论文摘要：本文对营运资本进行了重分类，并以2003-2006年在沪、深两市上市的房地产公司作为研究样本，利用固定效应模型对其营运资本结构与公司价值的相关性进行了实证研究。
本文对营运资本进行了重分类，并以资金密集型的房地产上市公司作为研究对象，系统地分析了其营运资本结构对公司价值的影响。
一、研究假设
本文的营运资本是指净营运资本或营运资金，即流动资产减去流动负债后的余额。我们将营运资本分为金融营运资本和经营营运资本。具体分类见表1:
根据国内外已有的研究成果，我们提出如下假设:
假设1:营运资本周转天数、应收账款周转天数与公司价值负相关。
假设2:一年以上的应收账款占应收账款总额的比例与公司价值负相关。
假设3:预收账款与营业收人之比与公司价值负相关。
假设4:预付账款与营业成本之比与公司价值正相关。
假设5:“经营流动资产/总资产”与公司价值负相关。
假设6:金融流动资产负债率与公司价值正相关。
二、变量定义、样本选取与计量模型
1.变量定义。本文研究中的各个变量及其具体情况详见表2。
(1)衡量公司价值的变量。本文用托宾Q值衡量公司价值，托宾Q值为公司资产的市场价值与其重置成本之比。其中:资产的市场价值为普通股市场价值和债务账面价值之和，普通股市场价值为年末最后一个交易日的收盘价乘以普通股股数;而资产的重置成本用资产的账面价值代替。非流通股的市场价值根据每股净资产折算，以此重新估算托宾Q值从而减小估算误差即:T流通股股数x每股股价+非流通股股数x每股净资产+负债总额)/总资产。
(2)衡量流动资产与流动负债的内部变量。与其他行业的公司相比，房地产公司的应收账款在流动资产中所占的比例相当大，是一项极为重要的流动资产。而且房地产公司在土地储备方面所占用的资金数额很大，导致预付账款的金额通常很大。房地产公司的产品一般是先销售后“生产”，从而预收账款在流动负债中所占的比例很大。故选取以下4个变量衡量房地产公司营运资本结构对公司价值的影响:①应收账款周转天数:反映房地产公司应收账款的周转速度。②一年以上的应收账款占应收账款总额的比例:反映房地产公司的应收账款的回收风险。③预付账款与营业成本之比:反映预付账款的周转情况。④预收账款与营业收人之比:反映预收账款的周转情况。
(3)衡量流动资产与流动负债相关结构的变量。在对营运资本进行分类的基础上分析流动资产与流动负债的结构，可以更准确地反映营运资本结构。故选取以下3个变量衡量房地产公司营运资本结构对公司价值的影响:①营运资本周转天数:反映营运资本项目之间相互转换的时间。②经营流动资产/总资产:反映公司的营运资本投资政策。③金融流动资产负债率:反映目前有多少资金能用于偿还短期借款等流动负债项目，反映了金融营运资本结构。
2.样本选取与计量模型。本文样本数据来源于Wind资讯。在样本的选择上进行了如下考虑:剔除ST公司和PT公司;只选择可发行A股的公司;剔除数据不全及主营业务收人占总收人的比例小于50%的公司。最终，将2003 2006年在沪、深两市上市的45家A股公司作为样本公司。
本文采用的是面板数据，我们首先通过Hausman检验来确定使用哪种计量模型。通过Eviews5.1软件计算得出如表3所示的结果:
根据表3的结果，选择固定效应模型。模型如下:
其中:TQi:是因变量，即托宾Q值;ui是第i个单位的个体效应;氏是斜率。假设个体效应Ui是常量，其他随时间而变的因素的作用归人随机项Eit中。
三、研究结果
我们采用最小二乘法进行回归分析，运用Eviews5.1软件计算得出的结果如表4所示:
表4中，R2的值为0.748 220，说明整个模型的拟合优度较好;t统计量的绝对值均大于1.2，表明模型中各变量都通过了检验;而从F统计量可以看出，模型中自变量与因变量的线性关系显著;Prob ( F统计量)=0，说明模型的整体效果很好。根据表4的结果，可以得出以下结论:
第一，营运资本周转天数通过了显著性检验，但是相关系数与预期的相反。从影响营运资本周转天数的因素和房地产公司营运资本的特点着手，我们可以发现导致这种现象的主要原因是，政府部门对房地产行业实施宏观调控，陆续出台的一系列文件和法规涉及房地产行业的各个环节，这都影响了房地产公司的营运资本周转天数，尤其是对存货的周转影响很大，从而导致回归结果与预期的相反。
应收账款周转天数与公司价值表现为显著的负相关关系，应收账款周转速度越快，满足公司日常经营需要的资金数额就越大。因此，加强房地产公司应收账款的管理有利于公司价值的提升。
第二，一年以上的应收账款占应收账款总额的比例与公司价值存在显著的负相关关系。一年以上的应收账款一般都存在较大的回收风险。一年以上的应收账款占应收账款总额的比例越小，说明公司收回应收账款的能力越强，公司的价值也就越大。
第三，预收账款与营业收人之比与公司价值表现出显著的负相关关系。预收账款与营业收人之比越大，说明公司将负债转化为资本的能力越弱，公司的价值也就越小。
第四，预付账款与营业成本之比与公司价值表现为显著的正相关关系。预付账款与营业成本之比越大，说明公司的资本越雄厚，公司有足够的资金用于购建长期资产，公司的价值越大。
第五，“经营流动资产/总资产”与公司价值表现为显著的负相关关系。我们可以根据经营流动资产在总资产中所占的比重来判断公司选用的是激进的还是稳健的营运资本政策。“经营流动资产/总资产”的值越小，说明营运资本政策越激进，那么公司的价值也就越大。
【关键词】 房地产企业； 税务风险； 实证分析
国家税务总局于2009年5月了《大企业税务风险管理指引》，国家税务总局首次在正式文件中提到“企业税务风险”这个概念。该指引目的是提高企业税务风险意识，引导大企业加强税务风险管理。随着住房消费市场的快速增长，公众对房地产企业关注度越来越高，政府对房地产企业的监管（尤其是税收监管）日益规范和严格。根据《2012年全国税务稽查工作要点》（稽便函[2012]1号），房地产业仍然是税务稽查的重点行业，房地产业成为唯一一个自2002年起连续多年被列为税务专项稽查的行业。由于政府税收监管力度的增强，且房地产企业涉税事项较多，其税务风险日益增大。基于上述背景，本文依据风险管理理论与财务分析理论，分税种分析了房地产企业税务风险现状，并采用多元回归分析方法揭示了房地产企业税务风险与主要财务指标的相关性。
一、房地产企业税务风险界定
澳大利亚的Michael Carmody（2003）认为，企业税务风险一般来源于企业内部和外部两个方面，企业的税务风险管理要求企业加强对内部因素的控制，实现合法纳税、避免被税务机关纳税检查并力图承担最低税负。Donald-T.Nicolaisen（2003）认为，税务风险管理是指企业通过合理安排企业财务管理活动，充分利用税收优惠政策，承担最低的税负水平，获得最大的税收利益，同时并不引起税务机关的关注。COSO在《企业风险管理——综合框架》中，提供了一整套完整系统的企业风险管理模式和框架，即控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和监控，这五个部分实际上构成了企业内部控制制度，为企业有效管理税务风险提供制度支持。
国内学者对税务风险也给出了各自的解释。刘蓉（2005）认为税务风险是指税务责任的一种不确定性，并且这些不确定性主要与企业财务报告的真实可靠性、企业日常经营活动以及税收法规的遵循等相关。税务风险管理就是对这种不确定性的管理。蔡昌（2011）认为税务风险是指企业涉税行为因未能正确有效遵守税法规定而可能导致的未来利益的损失。刘建民、谭光荣（2009）认为税收筹划（税务风险管理）是纳税人在遵守国家法律、政策的前提下，通过对筹资、投资、经营等活动开展以纳税事项为主的筹划，以获取税收利益。
根据税务风险的基本界定，笔者认为，房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失，包括：房地产企业未完全遵守税收法律法规，而被发现其存在偷逃税的可能性，从而引发补税、罚款的处罚，或者纳税时依据的税法不准确、没有充分运用相关的税收优惠政策而承担较多的纳税责任，或者没有进行有效合理的纳税筹划而导致房地产企业多缴税，即存在税收违法风险和税收负担风险两种形式。
二、房地产企业主要税种税务风险评估分析
（一）主要税种选择
房地产企业涉及税种主要包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。其中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业最重要的三个税种。表1反映了房地产企业各税种的税负构成以及税收负担率。虽然个人所得税额也比较大，但对房地产企业来说，并不是税负的承担者，而只是代扣代缴人。因此本文选取营业税、土地增值税和企业所得税进行分析。
（二）评估指标的建立
依据国家税务总局印发的《纳税评估管理办法》通知相关规定、税法相关规定及数据可获得性，选取营业税税负率（TRB）、土地增值税税负率（TRL）和企业所得税税负率（TRI）作为房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税务风险评估指标，其指标如下：
指标一：TRB=BT/IN×100%
指标二：TRL=LVAT/TP×100%
指标三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期营业税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的营业税表示；IN是本期应纳营业税的销售收入，用利润表中的本期营业收入表示；LVAT是本期土地增值税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的土地增值税表示；TP是本期利润总额，用利润表中利润总额表示；ITE是本期所得税费用，用利润表中的所得税费用表示；（DITL-DITA）是本期递延所得税费用，DITL是本期递延所得税负债变动额，DITA是本期递延所得税资产变动额，分别用资产负债表中递延所得税负债期末余额与其期初余额的差和递延所得税资产期末余额与其期初余额的差表示。
（三）样本的选取
本文以湘财金禾投资软件划分的行业板块标准，从127家房地产企业上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.数据有缺失的公司；2.利润总额小于零（即亏损）的公司；3.资产负债率大于1的极端值，选取了70家房地产企业上市公司作为实证分析的样本。从上海、深圳证券交易所公布报告中，搜集样本公司2010年和2011年两个年度的财务报告。根据税务风险评估指标，从财务附注中选取整理相关数据，分别计算三个税种的税负率，进而计算各样本公司三个税种的税负差异率以评估税务风险。其中，税负差异率=（企业评估的税负率-行业上一年税负率）/行业上一年税负率×100%。一般情况下，税务机关通过各行业上一年的各种税收、相关的收入和利润测算各行业的税负率，测算结果仅供内部使用，很少予以对外公布。因此，本文采用类似税务机关测算行业税负率的方法，测算出房地产业三个税种税负率（见表2）。采用税负对比法，测算各样本企业的税负差异率（见表3）。
（四）主要税种税务风险的评估结果分析
