《现代汉语词典》对“业主”的解释是:“产业或企业的所有者。”从法律的角度看,这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中,业主都还不是一个明确的法律概念,而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人,即物业的所有者。
关于业主的权利,2007年3月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑,他们认为,“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业”不相对应,可能会在具体的适用上产生歧义,也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱,导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此,建议用“业”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。[1]
业属于物权的一种。物权是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的权利”[2]。业可以说是基于对物(不动产)的所有权而产生的权利,更狭义地说,是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
业与建筑物区分所有权相比较,既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看,许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”,其认为建筑物区分所有权,系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权,以及相互之间对建筑物的整体享有成员权,而构成的建筑物所有权的复合共有。[3]而业是以所有权为核心并关联到债权、继承权,以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利,其内涵尚显狭隘:业的权利主体除了包括区分所有权人,还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体;业客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外,还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。因此,业除了包含区分所有权外,还包含非所有权形态的权利因素,例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业的概念界定为建筑物区分所有权,则会缩小业主的范围。“业”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。[4]
业实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。一般而言,建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题,不应包含成员管理权这一混合性权利,而平时在物业管理中使用的“业”则是以成员权为核心的权利,强调的是动态的权利运行。
业如果能明确地作为民事主体的一种法定权利,将有利于进一步保护公民(业主)的财产权,有利于规范和完善我国的物业管理制度,有利于完善我国的物权法体系。首先,业的权利主体具有“私人”属性,是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是自然人的各种权利和利益时,社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。[5]其次,业只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性,因此,将业法律化有利于进一步保护私人财产权,也有利于进一步完善我国的物权法体系。再次,业的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念,长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称,已被群众广泛接受和使用,已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体,将社会生活中被反复使用的“业”引入民法制度之中,是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为,也是立法者关注民生,关爱普通百姓生活,促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。[6]
总之,业法律地位的确立,可以使业得到更好的行使与保护,可以使其与相应的权利更好地结合在一起,从而形成完整的法律关系。
二、业与物业管理权的冲突
目前,对于业的立法保护已经受到越来越广泛的关注。而在现实生活中,由于缺乏法律的规制,围绕业出现了一系列纠纷和冲突,其中以业与物业管理权的冲突最为明显。
(一)物业管理的困境及制度缺陷
近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多,有的还成为影响社会稳定的因素。其中有业主与开发商之间的利益冲突,有业主与相邻业主之间的矛盾,有业主与小区公众利益的关系协调问题,但最具代表性和普遍性的利益冲突,多发生在业主与物业管理之间。
物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。但随着人民权利意识的日益觉醒,由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静安区为例,2003年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159件,较2002年的65件上升了144.62%。这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后,2003年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》,这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。[7]《物业管理条例》的颁布实施,使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道,它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系,特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。
从《物业管理条例》的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的,体现了《物业管理条例》以人为本的价值取向。根据《物业管理条例》的规定,在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面,物业管理具有以下功能:(1)改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务,如绿化、维修、保洁等,使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。(2)有利于构建和谐社区。物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序,从而保障了社区的稳定和谐。(3)推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,努力创造条件,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,改善了邻里关系,使人居环境得到了较大改善。
然而,综观我国现有的业及物业管理制度的立法与实践的状况,可以发现该制度仍然存在一些缺陷,主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定,导致业利得不到真正的保障。
依我国现行法,业主委员会不具有实体法的权利能力,真正法律上的权利主体是全体业主,业主委员会只是业主的代表机构。因此,由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业,业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。[8]二是业主选择物业管理企业的权利难以保障。《物业管理条例》第3条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利,但在实践中不易操作。正如有的学者所言,立法的目的本来就是要细致精确,具备操作性,只“提倡”而不做硬性规定,会在操作过程中带来麻烦。三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。《物业管理条例》第16条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”按照我国相关法律规定,商业性社团需要到工商部门登记备案,非商业性社团应该到民政部门登记备案,不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。四是业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。《物业管理条例》第20条第2款规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。”而我国《宪法》规定,居民委员会是基层群众性自治组织。它不是一级国家机关,所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。这些缺陷的存在,必然导致业与物业管理权之间产生冲突。(二)业主与物业公司利益冲突的主要类型
业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。在《物业管理条例》实施后,业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解,有些仍然尖锐地存在着。总的说来,业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾:
一是新老体制交替导致的建设与管理的矛盾。随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化,在物业管理这一行业得到迅速发展的同时,住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。到《物业管理条例》出台前,据不完全统计,全国约有70%的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发,导致重建设和销售、轻管理的问题无法得到根本解决,很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。这种建设与管理的矛盾,除了少部分属于质量问题外,更多的是在移交物业管理时,没有或缺乏严格的承接验收手续,业主被动接受开发企业制定的业主公约中所包含的物业管理内容而产生的产权归属、维护、使用与收益处置等一系列问题。在《物业管理条例》颁布后,这一矛盾虽有所缓解,但并未得到根本解决。
二是由市场理念与物业管理消费观念冲突导致的服务与收费的矛盾。在服务与收费方面,业主与物业公司之间常常互相侵权:业主以物业公司管理不善、服务不周的名义拒绝交纳本应交纳的费用,致使物业管理费收费率低;物业管理企业则巧立名目多收费、少服务、质价不符,以押金、罚款等乱摊成本,以停水停电相威胁等不正当手段对业主进行强制管理,挤占公共场所、公共设施搞经营创收,挪用维修基金等。这些使得物业管理陷入“管理不善就拒缴费,费用不足就管理不善”的恶性循环之中。
三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务的矛盾。物业管理本质上是业主对其物业进行管理的活动,是产权人对其财产特别是共有财产进行处置的活动。在《物业管理条例》颁布前,业主的这一权利是被剥夺的,这是导致物业管理实践中矛盾重重的主要原因。业主管理权的缺位以及其他相关责任主体职责不清、关系不顺,导致在物业专项资金的管理与使用,公用事业收费的代收代付与公摊,小区公共设施与公共场所的产权归属以及维护、使用和收益的处置等方面矛盾很多。这些矛盾在《物业管理条例》颁布实施后,有的得到了明确,有的得到了化解或缓和,有的仍不明晰。
(三)当前业主与物业公司之间矛盾难以解决的原因
