在我国投资性房产会计准则中有关公允价值度量的条款是：房产公司应该在会计业务期限结束时运用成本机制将投资性房地产做后续的核算：倘若存在充分理由并足以说明投资性房地产公司的公允价值可以稳妥地连续获取，即可选取公允价值计量机制。一旦房地产经营单位的计量机制得以约定执行，不允许再自由更改。基于此，我们会越发热衷于成本计量机制，仅当公允价值可以准确无误的获取时，才可选取公允价值计量机制。当进行房地产置换时，若采用了传统的成本计量机制，则把房产转换以前的财务账面价值当作转换之后的下账价值；若采用了公允价值计量机制时，把投资性房产更改为自用房产，则需把更改之日的公允价值当做自用房产的入账价值，公允价值与原来的账面价值的差额当做公允价值更改利益损失，把它计算在当时的利益损失之内，当自用的房地产或者以前的储备货物更改为选取公允价值计量机制进行计量的投资性房地产时，取用更改之日的公允价值进行计量。公允价值度量低于以前账面价值的数额当做资本公积金计算在所有者利益之内。当房产公司核实此项房地产资产时，那些原来计入所有者权益的资产更改为处置时期的投资利润。当采取公允价值计量机制进行会计核算时，不给投资性房地产实施折旧和分摊销售，要按资产负债明细表每日投资性房地产的公允价值当做基础条件来修正它的账面价值，公允价值和账面价值的所差部分计算在当时所在时期的收益之内。
二、新准则中公允价值计量的应用条件
能够确切的说，公允价值计量机制的信息资料关联性比历史成本计量机制的关联性具有与生俱来的独特优点，此评价也是经过我国多个实例检验所证实的。怎样尽其所能地给现时和将来的房地产投资商拿出最有价值的决策信息依据一直是当代广大会计工作者的奋斗愿望，落实到房地产行业会计的奋斗目标就是要尽其所能地推广和使用公允价值这一连续计量机制。但是，参照相关专业人士把我们国家二零零七年提供的房地产公司会计财务报表给予统计，在国家推行新的会计准则之后，选取公允价值计量机制实施房地产后续核算的公司还是偏少，其相关统计结果的数据是：两千零八年四月二十七日，在已经公布年报的一千三百零三家上市企业中，只有九家上市企业采用了公允价值计量机制而且将所有股东的权益做了历史性的分配。其中，牵扯到数额规模最大的为中国银行，其金额数目突破三十三点一八亿元。调配数额最少的也有一百四十点一一万元，而有部分驰名的商贸企业却没加入其中。有关专业人士就这个问题进行深入研究，得到的最关键和最具统一性的决定因素是由于在选取公允价值计量机制时要具备极强约束力的基础条件，另外在具有很强约束力的前提下，还必须存在相当恰当的计量体系来确保投资性房地产价值计量工作的高效开展。
三、投资性房地产公允价值的确定和作用
国际上曾有著名的经济学家对会计计量工作做过精辟的阐述，其核心意思是：一个经济组织有较高生产率的前提条件是其必须有很强的财务计量核算能力。由此可见，一个企业的财务计量能力相对于它的键康发展是多么的重要。劳动生产率的波动，能够导致资源分配的重新排序，其可严重地左右到产权由外向内的转变历程。另有经济学家也曾做过阐述，其基本思想是说会计的计量职能是会计体系的核心价值。所以，投资性房地产企业如果选取公允兼职进行计量和核算，那么，即可以大力促进投资性房地产的产权组合和资源调整。故我们一定要仔细研究公允价值的概念、环节和计量措施等内容。国际会计准则指出，公允价值是指在平等交易中掌握具体情况细节的财务所有人主动实施资产交易的资金数额。依照国际上对公允价值的定义可认为，公允价值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要发生大量的交易数额；B此种交易一定是连续的，是发生在经营主体间长期的交易行为；C实施交易的价格是公开的、透明的，合理的和大家公认的。对在市场上实施的所有交易都是同等公平看待；D实施交易的价格是随时都能够获得的，而且进行极小的投入就可以获得这些价格信息。依据我们国家投资性房地产会计准则要求，仅当投资性房地产的公允价值可以随时把握地获取时，该企业财务核算方能够选用公允价值计量机制。所以，根据国际会计准则中公允价值的定义，投资性房地产一定要符合前述四个项目要求的情况下方允许运用公允价值计量机制。通常来说，我们国家现一时期的房地产价格在全国大部分城市中都存在着广泛的交易情形，此类交易都是一直持续发生着的，而且都是阳光实施的。现时我们国家上市公司所拥有的房地产资产基本上都符合上述的各项要求，所以就整体上来说，我们国家对投资性房地产实施公允价值计量机制是完全可以做到的。那么，公允价值与市场价值这两个概念又有怎样的区别和联系呢？市场价值说的是在瞬息万变的市场上采购一笔资产或偿还一笔债务所采用的市场价格，也可叫市场价格或者交换价格。把公允价值与市场价值对照起来比较便知，投资性房地产公允价值的确定允许依托公开了的市场价格。市场价格可作为投资性房地产会计准则中公允价值的选取依据。所以，可以把前述内容当作前期环节，即在可以获取公开公允的市场价格条件下，依据公开的市场价格能够极方便地确定公允价值。此类情况是在局部范围内选定市场价格与公允价格的差别来确定。
四、对投资性房地产后续计量工作的见解
依据上面所述内容，本人以为投资性房地产开发后的计量机制应维持成本方式度量，遵照时间安排对投资性房地产提取折旧或摊派销售，针对资产负债表日，实施减值测试并做好减值和计提减值的准备工作。自用型的房地产及存储货物变更成投资性房地产或投资性房地产变更成自用型资产或储备货物时，都要依据所拥有资产的账面价值数量实施结账转换，由于投资的宗旨没有发生更改，更改的只是拥有财产的方式，故不可能出现转换过程的利益损失。
五、结语
关键词：新会计准则投资性房地产准则
一、投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
