北京明确房产税执行标准1，哪些人需要缴纳房产税?
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。
2，什么时间缴纳?
房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
3，房产税是如何计算的?
房产税计算公式
(1)，以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。按照房产余值计征的，年税率为1.2%。
计算公式为：应纳税额=房产原值(1-30%)税率(1.2%)
(2)，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
计算公式为：应纳税额=房产租金收入年税率(12%)
4，哪些房产可以免征房产税?
国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产。
除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税。已经税务机关批准享受房产税困难减免税收优惠政策的，继续执行至原优惠期满为止。
北京市房产税实施细则最新全文第一条 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)第十条和规定，制定本细则。
第二条 凡座落在本市城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇辖区内和工矿区范围内的房产，均应在本市缴纳房产税。国家和本市另有规定者除外。
本条所指城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇的范围，均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。
第三条 纳税人有营业机构的，在独立核算的营业机构所在地纳税;无营业机构的，在其房产所在地纳税。
第四条 企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。
第五条 除《条例》第五条规定者外，下列房产免纳房产税：
1、经有关主管部门批准由企业、事业单位和个人自办的各类学校、图书馆、幼儿园、托儿所、哺乳室、医院、医务室、诊所等占用的房产;
2、火葬场、殡仪馆、公墓的房产。
3、经市人民政府或市税务局批准免税的房产。
第六条 纳税人纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经税务机关批准后，给予减税或免税照顾。
第七条 本市房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。
第八条 本细则后，纳税人应在税务机关规定的 期限内，向主管税务机关办理纳税申报登记。具备自核自缴条件的，其应纳的税款，应在纳税期限内，自行计算缴纳;不具备自核自缴条件的，由税务机关填发房产税缴款书，由纳税人缴纳。
纳税人发生房产增加、减少或使用性质变更、租金调整等情况，必须在变动后十五日内到主管税务机关办理变更申报登记。
其他有关征收管理方面的问题，按《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和本市有关规定办理。
中国社会科学院法学研究所经济法学研究室副主任，副研究员，法学博士
前不久，北京市东方公益法律援助律师事务所向国务院发出建议，要求依法审查上海和重庆两市人民政府的房产税改革试点办法，认为以地方政府决定的方式开征房产税，违反了我国《税收征收管理法》第3条规定，以及《房产税暂行条例》第5条规定，认为国务院虽然拥有行政法规的制定权，但并不意味着可以批准或同意地方政府进行与行政法规规定不一致的试点。
这一合法性审查建议，呼应了试点前有些人提出的房产税合法性质疑，与财政部、国家税务总局以及住房和城乡建设部有关负责人，当初就房产税改革试点有关问题接受记者采访时，针对试点法律依据的回答形成鲜明的冲突。房产税改革试点应当纳入税法控制，这直接关系到税法的权威以及纳税人权利的根本保障。上海和重庆两地房产税改革试点的启动，暴露出我国现行税收法制建设的滞后以及有关税收改革试点在立法技术上的尴尬，与此同时，也提出了地方税收立法权配置的法律保障问题。
今年1月28日，上海和重庆率先进行房产税改革试点，积极探索适合我国房地产业发展国情的房产税制以及有效可行的征纳税机制。在随后关注的热点问题中，人们更多地将目光聚焦于试点成效的评判，讨论试点后两地房产税税收规模的高低以及房价变化的大小等，但在强调依法治税的今天，这些热点问题均未触及房产税改革试点中更深层次的税法控制问题。
税法应当对税收改革问题作出明确规定
税收法定原则是税收立法、执法和司法活动中的根本性原则，是现代法治理念在税法上的具体体现，其要求税种名称法定、课税要素法定以及课税程序法定。该原则使税法具有了现实的稳定性和可预见性，对纳税人财产权益的保护意义深远。
我国《宪法》和《税收征收管理法》对税收法定原则作出了明确规定，征税机关和纳税人开展征纳税活动都必须依照法律的规定进行。《宪法》第56条从纳税义务角度确立了税收法定原则，强调我国公民有依照法律纳税的义务。《税收征收管理法》第3条进一步细化了税收法定原则，强调税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。不难看出，这些规定较为全面地反映了税收法定原则的要求，使税收法定原则在我国现行税收制度体系中获得了根本性肯定。虽然有学者批评说，宪法中的规定仅能说明公民的纳税义务要依据法律产生和履行，并未说明法人和非法人单位的纳税义务同样要依据法律产生和履行，更未说明征税主体应依照法律的规定进行征税，但必须指出的是，这里的宪法规定不能只作文义解释，而应作出扩张解释，我国的纳税人并不只限于公民，还包括外国人、无国籍人以及各种法人和非法人单位。
税收改革试点涉及税收的开征、停征、减税、免税等问题，因此同样要遵循税收法定原则，需要税法作出明确规定。遗憾的是，在我国现行《宪法》和《税收征收管理法》中，有关税收改革试点的问题却只字未提。从立法层面看，有关税收改革试点的决策机构、决策依据、试点范围、试点内容、试点期限、试点效力、试点评估等问题均处在法律的真空地带。税法应当对税收改革试点作出明确规定，这在我国现有的国情下显得尤为重要。以这次房产税改革试点为例，1998年我国实行住房市场化改革后，房地产业发展日新月异，房价的节节攀升使中央政府陷入不断反复的房地产市场调控中，房产税制改革迟迟未能跟进，开征物业税也仅仅停留在政策性文件中，今年上海和重庆的试点是回归现行房产税制改革的典型举措，但其在《宪法》和《税收征收管理法》中却找不到任何依据。目前看来，至少在《税收征收管理法》中增加税制改革试点的原则性规定已经迫在眉睫。