物业管理矛盾产生的原因是多种多样的,但目前这一矛盾难以得到有效解决的原因,主要在于纠纷解决机制的缺位。业主与物业管理企业由于种种原因而出现一些矛盾和分歧是在所难免的,但是,导致矛盾难以解决甚至进一步激化的原因主要在于分歧和纠纷产生之后,没有一个比较好的解决纠纷的机制。当业主与物业管理企业发生矛盾冲突时,由物业管理公司出面疏导的做法显然是不合适的,因为让矛盾的一方当事人来沟通往往会使人产生不公和偏袒的感觉。而找行政主管部门投诉解决的话,行政主管部门也往往难以有效化解矛盾,甚至常常以“发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼”为由而退到后面。至于法律诉讼也并不是有求必应,由于物业管理纠纷常常社会危害性小,经济损失少,诉讼处理时间长,因此法院一般也不太愿意受理。这样,由于纠纷解决机制的缺位,处于弱势地位的业主的权利得不到保障,无法讨回公道,往往会采取一些比较过激的方法,结果是矛盾不仅没有得到解决,反而更加尖锐。
三、进一步完善物业管理法律制度的对策
目前我国虽然颁布了《物权法》及《物业管理条例》,但是有关业制度的立法还相当缺乏。为了使物业管理健康有序发展,应当尽快完善我国的物业管理法律制度,对业予以明确保障和规制。根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况,完善我国业及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则:
第一,权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健康发展,更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每一位业主(物业使用人)和物业管理人的正当权益均不受侵犯,一切活动均应在公平、公正的原则下进行;使业主的权利得到法律的规范与保护,使业主不再处于弱势地位。
事实上,《物业管理条例》已确立了业主与物业管理人之间的平等地位及权利运行规则。《物业管理条例》第2条规定:“本条例所称的物业管理,指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从这一规定可以看出,业主和物业管理企业之间是一种平等的法律关系,双方通过签订有法律效力的合同,物业管理企业受业主委托对物业进行管理。《物业管理条例》也明确了物业管理企业与业主委员会的关系,它们是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。业主与物业公司之间签订的有法律效应的合同是一种“物业服务合同”[9]。“物业服务合同”的称谓更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位,增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。由此可见,业主与物业公司之间在法律上是平等的,是不存在管理与被管理关系的。
第二,从实际出发,符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出发,就要从我国物业管理现状和发展目标出发,完善我国的物业管理法律制度。市场经济是法制经济,而法制建设又必须符合市场经济的发展规律,反映市场经济的客观要求。可以说,我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系,专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆有赖于市场经济的发展,没有市场经济,也就没有现代物业管理。因此,在完善我国物业管理法律制度时,必须符合社会主义市场经济的要求,必须符合我国的国情且具有实用性。
第三,同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分,必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法,也要符合全国人大及其常务委员会制定的有关法律。同时要在《物权法》之中,强化对业的法律保护,使之有法可依。第四,借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验,寻求科学的立法方法和途径。这样,既有利于完善我国的物业管理立法,又有利于我国的物业管理同国际接轨。例如美国的物业产权制度对于我国的物业管理法律体系的构建就有一定的借鉴意义。
根据上述原则,在完善业及物业管理法律制度时,应当注意以下两个方面的问题:首先是立法模式的选择问题。在立法模式上有两种选择:一是民法典模式,把业和物业管理制度纳入民法典的相关条款之中。二是单行法模式,在现有的《物业管理条例》基础上,制定《物业管理法》,强化对业的保护,规范业主的权利和义务,把物业管理进一步纳入到法制化、规范化、程序化的轨道。对于以上两种模式,笔者更倾向于选择后一种模式,因为我国目前编纂统一的《民法典》的条件尚不成熟,而物业管理制度中暴露出来的许多问题又急需解决,必须要有一部法律对其进行规范。同时,先行制定单行法也可以为以后编纂《民法典》积累经验,等到编纂条件成熟之时再将它纳入其中。二是立法的制度安排问题。由于业与物业管理制度关系密切,所以在制度的安排上应该把它们视为一个综合的法律体系。其既要包含实体法的有关内容,如对于业利和义务的准确界定及法律适用等,又要包含程序法的有关内容,如对于业的取得及行使权力和维权的程序设计等。
此外,在完善物业管理法律制度时,要注意构建业与物业管理权的和谐体制。具体说来,应从以下几个方面入手:
一是制度设计上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。业主、开发商、物业企业之间的纠纷,有的是开发商的过错引发的,有的是物业管理企业的责任导致的,也有的是因业主的问题所引起的。就此而言,在进行相关制度设计时,应当平衡业主、开发商、物业企业之间的权利义务关系,既要确立、维护业主的诸多权益,也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权。在立法时,要避免因“业维护”这一浓烈的社会氛围而过分偏重对业的保护。
二是在制度运行时要平衡好各方利益关系。在构建良好的业及物业管理法律制度的基础上,要着力落实、解决制度运行上的问题,以保证相关主体的权益得到全面、公平的实现。在制度运行上,尤其要平衡好业主、开发商、物业企业之间的权利行使的关系,防止任何一方权利的不正常扩张或滥用。就司法机关、仲裁机构处理相关纠纷而言,需要审判者、仲裁者公正地对待各方当事人的权益,减少主客观因素的干扰,公平地进行裁判。
三是树立科学的业主维权意识。近年来,随着房地产业的发展和纠纷的增多,业主维权意识日趋浓厚,加之媒体及社会大众的情感因素的推波助澜“,维护业”的呼声、诉求远远超越了法律维权之范围,甚至出现了一些非理性的“维权”。客观而言,由于前些年房地产市场的混乱、房地产开发的暴利取向、物业管理的“行政化”倾向,的确造就了一些霸道的、不讲规矩的开发商和物业企业,同时也形成了业主为“弱势群体”的社会现象。但随着房地产市场秩序逐步稳定,制度逐步健全,我们需要重新思考相关的社会现象,树立科学的权利观,特别是要把“业主维权”放置于创建和谐社会这一整体环境之中,避免一味地强调“维权”而忽略对他人权利、对社会公共利益的尊重,更不应迁就业主背离法律的诉求。
总之,和谐秩序乃至和谐社会的创建,不仅需要制度上的健全,也需要制度运行机制的完善和主体权利观的更新。只有这样,才能够真正构建业与物业管理权的和谐体制。
第二条物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。
中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。
第三条市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，具体负责本办法的实施。
各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法。
街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督。
第四条街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会，予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定，并组织实施。
和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。
第五条鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。
符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策。具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订，报市、区人民政府批准。
第六条物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。
第七条物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。
第八条建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。
经相关业主同意，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。
第九条物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会；街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助。
物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。
首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。
第十条业主有权推举业主代表，并享有被推举权。
第十一条首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。包括：
（一）业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期（临时）会议的条件、业主（业主代表）委托人参加业主大会的要求等内容；
（二）对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发（回收）意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定；
（三）业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立；
（四）业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会会议召开规则；
（五）业主委员会委员资格终止后办理移交期限；
（六）除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责；
（七）业主大会认为应当作出约定的其他事项。
第十二条业主委员会应当建立健全有关规章制度。
（一）会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字；
（二）印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用；
（三）档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料，由业主委员会指定专人保管。
业主委员会委员资格终止的，应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第十三条设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。
第十四条业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房；可以决定物业管理经营用房所得收益的使用；可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额，作为业主委员会工作经费。
第十五条物业服务企业不得擅自改变办公用房性质；物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况，定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。
业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。
第十六条业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力。
第十七条业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约，在物业管理区域内显著位置公布。
第十八条建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务合同，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的，房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。
第十九条建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。
以招投标方式确定的物业服务收费标准报物业所在地价格主管部门备案。
第二十条建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。
