这些工作主要包括：
1、深入销售第一线，在销售现场了解客户的特点和需求，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。
XX园XX庭，XX阁开盘期间的现场跟进。
XX村2、6底层商铺销售期间的现场跟进。
XXX花园II-9,IV-3,IV-4开盘的现场跟进。
2、收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施。
收集了七月份至今各楼盘的报纸广告并整理分类。
3、学习和观摩其他楼盘的促销活动，吸取别人成功的经验，以便为将来搞好公司的促销策划活动多做贡献。
参观了XX广场，XX花城，XX新城的开盘促销以及房展会的各楼盘促销。
4、与策划公司对接，对其提交的策划方案根据实际情况提出修改意见供领导参考，同时把销售部的意见与策划公司沟通，力图将宣传推广工作做得更加切合公司的销售部署，更加实际，更加有效。
5、参加公司的各种促销活动，组织销售人员在促销现场开展宣传工作，协调和沟通销售部和策划公司的分工合作。
参加了九月份的“房展会”，“XX园国庆看房专线车”，XX节期间的“投资贸易洽谈会”的展览等促销活动。
6、根据实际情况，对重要问题多想办法，多出主意，尽最大能力提出相应的建议和方案给领导参考，做好营销人员的参谋策划工作。
7、参加每周销售部主管例会，将周销售情况整理好，发送给领导，让领导及时了解销售现场的动态。
从七月份进入公司开始，每周汇总各点周销售情况上报领导
8、指导各销售点做好每个月的互访报告和每季度的市场调查报告，让各点人员都熟悉公司其他各点的相关情况，了解市场上竞争对手的情况和动向。收集整理各点交来的互访报告和市调报告，以备领导查阅。
9、学习销售部综合点人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序，工作方法。
协助其他同事接待办理产权证的客户等。
第一阶段：项目开发前期准备阶段
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
1初步考察，掌握项目基本情况和信息，对项目的可操作性作出初步结论，包括对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉，确定初步印象；根据项目的状况，开发进度，初步拟定考察内容、范围；您订考察计划，成立项目组赴实地进行初步调研；进行分析，针对其可操作性，并提出总体思路。
2 签署工作协议，洽谈合作事宜，明确合作双方、合作内容、时间、权力、衣物、相关费用等。
3 开展房地产市场调查
3.1 市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。
3.2 区位条件调查分析
对项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势进行分析，掌握相关数据，为以后工作的开展做好铺垫。
3.3 房地产市场态势调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行具体调查。
3.4 分析项目所在位置的土地资源优劣情况、地块地形、地貌、工程进度、资金投入与进度、建筑建设规划与实施现状等。
3.5 项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
3.6提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：专家论证，完善策划
针对项目整体发展战略、开发内容及模式、项目主题、项目规划、园林规划、装修设备、服务功能、物业管理等专家给出意见，并结合对市场调查所得的原始资料、信息、数据进行整理，撰写报告，开论证会，完善策划，促使项目成功。
第三阶段：项目开发实施阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；
3.7 开展房地产市场动态调查。
深进了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
3.8 开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析。包括竞争楼盘扫描、替在竞争对手进行可能扫描、供给量分析、竞争对手的产品分析（包括房型、规划、土地、综合配套）、竞争对手的市场定位及趋向、竞争对手的价格基准分析、竞争对手的背景和实力。
3.9 进行消费者调查，明确项目的目标客户群。
3.9.1 消费者的二手资料分析
3.9.2 竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