房产税改革试点能否突破既有税法规则
在我国现有税收体系中，房产税属于典型的财产税和地方税。开征房产税，有利于稳定房地产市场的预期，弥补地方政府的财政收入不足，同时有利于调节社会财富分配，实现社会公平，促进房地产资源的节约利用。作为已有税种，我国各地现有房产税制目前并不完全统一，整个房产税制体系是由1986年10月1日国务院实施的《房产税暂行条例》以及各省、自治区、直辖市人民政府制定的施行细则确立起来的，采用的是“行政法规+政府规章”立法模式。该条例第10条规定，房产税施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。
毋庸讳言，上海和重庆两地的房产税试点，是根据国务院第136次常务会议精神，由两地的市政府作出决定的。此前，两地均开征了房产税这一税种。所不同的是，上海市征收房产税的主要依据是1986年12月23日上海市人民政府、1987年1月1日起施行的《上海市房产税实施细则》，该细则于1991年2月2日由上海市人民政府第43号令修改后被重新；而重庆市征收房产税的主要依据则是2009年3月26日重庆市人民政府、2009年1月1日起施行的《重庆市房产税实施细则》。房产税主要是对生产经营性房产征税，就个人所有的房产而言，只有出租该房产时才会产生纳税义务。国务院《房产税暂行条例》第5条、《上海市房产税实施细则》第7条以及《重庆市房产税实施细则》第6条均规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税，换言之，个人自住房产不缴纳房产税。
从试点内容看，上海和重庆两地的房产税改革，均突破了现有房产税制的税收优惠规定，扩大了房产税的征税范围。上海市试点办法规定，房产税的征收对象是该办法施行之日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。重庆市试点办法规定，试点采取分步实施的方式，首批纳入征收对象的住房为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房；未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。无论是上海市还是重庆市，在其确定的试点征税对象中，均不再区分个人所有的房产是否用于营业，只要符合新购住房、高档住房的条件，就要缴纳房产税。
问题是，上述突破是否具有相应的法律依据？对地方而言，完全可以通过修改其实施细则达到突破既有税法规则的目的。然而，上海、重庆在分别制定《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》这两个新办法的同时，均未废止既有的实施细则。
值得注意的是，重庆市的实施细则要比上海市的实施细则在时间上距离现在更近一些，一定程度上适应了住房市场化改革的需要，注意到了立法技术的合理采用。该细则对房产税征税对象和范围作出了例外规定，强调了“国家和本市另有规定的除外”，这一例外规定巧妙地为其房产税改革试点在征税对象上的重大突破提供了合法性注脚。遗憾的是，上海市的细则因形成于住房市场化改革之前，因此并无类似规定。
地方税收立法权需要法律保障
20xx年营改增实施细则：商用物业将受益值得关注的是，营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。业内人士评价，该项措施对于所有企业而言都将是利好因素。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。该举措也会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。
资料显示，目前全国有2亿平方米左右的商业地产，众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。营改增的落地将有望促进写字楼库存去化。
同时，受该措施影响，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，也将促使土地、项目收购，加速房地产行业整合。
张宏伟表示，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。
20xx年营改增实施细则：不动产纳入抵扣范围 能否为房企肩负从今年5月1日起，备受关注的营改增将扩大试点行业范围。其中，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业将纳入营改增试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税，其中建筑业和房地产业适用11%税率。业内人士认为，营改增的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化，但未来将产生深远影响。其中，营改增鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这对从事商业地产开发的房地产企业来说，对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。
税负过重一直是开发商多年来的痛点之一，一位地产商表示，近年来随着地产行业毛利率不断走低，房企压力不断加大。
泰禾集团董事长黄其森认为，目前，绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑，甚至部分企业出现亏损，还是按原定的税率确实让企业不堪重负。建议各地结合当地房地产的经营状况，确定合理的土地增值税预征率。本次营改增根据官方表态，是一项重要的结构性减税措施，但是否将为企业减税将要看具体情况而定。
一家机构曾就此做出了专项调查。该机构选取了主营业务为房地产开发且资产总额排名靠前的上海房企为样本，采用这些公司20xx年的财务数据。测算结果表明，全行业实施增值税后，10家上市公司中，有4家出现税负减轻的情况，其余6家均为税负增加。