企业税负差异率大于零，意味着评估的该企业对应税种税负率高于行业对应税种税负率，企业可能未能准确理解、掌握、运用税收法规，或者可能没有利用好应有的税收优惠政策，或者没进行合理的纳税筹划而面临承担较大税款负担的风险；企业税负差异率小于零，意味着评估的该企业对应税种税负率低于行业对应税种税负率，企业可能面临因违反税法的规定，或利用了不应利用的税收优惠政策，或者采取了不合理的纳税筹划而被税务机关罚款甚至缴纳滞纳金的税收违法风险。企业某一税种税负差异率绝对值越大，其面临的税务风险越大，并且根据税务机关规定，公司税负差异率的绝对值大于等于30%时，对应税种税务风险比较大。表3中营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果可分别用
图1、图2和图3表示。
根据表3中房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果，我们可通过统计各个税负差异率区间上房地产企业数占整个样本的比重，分析得出整个房地产企业税务风险状况。统计结果分别见表4、表5和表6。
首先，从图1和表4可知，小部分房地产企业（2010年为31.43%，2011年为37.14%）营业税税负差异率绝对值大于30%，说明仅有小部分房地产企业可能存在营业税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为87.14%，2011年为91.43%）营业税税负差异率小于零，其中小部分房地产企业（2010年为28.57%，2011年为32.86%）营业税税负差异率小于-30%，说明我国房地产企业营业税税务风险类型为税收违法风险，并且仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。此外，房地产企业涉及营业税的事项相对单一，主要涉及销售不动产而缴纳营业税，对应的房地产企业营业税税率一般为5%，意味着房地产企业营业税的计算和申报相对简单，税务风险相对较小。由于房地产企业收到销售款后，即应按收到的房款缴纳营业税，而现实中小部分房地产企业收到房款时可能因未及时申报缴纳营业税，存在违法纳税的可能性。因此，我国房地产企业营业税税务风险相对较小，仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。
其次，从图2和表5可知，绝大部分房地产企业（2010年为81.43%，2011年为77.14%）土地增值税税负差异率绝对值大于30%，说明我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为61.43%，2011年为60%）土地增值税税负差异率大于零，其中大部分房地产企业（2010年为54.29%，2011年为47.14%）土地增值税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业土地增值税税务风险类型为税收负担风险。此外，土地增值税是我国唯一一个采用超率累进税率的税种，计算相对复杂，并且有关土地增值税税前扣除项目的规定比较多而严，我国房地产企业可能没有采取有效的纳税筹划策略增加税前扣除项目，以致多缴纳了土地增值税。因此，我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税收负担风险。
最后，从图3和表6可知，大部分房地产企业（2010年为48.57%，2011年为52.86%）企业所得税税负差异率绝对值大于30%，说明我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为68.57%，2011年为70%）企业所得税税负差异率大于零，其中部分房地产企业（2010年为35.71%，2011年为37.14%）的企业所得税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业的企业所得税税务风险类型为税收负担风险。此外，我国大部分房地产企业纳税筹划意识比较淡薄，企业财务、税务人员专业素质较低，申报缴纳企业所得税时很可能出现少计税前扣除项目或多计收入，因而多缴企业所得税。因此我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税收负担风险。
综上分析知，小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险；绝大部分房地产企业可能面临较大的土地增值税税收负担风险；大部分房地产企业可能面临较大的企业所得税税收负担风险。
三、影响房地产企业税务风险因素的实证分析
我们一般通过分析企业资产负债率、资产周转率和投资报酬率来判断企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力。笔者考虑到企业偿债能力、营运能力和盈利能力可能会对企业税务风险有一定的影响，能在一定程度上反映企业税务风险，因此本文选取代表三大能力的三大主要指标——资产负债率、总资产周转率和总资产收益率作为解释变量对企业税务风险进行实证回归分析。
（一）模型设定与数据来源
本文借鉴谭光荣等《汽车制造业税务风险的实证分析》一文中用实际税负率来衡量税务风险的水平，以财务分析指标资产负债率、总资产周转率、总资产收益率和企业规模作为解释变量。具体回归模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示从2006到2011的不同年度，β表示以面板数据回归的系数估计值，ξit为误差项。其中，Rtax为房地产企业的实际税负率，为本模型的被解释变量，用70家房地产企业上市公司财务报表所得税费用、营业税金及附加之和与营业收入之比表示；β0为常数，为纵截距；RAL为资产负债率，用资产负债表期末负债总额与期末资产总额的比值表示；RAT为总资产周转率，用利润表中当期营业收入与资产负债表中期末资产总额的比值表示；ROA为总资产收益率，用利润表中当期净利润与资产负债表中期末资产总额的比值表示；SIZE系企业规模，用资产负债表中的期末资产总额表示，ξit为随机误差项，表示模型设定、数值观测等随机因素对被解释变量的影响。以本文选取的70家上市公司2006—2011年6年的数据为有效样本，运用Stata11.0进行回归分析。
（二）实证结果
本文分别采用模型1和模型2（其中模型2中删去变量RAL），利用Stata11.0综合各年度样本进行面板数据回归分析。本文试图通过变量之间差异的比较分析，测出税务风险与四个解释变量之间的相关性。回归结果如表7所示。
1.模型1的回归结果
（1）税务风险与资产负债率（RAL）存在正相关。回归显示，解释变量资产负债率对数的系数0.1855，但不够显著（t值仅为1.54，对应p值为0.124）。这说明房地产税务风险与资产负债率相关性不大，即企业的长期偿债能力高低对企业税务风险的影响不大。因为资产负债率反映企业的财务决策、财务杠杆水平，并且负债具有抵税效果，但是这种抵税效果并非一直发挥作用，当负债资本成本大于投资收益率时会减少企业价值，尤其对于房地产企业来说，负债费用一般需要资本化，对企业当期税负率影响不大，进而对税务风险影响不大。
（2）税务风险与总资产周转率（RAT）存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3382，并且非常显著（t值为-6.55，对应p值为0.000）。总资产周转率反映企业营运能力，资产周转快慢影响企业收益，一般来说，资产周转变快时企业收入多而固定成本费用并未增加，税负率会相应降低，对应税务风险小。正是由于房地产企业资产周转慢，所以其面临的税务风险相对较大。
（3）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关，即总资产收益率越大，税务风险越大。解释变量总资产收益率对数的系数0.2620，且非常显著（t值为6.90，对应p值为0.000）。正满足高风险、高收益的原则。要取得较高的盈利需承担较大的税务风险。总资产收益率反映企业盈利能力，当企业获利能力增加时，相对固定的抵税金额都无法与当期所得等比例增加，会有较高的税负率，税负风险会较大。此外，ROA高的企业，征税当局的监督强度越大。
（4）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关，即企业规模越大，税务风险越大。解释变量企业规模对数的系数为0.1441，并且较显著（t值为2.77，对应p值为0.006）。企业规模变大时，财务事项增加，核算难度增加，申报的税务资料不够准确，对应的企业税务风险相应增加。
2.删掉变量资产负债率（RAL）后的模型2的回归结果
（1）税务风险与总资产周转率（RAT）仍存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3375，并且非常显著（t值为-6.52，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步验证总资产周转率与税务风险是负相关。
（2）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关。解释变量总资产收益率的系数0.2535，且非常显著（t值为6.73，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步说明总资产收益率与税务风险是正相关。
（3）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关。解释变量企业规模的系数为0.1765，并且非常显著（t值为3.70，对应p值为0.000）。同样与模型1的回归结果较接近，进一步说明企业规模与企业税务风险是正相关。
（三）稳健性检验
把模型1中的资产负债率变量去掉后得到模型2，实际上是通过换取解释变量检验其他解释变量与被解释变量之间相关性的稳定关系。通过模型1和模型2的比较发现，总资产周转率、总资产收益率和资产总额与企业税务风险存在稳定的相关性，只是显著性有微小变动。具体结果见表7。
（四）实证结论
通过多元回归分析知，企业税务风险与资产负债率相关性不大，因为负债的抵税效果并非总是有效，当收益率低于债务资本成本时，负债不再具有抵税作用；而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模有关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。房地产企业总资产周转率变小、总资产收益率变大，而税负率变小，或者总资产周转率变大、总资产收益率变小，而税负率变大，都说明房地产企业可能存在税务风险，前者可能存在税收违法风险，后者可能面临税收负担风险。RAT、ROA与Rtax变动步伐越不一致，房地产企业税务风险越大。
四、结论
