［关键词］ 建筑施工企业信息化评价标准；业务方面；评分细则
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 16. 037
［中图分类号］ F426．9 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）16- 0061- 03
建筑业作为传统产业，改造与提升的任务十分艰巨。信息化建设是推动建筑业转变发展方式的重要基础，也是施工企业提高竞争力、整合现有信息资源的有效手段。为更好发挥信息化对建筑业发展的推动作用，进一步加强建筑企业信息化建设，促进建筑业技术进步和管理水平提升，2011年5月10日，住建部印发了《2011－2015年建筑业信息化发展纲要》［1］，为进一步加强建筑企业信息化建设，促进建筑业技术进步和管理水平提升指明了发展方向。
随着我国建筑业企业信息化建设的不断开展，信息化逐渐渗透于企业管理的各个方面。但是，企业信息化建设与基础设施的发展是否相匹配如何评价企业信息化水平，建筑企业信息化应按什么标准建设……为了解决我国建筑业缺乏有效的信息化评价标准和体系问题，2011年12月26日住建部《建筑施工企业信息化评价标准》（以下简称《标准》） ［2］，该《标准》于2012年5月1日开始实施。
1 《标准》简介
《标准》共有5章，分别是总则、术语和符号、基本规定、评价指标与评分及评价规则，《标准》的公布实施结束了我国建筑企业信息化建设长期缺乏国家标准的历史，为引导我国建筑施工企业科学、合理、有效地进行信息化建设，提高我国建筑施工企业信息化水平将起到积极的促进作用。
2 《标准》业务方面的评分细则研究
《标准》在第3章规定中规定：建筑施工企业信息化水平应对企业业务、技术、保障、应用、成效等5个方面的指标进行评价，并根据企业信息化水平综合评价得分不同，把建筑企业信息化水平分为5个等级（从高到低分别是A级、B级、C级、D级和E级），由于篇幅所限，本文只探讨业务方面评价指标的评分细则。
业务方面评价指标包括经营性业务信息化程度、生产性业务信息化程度和综合性业务信息化程度。在《标准》的第4章第2节《标准》用3个表格规定了这3个评价标准的评价要点及评分范围，如市场经营管理的评价要点包括市场信息管理、客户关系管理、工程项目资信管理、雇主信用管理、竞争对手管理、市场营销绩效管理、统计分析等内容，评价点的评分范围为0～27分。仔细研读《标准》风险，在《标准》中没有明确这些评价要点如何计分，评价专家实际评价时，随意性较大，既可以评27分，也可以评0分。因此，为提高建筑施工企业信息化评价的可操作性，使评价计分更加规范、更加明确，需要进一步研究这些评价指标的评分细则。论文采用文献分析、专家调研及问卷调查等方法，将所有评价指标的评分细则进行研究， 评价专家只需根据施工企业申报材料，判断企业是否满足评价要点的要求就可以计算该指标的得分，具体如下。
2.1 经营性业务信息化程度s11的评分细则的研究
经营性业务信息化程度按表1评分，评价指标得分为各评价点得分之和［2］。
2.2 生产性业务信息化程度s12的评分细则研究
生产性业务信息化程度按表2评分，本评价指标得分为各评价点得分之和［2］。
2.3 综合性业务信息化程度s13的评分细则研究
综合性业务信息化程度按表3评分，本评价指标得分为各评价点得分之和［2］。
3 结束语
《标准》为我国建筑施工企业信息化评价规定了评价指标和评价方法，但未明确评价指标的具体评分计算办法，本文采用文献分析、专家调研及调查问卷等手段探讨了《标准》的业务方面指标的评分细则，为提高《标准》的可操作性进行了大胆的探索。
主要参考文献
一、为统一我市规划编制、土地出让及建设工程规划管理规范。特制定本规定。
本规定的容积率建筑面积计算规范采用《省房屋建筑面积测算实施细则（试行）以下简称《省实施细则》有关规范。如《省实施细则》调整，
二、根据《省条例》要求。从其调整。
但符合下述各款规定的依照该款规定计算相应的容积率建筑面积指标。
三、依照《省实施细则》需计算建筑面积的建筑物地面以上建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。
1.为乡村提供永久性的公共开放空间局部（单个空间不小于400㎡）无条件地为公众使用的该部分的建筑面积不计入容积率建筑面积指标。
2.办公建筑层高大于4.2m超出局部以每1.2m为单位累进增加0.5倍计算容积率建筑面积。即层高为4.2m-5.4m含〉按该部分建筑面积的1.5倍计入容积率建筑面积指标；层高为5.4m-6.6m含〉按该部分建筑面积的2倍计入容积率建筑面积指标；以此类推。
3.宾馆建筑层高大于4.5m按第2条方法计算容积率建筑面积指标。
按第2条方法计算容积率建筑面积指标。
4.商业用房实体分隔面积为2000㎡（含）-10000㎡且层高大于6.0m分隔面积为1000㎡（含）-2000㎡且层高大于5.1m分隔面积为1000㎡以下且层高大于4.5m商业建筑。
可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。单个空间建筑面积在10000㎡（含）以上的大型商业建筑。
以及建筑内集中设置共用的主入口门厅、大堂、中庭、内廊及采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。
5.大型会议室、宴会厅和有特殊空间高度要求的配套用房。
如净高大于2.2m含）按挑出墙体外的水平投影面积计入容积率建筑面积指标；如净高小于2.2m按挑出墙体外的水平投影面积的一半计入容积率建筑面积指标。
6.建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不应低于0.3m且其进深自墙体内侧至挑板外侧不应大于0.8m窗净高小于2.2m超出此规定的飘窗。
7.同层标高外挑或内凹净宽大于0.8m含）或面积大于3㎡的与室内地面连通的设备平台按其水平投影面积的一半计入未封闭阳台建筑面积指标；封闭的同层标高设备平台依照其水平投影面积计入容积率建筑面积指标。
其余建筑面积另行单独计算地下容积率指标。建筑物地下室、半地下室的顶板高出室外地坪≥1.5m局部，
8.建筑物的地下室、半地下室除作为车库及消防、人防、配电等公共配套设施用房外。按其水平投影面积计入地上建筑面积及建筑密度。
四、附注
应按其窗台板外挑水平投影面积计入容积率建筑面积指标。
1.窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的不得认定为飘窗。
如果涉及容积率变化的不得进行分割细分后登记房产。
2.实体分隔面积为1000㎡以下的商业用房在料理房屋产权登记时可按需进行细分；其他商业用房如在房产登记时需增加实体分隔进一步细分的应按本规定重新计算容积率建筑面积指标。
须分别列出按《省实施细则》计算的实际建筑面积以及依照本规定计算的计入容积率建筑面积指标。
五、建设项目初步规划设计方案、扩初设计和施工图设计（方案）及审查提供的技术经济指标中。
之前尚未料理建设工程规划许可证的项目可按本规定执行。
关键词：建筑工程；预算定额；编制；策略；探讨
1建筑工程预算定额编制内容及原则
建筑工程施工涉及较多环节与内容，在任何一个环节资金的消耗都会给整个投入的产生影响，因此，对预算定额进行合理编制，对控制建筑工程施工成本具有重要的促进作用。那么编制预算定额时应该将哪些内容包含在内呢？
1.1建筑工程预算定额编制内容
建筑工程编制预算定额的内容涉及比较广泛，其主要包括定额水平测算、定额水平的制定、定额划项、工程量计算规则、总说明等，其整个编制工作的开展建立在充分研究工程具体结构、施工图纸、国家相关法律法规等基础之上。
1.2建筑工程预算定额编制原则
建筑工程预算定额编制需做好充分的准备，以确保预算定额的合理性与可行性，因此，编制预算定额需要遵守一定的原则。首先，适用性原则。建筑工程预算定额关注的是施工技术、工艺以及组织设计等一些与降低成本相关的内容，与建筑工程施工的实际情况比较贴近，因此，编制时应将其适用性当做重点内容加以考虑。一方面尽可能详细的列出价值高，常用、主要项目。另一方面综合列出价值低、不常用、次要性的项目，为更好的进行定额管理奠定基础。其次，先进性原则。编制预算定额时应综合考虑主观因素及客观条件，以权衡其能否达到定额水平。一般情况下，施工企业通过科学的管理能够达到定额要求，但考虑到施工存在较多可变因素，这就要求进行预算定额编制时将一些可变因素考虑在内，具有一定的先进性。最后，独立自主性原则。施工企业应充分认识到预算定额编制的重要性，其不仅可避免施工过程中政府的行政干预，实现自主经营，而且还能通过采用施工的新技术、新方法，提高自身施工水平。
