实体经济论文:美国金融海啸的实质:虚拟经济与实体经济的关系失调 【摘要】本文从美国 金融 海啸的形成过程进行分析,认为这场金融海啸的实质是虚拟 经济 与实体经济的关系失调,最后探讨了金融海啸对金融工具及其公允价值计量的影响。 【关键词】金融海啸;金融工具;虚拟经济;实体经济 一、美国金融海啸的形成与实质 美国当前的金融海啸,始于2006年出现、2007年2月首次披露的次级贷款危机。次贷危机的产生,是由于疯狂追求高额利润的资本主义的痼疾,在监管缺位的情况下无限制地运用杠杆化,资产证券化过度,衍生金融工具过分膨胀,最终致使虚拟经济与实体经济的关系失调,这是此场金融海啸的实质。 美国的多数居民一贯超前消费、寅吃卯粮。因此在美国,向银行抵押贷款、 贷款买房是非常普遍的现象。不过,原本只有收入可观且稳定的居民才可以贷款,但10年前,美国房市一片大好,在正常的房贷得到满足以后,投资银行及金融机构为了增加利息收入,扩大消费群体,又再次降低贷款的条件,扩大贷款的范围,向信用等级达不到标准和收入不稳定的一族发放抵押贷款。为使次级贷款者有能力还款,推出了一系列的优惠政策,包括零首付、利率优惠(前期固定利率,后期浮动利率或是提供一定的低利率优惠期)等。贷款公司成功开拓了次级贷款市场,但因为次贷风险较高,于是找来投行(高盛、摩根、雷曼兄弟等)分担风险。在格林斯潘主持美联储期间,一再降息,致使房贷资金充裕,购房需求愈增,房价上涨,房地产升值。持有房产者对其房产增值部分,再次申请增加抵押贷款,这部分涨价增值抵押贷款的风险较大,信用等级低,与之相对称,金融机构也就提高它的风险收益的预期,提高它的利息率。其利率曾高达10%—12%,比普通抵押贷款利率高一倍。投资银行及金融机构为了增加、扩充它的资金来源,运用杠杆化的原理,再引入资产证券化,运用新产品债务抵押债券(collateralized debt obligation,cdo),其本质就是债券,通过发行和销售cdo债券,让债券的持有人来分担房屋贷款的风险。由于cdo是以次级贷款为基础的,风险较高,很多投资者不敢问津,于是将cdo分成优先cdo与普通cdo。发生债务危机时,优先cdo享有优先求偿权,因此相对于普通cdo而言,优先cdo风险较小,很快得到市场认可。普通cdo则风险更大,主要销售给偏好风险的对冲基金。2001年末,美国的房地产一路飙升,短短几年就翻了一倍多,使得以次贷为基础的优先cdo与普通cdo均市场红火,对冲基金除按照协议从投行处购买普通cdo,更将普通cdo抵押给银行,获得更多的资金,加大普通cdo的购买力度。而投行为了分得利益,又从对冲基金处回购普通cdo,同时投行开发出信用违约交换(credit default swap,cds),即在cdo中取出部分资金到保险公司投保,让保险公司分担风险,提高cdo的信用评级,将次贷的资本链进一步拉长,也使得风险级数进一步提高。 由于房价仍高涨,cds市场销量可观。华尔街在cds的基础上又开发出一种新型基金,专门投资买入cds的基金。 只是将基金资本分为不同的切片,其中一个部分作为support tranche,即在亏损时先由support tranche进行垫付,不足时才由其他切片依次支付。support tranche其本质是一种保证金。新型基金大卖,各种养老基金、 教育 基金、理财产品,甚至其他国家的银行也纷纷买入。新型基金大量增发,但保证金support tranche并没有增加,导致基金的抗风险能力大为下降。从次贷到cdo,再到优先cdo、普通cdo、cds、新型基金,这一系列的衍生品的创新过程,华尔街不是在遵循贷款证券化最初的分散风险的目的,而是在一味地追求高额利润。 这些抵押贷款,还有股票、债券、金融期货、金融期权及其他金融衍生工具等等,他们都是实体经济的“纸质复印件”,称之为虚拟资本,他们的运行形成了大大超过实体经济的虚拟经济。以2006年的估计数据为例,美国2006年的国内生产总值(gdp)为13万亿美元,而市场上流通的股票、债券、期权、期货等的价格总额估计为400万亿美元,也就是说,虚拟经济是实体经济的30倍,虚拟的繁荣令人眼花缭乱。统计资料显示,1994—2007年,美国住房抵押贷款证券化水平大幅提高。美国抵押市场全部抵押贷款的证券化率由1994年的55.8%提高至2007年的74.2%,而所有次级抵押贷款的证券化率则由1994年的31.6%大幅提高到了2007年的92.8%。据美联储统计,美国住房抵押贷款证券(mbs)规模从2000年的3.0万亿美元增长到2006年的5.83万亿美元。据国际证监会组织(iosco)的《次贷危机报告》,美国住房抵押贷款余额从2000年的4.8万亿美元增长到2006年的9.8万亿美元,年增13%,形成了庞大的住房抵押贷款。其中,次级贷款2003年4 000亿美元,2004年突破1万亿美元,2005年增加到14 000亿美元;次级抵押贷款比例从1993年开始起步 发展 到2005年的20%。在高度证券化的美国次级抵押贷款市场上,次级抵押贷款的呆账和坏账,恶化了庞大的住房抵押贷款证券(mbs)的资产池,增加了住房抵押贷款证券(mbs)收益的不确定性。抵押品赎回权的丧失率(delinquencies)在2005—2007年短短两年时间内激增50%。 这样连续不断自我膨胀的虚拟资本总有一天要达到充分饱和的状态,泡沫太大终究会破裂的,金融资本的链条也就会断裂。诸如由房产供给逐渐扭转大于需求,房价下跌,房产及二手房卖不出去。房产抵押贷款中原先凭房产上涨增值而增加的贷款,就会难以继续还贷。这种情况逐渐多起来,使信心不足,房地产资本链就会断裂。 美国最大的金融信贷机构是“房利美(fannie mae)”和“房地美(freddie mac)”。房利美(federal national mortgage association,fanny mae)是在1938年根据美国国会颁布的法令成立的;房地美(federal home loan mortgage corporation, freddie mac)是1970年成立的竞争机构。他们只收购二级抵押贷款市场上的房贷资产(信贷凭证),然后以资产证券化的方式将取得的房贷资产打包向投资人出售。他们虽然不直接提供房贷,但提升了信贷市场的流通性,使美国中低收入的家庭得到房贷。从1994年到2006年,次级房贷使900万户的家庭拥有自己的住房,房屋拥有率从64%上升到69%;从2002年到2005年美国房价以每年10%的升幅一路上涨,2005年上升达17%,累计涨幅超过50%,更加刺激了次级房贷市场的大发展。2005年达到6 250亿美元,比较2001年扩大了5倍,到2006年,美国次级房贷高达12 210亿美元。房地产市场的发展繁荣,使参与房贷的金融机构收益丰厚。在经营过程中,不断运用金融衍生工具创新,增加信贷资源,也被社会所推崇。 必须指出的是,次贷市场及相关衍生品市场等虚拟经济的繁荣是以实体经济房地产的价格上涨为基石的。但是,自2005年以来,美联储由于对通货膨胀的担忧,连续17次提升基准利率,从1%到5.25%。风光了整整5年的美国房地产终于从峰顶摔下,2006、2007年跌跌不休,城市房价跌幅高达17%,最小也有11%。次级房贷的还款额因利率上调而逐步增加,低收入的不能偿还贷款的家庭大增,至2007年6—8月形成冲击市场的次级房贷危机。至2008年,比尔斯登破产、雷曼兄弟公司也被迫破产,房利美和房地美被美国政府收购,美林也被美国银行收购,扩展为2008年的金融海啸。 二、 金融 海啸对金融工具及其公允价值计量的影响分析 美国的金融海啸及次贷危机是金融衍生工具闯的祸吗?这样提问题和看问题是值得再度思考的。因为这种认识,不利于我国的 经济 发展 ,不利于我国的金融创新。金融工具以及金融衍生产品,他们只是一种工具,其性质是中性的。任何工具,特别是有效工具,都是一把双刃剑,它可以用来为人民造福,也可以用来闯祸。诸如在房价上涨阶段,可用来集中资本,让众多中小收入者凭所购房产作抵押取得房贷,拥有住房,繁荣房地产市场,其功不可没;但是在房价下跌阶段,那些凭房价上涨、房产增值取得房贷从而套现者,以及没有提供收入证明而取得房贷者,则成为房贷市场资本链的薄脆环,有断裂爆破引发危机的可能。又如,金融期货,可以用来套期保值,对冲风险,又回避风险;也可以用来投机,追求高风险的高收益,引发高亏赔。这是违规操作追求高收益的贪婪造成的,是信贷缺少应有监管和风险管理不到位所致。在金融资本市场上,如果监管缺位或监管不力,正常的经营者也会流入投机者流。凭房价上涨增值发放贷款,是种没有实际抵押品的抵押贷款;没有收入证明发放抵押贷款,是将抵押贷款变成了没有信用的信用贷款。滥发信贷,就会使房贷市场的泡沫膨胀,其膨胀倍数大大脱离实体经济,增大了泡沫爆破引发危机的风险。 次贷危机发生后,众多学者、政界和 企业 界资深人士,特别是一些损失惨重的金融机构对按市价调整的 会计 准则发起猛烈抨击,纷纷指责金融机构实行的公允价值计量会计是引发此次危机的罪魁祸首。美国及欧盟在金融海啸的冲击中,一些银行家抱怨由于会计准则规定衍生工具要以公允价值即按照市场价格计量,严重低估了金融机构的资产价值,加剧了金融危机。美国国会2008年10月3日通过的美国政府救市方案中授权美国证券交易委员会(sec)暂停公允价值计量;10月15日欧盟正式决定第三季度起金融机构停止使用公允价值计量的会计准则,改用成本估值计量。10月13日国际会计准则理事会(iasb)宣布对国际会计准则作出紧急修改,允许金融机构对一些以前必须以公允价值或当前市场价值入账的金融资产“重新分类”。 其实,公允价值计量只是个会计技术问题,与金融危机没有直接的必然的联系,而且,采用公允价值计量金融工具,可以提高会计信息的质量,达到客观、透明、真实的高质量要求。改用成本计量也不能降低实际亏赔,只是账面和报表上好看一点而已,并不能解决价格下跌的问题,也不能改变危机的本质。首先,公允价值计量模式更符合资产与负债的定义。例如,资产是指由过去的交易、事项形成并由企业拥有或控制的资源,该资源预期会给企业带来经济利益。由于资产必须预期能给企业带来经济效益,而预期的经济利益或未来现金流量不可能以 历史 成本方式进行计量, 而只能以公允价值模式进行计量,这是符合逻辑的。 因此,运用公允价值模式对企业的资产进行计量更合乎资产定义。同理,负债是指过去的交易、事项形成的现时义务,履行该义务预期会导致经济利益流出企业。由于负债预期会导致经济利益流出企业,因此以未来流出企业的经济利益的现值计量负债,也合乎负债的定义。其次,随着全球经济一体化和知识经济的发展,会计的经济环境发生了巨大的变化,而会计核算的前提之一物价稳定这一假设难以成立。尤其金融资产和金融负债的价值随时间和市场条件的变化而变化的幅度也越来越大,历史成本信息的相关性逐渐降低,其决策有用性也大打折扣。公允价值计量能合理地反映企业的财务状况,从而提高财务信息的相关性,能较准确地披露企业获得的现金流量,更确切地反映企业的经营能力、偿债能力、资产运营能力及所承担的财务风险。面向未来的公允价值要比过去的历史信息更有用于决策,从而使会计报表的使用者能更好地获知企业的真实财务状况和经营成果,帮助其作出理性的决策。因此,按公允价值计量能为企业管理人员、债权人、投资者的经营、决策提供更为有用的信息。 实体经济论文:中国金融要坚持为实体经济服务 众所周知,2008年美国金融创新的滥用所引发的全球金融大海啸,不仅中断了世界经济在失衡结构中的增长势头,而且也让缺乏抗周期调整能力的南欧产业和支撑其高福利水平的财政赤字平衡都受到了沉重的打击。尤其是今天由此造成的欧洲主权债务危机正在迅速影响到欧元区整体的经济活力及其银行业的稳健性,从而会进一步损害到长期以来由美元与欧元主导的国际货币体系的稳定。虽然,四年来为了修复金融危机给美国金融体系的借贷双方所造成的资不抵债的巨大压力,美联储不惜余力地大搞量化宽松的货币政策并取得了经济缓慢复苏的效果,但是,美国今天高失业率状态下的经济复苏,不但不给中国经济缓解外部的压力,而且还在以更加频繁的制造中美贸易摩擦的保护主义方式来遏制中国的出口,以实现大选之年奥巴马提出的、能够给美国本土带来就业曙光的“再工业化”目标。 另一方面,这些年来由于中国和其他崛起的新兴市场国家都陆续加入到了经济全球化的国际分工体系中,从而依靠美元与欧元所提供的巨大流动性,渐渐确立了本国对外贸易和外商直接投资拉动经济增长和就业的发展模式。而如今欧美经济需求的深度疲软和美元与欧元币值及其流动性的巨大波动,却给中国等新兴市场国家的经济带来了巨大的挑战。 一、 应对错综复杂的形势金融改革刻不容缓 面对这样错综复杂的世界经济的动荡格局,我们一定要清醒地梳理清楚三种不同性质的矛盾,对症下药。否则,盲目行事,不仅事倍功半,而且事与愿违,得不偿失。 首先是结构性的矛盾。集中体现在全球化红利、资源红利、和人口红利开始出现程度不同的单边衰竭趋势时,中国现有产业结构和制度安排下的外需主导增长方式是否会面临巨大的阻力?而跳过客观的发展阶段和无视禀赋约束下的比较优势原理来推进企业自律地产业升级和结构调整是否能如愿以偿? 其次是周期性的矛盾。集中体现在实体经济部门企业利润下滑,融资困难,投资意愿不足;而在虚拟经济部门却出现流动性泛滥,价格扭曲,投机行为加剧的现象。虽然这里提到的流动性泛滥是前期泡沫经济膨胀和事后政府大规模救市所产生的后遗症,但是,脱离经济基本面支撑却被大量“激活”的金融资本和产业资本,今天一起绕开了正在不断“去库存”和“去杠杆化”的实体经济部门,而奔向稀缺的全球资源市场,或去波动的国际金融市场与脆弱的新兴市场寻求短期套利的机会,这种投机现象给各国生产部门的复苏造成了成本上升和销售环境恶化的不良后果。尤其作为世界制造大国的中国,更是出现了让宏观调控政策左右为难的“钱流”和“钱荒”并存的状况。 最后是外部性的矛盾。由于建立在信用基础上的各国消费、投资、贸易和政府支出之间的“相互平衡机制”被打破,于是针对自己不同性质的经济结构失衡所带来的尖锐的矛盾,各国政府都采取了程度不同的救市干预政策,甚至很多向市场注入流动性的货币救市政策给发展中国家造成的负面影响要远远大于拥有货币主导权的发达国家。而且,欧美发达国家更是利用他们在国际金融和世界经济舞台中的“话语权”,而不顾中国等新兴市场国家的发展阶段对现有 “一刀切”的平衡调整思路的消化能力,一味强化国内贸易保护主义的措施和国外利己性的市场开放要求,以达到缓解他们结构调整所带来的财政压力和经济硬着陆风险上升的效果。这种只站在自己国家利益至上的立场上所推进的缺乏“共赢”的国际政策协调方式,确实增添了世界经济利益不断分化的复杂性,给中国带来了不可低估的挑战。最突出的问题莫过于来自于大宗商品市场的输入型通胀与通缩压力,以及海外游资短进短出所产生的外汇占款的大幅波动,从而导致既要保持币值和价格稳定又要确保经济增长和就业目标的我国货币政策等宏观调控措施的效果大打折扣。 因此,我们一方面要认识到全球“失衡发展”的格局一旦破裂,上述各种矛盾的叠加效应就会接踵而来,从而不能抱有幻想,而是应该抓紧时间,抓住机遇,从制度改革着手去打造市场活力,化解矛盾,消除矛盾。另一方面,我们也要实事求是,尊重科学发展规律,选好调整时机,谋求共赢的国际合作方式。 二、金融体系的脆弱性就是未来金融改革的切入点 中国金融的发展从规模和结构上看今非昔比,随着改革开放30年所创造的丰硕成果的日益积累和金融危机对全球金融体系产生的不对称冲击,中国银 业的资产规模和股市的市值水平等,和中国经济的生产总值一起都跃居到了世界的前列。尤其是中国加入wto融入到了全球化体系之后,大量为了分享中国全球化红利的外资金融机构都纷纷汇聚到上海,从而进一步提升了上海金融中心在国际金融市场中的影响力。 但是,尽管如此,和中国制造业的国际定位一样,我们创造高附加价值的金融服务能力和发达国家的金融体系相比还有很大的差距,人家发生危机是金融创新滥用过度造成的后果,我们受到牵连是金融创新不足惹上的麻烦。佐证这一判断我们可以拿出很多具体的案例加以说明,比如,在国有股份制银行主导的金融体系的发展模式中,对长期以来一直靠垄断的息差盈利方式和在过度的行政监管环境下成长起来的中国银行业而言,普遍缺乏金融创新的动力来提升金融服务的附加价值。于是,金融服务的缺位也造就了民间金融的发展空间,但是一直以来这片土壤没有很好的规范、引导、培育乃至必要的保护,所以它表现出来的脆弱性是最直接的,一点儿经不起外部冲击的考验。今天,有相当一批“新派金融家”,在不同程度上“痴迷”上了“以钱养钱”的金钱游戏,并没有花精力去打造一批具有发展潜力、代表中国未来竞争力的中小企业群体和为新农村发展的农民企业家团队。当然还有社保基金的空帐问题,商业保险的信誉问题等等都在不同的角度折射出中国金融“软实力”严重匮乏的问题!它具体表在六大方面: 一是金融资产价格扭曲。比如,中国目前以利率和汇率为代表的核心金融资产价格还没有完全市场化,再加上市场分割问题又并行存在,最为典型的就是中国的债券市场,银行间债券、国债和企业债等市场还没有整合在一起,无法为利率的合理水平提供有效的市场依据(收益率曲线)。这就会进一步严重影响到其他各种金融服务中合理的价格水平的发现和制定,从而使得很多金融服务的收费价格存在严重不合理的现象。另外,若在这种扭曲的价格体系下完全开放中国的金融市场,那么,在目前欧美货币宽松的环境下,就非常有可能会造成这些国家的金融机构,利用少量的自有资本和大额度的金融杠杆来华进行无风险的价格套利,从而有可能轻而易举地夺走中国大众长年辛苦积攒的储蓄(很多金融危机发生的新兴市场国家,就是没有顶住来自于投机机构所在国家的政府要求市场开放的压力,在没有充分完成其价格体系改革情况下,贸然开放了自己脆弱的金融市场,结果引火烧身,惹来民族的灾难)。 二是市场流动性不足。虽然股市的市值规模名列世界前茅,但是投资者换手率极高,价格波动非常明显,无法形成价值投资的格局,这就使得二级市场无法向一级市场传递融资条件的正确信号,从而也催生了一级市场与二级市场财富分配的极端不公平的格局。尤其是当经济周期下行的时候,这种矛盾就更为突出,于是很容易出现别人股市下行调整的时候,我们会跌得更惨,而别人股价反弹的时候,我们却还在为市场流动性不足而苦恼,刚拉起的股价片刻就被无情打下。当然,有人认为这种情况是因为中国投资者避险情绪远远高于发达国家所致,而进一步的原因就是在目前的发展阶段,中国大众财富的实力没有他们那么雄厚,所以很容易过度反应。 三是风险分散能力不强。无论是违约风险还是流动性风险,无论是市场风险还是操作风险等,我们的管理方式比较单一:银行体系凭借抵押和自身流动性准备来应付可能遇到的各种麻烦,而市场体系基本上由投资者自身来承担全部的风险(即使基金出现账面上“损失”也会通过信息不对称的保护伞来转移实际利润和靠垄断的服务费征收来把损失转嫁给弱势的大众股民)。这两种传统的“顺周期”风险管理模式都可能造成信贷过度和信贷不足的问题。比如,对(以实物或政府信用为靠山的)抵押实力雄厚的国有大企业,进行过度的放款,而对有着良好的投资机会却没有足够抵押能力的中小企业出现惜贷的行为。事实上,日本泡沫经济的惨痛教训告诉我们,一旦系统性风险爆发,那么所有的抵押品瞬间就会失去变现的能力。美国次贷危机中唯一值得我们借鉴经验的地方就是他们“逆周期”的风险分散意识:在市场繁荣的大好时机进行资产证券化,起到了很好的分散风险的作用。 四是信息披露不充分。内幕交易,粉饰报表,错误引导等都是中国资本市场的顽疾。在这方面要通过“事前”的机制设计尽量杜绝利用“信息不对称”盈利的一切漏洞,而在“事后”要对可疑的现象 ,彻底追查,严厉打击。另外,银行与中小企业之间的信息不对称问题,常常是阻碍中小企业融资的最大因素,由于他们抵押能力不足,加上在它们又处在产业链的末端,准入门槛低,竞争十分残酷,盈利能力就十分有限,所以,缓解违约风险就全靠银行自己去加大对客户事前的信息管理和事后的资金跟踪,这样就使得银行信息生产的成本大大增加,从而挤压了他们相对于大企业而言本来就微薄的利润。于是,这批群体融资难的问题就很自然在中国这样银行主导的国家中发生了。 五是公司治理机制缺位。今天无论是加快利率市场化的步伐,还是推动人民币国际化的战略,无论是强化金融业高管薪酬体系的改革,还是坚定不移地引入股市的退市机制等,都让大家越来越意识到引入竞争机制和对金融机构奖惩分明的制度安排,对改善金融服务的质量和提高企业的业绩表现有着多么重要的促进作用。农村金融之所以发展不快,除了盈利模式严重受到抵押能力不足的阻碍以外,一个很大的缺陷就是现代金融机构的管理模式还没有得到充分确立。其中,作为激励机制的政府扶持力度还需要有很大的提升。 六是价值创造的取向有偏。如果金融服务不能为实体经济的发展贡献力量,那么投资者的价值创造就是一种“零和博弈”。而且,最终财富要么会集中到在不公平竞争的市场中获胜的少数人手里,要么就会因为不愿意介入这种投机行为充斥的市场而被迫温存在没有效率的银行体系,从而使得实体经济的平均融资成本大为上升。当然,中国股民习惯跟随“政策市”来抓住资本利得的短期上升机会,也改变不了中国资本市场价值创造能力长期不足的现状。所以,引进价值投资的专业化金融机构和完善中国金融体系的制度建设以及打造各类创新产品以满足由此产生的对各种高端金融服务需求,才是中国金融发展为实体经济服务的必由之路。只有企业做强了,金融服务取向明确了,那么,大家才能真正致富。而且,那个时候投资盈利模式的选择对绩效的影响已经变得微不足道了。 三、 金融改革方案的选择要继续立足服务于实体经济 未来上海金融的发展一定首先要重视价值创造的取向,即要为创新驱动(提高附加价值)和转型发展(降低对外依存度)提供全方位的金融服务,也要充分认识到金融改革必须依靠国家一盘棋推动的重要性,稳中求进。要把国家引领的对现有金融体系所进行的“优化调整”的“存量改革”和上海自发的利用 “先行先试”的制度红利所推进的“市场创新”的“增量改革”有机地结合在一起,率先打造出一个依靠“要素服务软实力”创造高端价值的全新增长模式,努力改变上海长期以来依赖“商品制造硬实力”进行同质化竞争的不利格局。 我曾在去年5月10日在《解放日报》的思想版上,较为详细地比较了“商品制造大国”和“金融创新大国”之间两种截然不同的发展模式,解释了为何东亚国家在充分放开金融管制、满足金融现代化发展所需要的“要素价格自由波动”的时候,却失去了过去商品制造中依赖“要素价格保持稳定”所带来的“性价比”竞争优势——从而导致这些国家不仅出现了制造产业空心化的倒退现象。鉴于历史发展的经验教训,我也强调了中国金融改革要充分重视区域发展不平衡的特点,探索多元化改革道路和按部就班、循序渐进的重要性。为此,我提出了上海金融改革与金融发展未来所需要“做实”的七种金融服务方式,具体内容如下: 其一,企业家金融。发挥上海高等教育、研发环境、金融人才和专业技术等各种知识型要素较为集中的比较优势,把过去控制要素投入成本的盈利模式尽快转变为发挥要素创新能力的价值创造方式,大力培育像美国硅谷那样的“企业家金融”的发展模式,即这类由天使基金和公共基金主打的金融服务,享受政府优惠的税收待遇并同时受到投资方式的严格监管,促使他们靠不断增长的企业实际利润来作为自己发展的收益来源,而不是靠“推动”企业未来“利润潜在增长的预期”,来谋求自己在退市过程中的高额资本利得。显然,对于后者的发展模式,一旦监管不到位,就很容易产生道德风险和投机行为。今天中国的创业板,在这方面就有很多教训值得反思。只有把社会资本、企业金融家和创新人才三者牢牢地有机结合在一起,才能真正扶持创新型小微企业的成长,才能化解上海“大学生就业难、海归成海带”的资源浪费现象,从而实现“创新驱动”的发展模式; 其二,关系型金融 效仿德国银行业的普遍做法,即依靠专业化、差异化的银行资金扶持和量体裁衣的投资管理计划,使得银企关系十分稳定,避免了同质化的盈利模式和银行之间恶性竞争。通过金融服务实体经济的发展方式,促进产业资本回到实体经济的舞台上。 其三,供应链金融。上海要为汇集而来的银行家创造良好的金融服务环境,努力塑造像日韩银行业那样的“供应链金融”,即大企业和小企业的产业链和利益链通过激励机制和产业组织的设计将其紧密结合在一起,从而形成由大企业为小企业做融资的抵押担保的格局,这样就会大大缓解中小企业融资难和融资成本偏高的问题。 其四,消费者金融。充分利用上海金融市场、金融机构和金融产品集聚一身的明显优势,在确保让优质上市企业稳定主板市场价值以及完善和规范各种激励与风险防范的制度基础上,营造一批富有责任感的真正“为民理财”专业化金融机构,开拓符合中国现在发展阶段所呈现出来的理财目的为主的“消费者金融”的服务模式和风险管理模式,从而让日益稳定增长的“财富效应”来推动中国内地市场消费水平的显著提升。同时,也要兼顾在上海较为集中的高端收入群体改善生活质量目的的财富管理需求,为此,尤其要依靠金融创新来支撑这种“差异化、个性化”的高端服务。 其五,全球化金融。掌握“先行先试”的主动权,利用上述“企业家金融”平台、“关系型金融”环境和“消费者金融”模式所提出的多元化市场和金融服务的高要求,来推动上海国际金融中心的建设,尤其要促进以四个中心建设为代表的“要素服务型行业”在上海的集聚,行政服务效率的提高和对异地而来的金融人才的人文关怀将是一个重大的考验。另外,上海和中央的金融政策协调、信息沟通也是打造国家“金融安全”所需要的、以“人民币国际化”为目标的“全球化金融”模式的必要条件。尤其是要重视与各国之间、全球各大市场之间、国际货币所在的主要区域之间的金融开放与合作模式,通过“走出去与请进来”相结合的形式,努力打造人民币在海外越来越宽广的安全流通与结算网络。 其六,政府金融。在上海提供的得天独厚的“企业家金融”平台和“消费者金融”的市场环境以及“全球化金融”的运作体系中,探索管理外汇储备和社保资金等公共财富资金进入海内外市场的“政府金融”运营模式,提高诸如“主权财富基金、社会养老基金等”的资本运作绩效水平。同时,还要结合未来“藏汇于民、公私合作”的战略方针,进一步来优化“政府金融”运作效率的管理方式,从而分担社会大众的后顾之忧,释放货币政策独立性的压力,确保中国经济依然能够保持可持续增长的发展势头。 其七,国家金融。充分利用国有企业和国有银行在上海较为集中的现象,主动与国家相关部委提出“以上述国家资源为主导,以市场运营机制为基础,以民间资本和海外先进技术为补充” 这样一种“政企紧密合作”的“国家金融”发展模式(一种和国家国家产业政策相结合的、有益的“信用配给”模式)——即使银行的收益来源主要还是来自于受到政策保护的息差收益,但是其核心任务就是大力扶持中国“资本密集型”新兴战略产业的发展,全力打造“中国标准”支撑下的国企和国有银行的核心竞争力,实现上海经济“转型发展”的艰巨任务。 上述七大“金融业务模块”虽然侧重点不同,服务对象不同,风控方式也不同,但是,如果内在的激励机制和监管方式安排得体,它们一定会相互促进,有效地完成中国金融成功转型的艰巨任务,实现“金融为实体经济服务”的价值取向。 实体经济论文:虚拟经济不能离实体经济太远 摘 要: 房利美、房地美被国有化,贝尔斯登、雷曼兄弟倒闭,美林证券被收购,美国国际集团命悬一线。众多百年老店的迅速消失,宣布华尔街过度虚拟经济的失败。没有基础的衍生市场将是一个危机四伏的市场,而加强基础“标的”的多层次市场的建设,避免虚拟经济引发危机的灾难性影响,坚持伴随实体经济发展而持续发展的方向,是新兴市场用沉重的代价换取的最重要启示。 关键词: 资本市场,虚拟经济,衍生市场,新兴市场 次贷危机不是传统意义上的经济危机,而是一次资产价格泡沫破灭的危机。所谓资产价格泡沫,就是资产的价值与价格离得太远。这里有一个常识的判断,泡沫是非常脆弱的,泡沫的破灭几乎是不费吹灰之力的。事实上,华尔街金融巨头,贝尔斯登、雷曼兄弟、美林证券,已经在虚拟经济的泡沫中灰飞烟灭。 衍生产品与虚拟经济 这次美国华尔街爆发的次贷危机的泡沫,包含很多内容,从信用泡沫--产品泡沫--资金泡沫--价格泡沫--市值泡沫,形成一条长长的泡沫链。 最底层的标的次级贷款是一个巨大的信用泡沫。抵押贷款是一个信用产品,信用产品应该带给有信用的人。但是,次级贷款把一个信用产品贷给了一些低信用,甚至没有信用的群体。而且附加了许多加大信用风险的优惠条件,比如零首付,比如,延迟本金还款等等。次级贷款实际上是一个巨大的信用泡沫。 基于这个1.5万亿美元的信用泡沫,创造了超过2万亿的资产证券化产品(mbs),超万亿的债券抵押凭证的所谓结构化产品(cdo),近万亿的信用违约互换产品(cds),为了这些证券的高评级,债券保险公司产生2.4万亿担保产品,以及各自近万亿的信用卡证券化产品,汽车消费贷款证券化产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫,创造了一个巨大的市值泡沫。超过美国4.3万亿的国债市值两倍。一旦那些一厢情愿的假设,比如房价不断涨、利率长期低发生变化,次贷违约率上升,危机就爆发了。 价格泡沫和市值泡沫的制造与巨大的杠杆交易放大资金泡沫密切相关。在次贷危机中倒闭的著名的凯雷资本下面的凯雷基金,泡沫高峰期间,其6亿多的资本金,把管理的资产放大到200多亿,杠杆倍数高达32倍。当市场下跌3%,凯雷基金面对巨大的流动性风险,不得不黯然退出曾几何时还叱咤风云的华尔街历史舞台。 我们看到,这里最关键的部分是,这些也冠名为“产品”的东西,并没有任何实际意义上的价值,并没有创造任何真实的财富。产品链越长,越不知标的为何物。次贷衍生品数万亿上十万亿的市值,是被虚拟货币托起的泡沫,是杠杆交易方式放大的虚拟财富,使虚拟经济脱离实体经济到危机四伏的地步。 美国前财长保罗·奥尼尔认为,“通过扰乱世界货币市场获益的人是投机者。在我看来,他们并没有提供多少有用的价值。”奥尼尔对金融市场的观点以及其为金融市场制定规则的重要的职责,挑战了金融机构的巨大利益,这可能是其被迫从财长位置上辞职的重要原因之一。 价格泡沫结局是危机 我们已经看到,次贷泡沫最后只可能是两个结果。第一个结果,就是泡沫破灭,瞬息之间,数万亿数十万亿的虚拟财富消失,化为乌有,引发全球金融危机,次贷危机几乎摧毁华尔街。次贷危机从新世纪抵押贷款公司的关闭开始,次贷违约,沿着次贷产品的证券化产品、结构化产品、保险互换产品、债券保险、债券市场、信用卡证券化产品、消费信贷证券化产品直至债券保险公司,都深陷危机。贝尔斯登倒闭,把危机的严重程度提高到红色警报,几乎所有金融公司都陷入了次贷危机的漩涡。 政府支持的最大的房地产抵押担保机构--房利美、房地美被接管,雷曼兄弟已经成为贝尔斯登第二,全球最大的投资银行美林证券公司被美国银行收购,美国国际集团命悬一线。这些百年老店迅速从华尔街消失,宣布华尔街过度虚拟的经济的失败。试想,如果不是在美元本位的国际货币体系下,美联储可以随心所欲发美元,华尔街大大小小的金融公司,完全可能重现1997年泰国一天关闭58家银行,尸横遍野,血流成河的一幕。 次贷危机把另外两大经济主体拖入衰退。受次贷影响英国北岩银行发生了百年不遇的挤兑行为,最后英国政府对其实施了国家收购。因为直接持有大量次贷衍生产品,欧洲成为重灾区。虽然欧洲央行的大规模注资,使欧洲所有金融机构有了喘息的机会,但是因次贷延伸影响,一般滞后美国一年的欧洲经济已经开始面对衰退。日本经济也重返了负增长之途。 次贷危机引发全球通货膨胀,全球经济危机一触即发。次贷危机爆发,华尔街以及全球金融市场几乎没有什么东西可以买,证券投资资本大规模撤出华尔街和其他国际金融市场,进入商品市场,以前所未有的速度迅速推高了石油粮食价格,全球通货膨胀急剧恶化,超过70个发展中国家通胀超过两位数。美国的通胀已经5.6%,欧洲的通胀大大超过警戒线,使美联储和欧洲央行都处于经济放缓与通胀的两难之间。全球通胀是否最终引发全球危机还要拭目以待。 新兴市场发展应“脚踏实地” 次贷泡沫使华尔街伤筋动骨,使全球经济陷入深重的危机。虚拟经济脱离实体经济连华尔街都难逃劫数,新兴市场国家在经济基础和相应金融体系不足以与金融资本一较高下之前,切不可以身犯险。 新兴市场多是初级市场,或者是不成熟的市场,夯实金融市场基础,是初级市场的根本大计。次贷泡沫的危机给新兴市场最大的启示是,新兴市场最应该夯“实”的基础,就是不要远离实体经济,不要过度虚拟,要成为实体经济的晴雨表。 新兴市场要扎扎实实发展与实体经济联系最密切,有效把资源配置给有成长、有价值的行业和公司的不同层次的市场,比如创业板、中小企业板、主板、三板、企业债、公司债市场。只有以上市公司的价值增长和发债公司的价值增长为投资目标的市场,才是金融证券市场的基础,也是金融证券市场发展的基础。培育优质上市公司和发债公司,使公司业绩不断增长,做实做强做大基础“标的”的市场,才能分享企业和公司的成长,才能分享经济的成长,而不会被过度虚拟的泡沫经济伤害。 新兴市场的衍生产品市场应该以对冲风险管理风险为目标发展,切忌以投资为目标推出。而多层次衍生产品的市场要审慎渐进。衍生产品是衍生出来的,虚拟的成分随着衍生的层次增加而增加。虚拟经济离实体经济越远,泡沫越大,泡沫破灭后的灾难也越大。 如果像次贷那样,被衍生的基础产品也存在巨大的风险成分,衍生出来的整个衍生品市场就是建立在一个“虚拟资产”的基础上。这样没有基础的衍生市场将是一个危机四伏的市场,而加强基础“标的”的多层次市场的建设,避免虚拟经济引发危机的灾难性影响,坚持伴随实体经济发展而持续发展的方向,是新兴市场用沉重的代价换取的最重要启示。 实体经济论文:房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归 摘要:房地产是一个具有二重性的产业。一方面,它是实体经济的一个子部门,另一方面,又有非常强烈的虚拟经济属性,这主要表现在价格的强波动性、资本增殖的自主性和产业资本的虚拟化等方面。因此,在分析房地产市场价格是否偏离其价值时,不仅要从房价收入比、房地产空置率、房价租金比等实体经济的角度出发,也要从货币供应量、利率、信用、金融自由化等虚拟经济的角度出发。以美国次级债危机为例,从实体经济因素分析美国泡沫的生成虽有意义,但存在缺陷,美国的次级债危机不仅是一种价格泡沫,更是一种以货币、金融衍生产品为基础的信用泡沫。本文发现,从虚拟经济的角度来判断和预测房地产市场的走向,较之实体经济更有意义,而且,房地产泡沫的治理也离不开货币金融政策的支持配合。 关键词:房地产 虚拟化 实体经济 美国次级债 一、传统一元分析框架的缺陷 房地产被称为“不动产”(property),是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中,房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条件。因此,在传统的理论视野中,房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来,人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言,是否已经产生了泡沫,或者,是高了还是低了,有没有偏离其本身的价值,从目前学术界各种观点来看,主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(housing price-to-income-ratio)。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查,一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右,这是一般的标准。 第二是房地产空置率(vacancies),是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%~20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。 第三个标准是房价租金比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1~200:1。如果房价租金高于300:1,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于200:1,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态,那么由于其内在的相互关系,可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 不可否认,以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动,但是,研究表明,仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。quigley使用1986-1994年美国41个大城市截面数据,根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析,结果表明,这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力,但是,难以预测价格变动的拐点,预测最准确的模型错误率也高达52.73%。19(见表2-1)这意味着,房地产市场价格出现异常波动时,只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然,房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释,必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。 二、房地产业的二重性 在当代社会经济中,房地产是一个具有二重性的产业。一方面,在传统产业理论中,它是实体经济的一个子部门,强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值,认为房地产作为实物资产的一种形式,价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面,却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国,中国证监会(csrc)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准gb/t4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中,房地产业作为单独的一个门类,在所有产业中排行第15位(分类代码:j)。证监会是将房地产业单列出来,不仅是为了突出房地产业的重要性,更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然,总体来说,证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家,不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(gics),还是伦敦金融时报的全球分类体系(gcs),都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达的国家,房地产业的虚拟化已经非常深刻,所以,房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列入的是虚拟经济的范畴。房地产业的二重性特征主要表现在以下几个方面: 第一,房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度,在一个完全竞争市场中,一件商品的价格应该等于其成本的加总,是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例,方法就是使产品的价格与其边际成本相等,即p=mc,当某一产品的价格与其边际成本相等时,实现了帕累托最优。但是,当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品,而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候,房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡,而是以未来收益现金流的贴现方式出现,反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力,这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下,房地产与股票一样,具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动,大约只相当于股票价格波动的五分之一,但是,投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平,他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57%。 第二,房价脱离实体经济因素,资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。但是,在现实中,房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来,在香港、新加坡、马来西亚等地区,房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波动中,房地产的价格与租金价格相比,也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段,房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关,这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。 第三,房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业,传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款,这使银行系统性风险不断增加,20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是,为了分散风险,抵押贷款证券和房地产投资信托(reits)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末,国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元,年增长速度甚至一度达到近16%。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫,美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(mbs),为了这些证券的高评级,债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫,创造了一个巨大的市值泡沫。在美国。与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔,(图2)房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。 三、房地产市场二元分析框架 关于房地产泡沫的研究有三条路径,一是从实体经济层面进行研究,二是从虚拟经济视角展开,三是从产业经济学和政府规制经济学角度进行研究。周建军、鞠方的研究表明,货币政策、利率政策、信贷波动及股价等对房地产的价格存在显著的影响。他们认为,房地产市场的高波动性与经济基本面关系不大,而更多的来自金融因素,主要与金融风险的增加有关。进一步地,他们提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。 在过去很长一段时间,房地产价格波动基本上是取决于经济基本面或者实体经济决定论,但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来,随着虚拟经济包括房地产市场的展壮大,经济虚拟化愈来愈明显,金融危机和房地产价格波动越来越明显,房地产波动越来越脱离实体经济,而更多的与金融发展有关。现代经济实际上是货币经济,货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。房地产泡沫归结到底是一种货币现象,因此,应该从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫,这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析,也有别于存量分析方法。货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。 房地产泡沫既有实体经济的因素,又有虚拟经济的因素,这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关,而且,在房地产泡沫中,虚拟经济起着决定性的作用。引入虚拟经济因素可以较好地解释房地产市场和实体经济部门同步发展时所存在的房地产泡沫现象,即使房地产市场和实体经济部门没有出现背离,如果房地产和其他虚拟资产之间的结构不合理,发展速度不平衡,房地产市场和虚拟经济出现背离,同样可能由于大量的货币资金积聚在房地产市场上而造成房地产泡沫。可以说,二元结构分析框架从实体经济和虚拟经济两个角度来判断房地产泡沫,改变了传统的实体经济判断泡沫的局限和不足,为研究房地产泡沫开辟了一条新的道路。 四、美国的房地产泡沫与向实体经济的回归 1、从实体经济因素分析美国泡沫的生成有意义,但存在缺陷 首先,从美国历年来的房价收入比来看,美国的房价收入比一直在2.7-5.2之间,07年底为4.9(见图图2-5)。根据1993年联合国对107个国家的调查,一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右。显然,美国的这个房价收入比尽管近年来有所上升,泡沫风险确实在提高,但是,美国的房价收入比仍还在国际承认的安全范围之内。要知道,在我国,10年来,我国一线城市的房地产估值,如北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。08年6月北京的房价收入比为21.0;上海的房价收入比为15.6;广州的房价收入比为13.6;深圳的房价收入比为19.4。而且,相较之下,图2-6数据表明,与美国的人均可支配收入相比,美国的单套房价也不是很贵。为什么在中国没有发生次金融危机,而美国却成为金融危机的引爆点呢?显然,从房价收入比等来解释美国的房地产泡沫和次级债危机,说服力并不强。 其次,在次级债危机爆发之前,美国的房价租金比虽有所上升,但仍在安全范围之内。从图2-7中我们可以看到,从1989年到2007年间,美国的房价租金比大体上是上升的,毫无疑问,这加大了房地产市场的泡沫风险。但是,我们也可以发现,直到2007年,美国的房屋租金比不到300:1,应该还是在合理的区间内。 再次,次级债危机前,美国的经济基本面向好。首先,从美国gdp增长率来看,直到2007年,美国gdp增长率仍然保持在2%以上,这说明,在2007年以前,美国并没有出现明显的经济衰退。从就业人口数来看,在危机发生之前,美国就业人口保持着良好的增长势头。而且,我们也从中可以发现,在次级债危机爆发的2007年7月,美国全就业人口就有所下降,相应的失业人口增加。 毫无疑问,通过对以上数据的分析,不论是房价收入比、房价租多比,还是gdp增长率、失业率等,这一系列传统的实体经济因素尽管都有或多或少的征兆,但都无法在根本上解释次级债危机的发生。显然,仅从实体经济因素考察美国次级债危机存在缺陷。 2、金融自由化与货币循环流视野下的美国房地产泡沫 从房地产虚拟经济属性的角度来看,美国的房地产泡沫和次级债危机则是一种金融或货币现象,即房地产市场和虚拟经济部门发展背离,大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀。但除此之外,美国房地产泡沫不只是单纯的价格泡沫,我们从前文中已经得出结论,美国房价尽管已经开始与其实体经济相背离,但价格泡沫并不是想象中的严重。美国房地产泡沫的本质,还在于它是一种以货币以及金融衍生产品等为基础的信用泡沫。 首先,我们可以从图2-10中看出,房价的走势与货币供应量是正相关的,而且,从图中,我们也可以大约推算一下,房价一般要滞后于货币供应量的变化,换句话说,货币供应量在某种程度上决定了房价的上涨或下跌。此外,利率作为货币的价格,无疑对房地产市场也产生着重要的影响。(1)在利率水平较低的时候,购房者的月供较少,促进了房地产的需求,同时低利率水平也促进了经济的加速增长,居民收入预期增加,也促进了对于房地产的需求;在加息的过程中,人们对于经济前景普遍非常乐观,居民收入预期进一步增长。同时房价的上涨也促使居民进一步购买房产,进一步促进了房价的上涨。(2)在利率水平较高的时候,购房者的月供较大,抑制了房地产的需求,同时高利率水平也促进了经济的增速的下降,居民收入预期减少,也遏止了对于房地产的需隶在降息的过程中,人们对于经济前景普遍非常忧虑,居民收入预期进一步下降。同时房价的下跌也促使居民的观望乃至抛售房产,进一步促进了房价的下跌。从图2-11中可以看到,美国联邦基金利率与美国住房价格存在强烈的反向作用。这说明,房地产泡沫的受货币政策的影响很大。 其次,近年来美国房地产的房屋价格与通胀率背道而驰。根据belke和wiedmann(2005)的观点,房屋的价格增长应与通胀率的走势大致一样。一般来说,从货币循环流的角度,当通胀率高企的时候,投资者会以房地产作为一种投资工具以对冲货币随时间的贬值。因此,房价增长率与通胀率相差的过大正是房屋根本价值与市场价值不相称的表现。从图2-10中,我们可以看到,1995年以来,美国的通胀率均保持了比较稳定的水平,按道理说,从实体经济的角度,这意味着宏观经济较为稳定。但是,从1995年以来,美国房屋价格开始大幅背离通胀率,直到2005年,这一差距被放大到了最高点。房屋价格与通胀率背道而驰的加剧表明,尽管国家通货膨胀并不明显,但房地产领域仍聚集着大量的投机资金,而这,正是房地产泡沫化的一个重要征兆。 在我看来,美国这一次次级债危机的大背景,是上世纪以来的“金融自由化”。金融自由化加剧了货币在各个虚拟经济部门之间自由、快速地流动并投机、套利。毫无疑问,住房金融制度的改革和住房金融约束的放松,为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融自由化使信贷约束放松,造成流入房地产市场的货币资金增加,也就是需求增加,在供给刚性的情况下,房地产价格的上涨,信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。美国这一次次贷危机,本质上是一种以资产价格泡沫破灭为特征的信用危机。房地产抵押贷款本来是一个信用产品,但是,由于金融自由化和近乎疯狂的金融创新,由于管制的放松,由于法律的不到位、缺位或者刻意被规避,银行的抵押贷款被给了一群没有信用的人。信用标准的降低,次级债款越来越多,使银行的信贷资金过度流入到了房地产市场,制造出了一个巨大的资产泡沫。 更重要的是,自上世纪80年代以来,作为一种金融创新,按揭证券化在美国经历了突飞猛进的发展。(见图2-11)房地产市场和证券市场以及商业银行等整个金融市场通过抵押贷款证券化、担保债务凭证(cdo)等金融衍生产品紧紧联接在一起。在按揭项目不断进行证券化的过程中,银行及其它机构把原本一部分的借贷款及相对风险转移给按揭证券的持有者,由于证券可以在市场自由流通,在货币循环流的作用下,更多人可以间接投资于房地产市场,按揭证券的资金来源也不再只局限于本地的存款金额,也可以来自证券市场,毫无疑问。这又变向增加了房地产及其衍生品市场的资金来源渠道,在扩大房地产市场的影响范围的同时,也在放大房地产的泡沫,在房地产市场不景气的时候,房地产泡沫就会通过这种具有“传递”性质的证券,将房地产领域内的风险转嫁给固定收益市场。很容易理解,这是一整条的泡沫镱信用泡沫一产品泡沫一资金泡沫一价格泡沫一市值泡沫。 3、泡沫的破灭:向实体经济的复归 什么是房地产泡沫,我们知道,所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。然而,实体经济是虚拟经济的基础,虚拟资本虽有其独特的定价方式,有其自身发展的规律,但决不能背离这个基础而孤立的发展。如果虚拟资本的市场价格大大背离它的内在投资价值,形成泡沫,而泡沫作为一种财富幻觉,终有醒来的一天,泡沫被挤出后,虚拟资本的价格会立刻回到其自身价值的水平之上。泡沫破灭之日,就是向实体经济复归之时。从图2-13中可以看到,在房价开始下跌的情况下,股票也开始下跌,泡沫破灭。虚拟经济逐渐向实体经济回归还表现在美国住房投资占gdp的比重上。在图2-14中,从2002年开始,美国住宅投资占gdp比重开始越过均值,比重逐年加大,这意味着,货币更多地流向房地产市场,最终的结果是造成了美国的房地产泡沫和由此而来的次级债危机。紧接着,2006年-2007年间,受次级债危机的影响,美国住宅投资占gdp的比重开始重返均值。 美国房地产泡沫的破灭对实体经济也造成了严重的影响,这主要体现在两个方面。一是造成经济增长速度持续下滑甚至经济衰退。进入2008年以来,美国第一季度的gdp增长率为0.9%,第二季度为1.9%,第三季度为-0.3%,都远低于去年的2.2%。从目前来看,虽然美国经济陷入长期、深度衰退的可能性不大,但是,中性的观点认为,美国会经历2-3年的低迷期。二是失业率呈上升趋势。自2008年1月份以来,受次贷危机的影响,美国非农就业人数就开始下降。2008年10月份,美国非农就业岗位减少24万个,9月份则降28.4万,8月份降127万,这使得美国失业率升至6.5%,创下1994年以来最高纪录。 五、政策含义与建议 通过传统实体经济角度来分析房地产泡沫尽管有一定的解释力,却存在不可避免的缺陷。基于房地产市场的二重性,从虚拟经济和实体经济两方面来看待房地产市场及其泡沫问题,则有着极大的理论和实践意义。显然,房地产泡沫的治理离不开货币金融政策的支持配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理,特别是加强对信用的治理,防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动,消除房地产泡沫的货币根源,是治理房地产泡沫的关键。 事实上,以货币循环和金融自由化为切入点,通过对美国房地产泡沫的生成和破灭,以及美国次级债危机传导过程的分析,证明了美国这一次的房地产泡沫不仅与实体经济有关,更与货币向房市的过度集中有关。对于我们国家,美国次贷危机的教训是两方面的。首先,站在国内的视角,我们应逐渐认识到,金融自由化不是不切实际的金融创新,不是单纯的放弃政府管制,而是改变政府管制的作用方式与政策工具;金融自由化所抛弃的仅仅是妨碍金融发展和经济增长的金融抑制政策,而不是放弃所有正当而必需的金融体系游戏规则。事实上,要使得金融自由化导致真正的金融发展和经济增长,必须有一整套完善有效的法律规范和市场规则,以此来支撑金融体系的自由化过程。 其次,鉴于虚拟经济泡沫的破灭对实体经济造成的巨大影响,笔者还认为,有必要在二者之间构筑一道防火墙。这里所指的防火墙,是指在当前的货币政策的调控中,作为监管部门的央行,应特别关注虚拟资产价格,在有条件的情况下,应建立起虚拟资产价格监测等相关指标体系。 实体经济论文:研究虚拟经济与实体经济关系 摘要:本文从讨论虚拟资本入手,论述了虚拟经济的形成机理、发展和规模;接着研究了虚拟经济和实体经济之间的关系,侧重研究了负面作用,即虚拟经济的过度膨胀会引发泡沫经济;随后分析了我国经济中的泡沫风险,并提出了对策建议。 关键词:虚拟经济、泡沫经济 一、虚拟经济:形成机理、发展与规模 虚拟经济是与实体经济相对应的概念。所谓实体经济是指物质资料生产、销售以及直接为此提供劳务所形成的经济活动,其主要构成部分包括农业、工业、交通运输业、商业、建筑业、邮电业等产业部门。虚拟经济则不同,它是指与虚拟资本循环运动有关的经济活动,也即虚拟资本的持有和交易活动。因此,讨论虚拟经济可以从虚拟资本入手。 所谓虚拟资本,是指与实际资本相分离的,本身无价值却能带来“剩余价值”、并具有独立的价值增值运动规律的各种资本凭证。虚拟资本的形成是与货币的产生分不开的。货币开始是为突破物物交换的缺陷而产生的一种交换媒介,但货币发展到由纸币取代金属货币,成为一种价值符号以后,在交换媒介功能之外,又增加了价值储藏功能,从而使货币转化为资本成为可能。在信用关系出现后,资金借贷双方联系日益密切,资金需求者愿意向资金供给者支付利息,货币产生了“收益”,从而转化为了虚拟资本(借贷资本)。借贷资本的大规模发展产生了银行信用,为企业的发展提供融资便利。随着经济的发展和科学技术的进步,企业的规模日益扩大,必然寻求新的融资渠道,于是股票和债券应运而生,它们是最明显的虚拟资本。在当今全球经济发展过程中,虚拟资本呈现出越来越丰富的趋势,资本的虚拟化程度越来越高。继股票、债券之后,又出现了证券化资产和金融衍生产品。证券化资产是因资产证券化而发展起来的。银行将住房抵押贷款、汽车抵押贷款、信用贷款等各种信贷资产经过重新包装后实行证券化,或者在一些低信用等级的证券中加入较高信用等级的证券,并用其作为抵押发行新的证券,从而提高资产的流动性。这样等于是在本身就是虚拟资本的信贷资产及初级证券的基础上,又产生的虚拟资本,大大提高了资本的虚拟化程度。金融衍生产品是虚拟化程度最高的金融产品,金融期货、期权合约的买卖者并不真的拥有合同中规定数额的证券或货币,也不必在交易清算时真的买入或者卖出这些证券或货币。特别是指数期货和期权交易,实际上是就指数的涨落打赌,无任何实际对应物,是最彻底的虚拟资本。 与虚拟资本的发展相适应,从历史和逻辑的角度来考察,虚拟经济的发展经历了以下几个阶段:: 1、闲置货币资本化。这是虚拟经济的最初阶段。例如,当某人持有暂时不用的闲置货币,而另一人却急需生产经营资金时,前者便可将其闲置货币让渡给后者去使用,后者则承诺对借入资金按期还本付息。在这种货币的直接借贷行为中,由于贷方并未从事现实的生产经营,而是仅仅凭借代表借贷行为成立的借据或凭证获取利息收益,因此,这种借据或借贷凭证便成为虚拟资本的雏形,贷方据以获取利息收益的活动也就是一种虚拟的经济活动。 2、借贷行为中介化。这一阶段的标志就是银行的产生。在这一时期,货币资金借贷主要不再是个人之间的直接借贷,而是表现为以银行为中介的间接借贷。此时,对广大的存款人而言,其持有的能够带来利息的存款凭证就是虚拟资本。因此,借贷行为的中介化实际上意味着虚拟经济活动的社会化,这种社会化由于能够扩大社会的资金借贷规模,提高社会范围内资金的配置和使用效率,因而,对促进实体经济的发展具有重要意义。 3、证券交易的市场化。随着股票、债券等有价证券的大量发行,客观上要求形成一种便于有价证券实现流动性的机制或场所,于是,证券市场应运而生。虚拟资本交易的市场化可以引导资金向预期收益较好的产业流动,从而有利于优化社会资金的配置结构,提高社会资金的使用效率。 4、虚拟经济国际化。进入20世纪后,较大规模的跨国证券投资开始出现,虚拟资本的发展由此进入新的阶段。特别是第二次世界大战后,在布雷顿森林协议和关贸总协定推动下最终形成的规模巨大的国际金融市场,更加便利了虚拟资本的跨国交易,从而使虚拟资本交易日益呈现为一种国际性的经济活动。虚拟经济活动的国际化可以促进资本在世界范围内的优化配置,并使资本的使用效率进一步提高。 5、金融工具创新化。20 世纪60年代以后,虚拟经济进一步发展。一方面,国际性的货币市场、资本市场、外汇市场等规模进一步扩大,另一方面,包括各种金融期货、期权等在内的金融创新工具层出不穷。金融工具的创新化使得虚拟资本的交易规模达到前所未有的程度,并使虚拟经济越来越脱离实体经济而日益呈现为一个相对独立的经济活动领域。 80年代以来,各主要工业国家的金融资产迅速膨胀,交易规模迭创新高,使得虚拟经济的运行愈发脱离实体经济而扩张。据报道,80年代以来,世界经济平均年增长率仅为3%左右,国际贸易平均年增长率为5%左右,但国际资本流动却增加了25%,全球股票的总价值增加了250%。1997年全世界虚拟经济的总量已达140万亿美元,约为世界各国国内生产总值总和(28.2万亿美元)的4倍。全世界虚拟资本每天的平均流动量已高达1.5亿美元以上,约为世界日平均实际贸易额的50倍。可以预计,随着电子商务和电子货币的发展,虚拟经济的规模还会膨胀。 二、虚拟经济与实体经济 从历史的发展过程来看,实体经济是虚拟经济的历史基础和现实基础。在虚拟经济和实体经济的关系中,实体经济是第一位的,虚拟经济是第二位的。虚拟经济是随着实体经济的发展而产生和发展起来的,但同时也在自身的发展过程中极大地促进了实体经济的发展。一方面,金融自由化和金融深化(麦金农,1973;格利和肖,1960)不仅可以提高社会资源的配置效率、提高实体经济的运行效率;而且资本证券化和金融衍生工具提供的套期保值等服务,还为实体经济提供了稳定的经营环境,降低实体经济的经营成本和因价格或汇率波动引致的不确定性经营风险,使实体经济能够稳定增长。另一方面,虚拟经济自身产值的增加本身即促进了gdp的增长,虚拟经济的发展提供了大量就业机会,直接促进了第三产业的迅速发展。具体而言,虚拟经济对实体经济的促进作用主要体现在以下三个方面: 1、有助于提高社会资本的配置效率。金融市场的基本功能是实现资本在不同实体经济部门之间的优化配置。通过发行并交易虚拟资本,发现虚拟资本所代表的权益价格,是实现增量资本在实体经济各部门之间优化配置的主要诱导工具。同时,金融市场还为存量资本优化配置提供了有效途径,通过资产重组等产权交易,可以实现存量资本在不同实体经济部门之间的再次优化配置,盘活因投资决策失误或市场需求结构转变而闲置的存量资本,提高社会资本的利用效率。 2、有助于分散企业经营风险。其一,资本市场的发展和企业制度的创新,使企业的投资主体多元化、社会化,同时也使企业产权的所有权、经营权和受益权相对分离,企业所有权的转让与处置对企业的经营活动影响弱化,企业经营的稳定性增强。其二,资产证券化、abs(资产担保证券)、期权交易等金融创新层出不穷,对企业资金安排、投资选择、规避经营风险等具有重要影响,如通过期货市场套期保值和外汇掉期业务,可使企业有效规避市场价格波动和汇率变动带来的经营风险,降低企业生产成本等。 3、虚拟经济规模的扩张,在增加gdp规模的同时,也提供了大量的就业机会。在虚拟经济日益发挥出对实体经济巨大的促进作用的同时,虚拟经济自身亦取得了突飞猛进的发展。与1980年相比,1996年西方主要工业国家和新兴工业化国家金融资产总额均成倍增长,特别是亚洲新兴工业化国家金融资产的增长迅猛,并带动了相关服务业的发展,成为各国经济发展的重要推动力之一。 但是,虚拟经济在带来巨大收益的同时,也隐藏着极大的风险。这是因为:虚拟经济要正常运转,需与实体经济的规模相适应。然而,虚拟经济在其自身发展过程中,却越来越表现出相对独立性。在证券市场中,人们对于证券市场未来价格的预期往往并不是基于公司的财务状况,而是基于一种心理预期和想象空间。这种投机者的“市场接力棒理论”(金德尔伯格,《新帕尔格雷夫经济学大辞典》),生动地描述了投机者普遍存在的“博傻心理”,即投机者见到大家都看好某一金融资产,自己也加入这一行列,期望自己的“接力棒”下传,由于大家有相同的预期,在相反的预期未形成主流之前,市场接力棒就不乏接手者,从而带来市场的火爆,使市场价格脱离客观价值,形成泡沫。前面所提及的虚拟化程度较高的证券化资产和金融衍生产品,更是在虚拟资本基础上的再次虚拟化,几乎与实体经济没有联系,易形成泡沫是显而易见的。此外,投资中也可能存在着泡沫成分。企业为解决 资金不足问题,可以向银行贷款,也可以发行股票和债券。但一旦企业经营不善,或遇到经济全面衰退,企业破产倒闭,实际资本创造的“价值”得不到实现,企业先期的银行贷款和股票债券等虚拟资本较之实际资本来说,就成了空中楼阁。实际上也是一种泡沫。 经济中出现泡沫并不意味着泡沫经济的出现,经济泡沫对经济有一定的刺激作用,并且可以通过市场供求机制而自动恢复均衡,只有当虚拟经济中的泡沫成分不断加重,资产价格普遍大幅度地偏离或完全脱离由实体经济因素决定的资产价格时,才会导致泡沫经济。泡沫经济会扭曲资源配置,降低资源配置的效率;泡沫经济所造成的虚假繁荣现象,会扭曲消费行为,恶化国际收支,破坏经济均衡;泡沫经济所造成的混乱的信用关系,会影响金融系统的运行,最终导致金融危机,并引发整个社会的经济危机。譬如1978-1981年发生在墨西哥的泡沫经济,在1981年股市崩溃之后,引发了严重的金融危机、债务危机和持续的通货膨胀,导致大批企业和个人破产,失业率上升,社会贫富差距增大,整个墨西哥经济一片萧条;80年代日本房地产和股市泡沫的迸裂同样使经济实力雄厚的日本经济陷入长期衰退之中,至今难以自拔,所谓的“日本神话”由此破灭。 泡沫经济的产生有主观和客观两方面的原因。从主观上看,主要是由金融投机引起的。人们在“博傻”心理支配下,金融资产价格越高越买,越买价格越高,导致金融市场超常规膨胀,引发泡沫经济。从客观上看,实体经济的内在失衡是导致泡沫经济的根本原因,由东南亚金融危机中可见一斑。发展中国家在实体经济实力不强、结构性问题突出的情况下,金融市场过度开放,会导致虚拟经济过度膨胀,引发泡沫经济。七十年代以后,东南亚等地区国家经济快速增长,成为新兴工业化国家。受金融深化理论的误导,上述各国相继开放金融市场,企图通过金融完全自由化,依靠虚拟经济的快速发展刺激实体经济的持续高速增长;但由于实体经济的发展水平偏低,且存在诸多结构性问题,虚拟经济过快发展超过了实体经济发展的内在需求,最终引发了泡沫经济并导致了一系列金融危机。以泰国为例,泰国工业基础设施落后、建设资金匮乏、出口以资源型产品而非资本密集和技术密集型产品为主,虽然泰国政府力主投资并着重发展重化工业和高科技产业,但受教育和科技水平限制,严重制约了泰国的经济结构调整和产业升级。在实体经济存在比较严重的结构性问题和金融监管水平不高的情况下,泰国政府却在财政政策、货币政策和外汇管理上推行了一系列激进的改革措施,加速了金融自由化和对外开放步伐,使虚拟经济发展速度大大超过了该国实体经济发展速度,特别是短期外资大量流入,且被投入到房地产和股市炒作而非实体经济领域,使泰国经济的泡沫化现象日趋严重,并成为东南亚金融危机的导火索。 三、我国经济中的泡沫风险 我国长期以来实行计划经济,商品价格由国家决定,基本不受市场影响,而且金融交易近乎为零,基本不存在泡沫现象。但进入90年代以来,深沪股市的建立和房地产市场的开放,使“泡沫”的威力大大发挥出来。 我国股票二级市场上的泡沫是众所周知的。我国股市上有很多股票的市盈率都达到50倍以上,大大高于美国的水平(nasdaq的平均市盈率虽已经高达90倍,但美国工业类股票的平均pe(市盈率)仅为25倍,运输业股份的pe平均为12倍,银行业平均为13倍,公用事业股为20倍)。今年st板块的几番上涨,也有利地说明了我国股市的投机性强,不可避免地会引发泡沫。 在股市泡沫严重膨胀的同时,也出现了房地产泡沫。股市泡沫较之房地产泡沫,犹如小巫见大巫,这是由于体制漏洞而导致的疯狂炒作的结果。而且,股市炒作的参与者绝大多数是居民个人,而房地产的炒作主要是由有实力的企业进行的,资金量大,泡沫膨胀更加厉害。时至今日,房地产泡沫导致的后果依然是触目惊心的。 股市泡沫和房地产泡沫都是泡沫的表现形式。在我国,除了这两种泡沫以外,还存在更严重的泡沫形式,即由于实体经济结构存在问题,国有企业大面积亏损而造成的泡沫。这种泡沫集中反映在银行的不良贷款上。目前,我国企业融资以间接融资为主,银行作为中介为企业提供资金融通。只有企业经济效益好,银行、存款人和企业之间的资金循环才能正常进行。企业效益不佳则会给银行带来风险。若企业进行破产清算,清算价值无法还清贷款,银行会出现坏帐,若拖欠贷款,则会形成呆帐。企业风险只是单个风险,但当它通过不良贷款转 嫁给银行以后,就成为金融系统风险。我国企业由于体制原因、经营管理不善所导致的银行大量不良资产的存在,使我国经济潜藏了危机。 四、结论和建议 以麦金农、格利和肖为代表的众多经济学家认为,金融活动对经济增长的贡献随着金融深化而不断增加,因此主张通过金融自由化和金融深化促进经济增长。但经济发展的事实表明,这一主张是片面的。西方发达国家自80年代以来已相继实现金融自由化,金融深化程度不断提高,金融资产总量迅速膨胀,目前均已大幅度超过本国的gdp,但在金融资产规模迅速扩张的同时,gdp并没有随之快速增长,其增长速度反而有所下降,而且,在欧洲还引发了90年代的货币危机,在日本则产生了严重的泡沫经济现象。许多发展中国家如泰国、马来西亚等在80年代中后期推行金融自由化之后,金融深化程度迅速提高、虚拟经济膨胀速度超过发达国家,经济的泡沫化现象日益严重,并引发了一系列的金融危机。 金融深化和金融自由化确实能带来更大的经济效益,但盲目的金融深化和金融自由化却会带来极大的风险。因此,在我国这样一个内部经济存在一系列问题的发展中国家,金融深化以及金融自由化的进程应当慎重,我国对金融市场的开放应是逐步的。我们应当下大力气进行国内经济结构的调整以及金融体系的完善,以适应加入wto后的国际环境。应从以下几个方面着手: 1、 在加快资本市场规范化建设的同时,应着力加快资本市场的发展。这不仅包括扩大证券品种的规模,也不仅包括增加新的证券品种,而且包括拓展和开辟新的市场,扩大居民投资渠道和企业获得资本性资金的渠道。其中,存量股份制、债权转为社会股权、将建设国债建立在运用资本经营方式运作国有资产的基础上等,都是应当重视的具体措施。 2、 积极推进创业投资,加快高科技产业化步伐。知识经济是将知识转化为经济的过程。在这个过程中,创业投资的功能极为重要。在资本市场的配合下,积极推进我国新兴产业的发展,调整国家的经济结构。 3、 积极创造条件,促进实物经济的货币化和资产证券化。实物的货币化和资产证券化,是市场经济发展的必然产物。实物的非货币化,有着诸多弊端;资产的非证券化,严重限制着资产的准确定价和资产存量的盘活。 4、 加强金融监管,防范金融风险。加强金融监管,关键的问题是,运用何种机制和规范。在双重体制并存的条件下,运用计划经济机制,虽一时抑制了某些现象,但不利于金融市场的成长,结果可能造成更大的风险。为此,应特别重视运用符合市场经济的规则,强化金融监管。 实体经济论文:虚拟经济、泡沫经济与实体经济 虚拟经济是市场经济高度发达的产物,是现代市场经济不可或缺的重要组成部分。实体经济的发展、经济机制运行效率的提高,均与虚拟经济的扩张发展密切相关,但虚拟经济过度膨胀又会引致泡沫经济,损害实体经济的发展。近年来,拉美和东南亚地区的新兴工业化国家在金融自由化过程中,由于虚拟经济过度膨胀引致了比较严重的泡沫经济,导致了一系列的金融危机,不仅对有关国家经济发展产生了巨大破坏作用,也对世界经济形成了很大冲击;即使经济发达国家也存在诸多泡沫经济的隐患,日本的泡沫经济破灭后,至今未恢复增长;美国经济不断积聚的泡沫成分,让全球经济界人士忐忑不安。如何防止虚拟经济过度膨胀引致泡沫经济,已成为国际经济学界的热点。目前,我国正处于金融体制改革的关键时期,加入wto后,金融服务业将被迫对外开放,金融自由化和金融深化进程将日益加快,研究虚拟经济、泡沫经济与实体经济的关联机制,以便在充分发挥金融深化对我国经济增长的促进作用的同时,防止金融深化过程中发生虚拟经济过度膨胀进而引发泡沫经济问题,已成为当前迫切需要解决的的重要课题。 一、虚拟经济、泡沫经济与实体经济的涵义 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售、及提供相关服务的经济活动,不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动,也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物,包括银行信贷信用如期票和汇票、有价证券如股票和债券、产权、物权及各种金融衍生品等。随着市场经济的不断发展,社会分工和专业化程度不断提高,经济的货币化程度不断加深,金融活动占总经济活动的比例也越来越大,金融深化的程度日益提高,其结果是资本证券化和金融衍生工具大量创新。由于证券市场和金融衍生工具交易中存在大量的投机活动,金融市场的交易额和金融活动本身的产值迅速增长,形成规模不断扩张的虚拟经济。 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀引致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀,是虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。其形成过程为一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,价格上涨的预期吸引了大量新的买主,这些新买主一般只是想通过投机获取价差、牟取利润,而对所买卖的资产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣;由于新买主的不断介入,价格节节攀升,形成泡沫经济现象;一旦价格上涨的预期发生逆转,价格暴跌,泡沫破裂,便引发金融危机并导致整个经济衰退。历史上著名的泡沫经济案例有1636年发生的荷兰郁金香泡沫、1791??1720年发生的巴黎密西西比泡沫、在伦敦发生的南海泡沫等,近年来发生的典型的泡沫经济案例拉美地区的金融危机、东南亚金融危机、日本金融危机等。 在讨论泡沫经济时应严格区分泡沫经济和经济泡沫,泡沫经济并不等于经济泡沫。经济泡沫是指在经济发展过程中经常出现的不均衡现象,具体表现为上下起伏的经济周期。二者的主要区别在于,市场机制会对经济泡沫起制衡作用,无论速度快慢,最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点,突出表现为价格上升,需求将下降。但市场机制对泡沫经济则无能为力,因为泡沫经济中根本不存在这样的均衡点,突出表现为价格上升,需求随之上升,市场充溢着买涨不买落的投机气氛,泡沫经济运行不遵循市场的基本运行原则,是市场失灵的特殊典型。1846??1847年英国铁路狂热,1919??1920年伦敦和纽约股票和商品价格暴涨暴跌,1920??1923年德国物价剧烈波动,1982年黄金价格从每盎司850美元跌至350美元等,均是比较典型的经济泡沫的案例。 二、虚拟经济的特征 虚拟经济是市场经济高度发达的产物,以服务于实体经济为最终目的。随着虚拟经济迅速发展,其规模已超过实体经济,成为与实体经济相对独立的经济范畴。与实体经济相比,虚拟经济具有明显不同的特征,概括起来,主要表现为高度流动性、不稳定性、高风险性和高投机性等四个方面。 1、高度流动性。实体经济活动的实现需要一定的时间和空间,即使在信息技术高度发达的今天,其从生产到实现需求均需要耗费一定的时间。但虚拟经济是虚拟资本的持有与交易活动,只是价值符号的转移,相对于实体经济而言,其流动性很高;随着信息技术的快速发展,股票、有价证券等虚拟资本无纸化、电子化,其交易过程在瞬间即刻完成。正是虚拟经济的高度流动性,提高了社会资源配置和再配置的效率,使其成为现代市场经济不可或缺的组成部分。 2、不稳定性。虚拟经济相对实体经济而言,具有较强的不稳定性。这是由由虚拟经济自身所决定的,虚拟经济自身具有的虚拟性,使得各种虚拟资本在市场买卖过程中,价格的决定并非象实体经济价格决定过程一样遵循价值规律,而是更多地取决于虚拟资本持有者和参与交易者对未来虚拟资本所代表的权益的主观预期,而这种主观预期又取决于宏观经济环境、行业前景、政治及周边环境等许多非经济因素,增加了虚拟经济的不稳定性。 3、高风险性。由于影响虚拟资本价格的因素众多,这些因素自身变化频繁、无常,不遵循一定之规,且随着虚拟经济的快速发展,其交易规模和交易品种不断扩大,使虚拟经济的存在和发展变得更为复杂和难以驾驽,非专业人士受专业知识、信息采集、信息分析能力、资金、时间精力等多方面限制,虚拟资本投资成为一项风险较高的投资领域,尤其是随着各种风险投资基金、对冲基金等大量投机性资金的介入,加剧了虚拟经济的高风险性。 4、高投机性。有价证券、期货、期权等虚拟资本的交易虽然可以作为投资目的,但也离不开投机行为,这是市场流动性的需要所决定的。随着电子技术和网络高科技的迅猛发展,巨额资金划转、清算和虚拟资本交易均可在瞬间完成,这为虚拟资本的高度投机创造了技术条件,提供了技术支持。越是在新兴和发展不成熟、不完善、市场监管能力越差,防范和应对高度投机行为的措施、力度越差的市场,虚拟经济越具有更高的投机性,投机性游资也越容易光顾这样的市场,达到通过短期投机,赚取暴利的目的。 三、虚拟经济与实体经济的内在联系 虚拟经济和实体经济是相对独立的两个经济范畴,二者之间是相互依存、相互制约的关系。虚拟经济的产生源于实体经济发展的内在需求,无论虚拟经济发展多快、规模多大,其根本是为实体经济服务,实体经济是虚拟经济存在和发展的基础,没有实体经济,则虚拟经济将无从谈起,即实体经济是第一性的,虚拟经济是第二性的。同时,实体经济的发展又离不开虚拟经济。虚拟经济中的货币、资金、电子货币、股票、债券、abs等金融工具,已经渗透到实体经济的各个环节,实体经济的正常运转和快速发展,离不开虚拟经济的支持,落后的虚拟经济会成为快速发展的实体经济的障碍。 但是,我们应看到,虚拟经济的发展必须与实体经济发展相适应,虚拟经济的超前发展,并不能带动实体经济的超速发展,款增加了20%以上。由于大量新增资金并未投入实体经济部门,而是流入了股市和房地产市场,导致投机活动日益猖獗,并使日本经济迅速泡沫化:日经指数1985年为12000点,1986年开始急剧上升,到1989年底已突破39000点,四年之内翻了二倍多;日本土地价格以1980年为100,1985年上升为154,1990年上升为626,日本土地面积只有37万平方公里,按当时市值计算,1990年日本的土地总值已达15万亿美元,比美国土地资产总值多四倍(美国土地面积为937万平方公里),相当于日本国内生产总值的五倍多。日本的泡沫经济与其货币政策的失误是密切有关的。 2、银行等金融机构信贷扩张过度,金融资产质量低下,大量呆账、坏账的存在是引发泡沫经济的重要原因。银行等金融机构在追逐高利率的利益驱动下,放松金融监管和金融审查,银行信贷过度扩张,大量信贷缺乏必要的可行性论证,贷款抵押品手段非常软弱,许多贷款以被高估的股票和房地产作抵押,当泡沫经济迸裂,股票和房地产价值回归其合理价格时,被抵押在银行等金融机构的股票和房地产等抵押品出现大量缩水,不仅高息无法收回,而且贷款本金亦难以到期收回,致使银行等金融机构帐面出现大量呆账、坏账,金融资产质量低下,当广大民众对银行等金融机构失去信心,便会发生挤提,致使银行等金融机构出现流动性危机,进而引发金融危机。如泰国银行坏帐占银行总信贷的比例,1996年为9.8%,到1997年就上升为11.9%,1997年8月国际债信评价机构认为,泰国金融贷款中25%付不出利息。银行体系存在的大量呆帐、坏帐已经严重扭曲了泰国的金融体系,积聚了极大的金融风险,引暴了金融危机。 3、发展中国家在实体经济实力不强、结构性问题突出的情况下,金融市场过度开放,会导致虚拟经济过度膨胀,引发泡沫经济。七十年代以后,拉美和东南亚等地区国家经济快速增长,成为新兴工业化国家。受金融深化理论的误导,上述各国相继开放金融市场,企图通过金融完全自由化,依靠虚拟经济的快速发展刺激实体经济的持续高速增长;但由于实体经济的发展水平偏低,且存在诸多结构性问题,虚拟经济过快发展超过了实体经济发展的内在需求,最终引发了泡沫经济并导致了一系列金融危机。以泰国为例,泰国在工业基础设施落后、建设资金匮乏、出口以资源型产品而非资本密集和技术密集型产品为主,虽然泰国政府力主投资并着重发展重化工业和高科技产业,但受教育和科技水平限制,严重制约了泰国的经济结构调整和产业升级。在实体经济存在比较严重的结构性问题和金融监管水平不高的情况下,泰国政府却在财政政策、货币政策和外汇管理上推行了一系列激进的改革措施,加速了金融自由化和对外开放步伐,使虚拟经济发展速度大大超过了该国实体经济发展速度,特别是短期外资大量流入,且被投入到房地产和股市炒作而非实体经济领域,使泰国经济的泡沫化现象日趋严重,并成为东南亚金融危机的导火索。 1980-1996年期间亚洲新兴工业化国家金融资产占gdp 的比例(%) 资料来源:国际货币基金组织,《国际金融统计年鉴1997》 4、国际游资的大量存在也是产生泡沫经济的重要因素。国际游资属于短期投机资本。从新兴工业化国家泡沫经济的形成及其破裂过程看,国际游资在其中起到了推波助澜的作用。由于新兴工业化国家经济增长较快,金融市场开放度较高,且在金融监管方面经验不足,使国际游资有了大肆进行投机牟取暴利的机会。 1988-1997年新兴工业化国家股票证券投资流入(亿现价美元) 资料来源:世界银行《99年世行发展指标》 虚拟经济的过度膨胀必然引发泡沫经济,但并非说虚拟经济快速发展中形成的经济泡沫即为泡沫经济。由于美国经济对世界经济发展举足轻重,且美国股市最近持续高涨,引致全球经济学界对美国经济是否泡沫化的担忧。事实上,美国目前仅仅是存在一些经济泡沫,整体经济并未泡沫化:其一是美国经济的持续强劲增长,是由实体经济中高科技、信息产业的迅速发展带动的,80年代之后一直维持较低的通货膨胀率(80年代后为5%,90年代为1-2%,目前为1.5%,失业率不断降低,98年跌至4.3%,消费持续旺盛,兼并收购浪潮风起云涌等,使美国实体经济稳步、持续增长,足以支撑美国虚拟经济中的金融泡沫;其二是美国虚拟经济中存在一些金融泡沫是合理的。首先,美国股市虽然频频创出新高,但主要是由nastaq科技股的强劲上扬所带动,工业、运输业、银行业等行业的股票走势较为平稳。nastaq的平均市盈率虽已经高达90倍,但以美国工业类股票的平均pe(市盈率)仅为25倍,运输业股份的pe平均为12倍,银行业平均为13倍,公用事业股平均为20倍,均处于合理区间,不能仅仅因为一个科技股板块市盈率偏高而认为泡沫成分过大。其次,科技股板块整体市盈率偏高具有一定的合理性。根据现代的现金流量模型,股票价格更多地反映了投资者对该企业的成长性的预期,股票的内在价值由拥有这种资产的投资者在未来时期所预期并接受的现金流所决定,等于预期现金流的贴现值。其公式为: v=d1÷〔1+k〕 若按此方法计算,除个别市盈率过高的股票,如有的科技股市盈率达2900倍,存在过度投机现象,大多数科技股若长期保持现在的增长势头,则美国科技股的定价尚不太高。其三,美国拥有全球最为健全、规范、高效的金融体系,具有较高的金融监管水平,金融机构资产质量较好,抗风险能力普遍较强。因此,美国经济虽然存在一定的金融泡沫,但并未泡沫化。 反而会引发泡沫经济,而泡沫经济破裂又会引致金融危机,对实体经济发展造成巨大破坏。以edwards.shaw为代表的众多经济学家认为,金融活动对经济增长的贡献随着金融深化而不断增加,因此主张通过金融自由化和金融深化促进经济增长。但经济发展的事实表明,这一主张是片面的。西方发达国家自80年代以来已相继实现金融自由化,金融深化程度不断提高,金融资产总量迅速膨胀,目前均已大幅度超过本国的gdp,但在金融资产规模迅速扩张的同时,gdp并没有随之快速增长,其增长速度反而有所下降,而且,在欧洲还引发了90年代的货币危机,在日本则产生了严重的泡沫经济现象。许多发展中国家如泰国、马来西亚等在80年代中后期推行金融自由化之后,金融深化程度迅速提高、虚拟经济膨胀速度超过发达国家,经济的泡沫化现象日益严重,并引发了一系列的金融危机。随着全球经济一体化和金融一体化程度不断加强,这些金融危机的发生,不仅对本国实体经济产生了巨大损害,还通过国际贸易、汇率变动以及资本流动等渠道,对周边国家甚至整个世界经济产生巨大冲击,形成区域性或世界性金融危机。 四、虚拟经济的功能及其对实体经济运行的影响 虚拟经济对实体经济的发展具有巨大的促进作用。一方面,金融自由化和金融深化不仅可以提高社会资源的配置效率、提高实体经济的运行效率;而且资本证券化和金融衍生工具提供的套期保值等服务,还为实体经济提供了稳定的经营环境,降低实体经济的经营成本和因价格或汇率波动引致的不确定性经营风险,使实体经济能够稳定增长。另一方面,虚拟经济自身产值的增加本身即促进了gdp的增长,虚拟经济的发展提供了大量就业机会,直接促进了第三产业的迅速发展。具体而言,虚拟经济对实体经济的促进作用主要体现在以下四个方面: 1、有助于提高社会资本的配置效率。金融市场的基本功能是实现资本在不同实体经济部门之间的优化配置。金融市场的价格发现功能??发现的虚拟资本所代表的权益价格,是实现增量资本在实体经济各部门之间优化配置的主要诱导工具。通过发行并交易虚拟资本,使发行主体如企业等能及时并充足地获得发展所需资金,促进优良企业的快速发展,同时获得社会资金的企业有义务提高其经营透明度,由广大虚拟资本投资者予以监督和审查,通过市场的力量,自动调节资金流向,使社会资本流向前景好、发展潜力大、经营效益好、管理规范的行业和企业,使没有前途的企业由于资金匮乏而自生自灭,提高社会资本配置效率,促进社会经济发展。同时,金融市场还为存量资本优化配置提供了有效途径,通过资产重组等产权交易,可以实现存量资本在不同实体经济部门之间的再次优化配置,盘活因投资决策失误或市场需求结构转变而闲置的存量资本,提高社会资本的利用效率。在这一方面,一个颇具说服力的例子是美国经济近十年的强劲增长。美国经济的持续强劲增长与技术进步、劳动力市场结构的变化和经济结构的成功转换有关,但风险资本市场提供的巨大支持也起到了同样重要的作用:风险资本市场为美国的网络经济等新兴高新技术产业提供了充足的发展资本,使其在短期内能够迅速发展,并成为美国经济持续增长的重要推动力量。 2、有助于提高整个经济的运行效率。其一,虚拟经济在促进社会资本优化配置的同时,也带动了劳动力、技术以及自然资源在实体经济部门之间的优化配置,使有限的经济资源流向最具有发展潜力的实体经济部门,提高整个经济资源的利用效率。其二,股票、债券等证券市场的发展,拓宽了企业的融资渠道,为企业的规模扩张提供了重要的资金支持;股权置换、控股收购等产权交易方式的创新,为企业低成本规模扩张提供了便利渠道,有助于社会规模经济的发展。其三,制度创新是现代经济增长的重要推动力,虚拟经济的发展是企业制度创新的重要源泉。世界经济发展历史表明,对社会经济发展最具影响也最具推动力的企业组织形式就是股份制,而股份制的建立和完善离不开股权的分割、设置和股权交易,这些均是虚拟经济的重要范畴。 3、有助于分散企业经营风险。其一,资本市场的发展和企业制度的创新,使企业的投资主体多元化、社会化,同时也使企业产权的所有权、经营权和受益权相对分离,企业所有权的转让与处置对企业的经营活动影响弱化,企业经营的稳定性增强。其二,资产证券化、abs(资产担保证券)、期权交易等金融创新层出不穷,对企业资金安排、投资选择、规避经营风险等具有重要影响,如通过期货市场套期保值和外汇掉期业务,可使企业有效规避市场价格波动和汇率变动带来的经营风险,降低企业生产成本等。其三,期货市场的价格发现反映了现货市场供求关系的未来转变,有助于企业及时调整经营战略,选择正确的经营方向;股票市场的价格发现反映了经济发展的总体趋势,也有助于企业及时调整发展战略,规避投资风险。 4、虚拟经济规模的扩张,在增加gdp规模的同时,也提供了大量的就业机会。在虚拟经济日益发挥出对实体经济巨大的促进作用的同时,虚拟经济自身亦取得了突飞猛进的发展。与1980年相比,1996年西方主要工业国家和新兴工业化国家金融资产总额均成倍增长,特别是亚洲新兴工业化国家金融资产的增长迅猛,并带动了相关服务业的发展,成为各国经济发展的重要推动力之一。 1980-1996年主要工业国家和新兴工业化国家的金融资产 1980-1996年主要工业国家和新兴工业化国家服务业增加值的变化(1995年不变美元) 1980-1996-年主要工业国家和新兴工业化国家服务业增加值占gdp的比重变化(%) 数据来源:世界银行 中经网数据处理中心 五、虚拟经济与泡沫经济的关系 虚拟经济对实体经济的促进作用是通过将储蓄有效地转化为实体经济发展所需要的资本实现的。但虚拟经济的发展与投机活动始终是共存的,虚拟经济所提供的资本配置的高效率,取决于虚拟资本的高度流动性,而虚拟资本的高度流动性是依靠投机活动实现的;虚拟经济所提供的风险规避功能如套期保值和外汇掉期业务等,风险也是通过投机者分摊的。虚拟经济相对于实体经济所具有的高风险、高收益特点,很容易吸引大批资金滞留于虚拟经济领域进行投机活动,而投机过度会引致虚拟经济过度膨胀,并形成泡沫经济。从日本、东南亚各国以及墨西哥等拉美国家的经验看,泡沫经济的产生是虚拟经济过度膨胀的直接结果,但与实体经济也有密切关系。引发泡沫经济的因素可以概括为以下几点: 1、货币政策失误与金融监管不当是产生泡沫经济的体制性因素。在金融监管不利的情况下,低利率和超量的货币供给会使大量资金流入股票、房地产等容易产生泡沫经济的领域,导致投机活动猖獗,引发泡沫经济。如日本货币供应量在1982??1985年期间十分稳定,经济也稳步增长,出现大量外贸顺差,导致本币升值;且由于日本居民储蓄率始终很高,银行拥有大量过剩资金。为了继续保持其强劲的经济发展势头,日本央行在坚持零利率政策的同时,多次放松银根,增加货币供应量,1987??1990年日本货币供应量(m2+cd)超过了10%;日本银行积极向房地产经营者提供贷款,1985-1987年间对房地产的贷 六、泡沫经济对实体经济的危害 在看到虚拟经济对实体经济产生积极促进作用的同时,我们还应看到虚拟经济过度膨胀引致的泡沫经济,对实体经济发展造成的巨大危害。泡沫经济产生后,无论其持续时间有多长,最后均会发生破裂并引致严重的金融危机,对实体经济的发展构成多方面的损害,主要表现在以下几个方面: 1、扭曲资源配置方式、降低资源配置效率,阻碍农业、工业等实体经济的发展。在泡沫经济兴起阶段,投资于股市、汇市和房地产等可以得到远非实体经济能够企及的很高的回报率,高回报率使大量资本从实体经济部门流入股市、汇市或房地产,使股市、汇市和房地产异常繁荣,资金供求失衡又会引致利率大幅上升,使实体经济部门的发展因融资成本过高而萎缩甚至停滞;同时,股市、汇市和房地产业的高收益使大批人才流入泡沫经济领域,使劳动成本因人力资本短缺而迅速提高;生产成本的过度膨胀会降低实体经济部门的国际竞争力,阻碍出口贸易的增长。泡沫经济所扭曲的资源配置方式,会严重损害一国的综合经济实力,阻碍一国的经济增长。 2、扭曲消费行为,恶化国际收支状况。泡沫经济引致的虚假繁荣景象扭 曲了消费者的消费行为,是产生过度消费现象的重要根源,而过度消费又容易引致进口大量增加,同时,企业由于借贷成本过高,劳动力成本加大,会降低出口竞争力。进口的大量增加与出口的急剧下降,破坏经常项目的贸易平衡,经常项目出现巨额逆差,外汇储备剧减,使国际收支状况恶化。 3、破坏金融系统运作,降低银行抗风险能力,引发金融危机。泡沫经济中投 机活动盛行,资金需求剧增,诱使银行不断提高利率以获得更高的收益。高利率促使银行扩大信贷,放松对信贷质量的审查和可行性研究,使银行等金融机构的大量资金涌入股市、汇市和房地产等过度投机市场,实体经济由于无法承受过高的银行利率而使其正常资金需求受到极大抑制,银行等金融机构作为既得利益集团,对股市、汇市和房地产投机起到了推波助澜的不良作用。经济泡沫的破裂不仅使大批个人或企业陷于困境甚至破产,也会给金融机构带来带来巨额不良信贷,造成银行等金融机构资产质量低下,抗风险能力减弱,引发金融危机与经济危机,破坏宏观经济稳定。 4、泡沫经济可重新分配国民收入,加剧社会贫富两极分化,严重的会引致一系列的社会问题,对社会安定构成威胁。譬如1978-1981年发生在墨西哥的泡沫经济,在1981年股市崩溃之后,引发了严重的金融危机、债务危机和持续的通货膨胀,导致大批企业和个人破产,失业率上升,社会贫富差距增大,整个墨西哥经济一片萧条;80年代日本房地产和股市泡沫的迸裂同样使经济实力雄厚的日本经济陷入长期衰退之中,至今难以自拔,所谓的“日本神话”由此破灭。1998年俄罗斯泡沫经济崩溃时,产生了许多俄罗斯新贵族的同时,是物价飞涨,人民生活水平的急剧下降和社会不安定因素的增加,迄今为止,俄罗斯经济仍未见起色。 七、结论与建议 当前,国际经济学界和imf等国际金融组织在处理墨西哥金融危机和亚洲金融危机过程中,已取得了应对泡沫经济的一些经验,如加强国际协调、督促有关国家优化调整实体经济结构等,但对如何从体制上扼制虚拟经济过度膨胀和防止发生泡沫经济问题,还远未形成一致的观点,对应对泡沫经济的许多措施的有效性,也存在很大的争议。我国目前即将加入wto,必然面临金融、服务等被迫对外开放等问题,更应积极致力于该项课题的研究,汲取他国发展经验,在充分发挥出虚拟经济对实体经济的促进作用的同时,科学把握虚拟经济发展的“度”,对泡沫经济防患于未然。 1、大力培养金融人才,迅速提高金融监管水平,建立稳定、健全、高效的金融监管体系。金融体系是一国宏观经济的重要组成部分,一个稳定、健全、高效的金融监管体系已成为现代经济发展的先决条件,而培养一批高水平、高素质、具有丰富经验的专业金融人才又是建立这样一个体系的先决条件。我国改革开放前,金融发展相对滞后,改革开放后,金融业发展才获得生机,金融监管水平是在金融发展过程中边干边学中提高的,缺乏一批既具有深厚理论功底、又具有丰富实践经验的专业人才。因此,应尽快培养或引进一批高水准的专业人才,为建立完善的金融监管机制和探索先进的监管办法创造必要条件。 2、大力发展高新技术产业,加快我国经济结构调整和升级,促进实体经济的稳步发展。实体经济的坚实发展,能有效化解虚拟经济中的泡沫,防止产生泡沫经济。近年来,我国实体经济虽然保持了较高的增长速度,但结构性矛盾仍然十分突出,并成为制约我国经济增长的最主要因素。 实体经济论文:对中国实体经济与虚拟经济关联性的实证分析 摘要:本文主要研究了1998年到2006年的虚拟经济与实体经济各自的变动规律和它们之间的关联性,利用 gdp指标与股市的相关指标进行一般性的实证分析。股票市场作为经济增长中的一种融资和资源配置,作为虚拟经济的代表是实体经济的“晴雨表”,借此以研究我国股市对经济的促进、表征与预测作用。 关键词:虚拟经济 实体经济 关联分析 滞后分析 一、问题的提出 国内学者对中国股市的波动做了一些研究,其基本结论与经验判断证明,目前我国股市仍然是“政策市”,推动股票市场发展的直接动力源仍然来自相关政策。也有一些学者利用 1990—1998 年的沪深股市数据资料,分析了中国股市的运行特征,认为我国股市目前已经初步具有了成熟股市的基本特征,股市运行曲线基本上与宏观经济运行相吻合。考察改革开放以来我国经济活动可以发现,gdp 增长率、gnp增长率等反映经济基本状况的指标呈现周期性特征,同时零售物价指数也在短期内表现为周期循环。经济活动的周期性变化必然会对股市产生影响,从而使得我国股市与其他发达市场一样,受经济周期的影响而呈现一定的周期性运行特征。主要表现在以下三个方面: 1. 中国股票市场与经济增长之间存在着协整关系,即二者有着某种长期均衡关系。 2. 无论是短期抑或长期,经济增长对股票市场都存在着单向granger 因果关系。 3. 就长期历史平均而言,中国股市在某种程度上反映了宏观经济态势;但就短期历史动态而言,并未达到可作为“经济晴雨表”的程度,甚至出现了背离宏观经济的现象。 二、实证分析 1. 指标和数据的选取 本文采用的数据是1998年-2006年的gdp值、上证指数以及二者之比:证券化率。 证券化率(securitization ratio)作为衡量一国(或地区)证券市场发展程度的重要指标,测度了证券市场在该国(地区)经济中的重要性,当证券化率越高,证券市场在该国(地区)经济体系中越重要。一般,发达国家(地区)的证券化率较高,而发展中国家(地区)的证券化率较低。尽管短期或许存在不稳定性,证券化率仍不失为权衡虚拟经济与实体经济相关度的较好参考指标。 2. 对反映实体经济和虚拟经济的数据关联性进行实证分析 ① 主成分分析:第一个主成分(以下称实体经济主成分)可以解释固定资产投资年度累计、进出口总额年度累计、城镇居民可支配收入、工业增加值这四个变量,是和实体经济相关的指标,称之为实体经济主成分; 第二个主成分(以下称金融市场主成分)可以解释全国居民消费价格总指数、m1、金融机构存款总额、金融机构贷款总额这四个变量,是和金融市场相关的指标,称之为金融市场主成分; 第三个主成分(虚拟经济主成分)可以解释收盘价、上证指数、股票总市值这三个变量,是和虚拟经济相关的指标,称之为虚拟经济主成分。 本文只研究实体经济和虚拟经济(也就是第一类主成分和第三类主成分)各自的发展规律和他们之间的关联性,对于金融市场方面我们在这里不做研究。 ② 建立arima模型,以显示虚拟经济的变化规律: 可得出虚拟经济变动规律方程式表示为: xt=-0.131+0.077 xt-1 依据方程式(1)我们可以在一定程度上对虚拟经济发展趋势进行预测。在宏观方面,其预测结果分析可以减少股市不规则波动对经济发展的负效应,一定程度上避免股市的大幅度波动所导致的经济危机。微观方面,预测结果也可以作为投资者们进行投资的一个参考。 ③gdp时间序列变化规律分析: 可得出gdp变动规律方程式表示为: xt= 64.863-1.002xt-1-0.973 xt-2-0.951 xt-3 依据这个方程式(2)我们可以对gdp发展趋势进行简单预测,其预测结果分析对国家宏观调控政策等经济策略的制定有一定的参考价值。 ④滞后分析:西方发达国家的经验告诉我们,一个成熟的股票市场的总体走势与其国家的政治环境及经济景气状况的变动周期是高度相关的,人们对未来经济发展走势的预期心理会首先从股市上反映出来,因此人们称股票市场为反映一国经济发展状况的“晴雨表”. 但是股市预测经济发展有一定的滞后性。 所以,我们选取股票总市值作为虚拟经济的一个代表指标,gdp作为经济发展状况的代表指标,检测股票总市值变化反映gdp变化的滞后性。 三、研究结论 第一,可以反映经济发展的因素主要有实体经济和虚拟经济指标。通过主成分分析和回归分析,虚拟经济中具有代表性的股票总市值可以在不同程度上对实体经济的一些指标如:工业增加值、固定资产投资额、进出口总额和城镇居民可支配收入进行解释。虚拟经济和实体经济是显著相关的,虚拟经济指标的变动可以在一定程度上解释实体经济的变动。 第二,虚拟经济主成分和gdp的变化规律都符合arima模型。利用该模型得出的虚拟经济变化规律可以对虚拟经济发展趋势进行简单的预测。预测结果可以反映股市的未来变动,政府根据这个变动可以对股市做相应的调整,这样在一定程度上就可以减少股市的大幅波动所导致的经济危机带来的危害。另一方面,这个预测结果也可以作为投资者们进行投资的一个参考,降低投资者投资风险。用gdp作为实体经济的代表指标,构建gdp变化规律的arima模型。它可以作为一国政府制定宏观经济政策、对宏观经济进行调控的一个依据,使国家宏观经济快速、平稳地发展。 第三,股市虽可作为一国经济发展的“晴雨表”,但它的预测作用往往是具有滞后性的。根据我们滞后回归分析的结果,我国股市对经济发展预测的滞后期是三个季度。滞后期的验证为经济发展状况的预测做了进一步的优化,使经济预测的结果更合理,对宏观经济政策的制定和投资者投资决策的制定都是一种很好的补充。 实体经济论文:股市正进入与实体经济脱钩期 2008年金融危机至今已经四年了,还有很多疑问依然在那里,无人能够赢得共识。这直接导致了一个根本问题上的分歧——我们究竟处于危机后时期的哪个阶段?在今天的研究中,我试图回答这个问题。因为只有确定“我们在哪里”,正确预测“我们正走向何方”的概率才能最大化。 趋势一:全球经济陷入“死亡螺旋” “危机后”实施的临时性政策刺激,正在面临“信心危机”——当刺激政策药效逐渐消退,经济状态依旧疲软的时刻,更多的人开始怀疑“政府,本身或许是问题的根源”。迅速积累的、庞大的国家债务,让每一名国民感到失望,这决定了他们手中的选票会投向谁!即便非民主选举国家,民心所向的变化也会让政治家们感到恐惧。 凯恩斯主义被纳税人终结,只是时间问题。财政政策“被迫”收紧,给脆弱经济带来的潜在影响不免令人担忧。不过,完全放弃努力,却又是任何政治家无法做出的抉择,因此,无休止的谈判、结构化的政策,会令经济数据看上去陷入“下降螺旋”,而非猝死。 货币刺激,成为最后的救命稻草。不过,最大问题是,刺激成本的上升会逐渐体现,通胀周期开始缩短,经济增长幅度开始收窄,各国央行如同吸食吗啡的瘾君子为了追求同等快感而不得不逐渐加大用量。 过量货币投放,可以恢复经济增长吗?这个问题没有共识。美联储认为“可以”,其他央行“不反对”或者被迫“弃权”。没有通胀预期,货币流通比率就会下降,经济活动就会减少,经济增长率就会下降。尽管货币过量投放不一定能够促使经济出现持续性增长,但却可以做到维持实体经济基本稳定,虽然每一轮货币投放的力度必须加大。 相比未来可能发生的“世纪通胀”,眼下通缩造成的失业率上升更令货币决策者担忧。因此,量化宽松上各国央行的“一致性”体现得尤为明确。 凯恩斯主义完成了“家庭债务”向“国家债务”的转移,量化宽松则完成了“近期债务”向“远期债务”的转移(前提是以新增国家债务为抵押的货币发行方式比如美元)。本质上,它们都是财务技巧——将债务展期的一种方式。债务从来没有消失,政策刺激的根本作用是“减轻负荷、争取时间”,只有真正的经济增长出现才能在未来对冲掉一部分债务。 不过,真正的经济增长不会来自任何政策刺激,政策刺激只能是作为“诱因”或“债务转移”;真正的经济增长来自于创造性需求或替代性需求的持续出现(技术革命或战争)。“自发性复苏”何处会出现呢?没有人能够预料。上世纪三十年代大萧条的结束,可以归功于罗斯福新政,但如果没有第二次世界大战“创造需求”,也许结局会是另外一个答案。 如何甄别“自发性复苏”来临呢?可以通过金融市场来发现,当游戏规则依然是“危机逻辑”——以流动性数据是逻辑主线,那么说明全球经济还没有走出衰退阴霾。阶段性的经济数据可能具有“欺骗性”,而游戏规则的变化则更为“诚实”。 趋势二:中国经济“减速换效率、减税换增长” 从长周期看,中国经济增长处于趋势性放缓。人口红利、全球化红利、城乡劳动力转移红利的消退,带来了生产效率持续下滑。从短周期看,主权债务危机恶化,发达经济体增长前景黯淡,使得中国经济外生增长动力严重不足。货币过量投放导致的通胀高悬以及房地产泡沫,抑制了长期政府主导下的内生增长。推动经济高速行驶所引发的成本(人力、物力、环境)上升,使得“宽松货币拉动投资、财政刺激主导投向”这套组合策略的边际利润已经下降至临界点。 值得庆幸的是,当下“减速”已达成共识——在没有寻找到新的可持续增长点之前,“减速”是最保险、最经济的选择。由此引发的失业率上升压力,可以通过社会保障体系不断完善、以及创造就业能力强的部分产业政策放宽来有所分流。减速不是目的,效率增长才是目标。这是所谓“调结构”的初衷。不过,“减速”同时,需要做一件事情——让“大政府模式”寿终正寝。否则,“减速”换不来效率。 主动减速,意味着不可能再出现“四万亿”刺激政策;意味着不可能再依赖房地产投资来拉动gdp;意味着经济目标彻底转向效率增长。这等同于宣告“大政府模式”的终结。高投资、高税赋是过去十年“大政府模式”的经典特征。我们要观察“大政府模式”是否终结,投资增速、税赋比率的变化趋势将是实证。 政府职能的转换,是实现效率增长的唯一出路,是应对全球经济“死亡螺旋”的唯一办法。通过全方位减税,交出投资主导权,改善社会财富二次分配的不平衡,逆转财富循环方向,进而推动中国经济步入新周期——即减税换增长。 “政府并非我们问题的解决办法,而政府则恰恰是我们需要解决的问题”。相对于其他国家,“危机后”时期的中国政府债务水平并不高,如果要继续坚持走“大政府模式”并非不可以,但必经地方债危机或房地产泡沫破灭——政策刺激一发力,房地产在产业链前端,泡沫化必然更上一层楼,随时可能捅破。所以,某种程度上,房地产泡沫是当下放弃“大政府模式”的现实原因。 趋势三:“危机模式”证明真实复苏还没有出现 丑陋的经济数据与金融市场的繁荣并存,存在即合理。有人称之“非理性”繁荣——实体经济与虚拟经济周期不吻合,所以既有趋势脆弱且不可持续。我不同意上述带有“道德色彩”的教科书式观点。 趋利避险,是人性所归。资本的秉性一定是选择安全边际较高的区域。资本流向只是在说明——自发性复苏并没有真实出现,政府主导的人工复苏缺乏足够安全边际,没有形成足够稳定的趋势。因此,资本更愿意选择驻留在虚拟经济,而非实体经济。 为了拯救大到不能倒的金融机构,为了刺激经济复苏而不断输入流动性,在过去四年,美联储资产负债表扩大了三倍,中国广义货币年增长20%,欧央行提供了过万亿欧元的长期贷款……放眼望去,几乎所有国家都在铆足劲印刷货币,以维持实体经济平稳。 不过,“凯恩斯”也好,“量化”也罢,货币创造不等于需求创造。当经济不景气,需求不振,货币乘数下降,新增流动性只能暂时“平衡”货币流量,但无法改变实体经济中货币流通速度减缓的周期趋势。 相比实体经济,虚拟经济的货币需求相对容易“创造”。接连不断的货币扩张计划,使得货币贬值预期上升,大量货币追逐有限资产的未来图景令投资人慌乱。金融资产的快速变现能力相对于固定资产更具有吸引力。所以,从投资人的选择,我们可以鉴别出当前经济所处周期——“危机逻辑”而非“复苏逻辑”——危机逻辑中,流动性数据是逻辑主线;复苏逻辑中,经济数据是逻辑主线。只有当自发性复苏出现,投资人预期影响下的资本流动才会逐步形成向实体经济转移的趋势。在此之前,货币扩张预期会支撑虚拟经济的阶段繁荣,与实体经济“脱钩”。 实体经济“空心化”、虚拟经济“泡沫化”作为周期性现象,是证明经济尚未出现真实复苏的“论据”。当前金融市场的表现只能说明流动性状态,而并非经济晴雨表。投资人只会为各大央行货币政策的宽松紧缩投票,而漠视各国疲弱不堪的经济数据。 简而言之,金融层面的流动性危机已经过去,经济层面的螺旋式衰退还看不到尽头。危机逻辑下,流动性是考量金融市场趋势的核心要素——这是投资人处于不同周期下的预期偏好所决定。 实体经济论文:小议虚拟经济对实体经济的反作用 【摘要】虚拟经济对实体经济的作用体现在正反两个方面。一方面,虚拟经济的发展有利于促进资本集中和社会资源的优化配置,促进经济增长。另一方面,虚拟经济的过度投机会扭曲消费行为,影响实体经济的运行安全。因此,研究二者的关系,积极发挥虚拟经济对实体经济的正向作用就显得尤为重要。 实体经济与在其基础上产生的虚拟经济是现实经济中并行的两个经济体系,它们相互作用,共同促进社会、经济的发展。金融自由化以来,虚拟经济对实体经济的作用体现在正反两个方面。我国虚拟经济的发展正处于初级阶段,其本身还存在诸多不健全和不稳定的因素。因此,研究虚拟经济对实体经济的反作用,正确处理虚拟经济与实体经济的关系,积极发挥虚拟经济对实体经济的促进作用就显得尤为重要。 正面积极作用 有利于促进资本集中和社会资源的优化配置,充分体现和发挥市场经济配置资源的基础性作用。正是由于虚拟资本的高度流动性,尤其在现代金融市场高度发达的环境背景下,虚拟经济能够为实体经济提供资金支持和方便快捷的交易支付。虚拟资本的流动引导社会资本由效益较低的企业、行业和地区流向效益较高的企业、行业和地区,进而带动社会资源按照效益最大化的原则进行持续的重组和再分配。从宏观上看,虚拟经济优化了经济结构和促进了经济增长。 在推动经济增长的同时,有助于扩大内需和增加就业机会。虚拟经济通过其财富效应刺激消费需求和投资需求,拉动实体经济增长。例如,股市上涨造成的财富效应能够有效地扩大消费需求和投资需求,企业在扩大生产经营规模的同时,对劳动力的需求也相应增加,从而带动就业增加。此外,虚拟经济的扩张,需要大量的金融等专业人才补给,促进了以劳动密集型为特征的服务业的发展。服务业的振兴将进一步刺激内需,吸纳一大批城市新增劳动力和农村剩余劳动力就业。 有助于实体经济分散和重新配置风险,降低交易成本。股票市场、债券市场、金融衍生品市场和风险投资市场是虚拟资本为风险配置发展起来的风险配置载体。它可以为大量的投资者分散风险,也可以提供具有各种不同风险等级的虚拟资本,把它们分配给对风险持不同偏好和不同感受程度的投资者。① 有助于解决实体经济信息不明晰的问题,提高资本运营能力。虚拟经济在运行过程中可以通过信息披露和金融创新,来处理由于信息不对称所产生的问题。企业经营状况的好坏,投资业绩的优劣,可以通过资产价格的信息功能来判断。虚拟资本的高速流动,加快了货币周转、转移和结算的速度,同时也提高了实体经济部门内部的资本运营能力。② 有助于深化国企改革,推动企业制度创新。对国有大中型企业实行规范的公司制改革,建立现代企业制度,规范公司法人治理结构是国企改革的重要内容。资本市场支持着现代股份公司的创建和日常运转。此外,虚拟经济的发展还是企业制度创新的重要源泉。股份制是现代企业制度的一种主要形式,它的建立和完善离不开股权的分割、设置和交易,而这些都是现代虚拟经济运行的重要范畴。 反面消极作用 过度投机危害实体经济。在金融活动中,投机和投资都直接表现为金融工具的买卖行为。投机活动是一种必然的市场行为,随处可见,然而一旦过度投机,势必会对实体经济产生巨大的负面作用。一、扭曲资源配置,挤占实体经济的资金供给。二、导致国民收入再分配不合理,拉大贫富差距。三、过度投机必然会滋生经济泡沫。虚拟经济运行的过程中,由于其自身的相对独立性,脱离实体经济独立发展,自行扩张,一旦其规模和发展速度大大超过实体经济,就会使经济泡沫的成分不断增加。 扭曲消费行为,恶化国际收支状况。当人们看到所持有的虚拟资产价格高涨,预期未来收入将大大增加,就会增加现期消费,若消费过度增加容易导致进口大幅增加,加之企业借贷成本居高不下,劳动力成本加大,会削弱本国产品在国际市场的竞争力。进口大量增加的同时出口会受到抑制,这将导致该国经常项目的贸易失衡,使国际收支状况恶化。③ 虚拟经济过度发展可能会影响实体经济的运行秩序。虚拟资本发行过量、流通频繁,加上杠杆的放大作用导致银行信贷呆账坏账激增,使银行的金融资产的账面价值大大高于其实际价值而产生金融泡沫,进而会扭曲正常的信用关系,有可能引发债务危机。 由于自身的不稳定性和高流动性,虚拟经济在世界范围内的蔓延会严重威胁世界经济安全,阻碍各国的经济增长。随着全球经济一体化和金融全球化趋势的不断加强,由于一些国家的经济结构存在不合理因素,像对冲基金这种虚拟资产规模的不断扩张可将外部的金融风险和危机传导到一个国家的内部,引发该国的金融危机,并将危机传播至其他国家。④ 反作用的机制分析 投资效应。一、托宾q值的变动。美国经济学家詹姆斯·托宾在1969年提出了所谓的q值的概念,这个值是企业的市场价值(market value)与其重置成本(replacement cost)之比,它反映了股票价格与投资之间的关系。一般来说,企业市场价值与其重置成本是不相等的,因此q值一般不等于1。那么q值的变动是如何影响实体经济活动的呢?当股价上涨使得企业的市场价值高于其重置成本时,也就是q值升高至大于1时,此时增加资本的成本将小于资本收益贴现的市场价值,即企业购置新厂房和设备等固定资产的资本就会低于企业的市场价值,企业进行投资有利可图,于是扩大投资,产出增加,经济繁荣起来。当股价下跌导致企业的市场价值低于其重置成本时,也就是说q值下降至小于1时,企业增加资本的成本会大于资本收益贴现的市场价值,也就是说企业投资者认为继续投资会无利可图,甚至会亏损,于是就不会购买新的投资品,投资不振,以致产出下降。通过以上分析可以看出,虚拟经济可以通过股价的变动来改变企业的q值,进而影响企业的投资行为,最终作用于实体经济。二、资产负债表效应,即通过资产负债表的结构影响信贷水平。它指的是金融资产价格的变动会影响到企业和银行的资产负债表的结构,从而对投资产生影响。若金融资产的票面价值大幅上涨会使得企业和银行的资产负债表好转,如企业权益增加、负债比例降低等,企业方面的净资产上升,增强了本企业的还款能力和信用度;银行方面的不良资产状况得到好转,银行也就会相应地放松对债务人的信贷约束,放贷意愿增强,企业筹资更加容易,筹资成本也大大降低。因此,金融资产价格上升最终导致银行放款增多,企业筹资增加,投资更加活跃,进而推动实体经济的增长。⑤ 虚拟经济对消费的作用。财富效应,也被称为消费效应,指有价证券等资产价格的波动,导致资产持有者财富的变化,进而导致其消费的变化。最早提出此概念的是美国经济学家庇古(pigou),他指出货币余额的变动会使消费者的支出引起变动,财富是消费最重要的决定因素之一。然而,对于财富效应应该重新思考和认识。股市上涨时,人们似乎更多地关注自己账面财富的增加,因为账面财富的增加意味着可能会获得更多的货币收入。此时投资者可能会出现两种行为:其一,大部分投资者将虚拟资本的变现所得用于增加现期消费。而通常情况下,人们不会去考虑其账面财富的增加是否会有与之相对应的实体经济部门产品的增加。若流向实体经济领域的货币过多,而实体经济本身的规模又没有及时得到相应的扩张,这就可能有产生通货膨胀的压力。其二,由于投机心理的驱使,投资人将增加的账面财富再投入到虚拟经济领域,如再购买股票、债券等,也不会给实体经济的增长带来任何作用。因此,财富效应究竟有多大作用或其产生的条件问题,需要进行进一步的实证研究。 股权变动效应。股权变动效应的作用途径是投票机制。人们在股票市场上“用脚投票”,投资者认为某公司的股票有上涨的潜力,预期能够获益,便买进并持有该股票,反之就卖出。通过这种方式,投资者的买卖交易行为就会对实体经济产生影响,这是因为投资者的行为反映了社会公众对该公司的经营业绩的评价,公司的生产经营状况和发展潜力较多地体现在其发行的股票走势上,进而反馈到该公司的经营活动中。另外,由于大股东掌握着公司的重大经营决策权,他们通过用“手”投票来实现其权利,加之大股东自身条件的差异(如财富状况、投资经验、持股份额,风险偏好等方面)从而使得大股东在投资经营决策时有所不同,结果由于股份的变动而导致股东的变换,就必然会影响公司的经营方向、经营规模等经营策略。通过股权的这种变动效应,可以看出虚拟经济对实体经济资源的配置作用。(作者单位:河南安阳师范学院) 实体经济论文:实体经济与虚拟经济关系之辩 论文关键词:实体 经济 虚拟经济 关系 论文摘要:实体经济与虚拟经济之间必须保持适度平衡,否则会出现经济危机。当前欧美发生的 金融 危机 ,正是虚拟经济与实体经济严重背离的结果,应引起我们足够的重视。 国务院总理在2008年10月14日应约与英国首相布朗通话时表示,要认真 总结 国际金融危机的教训,正确处理虚拟经济与实体经济的关系,积累与消费的关系, 金融创新 与金融监管的关系。温总理向西方发达国家首脑提出正确处理好“三大关系”的呼吁,一定程度上意味着,不论是深深卷入危机中的欧美金融强国,还是需要金融创新支持实体经济快速发展的 一、虚拟经济的概念与特点 虚拟经济是近年来出现的一个新词语,其释义尚无定论。最为普遍的解释,是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动,简单地说就是直接以钱生钱的活动。“虚拟经济”的概念是马克思首先提出的,他在《资本论》第3卷第5篇中,特别是在论述信用和虚拟资本的第25章及其后,对此进行了详尽的分析。他认为虚拟资本是在借贷资本(生息资本)和 银行 信用制度的基础上产生的,包括股票、债券、不动产抵押单等。虚拟资本本身并不具有价值,但它却可以通过循环运动产生利润,这是它与实际资本的共同之处。 虚拟经济最早的起源可以追溯到私人间的商务借贷行为。例如某甲急需购买某种货物,但他本人没有足够的资金,而某乙手头正好有一笔钱闲置未用,于是某甲便向某乙借一定数额的钱,许诺在一定时期内还本付息。某乙手中的借据就是虚拟资本的一种雏形,它通过借款与还款的循环活动而取得增值。这时某乙并未从事实际的经济活动,只是通过一种虚拟的经济活动来赚钱。 由此可见,虚拟经济发展的第一个阶段是闲置货币的资本化,即人们手中的闲置货币变成了可以产生利息的资本。第二个阶段则是生息资本的 社会 化,即由银行作为中介机构将人们手中闲置的货币借入,再转贷出去生息,人们还可用闲置货币购买各种有价 证券 来生息,这时人们手中的存款凭证和有价证券也就是虚拟资本。生息资本的社会化可以引导资金从不能用于生产、流通等实体经济活动的人们手中,转移到能将其用于实体经济活动的人们手中,并可以将分散在各人手中的资金集中起来进行较大规模、收益较高的经济活动,从而提高资金的使用效率。 第三个阶段是有价证券的 市场 化,即有价证券可以根据其预期的收益而自由买卖,从而产生了进行虚拟资本交易的金融市场,例如,股票市场、债券市场、货币市场等。市场化不仅能使人们手中的有价证券可以随时变现,大大提高虚拟资本的流动性,还能引导资金向预期收益较好的产业流动,从而进一步提高资金使用的效率。 第四个阶段是金融市场的国际化,即虚拟资本可以跨国进行交易。金融市场的国际化能在国际范围内引导资金向收益较好的产业流动,可以大大提高资金利用效率,同时还形成了一种新的金融市场——外汇市场。 虚拟经济发展的第五个阶段是国际金融的集成化,即各国国内的金融市场与国际金融市场之间的联系更加紧密,相互间的影响也日益增大。随着因美元脱离金本位而导致浮动汇率制的形成、金融创新的增强、信息技术的迅速进步、金融自由化程度的提高,以及经济全球化的发展,虚拟资本的流动速度越来越快,流量越来越大,从而使得虚拟经济的规模不断增大。 虚拟经济具有五大特性: 1.复杂性。虚拟经济是一种复杂系统,其主要组分包括 投资 者、受资者,以及金融中介者,他们按照一定的规则在金融市场中进行虚拟的经济活动。虽然每个人都有按照自己对 环境 及其发展前景的了解及其预定目标独立决策的自由,但每个人的决策又不能不受其他人的影响。 2.介稳性。所谓介稳系统是指远离平衡状态、但却能通过与外界进行物质和能量的交换而维持相对稳定的系统。这种系统虽能通过自组织作用而达到稳定,但其稳定性很容易被外界的微小扰动所破坏。虚拟 经济 是一种介稳系统,必须要靠与外界进行资金交换才能维持相对的稳定。 3.高风险性。虚拟资本的内在不稳定性导致其价格变幻无常,而 金融 市场 交易规模的增大和交易品种的增多使其变得更为复杂;人们对市场及 环境 变化的预测能力不足,从而较易导致决策错误;还有许多人因为追求高收益而甘冒高风险,从而促使各种高风险、高回报的 金融创新 不断出现。 4.寄生性。虚拟经济与实体经济之间存在着密切联系,虚拟经济由实体经济产生,又依附于实体经济。实体经济包括物质资料的生产及相关的分配、交换、消费等经济活动,可看成是资本的循环运动。 5.周期性。虚拟经济系统的演化大体上呈现周期性的特征,一般包括实体经济加速增长、经济泡沫开始形成、货币与信用逐步膨胀、各种资产价格普遍上扬、乐观情绪四处洋溢、股价与房地产价格不断上升、外部扰动造成经济泡沫破灭、各种金融指标急剧下降、人们纷纷抛售实际资产及金 融资 产、实体经济减速或负增长等阶段。但是这种周期性并不是循环往复,而是螺旋式向前推进的。 二、实体经济的概念与特点 实体经济并不是一个专用术语,至少我们在日常生活中经常看到这样的词语,有时候这个词语甚至被应用得很通俗化。 金融危机 爆发后,美联储频繁使用实体经济这个词语,与之相关联的是除去房产市场和金融市场之外的部分,就美国经济数据的构成来看,其中包括制造业、进出口、经常账、零售销售等的部分被美联储笼统地概括为实体经济。由于不包括房市和金融市场这样的特殊的部分,所以实体经济在很大程度上反映了美国国内市场运行的“流水账”部分。之所以这样来描述,是因为虽然实体经济往往不是要害部门,而是民用普通领域。 尽管不是要害部门,但实体经济显然对于美国市场的日常运行具有关键意义,一旦实体经济出现震荡或反复,往往反映到美国人的生计问题上,像美联储十分关注食品价格指数和消费者核心物价指数以及库存和零售销售等指标,这说明美联储所谓的“实体经济”反映的是市场运行基本面的状态好坏。 我们还可以认为,美联储把核心能源消费这一块也排除在实体经济之外,理由就是美联储所谓的“实体经济健康”往往与能源价格走势相反。而且非常关键的一点就是,美联储所关注的实体经济指标往往同时反映大量中小企业的运行态势。这样看来,美联储所谓的实体经济与 三、准确把握实体 经济 与虚拟经济的关系 虚拟经济是和实体经济相对应的一种经济活动模式。当虚拟经济与实体经济匹配良好时,虚拟经济将为实体经济发展提供更为广泛的 融资 渠道,转移 市场 运作的风险,从而有效保障实体经济的发展。然而,当虚拟经济过度膨胀时,就会产生泡沫经济或者 金融 危机 。因此,必须准确把握实体经济与虚拟经济的关系,以维护我国经济平稳较快发展。 虚拟经济与实体经济的关系就是实体经济借助于虚拟经济,虚拟经济依赖于实体经济。 1.实体经济借助于虚拟经济。这表现为三点:第一,虚拟经济影响实体经济的外部宏观经营 环境 。实体经济要生存、要发展,除了其内部经营环境外,还必须有良好的外部宏观经营环境。这个外部宏观经营环境中,就包括全 社会 的资金总量状况、资金筹措状况、资金循环状况等。这些方面的情况如何,将会在很大程度上影响到实体经济的生存和发展状况,而这一切都与虚拟经济存在着直接或间接的关系。因此,虚拟经济的发展状况如何,将会在很大程度上影响到实体经济的外部宏观经营环境。第二,虚拟经济为实体经济的发展增加后劲。实体经济要运行、尤其是要发展,首要的条件就是必须有足够的资金。资金的来源有两条途径:一条是向以 银行 为主体的各类 金融机构 贷款;另一条则是通过发行股票、债券等各类有价 证券 筹措资金。从发展的趋势看,相比较而言,通过第二条途径解决实体经济发展过程中所需资金问题,会更加现实,也会更加方便、快捷。这样,虚拟经济就为实体经济的发展增加了后劲。第三,虚拟经济的发展状况制约着实体经济的发展程度。从 历史 上看,虚拟经济的发展过程经过了五个阶段,即闲置货币的资本化、生息资本的社会化、有价证券的市场化、金融市场的国际化、国际金融的集成化等。事实证明,虚拟经济发展的阶段不同,对实体经济发展的影响也就不同,亦即虚拟经济发展的高一级阶段对实体经济发展程度的影响,总比虚拟经济发展的低一级阶段对实体经济发展程度的影响要大一些;反之,则会小一些。 2.虚拟经济依赖于实体经济。理由是:第一,实体经济为虚拟经济的发展提供物质基础。虚拟经济不是神话,而是现实。因此,它不是吊在天上,而是立足于地上。这就从根本上决定了无论是它的产生,还是它的发展,都必须以实体经济为物质条件。否则,它就成了既不着天也不着地的空中楼阁。第二,实体经济对虚拟经济提出了新的要求。随着整体经济的进步,实体经济也必须向更高层次发展。否则,它将“消失”得更快。实体经济在其发展过程中对虚拟经济的新要求,主要表现在对有价证券的市场化程度上和金融市场的国际化程度上。也正是因为实体经济在其发展过程中,对虚拟经济提出了一系列的新要求,所以才使得它能够产生、特别是使得它能够发展。否则,虚拟经济就将会成为无根之本。第三,实体经济是 检验 虚拟经济发展程度的标志。虚拟经济的出发点和落脚点都是实体经济,即发展虚拟经济的初衷是为了进一步发展实体经济,而最终的结果也是为实体经济服务。因此,实体经济的发展情况如何,本身就表明了虚拟经济的发展程度。这样,实体经济就自然而然地成为了检验虚拟经济发展程度的标志。 虚拟经济与实体经济之间,是相互依存、相互促进的关系。我们在制定宏观政策时,首先要健全 法律 法规,完善各项规章制度,规范虚拟经济系统中的主体行为;其次要规范、完善资本市场,提高资源配置效率,有效规避和转移风险;其三要加强监管和严格执法。 实体经济论文:融资水平助推实体经济工作意见 为进一步提升我市直接融资水平,充分依托多层次资本市场,优化资源配置,拓宽企业融资渠道,降低企业融资成本,促进全市实体经济快速健康发展,根据《人民政府办公厅关于显著提升直接融资水平全面服务实体经济的实施意见》,结合我市实际,现就提升直接融资水平加快实体经济发展提出以下意见。 一、明确目标任务 到2020年末,全市直接融资水平显著提高,社会融资结构明显优化,全市直接融资占社会融资规模的比重不低于35%,在全省的排名超过地区生产总值(GDP)排名,国民资产证券化率达到30%,不低于全省平均水平。推动企业在多层次资本市场上市或挂牌交易,力争到2020年底,全市50%以上规上企业完成规范化公司制改制,新增主板或中小板、创业板上市企业1户,新增“新三板”挂牌企业3户,区域性股权交易市场挂牌企业数累计达到80户。 二、突出工作重点 (一)全力推动股权融资。 1.推动规上企业规范化公司制改制。大力实施规上企业规范化公司制改制“四年行动计划”,自2017年起,每年改制比例不低于10%,努力做到应改尽改。各区市县人民政府、园区管委会要切实担负主体责任,切实加强对规上企业规范化公司制改制工作的组织领导,对改制企业“一户一策”给予指导,通过购买服务方式为改制企业提供财务、投资及法律顾问等方面的服务,或根据地方财力给予完成改制的企业适当费用补助,积极推动企业加快改制步伐。 2.做大做实上市企业后备资源库。依托省上“五千四百计划”和“创业板行动计划”,健全充实上市企业后备资源库,筛选推荐一批主营业务突出、发展前景好、成长性强、龙头引领作用明显、运行机制健全、财务管理规范的重点企业,予以重点培育和支持。同时,根据产业发展情况,每年对重点培育企业进行补充、调整和更新,实行一年一报、动态筛选、重点跟踪、动态管理,确保全市重点培育企业数量长期保持在150家以上。 3.鼓励重点培育企业多渠道上市挂牌融资。支持重点培育企业选择合适上市途径,引导其自主选择中介服务机构,对具备条件的重点企业实行“一户一策”精准帮助,力争更多企业纳入全省“五千四百”计划。鼓励和支持资产规模大、盈利水平高的企业在主板市场上市;具有发展潜力的特色企业和高新技术企业在中小板上市;符合战略性新兴产业发展方向的企业在创业板上市;符合条件的中小企业联合股权交易中心挂牌。支持上市挂牌企业公开转让股份,开展股权融资、债权融资和并购重组,促进股权与资本对接;支持有意拓展海外市场、吸引国际资本的企业境外上市。 4.支持上市企业做优做强。鼓励上市企业充分依托资本市场,通过公司债、可转债、定向增发、配股和优先股等多种方式实现再融资,扩大企业融资规模、投资规模和生产规模,提高上市企业核心竞争力,推动企业做大做强。支持上市公司借助资本市场融资工具,并购重组海外产业链核心资产以及研发、品牌与技术资源。 5.着力提升资产证券化率。支持市属国有企业借助资本市场开展混合所有制改革,优化市属国有企业股权结构,提高企业经济效益。积极推进有条件市属国有企业开展并购重组,全力推进有条件的国有企业整体上市,利用资产证券化盘活存量资产。 (二)大力推动债券融资。实施债券优先战略,扩大债券直接融资规模和比重,改善我市直接融资结构,力争到2020年末,50%以上市县两级国有企业、符合条件的民营企业、信用评级在AA+以上的上市企业及其大股东实施债券发行计划,发行规模累计达150亿元以上。鼓励企业综合运用短期融资券、中期票据、中小企业集合票据、超短期融资券等债务融资工具融资,推动优质企业发行公司债、可转债、集合债、私募债等。各区市县、园区要加强与银行间债券市场和交易所市场主管部门的沟通联系,采取多种措施促进债券承销机构与发债企业无缝对接,为企业发债创造有利条件。鼓励驻市银行、证券等金融机构在各自法定经营范围内开展债券发行、承销和结算业务,支持地方法人金融机构申请债务融资工具承销商资格。 (三)加快推动基金组建。鼓励和支持小平故里发展基金采取“1+N”模式做大做强,积极引进战略投资者做实做大小平故里发展基金,借鉴先进地区经验推动我市基金工作取得实质性进展,力争2017年底基金授信总规模达50亿元、提款达12亿元,2018年底基金授信总规模达100亿元。加大与央企、省属国企合作力度,积极对接系列基金等省级基金,合作设立基础设施、战略性新兴产业、创业投资等基金。加强与银行、保险等金融机构对接,积极引入保险、银行理财等资金投入到全市经济发展建设。市本级设立3亿元创业投资引导基金,有条件的县(市、区)可参照设立。鼓励重点产业园区设立创业投资引导基金、产业并购基金、股权投资基金,重点支持创业型和创新型企业的主导产业和重点企业发展。着力优化我市创业投资、股权投资环境,鼓励有实力的金融机构和企业到我市设立产业投资、创业投资、私募股权投资等各类基金,开展各类投资合作,促进投资主体多元化。 三、强化工作保障 (一)切实加强组织领导。依托上市公司与产业引导基金发展工作组,建立由市政府分管领导牵头的直接融资协调机制,帮助企业解决改制上市、并购重组、发行债券等直接融资过程中的实际问题。各区市县政府、园区管委会以及市级相关部门要主动与重点培育企业沟通对接,优化行政服务,特别是在重点培育企业实施改制、资产重组、上市挂牌、发债等过程中,要建立“绿色通道”和“一站式服务”制度,提高办事质量和效率。市发展改革委、市经济和信息化委、市政府金融办要加强对重点企业培育和提升直接融资水平支持实体经济发展情况开展督促检查,实行定期通报制度,推动企业改制、上市挂牌、直接融资等工作落到实处。 (二)健全中介服务体系。优先吸引行业排名靠前的证券公司、会计师事务所、律师事务所进驻我市,帮助开展企业规划、实施境内外首发上市、债券发行和兼并重组等业务。积极引进和大力发展会计、审计、律师、资产评估、信用评级、金融资讯服务等中介服务机构,努力建设机构较为齐备、功能完善的资本市场中介服务体系,支持中介服务机构有序整合,提升行业整体实力。支持驻市证券营业部拓展业务领域,增设业务网点,创新服务产品,提升服务能力。鼓励融资性担保公司依托多层次资本市场做大做强,并积极为全市重点企业依托资本市场融资提供担保服务。加强中介机构监督检查,加快建立中介机构服务评价体系和诚信档案,引导中介机构以客户利益为中心,履行行业责任与社会责任,规范经营行为,提高服务质量,严守法律红线和道德底线。 (三)加大财税支持力度。各地各相关部门要认真落实上级奖补政策,扎实做好股权融资、债权融资、资产证券化融资类奖补资金的申报、审核工作,有效降低企业融资成本。税务部门要全面落实国家和省上出台的鼓励企业直接融资相关税费支持政策。 实体经济论文:银行业金融机构实体经济发展问题分析 摘要:如何围绕我国经济调整结构、转型升级的大局,加大金融科技产业融合的效力、助推经济转型升级,无疑是商业银行必须关注的一个热点问题。本文在对科技型企业融资存在的问题、银行机构服务科技型企业发展的实践的基础上,对进一步支持科技型企业发展提出了政策建议。 关键词:科技型企业;金融支持;建议 近年来乃至今后更长一段时间,实施创新驱动发展战略、支持实体经济发展无疑是我国的一项重要经济工作。而作为创新驱动发展的核心载体和作为实体经济重要组成部分的科技型企业,无疑需要加快发展步伐和加大支持力度。可见,提升银行机构对科技型企业的支持力度意义十分重大。因此,银行必须重视对科技型企业的支持,在服务机制完善、质押模式探索、担保体系创新、财政资金投入和资本市场建立等方面形成合力,进一步加大对科技型实体经济的支持力度。 一、科技型企业融资存在的问题 近年来,各地银行机构加大了对科技型实体经济的支持力度,取得了较好成效。以某市为例,截至2015年三季度末,该市银行业机构为150多家科技型企业授信130亿元,占全部授信的15%。然而,银行在支持科技型企业发展中还存在一些不容忽视的制约因素,影响到了科技型企业持续健康发展。 (一)企业财务状况或生产经营状况无法满足贷款条件 大部分的科技企业为发展中的中小企业,经营发展不稳定,如某市一家科技研发企业,获取一个项目从研发到投入生产需要大概2年时间,期间客户只预交少量订金,研发成功即可获的全部研发资金,如不成功则合同失效,企业自行承担研发费用,企业因生产周期长、研发费用高、经营风险大,难以达到银行贷款条件。 (二)可供抵押担保的资产少 通常科技企业自有资产少,可供抵押的固定资产少,缺乏有效担保,如某市科创园区为近年来科技企业较为集中的区域,但大部分科技企业为租用园区工厂,自有资产不足以提供抵押担保;另一方面,科技型企业拥有的知识产权因技术性强、专业性高,难以评估作押。 (三)银行服务科技型企业能力和意识有待提升 银行专业化产品和服务差异化、特色化还不够,对科技型企业多样化融资需求还不能完全得到满足。目前,大部分银行基于资金安全方面的考虑,贷款资金必须有符合条件的抵押,某市仅有商业银行在试行开展“专利权”质押贷款业务;且信贷产品、信贷担保、业务流程、风险评价等主要还是面向传统产业客户和传统有形资产,未根据科技企业的特点建立有区别的信贷业务系统,也没有相应提高对科技型企业贷款的风险容忍度考核。 (四)科技型企业信用担保体系还需完善 缺乏再担保机构以及地方担保机构能力偏弱,部分担保机构对企业发展评估专业性有待提高,仍然以企业是否有担保、抵押为评判标准,弱化了为企业提供有效担保的效果。 (五)政府对科技型企业支持有限 虽然有政府“两金”(科技型中小企业技术创新基金和高新技术风险投资基金)的支持,但这些资金在高新技术发展资金中所占比重小、安排分散,不能对一些好项目大项目提供有力支持。 (六)融资渠道单一 调查显示,银行信贷仍是科技型企业融资的主要来源,占企业融资的80%以上。社会性的投融资渠道不畅、方式不多。一方面是大量社会资本积淀,另一方面由于科技型企业投资风险大,易受经营环境的影响,变数大、资产少,相应负债能力也比较低,风险较大,难以吸引投资者。企业获取资金困难,致使一些好项目因缺少资金支持,难于做大做强,不能形成规模效益和实现产业化。 二、银行业金融机构服务科技型企业的实践 (一)加强监管引导 金融管理部门采取措施引导银行加强科技型企业金融服务。一是引导银行建立完善适合科技型企业特点的信用评级制度和信贷业务流程;二是在风险可控的前提下适当增加基层机构的审批权限;三是在人力资源、财务资源和信贷规模等方面争取更多的政策倾斜;四是对科技型企业不良贷款进行科学考核和及时处置;五是鼓励银行业机构创新科技型企业融资产品、融资渠道、担保机制,最大限度地满足科技型企业发展的需要。 (二)进一步完善服务体系 各地紧紧抓住实施创新驱动发展战略的历史机遇,积极搭建科技专营支行,某市目前有2家银行机构成立了科技专营支行,并配备了相关专业人才,在建立商业可持续的科技型企业贷款机制方面进行积极探索,科技型企业金融服务体系进一步健全。 (三)大力推动风险补偿机制建设 针对科技型企业贷款风险大的特点,各地政府出台了《科技和金融试点信贷融资业务风险补偿暂行办法》,实现了科技型企业融资风险补偿机制建设的重大突破,对全面改善科技型企业金融服务环境具有积极的促进作用。《办法》通过对科技支行提供一定数额的坏账风险补偿和奖励促使银行提高风险容忍度,降低贷款门槛,加大对科技型企业的信贷投入。 (四)进一步丰富金融服务品种 根据科技型企业市场状况,各地银行业机构及时开发出满足科技型企业需求的新产品,如某市商业银行与市中小企业创新中心、市中小企业发展中心合作,推出“专利权”质押贷款业务;并推出针对以企业自有或第三人合法拥有的动产或货权为抵质押担保项下的“仓储通”贷款业务;农村信用社推广互助式会员制担保贷款,为9家科技型企业授信5200万元,累计投放资金3700万元。 (五)对科技型企业开展上市辅导 融资与融智相结合,对有上市预期的科技型企业不仅在资金上给予支持,而且在上市规划与辅导,募集资金监管与使用,后期发展规划等方面给予有效的智力支撑,帮助企业实现跨越式发展。以某市为例,在银行的帮助下,该市有2家科技企业将于2年内实现上市,企业发展即将步入新阶段。 (六)积极帮助企业拓宽融资渠道 以某市为例,为帮助企业实现融资方式由间接融资向直接融资转变,2014年度由浦发银行该市支行主承销的1家科技企业的5亿元中期票据成功发行,为企业拓展了低成本资金的来源渠道,有效支持了企业的快速健康发展。 三、对进一步支持科技型企业发展的建议 (一)进一步完善对科技型企业的专业化服务机制,开展好间接融资服务 进一步推动科技专营支行管理规范化、队伍专业化、产品标准化、作业流程化、核算独立化、风险分散化,指导科技专营支行坚持重点服务科技型企业的经营方向、经营理念不变。探索科技支行“一行两制”模式,坚持并完善科技支行“五个单独”管理体制——单独的客户准入机制、单独的信贷审批机制、单独的风险容忍政策、单独的拨备政策和单独的业务协同政策;推动贷款审批权限的下放;坚持信贷评估时财务信息与非财务信息的兼顾、重大项目的联合评审、风险管理前移、团队责任制,完善科技支行风险管理机制。 (二)探索知识产权质押模式,开发适合科技型企业的金融产品 指导专营机构不断探索和创新符合科技企业特点的金融产品和服务方式,推进产品服务创新,满足科技企业的发展需求。组织建立知识产权交易中心,不断健全知识产权质押贷款的处置方式;简化知识产权质押贷款业务流程,开通知识产权质押评估“绿色通道”;制定并完善知识产权质押评估技术规范和实施办法;探索“评估+担保+信评+辅导”的知识产权质押评估模式。建立“统借统还”融资平台的模式;探索信贷工厂模式,推进联合互保贷款;探索“贷款银行+助贷机构”的小额贷款模式。推进质押贷款创新,不断创新保理融资模式。推进股权质押贷款、合同能源贷款、应收租金保理、债权保险融资等方面的创新。 (三)完善科技型企业信用担保体系,为企业提供切实有效服务 大力推进科技担保机构的创新。推进科技担保在担保模式和反担保模式方面的创新,包括但不限于企业互助担保、补贴资金贴现,股权质押,应收账款质押,无形资产质押;推进科技担保在业务模式和盈利模式方面的创新,包括但不限于创业担保、担保换分红和担保换期权。探索贷款银行、产业园孵化器、创业风险投资机构、政府专项支撑资金、科技担保机构共同担保的“科技型企业融资联合担保平台”模式。 (四)充分发挥财政资金的杠杆作用,创新财政投入方式与机制 统筹市县(园区)两级支持金融、科技等相关资金,市级财政每年安排一定资金,建立政府、金融机构联动的风险共担机制,重点用于信贷风险补偿、创投风险补偿、融资担保债务发展、引导基金资本金注入和科技金融平台建设工作经费,发挥国有资本战略导向作用,以更大的政策力度,支持科技金融体系发展。探索政府购买科技创新成果、服务及采购高科技企业产品的新模式;发挥税收政策的引导作用,探索企业研发费用加计扣除政策和创业投资税收优惠政策,引导企业进一步增加科技投入。 (五)拓宽直接融资渠道,建设多层次资本市场 完善促进股权投资发展的政策,依托当地区域优势,积极引进全国性或区域性创业(风险)投资基金和产业投资基金设立机构和拓展业务;通过政府出资引导,组建产业重组基金,促进成长型企业的发展提高和衰退期企业的整合重组。通过税收优惠、提供全方位“一站式”办公服务和项目对接等政策优惠,创造创业风险投资市场发展的良好环境。逐步形成各类股权投资基金聚集区,促进私募股权投资市场的健康发展。通过为PE、VC等风投资本提供通道,拉动银行贷款等间接融资跟进。完善中小企业改制上市培育系统,通过上市奖励、土地优惠,财政补贴、税收优惠或返还和提供中介桥梁、历史遗留解决、协调服务等,促进科技企业上市。搭建技术产权交易平台,充分发挥其综合服务功能,有组织推进金融创新和服务协调,不断增强服务经济发展的能力。 作者:何虹 单位:中国人民银行新野县支行 实体经济论文:有关扶持实体经济的意见 为积极应对当前复杂严峻的经济形势,进一步提升金融机构服务实体经济发展的主动性、积极性和有效性,促进实体经济平稳较快发展,现就进一步扩大信贷投放支持实体经济发展提出如下实施意见。 一、指导思想 以科学发展观为指导,紧紧围绕“四大一高”战略和市委、市政府中心工作,以支持实体经济发展为重点,促进金融机构调整信贷结构,扩大信贷投放,创新金融产品,优化服务质量,建立金融机构服务实体经济发展的长效机制,为实体经济发展提供有力保障,促进全市经济社会持续健康快速发展。 二、工作目标 通过扩大信贷投放,促进金融服务实体经济效能明显提升,持续提高企业满意率、贷款满足率和贷款覆盖率,努力实现三个“不低于”的目标,即:全市银行业金融机构全年各项贷款增速不低于全省各项贷款平均增速;对小型微型企业贷款增速不低于全市各项贷款平均增速;对小型微型企业贷款增量不低于上年同期水平。 三、工作重点 (一)加大对“四大一高”重点项目的信贷支持力度,切实破解经济发展的“瓶颈”问题。各银行业金融机构要积极落实扩大内需的政策措施,要抓住我市成为中原经济区和豫晋陕黄河金三角承接产业转移示范区两个国家级经济区叠加区的难得历史机遇,有效发挥货币信贷的导向作用,加大对“四大一高”重点项目、产业转移项目的支持力度,增强我市实体经济实力和发展后劲。 (二)加大对小型微型企业的信贷支持力度,切实缓解小型微型企业融资难的问题。各银行业金融机构要从促进就业、改善民生、维护稳定的大局出发,高度重视对小型微型企业的信贷支持,认真落实各项金融支持政策,努力提高小型微型企业贷款比重,切实缓解小型微型企业贷款难问题。要按照“稳中求进”的总基调,认真落实有扶有控的要求,在风险可控和商业可持续的基础上,着力加大信贷投放,着力建立完善机制,着力创新服务方式,着力突出差异监管,务求支持小型微型企业发展工作取得新成效。 (三)加大对“三农”的信贷支持力度,切实促进农民持续增收。各银行业金融机构要通过调整信贷结构,加大对“三农”的信贷支持,显着提高涉农信贷投放比例。要进一步推进“三农”金融产品和服务方式创新,健全“三农”金融服务网点和网络,以保证农民收入较快增长为中心,落实“三农”金融服务政策,探索构建“三农”金融服务可持续发展模式。 (四)加大对各类群体创业的信贷支持力度,切实做好金融支持创业带动就业工作。对符合要求和条件的登记失业人员、返乡农民工、城镇复员转业退役军人、高校毕业生及零就业家庭加大信贷支持力度,鼓励其自主创业。对符合贷款条件、新增就业岗位吸纳上述人员达到一定比例的微型和劳动密集型中小企业,要加大信贷支持力度,充分发挥中小企业促进就业的带动和辐射作用。要充分利用社区劳动保障平台的资源优势,继续稳步推进信用社区创建工作,不断完善“小额担保贷款+信用社区建设+创业培训”的长效机制,切实发挥小额担保贷款促进就业的作用。 四、工作措施 (一)加大对“四大一高”重点项目建设的信贷支持。1.各银行业金融机构在保持信贷总量合理均衡增长的基础上,要进一步优化信贷资金结构,统筹配置信贷资源,优先保证手续齐全、符合项目开工和建设条件的重大项目所需配套信贷资金及时落实到位。2.对符合国家投资投向、正在报批或需要继续完善新开工条件的重大投资项目,要加强与政府有关部门和项目单位的沟通协商,扎实高效做好信贷审查和信贷资金拨付的前期准备工作。3.对重大项目要建立起快速决策机制,提高金融服务效率,有针对性地设计综合性金融服务方案,提供包括中长期贷款、流动资金贷款、债券承销、融资顾问等全方位服务,并在利率优惠、规模调配等方面给予倾斜。4.鼓励和支持银行业金融机构通过银团贷款,为符合条件的重点项目提供有效信贷支持,发挥各家银行的优势和品牌特色,形成优势互补、信息共享、风险分散、合作共赢的信贷支持合力。 (二)鼓励引导信贷资源向小型微型企业倾斜。各银行业金融机构要坚决杜绝附加不合理的贷款条件,同时考虑小型微型企业实际经营状况,设立科学的贷款利率和服务收费标准,适度进行让利。要建立小型微型企业项目库,重点支持符合国家产业政策、环保政策、科技政策的优质小型微型企业;支持科技含量高、特色鲜明和具有创新能力的小型微型企业;支持有助于增加就业和具有可靠偿债能力的小型微型企业。各地方法人银行业金融机构要确保优先将信贷资金用于支持小型微型企业发展,大型银行业金融机构要争取小型微型企业信贷规模不受限制。鼓励和支持银行发行小型微型企业专项金融债券,监管部门要做好相关的组织推动工作。 (三)建立和完善小型微型企业信贷工作机制和服务体系。各银行业金融机构要进一步细化和完善利率的风险定价机制、独立核算机制、高效的贷款审批机制、激励约束机制、专业化的人员培训机制、违约信息处理机制等“六项机制”,并在2012年底前全部建立完善并实施到位。要坚持单列信贷计划、单独配置人力和财务资源、单独客户认定与信贷评审、单独会计核算的“四单原则”。对从事小型微型企业金融服务的工作人员建立专门的绩效考核和奖惩机制,科学设定尽责、问责和免责条款。各农村法人银行机构要学习银行的经验做法,在2012年底前确保做到“四专”,即建立专门服务小型微型企业的专营机构;配备专门从事小型微型企业金融工作的专业人员;制定专门针对小型微型企业授信的专项考核;单列小型微型企业信贷的专项规模。各国有商业银行和洛阳银行分行要大力发展延伸专营机构,切实解决小型微型企业信贷管理部门挂靠和没有单设专营机构的问题,凡是有县域银行机构的,争取在县域设立专营机构。 (四)提升小型微型企业金融产品适用性。1.加快担保和抵质押方式的创新。各银行业金融机构要不断完善抵质押担保形式,逐步由单一抵押扩大为包括应收账款质押、动产质押等多种方式,有效解决小型微型企业发展过程中突出的“不敢贷”、“不能贷”等问题。2.加快小型微型企业信用评级方式创新。各银行业金融机构要避免对财务报表、抵押担保等传统评级方法的过度依赖,将“三品三表”(人品、产品、抵押品,电表、水表、报关单表)纳入综合评定,以此作为发放贷款的相关条件,扩大小型微型企业授信面。3.加快金融产品的创新。各银行业金融机构要结合小型微型企业成长周期、行业特点、风险状况、资金特点和盈利能力,因地制宜、因时制宜、因行(社)制宜,研发有针对性和特色化的金融产品,探索金融产品多样化,提高金融服务个性化,逐步由提供信贷资金向提供综合性、全方位的金融服务转变。4.加快业务流程的创新。各银行业金融机构要按照简单、方便、快捷的服务原则,积极推进业务流程再造、规范操作标准、集成信息决策,不断缩短审批链条,提高放贷效率,逐步实现小型微型企业贷款横向功能集中、纵向时间缩短,满足小型微型企业“短、小、频、急”的信贷资金需求。 (五)积极推进服务“三农”金融体制改革。1.积极推进农业银行三农事业部改革,按照单独信用管理、单独信贷考核指标、单独能力资源配置、单独的激励考核安排、单独贷款政策扶持体系等要求,推进改革进程,加大支农力度。2.加快农村信用社改制步伐,做大做强农村商业银行,充分发挥其支农主力军作用。3.鼓励引导民间资本进入村镇银行和小额贷款公司,实现村镇银行和小额贷款公司在各县(市、区)全覆盖,发挥其支持“三农”的补充作用。4.大力发展农民资金互助社等民间合作组织,引导民间闲散资金的合理流动。力争用2-3年的时间推动农村逐步建成全方位的金融服务体系,满足农村经济发展和农民增收的资金需求。 (六)努力形成金融支持“三农”合力。农业发展银行分行要在及时足额供应粮棉油收储信贷资金,维护主要农产品市场稳定的基础上,大力支持水利和新农村基础设施建设;积极发展农村流通体系建设、农业科技等信贷业务,支持农产品批发市场、农产品仓储和冷链物流项目等。农业发展银行分行、农业银行分行要下大力气抓好农业产业化贷款的投放,要在省级以上农业产业化龙头企业中筛选一批经营效益好、示范效应明显的企业作为目标客户进行重点营销,不断提高农业产业化龙头企业覆盖率;同时要选择一批信誉良好、项目可行、有公司依托的种、养、加工业大户,稳妥发放农村个人生产经营贷款。市农信办要把广大农户作为基础客户群,适当提高信用农户的授信额度,发放循环授信凭证,切实为农民贷款提供便利;实施批量营销、批量评估授信、批量放贷相结合,主动对专业村、专业户集中营销贷款;确保信贷资金向特色农业倾斜,集中培育壮大果品、食用菌、中药材、烟叶等优质特色产业。邮政储蓄银行市分行要扩大“百亿送贷活动”的成果,继续依托特色村信贷服务模式,着力提高涉农贷款比重。 (七)探索建立“三农”信贷风险分担与补偿机制。1.积极贯彻落实国家有关支持“三农”的税收优惠政策。2.建立贷款风险补偿基金。地方财政每年预算安排一定的风险补偿资金,财政部门以上一年度县(市、区)涉农贷款的实际余额为基数,按新增涉农贷款的一定比例予以风险补偿。3.建立农业贷款保险制度。引导农村保险与农业信贷相结合,建立职能部门间的联系机制,共同解决经营风险和农民投保的承受力问题。在政策性保险缺位的情况下,可由商业保险公司经营农业保险,财政部门根据承保与赔付的情况对保险公司给予补偿。 (八)积极引导金融机构支持和促进就业再就业。各银行业金融机构要加强与人力资源社会保障等部门的协调配合,研究完善配套政策,主动融入金融支持创业带动就业工作中。有关部门和经办银行要进一步简化小额担保贷款的审批手续,明确办理各项手续的具体流程和时限。同时,要加强对街道办事处、社区居委会相关工作人员的培训,使之熟悉掌握小额担保贷款相关的工作流程、时限和要求,提高小额担保贷款的办理效率。经办银行应建立区别于其他商业性贷款考核制度的小额担保贷款单独考核制度,在操作规范、勤勉尽责的前提下,经办银行的小额担保贷款质量考评情况可实行单独考核,不影响经办银行和信贷人员的年终评比、奖励和晋级。 (九)建立健全再就业贷款联动机制。建立“小额担保贷款+信用社区建设+创业培训”机制,大力开展创业培训,提高小额担保贷款项目的成功率。各级人力资源社会保障部门和人民银行要积极推进创业培训与小额担保贷款的有机结合,不断完善创业服务体系建设,提供面向所有创业者的项目开发、创业指导、融资服务、创业孵化等“一条龙”创业服务。加快信用社区建设,利用社区劳动平台为小额担保贷款营造良好的金融生态环境。各级人力资源社会保障部门、人民银行和经办银行要加强配合协作,积极开展个人信用意识教育,建立个人信用档案和失信惩罚相结合的有效机制,建立健全个人信用和社区信用评价指标体系和监督机制,有效降低小额担保贷款的成本和风险。 (十)加大对保障性住房建设和个人购房的信贷支持力度。各银行业金融机构要认真落实促进房地产市场健康发展的各项政策措施,加大差别化信贷政策执行力度,促进房地产市场平稳健康发展。对有实力、有信誉的房地产开发企业和前景好的项目,要积极提供融资支持和相关金融服务,满足房地产开发的合理融资需求,增强房地产业对经济增长的拉动作用。要优先支持廉租住房、经济适用住房等保障性住房项目,继续支持居民首次购买自住普通住房和购买改善型自住普通住房的贷款需求。对居民首次贷款购买普通自住房的,符合条件的,可执行相对较低的贷款利率和首付款比例。要严格执行对第二套购房的贷款条件和所规定的政策,对非自住、非普通住房的贷款条件,银行业金融机构应适当予以提高贷款利率和首付款比例,切实改进风险定价水平,促进全市房地产市场健康发展。 实体经济论文:金融与实体经济跨越发展 一、把握经济发展主流。拓展金融服务空间 湖北经济具有其他区域难以比拟的优势,也有相对的不足。把握自身特点,趋利避害,发扬所长,弥补所短。是湖北经济实现后发增长过程中需要把握好的重点,也是湖北银行业发展需要解决的难点。大力支持经济社会建设重点领域、重点项目。湖北要加速经济步伐.就要抓紧形成促进经济增长的产业基础和公共基础。武汉城市圈“两型社会”建设、东湖国家自主创新示范区建设、“一主两副”个中心建设以及长江经济带、鄂西生态旅游区开发、大别山革命老区开发以及湖北立体化综合交通枢纽建设、汽车产业升级建设、长江汉江水资源利用和南水北调工程建设等,都是支撑湖北经济未来发展的战略性基础建设项目.具有重中之重的地位。金融支持湖北经济发展,就要针对省情区情,抓住突出矛盾,解决主要问题,真正对这些关系湖北经济民生内生增长的基础工程加大投入.保证丁程尽快实施,加快建成。积极支持战略新兴产业.培育未来竞争力和发展增长点。对湖北而言,发展战略性新兴产业,特别是加快文化产业大发展、大繁荣符合湖北的经济文化特点,具有其他区域不可比拟的优势,应当率先优先发展。金融在服务这两个领域发展过程中应当把握三个方向:第一,紧紧抓住新兴产业与湖北传统产业的结合点和升级通道,把支持战略性新兴产业与支持湖北主流实体经济结合起来;第二,把支持文化产业发展与加大科技创新手段结合起来。支持文化加科技的文化龙头企业向市场化、产业化、资源化发展和转型;第,服务战略性新兴产业和文化产业发展首先需要金融服务方式的创新发展。调整服务布局,积极推动“一主两副”战略实施。建设武汉国家中心城市与平衡湖北省内区域经济社会协调发展是并行不悖的原则。理解和适应区域经济发展总体布局和主体功能区建设要求.通过金融手段,促进资源要素在不同功能区域的重组流动,提升经济的活跃度和整合集聚能力。湖北自身经济和金融资源毕竟有限,实现区域协同发展,需要挖掘经济金融存量,更需要提升经济金融增量。区域经济金融政策应当充分鼓励和调动两个副省级中心城市的资源聚集和资源利用能力,这就需要在政府科学决策、金融监管部门合理引导、金融机构主体变革图新、地方政府创新机制方面共同作用。武汉则应重点打造多层次、多主体、交叉融合的现代金融市场化服务体系,引导金融市场各个主体突破传统模式.实现金融服务跨越发展.引导区域以外金融要素向武汉集聚,提升武汉经济金融总量。 二、强化自身能力建设,提升服务地方经济发展的可持续性 银行服务地方经济的可持续成长模式。基础来源于银行服务市场的定位与银行发展的核心战略。随着国际金融危机后我国经济发展方式的转变、监管政策的变化、利率市场化进程的加快.我国银行业传统发展方式.特别是核心价值理念与实现业绩可持续增长的模式。都面临着深刻的考验。同时,银行机构在资本约束背景下,也在推进着盈利模式转变,努力形成多元化收入和利润来源。因此银行机构越来越重视在制定发展规划中,以实现资本运用效率目标为基础,把自身发展规划与经济发展环境和金融发展需要进行比较,从而在确定发展区域、业务重点、业务结构、资源投入、组织架构、绩效管理等进行综合考虑。银行服务价值的核心是在满足核心客户经营需求的同时,实现银行自身的价值目标。服务的竞争必然带来服务的差异化和专业化,银行通过加强客户关系管理,了解核心客户的核心价值诉求与实现银行经营目标的契合点,不断明辩和调整客户因市场变化而产生的x,t银行服务需求的变化,从而获得属于自己的核心目标客户。所以在服务湖北经济跨越发展的过程中。发现和寻找属于自己的目标客户,形成针对核心目标客户的客户服务策略。是取得市场竞争优势的最重要基础,也是保持业务持续增长的关键所在。在确定自身核心客户策略和服务目标之后,就必须努力提升和巩固在这一领域内的服务品质和服务效率,满足客户的要求。在发展自身专业化服务能力过程中.银行机构既要遵循银行基本服务功能与内控管理原则。更要通过金融服务手段和服务方式的创新,满足客户对服务品质、服务价格、服务效率的更高要求.在金融服务中保持竞争优势。湖北主流经济发展为银行提供了丰富的客户市场资源,但这些客户自身也在实施着产业升级、行业整合、市场网络建设等工作,也需要在现代融资市场中获得更多的融资支持,商业银行不仅要满足于较为传统和单一的金融服务功能,把传统业务做专做精。而且更要抓住客户发展提升的机会,向提供综合服务解决方案的方向转变,通过创新业务、搭建平台、拓宽渠道提升综合服务能力。面对日益复杂的内外部经济环境变化,从总体上提出加快湖北创新型、复合型、综合型金融人才培养计划也属当务之急,这既是各家商业银行自身发展的兴行之策。要发挥金融机构、企业和政府的各自优势,提高各级政府对金融产业和金融发展的认识;调整各级政府对金融产业、金融机构的评价视角,完善考核办法;积极鼓励金融机构业务创新、模式创新,积极鼓励引进创新金融人才和创新金融机构。湖北的银行机构在培养金融创新人才或者建设专业化服务团队方面不应当与发达地区有太大的差距。在实现推动经济跨越发展的过程中,银行应当优先发展创新型人才,通过创新服务的方式促进经济加快转型、升级、提速、上规模。 三、加快区域金融强省建设。促进经济金融共同繁荣 湖北各级地方政府、金融机构和企业的共同责任。应当围绕区域发展总体规划充分互动.将金融服务升级、经济结构升级和微观主体培育三者放在一个宏观框架下进行统筹规划,为湖北经济社会的持续发展创造良好环境,促进经济、金融、企业共同实现跨越发展。金融服务全省经济社会发展,必须参与经济社会发展的运行过程,高度关注区域经济、产业经济发展的趋势变化,提升自觉响应能力。为此应当把金融经济运行纳入全省经济活动、经济调度和经济分析的体系内。在体系内加强沟通协调、加强信息交流、加强制度和机制建设。同时,围绕建设区域金融强省的目标,政府层面应当把完善金融市场体系建设、强化金融市场环境建设作为地区经济社会发展目标体系加以规划和管理,引导出台支持金融优先发展的政策和机制.从招商引资式的金融业发展政策向引导、服务和支持的金融业发展政策方向转变,为金融业的健康发展和服务升级搭建政府服务平台和政府合作平台。武汉区域金融中心建设应当首先把武汉自古就有的区域以外资源导入的功能充分发挥出来,用区域经济发展的良好条件,吸引区域外部甚至境外机构向武汉积聚,在做大的基础上形成做强效应。武汉区域金融中心建设应当确立服务全省的发展目标。发挥出辐射和脯养湖北全省特别是重点发展区域的作用.发挥资金加管理加人才的优势.在促进全省经济发展的同时促进武汉城市发展向现代服务业方向转型。应当充分发挥国家批准武汉建设国家自主创新示范区建设的强大政策优势,结合湖北的优势资源,以科技金融、产业金融的机制体制创新和发展模式突破,服务于湖北经济社会的跨越式发展.也在我国金融产业发展过程中走出湖北的特色模式。在这一最有可能实现突破发展的金融模式创新中.有两个重要内容应当放在更突出的位置:一是科技型中小企业金融服务创新。良好的竞争性发展的创新环境和集群化生存的科技型中小企业群体.通过强化专业化风投团队市场发现机制建设和银行对成熟技术产业化的支持,湖北完全有可能培育出有中国特色和湖北特色的硅谷银行发展模式。湖北拥有丰厚的文化历史积淀.加上湖北拥有的信息、传媒、通讯、多媒体技术优势,也完全有可能打造出像湖南、江苏、北京、上海等地的文化产业集群,为湖北经济跨越发展提供更丰富内涵。打造湖北金融的信用高地。有关各方应进一步加强制度和环境建设,强化湖北诚实、守信的信用文化,有效防范各种类型的区域金融风险,营造让党和政府放心、让金融机构安心、让人民群众舒心的金融发展环境。加快中小金融服务组织的制度化发展建设.加强各级政策性担保机构建设,规范发展民间金融,优先发展信用中介服务体系,构筑多层次满足中小企业、社会居民正当合理需求的金融服务体系。使湖北成为金融资产质量最高、金融服务效率最好、金融法制环境最优的区域经济发展的信用高地,促进湖北经济更好更快发展。