4 明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路。
4.1 类比竞争楼盘调研。包括类比竞争楼盘基本资料、项目户型结构详析、项目规划设计及销售资料、综合评判。
4.2 项目市场定位。包括区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位。
根据市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路，首先进行产品分析，其次对本项目的SWOT分析(优劣势分析)，包括项目地块的优势、项目地块的劣势、项目地块的机会点、项目地块的威胁及困难点。基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略。
5 战略分析与规划，包括项目卖点回纳、营销总策略、销售价格总策略、总推案分阶段策略、公关与宣传总策略、营销推广项目的策划（各阶段推广主题策划、各阶段营销分析与总汇、各阶段市场动态分析与对策、各阶段客户总体分析与推盘策略）、渗透式策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析。
6 最终确定销售渠道选择，包括①自售②：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司，对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告，组织公司相关人员对《营销策划报告》进行评审，选取最优方案，确定物业公司。签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。
第四阶段：资源整合完善销售所需手续蓄势待发预备销售
6.1 完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；
6.2 制定销售模式、设计销售组织的架构；
6.3 其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；
第五阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率。
6.4 制定详尽可行的营销策略并组织实施
①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明。销售的总体战略思路和目标的制定、销售模式的选择和设计、销售阶段的划分和时机选择；②推盘策略。选择时机、选择房源；③销控计划。总体均价的制定、制定一房一价的价目表、单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等；④付款方式。优惠政策、分期、分类的动态价格策略、内部认购的数量和价格政策、市场预期的价格政策和数量控制、开盘价格的动态策略、SP(销售推广)活动价格策略和销售控制、调价计划和调价技术、整体价格和房源调价技术；⑤广告策略。主题制定房地产营销策划流程详细说明、品牌形象定位、媒体计划、广告创意、现场包装设计（1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念）。
6.5 制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整。
2004年商品房竣工价值5952.48亿元，同比增长12.3%；商品房销售额10375.71亿元，同比增长30.0%，其中广告投入超过75亿元。
05年地产，别把广告当回事。新政与国八条一出，广告之能事不再。所谓的“出卖生活方式”“升值地段”“SOLO”“SOHU”等等玩意就像被施了咒一样，成了推广商自娱自乐的手段，只供业内人士来欣赏罢了。
毋庸置疑，广告在楼盘品牌战略、差别化战略、楼盘定位等等方面曾经是一把有效的利器。房地产经过十几年的发展，各地的楼盘已经是遍地开花，空置房比比皆是。尽管如此，各地的开发商、商、炒房客甚至地方政府之间奇迹般地形成默契，把房价搞的一涨再涨，购房者怨声载道。
05年，政府一出面，地产商挣扎了几下，其嚣张的气焰渐渐熄灭。房地产市场遭遇三九冬季，即使市中心黄金地段的房子也像得了便秘病，眼睁睁卖不出去。报纸广告、网络广告、户外广告、公交广告、夹报、电梯、杂志等等轮番轰炸，一样不管用，销量还是如此。
05年，地产广告到底怎么了？笔者曾在某省会城市操作一市中心小户型楼盘U，主管其推广策略，对广告的作用进行了深入的研究，得出结论：广告的作用微乎其微，广告的作用仅仅有3个，地产广告越简单越好，别把广告当回事。