该研究显示，营改增房企适用税率从5%的营业税率变更为11%的增值税税率，企业只有拥有足够可抵扣的进项税额，才能保证税负不上升。在消费型增值税下，企业外购的生产资料和固定资产支出越多，可抵扣进项税额就越多。而如果人工成本、财务费用等不可抵扣项较多，营改增的减税效果越小。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体上房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，这将为处于转型期的房地产企业提供缓冲期。
20xx年营改增实施细则：会否推高土地价格房地产格局的重大变化，几乎都是和税制紧密相连。房地产营改增，对房企来说短期体现为税负下降，但长期则体现为地价上涨。华泰证券分析师认为，目前营改增试点期间，对房地产行业短期的影响并不大，但试点到期之后正式推行时是否会有新的变化则需要关注。长期来看，营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市。20xx-20xx年，有9个省市对营业税十分依赖，营业税占地方税收比重都超过了40%，其中包括北京，达到41%。
业内人士分析，当前行业毛利率平均20%左右。其中，人工成本、大宗原材料价格没有大幅上涨的情况下，毛利率下降的根本原因来自于地价上涨。尽管在三四线城市土地出让已经大幅减少，但是从一线城市来看，超过周边二手房一倍的楼面价地块必然会推高最终的房价，特别是在当前一线城市的土地供需严重不匹配的情况下，这也会加大地方政府对房地产的依赖。
在“国五条”公布一个多月后，广东省政府于3月25日率先出台了“实施细则”。这项被看成 “实施细则”的文件不仅没有对最受关注的“20%个税”给予明确的操作说明，对于限价目标和长效机制也言辞模糊，整体力度竟比“国五条”显得更加含蓄。
广东省在落实中央政府的房地产调控上一直具有排头兵的示范效应，各地方政府可能都会以此为参照来制定相关的调控细则。
在2008年12月20日，中央政府为了应对金融危机出台了鼓励购房的政策，广东省2009年1月16日就率先转发并随后细则。而在2010年开始的房地产紧缩调控中，北京市最早在4月出台限购令后无一地方效仿，直到深圳市9月份出台限购令后才引发了全国其他城市争相跟进。目前广东对“国五条”都是半推半就，其他省份恐怕也难以出台更严格的细则。
敏锐的资本市场似乎已经给了广东版“细则”正面的回应。在广东版细则出台后的3月26日，虽然沪深股市双双重挫，但房地产板块收盘却小幅走高，帮助沪深指数守住10日均线。
并非细则 实为花枪
“国五条”中和房屋交易者的利益最密切相关的条款无疑是卖房差额按20%征税。虽然这一规定早已存在于2005年的个人所得税法，但在财政部、国家税务总局等部委的实施过程中一直给予减免或按变通方式（住房转让收入1%-3%）征收，并不具实际效力。
广东省此番称房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定。这样的政策解读，实际上把球又重新踢还给了中央政府。
首先对于何谓“房价过快上涨”难以界定，广州市对此的解释为“2013年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”。在中信建投证券宏观分析师王洋看来，这种对2011年的老调重弹难以奏效。
“从局部和短期来看，房价是供求关系决定的。在长期看，城镇化、房地产资本化带来信用体系的膨胀，信用体系的膨胀又为房地产价格的上涨和投资、投机活动提供了流动性基础。” 王洋称，“简单地将房价和经济指标挂钩并不能去除房产固有的投资属性。”
即便是以后开征资本利得税，针对征税的具体时间表和操作方法，广东省也没有提及，而是笼统地称按“国五条”执行。如果未来财政部和国家税务总局不对税法的实施细则进行调整，那么地方政府想要执行也将无从参照。
事实上，20%资本利得税着眼于从二手房买卖双方的利益中分割出一块，政府难以避免与民争利之嫌。房地产市场需求大于供给的局面意味着，卖方议价能力强于买方，那么在交易环节征税，难免会使得税负转嫁给买方，从而可能进一步推高房价。
继续强调按户籍执行限购，则意味着“国五条”仍是在对过去的房地产调控思路的承续和加强，广东省自然也难以跳出这一围栏。华远地产董事长任志强对此指出，“十八大”试图促进农村人口城镇化、并要改变户籍制度，限购并不是完全按照“十八大”精神办事；此外，限购也体现了国务院对微观经济的强势干预，这也使城镇化难有发展。
更值得注意的是，广东省不仅是制造加工业大省，吸引了大量的外来务工者，更是历来中国践行市场经济和改革开放的窗口。广东省尚且紧抓限购不放松，不仅错误地打击了外来人口和以居住为目的的购房者，也无助于引领改革。
除此之外，对房价上涨过快的城市，“国五条”还要求可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，加快推进扩大房产税改革试点工作。这些措施在广东省的政策解读中消失，也似乎表明广东省并不愿严厉打压房价。
经济增长压力下左右为难
房地产业调控需要考虑溢出效应，出台房地产调控从紧的政策要顾及到当前中国经济复苏的动能，也要考虑政府财政收入。
2013年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）为2.57万亿元，同比增长21.2%，增速比2012年同期回落0.3个百分点；其中房地产开发投资占6670亿元，同比增长22.8%，增速比2012年全年提高6.6个百分点。与此同时，社会消费品零售总额3.78万亿元，同比仅增长12.3%，增速比2012年同期骤降2.4个百分点。
由此可见，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，牵涉的上下游行业广泛，对拉动固定资产投资、促进经济增长影响重大。一旦下滑，在短期内是难以依靠消费弥补的。
对于地方政府而言，如果从严落实征收20%的资本利得税，政府将可以从中获取财政收入的增长。但是，由此对房地产投资又会产生打击并传导至上下游行业，这对政府财政收入的损失可能更大。
财政部2013年中央和地方预算草案提出，考虑到结构性减税的滞后效应，2013年财政收入增长不会太快，可调用的中央预算稳定调节基金数额也较少；但财政刚性支出增加，特别是增加保障改善民生支出，都需要适当增加财政赤字。1-2月中国财政收入2.24万亿元，同比增长7.2%，远低于上年全年同期的12.8%；财政支出1.61万亿元，同比增长15.7%。
当前，中央和地方政府之间财权、事权分治，和房地产业休戚相关的土地财政成为了地方财政收入的靠山。在财政收支的压力下，地方政府和中央政府就土地财政的博弈还将持续，房地产业则在这一夹缝中生存。
