近年来,上海着力推动城乡一体化发展,积极推进重大工程、旧城区改建等项目的建设,作为改善市民居住环境的重要途径,保障性住房的有序稳步建设在新一轮的社会发展中起着重要的作用,是优化房地产供应结构、保证社会稳定、民生和谐的重要举措。浦东新区在这样的社会发展背景条件下,也在构件多层次、多渠道的住房保障体系,大力推进动迁安置房的建设,为新一轮城市开发建设、产业布局调整提供保障。作为承担浦东新区动迁安置房建设任务的主力军,我司积极服务新区发展大局、落实区委区府“四高战略”、为新区百姓创造高品质生活。笔者将根据工程建设实际经验,重点对动迁安置房的工程造价控制进行研究和阐述。
1浦东新区征收安置房特点
目前,浦东新区征收安置房的建设方式为政府回购。其主要操作方式为地方政府将土地出让挂牌后交由企业进行投资开发,以统一的收购指导价标准进行协议回购,征收安置房的开发方式、建设标准和回购金额及金额调整方式根据签订的建设协议书中的约定进行[1]。随着社会经济的发展,人民群众对居住环境的要求也逐步提高,为适应社会发展、保障人民群众有好的居住环境,除了国家相关建设规范标准有所提升,浦东新区人民政府对征收安置房的设计品质、建设质量等方面也提出了较高的要求。例如,消防新规的颁布、技防标准的提高、新增的抗震支架要求、PC预制率提升至40%、新增充电设施、车位比和人防面积的增加、楼板保温层和门窗壁厚增加、立面品质提升等,一系列提标举措在提升住宅建设品质和绿色环保水平的同时,也使得征收安置房项目的建设成本不断增加。除了相关政策和规范的调整,近年来,项目生产要素的价格也在累年上涨,项目财务成本也在增加。虽然政府根据实际情况,以“楼面地价＋建安造价＋其他建设费用＋财务成本及合理利润”为原则对回购价不断进行调整,但动迁安置房的建设仍然存在着利润薄、成本控制难等问题。如何在回购价格和建设标准既定的前提下保证开发企业的利润,征收安置房项目的成本管理显得愈发重要,这对工程造价控制提出了较高的要求。
2工程造价控制中存在的问题
2.1全员工程造价控制意识不够
与国外同行业人员相比较,我国建筑工程从业人员的全员工程造价控制意识还不够强,设计人员、项目管理人员、工程监理乃至公司领导更多倾向于对设计质量、工程建设质量和工程进度的把控和推进,却忽视了对项目经济性的把控,这方面国有企业的从业者更甚。对于征收安置房项目政府有相关的建设标准要求,设计人员只是机械地满足建设标准和规范要求,很少会深入优化以达到工程和造价最优的方案,同时,设计管理和项目管理人员与成本控制人员之间缺乏充足的沟通和交流。对项目管理人员和公司领导而言,征收安置房既是民生保障项目也关系着公司的社会影响,其关注重点往往在项目的建设质量、工程进度和评奖评优等方面。虽然在工程监理指导规范和职责范围中会有造价控制的相关职能和约定,但工程监理在实操过程中则更多的是按图、按规范对项目进行监控,对工程造价方面则是关心甚少。
2.2全过程造价控制的概念不强
建筑工程中,相关人员往往忽略了全过程造价控制,尤其是缺乏在设计阶段对成本控制的意识。根据国内外经验和既往项目经验的研究,设计阶段的造价控制占项目造价控制程度的75%左右[2]。但国内项目在实际实施过程中,缺乏在设计阶段的成本控制实践。在设计和项目管控过程中,成本相关人员参与度不够,尤其是立项阶段的估算成本控制和设计阶段的概算成本控制。虽然在项目开展过程中,国内已经普遍采用限额设计或价值工程等方法对设计阶段的工程造价进行控制,但往往由于设计人员设计保守,结构优化动力明显不足,导致实际操作时仍经常出现设计内容超出限额设计指标的情况。再加上设计人员对工程造价的技术研究不够深入,与造价管理人员沟通不够,又有设计师未完全领会建设单位意图。最终导致工程造价的控制在设计阶段就无法落于实处,后期施工阶段能做的控制工作十分有限。
2.3过程资料管理的及时性不够
征收安置房项目往往存在时间紧、任务重的情况,因此会存在施工图出图时间跟不上项目推进节点的问题,在前期招投标时会存在部分图纸与实际场地情况不符的情况,这便导致后期需要设计变更对图纸进行修改和补充。同时也为了项目的快速推进,若发生设计变更或现场签证,现场的项目管理人员往往会采取先实施后补流程的方式。这种情况也会导致成本控制追踪不及时乃至成本控制资料缺失的情况出现,对项目的成本控制产生不利影响。
3工程造价控制重点和方法
3.1建立成本制度体系、加强参建人员沟通
建立适合保障房建设的、完善的成本控制制度体系有利于规范建设项目成本管理程序,合理有效地控制工程造价水平,保证工程建设健康有序的运行。通过制度体系的建立,规范各阶段、各部门人员的职能、项目流程的合法有序。成本控制管理制度可以规范各职能部门全员全过程成本控制职责,调动项目参建人员工程造价控制的主动性和参与性。除法定的招标采购法律法规外,公司制定与项目开发相适应的招采管理制度也是必不可少的,这不仅可以规范采购程序,还可以通过合适的市场竞争机制为项目节约成本。工程变更管理办法更多的是对项目施工阶段工程变更的规范性、程序性和及时性进行指导和规范,能有效杜绝成本控制失控现象发生。投资监理管理办法可以对第三方咨询单位的进场资质和工作内容进行约定和规范,也是指导成本工作的细则。除了外部制度约束,人员的内部驱动力对项目的推进也是十分重要的。加强设计和项目管理人员与成本控制人员的沟通,在方案设计和设计深化阶段互相协调,随着设计图纸的深入和完善同步进行工程造价的测算,加强设计人员和成本控制人员之间的联动,实时把控设计阶段工程造价情况,如出现造价超出控制金额的情况,应及时反馈给设计和项目管理人员,对设计图纸进行调整或优化,对项目成本进行事前控制、主动控制。