2建筑工程预算定额编制策略
编制预算定额时怎样保证编制的合理性，使施工企业严格遵守定额目标进行施工时编制预算定额首要考虑的问题。为实现以上目标进行预算定额编制时应可采取哪些策略呢？
2.1明确预算定额编制方法
建筑工程预算定额编制时选择合理的方法能够达到事半功倍的编制效果，因此，编制预算定额时应结合工程实际选择合理的编制方法。目前预算定额编制方法有现场观察测定法、经验统计法以及定额换算法等，其中现场观察测定法将工时消耗作为研究重点，利用观察测定手段，借助粗放、密集抽样方法对施工时间进行研究，实现机械台班、人工消耗定额水平的确定。该种方法可实现施工组织技术与工时消耗联系后的观察、计量与分析，以确保获得基础资料技术性。经验统计法采用抽样统计方法，以之前类似的施工工程为基准进行分析与测定的方法。此种方法方法需要累计一定的时间，能够进行细致的分析，使用比较方便，但无法很好的适应工程中各种变化情况。定额换算法计算工程造价时依据相关程序实施，分析确定成本后，再充分参考建筑工程的材料及设备情况、现场条件、施工图纸等，对定额水平进行适当的调整。此种方法操作比较简单，而且准确度相对较高。但此种方法确定的定额水平需要在实践中加以完善。
2.2确定预算定额编制细则
为进一步提高预算定额编制质量，尤其应注重预算定额编制细则。首先，对表格进行统一编制，并依据表格进行相关的计算；其次，对小数点、计量单位以及计算口径进行明确规定。例如，计算人工消耗时应保留小数点后两位，单位为“工日”，木材与钢材取小数点后三位，单位分别为m3与t等。最后，确定机、料、工等消耗量。其中计算人工工日消耗量有基本用工、其他用工以及人工幅度差决定，计算公式为：工日消耗量=人工幅度差+其他用工+基本用工。计算机械台班消耗量时可依据公式：台班消耗量=（1+机械幅度差系数）×综合劳动定额机械耗用台班进行计算。而计算材料消耗量时应在综合分析现场施工测算、图纸计算的基础上进行计算。
2.3合理编制预算单价
预算单价是预算定额编制的重要组成部分，因此应将预算单价的编制当做重要内容进行编制。首先，准确计算出预算单价。预算单价是机械使用费、材料费与工人费之和，其中人工费=人工工日单价×合计工日数量，而材料费=∑（对应材料预算价格×材料数量），机械使用费=∑（对应机械台班单价×机械台班数量）；其次，对定额套用进行规范。在定额套用时应注重三方面问题：（1）对不允许调整的规定加以明确，以突出定额的权威性，为其顺利实施提供保障；（2）对直接套用定额而言，定额中规格、做法以及项目名称应和工程保持一致；（3）当定额项目内容与工程项目设计要求存在一定的差异，应根据实际对定额进行适当的调整和换算。
2.4加强预算定额编制过程管理
预算定额编制质量的好坏受很多因素影响，其中编制人员综合素质是不可忽略的因素，因此施工企业在编制预算定额时应加强编制过程的管理与监督。首先，提高编制人员综合专业水平。编制人员专业水平的高低直接影响预算定额编制质量，正式编制预算定额时，企业应组织编制人员进行专业培训，使编制人员充分了解建筑工程的规模、预算情况等，必要时到施工现场进行勘察。鼓励其学习与预算定额编制相关的法律与政策，使预算定额编制工作有法可依，确保其具有一定的权威性；其次，明确预算定额编制流程。预算定额编制涉及较多内容，为提高编制效率应明确预算定额编制流程以及编制依据等，要求编制人员按照预算定额编制原则进行编制；最后，预算定额编制过程中应重视细节内容的编制，对于描述不清晰的内容应进行细化，使编制的预算定额与工程实际相符合。
3总结
预算是控制建筑工程成本的有效手段，因此，为最大限度的减少工程成本开支，提高建筑工程的经济效益，施工单位应重视预算定额编制，不仅需要明确预算定额内容及编制原则，而且还需积极寻找预算定额编制的有效策略，以保证预算定额的可行性与准确性，为建筑工程施工成本的有效控制奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]李颖,魏侨希.建筑工程预算定额编制存在的问题与应对策略[J].才智,2011,(5):48.
[2]刘晓.基于工程应用的建筑工程预算定额研究[D].河北工业大学,2015.
[3]李旭东.建筑施工企业定额编制全过程研究[D].西安:长安大学,2013.
珠海市城中旧村更新实施细则最新完整版
第一章 总 则
第一条 为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。
第三条 城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
第四条 城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
第五条 城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
第六条 城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
第七条 市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。
各区(含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同)城市更新主管部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。
市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。
第二章 一般规定
第八条 城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。
第九条 城中旧村更新的实施方式包括：
(一)村集体经济组织自行实施。
(二)村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施或将房地产权益转移给该市场主体单独实施。
(三)政府组织实施。
第十条 城中旧村的村(居)民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。
自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。采取其他方式实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。
第十一条 城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行整合联动更新，统一规划、统一开发建设。
第十二条 城中旧村更新项目的更新意愿、实施方式、引入前期合作企业等事项，应当提交村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员(股东)人数三分之二以上(含本数)同意方能通过。
更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等重大事项则需获得占全体成员(股东)人数90%以上(含本数，下同)同意方能通过。若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人(含成员、股东、其他产权人，下同)总人数90%以上的产权人同意方能通过。
公开表决应当在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。
第十三条 村集体经济组织应当对第十二条规定表决事项的表决结果在本村范围内、属地政府网站及我市主要媒体公示。对公示内容有异议的，应当在公示期内书面向村集体经济组织或属地镇人民政府(街道办事处)提出。无异议或异议不成立的，属地镇人民政府(街道办事处)应当对公示结果进行核实确认。
第十四条 城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或两者相结合的方式。