调控原地打转
舆论之所以呼吁房地产调控，是因为保障性住房建设缓慢且分配不均，迫使居民转向商品房，而房价高企又导致普通百姓难以负担购买商品房的成本。房地产调控的最终目的也并非降价，而是使居民的住房需求得到满足。更何况，房价的温和上涨还可以通过促进家庭财富增长进而促进消费。
就短期抑制房价过快上涨而言，“国五条”本身确实有可取之处。在1998年房改课题组组长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏看来，“国五条”中增加商品房与保障房的有效供应就是亮点。
这些措施包括增加住房及住房用地的有效供应；以商品住房项目的住宅建设套数等要求作为土地出让的依据，纳入出让合同；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。但遗憾的是，在广东省的政策解读中，这些有助于增加商品房和保障房供给的措施反而未见到。
中国地区间发展不均的已经十分明显，即便是如广东、江苏、浙江等最为富裕的省份内部也存在经济发达程度和社会资源配置等方面的明显差异，而这种地区间的差异也会体现在房地产市场上。国务院已经意识到面向全国的“国五条”最终不能一刀切，因此，希望各地出台针对当地情况的细则。
但地方政府在经济增长、财政收支压力下，很难真刀真枪地打压房地产市场，因此，只能一边给出模糊的“细则”，一边继续通过高价拍地推高房价。而这又可能最终迫使中央政府以后出台全国统一的细化调控措施以施压地方政府。限购令在全国铺开就是如此，开征房地产税也正在经历着类似的博弈。
这就是市场所称的“国五条”。而且在十天左右的时间里“国五条”的实施细则也快速出台。
“国五条”转身预期管理
“国五条”出台后，尽管不少人士认为，基本上属于老调重弹，政策上并没有多少新内容，对高房价更没有杀伤力。不过，“国五条”出台后的第二天中国股市大跌。之后，“国五条”实施细则推出更是让市场一片哗然，不仅导致国内股市大跌，而且各地住房交易中心人头涌动。也就是说，不管“国五条”有没有新内容，但它向国内房地产市场发出一个十分明确的信号，新政府上任之后，房地产宏观调控会更加坚决，调控的方式也会发生巨大变化，即由以往对房地产宏观调控的供求关系管理转向为预期管理，新一任政府希望通过管理预期、稳定预期来保证国内房地产市场的健康发展。
国务院之所以在“两会”召开前部署宏观调控政策出台，不仅在于当时市场形势十分严峻，如果政府仍然不表态，国内房地产市场将面临巨大危险。因为，当时市场中一些人或地方政府正在利用新旧政府交接的政策真空期，极力通过各种方式左右市场预期，希望以此把国内住房市场价格继续推高，把中国房地产推向一个难以收拾的深渊。
试想，已经吹了十年的房地产泡沫，已经上涨了10倍的房价仍然还在上涨，这个巨大的房地产泡沫岂能不破灭？而房地产泡沫破灭一定会把中国经济推向危险的边缘。因此，当时一线城市住房市场价格又快速上涨的情况，已经让中央政府难以忍受了，政府出台政策来稳定当时的市场预期成为必要。
对于当时国内住房市场，尽管经历了两年多宏观调控，但以投资投机为主导的市场性质根本就没有改变，反之还变本加厉。因为从2010年到2012年4月以来国内住房市场的调整，尽管效果不太显著，但市场有所反映，不少住房市场“量降价滞”持续了近两年，如果不是2012年上半年稳增长的政策出台，国内住房市场可能会发生质的变化。
但是，稳增长的政策一出台，尽管信贷政策的变化微乎其微（比如利率只是下降两次共0.5个百分点），但是房地产市场的预期突然逆转（这说明中国住房市场仍然以投资投机为主导）。随着国内不少城市的住房价格开始上涨，不少投资者立即涌入一线城市住房市场，一线城市的住房市场又回到“量增价涨”的局面。
这种局面在不同的上涨舆论的左右下，致使房价完全成了脱缰野马，房价上涨的态势更是猛烈。在这种局势下，如果房地产市场宏观调控的方式不改变，或还是只强调供求关系管理，那么一些城市的房地产市场价格还会快速上涨，直到泡沫最后破灭。
因此，这次国务院会议关于房地产宏观调控部署为何会在“两会”之前，最为重要的就是把房地产宏观调控思路由供求关系管理转到预期管理上来，通过管理房地产市场预期让当时不少城市房价上涨态势得以扭转。也就是说，“国五条”向市场发出了一个十分强烈的信号，即新政府上任不仅不会允许城市房价快速上涨，同时也能够出台相应政策让房地产市场发生根本性转变。
“国五条”的房地产宏观调控的预期管理，还表现为政策的实质与核心上。因为“国五条”的核心与实质并不是房地产税试点扩大，也不是所谓的限购政策继续执行等，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质的改变。如果要让未来住房市场的性质发生根本转变，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，而且也要实施相关政策让房地产赚钱功能逐渐退出市场。
最近，一线城市住房价格的快速飙升，主要是大量投资投机者涌入而非所谓“刚性需求”进入（如此高的房价有支付的消费需求很少），对此政府看得清清楚楚。如果一些人仍然梦想如前十年那样通过住房投机炒作疯狂赚钱，那么“国五条”明确地告诉市场，这个时代可能会结束。住房投资投机者只有逐渐退出市场才是出路，否则政府房地产宏观调控政策的出台将严厉打击这些投资投机者。
既然住房市场是一个以消费为主导的市场，住房市场的性质要全面改变，那么政府就会围绕着这个基本原则再出台相关的具体政策，比如信贷政策差异化更为具体（市场传闻的第二套信贷政策并非空穴来风），比如房地产的各个环节征收不同的税收，政府能够从交易、持有等环节通过税收来调节房地产收入关系，遏制房地产投机投资，而房地产税仅是这种税收环节一个小的方面。
对于如何让国内房地产市场真正转型到以消费为主导的市场，政府的储备政策还有很多，而不是如市场所流传的只有征收房地产税这一招一式。如果市场看到了政府房地产宏观调控的政策意图，那么房地产投资投机者就有可能逐渐退出市场。
虽然“国五条”看上去新内容不多，但是却为未来房地产政策围绕上述基本原则出台后续政策留下了巨大空间。无论是住房信贷政策的调整，还是各种房地产税收政策的出台都是如此。尽管“国五条”仍然强调政府行政干预政策还不能立即退出市场，但是市场应该看到，这仅是房地产宏观调控政策的延续性与过渡性。国内房地产宏观调控的预期管理一旦有所成效，住房市场性质发生根本变化，那么房地产宏观调控的预期管理，最终都要回到供求关系的管理上。
“国五条”实施细则的新意与完善