一、告诉人们：你的楼盘要卖
楼盘U在没有进行任何推广手段之前，只是给项目上了围墙，50天有咨询登记客户700批，踩盘比例10%左右；第一期报纸广告接咨询电话35批；经过一个多月的形象推广，直到售楼部开业，接到咨询电话共800批，踩盘比例10%左右，其中报纸200批，网络100批，楼市杂志30批，广播5批，其他40批，路过以及通过围墙425批，占53%以上。
消费者调查数据显示，对于前期形象推广策略中，能深入人心的形象是项目的VI主色调：紫色。
分析：房地产市场的区域性非常强，一是因为本区域的经济发展水平，二是因为本区域居民的居住习惯，三是因为工作地点就近习惯。因此，对于新推出的楼盘，广告只要告诉人们你的楼盘要卖，对于地段、环境、配套、增值潜力他们更清楚。
二、告诉人们：你的楼盘在什么地方
考虑到3点，笔者认为这方面的说明仍然还是必要的。一是让购房者找到你的售楼部；二是让你的楼盘与地段形成统一体；三是对于既有的竞争对手以及即将出现的竞争对手，预备好和他们打地段比较战（当然，自己的楼盘地段不值一提的话，最好闭嘴了）。
楼盘U在内部认购及开盘造势阶段（约40天），接到咨询电话600批，其中报刊及网络320批（包括夹报等），踩盘比例10%，项目楼体本身宣传280批，踩盘比例5%以内。
也许，仅仅如此说明不了任何问题，用真正的事实说话才有效。在通过非项目本身媒体广告咨询的客户中，拜访比例仅约占60%，认购比例仅竟然不到15%；而路过直接登记客户中，认购比例达到约30%以上。广告的作用变得微乎其微。
分析：房子不同于普通的消费品，任何人都不会像买副食、买服装一样冲动购买，需要理性考虑与比较配套、户型、价格等等多方面的因素。而要得到这方面的信息，绝对不会相信广告或者软文上所讲的那些，亲自去看看是他们一定会做的。所以，告诉他们你的楼盘在什么地方，对于配套、户型、装修、价格一定要上门去了解。
三、告诉人们：销售电话是多少
电话号码算地产广告最重要的东西，可谓眼睛吧，因为你做广告的目的不就是希望别人给你打电话嘛。
所以，告诉人们你的销售电话是多少，保持联系。
总结：房地产消费者最关注的几个要素：地段、户型、配套、价格。地段是不言而喻的，户型与配套需要亲自看的，价格是你不会老早就告诉他的。
【关键词】房产广告 消费 阶层
在马斯洛的需求层次理论中，主的要求是基础的安全层次的需要，但在今天，很少有单纯脱离社会背景的物被单独提出来。笔者调查了安徽省会合肥2011年8月份4家都市报的房地产广告，探寻广告的劝服作用，分析广告对消费者消费的促进作用。
一、房地产广告现状
笔者以自2011年7月27日至8月27日，以合肥市销售量最大的4份都市报《合肥晚报》、《新安晚报》、《安徽商报》和《江淮晨报》中房地产广告为研究对象，不包括版式的大小，以次数为单位共刊登房地产广告515条，在整理中以房地产广告报纸广告投放前十名的楼盘为主要对象，得到报广数量，如下图所示：
从图中可以看出，融侨中央美域以25条广告高居榜首，前十的报广投放量开发商均为大盘开发商，前十名的报广信息重复量大，制作精美，对于消费者的影响力远远高于其他的小型广告。
十家报广按照内容分可以分为销售信息报广、品牌形象报广两种，以开盘前的时间、价格及促销手段为内容的销售信息报广，以形象展示、软文为内容的品牌形象报广。十一家楼盘共153条广告，其中45条广告明确表明售楼价格和降价措施，属于销售信息类报广，108条广告以整体楼盘的形象为诉求点的广告。
从以上数据可以看出，合肥市的房地产广告已改变原有的单纯以售卖为核心的广告诉求，逐渐转向楼盘的品牌整合。
二、以符号学解释楼盘的个案
由大量的感性词句和充满诱惑力的照片组成的报广文案不仅表现了现代房产广告的蒸蒸日上及品牌意识，更表明了已经形成了较强的消费氛围。不仅在内容上，数量上一个月仅报纸广告就达到500多条，其中大量广告不再是单纯的“科学的推销手法”，而是融入了一种以生活方式为由头的劝说。
先以合肥2009年地王“绿城・玫瑰园”的案例为阐释对象。
绿城・玫瑰园8月份虽然只做了六次广告，但是每次都以四版铜版纸精美印刷，并且包裹在整个报纸的，非常精美。广告第一版最重要的部分是一张近景照片，照片为四位中老年男士围坐在圆弧形门前打牌，四人身穿中式立领绸缎上衣端坐在橘色灯笼前，四周充裕绿色植物，白色弧形门的别墅建筑。一派浓重的中国风味中又夹杂着法式的休闲浪漫。
文案如下：“局有异，道且同。中国・合肥千万级法式合院即将珍玺启封。
明朗，抑或模棱。智慧角力与精密判断之下的博弈乐，只与同道人共享。
翡翠湖玫瑰园，绿城玫瑰家族15年营造经验之上的法兰西宫廷建筑与中。传统合院之精妙结合同样，只适合与见地想通者共飨。”