房地产企业会计论文:基于“营改增”体系下的房地产企业会计核算和纳税分析 【摘 要】在最近几年里,随着我国经济水平的飞速发展,房地产行业也得到蓬勃发展,因为房地产开发的时间不短,投入的资源也很庞大,而且价值较高等因素,在某种程度会对会计核算工作中产生一定的影响。对此,本文“营改增”概述、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响、应对“营改增”对房地产企业影响的策略三方面进行分析,并提出合理化建议,提供给相关人士,旨在推动房地产业的不断进步。 【关键词】房地产企业;会计核算;对策 基于“营改增”体系的发展下,国内房地产企业的发展方向趋向于规范化发展,但是,快速发展推动房地产企业逐步迈入了调整阶段,当前会计核算方面依然会存在诸多不足之处,这样会在一定程度上制约着会计业务的发展,这是值得相关人员值得思考的问题。当房地产企业在运作的过程中,会计业务扮演着重要的角色,在处理中倘若出现问题,那么就会产生严重的影响,致使对企业造成该损失的后果。 一、“营改增”概述 “营改增”财税改革避免了营业税重复征税严重的弊端,尤其是对具有环节复杂、产业链条较长的房地产产业而言,税负的减小可以缓解房价上升,降低房产市场准入,促进小型企业进入房地产市场自由竞争。增值税的发票抵扣也在一定程度上益于房地产企业选择供应商和合作商、优化产业链,减少行业偷税漏税行为。因此,“营改增”对于房地产企业的发展具有重要影响。 二、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响 随着“营改增”的有效落实,可以避免出现重复征税的情况,而增值税大多数依据不同的流程来实施征税的,而营业税大多数是依据销售额开展征税的,房地产成本主要包含诸多因素,如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相应的建安成本在以往基础上承担着税负,然而,当房产正在销售的过程中仍然需要缴纳相应的营业税,这样就出现了二次缴税的现象。当营业税转变成增值税以后,仅仅在增值的环节缴纳相应的税费,并且材料成本以及有关成本的花费可以使用增值税发票进行抵扣,从而缓解企业的税负现象。 基于“营改增”体系下的发展情况来看,对相关人员的整体素质提出了愈来愈多的要求,与此同时也为财务核算工作增加了困难,以往营业税的核算仅仅依据一个账目就可以进行计算,但是随着“营改增”的落实要数十个以上的科目进行核算,并且增值税进行认证的过程中通常都是利用抵扣以及网上申报的方式,不但对相关人员的整体素质带来了挑战,而且也在某种程度上加剧了财务存在的安全隐患。 三、应对“营改增”对房地产企业影响的策略 1.强化票据管理,完善税务筹划 由于增值税能够避免出现重复征税的情况,将增值额当作计税的基础,而增值额计税是利用进项税发票以及相应的销项税发票所产生的抵扣而形成的。因此,票据管理在增值税中起到了重要的作用。第一,最大程度和不能开据发票的厂家进行合作,倘若不是专业部门以及纳税人,所涵盖劳务的时候应当和外包企业进行沟通,并且选择农产品的时候要尽可能考虑到和农户之间进行合作,由于增值税会在某种程度上对农产品带来益处;第二,对于增值税发票的获得应当和有关商家进行沟通,切记出现延期申报的情况,对流动资金进行占用;第三,要对票据管理实现规范化的目的,严格进行控制,并对相关人员开展培训工作,避免出现暗箱操作不良行为的出现。将“营改增”的具体内容加以明确,认识到“营改增”对会计核算以及纳税所产生的影响,其主要用途就是做好纳税筹划,特别是对成本税务筹划的落实。因为房地产存在较大的金额、周期时间不短等特征,这样相关企业就需要加大和当地相关部门沟通的力度,掌握当地税务优惠的有关政策。与此同时,可以使用整个项目所具有的开发成本做好期间分摊的工作,这样做会比辞去一次性核算所缴纳的税要少很多,与此同时也可以采取落实成本筹划的工作;第三,因为房地产流转税大多数是诸多产业流转以后呈现出来的,所以企业对相应的税务结构进行研究也是较为主要的。 2.强化全员培训,优化账务处理 首先,相关人员属于会计核算以及纳税的主体表现,其业务品德对税务筹划达到有效性带来直接的影响。而票据管理的工作是将税务的主要内容逐渐转换到业务部门以及相应的财务部门身上,对二者的协调性引起高度重视。因此,相关人员的纳税意识以及培训工作的开展等方面都会在某种程度上对“营改增”的落实带来影响;其次,“营改增”的落实对会计报表带来一定的影响,增值税要求账务尽可能“细化”,不管哪个账目都要有详细的记载,并对增值税出现抵扣的环节都需要进行申报。不仅仅是这样,相关企业还需要对“老”员工进行培养,一是使用现代化设备进行做帐以及对税务的申报;第二,使老员工带领新员工的培养策略,交接过程中可以实现完整的目的;第三,要依据互联网的环境情况,对财务信息化以及共享方面做好严格的控制,减少出现不必要的税务问题。 四、结语 总而言之,正是由于房地产企业具有一定的特别性,才能够真正的抓住该行业的特征,应用科学的方法对会计核算以及纳税制度加以完善,并对销售收入核算带来正确的方向,从而给出恰当的销售要求。即使和买家已经制订了预售的合同,也不能对销售要求进行确定,因此相关人员需要对房地产企业的收入情况做好严格的控制。就工期时间花费较长、规模较大的项目而言,就可以采取分期开发的形式进行成本核算,进而依据项目的整体特征利用科学的手段改善成本核算以及纳税。 房地产企业会计论文:浅析中小房地产企业会计核算中存在的问题与解决对策 【摘 要】由于国家的宏观调控和沉重的赋税,使我国房地产企业面临销售不顺、融资困难等问题,部分项目开发商被迫停建或者缓建,有专家预计未来我国将有一批中小型房地产企业面临困境,甚至会频临倒闭。本文主要分析我国现阶段中小房地产企业的生存环境,以及目前值得我们关注的问题,并提出一些有效的对策。 【关键词】中小房地产企业;会计核算 对于中小房地产企业的核算会计,不能只做到对收入、费用、所有者权益、支出、成本以及利润要素的处理、归集,还要充分认识到中小房地产企业正处在一个什么样的环境当中。在项目未开启前,我们要对会计核算进行认真思考,合理规划,使会计核算具有针对性,做到心中有数。 一、现阶段我国中小房地产企业的生存环境 现阶段,我国中小房地产企业正处在一个十分残酷的环境当中。一方面是土地价格的不断攀升;另一方面是我国金融和税收带给房地产行业的压力以及不断出台的有关房地产行业的法律法规,致使我国中小房地产企业的生存环境越来越严峻。 1.1 中小房地产企业涉及繁多的税收和规费 取得土地时,不仅要上缴地价款、国有土地出让金,还要上缴产权交易手续费、契税。取得之后,需要上缴土地使用税,进行房地产开发的土地规定按上限计税。还需要上缴印花税,出让商品房税率按销售合同总额的0.5‰计税。中小房地产企业在存续期间需要交纳车船税和房产税。在取得销售许可证,开始销售时,要上缴营业税、地方教育费附加、教育费附加、城建税、土地增值税、价格调控基金、企业所得税以及个人所得税[1]。 中小房地产企业不仅要交纳众多税金,还要交纳各种地方规费。例如:新型墙体材料专项基金、异地绿化建设费、散装水泥专项资金、报建费、异地建设费以及专项维修基金等。 1.2 有关中小房地产企业的税收政策规定 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定了房地产企业转让土地使用权或者销售不动产取得预售房款时,纳税义务发生的时间是收到款项的当天。有关房地产企业的法律法规众多,例如:《土地增值税实施细则》、国税2006的187号条例《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、财税2006的21 号条例《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》、国税2009的31号条例《国家税务总局关于印发的通知》、《中华人民共和国企业所得税法》对中小房地产开发企业的企业所得税和土地增值税都作出了明确规定。 二、现阶段我国中小房地产企业应该着重关注的问题 2.1 对资金的可控性的认识 房地产行业具有高投入、高风险的特点,大量资金涌入的同时需要承担巨大的市场风险。就房地产开发商来说,地价和建安成本都是难以控制的。目前,有众多项目楼盘地价要高出建安成本数倍,一旦出现市场波动,面临的风险将难以预计。相比土地出让方就不用承担责任,并且规定在一定期限内不开工或者不销售,有权无偿的收回所出让的土地。市场调节商品房的价格,如果土地买卖不能自由进入市场,那么商品房的价格就会失去控制,资本将获取暴利。 2.2 企业流动资产不均衡,容易出现资金短缺,致使项目失败 取得土地时要交纳的土地出让金、交易费和契税金额取决于双方的成交价格。随着国家土地资源的减少和对土地的管理调控,其价格短期内还会呈上升趋势。现今,开发商为了更好的销售商品房会采取一些有效的营销方法,根据开发商的实力以及对未来市场的预估会扩大广告宣传的力度,进而增加了费用[2]。 三、中小房地产企业会计核算的解决办法 一个房地产开发项目会致使大量的资金流动,不仅要进行战略上的整体规划,还要加强对资金的管理与核算。 3.1 会计核算要将收入进行合理的延后,争取多样化的销售形式 会计核算要尽量配合销售部门,在确认收入的时间和金额上要将企业利润最大化。在国税发[2006]187号条例中规定:“房地产企业将产品(商品房)用于发放职工福利、对外进行投资、分配给投资人或者股东、抵偿债务等转移所有权的行为视同销售,其确认的方法有两种:一是按照企业在同一年度、同一地区销售同类型商品房的均价进行确认;二是由主管税务机关依据当年当地同类商品房的评估价格或者市场价格进行确认”可以对这一规定进行有效运用,将视同销售的收入延后到工程项目清算时再确定,就可以有效的延迟企业预征土地增值税、营业税和预征所得税的交纳,有效延长中小房地产企业资金的使用时间,同时也减少了销售收入的数额,有效的控制了应交税费。 3.2 根据不同的物业形态可以分类进行收入核算,重视增值额 为了满足市场和整体规划的需求,每个项目都会有车库、商业和住宅等不同形式的物业,那么在会计核算中对每一种物业形态的收入要分开进行核算。这样可以控制土地增值额的上升,避免多交土地增值税,还可以将不同质量的商品房区分开来,避免延迟交房或者难以交房。 3.3 根据收付实现制原则进行收入的确认,尽量不代垫税费 中小房地产企业在未取得销售许可证前采取的排号费、诚意金等向客户收取费用的形式都属于违规的。企业的财务人员不支持这种违规的营销策略,若收取了此类收入可以在其他应付款中进行核算,但税务部门会视为企业收取了房款,补交税费。对于企业收取的各类收入,要根据收付实现制的原则进行确认,在会计核算当中,要结合企业的整体规划和物业形态进行,还要遵守相关的会计制度和税法等规定。 3.4 根据配比原则确认期间费用 销售前会发生大量的运营费用和广告宣传费用,一般情况下,发生费用时,应计入当期的管理费用或者是销售费用。国税发[2006]31号文件的中规定:“开发企业开发、建造的商业用房、住宅和其他建筑物、地上附着物、配套设施等产品,在未完工前采取预售方式销售的,其收入要按预计计税毛利率分月或分季计入当期毛利,允许扣除相关的期间费用、税费后再计入当期的应纳所得额,待产品结算计税成本后再进行调整”[3]。 3.5 根据权责发生制核算企业的开发成本 一般情况下,开发企业对建安企业实行代扣代缴建安税,税务机关只针对开发企业进行征管,因此,会计上把开发成本的支出按“总包”和“分包”进行分类核算,按权责发生制核算企业成本,不低估企业费用,并做好工程项目的预算和决算。 会计核算是企业工作中一项十分重要的内容,也是中小房地产开发企业的工作重点,要根据中小房地产开发企业的自身情况进行核算,重视目前面临的问题,在实践中摸索出符合现阶段中小房地产企业科学合理的会计核算方法。 房地产企业会计论文:房地产企业会计核算中的问题及其改善措施 摘要:房地产行业属于资金密集型的高风险行业,由于该行业涉及的经济活动较多、投资数额巨大、产品销售方式复杂,所以使得房地产企业在会计核算方面存在一定特殊性。本文从分析房地产企业会计核算中存在的问题入手,在此基础上提出几点改善措施,期望对完善房地产企业会计核算体系,提高会计信息质量有所帮助。 关键词:房地产企业 会计核算 会计科目 收入核算 一、房地产企业会计核算中存在的问题 (一)缺少专用会计科目 我国现行的新会计准则当中,不但对一般企业的会计科目进行了详细列示,而且还对一些特殊企业的专用会计科目进行了列示,如银行、证券公司以及石油生产企业等。然而,却并未针对房地产企业的专用会计科目进行列示,由此导致了会计实务操作中房地产企业只能自己按照需要补充增设会计科目的问题,并且补充和增设也没有统一的标准。由于房地产企业缺少专用会计科目,从而使其在进行会计核算时,都是用一般企业的会计科目进行替代,致使会计科目的使用非常混乱。如有的房地产企业在会计核算中使用了“在建工程”进行成本核算,但该会计科目的明细科目较多,所以并不适用于大型建设项目的会计核算,这就造成有的房地产企业在成本与费用核算时,仍使用“开发成本”等原有的会计科目。 (二)销售收入核算过于复杂 相比较其他行业的收入确认而言,房地产企业在自行开发后进行的销售收入确认较为复杂,造成这一问题的原因在于:一是房地产企业在开发项目中投入资金额巨大,且项目开发周期较长,使得房地产企业经常采取预售、分期收款等方式销售商品,以达到快速回笼资金的目的;二是房地产企业的预售程序繁琐,先要取得预售许可证,才能签订预售合同,收取预售房款,而后再签订销售合同,待验收合格后再交付全额房款,办理产权过户手续。然而在预售中,商品房尚未竣工,未能满足销售收入的确认条件,使得房地产企业销售行为增加了销售收入确认与核算的复杂性。 (三)开发成本与销售收入不具有配比性 房地产企业的生产经营过程具有一定的特殊性,由此导致了企业的开发成本与销售收入不具匹配性,具体体现在如下几个方面:其一,房地产项目开发需要经历较长的周期,仅土地开发一项最短便需要1-2年,有时甚至会达到4-5年之久。企业在开发前期一般都需要投入数量较大的资金,这些资金在投入后便会被计入为当期费用,只要项目未正式竣工且验收合格并交付,就算将所有的商品都预售完毕,所得的这部分价款也不可以确认为企业收入,由此导致了会计核算中的配比原则无法实行。其二,工程项目是房地产企业的成本载体,而在具体销售的过程中,售价主要取决于楼层的高低及户型等因素,这就造成了商品的售价均不相同,若采取均摊的方法核算成本,就会造成销售收入与其开发成本不配比。 (四)会计信息披露不足 房地产企业属于高风险企业,在项目开发建设中面临着政策风险、土地风险、不可抗力风险等多种风险因素,这就要求房地产企业必须加强对风险信息的披露,使得会计信息使用者更加准确、全面地掌握房地产企业经营业绩和财务状况。然而在实际操作中,房地产企业并没有完全披露土地成本、土地储备量、项目现金流量、利润构成等方面的会计信息。同时,房地产企业也没有充分揭示自身的偿债能力,选择性地隐瞒对外担保、应收账款、负债等信息,使得会计信息难以真实地反映房地产企业的财务状况,不利于投资者做出正确的投资决策。 二、改善房地产企业会计核算问题的措施 (一)规范专用会计科目使用 从我国目前的实际情况上看,针对房地产企业制定专门的会计准则具有一定的困难,短时期基本无法实现。为了使房地产企业在进行会计核算时,能够有可以使用的专用会计科目,可以参照新会计准则对特殊企业会计科目的做法,在准则中增设房地产企业专用会计科目。这样不但能够弥补新会计准确没有关于房地产企业专用会计科目的不足,而且还能有效避免房地产企业在进行会计实务操作中各自为政的混乱局面出现,更为重要的是可以进一步增强房地产企业的会计信息质量。例如,根据我国基建部门对工程建设项目单独建账核算的规定要求,新会计准则可将原“在建工程”这一会计科目中的明细科目全部改为一级科目,并结合房地产企业的具体情况,对一级科目进行补充和增设,由此既可以满足相关部门的核算要求,并且还能够为房地产企业的产品定价提供依据。 (二)规范销售收入确认与核算 在房地产企业会计核算中,要进一步规范销售收入的确认与核算,提高会计核算信息的真实性。首先,准确界定收入核算范围。房地产企业的销售收入核算内容不仅要包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入,而且还要包括周转房销售收入、住房面积增加的房款等收入。其次,明确销售收入的确认标准,即法律标准和专业标准。法律标准是指商品销售必须符合我国相关法律法规要求,如房地产企业的土地使用权必须通过合法的出让方式获取,并且取得土地使用证,履约支付出让金,如若不满足上述条件,则视为房地产买卖行为无效,也就不能确认商品销售收入。专业标准是指现行会计准则和会计制度中规定的收入确认标准,即同时满足以下四个条件便可以确认为销售收入:商品报酬和主要风险已经发生转移;销售企业对出售商品没有实质性的控制权;交易行为产生的利益可能流入销售企业;能够可靠计量收入和成本。再次,正确认识房地产企业的各种销售行为。在预售环节中,房地产企业不论是否取得了预售款项,预售行为都不能同时满足上述销售收入确认的四个条件,也就是说预售行为不是实际发生的销售业务,不能作为销售实现的核算依据。在销售合同签订环节中,由于缺少商品房验收程序,使得房屋的风险并没有从销售企业转移给购买方,所以不能将其作为销售实现的依据。在房屋产权证书取得环节,因产权证办理时间难以控制,受多个政府职能部门办事程序的影响,极易造成办证时间拖延,导致收入确认滞后,所以也不能将其视为销售收入确认的必要条件。 房地产企业会计论文:房地产企业会计成本核算常见问题分析 摘要:房地产企业内会计成本核算为其财务管理工作重要的组成部分,对于房地产企业增强自身财务管理工作有着非常重要的作用。文中从房地产企业会计成本的组成分析入手,分析了当前房地产企业会计成本核算中存在的问题,并针对性的提出了提升房地产企业会计成本核算质量的对策。 关键词:房地产企业;会计;成本核算;问题 引言 房地产企业如何更好的进行自身的成本会计核算工作,将自身的经营效果客观的反应出来,不论其企业自身的发展,还是对社会、政府及普通消费者均有着非常重要的意义。但是,当前很多房地产企业在会计成本核算的过程中仍旧存在一定的问题,严重的制约了房地产企业成本控制工作的有效性,因此,全面的实现房地产企业会计成本核算常见问题及对策的分析有着较为重要的意义。 一、房地产企业会计成本的组成 1.前期工程费用、土地费用及建设安装费用 前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本,也是房产开发的主体内容,约占到房产开发总成本的75%以上,其中土地费用为最为关键的费用,其包含有:土地转让费用、土地征用费用、土地租用费用、出让地价费用、安置拆迁费用及耕地占用费用等。建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用,主要包含有:材料费、措施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用,主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。 2.管理费用与筹资成本 管理费用为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用,主要包含有:房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。筹资成本为房地产企业为更好的应对建筑成本而向银行贷款产生的费用,例如,贷款利息等。 3.其他相关费用 其他相关的费用一般占据到房产开发总费用的15%左右,包含有:公共配套费用、基础建设费用等。公共配套费用包括房地产项目开发过程中出现的各种公共配套项目消耗费用,如:学校、商场、停车场及变电站等。基础建设费用包括道路、照明、煤气、电、水等相关的费用。 二、当前房地产企业会计成本核算存在的问题 1.成本核算的对象难以有效确定 房地产企业只有确定出明确的对象,才能有效的开展成本会计核算工作。但是由于房地产在开发过程中所含的项目非常多,同时多数项目具有较大的复杂性,导致在实际工作开展的过程中出现了划分过粗、过细等不确定现象。若划分的过粗,则不能将房地产开展的实际成本全面的反应出来,不利于房地产企业进行成本控制与成本分析。若划分的过细则,则房地产开发过程中很多共同费用需要进行大量的合理分配,增加了房地产开发成本会计核算工作量,降低了房地产企业成本会计核算的效率,增加了房地产企业会计成本核算工作的成本,对于房地产企业控制自身成本,提升自身工作效率是非常不利的。 2.成本费用分配与归集的规范性较为欠缺 房地产行业现行的会计准则将公共设施建设费用、基础设施费用、土地费用等成本在归集的而过程中并没有给出明确的界定,导致房地产企业在进行会计成本核算时在尽心该部分分配与归集时存在较大的随意性。其次,很多房地产企业重视总成本核算,而忽视成本费用的归集,这在很大程度上降低了成本资料的完整性与可靠性。第三,因为当前房地产企业成本分配的方式较多,导致在具体成本分配时,不能严格的按照成本分配的原则进行,任意转换有利于房地产企业自身的分摊方法,从而导致房地产企业会计信息披露不够准确。 3.房地产企业账簿的设置不够合理 当前很多房地产企业内存在较为严重的账簿设置不够合理的情况。例如,很多房地产企业内部的明细账目设置的过于太详细,但是预售账款在进行设置时则过于的简洁,而房产建设的周期一般均较长,若出现了跨越会计年度进行核算,建筑工程项目则会记录在几个账簿上,这就在很多方面在增加了房地产企业会计核算的工作量,降低了房地产企业会计核算工作的有效性,不利于房地产企业进行自身成本控制。 三、提升房地产企业会计成本核算质量的对策 1.明确成本核算的对象 针对当前房地产企业成本核算对象较为模糊的情况,全面的明确出成本核算的对象是非常必要的。在具体的实施过程中,应当首先充分考虑工程施工的实际情况,全面的考虑:建筑结构、建筑层数、建筑用途、建筑施工队伍、建筑地点等方面的因素,合理的分配与归集上述费用,从而确定出费用的具体承担者。在进行成本核算的过程中,需全面的按照施工图中所罗列的单项开发工程进行核算。若属于同一种结构类型相同、施工及竣工时间较为相近,则由同一个施工队伍进行施工的可以将其合并为同一个成本核算的对象。若建筑工程的建设规模非常大、建设工期也比较长,则可以遵循经济责任制的原则,按照开发项目区域进行成本核算对象的确定,从而更好的明确出成本核算的对象。 2.准确的分配与归集成本费用 建筑工程在建设的过程中成本核算的对象往往较为复杂,涉及的成本核算的对象较多,导致部分成本费用不能直接的归集到具体的成本核算对象中,需采用一定针对性的方法记性成本费用的分配,从而简介的实现成本费用的归集,而不能将成本费用进行随意分摊。如,在进行建筑工程基础建设费用核算时应采用因果分析方法,按照建筑工程基础建设费用产生的原因进行全面合理的分配。其次,在进行公共配套设施费用的分配与归集时,应当按照预算的面积或者收益比例进行收益分配。第三,在进行间接费用、基础设施费用及前期工程费的分配与归集时应当按照建筑面积进行合理的分摊。第四,在进行土地拆迁费、征用费等费用的分配与归集时应按照实际占地的面积进行分摊,同时在分摊的过程中还应当坚持合理公平的原则,从企业层面出发,全面的考虑成本核算对象的实际承受能力。 3.科学合理的设置会计账簿与成本核算科目 科学合理的进行成本项目的划分,在很大程度上能够提升工程成本结构的准确性与客观性,有利于房地产企业进行成本控制与成本分析。根据当前房地产企业会计制度的相关规定,会计成本核算为房地产企业的一级科目,在该一级科目下,房地产企业应当从自身管理需要与经营特点出发,确定出合理的成本项目,开展全面的明细核算。同时在进行成本费用的罗列时,不应当罗列的太多,对于房地产企业内出现的次数较少的成本费用,例如单笔发生的费用,进行尽量的进行合并,而对于金额较大的同时陆续发生的费用应当进行单独科目的核算。 4.重视建筑项目竣工决算 当前很多房地产企业在进行会计成本核算时,往往仅重视工程决算而在多数情况下忽视工程项的竣工决算,这在很大程度上是由于影响项目竣工的因素非常多,而导致项目拖延时间较长,因此,为更好的解决上述情况,在具体的实施中,可以采用“预提费用”的方式将没有完工的工程的预算纳入到工程成本中,这样就可以将工程项目预算按照先前的计划进行,等到整个建筑工程全部竣工之后,再按照实际的支出进行项目总成本的调整。 四、结束语 综上分析,房地产企业内成本会计核算工作对于房地产企业全面的进行成本核算控制有着非常重要的作用,因此,房地产企业应重视自身会计成本核算工作,明确会计成本核算工作的对象,提升会计成本核算工作的有效性。 房地产企业会计论文:房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析 对于一个企业而言,良好的经营管理,将起到促进其未来发展的作用。而在企业的经营管理中,会计成本核算是其重要组成部分之一。通过会计成本核算,企业可清晰地了解到当下自身的经营管理过程中各项费用、成本的支出情况,进而对相关的成本、费用进行调整、控制,以起到节约成本、减少费用支出的目的,进一步地对企业的各项资源进行整合、控制,以达到促进企业的经营与发展,为其赢得更多经济效益的目的。 一、企业会计成本核算与税收规定结合的必要性 笔者所在的房地产企业成本核算主要是对工程项目发生的成本费用进行归集,按成本对象进行分配。成本对象的确定是成本核算的一个关键环节。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中各项耗费而确定的费用承担项目。一般情况下,企业在取得土地使用权后就要考虑成本对象的确定了。成本对象的确定在符合企业核算现实的情况下,应结合所得税、土地增值税的相关要求,尽可能的方便税务的计算。企业所得税中对成本对象的划分列举了以下的原则可以参考:一是可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算,不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。二是分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近。产品结构类型没有明显差异的群体开发项目,可作为一个成本对象行进核算。三是功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。四是定价差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。 恰当的成本对象划分在税金计算时会使工作高效、简洁。笔者认为划分成本对象时国税发31号文中确定成本对象的四种原则,在实践中比较常用,同时借鉴土地增值税的相关规定,对本单位的成本对象给予确认。例如,吉林省地方税务局规定土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,经主管税务机关审核,免征土地增值税。土地增值税基本清算单位为房地产开发项目;开发项目分期的,为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。税务机关已明确指出土地增值税基本清算单位以建设工程规划许可证为主要依据。笔者所在公司的长春子公司的项目计划分期开发,那么成本对象的划分应先分期,以每个《建设工程规划许可证》为一期,在每期中再分普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产。这种划分原则也符合国税发2009第31号文中的两种分类原则,一是同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象,即归集原则;二是项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算,即功能区分原则。在这一问题上北京市地税局则规定,一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的,应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的,原则上应按建筑面积计算分摊。对于一个房地产开发项目,在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的,主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。在实际中笔者所在公司的北京子公司土地增值税是按整个项目立项的,达到清算条件时各业态之间的成本按建筑面积分摊。依北京地税对土地增值税的清算要求,对日常成本对象的划分没有强制性的影响,但实际工作中北京项目的开发是分期进行的,各期的开工时间和交房时间各不相同,在成本对象划分时可以更多的参考国税发2009第31号文中的分类原则,例如遵循同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象,比较符合现实情况。 二、会计成本核算与企业内部工程管理结合的必要性 良好的会计成本核算需要财务部门和造价、工程等相关部门密切的配合。目前绝大多数房地产项目都是分期开发,在一期中分别取得若干个规划许可证,每个规划许可证对应一个标段,每个标段招标一个总包,工程管理上通常认为总包之间形成竞争,便于管理。造价部门通常是一期出一个目标成本,一期中再分若干标段通常没有单独的目标成本。鉴于这种情况,财务部门在项目初期就需要和工程及造价部门密切合作,参与项目的分区,尽量把成本项目的划分和实际工程进度统一起来,如果项目需要按规划许可证作为土地增值税的清算单位,在项目实施规划时就不宜在一期地块里取得太多规划许可证,过细的划分不利于为整个区域服务的合同的分摊,如交评、环评等通常整个项目出具一个,需要在各期分摊,绿化、电力的合同通常是一期签订一个,规证的范围太小,容易出现为区域整体服务的合同还没执行完,有的区域已经需要土地增值税清算了,未发生的成本在土地增值税清算时不予扣除,造成实际成本偏小。 为项目整体服务的合同怎样在不同期、不同标段之间拆分,需要造价部门的主导,使拆分情况比较贴近工程的实际情况,如果交房确认收入是依据标段进行,目标成本的划分也按标段区分,会很大程度上方便成本的结转。所以在项目初期能和工程、造价部门密切合作,使成本对象的划分方便未来的财务计算,同时和项目的实操过程结合起来,可以使后面的工作事半功倍。 笔者所在公司的云南子公司在土地增值税清算的案例有值得财务人员思考的地方。云南项目分四期滚动开发,前两期工程结束后,土地增值税前两期也清算完毕。整个项目的规划进行了一次调整,政府要求整个项目配建一个中学,公司认为中学建成移交政府,没有收入,准备在最后一期建中学,减少占压资金时间。第三期达到土地增值税清算条件时,财务部门根据未来市场走势对三、四期项目的增值情况做了一个预测,认为第三期的增值率最高,中学的建设成本放入第三期,可以使项目的土地增值税减少,但工程安排上中学要在第四期建设,第三期结束后,中学仅发生了少量前期成本,对于没有发生的成本土地增值税清算时不予认可,最终第三期以较高的增值率缴纳了土地增值税,目前第四期正在销售,项目的增值率低于第三期,第三期土地增值税的清算成了项目的一个遗憾。这个案例使我们清楚的看到,在项目之初,财务部门就需要和工程部门共同分析项目的分期与成本对象的确定,分期的确定会对后续项目的缴税产生不可逆转的影响。 三、会计成本与计税成本 房地产项目完成竣工交房后开始确认收入,同时结转成本。交房时各项施工合同往往还没有结算,此时总成本依靠造价部门提供的动态成本为参考,我们通常把这种成本看成会计成本,例如A区实现了全部交房,确认收入10亿元,目标成本7亿元,其中已签订合同总额6亿元,合同实际付款5亿元,我们通常按7亿元结转成本,把已签订合同未支付部分1亿元计入应付账款,对于在目标成本范围内但没有签署合同的1亿元,用预提成本来表示。企业在进行年度所得税汇算清缴时,税务师事务所往往会根据项目的实际支付情况及相关文件规定允许预提计入完工产品的费用,得出计税成本,对于以下几项所得税时允许预提计入完工产品的成本,一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。一般会迟于主体结构完工的绿化景观工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费,而不属于公共配套设施费,不允许预提税前扣除。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。在项目还未完成结算时计税成本通常小于财务成本,汇算清缴时需要对应纳税所得额调增,随着项目结算陆续完成,计税成本会和会计成本越来越接近,但现实中有一个问题比较影响会计成本的准确性,就是造价部门出具的目标成本的准确性。造价部门为确保项目的最终成本不突破目标成本,通常会将目标成本制订的偏宽松,在项目没有结算完成时,财务部门都在用目标成本作为依据,可能会造成项目成本虚高。例如目标成本比已签合同金额多1亿元,财务结转成本时计入了预提成本,项目完成结算后增加成本只有2000万元,8000万元需要冲回成本,如果冲回成本当年没有新确认的成本,在财务报表中会出现成本负值,这其实是一个前期差错了,可能使报表使用者对以前年度核算的可靠性产生质疑。计税成本和会计成本表面上看是税会差异,但实质上笔者更认为是整个项目的管理问题,或是造价部门的管理问题,所以项目准备交付使用时,财务部门应及时和造价部门沟通,请造价部门谨慎预计预估成本。 四、当前企业会计成本核算所存在的问题 (一)企业内部管理人员的成本核算观念相对落后 在当代的企业中,很多的管理层及财务人员,在自身的观念中并未对会计成本核算予以重视。多数的企业管理者更重视企业的经营效益,往往忽略了对企业进行成本核算管理。在其的认知中,还尚未对成本控制、成本效益形成一种管理观念。而实际上,成本核算管理对于企业的经营,利润的获取有着非常重要的影响作用。相关的管理人员,可根据相关的成本核算数据,来对当前企业的经营情况进行分析、管控。另一方面,企财务工作往往是很繁杂,有很多事物等待人们去处理,由于管理人员对于成本核算管理的忽视,往往会将企业成本核算管理工作放到最后来处理。这势必会导致当前的企业会计成本核算不够严谨,对企业会计成本核算的准确性带来负面的影响。 (二)进行会计成本核算时企业内部相互沟通不够 对于一个企业而言,成本的构成、费用的支出是较为繁琐与复杂的,以工程成本核算为例,项目初始各相关部门能对成本对象的划分达成一致,日后会方便成本的归集与分配。但现实中,往往部门之间缺乏合作,对成本对象的划分各不一致。项目开始阶段对成本核算考虑不够全面、没有进行整体纳税的规划,因此,在对成本进行相应的核算时便出现了偏颇与漏洞,开发接近尾声时,才发现财税问题突出,但事实无法再改善了。 这个问题的解决主要依靠各方的积极沟通,站在整个项目的高度来整体策划,各部门为实现相同的目标而相互配合,积极开展工作,使项目的整体核算连续、合理、准确。 (三)企业会计成本核算过于随意 日常核算中对于行政部门的花费支出在核算上比较统一,但在工程项目中除土地、建安施工支出外的各项支出,核算时使用的科目随意性较大,同一集团内的各公司在成本归集分配上使用的科目都各不相同。对于这点笔者认为日常核算中首先应遵从企业会计准则的要求,其次同一集团对相同事物的处理应尽量一致,提高集团日常核算水平。 会计成本核算过于随意还体现在,结转成本时更多的考虑是当期利润是否合适,甚至出现为了使利润达到某种程度,人为调节成本的高低,这也是在新增收入成本较小情况下,成本冲回会使当期成本出现负数的原因之一。笔者认为成本核算应给予充分重视,在企业的经营中,会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。为了迎合利润的需要,成本被人为的调整,使得报表使用者无法获得可靠的成本核算数据,进而影响到了其对于企业策略的准确判断,对企业整体的经营与发展是不利的。 (四)企业内部的财务人员素质水平有待提高 企业会计成本的核算最终是需要相关的专业人员来完成的,而目前很多企业中的财务人员,其自身的专业水平有限,加之财务日常核算繁忙,缺乏对成本核算合理性的思考,另外,一些财务人员思想松懈、工作进行不到位,认真度不够。敷衍了事的工作作风,最终会导致计算的结果存在误差,影响财务核算的准确性。 五、如何来有效地解决企业会计成本核算中的诸多问题 在企业的经营中,会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。因此,我们应及时地来对核算中所存在的问题进行改进与完善,以对企业的经营发展起到一定的促进性作用。以下是相关的一些应对措施: (一)规范企业会计成本核算方法、科学化计量 企业应根据自身生产经营的特点,在遵守会计准则的基础上选择适合自己的会计成本核算方法,科学地来对自身企业所发生的成本进行相应的计量、核算。其次,在对企业进行成本核算时,思维应开阔,不要只是局限在有限的核算方法下,可根据实际情况将各种核算方法结合使用,这将提升企业会计核算成本的准确性。同时,由于企业会计成本核算工作的繁琐性、巨大性,相关人员在进行核算时,可寻找相应的简化计算方法,在不改变核算方法本质的情况下,科学、合理地来简化核算步骤,以快速、准确地完成当前企业的会计成本核算工作。 房地产企业会计论文:房地产企业会计核算中会计与税法差异分析 【摘要】随着近年房地产产业的快速发展,目前其已然成为我国的支柱性产业之一,其也是我国税收的主要来源性产业之一。与此同时,房地产企业的自身经营较为复杂、生产周期较长、相应的项目投资也较大,因而该行业同样也存在着较高的风险性。然而,在该行业中,实际的会计处理与税法处理方面存在着一定的差异,这在一定程度上影响到了国家的税务收纳、企业的有序化发展。因此,合理地对此差异进行处理是非常重要的。本文主要就房地产企业会计核算与税法之间所存在的差异及相应的解决方法进行相关论述。 【关键词】房地产企业 会计核算 税法 差异 由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响,因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用,同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而,由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况,致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异,这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此,对于房地产企业而言,处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用,是房地产企业健康发展的基础。 一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异 (一)会计与相应税目间存在的差异 1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言,在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是,由于会计准则与税法的相关规定,对于收入的确定存有不同,进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况,进而在会计账务上出现了预收账款情况,而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的,在没有形成收入的情况下,则无需进行营业税的计量。但是,在税法的相关规定中,对于这一情况进行了相应的规定,明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此,在房地产企业中,虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用,但是却无法得到确认。 2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定,房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据,以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而,在会计准则下,预收账款下的金额则不应被确认为收入,按会计的配比性原则,因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是,在税法的规定下,即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况,应按相关的规定进行所得税申报处理。 例如:某市的房地产开发企业,在2013年的预收账款下有预收账款2000万元,并未达到交付使用的条件,企业所在地的成本利润率为10%,所得税率30%,相关的处理如下: 会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元 税法核算下的毛利润=预售收入(预收账款金额)*成本利润率=2000*10%=200万元 会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元 会计核算上的所得税额=0*30%=0元 税法核算上的所得税额=200*30%=60万元 通过例题,我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。 (二)会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异 在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法,一是成本法计量,一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式,而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。 1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中,我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出:当投资性房地产的账面价值小于计税基础时,所形成的可抵扣性的暂时差异,应相应地来调增此时的应纳税所得额;而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时,则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定:对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此,这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。 例如:2010年A企业购入一写字楼准备出租,于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业,并约定从购买日起,将该写字楼出租给B企业。4月15日,A企业花1000万元购买了写字楼,假定此楼使用的寿命为20年,预计净残值20万元,企业所得税率30%,按相关合同,B企业每月支付租金5万元。在2010年12月,该写字楼发生减值迹象,A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元,A企业的相关会计分录为: 购入写字楼时的会计分录为: 借:投资性房地产-写字楼 1000万元 贷:银行存款 1000万元 每月计提折旧的分录为: 借:其他业务成本4.08万元 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 4.08万元 计算公式=(1000-20)/20/12=4.08万元 A企业确认租金收入的分录为: 借:银行存款(现今) 5万元 贷:其他业务收入 5万元 2010年末计提减值准备分录为: 借:资产减值损失 200万元 贷:投资性房地产减值准备 200万元 假设只有计提的减值准备200万元形成了暂时性差异,在投资性房地产账面价值小于计税基础时的递延所得税分录为: 借:递延所得税资产 60万 贷:所得税费用-递延所得税费 用 60万 2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时,会计核算与税法核算的主要差异为:其一,公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益,应进行相应的纳税调整;其二,对于发生的折旧、摊销情况,税法上可正常处理,并允许在税前进行抵扣。 二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异 (一)针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理 为了同时满足会计法规与税法的规定,相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时,可在收到预收账款时不进行会计处理,而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款(现金)”,但并不对该税金进行结转。年末时,将此类税费结转到递延所得税科目下,相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”,并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则,又达到了税法要求,同时考虑到了报表的需求。 (二)进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异 在对公允价值进行计量时,按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益,并计入到应纳税所得额中,对可抵扣折旧税前予以抵扣,这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。 三、结语 由于房地产自身经营模式的原因,致使其在以会计准则进行账务处理时与税法核算之间产生了较大的差异。因此,相关人员应充分地了解差异产生的原因,有针对性地、恰当地来进行调整,尽量将二者协调一致,以促进房地产企业有序化的经营与发展。 房地产企业会计论文:房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析 对于一个企业而言,良好的经营管理,将起到促进其未来发展的作用。而在企业的经营管理中,会计成本核算是其重要组成部分之一。通过会计成本核算,企业可清晰地了解到当下自身的经营管理过程中各项费用、成本的支出情况,进而对相关的成本、费用进行调整、控制,以起到节约成本、减少费用支出的目的,进一步地对企业的各项资源进行整合、控制,以达到促进企业的经营与发展,为其赢得更多经济效益的目的。 一、企业会计成本核算与税收规定结合的必要性 笔者所在的房地产企业成本核算主要是对工程项目发生的成本费用进行归集,按成本对象进行分配。成本对象的确定是成本核算的一个关键环节。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中各项耗费而确定的费用承担项目。一般情况下,企业在取得土地使用权后就要考虑成本对象的确定了。成本对象的确定在符合企业核算现实的情况下,应结合所得税、土地增值税的相关要求,尽可能的方便税务的计算。企业所得税中对成本对象的划分列举了以下的原则可以参考:一是可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算,不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。二是分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近。产品结构类型没有明显差异的群体开发项目,可作为一个成本对象行进核算。三是功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。四是定价差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。 恰当的成本对象划分在税金计算时会使工作高效、简洁。笔者认为划分成本对象时国税发31号文中确定成本对象的四种原则,在实践中比较常用,同时借鉴土地增值税的相关规定,对本单位的成本对象给予确认。例如,吉林省地方税务局规定土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,经主管税务机关审核,免征土地增值税。土地增值税基本清算单位为房地产开发项目;开发项目分期的,为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。税务机关已明确指出土地增值税基本清算单位以建设工程规划许可证为主要依据。笔者所在公司的长春子公司的项目计划分期开发,那么成本对象的划分应先分期,以每个《建设工程规划许可证》为一期,在每期中再分普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产。这种划分原则也符合国税发2009第31号文中的两种分类原则,一是同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象,即归集原则;二是项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算,即功能区分原则。在这一问题上北京市地税局则规定,一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的,应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的,原则上应按建筑面积计算分摊。对于一个房地产开发项目,在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的,主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。在实际中笔者所在公司的北京子公司土地增值税是按整个项目立项的,达到清算条件时各业态之间的成本按建筑面积分摊。依北京地税对土地增值税的清算要求,对日常成本对象的划分没有强制性的影响,但实际工作中北京项目的开发是分期进行的,各期的开工时间和交房时间各不相同,在成本对象划分时可以更多的参考国税发2009第31号文中的分类原则,例如遵循同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象,比较符合现实情况。 二、会计成本核算与企业内部工程管理结合的必要性 良好的会计成本核算需要财务部门和造价、工程等相关部门密切的配合。目前绝大多数房地产项目都是分期开发,在一期中分别取得若干个规划许可证,每个规划许可证对应一个标段,每个标段招标一个总包,工程管理上通常认为总包之间形成竞争,便于管理。造价部门通常是一期出一个目标成本,一期中再分若干标段通常没有单独的目标成本。鉴于这种情况,财务部门在项目初期就需要和工程及造价部门密切合作,参与项目的分区,尽量把成本项目的划分和实际工程进度统一起来,如果项目需要按规划许可证作为土地增值税的清算单位,在项目实施规划时就不宜在一期地块里取得太多规划许可证,过细的划分不利于为整个区域服务的合同的分摊,如交评、环评等通常整个项目出具一个,需要在各期分摊,绿化、电力的合同通常是一期签订一个,规证的范围太小,容易出现为区域整体服务的合同还没执行完,有的区域已经需要土地增值税清算了,未发生的成本在土地增值税清算时不予扣除,造成实际成本偏小。 为项目整体服务的合同怎样在不同期、不同标段之间拆分,需要造价部门的主导,使拆分情况比较贴近工程的实际情况,如果交房确认收入是依据标段进行,目标成本的划分也按标段区分,会很大程度上方便成本的结转。所以在项目初期能和工程、造价部门密切合作,使成本对象的划分方便未来的财务计算,同时和项目的实操过程结合起来,可以使后面的工作事半功倍。 笔者所在公司的云南子公司在土地增值税清算的案例有值得财务人员思考的地方。云南项目分四期滚动开发,前两期工程结束后,土地增值税前两期也清算完毕。整个项目的规划进行了一次调整,政府要求整个项目配建一个中学,公司认为中学建成移交政府,没有收入,准备在最后一期建中学,减少占压资金时间。第三期达到土地增值税清算条件时,财务部门根据未来市场走势对三、四期项目的增值情况做了一个预测,认为第三期的增值率最高,中学的建设成本放入第三期,可以使项目的土地增值税减少,但工程安排上中学要在第四期建设,第三期结束后,中学仅发生了少量前期成本,对于没有发生的成本土地增值税清算时不予认可,最终第三期以较高的增值率缴纳了土地增值税,目前第四期正在销售,项目的增值率低于第三期,第三期土地增值税的清算成了项目的一个遗憾。这个案例使我们清楚的看到,在项目之初,财务部门就需要和工程部门共同分析项目的分期与成本对象的确定,分期的确定会对后续项目的缴税产生不可逆转的影响。 三、会计成本与计税成本 房地产项目完成竣工交房后开始确认收入,同时结转成本。交房时各项施工合同往往还没有结算,此时总成本依靠造价部门提供的动态成本为参考,我们通常把这种成本看成会计成本,例如A区实现了全部交房,确认收入10亿元,目标成本7亿元,其中已签订合同总额6亿元,合同实际付款5亿元,我们通常按7亿元结转成本,把已签订合同未支付部分1亿元计入应付账款,对于在目标成本范围内但没有签署合同的1亿元,用预提成本来表示。企业在进行年度所得税汇算清缴时,税务师事务所往往会根据项目的实际支付情况及相关文件规定允许预提计入完工产品的费用,得出计税成本,对于以下几项所得税时允许预提计入完工产品的成本,一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。一般会迟于主体结构完工的绿化景观工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费,而不属于公共配套设施费,不允许预提税前扣除。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。在项目还未完成结算时计税成本通常小于财务成本,汇算清缴时需要对应纳税所得额调增,随着项目结算陆续完成,计税成本会和会计成本越来越接近,但现实中有一个问题比较影响会计成本的准确性,就是造价部门出具的目标成本的准确性。造价部门为确保项目的最终成本不突破目标成本,通常会将目标成本制订的偏宽松,在项目没有结算完成时,财务部门都在用目标成本作为依据,可能会造成项目成本虚高。例如目标成本比已签合同金额多1亿元,财务结转成本时计入了预提成本,项目完成结算后增加成本只有2000万元,8000万元需要冲回成本,如果冲回成本当年没有新确认的成本,在财务报表中会出现成本负值,这其实是一个前期差错了,可能使报表使用者对以前年度核算的可靠性产生质疑。计税成本和会计成本表面上看是税会差异,但实质上笔者更认为是整个项目的管理问题,或是造价部门的管理问题,所以项目准备交付使用时,财务部门应及时和造价部门沟通,请造价部门谨慎预计预估成本。 四、当前企业会计成本核算所存在的问题 (一)企业内部管理人员的成本核算观念相对落后 在当代的企业中,很多的管理层及财务人员,在自身的观念中并未对会计成本核算予以重视。多数的企业管理者更重视企业的经营效益,往往忽略了对企业进行成本核算管理。在其的认知中,还尚未对成本控制、成本效益形成一种管理观念。而实际上,成本核算管理对于企业的经营,利润的获取有着非常重要的影响作用。相关的管理人员,可根据相关的成本核算数据,来对当前企业的经营情况进行分析、管控。另一方面,企财务工作往往是很繁杂,有很多事物等待人们去处理,由于管理人员对于成本核算管理的忽视,往往会将企业成本核算管理工作放到最后来处理。这势必会导致当前的企业会计成本核算不够严谨,对企业会计成本核算的准确性带来负面的影响。 (二)进行会计成本核算时企业内部相互沟通不够 对于一个企业而言,成本的构成、费用的支出是较为繁琐与复杂的,以工程成本核算为例,项目初始各相关部门能对成本对象的划分达成一致,日后会方便成本的归集与分配。但现实中,往往部门之间缺乏合作,对成本对象的划分各不一致。项目开始阶段对成本核算考虑不够全面、没有进行整体纳税的规划,因此,在对成本进行相应的核算时便出现了偏颇与漏洞,开发接近尾声时,才发现财税问题突出,但事实无法再改善了。 这个问题的解决主要依靠各方的积极沟通,站在整个项目的高度来整体策划,各部门为实现相同的目标而相互配合,积极开展工作,使项目的整体核算连续、合理、准确。 (三)企业会计成本核算过于随意 日常核算中对于行政部门的花费支出在核算上比较统一,但在工程项目中除土地、建安施工支出外的各项支出,核算时使用的科目随意性较大,同一集团内的各公司在成本归集分配上使用的科目都各不相同。对于这点笔者认为日常核算中首先应遵从企业会计准则的要求,其次同一集团对相同事物的处理应尽量一致,提高集团日常核算水平。 会计成本核算过于随意还体现在,结转成本时更多的考虑是当期利润是否合适,甚至出现为了使利润达到某种程度,人为调节成本的高低,这也是在新增收入成本较小情况下,成本冲回会使当期成本出现负数的原因之一。笔者认为成本核算应给予充分重视,在企业的经营中,会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。为了迎合利润的需要,成本被人为的调整,使得报表使用者无法获得可靠的成本核算数据,进而影响到了其对于企业策略的准确判断,对企业整体的经营与发展是不利的。 (四)企业内部的财务人员素质水平有待提高 企业会计成本的核算最终是需要相关的专业人员来完成的,而目前很多企业中的财务人员,其自身的专业水平有限,加之财务日常核算繁忙,缺乏对成本核算合理性的思考,另外,一些财务人员思想松懈、工作进行不到位,认真度不够。敷衍了事的工作作风,最终会导致计算的结果存在误差,影响财务核算的准确性。 五、如何来有效地解决企业会计成本核算中的诸多问题 在企业的经营中,会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。因此,我们应及时地来对核算中所存在的问题进行改进与完善,以对企业的经营发展起到一定的促进性作用。以下是相关的一些应对措施: (一)规范企业会计成本核算方法、科学化计量 企业应根据自身生产经营的特点,在遵守会计准则的基础上选择适合自己的会计成本核算方法,科学地来对自身企业所发生的成本进行相应的计量、核算。其次,在对企业进行成本核算时,思维应开阔,不要只是局限在有限的核算方法下,可根据实际情况将各种核算方法结合使用,这将提升企业会计核算成本的准确性。同时,由于企业会计成本核算工作的繁琐性、巨大性,相关人员在进行核算时,可寻找相应的简化计算方法,在不改变核算方法本质的情况下,科学、合理地来简化核算步骤,以快速、准确地完成当前企业的会计成本核算工作。 (二)提高企业内部相关会计人员的专业能力、综合素养 为了确保企业会计成本核算的正确性,企业应加强对于企业内部相关财务人员专业水平、综合素质的培养,并定期地对其进行相关业务的培训,同时有针对性的来制定相应的考核、奖惩等管理制度,以对其的工作情况进行相应的考核与监督。同时在这个过程中,给予优秀财务人员奖励,以激励其来更好的完成相应工作。对于那些业务能力较弱、工作中经常出现错误的财务人员应给予批评,以提高其对于工作的重视度,督促其认真的来完成工作。除此之外,还要对其会计职业道德进行相应的培训,以端正其道德操守,提升其自我认识,最终达到促使其综合素质提高的目的,使其以更高的水平来完成企业会计成本核算工作,保证核算数据的准确性,更好地服务于企业。 (三)企业的管理层要重视财务成本工作 企业的会计成本核算为企业的科学化、正确化管理提供了有效的数据参考,保证企业会计核算的准确性、合理性,而且企业好的税收筹划都是和成本紧密相连的,因此从管理者的层面应重视成本的核算工作,给予成本核算人员必要的支持,使核算人员有时间对企业的成本核算进行思考,不断优化成本核算的方法;为具体工作人员提供必要的培训机会,包括系统内财务人员的工作交流。其次,有了管理层的支持,成本核算才能真正和工程进度、税收筹划等结合起来。如前面所举的云南子公司的案例,如果在工程安排上三期时就开始中学的建设,使中学的建造成本按最有利的比例分摊计入三期的总成本,有效降低第三期的增值额,可以为公司带来很大的税收节约。但这种筹划涉及项目整体的施工安排、造价测算和销售测算,没有公司管理层的支持,紧靠财务部门一己之力,很难完成当初设想的方案。企业管理层应从自身意识里真正重视会计成本的核算,将成本看成提高投资收益的重要一项,在企业中构建完整的会计核算体系,使企业的成本核算水平不断提高。 总之,企业要想在激励的角逐中获取到更大的利润,立于不败之地,不断地来对自身的管理进行完善与改进是非常必要的。而会计成本核算是企业成本管理中的基础、同时也是非常重要的一个环节。企业通过去完善、改进、提升相应的核算方法、科学正确的反映企业成本的发生情况,是企业自身管理水平的一种提升。不仅如此,在具体的实践应用中,会计成本核算工作是繁琐而复杂的,这便要求相应的会计人员在思想上加以重视,提升自身的专业能力,在实际的核算中准确而全面地来完成企业成本核算工作。从某种意义上来说,良好的成本核算将促进企业的经营,为企业赢得更多的利润,对企业的未来发展将起到积极性作用。 房地产企业会计论文:避免房地产企业会计信息失真的措施 [摘 要]房地产企业会计信息失真会对房地产企业健康发展及我国经济发展产生一定的危害。为使房地产企业实现可持续发展,应采取有效的措施,加强会计控制,避免信息失真现象继续发生。 [关键词]信息失真 原因 措施 0前言 最近几年,房地产行业经历了严峻的考验,并也逐步走向成熟,在我国经济建设中发挥着越来越多的作用。在目前我国的城市化建设中,对房地产企业提出了更高的要求。房地产企业只有加强内部管理,才能在激烈的行业竞争中占有一席之地。财务管理是房地产企业经营管理的重要组成部分,对企业经营与合理决策起着重要的作用。因此,房地产企业只有加强会计控制,避免会计信息失真现象发生而影响企业的发展。 1 房地产企业会计信息失真的原因 导致房地产企业会计信息失真的原因是来自多个方面的,既有企业内部利益的因素,也有外部制度、监管等方面的因素,具体包括以下几个方面。第一,财务舞弊造成会计信息缺乏真实性和可靠性。房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点,且由于工程结构的原因,在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程,使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认,这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广泛的空间,从而使其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。第二,滥用会计准则导致会计信息失真。由于我国房地产行业的特殊性,使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法,使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如,在配比原则方面,由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行,导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异,使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况,从而为企业操控利润提供了巨大空间。第三,随意确认会计事项导致会计信息失真。由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度,使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性。例如:在收入确认方面,有的开发企业在商品房交付后予以确认,有的在收讫房屋销售款后确认,有的在办妥产权转移手续后予以确认,有的则视收益情况随意确认,不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响,从而导致企业会计信息严重失真。第四,外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力。由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门,使得各类开发信息过于分散难以得到共享,从而无法对开发商进行有效监管,促使其利用虚假会计信息牟取私利。此外,由于相关法律体系的不完善,使得同巨额利润相比,开发商虚假会计的违法成本相对较低,一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金,惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。 2 房地产企业会计信息失真的影响 导致房地产企业会计信息失真的原因既有客观因素,也有主观因素,因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响。会计信息失真对债权人的影响,与企业股东不同,企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益,其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而,作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行,其在进行信贷决策时,最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之,房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则,就成为保护债券人利益的关键,这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则,并扣除未来所面临的损失,而不包括未来可能的收益。显然,目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。会计信息失真对政府政策调控的影响,会计信息是各种经济信息的基础,是政府部门制定各项经济政策的重要依据。由于会计信息占了社会经济信息总量的70%以上,因而房地产企业会计信息质量的高低直接决定了经济信息的总体质量,从而对政府宏观调控等经济决策的质量造成重要影响。但是,我国房地产开发企业会计信息失真是不争的事实,如隐匿企业收入、虚增企业成本等,直接影响了包括税收政策、货币政策在内的各项宏观调控政策,在一定程度上扰乱了整个经济工作的正常秩序,阻碍了我国现代化的进程。会计信息失真对投资者会产生误导,从客观上看,由于房地产行业投入产出具有较强的周期性,表现为不同的会计期间业绩往往波动较大,如项目建设期内往往业绩不佳,而竣工后则业绩突飞猛进,因而一般的公司业绩评价指标无法正确、客观、全面的放映企业正式经营情况,从而造成会计信息失真,对投资者造成误导;从主观上看,企业管理是为了企业利益,通过随意确认预提账款、任意摊销预提开发费用、虚列成本支出等方式控制会计信息披露造成企业会计信息严重违背客观性原则,欺骗了投资者等信息使用者。 3 避免房地产企业会计信息失真的措施 首先要建立和完善的房地产行业会计规范体系,根据房地产行业的特殊性,应在我国现行的《企业会计制度》中,针对房地产企业会计中一些特殊事项,规定具体的会计准则或会计制度,以规范和统一企业会计核算,从而增强房地产企业会计信息中企业财务信息和经营业绩信息的可比性和有用性。应补充和完善房地产行业会计业务的行为准则,避免房地产开发企业会计人员依据企业需要,做出不规范的会计处理。其次是改进与完善会计信息的披露制度,提高会计信息披露的真实性和可靠性,通过立法建立健全保证房地产开发企业会计信息真实可靠的法规法则,如要求增加会计信息披露的频率和范围,增加非财务信息的披露等,做到有法可依、执法必严;拓宽信息披露渠道;进一步完善房地产企业财务报表外审制度以及注册会计师管理制度,给会计信息的可靠性提供一个较好的经济和法律环境。再次政府要加强对房地产行业的监管和违规惩罚力度,在政府部门中建立健全房地产信息沟通制度,建立跨部门的房地产信息管理中心,定期召开联系会议交流房地产项目开发进展的相关信息,以实现对房地产开发项目的动态监管,杜绝会计信息造假价的空间;加大对开发商会计信息的审查范围和惩罚力度,提高其会计信息造假的违法成本。通过采取征收高额罚款、累进税率、社会公示等方式对歪曲会计信息的房地产开发企业直接给予经济处罚,多渠道督促开发商自觉守法;对所有房地产开发企业采取信用评级机制,以提示信息使用者,不再信任那些提供不实信息的企业。最后是积极培育第三方会计信息的专业用户,通过利用专业用户所具有的识别和分析能力,对房地产开发企业的会计信息质量进行分析和评价,有助于改善投资者被房地产开发企业会计信息误导的程度。 4 结束语 总之,应针对房地产行业发展及管理现状,认真分析房地产企业会计信息失真的原因,采取有效的措施,避免房地产企业会计信息失真现象的发生。 房地产企业会计论文:提高我国房地产企业会计信息质量问题探讨 摘要:我国房地产企业由于内部管理的不完善、不到位而导致目前会计信息严重失真,已成为目前经济生活中较普遍的现象。与其它行业相比,房地产行业的会计核算程序和方法等都具有明显的差异性。通过对房地产企业会计信息失真的根源分析,阐述了房地产企业如何控制会计信息失真的若干预防对策。 关键词:房地产;会计信息;信息失真;预防对策 0引言 会计信息作为全面反映企业资产负债表的一个信息系统,是企业各级管理层进行正常经营决策的必须条件,会计信息客观真实性要求必须提高会计信息的质量,保证会计信息的生成过程客观、真实、可靠、真实反映会计主体的经营状况和经营成果,它是投资者、债权人了解企业财务状况和经营成果的重要渠道。 房地产企业的经济效益及其发展对建筑业乃至整个国民经济关系重大。然而房地产企业的发展,在很大程度上取决于房地产企业的经营管理水平。市场经济条件下,房地产企业的财务活动日益丰富,也日渐复杂,并在房地产企业整个经营管理工作中处于举足轻重的地位,其成效如何,直接关系到房地产企业的兴衰成败。 1房地产企业会计信息失真的根源分析 1.1利益驱动 经济利益的驱使是多数房地产企业热衷于会计造假行为的主要原因。房地产企业管理者出于扩大经营业绩和完成考核指标的目的,冒险违反会计准则及制度,指使或强迫会计人员擅自更改会计信息,或者编制虚假财务会计报告,以能够偷逃税收、少交管理费,最后造成会计信息质量的下降。 1.2会计人员的职业道德素质、业务水平有待高及法制观念淡薄 会计人员的职业判断力,是会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力。例如,房地产开发企业成本核算对象、成本项目、成本计算方法的确定,需要会计人员做出合理的判断和选择。又如有的房地产企业一些领导为了考核政绩指使财务人员做虚假的账表,会计人员由于不熟悉会计原理和有关会计制度和法规,从而乱记账,造成核算失误,致使会计信息失真。有的房地产企业负责人对内部控制重视不够,员工认识不足,内部会计控制制度不健全;有的房地产企业会计人员数量不足、素质不高而造成记账随意、手续不清、差错频繁和会计资料严重散失等。此外,房地产企业会计人员的监督意识不强,法制观念淡薄,缺乏职业风险意识,职业判断能力弱,自我管制能力差,惟命是从,在权大于法的思想支配下,有意造假,使得会计信息失真在所难免。 1.3会计准则及会计制度不够完善 随着我国市场经济体制的建立和逐步完善,我国先后了《企业会计准则》、《企业会计制》、《关联方关系及其交易的披露》等16项具体会计准则。但随着新的经济行为、经济业务、市场工具不断涌现,会计准则的缺陷同样也存在于会计制度。总体看来,我国目前还没有形成健全的财会、审计法律法规体系,许多法律法规尚未建立,已经建立的法律法规又不严密。此外,现有的会计制度对未来会计环境的变化缺乏科学和前瞻性的分析和预测,在新问题、新情况不断出现的情况下,往往会超出会计制度所规定的范围。而建筑业现在正处在改制期,相关的会计体制并不健全,这就可能导致企业的会计核算不确定,即不能够对企业所发生的交易和事项进行客观、公允的确认、计量和报告。 1.4监督体系功能缺位 我国目前的监督体系可以概括为会计监督、内部审计监督和外部监督三部分。第一,从我国现有的会计监督体制来看,房地产企业会计机构是自行设置,会计负责人基本是由单位领导直接任用的,这就决定了单位的会计工作实际上就是为本单位的经济活动服务,因而很难避免会计信息随单位领导的意愿而改变,以致企业的经济活动不能真实、客观的反应,更谈不上监督了。第二,内部审计监督不完善,制度不健全,内部监督力量微弱,无法充分发挥其应有的内部审计职能。第三,从单位外部的监督来看,房地产企业的会计报表还没有完全纳入发达的审计监督范围,监督力度不够。监督的社会职能还未充分发挥出来,这也为提供虚假的会计信息创造了条件。同时,存在着较多房地产企业不重视财务管理的思想,不重视企业监督和管理机制,不重视加强审计的监管机能,造成财务管理无制度,账物不符,会计记账混乱。 2 提高房地产企业会计信息质量的对策和措施 2.1建立和完善房地产行业的会计规范体系 房地产行业具有其特殊性,原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求,相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性。然而,中国现行的《企业会计制度》和最新《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定,在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来,随着中国大陆开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度,使企业会计人员往往力不从心,只能按各自的需要作出不规范的会计处理,导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。 2.1.1完善会计制度,健全法制,加强监督 新颁布的《会计法》中的一项重要内容就是明确了企业负责人对会计信息失真所承担的责任,大大降低了企业负责人对会计信息质量的不利影响,并促使其加强对企业会计工作的管理。同时,加强政府审计,扩大政府审计的范围,完善以注册会计师为主的社会监督体系,促进施工企业年度会计报表经注册会计师审计制度化、法律化也对会计信息失真的治理起着重要作用。 2.1.2完善房地产企业内部会计核算和财务管理制度 完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算和财务管理制度和办法,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。 2.2完善房地产开发企业公司治理结构及管理 我国公司治理结构的建立和完善还处于起步阶段,尚有许多发展及改善的空间。如何加强上市公司治理守则,是企业和有关监管部门需要继续努力的地方。目前,在一些西方国家和香港,规定董事会中独立董事的数量应该达到1/3,或1/3以上,并形成一套较为完备的独立董事制度[5]。但是,独立董事在内地不处于试点阶段,许多相关制度还未建立起来,也未有足够的人才,所以应该逐步完善相关制度,包括推行董事培训制度等。在这个过程中,我们要特别注意注册会计师审计的重要作用。CPA应该严格遵守独立审计准则,客观发表审计意见。不同的审计意见类型将对应不同的会计信息质量。可见,完善房地产企业的公司治理结构,将对治理会计信息失真问题提供重要保障。 完善的企业管理体系不仅包括有效地公司的治理结构等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的财务管理制度和办法,包括会计人员的管理体制和完善的内部管理控制制度。 2.2.1创新和完善会计人员的管理体制,加快建设会计委派管理制度 会计人员要独立于企业之外,以真正实现会计人员与企业领导等各种涉及到经济或者其他利益的关系,这样才能使会计人员站在一个公正、客观的角度,为信息使用者提供真实、完整的会计信息,因此,需要加快对会计委派制度的建设,才能够不断提高会计信息的质量。 2.2.2建立和完善内部管理控制制度 新企业会计制度的实施,使企业在理财方面有了更大的自主权。因此,企业要根据国家有关财经规章制度,制定适合本企业实行的内部管理控制制度,比如构建合理的企业财务部门业绩评价体系。对于多数管理者较难意识到高质量会计信息的重要性,尤其是财务管理者仅仅将自己部门定位为成本中心的现实情况,房地产企业应该深入分析财务部门财务信息的准备成本和财务信息使用者所收集及处理财务信息的成本二者之间的关系,全面考虑企业管理重点所在,建立合理化财务部门业绩评价体系,使财务人员的个人利益与整个企业的经营目标相联系,提升财务信息质量,实现房地产企业会计信息披露的有效性和有用性。 2.3加强对企业各级领导和会计人员的思想道德教育,提高其职业素质 2.3.1加强单位负责人的法制意识 单位负责人要树立正确的企业发展观念和职业道德水平,这是从思想上解决会计信息失真的根本保证。一是要加强对单位负责人进行相关会计知识的培训,尤其是加强对其诚信意识、道德和法律意识教育,以增强其遵守财经法规意识,争取其对会计工作的理解和支持,以此推动会计工作规范发展;二是明确单位负责人为会计信息第一责任人,要按照新《会计法》中“单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责”的要求,强化单位负责人的会计责任和所承担的法律责任,督促其加强会计治理;三是加强对单位负责人的监管,健全和完善对单位负责人的离任审计制度和三位一体的会计监督体系;四是要加大会计信息失真的处罚力度,重点追究造假单位负责人和直接责任人的责任,尤其是追究指使、胁迫、强令会计人员做假账的领导者法律责任,要让造假者从各方面都受到损失,让人们感到造假得不偿失,增强单位负责人责任意识。 2.3.2 加强会计培训,提高会计人员的业务素质和思想素质 提高会计人员素质是保证会计信息质量最直接、最基础的环节。一方面随着我国会计制度改革的不断深入,必须加强对会计人员进一步的业务培训,不断充实和更新其会计知识,提高其专业技能,使他们能对各种类型的经济业务做出正确的会计处理;另一方面,应当定期对会计人员加强职业道德教育,使会计人员树立高度的职业责任感,坚持原则、廉洁奉公、严明执法。 2.4强化政府和社会监督 强化政府和社会的监督,是会计信息真实性的保障。借助政府监督的权威性结合社会的监督的灵活性,将两者有机地结合起来,真正发挥监督和保证作用,使会计信息真正满足会计信息使用者的需要。 2.4.1加强政府部门的监督职能 政府部门对企业的监督首先要落到实处,要真正把监督职能的作用发挥出来,尤其对企业负责人的定期审计和离任审计一定要认真进行。另外,要充分利用注册会计师的力量来加强对企业会计信息的监督,要把如何提高注册会计师执业水平和执业质量作为一项长期的工作来抓,使注册会计师真正起到对企业行使监督的职能。 2.4.2发挥社会监督的作用 推进注册会计师队伍建设,要求注册会计师必须做到客观公正、业务素质高、社会信誉好、职业道德及执业规范严格。同时,要完善注册会计师管理体制,强化对房地产企业会计行为的监管,提升企业会计信息可信度。 2.5全面与国际会计准则接轨 目前,中国会计准则与国际会计准则之间,还有许多不协调、不一致的地方,有一些重要的国际会计准则在中国大陆还没有制定。例如,国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则一―递延税项准则以及投资物业准则,但在中国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异,一方面使我国涉外企业的会计工作量增大,会计信息成本上升,不利于这些企业的国际性竞争;另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展,因此,必须引起我国会计界相关人士的高度重视。 3结束语 治理房地产企业会计信息失真是一项复杂的系统工程,遏制会计造假也不是一朝一夕的事情。不仅要采取有效的措施,各级管理机构还必须认真执行各项治理措施,全面治理房地产企业会计信息失真,而且各相关职能部门与机构还必须共同配合、共同努力,才能达到根治会计信息失真的目标。 作者简介:古 h(1975―),女,会计师。1995年毕业于河北工业管理学校涉外会计专业,现河北省秦皇岛市公路工程建设管理处从事财务工作。 房地产企业会计论文:论房地产企业会计内控制度的有效实施 作者简介:蔡骥(1979-),男,辽宁大连人,大连泰达新城建设发展有限公司,财务总监。 摘要:随着社会主义经济体制的改革,经济全球化已经成为大势所趋,我国的房地产行业发展势头迅速,既是机遇也面临着巨大挑战。在市场经济中想要生存,首先就要满足经济发展的要求,建立完善的会计内控制度。本文在分析该制度的基础上针对现有的状态提出了切实可行的有效措施。 关键词:房地产企业;会计内控制度;有效实施 引言:房地产行业具有较长周期、较高投资、较高风险的特点,想要将企业的风险扼杀在萌芽中,首要任务就是进行良好的财务管理,建立财务内控制度。只有这样才能够确保企业能够长期稳健的发展、保障平稳快速建设。企业的会计内控制度是保障企业风险实施的针对性程序,可以有效辨别风险的发展。只有这样才能够提高我国房地产企业的市场竞争力从而推动房地产行业的持续发展。 一、企业会计内控制度 企业的内控制度是企业对会计业务活动进行组织的程序,明确企业内部部门的职责可以与其他部门形成密切联系,在相互协调与制约的过程中为企业实现目标。企业会计内控制度可以分为会计控制与管理控制两大类,会计控制是为了保护企业的资产安全,保证会计信息真实完整。要合理控制企业财务,保证企业营业方针能够上传下达严格执行。要促进企业生产向经济效率方向发展,确保企业财务资产安全可靠[1]。 内部控制主要体现在保证企业生产经营合法合理、实现管理安全完整,保证企业信息真实可信,将房地产的高投资体现出来。房地产除了具有高投资的特点,还具有风险高、周期长的特性,所以防范企业财务管理风险要完善会计内控制度,只有将会计内控制度充分完善,才能够保持房地产企业的长期运行与发展。随着国家对房地产调控的力度不断加大,房地产企业的管理制度也越来越完善。建立完善的房地产企业制度可以促进房地产企业稳定发展,有利于企业提高自身的经济效益。 二、房地产企业会计内控制度的环境影响 目前房地产的制度还需要进一步完善,在内部环境与风险评估中造成控制制度的不完整现象,主要是由于制定过程没有考虑全面,没有遵循房地产行业的发展规律,没有将制度制定得系统化,内控只有具有分散文字制度编制的能力、并具有配套流程,才能够具有实用与可操作性。 在制定制度的过程中,由于没有充分的考察,所以有可能没有充分考虑到企业的发展规律与管理要求,只是凭借个人意愿盲目的制定战略与制度,没有系统化的实施。这样一来内控职能分散在文字编制上,没有具体的流程对他进行配合。缺乏具体可操作的文件,有的企业即使有相关的规范与制度,这些制度也不具有可行性。缺少规范制定的计划,使企业的行为主体不具备相应的素质,无法满足工作的需求,这使房地产企业的内部存在各自为政的现象,在客观上加大了房地产管理的难度[2]。 随着经济全球化的影响,现代企业的外部环境比以往要复杂好多,面临着国际与国内的双重挑战。而且,随着房地产企业核算特殊性的增加,内控会变得更加复杂,所以,每一个步骤中成本的计算时完全没有必要的。 三、房地产企业会计内控制度依据 房地产企业会计内控制度的制定并不是空穴来风,它要依据很多内容。首先,房地产企业会计内控制度要依据相关法律法规,要符合政府监管部门的监管要求。企业内控制度涵盖了房地产财务的所有具体活动,会渗透到决策、执行、监督、与反馈的各个部分,所以还要依据全面性原则,只有将内控制度充分渗透,才能够避免企业在运行的过程中出现漏洞。企业会计内控制的重点,就是要依据重要性原则,针对企业财务中出现的高风险部分要提前计划实施措施,避免存在缺陷。房地产内控制度要遵循制度有效性原则,在内部控制制度制定的过程中,要实现企业内部的控制目标,及时处理实施过程中展现出来的问题。房地产会计内控制度要体现出企业的规模与特点控制财务的风险状况,赶紧项目环境与管理要求,所以要具有适应性原则。房地产企业会计内控制度要遵循成本效益原则,造将内部控制在可控范围内,将成本与效益的关系处理好,充分体现出有效性[3]。 四、房地产企业会计内控制度的具体措施 要加强企业会计内控制度首先要建立考核制度,对员工的绩效进行考核。公司的决策层要对此进行支持,将企业宣传作为动力,使考核能得到有效执行。比如可以成立工作组,明确工作人员的任务。要制定好岗位职责明细表,将岗位所需的工作做好职责分工,这也是实行绩效考核的前提。企业的绩效是为了使员工能够更好的完成本职工作,所以要对员工的工作情况进行考核。要对企业的经营目标进行分解,将战略计划划分为年度指标,再细化为季度指标与个人年度指标。这样可以改革考核的体系,使组织者可以充分理解员工的意见,在实践中进行完善,使绩效制度可以得到进一步落实。要做好企业考核的计划与反馈,主管人只有在与员工充分沟通的前提下才能够制定计划,这样企业才可以和员工确认绩效与考核指标。 其次,要健全房地产企业会计内控的规章制度,完善配套措施。这是企业顺利运行的基础,只有完善企业行为的内控制度,才能让房地产企业可以依据法规办事、依据章程办事。只有建立起健全的以公司法与会计法为依据的制度,才能够根据企业的具体情况进行财务管理。企业固定资产要通过利润的分配对章程进行完善,使企业的规章制度具有科学性的特点。 再次,企业还需要明确员工的所作所为,针对每一个员工的具体情况进行分析,保证责任可以实施到每一个员工的头上,让员工清楚的明确自己的职责,保证员工可以遵守规章制度,在日常工作过程中要针对员工实行奖励机制与约束机制,才能增加规整制度的执行力度。房地产企业只有真正的将管理工作做到实处才能够明确岗位职责与责任归属。企业应健全各项财务的管理职能,完善财务手续,搞好利润分配,才能够避免企业存在风险。要系统化、规范化的进行基础工作,根据企业会计的要求建立账册,仔细进行核算再办理手续。会计从业人员要加强对原始凭证的审查,增加监督工作,定期核实账薄数据,对库存现金与账款往来也不能放松,要确保企业账目的准确记录。会计人员要严格编制会计表,要以准确性与真实性为保障。 此外,要加强成本的控制,要提高管理效益对房产实行内部控制,这是内部控制的一项十分重要的环节,要降低财务的成本,提高企业的生产效益。要通过对各个环节进行细化,尽可能使成本获利最大化,要提高会计内控管理的水平,要保证内部控制的科学,要规范财务管理的效益。要加强审计工作,通过对审计管理的制定,加强审计的权威性,全面监督审核会计活动中出现的隐患。完善风险控制的管理机制,明确风险承担着的责任,加强业务盈利能力,降低收支风险,深入改革,增强财务杠杆的自我约束能力,通过对企业内部经营的合理安排,安排资金进行收支,减少资金风险。 结束语:随着经济的发展,房地产企业也开始快速发展。由于房地产企业具有活动周期长消耗量大的起点,要建立会计的内控制度实行房地产的稳健发展具有重要的意义,只有建立科学的被控制度才能实行夏恒本的最小化,实现经济利益的最大化,提高企业的经济效益。(作者单位:大连泰达新城建设发展有限公司) 房地产企业会计论文:浅析加强房地产企业会计管理有关问题 摘要:房地产行业最近几年在我国发展比较火爆的产业,随着我国经济步伐的加快,房地产业也得到了前所未有的高速发展。房地产企业的经营特点是以资金流动的形式体现出来,会计管理是企业管理的重要手段之一,帮助房地产企业经济保持良好发展。可是目前的房地产行业的投资周期比较长、资金占用比较多,在很大程度上影响了房地产会计管理工作。本文浅析了房地产企业会计管理中存在的一些典型问题,给出了一些具体的解决方案。做好房地产开发企业的会计管理工作,有助于提高企业的经济和社会效益,最终实现房地产行业的良性循环发展。 关键词:房地产;企业会计管理;解决措施 房地产企业的快速发展需要一个健全的体系,会计管理是房地产企业经济管理工作的重要的组成部分,所以近几年来对房地产企业会计管理的要求也越来越高。在房地产企业日常运行的过程中,如何提高房地产企业市场竞争力,保障房地产企业稳定运行,是企业经营管理中面临的最主要的问题,需要我们对其引起充分的重视。 一、房地产企业会计管理工作出现的一些弊端 (一)对企业会计管理的理解不足 虽然会计管理在近几年的房地产企业管理中发挥了一定的作用,但是很多房地产企业只注重快速发展,在发展过程中忽略了会计管理的使用。房地产企业主要靠大量的资金支出和资金回笼发展起来的,通过会计管理可以实现企业各部门之间的相互帮助、互相监督的作用,大大地提高了企业发展效率。但是,不少房地产企业在当今社会快速发展过程中,对会计管理认识和重视都远远不够,对其的管理也太过松散,这样最终发展的结果是企业的成本一直降不下来,在很大程度上限制了企业向前发展的步伐。 (二)会计人员分配不合理 近几年来,很多房地产企业的发展很快,但是在内部会计管理工作中的人员分配上不均衡,财务部门中所具有的会计核算人数数量大大超标,导致很多会计员的责任心不强,造成了会计管理中的混乱局面。财务管理这项工作具有以下的特点,概括性和复杂性,这就要求会计管理工作对于人员的素质也要非常高。 (三)财务会计信息严重失真 会计管理是企业经济活动的重点内容,是房地产企业发展的血脉,从目前发展的情况看来,我国的房地产企业法律条例上不完善,在制度方面安排不合理,相当多的房地产企业在公布公司的财务信息,由于工作的不认识,导致财务管理方面的信息严重失真,在企业内部缺乏会计管理工作的监督,这样就会在财务部门出现很多突发的问题,尤其是在核算获得的利润和进行自身生产经营支出费用的时候,财务管理混乱,存在很大的随意性,会计工作的失真对自身所获得的会计信息的真实性和可靠性产生严重的负面影响。在实际工作中,由于企业财务人员监督的力度不到位,或者是在一些管理工作权限超越,都会对财务会计的计量和确认这两大关键工作产生不良影响,没法保证会计信息的真实可靠性。还有部分房地产开发商会对会计报表所具有的实质内容进行掩盖,混淆公众视听,故意对一些虚假的会计信息进行传播,最终导致了市场信息不能正常的交流。 二、健全房地产企业会计管理的有效措施 (一)建立起完善的会计标准系统 房地产企业的会计工作保障是建立完善的体系。健全会计管理标准体系,可以从以下几点出发:第一,为了提升企业会计信息的真实性,设立成本费用和会计收入的标准,进一步扩大现有的会计信息;第二,完善现有的会计管理结构,及时的弥补可能存在的漏洞;第三,在开展会计管理工作中,要提升会计工作人员的职业道德素质,以此帮助其不断的提升自身的职业素养,使其能够高责任心的投入到会计管理工作中去。 (二)保证企业财务资料的真实性 在房地产企业发展竞争中,会计资料的真实性促进了企业本身的发展,有利于提高综合竞争力。为了保证会计工作更加真实,就必须建立健全会计管理机制,第一,做好会计管理的监督工作,提高房地产企业会计管理人员的业务能力。第二,从逐步完善企业的会计制度着手,使得会计人员的工作实现精简化和素质化的管理,严格要求房地产企业会计管理人员一刻也不放松。 (三)提升房地产企业会计人员工作能力 企业进行会计工作管理的是会计人员,他们的工作水平的高低直接影响着房地产财务管理工作完成质量的好与坏。需要采取一系列的制度和措施,需要进一步促使会计人员能够主动的自愿加入到企业日常的会计工作中,所以,提高房地产会计人员的工作能力对企业发展非常重要。具体做法如下:第一,在房地产企业内部实行高效管理,培养一支高素质的强有力的会计管理人员队伍,保证房地产企业的可持续发展。第二, 在日常工作开展的过程中,企业要能够组织会计人员进行相关会计业务理论知识和专业技术的培训,有付出才有收入,提升会计人员的自身的知识、专业技术和综合素质能力等,实现企业财会内部的精准化管理。第三,建立起一套科学合理的奖惩机制,对表现比较好的员工给予一定的奖励,对于考评落后的员工给予适当的惩罚。 目前房地产企业的发展十分迅猛,会计管理工作是我国的房地产企业经济活动中的重要一部分,而近几年来企业会计管理中出现了很多问题,而在短时间内很难发现潜在的问题。本文列举出了房地产企业会计管理中存在的一些典型的问题,为了使企业得到长期的发展,企业经济效益能长期保障,就必须以可持续发展的角度健全会计制度、会计监督体系、会计组织架构,从高效益发展的现状中逐渐地走出,并每月内定期对相关岗位的会计人员进行培训,引起领导层对会计管理工作足够的重视。加强房地产开发企业中的会计管理,可以实现房地产企业获得更好的向前快速发展,保证房地产企业会计管理目标的按时实现,真正地为我国房地产企业建设多作更大的贡献。 房地产企业会计论文:房地产企业会计与税收差异分析 【摘要】随着我国社会主义市场经济体制的不断发展和完善,改革的进程不断深化,我国会计制度和税收制度的改革也逐步进入深水区。近年来,房地产业飞速发展,房地产企业会计核算和税法之间的差异也越来越受到人们的关注,在房地产业快速发展的今天,正确认识会计与税收之间的差异,对于促进房地产业又好又快发展具有重要的意义。 【关键词】房地产企业 会计制度 税收 差异 一、前言 随着一系列相关政策规定的出台和实施,房地产业进入了一个前所未有的快速发展时期。如今,房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业,也是国家税收的重要来源。当然,从一定程度上来讲,房地产业在资金的流转中具有复杂性、多样性的特点,同时还具有生产周期长、投资大和充满不确定性等特点。近几年有关单位和部门出台了一系列相关政策,以实现对房地产业的宏观调控和行业管理。《企业会计制度》明确规定房地产开发企业进行会计核算的具体流程,由于会计和税收在很多面都存在差异,很多损失也是由这些差异造成的,这既包括企业损失和国家税收损失。所以正确认识会计和税收之间的差异,对于促进房地产业的发展具有重要意义。为了满足中国房地产业的发展需要,规范房地产市场运作,政府和有关单位相继出台了一些列政策措施来促进我国的房地产的健康发展。 二、房地产企业的特点 首先,房地产业具有高投资的特点。在前期开发,将投入大量资金来保证工程的进行,在施工结束后,还需要大量资金保证后期的销售等各个环节;其次,房地产是典型的资源密集型和人员密集型的产业。在整个工程进行中,有大量人员参与建设施工;最后,房地产业的发展受到多方因素的限制,融资渠道较少,严重依赖银行贷款,严重制约了房地产企业的发展。 房地产企业的管理离不开单位会计控制的作用,房地产企业要适应现代会计制度和税收制度的现状,必须建立完善的会计系统,培养专业的会计人才,提高企业的会计管理水平,使管理系统得到优化,促进房地产又好又快的发展。 三、与相关款项的差异分析 (一)与预售款项的差异。 在工程完成过程中的预付款,会计制度规定不能计入收入,并且不能转让。按照税收法的相关规定,在计算企业的收入时,应当先扣除企业运营期间的相关费用,营业税以及企业应缴纳的所得税。考虑到房地产施工周期长,并且只有在产品开发完成后才能确认收入,所以在工程未完成时,在同一时间,所有费用应当计入损益,也就是说在一定时期里净利润是负的。企业财务管理人员应该密切监视市场的动向,了解市场现状,收集市场信息,并且对这些数据进行仔细的分析比较,正确认识预售账款的相关文件,把握与会计之间存在的差异,整理出对企业有用的信息,反馈给企业管理部门,这样为企业管理经营提供足够的信息,让企业提高生产效益,在激烈的竞争处于有利的地位。 (二)与借款费用的差异分析。 由于会计和税收的差异,在计算企业所得税时也会产生差异。会计制度的规定和税法的相关标准是不一样的。相关制度明确规定:在进行会计业务时,应当按照会计制度的规定和相关行业标准,进行记录和报告。在计算企业应缴纳的所得税时,应依据会计制度和相关标准的规定,在企业利润的基础上,根据税收相关规定进行计算调整。在一定程度上,会计和税收的差异普遍存在于销售回报率、资产的永久性损失和长期股权投资问题的处理上。 四、与相关税种的差异分析 (一)与营业税的差异。 区分会计与税收之间的差异首先解决几个基本问题。一般来说,在收入之后才会产生相应的支出。所以确认收入的条件主要包括一下几点:第一,企业已转移的重大风险和货物所有权。第二,企业没有保留经营所有权,也没有有效控制已售出的商品。第三,收入的金额能够可靠计量。第四,流入企业的相关经济利益。第五,相关的能够可靠计算的成本。当上述条件得到满足,这才称得上收入的实现。根据《企业会计准则》的规定,预收账款不能确认收入,所以不缴纳相关税收。但税收对于房地产业有特殊的规定,预收账款虽然会计上不确认收入,但也要缴纳流转税。 (二)与企业所得税的差异。 企业会计对于利润的定义是企业的所得,而税法对于利润的定义是企业应纳税的所得,显而易见,两者存在很大的差异。从企业会计的角度来看企业利润包含了企业项目可能带来的所有所得。而从税收的角度来看,在利润总额的基础上进行调整,得出的一个金额即应纳税所得额。应纳税所得额是应缴纳的所得税的计税基础,这也就是会计与税收在企业所得税层面上的根本差异,正确处理会计与税收的差异,才能正确计算企业的利润总额和应纳所得税的正确值,这样才能为房地产企业未来的发展提供合理的参考,便于企业作出合理的战略规划。 (三)与土地增值税的差异。 成本和损失的确认是会计与土地增值税之间的主要差异。随着借款费用的使用范围不断增加,不仅应用与房地产的开发与实施,还服务于房地产商品的销售。这种库存式销售一般将延期至很久。一般借款费用主要包括借款利息、折价或溢价的摊销和辅助费用。根据相关会计法律的规定,会计期间的收入是指销售费用、管理费用和财务费用,而土地增值税的相关规定则表示贷款利息支出和收入有不同的要求。 五、结束语 房地产企业的财务管理人员一般不直接涉及企业的经营管理,很多时候不了解企业的真正的发展状况,不能正确认识和税收之间的差异,所以很多时候做出的分析也是注重表面形式,无法对房地产企业的发展提出具有建设性的意见和建议,严重限制企业的发展。企业在房地产项目进行之前要充分认识到会计与税收之间存在的差异的重要性,作为房地产企业的会计人员,不仅处理好企业的账务,还需要熟练掌握各种税收政策,并能正确计算各个税种的应纳税额,这样才能更好的促进企业的长远发展。 房地产企业会计论文:浅析如何发挥房地产企业会计的监督职能 摘要:会计监督是会计的基本职能之一,是我国社会主义经济监督体系的重要组成部分。但一些房地产企业会计监督职能弱化,为了使房地产企业提高自身的竞争实力和水平,增加经济效益,必须加强会计监督职能。根据房地产企业的特点和职能,提出有效的会计监督措施,从而更好地履行房地产企业会计的监督职能。 关键词:会计监督;职能;职业道德;经济 一、引言 房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。会计监督的主体是经过授权的会计机构和会计人员。监督是一种权力约束机制,会计人员要在企业负责人的授权下,在法律允许的范围内进行会计监督。会计监督是房地产公司管理的重要组成部分,有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序,协助管理朝着更好的方向发展。然而,在我国部分房产公司中,会计监督监督一直不尽人意,不仅没有发挥其监督职能,更造成了房地产公司内部对会计监督的误解。为了提高会计信息质量,为了规范会计行为,会计监督职能受到了广泛的关注和高度的重视。房地产企业应当积极地探寻发挥会计监督职能的策略,以便于提高房地产企业的会计工作质量及水平,实现房地产企业的可持续发展。 二、房地产企业会计监督的特点 会计监督是经济监督的一部分,但与其它经济监督相比,具有更多的优点。会计监督既有经济监督的共性,又有自己独有的特点。具体到房地产企业而言,由于其为从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织,会计监督又具有以下特点: 1.会计主要利用货币计量指标进行监督,考核经济活动效果 例如:通过房款收入、企业管理费用等指标,根据预算来审查企业的收付活动,控制预算外费用。 2.以提高经济效益为目的 通过监督引导人们在经济活动中权衡利弊得失,努力争取获得最大的经济效益。在房地产销售环节中及时发现销售过程中的薄弱环节(如房款回收不利等),采取有效控制措施。会计监督贯穿于经济活动的全过程,包括事前监督、事中监督和事后监督。 3.会计监督的依据是特定主体制定的各种合法制度 它要求会计在法律法规范围内,监督各项经济活动严格按照国家的财经制度进行,每一步骤、每一重大决策必须符合法律规范。 4.会计人员以参与者的身份直接进入经济活动之中 进行核算反映、控制和监督,这是其他经济监督所办不到的。会计人员具有双重身份,既是参与者,又是监督者,这就决定了会计监督具有双重职能。 三、房地产企业会计监督职能内容 1.对企业原始凭证的审核监督 原始凭证是记录和反映经济业务的最基本证据, 原始凭证是会计核算工作的起点。也是保证会计数据的合法、真实、准确、完整的关键。因此对原始凭证的审核监督,是房地产企业经济活动依法进行的重要环节。其审核监督要点有:真实性、合法性、合理性、完整性、正确性,这五大项也好比生命的四大元素,缺一不可。 2.对财务收支的监督 会计机构、会计人员对企业的财务收支实行监督,应当注意抓好以下三点:一是对审批手续不全的财务收支,应当退回,要求补充、更正。二是对违反规定的财务收支,应当制止和纠正;制止和纠正无效的,应该向企业领导层提出书面意见请求处理。三是对严重违反国家利益和社会公众利益的财务收支,应当向会计主体利害关系人报告。 3.对资产安全、完整的审核监督 内容包括应收账款、存货、固定资产及在建工程的审核监督。例如:定期或不定期、全面或部分地对各项财产物资进行实地盘点,对库存现金、银行存款、债权债务进行清查核对、对在建工程领用物资进行严格制约,对成本消耗进行统计核对,等等。这些审核监督的手段宛若一层层防护膜,将房地产企业利益安全笼罩其中。 四、发挥房地产企业会计监督职能的有效措施 1加快法律体系建设,为会计监督的有效实施提供法律保障 完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。加大、加快立法速度,进一步明确会计监督在整个监督体系中的地位,据《会计法》的有关规定,结合房地产企业会计工作的实际情况,研究制定与《会计法》相配套的法规、制度或者实施办法,加强会计监督的“刚性”;使会计监督真正做到“有法可依,有法必依”,对违规违纪的房地产企业及其连带负责人予以曝光;充分利用大众媒体,向全社会大力宣传财经法规,使公众了解、掌握国家的有关法规,形成遵纪守法的良好氛围。要加强我国法律体系的建设,建立和完善统一的会计制度,满足房地产企业多元化经营的需要,明确会计监督、审计监督的执法职能和权限。 2加强素质教育和职业道德观念教育 会计监督职能的发挥好不好,往往要求会计人员对经济业务的发生要有高度的职业敏感度,而这又要取决于会计人员业务技能和职业道德。提高房地产企业会计人员业务技能和职业道德水平,必须采取有效措施,综合治理会计秩序,净化会计职业道德环境。首先,应当增强房地产企业会计人员的职业道德及法制观念,只有这样才能够充分地确保真正地在会计法律体系下履行自身岗位职责;其次,建立房地产企业会计从业人员培养机制,要主动地学习新的知识和技能,提升其专业操作技能,通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体;再次,提高房地产企业会计人员的综合素质。房地产企业会计人员要具有强烈的事业心和责任心,应做好对财务主管人员组织能力、协调能力、业务理论能力和处理问题能力的考核和培养,达到全方位的综合性素质,保证会计工作秩序不乱。 3建立健全房地产企业内部会计监督机制 要想切实地将完善的内部监督制度建立起来,就需要将所有参与经济业务事项的房地产工作人员分离开,实现督促、互相监督和互相制约,明确财产清查范围、期限和组织程序,明确对会计资料定期进行内部审计的程序。房地产企业内部要有完善的财务制度,任何人包括房地产企业负责人不得干涉会计人员从事经济工作,更不得指使授意、指使会计人员隐瞒、虚报房地产企业的经济情况;定期对会计资料进行内部审计的程序要明确。全面的实施内部监督责任制,将内部监督的全过程和日常监督的特点发挥出来,以此实现连续不断的监督和检查,确保内部监督的贯彻落实。 4加强房地产企业外部监督 为了能够充分地确保房地产企业管理者、债权人、所有者和相关者的切身利益,只凭靠房地产企业内部的控制机制和自我约束是远远不够的,必须强化对会计工作的外部监督,也就是加强社会监督和政府监督。会计监督机构要客观、公正、全面的对房地产企业的经济活动进行评价,如实报告委托房地产企业的收支、赢利等经济情况,对依法公开披露的房地产企业会计报告的真实性负法律责任。大力发展会计(审计)师事务所,通过社会中介机构对房地产企业会计报表的真实性进行检查,做出客观公正的评价,督促房地产企业加强财务监督,提供真实、准确的会计信息。与此同时,国家相关部门应当严格地监督会计师事务所等外部审计机构,使其能够依法且规范地行使职责。 5建立有效的内部控制体制 健全房地产企业的内部控制系统必将促进房地产企业的发展,能够有效地解决一些房地产企业内部管理松弛、控制弱化和贪污腐化的问题。第一,制定内部控制制度要针对房地产企业经营特点和管理需要配置权力和职责,注意责权利之间的平衡,明确决策者的权利和责任,成立辅助决策的专门机构,建立配套的决策制约和责任追究制度。第二,要求参与经济业务事项所有过程的工作人员要相互分离、相互制约,重要经济事项的决策和执行要明确相互分工和制约的程序,明确财产清查的范围、期限和组织程序,实行不相容职务相分离的原则。第三,明确房地产企业负责人的会计责任主体地位,房地产企业负责人应对本企业的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责,应当保证会计部门、会计人员依法履行责任,不得授意指使会计机构、会计人员办理违法会计事项,为会计人员行使会计监督职能提供有力保障。 五、总结 总而言之,房地产企业会计监督职能的发挥是极其重要的,是有着较强复杂性的一个系统工程,因此,会计监督必须不断提高房地产企业负责人、会计从业人员的职业道德与综合素质,依据法律法规,做到知法、守法、执法,内部监督和外部监督相结合,使会计监督职能能全面执行与发挥,从而提高会计工作的质量,促进社会主义市场经济的不断完善与发展。同时,要搞好会计监督仅仅依靠房地产会计人员是远远不够的,必须要社会各阶层都来关心和支持,最大限度地发挥会计的监督职能,为国家繁荣,经济建设做出贡献。
市场营销专业论文:浅析高职院校市场营销专业人才培养存在的问题和对策 随着我国市场经济的不断健全和发展,社会对市场营销人才的需求已位列全国人才市场需求前三名。随着人才培养规模的扩大,从营销毕业生的就业情形来看,就业形势不容乐观,为适应市场需求,高职院校开设了市场营销这个热门专业。总结其原因,除了学校的扩招使毕业生数量不断增加之外,更重要的原因是目前大部分高职院校的市场营销专业毕业生的能力和素质不能很好地满足企业和社会的需要,因此分析市场营销专业人才培养存在的问题及原因已成为高职院校市场营销人才培养模式改革和创新的关键,也是进一步提高市场营销专业毕业生就业率的关键。 1 高职市场营销专业人才培养中存在的问题 目前大部分高职院校在对市场营销专业人才培养方案的制定上,都是照搬那些成功院校的培养模式,缺乏自己院校的专业特色,即使有也只是停留在文件上,没有具体落实。 1.1 市场营销课程内容体系相对滞后 高职院校都实行教学计划制度,每学期的课本都是提前预定好的,大部分都是几年前的课程版本,但是随着社会经济的发展,其相关内容就无法跟上时代的要求,很多新颖的内容,学生无法在课本上看到,只能靠老师在课堂上予以补充和完善,无法呈现系统、全面的介绍。 1.2 教学过程中“重理论、轻实践”不适应社会需求 随着经济的不断发展和市场竞争的日益激烈,企业对营销人才的选拨有了更高的标准,高学历已不再是衡量人才的主要标准,企业比以往更看重人才的综合素质和实践能力。但在目前的院校中依然是偏重理论教学,学生缺乏足够的实践技能培训,其实际操作能力比较弱。 1.3 缺乏具有实践经验的教师 当前我国高校与外界企业缺乏一定的沟通和交流,不太了解企业营销管理的现状及具体运作中存在的重点问题,市场营销专业的教师普遍缺乏营销实战经验,其所掌握的理论知识也不能与企业营销实践进行有效对接;没有充分的时间和精力投入到实践教学中,由于教学、科研等工作占据了绝大部分时间;有些教师虽具有实践经验,但也只是在企业兼职过,所学得的内容都不够全面、专业。因此,一定程度上影响了实践教学效果,从事实践教学的大部分都是职称不高或实践经验不足的教师。 1.4 课程设置上不够科学合理 高职教育的定位是“走产学结合的发展道路,以培养生产、建设、管理、服务第一线需要的高技能人才。”这种定位,对全面职业素质和综合职业能力的要求高于本科院校,更强调毕业生的实际工作能力和技能,很多高职院校在市场营销专业课程的设置上照搬或压缩本科院校的课程体系,缺乏一些信息化的课程,影响了对学生创新能力的培养。课程内容的更新落后于时代的发展,现在企业对营销人才的衡量更看重其实践能力,沟通能力和团队合作能力等综合素质,目前高职院校在这些方面的课程内容上比较欠缺,甚至是空白,严重忽略了对市场营销专业学生职业素质、团队协调能力等方面的培养。 1.5 教学方法、手段比较单调 教学方法和手段上主要仍延续传统的课堂讲授方式,另外还借助于多媒体设备,但是有更多的先进教学工具没有充分运用到实际教学过程中去。在具体教学过程中,主要还是教师讲授-学生听讲或是案例教学,情景模拟等常用的形式,没有及时进行教学方法的更新,无法使学生充分参与进来,不能更好地调动学生的积极性,教学效果往往不是很理想。 1.6 实习实训基地利用率低,实习单位落实比较困难 市场营销专业的实践教学需要校内有配套完备的实习实训基地,但是现阶段一些高职院校投入经费明显不足,现有的实训基地更多是为了应付上级的评估或检查,也有一些院校实习实训基地是一个大教室放置几十台电脑,而且大部分时间是闲置的,根本无法起到真正让学生利用的作用。 实习基地是弥补课堂实践教学和校内实践教学不足的重要实践教学载体,对培养学生综合能力有很重要的作用。但是目前许多企业不景气,考虑到成本因素,拒绝接受学生实习,实习单位落实困难,或者说把接收学生实习当成一种任务,不让学生接触重要部门及其有关的经营管理事务,以防泄露商业秘密。因此一些学生在实习过程中成了特定业务环节的临时打工者,不能够深入了解实习单位的实际运作情况,导致实习无法发挥其应有的作用。 2 高职院校市场营销专业人才培养的对策 2.1 建立科学系统的市场营销课程体系 市场营销课程体系应包含市场营销实践能力的三个方面:专业能力、社会能力和技巧能力。所以课程应结合企业对营销专业人才的需求特点,来提高学生的营销实践能力。在市场营销专业的课程设置上应紧随经济发展的步伐,增加一些应用性强的课程。 2.2 学校政策上予以支持 学校政策的支持应加大对营销专业实践教学的经费投入。对于市场营销专业来说,可通过建立多个校内营销模拟实验室,教师经常组织学生进行营销模拟实验,提高实践教学在整个教学过程中的比例,给学生充足的实训机会,有利于培养学生们的实践能力。 2.3 提高教师的实践教学能力 要提高学生的实践能力,首先要提高任课教师的实践水平。可以选派一些理论扎实、业务水平高的教学骨干到企事业单位任职,具体从事经济管理活动。或者从企事业单位聘任既有丰富的实践经验,又有深厚的理论积淀的优秀管理人员来充实教师队伍。所以要改进人 才质量评价体系,既要注重教师的学历、职称,又要重视教师的实践能力。 2.4 加强校企合作,充分发挥校外实习基地的作用 对市场营销人才各方面能力的培养需要企业的支持,同时学校也可以为企业提供相应的智力支持,帮助企业提高决策实施效果,这是一种双赢。对于企业而言,可利用学校师生的专业知识,解决企业经营管理中的实际问题,节省了费用;对于学生而言,实习工作更具有针对性,避免了形式主义;对于学校而言,评价学生实习效果的标准会更客观。 2.5 运用多种现代化的教学方法,提高教学水平 高职教育教学方法要突出对学生职业能力和实践技能的培养,坚持理论教学为职业技能训练服务的原则,构建强化职业技能训练,重点培养和提高学生今后走上工作岗位所需要的专业技能和综合素质的实践型教学方法。教师可采用多媒体教学、演示教学、情景教学、实验室教学、图式教学、微机训练、讨论训练、课后作业、通过角色扮演、现场演示、情景模拟等手段,营造出真实的工作场景进行实训,让学生成为学习的主体,在真实的环境中动眼、动口、动手、动脑,在“做”中自主地学习,使学生能够对将来的职业生活有一个感性的认知和理解。 市场营销专业论文:浅析中职学校市场营销专业建设的改革和思考 鉴于市场营销这一专业人才的缺乏和需求,因此在中国市场营销专业的建设早已展开,特别是中等职业学校,为了满足市场经济的需求,向市场输入了大量高素质的鲜活血液,使得市场营销专业拥有者强大的生命力。然而,很多中职学校在此专业建设过程中,课程硬件配备、培养理论以及学生实践等各方面出现了一系列问题,由于这些问题的产生,使得培养出的人才与市场企业的预期产生了一定的差距,如果不能解决这类问题,严重者将会导致我国市场经济发展的滞后。 一、中职学校市场营销专业建设存在的问题 1.专业理论培养方面 中等职业学校对于市场营销专业的培养过于“笼统”,简单来说,由于理论中对于市场营销的概念过宽,因此导致了很多学生和教师都难以明白自己的目标定位在哪里,长期下来,导致学生空有似是而非的驳杂理论,难以在实践中运用,此外,还造成了市场营销专业的学生专业技能中没有闪光点的存在,从而引起了营销市场中人才的缺乏。 2.教学模式的问题 中职学校中教学模式过于传统化,被称为“填鸭式”教育,具体来说,即教师在讲台前讲课,学生们围着老师倾听,这样的教学模式最大的缺点在于教学过程中是学生围绕老师,这样的后果导致学生们对陈腐无聊的课堂失去兴趣。即便教师运用营销中的一些案例,大多也是老师提出,讲解分析给学生听,学生学习起来积极性比较弱,课堂上的笔记大多是教师语录,达不到开拓学生思维,培养学生营销技能的效果。 3.教师本身问题 中职学校的教师中,从没有踏出校门实际进行市场营销工作的占了很大比重。这样的现象造成的恶果就是教师们只会讲,实际实践经验几乎为零。这样的教师培养出的学生,不是夸夸其谈之辈,就是纸上谈兵之徒,再加上教学任务本身比较繁重,教师面对营销市场出现的问题尚且棘手,更不必谈学生了。很多学生在步入企业之后发现学校学习的理论与实际出现的问题完全脱离,进一步造成了学生难以胜任营销工作现象的产生。 4.课程安排出现的问题 众所周知,关于课程的学习上,学生从基础课程到专业基础课程再到专业课程,需要一个过度的时期,这样的好处能够系统的完成知识层面的衔接,然而实际状况则不然。实际上,中职学校安排的过渡性基础课程和专业课程之间比重并不合理,导致了学生的职业能力并不高。另一方面,专业基础课程和专业课程之间有许多重复交叉内容的出现,造成了重复,浪费了课程学习时间。 5.营销实践问题 市场营销专业具有实践性很强的特征,然而大多中职学校教学计划安排大多是在校几年内上课,临近毕业之前安排实地实习,这样的弊端会造成很严重的后果。此外,大多数中职学校都没有自己的市场营销实训基地,即便少部分学校有,也与市场中企业的需求相差甚远。而这些问题的产生大多是因为学校本身对实践方面的不够重视,认为只要按时完成课本教学的任务就万事大吉,另一方面是由于学校对资金的投入未将实训基地划入预算。正是由于这些原因,导致学生实践经验过少,难以促进市场营销业的发展壮大。 二、关于中职学校市场营销专业建设改革的几点建议 1.理论培养方面 改变上述问题的首要任务就在于更新学校的教学观念,辩证性的把握市场营销专业的走向,防止教学内容空洞化现象的产生。而且要明白,大多数中职学校培养出的市场营销人员在步入市场初期做的都是基层方面的工作,因此在学校学习中这些基础技能的培养才是重中之重,特别是专业技术,只有这样,学生才能在步入企业的初期有立足之本。 2.教学模式方面 改变传统教学模式,对于市场营销专业来说是非常重要的,首先要把教学中以教师为中心变成以学生为中心,采用互动式教学法,提高学生在课堂上学习的积极性,继而养成学生发散性思维的良好习惯,只有拥有了自我的创造性,才能在市场营销工作中具有竞争力。此外,严格完善学生对老师的测评制度,这样才能在教学中逆转老师与学生的重心地位。 3.狠抓师资力量 为避免学生在学校学到的东西不知如何在工作中使用的情况产生,因此对于教师也应该严格要求,因为现下大多数老师专业化程度并不高,而且都没有实际工作的实践经验,对于市场营销的认知多半还停留在书本上。所以,对于师资方面,不能仅仅考虑教师的教龄或者学历因素,要深刻认识到市场营销专业的特殊性,将教师们的实践指导能力作为招聘教师的一项重要因素。同时,也可以每学期聘请一些从事市场营销工作的人员定期给学生们上课。 4.课程计划方面 在课程安排方面,基础课程当然是必不可少的,但是必须科学的安排基础课程和专业课程之间的比重,并且将课程进行合理整合,避免学科之间过多交叉、重复的现象产生。只有这样,才能提高学生在校学习的效率。 5.学生实践方面 首先,学校要将实践作为教学任务中重要的一环,然后建立自己的实践基地,将市场营销专业课程学习中穿插实践内容。此外,学校应多与市场企业联系,每学期安排学生去企业内进行实习,只有将课本理论与实践相结合,才能更好的达到企业对营销人才的期望值。 三、总结 市场营销专业的建设在近几年已经成为热门话题,在企业对营销人才需求日增的今天,如何让更好的培养出市场营销专业人才也已成为大众关注的问题。本文就此专业建设改革中出现的一系列问题进行深入调查分析与思考,并为这些问题提出了解决方案与建议。相信随着市场经济的不断发展,人们对于此问题的重视,市场营销专业的科学性建设会越来越完善,以促进市场经济的发展和进步。 市场营销专业论文:高等学校市场营销专业案例教学法研究 [论文关键词]市场营销 案例教学法 研究 [论文摘 要]市场营销学是一门实践性很强的学科,案例教学法是实现市场营销课程实践性教学的重要途径。通过市场营销案例教学,可以培养学生运用市场营销理论分析和解决实际问题的能力。教师能否有效地在课堂中开展市场营销案例教学,对实现高等教育的素质培养目标,具有至关重要的意义。 市场营销学是建立在经济学、管理学、社会学、心理学等多门学科基础上的一门实践性很强的综合性应用学科,案例教学是实现市场营销课程实践性教学的重要途径。研究如何把案例教学法运用到高等学校市场营销专业的教学中,对提高市场营销学课程的教学质量具有重要作用。 1 案例教学法在市场营销教学中的意义 1.1 有利于实现师生优势互动 传统的教学大多采用 “填鸭式”的教学方法,知识单向流动,学生被动接受。而在案例教学中,教师改变了授课中 “自我说教式”的讲解和 “满堂灌”的教学方法,注意师生间的密切沟通、双向交流,学生变被动听讲为主动参与。又由于案例本身是有一定情节的典型事例,有很强的吸引力,能使学生产生浓厚的兴趣,从而有效调动学生学习积极性和主动性,大大改变了被动接受学习的习惯,为主动进取创设了条件。 1.2 有利于加深学生对市场营销理论的理解 传统的教学是教师讲、学生抄、课后学生练、学期结束考试,没有生活体验和实际操作。学生只能通过死记硬背的方式学习,可能记住了市场营销的概念、内容、策略和方法等,但一遇到实际问题往往不知所措。而案例教学把案例呈现给学生,让他们有针对性地运用市场营销理论知识去思考和讨论,从而加深对市场营销理论知识的理解,同时通过角色扮演增强生活体验。多种案例又蕴涵着各种理论知识点,理解了案例解决方法就可以深入了解相应的理论知识。 1.3 有利于培养学生的创新能力 案例分析讨论是培养学生创新能力的重要手段。由于市场营销案例教学不是单纯去帮助学生去寻找正确答案,而是让学生在案例的学习中激发思维,努力创设思考的空间,激发想象,以培养学生掌握正确的处理和解决问题的方法。而事实上市场营销案例的答案本身就不一定是唯一的,因为,从不同角度思考问题,答案自然就不会相同。所以应重视让学生思考后得出结论的过程和分析的具体思路正确与否,而非答案的唯一。这样学生将从中受到多方面的启迪和锻炼,从而学会求知、做事、思维、创新。 1.4 有助于学生多种能力的培养 案例教学是理论与实践相结合的一种有效教学方法。案例的着眼点在于学生创造能力、自主学习能力、实际解决问题的能力以及逻辑思辨能力的发展,它不仅仅是对那些固定的理论知识、原理和规则的获取和掌握。借助于案例,可以提高学生的表达和讨论技能,提升学生将思想准确、及时地对外描述的能力。在案例教学中,学生有着较大的自主权,他们参与讲座与交流是其中至关重要的组成部分。教师实际上更多地从讲台前站到了学生的背后,这样既可调动学生学习和参与的积极性,也可使学生有展示自己运用所学知识分析和解决问题能力的机会,达到培养学生提高了分析问题、解决问题的能力多种能力的效果。 1.5 有助于培养学生的团队合作精神 案例教学的讨论环节一般分小组进行,小组成员之间各有分工,而案例分析成果评定是以小组为单位,因而要求各小组成员之间要有团队合作精神。这种集体意识和团队合作精神是营销人员的必备素质,也是学生工作后在任何工作岗位上不可缺少的。这样的能力培养在理论教学中很难实现。案例教学作为一项群体活动,通过组内合作、组间竞争的方式,有利于培养学生的沟通能力和团队合作精神。在合作中互相沟通,在沟通中增进合作,在这过程中可以培养学生的团队意识,教会学生相互沟通、尊重他人、关心他人,同时也增强了他们说服别人以及聆听他人的能力。 2 市场营销专业案例教学法的实施步骤 2.1 明确教学目标 即学生通过案例学习所应达到的能力水平及对学生进行测验的手段和标准。教学目标可分解,既要清楚通过案例解决营销活动中什么层次上的什么问题,又要明确体现出学生解决营销问题时所显现的能力水平;既要考虑到学生学习能力、态度的改变,又要考虑学生的条件和状况。 2.2 精选市场营销典型案例 上好市场营销案例教学课,教学案例的选择至关重要。教师要根据市场营销课程的教学内容要求,案例选择要紧密联系现实企业营销实践,收集真实的、典型的案例来进行分析和运用。这样既可以让学生提高分析和理解能力,又可以了解社会营销实践,为以后走上工作岗位打下良好的基础。 2.3 精心设计讨论话题 讨论话题的充分准备是市场营销案例教学顺利实施的重要保证,没有充分的准备就会出现课堂秩序的混乱。选取适当案例后,教师应在充分熟悉案例的基础上,根据对理论知识的掌握要求,精心设计案例讨论任务。设计任务时,要由易到难,不求过于复杂;任务一定要具体,具有可操作性,使学生分析时有针对性,避免泛泛而谈。同时,任务设计要与案例内容所反映的理论相一致,不可牵强附会,往往一个案例可以用来说明多个理论,教师需对此进行把握。 2.4 案例的讨论 针对所收集的资料与学生事先学习的知识,进行现场案例的论述和分析讨论。通常情况下,案例分析是采取小组讨论的方式进行,小组讨论能调动每一位同学的积极性,集中群体的智慧,使得案例分析角度多样 化、观点全面化和方法周全化。这样可节省时间,同时也可培养学生团队精神。 教师在这一环节中,要扮演好组织者的角色,要根据学生的气质、性格、能力和知识经验等进行合理分组,既要防止“一人操办”,还要防止“搭便车”。一般来说,小组成员不宜过多,以5 人左右为宜,可由教师指定或学生自愿组成,每组选一名组长,负责小组内部的分工协调与组织。 2.5 总结评价 讨论结束后,教师要对案例教学全过程进行归纳、总结和评价。教师应做简要总结,归纳出几种具有代表性的观点,并对其进行评价,对好的思路与独到见解加以肯定,对学生讨论中不够深入、不够确切的问题,进行再次分析和讲解。在这一环节中教师尤其要关注学生思考问题的方法,以及他们合作讨论的过程。 3 对市场营销专业实施案例教学法的几点建议 3.1 正确处理好教师和学生的关系 在案例分析和讨论中,教师是导演,学生是演员。教师一定要尊重学生参与讨论的主体性地位,充分发挥学生学习的主动性和积极性,激发学生对案例的参与性,引导学生分析案例并阐述自己的观点。 3.2 要鼓励创新 案例教学与传统教学相比,具有开放性的特点,在学生在案例讨论的过程中可能产生不同的观点和答案,这是好事,对于教师要加以鼓励,而不应对学生设定框框,更不能否定学生加以指责和批评。 3.3 要正确处理好案例教学法与其他教学法的关系 案例教学在市场营销教学中具有突出的优点,但市场营销是综合性、实践性、科学性和艺术性的统一,仅用一种教学方法不可能达到教学目的,还应与其他教学法如讲授教学、模拟教学等相配合。教师应根据教学内容合理地将其组合,以实现市场营销教学目标。 3.4 提高教师教学能力,完善继续培训制度 教师的案例教学能力和水平的高低直接决定案例教学的效果和质量。针对目前情况,需要对教师进行必要的培训,提高其案例教学水平和能力。要鼓励教师走出校门到企业锻炼,增强实践能力,提高市场营销案例教学的水平。 3.5 建立市场营销案例库 市场营销案例教学需要解决案例建设问题,建立市场营销案例库特别是本土化案例库是当务之急。中国的市场经济正处在快速发展阶段,我们在现实中遇到的许多营销问题都与国外的不太相同,本土化的市场营销案例能反映中国国情和企业实际,更具有现实意义。 在选择案例时应注意以下问题:第一,案例的选择要难易结合,与高校学生的特点及教学目的相适应。第二,案例的选择要具有时效性,使营销理论能与实践相结合,以减少理论的滞后性。第三,案例的选择应具有典型性,激发学生对案例教学的兴趣,加深学生对营销理论和实践的认识。 3.6 建立校内外实习实训基地,提供实践教学场所 市场营销案例教学以课堂讨论为主,缺乏真实感。要让学生更好地掌握营销知识,必须要有一定数量的实习实训基地,让学生去了解、熟悉营销实践。学校要建立固定的校内外专业实习实训基地,为教师和学生提供市场营销实践教学的场所。 市场营销专业论文: 对高职高专市场营销专业实践教学模式探讨 【论文关键词】市场营销 实践教学 能力培养 【论文摘 要】市场营销专业具有很强的操作性和实践性,因此实践教学环节是提升学生职业能力和综合素质的关键环节,本文对营销专业实践教学中存在的问题和产生的原因进行了探讨,在此基础上提出了建设高职高专市场营销专业应用型人才实践教学模式的改革措施。 市场营销专业旨在为社会培养系统掌握市场营销基础理论与市场营销实务操作技能,能够从事市场营销策划、市场营销管理、市场营销战略与战术实施的高级应用型专门人才。随着我国经济的发展,社会对市场营销专业人才的需求量越来越大,要求也越来越高。据统计,近年市场营销专业人才的需求连续位居榜首,同时市场营销专业学生就业半年至一年后的离职率同样位居前列。一方面,现在学生实际就业率不高,“毕业即失业”现象普遍存在;另一方面,几乎每个企业都苦于招不到合适的市场营销专业人才,企业对市场营销专业学生的实践操作能力并不满意。这在一定程度上表明,市场营销专业的培养模式存在一定的问题,尤其是实践教学环节。 一、目前市场营销专业实践教学存在的问题 (一)对实践教学环节的重视程度不够 这是目前许多高校普遍存在的问题,主要原因有三个方面。一是认识的偏差。长期以来,人们普遍认为实践教学只是理论教学的一个环节,实践教学仅仅作为理论知识的验证而依附于理论教学,教学质量主要看学生掌握理论的水平,至于实践则是毕业以后的事。二是实践中的畏难情绪。相比理论教学而言,实践教学的难度较大。三是管理不到位。缺乏相应的管理制度,责任不清晰,投入不足,教师的积极性受到抑制,难以达到预期的目的。 (二)实践教学师资相对薄弱 营销作为动态的高速发展的专业,如果在教学中只是利用学科原始的、传统理论,往往不能完全解释实际问题。实践教学环节,需要教师全程给予学生专业指导,对教师的实践经验会提出较高要求。相对而言,营销专业在国内是个较新专业,结合很多高校的实际情况来看,该专业教师主要有两大类,一部分是年轻教师,大多从学校到学校,从学生到教师;另一部分是年龄稍大的教师,大多是从教其他学科转教营销专业。从整体来看,相当比例的教师缺乏足够的市场营销实践经验,不能有效开展实践性教学活动。 (三)实习流于形式 由于不断扩招,学生人数众多,学校无法安排那么多学生到企业集中实习,大多数集中实习都是组织学生去企业走马观花地参观。而一部分学生的校外实习单位是自己联系的,这就容易出现以下问题:一方面,不管学生是否真的在实习,只要在实习期满时开具一份实习证明即可完成实践教学环节,致使校外实习根本起不到应有的效果和作用;另一方面,学校也无法对校外分散实习进行有效的指导和检查。因此,现在大多数高校的实习基本上都流于形式了。 二、市场营销专业实践教学模式 针对目前市场营销专业实践教学现状,笔者认为应从以下几个方面加强市场营销专业的实践教学环节 (一)更新思维,注重学生实践能力培养 在理论课程设置上打破以学科为本位的课程体系,建立以职业能力为核心的课程体系。按照市场营销职业岗位的职业能力要求来确定教学计划和课程,在掌握营销基本原理、基础知识的前提下,对学生开设有效的职业技能实践课,使学生得到充分的职业技能实践训练,掌握一技之长,为将来走上社会大舞台打下较为坚实的基础,使学生毕业后能较快地上岗工作。教学内容应讲求实用性和针对性。具体说来要考虑以下几点:一是必须针对培养高技能人才的教学目标设计教学内容,切实做到“必须够用”;二是要根据就业岗位的多样性,灵活教授不同岗位需要的技能,做到对准岗位设课程,实现“按需施教”;三是注重课程设置的“模块化”,做到“基础知识模块、通用技能模块、具体岗位所需技能模块”三者有机结合。 注重考评学生的技术和技能水平及实践能力是高职高专教育区别于其他类型教育的显着区别,这也是高职高专教育人才培养目标的必然要求。 (二)加强“双师型”教师队伍的建设 建立一支具有较强理论功底、较强实践技能知识和实践技能指导能力的“双师型”教师队伍,是加强实践教学的关键之一。由于青年教师大多从事理论教学,企业营销实践经验较少,因此要鼓励教师在做好课堂知识讲授的同时积极参与社会实践,使教师在参与社会实践活动中寻找到理论教学与实践教学的结合点。我认为可以以下途径考虑:一是在市场营销专业骨干教师为企业服务时,带领市场营销专业教师到企业观摩,二是定期选派教师轮流到所服务企业顶岗挂职锻炼,参与企业的决策和管理,积累营销实战经验,提高教师的实务能力,三是积极聘请企业营销高管或知名的实战营销专家作为兼职教师,来学校授课或指导实习。四是引进既有工作经验又有扎实理论基础的专业技术人员和管理人员充实教师队伍。 (三)建设营销沙盘决策模拟实训实验室 一方面,木桶原理告诉我们,木桶盛水的多少取决于最短的木板。但令人担忧的还不是短板,而是木板之间的接缝。“接缝”代表经理人的各项能力的衔接和综合运用的情况,衔接不好就会出现失误,给公司造成严重损失。用营销沙盘决策模拟系统代替具体实践,相当于给木桶盛满了水,短板及裂缝很快就会显现,并得到指导 老师的修补。另一方面,建立市场营销专业实训实验室可以在一定程度上弥补建立校外实习基地困难以及实习效果难以达到教学要求的不足。营销沙盘决策模拟系统能够引导学生参与一个复杂的市场营销模拟过程,这就好比一个游戏,能使学生在轻松愉快的参与中获得市场营销知识,加深对营销概念和方法的理解和运用。 市场营销专业论文:新时期中职院校市场营销专业实践课程教学探讨 随着经济稳步增长和科技日新月异,中职院校的教育应该随着社会发展的需要,培养出更多适应不同岗位需求的综合性人才。所谓“职业教育就是就业教育”这一理念也非常适用于新时期的中职院校教育的发展趋势,所以学校应该转变以往以学校为中心的教学思想,树立以学生为中心的职业教育理念,打造符合社会需求的专业人才,让学生学以致用,增强自身的就业优势。但是从中职院校市场营销专业实践课程教学的情况来看,还是有一定的欠缺性,本文就这方面进行研究探讨,试图找到解决的方法。 一、中职院校市场营销专业实践课程教学存在的问题 (1)市场营销课程教学理念落后。虽然中职院校在教学上一直重视实践课程的教学,但是在中职院校市场营销这门课程中却往往没有在实践上有较大的投入。一些中职院校认为市场营销课程应该注重理论教学,当理论基础知识扎实后,实践也就不会成为一件难事。从实际效果来看,中职院校的这一教学理念是相当落后的,如果说市场营销作为一门理论课程来进行教学的话,那么高职、本科院校比中职院校理论教学更有优势,这就无法突出中职实践教学的作用性,也就无法提高学生的实践能力。(2)实践教学目标尚不明确。随着市场营销这一专业的热门化,无论中职、高职,还是本科院校,都纷纷开设了市场营销这一专业。尤其是中职,原本自身的教学师资力量有限,根本无法满足市场营销的教学条件,只是盲目地跟风开设专业,这就导致了中职营销专业没有形成明确的培养目标,也就不能形成完善的实践教学培养模式。市场营销教学没有具体地对实践教学提出明确的要求,无法解决学生在实际工作中遇到的种种问题,没有真正把实践教学纳入到市场营销教学计划中。(3)实践课程教学条件匮乏。中职教学本身的教学条件不充足,无法满足对学生的实践教学。尤其是对实践有较高要求的市场营销课程更是存在着教学条件无比匮乏的状况。实践教学的开展没有配备专用的教室,还停留在运用理论教学的教室来走形式的教学。另外,中职的校外实践基地的建立也并不多见,只有少数的学校建立有实践基地。这种实践教学条件无法促进中职市场营销专业的发展。 二、新时期下中职院校市场营销专业实践课程教学建议 (1)转变市场营销专业实践课程的教学理念。现代企业最核心的竞争力是人才。企业十分关注人才为其带来的优质竞争力,因此,企业需要高素质的综合性人才,尤其是需要技能型人才。要想培养出符合企业发展需求的人才,市场营销课程教师应该转变以理论课程为主的教学理念,主动制定实践培养的多项计划,并积极向学校争取较多的资源为学生开展实践课程做好准备。让学生能够在实践中把所学到的理论基础知识进行消化巩固,从而创新学生的思维能力。(2)建立完善的实践教学体系。实践教学课程应该与实际营销活动接轨,以营销职业能力为导向,建立与实践营销相结合的理论知识体系,构建完善的理论教学体系和实践教学体系。市场营销专业实践教学体系中应该包括对学生的基础能力、业务开展能力、创新思维能力的培养,还应该结合实践来进行专业基础技能培训、综合技术能力培训、岗位就业能力培训等多方位培训相结合。学校应该对学生的专业基础技能进行着重培训,其包括普通话、语言、形体、外语、计算机应用能力培训。学校应积极开展各类相关市场营销知识的竞赛、辩论赛、社团活动等,有条件的中职院校可以邀请营销专家为学生讲解专业的市场营销知识,让学生开阔眼界,了解更多有关市场营销新动态。(3)加强与企业之间的合作关系。市场营销专业的学习,要想让学生得到真正的提高,不可或缺地就是实践学习。实践学习最佳途径就是与企业之间开展合作培养关系,让学生更早地接触到工作实践。学生可以进入到相关的企业进行暑期实践或者顶岗实习,使学生更加清楚地了解企业的营销情况,企业所在行业市场的营销环境,以及在营销过程中的几大重要关键点,同时培养学生的推销能力、洞察能力、谈判能力,使其能够更快地适应社会的需求,为学生今后的真正就业打好基础。实习基地的建立是企业和学校之间互利双赢的成果。但是实习基地的建设不是一朝一夕的事情,更是需要通过学校和企业的多方努力,才能建立起一座完备、成熟的实习基地。 新时期中职院校的市场营销专业应该摆脱传统的理论基础教育为核心的方式,应逐步转变为理论与实践相结合,提高市场营销实践的条件,同时,还应该建立一套完整的实践教学体系,为打造一支适应社会需求的中职市场营销学生而做好充分的准备。 市场营销专业论文:浅析农民专业合作社市场营销体系建设 农民专业合作社是指在农村家庭承包经营基础上,同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合、民主管理的互助性经济组织。创办农民专业合作社目标就是提高农民组织化程度和农业市场竞争力,合作社市场营销体系建设是提高农业市场竞争力的重要方面。以靖边县为例浅析农民专业合作社市场营销体系建设。 一、合作社市场营销体系建设现状与问题 靖边县从2000年开始开展农民专业合作组织试点工作,截止2011年底全县共登记成立农民专业合作社197家,成员总人数达4200人,带动非成员农户2.5万户,合作社资产总额9500万元。合作社经营服务情况良好,全县合作社年统一销售农产品总量14万t,年销售生猪7992t,年销售羊肉432.5t,年销售牛奶900t,年销售兔子3万只,年销售总额2亿元,年农资服务量2.77万t,年农资服务额1.4亿元,年服务业总收入46万元,2011年底抽样调查示范社入社成员较当地农户人均增收500元左右。 一是规模化、标准化、品牌化达到发展,全县合作社共发展规模化生产基地15万亩,建立无公害标准化生产基地3万亩,注册商标10件,绿源泉蔬菜专业合作社建成有机食品生产基地5000亩。 二是农产品产地市场初步建立,目前5家示范社已建成产地批发市场并投入运营,年交易额达1600万元。 三是产品整理贮藏体系建设逐步完善,目前3家示范社已建成集产品分级、整理、包装为一体的产后营销服务体系并投入运营,建成冷库20门,产品整理车间3处。 合作社市场营销体系建设中存在的主要问题有:一是以出售原产品为主,产品缺乏整理分级包装等,产品增值能力差;二是加工运销能力滞后,全县合作社资金实力薄弱,缺乏加工实体,合作社除了具有产品产地集散能力外,几乎不具备运销能力;三是城市销售窗口、网络营销理念还未形成。 二、合作社市场营销体系建设效果分析 1.提高了农产品市场占有率和农业竞争力 合作社通过发展无公害等标准化生产,增加了农业科技含量,提高了产品产量与质量,东坑镇兴农洋芋专业合作社、席麻湾同富马铃薯专业合作社2007年先后建立了15000亩、10000亩马铃薯生产基地并对基地和产品进行了无公害产地和无公害农产品质量认证,基地平均亩产2000kg,产品平均市场占有率90%以上(普通马铃薯市场占有率仅为68%),平均每千克售价较普通马铃薯高出0.1元左右;全县合作社注册了“绿源泉”辣椒、 “统万”马铃薯、 “马莲坑”散养鸡、“芦源”羊肉等特色品牌,发展了本地特色品牌,促进了产品销售, 2.延长了产业链,增加了产品附加值 东坑镇兴农洋芋专业合作社2007年通过对马铃薯产品贮藏、包装,每千克较普通马铃薯售价高出0.15元左右;东坑镇宝丰蔬菜专业合作社2011年发展销售包装2800t,平均每t包装增值40元,发展红萝卜清洗制冷1800t,平均每t增值120元;红墩界绿源泉蔬菜专业合作社年蔬菜贮藏保鲜量5000t,平均保鲜期3个月,年蔬菜贮藏保鲜效益80万元,年产品包装量8000t,年产品包装效益60万元,年蔬菜脱水10000t,年蔬菜脱水加工效益50万元,产后服务中,调解了淡旺季,增加了经营效益。 3.合作销售产品环节,减少了流通费用和中间商盘剥,降低了成本,增加了收入 2008年,东坑镇兴农洋芋专业合作社、席麻湾同富马铃薯专业合作社全年合作销售马铃薯产品3万t,平均每千克较当地一般马铃薯售价高出0.01元左右,直接增加农民收入30万元。红墩界绿源泉蔬菜专业合作社2010年全年统一销售“万丰泉”辣椒等蔬菜4.7万t,使辣椒产品商品率提高,实现了产销两旺,全面推进了辣椒产业建设。 三、合作社市场营销体系建设思路与对策 1.实施品牌战略 一是建立标准化生产基地,组织进行无公害食品、绿色食品、有机食品生产,生产优质高效农产品; 二是对基地和产品进行认证;三发展名特优产品;四是注册产品商标,创立特色品牌。 2.农产品产后营销体系建设 一是产品整理、分级,对马铃薯、蔬菜按照统一标准进行整理分级,实行分级定价;二是发展包装,对产品按产品分级进行包装,对加工品进行包装;三是发展产品贮藏,充分利用土窑窖、建立冷库、发展罐藏;四是发展产品加工,合作社开展淀粉、粉皮加工,蔬菜脱水、腌制;五是运销服务,发展产品配送系统。 3.综合应用促销方式 一是人员促销,召开产品推荐会,介绍本地特色产品,增进顾客认知,吸引消费者;二是广告促销,利用传单、户外广告、新闻媒体对产品进行宣传;三是充分利用产品包装图案文字、商标设计等对消费者进行宣传。 4.拓展销售渠道 一是建立产地批发市场,实现产品直销;二是设立城市销售网点、窗口;三是建立大中城市商销售关系;四是开发本地市场,发展分销商。 5.创新营销观念 一是发展网络营销,利用互联网优势,对产品进行宣传销售;二是实施农超对接、农校对接,与超市学校建立销售关系;三是实施订单农业;四是建立以市场为导向观念,进行市场调研及需求分析,结合自身优势,按照市场需求进行产品生产、加工、包装,以求获得市场认可。 市场营销专业论文:基于PBL教学法的市场营销专业教学改革探讨 目前,中国的高等教育从量的扩展进入质的提高阶段,教育部、财政部联合推出“高等学校本科教学质量与教学改革工程”,要求“深化教育教学改革,全面加强大学生素质和能力培养”,对于应用型本科院校来说,在新形势下适合市场需求变化,从学生的学习方式出发改革教学模式,探索重在培养学生自主学习能力、终身学习能力的“基于问题学习”(pbl)教学模式势在必行,如何将pbl教学法应用于市场营销专业主干课程中,并有效整合其他教学方法,是市场营销专业教学改革的重点。 一、pbl教学法分析 1.pbl教学法的含义。pbl(problem—based learning)是问题导向的以学生为中心的教学模式,是适应环境快速变化的“授之以渔”的教学法。起源于医学教育,后广泛应用于其他学科的教学中,强调在预设的复杂的问题情境中以小组形式探讨、学习隐含在问题背后的科学知识,形成自主学习的能力和解决问题的技能。 pbl的核心思想:学习内容以现实世界问题为主线设计,将5—8个学生形成一组,以学生为中心进行主动和合作式学习,注重学生自我评价,教师只是学习的启发者和激励者,引起学生的好奇心,鼓励学生积极思考,直至学生找到答案。学生在发现式学习中,依靠探究知识本身获得独立解决问题和批判思考的能力。 2.pbl教学法的优势。传统教学法:教师以书本知识讲授为主,学生始终处于被动的地位,教与学的互动不强,学生积极性和创造性难以发挥,学生分析问题和解决实际问题的能力较低。即使是案例法,也是教师先讲授内容,在学生掌握相关的知识点后进行案例分析或情景模拟。 pbl教学法:学生是学习主体,问题是学习的起点也是选择知识内容的重要参考,教师是引导者,主要进行课前规划,选择学习资源、引导学生的活动及对学生活动的响应。学生将学会如何获取知识,进行独立自主式学习,积极参与小组的活动,从中学到分析和解决问题方法。 3.市场营销专业选择pbl教学法依据。市场营销专业是一门应用性极强的交叉性学科,随着市场竞争环境的不断变化,营销理论更新速度加快,营销的现实热点问题层出不穷,解决这些问题需要更多的综合性知识;同时教学过程中以能力为本位,强调学生社会能力、专业能力和方法能力的培养,注重学生学习效果的社会适应性和职业适应性,使学生真正成为教学活动的主体。因此,市场营销专业的课程非常适合选择pbl这种教学模式。 二、基于pbl的营销专业教学改革的实施内容 中南财经政法大学进行了pbl教学法在市场营销课程中的应用研究,并通过国家精品课程培训平台向全国推广,借鉴他们的pbl活动流程,结合自身营销教学的实际需要,制定了pbl教学法在专业课程教学中的实施方案。 1.市场营销专业课程分析。我校的市场营销专业实行的是“3+1”人才培养模式,在以社会需求为导向的知识、能力、素质分析的基础上,通过思想政治与健康教育平台、公共基础教育平台、专业教育平台和素质拓展与创新教育平台等四大平台,建立了动态的课程体系,形成“3+1”人才培养模式下的三年内完成的专业课程体系,形成市场调研、营销策划和网络营销三条专业“生命线”。在营销管理、网络营销两个专业方向上科学设置专业选修课,使学生能根据未来就业方向获得相关行业的基本专业知识和技能。 pbl教学法实施的前提是学生已建立起经济管理类的基础理论知识,对市场营销的基本知识结构比较清晰,对营销经典理论有一些了解,对营销问题有一定的判别能力,为此,pbl教学法的应用应选择在专业主干课程中进行,如市场营销学、现代推销学、市场调研与预测、营销策划、服务营销、国际市场营销等课程。 2.pbl教学法实施的步骤。(1)情境问题的设计。教师根据教学目标和课程学习内容设计相关的现实问题,可以让学生先观看最新视频内容,然后再提出问题,对于不明确的相关概念和术语进行解释。(2)问题的界定。小组成员进行初步的讨论,统一认识后确定一组需要解决的问题。(3)小组的讨论(头脑风暴法)。教师可以制定相应的规则,调动各小组成员的参与积极性,让团队成员畅所欲言,各种想法进行碰撞,运用已有知识和经验辨别问题的主次,确定需要运用哪些知识,提出自己的假设。(4)问题的分析。对小组讨论提出的所有问题深入分析,找出各个主题之间的关系,拟定相应的学习计划,并进行组内分工。(5)学习目标的确定。根据小组讨论结果制定学习目标,找出为了解决问题所需的知识以及小组所欠缺的知识,明确下一步学习过程中的主要知识内容。(6)独立学习过程。每个学生根据小组制定的学习任务,通过图书馆、校园网等资源独立进行资料的收集、领会、整理,形成解决问题的基本思路,并拟定解决问题提纲。(7)学习报告的提交。小组汇总组员学习内容,学生讨论,辨析和整理与初始问题有关的资料,对知识点进行深入讨论,对解决问题的方案达成共识,确定报告的结构和分工,主要包括文献综述及对问题的解答,整合及评价所获得的知识等方面。 3.pbl教学法实施的前期准备。(1)pbl教学法培训。pbl法完全颠覆传统教学方法的思维模式,这需要师生转变观念,建立以解决问题为中心的思维模式,这样的教学改革对教师的挑战很大;请专家对教师进行培训,讲解实施的具体步骤和注意事项,指导编写pbl教案;教师再对试点班级学生进行实施细则说明,取得学生的认同和支持。(2)pbl实施分组设计。30人班级分为5组,学生可以自由组合,推选1名组长,1名秘书,1名计时员,教师设计出基于情境的问题样本和评价标准,学习小组设计出学习记录本,列出各阶段的学习档案。其中问题设计难度很大,是对教师能力和敬业精神的考验。(3)争取学院的政策支持。pbl法的实施需要教师投入大量精力,尤其在问题的设计阶段,教师要大量收集现实中的热点营销情境问题,找出相关的视频,让学生在观看视频案例后再有针对性地提出营销问题,可见工作量很大,争取学院的教改立项支持,并在工作量核算上加倍,在年终给予奖励,学院的支持力度是该项改革成功与否的关键因素。 三、pbl教学法实施效果 pbl教学法的全面实施是一项系统工程,需要各方的支持和配合,在学院现有的传统教学体系中不可能一蹴而就,只有循序渐进,小范围成功后,总结经验再推广。我们是在市场营销学课程的部分章节进行试点,针对营销战略、品牌策略和定价策略教师设计了“3q大战之是非”、“吉利收购沃尔沃的利弊”、“中国房价是涨还是跌”等情境问题,通过视频引出问题,学生参与的积极性很高,课后进行了大量准备和自主学习,提交的学习报告内容丰富,质量较高,学生感到收获很大,但是由于小组成员结构和投入时间不同,各组的完成质量有差别,教师在思维转变、问题的设计和评价标准的制定方面有待提高。实践证明,pbl教学法在市场营销专业课程教学中是有效的,可以逐渐完善该教学模式,并在营销课程中推广。 市场营销专业论文:高职市场营销专业知识结构和课程设置初探 当前高职院校积极进行教学改革,基本是“以服务为宗旨,以就业为导向,走产学研结合的发展道路”。高职的培养目标是生产、管理、服务一线的高素质技能型人才,按此要求,高职毕业生应是适应社会和企业发展需要的“社会人”。但现在的高职生被称为“工具人”,高职院校也就成了“职业培训所”“工厂学前班”。培养出来的学生对工作、生活和社会缺乏正确而全面的认识。虽然市场营销专业在各高职院校培养目标一致,但是课程设置各异,说明各校对本专业的现状和知识结构的认识不同。本文通过分析市场营销专业的知识结构来探讨其课程设置的合理性。 一、市场营销专业的社会背景 (一)高校市场营销专业的历史变迁 市场营销专业是高校较为年轻的专业。市场营销学是20世纪初首创于美国的一门新兴的企业经营管理学科。1980年之前我国高校教育很少涉及市场营销的知识教学。20世纪80年代中期我国高校才引人市场营销的课程教育。80年代末至90年代中期,市场营销依托市场的进一步繁荣,国外的市场营销观念逐渐被认可、接受,相应的专业培养计划和课程设置日渐系统化、专业化。21世纪中国加入wto后,国际贸易快速发展,商品经济逐渐体系化,市场经济迅猛发展,营销行为成为市场流通主角,市场营销观念逐渐本土化。纵观市场营销三十几年的发展,发生了由量到质的变化。由刚刚接触市场营销到模仿照搬西方的营销观念,发展到今天的在学习西方营销观念的同时,不断的创造与革新,出现适合本土经济特点的营销观念。例如,海尔的营销经验进入大学课堂,丰富了市场营销专业的内涵。 (二)就业情况 随着经济全球化发展,社会对市场营销人才需求很大。近几年市场营销人才在各类招聘中名列前茅。大量的商品需要走向市场,到达终端消费者手中。无论是国有企业、民营企业、个体及外资企业,都需要市场营销人员把他们的商品或观念推向市场,这就催生了高职学校基本都有市场营销这个专业。在招聘会中出现这类人才需求两旺的现象。但是,在就业率高的背后也出现了学生经常换工作岗位的现象。这种现象背后昭示高职类学生对工作、社会认识让人们质疑。本文是在市场营销在教学内容及能力培养方面进行反思。 (三)高职学校市场营销课程设置现状 高职学校是为地方经济发展培养服务人才。由于营销的特殊性,市场营销人员需要的知识与能力较多,属于复合型人才;同时,信息化、数字化时代的到来,对市场营销专业课程设置提出挑战。从山东省二十几所高职院校的课程设置来看,目前设置的课程倾向于应用型,倾向专业知识的学习与实践。而人文素质培养的课程设置较少,课时设置随时变动,学生对人文课没有兴趣,导致有的人文课程设置随意性很大。 二、基于培养目标的市场营销专业知识结构 市场营销专业到底应该具备哪些知识才能满足就业岗位的需要,才能达到“够用”的标准?什么样的知识结构才能让学生适应岗位的工作,完成企业工作目标?合理的知识结构,就是学生掌握既专且博的知识。具有从事职业活动所需要的最合理的知识体系。合理的知识结构是现代社会职业岗位的必要条件,是人才成长的基础。现代社会的职业岗位,对人才的要求是知识结构合理、能根据当今社会发展和职业的具体要求,将自己所学到的各类知识,科学地组合起来的,适应社会要求的人才。高职教育培养的目标还要使学生持续发展,适应社会环境的变化。 (一)人文素养知识 1999年国务院下发的《关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》指出,“高等学校应要求学生选修一定学时的包括艺术在内的人文学科课程。”杜威主张,职业教育应力求促进个人的发展,学校教育应使学生在其一生中的各个时期有从事多种职业、体验多种生活的可能性。社会不断发展进步,要求学生在职业生活中继续学习以服务和适应社会,“终身教育思想已成为国际社会共识”,[1]人文素质教育以培养“社会人”为目标,为学生今后进一步发展创造一个知识平台。因此人文素质教育是高职教育不可缺少的一个环节。 市场营销专业的就业岗位需要较宽的知识面,人文知识涉及精神领域,一般包括政治、经济、文化、文学、哲学、历史、美学、道德、语言知识等内容。人文知识所反映的人文精神表现出来的修养、道德思维、人际交往价值观能品格。从近几年学生在单位的认可度不高的情况看,有必要为学生补上人文知识这一领域。首先,从高职生来源看,入校分数呈现日趋下降的状况,学生在高中阶段的人文知识存在较大欠缺。其次,由于人文知识的欠缺,高职生的课堂的教学互动效果很低,有少数同学在日常生活中表现不符合大学生素质要求。最后,从社会对技能型人才的知识需求看,纯粹的专业知识不能应对未来社会对人才的需求,社会需求的是综合素质较高的人才,人文知识是综合素质的重要组成部分。目前,多数学校对人文知识的认识及重视程度不够。 (二)专业基础知识 “高职教育具有很强的职业性、应用性、岗位性的”[2]。专业基础课的教学内容以“必需、够用”为度。这类课程的知识要为学生就业后能快速适应岗位奠定基础。随着生产技术的发展,岗位与岗位群的技术含量会不断提高,劳动力市场对从业人员的要求处于不断调整变化中;再者,市场经济的不断发展与完善,从业人员不可能在一个岗位上“从一而终”。因此在教学过程中要考虑学生的可持续发展能力的培养,让学生能够用学到的知识去获得新的知识与能力。这是学生成为“职业人”必须掌握的知识。对应专业基础知识的课程设置应紧跟社会和科技的进步,不断调整和适应。 (三)专业技能知识 这部分知识是学生了解、认识与掌握专业进行的服务与指导。这部分课程必须与实践课紧密结合,体现职业性、应用性和针对性。为了更好地适应与完成岗位任务,除了具备专业基础知识外,还应具有专业核心知识,它是出色完成任务的关键因素。高职院校大多都设置了市场营销策划和市场调查与预测,推销技巧、市场营销学。由于市场的发展,专业知识需求不断更新,因此专业课程在内容上不断调整,为学生职业能力提升奠定基础。 通过这些知识的学习,学生基本上能够适应现在的岗位需求;在教学过程中,学生身上体现社会人和职业人的特征。本着“工学结合”的办学模式,通过项目教学法,精细设置每一个具体学习任务,通过在实践教学中让知识转化为学生需要的能力,在能力提高的过程中丰富所需知识。学生在教学活动中可以更多地获取与职业或专业活动相关的知识,提高职业实践技能,形成相应的职业能力。才能提高学生的就业率。这样的学生走出校门,外在的社会环境如何变化,学生能在社会中生存、发展。 三、市场需求与职业教育现状的错位对课程设置的要求 (一)市场需求 高职教育的培养目标是以市场需求为指导,以职业为特色,以能力为本位,以就业为导向的教学模式。高职教育的特点是为社会培养一线的技能型人才。所培养的学生既要有一定的学术知识,又要有一定的实践能力。高职院校的课程设置不仅有知识的传授,还要培养学生的创新能力、学习能力。能够让学生面临多变的挑战与机遇,能创造性的工作、学习。随着我国经济结构的调整与市场体系的逐步完善,企业需求更多的高素质的市场营销人才以适应国内国际经济形势的变化。这也使这一专业进入21世纪以来成为就业空间最大的专业。但是,多数高职院校的课程设置过于传统,重视技能训练,创新能力不够。学生只掌握专业知识,其他知识知之甚少,甚至不知道。这说明高职的课程设置与市场需求脱节。 (二)学生素质现状 从近几年高职生的来源看,高考录取分数呈下降趋势。在中学,从学校到家长学生都受“升学率”影响,人文素质教育普遍缺乏。高职教育应针对上述情况加强学生的人文素质教育。但现在高职院校的课程设置,人文素质课程设置较少且陈旧。随着工学结合、顶岗实习教学模式的推广,人文素质课程的设置及课时安排再次受到排挤,处于边缘化状态。学校的课程安排使学生对这部分课程不再重视。学习是为考试而学习,不是为将来工作能力、个人发展而学习的意识非常普遍。学生只注重专业知识的学习,人文知识缺少。这样培养出来的学生整体素质偏低,从而对工作认识不够全面。新生的素质现状呼唤课程设置对人文知识的加强。 (三)合理的课程设置 基于整体素质对学生个人发展的重要性,完善知识结构,提升职业能力,这一切源于合理的课程设置。首先,合理设置人文素质课程,增加课时和增加属于人文精神的课程内容如文学、美学、哲学、社会情感与价值衡量和商业文化等知识内容,培养学生的诚信、敬业和团队意识。其次,注重专业基础课在内容上的整合与更新。市场营销专业与社会接触密切,所以像社交礼仪、商务礼仪、营销礼仪这些课程进行整合,避免在内容上重复;同时,适应市场需求的变化要及时更新专业知识内容,如数据库营销知识适当增加,丰富学生的市场营销知识。同时注意与专业技能课程的对接。突出高职教育的职业性、实践性、针对性。工具性较强的课程如心理学、管理学、经济学基础、公共关系、外语等,突出他们的实践性;最后,专业技能课是培养学生职业能力的关键因素,所以实训场地的建设有待加强,工学结合落实到位,真正为学生职业能力的提升创建一个良好的平台。 通过对市场营销专业知识结构分析和课程设置的探索,力求在高职培养目标的前提下,重新审视当下的市场营销专业,从知识结构的依托——课程设置进行改革,完善我们的培养目标,完成培养市场需要的合格高素质技能型人才的任务,力争为当地经济发展服务。 市场营销专业论文:关于中职市场营销专业人才的培养模式 市场营销专业是培养具备管理、经济、法律、市场营销等方面的知识和能力,能在企、事业单位及政府部门从事市场营销与管理以及教学、科研方面工作的工商管理学科高级专门人才。随着我国市场经济的不断发展和产业结构的不断升级,为了适应市场的需要,许多中职学校开设了市场营销专业,以培养符合市场需要的营销专业人才。但是,大量的中职市场营销专业毕业生很难找到合适的就业岗位。分析原因可知,在营销类人才供不应求的现实背景下,中职毕业生找不到合适的工作岗位不是因为毕业生数量过剩,而是他们的素质和能力不能满足企业生产经营的需要,导致社会需求巨大但大量的毕业生找不到对口就业岗位的尴尬局面。 一、中职市场营销人才培养模式存在的问题 (一)对中职市场营销专业的定位不清,认识存在偏差。市场营销专业性很强,中职生要学习市场营销及工商管理方面的基本理论和基本知识,受到营销方法与技巧方面的基本训练,具有分析和解决营销问题的基本能力。基于这种培养要求,中职学校必须为学生提供相应的管理学、经济学、消费者行为与心理学、广告学、推销原理与技巧等课程,了解产品的技术信息,以及提供真实的经济实操场景以培养学生分析问题、解决问题的能力。然而,目前人们对中职营销专业的认识仅仅停留在营销专业就是培养推销人才,只要口才好就能将营销工作做好的阶段,这样的定位使得中职学校对营销专业人才的培养只重视口才与推销,忽视了专业基本原理、产品知识的学习及实际解决问题能力的培养。 (二)师资结构不合理,“双师型”教师严重不足。虽然市场营销专业不像机电、汽车制造、数控等专业要求的动手操作能力那么强,但是它的技能性亦要求具有相匹配的“双师型”教师进行理论与实践的教学。然而,中职学校市场营销专业的师资结构很不合理,老师大多数来自高校的毕业生,他们虽然理论知识丰富、专业基础扎实,但由于他们没有参加过营销类工作,对实际的营销工作流程和技巧都不熟悉,实践教学能力很差,这些老师培养的学生有理论无实践,与企业的用人标准不符,这样的师资情况与培养模式与中职学校培养技能型人才、中职教育是以就业为导向的教育理念不符。 (三)难以建立与营销专业相匹配的实训基地。企业希望中职市场营销专业培养的学生应该具备从事市场营销领域中多种岗位的基本技能,其中包括市场调研能力、营销策划能力、推销能力、公共关系能力、商务谈判能力等,但是这些能力仅靠课堂学习和训练是很难培养出来的。如果建立与营销专业相匹配的实训基地,学生在实训基地顶岗实习,不仅可以获得实际营销工作经验,而且也培养了沟通能力、团结协作能力等综合能力。虽然建设市场营销专业实训基地不需要过多的资金投入、购买过多的硬件设施,但是由于市场经济下企业之间竞争不断加剧,为了防止商业机密的泄露、减少用人成本,企业对于“校企合作”、建立稳定的校外实训基地的意愿并不强烈。中职学校不能强制企业自觉承担培训现代化市场营销人才的社会责任,建立与营销专业相匹配的实训基地工作难上加难。 (四)教学方法落后,教学手段有待改善。营销专业的实践性要求老师实行灵活的教学方法和多种多样的教学手段,甚至要为学生提供模拟的市场情景,解决相应的问题,以培养适应社会需求的营销人才。但是,由于师资结构的不合理等原因,很多中职市场营销专业的教学存在着教学方法落后,教学手段单一的问题,现在中职学校流行的一句话:“教师念讲义、学生记笔记、考试背笔记、考后都忘记”就很能说明这个现象。 “纸上谈兵”似的教学、黑板上“营销策划”,说起理论头头是道,但真正接触实际问题便无所适从,不知如何解决。 (五)人才培养缺乏行业特色。职业教育的“就业导向性”要求职业院校开设的专业必须紧紧围绕就业,以培养学生适应就业岗位能力为优先发展目标。同时,企业对营销类毕业生的用人要求是员工既要有营销知识,又要对所从事的行业知识有相当的了解。然而,大多数中职学校市场营销专业对产品知识的学习比较宽泛,对相应要从事的行业知识却不甚了解。他们所学习的相关营销理论知识作为一般理论的市场营销知识尽管可以应用于各个行业,然而太多通用的理论往往不太适应具体的、特色性的产业或行业,不具有针对性,这样培养的营销人才没有行业特色。 二、针对目前中职市场营销专业人才培养模式存在问题的解决策略 (一)找准市场定位,按需培养人才。市场营销职业分类有以下几种:市场营销理论人才、市场营销管理人才、市场营销策划人才、市场营销推销人才和市场营销服务人才。企业对于营销理论性人才的需求很少,而对于营销实践人才需求却很大。由于中职教育是实践型、技术型和职业专门化的教育,中职市场营销专业教育和普通本科市场营销专业教育有着明显的区别,后者以培养营销理论人才、市场营销管理人才和市场营销策划人才为主,而中职则以培养市场营销推销人才和市场营销服务人才为主即以培养推销员、市场调研员、分析员、销售内勤、售后服务职员等为主。所以,无论是课程设置、教学内容的选择还是教学计划的开展,都要以培养市场营销推销人才和市场营销服务人才所需要的能力和素质为目标。 (二)改善师资结构,建设专兼结合的教师队伍。师资水平的高低、师资结构合理与否,决定了教育质量的高低。为了实现营销专业的实践性教学,中职学校必须加强师资队伍建设,走专兼结合的教师队伍建设道路,提高教师的教学能力和科研水平。为了促进教师专业水平的进步,一方面,对于学校专职老师,学校应采取多种措施定期对现有教师进行专门培训,派教师到企业或更高层次的院校进修,为他们提供机会,深入到企业、社会进行调研,改善教师的知识结构,以提高他们的专业水平和教学质量。另一方面,加大兼职教师的比例,这些兼职教师必须真实来自企业营销工作第一线,对于营销工作的流程和发展方向了如指掌,这样既可以使教师队伍始终保持较前沿的水平,又能大大降低学校的办学成本。 (三)政府参与“校企合作”, 共建合格的实训基地。目前“校企合作”步履维艰,企业从经济利益的角度考量实训基地的建设问题。单凭中职学校一厢情愿,“校企合作”难以实现,这需要政府、学校和企业三方面的共同努力。首先,政府发挥政策引导职能,对积极参加“校企合作”的企业给予税收等政策优惠。其次,中职学校要加强与企业的沟通,针对企业需要按照岗位要求调整细化实训环节,根据不同企业的需要安排不同的实训项目,达到即满足企业的需要又能实现实训的目的。第三,企业要转变思想,从长远发展的眼光看待“校企合作”。人力资源是企业最重要的资源,他的创造力比物力、财力的收益要大得多。企业参与“校企合作”,把学生培养成为符合自己需求的人才远比招收毕业生再培训他们更加经济和实用。 (四)运用多种教学方法和教学手段,提高教学效率。中职生自主学习的积极性不够,老师一味的念讲稿和依赖ppt会减低学生的学习积极性和学习兴趣。针对中职生的学习特点,营销老师在教学方法上要摒弃满堂灌的传统教学方法,积极采用案例教学法、课堂讨论、小组实践等手段,做到课堂教学与实践教学相结合。同时,随着教学法研究的不断深入,许多新的适合中职学生学习特点的教学方法不断出现,中职老师要不断进修,学习新的教学方法,以激发学生的学习兴趣,提高课堂教学质量,提高学校办学水平。 (五)结合行业特色,培养专精尖营销人才。许多中职学校经过多年的发展形成了本校的特色专业和优势学科,而营销专业的发展要依托这些优势学科,形成行业特色。单纯的学习营销知识看似可以胜任很多行业的营销工作,但是什么都能做意味着不专业、不够“精”,意味着什么都做不好。所以,营销专业一定要结合特色专业,形成某个行业的营销专业,培养某个行业的专精尖营销人才。比如,广东省海洋工程职业技术学校的特色专业是水产养殖、 水产品加工、渔业机械化等专业,所以,该校应当发展水产品营销专业,专做水产品营销。这样在营销人才培养过程中,他们不仅仅要学习营销知识,也要学习相关的水产知识。这样的人才既有营销技能技巧,也具备产品的相关知识,正是企业所需的人才。 只要坚持正确的教学方向,建设专兼结合的师资队伍,加强“校企合作”、共建合格的实训基地,提高教学技能,本着“以就业为导向,以能力为本位”的教育理念,构建学校与用人单位顺畅的信息沟通渠道,就会迎来中职市场营销专业广阔的发展空间,中职市场营销专业的学生也定会成为深受企业欢迎的专精尖人才。 市场营销专业论文:高职院校市场营销专业课程设置初探 摘要为了市场营销专业能更好地为培养地方急需的营销人才,为地区经济发展服务,我们应该根据市场的实际需要对这个专业的课程设置的进行分析,来进一步寻求合理的、为一般的非具有特殊指向性的高职市场营销专业所能普遍接受的课程设置方式。 一个学校的专业课程的设置,标志着这个学校的专业建设的理念和教学指导思想的深刻程度。对于高等职业院校市场营销专业的课程设置,长期以来,无论是在实践上还是在理论上一直存在着不同的观念和认识。随着我国商品经济的日益繁荣,市场在我国民众的经济生活中的作用日益突显,市场营销专业在我国经济发展乃至居民的生产生活中的作用也日益重要。因此,我们必须更清晰明确的对高职院校的市场营销专业的课程设置加以研究,寻找出适应我国经济发展和市场发展需要的专业课程设置,以使这个专业能更好地为国家和地方经济建设服务,为人民群众的生活质量提高服务。 1 高等职业教育与市场营销专业 为了寻求较好的高职市场营销专业课程设置的内容和方式,需要提到一个认识问题,即高职应否开设市场营销专业。虽然在实践上高职院校已经有了多年开设市场营销专业的事实,但在一些人的心理上仍然认为,市场营销专业是培养高级管理人才的专业,它涉及到营销哲学理念、营销思想、营销策略、营销方法等等一系列具有深刻内涵的课程内容。而从高职学生的学苗状况看,基本是高考成绩很低,理解问题能力很差的那部分高中毕业生。以2010年秋季入学录取分数看,满分为750分,而录入一般高职院校的考生分数为350分左右,分数低的只有200分左右。以这样的成绩,无论是思维方式还是接受、认知能力都是不可能达到学习市场营销理论知识要求的高度。尤其是这部分学生已经在长期的成长过程中养成了不爱思考、不爱学习的不良习惯,让这些学生来学习掌握市场营销理论、思想、策略、方法都必然存在极大的困难。 这种想法表面上看似有着合理性,但其显然忽略了几个现实问题。首先,社会对市场营销人才需求的层次性。社会既需要高层次的市场营销管理人员和营销理论研究人员,也需要大量从事基层工作的普通的营销业务人员、调研人员和其他与营销相关岗位的工作人员,这些人员不需要掌握高深的营销理论,而只要经过必须的理论培养,具备较强的营销综合能力和基本的营销素质就完全可以胜任企业赋予他们的基础性营销工作任务。一个营销经理与一个营销业务员的理论深度要求毕竟不可能一样。而高职院校的教育层次和社会责任就是为国家培养基层工作人员,培养高层营销管理人员的任务应该由本科院校或者更高的教学单位来完成。至于高职市场营销学生的未来发展,则属于高等职业教育的可持续发展能力教育的一部分。其次,高等职业教育的职责是培养生产第一线实际工作人员,它不要求进行大量的成体系的理论传输,它在教学方式上强调动手能力的培养,为提高学生的动手能力,高职院校会采用不同的适合学生状态的教学方法比如行动导向教学法、项目化教学法进行教学。同时还会采用更多的实训、模拟教学、实践教学等方式让学生接受和掌握如何解决他们在实际工作中可能会遇到的问题。而市场营销专业也是一门实战性极强的专业,这一点正与高职教育的特点不谋而合。正因为这样,高职院校开设市场营销专业是完全合理的、可行的和必要的。甚至还可以说,在当前社会经济发展需要大量市场营销人员的情况下,高职院校应该承担起更多的基层市场营销工作人员的培养责任。 2 高职院校市场营销专业设置的现状和对其分析后的认识 我们既然认为高职院校开设市场营销专业是合理的、可行的和必要的。那么为了让这个专业能在培养出地方急需的营销人才,为地区经济发展服务,我们就应该根据市场的实际对这个专业的课程设置的现状加以分析,来进一步寻求出这个专业课程最为合理的、为一般的非具有特殊指向性的高职市场营销专业所能普遍接受的课程设置方式。 我们都知道,高职市场营销专业在发展过程中经历了从照搬本科院校教学模式到探索按照高职自身培养目标建立具有自己特色的历程。虽然各个院校都进行了不懈的努力,但时至今日,仍然可以说这种探索仍然还在进程中,远远没有找出适应自身特点的路径。为了对这方面问题加以研究,我们搜集了二十所院校市场营销专业课程设置资料,我们看到,除去基础课和选修课,这二十所院校的市场营销专业开设的课程竟达七十五门之多。其中有四十门课程只有一两个学校开设,还有师门左右课程只有三至五所院校开设。其中,除了个别的院校具有特殊的专业指向性,为某一特定的行业或企业培养人才以外,其余均是面向社会培养营销人才。据此可见当前高职市场营销专业课程设置的混乱状态。同时,也可以看到各院校对课程设置的探索以及从模仿本科院校课程体系设课向根据高职自身特点设课转变的痕迹。另一方面,从这些院校的课程设置请款中我们也可以看到,除了在设课中加大了实训、模拟和实践教学时间以外,还会发现多数院校在设课中不约而同的集中于某几门课程。其中,被选取次数较多的课程如表1: 中国论文联盟 从表中我们可以看到,对于像管理学、市场营销、市场调查与预测、营销法规、广告实务、基础会计等课程,绝大多数院校已经开设,对于像消费者行为学、商务谈判、电子商务基础、公共关系、营销策划、企业管理、西方经济学、国际贸易实务、推销技巧等课程有半数或接近半数院校正在开设。这些课程加在一起已经达到了十七门之多。那么我们是不是可以说这种课程设置的取舍时各院校根据市场或实践的要求总结出来的呢?那么进一步说,我们是不是可以对于高职院校市场营销专业确定几门必须设立的课程作为专业核心课,而对于其他一些课程,各院校可以根据自己所面对的市场和培养方向以及地区特点有自己确定。但应该说明的是,我们并不认为上列课程都应设为市场营销专业核心课程,统一的核心课程不宜过多,应保持在十门以下甚至更低一些为宜。因为过多则无法显现各院校的特色,过少又无法显示该专业的共性。我们认为,高职院校的市场营销专业应以下列课程为核心课: (1)管理学原理。管理学原理主要内容有管理的基本职能,包括决策、计划、组织、领导、控制、人力资源管理等内容。通过该课程的学习,使学生了解管理者应该具备的基本技能,提高学生的决策能力、计划能力、组织能力、领导能力和执行能力。同时,为其它专业课的学习奠定基础。 (2)市场营销。市场营销是市场营销专业的专业主干课,也是市场营销专业最基本、最综合的思维训练课程。场营销课程的主要包括营销的基本概念、环境分析、购买行为分析、目标市场选择及产品定位、产品策略、分销策略、价格策略、促销策略等市场营销学的基本原理知识。通过这一课程学习,使学生掌握市场营销的基本理论,研究以消费者需求为中心的工商企业市场营销及其规律性,分析和讨论企业市场营销活动过程中各种营销策略;训练学生分析问题解决实际营销问题的能力。 (3)市场调查与预测。市场调查与预测主要介绍市场调查的基本方法。包括调查方案的制定、调查表的设计制作、各种搜集资料的方式方法、资料的整理方法分析方法等。是企业了解市场和把握市场需求的重要手段。通过本门课程的学习,使学生熟知市场预测与市场调研对市场营销工作的意义;掌握各种调查方式方法,并具有运用各种调查方法进行市场调查的能力。课程主要培养学生的操作能力,侧重于分析在企业的经营实践中应用较多的调查方法。同时,按照市场调查及市场预测实践的整体要求,介绍相关工作的特征、原则、程序等。 (4)营销法规。营销法规市场营销专业必须学习掌握的一项课程内容。包括劳动法、经济合同法、价格法、消费者权益保护法、反不正当竞争法、票据法、商标法、产品质量法等。学习本门课程就是要使学生掌握与营销有关的法律知识,在营销活动中遵守法纪,依法营销。 (5)经济学原理。经济学分为宏观部分和微观部分,二者都是市场营销学说的理论基础。但考虑高职教学的时间限制和学生的理解接受能力,建议应有选择地教授微观部分。通过这一课程教学,让学生了解一些基本的厂商经济理论,能对营销总所遇到的问题有一个较高层面的认识,从而为学生的未来的持续发展打下基础。 (6)营销策划。营销策划课程主要介绍营销策划理论、战略战术以及营销策划技术型操作层面内容。具体包括:市场营销策划基本理论、stp营销战略、营销环境分析、产品组合策划、品牌战略与品牌策划、成本定价、渠道策划等。通过本课程的学习,使学生掌握营销策划的一般程序和各种策划技巧,并能独立承担小型的营销策划活动。 (7)推销技巧。推销技巧课程从企业销售人员工作的角度出发,主要介绍推销的过程和相关技巧,以及销售人员的管理。通过本课程的学习,使学生树立正确的推销观念,了解作为一个优秀的销售人员所必须具备的方法能力和业务素质,掌握正确的推销方法,从而具备较强的推销能力。 (8)商务谈判。商务谈判课程主要介绍商务谈判的基本原则、谈判方法和谈判技巧。通过本课程的教学,使学生具备把握谈判局势、控制谈判方向、争取更好的谈判结局的能力。 (9)基础会计。基础会计课程应包括会计记账的一般原理和会计报表两部分。通过本课程的学习,应使学生会通过数据和报表分析企业经济运行状况和市场状况,培养学生的数据分析能力。 (10)消费者行为学。消费者行为学课程内容主要包括三个方面,即消费者心理活动过程、消费者购买决策过程和消费者环境。这是一门实战性很强的课程,每部分内容从基本概念入手到阐述相关的理论,从对消费者行为特点的说明到影响消费者行为因素的分析,并相应地提出有关问题对经营者的启示,以便发挥理论对实践的指导作用。设置这门课程的目的就是要使学生从消费者角度考虑消费问题,也为学生毕业后向更高层次发展奠定基础。 我们提出了高职市场营销专业应统一开设的核心课程,但是,我们也注意到,高职市场营销专业办得是否符合市场需要,开设哪些课程只是一小方面,而重要的还是要看这些课程如何开设。我们主张,高职市场营销专业的课程设置,必须与其培养目标相符合,而其培养目标不应好高骛远,而应以培养营销一线的推销员、业务员、调研员为基点,以其能经过实践锻炼向中高层管理层发展为目标。 3 市场营销专业课程设置的原则 究竟应如何开设具体的课程,我们认为必须适应各院校所面对的具体地域的经济发展和行业特点具体安排,而这种安排应遵循以下原则: (1)以服务地方经济建设为宗旨,按市场需求进行课程设置。高等职业教育的着眼点是为地方培养职业人才,为地方经济发展服务,所以,高职院校在专业建设上必须充分考察地方经济发展和面对的行业市场的特点、方向和趋势。对市场营销专业而言,也就是要熟知本地急需的是哪种类型哪一方面的营销人员,按此进行课程设置。当本地经济形势发生变化时,也应按市场的变化灵活地对除专业核心课程之外的课程进行灵活调整。中国论文联盟 (2)以就业为导向,按为社会培养“适销对路”人才要求进行课程设置。在社会无法实现充分就业的情况下,专业教育就必须考虑学生毕业后的就业问题,就要以就业为导向,在教育内容、课程设置等方面做出努力。但一个专业的学生能否完全就业,实质上就是专业培养方向、课程设置、教学的内容等是否与社会需求相适应。其中,课程设置决定了教学内容,在对学生就业上起着至关重要的作用。所以我们主张课程设置和教学内容应注重灵活、实用、综合。要能够反映市场发展的新特点、新理论、新技术,无论是传统的市场营销知识还是新出现的市场营销知识,只要是实际需要的,可以付诸实践产生实效的,都应该纳入教学内容。 (3)以推进课程整合,减少重复学习,提高教学质量为标志进行课程设置。如果观察市场营销专业课程,会看到有很多内容重复的课程,也有很多与本专业培养方向关系不大的内容,按照知识体系该部分是应该讲授的,但按照高职授课的要求“实用,够用”来说,就没有必要讲授。这样,就会发现有必要对市场营销的全部课程进行充分整合,一门课程只选对专业培养有用的部分拿来授课;不同课程中共有的相同内容可以确定在哪一门课程中讲授,其余课程一律删去不讲;不同课程可以合并在一起授课的就坚决将其合并。同时要求专业教师一起研究确定每门课程应该授课的内容,一经确定,必须严格执行。 (4)以理论与实践并重的课程模式取代知识型课程体系为标准进行课程设置。知识型课程体系来源于本科教育,在高职教育中使用也是高职教育模式移植于本科的一种表现。但事实证明,这种教学模式不适用于高职教育,其与高职以能力为本位可持续发展的培养目标和教育特征不相一致。因此,人们不断寻求适应高职教育的课程模式。现在,理论与实践并重同时突出应用的课程模式引起了高职就教育者的高度关注和认可。这种教育模式,既强调了高职教育的实践性、应用性的特点,又注意知识的传授,能够适应社会对复合型、创新型职业人才的需求。也正因为如此,市场营销专业的课程设置必须采取此种模式。 (5)以国家职业标准的要求为基础安排教学内容进行课程设置。按国家职业标准要求进行课程设置是高职的职业教育性所决定的,高职教育的性质要求必须加强和突出实践教学,大力提高学生的职业技能,并与国家正在大力推进的劳动准入制度以及职业资格证书制度相衔接。将职业资格证书的培训融入教学内容,市场营销职业标准包括初级、中级、高级三级标准,标准中规定了该级的知识只要求和能力要求,取得了那一集职业资格证书,就意味着达到了那一级职业标准。因此,市场营销专业在课程设置上必须严格按照国家职业标准设课,为学生毕业后进入营销行业并能持续发展奠定基础。 在以上四个方面之外,借鉴发达国家高职教育先进经验,与国际高职教育接轨,也是我国高职市场营销专业课程设置的一个方向。我国的高职市场营销专业与发达国家同一专业有着很大的差距,这个差距不仅表现在教育的方式方法上,也表现在教育理念上,我们应当借鉴国外的先进高职教育理念和方式方法,但是我们也应看到我国高职市场营销专业是在我国的土壤上成长发展起来的,具有自身的特色,合乎我国经济现阶段的发展状态和市场状态。随着我国经济的发展和市场的变化,我国的高职市场营销专业必将也必须赶上发达国家的高职同类专业的水平。 市场营销专业论文:市场营销专业应用型本科人才培养方案的构建 一、应用型本科市场营销专业人才培养方案构建目标与原则 应用本科是高职教育的一个层次,它同一般普通本科相比具有鲜明的技术应用性特征。在培养规格上,应用型本科院校培养的不是学科型、学术型、研究型人才,而是培养适应生产、建设、管理、服务第一线需要的高等技术应用性人才;在培养模式上,应用本科以适应社会需要为目标,以培养技术应用能力为主线,设计学生的知识、能力、素质结构和培养方案,以“应用”为主旨和特征构建课程和教学内容体系,重视学生的技术应用能力的培养。 二、应用型本科市场营销专业人才培养方案的构建 (一)坚持市场导向,明确培养目标 市场营销专业的培养目标是培养拥护党的基本路线,适应工商企业及服务业生产、管理、服务第一线需要的,德、智、体、美等方面全面发展的,从事产品推销、市场调研、客户服务工作的应用性、职业型的创业者。学生应在具有市场营销专业必备的市场调研、营销策略制定与实施、产品与价格管理、渠道管理、促销管理、销售管理、网络营销管理等营销管理基础理论知识和专门知识的基础上,重点掌握从事本专业领域实际工作的基本能力和基本技能,具有良好的职业道德和敬业精神。应用型人才培养目标应重视对学生基础概念与基本理论、专业能力与通用能力的培养。 (二)重视实践教学体系的构建 在培养方案制定的过程中,要始终坚持重视学生实践能力培养的原则。应用型本科市场营销专业的实践教学体系由顶岗实习、专业公司实践、因纳特市场营销软件操作和实训课程构成。 1、学生顶岗实习 市场营销专业人才培养方案的构建,学期安排可实行四学期制,第1、2学期以理论教学为主,第3、4学期以工学结合及实践教学为主,理论课与实践课的学时比例接近5:5,进行顶岗实习,突出实践能力的培养。学生的顶岗实习可以分为毕业实习和第三、四学期的实习两部分。在学生顶岗实习中,学生能够总结出推销员、营业员、市场调研人员、客户服务人员等就业岗位的职业标准,教师也可以据此引入推销员、营业员、客户服务国家职业标准,根据不同的就业岗位,进行应用性、综合性(整合性)、先进性和实践性的教学内容及课程体系改革。 2、专业公司实践 齐齐哈尔工程学院为所有专业搭建平台,倡导“开一个专业,办一个实体,建设个会所,创一个品牌”。管理工程系目前有东亚旅行社和齐工商贸有限公司两个专业实习,这为学生实习实践提供了大量的机会。专业教师与专业公司负责人组织学生开展实践教学活动、市场调研活动、参加企业技术活动等,一方面提高了教师的“工程任务课程化”的课程设计能力,另一方面也提高了学生自身的素质。因此,在人才培养方案中针对专业公司的实践及参与情况应体现一定的学时与学分。 3、因纳特市场营销软件操作和实训课程 软件模拟教学是市场营销专业实验教学一种十分重要的形式,利用计算机所模拟和营造的情境,训练学生作为营销管理者所必须具备的营销综合管理能力。构建应用型本科市场营销专业人才培养方案,应重视软件的应用。从大一开始到大四,每年都组织学生进行有关的实践。实践教学包括课内实验(验证性、综合性、设计性实验)、独立设置的实验课程、课程设计、教学实习、社会实践、科技训练、综合论文训练等多种形式。 (三)注重创新教育,培养学生的创新精神 应用型本科市场营销专业人才培养方案的制订,应开设创新教育系列选修课、加强创新性实践教学活动等措施,充分调动学生学习的积极性,把创新教育落实到各个教学环节之中,培养学生的创新思维和创新精神。 (四)优化知识体系,促进学生知识、能力、素质协调发展 在制订应用型本科市场营销专业人才培养方案中,为实现促进学生知识、能力、素质协调发展的目标,应构建文理渗透、学科交叉融合、德智体美有机结合的培养体系,将素质教育和能力培养贯穿于人才培养的全过程,科学地处理好理论与实践、基础与专业、先修课与后续课、知识与能力、继承与创新的关系。为此,市场营销专业即将安排跨专业选修、跨系别选修和公共选修课程。 三、对市场营销专业应用型本科人才培养方案构建的思考 (一)培养目标保持“三个一致” 应用型本科人才培养目标应与社会需求一致,与学院培养目标一致,与行业标准相一致。 (二)坚持校企合作的人才培养道路 校企双方开展广泛的合作,共同探讨人才培养模式改革,丰富充实教学内容,提升学生动手实践能力;利用高校人才资源优势,为一线企业技术人员开展培训和项目策划,实现校企合作共赢。 四、小结 人才培养方案是实现人才培养目标的总体设计,是组织教学活动、实施教学管理的主要依据,是教育思想和现代教育理念的集中体现。应用型本科院校应围绕培养应用型人才的培养目标,把握国内外高等教育教学改革发展的规律与趋势,牢固树立以人为本的现代教育理念,最大限度地满足学生的成长需要和社会对人才的知识、能力、素质要求,进一步深化教学改革,努力构建应用型人才培养体系,充分体现学校的办学优势和特色,切实提高教学质量和办学水平。 市场营销专业论文:探析房地产市场营销专业课程教学内容体系改革 摘要:为满足日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证,按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》,探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。 关键词:房地产 市场营销专业 课程和教学内容体系改革 1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔 随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。 房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。 2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征 2.1房地产策划师的专业能力的培养 房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。 2.2房地产策划师的职业能力特征 房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。 3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革 教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。 3.1科学系统地进行专业课程体系设计 专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。 从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。 3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设 建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能; 建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能; 建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要; 建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要; 建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。 在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。 3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设 《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。 1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。 2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。 3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。 市场营销专业论文:市场营销专业职业资格认证模式创新与实践 摘要:针对市场营销专业的特点,学校应对以“课程置换”的方式进行职业资格认证模式的创新进行深入研究,采取个性化分析、合理确定选题、深入企业调研实践、撰写市场营销计划书、进行测评认证等五个步骤开展应用型本科cmat认证,并对实施效果和应注意的事项进行探讨,积极探索在本科院校有效推行“双证制”的途径。 关键词:市场营销专业;职业资格认证;cmat认证;课程置换;应用型本科 近年来,市场营销一直是人才市场招聘的热门专业,全国已有515所高校开设了市场营销专业,且每年以10%~20%的幅度增长,因此,营销人才既有良好的就业前景,又面临巨大的就业竞争压力。为适应企业用人制度对营销执业资质的要求,许多应用型本科院校开展了职业资格认证,针对实际情况,采用最优的认证模式进行培训,提高“市场营销经理助理”资格证书的含金量,是高校市场营销专业有效实施“双证制”的重要保证。 现行cmat认证模式分析 市场营销职业管理人员执业资质规定了三个等级:市场营销总监、市场营销经理、市场营销经理助理。市场营销经理助理是企业的基层管理人员,协助部门经理完成日常的事务性工作,是营销专业毕业生最先从事的职业岗位。 现有的市场营销经理助理资格认证考试(简称cmat)在分析市场营销经理助理的素质、知识和能力要求的基础上,确定综合知识与能力考核的内容,主要由营销原理和营销实务两个模块构成。经理助理级别的评定方法采用百分制,成绩60分以上为合格,采用闭卷笔试形式。目前,cmat助理认证已在全国多所高校举办,来自各个专业的大学生和社会学员通过认证已在市场营销经理助理的职位上发挥作用。 对于市场营销专业的学生而言,在大学期间已学过cmat培训的两个模块的理论知识,90%以上的学生希望通过cmat认证,提升实践操作能力和解决企业实际问题的能力。以“课程置换”方式进行cmat认证模式的创新,是将营销理论与实践有机结合,在市场营销专业实施“双证制”的新尝试。 市场营销专业开展cmat认证的模式创新 从2009年开始,经教育部考试中心和中国市场学会批准,我校市场营销专业的学生申请市场营销经理助理资格证书无须参加cmat考试,而是以“课程置换”的方式,考核评估依据学校教务处开具的该学生《市场营销学》、《商务谈判》、《营销策划》、《市场调查与预测》等市场营销专业课程中任意一门课程的校级考试成绩为准(课程考试成绩不能低于60分),同时撰写一份《营销计划书》,经过评审合格后即可颁发证书,其认证培训的流程如图1所示。 该模式是学生在指导教师的指导下制定调研计划,设计调查问卷,收集企业第一手资料,处理和分析数据,利用所学的理论知识,结合实际撰写《营销计划书》。能够锻炼学生的市场调查和综合分析能力以及解决企业实际问题的能力,还可以提高学习兴趣,为以后的专业学习打下良好的基础,真正达到“以考促学”的目的。 市场营销专业以课程置换开展cmat认证的实践 黑龙江科技学院是应用型本科院校,市场营销专业采用“3+1”的人才培养模式,注重学生职业营销技能训练,实施了“课程置换”的cmat认证新模式。该项目从第四学期的第14周开始,二年级的学生已有《市场营销学》、《现代推销学》、《消费者行为学》等专业课为基础,cmat认证相当于本科生的学年论文,学生按指导教师的研究方向自主选择导师,实行“一对一”的指导。具体步骤如下。 进行个性化分析指导教师要让学生写一份职业生涯规划,并对自身的成长经历进行描述,对性格特征、处事风格、兴趣爱好进行自我剖析,通过对学生的深入了解,为其大致选定某一个行业的研究方向,指定参考书目,制定为期3个月的认证实施计划,让学生上网收集相关资料,加深对选题行业的认识,最终确定个性化的cmat专业学习计划。 合理确定选题研究选题是《营销计划书》能否顺利完成的关键,好的选题可使学生的调研容易实现,资料的收集和写作相对容易。一般先针对企业的热点和难点问题,提供若干选题方向由学生选择感兴趣的专题,也可自由选题;确定选题后,要向指导教师上交6~8篇相关参考文献资料;教师根据学生的实际情况,将选题细化为宜于调查研究和可操作的子题目;子题目确定后,学生围绕课题进行相关理论的学习,拟定调研计划并收集相关的二手资料,研究选题一般在第17周之前完成。 深入企业调研实践分为两个环节,第17周由指导教师进行集中辅导,对《营销计划工作表》和《营销计划——决策指南》进行讲解和指导,并对企业调研工作进行前期准备,如明确调研计划、设计调查问卷、了解与企业人员接触的注意事项等。这个环节中确定调研企业很重要,可通过实习基地或由学生自主联系;第18周进行集中调研,教师可通过电话或网络进行全程指导,学生在获取第一手资料后,可以利用暑假实践机会深入了解企业,以便做出有针对性的营销计划。学生的资料整理、数据分析等研究工作可以在暑假期间独立完成,指导教师要与学生及时沟通,给予指导。 撰写市场营销计划书市场营销计划书的撰写在第五学期的前5周完成,利用课余时间。学生将市场调研报告和已完成的《营销计划工作表》和《营销计划——决策指南》交给指导教师,根据营销计划写作大纲的要求,师生共同确定写作提纲,按照市场分析、营销策略和行动计划三部分内容进行撰写,字数要求在3000字以上。数据要利用统计学软件和图表进行处理。报告结构要完整,分析要充分,选择同一企业不同题目的学生可以互相研讨。指导教师要对学生的报告提出修改意见,对提交的《营销计划书》进行最后把关。 进行测评认证在9月末,汇总学生置换课程的考试成绩,并到教务处盖章后,将考试成绩单、学生的《营销计划书》和认证费统一交到中国市场营销资格认证培训办公室,由中国市场学会指定行业内知名营销专家组统一进行评审,成绩合格者颁发“市场营销经理助理”资格证书。美国市场管理协会(amma)营销人才评价标准已与cmat评价标准达成互认,通过cmat考试的学生还将获得amma证书,cmat-amma联合认证更能体现证书的国际性、发展性和应用的广泛性,具有更高的获取价值。 目前,我校已有多名专业学生选择“课程转换”的认证模式,选题涉及连锁经营、零售、轿车市场、消费品市场、网络营销等不同领域,完成了《营销计划书》的写作,达到了预期的效果,对提高学生的营销技能和分析问题、解决问题的能力以及对完成后两年的专业学习帮助很大。实践证明,在市场营销专业以课程置换方式进行cmat认证模式的创新具有可行性,取得了很好的示范效应,增强了市场营销专业学生对cmat价值的认可,有利于cmat认证在本科院校的进一步推广。 以课程置换开展cmat认证应注意的问题 要做好学生的选题工作(1)选题不要过大,应具有可操作性。选题若过于宽泛,学生便无从着手,研究的针对性就差,获得资料的难度也大,最后往往进行不下去。因此,教师应针对学生的选题,找到一个合适的切入点,比如,选择某一市场或企业某一产品的研究比较容易,第一手资料容易得到,也有研究意义。(2)选题要有价值和时效性。选题要结合当前的经济形势,应是企业或行业迫切需要解决的热点或焦点问题,对实践有指导意义和参考价值,选题要新颖,有一定的创新性。(3)选题应尽量与指导教师的研究方向一致。这样教师就可以给予具体的有针对性的指导,并为学生提供研究资料,同时,学生也可为教师的科研提供第一手资料,使研究成为教学相长的过程。 要建设“双师型”师资队伍cmat认证重在学生职业技能的培养,对教师的实践指导能力要求较高。目前,多数高校教师缺乏实践经验。因此,应制定有效的师资培养规划,有一定实践经验的教师可到高校去“盯课”;没有实践经验的教师可去企业挂职锻炼。在鼓励教师以老带新开展企业营销培训、项目咨询的同时,可引导教师将咨询项目的经验与cmat认证项目相结合,实现教师科研与cmat认证的相互促进,形成良性循环;中国市场学会应更多地组织相关的师资培训和企业调研以及产学研合作等,提高cmat培训的实效。 要加强指导教师全过程管理以课程转换方式开展cmat认证,对于市场营销专业而言,是一个重要的实践教学环节。为此,师生要端正态度,认真对待,加强全过程管理。指导教师对于选题、调研、写作、提交等每一个环节都要加强指导和管理,与学生一起完成任务,真正帮助学生在全过程中受益,并形成口碑效应,使cmat认证能够长期开展下去。 要建立稳定、充足的实践基地《营销计划书》的撰写要求学生必须深入企业调研。实践基地建设是cmat认证项目成功的关键,也是制约cmat认证开展的“瓶颈”问题。要动员各种力量建立稳定的实践基地和分散性的实习单位,拓宽实践渠道。同时,可以聘请企业人员担任第二指导教师,制定学生深入企业实习的各种制度,规范学生的行为,提高调研的实效性,真正实现校企联合培养市场营销经理助理人才的目标。 市场营销专业论文:试论市场营销专业双语教学体系构建与实践 【论文关键词】市场营销专业 学生期望 双语教学体系 构建 措施 【论文摘要】本文在对双语教学现状及学生对双语教学的期望进行调查研究的基础上,有针对性地构建了符合市场营销专业特点的双语教学系统,最后给出了所构建的双语教学体系实施的一些具体措施。 在国际商业交往频繁的今天,对于国际化营销人才的需求也越来越多,而要培养国际化的营销人才,除了掌握国际贸易及国际营销方面的知识外,还需掌握国际化的语言,这就使得市场营销本科专业开展双语教学(bilingual education)就显得尤为重要。目前我系已进行了一些双语教学方面的尝试,但主要针对的是经贸专业。同时在教学内容、教学模式、教学方法、教学组织管理等方面还有待于进一步完善。因此,我们从市场营销专业特点出发, 按照系统化的原则, 构建了一个完整有效的双语教学体系。 1双语教学现状及学生对双语教学的期望 市场营销本科专业的双语教学是指在市场营销本科课堂上以汉语和英语两种语言作为教学语言进行的学科教学与交流。其目的是通过课堂上的真实语言环境帮助学生高效掌握市场营销专业英语, 锻炼学生的专业英语表达能力, 最终使学生能够用英、汉两种思维方式进行市场营销学科的学习、思考与研究。 1.1双语教学现状。 通过对经管系08级和09级市场营销专业学生进行问卷调查以及对08级国贸专业部分同学的访谈,我们归纳分析得知我系双语教学情况如下 第一,我系75%以上的学生对双语教学有了一定的了解,认为双语教学就是采用两种不同的语言(英语和汉语)来教授一门课程,这是一种很好的教学方式,表示我们的教育方式趋向国际化,学生的英语水平也能提高。 第二,25%英语基础较好的同学认为非常有必要开展双语教学,理由是开展双语教学符合社会发展趋势,有[ 本文系湖南科技学院2010校级教改项目“市场营销专业双语教学体系的构建与实践”(项目编号:xkyj2010003)的研究成果]利于学生能力的全面发展,同时也是全球化发展的必然选择,有50%英语基础一般的同学认为有一定必要开展双语教学,这样可以提高老师和学生的整体水平;另外有25%英语基础较差的同学认为没有必要开展双语教学,理由是听不懂。 第三, 40%的同学觉得我系双语教学情况一般,存在的主要问题是老师的英语水平有限,学生的接受能力有限,教学设施不够完善,学生的积极性也不够高,除了专业英语课程外,其他专业课程大多只是停留在对一些术语的英文表达及解释,也没有一门专[]业课程采用英文教材进行讲授。20%的英语基础不好的学生觉得我系目前双语教学的情况很不好,基本上没有采用双语教学;30%英语基础一般的同学觉得我系双语教学实施情况不好,存在的问题是外教老师缺乏、系统性不强和互动沟通欠缺。 1.2学生对双语教学的期望。 通过对学生回答的归纳,我们总结得出学生对我系开展双语教学的期望和建议主要有以下几个方面: 双语教学的针对性要强; 加强对老师的培训,师资力量的积聚,使他们能熟练掌握双语教学; 提高双语教学的趣味性和实用性; 提高对学生的要求,给他们压力迫使他们适应双语教学。 通过对现状及学生期望的分析,我们可以看出,市场营销专业开展双语教学具有重要的意义,同时应结合学生特点,构建有效的双语教学系统,加强对教学资源、教学过程以及教学效果的设计与管理。 2市场营销专业双语教学体系的构建与设计 市场营销本科专业双语教学体系设计 , 是指为实现市场营销本科专业双语教学目标, 而对整个市场营销本科专业双语教学活动进行规划与安排, 并根据实践获得的反馈信息不断调整教学活动的系统化设计过程。 通过对已开展双语教学学校实践经验的总结,并结合我系目前的教学现状,我们采用过程论的分析方法和基本思想,为我系市场营销专业开展双语教学进行了教学体系的初步设计。过程论认为任何一项活动都可以看做是一个过程,一个过程一般包括输入、转换和输出三个要素,那么作为一个完整的教学体系也应该包括教学资源、教学过程和教学效果三个方面,为确保实现期望的教学效果,我们又增加了一个因素教学管理,教学管理就是对教学资源、教学过程以及教学效果的管理。因此我们所构建的市场营销专业双语教学体系主要包括教学资源系统、教学过程系统、教学效果系统以及教学管理系统四个方面。 2.1教学资源系统设计: 我们所涉及到的教学资源主要包括学生、教师、教材以及课程和教学内容。学生在整个双语教学系统中处于主体地位, 学生的配合直接关系到双语教学的实施效果。师资是双语教学中的关键因素。最后,教材是双语教学系统中的一个最基本的构成性要素, 是教师和学生之间交流的平台。专业课程及教学内容是载体。 首先,作为双语教学主体的学生应该具有较好的英语基础,对双语教学有一定的兴趣,也渴望在专业领域内获得更高层次的发展,同时能够主动学习,积极面对学习的困难,有毅力。 其次,双语教学教师要求是经验丰富的专业教师,对学科体系基本框架、发展趋势、理论发展动态等有较全面及时的了解。同时这些教师也应具备较强的专业英语阅读能力和听说表达能力,能灵活驾驭两种语言的运用。同时,双语课程的教师在教学过程中应充当好教学设计者、组织者与协调者的角色, 利用各种教学手段和条件,灵活运用多种教学方法激发学生的互动意识, 促进其发挥主体作用。 第三,我们所设计的教材不仅包括传统的教科书、还包括教学大纲、教案或讲义、复习题、练习题、参考文献等在内的教学材料系统。教科书应该选择英文原版教材,且能基本概括学科理论, 或者是能反映学界形成共识或权威性的分析框架。在条件成熟的情况下,鼓励双语教师积极编写详细规范的双语教案 ,并制作配套的双语教学课件, 使双语教学更具针对性。 第四,双语教学课程的选择与教学内容的设计要与学生的阶段性特点相符合。不同阶段的学生对专业知识的把握程度和实践经验有所不同。从大一到大四,学生所接触的专业课程从少到多,对专业知识的理解和掌握程度越来越高,同时在英语方面,大一学生刚经过高考英语基础较好,大二和大三阶段由于还有大学英语和专业英语的学习,而大四已不再开设大学英语课程,依据以上特点,双语教学课程的设置以及教学内容的选择宜采用由易到难、循序渐进的原则。在课程设计方面,应以大学英语课为依托,对英语要求较高的专业基础课实施渗入式双语教学,而对大三大四的专业课程则采用以原版教材为载体的体验式双语教学。在教学内容设计方面,选择的双语教学内容尽量要新颖, 易于激发学生学习积极性, 同时内容的理论性应由弱到强,由具体到抽象,由术语到句子再到文章,以便克服双语教学中使用外语工具的不利因素。 2.2教学过程系统设计: 教学过程主要包括教学模式的选择和教学方法的运用。教学过程主要采用基于建构主义的双语教学模式,循序渐渐,从易到难,从术语的英文表达及翻译到教学课件及教案的双语化,两种教学语言比例也由少到多,最后能达到根据教学内容及教学环境的需要进行双语自由切换的状态。同时,在教学实践中具体采用何种教学模式及教学方法应视实施双语教学的学生类别、课堂教学语言的使用状况、实施双语教学的目标以及语言目标而定。 2.3教学效果系统设计: 教学效果方面主要就是课程考试的双语化,即考试形式的改革,将专业理论知识的考核与专业英语运用能力考核相结合,实现考试形式的双语化。一是可以从试卷制作到考核方式都加入双语成分,可先从名字解释或选择题开始,然后再到简答或案例分析,作者曾经在国际营销课程中进行了实验,发现同一道题目,采用英语和汉语答题的正确率没有明显的差异。说明这种做法是可行的。二是对学生双语学习过程的评价 , 教学过程中可将学生在课堂/课外讨论中的发言及讨论的次数、质量、水平确立为评价内容 , 鼓励学生撰写英文报告、论文、方案。 特别注重考查学生的分析与解决问题的能力。 2.4教学管理系统设计: 为保障双语教学的顺利开展, 保证双语教学工作的质量,市场营销专业双语教学体系设计还应增加对整个教学管理体系的设计。在设计教学管理体系时,应充分考虑学校和相关院系建立的管理制度,制定独立的双语教学方案,完善对双语教学课程的激励机制、规范双语教学老师的考核制度等多方面的支持。双语教学的管理设计主要包括以下三方面: 一是对教师的激励, 在政策上鼓励教师深化研究、大胆实践, 制定双语教师的薪酬方案, 使他们的超额付出得到肯定和回报;二是建立完善的双语教学管理机制, 把双语教学纳入日常的教学管理, 从根本上稳定双语教学模式, 可成立双语教学管理部门, 制订既详细又具实际可操作性的评估细则, 对教材的选用、教师的准入制度、教学大纲、教学进度表、教案、课堂教学检查、试卷、学生意见反馈等进行规范化管理,做到凡事有章可循、有案可查。三是建立双语教学评价体系, 即根据双语教学目标的要求, 对双语教学全过程和结果展开有效监控, 包括对教师的教学态度、能力和效果, 以及对学生的学习态度、学习能力和学习成就作出的价值判断。 3市场营销专业开展双语教学的具体措施和方法 市场营销专业双语教学活动的开展,应结合专业特点、学生背景、教学资源条件及市场需求制定具体的实施措施和方法。 3.1选聘具有双语教学资质的教师。 具体的做法是,一方面在本系现有教师中选择具有专业英语教学经验或具有较好英语听说能力的专业教师,以国内进修访学或国外进修、或到具有成功经验的学校进行观摩学习或者进行英语授课培训等方式培养在职双语教师。另一方面可以对外招聘具有海外留学经历的专业教师担任双语教师,或者与其他具有一定实力的高校进行双语教师资源共享的方式以达到拥有合格的双语教师的目的。 3.2组建双语教学实验班。 双语教学应该从大一开始进行,所以在大一学生进校分班时就应该有意识地将英语基础较好的同学组成一个班。在大一第一学期教学过程中适当增加双语内容,在学期结束后,以双语方式进行考核,并对学生的双语学习兴趣进行摸底,然后依据学习兴趣和双语考核成绩组建双语教学实验班。 3.3依据专业指导性教学计划选择双语教学课程及教材。 双语教学应从大一开始渗入,第一学期选择以“管理学原理”做为双语教学试点课程,因为这门课程属于管理类专业最基础的一门课程,现有的英文教材以及所设计的词汇都容易没接受而且它所涉及的内容也与现实生活比较接近容易理解,所以采用双语教学较为合适。第二学期可以微观经济学为依托开展双语教学。第二学年可将市场营销学作为双语教学课程。第三学年则宜开设专业英语课程进行过渡, 如“外贸函电”、或“营销英语”。同时也可开设“管理沟通”、“客户关系管理”等专业必修课的双语教学。大四上学期开展“求职英语”和学生课程实践的双语教学。选取适合各阶段教学的教材。可选用教育部高等教育司《关于推荐使用经济学类、管理学类专业及法学专业原版影印教材的通知》所推荐的教材, 还可参照国内高水平大学正在使用的英文教材, 必要时可根据教学需要对原版教材进行删减集成, 自己编写教材, 积极开发和利用其它辅助教材。 3.4依据课程特点选择双语教学课堂教学策略。 市场营销专业双语教学课堂教学策略主要涉及课堂教学组织形式、教学内容双语比例分配和教学手段及方法的运用。市场营销专业课程的实践性都比较强,因此教学组织应以项目小组的形式开展,主张团队式、体验式学习。教学内容方面,大一大二的专业基础课程不宜采用过多的外语教学,以免影响学生的理解, 比较适合的教学外语使用比例是 20 %~30 %, 让学生熟悉专业术语和对应的外文名称。大三可以增加为50%以上,大四主要针对求职需要以听说训练为主。教学手段应以多媒体为主,板书为辅,在增加信息量的同时加深学生的记忆。教学方法方面应形成一定的学习制度,课前预习,课堂前十分钟复习性提问,课后总结归纳整理,并适当进行检查督促。开展多种多样的双语教学活动 , 发挥各种教学活动及教学方法的优势,提升双语教学效果。 3.5建立独立的双语教学质量监控体系。 双语教学的实施,需要多方面的努力,同时在实施过程中难免存在一些困难和不足之处,因此我们应从整个双语教学系统进行必要的监控,建立包括对学生和老师的考核系统和激励机制,以促使实现双语教学的目的。 4结束语 双语教学是提高市场营销本科专业工作适应能力的重要方式。通过对市场营销专业双语教学系统设计,并在师资来源与培养、课程设置、教学内容审定、教材选用、教学方式优化、监督评价机制等方面给出了具体的实施措施,最终实现双语教学的目的。 市场营销专业论文:试论高职院校市场营销专业学生创业能力培养初探 [论文关键词]高职院校 市场营销 创业 [论文摘 要]近十年,创业成为热门话题。创业教育也逐渐受到社会各界的关注,并成为各类高等院校发展和改革的新趋势。然而,本文以高职院校市场营销专业为例,分析其创业能力培养存在的瓶颈,探索培养模式改革。 一、引言 经济发展催生自主创业,创业也促进经济繁荣。创业教育也逐渐受到各级政府的关注,并成为各类高等院校发展和改革的新趋势。另外,随着就业形势愈发严峻,高职院校有必要积极开展创业教育,以创业带动就业。市场营销的专业特点要求毕业生必须具备实际动手能力、创新创业能力才能满足企业和社会的需求。因而,高职院校营销专业加快培养模式改革,培养出具有良好创业能力的新型人才。本文以营销专业为例,探索营销专业学生创业能力培养模式。 二、高职院校市场营销学生创业能力培养的瓶颈 创业能力是一种自我开发、自我实现的创造力;创业能力是知识、技能经过类化和概括化后形成的稳定的心理范式。创业能力是一种具有较强综合性程度的能力,它可分为思维能力和经营能力两类。思维能力是创业的基础,它是指创业者在创业过程中所需要的意识、心理品质和思维模式,主要体现为创业意识、联想迁移和创造能力、主动学习能力、合作能力、适应变化和承受挫折的能力等。经营能力是创业的核心,它是指创业过程中所需要的行为能力,主要体现为营销专业能力、控制和调节能力、分析与决策的能力、处理问题能力、人力资源管理能力、理财能力、社会知识及法律法规的运用能力等。对于高职院校的市场营销专业学生而言,最根本就是将这些能力转变为学生经营零售店、网店、某行业产品的销售等企业实体的能力,以及将新的产品和服务推向市场参与市场竞争的能力。 目前,高职院校的市场营销专业学生创业能力培养已经取得一定成效,但也存在以下瓶颈。 1.思维能力方面 (1)创业意识 受到传统意识和教育观念的影响,高职院校忽略了对学生创业意识和创新精神的培养。此外,高职院校营销专业学生就业岗位选择较多,许多家长对孩子创业不够支持,总希望孩子有一个稳定的工作,害怕创业失败后承担不了风险,因而影响学生的创业意识和意愿。 (2)创业品质 目前大部分营销专业学生创业者创意不足,在创业中暴露出独立性不够、自我约束能力和解决问题的能力较弱、主动学习能力和承受挫折的能力不足等问题。另外,由于社会文化和生长氛围的影响,新一代的学生创业者心理成熟度较低,合作能力较弱,无法适应创业的竞争需要。 2.经营能力方面 (1)师资队伍匮乏 各高职院校教师都面临缺乏创业实践经历的尴尬。创业能力培养又偏偏注重创业实务,没有亲身经历,简单的照本宣科根本无法使学生领悟创业的精髓和实质。这就导致大部分院校在学生创业能力培养和创业教育方面显得力不从心。 (2)创业环境 高职院校的营销专业学生创业时并不拥有技术或发明专利,而创业形式和行业选择面较广,很难形成固定的创业基地或创业园,更难找到具体的项目资金支持。另外,大部分的学生创业者均为白手起家或初次创业,创业资源匮乏,需要学校、社会和政府的各方面支持,然而目前还没有相关的制度和政策给予相关的支持。 (3)课程整体设计 目前大多数高职院校教师对创业能力培养缺乏充分的理解,所设计的课程体系和教学方法也就无法和学生创业能力培养紧密结合。有的高职院校即使将创业教育引入校园,也只停留在第二课堂活动层面,在开展校园文化活动时才会涉及;也有的高职院校正逐步引入大学生创业教育课程和创业实践学分制,但效果不明显,实施创业教育的广度、深度不够。因此,高职院校学生创业经营能力无法得到系统性的培训和提升。 三、高职院校市场营销学生创业能力培养模式 创业教育较为发达的国家,创业教育一般分为创业启蒙教育、创业通识教育和创业专业教育三个层次。我国的高职院校创业能力培养也应该包括不同的阶段。在不同的教育阶段,应该确立不同的培养目标。 1.创业思维培养 (1)创业意识培养 创业意识培养将对学生产生巨大的激励作用,促使他们主动学习提高自身综合素质、寻找创业机会实现自我发展。因此,在教学工作中,应该积极地将创业思路渗透到各课程教学和教师教学思想中。所有课程教学中都要传授与创业教育有关的内容,鼓励学生将创业作为自己的职业选择,把自己的专业技能和兴趣特长相结合,创造出自己所期望的人生与社会价值使学生潜移默化的培养出良好的创业意识。另外,可以通过邀请创业有成的毕业生回母校进行现身说教,以提升学生创业的信心和勇气。 (2)创业品质素养 从学生进入校园的入学教育开始,就应积极开展职业与创业认知教育。一方面学校可以通过创业或职业规划类课程教学,通过一些简单真实的创业项目(例如校园拍卖会、学生超市、报亭、饭店等),不仅使学生体会到创业的乐趣,产生自我提升的信心和意愿,也能让学生认识创业所需要的基本品质。另一方面,学校可以通过组织讲座、主题研讨会等方式,向学生大力宣传学生自主创业的成功案例及所需要的品质素养。 2.经营能力培养 (1)师资队伍建设 师资队伍是开展创业教育能否取得成效的关键。一些高职院校(如广州城市职业学院)已实行教师企业脱产实践制度,这样有利于教师企了解相关岗位群的能力需求并提高其职业能力。然而,这样依然无法满足创业的需要。如果学校和政府部门以政策或制度来鼓励老师带领学生创业,将会有更好的效果。另外,学校还可以采用聘请一些既有实际管理和创业工作经验的企业家、创业投资家等担任学校创业教育的兼职教师,以强化创业能力培养的师资力量。 (2)创业环境 高职院校、政府和社会要切实为学生创业创造良好的环境。首先,通过由校内教师和企业家共同引导的方式,为每个创业项目提供具体的策划方案,指导学生开展创业实践。其次,提供资金帮助和政策优惠。撰写创业策划书向学校递交申请,学校组织有企业运作经验的老师和企业家进行评估,批准后由学校或政府奖励一定的资金。公司在学年结束时清算,本金归还给学校或政府,盈余捐给慈善事业。最后,学校还可以建立学生超市、报亭、饭店等小型经济实体,低租金,让学生自主经营,体验创业全过程。 (3)课程整体设计 创业教育是一项系统工程,高职院校营销专业的创业教育要把培育具有创业精神、创业意识、创业技能的人才作为人才培养的重要目标,纳入到人才培养方案的设计中。 人才培养模式的改革就意味着课程体系的改革。在营销专业创业型人才培育过程中,要求能在每门课程的实训教学工作中,都强化学生经营自己、管理他人的实践。另外,还应形成一套完善的创业教育课程体系,开设《创业学》、《创业管理入门》、《商务沟通》、《创业实务》、《创业社会常识》、《团队训练》、《创业心理和技能》等基础课程,为学生拥有良好的创业思维能力打下基础。另外,通过《创业计划》、《市场营销》、《市场调查》、《市场营销策划实务》、《公司法与合同法》、《企业财务基础》、《创业融资》等课程提升学生的专业能力和素养。此外,学生综合实践能力的培养,需要有计划的组织和开展各种学生创业实践活动,争取在每门课程教学过程中能够以真实创业项目贯穿始终,以提升学生的创业实践能力。 为了更好地实现课程改革,势必要改革课程考试考核办法。在营销专业课程考评应以操作考评为重,同时考评学生的知识和品质。根据项目的运营需要,设计评价指标,予以科学考评。 四、结束语 高职院校营销专业学生创业能力的培养,不仅有利于学生自我实现,有利于缓解毕业生就业压力,有利于经济繁荣;即便没有创业的毕业生也既实现了自我的提升,又能够很好地满足企业和社会的需要。因此,广大高职院应主动克服目前在学生创业能力培养方面的种种困难和瓶颈,强化学生的创业意识、培养学生的创业品质、建设具备创业素质的师资队伍,为学生创造良好的创业环境并以创业能力培养为核心进行课程整体设计。
