物业管理方（以下简称甲方）：
用户方（以下简称乙方）：
乙方系 一期小区商业街 号用户（房屋座落图详见附件1）， 甲方系该小区商业街的物业管理及服务单位。
根据《中华人民共和国合同法》及《武汉市住宅区物业管理条例》等法律法规之规定，双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就其物业管理及服务的相关事宜，达成如下协议：
甲方提供物业管理服务项目
负责提供小区商业街所有公共区域（走廊及休息亭）的卫生保洁。
负责保障小区商业街每日二十四小时供电、供水（如遇供电局停电，自来水公司停水及设备维修保养除外）。
负责小区所有公共区域的花卉及植物摆放。
请用户于每日20：30将室内垃圾用塑料袋封好，放置指定位置。乙方若需要丢诶其房屋室内进行保洁，可向甲方办理有偿服务的相关手续。
为给乙方提供各种需要和方便，甲方将提供室内保修服务、商业服务和其他有偿服务，本着“服务为主，适当收费”的原则，其收费标准以在甲方管理服务部的公榜为准。如乙方的室内保修事项为原装设备质量问题，则不收取任何费用。
为便于乙方与甲方公司联系有关事宜，物业管理公司的服务咨询电话：********
甲方应承担的管理事项
1、 负责本小区公共次序的维护和管理，乙方房屋室内的自有财产等，由乙方自行保管并投保，如遗失或被盗，甲方管理公司将配合公安部门进行调查和处理。负责办理乙方经营及管理人员出入本小区的有效证件。
2、 凡乙方大件办公室用品，如：办公桌椅、复印机、电脑、保险柜及其他贵重物品等，如需搬出商业街或大型搬迁，应由乙方详细填写物品清单，并由乙方负责人签名，然后到甲方管理服务部办理审核批准手续，否则，甲方管理公司保安员有权拒绝放行。
三、 乙方承担的物业管理费的缴纳及付款方式
1、 乙方的用房面积为 平方米，乙方每月的物业管理综合服务费为 元/平方米，每月总计 元，由乙方从签定本协议，按先收费原则，每壹年缴纳一次。
2、 乙方房屋的室内用水、用电费用甲方收取押金1000元，甲方一方双方于每月20日抄录该房屋电表、水表实际读数后，由乙方按实际使用读数，于当月10日前向甲方缴纳。本物业定于2003年10月30 日正式移交，此时间以前甲方原则上同意乙方先行使用，但甲方不承担乙方在未正式移交前进行使用而可能带来的任何责任（无论物业方是否许可），乙方提前使用则应先征得物业管理公司认可并正常缴纳物业管理费用。
3、乙方在小区停车场停车，应缴纳车位使用费，甲方依照市物价局批准的收费标准进行收费。为方便用户，甲方可以按月、季度、年度办理车位使用证。
4、乙方所有对甲方的应缴纳费用，可用现金、支票等方式的缴纳。以支票的方式的付款，应以其付款到达甲方帐户的时间为准。
用户的配合事项
1、 为了维护商业街的整体形象，乙方未经物业公司许可不得在店外经营及电外摆放物品。如确有需要则应在物业公司许可的情况下有偿限时使用。店门一律内开，同时，本小区商业街内实行招牌的统一管理，乙方设立招牌应在指定区域，并征得物业公司同意，否则物业公司有权制止。
2、 乙方应注意爱护本小区商业街公共区域的清洁和卫生，不得随意吐痰，扔烟头、纸等杂物，并严禁发出影响其他用户的噪音，如装修噪音、高声喧哗、播放音乐等，否则，将视情况进行处理或处罚。
3、若乙方需对房屋室内进行二次装修，乙方应将装修方案及图纸报甲方审批，如无大的修改，甲方应在接到装修方案及图纸后三个工作日内审批完毕。二次装修施工单位，不论是甲方推荐还是乙自带（选），进场施工前，均须与甲方签定《二次装修管理服务协议》（另见），并交纳一定数额的二次装修管理服务费。所有装修施工材料及施工人员，一律按甲方指定的时间及路线出入小区商业街。
为配合管理，乙方应将紧急联系方式提供甲方，以便非正常办公时间异常情况的紧急联络。
根据《消防法》的规定和本小区商业街辖区消防主管单位的要求，
乙方应明确本单位的消防负责人，并签定《武汉金色港湾商业街防火安全责任书》。
其他事项
1、本协议涉及的店面系小区内经营店面，在经营范围上将会受到限制，乙方对此有充分的认识，原则上以提供社区服务为主，甲方鼓励经营休闲类经营项目（无污染项目），各店面经营应遵守国家相关法律法规并服从
工商、城管等部门的管理。本小区商业街详细地址为：武汉市龙阳大道236号。
2、 乙方所购店面中有部分店面系甲方提前出租，并签有出租合同，
乙方同意保持该合同之延续性，依据原出租合同2___年x月__日以后的租金收入权益将由乙方拥有，原出租合同中租赁期满时间为2___年x月__日，原租户的权益应得到保证（原出租合同见附件2）。
为便于联系，乙方应指定本单位一联系人，专门负责办理有偿服务的有关事宜。
本协议于甲方和乙方双方签字盖章之日起生效。
本协议未尽事宜，甲方和乙方应尽量协商解决，协商不成时，可向本小区商业街所在地人民法院解决。
本协议一式两份，甲方和乙方双方各执一份，均具有同等效力。
乙方（盖章）： 甲方（盖章）：
代表（签字）： 代表（签字）：
受委托方（以下简称乙方）：
根据《中华人民共和国经济合同法 》、《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方有关法律 、法规 和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对龙城工业园实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置：
总建筑面积：
物业类型：工业园；
第二条 委托管理事项
（一）房屋建筑本体共用部位（楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；
（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；
（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理；
（四）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；
（五）车辆行驶及停泊（不包括车辆保管责任）；
（六）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身，财产保险保管责任）；
（七）社区文化娱乐活动；
（八）物业及物业管理档案、资料；
（九）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；
（十）甲方要求符合法规和政策规定的其他事项；
第三条 合同期限
本合同期限为——年。自——日起至——日止。
第四条 甲方的权利和义务
（一）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
（二）对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；
（三）委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取缴催改措施；
（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；
（五）甲方在合同生效之日起按政府规定向乙方提供管理用房 （其中包括办公用房、员工宿舍、等其它管理用房），由乙方无偿使用；
（六）甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等），并在乙方管理期满时予以收回；
（七）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（八）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷及有关历史遗留问题；
（九）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育；
（十）甲方承担自用面积及配套服务场所的管理费、水电费、公共水电费等其他公共分摊费用；
（十）法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条 乙方的权利和义务
（一）根据有关法律，法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法，规章制度，实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。
（二）遵照国家，地方物业管理服务收费规定，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
（三）负责编制房屋及附属设施，设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
（四）有权依照法规政策，本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；
（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
（六）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督，指导，并接受甲方和业主的监督；
（七）至少每3个月向全体业主公布一次管理费用收支账明细。
（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及有关财产，各类管理档案及有关资料。