2007年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
2007年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
2008年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
借：资本公积—其他资本公积4000000
“中级财务会计”课程所涉及的金融资产种类较多，在教材中除各项货币资金、应收项目外，单独作为一章讲解的金融资产包括交易性金融资产和可供出售金融资产，而把另一类金融资产即持有至到期投资与长期股权投资作为一章放在金融资产后一章进行讲解。这样的排序方式主要是考虑到资产的流动性，按交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资进行编排。可供出售金融资产涉及权益性工具与债权性工具两类，其中债权性工具的核算方法与持有至到期投资比较接近。可供出售权益性金融资产初始投资的计算与处理、持有期间各资产负债表日采用实际利率法计算投资收益及溢折价的摊销与持有至到期投资的核算完全一致，所不同的是可供出售金融资产要求按公允价值计量，所以期末应该对公允价值变动进行计量与会计处理。这部分内容是课程的难点，学生在学习时有一定的难度。如果按课本的顺序进行讲解，涉及到可供出售金融资产时要同时学习债权性工具的处理，又要涉及股权性工具的处理，难度就会更大，掌握起来就比较困难了。但把持有至到期投资提至可供出售金融资产之前进行学习，在持有至到期投资中全面、细致地学习实际利率法，由于仅涉及债券的处理内容，就相对容易掌握了。有了持有至到期投资会计处理的基础，再学习可供出售金融资产，就比较容易了。当然，如果这样处理，那么在讲解之前应该明确说明此类资产流动性的强弱。
二、应收账款与应收票据应收
账款与应收票据都属于应收项目，两者均要求以真实的商品交易为基础才能确认。在“中级财务会计”中，按应收票据、应收账款排序。对于两项流动资产的安排，可以把应收票据理解为是在商业信用的基础上，通过签发、承兑票据进行信用的加强。在讲完应收账款后，提出“为了加快应收账款的回收、减少资金占用及机会成本、降低坏账率”，要求债务人承兑票据，从而引出应收票据。这样的安排逻辑性更强，且应收账款的会计处理为应收票据的学习奠定了良好的基础。同时，笔者认为仅凭应收票据有明确到期日来判断其流动性超过应收账款不尽合理。我国的商业汇票期限最长为六个月，属于流动资产中流动性较强的资产。而提供了期限小于六个月信用期的应收账款，或者没有信用期限的应收账款，其流动性更强。与应收票据、应收账款相对应的应付票据、应付账款也可以按照这种思路进行思考，在讲解流动负债时，先讲解应付账款，再讲解应付票据。
三、存货内容适当扩充“中级财务会计”课程
对存货项目进行了细致的讲解，包括存货的初始计量、计价、主要存货的会计核算、后续计量(期末计价，存货减值的核算)、清查盘点等内容。存货初始计量的一个重要指标是存货的计价，包括存货收入的计价与发出的计价，存货发出的计价等于存货发出的数量与发出单价的乘积。这里的发出单价可以是计划成本，也可以是按某一种方法计算的实际成本。关于发出单价的确定，教材一般都进行了较为详细的阐述，但对存货数量的确定基本上没有涉及。虽然在“基础会计学”中对确定存货数量的实地盘存制与永续盘存制两种方法都有内容安排，但“中级财务会计”作为一个完整的课程体系，也应当适当地对这两种方法进行简单的讲解。
四、投资性房地产的反映
投资性房地产是我国2006版会计准则新命名的一项资产，是投资者持有的为赚取租金或资本增值，或者两者兼有的房地产。在“中级财务会计”教材中，把投资性房地产与无形资产合并为一章，放在资产的最后一项。若完全按照资产的流动性来考虑的话，说明该资产的流动性是最差的。教材编者这样安排，主要是考虑投资性房地产包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等，从范围来看主要包括因特种目的而持有的固定资产与无形资产，所以放在资产的最后一项。但投资性房地产的定义明确了该资产的属性就是投资，是会计主体为了获取租金或资产保值增值而投资的一项资产。既然投资性房地产的性质属于投资，属于长期投资，那么其与长期股权投资在性质上是相近的，且比作用于企业生产经营过程的固定资产、无形资产的变现能力强，所以投资性房地产的会计核算应该在长期股权投资之后，固定资产、无形资产之前，这样更能体现其投资的基本属性，也符合其流动性的划分。
五、借款费用资本化问题
自新中国建立至上世纪80年代初期实行经济体制改革之前，中国城镇居民住房实行实物福利分配制度。在这一计划经济体制下，住房的商品属性尚未得到认可，住房被视为一种实物福利，企业职工只需支付低廉的租金就可以获得企业分配的住房，事实上，这一时期居民获取住房所有权的唯一途径就是由企业按照职工级别、工龄等因素分配住房(Fu、Tse和Zhou，2000)。1979年，邓小平发表关于住房体制改革的讲话，拉开了中国住房体制市场化改革序幕。从1979年开始，中国政府开始分阶段在部分地区实行住房商品化改革试点，但由于遵循渐进式的改革路线，直到1988年这一改革才进入全国范围试点阶段(Gao，2009)。1998年中国政府发出正式公告，明确提出停止福利分房制度，逐步推进住房货币化分配制度。此后，中国房地产行业进入发展的黄金时期，行业生产能力稳步提升，居民住房水平也得到不断改善。
受益于国内经济强劲的增长势头和政府的政策扶持，中国的房地产行业尤其是住房市场，在此后几十年内以惊人的速度快速成长，其在国民经济中的地位也日趋重要，同时，住房也逐渐成为居民私有财产中最重要的组成部分。