房地产估价论文:房地产估价师继续教育问题及对策 摘要:笔者通过本文阐述了房地产估价师继续教育的现状,分析了现行房地产估价师继续教育中存在的问题,最后从行业学会、估价公司、估价师个人、高等院校和社会机构等不同层面提出了解决问题的对策。 关键词:房地产估价师;继续教育;现状;问题;对策 房地产估价师继续教育是指取得房地产估价师执业资格证书后,房地产估价师所接受的各种各样的教育,是对房地产估价师进行知识更新、补充、拓展和能力提高的一种高层次的追加教育。房地产估价师继续教育的目的是为了更新补充知识,扩大视野、改善知识结构、提高创新能力,以适应科技发展、社会进步和本职工作的需要。 一、房地产估价师继续教育的现状 房地产估价师继续教育目前大致分为两类:一是强制性继续教育,二是自愿式继续教育。 1.强制式继续教育。强制式继续教育由中国房地产估价师与房地产经纪人学会(以下简称中房学)组织,采用学时制,要求注册房地产估价师在每一注册有效期内(3年为一个注册期)应当接受120学时的继续教育,未完成者到期后将不能注册、不能执业。继续教育分为必修课和选修课,必修课和选修课各为60学时。中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施各为30学时的必修课和选修课的继续教育,主要采用网络视频教育的模式开展;其余各为30学时的必修课和选修课的继续教育,由省级学会或协会组织实施,选修课采用网络视频教育模式、必修课一般采用现场面授方式开展。 2.自愿式继续教育。自愿式继续教育,一种是由房地产估价公司自行组织,依据各公司情况不同,包括半年度、年度、专题业务培训,一般不强制要求,也没有学时限定,一般采用现场面授方式开展。大型房地产估价师公司一般会定期开展培训,而小型公司限于时间、经费等往往较难开展;另一种是房地产估价师本人根据个人需要,自行选择学习内容、学习时间、学习方式等提高个人专业知识和专业能力,从而更好地开展估价工作。 二、房地产估价师继续教育目前存在的主要问题 1.强制式继续教育中存在的问题。 1.1学习动机偏差。由于执业注册的需要,部分学员在参加强制性继续教育时抱着混学时的态度,上课时旷课、迟到早退、找人替课现象时有发生,从而使得继续教育变成例行公事,导致学习效果不理想。 1.2针对性不强。由于房地产估价师专业技术上已达到了一定的层次和水平,希望通过继续教育查漏补缺、增强估价中实战能力,而每个学员的知识、能力各不相同,但学会统一的继续教育很难满足所有学员的不同要求,众口难调,导致学习效果大打折扣。 1.3教育形式单一。不管是网络教育还是课堂面试,缺少交流互动的过程,教育过程缺少对多样化实际案例的探讨,房地产估价师参与度不高,效果不显著。 2.自愿式继续教育中存在的问题。 2.1教学人员单一。一般估价公司培训时由内部房地产估价师担任授课教师,一方面带来教育的便利性和低成本性,另一面限于个人的经验和精力,可能带来对估价的理解可能不够深刻或有偏颇。 2.2师资力量薄弱。如果说大型公司由于与行业部门接触紧密、专业人员较多,较易开展内部培训的话,中小型公司由于师资缺乏、业务单一,较难针对性地开展继续教育,即使估价师有学习的强烈愿望,也不知从何学起。 2.3学习渠道狭窄。由于估价行业发展时间较短,尚没有形成系统完整的学习方案,并且由于涉及业务的竞争,各估价公司技术人员之间缺乏交流,房地产估价师学习的渠道较为狭窄。 三、房地产估价师继续教育未来发展对策 针对房地产估价师继续教育中存在的问题,笔者考虑从行业学会、估价公司、估价师个人、高等院校、社会机构等多方面进行改革。 1.行业学会。中房学及各省学会应改变原有行政管理的模式,真正变身成为房地产估价公司和房地产估价师服务的基地、娘家人。①加强对估价师培训需求的调研,切实了解估价师的需求,提出适合房地产估价师学习的时间、方式、内容;②按不同估价师的需求分专题针对性的开展继续教育;③多开展典型案例实超培训;④建立房地产估价公共技术数据库,引导估价师自主学习等。 2.估价公司。估价公司应视估价师为公司最宝贵的财富,分布单位和个人两个角度考虑,对估价师开展继续教育。①分析每位估价师的知识和技能,结合公司目标,制订有针对性个人培训计划;②分不同知识点、技能点增加外聘专业教师;③建立公司内部的估价技术数据库特别是模板数据库,方便估价师随时随地查阅学习。 3.估价师个人。结合公司的业务,估价师按照循序渐进的原则开展继续教育。(1)对自己的知识结构进行自我评价,确定学习需求,制定学习目的,寻找并开展合适的学习活动;(2)加入能解决工作实际技术问题的人际圈;(3)建立属于估价师个人的知识库,便于查漏补缺,随时随地学习。 4.高等院校。高等院校,不仅承担着初级人才的培养任务,更担负着专业科学研究、社会服务的重任。①专业教师应走进企业第一线,总结和批量传播估价新知识、新技能;②对各公司估价师碰到工作难点,进行一对一的解疑释惑;③对于普遍性的专业问题,可以将解决问题的思路方法上网共享。5.社会机构。目前社会机构从事房地产估价师考前培训的很多,但从事继续教育的并不多,但机构培训也有其优势。①市场化运作,可以很好地满足估价机构和估价师继续教育的个性化要求;②可以组织到各领域的专家学者,进行深入的讲解和剖析;③可以组织系统化的教材和随时总结估价经验。 房地产估价论文:房地产估价与交易税收管理工作交流 进一步规范存量房交易税收秩序,区地税局要加大对存量房交易税收征管的执法力度。营造公平的税收环境。对纳税人采取“阴阳合同”方式瞒报交易价格偷逃税款的行为,要依法进行查处;涉嫌犯罪的要移送司法机关依法进行处理。 杜绝“阴阳合同”现象,为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失,根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔某〕1号)财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号)和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号)等有关文件规定,经区政府同意,现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下: 一、提高认识,统一思想。 深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容,开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想,提高认识,积极支持开展房地产估价技术的研究与应用,加强存量房交易税收征管工作。 二、形成合力,精心组织。 由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长,成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。 办公室设在区地税局,领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任,税政科科长霍永红任副主任,办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用,强化存量房交易税收的征收管理。 区地税局:负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。 参与评估政策制订。区财政局:负责组织、协调并提供工作经费保障。 区发改委:负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。 协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局:负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。 区城乡建委:协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。 区规划分局:协助做好电子地图建设等工作。 三、稳步实施,完善体系。 制订适合本地的房地产交易价格评估技术标准,区地税局会同区发改委、城乡建委、财政、国土、房管、规划等有关部门。建立存量房交易价格评估系统,组织专家对存量房交易价格评估系统进行评审,待软件定型后,按照“循序渐进、稳步实施”原则,从2012年1月1日起实现存量房交易价格评估系统推广应用。正式上线运行存量房交易价格评估系统后,应全面取消房屋交易政府计税指导价格。对存量房交易环节征税,区地税局应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估,以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的以申报价格作为计税价格;申报价格明显低于评估价又无正当理由的以评估价作为计税价格。 四、完善服务,加强宣传。 尤其是对“阴阳合同”风险宣传,区有关部门应积极配合区地税局开展存量房交易税征收政策宣传。要通过办税服务厅、互联网等多种途径为纳税人提供政策咨询服务,为诚信纳税营造良好的环境和氛围。要建立计税价格争议解决机制,以提高征管效率、评估的社会公信力和纳税遵从度。有关部门在开展涉税房地产交易价格认定工作中,不得以任何名义向纳税人收取费用。 房地产估价论文:房地产估价行业状况以及发展决策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。 (三)房地产估价市场不规范。 目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。 由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。 同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。 三、房地产估价行业的发展建议 (一)完善法律法规体系。 完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。 (二)建立健全行业协作,共同监管体制。 由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。 (三)培养高素质人才,提高执业水平。 房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。 房地产估价论文:小议房地产估价的性质与制度 最高人民法院分别于2001年11月16日、2002年2月22日出台了《人民法院司法鉴定工作暂行规定》以及《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的司法解释。国家司法部自2000年以来陆续出台了《司法鉴定机构登记管理办法》、《司法鉴定人管理办法》等规章及规范性文件。目前已有黑龙江、重庆、吉林、深圳、四川等十几个省市颁布了地方性的《司法鉴定管理条例》。上述各个部门和机关分别出台的地方性法规、部门规章以及有关司法解释,其目的均是为了规范司法鉴定活动,并且在一定程度上也起到了规范司法鉴定人和司法鉴定机构的鉴定活动。但是,我们也应当看到,上述地方性法规、部门规章以及有关司法解释相互之间存在着相当多的矛盾和冲突,将司法鉴定当中的房地产估价与一般的资产评估、涉案物品的价格鉴定相混淆,并且在涉及司法鉴定中的房地产估价的机构管理、鉴定人的资格以及与现有管理体制的衔接方面均未有周详的考虑与制度设计。 一、房地产估价司法鉴定的性质 房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业,《城市房地产管理法》规定:国家实行房地产价格评估制度;国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地,建设部、国土资源部分别出台了规章和一系列规范性文件,实行了房地产估价师执业资格考试制度和注册制度。但是,房地产估价除了《城市房地产管理法》的两条原则性规定之外,无法可依。有关房地产估价的司法鉴定,各个部门、各个省市更是各行其是,缺乏统一、规范的管理。自2002年开始,最高人民法院按照《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的有关规定建立司法鉴定人名册,几乎与此同时,各地的司法行政部门按照当地的地方性法规的规定、司法部《司法鉴定机构登记管理办法》和《司法鉴定人管理办法》的有关规定陆续司法鉴定人名册。由此可以看出,我国在司法鉴定人的模式选择上采取的是大陆法系国家的鉴定权主义,即由国家有权部门核准并颁发从事司法鉴定的资格证书,并且建立司法鉴定人名册。法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。作为经济鉴证类中介机构,房地产估价司法鉴定也应当与其他各类鉴定一并纳入司法鉴定人名册统一管理,只是因其行业的行政管理可能涉及多个部门,而需要在管理体制上进行创新。 国家标准《房地产估价规范》对于房地产估价的定义:专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。对于司法鉴定的概念,一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托,指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此,可以给房地产估价司法鉴定作如下定义:具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托,指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、判断并作出结论的活动,房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外,作为司法鉴定人应当履行出庭义务,就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。 (一)房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定的关系 据笔者掌握的资料,与涉案物品价格鉴定有关的规范性文件主要包括:国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部(计办[1997]808号)《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》;国家计委(计价费[1996]2654号)《价格评估管理办法》;国家计委(计价费[1996]2655号)《价格评估机构管理办法》;国家计委(计价费[1998]775号)《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》;国家计委(计价费[1998]776号)《涉案物品价格鉴定分级管理实施办法》。全国各地有部分省市针对涉案物品价格鉴定出台了地方性法规。2000年前后国家推动的经济鉴证类中介机构脱钩改制,由于清理整顿办公室最后未将涉案物品价格鉴定纳入经济鉴证类中介行业,继续保留其事业单位性质,各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心(或事务所)得以保留而未进行脱钩改制。 就现有的涉及涉案物品价格鉴定的地方性法规、其他规范性文件的有关规定,以及各地价格鉴证中心(或事务所)的实际情况来看,涉案物品价格鉴定存在以下几个主要问题:1.未解决涉案物品价格鉴定的性质和定位。2000年前后经济鉴证类中介机构脱钩改制虽未涉及物品价格鉴定行业,各地物价部门设立的价格鉴证中心(或事务所)得以继续保留其事业单位性质。但是,当时分管经济鉴证类中介机构脱钩改制的领导只是同意“暂时保留其事业单位性质,待条件成熟时再脱钩改制纳入中介机构管理”。涉案物品价格鉴定,从本质上讲,应当属于经济鉴证类中介行业,并且应归属于司法鉴定当中。 2.对涉案物品价格鉴定进行了任意扩大的解释。最初的涉案物品价格鉴定,本来只涉及刑事案件,并且是就刑事案件当中的动产而言。计办[1997]808号《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》第2条规定:“人民法院、人民检察院、公安机关各自管辖的刑事案件,对于价格不明或者价格难以确定的扣押、追缴、没收物品需要估价的,应当委托指定的估价机构估价。案件移送时,应当附有《扣押、追缴、没收物品估价鉴定结论书》。”实际工作中,各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心(或事务所)将涉案物品价格鉴定从刑事案件扩大到民事案件和行政处罚,从归属于动产的“物品”扩大到不动产和无形资产。 3.存在地方性法规、部门规章之间的冲突。不但原国家计委、建设部、国土资源部、财政部、司法部针对包括资产评估(不动产估价)等经济鉴证类中介行业管理出台的部门规章之间和其他规范性文件之间存在矛盾和冲突,还存在地方性法规之间的冲突、部门规章与地方性法规之间的冲突。举四川省的现实状况为例,四川省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过《四川省涉案物品价格鉴定管理条例》,四川省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过《四川省司法鉴定管理条例》。笔者认为,这两个地方性法规是有一定冲突的,在涉案物品价格鉴定与司法资产评估的范围、从业主体、主管部门等诸多方面存在矛盾,并且有关涉案物品价格鉴定与司法资产评估的地方性法规与不动产估价、资产评估的部门管理规章有冲突。 总之,涉案物品价格鉴定应归属于经济鉴证类中介行业,归入司法鉴定的类别当中,它可以被房地产估价司法鉴定(针对不动产)和司法资产评估(针对动产、无形资产)所替代。即使暂时不能取消涉案物品价格鉴定,也应将其限制在刑事案件当中涉及动产的价格鉴定。当然,要从根本上理顺房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定之间的关系,消除与此相关的地方性法规、部门规章之间的冲突,有赖于全国人大尽快出台《司法鉴定法》,通过立法从根本上解决问题。 (二)房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系 广义地讲,资产评估包括了房地产估价,因为广义的资产肯定包括房地产在内。受制于个人的知识和能力的局限,同时以西方发达国家评估行业的发展历程来看,没有可能通过考取一个评估资格就可以评估包括不动产、动产和无形资产在内的各种资产的全能的评估师。结合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定,人事部、财政部组织考试的资产评估师资格,定位在对于动产和无形资产的评估比较合适,人事部、建设部组织考试的房地产估价师资格定位在对于不动产的评估。因此,虽然广义的资产评估包括了房地产估价,但资产评估师专司对于动产和无形资产的评估,房地产估价师专司对于不动产的评估。 笔者认为,房地产估价司法鉴定(为诉讼、仲裁、行政裁决服务)属于第二类房地产估价,立足于为解决房地产纠纷服务,不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价,它对于估价机构和估价师有更高的要求,即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守,普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价,因为其公信力不够。因此,有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级,实行执业资格的二次准入,以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。而地方性法规和部门规章当中的“司法资产评估”、“涉案物品价格鉴定”均不够明确,司法鉴定的类别应当区分为房地产估价司法鉴定、动产评估司法鉴定、无形资产评估司法鉴定。人事部、原国家计委组织考试的价格鉴证师资格,可按一定方式与资产评估师并轨,从现有的资产评估机构和评估师当中筛选出合格的机构和人员,从事动产评估司法鉴定和无形资产评估司法鉴定。 二、房地产估价司法鉴定现实状况 房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据,对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的法律,房地产估价司法鉴定与其他类别的司法鉴定一样,存在着鉴定机构设置分散、鉴定机构缺乏独立性、鉴定程序不规范、多头鉴定、重复鉴定等现象,并已在一定程度上影响了司法的公正性。 (一)从事房地产估价司法鉴定的机构和人员缺乏准入制度 现在从事房地产估价司法鉴定的机构包括三类:一是具有独立法人地位的司法鉴定所,这类机构是按照地方性法规《司法鉴定管理条例》组建设立的。司法行政部门核准该类鉴定机构的目的在于规范和统一管理,但存在的不足和局限也是比较突出的,比如与房地产估价的行业管理部门缺乏协调,估价师可能存在跨机构执业,没有充分利用行业管理部门对估价机构和估价师的管理信息,等等。 二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第4条规定:“凡需要进行司法鉴定的案件,应当由人民法院司法鉴定机构鉴定,或者由人民法院司法鉴定机构统一对外委托鉴定。”第10条规定:“各级人民法院司法鉴定机构,受理本院及下级人民法院委托的司法鉴定。下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。”目前有大量的房地产估价师、资产评估师、注册会计师挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定机构执业,这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果,还扰乱了中介机构的执业环境和管理秩序。 三是资产评估机构、房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。这第三类从事房地产估价司法鉴定的机构,要说没有准入也不一定准确,只不过不是按照客观标准确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定,而是由法官凭个人偏好来确定哪些机构可以准入,而对于评估人员却完全没有考虑准入的问题,资产评估师可以从事房地产估价司法鉴定,甚至连会计师、房地产估价员、助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴定。 应当说目前房地产估价司法鉴定的状况,不符合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定,急需管理部门的协调统一,严格执行《城市房地产管理法》的有关规定。 (二)房地产估价司法鉴定的启动制度尚未建立 公检法在各自的诉讼活动当中可以独立地决定司法鉴定的事项,关于司法鉴定启动的规定不够明确,《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》有几个条款涉及鉴定机构以及鉴定的启动。《刑事诉讼法》第119条规定:“为了查明案情,需要解决案件中某些专门性问题的时候,应当聘请有专门知识的人进行鉴定”。《行政诉讼法》第35条规定:“在诉讼过程中,人民法院认为对专门性问题需要鉴定的,应当交由法定部门鉴定;没有法定鉴定部门的,由人民法院指定的鉴定部门鉴定”。《民事诉讼法》第72条规定:“人民法院对专门性问题认为需要鉴定的,应当交由法定部门鉴定;没有法定鉴定部门的,由人民法院指定的鉴定部门鉴定。鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料,必要时可以询问当事人、证人。鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论,在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的,应当由鉴定人所在单位加盖印章,证明鉴定人身份”。 房地产估价司法鉴定的启动制度包括鉴定的申请、鉴定的决定、合格鉴定机构的确定,以及鉴定的委托。从刑事、民事、行政三大诉讼法的有关规定可以看出,现行的包括房地产价格评估在内的司法鉴定的启动制度可以说尚未建立。目前房地产估价司法鉴定的启动方面存在以下主要问题:1.鉴定机构的选择没有依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。鉴定的委托主要表现为法院指定(其实是法官指定),在一定程度上,现行的做法剥夺了当事人的诉讼权利。 2.没能给当事人提供分门别类的鉴定人名册。应当说《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称若干规定)在民事诉讼案件中的司法鉴定启动方面有长足的进步,该规定第25条:“当事人申请鉴定,应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形,当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人,在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料,致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的,应当对该事实承担举证不能的法律后果。”但是,人民法院没有给当事人提供鉴定人名册,当事人既不知道哪些事项可以申请司法鉴定,也不能参与鉴定机构的选择,却可能要承担举证不能的法律后果。 3.鉴定机构或者鉴定人员是否具备房地产估价的鉴定资格不确定。虽然《若干规定》在第27条规定了鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的,当事人可以对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论申请重新鉴定,但是没有法律、法规对于从事房地产估价的鉴定资格加以明确规定。 (三)房地产估价司法鉴定结论的质证、采信缺乏程序和标准 尽管《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称若干规定)第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的,经人民法院准许,可以书面答复当事人的质询”,但是房地产估价司法鉴定还没有形成鉴定人出庭制度。北京大学法学院教授陈瑞华认为,鉴定人亲自出庭作证的比例不足5%.当事人申请重新鉴定的审查标准不一。对于人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论,其效力与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论不一样。《若干规定》第27条:“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定,提出证据证明存在下列情形之一的,人民法院应予准许:1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的;2.鉴定程序严重违法的;3.鉴定结论明显依据不足的;4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论,可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的,不予重新鉴定。”而对于一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论,只要求“另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的,人民法院应予准许。” (四)房地产估价司法鉴定的管理部门不统一 目前,最高人民法院按照法释[2002]8号《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的规定,已陆续受理、审查了十几个省市的申请进入人民法院司法鉴定人名册的评估机构的申报材料,并已在《人民法院报》公告。毫无疑问,最高人民法院的做法有越权嫌疑,把本来属于行政权范畴的事情(对于鉴定机构和鉴定人的管理)揽在法院来做。因此,有部分省市的专家、律师联名向全国人大提出了对最高人民法院出台的上述司法解释进行违宪审查。 总之,房地产估价司法鉴定的管理与其他各类司法鉴定一样,政出多门,导致房地产估价司法鉴定的公信力大打折扣,急待统一和规范。 三、房地产估价司法鉴定制度创新 房地产估价司法鉴定制度创新的目的,在于提高房地产估价司法鉴定的公信力,确保房地产估价司法鉴定的中立地位,体现追求司法公正的价值目标。提高房地产估价司法鉴定的公信力,应从三个方面着手:从事房地产估价司法鉴定的鉴定人的能力、水平和职业道德水准;房地产估价司法鉴定的启动制度公正,即程序公正,赋予当事人应有的司法鉴定启动权;建立房地产估价司法鉴定结论的质证制度,包括鉴定人出庭接受质证、质证的程序和标准。 (一)建立统一、协作的房地产估价司法鉴定的管理体制 房地产估价司法鉴定制度创新的第一步是改革目前的多头管理的体制,建立统一、协作的房地产估价司法鉴定管理体制。房地产估价作为经济鉴证类行业,其司法鉴定的管理体制应当充分借助行业管理部门和学会对房地产评估机构和估价师的管理信息和成果,实行估价机构和估价师个人的执业资格二次准入制度。二次准入制度的具体做法包括:1.房地产估价机构的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的机构,应当是房地产估价专业机构,其房地产估价机构的资质等级在省会城市等大城市可限定在一级资质,在其他地区可限定在二级资质以上。房地产估价行业主管部门或者行业学会将符合申报条件的机构推荐给省级以上司法鉴定管理部门,省级司法鉴定管理部门对符合条件的房地产估价机构核准注册并颁发司法鉴定许可证。 司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业协会对于房地产估价机构的年检结束后一个月内,省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业协会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的机构办理年检。 2.房地产估价师的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的房地产估价师实行考试注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的鉴定人,应当是具备房地产估价司法鉴定资质的估价机构的注册房地产估价师,其个人应当具有大学本科以上学历,其作为注册房地产估价师的执业年限在三年以上,由其所在机构推荐,参加司法鉴定管理部门组织的鉴定人全国统一资格考试合格的,颁发司法鉴定人资格证书。取得鉴定人资格证书的房地产估价师,由鉴定机构向省级司法鉴定管理部门申请注册,省级司法鉴定管理部门对符合注册条件的申请人予以注册并颁发鉴定人执业证。 司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业学会对于房地产估价师的年检结束后一个月内,省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业学会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人办理年检。 (二)建立房地产估价司法鉴定的启动制度 房地产估价司法鉴定的启动制度,应当从程序上尽可能避免鉴定腐败的产生。房地产估价司法鉴定虽然收取一定的费用,但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实证活动,鉴定不应当沦为一种商业活动,鉴定人之间也不能相互竞争去“揽活”。否则,有可能使房地产估价司法鉴定丧失其对诉讼当事人的证据效力和公信力。 启动司法鉴定的权利究竟是赋予法院,还是赋予诉讼(仲裁)当事人?在传统的对抗制诉讼模式下,法官在诉讼中是消极中立的第三者,本身不负有查明事实的积极义务,当然也就没有提出证据的责任。只有当事人,才负有提出证据并说服审判者的责任。鉴定结论是证据,鉴定人属于证人,那么由当事人启动鉴定程序并提供鉴定人乃是诉讼的应有之义。因此,便有“当事人启动制”一说。然而,由当事人委托鉴定的一个最大弊端就是容易导致鉴定的滥用。鉴定人往往根据聘请他们的当事人的需要出具鉴定结论,鉴定结论一般都有利于委托人。这种做法的代价就是阻碍了司法公正的实现。 在传统的大陆法系国家的纠问式诉讼模式下,法官在诉讼中不再是消极中立的第三者,司法鉴定方面是实行鉴定权主义,法官主导司法鉴定的启动和司法鉴定人的选任。因此,便有“法官启动制”一说。法官启动制有其优点,一是鉴定人受法院委托,可以不受当事人的影响而客观地进行鉴定,二是可以减少不必要的重复鉴定,避免鉴定资源的浪费,减轻当事人的经济负担。但是,这种启动制度有其固有弊端:其一是在一定程度上剥夺了当事人的诉讼权利;鉴定人容易受法官的影响,容易导致鉴定腐败,此其二;其三是对鉴定结论的质证可能流于形式,因为鉴定的启动和鉴定人的选任系由法官决定,法官可能相信鉴定结论正确无误。 司法鉴定启动制度的最佳选择是法官启动制与当事人启动制的相互借鉴和融合。在鉴定人的选任方面,在司法鉴定管理部门的鉴定人名册内,实行尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。对于当事人有举证责任的事项,当事人申请司法鉴定的,人民法院应当首先尊重诉讼双方当事人的选择,人民法院应当委托诉讼双方当事人在鉴定人名册内协商一致选择的鉴定机构进行鉴定;诉讼双方当事人协商不一致的,或者人民法院依职责决定委托司法鉴定的,人民法院应当在鉴定人名册内随机选择鉴定机构进行鉴定。这种启动制度安排,既尊重了诉讼双方当事人的选择,又避免了鉴定的滥用,使得鉴定人可以真正立足于客观事实,运用科学知识,为法院发现客观真实、进行公正裁判服务。 (三)房地产估价司法鉴定的程序制度 房地产估价司法鉴定的程序制度,包括房地产估价司法鉴定的申请、决定、委托、受理、实施、鉴定结论的出具,以及鉴定人出庭作证。房地产估价司法鉴定的申请,是指附有举证责任的当事人申请司法鉴定,并预交鉴定费用,但申请不是司法鉴定的必经程序。房地产估价司法鉴定的决定权,形式上在人民法院的法官手中,但法官不同意委托鉴定的情形很少,并且对于不同意的决定应给出书面说明,另外法官的决定权只是针对鉴定事项是否需要鉴定的决定,而不是对于鉴定人选任的决定。 房地产估价司法鉴定机构受理人民法院委托后,应当指派2名以上具有相应执业资格的鉴定人进行鉴定,实行第一鉴定人主要负责制。房地产估价司法鉴定的实施应当符合执业标准和规范的要求,包括了解案情、现场勘察、查阅资料和市场调查。鉴定机构应在委托书约定的时限内及时出具包含鉴定结论的鉴定书,鉴定书应当有鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。 房地产估价司法鉴定的程序制度,应当特别强化鉴定人出庭作证的义务。鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询,通过对鉴定结论的质证,对法官的采信与否具有十分重要的作用。 (四)房地产估价司法鉴定的补充鉴定、重新鉴定、 复核鉴定房地产估价司法鉴定具有科学性、鉴证性,从事房地产估价司法鉴定的机构和鉴定人实行执业资格二次准入之后,鉴定机构和鉴定人就不应再有任何等级上的差别,鉴定人依合法程序出具的鉴定结论在法官认证之前,其效力是相同的。这是因为,鉴定人不同于证人,并非不可替代;鉴定结论也只是证据的一种,只有经过质证,查证属实的才能为法官采信而成为判案的依据;鉴定活动作为一种科学实证活动,其科学性要求鉴定结论不应当划分等级。 房地产估价司法鉴定的补充鉴定,只能在原委托的鉴定已经作出鉴定结论,但尚未进入庭审质证阶段,由当事人申请,法官裁量决定。当事人申请补充鉴定的情形包括:当事人补充了新的相关鉴定材料,或者提出新的鉴定项目,或者发现原鉴定结论的计算或表述有明显错误等等。补充鉴定由原鉴定机构的原鉴定人进行,鉴定机构可以指派新的鉴定人参加。 房地产估价司法鉴定的重新鉴定,不得由原鉴定机构和鉴定人进行。在鉴定人的选任方面充分尊重当事人的选择权之后,重新鉴定应当慎之又慎,以尽量减少重复鉴定,避免当事人和法官对鉴定的滥用。但是,在庭审当中发现有如下情形之一的,应当重新鉴定:1.鉴定机构或鉴定人不具备法定资格的;2.委托人提供的鉴定材料失实的;3.鉴定的委托程序不合法的;4.鉴定人应当回避而没有回避的;5.鉴定人通过鉴定谋取不正当利益的;6.鉴定的实施严重不符合行业规范和标准,足以影响鉴定结论的。另外,重新鉴定的委托,仍然应当遵守一般鉴定的程序规定。 一些地方性立法规定了司法鉴定的复核鉴定,并且规定经省司法鉴定专家委员会复核鉴定的案件,省内其他司法鉴定机构不得再受理。其实,只要在司法鉴定的启动制度方面规定得合理,辅之以补充鉴定和重新鉴定,就完全没有必要再规定复核鉴定。复核鉴定本身与司法鉴定的科学性、鉴证性特点是相冲突的,使得复核鉴定的效力在质证之前就高于了其他鉴定结论。 房地产估价司法鉴定的制度创新,还包括:修改现行国家标准《房地产估价规范》,建立房地产估价司法鉴定的技术标准;建立房地产估价司法鉴定的错鉴责任追究制度;建立鉴定人执业责任保险制度;在房地产估价师学会建立鉴定人分会,实行行业自律管理,等等。 房地产估价论文:房地产估价经济发展探讨 摘要改革开放20多年来,房地产市场在我国得到前所未有的发展。房地产价格评估工作在推动房地产市场的健康发展中,起着举足轻重的作用;从事房地产价格评估的专业人员,在完善房地产市场中做出了积极的贡献。 关键词:房地产估价行业现状发展对策 一、房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。 我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。 但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。 二、房地产估价行业存在的问题 (一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。 目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。 (二)行业监管不力。 审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。 (三)房地产估价市场不规范。 目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。 由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。 同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。 三、房地产估价行业的发展建议 (一)完善法律法规体系。 完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。 (二)建立健全行业协作,共同监管体制。 由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。 (三)培养高素质人才,提高执业水平。 房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、政策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。 房地产估价论文:房地产估价报告拍卖底价与保留价分析论文 编者按:本文主要从什么是拍卖;拍卖底价与拍卖保留价;拍卖底价的法律地位;房地产拍卖底价确定中的几个问题;实践中的拍卖底价与拍卖保留价五个方面进行论述。其中,主要包括:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式、拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式、底价即最低商业价值、拍卖委托人是拍卖标的的所有人、底价即保留价、底价是由法定的评估机构依法确定的、底价在评估报告有效期内,如无特殊情况一般不能更改、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据、拍卖底价不可随意更改、拍卖底价就是抵债价、客观、准确地评估房地产拍卖底价、求,准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响、住宅成交价总能高于拍卖底价,接近市场价、要注意保护被拍卖财产所有人的利益、深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法等,具体材料请详见。 作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告,报告中往往要涉及三个最基本的概念:一个是公开市场价值,一个是拍卖底价,一个是拍卖保留价。对于前者,由于有房地产估价规范的严格规定,一般没有异议。但是对于后二者,由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致,因此,对于什么是底价,什么是保留价,两者之间是什么关系,它们与起拍价、抵债价又是什么关系,房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何,目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨,以期抛砖引玉。 一、什么是拍卖 《中华人民共和国拍卖法》第三条规定:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中,拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的,即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖,土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的,往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中,是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖:一种是英格兰式,报价由低到高,不断加价竞买,直到无人再加价时,即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式;另一种拍卖形式则是荷兰式,报价由高到低,不断减价,以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日,深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。 与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖,即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。 二、拍卖底价与拍卖保留价 《房地产估价规范》第6.10.2条规定:房地产拍卖底价评估,首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。 底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的,重新拍卖或变卖。(《海商法大辞典》1988年版第414页) 保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中,第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价,并要求拍卖人保密。拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……;(三)、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。” 可以看出,底价是标的物的最低商业价值,或者说是第三方(房地产估价机构)确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价,相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格;保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的,相对来说更具有主观的意味。 在第一种性质的拍卖,即基于自愿原则的拍卖情形下,拍卖委托人是拍卖标的的所有人,有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值,自行确定拍卖保留价。通俗地说就是:我就打算按这个价钱卖,低于这个价钱我就不卖了。此时,底价即保留价。在拍卖未成交的情况下,委托人可以降低自己的底价(保留价),因为最低商业价值是他自己确定的,他自己可以更改。在第二种性质的拍卖,即强制拍卖的情形下,作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为:第一,这两个价格是由不同的主体确定的,底价是由法定的评估机构依法确定的;保留价则是由拍卖委托人,即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二,底价在评估报告有效期内,如无特殊情况一般不能更改;保留价则可以在多次拍卖中向下调整,以期能够成交,但不能低于底价。第三,底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估;保留价则可以在底价之上,根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。 总之,由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价,是不可突破的价格底线。 三、拍卖底价的法律地位 以拍卖为估价目的的房地产估价报告(其中最重要的部分是确定拍卖底价)作为价格鉴证文件,在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定,具有专业性、权威性和严格的法律意义,即在没有相反的证据的情况下,法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点: 1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据; 2、拍卖底价不可随意更改; 3、在拍卖不成交的情况下,以物抵债是法院执行工作的一种选择,此时,拍卖底价就是抵债价; 4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。 5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。 四、房地产拍卖底价确定中的几个问题 1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求,即客观、准确地评估房地产拍卖底价。 2、不能简单地一律打几折,必须依照房地产估价规范要求,准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑,拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。 3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情,仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例,一般来说,住宅成交价总能高于拍卖底价,接近市场价,办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津,拆零再拍,就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明:一种可能是机构尚未重视拍卖市场,另一种可能是整体拍卖,机构买下后再拆零来卖,中间有约10%的税费,其他风险还在外,使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同;整体拍卖与拆零拍卖,拍卖底价也应有不同这样两个结论。 4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵,并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程,有的甚至长达数年;有的欠交水电费、物业管理费;有的有租约限制;有的涉及另外的诉讼;有的还要补地价,这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露,并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正,以保护竞拍人的利益。 5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人(一般是抵押权人)总是希望拍卖底价低一些,以便尽快变现,收回现款;司法机关出于尽快结案的考虑,也可能希望拍卖底价低一些。这时,合理确定拍卖底价,就是对被拍卖财产所有人(败诉方)的合法权益的保护,特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。 五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价 1、目前,深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法,即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构,每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构,评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上,虽然广东省高级人民法院曾经有过通知,要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价;如果拍卖不成交,则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价;如果拍卖仍不成交,则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格,裁定将该房地产过户给胜诉方(债权人)。但实际上,在大多数情况下,各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的,即以拍卖底价作为抵债价格,裁定将该房地产过户给胜诉方(债权人)。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价,并不确定拍卖保留价(部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价)。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。 2、在当前深圳房地产拍卖市场上,商铺的拍卖底价一般应当在市场价的6-8成之间;住宅的拍卖底价一般应当在市场价的7-8成之间;写字楼、厂房的拍卖底价一般应当在市场价的6-7成之间。具体要由评估机构根据实际情况确定。 综上所述,我们应当正确认识房地产拍卖底价的准确含义,将它与拍卖保留价区分开来,坚持它的权威性和应有的法律地位,同时在相关法规和规范中加以确认,逐步使社会各方面对房地产估价机构的权威性和法律地位有比较深刻的认识。当然,这也离不开我们所有房地产估价机构和全体房地产估价师的共同努力。 房地产估价论文:房地产估价分析论文 1还原利率的实质 经济学上,还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率,实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率,则V=a/r,其中V指不动产价格,a指纯收益,r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性,购买房地产(尤其是收益性房地产),实质上就是一种投资,其投资额就是该房地产的价格,而其收益即为每年的纯收益,这就像在银行存款能获得利息一样。 在市场规律作用下,投资收益率的高低与投资风险成正比,投资风险越大,投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险,其收益率应该相同。基于此,还原利率的实质可阐述为下列四个方面: (1)其值必须为正值,如果还原利率r 0,则表示该宗房地产投资收益亏损,不能取得年纯收益,那么收益还原法的应用将丧失其基础,计算毫无意义;(2)其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率,否则此项投资不合算,不如将资金存人银行或购买国债;(3)在物价变动的情况下,其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值;(4)与投资风险成正比,即投资风险越大的项目,其值应越大,反之则越小。 3还原利率的类型 照评估对象的不同,即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价,可将还原利率分为3类:(1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率,其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。(2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率,其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。(3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率,对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。 4确定还原利率的原则 4.1确定还原利率应遵循的原则 4.1.1口径一致原则 同一类房地产的收益水平是个客观存在的值,其现值亦然,尽管以不同的形式表现出来,都只应反映那个客观存在的值。因此,不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率,计算出来的收益价格应相等。 4.1.2客观性原则 收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益,与此相对应的还原利率的确定值也是客观的,而非实际的投资收益率。因此,还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响,而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。4.1.3实用性原则 实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际,具有较好的操作性,能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。 4.2确定还原利率需考虑的因素 4.2.1区域因素 所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。由于房地产位置的固定性,不同地区经济状况不同,其房地产的收益也不同。比如,沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。 4.2.2时间因素 房地产估价须依据估价时点原则,即时间因素对房地产的影响不容忽视,在确定还原利率时,也应考虑时间因素的影响。具体而言,就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化,对还原利率的影响。 4.2.3政策因素 一般估价是在市场公平的条件下进行的,但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。例如“三资”企业享受的税收优惠政策等,因此,对于有受政策性影响的收益型房地产,其还原利率须做相应调整,以剔除政策因素的影响。 4.2.4社会经济因素 社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。一般而言,一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的,其还原利率较高,因为只有较高的投资收益率,投资者才会冒此风险进行投资。 5求取还原利率的方法 5.1累加法 该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。无风险还原利率又称安全利率,是指无风险投资的报酬率,是资金的机会成本。风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险还原利率以上部分的还原利率,具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。 5.2市场提取法 该法是利用收益法公式r=a/V,通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料,反求出还原利率r,然后对各个交易实例的r进行调整,最后评定出一个客观的还原利率。在此,应注意纯收益a是由房地产带来的,不应包含行业经营带来的收益,因此,其求取公式为a=行业经营总收入——经营总费用——行业目标收益,但这样求出a仍不精确,因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失,而这些均与房地产无关,若用受这些因素影响的a来求出还原利率是不精确的。因此,在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益,即租售比来表示r,但须注意,由于我国目前房地产租金价格水平偏低,在使用租售比时须对其进行适当修正。 5.3投资报酬率排序插入法 由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的,所以,可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。该法首先将社会上各种类型的投资及其年投资报酬率找出,并将投资报酬率从低到高按顺序排列,制成坐标图,而后将本地区某行业收益型房地产与各种类型的投资进行比较分析,该过程可请房地产估价师参与,并根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围,最后把结果在坐标图上进行定位,从而确定所要求取的还原利率的具体数值。 6结论 综上所述,从还原利率的实质出发,综合考虑确定还原利率的原则与因素,利用以上三种方法来确定不同收益型房地产的还原利率,最后综合确定出一数值,若不发生较明显的经济或利率变动,则这些还原利率将在一定时期内保持不变,可供估价人员在平时估价时使用。 房地产估价论文:案例教学法在房地产估价课程教学中的应用 摘 要:本文介绍了案例教学法的起源与发展,阐述了案例教学法在房地产估价课程教学中的重要作用,并指出了房地产估价课程案例教学法实施的要点。 关键词:房地产估价;案例;案例教学法;案例库 一、案例教学法的起源与发展 1.案例教学法 即围绕一定教学目的,把实际中真实的情景加以典型化处理,形成供学生思考分析和决断的案例(通常为书面形式),通过独立研究和相互讨论的方式,来提高学员的分析问题和解决问题的能力的一种方法。这种教学方法在当今世界的教育和培训中受到重视和广泛的应用。 其操作流程为“以例激趣――以例说理――以例导行”。教师于教学中扮演着设计者和激励者的角色,鼓励学生积极参与讨论,不像是传统的教学方法,教师是一位很有学问的人,扮演着传授知识者角色。 2.国内外案例教学法的发展 案例教学法的产生,可以追溯到古希腊和古罗马时代。希腊哲学家、教育家苏格拉底,在教学中采用“问答式”教学法可以看作是案例教学的雏形。希腊哲学家柏拉图在此基础上将问答积累的内容编辑成书,并将一个原理对应于一个例子,这些例子就是案例的雏形。而我国古代教育思想中的“前事不忘,后事之师”、“以史为鉴”、“举一反三”其实就也是最早的案例教学。 案例教学在课堂上的真正运用始于1910年美国哈佛大学的医学院和法学院。从20世纪40年代中期开始,哈佛大力向其他商学院推广案例教学法,如今教学这种新型的教学方法不仅已遍及美国,其影响也早已波及美国以外的国家。20世纪80年代初开始,案例教学在我国开始得以重视。 二、房地产估价课程实施案例教学法的重要意义 房地产估价是房地产经营与估价专业学生的一门必修课,具有较强的应用性。如果在教学中只注重理论知识的系统传授,不注重理论联系实际,不注意培养学生运用房地产估价理论知识解决实际问题的能力,培养出来的学生就很难适应市场经济发展的需要。当前高校教学存在的最大问题就是理论脱离实际,尤其是房地产专业的学生,实践锻炼的机会明显不足。如何在教学过程中加强理论与实践相结合,培养和提高学生分析问题的能力。笔者认为,案例教学法应是房地产专业积极采用的教学方法,它具有启发性,实践性特点,是提高学生决策能力和综合素质的有效方法。 1.案例教学法更适合房地产估价教学活动的开展 在实际教学中,我们必须面临两个焦点问题:一是如何激发学生学习兴趣;二是使用什么教学手段来达到比较好的教学效果。 房地产估价课程包含了房地产估价的基本原理、房地产价格、几种常用的房地产估价方法、房地产估价基本程序、房地产估价报告撰写和房地产案例分析等主要内容。课程在内容安排上既保持一致的连续性,又有一等的独立性,特别是在房地产估价方法的教学中,可以针对特定的估价案例结合相应的估价方法,更适合案例教学法的应用。 2.案例教学法能有效提高学生的实际操作能力 传统教学方法往往只注重理论知识的讲授,考试往往从本本出发,学生对理论知识的掌握往往是生吞活剥,不一定真正地理解它,应用它。而房地产估价案例教学法是有针对性地运用估价理论知识和具体估价方法去分析解决实际问题,它不仅要求学生知其然,而且要知其所以然,了解这种方法用于何处,适用于什么样的估价对象,实际估价中可能会遇到的哪些难以解决的问题,从而既加深对教学内容的理解,又增长实际操作的才干。 3.案例教学法有利于培养学生独立思考和解决问题的能力 由于案例教学的特殊性,它要求每个学生都要独立思考,事先分析案例,从中发现问题并拟定方案,然后参与课堂讨论,交换意见,最后形成有创意的方案,这样就有利于培养学生独立思考的能力。案例问题的解决方案可能有多种,由于案例教学法非常重视其结论的思考过程及解决问题的方法,因此可以不断培养、提高学生分析问题和解决问题的能力。 4.案例教学法能充分调动学生的积极性、主动性和创造性 传统的教学方法只注重理论知识的传授,强调理论的系统性,这种以灌输式 为主的讲授,很难激发学生的学习兴趣,学生只是被动地吸取知识,学习积极性不高。而案例教学法大多采用与实际生活紧密相连的事例,教师与学生的关系是 “师生互补,教学相辅”,要求学生以“当事人”身份身临其境地解决问题,从而能促进学生积极思考、主动探索,认真参与案例讨论,大胆发表自己的观点,这样能充分调动学生的积极性、主动性和创造性。 5.培养学生的人际交往能力 通过协作学习、问题探讨及合作研究等方式,营造有利于人际交往的良好氛围与环境,帮助学生学会分享信息、创意和研究成果,培养其团队合作精神。 在中国传统的教学方法中,严谨认真、基础扎实是其主要特征,但由此而来的高分低能现象普遍存在,同时学生缺乏创新精神。当今社会科学技术的竞争日趋激烈,知识创新、技术创新对我国 21 世纪的发展至关重要,社会对高校培养人才的要求越来越高,社会挑选人才的标准不再只看学生考试成绩的高低,关键是看他们在纷繁复杂的现实面前,是否具有处事、交往、决断和综合运用知识的能力。因此,深化教学改革,构建新的教学模式,是培养创新型人才的关键。 三、房地产估价课程案例教学法实施要点 1.认真备课,精选案例 案例是案例教学法的核心,是决定课堂教学效果的核心。选择好案例,备课是关键。目前有关房地产估价案例的教材迄今未有,这就给教学备课带来了一定的难度。备课不仅要将教材内容精化,而且还要翻阅大量的报纸杂志,收集房地产估价的案例,以保证案例具有一定的代表性、真实性、启发性、针对性。 在选择房地产估价项目案例时,其背景材料的来源主要可以从以下几个方面考虑:(1)国内已经成交的知名房地产项目的评估案例;(2)一些房地产评估企业公开发表的某房地产项目估价报告;(3)当地房地产管理部门公布的某房地产项目公开成交案例;(4)因法涉及律纠纷而被媒体广泛关注的某房地产估价项目;(5)房地产专业杂志、报纸上的典型案例介绍等。 另外,案例材料的选择一般要遵循以下几个原则:(1)真实性原则。材料来源必须真实可靠,切不可胡编乱造,这样会没有信度,我们选取的材料大多数应该是身边具体估价实例。(2)时效性原则。案例背景材料的选择必须具有时效性,尽量选择最近最新的材料,这样才不会让学生感觉所分析的案例可望而不可及,以利于激发学生的学习兴趣。(3)典型性原则。案例材料的选择要具有典型性,既可以是业内津津乐道的成功项目,也可以是因某种原因致使项目估价结果受到严重质疑的案例。(4)结合性原则:案例材料的选择要与课堂教学内容有机结合,特别是与教学内容的重点相结合。如果教师能准确地把握教材,紧扣重点,于此处选材,就可以使学生在整节课中保持思维的连续性,同时激发思维能动性,有利于提高课堂教学效率。 2.设计富有思考性的问题 富有思考性的问题或设问,总能获得良好的教学效果,因此,提出一些带有启发性的问题可以大大激发学生的求知欲。 设问的设计是进行案例教学的关键,是把材料与知识结合起来的纽带。好的设问既能考查学生对知识的掌握程度,又能提高学生解决问题的能力。设计问题,要围绕课堂教学目标,通盘考虑,全面安排,使之区分主次,先后有序,发挥整体功能。一般来讲在案例教学中设问的设计要遵循以下原则:(1)由浅入深。问题的设计要有梯度,要由浅入深,这样有利于学生“入题”,符合人的逻辑思维规律,也有利于课堂教学的顺利开展。(2)选择切入点。从提问的流程看,在明确为什么问的基础上,要善于确定问题的切入点,解决问什么。多角度设问。设问要体现学科综合性和知识的整合,现在的题型一般是一个材料多个设问,而且往往是从法律、道德、心理等不同角度进行设问的。 3.组织好案例的分析与讨论 通过多媒体等手段呈现案例后,组织学生对案例进行讨论是案例教学法的关键。由于案例所提出的问题是紧扣教学内容的,要求每个学生都要结合教材内容认真分析,自己作答。而讨论既可以采用分组讨论,也可以在全班范围内讨论。此时,教师的主要任务是组织、引导学生讨论,让学生各抒已见,并不要求有统一的标准答案。 4.及时做好案例的总结 在讨论过程中,有些同学的观点也许并不是正确的,作为教师首先要肯定学生的劳动,在进行案例总结时并不是简单地给出答案,而是要指出讨论的思路,应用到的原理和知识点,同时评述学生讨论中成功或不足之处。 5.建立房地产估价项目案例库 由于我国房地产业发展时间不长,国内高校房地产相关专业的教学尚属薄弱环节,学习中能够应用的典型的案例十分缺乏,虽然近年出版了一些房地产估价方面的教材,但教材中很少安排房地产估价项目的案例材料,这给教学带来一定的不便,因此建立案例库尤为重要。案例库的建立在于平时积累,贵在坚持。 6.注意案例教学与其他教学方法的结合 案例教学法在能力培养上有着突出优势,但也存在不足。它仍然不能取代系统性知识的传授,学生只有掌握一定的基础理论知识,才能实施案例教学。另外,还要创造条件让学生接触社会、了解项目,实地参观、调研等,积累感性认识和直接经验作为实施案例教学知识储备。这也是各高校房地产专业安排大量实践教学环节的原因之一。 四、总结 在实际的房地产估价的教学中,要求教师需要认真准备,精心挑选适宜案例,通过合理安排让学生切身体会估价理论本质所在,最终掌握估价方法,使学生的积极性、主动性和创造性得到发挥,解决实际问题的能力得到提高,真正能达到学以致用。 房地产估价论文:基于建构主义学习理论下的房地产估价教学教学模式设计 [摘要]房地产估价作为一门应用性学科,构建主义学习理论对该学科的教学改革起到了巨大的推动作用,本文根据《房地产估价》教学的特点,在建构主义学习理论指导下设计了《房地产估价》课程的教学目标,并将《房地产估价》教学环节分解为:理论认知、案例分析、情景模拟、实践实训、评价反馈和考核五个环节,并且设计了这五个教学环节中教法、学法以及师生角色的定位问题。 [关键词]建构主义学习理论;房地a估价;教学模式 目前,房地产估价业已成为社会需求量最大的社会中介行业之一。《房地产估价》也成为高等院校资产评估和房地产经营与管理等相关专业的一门必修或选修专业课程。由于房地产估价业在我国的起步较晚,以及房地产市场的特殊性,《房地产估价》课程的教育教学规律还在探索当中。《房地产估价》课程主要介绍房地产估价的基本知识、估价方法以及估价程序等,通过学习能使学生熟练掌握房地产估价的知识体系和估价技能,培养学生的良好的职业素养。使学生掌握并熟练运用常用的估价方法进行房地产价格评估,初步具备独立完成简单房地产估价报告的能力。 一、建构主义学习理论在房地产估价教学中的借鉴意义 (一)要充分发挥学生主体性作用。建构主义理论认为教学是一个由教师帮助学习者依据自身的经验建构意义的过程,而不是一个传授知识的过程。《房地产估价》作为实践性较强的学科,理论内容抽象不太容易理解,更应重视发挥学生主体性作用,重视实践性教学。学习过程应是一个了解-理解-实践内化-提升理解、巩固的循环积累过程,而不是简单地从A到B,通过实践教学加深学生对学习意义的构建,缺乏实践积累的短平快教学模式模式无疑会给教学效果带来负面影响。 (二)为学习者创造合适的学习情境。建构主义学习理论重视学习情境的构建,适合的学期情景使学生能潜移默化地领悟所学的知识,并不断随着实践经验的增长而扩展对知识的理解和运用。在房地产估价教学中,教师应当实际出发,建构与学习内容相关的、尽可能真实、能够激发学生学习热情的情境。积极创建校内外的实践实训基地,让学生直接接触企业,为学生提供真实的学习活动和情境化内容,使学习者对房地产估价知识的构建,估价能力的提高和职业素养的培养,无疑是至关重要的。 (三)通过多种途径促进学生对知识的阐释和反思。建构主义学习理论认为学习者对学习内容不仅要能够进行阐释、表达或展现,还应该认真思考他们在学习什么,并阐释其中的意义。阐释的过程就是一个反思的过程,所以,房地产估价教学要有效利用多媒体现代教育工具外,作为一门应用型的学科,更应强化实践 二、基于建构主义学习理论下的房地产估价教学模式设计 (一)理论认知环节教学设计 房地产估价课程具有知识综合性强,技术性强,实践性要求高,但理论的生动性不足等特点,学生头脑中的知识体系较为凌乱,往往严重打击学生学习的兴趣。在理论认知环节,学生并不是处于一种机械学习的状态。教师的任务是主要是通过设问方式调动对学生解决问题的思考,通过解释、分析以及归纳推理性地讲解,帮助学生对核心问题与理论难点的理解。同时,教师可以通过网络技术、现代电子通讯技术辅助教学给学生创造一个丰富多彩的学习空间。而学生则采用学生自助式方式预习理论知识,学生在课前做好预习准备,带着问题进入课堂,这样就能让学生在其所思考的问题上引起关注。这种自助式学习环节,能让学生快速进入学习状态、提高教学效率。在理论认知环节,教师可以通过设问教学的方法来激发学生的思考。比如,在讲房地产价格的形成条件时,笔者给学生设问三个问题:(1)你想在郑州拥有一套房子吗?(2)你为什么没有去买房子?(3)你的需求属于什么需求呢?通过这些看似简单的问题但又是学生感兴趣的问题引起学生的思考,使得学生对理论知识产生浓厚的兴趣,加深其理论的理解。在教师采用设问教学的方式时,一定要注意设计问题要有趣味,要贴近生活,不要过于深奥,引起学生的学习兴趣就行。 (二)案例分析环节教学设计 案例教学是课堂教学常用的教学环节。建构主义学习理论认为,学习是通过新的学习活动与原有知识经验的相互作用以此来丰富和改造学习者的知识经验,使学生建构对新知识的理解。也就是说,建构主义学习理论更重视对知识建构的过程。案例教学就是通过创设问题情境,引导学生以当事人的身份,结合房地产估价实际问题,引导学生自觉进行意义建构。房地产估价案例教学的目的,在于根据房地产估价课程的教学目标,加深理论教学的理解,培养学生运用数据和资料分析推理的能力。因此,教师在案例教学中所扮演的角色应该是编导、教练、或者是顾问,在教学过程中主要是对学生进行启发、引导、讲解、训练和指点。建构主义学习理论强调学生主动学习的重要性,案例教学环节必须打破以教师为中心,学生被动接受信息的学习模式,建立起以学生为本,主动获取信息的学习理念。教师在案例教学中主要起组织和引导的作用,激发学生参与讨论的兴趣,引导学生进行更深入的思考,在讨论结束后进行概述性归纳和总结。在案例教学过程中,教师也可以要求学生自己寻找案例,让学生自己寻找一处房地产作为样本进行评价,老师根据该房地产通常的价格状况和该学生具体评估情况对其进行评价。 (三)情景模拟环节教学设计 在建构主义学习理论中情境是关键点,建构主义学习理论重视学习的情境的。在情景模拟环节,让学生参与设计学习情景,组织学生进行探索。培养学生适应不同的情境的适应能力,在实际工作生活中也能形成更广泛的迁移。所以,情景模拟的仿真性要强,在房地产评估实践性教学体系中,特别强调仿真性,各个层面的模拟,能让学生在仿真性很强的环境下完成全面的房地产估价业务。从学生而言,主要采用合作学习法。为增加学生自主学习能力,提高团队合作精神,在房地产估价学习中采取分组模拟对抗形式,教师可以把学生分为若干个学习兴趣小组开展教学活动。教师根据学生个人以及小组完成情况来进行评价。各个小组拟订本组个性化的组名和目标,学生根据具体目标共同搜集和分析学习资料,共同学习、评价和反思学习成果,最终达到组内学习者共同提高和进步的目的。而在不同的小组之间,则可以采取相互竞争、相互补充、相互激发的对抗措施,这样会促进和提高了课堂学习的积极性和有效性。 (四)实践实训环节的教学设计 在实践实训环节,根据房地产估价学习过程依次分为房地产价格影响因素分析、市场调查、评估方法的运用、编制评估报告几个阶段。在实践实训环节,教师可以采用项目式实践教学法和顶岗实习教学法开展教学。所谓项目式实践教学法,是指教授者给学习者指定一个项目任务,学习者根据所掌握的理论知识,根据每一个工作流程,让学习者独立自主地开展工作,使学习者把理论知识与实践不断结合起来,提高学习者实际工作能力。所谓顶岗实习教学法是让学生去企业进行实习,让学生直接地接触实际工作,在顶岗实习中,学生承担适当的业务角色,通过顶岗实习法,不仅可以巩固学习者的理论知识,还可以让他们切身体会到具体的工作实务,能大力培养学生的动手能力。及时总结自己在实际工作中遇到的各种问题和困难,及时寻求解决问题的方法。 (五)评价反馈和考核环节教学设计。 建构主义学习理论学习过程是由学生自己主动建构的,学习评价的重点在于知识的建构而不是为了检测结果。传统的教学评价反馈和考核形式比较单一,一般是口试、笔试、开卷考试或闭卷考试,无法全面检测学生的真实水平。基于建构主义学习理论下的评价模式则是更加人性化的自我反省为主的评价方式。评价和考核更注重学生的参与。在房地产估价课程中,要根据房地产估价的人才培养要求,有计划有步骤地进行教学考评,形成一种综合性的考评体系。在考评体系中,既有学生的自评,通过学生自评让学生发现自己的问题并改正;也有学生之间的互评,提升学生参与的积极性,增强他们对知识和技能的理解和把握。还有那些比较贴近学生的学习过程阶段性的学习报告、实验报告、课题型作业、小论文展示灯学习成果,也作为辅助部分考核学生,使得考评结果能够全面反映学生的学习过程和学习成果。 三、结语 在构建主义理论指导下,《房地产估价》教学设计中的理论认知环节、案例分析环节、情景模拟环节、实践实训环节、评价反馈和考核环节相互结合,形成了一个系统的教学体系。充分体现了建构主义以学生为主导,以意义建构为过程,以能力培养为目的的教学思路。高校《房地产估价》教师应注重在各教学环节中应加强建构主义理论的\用,激发学生兴趣,训练学生的实践操作能力,提高学生的综合素质,培养出满足社会需要的具有扎实的理论知识,良好的职业素质的技能型人才。
房产中介论文:房产中介管理系统的初步开发 摘要:房产中介管理系统是一个相对具有实时性的信息管理系统,它管理的信息数据量多,操作需要简便快捷,对计算机系统的处理能力,及软件系统的可靠性有很大的要求。根据实际设计需求,数据库使用SQL Server 2000,开发工具使用Visual Basic6.0。 关键词:需求分析;程序设计;数据库;ADO Data控件; DataGrid控件 现今,房屋中介公司大多仍然以手工登记管理为主,这种传统的以手工登记为主的房产中介信息管理方式,不仅工作效率低下、出错频率高,还耗费了大量的时间和人力资源。最主要的是在无形中增加了房产中介公司的运营成本,而且使宝贵的房产信息数据处于极其不稳定的状态,一旦信息数据丢失将给公司造成难以估量的损失。 此外,传统的管理方式进行查询繁杂,得难于快速查询到满足于客户需求的房源信息,无法保证能够提供高质量准确度的信息服务。特别是对于通过电话咨询房源信息的客户来说,更是无法快速有效的提供房源信息,从而在间接的在第一时里失去客户。 图1房产中介管理系统的总体图 计算机技术普及的今天,将计算机技术应用到房产中介管理,并结合各公司的实际应用情况做出适用于所有房产中介公司房产中介管理系统,内容涵盖房产出租、出售、求租、求购、代客收租等日常受理业务。达到方便快速的浏览、查询、统计、分析、打印等所需信息,彻底解决手工翻阅、抄写费时费力的问题,大大减轻了劳动强度,提高了工作效率,及时对数据信息进行更新,缩短了交易时间,节约了中介成本,提升了公司效益。 一、开发环境 根据实际设计需求,数据库使用SQL Server 2000,这个关系型的数据库能进行多条件的数据查询,并避免数据冗余,可以最大限度的为客户保证数据库资料的完整性,以满足系统的可靠性、开放性和安全性。 使用Visual Basic6.0作为系统开发的开发环境,它作为一种现代的编程语言,提供完善的指令控制语句、类与对象的支持及丰富的数据类型,给开发高性能系统提供的保障为开发满足客户要求的系统,保证了代码的模块化要求,而代码模块化的提高,非常有利于以后对新系统的扩展与修改。 二、功能简介 房产中介管理系统主要根据房主的房源信息和求房者的需求信息进行查询等管理,使双方客户达成房产交易。因此,在开发系统前需要细致的需求分析来进行软件开发。 采用现有的资源,先进的管理系统开发方案,充分利用房产中介现有的资源,减少开发中的时间和财力、物力、提高系统开发的水平和应用效果。系统就满足房产中介的需求,例如房源信息的录入、查询、添加等。系统就具备数据库维护功能,及时根据用户需求进行数据添加、删除、修改等操作。 房产中介管理系统需要实现其以下功能: 1、基本信息管理模块: 查看,添加,修改,删除现代房屋的基本信息类别(地区,朝向,结构,属权,水气,光线,交易类型,把山,开间,房型结构,供暖方式,装修情况),方便于房源基本信息的类型选择。 2、业务信息管理模块: 可进行房源录入,房源修改,房源删除,客户信息,看房记录和交易记录管理。房源录入分为房主信息和房源信息两部分的输入。房源修改可对已有房源进行不同需要的更改。房源删除可删除当前显示数据表指针所指向的房源记录。客户信息对求房客户的基本信息进行增加,修改,删除,查看。 3、看房记录管理模块:对已看过合适房源的求房客户和房源编号进行记录,日后可根据需要进行修改,删除,浏览。 4、交易记录管理模块:当房主和求房客户双方达到房屋交易时所必须做的交易记录。录入交易号,房源编号,客户基本信息和房主基本信息,注明交易类型(出租/出售)及中介费。可方便的进行修改,删除,查看。 5、用户模块:可进行用户管理和修改密码的操作,其中在用户管理中可进行用户信息的增加,修改,删除和权限操作。在用户中系统管理员的权限最大,系统管理员可以赋予其他用户权限,而其他用户只能行使被分配的使用权限。 6、帮助模块:显示该系统的版本信息。 三、Visual Basic与数据库的连接 Visual Basic在数据库应用程序的开发区领域,提供了多种方便、强大的技术,协助设计人员轻松地连接数据库,并访问数据库。 Visual Basic 6.0提供了与底层数据库系统紧密的连接。Visual Basic 6.0访问数据库的方式有: Microsoft可视化数据工具、中间层部件和Microsoft Transaction Server、ActiveX Data Objects(ADO)、数据源和数据控件。 在房产中介管理系统开发过程中使用的是数据控件访问数据库。常用的数据库访问控件包括:Data控件、ADO Data控件、DataList控件/DataCombo控件、DataGrid控件、MSChart控件。 房产中介管理系统中主要使用ADO Data控件和DataGrid控件来实现访问数据库。 1、ADO Data控件可以快速地创建一个到数据库的连接,因此在房产中介管理系统设计过程中使用了大量的ADO Data控件。 2、DataGrid控件提供了一个非常方便的“属性设置”窗口。 四、接口设计 设置接口要考虑一些有关的因素,首先要考虑的是软件的类型。房产中介管理系统是一个操作系统,可以使用字符型接口,使用功能菜单输入方式。 房产中介管理系统的用户属于应用领域用户,为他们设计的接口,具有很强的可操作性。他们只须按屏幕显示的信息进行操作就可以完成特定的任务,不需要做太多的培训工作。 这些是一些主要的原则。其中第一项是最主要的。计算机屏幕接口形式有两种:字符形和图形方式。在图形接口方式中,屏幕显示是以窗口的形式出现的。人们对于窗口是熟悉的,在Windows中运行的所有程序的接口都是窗口形式的。房产中介管理系统采用图形方式的屏幕接口。 房产中介论文:中小房产中介企业的薪酬制度设计 [摘 要] 薪酬制度在人力资源管理中具有重要作用,高薪一直是房产中介吸引人才的重要手段。但是,高薪并不一定留得住人才。通过对中小房产中介企业薪酬制度的分析,提出中小房产中介企业要有全面薪酬的战略意识,要把薪酬激励与多种人力资源激励方法相结合,完善无“薪”激励,才有益于企业的发展。 [关键词] 房产中介;薪酬制度;全面薪酬企业需要利用一切资源确保其生存和发展。在知识经济时代,对资源的消耗由物质资源转向了人力资源。现代企业之间的竞争归根结底是人才的竞争,中小企业流失了核心员工就失去了灵魂和实质,影响企业的发展壮大。高薪手段一直是房产中介企业吸引人才、留住人才、管理人才的重要手段。据调查显示,房产经纪人(又称房产顾问、房产中介员)这个职业有“低门槛,高收入”的特点,收入水平多年居各行业之首。因此,薪酬管理系统是该类企业比较有实际操作可能性和应用价值的管理系统,薪酬管理的探讨也就比较有现实性和可操作性。 一、BJ房产营销有限公司薪酬制度现状 浙江BJ房产营销有限公司是一个从个体房产中介开始经营起来的,当时他的薪酬制度是没有底薪的,直接按提成率提成。与附近的个体中介比起来,他以45%的提成率吸引了一批员工,再借助当时房产业发展的红火趋势,公司的生意比较好,经营也比较成功。但随着公司的发展,企业人员多了,单一的薪酬结构就显得不利于吸引和管理员工,影响公司的进一步发展。为了公司的长远发展,公司决定按自身的特点,对薪酬制度进行了改革。BJ房产营销有限公司改革后的员工薪酬包括保底工资、提成、补贴等,具体算法如下: BJ员工总收入=基本工资+佣金提成+值班补贴+业绩奖金-经纪人保留金-纪律处罚 其中: (1)基本工资=保底工资×(实际上班天数/月天数)(旷工不计工资) (2)佣金提成=业务佣金×提成比率(提成比率见表1) (3)经纪人保留金=佣金提成×15% (4)值班补贴=值班次数×5元 (5)纪律处罚=迟到次数×5元+(事假天数-2)×5元+(病假天数-3)×5元 与原先的薪酬管理模式比较,BJ房产新的薪酬管理有了许多改进: 首先,该套薪资管理模式比原先的纯佣金模式有了一定进步。该模式是保底工资、佣金、奖金混合模式,它的工资提成法是在保底工资的基础上把工作业绩与工资报酬、奖金相联系、相挂钩的,兼顾了纯工资模式和纯佣金模式的优点,从而使经纪人的收入既有固定工资作保证,又与销售业绩挂钩;既有提成的刺激,又给员工提供了相对稳定的基本收入,使员工不至于对未来收入产生恐慌。 其次,该模式还考虑到各个经纪人工作的独特性,就格外好的月业绩和年业绩而给予奖励,也收到了工作激励和人力资源管理的效果。当然,保底工资、佣金、奖金混合模式的操作难度大,需考虑多方面的因素和问题,但对于中小房产中介企业来说是可行的,因为他们员工数量不是很多,操作管理起来还是一目了然的。 此外,员工工资清算表,除了注明工资的具体提成、该月该员工工资结算中的特殊内容,还附上该员工本月业绩汇总,这种让员工充分了解自己的工资结算方法,体现了企业管理中人本的思想,增加薪酬管理的透明度,能促进员工的自我激励和自我管理。 再次,根据业绩提升经纪人职位和薪酬的员工职位升级制度,事实上是一种以成就工资的形式激励人员的做法,即当经纪人工作卓有成效时,企业以提高保底工资、提成率和职位的形式肯定员工的成绩,该做法可以充分发挥薪酬在调动员工积极性方面的激励作用,使员工获得工作成就感和晋升的优越感。 最后,为了防范员工不顾公司利益,外带客户的风险,企业在薪酬管理时按提成佣金的15%预提了保留金,这也对员工起到了一定的约束管理作用。 二、BJ房产营销有限公司薪酬制度的效果分析 从狭义薪酬的角度看,BJ公司的薪酬体系是比较健全合理、科学完善的,它保证了薪酬的公平和效率,促进了BJ公司管理的规范化,调动了员工的积极性。然而“成也薪酬,败也薪酬”,企业人力资源流动率极高,这严重制约了企业的可持续发展。本文从员工年龄层次角度对BJ房产薪酬制度设计上存在的问题进行分析,并从薪酬制度的完善上就如何实现企业的“留人”提出建议。 一个企业的薪酬制度效果好坏,往往受到企业发展阶段、企业文化、企业性质以及企业中员工年龄层次等因素影响。不同年龄层次的人对总报酬的看法是不一样的。对于年轻人来说,他们有冲劲、缺经验、向往物质利益、职业前途的特点,更重视自我发展机会,因而公司的薪酬策略要以鼓励创新、开拓为策略,其薪酬组合也要以中等水平薪酬、与业绩挂钩的高奖金、低福利为特点;而45岁以上的员工则会更重视福利,在退休上给予更好的安排会更有效;对一些工作了一段时间,对企业有眷念的员工来说,提供一种更好的氛围、创造更多的学习机会、让他到新工作岗位做事他们会更高兴。薪酬策略与员工年龄层次的关系具体如表2所示。因此,企业应该根据员工的不同年龄阶段设计灵活多样的总体报酬方案。 BJ房产营销有限公司90%左右的从业人员都是30岁以下的年轻人,公司精心设计的薪酬制度,以业绩论英雄,注重个人成长,强调工作自主性,非常符合这部分人的要求,所以对他们是比较合理的。但也有一些员工,尤其是那10%的年龄在35岁左右的员工不满意现状。首先,提成制度让他们觉得公司会招过多的经纪人,虽然不增加公司的运作成本,但会减少自己的业务量,减少自己工资收入,特别在公司生意不好情况下,会影响自己的发展前景。其次,他们还认为,在浙江,房产投资发展热已进入成熟的阶段,他们对公司旁边个体中介林立表示忧心,认为分享中介服务这一杯羹的投资者越来越多,要在竞争中获取利润也就越来越难了,因而对公司的前景信心不足,从而流动意愿比较强。 在一次“房地产业员工的稳定性”调查中也证实BJ房产营销有限公司存在的问题:高层人员的稳定状态普遍弱于中层和普通员工,他们对“薪酬满意”、“工作开心”和“个人能力提升”三个方面均表示不满。中层员工的不满主要集中在薪酬问题和工作不开心上,普通员工则表现出提升薪酬和自身能力的期望。另外,新员工体现出更大的稳定性;工作1年以上的老员工处于不稳定状态所占的比例更大。 从上面的分析可发现:薪酬虽然是决定房产人力资源稳定性的关键因素,但也是员工流动的最主要、起到决定性作用的因素。由于BJ房产的薪酬策略存在的不合理,造成年轻人员不断加入,关键员工和符合公司发展战略要求的中年员工却不断流失,形成比较单一的员工年龄层次(90%左右的从业人员都是30岁以下的年轻人)。虽然新加入的青年有激情、有干劲,但是工作经验比较少、不够沉稳、决策不够理性化、职业化程度比较低、团队合作经验不足,很容易对公司未来管理变革造成伤害。相反,在公司工作时间较长的员工,特别是高、中层人员,是企业的中坚力量,由于他们不仅具有经验、技术,同时可能还掌握了企业的核心客户等的机密,他们的流出会使企业蒙受直接损失,还会增加企业人力资源的重置成本。因此,这样的薪酬制度就会造成企业可持续发展能力不足。 三、BJ房产营销有限公司薪酬制度的改进 如何留住核心人才,避免“成也薪酬,败也薪酬”这一现象,关键是要能够正确分析出企业人才的需求,并将这些需求体现在薪酬制度中。根据马斯洛的需要层次理论以及一般心理学原理,随着个人心理的发展,追求自尊和自我实现的高层次需要逐渐产生。吸引企业所需人才的方法,既要涉及人的基本的生存、安全需要,又要考虑能满足人们进行社交、获得尊重的需要,还需要有能够使人才的自我价值得到实现的机会。因此,薪酬制度的改进需要体现在以下两个方面: 首先是避免薪酬制度的单一性。在调查分析中,类似BJ公司这样的中小企业,都过分地关注和相信货币类薪酬的作用,而忽略了非货币类薪酬的激励因素。事实上,仅靠货币类的薪酬来满足员工需求是远远不够的,经纪人除了高薪酬的需求外,还有发展机会,管理、环境、休闲等方面的要求,所以要实施“全面薪酬”战略。“全面薪酬”是指公司给受聘者支付的薪酬分成“外在”的和“内在”的两大类。“外在”的薪酬主要是指为受聘者提供的可量化的货币性价值。比如:基本工资、奖金等薪酬,失业保险金、医疗保险等货币性的福利,以及公司支付的其他各种货币性的开支,如住房津贴、俱乐部成员卡、公司配车,等等。“内在”的薪酬则是指那些给员工提供的不能以量化的货币形式表现的各种奖励价值。比如,对工作的满意度、为完成工作而提供的各种顺手的工具(比如好的电脑)、培训的机会、提高个人名望的机会(比如为著名大公司工作)、吸引人的公司文化、相互配合的工作环境,以及公司对个人的表彰、谢意,等等。 其次是避免薪酬制度的短期性。虽然BJ房产营销有限公司的薪酬制度在一步一步完善,但大多时候仍只考虑到企业眼前的发展状况,只考虑提升员工业绩,所以该模式是一种短期激励,是一个战术层次上的薪酬。企业老员工,特别是高、中层人员,他们的需求是追求成就感,实现个人价值。所以,除了给他们高薪酬和相应的中等水平的福利,以充分鼓励他们发挥经验和技能外,更要给他们提供发展机会、股票期权等长期激励薪酬,让他们认识到企业发展美好前景和个人发展前景是可以和谐发展的。只有这样,才能给这些员工信心,从而留住人才。 总之,一个合理的现代薪酬模式,不能简单采取物质刺激的手段,而应该是一个多维的系统化的激励体系,如优越的福利制度、良好的晋升机制、完备的培训体系和富有挑战性的工作内容以实现自我价值、自我抱负等等。同时,应该既考虑到短期薪酬的层次,也考虑到长期薪酬的层次,建立真正的“全面薪酬”体系。 房产中介论文:房产中介的合理规制浅析 摘要: 政府对房产中介的合理规制会直接作用于房产中介提供服务的费用。就房产中介滥用其垄断地位谋取不当利益做出一定研究,通过经济学的分析方法手段,就房产中介在房产交易过程中所扮演的特殊角色及其所起的特殊作用展开分析。由于房产中介往往会利用信息的垄断优势蓄意抬高价格,在一定程度上加重了自身服务费用的上涨,起到一种“哄抬效应”。政府理应就房产中介分散度高、信息集中的特点,对其进行合理的规制,正确引导房地产市场和居民的理性消费。 关键词:垄断;政府规制;哄抬效应;理性消费 房产中介作为房屋的卖主和买主之间的一个信息平台,在房产的交易过程中扮演着极其重要的角色。正是由于买卖信息的不完全性、不对称性,导致在房屋交易过程中,给了房产中间商一个信息相对垄断的地位,房产中介并因此利用买卖双方所缺失的信息做为自己得利的“铁饭碗”。但是近年的房屋持续走火的态势,使得房屋交易市场显现出极其明显的“供不应求”态势。在房屋价格久涨居高的情况下,房产中介却利用手中的信息垄断特权跟房东一起谋取不当利益,损害了租房和买房一方的利益,让顾主苦不堪言。为了扭转这种不良态势,提高房产市场的交易公平,有必要对房产中介的这种信息特权做一定的政府规制,正确引导居民的消费,让房产中介市场在更加合理更加有效率的同时,保证整体的房产市场稳定和买卖双方交易的公平。 一、房产中介的相关概念及发展现状 (一)房产中介的相关概念 房产中介的信息垄断,是由于房屋交易双方信息缺失,而中介由于其中间特殊地位,占有该类信息,并对获有信息资源的一种独占行为。 房产中介的政府规制,是指就房产中介利用其自身信息垄断地位来谋取不当收益,并造成社会不良影响行为时,所采取的一种政府规制管理行为,使其在合理有效发展的前提下,让交易过程更加公平、公正。 国内外学者对于垄断的分类可以说是多种多样。马克思认为应为分为自然垄断、偶然垄断和人为垄断。还有学者认为应该分为自然垄断、行为垄断和法定垄断。但是笔者认为垄断的根本在于其进入的障碍,所以根据这点,将垄断分为自然垄断(NATURAL MONOPOLY)、行政垄断(STATUTORY MONOPOLY)和垄断资源的垄断(RESOURCE MONOPOLY)更为贴切。(注:曲振涛,《规制经济学》,61页)所以,房产中介的信息垄断应该算作垄断资源的垄断,只不过其垄断资源是一种信息资源而已。 (二)国内房产中介的发展现状 房产中介是房地产市场的一个组成部分,它的发展跟整体的房产市场的发展息息相关。在过去,房屋的获取主要是通过单位分房解决,形式很不灵活,导致很多住户对分到的房屋不满意,甚至导致恶性的抢房事件。而现在,国家将福利分房的形式取消,改为货币分房以后(阳廷燕,重庆市房地产市场价格影响因素研究,2009),中介市场便应运而生。换句话说,国家将集体购房的行为变成了个人购房的行为,这样的转变使得房产市场的交易变得灵活多样,而房产中介也找到了属于自己的地位,并逐渐形成了一系列自身的特点: 1.业务面广 房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务,还涉及楼盘的、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务,是一个相对完整的产业。 2.信息集中 由于房产中介从事的是一种业务,使得其自身获有很多房产相关信息,从而牢牢地把握住房产市场的动向。 3.发展速度快 房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步,房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观,加之进入门槛相对偏低,才造就了这样一个“数量庞大,繁殖速度过快”的中介市场。 4.外部环境有利 由于房屋交易市场化的发展,使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟,其中包括房地产产权管理的规范、土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等,都在为中介市场创造有利的外部环境。 二、房产中介存在的问题 1.信誉度不高 由于房产中介的认证资格制度相对不规范,使得进入这种市场显得相对容易,人员大多都不是科班出身,没有取得相关的从行资格(譬如房产评估师),加上道德水准的降低,欺诈销售的行为屡见不鲜,让房产中介在市民心中的形象极其低下,甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等,让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。 2.平均利润低 在房产中介的发展速度极其迅猛的同时,整个中介市场的平均利润下降。譬如,上海曾创下日诞8家中介的平均记录,让人无不为其感叹。可是,将这总数达1.2万家的中介公司去平均一下年2 000多万平方米的二手房成交面积的话,其实每家公司的年平均面积只有1 667平方米左右,月平均成交面积只不过是138平方米而已,所以,其实很多中介公司的利润并不高,甚至难以继续经营。 3.生存率低下 社会总体上虽然呈现出一种对房产交易需求过剩的态势,但是由于近期的中介发展速度明显快于这种趋势,使得实际上,中介的服务供给已经远远超过了顾客的消费需求。而在政府对中介市场的进出规制没有过多要求的情况下,房产中介之间的利润争夺异常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率连30%也很难达到。加之住房制度和土地制度不断深化发展,房地产市场泡沫不断加重升重,中介看似丰厚利润,让很多后起之秀挤破肚皮往里面进,中介生存率低的问题却在所难免。 4.专业人才少 从事房产中介的人,应该精通房地产相关法律、房地产业务、现代化服务业及房产评估等专业知识,应该是一种综合性强、涉及知识面广的专有人才。而现在国内由于房产中介公司起步较晚,专业人才培训不够充分,市场规范的严重不足,导致从事房产中介的人是形形色色,非科班出身也没有关系。这种人才的放松管制使前面所提到过的中介职业道德水准明显下降,从而作用于整个中介市场,所以专业人才的培养应作为中介市场以后发展的主导方向。 5.国外竞争强 面对中国利润丰厚的市场,国外中介公司的强势竞争已经在沿海大城市中展现出来,凭借天然的大资本、特许化经营、科学规范的管理、相对偏低的手续费用、体贴周到的服务理念、责任明确的归咎制度,让国外大房产中介公司备受国人的青睐。如果不采取进一步行动来整治国内专业不精的中介公司,那么一旦国外大公司根基牢固以后,要想和其再并排竞争,恐怕是不太可能。 6.缺乏公开性 由于政府的规制力度不够,使得房地产很多业务的透明性差,很多外部消费者根本不知道业务具体涉及哪些方面,费用缴纳是否过高等等,而且由于业务公开性的缺乏,中介与房东之间能够轻易的形成利益集团,合力从消费者身上榨取更多利润,并且这样的业务不公开,让规制也难以进行,整个中介市场就形成一锅炖菜,难以分清彼此。 三、政府对房产中介规制原因 房产中介对于房地产市场信息的收集远远超过交易的双方所能获得的信息,对于房屋的评估、抵押担保、房产策划等内容更是要经中介之手,中介实际已经成为很多房产交易过程中一个必不可少的“催化剂”,加速着交易的反应。而随着交易的不断增多,中介也同样发现其信息垄断可以成为提高利润的一种手段,为了追逐手头的利润,甚至不惜做一些有违房产中介职业道德水准的事情,包括口头协议、与房东合力抬价、乘机涨价等,所以政府有必要出面对这些不良社会风气加以合理规制。 在市场经济的环境下,中介提供的服务是有一定价格的,价格规律的作用也同样适用于中介佣金。因为房屋本身的价值(包括建筑材料,人力成本,土地价值等)随着市场在不断的波动,而且常人由于信息不全面很难计算其成本,所以在信息不完全的非理性顾客面前,中介业务价格即使高出其服务自身市场价值很多,也会有顾客前来购买,而顾客越是疯狂的购买服务,中介就越是有机可乘,这就形成了一种“哄抢效应”的恶性循环,政府如果不出面管理,那么最终房产市场的泡沫就会越来越多,到时候局面更难收拾。 自古以来,房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。 四、房产中介的政府规制手段及注意事项 (一)政府规制手段 1.中介进入规制 房产中介的进入规制,是从源头上开始整顿整个中介市场。因为中介市场近期由于过多的数量、激烈的竞争、非专业化的管理、缺乏相应的市场监督等特点,所以采取政府的进入规制打造国内一流品牌的中介公司刻不容缓,政府特定允许少数几家大的,具有市场竞争力及具有现代专业化管理的公司进入市场,从而相对减少过多的竞争,加大服务的质量。 2.服务质量规制 房产中介自身属于是第三产业行列,其产品就是为顾客提供满意的服务。但是由于道德水准下降、监管力度不够、业务公开性差,让中介对自身提供的服务有很大的可选择性,价格扭曲、服务不到家、甚至发生欺诈的口头协议等,让中介的信誉变的越来越差。服务规制是从中介自身来进行的一种规制行为,即通过监督,让中介的服务质量和服务诚信度大为提高。 3.行业激励规制 行业激励规制是相对于传统服务成本规制的一种规制手段,传统服务成本规制是以实现资源配置效率,确保企业内部效率,避免收入在分配及保证经营财务的稳定为目标,并以收费水平及收费体系的制定为基本任务的规制方式(曲振涛,《规制经济学》,119页)。而行业激励规制,其实是一种对房产中介的成本补偿机制,也即通过一些政策手段或者返还一定税收来弥补中介的成本费用。这种行政规制一般适合于规模比较大,管理比较先进,具有一定国际竞争力的公司,是一种转被动管制,为主动进取的手段。由于管理方法的不断进步,国际上已经开始从被动管制转向主动激励,通过研究表明,激励的效果往往会比被动管制优异,更加让人接受,将政府监督的分内工作交由公司自己处理。 4.价格规制 政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。(潘俊,实现我国房地产业政府合理规制的思考,2010年) (二)规制注意事项 1.规制对象不明确 就中介市场规制问题这一块,因为规制对象不明确,往往会导致政府规制失败,对房产中介规制,必须要分清其规制对象。值得注意的一点是,房产中介的垄断地位本身并不构成违法行为,立法不会对其本身垄断地位进行政府规制。之所以要对房产中介进行规制管理,是因为房产中介利用其在房屋交易过程中的特殊垄断地位,对实情隐瞒、对价格进行操纵,造成房屋交易市场的“价格哄抬效应”,“欺骗消费者”的一系列行为,并利用这些追逐不正当利益,使得房屋价格远远高于其自身的市场价值,也同样使得房屋的租金出现过快过猛的涨幅,甚至让房屋评估活动等业务难以让人监督。在这样的前提下,对房产中介的政府规制才成为一种必然。 2.防止地方政府寻租行为 地方政府在规制过程中,很可能利用手中的权利,像房产中介所要费用,从而让中介不合理的行为继续。这便产生了,政府所谓的“寻租”行为,这种寻租现象让地方政府和房产中介形成利益集团,共同来分摊利润,而利益集团的建立,肯定会给政府的规制活动产生影响,导致“上有政策,下有政策”,不依法办事,甚至严重的还会导致“空头任务”,地方政府表面上遵从,实际上对政策完全不加以理会。地方政府内部人员的行为如果不加以约束,那么对房产中介的规制就是一句空话,没有人会理会。所以上文才会有行业激励规制一说,让政府和企业尽量分开。 3.规定房屋持有人及中介双方责任 房产中介不但容易和政府形成利益集团,和房屋持有人也容易形成利益集团,特别是在二手房价值评估,二手房销售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的关系,通过私下定立的利润协议,合理瓜分“超额利润”。因为这种协议很难被人察觉,又不利于监控,消费者很是老火,所以价格规制方法在这个时候还是比较管用,对那些价格严重失衡的地区,采取强制性而非指导性的价格定价,会在一定时期调节并重新整顿好市场秩序,而且行业协会和消费者协会的有利监督,则会进一步为政府定价做出一定的判断标准。 房产中介论文:房产中介收购农户拆迁面积后倒卖安置房问题之探讨 摘 要 随着城市化进程的推进,必然出现许多新的法律问题,而农村房屋拆迁中问题更是层出不穷。比如村干部在征地拆迁工作中,利用职务便利,采取提高拆迁补偿标准、虚加建筑面积进而增加拆迁补偿款的手段,侵吞、骗取国家财产。更有中介借机购买拆迁户面积,然后将安置房进行倒卖等行为。本文就拆迁中出现的中介机构购买拆迁面积再倒卖安置房问题向村干部送钱物是否构成行贿罪进行探讨。 关键词 房产中介 拆迁面积 倒卖安置房 一、房产中介公司购买面积的对象 市场经济离不开中介服务。随着我国房地产业的发展,房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展,房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过中介得以发挥。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。这对活跃房地产市场,促进房地产业的健康发展,具有现实意义。中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。但近年来,随着城市化进程的加快,房产中介为追求利润的最大化,将眼光瞄向了农村拆迁这块市场。 在实践中,房产中介公司常会采取以下做法,首先中介公司相关人员到列入政府拆迁规划范围的村民家里,挨家挨户询问村民是否有房屋出售,从而要求村民提前拆迁。提前拆迁是指,村民的房屋在拆迁的整体规划范围内,但不在本期的拆迁中,中介为了做倒卖房屋生意,要求村民把房屋面积出售给中介而进行提前拆迁。在实践中,房产中介公司主要从以下两类人群下手: 一是城市买房或急需用钱。随着生活水平的提高,村民在城市买房已司空见惯。而城市商品房均价在每平方米7000元左右,急需用钱的村民会考虑将年老父母接到自己家中住,将父母的房屋面积买掉。一般而言,农村一户人家面积在60平方左右。而中介公司出价在每平方米4000元左右,所以农村一套60平方左右的房子能卖到24万左右人民币,而且一旦达成协议,中介公司会在一个星期内将现金汇入村民账户。这对村民无疑是个巨大的诱惑。 二是父母留下的遗产房。在农村,父母过世后,子女一般将父母留下的房屋进行修葺,在里面堆放柴木、农具或饲养家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆迁政策,通过欺骗村民,鼓吹拆迁政策时常变换,以后遗产房政府不再补偿的说法。另一方面装好人给村民支招,即使遗产房给拆掉了,等拆迁队撤退之后,依然可以重建,政府不会管这些琐事,而且下次正常拆迁时,仍然可以得到一定补偿。实践中,提前拆迁的村民几乎无一例外的在原址上重新修建了房屋,而且房屋修建的相比以前的还要好。 三是利益驱使。中介和村民签订的协议中含货币置价、建安价、区位价、附属设施价、宅基地补差价及各种奖励等所含政府货币安置的各种项目,并将政府货币置价标准进行提高,村民见有利可图,就愿意提前拆迁了。 二、房产中介公司购买拆迁面积的程序 房产中介公司和村民谈妥之后,和村民会签订一份协议,内容主要是,甲方(村民)自愿将位于某地多少面积的房屋出售给乙方(中介中某人),选定的安置房全部由乙方出资,以甲方名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房、出售。也就是说这份协议签订好之后,名义上手续全部是由甲方去办,但实际上所有的权益全部由乙方享受。在实践操作中,甲方只需向村里提出提前拆迁申请,村里审核通过之后,甲方只需等着拿钱即可,一切手续都由乙方去操作。中介通过和城建指挥部售房部人员打交道,很快可以拿到现房,拿到现房后,就将该套房子挂牌在自己中介进行销售,等有人愿意购买该套房屋后,房产中介就把甲方办产权证和土地证,拿到产权证和土地证后立即帮购买户办理过户手续。 三、房产中介购买拆迁面积的原因 一方面,中介购买拆迁户面积后,虽然村民实际上拿到了钱,但村民和中介公司协议上村民是产权置换,而且也是以村民名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房,有较多优惠政策,如房屋征收补偿安置政策汇编中对遗产房的规定:有单独产权证的遗产房,可按一户补偿和安置。产权调换面积原则上不大于合法建筑面积加32平方(高层和小高层不大于合法建筑面积加48平方)。另外对非遗产房的规定:被补偿人选购安置房总面积一般不得大于被征收合法建筑面积或人口安置面积加32平方,(高层或小高层为48平方);如被征收合法建筑面积或人口安置面积小于50平方米,可以选择一套多层面积不大于82平方米或高层、小高层面积不大于98平方米的安置房;在上述规定的安置面积内,安置房结算价格按原规定执行。确因套型限制需突破上述标准的,超面积部分按市场价计算,市场价由市物价局参照市场价格水平合理确定。另外,选择高层(小高层)安置的,安置房面积超合法产权面积部分享受18平方米优惠商品价及30平方米的商品价等。这样,政府拆迁中本该村民享受的优惠政策转为由中介公司享受,给中介公司带来了巨额利益。 另一方面,中介通过关系,不仅能够拿到现房,而且拿到的现房层次、面积都比较好,这样有利于中介公司将该房子出售。 综合上面两方面的因素,实践中,中介收购村民一套50平方的面积,经过产权置换,将安置房进行倒卖后,去除给村民的成本,所赚颇丰。 四、房产中介公司是否构成行贿犯罪 提前拆迁需要经过村干部主要是村支部书记的同意,所以房产中介在收购拆迁面积时,一般先和村支部书记打好关系,等得到村支部书记允诺后,他们才向村民去收购,收购过程中,有时还会请村干部出来和村民进行协调等。在收购到的拆迁面积进行产权置换后,等挑选好的安置房出售之后,再给村支部书记巨额回扣。村支部书记在协助政府拆迁过程中,利用职务便利,为他人谋取利益,收受他人贿赂,涉嫌受贿犯罪毫无疑问。那么房产中介公司行为是否构成行贿犯罪,关键在于房产中介公司谋取的利益是否属于不正当利益? 2008年11月20日“两高”《关于办理商业贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第九条规定:“在行贿犯罪中,‘谋取不正当利益’,是指行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益,或者要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。在招投标、政府采购等商业活动中,违背公平原则,给予相关人员财物以谋取竞争优势的,属于‘谋取不正当利益’。此规定将‘谋取不正当利益’的行为界定为两类:一是行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益;二是行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。 在上述案列中,村民申请提前拆迁,村干部进行审核,因为法律、法规、规章等对提前拆迁没有相关规定,政府拆迁政策中也没有涉及提前拆迁这个概念。因此从‘行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。’这条规定无从下手;如果要认定为‘谋取不正当利益’只能从‘行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益’这一规定下手。 那么房产中介有无谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益呢?笔者认为房产中介谋取的是不正当利益。 首先,2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》第三条规定:本办法所称房地产经纪,是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。因此,我国对房产中介主要角色的定义为“居间人”,指促成合约成立之后即视为居间服务完成。在本案例中,房产中介人员出售的房屋名义上是拆迁村民和购买人签订的合同,但实际上是房产中介出售的房子是自己作为自己的委托人,这是法律所禁止的。 其次,《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定,房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。在实践中,从房产中介和拆迁户签订的协议来看,都是以个人名义签订的,这也是违反管理办法的。 第三,《房地产经纪管理办法》第二十五条规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。在本案例中,房产中介向购买人隐瞒其已和拆迁户达成购买协议的事实,使购买人误以为和拆迁村民交易,另外,房产中介收购拆迁面积支付的成本和最后的利益也是相差甚远,应属于低收进高价卖赚取差价的行为。 综上,房产中介谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益,构成行贿罪。 (作者单位:江苏海门市人民检察院) 房产中介论文:大众传媒建构北京公众对房产中介负面刻板印象浅析 【摘 要】本研究在以前研究的基础上,通过内容分析法和文本分析法对近一年内的媒体对“房产中介”的相关报道进行统计与分析,发现媒体的基本报道内容和方向,重点是对房产中介的形象定位。研究发现,大众传媒建构了北京公众对房产中介的负面刻板印象。 【关键词】房产中介;负面刻板印象;大众传媒 一、研究背景及目的意义 房产中介作为一个年轻又蓬勃发展的组织在市场经济下起到了巨大作用。在北京这个购房需求极大的城市,房产中介组织尤为百姓熟知。然而,通过对北京公众的调查,笔者发现北京公众对房产中介多持怀疑和负面的态度,信任度较低。这严重影响了中介组织的形象,对整个房产中介服务业的持续健康发展构成较为严重的威胁,甚至会在一定程度上影响市场的正常秩序。 北京公众可以分为两类,与房产中介打过交道的称为顾客,其余为非顾客。调查显示,顾客对房产中介的印象明显好于非顾客,分析原因发现两者对房产中介看法的来源不同,非顾客的印象来源主要是大众传媒的影响。笔者初步得出结论,即大众传媒是北京公众形成对房产中介负面印象的主要途径。此结论是否可靠?在本研究中,笔者通过对有关“房产中介”的新闻报道进行内容和文本分析,探索大众传媒在引导北京公众对房产中介印象上的所作所为,以发现大众传媒在对公众印象上的建构,检验之前研究的初步结论,进而可以有针对性地解决问题,还房产中介一个健康公正的舆论环境,从而促进房产中介树立良好的公众形象,推动房产中介市场的健康发展。继而对于推动经济社会协调发展,构建社会主义和谐社会,具有重要意义。同时,笔者发现前人几乎没有从此角度出发的研究,因此,本研究试图通过内容分析和文本分析等专业的社会学研究方法,深入分析讨论,弥补这一领域的空白,给其后的相关研究提供案例和分析框架以及一些基础性参照因素,同时希望能够抛砖引玉,引发大家的深入思考。因此,本研究具有一定的现实意义和理论意义。 二、研究方法 为了解大众传媒对房产中介全面真实的报道,本研究采用内容分析法与文本分析法,从对具体新闻文本的解读入手。研究文本全部来自对中国新闻网的新闻搜索。之所以采用这种方式,是因为中国新闻网上的新闻大多来自国内主流报纸、网站或地方较有影响力的都市报,受众接受度高,且能够客观全面地反映媒体关于“房产中介”形象报道的总体情况,从而较有效地解决了因资源和能力限制不能拿到国内所有媒体报道资料的问题,又避免了因单独分析几家媒体报道的片面性和局限性。本文的搜索时间跨度为一年(2012年1月至2012年12月),以每篇新闻报道为一个样本,最终得到有效分析样本231个。笔者首先从多方面分别设计分析维度,对所得样本进行分类统计,以定量的方式确定房产中介的媒介定型;其次采用文本分析方法,对媒体眼中的“房产中介”的特征词进行分析,其中结合对具体的报道案例作定性分析,挖掘并解读文本背后的深层意义,以达到对房产中介媒体形象的更深层理解。 这里需要说明的是,本调查是以北京市为例的调查,但笔者进行内容分析的报道并不局限在北京市,是因为传媒的宣传面和影响力是扩及全国的。 三、研究结果呈现 (一)对传媒再现“房产中介”形象的内容分析 笔者通过内容分析的方法,对231个有效分析样本进行归纳整理,从版面位置、事件类型、形象定位以及时间空间分布四个维度出发考察了传媒对房产中介形象的再现情况。 1、以“房产中介”为主题报道的版面位置 中国新闻网将所有新闻归纳为21个频道,笔者选取了报道该主题相对较多的房产频道、法治频道、IT频道和社会新闻频道,其他版面位置的报道归为其他频道。 从如上数据可以发现,除可报道包含“房产中介”全部方面的房产频道外,报道内容最多的则是与法治有关的信息。从中可以看出媒体更倾向于将关注的焦点放在了房产中介与法律相关的问题上。 2、以“房产中介”为主题报道的事件类型 笔者总结了以“房产中介”为主角的新闻报道中的事件类型如下: 由表2中数据可见,“违法犯罪”类的报道所占比重最大。同时,若将报道类型分为“负面消息”、“正面消息”和“其他类”三大类别的话,可发现高达76.6%的新闻都倾向于“负面消息”报道,并且我们并未发现有明显倾向于“正面消息”的报道。我们知道,现实生活中的房产中介作为一个进行房屋交易的中介组织,中介工作应是其常态,然而与工作相关的报道只占十分之一,媒体却连篇累牍地报道与房产中介有关的负面事件,尤其是违法犯罪类事件,这说明媒体的关注点与现实是存在偏差的。 3、以“房产中介”为主题报道的形象定位 与如上的事件类型相适应,对媒体所呈现的房产中介形象的研究发现,房产中介在事件中形象定位为“消极形象”的69.7%,“中立形象”的为30.3%,并且没有明确呈现积极形象的报道。这充分说明,媒体将房产中介呈现为一个不良组织,“消极形象”成为房产中介的媒介定型。 媒体所呈现的房产中介的消极形象主要包括如下几个方面:①违法犯罪形象,如《中介未经户主许可撬门带人看房,因非法入户获罪》、《中介员工卷款潜逃,大学毕业生买房被骗14万》等;②互争互斗形象,如《房产中介抢客户群殴,经理获刑20名员工被劳教》、《海口房产中介互挖墙角,提成80%诱员工做“卧底”》;③制造噱头形象,如《京城未现公务员房抛售迹象,均为中介卖房噱头》、《部分房产中介谎称经适房政策变化,京住建委辟谣》等;④关门歇业形象,如《年末租房遇寒冬,有房产中介成交量为零》、《二手房成交量锐减,中介员工纷纷跳槽》等。 在所有消极形象报道中,以“违法犯罪”形象居首,共81篇,占“消极形象”的45.8%。 “违法犯罪”已经成为媒体所塑造的“房产中介”形象的主体。 4、以“房产中介”为主题报道的时间空间特点 从如上两幅图可以发现,在时间上,一年内每个月份都有以“房产中介”为主题的报道,且每月报道篇数相差不多;在空间上,媒体所报道的相关房产中介的地域分布基本上是覆盖全国范围的,即使是港澳台也有涉及。因此,媒体对房产中介的报道是有时间上的连续性、持久性以及空间上的广泛性的。 (二)对媒体眼中的“房产中介”特征词的文本分析 笔者从新闻文本表层的特征词入手,通过这种给人直观印象和深刻记忆的特征词来深入分析媒体所建构的房产中介形象。 1、特征词一—不诚信:诈骗、噱头、隐瞒 传媒再现了不诚信的房产中介形象。在这种再现中,房产中介以诈骗、制造噱头、隐瞒信息的面目存在。 对于“诈骗”的再现以法治频道为典型。比如如下的新闻标题: “黑中介”假卖房骗款50多万元逃跑被抓(《广西新闻网》,2013年1月14日) 中介员工卷款潜逃,大学毕业生买房被骗14万(《海南特区报》,2012年3月5日) 黑中介把代售二手房抵押骗钱3人被控合同诈骗(《羊城晚报》,2012年3月14日) 房产中介扣除租金未交房主,数十租户遇骗局(《京华时报》,2012年10月14日) 标题是一个新闻主题的概括,也是留给人第一印象的关键部分。如上新闻标题中的着眼点是一个“骗”字,它直接反映出房产中介欺诈、诈骗的形象特点,给公众留下了深刻的印象。另外,媒体对“黑中介”、卷款逃跑等的渲染,更加突出和强化了这一印象。 关于房产中介“制造噱头”的形象,以《新京报》2012年9月24日的新闻“部分房产中介谎称经适房政策变化,京住建委辟谣”为例。首先从标题看,公信力很强的行政主体京住建委辟谣的噱头强调了其突出性和严重性,部分房产中介又强调了范围和数量的广度。笔者摘录了该新闻中的部分文本,如下: “近期,不少经适房主接到房产中介人员类似这样的电话,劝说经适房主们赶紧将手中的经适房卖掉或转成商品房。” “老经适房主不必听信中介的忽悠。” “这些中介忽悠的‘依据’,是市住建委近日征求意见的《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》。” “以此‘撺掇’经适房主赶紧将经适房转成商品房,从中赚取服务费。” 从这些新闻文本中可以发现:第一,媒体使用了“不少”这类虚指数量概念,受众易在想象中将数量尽可能放大,因而容易给人留下群体化甚至整体化的印象;第二,“不必”等羁束性概念给人确定性和严重性的感觉;第三,“忽悠”、“撺掇”等欺骗性语言加重了人们的厌恶感;第四,“依据”写出了房产中介造谣的过程,突出了真实性,留给受众的印象也更深刻。 对房产中介“隐瞒”的形象,相关新闻文本较少且并非都是直接报道,但4篇搜索到的报道也是从不同方面入手进行了媒体再现,如《首付21万,买了套被查封房》是对房屋背景的隐瞒;《交完房租才发觉,房子只能住一半》是对房屋实际租用面积的隐瞒;《所购二手房被查封,拒付中介费被追讨》体现了对房产证真实性的隐瞒;《北京:中介违规打隔断群租将被严查》则体现出对房屋以被隔断导致居住空间减小的隐瞒。尽管数量较少,但这些对房产中介隐瞒信息的具体案例以及细致的描写和打击的语气却让受众感同身受,印象深刻。 总之,“诈骗”、“噱头”、“隐瞒”等形象经过媒体的重复、渲染、强调,“不诚信”的特征成为牢牢贴在房产中介组织上的标签。 2、特征词二——混乱:电话短信骚扰、收费无标准、擅自做主 “混乱”这一特征词主要是对房产中介经营状况的描述。“短信骚扰”、“收费无标准”、“擅自做主”等媒体报道中频繁出现的主题和形象都可以归入该特征中。 关于“电话短信骚扰”,搜集到的报道一般是从如下两个视角出发。第一,以数据说话,这类新闻多见于IT频道。如《重庆半年人均收垃圾短信52条》(重庆晚报,2012年9月10日),单从标题上看,精确的数据凸显出新闻的真实性,提高了认可度。报道中指出,“昨天,360了《2012年上半年中国垃圾短信状况报告》。”且“垃圾短信中,主要内容为欺诈类、广告类、违法类。其中,欺诈类和违法类短信分别占37%和29%。房产中介、冒充亲友诈骗以及中奖钓鱼诈骗成为发送量前三的垃圾短信。”,这两段文本,前者360报告的专业性,后者对短信内容以及房产中介在发送垃圾短信中地位的突出都极易让受众产生共鸣。随后,报道中举了一个案例,即“30万抵60万起!‘某某楼盘’不见不散!”,这类明显带有欺骗性质的短信内容也是用于吸引受众注意并增强受众认同和接受程度的一个工具。 第二,从受众视角出发。该类新闻形式为对公众抱怨的报道,如《网络作家不堪中介骚扰微博维权,买卖信息成潜规则》(中国广播网,2012年12月29日),《不堪链家电话骚扰,王小山千元悬赏左晖电话号》(北京晨报,2012年12月28日),《骚扰电话被指每月20次以上,链家老总手机被公布》(新京报,2012年12月28日),等等。在新闻文本中,也较多地描写了公众的不满和无法容忍的态度甚至更进一步采取的维权措施。该种报道形式易让受众感同身受,进而强化其对房产中介该种形象的认知。 其实,电话、短信是人们生活中不可缺少的一个交流平台,在快节奏的今天,骚扰电话、骚扰短信被人们所深恶痛绝。因此,新闻媒体把握了受众心理,对房产中介骚扰的报道就易于得到大家的赞同,并且可以达到这样一个效果,即公众对发骚扰短信的房产中介产生或者强化负面印象。 关于“收费无标准”,我们来看这样一个报道: 通过中介租一套房要交多少中介费用?答案是从免费到上千元不等。记者连日暗访发现,中介的收费标准竟然五花八门,各种猫腻也暗藏其中。而对于8年前制定行业收费标准,有业内人士认为在租金猛涨的今天,房产中介还要沿用8年前的“标准”难免有失偏颇,相关部门有必要建立新的行业收费标准。(摘自《中介收费混乱且标准已过时,业内建议建立新标准》,滨海时报,2012年7月26日) 其实,这篇报道以提问式的形式切入,并且自问自答。这样容易吊起受众的胃口。但从其答案中我们发现既然房产中介收费从免费到上千元不等,可记者为什么只将眼光锁定在那些不符合收费标准的黑暗处?况且标准过时并不完全甚至不是中介的责任,媒体为何又要责备中介的有失偏颇呢?在这种再现中,房产中介的权利和无奈都被淡化甚至隐匿了,被放大的却是它的混乱、不负责任。这种有选择的报道以及批判式的语言在受众负面印象形成上产生很大影响,这对房产中介是公平的吗? 对房产中介“擅自做主”的形象,相关报道较少,且主题基本是中介擅自带客撬门看房,如文汇报于2013年1月23日的报道《中介带客撬门看房获刑》,其主要内容为房产中介杨某为带客户看房,在租户不在家的情况下先后两次叫来开锁人员强行撬开房门进入。就这件事情而言,笔者认为尽管房产中介有责任,但主要是个别中介从业者的工作失误,将其描述为中介的擅自做主和不负责任有夸大的成分。 总之,与房产中介“电话短信骚扰”、“收费无标准”以及“擅自做主”有关的报道都毫无例外地将问题的矛头指向房产中介,并过分强调中介的不负责任和混乱形象。“混乱”已然成为媒体所建构出的房产中介的特征词。 3、特征词三——紧张:行情差、业内斗争 传媒再现了紧张的房产中介特征,这主要是从中介经营效果角度出发的报道。关于相关新闻报道,笔者特别关注了“行情差”和“业内斗争”两个题材。 关于房产中介“行情差”的报道,笔者发现主要描写成交量低和歇业改行以及员工跳槽三个方面。当然我们不可否认这些报道的价值与真实性,但我们也应该发现这种“真实”是片面性的真实。如银川晚报2012年3月1日的一篇报道《银川二手房市场持续低迷,小中介公司另谋出路》,该报道主要描述了当时银川二手房市场处于低迷状态,从而房产中介受到影响,成交量下降。那相应的,为什么没有房产市场景气,中介公司经营效果乐观的报道呢?这种有意识、有倾向性的选择报道,忽视了实际情况中的复杂性,让受众无法形成对房产中介“行情”的全面把握。对负面情况的重复报道,又让这种单一印象不断强化直至定型化。 同样,媒体也截取了房产中介间为抢客户互挖墙角、聚众斗殴等“丑行”片段,进行放大处理。房产中介因其不雅行为被指责,因违法犯罪被公诉,但媒体并没有深入思考房产中介为什么会发生此类事件,房产中介是否有苦衷?而仅是用它丑陋的一面来强烈冲击着我们的视觉神经。如《部分房产中介高提成诱员工做卧底,租房必知妙招》(中国经济网2012年11月6日)的报道,在描写房产中介用员工做卧底互挖墙角的事件后,还给受众提了醒,为受众与房产中介打交道如何躲避风险提出了建议。从该报道的逻辑思路看,中介做错的这件事已经影响到了受众租房,并且要求受众“记住六招避风险”似乎在暗示“业内斗争”已经成为房产中介的一个常态。这种片面刻画负面情节进而试图以偏概全的逻辑对受众印象形成产生了不良导向,是不应该被接受的。 总之,媒体单一化、片面化的报道方向让受众眼中的房产中介处于一种危机和危险的状态中,从而建构了其“紧张”的媒介形象,“紧张”成为房产中介的又一个特征词。 通过这些特征词和如上的分析,笔者发现,特征词似乎已经被媒体作为一种规定或属性加于房产中介之上,相关的报道主题和报道题材出现了一种模式化倾向,从而媒介自然自觉地将自己对房产中介的理解和解读呈现在新闻文本中,进而引导公众认知。并且多个特征词所蕴含的负面意义相互融合,这种混合再现又极大地强化了大众传媒的社会效应,成为受众形成刻板印象的重要因由。 “不诚信”、“混乱”、“紧张”这三个特征词都是媒体的负面再现,与之相对应的社会功能即为引导北京公众对房产中介持负面刻板印象。这与问卷调查的结论是相呼应的。 四、结论与讨论 通过如上的研究结果,我们发现,大众传媒是公众获取有关房产中介信息的重要来源,也是公众认知和负面刻板印象的建构者。这成为信息时代房产中介跨越阻碍获得发展的瓶颈所在。因此欲改变这种现状,笔者认为可以从大众传媒和外在支持两部分出发,提出解决建议。从大众传媒角度,其首先应增强社会责任感,坚持公平公正的报道原则;其次,“把关人”的个体再社会化,加强媒介制度建设,采取多元立体式媒介传播方式等都是需努力的方面,此问题有待进一步的研究和深入。在外在支持方面,无论从政府职能角度的制度支持,还是从媒体管理角度的组织支持,亦或是从北京公众角度的社会支持,我们可以给大众传媒客观积极建构公众印象创造一个公共支持的氛围,具体的解决路径及其有效性有待进一步的探讨。 房产中介论文:关于房产中介欺诈行为分析 摘要:随着房地产市场的不断发展,房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。 关键词:房产,中介,欺诈行为 随着房地产市场的不断发展,房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据不完全统计约有50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是要通过房地产中介企业来实现的。 一、房产中介市场现实存在的欺诈行为 1.以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。 委托人一般分两种:房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。 2.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 有些房产中介不申领营业执照就开展业务,所发的名片、所的广告宣传,只有所留的电话可以联络到其人,如同打游击战一般。遇到问题,则无音无讯了。 还有些房产中介为了税收或注册等问题,在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定,在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记,却又在正常营业。 3.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行)第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。 同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。 事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。 4.滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。 格式条款是指格式条款的提供方(以下简称提供方)为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的,视为格式条款。 实际上很多房产中介机构,往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规,任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务,限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏,一旦消费者发现问题,据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”,将不平等的条件强加于人。 5.房地产经纪组织未办理备案手续。 根据城市房地产中介服务管理规定(修正)(1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正)设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查,并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的,不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业,根本没有把备案手续放在心上。 6.违规广告信息,将期房、无证房、司法查封房产,甚至“小产权房”信息对外公开。 房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。 而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息,如对所谓“特价房产”,注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方,而没有将该房产真实情况进行核实。甚至将期房、无证房、司法查封房产 ,还有“小产权房”信息对外公开,等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通,造成消费者受骗上当。 三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议。 由于上述欺诈行为的存在,对整个房地产市场存在着极大的危害性。“以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬” “房产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定”“ 违规广告信息,将期房、无证房、司法查封房产,甚至‘小产权房’信息对外公开”。这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书”“房地产经纪组织未办理备案手续”。这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督,因而又影响到了消费者的合法权益。 由于上述行为存在的危害性,如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢?笔者提供下面几个建议: 1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单,以特别提醒消费者引起注意。 2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人,也不是当事人的人,是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。 3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件,应当取得复印件并与原件核对,必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证; 4. 对于产权不清析应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况,并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款,则对该房产的产权性质怀疑,避免上当; 5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视料作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。 6. 达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,不要怕麻烦,因为只有到了房产登记部门过户时,其房产权潜在的风险就会凸现,才能便于及时解决。 房产中介论文:从房产中介转战商业地产 在全国数以千万计的房产投资大军中,林琦两夫妇所赚取的投资利润确实不能算是个中拔尖的,但作为房产投资大军中的沧海一粟,置身广东这处甚至可以代表全国楼市未来发展趋势的东部沿海省份,林琦夫妇看似波澜不惊的投资线路,却当仁不让地成为了“中国式”投资最为生动的注脚。 2000年,大学毕业时,林琦和丈夫缺钱买婚房,只好找父母帮忙,买了房没钱搞装修,只好住进未铺地板的“清水房”。5年后,家庭经济情况好转,他们买了中信凯旋城一套166平方米改善居住环境。2006年,林琦开始涉足房产投资, 2007年看见买房好赚,她辞去了国际贸易的老本行,加入房产中介行列。得益于职务便利,2007年6月,她买了一套45万元的房子,尽管属于第4次买房,但由于贷款政策宽松,她依然贷到了七成房款,她买下之后立马放盘,只半年时间便净赚好几万元。 不过,近3年由于三套房停贷,已经5次贷款买房的她无法继续按揭购买住宅,只好转战商业地产领域。现在,她手握200万元在挑选商铺和写字楼。 大学毕业 曾无钱买婚房 林琦,湖南人,1977年生,大学学贸易专业,大学毕业后追随丈夫来到东莞嫁作人妇。 2000年,尽管房价每平方米只有两三千元,但是对于积蓄不多的林琦小两口来说,房子仍是难以承担之重。虽然不情愿,当时的条件下他们也只得求助父母,当起了 “啃老族”。当年,他们在东泰花园买了一套85平方米两居室“清水房”,3400元 /平方米。 交房时,房子的洗手间、厨房和墙壁已经简单装修,但是地板没有铺地砖,由于经济紧张,林琦两人没有再搞装修,直接就住进去了。林琦说:“当时日子过得很拮据,我们没有钱买家具,真是家徒四壁啊。我们节衣缩食,一边还房贷,一边存钱买家具,一件、一件地买。” 工作5年 贷款换大宅 为了尽快改善生活环境,林琦夫妻俩工作格外卖力,林琦在一个贸易公司上班,当时经济环境比较好,工资收入也比较高。丈夫吴先生做些生意,慢慢也兴隆起来。于是,这个小家庭的日子越来越宽裕了。他们觉得两居室制约相当之大,小孩子出生了,父母过来带小孩,房间住满了,杂物根本没地方放,书房也被迫与卧室合并。 “当时,我们就想,住两居室不是长久之计,小孩子稍大一些,需要自己独立的空间。”她说,2005年,他们在中信凯旋城买了一套166平方米的大宅子,毛坯房单价接近5000元/平方米,总价80余万元。当时按照政策,他们可以贷款七成,但是由于存了一笔钱了,不想背负太多利息,所以就只按揭了五成。东泰花园与凯旋城相邻,他们现在两套房子都是自住。林琦说,这套房子现在市值已经涨到200多万元了。 加入中介 打开炒房局面 2006年,房价开始明显上升,当年5月,林琦贷款七成买了第3套房用于投资。 这套房子是东泰花园一套100余平方米的带装修二手房,总价23万元。次年,她卖出,收回50万元。仅一年时间,这套房子市值已经翻番。 眼见房价步步上升,再加上经济运行不稳定,贸易工作越来越难做,林琦觉得还是做房地产收入高,同时方便自己买房投资。于是,她在2007年3月加入城区一家品牌房产中介,转型当了一名房产经纪人。不用多久,林琦便深切体会到了房产中介这份其他职业无法比拟的优势——“炒房先知”。 2007年6月,她看见东泰花园一套108平方米的带装修三居室二手房放盘,总价为45万元,觉得物美价廉,于是当机立断就贷款拿下了,并立马在公司放盘,结果在年底便以55万元出售,除开税费,她净赚好几万元。 下一步:转战商业地产 2009年,西平板块大热。当年三四月,林琦在热销的景湖春晓贷款七成买了一套158平方米的4房,毛坯价8700多元/平方米,总价138万元。之后,林琦花了20来万元对新房进行了装修,现在房子的市值带装修为165万元。 “4年时间过去了,这套房子表面上涨了7万元,算上装修人工和利息,其实是没有怎么涨。房子在高位买的,没有赚钱。”林琦说,“不过现在房子正在出租,月租4500元,比月供4000元多一些,还是可以支撑。对于这套房子,我的心理价位是1.3万元/平方米,等地铁一通,房子肯定涨价。反正,钱放在手上也会贬值,屯个房还可以抵抗通货膨胀,房价又不会跌。如果买房,价格不涨个10%,等于没涨。” 如今,林琦手上的现金加上一些基金产品,合计有200万元可以拿来投资。林琦说:“我已经买过5套房,这三年时间,按照政策,我们家贷不了款,所以只好看看商铺、写字楼了。看了第一国际和台商大厦的写字楼、西平的商铺等,一平方米都要四五万元,觉得有点贵,一直没有出手。” 林琦说,她买写字楼或商铺,要求有5%的租金回报率,并且升值前景要看好。从2012年下半年开始,她和老公一直在四处打探,“只不过暂时还没有找到合适项目下手就是了。” 房产中介论文:基于B/S的房产中介管理系统 摘要:网络技术的广泛运用,触动了社会的各个方面,房产中介也积极跻身于网络洪潮。网络时代房产中介公司最重要的资源是信息。网络信息平台的安全性、数据更新速度、信息检索方式以及网页制作是否精良直接决定了网络房产中介公司的命运。基于教学上的需要,使用简单的技术和Microsoft SQL SERVER2000数据库作为开发工具,构建一个满足现在房产中介需求的小型动态房产中介管理系统。 该文介绍了房产中介管理系统的项目背景和意义,着重阐述了该系统开发实现过程,从系统的总体设计思路、系统业务流程图、数据流程图几个环节进行了详尽的分析和描述。 关键词:B/S;数据库;流程图 1 概述 随着社会市场经济的发展和人民生活水平的逐步提高,我国各行各业经济迅速崛起,房地产业就是其中之一。3月15日,国务院总理两提“互联网+”,让这一概念的热度几近沸点,面对互联网的冲击,房地产的互联网改革势在必行,刻不容缓。传统房地产业由商家主导的市场已变成由消费者强势主导,消费者主权意识迅速觉醒。特别需要注意的是,房价的不断上涨,加上饱受互联网洗礼,90后的心态越来越开放,消费也越来越趋于理性,对于房子的需求和期待可能会更趋向于租房,运用先进的互联网信息技术和现代管理思想来提高房地产行业的租赁、销售管理,可以更好地提高房地产业的工作效率和服务质量,进一步降低运营成本、提高经济效益,最终提升房地产销售公司的市场竞争力。 2 项目背景 随着网络技术的广泛运用,社会上方方面面都受到了一定程度上的影响,房地产中介也积极跻身于网络洪潮。网络时代房产中介公司最重要的资源是信息。网络信息平台的安全性、数据更新速度、信息检索方式以及网页制作是否精良直接决定了网络房产中介公司的命运。 如何快速利用网络有效资源,建构基于网络的现代数据库是一个急需解决的问题,而进行网络数据库模式研究的重要理论基础之一就是网络数据库的设计与建立。因此,进行网络数据库的设计与评价的探索和实践研究有着十分重要的意义。 房地产中介信息数据庞大,信息输入的工作量很大,实行手工操作的话,需要填制大量的表格,这样不止会消耗大量的时间和精力,而且出错率也比较高,另外传统房地产中介用户对于房产的信息来源仅依靠于房产的中介介绍,对房产缺少全面的认知与了解,利用计算机来进行住房信息输入工作,不仅能够保证准确无误,大幅度提高工作效率,而且用户可以更加全面的了解住房的条件与评价,还可以利用计算机对有关信息进行有效的统计,服务于购房,租房的广大用户。同时计算机具有手工管理所无法比拟的优点。例如:快速检索、方便查找、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等等。这些优点能够极大地提高房产管理的效率,也是房地产中介的科学化、正规化管理,是与世界接轨的重要条件。 网站设计是技工院校计算机专业学生必修的一门课程,作为该课程的授课老师,需要将现实中的需求与学生的课堂学习紧密关联起来。如何通过网站设计课程开发出功能较全,费用低廉,通用性较强的网站,使学生掌握网站进阶技术,是计算机专业教师亟待解决的一个重要课题。 结合技工院校计算机专业学生的特点,该设计采用简单的技术和Microsoft SQL SERVER2000数据库作为开发工具,构建一个满足现在房产中介需求的小型动态房产中介管理系统。 3 房产中介管理系统的设计 3.1 总体设计思路 为了能够极大适应房产中介的迅猛发展,满足房产中介的需求,房产中介管理系统应具有如下功能: 3.1.1 信息管理 通过后台对数据进行管理,包括对房屋信息进行筛选,客户信息进行核对,提供房屋信息的功能。 3.1.2 数据管理 对用户数据、房源数据进行增加、删除、修改。 3.1.3 查询 通过直观、灵活、方便地查询形式对房产信息进行复核查询,并把查询和检索的结果直观地显示出来。 3.1.3 WEB应用功能 网站上,能提供客户注册的功能,并提供房产信息的查询,房产信息的登记。客户可以在网上直接对房产信息进行预定。 3.1.4 系统管理 对员工进行管理,包括增加、删除、修改以及考勤管理。 其系统功能模块如下图1所示: 3.2 系统业务流程图 系统采用B/S架构,用户可通过浏览器访问该网页。对于一般游客不必注册即可看到出租、出售房屋信息。客户如果想要在该网站预定出租、出售信息,就得先在网站上注册,成功注册后即可在网站上预定出租、出售信息。职工登录后可进入自己工作平台,可以对房源信息、委托信息、客户信息及成交信息进行维护,包括增加、修改、删除;另外还可以进行个人资料的查询与修改,可以登记出访记录,签到或者请假。系统管理员对于该系统具有最高权限,除了一般职工的权限外,还可对职工信息进行维护,包括职工个人基本信息,还有考勤情况。其业务流程图如下所示。 4 结论 为了适应时代的变化,房产中介管理系统需具备几个特点:一是有强大的查询功能,支持对房源信息、委托信息、客户信息和职工信息的查询。当然,在查询时对于不同的人的权限是不同的,客人只可查到自己的信息,而员工能看到的是自己与客人的信息,管理员对于整个房产中介管理系统都有其特权。完善、快速的信息查询功能,可以全面查询和统计房源的各种信息和模糊查询功能,并及时反馈统计资料。同时,有个网络的技术,结束了手工报表的历史,严格的数据检查可避免手工操作的疏忽而造成的错误,减轻员工的工作压力,从而提高工作效率。二是自动计算中介费用的功能,实现了中介费用的合理化,同时也减轻员工的工作压力,提高工作效率。三是房产中介管理系统适用于多种平台,适用于各个操作系统。 房产中介论文:基于ASP.NET的房产中介系统的设计与实现 摘要:针对某房产中介公司的业务现状,系统设计总体上采用以Bowser/Server(简称B/S)的三层结构模型,选择Visual Studio 2005的开发环境,使用 2.0的开发技术,首先采用UML统一建模语言,根据系统需求进行总体设计,得出该系统需要实现房源信息管理、客户信息管理、加盟店信息管理、员工信息管理、新闻公告、收集反馈意见、对用户权限进行划分、密码修改找回等功能,然后使用C#语言编写业务代码,SQL Server 2005开发系统数据库,实现房产中介信息管理系统。 