（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身，财产的保管保险义务。
（十三）完成甲方符合法规和政策规定的其他要求事项。
第六条 管理目标
1、房屋及公共设施完好率85%以上；（不包含设备设施老化及非管理责任造成的损坏）
2、每年进行不少与两次物业用户满意度调查，用户满意率达不低于80%； 3、管理人员专业培训合格率100%；
第七条 管理服务费用
1、本物业已出租给企业的面积按0、00元/㎡/月由乙方直接向企业计收物业管理费；
2、甲方承担空置物业面积的物业管理费，乙方按0元/㎡/月计收；
3、房屋本体维修基金的收取以物业主管部门的指导标准执行：电梯房按0、25元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金、楼层房按0、15元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金；房屋本体维修基金的使用只涉及公共部位及公用设施设备的日常维修和养护；如龙城工业园房屋及设备维修费用超过人民币壹仟元整或当本体维修基金已提前使用完毕的情况下，则由乙方提出申请，经与甲方议定方案后实施，所需费用由甲方承担；
4、甲方应于每月5日前通过银行直接转账或到乙方办公场所缴纳现金等方式，向乙方缴纳当月物管费、房屋本体维修基金和上月水电费，甲方逾期不能正常转账或缴纳现金的，则由乙方按日收取0、5%的违约金；
5、管理服务费标准如有调整则按双方议定的标准执行。
第八条 收款收费项目约定
1、甲方委托乙方与龙城工业园所有入园企业签订物业管理合同，并负责向企业进行相关的解释工作及协助乙方办理相关手续，由乙方直接向龙城工业园所有入园企业收取物业管理费、房屋本体维修基金、水电费、电梯使用费、垃圾清运费、停车费和相关保证金；
2、乙方无法处理的收款收费问题，由甲方协助乙方进行处理。
第九条 违约责任
1、若各级政府对龙城工业园的政策有变动需要解除本合同的，或因政府采购、招标等原因需要更换物业公司而解除双方合作关系的，甲方在得知消息后应提前三个月告知乙方；
2、若发生上述情况后，甲方不能及时通知乙方，所造成的一切后果、经济责任、法律责任均由甲方负责承担；
3、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
4、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
5、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）
6、甲，乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第十条 其他事项
（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
（二）合同规定的管理期满，甲乙双方如解除合同应提前六个月书面通知对方，本合同自然终止。如无疑义则合同自动顺延。
（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会依法裁决。
（五）本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律，法规和政策执行。
（六）本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲，乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自签订之日起生效。
第一条 为保障住宅小区房屋及其设备和公用设施的正常使用，为房屋产权人和使用人创造整洁、文明、安全的生活环境，加强住宅小区的物业管理，规范物业管理活动，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡本市市区内的新建住宅小区，必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区是指以住宅为主，经统一规划、综合开发、配套建设以及机关、企业事业单位等自建的建筑面积在3万平方米以上的居民居住区。
本办法所称物业是指住宅小区内的各类房屋、公用配套设施及住宅小区使用范围内的公共场地。
第四条 长春市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
（一）宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章；
（二）负责住宅小区物业管理委员会组建的指导工作；
（三）会同有关部门制定住宅小区物业管理专用资金的收取办法、标准及管理规定；
（四）制定物业管理有关合同，公约等示范文本；
（五）负责物业管理企业的资质审查；
（六）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
（七）监督、检查、指导物业管理活动。
建委、计委、规划、城建、公用、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、广播电视、电业、电信等部门（以下简称有关部门）及住宅小区所在地人民政府按照各自职责，负责住宅小区物业管理有关工作的监督、指导。
第五条 物业管理企业应当逐步推行社会化、专业化的管理模式；遵循经营自主、有偿服务、自负盈亏、微利经营的原则。
第二章 住宅小区物业管理委员会
第六条 住宅小区应当成立住宅小区物业管理委员会（以下简称管委会）。
管委会由住宅小区内房屋产权人、使用人在物业管理行政主管部门的指导下，选举代表组成，委员总数为单数。管委会选举办法由市人民政府另行规定。
管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。
本办法实施前成立的住宅小区管理委员会应当在物业管理行政主管部门批准的期限内，直接改组为住宅小区物业管理委员会；改组确有困难的，经物业管理行政主管部门批准，可以重新选举管委会。
第七条 管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第八条 管委会的权利：
（一）制定管委会章程，维护房屋产权人、使用人的合法权利；
（二）决定选聘或者续聘物业管理企业，代表房屋产权人、使用人签订住宅小区委托管理合同；
（三）审议物业管理专用资金和住宅维修储备金的使用计划；
（四）审议物业管理企业制订的年度管理计划，决定住宅小区维修和管理服务的重大事项；
（五）检查、监督物业管理企业对住宅小区物业管理工作。
第九条 管委会义务：
（一）维护房屋产权人、使用人的合法权益，并接受其监督；
（二）不得选聘不具备物业管理资质的企业管理住宅小区；
（三）保护和改善住宅小区环境质量；
（四）接受物业管理行政主管部门、各有关部门以及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
（五）协助物业管理企业落实有关管理工作。
第十条 管委会应当通过住宅小区房屋产权人、使用人大会制定住宅小区公约。
住宅小区公约对全体房屋产权人、使用人具有约束力，由管委会和物业管理企业共同监督执行。
第三章 物业管理企业
第十一条 物业管理企业根据本办法和住宅小区委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
委托管理合同应当包括管理项目、管理标准、管理费用、双方权利和义务、合同期限用违约责任等条款。委托管理合同期限一般不得超过三年。合同期满后，经管委会续聘的，应当重新签订委托管理合同。
委托管理合同由物业管理行政主管部门制定示范文本。
第十二条 物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有固定的办公、经营场所；
（二）具有30万元以上的贷币注册资金；
（三）有合法的管理章程；
（四）具有进行物业管理所需相应数量的有关专业技术人员；
（五）物业管理行政主管部门规定的其他条件。
第十三条 成立物业管理企业必须持申请书及有关资料到物业管理行政主管部门办理资质审查手续，经审查合格、领取《物业管理资证书》后，方可接受委托从事住宅小区物业管理业务。
本办法前成立的物业管理企业，应当自本办法之日起九十日内到物业管理行政主管部门申请资质审查，领取《物业管理资质证书》。
《物业管理资质证书》实行年审制度。
第十四条 新建住宅小区在工程开工前，由物业管理行政主管部门、各有关部门、住宅小区所在地街道办事处组成物业管理监督；机构对住宅小区的物业进行前期管理。
第十五条 物业管理监督机构在住宅小区工程建设中，应当配合有关部门对住宅小区的工程质量、配套设施建设及环境保护情况进行监督；开发建设单位应当严格按照批准的规划和设计方案进行建设。
第十六条 住宅小区竣工时，物业管理监督机构应当参与住宅小区工程建设综合验收。
物业管理监督机构应当向验收主管部门提交住宅小区工程建设情况书面意见。
第十七条 住宅小区选举产生管委会后，物业管理监督机构应当将小区移交给管委会，由管委会选聘物业管理企业对住宅小区进行物业管理。
第十八条 开发建设单位和房屋产权人出售房屋或者出租房屋时，在合同中应当具有产权人或者使用人承诺遵守该住宅小区管理规定的条款。
第十九条 物业管理企业的权利：