根据相关统计，截至2000年，中国城市和乡镇居民拥有私有住宅的比例已分别达到72%和78%(Li和Huang，2006)。城市新增住房面积由1985年的1.88亿平方米增加到1998年的4.77亿平方米(Guan等，2001)。国家统计局的统计数据显示，1998-2001年间，中国的住房价格以低于2%的年涨幅稳定增长，然而，自2003年后，中国房价步入飞速增长阶段，统计数据表明2003-2008年期间房价年均涨幅高达7.6%。自此以后，中国住房市场是否存在过热的问题成为政府和学界关注的焦点。根据新古典经济理论，住房价格波动是一系列影响住房供求的宏微观因素相互作用的结果，为推进住房市场持续健康发展，中国政府相继出台了一系列宏观调控政策干预市场运行，如银行信贷扩张、控制房地产市场土地供给、调整房地产行业相关税率等。
为顺利推进住房体制市场化改革以及巩固已有改革成果，中国政府鼓励金融机构为房地产行业发展提供资金支持。在这些政策的推动下，银行向房地产开发商提供的房地产信贷规模不断扩大，同时，金融机构发放居民购房抵押贷款规模也不断膨胀。此外，政府还推出了一系列税收减免政策以鼓励居民购买商品房。然而，如图1所示，自2002年以后，住房价格开始快速上扬，引起中国政府的极大担忧。中国政府开始改变其政策导向，以抑制可能过度繁荣房地产市场。例如，2006年1月，中央政府出台政策对商业银行向房地产开发企业提供信贷支持提出限制条件：房地产开发企业自有资产不低于开发项目总投资额35%方可申请银行信贷资金。时隔几个月后，中国政府再次出台调控政策，将城市土地使用税税率调整为原税率的2倍。不幸的是，这些宏观调控政策并没有取得预期效果。直到2007年，受全球性金融危机的冲击，房价才开始下跌。
图1 1998-2008年中国房价增长幅度分析
注：房价增长率以全国平均房价为基础计算得出。
资料来源：国家统计局统计资料
国外学者对政府宏观调控政策对房地产市场影响的研究较为丰富，但由于中国房地产市场相关数据难以获得等原因，目前国内鲜有研究者对此课题作实证分析。本文旨在通过对1998-2008年期间中国政府推行的一系列宏观调控政策对住房价格的影响进行实证研究，以弥补这一不足。
实证分析中，常用的衡量经济变量长期关系的方法是对选取的经济变量进行协整检验。但是，传统的协整检验方法具有明显缺陷，尤其是样本容量很小时，其检验功效会急剧下降(Banerjee，1999)。鉴于此，Quah(1990)及以后的一些学者提出了基于面板数据的单位根协整检验。面板单位根检验是对传统协整检验的重要发展，关于其较之时间序列协整检验所具有的优点，国外曾有多位研究者做过论述(Banerjee，1999；Levin等，2002)。本文中，由于所能获取的时间序列数据仅为10年间的年度数据，引入面板数据尤为必要，我们采用了中国31个主要省市的数据作为横截面数据，已达到增加样本容量和提高模型分析结果准确性的目的。
中国作为全球最大的发展中国家之一，国内经济快速发展，吸引了包括房地产投资者在内的众多国内外投资者的注意，这使得本文的研究更具实用价值。现有的关于中国房地产市场的研究多以香港房地产为例，究其原因，可能是因为后者房地产市场较之内地更为发达，相关数据更容易获取。鉴于针对中国政府宏观调控政策对房地产市场影响进行系统定量分析的研究十分有限，本文对政府出台的税收、信贷、土地供给政策对房地产市场的综合作用效果进行研究，结论对中国政府及其他面临相似房地产市场发展境况的国家政府指导调控政策具有借鉴意义。
二、理论构架及文献回顾
由于本文是从供给的角度来研究宏观调控政策对住宅市场影响的，因此，在Peng和Wheaton(1994)模型的基础上，本文提出：
在其他变量不变的情况下，房价和房价的增长幅度会带来开发商预期利润的增长，进而增强他们提高供应的意愿，因此和应为正数；相反的，包括土地和税负水平在内的建筑成本和利率水平会带来预期利润的减低，因此其系数预计为负数。而GDP的增长会提高人们的生活水平和消费能力，因此对于市场预期供给的影响也应该为正方向。
根据该理论模型，可以看到在市场需求不变的情况下，银行信贷政策、土地政策和税负水平通过对市场供给的影响进一步影响住宅的市场价格。
(一)住房价格与银行信贷政策
房地产行业是典型的资金密集型行业。通常，银行信贷资金占房地产开发项目总投资额的很大比重。Collyns和Senhadji(2002)认为，由于银行持有大量的以房地产为抵押的信贷资产，其资产市场价值会随着房价的上涨而提升。因此，房价上涨会刺激银行扩大房地产信贷规模，而这反过来又会助推房价进一步上涨；相反，紧缩的信贷政策会加剧房地产开发商的资金短缺压力，从而对房地产市场产生重大影响。根据这一观点，由于房地产开发商通常依靠银行信贷资金购买建设用地，支付在建工程成本，或者购置存量房改良后进行再销售，因此中央政府可以利用各种金融工具控制银行房地产信贷规模，从而实现调控房价的目标。然而，目前研究者关于房地产行业对银行信贷资金依赖度的研究并未得出一致结论。根据Liang和Gao(2007)的一项调查，1997-200 4年期间，房地产开发商通过国内银行贷款所获得的资金仅占其全部投资额的1/5，因此房地产信贷政策的调整不会对房地产市场产生实质性影响。Peng等(2008)的研究结果得出了类似的结论。他们指出，房价的上涨确实会刺激银行扩大房地产信贷规模，但是人们通常高估了银行信贷扩张对房价上涨的影响。本文对银行信贷扩张与房价之间是否存在长期均衡关系进行研究。
(二)住房价格与土地供给