关键词:房产中介;浏览器/服务器;;数据库开发;统一建模语言 近几年,在我国随着房地产业的发展,房产中介行业也随之蓬勃发展起来。国内房地产中介企业已经从小规模、作坊式的个体运营模式向规模化、品牌化的大型现代企业方向发展。发达地区出现了一些拥有上百家分店的巨型房地产中介企业,而国外的大牌房地产经纪公司也开始纷纷抢滩中国市场。但是与国外成熟的房地产市场相比,我国的房产中介行业的发展还存在较大的差距。本系统主要源自于江西某中介公司,该公司为江西南昌本土企业,该公司几年前是一个私人小作坊式的房产中介公司,只有几个工作人员,每月的业务量也只有几套房,在初期,用一些原始的手工操作,还基本可以满足需要。但是随着我国房地产业的发展,房产中介行业也随之蓬勃发展起来,由于房改政策的出台,购房、售房、租房的居民越来越多,该公司也向规模化、品牌化的大型现代企业模式方向发展,在南昌已经有了12家分店,员工人数上升到了50多人,在这样的情况下管理不健全、政策咨询信息方面层次低、技术含量不足、经济活动不规范,原始的手工操作方式导致数据的重复率、出错率升高,效率低下,各种数据查询不便,等等不利因素逐渐显现。在这种情况下该企业的管理者意识到信息化管理的必然趋势,信息化不仅是效率上的提高更是企业核心竞争力的提高。 1 系统需求分析 房产中介是房地产行业发展的一个分支,企业主要的经营业务范围包括房屋的买卖,以及租赁业务。具体来说,当用户有买或卖房的需求,可到各加盟店和总店进行登记。有卖房需求的,可以将自己的房产资料详细的登记,把预期交易的价格标明,并登记下客户的具体资料和相关数据,以便业务的跟进;有买房需求的,首先根据客户的需求,在已登记房源中查找,如果没有合适房源,同样也记录下该客户的需求及详细个人资料,当有合适的房源出现,将继续联系。当出现了买卖交易,公司员工(中介)可继续跟进,帮助客户完成过户、贷款等手续,收取适当费用。这是企业对外的业务状况。 内部管理来说,企业管理者需要对各个加盟店的业务状况和经济状况,有及时的了解;对每个员工的工作进度和工作业绩都要有记录,包括在该员工在完成一整套业务的时候进展到哪一步,收取费用多少,客户反馈意见如何,都是管理者必须掌握的数据。这些都是帮助企业能够公平公正的分配奖励制度等管理手段的重要依据。管理者需要可以即时发出通知和新闻,同时各加盟店和员工都可以及时的反馈意见,企业内部友好的沟通机制是企业和谐发展的必备工具。 综上所述,分析得出实现本系统需要有六个功能模块,如图1所示。 1)房源信息模块:按租赁和买、卖的不同记录了普宅、公寓、别墅、写字楼等物业类型的房源信息。在房源信息描述中可加入外景图、室内格局图等信息。 2)客户信息模块:记录了客户个人信息、客户需求信息以及客户投诉、咨询等信息。 3)加盟店管理模块:管理记录了加盟店基本信息、对其信息进行增,删,改,查操作;记录本加盟店的运营情况,记录每个员工的工作状态。 4)员工(中介)管理模块:员工管理记录了员工的基本信息,并对用户信息进行增、删、改、查操作,记录员工的工作考核和绩效。 5)新闻、公告、信息反馈管理模块:管理员即时新闻公告,并对该信息进行增、删、改、查操作;各加盟店可即时反馈意见。 6)基础信息管理模块:对用户权限进行管理,增、删、改新角色;密码修改、找回等。 本系统的中的登陆用户,有严格的权限划分,本系统用例如图2所示。 2系统设计 2.1系统总体架构设计 软件是基于.NET的Web应用系统,采用B/S的结构模型。其开发、维护和升级方便,管理成本较低。用户界面简单一致友好,能够满足不同的人员,从同的地点,以不同的接入方式访问和操作。本项目中,客户机都只需要采用操作系统自带浏览器就可以直接操作。 系统在设计上采用的是B/S扩充的三层架构设计,即表示层,业务逻辑层,数据层,本系统采用的三层结构如图3所示。 1)表示层,即给用户提供操作界面及功能。以windows操作系统自带的IE(Interner explorer)浏览器为web登录工具,采用技术开发操作界面,使用母页、服务器控件、用户控件、Web页及css样式表来控制及实现。 2)业务逻辑层。提供完成业务所需功能的操作,包括从数据库返回数据集,向数据库更新数据,及承担部分数据验证的功能。 3)数据层,即数据访问层和数据库的集合,给系统提供数据管理,提供数据存储及查询功能,并需承担部分数据验证的功能。中访问数据库的技术是。 图3 三层架构设计 2.2房产中介系统数据库设计 房产中介管理信息系统的数据库采用的是SQL Server 2005的数据库开发环境。数据库设计的主要任务是根据系统分析得出的数据流,根据范式理论,建立系统数据库的逻辑关系模型如图4所示。 2.3 房源管理模块详细设计 房产中介信息管理系统中对房源信息的管理是非常重要的部分,因为此功能模块是3种权限的用户都可以使用的模块。该模块主要实现对房源信息的增、删、查、改的操作。其实现业务用例如图5所示。 此模块中需要实现四个功能,其都是对数据库进行操作的方法。具体在设计上的方法类似,此处就针对其中的新增房源和查找房源功能进行详细设计。 在新增房源信息功能设计中,从系统登陆页开始,首先用户在页面上输入的账号、密码、验证码,交给后台系统(包括业务层和数据层)进行判断,只有当输入账号、密码正确,并且验证码比对无误时,才允许用户进入“主页面”,否则提示错误;然后在“主页面”中选择“房源管理”,再进入“添加房源”页面输入新增房源数据,数据传送到后台系统中先判断数据是否完整有效,有问题则“提示错误”,没问题则把记录传到数据库中保存;最后把输入的新记录在页面上显示出来,并且提示“添加成功”。具体活动图如图6所示。 3 系统部分功能的实现 3.1数据库访问 本系统中采用的是Data Access Application Block组件实现为自己.NET应用程序的数据访问层。 它是微软推出的一个通用的访问数据库的.NET组件。它包含优化的数据访问代码,帮助用户调用存储过程或向SQL SERVER数据库发送SQL文本命令,返回sqldatareader、dataset和XMLReader对象。SQLHleper为主要使用类。 3.2用户登录实现 编程过程中,系统中关于显示或修改数据的地方,都是使用GridView控件来完成的。在GridView控件中将它的DataSourecID属性指定到数据源控件ObjectDataSource,使用GridView控件内置的分页、排序和更新功能来实现。由于GridView控件功能内置,所以在描述业务的序列图中就不再具体标示了。 系统登录界面(Login.aspx)是实现系统功能的基础。登录的主要活动人是USER,主要实现了验证用户名和密码,判断用户权限,比对输入验证码的功能。主要用到的数据库的数据表有:权限表、用户表、基本信息表。 登录业务的序列图如图7所示。 验证码的实现:用户登录界面中的验证码,是使用函数Random()产生一组1000―9999的随机数,然后再调用ValidateImage.aspx,使用绘图函数画出60*20大小的数字图形。 3.3 房源管理模块的实现 此模块中的各业务功能主要都是对数据库的操作,实现方法类似,由于篇幅所限,在此就举“新增房源”为例。 在“新增房源”中,系统设计一个新的页面(EditFYXX)来显示需要输入的内容完成功能。业务消息发送的过程如图8所示。 3.4 系统测试系统完成后需要进行一系列的软件测试 软件测试对于一个软件的生命周期来说,是一个非常重要且非常复杂的工作,需要花费大量的时间和技术,但它对软件的可靠性保证有着非常重要的意义。系统在设计和开发的过程中, 由于人为的疏忽和错误,无可避免的在系统中留下漏洞,这些错误在开发初期不会被察觉,所以在系统投入运营之前,要整体的对系统进行一系列的测试工作,尽量多的找出错误,保证系统的稳定性 。 4 总结 管理信息系统的开发中,需要充分掌握了企业的业务流程和管理需要,应用合理的开发平台和熟练的开发语言,严格按照软件工程的开发的计划和步骤,才能开发出适合企业、对企业有价值的管理信息系统。 房产中介论文:关于房产中介机构发展的对策和建议 【摘 要】随着固原市房地产市场的不断发展,房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计,本市约46%的新建商品房销售和81%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解,对房产中介机构发展提出了一些对策和建议。 【关键词】中介机构 经营行为 分析 一、目前房产中介发展现状 随着固原房地产市场的不断发展,房产中介市场也在日益壮大。房产中介企业已迅速发展到了10余家,人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。 为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下内容:①房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。②房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。③房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。 尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让),由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起:买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理银行贷款),分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。 二、房产中介市场现实存在的欺诈行为 由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营,在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。现就笔者所知道的中介欺诈行为进行具体分析: 1.以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。 2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。 6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记房地产印刷品广告。 这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。 三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议 由于上述欺诈行为的存在,对整个房地产市场存在着极大的危害性。如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢?笔者提供下面几个建议: 1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单,以特别提醒消费者引起注意。 2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人,也不是当事人的人,是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。 3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件,应当取得复印件并与原件核对,必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。 4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况,是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款,则对该房产的“可转产权”性质怀疑,避免上当。 5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视料作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。 6.达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,不要怕麻烦,因为只有到了房产登记部门过户时,其房产权潜在的风险就会凸现,才能便于及时解决。 房产中介论文:关于房产中介欺诈行为分析 摘要: 随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解,其中存在的主要欺诈行为有: 1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。 6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记房地产印刷品广告。 这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题,笔者提出了些建议: 在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者,注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件;对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视为要约作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,以避免产权无法过户风险等 一、目前房产中介发展现状 随着上海房地产市场的不断发展,上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家,人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。 为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,对房地产中介服务进行了定义:房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下—— 1. 房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 2. 房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。 3. 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。 房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行,中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。 尤其在私人之间的房屋买卖中(即二手房转让),由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起:买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项(如要办理银行贷款),分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是,由于房产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。 二、房产中介市场现实存在的欺诈行为 1. 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。 委托人一般分两种:房产开发企业和私有房产权人(自然人)房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。 同样,自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月 1日起施行)第二十八条规定: 受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 从法理上说,房产中介机构主要是房产经纪人,对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为,而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供:房源信息、销售价格外,表明收取佣金,即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。 而现实上,很多房产经纪向购房者提出“包销”,即所销售的房产统一报价,说价格已经包括佣金,或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得,也就 是所谓的“赚差价”,这明显违反了上述法律规定。 2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。 上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定:“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。” 目前,上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋,也在使用权性质的房屋,这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同,其市场价格及法定的权利义务有较大区别。 区分拟购房屋的权属性质,应以验看凭证为准。有房地产权利证书(或房屋权利证书)的即为产权性质房屋,凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指:上海的房改政策规定,职工(原承租人)可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。 现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖,可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后,再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。 按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售: (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的; (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的; (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的; (4)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; (5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的; (6)上市出售后形成新的住房困难的; (7)擅自改变房屋使用性质的; (8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为: (1) 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房,可以出售。 (2) 产权已转移地方的原部队的住房,可以出售。 (3) 同幢住房内有独用、有合用的,凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房,可以出售。 (4) 被拆迁安置的独用成套公有住房,该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。 (5) 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。 由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素,同一房屋,不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质,则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”,则差异很大。 3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。 有些房产中介不申领营业执照就开展业务,所发的名片、所的广告宣传,只有所留的电话可以联络到其人,如同打游击战一般。遇到问题,则无音无讯了。 还有些房产中介为了税收或注册等问题,在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定,在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记,却又在正常营业。 根据工商部门所发放的营业执照,房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的,而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中,人们往往忽略或不了解这个区别,而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。 4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。 根据商品房销售管理办法 (2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过 自2001年6月1日起施行)第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。 同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。 事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。 5. 滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。 格式条款是指格式条款的提供方(以下简称提供方)为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的,视为格式条款。 根据《合同法》的规定: 第三十九条 采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。 第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。 第四十一条 对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。 实际上很多房产中介机构,往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规,任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务,限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏,一旦消费者发现问题,据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”,将不平等的条件强加于人。 6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。 根据城市房地产中介服务管理规定(修正)(1996年1月8日建设部令第50号 2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第9 7号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正)设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查,并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的,不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业,根本没有把备案手续放在心上。 7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记房地产印刷品广告。 房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。 而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息,如对所谓 “特价房产”,注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方,而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点,等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通,造成消费者受骗上当。 三、 关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议 由于上述欺诈行为的存在,对整个房地产市场存在着极大的危害性。 “以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益,并且间接损害了国家利益,扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督,因而又影响到了消费者的合法权益。 由于上述行为存在的危害性,如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢?笔者提供下面几个建议: 1. 在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单,以特别提醒消费者引起注意。 2. 提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人,也不是当事人的人,是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。 3. 购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件,应当取得复印件并与原件核对,必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证; 4. 对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况,是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款,则对该房产的“可转产权”性质怀疑,避免上当; 5. 对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上,凡标明符合合同要约要件的内容,视料作为合同的附件,一并写入合同中,以此约束相对方。 6. 达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,不要怕麻烦,因为只有到了房产登记部门过户时,其房产权潜在的风险就会凸现,才能便于及时解决。
以某知名房地产企业某商品住宅项目2014~2015年的销售成交记录(801条)和访问接待记录(865条)为样本,通过剔除“实质贫数据”的客户人口统计信息改进数据集,同时通过对已成交购房者按“消费状态”(即“刚需”“首改”“再改”和“升级”)进行决策树分类,得到“利益相关者”和“以投资为导向”两个稳定的关键变量。以此指导对访谈数据集的分类,发现购房者在与销售人员接触时,首先关注的是房源的面积大小,而非如价格、户型等其他信息,在兼顾精度的同时,发现可以直接指导人工销售的知识规则。 一、引言 近年来,我国住房消费市场不断发育成熟,房地产行业也逐渐积累了大量的客户信息数据。这些房地产交易数据与客户数据,与宏观经济数据、房地产供给数据以及交易后服务数据一道构成了房地产市场的数据体系。这些数据对房地产企业经营的各个环节,尤其是后端销售环节具有重要意义(李海洋,2017)。但由于房地产交易不同于简单的网上购物,消费者必须借助专业销售人员的帮助才能完成交易,而消费者与销售人员之间的信息不对称,许多“大数据”在交易完成前都无法获得,因此针对历史数据的预测方法就无法使用。如何从这种名义上是大数据,实质上却是“贫数据”的房地产客户数据中获得有价值的信息,使数据真正可以应用与指导实践就成了一个重要的问题。本文在现有研究和决策树的成熟模型基础上,试图改善这两个问题,让机器学习不仅获得数据分析结果同时也获得知识,并可以将知识直接服务于人工房地产销售业务。 二、基于决策树的市场数据挖掘模型构建思路 决策树是一种重要的预测型数据挖掘技术,这种算法主要通过贪婪算法递归实现分类与预测功能。其系列算法起源于Hunt、Marin和Stone在1966年提出的单概念学习系统。Quinlan(1987)提出的ID3算法正式建立了决策树的算法框架。决策树分类预测的实现流程大致如下:(1)在理解问题的基础上,对数据进行清洗、赋值、标准化等预处理;(2)进一步使用具体决策树分类方法,利用训练样本构建决策树,并通过测试集样本检验决策树的效果;(3)根据结果调试相关参数与方法改进模型。决策树在标准选择、改进思路和效果评价上有着多种不同规则。目前在许多理论与应用研究上,对模型效果的评价主要聚焦于预测精度。通过设置代价系统、改变抽样机制等方式,追求相关问题预测精度的最大化。但本文参考决策树在多个领域的应用研究(Liang等,2015;Kretser等,2015;Dhurandhar等,2015)认为,除此之外,研究方向还应包括:分析样本数据集与生成的数规则的关系、规则复杂度与预测准确性的折衷等方面。前一个问题是联系决策树算法与现实中具体应用的桥梁,而后一个问题则是将单纯的分类算法提升到系统科学的角度进行多目标的决策体系构建。本文即从这两个问题出发,首先从研究房地产销售数据的特性,站在从房地产交易的具体情境上分析数据的可得性及稳定性,以建立适当的数据集。此外,鉴于房地产交易的复杂性,消费者必然会借助专业销售人员的帮助完成交易,因此,房地产数据挖掘更应该对房地产销售人员的服务过程形成协助。房地产销售人员在服务过程中,对单个客户的精准把握自然是一方面,但在同样的时间里用尽可能少的交流,掌握切中购房需求的要害问题,对更多客户形成基本正确的判断,也是其拓展渠道提升业绩的方式。因此本文希望通过数据挖掘,得到分类标准稳定并易于解释的决策树规则。 三、数据分析 (一)数据说明与预处理 本文采用的数据包含两部分,均源自某综合性知名房地产企业的数据库,一部分是该企业在环渤海地区某城市一处住宅小区销售中心2014年成立以来的商品房住宅销售成交记录共801条;另一部分为该销售中心自成立以来的访问接待记录共865条。对这些一手数据做进一步清洗,在成交数据中剔除值缺失、明显输入错误记录24条,剩余有效记录777条;以同样的标准剔除访问接待记录中的无效记录43条,剩余有效记录823条。成为本文用于挖掘的数据集。其中成交数据中包括50个字段,剔除没有信息含量的“序号”“组别”“职业顾问”“楼号”等字段后。所谓数据稳定性强,是指这类数据反映的信息是客观事实,一般不具有随意性。如购房人的身份信息家庭信息无法根据消费者的意愿改变,但购房需求的细节如户型、周边配套设施等,属于消费者的主观意愿,本身没有客观事实与之对应,也就无稳定性可言。数据的隐瞒成本,是指消费者不披露该信息对于购房交易而言,是否影响交易的完成与完成质量。房地产的销售人员相对于消费者始终处于信息不对称的劣势地位。消费者具有选择是否披露自身相关信息的主动权。消费者在交易完成前,出于各种原因(家庭安全、隐私保护等)选择不披露与房产交易无直接关联的信息,就不会造成交易上的损失,因而隐瞒成本低。但如果一个消费者在与销售人员交流时隐瞒其对于价格、户型或周边设施等消费需求,这样的隐瞒将会对交易造成直接的影响。基于这一分析,容易发现:尽管房屋成交后的数据集由于产权登记这一流程,拥有上表中所有字段的信息,但在房地产交易完成之前,销售人员难以获得与消费者本次购房无直接关联的人口统计数据和其他消费习惯数据。因此,在数据集中应将两个门类的数据剔除,只保留后两个类型做进一步分析。在成交数据集中,各个字段均隐瞒成本较高,或如消费者信息来源这类信息由于导流渠道的确定性而无法隐瞒,因此均可以作为数据挖掘的数据集适用。 (二)实验结果及分析 基于上述数据处理后,在SPSS16.0平台上进行决策树分析。基于前章节的论述,本文以二项分枝,能生成较为简明的树规则CRT分类方法为主要方法,以CHAID为参考方法进行分析。针对所研究的问题,不同于类似银行信用、航班延误等预测,房地产的不同类型客户各有其价值与风险,刚需消费者潜在价值可能偏低,但需求迫切成交的几率也大,高端升级型消费者潜在价值更高,但需求更多元,完成交易的几率较小。很难说哪类误判有更大的代价。因此,本文的分析中不设置成本偏好的不对称性。 1.对访谈客户记录的分析 通过观察访谈数据集可以发现,这一数据集建立决策树模型并分类的问题在于:缺少一个核心指标或组合规则将消费者加以区分,并以此为“类”对数据集进行分类,这与访谈数据没有结构化的设计、信息获得也比较零散有关。因此,本文首先对成交数据进行分析,试图解决对客户需求进行分类的“类”以何种规则确定的问题。 2.对成交记录分析 通过对交易数据的观察发现,消费者的住宅消费状态这一信息具有优良特性:首先由于全国建立产权信息登记制度,消费者这一信息基本上属于确定信息;其次,根据现行法规,处于不同住宅消费状态的消费者在所适用的税收、贷款等交易内容会有很大不同,在这一信息上选择保留,将使自己在交易中蒙受损失。此外,房地产交易是大宗交易,客户的消费次数不可以直接反映出其财富水平、交易经验等相关信息,可以作为客户细分的变量。因此本文拟对消费状态(即刚需、首改、再改、升级)作为客户细分的标准,进行决策树分类。这一分类规则有一定的经济含义,首先婚房与给父母买房,属于有利益相关者,这一类需求往往迫切缺乏考虑的余地,因此往往是刚需用户。而其他客户中,又以“关注住宅质量”还是“单纯为投资而购房”加以区分。已有一套住房的客户,首次购买改善性住房时往往更注重房屋升值空间,愿意升值牺牲居住质量;而已有多次购房经历的消费者,再次购房往往更关注生活质量;而已经购买过改善性住房,但其购买住房还没有达到升级标准的再改客户在分类中并不明显,是因为其兼具了首改客户与升级客户的特征。此外通过观察在CRT规则的右枝第二层可以发现,刚需客户关注设施环境等问题的比例远大于关注价格与升值空间,这一点与刚需客户往往购房自住或给家人居住,同时该笔交易对其家庭财富影响巨大有关。基于以上分析可知,利益相关人与投资导向是对房地产客户细分的关键规则,其他的规则并不重要,这一点对房地产的销售人员如何进行沟通有一定指导意义。 3.投资深度重分类与访谈记录再验证 以消费状态对客户细分的主要规则是,是否有利益相关者和是否以投资为导向。基于这一认识,进一步对访谈数据集进行分析。两种方法的相互验证表明这样一个观点:无论是通过“利益相关人”还是“质量敏感”来分类,对客户区分度最大的因素都是住房面积。这一点不难解释:当客户主动联系具体销售中心接受访谈时,可以断定其对于自身经济条件和诸如学区等关键因素均已形成判断,而所联系的楼盘,则恰好是其通过对自身信息判断后找出的选项,这一点可以启发销售人员,在同客户沟通时,首先根据上述判断,沟通房源本身的户型面积等问题,可以提高沟通效率。同时应注意,分枝的叶子集形式也有一定的信息含量,应注意到:倾向于购买大户型住宅的客户主要是“中间层”,“刚需”客户与“升级”客户则有购买小户型的倾向。 四、结论与政策建议 由于房地产消费者与销售人员间的信息不对称,许多在交易完成前都无法获得的“大数据”被用于数据挖掘和预测,造成“实质的贫数据”。本文通过对房地产销售数据稳定性与隐瞒成本的判断,剔除客户人口统计信息,改进了数据集。同时通过对已成交购房者按“消费状态”进行决策树分类,得到“利益相关者”和“以投资为导向”两个稳定的关键变量。以此指导对访谈数据集的分类,发现购房者在与销售人员接触时,首先关注的是房源的面积大小,而非如价格、户型等其他信息。本文在兼顾预测精度的同时,发现了可以直接用于指导人工销售业务的知识规则,房地产销售人员可借助以上规则,提高沟通效率、改善销售业绩。根据以上结论,地方在制定住房政策时,也应充分利用数据挖掘的技术及其发现的知识:一方面,地方政府应与房地产企业建立更加系统的信息共享机制,建立认识住房需求的信息抓手,以便对已经存在的住宅交易进行市场调节;另一方面,地方政府可进一步善用拥有的户籍等信息,加强对居民房产需求的理解,进而改善区域内房地产开发的事前规划,使市场更加平稳有序地发展。
品牌塑造论文:关于企业标识塑造与品牌营销战略 论文摘要:企业标识设计作为视觉传达系统的一个重要组成部份。它承载着企业品牌本身附带很多的信息量。透过它更便利消费者的识别。在全球化商品日趋竞争深人的今天。我们要重新审视企业标识的塑造。让它的艺术性与实用性有效结合起来。 论文关键词:品牌 企业形象战略 品牌理念 整合营销 一、品牌营销的概念及意义 著名营销学者菲利浦·科特勒(philipkotter)对品牌作出了定义:“品牌是一种名称、名词、标记或设计,或是它们的组合运用,其目的是借以辨认某个销售者或某群销售者的产品,并使之同竞争对手的产品区别来。”当消费者面对众多的产品时,不可能知道千万种商品的详细功能,他们只有根据自己的需要认出或想起来某个他所熟悉的品牌。同样一个品牌要在市场上生存、竞争、发展,就必须使它的产品生产、经营、服务等适应市场上消费者的需要,以实现消费者和潜在消费需要为中心,展开的各项市场营销活动,制定市场营销战略。 品牌与市场营销之间的关系可以说是相辅相成的关系,企业的市场营销组织得好,会使企业品牌竞争力不断增强;不断增强的品牌竞争力又反过来可以促进市场营销。品牌营销战略的进入给企业和消费者提供了一个界面,企业通过它的产品、服务、营销等方面展现了自我,在消费者心中树立了企业的形象和定位,巩固住了受众群,扩大了市场,强大了自己。使消费者透过品牌得到心理上的需要连接,通过这种方式将品牌的定位信息明确地传达给消费者,使之产生购买欲望。品牌的市场定位,就是一个市场目标选择的过程,品牌在消费者的心中能否建立起有效的购买影响,是品牌营销战略成功与否的标志。 二、企业标识塑造与品牌形象识别系统 品牌形象识别系统,即bis(brandis)是从属于品牌的cis体系,类同于企业的cis。企业形象战略,即cis(corporateidentitysystem)战略,又称企业识别、企业策划。最早运用于美国,当时它只是一种以提高商品认识程度为直接目的,通过改变企业的视觉形象,使企业更能引起外界注意进而达到扩大销售目的的一种手段。统一性是识别功能得以实现的重要因素,ci策划的重要目的是要确定统一的标志、标准字和标准色,并将它贯穿于产品的包装、建筑物的设计、员工的着装等所有给人的视觉留下印象的传播媒体上,以显示企业内外和上下的统一性。 中国的企业从计划经济无品牌意识步入至今重视品牌意识,普遍经历了一个从无标识到极为重视标识的过程,也可以说是一种”情节”的东西让中国的企业将标识视为企业品牌的全部。标识的美观与否从某种意义上可以反映出企业品牌的内涵和风格,但它只是企业品牌识别的基础和一部分。随着科学技术的进步,企业之间的竞争不再单独靠先进的技术来拉开企业之间的距离,因为在产品和产品之间技术含量的差距正在日益缩小,而是通过品牌形象来实现企业的这种竞争力,所以企业标识塑造成为重要的一个环节。 三、企业标识塑造传达了品牌理念 品牌理念是品牌形象识别系统的核心,所谓品牌理念是指特定的品牌形象所具有的独特的内涵,这种独特的内涵使特定的品牌形象与其它的品牌形象进行有效的区别,并成为品牌形象的原动力。企业可以企求品牌本身附带更多的信息量,不过,品牌的本义是便利消费者的识别。在全球化日趋深入的今天,在更新品牌设计、创立品牌之时坚决贯彻市场导向的理念,以便利消费者识别为设计准则,回归品牌的本义,这样才能有力地保证品牌的传播,实现品牌传播效率与效益的最优化。 ibm(美国国际商用计算机公司)公司一直都是世界上最大的电脑软件、硬件公司,可以说它的历史代表着整个前半部电脑史,是现代电脑工业发展的缩影和化身,它的成功取决于锐新的创新精神。ibm公司很重视企业形象,曾两次请著名设计师保罗·兰德来设计企业形象。最先保罗·兰德把不易记忆的公司名称缩写为ibm,并设计出一直沿用至今的企业标识一一ibm粗黑体黑字,使该标识具有强烈视觉震撼力和可识别性。后来他又把原来标识颜色换为蓝白相间的色彩,从而使标识的单一识别功能发展到代表性、说明性、象征性等多种功能,鲜明地表现了ibm的经营哲学,把握品质和时代感。该标识设计的抽象图形表达了在寂静的溪流上一块蓝白相间的木板横卧在岸两边,寓意是把ibm品牌喻为沟通企业和客户之间的跳板,也表示ibm是帮助客户解决问题的最有效手段,它推行了企业文化理念,即以客户为中心的品牌导向。 接着公司利用一切设计项目来传达ibm品牌理念,并使它的设计应用统一化,广泛在信封、服装、车辆和广告等上使用,进一步通过技术创新、产品设计、生产以及优质的售后服务等系列产品营销战略,来贯彻公司的理念。最终调动起一切因素使ibm公司成为公众信任的计算机界的“蓝色巨人”。ibm公司的标识被誉为“美国国民的共有财产”。可见品牌就是一项能带来利润的资产,是有效市场竞争的一大要素,正如科特勒所说,如果企业想在激烈的市场竞争中占有一席之地,那么就要打造好优秀的产品品牌。 四、企业标识塑造提高了消费者的品牌信度 品牌有磁场效应,品牌产品在消费者心目中有极高的威望和信任度,会像磁石一样吸引消费者,消费者会在这种吸引力下形成品牌忠诚度,反复购买、重复使用,并对其不断宣传,甚至会吸引其他品牌产品的使用者。成功的品牌会在竞争对手的产品有更好的功能和价格的情况下,使消费者依然决定购买你的产品。人们曾多次验证可口可乐公司与百事可乐公司的受众,如果把两个品牌的标识都去掉,消费者凭口感很难分出两者的区别,但是放上品牌的标识,可口可乐品牌的受众仍喝可口可乐,百事可乐品牌的受众仍喝百事可乐,从中我们可看出品牌的忠诚度是品牌成功的一重要因素。 通过可口可乐公司的cocacola红色草书的标识,我们感受到了可口可乐已经不是简单的碳酸饮料,而是一种内涵丰富的形象。作为美国文化的积淀,可口可乐代表着青春、活力、年龄、生命、时尚,是那些反传统与个性张扬的年轻人的最佳饮品。作为全球最大的饮料公司,软饮料销售市场的领袖和先锋,全世界有200多个国家及地区的人在享用这个公司的各种饮料,共产品的日饮用量超过10亿杯。从中我们看到它的标识设计造型简洁、易于传播和记忆,并具有感染力,把企业强大的整体实力、完善的管理机制、优质的产品和服务都涵概其中,其品牌穿越了种族、文化、国家和社会的种种限制,深深的进入了世界大多数人的心灵。不怪可口可乐公司敢放言:即使全球的可口可乐生产厂一夜之间全部化为乌有,我们也能够迅速重建,因为我们的可口可乐商标本身就是一笔巨大的财物! 可见品牌价值是以品牌标识为载体,以品牌承诺为目标,以兑现承诺能力为前提,通过企业内部持之以恒的技术创新、审美设计、质量优化、整合营销(指经营有利于品牌关系的一种交互作用过程,通过带领人们与企业共同学习来保持品牌沟通策略上的一致性,加强公司与顾客、其它关系利益人之间的积极对话,以及推动增进品牌信赖度的企业任务。)等体系化运作,通过面向社会的全方位、多渠道、有计划、长时间的媒介传播和公关动作,使品牌收到广为人知的效果,进而获得巨大的市场效益。 五、企业标识塑造增强了企业竞争活力 对于形象型品牌而言,要想获得成功,它们必须和消费者之间产生一种感情联系,它们必须能够满足消费者想从属于某一更大社会群体、能够获得他人尊重或者按照某一特定形象塑造自我的愿望。那么企业标志设计正是浓缩的点,企业品牌首先要有聚合效应,这样品牌能够使企业更好地聚合了人、财、物等社会资源。其次,品牌要有衍生效应,它可以使企业快速的发展,并不断开拓市场,占有市场,形成新的名牌。 例如,海尔集团,它创业的全套设备从德国利勃海尔公司引进的,它的最初标识为“琴岛·利勃海尔”的字母缩写。后来随着企业的成功,产品畅销和出口量的不断增加,为了区别与德方标识的近似,开拓国际市场。1991年企业导入cis推出了“大海上冉冉升起的太阳”为设计理念,以中英文字组合的“琴岛海尔”的新标识。1993年企业名称又简化为“海尔集团”把英文“haier”做为主标识,设计上追求简洁、稳重,以顺应国际趋势。目前,此标识在世界绝大多数的国家和地区都已经获准注册,它所代表的产品已经开始在欧洲、北美、拉丁美洲和东南亚地区畅销。另外,海尔集团的图形商标保留了原先两个肩并肩小男孩的图案,一个黑头发,一个黄头发,喻指该集团的冰箱是中德两国人民至成合作的产物,其质量是一流的。此图形受到国际的好评尤其是法国女士的钟爱,在她们眼里这是识别海尔的一种标识。海尔集团利用在冰箱领域创出佳绩,成为知名企业知名品牌后,又将其聚合的资本、技术、管理经验等延伸到空调、洗衣机、彩电等业务领域。可见现在企业品牌竞争的显著变化是从单一的品牌架构向多元化转变,如我国的联想、tcl、科龙、海信、美的等企业,每个企业都在努力寻求适合自己的管理模式,重新建立和监管的品牌架构体系,以实现品牌资产价值的最大化。因为品牌竞争力是企业竞争力在市场上商品化的表现,也可以说是企业竞争力物化的表现,要建立品牌的核心竞争力,就必须先建立企业的竞争力。 由于社会风尚、竞争格局、消费文化的变迁,企业有必要采纳新的角度、方式、风格来表现、深化、丰富自己的价值。一般企业定位和品牌定位发生不一致时,就要对品牌部分元素进行创新。因此,为了使品牌传播更有效益,企业必须应把握住目标消费群体的心理变迁,来调整自己的标识设计达到与消费者心理变化的统一。这种非语言传送方式具有和语言传送相抗衡的竞争力量,它承载着企业的无形资产,是企业综合信息传递的媒介。 综上所述可以看出在未来,企业品牌将更具有情感和弹性,在视觉和理念上更诉诸于同目标消费者的沟通,企业将更多地通过文字、形象、情感以及具体的差异化产品和服务营销建立自己的品牌识别,企业的标识设计正是这个沟通的载体。企业塑造好自己的标识设计,与企业的经营紧密相关,它随着企业的成长,其价值也不断增长,但它只是一个折射,标识设计还要与一系列的企业细节的策划相结合,以“由外而内”淘汰“由内而外”的规划模式去打造自己的品牌形象。 品牌塑造论文:现阶段中国民营企业品牌塑造浅析 【摘要】进入二十一世纪,市场竞争明显的特点是从低层次的价格战、广告战等向高层次的品牌竞争发展。创建强势品牌,提高企业竞争力成为众民营企业家的梦想。本文首先从分析新经济条件下市场环境变化入手,凸显品牌重要性。然而品牌塑造绝不是一蹴而就的,它是一个系统工程,存在两重性:过程的艰难性,目标实现的可能性。这意味着民营企业品牌塑造过程中存在许多困难,本文最后将对此提出几种可供民营企业选择的品牌塑造方法和建议。 【关键词】品牌 强势品牌 品牌形象 品牌塑造 【文献综述】 一、本文写作目的与意义 品牌,对于中国人来讲,它代表价值、地位、品质、承诺,还有很多难以言喻的东西。对于它,我们更多的只是感性方面的认识,由于市场经济竞争环境的形成,使我们不得不从理性的高度对品牌进行重新的思考和认识。 美国营销大师科特勒教授把品牌给厂商来的好处归纳为五点: 第一, 可以使销售者比较容易处理定单并发现一些问题。 第二, 可以为产品的独特点提供法律保护。 第三, 可以吸引忠实的和有助于公司的顾客。 第四, 有助于细分市场。 第五, 有助于建立公司形象。 在二十一世纪,市场竞争的终极就是品牌的较量。未来的市场营销是跨越国界的、无形的品牌资产的竞争。拥有了品牌资产,就等于拥有了竞争的资本。这一点,正如著名美国广告研究专家larry light所言:“未来的营销是品牌的战争——品牌互争长短的竞争。商界与投资者将认清品牌是公司最珍贵的资产。此概念极为重要。因它是有关如何发展、强化、防卫等管理生产业务的一种远景。拥有市场比拥有工厂重要多了。唯一拥有市场的途径是先拥有具有市场优势的品牌。”[1] 在未来的市场竞争中,塑造知名品牌不仅能提高销售业绩,更有利于塑造良好的企业形象。因此,品牌塑造对现代企业尤其是民营企业来说有着非同寻常的意义:如有利于构建企业的核心竞争力;塑造品牌形象能促使市场销售业绩的提升;提升和美化企业形象是塑造品牌形象的必然结果。 我国相当一部分民营企业已完成了原始积累,在经历了成本优势、质量优势两个阶段的残酷竞争之后,纷纷走上了品牌塑造的道路。 从理论方面来说,在国内关于品牌的研究领域中,有关民营企业品牌塑造的研究理论较少;从实践方面来说,虽然民营企业中的大多数认识到了品牌塑造的重要性,但是他们没有认识到品牌塑造是一项长期而艰巨的系统工程,急功近利,结果是欲速而不达。 因此,对于民营企业品牌塑造过程的研究具有强烈的现实意义。这也是本文的写作目的。 二、国内外研究成果 从国内外学术界和产业界的研究成果考察,如何创建品牌这一问题,已经引起了越来越多的讨论。 国外的理论研究成果来看,在该领域已经发表和出版了许多论文与著作。在国外研究成果中比较有代表性的是以下两本著作:一本是由莱斯利?切纳瑞(leslie de chernatory) 1998年在英国出版的论文集汇编,书名为《品牌管理》。这本论文集汇编了自1955年至1996年在国际著名学术刊物上发表的有关品牌管理的论文。如汇编了1955年发表在《哈佛商业评论》上有关品牌研究的早期论文《产品和品牌》,汇编了1996年发表在英国管理杂志上的论文《品牌管理的漫长历程》。另一本是由凯文?莱恩?凯勒(kevin lane keller)1998年出版的《战略品牌管理——品牌资产的创造、衡量和管理》。 显然,国外对品牌管理理论的研究始于20世纪50年代,要比始于20世纪90年代的中国学术界早40多年, 其中有许多研究成果值得我们借鉴。 许多外国学者之所以研究创建品牌的方法,是因为他们认为品牌将一组价值带到了顾客购买与享受消费产品与服务的经历中去了。 舍思、纽曼和格罗思(sheth,newman ,gross, 1991) 研究了消费者选择产品的行为,提出了消费价值理论(theory of consump-tion values),指出了影响消费者选择产品的五种消费价值。它们分别是:功能性价值;条件性价值;社会性价值;情感性价值和知识性价值。他们认为:(1)消费者的选择是多种消费价值的一个函数;(2)在既定的选择环境里,五种消费价值发生的作用是不同的;(3)五种消费价值是各自独立的。他们通过调查研究发现,消费者多半是用舍弃不太重要的价值来换取更加关键的价值。这篇论文的贡献之一,是通过将附带条件性价值和知识性价值引入消费价值的构成因素内,说明了受到消费条件的限制与对新奇的追求,一些消费者为什么要保留对全部品牌产品的选择权,而不愿意持续地购买同一种品牌产品的现象。[2] 为了创建一种有效的品牌,即符合消费者选择价值观的品牌,必须使用一套适当的方法来理解顾客选择品牌产品的价值体系。雷诺和古德曼(reynolds,gutman, 1988)说明了如何使用阶梯方式来一步一步深入询问调查消费者对产品特性的联想与追求,这可以帮助企业有针对性的创建消费者所喜欢的品牌。阶梯方式有三个步骤: 第一步是了解消费者对某种品牌产品特性的看法,第二步是了解消费者对消费这种品牌产品结果的看法, 第三步是了解消费者的价值观。[3] 柯林斯和波勒斯(collins,porras, 1996)发现,创造出名牌产品的企业都有核心价值观与核心目标,以及对未来的展望。这可以用来团结公司员工,提供消费者所期望的产品价值。[4] 还有有关品牌理论的观点(the concept of postmodernism 2001年第11期商业评论)认为:顾客将被过多的信息所淹没,(布朗:brown, 1995)。这就要求采用一种新的品牌创建方法:注重创建品牌形象的信息资料的质量而不是数量。这要求有效率地传播品牌的一些关键特点,并创造非常强大的联想,使品牌成为传递产品特性的一组速写符号。随着更多的人进入后现代社会,人们需要更多的经过过滤的令人愉快兴奋的模仿榜样,而不是没有吸引力的现实写照。因此,创建有吸引力的品牌形象,强化在精神与情感上短期逃避现实的轻松与欢乐,可能对后现代化时期的品牌建设更加重要。 上海外国语大学国际经济贸易管理学院的何建民教授的《西方理论述评》指出消费者选择某种品牌产品的实质是选择该种产品所提供的价值。 国内外有关品牌研究的成果,为我们提供了继续研究的良好基础。 三、本文主要观点及创新之处 本文架构主要遵循提出问题-分析问题-解决问题这一思路组建而成。在现有资料与所学理论知识结合的情况下,本文对我国民营企业品牌塑造过程进行分析研究,针对民营企业品牌塑造中存在的困难提出一些看法。 本文结构主要有六部分。首先是引子。这一部分主要对民营企业现状进行概况介绍,并对全文进行简述,起提纲挈领之作用。文章主体从第二部分开始,将问题提出。对现阶段民营企业内外背景分析,说明民营企业品牌塑造的紧迫性。第三部分和第四部分主要分析问题。从认识和实践两方面着手,通过对品牌及民营企业品牌塑造的界定,清楚的认识民营企业品牌塑造过程的艰巨性和长期性。并对民营企业品牌塑造中存在的困难进行分析。第五部分,解决问题。对民营企业品牌塑造中认识误区和实际困难提出相关的看法和建议。第六部分是结束语。与前文相呼应,强调民营企业品牌塑造的重要意义及研究价值。并对本文未涉及领域加以说明。 本文创新之处在于写作角度方面的创新,由于品牌研究大多是从企业整体出发,未能体现民营企业自身特征;或对民营企业品牌塑造略微带过,没有专门的研究。对于民营企业品牌塑造过程的研究具有强烈的现实意义。因此,从民营企业角度出发,根据民营企业在品牌塑造认识上的误区和品牌塑造中存在的困难进行分析,从而提出一些看法和建议是本文创新之处。 品牌为21世纪企业最重要的资产,成功的创造和管理,可让品牌产生意想不到的影响力。 品牌塑造论文:向“影视明星”学习品牌塑造 周星驰的品牌营销是影视明星中的经典 企业的发展到了一定的阶段,经过品牌塑造成为地方或者全国知名品牌,就成了企业必须考虑的问题了。盲目的毫无品牌塑造计划的进行单纯的广告投放,可以说是大部分的企业进行品牌塑造和建设的唯一手段,而结果依然是自己的品牌在市场上默默无闻。如何进行品牌塑造,如何打造知名品牌,如今的“影视明星”(品牌)成名历程,给企业提供了一个很好的品牌塑造借鉴方式; 仔细分析一下影视明星成名的历程,从默默无闻到崭露头角再到名声赫赫,整个过程就是一个企业建立品牌成为名牌的轨迹。 一、品牌形象定位 影视明星在由初道之始向明星发展的过程中,首先是考虑的是个人形象定位,就是要精心考虑要在未来的影迷圈中首先要塑造一个什么样的形象,塑造正面形象还是反面形象,成为喜剧明星还是单纯的悲剧角色路线,塑造成熟稳健还是时尚活泼,成为多元化的实力派还是青春少年的偶像明星。成龙代表着铮铮硬汉,周星弛代表着喜剧之王,刘德华让人想起了稳健、成熟、多面,清晰明确的个人形象定位,让影迷对他们塑造的角色痴迷留恋,才拥有了一批忠诚拥戴的fans。作为企业来说,要想进行品牌塑造,首要的一步就是进行品牌形象定位,就是要明确要把自己的品牌在目标消费者心目中塑造成一个什么样的形象,想到海尔首先想到的是服务,想到索尼首先想到的是技术领先,想到家乐福首先想到的是物美价廉,这就是明确清晰的品牌形象定位,品牌形象定位是品牌塑造的前提和品牌规划的目标,没有清晰的品牌形象定位,那么你的品牌就不可能在消费者的心智中占有一席之地,消费者不知道你的品牌还谈什么让消费者选择购买呢。缺乏明确的品牌形象定位是大多数中小企业品牌塑造推广失败的最根本原因。 二、品牌形象塑造的内容和手段 有了清晰明确的品牌形象定位,企业就可以考虑如何围绕定位进行品牌形象塑造了。品牌形象塑造包括三个方面:即品牌的知名度、美誉度和忠诚度。品牌知名度就是通过品牌的传播实现消费者对自己品牌的认知;品牌美誉度就是让消费者对自己品牌产生良好的联想和赞美;品牌忠诚度就是自己的品牌拥有了一批死心塌地的忠诚的消费者。企业在进行品牌形象塑造实现品牌知名度、美誉度、忠诚度提升的时候,最有利的武器就是借鉴影视明星包装推广的利器----广告、公关、炒作,而广告、公关、炒作可以说是打造影视明星成功最主要的手段。影视明星犹如企业的品牌,广告就是影视明星的影视作品,公关就是影视明星要频繁的参加一些慈善或者捐助活动等,炒作就是影视明星要善于制造绯闻。品牌塑造就是对广告、公关、炒作的灵活运用。 三、品牌知名度 影视明星在出道开始,为了提高知名度,关键是拍出好的影视作品。影迷对影视明星的认知,就是从明星们的影视作品开始的。为了扩大自己观众中的印象,这时候的影视明星往往争取大量的出镜机会。影视明星的出镜犹如企业品牌传播初期的广告宣传,要想让消费者知道你的品牌,必须投放一定数量的广告,为什么大量的有实力的企业纷纷拥向中央电视台,因为这是最好的出镜机会,表演好了,全国人民就都知道了。要想提高品牌知名度,必须进行广告宣传,但并不是一说到广告就想到中央电视台,具体的广告策略还要根据企业的现状和营销策略来确定,作为发展中的中小企业,如果没有足够的实力傲视全国市场,建议还是暂做小池塘里的大鱼,立足区域市场,做区域市场的名牌,在区域市场考虑如何提升品牌知名度,考虑广告宣传方式,考虑利用什么样的媒体。影视明星知道多出镜多拍作品可以增加观众了解的机会,作为企业,也不能只考虑单纯的电视台一个影视作品,报纸、车体、门头、条幅等众多的媒体都是企业让自己品牌亮相的机会。企业要学会各种广告媒体的整合运用,从而在更广的范围内提升品牌知名度。 制造绯闻是影视明星提升知名度的另一个捷径,比如某演员爆出的“性交易”黑幕,揭露演艺圈的潜规则,立即吸引了全国人民的眼球;要想出名,最直接的办法就是多制造并且是争取频繁制造绯闻,这成了目前影视公司推出新人最常用的宣传方式,每个新人推出时,难免不了这样那样的话题,无论绯闻是好是坏,反正让全国人民都知道就达到目的了。影视圈的绯闻犹如企业进行的炒作,炒作是企业提升自己知名度最快的捷径,没有炒作的话题可以制造话题,炒作的最高境界就是无中生有。空调界的奥克斯凭着“白皮书”“一分钱卖空调”出足了风头;农夫山泉凭借“天然水与纯净水之争”也让自己赚足了眼球;五谷道场在行业扔下的“非油炸“的炸弹也在显示了威力;海尔的软文新闻炒作也是尽人皆知。炒作运用好了,可以达到四两搏千斤的效果。炒作的话题必须是消费者所关注的,甚至能引起争议的,如果企业实在想不出什么好的炒作办法,可以借助外脑,和营销策划公司合作。 四、品牌美誉度 企业品牌有了一定的知名度还不够,毕竟现在知名的品牌也太多了,如何让消费者对自己的品牌产生更好的印象呢,品牌美誉度的拉升是企业到了这个阶段必须考虑的问题了。在广告宣传的维护下,提升品牌美誉度最好的手段就是公关。为什么影视明星在具备了一定的知名度后便忙着参加慈善事业,参加公益演出等,就是为了给观众留下一个良好的印象,让观众更喜欢自己,从而可以慢慢建立自己的影迷圈。明星们参加各种的慈善事业等公益活动,就是为了提升自己的美誉度而采取的公关活动。广告是言,公关就是行动,消费者喜欢的是言行一致的品牌。公关是一种回报社会的行动,不一定局限于慈善、赞助这样的活动,针对消费者关注的社会现象或者社会活动,都是企业公关宣传自己品牌的良好机会。至于什么时候,用什么样的方式采取公关活动,那就看企业如何把握了。 五、品牌忠诚度 一谈到影视明星,大家可以立即在心目中有了自己喜欢的人物,说到他的时候简直是眉飞色舞,存有他的各种作品、有他的照片、有收集的他的所有新闻,有的影迷因为听说了明星要结婚甚至自杀(不提倡这样的极端忠诚),都喜欢到这份上了—这就是忠诚度;明星在成名之后为什么仍然忙着拍作品,忙着参加慈善活动,有时候还要爆出一点“绯闻”,就是为了让自己的影迷更拥护自己,让自己的影迷更忠诚于自己。企业品牌忠诚度就是让企业的品牌拥有了一批铁杆fans,在消费者产生消费需求的时候首先想到的是我的品牌。如何打造企业的品牌忠诚度呢,那就是象影视明星一样要进行广告、公关的不断的持续整合运用,就是在品牌美誉度的基础上“火上浇油“,适当的时候再制造一点正面”绯闻”。 在经历了产品、价格、服务、技术、概念的市场竞争阶段之后,整合品牌的竞争是必然的趋势,而企业要想建立自己的品牌竞争优势必须进行品牌塑造。品牌塑造是一个系统的工程,必须要有一定的规划,要与企业的营销策略相结合,广告、公关、炒作可以说是品牌塑造最有利的武器,作为发展中的中小企业的品牌竞争,现在大多处在需要品牌知名度提升的阶段,就要认真考虑如何通过低成本的广告、公关或者炒作来让自己异军突起了。 品牌塑造论文:对中小型房地产企业塑造强势品牌的思考 摘要:本文从房地产品牌的概念入手,并以房地产品牌构建理论体系为依据,论述了中小型房地产企业塑造强势品牌的几点策略,包括重视项目品牌塑造、强化全员品牌意识、重视媒介关系维护、加强客户关系管理等。 关键词:房地产 品牌 房地产品牌 品质 客户关系 1 品牌与房地产品牌 品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计,或是它们的组合运用,其目的是借以辨认某个销售者或销售者的产品或服务,并使之与竞争对手的产品和服务区别开来。但是,这个定义仅仅只是表述了品牌的物质层面,实际上,品牌更重要的是它的精神层面,前者是后者即企业的核心价值观的外在表现。品牌是企业综合实力、企业文化、经营模式等综合因素通过长期的市场行为,在消费者心里形成的认同感。 将品牌概念移植到房地产领域,就形成了独特的房地产品牌概念。房地产品牌是有房地产开发经营者在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目的地设计、塑造,并由社会公众通过对房地产企业及产品的形象、品质和价值的认知而确定的商标。其本质是公众对房地产企业及产品理性认识和感性认识的总和。 房地产品牌有产品(项目)品牌和企业品牌两层内涵。两者既相对独立又有必然联系,有机结合构成房地产品牌的完整内涵。企业品牌离不开产品品牌。房地产企业品牌建立在各个具体的项目品牌基础之上,需要不断有优秀的项目品牌支撑。项目品牌有待于提升为企业品牌。一个好的产品品牌,只有当它形成规模,品牌形成体系,并跨越地域界限时,项目品牌逐步支撑起企业品牌。 2 房地产企业品牌构建理论体系 在房地产市场竞争激烈的今天,“得品牌者得天下”已成为诸多知名地产企业的普遍共识,房地产企业对品牌经营的关注也呈现出前所未有的热情。对于资金雄厚、人才集聚的大型房产企业而言,塑造强势品牌无疑具备更大的优势,然而品牌并非大企业的专利,对于资金并不雄厚的中小规模房地产企业而言,同样需要并且能够塑造强势品牌,进而发展壮大。只要能精心打造好每一个项目,从地块选择、产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等整条价值链的每一环节都保有适度的优势,就能拥有独特魅力,进而吸引顾客并获得青睐,这种优势的形成和保持,就是品牌形成的过程,同时也是企业核心竞争力的表现。 完整的品牌构建需要五大核心元素,超越消费者期望的品质是建立品牌的根本;合乎人心的价值是决定品牌成功的关键;独特简洁的标识降低了品牌推广的难度;由内而外的统一表现凝聚了品牌传播的力量;持续全面的传播强化了品牌建构的力度。 3 中小型房地产企业塑造强势品牌的策略 3.1 重视项目品牌塑造 对于资金相对缺乏、项目相对较少的中小型房地产企业而言,项目品牌的塑造尤为重要,企业品牌是建立在各个具体的项目品牌基础之上的,只有精心打造好每一个项目,树立项目品牌,才能快速支撑起企业品牌。 项目品牌的塑造,应当具有前瞻性,从拿地的那一刻起,就要开始全面布署。对产品进行精心的策划和设计,并以高要求的工程建设管理,以创造超越消费者期望的品质 以客户的角度看品牌实际包含两个层面,一是在客户购买产品或者购买产品接受服务的过程中的认知程度,另一个就是认知的价值,即在客户购买产品后,会获得什么样的价值点、利益点。客户们反映的结果是客户对品牌的忠诚度,具体表现为业主对自己所购买的产品的极大满足和重复购买或自觉自愿地向他人推荐购买。重视项目品牌的塑造就需要在项目的售前、售中、售后都保证拥有较高的客户满意度。尤其需要重视的是,品牌的美誉度来源于消费者对品牌的品质认知和喜爱程度,品质认知是指消费者对品牌是属于优质或是劣质的印象,喜好程度包含了品牌的领导性、创新性。品质保证是品牌长久生存的必要前提。品牌建立过程应是基于对优质产品品质个性化的体验过程,品牌是建立在优秀的品质之上,而优秀的品质是建立在每个细节的完美之中,因此,品牌的成功往往来源于对细节的执著追求。品牌价值的实现无疑需要企业品牌旗下优秀产品与服务品质强力的支持和精彩表现。任何企业的品牌核心,是由贴上这个品牌标签的产品自身的品质构成的,有了品质的保证,品牌的生命力就强。品质是支撑一座品牌大厦的真正根基,也是品牌真正的生命核心。 3.2 强化全员品牌意识 打造企业品牌并非是企业老板或董事会几个人的事,而是整个团队的持续不懈为之努力的结果。企业员工不仅是生产经营的主体,也是企业与社会公众进行联系交往主体与承担者。只有上下一心,共同以行动展现品牌魅力,真正实现品牌核心价值由内而外的统一,才能获得客户的认同。 企业品牌形象除了来源于项目自身的品质以及推广,还与企业员工素质和形象有关。从一定程度上说,企业员工的文化水平、工作作风、技术素质、职业道德以及仪表服饰等都是企业品牌信息最广泛、最直接的传播媒介。因此,应当通过全员品牌战略的实施来获取员工的认可和支持,使企业部门间以及员工之间配合默契、步调一致,增强内聚力和整个组织的外张,最终塑造企业强势品牌形象。以销售现场为例,销售现场是客户的直接接触点,现场人员的专业性和亲和力如何,直接影响到客户对开发商的认知。现场人员的每一个服务细节,都会对企业的品牌形象带来直接的影响。 3.3 重视媒介关系维护 持续全面的营销传播是品牌构建的核心要素之一,对于中小房地产企业而言,如何投入较少的营销费用而获得营销传播价值的最大化,是要重点考虑的问题。 重视媒介关系维护是关键。媒介关系是组织机构与报纸、电视、电台、杂志等大众传播媒介的关系,良好的媒介关系可以把组织机构需要输出的信息最大限度地传播出去,同时,又从媒介方面获取组织需要的信息,以及减少负面消息的影响。在这个信息化时代,影响了媒体就是影响了公众,可以说媒介关系就是企业赖以生存、发展的空气和土壤。房地产企业品牌的塑造,离不开媒介的支持。对于中小房地产企业而言,重视媒介关系维护,与主流媒体形成合作关系、良性互动,对企业品牌能起到良好的宣传作用。通过建立良好的媒介关系,积极宣传企业、争取社会舆论、建立企业的良好信誉和形象。良好的媒介关系能实现在广告上小投入、大产出,最大程度的促进销售,尽可能利用媒体做更多的正面宣传、免费宣传。当前,与房地产企业关系最为密切的媒体有报纸、网络、路牌广告、杂志、车身广告、广播、电视、直邮等。房地产企业需要设置专门的媒介管理人员加强与各类媒体公共关系的维护。 3.4 加强客户关系管理 客户关系管理是指企业确立一种以客户为中心的经营理念,利用信息技术对相关的业务和工作流程进行重组,以达到企业对客户资源全面有效的管理。据西方营销专家的研究和企业的经验表明:“争取一个新顾客的成本是留住一个老顾客的5倍,一个老顾客贡献的利润是新顾客的16倍。对于资金并不充裕的中小型房地产企业而言,加强客户关系管理尤为必要。 加强客户关系管理首先需要树立以客户为导向的企业级服务理念,并建立完善的客户管理体系。一个完善的房地产客户服务体系应包括以下几个方面:一是客户数据管理与分析系统,它是客户服务的支撑平台,对客户信息进行收集整理并及时更新;二是客户服务处理系统,是客户服务的运营平台,对客户的意见、投诉、不满做出快速反应,并且予以妥善解决;三是客户满意度监测与反馈系统,是客户服务的监督平台,通过事后客户满意度调查、客户使用反馈,全面把握客户对企业产品和服务的态度、看法、批评和建议,以此作为调整和改进房地产营销决策的重要依据;四是客户盈利能力评估系统,通过对房地产客户的终生价值和维系客户所花费的成本进行比较评估,使客户关系营销的收入大于成本,为客户服务提供保障;五是客户关系管理与协调控制系统,通过合理调度,保证和提高客户服务的工作效率与质量水平。 创建强势的房地产品牌是一个复杂的系统工程,也是房地产企业长远健康发展的需要,虽然任重道远,但还是有章可循,只要我们精心打造好每一个项目品牌,动员全体员工树立品牌意识,重视媒介关系维护和加强客户关系管理,必定能够创建强势的房地产品牌,在将来的市场竞争中脱颖而出。 品牌塑造论文:浅谈餐饮企业品牌塑造中的广告诉求策略 一、餐饮业“货”的认知 餐饮业的“货”就是企业提供给宾客的各种使用价值的总和。具体分析,包括三个方面:一是设备设施的使用价值,二是实物产品的使用价值(主要是餐饮产品),三是服务劳务的使用价值。 同时,餐饮业的“货”与其他产业的“货”相比,也就是和一般企业的实物产品相比较,具有很多特别的属性,其主要表现在以下几个方面: (一)无形性 一般的“货”都是有形的,是一种实物产品,看得见,摸得着,它从生产到消费,总是要经过一个商品流转的过程,其生产、交换、消费在时间上、地点上是分离的,如果消费者购买了实物产品,当他离开商店时,他就带走了一个具体的实物产品。 而餐饮业的“货”不同,它基本上是无形的,看不见,摸不着,属于一种体验,一种感受,平时我们经常听到有顾客说花钱买享受,买方便,买品位,指的就是这样的一种体验。虽然餐厅里的座位、餐桌上的食品等都是有形物品,但这些有形物品实质上不过是为顾客创造无形体验的辅助用品。 货的无形性特征,给餐饮企业产品的经营带来了特殊性。相对于有形产品,它更难向市场推销。比如说,宾馆很难将自己的货全部展示到顾客的面前,让顾客从多个角度去检测货的好坏,在支付费用之前,顾客不能尝试消费体验,如果顾客进行了消费,即使感觉不好,也需要付出价款。因此,餐饮业的营销,原则上,不应该基于产品的外型和使用效果来进行,必须依靠其它的办法。 (二)综合性 餐饮企业的产品不是由某个单一的部门或人员提供的,而是由许多部门在同一时间共同运转所产生的综合性的使用价值。当顾客进入企业以后,与顾客旅居相关的部门几乎全部要运转起来。它既涉及有形设备设施,也涉及无形的劳务服务。 (三)不可储存性 餐饮企业产品属于“边生产边消费,不消费就消失”,是一种过期作废、效用瞬时性的产品,其价值的形成过程与实现过程是一致的,当天的产品卖不出去,当天的效用也就失去了,再也无法挽回。这与有形产品也是一个重要的差别。有形产品通常具有相当长的保存期限,只要在保存期限之内将产品销售出去,产品的价值就可以得到实现,但宾馆产品的价值保值期限却非常短。从这一角度来讲,宾馆产品的构思与营销,比之其他任何产业更为重要。 (四)强依赖性 生产与消费同时性的特点,决定了餐饮企业产品价值的大小与员工的表现具有最直接的关联性。虽然企业的物化设施很重要,但服务人员素质与管理者水平的高低更有决定意义。 二、餐饮业营销现状分析 当今,餐饮业竞争态势明显,营销难做货难卖,因此,要增强餐饮的竞争力就必须实施强化营销。实施强化营销首先应该冷静分析已有的营销工作症结何在,进而进行策略分析,当前餐饮业所普遍存在的营销问题主要表现在以下方面: (一)狭隘理解营销内容 将营销等同于推销,将营销视同于公关。注重对外,轻视内功;注重现有产品的推销,忽视产品的开发与创新;不重视实际的市场调查研究,对顾客的需求想当然;片面理解全员营销,人人下达推销指标,推销结果与奖惩挂钩,使每个员工都成为推销员,劳民伤财,效果不好,又怨声载道。如此等等,营销工作实际上有等于无。 (二)缺乏对营销工作的系统策划 缺乏营销规划其具体表现:不考虑自身特点,不注重形成自己风格,盲目跟风;东一榔头,西一棒子,头疼医头,脚疼医脚,没有将营销作为一个系统来理解;救火应急,追求短期效应,“无客来时急得跳,生意一好就忘掉。”缺乏长期的营销计划;缺乏整体规划,把营销当成局部的工作,专门部门的工作,宾馆内部各方面、各部门缺乏有机配合。 (三)缺乏市场定位,目标市场不明确 目前,许多餐饮业急功近利,往往注重眼前的利益,很少对自己的企业作长期规划,对市场的调查不足,在长时间内无法满足社会的需求,逐渐丧失了市场竞争力。 (四)不重视品牌建设,不注重综合效益 要增强企业的综合竞争力就必须树立品牌意识,通过良好的企业品牌形象去宣传自己的产品,增加产品的竞争力。目前,餐饮业许多经营者往往不注重对自身品牌的营造,将品牌的建设看做是大公司的事情。其实,品牌往往需要从小规模开始,相比于大企业而言,小企业更具有灵活性,对品牌的建设更具有操作性,因此加强企业品牌的建设也是餐饮企业增强营销的主要手段。 三、有效卖货的广告诉求对策 (一)无形产品显现化策略 餐饮产品的无形性特点,使顾客在购买产品之前无法触及和感受它们,企业无法像别的企业那样,借助产品的有形展示来宣传产品,达到“让事实说话”的目的,从而迅速吸引顾客购买。因此,如何让公众理解无形产品的内涵,始终成为餐饮业营销的一个难题。 针对这一特点,一个重要的对策,就是要千方百计地提供有形的证据来证明无形产品的质量,让顾客眼见为实。这些有形的证据包括设备设施、人员形象、环境布置等等。有句话说得很清楚:顾客进店看门面,看了门面看脸面,看了脸面看台面,还有地面、墙面和表面(设备设施的表面)。这“五个面”是直观的,有形的,也是无形服务有机的体现。 (二)系统实施顾客满意战略,大力施行客户管理 顾客满意战略强调产品的质量管理要以顾客的满意度为基准。英文称cs战略。最早在上个世纪80年代兴起于美国。于服务业来说,顾客的满意度,顾客的口碑是最有力的营销。有研究表明,服务企业吸引1名新顾客比保持老顾客常常要多花5倍的成本。预防老顾客的流失,是服务企业营销的重中之重。 (三)增强产品的附加值 在产品方面,零缺点工程是基础,提供产品的附加值是提高。所谓附加值,就是顾客购买产品所获得的意外利益。肯德鸡有一句著名的口号:“为你提供101%的满意”。额外的1%就是附加值,就是使顾客感到他得到的服务超出了他的期望。例如,有位服务员在打扫房间时,发现客人的枕头有对折的痕迹,她马上作出判断,这位客人是嫌枕头太低,于是她主动给这位客人多加了一个枕头。这对于顾客来说,就是一种附加值。由此可见,一个优秀的宾馆员工,在日常的工作中,要努力寻找提供附加值的机会。 (四)强力实施品牌战略 关键要作好品牌定位。正确的定位,才能形成特色,造就品牌。定位要从市场入手,以凸现特色为原则,以树立品牌为目标。因此,最为有效的定位策略是空挡定位策略。要通过空挡定位策略,给社会公众形成一个印象、一个概念:餐饮企业出售的不仅仅是饭菜,而是一种品位,一种境界,一种文化,一种对于服务的体验。对广告界来说,也是一个不断探索新的、成功的广告诉求的过程。 品牌塑造论文:论招聘中的品牌塑造之道 摘要:品牌传播是一个全方位的过程,从这一角度而言企业招聘活动的品牌传播价值巨大。招聘活动可以有效的传播企业文化与企业产品价值,并可以巩固、培养与消费者或潜在消费者的关系。在具体操作层面上,企业可以从招聘规划、内容设计、媒体选择、细节管理、实习活动等多个方面来实现品牌形象的有效传播。 关键词:招聘 品牌 传播 人力资源的获取即招聘是企业人力资源管理中的一个重要环节,它被视为企业保持核心竞争力乃至关系企业生存与发展的关键措施,正是由于其重要性历来各个企业都对招聘的方法以及相应的甄选技巧给予了大量研究和关注。但除了获取人才以外,企业的招聘还有另一个重大的作用,这就是品牌形象的传播与树立,这一点长期以来鲜有人进行总结剖析,因而从品牌树立的角度来重新审视企业的招聘活动正是本文的主要研究目的之所在。 一、品牌塑造的360度法则 品牌所对应的英文单词“brand”最早起源于中世纪。中世纪欧洲的商品上一般有三种标志:工匠名、行会名和城市名,其中工匠名最接近于今天品牌的名称,表明了商品的制造者。中世纪结束不久,现代意义的品牌商品开始大量涌现。进入21世纪以来,产品同质化越来越严重,尤其是数码科技产品,技术及产品的同质化使品牌形象对消费者购买选择的影响效用凸现。必须塑造强势的品牌形象,才能有效的延续产品寿命(aaker and biel,1993)。因此,要如何塑造或提升品牌形象以获得、留住客户,以便能在这个快速且多变的消费环境中生存与发展,已变成是非常重要的课题。同时,国内外大量研究表明品牌形象对消费者购买行为具有直接的影响。 品牌形象主要起源于消费者对品牌相关特性的联想(biel,1993),而这些联想时刻产生在消费者与品牌发生联系的各个接触点之中,因而品牌形象的塑造是一个全方位的传播过程,它要求企业全面评估品牌与消费者形成互动的各个接触点,无论何时何地都使消费者与品牌的接触互动最大化、最优化,这也就是被奥美公司奉为圭臬的360度品牌传播法则的精髓。在现代社会,很多企业的招聘活动都会使用媒体来传播招聘信息,从360度全方位的品牌传播角度来看,招聘活动无疑是品牌与消费者公众之间较重要的接触点之一,而且在这一接触点上候选人公众往往在接受信息的过程中存在较强的主动性,因而在品牌塑造方面,企业的招聘活动不仅大有文章可做,同时其效果价值也很高。 二、招聘与品牌塑造的关系 良好的品牌形象可以为企业吸引大量的优秀人才资源这已是众所周知,而招聘活动对企业品牌形象塑造的作用却被很多国内企业所忽视。具体来讲,企业的招聘活动可以对企业的品牌塑造起到以下三个方面的作用: 其一,可以有效的传递企业文化。通过宣传材料和现场讲座,企业可以向候选人介绍自己的企业文化、价值观、企业愿景等,这一方面可以挑选那些认可、赞同本企业价值理念的候选人进入目标人选之中,另一方面在这种有效的针对性传播可以让候选人对该企业的企业文化形成较深的印象,从而可能促使候选人形成随后的积极口碑宣传。 其二,可以有效的传播产品价值。通过试用产品的发放以及产品宣传材料可以让候选人了解或认可企业产品的价值。 其三、可以巩固、培养与消费者或潜在消费者的关系。对于很多企业来说,招聘职位的候选人就是该企业的目标消费群体之一,尤其是个人消费品类企业,几乎所有的候选人都是其现实消费者或潜在消费者之一,从客户关系管理的角度考虑,有效的招聘活动无疑是企业客户关系管理的重要环节之一。从这一视角就不难理解国内快速消费品行业中很多知名外企品牌如“宝洁”、“箭牌”的招聘活动总是类似一场“巡回演出”,它们的招聘活动总是持续时间很长,而且宣讲流程遍布全国各个重点大城市。 三、招聘中的品牌塑造技巧 在具体的操作层面上,招聘中的品牌价值传播可以通过以下这些环节得以体现: 其一,制定详细的招聘规划,在规划之中引入品牌塑造的视角。在招聘之前,一般大多数企业都会制定详细的招聘规划,在规划中确定招聘人数、流程、时间进度以及预算等,从品牌塑造的视角来看,除这些内容之外,还必须对招聘活动中品牌传播的活动予以规划,首先要把品牌塑造作为招聘规划的核心理念之一,其次要对招聘过程的品牌信息内容针对各个时间点和流程予以安排和控制。 其二,在招聘信息中纳入品牌形象信息。传统的招聘信息大都是以工作分析说明书为蓝本,主要说明招聘的职位名称、人数以及要求,或者附带对企业进行简略的介绍,由于缺乏品牌塑造的意识企业的品牌形象信息在的招聘信息中往往包含很少。在当前的网络时代以及目前中国的就业大环境,几乎每一则招聘信息都会被大量浏览,尤其是一些含金量较高的职位浏览量更大,即使一些传统的招聘渠道例如人才市场、校园双选会等现场求职人数也不可小觑,可见招聘信息是一个难得的品牌传播机会,但由于内容所限(招聘信息一般为简单清晰为好,非职位信息太多也难免会对求职者形成干扰)一般在招聘广告中附带加入企业口号、价值观或愿景为宜,比如华为2010年应届毕业生打出的招聘口号是“huaweigo 行健.致远”。 其三,谨慎选择招聘信息的渠道。企业为招聘信息所选择的媒体形式本身也代表着一个企业的形象,比如同在深圳地区招聘,在《南方周末》招聘信息求职者对企业实力与规模的解读往往要比在《南方都市报》上要强,因而企业在选择招聘信息媒体之前,首先要考虑该媒体的实力、性质能否给自己的企业形象加分,还要考虑这种媒体的个性和风格是否和自身的企业文化相符。当然,不同的媒体的使用价格也是存在较大差异,中小企业也得根据自身企业的经济实力量力而行,在选择好合适的媒体之后,信息的内容与设计是否能有利于企业品牌形象的塑造也是应该考虑的一个重要问题。 其四,选择合适的宣讲人及面试官。宣讲人和面试官是求职者首次接触的企业人员代表,其自身素质与专业能力对求职者对该企业形象的感知影响重大,因而在选择面试官和宣讲人时企业应该尤为慎重,一般企业应该选取个人素质、专业能力较为优秀的员工,同时应制定相应规则来规范面试官和宣讲人的言行、仪表。在招聘会宣讲人上,大多数企业通常应该选择中层以上的员工,因为这些员工一方面对企业价值观、战略方向、生产发展等诸多方面了解的最为详细,而且其自身素质和个人修为也相对较高。 其五,注意招聘现场的布置。招聘现场主要有三种类型,一是由第三方组织的招聘会中企业租用的展位,二是企业宣讲会地点的现场,还有就是企业甄选候选人时使用的面试场所,这三种招聘现场的布置同样能够体现和宣传企业的品牌形象。在现场布置上,一方面企业必须注意招聘现场的周围环境与档次品味选择能体现企业实力和企业用人态度的宣讲、面试场所,同时注重第三方组织的招聘会的展位地点选择和展位设计;另一方面,这些招聘现场都是企业的和消费者公众难得的接触点之一,企业应该通过易拉宝、现场招贴海报和桌面陈设等形式及时传播自身的品牌形象信息。 其六,注重整个招聘过程的细节。海尔的管理层常说一句话:“要让时针走得准,必须控制好秒针的运行”,这句话形象地说明了细节管理的重要性,而对招聘而言这种重要性则更显关键,招聘过程中的一些细节会直接影响求职者对企业的感知,甚至直接决定优秀人才的个人去留,例如据调查显示是否通知提醒求职者前往面试地点的详细交通方式对前去参加面试的求职者人数有明显的影响。在细节上,企业招聘人员应注重过程的管理,例如可以把细节管理分为接受简历、面试开始、面试进行、面试结束这样几个阶段制定相应的注意事项。对于甄选过程中的落选者如何答复通知也是一个需要用心考虑的问题,能让那些落选者同样对企业形成良好的印象感知这也正是招聘细节管理的目的之一。 其七,积极推动在校大学生的企业实习计划。国内的一些大型外企,不仅招聘活动搞得有声有色类似于一场大型巡回演出,其实习生的招聘往往也大张旗鼓,甚至一些企业还专门组织商业夏令营邀请即将毕业的在校大学生来进行模拟竞赛并感受自身企业文化,这足以说明实习计划也是企业人员招聘过程中一个值得利用的品牌传播良机。通过提供实习可以将成长中的优秀人才吸纳到自己公司,一方面企业可以给他们提供展示自己的机会,另一方面又可以让这些实习参与者切身感受到企业的文化、价值观及运作管理等,从而在实际工作中培养他们对企业形象的认可,实际上实习计划正越来越多的被本土企业所看重,例如联想、华为等也已经在开始广泛积极的推动每年的实习生计划。 四、结束语 招聘是每个企业为获取人才都必须进行的一个活动,但是长期以来招聘活动中的品牌传播价值一直被国内企业特别是中小企业所忽视。针对这一现象,本文简要的讨论了品牌的全方位传播观,探讨了招聘活动对于品牌传播的意义与具体操作层面的细节,希望能给那些忽视招聘活动品牌传播价值的企业予以启示、启发。如果既能获得优秀人才,又能有效的传播企业的品牌形象,相信这是大多数企业都乐意而为的。 品牌塑造论文:品牌生态视角下的重庆会展品牌塑造研究 [摘 要] 重庆市政府正在大力发展会展经济。但就重庆会展品牌而言,存在如下几个问题:缺乏特色,主题不明确,知名度不高;缺乏名牌会展和精品会展,竞争力不强。本文从品牌生态系统的特性和功能出发,认为完善各子系统职能,通过构建重庆会展品牌生态系统,引导重庆会展走向品牌化、集团化和国际化,是促进重庆会展业发展的必然选择。 [关键词] 品牌生态;会展品牌;塑造 《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出:“强化市场化运作,提升会展策划、组织、服务水平,引导会展业向品牌化、集团化和国际化方向发展。”这表明了重庆市政府大力发展会展经济,打造会展品牌的决心。重庆是我国内陆和西部唯一直辖市,西部大开发的桥头堡,正努力建设成为长江上游的经济中心和现代化大都市,其区位优势、水陆空的交通优势、门类齐全的制造业及综合性经济优势,是其他任何城市不可替代的。不过,在业界看来,整个重庆会展业至今尚在起步阶段,“重庆会展业目前居于第三层次”(林茂廷,2006)。就重庆会展品牌而言,存在如下几个问题:缺乏特色,主题不明确,知名度不高;缺乏名牌会展和精品会展,竞争力不强。这与重庆现正蓬勃发展的经济社会和未来城市发展的趋势及定位极不相称。在体验经济逐步走入我们生活的今天,发展会展经济,塑造重庆会展品牌,提高重庆知名度和城市形象,推动城市全面进步,已势在必行[1]。而其关键是要建立一个健康、可持续的会展品牌生态系统。 一、会展品牌生态系统的属性 会展品牌生态系统是在一定空间中共同存在的所有会展相关组织不断进行物质、能量和信息交换而形成的统一整体。会展相关组织可以是任何与会展活动相关的政府机构、行业协会、企业,参展商和观众群。从品牌生态系统的特性分析,会展品牌生态系统有以下属性: (一)整体性。会展品牌生态系统是一个有机构成的整体,系统内部单元之间从整体效益与集群效应最优的角度进行关联。整体利益大于每个单元使其各自利益最优化时实现的利益之和。任何一个单元的功能发挥都会直接或间接地影响系统整体功能的发挥。 (二)生态性。会展品牌生态系统内部各单元之间构成一个有机的生态链,就像自然生态系统中物质的循环共生一样,各单元之间实现物质流、能量流、信息流的交换,系统内部的物质与能量实现最大限度的循环利用。 (三)层次性。会展品牌生态系统分为微观、中观和宏观三个层次。微观层次指单个会展相关组织及其发展环境。中观层次指区域范围内所有的会展相关组织及其发展环境。宏观层次指全国或全球范围内会展相关组织及其发展环境。 (四)开放性。开放性是对所有系统的基本要求,封闭的系统将导致“熵增”和无序。产业生态系统的开放性不仅是生态特征的要求,也是系统适应外界市场环境变化的必然要求。一个系统不仅应在系统内建立相互关联的网状关系,与当地其他组织也应建立网状合作关系,以便适应市场可能出现的各种变化。 (五)动态性。会展品牌生态系统有一个从低级到高级不断演化的过程,按发展阶段可以划分为一级、二级、三级生态系统。一级生态系统是一些相互不发生关系的线性物质的叠加,表现为小型会展的举办。与一级生态系统相比,二级生态系统对会展资源的利用已经达到相当高的效率,但仍然不能长期维持下去,因为物质、信息流都是单向的。表现为初具品牌效应会展的举办。为了真正转变为健康、可持续的形态,生态系统进化成以完全循环的方式进行。在这种形态下,我们无法区分传达和反馈,这便是三级会展品牌生态系统。 二、会展品牌生态系统的功能 基于对会展品牌生态系统属性的研究,会展品牌生态系统主要有以下两方面功能: (一)实现能量在生态系统中的单方向流动 重庆产业集群和会展经济的发展带动重庆会展品牌创立能量的集聚,此能量经过不断增加继而传递到会展品牌创立和组织者及相关政府机构,在其大力支持和宣传本届品牌会展的过程中,能量传递到了被吸引来的大批优秀参展商,通过各参展商专业精心的设计和布局,能量传递到生态系统最后一个环节——参加本届品牌会展的观众和专家。最终,能量凭借舆论和媒体以更大范围的影响力传递到生态系统外的环境中,完成会展品牌的打造过程。 (二)实现存在于生态系统中的三种循环 1.资金循环。品牌会展带来的巨大经济收益促使会展初期各大投资商更加青睐这一会展品牌,从而在下届采取更大的投资行为,促使会展基础设施建设和服务水平的不断完善和进步,以会展品牌效应的不断加强,来换取更大的收益。于是,资金在历届的品牌会展举办过程中得到了系统内的良性循环。 2.人才循环。会展品牌的打造离不开专业会展人才的创新和努力。同时,品牌会展的成功举办又会吸引众多优秀学子纷纷投入会展专业的学习和实践中来,从而壮大会展专业人才队伍,服务于更多会展品牌的创立和管理中,实现会展品牌生态系统持续的人才循环。 3.信息循环。品牌会展正是因为政府和会展行业协会的支持和协调组织作用及对这一会展品牌的对外宣传和信息交流工作,才吸引了众多专业的参展商和观众。而参展商和观众又会以舆论或媒体的方式把对会展的意见及建议信息反馈到会展项目的开发者和会展品牌的拥有者,促其积极改进自身缺点,不断完善会展品牌,从而使整个会展品牌生态系统以有效的信息循环方式得到持续健康的发展。 三、构建会展品牌生态系统,塑造重庆会展品牌 从品牌生态系统的属性和功能出发,构建重庆会展品牌生态系统,塑造重庆会展品牌。具体对策如下: (一)完善各子系统职能,创建会展品牌生态系统 1.政府应加大对会展业的投入和扶持力度,实现多赢。建议借鉴全国会展经济发展先进城市的经验,由市政府拨专款建立会展专项发展资金,用于支持会展经济发展。 (1)对成功申办全国性的大型品牌展会来渝举办的单位和具体承办企业,政府应给予奖励;在承办企业的税收方面予以政策优惠;在场馆费用、安保费用、宣传费用等方面给予补贴。 (2)对外地来渝参展的商家进行优惠。重庆的展会以本地展会居多,参展商多数为本地企业,参展面狭窄,对外招商引资的力度不够,难以形成资金、物流、信息、商贸的大流通。因此,重庆在积极申办国际国内知名展会来渝举办的同时,还应对外地来渝办展的企业和组织给予宽松的办展环境,给予优惠政策,以鼓励和吸引外地展商来渝办展。 (3)给予专业展览企业的政策支持。对于本地展览公司举办的符合产业发展方向的展览会,对达到一定规模的分档次给予奖励。对于符合产业方向、结合产业发展实际、具有创新意识的展会,给予政策性补贴。若该展会达到一定规模,则可作为品牌会展培育,给予相应的资金奖励。对为会展经济发展作出突出贡献的组织和专业展览公司及个人予以表彰和奖励。[2] 2.重庆会展协会应该在重庆市民间组织管理局的指导下,努力发挥行业自我管理、自我服务、自我发展的自律、协调及管理作用,拥护和支持政府机构改革和职能转变,积极配合市委、市政府促进重庆会展经济健康发展[3]。重庆应尽快组建地区性展览行业协会,制定重庆会展业发展的规划和目标,并组织实施;负责制定重庆会展业的行业规范,加强行业自律和协调;负责对会展业的质量和展览会的资质进行评估和认证;负责统揽与国内外展览界的交流联系,对展会提出指导意见,提高展出水平,培训筹划展出人员,对展览业进行调研,协助政府整顿市场秩序,重新整合会展业,使会展市场合法化、透明化[4]。 3.会展企业应提高经营服务水平。一是强化服务意识,健全和完善会展服务。会展企业要清楚认识行业的服务属性,充分认识服务对企业生存和发展的决定性作用,以服务为宗旨制定和实行一系列的经营发展战略。事实证明,树立“服务”宗旨、明确如何做好服务的相关策略,是办好会展的基础和前提。[5]二是提高经营水平,科学制定展览会的经营策略。会展企业要谋求生存与发展,必须制定科学的经营策略,要紧紧围绕会展需求及其变化、竞争对手和行业发展态势,因地制宜地确定自己的经营策略,在会展子市场划分、目标市场确定、会展主题确立、服务商品组合、价格策略实施、推介渠道选择等方面作出准确定位,以成功的经营真正赢得市场[6]。 4.利用重庆特色的文化资源和产业优势吸引更多专业参展商,创立一批重庆会展品牌。迄今为止,重庆国家级文物保护单位有大足宝顶石刻、大足北山石刻、巫山龙骨坡古猿人遗址、涪陵白鹤梁、重庆八路军办事处、歌乐山中美合作所6处。悠久的历史文化和丰富的人文资源使得重庆必将吸引众多的历史学家、抗战研究者、派人士以及海外华侨、港澳台胞、文化工作者、抗战文化爱好者等众多人士在此举办大型会展。直辖10年来,重庆工业取得长足进步,工业销售值2006年达到4200亿元,比1996年翻两番,形成了三足鼎立的支柱产业,即:以汽车、摩托车为主的机械工业,以优质钢材、铝材为主的冶金工业,以天然气和医药化工为重点的化学工业。“十一五”期间,更要继续加快发展汽车产业,着力打造资本构成多元化、企业组织集团化、生产经营规模化、产品市场国际化的现代汽车产业基地。依托大型企业、高等院校和科研院所,整合产业资源,加强国际合作,构建制造、研发、商贸服务为一体的“中国汽车名城”。摩托车产业要努力实现“数量扩张型”向“质量效益型”转变,加快形成整车,注重产品结构调整,积极占领高端摩托车消费市场,形成3~5个国际知名品牌,建设国内规模最大、配套能力最强、技术水平领先的“摩托车之都”。在高技术产业方面,以信息、生物、新材料、新能源产业等为重点,构建高技术产业基地。以集成电路、软件、通信系统及设备、智能化仪器仪表、电子元器件、家用电子信息产品等领域为重点,推动信息产业尤其是电子信息制造业突破性发展[7]。 5.人才是会展业的灵魂和根本。要加快会展人才培养,塑造一支熟悉展览业务,富有管理经验的专业队伍。在高校中开设会展经济专业,培养会展职业管理人员。行业协会、院校、企业联合开展会展职业培训,聘请国内外著名会展专家授课,开展研讨,进行工作指导,共享教育资源。邀请国际一流会展管理专家学者来重庆市进行会展教学与科研。组织相关人员赴外学习交流,吸收国际最新会展经济知识与研究成果。建立会展人才考核和职业认证制度。会展企业也要完善用人机制,建立合理的激励和约束机制,吸引并留住会展人才[8]。 6.要提高认识,增强发展会展经济的紧迫感。要充分认识会展经济的诸多功能、作用和发展会展经济的重大意义,要动员全市人民积极支持、参与会展业的发展,扩大会展业的对外影响,着力营造整体优势,形成有利于会展业发展的社会氛围[9]。 (二)加强联系各子系统的环节,促进会展品牌生态系统的持续健康发展 1.尽快制定会展业地方法规,完善市场准入制度。行业法规是约束业内主体经济行为的基本规范。鉴于我国会展业全国性法律规范的现状和重庆会展经济的地位、现状及未来发展,建议重庆市应尽快制定和出台会展业地方管理条例,来尽快促成“行政审批制”向“登记制和备案制”的转变。并紧紧抓住重庆市会展市场秩序的主导主体——会展企业,通过抬高市场“门槛”、加强年审和统计评估等有效措施,强化办展组织资质审查及动态跟踪管理,实施较为严格的市场准入制度,提高重庆市会展主体的整体素质。 2.制订《重庆市会展业的总体发展目标和长远发展规划》与《重庆市商品展销会核准登记管理办法》。要以会展经济发展为重要“突破口”建设“会展名城”,加快重庆现代化国际大都市的建设,必须提出一个总体发展目标和长远发展规划。根据重庆城市的发展目标和功能定位,其会展经济的现有发展状况和未来发展潜力,建议以“西部国际性会展中心城市”作为重庆市会展经济发展的总体战略目标,制定相应的发展规划和核准登记管理办法,引导相关会展企业按照总体目标进行正确定位,加快相关软、硬件的改造和提高。 3.研究和解决会展相关知识产权问题,促进会展结构优化。以加入wto为契机,借国内兴起的知识产权保护热潮,推动会展相关知识产权保护问题的解决。如工商局等部门开展会展名称和商标注册,明确会展名称和商标的拥有人。法院进行会展知识产权相关问题的法律咨询和争端调解,加强会展名称的规范化管理,营造有利于重庆品牌会展成长的法律环境[10]。 4.增加促销宣传力度。会展经济是城市面向世界的一扇窗口,会展活动除了获得巨大的经济效益外,还要让世界了解这个城市。这就需要进行会展活动的目的地促销宣传。要进行大规模的对外宣传就要求企业和政府联合起来,通过各种渠道向大众广为宣传所独有的会展目的地形象[11]。在促销内容上,不能仅仅围绕会展设施来进行,还要与重庆的优势资源紧密结合,充分展示重庆所特有的自然、人文景观,先进完善的会展设施和强大的产业优势。 品牌塑造论文:战略国际投资在国际品牌塑造中的作用分析 摘 要:创建、塑造国际品牌是当前我国提升国家竞争力的重要途径之一,塑造国际品牌有很多种途径,其中,战略国际投资是其中很重要的一种。就战略国际投资在国际品牌塑造中的所用进行了逻辑分析,认为战略国际投资可以通过直接或间接地提高品牌国际知名度、国际美誉度、国际满意度、国际认知度及促进品牌价值创新等进而达到国际品牌塑造的目的。关键词:战略国际投资;国际品牌塑造;作用 目前我国企业已有不少走出国门,采取了出口、对分销渠道的适应、贴牌生产、国际展览会、国际广告及国际公共关系等种种途径增强品牌知名度、品牌认知度、品牌美誉度、品牌偏好度、品牌占有率、品牌满意率和品牌忠诚度等品牌影响力进而达到塑造国际品牌、全球品牌的目的。实际上,战略国际投资在国际品牌塑造过程中也起着直接或间接的作用,在实践中,企业在进行国际品牌塑造中已经自觉或不自觉地运用着这一方式。下文作者将对战略国际投资在国际品牌塑造中的作用进行分析。 1 战略国际投资在提高品牌国际知名度中的作用 1.1 企业通过在海外建设分销渠道提高品牌国际知名度 分销渠道是指商品从生产者向消费者转移过程中,所有取得商品所有权或协助商品所有权转移的组织和个人。其主要职能是:市场调研、促进销售、开拓市场、编配分装、洽谈生意、实体储运、资金融通和风险承担等八大职能。分销渠道是企业的生命线,是企业赖以生存的根本,如果分销渠道不畅,会造成企业的产品不能很好地销售出去,无法形成资金的有效循环,企业的生存将受到严峻的威胁。而商品本身是最好的广告,企业通过在目标国市场战略性地建设分销渠道使得自己的产品能够顺利抵达消费者,进而扩大品牌的知名度。另外,提供服务的企业(如麦当劳、肯德基、同仁堂等)通过自建、合资、并购、连锁、特许经营使得企业迅速扩大到国外市场,进而提高品牌国际知名度。 1.2 企业通过战略国际并购间接提高国际知名度 由于战略国际并购不是为了短期套现,因此其应该反映或强化具有全局性、长远性的战略思维。其主要动机是获得战略性资源,包括研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应及分销网络等。近年来大资金大手笔的国际并购越演越烈,其中不乏具有多年历史且具有很高知名度的品牌部分或全部被名不见经传的企业所并购的案例。在这些案例中,那些曾经名不见经传的企业在一夜间声名鹊起,这种轰动效应使得其国际知名度大大提升,如果运用得当且后续整合良好,这些企业都获益匪浅。还有一些企业通过收购别人的部分生产线并获取现有品牌一定时间使用权之后则先借用进入当地市场,接着加上自己的品牌来打联合品牌,等消费者接受后再抛开现有品牌来打自己的品牌。这样,企业就通过战略国际并购间接的提高了国际知名度,并为消费者所接受。 2 战略国际投资在提高品牌国际美誉度中的作用 2.1 战略国际投资有助于克服“原产地效应” 原产地效应是指产品的设计、制造、装配国对消费者对产品看法会产生影响。如今在全球市场竞争的公司在世界范围内生产产品,因此当消费者了解到原产地时,产品生产地可能会影响产品或品牌的形象。生产国、产品类别、公司及其品牌形象都将影响原产地是否造成积极或消极地反应。消费者对某些国家和某些产品存在着笼统而又有些模糊的成见,认为它们“最优秀”。这种成见一般只限于某类产品,并不包括这些国家的其他产品。 人们对国家也存在着成见,其依据是该国是工业化国家,还是正在向工业化过渡的国家,还是发展中国家。这些成见是对某个国家生产的产品总体质量的看法。种族优越感也有原产地效应。买本国货的民族自豪感会影响对待外国产品的态度。原产地效应与时尚也密切相关,而这些事上常常围绕世界上某些国家和地区的产品。这些事上十之八九与产品相对应,一般设计本身有时尚特点的产品。大多数情况下,这种时尚只能持续几年,随着新时尚的出现而烟消云散。 跨国公司在开发产品和制定营销战略时,必须考虑这个因素,因为除非它能够采取有效的营销战略来克服消费者对某些国家的成见,否则将妨碍产品的成功。对品牌进行有效宣传、对产品进行适当定位可以改善对一个国家产品的不良成见。 全球品牌的重要性在此便显现出来了。 战略国际投资在克服原产地效应方面有良好的作用。包括:(1)公司总部搬迁。随着需要改变公司的国籍,公司产品的来源就变成具备某种优势的原产地了。(2)到具有“原产地优势”的国家投资建厂。这种投资建厂一方面在当地改善了品牌形象,另一方面,在其他国家也可以借此宣传我们也部分或全部来源于那个具有“原产地优势”的地方或能在具有“原产地优势”的地方投资建厂并立足而改善品牌形象。 2.2 通过在当地进行售后服务的投资改善品牌美誉度 顾客对产品利益的追求包括功能性和非功能性两个方面,前者更多地体现了顾客在物质方面的需要,后者则更多地体现在精神、情感等方面的需要,如宽松、优雅的环境,和谐、完善的过程,及时、周到的服务等。其中售后服务的内容包括维修、提供合理的维修零配件,解答咨询、指导或培训消费者,定期巡回检查或访问,顾客跟踪服务,退换货、处理消费者投诉。当产品进入某国市场时,有无良好的售后服务很关键,通过进行售后服务的投资,提供满意的售后服务,来保持或提高顾客满意度、忠诚度,进而改善品牌美誉度。 2.3 企业通过战略国际投资改善与东道国的公共关系进而提高品牌美誉度 众所周知,企业进行国际直接投资对东道国会产生资本转移效应(增加资本流量,扩大生产、增加产出;乘数效应带来经济效应;引发相关投资)、技术与发明能力转移效应(东道国直接获得先进技术和研发成果;外来投资的溢出效应和外在效应)、组织与管理技能转移效应、市场进入效应(带来了市场进入渠道,构成了新的贸易渠道;为东道国开辟新市场,引导出口行为)、经济结构调整效应、就业效应(创造新的就业机会并提高就业质量)等等。当然,还有财政收入的增加等等。这些效应使得世界上许多国家纷纷出台了吸引外资的优惠政策。有些国家尤其是发展中国家会要求企业以资本、技术等来换市场,还有些国家通过种种贸易壁垒成功地将企业进入方式由出口转变为投资。企业主动采取战略国际投资顺应东道国要求会赢得良好的公共关系进而提高品牌美誉度。 3 战略国际投资在提高品牌国际满意度中的作用 品牌国际满意度包括服务满意度、质量满意度、价格满意度、性能满意度等,这些与分别售前、售中、售后等服务,价格与成本,生产技术,设计能力等直接相关,而这些则是通过运营流程:新产品开发能力(包括研发力,技术、市场信息资讯收集)、顾客订单满足能力(包括产能、研发等)、成本降低度、销售网络完善度等来达到目的的。这些都需要在当地市场乃至全球范围内进行战略国际投资才能完成。 全球化企业总是寻找最具竞争力的地点进行研发、生产安排以此达到获取规模经济、技术领先等效应使得满足成本优势或差异化优势进而增强核心竞争力而使品牌处于不败之地。包括两种形式:一种是寻找能使生产成本最低(如资源、人力等)的地点进行战略国际投资;而另一种则是利用总部搬迁获得地点优势,即寻找一个在特定行业的钻石体系表现最佳的国家或区域,这是提供创新和生产力成长的最佳环境。 通过这些在全球范围内资源优化的投资措施,战略国际投资便能直接或间接地提高了品牌国际满意度。 4 企业通过战略国际投资来提升品牌国际认知度 品牌国际认知度是是品牌资产的重要组成部分,是衡量消费者对品牌内涵及价值的认识和理解度的标准。 品牌国际化应该建立在独一无二的竞争定位之上,这可使企业得到明确的竞争优势。也只有品牌定位明确时,品牌的认知度才能提升。跨国公司利用新建或并购能获得战略资源的企业,利用拆分和重组来将会削弱定位的部门、单位去除,来在全球范围内强化、深化定位,增强核心竞争力,获得品牌优势。也就是说,企业可以通过战略国际投资来强化品牌定位从而提升品牌认知度。 另外,在品牌国际化中,由于目标市场间消费者文化、需求、国家标准、地理距离等等差距而使得跨国公司为适应东道国的特殊情况以期更好的发展,因而需要进行品牌本土化以此来提升品牌的国际认同度。品牌本土化要求品牌的形象、产品的设计、研发等等都要贴近消费者。高度的本土化包括零部件的采购、设计研发、生产、人员、管理等等都采取本土化。设计研发、生产本土化等方面都必须在当地设立研发中心、工厂、营销公司等等,这些都是国际投资的范畴。跨国公司只有这样才能开发适合当地市场特点的产品,获得当地消费者文化认同,实现品牌本土化以提高品牌认同度进而提升品牌认知度。 5 企业通过战略国际投资来实现价值创新近而使品牌获得持续生命力 品牌要长盛不衰离不开价值创新。在价值创新战略逻辑指导下,企业不是把精力放在打败竞争对手上,而是放在全力为买方和企业自身创造价值飞跃上,并由此开创新的无人竞争的市场空间,彻底甩脱竞争。只有当企业把创新与效用、价格、成本整合一体时,才有价值创新。价值创新双管齐下追求差异性和低成本。当一个企业的行动对自身的成本结构和买方的价值主张都产生积极影响时,加之创新就在这个交汇区域得以实现。企业通过提出和减少产业竞争所比拼的元素节省了成本;又通过增加和创造产业未曾提供的元素,提升了买方价值。随着时间的延续,优越的价值带来高销售额,成就规模经济,从而使成本进一步降低。 在价值创新过程中,价值和创新缺一不可。跨国公司只有首先接近客户才能知道他们要的价值,才能进行创新,而在实施过程中,剔除和增加无一不需要战略投资,而要在国际市场上进行价值创新就需要战略国际投资了。 综上所述,战略国际投资通过各种渠道直接或间接的起到提升品脾国际知名度、国际美誉度、国际满意度、国际认知度、实现价值创新等,在进行国际品牌塑造中起到很重要甚至不可替代的作用。 品牌塑造论文:简论西部中等城市的城市品牌塑造 论文关键词:城市 营销 企业品牌 城市品牌 论文摘要:本文从城市营销基本理论出发,简要分析了我国各地在城市营销方面的一些做法和经验,全面 总结 了陕西省宝鸡市近年来城市品牌建设的成就,强调了企业品牌在城市品牌建设中的地位和作用,以期为西部中等城市的品牌塑造提供新思路。 菲利普•科特勒在《国家营销》中认为,一个国家,也可以像一个企业那样用心经营。在他看来,国家其实是由消费者、制造商、供应商和分销商的实际行为结合而成的一个整体。国家营销应当像企业营销一样,突出特点,发挥优势,提高核心竞争力。由“国家营销”衍生而来的“城市营销”发展到今天,已经具备比较明显的内涵。城市营销力求将城市视为一个企业,将某一城市的各种资源以及所提供的 公共 产品或服务以现代 市场 营销丰富的理论和方法向购买者进行销售,包括一个城市的产品、企业、品牌、 文化 氛围、贸易 环境 、 投资 环境、城市形象和人居环境等全方位的营销。 城市品牌的核心内涵 品牌的核心内涵是要传递给消费者的核心利益(即品牌究竟要带给消费者什么),是企业针对消费者的市场承诺。城市品牌是一个城市在推广自身城市形象的过程中,根据城市的 发展战略 定位所传递给 社会 大众的核心概念,并得到社会的认可。城市品牌是城市 地理 名称在某一空间区域内 政治 、 经济 、社会、文化、环境等方面所传递信息的总和,以及由此所产生的感知、认知和联想,是城市政府、社会组织、企业、市民及城市所提供的产品、服务等品牌的综合。 我国越来越多的城市正在品牌塑造和品牌建设方面进行积极的探索。例如,杭州将城市定位为“休闲之都”,在2006年成功举办了世界休闲博览会,每年一届的西湖博览会也有声有色,并提出了“住在杭州”的城市品牌发展战略。昆明是一个以 旅游 资源丰富著称的城市,其对外宣传也是大打旅游牌,1999年的世界园艺博览会使昆明出尽了风头。上海早在上世纪90年代初就提出了建设“世界级城市”的战略发展目标,定位于国际 金融 、贸易和航运中心地位。 除了上述大型城市外,更多的中小城市也积极运作城市品牌的建设,例如山西晋中、内蒙古鄂尔多斯、山东荣成、福建石狮、广东中山和虎门等。这些城市的城市定位和品牌塑造各有特色,有很多值得借鉴的地方。 “长三角”、“珠三角”和京津塘地区的城市群已成为 城市品牌定位和建设的实例分析 本文以陕西省宝鸡市近年来的城市品牌建设成就为例进行研究。 (一)城市品牌建设的优势 陕西省宝鸡市于2003年、2004年连续两年跻身 宝鸡市的重 工业 在计划经济年代曾引领 品牌对于商业企业来说是商号、信誉、服务水平、店堂氛围、企业 文化 的综合体,是贯穿于商业企业整个经营过程的概念。近年来,通过 旅游 名市建设,宝鸡的旅游业呈现出强劲的发展势头,形成了法门寺、太白山和周文化三大旅游品牌,全市a级以上旅游景区9个,其中4a级景区2个,荣获 企业品牌与城市品牌的良性互动关系 (一)企业品牌在城市品牌建设中的作用 品牌 经济 已成为现代城市经济最强劲和最持续的推动力,企业品牌在城市品牌建设中的地位显著,作用重大。 首先, 市场 经济条件下,产品品牌和企业品牌是一个国家、一个地区、一个城市最响亮的名片,是城市的“cis”。人们了解一个城市的最快速、最直接的途径莫过于知晓其企业并使用其产品。 其次,产品品牌和企业品牌是一个国家、一个地区、一个城市生产力和经济发展水平的集中体现。国家 税收 、地方 财政 主要依靠企业,而企业经营的关键是品牌建设,企业产品品牌建设——企业品牌建设——企业经济效益——政府财政收入——城市公用事业建设——城市品牌建设,这是一个很自然的链条,处在链条关键环节的是企业品牌,它承上启下,既是微观的又是宏观的,既是企业自己的事情又是地方政府和广大市民的事情。 最后,企业品牌是城市品牌建设和城市 营销 定位的基石。一个城市 工商 业的发达程度,企业品牌的知名度和美誉度决定了城市品牌的定位。以自然风光、名胜古迹见长的城市自然首先定位于旅游观光城市,而具有一定 工业 规模或特色产业的城市应该综合定位,突出重点,引导企业塑造产品品牌、企业品牌,整合城市无形资产,使企业品牌成为城市品牌建设的点睛之笔。 品牌塑造论文:深度报道塑造报纸品牌 [摘要]本文阐述了三个方面的内容:一是国际媒体重视深度报道。二是《南方周末》的品牌之路。三是深度报道体现媒体公信力。四是塑造公信力等于塑造品牌。 [关键词]深度报道 品牌 公信力 “品牌”是一个 经济 学名字,是 企业 产品经营的一个概念。它是指某种产品与服务的一种名称及标志,用以同竞争对手的产品和服务相区别。品牌是其外在表现形式与内在整体素养的总和。没有具有吸引力的、令公众信服的内容,媒体的品牌构造只不过是纸上谈兵、雾里看花。品牌不仅意味着产品(媒体栏目)的特性与品质,也与受众的倾向意识密切相关。因此,媒体品牌应以简洁、明快、响亮、易读易记为特性。品牌是资产,品牌含量高的报纸、知名度大的栏目,其广告价值就高;品牌也是文化,它是媒体的一种象征,可以把传受双方紧紧拉在一起,因为受众了解了某种品牌,就可以按图索骥选择自己喜欢的媒体。因此,媒体品牌的构建与经营应在深化认识的基础上进行,使之在某一领域具有鲜明的特点。 一、国际媒体重视深度报道 在国际市场上的每一种品牌,实际上都代表着一种文化。从20世纪90年代开始, 现代 传媒的竞争己经进入品牌经营时代。一个媒体的地位和影响取决于它有几个品牌栏目,而品牌栏目是需要产品(报道)来作为支撑和保障的。因此,品牌犹如媒体的形象,它标志着一种超越时空的品位和文化,对于媒体塑造良好的知名度、美誉度具有举足轻重的作用。 随着现代化的 发展 ,媒体产业内部分工越来越明细,协作精神越来越重要。有影响力、市场化的媒体都讲究整体策划,一旦重大事件出现,所有的部门就会都被调动起来。这种分工为媒体在某个领域创造品牌提供了条件。 在西方新闻界,深度报道被称作“扒粪报道”,深度报道记者被称作“扒粪者”,深度报道的地位是其他任何报道所不能取代的,并越来越引起新闻界的重视,许多优秀记者把写深度报道当作是自己的天职。在1917年—1992年颁发的580项新闻奖中,深度报道摘取了40%的奖项。一篇成功的深度报道往往能引起公众的广泛关注,同时为其所属媒介带来巨大的声誉,甚至会因此成就一个媒体的品牌。 二、《南方周末》的品牌之路 1982年2月11日,《南方周末》问世,当时只有7000份的发行量。《南方周末》在确定“作为党报的补充”的定位后,很快形成了“反映社会,服务改革,贴近生活,激浊扬清+”的独特风格,依靠其最具特色的深度报道赢得众多读者,从而一纸风行,独步报林,成为立足广东、覆盖全国的大型综合性周报。 《南方周末》原主编、著名报人左方认为,《南方周末》从创刊到现在的近三十年里主要做了两件事:第一件事是, 三、深度报道体现媒体公信力 所谓媒体公信力主要分为“信源可信度”和“媒介可信度”。信源可信度是传者特性影响到信息的接受效果。传者在研究中大都被定义为传递或提供信息的个人、团体或组织。媒介可信度也就是信息内容传播渠道的可靠性与可信度。 处在社会 发展 和转型时期的 媒体公信力不仅仅在于新闻的真实性,它包括传播过程所有环节的真实性、客观性和及时性,也包括媒体的知名度、美誉度、权威性和影响力。简而言之,媒体的公信力是一个总体的考量指标,信息的真实性与权威性是其最基本的构成因素。 四、塑造公信力等于塑造品牌 对媒体公信力的认识与重视,会帮助业界全面认识自己的权利和责任。在日益激烈的市场竞争中,大众传媒始终不忘自己的社会责任,公信力的重要性不能仅以 经济 效益等利益指标来衡量。同时,“媒体公信力的研究有助于提高受众的知情权意识,促使他们从自身层面发挥媒体监督及舆论的作用,加强对媒体的社会监督,形成良性互动。”。 报纸深度报道是提高报纸媒体社会公信力的一个最快最简单最行之有效的途径。同时,深度报道也是提高记者知名度和公信力的一个重要手段。作为深度报道,事实的客观性是报道的基本前提,真实、客观、准确是一切新闻的生命。深度报道与其他新闻的区别,在于它能更深入地了解新闻事件的深度和广度,更能把握事件的全局,透视事件的本质,更能产生强大的社会影响力和促使问题进一步得到解决。 品牌塑造论文:网络化营销在产品品牌塑造上的劣势分析及对策 【摘 要】 网络营销作为b2c、b2b等电子商务活动的前期工作,存在着界面限制、信息传递不具体的劣势。在对策构建上应围绕着:明确网络营销的功能定位;建立与实体营销的关联性;突出网络营销的优势项目来展开。 【关键词】 网络化营销;品牌塑造;劣势;对策 从当前诸多研讨的文献中可知,同行都以乐观的态度来提炼网络化营销的优势。然而,本文则聚焦于它的劣势。之所以提出产品品牌塑造的话题,可归因于这样几点思考:(1)面对逐渐成熟的消费者,产品品牌具有培育他们忠诚度的功能;(2)产品品牌塑造还能形成良好的市场知识系统,来有效捕获潜在消费者。面对品牌如此重要的市场功能,网络营销却似乎力不从心了。 根据笔者的体会,网络营销作为b2c、b2b等电子商务活动的前期工作,存在着界面限制、信息传递不具体的问题。这就使得消费者在进行非专家型采购的情况下,不会轻易采信网络层面对产品特质的宣传,反而更加青睐实体卖场的现场体验。这就直接导致了,网络营销对于产品的品牌塑造存在着系统性缺陷。 笔者将以“手机”产品作为考察对象,进行主题讨论。 一、产品品牌塑造的一般路径 在认识网络营销的劣势并给出对策前,须从总括层面来了解产品品牌塑造的一般路径。限于篇幅,笔者归纳为以下三个方面: (一)核心产品的适用保证 对于手机产品而言,核心产品是指其功能对于目标消费者的适用性。以我国大陆消费者为例:承载了东亚消费者的偏好,大陆消费者更加关注于手机功能的多样性,特别是以3g为代表而衍生出了诸多功能。不难看出,与国外厂商相比国内产商在技术开发方面存在着明显的差距,这就难以构成品牌塑造的支撑要件。 (二)有形产品的质量保证 有形产品是指以怎样的形式和外观将手机呈现在市场上,当然也包括品牌(这里强调品牌的识别性)。仍以我国大陆消费者为对象调研发现,他们对于手机的形状、人机界面、人机工程学方面存有较高的要求。这样就意味着,产商在新产品上市时不仅需要展开广告宣传,还需要与消费者进行一系列的互动活动。 (三)附加产品的跟进保证 附加产品主要包括:售后服务、产品安装等要件。针对手机产品来说,则体现为售后服务领域。众所周知,产商良好的售后服务将有助于与消费者形成良性互动,从而也就在消费者的情感方面赢得了他们的品牌忠诚度。 以上从市场营销学视角下对产品品牌塑造的路径概括。 二、网络营销在路径实施上的劣势分析 具体而言,其劣势可从归纳为以下三个方面。 (一)在产品展示功能上存在缺失 上面已经指出,有形产品层面的展示功能,将建立起消费者对产品的直观印象。这种印象包括:手机的颜色搭配、形状、手感,以及人机工程学体验。然而,网络营销受到界面展示的局限性,无法将形状生动、具体的表达出来(尽管可以标明尺寸);同时,对于建立第一印象的手感等其它元素的释放更是无能为力。这样一来,便难以吸引消费者的关注。目前,以淘宝商城为代表的手机网上营销现状来看,往往都是消费者在实体店看好后再寻求b2c模式,其目的在于获得价格优惠。 (二)在产品互动功能上难以实施 在产品品牌塑造上应追求建立与消费者之间的友好沟通机制,这种机制不仅能为厂商带来消费者偏好信息,也能使消费者深度了解产品的特质。尽管在网络营销领域,仍能在界面设置qq等互动聊天工具,但是面对海量的消费者和文字语言沟通形式,将无法达到实体卖场的互动效果。由此,这一功能缺陷将直接影响到消费者对该产品品牌的认同。 (三)在产品售后功能上缺乏公信 与欧美消费者不同,中国大陆消费者更习惯于现场购物。通过访谈了解到,是因为消费者更能建立起售后服务保障的预期;而美国消费者则往往采取电话购物的形式。因此消费者心理决定了,网络营销难以满足消费者对购买风险规避的偏好。这样一来,便缺少了支撑品牌的重要一环。 三、对策 结合上文所述,对策可从以下三个方面来构建。 (一)明确网络营销的功能定位 网络营销固然具有它的优点,但上述所提出的劣势却是难以改观的。因此,不应将产品品牌塑造的任务全由它来执行,进而应明确网络营销的功能定位。笔者认为,其功能定位包括:(1)配合实体 销的品牌塑造活动;(2)突出自身在品牌塑造上的优势;(3)提升产品在展示上的界面设计能力。 (二)建立与实体营销的关联性 在功能定位基础上,首先就应建立与实体营销的关联性。具体为:(1)协助实体营销来扩大产品信息的覆盖面,如可以播放实体营销的视频;(2)在配合实体营销的附加产品功能,可以在网页上设置全国售后服务电话告知栏目,以及消费者投诉专区。这样一来,就能及时对消费者的诉求进行响应,增强了消费者对产品使用的信心。 (三)突出网络营销的优势项目 网络营销在塑造产品品牌时并不是一无是处,恰恰相反,它仍具有实体营销达不到的地方。具体而言,优势项目包括:(1)广泛的产品信息;(2)产品项目的多元平面展示;(3)高效、低廉的产品信息搜索特性等。不难看出,这些都将放大实体营销在品牌塑造上的效果。 综上所述,以上便是笔者对文章主题的讨论。 四、结论 对策的构建应围绕着:明确网络营销的功能定位;建立与实体营销的关联性;突出网络营销的优势项目来展开。 (作者单位:中国联合网络通信有限公司长春市分公司) 品牌塑造论文:电视栏目的定位及品牌塑造论文综述 【论文关键词】:定位;品牌栏目;品牌塑造 【论文摘要】:一个好的电视栏目,需要内部资源的整和、协调,同时还要能够牢牢的抓住受众这个生命线,把观众的需求作为电视栏目最基本的定位标准,打造媒体的优势品牌,这样才能够在不断竞争的媒介市场赢得一席之地。 电视栏目是人类利用电子技术手段获取信息,传播信息,满足生活、享受、发展的需要,诉诸人类视觉感知的精神产物。对于电视而言,为满足合适人和社会的需要,就会产生各种各样的栏目。在经过半个多世纪的发展中,电视人已经从业务实践和理论探索过程中,得出了一个宝贵的经验:要吸引创造好的观众收视率,就需要电视栏目围绕不同的受众群体和需求层次进行的精确定位,创造好的品牌栏目,名牌栏目来塑造电视形象,从而产生社会效益和经济效益。品牌栏目作为电视媒体的支柱产品,是电视从业人员一直的理想追求,品牌栏目如何办,怎样将它办好,就成为电视人攻克的难题,为广大受众服好务的课题。 1. 定位 定位,中山大学教授中国营销研究中心cmc主任卢泰宏说:"要想在激烈竞争的今天,能够坚实的把收视率牢牢的占据在自己的阵地上,我们就不能不在节目的制作过程中不断的审视"定位"的重要性。" (1) 定位要准--名牌栏目的生存之需 一个栏目要想进行准确的定位,就需要确定自己所办栏目的风格,一定要及时的把握电视市场的风向标,确实的知晓电视受众的各种需求。 市场定位,一个电视栏目开办的目标,是仅仅以社会效益为目的,还是以经济效益为目的,或是要达到这两者并举呢?很显然,就要对电视台所开办的栏目进行市场定位,寻找两种效益的契机点,谋求二者合得之利。 观众定位,"电视也最显著的特点是观众的市场越来月细分,而且将目标受众定位于’人口统计学意义上的群落。"顾客是商品的上帝。那么在电视市场里,就可以说,受众是电视栏目的上帝。开办一个电视栏目,就要有明确的受众定位,办栏目者受众群体进行细致的调查,根据他们的职业、年龄、性别、文化程度、收入水平、兴趣爱好、观赏口味等进行市场细分化,从而确定出准确的受众群。 (2) 个性要鲜明--名牌栏目的核心竞争力 如何制作出富有个性而又风格独特的电视栏目,是电视人需要思考的一个问题,而在诸多影响栏目个性特征的因素中,电视编导的个性特征,主持人的个性风格,电视栏目的文化特质等是至关重要的。只有将这些个性特征很好的应用在电视栏目里,才能获得好的收视率。 编导的个性特质,"电视栏目要具有个性化特征,首先要拥有一批具有创作激情,又勤于思考,善于思索,勇于探索的电视编导群体。"对于编导来说,在任何条件下,去激发灵感的源泉,去结构触发灵感的网络是很重要的,灵感的火花不是凭空而来的,它是在文化的不断积淀,艺术感知能力的不断加强,行为见解的不断超脱之后才爆发出来的。所以一个好的编导就要跨越思维定式和行业局限,从而谋求个性化的突破。 "节目主持人与其他媒介人物不同,他是节目的主体、灵魂,因而具有具有特有的特性。"一个电视栏目也因为主持人的个性风格而形成了栏目的个性化特征。如崔永元主持的《实话实说》,李咏主持的《幸运52》,等。他们通过自身的语言、情感、形体风格,在荧屏上塑造出个性鲜明的形象,从而吸引众多的电视观众。 (3) 机制活--名牌栏目发展的动力 "重视电视媒体的人力资本,最重要的就是要建立激励机制"。要想真正打造一档品牌栏目,就需要电视媒体注重经营模式的市场化,人员设置的合理化,激励机制上的透明化。 一个电视栏目的成功打造,"以人为核心"的价值理念不能丢,只有将人的因素重视起来,以人性化的管理模式和协调机制,才能将一档栏目推向名牌。 2. 品牌塑造 品牌塑造,"品牌"是一个经济学名词,是企业产品经营的一个概念,它包括名称和标识两部分,是指产品与服务的名称及其标识,用以同竞争对手的产品或服务相区分。伴随着传媒业的飞速发展,电视台想在激烈的竞争中不被淘汰出局最中要的就是要打造自己的核心竞争力--品牌栏目。 (1) 内容为王,以内容至上为原则。世界最著名的品牌管理公司美国奥美传媒集团认为:一个强势品牌必须具备品牌知名度,品牌认知度、品牌联想度和品牌忠诚度。而从这四个方面的产生都必须依靠内容。在内容为王的今天,凤凰卫视能够建立起自己的品牌,央视新闻频道为何能够得到世界广泛的关注,这都归结为内容上的优势。《新闻调查》有过这样的口号,即新闻内容上的"三性",新闻性、故事性和调查性以至到它后来的"主题事件化,事件故事化,故事人物化。"这在它的最初选题上都有详尽的体现,也是它一直能够保持很高的收视保证。 (2) 打造明星主持人,电视媒体品牌的一个重要特征就是:主持人、现场记者他们即是电视产品的制造者,又是电视产品的传播者,同时还是电视品牌形象的主要体现者,主持人的个性形象是电视品牌内涵的最好诠释者。 (3) 老品牌的创新与开拓,"如果说品牌代表着一系列的信仰和价值,则创新可以视为对价值的合理追求。"按照马斯洛的人本需求理论,人的需求是不断升级和发展的,随着客观环境的变化,人的需求和价值索取也在提高和增长。"’过去曾经合理的价值品牌承诺可能成为新的需求发展的障碍’,而价值创新就是’用新的品牌价值去满足人们对原有产品和服务的更高价值目标的追求。"从这里可以看出,创新是品牌最重要的核心价值。 一个老品牌也许在以前是个响当当的好品牌,但是随着时间的推移,它也可能就变成了一个不符合时展的四老品牌:编者老化、议题老化、对象老化、形式老化,这些都会影响电视栏目的近一步发展。借助传统品牌的影响力来为现有品牌换上符合时代潮流的鲜血,扩充和延伸原有品牌的单一内容形式和表现手法,都能有利于品牌的塑造。 品牌塑造论文:试论构建电视品牌频道与塑造品牌节目主持人 摘要:随着我国电视频道数量的不断增加,电视频道的发展逐步完成专业化进程的基础上,构建品牌频道成为增强其核心竞争力和媒体影响力的重要手段。打造品牌栏目和塑造品牌节目主持人是构建电视频道品牌的重要组成部分。 关键词:构建;电视品牌;塑造品牌;节目主持人 随着科技进步,电视的更新换代,电视频道不仅越来越多,而且可视效果越来越清晰,深受广大观众的喜爱和欢迎。根据以往一些电视媒体成功的经验来看,电视频道或电视媒体要想在激烈的电视市场竞争中占得先机,—个重要的途径就是构建“品牌”。 一、如何理解“品牌”概念与“电视品牌”及“栏目品牌”的重要性 对于电视媒体,“品牌”是—个全优的概念,能成为品牌的栏目或频道一定是那些在电视竞争中具有较为稳定的品质、鲜明的特征、有较强的竞争力及核心理念,有较大的影响力,广受欢迎的电视栏目和频道等,它们在特定区域内,以自身的传播特色能够产生持续、良好的社会价值与经济价值,能获得到受众高忠诚度和认可,并与其他竞争对手明显地区别开来,具有自己鲜明的个性。电视品牌如同商品品牌—样是经营理念、设计理念、销售理念、消费理念、市场理念、艺术理念的综合体现。品牌的形成并非金钱打造,而是在良性竞争中构建出来的。 构建“电视品牌”有其特殊意义。当今媒体已经进入影响力竞争时代,而影响力的竞争主要依赖品牌的力量。在传媒领域中引入品牌概念,就是要在搞好信息产品策划制作的同时,通过一些包装和推介手段,树立起强势媒体品牌,从而达到提高传媒核心竞争力的目的。对电视媒体而言,品牌既是高收视率的象征,是广告收入的无形保障,也是媒体表现独特文化魅力,实现社会效益的重要途径之一。 说到品牌,其中很重要的—个构成因素就是品牌的忠诚度。品牌忠诚是指因消费者对品牌形成偏好而在长时间内产生的重复购买倾向,转化成受众在电视中的表现,即是对于电视传播者热烈的追捧,情绪化的认同,良好的口碑,稳定而长期的、习惯性的收视选择。构建电视品牌能够使观众产生约会意识,优先选择该频道,信任这个频道,最终将频道品牌内化成观众的自我认知。 二、关于如何对电视频道进行品牌构建的方法和策略问题研究 首先是着力打造品牌栏目问题。 众所周知,对于电视频道来说,最基础的竞争优势来自栏目的品牌化。品牌栏目不仅体现频道的实力,而且体现频道特色和价值追求。增强电视频道的竞争力,核心还是有重点地打造品牌化栏目。品牌栏目不一定是收视率最高的节目.但它一定具有稳定的收视群,同时能够吸引稳定的广告投放,占据一个能维持节目产生良性发展的市场份额的节目。电视栏目是观众印象最直观的个体,观众是先对某个栏目产生特定印象,进而把这种印象延伸到电视频道乃至电视媒体上。由于品牌栏目影响力大,可以极大地提升频道乃至电视媒体的形象和地位。 观众对品牌栏目的忠诚,搭建了观众与频道整个收视平台之间的亲和关系。同时,也通过对品牌栏目的热爱,而建立了对频道的期待,把对某个栏目的品牌忠诚延伸到相应的频道上。一旦形成了对品牌栏目的检索,也就建立了对频道的主动收视习惯。在电视频道构建品牌之初,结合自己的市场定位,地域文化特点,人力资源优势,重点打造一两个品牌栏目可以说是成功的捷径。 其次,必须要塑造品牌型电视节目主持人问题。 主持人对建设品牌栏目,提升频道核心竞争力至关重要。品牌主持人已是品牌栏目不可或缺的重要组成部分,他们是栏目的标志,频道的象征,乃至于代表整个电视媒体的形象。观众对于主持人的喜爱或信赖会产生惯性的收视行为,形成收视约会意识。观众经常由于偏爱某位主持人而喜欢这个栏目或频道,并建立对这个频道的忠诚度。为此,要扩大主持人品牌在受众中的影响力。逐渐形成受众收视行为的惯性。 为了成功塑造品牌型的节目主持人,必须做好以下几项工作: 一是要求主持人与栏目要相契合。做为主持人已被符号化,应该是品牌栏目的形象代言人和人格化身,每当人们提到某一著名主持人,总是联想到他主持的节目。品牌型电视节目主持人的确立,除了其个人工作魅力的表现外,更集合或体现了栏目的特质。 二是要注重对主持人的包装与宣传。打造品牌型电视节目主持人,同样需要“广告”。或者说,好品牌,也需要整合多种推销方式来取得认同。这些方式可以是报刊文章、网络对话,甚至是路牌广告。如凤凰卫视的吴小莉,虽然很多内地观众可能都没有看过她主持的节目,但从各种渠道,如报纸、杂志封面、电视采访中都熟睹了她的形象。作为电视传播外的这些辅助传播手段,为吴小莉本人打造品牌型节目主持人形象,为凤凰卫视的造势攻关,毕竟起到了—些作用。 三是要充分彰显主持人的个性。主持人的个性就意味着差异化,形成品牌的—个重要特征就是在同一化格局中的差异化表现。发挥不同主持人的鲜明个性,是形成差异化表现的重要途径。 南京电视台的品牌栏目《南京零距离》的主持人孟非,其与众不同的光头形象和犀利、随意的主持风格,跟观众心目中传统的新闻节目主持人的标准形象和主持理念可以说是大相径庭,可就是这样—个初看起来有些“怪”的主持人就是赢得了广大观众的喜爱,也成就了他所在的栏目。 再次,坚持创新原则,通过创新才能增强电视频道的竞争力。 品牌电视频道的“新”字应该体现在这样两个方面: 一是对于已经形成的品牌栏目要不断地加入新的元素和新的创意,以维持其自身的生命力。有了一个好的品牌栏目并不意味着从此可以一劳永逸。受众的欣赏心理规律都是喜新厌旧,要使品牌栏目永葆青春,就应该有计划地导入新的内容,使它充满活力。当受众市场环境变化时,就应该采取特别的手段对栏目的内容和包装进行适度的创新,绝不能因循守旧,抱着一成不变的模式不放。中央电视台的品牌栏目《焦点访谈》就进行了多次改版。每一次改版都给观众以新鲜感,更加拉近了媒体与受众距离。 二是构建品牌电视频道,不能固守已经形成的有限的品牌栏目,要不断地打造新栏目,不断出新,才能使受众保持新鲜感,“品牌”才会长盛不衰。 目前,一个值得注意的问题,就是在电视行业内普遍存在着“克隆”现象。哪个电视台的哪个栏目红了、火了,其他节目便纷纷效仿。这样的栏目,因为缺乏创新性,只能是仿制品,绝不能也绝不会成为品牌。—个叫得响的品牌栏目必定是原创栏目。 做为每个电视人必须认识到,品牌策略对于电视频道经营具有不容忽视的重要意义,电视频道应该把品牌作为自身经营的重要环节,让品牌最大程度地促进频道的发展,进而有利于整个电视事业的发展。
中国房地产业论文:从房地产业与国民经济的相互关系看中国房地产宏观调控 [摘要]当前,中国正处于社会经济发展的第二阶段,即随着工业化进程的不断加快,不断推动着城市化发展的进程中。房地产业与国民经济之间存在着作用与反作用及双向反馈的关系,且不是简单的局部与整体之间的关系,而是一个有机整体。文章结合中国历年房地产宏观调控政策及其执行效果,提出对中国房地产进行宏观调控的原则,并在此基础之上对房地产宏观调控现状进行评价。 [关键词]房地产;国民经济;相互关系;宏观调控 一、中国房地产业与国民经济的相互关系 房地产业是从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的产业,是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。它的主要经济活动贯穿房地产生产(主要为房地产投资开发)、流通(房地产市场交易)、消费(房地产使用过程中的物业服务)三大领域,与众多其他产业部门有着密切的相关关系。房地产业主要包括房地产开发业、中介服务业和物业服务业。它具有通过物资流通和劳动服务为人们的生产和生活提供服务,以改善和提高生产效率和人民生活水平的第三产业的产业特征。从房地产业与其他产业的关系看,它是一个具有高度综合性和关联性的产业。此外,房地产这一商品一旦被生产之后便不可移动,使得房地产业具有区域性特征。 一般地,社会发展阶段不同,房地产业在国民经济中的地位有较大差别。纵观古今中外的社会经济发展状况可知,社会发展阶段分为农业、工业和后工业阶段。当前,中国正处于社会经济发展的第二阶段,即随着工业化进程的不断加快,不断推动着城市化的发展,而在工业化、城市化的过程当中,中国房地产业在同民经济中处于基础性、先导性的地位。 在中同,房地产业是国民经济的重要组成部分,既受到整个国民经济发展水平的制约,又发挥着促进国民经济发展的作用。作为国民经济中一个独立的且非常重要的产业部门,房地产业有着自身的发展规律和基本特征。但是,房地产业与国民经济的相互关系,不仅是一个局部与整体的关系,而且存在着密切的内在联系和相关性。 (一)房地产业与国民经济间存在作用与反作用的关系 在经济学上,经济拉动因素主要归结为“三驾马车”:消费、投资和出口。从该角度看,中国国民经济主要衡量指标为国民收入、投资水平、信贷规模和利率、经济(GDP)增长率等。而房地产业主要衡量指标为房地产开发投资规模及其增长率水平、房地产业增加值及其增长率、房地产供求水平等。当国民经济繁荣(萧条)发展时,必呈现出消费、投资或出口等的快速(缓慢甚至负向)增长,而这其中某个或几个都将影响到房地产业的发展(停滞)。反过来,房地产业的迅速发展在创造经济财富的同时,还能带动相关产业的发展,共同推动着国民经济的发展;当房地产业萧条时,必将表现为房地产各项相关指标的回落,进而影响到宏观经济中消费、投资或出口等经济因素,因而制约着国民经济的发展。总的来说,在中国当前的经济、社会等国情条件下,房地产业与国民经济之间存在着比较明显的作用与反作用的相互关系,两者相互影响、相互制约。 (二)房地产业与国民经济之间存在着双向反馈的关系 20世纪90年代后期,有位美国经济学家经过长达3年的统计分析,发现宏观国民经济的发展和房地产业之间有着十分紧密的关系,房地产业的发展需要一个良好宏观经济环境作为坚实的基础。他认为,在成熟的房地产国家或地区两者的关系表现得更显著,具体关系为:(1)当一个国家或地区的宏观经济增长速度(即用GDP增长率表示)大于10%时,其房地产业处于高速发展阶段;(2)在8%~10%时,房地产业处于快速发展阶段;(3)在5%~7%时,房地产业处于缓慢发展阶段;(4)在4%~5%时,房地产业处于停滞阶段;(5)当小于4%时,房地产业处于倒退阶段。由此并结合中国历年统计年鉴数据得到表-1和图-1。 根据表-1和图-1可知,中国国民经济在21年问的GDP呈现较高的增长,大多数年份的GDP增长速度都超过10%,此期间房地产业处于高速发展阶段;而1998年、1999年的GDP增长速度在5%~7%之间,房地产业处于缓慢发展阶段;2002年、2009年的GDP增长速度在8%~10%之间,房地产业处于快速发展阶段。同样,以房地产开发投资增长率为例。利用该指标来反馈国民经济发展状况。1992-1993年在新住房制度环境下,中国开始迅速加大对房地产业的开发投入,使得房地产开发投资增长率呈现超过100%的增长,此时的国民经济水平也是高速的发展;1996年在中国房地产政策调控的影响下开始逐步放缓对房地产业的开发投入,房地产开发投资呈现较小的增长,一直持续到1998年,在此期间,中国国民经济的GDP增长速度也呈现如同房地产开发投资向下滑动的走势;1998年又开始逐渐加大房地产的开发投入,由于房地产开发周期较长,此时国民经济呈现缓慢发展态势,并没有呈现较明显的高速增长,而是存在一两年的缓冲期;2002年,随着对房地产开发投入的减少,国民经济从高速发展转为快速发展的态势;2008年,在美国金融危机的影响下,中国通过宏观调控降低对房地产业的开发投入,使得2009年中国国民经济发展水平转入快速发展的阶段等等。总而言之,中国房地产业与国民经济之间存在着能够相互反馈的关系。 (三)房地产业与国民经济并非纯属局部与整体的关系 众所周知,国民经济属于经济领域的范畴,反映的是经济属性和特征,最终作用于整个国家的经济发展水平及全国人民的经济能力。房地产业虽然是国民经济的重要组成部分,属于国民经济中兼有生产和服务这两种职能的独立产业部门,但房地产业具有较为明显的社会性和政治性,因此,并不能简单地说房地产业只是国民经济的一部分。房地产业与国民经济之间有着内在的、密切联系的相关性,是一个有机的整体。 二、中国房地产宏观调控的原则 (一)应将房地产宏观调控纳入国民经济的调控体系 房地产业对国民经济有促进或制约的影响作用的同时,国民经济也能从宏观层面影响整个房地产业的发展。因而,在对房地产业进行宏观调控的过程中,不应该将这一过程独立于国民经济的宏观调控体系之外,而是将其作为国民经济调控体系的一个重要组成部分。否则,容易出现过分强化房地产业的宏观调控,加速其发展速度,而超过当期国民经济发展状况所能承受的范围,或者为了追求国民经济增长,使得房地产业的发展赶不上国民经济的发展步伐,或者在国民经济发展缓慢的情况下期望房地产业的高速发展等问题。这些都会造成房地产业发展与国民经济发展的脱节、不协调等。 (二)应在一定阶段将房地产宏观调控作为国民经济的调控源 房地产业本身覆盖面较宽,包括房地产开发、中介服务和物业服务等各行各业,同时,还涉及许多相关的产业部门,如建筑业、建筑材料、家具业、装饰装修业、勘察设计、工程监理、质量安全检查等。此外,没有土地,没有建筑物或构筑物,没有一定的空间作为条件,农业生产无法实施,工业活动无法开展,第三产业以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动也无法进行。而这些条件都需要以房地产为基础才能得到实现。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节,房地产业在国民经济中的基础性、先导性产业特性是客观存在的,且具有不以人的意志为转移的特性。房地产业的发展情况能反映国民经济的发展状况,同时,国民经济的发展状况也能反射出房地产业的发展状态。这一双向反馈的相互关系,要求在房地产业占据国民经济重要地位,即两者关联性程度较大时,对国民经济的宏观调控应该以房地产宏观调控为切入点和通途,以其为主要的调控源头,调节和调控房地产业的同时达到调控整个国家国民经济的效果,实现互利共赢。 (三)应以利于国民经济发展为宗旨,同时避免社会分配不公 众所周知,房地产既可以作为商品,而具有经济属性,也可以作为投资品,而具有投资属性。此外,房地产还可以作为一种权益的保障(比如居住权),从而具有社会属性。在中国当前政治体制之下,房地产业还存在着较鲜明的政治色彩。当下,房价在调控制度的作用下呈现不断上涨的态势,甚至涨幅比较高;保障性住房起步较晚,且保障对象的覆盖面不清晰也不广泛;土地或房屋征收补偿中补偿标准普遍偏低等,使得部分信息灵通或者资源丰富的人们得到了巨大的收益,而大多数人民却仍然无法实现居者有其屋。在通过房地产业的发展追求国民经济快速发展的同时没有意识到并重视房地产的社会和政治特性,使得房地产宏观调控效果未与预期目标保持一致。因而,在制定和实施房地产宏观调控的过程中,除了需要坚持朝着对国民经济有利的方向发展之外,还必须要避免社会分配的不公平与不协调。 三、对中国房地产宏观调控的评价 (一)房地产宏观调控与房地产业和国民经济之间的相互关系处理脱节 1 房地产宏观调控与产业调整脱节。从产业结构上看,中国经济发展的主要产业正在由第二产业向第三产业转变,即在“231至321”的转变发展过程中。而在中国房地产宏观调控政策的引导下,各地市为了追求地方经济的发展大量出让土地,其中,在市县郊区大力发展工业园区建设这一增加地方财政的方式表现极其突出,且工业园区的建设对地方收入的贡献巨大。据此可知,中国房地产宏观调控使得地方政府较为重视第二产业的发展和建设,而这恰恰与中国目前的产业结构调整战略相脱节。产业结构调整战略的施行受限将直接影响到预期产业经济目标的实现,继而使得房地产业与国民经济之间的相互关系无法得到体现,最终影响到同民经济的快速健康发展。 2 房地产宏观调控与城市经济及城市建设脱节。随着工业化的加速推进,城市化进程不断加快,人口不断集中,城市地域逐步扩大。加上中国土地的公有制,地方政府代表国家行使权力,土地招拍挂的出让方式为地方财政提供了主要的经济来源,对城市经济发展起到了至关重要的作用。此外,还推动了城市建设的步伐,比如旧城改造、新城建设、城市规划的实施、生活配套设施和城市基础设施等建设。但是,通常中国房地产宏观调控政策的针对性不强,均从较广泛的角度提出,这对于不同经济发展水平的城市或是不同发展规划的城市而言,宏观调控的适用程度可能相差较大。现实中也确实如此,中国宏观调控在制定和实施的过程中并没有很好地与城市经济和城市建设相结合。 3 房地产宏观调控中缺少房地产业退出机制。当前,房地产业正处于不断发展壮大之中,无论是房地产生产(主要为房地产投资开发)、流通(房地产市场交易)还是消费(房地产使用过程中的物业服务)企业,只要符合相应资质要求的便可以成立。但是,随着人们对房地产各方面要求的不断提高以及科学技术的进步,企业在内部管理和外在环境的双重作用下把握着良好的机遇,同时也面临着巨大的挑战,仅仅以自然的优胜劣汰的方式无法从根本上淘汰掉那些不适合时展的企业。也就是说,对于房地产业的发展,不仅要健全和完善市场准入制度,还应该构建一个较为完善且科学高效的市场退出机制,而当前房地产宏观调控当中并没有涉及此内容。 4 房地产宏观调控中缺乏房地产业发展规划。房地产宏观调控主要针对房地产业发展现状所浮现出的问题制定相应的调控政策,没有重视房地产业与国民经济之间相互关系的考虑,使得多数房地产宏观调控政策不具有科学性和长效性,呈现“治标不治本”的状态,并不能从根本上解决房地产中的实际问题,其中,最主要的是房价的调控以及住房保障问题。因而,对于房地产业而言,其宏观调控过程中应该有专门的发展规划,这样才能从源头上把握房地产业与周民经济之间的相互关系,从而促进房地产业的健康有序发展,实现国民经济发展进程的不断加速。 (二)房地产宏观调控相对关注了房地产业与国民经济的经济、社会性 1 经济性方面,提出抑制房价过快上涨政策。2005年3月底,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(“国八条”);2006年5月,国务院常务会议通过有针对性的六项措施(“国六条”),以及随后出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化,其中提到的“限套型”、“限房价”的“限价房”以期解决中等收入夹心层群体的住房问题;2007年,从土地管理、金融信贷和税收等方面,进一步深化以稳定房价为诉求的房地产调控;2009年提出的“国四条”;2010年4月27日,国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“国十条”)——史上最严厉的调控政策;2011年的限购、限贷等一系列抑制房价过快上涨的宏观调控政策。这一系列政策虽然基本上都没有达到预期的调控目标,甚至出现了逆向的结果,但是至少可以看到中国房地产宏观调控政策确实在一定程度上关注到了房地产业与同民经济的经济性特征。 2 社会性方面,逐步重视住房的保障性特征。2003年8月出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)中确认,经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房;2006年5月,国务院常务会议通过有针对性的六项措施(“同六条”),加快城镇廉租住房、经济适用住房和“限价房”建设,其中,值得一提的是“7090”政策,加大了中小套型普通商品住房的供给以满足更多城镇居民的住房需求;2008年12月份出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,明确加快保障性住房建设,与此同时,中央还提出争取在三年内基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题及棚户区改造问题;2010年,中央又提出要力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;2011年,又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套,未来五年将建成3600万套。可见,随着时间的推移,社会的进步和经济的发展,中国在房地产宏观调控上正逐渐加大保障性住房的建设,尽管现实中仍存在较多问题。 四、结束语 在中国现行的经济政治体制宏观背景之下,房地产业与国民经济之间存在着特殊的相互关系。一方面,房地产业是国民经济的重要组成部分。既受到整个国民经济发展水平的制约,又发挥着促进国民经济发展的作用,即房地产业与国民经济之间存在着作用与反作用以及双向反馈的相互关系;另一方面,房地产业的发展和整个宏观经济之间的关系又并不是简单的一个部门和整体(局部和整体)的关系,而是有着内在的、密切联系的相关性,是一个有机的整体,即房地产业与国民经济之间存在非局部与整体的关系。从这一角度出发,房地产宏观调控应纳入国民经济调控体系,且在特定阶段应将其作为国民经济调控体系中的调控源,同时,还应该在促进国民经济发展的前提下保证社会分配的公平与协调,从而促进具有中同特色的社会主义和谐社会的构建。 中国房地产业论文:论中国房地产业的现状与发展趋势 【摘 要】从中国经济发展来看,房地产市场为我国家的经济发展做出过很大贡献,并影响了中国经济的发展走势。作者总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地产市场的一些数据,总结了其中的若干规律,以此提出未来的发展趋势,具有一定的指导意义。 【关键词】经济发展;房地产;土地;发展 国内的房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个的财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而,经过几年盲目的火爆之后,房地产市场的泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么,国内房地产业未来的趋势又是如何,当房地产企业不再暴利之后,房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢?本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面,但是我们有理由相信,在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。作者总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地市场的一些数据,总结了其中的若干规律,以此提出未来的发展趋势,具有一定的指导意义。 1、国内房地产业的发展现状 1.1 房地产业的投资 从目前国内房地产的经济来源分析,房地产投资依然呈现出不断增长的态势,占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入,另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源,占到国内房地产市场投资总额的绝大部分,2011年这一比例约在76%左右,而从增长速度来看,除了2008年有较小回落,2004年至2010年都保持了高速增长状态,2011年随着国内房地产调控政策的出台,这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看,投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。 1.2 房地产开发状况 根据中国房地产协会的统计数据,国内房地产开发整体呈现出两个特点,一是新开工面积增多,竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变,一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡,开工情况增加很多,但是为了保证足够的利益,往往故意要求施工单位减缓进度,导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制,但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻,国家也对此越来越重视,相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式,但是土地使用依然难以得到控制,这其中既有开放商的想法,也有地方政府的授意,而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》,列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题,实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中,通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况,31个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象,其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日,全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗,涉及土地总面积61.3万亩,其中耕地面积27.2万亩。 1.3 房地产销售状况 从房地产市场的销售情况来看,销售量呈现出一定的波动,从2004年至2010年,销售量不断增加,即使在2008年中间有过短暂回落,但是从全年来看,销售量仍然是增加的,国家统计局公布的数据显示,2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%,首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控,商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变,数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右,且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同,虽然调控力度很大,但是房价近年来依然处于高位运行,虽然在个别地区稍有回落,但是不具代表性,从全国范围来看,房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看,受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿,房地产的刚性需求依然很强,而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化,在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%,规模是非常巨大的,这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化,也直接促使了房地产的火热。另外,国家高等教育持续扩招,越来越多的年轻人有机会接受高等教育,而他们最终绝大多数也会落户城市,这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房,很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题,而随着人民币的不断贬值,通货膨胀的持续,国内实体经济以及股市的低迷,房地产市场便成为很多人的首选,这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面,再加上保障房项目的延迟,目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。 2、中国房地产业的发展趋势分析 从国外发达国家的历史发展来看,房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献,但是也有很多因为房地产而失足的例子,像是日本持续十年的经济衰退,根源就是房地产泡沫,包括这次席卷全球的金融海啸,也是由美国的房地产企业和银行引发,那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。 2012年4月18日,国家统计局了3月份70个大中城市的房价数据,房地产投资、土地供应量进一步收窄,商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示,与2012年3月相比,70个大城市中新房价格下降的城市是46个,持平的城市是16个,上涨的城市8个,环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看,与2011年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市38个,比2月份增加了11个,这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来,下降城市个数最多的月份。从环比数据看,北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大,3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。 以上数据说明,国内的房地产市场依然会有较大的发展空间,据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段,房地产市场的现需求升级具有可观的空间,我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。 3、结束语 新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段,城镇居民可支配收入也将持续增长,消费结构升级速度加快,改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期,这就加大了对住房的需求,刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重,中下等收入阶层住房困难问题依然存在,因此应加快住房结构调整,扩大经济适用房建设的力度,加快住宅发展,刺激房地产市场的需求。确实,国内的房地产市场依然亟待规范,但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间,相信不久的将来,它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。 中国房地产业论文:中国房地产业治理探析 【摘 要】 本文阐述了我国房地产市场现状,分析了我国房价过高的原因,提出了改善房地产业市场状况的对策。要加大对房地产市场的宏观监控力度,建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度,改革土地制度,加强土地资源管理,调节房产税和交易税的征收比例,改革住房贷款利率,全面改变增长模式,明确政府职责。 【关键词】 房地产市场;泡沫经济;货币政策;治理 一、现状分析 近年来我国房地产投资增速虽略有减缓,但是其仍然处于一种胶着状态,下面对2012、2013两年的房地产市场作以分析。 纵观2012年,虽然我国的房地产市场仍延续着淡季不淡,房价反弹的行情,但是总体来说并没有出现大幅反弹。在4-5月份后,全国房地产市场呈现出成交温和放大、价格止跌企稳的新特点。到了7-8月份,一、二线城市房价开始上涨,三、四线城市房价呈现下跌趋势。与8月份相比,9月份在全国70个大中城市的二手住宅销售价格种,价格上涨的城市有32个,下降的有18个,持平的有20个。到了10月份,与9月份相比在70个大中城市的新建住宅销售价格中,价格上涨的有35个,下降的有17个,持平的有18个。 到了2013年,1、2月份,全国房地产开发投资6670亿元,增速比去年全年提高6.6个百分点。仅对于住宅投资来说,已占房地产开发投资比重的68.7%,投资4583亿元,同比名义增长23.4%,增速提高12个百分点。 而从商品房的销售和待售情况来看,1-2月份,商品房销售面积10471万平方米,同比名义增长49.5%,增速比去年全年提高47.7个百分点。其中,住宅销售面积增长55.2%,办公楼销售面积增长43.3%,商业营业用房销售面积下降1.4%;商品房销售额7361亿元,增长77.6%,增速比去年全年提高67.6%个百分点,其中住宅销售额增长87.2%,办公楼销售额增长91.6%,商业营业用房销售额增长17.6%。 从长期来看,房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段,但是从短期来看,在政策的干预下,业绩增长阻力较大。从上面的分析中可以看出,中国房价波动较大,尤其是2008年金融危机对我国房地产业产生了冲击,但是危机过后随之而来的是房价的剧烈上涨,因此中国房价还是沿着它自己的轨道继续上行。 二、我国房价过高的原因 1、货币超发和宽松的财政货币政策 中国市场上大量资金的存在是房地产泡沫出现的最根本原因。截止2013年2月末,我国货币供应量余额达99.86亿元,货币超发再次推高了房价。因为房地产属于固定资产,所以其贷款风险相对于流动资产来说较小,因此银行业正致力于大力发展房地产开发贷款和消费信贷业务。 2、投资需求的不断膨胀 人民币升值使得“热钱”不断流入中国,这吸引了大量外商投资中国房地产市场,使得我国部分地区房地产市场的投资需求不断膨胀。 3、开发成本日益上涨 近年来,地价、建筑材料、建筑安装、经营成本等的提高加大了房地产开发成本,使得房价不断上涨,在国内房价三分之一是地价费,三分之一是关系疏通费,而三分之一是利润和成本。 4、中国的土地现状增加了住房成本 中国土地的有限性和稀缺性使得我国土地制度的分配现状不容乐观,同时我国又在大力发展房地产业,使得土地供给出现刚性,土地价格日益上涨大大增加了住房成本,更有大量投资者为了获取价格上涨带来的利润而进行疯狂的投资,致使房地产市场十分火爆。 5、贫富差距助长了房价 长期以来,中国是一个贫富差距大国加上不健全的社会制度使得我国居民购买力低下,需求不足,2011年胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人,相比去年增长9.7%,而在他们的个人投资方向上,房地产占主导地位,超过1/3选择投资房地产。 6、中国人的消费观念 盲目追风,一味狂热于买房,使得很多居民忽视了购房成本,这在一定程度上造成了国家调控政策的失效,助长了房价。 三、改善我国房地产业市场状况的对策 1、加大对房地产市场的宏观监控力度 首先,从居民的收入水平出发来确定房地产投资建设的规模,使得房地产的产与销达到基本平衡。其次,要加强房地产二级市场的管理,将过分炒高楼市的行为扼杀于萌芽,防止房地产泡沫的剧增。最后,合理规划房地产开发结构,扩大安居型房地产的规模,加强房地产市场统计和预测工作,使房地产产业成为中国市场的一个主导产业。 2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 通过对全国房地产市场的各类信息及时收集、整理、分析,进而对其运行情况做出评价,定期市场分析报告,合理引导市场。政府可通过土地供应、税收和改善预售管理等手段,不断加强和完善宏观监控体系,有效地防止房地产“泡沫”的产生。 3、改革土地制度,加强土地资源管理 政府应当合理规划土地,使土地的有效利用率实现最大化进而达到稳定房价的目的。首先,优化土地供应结构和各类用地的供应比例,要适当提高住宅用地的比例。其次,合理规划土地,控制土地的使用,尤其是对商品房及高等住宅用地面积的控制。最后,对于各类违规行为,要严格惩处,对于非法圈地、占地行为,要进行严厉查处,从源头上防止不正之风和腐败行为。 4、调节房产税和交易税的征收比例 按照居民拥有和出售住房的数量来确定对房产税和交易税的征收比例,即多者多征。通过税收方式调节房地产市场供求矛盾,严厉打击房地产投机炒作的行为。 5、改革住房贷款利率 加大住房公积金的覆盖面,使我国公民的基本权利得到保障,根据各个地区房价的差异,采取不等的公积金贷款额度。 6、全面改变增长模式 中国人民银行和财政部为支撑泡沫做了大量的工作,但是这是不能持久的,泡沫最终还是会消失。中国应该全面改变房地产经济的增长模式,应该让内需成为推动经济增长的主要动力。 7、明确政府职责 国务院出台的相关政策明确规定第二套房贷首付款不得低于40%,同时再增加住房和普通商品住房有效供给,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任等方面明确了实施细则,必将对房地产市场产生重要影响。 中国房地产业论文:论中国房地产业经济学探讨 摘要:房地产周期的长短、特点会因国家城市化过程特点不同而不同, 城市与乡村也不相同。中国农村农民的房子在改革开放30 年来, 大多已更新过两次,在新农村建设的热潮背景下,将会稳定30-50 年。 本文从经济学角度来探讨中国房地产业政策和制度改革。 一、观察中国房地产问题的“五大方法论” 1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。 房地产产业是有周期的, 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家,我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘,他们十分活跃的是二级房地产市场,一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。 2、 大宏观论。城乡分离是历史进步,城市化是人类文明选择,城乡融合,城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局,将来城乡的本质差别将消失,城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候,人们像候鸟一样, 或生活在农村,工作在城市;或生活在城市,工作在农村;或白天在农村,晚上来城市消费娱乐;或春天在南方,夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期, 不要只局限思考城市的房地产现象,要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放, 城市的房地产问题也会迎刃而解。 3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题,不只是个经济问题,由于长期问题的累积、扭曲,它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题,但它和房地产市场,和资本市场,和现代金融体系高度融合之后,它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机,日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以,处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排,一定要有大系统观。 4、大房地产论。当下,人们大多只关注了房产,忽视了地产,其实,地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产,忽视了农村房地产,其实,农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场,忽视了社会保障房建设, 其实社会保障房依法供给是关键, 只要社会保障房供给到位,市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向, 政府不该向民众承诺调控房价, 政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障, 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房,完全是市场行为,市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。 要有大房地产观,要有覆盖市场房、保障房;城市房、农村房;住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。 5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排,一定要考虑与“前期”政策的衔接,“新楼新政”和“老楼老政”的衔接,特别是新政具有改革创新特点时,这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台, 一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”? 后果如何?我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的,一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位,土地财政依赖已经形成,20 年前经历过福利分房改革,保障房已经和市场对接,单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张政策安排迁就现实,而是讲制度政策目标要十分清晰、科学,但应采取若干过渡性安排与现实对接。 二、过去房地产政策的“五大失误” 1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家, 不可能在短期内实现人人有 住房的施政目标,欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对政府的过 高期许和批评,以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常, 但许多国家住房保障完善,有效地解决了人人有房住。 2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革, 自然住房问题在各级政府的保障视野中消失。住房保障在中国,几十年政府缺位,累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%, 而中国长期只占0.2%。 3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施政目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时, 政府应该清醒看到, 政府的有限责任是努力增加保障性住房的供给, 只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期, 这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度, 不至造成现在几乎整个社会都对政府的住房政策失败而不满。 4、保障失策。保障性住房不应和市场挂钩。社会的中低收入者是一个动态的衡量,保障性住房供给到一定量,它会实现大体均衡。作出一种制度安排,让高收入者不断流出, 让新的中低收入者不断流入,总量达到均衡,不会持久地给政府提供保障房造成压力。随着经济发展,只是“锦上添花”的事。我们现行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投资价值, 这种制度安排吸引了许多非迫切需要住房者, 这只会给政府带来持久的压力,不断增大的压力,且带来运行管理中的许多漏洞和腐败。 5、调控失效。前几年的调控政策本末倒置,越控越涨。前几年政府释放出的信息,是调控市场,压缩房贷,提高开发 门槛,拍挂土地催生地王,不批别墅压缩供给,人们一起“理性预期是涨”。 三、中国房地产市场真正拐点的“五大”制度前提 1、当中国城市化率越过60%时。城市化50%至60%是城市化加速期, 到60%以后, 城市化对房地产牵引的动力源头逐渐减弱,若达到70%,则是完全成熟的城市化阶段, 中国的房地产的一级市场也会趋近于零。 2、当中国有完备的住房保障立法时。只要住房保障到位, 市场将完全放开,房地产市场将出现明显的分化:普通市场的整体价格水平会下降,但许多特殊市场的房地产价格将会攀升,中国有些特殊城市特殊区域会出现全世界的高价房。 3、当“小产权房”解禁时。当城乡所有的要素真正能同产同权同市同价时,城市的房地产价格马上出现拐点。 4、当中国的“土地财政”制度有了好的替代时。实际上存在的现行土地财政制度一定要改革,有了新的制度安排,弱 化了推动房地产成本上涨的主因, 房地产价格总水平会明显得到抑制。 5、当中国认真地准备推出一组法律时。如财产阳光法、财产税、物业税、赠予税、遗产税,出台了一系列有效遏止房地产投资投机行为制度安排时, 中国房地产市场的拐点也就真出现了, 中国的房地产也就迈上了健康的轨道。 中国房地产业论文:中国房地产业的产业波与关联效应分析 【摘要】2013年2月20日国务院通过五项加强房地产市场调控的政策措施,房地产市场引起举国关注。本文运用投入产出模型,基于我国2007年投入产出表,利用影响力系数、感应度系数等指标,测度我国房地产业的产业波及效应及产业关联,从而正确指出房地产在国民经济中的地位。 【关键词】影响力系数 感应度系数 一、我国房地产业的波及效应分析 产业波及是指在国民经济产业体系中,当某一产业部门发生变化,这一变化会沿着不同的产业关联方式引起与其直接和间接相关的其他产业部门的变化,依次传递,影响力逐渐减弱。这种波及对国民经济产业体系的影响,就是产业波及效应。产业波及效应主要通过感应度系数、影响力系数等指标分析。 (一)我国房地产业的感应度系数分析 感应度系数是指国民经济各部门每增加一个单位最终使用时,某一部门由此而受到的需求感应程度。系数大说明该部门对经济发展的需求感应程度强,反之,则表示对经济发展需求感应程度弱。感应度系数的计算公式如下: GI 1,表示该行业受国民经济的拉动作用大于社会平均水平;GI 由表1可知,2007年化学工业的产业感应度系数最高,其次是金属冶炼及压延加工业与通信设备、计算机制造业,这表明我国国民经济的发展会显著带动这些行业的发展。房地产业的感应度系数为0.63092,即国民经济各部门支出都增加100亿元,房地产的产出增加63.092亿元,表明国民经济发展对房地产业的推动作用较弱。 (二)我国房地产业影响力系数分析 影响力系数是指国民经济某一个产品部门增加一个单位最终产品时,对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度。影响力系数越大,该部门对其他部门的拉动作用也越大。一个产业影响力系数越高,该产业对国民经济发展的推动力就越大。影响力系数的计算公式如下: 其中:Fj表示j产业的影响力系数,rij表示逆阵系数。Fj 由表2可知,在2007年度,我国比较靠前的产业是卫生、社会保障和社会福利事业、通信设备计算机及其他电子设备制造业,这说明这些行业的发展能够显著的拉动国民经济的增长。房地产业的影响力系数为0.58519,即房地产业每新增100亿元的最终产品对国民经济的拉动是58.519亿元,影响力位居第40位,表明房地产业对国民经济的推动作用不强。 二、我国房地产行业的产业关联分析 产业关联是指在经济活动中,各产业之间存在着广泛的、复杂的和密切的技术经济联系。本文主要通过直接消耗系数对房地产行业的产业关联进行分析。 直接消耗系数表示某产业生产单位产品时需直接消耗一产业产品的数量,公式为: 由表3可知,房地产行业直接消耗最大的几个部门分别是:金融业、租赁与商业服务业,且系数都超过0.02,即房地产业每生产1万元的产品,对以上部门的直接消耗均在200元以上,说明房地产业对这些部门的要素投入的直接依赖性较大,同时对以上行业的生产也有较大的带动作用。同时也可以看出我国房地产业与石油和天然气开采业、金属矿采选业、非金属矿及其他矿采选业、废品废料等部门不存在直接消耗关系。 三、结论与政策含义 通过上述对我国房地产业在国民经济中的产业波及关联效应的分析, 可以得出如下几个结论, 这些结论对于我们进一步研究房地产业发展问题有非常重要的启示。 (1)从以上分析可以看出,房地产业的感应度系数、影响力系数均较低,分别排在第25名和第40名。这说明房地产业的关联作用和推动作用均非常有限,不符合赫希曼基准。因此就赫希曼基准而言,政府不宜把房地产业定位为支柱产业。而影响力系数和感应度系数最高的前十位行业绝大部分是制造业。 (2)从产业关联上看,房地产业与金融业、租赁与商业服务业、建筑业等存在着密切的经济联系,房地产业的发展对这些行业具有比较大的拉动作用。 中国房地产业论文:对中国房地产业可持续发展的思考 摘要:中国房地产市场化改革始于1998 年。房地产业经过十几年的发展,已成为国民经济的重要产业之一,在国民经济发展当中起着举足轻重的作用。