玫瑰园在整个报广当中用褐色表现深沉厚重，用核心词自然构建出一个单独的群体和阶层，这个阶层特点为富有、享受、修养，最重要的潜台词为拥有了玫瑰园就成了这样阶层的一员，无形中构建出了新的欲望和链接欲望的实物。二期的报广果然体现了这一猜想：徽商归来，纵横捭阖。徽商，历尽世事风云，千万年辉煌后，再度站在时代的仰角，从徽州，到苏杭，从中国，到世界。明确指出了“富有的徽商”为核心消费者。
如果说别墅本身就是一种高级的享受，这种广告理所当然，但充斥在周围的不单是奢侈品采用这种广告。8月份投入广告量最大的楼盘――融侨・中央美域的广告：
2小时售罄！就因为有星级会所和恒温泳池・中央美域“峰景”6号楼全城抢购售罄
2小时售罄！就因为是主城带花园洋房的稀缺社区？中央美域“峰景”6号楼全城抢购售罄，
2小时售罄！就因为是50中学区房・中央美域“峰景”6号楼全城抢购售罄。
从文案到照片，广告大量采用星光会所、稀缺、峰景等字眼构建出楼盘的高档型，于是“满足的脉络被提前一小时一小时地勾画出来。环境是总体的，被整个装上了企气温调节装置，安排有序，而且具有文化氛围。”
三、房产广告塑造的不是住宅，而是生活方式
从两则广告的案例可以看出这种“物的膜拜仪式”是由如下的因素被构建出来的：
1、奢侈品联想――生活联想。楼盘活动和广告中大量用世界顶级的名品进行连接，借力打力，名品本身已经蕴含有大量的认同，直接借用已经成熟的品牌来使消费者直接认为该楼盘拥有相同的高品质。例如融侨・天骏举办的品牌展会，用LV、CHANNEL、DIOR等提升档次，万达更采用名车品鉴会来吸引眼球，彷佛当你住进这样的楼盘，你的生活中就是这样的名品，一次性将欲望吊到虚荣的高度。
2、优质生活的照片――生活前景。“宽敞的客厅、奢华的走道、鲜艳前卫的装潢，老婆从厨房端出丰盛的晚餐，孩子在儿童房嬉戏打闹……”充满家庭化的场景直接展现在消费者的面前，买了这个楼盘就过了这样的生活，直接构建最形象的消费环境和氛围。
3、煽动性的语言。房地产广告越来越讲究品质，例如“世界人观天御邸瞰国际”，用甚至都看不太明白的词语将消费者带入貌似高深的环境，利用消费者认为看不懂就是高深的这种想法；或者用大气的言语，如中环城的“超越，是一种自信！城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负”，来展现楼盘的品质，一种霸气。
4、阶层的擅自划分所构建出来的吸引力，打动消费者内心深处所需的“认同感”。官邸、深宅、高知人群、城市精英都是用来吸引消费者的词汇，住进了大宅就变成了这样一群人吗？广告直接将人群化为一个又一个的消费阶层，而不是社会阶层。
这些消费的因素虚无缥缈，但仍然很受用，8月合肥楼市中，报广前十名的楼盘中，已经开盘的有6个，其中5个在开盘当天销售量就超过60%，而且这个成绩还是在新政的政策控制内。消费阶层的划分抓住了消费者“用这个阶层的钱买到上一个阶层的生活”的心理，牢牢抓住了消费者。
四、房产广告的负面影响
房产广告成功的构建了不同阶层，形成了普通民众对富贵生活的向往，商品房销量上去了，价格上去了，从表面上看人们的住宅质量也上去了，都“小镇”、“公馆”、“府邸”了，但是忽略整体广告背后造成整体社会的“拟态环境”。第一，客观现实的环境不见了，客观现实是什么，80或90多平方米的火柴盒式的毛坯房屋却被赋予高档公馆的美誉；第二，媒体传播的“象征性”无限放大了被选择后的现实；第三，消费通过媒体传播的“象征性”的现实而自发感觉形成的关于外部世界的图像。当广告把在现实生活中只有少数的贵族、富有阶层在无限放大时，消费者的心理开始出现了变化，不再消费现实存在的实用，转入到消费自己的虚荣心当中，出现了消费失衡的现象，广告中的符号和意义发生了联系，于是消费者从虚无中享受到了。
房地产广告对于非购房者的影响同样不可小觑，房地产广告将大量的手笔用于对房子炫富和夸张的生活描述上，对于实用功能却寥寥数笔。房地产广告已经不仅仅是简单的兜售商品的信息了，它潜移默化地影响了社会的消费模式和消费心态，在物欲横流的今天，希望住宅是心灵休息的地方，是单纯的地方，让住宅回归到只是住宅。
参考文献
①[法]让・鲍德里亚：《消费社会》，南京大学出版社，2008
②阿瑟・阿萨・伯杰：《媒介分析技巧》，中国人民大学出版社，2005
调查地点：全国
调查内容：关于国人看待裸婚问题的调查
调查方式：网络调查
中国指数研究院、中国搜房网数据监控中心9日在此间其连日来进行的“婚房”网络调查报告。报告称，中国内地近四成受访网友拒绝“裸婚”，80万元人民币以下总价的婚房价格为其心理选择主流。
情人节将至，房地产研究机构结合“婚与房”问题进行网络调查。随“80后”青年群体已普遍进入适婚年龄，他们已成为房地产市场中重要客户群。
报告称，39.53%的网友认为须有房才能结婚，也有34.39%的网友可接受先租房再买房。