通过分析房地产企业2010年和2011年主要税种税务风险可知，房地产企业营业税税务风险较小，只有小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险，而绝大部分房地产企业可能面临土地增值税税收负担风险，大部分房地产企业可能面临企业所得税税收负担风险。房地产企业可重点预防土地增值税和企业所得税两个税种的税务风险，以此来预防企业整体税务风险。比如注重会计核算的准确性、合理性，保证纳税申报时可扣除项目金额真实合理存在，同时准备充足的资料证明企业建设的普通标准住宅符合要求，及时进行土地增值税清算；注意企业所得税纳税所得额的调整。回归分析表明，企业税务风险与资产负债率相关性不大，而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模相关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。因此，房地产企业可通过比较分析总资产周转率、总资产收益率和税负率的变动方向、变动步伐来识别、评估企业税务风险。当企业总资产收益率较大时，说明企业可能存在较大的税务风险，这恰好符合风险—收益对等原则，高收益，高风险。我们可通过提高总资产周转率，降低企业税务风险，比如增加销售收入或减少资产投资。
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公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
关键词：房地产上市公司资本结构经营业绩
一、绪论
（一）研究背景及研究目的
1、研究背景
房地产业在我国发展过程虽然短暂但是却非常迅速。我国房地产业的发展是伴随着改革开放和市场经济的迅速发展而活跃起来的，其发展历程具有明显的政府宏观调控的特征。当然，房地产业作为现代经济和产业发展的重要组成部分，它还具有自身明显的经济特征和特有的发展规律。资本是企业发展的命脉，它是企业一切经济活动的物质基础和出发点。资本结构问题是企业经营管理的关键，它与企业成长、企业价值之间存在着至关重要的内在联系，企业资本结构的决策影响到企业的资本成本，资本成本又会影响到企业的整体效益水平、风险程度，进而影响企业的可持续增长能力，影响到企业的价值最大化。因此，合理使用资金、保持合理的资本结构对房地产上市公司具有特殊的意义，研究其资本结构的影响因素，有助于优化企业的资本结构、为企业的经营监管提供依据。
2、研究目的
资本结构的选择以及它对公司价值的影响，一直以来是学术界最广泛的研究话题。在企业既定的产业规模下，研究企业的经营业绩并确定资本结构对经营业绩的影响是最终研究目标。这就涉及到企业如何界定企业业绩的评价指标，并建立指标与资本结构之间的联系，从而实现企业可持续增长。因此，本文的研究目标为：通过实证研究分析房地产行业资本结构对该行业经营业绩的影响，找出关键性影响因素，并融合我国房地产行业的发展现状提出可行性建议，优化资本结构，使企业始终保持良好的经营业绩，稳定增长。
3、研究方法
本文实证部分采用了多元回归分析法和杜邦分析法。选取部分房地产上市公司披露的财务数据，运用Eviews统计软件对影响企业经营业绩的因素进行多元回归分析，利用软件对多元模型基本假设与显著性检验进行验证，进行数据的摄入与剔除，在此基础上得出回归方程，进而得出本文结论。
二、指标分析及数据选取
（一）指标分析
1、指标关系研究
（1）净资产收益率是整个分析系统的起点和核心。该指标的高低反映了投资者的净资产获利能力的大小。净资产收益率是由销售报酬率，总资产周转率和权益乘数决定的。
（2）权益乘数表明了企业的负债程度。该指标越大，企业的负债程度越高，它是资产权益率的倒数。
（3）总资产收益率是销售利润率和总资产周转率的乘积，是企业销售成果和资产运营的综合反映，要提高总资产收益率，必须增加销售收入，降低资金占用额。
（4）总资产周转率反映企业资产实现销售收入的综合能力。分析时涉及流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等有关资产使用效率指标，即必须综合经营销售各方面因素来反映企业资产结构是否合理。
（5）销售现金比率是以经营活动产生的现金净流量与销售收入相比后形成的财务比率，反映企业经营业务的收现能力。该比率越大，表明货款回收速度越快，对应收账款的管理水平越高，发生坏账损失的风险越小，同时也说明企业的收入质量是有保障的；反之，亦然。
2、外部指标选取
中国房地产上市公司是房地产企业群体的重要组成部分，它的发展既受到整个行业发展现状的制约，又能促进整个房地产行业不断的完善和走向成熟。由于房地产开发企业自有资金不足,一般为30%-40%，其余的60%-70%依靠金融系统的融资、外资和购房者的预付款, 根据前述分析利率对于房地产行业经营业绩影响不容忽视，所以利率的波动会对房地产开发商的融资产生影响，进而影响到房地产公司的资本结构与盈利能力。
（二）数据来源与分析
1、样本选取
为了使本文的研究结果更能客观反映出现实中存在的情况，本文在选取样本时遵循了以下原则：
(1)股票上市初期，公司的表现和股票价格不稳定，于是选择2000年12月31日前上市的房地产上市公司为研究对象。
(2)只发行A 股的公司。对于同时发行A 股，又发行B 股或H 股的公司剔除在样本之外，因为对于同时发行多种股票种类的公司与仅发行A 股的上市公司在确认收入与费用的会计政策上存在着显著的差异，这样计算出的财务指标就不再具有可比性。
(3)对于不能较好反映出上市公司真实价值的ST，PT 类公司将被剔除；对于不能提供研究所需要全部数据的上市公司也将去掉。
2、数据来源
本文所需的原始数据是从新浪财经网中各公司2001年至2010年度财务指标列表中选取的资产报酬率、资产负债率、权益系数、总资产周转率、销售现金率；以及中国人民银行网站获得利率历史数据。数据的收集与整理以及模型的回归分析所运用的软件是Excel和Eviews3.1(2)。
三、多元回归模型建立与应用
（一）构建模型
经过上面的分析,可以初步假定，所要构建的模型应具有以下形式：
Y=β0+β1 X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5（4..7）
其中：Y为资产报酬率，β0~5为由统计软件经过对数据进行分析而估算出的方程系数，X1～X5分别为总资产周转率、资产负债率、销售现金率、权益乘数、利率。输入数据后得到回归方程：
Y=-26.3570+41.7409X1+0.0042X2+0.2896X3-3.6813X4+ 5.0801X5
t=(-2.3080)(2.2267)(0.0213)(0.8781)(-4.8220)(2.9588)
R-squared= 0.9701Adjusted R-squared= 0.9328
F= 25.9703
可决系数为0.9701，修正可决系数为0.9328，模型对样本的拟合度很高。F值为25.9703> F0.05(5,4)=6.26在显著水平0.05上通过检验，说明回归方程显著。在显著水平0.05上t值为2.776，模型中X4，X5通过检验，说明权益乘数与利率对资产报酬率有显著影响；而X1，X2，X3在模型中的t值小于临界值对被资产报酬率解释低。把解释变量分解，分组对解释变量进行回归分析，得到拟合度最优的回归：
Y=-26.2976 + 40.0743X1 - 3.6266X4 + 5.1588X5
t= (-2.8191) ( 2.5592)(-7.0988)(5.0476)
R-squared= 0.9643Adjusted R-squared= 0.9465
F= 54.0850
可决系数为0.9643，修正可决系数为0.9465，模型对样本的拟合度很高。F值为54.0850>
Fα0.05(3,6)=4.76在显著水平0.05上通过检验，说明回归方程显著。在显著水平0.05上t值为2.447，模型中X1，X4，X5通过检验，三个解释变量对于被解释变量有显著影响。通过软件分析变量之间自相关系数均远小于0.1，所以无多重共线性；White检验值为9.9383
（二）对实证结构分析
1、计量分析
在回归过程中,资产负债率、销售现金率变量被排除出模型,说明资产负债率、销售现金率与资产报酬率之间无显著的线性相关关系。但是否存在其他间接的或非线性关系，有待进一步研究，本文不做继续分析。影响上市房地产公司经营业绩最大的是权益乘数、利率、总资产周转率。权益乘数与公司经营业绩之间呈负相关关系；利率、总资产周转率与公司经营业绩之间呈正相关关系。
2、经济学意义分析
根据模型的回归结果，权益乘数与资产报酬率成负相关关系，资产负债率体现在模型中对于企业经营业绩影响效果不显著，从资本权属结构分析，资本分为股权资本和债务资本，模型中的权益乘数为总资产与股东权益的比率与资产负债率可以并为解释资本结构的指标。
我们可以从相对的债务资本方面来解释权益乘数的影响作用：第一，债务资本的约束对于企业经营业绩的影响主要体现在债务融资以及破产机制的约束。如果企业大量举债，则在经营周期中企业要负担定额定时的债务资本费用，这对于经营者来说可引起到敦促作用，以避免经营失败而赋予债权人进行债务重组由债权转股权，由此丧失企业的控制权。但是我国企业的债权人主要是国有银行，银行和企业之间的债权债务关系实际上体现为同一所有者的内部借贷关系，企业债务到期即使不能按期履行还本付息的义务，银行也无法行使对企业资产的最终控制权，银行不能成为上市公司的股东。且我国破产法规定债权人不能对破产企业进行接管等等，破产和清算对企业经营者不具有约束力；第二，资本成本问题是提高经营业绩的考量问题之一，资本成本由低到高为留存收益、债权资本、股权资本。公司经营业绩持续增长则代表公司处于成长阶段，存在留存收益可以供公司进行再投资，经营者就会尽可能的利用留存收益，然后再发行债券、股票等。因此，盈利能力越强的公司，其利用留存收益融资的倾向越明显，相应的负债融资比例会越低。
由于房地产行业的项目周期大，一项投资可能持续5年10年甚至更长远，所以利率的变化对于房地产行业的资本结构影响效果延缓，并且经营者可以在投资运营过程中通过资金的灵活运用来减缓利率变动带来的资本成本增加。这就促使了公司经营者倾向于资本投资的高回报的项目投资，加快资金周转，提高经营效率，增加留存收益以备投资经营项目，所以利率因素对于公司的经营业绩成正相关关系。
从模型中可以看出，房地产企业的营运状况，受到国家贷款利率的影响延后。根据国家统计局统计数据，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，达到7395.3亿元，比2003年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%。定金与预收款的运用就涉及到企业的资产周转运用，而总资产周转率体现在资本结构方面表现为资产运用周转速度快，保证房地产开发新项目的进行，也可以说资金周转快，增加了企业预收款的总体水平，减少企业资本成本，进而对于企业经营产生正相关影响。
四、建议及不足
（一）建议
本文就统计分析结果得出以上分析结论，说明房地产上市公司的资本结构还有待优化，下面就此结论提出以下建议：
1、减少债务融资、拓宽融资渠道