第十五条 城中旧村更新区域内房屋合法性面积应按照我市相关规定进行认定。
第十六条 村集体经济组织应当组织编制更新单元规划，统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。
商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。
第十七条 在更新单元规划中，村集体经济发展用地应尽量独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。
新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%。
第十八条 城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算结果作为制定更新单元规划的依据之一。
城中旧村更新项目总成本和计容积率建筑面积的具体测算办法由市城市更新主管部门另行制定。
第十九条 回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内房屋合法性面积的1.1倍计算。
第二十条 城中旧村更新的地价计收按照市政府批准施行的相关地价政策文件执行。
第二十一条 城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:
(一)公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。
(二)列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。
(三)被列为广东省古村落名录的村庄。
为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。
第二十二条 建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求且安全、交通、消防及其他公共配套设施不足等问题不突出，或与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要冲突不明显的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治(含局部拆建)。
第二十三条 实施综合整治的城中旧村更新，应结合城市景观、规划布局、房屋质量等级及全体产权人更新意愿等因素综合考虑，按照整治类城市更新的要求编制城市更新单元规划。将危房集中或影响城市景观、交通、消防及其他公共配套设施建设的区域按照本实施细则规定实施拆除重建，同时对剩余区域参照幸福村居目标和工程内容开展综合整治，完善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。
第二十四条 城中旧村更新项目房屋测绘、规划编制等前期工作费用按照相关的标准计收，由各区政府(管委会)在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。
更新单元规划的内容及技术指引由市城市更新主管部门另行制定。
第三章 前期工作
第二十五条 村集体经济组织应按规定组织开展城中旧村更新前期工作，必要时可以引入前期合作企业配合开展工作。
引入前期合作企业的，前期合作企业应当具备相应的资质条件，并应当按本细则规定程序进行公开表决。
属地镇人民政府(街道办事处)可以根据需要成立专项工作机构组织村集体经济组织开展前期工作。
第二十六条 城中旧村符合城市更新条件的，应当先由村集体经济组织按照本实施细则第十二条组织召开村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新意愿和实施方式进行公开表决，如引入前期合作企业的，还需对前期合作企业公开表决。
表决结果应按照第十三条规定进行公示并核实确认。
第二十七条 确定更新意愿和实施方式后，村集体经济组织应对更新区域内用地及建设情况进行摸底调查、测绘和统计，其中：
(一)用地情况包括用地单位名称、供地方式、用地面积、用地范围等内容。
(二)建设情况包括建筑物坐落，产权人(涉及村民的应注明是否被征地农民及居住人数)，现状、报建、产权登记的功能，基底面积，层数，建筑面积，报建、建成、产权登记的时间，附着物类型及数量等内容。
各区城市更新主管部门应当结合实际情况制定统一的调查统计表。
第二十八条 村集体经济组织应当对用地及建设情况调查统计结果进行公示。经公示无异议或异议不成立的，可向属地区人民政府(管委会)申请房屋合法性面积的认定工作。
第二十九条 区人民政府(管委会)负责牵头开展房屋合法性面积认定工作，镇人民政府(街道办事处)及国土资源、城乡规划、房地产登记、城管执法等主管部门按照各自职能履行职责。其中：
镇人民政府(街道办事处)负责房屋权属人、房地产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作。
国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册、村民优惠报建指标、地价计补情况核实等工作。
城乡规划主管部门负责房屋报建情况核实等工作。
房地产登记主管部门负责房地产权证信息核实等工作。
城管执法主管部门负责违法建设行为的查处情况核实等工作。
上述各部门对有关情况核实并盖章确认后应将结果交镇人民政府(街道办事处)汇总并公示。经公示无异议或异议不成立的，镇人民政府(街道办事处)应将确认结果书面告知属地区城市更新主管部门。
第三十条 房屋合法性面积认定工作完成后，属地区城市更新主管部门应当向以下职能部门(或其派出机构)申请对以下事项提出意见：
城乡规划主管部门对更新区域内补公项目的具体类型、用地规模和位置提出意见。
城乡规划主管部门、文物主管部门对更新区域内历史建筑及其周围环境的保护提出意见。
国土资源主管部门和房地产登记主管部门对更新区域内的土地权属情况提出核查意见。
第三十一条 属地区城市更新主管部门根据房屋合法性面积认定结果及本实施细则第三十条中各相关部门的反馈意见，委托具备资质的专业机构测算项目总成本和计容积率建筑面积，并向村集体经济组织提供测算结果。
第三十二条 村集体经济组织应当根据属地区城市更新主管部门提供的项目总成本和计容积率建筑面积测算结果，以及相关的补公项目规划意见、历史建筑及其周围环境的保护等意见，委托具有规划设计乙级以上资质的规划设计单位，按照《珠海市城市更新管理办法》编制更新单元规划，并进行公共服务设施论证和交通影响评价。
第三十三条 房屋合法性面积认定工作完成后，村集体经济组织应当组织编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应当公正、公平、合理，具体包含：
(一)对全体产权人合法建筑的补偿方式和标准。
(二)对原有、新增的村集体发展物业的补偿方式和标准。
(三)对历史建筑及其周围环境的保护措施。
(四)搬迁费用和临时安置补偿标准、签约奖励标准。
(五)其他经村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的补偿。
第三十四条 更新单元规划和拆迁补偿安置方案制定过程中，村集体经济组织应当广泛听取全体产权人意见。
第三十五条 村集体经济组织应当将更新单元规划和拆迁补偿安置方案向属地区城市更新主管部门申报。属地区城市更新主管部门审核通过，并经市城市更新主管部门核准认定可行后，方可由村集体经济组织提交村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会进行公开表决。
第三十六条 村集体经济组织应当按照本实施细则第十二条组织召开村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新单元规划、拆迁补偿安置方案进行公开表决。如需公开交易的，还应对公开交易方案进行公开表决。
表决结果应按照第十三条规定进行公示并核实确认。
第四章 组织实施
第三十七条 村集体经济组织应当按照城市更新项目申报审批程序的规定，开展城中旧村更新项目申报审批工作。
第三十八条 村集体经济组织取得更新单元规划批复文件后，应委托有相应资质的设计单位制作更新单元范围内的设计方案，向市城乡规划主管部门(或派出机构)申报。