由于两会前后整个经济政策处于空窗期，市场根本没有预料到“国五条”会在这个时候出台，市场更不会预料到“国五条”实施细则会在这样短的时间内出台，这让房地产开发商大跌眼镜。因为“两会”之前正是中央政府人事新旧交替之时，政府的工作焦点更多会放在人事权力转移上，而不会放在经济政策出台上。因此，即使“国五条”在不合适的时候出台，但实施落实肯定要等到“两会”结束之后。而房地产开发商就得以借此机会推高房价。在房地产开发商看来，如果能够在政策的空窗期让国内房价继续上升，等到新政府上任后意识到房价过高的风险，再落实房地产宏观调控实施细则时，也只能把已经推得很高的房价稳定在更高的水平上。房地产开发商的暴利仍然可以持续。
不过，房地产开发商多年来打得很如意的算盘这次失算了。可以说，“国五条”实施细则的出台表明，新政府不会容忍房价继续上涨，政府有能力、有决心让高房价回归理性，并把国内房地产市场带上健康发展之路。因此，房地产开发商认为老调重弹的“国五条”实施细则其实有许多新意。
首先，“国五条”实施细则表现为限购政策的进一步完善。比如限购区域全覆盖、限购住房类型商品房全包括、购房资格审查环节前移、要求不同城市实行差别化限购政策等。可以说，实施细则对住房限购各个环节有全面要求与改善，而且要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，情节严重者追究法律责任。不过，早几年的情况表明，对于行政性干预政策，只要住房赚钱功能不去除，无论政策规定得如何严厉，实际上能够起到作用并非易事。特别当违规成本很低时，实际的效果更会大打折扣。实际上，这种行政性限制市场需求的政策只会增加寻租机会而起到的作用十分有限。因此，这些政策迟早要退出市场，用有效的经济杠杆来代替。
其次，市场最为关注的是差别化的住房信贷政策更为细化、系统。尤其是第二套住房首付的提高及利率上调。而这次继续严格实施差别化住房信贷政策的新意，主要表现为以下几个方面。
一是强化借款人资格审查，包括家庭住房持有情况、征信记录、贷款记录等方面。如果商业银行借助央行征信系统则很容易分辨出家庭住房的购买情况。投机投资者想利用银行金融杠杆进入住房市场并非易事。
二是差异化的信贷政策更为强化。这种强化不仅表现为购买第一套第二套房时信贷条件不同，而且也表现为不同的城市住房信贷差异化及这种差异化的弹性由银行自行决定，这就容易导致整个住房信贷利率水平全面上升及杠杆率全面下降。
三是差异化信贷监管的常态化。当前国内房地产投机投资的最大群体是银行工作人员，要真正遏制房地产投机投资，还需要全面改进当前差异化住房信贷政策。
第三，对于“国五条”实施细则，市场反应最为强烈的是强调对房地产交易征收20%的交易所得税。
第四，“国五条”实施细则最为有新意的地方表现为要求建立国内住房市场信息系统及住房预售制度的全面完善。
后者是国内住房市场的一个顽疾。经过十年的房地产市场繁荣，中国一些大的房地产企业资金实力已不可同日而语，再加上当前融资渠道的多元化，这项政策预期对市场影响不会太大。而前者由于强调信息系统建设的长期性，所以对市场短期影响不大，但长期来说对市场的影响十分重要。
“国五条”实施细则内容丰富，有新意的地方不少。但是，该政策更强调的是国内房地产宏观政策的连续性，强调的是新政府上任后房地产宏观调控的决心。
实际上，要扭转当前房地产市场严峻的局势，全面转变国内房地产市场的性质，仅依靠现有的这些政策还远远不够，政府还需要对现行房地产宏观政策进一步调整与完善，真正挤出巨大的房地产泡沫，化解中国房地产市场之风险。“国五条”实施细则已经透露出这方面的强烈信息。
住房交易所得税征收的理据与不足
“国五条”出台，尽管股市大跌，但市场反应基本平淡，对高房价的影响也是负面的。不过，“国五条”实施细则出台时，市场反应则十分强烈，不仅导致3月4日的股市暴跌，房地产股更是钉在跌停板，并且瞬间引爆了中国不少城市二手房市场销售大增，导致国内许多城市住房交易中心登记过户者爆满。
“国五条”细则出台后，引起市场反应最为强烈的是强调对住房征收20%交易所得税。一方面有人认为这是房地产宏观调控以来最严厉的政策；另一方面又有人认为，该政策会把过高的房价进一步推高。因为如果不在政策实施之前把住房购买并完成过户，那么政策实施后购买住房者就得付出更高的代价。
一项本来在2007年以前就颁布的房地产税收政策，市场为何会反应如此激烈？实际上该项政策早就存在，只不过到现在为止完全被市场所误解。因为，一是在2008年政府为了救市，在131号文件（《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）中暂时要求各地采取优惠办法或免征或少征收房地产交易所得税，但在2010年的国十条中又要求恢复征收住房交易所得税，不过各地政府响应者很少。
二是在前十年房地产宏观调控政策中，尽管多数时候要求征收20%住房交易所得税，但各地方政府为了推高以房价飙升的GDP，都采取了化解这项政策的办法，即各地方政府对住房交易所得只征收住房交易总额的1%-2%来应对中央政府，而中央政府也对此视而不见。因此市场早就形成了一个错觉，以为中国的住房交易所得税率就是1%-2%。
三是该政策出台后，整个舆论特别是宠大的房地产既得利益集团全面发起了对征收房地产交易所得税的征讨。他们一方面认为不应该征收住房交易所得税，征收住房交易所得税会减少供给，让房价上升得更快。因为卖者会把房地产交易所得税成本转移给买者，从而让现有的房价更高，房价更上涨，制造房地产市场恐慌性需求。而恐慌性住房需求会涌入住房市场。这几天各地住房交易场所人头涌动很大程度上与这种恐慌性住房需求涌入市场有关系。另一方面，征收住房交易所得税没有法理上的依据，是对中产阶级的剥削，要坚决抵制。
其实，对交易所得征收税收是现代国家税收制度的一种基本方式。对个人所得税的征收不仅是现代国家的职能，也是调节个人收入分配的主要方式。对于住房交易所得征收税收，不仅是成熟市场经济的惯例，也是一般现代国家的基本做法。而且，在所有征收住房交易所得税的国家中，该税率一般在5%-50%之间，日本住房交易所得税最高边际税率达75%。
居民住房之所以有价值，不仅在于政府投入大量的城市基础设施建设成本，而且还在于居民财产需要政府来行使职能。如果没有现代政府行使基本职能，个人财富得不到政府的保护，那么个人住房能够有价值吗？如果个人财产没有价值，那么个人如何成为住房交易主体及受益者？正是从这个意义上说，政府对个人住房征收交易所得税天经地义。
对于当前征收20%住房交易所得税的关键是如何让住房交易所得税征收制度更合理与公平，更能够体现保护弱势民众的利益。