房地产行业资产负债率较高平均负债率在60%左右水平，根据统计的50家房地产上市公司数据分析得到：2010年的资产负债率平均值达到61.31%，资产负债超过50%的公司达到80%左右，其中资产负债超过60%的公司占到66.67%；2009年的资产负债率平均值相比2010年来说虽说有所下降为59.77%，但是资产负债超过50%的公司仍然达到78%，其中资产负债超过60%的公司仍然为62%。这样拓宽融资券到可以既满足房地产行业运营的高资金需求，也可以保证资产负债率保持在适当的水平，降低经营风险，优化资本结构。
2、提高资金使用效益、避免盲目筹资
从近几年房地产行业的融资状况来看，投资高速增长，得到了银行信贷的大力支持。在此情况下，不用考虑资本成本的高低、资本结构的优劣，更不用考虑控制权分散的问题，各个上市公司增发、配股，大量的社会资金涌进了上市公司的口袋，因为国有股占绝对控股地位，增加一点股份，股权结构所受影响较小，但是这样增大了公司对于银行资本的依赖性，帮助政府更好的贯彻货币政策，对于企业来说相应成为相反的严重制约。因此，为了降低利率管制对于企业经营的影响，管理层应提高对资金的利用效率，规范资金的使用用途，保证有限的资金获得最大利益，减少资本成本耗费，提升房地产业自身的生存能力，降低对外部负债资金的依赖，最终使资本结构得到完善。
3、提高资产流动性
实证分析的结果证明总资产周转率对于企业经营业绩有很大影响，公司资金流稳定，周转速度快更有利于促进企业经营绩效的提高。而近年来的一些实证研究也表明，资产流动性对公司的资本结构确实产生着重要的影响，从本文的研究结果来看，资产流动性确对上市公司经营效益的影响因素显著，不容忽视。资产流动性的高低是公司偿债能力的大小和影响债权人对公司的经营风险评定的一个重要指标，而偿债能力的大小和债权人的风险评定最终将对公司的融资决策产生影响，进而影响企业的营运能力。
4、建立健全的往来款管理体制
对于房地产行业发展现状分析得出，地产业预收款与定金的运用在整个企业资金周转问题中是不容忽视的环节。对于一个企业来讲，往来款的存在本身就是一个产销的统一体，例如预收款企业一方面想借助于它来减少经营风险，同时又希望可以用其解决资金周转困难等问题；企业对应收款的运用体现在一方面希望可以促进销售，增加销售收入，增强竞争能力，同时又希望尽量避免由于应收账款的存在而给企业带来的坏帐损失等弊端。所以制定一套使业绩增长率大于采用这种政策预计要担负的成本的体制，对于依赖预收款和定金、后期应收款数额巨大的房地产行业企业来说尤为重要。
（二）研究不足
第一，样本数量偏少。本文只采用了50家房地产上市公司近10年的数据进行统计分析，并且属于行业中经营业绩较好的企业，代表性相对弱。
第二，模型构造偏于简单。模型仅用统计软件对于少量代表性数据进行了简单的多元回归分析，缺少针对被剔除的因素性进行深入分析。
第三，对于宏观因素的影响分析略显薄弱。本文主要针对了内部资本结构对于企业经营业绩的影响因素进行深入分析，对于文中提出的宏观环境等外部因素探讨相对薄弱。
参考文献：
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[5]2004中国房地产金融报告中国人民银行房地产金融分析小组[R].2005年8月5日
一、我国房产税收入状况
我国现行房产税设立于1986年，是从原房地产税中分离出来的。该税以城镇中的房产为课税对象，按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者征收的一种财产税。征税范围限定在城镇，计税依据为原值一次减除10%-30%后的余额。当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。
改革以来值得注意的是从20世纪90年代中期开始，房产税收入呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模．
实行分税制之后，我国税收增长结构的明显特征是小税种收入规模快速扩张。其中最引人注目的是个人所得税和印花税。但事实上，房产税收入规模扩张速率也很快。从表1可见，房产税收入1999年比1994年增加了两倍，这一规模扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从1994-1999年，房产税收入每年增长率都达到30%，远超过同期税收总额增长速度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说越来越小。事实上我国印花税收入的增长主要得力于证券交易，如果从综合角度看问题，房产税收入增长要比印花税收入增长稳。近几年的情况表明，房产税在地税收入中已占据了较为重要的地位，1995年房产税收入占地税收入总额的比重为7%，其后几年一直稳定在6%，在地方税各税种中的排位居第三位。如果不考虑共享税的话，房产税在地方税收结构中的地位更加突出。比如和印花税相比，近些年印花税收入增长很快，但大部分归中央财政，留归地方的部分在税收结构中没多少，而在地方税收中原先作用不大的小税，现时增长最快、最有潜势的还是个人所得税和房产税。房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占了19%.北京一个城市的房产税收入比甘肃、陕西、河北、山西、内蒙五个省房产税收入总和还多。经济发达地区的房产税收入远超过经济相对落后地区，经济发达的大城市的房产税收入相当于甚至超过落后或中等经济水平一个省的房产税收入。下面我们选取了十五个不同经济发展水平省市单位的房产税收入数字。
二、我国现行房产税税制的弊端
任何一个税种税制的创建都要以当时外部社会经济条件为约束，前瞻性的考虑只能是推测性的，房产税税制也是如此。应该承认，1986年设置的房产税在较大程度上还是起到了预期作用。尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是实行分税制之后，地方政府加强小税种征管，房产税收入增长还是相当可观的。然而也必须看到：伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用，对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。从总体上看，现行房产税税制弊端主要有如下几方面：
（一）现行房产税征税范围过窄
我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中县城和建制镇指县政府和镇政府所在地。这样，农村就被排除出征税范围。另一方面，现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。应该承认：上述规定在20世纪80年代是客观的，当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，房产税征税范围只宜窄不宜宽，先把房产税设置出来，今后择机再发挥其收入筹措功能。
经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。其主要表现有三点：一是20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90%，这些购房者大部分属于中、高收入阶层。高收入者购房本质上是财富形态的转换。因此，免除房产税实际上是国家放弃了调节收入分配的一种手段。更何况转轨时期高收入阶层成员的财富积累一定程度上是非规范运作的结果。如果这些财富以资金形态存在，政府很难直接调节，以房产形式存在，政府调节完全可以有的放矢。二是转轨时期伴随着工业化的推进，农村城市化程度不断提高，特别是在经济发达地区，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模自然膨胀很快。因此，房产税收入增长失去了一大块稳定税源。三是我国近年来已经进行了公有住房制度改革。通过改革，原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了变化，改革之后的公房已不是房产税税制制定时的公房。特别是现在已明令允许公房上市，一些公房业主甚至已把公房当做商品来出售或租赁。显然，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。
（二）房产保有课税实行内外两套税制有违公平
目前我国针对房产保有环节课征的税除去房产税外还有城市房地产税。后者的纳税人为外商投资企业和外籍人员、华侨、港、澳、台同胞。这也就是说在房产保有课税方面我们采行了内外两套税制。这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别。二是对房产使用效益课税内外有别。抛开两套税制带来的税负不等问题不讲，单从制度安排效应角度来看，两套房产课税制度分别运转本身是不公平的。因为两套税制势必造成竞争起点的不同，而且使得国家的宏观调节意图很难同向贯彻。同时也会干扰其它各税税制效应的正常发挥。
（三）现行房产税计税依据不合理
我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。因为转轨时期，我国经济始终保持高速增长态势，近年来虽然增幅下降，但仍未低过7%.高速经济增长带来了土地和房产大幅度升值，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，这样，以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。同时，必须看到，按余值计税，实际上是新企业税负重，老企业税负轻。另一方面，把租金收入作为计税金额又带来了两个问题。一是租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。根据北京市1997年对66户企业的测算，按房产余值和租金收入分别计算房产税税额，结果相差2倍多。二是房产租金本身是营业税课税对象，现在又当做房产税计税依据，这人为造成了双重课税。此外，现在租金收入很模糊，没有明确凭证，有的甚至暗箱操作，而且一些不征房产税的房产也在出租。
（四）房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长
房产税是房地产税费体系中的一员。从理论上看，对同一税源，税费品种应尽量控制，从世界各国情况看，针对房地产分层设置单独的税种并辅之一些专项收费确有必要，但尽可能减少税费数量是一个共同趋势。这样做的正确效应有三点：一是避免对同一财源重复课税和收费；二是便于税费缴纳者履行义务；三是便于税费征管者操作。
然而我国的现实是房地产业面对的税费数量与日俱增。从北京市情况看，涉及房地产业的大小税种有十几个，有些是针对土地占用或使用征收的。这些税的设置带有强烈的因事设税、因项目设税色彩。至于房地产业面对的费就更多了。据粗略估计，北京市房地产业涉及的政府收费不下40种。这些收费出自方方面面，包括很多带有行政职能的事业机构，房地产开发活动的任何一个环节都要面临多种收费，人们很难划清收费的具体针对性。从总体上看，房地产业收费一部分带有劳务补偿性；另一部分则带有连代补偿性，这种补偿形式是针对因房地产开发而带来相关利益集团物质利益损失所做出的补偿，比如青苗补偿费、建筑物补偿费和单位搬迁费等。拥有收费权利的机构对不交或少交费款的企业和个人都有惩治的权利，当然也有变通政策的权利。