维护房地产经济的合理、健康、稳定发展,对于促进国民经济的持续、平稳、快速发展存在着十分重要的意义。然而,在房地产经济快速发展的同时也日益暴露出诸多问题,需要采取相应的对策来加以解决,以促进我国房地产业的可持续发展。 关键词:房地产;可持续发展;对策 1998 年,中国开始正式迈入住房市场化全面改革的阶段,正式拉开了中国房地产业发展的序幕。中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚,但是发展的速度非常惊人。根据第二次经济普查的资料显示,2008 年,全国房地产投资总量为30580 亿元,较2007 年增长5300 亿元,同比增长20.9%,占GDP 的比重为5.2%。另据国家统计局公布的统计资料显示,2012年房地产投资总量为92357亿元,占GDP 的比重高达17.8%。中国的房地产业已经成为经济增长的主导产业和支柱性产业,有着极其重要的地位。但中国房地产业飞速发展的同时,也不可避免带来一系列问题,因此,有必要尽快采取措施加以规范,以保持中国房地产业的可持续发展。 一、中国房地产业发展的重要性 1、推动国民经济经济快速增长。 自上世纪九十年代末以来,我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上,高于国民经济的平均增长率。近十几年,我国国内生产总值每年增加8~11个百分点,其中有1~2个百分点是房地产业作的贡献。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%,成为GDP增长的直接推动力。据国家统计局公布的全国房地产市场数据: 2012年,全国商品房销售额6.45万亿元,比上年增长10%,而2012年国内生产总值(GDP)519322亿元,比上年增长7.8%,商品房销售额占到12.42%。房地产业的市场扩张能力强,增长速度明显高于GDP,也高于其他许多行业。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业和支柱产业。 2、有利于增加地方财政收入。 房地产业对地方经济的贡献显著,土地出让金及税金直接带动地方财政收入。据统计,约40%到60%的地方财政收入来自于房地产业,包括土地出让金和与房地产相关的税费收入。国土资源部的统计数据显示, 2010年,全国土地出让成交总价款2.7万亿元,同比增加70.4%;2011年全国土地出让金3.15万亿元,同比增长14.6%。如果考虑到建筑业、金融业等相关产业的影响,这一比例会进一步提高。 3、房地产业能有效促进其他关联产业发展。 在中国房地产业发展进程中,建筑材料、机械设备制造业、金属产品制造业和化学工业等多个行业的发展都是受益者。据统计,在我国,每增加1亿元的住宅投资,其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元,被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。除了在经济方面做出的巨大贡献外,房地产业在社会发展方面也做出了重要贡献。房地产业是资金和劳力密集型产业,2008年,房地产业从业人数超过了4100万人。而诸多大型房企也是“用工大户”。房地产业的迅猛发展必然会增加更多的就业机会,缓解就业的压力。 4、有助于城乡居民住房条件的持续改善。 “十一五”期间,我国城乡居民人均住房面积持续增加,居住环境不断改善。截至2011年2月,我国城乡居民的人均居住面积达33平方米,家庭住房自有率达到80%以上。随着我国保障性安居工程建设加快推进,越来越多的群众成为住房保障政策的受益者。“十一五”期间,我国通过各类保障性住房建设,解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题。“十二五”时期,我国预计将建设保障性住房3600万套,届时保障性住房的覆盖率可以达到20%,这将有力缓解住房供给压力,满足中低收入群众和新就业人员的住房需求。 二、中国房地产业发展中存在的主要问题 1.商品房价格上涨幅度过大过快,严重偏离其实际价值。 过去的几年是我国房地产经济快速发展的几年,最明显的标志就是商品房价格的持续大幅上涨,房价出现了不合理的涨幅。一方面,房地产业的供需不平衡,存在很大的问题,表现在高端住房供给较大,而普通商品房却供不应求,保障性住房供应严重不足,这些都严重影响了居民的正常生活,不利于改善与提高居民生活质量,另一方面,房价的大幅上涨,严重偏离其实际价值,也加剧居民的购房压力,间接阻碍了房地产业的持续、健康发展。 2、房地产市场秩序混乱、发展不合理 虽然近几年我国的房地产经济发展较快,但是,现阶段我国的房地产市场秩序混乱,发展很不合理,主要表现在:第一,房地产投机者—职业“炒房客”为获取最大的经济利益,使房地产市场出现了“炒房热”的景象,加大了普通购房者的购房压力;第二,诸多房地产开放公司在对现房进行销售时采取虚假优惠及打折等措施,给消费者造成了不良的心理暗示,严重损害了消费者的合法权利;第三,房地产投资和交易严重缺乏透明度,其中房地产领域垄断、腐败和违规违纪问题突出,土地征用、原有土地使用者或拥有者的补偿矛盾比较突出。 3、土地财政滋生风险。 房地产的前端是土地一级市场。这一市场垄断在地方政府手中,因而房地产的飞速发展必然对土地的需求量大,政府的财政收入自然增加。土地资源是地方政府最主要的资源,而房地产又是带动经济发展最重要的产业,地方政府并不愿意抑制房地产发展,因此,在政策层面更偏向于鼓励多买房子、买大房子,而不是限制房屋购买,土地已经成为政府生财的重要工具。但土地财政的危害相当大。据《2007年中国社会形势分析与预测》蓝皮书指出:土地财政存在五个显著风险:财政风险、金融风险、投资过热风险、社会风险和行政腐败风险。 4、房地产投机与房地产投资并存。 由于房地产中的住房市场是一种刚性需求,在“居有其所”的观念下,所以对房地产的需求量比较大,这是基于自身的需求而产生的投资行为。另外,由于房地产业是一种投资品,因而将其作为理性的投资品是可行的。但是由于这一行业信息不对称,导致消费者很难把握房地产业的投资和投机行为,错将投机当做投资,造成这一行业的发展出现非理性状况。在中国,许多有钱人拥有多套房子,房产投资和投机行为突出。 5、房地产业的泡沫比较严重。 一般认为,泡沫是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。房地产泡沫与房地产的市场价格密切相关,是其均衡价格的长期偏离。有学者作过实证研究,指出中国房地产业的泡沫程度比较严重,特别是在2009 年以来,房地产价格的猛涨,导致泡沫化程度越来越严重。房地产泡沫的出现,在推高中国GDP总量的同时,造成市场虚假繁荣,一旦泡沫破裂,必将造成房地产市场的剧烈波动,对中国经济的可持续发展造成严重的影响,最终将影响经济金融和社会的稳定。 三、中国房地产业可持续发展的对策 1、充分发挥税收调节作用,控制房价合理有序增长。 我国政府应当针对投机购房现状,充分发挥税收调节作用,有效遏制房价泡沫的产生,控制房价的合理增长。政府可以开征级差利得税,对房地产开发公司的售房利润征税,抑制投机性需求;政府应加大对购买商品房短期出售的经济行为的征税力度,对将所购房屋出租的房地产同样高税率征税;对自用的购房行为,应加大在贷款利率、首付款及贷款额度等方面的优惠政策支持。 2、加强市场规则的制定和监督,促进房地产市场健康发展。 房地产市场中出现上述诸多问题的症结在于这个市场本身的不完善而导致的,因此,要加大管理制度的建设,制定切实可行的房地产规则,规范房地产市场主体,特别是房地产供给方的行为;切实加强房地产市场的监督管理和商品房的预售管理;推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息管理,严格执行商品住房限购措施,严格实施差别化住房信贷政策,对第二套住房及其以后的住房应该控制贷款,抑制个人的炒房和投机行为;要完善现有的房地产经济法律法规,科学管理,规范市场秩序,创造一个公平、透明的市场环境。 3、加强和完善财税体制改革。 要加强和完善中央政府和地方政府事权与财权相匹配的财政体制改革,从根本上改变地方政府对土地出让金的过度依赖。中央政府应赋予地方政府相应的税权,使地方政府能充分结合地域的优势来培育主体税种,从根本上缓解地方政府的财政压力。一是优化分税制,调整税收结构。一方面,将土地的所有收入上缴至中央政府,地方政府出售或出租的土地出让金全部划归为中央财政收入。另一方面,中央政府将企业所得税等产业税收项目的一部分或全部划归为地方财政收入,从而改变地方政府单纯追求土地出让收益以获得财政税收的扭曲性行为。二是加大中央财政对地方政府的转移支付力度,增加地方政府财政实力,改变地方政府过于依赖房地产拉动经济增长的偏好。另外,必须及时开征物业税(或不动产税)、闲置税、遗产税等,规范政府出售土地行为,以抑制住房的非合理需求与囤积,推动房地产向消费为主导的方向发展,避免过度投机和炒作。 4、重视房地产的宏观调控政策的制定和落实。 房地产的特殊性决定了政府需要根据宏观经济的运行状况不断调整该产业。伴随中国房地产业快速发展,中央政府也相应出台了许多关于房地产调控的政策。从2002 年至今对房地产进行了了不少于九次的调控,包括2013年3月出台的房地产调控的新国五条实施细则。但是,中国房地产调控目前存在的问题集中反映为制定多,落实少,监督不到位,存在落实的利益博弈等问题,导致政策效果较差。在今后的房地产调控政策的制定中,应该尽量细化房地产调控政策,同时加强监督和落实,注重其针对性和实效性。 5、增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设。 各地区政府要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模;要采取有效措施,完善土地出让方式,严防高价地扰乱市场预期;要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率;要加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。强化规划统筹,从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发,把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来,在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。通过加快保障性住房建设,加大保障性安居工程建设力度,增加中低收入居民住房供给。 总之,中国房地产业经过十几年的快速发展,已成为国民经济的主导产业和支柱产业,对GDP增长的贡献率极大。当然,在中国中国房地产业的快速发展过程中,也存在着诸多问题。我们相信,只要加强土地、财税、金融政策调节,加快住房信息系统建设,完善符合国情的住房体制机制和政策体系,合理引导住房需求,强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,就一定能够促进房地产业的可持续发展。 中国房地产业论文:中国房地产业市场结构分析 [摘要]住房商品化制度改革以来,我国房地产业经过了十几年的快速发展,一度成为国民经济的支柱产业,在其蓬勃发展的背后,产业结构发展状况值得探讨。本文在借鉴境外其他地区成熟房地产市场结构基础上,深入定量分析我国房地产业市场结构状况,指出其尚处于垄断竞争阶段,与成熟的寡头垄断市场存在差距,其中市场集中度低下、进入退出壁垒较低是我国房地产业存在的主要问题,最后本文对此提出了优化市场结构的对策。 [关键词]房地产业;市场结构;品牌价值 1房地产业市场结构的类型 1.1成熟产业市场结构的主要类型 市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同,一般把市场结构分为四种类型:完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构类型以寡头垄断为主[1],即市场中同时存在寡头与大量的中小企业,寡头与中小企业既合作又竞争。寡头垄断是发达市场经济国家主要产业市场结构的主要类型,在美国42个主要工业部门中,有28个部门产量的一半是由8家大公司生产。大型企业通过兼并等手段,规模不断扩大,使得寡头垄断的市场结构类型不断得到强化。由此可见,成熟行业出现的市场结构大都是一种寡头垄断的市场结构。 寡头垄断市场的优点有: 由于寡头垄断市场结构存在诸多优势,如今随着技术、资本密集型产业在经济中的重要性与日俱增,寡头垄断将成为产业组织市场结构的主要类型。 1.2房地产业市场结构类型 房地产业是资金密集型产业,美国、中国香港的房地产市场是成熟房地产市场的代表,均是寡头垄断型市场结构。20世纪由于美国合理的房地产业结构而使得美国的房地产业发展很快,虽然后期的美元贬值导致了房地产市场的衰退,但是并不影响房地产业在美国经济中的地位,其收入占总财政收入的70%以上。早在2006年以前,美国规模最大的前五家房地产企业市场集中度就超过了20%,中国香港前十家房地产企业市场集中度超过80%,如此足以形成规模经济,构建较高的行业进入壁垒。 我国的房地产市场发展时间较短,市场尚未成熟,下面将从市场份额、市场集中度、产品差别化、进入退出壁垒这几个因素去分析我国房地产市场结构。 2我国房地产业市场结构的现状分析 2.1市场份额与市场集中度 2.1.1市场份额 我国房地产企业市场份额一直处于低水平,2012年,市场份额在1%以上的中国房地产企业由5位升至6位。市场份额在2%以上的企业只有万科一家。而美国第一的房地产公司市场占有率约8%,前几名企业总体市场占有率为20%左右。 2.1.2市场集中度 本文采用一般文献运用较多的绝对集中度作为统计指标。以CRn为前n个企业销售额占总销售额的比重,计算公式如下: CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj 由上式计算出2012年房地产企业销售额集中度为: CR4=6.9%,CR9=11.31% 可看出市场集中度仍处于很低的水平,远远未达到寡头垄断的程度。下面根据植草益的市场结构分类,分析我国房地产业市场结构状况。 对比植草益市场结构分类表可知,我国房地产业市场结构属于其中的竞争型,要达到其中的寡占Ⅴ型还需很长一段距离,这表明我国的房地产市场有很强的竞争性。 2.2我国房地产业的产品差别化 2.2.1一般意义上的房地产产品差异化 房地产的差异化经营一般是指有差异的房地产产品以及服务差异化、渠道差异化、人员差异化和形象差异化[2],去提高房地产产品的价值,形成竞争优势,从而获得更多的利益。 2.22具有核心竞争力的产品差异——品牌价值[3] 综观房地产市场,大型房企都是通过打造自己的知名品牌获得成功。可以说,品牌是房地产企业的灵魂。当房地产行业发展到一定水平时,行业的竞争也越来越激烈,消费者也趋向成熟,品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。 由表2可以看出我国房地产企业的品牌价值已达上百亿元,最高为中海地产,由于其在香港上市,是首家入选恒指的中资地产企业,品牌价值已高达250亿元以上。同时,这些品牌价值较高企业其相应的销售额也非常高。 2.3品牌价值对房地产发展的重要性 根据2012年房地产品牌测评结果,房地产开发企业品牌价值在100亿元以上的有15家,其中14家企业的销售额在前15名之中,品牌价值与销售规模成正相关。品牌价值与销售额之比大多在02~06∶1的范围内,品牌影响力与汽车等非易耗品水平基本相当。根据对品牌价值较高的企业经营业绩的分析,2012年品牌价值前15强的房企商品房销售额9227.14亿元,同比增加了28.78%。而同期全国商品房销售额增速仅为903%,品牌房企的销售增速高出全国水平1975个百分点。因此在品牌效应的带动下,品牌企业的经营业绩优于非品牌企业的经营业绩,品牌价值助推房地产开发企业的增值与发展。 2.4我国房地产业的进入退出壁垒 由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本,也无政策法规障碍和契约壁垒,因此我们主要分析房地产市场的进入壁垒。主要从资金壁垒、政策壁垒两个方面论述: 2.4.1资金壁垒[4] 房地产业是典型的资金密集型行业,项目的开发一般在几亿至几十个亿,甚至上百亿之间。潜在的房产开发商若想进入房产市场,其必须拥有足够的资金,或者能够筹集到进行房产项目开发所必需的最低资本。近两年随着国家对房地产市场的宏观调控,已有部分中小企业由于融资困难资金链断裂而退出房地产领域。而且随着经济发展,房地产行业的资本密集趋势日益增大,致使一些实力弱小的企业更难进入房地产行业。 2.4.2政策壁垒 在我国,政府对土地的出让方式有拍卖、招标和协议三种,拍卖与招标方式较为公平,然协议出让方式较为特殊,由地方政府与开发企业采用协议方式有偿转让特定项目的土地使用权。这种方式无竞争因素,完全取决于开发企业与政府的行为,容易滋生权钱交易的“腐败”现象。在这种情况下,土地资源得不到有效配置,土地的获取也成为房地产企业最大的进入壁垒[5]。 3优化我国房地产业市场结构的对策 总体来看,我国房地产市场呈现的特征为:①市场份额和市场集中度偏低,与发达国家成熟房地产市场存在差距,市场带有竞争性质,各个企业的行为对市场的影响很有限度。②房地产商生产和出售的产品具有差异性,差异主要依赖于品牌价值的差异,产品有了差异,就不能彼此完全替代,所以形成垄断,从而使市场带有垄断的因素。③企业进入房地产业有资金及政策壁垒,而不存在退出壁垒。因此我国房地产市场为垄断竞争市场。 垄断竞争市场是不成熟的房地产市场结构,要使其发展为寡头垄断市场,需要从以下几方面来努力:首先,提高房地产企业的市场份额和市场集中度,企业间应加强整合,大型企业可采用横向一体化战略增强行业集中度,达到规模经济,同时也可提高产业进入壁垒。其次,房地产业产品的差异主要依赖于品牌价值的差异,房企应做好战略定位,发展自身独有品牌,采用产品差异化战略为企业带来竞争优势。最后,我国房地产业的进入壁垒较低,我国规定房地产企业自有资金的比例不低于35%,政府可适度提高企业自有资金占有比例,加强监管,对于项目资本金低于规定比例的企业,限制商业贷款,以此增大企业进入的资金壁垒。同时增大行业进入壁垒,防止其他行业的企业“涌入”房地产业的乱象出现。正确引导房地产业发展,加快我国房地产业向寡头垄断市场的迈进。 中国房地产业论文:关于中国房地产业问题的思考 摘 要: 近年来,我国房地产价格一路攀升,房价居高不下。高房价的出现大大增加了我国经济运行的风险,也使得百姓怨声载道,社会不和谐的因素陡然增加,中国的房地产业问题逐步成为全社会关注的热点问题。本文从当前房地产业发展的形势和存在的问题出发,主要分析了我国房地产业过热的原因和带来的危害,并就如何促进房地产业的健康发展提出建议。 关键词: 中国房地产业 房价 宏观调控 住房本来是人们基本的生活资料,也是社会得以和谐安定的重要因素。然而近年来中国居高不下的房价使百姓苦不堪言,高房价不仅是当今中国突出的经济问题,而且是突出的政治问题。 一、高房价的危害 (一)加重百姓经济负担。我们常说安居乐业,也就是说人要有安定居所,才能身心愉快地劳动。高企的房价夺走了人们积累的财富,使人们家无余财,而且债台高筑,变身“房奴”,为了还债,他们日夜忙碌。什么时候才能无债一身轻?十年?二十年?三十年?为了还债,他们要精打细算、节衣缩食,生活的乐趣何在?可见高房价使人们的生活质量下降,幸福感大大降低。 (二)房价过高严重抑制国内消费需求。每个家庭的消费都需要衣、食、住、行、文、教、医等多方面构成一个合理的结构,才能健康地运转。高涨的房价严重地透支了整个家庭的消费能力,人们为了还贷不得不缩减在其他方面的开支。这不仅影响了人们正常生活,而且严重压抑了社会需求。 (三)阻碍中国经济健康发展。高房价占用了更多的社会资源,必将影响中国产业结构的优化升级。这不仅大大挤压了中国实体产业的发展空间,导致资源配置不合理,而且会影响民族创新力和竞争力的提高。透支国家和人民的财力水平搞房地产,会给国家民族带来灾难性的后果。 (四)加大贫富差距,激化社会矛盾。住房是百姓日常生活必不可少的一部分,其价格理应是多数人都能够承受得起的。然而房子已然成了百姓遥不可及的梦,成了百姓心中永远的痛,房地产业却造就了大批亿万富豪,需要住房子的买不起房子,有房子的却不等着房子住。这样容易导致社会阶层的对立,引发社会矛盾,破坏社会和谐。 (五)高房价引发通货膨胀。房地产业的产业链长、关联度高,与其直接相关或间接相关较大的产业就有60多个。房地产业的火爆、房价的高涨导致了相关产业产品价格的上涨,并很快传导给国民经济的其他产业,形成价格的联动效应,引发全社会范围内的通货膨胀,加大国民经济运行的风险,威胁国家经济安全。 二、近年来中国房价飞速上涨的原因 现在中国各地都在建房子。大片的良田被一簇簇的高楼大厦取代,可是房价却一天天地水涨船高。到底是什么原因导致中国房价如此疯狂?我认为主要有以下原因: (一)经济高速发展与居民收入增加。改革开放以来,我国的经济获得很大的发展,国民收入持续增加,人民生活水平不断提高,对住房的需求增加,这也促进了房价的上涨。 (二)城镇化建设进程的加快。城市化进程推动房地产价格继续上涨,城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。将来城市化的进程还将较长时间地持续下去,商品住宅的需求将延续增长的趋势,城市化进程将推动房地产价格上升的势头。 (三)资金流动性的增加。货币发行规模不断增大、大量民间资本进入、国企的加入、国际社会的游资和热钱的涌入,这些势必会进一步推高我国的房价。 (四)保障性住房缺失。居民住房过度依赖市场解决,社会保障性住房的建设远远不够,从而刺激购房需求。 (五)土地价格的上涨。土地成本是整个房价成本权重最大的部分。土地成本大幅度上涨,导致房价也大幅上涨。 (六)地方财政严重依赖“土地财政”。由于分税制的改革,使地方政府对土地财政的依赖性大大增强。高额的土地出让金、房地产税收是地方财政的重要来源。现行的房地产税收体系包括房产税、城镇土地使用税、契税、印花税等13种税、费。这些税、费是推动地价上升的重要因素,也是推动房价高涨的重要原因。 (七)建筑原材料价格的不断上涨。建筑造价包括建材成本、劳动力价格和各种相关环节的税费等。近年来由于我国物价的不断上涨,再加上劳动力价格的提高,致使房产的造价也不断上涨。 三、抑制房价过快上涨的主要措施 中国房地产价格的疯狂上涨有其广泛而深刻的经济社会原因,抑制房价过快上涨要从多方面作出努力,具体包括: (一)加强国家宏观调控,政府打出“组合拳”。房产是一个特殊的商品,它不仅是人们的基本生活用品,而且是投资的工具,因此不能完全靠市场调节,政府必须介入房地产业,引导房地产行业良性发展。不仅要加大调控的力度,而且要保证执行的力度,贵在落实,不能雷声大雨点小。 (二)扩大房产税改革试点。我国已经在上海和重庆进行了试点。房产税的征收对已经狂热的中国楼市而言,无疑起到了降温的作用。可以通过税费改革,给地方开辟一些新的税源,也可以加大中央的转移支付力度,多向地方倾斜,减少地方政府对“土地财政”的过分依赖。 (三)加快经济适用房建设,大力支持廉租房的建设,并完善购买制度。这是解决工薪阶层、弱势群体住房难的一个重要途径。 (四)改革我国现有的城乡户籍二元制政策。在我国住房制度与公民享有的社会福利、子女上学连在一起,没有城市户口就要交纳借读费,甚至不准入学,增加了城市房子的需求量。实行户籍制度改革,利于降低大城市的住房自有率,缓解社会的购房需求,降低房价。 (五)改变城镇化的方向,加强小城镇建设。要减轻大城市的人口和住房的压力,就要优化小城镇的居住环境,加强小城镇基础设施建设,进一步完善小城镇的社会保障制度,增强小城镇的吸引力,分散大中型城市人流压力,改善大城市房屋的供求结构,抑制大中城市房价的进一步上涨。 住房是百姓安身立命之所。抑制房价过快上涨,关系到国家经济结构的调整,涉及人民群众的切身利益,是迫切需要解决的问题。要坚持以市场为基础,以政府为主导,协调各方面的力量,实现百姓“居者有其屋”的愿望。 中国房地产业论文:中国房地产业并购主并公司价值效应分析 摘 要:近年来,特别是从2011年初的“新国八条”、“限购令”到首套房贷利率的上调以及银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策对我国房地产行业发展产生了深远的影响,使得一些房地产企业遭遇到了生存难题,因此很多房地产企业选择并购的战略进行企业扩张与结构调整,这也直接导致了近年来房地产企业间兼并重组事件的升级,使得“大鱼吃小鱼”的现象不断地蔓延。通过对2010到2012年有代表性的房地产业的24家企业股东的收益率的研究表明,在并购前后91天的时间内,房地产并购方公司股东获得远远高于其他行业显著的超额收益率。这表明,房地产业的并购事件会对股东财富形成积极影响,能大幅提高其资源配置效率。开发商们对房地产行业的市场前景表示乐观。 关键词: 房地产企业;事件研究法;并购绩效 自1998年我国进行货币化房改、取消“福利分房”并调整了一系列金融政策,中国房地产业开始了大规模的市场化运作。二十多年来,中国市场发展出来了一系列大、中、小规模不等的房地产企业。事实上早在2003年8月31日国务院的18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就明确提出,支持资信水平高合具有品牌优势的房地产企业通过并购形成一批规模大、实力强的大型企业和企业集团。特别是近年来从2011年初的“新国八条”、“限购令”到首套房贷利率的上调以及银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策对我国房地产行业发展产生了深远的影响,使得一些房地产企业遭遇到了生存难题,因此很多房地产企业选择并购的战略进行企业扩张与结构调整,这也直接导致了近年来房地产企业间兼并重组事件的升级,使得“大鱼吃小鱼”的现象不断地蔓延。例如仅2012年7月份中国房地产行业披露金额的并购案例就有6起,披露金额为7.69亿美元,占7月并购披露总额34.9%,平均每起案例并购高达金额1.28亿美元。因为房地产业的并购活动金额大、数量多,所以近年来成为社会的焦点,本文在房地产企业并购动因及并购绩效研究的相关理论指导下,以国泰安CSMAR财经系列研究数据库和国信金太阳网上交易专业版的股价数据库中房地产业的相关数据为依据,用事件研究法对我国房地产行业的并购特征以及现状进行分析,并结合具体的24家房地产企业并购实例,研究我国房地产开发与经营业2010-2012年间并购绩效和特点并对我国房地产企业未来的并购趋势进行了展望。 1 研究方法 本文运用事件研究法,通过收集处理沪深股市的数据对并购重组战略的价值效应进行评估。事件研究法是通过研究市场对并购事件的反应来判断并购的效率,通过计算并购事件公告前后的一段时间内并购方公司股东和目标公司股东是否存在累积超额收益来判断并购带给公司的是损失还是收益。 事件研究法的基本设想是:在理性的金融市场上,一个事件的影响会迅速反映到股票价格中,事件的影响可以通过股票价格在短期内的变化来衡量。通常采用累计超额平均收益率CAR (Cumulative Average Abnormal Return) 指标来衡量,这种方法将事件前后某段时间(事件窗) 内公司实际收益R与假定无事件影响的那段时间内公司正常收益E (R) 进行对比,得出超额收益AR,即AR = R - E (R )。 股价是有前瞻性的,一旦市场意识到企业的并购是通过粉饰报表,利用关联交易来提高利润,投资者便会调低对公司价值的预期,该股票的价格是不太会上涨的。所以采用事件研究法分析上市公司并购的绩效是具有一定的现实意义。 1.1 样本选择 本文主要借助国泰安CSMAR财经系列研究数据库和国信金太阳网上交易专业版的股价数据库获得有关国内上市公司并购的初步数据资料。我们选取了2010年~2012年期间,房地产开发与经营业上市公司(简称为并购方)针对其他企业发生的并购活动研究样本24个。利用国泰安数据库中考虑现金红利在投资的日个股回报率的数据作为个股实际报酬率,用国泰安数据库中考虑现金红利再投资的AB股综合日市场回报率(流通市值加权平均法)作为市场组合的报酬率。 1.2 计算步骤 选择研究窗口,衡量一个“事件”对股票价值影响的第一步是要确定一个事件期。通常以并购事件公告日为中心,而公告日在事件期内被指定为第0 天。为保证研究的可靠性,我们研究选择的事件期为-60 天到+30 天,即从并购事件公告日前的60 天到公告后的30天。第二步,收集在上述时间内的股票价格和市场指数,计算各自的日收益率。基本公式其中第i只兼并样本股票在t日实际收益率,表示正常或预期到的收益率,表示未预期到的收益率,也称之为超额收益率。 基本步骤如下: (1)计算每只发生并购的股票样本在区间[-60,30]内t日实际收益率:国泰安数据库中考虑现金红利在投资的日个股回报率的数据作为个股实际报酬率。 (2)计算股票指数在同一观测t日的实际收益率情况。国泰安数据库中考虑现金红利再投资的AB股综合日市场回报率(流通市值加权平均法)作为t日的实际收益率情况。 (3)计算i股票t交易日不同参照系下(剔除大盘指数)的超额收益率,公式为: (6)根据累计超额收益率(CAR)的计算结果,针对其进行统计显著性检验,如果统计结果不显著,则认为股价波动是一种随机事件,兼并活动对股价没有显著影响;如果统计结果为显著,则认为兼并活动对股票波动有重大影响。由于是大样本,可以假定兼并事件对股价没有显著影响时的和服从均值为零的正态分布,进行统计检验。 2 实证过程 我们分三个阶段来分析房地产行业并购事件的影响,第一个阶段为并购时间公告日前60天至前31天的每天的平均超额收益率和累积超额收益率。第二个阶段为并购公告日前30天到前1天,第三个阶段为并购公告日后30天。 (1)第一阶段分析。在[-60,-31]里,平均超额收益率波动较大且有1/30的天数为负值,而累积超额收益率大大超出其他行业,最高达到1.87%,并且这种高的平均超额收益率有继续保持下去的趋势。反映出了此阶段中,大范围内的人员已经获知并购的内部消息并进行操作,认为此项并购是能达到预期效率目标。 (2)第二阶段分析。在[-30,-1]窗口期,第二阶段平均超额收益率的变化幅度与第一阶段相比并没有太大变化,仅有3/30的天数平均超额收益率为负值,这段时间平均超额收益率维持在一个相对平稳的高的水平,说明投资者在这期间也非常看好房地产行业的并购事项。 在并购公告日当天,平均超额收益率为-00000427917,表明大部分股东仍然特别看好并购事项,但是心态趋于平稳。 (3)第三阶段分析。在[1,30]窗口期,有15/30的天数平均超额收益率为负值,最低达到-1.13%,比上两个阶段的天数要多很多,同时此阶段较第二阶段来说波动幅度较大,而累计超额收益率出现下降趋势,但仍保持在较高的一个水平。说明虽然在并购日后一段时间内收益率还可以,但此收益是否能维持还不确定。 (4)和同时期各行业并购平均超额收益率和累计超额收益率的比较。在并购日后,各行业综合的平均超额收益率波动幅度逐渐减小,而房地产业的在并购日后的波动稍大,而同时期各行业综合累计超额收益率在[-60,30]窗口期内呈逐渐上升趋势,最终达到14.21%,说明并购后大多数并购方公司股东比较看好公司并购后的前景,能够获得较大的超额收益,但房地产的累计超额收益率在并购公告日前期一直急剧上升,在[-60,30]窗口期内均为正值,最高时点能够高大44.83%。说明房地产公司对房地产行业的市场前景表示乐观,房地产行业仍然炙手可热。 3 研究结论及启示 实证结论表明,我国房地产行业2010-2012年并购方公司股东在并购前后91天的时间里获得累计超额报酬率最高时点能够高大44.83%。和同时期其他行业并购事件相比,累计超额报酬率特别高,说明投资者对于房地产行业并购重组事项并给予太高的积极评价,该行业的并购达到预期目标,实现利润的超额增长。通过24个样本数据研究发现房地产并购后能够产生远远超过其他行业的高的超额收益率,所以可以预计到中国房地产业今后仍会在很长时 间里发生相对其他大部分产业更大规模的并购事件,使房地产市场不断洗牌。同时根据最近披露的相关信息:2012年三季度中国并购市场从并购案例数据就并购数量和金额方面,2012年三季度中国并购市场分布20个一级行业,从并购案例数来看,房地产行业的并购异军突起,案例达到23起,占比9.9%。并购金额方面,房地产行业以14.43亿美元的交易总额,22%的总体占比占据全部行业第一的位置,其单笔平均交易金额更是达到6871.38万美元。这与我们的研究结果不谋而合。 中国房地产业论文:中国房地产业存在的问题和对策 随着房地产行业进入常态化调控阶段,我国房地产企业的生存环境已发生了巨大变化。去年以来,中恒集团转让广西房地产100%股权,浙江刚泰控股宣布资产重组转攻矿业,这些例子表明开发商过去那种以廉价和过度充裕的贷款支持发展,享受资源增值的普遍性盈利模式,已经难以为继。我们看到在调控措施不断出台的情况下,部分城市房价依然高位徘徊,土地市场依然火爆。整个房地产业依然没有回到正确、健康的发展轨道上来,必须采取有效的对策,以利于不断提高房地产业的综合效益。 房地产业存在的主要问题 近年房价上涨诚然有谓成本推进因素。但就近年面对的房价越调越高而言,成本并不是推高房价的最主要因素。我们认为,推动房价居高不下有以下几个方面考虑。 房地产宏观调控效果不彰 2012年至今,国家实施的房地产宏观调控政策对于中小城市的房地产市场起到了一定的作用,但相当一部分问题一直存在,调控政策没有从根本上解决问题,这些问题包括:一是房地产市场有价无市供给偏紧;二是房价下调幅度不大;三是供需结构不匹配;四是房地产投机未得到有效抑制;五是房地产市场秩序在一定程度上依然不规范;六、保障性住房建设相对滞后、监管力度不够。保障性住房用地难以保障,经济适用住房等保障住房转手倒卖和输出现象严重,廉租住房监督机制不健全,保障住房管理制度有待建立。 投资经济环境混杂 目前的货币政策导致流动性过剩,高储蓄率下国内资金出路并不多,存钱是负利率;金融不发达,投资渠道不畅;对外人民币不可以自由兑换。大量资金无路可走,必定进入房地产,以寻求利润。人民币升值压力不减,至使国内流动性过剩问题日益突出,央行的调控难度越来越大。在社会资金较为充裕的情况下,要控制房地产业投资极为困难。 土地管理与房地产建设不匹配 目前通过招拍挂出让土地使用权的方式,引入了市场竞争机制,提高了土地资源的配置合理性和利用效率,其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下,一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口,自然希望以较高的出让价格供给有限的土地,而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房,获取更多的利润,这又刺激了土地的进一步升值,导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。;另一方面,住房保障投资却“捉襟见肘”,这是住房保障工作推进较慢的重要原因。 产品结构偏差影响房地产市场供给 一方面,与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大,但由于开发利润低而供给量小;另一方面,房地产商为了追求高利润,大都将产品供给对象集中于较高收入群体。同时,由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足,商品房与二手房市场没有形成互动,房屋租赁市场没有盘活,也加剧了住房供给结构的不合理。 (二)促进房地产业健康发展的对策 为促进房地产业又好又快发展,必须加强宏观调控,完善房地产市场体系,调整供求结构,确保房地产业与相关产业相协调,与经济社会发展相适应。提出以下几点建议: 第一,改善宏观调控,促进房地产市场持续健康发展。加强规划和政策引导,推进房地产开发建设布局的战略性调整,从各城市的实际情况出发,合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式,重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置。要围绕房地产建设布局调整,抓好新开项目土地供应的分析论证,严格控制高档商品住房的土地供给,加大对中低价位普通商品住房的土地供给力度。要加大对房地产闲置土地的清理力度,探讨对超期闲置土地征收闲置费或收回使用权,建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。长远看,对商品房市场不宜过多进行直接干预,而应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。政府对房地产市场监管的重点是规范房地产市场秩序。 第二,集约利用土地,强化土地开发管理。要适度提高城市土地利用强度,在城市土地利用规划中不仅要规定土地利用类型,还要在严控建筑密度和保证绿化率的前提下,适当放宽建筑容积率和建筑高度。大力推动工业区内多层厂房的建设,合理布局城市中央商务区(CBD)、中央居住区(CRD)等功能集中区。在土地利用规划中注重新增建设用地与现有城市功能和产业布局的衔接,交通道路设计以及工业用地的数量和布局。要根据产业格局的调整和城市空间的拓展,逐步将城市建设重心由旧城区向城市周边新区转移。同时,积极推进旧城改造,对城市建成区的低层、低密度危旧房地段重点改造,完善配套设施,改善居住环境,提高建筑容积率和居住人口密度。对城市建成区内的闲置、废弃地,应及时由政府收回进行储备或另行安排使用。对濒临破产或资不抵债的企业,应结合企业改革、改组,通过企业兼并、联合、转让等形式,盘活土地资产,充分发挥存量土地资产效益。 第三,关注民生问题,完善社会住房保障体系。注重住宅建设中的民生问题,让低收入群体能够共享改革发展的成果,既是促进社会稳定、构建和谐社会的客观需要,也是遏制房价涨幅过快的有效措施,更是现阶段市场经济条件下政府应当承担的重要职责。建议将社会保障性住房,即满足中低收入群众居住需要的经济适用住房和廉租房,一定程度地从市场中剥离出来,建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制,以解决中低收入家庭住房问题。在具体操作上,政府应成立或指定一个专门机构负责此项工作,纳入政府工作的重要日程。保障性住房的建设,可采用两种方式,一是政府直接组织自建;二是政府在开发项目招标时,明确房地产商必须建设一定比例的保障性住房,由政府回购。无论是自建还是回购,都要落实资金来源,应通过财政预算投入、土地出让金减免、住房公积金增值收益补充、银行政策性贷款支持、鼓励社会自愿捐赠等多种渠道筹措资金。保障性住房建设,要严格控制套型面积,确保建设单价低、养房费用低的中小套型住宅。保障性住房实行政府指导定价,让中低收入群众承受得起,把优惠政策直接落实到中低收入购房者身上。在保障性住房的供给上,要建立中低收入家庭档案,动态调整,以确保分层次定向供给,并研究建立相应的退出机制和转让机制,防止管理上出现漏洞。现阶段,对于那些确实无力购房的特困户,继续执行政府发放租金补贴的方式解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的进城务工者、刚就业者、新婚夫妻等住房消费的“夹心层”,也要注意解决他们的临时住房问题。可以考虑授权一个机构,多渠道筹措资金开展租赁住房的建设与经营业务。 第四,降低建筑能耗,提高住宅工业化水平。我国建筑能耗高,住宅总能耗占全国总能耗的比例超过37%。降低住宅能耗是建设节约型社会,实现2010年全国单位GDP能耗降低20%的重要途径。一方面制定鼓励节能环保材料生产的优惠政策,对仍然继续生产非节能环保材料的企业进行限制;另一方面,制定住宅节能标准,强制采用节能环保材料,引导消费者选择节能环保型住宅。采用先进的住宅建造方式,大力推进工厂化生产各种建筑预制构件、房屋模块和施工现场组装装配。政府要根据新型住宅建筑体系的要求,建立住宅部品认证体系,淘汰耗能耗材的落后部品,推广符合循环经济要求的住宅部品,逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。房地产及相关建安企业,应在经营组织和技术装备手段上积极适应住宅工业化的要求,把“象造汽车一样造房子”,作为未来的发展方向。 第五,加快管理制度创新,建立和完善与市场经济相适应的房地产管理制度。要完善土地供给制度。强化政府对土地一级市场的统一控制,努力提高土地收储覆盖率,最大限度地实施“生地”开发、“熟地”出让。在目前政府财力有限、收储资金不足的情况下,可通过土地收益权抵押贷款、证券化等支持土地滚动收储、整理开发和挂牌出让,或采取由企业垫资完成土地整理,成功出让后与政府分享收益的土地盈利模式。要积极推动资本市场的发育。加快出台产业基金管理办法,促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。要进一步完善房地产开发项目资本金制度、开发项目主体资信评价审查制度、商品房预售管理制度,以及房屋交付使用制度、物业管理制度等,规范行为,促进房地产业和房地产市场健康发展。 中国房地产业论文:中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究 摘要:改革开放以来,房地产业迅猛发展,现在已经成为我国国民经济的重要支柱产业,而一直以来,土地和房屋就作为人们生产和生活的载体,促进社会的发展进步,成为最基本的物质条件。房地产业以其高附加值的特点,为政府的财政税收起了巨大的作用,它的快速协调发展也直接推动了国民经济的发展,使其与国民经济的关系越来越密切。 关键词:房地产 国民经济 协调发展 房地产业的迅猛发展推动了国民经济的持续健康发展,近几年来,由于房地产业的快速发展,我国的GDP的增长速度也不断加快,一直位居世界前茅,房地产业的蓬勃发展既能为企业提供相应的生产资料,也可以加大企业的生产需求,还可以从另一方面提升社会整体的物质和精神文明的需求,本文就对房地产与国民经济的关系及相互协调发展做一下研究。 一、我国房地产业的发展概况 2008年美国的次贷危机全球性的经济危机,这次危机爆发后对全球经济产生了空前的巨大的危机,寻其根源这次经济危机的主要原因就是美国的房地产破裂所导致的,经济链条的连锁反应就造成了这场世界震惊的经济危机,各个环节的共同反应最终导致了这场经济危机的发生但是如果没有房地产破裂的这个导火索这场经济危机应该是可以避免的,为了不让此种情况在我国发生,对于房地产业对我国国民经济影响的研究就变得尤为重要了。 房地产业在我国国民经济中到底处于一个什么样的位置呢,在当今社会成为人力资源的不断再生和人力资本得到不断提升的一个最基本的物质方面的保障。住房的发展也就是房地产业的发展所牵扯的范围是非常广泛的,其产业的跨度非常大,所参与的经济活动也涉及各个方面,以此当之无愧的成为了社会经济发展的基础,其他各个行业也都依靠着房地产业的发展而发展。首先房地产业是国民经济发展的主导型产业,各个行业的发展都离不开房地产,房地产业的发展为其他各个行业的发展提供必要的经济基础,其次由于房地产业的发展周期比较长,其他行业对他的发展的依赖性也就比较强了。 二、房地产对国民经济发展的重要作用 (一)房地产业的发展促进GDP增长 从上世纪八十年代以来,国家对住房制度进行改革,退出了一系列的促进房地产发展的新措施,其中银行住房抵押贷款业务的推出就促使房地产业进入蓬勃发展的新轨道,造成现在房价那么高而且一直处于只增不减的增长态势,是因为房价对于GDP的增长效益有明显的作用,尤其是就地方而言,房地产业的收入是GDP增长与否的关键因素,GDP高了,地方的财政税收也就随之而来的增长上去了。 (二)房地产业的发展对于优化产业结构有很大的帮助 由于以往福利分房制度的实行,居民在购房的消费所占的比重很低,房地产业的消费得不到刺激,房地产业发展缓慢,人们在住房的选择上也受到了限制,所以使得消费结构不合理;政策调整之后,问题得到了解决,人们可以选择自己喜欢的住房进行购买,促使消费的结构合理化,人们的生活质量和生活水平也得到了进一步的提高。 (三)促进社会稳定,推动就业需求 房地产业的开发需要消耗大量的人力物力资源,因此作为房地产业基础的建筑业就需要大量的劳动力,因此给社会提供了大量的就业岗位,而且,由于其具有带动性强,较长的产业链和较大的关联度等特点,房地产业的发展必定会带动许多行业的发展,带来更多的就业岗位,为社会的稳定,经济的增长做出巨大的贡献。 (四)房地产业的发展推动经济的快速发展 因为与之关联的行业很多,受房地产行业带动的各行业范围也很广,包括通讯、服务、金融、建筑等各个行业;而后还与木材、机电、水泥以及一些重金属工业相联系,特别是那些与房地产业有直接联系的原料供给行业,更是依赖于房地产业的发展而求得生存。 三、房地产业与国民经济协调健康发展 随着我国国民经济的快速发展,房地产业也随之得到了迅猛的发展,而人们收入却没有与之相同幅度的进行增长,所以造成了大部分的居民对住房的购买力达不到,而房地产业的过度投资也引发了消费品的过剩而造成通货膨胀。国民经济与房地产的内部之间存在着千丝万缕的关系,有着非常紧密的联系。房地产与国民经济的作用是相互的,或者是制约也有可能是推动,或者两种可能性同时存在。作为国民经济的重要组成部分,房地产业的发展既要受到国民经济发展的制约,也会受到它的推动,这些作用都是相互的,房地产的投资优化了经济结构,拉动了国民经济的发展,但是如果出现投资过度的话同样也会引起经济泡沫化的不良现象的发生。 四、我国的房地产业发展中所存在的一些问题 (一)我国的房价增长速度过快 任何企业都是以追求利益的最大化来作为企业发展的目标,房地产业也不例外,房价的上涨就会刺激房地产行业加大投资,房价继续上涨,房地产行业又会加大投资力度,这样循环下去,房价还会一直不断的涨下去,但这必须都在老百姓的接受范围之内,这样的循环才会有正的结果,如果房价已经到了人们无法接受的最高值时,房地产商的投资力度也会减小,防止恶性循环的发生。 (二)房地产行业波动对银行信贷业存在的威胁 房地产业的发展刺激了银行信贷业务的发展,这就使银行信贷业投资的风险进一步加大了,房地产业发展过快加剧了银行的信贷风险,这就需要国家的宏观调控政策,稳定房价,减小银行的风险。 五、结束语 房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业,为促进GDP增长、优化产业结构、促进社会稳定,扩大就业需求等许多方面做出了巨大的贡献,尤其是对于推动国民经济的快速稳定发展起到了巨大的作用,对于发展中存在的问题,要积极的寻求办法解决,使其更好地为经济发展服务。 中国房地产业论文:中国房地产业的泡沫分析 摘要:从1991年开始我国经济进入了一个高速、平稳增长的周期。同时房地产业的兴起也引起了房屋价格的持续上升,尽管国家有宏观调控政策,且效果显现,但房产价格仍然继续上涨,且各地差异较大,而且出现了经济泡沫现象。本文将从概念分析入手,结合中国房地产市场表现的一些指标进行对比,对目前的房地产市场进行一些判断和分析。 关健词:房地产;价格;泡沫 一、房地产泡沫含义: 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923~1926年的美国佛罗里达房地产泡沫,这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃,导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。1989一1997年,泰国由于过量进行高档物业开发和金融的过渡参与,逐渐积累形成了房地产泡沫,结果在1997~1998年的亚洲金融风暴中,促成了泰国泡沫经济的破灭。可以说正是由于房地产业在国民经济中的重要性,决定了房地产泡沫给国民经济带来的危害也是毁灭性的。 二、我国房地产市场泡沫分析 从经济发展全局状况来看不存在房地产泡沫 据联合国对多个国家的调查,各国住宅建设投资占国内生产总值(GNP)的比例在3%~8%。日本在第二次世界大战后,随着经济的恢复和发展,住宅建设投资不断增长,50年代平均约为4%,60年代平均约为6%,70年代超过7%,1973年最高达8.7%,以后随着住房问题的缓和而逐渐有所下降。我国目前阶段所经历的房地产行业的兴起是许多国家在经济增长过程中经历过的阶段,而且这种快速的增长也会在市场不断健全、需求减弱的过程中不断地恢复到正常的发展水平。 2、 从市场需求的预测来看不存在房地产泡沫 判断房地产是否出现泡沫,关键一点是看是否存在真实的需求。从潜在需求看,我国现有城镇居民41亿人,到实现“全面小康”的2020年,我国城市化水平将达到55~60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人,在此期间约有3~3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题,这是从新增城市人口的住房需求方面进行的分析。另一方面,原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,根据国外相应发展水平的经验,据我国目前的统计资料初步测算,我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米,即每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。因此从需求的角度分析,我国房地产市场真实的需求降低了出现泡沫的可能性。 从全国范围来看不存在房地产泡沫问题 从全国房地产价格的变化上来看,从1998年到2001年,我国商品房和商品住宅的价格上涨率在0.5%~4. 9%之间,远远低于同期8%左右的GDP增长率,这表明商品房价格的变化从总体上看并没有脱离实体经济的支撑。因此,从总体上看,中国不存在房地产泡沫现象。 4、城市间的横向比较不能说明存在房地产泡沫现象 根据2001年北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比率超过了10,全国平均的房价收入比为7.8,高于5~6的公认正常范围,有些人通过这些数字论断我国大部分大中城市已经或多或少地存在着房地产泡沫。应该说,房价收入比和购房抵押贷款月还款额与月家庭收入的比值,确实是衡量住宅市场是否存在泡沫的方法。衡量是否存在泡沫,我们不应该对各个城市之间进行横向比较,也不能与某一个平均的标准值进行比较就做出结论,而应该主要对各城市内部两个指标历史变化进行比较。近年我国大部分城市的房价收入比呈下降的趋势,而且不同城市横向比较的意义不大,因为不同城市的市场特性有很大差异,所以房价收入比也存在很大差异。 从以上四个方面的分析可以得出结论:中国的房地产整体保持比较健康的增长,总体不存在泡沫现象。 三、警惕部分城市存在房地产经济泡沫 中国房地产市场整体保持着快速健康的发展,但在有些地区中已经或者显露出了房地产泡沫经济现象的征兆,主要表现为房地产市场供给过热和资金大量涌入,部分城市还出现了很高的商品房空置率。现在空置率的含义是以销售或者租赁合同的成立作为标准的,但大量已经出售的商品房成为了投资的对象,得不到充分利用,而这部分数字往往是空置率统计中易被忽视或者很难得到精确统计的数字,造成空置率指标失去了可信性,不能反映市场真实现状。许多城市至今尚没有有效的土地供应规划,而是盲目供应土地,与开发商的圈地运动配合很默契;盲目追求豪华高档住宅,每套千万元甚至上亿元的别墅豪宅不断涌现;脱离实际使用市场和产业的支撑,盲目建设超豪华写字搂、酒店和零售商业设施;房地产开发过程中的概念炒作远远胜于追求实质等等。种种迹象表明,部分地区、部分房地产市场确实存在着盲目乐观的情绪,存在着经济泡沫现象。 四、针对部分地区的房地产泡沫经济以及价格过高现象的对策建议 房地产泡沫作为市场失灵现象的一种表现,是市场群体非理性的行为,也是单一市场手段不可避免的缺陷。针对市场泡沫,政府的宏观调控立足于整个市场,对整体的平衡、各方面利益(尤其是弱势群体的利益)的分配进行宏观的控制。对于房地产泡沫的良药就是政府宏观调控的各种措施,针对我国房地产的特色有以下的一些措施。 1、 采取有力措施规范土地市场。 国家要加强对房地产业的宏观管理,加强对上一级市场的控制,同时也要采取有利措施规范土地二、三级市场,坚决制止炒卖地皮牟取暴利的投机行为,使土地价格建立在一个合理水平上以降低商品房价格。国家出台的关于土地“招、拍、挂”的政策已经对市场进行了规范,但实施力度及监管还有待进一步的加强。 2、 适当降低开发商的回报率。 房地产开发商应适当调整思路。商品房积压不仅使缺房户改善无望,同时也使房地产开发商的大量资金被占用。为避免这种对双方都不利的僵持现象,房地产商应当树立薄利多销观念适当调低价格和利润。 3、 改变房地产市场供应结构。 当前我国房地产市场供应结构很不均衡,主要表现在高利润的高档写字楼和商业设施项口开发量过大,有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二;而从住宅供应结构来看,高档公寓、写字楼开发过量,而普通商品房、经济适用房少,百姓选择余地小。这种需求和供给上的不均衡,就造成了我国房地产价格上升与房空置率上升的矛盾加剧。要改变这种供应结构,要从两方面着手: 近几年来,房价的上升幅度大大超过了部分居民可支配收入增长的速度,使得许多中低收入居民买不起房子。因此,要大力开发和建设让老自姓买得起或能够承租得起的普通商品房,使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应,这是我国住房供应政策变化的核心内容之一,而在这个方面很好的例子就是新加坡政府实行的“组屋政策”。 (2)近几年来,我国经济适用房在全部商品房供应中所占比重非常低,尤其是在一些经济发达地区,由此也引发了我国房地产市场的结构性情况。廉租房政策的成功得益于完备的社会福利制度和税收制度,法国有效地防止了房地产市场的投机活动,其中廉租房制度是法国政府调制房价的最有效手段。
统计基础论文:统计基础建设 摘要:统计基层基础工作是做好统计工作的前提条件,对提高统计数据质量,提高统计为决策服务的水平都起着至关重要的作用。加强统计基层基础工作,以“统计机构网络化,报表台帐标准化,统计管理法制化,统计信息自动化,统计资料档案化”为目标,开展统计基础规范化工作,狠抓统计机构和统计队伍建设,健全统计调查网络,加强统计执法检查,推进统计信息化建设,使统计基层基础工作走向规范化、正规化的轨道。 关键词:基层基础;规范化;建议;对策 统计基础工作的扎实程度决定着统计数据质量,统计数据质量的真实程度直接关系着社会经济发展和人民群众的切身利益。加强统计基层基础工作建设的规范化工作,通过采取一系列行之有效的措施,逐步实现统计管理规范化、业务流程标准化、任务落实制度化、统计调查法治化、统计人员专业化和统计手段现代化工作机制,成为目前摆在各级统计机构和每一名统计工作者面前的一项重要而艰巨的政治任务。结合工作实际,对加强基层基础工作的谈几点浅薄的感悟和认识。 一、基层基础工作存在的问题 1、部分调查对象的认识偏差导致配合程度偏离。一方面存在“七分统计,三分估计”的陈旧观念依然在某些统计对象的脑海里存在,调查对象为了某种利益的驱动,导致他们对统计工作的严肃性和重要性产生偏见,或者怕泄露自己的实底有意虚报或瞒报,故意不提供真实的第一手统计资料,人为地造成了统计基础资料来源的渠道受阻。另一方面基层单位报表的主动性和及时性比较差,基层源头数据搜集难度大。每当临近报表送审时间,县(区)级统计机构的工作人员就开始电话催表,一两次还不行,得反反复复才能把报表催到手,无论是定期的报表还是抽样调查表,催报难度及花费时间和精力远远大于报表录入处理分析过程。 2、基层统计机构力量薄弱,特别是县(区)、乡镇两级统计机构承担的统计任务与人员力量过分悬殊。目前县(区)、乡两级统计机构承担了大量的统计数据收集、审核、汇总任务,特别是上级统计机构局、队分设后,县(区)级统计局在原有的在职人员和工作条件不变的情况下,必须同时承担上级局、队安排的统计业务和调查任务,人员配备和力量与统计工作量之间矛盾日益突出。 3、基层统计人员素质不能完全满足统计形势和工作任务的需要,一定程度上使基层的统计数据的质量受影响。按照统计工作对统计人员要求,真正达到会统计、会调研、会分析、会微机的“四会”标准的人员为数很不乐观,而懂政策经济、知法规、能统计、会预测的复合型人才更是稀少缺乏。 4、基层经费紧张成为制约基层统计事业发展的“瓶颈”。除上级业务部门仅有的一点业务经费外,统计部门的经费主要来源于当地政府的财政资金,县(区)级财政以保人员工资为根本,而满足统计基础设施及网络化建设的需要举步维艰。 5、统计执法举步维艰。统计违法行为多发生在为单位工作的行为上,一般都是对单位进行处罚,如果某单位受到违规处理,势必有来自各方面的压力。 二、对基层基础规范化工作的建议和思考 1、强基固本夯实统计基础。健全机构和人员是夯实统计基础的关键。一是不断完善壮大县(区)、乡统计机构,充实、培训县(区)乡统计人员,在筹备成立市级调查总队的基础上,应尽快考虑成立县(区)级相应的调查机构,增加人员编制和经费投入,加大对基层工作的督导力度,提高局、队统筹组织协调和统计业务能力,确保基层各项统计任务的顺利组织实施。二是加强对部门统计的指导和管理,理顺政府统计和部门统计的关系,实现资源共享,使部门统计成为统计部门依靠的重要力量;三是搞好统计从业资格认定,加强对基层统计人员的培训力度,强化统计职业道德意识,强化统计法律意识,提高统计从业水平,为统计工作规范化管理奠定基础。四是建议上级业务单位要加强统计报表的管理和各专业报表间的衔接,杜绝统计报表指标重复统计,不随意增加基层工作负担。2、质效并重提高统计数据质量。提高统计数据质量重点从完整性、准确性、及时性、简便性和适用性等五个方面下功夫。一是统计数据在统计信息的采集范围和内容含量上的完整性。要求统计调查覆盖的范围要完整,被调查对象的报表起报要完整。二是统计数据质量在统计信息客观真实性方面的准确性。对基层报来的各类报表必须严格审查,是否按统计制度规定的指标填报,计算方法是否正确,计算结果是否准确,统计数据是否符合基层单位的实际情况等,从数据采集的源头把好质量关。三是统计数据质量在统计信息时间价值上的及时性。以求真务实、不断创新统计工作的手段和方法,缩短统计调查与数据结果的间隔时间,以最快时间统计数据,建立和规范统计信息制度,提高统计数据的时效性。四是统计数据质量在统计信息使用过程中的简便性。一方面加强与政府各部门的合作,充分利用部门统计资料,减少重复统计,最大限度地减轻社会调查负担。另一方面对外公布的各种统计数据、统计图表和统计分析文章,力求简洁、清晰、明了,要把枯燥的数据、专业的图表和术语转化为贴近现实、贴近大众的表达方式,便于各级领导、政府部门和社会公众理解。五是统计数据质量在统计信息价值实现上的适用性。及时了解、掌握各级领导决策和社会各界对统计信息的需求情况,在调查之初就要考虑收集的统计信息是否有用,是否符合用户的需求,从而缩小统计信息供应与需求之间的矛盾。只有这样,才能生产出适销对路的统计产品,才能使统计数据发挥最大的效益回报。 3、转变理念提升统计服务水平。一是进一步增强服务的主动性。转变服务观念,增强服务意识,紧扣县(区)域经济和社会发展的主题,主动搞好服务,及时反映经济发展、社会进步和人民生活。积极拓宽服务领域,为各级党政领导决策服务的同时还要为企业服务、为社会公众服务。二是进一步增强服务的针对性。在开展统计服务和统计分析时,除要满足一定的数量要求的同时,更要注重分析的质量。服务的角度要准确,服务的内容要充实。对社会、经济方面的重点、热点、难点问题,认真选题,做到分析问题透彻,提出的建议切合实际,有针对性,可操作性强。三是进一步增强服务的实效性。把握经济趋势、科学预测,由事后分析为主向事后分析与事前预警预测并重转变,改变过去单纯反映情况、提供信息的做法,在深入研究问题、提供实用有效的产品上下工夫。 4、加强统计执法规范基础工作。一是以"五五"普法为契机,营造以法治统的良好氛围。借机造势,大力宣传《统计法》和统计工作,加大统计违法案件的查处和曝光力度,为依法治统营造良好的外围环境。二是严格落实各项统计制度,是实现统计基础工作规范化的重要条件。严格执行统一的统计制度和统计标准,继续理顺局内各专业业务关系,理顺与行政主管部门的统计业务关系,理顺上下级统计机构间的业务关系,增强统计业务工作的整体性、协调性和互补性,逐步实现统计数据采集、审核、加工、管理各环节的流程化管理,统计原始记录、统计报表、统计台账的规范化、档案化管理,促进统计工作质量和效率的提高。 5、多方培训强化统计人员素质。作为基层统计工作人员,工作的职责要求应该了解和掌握现行的方针、政策、经济发展的重心、核心和趋势;了解和掌握最基本的统计工作方法,知道怎样收集数据、怎样计算指标、怎样分析整理资料;了解和掌握统计信息网络技术。因此,全方位加大培训教育的资金、技术、人力投入和工作力度,造就一大批懂统计专业、会经济分析和计算机技术的人才队伍显得尤为重要和迫切。通过采取集中培训与自我教育相结合、请进来教与送出去学相结合等方式,使基层统计人员能够接受多层面的培训和交流,不断强化职业道德,形成依法统计理念,不断更新、拓展专业技术水平和操作技能,能够比较准确分析和把握经济运行的趋势,熟练运用网络系统传递信息,才能保证源头数据不受干扰,做到准确、及时和到位,才能为提高数据质量提供强有力的人才支持。 6、加快信息化提升统计服务手段。信息化建设是是提高工作效率、增强服务功能、促进统计现代化建设必要保障和手段。依托现有的硬件和网络资源,坚持统一、开放的原则,整合统计信息网络资源,构建统计信息服务网络互动平台,为领导决策、企业发展和公众需求服务。逐步向“统计信息标准化,数据传输网络化,业务处理电子化,信息服务社会化”的目标稳步迈进。 统计基础论文:自动化系统计算机基础论文 1计算机基础教学教辅软件存在的不足与应对策略 在此背景下,计算机基础教学便更加迫切地需要开发可以最大程度应用高职院校现有的实训场所设施,并有机复合学生学习特征及教学培养目标,创建拥有高职院校教学特色的练习与测试自动化系统。该自动化系统应拥有以下优势功能: (1)计算机软件出题和评判自动化,操作界面简便易用。自动化系统针对实际功能进行模块化设计,从而有利于后期的维护与更新。 (2)题目数据库具有一定的独立,通过开放式的设计,教师能够按照各个专业的学生对计算机基础操作技能的实际需求,对数据库中题目展开即时的更新与替换。 (3)教学练习拥有提示功能,能够对每一个阶段的知识点实施具体分析,有利于学生能够发现问题、解决问题。教学测试环节具备对每个操作步骤详尽的评判分析,能够让学生自主性的展开学习和检测。 (4)最大程度借鉴国外软件的优势,即能够从实际出发,以应用交互式教学模式,完成计算机基础课程练习与测试的自动化,提高教师教学效果。 2计算机基础教学自动化系统设计 (1)结构设计:自动化系统由于需涵括练习与测试两方面模块,因此,需覆盖计算机基础的重要内容,其中有:计算机基础知识、文字录入、Windows基、电子表格、PPT等。 (2)界面设计:应用VB软件开发平台,软件系统操作界面以传统Windows为基础,并有机结合我国相关等级考试的操作界面,旨在全面实现操作系统的实效性。(3)代码设计。系统程序代码最大程度确保通俗易懂,应添加必要的中文注释,从而有利于修改、维护的便捷性,选题练习代码(节选)如下:PrivateSubForm_Load()'加载ACCESS数据库"db.mdb"Data1.DatabaseName=App.Path+"\"+"db.mdb"Data1.RecordSource="jczs1"Data1.RefreshEndSub'单击题号切换试题n=IndexIfA0(n,3) 1ThenFori=0To3Option1(i).Value=False'取消所有选项NextElseOption1(A0(n,2)).Value=True'恢复选项EndIf 3自动化系统实现的重点技术 该系统主要基于OLE自动化技术与OFFICEVBA自动评判技术。因此,对于Word、Excel以及PowerPoint等Office评判,通常就需要学生打开初始操作文档,根据相应课题标准实施解答且储存解答的结果。最终该结果再生成文件,例如Word、Excel等。该系统对此类文件的处理,重点是应用了OLE自动化技术来得到棋所要应用的具体数据。教师在实施对操作题的阅卷过程中,可以直观地把对象属性及设定结果实施相对应的对比匹配,研究正确与否。例如,在页面设置操作题中,该信息通过Pagesetup得到。利用Pagesetup对象能够得到页面边距、页眉间距等相关信息。之后,再把此类实际操作值和指定值展开比较,便能够取得Word操作题的评分结果。 作者:余智超 单位:江西工业贸易职业技术学院 统计基础论文:基层统计工作会计基础论文 一、基层统计工作的现状和问题 (一)基层统计工作薄弱,队伍不稳定 由于基层统计人员调换频繁,队伍不稳定,给统计工作带来了很大的困难。心的统计人员一般没有经过正规培训,业务不熟,缺乏工作经验,法律意识不强。有的乡镇统计员仅有一人,但身兼数职,只能在完成中心工作之后,才来完成统计工作任务,影响了统计信息的质量。基层统计人员年龄普遍偏大,文化水平低,难以适应新形势发展的需求。很多单位把统计归并在会计科或办公室,大部分是兼职,更缺乏一个综合协调人员,各自分散的执行专业统计,造成多头对外,数出多门。 (二)基层统计手段落后,入户调查难度大 近几年来,国家、省、市级统计部门的办公条件得到了根本改善,电脑操作,程序汇总,网上传输并且居民的住房情况、就业意向、家庭成员构成、外来人口情况、社会治安、居民对公共管理的评价等,都设计入户调查。目前,一般采用的调查方法是由居民社区管理委员会配合写组统计部门进行,入户问卷调查或由居民样本户按月记账提供数据。 (三)统计表重复,基层负担重 当前我国正处于体制转轨和社会转轨的过渡时期,在这种情况下,统计部门不仅要提供一些计划经济下的统计信息,还必须提供市场经济所需的统计信息。国家统计制度方法尚未完全改革完毕之前目前的统计指标体系中既有计划经济条件下的指标,也有大量新增的反映时常经济运行情况的指标;国家统计局直属管理的三个调查队所布置的统计报表和种类与政府统计部门布置的统计报表和种类也存在重复,既有统计报表上的重复,也有统计指标上的重复,既有部门统计与政府统计的重复,也有统计局内部之间的重复,给基层统计工作造成了巨大的压力。 (四)工作量与人员配备的矛盾 目前很多基层统计单位的工作量比较重,主要体现位报表数量多少和类型较多,比如月报、季报、半年报、年报、等各种形式的报表相对太多,工作量大,且每一长报表都要对所需数字进行采集、汇总、分析等,而相对于这样大的工作量,基层单位的统计人员又相对较少,年龄普遍偏高,知识结构相对老灰,有的基层统计单位的工作还由其他人员兼职。这必然会影响到基层统计数据的质量 (五)抗干扰能力若 在统计数字上弄虚作假是一个历史顽症,这个问题在基层尤为突出。一些地方或单位的领导党性不强,无视统计法,为了个人或小团体的利益,授意统计员修改统计数据,一些不本好大喜功,搞一些不切实际的达标升级等活动,迫使下级虚报浮夸,诱发统计数据不实,然后基层统计员势单力薄,难以有效抵抗这种违法行为。 二、解决基层统计工作存在问题之策 (一)改革现行统计方法,减轻基层工作负担 现行统计方法多是计划经济的产物,这些方法在计划经济时代确实发挥了它应有的作用,但无法适应我国市场经济统计的需要,应改革现行的统计调查方法,尽可能地以抽样调查取代全面调查。各级统计部门应认真清理统计上的重复报表和重复统计指标,切实减轻基层统计负担,严格把好制发报表关,加强统计的计划性与制发报表的严肃性。属于部门统计的,不要包办代替;属于上级统计的,不要层层交办;属于专项调查的,不要搭车统计。 (二)从基层实际出发,搞好统计改革 在统计方法制度改革中,要从基层人手,从基层企业和居民的实际情况出发,建立面向企业及个体工商户的统计制度,建立公民人文信息的采集和管理办法等。改革目前以专业划分,从管理方便角度实施的方法制度,建立规范的企业信息数据模式,改变企业向工商、质量技术监督、国税地税、统计、经贸委、外经委等政府部门多渠道上报信息的局面,政府部门实行统一规范的报表制度,各部门通过数据分析工具挖掘本部门所需信息,切实减轻企业负担。在涉及居民住户调查时,报表设计要贴近百姓生活实际,调查时,要充分依靠居民社区管理委员会,了解真实的居民情况。减少普查项目,严格控制各种普查,切实减轻基层负担。涉及企业的普查,可以了解企业全面情况,获得大量的经济信息,但是普查工作人、财、物投人大,不能只考虑本级政府需求,要为基层留有余地,满足各层次需求。严格控制来自各级政府以及政府各部门的调查,要充分利用普查资料,做深人细致的数据挖掘,获得各部门所需信息。 (三)解决统计同做所需要的经费 统计工作要做到“准确、及时、全面、方便”,没有一定的财力支持是不行的。基层统计经费不足影响统计事业发展的矛盾问题日益突出,建议按照国内生产总值的一定比例,来配置统计经费,每年列入财政预算,并通过法律程序固定下来,保障统计必要的办公条件、统计基层规范化建设、统计调查费的支付、以及统计信息工程建设等经费需要,使基层统计的各项工作得以顺利进行。比如,各项普查所需要经费都是统计工作正常之外的经费:正常的报表和调查有时间要求,需要深入基层取数据,通讯、交通费用都很大,政府要给予安排,落实到位;与此同时,还要增加城乡经济调查的经费投入,以提高记账的补贴,调动记账户认真记账的积极性,确保源头数据的准确性。 (四)加强统计法制建设 目前基层统计执法队伍不健全.缺乏执法经验与执法人员,要配备专职的执法人员,并对统计执法人员进行一次系统的培训,严格查处那些虚报瞒报统计数据的单位及个人。 统计基础论文:老农保基础信息统计方案 为确保老农保与城乡居保制度顺利衔接、平稳并轨,切实保障老农保参保人员的切身利益,扎实做好老农保参保人员的核查清理工作,结合我市实际情况制定本实施方案。 一、核查对象与内容 (一)核查对象 于1993至1999年间在市社保局办理老农保的农民、村干部、代课教师、合同干部、乡企干部、义务兵。 (二)核查内容 1、参保登记人员的个人信息。包括:姓名、身份证号码、联系电话、户籍所在地(现居住地)等信息,进行逐一核清登记,反馈到村(社区)补充相关信息、补齐相关资料。 2、参保登记人员的个人缴费信息。参保个人的缴费时间、缴费档次、缴费金额,要一一查实核对,并要有财务部门出具的缴费凭证为依据。 3、领取人的个人待遇发放信息。根据州局提供的待遇计算表,比照个人参保档案的基础信息,重新核算清理个人待遇月发标准,有误的重新核算。若参保人参加老农保时,参保档案已对待遇标准作出明确规定,市社保局将依据规定发放待遇,并对个人发放养老金进行多退少补。 4、退保、转保人员信息清理。根据退保、转保人员档案资料、凭证(业务、财务)核对无误后,办理退保转保业务。 二、工作安排及时限要求 (一)部署启动(2014年4月5日前)。 市社保局召开全市老农保基础信息核查工作部署会议和部门协调会议,并进行镇、村两级经办人员培训。社保局根据本局掌握的老农保基础信息填写《参加老农保基础信息情况表》(附件1)和《老农保参保情况表》(附件2),并将表格(纸质及电子版)下发到各乡镇人力资源和社会保障事务所。 市人社局要对各乡镇人力资源和社会保障事务所就此次信息核查工作进行指导与监督,对核查过程中出现的政策问题进行解答,并对各项参保、退保及转保业务予以审批。 (二)入户信息核查(2014年4月6日—2014年4月30日)。 各乡镇人力资源和社会保障事务所具体组织实施并指导信息采集工作。要求各村核查人员务必逐户逐人核查,确认《老农保参保情况表》(附件2)中相关信息,要求参保人签字确认,并收集相关证明材料。参保人对基础信息有异议的,经社保局重新核实后,由乡镇人力资源和社会保障事务所重新下发《老农保参保情况表》进行确认。 (三)信息录入、提交及其它(2014年5月1日—2014年9月30日)。 入户调查结束后,由各乡镇人力资源和社会保障事务所收集本辖区内各村经办人员签字确认后的《老农保参保情况表》及相关证明材料,统一进行核查登记表的录入工作,并填报《参加老农保基础信息确认情况表》,上报社保局。 市社保局根据各乡镇人力资源和社会保障事务所上报的《老农保参保情况表》,建立老农保参保人员调查登记的电子汇总表,并对相关纸质文档进行归档整理,建立信息完整、规范、准确的参保档案,便于今后查阅与利用。同时,根据《参加老农保基础信息确认情况表》,办理相关参保、退保及转保手续,并报市人社局审批、备案。 三、工作措施及要求 (一)加强组织领导责任到人 本次工作要在市人社局和社保局的统一安排部署下进行,各部门要紧紧围绕工作重点开展信息核查,要指定专人负责此项工作,确保参保人身份证号、联系电话、缴费金额等信息准确、资料齐全,对于需要补充的资料要在规定期限内补齐,一旦出现问题,要追究相关经办人的责任。 (二)严格核查过程细致高效 各乡镇人力资源和社会保障事务所要认真开展本辖区内各村调查员培训工作,听从市人社局的统一调度,深入细致开展入户调查,切实做好数据填写、录入及审核校验工作,及时发现错、漏项并加以改正和补充。各村将在工作过程中形成的核查登记表等原始核查材料统一交各乡镇存档备查。 统计基础论文:做好统计基础工作,服务科学发展 摘要: 经济全球化环境下,各级政府、各界人士对统计信息的依赖程度日益突显。如何保障统计数据真实准确,是社会各方面都十分关注的问题。健全的统计制度、正确的统计方法、可靠的统计资料,是提高统计信息的可信度,提升统计工作的重要意义的保障。每位统计工作者应当以务实求真的态度对待本职工作,抓好统计基础工作,服务科学发展。 关键词: 统计;基础工作;数据质量;服务 1当前环境 当前在经济全球化环境下,金融危机不可避免地对中国经济发展造成一定影响。中国政府从更宏观层面思考金融危机爆发的深层次动因,寻找规律与启示,为此采取的强有力措施得到国际舆论的高度评价。 中国经济若想走出困境,就应该立足于自身问题,顺应经济周期波动,加快结构调整,将重点放在“调结构、扩内需、促改革”上。通过结构调整、扩大内需和从根本上改变增长方式,实现“保增长”,并达到“重民生”的目的。在经济转折关键时期,要夯实统计源头,反映客观规律,不偏不移做好统计工作。 2当前形势分析 “十一五”规划把大力发展循环经济,建设资源节约型和环境友好型社会列为基本方略。全国上下形成了贯彻落实科学发展观,发展以低消耗、低排放、高效率为基本特征的循环经济。对“大量生产、大量消费、大量废弃”的传统增长模式进行根本变革。为了实现“十一五”期间节能减排目标,关停能耗高,污染重的企业。对市场主体耗能大户建立能源档案。重点管理能源消耗高,原材料消耗高,废物高、社会反响大,难控制的部位。政府通过能源审计、企业用能情况分析、清洁生产审核等措施加强宏观调控监管,建立节能激励制度,加强了能源统计及基础管理。 3统计数据质量保障 十一届全国人大常委会第九次会议表决通过了修订后的《统计法》。修改《统计法》的根本目的就是要为提高统计数据质量提供强有力的法律保障。因为统计调查取得的数据是了解国情国力、服务经济社会发展的重要依据。如果统计方法、统计口径及实施统计调查的时间段不一致等原因,会造成统计“数据打架”。 为坚决惩处和有效预防统计违法违纪行为,监察部、人力资源和社会保障部、国家统计局日前联合制定了《统计违法违纪行为处分规定》。《统计违法违纪行为处分规定》是统计部门提高统计数据质量和政府统计公信力的一把利剑。对于发现的领导干预统计数据行为和包庇、纵容统计上弄虚作假的行为,统计执法机关要联合纪检监察机关依法予以严肃查处。 4加强统计基础工作 从事统计工作多年,深知统计数据在管理中的基础性作用。加强统计管理,夯实统计数据源头,对落实科学发展思路,对挖潜降耗、对节约管理成本等至关紧要。对数据深加工,提供可靠的统计指标。有关指标如国内生产总值就像灯塔一样,帮助政策制定者引导经济向着主要的经济目标发展。避免使政策制定者陷入杂乱无章的数字海洋而不知所措。 利用数字主动当好参谋,俗话说,“统计十个数,纵观世界情”。没有数字就难见经济的晴雨,没有统计就不晓社会的风云。做到及时、准确、有效提供统计数字,加强统计基础工作,可从以下几方面入手: 4.1 把好数据质量关把好数据质量关,坚守职业道德和职业操守。统计工作的职业道德和操守就是朱F基总理强调的“不出假数”,就是总理要求的“真实可信”。要将其内化为每一位统计工作者的坚强信念、核心价值和自觉行动。这是对统计系统每一位同志最基本的要求,也是保障统计数据质量的前提和基础。统计数据质量包括以下八个方面的内容:①适用性,统计数据必须有效地满足统计用户的需要。②准确性,统计数据要准确地描述经济社会的实际情况,误差控制在合理的范围之内。③及时性,指统计数据的生产周期要能满足用户使用的时效需要。④可及性,统计数据能被用户公正、方便地获取,服务用户。⑤可比性,指同一统计指标的数据进行收集加工,口径和范围要一致。⑥衔接性,不同统计调查项目之间、不同机构之间、不同时期之间统计数据的匹配性,统计数据之间不矛盾。⑦有效性,要求统计数据产生的效益要大于获取该数据的成本。⑧透明度,指在公布统计数据时,应同时公开统计指标的概念、口径、计算方法和统计数据的调查方法、精度、误差以及生产单位。 努力营造良好的统计环境,要搞好统计服务,努力提高统计服务科学发展的水平,积极争取各级党政领导的支持。严格为调查对象保密,积极争取调查对象的理解、支持与配合。 4.2 增强配合意识统计人员需要一丝不苟,求真务实,根据各专业统计之间的内在联系,保持数据之间的连贯性、一致性,增强配合意识,确保数据质量真实、统一。 例如,由于生产法增加值计算中间投入部分的不确定性,影响生产法增加值准确度。为此通过工业成本结构调查制度,改进增加值数据采集办法。在行业内进行对比,确定增加值率的行业范围。统计人员须与财务部门多沟通,进一步把增加值核算基础夯实。 统计人员增强配合意识,还体现在做好统计服务功能。以高质量的统计信息,服务发展、管理等需求。 4.3 加强内部检查做好统计基础工作,加强内部检查。对统计原始数据进行检查、核实。对数据的完整性、准确性、可比性、时效性进行审核。统计报表是收集数据的重要方式,由于统计指标体系反映内容多,涉及面广,为保证报表资料的质量,必须做好报表资料的审核工作,包括报表平衡关系审核、对应关系和逻辑关系审核。加强应用结果评价,根据统计资料使用之后发生的正面或反面效应来评价数据质量,如果证明符合实际,即可放心使用,如果证明质量较差,须加以说明,慎重地使用,或进行必要调整后再用。要检查统计台帐,做到账证一致,帐表一致,帐实一致。 4.4 加强统计分析工作国家统计局公布的09年一季度经济数据中,GDP同比增长6.1%,全社会用电量同比减少4.02%。引起境内外媒体和国际组织对中国经济数据可信度的质疑。数据显示,09年4月份单月日均用电量同比下降3.6%,而当月工业增加值同比增长7.3%。5月份经济数据仍保持这一趋势,使这种质疑的声音进一步增大。今年上半年国内生产总值累计增长7.1%,规模以上工业增加值增长7.0%,全社会用电量累计降低2.24%。 经济增长与用电下降的反差,社会上质疑较多,统计局结合上半年有关数据做了进一步分析。强调了产业结构变化是导致当前用电量与经济增长不同步的重要原因,主要体现为三次产业结构的变化和工业内部结构的变化。节能降耗也产生一定效应。数据分析显示,去年以来,GDP和社会用电、工业增加值和工业用电的变动趋势是相同的。经济增长与用电增长具有较强的相关性,但并不是线性关系,两者之间的关系通常用电力消费弹性系数表示。从历史数据看,电力消费弹性系数变动虽有一定规律,但各年之间的差异很大。经济增速与用电量的“不同步”在国际上经济周期性变动时都出现过,这种“不同步”现象的出现基本上都是发生在经济运行出现转折阶段,在国际上表现为一种周期性的现象。 统计分析在深化统计认识中发挥着重要作用。通过统计资料可以对客观现象总体数量特征取得一定认识,但只有对这些资料进行由表及里、由此及彼的分析研究,才能掌握事物的本质特征、内在联系和发展变化规律,使统计认识得到进一步的深化,同时统计分析对统计数据可靠性提出了更高的要求。 4.5 与时俱进,一专多能,保持知识更新统计人员应具备深厚的经济科技同专业知识,做复合型统计人才,做好统计分析与预测,为决策提供服务。提高计算机操作水平,利用计算机和网络进行统计工作,提高工作效率和准确度。具有良好的写作基础和表达能力,提供信息,进行交流,发挥统计作用。统计发展到今天,已经由描述统计阶段发展到推理统计阶段,向深层次发展。统计人员进行统计分析、统计预测、决策过程中,必须具有风险意识,对风险因素进行充分考虑,尽量减少风险损失。 要求各级统计人员,加强业务学习,不断充实专业知识,提高胜任能力,与时俱进,紧跟时代进步。夯实基础,服务科学发展。 5结束语 2009年初,国家统计局已确定学习实践活动的主题是“深化统计改革、服务科学发展”,载体和抓手是提高统计数据质量。数据质量是统计工作的生命,求真务实是统计人员的天职。在当前深入贯彻落实科学发展观、全面建设小康社会的新形势下,提高统计数据质量既是统计改革和发展的中心任务,更是开展学习实践活动、促进统计服务于科学发展的具体要求。 统计基础论文:探讨信息时代加强乡镇统计基础建设 摘要:针对当前乡镇统计基础建设中存在的问题进行分析,并基于信息时代的特点,提出增强基层单位重视程度,加强相关设备的支持;健全统计机构工作人员,改善统计工作的环境以及严格落实各项统计制度,实现数据管理规范性等加强乡镇统计基础建设的相关策略。 关键词:信息时代 乡镇统计基础建设 基层统计是统计工作的前提,信息时代下,加强乡镇统计基础建设,对乡镇经济的全面发展能够产生重要的影响。近些年来,国家对乡镇统计工作的信息化建设重视程度逐渐提升,乡镇统计基础建设工作也需要基于乡镇的实际特点,进行全面构建,为乡镇发展提供更多的有效数据,使乡镇统计基础建设能够更加科学、规范。文章将基于信息时代的特点,分析加强乡镇统计基础建设的相关方式,希望能够对乡镇统计基础建设工作带来一定的参考性价值。 一、当前乡镇统计基础建设中存在的不足 纵观当前乡镇统计基础建设的实际情况,主要存在着统计工作重视程度不足,统计工作人员比较匮乏以及统计工作制度流于形式等方面问题。 (一)统计工作重视程度不足 我国由于受到固有观念影响,一些乡镇单位中比较关注乡镇招商引资、征地拆迁等工作,对统计工作的重视程度不足。乡镇统计基础建设工作的全面开展,能够直接影响乡镇经济的整体发展。乡镇统计工作人员需要加强对统计工作的重视程度,关心统计工作的过程。 (二)统计工作人员比较匮乏 乡镇统计工作量相对较大,统计工作人员却相对比较匮乏。很多乡镇单位中没有专职的统计人员,乡镇基层单位管理人员身兼数职的情况普遍存在。在这种问题的影响下,统计工作的实际效果不够理想,难以真正展现出统计工作开展的价值,不利于乡镇经济的全面发展。 (三)统计工作制度流于形式 当前乡镇统计基础建设中,虽然能够认识到统计工作对乡镇经济发展的积极影响,但是实际的工作开展情况却不够理想。虽然乡镇单位中具有明确的统计工作流程制度、统计交接制度以及统计资料管理制度等,但是制度却大多流于形式,实际的管理过程不够理想,统计工作系统化、制度化的管理效果不佳。 二、信息时代加强乡镇统计基础建设的对策 信息时代下,乡镇统计基础建设可以通过增强基层单位重视程度,加强相关设备的支持;健全统计机构工作人员,改善统计工作的环境以及严格落实各项统计制度,实现数据管理规范性等方式全面展开。 (一)增强基层单位重视程度,加强相关设备的支持 信息时代下,统计工作开展的质量,会直接关系到整体乡镇统计工作开展的效果。乡镇单位管理人员需要提升对统计基础建设工作的重视程度,提升乡镇单位统计基础建设工作的参与积极性。 乡镇统计单位需要基于统计工作的实际需求,通过经费的支持、人员的配备以及基础设备的购置等方式,保证各项乡镇统计基础建设工作能够有序开展,为乡镇经济的全面提升奠定良好的基础。 (二)健全统计机构工作人员,改善统计工作的环境 乡镇统计基础建设工作的内容相对较多,工作量相对较大,乡镇单位管理人员身兼数职的方式下,势必会造成工作质量不佳、工作效率难以保证等问题。针对于这些问题,需要健全统计机构工作人员,通过专门的统计基础部门,保证统计工作的质量,提升乡镇统计基础工作的专业水平。 同时,乡镇单位还需要基于本地的实际统计基础建设需要,科学划分统计人员编制数量,配齐统计人员,加强对统计人员专业技能的指导,注重统计管理工作的人员的全面管理。通过良好的环境构建,适当的激励机制等,调动每一位乡镇统计基础建设工作人员的热情度,提升乡镇统计基础建设工作的效率。 (三)严格落实各项统计制度,实现数据管理规范性 严格的统计管理制度能够使各项工作规范性、有序性展开,有助于各项统计基础工作的持续性开展,也有利于乡镇经济的稳定发展。信息时代下,乡镇单位管理人员需要不断建立健全统计岗位职责,通过数据采集审核报送制度、统计档案管理制度以及信息化管理制度等,实现统计数据采集、审核与管理的规范性开展。 同时,乡镇单位还可以通过适当的奖惩机制等,保证每一位统计工作人员的工作态度,使各项管理制度能够落实到具体的工作过程中,避免使相关管理制度流于形式,真正实现统计数据管理的规范性。 三、结束语 信息时代下,对乡镇统计基础建设工作提出了更高的要求,乡镇单位需要明确信息技术对乡镇统计基础建设工作的重要影响。通过增强基层单位重视程度,加强相关设备的支持;健全统计机构工作人员,改善统计工作的环境以及严格落实各项统计制度,实现数据管理规范性等方式,改善传统乡镇统计基础建设中,统计工作重视程度不足,统计工作人员比较匮乏以及统计工作制度流于形式信息时代加强乡镇统计基础建设等相关问题,促进乡镇统计基础建设工作的全面开展,为乡镇的全面发展与经济建设奠定良好的基础。 统计基础论文:加强统计基础建设保障统计数据的真实性和准确性 摘要:在经济社会快速发展的今天,各个行业或者单位对统计工作的要求也越来越严格,更加追求数据的准确性和真实性。怎样有效提升统计工作效率、加强统计基础建设成为大众所关心的一个话题。在行政工作中,对统计工作人员的搜集、整理以及分析数据等各项工作能力都有着较高的要求,目的就是为了使统计数据更加真实准确,从而为整体的工作提供有价值的参考依据,本文就针对这个问题进行分析,以期能够从根本上提升统计工作的效率。 关键词:统计基础;统计数据;真实性;准确性 一、采用科学的态度对待统计调查工作 单位在统计调查的过程中必须利用好自身所用的资源和优势,主要包含以下两方面的内容:首先要不断强化基层基础工作的建设;其次要对统计需求做出一个清晰的整理和分类,针对各个统计调查任务要以认真科学的态度来进行,从而有效提升统计信息的使用价值。同时,在进行统计调查工作的过程中也要对统计调查的膨胀现象进行限制:首先,构建统计调查预算成本核算机制,对每一笔使用经费都要做到合理规划,对部分没有适用依据的经费申请就不予批准;其次,对已经记录在案的统计数据要科学合理地进行利用好,降低无效工作或者重复工作的出现率,提升统计人员的工作效率;第三,统计调查的次数和标准要合理安排,不能过多或过少;最后,统计调查方式应该采用抽样调查和普遍调查相结合的方式,注重统计结果的变化趋势,并能针对调查结果做出合理的判断。 二、使统计数据朝着标准化的方向发展 在统计工作中,其主要目的就是通过对数据的搜集整理分析进而得到准确性较高的数据信息。在促进统计数据标准化的过程中要坚持以下三个原则:过程公开原则、技术方式控制原则以及信息反馈原则。过程公开原则就是指在对数据进行分析整理的过程中要公开公正,对数据的种种变化要进行详细记录,以免在过程中出现弄虚作假的现象;技术手段控制原则就是在数据控制的过程中主要依靠技术工具来进行控制,而不是单纯地依靠认为的判断来决定;信息反馈原则就是数据整理完成以后,要想获得的信息及时反映给调查对象,使调查对象能够尽早看到最终的产出结果。 三、强化对统计部门的内部监督和管理 根据我国《统计法》的相关规定,各个工作人员以及社会大众有着监督统计工作的职责,然而,在实际的统计工作中人们的监督明显缺失。因此,在追求统计过程公开化、透明化的过程中,要建立完善的内部监督和管理机制,而且要十分重视第三方的监督工作,从而有效促进统计工作自我完善和约束。现阶段,统计工作已经深入到企业工作的各个环节中,如:工作人员工作绩效的考核、经济效益的考核等等。这些统计信息会受到来自各个部门甚至管理人员的影响和干扰,因此,必须有一支强有力的监督队伍,才能最大程度上避免数据信息的虚假性。 四、培养专业的统计工作者队伍 要想加强统计基础工作,就必须建立健全的人员工作机制。企业或者各个单位可以定期或者不定期组织工作人员进行学习、培训,使统计工作人员能够对自身的工作有一个更加全面的认识,知道哪些应该做,哪些不应该做,还要让他们认识到统计工作的重要性,从而能够以一个更加积极认真的态度来对待今后的工作。在着力提升工作人员专业能力的基础之上,也要重视培养统计工作人员的道德素质以及责任感。众所周知,统计工作的核心就是人,只有具备了高素质的人才才能够使统计基础工作顺利进行。因此,应该从实际出发,从统计工作的根本出发,努力建立起一支专业的、有能力、有高尚道德的工作队伍。 五、对统计信息质量的评估要坚持科学合理的原则 加强统计基础工作信息的科学性,能够有效保障统计数据的真实性与准确性。从我国目前统计业的发展状况来看,各个单位或者企业都有相应的数据评估机制,但是从实施的效果来看,仍然存在着一些问题。首先就是缺乏科学性的问题,评估过程中使用到的相关标准之间的联系是人为进行判断的结果不存在有效的函数关系;其次就是评估过程中的依据不足。统计基础工作包含着各个相关的基础环节,有些环节的评估依据不见得在其他环节也适用;再次就是在数据评估的过程中不够公开,缺乏一定的透明度,大部分单位都是领导直接对下级人员数据信息做出评估,而并不解释为什么会这样评估,这就导致对数据信息的误差没能及时进行把握,这就会造成统计数据失去真实性,因此,就必须对工作人员进行问责,相应地也要改变评估制度中不合理的因素,而不是一味地去 修改统计结果;最后就是在对统计基础数据进行评估的过程中存在以偏概全的现象。在对统计数据进行评估的过程中不能有效分析各个项目的不同特点和差异性,而只是套用之前的评估方式,这样就降低了数据信息的准确性。 六、加强统计工作的信息化发展方向 随着科学技术的飞速发展,各行各业都将信息化发展纳入自身的发展战略中来。统计工作的信息化能够有效提升统计工作的实际效能,从根本上确保统计源头数据的质量,从而加强统计基础建设,并且能够在一定程度上消除由于人为因素带来的误差。从现阶段统计基础建设的状况来看,信息化的水平参差不齐,而信息化水平的高低能够有效反映出各个单位的总体管理水平的高低。现阶段,统计工作中所使用到的软件种类、平台都十分丰富,甚至一台电脑中安装不同的数据处理软件,因此,这就对统计工作人员的专业能力提出了更高的要求,不仅要掌握各种软件的使用方法,还要能够调整这些软件中存在的不足。 七、结束语 总而言之,在加强统计基础的建设中,不仅要采用科学的态度对待统计调查工作,而且也要努力使统计数据朝着标准化的方向发展,强化对统计部门的内部监督和管理,培养专业的统计工作者队伍,对统计信息质量的评估要坚持科学合理的原则,加强统计工作的信息化发展方向,只有切实保障统计基础的建设,才能有效保证数据信息的准确性和真实性。 统计基础论文:加强基层统计工作 夯实统计工作基础 摘要:加强基层统计工作,夯实统计工作基础,为各级领导决策提供事实依据,并对决策执行效果进行验证和监督,据以修正错误是十分必要的。要做到统计数据的准确、及时、完整,必须对基层统计工作予以高度重视,针对基层统计工作中的不足,在统计人员的配备方面、专业素质上、设备配备和经费方面提出了改善基层统计的建议。 关键词:统计工作;夯实基础;及时修正;不断改善 一、加强基层统计工作,夯实统计工作基础的意义 统计工作是设计、搜集、整理、分析、研究统计数据资料的过程。《中华人民共和国统计法》规定:统计的基本任务是对经济社会发展情况进行统计调查、统计分析,提供统计资料和统计咨询意见,实行统计监督。统计是人们认识客观事物的一种工具,是各级政府和部门取得国民经济和社会发展状况信息资料的主要手段。为各级领导决策提供事实依据,并对决策执行效果进行验证和监督,据以修正错误。统计工作是一项非常重要的基础性工作。 我们国家从中央到地方,从上而下,有国家统计局,各省市县统计局。各行业部门从上到下也都有统计处、科、室。但千头万绪,无论多复杂,统计数据都是由基层统计数据层层上报汇总得来。国家统计局公布的全国性数据也是由省各市各县、乡、村的基础数据汇集而成。当然这些数据有的是通过大型普查得到的,有的是通过抽样调查、典型调查或日常统计报表等手段得到的。但无论如何,基层数据都是至关重要的。没有基础数据的统计就会变成空中楼阁,无源之水无本之木。基层统计是整个统计工作的基础基石。因此加强基层统计工作,夯实统计工作基础是非常重要的,也是十分必要的。 二、基层统计的现状 基层统计数据的准确与否、完整与否,直接关系到整个统计数据的质量。所谓失之毫厘差之千里。 基层统计数据的及时性也是一个非常重要的问题。基层数据如不能及时上报,就会直接影响上一级的数据汇总。在日常工作中,上年度人均可支配收入和上年度省社平工资是经常用的数据。由于数据的延迟性,各项工作都会受到不同程度的影响。 要做到统计数据的准确、及时、完整,必须对基层统计工作予以高度重视。我们现在的统计体系是典型的倒三角形。从国家统计局到各省市统计局,到县统计局,再到乡村统计员,人员数量、专业化程度、设备、资金经费、重视程度都是自上而下递减的状态。国家和省市层面自不必说,县级也还有县统计局,到了乡镇就只有一个统计员,而且很多都是兼职,到了村一级几乎都是由村大队会计兼职。设备经费谈不上,领导重视程度也不高。 全国有两千多个县(含县级市、旗等县级单位),他们的数据准确完整关系到整个统计数据的准确性。而县级的统计工作又和乡镇、村、各基层企事业单位密不可分。在一个县域内统计工作内容项目也很多。各种大型普查就有人口普查、经济普查、农业普查、工业普查、基本单位普查等多项内容。另外还有日常统计报表,各行业、专业领域的调查,如固定资产投资调查、房地产调查、居民消费价格调查等等。可以说工作量大、人手少、专业性强。在一个县域内仅仅依靠县统计局的有限的力量,没有基层统计人员的配合是难以完成的。 三、基层统计工作中的不足 最基层的统计是整个统计工作的基础,是统计工作的第一个环节,也是最薄弱的环节。首先是重视程度低。在乡镇和村前些年计划生育是硬指标,实行一票否决,各地都重视计划生育。近些年以GDP论英雄,各地主要抓经济,热衷搞开发区,增加地方财政收入。近来国家狠抓环境治理,很多地方领导被约谈,各地开始注重环保。统计工作与这些工作相比,被放在次要地位。在各机关事业单位部门,上级业务部门安排的任务,政府党委安排的中心工作和本部门的日常业务才是重点,统计工作也被放在次要位置。各企业的老板经理,挣钱是硬道理,最主要的精力基本放在销售上,其次是生产和技术改造,统计也不被重视。 在统计人员的配备方面除了县统计局人员是专职统计外,各单位、各乡镇村几乎都是兼职统计。乡镇工作千头万绪,人员编制少,多数是兼职。有的是乡镇办公室人员兼职,有的是乡镇财政所人员兼职。在县直机关事业单位,有的是会计财务人员兼职,有的是业务人员兼职。在企业里有的是财务出纳兼职,有的是质检员兼职,也有办公室人员兼职的。 从统计人员专业素质上看,参差不齐。在乡镇和机关事业单位中,由财会人员兼职的,多数具有统计和相关专业知识。村一级的大队会计不在此列。其他各类人员兼职的,只有少数具备统计专业或相关专业知识。 在设备配备和经费方面也很可怜。由于经费紧张和领导重视程度不够,经费和专用设备基本没有。 基层统计人员的责任心也是一个不容忽视的问题。基层数据的准确与否是个良心买卖。有时候凭着工作经验,估计一个数也差不太多。把大量的日常数据整理出来,汇总、计算,上报一个准确的数据也可以,但工作量会大很多。这不单是教育他们增强责任心的问题,更要从制度入手,实行标准化和加强法制化。 四、改善基层统计的建议 要解决上述问题必须加强基层工作的标准化、规范化建设。统一工作流程、台账、工作标准。加强统计执法力度,引起各级领导和统计人员重视,做到经费落实、人员落实、数据准确性落实。并大力加强统计人员培训,提高专业素质和职业素养。充分利用现代化手段,做好各单位联网直报和基层单位电脑数据的利用。 统计基础论文:安阳市园林养护定额测算基础数据统计研究 摘 要:2014年初,安阳市被列为河南省住建厅园林养护定额基础数据测算的四个城市(其它三个城市分别是郑州市、洛阳市、焦作市)之一,本次园林养护定额基础数据测算,依据河南省绿地养护标准,选定道路绿化管理站、游园管理站、人民公园、洹水公园、三角湖公园和易园管理处等6个单位,对行道树、乔木、草坪、卫生、巡查进行实地实时测算。2014年底将测算数据上报河南省住建厅,省厅将结合河南省实际情况,依据四个城市基础数据,编制出台河南省园林养护定额标准,指导全省园林养护市场健康有序地发展。 关键词:园林养护 分级管理 测算 意义 内容 结果 一、园林养护定额基础数据测算的意义 随着河南省园林绿化养护管理市场化的推进,科学合理地确定养护管理定额就变得非常必要和迫切。制定一部养护管理定额,明确养护管理级别和与之相应的养护管理质量是这次研究的目的,也是对养护管理绩效进行考核的依据。为了保证养护费用的计算规范、科学、合理,测算工作是基础。截止目前,河南省还没有一部统一的园林养护管理定额,根据省厅安排,安阳市等四个城市开展养护管理定额基础数据测算工作,为河南省制定统一的园林养护定额提供科学依据。 二、园林养护定额测算的内容 根据《河南省城市绿地养护标准(初稿)》,按照省厅统一安排,四个城市共同负责河南省城市园林绿地定额测算基础数据统计研究工作。安阳市负责落叶行道树,落叶和常绿乔木,草坪养护,卫生保洁,巡查安保等管养费用基础数据测算研究。2014年2月至10月成立了研究小组,由园林局牵头,组织道路绿化管理站、游园管理站、人民公园、三角湖公园、洹水公园和易园管理处六个单位专业技术人员及部分绿地管理人员组成研究团队。选择有代表性的行道树、乔木、草坪、卫生保洁和巡查安保进行日常统计,详细记录数据。经过外业调查和内业测算分析得出结论,并根据园林绿地所处位置的重要程度和养护管理水平的高低,将行道树、乔木、草坪、卫生保洁和巡查安保的管理标准分成不同等级。由高到低分别为:一级养护管理,二级养护管理和三级养护管理三个等级。 三、园林养护定额测算的结果 1.落叶行道树。道路行道树,选定中华路法桐(数量141株胸径10cm)、永明路白蜡(数量653株胸径15cm)、灯塔路苦楝(数量850株胸径18cm)、灯塔路国槐(数量297株胸径25cm)、中州路国槐(数量432株胸径27cm)、解放路法桐(数量397株胸径45cm)等。按照一、二、三级管理标准测算,测算费用包括人工、材料、安全防护和机械四方面的费用。人工部分包括:浇水、修剪、病虫害防治、施肥、树穴松土除草、抹芽、修复树洞、修复树穴侧石:树干涂白、清理树挂等10项内容;材料部分包括:水、药剂、肥料及其它材料费等4项内容;安全防护包括:修剪安全防护、病虫害防治、安全高空做业车防护等2项内容;机械部分包括浇水车、打药车、油锯、载重汽车、高空作业车及其它机具费6项内容,见表1。 2.乔木(包括落叶和常青乔木)。由六个单位对管理范围内的落叶乔木和常青乔木进行实地测算。按照一、二、三级管理标准,测算费用包括人工、材料和机械三方面的费用。人工部分包括:浇水、修剪、病虫害防治、施肥、树穴松土除草、抹芽、修复树洞、修复树穴侧石、树干涂白、清理树挂等10项内容;材料部分包括:水、药剂、肥料及其它材料费等4项内容;机械部分包括浇水车、打药车、油锯、载重汽车、高空作业车及其它机具费6项内容,见表2:表3。 3、草坪(包括暖季型草坪和冷季型草坪)。暖季型草坪选取易园管理处北山东半部,面积42000m2。冷季型草坪选取易园管理处西大门内向北五米路以西,面积11000m2。按照一、二、三级管理标准测算。测算费用包括人工、材料和机械三方面的费用。人工部分包括:浇水、修剪、病虫害防治、施肥、清除杂草、切边、补植等7项内容;材料部分包括:水、药剂、料肥及其它材料费等4项内容;机械部分包括割草机、打药车、打孔机、切边机及其它机具费5项内容,见表4。 4.卫生保洁。以6个单位日常卫生保洁为依据,按照一、二、三级管理标准测算。测算费用包括人工、材料和机械三方面的费用。人工部分包括:清扫、保洁、水面打捞、冲洗、清理树挂5项内容;材料部分包括:水1项内容;机械部分包括、冲洗设备、载重汽车及其它机具费3项内容,见表5。 5.巡查安保。选定人民公园测算巡查安保部分,全园面积182000m2。按照一、二、三日常管理标准测算。 四、定额测算基础统计数据研究结论 1.近一年来,通过对安阳市六个单位落叶行道树、落叶乔木和常青乔木、草坪、卫生保洁和巡查安保等绿地日常管理数据记录汇总,依据科学统计方法,结合安阳市地理生态特点,研究测算统计出安阳市行道树落叶乔木、乔木类落叶乔木、常绿乔木、草坪、卫生保洁、巡查安保一、二、三级管理等管养费用基础数据。 2.测算费用相对比较高,主要原因是河南省绿地养护标准高,要求严格,此测算数据完全按照市场化运作模式计算的。 3.从表1可以看出一级管理的行道树管理费用最高,胸径10CM的落叶行道树一株一年费用156.98元,胸径大于30CM的落叶行道树一株一年费用259.60元,这也符合城市园林绿化对行道树的要求,一般要求行道树具有适应性强、姿态优美、生长健壮、树冠宽大、萌芽力强、无污染性等特点,要求严格,管理难度大,管理费用就高。从表2、表3可以看出落叶乔木和常青乔木管理费用相对低一些,一级管理的胸径10CM的落叶乔木费用54.56元,胸径大于30CM的落叶乔木费用266.29元,一级管理的胸径10CM的常青乔木费用39.78元,胸径大于30CM的常青乔木费用247.30元.胸径越大管理费用相对越高。从表4可以看出冷地型草坪管理费用要比暖地型草坪管理费用高,一级管理的冷地型草坪每平方费用17.79元,一级管理的暖地型草坪每平方费用13.08元,冷地型草坪比暖地型草坪需水量大,修剪次数多,管理难度更高,现在园林绿化一般不提倡种植冷地型草坪,就是这个原因。从表5可以看出硬化地面费用最高,绿地费用次之,水面费用最低,绿地、硬地和水面分别是8.78元、27.52元和7.17元。硬化地面人流量大,大量活动在硬化地面开展,容易产生垃圾,管理难度大,每年冲洗次数不少于15次,管理费用高。巡查费用一级管理费用1.13元,二级管理费用0.92元,三级管理费用0.64元。 安阳市已经把测算的基础数据上报到河南省住建厅,省住建厅正在根据这些基础数据制定河南省园林绿化养护管理定额标准,将成为指导全省园林绿化养护管理的导则,指导全省园林绿化有序发展。 统计基础论文:高职统计学基础教学对策研究 【摘 要】由于统计学学科特点明显,深入研究学科特点将对统计学课程教学改革大有益处;通过以统计学学科特点为切入点,剖析高职学生在统计学基础课程学习上的瓶颈问题,并提出相应的教学策略。 【关键词】统计学 学科特点 教学对策 统计学是研究统计数据的艺术和科学,凡需要用数字来分析的地方,就有统计存在。统计学作为认识论和方法论,其重要性不言而喻。高职经济管理类专业通常以社会经济统计为内容开设统计学基础课程,该课程是各专业的专业基础课程,但一直以来教学效果不尽如人意。原因有很多方面,随之而来的教学改革层出不穷。学者们大多从教学目标、教学内容、教学方法与手段等方面进行尝试和探讨,取得一定的成果。本文将选取另外一个切入点作进一步探讨,即从统计学学科特点入手,着眼于分析高职学生学习统计学基础课程的瓶颈问题,进而提出有针对性的教学策略。 一、统计学学科特点 “统计”一词从字面上理解可以拆分为“统”与“计”,“统”指的是把社会经济中总体现象的数量方面归集到一起,为“计”提供前提和依据;“计”指的是对总体数据进行汇总、计算、分析,找出社会经济现象总体的规律。由此可以看出统计学的学科特点比较明显,即:数量性、总体性、具体性和实用性。 二、学生学习瓶颈分析 (一)从数量性分析 由于社会经济统计的研究对象是社会经济现象的总体数量方面,因此,数量性就成为社会经济统计的首要特点。数量性特点具体包含三个方面的内容:数量特征,即社会经济现象的规模、大小、水平等;数量关系,即社会经济现象的内部结构、比例关系、相关关系等;数量界限,即引起社会经济现象质量互变的数量界限。例如,完成计划与未完成计划有质的差别,计划完成程度100%就是质与量互变的界限。可见,对数量性认识的关键就是需要学生理解数量的特征和涵义,即对统计指标的理解,并运用数学方法,通过数学公式计算并理解数量之间的关系以及数量的界限问题。 学习瓶颈一:对统计指标认识不清,缺乏理解和应用。统计指标是十分重要的统计学基本范畴,是统计的语言。不管是统计初学者还是统计学家,都应该非常重视统计指标的理解和应用。然而统计指标从概念上来看似乎非常简单,即统计指标简称指标,是反映总体数量特征的概念和数值。例如,“2014年我国的GDP为63.64万亿元,同比增长7.4%”,这里有两个指标,前者是总量指标,后者是相对指标。对于初学者的高职学生来说,往往只是简单的认为这只是两个数字,前者是个很大的数字,后者说明“多了些”。具体指标含义是什么?说明什么社会经济现象?怎么统计得到的?有何意义?学生对这一系列说明统计指标的涵义、特征及意义的问题,缺乏认知和理解,也就不会去思考和计算分析数量关系以及数量界限了,更谈不上对指标的应用以及拓展了。 学习瓶颈二:对数学公式有一种天生的恐惧感,只为考试记忆,不去理解其涵义。统计学研究的是数据,需要用到很多数学公式,而在高职统计学基础课程中,需要运用的公式是比较基础、相对简单的,比如,相对指标的计算、平均指标的计算、动态水平指标的计算等,计算公式通常只涉及基本的四则运算。但高职学生往往觉得这些公式抽象而复杂,不容易理解;通常只是简单的采取死记硬背的方式来应付考试,其结果或者是记漏了公式中个别重要符号或数字,导致计算错误;或者完整把公式记住了,但不懂怎么把数据代入公式,究其原因是对公式的涵义不理解。因此,高职学生对于数学公式在计算上应该有足够信心,摒弃对数学公式这种天生的恐惧感,把主要精力放在对公式涵义的理解上,以及拓展到现实案例的应用上,即做到从理解中应用公式,从应用中认识公式。 (二)从总体性分析 统计的研究对象不是个体现象的数量方面,而是社会经济现象总体的数量方面。研究现象总体的数量特征,首先需要明确界定统计总体,即根据一定的目的和要求所确定的研究事物的整体,是由客观存在的、具有某种共同性质的许多个别事物所构成的整体,简称总体。构成总体的每个个别事物称为总体单位。例如,研究某地区物流企业的发展状况,该地区所有的物流企业构成的整体就是总体,而每一个物流企业就是总体单位。总体具有三个特征:同质性、大量性和变异性。从概念上来讲,总体和总体的数量特征是两个不同概念。 学习瓶颈三:容易混淆总体与总体的数量特征,造成对基本概念“总体”的理解混乱。统计总体是根据一定的目的和要求所确定的研究事物的整体,即具体事物的集合;而总体的数量特征指的是这些事物的数量方面,即数据的集合;显而易见,统计研究的对象不是事物的集合,而是数据的集合。所以,总体从概念上可以理解为具体事物的集合,而在统计上总体是一组观测数据,而不是一群人或一些物品的集合。例如,研究某企业员工的工资水平,从概念上总体是该企业所有员工集合,而在统计上总体是该企业所有员工工资收入的数据集合。其实在这个问题上,对于有经验的统计人员来说没有区分的必要,但对于初学者来说却很容易造成对总体概念理解的混乱。 (三)从具体性分析 统计学研究的是具体社会现象的数量方面,不同于数学上纯粹的、抽象的数量研究,统计学所研究的数量是在一定时间、地点、条件下的具体事物的数量表现。例如“数据显示,2015年1-3月我国累计进口汽车25.8万辆,同比负增长17.1%”,就是很具体的。如若没有了具体性,那就只剩下数字了,失去了统计指标的意义。 学习瓶颈四:对统计信息职能重视不够,容易忽略数量的具体性。统计最基本的职能就是统计信息,指的是统计具有信息服务的功能,也就是通过系统的搜集、整理和分析统计资料,提供大量有价值的、以数量描述为基本特征的统计信息,服务于经济社会。忽略数量的具体性,信息将毫无意义。高职学生面对一个数据往往容易只关注数量本身,而忽略了这个数据所处的具体时间、地点、条件,这对于一个现实数据来说是不充分的,而从中获取的信息也是不完整的,甚至是错误的。 (四)从实用性分析 统计学的发展历史悠久,其含义也在不断发生变化,通常所说的社会统计学是介绍有关社会现象调查资料收集、整理、分析和推论的统计方法,是人们认识经济社会有力的工具。其应用领域非常广泛,是为自然科学、社会科学的多个领域而发展起来的,为多个学科提供了一种通用的数据分析方法。比如,自然学科领域的农业、医学、地理、工程等;社会科学领域的精算、金融、管理、社会学等。统计学的多学科性及其通用性就需要初学者具备一定的社会经济常识,为更好的理解和应用统计知识做好准备。 学习瓶颈五:缺乏社会经济常识,宏观理解能力不足。高职统计学基础课程属于专业基础课程,通常在第一学期或第二学期开设。学生从高中刚进入大学,对社会经济常识的积累和理解还相对欠缺。笔者曾经做过一个对比,在同一个学期给大一新生和大二学生分别讲授统计学原理这门课程,发现学生的理解接受能力有较大差别,其主要原因就在于大一新生相对于大二学生来说,对社会经济常识的积累和理解有明显欠缺,具体体现在:一是大一新生的社会经济常识严重匮乏,比如一个班55人,听说过GDP的人数不多,听说过CPI的几乎没有;二是大一新生对社会经济现象不是很感兴趣,有点“事不关己高高挂起”的意思;三是大一新生对社会经济现象的观察和理解不足。 三、教学对策 (一)强化统计指标的理解与应用是认识数量性特点的最主要内容 统计指标是统计学中最重要的一个概念,是学习统计知识的基础和重要内容:描述统计通过统计指标来描述总体的数量特征;推断统计需要用样本指标来推断总体指标。两者都会涉及到统计指标概念、类别、性质的理解和应用。然而,传统的高职教学对于统计指标侧重于理论概念和类别的讲解,通常是按照统计指标内容体系(见图1)逐一讲解、举例、分析、计算。试想,学生面对这么多指标概念和分类,忙于死记硬背之外,就没有更多的时间来理解体会了,更不会把指标应用到实际当中。 因此,对统计指标的课堂讲解应该以实际应用为主线,以培养学生的思考能力、实践能力、创新能力为目标,按照综合指标和动态数列指标两大类,选取合适的热点论题开展课堂讨论,让学生在理解和应用统计指标的同时,提高统计学学习的兴趣。具体做法如图2所示,首先课堂围绕合适的热点论题展开,比如学校评价问题、房价问题、经济发展总量和速度问题等。其次,学生分组讨论,进行指标设计,与其他小组相互分享思路和结果。第三,教师参与讨论,主要任务是引导学生的思路,帮助学生确定科学合理的指标。最后,由教师根据教学内容和目标归纳总结统计指标,并就其概念、分类、作用及拓展进行分析。 (二)弱化数学公式讲解,注入统计思想分析 统计思想指的是关于“为何统计、统计什么、如何统计”的认识、理解或观念,也是人们关于统计的世界观和方法论。统计学中的数学公式,不同于数学上纯粹的、抽象的数学公式,它其中往往蕴含着具体现实问题的基本统计思想。例如,组中值的基本计算公式为“上限加下限除以二”,其统计思想是:组中值是上下限之间的中点数值,以代表各组标志值的一般水平;组中值并不是各组标志值的平均数,各组标志数的平均数在统计分组后很难计算出来,就常以组中值近似代替;使用组中值代表一组数据时有一个必要的假定条件,即各组数据在本组内呈现均匀分布或在组中值两侧呈对称分布。如果实际数据的分布不符合这一假定,用组中值作为一组数据的代表就会有一定的误差。认识了组中值的基本统计思想,组中值的计算公式就好理解了,进而,开口组组中值公式中“通过相邻组组距作为该组组距来计算”也就不难掌握了。 (三)强调教学案例的实际化、专业化,有助于总体性与具体性特点的理解 教学案例的选择是关系到案例教学成功与否的关键,一个合适的案例能让学生豁然开朗,达到应有的教学目的;一个失败的案例反而会让学生对所学的知识更加困惑。目前,高职案例教学有两个较明显趋势:一是考虑到学生的理解和接受能力,案例越来越通俗易懂。比如,班级人数统计案例、班级成绩统计案例、学生消费统计案例等;二是考虑到学生的计算能力,案例中的数据越来越简单、好算。诚然,这两个趋势的出发点都是为学生考虑,但这样的教学案例未免有些枯燥、脱离实际,不利于学生对总体性和具体性的理解,同时也影响了学生对统计学的兴趣。统计学教学案例的运用,应该把统计概念同经济实际联系起来,站在企业角度分析经济关系和经济问题;应通过对经济过程和经济实践中的一些实际问题的分析、比较,引导学生准确地运用统计知识去认识经济现象总体。 (四)引导学生对社会经济常识的课后阅读与思考,有助于实用性特点体会 社会经济常识是理解统计基础知识必备的前提,也是知识延伸、创新能力提高应具备的基础。比如涉及到经济热点的一些常见名词和概念:GDP、CPI、财政收入、人均可支配收入等。社会经济常识的获取是要靠日常生活中的多留意、多阅读、多思考的,这其中教师的引导作用效果明显。有了社会经济常识的准备,学生才能对社会经济中的数量进行分析,可以透过数字看现象本质,能读懂经济数据资料,能写统计分析报告, 具备较强的处理和分析数据的能力,特别是具备应用统计思想和方法解决实际经济或管理问题的能力。 (五)通过统计调查实践,帮助学生自主构建学科特点体系 传统的统计教学课堂通常以教师为主体,学生的学习主要靠的是外界的强加性输入,已有很多研究表明,学生在这种灌输式的学习方式下获取的知识,其输出效果是不佳的。如何使学生由知识的被动接受者转变为知识主动吸收和主动建构者,成为统计课堂教学的改革方向之一。统计调查实践将帮助学生自主构建学科特点体系,具体做法是:由教师拟定一些真实的、有现实意义的调查任务,让学生分组完成。每个小组需要完成的任务有:选定调查主题或自拟感兴趣的、有现实意义并可行的主题;拟定调查方案;实地调查;整理数据,分析数据;撰写调查报告;PPT演示、分享。这些任务在教师的指导下由学生自主完成,有利于学生知识能力的提高。首先,通过统计调查实践,学生能更有效的理解和拓展抽象的统计概念与指标。其次,学生能较系统的运用所学统计基础知识完成统计调查实践。第三,学生通过努力完成一项自己感兴趣的、有现实意义的“系统工程”,有利于兴趣的培养以及职场能力的提升。第四,学生构建了团队意识,强化了沟通交流能力。 在我国高等教育毛入学率逐渐提高目标的要求下,高职的入学门槛整体在降低。高职学生的文化基础薄弱,学习兴趣和积极性不强日益凸显。为适应新的形势,高职院校必须深化教学改革,高职教师必须从不同角度,不断改革和提升教育教学方法。统计学原理课程是高职经济管理类专业的核心基础课程,具有明显的学科特点,是学生感觉到最难学的课程之一。本文通过对统计学学科特点的剖析,归纳总结了学生学习统计学基础课程的瓶颈问题,并提出相应的教学对策。在课程教学改革上,为统计学原理课程教学改革提供了新的角度,也对别的专业基础课程教学改革有一定的借鉴意义。 统计基础论文:以统计分析为基础的房地产税收优化分析 摘 要 城市化进程的加快,为房地产事业的发展注入了新的活力,房地产事业进入到了一个新的时期。在现阶段的房地产行业中,税收政策是房地产市场实现宏观调控的重要手段,基于市场发展的需要,对房地产税制进行改革是当前我国税收制度调整优化的重要体现。这种优化调整可以对现有房地产税收体系中的诸多问题起到解决防范作用,从而使整个房地产税收区域公正合理。本文以统计分析为基础,对当前房地产税收体系的改革和优化进行了分析。 关键词 统计分析 房地产税后 改革优化 房地产税收改革一直是政府关注的重要方面,它与人们的生活密切相关。现阶段我国房地产税收体系的运行还存在一系列需要改革完善的地方,如税制结构不合理、税费类型繁多以及税租模糊不清等,这与现阶段房地产市场的发展态势是不相吻合的。因此,需要对房地产税收进行时代性的改革和优化,这不仅仅是房地产市场调控的需要,更是我国税收制度整体优化所不可缺少的重要部分。 一、房地产税收体系现状的描述性统计分析 (一)税制结构不合理 现有的房地产税收体系,税制结构不合理有两个方面,一是保有环节的税负较轻,二是交易环节的税负过重。我们以当前房地产市场五大专用税种为例进行分析。保有环节的税收收入在总的税收比重有明显变化,从20世纪90年代至近几年,由88.72%直接下滑到28.27%;而交易环节的税收比重则有所上升,从11.28%上升到了28.69%。对此,我们有理由说,要提高保有环节的税收比重,并适当降低交易环节的比重。 (二)税收种类繁多,交叉混乱 单单从现阶段我国房地产市场的征收税种来看,所需要征收的税种类型就有10种,具体是耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、公司所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、营业税以及附加的城建税。而且这些税种的收费也很高,至目前为止还没有一个权威统一的具体数目,导致税收的类型繁多,种类混淆模糊不清。因此,要进行房地产税收体系改革,就需要协调统筹,一方面将改革重点放在税种上,另一方面还要对具体税种的收费进行明确整合。[1] (三)税租模糊不清,比例严重协调 土地出让金是政府让土地使用者一次性预交一定时间的土地租金,预交时间一般是50年或70年。以2009年为例,全国土地的实际出让租金收入为15911亿元左右,相当于是五大房地产税收总收入的3.3倍。而在2010年,全国土地出让成交的总价是2.7万亿元,是整个房地产税收的大约4倍。再加上其他税种的分析比较,可以看出房地产税费租金是整个地方政府财政收入的重要支撑,“税费租”的负担过于严重。因此,要想大幅度促进保有环节税收收入的提高,就必须重点对土地出让金进行改革创新,实现并租入税。 二、房地产税收体系的优化改革分析 (一)房地产税收体系改革的原则 首先,税负要合理。针对当前“税费租”负担过于严重的现象,负担不宜提高,需要保证在“正税”的同时明晰税租,减少税费。这就需要对这些过于复杂的收费项目进行整理,对于不必要的项目要及时取消,可以进行合并的税种也要合并统一,其余的则要进行规范化处理,以确保房地产市场税费征收管理的公开透明。[2] 其次,结构的优化原则。现阶段,由于房地产保有环节的税收比重较低,所以需要适当提升保有环节的税收,从而形成一个多个环节在内的,并且涵盖多个税种的房地产税收体系,同时还要确保税收结构的整体合理性。 (二)房地产税收体系的优化 在房地产所征收的税收种类中,有些是具有普遍征收特点的,如常见的房地产交易印花税、房地产交易及出租营业税、房地产交易及出租的企业所得税和个人所得税等,这些在改革时需要予以保留。还需要在对各项收费项目进行整合的基础上,取消土地增值税、耕地占用税、契税、房产税以及城镇土地使用税这五个税种。在开发环节要征收土地税,在交易环节征收房产交易税,保有环节则要征收房地产税。根据当前形势,新的三大房地产税收也要划定为地方税,这样可以避免改革中政府和地方之间的利益冲突。 首先,在开发环节,征收土地税。对现行的耕地占用税、土地使用权交易的契税以及土地的增值税进行合并,与此同时,还要对开发环节的收费项目进行清理和有机整合,征收土地税,这样就可以保证土地资源的高效利用,避免浪费。[3]在获得土地使用权时,需要按照面积大小进行计量征收,从量计征的过程中,就需要重点把握多方面因素:一是土地类型。那些经济价值较高的耕地、林地、草地以及山地等的价值要远远大于偏远山区的土地。二是土地的地理位置。和城市的空间距离越短,则其利用价值就越高,反之则越低。三是土地使用年限。土地的使用年限越长,则税率就越低,需要大力鼓励土地的长期使用。从价计征时,可以通过对土地使用权的减少来获得土地使用权的支付价格,进而将获得的增值额作为征税基础。 其次,在交易环节,征收房产交易的“托宾税”。从现阶段我国的保障性住房状况来看,它的主体是以经济适用房为主的。以经济适用房为分析对象,所完成的投资额占住宅完成投资额的比重从20世纪90年代的16.56%下滑到了近几年的3.14%,发达国家在这方面则是至少在75%以上,远远超过了我国的现阶段水平。这种差距的主要原因是建设资金的来源不足。对现行房地产交易的土地增值税和契税进行合并整理,征收房产交易的“托宾税”,确保保障性住房建设资金的专用性。[4] 第三,保有环节,征收房地产税。对现行的城镇土地使用税和房产税进行合并整理,与此同时,还要对保有环节的各种收费项目进行清理整合,并把土地出让金融入其中,征收房地产税,这样可以实现三个方面的良好效果。一是有利于房产持有成本的增加,以起到对房地产市场的调节和控制作用。二是对于地方税的主体税种来说,需要给地方政府提供一个稳定、合理的财政收入渠道。三是真正的财产税最终作用是缩短贫富差距,推动社会发展的公平和谐。对于税基来说,它是房地产的市场价值体现,强调的是一种现值。市场价值每隔两年进行一次确定,第一年购买的房产可以依据其成交价格确定;而购买的二手房成交价格一般报价比较低,比较科学的方法是将其成交价格作为基础,结合附近新房成交价格来合理调整。 三、结语 随着当前城市化进程的加快,城市房地产事业取得了显著的发展。房地产是与人们生活密切相关的重要民生行业,改革优化其税收体系具有重要意义。从统计分析的角度来讲,现阶段我国的房地产税收体系还存在一系列不足之处,需要监管部门做好相应的监督监管工作,并对税收体系中的问题采取有效措施予以解决,确保税收体系的科学合理,从而促进房地产事业的整体健康发展。 统计基础论文:经济基础在择偶标准中的重要程度统计分析 【摘要】文章利用 齐性检验和Jonckheere-Terpstra检验方法,对3个不同年龄段的人进行实证分析,验证在选择配偶的时候,这3个年龄段的人对于对方的经济基础在意的程度是否相同,若不同,排列出相应的顺序,进而进行结果分析,并且提出合理化建议。 【关键词】 齐性检验;Jonckheere-Terpstra检验法;合理化建议 生活中,婚姻是一个永恒的主题,然而,随着社会的进步和发展,我们对于结婚对象的选择上也有了较大的变化。在这个多姿多彩的社会中,当代的年轻人似乎在选择配偶时考虑的更多,尤其是在这个物欲横流的大环境中,人与人之间强烈的攀比心理,使人们都不想生活的比别人差,同时我们也秉持着“贫贱夫妻百事哀”和“经济基础决定上层建筑”的观念,于是,似乎现在的年轻人变得更加现实了,在选择结婚对象的时候我们往往比较在意对方的经济基础,是否有良好的家庭背景和稳定高薪的工作。因此,我们常常感叹现在的“80”后和“90”的年轻人太现实了,而我们父母那一代人似乎更纯粹一些,不太会在乎经济基础,所以,我们常常认为不同年龄段的人选择配偶时对经济实力方面的在意程度是不同的,那么,我们这种观点是社会真实的反映吗?基于这种想法,本文将利用非参数统计学的方法来验证一下不同年龄段的人对于此问题的看法是否一致。 一、实证分析 (一)数据来源 本文针对不同年龄段的人对配偶经济实力的在意程度是否一致,对349个人进行了市场调查,并且将被调查者分为了三个年龄段:18岁至30岁,31岁至50岁,50岁以上。同时,我们将这三组年龄段的人对配偶经济实力的在意程度分为了三个层次,分别为:非常在意,一般,不在意。据此我们统计各类结果的数据,如下表所示: (二) 齐性检验 根据上述给出的数据,我们来检验一下三个不同年龄段的人对配偶经济实力的在意程度,运用 齐性检验法,并且应用R软件来实现,输出了Pearson’s 检验结果,自由度为(3-1)(3-1)=4, 值为9.9143,p值为0.0419,由于p值小于0.05,于是此时我们拒绝原假设,即三个不同年龄段的人对配偶的经济实力在意程度不同,具有差异性。 (三)Jonckheere-Terpstra检验 根据上述的 齐性检验的结果,我们可知三个年龄段的人对于配偶的经济实力的在意程度是不同的,那么,到底哪个年龄段的人会更在意呢?与我们之前预期的结果是否会一样,据此,我们希望通过检验来将不同年龄段的人的态度进行排序,这样更有助于我们对问题的分析,下面我们根据调查数据绘制出各组数据的箱线图如下: 从上图中,我们清晰地看出了三组数据的顺序,从而,结合上述的检验分析和箱线图的绘制,我们可以得出结论三个年龄段的人对配偶经济实力的在意程度呈现一个递减的趋势,即18岁至30岁的群体最在意对方的经济实力,其次为31岁至50岁的群体,最后为50岁以上的群体。 二、结论及建议 (一)结论 通过上述的检验分析,我们得出的结论为:不同年龄段的人对配偶的经济实力在意的程度具有差异性,并且随着年龄的递增,人们的在意程度呈现出递减的趋势,即年轻人最在意配偶的经济实力,其次为中年人,最后为老年人。以此也反映出了时代不同,人们的价值观和婚姻观也有所改变了。但是,在择偶时过于注重对方的经济条件这种风气当然是不好的,因此,我们对此作出以下建议。 (二)建议 在这个五彩纷呈的社会,似乎我们对一切都很迷茫,我们每个人持有的价值观念都有所不同,也就是我们看中人生的部分有所不同,有人将物质看成是全部,特别是现在的有些年轻人有“拜金”倾向,生活中这样的例子也出现的较多。例如,众所周知的江苏电视台主办的相亲类节目“非诚勿扰”,歪曲的价值观和婚恋观给了我们警醒,物质极大丰富不等于幸福,但是却有那么多人将物质条件和婚姻画上等号,从而引领了不良的社会风气,进而导致最终失败的婚姻,这也是我国离婚率越来越高的原因。我们应该意识到,社会进步了,生活水平提高了,但是我们的幸福指数为何下降了,这是一个值得我们每个人都思考的问题,究其原因,主要是我们自身价值观和婚姻观的导向问题,因此,我们应该树立正确的人生观念,物质生活虽然重要,但是这并不是全部,我们可以注重,可以为之奋斗和努力,但是我们不应该太在意,以平常心去对待。 在这个浮华的社会,平常心对于我们来说似乎是一样奢侈的东西,无论对待任何事,我们都显得很浮躁,很难有一颗平常的心态,对待物质生活,我们现代人往往要求太高,未婚人士更是将未来另一半的物质水平作为首选的条件,于是我们常常感叹现代人的感情不纯粹,而我们自己又何尝不是这样呢?所以,我们要从自己做起,用一颗平和及平常的心态对待一切,不要太在意物质,那只是我们生活中的一部分,甚至有的时候那只是一小部分。 统计基础论文:项目教学在统计学基础课程中运用研究 摘 要:统计学基础作为应用性较强的课程,要把学生能力培养放在核心位置,项目教学法对学生自主能力的培养非常必要。开展项目教学要做好分工、分好任务、组织好过程、完成好评价,也要注意师生角色、资源利用和团队建设。 关键词:项目教学;统计学基础;研究 项目教学法就是指师生在课程教学过程中通过学生参加“项目”的形式来完成具体的任务,通过教师指导和引领开展教学内容,最终以完成的情况来评价教学,从而培养学生的实践能力和职业素质。其显著特色就是:以项目为主线、教师为主导、学生为主体,创造了学生主动参与、自主协作、探索创新的新型教学模式。统计学基础是一门研究社会经济现象总体数量方面的方法论科学,课程具有综合性、应用性和数量性的特点,需要学生具备很高的联系实际解决问题的能力,能够运用统计方法和工具来开展统计设计、统计调查、统计分析等,在实际生活中具有很现实的应用性。项目教学运用到统计学基础课程中对培养学生解决实际问题的能力有着很好的效果,是值得研究使用的好的教学模式。 1 统计学课程运用项目教学法的现实意义 1.1 岗位需求的现实需要 统计学是一门解决问题的方法论科学,具有很强的工具性质,尤其是职业学校的学生面向的是一线工作岗位,对现实解决问题的能力提出很迫切的要求,要求学生上手快、能力强,能够来之能战,战之能胜。而在系统地掌握统计学的基本思想、理论知识上反而不会过多强调,基于这样的岗位需求,学生能力的培养就是最主要的内容,项目教学法解决的就是传统教学模式中对学生能力培养不足的问题,用学生自主完成具体任务的形式来解决实际问题,锻炼学生运用知识的能力,提高职业素质,也符合社会岗位现实的需要。 1.2 课程改革的必然结果 教学改革的核心就是探索高效优质的教学模式,以求达到提高教学效果的目的。统计学基础课程概念多、公式多,容易使学生产生厌学心理。而同时讲授为主的传统教学模式过于注重知识的系统连贯,忽略了能力的锻炼提高,没有达到预期的教学目的。项目教学法讲究项目实战,需要学生运用统计工具来解决真实的问题,对个人实际工作能力的培养非常有帮助,也较好地达到了改变传统课堂模式、提高教学效果的目的。 1.3 学生成长的内在需求 中职学校以培养技能型人才为主,能力培养是教学的核心,也是职业学校学生和普通高校学生重要的区别。个人实际技能既是学生综合素质的展现,也是走向社会表现自身竞争实力的重要砝码。在统计学基础这门工具方法论的课程中掌握一定的知识从而能够娴熟地运用知识解决问题是学生成才的必然选择。 2 项目教学法在统计学课程中的实施 2.1 小组的组建 项目教学注重团队的合作和协同,不提倡个人的单打独斗,因此确定小组、分好小组是开展活动的重要环节。在统计学课程中,成立以4-6人为一组的若干个小组较为适宜,尤其要注意把不同层次的学生,不同类型的学生混合编组,并推选出负责任的小组组长。 2.2 项目目标任务的确定 统计学基础课程在项目教学法的指导下,应该创新思维,打破固有知识的结构,按照问题导向来安排组织任务,每个项目都要以真实的现实问题为载体,以解决问题为项目的最终目标,组织开展实践活动、社会调查等一系列解决问题的工作。需要注意的是,所有的活动都应该是学生自主,教师引导,切忌越殂代疱。 2.3 资料分析和报告编写 实践调查必然产生大量的资料,科学合理的整理、去伪存真的取舍非常关键,如何指导学生运用这些数据资料是教师的重要职责,这个过程教师的指导非常必要。最后就是以调查小组为单位,把分析整理的资料运用所学的知识编写为调查报告。 2.4 结果评定和考核 能力培养是项目教学的重点,在学业的考核和评定上就要格外关注学习的过程,既要有过程性评价,也要有综合性评价。既要分析总结小组的整体情况,也要关注每个学生的个体表现,也要有小组体现的职业素质表现。个人学业考核的重点要综合考虑:自主学习的能力、小组协作中的表现以及任务完成情况等。 3 项目教学运用中的注意事项 3.1 正确认识个人自主探究和小组分工协作 在统计学课程中,各种知识材料、情境任务都是为了学生探究学习、解决问题服务,教师只是辅助者,参与而不能替代,更不能包办,要注意发挥学生自主探究的能力。小组分工协作的方式有利于在小组成员的交流碰撞中激起学习热情,有利于效率的提高和团队精神的形成,个人的自主探究和小组的分工协作是互相促进提高的。 3.2 充分营造学习情境和整合资源 项目教学应该解决现实中存在的问题,从而提高学生运用、学习知识的能力。这就需要教师要引导或者创设锻炼学生、机会充分的学习环境,要综合运用视频、音频、图像展示等现代化手段,整合使用各种音像资料、网络资源、图书期刊、行业资讯等各种有关的内容,引领学生深入思考,掌握学习的策略和解决问题的方法,最终能够形成自我处理问题的能力。 3.3 正确处理教师和学生角色分工 项目教学必须确立学生中心的原则,发挥主体作用,教师的角色是过程的引导者和组织者,千万不能够喧宾夺主。教师要在放和收之间掌握好分寸,既要充分展示学生的自主性,锻炼能力素质,也要避免散漫无组织,达不到锻炼提高的目的。 统计基础论文:如何提高统计基础知识课堂教学的有效性 摘 要:提高统计课教学的有效性,将统计课的内容化难为易、化繁为简、化抽象为直观,激发学生学习统计基础知识课的兴趣,是相当重要的。 关键词:统计课;教学;有效性 统计基础知识是中等职业学校财经专业开设的一门专业基础课,是具有很强的实用性和可操作性的一门学科,重在培养学生的逻辑推理能力、创新能力及统筹兼顾的综合能力。因此,统计课的教学是否有效将直接影响到学生对有关专业课的学习及走向社会对知识的实际运用能力。所以,提高统计课教学的有效性,将统计课的内容化难为易、化繁为简、化抽象为直观,激发学生学习统计基础知识课的兴趣,是相当重要的。以下是我对统计课教学有效性的几点见解。 一、统计课教学有效性的内涵 统计课教学的有效性是指通过课堂教学活动,学生在专业技能上有收获,有提高,有进步,并且能在学习的过程中积极反思、批判,一步一步得到提升。表现为:学生在认知上,从不懂到懂,从少知到多知,从不会到会;在情感上,从不喜欢到喜欢,从不感兴趣到感兴趣。众所周知,职中学生的思想道德观念及文化水平都参差不齐,统计基础知识又是一门较难学的课程,且该学科各章节之间存在着很强的关联性,前面知识掌握得是否扎实会直接影响到后面章节的学习。所以,通过课堂教学活动,让学生好学、会学、乐学,最终提升学习统计专业课的能力,是非常重要的。 二、提高统计课教学有效性的策略 1.转变传统备课理念是提高统计课教学有效性重要保证 备课是教学的首要环节,要上好课,首先要备好课。而传统的备课重点是备教师的“教”,忽略了学生的“学”,不是从学生学的角度来考虑备课的,这势必导致课堂教学质量的低下。备课时必须提前了解分析学情,因为只有了解学生认知特点,才能从德育、知识、技能等方面来阐述教与学内容、目标、重点、难点等。针对这种情况,教师备课时,要想办法先让学生重新认识甚至喜欢这门课。可以搜集统计重要性的案例,如,用一副为常人所乐道的对联来阐述统计工作的重要性。还可以搜集一些统计学的故事,让学生喜欢上统计,如,护理学的创始人、著名统计学家南丁格尔的故事,“若想了解上帝在想什么,我们就必须学统计,因为统计学就是在量测他的旨意。”莱布尼兹的故事,“音乐是人类灵魂从计数中感受到而没有意识到这是计数的那种快乐”。诚然,小到居家生活,大到国情国力,都离不开统计。家庭生活,包里有多少钱,缸里育多少米;企业的生产、销售等都离不开微观统计。一个地区,有多少城市和农村人口,就业率多少,多少人均收入,价格水平多高;一个国家国民生产总值多少,财政实力如何,能源供给,外汇储备等方方面面都离不开宏观统计。可以说,统计融入我们生活的方方面面、涉及国民经济的每一个行业,重要性非同寻常,等等。只有了解学生,才能有针对性地备出学生喜欢的课,否则课堂讲解、讨论都很可能难以落实。即便如此,教师在课堂上有时也会遇到意想不到的问题,这就要进行教学反思,写出自己课堂上成功的经验和失误体会。这样准备的课既是符合教学规律的,也是学生喜欢的,一定也是能保证课堂有效教学的。 2.激发学生兴趣、优化课堂结构是提高统计课教学有效性的重要途径 兴趣是学习一切知识的动力。当学生对所学的知识有了强烈的兴趣时,不用老师教,他也会自己去学,不懂会去查、去问。因此,学生在课堂上的兴趣是非常重要的,它是学生知识的来源。但激发学生学习兴趣要讲究方式方法,创设情境就是方式之一。这样通过巧设情境,学生会愉快地就进入本节课的学习中。 学生的学习不但与学习情景有着密切的联系,而且与教学结构或者说教学环节组织得严密与否有很大关系。教学环节环环相扣,符合学生的认知规律,学生的学习由浅入深、由易到难,教师不断地纳入新鲜的学情、灵活的因素。这样,教师和学生都在和谐愉快的氛围中发展,课堂教学自然是在有效中进行的。当然,课堂教学结构也不是一成不变的,课堂中教师的教和学生的学随时都处于发展变化中,随着教学内容的变化和学生思维的发展,教师要不断地调整、丰富和更新,用自己的教学机智,创造一个灵活、充满活力的课堂,要善于捕捉课堂上的灵感,让课堂紧紧围绕预设的目标发展。 3.关注学习过程、加强学法指导是提高统计课教学有效性的重要手段 如何发挥学生统计课学习的主动性,让学生在统计课程的学习中有章可循,在学习的过程中能把握其内在的联系及规律性,是教师教学过程中承载的一项重要任务。教师要从学生的角度,从学生学习的实际考虑,帮助并促进他们自学。所解决的重点问题是“学什么”“怎样学”“学到什么程度”,力求把学生放到主体地位上来。要做到这点,一是要尊重学生人格,二是充分认识到学生的差异,做到因材施教。最终,多数学生不但会计算发展速度、增长速度、平均发展速度等指标,基础好的学生还能够明白时间数列的速度分析就是动态相对数和平均数的具体应用。这样,不同层次学生都有收获,课堂教学的有效性也明显提高。 总之,教学的有效性是教师教学的共同追求,也是教师必备的教学观念,统计课教学的有效性尤其要关注学生的发展,让每个学生真正有所学、有所得,让每一位学生增值,使他们真正成为既懂理论又善实践的创新型人才。 统计基础论文:浅议加强教育基层基础统计工作 摘要:作为对教育未来发展规划及预测的重要依据,教育统计依靠“描述统计学”和“推断统计学”理论来认识教育现象及其发展规律,而“描述统计学”和“推断统计学”分析研究的数据主要来源于教育最基层(学校)的基础数据,加强基层基础统计工作是教育统计工作环节的重中之重。 关键词:教育 基层 基础统计 统计学根据原理划分可以分为描述统计学与推断统计学两部分。描述统计学即研究简缩数据和描述这些数据,通过对所搜集的数据进行分类汇总,通过多种图形、表格方法呈现出来,对这些数据进行计算得出的“集中量数” “差异量数”和“相关系数”等特征数值。对有关教育活动的典型性、波动幅度以及相互之间的关联性进行表述,对教育的内在规律予以表现;而推断统计学是对数据进行统计检验、分析以及非参数统计等多种方式进行的科学判断。也就是通过一定的置信度,参考一部分数据而对教育发展情况进行推理判断,通过推断统计得出的结论能广泛应用于教育范围之中。 现行的教育统计主要依靠“描述统计学”理论来进行教育统计,进而对教育现象及其发展规律进行分析。教育统计作为一项基础工作,是进行宏观决策、实行科学管理的重要内容,也运用“推断统计学”理论来规划和预测教育未来的发展。我们可以说,教育统计工作的认真落实,对教育计划的制订与监测、发展规划的执行与落实有着重要的意义。与此同时,教育统计工作也是深化教育改革,实现教育不断发展的有利因素。如何扎实地开展教育统计工作,保证教育统计数据质量的真实性,直接关系在教育的发展现状以及未来的发展趋势。“求真务实,与时俱进”是教育今后发展的追求目标。基于此,规范与加强教育统计基层基础建设工作,务必要通过一整套卓有成效的实践措施。教育统计管理工作的规范化、业务流程标准化、任务落实制度化、统计调查法治化、统计人员专业化和统计手段现代化的工作机制,是当前各级教育统计机构以及每个基层教育统计工作人员应当重点落实的工作任务。笔者做统计工作已有十个年头,现就统计工作经验,对如何加强教育基层统计工作提出几点建议。 一、当前教育基层基础统计工作现状 (一)统计数据的真实性无法保障 部分统计对象因认知程度不高,配合不到位,导致统计数据的真实性无法保障。在传统观念中,“七分统计,三分估计”的思想仍然根深蒂固。这些统计对象(学校)在一些不正当利益的驱使下,对教育基层基础统计工作的严肃性与重要性持不配合的态度。少数统计对象(学校)因惧怕实底的泄露,有意识地进行虚报与瞒报。还有对统计资料的提供不及时,统计资料的真实性也有待商榷。这种由统计对象(学校)人为制造的影响因素,对统计基础资料的收集产生了一定的阻碍;与此同时,一部分基层单位在报表的收集过程中缺乏及时性与积极性,不能自觉准时提交统计资料,给基层源头数据的收集造成极大不便。每次在报表送审的最后期限内,不管是定期的报表或者是抽样调查表,都需要县级教育统计工作人员反复的催促与跟进才能将报表收集到手。催报时间长、催报难度大,基础教育统计工作人员在基层源头数据的收集上花费的精力与时间过长,都严重影响到报表录入及处理分析。 (二)教育基层统计机构力量薄弱 教育基层统计机构力量薄弱,具体表现在部分二级教育统计机构中,统计任务与统计工作人员力量差异较大。当前,教育统计人员有许多属于兼职,其主要工作任务为教学或者财务,统计任务的开展主要依靠业余时间完成。县教育局、乡(镇、街道)教育办公室、学校教育统计人员负担了多数的统计数据的收集、审核等任务。基于这种形势下,统计人员配置与实际统计工作量之间矛盾明显。 (三)基层统计人员素质亟须提升 在当前统计形势与工作现状之下,教育基层统计人员的工作能力与业务素质仍存在许多不足,亟须提升。当前,教育基层统计机构工作人员能做到会统计、会调研、会分析、会计算机的“四会”标准人数较少。而基于“四会”标准之外,懂政策、知法规、能统计、会预测的复合应用型人才少之又少。这种现象的存在,很大程度上影响了基层统计数据的可靠性。 (四)教育基层统计受教育基层经费制约 教育基层统计受教育基层经费制约,时常使其陷入困境之中。作为教育统计经费的主要来源,由于县级教育主管部门办公经费不足,在保证统计人员工作成本的同时,举步维艰的维持着统计基础设施以及网络化建设需求。更为严重的是部分基层(学校)统计单位的领导还没认识到教育统计的重要性,甚至连购置统计专用设备报告都未打过。 二、关于教育基层基础统计工作的建议, (一)健全机构、提升统计人员职业能力 健全机构、提升统计人员职业能力,为规范教育基层基础统计工作打下坚实基础。首先,要完善壮大县教育局、乡(镇、街道)统计机构,充实、培训统计人员,尽快考虑对市、县级成立相应教育统计机构,并关注基层教育统计工作人员的编制以及经费投入问题。与此同时,针对教育基层(学校)统计工作中的不足,加大督导力度,完善统筹、组织、协调以及各项统计工作任务,为保证基层教育各项统计工作的落实打下良好基础;其次,要关注对教育基层(学校)统计工作的监督与管理,对政府统计与教育统计两者的关系有明确的认知,实现教育统计工作与统计部门工作资源共享;再次,加强教育统计工作人员的资格认定,通过创新培养方式为教育统计工作培养出高水平的工作人员;最后,建议上级教育主管部门与政府统计部门加强教育统计报表的管理,以及相关部门和统计部门之间报表的对应,为改变报表指标不统一,减轻基层统计工作负担提供便利。 (二)提升统计质量与效率 关注统计质量与统计效率的提升。对教育统计数据质量的提升应从数据的完整性、准确性、及时性、简便性和适用性五个方面着手。完整性,即要求统计采集范围与被统计对象(学校)数据内容的完整性;准确性,即统计数据质量在统计信息客观性、真实性上要符合基层(学校)真实情况。在数据采集源头上确保数据质量真实可靠,对上报的数据是否符合统计制度相关规定,指标填报、计算方法正确与否、结果是否精确等问题应细致审查;及时性,即数据质量在统计时间与价值上要满足教育统计数据的时效性。统计工作中以求真务实的态度,通过对统计方式方法的不创改革创新,对数据统计、收集、时间不断压缩,以高效的统计效率完成教育统计数据;简便性,即统计数据质量与统计信息在使用过程中应尽量简便明了,便于各级领导与政府部门、社会公众理解接受。在执行过程中,要加强与政府各部门合作,以资源共享形式减少重复统计工作,降低教育统计工作量。同时,对外公布的统计数据、图表以及分析文章等,必务以精确、简洁的表现方式,将枯燥的数据、专业的图表及术语进行适当转换,以符合大众理解能力;适用性,即统计数据质量在统计信息价值实现上的适用性。通过对教育统计数据的实际需求开展教育统计工作,在工作开展之前要了解各级领导决策与社会各界对教育数据的需求,以符合实际需求为基础开展教育统计工作。 (三)提升教育统计服务水平 1.提高服务的主动性 打破传统服务观念,提升服务意识,根据县域教育以及社会发展现状,主动积极开展教育统计服务,对教育发展中存在的优势与不足进行深入思考,及时反馈。 2.增强服务的针对性 统计工作的开展不仅要满足数量的要求,同时对分析的质量也需引起重点关注。对当前教育中存在的重点、热点、难点问题,要认真分析选题,对具体问题细致分析,针对问题提出符合现状、有针对性以及可操作性强的建议。 3.提高服务的实效性 对教育发展趋势科学预测、及时掌握,打破信息反馈与提供被动的教育统计现状,加大对信息反映与提供问题的研究探讨,确保数据精确度与实效性。 (四)规范教育统计执法基础工作 首先,抓住“九五”普法机遇,在《统计法》与教育统计工作中,加大统计违法案件的查处力度,对违规行为进行分析与曝光,营造出法治统计的良好氛围;其次,通过各项统计制度的制订与完善,督促教育统计基础工作规范化。要求严格落实统计制度与统计标准,对各教育统计项目业务之间的关系、统计主管部门的业务关系、上下级教育统计机构间的业务关系进行沟通协调。强调统计工作的整体性、协调性和互补性,完善统计数据采集、审核、加工、管理各环节流程化建设,实现统计原始记录、统计报表、统计台账的规范化、档案化管理。 (五)全面提升教育基层统计人员素质 通过多种渠道,提升教育基层统计人员素质。作为统计工作的实践者,教育基层统计工作人员,既要掌握基础的统计工作方法,如数据收集、指标的计算、资料的分析整理等,在此基础上,对现行的教育方针、政策、趋势等要有明确的了解。与此同时,还要具备一定的信息网络技术。要加强教育基层基础统计工作效率,就要不断对统计人员进行教育培养,通过资金、技术、人力等方面的投入,培养打造一支优秀的教育基层统计队伍。教育培训方式可以是多样的,如集中培训、鼓励其自主进修、请专家进来讲课,或将统计人员送大专院校学习等,实现基层(学校)教育统计员自身职业素质的增强,自主学习扩展专业技能,对教育趋势进行精确把握。并通过网络系统的熟练运用,加快信息传递,成为时代所需的高水平的教育统计人才。 (六)借助信息化完善统计工作 随着信息化建设的不断加快,教育统计工作依托信息化建设平台对实现工作效率提升、统计服务技能完善、统计现代化发展有着积极的作用。基于现有的硬件与网络资源,通过构建统计信息服务网络互动平台,整合网络信息资源,向“统计信息标准化、数据传输网络化、业务处理电子化、信息服务社会化”大跨步前进。 三、结束语 统计工作的开展为了解教育现状、预测未来,实现教育发展提供参考。教育统计分析研究的数据主要来源于教育最基层(学校)的基础数据,因此,加强基层(学校)基础统计工作是教育统计工作环节的重中之重,是提高对教育统计研究、分析以及更好地为教育发展服务的重要保障。
房地产管理论文:谈房地产销售队伍管理问题与措施 论文摘要:本文基于工作实践,分析了目前房地产销售队伍管理中存在的问题,并着重介绍了房地产企业应该加强销售队伍的专业知识培训,积极树立良好的房地产销售服务态度,提高房产销售的营销策略和技巧等具体的解决措施。希望有关人员加以借鉴和参考,从而探讨出更加行之有效的方案去完善房地产销售队伍的管理工作,提高房地产行业的效益。 近些年来,房地产成为了人们生活中关注的主要热点之一。由于房地产正在如火如荼的建设当中,房地产的销售管理问题因而也得到了全社会的普遍关注。房产销售队伍的管理问题直接关系到房产企业的利润和信誉,针对目前房地产销售队伍管理中普遍存在的不足之处,房产企业应该采取积极有效的措施,进而能够促进房地产销售额的提高,增大企业效益。 1 房地产销售队伍管理存在的问题 1.1 销售人员专业知识不强 很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生,对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解,这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下,销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示,没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降,对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。 1.2 销售过程中服务态度不好 房产销售过程中,很多企业的销售人员服务态度不好,缺乏足够的耐心和亲和力,这样让很多的看房和买房者极度反感,对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中,缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性,因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度,使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟,进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。 1.3 营销方面技巧单薄 营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而,很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中,很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析,去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息,这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外,房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作,无法引起销售人员对营销技巧的重视。 1.4 销售管理制度混乱 第一,资料管理混乱。有些知名项目的样板间,堆着认购书和客户签署的购房合同,杂乱无章,根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。 第二,员工管理混乱。在有些房地产公司,不同的销售小组由于和总监的关系有远有近,折扣也有大有小,容易造成压低折扣抢客户的现象,这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时,没有任何相应管理措施,导致销售工作混乱无序,销售人员乱给折扣,让客户对项目失去信心不敢下订单。 第三,销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足,某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某着名楼盘第七期开盘的当天,发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明,原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台,而销售部竟然没有接到任何变更的通知,依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约,几乎造成公司无法履约的严重后果。 2 加强房地产销售队伍管理的具体措施 2.1 加强销售队伍的专业知识培训 针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状,为了提升房产企业的销售份额,加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先,应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说,销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍,提升销售环节的效率,使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次,销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示,新盘开市后,许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题,会购买40%到60%的商品房,这段时期也是房地产销售的高速增长阶段,此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律,就能在销售过程中,针对不同的销售时期做好相应的销售安排,避免销售进程显得盲目的情况,最大程度的保障商品房的销售份额。最后,房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识,这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之,在房产销售过程中,房 产企业应该加强相关的房产专业知识培训,才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。 2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度 一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现,但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境,房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力,是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象,微笑待人,这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时,销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解,不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦,进而出现反感等问题。此外,对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾,销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导,对于情节恶劣的人员,企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中,销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则,通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献,提升房产企业的销售水平和实力。 2.3 提高房产销售的营销策略和技巧 提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前,很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄,这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理,销售人员应该作出具体的营销策略,采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说,一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息,这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息,扬长避短,作出自己的房产商品相关优点的具体介绍, 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房,这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中,销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息,另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题,并作出具体的解说,这样既能体现了销售人员的真诚态度,又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力,通过销售过程中的不断摸索,逐渐提高房产销售的营销策略和技巧,才能够提升整个销售队伍的水平。 3 总结 总之,目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处,房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识,树立一个良好的服务态度,不断提升销售人员的营销技巧,才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍,为企业带来更多的效益。 房地产管理论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产管理论文:房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理 投资大、周期长,成本构成比较复杂以及控制的难度比较大是房地产企业的几个显着的特点,在当今的市场经济大潮中,各行各业的竞争越来越为激烈,房地产虽然在我国的起步比较晚,但是随着这些年的不断发展,它也已经形成了一定的规模,竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高,那么对于房地产工程项目能够有效地控制其工程造价,使其在一定的预期范围内上下波动,并且通过控制工程成本来降低房地产工程的成本,这是工程造价管理的一个关键因素所在。对于每一个房地产企业而言,加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题,因为其最根本目的是为了实现预期利润目标,为了达到实现利润的最大化,每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。防止投资的突破限额不仅仅是控制工程造价的目的,促进并加强建设管理体现了控制工程造价更为积极的意义,这样就能够使我们有限的使用资源在一些造价管理措施的作用下得到最为充分以及合理的利用,使其充分发挥体现它们的价值,最终使得房地产项目的建设达到最佳的效益,促进社会的不断的发展。 1 我国房地产企业的工程造价控制管理现状 我国在当前的房地产市场中进行了国家的宏观政策调控,我国的房地产市场的竞争随着国际金融风暴的扑面而来,变得愈加激烈,房地产激烈的竞争形势导致了房地产企业经营越来越困难,销量下降以及售价下跌这一直接的后果,由此可以见得对于房地产企业成本管理进行进一步的管理显得非常的必要的。我们可以看到在实际工作中房地产企业当前的状况并不是太乐观,在成本管理方面明显的还比较滞后,目前我国的房地产市场较为普遍地存在着一些问题,一下是问题的具体的体现。 我国的房地产企业的成本是一种典型的会计成本,目前我国的成本控制基本还处于事后控制,事后往往只是注意后期项目结算的成本管理,施工前施工图纸的设计及其优化才是成本控制的重点却总是被忽略。导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识的原因主要是房地产开发者受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响较大,房地产企业的管理人员往往忽视了成本的控制和管理,造成了很大的浪费,财务人员对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心,他们仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本。除此之外,我国的很多房地企业并没有将成本控制、人人有责落实到位,似乎认为房地产产企业的成本控制只与老板和造价工程师有关,只需要他们操心和管理。但是这种观念是非常不利于房地产企业的更快更好的发展的,我们必须认识到,如果想要做到科学的成本管理工作,那么就需要公司的全部人员共同参与其中的;如果要想使得使公司的成本管理工作开展顺利并且可以有效运行,那么只有公司中各个部门员工都发挥自己的长处,只有大家齐心协力,共同参与,各尽所职,才能不断地为公司创造更多的利润。 2 有效控制工程造价的前提 只有努力的坚持把重点转到前期阶段上来, 才能够有效地控制工程造价,在房地产企业中的工程造价控制方面,未雨绸缪,及时的对于一些关键的控制要点和主要因素进行更好的捕捉,进而做到更好的控制和管理,这样往往可以使得前期阶段的工程造价的控制更好的被掌控,起到的将是事半功倍的结果。很多时候在工程项目的建设过程中,前期的策划管理阶段的重要性是完全不容的小觑的,只有做好了前期的准备阶段,才可以对房地产项目的全过程有一个全局的了解。在前期的阶段中,从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造价的有效控制和管理。 一直以来,控制工程造价最为有效的手段就是技术与经济的相互结合,但是在我国因为工程造价的发展时间和状态的各种因素,所产生的技术和经济相互分离的现状是一种不太好的现状,这种状态亟待改变,使得工程造价能够不如技术和经济相互结合的正常轨道中一直发展下去。则应该在经济合理的基础上同时做到了技术的先进,只有正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系, 按照原先就已经拟定好的计划和一系列的标准,采用有效方法,并且把对于工程造价进行有效以及合理地控制之一观念积极地渗透到建设项目所运行的各项设计和施工的措施中去,才能真正做好房地产企业的工程造价的控制和合理的管理。 3 工程造价控制的原理 对于工程造价的控制和管理而言,主要是指行为主体按照事先所做好的策划能够实现预期的目标,它在建设过程中起着非常重要的作用。为了使房地产企业能够在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力,并且进行合理的分配,就必须在投资的各个阶段做到随时纠正产生的偏差,实现工程造价控制的目的。 4 房地产企业如何有效实施工程造价的管理 4.1 房地产项目决策阶段工程造价的控制与管理 对投资机会选择和进行可行性研究就是工程项目的决策阶段,贯穿于项目建设全过程的使工程造价的计价与控制这两项,决策阶段并没有包括在其中,但是它的各项技术决策对该项目的工程造价的影响是不言而喻的,其影响程度根据有关的研究和调查以及相关的数据,能够达到百分之八十到百分之九十。 4.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制与管理 对建设项目进行全面的规划并且具体描述实施意图的这一具体的过程,百分之九十房地产项目对房地产项目投资的影响房地产建设项目的投资决策这一阶段。房地产开发企业为了更好的保证设计的先进性,合理性以及正确性,应通过设计招投标来选择优秀的设计单位,这样才可以很好的避免因为设计质量问题而出现的 工程洽商这一环节,在建立完整的限额设计管理办法的基础上实现对投资限额的控制和管理。 4.3房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理 房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项往外扩展的过程,在房地产的建设全过程中,各个阶段所投入的金钱是不一样的,这是以项目的建设个阶段为依据的,同时各阶段的重要性和难易程度也活多或少的起到了一切投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案,对施工组织设计及技术方案进行优化,选择出一个合理实用的方案,我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会不断的提高。 5 结语 在房地产开工程项目的开发过程中,应该致力于对那些影响到了建设项目的各个阶段,突破传统的管理模式,继而采用更为先进更为系统的的科学管理方法对其进行严格的投资和造价控制,从项目实施的各个环节入手,找出控制要点,突出重点管理,才能达到有效地进行工程造价的控制与管理的预期目的,同时为了使使各种资源得到充分而合理的利用,则应该建立一套科学完善的工程造价管理体系,以取得较好的投资效益和社会效益。 房地产管理论文:浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考 论文关键词:房地产行业 税收征管 一体化管理 论文摘要:房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源,本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析,并提出了具体的预防措施和管理方法。 随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长,己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大.税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平.进一步发挥税收的调控职能.促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时.通过整合现有征管资源.加强部门协调配合,搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。 一、房地产行业税收征管存在的问题 (一)房地产行业企业纳税意识不强。目前,大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的.这些企业曲解地方的优惠政策.甚至有的认为自己是招商引资企业.在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当:部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚.特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。 (二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全.有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式.因未开具正式发票.预收款长期挂在账上.不作收入.有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长,与建安施工结算不及时.成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则.有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少.就列支多少:对末售房面积。收入未转但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本,也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增.同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。 (三)政策宣传力度不够.政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多,房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中,使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄,又不积极配合也增加了征收难度.导致房地产企业相关税收政策执行不到位。 (四)税收征管力度不够,漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂,涉及税种相对较多.使得征管难度加大,再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实.使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因:一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税,开发中期主要涉及到销售不动产的营业税.而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中,税务人员偏重于营业税的征管.而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管.有核定征收、查账征收,还有以工程为单位.待工程完工后进行结算征收等.而土地增值税则由于提供税款不多.计算程序复杂,以及预征政策落实问题.使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在:其一.施工企业结算不开具建安发票,无法确定工程成本。其二,房地产公司不开具销售不动产发票.在企业隐瞒有关情况时.难以确认收入,从而影响税款征收。其三.房地产公司与施工企业大量使用白条结算.混淆纳税义务时间.少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl生强是房地产行业的共同特点,目前,全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户.往往以回总公司汇总纳税为由.不愿接受经营地税务机关管理.但按照国家政策的规定.他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件.并且在我市累计经营期限大都超过了180天.应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难.稍有疏松.极易形成漏征漏管。 (五)税收违法打击不够.检查工作力度不到位。 目前,地税机关检查人员素质参差不齐,专业性管理较弱,给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外,对偷逃税的处罚不严.虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定,但在实际工作中,税务部门往往以补代罚,以罚代刑,使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税,涉及的纳税人面宽且复杂.事后监督检查.追缴税款相当困难。目前.产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价,t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的.由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款.加上查处不严,致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假,偷逃国家税款。 (六)部门配合缺乏合力,税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定,但现实中由于部门利益驱使.造成部门配合不力,协税护税组织不够完善.更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中.一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门.以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作.普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料.但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力.由于涉及的部门较多,其各自又有各自的管理程序,目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决.必须召开部门间的协调会议才可解决.缺乏相应的激励制约手段,未能实现信息共享.难以实现房地产行业税源的源泉控制。 二、对房地产行业税收管理的建议 针对房地产行业税收征管工作中存在的问题,为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平.进一步发挥税收的调控职能,促进房地产业的健康发展,有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时.通过整合现有征管资源,实现信息共享.加强部门协调配合.搞好各征管环节连接.实施一体化管理。 (一)优化服务,加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册.在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏,举办专门培训班等多种形式.将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员:二是主动深入企业宣讲有关政策,了解企业生产经营情况,帮助健全财务制度.规范财务核算.