关键词：新建商品住房市场；模拟预测模型；供给；需求；南宁市
基金项目：2014年南宁市青秀区重大科技项目，基于二三维GIS房产信息分析与决策支持系统，编号：2014RJ12S。
一、引言
1999年以来，南宁市商品住房市场进入快速发展时期。特别是2004年以来，商品住房市场运行突出表现为新建住房价格整体上持续快速上升、销售面积快速增长、房地产开发投资活跃、房地产经济与地区国民经济发展不协调等特点和问题。
为了进一步提高市场预测精度，协助房地产主管部门深刻把握南宁市商品住房市场运行规律，促进南宁市房地产市场健康可持续发展，南宁市住房保障和房产管理局信息中心成立“南宁市房地产监测预警预测研究”课题组。作为其课题组成员，我们基于现代计量经济理论建立计量经济模型，设计研制“南宁市商品住房市场模拟预测模型”，对商品住房市场做模拟和预测，以实现市场早期预警监测。目前，由于房地产市场监测预测实务领域尚没有针对南宁市商品住房市场研制开发的市场模型，因此该模型的开发设计，能够丰富南宁市房地产市场预警预报研究成果，填补该领域空白，具有较为重要的实践和政策意义。
文章结构安排如下：第二部分是文献评论，简要评论在房地产市场模拟预测方面已有文献的技术路线和主要结论；第三部分介绍本文预测模型的设计思路、数据来源，以及案例城市商品住房市场和城市经济运行基本情况回顾；第四部分是预测模型设定和模型参数估计，并给出预测结果；最后是本文的结论、不足与值得拓展的内容。
二、文献评论
随着对房地产市场运行规律理解的不断深入，房地产市场建模方面积累了不少文献。在系统动力学建模方面，罗平（2001）构造了一个城市商品房价格系统模型，以兰州为例进行了系统仿真，对房地产趋势仿真模拟和房地产系统内在机制进行了研究。朱湘岚（2002）从社会学和经济学角度建立了系统动力学基本模型，对南京市1995―2010年房地产需求发展状况进行模拟实验。裘建国、袁翠华（2005）将系统动力学方法用于房地产预警应用研究，首先定性分析影响房地产内外生因素，通过南京市房地产历史数据拟合它们之间的关系，建立系统动力模型并作模拟与预测。韩志超（2007）利用系统动力学方法构造了一个上海市房地产动态模型，并给出2006―2010年预测结果，但该文选择变量较少。在房地产市场预测方面，曾五一、孙蕾（2006）构造了先行指标体系并建模用于预测房屋销售价格指数。马海涛等（2007）使用灰色预测方法，用1999―2004年中国房地产价格指数建立了房价预测模型。徐波等（2007）使用改进的灰色系统预测模型，利用GM（1，1）模型的预测数据和原始数据的比例建立函数关系，构造递减序列，并将递减序列引进GM（1，1）模型。
已有的研究具有以下特点：第一，已有研究多基于系统动力学仿真模型，系统动力学建模的优点在于能够处理高阶次、非线性、复杂反馈的系统问题，但这种建模方式应用在房地产市场研究领域，需要研究员深刻把握市场的动态结构，而由于数据不完整、市场不完善等原因实际上很难做到这一点。另外，系统动力学建模过程复杂，刻画的市场模型不够直观，不易解释经济含义。第二，已有研究大多将房地产市场做整体分析，缺少对房地产市场中最重要的商品住房市场的专门分析。第三，对房地产市场的模拟预测建模更多集中于房价，缺少对市场价格、需求、供给等几个主要方面全面的模拟与预测。第四，许多研究在模型构建和参数确定上主观性较大，没有交代基本参数和模型初始值的确定过程。
通过对文献的评论我们实际上已经说明，本文与已有研究的不同之处：第一，我们使用计量经济学中经济含义更为直观、形式更为灵活的单方程模型建模，分别建立供给、需求和价格三个模型。在实际建模中，通过不断修正模型，使模型对历史数据拟合较好，避免先验的决定市场动态结构的问题。第二，我们以南宁市为案例城市，集中研究商品住房市场的动态结构，并给出对新建商品住房市场最核心的方面供给、需求和价格的模拟和预测。
三、设计思路与数据说明
1、模型设计思路
商品住房市场运行状况主要由供求关系决定，供求关系是决定价格的基础，因此，能够抓住市场本质的市场模型需要从市场供需状况出发，构建一套完整的市场监测指标体系：一是描述市场运行的核心方面供给侧、需求侧和交易价格；二是量化说明供给、需求和价格的决定因素，描述以上三个方面的动态结构，模拟其历史过程并预测未来轨迹。基于这种考虑，本文的基本思路是，将商品住房市场分解为价格、供给、需求三个可观测模块，每个模块内含相关市场指标，建立市场监测指标体系，然后构造计量经济学模型，模型内包含供给、需求、价格的决定因素，最后进行模拟与预测。同时商品住房市场不是孤立的市场，与地方经济和宏观经济等基本面因素关系紧密并受其影响，因此我们设置了相应的人口、经济指标反映经济基本面对商品住房市场的影响（见图1、表1）。
2、数据说明
本文采用年度数据，样本区间为1999―2014年，共16个年度观测。商品住房开发投资额、商品住房竣工面积、商品住房土地开发投资面积、商品住房销售面积、商品住房销售价格、城镇居民家庭可支配收入、在岗职工平均工资、城市总人口、城镇居民消费价格指数等来源于各年《南宁市统计年鉴》，贷款利率水平、广义货币供应量同比增速根据中国人民银行网站数据信息整理，城镇居民住房自有率根据各年《城镇房屋统计公报》估算。报告数据的区域范围为南宁市区。由于样本区间较小，我们认为预测对各项指标作2―3年预测是较合理的研究目标。同时，为平滑数据消除异方差影响，对所有进入模型的序列数据均做取对数处理。
3、价格模型设定及参数估计
根据经典“供给―需求”框架和市场实际运行情况，商品住房价格由“供给―需求”因素直接决定，其他影响价格的因素对价格的间接影响被供给和需求吸收，分别进入供给模型和需求模型。同时价格还直接受到城镇居民可支配收入、潜在住房需求以及货币环境影响。因此，商品住房价格模型设定为：
Pt=P[■，inct，podt，M2rt]（5）
lnPt=6.597+2.62？鄢■+0.486？鄢inct+8.51？鄢podt-8.529？鄢M2t
（59.602） （2.556） （4.680） （3.203） （-2.849）（6）
R2=0.995 AdjustedR2=0.928 DW=3.001 F=416.533
价格模型解释了92.8%的住房价格变化，为了避免自相关性，价格模型同样使用Newey-West稳健回归估计。价格模型中住房供求比、城镇居民人均可支配收入、潜在住房需求对新建住房销售价格有正向影响效应。其经济含义是，供求比反映市场供求力量对比，该指数增加说明市场需求力量上升，则对住房价格产生向上的压力，平均而言供求比每增加1%，使得新建住房价格上升2.62%；可支配收入是除了住房需求以外的重要影响因素，较高的可支配收入也对住房价格起到推动作用，可支配收入平均每上升1%，使得住房价格上升0.486%。
4、预测结果分析
本部分给出住房供给、需求和价格模型的预测结果，我们分别给出预测值与实际值的比较，并计算了预测误差（见图2至图4）。根据供给模型、需求模型和价格模型给出的模拟和预测值可以很好地追踪各指标实际值，并且预测残差为零均值同方差平稳时间序列，说明三个模型预测性能较好。根据我们的模型估计，2016年南宁市商品住宅竣工面积367.71万平方米，销售面积811.32万平方米，销售均价7254.33元/平方米。
五、结论与展望
研究房地产市场与城市经济环境动态互动关系，提高对房地产市场，特别是商品住房市场价格、需求、供给等方面预测准确性，一直是房地产市场主管部门和学界探索的热点问题之一。城市经济和政策的变化影响市场供求，而市场供求和价格的变化也会使房地产主管部门调整房地产调控政策并影响城市经济环境。本文尝试将商品住房市场供求价格与城市经济及政策因素联合建模，分别建立商品住房市场的供给模型、需求模型和价格模型，在模拟预测模型中加入城市经济变量和政策变量，利用供求和价格模型对南宁市商品住房市场年度数据进行模拟预测，研究结果显示模型的历史拟合和外推预测性能良好。但本文的研究存在局限性，我们使用的是单方程模型，即对商品住房市场供给、需求和价格三方面分别建模，这一定程度上避免了联立方程模型先验的决定市场结构问题，然而市场的运行过程往往与先验的理论模型不一致。市场供求价格三方面是相互关联的整体，故我们未来的研究应引进结构化的向量自回归模型，这样既能保证预测精度又能够刻画市场供求价格三方面的动态结构关系。
参考文献
[1] 罗平：城市住宅市场价格系统动力学模型实证研究[J].人文地理，2001，16（2）.