建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示，并有义务向物业买受人作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。
第二十一条业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。
第二十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
保修金交纳、使用、管理和退还的办法，由市物业管理主管部门根据省规定另行制定。
第二十三条建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房。住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房。物业管理用房（包括办公用房和经营用房）应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设，应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。
建设单位申请《商品房预售许可证》时，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料。房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，应当注明物业管理用房室号。
物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业管理企业使用，不得转让和抵押。
第二十四条建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业服务合同终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时，当事人应当报告物业管理主管部门，并办理书面交接手续，报物业管理主管部门备案。
第二十五条新建物业交付使用时，除物业销售合同有约定或物价管理部门有规定外，不得向物业买受人收取任何费用。
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位全额交纳。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
第二十六条物业服务企业应当具有独立的法人资格，按规定取得相应的资质证书。物业管理人员应当依法取得职业资格证书后持证上岗。
物业管理主管部门应做好物业服务企业资质和从业人员资格管理工作，并指导业主大会选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十七条物业服务合同内容可以包括有关物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的公共安全防范工作方面的条款，以及可以解除物业服务合同情形的条款。
第二十八条物业服务企业应当遵守《物业服务收费明码标价规定》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，在物业管理区域内的显著位置明示本企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。
物业服务企业认为有关部门和单位的收费项目侵犯其合法权益的，可进行投诉、举报或依法申请复议、提讼。
第二十九条物业服务合同期限届满前不少于30日，业主大会应当作出续聘或重新选聘物业服务企业的决定。
业主委员会应当将业主大会决定告知物业服务企业，重新选聘物业服务企业的决定，应当书面告知；决定续聘的，根据业主大会授权续签物业服务合同。
重新选聘物业服务企业的，由业主委员会根据业主大会授权组织实施，物业管理主管部门应当做好指导工作。
第三十条物业服务企业决定在物业服务合同期满后不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满前不少于30日，将不再接受续聘的决定书面告知业主委员会。
第三十一条物业服务企业未按合同约定提供服务，应当承担相应的责任；业主委员会可以按合同约定解除物业服务合同。
按前款规定解除物业服务合同的，业主委员会应当及时报告物业管理主管部门。
第三十二条物业服务合同终止后十日内，物业服务企业应向业主委员会按本办法第二十四条的规定，办理下列移交事项：
（一）预收的物业服务费；按实结算已核拨的物业维修专项资金；
（二）初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料；
（三）物业管理用房。
第三十三条业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提讼。
第三十四条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
公安、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。
第三十五条物业专项维修资金属于业主所有。
专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建帐到户”和“业主决策、专款专用、政府监督”的原则，收取、使用、管理办法由市物业管理主管部门根据省规定制定，报市人民政府批准。
第三十六条原物业服务合同终止，新物业服务企业尚未进驻期间的物业管理，由物业管理主管部门会同居民委员会、业主委员会协调解决。业主应当按规定交纳相关费用。
第三十七条住宅物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备的移交、维修、更新、养护，按省规定执行。
第三十八条业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当遵守相关法规和业主临时公约、业主公约，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项进行公告，并书面告知业主或者物业使用人。
第三十九条违反《物业管理条例》、《省条例》的，按《物业管理条例》、《省条例》规定处罚。
违反本办法规定的，由物业管理主管部门责令改正；违反有关法律法规的，由有关行政管理部门依法予以行政处罚。
第四十条本办法中有关名词和专业用语的含义，同《省条例》规定。
第一章 保洁员岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度。
2、文明服务、礼貌待人，并注意保持个人的仪容仪表，树立良好形象。
3、爱岗敬业，听从上级领导指挥，在规定时间内按照工作标准，保质保量地完成各自分管区域内的保洁工作。
4、遵守考勤制度，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不干私活，不做与工作无关的事情。
5、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。
6、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，并有义务监视事态过程或采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人员排除故障。
7、 妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用，如损坏或遗失工具照价赔偿。
8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还失主。
9、认真完成上级领导临时交办的其他任务。
第二章 保洁员工作标准
一、走廊及会议室清扫标准
1、会议室内办公桌、椅、电脑、电话、烟缸、地面、窗台、窗框、门、文件柜、刊物架、沙发、茶几等每天至少擦拭一次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
2、办公桌上的办公用品、文件、资料等要摆放整齐，不得随意翻看。
3、文件柜玻璃、窗框要擦拭得干净、明亮，无手印、无尘土、无水迹;窗帘悬挂整齐。
4、垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。
5、办公室内的花草植物要定期浇水，并保持花盆内无杂物，盆体无尘、无污渍。
6、区域内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
7、下班前清扫时，检查各类办公设施电源是否关闭，最后将门、窗关闭、锁好。
二、卫生间清扫标准
1、卫生间内洗手台面、镜面、地面，应随时清扫，做到无污渍、无积水。
2、卫生间内便池应随时清扫、冲刷，做到无污渍、无异味。
3、卫生间内隔断板、墙面、开关插座、窗台等每日至少擦拭1次，做到无污渍、无痰迹、无水迹。
4、卫生间内垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。
5、在蚊蝇活动季节里，每周喷药一次，保证厕所内无蝇、无蚊虫。
6、每日不定时喷洒空气清新剂，减轻厕所内异味。
7、卫生间内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
8、卫生间室窗户玻璃、天花板及灯具，每月定期清扫擦拭，如遇节假日顺延。
三、楼梯通道清扫标准
1、楼梯通道的地面每日至少清扫1次，每周至少拖1次，做到无垃圾、无杂物，无污渍、无痰迹、无水迹、光洁明亮。
2、楼梯通道内的扶手、窗台、楼道开关、配电箱门等每日至少擦拭1次，做到无灰尘、无污渍、无水迹。
3、楼梯通道内踢脚线、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
第三章 保洁员安全操作规程
(一)牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。
(二)在超过2米高处操作时，必须使用梯子，双脚需同时踏在梯子上，不得单脚踩踏，并保证梯子下方有人把扶，以免摔伤。
(三)在清理开、关设备设施时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。
(四)不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。
(五)在不会使用机器时，不得私自开动或关闭机器，以免发生意外事故。
(六)保洁人员应注意自我保护，工作时戴好胶皮手套，预防细菌感染，防止损害皮肤。清洁完毕，应注意洗手。
(七)应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。
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第一条为规范城市住宅小区物业管理，创造和保持整洁、舒适、安全的居住环境，维护业主、使用人、物业管理企业的合法权益，根据《*省城市住宅区物业管理暂行规定》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市市区内的住宅小区的物业管理工作。
第三条本办法所称住宅小区，是指在城市规划区域内经统一规划、综合开发、配套建设而形成的以住宅为为体，具有公用配套设施和非住宅房屋的居住区。
物业，是指住宅小区内的各类房屋及其公用配套设施、设备和场地。
业主，是指物业的产权人。
物业管理，是指由住宅小区管理委员会委托物业管理企业，按照物业管理服务合同对房屋及公用配套设施、设备和场地，实行统一的专业化管理和服务。
第四条市房产管理部门是全市物业管理行政主管部门，负责本办法的实施。
区城区建设市容管理部门依照本办法对辖区内住宅小区物业管理实施管理和监督。
建设、规划、物价、公安、工商等部门按照职责分工对住宅小区物业管理实施监督、检查。
市政公用、市容环卫、园林、供电、供气、电信等部门按照职责发工，对住宅小区其产权范围内的物业实施维修、管理。
第五条新建的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区必须实行物业管理，本办法实施前已交付使用的住宅小区和机关、全事业单位生活区，应按照统一部署逐步实行物业管理，具体范围和方案由市物业管理行政主管部门会同有关部门确定。
住宅小区物业管理实行业主、使用人自治管理，物业管理企业专化管理和行政主管部门监督、指导相结合的原则。
住宅小区物业管理应遵循科学管理、财务公开、民主监督的原则。
第六条业主、使用人有合理使用房屋和公用配套设施，维护住宅小区公共秩序，遵守住宅小区物业管理规定的权利和义务。
第七条物业管理行政主管部门应当建立投诉处理制度，接受管委会、物业管理企业、业主和使用人的投诉，并自受理投诉之日起三十日内书面答复投诉人。
第八条投诉内容属于其他行政管理部门管辖的，物业管理行政主管部门应当自接到投诉之日起二日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。
第二章物业管理机构
第九条辖区人民政府应自新建住宅小区入住率达到百分之三十之日起二个月内，组织街道办事处、居委会、开发建设单位和全体业主、使用人推选的代表，组成管委会。
具备条件的住宅小区，可组建业主委员会。
第十条新建住宅小区管委会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行物业管理；
自管委会成立之日起一个月内，开发建设单位应向管委会移交物业管理工作以及住宅小区规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图和其他必要的资料。
