【关键词】 精装修；设计管理；质量控制；项目管理
【中图分类号】 TU712.2 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2012）05-008-03
1 引言
随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的日益提高，以及房地产行业的不断发展，人们对房屋质量和居住环境要求也在不断提高，开始从实用型向审美型发展，房地产住宅项目的精装修越来越普及。目前，我国精装修房集中在房地产发展较为成熟的南方和东部沿海城市，而且住宅的室内装饰装修越来越考究，高档精装修住宅项目所占比例逐年增多。
住宅精装修符合国家提倡的绿色建筑“节材”的环保理念，土建和装修统一设计和统一施工，事先统一进行建筑构件上的孔洞预留和装修面层固定件的预埋，避免在装修施工阶段对已有建筑构件打凿、穿孔，既减少了噪声和建筑垃圾，又减少扰民，减少材料消耗[1]。
对于开发商来说，精装修也具有提升项目的档次、提升产品的附加值、拉开与其他竞争产品差异的意义。对小业主而言，由于对自身精装修的了解往往非常有限，在设计、材料采购、施工管理等方面均难以进行有效的把控。选择精装修住宅，不但可以减轻小业主的资金压力，而且有信誉的大开发商提供的交楼标准价格比较实惠，成熟实用。
但随着房地产企业规模的不断扩大，精装修住宅项目的管理难度也越来越大，加上小业主维权意识越来越高，目前针对精装修住宅项目的投诉也是逐年增加，如果处理不好，将会严重影响到房地产企业的信誉和销售。所以，精装修住宅的项目管理必须引起开发商的充分重视。
2 精装修住宅项目的特点
大批量的住宅精装修项目不同于小业主自行装修住宅，也不同于一般的酒店装修。精装修住宅项目具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题[2]。
现阶段，我国还较为缺乏高水平的精装修管理队伍，其设计和施工管理水平与市场实际需求存在一定差距，造成目前小业主投诉现象较为普遍。客户投诉的主要方面是产品质量问题，而且开发商对所出现的问题通常没有及时处理或进行有效沟通。
3 精装修住宅项目的前期准备工作
精装修住宅项目开始实施之初，就需要做好前期的准备工作，强调严格的流程管理，要求参建工程的各方人员，包括甲方的项目管理人员、设计院各专业设计师、各工种施工单位，都要参与到精装修住宅工程项目的规范化管理中来。
房地产公司应当召集所有的相关人员共同制定一个可行的总体设计施工管控计划，同时还应该将总控计划细分到各个相关单位，以利于详细监控，在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同里程碑作为对工程不同阶段的监控点[3]。
在总控计划中还可以将确定重要里程碑的日期，以指导项目的执行。如在任何一项活动中有一点延期的迹象，那么将对此活动的负责人提出警告。在与项目经理讨论并征得其同意之后，执行改善措施。利用以上项目程序监控，可使工程进度一览无余及清晰明确地表现出来。
4 设计管理要点
任何建设工程项目的管理，首先都是要加强对设计的管理。精装修住宅项目的设计管理工作更加是重中之重。
4.1 合理选择设计单位。选择一家合适的设计单位是做好设计工作的第一步。选择设计单位一般有设计竞标和邀请设计两种方式，设计竞标虽然规范，但是高水准设计公司设计任务多， 除非是大型工程或对提升自身知名度有价值的项目，很少参加竞标。
然而激烈的房地产竞争需要高水准的设计公司承担设计任务， 这样， 房地产公司往往采用邀请的方式直接委托设计。但不管是设计竞标、还是委托设计，都必须强调设计单位的质量自律意识，在图纸设计之前，要求设计单位勘察现场，提供相关的建筑施工图、结构施工图、消防设备施工图，让设计人员对设计空间有充分的了解，避免不切实际。
4.2 推进设计进度。在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。因此，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。
通常来说，精装修图纸的设计进度跟不上总控计划，虽有设计院的原因，但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看，首先是设计方案效果图，然后依次是平面布置图、吊顶图、立面图。方案效果图决定了装修的效果，平面布置图直接影响着今后的使用功能，因此，在这两个阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间[4～5]。
因此，为了确保装修跟得上总体进度，最佳时间是在施工完成正负零后就能确定效果图和平面布置图，以便设计院能集中力量，在主体结顶前完成施工图。
4.3 设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。
4.4 做好各专业设计的协调沟通。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。
4.5 图纸尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅的设计人员在设计前还应当及时了解开发商提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并据此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。
5 项目招标管理及施工单位选择
5.1 项目招标管理。相对于其他建设工程，精装修工程的标段划分比较灵活，只要保证是相对封闭的区域即可，可以分栋，也可以在栋内分层。现场管理中，土建单位与装修单位的工作界面划分及施工穿插、协调是精装修施工管理的难点，因此在总、分包合同中需将各自工作范围予以明确，将各项配合事项及费用细化，避免在工程实施过程中出现扯皮现象。尤其对于图纸上不能清楚表达的施工要求一定要有完善的文字说明，以免出现歧义。
招标文件中对于成品保护方面也需要引起足够的重视，在招标文件中应该将成品保护作为专项费用开项，明确哪些部位应有精装修施工单位提供保护措施，由施工单位进行报价，以减少工程管理难度，杜绝相互扯皮。
结合项目的工期规定施工单位各阶段投入劳动力数量，并要求确定施工单位进场一周内提供详细的节点计划及组织架构表。详细节点计划应包括：人员进场计划、材料定版及进场计划、各阶段施工时间等。其中主材定板建议在确定施工单位后马上开始，使业主有充分的时间对主材进行比选。
5.2 施工单位选择。一般来说，大的装修公司既有设计队伍又有施工队伍，他们希望自己设计的方案由自己施工，这是往常的做法。但在实践中，甲方逐步发现这种惯常做法的弊端：因为设计与施工是一家人，双方可以直接沟通，结果造成房地产公司成为第三者，很容易受到蒙蔽。所以，现在房地产公司常常是将设计单位与施工单位分开，施工独立招投标确定施工单位，抑或是直接委托房地产公司熟悉的施工队来施工。
对于投标选择的施工单位，房地产公司往往急于签订总包合同，要求施工单位在一定范围内承担风险， 这样利于，房地产公司控制造价。对于，房地产公司直接选定的施工单位，有时签订合同较迟，这是因为在时间较紧的情况下，双方预算人员所要完成的工作量太大，难以短时间内达成一致。往往边干边谈价，甚至发展到等工程完成后直接决算，这需要双方能够建立起充分的相互信任。
6 精装修住宅项目的施工管理
6.1 施工进场前现场协调。精装修施工单位进场前，甲方的现场管理人员需要协调其与土建施工单位的相关事宜，协调场地移交。移交的现场必须严格按要按国家相关规范和合同要求的标准进行检查，检查的重点主要在以下几个方面：①土建单位的洞口尺寸、楼地面平整度、标高等；②对于精装修施工容易破坏而对小业主又比较直观的土建成品，如阳台栏杆、铝合金门窗等；③小业主收楼后投诉意见最多的渗漏问题，渗漏问题最好在土建阶段解决，一旦精装修施工后再处理会出现很多问题。
另外，现场管理人员还需要负责协调精装修施工单位及其它与相关的分包单位之间的配合事宜（诸如与空调、智能化、给排水、消防、安防等），并要求双方签订相关合作协议。
6.2 图纸会审和设计交底。现场管理人员在正式开工实施之前，需要协同监理召集施工进场动员大会、设计交底会议，由监理单位会后形成相关会议纪要并送各方签字确认。
单位由于审图时间短， 图纸会审不能完全解决问题， 许多问题是靠边干、边发现、边解决。所以设计单位也必须全程密切配合。
6.3 施工进度管理。精装修施工单位进场后，房地产公司现场管理人员应当组织土建总包、精装修单位、监理单位根据合同总工期，土建移交情况来确定关键节点。精装修施工单位根据关键节点深化后，排出精装修的施工进度计划，计划要求明确泥水完工日期、木门进度安排、乳胶漆的工作安排、厨具及洁具进场及安装时间。影响进度的主要因素包括以下方面：①土建移交场地迟；②垂直运输的效率；③精装修单位的劳动力投入；④泥水及复杂的木作业的进度；⑤主要材料的供应。