[2] 朱湘岚、黄有亮：南京市城市住房需求的系统动态学分析[J].基建优化，2003，24（2）.
[3] 裘建国、袁翠华：南京市商品住宅市场预警实证研究[J].建筑经济，2006（4）.
[4] 韩志超：基于系统动态学的我国住宅市场发展研究[D].哈尔滨工业大学，2007.
[5] 曾五一、孙蕾：中国房地产价格指数的模拟和预测[J].统计研究，2006（9）.
内容摘要:本文结合价值决定论和供求决定论,以商品房价格系统作为研究对象,分析了影响商品房价格的主要因素,分析系统动力学因果关系图,构造系统结构和反馈关系,从系统的角度全面分析城市商品房价格系统,为建立系统动力学仿真模型,预测价格趋势打下了坚实基础。
关键词:商品房价格 系统动力学 因果关系
系统动力学(System Dynamics,SD)诞生于1956 年,Jay W.Forrester 教授最早提出的一种对社会经济问题进行系统分析的方法论和定性与定量相结合的分析方法,目的在于研究信息反馈系统的结构和行为。SD是通过建立流位、流率系来研究反馈系统的一门科学,是系统科学的一个重要分支。住房问题牵涉到政治、经济、社会和法律等多方面的因素,各影响因素之间、因素与整体以及整体与环境之间相互作用,形成一个典型的具有多变量、高阶次、非线性的动态反馈的复杂巨系统,要想正确把握其发展趋势,必须采用系统分析的思想。系统研究城市住房价格,是透视和解决城市住房问题的关键。近年来,商品房的消费和投资已经成为整个房地产行业发展新的驱动力。但是,随着国民经济的快速发展,商品住宅价格的快速上涨已经成为全社会十分关注的焦点。商品住宅不仅是生产和生活的必需品,而且也是一种资产或财富。商品住宅价格的微小变化既关系到普通居民的生产和生活问题,也关系到一个城市的发展潜力和竞争力,更关系到国家经济发展的稳定、宏观经济政策等。
房地产价格的决定,是房地产经济学中最重要也是最为复杂的一个问题之一,到现在为止也没有一个理论得到全世界学者的普遍接受。本文将价值决定论和供求决定论结合起来,根据马克思主义政治经济学的理论,将以商品房价格系统作为研究对象,从理论上探讨影响城市商品房价格变化的主要驱动力,通过构造城市商品住宅市场价格的系统结构,分析系统动力学因果关系图、各个系统要素之间的因果关系以及系统内部各个主要反馈回路,从系统的角度向读者展示一种全新的研究角度,为商品房价格的系统分析、建立系统动力学仿真模型及预测价格趋势打下了坚实基础。
商品房价格系统
由于住宅的特殊性,商品房价格的形成受多种因素的影响或制约,其所受影响因素极其复杂,是多种因素相互制衡的结果,而反过来房产价格又作用于它的某些影响因素,这就使得房产价格和其影响因素之间存在错综复杂的关系。因此,应从更深层次研究房价的影响因素入手,将房价与其影响因素作为一个系统来研究更为合理。本文从房地产市场的参与各方角度以及商品房市场自身出发,将影响商品房价格变化的因素归为以下四大类:
(一)商品房价值子系统(见图1)
房地产业是一个区域性的产业,随着住宅产业的快速发展,许多地方政府将房地产业列入地区经济发展的重要支柱产业之一。商品住宅价格的逐年上涨,短期内能为地方政府带来直接的土地出让、税收、财政和各类相关费用收益,有利于城市面貌的迅速改善和地区经济发展。
开发商是商品住宅的开发主体,开发商进行商品住宅开发是以获得未来的房地产资产增值或收益为最终目的。因此,开发商在项目开发前期的土地取得成本和开发商所选用的建筑商在建设期对商品住宅建造成本直接影响到商品住宅建成后的定价。土地作为商品具有特殊性,其价值根本无法按照普通意义上的“所融入的社会劳动成果”来计算,笔者这里建模的依据是马克思的地租理论和城市土地区位理论。土地价值是一个动态的累计量,其价值差异主要是基于城市随着经济发展其土地性状和环境不断发生变化的客观事实。在图1中,用商品房的成本来衡量商品房的价值,而商品房的成本又被分解成土地成本、建材成本和其他成本。这其中又用土地和建材的价格来表示其所构成的商品房成本。其中,土地价格又引出了下一级子系统:土地价格由土地成本决定,同时受土地供求关系的影响上下波动,而一个城市的土地成本即土地价值主要由城市经济发展水平决定。在模型中,以土地供求比来表示土地供求关系对土地价格的影响。其中,土地供应量除了与住房更新率、规划用于住宅的空地数量有关,还与国家出台的相关土地政策有关。土地需求量则受开发商购买力和开发意愿影响。由于房地产业属于资本密集型产业,国家相关金融政策将直接影响开发商购买力。
建材价格同样由建材成本决定,受建材供求关系的影响而上下波动,考虑到建材价格相对较容易核算,为防止系统边界被扩大,该因果关系图中没有具体展开。考虑到除土地成本和建材成本以外,商品房成本还应包含其他因素。
(二)商品房市场供给子系统(见图2)
该子系统描述商品房有效供给量主要受开发商土地存量、开发速度和开发意愿三个因素影响。由于我国土地归国家所有,开发商所占有的土地存量由当地政府市政建设规划决定,即土地供应量决定。由于房地产业的特殊性,开发速度本可作为一个常量归入市场供给子系统,但是由于开发商为了谋求更高利润,造成空地闲置,或者“捂盘”不发。对于这种行为,国家也出台了相关土地政策,在影响土地供应量的同时,也对开发商的开发速度起到控制作用。开发意愿自然是开发商在缴纳政府税金的基础上所获得的正常利润,政府的税收政策也就间接影响到了开发商的开发意愿。当房地产项目开发成本过大,政府税收增加使得开发商不能获得理想的利润,自然开发意愿也就减弱了。
(三)商品房市场需求子系统(见图3)
房产市场的需求也受到很多因素的影响,纯理论上分析,住宅需求总量=人口增量×预测期人均住宅面积+人口存量×预测期人均住宅面积增量。人均住宅面积和户型规模、居民购买力密切相关。其中的人口除了考虑总量和增量以外,还应考虑人口的年龄构成,以确定合理的适龄购房者的人数。住房潜在的理论需求要转化为有效需求,除了商品房价格外,还与居民购买力有关。购买力采用的分析指标除考虑到人均收入水平、金融资产、住房公积金和住房福利补贴,还考虑了国家相关税收政策和金融政策。此外,城市化意味着人口向城市集中,造成城市房地产需求不断增加,尤其是对商品住宅的需求激增,从而带动了城市商品住宅价格的上涨,这方面在大城市表现得尤为明显。
商品住宅作为一种高档耐用的特殊消费品,从所有者、经营者过渡,转让给消费者,以实现其价值,在很大程度上受到当地居民收入水平的制约。住房福利补贴政策参数调控内容包括所有政府在住房方面采取的福利性补贴措施,具体有政府向中低收入阶层提供长期低息贷款或贷款利息补贴,减免土地税和房地产税以及政府特殊补贴等。另外,银行贷款利率会对住宅价格产生直接影响,这已在国外众多住宅价格实证研究中得到证实。如果当银行贷款利率提高、银根紧缩时,开发商融资能力下降,同时居民会倾向于以尽可能少的贷款持有房地产,实际购买力下降,从而减少了对住房的需求,这会对商品住宅价格产生趋低的影响;而较低的银行利率则会增加开发商融资能力同时鼓励住宅投资者,从而有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。
(四)商品房替代品价格子系统(见图4)
根据西方经济学原理:商品需求量与替代品价格之间成同方向变动关系。本文在商品房价格系统中,选用保障性住房、出租房、二手房作为商品房的替代品。在以后进行系统动力学仿真时,应根据实际情况赋予三种替代品不同权重影响商品房价格。其中,保障性住房是与商品房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