（一）根据有关法规、规章制定住宅小区物业管理的具体规定；
（二）依照委托管理合同和管理规定对住宅小区实施管理；
（三）依照委托管理合同和有关规定收取相关费用；
（四）制止违反住宅小区管理规定的行为；
（五）选聘清洁、保安等专业承担专项管理业务；
（六）在住宅小区内依法开展为房屋产权人、使用人服务的多种经营项目，以其收益补充小区管理费用。
第二十条 物业管理企业的义务：
（一）履行住宅小区委托管理合同，依法经营；
（二）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；
（三）物业管理企业年度管理计划、住宅维修储备金使用计划和住宅小区维修管理服务的重大事项，应当提交管委会审议批准；
（四）接受物业管理行政主管部门、有关部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；
（五）为住宅小区内的房屋产权人、使用人提供各项优质服务。
第二十一条 住宅小区委托管理合同和住宅小区物业管理规定应当报物业管理行政主管部门备案。
第二十二条 物业管理企业可以享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 住宅小区房屋、设施的管理和维护
第二十三条 新建住宅小区竣工后，开发建设单位应当通过物业管理行政主管部门，向小区管委会移交下列资料：
（一）住宅小区规划图，竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）《城市规划验收合格通知书》和《 工程质量检查合格证》；
（五）住宅小区房屋产权明细表；
（六）其他必要的资料。
第二十四条 住宅小区内的房屋产权人和使用人应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋的用途和承重结构；
（二）不得私自增添、拆除、改装房屋设备及附属设施；
（三）不得挖掘、连接、压埋、迁移城市煤气、供电、供热、供水、电信、有线电视等管网设施；
（四）不得私搭乱建和随意占用房屋共用部位，不得破坏绿化、污染环境、噪声扰民；
（五）不得占用、挖掘绿地和道路；
（六）按照规定及时交纳各项费用；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第二十五条 住宅小区内异产毗连房屋的共用部位、共用设施由物业管理企业统一管理和维护。
第二十六条 住宅小区的供气、电信、有线电视，有关管理单位应当加强专项管理，根据实际需要可以委托物业管理企业管理；住宅小区的供水、排水、供电、供热，原管理单位应当按其管理范围加强专项管理，根据实际需要也可以委托物业管理企业管理。委托管理的，应当在住宅小区委托管理合同期限内签订专项委托合同，并承担相应费用。
有关单位应当与物业管理企业密切配合，作好相应的维修、养护工作。
第二十七条 住宅小区保安服务的具体内容由管委会与物业管理企业在住宅小区委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员应当在派出所的指导下加强小区值勤巡逻，积极配合派出所做好小区内治安工作。
第二十八条 住宅小区内的绿地，游园，楼道卫生，环境卫生，道路维护、保洁以及垃圾收集、运输，由物业管理企业统一管理和维护，根据实际需要，垃圾收集、运输也可以委托专业单位管理和维护，有关管理部门有权监督检查。
第二十九条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）乱抛垃圾、杂物；
（二）随地吐痰、乱丢烟头、纸屑和瓜果皮核；
（三）饲养家禽、家畜；
（四）随意停放车辆、鸣喇叭和乱设摊点；
（五）排放有毒、有害物，发出超过规定标准的噪音、振动；
（六）损毁、涂刻园林艺术雕塑；
（七）攀折树木、采摘花果、践踏草坪；
（八）住宅小区物业管理规定禁止的其他行为。
第五章 住宅小区专用资金和相关费用
第三十条 新建住宅小区、单体商品楼房的开发建设单位，应当按照多层建筑安费2％、高层建筑建安费4％的比例，向物业管理行政主管部门划拨住宅小区物业管理专用资金。专用资金由物业管理行政主管部门代储，并实行专户管理，专项用于该小区在实施物业管理后购买管理、服务用房和住宅小区公用设施更新、大型设施的增改以及环境保护工程建设。
开发建设单位缴纳专用资金，应当在拆迁前与物业管理行政主管部门签订缴纳合同，并按照合同规定缴纳专用资金。
本办法前已建成的住宅小区，其物业管理专用资金在公有住宅售房款中按一定比例划拨解决；缺少公用配套设施的，凡是未按照规划、设计配套的，由原开发单位按照物业管理行政主管部门规定的时间一次性补交所需资金；原规划、设计中未包括，但又属于必须增设的公用配套设施，补建资金由政府在城市建设维护费、教育专项资金和小区网点费同中调剂解决。
第三十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按住宅小区总建筑面积0.5％的比例，以成本价格为小区提供管理用房和服务用房。该管理用房和服务用房为国有直管房产，按民宅租金标准出租给物业管理企业使用和经营，严禁改变其用途。
第三十二条 住宅小区应当按照市人民政府的有关规定设立异产毗连住宅维修储备金，住宅维修储备金由房屋产权人按规定分摊、分期缴纳，由物业管理企业统一收取，用于房屋本体共用部位、共用设施的维修养护。
第三十三条 物业管理企业可以按照规定向住宅小区的房屋产权人和使用人收取绿化费、清洁卫生费、保安费等公共服务费，用于小区内的公共服务项目支出。
公共服务费收费标准和办法由物价管理部门会同物业管理行政主管部门制定。
第三十四条 物业管理企业在住宅小区内为房屋产权人、使用人开展的特约服务，可以收取特约服务费用。
第六章 法律责任
第三十五条 因故意或者过失造成住宅小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十六条 物业管理企业违反本办法第十三条第一、二款规定，未取得《物业管理资质证书》从事在住宅小区物业管理的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处以经营收入一至三倍的罚款。
第三十七条 物业管理企业违反本办法第十三条第三款规定拒不办理年审的，由物业管理行政主管部门吊销其《物业管理资质证书》。
第三十八条 开发建设单位违反本办法第十五条、第三十条、第三十一条规定的，物业管理行政主管部门可以责令其限期改正，在规定期限内仍不履行的，有关部门不予办理建设工程开工、房屋拆迁、房屋产权登记及房地产交易手续。对违反本办法第三十条规定的，物业管理行政主管部门还可以向开发建设单位按日加收应缴资金总额3％的滞纳金。
第三十九条 住宅小区房屋产权人和使用人违反本办法第二十四条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的，由物业管理企业予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。
第四十条 住宅小区房屋产权人、使用人违反本办法第二十四条第（六）项规定的，物业管理企业可以要求其限期交纳并按照规定收取滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼。
第四十一条 房屋产权人和使用人违反本办法第二十九条规定的，物业管理企业除有权制止、批评教育外，还可以提请相应行政管理部门依法予以处罚。
第四十二条 当事人对物业管理行政主管部门和有关行政管理部门的行政处罚不服的，可以依照《行政复议条例》及《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议和提起诉讼。
第四十三条 管委会与物业管理企业因委托管理合同发生纠纷，物业管理企业在物业管理活动中与房屋产权人、使用人发生纠纷，可以向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第四十四条 对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理企业的工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 管委会和物业管理企业工作人员应当秉公办事、不徇私情、忠于职守、尽职尽责，做好住宅小区物业管理工作。
第七章 附则
第四十六条 各县（市）住宅小区和本市市区的单体住宅楼宇、商厦、写字楼可以参照本办法规定实行物业管理。
第四十七条 本办法由市人民政府法制局负责解释。
一、依法行政，加强物业管理，构建科学、民主、和谐的社会环境。
物业管理是社区管理的重要组成部分，加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提，作为物业行政管理部门，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法履行房地行政管理职能，指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作。
1、加强党的领导，依法组建业主大会和业主委员会。