6.4 施工过程质量管理。从目前中国的精装修施工单位的市场来看，组织完善、资金实力较强的队伍较少，因此施工过程中的管理特别重要。现场应确定样板先行的思路。施工样板要做到每个标段至少一层样板层，每个户型至少一间样板房。每个劳务班组进场前必须进行现场交底，未进行交底的不能进场施工。针对小业主集中投诉的质量问题进行重点把控。
常见质量问题如下：①裂缝问题是非常常见的投诉问题，包括抹灰裂缝、轻质墙板裂缝、不同材质结合处的裂缝等等。②小业主比较关心的卫生间、厨房尺寸等，一定要认真复核。③地面、墙身、门窗、橱柜的表面可见的，涉及感观的部位。施工样板确定后，根据合同及规范确定好项目的质量标准，标准尽量予以量化，以方便现场控制。④渗漏问题，外墙、门窗、阳台、卫生间等位置漏水比较普遍的地方要重点关注，要做好试水实验。
精装修施工过程中的成品保护也要引起充分重视，很多单位只重视施工过程中的施工质量，而不重视成品保护，结果往往要花费相当大的精力和财力去处理后果。实际上，成本保护是精装修施工管理中很重要的一环，也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节，必须引起充分重视。成本保护的基本原则是各工序空间上分开，时间上错开，尽量减少多工作在同一区域同时作用，每道工序完成后交给下道工序前必须进行检查。
7 总结
随着住宅开发的工业化标准化进程的加快，精装修住宅将逐渐成为商品住宅市场的主导力量。精装修住宅项目是一项非常复杂的工程，现阶段的工程质量管理，主要依靠施工阶段所进行的工程质量检验，没有进行系统化的预防和管理。以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，形成贯穿项目开发全过程的工程质量体系管理，将是房地产公司选择的主要模式，只有通过全过程的管理，才能保障精装修工程的质量，保障小业主的合法权益。
参考文献
1 中华人民共和国建设部，中华人民共和国质量监督检验检疫总局.GB/T 50378-2006 绿色建筑评价标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2006
2 周凯. 房地产住宅项目精装修管理[J]. 广东建材，2012，7：70～71
一：主要工作汇报：
1：完成楼宇门整修、换锁，消防管道止回阀维修、逛到漏水维修。
2：大厦、商务楼东井盖焊制安装、商务楼下水道疏通。
3：安装19#、24#、25#、7#及小高层电表集抄表管线。
4：安装小区1#商场5户商户供水管道。
5：东墙栏杆修补.。
6：安装公寓太阳能管道。
7：小区南墙栏杆更换。
8：C4#楼井盖更换。
9：安装花园减速带。
10：小区路灯杆加固。
11：办公室东栏杆加固、安装围挡铁皮。
12：焊制垃圾车三辆。
13：7#楼排水管修理。
14：机械组团楼顶栏杆焊接修理。
15：积极参加公司组织的集体活动，认真完成了水系、、、的卫生清理工作。
二：日常设备维护保养情况
目前各小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态
三：目前存在的问题
1：专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到
2:：工作流程中，规范操作的统一性不强，对单位监督检查工作做得不够细致
3：养护单写的不是很规范，字迹不够工整，
4：仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签
5：个别工作进度均比计划拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高
6：和各部门工作衔接还不是很完美
四：二0一一年市物业公司维修工作重点设想。
针对以上提到的问题和薄弱环节，2011下半年对我们市物业公司维修工作初步设想主要围绕“计划，完善，规范，落实”。等几个方面开展。
1：计划：主要对2011年的下半年工作做一个计划，月月有进展，周周有活忙，天天有落实。根据小区实践工作需要进行合理分配人员，把工作落实到人，责任到人。
2：完善：根据公司“精细化服务标准”的方针，对市物业公司维修部的工作进一步细化，将精细化服务落实到日常工作的所有阶段和环节，形成一套完整的从工程维修养护单看为业主服务的满意程度。
3：规范：结合标准要求，对上述工作存在的问题以及其它方面的工作环节进一步规范，一切以标准为规范，一切以业主满意为目标，（包括对单位的管理，一切以行业标准为规范)做到各个工作环节有计划，有制度，有实施，有检查，有改进，并形成相关记录。
4：落实;对计划工作一定落实到位，责任到人，提高我们维修人员的责任心，督查单位一定做到定时与不定时相结合，发现问题，及时解决，促使各项规章制度落实到实处。
我公司做出如下售后服务计划及承诺：
一、安装调试
1、我公司负责按合同中规定的设备型号、数量将设备免费送达指定地点，并保证按合同要求按时完成设备安装、调试、启动、运行等工作；
2、我公司按照合同要求测试所有硬件、软件；
3、我公司提供详细的技术培训；
4、我公司负责合同中所有设备的现场安装调试、现场验收测试。
5、货物到达后，由本公司和用户人员监督下，由用户人员清点货物，并检查货物的外观。
6、所有设备完成安装调试后，双方即可进行验收测试。
二、技术培训
设备正常运行验收后，我公司指派专业工程师负责在现场为贵单位提供不受人员限制的维修和使用操作培训，每年公司组织培训两次。培训内容包括：设备正确操作使用知识；识别初级故障及必要的恢复方法；常见故障排除方法。
三、售后服务体系及维修保养方案
我们以客户第一、服务第一的宗旨、进行系统的售后服务工作，除按照厂家的售后服务承诺外，我公司承诺所有的设备提供一年质保、终身保修，凡设备出现故障接到贵单位的报修()电话后4小时内到达现场，24小时解决问题。
保证用户的故障投诉都得到及时的调查和解决。报修专线XX，技术维护人员全天值守，
定期回访：公司人员对用户进行定期回访，对设备的隐含故障源进行检测及排除，并会请用户相关负责人填写巡查反馈信息单。
四、伴随服务及保证
1、随产品提供一套完整的技术资料：包括说明书、维修保养手册等。
2、我们在质量保证期内安装的任何零配件，都是原设备厂家生产的或是经过其认可的。
3、质保期（免费维修期）自设备完成并验收签字次日开始计算，质保期为一年。
4、在质保期内由我公司与厂家质保，不会以任何理由推诿或暗示贵方自行联系。
5、我公司提供365天24小时可靠的服务热线电话及技术人员联系方式。
6、在质保期内，凡设备出现故障接到贵单位的保修电话后1小时内到达现场，12小时
解决问题，如不能及时解决问题我公司会提供备机，直到原设备修复。
7、所有设备全部都安装到位。
我公司一贯非常重视为客户提供优质的售后服务，以支持我们客户的成功，本公司技术人员素质高，其服务质量、效率、态度各方面都得到国内客户的好评。为了确保我公司所提供设备的优质运行，本公司愿为用户提供高质量的维护服务。
我们将提供硬件、本地网络、远程网络、系统平台、开发环境等的综合优化选择、提供系统规划或二次开发支持。我们拥有多年提供各种计算机系统全面解决方案的丰富经验,是其为客户量体裁衣,提供客户最优化选择的基础。我们可以从客户的实际业务和条件出发,结合将来信息业的发展趋势,在系统建设初期与用户一起确立系统目标，确定系统建设规划，并根据客户的需要为客户提供系统的可行性分析报告、合情合理的业务规范、项目建议书、系统建议方案及实施方案,使客户通过规范的业务流程和最优化的解决方案提高企业的管理能力,从而提高企业的竞争力,最终获得提高企业效率的效果。
我们公司可帮助客户:选择最适合的硬件；确定符合需求的网络系统方案,包括本地网络和远程网络；确定系统平台的选用；确定开发环境；提供方案选择。
五、实施支持
我们公司提供硬件、系统软件的安装、调试，应用软件的开发。由于具有丰富经验的技术支持和开发队伍，帮助客户根据各自需求和条件提供软硬件及外设的安装和调试，设计、建立网络系统，开发应用系统软件；也可以帮助客户规划和管理网络，将已有的应用移植到开放系统和其他平台，并提供对上述系统维护的建议，从而使客户真正满足需要。
我们公司对客户应用开发的全过程均可提供规范的帮助，从客户需求分析，概要设计，详细设计，编码实现到测试，最终实现及维护等都有一套规范而实用的方法。
我们公司为客户规划和配置的网络系统，从评估客户通信要求，考察放置各种设施的建筑物和建筑群的实际环境，设计适合的系统方案,确定所需通信介质，安装、督导、测试整个系统，提交详细的文档资料，到网络系统方案设计,设备选型,网络安装,调试优化,系统维护,后期扩展等，为客户提供全面而专业的实施支持。
1.