此外,城市居民在选择买房居住同时,也可选择租房,这就造成了房屋租赁市场的价格水平也会影响到商品房价格,往往房租价格的变化先于商品房价格的变化。
经过以上对4个子系统分析,可以很明显地看出,商品房价格由价值子系统决定,受供给子系统、需求子系统和替代品价格子系统共同作用影响。
分析商品房价格系统,首先分析住宅价格及其影响因素之间的因果关系。系统所选择的主要变量30多个,主要因果关系见模型总体反馈回路图(见图5)。图中有6个主要反馈环,用实线表示,虚线表示主要影响因素,不构成反馈环。其中商品房价格所在的正反馈环2个,负反馈环2个:
正反馈1:商品房价格+利润水平+开发意愿+土地需求量-土地供求比-土地价格+商品房成本+商品房价格
正反馈2:商品房价格+利润水平+开发商购买力+土地需求量-土地供求比-土地价格+商品房成本+商品房价格
说明:以上两个正反馈属于商品房价值子系统,并且只有一个变量不同,表明土地价格的升高会直接导致商品房价格升高,由于利润水平的作用,使开发商愿意,并且有能力进行房地产开发,土地需求量增大,导致土地价格进一步增加。
负反馈1:商品房价格+利润水平+开发意愿+商品房供应量+商品房供求比-商品房价格
说明:此反馈属于商品房供给子系统,表明一旦商品房价格的涨幅超过成本的涨幅,使得开发商利润水平有所提升,从而引起商品房供应量的增加,由于市场竞争关系,使得商品房价格上涨起到一定抑制作用。
负反馈2:商品房价格-城市居民购买力+人均住宅面积+商品房需求量-商品房供求比-商品房价格
说明:此反馈属于商品房需求子系统,表明一旦商品房价格上涨过快,而限制的居民购买力,会有更多的居民无力购买商品房,使市场上商品房整体的需求量减小,同样会对商品房价格上涨起到抑制作用。
结论
从以上的分析可知,各个商品房价格子系统通过不同反馈方式以不同程度共同影响商品房价格走势。同时,各因素之间也会互相影响,各因素与商品房价格的影响是相互的,同时各个子系统也具有相互影响关系。政府应该通过多方面同时调控来抑制房价过快增长。首先,土地成本作为商品房的主要成本,应该被首先关注。政府可以通过调控各种土地政策、金融政策来削弱开发商购买力和意愿,控制土地拍卖价格和供给数量。其次,应该在供给方面着手调控,抑制“炒房”行为。最后,政府还应大力加强商品房替代品的供给量和竞争力,出台相关政策,鼓励租房,并且加快保障性住房的建设。
动力学模型是建立在发达的市场基础上的,我国房地产市场的培育和管理工作仍处于起步阶段,普通居民购买力差距大,住房的供给和有效需求存在严重背离现象。但是这并不意味着城市商品房价格系统动力学模型理论价值的减弱。与传统的统计学模型相比,城市住宅价格系统动力学模型强调城市经济环境的改变对城市住宅价格形成与变化的影响,尤其注重分析城市发展速度、政策调控、人口变化和市场等动态因素与住宅价格的动力学联系。因此,引入和研究城市商品房市场价格系统动力学理论模型起码在以下三个方面有巨大的推广应用价值:房地产市场趋势仿真模拟;房地产政策研究和决策分析;城市住宅市场系统内在机制研究。
当然,城市住宅市场价格系统动力学模型在推广应用中也存在如下不足:某些模块结构认识上的不足。住宅房地产市场影响因素复杂,作为一个系统定量研究存在很多理论认识的不足,这大概是无法避免的。参数确定上的难度。作为结构化的模型,并不是排斥其它统计分析等方法,而是结构研究与统计分析有机的结合。住宅市场研究中,有很多参数和关系需要分析确定,诸如居民住房收入需求弹性、户型规模与人均住房面积关系等,既受理论认识的限制,又受统计资料质量和数量的限制。政策指标量化的难度。系统动力学模型能够较为方便地模拟政策的功能,但把政策因素考虑为一个量化指标,参与建模,反映事物规律,也还存在很多认识上的不足。
参考文献:
1.汪应洛.系统工程[M].机械工业出版社,2008
2.罗平,何素芳,牛慧恩.城市住宅市场价格系统动力学模型实证研究[J].人文地理,2001(2)
3.胡磊,南灵.商品住宅价格变化驱动力研究[J].中国市场,2007,10(40)
[论文摘要]在全球生态建筑理论思潮方兴来艾的大背景下．中国当代建筑设计如何运用该理论来指导实践已经成为亟待解决的问题。本文仅从生态建筑概述、生态建筑设计理论以及设计理论在建筑设计中的运用三个方面对建筑住宅设计展开讨论。
[论文关键词]生态建筑；生态住宅；技术策略
1．生态建筑概述
根据世界卫生组织(WHO)的定义，所谓“健康”就是指人在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态。据此定义，“健康住宅”不仅仅是住宅+绿化+社区医疗保健，还指在生态环境、生活卫生、立体绿化、自然景观、噪音降低、建筑和装饰材料、空气流通等方面，都必须以人的健康为根本。
1．1生态住宅定义
健康住宅又称“生态住宅”，生态住宅居住区的总体布局、生态住宅建筑单体的空间组合、房屋构造、自然能源的利用和节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。
1．2生态住宅原则
生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，来设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无?亏染、生态平衡的建筑环境。生态住宅以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人为手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，同时又要控制对于自然资源的使用，努力实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅的特征是舒适、健康、高效和美观。
1．3生态住宅的技术策略
1．3、1追求舒适和健康是生态住宅的基础 生态住宅首先要满足的是人体的舒适性，例如适宜的温度和湿度。此外还应有益于人的身心健康，如有充足的日照以实现杀菌消毒，有良好的通风以获得高品质的新鲜空气，以及无辐射、无污染的室内装饰材料等。在心理方面，生态住宅既要保证家庭生活所需要的居住功能——安全性和私密性，又要满足邻里交往、人与自然环境交融等要求。健康还有另外一层很重要的含义，即住宅与大自然的和谐关系。住宅应尽可能减少对自然环境的负面影响，如减少有害气体、二氧化碳、固体垃圾等污染物的排放，减少对生物圈的破坏。
1．3．2追求高效是生态住宅的核心内容 所谓高效，是指最大限度地利用资源和能源，特别是不可再生的资源和能源。
1．3-3追求美观是生态住宅与大自然和谐的完美境界 生态住宅与大自然的和谐不仅体现在能量、物质方面，也同时体现在精神境界方面，包括生态住宅与自然景观相融合，与社会文化相融合。生态住宅应立足于将节约能源和保护环境这两大课题结合起来，所关注的不仅包括节约不可再生能源和利用可再生洁净能源，还涉及节约资源、减少废弃物污染以及材料的可降解和循环使用等方面的内容。
2．生态住宅设计理论
目前，世界各国新型的生态住宅可谓方兴未艾，从可持续发展的角度出发，发展生态建筑在我国也必然是大势所趋。作为国家的重要产业，城镇住宅建设必将快速发展。所以，如果不抓住时机，及时把“生态理念”引入到住宅设计中，解决住宅节能和住区环境保护问题，将会对社会、经济、环境产生不可挽回的后果。
生态住宅设计，指的就是综合运用当代建筑学、建筑技术科学、人工环境学、生态学以及其他科学技术的综合成果，把住宅建造成一个小的生态系统，为居住者提供舒适、健康、环保、高效、美观的居住环境的一种设计实践活动。这里所说的“生态”绝非一般意义的绿化，而是一种对环境无害而又有利于人们工作生活的标志。