业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区党组织的力量，充分发挥社区党组织的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主，通过房地局指导程序，组织业主选举，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展1-2次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主间的自律机制。要在商品房小区内，试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示，采取楼道内张贴，业主委员会办公室上墙；建立业主委员会定期接待制度，业主委员会成员每周设立固定时间接待业主；帮助、指导业主委员会做好投诉、咨询、会议记录等台帐。
2、加强行业监管，努力提升物业管理企业的服务水平。
房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动，组织物业管理企业学习《条例》和《规定》，使之尽快掌握法律、法规的规定，并按照物业管理服务合同的约定，科学规范地进行物业管理。要继续以小区经理为抓手，会同居委会、业主委员会开展小区经理的日常考核，从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面，综合评定小区经理的管理水平，并在充分听取业主意见的基础上，实行小区经理年检制度，对一些不合格的小区经理，坚决不予通过年检。同时，将小区经理的日常考核和年检，与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。在物业行风建设中，仍要以“维修、服务、收费”为重点，继续与区纠风部门联合，聘请物业行风监督员，通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制，开展各种形式的物业行风检查，宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法，批评物业管理中存在的不规范行为，从而促进物业行风建设的长效管理机制。
3、加强自身建设，严格实施行政管理。
物业行政管理人员要认真学习法规、法章、相关业务和社区管理理论，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，认真履行职责，开拓工作思路，规范行政行为，严格依法办事。房地办事处的属地管理工作要落到实处，主任要定期向街道（镇）汇报物业管理工作，沟通辖区的物业管理信息，接受街道（镇）布置的物业管理工作，并保证每周有一天时间在小区内检查、指导；管理员要带领今年上岗的房屋协管员，开展物业小区的巡查、指导、监督工作，确保每月巡视小区一遍，每周走访居委会、业委会，并做好记录，及时解决物业小区内的各类物业管理矛盾。房地办事处要做好房屋协管员的业务培训、指导、考核等工作，要发挥协管员在基层管理中的作用，使之成为房屋行政管理中的一支重要力量。同时，房地办事处要继续完善物业基础资料信息，充分利用物业管理信息系统，强化物业行政管理，抓好日常来信、来访、来电的处理，力争将各类物业矛盾化解在基层。
4、加强基层管理，切实推进物业管理网格化建设。
物业管理行政资源的合理配置，要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体，加强行政执法和日常监管。在组织管理机制上，街道
（镇）物业协调小组统揽全局，具体领导和协调物业管理的各项工作；在各网格管理中，以若干个居委会范围划成网格，以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础，运用快速反应机制、综合协调机制，具体处理居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，实行划块负责，责任到人。日常管理上，房地办事处要服从街道（镇）的统一指挥，实行12小时轮流值班制度，在工作效果上，体现各司其职，形成合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作，是网格化推进的关键，房地办事处要落实“四位一体”的各方职责，明确“四位一体”的操作程序，使物业管理网格化工作规范，有序的推进。
二、抓住难点，加大行政执法力度，规范违法建筑执法体系。
已经实施的《上海市住宅物业管理规定》明确了房地部门是物业小区违法建筑行政执法的主体，这就要求，行政管理部门必须加大行政执法力度，以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境，因此，在违法建筑的处理上，必需依据法规，采用各种措施，力求达到整治拆除的效果。
1、违法建筑整治的措施。
按照《条例》规定，对正在实施的违法建筑，房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后，应立即会同物业管理企业进行制止，制止无效的，暂扣施工工具、材料，并由房地办事处组织物业管理企业代为改正；对老的违法建筑要结合小区综合整治，会同街道、城监、工商、市容等部门，开展集中整治；对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案，运用行政处罚程序，通过司法途径。
2、违法建筑整治的方法。
新建住宅小区，要督促物业管理企业加强管理，从源头上控制违法建筑的行为。同时，小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度，引导业主自觉维护小区环境，制止违法搭建。在一些高档住宅小区内，例如：新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区，要会同规划部门开展专题研究，从房地、规划执法的程序上，寻找结合点，采取集中整治、联合执法的方式，进一步加大高档住宅小区的执法力度。
三、明确目标，开展房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。
历年来，开展房屋综合整治取得了明显的效果，居民对居住小区环境的改善，表现出了极大的欢迎，为此，20__年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上，进一步加大力度，切切实实将这件为民办实事的好事做好。
1、认真梳理，制定计划。
要在深入小区、调查研究的基础上，广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见，认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，合理编制整治计划，集中力量开展整治，切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。20__年房屋综合整治的重点为：着重开展大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，明年整治58幢，计69万平方米；旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标，突出小区的单项目整治，明年共整治48个小区，计110万平方米。
2、各方筹措，落实资金。
旧住宅小区的房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴，原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方共同筹集的基础上，区政府净归集款再给予一定的补贴。
3、落实责任，巩固成果。
房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。
四、强化机制，突出长效管理，提高管理水平和管理质量。
1、运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理。
商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制。
2、运用指导、协调机制，建立改善型小区的长效管理。
旧售后房小区和动迁房小区要积极推进“一体化”管理，切实做好保修、保安、保洁、保绿等基本服务工作。服务要求上，做到维修及时、保安保洁尽责、绿化养护到位、收费规范。房地办事处要会同街道（镇）积极协调多家管理，引导业主大会在听取业主意见基础上，选聘一家物业管理企业管理，使小区物业管理开展规范有序。在小区管理层面要注重发挥“四位一体”作用，运用“四位一体”管理机制，切实解决小区中的难点、热点问题。
3、通过宣传、引导，逐步推进保障型小区的规范管理。
一、依法行政，加强物业管理，构建科学、民主、和谐的社会环境。
物业管理是社区管理的重要组成部分，加强居住区的物业管理是创造科学、民主、稳定社会的前提，作为物业行政管理部门，要牢牢抓住物业管理企业和业主这两个市场主体，依法履行房地行政管理职能，指导和监督物业管理企业、业主开展物业管理工作。