售后服务
目前，我们公司所提供的售后服务有：
免费电话技术咨询
当用户系统发生故障或用户有疑问时，用户可拨打本公司电话寻求技术支持,我们公司的专业工程师将及时回答客户提出的各种有关技术问题。公司电话：XX，传真：XX，地址：XX
现场维护服务
当客户报告的故障通过技术电话支持不能被解决时，本公司将按照合同规定的响应时间派遣工程师赴客户现场排除故障，进行维修。包括故障设备的取回和送还。
互连远程维护
根据情况与客户联机，进行远程软件维护，快捷、方便、及时解决客户的软件问题。
合约定期维护
通过签订维护合约，我们公司工程师将依靠专业化的技术手段，为客户进行计算机系统的定期维护，及时发现并解决潜在的问题。每季度一次的现场服务，包括软硬件系统的检查、调试和设备的清洁，了解网络系统的运作情况，对潜在的问题给出合理化的解决方案；一旦故障发生，将提供最高优先级的现场维护，准确地排除故障，恢复系统的正常运行。当用户设备出现故障在规定的时间内不能修复，我们公司将提供同等功能的设备供用户使用，直至故障修复为止。
保修期服务
用户从我们公司购买设备，配置网络，均享受保修期服务。在此期间，我们公司将为您提供免费电话咨询服务，排除硬件故障，恢复硬件系统的正常运行。在保修期结束后，建议用户签订计算机系统整体维护合约。
用户培训
新的系统必然需要掌握新技术的人员，我们公司愿意根据您的需要，提供适当的培训内容。培训包括技术培训和管理培训。通过技术培训帮助您建立一支灵活、强大的信息技术队伍，加强您员工的技术能力；通过管理培训，帮助您对公司内部的各种文档、光盘、资料等资源进行有效地管理和充分利用。
及时提供产品和技术的更新信息。
我们公司将定期向客户通过E_mail传递或邮寄相关产品、相关技术的新动态，并经常性举办讲座和展示会，帮助客户及时掌握信息产业的趋势和发展方向。
总之，我们的目标就是为您提供综合性的、专门的服务与支持，让您能够利用计算机稳定、可靠、方便地工作。用户的利益即是我们的利益，最终用户在我们公司所享受到的将是全方位的支持。无论是现在还是将来，我们公司都会让您得到最满意的服务。系统维护及售后服务。
2.
售后服务组织结构
现场技术小组：属于一线工程实施或者技术支持人员，是我公司派驻用户管理现场的技术小组。技术小组按照《标准化服务流程》和《系统网络管理规范》中的工作要求，进行项目实施和管理，以及受用户委托管理相关网络、主机和应用系统。技术小组成员都接受过严格的专业训练，能够立即处理用户现场绝大部分问题。如果遇到尚不清楚、无法解决的技术问题，小组在最短时间内将其转交给专业服务中心处理。
专业服务中心：是公司的IT管理技术核心部门，集中了公司大部分的技术精英。专业服务中心成员不但通过了初级和高级培训及认证，精通一到二个典型的大型应用，而且在管理项目管理和客户支持方面具有丰富的经验。专业服务中心接受现场技术小组转来的有关问题，并进行研究，给出解决方案建议，交现场技术小组落实解决，并记录入公司的咨询服务数据库中。在有些涉及到开发方面的问题，会转到公司的研究发展部门予以解决；某些问题可能需要协调厂商共同解决。
应用研究发展部：集中了最优秀的软件开发工程师，他们专精于软件产品的设计和开发，可以为客户定制某些特殊的管理应用。在需要时，也能帮助客户找出问题并提供解答。
厂商技术支持中心：某些问题可能需要协调厂商方面予以解决。公司负责问题的全程跟踪，从而能够加快问题解决的速度，保证服务质量。
售后服务承诺及培训计划
我司本着为业主服务，并以本业主利益就是公司利益的指导思想原则，严格执行合同协议的有关规定，响应一切以本业主为出发点，满足系统的技术要求、方便运行管理。公司以“客户满意不低于99%”为质量目标，严把售后服务质量关，竭诚为客户朋友提供优质服务。
通过厂家、商、设计、施工、验收、维护和工厂共同努力，进行全方位的、统一的、科学的、规范化的管理和工程商的及时、高效的技术支持服务。
公司拥有一支高素质的员工队伍，技术力量雄厚，研发生产人员、工程技术人员、质检员、维修人员均接受过专家培训，在信息服务系统方面有丰富的技术经验，今后还将不断派遣优秀管理、技术人员到国家智能化行业技术认证培训中心培训，以保证员工队伍的高素质、高技能。
我司坚持“顾客至上、不断创新”为宗旨，配合稳健经营的的方针，事事以客户先，透过超卓的服务水平和先进可靠的技术性能，为社会各界和广大客户提供全面、优质、高效益的售后服务。
1.
保修承诺
1)服务期限
从工程验收合格之日起，保修期为1年，保修的响应时间为：每天8：30-17：30期间为8小时。
2)服务费用
质保期内，我方对所有设备的所有配件无条件免费保修及更换，所有设备的所有配件（包括整机所有部件）的维修及部件费均为免费，并提供定期上门清洁、检测系统设备的服务。
保修期内，所有设备维修保养服务均为上门服务，由此产生的费用均不再收取。
免费提供系统扩充、升级方面的技术支持服务。
3)保修地点、联系方式
为用户提供免费的系统技术咨询，详细解答用户对系统工程中的任何一个问题，做到“有问必答、有答必详”。使用者在使用过程中如发现不能自行解决的问题，可直接用电话，传真，互联网，书信等方式与我公司取得联系（其中电话
为24小时服务），我司将在1小时内作出响应，与使用者协商解决问题。
维修单位名称：河南天域信息网络技术有限公司
2.
服务响应时间
我们承诺保修期内定期对各系统的运行情况进行全面巡查，发现问题当场解决，保障各系统正常高效运行。
在质保期内，我方的现场服务响应时间为每周五天、每天24小时，当系统运行确实发生现场技术人员无法排除的故障，我公司在得到通知后采取应急措施，将在4个小时内到达现场，派遣具有故障排除技能的工程服务人员赶到现场进行维修，如发生硬件故障，我方将在3个工作日内更换备件。
质保期内，一个工作日无法修复的设备，我方承诺在下一个工作日内提供不低于故障设备规格性能的备用设备供单位使用，直至故障设备修复。
3、维护保养服务
保修期内，凡因我方设备或施工导致的问题，我们承诺负责全面解决，并及时更换维修相关设备。
我们承诺长期从事此类系统工程的经营，以保证对损坏设备的更换迅速。
4、制造商售后服务
我们承诺设臵维修专线，积极热情响应此单位的投诉和技术支持，为此系统提供全天候的技术服务和技术保障。
我们承诺配合物业管理要求，为各系统的功能优化运作优化提供技术支持。
5.