第三十九条 村集体经济组织应当在取得更新区域规划设计条件和设计方案批复文件后，方可开展项目实施主体的选择、确认工作。
第四十条 通过招标、拍卖、挂牌等公开交易方式选择单一市场主体作为项目实施主体或合作实施的，应在属地镇人民政府(街道办事处)的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，拟订交易条件，按照有关规定委托实施。
市场主体应当具备资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，并且近五年内在我市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。
交易条件应包括竞得方式、经批准的规划方案(规划设计条件和设计方案)、建设周期、拆迁补偿安置资金、违约责任等内容。
第四十一条 被选定的项目实施主体应向属地区城市更新主管部门申请实施主体资格确认，并在获得确认后与属地区城市更新主管部门签订项目实施监管协议，制定项目实施计划。
第四十二条 村集体经济组织作为项目实施主体，以自有资金或通过公开交易出售商品房开发用地筹集资金开发建设的，应当将自有资金或公开交易所得存入政府部门指定的监管账户，由属地镇人民政府(街道办事处)进行监管，按照工程进度支付使用。
经选定的市场主体作为项目实施主体的，拆迁补偿安置资金由属地区政府(管委会)或镇人民政府(街道办事处)进行监管。
第四十三条 村集体经济组织作为实施主体的，应自行按照补偿方案与全体产权人签订补偿安置协议。
通过公开交易确定的项目实施主体应当严格按照公开交易文件中约定的交易条件内容履行相关义务，与全体产权人签订补偿安置协议。
政府组织实施的，由政府实施机构按照补偿安置方案与全体产权人签订补偿安置协议。
第四十四条 项目实施计划经核准后，项目实施主体或权利主体应向房地产登记机构申请办理房地产权注销登记。
第四十五条 房地产登记主管部门在对项目拆除范围内的房地产权证全部注销后，应向属地区城市更新主管部门提供注销房地产的证明文件。
属地区城市更新主管部门应在对项目拆除范围内未登记的产权及其安置补偿情况进行核实后，将项目拆除范围内所有房地产权益处置情况(含抵押、查封)函告城乡规划、国土资源和城建档案主管部门，提出给予项目实施主体办理各项手续的建议。
第四十六条 项目拆除范围内的所有房地产权益处置完成后，项目实施主体可按基本建设程序向相关部门申办各项报建手续。
第五章 附 则
第四十七条 20xx年经市政府确认的香洲区26个城中旧村中已签订改造合同的改建项目，其房屋合法性面积认定和原房地产权证收回注销工作仍按原城中旧村改建政策规定处理。
第四十八条 本实施细则所称“公开交易”，是指按照相关规定委托市政府指定的公共资源交易机构进行公开招标、拍卖、挂牌交易。
第四十九条 本实施细则所称“其他产权人”，是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民(股东)以外的组织和个人。
第五十条 本实施细则所称“公示”，是指在项目现场、政府网站将相关内容进行公布。涉及表决结果的，还应当在我市主要媒体上公示。公示期不得少于七日(自然日)。
第五十一条 本细则所称引入前期合作企业是指由村集体经济组织按照相关规定选择一个房地产开发企业，签订前期工作合作协议，由该企业配合开展前期工作。
第五十二条 本实施细则所称“拆迁补偿安置资金”，是指实施主体承担的专用于回迁住宅和村集体经济发展物业建设的费用。
第五十三条 本实施细则所称“计容积率建筑面积”，包括计容积率的回迁房屋建筑面积、村集体经济发展物业建筑面积、商品房开发建筑面积及配套设施建筑面积，但不包含补公项目计容积率建筑面积。
第五十四条 本实施细则所称“更新单元测算容积率”，是指计容积率建筑面积与纳入更新区域的城中旧村原有用地面积的比率。
第五十五条 本实施细则所称“补公项目”，是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。
【关键词】成本控制 成本管理 动态成本
伴随着市场经济的迅猛发展和社会不断进步，大部分地区建筑行业也呈现着迅速发展的趋势，我国针对建筑行业迅速发展趋势制定了多项控制房地产行业疯涨的政策，但是建筑行业仍然发展迅速。当前我国建筑行业问题不断，为了提高工程竣工进度，忽略建筑项目工程的质量与工程成本，建筑工程成本控制意识薄弱，使得建筑工程项目成本控制政策无法全面落实，同时建筑工程质量也无法保证。在分析建筑工程经济成本控制时应当以技术经济作为出发点，深入分析并评价建筑工程施工的各项环节，利用国内外先进技术控制工程施工成本和建筑工程质量，减少劳动投入，实现经济效益的最大化，减少建筑工程施工成本，全面提升建筑工程的经济效益与企业市场核心竞争力。
一、建筑工程项目经济成本控制的原则
（一）全面成本控制的基本原则
建筑工程项目全面成本控制原则主要包含有以下两个方面的主要内容：第一，合理控制建筑工程项目施工各个环节成本支出，建筑工程各个施工环节，其中包含有施工原料、施工人工成本等，这些都是建筑工程系统的重要组成部分，为了实现建筑工程的全面成本控制，就需要对建筑工程项目各个施工环节进行综合考虑。第二，落实建筑工程项目人员的责任，建筑工程项目施工人员和管理人员肩负着建筑成本控制的义务和责任，成本控制措施必须由工程项目人员来实现，若是建筑工程项目中人员成本控制意识薄弱，缺少对建筑工程成本的管理和控制，就容易导致建筑工程管理如同泡沫。
（二）权责利相互配合的基本原则
建筑工程项目中的施工单位和管理人员以及施工人员不仅肩负着成本控制的义务，还具有建筑工程项目经济成本监督和控制的权利。在实际施工过程中各个管理部门和管理班组都需要全面控制和把握经济成本，并且建筑工程项目领导需要定期监督和检查部门的经济成本落实情况，在实际施工过程中若发现问题应当及时予以指正，针对于经济成本控制合理的部门应予以奖励，奖惩分明[1]。建筑工程各个项目部门只有权、责、利相互配合，才能有效控制建筑工程的经济成本，实现建筑工程经济利益最大化，从而提高市场核心竞争力。
（三）建筑工程目标管理的基本原则
建筑工程项目经济成本控制管理方式和其他项目管理相似度相对较高，可以使用目标管理方式来合理控制施工经济成本。由于工程项目建筑经济成本是由多个细分项目共同组成，因此，建筑工程项目必须要制定经济成本管理总目标，然后细分建筑工程成本管理总目标，落实各个部门的管理责任，并且将目标管理细分各个部门和各个班组。明确建筑工程施工各个部门的责任权利，做好项目成本管理考核目标，细化建筑工程项目KPI，确保建筑工程项目顺利竣工。
（四）动态管理控制的基本原则
建筑工程项目不但是动态的管理过程，而且施工周期相对较长，容易产生各种意外情况，因此必须要采用动态管理控制的方式来合理控制工程经济成本。建筑工程项目管理人员在实际施工过程中，结合动态管理细分目标的实际情况不断优化施工措施，全面实现建筑工程经济成本控制的目标，实现建筑工程项目经济效益的最大化。
二、分析建筑工程经济成本控制的问题
（一）普遍存在成本管理理念落后现象
当前来说我国建筑工程行业普遍存在着经济成本管理理念落后的现象，只重视施工阶段的经济成本控制而忽略其他阶段的成本控制，缺少对建筑工程项目整体成本的把控，项目人员职能安排和成本控制细化问题频频出现。
（二）缺少对工期成本的监督和管控
所谓工期成本主要指的是为了有效实现工程工期目标采取相应措施所需的项目费用，工程工期目标是建筑项目管理的主要目标之一，建筑工程施工企业能够按照合同工期完成项目是相互信任的条件。不同的工程项目有着不同的工期要求，而为了确保工程施工工期就就会导致成本产生变化，当前国内建筑施工企业普遍不够重视施工工期成本，尤其是项目经理部门缺少对工程和成本关系的深入研究，更有甚者为了按照合同工期完成建筑项目还会导致工程成本增加。
（三）缺少对基层工作的成本控制
当前来说我国建筑施工项目经理部门管理不是导致施工成本增加的因素之一，在项目管理内部，技术人员负责技术与质量，工程人员负责生产和进度，材料人员负责采购和验收，虽然职责表面上较为清晰，但是建筑项目成本管理控制是需要项目所有人员管理和控制的，只有相互配合才能创造最大化的经济效益，若技术人员只以工程质量为目标采用可行但是却耗费巨大经济成本的方案进行施工，从而导致经济成本急剧增加[2]。若材料人员只以产品质量作为工作目标，大量采购高价材料，必然会导致项目成本增加。