1、加强党的领导，依法组建业主大会和业主委员会。业主大会、业主委员会依法开展自治管理，是维护社区稳定、建立规范物业市场的基础。加强业主大会、业主委员会的指导和帮助，首先，在业主大会组建和业主委员会组建、换届中，要把握好程序关、人选关。在业主委员会的人选上，要紧紧依靠社区党组织的力量，充分发挥社区党组织的核心作用，推荐一些守法、尽责、热心的业主，通过房地局指导程序，组织业主选举，依法规范组建业主委员会，使业主委员会正确行使职权，真正发挥作用；其次，加大业主委员会成员的综合素质和业务知识培训。要结合当前出台的一系列物业管理政策法规，对业主委员会成员开展-次集中培训，使他们尽快熟悉《条例》、《规定》以及配套文件，能够在日常工作中，依法维护广大业主的利益。第三，探索建立业主自律、业主委员会监督体系。将业主和业主委员会置于业主大会和广大业主的监督之下，通过业主公约和业主大会议事规则，引导业主间的自律机制。要在商品房小区内，试点开展业主公约和业主议事规则主要内容公示，采取楼道内张贴，业主委员会办公室上墙；建立业主委员会定期接待制度，业主委员会成员每周设立固定时间接待业主；帮助、指导业主委员会做好投诉、咨询、会议记录等台帐。
2、加强行业监管，努力提升物业管理企业的服务水平。房地办事处要指导和监督物业管理企业依法开展物业管理活动，组织物业管理企业学习《条例》和《规定》，使之尽快掌握法律、法规的规定，并按照物业管理服务合同的约定，科学规范地进行物业管理。要继续以小区经理为抓手，会同居委会、业主委员会开展小区经理的日常考核，从小区的房屋维修、绿化养护、保洁保安、装修管理等方面，综合评定小区经理的管理水平，并在充分听取业主意见的基础上，实行小区经理年检制度，对一些不合格的小区经理，坚决不予通过年检。同时，将小区经理的日常考核和年检，与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。在物业行风建设中，仍要以“维修、服务、收费”为重点，继续与区纠风部门联合，聘请物业行风监督员，通过明查暗访、征询业主、舆论报道等外部门监督机制，开展各种形式的物业行风检查，宣传和发扬行风建设中物业管理企业的先进事迹和规范做法，批评物业管理中存在的不规范行为，从而促进物业行风建设的长效管理机制。
3、加强自身建设，严格实施行政管理。物业行政管理人员要认真学习法规、法章、相关业务和社区管理理论，在实践中提高综合知识的掌握运用能力，认真履行职责，开拓工作思路，规范行政行为，严格依法办事。房地办事处的属地管理工作要落到实处，主任要定期向街道（镇）汇报物业管理工作，沟通辖区的物业管理信息，接受街道（镇）布置的物业管理工作，并保证每周有一天时间在小区内检查、指导；管理员要带领今年上岗的房屋协管员，开展物业小区的巡查、指导、监督工作，确保每月巡视小区一遍，每周走访居委会、业委会，并做好记录，及时解决物业小区内的各类物业管理矛盾。房地办事处要做好房屋协管员的业务培训、指导、考核等工作，要发挥协管员在基层管理中的作用，使之成为房屋行政管理中的一支重要力量。同时，房地办事处要继续完善物业基础资料信息，充分利用物业管理信息系统，强化物业行政管理，抓好日常来信、来访、来电的处理，力争将各类物业矛盾化解在基层。
4、加强基层管理，切实推进物业管理网格化建设。物业管理行政资源的合理配置，要结合社区网格化管理的要求。物业行政管理要充分运用社区网格化为载体，加强行政执法和日常监管。在组织管理机制上，街道（镇）物业协调小组统揽全局，具体领导和协调物业管理的各项工作；在各网格管理中，以若干个居委会范围划成网格，以居民区党组织为核心的“四位一体”为基础，运用快速反应机制、综合协调机制，具体处理居住小区内的物业矛盾。物业管理网格化，房地办事处要在每个网格中按排管理人员，实行划块负责，责任到人。日常管理上，房地办事处要服从街道（镇）的统一指挥，实行小时轮流值班制度，在工作效果上，体现各司其职，形成合力。物业管理网格化建设中“四位一体”的规范运作，是网格化推进的关键，房地办事处要落实“四位一体”的各方职责，明确“四位一体”的操作程序，使物业管理网格化工作规范，有序的推进。
二、抓住难点，加大行政执法力度，规范违法建筑执法体系。
已经实施的《市住宅物业管理规定》明确了房地部门是物业小区违法建筑行政执法的主体，这就要求，行政管理部门必须加大行政执法力度，以进一步维护小区舒适、整洁的居住环境，因此，在违法建筑的处理上，必需依据法规，采用各种措施，力求达到整治拆除的效果。
1、违法建筑整治的措施。按照《条例》规定，对正在实施的违法建筑，房地办事处在接到举报或小区巡查中发现后，应立即会同物业管理企业进行制止，制止无效的，暂扣施工工具、材料，并由房地办事处组织物业管理企业代为改正；对老的违法建筑要结合小区综合整治，会同街道、城监、工商、市容等部门，开展集中整治；对严重影响小区环境、矛盾焦点较突出的违法建筑个案，运用行政处罚程序，通过司法途径。
2、违法建筑整治的方法。新建住宅小区，要督促物业管理企业加强管理，从源头上控制违法建筑的行为。同时，小区内要加大业主临时公约或业主公约的宣传力度，引导业主自觉维护小区环境，制止违法搭建。在一些高档住宅小区内，例如：新城花园、田园别墅等违法改建、搭建较突出的小区，要会同规划部门开展专题研究，从房地、规划执法的程序上，寻找结合点，采取集中整治、联合执法的方式，进一步加大高档住宅小区的执法力度。
三、明确目标，开展房屋综合整治，营造整洁安宁的居住环境。
历年来，开展房屋综合整治取得了明显的效果，居民对居住小区环境的改善，表现出了极大的欢迎，为此，年房屋综合整治工作要在已取得经验的基础上，进一步加大力度，切切实实将这件为民办实事的好事做好。
1、认真梳理，制定计划。要在深入小区、调查研究的基础上，广泛听取广大市民和社会各方对居住物业管理的意见，认真梳理各类历史遗留的险、漏、堵、水、电等“老大难”问题，合理编制整治计划，集中力量开展整治，切实解决物业管理方面的“急、难、愁”问题。年房屋综合整治的重点为：着重开展大楼整修，以电梯改造更新、墙面脱落、消防设施老化、管道堵塞等项目，明年整治幢，计万平方米；旧公房小区整修，以屋面墙面渗漏、路面损坏、上下水管道堵塞、绿化缺损、门卫、车棚整修等项目为整治目标，突出小区的单项目整治，明年共整治个小区，计万平方米。
2、各方筹措，落实资金。旧住宅小区的房屋整治资金，以业主维修基金和物业租金筹措为主，市房地局整治资金、街道（镇）社区创建资金、建设单位资金等作相应补贴，原则上区政府净归集款不作补贴；大楼房屋整治资金需求量大，资金筹措推行“六个一点”原则，即在上述五方共同筹集的基础上，区政府净归集款再给予一定的补贴。
3、落实责任，巩固成果。房屋综合整治后，小区的各项管理措施要及时跟上。要督促物业管理企业抓好基础设施的日常管理，要维护小区的整体环境，特别要防止违章搭建的“回潮”。物业管理企业与业主委员会要携手共建文明小区、创优小区、安全小区，使综合整治成果在日常管理中加强和提升。
四、强化机制，突出长效管理，提高管理水平和管理质量。
1、运用市场机制，建立舒适型小区的长效管理。商品住宅小区要严格履行物业管理服务合同的约定，突出保修、保安、保洁、保绿的服务特色，注重管理的效果性，体现人性化的管理理念。服务质量的评价体系，要以业主的满意度为标准，建立物业管理企业与业主互相监督机制。物业管理企业的选聘要充分运用市场机制，采取招投标的方式，建立优胜劣汰，择优选聘的竞争机制。商品住宅小区要在物业管理法规的范围内，通过市场调节，建立完善的长效管理机制。
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，以改善城市人居环境为出发点，以提升物业管理活力
为中心，以提高服务质量和服务水平为重点，切实转变政府职能，加快体制创新，完善管理制度，规范市场行为，增强业主参与意识，逐步建立专业化、社会化、市场化管理与业主自助式管理相结合的物业管理新机制，促进全市物业管理工作持续健康发展。
（二）基本原则
1．坚持立足当前与着眼长远相结合。既要解决好当前物业管理中群众反映强烈的热点难点问题，提高物业企业服务质量；又要着眼于物业管理长效机制的建立，实现物业管理工作的科学化、规范化、市场化和可持续发展。
2．坚持统筹兼顾与突出重点相结合。要将物业管理工作贯穿于房屋开发、建设和管理的全过程，寓管理于服务之中；同时，还要抓住体制机制问题和物业费收支等重点环节，提升物业管理的整体水平。
3．坚持专业化管理与自助式管理相结合。区别不同物业管理区域的实际情况，坚持以专业化物业企业管理为主，自助式管理为辅的多模式物业管理，努力实现物业管理全覆盖。
4．坚持行政监管与市场调节相结合。在充分发挥政府监管职能，规范物业市场秩序的同时，更加注重发挥市场的调节作用，创造公平公正、优胜劣汰的竞争环境，提高物业市场活力。
二、工作目标
（一）到20*年底，初步建立市、市（县）区、街道办事处、社区四级物业管理体系；具备物业管理条件的住宅小区80%要成立业主委员会，物业管理率达到100%；旧住宅小区物业管理覆盖面达60%。
（二）到2010年底，新建住宅小区推行物业管理招投标率达到100%，物业企业经理持证率达到100%，具备条件的住宅小区全部成立业主委员会。全市实现住宅小区物业管理全覆盖，争创部级物业管理示范小区2个、省物业管理优秀住宅小区6个。
三、工作措施
（一）明确责任，构建四级物业管理体系
按照“条块结合、属地管理”的原则，建立市、市（县）区、街道办事处、社区四级物业管理体系，由市（县）区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房管部门监督指导，进一步完善管理体制，明确管理职责，落实工作任务，充分发挥社区基层组织的作用，推进社区物业管理工作。