“三包”之后保修服务
1、保修期过后不得拒绝甲方的提供有偿服务的要求，具体费用等条件在施工合同中明确。
2、保修期后本公司愿意以成本价向业主提供备品、配件、专用工具、易耗材料，并可全面响应本次投标负责为业主提供备品、配件、专用工具的安装施工和维修服务。我们承诺对各系统所涉及的软件升级实行终身免费。
3、其他技术支持、维修服务及费用收取情况
为了确保系统的施工、验收顺利，给业主提供必要的协助是我司的一贯原则。我司将会利用本司在系统施工报建、报验的经验及资源，协助业主完成由相关部门如安防办、建委等负责的系统的报建、报验。
我们承诺长期随时提供免费的最新的产品技术资料。
本公司将根据业主的运行管理模式，结合本工程系统需要进行维护保养的内容，为业主量身定做一套切实可行的维护保养表，对业主的使用和管理人员进行保养指导，并将业主反馈的维护保养记录进行详细的分析，及时发现问题，做到防患于未然，保证系统能安全正常地运行。
我司将针对本系统的应用情况，提出先进、合理的系统应用优化方案，确保工程的技术先进性、使用合理性、运行经济性等各项指标良好，确保工程技术与时代同步。对于软件的升级，我公司将免费提供，硬件系统的升级也采取成本式服务。
由于本系统工程设计时考虑到了系统正常运行的不可间断性，将本系统工程列为本公司的应急处理，在本公司的仓库考虑配备系统所有应急使用的原设计应用产品或更高性能的应急产品。
在工程施工完毕，验收合格后，我公司将同业主建立定期的联络，根据本公司的定期巡检制度，为系统提供每季度一次的检修。
在验收后，所有硬件设备及产品均提供1年的无偿保修服务，如果有设备供货厂家提供的设备保修超过1年时间标准，我们将按照厂家时间予以延长。
培训计划
为保证各系统的安全正确使用，我司将派出经验丰富的授课人同对业主人员时行培训，使业主人员能全面掌握系统的操作、维护及扩展等技术，我方提供的培训服务包括以下几个方面：
1、现场培训
我方对业主的技术人员进行系统的使用、维护和保养培训，所有培训以中文进行。该培训将教会学员在日常和紧急情况下如何操作系统。
我方派出的培训教员，对所提供的系统和产品具有五年以上的操作和维修经验。培训授课人员都是经过厂家认证的工程师、技术员等。培训教员的简历连同培训计划一并提交业主，业主认为培训教员不合格可要求更换。
我方在系统完工测试之前为业主技术人员进行现场培训，该培训包括正常操作程序和怎样处理紧急情况。我方将至少提前7天通知业主授课时所需的常用教学设施，任何特殊的工具和测试设备由我方准备。在培训工作开始前我方向业主
免费提供所有中文培训资料，包括中文操作、维修手册，要求受训人员能够了解系统及设备的基本结构、工作原理及操作程序，能进行实际操作和日常维护、排除一般故障。
我方负责安排专业工程师在工厂建设现场对买方的安装队进行现场培训,包括系统的使用、维护、保养培训等，使安装队能正确拆除、安装系统设备。
2、培训计划
我公司将根据合同清单提供详细的产品说明书，系统使用说明书和系统维护说明书。将对使用者进行以下培训。本培训计划包含以下内容：
1)培训目的
对业主的人员分为运行维护人员的培训、工程技术人员的培训和管理人员的培训。
运行维护技术人员经过培训应能进行日常设备运行维护工作，掌握软件、硬件的操作，熟悉硬件基本功能。能熟练地分析软件、硬件信息等工作，并能有效的组织、开展业务应用能力。
高级工程技术人员培训后，能够处理一般维护人员不能处理的技术问题。
管理人员经培训后，应能负责全面的技术管理工作，了解系统建设的过程，系统功能及未来建设的规划。
2)培训课程
培训课程包括理论课/实践课
3)培训开始时间/结束时间
我方将在完工调试之前对技术人员进行培训，安装调试验收现场完成上述培训后才能撤走现场服务人员。
4)使用的培训设施
现场培训设备操作，包括各子系统的设备实物操作。
6)培训地点
我方将现场对受训人员进行培训。
售后培训方案
1
售后服务承诺
中标公司做出如下售后服务计划及承诺：
1.1
安装、调试、培训及验收方案
中标公司对所提供的设备进行方案设计、系统集成、现场安装、设备调试及验收等做如下承诺：
1、安装调试
1)
中标公司负责按合同中规定的设备型号、数量将设备免费送达指定地点，并保证按合同要求按时完成设备安装、调试、启动、运行等工作。
2)
中标公司按照合同要求测试所有硬件、软件。
3)
中标公司提供详细的技术培训。
4)
中标公司提供现场安装、检查、测试、操作和维护的手册及图纸；
5)
保证满足功能规范中所述运行要求，负责合同中所有设备的现场安装管理、现场验收测试。
6)
货物到达后，由中标公司和用户人员监督下，由用户人员清点货物，并检查货物的外观。
7)
中标公司工程师在现场安装其设备时，应遵守用户单位规定及当地的法律、法令。
2、技术培训
设备正常运行验收后，中标公司负责在项目现场为贵单位提供不受人员限制的维修和使用操作培训，培训目的使所有操作人员掌握：
1)
熟练掌握设备和软件使用方法
2)
正确使用调校功能
3)
识别初级故障及必要的恢复方法
4)
系统各项功能的应用
5)
常见故障排除方法
中标公司根据使用人员时间采取集中培训和一对一培训等方式，以确保使用
人员具备上述能力。
3、最终验收测试
所有设备完成安装调试后，双方即可进行验收测试。所有的设备基本功能技术性能符合指标后，双方即可签署设备验收合格书。
中标公司一贯非常重视为客户提供优质的售后服务，以支持我们客户的成功。中标公司技术人员素质高，其服务质量、效率、态度各方面都得到国内客户的好评。为了确保中标公司所供设备的优质运行，中标公司愿为用户的整套系统提供高质量的维护服务。
4、性能保证
中标公司确保所提供的工程施工方案及提供的设备材料的完整性和可用性，保证系统能够投入正常运行。若出现由于中标公司提供的设备材料不能满足要求或提供的技术支持和服务不全面而导致系统功能无法实现或不能完全实现，由中标公司负担全部责任。
用户方可以根据技术规范实施测试以检验系统是否满足要求。中标公司工程技术人员将在现场并予以协助及监管测试。
1.2
售后服务体系及维修保养方案
我们以客户第一、服务第一的宗旨，进行系统的售后服务工作，除按照厂家的售后服务承诺外，中标公司承诺所有设备提供三年质保、终身保修。凡设备和系统出现故障接到贵单位的报修电话后及时解决问题，如不能及时解决问题中标公司会提供备机，直到原设备修复。
中标公司承诺：
每月一次电话回访、确保系统能稳定可靠地运行；
每年一个季度一次免费上门维护；配有专职技术检修人员到场检测系统、排除隐含故障源。
保证用户的故障投诉都得到及时的调查和解决。电话技术维护人员全天24小时值守，在接到用户报修电话后
及时解决问题。
定期巡检：公司对用户每月一次电话回访，每一个季度上门巡检（一年四次上门巡检）,上门巡检的技术人员会对设备的隐含故障源等进行检测及排除。并
会请用户相关负责人填写巡检反馈信息单。
(三)、伴随服务及保证
1、随产品提供一套完整的技术资料：包括说明书、维修保养手册等。
2、我方到现场安装、装配、校配、启动测试设备，维修人员会提前7天通知用户方。
3、我们在质量保证期内安装的任何零配件，都是原设备厂家生产的或是经过其认可的。
1.3
售后服务承诺
1.