从理论上讲，住房价格与土地供给之间存在引致需求效应。当住房价格上涨时，追求利润最大化的房地产开发商会增加住房供给，从而间接引起市场对建筑用地需求的增加。因此，一般而言，住房建设用地供给会直接影响住房供给，进而影响住房价格。从中国政府的角度来讲，由于土地归国家所有，政府可以凭借其所拥有的土地垄断权向市场投入更多的建设用地，从而达到稳定房价的目的。另一方面，当房地产市场过热时，政府可以尝试通过土地政策调控市场。例如，Tse(1998)的研究发现，香港政府实行的限制建筑用地供给的政策曾导致上世纪90年代香港房价大幅上涨。而几乎同一时期，中国内地政府开始推行土地使用权长期租赁制度，这一制度下，房地产开发商通过缴纳一次性土地出让金获取一定时期的土地使用权，然后在所购土地上建房并通过公开市场销售，通过这种方法，政府在维持现行土地租赁制度的条件下，增加了土地供给以满足不断增加的住房消费需求。
目前已有大量文献对土地供给与房价关系进行了研究。其中，Hannah(1993)及其合作者对上世纪80年代中后期的韩国房地产市场做了研究，其结果表明韩国政府对民用住宅用地配给不足是导致该国房价快速上涨的关键性因素。Peng和Wheaton(1994)基于香港房地产市场相关数据所作的分析表明：政府实施的限制土地供给的政策会导致土地总供给减少，进而引起房屋租赁价格上升，预期未来租金收入增加会通过资产资本化定价模型引起房价上涨；不仅如此，他们还指出，当政府紧缩对土地供给时，住房供给会随着房价上涨而增加。但是，同样以香港房地产市场为研究样本，Tse(1998)的研究却得出了与之截然不同的结论，显示香港政府的土地供给政策对住房价格的影响作用并不显著。Tse认为，实证分析的结果之所以与我们的理论预期相悖是由于房地产开发企业可以通过“土地银行”对冲政府土地政策带来的影响。
Zhang(2008)同样对土地供给与房价关系进行了研究，将土地供给定义为市政府提供的用于房地产开发和城市建设的土地配额。研究结果表明，土地供给对房地产市场有重要影响，因此政府可以利用土地供给政策实现对房价的有效调控。尤其值得注意的是，政府增加建筑用地供给的短期效应是引起房价上涨，但从长期作用效果来看，市场会经过自身调整最终导致房价持久性下跌。Peng等(2008)基于1998-2004年间中国25个省及6个主要城市的面板数据，对多个宏观经济变量(GDP增长率、投资、消费和信贷扩张)与不动产市场的关系进行了实证研究。尽管在其研究中并没有将土地供给作为一个独立经济变量纳入分析模型，但他们却对土地价格与房价的关系进行了检验，分析结果发现二者呈正相关，这意味着政府可以通过增加土地供给降低土地价格，进而间接影响房价。鉴于现有研究结论存在的关于土地供给政策效果的分歧，本文对中国政府的土地供给政策对房价影响的效果进行再次检验。
(三)税收政策与房价
已有的关于税收政策对住房价格的影响的研究多以资产资本化定价理论为支撑，该理论认为资产价格等于其未来现金流入的现值(Fisher、Martin，2008)。随着税率提高，预期的资产未来收益会降低，从而导致资产价格下降。因此，资本化理论主张高税负会导致房价降低。Oates(1969)对来源于新泽西州53个市的调查数据进行了分析，其分析结果支持了上述结论。Tse和Webb(1999)运用资本化定价理论对资本利得税对房价的影响做了研究。他们发现，随着这类税负的增加，人们愿意为某一处不动产所支付的价格会降低；另外，他们的研究还发现，政府课征不动产交易税会延迟消费者的住房消费，财产交易税对住房预期收益会产生重大负面影响。
资本利得税并不是政府调控房价可利用的唯一税收工具。在对美国的财产转让税进行政策分析时，Benjamin(1993)等人发现宾夕法尼亚州政府提高不动产转让税税率的做法导致房地产销售价格的下跌。另外，Guilfoyle(2000)从理论和实证两个层面对财产税与民用房价格的关系进行了研究，发现实证分析的结果与理论分析的结果并不一致。Guilfoyle认为，出现这种不一致的原因可能是由于财产税对房价的影响效果受到其他影响房地产供求的经济变量的制约。综合现有文献不难发现，多数税种对房价具有负面影响，本文旨在分析在中国这一特定的经济社会环境下，税收政策与房价的关系是否会有别于上述国家。
三、数据和研究方法
关于房地产市场宏观调控政策的研究可以为学者分析中国的宏观政策提示新的实证依据。但是，由于中国所能获取的相关数据通常为年度数据，因此相关研究会因所获取样本容量过小而受到制约。为克服样本不足的缺陷，本文基于中国1998-2008年间31个主要省市的数据构建了面板模型。模型中所用到经济变量如下：
(1)住房价格(HP)：我们将HP定义为以人民币(单位：元)计量的年度房屋销售平均价格；
(2)土地供给(LS)：某一年度内，房地产开发商新购入土地面积与该年度内房地产行业开发土地面积之比；
(3)信贷规模(BC)：某一年度内，房地产开发所获取的国内银行贷款与房地产开发总投资额之比；
(4)税收负担(TAX)：某一年度内，房地产行业所承担税负与该年度内房屋累计总成交额之比。
文中所用数据均以国家统计局出版的《统计年鉴》相关数据为基础计算得出。
众所周知，时间序列观测数据长度直接关系到协整检验的效果(Shiller和Perron，1985；Hakiio和Rush，1991；Baltagi，2008)。然而，在许多经济问题研究中所能获取经济变量的时间序列很短，从而制约了协整理论的广泛应用。为解决这一问题，面板数据协整检验应运而生。在本文的研究中，为解决时间序列样本容量过小问题给分析结果带来的误差，面板数据的采用就尤为必要。
(一)面板单位根检验
为避免虚假回归问题，需要对面板数据平稳性进行检验，本文同时采用LLC检验、IPS检验、Fisher-ADF检验及Fisher-PP检验四种方法对面板数据进 行单位根检验。其中，LLC检验假设各个横截面单元具有同质性，其他三种检验方法允许异质面板存在，文中时间序列滞后期数根据施瓦茨信息准则(MSIC)进行选取，Bai(2002)等人的研究表明对有限样本该原则仍具有很好的功效。