减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道,优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作,将房地产税收管理情况进行专题汇报,向有关领导宣讲房地产税收政策,帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用,最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务,提高企业自觉纳税的意识.使之熟练掌握税收知识和办税技能.用诚心、诚信营造良好经济税收环境,赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合,留住外来商家。 (二)革新税收征管措施,推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理".按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账.一栋一档.全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况,实施税源监控:同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账:实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享.由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作.把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况.核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致,对违规操作填开的发票.严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查.堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法:对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重.造成不良影响的,予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用.确保房地产业税收不流失。 (三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全.税基不真实,收入总额及成本费用支出均不能正确核算.不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户.可以采取核定征收管理方法.包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收.在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额.按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。 (四)加强联合控管力度.建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持,因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络.严密监控房地产行业税收的税源动态。首先.加强与土地管理、房产管理等部门的联系.建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节.全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案,实行全程动态跟踪管理.及时发现新情况、新问题。其次.以契税征管为契机.全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手.严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税.堵塞漏洞.把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票.房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息.明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况.对有关税收实施有效管理.提高税收的管理质量和效率。 (五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息.对房地产权属转移双方的名称、识别号码.房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息.按照“五统一”的要求.在登录入账的基础上全部输入微机进行管理.并及时传递、比对、整理、归集.按日录入.按周核对.按月订册,初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库.使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时,综合利用房地产转让信息.与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况.让各种房地产信息归入税源管理档案.逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息,及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息.了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源,加强城镇土地使用税的征收管理,对占用耕地进行开发建设的,及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息,掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息.将转让方名称、识别号码,转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析,发现漏缴税款的.及时进行追缴.切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息,建立健全房地产行业税源台账和征收台账,跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况,严格实行以票控税.促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。 (六)进一步细化房地产一体化管理流程。以契税为把手.从房地产有关信息的获取及处理.到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈。对每个税种的征管环节和办理程序进行细化.绘制《房地产税收一体化管理流程图》。进一步明确了征管岗位贯任.形成一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理.实行“三个跟踪”: 一是通过建立管理台账.分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况,及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况,房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设以及税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况。监控商品房的存量变化,跟踪监控商品房的销售进度.并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息.对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估.及时发现问题,及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序.按照税收管理员执法责任制实施办法》的要求,严格落实执法目标责任制。规范执法文书。严格税收征管.对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控.做到环环相连.程序公开透明,充分发挥了一体化管理的效能。 房地产管理论文:房地产业税收管理面临的问题与思考 摘 要 近几年来,由于国家实行积极的财政政策,拉动投资需求,启动房地产市场,我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质,繁荣背后仍有隐忧,其存在的偷逃税活动,扰乱了税收秩序,影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争 1 房地产业税收征管面临的问题 1.1 倒挂往来不入“收入账”,随意调剂收入 这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为:一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上,作为调节利润多少的工具,不及时结转收入,不及时申报纳税;二是收到银行按揭款时,长期挂在“预收账款”等往来账上,不入“销售收入” 账,推迟纳税;三是对外投资分回的收益,账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上,不入“投资收益”账,逃缴企业所得税。 1.2 税前扣除项目不真实,虚列或高估成本 主要表现为:一是利用发票监管的漏洞,抬高建筑成本,减少应税所得;二是不按项目设立成本明细,将完工与未完工的项目成本混在一起,造成完工项目成本虚增,导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润;三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时,设法高估配套工程成本及其相关费用;四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水,扩大用于销售部分的成本,以减少销售部分的营业利润,逃避相关税收;五是多列利息支出和预提费用,隐瞒实际利润额。 1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入,偷逃相关税收 主要表现为:一是以商品房抵顶银行借款本息;抵顶应分配给投资方的利润;抵顶应支付的建筑安装工程款;抵顶获取土地使用权的价款等相关债务,直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出,不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票,少计收入或减少应税所得额。 1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税,偷逃税款 主要表现为:一是代政府有关部门及其他企业收取的费用,如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由,在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本,导致营业额减少,偷逃相关税收;二是利用关联关系,非法转移利润;三是自建房屋销售或出租,取得收入不入收入账;四是以工程尚未决算,收入、成本无法准确反映为由,不申报纳税;五是伪造审批手续,假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义,骗取税收优惠等,也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。 2 房地产业税收征管现状透视 2.1 从房地产业税收收入来看 虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种,还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长,这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化,成为房地产业税收增长的强大动力得来的,但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题:一是涉税信息失真,计税依据可信度小,导致房地产税收大量流失;二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理,隐瞒、虚报成交价的现象突出;三是房地产市场不规范,投资结构单一,后劲不足;四是税制改革不彻底,制约了房地产业税收可持续增长的规模。 2.2 从房地产业纳税人来看 企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑,具有腐蚀性,过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现,必然大赚一笔,即使被发现了、查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意,并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化,不惜以违法犯罪为代价,在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。 2.3 从政府及相关部门行为来看 政府及部门处于转型时期,为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在,一是为了加快城市基础设施建设,减轻财政支出压力,当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目,并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准,另一方面要求税务部门提供税收“优惠”,支持地方房地产业的发展;二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位,企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”,而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”,企业发展与税收增长是一个问题的两个方面,这种想法影响了税务部门的公正执法;三是在土地管理上呈现两个相反趋势,一方面为了招商引资,各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地,另一方面,为获取资金,政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过,地方政府受利益驱动,大肆开通相关收费,据有关资料统计,一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果,即牺牲国家利益,政府从中得到更多的收益,地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时,在一定程度上,对房地产企业的偷逃税行为淡然视之,造成房地产业税收大量流失。 2.4 从地税部门自身来看 开发一个房地产项目,需要经过多个行政部门的审批、许可与监督,这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度,在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控,给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程,税务部门限于人力、物力,建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实;房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清;银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出,增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰,税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够,往往以补代罚,以罚代刑,没有形成强大的威慑力量,助长了偷逃税现象的产生和蔓延。 3 强化房地产业税收征管的对策 3.1 加强部门配合,实现税收管理的社会化 密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合,积极争取地方政府及有关部门的支持,多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况;从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况;从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况;从房改办、房地产交易(招标)中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料,搭建信息交流整合平台,形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。 3.2 强化管理措施,实现税收征管规范化 具体规范包括:①规范加强“可售商品房面积”的审核,通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况,掌握能够给企业带来效益的商品房数量;②规范和加强主营业务收入的审核,核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式;③规范和加强主营业务成本的审核,审核主要成本项目的真实情况,落实已结转经营成本的正确性;④规范加强成本和收入的配比性审核,验证成本和收入的配比程度,核实成本或收入的真实性;⑤规范和加强期间费用的审核,确认期间费用的真实性和合法性;⑥规范和加强投资收益的审核,确认投资属股权投资还是债权投资;收益属于投资收益还是转让收益;转让收益的计算是否正确等,通过审核,根据税法规定做出补税处理,构成偷税的,移交有关部门处理。 3.3 加大稽查力度,实现税收治理法制化 一般情况下可采用如下方法:①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据,配比当期销售成本或利润,即当期实际销售成本=(已售房总成本÷已售房合同定价收入)×100%×当期实际销售收入;②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据,配比当期销售成本,即当期实际销售成本=(当期实际销售收入÷已售房合同定价收入)×100%×已售房总成本;③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据,得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重,配比当期销售成本。即当期实际销售成本=[(可售房总成本÷可售房完工面积)×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入]×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据,得出已售房总成本,再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重,配比当期销售成本,即当期实际销售成本=[(已售房总面积÷可售房完工面积)×100%×可售房总成本]×(当期实际销售收入÷已售房合同定价收入)×100%。(注:前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售;已售商品房全部订立销售合同,但款未全部收回时的计算)。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制,将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定,对税款拖欠不缴的房地产企业,依法采取强制措施,确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率(预计收入的利润率不低于15%)计算出营业利润额,再并入当期应税所得额,统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时进行结算调整。按此规定,房地产企业想延迟纳税,利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了,这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关,依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络,鼓励广大群众举报偷逃税者,形成综合治理局面。 3.4 建立监控体系,实现税收管理信息化 充分利用信息、网络等先进手段,提高税务管理的效能和水平,已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理,同样需要以信息化为导向和支撑,要把房地产业税收管理的信息化建设,放到中国税收信息化建设的大背景下考虑,坚持“内引外联”的基本方向,既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节,提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平,又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享,保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息,只有税网严密,偷逃税者才无可乘之机。 房地产管理论文:浅谈房地产项目的风险管理 摘要:房地产项目的实施过程存在着很多风险,正确地对待、评价、处理过程风险,必须站在项目管理的战略高度,从项目启动组织到实施过程管理,全过程、全方位地的控制,加强对风险的管理,是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词:房地产 项目管理 一、 引言 以2004年8月31日为分水岭,我国的房地产业进入了一个新的发展时期,随着国家经济大环境的变化,围绕着行业是否有“泡沫”,业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬,结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”,迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调,迎来了一系列规范建设行为,提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化,风险因素不断增多,风险存在于整个项目开发过程,使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此,加强开发项目的风险管理,保证项目目的、目标的实现,是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。 二、 房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,主要表现在以下几个方面: 1、 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。 2、 项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。 3、 项目的质量风险。包括:在项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段,向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题;施工阶段,从业人员对设计知识认识有重大错误,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”(实际上就是“质量通病”造成的纠纷);交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险(可控制风险)。 4、 项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、 项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件下,要使企业能够持续稳步发展,追求计划利润,获得既定利益是非常有必要的。这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身就是有风险的。 6、 项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中,企业必须掌握相关地法律为:《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等;必须掌握地法规为:《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 三、 开发商项目风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价,并在此基础上优化组合各种风险管理技术,对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。因此,开发商风险管理的主要内容为: 1、 合理界定项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以免遗漏而产生风险。 2、 合理确定项目管理目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。 3、 编制《项目管理规划》,对项目工作进行结构分解,对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价,按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施,用《项目管理规划》指导项目建设,指导项目的计划管理。 4、 根据实现目标的外部环境情况,坚持“事前控制”、“事中控制”的原则,对实施过程中的风险因素,比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析(评估或测算)、评价,实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术,拟订应对措施,设法消除、缓和、转化、转移风险,避免过程控制风险。 5、 强化风险管理的计划手段,把可以管理的风险分解到各个不同的过程,对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足,搞好风险的监控。过程中,利用动态管理,合理配备资源,按照目标管理、节点考核、专业监督的方法,减少项目执行过程中不确定因素导致的风险,规避潜在风险转化成显性风险的可能。 6、 合理组织结构,明确岗位职责,理顺管理关系、反馈关系,建立项目的沟通职能,在项目管理内部以及与建设相关的各方接口,特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口,为风险管理提供信息保障。 7、 加强合同契约的管理。及时沟通信息,消除履约过程的不稳定、不信任影响,围绕项目的最大利益(计划利润),按照不同阶段的工作重点,按照合同约定内容开展工作,避免冲突造成的履约风险,控制建设成本;利用现行相关法律法规,对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段,进行回避或风险转移。 8、 在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理),避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督,强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督,对计划执行情况及时跟踪检查,及时向决策层提供修改计划的依据,向计划实施层提示计划执行的偏离情况,对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。 四、开发商规避项目风险的对策建议 1、 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构,研究国家和区域经济政策、行业政策,对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况,做及时、准确的分析,为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析,比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富;合理安排资源,把“功夫”下在事前,在时间管理象限里,开展“重要而不紧急”的工作,肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密,提供的决策依据会更科学,规避决策依据错误造成风险的能力会更强。 2、 合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员,加强岗位技能培训,提高综合知识能力,提高风险的分析、识别、评价能力,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍,结合企业文化建设,结合企业规章制度制定,用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法,把企业产品的研发作为“龙头”对待。 3、 由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性,企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成,必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力,有计划、组织、沟通、协调能力,熟悉行业工作的基本规律,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规,唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险,才可能妥当地处理风险造成的后果。 4、 积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设,逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理,制定适应于ISO9000:2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程,建立现代的企业管理制度和管理程序,用质量管理的八项原则(①以顾客为关注焦点;②领导作用;③全员参与;④过程方法;⑤管理的系统方法;⑥持续改进;⑦基于事实的决策方法;⑧与供方互利的关系。)规范企业管理行为,真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理,用工作标准、程序、制度规范职业行为,使工作有依据,效果有证明,追究有线索,也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。 5、 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习,及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准,了解政策规定,提高“违法、违规”行为的识别能力,规避“政策风险”,避免出现投机风险、政府风险(按照《建设工程质量管理条例》处罚)。 6、 加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中,准确核定标的,利用竞争、价格、供求机制,合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件,为项目合同管理营造工作质量环境;在合同契约签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移;在合同契约的履行过程中,合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定,利用风险管理技术、财务手段,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。 7、 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时,就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法;在实施过程中,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响,加强计划的监督,按照目标管理、节点考核的原则,及时组织实施效果的评价考核,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施,及时总结、关闭阶段性管理目标,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。 8、 重视“过程控制”,加强关键部位和关键环节的管理,消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段,正确把握行业发展的规律,客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析,准确进行市场调查和企业投资支持能力分析,正确决定项目的产品定位、品质定位,合理确定投资额度,避免出现品质与投入矛盾的风险;在设计阶段,坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计,进行设计评审,把投资控制(一般占项目产品投资的90%--95%)的最关键一步控制好; 在招标、签订合同阶段,准确编制标的,合理把握投标优惠条件,签订一个有效且有利的协议(合同),作好投资控制的关键的第二步(一般占项目产品投资的5%--!0%);在项目实施阶段,加强“投资、质量、工期、安全”控制,加强“合同、信息”管理,强化建设过程与项目相关单位的关系协调,对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督,把实施过程的风险作有效的控制。 9、 重视项目完成过程中阶段性工作(过程、活动)、实施结果的评价考核,及时总结经验、关闭阶段性计划,为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行,也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行,考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况,考核的结果是决定是否调整计划、调整目标,是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分,考核评价的对象是项目管理层(主要是项目经理),考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标,对项目实施情况(包括节点关闭情况)、项目管理水平、管理绩效进行终结评价,确认阶段性考核的结果,确认最终结果,确认项目管理组织(项目部)的职能是否具备“解体”。 五、结束语 房地产项目的建设是一个有较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素,构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程(活动)。从某种程度上讲,项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业的“团队”的力量,靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的,每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此,建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构,按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997标准(《质量管理 项目管理质量指南》),重视过程中每个环节的管理,重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设,客观看待风险,对风险进行有效的管理,就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。 房地产管理论文:房地产业税收管理面临的问题与思考 摘 要 近几年来,由于国家实行积极的财政政策,拉动投资需求,启动房地产市场,我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质,繁荣背后仍有隐忧,其存在的偷逃税活动,扰乱了税收秩序,影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争 1 房地产业税收征管面临的问题 1.1 倒挂往来不入“收入账”,随意调剂收入 这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为:一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上,作为调节利润多少的工具,不及时结转收入,不及时申报纳税;二是收到银行按揭款时,长期挂在“预收账款”等往来账上,不入“销售收入” 账,推迟纳税;三是对外投资分回的收益,账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上,不入“投资收益”账,逃缴企业所得税。 1.2 税前扣除项目不真实,虚列或高估成本 主要表现为:一是利用发票监管的漏洞,抬高建筑成本,减少应税所得;二是不按项目设立成本明细,将完工与未完工的项目成本混在一起,造成完工项目成本虚增,导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润;三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时,设法高估配套工程成本及其相关费用;四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水,扩大用于销售部分的成本,以减少销售部分的营业利润,逃避相关税收;五是多列利息支出和预提费用,隐瞒实际利润额。 1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入,偷逃相关税收 主要表现为:一是以商品房抵顶银行借款本息;抵顶应分配给投资方的利润;抵顶应支付的建筑安装工程款;抵顶获取土地使用权的价款等相关债务,直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出,不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票,少计收入或减少应税所得额。 1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税,偷逃税款 主要表现为:一是代政府有关部门及其他企业收取的费用,如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由,在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本,导致营业额减少,偷逃相关税收;二是利用关联关系,非法转移利润;三是自建房屋销售或出租,取得收入不入收入账;四是以工程尚未决算,收入、成本无法准确反映为由,不申报纳税;五是伪造审批手续,假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义,骗取税收优惠等,也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。 2 房地产业税收征管现状透视 2.1 从房地产业税收收入来看 虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种,还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长,这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化,成为房地产业税收增长的强大动力得来的,但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题:一是涉税信息失真,计税依据可信度小,导致房地产税收大量流失;二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理,隐瞒、虚报成交价的现象突出;三是房地产市场不规范,投资结构单一,后劲不足;四是税制改革不彻底,制约了房地产业税收可持续增长的规模。 2.2 从房地产业纳税人来看 企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑,具有腐蚀性,过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现,必然大赚一笔,即使被发现了、查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意,并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化,不惜以违法犯罪为代价,在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。 2.3 从政府及相关部门行为来看 政府及部门处于转型时期,为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在,一是为了加快城市基础设施建设,减轻财政支出压力,当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目,并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准,另一方面要求税务部门提供税收“优惠”,支持地方房地产业的发展;二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位,企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”,而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”,企业发展与税收增长是一个问题的两个方面,这种想法影响了税务部门的公正执法;三是在土地管理上呈现两个相反趋势,一方面为了招商引资,各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地,另一方面,为获取资金,政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过,地方政府受利益驱动,大肆开通相关收费,据有关资料统计,一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果,即牺牲国家利益,政府从中得到更多的收益,地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时,在一定程度上,对房地产企业的偷逃税行为淡然视之,造成房地产业税收大量流失。 2.4 从地税部门自身来看 开发一个房地产项目,需要经过多个行政部门的审批、许可与监督,这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度,在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控,给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程,税务部门限于人力、物力,建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实;房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清;银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出,增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰,税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够,往往以补代罚,以罚代刑,没有形成强大的威慑力量,助长了偷逃税现象的产生和蔓延。 3 强化房地产业税收征管的对策 3.1 加强部门配合,实现税收管理的社会化 密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合,积极争取地方政府及有关部门的支持,多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况;从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况;从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况;从房改办、房地产交易(招标)中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料,搭建信息交流整合平台,形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。 3.2 强化管理措施,实现税收征管规范化 具体规范包括:①规范加强“可售商品房面积”的审核,通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况,掌握能够给企业带来效益的商品房数量;②规范和加强主营业务收入的审核,核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式;③规范和加强主营业务成本的审核,审核主要成本项目的真实情况,落实已结转经营成本的正确性;④规范加强成本和收入的配比性审核,验证成本和收入的配比程度,核实成本或收入的真实性;⑤规范和加强期间费用的审核,确认期间费用的真实性和合法性;⑥规范和加强投资收益的审核,确认投资属股权投资还是债权投资;收益属于投资收益还是转让收益;转让收益的计算是否正确等,通过审核,根据税法规定做出补税处理,构成偷税的,移交有关部门处理。 3.3 加大稽查力度,实现税收治理法制化 一般情况下可采用如下方法:①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据,配比当期销售成本或利润,即当期实际销售成本=(已售房总成本÷已售房合同定价收入)×100%×当期实际销售收入;②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据,配比当期销售成本,即当期实际销售成本=(当期实际销售收入÷已售房合同定价收入)×100%×已售房总成本;③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据,得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重,配比当期销售成本。即当期实际销售成本=[(可售房总成本÷可售房完工面积)×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入]×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据,得出已售房总成本,再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重,配比当期销售成本,即当期实际销售成本=[(已售房总面积÷可售房完工面积)×100%×可售房总成本]×(当期实际销售收入÷已售房合同定价收入)×100%。(注:前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售;已售商品房全部订立销售合同,但款未全部收回时的计算)。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制,将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定,对税款拖欠不缴的房地产企业,依法采取强制措施,确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率(预计收入的利润率不低于15%)计算出营业利润额,再并入当期应税所得额,统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时进行结算调整。按此规定,房地产企业想延迟纳税,利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了,这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关,依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络,鼓励广大群众举报偷逃税者,形成综合治理局面。 3.4 建立监控体系,实现税收管理信息化 充分利用信息、网络等先进手段,提高税务管理的效能和水平,已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理,同样需要以信息化为导向和支撑,要把房地产业税收管理的信息化建设,放到中国税收信息化建设的大背景下考虑,坚持“内引外联”的基本方向,既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节,提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平,又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享,保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息,只有税网严密,偷逃税者才无可乘之机。 房地产管理论文:工程管理专业中房地产类课程的教学与实践 内容提要: 随着中国市场经济体制的建立以及全球化的影响,中国房地产业对房地产专业人才、尤其是高层次专业人才的需求与日俱增。本文在回顾中国房地产专业教育发展历史、介绍工程管理专业中房地产类课程教学现状的基础上,结合清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践,指出了影响中国房地产专业教育发展的问题,尤其是在学科设置上存在的矛盾。本文还从完善房地产专业教育,建设和发展房地产学料的角度出发,提出了妥善处理好与工程管理专业的关系、用发展的眼光和实事求是的态度来发展房地产专业教育、加强研究生层次的高级房地产专业人才培养、发展和规范房地产专业继续教育等建议。对房地产专业执业资格与国际互认问题,指出互认并不意味着我们的房地产教育已经与国际接轨,真正的接轨在于我们培养出的人才具有国际竞争力。 [关键词]:房地产,高等教育,工程管理 一、房地产业对专业人才的需求 房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业。具体包括:房地产开发与经营业(各类房地产开发、土地开发、房地产投资经营等活动)、房地产管理业(住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动)、房地产经纪与业(房地产与经纪人服务、居间买卖、租赁服务、房地产交易保证服务、房地产估价等)。日益发展壮大的房地产金融保险业虽然不包括在房地产业中,但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系。 中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起,经过近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国城镇人均住房建筑面积2000年末已经达到20,5平方米(户均住宅建筑面积64平方米),农村达到27平方米。据有关部门预测,2010年中国城市化水平将达到45%左右,城镇人口达到6.3亿人,比2000年净增1.7亿人。如果到2010年人均住房建筑面积按25平方米计算,将需要新建城镇住宅建筑面积56.1亿平方米,平均每年约5.6亿平方米。如果再计入非居住建筑的建筑面积,未来10年中国胸地产市场发展潜力巨大。2000年,城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元,占GDP的比重已经达到了6%左右,在国民经济、尤其是国民经济增长中,起到了举足轻重的作用。到2001年末,中国共有房地产开发企业2.7万个,从业人员100多万人,房地产估价和土地估价机构8000余家,从业人员约15万人(其中取得房地产估价师、土地估价师执业资格的人数30000人),房地产经纪机构约2.7万个,从业人员30多万人:物业管理企业2.5万个,从业人员260多万人。此外,如果加上在政府从事房地产行政管理工作、房地产教育研究机构、房地产信息服务与咨询机构、房地产投资顾问与策划机构的就业人数,中国房地产行业的就业总人数预计超过550万人。 房地产业作为一个新兴行业,其从业人员基本上都是来自城市规划、建筑学、土木工程、建设管理、投资与金融等相关专业,真正受过系统的房地产专业教育的人才只占很小的比例。上海市教育考试院提供的消息表明,目前上海包括信息产业、金融保险和房地产在内的一类专业,最受考生青睐;《深圳晚报》在未来人才市场上最走俏的将是金融、保险,高级管理、物业管理等13类经济专业人才。清华大学房地产研究所对北京市有关高校房地产专业毕业生的调查显示,30.77%的同学认为就业前景非常乐观、毕业生供不应求,69.23%的同学认为就业前景一般、但是可以找到合理的工作,没有同学认为就业形势不好。 二、中国高校房地产专业教育发展的历史回顾 1、房地产经营管理专业教育的变革 1989年,经过国家教委批准,中国高等学校开始设置房地产经营管理专业,到1998年教育部颁布新的专业目录为止,全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》,对原有专业讲行了调整,专业种数由504种减少至249种,将房地产经营管理专业调整到工商管理类的工商管理专业。各高校按照教育部的要求,于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整,部分高校将该专业并入工程管理专业,也有部分高校并人了工商管理专业。 建设部作为中国建筑业与房地产业的行政主管部门,于1994年成立了“全国高等学校建筑与房地产管理学科专业指导委员会”。该委员会在1998年过渡到“全国高等学校工程管理专业指导委员会”的过程中,继承了原对房地产专业教育指导的职责,并将“房地产经营管理”作为工程管理专业的一个方向延续至今。将“房地产经营管理”并人工商管理专业的院校,目前尚没有纳入“全国高等学校工程管理专业指导委员会”指导的范围。另外,目前中国专科教育的专业目录中,目前仍然保留有房地产经营管理专业和物业管理专业。 2、中国高校与房地产相关的本科教育 到2000年底,全国共有77所高校开设有管理学学科门类下的工程管理专业。此外,还有一些本科生专业与房地产教育相关。 资源环境与城乡规划管理:共有以北京大学、北京师范大学、华东师范大学、南京大学等在内的32所高校开设了地理学学科门类下的资源环境与城乡规划管理专业。该专业开设的主要课程:地质学、自然地理学、经济地理学、国土规划、地图学、遥感应用、管理科学、环境科学、土地评价与土地管理、水资源计算与管理、生态环境规划、环境化学、地理信息系统、城市总体规划、区域规划等。该专业的培养目标是:能在科研机构、高等学校、企事业单位和行政管理部门从事科研、教学、资源开发利用与规划、管理等工作。 城市规划:共有以同济大学、清华大学、哈尔滨工业大学、天津大学、东南大学、重庆大学等为代表的43所高校开设了属于建筑学门类的城市规划专业。开设的主要课程包括:城市规划原理、城市规划设计、城市设计、城市规划理论与城市发展史、城市道路与交通、城市生态与环境保护、城市地理学、城市经济学、区域规划、城市规划行政法规与城市规划管理。该专业的培养目标是:在城市规划设计、城市规划管理、决策咨询、房地产开发等部门从事规划设计与管理,开展城市遏路交通规划、城市市政工程规划、园林游憩系统规划,并能参与城市社会与经济发展规划、区域规划、城市开发、房地产筹划以及相关政策法规研究等方面工作。 土地资源管理:以中国人民大学、同济大学、浙江大学、中国农业大学等为行表的34所高校(以农业类院校为主)开设了公共管理学科门类下的土地资源管理专业。开设的主要课程包括:土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。该专业的培养目标是:能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。 三、工程管理专业房地产类课程的设置与教学内容 1、课程设置 作为工程管理专业的专业方向之一,房地产经营与管理方向与工程项目管理等其他专业方向一起,共同使用工程管理专业的课程平台。房地产经营管理专业方向的专业方向课程包括:房地产经济学、房地产估价、房地产开发和房地产市场营销。在培养目标上,要求该专业方向的毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力,具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能。 2、各专业方向课程的教学内容 房地产经济学:房地产经济学概述、房地产经济学基本理论、房地产制度(土地制度、住房制度)、房地产市场(供求关系与价格、市场特性与功能、房地产市场的影响因素、市场运行规律)、房地产市场的依存基础(区域和社区分析、城市发展模式、土地利用分区、土地价值)、分类房地产市场(住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、其他房地产市场)、房地产市场中的空置问题、房地产市场与资本市场、房地产市场中的政府干预(宏观调控、城市土地利用规划、耕地保护、房地产税收)。 房地产估价:房地产估价概述(概念、作用、估价制度、估价标准、房地产估价与资产评估)、房地产估价基本理论(市场价值与价格、影响房地产价值的因素、房地产估价原则)、房地产估价程序(程序、估价目的与价值类型、房地产类型及其特点、房地产价值时点)、市场区域和邻里分析(市场区域与邻里的含义、市场环境分析的主要内容)、估价对象的确认与描述(估价对象的范围、政府法例限制与权益性质、场地描述、场地使用经济性分析、建筑物及其它地上改良投资描述)、市场法、成本法、收益法、土地估价、房地产部分权益估价、估价结果与估价报告、信息技术在房地产估价中的应用。 房地产开发:房地产开发及房地产开发程序、政府对房地产开发过程的管理(投资计划管理,项目规划与设计管理、土地管理、项目开工及建设期间的管理、项目销售与产权管理、项目竣工及入住管理、市政及配套设施管理)、房地产开发企业与组织(房地产开发企业、组织形式、价值链,发展战略)、房地产开发项目策划(宏观因素分析、市场研究与投资机会、场地选择、产品功能定位)、房地产开发项目可行性研究、房地产开发中的项目管理、房地产开发项目的资金融通、房地产开发项目的市场营销、房地产开发经营税费、物业与资产管理(房地产开发与房地产资产管理、物业管理、设施与设备管理、资产管理、组合投资管理)。 房地产市场销售:市场概述、市场营销、市场调查、市场分析、市场营销战略、房地产项目前期策划、房地产定价策略、房地产分销与促销策略、市场营销计划的制定与实施。 四、清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践 1、与学校、学院教学平台的关系 清华大学的工程管理专业设置在土木工程学院。为了体现通才教育、拓宽学生知识面的总体要求,在培养计划要求的总共140个学分中,有70个学分为校级教学平台提供(包括数理基础、外语、计算机等,本专业要求的经济学基础、管理学基础、法律基础等课程也由该平台提供),有35个学分由院级教学平台提供(包括建筑材料、工程测量、工程力学、工程结构等土木工程技术课程,也包括本专业要求的工程经济学、施工技术与组织等),与工程管理专业密切相关的专业课程占35个学分。为了体现贯通教育的宗旨,清华大学工程管理专业没有再进一步细分专业方向。 2、工程管理专业课程中房地产课程设置 由于历史的原因,横跨土木工程学院、建筑学院、经济管理学院的清华大学房地产 研究所挂靠在土木工程学院,该研究所的教师与工程管理研究所教师一起,组成了目前隶属于土木工程学院的建设管理系。因此,清华大学工程管理专业的培养方案中,虽然没有细分专业方向,但也纳入了一定数量的房地产相关课程。目前面向工程管理专业本科生设置的房地产相关的课程包括:城市与房地产经济学(经济类专业基础课,2学分)、房地产概论(专业主干课,2学分)、房地产评估理论与实务(专业选修课,3学分)、物业管理(专业选修课,2学分)。 近10年的实践表明,面向工程管理专业学生开设房地产课程,拓宽了学生的视野,在保证工程管理专业毕业生较强的专业技术基础的同时,强化了其经济、管理类的知识和技能,为学生就业提供了更广泛的选择性。 3、房地产课程的主要教学内容 城市与房地产经济学:宏观与微观经济学分析;区域增长;城市发展与土地利用;房地产市场的宏观经济学分析(讨论课题目:中国主要城市房地产市场的预期变化及比较);土地市场与土地价格;住宅市场(讨论课题目:住宅市场需求预测);商业房地产市场(讨论课题目:写字楼市场的租金与空置);工业房地产市场;国际房地产市场;(讨论课题目:中外房地产市场发展特征的比较分析);住房政策(讨论课题目:政府住房补贴与住房支付能力);城市增长与房地产开发;城市发展与房地产市场中的政府干预。 房地产概论:土地制度与土地政策、住房制度与住宅产业、房地产及房地产投资、房地产市场及市场研究、房地产开发及项目评估、房地产市场营销、房地产金融(开发项目融资、抵押贷款、证券化)、中国房地产主要税制、中国房地产法律制度(法规体系及其分类、土地管理制度、开发管理制度、市场管理制度、使用管理制度、金融管理制度)。 房地产评估理论与实务 物业管理:物业管理概述、物业管理与房地产开发、物业管理公司与业主委员会、房屋修缮管理、房屋设各管理、物业管理综合服各、住宅小区物业管理、收益性物业管理的主要内容、收益性物业管理中的财各与成本管理、写宇楼物业管理、零售商业物业管理、工业物业管理。 五、发展中国房地产专业教育的建议 房地产专业是重要的专业科目之一,这是由社会经济生活中对房地产专业人才的广泛需求和学生的良好就业前景所决定的。政府和半政府机构、金融机构(含商业银行、投资银行、债券公司,基金管理公司、投资管理公司、房地产投资信托公司和财产保险公司等)、房地产投资和开发企业、物业管理公司、资产管理公司以及房地产咨询机构(含房地产评估机构、机构、投资咨询公司、信息公司、产权保险公司、建筑师事务所、会计师事务所和律师事务所等)均对房地产专门人才有着巨大的需求。 从中国房地产业对人才需求前发展趋势及中国越来越融入全球化经济体系的角度看,中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的人才培养模式。为此,提出如下建议: 1、建设管理与房地产的学科设置 工程管理(建设管理,下同)与房地产分别属于不同的学科领域。在国外,建设管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内(如得克萨斯奥斯订大学土木工程系、斯坦福大学土木与环境工程系),也有些学校在工学院中独立设系(如佛罗里达大学建设管理学院、英国里丁大学建设管理与工程系)。房地产专业通常设在商学院,有时独立设系(如宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系、麦迪逊威斯康辛大学商学院房地产与土地经济系),有时与金融、保险等为同一个系(如纽约大学商学院金融系、佛罗里达大学商学院金融保险与房地产系)。 从学科领域覆盖的内容看,建设管理与房地产在建筑技术与管理技术方面有所交叉,只是前者强调技术与管理,后者强调金融与投资。因此,英国多数大学及受英国学科设置影响较大的大学,通常将房地产和建设管理设在同一个学院或同一个学系中。例如,但英国里丁大学城市与区域学院(Faculty)分别设立有建设管理与工程学院(shool),由建设管理与工程系与工程系合并)和土地管理与开发系,香港大学在建筑学院设立有房地产与建设系,新加坡人学在设计与环境学院分设建筑管理系和房地产系。 目前中国与房地产专业学科设置的模式,英国模式相似,但随着中国房地产业从开发建设阶段逐渐过渡到资产运营与管理阶段,对开发、建设方面人才的需求会减少,而对投资、金融方面的人才会逐步增加。因此各高校从房地产专业学科设置上,应该关注这种市场环境的变化,适时做出调整。 2、研究生层次的教育是房地产专业教育的主要发展方向 房地产专业是一个综合性非常强的学科,如果要求学生在本科阶段学习广泛涉及经济、管理、法律、金融、环境和技术等方面的课程,很难打下较为坚实的基础,也很难使学生具备某一方面的专业能力。当前房地产业最紧缺的,是那些在某一领域有较坚实的基础,又在更多的领域有广泛知识和素养的人才。以房地产开发投资企业为例,在其所管理的整个开发过程中,需要市场分析、投资分析、规划设计、工程管理、市场营销、物业与资产管理等各方面的专业人才,如果企业的工作人员对各专业领域的内容都是一知半解,则这个团队是没有竞争力的。企业所需要的员工肯定是对某一两个专业领域比较精通,对其他相关领域有基本的解,能够形成优势互补的团队共同工作,这样组成的开发队伍,才有竟争力。 为了适应这种需要,高等学校应该面向房地产相关专业背景的学生,开设房地产专业方向硕士研究生(含MBA)课程。为其提供“房地产经济学”、“房地产金融”、“房地产投资”、“房地产创业学”、“房地产资产管理”、“房地产案例分析”、“城市公共政策”、“房地产法”等比较深入的房地产专业课程。从目前的情况来看,国家虽然没有设立房地产专业,但该专业方向的研究生教育,完全可以借助经济学、资源环境与城乡规划管理、城市规划、管理科学与工程、工商管理和土地资源管理等多个专业平台来完成。当然,由于专业方向所在的学科分散,也为房地产学科建设带来了比较大的难度。 3、妥善处理好与工程管理专业的关系 虽然目前我国工程管理专业内包含房地产经营管理方向,但并不表明工程管理学科就是房地产的上级学科,也不表明我们的工程管理专业房地产方向就等同于国外的房地产专业。从目前工程管理专业指导委员会建议的培养方案看,与建造技术、土木工程相关的课程占据了50%以上的比例,房地产经营管理方向的学生得到的实际上也是一个营造师应该获得的专业基础,不是房地产专业所需要的社会、经济、金融、投资和工商管理专业基础。 从国外房地产学科发展经验来看,房地产学科更多地属于工商管理学科。例如,宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系房地产专业,是美国排名第一的房地产专业,其本科生课程计划中的37门课程中,有33门课程与沃顿商学院其他18个专业的要求一致(含9门工商管理基础课程),房地产专业的4门专业课中(“房地产法律、金财与开发”、“房地产金融:投资与分析”为必修,在“城市房地产经济学”、“住房金融与住房政策”、“高级房地产投资与分析”、“国际住房比较”、“房地产开发”、“国际房地产比较”等课程中选修2门),没有涉及任何工程技术类课程。英国里丁大学土地管理与开发系的土地管理、房地产投资与金融专业本科生课程,也是以社会、经济、管理、法律和房地产类课程为主,对城市规划和建筑技术相关课程只是少量涉及。 国内财经、师范类院校的工程管理专业多是由原房地产经营管理专业转化而来,在遇参照工程管理专业指导委员会建议的《工程管理专业培养方案》制订培养方案时,就到了很大的矛盾:遵循工程管理专业指导委员会的指导性意见,这些学校不具备开设土木工程技术类课程的条件;不遵循这个指导性意见,又找不到一个有效的专业出口。在未来的工程管理专业评估过程中,这个矛盾会越来越突出地表现出来。例如,天津商学院工程管理专业培养计划中,将土木工程概论、工程力学、工程结构、建筑测量、工程项目管理、工程造价管理、建筑工程招投标与合同管理列为主干课程,但实际上该校并无土木工程专业,任课教师要从天津理工大学聘请。 4、关于房地产专业执业资格与国际互认问题 随着中国社会主义市场经济的发展,人事管理制度也在发生着重大的变革。国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职各的管理,转向对专业技术资格的管理。这就为社会评价学校、制约学校专业设置的方向和规模成为可能。房地产专业本来是随着市场经济发展出现的新兴专业,如果以改革和向前看的姿态对诗这个专业,让市场对房地产专业人才知识结构的需求来制约学校的专业和课程设置,充分发挥行业学会、协会在评估学校教育过程中的作用,将对房地产专业的发展起到很好的推动和促进作用。 房地产专业的执业资格,目前有房地产估价师,正在筹备中的资格包括房地产经纪人和物业管理经理。目前美国的CCIM(Cetified Commercial Investment Member)在中国与有关单位合作,颁发“商业房地产投资分析师”资格。英国皇家特许测量师学会(RICS)也有一个庞大的中国会员发展计划。当然,CIOB也将在工程管理专业评估结果方面,中国NBCMA的评估结果互认。然而,摆在我们面前的问题是,如果我们培养的学生不具备在国际建筑与房地产市场上工作的能力(主要是语言问题),互认的结果很可能是国外的“洋资格”,伴随着中国国内服务市场的开放,逐渐占领国内的市场。但中国的相关专业资格,几乎不可能凭借互认的机会走向世界,而且还有可能失去国内的市场份额(因为中国的客户大多具有“求洋”心态)。因此,如何培养具有国际竞争力的专业人才,是专业资格互认过程中,能否从“名”到“实”的关键。 5、继续教育工作不容忽视 继续教育是国外房地产专业教育的重要组成部分,而中国的继续教育显然还很不规范。从事与房地产相关工作的人并非都是科班出身,许多学习其它专业的人士也可能由于各种各样的原因加入到房地产专业队伍中来,他们需要补充房地产专业知识。另外,即使房地产专业科班出身的人士由于房地产市场、法律、政策环境的变化和新的分析手段、技术与方法的出现,也有着迫切的更新知识的需求。在继续教育领域,除了相关学会、协会和各类公司举办的各种短期陪训课程外,高等学校也应发挥中坚作用。 房地产管理论文:浅谈房地产项目的风险管理 摘要:房地产项目的实施过程存在着很多风险,正确地对待、评价、处理过程风险,必须站在项目管理的战略高度,从项目启动组织到实施过程管理,全过程、全方位地的控制,加强对风险的管理,是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词:房地产 项目管理 一、 引言 以2004年8月31日为分水岭,我国的房地产业进入了一个新的发展时期,随着国家经济大环境的变化,围绕着行业是否有“泡沫”,业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬,结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”,迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调,迎来了一系列规范建设行为,提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化,风险因素不断增多,风险存在于整个项目开发过程,使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此,加强开发项目的风险管理,保证项目目的、目标的实现,是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。 二、 房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,主要表现在以下几个方面: 1、 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。 2、 项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。 3、 项目的质量风险。包括:在项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段,向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题;施工阶段,从业人员对设计知识认识有重大错误,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”(实际上就是“质量通病”造成的纠纷);交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险(可控制风险)。 4、 项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、 项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件下,要使企业能够持续稳步发展,追求计划利润,获得既定利益是非常有必要的。这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身就是有风险的。 6、 项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中,企业必须掌握相关地法律为:《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等;必须掌握地法规为:《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 三、 开发商项目风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价,并在此基础上优化组合各种风险管理技术,对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。因此,开发商风险管理的主要内容为: 1、 合理界定项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以免遗漏而产生风险。 2、 合理确定项目管理目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。 3、 编制《项目管理规划》,对项目工作进行结构分解,对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价,按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施,用《项目管理规划》指导项目建设,指导项目的计划管理。 4、 根据实现目标的外部环境情况,坚持“事前控制”、“事中控制”的原则,对实施过程中的风险因素,比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析(评估或测算)、评价,实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术,拟订应对措施,设法消除、缓和、转化、转移风险,避免过程控制风险。 5、 强化风险管理的计划手段,把可以管理的风险分解到各个不同的过程,对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足,搞好风险的监控。过程中,利用动态管理,合理配备资源,按照目标管理、节点考核、专业监督的方法,减少项目执行过程中不确定因素导致的风险,规避潜在风险转化成显性风险的可能。 6、 合理组织结构,明确岗位职责,理顺管理关系、反馈关系,建立项目的沟通职能,在项目管理内部以及与建设相关的各方接口,特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口,为风险管理提供信息保障。 7、 加强合同契约的管理。及时沟通信息,消除履约过程的不稳定、不信任影响,围绕项目的最大利益(计划利润),按照不同阶段的工作重点,按照合同约定内容开展工作,避免冲突造成的履约风险,控制建设成本;利用现行相关法律法规,对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段,进行回避或风险转移。 8、 在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理),避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督,强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督,对计划执行情况及时跟踪检查,及时向决策层提供修改计划的依据,向计划实施层提示计划执行的偏离情况,对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。 四、开发商规避项目风险的对策建议 1、 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构,研究国家和区域经济政策、行业政策,对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况,做及时、准确的分析,为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析,比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富;合理安排资源,把“功夫”下在事前,在时间管理象限里,开展“重要而不紧急”的工作,肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密,提供的决策依据会更科学,规避决策依据错误造成风险的能力会更强。 2、 合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员,加强岗位技能培训,提高综合知识能力,提高风险的分析、识别、评价能力,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍,结合企业文化建设,结合企业规章制度制定,用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法,把企业产品的研发作为“龙头”对待。 3、 由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性,企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成,必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力,有计划、组织、沟通、协调能力,熟悉行业工作的基本规律,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规,唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险,才可能妥当地处理风险造成的后果。 4、 积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设,逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理,制定适应于ISO9000:2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程,建立现代的企业管理制度和管理程序,用质量管理的八项原则(①以顾客为关注焦点;②领导作用;③全员参与;④过程方法;⑤管理的系统方法;⑥持续改进;⑦基于事实的决策方法;⑧与供方互利的关系。)规范企业管理行为,真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理,用工作标准、程序、制度规范职业行为,使工作有依据,效果有证明,追究有线索,也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。 5、 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习,及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准,了解政策规定,提高“违法、违规”行为的识别能力,规避“政策风险”,避免出现投机风险、政府风险(按照《建设工程质量管理条例》处罚)。 6、 加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中,准确核定标的,利用竞争、价格、供求机制,合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件,为项目合同管理营造工作质量环境;在合同契约签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移;在合同契约的履行过程中,合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定,利用风险管理技术、财务手段,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。 7、 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时,就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法;在实施过程中,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响,加强计划的监督,按照目标管理、节点考核的原则,及时组织实施效果的评价考核,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施,及时总结、关闭阶段性管理目标,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。 8、 重视“过程控制”,加强关键部位和关键环节的管理,消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段,正确把握行业发展的规律,客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析,准确进行市场调查和企业投资支持能力分析,正确决定项目的产品定位、品质定位,合理确定投资额度,避免出现品质与投入矛盾的风险;在设计阶段,坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计,进行设计评审,把投资控制(一般占项目产品投资的90%--95%)的最关键一步控制好; 在招标、签订合同阶段,准确编制标的,合理把握投标优惠条件,签订一个有效且有利的协议(合同),作好投资控制的关键的第二步(一般占项目产品投资的5%--!0%);在项目实施阶段,加强“投资、质量、工期、安全”控制,加强“合同、信息”管理,强化建设过程与项目相关单位的关系协调,对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督,把实施过程的风险作有效的控制。 9、 重视项目完成过程中阶段性工作(过程、活动)、实施结果的评价考核,及时总结经验、关闭阶段性计划,为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行,也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行,考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况,考核的结果是决定是否调整计划、调整目标,是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分,考核评价的对象是项目管理层(主要是项目经理),考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标,对项目实施情况(包括节点关闭情况)、项目管理水平、管理绩效进行终结评价,确认阶段性考核的结果,确认最终结果,确认项目管理组织(项目部)的职能是否具备“解体”。 五、结束语 房地产项目的建设是一个有较长周期的过程,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素,构成了项目过程的各种风险,风险充斥在每个过程(活动)。从某种程度上讲,项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业的“团队”的力量,靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的,每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此,建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构,按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997标准(《质量管理 项目管理质量指南》),重视过程中每个环节的管理,重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设,客观看待风险,对风险进行有效的管理,就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。 房地产管理论文:房地产开发项目工程管理难点剖析 【摘要】通过对在房地产开发企业从事项目管理工作的总结, 结合项目管理实际感受,参考国内项目管理研究成果,从房地产开发项目工程管理角度、运作流程方面,来分析影响工程建设项目进展的主要因素,探讨解决开发项目管理的关键难点。 【关键词】项目决策;项目设计;施工合同;供方资源;甲方供料 近几年来,本人在经历约60万平方米三个房地产项目的管理实践,经历工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程,也通过对其他开发项目建设管理的考察和调研,发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发企业,其项目建设经常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工,项目管理目标总不能如期实现。结合当前房地产开发流程及组织管理状况, 针对开发项目管理中存在的难点问题,提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路,降低项目管理难度,充分用好工程合同,规划好项目开发组织,促使项目进行得稳健有序。 1 项目决策阶段要重视加强市场调研工作和提高决策效率。 项目决策阶段开发商担心政策风险和市场风险的负面影响,以及公司人力资源的缺乏和管理机制不健全,项目市场定位及决策机制不完善,项目前期市场可行性研究工作不深入,是影响项目管理有效实施的根本。 1.1 项目前期对市场研究和决策 由于没有详细的项目可行性研究报告,使得项目规划设计不能如期进行,即使进行了多方案的概念规划设计,也会因为市场研究工作不充分细致、评判标准不明确、犹豫不决致使项目决策慢、效率低。开发商有些领导以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究,决策迟缓浪费了项目时机。决策高层犹豫一段时间后匆忙决策,这样决策确定的项目产品导致不科学、不系统、不全面,也不完全可行。 1.2 决策机制的完善 决策阶段的犹豫和匆忙,引起的问题在项目实施过程中会造成管理诸多困难,一定会在项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。当工程匆忙上马、待定内容久拖不决时,因产品研究方面资源匮乏,所谓决策就成个别领导临时仓促“拍脑袋”,领导成为具体工作的操作者和矛盾的焦点,也成工程建设等待的关注点,前期的市场调研和产品研究问题此时就演变成工程技术问题。例如某项目在建设过程中经常出现原则性、功能性的“伤筋动骨”大变动,在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大等市场定位偏差问题,重新进行产品定位,重新设计而修改户型,在建商住楼改成公寓楼等功能的修改,详规设计经常调整建筑面积、建筑楼层、楼体布局、景观布置、道路系统等。 1.3 提高决策水平和效率 决策阶段工作效率低导致项目实施丧失机遇,效率就是效益,只有纵观全局综合性地算大帐,才能提高工作效率。前期可行性研究是项目的灵魂,据此进行的项目设计是龙头,龙头有魂才能使工程建设管理有章可循。重视项目的前期调研工作,就要重视前期研究决策的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立完善的决策支持机构,收集、整合决策支持性资源,必要时要“借脑”、“借力”;完善决策程序,提高决策水平和效率,使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。 2 项目实施阶段要重视加强设计管理和计划工作。 市场研究阶段进行得不细致不规范,项目决策阶段的问题拖到实施阶段来解决。本属设计师的工作,却受到开发商的过多干预和限制,做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图,但项目整体设计不系统、产品功能不配套、效果上不协调等方面设计失误的责任也由开发商承担。 2.1 设计阶段的盲从 开发商认识到一定要在设计阶段严格把关,某几个领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据。项目规划和建筑方案是开发商“包办”的,设计师成了开发商的工具,使得设计师无法创意。建设内容经常变化,施工图提供慢,工程变更多,造成工程质量、进度、投资控制等项目管理目标无法如期实现。如某小区的变配电房、水泵房、停车位是临时加上,分期建设的小区供电问题经常临时性解决,经常调整建筑立面材料、颜色及窗型,景观设计不系统、无主题等。设计师成了“改图师”,工程人员成了“改图员”,无论是工程管理部门,还是项目的设计、监理、施工单位,各方面都不满意。 2.2 设计资源的简单拼凑 细微创造差异,细节决定成败,项目设计资源整合不足,影响项目设计质量、供应时间、工程内容对接等工作,从而影响项目管理。当今住区开发建设,景观园林工程已成为一项不可或缺的内容。景观设计资源整合不足,设计工作滞后造成整个小区景观不协调,景观设计意图粗略,无层次地繁杂添加,设计图纸内容做法不具体,景观工程实施滞后,失去了景观促销的作用。住宅公共部分精装,装修设计在施工图中得不到体现,建筑装修设计滞后,往往后期装修仓促上阵。 2.3 有效整合设计资源 招标或委托有相应资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源进行整合,要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案初步设计、施工图设计、景观设计,并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划,对关键性的设计文件要进行相关部门的预审和讨论。严格控制工程变更,凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更,一定要慎重,并经过必要的程序才能进行。 3 工程施工承包合同力求严密,重视项目收尾阶段的管理工作。 工程施工承包合同不严密,从建设方手中直接分包的单位过多。项目收尾阶段交叉施工作业时,发包工程内容及交接口界定不清,没有采取措施重视工程收尾阶段的工作,造成项目管理难度大大增加。 3.1 工程总分包管理难协调 工程建设前期主要是总承包单位进行的土建施工,管理工作比较单一,容易进行;对于施工合同有约定的纳入施工单位管理的专业分包,管理工作也正常。到建设后期,专业配套分包单位与总承包单位,以及分包单位之间的配合和交接问题上,矛盾越来越突出,成为项目管理的难点。因大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多,进场、退场的时间也各不相同。甲方签订工程施工合同中无工程配合、交接内容等要求或约定不详细、不严密,总承包单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任,对甲方分包工程配合问题“斤斤计较”,使工程管理困难重重,总是在交接环节的工序细节、脚手架、垂直运输、临时水电、垃圾清运、成品保护、使用费和配合费、安全管理、交接验收、工程资料衔接等方面纠缠不清,造成工期拖延。甲方分包单位有了需协调的问题也往往直接找甲方,甲方成了真正的“总承包”,出现工程质量和拖延工期问题后相互扯皮、推诿,责任不好界定。在项目收尾阶段甲方很多精力花费在“协调”工作上,即将竣工交付客户入住之前,售房签订的交付日期日益临近,出现乙方不急甲方着急的尴尬局面,甲方现场代表总要“求”完这个乙方,再“请”另一个乙方,还要准备组织进行项目整体验收和交付等工作,现场管理的工作压力、工作难度可想而知。收尾阶段现场大打乱仗,焦头烂额,使得项目建设虎头蛇尾,留下诸多问题。 3.2 甲方的分包项目要尽量少,施工承包合同要严密。 对于甲方分包各工程合同内容要系统化,细化各自之间配合条件,全面系统地进行建设合同管理。尽量让总承包单位完成组织施工,需要分包的由开发商主持分包工程招标工作和确认分包单位,分包单位与总承包单位签订工程分包合同。这样有利于甲方及监理的协调管理,规避质量、工期、安全、保修责任等风险。对于必须由开发商组织发包的工程,要细化发包工程的内容,事先研究各分包工程的建设时段、交接、场地、协作、安全、验收、保修、资料、费用等配合条件,以及各工程之间可能产生的管理难点。事先制订对策和要求,在工程建设承包合同中明确,减少甲方协调工作量,使得工程合同更具操作性,充分体现业主的主导性。 3.3从整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。 在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程的领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾巡查复查的临时机构,与工程项目管理现场人员分工协作,共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。 4 开发商应重视对供方资源的整合和管理。 对于房地产项目工程管理者来说,工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成,工程实物由施工单位承建,现场“四管控”工作委托监理单位实施,工程所用材料设备由材料设备供应商提供,开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。在项目实施阶段,开发商与勘察设计、施工、监理及材料设备供应商之间是需方和供方的合同关系,供方资源的整合和组织就成为甲方项目管理的关键所在,是房地产项目管理预控主要内容。开发商工程计划不完善,工程招投标工作组织流于形式,平时资源积累不足,参与的单位与工程建设不匹配,使得工程管理难度加大。 开发商是工程项目建设的主导者,是工程建设质量的第一责任人,在建设中应发挥主导性作用。有时开发商自身工作没做好,影响工程项目规范化管理。其实,平时注意收集整合各种与项目建设相关的社会资源,建立严密的工程及主材、设备招投标制度,通过考察、鉴别、比较、评估、洽商等方法,建立适合自身需要的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库,然后再通过规范的招投标工作,选择中意的供方,与供方建立责、权、利分明的合同关系。 有时开发商片面认为是买方就要高人一等,与供方合作诚信意识差,过度使用“主动权”,对供方提出超出其承受能力的不合理要求,过度挤压承包方的赢利空间,拖延支付工程款,向承包商转嫁现金流压力,“主动”违约,忽略了供方的价值和伙伴作用,影响项目正常进展。开发商应当把承包方看成是通过项目实施,实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴。 5甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定,不影响项目管理。 开发商为了集中整合利用社会资源,集中采购节约成本,保证设备质量和进场时间,经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料主要是电缆、电梯、水泵、变配电、空调等主要机电设备,而有的开发商甲供料越来越细,还存在供料交接、验收、保存、结帐等方面的环节,加大开发商工作量,造成承包方的依赖性,而且承包方很容易将工程质量、工期问题责任归结于甲方,产生承包商索赔,加大工程项目成本。甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当,也会加大开发商工程项目管理的难度。 甲方供料的范围、交接方式要计入工程招投标合同条件,并严格按合同履约。工程主要设备可由甲方组织招投标,由甲方与材料设备供应商签订供货合同,也可增加部分采保费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。 总之,归纳影响工程建设进展的主要因素来看,开发商项目管理的主要难点有:首先,开发商决策阶段的市场可行性研究不到位,导致施工图设计文件供应慢且变更多;其次,事先整合的项目建设供方资源少,甲方发包工程内容及接口界定不清,不重视工程收尾阶段,导致工程收尾阶段项目管理困难;最后,甲方供料不当。开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程,编制其实可行的项目开发组织设计,建立与之配套严密的组织和制度,进行规范运作,并围绕项目管理工作任务,加强各流程阶段工作的计划性,注重预控,就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度,提高项目管理的质量和效率。 房地产管理论文:浅议房地产开发风险管理 房地产行业一向被认为是高利润、高回报的行业。近几年,随着国民经济的快速增长,我国的房地产业也呈现出良好的发展态势。但是,在市场经济条件下,没有一个行业是稳赚不赔的,在房地产业高速发展的背后,其所带来的开发风险也在日益增加。本文以房地产开发各个阶段为脉络,对各阶段的风险因素进行了识别,并提出有针对性的措施,希望能对房地产开发企业的风险管理提供有益的参考。 一、房地产开发风险管理的必要性 房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程,不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点,决定了其进行风险管理的必要性。通过有效的风险管理,可以减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。 (一)房地产开发是一个动态的过程,风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险,认清风险本质,适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境,以保证项目开发的成功。 (二)风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理,在风险发生前采取规避措施,可以避免因风险突发事件造成的巨大损失,并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿,以保证企业的生存和经济效益。 (三)房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地产开发带来威胁,但同时也意味着机会,因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。 房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程,包括事前、事中和事后,越早发现风险、越早采取措施,则风险管理的成本就越低,给企业带来的效益也就越大。 二、房地产开发各阶段风险识别 风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目,并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别,才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设和销售管理四个阶段,由于各个阶段的主要任务不同,其风险表现也不同。 (一)投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究,综合考虑市场的供应、需求等经济环境,制定自己的开发策略,以确定开发的区域、类型和时机,即决定在何地、何时,开发何种房地产。 1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业,受国家宏观调控政策的影响很大,国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。 2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后,准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化,仅仅经历了十几年的时间,许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题,导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收,而且会造成项目运作的艰难,甚至危及企业的生存。 (二)土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段,房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。 1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性;土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度;规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。 2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统,各地情况千差万别,法规可操作性比较差;另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售,千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时,开发商将面临艰难的选择,要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件;要么无限期拖延时间,丧失宝贵的开发时机;要么放弃开发项目,前功尽弃。 3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理,可以减少筹资成本,降低筹资风险;筹资措施不当,可能造成筹资成本大幅上升,资金周转困难,企业面临破产。 (三)项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。 1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险,包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险;设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当,结构和设备器材选型不合理等,导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求,以及设计进度不能满足工程要求。 2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。而工期延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳销售时机;另一方面工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费用。 3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现,地段只是诱人的手段,而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节,施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。 (四)销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的主要任务是通过房屋出租或出售,尽快实现投资的回收,并获得利润。这个阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。 1、销售时机风险。房地产租售时机一般有三种情况:预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款,节省利息,降低开发成本。但一旦房价上升,开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法,其受销售价格随机波动的影响很大,这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时,开发商拖延一段时间,等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金,承担较大资金成本的风险。 2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,切勿模棱两可,因为房地产这种特殊商品价值量巨大,一旦遇到被侵占或被骗取,造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险,并且一旦出现后,风险结果也较大。 3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险,即纳税人在计算和缴纳税款时,因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。 三、房地产开发各阶段风险应对措施 房地产开发风险应对的主要措施有风险回避、风险控制、风险转移和风险承受等。 (一)投资立项阶段风险的应对 1、规避国家政策环境风险,抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的,只能采取风险承受。因此,房地产开发要尽可能地及早开发,及早销售,争取早日收回投资,避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。 2、进行认真细致的可行性分析,找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查,做好项目的可行性研究,了解消费者对住房的需求和意见,以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择,做好项目的规划设计,满足消费者的需求。 (二)土地获得阶段风险的应对 1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探,了解该地域的工程地质条件、水文地质条件,包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确定性。注意收集原有地下条件资料,包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。然后,要认真对待勘察结果,做出下一步的规划设计方案。 2、最好取得净地,规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题,为规避土地拆迁及安置风险,要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下,首先要掌握当地拆迁安置法规;其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚,委托相关部门进行拆迁安置摸底工作,估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时,果断放弃该地块的投资。 3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题,在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款,会使企业资金压力较小,摘牌的可能性大;若拿地资金绝大部分依靠银行贷款,一旦银行政策收紧,会使开发商拿地计划泡汤。 (三)项目建设阶段风险的应对 1、开展项目规划设计方案优选,满足消费者需求。在房地产开发项目实践中,设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局,设计质量是规划设计阶段的首要控制要素,设计质量不仅是投资项目达到国家规定,功能达到某些要求,更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此,在项目设计方案的选择上,一定要做到优中选优,满足客户的需求。 2、重视合同管理,规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中,严格制定相关工程工期条款,在该项条款中,明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任,将该部分风险转移到主体承包单位。 3、充分发挥监理职能,加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制,做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度,一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸,了解工程特点和设计意图,找出需要解决的技术难题,并制定解决方案;二是为了解决图纸中存在的问题,减少图纸的差错,将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。 (四)销售阶段风险的应对 1、通过营销,转移销售时机风险。为了规避销售时机风险,房地产企业可以通过营销方式将风险转移给商,规避预售风险。采取营销方式,不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险,还可以通过设置不同费率的手段,鼓励商随着市场行情适时调高房价,规避房价上升时的低收益风险。 2、充分利用法律顾问,规避销售合同风险。房屋作为家庭价值最大的一笔财富,对消费者的重要性是不言而喻的,一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款,就会奋起利用法律武器来捍卫。根据以往诉讼案件经验,因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草,当格式条款有两种以上解释时,法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而,房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查,做到合同条款明确、详尽、合法。 3、通过税负转嫁与纳税筹划,减轻税收风险。税收筹划就是指纳税人通过预先的筹划和安排,特别是对多种纳税方案进行分析比对,然后选择一种既不违反税收法律政策,又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。房地产企业可以通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、选择合理的会计处理方法、投资筹划等办法来缩小税基、降低税率或增加抵扣税额,从而达到税收筹划的目的。 房地产管理论文:房地产项目优化技术管理 [摘 要] 房地产项目优化管理就是紧紧围绕工程成本控制这一主题,在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下,结合理论、技术、经验、科技等,对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断,以求得工程成本经济合理,对社会技术资源进行沟通、整合、利用。 [关键词] 成本优化; 设计优化; 现场工程技术管理 为适应房地产市场竞争日益激烈和国家房地产政策变化的形势,国内房地产企业内部管理逐步呈现出从粗放型向技术型、专业化、精细化管理模式转变的发展趋势。近几年来,各地产公司在重视完善规划、建筑等专业设计管理的同时,加强了对结构等专业工程技术工作的管理,提高了设计管理工作的系统性,使设计技术管理更加全面、专业、精细,从整体上增强了房地产企业的竞争力。 1指导思想 工程技术管理的指导思想,就是紧紧围绕工程成本控制这一主题,在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下,结合理论、技术、经验、科技等,对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断,以求得工程成本经济合理,对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中,大力提倡和推广结构工作性能设计新理念,加深对现行国家及地方规范条文理解和消化,用活规范条款。做好与建筑专业配合工作,积极参与项目设计各阶段控制工作,把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理,在为营销、规划、建筑服务的同时,对工程成本加以控制,从结构专业角度对方案提出建议。 [例1] 某项目十几栋高层建筑方案,在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定,必须首先做结构整体模型振动的试验,分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施,最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后,营销和设计经过综合考虑,最后对规划、建筑方案进行修改,项目开发时间和工程设计成本得到控制。 [例2] 某项目5万平方米地下室设计,由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置,设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计(每平方米2吨消防车荷载),此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题,建议建筑专业首先布置消防车通道,结构专业再重新进行地下室和基础结构设计,避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反,也是5万平方米地下室,规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上,结构专业看图后,提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道,建筑专业接受此建议,减少了地下室结构和基础设计工程成本。 2桩基础与地下室设计研究与优化 2.1桩基础承载力取值 目前,国内设计单位对桩基础承载力取值是参考地勘单位提出的建议值,再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下,设计单位确定桩承载力设计值比较保守,取值偏低,普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。近两年来,在地产公司项目的桩基设计中,推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值,从结果来看,这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出20%以上,相应减少桩基础工程成本支出20%以上。如苏州某地产公司湖滨一号项目二期14栋高层建筑桩基础设计中,以试桩方法确定桩承载力设计值为250吨,比一期以理论计算确定设计值170吨提高了47%,取得了较好的经济效益;长春某公司水岸春城项目,2003、2004年桩基设计取值以理论计算来确定为45吨,2005、2006年采用以试桩来确定桩基设计值方法,设计取值提高到55吨,桩基承载力设计值提高了22%;宁波某公司东湖观邸一期桩基原设计值为40吨,后经过试桩将设计提高到55吨,提高了37%;西安某公司项目通过试桩修改原设计,使桩基工程成本降低200多万元。 2.2地下室 由于地下室面积较大、工程成本较高,对地下室设计进行了重点技术管理跟踪。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。如广州某地产公司地下室采用扁柱形式,合理利用空间;佛山某公司5.2万平方米地下室,公司对设计院设计成果进行优化调整,工程设计成本每平方米减少59元,工程成本少支出300多万元;南京某公司2.5万平方米人防地下室,从结构设计角度优化设计,取得170千克/平方米用钢量的好成效。 社区地下室顶板上普遍放置1~1.5米厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值,经过受力分析,建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用,消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数,一般在1~1.5倍,从而减少地下室和基础工程设计成本,此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大,对此折减后可取得比较好经济效益,以上项目地下室均采用了此建议。 2.3抗浮(拔)基础设计研究与优化 抗浮(拔)基础作用是抵抗水浮力,目前国内抗浮(拔)基础根据具体情况,常用抗浮桩基础和锚杆(minipile)抗浮基础。广州某公司4个项目均有较大地下室,其中d7-6项目地下3层地板水浮力达12吨/平方米,均采用锚杆抗浮基础。由于锚杆抗浮基础工程量极大,工程成本较高,公司对4个项目的锚杆抗浮基础设计方案进行了重点技术管理和研究,主要从锚杆入岩长度、锚杆平面布置、锚杆中钢材选取设计3个方面入手,打破常规设计方法,使锚杆抗浮基础设计方案更加经济合理,取得了非常可观的经济效益。 锚杆入岩长度常规设计方法是以理论计算来确定,以试验方法来确定锚杆入岩长度的创新得到设计单位认可,应用于上述4个项目。如k2项目原设计为入岩8米长,公司通过试验确定为6米,比原设计降低2米(180元/米)。 锚杆中钢材设计常规做法是将理论计算结果乘以2倍安全系数。公司认为钢材本身性能稳定、离散性较小,锚杆中钢材安全系数不应取2,而应取结构设计中1.25倍安全系数,这样,锚杆中钢材可以节省37%。此项建议在上述4个项目中得到应用。 锚杆平面布置常规设计方法是将锚杆布置在柱子下部,作用于地下室底板上的水浮力通过底板传递给梁,再由梁传递给柱下承台与锚杆相平衡。经研究,常规锚杆布置设计方法存在两个传力路线,需要在底板和梁中配置大量钢筋去承受和传递水浮力荷载,设计成本较大。由此,产生了对常规设计方法进行改良的想法,即通过减少传力路线来降低工程设计成本思路。结合地下室锚杆抗浮基础设计,对锚杆3种布置方案进行设计和分析:方案一,锚杆均匀布置于底板;方案二,锚杆均匀布置于梁下;方案三,锚杆集中布置于柱下。对上述3个设计方案进行了定量经济比较,可以看出不同锚杆布置技术方案对工程成本有较大影响,方案一比常规设计方法方案三工程成本支出少54%。鉴于此,项目地下室锚杆布置均采用方案一,即锚杆均匀布置在底板下;k2一期锚杆布置采用梁下布置,即方案二。 3上部建筑结构设计技术管理 上部建筑面积大,对整体工程成本影响较大,因此,对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态,从理论上讲他们有义务为业主负责,但在实际工作中,他们只对《规范》负责而没有对设计的经济合理性负责,甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此,如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全、品质,又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内,是房地产企业设计技术管理人员职责所在。 近几年来,地产公司加强上部建筑结构设计技术管理工作,取得了一定成效,下面举几个案例。 [例3] 广州某公司项目在国内开发的第一个超高层住宅项目(近150米高),原预计上部结构标准层土建工程成本为1 000元/平方米。公司加强该项目结构设计管理工作,在结构设计中密切与设计单位沟通交流,通过调整结构体系、减低荷载、设计技术等,最后达到结构工程土建设计成本仅为900元/平方米,与普通高层建筑上部结构标准层工程成本基本一样。 [例4] 苏州某公司湖滨一号项目二期开发14栋高层建筑方案,均为适合市场需要的南北通透的板楼结构,建筑高度与宽度比最大达9.6,远远超过结构设计《规范》所规定的6的限值,通过努力,苏州市政府审图中心领导同意将建筑高宽比只能放宽到8。若按高宽比8来设计,项目二期将有8 000平方米面积无处放置,必须对二期重新进行规划和建筑设计,而二期地块和时间限制又给重新规划设计带来了极大难度,最好还是在结构设计方案上加以解决。首先,公司要求和指导设计单位以结构工作性能设计理念进行结构方案设计,通过加多剪力墙、调整计算荷载、加宽基础宽度等技术措施使结构方案达到可行。之后,该公司对苏州市政府审图中心领导进行技术上的说服工作,经过一段技术交流后审图中心领导终于同意上会。由于方案准备充分,专家在评审会议上没有提出原则意见,结构设计方案获得顺利通过,由此保证了该项目营销定位、原规划方案得以实施,保证了项目开发进度。 上海某大厦项目为超高层写字楼项目(近150米高,总建筑面积9万平方米)。设计单位结构施工图设计中,标准层用钢量为85千克/平方米,在技术管理参与下,设计单位对原结构设计方案进行调整后使标准层用钢量降至70千克/平方米以下,取得比较满意结果(4.5元/千克工程造价)。 4现场工程技术管理 长春某公司两栋楼位于10米深回填土上,每栋建筑面积为4 000平方米。桩基承载力设计值为45吨,扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后,单桩承载力仅剩下9吨,必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较,确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计,施工图中的碎石桩数目为2 052根,公司独自对此方案进行优化,碎石桩数目减至332根,仅为设计公司的16%,工程成本减少84%,同时保证了工程进度。 南京某公司为配合销售先建会所,环绕会所三面地下室工程是在会所竣工后才开工的。会所三面离地下室距离在2米左右,地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩,入土坎固6米,悬挑6米,共计12米,灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差,对桩的堪固作用不会太大,对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作,同时在会所3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点,如此,支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见,对原设计方案进行优化,确保会所在地下室整个施工过程中安全可靠,万无一失。 佛山某公司项目含有4栋高层、12栋小高层,建筑地仅5 000平方米。在这5 000平方米地块上的地质情况极其复杂:上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8~35米间变化无规律。目前,16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合,共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型,在开发中史无前例,技术管理难度可想而知。 某项目一期有8栋100米高层建筑,基础采用桩基础。1 700多根桩施工完成后,在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半,经复压桩基承载力可达设计特征值80%。设计公司采用补桩方案进行处理,第一轮补桩设计方案每栋楼需补近90根桩,公司对此提出不同意见,经过技术交流沟通,设计公司对补桩方案进行重新设计,最后确定补桩方案为每栋楼45根左右,8栋楼补桩总数减少320根。 总体来说,节能降耗是我国的一项国策,而在房地产开发过程中,大量的能源消耗了。正因为如此,企业加强了对结构等专业工程技术管理工作,提高了设计管理工作的系统性,使技术管理更加全面、专业、精细,从整体上增强了竞争力,减少了浪费。 房地产管理论文:房地产造价可视化管理及造价工程师职能管理 摘要:房地产造价管理区别于建筑企业造价管理的最大不同是在施工过程中,主要针对进度款、签证、材料认价进行管理。采用节点支付进度款,使得造价人员将更多精力用于成本的预测及造价控制方面;通过限额签证,使得签证可控;将材料认价管理放到招投标环节中,进行事前控制,避免施工单位故意拖延或不签认,从新的角度阐述了施工过程中的造价管理及造价工程师职能管理,并实现成本预测及进度款(现金流)管理的可视化。 关键词:房地产;造价管理;可视化管理;造价工程师 1前言 如何让房地产造价管理更加直观,实现可视化管理,如何让决策层更方便管理造价,造价管理人员该如何做,造价工程师该如何做?这些问题常困扰房地产业决策层及管理人员,而这些正是笔者要在本文所要回答的问题。本文阐述的可视化管理主要是关于成本预测及进度款(现金流)管理。 房地产造价管理及造价工程师职能管理等方面已有许多文章进行过讨论,但大多数文章都没有关于具体操作的描述,本文内容更侧重对房地产造价可视化管理及工程师职能管理做一个系统的可操作性论述。 2房地产造价管理及造价工程师的现状 纳帕地产是一家主要从事精装别墅项目开发的房地产公司,项目涉及北京、昆山、武汉等地。现以纳帕地产昆山项目为例简要描述一下房地产造价工程师的现状:纳帕地产昆山项目设一合同预算部,经理一名、副经理一名,下设土建造价员3名,安装造价员2名。造价管理的主要内容为工程的成本预测、招标、合同、进度款支付、材料认价、签证核实、工程结算等。造价工程师的职能主要为编制工程概算并在施工过程中进行细化,对施工单位提出的近期使用材料配合物资部进行询价及编制价格确认单、按工程部签认的月形象进度编制工程进度预算书提供月进度款支付依据,对施工现场发生的变更进行签认,编制工程结算书。 3存在的问题 经过半年多的参与,由于进度款的支付、材料认价、工程签证贯穿了整个工程。这三方面历时长,涉及人员广,工作复杂繁琐不易管理,所以,本文从这三方面进行叙述,分析常见的问题,提出改进的意见,进而实现房地产造价可视化管理及造价工程师职能管理。 3.1进度款,计算繁琐,疲于应付,无暇其他 月进度款公司流程为:施工单位提出形象月进度表,工程部按照实际发生的内容审核,然后交与相关人员进行相关预算书的编制,完成月进度款审批表。但由于施工方的完成节点不是完整的段,预算人员无法利用以前编制的预算书,只能重新进行工程量计算,房地产涉及的施工单位很多,施工内容也非常多,这部分工作占用了预算员的大量工作时间与精力。另外,由于每月发生的工作量,财务部也不能事先有个预判,对资金的准备不能做到合理到位,不利于公司总部对现金流进行合理分配。 3.2 签证,归档简单,总量失控,无法预判 一般来讲,房地产项目的变更签证会比较多,原因多种多样。设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等,其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。这样的流程往往会造成施工现场不合理签证非常多,公司高层只有在结算时才知道签证到底花去了多少钱,常会出现严重超预算的情况,总部更无法对工程造价有个提前的预判,往往也就无法对工程造价进行合理的控制了。 3.3 材料认价,重复认价,工作繁杂,效果甚微 材料认价流程一般为施工单位提出材料认价单,工程部确认品牌规格型号、物资部进行市场询价,预算部确认价格,相关部门审核签认。看上去很完善的流程为什么有麻烦?房地产项目一般有多家施工单位在现场进行相似项目施工,为尽可能少地承担了价格波动风险,施工单位并不是将合同中所有可能用到的材料价格一次性进行认价,而是随着施工过程逐步提出。当进行到该项工序,才对将要发生的材料提出材料认价单。而每家施工单位进场的时间不同,使用材料的时间也不同,市场价格又不断变化,所以每家提出材料单的单价不同,认价也不同。这对物资部的询价,预算部的核价都带来了大量重复劳动。2008年钢材等材料价格变动很大,房地产商更多地承担了价格波动的风险。 4解决方法浅探 造价管理的最根本目的是对工程造价进行控制,所以造价管理人员应将最主要精力放在成本预测、成本控制上而不应在一些细枝末节上下功夫。 4.1 成本预测 成本预测应包括项目成本测算及现金流预测,重点在现金流预测,所以不应简单地按图纸算出工程预算就算是成本预测了,那样的预测只能给决策人员提供一个项目投资比采用指标概算更准确的决策支持,不能让管理人员对成本控制有实际指导意义。现金流预测结果准确与否,决定企业决策层能否制定出更合理的资金使用计划。 可如何做出准确的现金流计划?我个人认为还得从两方面入手:一方面是做好施工图预算,即项目成本测算,翔实的预测成本数据能对现金流计划提供有力的支持;另一方面是制度的变革,当然还需要各部门配合。制度变革体现在进度款支付方式的改变,传统的进度款支付方式一般是如上文所描述的按月形象进度进行支付,现要改成按工程节点进行进度款支付。按节点支付工程款,我们要求预算人员的成本测算按节点进行计算,只要施工单位完成到该节点,由工程部验收签认后,真接按节点的工程预算额约定比例支付,工程完工后再结算。 这样做及设置节点有几个好处,既不必担心施工单位故意拖延工程进度,他只有完成节点才能拿到工程款,他比我们更关心进度;同时造价工程师也不必再做这些繁琐而无意义的劳动,可以节省更多精力做造价管理工作;而对公司管理层而言,对工程款支付也会心中有数。设定节点原则,一是时间要求:原则是不能太长,施工单位太久拿不到工程款,会影响实施效果;也不能太短,这样工程款支付过于频繁,对房地产公司也不利,一般应设置成接近于月进度款支付时间点,这样开发商及施工方都能接受;二是内容要求:节点设置要求应清晰明了,便于确认。节点犹如里程碑,如采用基础结构完工,结构封顶等等,无论是谁,都能很直观地知道进度款将要支付的大致时间及进度款数量,很方便领导层进行现金流分配。 在设置好工程节点,并按节点完善施工图预算,改变进度款的支付方式这些工作做好后,还不能开形成可视化的图表。对管理层而言也不能对现金流进行很好的预测,因为不知道每个节点大概什么时候完成,以及在某一时间点上有多少工程完成节点,这需要配合。主要是要求工程部提供按节点制作的时标网络计划图,这样就可以很好地与预算部做的节点施工图预算衔接上。只有将资金支付计划置于时标网络图上,决策层一目了然就能看到现金流的使用情况,这样才能算是可视化的造价管理。 4.2成本控制 这里讲的成本控制主要是关于施工过程中的成本控制,因为这一部分的持续时间比较长,管理也比较复杂,管理不善对工程的影响也很大,如何对施工过程中的成本进行控制?还应从两方面进行描述:一方面是讲对变更签证的管理,一方面是对材料认价的管理。 在上文中提到在纳帕地产预算部没能很完善地处理好这些问题,显得有些被动。谈到对变更签证的管理,好多公司的预算部门都是对现场发生的情况只是做一个记录,因为变更不变更,需不需要签证都是工程部的事情,好像与预算部没太大关系,只要确认其确实存在并将发生的金额在竣工结算时汇总到结算书中就行了。预算部如想最终控制好施工成本,必须做好变更签证这一块。因此,当每份签证单发生后,由相关预算员做好签证金额计算并对同一项目进行累计。如累计额超过一数额,则预算部上报公司管理层,由管理层招集工程部,设计部、预算部等相关部门进行讨论。看是否是设计上出了问题,是否要重新设计,还是工程部管理上出了问题,或是现场情况特殊。通过更改设计或改善现场管理使得签证费用可控,而不是让签证管理流于形式。 另一部分是关于材料认价的管理,事前控制要比事中及事后控制容易得多,所以对材料认价的管理应放到招投标环节中去。如何在招投标环节对合同中所涉及的主要材料进行管理,涉及到多部门配合及合同文本的重新设计,如它要求设计部门在图纸出来后同时列出工程主要材料规格、型号等技术要求,工程部根据工程实际情况确定品牌,并将之附入招标文件中让施工单位在同一技术要求及品牌下对各材料分别认价。同时,材料部进行询价,其结果用于与最终中标单位各种主要材料价格签认,这样主动权在业主方,如在施工过程中认价,价格如对施工单位不太有利他就会拖延或不签认,这样会造成认价难度有时还会影响整个工程的施工进度,主动权在施工单位。 5造价工程师职能管理 从造价管理的角度来看,造价工程师最重要职能是配合管理人员对工程造价进行控制,还是从进度款、材料认价、工程变更签证三方面进行描述。 5.1进度款 进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。因在施工前的时间会很短,既要确定施工节点,又要将各结点的工程造价计算出来,工作量不小。为给造价人员合理的时间分配,不必将整个工程的施工节点预算造价计算出来。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。如果施工单位的进度提前或推后,这时要求工程部在施工单位每完成一节点时就调整一次时标网络计划,使得后续的节点进度相对准确,决策层就能一目了然下一期的现金流计划。造价人员结合合同,按工程部节点核定单,直接填写进度款报审表就完成进度款审核的内容了,简单、易操作。 5.2签证 为保证与签证管理步调一致,这就要求造价人员做好基础工作,不单单是现场确认签字就完事了。要求每一份变更签证下来后,即刻完成工程变理费用单,对同一工程项目进行累计,达到一限额时(由造价管理人员定,如假定为5 000元),做好分析表,上报上层管理人员。由管理人员根据具体情况召开各相关部门碰头会,决定修改设计或重新组织现场管理等。 5.3材料认价 如要达到上文中描述的材料管理要求的话,造价人员要多做部门间联系纽带作用。材料认价的工作涉及多部门,如公司管理层将材料核价权交给造价部门,由造价人员敦促设计部门在图纸出来时,相应提出工程所需主要材料的技术要求,规格型号,由工程部根据现场及公司相关要求提出材料的品质要求、品牌并放入到招标文件中,同时由物资部进行市场询价。造价人员要在这三部门间多穿插沟通,取得物资部门询价资料后,交由招投标负责人与投标单位进行主要材料价格谈判核定。 6结论与总结 近几年房地产业的篷勃发展,全国涌现了大量的房地产商及造价管理从业人员,造价管理涉及的范围很大。我参照施工过程中影响造价最大的三个方面对房地产可视化管理及造价工程师职能管理进行论述,希望能给同行们起到些启发,将文中有益的部分运用到工作实践中去,让房地产造价变得更易于管理。 在多年运营过程中,各地产商都已形成一套相对完整的造价管理体系,尽管会有相对不完善的地方,但大家都已习惯并认可了这种制度。如要完成房地产造价管理体系方面的改变,则需从管理层面及制度上进行改进,这会增加一些部门额外工作量。变革涉及的相关方如不积级配合,就会对整个造价管理效果造成非常大的影响,甚至会使造价管理变革流于形式。所以要实现目标,需要公司决策层的挺力支持,进行一系列从上而下的变革,并形成一套造价管理制度,约束项目相关方之间能形成密切的配合,这样才能实现房地产造价可视化管理及造价工程师职能有效管理。 房地产管理论文:浅谈标杆房地产公司成本管理 【关键词】:成本、策划 【文章简述】:本文分析、对比了万科、金地、中海在规划设计环节、施工环节、结算环节的成本管理制度,并提出了可以供我们借鉴的成本管理思路。 做为一家上市房地产开发公司,有着专业的品质,且产品拒绝复制。随着房地产各项新政的不断出台,国家对房地产的不断打压。在当前情况下,如何做到在有限的成本下控制项目的建造成本呢。笔者就目前房地产行业中排名前列的几家单位,及借鉴万科、龙湖和中海几家房产开发公司的成本管理制度,并依据项目的不同实施阶段对三个标杆公司的成本管理制度进行了对比,总结出了可以供我们借鉴的成本管理制度。 一、规划设计环节的成本控制 1、万科规划设计环节的成本控制 总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标),应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后方可进入下一设计阶段。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制我方的《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并载明:设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 2、龙湖规划设计环节的成本控制 方案设计完成后20个工作日内,项目负责人组织,项目研发经理负责完成《项目技术经济指标(方案)》和《项目产品配置标准(方案)》,项目成本经理据其完成《项目目标成本(方案版)》。 方案设计完成后应作好造价咨询单位的委托,以便进行相关指标的测算及方案技术经济比较; 方案设计完成后应委托造价咨询单位、面积测绘单位对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算; 根据审核通过的《项目目标成本(方案版)》,由项目研发经理负责完成《初步设计任务书成本控制附件》,并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核,作为《初步设计任务书》的附件。 初步设计完成后20个工作日内,项目负责人组织,项目研发经理负责完成《项目技术经济指标(初设)》和《项目配置标准(初设)》。如无初步设计,可省略此项工作。 初步设计完成后30个工作日内,依据《项目技术经济指标(初设)》、《项目配置标准(初设)》,项目成本经理组织项目团队参加,共同开会充分讨论,完成《项目目标成本(执行版)》。如无初步设计,需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本(执行版)》。 初步设计图纸应委托造价咨询单位进行工程量、价计算 ,并提出技术经济优化措施建议; 根据审核通过的《项目目标成本(执行版)》,由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》,并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核,作为《施工图设计任务书》的附件。 3、中海规划设计环节的成本控制 前期费用成本控制的重点为设计费,主要从以下几方面进行控制:1)无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位、多轮次招标,以争取最佳的性价比;2)严格控制设计质量,在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数,防止因设计自身失误原因导致成本增加,设计费用的审核、支付亦与之挂钩;3)在满足设计质量的前提下,限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容;4)在满足建筑效果的前提下,控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 二、施工过程的成本控制 1、万科施工过程的成本控制 垄断性质的工程项目(如水、电、气等)应尽力进行公关协调,最大程度降低造价。 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员,合同条件必须符合招标条件,合同条款及内容概念应清晰,不得因工程紧而不签合同就开工。 应建立健全施工队伍档案,跟踪评估其资信、技术力量等。 现场签证必须按当时发生当时签证的原则,在事后五日内办理完毕,严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了,涂改后的签证及复印件不得作为结算依据; 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目,在施工过程中不得办理任何签证。 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者,应不超过工程造价的15%,并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款;应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户,以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。 2、龙湖施工过程的成本控制 《项目目标成本(执行版)》编制完成后15个工作日内,由项目成本经理负责,组织项目团队成员及其他相关人员,参照集团合约规划体系对目标成本进行分解,形成《项目目标成本分解及合约规划》。 项目成本经理负责将审批通过的《项目目标成本分解及合约规划》录入到成本系统。 在施工图完成后45天内,项目成本经理应负责组织完成施工图预算,并对目标成本进行预算调整。预算调整由项目成本经理负责录入成本系统。 每月25日前由造价采购部指定人员将库存材料费用进行结转,转入项目成本。项目成本经理负责审查。 合同变更( 包括:经济签证、设计变更、技术洽商)所产生的合同金额变化,按照相关制度要求进行确认及审核后7天内,由项目成本经理负责录入成本系统。 每月28日前,由合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估,对已发生合同金额调整(如合同预算调整、合同变更调整)进行确认,并汇总提交给项目成本经理审核,最后由项目成本经理在月最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告(月度)》。 每季度最后一个月25日前,由合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估,对已发生合同金额调整(如合同预算调整、合同变更调整)进行确认,并汇总提交给项目成本经理审核,最后由项目成本经理在每季度最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告(季度)》。 3、中海施工过程的成本控制 中海推行的控制措施主要是:严格变更前的成本评审,明确相关人员的签字权限,由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认,如涉及变更金额较大(20万元以上),则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。建立成本分析预警制度,预测成本变动趋势,并通过各种有效途径(如成本控制小组会议制度)及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外,在项目完工前,由财务部、合约管理部共同牵头,对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析,并做出合理的评估。 三、工程结算阶段成本管理制度 1、万科工程结算管理 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准,施工单位提供的设计变更和现场签证,一般只能作为参考;审算部门应详细核对工程量,审定价格、取费标准,计算工程总造价,做到资料完整,有根有据,数据准确,也可聘请建行或国家有关部门进行复审;审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理,进行“三算”对比,找出工程成本超、降的因素,并提出改进措施和意见;在审算部门提供的结算资料基础上,财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务,对照合同详细审核并编制工程财务决算书。 2、龙湖工程结算管理 项目竣工成本,是指在项目竣工验收时点上,项目的全部成本,包括确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的,按结算书反映,没有取得结算书的,由合同责任人进行专业判断、估算。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务费用。 项目成本经理负责提供开发成本、营销费用的数据,计财部负责提供分摊到该项目的管理费用、财务费用和公司层面发生的营销费用。最后由项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》。 项目成本经理应将《项目竣工成本》与上一版《项目目标成本(执行版)》比较,分析、说明差异原因,并同《项目竣工成本》报表一起书面确认。 每年1-6月竣工项目,须在6月30日前完成《项目竣工成本》,并通过审批;每年7-12月竣工项目,须在12月31日前,完成《项目竣工成本》,并通过审批。 项目竣工结算完成后30个工作日内,由项目成本经理负责,按规定格式形成《项目成本总结和分析》,并输入成本系统。 四、我们可以借鉴到什么? 1、规划设计阶段可借鉴的成本管理制度 方案设计完成后20个工作日内,规划设计部完成《项目技术经济指标(方案)》和《项目产品配置标准(方案)》,成本管理部完成《项目目标成本(方案版)》。 总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标,每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概(预)算》,据此编制《建造成本概(预)算》。 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并载明:设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。且公司有严格的考核标准,务必指导限额设计。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 在满足建筑效果的前提下,控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 2、工程施工阶段可借鉴的成本管理制度 垄断性质的工程项目(如水、电、气等)应尽力进行公关协调,最大程度降低造价。 现场签证必须按当时发生当时签证的原则,在事后五日内办理完毕,严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了,涂改后的签证及复印件不得作为结算依据; 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目,在施工过程中不得办理任何签证。 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者,应不超过工程造价的15%,并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款; 应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户,以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。 合同变更( 包括:经济签证、设计变更、技术洽商)所产生的合同金额变化,按照相关制度要求进行确认及审核后7天内,由项目成本经理负责录入成本系统。 项目成本经理在月最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告(月度)》,在每季度最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告(季度)》。 3、工程结算阶段可借鉴的成本管理制度 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准,施工单位提供的设计变更和现场签证,一般只能作为参考。 审算部门应详细核对工程量,审定价格、取费标准,计算工程总造价,做到资料完整,有根有据,数据准确。 项目成本经理负责提供开发成本、营销费用的数据,项目财务经理负责提供管理费用、财务费用和营销费用,最后由项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》。 项目成本经理应将《项目竣工成本》与上一版《项目目标成本(执行版)》比较,分析、说明差异原因,并同《项目竣工成本》报表一起书面确认。 每年1-6月竣工项目,须在6月30日前完成《项目竣工成本》,并通过审批;每年7-12月竣工项目,须在12月31日前,完成《项目竣工成本》,并通过审批。 项目竣工结算完成后30个工作日内,由项目成本经理负责,按规定格式形成《项目成本总结和分析》。 4、三公司成本管理制度给我成本管理部工作思路的启示 通过对比、研究三公司的成本管理制度可以发现,三公司在成本管理方面的精度、时效性、制度全面型、规范性都领先于我们公司。受其启示,成本管理部认为可以在以下方面进行改进: 1)、与规划设计部协同,加强对设计单位的管理,要求设计单位给出设计概算,对钢筋含量和砼含量进行限制,并严重执行相应的奖罚措施。 2)、与项目公司协同,加强对设计变更、签证、技术核定单的管理,明确不可签证的事项和签证的办理完毕时间限制。 3)、要求项目公司加强对项目成本的梳理,按时编写《项目成本回顾报告(月度)》和《项目成本回顾报告(季度)》,项目竣工结算完成后编写《项目成本总结和分析》。 4)、成本管理部加强不同项目成本对比分析、与周边项目成本对比分析,通过对比分析发现成本指标偏高的事项,并采取措施降低成本。 5)、成本管理部工作不能只是成本核算,要实现对项目成本的有效控制,并努力向价值创造性成本管理模式迈进。