住宅小区内按照规划建设的公用配套设施和商业及管理用房，经市建设行政管理部门组织有关部门综合验收后，移交辖区人民政府代管。辖区人民政府应按照市人民政府有关规定移交管委会和有关部门管理、使用和维护。
开发建设单位应按照住宅小区建筑面积千分之一至一点五的比例配建物业管理用房。
第十一条管委会由街道办事处、居委会干部和业主、使用人代表组成，主任由办事处一名领导兼任。管委会由五至十五名委员组成，组成人员为兼职。因犯罪被判处刑罚或者被剥夺政治权利执行期满未逾五年的人员不得担任管委会委员。
管委会根据工作需要可聘请专职工作人员负责管委会日常工作。
第十二条管委会应自组成之日起十日内，持下列文件向市物业管理行政主管部门办理登记手续：
（一）登记申请书；
（二）组成人员名单；
（三）章程。
市物业管理行政主管部门应在接到登记申请之日起十日内，对符合登记条件的，办结登记手续；对不符合登记条件的，应书面通知申请人，并提出改进意见，责令重新申请登记。
管委会自登记之日起成立。
本办法实施前已组成的管委会，应在本办法颁布实施后二个月内办理登记手续。
第十三条管委会必须在物业管理行政主管部门指导下维护业主、使用人的合法权益，并履行下例职责：
（一）召集、主持业主、使用人会议，报告物为管理工作情况；
（二）制定管委会章程和业主公约；
（三）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理服务合同；
（四）监督、检查物业管理企业执行经业主、合作使用人会议审议通过的物业管理年度计划和财务预决算的情况；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，责成物业管理企业改进物业管理服务工作；
（六）监督、检查住宅小区内物业使用及物业管理服务费用收支情况；
（七）审议和决定物业管理的其他事项。
第十四条管委会会议我由主任召集，每个季度不少于一次；会议必须有过半数委员参加，作出决定应当经全体委员过头号2数通过
管委会组成人员无正当理由连续三次不参加会议或、、的，管委会应及时罢免其职务。
管委会组成人员、工作人员不得在本住宅小区内从事与物业管理有关的经营活动。
第十五条业主公约、管委会的决定，应当予以公布，其内容不得与法律、法规、规章和国家政策相抵触。
业主公约、管委会的决定，对住宅小区内全体业主、使用人具有约束力。对违反者，由管委会或其授权的物业管理企业责令改正并依照业主公约的规定给予经济处罚。
第十六条同一住宅小区应委托同一物业管理企业进行物业管理服务。有条件的，应通过招标方式选聘物业管理企业。
物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查合格，取得物业管理企业资质证收，并到工商行政管理部门办理注册登记手续后，方可从事物业管理服务业务。
第十七条开发建设单位或管委会委托物业管理企业进行物业管理服务，应与之签订物业管理服务合同，载明下列主要内容：
（一）双方当事人的名称、住所；
（二）服务的范围、项目；
（三）服务的要求和标准；
（四）费用；
（五）期限；
（六）违约责任及纠纷处理方式；
（七）合同终止或者解除的约定；
（八）当事人的权利与义务以及其他事项。
物业管理企业应自物业管理服务合同签订之日起十日内，持物业管理企业资质评书、物业管理服务合同到市物业管理行政主管部门办理合同备案手续。
第十八条物业管理服务合同终止或者解除十日内，物业管理企业应当向管委会移交下列财财物和资料：
（一）结余的物业管理收入；
（二）全部物业要案次料和有关的财务帐册；
（三）因物业管理需要占用的公用配套设施、房屋和其他财物。
物业管理合同终止或解除前，管委会应委托审计机构对牧业管理企业管理期间的财务进行审计并书面报告市物业管理行政主管部门。
第十九条物业管理企业对住宅小区进行物业管理服务时，行使下列职责：
（一）对受委托管理的物业进行维护和管理，承担住宅小区内的保洁、绿化、保安、车辆管理及便民服务工作；
（二）按照规定项目、标准向业主收取物业管理服务费用；
（三）劝阻和罅损害或妨碍物业正常使用、管理的行为，并按照业主公约的规定予以经济处罚；
（四）重大管理措施提交管委会审议决定，并按受管委会的业主、使用人的监督；
（五）接受物业管理行政主管部门及有关部门、街道办事处的指导和监督；
（六）纠正和罅违反法律、法规和规章的行为，并及时移交有关行政主管部门处理；
（七）配合街道办事处、管委会开展祖宗形象管理、服务的有关工作。
第三章物业的使用
第二十条业主、使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平、公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第二十一条业主、使用人对房屋自用部位及设备进行使用、装修时，不得改变房屋结构、外观、外貌和用途，不得损害房屋的内外墙、梁、柱等承重结构，不得独占、损坏、拆除房屋的共用部位、共用设备。
第二十二条业主、使用人维护住宅小区环境卫生，保持住宅小区容貌整洁，爱护园林绿化设施。禁止下列行为：
（一）乱倒、乱堆垃圾、杂物；
（二）饲养家禽、家畜；
（三）在庭院、屋顶、道路及春他公共场地搭建建筑物、构筑物；
（四）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（五）乱设摊点；
（六）侵占绿地，毁坏绿化设施、花草树木；
（七）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者发出超过规定标准的噪声。
对违反上述规定的，物业管理企业可按照业主公约的规定予以经济处罚。
第二十三条管委会、物业管理企业不得改变住宅小区内按照规划配套建设的公用配套设施、设备和场地的使用性质或挪作他用。
第二十四条有关单位或者个人需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状；损坏地上附着物、设备、绿化设施和花草树木的，应负责赔偿。
第二十五条进入住宅小区的车辆应停放在设有停车标志的场所，载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品的车辆不得擅自进入住宅小区。在住宅小区出入、行驶、停放的车辆，应当服从物业管理企业的管理。
第二十六条业主转让步或者出租房屋，应遵守住宅小区的有关规定，并将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让或出租后，应书面告知管委会和物业管理企业。
第二十七条物业管理企业可以向业主、使用人及其他相关单位或个人提供方便物业维修、使用的专项、物约服务项目。
第四章物业维修养护的责任
第二十八条房屋自用部位、设备的维修、养护，由业主负责并承担相关费用，业主与使用人另有约定的除外。管委会可代表全体业主在物业管理服务合同中与物业管理企业统一约定房屋的自用部位、设备维修、养护责任及费用等事项。
第二十九条房屋共同部位、设备由管委会委托物业管理企业统一维修、养护。
第三十条住宅小区内由管委会负责管理的公用设施，由管委会委托物业管理企业统一维修，养护。
第三十一条下列事项由物业管理企业负责组织实施：
（一）公共场所花草树木的修剪，补植，浇水，灭虫等绿化工作；
（二）道路，楼道，庭院，公厕等公共场所的卫生保洁及垃圾清掏，清运；
（三）车辆出入，存放及停车场管理；
（四）保安工作。
第三十二条物业管理企业应当按照市物业管理行政主管部门规定的标准实施物业管理，保持房屋和公用设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便，安全，并达到下列要求：
（一）按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务；
（二）按照物业管理服务合同，将房屋共用部位、设备和公用设施使用，维护的方法，要求，注意事项局面告千业主，使用人；
（三）经常对住宅小区进行全面的巡视，检查，定期对房屋共用部位，设备和公用设施进行检查、养护；
（四）发现房屋共用部们、共用设备或者共用设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，即时进行维修和处理；
（六）做好物业维修，更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理档案资料和有关的财务帐册；
（七）每季度向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善物业管理服务工作；
（九）对违反本办法或业主公约的行为进行劝阻，制止，并向管委会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同的约定，做好管理委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
因管理、维修养护不善而造成业主、使用人损失的，物业管理企业必须予以赔偿。
第三十三条住宅小区内的公用配套设施，按下列规定实施管理维护：
（一）供水设施，楼下地下水表井以外的部分由供水企业负责，以仙的部分由物业管理企业负责；
（二）供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；
（三）道路、路灯、排水设施，由物业管理企业负责；
（四）供气、供热、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责；
（五）垃圾转运由环卫部门负责。
第三十四条房屋共用部位、设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第三十五条物业出现严重损坏、影响分阶段安全时，管委会应责令业主或物业管理企业限期维修。
第五章物业管理服务费用
第三十六条住宅小区物业管理服务费用的来源包括：
（一）公用设施专用基金；
（二）住宅维修费；
（三）物业管理服务费；
（四）住宅小区商业用户等服务设施经营收入；
（五）其他合法收入。
第三十七第三十七条物业管理服务费用应主要用于下列支出：
（一）公用设施的管理、维修和养护费用；
（二）共用设施、设备维修、养护费用；
（三）管委会专队人员的工资、津贴及办公费用等；
（四）物业管理企业的管理服务费用；
（五）法定税费；
（六）其它必要支出。
第三十八条管委会应加强住宅小区商业用房等服务设施的经营管理，增加经营收入，弥补物业管理费用，减轻业主负担。辖区人民政府、有关行政主管部门、街道办事处应当给予扶持和鼓励。
第三十九条开发建设单位应当按照不低于住宅小区建设总投资百分之二的比例，向市物业管理行政主管部门缴纳公用设施专用基金，由市房产管理部门在其办理房屋产权交易手续时代收。
公用设施专用基金用于住宅小区内管委会管理的公用设施的维修养护；公用设施专用基金不足时，由业主按照各自拥有的房屋建筑面积分担。
分用设施专用基金由市牧业管理行政主管部门设专帐统一管理，不得挪作他用。管委会可根据本住宅小区实际需要向市物业管理行政主管部门申请使用。
第四十条住宅维修费提取和管理办法，由市物业管理行政主管部门商市财政、物价部门依照省有关规定另行制定。
第四十一条公共环境卫生清扫、绿化、保案、车辆存放等物业管理服务费，由业主按照市价格主管部门规定标准缴纳。
第四十二条物业管理企业根据业主、使用人要求提供特约服务，可收取特约服务费。收费标准由双方协商确定。
第四十三条物业管理服务费用由管委会委托物业管理企业按照规定的项目、标准，统一向业主收取；业主与使用人约定由使用人缴纳的，从其约定。
第四十四条业主、使用人应按规定缴纳物业管理服务费用。对拒绝或拖延缴纳的，由物业管理企业责令限期缴纳，并可按日加收万分之五的滞纳金。对逾期仍不缴纳的，可按照合同约定采取停止其设施使用的措施。
第四十五条管委会、物业管理企业应在每季度末月和每年末月，在住宅小区的明显部位公布物业管理服务费用收支、使用情况。
第四十六条开发建设单位应当按照国家和本市规定的房屋保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。委托物业管理企业负责房屋保修的，应按规定支付房屋保修费用。
第四十七条有关单位需委托物业管理企业代收收取水、电、暖气、煤气、有线广播电视等费用的，应支付委托代收的劳务费用，并提供合法的收费票据。委托代收的劳务费用标准，由市价格主管部门确定。
第六章罚则
第四十八条管委会作出的决定违反法律、法规、规章规定，损宝贵公民、法人或其他组织合法权益的，物业管理行政主管部门尖责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。
第四十九条对未取得物业管理企业资质证书擅自从事物业管理服务的物业管理企业，市物业管理行政主管部门应责令其限期办理资质审查手续。经审核符合条件的，核发资质证书，并处以一万元罚；经审核不符合条件的，处以二万元罚款，并责令其停止物业管理活动。拒不办理资质审查手续的，处以三万元罚款。
第五十条物业管理企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门应予以警告，并处以五千元罚款：
（一）不履行规定职责造成住宅小区脏、乱、差，管理混乱的；
（二）擅自改变其管理的公用配套设施、商业用房和场地用途的；
（三）经年度考核，物业管理企业所承担的管理项目有三分之一达不到规定标准的。
第五十一条开发建设单位违反本办法第十条第一款、第三款规定的，市物业管理行政主管部门责令限期履行或改正，并处以二万元罚款。
开发建设单位不按照规定缴纳住宅小区公用设施专用基金的，由市物业管理行政主管部门责令限期缴纳，并处以三万元罚款。