在工程实施过程中，生态住宅涉及的技术体系极其庞大，包括能源系统(新能源与可再生能源的利用)、水环境系统、声环境系统、光环境系统、热环境系统、绿化系统、废弃物管理与处置系统、游憩系统和绿色建材系统等。简单来说，其技术策略主要体现在以下几个方面。
a住区物理环境(声、光、热环境)与能源系统设计，包括建筑规划、建筑单体设计、建筑能源系统的设计等，同时又与绿化设计以及建材的选择息息相关，是当前生态住宅设计中最重要而又最容易被忽视的问题；
b智能化住区，主要包括信息管理和通讯自动化、物业管理自动化、设备自动化控制、安全防护自动化以及家庭智能化等；
c节省土地，节约能源，做好废弃物的回收和处理。
3．设计理论在建筑设计中的运用
从上述思路出发，要实现住宅设计生态化，需综合考虑3个方面的因素：住宅住区规划、建筑单体设计(包括建筑造型、朝向、定位以及细部处理。如维护结构材料选择、保温方式、门窗形式等)、建筑物内的环境控制系统设计。本文将从住区风环境、自然通风绿化、水景设计和防止住区热岛现象、日照遮阳与采光护结构布置、噪声和污染的防止和控制等与建筑设计相关的几个方面，分别阐述生态建筑理论在住宅建筑设计中的运用。
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3．1住区风环境设计
建筑物布局不合理。会导致住区局部气候恶化。规划师和建筑师已经认识到风环境和再生风环境问题已不容忽视。然而，可能是对室外风环境的预测不够重视或缺乏有效的技术手段。当建筑师们在对建筑住区进行规划时，更为常见的做法是过多地把设计重点集中在建筑平面的功能布置、美观设计及空间利用上，而很少或仅仅凭经验考虑高层、高密度建筑群中气流流动情况对人的影响。事实上，良好的室外风环境，不仅意味着在冬季风速太大时不会出现人们举步维艰的情况，还应该在炎热夏季保持室内自然通风。从这一点上来说，在规划设计中仅仅考虑对盛行风简单设置屏障的做法显然是不够的。在实际的规划设计中，要获得良好的住区风环境，了解小区内气流流动情况，是建筑师在设计初期所必须做到的。
3．2自然通风
在住宅建筑中，自然通风是最经济和有效的环境调节手段，而建筑物的平面布局、立面设计与三维空间布置等，都对自然通风的效果有重要的影响。充分考虑这一影响而进行建筑设计能有效地解决住宅中热舒适性和空气质量问题，而且在不增加住户投资的情况下，就能营造一个健康、舒适的居室环境。
3．3绿化、水景设计和防止住区“热岛”现象
住区周围建筑的热环境不仅和气流流动有关系，同时还和住区建筑周围的辐射系统有关。受住宅设计中建筑密度、建筑材料、建筑布局、绿地率和水景设施等因素的影响，住区室外气温有可能出现“热岛”现象。合理的建筑设计和布局，选择高效美观的绿化形式(包括屋顶绿化和墙壁垂直绿化)及水景设置，可有效地降低“热岛”效应，获得清新宜人的室内外环境。特别值得指出的是，建设生态住区不等于简单地提高绿化面积，如果住区绿化仅仅使用大规模草地而不考虑与林地、水景设施以及自然通风等手段有效地结合起来，不仅不能充分发挥绿化在改善室内外热环境方面的巨大作用，还会把大量的金钱浪费在草地的浇灌上，可谓得不偿失。在绿化系统设计中如何改善住区室外环境，除了避免以上误区外，还应做好以下2个方面的工作：①合理选择和搭配绿化植物和水景设置，并与整个小区的热环境设计协调起来，除了给人以观赏的美感外，还应充分发挥植物、水在降低“热岛”作用、改善住区微气候方面的作用；②设计中要以人为本，如果绿化设计的最后结果是把人和绿色隔绝开来，仅仅“可以远观而谢绝入内”是不可取的。
3．4日照、遮阳与采光
夏天阳光的直射和热辐射是影响居室热环境的一个重要因素，同时也是影响住户心理感受的重要因素。遮阳是指运用建筑的外形设计、悬挑和凸凹变化而形成建筑围护结构，使室内实际接受的阳光直射和辐射热量减少。比较好的方法是根据当地地理与气侯条件，通过精确计算，对住区的建筑布局以及单体住宅的相对关系，进行建筑群日照、遮阳以及自然采光分析，检验是否满足日照和遮阳的要求。
3．5护结构布置
这里主要是指外墙和外窗等围护结构的布置，体型系数这一概念并不能充分反映护结构对建筑物热环境的复杂影响。实际上，对于不同朝向角和倾角的外墙和外窗，由于当地主导风向的不同而造成的渗透情况的不同，外表面的对流换热系数也相差很大，日间接受的太阳辐射随着时间变化而千差万别，夜间背景辐射状况也不相同。
3．6噪声和污染的防止和控制
住区规划应有效地设计防噪系统，如将住区和主要交通干线相隔绝，防止主要交通干线的噪音传过来。污染控制问题也需重视，建筑物内部空气质量不好，一定是与室外空气污染有关，而通过有效的绿化、有效的组织建筑周围气流流动，可以改善室内空气品质。在设计初期，技术人员就应该深入现场进行调研和测试，检验当地的噪声或污染是否符合标准，如果不能满足要求，一定要采取相应的补救措施。如果居室噪声超标，可考虑采用错开设计的双层玻璃窗，既能有效降低噪声，又不影响自然通风。
关键词：城市街坊；居住小区；人居环境；规划策略
Abstract: This paper aiming at the current domestic residential construction in the area,combined with the case of representative, from its reasonable traffic organization, landscapelayout, study function of land distribution and cell physical environmental analysis, using theplanning method of city residents mode analyze it, and try to to find out the appropriate strategytransformation.
Keywords: City neighborhood; residential area; living environment; planning strategy
中图分类号TU984： 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
引言
随着我国城市化进程的加快，大量乡村人口进入城市，这很大程度上刺激了城市住房建设的发展。而如今城市居民生活水平普遍提升和经济的不断发展，人们对居住环境的要求也越来越高，在追求宽敞、方便的建筑使用功能的同时，也追求这舒适的建筑外部环境，最居住的需求也从基本的生理需求的满足逐步向心理与文化领域的更高层次推进，外部环境越来越受重视。本文分析城市街坊式住区建设模式来对居住小区的现状进行评价分析。
1 住区现状存在的问题
本次调研地块位于西安市未央区、经济开发区内，东临“西安市城市运动公园”。西临明光路，南北介于凤城九路和十路之间，项目面积2公顷，现状主要为农田，距市中心约20分钟车程，交通便利是该区开发的重要地块之一。小区规划设计采用“一中心，三组团”的空间结构，整个小区布局层次分明，肌理清晰。现就该小区的规划系统组织来分析。
绿化景观
小区中部为一块硬质广场，广场周边串联有幼儿园、商业、会所等多个功能。广场内部设有儿童游乐、喷泉、雕塑等景观小品，为居民提供了日常休息活动的场所。小区内部绿地以中心块状绿地为主，还有宅前零散的绿地构成。小区整个绿化不成系统。
道路系统