人力资源管理现状:保险公司人力资源管理的现状与对策 摘 要:人才资源是生产要素中最活跃、最具能动性的因素,作为保险公司,建设一支规模宏大、结构合理、素质较高的人才队伍,充分发挥各类人才的积极性、主动性和创造性,完善人力资源管理体制已经成为保险公司发展的重点。根据我国保险公司人力资源管理的实际,应采取的措施,一是建立高素质的员工队伍:要有非常优秀的领导班子,要用先进的企业文化凝聚干部员工队伍,要有系统的对员工培训开发制度,要营造使人才脱颖而出的良好氛围。二是建立有力的激励与约束机制,包括竞争激励、考核激励和薪酬激励等。 关键词:人力资源管理;教育培训;激励机制;绩效管理 随着保险业的开放和外资保险公司的进入,中国保险公司面临的是资本实力、业务、客户、技术和人才等方面的强大竞争,而人才是保险业竞争的根本。怎样应对保险市场的人才竞争,如何采取相应的对策和措施,尽快改革人力资源管理体制,这是关系到中国保险业繁荣发展的大事。 一、中国保险业人力资源开发与管理的必要性 1.人才是市场竞争中取胜的决定因素保险公司作为知识、技术、智力密集型企业,人才对推动企业发展和业务、技术、管理、制度创新等各方面的作用尤为突出和重要,是在未来激烈的同业竞争中能否取胜的决定因素。我国加入世界贸易组织以后,国际大型跨国保险公司加快在我国的网点布局和本土化进程,其管理和业务人才主要来自于我国的保险行业。在各方对人才需求大量增加,而我国中高级保险人才又相对匮乏的情况下,对人才的争夺就可想而知了。保险公司能否在人才竞争中取得先机,将成为其在市场竞争中胜败的关键。 2.人才是建立现代企业制度的重中之重保险公司现代企业制度的建立离不开人才的支持,尤其是懂得现代企业制度组织和运营的人才支持。保险公司现代企业制度的设计既要满足产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学等现代企业制度的一般特征,也要结合保险公司现实的行业特点、产权结构、经营规模等实际情况,因而不但需要通晓企业管理理论和实务的人才,更需要通晓国际保险公司经营和管理惯例的人才。 二、目前我国保险公司人力资源管理中存在的问题 1.保险人才供不应求 我国目前保险从业人员有120万人,但整个保险从业人员在数量、结构、素质等方面跟不上保险市场发展的需求。保险行业的精算、核保、投资、理赔、展业等专业人才的培养是一个渐进、累积的过程,而我国保险专业本科人才的培养也仅仅是近几年才起步的。目前我国各方面的保险人才都严重不足,尤其是保险精算师等专业技术人才和了解国际保险市场情况、熟悉国际保险法律法规的复合型人才更为短缺。 2.保险公司缺乏竞争激励机制 从某种角度讲,人力资源管理的精髓就在于激励员工,使之保持高涨的工作积极性。只要激发人才主体的内在动力,充分调动其积极性、主动性和创造性,人才才能不断增值。除了在工资收入、各种福利等物质方面需要外,员工的精神需要也是不可或缺的,这一点主要体现在个人发展和对成功的需要上。但目前保险公司中合理的人才选拔体系和优胜劣汰的竞争机制尚未形成,这些都不同程度地阻碍着人才的脱颖而出,影响了高素质人才聪明才智的发挥。 3.保险人才的正常流动受到限制 保险人才的流动是市场经济发展的客观趋势。保险人才供不应求的格局必然引致保险人才在不同保险公司间的流动,但是这种正常流动却受到部分保险公司人为的限制。他们一方面不积极采取应对措施留住保险人才,另一方面对即将离去的保险人才加以种种阻挠,阻碍了其正常发展。 三、新形势下保险公司人力资源竞争形势分析 1.外资保险公司涌入后人才竞争将日趋激烈 随着中国加入WTO和保险市场的进一步开放,外资保险公司诱人的发展前景、培训机会、先进的管理体制和高薪,对保险业内人士具有相当的吸引力。随着业务竞争的升级,对高层次、专业性保险人才的需求越来越强烈。如果保险公司现有人才流动、保险潜在人才流失问题不解决,那么中国保险公司难以与外资保险公司竞争。 2.保险业经营环境变化对队伍素质提出挑战 当前,保险专业人才的匮乏,将是制约我国未来保险业发展的最严峻的挑战之一。这既表现在现有人才缺乏和外资保险公司进入后日趋激烈的“人才战”,还表现在现行的保险教育观念、教学计划、课程设置和师资状况等有待实现根本性转变。 3.人才竞争向专业化和复合型的竞争趋势发展 其特点有二:一是人才的需求趋向专业化,市场竞争必然使经济、管理的技术朝专业化方向发展,人才发展本身也朝专业化方向提升。二是专业人才的竞争朝高新科技信息、保险营销、精算、理赔、保险法律等专业转移,使人才专业的门类更加齐全,专业之间相互融合、渗透,人才向一专多能发展。 四、我国保险公司人力资源管理应采取的措施 1.建立高素质的保险公司员工队伍 (1)要建设具有先进性的领导班子。优秀领导者对保险公司至关重要。保险公司的领导者需要在企业经营环境不确定的条件下发挥领导决策作用,需要引导企业依法经营,提供具有竞争力的优质服务,完善高效的经营机制,同时有效地运用人力资源管理方面都发挥着举足轻重的作用。一般企业要发展壮大,后进企业要摆脱困境,都要求这个企业的领导者必须是优秀的。 (2)要用先进的企业文化凝聚干部员工。保险公司作为金融服务性企业,要确立以人为本的企业文化,实行“人性化”管理,把尊重人才、尊重人的各种潜能的发挥置于管理的首位。通过实施文化管理,确立企业共同遵循的价值观和行为方式,大力弘扬企业精神,引导全体员工为实现统一、明确的目标而做到同心同德,步调一致。保险公司要建立具有人性化、科学化的激励机制,既考虑人才的物质需求,又考虑人才的精神需求,创造一个尊重员工的环境,对员工实行非强制性的激励和约束。保险公司要发扬民主精神,保持管理层与员工之间的经常交流,管理层能够认真听取员工意见,满足员工自我实现的欲望,使员工体会到自己参与创造企业的价值,从而更充分的发挥主观能动性和创造性。 (3)要全面提升员工的业务素质,建立培训开发制度。在新的形势下,培训不仅仅是为了使员工适应工作的需要,而且是帮助员工提升自我价值的一种渠道,是公司人力资源开发和管理的一个重要组成部分。首先应加强对新员工的培训,开发、培训和使用他们的潜力;其次保险公司要以高等院校为依托,培养所需的保险事业人才。 (4)要积极营造使人才脱颖而出的氛围。一个公司能否充满活力、奋发向上,关键在于它能否激发员工的热情和才智。新形势下的人事工作应当建立激励、开发、培养员工的主动性和创造性的人力资源管理模式,建立一整套完整的激励约束机制。首先,要扩大激励竞争的用人机制。其次,要建立科学的激励、考核机制。再次,要做好人才挽留工作,以公司自身的影响力吸引人才,用好人才。 2.建立公司与员工个人发展相结合的激励与约束机制 (1)竞争激励。竞争是激励的重要手段。竞争机制会使员工处于激发的状态之中,让人产生一种紧迫感和激励感,强化员工永不满足,促使人才整体素质不断提高。 首先在用人制度上企业应在管理岗位和任职上实行聘任制和聘期制,同时,根据企业发展的需要,真正实现以市场为基础配置人才资源。通过规范的契约形式,明确双方的权利义务,规范双方的行为,促进由固定用人向合同用人、由身份管理向岗位管理转变。 其次在选拔任用制度上推行竞聘上岗,将“公开、平等、竞争、择优”的竞争机制引入到管理人员选拔任用、员工的岗位变换工作之中。重点在领导、管理人员的选拔任用上推行竞聘上岗,一方面激活管理人员队伍,使在岗人员既有被淘汰的压力,更有提高素质、努力工作的动力,激发他们的奋发进取精神;另一方面为更多更优秀的人才走上领导、管理岗位提供了可能,拓宽选人用人视野,发现和掌握一批素质较高、潜力较大,有培养前途的年轻后备管理人员。 (2)考核激励。考核的有效性直接关系到考核的质量,最大限度地激发管理者的主观能动性是考核的关键。首先,要设定科学的考核标准。从工作实际出发,设置考核项目和考核指标,明确考核内容和考核程序,以工作实绩为重点的考核评价体系。在方式上,实施分类量化考核,区别对象,实施不同的考核办法,以分类量化考核的方式考核业绩,以多方评价的方式考核综合素质。在时效上,尽量缩短考核周期, 实施动态考核,提高时效性。其次,要认真组织实施。实施阶段要充分准备,精确操作,深入分析,保证结果的准确性,为领导和管理人员岗位调整提供客观、公正的依据。最后,要实施有效的激励。将考核结果作为激励管理者的重要依据。实施物质激励和精神激励,同时要体现考核的严肃性和公正性,发挥考核在管理人员甄别、选拔和调整中的作用,增强对管理者的激励力度。 (3)薪酬激励。保险公司应建立市场化的用人机制,认真建立市场化的薪酬制度。确定合理薪酬是激励员工必不可少的手段,必须建立起一种把员工同企业发展前景紧密联系在一起的共担风险、共享收益的新型分配机制。保险公司要想留住人才,就必须加大对内部分配制度的改革力度,提高企业薪酬政策上的外部竞争力。在企业内对各个层级要实行差异化激励政策,根据员工的岗位、贡献和绩效确定不同的薪酬待遇,员工薪金要与超额利润贡献、业绩增长、风险收益、市场满意度等考核指标挂钩,适当拉大收入差距。保险公司应努力探索附属于人才资源的管理要素、技术要素参与企业收益分配的途径和手段,使之系统化、制度化。另外保险公司还要完善企业年金的激励制度。企业年金是在基本养老保险的基础上,根据企业效益,按照自愿、量力的原则,自主建立的补充养老保险制度,是企业薪酬管理的重要组成部分。它与工资、奖金及其他福利计划一起构成了“一揽子薪酬”,成为吸引人才的重要手段,而且它所具有的长期激励和保障功效,是其他法定外福利措施所难以达到的。 人力资源管理现状:我国疾病控制体系人力资源管理现状与优化发展的思考 关键词:疾病控制;人力资源;现状;优化发展 摘要:目的 改革传统的人事管理模式,建立具有时代特色的疾控人力资源管理新机制。 方法 比较当前人事管理和人力资源管理的若干区别,阐述人力资源管理的理念。加速疾控队伍建设进程。 结果 促进人的全面发展是较好的人力资源管理突出标志,是疾控事业实施可持续发展的一项重要工作。 结论 搞好人力资源管理,既有利于疾控事业的持续发展,也有利于促进人的全面发展。 关键词:疾病控制;人力资源;现状;优化发展 疾病预防控制体系是公共卫生的主体,疾控人员对提高人民群众健康水平,促进生产力发展发挥了重要的保障作用。因此,大力建设高素质的疾控人才队伍,提高疾控人力资源的管理水平,是各级疾控机构改革发展明确而必须实现的基本目标。目前疾控人才队伍的管理在为我国现代化建设保驾护航的进程中也正在发生着变化,本文对疾控体系现有的人事管理进行思考的同时,提出了建立现代疾控人力资源管理的看法。 1 疾控机构人力资源管理的现状 现有的疾控机构人力需求和管理制度是新中国成立后,根据计划经济体制的特点和要求逐步发展起来的。主要承担疾病预防和控制、突发公共卫生事件应急处理,疫情报告及健康相关信息管理、健康危害因素监测与控制、实验室检测与评价、健康教育和健康促进以及技术指导与应用研究等7项主要职能。此外尚需建立相对应的管理、三产和门诊的有偿服务体系。传统的人事管理是作业性的,主要包括考勤、人事档案管理、绩效考核等行政性和总务性的工作 [1~2] 。在干部的选拔、任用、考核、培训等方面都以行政干部要求统一衡量,这些人事管理制度较多地强调“人治”。由于体制上的原因,压抑了人的创造性,在疾控机构内部还存在着不计成本,不讲效益,人员无忧患等意识。人力资源的利用率较低,造成一定程度上的资源浪费,改革传统的人事制度已刻不容缓。当前疾控机构的迫切任务是要通过相关改革,成为法人实体,拥有用人自主权,让员工由“单位人”尽快转变为“社会人”,给予员工自主择业的权利,这样疾控机构才可以把对员工的“身份管理”转变为“岗位管理”。 2 现代人力资源管理理念 人力资源管理(HRM)是20世纪80年代国外企业管理的新趋势,它的理念概括地说,人力资源管理就是预测组织人力资源需求并作出人力需求计划,招聘选择人员并进行有效组织,考核绩效支付报酬,并进行有效激励,结合组织与个人需求进行有效的开发,以便实现最优组织绩效的全过程,是以人为本思想在组织中的具体运用。提倡“人事管理”是管理理念,管理制度,管理方法,管理态度的全面转变。在人本理念指导下,管理者不用把员工作为管理对象,而是合作伙伴。相信每一个员工都能把工作做好,认为虽然分工不同,但大家都是为完成组织的整体目标,并体现出每一个人的价值而努力的。管理者的职责应该是去创造出一种管理境界和氛围,让员工愿意并且能够完成本职工作,为员工进一步发展确立明确的方向。当员工看重自身的感觉,认同管理者的理念和追求,在适当的环境时员工才会释放出空前的热情和潜力。疾控机构要结合总体发展战略和现实人力资源状况,开展创建学习型组织活动,通过学习提高工作技能和工作素质,开发员工的潜能,提高员工工作效率,促进疾控机构目标的实现。同时要做好员工的职业生涯规划,疾控机构为员工的发展提供和创造良好的条件,让员工切实地感受到个人发展离不开疾控,把疾控作为实现个人人生价值的理想之地。 3 人力资源管理与传统人事管理的差异 传统的人事管理制度较多地强调“人治”,而现代人力资源管理制度较多地强调“法治”,而通过制度来稳定、巩固和保障人事管理的具体措施。两者管理的差异主要在于: 3.1 对“人”的假设不同,人事管理是基于“复杂人”的假设,假设人在不同环境下有不同的需求,主张依据这些需求对人进行激励。人力资源管理是基于一种全新的“价值人”的假设,认为人人都有自我发展、自我实现,求上进、求发展的欲望与追求。这种假设使组织将人力资源管理的目标放在提高员工工作生活质量,满足他们成长和自我实现的需求上。 3.2 对人的看法不同。人事管理强调的是以“事”为中心,只重“事”而忽视“人”。注重人对工作的适应性,认为人应该服从领导,服从组织分配,服从工作需要。人力资源管理强调以“人”为核心,寻找人与工作相适应的契合,认为管理就是充分开发人力资源,创造人与组织的价值共同体,把个人价值的实现与组织的发展紧密联系起来。 3.3 管理的着力点不同,人事管理主要着眼于当前人员(岗位)的补充与上岗培训等,而人力资源管理则是谋求组织的长期发展,追求投入产出的最佳方式,使“合适的人在合适的位置上”,以激活员工为手段,创造出以十当百,以百当千的积数效绩。 3.4 建立现代人力资源管理体制的思考。任何一种管理体制都是在不断变革中逐步完善起来的,只有适用、适应,没有完美无缺。积极探索适合我国国情,适合疾控体系实际的人力资源管理模式,是我们当前人事改革的重要课题。 首先,我们疾控人力管理文化应该祟尚稳固、渐进、创新,与之相适应的职位、工作、人(即人力资源管理平台)强调的是渐变,是相对稳定的,而操作系统中的招聘系统则强调员工的稳定素质,一般从内部提升管理者。 其次,制订有预见性的人力资源规划。根据组织的发展战略,评估组织的人力资源现状及发展趋势,预测未来组织发展的条件下,有计划地逐步调整人员分布状况,为组织对人员的考核录用、培训开发、晋升、调整工资等提供了可靠信息和依据,人力资源规划的主要内容包括:晋升规划、补充规划、培训规划、调整规划和工资规划等。 其三,建立科学的人力资源工作体系。本着效率最高原则,建立并调整人力资源工作体系,其内容主要包括:岗位分析体系,确立每一项工作及其岗位对员工的具体要求,它是岗位招聘工作的依据,也是对员工的工作表现进行评估的标准;绩效评估体系,对照岗位分析体系中的具体要求和工作任务安排,对员工的业务能力;工作表现及工作态度等进行评估,薪酬分配体系;组织设计体系,通过划分并确认部门职责,确认工作制约关系和协作关系,保证组织管理制度的贯彻、改进。 其四,形成人才“引得进,用得好,留得好”的机制,充分挖掘人力资源潜能。其主要工作内容包括:员工的教育培训,帮助员工了解和适应单位组织和接受组织文化,形成并发展本组织的氛围,统一员工的价值信念,提高组织的内凝力和员工的社会责任感;人员的甑选、调整和使用,根据组织的岗位需要,了解人员的素质结构,能力特长,职业适应性,为量力用人,视人才授权提供可靠依据,人员使用还注意双向开发,当员工能任职位不足时,扩大其职位外延,当员工能力有余时,增加其工作内涵;建立完善的人员激励机制,鼓励和关心员工的个人发展,尽量将员工需要导向高层次的自我实现需求上来,这样既有利于促进组织的发展,又使员工有归属感,进而激发其工作积极性和创造性,提高组织的绩效。 人力资源管理的最高层次是文化管理,也就是说疾控机构的人力资源管理最终要实现疾控机构价值观与员工个人价值观的融合与渗透,使员工把个人追求与实现疾控机构目标统一起来。因此,疾控机构要让员工明确疾控机构的远景目标及价值观,并在整个人力资源管理的制度、技术、工具中充分体现,以规范员工行为。 综上所述,为应对未来随时发生的突发公共卫生事件,提高应对能力,疾控机构人力资源的科学管理显示对疾控的生存与发展至关重要,只有优化发展,才能建立起一个充满生机与活力的人力资源管理机制,从而为疾控机构创造良好的发展契机。 人力资源管理现状:民营企业人力资源管理现状 我国大多数民营企业是家族企业。根据最新的一次全国民营企业普查资料,民营企业内部普遍实行家族制管理,已婚企业主的配偶50.5%在本企业做管理工作,9.8%负责购销,已成年子女20。3%在本企业做管理工作,13.8%负责购销。 而在亚洲,由于市场经济发展的时间不长,约半数以上的大型企业以家族所有的形式存在。知名的家族更是比比皆是,李嘉诚父子成功的故事为许多人津津乐道。 家族企业“打虎亲兄弟,上阵父子兵”,公司治理结构在一段时间内反而显得简单,但同时也埋下了隐患。在企业做大后,原先靠亲情维系起来的不明晰的产权如果处理不当,有可能引发内部争权夺利,不少家族企业内部人才缺乏却又不愿意管理权旁落。许多暴露出的问题表明,中国的家族企业面临着巨大的成长挑战和观念升级。 一、民营企业人力资源管理的现状 民营企业由于收入低、人才成长环境欠佳,加之家族式的管理对人才晋升等要求的局限,引进并留住人才有一定的难度,使得人才匮乏成为民营企业可持续发展面临的首要问题。仔细分析不难发现,民营企业人才匮乏的症结在于人力资源管理的不得力,具体表现在以下几个方面: (一)缺乏正确的人力资源管理观念 民营企业的大部分决策者还没有对人力资源管理有一个深层次的认识和了解,人力资源管理的基本观点是:建立一种有效的管理机制以最大限度地获取人才、培养人才、发挥人才的潜质。人力资源管理强调与员工的交流,重视公司文化和凝聚力,培养员工对公司的责任和认同感。而目前我国的许多民营企业对这一观念的理解仍然停留在事务性管理层面,以组织、协调、控制、监督人与事的关系为职责,谋求人与事相宜为目标,以事为中心,要求人去适应事,强调使用而轻培育,将人视为成本算人头账,而不算人力资本账,使人力资源管理水平停留在较低的层次上。 (二)缺乏人力资源战略规划 近年来,民营企业的发展迅速,人力资源呈现供不应求的局面,尤其是中高级管理人员和技术人才的缺乏使得民营企业发展的后劲不足。作为一个企业不能等到用人时才去找人,而应事先有人力资源规划。在企业的战略目标、经营计划、生产计划、财务计划的基础之上形成本企业的人员替补计划、招聘计划、退养计划、发展计划等。谁是企业未来的领导人?谁是企业未来的“领头羊”?这是每一个民企老板必须经常思考的问题。许多民营企业业主存在功利主义,有开发培养人才是“为他人作嫁衣裳”的顾虑,对人才只用不养,缺乏充分开发培养、合理使用、有效管理人才的观念。这种观念无疑将企业人才的能力局限在现有水平上,不能有效地挖掘员工潜能,更是对员工积极性和创造性的极大挫伤,其后果必然极大的阻碍了企业自身的发展。 (三)员工流失快,人才稳定难 在现代市场经济条件下,人才流动速度越来越快,机制越来越灵活。很多民营企业老板认为只要有钱,不愁在市场上找不到人。可是他偏偏忘了,骨干人员的离去,带走的不仅是技术、市场及其它资源,而且更可怕的是遗留下来的不安全感和不稳定感,使得员工心态不稳,进而引发“跳槽”,整个员工队伍流失加大,甚至导致高层管理人员的流失过快。严重影响了士气及整个组织气氛。有资料表明,我国民营企业员工跳槽现象十分严重,有的企业员工流失率达25%,以至于影响到企业正常的生产经营。企业由此陷入了招聘—流失—再招聘的不良循环中。这一方面加大了人力资本损耗,使人力成本上升;另一方面也使企业正常的生产经营秩序难以维持,影响了企业战略目标的实现,损害了企业的形象。对企业来讲,人才队伍的相对稳定是必要的,流动异常,不利于工作的延续和事业的发展。 (四)人员招聘不规范,方法单一 人员的招聘本身应具有很明显的计划性、程序性和科学性。而我国相当一部分民营企业由于缺乏规范的招聘规程,在招聘时没有详尽周密的招聘计划,其招聘往往呈现出“现用现招”的特点。结果往往是招聘者重复性地到本地或跨地区的人才市场上去寻找企业所需要的人才,这样既费时,又费力,造成了招聘成本过高,而且企业难以招到满意的人才。 另外,大多数民营企业在招聘时,往往采用传统的面试法,很少采用笔试法、情景模拟法和心理测验法来考察应聘者的写作能力、分析创造能力、组织决策能力和人际交往能力。面试法具有简单、直观、节省时间的特点,但仅靠面试是很难测试出一个人的实际能力的;加上多数民营企业人力资源管理者本身的专业素质较低,在招聘时,往往凭经验办事,重学历不重能力。重应聘者的言谈,不注重考察实绩,甚至以貌取人。可以想象,这样的“伯乐”怎么能够找到真正的“千里马”呢? (五)管理人员素质偏低 在知识经济时代,对企业员工的素质要求越来越高。随着民营企业的发展与壮大,接踵而来的问题是人才的缺乏,尤其是缺乏高素质的管理人才。目前民营企业管理人员的现状是: 1. 历不高 除了一些集团化发展的企业及一些从事高科技行业的人才素质较高之外,由于民营企业大多数是家族式管理,其管理人员多是家族成员或企业的创业元老,而他们当中大部分的学历偏低。 2. 缺乏现代企业管理的基本知识 一般来说在民营企业中从事人力资源的管理者缺乏现货企业管理的基本认识,不大懂得按 现代企业制度运行企业,在管理方式上,大部分仍处于经验管理阶段。 (3)专业结构单一,复合型的管理人才少 尤其在一些民营高科技企业中,大部分管理人员都是单纯学技术出身的,知识结构太单一,缺乏必要的相关管理知识。 民营企业如何拓宽提高人才素质途径的渠道,如何通过科学配置,整合人力资源、充分发挥人才整体效应、实现素质与结构的和谐,就显得非常重要。 (六)人才晋升难,发展空间小 由于大多数民营企业属于家族式企业,因此,在人才选用和晋升时,最为担心的是这些人才对企业或老板的忠诚。一方面,企业感到原有的亲戚朋友创业元勋的能力、学识和素质已难以胜任企业的持续发展,急需从外部选聘人才。但另一方面又顾虑从外部选聘的人才是否和自己一条心,能否忠于企业,忠于职守。在这种心理影响下,导致企业以家族成员利益为中心,企业内从财务到人事等核心部门充斥着本家族人士,从而造成近亲繁殖。相应地,则把引进的外来人才放在各种框框的控制内使用,把人才手脚捆起来跳舞。在晋升、培训机会的分配与安排上,不是以员工的能力与实际需要为标准,而是将外聘人员当作“外人”,一律拒之门外。 (七)强调管理,忽视激励 大多数民营企业的人力资源管理基本上还处于传统的人事管理阶段,过于强调组织中的管理制度与管理程序的制定,忽视了建立和健全有效的企业激励机制。现代企业的人力资源管理更多地把人看成是一种活的资源来加以开发、利用,把激发人的热情、增强人的能力作为人力资源开发的重要目标。通过有效而正确的激励技巧,激发出每个人内在的活力,使其始终保持一种积极进取、奋发向上、勇于拼搏、开拓创新的精神状态,把潜能最大限度地释放出来。 目前许多民营企业认识到了人才的重要性,并以较高的工资收入或其他物质激励方式吸引人才,但在对人才资源管理的过程中,单一地以增加报酬激励员工的工作激情,忽视非物质的激励方式(如理想激励、目标激励、榜样激励、培训激励和自我实现激励等),忽视良好的企业组织环境的培育,使得企业缺乏凝聚力,员工缺乏归属感。 (八)注重培训的形式和数量,忽视培训的内容和质量 随着民营企业的不断发展壮大,企业本身也认识到培训是人力资源开发的重要手段,许多企业投入了大量的人力、物力、财力搞培训,结果却是受训者对培训内容兴趣不大,参训的积极性不高,培训对促进管理及人员素质的提高作用不明显,培训的整体效果并不理想。 究其原因在于国内许多民营企业的培训往往“头痛医头,脚痛医脚”,具有被动性、临时性和片面性,缺乏系统性和科学性。培训目标并没有与岗位相联系。培训并没有与员工的工作绩效的提高相联系。培训并未与员工个人发展相联系。只图完成任务,办了多少期班、培训了多少人,至于为了适应企业的发展所应该做哪些培训缺乏深刻的理解和认识。缺乏培训要求的调查,并且缺乏培训体系的规划,培训手段落后,培训形式单调,培训方法不适应成人学习特点,培训者专业化素质不高,培训资料和教材缺乏,培训政策不到位等等都给培训工作带来了挑战。 (九)人事法规政策淡漠 我国民营企业中,由于部分企业经理只知道技术、产品与市场的重要性,而对人力资源管理的重要性认识较少,所以选用人力资源管理人士随意性很强。这些人力资源管理者基本上身兼多职,既不懂劳动人事政策,又没有劳动人事管理专业知识和经验,在管理上根本不考虑人事法规政策,完全依照老板的旨意行事,老板让怎么干就怎么干,企业的建章建制、医疗保险、社会保险等管理也不健全。该与员工签订劳动合同的不签,该给员工交纳社会保险的不缴,由于劳动力市场的买方特点,员工只得接受不合理条件的限制,这就使员工缺乏归属感、稳定感,增加了员工的流失率。更有部分民营企业为了点滴的局部小利,经常大规模的换人,造成人员流失率大20%,员工的基础队伍不稳,事业发展受到影响。有的民企甚至害怕员工在企业工作时间过长,企业将要给予其较多的福利待遇,而有意借故解雇资深员工,伤害了一些员工的感情。 三、民营企业家族式人力资源管理 (一)家族制企业管理的弊端 改革开放20多年来,以家族制企业为主要内容的民营经济发展迅速。改革过程中,由于现代企业制度和管理模式尚未建立,所以在民营企业中家族制度自然而然地承担起整合社会资源的作用,家族制度的一些基本原则在企业经营管理过程中得到充分发挥,并适应了一定阶段的企业发展需要。这是因为: (1)到目前为止,我国个人和企业的商业信用不足,融资关系的建立往往需要靠家族血缘关系的支持,融资对象主要在家族和亲朋的范围中,出资人大都来自家族内部,家族内部的信任关系降低了企业内部的管理交易成本和监督成本,集资可以解决企业发展资金不足的问题且成本低廉, (2)民营经济在初创阶段,经营上往往不规范,管理制度也不健全,家族这个利益共同体比较容易支撑小企业度过起步阶段的难关;(2)家族式企业集中决策比较灵活的特点可以使企业抓住发展机会,家族内部的信息封闭有利于企业行动的保密性不给竞争对手以可乘之机;(3)民营企业的所有者面对“经营者持大股”、 “企业家(经营者)创造利润”的社会舆论,对请人管理企业不能不多一分疑虑,多一分谨慎。在这种舆论下,职业经理人难以形成健康的职业道德规范。 但是,在完成原始积累以后,随着企业的进一步发展,家族制管理的固有缺陷就成为民营企业再上一个台阶的最大障碍。家族制管理的弊端有: 第一,经营者选择面狭窄,无法满足企业对人才的需求。家族制企业选择经营管理人员往往局限于家庭血缘关系中,事实上继续依赖于企业主个人家族成员已经很难保证企业的继续发展了。企业家族围墙弱化了家族以外成员对于公司的凝聚力,家族企业“内部繁殖”现象严重,管理权也大多传子不传贤,传内不传外,家族外成员在企业中始终有一种被排斥和被抛弃感。选择优秀人才的范围狭窄,必然影响企业的经营效率。 第二,集权式管理模式容易导致企业战略决策失误。企业主个人独断决策,随意性大,影响决策的质量和科学性。特别是在一些私营企业主小有成就时,以为自己理所当然成了企业家,盲目自信,更容易沿用过去成功的经验决策方式。这类家族制企业决策灵活、规范性低,以经验直觉为基础,信息收集、处理、利用无规则,信息沟通方式主要为非正式的偶遇式,信息成果准确度及操作性均较差,对于市场研究、政策分析和管理咨询等现代信息服务非常陌生。粗糙的决策往往不影响他们发迹,但在企业的长期发展中这种决策会带来无穷后患。 第三,缺乏科学合理的约束管理机制,对家族以外的人员缺乏凝聚力。经营者的权利无制约,缺乏有效的监督,企业不是靠健全的机制进行管理,而是凭经营者主观的经验和常识,靠简单的信任和亲情去约束人。以人情代替制度,使企业管理制度扭曲。过分依赖情感的作用,势必削弱企业管理者的“制度意识”;难以形成制度化管理。在这些民营企业中,许多人才往往是有责无权,大小事只能按老板的旨意行事,存在太多的独裁和专制。这必然会使崇尚科学与民主的人才和老板及原体制发生冲突,由开始重用到冷淡、到不用,最后只能是自动离去。 (二)家族制在企业人力资源管理上的弊端 1、在人力资源制度安排上,随意性代替规范化 家族企业的经营管理机制从根本上有别于国有企业,具有很大的自主性和灵活性,这有它适应市场供求关系积极性的一面,但表现在人力资源配置方面,基本人事制度不健全,对员工的招聘、录用、培训、晋升和辞退等没有一套科学、合理的制度规范和操作程序,往往凭企业主的以往经验和主观判断,随意性很大,感情多于理智,内外有别。对家族成员因人设职,亲朋好友不管能力高低都被安排在重要的岗位;家族以外的员工岗位设计不合理,职责过大,要求苛刻,一旦违规处罚过重,这样不仅挫伤了非家族成员的工作积极性,也很难把高素质人员招至麾下。因此,家族企业在规模扩大以后,必须建立科学、公正的用人机制,用“规制”代替“人治”,任人唯贤,按照制度规范招纳贤才,充分发挥人力资本潜力,适应多层次、宽跨度的综合性企业管理对人力资本的需求。 2、在人力资源配置上,重学历轻能力 我国家族企业大多是在城乡个体工商户、各类专业户的基础上发展起来的,企业主文化层次较低。这些企业主在自己创业的过程中,深深体会到知识对企业发展的重要性,纷纷招聘高层次的专业技术人员和管理人员到自己的企业,为企业的进一步发展奠定了人才基础,这是非常可贵的转变。但在人才认知上,不少家族企业极易走向另一个极端:“唯学历论”。不分析工作岗位需要,不讲究职责分工,不计聘用成本,一味追求受聘者的高学历。以致出现了门卫必须专科毕业,一般操作工必须本科毕业的现象。慕虚名而不求实效,用高学历装点企业门面,作为向世人夸耀的资本。这不仅极大浪费了国家的人力资源,增加了企业的成本支出,也直接影响了企业的经济效益。据调查,家族(民营)企业最缺乏的核心员工是:专业营销人员、熟练技术工人和职业管理人员。这类人员并不能完全通过学校教育培养出来,而必须经过市场经营实践锻炼才能造就出来。家族企业员工整体素质较低,人才匮乏,确实需要引进大量高层次人才,特别是有经验、懂技术、会管理的复合型人才,但高学历并不等于高素质,如果一味追求高学历而忽视聘用人员的工作经验、团队精神、协作能力、创新意识等方面的素质,则是舍本逐末。 企业人才配备的关键不在于有多少高学历、高职称人员,关键在于人力资源搭配合理,人才的知识结构、年龄结构、专业结构、性别结构优势互补,发挥整体协同优势,与企业的生产经营相适应,提高人力资源的整体配置效率。 3、在人才结构上,重视技术型人才轻视管理型人才 毋庸讳言,技术进步已经成为企业发展的重要基础,没有先进的技术支撑,产品在市场上必然缺乏竞争力,影响其经济效益。但很多家族企业人才结构单一,过分注重技术领域,而忽视管理人才的引进与培养。在家族企业中,尤其是高科技企业中,创业者往往是企业的专业技术人员,是本行业的行家里手,在技术创新、产品开发方面有着自己的优势。但作为企业主,易陷入经验主义,片面认为有了先进技术就能生产出高质量的产品,就能占领市场,从而获得利润,甚至为了追求技术先进而进行研究开发。 家族企业大手笔的引进专业技术人员,而不注意管理部门人员的配备,缺乏人力资源管理的统一部署和协调配合,忽视了科学管理在企业经营中的重要作用,形成了发展不协调的局面,结果企业虽然有先进的技术能力,产品性能也很好,但由于管理跟不上,成本降不下来,销售上不去,售后服务搞不好,企业的整体经济效益并没有很大改观。实际上,家族企业规模扩大以后,更为缺乏的是高素质、复合型的高层经营管理人才,特别是企业策划、资本运营、职业经理等方面的管理人才,家族企业人、财、物的配置,产、供、销的衔接,技术、资源、信息的利用,都离不开管理人员的指挥和协调,在企业生产经营的每一个环节都有合适的人才,才能使企业所有的经济资源得到合理利用和最佳组合,发挥企业的最大潜力,获得最大的经济效益。 4、在激励机制上,用物质刺激代替精神关怀 有效的激励机制能够极大的激发员工的潜能,调动员工的工作热情,为企业创造出更多的财富。激励是一项科学含量很高的复杂工作,家族企业要结合本企业的实际,建立科学合理的激励机制,运用有效的激励方法,提高员工的士气和忠诚感。 但在家族企业中,企业与员工之间基本上是一种雇佣与被雇佣、命令与服从的关系,企业主对激励的理解十分简单,认为激励就是“奖励加惩罚”,把员工看成是为自己挣钱的“机器”,不仅缺乏长期、有效的激励机制,激励手段也过于简单,主要就是物质激励形式,干得好就加薪,做不好则扣钱。从理论上分析,当员工的货币收入达到一定数额后,再增加单位货币收入的边际激励效果将呈递减趋势,金钱的激励功能弱化,激励强度下降,物质激励并不总能起到预期的作用。按照行为科学理论,企业员工不仅是“经济人”,更是“社会人”,他们是复杂社会系统的成员,不仅追求物质利益,更有社会心理方面的需求。因此,企业在物质激励方面,也要进行激励手段的创新,可以通过工资、奖金、红利、利润分享、员工持股、股票期权等多种方式;特别是在精神激励方面,把企业目标与员工利益结合起来,使其产生强烈的责任感和归属感,使工作本身变得更富有挑战性和开拓性,给员工创造实现人生价值的机会,创造有特色的企业文化,注重感情投入与人文关怀,在提高员工的自我发展意识中从整体推动企业的发展。 5、在人才开发利用上,重视人才引进,轻视人才培养 家族企业人才的引进与培养是一项长期而细致的工作,企业必须制定完善的人力资源开发与培养战略,并在企业中形成合理的人才梯队,才能使企业的发展常盛不衰。但有的家族企业有严重的急功近利思想,短期行为较为普遍。表现在人力资源开发管理上,不愿意自己投资培养,不愿承担人才投资成本与人力资源投资风险,总想坐享其成,挖其他企业人才墙脚;或者等到人员空缺影响正常运作时才急急忙忙向外界招聘,由于时间仓促,很难保证录用人员的质量。从长远看,家族企业必须创造具有自身特色的人才培养与再生机制,以自己培养为主,外来引进为辅,企业的发展规划必须有相应的人力资源开发培养计划相配套,制定继续教育和终身教育规划,把人才培养作为部门领导绩效考核的重要内容,为员工提供一个继续学习和自我发展的空间,关心员工的工作环境和发展环境,使其有一个施展才华的舞台,保证家族企业对人力资源的吸引力,维持人才数量和质量的稳定性,解决家族企业高级人才流失问题。 人力资源管理现状:保险公司人力资源管理的现状与对策 摘 要:人才资源是生产要素中最活跃、最具能动性的因素,作为保险公司,建设一支规模宏大、结构合理、素质较高的人才队伍,充分发挥各类人才的积极性、主动性和创造性,完善人力资源管理体制已经成为保险公司发展的重点。根据我国保险公司人力资源管理的实际,应采取的措施,一是建立高素质的员工队伍:要有非常优秀的领导班子,要用先进的企业文化凝聚干部员工队伍,要有系统的对员工培训开发制度,要营造使人才脱颖而出的良好氛围。二是建立有力的激励与约束机制,包括竞争激励、考核激励和薪酬激励等。 关键词:人力资源管理;教育培训;激励机制;绩效管理 随着保险业的开放和外资保险公司的进入,中国保险公司面临的是资本实力、业务、客户、技术和人才等方面的强大竞争,而人才是保险业竞争的根本。怎样应对保险市场的人才竞争,如何采取相应的对策和措施,尽快改革人力资源管理体制,这是关系到中国保险业繁荣发展的大事。 一、中国保险业人力资源开发与管理的必要性 1.人才是市场竞争中取胜的决定因素保险公司作为知识、技术、智力密集型企业,人才对推动企业发展和业务、技术、管理、制度创新等各方面的作用尤为突出和重要,是在未来激烈的同业竞争中能否取胜的决定因素。我国加入世界贸易组织以后,国际大型跨国保险公司加快在我国的网点布局和本土化进程,其管理和业务人才主要来自于我国的保险行业。在各方对人才需求大量增加,而我国中高级保险人才又相对匮乏的情况下,对人才的争夺就可想而知了。保险公司能否在人才竞争中取得先机,将成为其在市场竞争中胜败的关键。 2.人才是建立现代企业制度的重中之重保险公司现代企业制度的建立离不开人才的支持,尤其是懂得现代企业制度组织和运营的人才支持。保险公司现代企业制度的设计既要满足产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学等现代企业制度的一般特征,也要结合保险公司现实的行业特点、产权结构、经营规模等实际情况,因而不但需要通晓企业管理理论和实务的人才,更需要通晓国际保险公司经营和管理惯例的人才。 二、目前我国保险公司人力资源管理中存在的问题 1.保险人才供不应求 我国目前保险从业人员有120万人,但整个保险从业人员在数量、结构、素质等方面跟不上保险市场发展的需求。保险行业的精算、核保、投资、理赔、展业等专业人才的培养是一个渐进、累积的过程,而我国保险专业本科人才的培养也仅仅是近几年才起步的。目前我国各方面的保险人才都严重不足,尤其是保险精算师等专业技术人才和了解国际保险市场情况、熟悉国际保险法律法规的复合型人才更为短缺。 2.保险公司缺乏竞争激励机制 从某种角度讲,人力资源管理的精髓就在于激励员工,使之保持高涨的工作积极性。只要激发人才主体的内在动力,充分调动其积极性、主动性和创造性,人才才能不断增值。除了在工资收入、各种福利等物质方面需要外,员工的精神需要也是不可或缺的,这一点主要体现在个人发展和对成功的需要上。但目前保险公司中合理的人才选拔体系和优胜劣汰的竞争机制尚未形成,这些都不同程度地阻碍着人才的脱颖而出,影响了高素质人才聪明才智的发挥。 3.保险人才的正常流动受到限制 保险人才的流动是市场经济发展的客观趋势。保险人才供不应求的格局必然引致保险人才在不同保险公司间的流动,但是这种正常流动却受到部分保险公司人为的限制。他们一方面不积极采取应对措施留住保险人才,另一方面对即将离去的保险人才加以种种阻挠,阻碍了其正常发展。 三、新形势下保险公司人力资源竞争形势分析 1.外资保险公司涌入后人才竞争将日趋激烈 随着中国加入WTO和保险市场的进一步开放,外资保险公司诱人的发展前景、培训机会、先进的管理体制和高薪,对保险业内人士具有相当的吸引力。随着业务竞争的升级,对高层次、专业性保险人才的需求越来越强烈。如果保险公司现有人才流动、保险潜在人才流失问题不解决,那么中国保险公司难以与外资保险公司竞争。 2.保险业经营环境变化对队伍素质提出挑战 当前,保险专业人才的匮乏,将是制约我国未来保险业发展的最严峻的挑战之一。这既表现在现有人才缺乏和外资保险公司进入后日趋激烈的“人才战”,还表现在现行的保险教育观念、教学计划、课程设置和师资状况等有待实现根本性转变。 3.人才竞争向专业化和复合型的竞争趋势发展 其特点有二:一是人才的需求趋向专业化,市场竞争必然使经济、管理的技术朝专业化方向发展,人才发展本身也朝专业化方向提升。二是专业人才的竞争朝高新科技信息、保险营销、精算、理赔、保险法律等专业转移,使人才专业的门类更加齐全,专业之间相互融合、渗透,人才向一专多能发展。 四、我国保险公司人力资源管理应采取的措施 1.建立高素质的保险公司员工队伍 (1)要建设具有先进性的领导班子。优秀领导者对保险公司至关重要。保险公司的领导者需要在企业经营环境不确定的条件下发挥领导决策作用,需要引导企业依法经营,提供具有竞争力的优质服务,完善高效的经营机制,同时有效地运用人力资源管理方面都发挥着举足轻重的作用。一般企业要发展壮大,后进企业要摆脱困境,都要求这个企业的领导者必须是优秀的。 (2)要用先进的企业文化凝聚干部员工。保险公司作为金融服务性企业,要确立以人为本的企业文化,实行“人性化”管理,把尊重人才、尊重人的各种潜能的发挥置于管理的首位。通过实施文化管理,确立企业共同遵循的价值观和行为方式,大力弘扬企业精神,引导全体员工为实现统一、明确的目标而做到同心同德,步调一致。保险公司要建立具有人性化、科学化的激励机制,既考虑人才的物质需求,又考虑人才的精神需求,创造一个尊重员工的环境,对员工实行非强制性的激励和约束。保险公司要发扬民主精神,保持管理层与员工之间的经常交流,管理层能够认真听取员工意见,满足员工自我实现的欲望,使员工体会到自己参与创造企业的价值,从而更充分的发挥主观能动性和创造性。 (3)要全面提升员工的业务素质,建立培训开发制度。在新的形势下,培训不仅仅是为了使员工适应工作的需要,而且是帮助员工提升自我价值的一种渠道,是公司人力资源开发和管理的一个重要组成部分。首先应加强对新员工的培训,开发、培训和使用他们的潜力;其次保险公司要以高等院校为依托,培养所需的保险事业人才。 (4)要积极营造使人才脱颖而出的氛围。一个公司能否充满活力、奋发向上,关键在于它能否激发员工的热情和才智。新形势下的人事工作应当建立激励、开发、培养员工的主动性和创造性的人力资源管理模式,建立一整套完整的激励约束机制。首先,要扩大激励竞争的用人机制。其次,要建立科学的激励、考核机制。再次,要做好人才挽留工作,以公司自身的影响力吸引人才,用好人才。 2.建立公司与员工个人发展相结合的激励与约束机制 (1)竞争激励。竞争是激励的重要手段。竞争机制会使员工处于激发的状态之中,让人产生一种紧迫感和激励感,强化员工永不满足,促使人才整体素质不断提高。 首先在用人制度上企业应在管理岗位和任职上实行聘任制和聘期制,同时,根据企业发展的需要,真正实现以市场为基础配置人才资源。通过规范的契约形式,明确双方的权利义务,规范双方的行为,促进由固定用人向合同用人、由身份管理向岗位管理转变。 其次在选拔任用制度上推行竞聘上岗,将“公开、平等、竞争、择优”的竞争机制引入到管理人员选拔任用、员工的岗位变换工作之中。重点在领导、管理人员的选拔任用上推行竞聘上岗,一方面激活管理人员队伍,使在岗人员既有被淘汰的压力,更有提高素质、努力工作的动力,激发他们的奋发进取精神;另一方面为更多更优秀的人才走上领导、管理岗位提供了可能,拓宽选人用人视野,发现和掌握一批素质较高、潜力较大,有培养前途的年轻后备管理人员。 (2)考核激励。考核的有效性直接关系到考核的质量,最大限度地激发管理者的主观能动性是考核的关键。首先,要设定科学的考核标准。从工作实际出发,设置考核项目和考核指标,明确考核内容和考核程序,以工作实绩为重点的考核评价体系。在方式上,实施分类量化考核,区别对象,实施不同的考核办法,以分类量化考核的方式考核业绩,以多方评价的方式考核综合素质。在时效上,尽量缩短考核周期, 实施动态考核,提高时效性。其次,要认真组织实施。实施阶段要充分准备,精确操作,深入分析,保证结果的准确性,为领导和管理人员岗位调整提供客观、公正的依据。最后,要实施有效的激励。将考核结果作为激励管理者的重要依据。实施物质激励和精神激励,同时要体现考核的严肃性和公正性,发挥考核在管理人员甄别、选拔和调整中的作用,增强对管理者的激励力度。 (3)薪酬激励。保险公司应建立市场化的用人机制,认真建立市场化的薪酬制度。确定合理薪酬是激励员工必不可少的手段,必须建立起一种把员工同企业发展前景紧密联系在一起的共担风险、共享收益的新型分配机制。保险公司要想留住人才,就必须加大对内部分配制度的改革力度,提高企业薪酬政策上的外部竞争力。在企业内对各个层级要实行差异化激励政策,根据员工的岗位、贡献和绩效确定不同的薪酬待遇,员工薪金要与超额利润贡献、业绩增长、风险收益、市场满意度等考核指标挂钩,适当拉大收入差距。保险公司应努力探索附属于人才资源的管理要素、技术要素参与企业收益分配的途径和手段,使之系统化、制度化。另外保险公司还要完善企业年金的激励制度。企业年金是在基本养老保险的基础上,根据企业效益,按照自愿、量力的原则,自主建立的补充养老保险制度,是企业薪酬管理的重要组成部分。它与工资、奖金及其他福利计划一起构成了“一揽子薪酬”,成为吸引人才的重要手段,而且它所具有的长期激励和保障功效,是其他法定外福利措施所难以达到的。 人力资源管理现状:我国疾病控制体系人力资源管理现状与优化发展的思考 关键词:疾病控制;人力资源;现状;优化发展 摘要:目的 改革传统的人事管理模式,建立具有时代特色的疾控人力资源管理新机制。 方法 比较当前人事管理和人力资源管理的若干区别,阐述人力资源管理的理念。加速疾控队伍建设进程。 结果 促进人的全面发展是较好的人力资源管理突出标志,是疾控事业实施可持续发展的一项重要工作。 结论 搞好人力资源管理,既有利于疾控事业的持续发展,也有利于促进人的全面发展。 关键词:疾病控制;人力资源;现状;优化发展 疾病预防控制体系是公共卫生的主体,疾控人员对提高人民群众健康水平,促进生产力发展发挥了重要的保障作用。因此,大力建设高素质的疾控人才队伍,提高疾控人力资源的管理水平,是各级疾控机构改革发展明确而必须实现的基本目标。目前疾控人才队伍的管理在为我国现代化建设保驾护航的进程中也正在发生着变化,本文对疾控体系现有的人事管理进行思考的同时,提出了建立现代疾控人力资源管理的看法。 1 疾控机构人力资源管理的现状 现有的疾控机构人力需求和管理制度是新中国成立后,根据计划经济体制的特点和要求逐步发展起来的。主要承担疾病预防和控制、突发公共卫生事件应急处理,疫情报告及健康相关信息管理、健康危害因素监测与控制、实验室检测与评价、健康教育和健康促进以及技术指导与应用研究等7项主要职能。此外尚需建立相对应的管理、三产和门诊的有偿服务体系。传统的人事管理是作业性的,主要包括考勤、人事档案管理、绩效考核等行政性和总务性的工作 [1~2] 。在干部的选拔、任用、考核、培训等方面都以行政干部要求统一衡量,这些人事管理制度较多地强调“人治”。由于体制上的原因,压抑了人的创造性,在疾控机构内部还存在着不计成本,不讲效益,人员无忧患等意识。人力资源的利用率较低,造成一定程度上的资源浪费,改革传统的人事制度已刻不容缓。当前疾控机构的迫切任务是要通过相关改革,成为法人实体,拥有用人自主权,让员工由“单位人”尽快转变为“社会人”,给予员工自主择业的权利,这样疾控机构才可以把对员工的“身份管理”转变为“岗位管理”。 2 现代人力资源管理理念 人力资源管理(HRM)是20世纪80年代国外企业管理的新趋势,它的理念概括地说,人力资源管理就是预测组织人力资源需求并作出人力需求计划,招聘选择人员并进行有效组织,考核绩效支付报酬,并进行有效激励,结合组织与个人需求进行有效的开发,以便实现最优组织绩效的全过程,是以人为本思想在组织中的具体运用。提倡“人事管理”是管理理念,管理制度,管理方法,管理态度的全面转变。在人本理念指导下,管理者不用把员工作为管理对象,而是合作伙伴。相信每一个员工都能把工作做好,认为虽然分工不同,但大家都是为完成组织的整体目标,并体现出每一个人的价值而努力的。管理者的职责应该是去创造出一种管理境界和氛围,让员工愿意并且能够完成本职工作,为员工进一步发展确立明确的方向。当员工看重自身的感觉,认同管理者的理念和追求,在适当的环境时员工才会释放出空前的热情和潜力。疾控机构要结合总体发展战略和现实人力资源状况,开展创建学习型组织活动,通过学习提高工作技能和工作素质,开发员工的潜能,提高员工工作效率,促进疾控机构目标的实现。同时要做好员工的职业生涯规划,疾控机构为员工的发展提供和创造良好的条件,让员工切实地感受到个人发展离不开疾控,把疾控作为实现个人人生价值的理想之地。 3 人力资源管理与传统人事管理的差异 传统的人事管理制度较多地强调“人治”,而现代人力资源管理制度较多地强调“法治”,而通过制度来稳定、巩固和保障人事管理的具体措施。两者管理的差异主要在于: 3.1 对“人”的假设不同,人事管理是基于“复杂人”的假设,假设人在不同环境下有不同的需求,主张依据这些需求对人进行激励。人力资源管理是基于一种全新的“价值人”的假设,认为人人都有自我发展、自我实现,求上进、求发展的欲望与追求。这种假设使组织将人力资源管理的目标放在提高员工工作生活质量,满足他们成长和自我实现的需求上。 3.2 对人的看法不同。人事管理强调的是以“事”为中心,只重“事”而忽视“人”。注重人对工作的适应性,认为人应该服从领导,服从组织分配,服从工作需要。人力资源管理强调以“人”为核心,寻找人与工作相适应的契合,认为管理就是充分开发人力资源,创造人与组织的价值共同体,把个人价值的实现与组织的发展紧密联系起来。 3.3 管理的着力点不同,人事管理主要着眼于当前人员(岗位)的补充与上岗培训等,而人力资源管理则是谋求组织的长期发展,追求投入产出的最佳方式,使“合适的人在合适的位置上”,以激活员工为手段,创造出以十当百,以百当千的积数效绩。 3.4 建立现代人力资源管理体制的思考。任何一种管理体制都是在不断变革中逐步完善起来的,只有适用、适应,没有完美无缺。积极探索适合我国国情,适合疾控体系实际的人力资源管理模式,是我们当前人事改革的重要课题。 首先,我们疾控人力管理文化应该祟尚稳固、渐进、创新,与之相适应的职位、工作、人(即人力资源管理平台)强调的是渐变,是相对稳定的,而操作系统中的招聘系统则强调员工的稳定素质,一般从内部提升管理者。 其次,制订有预见性的人力资源规划。根据组织的发展战略,评估组织的人力资源现状及发展趋势,预测未来组织发展的条件下,有计划地逐步调整人员分布状况,为组织对人员的考核录用、培训开发、晋升、调整工资等提供了可靠信息和依据,人力资源规划的主要内容包括:晋升规划、补充规划、培训规划、调整规划和工资规划等。 其三,建立科学的人力资源工作体系。本着效率最高原则,建立并调整人力资源工作体系,其内容主要包括:岗位分析体系,确立每一项工作及其岗位对员工的具体要求,它是岗位招聘工作的依据,也是对员工的工作表现进行评估的标准;绩效评估体系,对照岗位分析体系中的具体要求和工作任务安排,对员工的业务能力;工作表现及工作态度等进行评估,薪酬分配体系;组织设计体系,通过划分并确认部门职责,确认工作制约关系和协作关系,保证组织管理制度的贯彻、改进。 其四,形成人才“引得进,用得好,留得好”的机制,充分挖掘人力资源潜能。其主要工作内容包括:员工的教育培训,帮助员工了解和适应单位组织和接受组织文化,形成并发展本组织的氛围,统一员工的价值信念,提高组织的内凝力和员工的社会责任感;人员的甑选、调整和使用,根据组织的岗位需要,了解人员的素质结构,能力特长,职业适应性,为量力用人,视人才授权提供可靠依据,人员使用还注意双向开发,当员工能任职位不足时,扩大其职位外延,当员工能力有余时,增加其工作内涵;建立完善的人员激励机制,鼓励和关心员工的个人发展,尽量将员工需要导向高层次的自我实现需求上来,这样既有利于促进组织的发展,又使员工有归属感,进而激发其工作积极性和创造性,提高组织的绩效。 人力资源管理的最高层次是文化管理,也就是说疾控机构的人力资源管理最终要实现疾控机构价值观与员工个人价值观的融合与渗透,使员工把个人追求与实现疾控机构目标统一起来。因此,疾控机构要让员工明确疾控机构的远景目标及价值观,并在整个人力资源管理的制度、技术、工具中充分体现,以规范员工行为。 综上所述,为应对未来随时发生的突发公共卫生事件,提高应对能力,疾控机构人力资源的科学管理显示对疾控的生存与发展至关重要,只有优化发展,才能建立起一个充满生机与活力的人力资源管理机制,从而为疾控机构创造良好的发展契机。 人力资源管理现状:浅析人力资源管理理论及研究现状 随着全球经济一体化的发展趋势和竞争形势的加剧,人力资源的重要性已经日益显现,正逐渐成为组织完善、发展与成功的关键因素。但是由于受到环境因素、经济条件和发展状况等诸多因素的影响,人力资源的稳定性逐渐减弱,其管理的难度也随之增加。因此,了解人力资源管理的研究现状,深入分析和研究人力资源的管理理论有着非常积极的作用。 从1954年彼得·德鲁克在其著作《管理的实践》中提出“人力资源”的概念,随后历经时代的发展,人力资源管理无论理论还是研究成果都有了突破性的进展。在当前的研究中,人力资源的管理理论已经前所未有的丰富,如人力资源的依赖理论、成本理论、行为理论和战略理论等,其发展也迎来了新的良机。 一、人力资源管理的研究分类 如果从分析层次维度方面考虑,人力资源的管理研究主要分为微观研究和宏观研究两个方面。微观研究主要以功能导向为主,其研究对象集中于个体层次,注重研究个体在人力资源的管理实践中所受到的影响。宏观研究的基础立足于组织层次,注重研究组织绩效在人力资源的管理实践中所受到的影响。 如果从管理的实践数量方面考虑,人力资源的管理研究可以分为单一和复合两个层面,无论研究对象为组织或者个体,其都可以依据管理的实践数量进行进一步细化。 二、人力资源管理的研究方向 1、人力资源管理研究的战略性方向。在20世纪末期,人力资源的管理已经发展到战略性的阶段,人力资源的管理已经逐渐转化为战略性的人力资源管理,而对于人力资源“战略性”的认识,不同的学者存在有不同的观点,其主要分为两种:一种观点以查德威克与凯培利为代表,认为人力资源管理的“战略性”本质为管理实践是系统和组织绩效两者之间的关系;另一种观点以delery和doty为代表,认为人力资源管理的“战略性”本质为管理实践是系统和组织竞争之间的相互适应性,具体内容包括业绩培训、工作设计、内部职业晋升和利润分享等。 对于人力资源管理的“战略性”作用,其常见的类型包括以下几种(如表2)。 2、人力资源管理研究的国际化方向。经济全球一体化和管理的国际化发展使得人力资源管理研究的方向也逐渐由国内向国际化方向转变,并在近些年来取得了一些显著的成绩。但是研究人员对于人力资源的管理模式却存在集中和分散两种截然不同的看法。部分学者坚持集中管理的模式,认为人力资源的国际化关键在于将由美国开发且已经得到实践证明的理念向国际范围推广,而以瑞克斯与马丁内斯为代表的另一部分学者则坚持分散管理的模式,主张人力资源的国际化发展应该是不同地区的文化具有不同管理方法。简而言之,人力资源的管理研究在区域性和国际性的发展方向上有着显著的差异,其具体表现在如下方面:①人力资源管理研究的国际化方向关注更多的层面,注重不同的文化理念与社会的价值观之间相互的影响,强调不同文化相互转化过程中管理模式的适用性,以及由经济发展的差别、法律法规的不同和社会文化的差异等诸多因素所形成的不同学习方法。②人力资源国际化管理运作所存在的复杂性以及组织个体之间的地域性差异,是人力资源的管理研究在区域性方向发展与国际性方向发展中最主要的差别。 近些年来,人力资源国际化管理理论与实践研究的方向以如下四个领域最为集中:①组织个体的区域性差别及其发展规划的设计问题;②人力资源的国际化管理职能问题;③人力资源的国际化管理流程模式开发的问题;④组织个体在不同文化差异下的管理问题。 3、人力资源管理的效益评估。众所周知,人力资源的管理可以促进组织的发展和完善,提高组织的经济效益和运行效率,但是具体的测量方法和测量标准却始终没有统一的模式。经过lam和wite等学者研究发现,人力资源的管理与祖制财务效益具有关联性,但是要想得到准确计算结果仍然非常困难。因此,在实践应用中,依据自身的发展状况,自行开发适用的管理绩效测评方法仍是组织主要采用的途径。评估的方法多种多样,以如下两种为例: ①人力资源的声誉。部分专家学者认为,可以以价值来衡量和判断人力资源的管理有效性。因此,组织可以通过管理对象反馈的意见判断个体的业绩有效性。据研究表明,服务对象对管理效果的认同感与组织的效益成正比。而部分专家学者将研究对象定位为精通或熟悉人力资源管理理念的人,以他们认为影响管理效果的因素为评估依据,判断组织实施管理措施与政策的实际效果。这些研究证明,人力资源的管理工作不仅要取得服务对象的认同和满意,还要在组织的经济效益上证明其有效性。但是很难找到直接的证据表明服务对象的满意程度对组织的效益有何种程度的影响,两者之间没有必然的关系。 ②人力资源的成本控制。人力资源的管理工作必然会给组织带来一定的成本支出。因此,人力资源的绩效评估可以通过比较人力资源所支出的成本和标准成本之间的差距进行,或者通过比较不同组织之间的成本支出进行。组织通过逐项核算和比较成本支出,可以监管和控制人力资源的管理绩效,但是由于标准数据的有效性存无法得到根本性的确定,所以比较结果的意义和作用也大打折扣,只能作为组织的参考条件和标准。 三、结语 总之,人力资源的管理需要做到与时俱进,其理论和实践也要随时展而不断地更新。只有采用科学、系统的管理模式与先进的管理理念,以及经过实践摸索的绩效检验,才能真正的实现组织的发展和个体的提升。 人力资源管理现状:人力资源管理理论研究现状分析 一、引言 随着知识经济时代到来,全球化趋势发展愈发明显,国际竞争日趋激烈。这种竞争,从根本上来说是人才的竞争,是人才数量和人才质量的竞争。世界各国都在采取措施加强人才培养,提高以人才为基础的核心竞争力。加入wto之后,我国越来越多的融入到经济全球化当中,融入到人才的国际流通当中。在国家人才的流通当中,我国虽然采取了很多的优惠政策吸引人才,但是整体上我国处于人才的“入超”地位。长此以往,将对我国的发展产生不利影响,因此,加强人才管理和人力资源管理理论研究就非常关键了。 人力资源管理是现代工商管理系统中的一个重要组成部分。著名管理学家彼得·德鲁克在其名著《管理的实践》一书中最先提出了“人力资源”的概念,认为人是具有企业其他资源所不具有的“特殊能力”的资源。自此之后,人力资源理论得到了很大的发展,取得了许多的进展,并产生了许多新的成果。时至今日,人力资源已经成为一个普遍的理论。 二、人力资源管理的内涵 人力资源理论虽然已经发展成为一个普遍的理论,但是就人力资源的管理自身而言,学术界对定义和内涵有着不同的认识。 以彼得·德鲁克及其追随者为代表,认为人力资源是企业的一种特殊的资源。他们认为与其他的企业资源相比,人力资源具有“协调能力、融合能力、判断力和想象力”。这些是其他资源所不具备的,但是他们却决定了未来企业人事管理的发展方向。正如彼得·德鲁克在《管理的实践》中所说“传统的人事管理正在成为过去, 一场新的以人力资源开发为主调的人事管理正在到来。”其追随者舒勒在《管理人力资源》中将人力资源管理定义为“采用一系列管理活动来保证对人力资源进行有效的管理, 其目的是为了实现个人、社会和企业的利益。” 以海勒曼为代表的一批学者认为人力资源管理就是人事管理,两者只是名称上的不同,其涵义并没有区别。罗宾斯和德斯勒也支持海勒曼对于人力资源管理的定义,罗宾斯认为“人事管理就是研究组织的人力资源以及如何使他们能更有效地为实现组织目标服务”。在他们看来,人力资源管理和人事管理并没有本质的区别。 以斯托瑞为代表的英国管理主义学派认为,人力资源管理是用来显示管理人合法性的一种不同方法,而不是作为工具和手段的人力资源管理。这一理念从管理的角度来对人力资源进行定义,认为其是一种方法而不是工具和手段。 随着改革开放的进行,这些人力资源管理的理论传入到我国。在其基础上,我国学者对人力资源管理进行了研究,并取得了一定的成果,就人力资源管理取得了一定的共识。人力资源管理是建立在“人本主义”管理哲学之上的人员管理模式。 人力资源管理有着很强的实践性,所以尽管不同的学者在人力资源管理的内涵上有着不同的认识,但是其研究会随着实践的需要对人力资源管理理论展开研究。所以在人力资源管理理论的研究上却有着共同的研究领域和趋势,这主要体现在三个领域的研究上。 (一)人力资源管理的战略化研究,即战略性人力资源管理研究 所谓人力资源管理的战略化研究,就是指在研究的过程将人力资源管理看作是一种战略职能,将其企业的战略发展联系起来,着重探索人力资源管理和企业生存发展之间的关系,在人力资源管理的过程中用战略性的眼光和视角来研究人力资源管理。赵曙明教授对这一趋势做出了很高的评价,他认为“在20世纪的最后十年中,人力资源管理的一个最重要变化是把人力资源称为组织的战略贡献者,人力资源管理正在逐步向战略人力资源管理过渡”。wright mcmahan (1992)对战略性人力资源管理概念作出了这样的定义,认为战略性人力资源管理是指为了实现组织目标而进行有计划的人力资源配置和活动的模式。 从不同的视角入手对战略人力资源管理有着不同的认识,结合已有研究,我们可以总结出研究战略人力资源管理理论的视角主要有以下几个方面,分别是:基于资源观的企业理论视角、基于行为观的视角、基于控制论模型视角、基于委托交易成本理论视角。 战略人力资源管理研究对于企业人力资源管理的长久发展及企业的长久发展都有着重要的作用,在未来的人力资源管理理论研究中其地位也将越来越重要。 (二)国际人力资源管理 国际人力资源管理是人力资源管理一个新的发展方向,赵曙明教授认为“经济全球化和管理国际化也同样使众多管理学者将研究方向从国内和地区的人力资源管理研究转向国际人力资源管理研究”,国际人力资源管理是经济全球化发展的必然结果,尤其是在跨国公司之中,这一研究尤为重要。国际人力资源管理研究主要从三个方面和两个核心问题研究方向。三个方面主要指跨国文化管理、战略性国际人力资源管理和跨国企业母子公司人力资源管理活动相似性研究;两个核心问题是如何管理国际化的雇员和如何建立国际化的人力资源管理体系。国际人力资源管理随着全球化的发展,其发挥的作用也将越来越大。 (三)人力资源管理效益评估 人力资源管理效益评估是人力资源管理的一个重要环节,即为人力资源管理提供了一个检验依据,也为其改进提供了支撑。人力资源管理效益评估是一个复杂的过程,在进行评估的过程中,我们一定要杜绝片面、主观的问题。所以在构建人力资源管理效益评估理论的过程中,一定要将定性和定量分析相结合,同时要对人力资源管理进行多角度全方位的评估。 人力资源管理是一个新兴的学科,但是就其来源来说却又是历史悠久。在未来社会的发展中,随着全球化的发展,国际竞争的日趋激烈,人才和知识在国际竞争中的地位的提升,人力资源管理的作用也必将越来越重要。人力资源管理作为一门应用性很强的学科,也必将随着社会的需要而不断的发现问题,解决问题,进而促进自身的发展。 人力资源管理现状:论公共部门人力资源管理者职业化的现状与路径 引言 公共部门作为社会公共资源的人、社会改革的领导者、公共产品和公共服务的提供者,其人力资源管理水平的高低,不仅对公共部门自身发展起着至关重要的作用,而且也影响到公众的社会生活质量以及整个地区乃至国家的发展,同时也会影响我国从人力资源大国向人力资源强国迈进的步伐。 1公共部门人力资源管理者职业化内涵 爱立特·佛来德森将公共部门人力资源管理者的职业化定义为:“职业化是一个过程。通过这个过程,人力资源管理从业人员由于其拥有的独特专长、关注工作生活质量以及为社会带来的利益,而获得从事某种特定的工作,控制职业培训和职业进入确定与评价该职业工作方式的专有权力”。根据佛来德森的界定,人力资源职业化包含两层涵义:专业化。人力资源管理是一门跨学科的综合理论,它不但涉及经济学、管理学知识,而且还涉及心理学、法律学、社会学方面,凡是从事该项工作的人员,都必须经过系统的专业训练,并具备符合实践需要的技能与管理经验。另一层涵义:社会化。不同国家的人力资源管理模式会带有自身的文化和价值观特色,不同组织的内部文化也有其各自的特色。因此,从某种意义上讲,人力资源管理者在开展工作时必须考虑社会制度、劳动关系、历史文化及企业文化等因素,形成符合国情、民情、融合先进管理思想的人力资源管理理念。 2我国公共部门人力资源管理者职业化现状中的五大缺失 2.1 职业化观念缺失很多公共部门人力资源管理者受传统人事管理观念的影响,职业化意识淡薄,还没有把从事人力资源管理当成一种职业,而仅仅是一份工作,没有对这个职业和自身发展进行职业生涯规划及管理开发,总是忙忙碌碌的从事着日复一日,年复一年重复的事务性工作,久而久之,工作中无创新、无激情,职业观念缺失,更没有职业生涯管理的意识。 2.2 系统性知识缺失人力资源管理职业需要从业者首先要具有完善的知识结构,即必须拥有专业知识和其他相关领域的知识,包括管理学原理、战略管理、劳动经济学、组织行为学、组织文化与变革、统计和调查及人力资源管理九大知识模块等。其次是服务意识和沟通协调能力;再次是不断自我学习、不断影响别人和帮助别人成长的能力。此外还需要较强的自我管理能力、高效执行能力、社交能力、创新能力。 2.3 权威性认证缺失一般来讲,衡量职业化发展水平的因素包涵职业能力等级标准制定(胜任力)、职业资格认证、职业发展通道设计、从业者职业道德等诸多方面。其中,职业资格认证以其客观性、可比较性成为衡量从业者职业化水平的重要标准。目前,我国人力资源管理职业认证多数由国家行政机构开发管理,在实施过程中功利性太强,导致培训机构的管理水平和培训师资的实际水平不足,教学内容和教材不能及时更新,影响了认证的信度和效度。 2.4 行业准入制度缺失就业准入制度是指从事技术复杂、通用性广、涉及到国家财产、人民生命安全和消费者利益的职业的劳动者, 须经培训并取得证书后方可就业上岗的制度。目前,我国人力资源领域尚未实行行业准入制,即只有通过相关资格鉴定,具备专业的学识、技术和能力后方可从事相应岗位工作,这就造成我国人力资源从业者队伍人员素质良莠不齐。 2.5 职业道德信用记录缺失在专业人力资源管理市场中,人力资源从业者的任何不良工作记录、受聘史、受聘业绩等都会有所记录,这对从业者在谋求职业生涯发展时形成强有力的约束。而我国尚缺乏一种机制,将不具备人力资源执业资格或有违职业道德的从业者清除出人力资源管理者队伍。 3促进公共部门人力资源管理者职业化途径 3.1 树立职业化观念,健全职业资格认证制度职业资格证书制度的基本内容是:按照国家制定的职业技能标准或任职资格条件,通过政府认定的考核鉴定机构,对劳动者的技能水平或职业资格进行客观公正、科学规范的评价和鉴定,对合格者授予相应的国家资格证书。在考核过程中不仅仅侧重于理论知识考核,更应加大实践操作的部分。为了维持专业知识水平,对获得资格证的专业人员每年参加了一定时间量的人力资源相关活动,包括参加课程、座谈会、研讨会或其他与人力资源有关的活动,并发证书,记录在案,以此证明公共部门人力资源管理者的水平和技能不断提高。 3.2 加强高素质专业人才培养,建立公共部门人力资源管理协会虽然在我国有越来越多的高校开始开设了人力资源管理专业。但是,单单是数量的增加还是不够的。人力资源开发和管理不单单是一门学科,而是一个领域,是一个由经济学、心理学、管理学不同学科展开探讨和研究的专业领域。与技术相比较,人力资源管理学习和引进的广度与深度尤为不足。因此,我国的人力资源开发与管理的培训和教育的规模、水平亟待加强。应增设人力资源管理专业硕士、博士学位,提升人才培养层次。另外,一些专业职业培训机构也可以开设人力资源专业课程,对从事人力资源管理的人员进行有针对性的、基于胜任力的职业培训。 3.3 加强职业道德建设,塑造良好的职业形象公共部门人力资源管理者的职业化除了要求人力资源管理从业人员要具备一些基本的素质和专业知识能力外,更为关健的是要有高尚的职业道德。良好的职业道德不仅是赢得了他人对自已的尊重,也为这项职业树立了良好的形象。一个优秀的公共部门人力资源管理者独特的职业形象: 3.3.1 政治坚定、原则性强公共部门人力资源管理者区别与一般部门人力资源管理者要有超强的政治鉴别能力,因为公共部门代表着国家政府形象,掌握着公共资源,服务着广大公众。所以在工作中,应站在全局的高度,把坚定正确的政治原则放在工作首位。在重大的政治原则上,不能含糊,在大是大非问题上,要敢于讲政治、讲原则、讲真话,大胆、鲜明地陈述自己人的观点、意见和建议,决不要“看脸色行事”,“跟风走”,“和稀泥”。 3.3.2 热心服务、默默奉献人力资源管理部门不是组织的核心科室,是热心服务部门,服务意味着什么?意味着你要主动、热情的帮助别人,意味着你要做一些非常细小繁琐的事,意味着你的回报可能不会很高,意味着得到赞赏的常常不是你。所以,公共部门人力资源管理者在工作中遇到不顺心的事情时,多想想自己就是一个服务人员,心情或许会好一些。 3.3.3 将心比心、宽容待人在工作中,当与其他部门打交道时,会出现不合拍的想法和行为,为此公共部门人力资源管理者需要站在对方的角度上去考虑问题,也就是说我们要理解对方的处境和难处,比如,在遇到对职工补偿、赔偿之类的事晴,公共部门人力资源管理人员不妨问问自己:如果我是他应该怎么做?与打交道的人是各式各样的人,有的人心直囗快,有的人斤斤计较,有的人爱沾小便宜,有的人爱打小报告。在这种情况下,我们要学会多看别人的优点。所以,一个优秀的公共部门人力资源管理者,要以一颗宽容的心对待身边的每一个人。 3.3.4 严以律己、公平公正由于人力资源管理工作所做的事情几乎都是涉及职工切身利益的,所以在处理各类问题时要保持公平公正,如考核座谈时,能否客观的评价你并不喜欢的人;在职工间发生纠纷时,是否能客观地、不偏不倚的处理;制定规章制度时,是否兼顾组织整体和职工个人之间的利益平衡;在人际关系的压力面前,能否坚持原则,从工作出发,为人正直、表里如一。对人一视同仁、处事公平公正。 3.3.5 谦虚谨慎、善于学习新时期人力资源管理岗位对我们提出了新的要求,工作中也出现了新情况、新问题需要我们去深入分析和研究解决。因此一名优秀的公共部门人力资源管理者就必须怀着谦虚谨慎的心态去学习、思考、去探索、求新,做到学而不厌,常学常新。可以通过参加培训、看书、网络等学习方式来不断提升自己。 3.4 注重自身职业生涯的开发与管理做好自身的职业规划。在公共部门的人力资源管理者常常感到每天在为别人做嫁衣,认为职业发展之路狭窄,什么时候能量体裁衣,为自己找到一条适合自己的宽阔职业生涯之路呢?其实公共部门人力资源管理发展之路十分广阔。如在人力资源管理部门逐级晋升、转换到业务部门、咨询顾问,还可成为招聘专家、职业生涯规划教练、职业培训师等新兴的并且前景广阔的职业。 改革开放三十多年来,中国的人力资源管理水平有了一定的提高。但是这种提高还是很初步的。因为公共部门人力资源管无论从管理机制上,还是从管理文化上还存在一些弊端,特别是公共部门人力资源管理者的职业化,都迫切需要全面的、系统的拓展与创新。目前公共部门本身正处于一个不断整合与提升的进化过程之中,从事人力资源职业的管理者应把握好这个难得的历史性机遇,充分运用现代人力资源管理理念,结合公共部门实际,为公共部门发现人才、培养人才、开发人才积极发挥作用。 人力资源管理现状:四川中小企业人力资源管理的现状及对策 【摘 要】在经济全球化的背景下,我国中小企业在国民经济中的作用越来越重要。四川由于地处我国西部,受经济发展水平、地域和观念限制,现代人力资源管理在中小企业中发展缓慢,这会成为制约四川地区中小企业发展的瓶颈,导致人才流失,制约企业经济长远发展。本文针对四川中小企业组织的人力资源管理现状做出分析,并提出了相应对策。 【关键词】人力资源管理 四川中小企业 现状分析 对策 在经济全球化的背景下,随着我国加入世界贸易组织,西部大开发政策的实施,我国经济的发展越来越快,中小企业在国民经济中的作用越来越重要。据有关资料统计,我国中小企业数量已达4200多万个,占全国企业总数的99.8%以上,创造了近60%的经济总量和近50%的财政税收,提供了近80%的城镇就业岗位。但随着全球经济一体化加快,企业将向国际化迈进,竞争亦会日趋激烈,而西部四川中小企业的发展将会受到更多因素的制约,除了地域限制、规模限制,还要受现代人力资源管理水平的制约。 人力资源管理在中小企业中的重要作用日趋体现。人力应该被视作资源并被提供适当的技能、有意义的工作和合理的薪酬。一项研究发现,如果组织过度依赖机器和技术而不注重适当的人员管理,其生产性和灵活性将不会得到改善。因此人力资源管理对人力资源并不丰富的中小企业中就更为重要。 1 四川中小企业人力资源管理的现状及分析 四川省位于我国西南地区,地处长江上游,占据着四川盆地绝大部分。四川省人口众多,据统计总人口8700万,仅次于河南、山东,是中国第三人口大省。其经济总量位居西部第一,2008年全省生产总值(gdp)达到12506.3亿元。其中,中小工业企业数就达11859个,从业人数216.5万人,实现增加值4524.35亿元,占全省gdp的36.2%。由于地处我国西部,本身的地域限制和观念限制,使人力资源管理在中小企业中发展缓慢。 1.1 对人力资源管理理论缺乏 我国长期以来形成了复杂的社会和文化背景,虽然许多中小企业开始认识到人力资源的重要性,但缺乏具有中国特色的科学管理理论的指导,我国传统的人力资源管理内容包括行政管理和事务管理的两个内容,而西方现代人力资源管理不但包括了行政管理和事务管理的内容,还把人力资源管理作为企业战略管理的一个重要组成部分。 在抽样调查四川的中小企业中发现,在中小企业中搞人力资源的人员大多不是学人力资源的专业的,而大多是后来进了企业才慢慢接触这方面工作,而且在做人力资源管理相关工作时大多是靠多年从事人力资源管理的经验,很少有专业的系统的理论知识作指导。这反映了四川地区人力资源管理在中小企业发展中对人力资源管理相关专业理论的缺乏。 1.2 对人力资源管理重视不够 很多中小企业在发展中对人才的需要都是迫于现实业务的要求,而不是站在长远的企业发展的高度来做人才储备,因为他们还没对人力资源的长远发展有正确的认识。由于缺乏有效的规划,人员积压和人才匮乏在中小企业中经常出现,许多工作难以持续有效的展开。 在对四川中小企业抽样调查中,我们发现人力资源管理的职能仍界定不清,工作内容比较冗杂。集中表现在就机构设置而言,目前大多数四川中小企业的人力资源管理工作仍由人事部,行政部,后勤部,或经理等人员兼任,只有少数中小企业已经将“人事部”,“行政部”,改为了“人力资源部”,但在职能上并没改变其传统人事管理的特点。就人员配备而言,目前四川中小企业中专业的人力资源管理人员很少,即使有大多也停留在凭经验处理,人力资源做的工作也大多停留在员工招聘,培训,档案管理,薪酬福利管理等事务性的管理上,是典型的以“事”为中心的“静态”的人事管理,而人力资源管理的制定人事制度,制定企业战略规划等工作并未真正实施。而在我们做调查中,中小企业人力资源管理人员对企业的人力资源管理有这样一些看法:“人力资源规划做了也没多大意义,计划没有变化快,到头来能兑现的不过20%——30%”,“人力资源规划很简单,不就是些招聘,培训,薪酬之类的内容,再加些我们的经验”,“什么都是老总定战略,不用我搞规划” 。如此对人力资源的看法,都是因为对人力资源管理重视不够,没真正认识人力资源管理的实质。 随着市场竞争环境变化和企业进入稳定成长期以后,人力资源的作用正在日益重要。而中小企业对人力资源管理的淡漠化认识,使其人才流失严重,正制约着中小企业的发展。 1.3 人力资源机制不合理 (1)培训机制不合理。现在许多中小企业由于想节约人力资源管理成本,从而省掉岗前培训。在调查中,我们发现,四川地区中小企业大多没有正式的岗前培训而是通过实际工作培训或在工作中慢慢熟悉。虽然可以节省掉一部分培训成本,但是培训质量高低,直接关系到企业的经济效益,如果其培训机制得当能使员工提高对工作的认识,提高工作效率,从而给企业带来更高的效益。对人才的培养,不但是对本企业提高工作效率的需要,也是留住人才的一个重要手段。 (2)激励机制不合理。现阶段,绝大多数中小企业把人力仅仅视做一种资源,使员工积极性受到抑制。面对不断成长、进步及其需求不断增加的员工,四川中小企业普遍缺乏现在企业员工激励考核机制。按照马斯洛的需求层次,员工进入企业在满足了物质需求的基础上,更多的还有一种自我实现的需要。而传统的激励方式是一种物质的简单的激励,现代的激励方式是一种精神的长远的激励。 在我们调查中了解到,这些中小企业激励机制仍是采用年终奖、销售提成、发放奖品等传统的手段,而现代的激励方式如股份奖励,教育培训等很少。哈佛大学威廉?詹姆士教授研究表明,在缺乏激励的环境下,员工的潜能只能发挥出20%——30%,但在良好的绩效评估和激励环境中,同样的人员可以发挥出潜能的80%——90%。这样在传统的只有物质激励,激励机制不完备的条件下,员工的潜能不能完全被发挥出来,从而不利于企业的长远发展,也不利于企业吸引及留住人才。 2 四川中小企业人力资源管理对策 四川中小型企业要想长远发展,离不开对人才的储备与重视,离不开对人才能力的培养与开发,离不开树立以人为本的观念,这都离不开人力资源管理的战略管理,下面将从几点具体的方面谈谈发展四川中小企业人力资源管理的对策: 2.1 就个体来看 2.1.1对员工进行职业生涯设计与开发 企业的经营目的是利润最大化,其实现的条件在于企业中每位员工工作效率的最大化。影响员工工作效率最大化的最主要因素,就是员工的职业爱好与身体特质,而这两个因素恰恰就是影响和决定员工职业生涯的两大因素。现在四川中小企业正在高速转型发展,而企业只是一味的让员工朝着企业实现利益这个目标干事,忽略了员工本身的职业生涯的发展,这就会使员工产生一种盲目的工作态度。所以企业应当积极地协助员工,与其共同发现他们自己的爱好和特长,而不能简单地运用激励理论,一味地对员工进行物质、精神上的激励,因为在众多条件具备的情况下,兴趣爱好以及身体特质对员工的工作效率起着决定性的作用。在我们调查中,四川某个酒店,为了使员工更好地工作,给每个员工都设计了职业发展方向。其中:员工的方向是领班,领班的方向是主管,主管的方向是部门经理等等。企业为员工设计职业生涯规划的做法,应该扩展开来,员工一入职,直接领导就直言不讳地告诉他,其岗位就是该员工在这个企业的发展方向。企业和员工是以心理契约为主要联系纽带的战略合作伙伴关系,企业不仅关注员工的贡献,也要关心员工的发展,作好员工的职业生涯规划设计,让员工有归属感,从而充分调动员工的工作积极性和创造性。 2.1.2 对员工进行个性差异与管理 员工的行为总是人和环境的复杂的相互作用的结果,也就是说,外部环境中的事件强烈地影响某一特定时刻人们的行为。为了充分了解员工的行为,企业需要知道他的很多情况——过去的经历、态度、个性、价值观等,同时也要了解他行动所处的环境或背景的大量信息,以便为组织管理和职务分析时提供更充分的信息,从而提高组织的整体效益。比如我国新引进了一种“新卡特尔16pf”测试方法,它是由美国心理学家卡特尔教授用了20多年时间研发的,国际上已经流行了50年,并得到管理业内普遍认可的一种测试方法。通过测定对人的个性有着主导影响的16种因素,来综合分析一个人的性格特征。通过这个测试,可以发现每位员工的个性特点,将他们进行合理组合,安排到合适的工作岗位上,不仅能最大限度地发挥他们的潜能,提高工作效率,而且也可以协调员工间的人际关系,达到易于管理的目的。另外,根据测评的结果,还可以了解新录用员工的整体心理健康水平,甄别出存在潜在心理问题的员工,起到预警作用,在某种程度上降低了企业用人的风险和成本。 2.2 就组织来看 美国管理学家、社会协作系统学派的创始人巴纳德(c. i.barnard,1886-1961)认为“组织是由两个以上的人自觉协作的活动或力量所组成的系统”。 2.2.1 建立正确的人力资源观,让员工参与企业效益管理 四川中小企业要想长远发展就应该树立人力资本的观念,注重人力资本的作用,在企业中建立利益共同体,让员工分红入股,让技术创新者分红入股,让管理者以管理股的形式入股,这样,员工同管理者就能利益共享,风险共担,员工就愿意更努力的工作。企业还要注重把企业的目标同员工的价值观相结合,如建立合理的、有一定难度且被员工认同的目标;有效的、公正的绩效评估系统;设计薪酬支付制度以及奖励期望的绩效;设计工作让员工通过工作满足自己的需要;组织个性化,反映不同个体的不同需要;形成组织和员工之间的心理契约。 2.2.2 建立合理的激励机制 人力资源的能动性强调人是有理想、有抱负、有感情的,人性理论的发展则证明人是经济人、社会人和自我实现人的复杂混合体,因而要发挥员工的积极性、创造性,实现其人生价值,就必须健全激励机制。要建立物质激励和精神激励相结合,形成全方位、多层次的激励机制。实践中要遵循权变原则,采用哪一种激励方式要因人、因事、因时、因地而异。中小企业的员工激励可利用情感激励、荣誉激励、物质激励、事业激励、责任激励、晋升激励等,通过满足员工的物质需求、心理需求、归属需求、自我实现需求等,强调人才作为整个公司的价值创造者的作用。 2.2.3 加强企业领导者的素质和魅力 优秀的企业需要优秀的管理者,优秀的管理者是成功企业发展的基础。在一般情况下,高绩效团队工作目标的制定、任务的组织实施、对团队现状的把握、成员间的沟通和协调、团队目标的实现等,都是在管理者的领导下进行的。而管理者的领导意识、思维模式、知识技能、创新精神和能力、表达能力、人际沟通能力、信息处理能力、冒险精神等等,都是领导素质的具体内容,它们直接影响着团队工作目标能否顺利实现,决定着团队绩效的高低。因而,要构建高绩效团队,首先必须提高领导素质,领导素质是构建高绩效团队的决定因素。 2.2.4 人力资源管理外包的实施 由于四川中小企业人力资源管理对理论缺乏、对人力资源机制不完善等现状,造成的人力资源管理对企业的发展有所制约。针对这种情况,企业可以选择人力资源外包,而这已经成为了管理的一种趋势。即企业根据需要将某一项或几项人力资源管理工作或职能外包出去,交由其他企业或者组织进行管理。以此能降低人力成本,节约时间,实现效率的最大化;利于人力资源管理工作从低层次、重复性的工作解脱出来,而专注比较重要的企业战略性工作;能获得专业性的指导;也有助于中小企业留住人才。 人力资源管理现状:人力资源管理的重要性及现状分析 人力资源是在经济发展中最重要的战略资源,是企业能够进行发展的重要依托,也是对企业发展的一种重要保障。只有抓住人力资源管理,将企业的资源进行充分的磨合开发,才能培养出合格的人才。同时在人才的培养和创新之中,人力资源管理也占有重要的一环。 企业人力资源管理往往和企业的经营战略、组织结构、文化价值等紧密联系,具有独特的个性,而且卓越的人力资源管理往往是其他企业难以模仿和复制的。企业一方面要吸收发达国家上百年所形成的思想、观念、制度和方法,学习及科学理性管理的精髓;另一方面也要注重东方文化,创建适合我国企业特点的人力资源管理制度。由此,通过提升人力资源管理部门的定位,提高人力资源从业人员的素质,同时运用现代电子信息技术,建立完善的人力资源信息系统,提升企业人力资源管理层次,为企业创造更大的财富。 一、 经济发展中人力资源管理的重要性 人力资源管理是指企业根据自身的需求,通过对企业的人力进行优化和重组,积极发挥出人的主观能动性,充分挖掘出企业人力资源的潜能,为企业在原有基础上创造出更高的价值,确保企业之前所制订的战略目标得以实现。也就是说,人力资源管理就是企业针对自身人力资源的配置所制定一系列政策或者实行相应的管理机制的措施或者活动。这些活动一般来说包含以下几个方面:制定目标战略;人员选募;绩效以及薪酬管理;人员流动以及关系整理;员工的健康安全管理等。 一个企业如果想要长久地发展下去,就需要一个稳定的人力资源管理系统配合。因为对于一个企业来说,人才是能够决定一个企业能否生存和发展的基本点。虽然一个企业的所有管理目标都是由这个企业的管理层所讨论制订的,但是,在日常工作中,这些管理目标的实行以及完成程度,都是由下属员工的努力程度来决定的。也就是说,如果下属员工的基本素质不高,不能很好理解以及贯彻管理者指定的目标,那些被制订出来的计划都将属于镜中花、水中月,那么所谓的“企业管理战略措施”也将变为一纸空谈。所以,当企业的人力管理系统得到充分的完善时,这个合格成熟的体系将会给企业带来各种灵活的企业组织观念,给企业的员工提供相应宽裕的条件以确保员工的潜力得到充分开发,让员工发挥自己的特长和能力,尽心尽力地为企业服务,从而使企业在这个新的时代中保有自己的灵敏性和适应性,帮助企业在这个市场经济纷繁竞争的大环境下实现自己的构想和目标。 传统的人事管理观念认为,“人”是一种技术要素,其地位和机械设备、土地等要素一样,是并列平行的。这种观念极大地束缚了人的思想,对于发展生产力产生了一定的阻碍作用。现在关于人力资源的观念打破了这种桎梏,不再把人放在和其他要素一样的地位,而是将其看作是一个具有成长性以及建设性的因素,这个因素同时还有着很大的潜力进行发展,充满了勃勃生机,企业因为这个因素而活力四射,保持自己旺盛的生命力。现在的人事管理改变了过去的陈旧陋习,不再认为员工只有在受到“监视”“控制”时才能努力工作;相反,企业会不断为员工创造各种有助于提升其主观能动性的条件,使其自身的劳动能力得到充分地发展。同时,现代的人事管理理论一改过去老旧理论“竭泽而渔”、“跑了再招”这些既浪费了人才,又使得滥用的职权破坏了士气这样的情况,而开始像爱护水资源、石油资源一样爱护起了人力资源。在现在的人力资源理念中,企业更加注重对资源的开发和投入,使资源的利用程度得到大幅度的提高,实现对企业长远利益和可持续发展战略的双重提高。 二、人力资源现状分析 对于企业来说,要让人力资源管理获得优势,必须顺应新时代人力资源管理的发展趋势,利用自身的优势,采取有效的措施加强人力资源管理。但是结合我国国有企业的实际,不难看出我国在人力资源管理方面存在诸多问题。几个具体表现为以下方面。 (一)人力资源管理的重要性认识不足 无论自身体制的转轨还是思想观念的转变都跟不上市场的变化。对企业人力资源的特性、作用、影响力还缺乏深入细致的研究,对人力资源本质认识不足,尚未树立“人力资本”意识。人力资源开发、管理处于较为落后的粗放状态。 (二)人力资源开发的投入少 多数企业管理者单纯把人才看作是成本和劳力,而非资源和智力,对人才只使用不培训,缺乏开发人才、培训人才、合理使用人才、有效管理人才的观念,使得企业的人才开发能力只停留在现有水平上,不能挖掘人才的潜能,不能有效地激发员工的创新能力,不能调动员工的积极性和主动性,给企业的发展带来不利的影响。 (三)开发人力资源潜能的方法过时 企业开发人力资源潜能的方法陈旧,手段单一,效益低下。 综上可知,企业应从战略高度审视人才流失的隐患,充分认识到人才是企业生存与持续发展的关键。 三、实施人力资源开发的对策 (一) 树立以人为本的管理观念 在当前国际化的经济形势中,我国企业应对其人力资源管理模式进行深入的调整,树立以人为本的管理观念。“以人为本”是现代人力资源管理理论的本质。秉承这个理念,我国企业已经将劳动关系法整合到人力资源管理模式中。我国企业 要增强社会责任感,自觉遵守劳动合同法的各项规定,不断改善用工环境,提高劳动者的物质、文化生活条件,吸引和留住优秀的人才。 (二)构建新型的人力资源管理模式 人力资源部门负有招募雇用、培训发展、薪酬福利、员工关系、人事记录、健康安全、战略规划等职能,而且各个职能要相互关联,统一协调。在管理方式上,人力资源管理不仅仅是人力资源管理部门的责任,每个管理者都应是人力资源管理的参与者,人的管理应分散到企业中每个管理者甚至是每一个职工身上。每个领导者都要掌握相关的人力资源管理知识,要懂得了解职工的需要、需求及其心理变化,从而激发职工的主动性和创造性,推动企业发展。 (三)实现人力资源的合理流动和优化组合 人力资源流动的结果是使人们走出封闭的环境,找到能较原先更能发挥作用的岗位,而不是将人力资源僵化,以使人力资源潜能的开发,从而挖掘人的潜力,创造更多的财富。我们应遵循市场经济运行规律,充分发挥市场在人才资源配置中的作用,实现人力资源的合理流动和优化组合。企业应制定宽松的有利于人力资源流动的措施和办法,大力提倡以各种灵活有效的方式进行交流,尽可能改善和缓解人力资源在分布结构上的不合理以及地域分布上的不平衡,使人力资源与经济发展需要相适应。 (四)建立有效的激励机制 我国的企业应彻底打破分配上的大锅饭,建立按劳分配为主、多种分配形式相结合的分配办法,充分重视知识技术等人力资本在分配中的作用;根据不同的工作岗位,实行与绩效挂钩的分配方式,对高级管理人员可采用经营者年薪制和经营者持股方式,销售人员可采用与销售收入、销售成本挂钩的方式;科技人员可采用新产品开发的项目与新产品的销售收入挂钩的方式;一线生产人员可采用计件工资和计时工资的方式;鼓励员工参股、持股,激励员工参与企业管理,激发员工的积极性和创造性。 (五)建立科学的选人用人机制 企业要引入竞争机制,要让每一个符合条件的人都可以公平参与竞争。要明确用人标准,细化选人用人条件。公开选人用人的决定过程,杜绝暗箱操作,从而避免和消除人们的怀疑,并可以提高被任用人员的公信力。建立定期评估和用人失误的责任追究制度,要改变用人权力高度集中的弊端,减少用人上的失误。同时,吸引优秀人才时,高工资等物质报酬固然行之有效,但建立一支长期稳定的有战斗力和凝聚力的团队,必须依靠组织文化来支撑。因此,建立与完善组织与企业文化非常重要。 (六)建立一体化培训机制 全员性、终身性、多样性、计划性是当今世界的培训发展趋势。企业要使培训切实有效,必须真正建立起培训、使用、待遇一体化机制,将培训视为企业的义务和职工的权力,视为人力资源管理的重要内容,从制度上增强职工对培训的认同感,激励职工自觉参加培训,使其积极、主动地提高技能水平,从而为实现企业战略目标作出贡献。 (七)完善科学工作绩效考核评价体系 企业应建立完善更加有效和充分的工作绩效的科学考评。在员工工作绩效考核评价方面,探索建立科学的具有目的、内容、方法、程序、标准和要求的量化考核体系、评价方式和方法,把员工的绩效考评与奖惩结合起来,真正做到依据员工的工作绩效决定员工的岗位、薪酬、晋升和培训,有效激励员工提高工作效率。 人力资源管理现状:浅析房地产企业的人力资源管理现状及对策 改革开放以来,我国的房地产行业伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立,从无到有,经过了起步、过热、调整、回升,现已进入高速发展阶段。人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一,对企业发挥着越来越重要的作用,房地产行业也不例外。经济发展和城市化进程加剧,促使中国房地产行业自出现以来基本上处于高速增长状态。未来几年房地产行业仍将快速发展,房地产企业对人才的需求非常旺盛,人才问题普遍成为房地产企业人力资源管理的核心问题。 1 房地产企业人力资源管理工作现状 人力资源管理是运用现代化的科学方法,对于一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配,使人力、物力经常保持最佳比例,同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调,充分发挥人的主观能动性,使人尽其才,事得其人,人事相宜,以实现组织的目标。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力,实现人力资本的升值,进而为企业创造更好的价值。 人力资源对于企业具有举足轻重的作用。人力资源部门的作用主要体现在创造适当的组织文化氛围、保留组织所需的人才、明确员工培训的指导方向和内容、缓解员工工作压力,维护并提高士气、培养员工对组织的认同感和献身精神。具体的房地产行业也是如此,我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题,来进一步提高房地产行业的人力资源管理水平。 近年来,房地产企业人力资源管理呈现出了积极的态势。诸多房地产企业在人员招聘、战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面,进行了有益的实践,但在具体的实施过程中,也存在着制约房地产企业发展的很多深层次问题。 1.1 从业人员知识层次和专业素质整体较差 现阶段房地产企业普遍规模较小,许多房地产企业并不具备建筑施工、物业管理等相关员工队伍,从业人员主要由管理人员、工程技术人员和业务人员构成。员工的知识层次和专业素质总体偏低,缺少高层次的项目策划、融资、管理人员和营销人员。即便是战略多元型房地产企业,大部分员工并不是出身于房地产相关专业,缺乏足够的专业知识。即使是作为中国房地产企业的领军队伍——深圳万科集团,其从业人员出身于房地产专业的仅占员工总数的30%左右。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策和理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛和凝聚力,缺乏对人才的培养和选拔。 1.2 人才测评技术和绩效考评应用不到位 在实施人力资源开发管理的房地产企业中,人才测评常常有四种比较实际的用途:招聘时用人才测评技术评价应聘者对于未来岗位合适程度;晋升时用评价技术来预测候选人在目标职位上成功的可能性;进行员工培训之前用人才测评技术了解培训对象的发展和培训需求;规划人力资源时用人才测评评价和诊断企业的人力资源状况。人才测评所关心的主要是人的心理素质和能力,比如思维能力、责任心、灵活性、全局观等比较稳定的特性。绩效考核也关心诸如责任心方面的东西,但它强调人才在一定时间段里有关责任心方面的实际行为表现。虽然人才测评可以用来客观评价人才的能力和动力以及个性,但是,人才测评和绩效考核所关注的点是非常不同的。绩效考核指的是一种行为方面的表现,能够从外在的言行或者数据指标来观察表现。因此,不能将人才测评简单地替代绩效考核,应采取人才测评与绩效考核相结合的方法,建立房地产企业完善有效的人力资源管理机制,激励企业人才更好地为企业服务。 1.3 缺乏有效适宜的利益驱动机制,员工流失各有不同 利益动力机制是实现公司发展战略目标的核心问题之一,利益动力机制主要包括两方面内容:一是薪酬模式,二是绩效激励体系的设定。 战略专业型房地产公司的利益动力机制比较完善,员工满意度较好。这类公司的一般员工以及专业员工的薪酬水平较高,流动率很低,而小部分员工流失的主要原因是基于对个人工作以及生活稳定性的考虑。中层管理人员薪酬水平相对较低,加之他们丰富的专业水平和经验令一些小型的房地产公司青睐,此类中层人员流动性较高。 专业项目型房地产公司的员工满意度相对较低,流动性大。虽然薪酬制度灵活,能够很好地激励员工,但是他们忽略了员工在追求货币收入的同时对于个人发展空间稳定性的追求。这类公司的利益动力机制没有长期性,结构性也不好,因此员工一般在积累了一定的工作经验后逐渐向大型房地产公司过渡。 1.4 缺乏企业文化 企业文化是企业的灵魂,是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的一种无形的竞争力。品牌形象是企业文化的外在体现。房地产市场由于同质化严重,竞争主要表现在品牌优势和附加值上,因此,优秀的房地产企业文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素,并贯穿房地产实践的全过程。但我国一些房地产企业的人事部门未把企业文化纳入企业人力资源管理工作中。企业文化在一个企业中所具有的动力功能、导向功能、凝聚功能、融合功能、约束功能都没有被挖掘出来,没有被作为经济发展本身的一种科学规律加以总结和应用,职工的责任感成了一句空话。职工个人的价值趋向与企业的管理理念、发展战略不易形成一致。这种情况下,必然使房地产企业的奋斗目标经营理念难以达成全员共识,企业精神缺乏鲜明特色,凝聚力明显不足。 2 人力资源管理对策和建议 2.1 对员工进行职业生涯设计,留住人才 目前,房地产从业人员呈现出年轻化趋势,他们正处于一个强烈需要自我发展与提升的阶段。房地产行业是以薪资高而著称,可是优厚的薪水、福利可能在一段时间促进员工的工作热情,但随着工作时间的推移,个人的发展与自我提升的要求就会变得越来越强烈。要依据组织的战略,在与员工全面沟通的基础上,为员工设计富有弹性的职业生涯,尽力为员工创造适合其自身特点的发展空间,包括升迁、培训的机会。这样可以帮助员工清楚地认识到其未来的发展空间、自己在企业实现战略的过程中的责任与重要性,不断发挥员工的知识以及技能,使员工切实地成为企业的长期合作者,谋求共同发展。 2.2 建立动态、公平的绩效管理与薪酬体系 房地产行业要根据本企业的发展战略与运营特点,建立符合自身特点的动态的绩效管理体系与薪酬体系,增强体系的公平性与合理性。在设计绩效管理体系时,应注意以下问题:第一,要考虑绩效考核的机会成本,要避免为了考核的全面而增加考核的难度或者增加考核的投入,使考核缺乏可操作性。第二,考核方式不必完全一致,针对不同岗位设置不同的绩效考核方式。第三,避免完全量化状况的出现。第四,绩效考核要服从企业现阶段的发展状况和企业发展战略的要求。绩效考核不是一成不变的,要随着企业的发展、随着企业战略要求进行不断地调整。 在对员工进行绩效评估的过程中,必须注意准确地识别和明确客体,并在此基础上注意薪酬设计的多样化。面对房地产企业经营管理中的复杂工作环节,管理者必须仔细推敲企业某些业务之间的关系。比如在房地产企业营销过程中策划与销售之间的关系。成功的项目策划会使销售工作仅限于形式,销售工作量大幅度减少,资金回笼速度加快。反之,不具有顾客导向的项目策划则会使销售工作困难重重,销售人员必须在销售过程中根据消费者的需求对项目进行二次策划、重整。策划与销售之间的因果关系在房地产企业会因项目的不同而不同,是动态变化的,这与其他性质的企业策划决定销售之静态关系截然不同,这就要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这一表面现象轻易下结论,而必须分清和识别其结果是策划人员的成绩呢,还是销售人员的功劳大。根据房地产企业经营管理的特点,在其业务中具有这种动态关系的还有销售进度和施工工期之间互为条件的关系,物业管理对销售的促进关系等。另外,房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点也要求其薪酬设计的多样化。如,为体现公平、公正原则,管理者应在房地产企业建筑施工环节根据员工的劳动量来分配薪酬,在房地产集团公司可以根据出资额或所占股份进行利益分配,对销售人员可以按其销售业绩发放薪酬,对策划类人员可以根据其策划方案所产生的实际效果进行薪酬的分配,对高级管理人员可以根据其对公司的贡献进行薪酬的分配,必要时还可以附以期权激励,最大限度的发挥每个员工的潜能。 2.3 企业文化是房地产企业进行人力资源管理的基础 房地产行业应该真正的从本企业的实际入手,要对公司发展历程进行提炼,培育适合自身运营特点的企业文化。房地产行业的企业文化建设应着重从以下几个方面入手:培育建立在企业核心价值观基础上的员工归属感,这需要领导者与员工充分沟通,共同寻找企业的价值观,有效帮助员工产生对企业的战略以及企业的领导的认同感和归属感;努力培养员工的成就感,当然忠诚度是建立在员工自身价值观的基础上的,企业的共同价值观可以影响并引导员工的价值观,调动员工的工作积极性,更好地向着为组织发展战略服务的价值观方向靠拢。另外,这种在企业文化氛围下的沟通,还可以很好地促进企业领导者的领导风格的完善,形成更适合员工的领导方式。 2.4 吸纳人才 吸纳人才提高房地产企业竞争力,将是新市场形势下房地产业竞争的焦点之一。就我国目前房地产企业的情况来看,可从三方面入手,一是在企业内部应用人才测评技术选拔和挖掘本企业员工中具有培养潜力的人才,通过内部培训与外部学习相结合的方法将人力资源转化为人力资本。二是吸纳企业外部的人力资本,外部的人力资本的吸纳方式,应灵活掌握,如针对高端人才可以实行长期激励措施,分享企业业绩增长的增值价值。三是职业发展通道的设计,不要让人才顶着“天花板”工作,要给人才一个充分发挥个人能力的舞台。 3 结 论 在我国,房地产业人力资源管理工作还没有受到应有的重视。许多房地产企业缺乏充分开发培养人才、合理使用人才、有效激励人才的观念。因此,作为人力资源的管理者,必须要未雨绸缪,随时根据企业内外部环境的变化,不断调整人力资源管理策略和方法,为企业迎接未来的挑战做好准备。房地产企业要生存、搞活和发展,首先必须尽快转变观念,树立“以人为本”的管理思想,重视人力资源管理工作,才能使企业兴旺发达、基业常青。 人力资源管理现状:人力资源管理理论研究现状分析概述 引言: 随着经济全球化的发展,企业之间的相互竞争变得愈加激烈,高效的人力资源管理是企业在竞争中立于不败之地的关键所在。人力资源管理理论研究成为目前企业关注的焦点。下面文章就对目前人力资源管理研究的现状做出深入分析。 1. 中国人力资源管理现状 目前,我国企业人力资源管理还滞留在人事管理层面,日常的工作就是员工招聘、组织培训、日常绩效考核,和工资的增长审批发放等简单事宜,对员工采取的是命令式和制度化的管理,没有从真正意义上的管理的角度出发,只注重对员工的控制。目前的人资管理部门,工作效率低下,用人机制死板,许多优秀人才没有得到发展的机会,没有完善的激励机制和监管机制。没有规范的绩效考核制度,缺乏系统的目标和制约制度,对于员工绩效,没有系统的考评制度,考评标准也是模糊不清,即使设定标准,在工作执行时也不能落实到位,制定的标准与相背离,导致可做操作性极差。没有完善的激励制度,很多企业制定的奖励同惩罚机制不均衡,重惩罚轻奖励的现象较为严重,在很大程度上,非但没有调动员工的工作积极性,还起到了相反的作用,目前企业在员工激励方面,还缺乏系统可行的评价方法和激励方式。 2. 人力资源管理理论研究领域 2.1国际型人力资源管理 随着经济全球化的快速发展,目前人力资源管理的研究方向也由国内转向国外,使人力资源同国际接轨,实现人力资源的全球化共享。随着学者对国际人力资源的理论和实践的研究发现,集中式管理和分散式管理,两种模式间产生分歧。赞成集中式管理的研究学者,力争把在美国成功开发的国际人力资源管理推广应用的全球范围。赞成分散式管理的研究学者则表示人力资源管理要针对地域文化的不同,进行不同管理方法的开发。国际研究人士指出,不同的国内环境要求不同的管理模式,国际同国内的管理模式总是存有差异,其差异表现在两个方面,一是在进行跨国管理时,雇佣外籍员工运作的复杂性和必要性。另一方面,国际人力资源管理对于不同国家的不同文化观念和价值体系是否适应。 2.2战略型人力资源管理 在上世纪末期,有很多学者站在企业资源的角度出发,提出技术、资金成本这种可获得的资源,再不能以不可取代或模仿的方式,帮助企业创造价值。人力资源在价值的创造过程中,因其不同的特征和微妙之处,使得无法模仿,因此,人力资源才是企业生存和发展最为重要的资源和财富。这一研究促进了战略型人力资源管理理论的形成。 战略型人力资源管理认为人力资源管理是一项战略管理,整合和适应是它的特征。所谓战略型人力资源管理,就是要从战略的角度,对人力资源管理进行研究,但不同文献对于战略有不同的观点。舒勒的战略人力资源管理中所强调的是不同的竞争战略要采取不同政策组合;伦格尼克霍尔则主要强调企业战略同管理间的作用依存关系;德利瑞则认为人力资源管理工作中的部分内容具有战略性,内容分别是:正规的培训系统、利润共享、内部的职业机会、结果导向的评估、员工参与、雇佣保证及工作描述。不同的战略观念致使战略型人力资源管理有不同的观点,因此研究人员要更加关注对战略型人力资源管理的研究与探索。 2.3规范型人力资源管理 规范型人力资源管理的管理方法通常具有规范性,以统计分析和实际调查为依据,其理论包含着管理的实践、目标及结果。以中国研究学家林泽严和外国研究学家的阿瑟论证的管理模式为规范性人力资源管理理论的典型范例。 林泽严针对我国企业人力资源管理现状的调查和研究,提出我国企业现存的两种典型的管理模式:一种是家族企业以自我作为中心的管理模式,另一种是团队式从人的角度出发的理性管理模式。第一种管理模式,强调的是集权式的控制,把员工当成公司附属品,缺乏良好的激励制度,最终导致企业的内部管理混乱无章,不利于企业的长久发展。第二种管理模式主要体现的是民主化,把管理权授权于团队中受员工认可的人,主要强调的是调动员工的工作热情,发挥其主观能动性,有良好的激励制度,这样的管理模式有利于促进企业快速稳定的发展,是企业能够长久生存并前景光明。 阿瑟的控制和承诺的管理模式,强调的是分权化制定决策、技术工作者的比率、公平程序、管理员及管理者的数目、工资、奖金、常规培训、赞助公益活动的数目为研究的变量,对美国的几十家企业进行调查分析,最终得到控制模式和承诺模式两种管理模式。他认为众多的管理模式里面,实践中只有控制模式和承诺模式两种管理模式,其中控制模式所强调的是降低直接劳动成本,迫使员工遵守既定的规章及流程以便提高工作效率;承诺模式主要强调企业同员工两者目标的相互联系,促使员工产生理想的工作态度和行为。 3. 人力资源管理三种管理理论同企业绩效的关系 国际型、战略型、规范型有关人力资源管理理论的研究全部都提到企业的绩效问题,就企业的绩效问题和人资管理两者间的关系而言,国际型的人力资源管理认为人力资源管理的政策和实践要根据企业的差异性区别对待;战略型人力资源管理强调要把企业的战略同人力资源管理的适配度作为条件;规范型人力资源管理更注重的是特定的实践同管理政策的相互组合,企业的绩效受特定人力资源管理政策及实践的相互配合的效应影响。全面的分析以上这些观点,针对企业自身的情况选择更适合企业的人力管理理论,正确的把握企业绩效和人力资源管理间的相互关系。 结束语: 现代企业间的相互竞争,已不是过去物质资源和资金实力的竞争,人才才是目前最为核心的竞争力,科学合理的把人力资源理论与实际相结合,完善人力资源管理机制,建立高效的效益评估机制,才能从根本上提高企业的竞争力,促进企业经济快速稳定的发展。人力资源已是企业要想使经济得到迅速发展的一项稀缺资源,这种理论概念已得到企业的普遍认可,并且得到了西方发达国家企业发展的实践证明。在倡导知识经济全球化的发展势态下,人力资源管理理论研究显得意义非凡,在企业未来的发展中,人力资管理将是企业发展的内在需求,具有现代化的人力资源管理是企业的竞争优势。人力资源管理将向着人性化、战略化的方向发展,使企业的管理更具弹性,企业对员工的管理更具适应性,激励成分越来越多,限制成分越来越少,企业将集中力量提高员工的主动性和创造性,通过激励充分发挥每个员工的潜能,使其为企业创造更高的价值,提成企业的竞争优势。 人力资源管理现状:石油销售企业人力资源管理现状 1石油销售企业人力资源管理体系中存在的问题 (一)人力资源规划设计不全面或规划缺失 人力资源规划是人力资源管理的基本基础要求,是人力资源管理中不可或缺的重要组成部分,它是企业对人员总量、人员结构、知识层次、技能技术、岗位设置等方面发展需求的规划设计,具有指导性、前瞻性意义。结合岗位需求,制定详尽的短、中、远景人力资源规划设计,可以挖掘、培养、储备企业发展所需的各层次人才队伍。就实际工作而言,石油销售企业中下游地区公司,没有制定出详尽具体的人力资源规划设计或设计不全面,造成人才挖掘、培养、使用上的盲目性和随意性,不利于企业的健康稳健发展。 (二)人力资源管理效能尚未得到充分发挥 人力资源管理的目的是培养、选拔、储备企业发展所需的综合性、高素质、多层级、多面手人才,提供不同岗位职责需求的人才队伍的配备与建设。人力资源管理中企业人员招聘,员工职业晋升,企业岗位设定与薪酬分发等方面,虽然制订了一些制度约束或计划措施,但实际运行中,受人为因素干扰较大,制度执行中有所变通,造成制度执行不力或不够彻底,从而弱化了管理效能的进一步发挥,使有规可循,有距可遵的管理制度成为一种条文摆设。 (三)人力资源考核体系不完善,考核方式单一 中石油销售企业作为一个行业整体,内部缺少一套成熟、完整、定型、量化的考核体系。各销售企业,各自为阵,建立颁布自己的考核标准,考核内容和考核方式不尽相同。目前人力资源考核中,考核侧重于销售完成业绩,对干部队伍"德、能、勤、廉"方面的考核不健全或不完善。没有建立和完善有针对性的各级管理人员、专业技术人员的绩效考核制度。 (四)人力资源薪酬分配地区不均衡,岗位差距大 薪酬关乎干部职工切身利益,吸引企业人员奋发拼搏,积极履职的决定性因素。薪酬分配应该遵循"多劳多得效益优先兼顾公平"的原则,虽然石油销售企业统一沿用岗位工资制,附以绩效工资、吨油工资补充制。但实际运作中,同属于石油销售企业的不同地区公司之间,不同地区公司同一岗位之间,同一地区公司不同岗位之间,薪酬分配差距较大,加之石油销售企业员工用工性质众多,不同用工性质有着不同的工资薪酬标准,尚未实现同工同酬,薪酬分配有失公平。 (五)人力资源培训体系偏重精英培训,培训面狭窄,缺乏精英拓展延伸的再培训再教育 培训是提高企业从业人员综合素质的重要途径,也是提升企业核心竞争力的重要举措。虽然石油销售企业按照行业发展需求,各部门归口,每年开展一定频次的培训教育活动,取得了较好的培训效果,但美中不足的是这些培训主要针对和集中在少数管理人员精英身上。比如安全、加管、业务、运维、便利店管理等方面的培训,集中和停留在行业主管哪里,最低到加油站管理人员。培训人数、培训规模、培训层级相对有限,限制了培训效果的进一步拓展。 2石油销售企业人力资源管理对策 (一)立足当前,放眼未来,制定出切实可行的人力资源近、中、长期发展规划 企业人力资源规划要服从服务与企业发展战略和经营目标的实现,企业年度人力资源规划和中长期人力资源规划构建起企业整体人力资源规划体系。石油销售企业年度人力资源规划要根据企业年度经营任务、岗位需求、技术工种、人员素质为依据,科学决策,制定出详尽具体的年度人力资源规划。这一规划要囊括:岗位设置计划、人员需求计划、人员招聘计划、培训计划、薪酬方案、考核方案等内容。同时,企业要按照自己的中长期发展战略,编制出人力资源中长期规划方案,结合自身发展实际和市场变化,要不断做出适当修正。 (二)同步净化政治生态环境,实现用制度管人管事,充分发挥管理效能 作为国企,石油销售企业要与党中央保持高度一致,同步参与到净化国内政治生态环境的要求和行动中来,积极反观企业自身,不遮不掩,查找企业中存在的各种丑陋现象。积极执行"明规则",在企业管理制度的执行力上狠下功夫,防范和杜绝人为化,把"明规则"和"明制度"摆在桌面,摆在眼前,实现用制度管人,用制度管事,严肃管理、严格执行,充分发挥人力资源管理的最佳效能,为企业发展培养人、选好人、用好人。 (三)健全人力资源考核体系 丰富完善考核内容,探索创新考核方式,充分发挥考核的激励作用,推进企业持续发展。人力资源考核体系是一个庞大而复杂的系统工程,人力资源考核的主体是人,因此要紧紧围绕企业从业人员中不同工种,不同角色的人员进行考核。主要是针对领导干部、各级管理人员、各类专业技术人员、一线操作人员制定相应的考核制度,建立健全考核体系。考核内容从过去的重销售重安全拓展到"德、能、勤、绩、廉"各个方面。考核方式在原有的基础上,尝试实行末位回炉加工,待岗再培训再教育,再培训结束后重新上岗。所有考核要从被考核对象的切身利益出发,与工资薪酬和相关待遇挂钩,从而激发和调动被考核对象的主管能动性和工作积极性,淋漓精致地发挥考核的激励作用,真正把那些思想好、素质高、业务精、作风正的优秀人才选拔到相应的岗位上,实现岗位与人才的绝佳配对。 (四)改进薪酬分配方式,拓展薪酬补充渠道 兼顾公平,倾斜一线。在现行岗位工资加绩效工资、吨油工资的基础上,增添学历工资、技术职称工资、专业技能工资、岗位标兵奖励工资、安全生产奖励工资等多种薪资成分,激励企业干部员工自觉深入学习,投身岗位练兵、提升综合素质,与时俱进,实现与企业的同步发展。适度调整不同地区之间、不同岗位之间,数百数十倍工资差距过大问题,兼顾公平,让企业发展利益惠及全体员工。打破身份界限,不同性质的用工之间实行同工同酬。严格遵循"多劳多得效益优先兼顾公平"的原则,允许适度合理差距,薪酬分配照顾一线弱势群体,多向一线员工队伍倾斜。 (五)开展精英延伸培训 加大对执行层面和一线员工培训力度,提高全员综合素质。初次培训活动结束以后,参与培训的精英管理人员,不仅要自己掌握培训内容,还要把自己在培训中学到的知识、技术、技能,向自己所在的部门人员和加油站一线人员,进行深度延伸培训,注重培训质量和培训效果,努力追求一岗多能,一专多红的多面手员工能力建设,扎实不同岗位人员的基本功基础,实现人才强企、人才兴企的培训目标。 作者:马桂莲 单位:青海省石油销售公司新兴贸易分公司 人力资源管理现状:人力资源管理研究现状 一、人力资源管理理论解释 关于人力资源管理的内涵,学者普遍认为,人力资源管理作为一种新型的人员管理模式,它是建立在“人本主义”管理哲学的基础之上,其目标是通过有效地开发和管理人力资源,以使组织的绩效和个人的满意度达到最大化。人力资源管理强调将员工作为一种具有潜能的资源进行激励与发展。此外,还重视有效的人力资源管理对整个运营活动的支持和配合。1986年Mahoney和Desktop把人力资源管理研究分为两个研究分支:宏观和微观。从这个时期以来,人力资源管理在宏观和微观上的研究取得了显著的进步,但在这两方面的研究上一直处于互不交融的状态,同时,忽视了不同管理实践之间的匹配与整合。宏观人力资源理研究是在组织层次上进行的,关注的是人力资源管理实践对组织绩效的影响。微观人力资源管理研究是功能导向型的,在个体层次上进行,主要研究的是人力资源管理实践对个体的影响。20世纪的后十年中,人力资源管理的重要变化在于把人力资源称为组织的战略贡献者,人力资源管理正在逐步向战略人力资源管理过渡,学者把人力资源“战略”的本质视为是一种“关系”和一种“适应性”。查得维克和凯培利把战略人力资源管理中的战略定义为“人力资源管理实践和政策与组织输出之间的关系”。然而,Delery和Doty认为战略人力资源管理实践包括七个方面的内容:内部职业机会、正规培训体系、业绩测评、利润分享、就业安全、员工意见投诉机制和工作设计。人力资源管理理论主要有三种:战略型人力资源管理、描述型人力资源管理、规范型人力资源管理。这三种管理理论都涉及企业绩效,但与企业绩效的关系不同。战略型人力资源管理把人力资源管理与企业战略适配状况为条件;描述型人力资源管理相信人力资源管理的政策与实践对任何企业都适用;规范型人力资源管理关注特定的人力资源管理政策与实践的组合。新世纪是知识经济时代,社会经济环境不断发展变化,管理理论也在不断发展演变。西方管理理论发展趋势是以“能力人”为假设基础和前提的能本管理,人的智力和创造力将起主导作用,包含创新能力的人力资本对经济的增长发展起着重要作用。人力资源管理职能非常繁多,相应的人力资源管理定义也是多种多样。 二、人力资源管理理论与企业管理实践相结合 人力资源管理是社会经济环境的产物和企业管理的重要组成部分,促使经济发展,并提高生产效率,达到组织绩效。另一方面社会经济环境和企业管理也促进着人力资源管理理论的研究。把人力资源管理理论同企业管理实践结合起来是时展的必然趋势。 (一)按人的特点设定相应的岗位人力资源 促使企业进行自我改造,真正转变为人力资本经营,真正促进企业的发展,发挥人力资源配置的有效性显得非常重要。针对部分人员终身配置主要有两种含义:一种是人员数量的配置,一种是其配置是否合适。配置人员数量过多过少都会造成工作无法正常开展,导致工作效率地下,要做好人力资源的优化配置,要根据预测的岗位数量进行配置,以竞争上岗的方式实现配置;机构设置还要具备一定的合理性,企业结合自身的状态,对企业的机构进行科学设置。 (二)完善有效的激励机制建立和完善 激励机制和激励方式是人力资源管理的和谐任务。将物质激励和人性激励完美结合起来,达到明显的激励效果。根据任职岗位的薪级、个人条件及业绩情况确定员工的薪金,并有制度可依,减少人为因素的影响。“大数据”趋势的发展给人力资源管理服务行业提供了有力辅助工具,但大数据应用面临着许多问题和挑战。企业管理者要有良好的管理习惯,以数据分析为基础,进行自我提升或借助外部咨询机构的协助,筹划好自己的数据库。具有创新方向的薪酬管理云平台可以有助于企业管理者进行薪酬设计,根据市场薪酬数据提升企业自身的价值,确定合理的薪酬水平,使员工感到内部公平和外部公平,达到激励的目的和效果。 (三)强化客户服务心态 人力资源管理部门作为一个“专业的服务公司”,要根据客户的需求,制定相应的规划和规则。把人力资源组成一个团队,以客户需求设计服务的项目为主要内容。人力资源的功能是促进组织效率的提高,要完善好各种绩效的咨询工作。人力资源部门要改变过去只重视行政方面的工作状况,要主动参加组织运作,为企业增加更多的附加值。 三、目前人力资源管理研究中的缺陷 (一)从学术研究成果上分析 理论界探讨的重点在于,怎样把传统的人事管理向人力资源管理转变,国有企业的重要任务是人事制度改革、观念创新和创造良好的人才环境。但理论阐述较多,实践性、操作性的较少。关于人力资源管理实践和企业绩效关系的研究方面的实践性学术文章较少。人力资源是实践操作性质非常强的,易产生理论跟不上实践需要的现象的这样的空白点。另外,仍然存在国外的理论没有和中国的管理实践和现实情况结合起来的问题。 (二)从各种企业的研究现状分析 中小企业人力资源管理上的不足主要表现在:首先是管理规划的缺失。中小企业的管理者往往着眼于提高经济效益,忽视了人力资源管理制度的制定。然后是人才流动的频繁,人才流动的原因是多方面的,如福利、薪酬、培训。另外,人力资源管理的资金投入偏少,在人才的招聘与员工的培训上较少,难以吸引高技术高水平的人才。国有企业人力资源管理上存在的问题表现在:管理者未意识到人力资源管理工作的重要性,对于市场竞争缺乏科学合理的认识。企业内部激励机制不完善,导致员工工作效率低下并影响着企业的发展。另外,国有企业中人浮于事,员工缺乏斗志,对国有企业的前景失去信心,难以展示自己的才华,再加上其他一些因素,导致员工跳槽,人才流失现象严重。一些国有企业依然沿用传统的用人制度和裙带关系来选拔人才,使真正的人才被排挤在企业门外,用人制度不科学,难以实现真正的发展。总的来说各种企业人力资源管理上主要存在的问题在于:管理规划的缺失、注重短期效益、忽视人力资源管理制度的制定、激励机制不完善、对人力资源管理的资金投入较少、人才流失现象严重。 四、人力资源管理未来的研究方向 随着科学与社会的不断进步和各门学科的不断发展,人力资源管理依然是一个新兴而又永恒的话题,其理论和实践也在不断发展。从人力资源管理理论和实践结合以真正实现“好人”的价值着眼,研究人力资源管理理论的新进展,提高企业生产效率,加速社会的进步,造就富裕社会。 (一)绩效管理成为目前人力资源管理实践中最关注的部分 对外商投资企业人力资源管理与绩效关系研究发现,企业绩效不仅同人力资源管理与企业战略的整合程度有关,而且同企业使用的“高绩效”人力资源管理系统之间存在积极的联系。可见,目前人力资源管理实践中的热点话题仍然是绩效管理。 (二)以心理学和经济学视角研究 人力资源管理人力管理是一门边缘性学术领域,在不同的学术领域中心理学和经济学的应用最为普遍。心理学主要研究人力资源管理中人的心理动机,利用薪酬、福利、培训机遇制定激励机制,满足人的需要,减少人才的流失,使企业得到真正发展。经济学则侧重于进行制度设计,制度科学合理人力资源管理制度,使劳动定额、工作时间科学化和合理化,已达到企业资源的充分利用,有效降低企业的成本,提高企业的收益。 (三)“大数据”使人人力资源管理 进入数字化管理时代2014年6月的《中国人力资源服务业白皮书(2013)》指出,以云计算为核心的人力资源管理SaaS(软件即服务)和大数据分析将成为人力资源服务行业的发展趋势。但人力资源管理方面的大数据应用面临着许多问题和挑战,一个毫无信息化基础的企业需要在应用大数据方面起步,应从日常的管理中注意数据积累和整理,有良好的数据分析的管理习惯为基础,然后自我提升或借助外部咨询机构的协助,筹划好后,建设自己的数据库系统,如薪酬管理云平台就是这方面的一个创新。数据可由自己收集,也可向市场购买数据分析软件和服务。 (四)人力资源管理研究的各个分支之间互相融合、互相借鉴 在过去的紧20年里,宏观和微观研究上处于隔离状态,在分离的轨道上越走越远。未来的人力资源管理研究应克服这些隔离状态,在长远上,实现整体协调发展。宏观和微观的研究可以相互借鉴。以往的宏观研究忽视了人力资源管理实践的细节,若借鉴微观研究的严谨方法体系和技巧,可以补这方面的不足。微观上可以借鉴宏观研究把人力资源管理看成是一个目标系统,而不是单个的人力资源管理实践来理解。区分人力资源政策和人力资源管理实践,避免带有良好主观愿望的人力资源政策却会导致实际执行走样的人力资源管理实践的问题。如何建立员工与组织的战略联盟,如何分解组织战略使员工认识到组织的目标,都是研究者值得进一步探讨的问题。 (五)战略型人力资源管理 人力资源部门已逐渐成为能够创造价值并维持企业核心竞争能力的战略性部门,人力资源管理工作和企业战略计划密切联系。对于人力资源的培养是一个长久的过程,需要投入大量的人力、物力、财力才能够收到良好的效果。因此,需要长期准备、开发以及谋划。另外,人力资源的变化要保证企业在新的经营环境下保持并维持竞争优势,必须与企业重组的其他领域相匹配、协同作用。 (六)知识型员工的管理和以人为本的管理重心 知识经济的到来使企业的知识型员工成为企业人力资源的一个重要重要组成部分。部分知识型员工给企业带来的收益占大多数,在某方面发挥着至关重要的作业。因此,企业管理者对知识型员工的开发与管理必须有别与传统的人力资源管理。未来人力资源管理面临的一个重大挑战是:如何在全国范围内获得企业所需的知识型员工,并对他们进行有效的管理。 作者:徐瑞华 单位:郑州大学 人力资源管理现状:探索医院人力资源管理的现状 一、医院人力资源管理现状 1.薪酬分配缺乏竞争激励作用 绝大部分医院仍然在采用国家规定的等级工资体系,由岗位工资、薪级工资、各类津补贴等构成,其工资水平相对较低,各级别之间差别很小,没有根据各类人员的岗位做工作分析和岗位说明书、做薪酬调查、薪酬激励等规范化的人力资源管理,没有建立公平合理的薪酬体系,难免造成“大锅饭”的局面,起不到对员工的激励作用。 2.选人用人机制不够合理 在目前形势下,有的医院仍采取行政分配机制引进人才,年度制定用人计划,上报上级主管部门组织考试,然后再交由医院进行专业考试等,医院从一开始就没有深入了解认识人才,在一些急需人才的使用上没有自主权,作为人力资源管理的部门根本没有职权,不能迅速及时地为医院补充人才队伍。 二、加强医院人力资源管理的主要措施 1.规范用人机制 建立规范的人员进入程序,加强对新进人员质量控制。医院首先要取得用人的自主权,在医院人力资源规划的范围内合理地招录人才,丰富选人用人形式。不论内部选拔还是面向社会公开招聘,都要做到一视同仁。在内部选拔时,不仅要看到人才已有的成绩,更要看到他的基本素质、工作经验和培养价值。面向社会公开招聘时,要拓宽用人渠道,敢于打破医院、地区界限,增加公开透明度。恰当地使用人才,能调动员工积极性,使其为医院创造更多价值。 2.建立科学的绩效考核体系 绩效考核是对医院职工劳动情况的直接反馈。根据医药卫生行业的特点,把不同岗位的责任、技术劳动的特点一并纳入考核体系。在实施考核中以业务考核,包括工作效率、工作质量、专业技能、继续教育、学术论文和科研成果等;评价考核,包括上级及有关部门的考核评价,社会评价包括患者、媒体以及社会其他部门的评价;特殊考核等依照岗位特点制定科学的考核标准,同时在实施考核中做到公正操作,对事不对人,并能将考核结果面向所有的被考核者公开,并及时做好反馈沟通工作。通过绩效考核来调动员工的工作积极性。 3.建立公正、公平、合理的薪酬体系 薪酬是进行医院人力资源管理的一个非常重要的工具。在实际的薪酬分配中,要按照绩效优先、兼顾公平,按劳分配和生产要素参与分配的原则,结合医院专业技术人才自身因素、风险性高等特点,向优秀人才和临床一线岗位倾斜,自主灵活、形式多样的分配激励机制。在稳定基础性绩效工资的同时,加大奖励性绩效的发放比例,充分体现向高风险、高技术岗位倾斜,向优秀人才和关键岗位倾斜,向临床一线倾斜。建立公正、公平、合理的薪酬体系。 4.培育系统的医院文化 医院文化是医院生存和发展的内在推动力,渗透并影响医院管理、经营和人际关系等各个层面,医院文化建设是医院可持续发展的重要目标和保障。在医院快速发展的今天,部分员工存在思想理念、外在形象、言行举止等医院文化因子不同程度的滞后,有些甚至已阻碍了医院的改革、创新和发展的需要。因此,加强医院文化建设,是医院自身发展的当务之急。在积极推进医院文化建设的过程中,进一步提高全体员工的素质,打造共同价值观,增强全院职工的凝聚力,逐步形成既具有时代特点又具有自身特色的医院文化,努力为人民群众提供满意的医疗卫生服务,促进医院持续健康和谐发展。综上所述,人力资源的管理对医院的生存和发展尤为重要,在竞争不断激烈的新形势下,医院要强化人力资源的有效管理,提高医院的综合实力和核心竞争力,实施可持续的人才战略。只有通过合理的人力资源开发与管理,形成行之有效的人力资源管理机制,医院才能始终保持活力,在竞争中站稳脚步。 作者:桂振徽单位:安徽省合肥市第三人民医院
房地产业与区域经济发展探究:房地产业发展与区域经济增长的互动机制研究 【摘 要】在我国的三大产业划分中,房地产业属于第三产业中的一个大类,其增加值是我国GDP的关键组成部分。房地产业发展和区域经济增长具有一定的互动关系,对这一关系进行分析和加以利用具有重要的现实意义。本文以此为基础,首先分析了房地产发展和区域经济总量之间的关系,然后分别从多个不同的层面探讨了房地产业发展与区域经济增长的互动机制。 【关键词】房地产业;区域经济增长;互动机制 截止到目前,我国的房地产业正经历过山车式的发展阶段,从几年前的膨胀式高涨到近1~2年间的在较低的水平上徘徊,房地产一直牵动着国民的神经。但是,无论如何,房地产的发展是一个国家、一个地区获得发展的道路上不可或缺的重要因素,即便其在特定的时期面临特定的困境,但是它与区域经济之间的联系是难以割断的。而对区域经济而言,其增长与区域的资源、教育、政策以及投资直接或间接相关,良好的持续的房地产投资能够在较大程度上促进区域经济的增长,这已经被无数的案例所证实。当然,不可否认的是,我国的房地产事业的发展面临诸多的问题,房地产对区域经济的影响正在减弱,区域经济对房地产的支撑也越来越模糊。但房地产业发展和区域经济增长具有一定的互动关系,对这一关系进行分析和加以利用具有重要的现实意义。 一、房地产业发展与区域经济增长之间的关联 (1)房地产业的波动对区域经济产生了间断性的影响。近年来,我国的房地产业在区域经济中的发展一直呈现出一种“波动型”上升的趋势,与其他类型的产业相比,我国的房地产业占区域经济总量的幅度相对较小。当然,房地产业在区域经济中比重的上升与一些传统产业的比重下降是同时出现的,即便房地产业位于新兴产业中的重要产业行列,正向支柱地位迈进,但是,在发展壮大的过程中,房地产业总是表现出对区域经济的间断性影响。(2)房地产投资的整体作用与区域经济总量之间关联密切。近年来,全国范围内的房地产业投资都呈现出了明显的上升态势,地王频生,实际投资增长势头表现的异常强劲。当然,一个基本的事实是,房地产业的开发投资活动是必须与区域经济的发展为前提的,任何脱离区域经济本身的做法都将导致失败,这是历史发展的惯性使然。可见,房地产业通过投资而产生的辐射作用是与区域经济的发展和经济总量密切相关的,如同任何投资都不能脱离土地等生产一样,房地产投资难以单方面的发挥作用。此外,值得注意的是,房地产业的开发投资能够在较短的时间内转化为推动区域经济增长的力量,将投入转化为产出,从这个角度讲,房地产业在区域经济增长中发挥的作用就不可低估了。(3)房地产业是区域经济中的重要产业。在区域经济增长的视域下,房地产业的发展往往与其保持一种同步的关系,其增加值的增长过程是十分迅速的。这是因为,房地产业是资本密集型的行业,这样一来,货币的供给或者发行就会在其中发挥重要的作用,当期货币的供给增加能够在很大程度上推动房地产业的发展,促进其产出的增加。可见,房地产业和区域经济增长之间是紧密相关的,房地产业是促进区域经济增长中的重要因素。 二、房地产业发展对区域经济产生影响的因素分析 (1)房地产业的“惯性”超过了区域经济的承受水平。近年来,我国的房地产业在区域经济发展中的地位得到了持续的提升,房地产的发展周期和经济发展周期之间的关联越来越紧密,这一现象能够很好的说明,房地产业已经进入到了宏观经济发展的关键领域,它对区域经济、国民经济发展的重要作用正在逐渐的显现。从这个角度讲,应该以宏观经济为视角,对房地产业的投资与经济周期之间的关联进行实时的把握,以期获得作为及时和关键的信息。当然,从另外一个层面讲,房地产业的供给结构失衡也会对区域经济的增长产生负面的影响。这就是为什么当前情况下我国房地产业的发展会遭遇瓶颈,房源大量积压,三四县城市面临崩盘的重要原因。为此,需要调整房地产业的供给结构,调整和消除阶段性的消费断层,保持房地产业的可持续性发展。(2)房地产投资对相关行业的影响。在任何一个社会的经济活动中,不同行业之间存往往在着广泛的、甚至是复杂的关联,这些行业间是一种相互依存同时又相互影响的关系,并且在多种因素的作用下,最终使房地产业对区域经济的协调发展产生了深刻的影响。但是,不可否认,我国的房地产业的发展在很大程度上带动了相关行业的发展,这对区域经济而言,虽说是间接的影响,但是这种影响的范围和深度都是其他产业所无法比拟的。比如,近年来,房地产业的快速发展带动了钢铁行业和水泥、玻璃行业的快速增长,房地产业对这些产业所出产的产品的需求量越来越大。同时,钢材产量的增长,还极有可能形成一种对需求的长期增长的预测,这又会使得社会对钢铁的需求和投资都会长期增加,如果这些投资最终转化为了生产能力,如果房地产业能够对其形成有效的需求支撑,钢铁行业将会一如既往的良性的发展下去。 三、区域经济增长对房地产业发展产生的影响 (1)区域经济的发展水平决定房地产业发展水平。房地产业的发展既向社会提供了可供使用的土地、房屋等生产资料和产品,也从现实生产过程中带走了一定数量的生产资料、生活资料与劳动力,而在一定时期内,全社会能够提供的资源数量必定是有限的,受到当时的经济发展水平的影响。所以,区域经济的发展水平可以看作是房地产业发展的最为重要的基础。区域经济发展水平越高,房地产业的发展越快速——这是一个不争的事实。(2)收入水平和消费结构是影响房地产发展水平的重要因素。在房地产也的产品体系中,住宅是其中的主要部分。人们的收入水平、消费水平以及消费结构市房地产业发展水平的重要因素。居民的收入水平越高,用于住房的支出就会越高,房地产的容量就会越来月大,产品价格也会随之走高;相反,收入水平越低,用于居住方面的支出就会越少,房地产业的发展就会受到明显的限制。实际上,我国目前的经济发展水平还处于较低的水平,多数居民的消费水平也相对较低,这是影响房地产业发展水平的重要因素之一。(3)固定资产投资水平影响和限制房地产投资水平。房地产开发的规模、水平与结构要受到全社会固定资产投资的规模水平的限制与影响。此外,房地产业的开发投资规模还要受到全社会固定资产投资总量的制约,同时,全社会固定资产投资总量则受当时社会所能提供的资金、物资等方面的限制。其中,固定资产投资率越高,房地产业开发投资规模越大,占固定资产投资的比重也就越大;反之,则正好相反。 四、结语 房地产业被称看做是区域经济发展的“风向标”与“晴雨表”,在区域经济发展的过程中发挥着基础性和主导性的作用。因此,需要在一定程度上,规范房地产建设住房结构比例,尽最大可能增加中、小面积的商品房供给量;此外,政府也应积极的发挥作用,实施提高城乡居民收入、建立与完善社会保障的政策,帮助社会公众提高购买房屋的能力,促进房地产业步入良性发展的轨道,更好的为区域经济的发展贡献力量。本文基于这样的忧思,对房地产业与区域经济增长的互动机制问题进行了研究,得出了一些结论,希望这些结论能够为相关产业或区域的发展提供一定的思路。 房地产业与区域经济发展探究:基于房地产业与区域经济协调发展关系的理论研究 【摘要】经过近30多年的发展,中国房地产业取得了令世人瞩目的成就。房地产业已成为我国的基础性、支柱性和先导性产业。区域经济的迅速发展推动了房地产业的发展,而反过来房地产业的兴起又促进了国民经济的快速发展。只有充分把握两者的关系,才能够实现房地产业与区域经济的协调发展。 【关键词】房地产业 区域经济 协调发展 一、房地产业对区域经济发展的带动效应分析 从经济学的角度来讲,带动效应是指一个产业发展所需的各项生产要素直接或间接引起的对其他产业的拉动。在区域经济中表现为,房地产业及其直接或间接产业的经济技术关系,即房地产业的发展对其他产业发展产生不同程度的连锁反应,从而对区域经济的整体协调发展产生影响。这一带动效应主要包括三个层次:(1)房地产发展对区域经济相对后向产业的带动;(2)房地产发展对区域经济前向产业带动;(3)房地产发展对区域经济的旁侧带动。 (一)房地产发展对区域经济相对后向产业的带动 这一带动效应又称向关联效应,是指房地产业发展对其直接或间接提供生产要素产业的带动,如金融业、建材业、冶金业、建筑业、劳动力等。房地产业的发展离不开这些产业为其提供原料基础。而就某一具体地区看,若房地产业的发展呈现快速上升的态势,则该地区的这些产业必然产生繁荣发展的景象。相反,若房地产业发展萎靡,则该地区的这些产业则会相应的产生衰退。 (二)房地产发展对区域经济相对前向产业的带动 亦称房地产业前向关联效应,是指房地产业发展对直接或间接需求本产业产品或服务的产业产生的影响,如装饰装修行业、厨房设备行业、卫生设备行业等。尽管房地产业的发展离不开建筑业、建材业等为其提供基本生产要素,但由于现代化市场经济的需要,房地产业的发展对装饰装修、厨房设备等行业的需求产生了巨大影响。 (三)房地产业的旁侧带动效应 旁侧带动主要指的是由于房地产业的发展,直接或间接对区域内的经济结构、社会结构等产生的较大影响。房地产业是国民经济的基础产业,房地产市场的良好发展对消费者的生活形成有利保障。从而对改善区域内的人口素质、社会制度、消费结构等提供可能性。 房地产业正是通过以上三种形式的带动效应对区域经济的发展产生作用。但这种作用并不能简单的看作是积极的,同时这种效应也有自身的限度。由于现代市场经济制度的不健全和相关法律法规的不完善,加之我国不同地域具有的较大区域性差异,使得房地产由满足人类基本生活所需的必需品,逐步演变成可以增值的投资理财产品,尤其是在大中城市这种现象更为明显。这一方面说明,房地产的发展给区域经济的发展带来了有效动力,但另一方面,由于区域经济对房地产的过度依赖也给区域经济带来了较大的负面影响。 二、区域经济对房地产业发展的推动效应分析 房地产业通过带动效应,对区域经济的发展产生影响;同时反过来区域经济的良好发展也推动了房地产业的发展。这一经济现象表现为区域经济对房地产业的推动效应上。 (一)国民收入增长对房地产业产生的推动效应 有关学者研究表明,国民收入与房地产业之间存在着倒U现象,即在人均收入较低的发展水平下,由于住房难以成为大众化消费物品,在国民经济发展中房地产业所起作用就很小;但随着收入的增加,住房需求则不断扩大,国民经济中房地产业的促进作用则增强;而到后期,由于住房高度普及化,区域经济对房地产业的推动效应则变弱。由此可见,房地产业一味的突飞猛进并非能完全促进区域经济的良好发展。只有把握好两者的发展比例关系,才能够实现两者合理发展的关键目标。 (二)区域经济内投资水平对房地产业产生的推动效应 房地产业与区域经济内投资水平之间保持着及其密切的关系。表现为两者之间正向相关的关系。增加区域经济的投资水平,尤其是增加对固定资本的投资力度,会直接刺激房地产业的发展。相反,投资水平的降低,特别采取相关措施抑制固定资产投资,房地产业的发展则会出现收缩。但这种关系并非绝对,而是保持一定的比例关系。 (三)区域消费水平对房地产业产生的推动效应 消费水平与房地产业之间往往保持着正相关的关系,一个国家或地区随着消费水平的提高,消费者对房地产的需求则会变大;反之则会缩减对房地产的需求。同样,这种推动效应的前提是,消费水平的提高与房价的变动保持在一定的合理比值上。如果,房价过高或由于消费水平的变动而导致边际消费倾向发生显著变化时,区域经济的消费水平则会对房地产业的发展产生抑制作用。此外,像信贷规模、利率等对房地产业同样产生较大影响。投资量大、收益率高、投资风险大等特点,使得房地产业开发对于信贷规模和利率变化极为敏感。通常情况下,信贷规模扩大、信贷门槛降低时,有利房地产业的发展;同样,利率的降低一方面不但降低了房地产的开发成本,同时另一方面低利率信贷间接扩大了市场需求,进而推动房地产业的发展。 三、结语 从房地产业与区域经济相互作用看,房地产业都是一个具有较强区域性特点的基础性行业,在经济发展中往往起先导性作用。但国民经济的区域性特点使得并非每个地区都适合把房地产业作为主导产业,甚至支柱产业。相反,房地产业发展过程当中产生的区域性差异又反作用于区域经济,因此只有正确研究、把握房地产业与区域经济发展关系的内在规律,才能够实现区域经济与房地产业的协调发展。 作者简介:卢小涛(1986-),男,山东省博兴县纯化镇人,硕士,上海师范大学,研究方向:国民经济学。 房地产业与区域经济发展探究:湖南省房地产业与区域经济的协调性研究 [摘要]房地产业作为一个区域的基础性产业,因其产业链长、横向关联度大而成为区域的主导产业和支柱产业,推动着区域经济全面而快速发展。本文以房地产经济理论和区域经济的协调发展入手分析二者的内在关系。运用比较归纳法对前人成果进行了系统总结;运用数值比较法对房地产业指标与区域经济核心指标进行了横向与纵向比较分析,阐明了二者之间的关系;通过建立耦合度修正模型,对房地产业与区域经济的协调发展水平进行了测度,并对湖南省房地产业与区域经济相关数据进行实证分析。 [关键词]房地产业 区域经济 协调发展 耦合度修正模型 1引言 随着中国经济的快速发展,人民生活水平大幅度提高,居住环境的改善直接刺激了房地产业的发展,房地产业在国民经济的比重也越来越大,旧城改造、城市化建设离不开房地产业的发展,投资环境优化、城市竞争力提高同样需要房地产业的支撑。通过对房地产业与区域经济关系进行分析,我们可以理顺房地产业和区域经济的各自脉络的同时,理清房地产业与区域经济的逻辑关系,从而在此基础上形成一套理论框架帮助决策者理清房地产业与区域经济的关系。 2房地产业与区域经济的关系定性分析 房地产业对区域经济有直接拉动作用,主要体现在房地产业的投资效应对地方就业的拉动和对地方财税等支持。同时房地产业对区域的经济也有一定的负作用,比如房地产泡沫常常为区域经济带来很大的风险,房地产投资不足又常常会成为区域经济发展的瓶颈。通过总结以往的文献我们可以得出房地产业与区域经济之间存在如下关系(表1)。 3房地产业与区域经济的协调发展的定量分析 在定量评价方法中,我们整合了比较归纳法、相互比较法、数学模型法,形成一个系统评价方法。 3.1数值定量比较法 在对房地产业与区域经济协调发展的分析中,我们首先用比较归纳法和相互比较法,对房地产系统、区域经济系统及二者之间的相关指标进行比较。 3.2定量模型综合评价法 (1)定量评价指标体系选取。 (2)基于系统性原则,房地产业的定量分析中我们选取三个方面来衡量房地产业:房地产投资状况、房地产产值状况、房地产就业状况。再根据可控性和可操作性原则选取二级指标;在区域经济的定量分析中我们选取三个方面来衡量区域经济的发展情况:消费水平、发展水平、基础设施建设水平。 (3)房地产业与区域经济综合发展水平的计算。通过综合评价函数求出两个系统的整体发展水平,计算公式为: 其中χi为房地产业系统各指标的标准化值,yj为区域经济系统各指标的标准化值,wi、wj分别为相关权重,f(χ)、g(y)分别为房地产业系统和区域经济。 (4)房地产业与区域经济的耦合度。我们将物理学中的方法应用到经济分析中来,用上述方法来对房地产业与区域经济的协调性进行分析得出耦合度模型,表示为: 这一模型直接形成一个量化结果,通过数值来反应系统之间的协调度。 (5)房地产业与区域经济的耦合度修正模型。评价房地产业与区域经济情况时,在考虑二者的耦合度的前提下还要分析它们各自的发展程度,因此需要对模型进行一个必要的修正, 将衡量房地产业和区域经济状况的总变量引入模型,形成一个新的耦合协调度模型,计算方式如下: 其中E为耦合度;F为耦合协调度;W综合反应了房地产业和区域经济的整体水平数。 (6)房地产与区域经济协调发展定量标准。对于综合衡量房地产业与区域经济的耦合度修正模型,结合二者的F值、f(x)与g(y)三个具体数值进行了细分,列出如下标准(表2)。 4湖南省房地产业与区域经济协调性定量分析 4.1湖南省房地产业发展速度与区域经济发展速度协调性分析 在房地产发展速度与区域经济协调分析中选取房地产增加值、GDP、房地产增加值/GDP、房地产增加值增长率/GDP增长率、房地产业对区域经济的贡献率这六个指标进行纵向和横向比较分析得出:房地产业占GDP的比重为3%左右,由此可知,湖南省房地产业的发展尚有很大空间。 4.2房地产业投资与区域经济总量协调性分析 根据房地产业与区域经济的关系的理论分析,我们选取房地产投资/GDP的比值进行相互比较分析,从整体而言,湖南省房地产投资水平是比较高的(见图1)。 4.3房地产价格与区域居民收入水平协调性分析 在分析湖南省房地产价格与区域居民收入水平的协调性时,我们选取湖南省房价收入比这个指标进行比较分析。 5结语 本文首先对房地产业与区域经济的关系进行了定性分析,在此基础上得出房地产业与区域经济即可能相互促进,也可能会相互抑制,其二者之间的理想状态是保持一种协调关系。其次,根据定性分析构成的理论基础通过数据分析法和耦合度修正模型对房地产业与区域经济的协调关系进行量化;最后,以湖南省房地产业与区域经济的数据进行实证研究,得出湖南省房地产业存在较大发展空间,房地产业发展速度滞后于区域经济发展速度。 房地产业与区域经济发展探究:探讨房地产业与区域经济发展的互动性 摘 要 随着时代的发展和社会经济的进步,房地产业已经成为国民经济非常重要的一个组成部分,特别是近些年来,房地产业的发展速度越来越快。通过研究表明,房地产市场的走势将会对本区域经济的走势产生直接的影响,并且本区域经济发展状况也会影响到房地产业的需求和供给。本文简要探讨了房地产业和区域经济发展的互动性,希望可以提供一些有价值的参考意见。 关键词 房地产业 区域经济 互动性 一、房地产业的发展密切关系着区域经济发展状况 目前,我国的房地产市场有着十分突出的一个性质就是区域特性,在划分国内房地产市场时,主要依据的是地理区域,其中区域又可以继续细分为各个城市,城市又可以划分为多个部分,划分的依据是地段级差。通常情况下,国内某一区域最先出现房地产波动,然后逐渐向区域周围的城市进行扩散,最后,一定规模的房地产业周期波动就形成了。因为我国各个地区经济发展状况存在着很大的差异,因此国内房地产业在不同的地理区域间也呈现出不同的发展规律,这样区域间房地产业就呈差异化发展,这也是我国房地产业发展很重要的一个特点。 房地产业区域价格弹性差异:因为房地产业是房产和地产的统称,土地作为一种空间载体,是固定不变的,它的价格会对房地产的价格产生一定程度的影响;土地上固定着房产,这样房地产就存在着区位上的固定性。这样就不可能移动房地产实体,那么就导致很大的差异存在于房地产价格和供求数量上。如果一个区域内的房地产价格在短期内大幅上升,这样也无法有效的吸引其他区域的房地产实体,吸引过来的只是很小一部分的房地产流动投资资金,并且需要很长的一段时期,才可以将其转化为房地产实体。这样就说明了只能在本地区内开发利用房地产,不能将其转移到相对有利的市场中,从而对房地产商品的供求范围产生了很大程度的制约作用,价格区域差异性是房地产业区域性的最主要表现。 房地产业可以有效的推动区域经济的发展:劳动力的住宅和生活环境都是房地产业所提供的,企业所必需的办公用房和工业厂房也是房地产业所提供的,这样就可以有效的促进劳动力再生产,实现区域经济发展的目的。从某个角度上来讲,区域经济要想持续的增长,很重要的一个方面就是保证房地产的供给能力。除了这些直接的促进作用,房地产业对区域经济发展还有一些关联影响,有至少50个行业与房地产业密切相关,并且房地产业不仅关系着建筑行业、金融行业的发展,对于钢铁行业、化工行业以及机电等基础行业有着重要的影响。 二、房地产业与区域经济协调发展 房地产业需要与区域经济协调发展,这才是一个健康的房地产投资;否则就很容易出现问题,比如如果房地产投资的发展超前于社会对房地产投资的需求,或者是房地产投资结构存在着问题,那么就会挤压大量的资金,影响到房地产业机制的正常流动,从而出现一些金融业坏账情况,不仅对房地产投资的整体质量产生影响,还会对我国的金融系统产生一定的负面作用。 在制定本地区房地产业发展战略时,需要充分的考虑本地区的经济发展情况:在经济比较发达的地区,要充分重视房地产业的经济带动作用,将其作为一个产业增长极,不断的促使其商品化和市场化,提高其经营管理水平。在经济发达地区,需要对过去的开发生产观念进行创新,以市场需求为指导,开发出适合新型消费的楼盘;如果部分地区的房地产业一直都有着过大的能耗,有着过高的环境负荷,那么就需要依据可持续发展的要求,改变那种传统的房地产建设方式,推广节能型房地产。如果本地区经济不发达,那么就可以利用近期国家颁布的一系列政策,重点建设经济适用房;经济不发达地区的中低收入者则可以选择那些带有社会福利性质的低价房,比如安居工程、经济适用房等等。那么,房地产业就可以在经济不发达地区采用经济适用房住宅小区的建设模式,多开发一些低廉成本的住宅,按照薄利多销的原则,加快资金周转的速度,对投资资金进行合理的利用,同时还可以加快其他相关产业的发展速度,从而实现本地区区域经济快速稳步增长的目的。 房地产业价格应该符合本地区区域经济的发展水平:目前,很严峻的一个问题就是许多地方的房地产价格超出了居民的承受能力范围,这就是不合理的价格形成机制所造成的。针对这个问题,就需要紧密的结合本地区区域经济发展状况,保证制定出的价格形成机制符合于本地区的区域经济发展情况,对于经济欠发达的地区,则可以采用行政事业性收费降低的方法,来实现房地产价格降低的目的。很多的地区都对于涉房收费项目进行了明确的规定,除了要落实这些政策之外,还需要禁令禁止那些乱收费项目,从而有效的降低房地产开发成本,以实现房价降低的目的。 三、结语 房地产行业可以有效的拉动国民经济增长和相关的行业的发展,并且,房地产行业还可以改善人们的居住条件和缓解就业压力;但是,如果是不合理的房地产投资,将会对区域经济的发展产生十分严重的负面影响。房地产业和区域经济发展呈互动性的关系,双方互相影响,互相依存,因此,就需要协调发展,从而促进我国更好更快的发展。本文简要探讨了房地产业和区域经济发展的互动性,希望可以提供一些有价值的参考意见。 房地产业与区域经济发展探究:平顶山市房地产业与区域经济协调发展问题研究 【摘 要】本文首先在分析平顶山市房地产业发展概况的基础上,对房地产业与区域经济之间的协调关系进行了理论构建,确立了房地产业与区域经济协调发展的评价标准,并对我市房地产业与经济的协调性进行了实证分析。 【关键词】房地产业;区域经济;协调发展 房地产业作为宏观经济的一个重要组成部分也要科学发展,房地产业发展的健康与否首先要看它的发展是否与经济社会相协调,房价合理与否首先要分析房地产价格与当地居民家庭收入之间、房地产价格与宏观经济发展状况之间的协调程度,如果协调就合理,不协调就不合理。也正因为如此,保持房地产业与经济社会的协调发展将成为房地产业持续健康发展的前提和基础。 一、平顶山市房地产业的发展概况 1.房地产企业经营状况稳定,居民居住环境有了较大提升。从2006~2010年,我市房地产企业的资产负债率如图1所示,整体的资产负债率稳中有降。 随着房地产市场的逐步发展,我市人民的居住环境也有了较大提升。人均住房面积由2003年的20.66平方米增加到2010年的30平方米。 2.经济实力逐步增强,经济效益显著增加。随着行业规模的不断扩大,平顶山市房地产业的整体经济实力日渐增强,房地产企业各项指标发展良好,经济效益显著增加。从图2可以看出,房地产数量逐步增加,2010年我市房地产企业的总数量达到220家,占全省第七位,其中一级资质企业2家,二级资质15家,三级资质31家,四级资质49家,资质等及以上企业总计达97家,占全市总数量的44.09%,这也说明我市的房地产市场在逐步走向规范。 随着房地产业生产的稳步发展,我市企业继续加强经营管理,开展成本核算和控制,降低管理费用,经营方式更趋灵活,企业效益明显增加。根据河南省统计年鉴,2009年全市房地产业利润总额达2亿多元,从图2还可以看出,从2006~2010年,我市房地产业销售总额呈持续上涨趋势,且增幅较大。 二、房地产业与区域经济的协调性分析 1.房地产开发投资与区域协调性分析。(1)房地产开发投资/GDP。根据河南省统计年鉴相关数据整理可得,我市房地产开发投资额和GDP比较的数据表及开发投资总额占GDP的比重,我市近年房地产开发投资占GDP的比重处于快速上升阶段,从2008年开始出现拐点,房地产投资增长比值达到108.32%。从整个中国的经济水平看,平顶山市还处于经济相对落后地区,房地产开发投资应占GDP的合理区间应为6%~8%,数据表明今年我市房地产投资偏低,房地产业与区域经济关系很不协调。(2)房地产开发投资拉动区域经济增长分析。本文应用柯布一道格拉斯生产函数分析我市房地产开发与区域经济的关系。在模型中选取我市GDP为被解释变量,选取我市房地产开发投资为解释变量。应用柯布一道格拉斯生产函数,确定形式为:Y=aXb。对上式两边去自然对数,得:LnY=Lna+bLnX,其中,Y为GDP,X为房地产开发投资。a为常数项,包含政策,经济环境、劳动力等因素的影响。b为正的常数,它表明了解释变量对被解释变量的影响程度。 用HI代表房地产开发投资,据此,可以建立平顶山市房地产开发投资与GDP关系的弹性模型: LnGDP=5.547+0.397LnHI (10.207) (2.452) 回归方程的判决系数为R2为0.6678,而调整后的判决系数为R2为0.556,这说明我市房地产开发投资额对GDP有整体的解释意义;F检验值=6.014,查F分布临界值表F……(1,5)=4.06,F F0.1(1,5)表明该模型通过概率为10%的检验;D.W统计量为2.641,因此方程的参数估计在统计意义上是可置信的。结果表明,平顶山市国内生产总值对房地产开发投资的弹性系数为0.397,即我市房地产开发投资每增长1%将拉动国内生产总值增长0.397%,房地产开发投资拉动经济增长作用较弱。 2.房地产投资与固定资产投资的协调性分析。 由上表显示,我市房地产开发投资占固定资产投资的比重经历了两个阶段的变化:第一阶段(2005~2006)为缓慢回上升阶段,比重值由5.48%缓慢上升到6.78%;第二阶段(2007~2010)为持续快速增长期,比重值由4.71%提高到7.61%。整体上,房地产开发投资占固定资产投资的比重处于持续上升阶段,2010年达到历史最高点7.61%。综合全国目前经济发展水平,我市属于欠发达的区域,人均GDP约为全国人均GDP的50%,其合理的比重可以确定为18%~20%。因此,我市房地产投资发展仍然较慢。由于房地产行业关联性较强,因此,房地产投资和由此引起的其它投资占据固定资产投资比重相对较小,这说明我市的整体投资更注重全方位发展。 综上所述,我市房地产业的开发投资增长较慢,显现出与区域经济发展水平不协调的现象;另外,从房地产业投资开发对区域经济增长贡献来看,对区域经济的拉动作用较弱,尚未充分发挥了基础产业和支柱产业的作用。 三、促进平顶山市房地产业与区域经济协调发展的建议 1.制定长期发展规划,完善房地产业区域性发展战略。房地产业长期发展规划应根据平顶山市的整体水平,可以房地产投资固定资产投资的比例为参考,将房地产的发展速度应控制在一个合理的区间和幅度范围内。房地产业可以从不同的角度出发,寻找房地产的空间,合理开发投资,发展不同房地产产品结构,不同层次房地产开发结构。利用区域优势发展,探索和引入更多更有效的房地产发展新模式,注重发展经济适用房、廉租房,积极发展旅游房地产及分时度假产业、养老休闲产业,改善产品供应结构,拓展内需和外销市场。 2.规范土地市场和房地产市场。一切用地必须以规划和计划为前提,而不是以立项为前提,只有符合规划和计划的项目才可以供地并予以立项,而不是相反。土地供应规划要与城市建设规划相互协调,互为补充,而不是相互割裂。这就要求主管部门要对城市土地(存量和增量)了如指掌,并做好可进入一级市场的土地利用规划、计划和储备,同时对土地规划、计划等科学制定并建立信息公开制度,使投资者对未来有很好的预期,从而减少盲目性,并建立城市用地听证制度, 使得土地供应有序、透明;在技术上,政府还应该制定一套用地指标,为各类用地的使用设置一定的门槛。房产市场价格关系到老百姓切身利益,要强化价格管理。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。同时,价格检查部门要加大检查力度,提高检查覆盖面。开发企业要在报批每栋楼基准价时,向价格检查部门提供每套住房的价格,供检查部门核查,检查部门要严肃查处违规企业。 3.积极加强房地产业宏观调控和引导,实现融资体系多元化。我市房地产金融业的监管应根据国家的宏观调控政策及相关部门要求,对内部控制等制度积极进行修改和完善,使得内控制度完整覆盖业务全过程。对可能偏离内部控制政策、目标的操作,应建立适当的调整机制。 绝大多数房地产开发以商业银行贷款为主,这就使得企业过多信赖于商业银行,而股权融资、债券融资以及风险投资等融资方式在房地产融资中所占比例很小。融资途径的单一使得房地产企业融资结构不合理,最终对企业的健康发展不利;同时这种融资方式还会使房地产投资的市场风险和融资信用风险过度集中于商业银行。因此必须要创新房地产融资方式,拓展房地产金融渠道,例如房地产信托、住房资产证券化等,以构建房地产业多元化融资体系。
规模经济论文:分散风险获得规模经济论文 编者按:本文主要从企业核心竞争力;企业多元化战略;实现核心竞争力与多元化战略之间的良性互动进行论述。其中,主要包括:核心竞争力最早是美国经济学家普哈拉德和哈默于1990年在《哈佛商业评论》上提出的、核心竞争力是最富有战略价值的、核心竞争力是企业在发展过程中长期培育和沉淀而形成的、多元化战略日益成为现代企业的一种发展趋势、分散风险,某一个业务单元发生亏损,可以由其他业务单元来弥补、利用核心竞争力推进多元化战略、通过多元化战略提高和增强核心竞争力、企业培育核心竞争力的途径主要有传统途径和现代途径两种等,具体请详见。 [论文摘要]在市场竞争日益激烈的环境下,企业纷纷实施多元化战略。本文用了大量的案例指出了核心竞争力是企业获得和保持长期竞争优势的源泉。企业实施多元化战略必须建立在核心竞争力的基础上。同时,多元化战略也是培养和维护企业核心竞争力的重要手段。因此,核心竞争力和多元化战略应有机的结合才能有效的分散风险,获得规模经济,更好地促进企业的长期发展。 一、企业核心竞争力 核心竞争力最早是美国经济学家普哈拉德和哈默于1990年在《哈佛商业评论》上提出的。他们认为核心竞争力是组织中的积累性学识,特别是如何协调不同生产技能和有机结合多种技术流派的学识,并且指出就短期而言,起决定作用的是造就和增强公司的核心竞争力。何为核心竞争力?简单地说,是企业在经营过程中形成的不易被竞争对手模仿的能带来超额利润的独特能力。它是企业在生产经营、新产品研发、售后服务等决策和营销过程中形成的,具有自己独特优势的技术、文化或机制所决定的巨大的资本能量和经营实力。 一般来说,核心竞争力具有如下特征: 1.价值性:核心竞争力是最富有战略价值的。它能为企业降低成本,创造更多的价值;能为顾客提供独特的价值和利益等,最终使企业获得超过同行业平均利润水平的超额利润。 2.独特性:核心竞争力是企业在发展过程中长期培育和沉淀而形成的。企业不同,它的形成过程也不同。它为企业所独具,而且不容易被其他企业所模仿和替代。 3.延展性:核心竞争力在经营管理活动中,还必须能够适应新的环境变化,即在原有核心竞争力的基础上应进一步衍生出新的经营方式和服务方式,保持企业在参与市场竞争中的优势;应能为企业延伸到新的产品市场提供支持,对增强产品或服务的竞争力起促进作用。 4.动态性:核心竞争力虽然内生于企业自身,但它是在企业长期的竞争发展过程中形成的,与一定时期的产业动态、企业资源及其他能力变量高度相关。 5.长期培育性:核心竞争力不是企业在短期内就能形成的,而是在长期的经营管理中逐步形成并培养发展的。核心竞争力具有的独特性,动态性的特征也都与其长期培育性有直接的关系。 二、企业多元化战略 20世纪50年代,著名的经营战略学家安所夫在《产品——市场战略组合》一书中提出了多元化战略。20世纪六七十年代被美国、日本和欧洲的许多大公司所采用,并一度掀起热潮。多元化战略指的是企业同时经营两种以上基本经济用途不同的产品或劳务的一种发展战略。随着市场竞争的日益激烈,企业规模的不断扩大,多元化战略日益成为现代企业的一种发展趋势。 自20世纪90年代以来,多元化战略在我国企业界非常流行,然而我国企业对于多元化的理解和运用存在着误区,使企业在多元化道路上付出了巨大的代价。很多企业在实施多元化战略的过程中急于求成,扩张过度,只求规模,不重协调。简单的套用西方投资组合,忽视了企业核心竞争力的培育,导致原来的优势被削弱了甚至没有了,而新的核心竞争力又没有形成,以至于使我国的很多企业走上了覆灭的道路。 企业进行多元化战略一般基于以下几点: 1.分散风险,某一个业务单元发生亏损,可以由其他业务单元来弥补 2.有利于内部融资,企业可以把一个业务单元的闲置资金转移到其他业务单元 3.有利于发挥协同作用 4.获得规模经济 三、实现核心竞争力与多元化战略之间的良性互动 企业的核心竞争力与多元化战略之间有着密切的关系,二者相互影响,相互制约。普哈拉德和哈默教授曾经提出了一个非常形象的“树型”理论,深刻的揭示了核心竞争力与多元化战略之间的关系,该理论认为,多元化企业就像一棵大树,树干和主枝是核心产品,分支是业务单元,树叶和果实是最终产品,提供养分并且维持生命的树根是核心竞争力。从这个理论可以看出来,核心竞争力与多元化战略是相互影响,相辅相成的,关键是如何把二者有机的结合起来,形成一个有机整体,使其效能与潜能发挥至最大化。 1.利用核心竞争力推进多元化战略 企业核心竞争力是向某一方向或某几个方向集中的,而多元化战略是业务外向的扩张,因此在推进多元化战略的过程中,核心竞争力往往未必会随着被推广到新业务中去。如果多元化选择不慎则有可能导致新业务的失败,以至于波及整个企业,因此企业在推进多元化的过程中必须谨慎选择。 以日本canon(佳能公司)为例:佳能公司在20世纪50年代早期发展阶段就已经确立了以技术为主导的经营战略,经过10年的专注经营,到20世纪60年代,佳能公司在世界照相机市场上占据了领先地位,并且在精密机械和光学领域积累了丰富的技术资源。其后,佳能公司预见到电子技术应用的广泛前景,主动进入了同步计算器行业(电子计算器),也取得了相当的成功,与此同时,佳能公司掌握了当前世界上最先进的微电子技术,并且在人力资本方面进行了大量的积累。到20世纪60年代后期,佳能公司在精密机械技术、光学技术、微电子技术三个领域取得了绝对优势,三者相互融合构成了图象化方面的核心竞争力。随后,佳能公司利用其核心竞争力先后进入复印机、打印机、传真、,医用仪器等新行业,均取得了巨大的成功。 多元化战略的理性推进方式应为在核心竞争力支撑下的相关多元化战略,企业在原有的业务上已经具备了相当的竞争优势,在进入新的相关领域时就可以逐渐把自身的核心竞争力融合到新的相关业务中。因此,企业在进行多元化战略的时候,要看主业务上所建立的核心竞争力是否可以支撑其多元化战略扩展的领域。尽量选择相关多元化战略,不能无约束的进行无限多元化。要先将主业务做强,在此过程中壮大自己的核心竞争力,建立竞争优势,以此为基础进入其他相关领域。 2.通过多元化战略提高和增强核心竞争力 企业具有强大的核心竞争力就意味着它具有大量开发新产品或新市场的潜力。若其生产和经营仅局限于某一特定领域,这是资源的极大浪费。因此,适度、适时的推进多元化战略可以提高核心竞争力的利用效率。 企业培育核心竞争力的途径主要有传统途径和现代途径两种。传统的途径需要从组织内部着手,通过提高自身的一系列素质来实现企业内部资源的最优配置。但这是缓慢而且需要企业内部作出很多改变的行为,而通过多元化战略来提高企业核心竞争力显然是一条快捷的途径。现代途径是企业重组,推进多元化战略,促进有效整和外部资源而采取的更为复杂的管理行为。虽然核心竞争力作为一种能力具有不可交易性且不能直接购买获得,但通过兼并、联营具有核心竞争力的企业,获得这种核心竞争力的主体或是与之融合,通过一段时间的融合学习可逐渐获得核心竞争力,这是通过多元化战略获得核心竞争力的过程。还有一种反方向的核心竞争力的传播,即新的业务不具有核心竞争力,但组织原来的核心竞争力通过多元化过程逐渐融入新业务中,使得具备核心竞争力的业务扩大,企业也可获得更大的竞争优势。 以日本三菱集团为例:三菱集团是日本最大的多元化经营集团,它包括了三菱汽车、三菱电器等28家核心公司。它独有的“相互持股、独立运作”的集团运作模式,使得三菱集团在国际市场上有较大的竞争优势,其中不少具有行业竞争优势。1999年三菱集团联合销售额为1178亿美元,列全球500强企业第7名。三菱集团的多元化战略有效的对企业现有的核心竞争力进行了提升、补充和升级。 总上所述,由于买方市场的形成,“科,工,贸”一体化,“产,供,销”一条龙战略已经不能适应企业竞争的新需要。核心竞争力的多元化战略将成为企业一定发展阶段的必然选择,对此,企业要较为科学的导入多元化战略,把握时机、方向和力度,避免过大的主观随意性。同时,应建立学习型组织以实现持续不断的培育企业的核心竞争力,以期在更高层次上重塑企业的核心竞争力,并在此基础上企业适时、适度、逐步推进多元化战略,进一步强化自身的核心竞争力。只有将核心竞争力与多元化战略有机的结合起来,才能有效分散风险,获得范围经济,才能建立长期竞争优势,推动企业不断向上发展,保证企业立于不败之地。 规模经济论文:集中管理集团人事获取规模经济论文 编者按:本文主要从现代企业集团人力资源管理的优势;现代企业集团人力资源管理与传统人事管理的差别;企业集团内部引进“人力资源外包”模式的现实意义;人力资源事业部模式的前景;结论进行论述。其中,主要包括:企业集团的规模效应是企业集团人力资源管理的优势、人力资本内部转移的能力增强、企业集团内优秀人才有了更多的内部流动机会、现代人力资源管理与传统人事管理二者在性质上已有了本质的差异、存在着机构重叠、用人过多、信息沟通困难等缺点、事务性的工作各自为政、各公司协调困难,人才信息及人员岗位配备缺乏空间、企业对人力资源管理工作本身的价值评估也面临着尴尬、人力资源既然是资源,就有其成本和价值等,具体请详见。 论文摘要:现代企业集团人力资源管理具有一定的优势。企业集团是目前“人力资源外包”的理想实践基地,在企业集团内部引进“人力资源外包”理念是人力资源部更好的履行企业战略发展伙伴和服务职能的有利模式。随着人力资源会计的发展,得以人力资源价值和成本的确认,企业集团可成立人力资源事业部,专业为集团内部企业提供人力这一特殊资源的供给和开发。 1.现代企业集团人力资源管理的优势 可以在更加广阔的范围内获得和配置资源。企业集团的规模、涉及的行业、地域覆盖度等都比单体企业大,可以在不同的产业、不同的地区等更大范围内获得资源、配置资源。发挥规模优势,降低人力资源管理成本。企业集团的规模效应是企业集团人力资源管理的优势。当组织规模较大,人力资源管理职能较多,而且人员问题因为人员数量和组织层级显得更为复杂时,在人力资源部门内部就需要设置一些独立的部门承担不同的人力资源管理工作。这样,由于专业部门的存在使得组织的人力资源管理工作非常规范,分工明确,责任到位,人力资源经理也能够从繁杂的事务性工作中解脱出来,参与组织人力资源管理战略的制定和人力资源管理的经营目标指导人力资源各专业部门的活动,掌握组织人力资源管理的发展方向,并做好各部门的协调工作,保证人力资源管理活动的系统性和有效性。在更大的组织中,人力资源职能承担更多的责任,甚至可以更加专业化。人力资本内部转移的能力增强。企业集团的内部选拔时候,可以在下面成员企业中进行选拔,选拔的对象多,企业集团内优秀人才有了更多的内部流动机会,有利于提拔和留住优秀人才。随着我国经济快速迈向市场化、全球化、知识化和信息化,我国企业集团人力资源管理的水平,必须得到不断地提升,以保障企业集团的战略发展需要。 2.现代企业集团人力资源管理与传统人事管理的差别 现代人力资源管理与传统人事管理二者在性质上已有了本质的差异。现代人力资源管理更具有战略性、整体性和未来性,它从被看做为一种单纯的行政事务性管理活动的框架中脱离出来,根据组织的战略目标制定人力资源规划与战略,人力资源管理部门直接参与企业战略决策,并成为组织生产效益的部门。 3.企业集团内部引进“人力资源外包”模式的现实意义 企业集团下的各公司,不管是以独立核算的事业部设置还是具有法人资格的子公司,对企业集团来说,都存在着机构重叠、用人过多、信息沟通困难等缺点。 就人力资源管理工作方面分析,主要弊端在于:1、事务性的工作各自为政,势必增加劳动的投入,缺乏规模经济;2、各公司协调困难,人才信息及人员岗位配备缺乏空间;3、在吸引和留住人才方面削弱了竞争力,4、对人力资源的规划难以与企业集团整体发展战略相匹配;5、在人力资源管理政策和思路方面难以确保相对一致,不利于企业集团文化建设,6、人力资源工作人员难以保证专业化。 “人力资源外包”理念的引进,正能够很好的解决以上存在的缺点,这里所谓“人力资源外包”是指集团人力资源部作为各分(子)公司的总,为企业集团各下属公司提供人力资源管理服务工作。 人力资源部作为企业集团各下属公司的“承包方”,能够涉及人力资源管理各模块的工作,不存在对企业机密泄露的担忧,同时更加能够保证企业集团内部人事工作的透明度。转贴于目前,很多企业集团人力资源管理工作基本还存在这种管理模式的影子,但集中化程度不够,至少非基于对“人力资源外包”的理念的贯彻,并且随着独立核算、自负盈亏、分权管理的经营管理思维下,人力资源管理有逐步下放的发展势头,这与当前人力资源管理发展整体趋势相违背。专业化,集中化的人力资源管理更能够发挥人力资源管理的专家职能。 4.人力资源会计的发展对人力资源管理的深远影响 如何对人力资源的价值进行合理的评估,并通过持续有效的人力资源价值提升活动,使人力资源更加具有符合企业发展特点的要求,是目前企业管理者所头痛的一项工作。同样,企业对人力资源管理工作本身的价值评估也面临着尴尬。 由于人力资源的重要性加大,依会计的重要性原则,它应成为企业予以核算和监督的重点。人力资源价值纳入财务会计核算体系的构想。传统的关于将人力资源信息纳入财务会计核算体系的讨论大多是以人力资源成本会计为基础,人力资源价值信息少之又少。知识经济时代,由于信息使用者的迫切需要,并且人力资源价值信息有了提供的基础和物质保障,人力资源价值信息进入财务会计核算体系有了可能性。能科学、准确的对人力资源价值和成本进行会计确认,对人力资源管理工作将产生深远的影响,为人力资源事业部模式提供了理论基础。 5.人力资源事业部模式的前景 人力资源既然是资源,就有其成本和价值,当人力这种特殊的资源为企业作出的贡献大于获取其的成本,其差值即是企业利润的重要组成部分,因此不难理解,人力资源工作本身的价值所在。人力资源工作者通过在人力市场上获取超过其成本的具有价值的人力资源,这为人力资源可以成为独立的成本核算,自负盈亏提供了可能。 成立人力资源事业部,人力资源工作者充当了资源的买卖角色,从人力资源市场获取资源后转让企业集团各公司,对人力资源的绩效考核及培训等工作实则为“售后服务”,人员流失自然有人力资源部承担损失。以直接经济手段激励人力资源工作水平不断提高和专业化,同时突显人力资源工作的价值。 6.结论 企业集团人力资源管理从内部的“人力资源外包”到人力资源事业部管理模式的发展,是顺应管理专业化和信息化的要求,通过集中管理获取规模经济,降低工作成本。人力资源会计的发展成熟,得以对人力资源成本和价值确认,基于这个前提,人力资源事业部的模式很有实践价值。 规模经济论文:房地产开发企业的规模经济探讨论文 摘要:规模经济是市场经济的一种现象,也是经济学中的一个重要范畴。追求利润最大化的房地产开发企业只有在市场上谋求占有率的提高和市场份额的扩大,才能使开发成本降低。但是并非房地产开发规模越大越好,任何不顾市场状况、企业状况的盲目扩张有百害而无一利。如何使房地产开发企业开发规模达到最优组合,是本文研究的要点。 关键词:房地产开发;规模经济;途径;支撑要素 一、房地产规模经济概念 房地产开发企业规模(包括各种专业公司和联合公司的规模)是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度,一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准,既可用劳动力、资金来划分;也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分;也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。 二、房地产规模经济要求 1.房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模,必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模,是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等,并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定,是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时,不宜投入开发,而开发规模大于起始规模时,则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件,按不同的规模,组成开发建设的合理性方案,并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强,加上东部与西部差异,城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上,在大中型城市,以中型房地产企业开发规模较为适当;在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。 2.企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模,并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模,需要以企业最适宜规模为核算评价的标准,企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程,管理组织最为合理,各种生产要素能充分利用,技术经济指标先进,经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限,投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展,各种社会化分工合作机制的建立,如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑,大型企业人才数量只需要中型企业人数,中型企业人数只需要小型企业人员,没有必要搞小而全、大而全。 确定企业最适宜规模的方法很多,要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析,在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较,确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。 3.企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据,但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时,要根据社会需求量的大小,在企业起始规模和最适宜规模之间,经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案,一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。 三、房地产规模经济实现途径 1.房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产,实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格,或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济,这表现在以下几个方面:(1)企业自身内部扩张,逐步增扩股,增大股本结构,实现扩张,并以实现滚动开发的提高资金的利用率;(2)横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并,具有直接的规模经济效果;(3)纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件,否则,会陷入规模不经济的误区;(4)混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济(范围经济)效果,构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。 2.房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局,完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场,按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求,统一进行布局,综合配套,由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发,取得了良好的经济效益和社会效益。 3.企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起,战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式,它不具有传统企业那样明确的层级和边界,对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中,这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强,因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天,对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。 同时,战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势,在大型国有土地招投标中避免残酷竞争,哄抬地价,提高土地投资成本,达到规模经济,战略同盟各方共盈的目的。 四、房地产规模经济的支撑要素 从企业内部来看,构成规模经济的主要支撑条件是: 1.拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象,同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源,而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在,可以说土地是房地产开发建设的万源之本,在我国,土地归国家所有,房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同,购得40~70年的土地使用权(依用地性质不同而分),而土地使用权的一次性周期长达40~70年,因此,要实现房地产企业的规模经济,必须在其可预见的预见期里,充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。 2.资金支撑。资金是房地产血液,房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金,通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目,即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力,以及进行间接融资、直接融资的能力,就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。 3.企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时,特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业,实现房地产企业规模急剧扩张时期,其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。 从企业的外部来看,构成规模经济主要支撑条件是: 1.政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业,是一个受政府政策影响,对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权,它决定了市场供求关系平衡位置,决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关,政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。 2.市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制,即受开发建设地区人口因素影响。因此,并非开发建设规模越大越好,随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践,提出如下规模:在中、小型城市(人口规模:50万人~100万人)一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市(人口规模:150万人~300万人)一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市(人口规模大于500万人)一般宜进行特大型房地产项目开发,开发规格以居住区为宜(建筑面积为50万m2~150万m2),资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。 上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言,本着经营城市考虑,其开发规模应适当地提高一个档次,以利于城市综合布局。 3.市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大,市场规模也随之扩大;反之,市场范围小,市场规模也会随之缩小。市场范围,即房地产企业开发商品房的销售范围,是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强,使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此,在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张,城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大,也会陷入规模不经济。 此外,由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同,因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高,政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高,其城市吸引力越强,人口流动性越大,人口聚集性越强,市场范围就越大。 4.产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中,有些商品房的规模经济效益十分明显;有些商品房的规模经济效益则不十分明显,甚至不存在规模经济性。 规模经济论文:企业竞争规模经济性分析论文 一、前言 全球经济一体化趋势,促进了国际贸易范围的扩大,促进资本、人力资源、技术、产品在各国间的流动速度加快。中国要发展,就必须融入国际经济的浪潮中。随着“入世”步伐日益临近,必将使我国的企业直接面对国外竞争对手的威胁。从短期来看,“入世”面临关税降低,因而长期处于政府保护下的产业将面临很大的竞争压力。但从长远来看,国外企业凭借其雄厚的资金、先进的技术、先进的管理和优势品牌进入中国市场,必将推动产业结构的调整和升级,促使国内企业加快技术进步和产品更新换代,提高市场的竞争能力。如何面对国际经济的挑战?如何提高我国企业在国际市场的竞争地位? 21世纪将是知识经济的时代,知识经济和工业经济的交汇必然会带来经济结构和产业结构的变化,必然会给传统工业带来较大的冲击,也必然带来高新产业与传统产业之间的激烈竞争、以及传统产业之间的激烈竞争。新兴产业如何发展?传统产业如何适应知识经济?如何在竞争中求得生存和发展? 20世纪末我国已经摆脱了短缺经济,但产业结构和产品结构的木合理性却日益明显,一般产品生产能力严重过剩,高新产品开发和生产严重不足,产业升级和产品升级换代缓慢,大多数产品缺乏市场竞争能力,企业发展严重受挫。为面对知识经济、全球经济一体化以及“入世”后的各种挑战,使国有企业尽快摆脱困境,我国正进行“以发展为主题”的经济结构的调整,企业将面临一系列的重组和变革,规模化、专业协作化将是企业发展的方向。面对国际和国内未来的发展趋势,企业如何创造竞争优势?如何提高竞争能力?——这将是我国企业(尤其是国有企业)普遍面临的抉择。 二、国有企业战略选择与规模经济 美国著名战略管理学者迈克尔·波特在著名论著《竞争优势》和《竞争战略》中就企业竞争优势、竞争战略等相关问题作出精辟的论述,他认为:竞争战略的实质就是将一个企业与其环境建立关系,其关键在于企业对外部的应变能力。战略选择的意图是针对行业的各种竞争力的影响,在一个行业里寻求长期的、有利的竞争地位和竞争优势。取得竞争优势的基本竞争战略可以概括为成本领先战略和差别化战略。在企业经营实践中,竞争战略很少有单一的成本领先或差别化形式。企业竞争战略通常采取以成本领先为主,兼以差别化战略;或者以差别化为主,兼以成本领先。当然企业的竞争战略不同,取得竞争优势的途径也不相同。就我国实际情况而言,大多数国有企业采取的战略对策是:一方面,通过加大技术创新、提高技术水平、提高产品质量,以增强企业的市场竞争能力。另一方面,通过企业的战略重组和资本经营的方式,实现其规模的扩张,达到行业内资源的优化配置,以提高市场的竞争能力。本文主要讨论战略重组和资本经营过程中的规模扩张问题。 (一)产业结构与规模经济 我国国有企业的组织结构以中小企业为主(据统计中小企业占企业总数90%),这种以中小企业为主的产业结构面对未来激烈的市场竞争,存在诸多的不适应。主要表现在以下几方面: 1.产业集中度低,规模效益差是我国经济的一个突出问题我国不少工业产品总产量名列世界前茅,这说明我国产业具有相当的生产总规模。但由于产业集中度低,产业组织过于分散,企业规模偏小,尤其是缺乏实力雄厚、竞争力强的超大型企业,这一点从我国最大企业与世界最大企业相比就可以得到证明。造成产业集中度低的主要原因是:长期以来我国形成的投资体制和分配体制,使国有企业创造利润的绝大多数被国家抽走,而国家对企业资金注入极少,银行融资有限,又缺乏直接融资渠道,企业规模偏小;我国的产业结构中,追求“大而全”、“小而全”,重复建设和重复投资,也造成企业规模偏小。企业规模偏小导致了资源的严重浪费和规模不经济。 2.产业的供给规模超过市场的需求规模,导致市场的过度竞争,这是我国经济的又一个突出问题由于经济体制上的“条块分割”,造成产业同构。重复建设,产业的供给规模超过市场的需求规模;同时由于政府的作用,使得产业进入障碍比较低,而退出障碍比较高,造成产业供给规模膨胀。我国市场机制还存在很多缺陷,尚未形成规范的市场竞争规则,致使规模偏小、布局分散的众多小企业,在国内市场上展开无序的竞争,经常使用不公平和不正当的竞争手段来谋取企业自身的经济利益,其结果是全行业利润水平下降,缺乏与国外竞争对手的竞争,也影响整个产业的稳定发展。 3.我国技术创新的激励机制尚未形成,创新意识不强,技术创新投入不够,产品缺乏市场竞争力由于追求产业规模,大量的重复建设和重复生产,必然缺乏技术创新的意识,很多企业只是单纯地以模仿创新为主,不愿花大精力进行自主创新。正是企业技术创新投入不够,企业产品升级换代缓慢,企业发展缺乏后劲,很难与发达国家相竞争,在国际市场的竞争处于劣势地位。在产业规模膨胀,而需求不足的情况下,也导致了很多企业经营难以维持,甚至出现一批企业破产倒闭。 (二)国有企业战略重组与规模经济 由于我国产业布局的不合理而带来的产业规模的不经济和组织结构的不合理,如果想仍在原有的格局下搞好国有经济,是很难取得实质性突破和取得较好的成效的,因此改变国有企业现有状况,必须对整个国有经济实施战略性改组。一方面可以达到调整国有经济产业结构和组织结构的目的,另一方面在企业内部实现资产重组,调整集团内部产品结构,进而促进功能优化,从而实现从整体上搞活国有经济的目标。因此,我们把国有企业战略重组作为国有大中型企业的总体战略选择,而把实现规模经济作为国有企业战略重组主要任务之一。 从微观层面,规模经济对企业生存和发展是至关重要的。在目前产业供给规模偏大,而企业在资本投入、技术投入、人力投入、市场容量等各种资源有限,企业不可能通过自己的实力来扩大生产规模。通过国有企业战略重组而体现的规模经济的意义就在于:l)规模经济有利于提高企业的市场份额,具有增强企业对市场的支配能力。2)规模经济有利于有效利用、组合社会各种资源,发挥各自资源的使用优势,有利于提高企业生产效率,也有利于降低成本,增强企业的竞争能力。——这也是国有企业战略改组的目的所在。 从中观层面,产业中有规模经济企业的存在,能够增强企业整合币场的能力,减少产业内过度竞争,减少由于资源过度使用而造成资源浪费。而企业能否实现规模经济,在一定程度上取决于产业供给规模是否与市场规模相适应,市场规模大而产业供给规模小,或者市场规模小而产业供给规模大,都不利于行业内企业的规模经济。产业内存在规模经济的企业,容易对产量、价格等达成协议,对市场具有较强的支配能力,易于形成成本优势,有利于阻止新的竞争对手进入,特别是境外竞争对手的介入。实现规模经济,有利于我国从根本上改变主要产业重复建设和重复生产,以及由此造成的过度竞争状况,有利于优化产业结构和行业的资源配置。 从宏观层面,企业规模经济有利于增强企业。行业的市场竞争能力,从而提高国家的国际竞争能力。国际竞争也是不同国家经济实力的竞争,表现为不同国家同类行业企业之间的竞争。我国要想进入世界强国之林,就必须发展经济,提高自身的经济实力,不仅要走向国际市场,而且要在国际经济舞台占有一定的地位,尤其是在加入WTO后,要迎接“竞争国际化”挑战,更需要树立有强大实力和竞争能力的世界级的企业和企业集团。 (三)资本运营与规模经济 资本经营是国有企业实施战略性重组的一种有效形式,也是国有企业竞争战略选择的有效形式。资本经营有多种含义,这里所指的资本经营是企业本身或者其部分资产作为一种“商品”在资本市场上进行买卖的活动,包括投资银行的策划、融资,企业的兼并、收购,产权在不同经济主体之间的流动等一系列的活动。资本经营是由市场配置资源的原则决定的,由市场配置资源就是要求各生产要素在国民经济各行业和企业之间进行流动,从而达成资源有效配置的动态优化。资本经营作为竞争战略实施的有效途径,其意义在于: 1.从微观层面,通过资本经营是可以提高企业的经营效益,迅速扩张企业规模,提高企业的竞争力国有企业发展过程的问题之一就是规模过小,而解决问题的办法就是使优势企业进行规模扩张。企业扩张离不开资本,如果完全依靠企业自身的积累进行规模扩张,一来是由于我国长期以来分配体制以及近年来经济大环境的影响,企业自身的积累极为有限,要想通过这种办法进行扩张是非常困难的。二来是全世界大集团都不是通过自身积累来进行扩张的。目前国有企业负债普遍偏高,通过银行的借贷资金来进行规模扩张也是不可能的。因此解决问题的办法应是推动大中型企业的资本经营,通过重组别的企业来扩大规模,实现低成本的扩张。 通过资本经营的方式,重新构建企业的产权结构或所有权结构,盘活企业存量资本,以弥补增量资本的不足。实际上就是通过资本经营的方式筹集扩张所需的资金,以重组存量而推进增量的扩张。比如可以通过出售企业现有的部分产权,所集资金可以进行新建规模的扩充或者收购其它企业,也可以利用企业现有资本优势、产品优势、技术优势以及市场优势对其它企业实施购买、兼并等资本经营活动。 通过资本经营,实现企业间优势互补,促进产品结构的优化以及产品的升级,实现企业规模的扩张。传统经济体制下的企业投资是以条块分割为特征的,行业内各企业的优势比较分散,如有的企业有品牌优势,也有市场优势,但没有形成规模,也缺乏技术的发展后劲,这种品牌的优势也只能维持暂时的品牌优势,最后也很难发展。有的企业有品牌优势和市场优势,但苦于规模太小,要扩张缺乏资金、缺乏技术,而且时间也比较紧,不能更好地发挥优势品牌的影响。也有的企业有规模优势,也有先进的技术优势,但没有品牌和市场优势,其结果也很难使规模优势和技术优势得以发挥。通过资本经营,实现企业间优势互补,通过资产重组,在保证品牌和市场的优势的同时,扩大了企业的规模,实现了在产品结构重组和优化基础上的规模扩张。因为有优势品牌,在行业中形成了差别化;因为有一定的规模,必然会提高资源的配置效率和降低成本,而两种优势双管齐下,必然会全面提高企业的竞争优势,提高企业在国际市场的竞争地位。 2.从中观(产业)层面,通过资本经营可以调整产业结构,提高产业整体效应从我国的产业结构看,因为我国企业的组织结构是以中小企业为主,大企业只占全国企业总数的0.5%,而且大企业的规模也偏小。由于我国知名企业集团规模太小、产品单一,一旦中国进入世贸组织,便无法同世界大企业相抗衡。解决这一问题,最好的途径就是依靠推进资本经营,通过资产重组的方式,把以中小企业为主的组织结构,转变为以大企业为龙头的组织结构。 通过资本经营优化产业结构,改变过去企业产品结构单一,促进龙头企业产品结构的优化组合;扩大龙头企业的规模,提高市场占有份额,扩大市场的影响力;促进不同优势企业(尤其是技术优势。产品优势和市场优势企业)之间的互补,使重组后的企业既有市场,又有领先技术和发展后劲,提高规模效应,以增强技术开发和技术创新的经济实力,逐步培养企业的专利技术和专利产品,带动产业整体技术水平提高,推动产业结构优化升级。 总之,通过资本经营的形式,推动产业结构的优化调整,使以大企业为龙头的产业结构有充分的实力和灵活可变的应变能力面对激烈的市场竞争“尤其是面对“入世”后的激烈竞争)。 3.从宏观层面,通过资本经营可以使社会资源得到有效配置,促进存量资本的流动,实现企业之间的优势互补与地区之间的投资合理化同时还可以促进产权结构的合理化,推动现代企业制度的建立,以使经济改革的全面推进和进一步深化。 