3.2采取合理有效的造价控制手段
与商品房不同的是政府对于征收安置房的建设标准和回购价格有明确的指标文件,这种情况下,合理有效地应用限额设计和价值工程的方法能更好地控制工程建设的成本。这样既可以达到建设标准的要求,避免片面的节约资金,又可以实现公司经济利益,从技术和经济手段同时对项目成本进行控制。征收安置房至今已经有比较完整的成本数据经验,因此对项目估算和概算阶段可以使用既有项目的经验值结合项目自身情况进行限额设计,如技术指标中的含筋量和含砼量可以根据已建成房屋经验值在合同中约定,或在招标时让参与投标的设计院进行竞争,自行上报数值。对价值工程的运用则可以体现在项目设计的横向对比和新材料新技术的采用,同时期启动的不同设计院设计的征收安置房项目在设计过程中可以相互借鉴,在保证达到建设标准和规范的前提下取更经济的设计方案。例如,竹节桩比普通管桩虽然单位成本高,但其设计工程量较管桩小,总体更经济;外墙的反射涂料的应用可以使保温材料厚度减小,同样也使总成本更经济,等等。征收安置房的经济性除了体现在成本控制上,同时也受回购总价格约束,在回购价单价确定的情况下,设计时可以调整房型的配置,控制可售面积以得到更高的回购总金额,使经济性提高。
3.3目标成本、动态成本管理制度的建立
征收安置房有确定的政府回购价格,因此在成本控制上可以采用正测反推结合的方式,正测即根据近期已建的征收安置房成本数据结合在建项目设计图纸和现场实际情况对项目估算和概算进行测算,反推即根据政府回购价格对项目总投资进行控制。并建立目标成本机制,对项目总投资以不超过政府回购价为目标,逐层逐级分解,笔者在进行成本管控的过程中对项目总投资建立六个一级科目,包括土地费、建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期利息、其他间接费等,下属再进行细分。同时对实施项目进行动态成本管理,即在后续工程建设推进过程中实时监测成本变动情况,根据项目不同时间进度情况对项目成本进行实时更新。动态成本是根据项目推进情况,根据已签订的合同、待签合同、已发生的工程变更金额及预估会发生的工程变更金额等每月实时测算形成,反映了目标成本的实时执行情况。
3.4强化施工图预算、工程变更的时效性、结算资料的完整性
很多管理人员会认为只要将估算概算做好、招标工作完成,成本控制就告一段落了,但并不是这样。后期施工图预算的编制及核对、工程变更的实时跟踪、结算程序的规范等对项目的成本控制工作也是十分重要的。因项目推进等原因,经常会出现招标图和施工图不一致的情况,因此在项目实施过程中,根据实际施工蓝图对项目施工图预算进行测算并与施工单位进行核对,是成本控制中十分重要的一步。除此以外,项目管控过程中要做到按时处理工程变更,不要积压至工程结算阶段,根据工程变更产生的情况更新动态成本,并将其实时反应在动态成本中,对项目成本的变化实时掌握,时刻关注是否有超目标成本的情况出现,并及时采取措施进行纠偏,有效地规避风险,通过与目标成本的对比和差异分析进行工程造价的控制,保证目标成本可控。结算作为项目成本控制的最后一关,对结算资料的完整性、时效性、逻辑性要着重关注。施工单位提供的结算金额是否与提供的结算依据匹配,开竣工记录和竣工验收合格时间等是够满足合同约定,工程变更程序是否完备等等都需要在结算时对结算资料进行详细的审核。避免因重复计算、多算或资料不齐全给公司带来损失。
4结语
征收安置房项目是民生工程,是居民群众的生活保障、社会稳定的基石,而企业也需要保证利润以生存。因此如何在满足征收安置房的建设标准的前提下使企业获得合理的利润是笔者研究的问题。笔者从征收安置房特点入手,结合实际项目推进过程中成本控制可能出现的问题,提出几点解决方法。通过制度体系的建立,规范各阶段、各部门人员的职能、项目流程的合法有序。加强设计人员、项目管理人员和成本控制人员间的联动,及时发现设计、施工和成本之间的问题,做到事前主动控制,事后及时纠偏。建立目标成本、动态成本管理体系,分层分级控制项目成本。强化施工图预算、工程变更的时效性、结算资料的完整性,让项目参与人员进度、合规两手抓两手都要硬。上述方法在确保征收安置房建设质量的前提下,也保证了项目全过程的造价控制水平,使征收安置房的社会属性和经济性都得到了较好的保障。
参考文献：
[1]张爱青.保障房项目初设阶段造价控制影响因素分析[J].广西民族师范学院学报,2015(6):68-71.
[2]任亮霞.建筑设计对工程造价的影响[J].住宅与房地产,2018(7):110-111.
作者：周杏 单位：上海浦东地产有限公司