(二)协整检验
为检验变量间的长期均衡关系，在单位根检验的基础上，我们运用Pedroni面板协整检验和Kao检验对研究变量作进一步的协整关系检验。Pedroni检验的特点是允许异质面板存在，Pedroni(1999)在零假设是“在多元面板回归中没有协整关系”的条件下构造了7个检验面板变量协整关系的统计量，其中4个是用联合组内维度(within-dimension)描述，即Panel-v、Panel-rho、Panel-pp、Panel-ADF；另外3个用组间维度(between-dimension)描述，即Group-rho、Group-PP、Group-ADF。Mikhed和Zemcik(2009)认为，上述4个以组内维度描述的统计量均为非参数方差比统计，非参数统计类似于PP-rho统计和PP-t统计，而参数统计类似于DF-t统计，他们还进一步指出剩余的3个统计量采用组间均值法，类似于PP统计和DF统计。对于Pedroni检验，如果检验结果拒绝零假设，则表明变量间存在协整关系。Kao(1999)发展了同质面板条件下基于残差的最小二乘估计，即Kao检验，与Pedroni检验一样，Kao检验同样属于“不存在协整关系”零假设的检验方法。Gutierrez(2003)的研究表明当时间序列长度T很小时，Kao检验的检验功效要优于Pedroni检验。因此为得到稳健的协整关系，我们同时也对样本进行了Kao检验。
本文采用以下模型研究房价与宏观调控政策之间的长期关系：
(三)格兰杰因果关系检验
为研究变量间的短期关系，我们引入格兰杰因果关系检验(Granger causality test)建立计量模型。Granger因果检验的核心思想是：对于两个经济变量X和Y，若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下，对变量Y的预测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效果，则认为变量X是引致变量Y的格兰杰原因(Granger，1969)。Granger因果检验有助于我们深入了解房价的内生过程。以房价和土地供给为例，我们构建以下计量模型：
当样本容量很小时，沃尔德检验统计量在零假设条件不服从标准分布(Hurlin和Venet，2001)，因此，文中我们对Granger因果关系是否成立以Hurlin(2007)提出的临界值为依据。
四、实证分析结果
(一)描述性统计数据
本文中所用数据统计结果如表1所示。从表中可以看出，不同地区房价相差悬殊。其中，最小的仅为729，而最大值高达11648；就样本均值而言，在一既定年度内，银行信贷资金占房地产开发企业资金总投入的18%，平均税负占住房销售收入的17%，而年度内房地产开发商新购入土地面积是该年度内房地产开发企业所开发土地面积的1.86倍。
注：变量值根据1998-2008年汇总数据计算得出，HP单位为元，LS、BC和TAX为比值。
(二)面板单位根检验
面板单位根检验结果如表2所示，对面板数据水平序列检验结果表明不能拒绝“变量存在单位根”的原假设，即原值存在单位根，而对水平序列一阶差分的检验结果拒绝了“存在单位根”的假设，因此变量序列为非平稳的I(1)过程。
注：零假设为变量原值存在单位根；时间序列滞后期采用SIC原则选取，每个模型中变量滞后期均为1；Δ代表一阶差分；括号里面数值为对应的p值；为消除异方差干扰，所有数据为原值的自然对数值。
(三)面板协整检验
本文采用Pedroni检验和Kao检验对政策变量与房价的长期关系进行面板协整检验，其分析结果如表3和表4所示。Kao检验结果表明不能拒绝“不存在协整关系”的原假设，即研究变量间不存在稳定的长期均衡关系。对于Pedroni检验，分析结果显示：无论是否存在确定性趋势，同质性面板数据和异质性面板数据的分析结果均不能拒绝“不存在协整关系”的原假设。因此，我们认为，中国政府实施的各项宏观调控政策(税收政策、土地供给和信贷政策)与房价之间不存在稳定的长期均衡关系。关于信贷政策的影响，我们的分析结果与已有研究文献结论一致。此外，我们的研究结果还表明，中国政府试图通过税制改革和土地供给政策实现刺激或抑制房地产行业发展的尝试是无效的。
(四)Granger因果检验
对变量间短期关系进行检验的Granger检验结果如表5所示。分析结果显示，从短期层面来看，税负变动是引致房价变动的格兰杰原因。由此可见，短期内，可以通过改变不动产相关税收影响房地产价格，这一结论与我们的预期是一致的。尽管从长期来看，房地产行业可通过修正消除这种影响，但这一结论对中国政府指导政策仍然具有指导意义。具体而言，短期内政府可以通过税收政策的改变有效调控房地产市场发展方向，但随着时间推移，市场力量将削弱这种影响并最终重新成为主导行业发展的主要变量。与预期结果相反的是，我们的分析结果表明中国内地的房价与土地供给及银行信贷规模之间不存显著相关性。
五、结论与政策建议
不动产所具有的物理特性、经济因素、法律因素及政府的政策导向等诸多因素都会引起房价波动，此外，投资者的投机行为可能导致房地产泡沫。因此，政府有必要在尊重市场机制基础作用的前提下，制定合理有效的宏观经济政策干预市场运行。自从建立市场为导向的政府分配体制以来，中国政府曾多次运用宏观政策引导房地产市场持续健康发展。面对始于本世纪初的本轮房地产过热，中国政府相继出台了包括信贷政策、税收政策及土地供给政策在内的一系列政策抑制房价过快上涨。然而，面对日趋高涨的房价，我们不禁对这些宏观政策的有效性产生质疑。本文运用面板协整技术对房价与这些宏观政策之间的长期关系进行了实证分析。结果表明，中国房价与这些宏观调控政策变量之间不存在稳定的长期均衡关系。但是，我们对宏观政策与房价短期关系的Granger因果分析发现，短期内税收政策是引致房价变动的Granger原因。