很显然，费大于税在房地产业远比其他产业突出。这种现象产生了极大的不利后果，其对房地产市场的发展产生了三大阻碍作用：一是直接大幅度加重了消费者负担。从理论上讲，收费并不带有筹措收入的性质。因此，收费规模和收费“品种”要受到严格限制，收费标准也不与市场交易规模浮动性挂钩。但我国的房地产业收费却非如此。收费成为我国房地产商品最终销售金额中的一个重要组成部分，对消费者来讲，这部分支出成为不可忽视的负担。据初步测算，在北京市房价构成中，收费已占20%左右，再加上开发商比较高的利润预期，这就造成了含税费价格远超出一般消费者的负担能力。二是费大于税限制了房地产业规模的正常扩张。目前北京市一方面商品房大量积压，另一方面大部分人住房条件急需改善，造成这种奇怪现象的原因很多，“费大于税”是其中重要的一点。这主要体现在费大于税直接加大了房地产开发成本，同时，费大于税又使得房地产开发者和需求者都对政府行为的规范性和稳定性产生极大怀疑，因而房地产规模扩张难以正常展开。三是费大于税直接限制了税收对房地产业发展的调节作用。从世界各国经验看，税收是各级政府调节房地产业发展状况的重要工具。特别是在地方政府层面，税制结构的变动经常可以对房地产业的规模和结构产生调节作用。这主要是因为税收能够从财产存量和交易流量两个方面影响房地产开发和交易行为。在我国，房地产业涉及的税收是地方税，尽管地方政府没有这些税的立法权，但却拥有一定的政策调整权。因此，政府完全有可能利用税收手段实施房地产业走势调控，但现在费大于税，而且收费权力分散在多个部门，政府很难再利用税收手段实施调控。因为税率变动和税种变动以及税源选择已经没有多少空间。另外，收费权力遍及各部门，实际上也就极大地限制了已有税收政策调整权的落实，因为这需要与各个部门去反复协商、调整。
如此众多的房地产业税费，不仅使纳税人产生了强烈的逆反心理，以致避税逃费时有发生，而且从政府角度看，也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。但更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。
此外，房地产税费过多打乱了房地产业各环节税收的特定意义，相互削弱税基。房地产业税收分三个层次：一是土地开发层次；二是房产交易层次；三是房产保有层次。这三个层次的税收彼此应相互协调，各层次税制要分别体现出国家的产业政策和收入调节意图，而且各层次税负要有所区别。而我国目前由于前期围绕房地产交纳的税费过重，致使房产税税基被人为压缩、税源被无形挤占。
三、改革房产税税制的迫切性和指导思想
（一）迫切性
前文所述房产税收入状况表明我国房产税是一个具有收入增长潜势的税种，而房产税制的弊端则反映出了税制本身对房产税收入增长的阻碍作用，这实际上已初步说明了房产税税制改革的必要性。但从总体上说这种迫切性还在于现行房产税税制已经背离了现实经济格局和总体制度安排以及社会运转的基本要求。具体来讲，主要有三点：
1.税源格局发生重大转变迫切要求财产税税制改革。一个国家的税制设计必须与财源结构相吻合。这是衡量税制合理与否的基本标准。转轨时期特别是20世纪90年代中期以后，我国的税源结构逐步转变，其中突出的表现就是个人货币收入快速膨胀和不动产规模不断增大。大量个人可支配货币收入已转化为不同类型的不动产。这实际上说明在社会财富总量中以不动产形式存在的社会财富在增加，提高了房产在财富总量中的比重。但目前我国房产税收入却不大，这本质上说明了两个问题：一是以流转税为主的税制结构不能确保税制充分发挥税收汲取能力。二是经济越发展税源越向后移。很显然，在这种背景条件下，如果我们依然忽视房产税，不改革房产税税制，那么后果不仅仅是房产税收入的流失，而且整体税收增势将放缓，如果我们总是强调通过完善流转税税制来扩张税收而轻视财产税制度的改革，那么后果将是财产税税制自动抑制流转税税制的完善功效。因此，我们现在就应认真研究改革财产税税制以缓解财产税税制与税源和其它类税收之间的制度性矛盾。
2.地方税收缺乏主体税种迫切要求改革房产税税制以增强地方税收增长能力。1994年实行分税制之后，在收入划分上采行了确保地方既得利益，中央切分主要税种收入增量大头的思路，不仅如此，为确保中央财政收入占全部财政收入比重逐步提高，主要税种都以不同形式成为共享税，目前这一趋势还在继续扩展。应当承认，确保中央收入稳步增长的思路是务实的选择，符合国际惯例，但问题是从确保地方政府正常履行事权的角度看，地方财政特别是市、县、乡三级财政收入也应有一个正常增长的制度基础。现在突出的矛盾是基层财政严重收不抵支，财权与事权高度不对称，其中重要的表现是基层财政没有相对稳定的税种收入。以西方国家经验看，越是基层财政，对单一税种收入的依赖程度越高，财产税是基层财政的主要收入支柱。很显然，为缓解基层财政困难，我们现在有必要为地方财政收入合理增长创造一个良好制度，可选择的方式就是培育新的地方主体税种。而房产税就是比较理想的选择。因为房产本身不会在空间流动，既是经济活动的基础，又是生活的基础。对这种静态财富课税征管相对便利而且税源不会外流，况且我国现在各类经济发展水平不等的区域房产规模都增长很快，税源已逐步丰厚起来。从这个角度看，把房产税列为地方主体税种既可增加该税收入，同时还可调节收入分配，这是一种个人收入结构调整型的税收增长。
3.加入世贸组织要求我国立即规范政府收入筹措制度。加入世贸组织之后，我国将在更大程度上融入世界经济。这种融入并不仅仅是体现在经济文化上，更重要的是经济制度的交融。在推行市场经济的国家里，政府收入的主要来源都是税收，而且内外资企业税收待遇是基本一致的。很显然，加入世贸组织之后，如果我国收费仍然繁杂，如果内外资企业和个人仍然面对不同的税制，那么我国市场经济的运转势必受阻。为此，中国必须尽快改革政府收入筹措制度。但现在的问题是，如果我们大幅度减少收费，那么各级政府的收入将缩减一大块，这对于本已收支矛盾尖锐的各级财政冲击将相当大。因此，我们必须多条腿走路，特别重要的就是通过完善税制来增强税收汲取能力，既然房产税弊端和收入增长潜势都很明显，那么，我们就应尽快改革房产税税制。
（二）指导思想
由于各税种税制之间有着错综复杂的关联性，房产税税制改革同样是一个系统工程。因此，改革房产税税制必须确定科学、务实的指导思想。
1.完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合。在现实经济生活中，房产分为资产和静态财富两类。因此，对房产课税在带来税收的同时还会带有收入调节功能。进一步说，设计房产税的改革方案，既要充分考虑增加税收，又要考虑如何对收入分配进行调节。对于中国这样一个收入差距逐步扩大、个人可支配货币收入分配已呈现过度集中格局的转轨国家来说，如何实现房产税的收入调节功能尤为具有重要现实意义。这其中一个重要原因是个人可支配货币收入渠道的多元化使得个人所得税征管难以充分严格，而房产做为财富的静态存在形式则使得税源完全明朗化、课税依据清晰。
2.尽快推出房产税税制改革。一项制度变迁推出快慢，主要取决于整体制度变迁的节奏和经济运行格局的变化。任何一项改革都会有利益震荡，但如果该项改革会在短时间内取得较大功效，就应该坚决快速推进，长痛不如短痛，功效会很快取代短痛，房产税税制改革在市场经济格局已经形成的条件下，尽快推出应该说是明智之举，否则，房产税税制就会延缓市场经济完善的步伐。世界上市场经济成熟国家之所以在市场经济建立之初就建立并逐步完善财产税，关键原因就在于房地产业涉及财富形成和财富分配的多个侧面。
3.充分注意房产税税制改革与其它税种税制之间关系的协调。房产税是一个小税，但房产税又是一个与其它税种关联性较大的税。主要的原因就是财产税带有直接税和流转税双重色彩。从现实情况看，房产税税制如何变动，关系到有关房地产业的多项税收和收费，甚至还牵涉到个人所得税。因为个人所得税和房产税本质上都是对收入课税，只是时间和方式上有差别。因此，改革房产税税制必须综合考虑，要把该项改革和整体税制完善结合起来，进一步说就是要处理好对土地课税、静态房产课税、房产流转课税、个人所得课税四者之间的关系。
四、改革房产税税制的具体设想
从目前的形势要求看，房产税税制改革可说是房产税税制的重构。下面就房产税的主要税制要素变革提出一些具体设想。
1.关于统一税制。目前我国在房产税方面实行内外两套税制。这直接形成了税负失衡格局。现在我国已加入世贸组织，内外资企业公平税收待遇是世贸组织成员国采行的基本政策思路。所以，我国应首先统一房产税税制。并基于此，设计新的房产税税制。
2.关于扩大征税范围。现行房产税税制确立时的背景是市场经济起步阶段的经济运行格局和制度环境。因而房产税范围很窄，这极大地抑制了房产税收入的增长。从区域角度看，现在可考虑把农村的房产也纳入征税范围。是否据实对所有自建和购入房产征税，由省级政府根据具体情况自行确定。从纳税人结构角度看，现在应把城市自有居住用房和事业单位用房也纳入征税范围，过去我们没有把这些房产列入征税范围，原因在于当时个人拥有房屋产权的情况比较少。而事业单位的性质又长期界定不清，大部分事业单位脚踩两条船，既依赖财政资金，又从市场上获取收入。现在这种格局已经发生了根本转变。城市内个人购房规模很大，同时通过公有住房制度改革，大部分公房已转变为个人财产。大部分事业单位都进行了改革。其中很多已转为独立的经营单位，这些单位的房产产权拥有者就是本单位，此外一些享受财政补助的事业单位也拥有了房产产权。从理论上讲，财产税就是要对财产课税，特别是不动产，各类拥有不动产产权的所有者自然都要被列入纳税人范围。国家有必要通过房产税课征这种方式采调节既定分配格局。
3.关于计税依据。我国现行房产税计税依据分两类：一是从价计征；二是从租计征。现在可考虑统一规定为从价计征。因为租金收入很难核实，而且出租行为属于使用权的流转，对此可以通过流转税来解决。实行从价计征应以房产现值为课税对象。目前是按房产原值一次减除10%-30%后的余值为计算缴纳房产税的依据，而房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。事实上根本的问题还在于房产原值是以过去的经济状况和制度安排为依据确定的，计算出来的结果不可能与现实市场经济的约束条件相统一，比如要素价格，过去房产建筑材料价格是管制的，根本不反映成本和供求关系。据此核算的房产价值势必大打折扣，这实际上是人为缩小了税基。再比如土地，过去房产占用土地是无偿的，因此，房产原值的计算丢掉了一大块内容，这和现实市场经济的计算方法是不统一的，实际上也在人为缩小税基。显然，改革是必然的。以房产现值为计税依据牵涉到的核心问题是如何计算房产现值。我们认为应委托社会中介机构按照市场规则对房产现值进行评估。评估时要考虑级差地租、建筑材料价格、折旧等因素。参考国际经验，评估可3-5年进行一次，具体年数依据经济周期情况而定。为确保计税依据的完整性和区域基本政策的统一性，今后可直接以房产现值为直接计税金额而不必做减除。