第五十二条物业管理企业擅自增加收费项目、提高收费标准的，由价格主管部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第五十三条对住宅小区内建反市容环境卫生、环境保护、城市规划、市政设施、园林绿化等城市管理法律、法规的行为，有关行政主管部门尖当依照职责权限依法予以处罚。
第五十四条物业管理行政主管部门以及管委会组成人员、工作人员、、的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；涉嫌触犯刑律的，移送司法机关依法处理。
第七章附则
第五十五条本办法中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、储藏室、壁橱、厨房、卫生间、阳台以及墙面等部位；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水管道、照明灯具、供电线路等设备；
（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由业主、使用人共同使用的楼梯、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由业主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供电线路、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章代管基金
第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企?业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3％－0.5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章营业收入及利润
第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共费收入、公众代办费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
内容提要: 近年来，随着房地产业的发展和物业管理纠纷的增多“， 维护业主权”的呼声越来越高。但在现行的《物权法》及《物业管理条例》中，对业主权都未作出明确的规定。立法上的这一缺陷，导致实践中业主权与物业管理权之间产生了一系列难以解决的冲突。对此，我国应尽快完善物业管理法律制度，将业主权法律化，构建业主权和物业管理权之间的和谐体制。
近年来，随着我国经济的迅猛发展、住房体制改革的深化和房地产业的日益壮大，住房问题成为人们普遍关注的热门话题。在这一背景下，关于业主权的研究引起了学界越来越多的关注，业主权概念的界定、业主权在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问题。本文将针对《物权法》及《物业管理条例》的相关规则，对业主权的概念、内涵进行探讨，进而重点解析业主权与物业管理权之间的冲突并提出相关的对策。
一、业主权的内涵及其法律化的价值
《现代汉语词典》对“业主”的解释是:“产业或企业的所有者。”从法律的角度看，这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中，业主都还不是一个明确的法律概念，而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人，即物业的所有者。
关于业主的权利，2007 年3 月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑，他们认为，“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业主权”不相对应，可能会在具体的适用上产生歧义，也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱，导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此，建议用“业主权”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。[1]
业主权属于物权的一种。物权是指“直接支配一定之物，而享受利益之排他的权利”[2]。业主权可以说是基于对物(不动产) 的所有权而产生的权利，更狭义地说，是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
业主权与建筑物区分所有权相比较，既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看，许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”，其认为建筑物区分所有权，系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有互有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物所有权的复合共有。[3]而业主权是以所有权为核心并关联到债权、继承权，以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利，其内涵尚显狭隘:业主权的权利主体除了包括区分所有权人，还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体;业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外，还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。因此，业主权除了包含区分所有权外，还包含非所有权形态的权利因素，例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业主权的概念界定为建筑物区分所有权，则会缩小业主的范围。“业主权”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。[4]
业主权实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。一般而言，建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题，不应包含成员管理权这一混合性权利，而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利，强调的是动态的权利运行。
业主权如果能明确地作为民事主体的一种法定权利，将有利于进一步保护公民(业主) 的财产权，有利于规范和完善我国的物业管理制度，有利于完善我国的物权法体系。首先，业主权的权利主体具有“私人”属性，是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是自然人的各种权利和利益时，社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。[5]其次，业主权只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性，因此，将业主权法律化有利于进一步保护私人财产权，也有利于进一步完善我国的物权法体系。再次，业主权的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念，长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称，已被群众广泛接受和使用，已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体，将社会生活中被反复使用的“业主权”引入民法制度之中，是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为，也是立法者关注民生，关爱普通百姓生活，促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。[6]
总之，业主权法律地位的确立，可以使业主权得到更好的行使与保护，可以使其与相应的权利更好地结合在一起，从而形成完整的法律关系。
二、业主权与物业管理权的冲突
目前，对于业主权的立法保护已经受到越来越广泛的关注。而在现实生活中，由于缺乏法律的规制，围绕业主权出现了一系列纠纷和冲突，其中以业主权与物业管理权的冲突最为明显。
(一) 物业管理的困境及制度缺陷
近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多，有的还成为影响社会稳定的因素。其中有业主与开发商之间的利益冲突，有业主与相邻业主之间的矛盾，有业主与小区公众利益的关系协调问题，但最具代表性和普遍性的利益冲突，多发生在业主与物业管理之间。
物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。但随着人民权利意识的日益觉醒，由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静安区为例，2003 年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159 件，较2002 年的65 件上升了144. 62 %。这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后，2003 年6 月8 日，国务院颁布了《物业管理条例》，这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。[7]《物业管理条例》的颁布实施，使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道，它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系，特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。
从《物业管理条例》的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的，体现了《物业管理条例》以人为本的价值取向。根据《物业管理条例》的规定，在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面，物业管理具有以下功能: (1) 改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务，如绿化、维修、保洁等，使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。(2) 有利于构建和谐社区。物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序，从而保障了社区的稳定和谐。(3) 推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，努力创造条件，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，改善了邻里关系，使人居环境得到了较大改善。
然而，综观我国现有的业主权及物业管理制度的立法与实践的状况，可以发现该制度仍然存在一些缺陷，主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定，导致业主权利得不到真正的保障。
依我国现行法，业主委员会不具有实体法的权利能力，真正法律上的权利主体是全体业主，业主委员会只是业主的代表机构。因此，由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业，业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。[8]二是业主选择物业管理企业的权利难以保障。《物业管理条例》第3 条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利，但在实践中不易操作。正如有的学者所言，立法的目的本来就是要细致精确，具备操作性，只“提倡”而不做硬性规定，会在操作过程中带来麻烦。三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。《物业管理条例》第16 条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”按照我国相关法律规定，商业性社团需要到工商部门登记备案，非商业性社团应该到民政部门登记备案，不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。四是业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。《物业管理条例》第20 条第2款规定:“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”而我国《宪法》规定，居民委员会是基层群众性自治组织。它不是一级国家机关，所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。这些缺陷的存在，必然导致业主权与物业管理权之间产生冲突。