[论文摘要]房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益都起着重要的作用，文章主要根据4Ps市场营销组合理论，阐述了房地产市场营销的产品策略、定价策略、渠道策略以及促销策略。
一、房地产营销产品策略（Product）
在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：
（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。论文百事通另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。新晨
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）
关键词：投资性房地产；公允价值；财务影响
引言
《企业会计准则第3号――投资性房地产》颁布时，理论界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，从而导致增大利润操纵空间，影响拥有投资性房地产的上市公司的股价，增加账面收益等等。投资性房地产公允价值计量模式在上市公司中的应用和影响是否会像理论界预计的那样，真的为上市公司盈余管理带来契机，真的会改变上市公司的财务状况等等，这些问题对理论界和实务界都具有重要的现实意义。王蕾，于鹏，杨双和邱建龙（2008）指出，企业是否选择公允价值模式计量投资性房地产，不是单纯的考虑利润或者资本总额的增长，而是充分考虑公司发展平稳性、政策运用效果等多方面因素；王磊（2009）阐述了新企业会计准则对投资性房地产的有关规定和影响，以及企业是否会优先选择公允价值计量的困境问题；Harris 与 Muller III （ 2000） 分析了英国投资性房地产的公允价值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比较了公允价值计量模式和历史成本计量模式的异同，分析了两种计量模式的优缺点。
由国内的研究现状不难发现，公允价值计量房地产一直是理论界关注的热点，有支持上市公司采用公允价值计量的，也有认为公允价值计量房地产将波动企业的财务指标，影响稳定性等等；国外的研究结合国际会计准则和美国会计准则，主要讨论集中在企业选择公允价值计量的动机和成本，以及公允价值模式提供的信息对投资者的决策有用程度上。
一、投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响
投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响与我国的房地产市场息息相关，近年我国房地产价格持续升高，尤其突出在大中型城市，虽然宏观调控政策不断出台，但主要是针对住宅，写字楼的市场价格仍然持续升高，只是幅度放缓，这也势必对投资性房地产的估价产生重要的影响。以我国主要大中型城市（北京，上海，广州，深圳，天津）为例，2007年到2012年期间，写字楼平均价格指数从500点涨到1100点，涨幅非常大。
在这样的房地产市场环境下，投资性房地产的公允价值变动是否也受到相同的影响，也将是本文关注的重点之一。针对研究的主要问题，笔者选取了25个上市公司作为观察样本，基本涵盖了全部在深沪两市上市的使用公允价值计量投资性房地产的公司，包括房地产开发与经营业（津滨发展、中航地产等），航空运输业（海南航空等），银行业（交通银行，中国银行等）、其他行业（白云山A等），2010年和2011年新增的变更企业均为两家，但是由于变更至今的时间间隔较短，不便于时间序列上的观察，因此本文只选取了在2007年至2009年进行变更的25家上市公司作为观察样本。
（一）对利润波动的影响
通过统计上市公司年报资产负债表中的“投资性房地产”项目和利润表中的“本年净利润”一项，新旧会计准则差异调节表，追溯调整以及报表附注中的相关项目，整理得到图1，其中公允价值变动对净利润的影响=报表附注中投资性房地产当年公允价值的变动额/本年净利润*100%（图中为25家上市公司的平均值），对比系列为2007年我国主要城市写字楼和办公楼的房价走势（投资性房地产集中的省市），借助此项指标直观的衡量变更后投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响程度。从图1中可以发现，虽然投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响也在近五年呈现上升趋势，但是每年的变化趋势和幅度并与房地产市场不完全一致，这也说明了目前我国的投资性房地产估价体系存在问题，不能充分反映市场价格，这也是公允价值计量的一大隐患。除此之外，笔者计算了变更当年公允价值变动对净利润的影响，发现采用公允价值模式计量投资性房地产，会给企业带来可观的账面价值，尤其在变更当年，例如2009年海南航空投资性房地产公允价值净增将近6亿，是当年净利润的1.78倍，金宇东城当年的投资性房地产造成的公允价值变动是净利润的8.55倍，2011年胜利股份的投资性房地产的公允价值变动是净利润的3.5倍，但这些企业的公允价值在变更之后对利润的影响趋于正常水平，不会再产生太大影响。
（二）对所有者权益的影响