中标公司承诺质保期（免费维护期）自工程完成并验收签字次日开始计
算，质保期为三年。
2.
在质保期内由中标公司于厂商质保，不会以任何理由推诿或暗示贵方自
行联系。
3.
中标公司提供365天×24小时可靠的服务热线电话及技术有员联系方
式。
4.
如遇故障，公司在60分钟内派骨干技术人员到现场进行维修服务。服
务响应为365天×24小时。
5.
在质保期内，凡设备和系统出现故障接到贵单位的报修电话后及时解决
问题，如不能及时解决问题中标公司会提供备机，直到原设备修复。
6.
中标公司在新疆范围内应有常设或指派的法定售后服务机构，售后服务
人员应是卖方派出的具有一定专业技术和服务水平的人员。
7.
所有设备全部安装到位。
8.
随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们对居住环境也相应有了更高的要求。在建筑装修工程施工过程中，对工程的各个分项进行严格的质量把关及通病防治，提高装修工程的施工质量，是建筑装修施工的核心内容。但施工管理绝非质量管理，它是围绕质量而展开相应进度、成本、设备、资金、安全、资料等的综合管理，施工管理关乎公司的经营目标，做好施工管理对于公司具有举足轻重的意义。
1.施工前期精心的策划与充分的准备
装修工程的主要特点是涉及工种多、工序穿插多、材料种类多、新工艺新技术应用多，成品保护要求高等特点；这样要求项目管理人员必须做好技术及管理上的事前准备；针对施工图纸深入掌握图纸中的每个细节，结合合同要求最大限度的去优化每个分项工程，每道工序。
项目操作工人准备，公司根据项目部提出的劳动力计划，结合公司整体施工项目的进展情况，准备各工种人员，并组织项目部有关人员对入场工人进行入场前的教育及相应的技术培训，使工人在入场前对工程项目的技术难度有所了解。
项目管理人员是整个项目能够进行的重要保障，项目的有序运转要靠项目管理人员共同完成，这样就要求一个项目要具有一个完整的组织架构，一般装修项目施工过程中应有项目经理、施工员、技术员、质检员、材料员、预算员、安全管理员等几个岗位，具体的人员数量可根据规模及难易程度来确定；项目管理人员应进行严格的职能与工作范围划分。
施工材料及机具设备的准备，为了提高汁划材料的准确性，由技术员负责进行材料的抽料工作，并制作材料清单，经预算员审核，公司审批后做为材料员的采购依据，采购人员根据材料清单提前联系供货单位，从而保证材料的供应。装饰工程所用施工机具由公司供应，公司依据项目部提供的机具清单，对机具进行供应及检修维护。
施工技术的准备，项目部在熟悉装修图纸的基础上，对图纸中的问题进行汇总、分析并协调加以提前解决。每一个施工节点、收口都要认真考虑，做到详细周密，并及时向甲方及设计明确具体效果。
2.装修工程施工展开阶段综合管理策略
装修施工进度管理是施工过程中比较难把握与控制的环节，它涉及的因素比较复杂也比较多。在项目开展过程中根据实际情况制定完整系统的进度计划，并足个细分施工控制节点，施工计划要具有合理性、可行性；同时对计划的落实要有相应的综合辅助措施，采取必要的激励制度。加大进度检查力度，对进度偏差要有相应的修正案及相关纠偏措施。
认真做好质量管理是装修工程施工现场管理中最重要的环节，施工质量是企业的生命，是企业立足的根本；靠质量赢得信誉，靠质量赢得市场，靠质量赢得效益。
（1）严格质量的验收制度，对工程质量进行巡回检查，做到质量的全过程无缝管理，对发现的质量问题必须查明原因，追查责任，并跟踪检查整改措施的落实情况；在抓好施工质量的同时要加大对材料的管理力度，严把材料采购关和材料进场关，杜绝不合格、以次充好的装饰材料进入现场。
（2）根据装修项目的特点制定符合实际情况的领导体系和质量管理体系，强化质量管理意识，落实质量责任，同时强化技术质量统筹管理，及时向各个管理层级进行技术交底，强化各个管理阶层的质量意识，签订质量保证协议书，使质量与责任联系起来，与每个人联系起来。
（3）鉴于装修项目的实际工程特点，建立质量标准体系及相应样板制度，针对工艺、分项、系统做逐级样板、样板段或者样板间。从中落实质量标准，材料用量、用工投入、成本核算，专业问协调配合等。
安全工作在装修项目管理中容易被管理者忽视。在施工进行过程中必须要用科学的理念扎实地进行策划、组织、指挥、协调、监督控制和改进来发展安全管理工作。通过加强对现场人员的逐级教育、模拟训练、机具设备定检等具体手段使安全工作在装修工程中得已有效落实。
项目管理的成本管理在工程施工过程中是以围绕合理降低成本为宗旨。成本管理是针对工程项目过程中所产生的成本费用能组织、系统、合理、科学地进行预测、计划、控制、核算、考核、分析。在施工进行中通过建立完整完善的变更、签证手续；加强材料的计划性、使用率、合格率等有效管理，落实施工一次性成活率，保证安全管理得到落实等一系列措施使项目成本得到有效的管理和控制。
3.建立激励、约束、监督机制形成良好的管理风气
建立企业内外部的综合激励机制，从员工最关心的分配政策人手，将员工的个人收入与施工产值、质量、进度、安全、成本等指标挂钩，按贡献分配其应有的价值获得。
建立竞争机制，建立全员的竞争上岗制度，按照“公平、公正、公开”的原则，一要有效激发员工对企业，对新技术新工艺的学习热情；二要提高员工的工作积极性和潜在能力，有效的促进施工生产和提高质量意识；三要有效促进员工工作作风的转变，提高管理层工作和办事效率。
建立科学的监督机制，围绕提高工程质量和提高企业效益这一核心，切实有效的建立团队内部的监督机制。
建立有效的约束机制，装修项目管理必须有章有法，有章有法才具有说服力，避免传统的家长式管理，让各项规章制度切实发生效应用制度激励人，用制度约束人。
参考文献
[1] 于忠宝，吕东辉. 浅谈建筑装修工程的施工管理，工程科技.