而《中国婚博会产业调查中心普查报告》表示，XX年约有近1000万对新人结婚。据中国搜房网数据监控中心网络调查报告显示，41.6%的网友表示在今年内会购置婚房，但随着现阶段房价开始进入下行通道，购房者对楼市的观望气氛浓厚，觉得房价下调空间还没到自己的心理价位，也有40.8%的网友表示相信调控政策，房价会继续走低，等等再出手。
围绕是否放松房地产调控政策，全国“两会”上争论很激烈。一些代表、委员建议对房地产政策做微调，更多的代表委员及民间主流民意呼吁坚持调控政策，住建部更是声明对“微调”的企图露头就打。
我们理解地方政府急等钱花的焦虑，也无意指摘主张“微调”的代表委员们―――在“言者无罪”的全国“两会”上，应该尊重各位代表、委员提出的各种不同利益主张。但我们认为，这种“微调”的声音不能代表大多数民众的愿望。高房价吞噬了巨大的社会资源，加大了金融和经济风险，加重了民众的负担，削弱了其他各种扩内需的“水源”，必须坚决控制。个别领域和个别人群的利益损失，不应干扰房地产调控的大局。
何时真正可以“微调”？要看何时实现了调控的目标。房地产调控的主要目标是“促使房价合理回归”。现在“回归”了吗？差得远。既然如此，还唆啥？
温总理答记者问解读:房价远没有回到合理价位 调控不放
3月1 4日，全国“两会”闭幕，总理接受中外记者提问。针对《人民日报》记者提出的关于房地产业的问题，总理表示：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。
万晓阳：开发商一成首付是为两会送“春风”吗？
众所周知，在每年的全国两会上都能听到很多激动人心的利国利民的好建议和好政策，这也是全国两会给全国人民至高期待的原因所在。房地产商向两会送“春风”，是一个很得民心的举动，毕竟长久以来房价高涨引来了太多诟病和质疑。
房地产商在全国两会即将召开的关键时期送“春风”，某种意义上说，也是为了以后能从中央政策的调控中得到一些利好的消息。为了减轻中央在政策上对房地产调控持续地重压，才是减价的关键所在――在这股变相降价的“春风”背后，房地产商谋求争取更长久的利益才是重点。
国土部:今年清查未竣工土地 避免出现闲置土地
国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽介绍说,目前未竣工土地都在正常的开发周期内,能够满足后续住房用地的开发需求。
“目前市场上存量的土地,2009年、2010年、2011年房地产供应每年平均都在15万公顷,这些土地的开发建设周期一般是三年,能够预测市场上已供的土地,能够为后续的房地产调控起到积极的作用,能够满足后面住房用地的开发。”窦敬丽表示,为避免已供土地因不及时开竣工造成闲置,今年国土资源部将对未竣工住房用地进行清查。
窦敬丽表示,“对已竣工未在系统中录入的,及时更新竣工信息;对未按期开工的,及时调查认定;对构成闲置的,及时在国土资源部门户网站上公开,依法严肃查处并按要求暂停相关单位参加新的项目竞买资格直至处置完毕。严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。”
:把确保保障房公平分配放在更重要的位置
强调，要探索完善保障房分配和质量管理的长效机制。近期，国务院决定对保障性住房分配和质量管理开展全面自查和实地督察，要通过自查和重点督察查找问题、总结经验、扶正祛邪。坚决查处骗购骗租、变相福利分房、以次充好、质量监管不到位、失职渎职等问题，让违法违规者付出高昂代价。要总结推广地方好的做法和经验，完善相关制度，不断提高保障房分配和质量管理的水平。
要处理好政府保障和市场机制的关系。一方面，要抓紧落实好资金、土地等配套条件，严把工程质量关，保证如期完成今年保障性安居工程建设任务。另一方面，要继续采取有效措施，增加普通商品住房供应，通过发挥市场机制的作用，依托商品房市场解决多数居民的多层次住房需求问题。要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果。
住建部：创新监管手段确保保障房工程质量安全
住房城乡建设部住房保障司副司长张学勤近日表示，2012年将采取有效措施确保保障房工程质量安全。
主要措施包括，一是落实保障房质量监管责任。特别是推行项目法人对住房建设质量负永久责任，参建单位负责人和项目负责人责任终身制；推广施工现场工程质量责任标牌，接受社会监督。
二是进一步完善质量管理的各项配套制度。探索实行保障性住房建材和部件供应质量终身责任制。梳理现有工作程序和监管措施，不断创新质量监管手段和方法。指导各地严把规划设计、建材供应、施工质量和竣工验收关。
三是总结推广各地加强保障房质量管理经验。计划在今年上半年召开质量管理现场会，学习交流经验，推动面上的质量管理工作。