1．成立*市物业管理委员会。由市政府分管领导任主任，市政府分管副秘书长、公用事业与房产局负责人任副主任，成员单位由各市（县）区政府、市财政局、公安局、公用事业与房产局、规划建设委、城管综合执法局、环保局、物价局、住房公积金管理中心、工商局、供电公司等相关部门组成。其主要职责为：贯彻执行上级有关城市物业管理法律法规和有关规定；制订我市城市物业管理发展规划；制定、修改和完善我市物业管理办法和实施细则；定期或不定期召开全体委员会议，研究解决物业管理中出现的重点问题。
物业管理委员会下设办公室，设在市公用事业与房产局。*市住宅小区物业管理处更名为*市物业管理处，为其常设具体办事机构。物业管理委员会办公室主要职责为：拟定全市物业管理规范性文件；参加新建商品住宅初始登记的审核；参加物业管理服务收费考评定级；实施市区内住宅家庭装饰装修管理、全市物业管理企业资质管理和市区住宅专项维修资金管理；指导、协调各市（县）区及相关部门和单位开展物业管理工作。
市物业管理委员会相关部门职责：规划建设部门负责对房屋施工质量和竣工验收进行监督管理，督促开发建设单位解决项目遗留和保质期内标准质量问题；财政部门负责对物业管理企业的财务工作和住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导，规范财务行为；物价部门负责物业管理服务项目收费标准的核定，指导和监督物业企业、业主委员会对物业管理的价格核定、论证和公示；工商管理部门负责物业管理企业的主体资格审查、登记工作，规范物业管理企业经营行为；公安部门负责对住宅小区治安管理的指导、监督和检查，对发生的各类案件及时依法查处；城管综合执法部门负责住宅小区违章建筑的拆除、经营性露天烧烤的取缔及协助物业企业维护居民正常生活秩序；供水、供电、供气等专业部门负责住宅区供水、供电、供气设备设施的管理和维护。
2．成立县（市）区物业管理机构。各县（市）区政府是物业管理监管的第一责任人，要把物业管理纳入社区管理范畴，比照市政府的机构设置成立物业管理工作领导机构及物业管理办公室，根据辖区的规模和任务落实人员编制和工作经费。市（县）区物业管理办公室的主要职责为：负责物业管理法律法规、政策的贯彻落实；负责本辖区物业管理的监督、指导和行政执法工作；负责本辖区业主大会活动的监督和指导；负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；对不具备物业管理条件的住宅小区，指导街道办事处、社区实施自助式管理；负责受理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传。
3．街道办事处设物业管理办公室。各街道办事处要明确1名主任或副主任分管物业管理工作，并设物业管理员、审核员各1名。街道办事处物业管理办公室的主要职责为：参与和指导辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作，招聘、续聘、解聘物业管理企业；指导、监督业主委员会与物业企业签订物业管理合同；指导社区、小区业主委员会对住宅楼共用部位、共用设施设备维修工程项目进行初始认证及维修后的验收工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；负责联席会议的组织和召集，把物业管理工作纳入日常考核体系，协调处理物业管理与社区管理的关系；住宅区物业管理出现较大矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，辖区办事处要及时牵头组织办事处物业管理办公室、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议进行解决。
4．社区设物业管理办公室。由社区领导兼任物业办主任，设物业管理员1名。社区物业管理办公室的主要职责为：协助业主组织召开业主大会和选举业主委员会；对住宅区业主大会和业主委员会工作进行指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；住宅区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，社区应主动承担业主委员会工作；协助业主依法维权，加强政府、物业企业、业主三者的沟通与联系，化解矛盾，维护社区和谐稳定。
（二）因地制宜，创建符合实际的物业管理模式
根据我市住宅小区物业管理实际，要采取“区别对待、分层次管理”的办法，积极探索新的管理模式：
1．新住宅小区管理
对20*年前建设的现在有物业管理队伍服务的永江、御景华庭、金典花园等住宅小区，要按照配套完善、环境优美、秩序文明的要求，实行规范化管理，并针对目前小区存在的问题，重点做好三方面工作：一是解决开发建设遗留问题。市物业管理处要协调规划建设委等相关部门，按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位对小区存在的问题重新完善，补建配套设施所需费用由原开发单位承担。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、个人，维修及时率确保在90%以上。二是明确小区配套设施权属。按照新出台的《关于*市物业管理服务用房确权、交接、使用的有关规定》的要求，市物业管理部门组织站前区和西市区政府、市财政局、规划建设委、司法局等有关部门，对小区配套设施进行产权认定，并依法赋予房屋所有者对房屋的所有权、经营权和使用权。三是实施规范的物业管理。对物业管理合同已到期的小区和具备物业管理条件而未实行物业管理的小区，由市物业管理处协调站前区和西市区政府、街道和社区，按照市场化物业管理的要求，公开选聘物业企业，实行物业管理。
2．旧住宅小区管理
按照“分步实施、先易后难”的原则，对全市尚未改造的旧住宅小区，以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，分期分批进行治理改造，并实施小区封闭，确保2009年底全面完成22个旧住宅小区改造任务。改造后的旧住宅小区，具体要做好三项工作：一是对改造后具备物业管理条件的10个旧住宅小区，由社区组织成立业主委员会，并选聘专业物业管理企业，按等级实施物业管理服务。二是出台《*市城市住宅区自助式管理暂行办法》，对月光园、五大门、万有等34个不完全具备物业管理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。
（三）突出重点，严格规范物业管理行为
1．规范物业项目前期管理
要按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。
一是规范前期物业管理。进一步完善新建物业的前期物业管理，由社区协调开发建设单位通过招投标方式选聘小区临时物业企业，业主与物业企业签订《前期物业服务协议》，实施前期物业管理。业主大会成立后，按规定重新选聘物业管理企业，并签订《物业管理委托合同》。
二是严格物业管理配套设施的建设、使用和管理。开发建设单位要按相关规定配置物业管理用房，达不到设计要求的不予审批，工程结束后达不到标准的不予验收。物业管理用房的产权属全体业主所有，由市物业管理处统一代管，物业管理企业和业主委员会共同使用。住宅小区竣工验收时，开发建设单位应向业主委员会提交住宅小区开发建设及小区配套设施的全部文件资料，由物业管理企业代为保管。
2．加强业主委员会建设
一是按照国务院《物业管理条例》的要求，研究制定《*市住宅小区业主委员会选举成立程序》、《业主大会议事规则》，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员的行为规范。
二是站前区和西市区政府要组织街道办事处、社区对已成立业主委员会的小区进行规范，对未建立业主委员会的小区，要抓紧组建；业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。实行自助式物业管理的小区，社区要组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的物业管理委员会，加强住宅小区的管理。
3．进一步清理规范物业市场
一是建立物业管理保证金制度。建立健全物业企业进入和退出机制，在物业企业接管住宅小区时，一次性向市物业管理处缴纳年物业管理费总额10%的保证金，用于对物业企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理。
二是规范物业企业行为。对无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业管理服务费的行为进行清理规范；对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业管理的行为，依法进行查处或注销其资质。
4．强化物业企业管理
一是严格物业招投标制度。积极引入市场竞争机制，从20*年开始所有新建小区必须全部实行物业招投标制度，促进物业管理公平公开公正。鼓励外地物业管理企业进入我市物业管理市场，加快培育一批基础好、发展潜力大的龙头物业管理企业。
二是加大对业主共有财产的监管力度。物业管理企业在《委托管理合同》期满前1个月，或提前中止管理合同前1个月，向区物业管理部门报告，由区物业主管部门会同相关部门协助业主委员会对业主共有经费、物业用房、经营性用房等的审查和监督，确保业主共有财产不流失。?