投资性房地产采用公允价值的后续计量对上市公司的另一个影响，主要体现在转换初始时所有者权益产生的重大变化。笔者剔除2008年金融危机时变更会计政策的企业，选取14家上市公司对采用公允价值模式后续计量投资性房地产的情况进行分析，主要关注两个数据：可采用投资性房地产按公允价值模式计量所导致的所有者权益变动额和转换时投资性房地产的账面价值，表1中所有者权益影响率就是以上两个数据的比值，利用该指标来反映上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量时，在转换时点每百元房地产多产生的所有者权益变动额，衡量其对所有者权益的影响程度。表1列示所有者权益影响率大的4家公司。
从表1中可以看出，投资性房地产采用公允价值后续计量对大部分上市公司，都实现了所有者权益的可观增加。在影响的程度上也非常可观，中航地产达到43.66%，白云山A达到58.79%。所以在采用公允价值计量房地产时，如果房价持续攀升，是能够在短时间内大幅实现上市的公司的资本结构改变，使得上市公司融资能力上升。公允价值后续计量对资本结构的有利影响可能使得资本结构较差的上市公司出于融资目的变更投资性房地产的计量方式。在新会计准则推出的伊始，2007年的零售行业为例，拥有投资性房地产超过1亿元的上市公司共有17家，其投资性房地产总额将近69亿元，而零售行业持有商业地产是其经营业务的重要组成部分，所以很容易产生转换计量模式的动力，观察ST筑信、ST百花虽然转化了计量模式，但是对其财务影响并不深，零售业里以昆百大A的影响最为显著，2008年6月6日改变投资性房地产计量模式之后，追溯调整2007年及2008年账面价值，使得未分配利润一项净增3.17亿元，一举改变了连续3年未分配利润为负值的尴尬局面，使公司的财务状况得到明显好转，有效降低了公司的资产负债率，达到融资的理想状态。
（三）对再融资与股权激励考核的影响
在上市公司进行会计变更时，会将这方面的因素纳入决策的考虑范围。上市公司会尽可能的使自己享受房地产升值带来的财务指标优化，笔者选取25家上市公司变更前后的会计指标数据作为研究样本来说明此问题。采用公允价值后续计量投资性房地产对每股收益的影响并没有像预期中的那么高，25家上市公司变更前后的平均每股收益增长率为-13.72%，很多公司甚至还出现了负值，例如新华锦（-621.43%），海南航空（-122.5%）以及泛海建设（-78.54%）。由于公允价值计量的引入，净资产的波动比较大，和预期的一样，大部分公司会选择房价上涨的时期进行变更，使得大部分公司的每股净资产都有所上升，每股未分配利润也有所提高，25家上市公司平均的净资产增长率为99.11%，但如果上市公司的净利润的增长不能达到净资产的增幅，净资产收益率也会呈下降趋势，例如中航地产的净资产收益率从13.44%下降到12.66%。所以可见公允价值对于净资产收益率这类指标影响变化根本难以预期和控制，很难成为变更会计政策决定采用公允价值计量的主要动因。
（四）对税收成本的影响
采用公允价值计量投资性房地产对上市公司的税负也会产生不小的影响。以海南航空为例，在2009年的会计政策变更公告中披露，琼海酒店和圣元中心的递延所得税负债分别增加54.1万元和75.1万元，然而在成本模式计量下投资性房地产需要按期摊销或者计提折旧，在账面上的利润虽然可能减少，但是成功的达到了抵免税费的目的。在公允价值计量时，除了对投资性房地产进行正常的折旧或摊销外，还要以资产负债表日投资性房地产的公允价值作为基础调整账面价值，这会使上市公司丧失了税前扣除效应，并且向海南航空披露的一样，在房产价格上升的情况下，追溯增加上市公司的递延所得税负债，虽然数额较小，但依然成为许多上市公司考虑的因素之一。
二、投资性房地产公允价值计量在实务中的改进设想
本文在对投资性房地产准则、公允价值理论探讨以及上市公司数据整理分析的基础上，认为公允价值在我国上市公司中的应用应从以下几方面进行改进。
（一）根据我国上市公司的数据分析可以得出，采用公允价值计量投资性房地产在我国的应用仍处在初级阶段，在转换时点对上市公司的账面价值产生快速的影响，但是在长期应用中并未对上市公司产生本质性的财务影响，并且投资性房地产的估价技术也处于初级阶段，未能及时、如实反应市场价格，其公允程度有待提高。应加强房地产的估值技术，监管部门应该对投资性房地产的估值准确性提供相应的帮助和监管。
（二）公允价值计量模式在大部分情况下能够提高会计信息的相关性与可比性，又能满足企业对财务指标的需求，能改善资产负债结构，提高企业融资能力和利润分配能力。但是事实上，计入当期损益的公允价值变动，是未实现的利得或损失。在投资性房地产未被处置前，这些收益或者损失只在账面上显示，并没有产生现金流量。虽然变更能为上市公司带来短期的良好财务指标，但是在变更后长期来看对上市公司并没有本质影响，只是从利于公司融资和分配利润角度，可以避免企业资金状况的短期恶化，如果企业想保持长期良好的财务效果，仅仅靠变更会计政策是行不通的。
（三）考虑到我国的实际情况，虽然采用公允价值计量投资性房地产面临很多困难，但是其对提高会计信息质量功不可没，值得广泛推进，这需要多方面的共同努力。首先，政府层面应加强准则规范程度和立法监控，完善公允价值评估理论和应用；其次，上市公司层面，应适时选择计量模式，不能盲目使用或者出于利润操控的目的不合规则地使用公允价值；最后，在公众层面，对公允价值计量投资性房地产要保持理性态度，注意合理投资和分析公司现状，不能把投资风险完全归咎与于公允价值计量模式，这样才能促进公允价值计量模式在我国的顺利良好发展。
参考文献：
[1]J. Richard Dietrich， Mary S. Harris， Karl A. Muller III. The reliability of investment property fair value estimates [J].Journal of Accounting and Economics， 2001，125-158.