三、结合建筑工程经济成本控制问题提出针对性措施
关键词：建筑造价；管控措施；分析
一、建筑工程造价管理的问题
1、造价控制不合理。在建筑项目工程设计到竣工全过程中，建筑造价控制工作存在于每一阶段乃至每一环节，其涉及投资环节、设计环节、招投标环节、施工环节以及竣工验收环节的造价控制。详细来讲，投资决策环节往往出现工程单价编制与国家规定不相符的问题，这就难以保证投资估算编制质量水平；而在设计环节则应做好造价估算、设计概算以及施工图预算，在此环节经常存在估预算以及设计概算不合理问题。除此之外，施工环节是建筑工程资金投入的主要环节，同时也是大量消耗投资资金且容易导致浪费的环节。而工程竣工验收以及后评阶段也容易因安排不合理而造成不必要支出，从而导致资金浪费[1]。
2、未严格进行建筑造价管理工作。在现阶段工程造价管理过程中，概算超估算、预算超概算、决算超预算的现象常有发生[2]。一部分企业对于施工图预算关注度不足，而在竣工环节结算管理的控制上则相对严格，由此很容易出现前期预算严重不符合实际投入成本的情况。此外建筑市场受到我国体制等各方面影响，依然存在恶意抬高/压低交易价格、采用无质量保证的低廉原材料以次充好、与相关人员勾结牟取非法利益等各类不正当操作行为[3]，这对于企业自身发展以及整个建筑行业的发展都造成了不良影响。
3、未采取规范化合同管理。在建筑合同管理方面，不少企业操作不甚规范，其原因大致如下：（1）企业工作人员对于建筑合同相关法律法规缺乏必要了解；（2）企业工作人员未深入、透彻地理解建筑合同本身的逻辑性以及严密性，从而导致不良商家利用合同漏洞牟取利益，最终引发经济纠纷乃至法律纠纷，给企业带来严重的经济损失。
二、建筑造价管控应遵循的原则
1、尊重市场规律。建筑工程造价受到人工市场以及建筑材料市场变化的影响，所以要想做好建筑工程造价管理，首先应尊重市场规律，紧密联系市场变化开展工程造价管理。换而言之，我们在工程造价管理工作中要想实现建筑工程质量与工程成本管理二者的平衡，必定要对当地区域市场展开深入研究，找准切入点，将资金投入与施工进度以及工程质量三者最优化调配。而在严格调查区域市场的同时，工程造价管理工作还有赖于财务部门的支持与配合。
2、实事求是。对于建筑工程而言，实事求是是其造价管理工作应遵循的一个首要原则，同时也是做好有效管控的一个基本原则。所谓“事”，即施工环境、条件以及工程实际要求；而“是”则意味着建筑施工以及工程管理控制应与工程要求相符。过于偏重节约、一味追求成本控制而不顾工作效率以及工程质量无疑是不合理的，更是造价控制管理工作的大忌。
3、着眼于宏观层面。建筑工程造价管理是一项精密而富有系统性的工作，其针对于建筑工程设计、工程施工以及竣工检验各环节乃至各部细节均有相应要求，所以造价管理也应从宏观层面着手。而那些一味控制工程计划造价、不关注工程检验结果带来的工程造价波动；或过于关注材料报价而不关注人工管理因素的影响都在一定程度上对工程造价管理产生不良影响[4]。从全局着眼深入分析和了解建筑工程整体，是做好工程造价管理工作的重要前提。
三、建筑工程造价的管控策略
1、做好建筑合同管理。对于建筑工程而言，施工承包合同是由建设方、施工方以及监理方就某一工程项目所签订的协议，该协议具备法律效益。在合同签订之前，建设方、施工方以及监理方应全面、深入协商合同内容，就合同范围以及各部细则做出明确规定，同时还应仔细推敲合同内容与文字的逻辑性以及严密性，不含糊其辞、不断章取义，做到逻辑明确、文字缜密，确保合同应有的有效性以及公平性，为工程施工以及竣工结算提供必要的参考与指导，避免出现纠纷问题。
2、建筑材料采购管理。在建筑工程施工中，施工材料是重要的物质保障。价格合理、材质优良的工程材料为工程质量提供了有效保障，同时也有利于合理控制成本支出。在采购工程材料前首先应了解材料市场，充分调研各类工程材料价格以及质量，做到“货比三家”，实时了解材料动态，在选择供应商时应综合考虑，优先选择资质较好、材料质量较高且价格相对合理的供货商，初次合作满意者可长期建立合作关系。与此同时还应对其他商家材料价格变化有充分掌握，以便于合理调整材料供货对象。此外应严格做好材料购买管理工作，避免因选用材料不当所引发的工程质量问题；对于施工方自行采购材料者，建设方应采取有效措施加以监督和核查，避免出现偷工减料行为，所有施工材料都应经过验收并确认符合国家验收标准后方可进场。
3、施工环节工程造价控制。在整个工程中，建筑施工环节所消耗的建设资金最多，同时也存在较多的浪费现象。所以做好施工环节的工程造价管理有利于节约工程成本投入。对于项目管理机构而言，其在施工环节投资控制工作基本原理是设定计划投资额，并在工程投资控制管理中将计划投资额设为目标值，然后以投资目标值为参照对比分析工程项目施工中所发生的所有实际支出，从而及时总结投资目标预计值与工程实际支出之间存在的偏差，然后通过有效的管控措施来纠正这一偏差，为从而有效保证工程投资实际额度贴近于预设目标值[5]。
4、竣工环节造价控制。建筑工程竣工后即可进行工程结算，在此过程中相关人员应仔细、深入研究工程合同，严格遵循合同内容来做好各部结算工作。首先应明确开工时间、工程竣工时间、动态结算方式、合同工期与实际工期是否一致；其次应明确合同主要条款，整理后续补充协议与相关内容，列出存在争议的条款与内容，留待结算过程中逐一阐释。除此之外，由于施工用水泥以及钢筋等工程材料在工程造价中所占比重较大，同时其价格在一定时期内有所变动[6]，所以施工合同应详细说明此点，以防结算过程中出现价格纠纷。
四、结语
建筑工程造价管理具有积极的现实意义，其有效控制了工程成本支出，为参建各方创造了更多的经济效益。然而工程造价管理工作中依然存在不少问题，需要我们予以关注并逐一纠正，以确保造价管理控制工作的有效性。
参考文献
[1]蒋毅敏.建筑设计与建筑造价的关系性分析[J].建材发展导向，2013，（3）：297-298.
[2]许建华.小议建筑造价预结算审核的方法及注意要点[J].房地产导刊，2014，（14）：231-231.
第二条本细则所称民用建筑，是指居住建筑和公共建筑。
本细则所称民用建筑节能(以下简称建筑节能)，是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑物能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。
第三条市建设行政主管部门对全市的建筑节能实施监督管理。
各县（市、区）建设行政主管部门对本行政区域内的建筑节能实施监督管理。
建设行政主管部门根据工作需要，可以授权其所属的建筑节能管理机构负责建筑节能日常管理和具体事务性工作。
市、县（市、区）建设行政主管部门根据本地节能规划，制定本地建筑节能专项规划。
第四条建筑节能新技术、新产品、新材料和新设备（以下统称建筑节能新技术）在我市范围内推广应用实行认定备案制度。市建设行政主管部门负责全市建筑节能新技术推广应用认定备案工作，定期公布推广项目，限制淘汰落后技术，以供技术使用单位选用。凡通过建设部或省建设厅推广认定的建筑节能新技术，由技术持有单位或依托单位持推广证、单位证明、型式检验报告等技术保证资料到市建设行政主管部门办理新技术推广应用备案手续；对未经建设部或省建设厅推广认定的建筑节能新技术，必须通过市建设行政主管部门组织的专家论证后，方可在工程中试用。工程建设各方在选用建筑节能新技术时，应当优先选用通过建设部或省建设厅推广认定并经市建设行政主管部门备案的建筑节能新技术，要求建筑节能技术、产品、材料和设备持有单位或依托单位提供推广认定和备案证明。各级建筑节能管理机构要配合做好建筑节能新技术推广应用认定备案工作，加强建筑节能新技术推广应用的跟踪，做好技术指导，组织技术验收，总结推广成果，形成技术验收报告。各级工程质量监督部门要加强建筑节能新技术在工程中推广应用的质量监督，加强质量检验和督查，发现质量问题，要及时向市建设行政主管部门报告。技术持有或依托单位对建筑节能新技术推广应用过程中发生质量问题的，必须及时处理并向市建设行政主管部门提交处理情况的报告。对发生质量问题不及时报告或经调查认定有事故责任的单位，市建设行政主管部门将撤销其《建筑节能新技术推广应用备案证明》，并作出通报。