(二) 业主与物业公司利益冲突的主要类型
业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。在《物业管理条例》实施后，业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解，有些仍然尖锐地存在着。总的说来，业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾:
一是新老体制交替导致的建设与管理的矛盾。随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化，在物业管理这一行业得到迅速发展的同时，住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。到《物业管理条例》出台前，据不完全统计，全国约有70 %的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发，导致重建设和销售、轻管理的问题无法得到根本解决，很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。这种建设与管理的矛盾，除了少部分属于质量问题外，更多的是在移交物业管理时，没有或缺乏严格的承接验收手续，业主被动接受开发企业制定的业主公约中所包含的物业管理内容而产生的产权归属、维护、使用与收益处置等一系列问题。在《物业管理条例》颁布后，这一矛盾虽有所缓解，但并未得到根本解决。
二是由市场理念与物业管理消费观念冲突导致的服务与收费的矛盾。在服务与收费方面，业主与物业公司之间常常互相侵权:业主以物业公司管理不善、服务不周的名义拒绝交纳本应交纳的费用，致使物业管理费收费率低;物业管理企业则巧立名目多收费、少服务、质价不符，以押金、罚款等乱摊成本，以停水停电相威胁等不正当手段对业主进行强制管理，挤占公共场所、公共设施搞经营创收，挪用维修基金等。这些使得物业管理陷入“管理不善就拒缴费，费用不足就管理不善”的恶性循环之中。
三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务的矛盾。物业管理本质上是业主对其物业进行管理的活动，是产权人对其财产特别是共有财产进行处置的活动。在《物业管理条例》颁布前，业主的这一权利是被剥夺的，这是导致物业管理实践中矛盾重重的主要原因。业主管理权的缺位以及其他相关责任主体职责不清、关系不顺，导致在物业专项资金的管理与使用，公用事业收费的代收代付与公摊，小区公共设施与公共场所的产权归属以及维护、使用和收益的处置等方面矛盾很多。这些矛盾在《物业管理条例》颁布实施后，有的得到了明确，有的得到了化解或缓和，有的仍不明晰。
(三) 当前业主与物业公司之间矛盾难以解决的原因
物业管理矛盾产生的原因是多种多样的，但目前这一矛盾难以得到有效解决的原因，主要在于纠纷解决机制的缺位。业主与物业管理企业由于种种原因而出现一些矛盾和分歧是在所难免的，但是，导致矛盾难以解决甚至进一步激化的原因主要在于分歧和纠纷产生之后，没有一个比较好的解决纠纷的机制。当业主与物业管理企业发生矛盾冲突时，由物业管理公司出面疏导的做法显然是不合适的，因为让矛盾的一方当事人来沟通往往会使人产生不公和偏袒的感觉。而找行政主管部门投诉解决的话，行政主管部门也往往难以有效化解矛盾，甚至常常以“发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼”为由而退到后面。至于法律诉讼也并不是有求必应，由于物业管理纠纷常常社会危害性小，经济损失少，诉讼处理时间长，因此法院一般也不太愿意受理。这样，由于纠纷解决机制的缺位，处于弱势地位的业主的权利得不到保障，无法讨回公道，往往会采取一些比较过激的方法，结果是矛盾不仅没有得到解决，反而更加尖锐。
三、进一步完善物业管理法律制度的对策
目前我国虽然颁布了《物权法》及《物业管理条例》，但是有关业主权制度的立法还相当缺乏。为了使物业管理健康有序发展，应当尽快完善我国的物业管理法律制度，对业主权予以明确保障和规制。根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况，完善我国业主权及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则:
第一，权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健康发展，更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每一位业主(物业使用人) 和物业管理人的正当权益均不受侵犯，一切活动均应在公平、公正的原则下进行;使业主的权利得到法律的规范与保护，使业主不再处于弱势地位。
事实上，《物业管理条例》已确立了业主与物业管理人之间的平等地位及权利运行规则。《物业管理条例》第2 条规定:“本条例所称的物业管理，指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从这一规定可以看出，业主和物业管理企业之间是一种平等的法律关系，双方通过签订有法律效力的合同，物业管理企业受业主委托对物业进行管理。《物业管理条例》也明确了物业管理企业与业主委员会的关系，它们是被委托方和委托方的关系，是合同双方的主体。业主与物业公司之间签订的有法律效应的合同是一种“物业服务合同”[9]。“物业服务合同”的称谓更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位，增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。由此可见，业主与物业公司之间在法律上是平等的，是不存在管理与被管理关系的。
第二，从实际出发，符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出发，就要从我国物业管理现状和发展目标出发，完善我国的物业管理法律制度。市场经济是法制经济，而法制建设又必须符合市场经济的发展规律，反映市场经济的客观要求。可以说，我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系，专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成，皆有赖于市场经济的发展，没有市场经济，也就没有现代物业管理。因此，在完善我国物业管理法律制度时，必须符合社会主义市场经济的要求，必须符合我国的国情且具有实用性。
第三，同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分，必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法，也要符合全国人大及其常务委员会制定的有关法律。同时要在《物权法》之中，强化对业主权的法律保护，使之有法可依。第四，借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系，既要总结国内各地物业管理立法的经验教训，又要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验，寻求科学的立法方法和途径。这样，既有利于完善我国的物业管理立法，又有利于我国的物业管理同国际接轨。例如美国的物业产权制度对于我国的物业管理法律体系的构建就有一定的借鉴意义。
根据上述原则，在完善业主权及物业管理法律制度时，应当注意以下两个方面的问题:首先是立法模式的选择问题。在立法模式上有两种选择:一是民法典模式，把业主权和物业管理制度纳入民法典的相关条款之中。二是单行法模式，在现有的《物业管理条例》基础上，制定《物业管理法》，强化对业主权的保护，规范业主的权利和义务，把物业管理进一步纳入到法制化、规范化、程序化的轨道。对于以上两种模式，笔者更倾向于选择后一种模式，因为我国目前编纂统一的《民法典》的条件尚不成熟，而物业管理制度中暴露出来的许多问题又急需解决，必须要有一部法律对其进行规范。同时，先行制定单行法也可以为以后编纂《民法典》积累经验，等到编纂条件成熟之时再将它纳入其中。二是立法的制度安排问题。由于业主权与物业管理制度关系密切，所以在制度的安排上应该把它们视为一个综合的法律体系。其既要包含实体法的有关内容，如对于业主权利和义务的准确界定及法律适用等，又要包含程序法的有关内容，如对于业主权的取得及行使权力和维权的程序设计等。
此外，在完善物业管理法律制度时，要注意构建业主权与物业管理权的和谐体制。具体说来，应从以下几个方面入手:
一是制度设计上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。业主、开发商、物业企业之间的纠纷，有的是开发商的过错引发的，有的是物业管理企业的责任导致的，也有的是因业主的问题所引起的。就此而言，在进行相关制度设计时，应当平衡业主、开发商、物业企业之间的权利义务关系，既要确立、维护业主的诸多权益，也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权。在立法时，要避免因“业主权维护”这一浓烈的社会氛围而过分偏重对业主权的保护。
二是在制度运行时要平衡好各方利益关系。在构建良好的业主权及物业管理法律制度的基础上，要着力落实、解决制度运行上的问题，以保证相关主体的权益得到全面、公平的实现。在制度运行上，尤其要平衡好业主、开发商、物业企业之间的权利行使的关系，防止任何一方权利的不正常扩张或滥用。就司法机关、仲裁机构处理相关纠纷而言，需要审判者、仲裁者公正地对待各方当事人的权益，减少主客观因素的干扰，公平地进行裁判。
三是树立科学的业主维权意识。近年来，随着房地产业的发展和纠纷的增多，业主维权意识日趋浓厚，加之媒体及社会大众的情感因素的推波助澜“， 维护业主权”的呼声、诉求远远超越了法律维权之范围，甚至出现了一些非理性的“维权”。客观而言，由于前些年房地产市场的混乱、房地产开发的暴利取向、物业管理的“行政化”倾向，的确造就了一些霸道的、不讲规矩的开发商和物业企业，同时也形成了业主为“弱势群体”的社会现象。但随着房地产市场秩序逐步稳定，制度逐步健全，我们需要重新思考相关的社会现象，树立科学的权利观，特别是要把“业主维权”放置于创建和谐社会这一整体环境之中，避免一味地强调“维权”而忽略对他人权利、对社会公共利益的尊重，更不应迁就业主背离法律的诉求。
总之，和谐秩序乃至和谐社会的创建，不仅需要制度上的健全，也需要制度运行机制的完善和主体权利观的更新。只有这样，才能够真正构建业主权与物业管理权的和谐体制。
注释:
[1]参见眭鸿明、王媛《业主权概念及其法律化》，《河北法学》2006 年第8 期。
[2]史尚宽:《物权法论》，中国政法大学出版社2000 年版，第7页。
[3]杨立新:《共有权研究》，高等教育出版社2003 年版，第354～355 页。
[4]参见眭鸿明、王媛《业主权概念及其法律化》，《河北法学》2006 年第8 期。
[5]眭鸿明:《权利确认与民法机理》，法律出版社2003 年版，第28 页。
[6]参见眭鸿明、王媛《业主权概念及其法律化》，《河北法学》2006 年第8 期。
[7]参见刘言浩《物业管理合同新问题之研究》，载蔡耀忠编《物权法报告》，中信出版社2005 年版，第112 页。
《现代汉语词典》对“业主”的解释是:“产业或企业的所有者。”从法律的角度看,这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中,业主都还不是一个明确的法律概念,而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人,即物业的所有者。
关于业主的权利,2007年3月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑,他们认为,“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业”不相对应,可能会在具体的适用上产生歧义,也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱,导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此,建议用“业”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。[1]
业属于物权的一种。物权是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的权利”[2]。业可以说是基于对物(不动产)的所有权而产生的权利,更狭义地说,是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