【关键词】 大检修 改造项目 进度统筹
1 引言
炼油企业的停工大检修，是指在生产装置及配套系统在运行过程中存在影响生产正常运行的问题，这些问题只有在停工后才能进行检查、修复和处理。一般称停工大检修为常规检修。大检修改造项目，是指在大检修期间对炼油装置的工艺、设备、管道及仪电等系统进行完善和改造，以达到提高生产能力、优化产品结构、提高产品质量的目的，改造完成后形成固定资产。大检修改造项目涉及到近二十套生产装置和系统配套，是一个系统工程，具有以下特点：
1.1 项目群管理
大检修改造项目实际上是由60多个大小不同的项目组成的项目群。项目群是指经过协调统一管理以便获取单独管理时无法取得的效益和控制的一组相互联系的项目。项目群中的项目需要共享组织的资源，需要进行项目之间的资源调配。项目群管理（Program Management）是指为了实现组织的战略目标和利益，而对一组项目（项目群）进行的统一协调管理。项目群管理对项目经理要求比单个项目管理要求更高，不仅要求是项目管理方面的专家，具有很强的领导、组织协调能力，而且要掌握项目群管理的技能。同时对建设单位的管理提出了更高的要求。
1.2 工期短
按照正常的建设程序，大检修改造项目正常施工工期应为5个月。但为了应对市场竞争，完成企业经营管理目标，经公司经理办公会议决定并报总部批准，生产停工计划安排大检修改造项目工期为50天。在这么短的时间内要完成这样巨大的工程量在分公司40多年的检修历史上从来没有过，这对于建设单位尤其是具体负责工程管理部门来说是一个极为严峻的考验。
1.3 质量要求高
一是技术质量要求高，大多数项目都是高温高压、易燃易爆，最高设计压力达到16Mpa，最高设计温度达到1100℃。不锈钢管、合金钢管多，焊接工艺复杂，对作业人员技术素质要求很高。二是原检修周期为1年，生产装置改扩建后检修周期改为3年，这一次的提出了4年一次检修的更高目标，对设计质量、设备材料质量、施工质量提出了更高要求。
根据以上情况分析，大检修改造项目进度管理是管理的重点和难点。因此，只有有效地应用总体统筹控制计划的思想、理论和方法，对大检修改造项目的设计、采购、施工进度以及施工与生产之间的协调等方面进行统筹管理，明确各自的目标、责任，系统地整合各种资源，才能在计划要求的期限内完成项目建设，实现总进度目标。
本文介绍的就是引入项目总体统筹计划的思想、理论和方法，对大检修改造项目的进度进行统筹管理，优化项目计划的一次有益尝试，最终实现了目标的成功范例。
2 项目概述
2.1 项目组成及投资
大检修改造项目由大小共61个项目组成，计划总投资4.6亿元，涉及到近20台套炼油及化工装置和储运、动力、水务等辅助系统，建设范围遍布整个生产厂区。大检修改造项目组成及内容如表1所示。
2.2 项目总进度目标
根据公司生产经营计划的目标要求，项目建设总工期为50天。
3 项目现状分析
根据项目总进度目标，通过对设计情况、物资采购情况进行摸底，对施工难点、风险等进行分析，为制订总进度计划统筹创造条件。
3.1 设计情况
按照项目建设要求，制订了设计工作计划。在生产装置停工前7个月，提交了长周期设备材料订货资料；停工前3个月提交了短周期设备及主要材料订货资料；停工前1个月提交了除保温、油漆等辅材外的所有订货资料或图纸；停工前提交了除部分设计采购总承包外的所有施工图。设计图纸基本满足施工需要。
3.2 物资采购情况
按照正常的物资采购流程和制造周期，一般要5到10个月，但因时间紧，所有物资采购时间均压缩一半。物资订货主要分为四个阶段：第一阶段，主要是长周期设备材料订货；第二阶段，主要是短周期设备、管材、电气仪表设备订货；第三阶段，主要是钢材、电仪材料订货；第四阶段，主要是保温、衬里、油漆等辅助材料订货。物资交货主要分三阶段：第一阶段，在生产装置未停工前施工的设备材料交货；第二阶段，动静设备、管线、管件、钢材、电仪设备材料交货；第三阶段，部分长周期设备材料要待生产装置停工后才能到货。预计设备材料到货会对管道预制和安装工程造成较大影响，也是决定总进度目标能否实现的关键因素。
3.3 项目难点分析
（1）施工作业危险性因素多。一是地下隐蔽工程多，主要包括设备管架基础、地下管线、接地等，全部在现有生产设施内，有的生产设施有40多年的历史，经过了多次改造，资料不全，地下情况不明。二是拆除作业、高空作业、动火作业多，经过处理的设备管道内可能残存易燃、有毒介质。三是为了抢进度，部分工程需要在生产装置及系统停工前实施，生产与施工同时进行，对施工安全管理要求很高。
（2）工地分散，作业面狭窄。大检修改造项目涉及到近二十套生产装置和系统配套，几乎遍布全厂生产区域，给施工组织和协调带来很大困难；相对于单个项目来说，只能在有限的区域内施工，作业面狭窄，不便于吊装作业；改造项目与常规检修相互交织一起，影响吊装作业和施工车辆的通行。
（3）施工期间正值南方梅雨季节。每年3、4、5月份正是南方梅雨季节，按照历年天气情况统计，在此季节下雨天数为总天数的30%至40%。影响高空作业和焊接作业。
3.4 施工进度风险分析
影响总进度目标实现的主要风险因素，可归纳为：设计风险、物资供应风险、施工组织风险、施工环境风险。施工进度风险分析如表2所示。
4 总体统筹进度计划的制订
大型工程项目的总体统筹计划是加强工程建设管理和有效实施“五大控制”的一种科学方法，按照工程项目的特点，在借鉴工程建设管理实践经验和坚持建设程序的基础上，运用统筹法和网络分析以及目标管理等现代管理方法，对整个建设工作做出全面部署，是实现项目建设总目标的有效措施之一。对于项目群的工程管理，总体统筹计划的重要性和实践性尤为突出。大检修改造项目属于项目群，这里主要采用总体统筹计划的思想和方法对施工进度及相关的设计、采购进度进行总体统筹部署，最终实现项目的总进度目标。
4.1 成立组织机构
为保证总进度目标的实现，成立了公司主管领导担任指挥长、主管生产领导及副总工程师担任副指挥长的大检修指挥部。指挥部下设11个职能组、6个工区，每个工区下设2到4个片区。职能组设组长1名，副组长1至2名，成员主要由职能部门、作业部、质量监督等人员组成，主要职责是专业管理。工区设工区长1名，片区设片区长1名，成员主要由作业部、职能部门人员组成，主要职能是组织协调。机构中大多成员同时兼职职能组、工区或片区。片区直属工区管理，工区对主管副指挥长负责，其专业管理成员同时对自己所属职能组负责；职能组亦如此。本项目组织机构如图1所示。
4.2 总体统筹进度计划的编制
通过对项目设计、物资采购情况摸底，项目难点、进度风险的分析，施工现场实际情况的勘察，编制总体统筹进度计划。主要内容包括：
项目概况。包括项目明细、计划投资、主要建设内容、项目特点难点、进度风险等。
进度目标。包括生产装置停工安排、改造项目（项目群）总进度目标、设计工作安排及进度计划、物资采购工作安排及进度计划等。
工程发包。包括发包方式（招标、直接发包）、招标工作安排、合同管理工作安排等。
施工组织准备。包括承包商和监理组织机构建立及申报、施工力量落实、机具计划、施工方案和监理规划编制审查安排、施工图会审和设计交底安排、二级进度计划编制安排。
报建、质量报监、开工报告工作安排。包括规划报建、消防报建、质量报监、开工报告等工作安排。
总进度计划。包括总进度计划（一级进度计划）、主要控制点编制、审查。
根据总进度计划分析，大检修改造项目关键线路有三条，分别是：
第1条：1#催化脱硫脱硝项目的旧余热锅炉拆除、新余热锅炉安装。
第2条：3#催化完善改造项目的汽包、外取热器的安装。
第3条：240万吨/年柴油加氢装置完善改造换热流程调整的换热器及管道安装。
5 进度控制措施与效果
5.1 进度控制措施
进度控制除常规的措施外，采取了一下特殊的措施。
（1）按项目成立设计前期工作小组。每个项目确定一名负责人，主要负责方案确定、审查、设计文件交付联络催交等工作。
（2）简化物资订货及交货流程。在制度允许的范围内简化审批程序，缩短订货时间；选择实力强、守信用的供应商；设备材料直接送到现场。
（3）创造条件，在停工前开始施工。经过现场踏勘，只要安全及防护措施到位，部分项目可在装置停工前组织施工。
（4）将非大检修工地人员调配至检修工地。在施工高峰期，为了保证各控制点的实现，将大检修改造之外工地的施工力量全部调配至检修工地。
（5）优化调整设计方案。对于严重影响施工进度的设计，根据现场实际优化或调整原设计方案。例如1#催化余热锅炉基础原设计为承台上部基础重新浇注，改为植筋，增加抗拔试验，缩短工期15天；焦化装置改造空气预热器基础原设计为管桩，因现场条件限制，必须在装置停工后才能实施，改为人孔挖孔桩后，可在装置停工前施工，缩短工期12天。
（6）定期对施工进度执行情况测量、讲评、通报和考核。
（7）增加施工难度费用。施工难度大的，建设单位承诺给予施工难度费用。
5.2 进度控制的效果
长岭分公司大检修改造项目从2014年3月22日全面展开，到2014年5月10日全部交付生产，历时50天，实现了项目建设进度总目标，创造了分公司大检修改造项目建设规模、建设进度新的里程碑。
通过大检修改造项目的建设总体进度的统筹和进度控制等管理实践，企业各相关部门提升了项目进度管理的水平，更进一步认识到统筹控制计划在项目管理中的重要作用。
6 不足及改进方向
（1）如何对总体统筹进度计划的优化和调整水平有待加强。计划制订出来后，不能根据变化了的情况及时优化或者调整进度计划，降低了计划对施工的指导作用。变是绝对的，不变是相对的，计划只有及时优化和调整，才能进一步提高计划的权威性，取得更大的效果。
（2）总体统筹计划理论和方法在设计阶段和采购工作中，应用效果有待提高。设计和物资供应工作是施工进度安排和实现的前提条件，但是在大检修改造项目管理者对上述两项工作的统筹管理不够。
7 结语
大检修改造项目虽然可采用项目管理的模式，但它具有独自的特点。例如，总进度目标不是基于项目建设的各种因素和条件确定的，而是根据企业的经营目标提出的，统筹计划需按照事先确定的总目标进行论证、配置各种资源和统筹。因此本次管理中积累的经验对以后大检修以致其它事项的管理具有重要意义。
参考文献：
[1]（美）项目管理协会著.王勇，张斌译.《项目管理知识体系指南》.电子工业出版社，2009.04.