整个小区实行人车混行的交通组织方式，内部道路组织层次不明晰。区内建筑前后都是硬化道路路面，机动车辆停放无序。区内人行没有整体独立的步行道路，与机动车混为一体。小区内部道路由于没有指示牌或者限速标识，人车混行导致行人与机动车辆之间没有很好的共存。静态交通层面，小区内全部为路面停车，且绝大部分车辆都是靠近建筑前后停放，给小区内部居住环境带来严重的影响。
物理环境
小区规划中涉及小区内物理环境的是小区的声，光、热等特征。本居住小区临城市道路，区内临街面居住建筑存在外部城市道路车辆的噪声影响。由于小区建筑构成多为多层和小高层，且局部建筑之间存在间距不足的问题，整个小区呈现一派压抑，混乱的感觉。由于该居住小区整体建筑空间布局组织混乱，道路等级层次划分不明朗，且区内开敞空间不成体系。以上共同导致小区内部通风导热能力严重缺失，降低了小区的宜居性。
用地布局
通过调查研究，该小区内部用地功能主要由住宅用地、道路用地、绿地、 公共服务设施用地。服务设施主要是小区内部中心广场延边布置的小商铺，经营类型多样。小区是封闭的居住建筑围合形成传统的“内聚”小区空间形态。
2 相关规划理论研究
街坊，又称为街区，它可以理解为“街”和“坊”，街是线性元素，担负着城市的供给与交流；坊则是面状元素，承载着城市中的各种功能。当前我们对街坊的定义还主要是将其最为小区规划模式结构的一种。可以将它定义为城市中由街道所划分成一个个相对独立的面状生活空间单元。
经过综合相关理论研究，认为街坊划分的面积不宜太大，应当从人的步行接受范围来界定。随着城市规模的扩大，功能日益复杂，街区尺度将逐步扩大并集中于30~50公顷左右的区间内。从此可以考虑，基本街区的形态与尺度作为人的领域而得体的规模可考虑500m见方。它应当具备某些特点：①应当被城市道路纵横分割，整个住区呈现一种外向型，与城市生活融合。各种服务设施位于各地块实现资源共享。②良好的街坊社区应当具有适宜的空间尺度、居民的空间认知以及邻里关系的互动。③小区中公共服务设施实现区域共享，分布于小区，服务城市。④具有良好的人居环境，保证居民生活质量。⑤能体现自身特色，具有良好的识别性。
国内目前成功应用城市社区理念建设居住区的实例很多，也不乏成功的案例。但通过分析研究，它们都能体现共同的设计特点。往往表现为自由而向城市开放的住区内部道路系统，“开放社区+封闭单元”的布局形式，人车都可以自由进入的开放管理模式等，都在一定程度上表现出了街坊的开放性规划思路。区域之间服务设施的共享，不仅为居民提供了选择性和便利性，同时也为住区的逐步生长与发展带来了契机，还能呈现出丰富的城市生活形态。
3 运用理论对案例提出意见及改造措施
3.1系统化小区绿地
在现代住区规划理论中，十分重视区内绿地景观系统的均质性和系统性。本案例小区内部绿地和开敞空间零散不成系统，在规划改造中应当充分分析小区内部的生态景观资源，从区域景观条件的整合来考虑，实现小区与外部城市景观系统的连通。
在具体实践中，规划可以将小区中心大块绿化从形态是进行精细化，使中心绿地呈现出趣味性和观赏性。并通过改造使在具备“斑块”状绿化的同时还应实现“廊道”的联系形成绿化系统。
3.2共存的交通系统
通过对小区交通现状的分析，认为小区内部交通存在组织的无序和不同交通方式之间的矛盾突出。通过开放式社区模式的建设理念，在小区改造建设中应该实现小区的自我“打开”，从传统封闭型住宅大院向现代开放社区街坊转换。将社区生活与城市融合，使小区在对外交通上与城市道路连通，实现小区活力提升。可以将小区的围墙打开，增加小区内外的交通便捷性，将外面人行和动线引入小区内部。小区内部交通组织中，施行除小区主路以外的次级路严格限速，保证行人和非机动车的行驶安全，使各种交通形式和谐共存。静态交通改造中，充分挖掘小区地下空间，让机动车停到地下车库，避免地面停放的无序。
3.3共享型服务设施
居住区由封闭单元变为城市街坊最重要的就是实现小区和街坊之间进行交流，实现设施的共享。这表现为小区的服务设施不仅要满足本小区内部居民的使用要求，还应从城市资源角度考虑，实现区域性共享。具体在规划设计中，应当立足于一定合理的区域内考虑小区服务设施的选择与布置，实现公共设施的便利性和经济性。通过研究发现，现代居住街坊中公共服务设施沿城市街道和小区布置公共服务设施是理想的方式。
4 结语
少无适俗韵，性本爱丘山。人人都会有追求良好居住环境的愿望，这一直是规划师们致力于居住环境规划建设工作的基本出发点。随着现代人类社会经济的提高，住区规划的理论和实践也日趋成熟。本文首先分析了现在居住区建设的先进理念，并结合典型住区进行分析评价，并提出了系列规划改造策略，以期对相关住区的规划改造提供可实施性建议。
参考文献:
[1] 周俭.城市住宅区规划原理[M].同济大学出版社,1999.
关键词：建筑生态技术运用
中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：
生态建筑理念源于上世纪末所提出的“享受自然，绿色无污染的生活”理念。该理念运用于建筑施工以及设计过程中，不仅体现了人们对自然的尊重和向往，更是体现了以贴近自然，最大限度发挥生态的环保和健康生活功效，有效促进人们对居住的期望提升。该种理论运用于建筑具有如下的作用：（1）能够节约建筑生产成本，减少污染的可能性。（2）保护生态资源有效运用，提高居住的质量。（3）促进人们健康和快乐生活的养成，享受绿色生活。
1、生态建筑的理解
生态建筑是给予人们对自身住宅在生态环境、生活卫生、立体绿化、自然景观、噪音降低、建筑和装饰材料、空气流通等方面的一种综合性的要求，其基本特征是“健康”与“环保”，旨在突出自然、建筑和人的相互和谐。
该种理论运用于建筑设计主要具有如下的原则：（1）综合优化原则，即以人、自然与建筑的优化组合为基本特点，综合优化体现。（2）可持续性原则，即生态建筑是基于与自然和谐相处基础上而形成建筑，具有长期可发展性。（3）人本主义原则，即生态建筑是为了帮助人们更好实现自由化、健康型的生活目标。
2、生态建筑理论基本要素
生态建筑理论主要特征在于其生态性，是由建筑技术科学、人工环境学、生态学以及其他科学技术的综合而成的理念。通过生态化的技术运用，以帮助居住者实现身心健康发展和绿色环保的生活价值理念。
在技术运用过程中，主要包括光水声环境系统、绿化系统、绿色建材系统等诸多要素。主要体现在：（1）资源利用与能源系统的相得益彰的综合运用体系，形成赏心悦目的舒适环境服务系统。（2）智能化服务保障体系，主要包括以自动化为特征的满足人们发展需要的综合服务运用体系。（3）清洁环保系统，节省土地，节约能源，做好废弃物的回收和处理。
3、生态住宅的技术要求
3.1体现健康发展要求。生态住宅应该源人们对现代社会压力增大，寻找释放的心理需要，围绕追求舒适和健康来注重打造适合自己安全居住和私人空间心理发展可能性。同时，从自然资源运用中汲取相关技术要求。
3.2优化资源的科学合理运用。最大限度地利用资源和能源，特别是不可再生的资源和能源，同时能够发挥这些资源的利用价值意义，以满足科学发展需要。
3.3体现和谐的人文与自然之美。生态住宅与自然景观相融合，与社会文化相融合。这样的美，不仅融合了自然的特有之美，更是将人文的精神需要得到最大化发展。
4、生态建筑理论的设计运用策略
4.1优化通风环境设计，享受自然的舒适
在建筑的风水设计过程中，应该以良好的通风环境为根本，注重突出自然和流畅之感。这样的通风设计，一方面，要能够切合考虑高层、高密度建筑群中气流流动情况对人的影响需要，提高空气流通质量；另一方面，要能够根据所在小区的地理位置来设计相应的循环通风系统，以形成互动良性循环。这也就是说，良好的室外风环境，不仅意味着在冬季风速太大时不会出现人们举步维艰的情况，还应该在炎热夏季保持室内自然通风。这样就会为人们提供可享受自然的美好生活环境。