因此，对于住房交易所得税制度要从以下几个方面改进。一是要采取收益累进（交易所得收益率越高其税率则越高）、时间累退（即住房购买时间越长，其税率则越低）的方式。这样既能体现公平，又能真正遏制住房短期投机炒作。二是要对住房消费与投资投机作区分。对于住房消费，即只有一套住房者，其交易所得在税一定时限内可免征。三是对全国不同区域进行划分，并采取不同的住房交易所得税率。
住房征收所得税是不是一定会让住房价格上涨？实际上这完全是房地产市场的一种错觉，即征税只会让房价上得更高，因为卖房者会把税收成本转移到买者身上。这种看法，既有片面的认识，也可能有房地产开发商利用政策出台来误导市场。对于前者，主要表现为，如果房价继续上涨，那么征收任何住房税收的成本都可能转移到买者身上。因为，买者不接受征税成本就无法完成交易。但是，如果征收住房交易所得税使得住房投机炒作退出而致使房价下跌，情况就会完全不同。当房价下跌时，卖者手上的住房在现有的价格水平下很难成交，更不用说把征税成本转移到买者身上了。所以，征收20%交易所得税由谁来承担，最为重要的还在于“国五条”是否能让房价回归理性。
如果房价下跌，20%住房交易所得税的成本只会让卖者承担。对于后者，则是开发商一向的做法，因为这样他们就可通过左右预期来操纵市场价格而获取暴利。
对于房地产交易所得税的征收，“国五条”只是强调了政策的延续性，并没有新内容，希望通过征收来看市场的反应，来看是否能够挤出房地产投资投机的泡沫。但要真正全面遏制与打击住房投机投资，需要建立起全面严厉、公平公正的住房税收体系。在香港，就是通过不同的税收政策对不同的住房需求进行严格限制的。
“国五条”是特殊背景下的产物，它匆匆出台向住房市场发出了一个强烈信息，即两会后政府对房地产宏观调控不会放松，对房地产市场的投资投机会坚决遏制与打击，房地产赚钱功能会在这种遏制条件下逐渐退出，而且政府的房地产宏观调控的储备政策还有很多，市场不要幻想未来中国房地产会如前十年的宏观调控那样。
第二条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
城市：指经国务院批准设立的市。本条所指城市，只包括市区，不包括农村。
县城：指各县（特区、区）人民政府所在地的城关。
建制镇：经省人民政府批准的建制镇镇人民政府所在地。
工矿区：指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。
城市、县城、建制镇、工矿区的征税范围具体划分，由市、县、特区（区）人民政府核定。
第三条 凡开征房产税地区范围内的公私房产，除中外合资经营企业和外资企业的征税，仍按照国务院有关规定执行外，均应依照《条例》和本细则的规定缴纳房产税。
第四条 《条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。房产出租，产权所有人不在房产所在地的，由承租人负责缴纳；出租人与承租人同在房产所在地的，承租人有代收和转交纳税缴款书的义务。承租人如不及时转交，影响税款及时入库的，承租人应负滞纳税款的责任。
承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金的，应由产权所有人依照规定缴纳房产税。
房产产权或典权转移时，如有欠税未交，接受产权或典权人应负责补交房产税。
第五条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据，或纳税人未按会计制度规定记载“固定资产”（房产原值），房产原值明显不合理的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定，或重新评估房产原值，并按核定或重估的原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳房产税。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第六条 《条例》第五条一至五项规定免纳房产税的房产，均只限于单位本身自用和个人非营业用的房产。这些免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房不属免税范围，应征收房产税。
第七条 除《条例》第五条规定者外，下列房产，分别给予减免房产税：
（一）经政府部门明令拆除或禁止使用的房屋，以及经有关部门鉴定，属毁损不堪居住的房屋和危险房屋，自停止使用的次月起，免征房产税：
（二）企业办的种类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
（三）房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关核准，在大修期间，免征房产税。
（四）由国家财政部门拨付事业经费的单位，改为经费来源实行自收自支的，从实行自收自支的年度起，免征房产税三年。
（五）为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，免征房产税。基建工程结束后，施工企业将这些临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，从基建单位接收的次月起，按规定征收房产税。
（六）纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的房产，分别征收或免征房产税，行企合一的单位也照此原则输办理。
（七）经省税务局批准，给予定期减征或免征房产税的房产。
第八条 对于征收房产税确有困难的建制镇和工矿区，由其所在的市、县、特区（区）人民政府确定给予一定期限的减、免税照顾。
第九条 按照《条例》规定，纳税人确有困难，需要给予减、免税照顾的，由纳税人提出申请，报房产所在地市、县、特区（区）税务局批准。
第十条 房产税按年征收，分期缴纳。每半年征收一次，每年的四月、十月为房产税的缴纳期限。
按房产租金收入计征的，其缴纳期限，由当地税务机关视具体情况核定，最长不得超过三个月。
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；委托施工企业建设的，从办理验收手续之次月起征收房产税。
第十一条 纳税人应依照当地税务机关规定的期限，将现有房屋的坐落（街道名称及门牌号数）、构造（钢筋混凝土、砖木结构等）、间数、面积（平方米）、房屋原值、新旧程度等情况，据实向当地税务机关申报登记。新建或购买的房屋，应于建成或者购买后的三十日内申报登记。