4.关于税负。鉴于我国房地产价格偏高的现实情况和有必要利用税收政策刺激房地产业不断发展以缓解房产供求矛盾并有效促进经济增长的客观要求，房产税税负不宜确定在高限，为此，我国似应采用低税率、宽税基的思路确保房产税收入的正常增长。房产税税率可分类设计，对经营性房产，可采行1%-3%的浮动税率，具体选择值的确定由省级政府进行。对个人房产，可区分两种情况，一般商品房可采行0.1%-1%的税率。具体税率选择由省级政府定。由公房转为私房的房产，可采取定额税收，具体数值由省级政府根据财政供给人员工资水平和本地房产价值情况白行确定，中央政府可提出一个全国平均价格供省级政府参考。
一、人防工程的介绍
人民防空工程（简称“人防工程”）是指国家为了应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产的需要，修建的地下防护建筑及其设备设施。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室（《人民防空法》第十八条）。这里探讨的是后一种，通常也被称为结建人防工程。
当前，我国正处于全面建设社会主义小康社会的关键时期，政府公共财政的支出项目要统筹兼顾，在基础设施、医疗卫生、社会保障等各个方面的支出费用都非常庞大，短时期内难以筹集大量资金投入到人防工程建设当中。因此，为改变国家投资这一单一模式，充分调动社会力量来加强人防工程建设和合理利用地下空间资源，国家在《人民防空法》中制定相关条款，以法律的形式规定城市新建民用建筑必须修建防空地下室，结建人防工程由此而产生。
二、结建人防工程的所有权
随着结建人防工程的迅速发展，在社会主义市场经济体制下，其产权问题便成为一个焦点。关于这一问题现实中存在着许多不同的观点，归结起来主要有以下三种：
1、结建人防工程应该属于投资者（开发商）所有。这种观点认为，结建人防工程最初是由开发商投资建设的，国家没有投入也没有征收或征用，按照人防法中关于“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，应当把结建人防工程的产权归为投资者所有。
2、结建人防工程应该属于购房业主所有。这种观点认为，在商品房销售过程中，业主所付的购房款中分摊了结建人防工程的成本，况且结建人防工程属于业主建筑物区内的配套工程和公共服务设施，按《物权法》有关规定，其产权应属于购房业主所共有。
3、主张把结建人防工程的产权界定为国家所有。这种观点认为，结建人防工程通常是投资者（开发商）为了履行《人防法》第二十二条之规定而修建的，投资者如果不履行法律义务，就必须向国家缴纳防空地下室易地建设费，开发商用于建设防空地下室的资金本来是要上缴国家的，实际上是用国家的钱来为自己搞建设，因此国家才真正是投资主体，产权应该界定给国家。
从目前的实践来看，国家所有说占据主动。但是由于防空工程的特殊性，无论是开发企业和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发企业回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。
三、相关税金的探讨
1、移交时的所得税 。根据目前的规定，人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。因此需要单独核算人防工程的设计、施工、监理等费用，无法单独核算的需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。
2、出租时的营业税。人防工程移交后，通常开发企业提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。然后进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。这时候，签定的应当是租赁合同，租赁期限20-70年不等，大都是一次纳租赁款。
3、出租时的所得税。根据《企业所得税法实施条例》的相关规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。
4、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令〔1988〕第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。
5、房产税。2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
根据房产税的相关规定，以及各地的主流做法，还是认为转租不应当缴纳房产税：
（1）根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司既不是结建人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是缴纳房产税的纳税义务人。
（2）根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税发〔1996〕42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”
上述人士表示，在11月初的一个地产论坛上，行长洪崎讲话中已经表达出民生关于地产贷款转向的意思。但是在洪崎讲话中，并没有特别强调商业地产，而是特别提到“新概念地产”。这意味着民生房贷结构未来或将分散投资，降低风险。
分散风险
洪崎认为我国房地产行业自身过于集中在住宅，结构单一。
“房地产跟业态要均衡发展，房地产行业应有住宅、商业、运营用房、办公楼、厂房、仓库等诸多业态。但目前住宅一叶独大，谈到房地产很多人就专指住宅。”洪崎表示。
根据国家统计局数据显示，2012年前三季度，住宅面积占竣工面积80.31%，商业营业房占10.51%，办公楼占2.02%，其他类占7.16%。对比中国香港2011年的统计，香港包括商住两用在内的住宅面积只占总建筑完工面积的60%。
房地产行业自身的结构特点决定了银行地产贷款结构单一，住房地产贷款独大。
数据显示，三季度末银行业的房地产贷款为12亿元，约占全部银行贷款的19%，其中住房贷款就有7.9亿元。
由于银行财报数据没有公布房贷结构，尚无从得知各行住宅地产贷款和商业地产贷款的比例结构。
不过，中原地产市场研究总监张大伟向记者表示，民生房贷结构调整可能更多的是考虑到贷款的比例占比，住宅贷款占比过高，从分散风险角度考虑降低住宅贷款，相应增加商业地产贷款占比。
“应该是基于银行对房地产信贷细分行业的风险分析，商业地产是为实体经济服务的，资产泡沫普遍较小；经过调控，住宅资产泡沫并未见缩小，但泡沫破裂已经隐约出现迹象，特别是温州住宅价格出现较大幅度回落，显示住宅价格泡沫破裂开始呈燎原之势。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对民生的做法如是分析。
一家总部在北京的股份制行信贷部门人士称目前商业地产估值低，风险也偏低，同等比例的话，商业地产贷款收益较住宅地产高。“而且，万一明年再出个新政，把房价泡沫挤掉，风险太大。”
新概念地产
转投商业地产一方面是银行从风险、收益角度考虑，另一方面也是房地产行业特点决定。
自从住宅地产受到调控打压后，商业地产开始被更多的开发，再加上城镇化的不断推进，很多人对商业地产未来5～10年的前景极其看好，很多地产公司，如绿地、万科、远洋等都开始加大商业地产布局。
民生的大股东中，有多位股东涉及商业地产。如新希望、东方集团、中国泛海控股集团、福信集团等都有商业地产项目。
“但是对商业地产也要保持谨慎，尤其是三四线城市的商业地产，部分地区商业地产也有泡沫。”上述股份制行人士说。
事实上，洪崎虽然认为住宅地产比重过重，但也并没有特意强调商业地产，而是认为在房地产的发展和升级转型中，应大力拓展新概念地产。
洪崎说，当前我国城市化正处于中期阶段，2011年末，城市化率达到51.27%，传统认为在50%到70%之间，城市化速度可能会略有降低，但是考虑我国庞大人口基数，至少还有几亿人口要从农村转移到城市。而城镇化并非简单地城市人口占比增加和面积扩张，未来城镇化发展，新农村建设，产业升级，消费升级相关的配套设施建设，都会为房地产发展提供新的机会。
“房地产企业应大力开拓，包括住宅在内，涵盖商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、医疗地产、教育地产等更为广泛的新概念地产。”洪崎这样认为，或许意味着民生银行房贷结构调整并不仅仅是从住宅地产调整到商业地产那么简单。
住房贷款下降
虽然在记者的调查采访中，多家银行人员称本行房贷结构尚未调整转向，但从各行的财报数据来看，整个房地产贷款在所有贷款结构中占比有所调整，房地产贷款占比今年有所下降。
比如工行房地产贷款规模今年年中较2011年底减少207亿元，下降了4%，在整个贷款结构中的占比也下降了0.9个百分点为9%。农行也类似，年中房地产贷款占比较2011年底下降1.7个百分点，为10.8%，房地产贷款总额减少370亿元，降低7.4%。
“应该说民生考虑转向应该有段时间了，之前民生就取消了首套房贷优惠利率，提高到了基准水平，而其他很多银行仍是八五折。”中原地产的张大伟说。
有关于二手房的购房合同
第一条
条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一) 座落于南京市 区 ，建筑面积 平方米;
(二) 出售房屋的所有权证证号为 ，丘号为 ;
(三) 房屋平面图及其四至范围见附件一;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
注解：本条是对房屋的客观和主观描述。其中第一款为《房屋所有权证》记载的主要事项，第二款为房屋的《国有土地使用权证》记载的权益，第三款为甲乙双方商定的或有关规定直接规定的与房屋所有权和房屋正常使用相关联的权益。
指南：第一款直接参照《房屋所有权证》即可正确签填，与第三款相关联的是第五条和附件三，当事人在商议买卖标的过程中应全面参考其他条款。
第二条
条文：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
注解：本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。
指南：甲方的保证责任比较宽泛，条文并未一一列举。除第一条已经列明的房屋状况外，乙方还需向甲方了解附件二所列内容，并谨慎了解房屋的共有权、是否查封冻结等情况。
第三条
条文：乙方在 前付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。
上述定金 在乙方最后一次付款时充抵房款 在 时由甲方退还乙方 。
注解：本条是定金条款，是适用定金罚则的合同依据。