三是加强物业企业培训。市物业管理部门要积极开展物业管理从业人员业务培训，大力推行物业人员持证上岗制度，鼓励物业企业为业主及其他组织提供服务合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提高行业整体水平。
5．建立健全物业“菜单式”收费制度和维修基金管理制度
一是建立“菜单式”收费制度。研究制定《*市普通住宅物业服务等级和收费标准》，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“质价相符、等级自选”的收费机制，确保年底前公布实施。
二是建立服务收费公示制度。在全市住宅小区建立服务收费公示板，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，使业主明明白白消费，同时，促进物业企业提高服务质量。
三是加强住宅维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。同时，要进一步加大拖欠维修基金的追缴力度，采取行政和法律手段，依法打击拖欠维修基金行为，直至追究当事人的刑事责任。
（四）加强领导，确保物业管理工作健康发展
1．强化组织领导。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，是一项复杂的社会系统工程。各市（县）区和有关部门要切实加强领导，健全机构，完善措施，扎实推进。要坚持一把手负总责，把物业管理工作作为政府绩效考核的一项具体内容，切实摆上议事日程，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。
为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济和社会事业发展，根据国务院《物业管理条例》和省有关规定，结合我市实际情况，提出以下意见。
一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性
物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。社区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，其涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，旧区环境综合整治和新区建设齐头并进，城市面貌发生了很大的变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的环境；有利于提高经营城市水平、促进城市房地产的保值增值；有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐社会的良好氛围。各级政府、各有关部门要树立和落实科学发展观，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建安全城市为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理工作，健全长效管理机制，不断扩大物业管理服务覆盖面，推动物业管理上水平。
二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架
社区物业管理工作，要按照“县市区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。
（一）县市区人民政府（管委）对本辖区物业管理工作负总责：
1.组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作；
2.落实办事机构，建立县市区、街道、社区三级物业管理工作体系；
3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实。
（二）街道办事处负责指导辖区物业管理工作的开展：
1.会同有关部门，科学划定社区物业管理区域，界定物业服务范围；
2.组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；
3.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；
4.对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；
5.对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调公安等部门加强对社区物业保安工作的监督和检查。
（三）社区居委会要指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施：
1.组织业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为；
2.落实物业管理服务项目，聘请有关单位核算成本，提出收费标准和依据，经业主大会通过后，到辖区街道办事处、当地物价部门和房管部门备案；
3.指导业主委员会选聘物业管理企业或建立群众性物业服务组织，签订物业管理服务合同，组织物业管理实施；
4.督促检查物业管理企业和物业服务组织，落实管理服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。
（四）房管部门作为物业管理的行业主管部门，要切实加强行业管理：
1.认真研究当地物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；
2.负责物业管理公共资金的归集，会同财政等部门安排物业管理公共资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；
3.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；
4.监管物业管理企业，调处物业管理重点纠纷案件，规范物业管理服务行为。
三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式
社区物业管理实行等级性或基础性管理服务。要根据各个区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式和组织形式。
（一）新建住宅小区。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业管理企业实施等级性物业管理。规划、建设、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。
（二）整治后的旧住宅小区。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业管理企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业管理企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。力求到2008年底前，物业管理覆盖到每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。
（三）物业管理服务内容与收费标准。物业管理服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建的住宅小区，其管理服务内容和收费标准，根据区域内规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准。旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业管理企业或物业服务组织，签订服务合同，并在小区内公布实施。
四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作
（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业管理企业，进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定，由市房管局另行制定。
（二）规范业主委员会的组建和工作运转。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，主任可由社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业管理企业、监督履行物业服务合同、监督实施业主公约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。关于业主委员会组建及工作实施的相关规定，由市房管局另行制定。
（三）规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业管理企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时公约，并履行公约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业管理企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业管理企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业管理企业依法催交。对物业管理企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调处；调处不成的依法解决。