第五条积极支持民用建筑节能的科学研究和技术开发，推广应用节能型的建筑、结构、材料、用能设备和附属设施及相应的施工工艺、应用和管理技术，促进可再生能源的开发利用。鼓励发展和推广下列建筑节能技术和产品：
1、新型节能墙体和屋面保温隔热技术和材料；
2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；
3、集中供热和热、电、冷联产联供技术；
4、供热采暖系统温度调控和分户热量计量技术与装置；
5、太阳能、地热、水热、空气源热泵等可再生能源应用技术与设备；
6、建筑照明节能技术与产品；
7、空调制冷节能技术与产品；
8、其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。
第六条新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准；既有民用建筑扩建和改建或改造时，应当对原建筑进行节能改造，节能改造设计必须报施工图审查机构审查，节能改造施工纳入工程施工质量监督验收内容。
第七条建设行政主管部门应当积极引导当地开展既有建筑节能改造试点，研究制定本行政区域既有建筑节能改造激励政策，推动既有建筑节能改造。
鼓励多元化、多渠道投资建筑物的节能改造，投资人可以按协议分享建筑物节能改造所获得的收益。
既有建筑节能改造应当考虑建筑物的寿命周期，对改造的必要性、可行性以及投入收益比进行科学论证。节能改造应当符合建筑节能标准要求，确保结构安全，优化建筑物使用功能。
第八条推行建筑能耗核准和计量制度。对新建超过2万平方米的公共建筑和超过20万平方米的居住建筑小区，实行建筑能耗核准制度。建设单位应当将建设工程项目设计方案报工程所在地建设行政主管部门进行建筑能耗核定，满足节能标准的，由建设行政主管部门出具建筑能耗审核意见书。对未取得建筑能耗审核意见书的建设工程项目，施工图审查机构不予审查，建设行政主管部门不得批准开工建设。采用集中采暖制冷方式的新建民用建筑应当安设室内温度控制和用能计量设施，新建、改建、扩建单体2万M2以上的公共建筑项目要按照《江苏省公共建筑节能计量设计规定（暂行）》设置冷量、热量和电能计量装置，逐步建立能耗统计和用能考核机制。
第九条从事建筑节能及相关管理活动的单位，应当对其从业人员进行建筑节能标准与技术等专业知识的培训，将建筑节能标准与技术作为注册城市规划师、注册建筑师、勘察设计注册工程师、注册监理工程师、注册建造师等注册执业人员及各类专业技术人员继续教育的必修内容。
建设行政主管部门应当加强对建筑节能专业培训的技术指导和服务。
第十条建设单位应当按照建筑节能政策规定和建筑节能标准委托具有相应工程设计资质的单位进行工程设计，并按规定将设计图纸、建筑节能计算书及《居住建筑施工图设计（建筑节能）报审表》、《公共建筑施工图设计（建筑节能）报审表》（以下简称节能报审表），送经省建设厅认定的具有相应审查资格的施工图审查机构审查。
第十一条设计单位应当依据国家和地方现行建筑节能设计标准进行设计，积极采用技术成熟、性能可靠的节能体系，优化深化节能设计。施工图设计文件应当包括：节能设计专篇，详细说明建筑节能设计的材料、构造、技术参数和技术措施；齐全完整的节能构造详图和节能热工计算书；根据工程设计内容填写的《节能报审表》。
第十二条施工图审查机构审查施工图设计文件时，应当进行建筑节能设计专项审查，在审查报告中单列节能审查章节。
对不符合建筑节能强制性标准的施工图设计文件，审查结论为不合格，不得出具审查合格书。
对符合建筑节能强制性标准的施工图设计文件，填写《民用建筑节能设计专项审查备案登记表》，并在设计图纸、审查报告和《民用建筑节能设计专项审查备案登记表》上加盖施工图审查专用章后，将审查报告和《民用建筑节能设计专项审查备案登记表》报工程所在地建设行政主管部门。
第十三条施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。不符合建筑节能标准的建筑工程，建设行政主管部门不得批准开工建设，不予颁发建筑工程施工许可证；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正。
第十四条任何单位或者个人不得擅自修改经审查合格的施工图节能设计文件，降低建筑节能标准。确需修改的，建设单位应当送原设计单位修改，并将设计单位修改后的施工图送交原施工图审查机构重新进行审查，审查合格后方可使用。
第十五条施工单位应当按照审查合格的施工图设计文件和建筑节能标准的要求进行施工，不得擅自修改设计文件，保证工程施工质量。
对进入施工现场的墙体材料、保温材料、门窗部品、采暖空调系统、照明设备等进行检验，保证产品说明书和产品标识上注明的性能指标符合建筑节能要求。
节能分部施工前应当编制建筑节能专项施工技术方案，并由施工单位专业技术人员及监理单位专业监理工程师进行审核，审核合格后，由施工单位技术负责人及监理单位总监理工程师签字。
加强施工过程质量控制，特别应当加强对易产生热桥和热工缺陷等重要部位的质量控制，保证符合设计要求和有关节能标准规定。
对大型公共建筑工程采暖空调、通风、电气等系统的调试，应当符合设计等要求。
保温工程等在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第十六条监理单位应当严格按照审查合格的设计文件和建筑节能标准的要求实施监理，针对工程的特点制定符合建筑节能要求的监理规划及监理实施细则。
总监理工程师应当对建筑节能分部工程施工技术方案进行审查，审查合格后签字认可。
专业监理工程师应当对易产生热桥、热工缺陷部位和安全使用隐患部位的施工以及保温工程隐蔽前的施工实施重点监理；对工程使用的墙体材料、保温材料、门窗部品、采暖空调系统、照明设备以及涉及建筑节能功能的重要部位的施工质量进行检查验收，验收合格后签字认可。
监理单位在工程质量评估报告中应当记载节能标准的实施情况。
第十七条建筑节能工程使用的材料、设备等必须符合设计要求和建筑节能标准，进场后应在施工现场抽样复验。复验应为见证取样送检，复验项目应符合《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）附表A的规定。抽样复验由建设单位委托具有相应资质的检测机构进行检测，在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样。
建筑围护结构施工完成后，建设单位应对围护结构的外墙构造和外窗气密性进行现场实体检测；采暖、通风与空调、配电与照明工程安装完成后，应委托具有相应检测资质的检测机构进行系统节能性能的检测。当条件具备时，还应委托具备检测资质的检测机构对围护结构的传热系数进行检测。
第十八条工程质量检测机构应当对其检测数据和检测报告的真实性和准确性负责，将检测过程中发现建设单位、监理单位、施工单位违反建筑节能强制性标准的情况、涉及使用安全和检测结果不合格的情况，及时报告当地建设行政主管部门或建设工程质量监督机构。
第十九条建设工程质量监督机构应当依据《江苏省建设工程质量监督工作实施细则》、《江苏省民用建筑节能工程质量监督工作实施细则（暂行）》等规定加强对参建各方责任主体和有关机构质量行为、节能工程实体质量、节能分部工程验收的监督检查，发现有违法违规行为或违反工程建设标准强制性条文的，责令改正，重新组织验收。分部工程验收监督的情况应形成监督记录，单位（子单位）工程竣工验收合格后，应在监督报告中载明建筑节能施工质量监督意见。
第二十条2007年10月1以后开工的民用建筑，建筑节能工程质量作为单位工程质量的一个分部，纳入单位工程质量验收的内容。建设单位应当按照《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）组织建筑节能分部工程验收，验收合格后方可组织单位工程竣工验收。（2007年10月1日前开工的民用建筑，建设单位仍按照盐市建字[2006]100号和盐市建字[2007]92号关于民用建筑节能工程施工质量专项验收的规定组织专项验收及验收备案）
建筑节能分部工程验收应由总监理工程师（建设单位项目负责人）主持，施工单位项目经理、项目技术负责人和相关专业的质量检查员、施工员参加，施工单位的质量或技术负责人参加，设计单位节能设计人员应参加。分部工程验收应通知建设工程质量监督机构到场对建筑节能分部工程施工质量和验收程序进行监督，通知建筑节能管理机构到场对建筑节能措施落实情况进行核查。