指南：第一款采用填空格式，直接填入双方商定的定金金额即可;需要注意的是定金条款的生效必须以定金的实际支付为条件，即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的，该条款不生效。第二款采用选择格式，只能单选;其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的时间点，也可以是约定行为或事件的发生时间。
第四条
条文：该房屋房价款为(币种)(大写) 元，(小写) 元。
房价款的支付方式和支付时间为：
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。
乙方逾期支付房价款超过 天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还;并有权要求乙方支付占总房价款百分之的违约金。
注解：本条内容为房价款及其支付方式和时间，以及乙方逾期付款的违约责任。
指南：第一款采用总价计价法，主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖形式。以建筑面积为计价单位的，双方最好在补充条款中特别另行约定。
第二款为自由填空格式。实践中主要区分现金、支票两种付款方式，一次性付款、分期付款、按揭付款三种付款时间。因我市现行交易过户手续双方一次性签字在前，故双方在房价款的交割时间控制方面须谨慎从事，目前有担保、资金托管和提存三种交割方式可供选用，双方可以综合对比成本、方便度等因素结合自身实际情况选用并将其规定在合同中。
第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。
第五条
条文：甲、乙双方定于 时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之支付违约金。
甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的 约定价值 评估价值 市场价格承担赔偿责任。
甲方逾期交付房屋超过 天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之 支付违约金。
注解：第一款为房屋交付时间和空房交付条件;第二款为附属设施和相关权益的更名时间;第三款为户籍迁出时间;第四款为相应违约责任。
指南：第一、二、三款均为填空格式，可以是绝对日期，也可以以双方约定的事件为依据;其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要，第三款对学区房或外地户籍等急于落户的买方尤其重要。
第四款为多选格式;其中第二选项为单选格式，选中“约定价值”的，应当在补充条款中分项约定相应附属设施和相关权益的价格。
第六条
条文：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
注解：本条意在保护房屋隐形共有人的权利，同时也规定了合同双方尊重隐形共有人权利的合同义务。
指南：我市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”的登记制度，即交易过户手续以房屋所有权证记载的所有权人和共有权人为准。但实际上，因为我国传统家庭财产模式的落后性，家庭财产往往登记在一个家庭成员名下，最常见的是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下。这就要求甲方如实陈述房屋权利状况，乙方签约前应坚持取得房屋共有人同意出售房屋的书面意见。
第七条
条文：甲、乙双方同意，在本契约生效后 日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 甲方承担 乙方承担。
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 甲、乙双方按国家规定各自承担 甲方承担 乙方承担 。
注解：本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名的权利义务以及费用承担。
二手房的购房合同协议书
当事人基本信息：
卖方：
姓名：_________国籍/地区：_________
身份证/护照号码：_______________联系电话：_______
通讯地址：___________邮政编码：____________
所占份额：__________________
公司或机构名称：_______________
营业执照号码：____________所占份额：_______
通讯地址：___________邮政编码：_______
法定代表人：____________联系电话：__________
身份证/护照号码：_______________
人：________________联系电话：__________
身份证/护照号码：___________________
通讯地址：____________邮政编码：_________
共有权人：
姓名：____________国籍/地区：_________________
身份证/护照号码：________联系电话：_________________
通讯地址：___________邮政编码：_________________
所占份额：_______________
公司或机构名称：________________
营业执照号码_______所占份额：___________
通讯地址：_________邮政编码：_______________
法定代表人：____________联系电话：_____________
身份证/护照号码：_________________
买方：
姓名：_________国籍/地区：______________
身份证/护照号码：____________邮政编码：____________
通讯地址：______________联系电话：______________
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公司或机构名称：__________________
营业执照号码：_______________________所占份额：_________________________
通讯地址：___________________________邮政编码：_________________________
法定代表人：_________________________联系电话：_____________________
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人：_____________________________联系电话：_________________________
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通讯地址：___________________________邮政编码：____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：
第一条【转让标的】
卖方所转让房地产(下称该房地产)坐落于：____________________________________。
房地产证号为：______________________。房地产用途为：______________________。
登记建筑面积为：_______________平方米。套内建筑面积为：______________平方米。
该房地产土地使用权年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。该房地产于______年_____月竣工。
目前该房地产物业管理公司为______________________，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币：__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。
第二条【房地产产权现状】
该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。
第三条【房地产租约现状】
该房地产所附租约现状为_____：
1、该房地产没有租约;
2、该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号:_________,月租金元整(小写_________)，租期自______年____月____日至______年____月____日]。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。买卖双方经协商一致按下述第_____种方式处置租赁合同(只能选择其中一种)：
①该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于_______
____________前协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予买方，买方自____________________时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。
②卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。”
第四条【附着于该房地产之上的户口】
该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起___日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之_____向买方支付违约金。
第五条【转让价款】
该房地产转让总价款为人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。该转让价款不含税费。
第六条【交易定金】
该房地产交易定金为人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。买方同意按以下方式支付：
本合同签订时，向卖方支付定金人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角
__分(小写：________元)。
本合同签订后________日内，向卖方支付定金余额人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟
__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。
上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款，但另有约定的除外。
第七条【交房保证金】