四是强化监督检查。继续把保障性住房的工程质量管理纳入对各地督察、约谈和问责范围。继续开展以保障性安居工程建设质量为重点的督察巡视和质量安全检查。对出现质量问题的一查到底，依法依规惩处有关责任单位、责任人。
2月北京新增23个优惠楼盘折扣盘总量增至208个
2012年2月份在北京208个折扣盘中，折扣或价格方面作过调整的楼盘共71个，其中新增优惠的楼盘为23个，9个楼盘取消折扣，39个楼盘优惠折扣力度作过调整――11个项目仅对价格进行了调整，28个项目进行了折扣或价格与折扣方面的调整。进入2012年2月份之后，开发商对2012年住宅市场进行试探性调整楼盘折扣力度，其中，通州区8个楼盘对价格和折扣方面进行了调整。2012年伊始，开发商开始准备新一轮的冲刺，折扣优惠大战已经拉开序幕。新增优惠项目中：朝阳区的北京城建-N次方：独享2万抵6万优惠；海淀区的红杉国际公寓：全款95折，按揭97折，特价房88折；通州区的 合生・世界村：特价房87折优惠等。
调查称底层民众生活质量提升更多人买不起房
盖洛普调查：与过去相比，中国最底层民众在吃住方面比过去有所提升，但更多人却比过去更买不起房。这个问题反映了中国大城市这些年房价快速上涨。此调查基于对约4000名15岁以上中国人的电话和面对面访问，时间从2007到2011年。
土地市场推出量大幅减少 成交量有所增加
2012年2月13日中国指数研究院了《中国主要城市土地市场交易周报，(2012.2.20-2012.02.26)》报告，本周监测的20个主要城市共推出各类土地62宗，较上周增加2宗，共推出土地面积220万平方米，较上周减少277万平方米，各城市推地量均较少。
据中国指数研究院数据研发中心监测显示，本周监测的20个主要城市住宅用地推出量与成交量变化与整体趋势一致。本周共推出住宅用地11宗，较上周减少12宗，推出面积49万平方米，较上周减少144万平方米，西安、上海分别推出17万平方米、15万平方米，为住宅用地推出量较多的城市；本周住宅用地成交15宗，较上周减少3宗，成交面积115万平方米，较上周增加7万平方米，其中武汉、上海分别成交74万平方米、22万平方米，为住宅用地成交量较多的城市。
据中国指数研究院数据研发中心监测显示，本周全国住宅用地成交市场呈现出一、二线城市显冷清，三、四线城市趋活跃的特点。一线城市榜上无名，中小城市居榜单多位。东北地区的阜新市居榜首，共成交住宅用地10宗，成交面积53万平方米。东北地区还有营口上榜，共成交住宅用地6宗，成交面积26万平方米。
本周榜单半数城市位于长三角地区，安庆、徐州、镇江、宁波、南通均榜上有名，其中宁波平均楼面价最高为5807元/平方米，南通平均楼面价为1200元/平方米，其余三市楼面价均不足千元。
中西部地区有2个城市上榜，武汉、南充分别成交7宗和6宗，其中南充平均溢价率为上榜城市最高，为11%。
环渤海地区的秦皇岛上榜，共成交住宅用地6宗，成交面积16万平方米，平均楼面价为1102元/平方米。
财政部：房产税改革试点范围拟适当扩大
十一届全国人大五次会议新闻中心于3月6日15时在北京梅地亚中心多功能厅举行记者会。财政部部长谢旭人等就“当前的财政政策和财政工作”回答中外记者的提问。谢旭人在回答有关房产税改革的提问时表示，财政税务
部门正在研究推进房产税改革的方案，拟适当扩大试点范围。他还透露，关于组建金融国资委的问题，国务院有关部门还在进一步调查研究过程中。
此外，今年财政部还将进一步增加支持小微企业发展的专项资金规模，支持小微企业推进结构性的调整和科技进步，并设立国家中小企业发展基金，引导地方、创业投资企业以及其他社会资金加大对小微企业的支持，继续研究支持融资性担保行业规范健康发展的政策措施，加大对金融机构的引导，支持小微企业融资。
花旗：房价将于年中回归合理水平
根据两会最新出台的政府工作报告，花旗发表研究报告指出，以目前的房价调控政策手段，预计在2012年中，房价将回归“合理水平”。
花旗认为，政府有意将扩大房产税征收作为主要的房价调控措施，通过推进土地房屋综合管理信息系统建设以及加快房产税改革，取代目前以限制购房为主的调控手段。花旗预计，在2012年年中，房价将回归到政府工作报告中指出的“合理水平”。
花旗认为，此次将GDP增长目标确定在7.5%，是近8年来首次将经济增长目标设定在8%以下，为经济改革预留空间的用意明显。尽管如此，花旗仍认为政府今年实际的经济增长目标为高于8%，政府此举意在降低期望值。
此次报告财政赤字预算水平仅比2011年的实际水平略有提高，因此2012年不会出现积极的货币政策转向。根据政府工作报告，2012年广义货币预期增长目标为14%，也反映了政府稳健的货币政策目标，同时兼顾了货币政策放松的预期。
济南房价呈阶梯式上升 十年涨了近四倍