业与建筑物区分所有权相比较,既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看,许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”,其认为建筑物区分所有权,系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权,以及相互之间对建筑物的整体享有成员权,而构成的建筑物所有权的复合共有。[3]而业是以所有权为核心并关联到债权、继承权,以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利,其内涵尚显狭隘:业的权利主体除了包括区分所有权人,还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体;业客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外,还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。因此,业除了包含区分所有权外,还包含非所有权形态的权利因素,例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业的概念界定为建筑物区分所有权,则会缩小业主的范围。“业”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。[4]
业实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。一般而言,建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题,不应包含成员管理权这一混合性权利,而平时在物业管理中使用的“业”则是以成员权为核心的权利,强调的是动态的权利运行。
业如果能明确地作为民事主体的一种法定权利,将有利于进一步保护公民(业主)的财产权,有利于规范和完善我国的物业管理制度,有利于完善我国的物权法体系。首先,业的权利主体具有“私人”属性,是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是自然人的各种权利和利益时,社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。[5]其次,业只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性,因此,将业法律化有利于进一步保护私人财产权,也有利于进一步完善我国的物权法体系。再次,业的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念,长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称,已被群众广泛接受和使用,已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体,将社会生活中被反复使用的“业”引入民法制度之中,是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为,也是立法者关注民生,关爱普通百姓生活,促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。[6]
总之,业法律地位的确立,可以使业得到更好的行使与保护,可以使其与相应的权利更好地结合在一起,从而形成完整的法律关系。
二、业与物业管理权的冲突
目前,对于业的立法保护已经受到越来越广泛的关注。而在现实生活中,由于缺乏法律的规制,围绕业出现了一系列纠纷和冲突,其中以业与物业管理权的冲突最为明显。
(一)物业管理的困境及制度缺陷
近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多,有的还成为影响社会稳定的因素。其中有业主与开发商之间的利益冲突,有业主与相邻业主之间的矛盾,有业主与小区公众利益的关系协调问题,但最具代表性和普遍性的利益冲突,多发生在业主与物业管理之间。
物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。但随着人民权利意识的日益觉醒,由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静安区为例,2003年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159件,较2002年的65件上升了144.62%。这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后,2003年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》,这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。[7]《物业管理条例》的颁布实施,使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道,它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系,特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。
从《物业管理条例》的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的,体现了《物业管理条例》以人为本的价值取向。根据《物业管理条例》的规定,在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面,物业管理具有以下功能:(1)改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务,如绿化、维修、保洁等,使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。(2)有利于构建和谐社区。物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序,从而保障了社区的稳定和谐。(3)推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,努力创造条件,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,改善了邻里关系,使人居环境得到了较大改善。
然而,综观我国现有的业及物业管理制度的立法与实践的状况,可以发现该制度仍然存在一些缺陷,主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定,导致业利得不到真正的保障。
依我国现行法,业主委员会不具有实体法的权利能力,真正法律上的权利主体是全体业主,业主委员会只是业主的代表机构。因此,由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业,业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。[8]二是业主选择物业管理企业的权利难以保障。《物业管理条例》第3条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利,但在实践中不易操作。正如有的学者所言,立法的目的本来就是要细致精确,具备操作性,只“提倡”而不做硬性规定,会在操作过程中带来麻烦。三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。《物业管理条例》第16条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”按照我国相关法律规定,商业性社团需要到工商部门登记备案,非商业性社团应该到民政部门登记备案,不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。四是业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。《物业管理条例》第20条第2款规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。”而我国《宪法》规定,居民委员会是基层群众性自治组织。它不是一级国家机关,所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。这些缺陷的存在,必然导致业与物业管理权之间产生冲突。
(二)业主与物业公司利益冲突的主要类型
业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。在《物业管理条例》实施后,业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解,有些仍然尖锐地存在着。总的说来,业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾:
一是新老体制交替导致的建设与管理的矛盾。随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化,在物业管理这一行业得到迅速发展的同时,住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。到《物业管理条例》出台前,据不完全统计,全国约有70%的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发,导致重建设和销售、轻管理的问题无法得到根本解决,很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。这种建设与管理的矛盾,除了少部分属于质量问题外,更多的是在移交物业管理时,没有或缺乏严格的承接验收手续,业主被动接受开发企业制定的业主公约中所包含的物业管理内容而产生的产权归属、维护、使用与收益处置等一系列问题。在《物业管理条例》颁布后,这一矛盾虽有所缓解,但并未得到根本解决。
二是由市场理念与物业管理消费观念冲突导致的服务与收费的矛盾。在服务与收费方面,业主与物业公司之间常常互相侵权:业主以物业公司管理不善、服务不周的名义拒绝交纳本应交纳的费用,致使物业管理费收费率低;物业管理企业则巧立名目多收费、少服务、质价不符,以押金、罚款等乱摊成本,以停水停电相威胁等不正当手段对业主进行强制管理,挤占公共场所、公共设施搞经营创收,挪用维修基金等。这些使得物业管理陷入“管理不善就拒缴费,费用不足就管理不善”的恶性循环之中。
三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务的矛盾。物业管理本质上是业主对其物业进行管理的活动,是产权人对其财产特别是共有财产进行处置的活动。在《物业管理条例》颁布前,业主的这一权利是被剥夺的,这是导致物业管理实践中矛盾重重的主要原因。业主管理权的缺位以及其他相关责任主体职责不清、关系不顺,导致在物业专项资金的管理与使用,公用事业收费的代收代付与公摊,小区公共设施与公共场所的产权归属以及维护、使用和收益的处置等方面矛盾很多。这些矛盾在《物业管理条例》颁布实施后,有的得到了明确,有的得到了化解或缓和,有的仍不明晰。
(三)当前业主与物业公司之间矛盾难以解决的原因
物业管理矛盾产生的原因是多种多样的,但目前这一矛盾难以得到有效解决的原因,主要在于纠纷解决机制的缺位。业主与物业管理企业由于种种原因而出现一些矛盾和分歧是在所难免的,但是,导致矛盾难以解决甚至进一步激化的原因主要在于分歧和纠纷产生之后,没有一个比较好的解决纠纷的机制。当业主与物业管理企业发生矛盾冲突时,由物业管理公司出面疏导的做法显然是不合适的,因为让矛盾的一方当事人来沟通往往会使人产生不公和偏袒的感觉。而找行政主管部门投诉解决的话,行政主管部门也往往难以有效化解矛盾,甚至常常以“发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼”为由而退到后面。至于法律诉讼也并不是有求必应,由于物业管理纠纷常常社会危害性小,经济损失少,诉讼处理时间长,因此法院一般也不太愿意受理。这样,由于纠纷解决机制的缺位,处于弱势地位的业主的权利得不到保障,无法讨回公道,往往会采取一些比较过激的方法,结果是矛盾不仅没有得到解决,反而更加尖锐。
三、进一步完善物业管理法律制度的对策
目前我国虽然颁布了《物权法》及《物业管理条例》,但是有关业制度的立法还相当缺乏。为了使物业管理健康有序发展,应当尽快完善我国的物业管理法律制度,对业予以明确保障和规制。根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况,完善我国业及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则:
第一,权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健康发展,更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每一位业主(物业使用人)和物业管理人的正当权益均不受侵犯,一切活动均应在公平、公正的原则下进行;使业主的权利得到法律的规范与保护,使业主不再处于弱势地位。
事实上,《物业管理条例》已确立了业主与物业管理人之间的平等地位及权利运行规则。《物业管理条例》第2条规定:“本条例所称的物业管理,指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从这一规定可以看出,业主和物业管理企业之间是一种平等的法律关系,双方通过签订有法律效力的合同,物业管理企业受业主委托对物业进行管理。《物业管理条例》也明确了物业管理企业与业主委员会的关系,它们是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。业主与物业公司之间签订的有法律效应的合同是一种“物业服务合同”[9]。“物业服务合同”的称谓更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位,增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。由此可见,业主与物业公司之间在法律上是平等的,是不存在管理与被管理关系的。