纳税人转移产权或者在扩建、改装后变更原值的，应于变更、转移或竣工后三十日内向房产所在地税务机关申报登记。
房产税的其他征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。
第十二条 房产税由房产所在地的税务机关征收。根据工作需要，税务机关可委托有关单位房产税，发给《证书》，并在税款百分之五以内酌情提给手续费。
第十三条 纳税人违反本细则第十一条规定的，当地税务机关可酌情处以五千元以下的罚款。纳税人同税务机关发生争议时，必须先按照税务机关的决定缴纳罚款，然后在十日内向上级税务机关申报复议。上级税务机关应当在接到申诉人的申请之日起三十日内作出答复。申诉人对答复不服的，可以在接到答复之日起三十日内向人民法院起诉。
关键词:房地产企业;会计核算;生存环境;税收政策
中图分类号:F275.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)21-0081-02
一、目前中小房地产企业的生存环境
目前,中小房地产企业的生存环境十分严酷。一方面,政府垄断的土地价格不断攀升;另一方面,金融、税收也不断向房地产业施压,不断出台的行政性规定,使中小房地产企业生存越来越艰难。众所周知,房地产行业不是―个单纯的商品市场。
在此,我们从税收和会计的角度简要地分析中小房地产企业的生存状况。首先,房地产企业涉及到的税收和规费繁多。现将主要和大额的列示如下:取得土地时,除了地价款、国土出让金以外,还要交纳契税,产权交易手续费,费率和税率是1.5%~3%。取得土地以后,要交纳土地使用税,进行房地产开发的土地一律取上限。土地使用税交纳期限是自取得土地使用权后至将土地使用权分割给买受人要交纳印花税。房地产开发公司存续期间要交纳车船税、房产税。房产税,依照房产原值减除10%~30%后的余值计征。取得预售许可证,开始进行销售时要预交营业税、城建税、教育附加、地方教育费附加,综合税率5.55%。土地增值税和企业所得税在项目结束时汇算清交。职工取得的报酬高于个税起征点时,要交纳个人所得税。其次,与房地产企业相关的税收政策规定复杂、多样。房地产企业取得预售房款时,要交纳营业税及其附加、土地增值税和企业所得税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第28条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除了营业税及其附加以外,房地产企业负担较重的税项是土地增值税和企业所得税。关于土地增值税的相关税收规定有《土地增值税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号),《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2002] 21号)。国税发[2006]187号文,强调了土地增值税的清算管理,规定了三种情况税务机关可以要求开发单位进行土地增值税的清算。财税[2006]21号,规定了房地产企业要预征土地增值税。
房地产企业所得税相关的规定主要有:《企业所得税实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)。房地产开发企业除了要遵从《企业所得税实施细则》中关于收入、支出以及应纳税所得额及期适应税率的相关规定外,政府出于房地产企业的特殊考虑。在国税发[2006]31号中规定,开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额(预计毛利率一般不低于20%),扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。待开发产品结算计税成本后再行调整。
从现行的税收政策可以看到,政府的税收是基于这样一个假定:房地产企业每一个项目必定有增值,每一个项目每一年都在盈利,企业利润率在20%以上。房地产企业涉及到的税收种类繁多,税负沉重。先征后清的政策加重了企业的资金负担。如果项目没有增值额,达不到20%的利润率,你要是想退税,那无异于与虎谋皮。
二、目前中小房地产企业会计核算应重点关注
的问题
首先,对资金的可控性有清楚的认识。房地产投入,高风险。这是一个资金密集型行业。大量资金投入的同时要承担很大的市场风险。对于开发商来说,最主要的支出中,地价和建安成本都是不可控的。而且还规定了一定期限内不开工不销售,有权无偿收回所卖土地。敢于出高价位购得土地的开发商,必定是看好市场,对商品房有较高的价格预期,产品(商品房)由市场调节。而生产该产品的基本要素,土地不能进入市场自由买卖,产生的结果就是商品房价格失控,资本通过垄断获取暴利。
对开发商而言,广告推销费用、管理费用、财务费用是可控的。开发费用取决于资金,用人计划以及市场推广计划。从土地成本,建安成本,开发费用这三大项来看,土地成本和建安成本在整个开发成本中占到90%以上,而且合约一旦成立,必须按约定支付,否则要承担违约责任。
其次,企业现金流极不平衡,很容易出现资金短缺,导致项目失败。取得土地阶段,要支付土地出让金、交易费契税。支付的金额大小取决于成交价,这个价格有着不断攀升之势。设计费和报建费这两笔费用是在项目销售前必须支付的。为了让房子很快的卖出去,要采取一些营销手段,销售前进行大量广告宣传这种支出取决于开发商的资金实力,以及对市场的预期。
基于上述原因,一个开发项目,产生大量的资金流出,除了要在战略上进行总体规划以外,把握好资金的管理和核算是项目能否成功的另一个关键。会计怎样在支出和收入上把好核算关。尽可能的将支出延后,必须在项目启动之前有所考虑。
1.收入确认适时延后,争取多种销售形式。比如,按照国税发[2006]187号文件的规定,“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”视同销售,相对来说销售价格和收入确认时间有一定的自由度。可以运用这一规定,将视同销售延后至项目清算时来确定,所达到的效果是可以延迟营业税及附加、预征土地增值税、预征企业所得税,为企业争取到更多的资金使用时间。
2.按不同物业形态分类核算收入,注重增值额。为了满足市场需求或者是规划的要求,每个项目大多数会有车库、商业(会所)、住宅等不同物业形态,对每一种物业形态的收入应该分开核算,这样做不仅是为了满足管理上的需要,更重要的一点是为土地增值税的预交和清算打下基础。