建筑节能分部工程验收合格，应符合下列规定：
1、分项工程应全部合格；
2、质量控制资料应完整；
3、外墙节能构造现场实体检测结果应符合设计要求，外窗气密性实体检测结果应合格；
4、建筑设备工程系统节能性能检测结果应合格。
第二十一条建设行政主管部门在办理工程竣工验收备案手续时，应当核查《建设工程质量监督报告》中有关建筑节能施工质量监督意见，对达不到节能标准的建筑，不予办理竣工验收备案手续。发现建设单位在竣工验收过程中有违反建筑节能法律、法规、规章及强制性标准行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
第二十二条房地产开发单位应当将所售房屋耗能量、节能措施、围护结构保温隔热性能指标和保温工程保修期等基本信息在施工现场和销售现场显著位置予以公示，在房屋买卖合同、质量保证书、住宅使用说明书中予以载明，并对其真实性、准确性负责。
第二十三条商品房现售前，应通过包括建筑节能分部工程验收在内的建筑工程竣工验收。
对未组织建筑节能分部工程验收、建筑节能分部工程验收不合格或者将不合格工程按合格工程验收的，不得进行商品房现售。
第二十四条建设行政主管部门应当建立定期监督检查和日常监督检查工作机制，加强对与建筑节能活动有关的单位、人员贯彻执行建筑节能法律、法规、规章和强制性标准及本细则情况的监督检查，发现问题，应及时纠正处理，并将检查情况予以通报。
对擅自改变建筑围护结构节能措施，影响公共利益和他人合法权益的，应当责令责任单位或者责任人及时修复并承担相应的费用。
对达不到建筑节能标准的工程，或在工程中采用国家和省、市明令禁止、淘汰的产品、材料和设备的，一律定为不合格工程，不得办理竣工验收备案手续，不得减免新型墙材基金，更不得参加各类工程评优。
第二十五条有下列情形之一的，建设行政主管部门应当按照《建筑法》、《节约能源法》、《建设工程质量管理条例》和《民用建筑节能管理规定》等有关法律、法规、规定给予相应处罚：
1、建设单位未按照建筑节能强制性标准委托设计，擅自修改建筑节能设计文件，明示或者暗示设计单位、施工单位违反建筑节能设计强制性标准，降低工程质量的，处20万元以上50万元以下的罚款。
2、建设单位将未组织建筑节能分部工程验收或者验收不合格的民用建筑擅自交付使用，对不合格的民用建筑按合格工程验收的，责令改正，处工程合同价款2％以上4％以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
3、房地产开发企业在销售房屋时未向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息的，由建设行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处3万元以上5万元以下罚款，对以上信息作虚假宣传的，由建设行政主管部门责令改正，处5万元以上20万元以下罚款。
4、设计单位未按照建筑节能强制性标准进行设计，应当修改设计。未进行修改的，给予警告，处10万元以上30万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；两年内，累计三项工程未按照建筑节能强制性标准设计的，责令停业整顿，报请发证机关降低资质等级或者吊销资质证书。
5、施工单位未按照建筑节能设计和建筑节能施工标准进行施工的，责令改正；整改所发生的工程费用，由施工单位负责；可以给予警告，情节严重的，处工程合同价款2％以上4％以下的罚款；两年内，累计三项工程未按照符合节能标准要求的设计进行施工的，责令停业整顿，报请发证机关降低资质等级或者吊销资质证书。
6、监理单位违反建筑节能强制性标准，有下列行为之一的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款，报请发证机关降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收；造成损失的，承担连带赔偿责任。
（1）与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假、降低建筑节能工程质量的；
（2）将不合格的建筑节能工程、材料、构配件和设备按照合格签字的。
7、勘察设计、施工、监理人员违反法律、法规、规章和建筑节能强制性标准的,责令其改正，并视情节给予通报批评、警告、罚款、责令停止执业；造成重大安全事故，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
8、检测机构伪造检测数据，出具虚假检测报告或者鉴定结论的，由建设行政主管部门给予警告，并处3万元罚款；未按国家有关工程建设强制性标准进行检测或未按规定上报发现的违法违规行为和检测不合格事项的，由建设行政主管部门责令改正，可处1万元以上3万元以下罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
9、施工图设计文件审查机构未按节能设计标准进行审查，存在违反建筑节能法律、法规、规定和建筑节能强制性标准的问题的，一经查实，由建设行政主管部门根据建设部令第134号对审查机构和审查人员进行处理，直至取消单位和个人审查资格。
10、建设行政机关、建筑节能专职管理机构、建设工程质量监督机构工作人员在建筑节能监督管理过程中、、，构成犯罪的依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的依法给予行政处分。
第二十六条对在建筑节能中做出突出成绩的单位和个人，建设行政主管部门应当予以表彰和奖励。
第二十七条农民自建低层住宅，不适用本细则。
关键词：户外广告；户外广告规划；户外广告设置详细规划
Abstract: The urban outdoor advertising involves many interests, so everywhere and disorganized multifaceted impact on cities. This paper studied the Outdoor advertising in Beijing, Shanghai, and Guangzhou and other cities planning, focusing on a number of issues in the urban outdoor advertising preparation of detailed planning.Key words: outdoor advertising; outdoor advertising planning; the detailed planning of outdoor advertisement
中图分类号：F713.8 文献标识码：A文章编号：
城市户外广告涉及多方面利益，因此遍地开花和杂乱无章对城市带来了多方面影响。城市户外广告规划也越来越得到重视，各个城市也都在积极的编制户外广告规划。北京、上海 、广州等大城市在户外广告规划研究和实践方面走在了前面，也探索和积累了一些经验。首先我们应该清楚城市户外广告规划一般分为两个层面：城市户外广告设置总体规划和城市重要区域路段户外广告设置详细规划。总体规划主要是确定城市户外广告总体布局、明确广告特色分区、提出不同地段广告规划布局、设置原则指引、为进行更深入的详细规划与设计提供依据。详细规划是制定重点区域和路段户外广告设置规划方案，确定户外广告的位置、数量、尺寸和设计风格，并在技术加以指引，最终成果以文字结合图纸，效果图等方式将规划意图直观的体现出来。本文通过对北京、上海、广州等大城市户外广告规划的研究，重点探讨城市户外广告设置详细规划编制时需要重视的一些问题。
一、户外广告设置详细规划管理部门职能怎样分工？
很多中小城市户外广告规划管理涉及多单位、多部门，缺少统一的权威的管理，致使户外广告设置混乱，管理无序。参考国内如北京、上海、广州等先进城市成熟的户外广告管理经验，户外广告设置详细规划管理主要涉及三个部门。城市管理部门：负责户外广告设施设置的审核（核发户外广告设置证）、维护保养与安全检测的监督管理、公共阵地拍卖的组织实施、户外广告的行政处罚；工商管理部门：负责户外广告设置的经营资质审核和广告内容登记及其监督管理（核发户外广告登记证）；规划管理部门：负责本市户外广告设施设置的规划建设审核及其监督管理；另外，市政、园林、公安、公用、房地、财政、物价、广播电视等部门按照各自职责协同实施相关规划。这里需要注意的是户外广告设置详细规划的组织编制没有强行规定由哪个部门负责，但户外广告设置详细规划的审批、审核和广告点位设置的审批、审核应由不同部门负责，这样才能避免管理部门权力过度集中的弊端。