（四）规范物业服务行为。物业管理企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。各级房管部门要会同街道办事处，加强对物业管理企业的监管，建立健全物业管理企业信用档案制度，认真评定物业管理企业的服务业绩和信用程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业管理企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业管理企业，按有关规定予以处理。
五、明确责任，落实扶持社区物业管理的各项政策
（一）明确管理责任。物业管理企业（服务组织）与城市基础设施专业管理部门要密切配合，通力协作，严格按照责任分工，履行工作职责，共同做好社区物业管理工作。物业管理企业（服务组织）负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业管理服务合同约定的其他服务项目。各相关专业设施管理部门要做好社区内供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足社区居民的要求。
（二）加强政策扶持。各级各部门要积极扶持社区物业管理工作。凡在住宅小区内批准设置的各类停车场的收费全部划归社区，凡批准设置的经营性临时摊点、早市等收费，相关部门要给予优惠政策，以补充社区物业管理服务费用。劳动保障部门要结合实施“扩大再就业工程”和“完善社会保障体系工程”，给予物业管理从业人员优惠政策。各级房管部门要与有关部门搞好配合，从政策上、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个部门和单位，要支持和参与社区物业管理工作。
（三）落实资金保障。要加大社区物业管理资金的筹集力度。一是坚持“取之于民、用之于民”的原则，在提高市民、业主缴费意识的同时，物业管理企业（服务组织）要加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业管理服务提供基本保障。二是完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。三是各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动旧城区物业管理的全面开展。旧住宅区内应由城管部门管理的道路、路灯、绿化、环卫等维修、养护费用，仍按原资金渠道解决。
六、加强领导，确保社区物业管理工作健康发展
（一）加强组织领导。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各级各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。市政府成立社区物业管理工作领导小组（名单附后）。各县市区也要成立相应机构，把加强社区物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。
一、康建社区物业管理的基本现状
1、居住小区的总体情况
地区地处西南部，面积4.07平方公里，现有居委24个，居住小区61个（其中22个是商品房小区，39个是售后房小区）。住宅小区总面积为253.9万平方米，其中纯商品房小区面积为83.6万平方米，售后房小区面积为178万平方米。
2、混合型小区的基本情况
61个住宅小区中有39个售后房小区均为混合型小区（即有商品房、售后房、公房及拆私还私四种类型），其中商品房面积约33万平方米，占总面积的18.5%；售后房面积约128万平方米，占总面积的72%；使用权房面积13万平方米，占总面积的13%；拆私还私面积4万平方米，占总面积的2.3%。
3、物业管理的基本情况
地区61个小区现由中房、申大、申城等23家物业公司进行专业管理，其中包括徐房及申大两家区属单位，徐房集团管理5个小区，面积为23万平方米；申大物业管理7个小区，面积为28万平方米；中房物业管理11个小区，面积约60万平方米。
从硬件设施来讲，地区的物业管理具有一定的优势。目前61个小区均为80年代后期建造，全部为封闭式小区，住宅成套率100%；已全部解决多头与多家管理的矛盾，全部实施了物业一体化管理的方式。
从软件建设来讲，物业管理纳入社区管理的工作也走在前列。多年来，街道的领导在指导、布置社区工作的同时较早地介入了物业管理，并对物业管理的各方面给予了指导和极大的关心与支持。尤其是几年来致力推进居住小区“三驾马车”齐抓共管的管理模式，积极发挥居委、物业党建联建在物业管理中的作用，为物业管理整体水平的提高打下了基础。
二、混合型小区物业管理的主要问题
1、售后公房比重较大（约占72%）
小区房屋老龄化，硬件设施不同程度上存在设施陈旧、管线老化、道路积水、墙面渗漏、车位稀缺等问题，严重影响居住质量。39个混合型小区中实施过“平改坡”综合改造工程的只有20万平方米，仅占混合型小区总面积的11%。
2、商品房维修基金不到位
维修基金存在很大缺口，业委会追缴困难。例如，桂花园有88家商品房维修基金不到位，追缴困难，使得“平改坡”综合改造工程无法正常推进。再如月季园小区，因小区大部分是侨汇房，大部分商品房没有维修基金，维修基金到位率仅为40%。此外，部分小区商品房为96年以前出售的，也有10%～20%维修基金无法收缴。
3、维修基金存量减少，业主不愿意补充维修基金
小区首次募集的维修基金经过多年的使用，基本上已经处于“临界”状态，后续资金的筹措方法、途径均尚未落实，很大程度上对小区日常管理产生不良影响。以中房物业管理的8个混合型小区为例，房屋维修基金均已使用80%以上，加上部分小区维修基金到位率本来就低，造成小区的日常开销只能依靠停车费等微薄收入维持补充。
4、停车难问题普遍
地区混合型小区大多在十几年前建造，在规划设计时对社会经济建设发展的速度与人民生活水平提高的幅度估计不足，大多数小区机动车停车泊位考虑不够，小区道路窄，在私人购车越来越多的情况下，这些小区的停车难问题就日益显现，小区因乱停车而导致居民进出难，空气污染、噪音污染增多，有些小区不允许业主停车，造成业主矛盾。这个问题也成为混合型小区物业管理中矛盾比较集中的焦点之一。
5、物业管理价质不符，企业亏损经营
同一小区，同一等级服务，却存在两种不同收费标准。以中房物业为例，其服务同一小区内，商品房每月收费0.5元/平方米，而售后房每户仅7.5元/月，售后公房物业管理收费低廉，但享受的服务却与商品房业主一样。其他还有使用权房和拆私还私等业主，享受了服务却不必缴纳费用。而随着生活水平的提高，业主对物业管理的要求也不断提高，物业公司管理成本不断提高。市最低平均工资标准由十几年前的210元/月提高到960元/月，增幅达400%，而物业管理费收费标准十几年来没有提高。此外，对于部分困难居民，民政部以发文的形式要求物业公司减免费用，但却没有给与企业一定形式的补助，由企业自行消化。
三、混合型小区物业管理的意见建议
1、规范物业管理企业收费体系
推行“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。随着城市居民居住条件与工作环境的不断改善，人们对物业管理认识也在不断地深化，与之相应的是物业管理所涉及的服务内容越来越丰富，从原来单纯的清洁、房屋维修等有限的项目，扩展到现在保洁、保安、绿化、共有部位和设施设备及小区内公共场所的维修养护等各个方面。在综合服务方面，不断有更新、更高的要求。随着物价、工资等服务和管理成本的增长，按照原有的收费标准，承接售后公房占相当比例的物业公司经营入不敷出，势必造成物业公司减少服务项目、压缩维修开支、降低服务标准，导致服务质量下降。虽然当前已出台了一系列扶持措施，如：给予售后公房每平方米0.2～0.4元的补助，但这只能是一种过渡，从长远来看，要根本解决问题，政府应当考虑通过物价部门上调普通居住房屋的各类收费标准，从根本上缓解或解决物业管理亏损状况，提高物业管理水平。
2、探索多样化物业管理模式
对混合型小区管理可以针对不同档次，采取不同的物业管理模式。除了收费标准应根据服务内容、服务档次和服务质量确定外，物业管理的模式也要随之变化。对于一些低档的售后公房小区可以实行业主大会自营制，不一定要由物业公司来实施管理，可由业主自行管理。发动社区志愿者实行最简单管理，只要有最基本的服务即可（保证有人对园区的道路、公共区域进行保洁就行，楼道内公共部位定期组织住户自行清扫，由业委会进行检查），以降低管理成本，减轻业主负担，对小区内的房屋出租等收取一定比例的管理费，以补贴物业管理费用。日常维修由区房屋维修中心承担，政府财政给予补贴和税收上的支持。
3、加大投入，改善混合型小区居住条件
以迎世博和旧房综合改造为契机和抓手，加大混合型小区的综合资金投入和改造力度，排出综合整治总体计划，做好小区综合维修工程、节能改造、二次供水改造，改善混合型小区居住条件。针对小区停车难问题，充分整合资源，利用社区内公共停车场，协商停车费用；利用公共绿地建造地下停车场。由街道牵头，采用公开招标的形式，在社区内两大绿地（康乐文化广场/浦北路绿地）建造地下公共停车场，解决小区停车难问题。