根据生态建筑运用的基本特点，在规划设计中，应该注意有效运用好自然之风的资源。这就要求建筑师应该从建筑物的平面布局、立面设计与三维空间布置等，都对自然通风的效果有重要的影响。尽量从人们对自然之风的现实需求来进行统筹规划和设计，从所处地区的风向出发，注意综合优化运用。
4.2注重绿化与水循环运用，创设冬暖夏凉的环境
为住宅建筑披上绿色的外衣，并且运用水循环的资源来进行综合运用，不仅能够让居住者享受绿色健康生活，还能够让他们在居住过程中，形成愉悦的心情。合理的建筑设计和布局，选择高效美观的绿化形式（包括屋顶绿化和墙壁垂直绿化）及水景设置，可有效地降低“热岛”效应，获得清新宜人的室内外环境。
在该过程设计运用中，应该注意如下几方面：（1）合理选择和搭配绿化植物和水景设置，并与整个小区的热环境设计协调起来，除了给人以观赏的美感外，还应充分发挥植物、水在降低“热岛”作用、改善住区微气候方面的作用。（2）体现小区居住的自然环境特色，让居住者能够真正随心所欲地享受自然的庇护，在自然之物的引导下，能够体味建筑的绿色环保特点。（3）注重融入人为的价值理念，让居住者能够真正深入其中而不感到枯燥无味。
4.3体现光声协调运用，优化结构设计
在不同季节对阳光的不同要求应该是设计者充分考虑和注意的地方。尤其在夏季，对日照、遮阳与采光有更为严格的要求。根据当地地理与气侯条件，通过精确计算，来设计较为合理的方案和施工计划。运用建筑的外形设计、悬挑和凸凹变化而形成建筑围护结构，使室内实际接受的阳光直射和辐射热量减少。同时，要能够运用可降噪的物质资源来采用错开设计的双层玻璃窗，既能有效降低噪声，又不影响自然通风。
针对上述规范要求，尽量能够采用相应的结构方式来优化设计对于不同朝向角和倾角的外墙和外窗，应尽量设计合理的采光利用面积，以增强自然光的综合运用率。
正如以上所述，生态建筑理论运用于建筑及设计中，不仅符合现代人们追求自然化和绿色环保的生活理念，更是人们对生态生活的一种尊重和享受。以生态化的理念来优化建筑运用方式，更能够体现向往自然，享受绿色生活的理念，符合现代健康生活的发展要求。
参考文献：
[1]王金贤 赵桂红 王萍萍.生态建筑理论在建筑设计中的应用研究[J].城市建设理论研究，2012年07期。
[2]崔治军.论生态建筑设计的在建筑中的应用[J].江西建材，2011年04期。
关键词：马尔可夫 绿色住宅 可持续发展 需求预测
一、引言
18世纪工业革命以来，人类社会高消耗、高污染的发展模式给地球生态环境造成了沉重负担。各种资源、环境危机频发，迫使人们努力保护生态环境、节约能源资源。20世纪60年代，发达国家和地区经历了一系列能源危机和环境污染公害事件之后，可持续发展概念应运而生。在可持续发展概念的深远影响下，人们越来越关注威胁自己生存的地球上的资源枯竭和环境污染问题，世界各地纷纷兴起绿色革命，人类的2l世纪必将成为一个“绿色世纪”[1]。
在可持续发展概念的指导下，建筑行业也开始探索有关可持续发展建筑的发展战略与技术。根据联合国21世纪议程，可持续发展建筑应具有环境、社会和经济三方面内容。国际上对可持续发展建筑概念的提法大致可分为三个阶段：低能耗、零能耗建筑为第一阶段；能效建筑、环境友好建筑为第二阶段；绿色建筑和生态建筑为第三阶段。
人们在对住宅的需求上，也将越来越趋向于绿色住宅。积极营建绿色住宅是我国房地产业走可持续发展道路的必然选择[2]。所谓绿色住宅，是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而设计建造的一种能使住宅内外物质能源系统良性循环，无废、无污、能源实现一定程度自给的新型住宅模式，是以生态系统理论和可持续发展战略为指导，在住宅的建设与使用过程中，从经济学、生态学、心理学等学科出发，以人为本，综合处理人、建筑和资源三者之间的关系，节能减污，进而为住户营造舒适、优美和洁净的居住空间[3，4]。
本文以马尔可夫链理论为基础，通过建立基于马尔可夫链的绿色住宅需求预测模型，对绿色住宅市场需求进行预测，为房地产开发企业的住宅产品开发提供决策依据。
二、预测模型
1.马尔可夫链
马尔可夫链是一种动态随机数学模型，它是建立在系统“状态”和“状态转移”的概念基础上的[5-7]。所谓状态是表示系统的最小一组变量。当确定了一组变量的值时，也就确定了系统某一时刻的行为，并说明系统处于某一状态。系统状态常用向量表示，称为状态向量。当系统由某一状态转变为另一状态时，称之为状态转移，一般用转移概率和转移矩阵描述。
1.1概率向量。对任意的行向量（列向量），如果每个元素非负且总和等于1，则该行向量（列向量）为概率向量；
1.2概率矩阵。由概率向量所构成的矩阵称为概率矩阵；
1.3转移概率矩阵。设系统状态共有n个，系统状态i一次转移到状态j的概率为Pij，则系统一次转移概率的全体所组成的矩阵称为转移概率矩阵，可用下式表示：
（公式1）
矩阵P的每一行均为一概率向量，它表示由状态i转移到其他状态的概率。转移概率矩阵的运算规则与矩阵相同。
假设系统的状态不是经过一次转移，而是经过k次转移，则可以用k次转移概率矩阵来表示，并记k次转移概率矩阵为P（k），则有定义可知：
（公式2）
（公式3）
这说明k次转移概率矩阵就是一次转移概率矩阵的k次方；若设系统互不相容的状态有n个，系统的初始状态向量S（0）为：
（公式4）
Si（0）（i=1，2，…，n）为系统处在状态i的初始概率。由以上分析可知，表示马尔可夫链的分布情况仅取决于它的初始状态和状态转移概率。若经过k次转移后处在状态i的概率为Si（k），则其矩阵表示形式为：
（公式5）
2.模型的基本假设
假设表示绿色住宅需求状态的转移概率矩阵不随时间而变化，即变化为平稳的马尔可夫过程；预测期间需求状态的个数受上一周期的影响，如消费者的购房行为受上期购房的影响[8]。
3.模型的建立过程
模型的建立过程如图1所示
三、运用举例
某市绿色住宅市场上有1、2、3三种房型的绿色住宅，今年它们在绿色住宅市场上所占的比率分别为0.50、0.30、0.20，根据市场调查得知，消费者对三种房型的爱好变化如下表1所示，试预测明年上半年在绿色住宅市场上三种房型的市场需求。
表1 消费者对三种房型的需求爱好变化概率
解：所描述的情况表示成初始状态和转移概率矩阵的形式为：
假设近期内转移概率（即消费者对三种房型需求爱好的变化）基本不变，根据马尔可夫链的基本原理及绿色住宅需求预测的马尔可夫模型的建立过程，可预测出今年下半年三种房型在绿色住宅市场上的需求比率S（1）为：
同理，可预测出明年上半年三种房型在绿色住宅市场上的需求比率S（2）：
预测结果表明，在转移概率（即消费者对三种房型需求爱好的变化）基本不变的情况下，明年上半年1、2、3三种房型在绿色住宅市场上的需求比率分别为34%，26%，40%。由此可见，第1种房型的需求量将在明年有明显的减少，第3种房型的需求量将在明年有明显的增加。房地产企业需根据市场需求的变化调整产品开发结构。
四、结论
基于马尔可夫链的绿色住宅需求预测模型能充分利用绿色住宅市场占有率及消费者需求爱好概率等历史数据进行市场需求预测。分析表明该模型对绿色住宅市场需求预测具有较高的精度和准确性，可以为房地产企业进行产品投资决策提供科学的依据。
参考文献
[1]中建建筑承包公司，中国绿色建筑/可持续发展建筑国际研讨会论文集[M]，北京，中国建筑工业出版社， 2001.
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[7]杨健等，经济数学模型化过程分析[M]，北京，人民大学出版社，2000.