3.按收付实现制原则确认收入,尽可能不代垫预交税金。按照政府的相关规定,开发企业没有取得预售许可之前以排号费、诚意金等任何形式向客户收取费用都是违规的。但是在现实中,以各种名目收取费用既是企业的销售策略,也是快速回收资金的手段。作为会计人员不支持这种不合规的营销手段,为了公司的利益,如果收取了可以大多数暂时在其他应付款中进行核算,这种行为,政府的行政部门,如房地产管理局可能会来干涉。但是税务机关的态度是视为你收取了房款,把税交了即可,对于各类收入,要按照收付实现制原则进行确认。注意遵守会计制度和税法的规定。
4.按配比原则确定期间费用。由于项目的现金流极不平衡,取得销售收入前有大量的现金流出,这些流出中包括运营费用和广告费用。按照一般的会计习惯,当费用发生时记人当期的管理费用或者是销售费用,这种核算方法没有考虑国税发[2006]31号文件对开发企业的影响,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。待开发产品结算计税成本后再行调整。
经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
而非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的。不得低于15%。(3)开发项目位于其他地区的,不得低于10%。”这一规定表明,一旦开始销售,就要按20%的毛利率预征所得税。因此,会计核算上一定要预先想到按照税法要求的配比原则,可以在项目开始销售以前所发生的运营费用,先行记入待摊费用中,在取得预售收入时转入管理费用。运用配比原则,抵消国税发[2006]31号对企业预交所得税的影响。
5.按权责发生制核算开发成本。土地增值税和企业所得税是企业最为沉重的负担,在这场利益的博弈中,处于有利地位的自然是手握公权力的税务机关。作为弱势群体的开发商,唯一可做的就是仔细研究税法,分析项目所在地的市场,把成本费计划在一个具有可行性的水平上。那么,我们肯定应该从收入和成本、费用两个方面来考虑在核算上的要求,收入基本确定的情况下,开发成本的大小起着决定性的作用。
土地增值税的主管税务机关是地方税务局,为了征管方便,一般情况下要求开发企业对所有建安企业实行代扣代交建安税。这个时候,会计上要把开发成本的支出按照“总包”和“分包”进行分类,出于对税收要求的考虑,应该按权责发生制核算成本,不低估费用。
交易量的背后
猛增的交易量背后传递了3个信息。
一是刚需的量仍然很大。从现实看，刚需不仅存在，而且量还很大，否则天量成交、猛增几倍这些词汇不会出现。关于房价已畸高，买房的刚需者甚少，投资者居多的言论还是有待讨论。
二是刚需不认为房价会跌。刚需不认为房价会下跌，从不是选择观望，却争着购买就是最好的证明。凡有调控措施出台，人们首先做的肯定是观望。这一次却不同，造成这种态势，除了解读为是为了回避有可能计征的20%所得税以外，还有一个主要原因就是，大多数刚需不再看跌房价。
三是税控只会抬高房价。理论上来讲，2005年以来，政府对房地产市场的宏观调控的涉税政策部分主要集中在交易环节的营业税、契税和个人所得税等税种，其主要功能在于调节市场交易的频率，对市场短期内的投机交易有一定的制约作用。但由于持有环节不征税，对居民过度持有住房、房屋空置的行为无能为力。这次对卖房者增值收益征收20%的所得税，仍然在流转环节，必然导致税负的转嫁。现有的市场行为正在证实这一点。房产税要在全国试点，必须按照“宽税基、简税种、低税率”的原则，房产税作为一种地方税种，应该由地方政府确定具体方案。这将导致房地产交易成本的提高，房地产资源配置也会受到负面影响，卖方交易意愿会下降，尤其在市场供不应求情况下会推高楼市整体房价。
实际情况也是一样，我们不乏见到这样的例子，假设两户人家同出售同一小区同一户型的房产，甲房主需要交纳20%的个税，乙房主不需要，房产总价为200万元，评估后的个税是15万元。由于刚需的存在，房子都很好出手，买房者必须要付出215万元的成本。同样是215万元，甲房主只能拿到200万元，而乙房主在可以拿到215万元的前提下，将刚需购房者愿意承担的一笔费用从税收的口袋里转拿到自己的腰包，何乐而不为呢？
政府从没有要房价下调
政府从来没明确说过要让房价下跌。由于需求仍旺盛，假如不是人为，要想让房价下跌自然是不可能的。所以上涨是自然的，下跌才需要政府的主观调控。而细则中的控制目标的表述为“认真落实房价控制目标，建立稳定房价的工作责任制”（京版）和“按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实房地产各项调控措施”（沪版）。可见，稳定是京、沪两地调控细则2013年的房价控制目标，比起前几年来应该说宽松多了。前几年多数提法是房价“稳中有降”。以最早提出房价“稳中有降”的北京、上海为例，北京2010年提出，可2010年北京房价涨幅是11.5%，而新建商品房更是达到18%。上海2012年提出，可2012年内环内房价涨幅达14.5%。
自国五条出台以来，人们似乎悟到，降房价是假，增加购房者负担是真。不管是20%的增值税，还是未来的房产税；不管是二套房贷首付提至7成，还是利率提至1.3倍，人们一改以往观望态势，争先恐后地买房。同时，有理由相信，这种幡然醒悟态势并不会随着京沪细则的出台而消失。即使4月环比3月的交易量明显下滑，但这并不是调控的结果，因为3月的激增本来就是不正常的。
上涨因素未消除
京、沪细则并没有使决定房价上涨因素消除。决定房价上涨的因素是供需关系、建安成本和预期。
供需关系无法解决。京版细则并没有阻挡新房楼盘的购买热情，在房山、通州等地的热门新盘就可以看到，前来看房的客流仍络绎不绝，且据监测，截至3月底，北京新房库存已经创下了2010年以来的历史低位，新房不但没有出现降温，甚至逆势上涨。库存量创历史新低、20%增值税把人赶向了新房市场，成交并不降温，细则虽说要增加供给，但在2013年也不可能达到。所以，供需仍然无法得到解决。
建安成本未减。人力成本只会增加不可能降低。土地成本从溢价率看，不像有降低的可能。京新政出台后首宗土地出让，石景山鲁谷路地块，被新能（北京）国际房地产以11.65亿元摘得，溢价率174%，楼面价21311元/平方米。各种税费成本有增无减，以前并没有听说要减，相反要增加20%的增值税，以后还将面对增加房产税。
预期房价上涨。百姓争先恐后地买房，除了确实为了改善住房条件外，还有就是预期。晚买要付出更多的预期在国五条出来后，更进了一步。按照上述的税收会增加房价以及供求关系不能得到有效缓解的话，晚买的成本就是眼睁睁地看着房价一天天地涨上去。
本是降温的举措，却在火上浇了油，这是人们始料未及的。刚需者还是尽早置业，至于投资者在这种利空的气氛下，还是要稍稍停下脚步。