从十年前济南房价两千元不到，到今天商品房均价每平方米过八千元大关，甚至城市中心位置过万元，济南的房价十年来上涨至少四倍。即便是一开始抱着房价能降幻想的购房者，现在也理性多了，错过一套房，付出的“代价”是难以计算的。
洪楼附近一楼盘在2005年大约均价每平方米在4600元，2007年同一楼盘均价已经接近每平方米6200元，如今该楼盘的二手房已经接近每平方米9000元。
房价在济南各个区域并没有呈现出大的差别，虽然老济南有“住东不住西、住南不住北”的习惯，但随着城市的发展、人口的激增、市政各项配套的完善、一些大型配套项目区域的落地等诸多因素，已经打破了旧有的居住观念，北部和西部的房价跟东、南部房价并未显现出价格优势，北部小清河一带、西部西客站周边等项目价格堪比东、南。
南京首定经营性用地最低出让价标准
南京近日出台了《南京国土资源管理转型创新总体方案》，明确了南京工业用地的出让最低价标准，将在现有基础上提高30%以上，同时对经营性用地最低出让价标准也进行了统一规定。
方案称，在南京经营性用地最低出让价标准方面，江南九区每亩土地最低出让价格为120万元，江北则为90万元，溧水和高淳两县则为60万元。这一最低出让价标准，还会根据房地产市场的实际情况作适时调整。方案强调，禁止以任何形式返还土地出让金。
在工业用地上，该文件规定，栖霞区雨花台区江宁区范围内新增工业用地项目的总投资额，不得低于1亿元，每亩平均投资强度不低于550万元。溧水县和高淳县的新增工业用地每亩平均投资强度不得低于350万元。到2015年，全市每亿元GDP耗用建设用地量降低至270亩。
京商品房成交连涨4周 3月低价盘入市促暖楼市
2012年第九周（2月27日―3月4日）北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为3163套，环比前一周的网签量下跌了28.4%，与去年同期相比则下跌了16%。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2月份热销的楼盘大多为老项目后期，随着一批老项目后期打折促销的结束，而新开盘项目的青黄不接，造成了月底成交的再度萎缩；此外，两会的召开，也使得大部分开发商和部分消费者更愿意再等待观望两天，等待两会为今年的房地产市场调控定调。
春节过后，虽然北京市住宅总的签约量上下波动不断，但除去保障房的成交后，北京商品住宅的成交量已经连续4周上涨，走势却十分明朗。
据统计，春节所在的第4周，商品住宅仅签约13套，截至第8周，商品住宅周签约量已经回升至629套，其间商品住宅签约量持续增长。
315质惠齐鲁 圣象地板“慢生活・健康骑”活动正式启动
2月18日，圣象地板“慢生活・健康骑”活动在居然之家北园店启动。居然之家山东分公司总经理张晨、圣象集团总裁翁少斌、山东省消协副秘书长周海亮、大众报业集团大众网总经理助理陈月军出席启动仪式。
在活动启动仪式上，圣象集团总裁翁少斌简单介绍了举办此次活动的初衷，此次圣象山东分公司举办的 “慢生活・健康骑”是315质惠齐鲁的主题活动之一。其创意也是积极响应圣象集团一直以来倡导的“绿色、健康、低碳、环保”理念。同时，此次健康骑活动还得到了广大网友的积极响应，百余名网友共同骑行穿越北园大街。
2003年4月，郭峰发现北京市朝阳商业大楼有限责任公司在其经营场所正在销售名为《移情别恋》的CD，其中使用了他创作、演唱和录音制作的16首歌曲。郭峰起诉时说，朝阳商业大楼公司销售的这些光盘并没有经过自己的许可，也没有支付任何报酬。经调查得知，该CD光盘是广东威雅光电有限公司复制的。
2004年8月，郭峰以自己的著作权、表演者权及录音制作者权受到侵害为由，将威雅光电有限公司和朝阳商业大楼告到了朝阳法院，要求立即停止侵权，销毁库存的CD光盘，赔偿经济损失50万元。
在法院审理时，广东威雅光电有限公司同意在法庭主持调解，与郭峰协商达成了和解协议。2004年12月13日，他们向郭峰支付了第一笔赔偿金。之后，郭峰向法院提出撤诉申请。
关键词:房地产;营销;问题
中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1672-3198(2010)02-0099-01
1 存在问题
1.1 市场调查缺乏真实性
一些企业在市场营销方案制订时,往往以见报的信息为依据,其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询,也很少进行实地调研,从目前可见的营销报告中,对房地产消费者的调查分析不足,这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高,直接影响到房地产企业经济效益和社会效益。
1.2 市场定位不准