第二,从实际出发,符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出发,就要从我国物业管理现状和发展目标出发,完善我国的物业管理法律制度。市场经济是法制经济,而法制建设又必须符合市场经济的发展规律,反映市场经济的客观要求。可以说,我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系,专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆有赖于市场经济的发展,没有市场经济,也就没有现代物业管理。因此,在完善我国物业管理法律制度时,必须符合社会主义市场经济的要求,必须符合我国的国情且具有实用性。
第三,同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分,必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法,也要符合全国人大及其常务委员会制定的有关法律。同时要在《物权法》之中,强化对业的法律保护,使之有法可依。第四,借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验,寻求科学的立法方法和途径。这样,既有利于完善我国的物业管理立法,又有利于我国的物业管理同国际接轨。例如美国的物业产权制度对于我国的物业管理法律体系的构建就有一定的借鉴意义。
根据上述原则,在完善业及物业管理法律制度时,应当注意以下两个方面的问题:首先是立法模式的选择问题。在立法模式上有两种选择:一是民法典模式,把业和物业管理制度纳入民法典的相关条款之中。二是单行法模式,在现有的《物业管理条例》基础上,制定《物业管理法》,强化对业的保护,规范业主的权利和义务,把物业管理进一步纳入到法制化、规范化、程序化的轨道。对于以上两种模式,笔者更倾向于选择后一种模式,因为我国目前编纂统一的《民法典》的条件尚不成熟,而物业管理制度中暴露出来的许多问题又急需解决,必须要有一部法律对其进行规范。同时,先行制定单行法也可以为以后编纂《民法典》积累经验,等到编纂条件成熟之时再将它纳入其中。二是立法的制度安排问题。由于业与物业管理制度关系密切,所以在制度的安排上应该把它们视为一个综合的法律体系。其既要包含实体法的有关内容,如对于业利和义务的准确界定及法律适用等,又要包含程序法的有关内容,如对于业的取得及行使权力和维权的程序设计等。
此外,在完善物业管理法律制度时,要注意构建业与物业管理权的和谐体制。具体说来,应从以下几个方面入手:
一是制度设计上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。业主、开发商、物业企业之间的纠纷,有的是开发商的过错引发的,有的是物业管理企业的责任导致的,也有的是因业主的问题所引起的。就此而言,在进行相关制度设计时,应当平衡业主、开发商、物业企业之间的权利义务关系,既要确立、维护业主的诸多权益,也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权。在立法时,要避免因“业维护”这一浓烈的社会氛围而过分偏重对业的保护。
二是在制度运行时要平衡好各方利益关系。在构建良好的业及物业管理法律制度的基础上,要着力落实、解决制度运行上的问题,以保证相关主体的权益得到全面、公平的实现。在制度运行上,尤其要平衡好业主、开发商、物业企业之间的权利行使的关系,防止任何一方权利的不正常扩张或滥用。就司法机关、仲裁机构处理相关纠纷而言,需要审判者、仲裁者公正地对待各方当事人的权益,减少主客观因素的干扰,公平地进行裁判。
三是树立科学的业主维权意识。近年来,随着房地产业的发展和纠纷的增多,业主维权意识日趋浓厚,加之媒体及社会大众的情感因素的推波助澜“,维护业”的呼声、诉求远远超越了法律维权之范围,甚至出现了一些非理性的“维权”。客观而言,由于前些年房地产市场的混乱、房地产开发的暴利取向、物业管理的“行政化”倾向,的确造就了一些霸道的、不讲规矩的开发商和物业企业,同时也形成了业主为“弱势群体”的社会现象。但随着房地产市场秩序逐步稳定,制度逐步健全,我们需要重新思考相关的社会现象,树立科学的权利观,特别是要把“业主维权”放置于创建和谐社会这一整体环境之中,避免一味地强调“维权”而忽略对他人权利、对社会公共利益的尊重,更不应迁就业主背离法律的诉求。
总之,和谐秩序乃至和谐社会的创建,不仅需要制度上的健全,也需要制度运行机制的完善和主体权利观的更新。只有这样,才能够真正构建业与物业管理权的和谐体制。
注释:
[1]参见眭鸿明、王媛《业概念及其法律化》,《河北法学》2006年第8期。
[2]史尚宽:《物权法论》,中国政法大学出版社2000年版,第7页。
[3]杨立新:《共有权研究》,高等教育出版社2003年版,第354～355页。
[4]参见眭鸿明、王媛《业概念及其法律化》,《河北法学》2006年第8期。
[5]眭鸿明:《权利确认与民法机理》,法律出版社2003年版,第28页。
[6]参见眭鸿明、王媛《业概念及其法律化》,《河北法学》2006年第8期。
[7]参见刘言浩《物业管理合同新问题之研究》,载蔡耀忠编《物权法报告》,中信出版社2005年版,第112页。
[8]参见谢增毅《论物业管理合同——兼论我国〈物业管理条例〉的相关规定》,载蔡耀忠编《物权法报告》,中信出版社2005年版,第102～103页。
本文就是在这一背景下，在借鉴国外先进的物业管理体制的经验基础上，结合我国的实际情况，提出了促进我国物业管理市场制度创新的思路。
关键词：物业管理 物业管理市场 制度创新
0 引言
随着住房逐步商品化，居民区业主队伍在日益壮大，对物业服务的要求越来越高。如何促进物业管理市场的成熟，完善其发展，已经成为当今研究的重要课题。现结合对物业管理市场的主体分析，总结国外发达国家的管理经验并学习借鉴，提出相应的符合我国当前国情的物业管理市场对策建议。
1 国外物业管理市场的发展经验
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在：
1.1 物业管理市场法律法规比较健全 发达国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。
1.2 物业管理协会发挥重要作用 市场经济国家的政府职能总体上都比较简化，行业管理和行业自律工作主要靠协会。物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。
1.3 管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司 国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己的来做。
随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。
所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行产业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干，效率高。除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。
1.4 物业设施设备配套齐全，管理水平高 配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。国外市政的配套设施经过几十年的发展，已达到了相当高的水平。所有建筑物在前期建设时，就做好了水、电、通信、车库等配套设施，计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用。
总的来说，发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业，受政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，而且现行物业管理机制也呈现良性化。发达国家的物业管理体制值得我们借鉴和学习。
资料来源：许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[d].北京:华北电力大学,2008.
2 我国物业管理市场的制度创新
鉴于我国物业管理的复杂性和特殊性，针对当前我国物业管理市场实践中存在的问题和现状，总结和学习发达国家的经验，本论文认为应从以下几个方面进行制度创新：
2.1 加强物业管理市场的供给主体培育
2.1.1 充分发挥自建自管型物业服务企业的主导作用 在现阶段，自建自管型的物业服务公司是物业管理市场上的主力军。虽然它们目前的垄断影响了物业管理市场竞争的公平性，但不能因此而打压它们，把物业管理市场上存在的问题归咎于垄断，可以利用其特有的开发商背景和专业背景，解决目前物业管理市场的一系列最主要的纠纷。要实现这些需要实施如下措施：①健全物业管理法律法规。政府部门不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系，建立完善的物业管理法规体系。使物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。②充分发挥物业管理行业协会的行业管理和自律作用。要把物业管理行业协会建成为政府与企业之间沟通的桥梁。政府在物业行政管理职能上要简化，行业管理和行业自律工作主要靠协会。同时物业管理行业协会要在专业上进行细分，这样比较有利于行业管理工作的落实。③利用自建自管型物业公司的开发商背景优势，实施物业管理早期介入。与其他物业公司相比，自建自管型物业公司作为开发商的子公司，从有利于房屋销售和今后物业管理的角度提建议，更容易被开发商接受，能促进母公司建设设施设备配套齐全，信息化水平高的物业。
2.1.2 培育高水平、高质量、高层次的市场供给主体 对物业服务领域来说，高水平、高质量、高层次的物管企业应具备以下特征:①关注业主利益及提供优质的物业管理服务产品。②良好的社会效益。③良好的企业效益。④较高的物业管理效率。
另外，管理人员的素质决定了物业管理服务的服务质量和能力。目前，物业管理行业缺少大量优秀的物业管理经理人。因此，大力培养物业管理职业经理人是物业管理市场供给主体的很重要的一部分。
2.2 培育物业管理市场的需求主体 目前，物业管理真正走向市场的需求主体还未形成。为此需做好如下工作：
2.2.1 发挥政府的舆论导向作用，转变人们的思想观念 在物业管理市场化进程中，政府能否把物业管理作为城市管理系统工程的重要环节来加以考虑，能否对物业管理行业做出准确的市场定位，以及在物业管理行业出现众多问题的情况下能否以坚定的立场来对舆论进行正确引导，对加快广大居民思想观念的转变将起到极为关键的作用。人们对实施物业管理有了客观的和实际的需求，是物业管理市场化及物业管理发展的最根本的动力和基础。
2.2.2 确立物业管理买方市场的行为主体 在物业管理市场中，单个业主并不具备消费主体的行为能力。因此，只有推选出代表公众消费的行为主体，业主才能主动地进入市场，行使消费权利，并维护自身的合法权益。物业管理的公众消费主体即业主委员会，是经业主大会选举产生，经物业管理行政主管部门登记，在物业管理活动中，代表和维护全体业主的合法权益的组织。引导和培育业主委员会的自觉、自主、自律、自治行为，可有效地确立和规范物业管理市场行为主体，加快物业管理的市场化进程。
2.2.3 强化卖方市场服务意识，激活物业管理买方市场的有效需求 物业管理服务是一种商品，那么商品的购买者对所购买的商品感到满意，就会更进一步激活购买者的购买欲望，否则会拒绝购买。因此，物业服务公司必须进一步提高物业管理的服务质量，为居民提供多层次的更优质的商品，激活和提高物业管理买方市场的有效需求，从而促进物业管理的市场化进程。
2.3 建立良好的物业管理市场秩序 物业管理市场的管理体制是国家的管理监督和群众性管理监督相结合，是各种组织和手段的有机统一。
为了建立良好的物业管理市场秩序，必须有比较完善的法规保护竞争，约束竞争中的不合理行为，确立公正而统一的竞争规则。准确科学地为业主委员会和物业服务公司定位，是我国建立业主自治自律与物业服务公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
因此，在完善物业管理体制时，要按公司法组建和规范物业服务企业，政府积极倡导在物业委托管理时采用招标制度、提高参与标准、严格市场准入制度、创造公平竞争环境。
本文结论：从委托的关系看，物业管理市场存在的前提是委托人——物业产权人，也即物业管理市场的需求者，可以将自己对房地产的全部权力集合中分离出管理权，并拥有这些权力和有效运用这些权利。但是，现实中，这些权力绝大部分掌握在开发商手中的，从而造成了我国当前物业管理市场买方主体缺位，影响到物业管理市场的健康发展。只有物业管理买、卖双方主体完整，才能健全物业管理的市场因素，使物业管理走向市场化、规范化、社会化。
我们必须借鉴国外先进经验，通过制度创新，构建符合我国实际的新的物业管理制度，促进我国物业管理市场的健康发展。因此如何进一步健全我国物业管理市场法律、法规制度，完善物业管理市场环境是我们今后研究的重要课题。
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