关键词：分热计量 户间传热 变流量系统 值班温度 热费转移
1.集中供暖住宅分户热计量、分室控温供暖系统中户外供热外网水力工况和建筑总热负荷计算户间传热的必要性：
各地区制定的"集中供暖住宅分户热计量技术规程"和关于"集中供暖住宅分户热计量"的论文中均一致认为"不应计入户间的传热"，其基本观点均认为"考虑影响分户热负荷计算的因素(室内温度相应提高、相邻用户间的传热、用户自行调节、户内间歇供暖、自由热负荷和通风换气等)的影响概率，各种因素不可能同时并举存在"，因此集中供暖住宅分户热计量、分室控温供暖系统中的户外供热干管与建筑总热负荷计算中"不应计入户间的传热"。然而计入的必要性确实存在。
1.1 互相矛盾的结论：在上述各文献中存在与"不应计入户间的传热"的相互矛盾的论据。如：
1.1.1 "分户热计量、分室控温系统是变流量供暖系统"；
1.1.2 "分户的热计量住宅供暖系统具有阻力较大和流量多变等特性，为确保分户热计量住宅和其它建筑的供暖质量，宜设置单独热源和室外系统"。
以上均说明因"分户热计量、分室控温供暖系统"的采用，使建筑室内供暖系统的供回水干管和室外供热管网已由原来的定流量的供暖(热)系统变为变流量的系统。
1.2 在同一建筑中不同数量的用户停止正常供暖(不同停供面积的百分率)，仅维持室内防冻6℃的值班供暖温度时，也能直接影响整栋建筑的计算热负荷：
对房管部门来说是极不平凡的一年，年。局经受住了7.18特大暴雨、经租房户”反复缠访闹访、生产经营艰难发展、困难与挑战空前等一系列问题的严峻考验。全局广大干部职工在局党委的正确领导下，以科学发展观为统领，以改革创新为动力，以强化行业管理职能为核心，以完善住房保证体系、搞活住房二级市场、规范物业管理、促进生产经营继续发展为重点，树立更高标准，加大工作力度，奋力拼搏，锐意进取，较好地完成了年初确定的目标任务，干成了一批群众关注、政府满意的大事、难事、实事、好事，为“维护省城稳定、发展省会经济、建设美丽做出了积极贡献。局被授予“全国建设系统先进集体”全省建设工作先进集体”等荣誉称号。
（一）住房保证体系建设实现了新突破。住房问题是重要的民生问题。始终把健全完善住房保证体系。全力组织实施，使住房保证工作实现了重大突破。一是较好地完成了城区住房状况和低收入住房困难家庭住房状况的调查任务。对全市城区住房状况调查数据进行复核和分析，建立起了数据库，撰写了调查演讲》初步摸清了全市城区居民住房状况、收入情况和需求信息。根据住房保证工作的需要，及时组织开展了乡村低收入住房困难家庭住房状况调查工作，建立起了全市低收入住房困难家庭住房档案，为解决乡村低收入住房困难家庭住房问题提供了基础性数据。还指导各县（市）组织开展了辖区内的住房状况调查工作。二是通过组织开展调查研究、反复论证、积极协调等大量艰苦细致的工作，制定、修改出台了市经济适用住房管理方法》市乡村低收入家庭廉租住房管理方法》等法规规章和一系列规范性文件，建立起了初步的住房保证法规体系，全省率先实现了保证范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。三是牵头组织有关部门，精心编制并及时上报了市解决乡村低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（年-年）为开展住房保证工作提供了科学根据和法定依据。四是依照市政府确定的廉租房扩大覆盖一批、经济适用房加快建设一批、现有房源收购整合一批”思路，通过发放廉租住房补贴或实施租金核减、建设适量经济适用住房和廉租住房，分层次、多模式、有重点地解决低收入住房困难家庭的住房难题。五是会同有关部门，精心组织，规范运作，严格把关，确保把有限的住房资源和保证资金惠及到真正需要的家庭。年内，认真组织开展了对首批204套经济适用住房的定价，筹集廉租住房161套，对365套保证性住房组织了摇号和选房等工作；对144户特困廉租户实施了实物配租，对136户低收入家庭实行了经济适用住房配售；年内发放租金补贴700万元，已累计发放补贴1441万元，核减租金300多万元，受助家庭累计达7169户（次）局先后在全省住房工作会、物业管理工作会和建设系统行风建设工作会上介绍了做法。
指导东岳公司、中铁十四局等10家企业以不同方式实现了住房货币化分配，住房制度改革工作取得积极进展。制定了棚户区改造工程出售公有住房的有关规定。协助轻骑集团等9家企业处理了房改售房遗留问题。积极参与局部军队复员干部住房政策的落实工作。全年完成房改售房资料审核5459户；审核归集维修基金4166户、2882万元；审批使用房改售房资金954万元。准备召开了第九次公积金管委会全体会议，促进了住房公积金的归集、使用和管理。
（二）房地产交易与权属登记管理迈上了新台阶。深入贯彻落实宏观调控各项政策措施。改进完善服务举措，推进房地产交易与权属登记规范化管理，有效促进了房地产市场的继续稳定健康发展。年内，市区共料理房产登记发证97655件；料理房产交易74047件，交易面积1130.50万平方米，交易金额445.86亿元。一是坚持高水平和适当超前原则，依托自身技术力量，积极筹措资金，开发了测绘效果管理软件，基本完成了房产交易与权属登记系统的功能设计，完成了地理信息系统平台的搭建工作，全面实施和完善了商品房预售合同网上联机备案制度，为规范房地产交易与权属登记行为，健全信息制度和市场预警预报机制提供了有力支撑。二是深入开展了房地产交易与权属登记规范化管理达标工作，召开了现场会，推广了济阳县的先进经验。章丘市房管局、县建设局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号，济阳县房管局被建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。加强对初审单位审核工作全过程的指导和监管，健全完善奖励制度和错件追究制度，提高了防范审核业务风险的能力。积极开展了房屋权属登记工作调研，为全面落实《物权法》做好了准备。三是加快房屋档案数字化建设步伐，完成房屋档案扫描33.73万卷，整理档案30.34万卷，对当年发生的房产交易和确权登记资料全部实现了数字化管理，提高了房屋档案管理水平和利用效率。四是不时规范中介市场、房屋租赁和房产测绘管理。年内，完成了127家房地产经纪机构和36家评估机构的登记备案和换证工作。组织开展了房地产市场秩序专项整治活动，对845家房地产中介机构进行了检查，对其中198家下达了限期改正通知书，153家非法中介自动停业，有效净化了市场环境；组织开展了十佳中介”评选活动，发挥了品牌中介的示范和引导作用；组织开展了春季、金秋网上房展及十佳中介房源展，并在报纸开设精品房源专栏，及时向社会房源信息；进一步优化了评估机构信用档案系统，初步建立起了房地产经纪机构网上备案制度。料理租赁登记9658件，面积122.6万平方米。开展了房产丈量规范与测绘市场化培训，加强了对房产测绘效果的管理。五是积极配合做好“双清”资产管理制度改革、企业改革改制等全市重点工作，不时加大房产发证历史遗留问题的处置力度。
（三）物业管理在规范中持续发展。从解决群众最关心、最直接的物业企业选聘、业主自治、维修基金等问题入手。新批三级资质企业48家，资质升级25家，完成了资质年检工作；进一步完善市、区两级物业管理投诉处置制度，料理市长公开电话急办件38件，下达物业管理投诉督办件24件，严厉查处物业服务规范降低、乱收费等违规行为；指导各区协调处结了东环国际、汇统花园等11个物业管理项目呈现的矛盾纠纷，维护了小区的和谐稳定。年内，有12个物业管理项目被评为省优，1个项目通过了国优初检。四是充分发挥物业管理协会的桥梁作用，着力提高行业自律和服务水平。组建了协会秘书处，发展会员单位225家，为强化行业管理搭建起了平台；制定了物业管理行业自律公约和行业服务规范，编辑了刊物，编制了岗位技能培训大纲，培训学员570余人（次）促进了行业自律和服务水平的提升。五是大力推进维修基金管理模式创新，不时规范完善维修基金管理。印发了关于调整我市商品住宅维修基金缴存方式的通知》改变过去由开发企业代收代存维修基金为购房人直接到银行缴存，并把维修基金缴存作为房产登记申请的前置条件；严格做好维修基金利息支用管理，审批支用利息180笔、198万余元；会同市执法局成立联合执法组，对2004年以来开发企业代收维修基金情况进行了检查，向29家代收单位下达了限期整改通知，申请法院强制执行2家，催缴维修基金3200余万元，较好地解决了维修基金缴存不及时和违规挪用的问题。年内，归集商品住宅维修基金3.06亿元；累计归集商品住房维修基金和已售公房维修基金14.82亿元；全市物业管理企业已发展到358家，从业人员2.28万人；全市物业管理总面积达到4780万平方米，其中住宅面积达到3790万平方米。