关键词：批量精装修项目管理
中图分类号：F287.8文献标识码： A
目前，房地产市场批量住宅精装修发展不够成熟，对住宅精装修缺乏实际管理经验。为了全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发产品的竞争力，就必须加强精装修项目的管理。作为房地产管理者如何管理呢？
一、做好精装修项目前期准备工作
1、精装修方案设计：技术部根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修方案设计。
1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知建筑设计单位进行调整；同时，如建筑方案调整，建筑设计单位也应及时通知装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重复、差错；
2) 精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小对家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；
3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；
4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；
5) 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；
2、样板房施工：对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。
1) 为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。
2) 样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。
3、精装修交房标准的确定
1) 销售部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；
2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；
3) 对交楼标准的描述尽量简单，不超标准进行承诺。
4、批量精装修房施工图绘制：根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。
1) 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；
2) 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明；
3) 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差除外)；
4) 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；
5) 对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。
二、 做好精装修项目实施（施工）管理
1、批量精装修施工招标
1) 造价部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制；
2) 装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；
3) 装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；
4) 公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。
2、精装修施工
1) 开工准备工作的检查。工程部和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。
2) 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，工程部组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。
3) 工程部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；
4) 工程部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况；
5) 施工进度控制。工程部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。工程部每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门及集团公司对口部门；
6) 工程部应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态；
7) 重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和工程部批准后实施；实施过程中，监理及工程部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚；
8) 施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。
9) 为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，工程部定期从监理公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量(实体质量)和文明施工三个方面进行检查、考评。
3、材料/部品供货
1) 装修单位根据工程进度提出甲供材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报工程部；
2) 工程部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向造价部提交甲供材供应计划；
3) 工程部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。
4) 对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等)，工程部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。
4、精装修现场检查
1)工程部每月对在建精装修项目进行检查，进行量化的项目评估，检查内容分三个方面：工作质量、实体质量、安全文明。
2)月度检查完成后一周内，工程部负责编制《精装修工程管理检查报告》，提出建议措施并跟踪落实情况；
3)工程部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出管理重点和改进意见。
5、精装修整改：对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改。
1) 装修总包、各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改，整改完成后提请监理公司及工程部验收；
2) 监理公司和工程部对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收，户内部分应逐户进行验收；涉及土建工程的应通知工程部参与验收；
6、精装修竣工验收：当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整体工程的竣工验收。 由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，所有验收人员必须穿鞋套才能进入户内；
综上所述，批量住宅精装修项目管理可以看成是一门学科，它正确反映了住宅精装修工程项目运动和管理的客观规律，把掌握的系统的理论体系应用到实践，通过实践，总结研究出的经验，升华到理论，再去指导实践，循序渐进不断创新。加强住宅精装修管理,是大多房地产企业管理的一个重要环节,更是保证项目施工质量、进度、成本、安全的关键，也是企业长期生存下去的保证。
结束语：经过几年的探索与努力，我们的管理模式经历了从无到有、从讨论到实际的各阶段，还将不断地总结与完善，我们始终贯彻“充分协同、优势互补、管理创新、品质提高”的思想，按照“从源头抓起，加强设计管控，从样板抓起，加强标准管控，从细节抓起，加强过程管控”的工作思想继续实践。
参考文献：
[1]. 胡振华.建筑项目管理[M].湖南人民出版社,2003版
【关键词】不停电作业；目标值；效能分析