二、户外广告设置详细规划的对象是什么？
根据国家规范《城市户外广告设施技术规范》（CJJ149-2010）（2011），户外广告包括在城市建（构）筑物、交通工具等载体的外部空间，城市道路及各类公共场地，以及城市之间的交通干道边设置（安装、悬挂、张贴、绘制、放送、投映等）的各种形式的商业广告、公益广告。 按照设置位置与形式的不同分为：户外广告分为建（构）筑物上的户外广告、公共设施上的户外广告、地面上的户外广告、移动式户外广告四类。一般来说户外广告设置详细规划主要对前三类提出规划设置要求。也可根据规划要求对某类户外广告进行详细规划，如广州只是对道路两侧一线建筑上设置的户外广告进行规划。
在户外广告设置详细规划编制的过程中，户外广告、户外招牌、公共导向标识概念上常常容易被混淆。户外招牌是指企事业单位或个体工商户在其用地范围内，在户外设置与其注册登记名称相符的标识、字、招牌、灯箱、霓虹灯等；公共导向标识是指在公共空间中设置具有场所识别和场所导向指示作用的设施。规划时应准确归类，不可将三者混为一谈。
三、户外广告设置详细规划需要分析哪方面的要素？
户外广告设置影响要素是多方面的，涉及多个学科。户外广告设置详细规划应对相关要素进行综合分析后形成规划方案。建筑功能分析：对建筑的使用功能进行分析，确定户外广告适宜设置的建筑。如居住、行政办公等建筑应禁止设置户外广告。视线分析：根据对道路两侧视觉空间的研究分析得出车行、人行看两侧建筑最佳视觉高度范围。景观特色分析：对道路空间形象、景观特点、景观要素等内容进行分析，户外广告设置不得破坏街道景观形象，并且应与景观特点相协调。广告价值分析：对户外广告价值高、中、低区域进行分析，并分析广告对周边的影响。广告照明分析：广告照明应符合景观照明规划要求，并应结合建筑光亮工程统一设计，广告照明不得影响周边居民日常生活。色彩分析：对道路环境色彩进行调查分析，收集、总结道路环境主体色和环境辅助色，提出广告色彩选用指引。建筑立面分析：去除现状建筑上设置的户外广告、招牌，恢复建筑原有立面。结合相关规范、建筑美学等要求对建筑立面户外广告重新设置。
户外广告设置详细规划不能单纯的依据户外广告设置规范对现状户外广告进行整治规划。应该对影响要素进行综合分析，确定规划路段的户外广告政策分区；明确不同分段中户外广告设置密度、设置要求、广告景观特色、集中设置节点等；然后再根据户外广告设置规范明确广告在建筑上的设置位置、规格等要求。
四、户外广告设置详细规划容易忽略的内容有哪些？
（一）重点考虑户外广告对交通的影响
户外广告除了不得遮挡建筑正常采光和通风，夜晚户外广告灯光不得影响居民正常生活的最基本要求以外重要的就是不得影响交通。因此户外广告设置不得影响车辆的正常行驶，夜晚户外广告灯光不得影响司机视线，尤其是应注意道路交叉口户外广告的设置，一般交通信号灯周围10米以内及其背景空间内的广告照明不得采用红、黄、绿三种颜色及闪光方式。另外LED电子显示屏设置规划也应该慎重，一般在交叉口、正对车行方向处都不应设置。
（二）核查清楚现状建筑情况
对现状道路两侧建筑的户外广告设置详细规划多数是对现状广告牌的整治，因此需要对现状建筑情况进行详细摸查。建筑原始立面是窗还是墙体、是否建筑设计时就考虑了广告预留位置、建筑立面是否进行过更改、立面更改是否通过审批等问题都应清楚的知道。这样才能准确有效的提出广告整改措施。另外，对临时建筑、违法建筑都应调查清楚，原则上这些建筑是禁止设置户外广告的。
（三）公益广告规划
公益广告的规划往往是被忽略的。公益广告反映一个城市的精神，公益广告的档次又提升了城市的品位，通过公益广告可以使游客感受到一个城市文化上的个性与特点。因此在广场、交叉口等城市公共空间内可以设置一定数量的公益广告；另外如有新建筑施工，施工工地围墙、围挡需要遮挡时可以考虑设置公益广告。公益广告内容以宣传城市为主，也可以设置例如天气预报、导游、提醒等便民利民的动态公益内容。
（四）违规广告牌的论证
规划中常遇到一些商业建筑立面的户外广告违反了相关法规、规范（如遮窗等），或者是建筑设计时没有考虑广告位的预留，而现在为了设置户外广告进行了建筑立面改造，这种情况应编制户外广告设置可行性论证报告并以个案的形式上报审批。由户外广告规划审批部门和建筑审批部门联合审批（建筑审批部门负责建筑立面更改审批）。
（五）未建设用地广告规划指引
户外广告设置详细规划一般都针对的是现状建筑，往往忽略了一些在建、未建项目。这些地块可以编制户外广告设置详细规划指引，明确地块的规划主导功能、广告控制政策分区、广告景观特色规划要求、建筑物附设广告设置要求、道路设施附设广告设置要求、临时广告设置要求、广告照明规划要求等内容。新建的建筑如需设置广告可以依据指引要求进行规划，并以个案的形式上报相关部门进行单独审批。
（六）户外广告与户外招牌相协调
户外广告设置详细规划主要的目的是户外广告设置的合规和合法化，另一个就是创造一个美化市容市貌，塑造文明城市形象。从美化市容市貌上来说户外广告和户外招牌都是很重要影响因素。有些户外广告设置详细规划往往就广告规划广告，完全不考虑建筑物上还有招牌的存在。因此最好方法就是去除现状建筑上设置的户外广告、户外招牌，恢复原有立面，在此基础上重新规划户外广告和户外招牌。而从项目组织编制方的角度来说最好是对户外广告和户外招牌统一进行规划委托，这样才能更好的协调建筑整体立面形象。
（七）新材料、新形式的运用
户外广告往往被认为对城市和街道景观有严重的破坏性，也是城市视觉污染整治的重要对象之一。其实有一部分是因为户外广告制作工艺档次较低所带来的问题。户外广告业主为了追求更大的利益，只用一些低成本的材料，所以大部分户外广告都是简易喷画，像一块膏药贴在建筑上，效果差、档次低，不免让人厌恶。参考国外先进城市户外广告的做法，从广告材料、广告创意等方面都能与建筑、与街道景观相融合，并成为亮点。因此户外广告设置详细规划应鼓励运用一些新材料、新形式的广告类型，必要时应做为硬性控制指标。
五、户外广告设置详细规划怎样做才利于实施？
户外广告设置详细规划应明确户外广告设置的具置、规格等控制要求，还应直观的表达出现状和规划后效果对比，这样才能有效的指导规划实施。各个城市规划成果表达也各不相同。其中做的比较规范也值得推荐的是广州的做法。广州市户外广告设置详细规划提出了“操作手册”：“一图、一表、一图则”。分别为“户外广告设置详细规划图”、“规划信息表”、“规划管理图则”。其中规划管理图则是户外广告设置详细规划的核心内容，是规划管理部门用以审批户外广告个体申报的主要依据。规划管理图则内容包括户外广告现状信息和规划控制指标要求，以及现状照片和规划实施效果图。规划控制指标分为规定性和指导性两大类。规定性指标是在规划设计、设置管理时必须执行的，包括位置、形式、规格；指导性指标是指供规划设计、设置管理时参照执行的，包括色彩、材料、照明等。
结语：户外广告已经成为城市不可分割、使城市增色的一道风景线。户外广告设置详细规划应该更有效和全面的解决好户外广告相关问题。我国现阶段只有在大城市陆续开展了户外广告设置详细规划，随着中小城市的进一步发展，户外广告设置详细规划也将会慢慢的被重视起来。户外广告设置详细规划编制规范、研究方法势必会慢慢完善、成熟，在城市经济建设、社会发展和环境治理等方面起到了重要的作用。
广州市人民路户外广告设置详细规划（2011年）
一图
一表
一图则
参考文献
1、宋金民、刘延民，城市户外广告规划初探，规划师，2000（3）
2、史群，户外广告规划实践与思考，当代建设，1999（5）
3、黄渊，城市户外广告设置规划的方法体系，规划师，2006（10）
4、刘龙、毛伟民，浅谈户外广告设置规划，科技信息，2008（33）
5、杨建军、王建辉，城市户外广告设置规划研究―以杭州市萧山城区户外广告设置专项规划为例，规划师，2006（11）
6、赵玮，城市户外广告设置研究，同济大学硕士学位论文，2007年
7、广州市人民路户外广告设置详细规划（2011）
8、广州市户外广告设置详细规划编制指引（2009）
作者简介：