由于市场调查的真实性的缺乏,导致了很多房地产家市场定位缺乏科学性,胡乱罗列卖点,导致楼盘滞销。许多房地产开发商并未全面充分地认识到市场需求的差异性,不顾当地经济及实力和居民的承受能力,甚至毫不顾及企业自身的资源条件,没有明确的目标,不进行科学的市场定位,盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房,最终导致诸多楼盘滞销,而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。
1.3 产品卖点把握不准,痴迷炒作
当前,房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们”热衷于概念炒作,以概念制造“卖点”。很遗憾,不少房地产开发商一味地想制造轰动效应,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽视了消费者实际需求。
1.4 过分依赖广告攻势
房地产商过度偏爱广告攻势,似乎广告做得越多,声势造得越大,楼盘就越好销售。房地产企业经常强调“猛烈的广告攻势”、“强大的空中优势”,偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。事实上,这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。
1.5 脱离市场需求的创新
房地产是“创新制胜”的行业,在房地产市场发展的过程中,房地产创新的确给企业创造了很大的财富。然而随着国内房地产市场的不断成熟,如今的房地产开发商在创新方面,似乎都有一种遇到“ 瓶颈”的感觉,似乎每前进一步都非常困难,最终导致了只是为了创新而不得不创新,失去了创新本来的意义,更没有考虑到消费者的实际需求。
2 解决对策
2.1 提高房地产市场调研的准确性
真实准确的市场信息是房地产营销策划基础和依据。在市场调研前,企业应制定严谨的市场调查流程;市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握;调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常,一项正式调查的全过程一般可以分为:调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。
2.2 明确目标市场,科学市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节,也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代,消费者需求层次的多样化,房产开发商更应明确其目标市场,进行科学的市场定位。因此,房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异,从消费者实际购买力与需求出发,企业自身特点出发。
2.3 实事求是,避免故意炒作
策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中,策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划,不讲大话、空话,另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动,避免引起故意“炒作”之嫌。
2.4 提高广告品质,重视广告创意
广告最重要是要有针对性,广告媒介的选择不能陷入套路,更不能误以为广告是万能的。广告做得很好,消费者会有很高的预期,而一旦产品出了一点问题,也很容易遭到集体抗议,产生许多负面后果。事实上,有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目,价格是更好的传播方式,如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点,客户便会蜂拥而来,口碑的传播效果决不输给广告,而成本可能会比广告低。
2.5 加强策划人员的专业知识培训
加强对策划人员专业知识的培训,可以定期组织学习的机会,为策划人员提供能够互相交流的机会,吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念,但是吸收后还要深刻的理解,才能正确运用到营销策划的过程中,才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么,这就要求策划者在策划的过程中一定要具有高度的责任感,认真负责的做好策划项目。