1.专业管理设定目标值
1.1专业管理的范围和目标
配网不停电作业是提高配网供电可靠性的重要手段，加强配网不停电作业市县一体化管理是适应国网公司“三集五大”体系建设新模式运转要求，充分应用市县资源优势，发挥专业管理优势，建立专业不停电作业室和配网不停电作业中心县公司，培养市县供电公司不停电作业人员队伍，明确市县不停电作业的管理方式和协作原则，建立完善的指标控制措施。
1.2 专业管理的指标体系及目标值
为了衡量配网不停电作业专业管理成效，实现对配网不停电作业管理的全过程管控，国网石家庄公司制定了配网不停电作业管理指标体系，指导配网不停电作业专业和市县公司积极制定配网不停电作业工作方案，探索加强管理的方法和措施，切实通过专业整合、人员培训和强化管理来促进效能提升，不断提高配网供电可靠性，降低停电次数，解决生产难题，发挥配网不停电作业的作用。
2.专业管理的主要做法
2.1 机构建设阶段
2.1.1 优化资源，成立专业不停电作业室。
根据国网公司三集五大体系建设的方案，按照“集约化、扁平化、专业化”原则，结合国网石家庄公司不停电作业的规模和专业特点，国网石家庄供电公司于2015年完成了不停电作业室建设，为河北南网首家设立不停电作业专业工区的单位，负责575条35-220千伏线路、共5640公里，以及275条城区10千伏架空线路、共1251公里线路的不停电作业工作。
2.1.2 合理布点，进行不停电作业中心县建设。
国网石家庄公司共有县域公司17个，根据各县公司业务开展情况和地理位置，按照不停电作业“周边覆盖”的拓展路线原则，考虑人员配置最优和作业成本最小化的因素，统筹确定了4个县公司作为中心县进行建设，并逐步覆盖其他县公司。
2.2 人员优化阶段
2.2.1制定方案，人员培训实行一体化管理。
首先由运维检修部统一落实各县公司不停电作业人员，然后定期组织项目考试和考核，通过后由运维检修部组织安全质量监察部、县公司和不停电作业室进行现场综合测评和评价，使其完全具备独立开展的条件。
2.2.2因地制宜，县公司人员试点开展配网不停电作业。
结合各县工作量和地区需求量不同，按照从周边县向偏远县，从县城到乡镇，从乡镇到农村拓展路线发展不停电作业。因地制宜开展适于县公司的不停电作业项目，结合各县公司工作类型的不同、设备装置的不同，制定出适合自己的常规作业项目。
2.3 管理提升阶段
2.3.1建章立制，实现作业标准、流程和资源配置三位一体管理。
针对市县标准不统一问题，由运维检修部和不停电作业室统一指导各不停电作业分中心编制和整理不停电作业技术标准、管理标准和工作标准，明确工作体系、及建立相应的运转规章制度、作业指导书或卡等，做到标准统一、要求一致。
针对作业流程不统一问题，公司明确运维检修部统一负责业务管理，不停电作业室统一负责技术指导把关，核心县在统一指导下负责日常工作的开展和实施。针对作业装备、资源不协调问题。运维检修部统一指导正定公司、晋州公司完成工器具房、斗臂车库房建设和工器具资源配置，实现市县公司不停电作业装备统一、设施统一、配置标准。
2.3.2源头把控，严控计划管理各项工作。
严把年度计划关。国网石家庄公司从加强年度计划管理入手，2014年12月即开始着手收集2015年配网大修技改、配网基建、业扩及小区配套等各类配网停电工作，梳理出可带电开展的项目，列入2015年配网年度储备计划中，并按照里程碑计划安排不停电作业组织勘察，对于具备作业条件的落实在月底计划中组织实施，不再安排停电工作。
严控月度计划关。形成计划“多头”管理机制，完善计划管控责任主体，由调度控制中心牵头、运维检修部把关、营销部以及各生产专业室等均参与到月度计划的审核审批中，完善沟通机制，承担各自的分管责任，做到营配联动，强化计划管控，不断降低停电计划比例。
严抓周计划关。按期召开组织周计划专题会，本着“能带电、不停电”的原则安排工作，再次审核计划合理性，并针对临时业扩、消缺类工作进行审核，有效做到一、二类作业项目“能带不停”，努力做到“不停电就是最好服务”理念。
2.4 绩效考核与控制
2.4.1 绩效考核管理。
配网不停电作业工作采取分级考核的方式进行。省公司运维检修部对市公司运维检修部进行考核；市公司运维检修部负责对不停电作业室、县公司进行考核。
2.4.2专业管理的评估方法。
2.4.2.1 机制建立（10分）
成立工作机构（5分）：是否按照运检三〔2016〕94号文件要求，建立配网不停电作业推进小组，领导、协调工作开展；完善制度建设（5分）：是否按照《管理规范》要求制定本单位实施细则并落实。
2.4.2.2 队伍建设（10分）
人员组织（5分）：是否针对配网不停电作业建立专业队伍，是否落实工作责任，作业指标是否落实责任人，建立信息联系人机制；装备配置（2分）：是否针对配网不停电作业必要的工器具，如操作U、绝缘绳、防护用具和遮蔽用具等；人员培训（3分）：属地配网不停电作业是否掌握了配网不停电作业技术导则、配网不停电作业管理规范、国家电网公司电力安全工作规程等规程、法规要求。
2.4.2.3 工作成效（10分）
工作业绩（2分）：是否按照年度和月度的工作计划组织实施，实施具有条理性，达到指标要求；创新工作（4分）：配网不停电作业工作中组织五小、创新工作，并取得成绩或上级的认可；服务工作（4分）：配网不停电作业工作中在服务民生、服务生产过程中获得好评，或者得到新闻媒体的报道或赞誉。
3. 取得效能分析
为切实验证不停电作业的作用，克服不停电作业就是没有停电的简单认识，国网石家庄公司对不停电作业进行深层次的分析和研究，测算出不停电作业工作会减少多少停电时统计客户、信息、沟通解释等系列管理成本，减少多少停电时调度方式、倒闸操作的人力成本，减少多少停电时安全措施不当带来的安全风险，减少多少因停电时客户引发投诉几率以及不良影响等等，从而进行有效的成效分析。
4.结束语
通过一系列的人员培训、专业管理和提升，使得不停电作业作为一个检修的“小专业”，在检修方面和服务民生方面切实起到了良好的效果，锻炼了队伍、扩大了影响、完成了既定的目标值和起到了很好的社会和经济效益。
参考文献：
一、推进硬件建设，改善工作环境，提高凝聚力
一是开展调研，掌握情况。公司从2月份进行了班组建设工作调研。调研组先后深入到机一队、机二队、推扒机队、机修厂等单位，与各单位党政领导及部分班组长进行座谈与交流，掌握班组硬件建设存在的情况。二是结合实际，加大投入。上半年，公司对机修厂班组工作进行了重新规划和装修，配备了崭新的办公桌椅；给散机队的前场工班修建了洗澡房，更换了一批桌椅板凳；给推扒机队和机二队配置了被褥铁柜和工具柜，此外还有给多个基层单位制作了板报和制度牌上墙，据不完全统计，今年上半年累计投入资金达20万元。通过加大对现场班组硬件设施的投入，改善了现场员工的候工、休息环境，创造条件为班组建好“小家”，确保员工在紧张工作之余，能充分享受“家”的温馨与和谐，提高员工的凝聚力。
二、理顺运行机制，强化齐抓共管，提高管理力
一是下发《领导挂点联系班组建设工作的通知》，公司领导和有关职能部室领导挂点主要作业单位，促使领导干部转变作风，深入基层，了解情况，帮助提高；二是执行班组建设工作例会制度，每季度召集班组建设领导小组成员召开工作会议，分析现状，掌握情况，解决问题；三是在今年班组建设季度检查中，安排职能部室领导担任检查组长，落实班组建设工作职责，强化齐抓共管，有效提高管理力。
三、强化软件建设，提升班员素质，提高战斗力
上半年，公司进一步加强班组培训工作，做到专项培训和日常培训相结合，理论知识和实操技能相结合，举办了装卸船、火车卡的技能培训班，台帐记录及安全知识培训班以及每周进行的机械工种理论知识培训班，共计培训了1500多人次。此外，公司还举办了第五届员工职业技能竞赛，在5月份进行了内燃机械修理工和装卸机械电器修理工两个工种的竞赛，促进了员工学知识，练技能的氛围，有效提高团队战斗力。
四、遵循pdca循环，推进体系建设，提高执行力
将三大体系pdca循环和班组建设工作相结合，做到计划、实施、检查、整改。具体一是拟订和下发了xx年的班组建设工作计划，明确四个季度的工作，确立任务和要求；二是在一年当中贯穿硬件和软件建设，结合实际，适度投入，夯实基础，提高水平；三是日常巡视与季度检查相结合，加强指导，帮助提高，四是发现问题，督促整改，明确要求，强化管理。
五、强抓装卸队伍，落实相关方管理，提高竞争力
一是成立机构，明确职责，健全网络。根据装卸队出现的安全事故，公司成立了安全协管小组，指定专人协助装卸队开展工作；进一步健全班组建设工作网络。
二是健全制度，明确依据，促进建设。年中拟订下发了《装卸承包工班组建设实施办法》，确保了装卸承包工班组建设的各项工作有据可依；
三是制定计划，有的放矢，促进建设。下发了《20xx年装卸承包工班组建设工作计划》，根据计划来落实每季度的安排，确保各项工作有条不紊持续开展。
四是推进装卸承包工的硬件设施改造，对理货楼进行重新布局和修缮，设置装卸队队长办公室和装卸承包工培训室，安装空调、购置一批新办公桌椅、制作板报和制度牌上墙，构建“小家”氛围。