[2]James Cataldo， Morris McInnes. The Role of Fair Value and Transaction Based Accounting Measures in Providing Information on Firm Value[J].会计研究，2009（07）.
[3]王蕾，于鹏.杨双，邱建龙.从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择[J].国际商务会计，2008（8）.
[论文摘要]房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益都起着重要的作用，文章主要根据4Ps市场营销组合理论，阐述了房地产市场营销的产品策略、定价策略、渠道策略以及促销策略。
一、房地产营销产品策略（Product）
在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：
（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。 就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略 (Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略 (Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）
关键词：房地产开发；企业会计；核算；问题；对策
房地产开发单位和多数的企业一样，都有一些自身的特殊之处，它一方面从事房地产的经营活动，同时也开展房地产的开发行为。房地产开发企业的主要特点就是工期较长、资金的使用量比较大，同时应对的市场风险也更大，很容易导致企业的巨额亏损。面对这些情况，就要求房地产企业应该在财务方面拥有更多的管理经验，加强相关制度的规范力度。当前我国的会计制度已经使用了很长一段时间，实际运营的效果还需要继续加强。从整体方面来看，我国的会计制度还应该提高标准和完善各种制度，在这其别是房地产企业的会计核算制度比较重要。所以，应该开展有关房地产开发企业会计制度的建设，重点审核会计管理方面的规章制度，同时要对房地产开发企业的会计核算制度的缺陷给予分析指导，结合实际情况给出房地产开发企业会计核算的一些制度和政策。
1房地产开发企业会计核算制度的重要意义
房地产开发企业作为一个相对比较特殊的行业，由于它始终涉及一些经济比较活跃的领域，生产经营活动又比较复杂，资金流动性又是最大的行业，成本核算的环节也很多，所以会计核算领域如果出现了一些问题，房地产企业必将蒙受巨大的财产损失。所以，这就要求相关的地产开发企业尽快完善和健全会计核算的相关规章要求，加强对业务部门的预算考察，还要充分准备企业面对市场竞争的各种考验，尽快找到能够对企业会计核算模式有利的制度。
2当前地产企业会计核算中突出的问题
2.1目前指导房地产开发企业的会计制度不健全
因为现阶段，我国的房地产开发行业仍然具有一些特殊性，这种制度上的特殊性，给了房地产开发企业在会计核算制度上的一些落后，这就需要出台相关的政策意见进行指导会计行业的工作。但是，从当前的我国会计制度的规定来看，能够指导和规范房地产开发企业的会计核算规定还是不够完备，很多方面没有专门的对房地产开发企业的会计核算制度进行规范和要求，这就导致缺乏有效的针对性，很多领域明显缺失，这也对行业的发展造成了一定的影响。
2.2房地产开发企业的收支管理不够标准
房地产企业的收入标准始终没有给出一个明确的规定，这就导致很长一段时间以来，这个领域长期处于一种比较模糊不清的状态。这也造成了在一段时间内，该项目领域的建设成本费用与原预算的费用有很大的差别，通常情况下都是大于当期应该确认的收入标准，所以导致控制的标准仍然不是很严格规范。当前，应该认为是收入的很多预收款和应收款也都没有被视为收入的范畴。因为开发产品的价值相对比较高，这就导致采用的预售和分期售房的模式与进行付款销售的方法，常常会导致收款的时间与房屋竣工使用的时间不同，有时给企业的收入划分带来很多隐患。这就要求在被确认销售的收入指标完成时，这个划分标准就发生了实质性的变化。但是，目前的房地产开发企业应该重视交易的实质是否真正完成。
2.3资金流动情况的管理不完善
房地产开发企业的现金流动情况比较特殊。这主要表现在房地产开发企业的筹集钱款模式和投资经营的主体渠道都不相同，在经营的过程中，对产生的现金流动情况应该以开发项目单位为准，这也能从很大程度上加大对现金的管控。因为开发的时间相对较长，这个较长的时间内始终都会涉及现金的流动情况。这就会导致现金的收支情况与一般企业有着很大的差别。
3房地产开发企业会计核算中的问题以及解决措施
3.1严格标定收入的标准
房地产商品的销售收入必须要有非常明确的依据，这种依据应该重点体现在以下两个方面：就是法律和专业依据。法律依据主要是指现行的主要法规中明确规定的房地产销售应该符合的各种规定，主要是指房地产进行销售时的收入，一切不符合相关规定的收入，都不能视为收入给予认证。法律依据主要是根据相关法律专业的标准进行的交易行为。专业标准的主要内容是指会计准则，就是说明会计工作制度中销售收入的确认标准。通过这些标准的使用可以有效地对收支状况进行可靠的管理。
3.2增大信息的内容
应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露。增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。
3.3会计科目要规范整齐
作为房地产开发企业应该结合本单位的自身实际情况，加大力度对会计核算进行有效的监督检查，要对房地产企业的会计核算工作开展彻底的状况调查，同时要加强对企业的投资评估，这样才会更好地对企业的经营状况进行分析。加强对企业的财务核算分析能够使企业更加清楚当前自身的经济状况，有助于领导层的分析决策，能够更好地使企业健康发展。
4结语
会计核算工作是所有企业工作中的核心工作，也是房地产开发企业的首要工作。根据相关行业的标准应该进行行业的统一规范要求，就要加强对会计核算工作的分析解释工作。结合相关的标准，重新制定一些企业管理规定，因为以前的规定比较笼统，每个企业之间的情况也不太相同，尤其是房地产行业具有比较明显的特殊性，这就要求其在会计核算方面更要结合企业的自身特点进行调整，这样才会让房地产企业在实际的工作中逐步地摸索经验，找到符合房地产开发行业的会计核算体系。
参考文献
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