（四）房政管理进一步加强。坚持从完善规章制度、增强行政效能、规范运行机制、提高服务水平入手。扎实推进了房政管理向纵深发展。一是加大了立法工作力度。认真编制了年度立法计划，积极协调有关部门出台了经济适用住房管理方法和廉租住房管理方法，大力开展了乡村房屋权属登记管理方法、乡村房地产抵押管理方法等规章的起草、调研、送审等工作，参与了8项地方性法规、规章的修改、会签工作。二是不时改进和完善房管分中心建设。全面梳理了分中心的行政审批事项，开展了窗口服务月活动”着力提高便民服务质量；与市行政审批中心网站建立了链接，实现了审批事项的网上公开。完成了房产管理的地方性规章、规范性文件的清理上报工作，编制了政务信息公开指南和目录，进一步提高了政务公开水平和公共服务能力。全年料理行政审批事项136件，提供咨询服务1800余人（次）三是严格直管公房产权管理。对5家房产经营单位年度受托房产经营各项指标完成情况进行了全面考核，确保了国有资产保值增值；采取逐幢、逐户实地核查的方式，开展直管公房核查，基本摸清和掌握了全市直管公房存量房产及管理现状；严格直管公房接撤管工作，全年接撤管房产建筑面积1.59万平方米；更新完善并换发了直管公房租赁合同》文本，维护了当事人合法权益；组织开展了直管公房产权处置、连片改造调研，提出了合理化措施和建议。四是高度重视工作，妥善解决房产历史遗留问题。继续坚持局领导接访制度、领导包案制度、值班备勤制度、疑难案例分析制度，成立专项工作组，不时加大工作力度，维护了社会稳定大局；全年共接待来访群众2300余人（次）受理群众来信53件，料理上级转办、交办55件，答复复查36件；参与行政诉讼55件、民事诉讼71件、行政复议9件，协助执行查（解）封房产2861件。局被评为全省建设系统工作先进集体和全市工作先进单位。
（五）直管公房维修经受住了特殊考验。为确保群众居住平安。制定了年度维修计划，广泛发放房屋维修服务卡、便民服务手册，健全了危旧房普查、定期检查、汛期巡查、房屋报修、质量回访等制度。加强劳模维修热线建设，年内处置报修1.7万余次，抢修9000余次。成立全市直管公房防汛领导小组，建立应急预案和抢险队伍，实行24小时值班，及时排查险情。以租不能养房”困难情况下，积极筹措资金2400余万元，维修房屋20.3万平方米，确保了房屋平安渡汛。今年“7.18特大暴雨中，全市直管公房没有发生一起塌房伤人事故，得到市领导和社会各界的充分肯定。
（六）按时保质完成了市里安排的各项工作任务。自觉服从和服务于全市改革发展工作大局。加大工作力度，按时保质完成了市政府安排的各项工作任务。一是研究制定了市房屋整治工程实施意见》市房屋整治工程专项资金管理方法》等配套政策，召开了全市房屋整治工作会议，建立了工作机构，切实加快了市区主要干道两侧和重要景观区域周边房屋的平改坡”与立面装新工作步伐。年内，已完成房屋“平改坡”90幢，设计施工图纸120幢。二是组织开展了住宅小区的环境绿化、干道整修、排污管道疏通、商业网点和集贸市场整顿等综合整治，已累计整治小区153个，有效改善了居民居住环境。三是克服房管部门自身生产经营困难，积极支持企业改革改制，年内与16家企业签订了直管公房产权划转协议》划转直管公房30处、建筑面积1.02万平方米。四是认真做好旧城棚户区改造的服务配合工作。对全市危旧房屋片区基本情况进行了调查摸底，为政府棚改决策提供了准确依据；及时印发《关于暂停料理旧城棚户区范围内直管公房有关手续的紧急通知》规范了棚户区改造范围内房屋置换、经营管理等工作；组织力量加班加点，按时保质完成了14个棚户区、2个重点工程、6344户被拆迁户住房面积低于43平方米的其它住房情况的核查任务，有力促进了棚户区改造工程的顺利开展。五是继续做好全市行政事业单位资产管理制度改革的服务工作。完成行政事业单位资产划转281件、建筑面积33.17万平方米，料理房产抵押373件、建筑面积36.05万平方米，房屋鉴定17件、建筑面积4.78万平方米，房产测绘32件、建筑面积10.95万平方米。
（七）生产经营在困境中稳步发展。面对国家对房地产业趋紧的宏观调控政策、日益激烈的市场竞争和种种有利因素。艰苦守业，努力化解各种瓶颈制约，基本实现了各单位的平稳发展，坚持了单位的稳定。全局房地产开发新开工6.5万平方米，建41.5万平方米，竣工4.6万平方米，销售9.7万平方米，经济效益显著提高；多种经营取得了积极进展，有效增加了职工收入，拓展了就业领域。公房管修处房地产开发坚持了适度规模，更加注重了开发效益；物业管理适度发展，管理面积达到120万平方米，实现收入1633万元；房产经营与房屋维修效益继续增长，实现总收入1170万元。房建集团房地产开发、物业管理、工程装饰、汽车修理等都实现了年度创收目标。登记中心从强化信息管理水平、提高人员素质、规范内部管理、树立良好形象入手，大力推进房地产市场信息系统建设，着力提高房产交易与权属登记水平，有效提升了房产管理现代化水平；置业担保公司全年料理住房担保业务370件、商品房预售监管业务77笔、业务4620单。设计院大力实施技术创新、质量管理创新和用人与分配制度改革，综合竞争力明显提升，发展后劲不时增强，经济效益继续增长。全年完成房产测绘1236万平方米，房屋平安鉴定35万平方米，超额完成了全年目标任务。拆迁办面对拆迁市场带来的各种困难，以顽强的毅力、扎实的作风、良好的服务，积极承揽和实施拆迁工程，大力做好房产经营和清欠工程款工作，实现经济收入120万元。服务中心着力统一思想、建章立制、稳定队伍，较好地完成了局交办的各项工作任务，并实现了开发项目的积极进展，追回了局部投资款，妥善处置了有关债务问题。全局继续坚持了平安生产的良好局面，没有发生一起平安生产责任事故。
（八）党的建设和干部职工队伍建设取得了新进展。一是把学习宣传贯彻党的十七大精神作为首要政治任务和头等大事抓紧抓实。依照市委的统一部署。全局兴起了学习宣传贯彻十七大精神的热潮，积极引导广大干部职工以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风，奋力开拓房管事业又好又快发展的新局面。二是继续巩固和扩大党员先进性教育效果，狠抓了四个长效机制的落实，组织了自查整改，开展了系列活动，有力推动了党建工作健康发展。局机关党日活动被评为“全市十佳党日”全局发展新党员12名。三是认真抓好干部职工的教育培训工作。制定了培训意见，将学历教育、继续教育、短期培训、政治理论培训、业务培训全部纳入培训范围，形成了大教育、大培训的工作格局。全年举办各类培训班30余期，促进了干部职工思想、政治、业务素质的提升。四是不时强化干部队伍建设。加强干部的经常性考察和监督，完成了公务员信息库建设任务；严格落实《领导干部选拔任用工作条例》推荐提拔副局级干部1人，提拔、调整、聘任科级以下干部73人。引进和聘用大专以上毕业生18名，其中研究生6名。五是坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，落实了教育制度，开展了加强作风建设、促进社会和谐”活动，狠抓了党风廉政建设责任制的落实。局党委成员人人签订了廉政许诺书”对局属各单位一把手采取个人述职、群众谈话、查阅资料、帐目审计、群众评议等多种形式，进行廉政监察，并作出鉴定，存入档案，收到很好效果。
（九）行业文化建设取得阶段性效果。文化管理是管理的最高境界。经过近几年艰苦不懈的努力。有效提升了行业品质。一是大力推进企业文化建设，已培育形成了济发集团“持身以正、服务唯诚”正诚”文化、房建集团“业绩至上、继续改进”绩效”文化和设计院“和合共赢、人企共荣”和合”文化等各具特色的企业文化体系，有效凝聚了思想，提高了素质，规范了管理，促进了发展。公房管修处被评为“全国建设系统企业文化建设先进单位”二是坚持以行业文化建设理论为指导，以落实《房地产行业文化建设研究》课题为重点，全面开展了行业文化建设的实践与推广活动，进一步巩固、拓展了行业文化建设的创新效果，提升了行业品质。局在全国建设系统第四届企业文化论坛上展示了效果。