为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币：__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角
__分(小写：_____元)作为交房保证金(不超过交易总价款的2%)。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为下列第_____种：
1、交由居间方托管;
2、其它：___________________________________________________________________________________________________________________________________________________。
第八条【付款方式】
买方所支付款项(包括定金、购房款)，除有特别约定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。
买方按下列第_____种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币：__亿__仟__佰
__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)：
1、一次性付款
买方须于_____年_____月_____日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。
2、买方向银行抵押付款
(1)买方须于_____年_____月_____日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)至买卖双方约定的银行第三方监管账户;
(2)买方须于_____年_____月_____日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准;
(3)银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定按以下第____种方式处理：
1、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。
2、合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付______________等所有款项。
3、买卖双方约定的其他付款方式：
__________________________________________________________________________。
上述款项建议买方支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。
第九条【买方逾期付款的违约责任】
买方逾期付款的(因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外)，卖方有权要求买方按下列第_____种(只能选择其中一种)方式承担违约责任：
1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。
2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之____的违约金。
第十条【税费承担】
经双方协商，其中：
上述______________________________项由卖方支付。
上述______________________________项由买方支付。
本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，按以下第___方式处理：
1、由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。
2、买卖双方同意由_____方缴纳。
3、其他：买方支付：______________%;
卖方支付：______________%。
以上按规定应由卖方和(或)买方支付的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。
任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。
第十一条【房地产交付】
卖方应当于_____________________________________将该房地产交付买方，并履行下列手续：
1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续;
2、交付该房地产钥匙;
3、_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。
第十二条【延迟交房的违约责任】
除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。
第十三条【附随债务的处理】
卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、_________等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。
第十四条【产权转移登记】
买卖双方须在签订本合同___日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。
在收文回执载明的回复日期届满之日起_____日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。
该房地产证由买方领取。
买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后____个工作日内须办理抵押登记手续。
第十五条【其他违约责任】
任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。
第十六条【不可抗力】
因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起_____日内向另一方提供证明。
第十七条【本合同与其他文件的冲突解决】
买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。第十八条【合同附件】
本合同共有附件_____份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。
第十九条【法律适用与纠纷解决】
因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第_____种方式解决：
1、向深圳仲裁委员会申请仲裁;
2、向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁;
3、向人民法院起诉。
第二十条【合同数量及持有】
本合同一式_____份，卖方_____份，买方_____份，其他交有关部门，均具同等法律效力。
第二十一条【送达】
当事人所填写确认的通讯地址即为送达地址。
第二十二条【合同生效】
本合同自买卖双方签字(盖章)之日起生效。
卖方(签章)：买方(签章)：
卖方人(签章)：买方人(签章)：
年月日年月日
二手房购房合同模板阅读
甲方(出卖人)：_______身份证件号码：_______
乙方(买受人)：_______身份证件号码：_______
甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于____________，建筑面积为___平方米;套内建筑面积__________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米;
(二)出售房屋的所有权证证号为;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。
第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条计价方式与价款
按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米____________元，总金额人民币元整;房价款的支付方式、支付时间为：
乙方在年月日前付给甲方定金(人民币)，(大写)元，(小写)元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。
上述定金在乙方较后一次付款时充抵房款。
第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：
第1期：在年月日，付人民币万元;
第2期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款万元。;
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币万元。
每期付款，甲方收到后出具收据。
第五条
1、甲、乙双方定于年月日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任。
第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。
在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由甲方承担乙方承担.
除本条第2款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担。
第八条甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
第九条乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。
第十条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。
第十一条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十二条该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
第十三条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十四条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。
第十五条本合同一式__份。其中甲方留执__份，乙方留执__份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。
第十六条本合同自甲乙双方签订之日自__之日起生效。
甲方(签章)：乙方(签章)：
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