通过资本经营,使一元化的产权结构转变为多元化的产权结构,有利于推进政企分开,减少政府对企业的行政干预,以有利于形成有效的治理机制,保证国有资产的保值增值,促进国有经济改革的深化。通过资本经营,促进存量资本在木同企业及不同所有制企业间、不同行业间、以及不同地区间的流动,使龙头企业的增量资本得以扩充,也促使企业资源在市场机制作用下以资本经营的形式,通过流动不断达到优化配置,最终实现社会经济的平衡和协调发展。 三、资本经营与实现规模经济的几点思考 (一)规模经济的评价标准 1.规模经济分析的前提西方经济学关于规模经济的定量分析主要是针对某特定商品,以单一工厂制企业为前提进行研究的。而现实经济中,通过资本经营重组的企业包括同类(产品同类)、相关(产品之间是相关的)以及不相关(产品之间不相关)多个工厂组合的一体化企业,或多个企业组合的企业集团。因此,在一个现实的企业战略下来研究规模经济定量分析,确实有一定的难度。西方经济学关于规模经济问题的另一个前提就是所有要素按相同比例增长,所体现的要素增加的倍数与产出增加的倍数的比例关系。当产出增加的倍数大于要素增加的倍数,生产效率是增加的。也就是各种要素的投入要遵从生产经营的活动规律,即遵从比例性和协调性。而在资本经营过程中,很难做到绝对意义上的比例性和协调性。 2.规模经济分析的评价标准西方经济学关于规模经济的标准:随着企业生产规模的扩大,会带来生产效率和收益的提高。生产效率可以表示为产量增加的倍数与要素投入增加的倍数的比值,即改变前后产量的比值(Q’/Q,其中Q’为规模扩大后的产量力为规模扩大前的产量)。实际上,生产效率也是较难确定的,企业或企业集团中产品大多相似或不相似,产品产量不具有可比性,自然也不能简单相加,这使从数量上来确定规模经济标准变得比较困难,而使从技术经济和经验估计规模经济标准变得越来越重要。 3.规模经济分析的评价指标规模经济不仅是企业资本经营所要达到的目标,也是行业结构优化和行业发展,乃至整个社会经济结构调整和经济发展的一个目标。因此,我们在规模经济的效果时,应从企业的微观标准、行业的中观标准和宏观的社会经济标准进行评价,其中主要是企业的评价标准和行业评价标准。从企业方面,其评价标准应包括:资产报酬率、资本成本、生产成本、市场占有率等指标;从行业方面,其评价标准应包括:行业集中度(行业中大中型企业的数量、资产总额、在世界同行业的排名)、新产品和技术创新在同行业的领先程度、大中型企业在国内、国际市场的占有率等。 这些指标中,有些指标是可以量化的,而有些指标是很难量化的,这就需要在合理的指标体系下,运用技术经济的评价方法进行评价,比如要素变化过程中实际上由于技术进步因素的作用,使各种要素的构成关系发生变化(即要素的比例性和协调性发生变化),也可能因外部环境使各种现实因素发生变化,如要素价格、税收等因素。因此在采用规模的比较分析时,应该剔除相关因素的干扰和影响。 (二)规模经济实现中的几种关系 资本经营对我国企业的竞争战略的实现发挥着重要的作用,但我们也应认识到,我国企业在以资本经营的形式实现规模经济,最终实现企业竞争优势上还存在一些问题,主要体现在以下方面: 1.实务资本与人力资本的构成关系我国经济已从粗放型增长方式向集约型增长方式转变,集约经营实际上就是以效率为中心的经营思想,而这正是规模经济实现的前提。资本经营中,对资源有效配置和有效利用应体现集约经营的思想。 在西方经济学的生产函数中,技术一定情况下的最大产出量不仅取决于资本、劳动投入的数量,而且取决于资本之间、劳动之间和资本与劳动之间的结构和比例关系,这里的资本是指实物资本(或称资本品或投资品,可以表现为实物形态或货币形态)。在现实中,通常所说的资本是由实物资本和人力资本构成,因为人是企业中最活跃的因素,尤其在知识经济的时代,人的因素是企业取得竞争优势的决定因素。因此,企业的战略重组不仅是实物资产的重组,也是人力资源的重组,而且还应该是实物资产与人力资源的重组。这样才能保证规模扩张中资产与资产、人员与人员、资产与人员的比例性、协调性,如在企业购并中,往往重视土地、厂房、机器、专利等实物资本,而忽视实物资本与人力资本的结构关系,如优化人员结构的投入,人员在职培训的投入,劳动人事改革成本和机会投入等。实物资本与人力资本比例失调,会影响企业的创新能力、影响企业文化和精神,最终影响企业的发展后劲。人力资本决定实物资本是否发挥其应有作用,影响企业的未来收益,自然影响到企业规模经济的实现。 2.有形资产与无形资产的构成关系资本经营是对企业资产的重组,其中应该包括有形资产与有形资产、无形资产与无形资产以及有形资产与无形资产的重组。有形资产是指企业长期发挥作用且具有实物形态的资产,无形资产是指企业长期发挥作用而没有实物形态的资产。无形资产中的商誉包含着企业家及企业员工的创造力、企业文化和企业精神的凝结、企业品牌和形象在过去和现在给企业带来的高于正常投资报酬的价值,或未来可能给企业带来发展的潜力或未来会给企业带来高于正常情况下的投资报酬。有效的资本经营,应该能够体现市场机制对企业乃至社会资源配置的基本要求,其无形资产在资本经营中起的作用是有利于有形资产发挥更大的效率,形成规模效应,并使重组后的生产效率大于单个企业生产效率的总和。 然而在实际的企业购并中,企业比较重视被购买方或被兼并方的有形资产,而对无形资产以及与有形资产有效组合不够重视,特别是重组后企业整体的无形资产重组、无形资产与有形资产的重组重视不够,比如对于重组的企业,如何重塑企业形象。如何重组企业品牌,以真正发挥规模优势,体现规模经济;如何融合重组各方的企业文化和企业精神,使重组后企业的管理模式和经营运行机制尽快融合,能够体现较高的生产效率的管理效率,以更好地发挥规模效应的作用,这些方面都缺乏分析和研究,并形成一套行之有效的实施方案,也影响了资本经营的效果,影响规模经济的实现。 3.市场行为与政府行为的关系政府和企业角色与功能问题一直是我国经济体制改革的关键性问题之一。在资本经营(如企业购并)过程中,两者的关系和作用主要表现为企业重组主体是企业还是政府?作为国有资产所有者的政府,在企业资本经营行为,因此,它必须遵循市场经济规律,从这个意义上说,企业的战略重组应该使企业为主体。但在我国现实经济体制下,政府在企业经济行为中仍然起着重要的作用,政府作为国有资产的所有者,理应对国有资产行使决策权和监督权。问题的关键是政府行使所有者的权利,应该对国有资产保值增值负责,如果行使政府管理者的权利,则对包括企业在内的社会利益负责,政府的作用在于:政府推动企业重组是为了解决因旧经济体制产生的“条块分割”,可以促进跨地区、跨行业的重组;加快配套改革和配套设施的建设,协调企业与各方面的关系;政府应站在全局的角度来指导企业的行为,避免企业行为的盲目性。然而在现行企业制度下,政府的职能未能完全转变,政府对企业的行政干预仍然存在,作为各级政府代言人的管理者的知识能力和主观意识、个人偏向对资本经营的效果起着更大的作用,在对管理者激励和约束监督机制不完善的情况,也必然会对企业重组带来不利的影响。因此,为保证企业重组的成功,应该明确政府和企业的责任和作用,处理好政府和企业之间的关系,既不能拉郎配,也不能撒手不管,保证政府在资本经营中指导和协调作用,使资源得到更好的配置,实现战略重组的目标——规模经济。 四、结束语 综上所述,企业战略重组中的规模经济是我国经济改革中一个现实问题,也是经济学中一项重要研究内容。战略重组中的规模经济是市场经济的必然产物,因此企业战略重组必须遵从市场经济的运行规律,符合市场机制对企业资源乃至社会资源最佳配置的规则,这样才能实现战略重组的最终目标。 规模经济论文:房地产开发规模经济思考 摘要:规模经济是市场经济的一种现象,也是经济学中的一个重要范畴。追求利润最大化的房地产开发企业只有在市场上谋求占有率的提高和市场份额的扩大,才能使开发成本降低。但是并非房地产开发规模越大越好,任何不顾市场状况、企业状况的盲目扩张有百害而无一利。如何使房地产开发企业开发规模达到最优组合,是本文研究的要点。 关键词:房地产开发;规模经济;途径;支撑要素 一、房地产规模经济概念 房地产开发企业规模(包括各种专业公司和联合公司的规模)是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度,一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准,既可用劳动力、资金来划分;也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分;也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。 二、房地产规模经济要求 1.房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模,必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模,是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等,并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定,是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时,不宜投入开发,而开发规模大于起始规模时,则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件,按不同的规模,组成开发建设的合理性方案,并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强,加上东部与西部差异,城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上,在大中型城市,以中型房地产企业开发规模较为适当;在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。 2.企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模,并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模,需要以企业最适宜规模为核算评价的标准,企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程,管理组织最为合理,各种生产要素能充分利用,技术经济指标先进,经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限,投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展,各种社会化分工合作机制的建立,如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑,大型企业人才数量只需要中型企业人数,中型企业人数只需要小型企业人员,没有必要搞小而全、大而全。 确定企业最适宜规模的方法很多,要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析,在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较,确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。 3.企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据,但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时,要根据社会需求量的大小,在企业起始规模和最适宜规模之间,经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案,一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。 三、房地产规模经济实现途径 1.房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产,实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格,或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济,这表现在以下几个方面:(1)企业自身内部扩张,逐步增扩股,增大股本结构,实现扩张,并以实现滚动开发的提高资金的利用率;(2)横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并,具有直接的规模经济效果;(3)纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件,否则,会陷入规模不经济的误区;(4)混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济(范围经济)效果,构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。 2.房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局,完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场,按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求,统一进行布局,综合配套,由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发,取得了良好的经济效益和社会效益。 3.企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起,战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式,它不具有传统企业那样明确的层级和边界,对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中,这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强,因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天,对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。 同时,战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势,在大型国有土地招投标中避免残酷竞争,哄抬地价,提高土地投资成本,达到规模经济,战略同盟各方共盈的目的。 四、房地产规模经济的支撑要素 从企业内部来看,构成规模经济的主要支撑条件是: 1.拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象,同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源,而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在,可以说土地是房地产开发建设的万源之本,在我国,土地归国家所有,房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同,购得40~70年的土地使用权(依用地性质不同而分),而土地使用权的一次性周期长达40~70年,因此,要实现房地产企业的规模经济,必须在其可预见的预见期里,充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。 2.资金支撑。资金是房地产血液,房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金,通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目,即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力,以及进行间接融资、直接融资的能力,就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。 3.企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时,特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业,实现房地产企业规模急剧扩张时期,其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。 从企业的外部来看,构成规模经济主要支撑条件是: 1.政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业,是一个受政府政策影响,对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权,它决定了市场供求关系平衡位置,决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关,政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。 2.市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制,即受开发建设地区人口因素影响。因此,并非开发建设规模越大越好,随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践,提出如下规模:在中、小型城市(人口规模:50万人~100万人)一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市(人口规模:150万人~300万人)一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市(人口规模大于500万人)一般宜进行特大型房地产项目开发,开发规格以居住区为宜(建筑面积为50万m2~150万m2),资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。 上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言,本着经营城市考虑,其开发规模应适当地提高一个档次,以利于城市综合布局。 3.市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大,市场规模也随之扩大;反之,市场范围小,市场规模也会随之缩小。市场范围,即房地产企业开发商品房的销售范围,是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强,使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此,在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张,城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大,也会陷入规模不经济。 此外,由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同,因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高,政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高,其城市吸引力越强,人口流动性越大,人口聚集性越强,市场范围就越大。 4.产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中,有些商品房的规模经济效益十分明显;有些商品房的规模经济效益则不十分明显,甚至不存在规模经济性。 规模经济论文:摒弃一味追求规模经济的恶习 为什么“市场份额狂热症”会达到如此登峰造极的程度?使得公司高管、企业家和投资人心甘情愿地掏出大把钱来追求市场份额,甘愿忍受巨额亏损或者利润暴跌也要维持市场份额 为什么市场规模的神话迷惑了所有人,从强盗到资本家,再到你的老板都未能幸免呢? 通用电气被认为是世界上较为盈利的公司之一。自1980年以来的利润增长曲线像喜马拉雅山一样一路攀升。但是,它公开发表的公司目标不外乎两种,要么成为某项业务数一数二的公司,要么就是完全退出某项业务。 直到今天,人们对通用电气的业务模式都存在着很深的误解。通用只有一个目标,一个永恒的方向:可持续的、超出市场平均水平的资产回报。它的市场份额分析只是决定投资方向的一把标尺,而不是一项决定公司策略的指导性原则。 事实上,杰克・韦尔奇对通用的真正贡献,是将其由一家市场份额为导向的公司转变成为一家以利润为导向的公司。研究一下韦尔奇的领导方式,将会有助于你的公司也走上同样的利润之路。 不过,还是有人会说,在高科技和信息时代,公司需要把目光盯在市场份额上。最为经典的例子是电话:如果能和你通话的人数越多,那么电话对你的价值就越大。E-mail、短信息、手机、传真机、文字处理软件,甚至信用卡,莫不如此。 这一切是如何发生的呢?为什么分析师们称之为“市场份额狂热症”的东西达到了如此登峰造极的程度?使得公司高管、企业家和投资人心甘情愿地掏出大把的钱来追求市场份额,甘愿忍受巨额亏损或者利润暴跌也要维持市场份额。 规模经济真的有效吗? 多数公司的管理层费尽心思扩大市场份额,并认为规模经济随之而来。曾经担任哈佛商学院教授的杰克・海伊说:“他们以为市场份额是获得规模经济的手段。其实不是。” 而且,规模经济还有一个人们很少谈到的方面,经济学家称为“规模不经济”。随着公司规模的扩大,会增加管理人员,增加其他开支,如开办新工厂,提高培训经费,偿还更多的债务。结果,在某些市场中,管理费用过高,难以为继。只有利润保持不变,更高的市场份额才会产生更高的收益。有时,如果公司在市场上无度扩张,利润就会越难保持。 另外,管理者经常会忘记比较优势和价格规律。总有一些市场,小公司比大公司更有竞争力。为了攫取10%的市场份额不惜降低价格,这种举措可能引发已有的30%市场上的降价要求。而且,在既有的30%市场中,总有那么的一些客户,公司保住他们的成本高于其本来的价值。所以,市场份额的最大化只能意味着利润的降低。 戴姆勒・克莱斯勒狂热地追求市场份额,再加上其他一些因素,致使许多高级经理人纷纷离职。正是这些明星经理人曾经创造了让行业排名第三的克莱斯勒实现销售利润第一的业绩。但他们在被来自德国的汽车公司收购之前纷纷离职,甚至被誉为“汽车天才”的传奇人物鲍勃・卢茨在公司合并不久后也离开了心爱的克莱斯勒。 事实上,合并之后的3年,原来的管理团队走得一个不剩。由于合并后公司规模陡然增大,很多决策权都转移到了德国斯图加特的高级管理人员手中。就像美国管理人员被派驻在越南的经历一样,他们往往要等待数周才能从遥远的总部得到一个决策的反馈,越来越多的案头工作让他们不堪其烦,于是他们唯有寻找新出路。 但自始至终,戴姆勒的管理层还是信心十足地谈论市场份额与规模经济。在收购克莱斯勒和认购三菱汽车的部分股份之前,戴姆勒自身的盈利情况相当不错。但到了2001年,只有挂着梅塞德斯・奔驰牌子的汽车能赚钱。 事实上,导致戴姆勒高层人才出走的部分原因正是合并后的公司规模过大,过分地追逐庞大的市场份额。克莱斯勒未能快速地降低成本,而且无法根除源自底特律的,诸如支付回扣等一系列刺激销售的陋习。所以,客户们早就习惯了按兵不动,坐等优惠政策,消费者的需求也很难预测,公司不得不掏钱贿赂客户,致使公司利润减少。 而克莱斯勒留下来的管理者们决定制定一个更高的市场份额目标。公司原来的市场份额大约为14%,新目标是,到2005年将市场份额增加至20%。 没多久,购买市场份额的计划就耗费了大量资金。有时,克莱斯勒每销售一辆汽车,就要支付高达3000美元的销售奖励。2001年第一季度,克莱斯勒的市场成本在营收中的比重就达到了21%,远远高于2000年第一季度的13.3%。克莱斯勒首席执行官哲根・史瑞普发誓不惜代价保住在美国14%的市场份额。那时,克莱斯勒的巨额赤字压垮了这家世界性的汽车制造商,公司被爆出了巨额亏损。 盛田昭夫的一意孤行 20世纪50年代中期,索尼公司试图借助其研发的全球首台晶体管收音机TR-55扬名立万。索尼知道若要将公司做大做强,就要完全仰仗于这个微型收音机的命运了。 在走到这一步之前,索尼克服了重重困难。日本通产省权势很大,它的部长们听说索尼制造收音机的计划后都嗤之以鼻。索尼要求转移部分日元到境外向美国无线电公司申请收音机技术许可证,一开始就遭到了通产省的拒绝。当时,晶体管技术本身是很难攻克的,全球还没有一家公司能够生产足够多的、有质量保证的晶体管来进行工业化的收音机生产。小型收音机更是闻所未闻。 1955年,索尼创始人之一、后来成为公司首席执行官的盛田昭夫被派往纽约。随他同行的是一批收音机以及对公司业务的紧迫感。 很快,盛田昭夫就面临一个进退两难的境地,宝路华手表公司的一家销售商看到了这种新型收音机,向盛田昭夫发来一份10万部收音机的订单。这份订单的价值大于索尼1955年所有的市场资本。可他们有一个前提条件,就是收音机要打着宝路华的名字出售。商说:“我想你肯定能理解。这里没人听说过索尼的名字。” 如果盛田先生接受了这个条件,就永远都不会有人听说过索尼了。索尼所有的努力就只能是为他人作嫁衣裳,只会使宝路华的牌子越来越响。 还有一个问题是:索尼每个月只能勉强生产10000台收音机,如果接收了这个订单,生产成本就会上升,利润就会下降,甚至降为零。接受订单意味着索尼需要雇用更多的工人,投入更多的资本用来购买生产设备,供货成本会增加,生产线改造费用很昂贵,运输及库存成本会提高。这样一来,索尼虽然能够赢得市场份额,但是可能没有利润可言。 盛田先生发电报征询公司董事会的意见。董事会意见坚定,再三强调要把订单拿下来。接下来发生的事情颇具争议,他自作主张地拒绝了这份订单。“这绝不是盛田先生最后一次违抗董事会的意见。”约翰・内森这样写道。内森制作了一部历史纪录片,并且用文字详细介绍了索尼公司的发家史,文字的长度几乎是一本书。盛田先生要的是有利润增长,以及如何打造一个世界级的品牌,而不是为别人生产加工电子产品。 事实证明,盛田先生的一意孤行是值得的。索尼很快成为收音机行业的领头羊,随后又占领了电视机等其他电子产品的市场。今天的索尼电子产品在全球的销售额达到650亿美元,仅比日立的670亿美元少一点,位居第二位。单是索尼这个品牌的价值就高达160亿美元。盛田先生大胆拒绝宝路华订单的行为永远都有借鉴意义。 或将客户抛在脑后 扩张市场份额意味着要拉拢更多的顾客,或促使已有顾客购买更多的产品。可是为什么有这么多公司将客户服务抛在了脑后,只是一味地追求市场份额呢? 看看宽带制解调器市场的情况吧。人们可以利用宽带调制解调器实现网络数据的高速传输,从此之后再不用为了浏览网页而等得心急如焚了。只要你轻点鼠标,宽带调制解调器就使得网页瞬间在屏幕上出现――打开一个新网页就像换个电视频道一样方便快捷。 但是有一个令人棘手的问题――申请使用宽带调制解调器的用户越多,网速就会越慢。这是为什么呢?因为网络运营商忙着注册用户,根本没有时间增加新节点来满足用户需求。每个节点上的用户越多,服务就会越慢。用户太多的话,宽带调制解调器就比传统的、以56K速度缓慢爬行的电话拨号上网速度还要慢。宽带调制解调器的优势不能得到发挥,但是网络公司仍旧忙着招揽顾客,对此无暇顾及。 相信很多顾客都有过与维吉尼亚州的大卫类似的经历:他和琼斯交互有限公司签订了一份有关宽带服务的协议,由于网速很快,大卫向朋友们大肆炫耀,并鼓动大家也安装一个。大卫成了宽带调制解调器的热心宣传者。后来,大卫发现网速越来越慢,尤其是在上网高峰期,网速看起来还没有他原来用电话拨号上网速度快。于是他又给每个人写邮件。邮件的内容是什么?“忘了宽带调制解调器吧,根本就没用。” 如果有人一提到宽带,大卫立马就会讲起自己的遭遇。他取消了宽带服务,说即使网络公司增加容量,保证相当快的网速,自己也不会再申请使用了。大卫觉得自己被网络公司愚弄了。 网络公司失去了一位曾经非常积极的顾客,而且可能永远失去了;不仅如此,公司还失去了很多潜在顾客,如那些听了大卫的话也对服务失去信心的大卫的朋友们,以及通过他的朋友们一传十、十传百。因为过于看重市场份额所带来的短期利益,而失去了巨大的潜在商机,这样的例子不胜枚举。 电话公司在他们的DSL业务上也犯着类似的错误。“他们架设了这么多线路,为的是占据市场份额,”研究公司Atlantic-ACM 顾问尼克说,他们需要做的是提供优质服务满足顾客需要,但他们却南辕北辙。 规模经济论文:航运企业从规模经济到范围经济的战略发展经济学路径 【摘 要】 为航运企业战略发展提供新的研究视角和实践路径,基于航运企业资产专用性经济特征和航运业生产性服务行业属性的双重特性,通过规模经济和范围经济理论研究,探索航运企业由专业化到多元化发展的战略路径,得出这一路径背后存在一条从规模经济到范围经济的经济学路径的结论,从而为航运企业战略管理实践提供理论支撑和指导。 【关键词】 航运;规模经济;范围经济;战略发展;服务链;多元化 追求规模经济和范围经济是航运企业战略发展的两条途径。结合航运企业自身资产特征和行业属性,分析航运企业战略发展过程,可以梳理出一条航运企业在专业化经营形成规模经济后通过多元化发展追求范围经济的经济学规律,为航运企业战略发展提供新的研究视角和实践路径。 1 基于资产专用性的一体化趋向 1.1 资产专用性及交易治理结构 (1)资产专用性 资产专用性是指为了某一特定交易而作出的持久投资一旦形成,就很难转作他用,由此形成“锁定效应”。资产专用性主要分为地理区位专用性、人力资产专用性、实物资产专用性、特殊资产专用性等,是一体化的主要原因。[1] (2)交易治理结构 交易治理结构主要有4种。 ①市场治理:不涉及专用性资产的交易,不管交易频率高低,与市场组织体制相匹配。 ②三边治理:涉及一定程度的专用性资产,但交易频率不高的交易,与三边治理结构相匹配。 ③双边治理:涉及专用性资产且交易频率较高的交易,与双边治理结构相匹配。 ④一体化治理:涉及高度专用性资产且交易频率很高的交易,与一体化治理结构相匹配。 Y产专用性、交易频率与交易治理结构选择关系见表1。 1.2 航运企业资产4种专用性 (1)地理区位专用性 主要表现为航区与航线专用性; (2)人力资产专用性 航运企业船员和陆岸管理人员的专业性以及“边干边学”造成的高昂职业转换成本决定了人力资产专用性; (3)实物资产专用性 船舶是航运企业最主要的专用性实物资产; (4)特殊实物资产专用性 主要是指根据客户需求或码头要求而订造的船舶,这类资产是航运企业专用性最强的实物资产。 1.3 不定期船租约形式与交易治理结构的匹配关系 从船舶专用资产角度看,航运企业通过匹配租约形式与交易治理结构,可发展单一船种或船型,形成高度专业化的船队规模;也可发展多船种或船型,形成航运企业集团,获取规模效益(见表2)。 通过不定期船租约形式与交易治理结构的匹配关系不难看出,随着资产专用性、交易频率和不确定性的增强,交易活动由市场签约转向企业签约,治理结构也由市场治理逐步转向企业治理。此时,航运企业应通过建立一体化治理结构进入制造业产业链,实现多元化发展,但是在实际市场交易中,航运企业却大多选择签订长期合约或合资组建新航运企业的双边或三边治理结构而非一体化治理结构。 2 航运综合服务链整合 2.1 生产性服务与嵌入性 从生产性服务角度看,受技术差异、资本规模、学习能力等因素的限制,航运企业只能嵌入制造业提供服务而无法对制造业实施一体化;从制造业角度看,在专业化分工前提下,出于交易成本的考虑,外包服务显然比一体化更加经济。 2.2 全球价值链带来的挑战 全球价值链带来了客户需求个性化、生产碎片化、服务外包化等变化,向航运服务提出了新挑战和新要求:在经营理念方面,客户需求个性化要求航运企业由传统的以货源为中心转变为以客户为中心提供服务;在服务模式方面,制造业的服务外包化要求航运企业提供整体解决方案,而非简单的货物位移服务;在发展战略方面,由于制造业服务广泛外包以及嵌入性的存在,航运企业无法沿着制造业的产业链进行上下游一体化整合,只能在对航运供应链进行一体化整合的基础上谋求多元化发展。 2.3 航运供应链嵌入价值链 全球产业分工与产业升级带来的机遇和挑战,要求航运业主动适应生产变化,以航运供应链嵌入全球价值链。航运供应链是由港口企业、航运企业、仓储企业、企业、第三方物流企业,以及相关政府监管部门、银行、保险等形成的网链结构。港口企业、航运企业、仓储企业、企业、第三方物流企业既是航运供应链的节点也是航运供应链嵌入全球价值链的嵌入点(不包括政府服务机构),航运供应链以节点嵌入模式嵌入全球价值链。 从服务需求看,当全球价值链上的某一个企业提出生产性服务需求时,嵌入在节点上的服务供应商企业将作出即时响应,信息流在供应链内形成反馈,服务集成商带动供应链快速反应,为客户提供包括货物流和资金流在内但不限于货物流和资金流的整体解决方案并最终实现服务。此时为客户提供的不是某一个供应商的服务,而是全供应链的“链服务”。这一过程如图1所示。[3] 2.4 航运供应链的规模效应 航运供应链的规模效应体现在:(1)使航运企业以货源为中心的生产性减弱,而以客户为中心的服务性增强,在新增加的服务环节上增加了附加值和企业利润,有利于进一步扩大规模优势;(2)改变了竞争业态,航运企业间由船与船的竞争转变为链与链的竞争,加快了航运业内的纵向整合和一体化发展;(3)增强了航运企业的议价能力和市场话语权,为航运业与制造业协同创新、多元化发展提供了机遇和空间。 2.5 航运供应链的一体化与多元化 居于航运供应链上的企业之间存在主导与被主导、控制与被控制的关系,占据主导地位的企业即服务集成商控制供应链,从而达到延伸企业自身价值链的目的。主导与被主导、控制与被控制是通过松散联合、签订长期契约或一体化方式实现的。是实施一体化还是签订长期契约,取决于主导企业的规模经济与节点企业之间交易成本的比较和权衡。 虽然供应链主导的航运企业整合仍局限于航运业内,但为满足客户个性化需求,其业务触角已经向航运业外延伸,开始实施相关多元化发展战略,如航运金融服务、运贸一体化等。 3 航运企业的多元化发展 3.1 规模经济和范围经济 在企业生产活动中,当一种产品的产量达到一定规模后,平均成本下降,即存在规模经济。范围经济是联合生产2种或2种以上产品的生产成本低于这些产品单独生产的成本总和。范围经济来源于企业的资源剩余,通过开展多项业务可以共享剩余资源,从而节约成本。 3.2 专业化分工与多元化发展 斯密[4]认为:交易产生分工,带来了劳动生产率的提高和产业不断分化、发展,导致了生产的专业化和社会化。同样,在企业内部,随着劳动分工的细化,企业内部的专业化水平不断提高,资本化水平也越来越高,这时企业追求的是规模经济。斯密定理将专业化发展的原因归结为市场范围的扩展,即分工受市场范围的限制,但在市场范围扩展、经济发展进程中,却出现了与专业化相反的纵向一体化。科斯对这一传统经济学无法解释的悖论给出了自己的答案,即因为节省了交易费用建立企业或实行纵向一体化也能带来经济节约。 企业发展到一定阶段,受市场规模、技术、交易费用制约,专业化的道路日趋狭窄,出现有规模却不经济的状况,只能谋求多元化发展,追求范围经济。多元化是企业尤其是大型企业集团成长到一定阶段的必然鹇匝瘛Wㄒ祷、多元化是企业实现战略目标的手段,由追求规模经济进而追求范围经济则是隐含的经济学逻辑,企业成长周期理论也印证了这一点。 3.3 多元化发展的前提条件和动因 3.3.1 前提条件 航运企业规模化发展产生了可以共享的剩余资源,特别是组织能力和企业家才能等以无形资产形式存在的通用资源,为航运企业多元化发展提供了前提条件。 3.3.2 动 因 (1)航运企业专用性资产令企业面临高昂的资产转换成本的同时,也使企业不得不面对市场下滑产生的高额交易成本且无法实施一体化;实施多元化发展则可以降低企业资产专用性,面对航运市场周期性波动时可以有效分散风险。 (2)从生产性服务嵌入制造业的角度看,包含航运业在内的交通仓储业对劳动密集型行业的影响最大,而劳动密集型行业具有资金和技术投入相对较低以及附加值低的特点,处于全球价值链的低端,也就是说航运供应链节点嵌入的位置是价值链的低端环节。航运供应链若长期嵌入劳动密集型行业,将面临被锁定在价值链低端的风险,而寻求多元化发展则是摆脱低端锁定困局的可行路径。 3.4 多元化发展的特点 (1)以航运事业为起点,通过专业化发展实现规模经济和优势,在此基础上实施多元化战略,追求范围经济。 (2)以相关多元化为主,充分利用企业剩余资源,借助已有竞争优势,拓展相关业务领域。由专业化到相关行业多元化,最后进入不相关行业多元化发展,可以保持企业已有市场份额和收益水平,为企业战略转型提供中间支撑并减少企业战略转型成本。马士基航运集团的多元化战略实践证明了这一点。 (3)实施多元化是战略性选择,而非短期规避风险的手段。在实施多元化战略的同时,航运企业同步实施国际化、集团化战略,从而实现企业转型升级。 4 结 语 航运企业依托企业专用性资产选择低交易成本交易治理结构,通过专业化发展形成规模经济并趋向于一体化,但受航运业生产性服务属性及嵌入性的制约,航运企业无法进入制造业产业链实施纵向一体化。同时,由于国际分工及全球价值链的存在,制造业企业广泛外包服务,也不可能对航运企业这类生产性服务企业进行纵向一体化。为了适应全球价值链给航运业带来的客户需求个性化、生产碎片化、服务外包化的变化,航运企业可在内部进行纵向一体化整合,形成航运供应链嵌入全球价值链,为客户提供“链服务”(即整体解决方案),同时利用企业剩余资源实施相关多元化,形成大型国际化竞争的航运企业集团,进而全面实施多元化发展战略。 航运企业特别是大型航运企业集团剩余资源的存在以及特有的资产专用性和航运业生产性服务属性,共同决定了航运企业由追求规模经济到追求范围经济的经济学规律,并最终在战略上表现为多元化发展。 规模经济论文:福建省散货码头规模经济性评价分析 摘 要:文章以数据包络分析(DEA-BCC)为基本模型,以福建省散货码头为对象,分析福建省散货码头发展现状、存在问题,对福建省散货码头进行规模经济性评价,提出提升福建省散货码头发展建议,推动福建省散货码头科学发展。 关键词:福建省;散货码头;规模经济性;数据包络分析(DEA-BCC)模型 港口作为物流行业的一个重要节点,货物通过港口在不同运输工具间流通过程中拉动经济发展,近年来各地政府意识到港口对地区经济发展的重要作用,港口也呈现大型化、专业化、规模化等发展态势,但随着福建省越来越多的散货码头的投产,如何在有限的、相互交叉的经济腹地情况下,获得较好的投资回报率,就有必要研究福建省散货码头规模经济性问题,提出合理化建议,提高各散货码头的经济效益。 1 福建省散货码头发展现状 1.1 散货码头布局持续推进 近年来,福建省政府不断推进沿海港口布局,使全省港口布局规划建设工作得到优化。福建省一系列指导性政策的相继出台,明确了福建各大港口功能定位,提出重点加强“两集两散”港口建设,将福建省港口整合形成福州港、湄洲湾港、厦门港三大港群,明确规模化、集约化、现代化的发展方向。同时也为福建省沿海散货码头布局奠定了政策基础,也进一步明确罗源湾、湄洲湾大宗散货集散中心的功能定位。 1.2 港航基础建设不断加大 近年来,福建省加大对散货码头硬件设施建设投入,升级完善港口、航道基础设施,推动港口群、产业群、城市群联动发展,沿海散货码头综合竞争力逐年提升。截止到十二五规划末,福建省生产性泊位共480个,万吨级以上泊位162个,其中可靠泊5万吨级以上船舶码头泊位达到79个,具备停靠30万吨级散货船等大型船舶的条件。 1.3 腹地经济范围不断扩大 为有效拓展港口腹地经济范围,福建省深入拓展海洋港口经济,通过鹰厦铁路、向莆铁路、横峰铁路以及多条高速公路,联接江西、湖南等中西部省份实施“借闽出海”战略,使得福建沿海散货码头的经济腹地不断向内陆地区拓展延伸。尤其是向莆铁路疏港支线贯通后,福建、江西两省通过多样的形式尝试开展海铁联运业务,推动闽赣两省产业对接。 1.4 主要货物吞吐量稳步增长 煤炭及其制品、铁矿石是福建省沿海港口散货中占比最大的货物,近年来占全省沿海货物运输20%左右,基本实现业务的稳步增长。作为福建省主要散业务的煤炭,基本是由罗源湾港、湄洲湾港、厦门港等大型散货码头完成,并以水水中转为主要业务发展模式,向江浙、长江中下游地区电厂输送,极大地拓展了福建省沿海港口的辐射能力。 2 福建省散货码头发展中存在的问题 2.1 散货码头业务集中度不高 受地理位置、地区经济等因素制约,福建省港口布局仍较为分散,业务集中度不高。福建沿海共分布27个港区,部分港区内仅有1~2个生产泊位,无法体现港口规模化运营。各大港区在散货业务上存在业务重叠,并且港口散货的经营效率不强,这些问题对福建省散货码头规模经济性造成影响,以致散货业务集中度不高。 2.2 港口资源优势未发挥 福建省海岸线资源极其丰富,多地具备建设成大港口的天然条件,但福建省沿海分布近500个码头,码头和泊位比较分散,仅厦门湾内港区、闽江口内港区形成一定规模化经营,其他港区均存在规模化低、专业化低等问题。同时各港区规划建设相对独立,不仅使得港口资源无法充分利用,而且没有足够的财力加快港口集疏运、拖轮、口岸查验等设施建设,进而阻碍港口服务水平和质量的提高,影响了福建省港口的竞争力。 2.3 集疏运体系建设滞后 近年来,福建省加大对高速公路、高速铁路建设的投入,形成较为便捷的交通体系,但沿海散货码头的集疏运网络体系还处于相对滞后的阶段,特别是港口的铁路集疏运体系网络。直达港区的铁路支线较少,因此铁路无法发挥强大的集散能力,集疏运体系与港通衔接不畅,这对福建省散货码头的发展造成了不利的影响。 2.4 经济腹地范围体量不足 与周边省市相比,福建省的经济总量远低于广东、浙江等地,尤其是对港口吞吐量影响较大的工业发展水平,未能给港口提供足够的运输支撑。同时,福建散货码头的经济腹地同广东、浙江、上海等区域的散货码头的腹地存在重合现象,赣湘鄂等地区都是东南沿海港口必争之地,竞争激烈。同时沿海散货码头在码头建设、作业工艺等方面也基本如出一辙,必然会产生竞争关系。 3 DEA-BCC模型及规模经济性概述 3.1 DEA-BCC模型 数据包络分析(DEA)是一种运用数学工具来评价经济系统生产投入和产出的有效性的非参数方法。它通过考虑多种资源的投入和多种服务的产出来评价系统的效率问题,适用于多投入多产出的系统决策问题的绩效评价。数据包络分析法可以进一步研究产出应该增加多少,投入减少多少的时候决策单元会达到相对有效。数据包络分析较为常用的有CCR、BCC模型等,本文采用BCC模型,是用来评估部门之间的相对技术有效性的。其模型为: 3.2 港口规模经济性 规模经济性是指在一定的市场需求范围内,随着生产规模的扩大,企业的产品与服务的每一单位的平均成本出现持续下降的现象。港口规模经济性实质是港口生产的投入和产出之间的数量关系,即当港口的各类生产要素投入增加的时候,港口的产出(吞吐量、装卸量等)是否会相应的增加,增加的比例和投入的比例进行比较,来判断港口是否规模经济,即生产的规模报酬问题。 港口的规模表现为港口生产规模和建设规模,二者要相互协调才能产生最佳的港口规模效应。如果港口的建设规模太小,港口的生产规模会受限,港口的经济效益也受限;如果港口的建设规模过大,则易导致产能过剩,港口设施设备利用率不高,资金和资源浪费闲置。因此,要通过对港口的规模经济性进行评价,认识到现有规模的经济性是递增还是递减,以全新的港口布局和规划来提升港口的资源利用率和港口的规模报酬,使港口处于最佳的规模经济运行状态,达到资源利用率和经济效益最大化。 4 DEA模型下福建省散货码头规模经济性评价 4.1 指标选取 文章选取福建省三大散货码头,即福州港、湄洲湾港、厦门港为研究样本,应用2010~2015年数据。文章在对福建省散货港口众多影响因素中,以主成分分析法为基础,最终选取万吨以上泊位数、年设计吞吐能力、作业设备数等3个投入指标和营业收入、吞吐量等2个产出指标,如表1所示。 本文运用DEAP2.1软件对福建省三大散货港口――福州港、厦门港、湄洲湾港进行DEA视窗分析,以2010~2015年为基础资料,数据之间进行了年度交叉处理,形成2010~2013年、2011~2014年、2012~2015年三个视窗。 4.2 规模经济评价结果 从表2可得,福建省三大散货码头的规模经济的平均值中,厦门港的规模经济平均值是最大的,福州港是最小的;福州港和湄洲湾港的规模经济值变化幅度较大,厦门港相对稳定。 从表3可得,从横向比较来看厦门港在2011年、2013年出现下降,到2014年规模效率值为1;福州港呈现逐年上升趋势,到2014年规模效率值为1,湄洲湾港呈现逐年上升趋势,到2014年规模效率值为1。从纵向比较来看厦门港的规模效率值在2010~2013年都是最大的,2014、2015年三大港口都为1。厦门港的规模效率值较为稳定,福州港、湄洲湾港变化幅度较大。 5 推进福建省散货码头发展建议 5.1 科学规划全省港口布局 福建省港口管理部门要站在全局的高度,对福建省沿海散货港口进行全新的规划布局,要实现科学规划,合理优化,可持续发展的战略思路,在国家“一带一路”战略和福建自贸区的战略指导下取得科学合理发展。要以“两集两散两液”为战略发展思路,对福建省沿海散货码头科学规划,减少小零散的散货码头规划,形成集约化、规模化的发展,促进福建省内散货码头相互沟通,竞争与合作,在战略上解决福建省散货码头集约化不高的问题。 5.2 推动临港产业与港口联动 在做好港口布局、功能规划的基础上,要充分规划港口产业园区,利用产业联动政策引进临港工业。一要在现有建成或在建的大型散码头腹地经济范围内,充分规划工业产业园区,让钢铁企业、电厂等大型散货需求的企业入驻,形成产业联动;二要充分重视港口、临港工业、经济腹地之间的互动关系,促进港口群、临港产业群和经济腹地的一体化进程;三要积极对接现有铁路、公路输运体系,实现港口与腹地内的工业企业对接,有效提升货物通过量,形成产业联动。 5.3 完善散货码头集疏运体系 结合国内外各大港口的“大港口、大通道、大物流”发展趋势,实现散货供应链的无缝衔接。要持续有针对性把握港口基础设施建设的投资进度,完善配套大型散货堆场,拓宽疏浚深水航道,满足国内外船舶大型化和超大型化的运输需求,加快构建以快速铁路、高速公路和普通国省干线公路为基础,对接内陆地区的现代综合交通运输体系,最终构建系统性的港口集疏运体系。同时,通过拓展长江中下游地区市场,积极开展“水水中转”业务模式,开辟海上疏运体系,不断优化和开辟散货沿江航线,提升港口、航线运输能力。 5.4 整合散货码头岸线资源 整合全省沿海港口岸线资源,并推动成立福建省港口集团,成为福建省散货码头的统一运营商,执行相对统一的运营策略,并作为福建省岸线收储、港口投融资平台,对福建省岸线资源进行统一收储、规划与管理。组建成立福建省港口集团,可依托福建省最大的公共码头服务商――福建交通运输集团,将其控股的所有港口纳入统一运营管理,同时整合集团内部优质资源,构建资本市场融资平台,再通过多样化的资产整合方式,兼并、重组、整合省内沿海港口企业。 规模经济论文:规模经济与范围经济目标下我国动画产业模式研究 摘 要:动画产业作为我国文化产业体系的重要组成部分,其重要性不可小觑。纵观美国、日本等先进国家的动画产业发展历程,我国动画产业发展既要把握宏观政策调控,又要注重动画企业内在产业链完整,依靠经济规律加快动画产业集群,形成规模经济和范围经济内的动画产业模式,从而促进我国动画产业又快又好发展。 关键词:规模经济;范围经济;动画产业;发展模式 改革开放初期,我国的动画产业曾经出现过短暂的辉煌,民众对具有传统文化元素的国产动画产品青睐有加。但随着国外动画产品的不断输入,我国动画产品市场逐渐步入寒冬。通过深入研究世界范围内重要的动画出口国不难看出,各个国家动画企业的利润水平大相径庭,如美国动画企业利润率高达20%,日本在10%左右,而我国大多数动画公司仅仅维持在不亏损的状态。如何引导我国动画企业在国外市场冲击的背景下形成有利的发展模式,还需从动画产业的规模经济和范围经济着手。 一、动画产业发展中的规模经济与范围经济 (一)动画产业发展中的规模经济 规模经济是指企业在产品的生产过程中,随着产品数量的增加,生产成本逐渐降低,而利润却逐渐增加的经济模式。对动画产业来说,随着动画企业对新技术的不断应用、员工技能水平的逐渐提高、动画产品制作时间的持续缩短,生产成本得以降低,企业效率与利润迅速提升。因此,以迪士尼为代表的国外大型动画企业由于受上述因素影响,形成了成本可控状态下的规模经济,从而实现了较高利润水平。 (二)动画产业发展中的范围经济 范围经济是指企业在产品生产过程中,同时生产多种产品的成本远比单独生产不同产品的成本低。如迪士尼公司先制作动画电影,获得观众的好评后,再在动画影片基础上批量设计、生产衍生品进行出售,动画电影本身成为一种广告投放,这就大大降低了生产与宣传成本,从而获得利润的多元化。 由此可见,得益于规模经济和范围经济的作用,大型动画企业比中小型企业可以获得较低的制作成本和较高的经济利益。然而,在国际化分工秩序不断深化的背景下,中小型动画企业同样也能收获较高的规模经济和范围经济效益。 二、日本动画产业集群发展模式探析 日本动画产业在国际动漫市场上具有举足轻重的地位,其主要是依靠中小型动画企业集群发展的产业模式。日本动画发展得益于手冢治虫探索出的“手冢模式”。“手冢模式”最初源于阿童木形象的制作。手冢治虫最初的想法是将阿童木卡通形象商品化,通过向国外出售动画片版权、动画制作技术和动画版本胶片获取利润。但手冢治虫在实施过程中却遇到一个棘手的问题,就是公司的制作能力有限,不能在最短时间内完成动画任务的制作。于是,他就把制作过程中的部分任务分包给了其他动画公司来完成。这种最初的想法创造了日本动画产业的“分工专业化”制作体系,也为当时的电视动画盈利模式打开了新渠道,对整个日本动画产业的未来发展模式产生了深远影响。 为了进一步提高动画制作能力与效率,手冢治虫联合日本众多中小型动画企业共同来完成大量商业动画项目。虽然当时每个动画企业的规模都不是很大,但聚合起来相当于大企业内部的专业化分工,具备了实质性的规模效应,从而实现制作效率的大幅度提升,最终实现规模经济。另外,日本众多的动画小企业在生产过程中与其配套的诸多小企业相互合作,这就相当于将一个动画创意创新成了多种商品,实现了市场扩展下的范围经济。“手冢模式”联合众多小型制作企业创造了与美国大型动画企业等同的效果,获得了广泛的规模经济和范围经济效益。 三、现阶段我国发展动画产业存在的问题 近些年来,我国的动画产业发展迅速,取得了一定成果,但与美日等动画产业发达国家相比,仍存在一定问题。 (一)各动画企业之间未形成完善的分工体系 改革开放后,我国动画企业不断推出新的动画产品,但大多是由企业自身来完成的,很少通过服务外包完成。通过对国内多家动画制作基地的企业调查发现,虽然已经有一部分动画企业通过外包合作来完成动画片的制作,但大多只是体现在动画加工方面。由此可见,我国动画产业专业化分工体系尚未形成。 (二)动画企业与上下游企业未形成有效的合作机制 在美国和日本,多方投资共同制作动画产品的模式比较普遍。比如,在日本开发一款动画产品,常常会有广告公司、电视剧制作公司、电视台、玩具公司甚至大型食品公司等多种企业共同投资开发制作动画片。更有甚者,日本的银行、航空公司、工艺品制作公司和钟表公司这样的企业都会参与到动画投资中来。因为有众多市场主体参与,这样的合作机制往往能将创意、设计制作甚至商业推广模式的效能发挥到最佳。然而,国内动画制作企业大多是依靠自身的力量承担制作和推广,这就导致无法筹集到足够的资金进行高质量产品的制作和商业市场推广开发,这种“独善其身”的发展模式往往致使大量动画企业快速倒闭。 (三)专业化动画人才市场尚未成型 随着我国经济水平的快速发展,民众对精神文化产品的需求不断提升,国家也越来越重视文化产业的发展,这就对动画产业人才的培养提出了更高的要求。但通过调查显示,目前的专业劳动力市场并不能满足动画制作企业对于人才的需求。究其原因,一方面是民众对动画专业的认识程度不够,另一方面是国内专业的动画制作人才培养机制不完善,造成众多动画企业求贤若渴。另外,人才匮乏和专业动画人才市场不完善造成人才流失的现象很普遍,这都加剧了动画专业人才市场的快速萎缩。人才的缺乏使得国内难以形成稳定的人才市场,这也是国内动画产业无法实现范围经济和规模经济的主要原因之一。 四、我国动画产业未来发展模式探讨 (一)发展大动画产业基地模式 通过研究日本发展动画产业的经验不难看出,其动画产品的制作主要集中于动画出版社,且动画出版社绝大多数使用工作室制度。工作室编辑人员会挖掘一些漫画作家作为思路主创人员,并将细节制作部分安排给助手。这种工作方式大大提高了工作效率,创造出大量作品。从经济学规模经济的角度来看,我国完全可以借鉴日本动画的发展模式,结合美国计算机“硅谷”创造的经济传奇,在国内规划建造出多个动画产业基地,将动画制作产业的一系列流程制作公司吸引到动基地里来,形成基地内部的专业化分工机制。这种模式的优点就在于集中专业化人才于一体,既能激发专业人员的创造素能,又能节省不同专业制作公司的交易成本,有利于形成规模化制作产业集群,提高动画制作的产量和质量。从范围经济的角度来看,依靠发展大动画产业基地的方式对于提高动画创意或者制作企业的经营水平极为有利,也有益于吸引动画上下游企业向基地靠拢,从而形成广义范围的大产业综合集群。 (二)发展互联网动画新模式 21世纪初,网络的应用和普及刺激了一些新生事物的出现,网络动画就是其一。现如今,网络动画已经成为网络文化的重要组成内容,甚至不乏一些作品创造了新的衍生产品,最为成功的要数《滚蛋吧,肿瘤君》。该作品最初由年轻漫画家把个人经历以漫画形式在网上,由于大量网友的推崇致使漫画爆红,随后被众多的动画制作商制作成动画片,甚至被翻拍成了电影,并取得了良好的收视效果。从该案例可以看出,新时期创作者应该按照新媒体时代动画产品的特点,依靠点击率和视频网站的相互联合共同创造价值收益。除此之外,在网络动画衍生品环节,利用逐渐规范化的文化版权市场,通过动画产品的品牌形象与其他产品市场达成互利共赢的局面,共同创造和分享价值,达成更广泛意义上的范围经济效益。同时,动画制作商也要注重与新媒体、自媒体(比如微信)的推广和结合。 (三)布局适合我国国情的动画发展模式 文化是发展动画的营养,国情是发展动画的土壤。总结过去我国动画发展的经验不难看出,发展美国大企业动画模式不适合我国,发展日本小企业精细化产业链模式也不适合我国,也即,通过这两种模式实现动画规模经济和范围经济的目标在短期内都难以实现。 我国的动画企业大多是民营中小企业,规模较小,资本不足,技术设备欠缺。动画市场专业化分工体系也不完善,专业人才资源也不丰沛。因此,根据美日发展动画产业的经验可以采取以下措施。一是组建国有大型动画企业,依靠国家资金和国有资源集聚规模优势,吸引专业人才进入,并由大型龙头企业带动动画产业体系的快速形成,依靠市场化运作体系并购中小型企业完成动画产业的规模扩张,在短期内形成较大企业群体。二是借鉴日本动画产业发展模式,鼓励组建多个中小型企业,依靠市场的力量自发形成动画产业专业化分工体系,通过市场分工的模式形成动画产业集群,最终实现动画产业的规模经济和范围经济。 综上所述,动画产业作为我国文化产业体系的重要组成部分,其重要性不可湮没。纵观美日等先进国家的发展经历和经验,我国动画产业发展既要注重宏观政策调控,又要注重动画企业内在产业链模式发展。要依靠经济规律,尽快形成动画制作产业集群,形成产业内规模经济和范围经济。 规模经济论文:“互联网+农业”背景下 农业规模经济效益研究中存在的问题分析 摘 要 2016年中央一号文件指出:“大力推进‘互联网+’现代农业,应用物联网、云计算、大数据、移动互联等现代信息技术,推动农业全产业链改造升级。”其实早在2012年,国务院农村综合改革工作小组就已经选取了部分省份开展村级集体经济发展试点。我们发现只要在“互联网”之后加上缀称,这种模式就会发展得相当不错;因此我们选取“互联网+农业”为研究方向,针对农业大规模经营的特点,提出农业规模经济的概念。通过对山东省阳谷县阳谷丰源农业科技有限公司的实地考察与调研,我们得出初步的数据以证明“互联网+农业”的确存在规模经济效益。本文将从政府、农户、企业等三方面来阐述阳谷丰源农业科技有限公司自实施“互联网+农业”以来存在的规模经济效益方面的问题,并提出可行的解决方案。 关键词 规模经济 财政负担 销售管理 生产成本 进行实地调研后,我们发现当地的“互联网+农业”与其他县级相比,虽然已经很先进了,但是仍存在一些问题。在走访一些合作社、企业和农户后,我们发现当地农户对“互联网+农业”总体发展规模态势并没有深入的了解,其只知道这种模式的农业能让他们获得收益、走向富裕的小康生活。阳谷丰源农业科技有限公司的部门经理也带我们参观、了解了他们生产的自动化设备和大棚控制系统,让我们对“互联网+农业”有了更全面的了解;但是,该经理也向我们披露了一些“互联网+农业”的弊端。于是,我们在参考农业局提供的相关资料的基础上,提出了一些关于阳谷丰源农业科技有限公司自实施“互联网+农业”以来,存在的规模经济效益方面的问题和解决建议。 第一,政府财政负担较重。该模式是当地政府以及当地企业共同打造的惠农模式,阳谷县在山东省聊城市中算是一个中等发达的县城,纵观周围农村,很多农户都引进了“互联网+农业”模式。政府作为该模式的支持者和指导者,自然是需要为农户提供补贴与技术支持。由于农户大多数是素质较低的劳动力,对模式的理解与掌握还有欠缺,政府投资举办培训会等,无疑是一笔大的花销。而且,对政府来说,大量的补贴必然会造成沉重的财政负担,这就对政府的财力提出了较高的要求,也成为影响当地政府农业推广的因素之一。 第二,企业农业种植、销售经验不足。阳谷丰源农业科技有限公司是阳谷县利用“物联网”技术和“互联网+农业”模式的一家先进的农业企业,拥有不少与之合作的农业生产合作社。通过与当地农户和供销社的沟通,我们了解到,在农业种植方面,阳谷丰源农业科技有限公司主要依靠与当地农业生产合作社进行合作,利用合作社提供的充足劳动力,发挥其在种植方面的优势。但是,就如上面我们所了解到的,劳动力素质较低是制约阳谷丰源农业科技有限公司进一步发展的重要因素。在该公司中,大量先进的自动化设备为其带来了极大的财富。但是,在我们实地考察的过程中也了解到,仍然有不少工人不会操作这些先进的机器。在销售方面,阳谷丰源农业科技有限公司通过公司网站进行销售,它旗下的一个农业生产合作社在这一方面做得尤为突出。先运辣椒生产合作社是阳谷丰源科技有限公司旗下的一家大规模生产辣椒的合作社,其最近几年在销售方面的业绩比较稳定。我们对其进行采访时,经理向我们表示,线上销售虽取得一定的成绩,但由于经验不足,合作社一直处在尝试、摸索阶段;其迫切希望能够进一步开拓市场。 第三,农户相关农业技能不足以及农产品生产成本仍然过高。在阳谷丰源农业科技有限公司旗下的合作社各有不同的分工,每一个合作社的生产经营项目也都有所不同。企业和合作社中的主要劳动力是当地的农民,他们的文化水平普遍不高,在设备的使用上也存在一些问题;其只能在企业内少量的专业人士的指导下使用设备,这在一定程度上导致了农业生产效率的低下。由于阳谷丰源农业科技有限公司大多采用的是先进的机器设备,加之采用的是智能专家系统和大棚控制系统相结合技术,如果只是小范围生产农产品,这种模式会给农户带来过高的生产成本,最终影响企业的规模经济效益。 尽管“互联网+农业”规模经济存在一些问题,但是我们对它的预期仍是好的。我们可以通过以下的解决方案对存在的问题进行修正与改进: 第一,政府加大支持力度。目前“互联网+农业”在当地的推广还不够成熟,许多人来不及思考全局而盲目跟从,造成农户仍然对“互联网+农业”的模式不了解。以前,其他地区的淘宝村也出现过此类情况,“互联网+农业”起初在村级进行推广时会受到阻碍,但是在看到其带来的利益后,r夫们纷纷趋之若鹜。此外,素质较低的劳动力也是一方面的原因。政府出资集训为农户带来很好的发家致富的机会,但是由于现在农村的剩余劳动力几乎都是素质较低的农民,其对先进技术的掌握水平还不够,既不能充分发挥自动化设备的先进性,也不能熟练地利用专家管理系统、线上电商平台等,造成了政府投入的浪费,加剧了政府的财政负担。 第二,企业引进先进人才。据了解,阳谷丰源农业科技有限公司也是在2013年才引进“互联网+农业”,其目前仍处于运营初期,缺乏经验是必然的。在参观该企业的种植和生产一体化设施后,我们一致认为它完全有能力带领下面的合作社走上致富之路。阳谷丰源农业科技有限公司具有一定的整合附近资源的能力,并且在经过了一段时间的发展后已经初步形成了一套农业生产、销售体系。我们认为该公司可以在人才、农业生产设备上多下功夫,招揽一些高素质的人才,必要时添置先进农业设备,加之先进的销售管理来解决这一问题。 第三,农户开展技术培训。关于这一方面,企业可以对当地的农民开展一些简单的培训,为他们开展生产活动提供便利;另外,可以对合作社中的劳动力进行分工,如哪些农民只负责香菇的生产,哪些农民只负责辣椒的生产,各自负责各自的种植、灌溉及设备的使用,这样的分工可以大大提高生产效率,并在一定程度上为企业节省人力、物力。 目前,尽管阳谷丰源公司已经通过合作社将一部分农户聚集,但总的来说其还是相对分散。由于他们的生产范围还是不够大,阳谷丰源公司要解决这一问题就需要对旗下的合作社进行划片处理。据经阳谷丰源负责人透露,他们正在实施这一计划,并预计生产成本将会降至最低。 “互联网+农业”的生命正处于花苞状态,国务院总理曾经指出,要带头将“互联网+农业”进行到底。当我们在关注“互联网+农业”的成果的同时,往往也会去观察它的规模经济效应;然而经过一段时期的发展,它前进的脚步似乎遇到了阻碍,也是我们上文所提到的三个方面的问题。因此,阳谷丰源公司只要合理地处理政府、企业与农户之间的关系,笔者相信,“互联网+农业”的明天会更加精彩,它所产生的规模经济效益也会造福广大的农业劳动者。 (作者单位为中央民族大学) 规模经济论文:中国汽车产业规模经济发展研究 摘 要:汽车产业作为我国经济的重要支柱产业,对我国经济的发展具有很大的推动作用。从上世纪五十年代开始,我国汽车产业进入了起步阶段,经过六十多年的发展,如今我国汽车产业已经取得了巨大的进步,中国也成为了世界著名的汽车工业大国。然而由于发展时间尚短、工业基础较差、核心技术落后等原因,我国汽车产业发展水平还远远落后于美、日、韩等汽车强国。汽车产业想要取得发展,必须形成具有一定规模的产业集群,实现规模经济效应。然而我国汽车产业目前的规模经济性并不突出,存在着规模经济落后、市场集中度低、科技研发能力弱、自主品牌竞争力低等众多问题,这些问题严重阻碍了我国汽车产业的发展速度和规模。本文通过分析我国汽车产业的发展现状、存在的问题,对我国汽车产业实现规模经济性提出一些具体的措施建议。 关键词:汽车产业;规模经济;发展策略 一、理论依据 规模经济理论是经济学的基本理论之一。规模经济理论是指在一特定时期内,企业产品绝对量增加时,其单位成本下降,即扩大经营规模可以降低平均成本,从而提高利润水平。规模经济通常有两种表现形式,一种是内在的,即厂商的平均生产成本随着其自身生产规模的扩大而下降;另一种对单个厂商来说是外在的,但与整个行业的规模有关,即外部规模经济。 从经济学说的发展历史角度来看,亚当・斯密作为规模经济理论的创始人,他在国富论中做出了以下论述:劳动生产上最大的增进,以及运用劳动时所表现的更大的熟练技巧和判断力,似乎都是分工的结果。斯密以劳动分工和专业化生产为切入点,进一步揭示了生产率提高的原因:分工使得每一个工人的劳动技能和熟练程度都得到了提升,节约了生产过程中由于变换工作步骤而浪费的时间,同时促进了机器的发明和应用,“由于劳动分工的基础是一定规模的批量生产”,因此,斯密的理论可以被认为是一种古典规模经济理论。真正意义的规模经济理论起源于美国,它揭示的是大规模生产的内部与外部经济性,规模经济理论的主要代表人物有阿尔弗雷得・马歇尔、张伯伦、罗宾逊和贝恩等。 二、中国汽车产业发展现状 从上世纪五十年代开始,时至今日,我国的汽车产业取得了举世瞩目的成就,这六十多年的发展过程大致可以分为以下三个阶段。 第一阶段,1953年至1978年,这是我国汽车工业的起步阶段。1953年,我国第一家汽车制造厂――中国第一汽车制造厂的诞生,标志着我国汽车工业完成了从无到有的质的飞跃。之后,我国的汽车工业由于体制问题等原因,发展十分缓慢,基本处于停滞状态。这一阶段我国的汽车产业发展较为落后,产业规模较小,基本不具有规模经济性。 第二阶段,1979年至1993年,这是我国汽车工业的成长阶段。1979年,我国开始实行改革开放制度,经济体制由社会主义计划经济体制转变为社会主义市场经济体制。市场对于资源配置的作用越来越重要,我国市场对于汽车日益增长的需求推动了我国汽车产业的快速发展。在这一时期,我国汽车产业的规模迅速壮大,到1992年,我国汽车产量首次突破100万辆大关,达到106.2万辆,在世界各汽车生产国中排名第11位。该阶段中国汽车产业在取得了显著发展的同时,也产生了很多问题,主要表现为汽车产业投资混乱厂商林立,整体发展水平不高,厂商生产规模有限,距离国际公认的汽车产业规模经济产量还有很大的差距。 第三阶段,1994年至今,这是我国汽车工业调整改革腾飞的阶段。1994年随着《中国汽车工业产业政策》的颁布,我国汽车产业进入了全新的发展阶段。在这一时期,外国资本大量进入我国汽车产业,合资模式广泛开展。我国汽车产业的发展很大程度上依赖于国外资本的注入,因此,汽车制造的核心技术仍然掌握在国外厂商手中,我国厂商技术仍然处于落后水平。到了2008年,我国汽车产量达到了961.6万辆,成为了全球第一大汽车销售国。2014年我国汽车产销量双双超过2300万辆,创全球历史新高,连续6年蝉联全球第一。这些事实标志着中国已经逐步发展成为了汽车生产大国。 三、中国汽车产业规模经济发展存在问题 经过了六十多年的发展,虽然中国汽车产业取得了巨大的进步,中国也实现了从汽车小国到汽车大国的转变,但是,中国目前还并不是一个汽车强国,我国汽车产业仍然没有形成良好的规模经济性。 汽车产业属技术与资金密集型行业,通常情况下资产专用性较强,因此汽车企业对规模经济具有很高要求。最近几年,我国汽车产业不断引进国外优质资本与关键技术,资本投入和科技创新能力得到加强,使得汽车企业的产能和劳动率得到显著提升,汽车产业的规模经济性也越来越明显,但是到目前为止我国汽车产业仍然保持着企业数量多、规模小的产业格局。 目前,汽车经济规模的国际公认标准为200万辆。全国大多数汽车企业生产批量小、专业化水平低、规模小、布局分散、自主开发能力差的问题十分突出,造成的结果是产业集中度低、规模不经济。根据2014年全国汽车生产企业排名来看,在全国153家整车厂中,年产量200万辆的仅有5家,在50万辆至200万辆的仅有3家,绝大多数年产量在50万辆以下。由此可见,我国汽车产业的规模是相当的小,距离达到规模经济的要求还有一定的差距。 四、中国汽车产业发展策略 1、推行兼并重组,扩大各厂商规模 为了提高我国汽车产业市场集中度,需要在全国范围内推行车企兼并重组战略,以此来调整我国汽车产业的市场结构,从而提高我国汽车产业国际竞争力。具体的方式有收购、兼并、重组、参股等,通过强弱兼并,强强联合,既可以减少企业数量,提高产业集中度,又能形成一批具有高度规模经济性、竞争实力强大的汽车企业集团。 2、扶持自主品牌,增强核心竞争力 虽然我国汽车产销量每年都在增加,但是当前市场中,中国自主品牌的企业占据的市场份额还比较小,而且还存在着下降的趋势。2014年我国汽车产销量位居世界第一,但我国自主品牌却没有一家进入前十。这就意味着,我国自主品牌的汽车企业仍然需要找到适合自身的发展策略。因此,进行技术升级,提升自主品牌的核心竞争力成为当前我国汽车产业发展的重要方向。目前我国的自主品牌所生产的汽车,在设计、核心技术应用、制造等一系列的环节都还存在很多不足,很多的设计都是借鉴外国厂商的现有资源。因此在消费群体之中的认同度很低,自主品牌给人留下的印象始终是价格便宜但是品质低劣。我国车企需要加大对自主研发的投入,避免一味的抄袭模仿国外厂商,加快技术升级,通过开发新技术来减少成本,提高质量,增强竞争力,从而提高自主品牌在消费群体之中的认同度。 3、抓住发展机遇,探索新能源汽车 近年来,由于环境污染、能源危机等问题,新能源汽车逐渐成为汽车市场的新宠。新能源汽车目前尚处于起步阶段,市场格局尚未形成,我国自主品牌的汽车企业应抓住此次机遇,积极同国外厂商开展竞争,大力研发新能源汽车,尽早进入新能源汽车市场,通过抢占市场先机来吸引顾客,扩大自身的市场占有率,争取在这一新兴市场中取得领先的行业地位。(作者单位:河北经贸大学) 规模经济论文:我国企业规模经济发展对策探讨 摘 要:自从实现改革开放之后,我们国家的经济获取了显著的成就。不过从大的方面上来看,规模并不是很大,而且没有综合的配给生产要素。文章具体的分析了当前我国企业的规模经济状态,并且在这个背景下论述了几个应对方法。 关键词:企业规模经济;并购;企业集团;产业组织政策 所谓的企业规模具体的说是生产物资以及员工等要素和产量在企业中的集中性,其展示了企业组织大小。企业的规模逐步的扩张,效益持续升高,此时我们将这类现象叫做是企业的规模经济。企业之所以扩张规模,首先是为了减少成本以此来获取利润。其次是为了强化竞争水平。简单的讲,当规模扩大之后能够保证企业获取很多的优势,进而处在发展的最前端。 1 当前我们国家规模经济的发展情形分析 通过比对我们国家企业的均规模和世界数据来看,我国的要较之于很多优秀的国家小很多。2003年,我国516家重点企业的营业收入约为4330亿美元,仅相当于世界500强前2名的沃尔玛和通用汽车营业收入的总和。 从单个企业规模来看,将2003年世界500强的前 20名企业的营业收入和中国100强前20名企业的营业收入进行比较,我国排名第一的中国石油天然气集团公司的营业收入仅相当于世界排名第一的沃尔玛营业收入的18.5%,相当于世界排名第二的通用汽车营业收入的24.5%,仅相当于世界排名第二十的大众汽车营业收入的一半左右。 通过分析世界五百强的数据得知,不论是哪个国家,它的经济规模始终是和它所占有的大企业的数量呈正比例关系的。最近几年,由于竞争剧烈,同时经济氛围也在无形中改变,我们国家的大企业的经济水平显著的提升了。不过通过比对国际数据可知,我们国家的大企业的总数还是相对较少的。在03年的时候我们的经济总量在世界的排名是第六,进入世界500强的企业数与我国经济总量所处的位置相比还有一定差距,同时进入五百强的这些企业中,牵扯的多是能源以及贸易等,目前还没有涉及到制造业的。 通过上文的分析我们得知,我国规模经济在发展的时候面对着如下的一些不利现象,具体的体现在以下的几个层面中。第一企业的规模不大而且不集中,此时就导致了企业缺少整合市场的水平,进而使得生产重复,竞争加剧,最终导致资源得不到合理的使用。第二,在经济效益较为显著的企业中期规模太小,不能够通过大规模运作来减少费用,进而不能够以低价来获取市场,最终干扰了本身的进步。 2 针对问题提出的应对方法 经由并购方式来扩张企业的规模。并购是当前企业获取发展的一个关键方法,不过在实际的活动中还存在很多的不利点。对于存在的此类问题,企业在并购的时候必须高度的关注如下内容: 国家要高度的扶持并购。国家要结合当前的产业模式的具体状态以及经济发展情形等制定合乎发展的产业模式,指导企业并购,鼓舞个别产业发展的同时要抑制另外的一些产品,只有这样才能够保证结构合理,资源得以有效使用。而且,国家还应该从大的层面上掌控好并购的规模,只有这样才可以避免因为企业的规模太小而导致的资源浪费现象,同时还不至于因为并购过于严重而生成垄断。除了上面讲到的这些之外,国家还应该成立综合的信息服务体系,为企业的并购工作的开展提供丰富的信息内容。 并购应以水平一体化战略为主。并购可采取水平一体化、垂直一体化和混合一体化三种战略。水平一体化是企业在原有生产经营范围内,通过联合、兼并同类企业或投资兴建新的生产经营企业,形成多工厂企业,以扩大企业规模。垂直一体化是企业在供、产、销方面实现纵向渗透和扩张。混合一体化是指企业通过一定的方式控制多个产业中的若干生产经营企业,实行跨产业经营。以上三种战略具有层次性,作为大型企业的发展战略,水平一体化是垂直一体化的基础。如今我们国家的企业由于受到地区以及机构的干扰,其一体化的能力不是很高,这就干扰到了企业规模的扩大,所以就没法形成大规模的企业。在当前的这种状态下,我们国家的企业在并购的时候要将水平一体化当成是关键的发展方法,要强化产品的品质,注重科技研发,确保企业的规模,当企业有了一定的水平之后,才开展垂直模式,当该模式发展好之后,就可以落实混合模式,最终发展为优秀的大型企业。 确保上市企业的并购体系发展得当。经由股票行业开展并购是很多国外国家在并购的时候经常使用的方法。因为受到条件的影响,如今我们国家大量的国企中,上市的只有很少数,所以无法经过换股的措施来发展。当前时期要积极的带动资本市场进步,以此来解决并购时期遇到的难题。 建立具有国际竞争力的企业集团。对企业集团的合理规模作出科学的决策 企业集团的规模是否合理,要用规模经济来衡量。第一,要严格集团进入制度,针对那些规模不达标的企业要限制它们,对于那些无法有效开展集团化活动的企业要积极的淘汰。第二,要扶持领域之内的领头企业对于其他的企业控股,只有这样才能够得到更为强大的企业。 积极发展核心竞争力。当前时期工作的重点是将企业做强大,所以在并购的时候经由联合,把相关方的优点聚集到一起,因此而生成协同效益,进而带动资源优化。在市场力量的主导下,集团形成和扩展中的企业联合应以企业的自愿为前提,以资本联接为纽带,以制度创新、机制转换为基础,以实现资源优化配置、优势互补、规模效益为基本目标,注重市场调研和风险分析。 集中资源组建专业型企业集团。很多的具体案例告诉我们,如果企业拥有一个或是多个高技术水平,高市场占有量的产品的话,对于企业的长久进步来讲是非常有好处的。通过分析当前我国产业的发展状态可知,集团要不断的收缩运作范围,把没有关联的业务去除,凸显出关键的内容,进而得到核心竞争产品,要积极的使用当前的各项资源,确保集团能够规模化,而且在这个前提下提升品质,发展品牌,培育出一批具有国际竞争力的大企业集团。 制定政策推动发展规模经济。在促进企业规模经济活动中,政府不应直接干预企业的生产经营活动,应该是为企业创造必要的政策和法规条件,既要促进企业的形成和发展,又要防止过度集中形成的垄断,政府的职责应集中在三个方面: 制定政策并建立产业政策保证体系。带动产业间的有序进步,确保其合理升级,要把政策明细化,着重分析不一样的阶段的产业发展重心,带动关键产业先发展。在所有的关键产业里选取个别的集团,聚集实力对其进行政策扶助,政策扶持主要体现在资源分配和利益调整时,通过投资政策、金融政策、国有资产利润分配政策、财税政策、外贸政策等一系列政策来推动企业规模经济的发展。 改革政府管制模式。市场化改革要求改革政府调整产业组织的模式,并随着市场化改革的不断深入,逐步采取“以市场调整为主”的新模式,通过优胜劣汰的竞争机制实现企业的“并”、“转”、破产退出,使社会资源源源不断地向优势企业集中,从而促进大企业、大集团的不断形成。可以说,“以市场调整为主”的模式有利于培育和增强我国产业组织国际竞争力。然而,对产业组织进行良好的调整离不开政府的参与和推动。 形成进入壁垒。结合各个产业的生产工艺特征和它们对于规模经济提出的规定,明确进入到该领域中的要求,如果不能合乎该要求的话就禁止其进入到该行业中。次要求的设置要以最小最优经济规模(MES)为基石,而且要结合生产工艺以及市场等等的要素来综合分析。标准的内容应是投入生产要素的规模、产品、品种、生产批量等。经由此举动,能够在一定程度上限制那些竞争力较弱的企业进入到行业中,避免了竞争过于严峻化。 规模经济论文:运输规模经济与运输业发展关系研究 摘要:本文首先由规模经济的概念引出运输规模经济的相关理论分析,其次针对运输业发展现状进行分析,最后得出运输业发展为运输规模经济的产生奠定了基础,而运输规模经济促进运输业的发展,两者有着相互促进、相辅相成的关系。 关键词:运输规模经济 运输业发展 相互促进 一、运输规模经济的理论分析 规模经济是随着日益增长的生产能力,促使每单位的生产成本下降,收益率上升的发展。它意味着当固定成本可以分摊到更大的经济生产时会产生的经济性。规模经济反映的是生产要素的集中程度与经济利益之间的关系,与此同时规模经济实现产品的规格和标准的统一;通过采购大量原材料,使购买的单位成本下降;有利于精简管理人员和工程技术人员;有利于新产品开发;同时具有较强的竞争力。 运输规模经济是指随着运输网络中总产出值的扩大,平均运输成本不断下降的现象,即运输业的规模发展会直接影响运输成本的高低。对运输规模经济的分析我们同样可以划分为运输内在规模经济与运输外在规模经济两个方面。【1】首先,运输内在规模经济主要是指运输企业内部以及企业之间的运输关系,包括企业自身运输活动形成规模而引起的成本降低行为或是新技术研发形成更强竞争力,又或是企业间形成密集型、集约型、规模化的经营。从多方面改善企业经营管理的效益,获得更大运输规模经济效益。其次,运输外部规模经济是一种从宏观方面所讲的规模经济,是指由于整个运输行业规模的扩大,各种运输方式的不断融合,运输市场结构的不断完善及运输行业经营环境改善等而产生的运输企业效益增加或平均成本下降。例如集装箱运输就是运输规模经济的一个典型体现。它是把需要运输的货物集合组装成一个个集装单位,以集装箱作为载体,使其可以运用现代化大型装卸机械和大型运载车辆进行装卸、搬运和运输。这是一种综合的、新型、高效率和高效益的实现“门到门”的运输方式。而这种规模化的运输使得在港口、船舶、隧道、公路等的运输环节中建立标准化的一整套运输体系。在此规模下,减少了运输工具中转时形成的巨大成本,扩大了运输能力,提高了运输效益,促进了运输规模经济效益的提高。特别是整体技术性的提高,以及政府政策性的支持都会对运输外部规模经济效益提高有极大的促进作用。 在运输业发展初期,运输方式及运输工具处于初级阶段并且运输需求比较少,因此运输规模并未形成。但是随着运输基础设施不断改善,运输需求增大,运输项目多样化,运输业开始快速发展,运输规模经济也就随之产生。初期的运营方式逐渐无法满足社会对运输业的需求,不再适应经济的发展速度。因此,规模化运营方式因其成本低、效率高而普遍发展。【2】20世纪90年代中期,集约化、网络化、规模化经营概念开始推行,这确立了运输企业开始向规模化发展的道路,形成了规模经营的格局。进入二十一世纪,随着社会生产力的发展以及科技的进步,运输企业组织形式也在不断进步,运输规模化经营在更大范围得到了发展,并且更加注重企业的运输质量、运输组织、运输管理等方面,最终实现规模化的发展。 二、运输业发展现状分析 在当今社会经济发展情况下,运输业发展水平的高低已经成为衡量一个国家经济、社会文明的重要标志之一。对于我国而言,交通运输业是社会主义经济发展重要的基础结构之一,通过专项的客运及货运的运输服务,保证各行业、各地区之间的交往和经济建设发展,并使社会生产、分配、交换、消费各环节正常运行。目前,从我国交通运输结构情况看,由于经济社会的发展,对于高质量、高效率的客货运输的需求提高,产业结构的变化,公路运输和航空运输所占比重上升较快。而从总体情况来看,发展综合交通运输系统是运输业发展的总趋势。综合交通运输系统就是运输规模化的体现,由不同运输方式的运输网络设备、客货流量、运载工具和组织管理等四个方面构成的复杂动态系统。建立在五种运输方式之上,强调运输资源的有效利用和运输方式之间的衔接,使运输资源在各运输方式之间合理配置,实现旅客的“零距离换乘”以及货物的“无缝中转”但是在运输业的发展过程中同样存在一系列问题。【1】比如,在运输规模化经营过程中,经营组织管理水平不高,易导致分散经营的运输管理模式,很难将各运输方式紧密结合实现高技术水平的综合运输,难以满足运输需求。其次,综合运输体系完善的过程中,对于各运输方式的要求比较高,但是现有的运输基础设施无法满足相互配合的关系,且技术方面也同样有着差距。因此发展综合交通运输系统应配合国情政策以及经济布局,资源分布,人口集聚,社会发展情况,区域发展等对交通运输的一系列要求考虑。 三、运输规模经济与运输业发展关系 (一)运输业发展为运输规模经济的产生奠定了基础 运输业的产生与发展大体上可以分为三个阶段:手工业生产阶段、工厂手工业阶段和机器生产阶段。而进入机器生产阶段以来,分为以水运为主的时期,以铁路为主的时期,以管道、公路、航空运输发展时期和建立综合运输体系时期的以不同运输方式为主的四个发展阶段。【3】由于运输是商品交换的重要手段,影响资源开发和对外贸易,是经济发展的重要条件,因此运输业的不断进步与发展才引起了运输供给与需求的不断进步从而形成运输规模化的改革。也是由于运输业的发展大道可以形成规模经济的范围之下,运输规模经济随之产生。所以运输业发展为运输规模经济的产生奠定了基础。 随着运输业发展完善,运输基础设施特别像是公路、铁路网体系具有四通八达、高密度的特点,从而为运输网络化运营和不断提高其规模经济性奠定了基础。其次运输在社会需要具有广泛性,运输需求弹性较大,运输企业经营及参与市场竞争的灵活性更高,并且由于运输市场结构的不断变化而影响。比如垄断性运输市场结构的主要特点有集中度高、经营主体少、服务差别性大,十分有利于形成规模经济效应。规模化经营的经济含义是使运输企业能够实现运输资源的合理配置,能够使场站、路网、运输工具、劳动力、资金等要素有效优化,形成发达的专业化分工与紧密的社会化协作,组织运作上讲求整体效率与效益。【4】使运输企业做到生产专业化、运作统一化、经营组织化。管理集中化,最终实现规模化的发展。但是在运输业长久发展中,生产技术水平、行业政策。运输生产结构等多种因素的影响,运输规模经济的发展还存在许多问题需要解决。 (二)运输规模经济促进运输业的发展 运输规模经济促进运输业的发展。运输业发展过程中,运输市场中存在许许多多运输问题,运输规模经济是必然的趋势,通过将规模经济理论与运输业实际相结合,指导实践,有利于优化运输市场结构。影响运输规模经济效应的主要因素是运输市场结构,规模经济对一定时期运输市场结构的形成具有影响作用,运输规模经济有利于提高运输企业的经济效益和优化运输资源配置。【5】运输市场规模经济的形成过程,就是运输成本不断降低,运输效益递增的过程,也是资源向效益更高,协作更紧密的单位和区位集中的过程,从而使运输资源得到合理流动和优化配置。运输规模经济促进运输组织管理水平的提高。发挥运输规模经济就需要改变传统经营和组织方式,强化运输组织的网络化水平,进而推动市场集中度,提高与道路运输产业发展和运输企业获利能力增加的互动效应,发展适应于现代化生产力发展的运输组织管理形式的创新。运输规模经济可以有效的促进运输急速改革创新,形成多种运输方式、运输工具的有效结合,使在技术创新的基础上提高运输能力、运输水平,从根本上改善运输业发展模式,由粗放型向集约型转化,极大促进运输业的改善与发展。因此运输规模经济的形成最根本的是提高了运输效率和管理水平,加强运输生产各环节以及多种运输方式间的衔接使运输业向优质、高效的方向发展。 四、结语 由上述分析,可以看出运输规模经济与运输业发展之间是相互促进,相辅相成的关系。随着社会发展的不断加快运输规模经济的完善必然会给运输业发展带来更加新鲜的血液,带来新的契机。而运输业发展步伐的不断前进也会给运输规模经济的优质化,高效化提供更广阔的平台,从而形成以科技为先导的智能化、信息化运输规模体系。 规模经济论文:基于B2B电子商务模式的外部规模经济分析 摘 要 在经济全球化和信息技术迅猛发展的背景下,电子商务已成为网络经济时代的重要竞争手段。本文基于对B2B(Business-to-Business)电子商务模式的探索和分析,指出了B2B电子商务平台的双边市场性质,进而揭示了网络经济条件下外部规模经济的新特点。 关键词 网络经济 B2B商业模式 双边市场理论 外部规模经济 一、B2B电子商务模式 B2B电子商务是企业通过内部信息系统平台和外部网站,将上游供应商的采购业务和下游商的销售业务有机的联系起来,也就是指一系列发生在企业与企业之间的交易,包括产品、服务、资源、固定设备等。在我国的电子商务中,较之面向个人用户的B2C和C2C模式,面向企业用户的B2B模式无疑更具市场潜力,占据着绝对的主导地位。 Zootetal.(2000)研究了30家欧洲的电子商务企业后发现:提升效率(如培育品牌信誉降低消费者心理成本、节约消费者购买时间)与保持粘性(即吸引、保留顾客)是电子商务企业价值创造的两种基本手段。 二、B2B电子商务平台的双边市场性质 Rochet和Tirole对双边市场的定义为:“当平台向需求双方索取的价格总水平P=PB+PS不变时(PB为用户B的价格,PS为用户S的价格),任何用户方价格的变化都会对平台的总需求和交易量产生直接的影响,这个平台市场被称之为双边市场。” 仔细分析B2B平台的特征可以发现,绝大多数的B2B平台都具有双边市场的特征,譬如,每一个B2B平台都相当于一个服务平台;这个平台同时服务于具有两种不同需求的企业,即平台的两边市场;平台两边的企业存在着密切的联系,平台向它们提供产品或服务主要是为他们之间的联系提供便利等。笔者认为,双边市场理论的产生及其发展得意义在于:社会分工的明细、服务技术的提高和网络技术的发展,对平台企业产生的需求。 三、B2B电子商务环境下的外部规模经济 (一)网络经济与外部规模经济。 关于外部规模经济性,马歇尔阐述了为什么集中在一起的厂商比单个孤立的厂商更有效率的三个主要原因:厂商集中能促进专业化供应商队伍的形成;厂商的地理集中分布有利于劳动力市场共享;厂商的地理集中有助于知识外溢。 网络经济形成于20世纪90年代中期,以因特网的迅速普及为基本特征。从经济学角度分析,网络经济产生的根本原因是交易费用的差异和网络效应的存在,即网络经济的发展降低交易费用和节约交易成本,以费用较低的网络交易代替费用较高的市场经济。同时,网络经济的到来,改变了企业追求规模经济的外部环境与条件,使得企业实现规模经济的方式发生了新变化,呈现出不同于工业经济时代的新特点。 在网络经济条件下,由于经济的知识化、信息化和网络化发展,使得需求方规模经济日益凸现。企业通过扩张网络进行竞争,网络可以通过与网络连接起来大幅度地增加价值,从而形成一种需求方的规模经济。这种规模经济是一种根本不同于工业经济时代的,由于产量增加导致成本降低而形成的规模经济,它产生于网络技术的外部经济性。 (二)B2B电子市场的外部规模经济。 Bailey和Bakos(1997)通过研究认为B2B电子市场具备聚集――使买方有更多了解卖方产品和价格的机会,使卖方有向更多买方展示产品的机会;匹配――使买卖双方均能找到适合自己的交易伙伴;便利――提供更多的快捷电子服务,如网上商务、网上支付等;信用――通过对交易双方资质的审查和交易后的监管,防止交易前后的道德危险和逆向选择等机会主义行为。 电子商务是网络经济的主要形式,电子商务缩短了生产厂家与最终用户之间供应链上的距离,同时也改变了传统市场的结构,减少了中间环节,降低了交易成本。同时,电子商务使企业规模影响竞争力的基础发生改变,中小企业可与某个大型企业结盟,建立高效的“无缝”供应链,形成战略联盟,也可利用网络,组成虚拟企业,从而取得规模经济效益。从这方面来看,在网络经济下企业规模影响将弱化。 四、总结 在经济全球化加速与信息技术迅猛发展的今天,企业的外部经营环境正在发生重大的变化。由于电子商务具有开放性、全球性、低成本、高效率等特点,越来越多的企业意识到通过设计以电子商务为基础的商业模式来获取竞争优势的重要性。电子商务作为互联网经济时代的重要竞争手段,正以其所特有的竞争优势在不断地改变各行业原有的竞争格局。同时,它的兴起为我国企业突破原有的市场边界限制和进一步提升竞争优势提供了契机。 (作者:河南大学经济学院2010级经济学实验班本科生) 规模经济论文:论国有企业规模经济与规模不经济 【摘要】我国国有企业大多是计划经济时代建立起来的,商品流通、交换意识较差,体现在企业组织上追求自成体系,搞“大而全”、“小而全”,造成同类产品重复生产,拒不享用社会分工的好处,违背交易费用最低化原则,造成技术进步缓慢,产品更新换代慢,不易形成规模生产,经济效益低下,削弱了国有企业对整个社会经济的影响和带动作用。 【关键词】国有企业;规模经济;规模不经济;山西新华化工有限责任公司 一、引言 从1986年开始,我国社会主义市场经济逐步的建立,并在不断的完善的过程中,由计划主导的经济体制正在一步步的退出市场,但是我国的国有企业,作为指令性的生产方式大幅度的减少,企业被逼的要面向市场,走向市场。 山西新华化工有限责任公司,原国营第九零八长,是“一五”期间建立的防化器材专业生产厂,担负着陆海空三军防化装备和重点武器系统和生化三防器材的配套任务。公司生产的产品包括军品和民品。 二、规模经济与规模不经济 规模经济是指在一定的科技水平下生产能力的扩大,使长期平均成本下降的趋势,即长期费用曲线呈下降趋势。就是伴随着生产能力的扩大,生产批量不断的扩大,,从而产生规模经济效应。 企业改组改制是指企业进行股份制改造的过程。改组:就是把工厂制改为公司制。可改为有限责任公司;国有独资公司;股份有限公司(发起设立或募集设立;上市或非上市公司)。 三、国有企业规模不经济的表现 国有企业规模不经济表现在很多方面: 首先,大企业不大,一方面表现为所谓的大企业的产量低,如水泥行业,国际上大型水泥厂一般生产规模为日产4000吨熟料,而我国的大型水泥厂的规模却以日产700吨熟料为主。 第二,根据1993年到1995年清产核资情况,我国国有小企业达24.93万户,其数量之多,恐怕世界上任何国家都难以相比。 第三,重复投资,重复建设。这种情况在轻纺行业和制造行业中尤其突出,我国轻纺行业有相当的基础,改革后又上大项目,现在大多数轻纺产品生产能力是世界第一,不少产品的年产量已超过世界年产量的一半,供过于求,年国内产量仅占生产能力的三分之一到二分之一,使已建成的生产能力报废,闲置严重,大部分轻纺行业处于亏损和高补贴,高负担,高库存的危机状态。 第四,技术落后,在国有企业中政府承担着所有者和消费者的角色,对于国有企业来说不存在技术创新的压力和负担,所以技术创新的自主性不强,技术普遍处于落后的状态,所以在技术落后的情况下,造成了资源的浪费。 四、国有企业规模不经济的原因 国有企业的规模不经济是多种因素影响的结果,首先与企业的管理者有关,其次在计划化经济的背景下或是在由计划经济向市场经济转型的初期政府以及政府的官员对国有企业经济不规模也起到了一定的影响,第三就是国有企业的自主的技术创新的动力不足。 首先、企业的管理者:对于企业的管理者来说,当企业的规模不断的扩大的时候,他所能控制的资源就会越来越多,随之而来的管理者的收入就会越来越多,他在社会中的等级以及各种待遇就会越来越高。 再次、国有企业自主的技术创新的动力不足:造成国有企业技术创新动力不足的原因很多,是多种因素造成的。首先是国有企业缺乏外在的压力,由于政府是国有企业的所有者,所以国有企业更容易获得资本的支持和设备的更新,参与市场竞争的程度不深,对于技术的创新的要求不强烈。 五、山西新华化工有限责任公司由规模不经济到规模经济的改组改制 改革前的山西新华化工有限责任公司叫做九零八厂,在1986年到1990年的这段时间内,作为指令性的军品生产任务逐年大幅度的消减,企业被逼走向市场。因此在激烈的市场竞争中逐渐的处于不利的地位。从1991年到1999年,虽然在中央提出搞活国有大中型企业的的背景下,企业适应市场经济的要求,进行了一系列的改革措施,但是由于在市场经济条件下,国有企业负担沉重,加入市场竞争不再同一起跑线上,造成新上项目未能收到应有的效应,使企业进入举步维艰的境地。 六、从规模不经济到国模经济再到规模不经济的循环过程 山西新化化工有限责任公司从规模不经济到规模经济的转变经历了很长一段时间,并伴随着我国由计划经济到市场经济的转型,公司逐步的从由计划性任务到以市场为主导的经济形式,也从由于规模过大,技术落后,冗员过多而导致的资源的浪费,规模不经济,在经过一系列的国家政策的引导,企业自身的改组改制而实现企业的重组,从而达到到一个最优的组织结构,而达到规模经济。 但是山西新华化工有限责任公司从规模不经济到规模经济的转变是伴随着我国由计划经济向市场经济转型过程中必然趋势。但是随着我国的市场经济的发展,山西新华化工有限责任公司很可能在很多因素的影响下从规模经济逐渐的再次的形成规模不经济,这样一个循环往复的过程。 本文以山西新华化工有限责任公司为例,简单的介绍了公司从1986年到现在的一系列的改革的过程,并在改革的过程中由亏损到盈利的过程,从规模不经济到规模经济的过程。但是国有企业的发展就如自然规律般,从规模不经济到规模经济,在从规模经济到规模不经济这样的过程。但是这个过程是可以无限的延长的,这就需要一方面的国家的市场经济的不断的完善,让国有企业充分的参与到市场竞争中。
房地产分析论文:分析房地产企业的财务管理创新 摘 要:随着我国的经济不断的发展,我国的房地产行业也在不断的进步和发展,但是,在另一个方面,随着经济形势以及市场环境的不断变化,很多的房地产企业的自身的财务状况也出现了很大的问题。本文将针对房地产企业的财务管理的一些问题进行详细的分析,并且给出一定的对策的分析。 关键词:房地产;企业财务管理;管理方法 房地产的开发在我国现在仍然还是一个新兴的行业,有很大的发展潜力,是一个发展速度比较快并且发展的过程相对比较特殊的行业。现在由于房地产的市场出现了很大的变动性以及我国的房地产的企业的发展十分的迅速,在我国的房地产的市场中也逐渐的建立起了一整套的产业模式。 一 当前我国的房地产企业财务管理现状以及存在的问题 随着现代化的经济运行模式不断的发展以及我国在加入了世界贸易组织之后带来的国外的行业的冲击,面对复杂的市场变化以及市场形势,我国的房地产企业所面临的财务风险也慢慢的变大。因此,在这样的背景下,我国的房地产企业在发展的过程中出现了不少的问题,主要可以表现为以下几个方面: 首先,我国的房地产企业的财务收支的审批的手续以及手续的办理过程都相对不够规范,在这样的情况下就造成了收支的标准的混乱的问题,往往都是按照一些相关的领导的个人意志的方向进行班里。这就使得我国的房地产企业的财务管理的过程中出现了形式上的管理的问题。 其次,一些房地产企业在项目的规划的过程中虽然也进行了一定的建设的计划,但是,由于其本身的内部资金管理的科学性有问题,所以很多的时候就造成了其属下的子公司的资金不能够及时的到位的问题,也就无法对这些应该到账的款项进行合理的规划。 第三,我国的房地产的企业在资金的流量上相对比较大,是属于一种资金量比较大,金融风险比较高的行业,其所需要负担的税务额度也是比较大的,但是我国的很多的房地产企业对于相关的税务法律以及在会计上的建制还是相对比较欠缺的,这就是的其不能够合理的进行税收的规划,从一定的意义上来讲,就使得企业自身增加了不少的税务负担。 最后,我国的房地产企业在企业的发展的过程中普遍的对于企业的工程决算比较重视,但是对于项目的决策不够重视,在企业的项目投资的过程中很大的程度上都是依靠项目本身的负责人的主观上的推断,这样的缺乏科学合理的市场分析的现象必然使得企业在发展的过程中干缩接受的项目缺乏一定的可行性的论证,无形中也就使得企业的战略意义降低了。 二 加强房地产企业的财务管理的创新探索 房地产企业由于其本身的生产经营的过程比较特殊,所涉及到的面是比较广的,并且其开发的周期相对比较长,投资的额度也比较大,所以在资金的回收的过程中是需要相当的时间的。 首先,要对房地产企业的资金进行统筹的管理工作。也就是说,在房地产企业的资金统筹中,目前因为受到了国家的货币政策的影响,这就是的其主要依靠的银行贷款的一个资金来源受到了比较大的影响。 其次,由于房地产企业的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比较大的问题,所以就必须加强房地产企业的财务管理中的成本管理和控制的工作。 最后,由于房地产企业在具体的项目开发和实施的过程中所面临的风险比较多,这就需要企业对项目的实施过程中的风险进行正确的控制和对待,带着一定的战略性的原则实现对于项目的过程的全面的分析和控制管理。在房地产企业的财务管理中,加强财务风险的控制以及预警的工作。在工作中要积极的采取多方面的措施来针对财务的过程实施全方位的风险的规避和预警,从而建立起针对房地产企业自身的财务风险的预警和管理体制。 房地产分析论文:我国中小房地产企业融资渠道分析 我国中小房地产企业融资渠道分析 一、我国房地产企业融资现状与渠道分析 (一)房地产资金来源现状 房地产资金现在主要来自七个方面,国内贷款,利用外资,外商直接投资,自筹资金,企事业单位自有资金,购房者的定金和预付款以及其它资金。1~11月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%,其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%,与去年同期相比,国内贷款金额同比增长5.75%,利用外资金额同比增长10.12%,增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款数量巨大。 (二)本期不同渠道融资金额变化 8月份以来,房地产投资的各种渠道中,自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势,而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹,略有增长。 (三)现有七大融资方式剖析 受一系列宏观调控政策影响,金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求,开发商通过其它渠道融资的需求大增,面对资金的瓶颈,现行解决的途径并不是很多。 1.国内银行贷款: 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定,银行贷款现阶段从紧,对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛,将大多数开发商排除在门外。但是,对于企业而言,便捷,成本相对较低,财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑,更何况,其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时,房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产,商业银行的信贷热情丝毫未减。 2.信托项目融资: 信托是目前房地产业新兴的融资热点,从到,全国共发行房地产信托163只,融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展,之所以大受青睐,主要是它在串接多种金融工具方面独具优势:一可以引入海外基金,二可以充分国内的产业投资信托基金,三可以以固定回报的方式,以股权投资方式进入项目公司,四可以在适当的时候将项目公司包装上市,五可以完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件,对融资渠道的整合提升具有积极的作用。 3.海外房产基金: 国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金rsref、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上,借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大,但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴,更何况,现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明,都造成了国际资本的进入。 4.国内产业基金: 毫无疑问,利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言,吸引力是致命的,然而,有关产业基金法律的缺位,却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在,自然,在具体运作上缺乏规范,留有隐患。 5.非上市股权融资: 土地储备丰富的没有资金,资金充备的拿不到地,强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而,股权投资虽然可以充实自有资金,但一般房地产企业注册资金额较小,不会轻易出让控股地位,也不甘心将大部分开发利益拱手相让,只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。 6.上市融资: 上市是企业获取资金,实行资本运作的主要方式之一,也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前,真正有实力,守规矩的开发商方可顺利上市,然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下,欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺,并不现实。 7.债券发行: 先不说我国债券市场的规模相对较小,交投清淡,发行和持有的风险,因为根据《公司法》,发行债券主体要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制,这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。 总而言之,房地产融资额度巨大,单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题,需要进行金融产品创新组合。同时,构建房地产证券公的法律体系,尽早出台《产业基金法》,完善现有的《公司法》和《证券法》,搭建房地产企业融资领域制度平台,才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。 (四)房地产企业融资新动态 1.与海外基金的合作: 海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度,投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国grosvenor、美国凯雷、荷兰rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议,双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司,投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金ⅳ(下称msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司,摩根士丹利房地产基金出资55%。 2.筹备赴港上市: 赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩,通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力,故继首创置业之后,上海复地也在香港联交所正式挂牌,顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议,也启动香港上市之旅。 广州富力地产、中山雅居乐集团均在港上市。北京soho中国、上海仲盛地产等内地知名地产商,均有意在条件成熟时到香港发行h股。内地首支地产信托基金越秀 城建在香港上市了,它的上市为地产融资提供了一个新的渠道。 3.土地资金强强联合: 从华润成功入主万科之后,房地产行业大开强强联合之风。soho中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式,soho中国负责二、三期开发,华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股,拥有了万通地产27.8%的股权,成为万通地产的战略投资人。 国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段,郑州联盟新城在郑州破土动工。 8.31之后,“收购兼并”也是一波刚息一波又起,合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日,万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议,双方各自投资675万元分别取得45%的股权,联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。 (五)房地产融资渠道再添新品 1.典当融资: 典当以其快速、短期、便捷的特性,成为中小开发商的融资渠道之一,利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金,典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙,已开始显现出其灵活便捷的特性,为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。 一些手中已经有新项目开工的发展商,由于前期资金尚未回笼,银行贷款又迟迟未到位,因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例,在华联、恒隆等典当行里,各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资,融资协议总额度达到万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。 2.外资银行贷款: 外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道,但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范,存在风险较大,不会轻易开办房地产开发贷款业务,因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大,同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。 二、股权融资渠道选择与分析 (一)nasdaq上市融资 优点:如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨,并解决企业发展的资本瓶颈; 难点:1)从已在nasdaq上市和准备上市的中国企业来看,均为处于行业上升阶段的高科技类公司,目前尚无中国的房地产公司在nasdaq首次公募发行上市的案例,海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断,至少尚未形成市场热点。因此,若想通过ipo在nasdaq上市,应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通,摸清自己的市场定位;2)若通过反向收购借壳在nasdaq上市,可暂时避开行业问题和投资者预期,但买壳上市法律风险较高,需支付一定成本,而后期进行增发融资难度并未减轻,仍会面临上述提到的各种问题。 分析判断:nasdaq上市融资成功收益最大,操作难度最高。 (二)香港上市 优点:1)如果ipo融资成功仍可进入国际资本市场,解决企业发展的资本瓶颈,转变身份;2)地产类的行业概念不会成为上市障碍; 缺点与难点:1)香港市场对国内地产类公司估值水平较低,融资额度被降低,成本提高;2)上市审查严格、监管力度均比国内市场高。 分析判断:从收益角度而言较为中庸,但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。 (三)国内a股上市 优点:1)市盈率估值水平仍较海外市场高,融资成本低;2)股权分置办法已启动,发起人股的流通性问题基本解决;3)从案例看,6月,保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后,金地集团(600383)的增发获通过;万科a(000002)和金融街(000402)的再融资申请皆获批准,a股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度; 缺点:1)a股市场股票未来形势难以判断;2)审批严。 分析判断:上市收益较高,但短期内ipo不具有可操作性。 (四)私募基金 国际资本市场有大量资金,它们十分看好中国的高增长性和增长空间,非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者,即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面: 首先,可以帮助企业改善股东结构,同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。 其次,可以帮助企业比较好地解决员工激励问题,建立起有利于上市的员工激励制度。 第三,可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模,从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。 第四,战略投资者(特别是国际战略投资者)所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来,也更有可能产生立竿见影的协同效应,在较短的时间内改善企业的收入、成本结构,提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。 最后,比较而言,战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益,而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为,中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题,而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。 私募的3种模式 *增资扩股:企业向引入的投资者增发新股,融资所得资金全部进入企业,有利于公司的进一步发展;比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司,获取资金27亿元人民币; *老股东转让股权:由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权(当然是高溢价),满足部分老股东变现的要求,融资所得资金归老股东所有;比如,易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司ebay出了3000万美元买了30%的股份,今年又花1.5亿美元买了余下股份,前提是ceo邵亦波必须留在公司服务至少5年。 *增资和转让同时进行:可以两全其美。今年2月,当当网完成第三轮私募,老虎科技基金以1100万美元的代价入股,占到当当15.7%的股份。而idg等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。 在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者: 第一类是全球领先的产业巨头,它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口,同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。 第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行,它们是竞争对手也是合作伙伴。 第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业,从协[:请记住我站域名/]同效应和多元化发展的角度看,它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低,募股价格偏低,这也是不得不考虑的问题。 (方毅,北外商学院客座教授,国内金融学院科班,澳洲新南威尔斯mba,就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长;95年挂职地方,谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总 经理,并担纲两家上市公司总裁,市值飙升近10倍,一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造,回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家,一直在资本市场颇有作为。) 房地产分析论文:加强房地产企业内部财务管理措施分析与探讨 随着改革开放的不断深化,我国房地产业取得了举世瞩目的发展,加之我国住宅政策的变化,城市化进程的不断加快,形成了一个巨大的房地产市场,成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长,投资周期长,具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展,就必须做好财务管理工作,提高企业内部财务管理 水平。 1.房地产企业的财务特点 1.1 周期长,筹资难 房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大,因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目,而且时间、地域等跨度大,进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。 1.2 财务关系复杂,管理难 房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等,财务关系比较复杂,而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调,因此管理难度大。 1.3 形式多样 财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论,有分期付款的,也有一次性现金支付的。在对外支出上,有承包商在建设完工程后进行一次性付款的,也有货到付款的原料供应。 2.加强房地产企业内部财务管理措施 2.1 强化基础工作 财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师,行驶会计师职责,大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制,分级管理、分级核算,这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则,给予不同地区开发经营单位相应的权利,以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制,对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确,安排专人负责各种核算工作。 2.2 提高人员素质 房地产企业具有一定的特殊性,房地产企业的人员对相关的业务知识要了解,还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质,提高其业务水平,掌握必要的财务管理技能和方法,使企业的财务管理更趋合理,降低企业投资,节省企业资金,房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训,使其了解企业财务状况,应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养,提高房地产企业财务方面的整体水平。 2.3 加快制度建设 国家有关单位制定了相应的财务管理规则,房地产企业要遵守这些规章制度,另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点,对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索,并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短,很多措施、制度不够完善,没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法,所以,房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验,学习国外房地产企业的管理方法,加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。 2.4 对财务行为进行规范 房地产企业要从自身的开发能力和自己所服务市场的需求出发,对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范,严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如,对必要的固定资产进行购买时,一定要在自身资金做基础,有一定的还款能力;向购房者预收的买房资金,要在商品房开工后用在商品房的建设上,尤其是在开发小区时,要预先进行周密的计划,使收支平衡。 2.5 加强资金管理工作,提高利用率 财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中,房地产企业要做好统筹安排工作,对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构,以结算中心的形式进行资金的管理,使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后,能够使得货币的时间价值充分发挥出来,使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时,要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票,并对资金、货物的使用情况进行审核,并记录下来,定期或不定期的根据经济责任制进行清查,一旦发现有账目不实的要尽快找出原因,追究相应个人或组织的责任,避免出现财务问题,同时提高资金利用率。 3.结语 总之,房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点,财务一系列的措施、方法,加强房地产企业内部的财务管理,就能很好的保障房地产企业的正常运行,加快房地产企业良好发展的步伐。 房地产分析论文:房地产投资财务分析论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元,增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月,房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但是1-5月同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,房地产业占有非常突出的位置,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 与此同时,我们面临着以下两种形势:一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米,房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地,暴力征地等现象仍时有发生,多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡;二是投资高增长引发了自23年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张,目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下,如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题. 房地产开发投资的基本趋势 1. 资金向大企业集中 中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分,而中小企业完成的投资额相对较少,同时这种相对集中的趋势仍在加强。21年,规模在5万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%,22年这一比例上升到82.4%,绝对额达到6421.7亿元,而规模在5万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元,占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中,以规模1-5亿元的企业完成的投资最多,占全部房地产投资的38%。 2. 所有制结构日益多元化 截至22年底,中国已经拥有各类房地产开发企业32618个,其中,国有企业515个,集体企业2488个,港、澳、台资企业2884个,外商投资企业177个。从企业数量上看,私人企业占64.9%居首位,国有企业占15.4%居第二位,港、澳、台资企业占8.8%居第三位,集体企业占7.6%居第四位,外商投资企业占3.3%居第五位。与1999年相比,国有和集体企业有明显减少,相应地私人企业的数量迅速增加,3年中国有企业个数减少了2355个,减幅为32%;集体企业减少了1639个,减幅为4%;私人企业增加了11229个,增长了113%。 房地产开发投资的主要问题 1. 资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大 1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势,最低点分别出现在23年和21年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。23年,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,3项总计12932.29亿元。24年1-5月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2. 资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足 1997-23年,住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。据统计,截至24年6月末,全国各地商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 房地产开发投融资体制面临挑战 1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩 长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化,特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生的效果已经显现出来,据有关人士透露,目前已经有一些处境困难的小房地产公司,为了避免破产而积极寻找大企业收购。 2. 自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢 1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且1997-21年一路下滑,22年虽然有较大反弹,但是23年却下降到1997年以来的最低点,绝对值为34万元,仅占当年资金来源总额的.26%,24年1-5月绝对值为23万元,占比仍是极低的,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。24年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。 3.经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解 统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月经营性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高 1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,并防范其负面影响。 种种迹象表明,近一段时间以来,流入中国的国际投机资本一部分存在银行,另一部分则进入到房地产市场,并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明,我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说,防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场,但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视,尤其是\热钱的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。 除了境外资本的大量进入,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 结构性矛盾源于体制与制度的不完善 1. 体制弊端造成管理秩序混乱,成为房地产开发畸形发展的根源之一 首先,管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序,部门之间的长效对话协调机制没有建立起来,因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足,政策之间的连接不好,断档与冲突多有存在,结果造成一些政策出台后副作用过大,反而引起市场秩序混乱,许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种,加剧了市场的不确定性,造成理性预期难以形成,引起市场秩序的混乱。 其次,政府不当参与和干预过多,使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程,这些工程并不代表多少市场信号,反而对正常的房地产开发投资造成挤压,扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在,其危害远远超出了房地产行业。 再次,政府监管缺位,助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时,还存在政府监管缺位的现象,应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如,房地产开发、交易行为不规范问题,商品住宅建设中的质量问题,市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如,房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象,一直没有得到有效治理;而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。 2. 法制不健全导致房地产开发行为失范 房地产开发必须有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。 首先,涉及房地产开发、交易的法律规定少,体系不健全,且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规,多为原则性规定,在执法过程中难以把握合理的尺度,客观上造成有关各方的无效博弈,增大了交易成本,并产生严重的不确定性,最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此,有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟,比如,由于我国关于财产税的法规不健全,使得持有财产不需要承担税负,长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系,客观上造成资源配置无效和严重浪费。 其次,身份歧视导致垄断,破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。例如,在许多地方由于有关政策的规定,外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地,而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地,这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则,从而诱发许多违规、违法和腐败现象。 再次,对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来,我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理,不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响,而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外,对于开发商擅自改变投资方向的现象,法律缺乏相关的明确规定,造成监管不利。 3. 金融市场不完善降低了市场总体效率 (1) 金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量,我国房地产金融市场的完善程度远远不够,许多企业,尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下,且并未因为金融抑制政策而有所改善,说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务,是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。 (2) 金融创新滞后,金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限,几乎没有留给企业任何选择余地。从我国房地产企业的资金来源看,渠道非常有限,最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通,尤其是股票市场。在这样的金融环境下,市场配置资源的效率不可能很高,公平竞争的市场秩序难以形成。 (3) 金融运行机制和市场参与规则的单一化,扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围,提高市场的配置效率,促进市场公平竞争。但是由于市场参与规则的不合理、简单化,使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例,不同级别的市场在参与规则上应有所不同,但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同,造成不同的市场只是名称不同而已,与满足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。 (4) 市场的不完善为行政干预提供了依据,政府的调控作用似乎得到了发挥,但同时市场的效率损失得更大。在当前的市场体制下,各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预,这本身已经说明市场还不完善,这样的状况,近期看似乎很有效,但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。 完善房地产投资相关政策建议 1. 完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用 房地产业!作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。 总体而言,我国房地产开发的风险不在开发商的数量上,而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个,有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素,并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公 平性。具体而言,要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则,而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇,这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的,也因此结构性矛盾会有所缓解;要置供给方与需求方于对等的地位,两者的均势地位是市场机制的基石,如果政府运用行政力量打破了这种均势,市场发挥作用的基础就彻底被动摇了,市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷,应当尽快加以改善。 2. 近期主要目标是结构调整,以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房 房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约7%,24年1-5月,两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调,传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此,应抓紧出台实际措施,消化存量商品房,控制空置面积继续增长,使房地产市场步入健康发展轨道。 3. 加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关 近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施,表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主,这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4. 完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾 我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。 5. 差别化引导市场,加快金融创新步伐 23年,我国人均GDP超过1美元,这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应,应丰富金融产品品种,加快金融创新步伐。 6. 防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力 防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制gsgj的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路。 房地产企业的网络营销之路 一、房地产顾客购买行为的特殊性 房地产作为商品具有其特殊性,如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等,并且房地产商品的价格比较高,一般来说,消费者在购买时都会进行较多的理性思考,因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段: 1、确认需求水平,制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品,根据自己的收入情况和负担水平,在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上,来估算自己的实际购买能力,确定可能购买的房屋类型。 2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后,就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得:一是媒体广告,如报刊杂志、广播、电视广告等;二是亲友介绍;三是开发商或商邮寄发送的宣传资料;四是现场售楼处的资料及现场周边的广告;五是房地产交易会;六是通过互联网检索;七是通过其他渠道。 3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后,进行实地调查,以比较各个项目之间的优劣,以及房地产的各种资料,如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。 4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后,将进入购房的实质操作过程。在此阶段,购房者要交付定金,提供自己的资信和收入证明,交付首期款,并办理金融贷款。 5、入住并体验。签订合同以后,开发商应严格地按照合同规定,按期提供房地产商品,购房者也会按期入住,在入住期间,购房者会对自己以前的决定进行验证,他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照,这是整个购买过程的延续。 在这些过程中房地产提供商就可以在一定的环节和阶段采用网络技术手段进行,例如在市场调查、广告传播、营销组织管理、营销效果评价等过程,从而可以充分发挥网络技术的优势,改进传统营销的不足之处,并且将那些适合在网络上进行的一些管理过程和交易过程通过网络来进行,可以缩短交易过程、减少交易手续,节省交易成本,提高交易效率。 二、房地产企业进行网络营销的基本过程 房地产企业为了更好的应对其所面对的顾客的特殊性,就应该引入网络营销的理念,利用先进的技术为其顾客提供商品。具体来说房地产企业进行网络营销时应经历如下过程: (一)做好基础工作 为了很好的将网络优势与房地产营销过程结合起来,企业必须做好以下基础工作: 1、建立企业局域网络应用系统,实现公司内部信息交流网络化。具体来讲,是建立公司自己的网站、主页及项目信息库,开发企业的MIS系 统,实现公司内部的信息共享。 2、积极应用现有网络技术平台的现有服务,如各个ICP服商和ISP服务商所提供的服务,如各个房地产网站和综合型网站。由于他们具有各种专业的网络技术服务能力,能够发挥聚集效应,使得房地产企业能够以更低的价格享受到同等的服务。同时消费者也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息,这大大提高了信息检索的全面性,降低搜索的时间。 (二)制定网络营销总体战略 房地产企业在制定网络营销战略时应考虑:网络营销目标;网络营销的管理部门和财务预算;网络营销方案的设计及执行;反馈信息的管理;保持企业网上形象的一致性等。一般而言,房地产企业应该结合自己的产品特点来确定合适的网络营销目标,网络营销目标制定要建立在充分的市场调查的基础上。根据所定的目标来确定网络营销预算,在营销部门建立专门的管理部门或协调人员来进行营销信息的控制和客户管理。在此基础上,制定网络营销计划。网络营销计划要回答以下几个问题:一是进行网络营销对本企业意味着什么;二是企业为什么要进行网络营销;三是企业如何进行网络营销。一个企业在回答了以上的问题后,就可以着手进行网络营销战略计划的制定,以及组织和实施等工作了。 首先,要制定好市场营销总体战略,企业必须进行市场调研。利用网络进行市场调研具有一般媒体调查无法比拟的优势,这是因为网络在市场调研方面具有信息的及时性和共享性,便捷和成本低,样本容量大等特点。利用网络进行市场调研,其基本过程与原来的市场调研并无多大的差别,同样也具有调查目的与调查对象的确定,调查问卷设计,调查数据结果整理分析,形成调查结果等过程。与传统的调查方法不同的是,利用网络进行市场调查,可以将调查问卷设计成电子表格的形式,由网页的浏览者或访问客户填写后提交,自动地存储在计算机的数据库里,调查结果直接存入电脑,免除了传统的调查问卷的人工输入数据的处理过程。而通过编写好一定的程序或利用现有的统计分析软件即可以自动的进行有效问卷的筛选,数据的统计分析,得到调查结果。由于调查过程采取在线的方式,甚至可以超越时间和地域的限制,省却了大量的人工劳动,调查成本大大降低。 其次,要制定好市场营销总体战略,企业还必须确定目标客户。在目标客户的定位问题上,运用网络提供的针对性强、筛选速度快、能够判断被调查者的来源地等技术手段可以迅速地应对市场的变化,甚至可以将市场细分到更小。针对某个特定年龄、某个特定社会阶层、某个特定职业、某个特定区域甚至某个特定家庭提供个性化极强的房地产产品。例如,专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由职业者等设计的办公居住和二为一的单套居室住宅。 (三)确定网络营销基本策略 在具体的营销策略上,房地产企业也可以从网络技术上发现巨大的能量。 1.网页宣传策略 房地产企业或房地产项目的网页,可以涵盖项目书的全部内容,利用先进的互联网多媒体技术,可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页应该包括文字介绍、图片、声像等内容,具有信息检索、信息拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如:在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况,利用三维动画技术可以36度地展示项目周边的实际情况。可以说,网页技术可以弥补纸媒介的不足,能够更加逼真的显示项目的真实情况,并且所提供的内容更加丰富和全面。 2.网络公关策略 在制定市场营销策略阶段,我们可以采用如下方式来开展网络公共关系:一是建立企业自己的平台或应用现有的网络平台企业消息;二是设立专门的制度,由专人负责网络公关,或拓展现有的公关人员的业务内容;三是利用网络无地域限制的特点,与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务;四是建立反馈意见处理制度,在了解顾客评价的基础上,改进与顾客之间的关系;五是不定期的举行网络活动,激发访问者参与的积极性。公务员之家 3.网络广告策略 房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次,要确定广告的互动程度,即广告设计成是单向还是双向交流,一般而言,网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体方式,企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。 对房地产企业而言,网络广告具有极强的互动性,可实现多种交流功能,例如查找、咨询、提出意见等,其针对性大大高于一般的传统媒体。同时,网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式,可以传递丰富的信息。网络广告的成本低,效率高,消除了时间和空间的限制,几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。 三、房地产企业进行网络营销的好处 网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一种“牵引”(Pull)方式,网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息。另外,消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下的好处: 1.节省营销活动的费用 房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式,其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用(包括网页的设计和维护费用),这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP),或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间,则成本更为低廉,同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动,参与服务商提供的各种营销工具,也将大幅度降低房地产广告信息制作和成本。 2.提供24小时不间断营销服务 以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务,3W(WORLD WIDE WEB)站点能够全天24小时,全年365天不知疲倦地持续工作,随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求,这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利,他们可以下班以后在家里连接互联网络,浏览房地产网站内容,了解房地产信息,选择自己 需要的房地产。 3.消费者可以互动地参与营销活动 在精心设计的网络站点上,消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者,可以在网页上留言,可以填写网页上的市场调查表格,进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料,同时,营销者也可以收到各个消费者的反馈信息,并相应地调整网上的营销行为,使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的,在给予消费者有关房地产商品信息的同时,也回收了消费者的反馈信息。 4.利用多媒体的功能全面介绍房地产项目 与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比,房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示,能更加充分生动地表现房地产的特质,作到有声有色,图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体,利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息,甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此,精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆,激发每一个潜在的购房者的购买欲。 5.网络营销突破房地产营销的地域界限 由于房地产为不动产,具有地域的固定性,因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行,而今后商品房的出售,特别是高档别墅的出售,往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展,商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门,因此,房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的,甚至境外的购房者都知道,完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容,到营销房地产的目的,及时连通国际市场,让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围,突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业 四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍 前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点,下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。 1、安全障碍 网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准,所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中,在局部范围内应用的,而后来的全球化推广却忽略了这一点,造成对网络安全方面的考虑不足,形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。 网络营销要在解决安全性问题的同时,还要解决交易信息的真实性和有效性,数据完整性,交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题,这样才能保证网络交易活动的顺利完成。 2、交易制度和交易政策上的障碍 目前关于电子商务交易的法律法规,在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究,需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准,这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。 3、法律障碍 世界各国至今还没有制订出有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订,或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中,电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易,因此,网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。 4、基础设施障碍 网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前,网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢,影响着网络营销发展的步伐。 5、网络支付障碍 目前,国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通,但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上,一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡,却无法统一使用,本来应该是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一,更加不利于银行之间业务的互联。 6、消费习惯障碍 网络交易不直观,气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费,这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固,一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。 7、信用障碍 我国目前尚未建立起个人信用体系,与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估,而且由于网络本身的虚拟性,使网上交易的成功充满了疑问。此外,企业之间的信用体系也不完善,企业与银行之间的信用机制也不健全。 五、房地产企业网络营销的理想模式 在上述问题解决后,房地产企业就可以采用B2C的网络营销模式来开展网上营销业务,办理网络交易。房地产企业实施B2C网络营销的完全模式如图1所示: 图中各个步骤的具体内容是: 1、消费者在房地产网站(企业自建或房地产网络服务提供商提供)查询房地产品信息。比较后,发出购买请求,并通过网络银行在线支付首付款。 2、网站把消费者支付信息发送到电子货币网关上加以验证。 3、网站在验证后向消费者发送支付首付款确认信息。 4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。 5、企业开户行接到信息后向发卡行发出确认请求。 6、发卡行转帐到企业开户行。 7、消费者将必要的资料及贷款请求发送到提供房地产按揭贷款的银行。 8、提供按揭贷款的银行对资料进行审核,确认无误后,做出答复。 9、消费者将该答复信息反馈到网站,由网站将信息传递给房地产企业。 1、直接将该信息传递给房地产企业。 11、房地产企业与消费者共同到房屋土地管理部门办理房屋交易手续12、房屋土地管理部门提供产权登记证书。13、房地产企业将产权证书信息传递给提供按揭的银行。14、按揭银行根据收到的证书及有关资料,向企业开户行转帐。 以上是理想的房地产网络营销的流程,消费者可以完全的通过网络,以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中,由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因,距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验,拥有“眼见为实”的消费习惯,使得房地产在线销售困难重重。但是,我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的,从而充分利用网络工具,促进房地产品的生产和交易。 总之,网络营销在我国任重而道远,房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在,企业就应积极的调整经营思路,探索那些可以适合在网络上开展的业务;同时,政府要积极地加快相应的立法工作,建立统一的标准,促进网络营销和电子商务的发展。 试论房地产市场失败的边界界定 西方学者在对市场缺陷的认识过程中不断深化和系统化,逐步形成了“市场失败”理论。所谓“市场失败”,首先是指市场机制运作未能实现资源配置的帕累托效率,其次是指市场运行虽然实现了帕累托效率,但未能满足其他的社会目标,也就是说在市场机制正常运作时出现的资源配置失效或其他不良后果。在市场失败的情况下,从理论上讲,通过非市场力量的作用(主要是政府干预),或者可以进一步提高资源配置的静态效率,获得帕累托改进,或者可以在不降低效率的前提下实现诸如改善收入分配等社会目标 。因此对房地产市场失败的边界加以界定,实质上是划清了政府进行理性干预的范围。 运用“市场失败”理论界定房地产市场上可能市场失灵的区域,及确定政府应该承担职能可从以下方面进行分析: 1房地产商品的严重信息不对称现象 在房地产市场中,商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的,即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同,卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势,而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。以下将不对称信息归纳为三类: 1.1权属关系信息不对称 住宅商品具有空间固定性的特点,所谓住宅买卖只能是附着其上的各种权利的买卖,因此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展,房地产产权呈现多元化的趋势,特别是在旧的住房福利体制被打破,公房纷纷入市的背景下,住宅产权关系变化迅速,产权类型日趋复杂多样。在理论上,住宅产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看,又可分为完全所有权利和不完全所有权,后者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权(林增杰,1999)。具有什么样的产权才能上市流通,不同省份和地区出台不同的规定。此外,附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂,如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息,这为房地产开发商或原所有者的qz行为埋下了伏笔。 1.2价格信息不对称 房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置,还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素,从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内,由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同,价格个别性仍是最主要的特征。一般而言,购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解,使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。 1.3质量信息不对称 西方学者(卡尔顿、佩罗夫,1998)认为商品可分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任”(credence)商品。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量,则该产品具有搜寻质量;如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量,该产品被称为具有经验质量;还有一些商品的质量即使在消费后也不能断定,达比和卡尼(Darby and Kami,1973)称之为“信任”商品,消费者对此类商品的判断必然依赖于商品提供者作出的良好工作保证。 住宅作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中,隔音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来;而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现;在特殊事故场合,如火灾、地震中,建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者只是根据初级质量作出购买与否的决定,不免给建造商偷工减料提供了机会。简言之,质量显现的特征为其机会主义行为提供了条件。 不完全信息经济学认为,不对称信息主要从两方面降低了市场资源配置的效率:一是信息成本是对社会资源的一种额外扣除。消费者要购买合意的商品房,必须掌握足够的信息,这要花费一定的时间、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用,于是产生了搜寻成本。二是容易形成不合理的决策。经济信息理论的基本原理认为,“有效率的信息安全程度”是当获得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而付出的成本正相抵消时所实现的信息安全程度。因此在成本高于收益的情况下,去追求完全和对称的信息是不经济的。信息费用过高,使人们在购买商品的过程中会在信息不完全的情况下匆忙决策,这样的决策不一定是最优的,而且还可能使大量有利有效的房地产交易无法实现。 因此,政府必须进行干预。相比于市场中分散的主体来说,政府无论是在信息量获取,还是在改变信息不对称状态方面,都有着更大的优势,可以发挥信息的规模效果。因此,政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷,包括向购房者同类房产的价格信息、审定建筑商的资质、对商品房的质量进行检测、提供权属关系变迁的档案等。 2外部性 所谓外部性,是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用,或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益,后者称为外部不经济或外部成本。 土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上,从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量。从而导致城市土地或其他非农建设用地的增加,造成耕地数量锐减,对农业乃到整个国民经济可持续发展造成不利影响,而在完全的市场条件下也未由责任者负担责任,使得理性的人对农地的占用大于社会最优量。这样,城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量,这就需要政府制定详细的用地计划,根据城市发展的需要,逐年编制农转城市用地的数量,并在总额、用途上加以严格控制,对征地金额设定最低的界线。 房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼,而技术水平的提升依赖于资金的支持,这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下,房产生产以周边居民的福利骤减为代价。庇古认为政府通过征税来矫正经济当事人的私人成本,促使私人成本与社会成本趋于一致。在机械的自然寿命期间,当税收的净累积额超过改造更新施工机械设备的价值,理性的建筑商会积极推动技术进步。科斯主张,只要明晰产权,同样可以解决外部性问题。污染权、危害权属于建筑商,建筑商会我行我素地生产他们认为最适宜的房屋数量。若两权属于周边居民,周边居民则有权要求赔偿。科斯思路在理论上提供一个崭新的视角,但在实际生活中,由于谈判引致的交易费用过高和受害人群范围的模糊性,这种方案不可能实施。 房产消费领域的外部性体现在示范效应上。凯恩斯消费函数假设每个人的消费只受自己的偏好、收入及商品价格的影响,而不受其他人消费的影响。杜森贝利认为这个假设不能回答消费者的偏好之间的相互作用问题,应以偏好相互依赖假设来代替偏好独立假设,并以此为基础来解释消费的决定,则更符合实际。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足,处在现代社会里的人,通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高,并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的,而较多的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此,一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征,他们的消费方式便成为其他人追求的目标,这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料,其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓,成为收入稍低的阶层的效仿对象,这有两方面的影响:一方面开发商追逐超额利润,大量开发高档物业,造成畸形的住宅供给结构,有限的资源不能得到充分的配置,中低档住宅相比于需求人群数量过少,间接推动其价格上涨;另一方面,高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣,导致中低档住宅尾随价格上升。这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊,却让低收入者承受成本,因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者,从这个意义看,低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。这种外部性的解决应由政府出面,对高档物业课以重税,尔后作为安居工程的补充经费,达到社会公平的目的。 3垄断 垄断造成的市场失灵,针对地产市场而言,土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价 上涨过快时,人们往往把土地当成保值和增值的手段,从而影响土地的高效配置和合理利用。例如日本战后城市化高速发展时期,对城市用地需求量迅速增加,198年以“首都圈”为中心的城市地价达到了战前的9394倍。对此,日本一桥大学经济学教授野口悠纪雄认为,地价高涨并没有带来土地的高度利用,反而造成土地的低度利用:把土地作为资产来保有,为确保随时变卖,往往以空地或低度利用形式来保有,造成土地有效供给减少,从而使地价进一步上涨。其结果是“市区区域内残存着大量农地,就连已经被住宅化的土地,实际的容积率也不到城市计划所规定的容积率的一半”。日本的农业长期处于小规模和兼业化经营状态与人们把土地当成“增值手段”有关。 在1993年加强宏观调控以前,我国城市尤其是各类开发区中出现的疯狂的土地投机现象也说明,由于垄断的存在,仅靠市场机制难以实现土地资源的高效率配置,政府必须采取征收土地增值税等措施抑制土地垄断造成的投机行为。 4社会分配不公 即使市场机制能够实现资源的最优配置,也不能解决社会目标问题。根据“福利经济学第二定理”,收入在各社会集团之间的分配与通过市场提高整个社会的经济效率,是互不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上,通过市场均衡能够实现的帕累托最佳状态并不是一点而是一条线,即不论收入分配的结果如何,都能在契约曲线上找到一个适合于帕累托最佳状态的点。也就是说,市场不可能自动实现收入分配的相对平等。 收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是,住房是人们的基本生活资料,关系到社会的稳定,而且,住房又是一种价值高昂的商品,并非每个家庭都能承受。因此,政府有必要干预住房市场,帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用,由市场来供应大多数居民的住房,同时政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段。 关于市场失败的理论,为我们研究政府在房地产市场中扮演什么角色提供了基本的思路,其基点仍然是要为充分发挥市场效率机制的作用创造条件,而不是像旧的住房福利体制那样由政府去取代市场,毕竟市场机制是迄今发现的最为完善的资源配置制度。 房地产分析论文:对当前房地产案件中常见问题的调查分析 随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。 随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。 一、预售商品房按揭 按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译,是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。 预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。 预售商品房按揭具有以下法律特征: (1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续; (2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的; (3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。 (4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。 预售商品房按揭是近几年才出现的,目前在我国尤其是在沿海地区,发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况,使普通百姓拥有商品房成为可能,同时也为房地产开发商提供了融资手段,增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定,与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同,购房者与发展商只有签约与否的选择,而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展,笔者试举二个案例说明之。 案例一:个人甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套,价金为五十万元,甲应分五次交购房款二十五万元,余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后,甲如约履行支付了二十五万元购房款,要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供,因而认为乙公司违约,起诉至法院。 此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭,实际并未办理,因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确,该商品房预售合同应认定为尚未成立,由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商,对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。 案例二:甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司开发的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交纳,另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前,银行通知停止办理按揭贷款,此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲起诉至法院,请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。 此案双方当事人对付款方式约定明确,且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议,但由于国家政策性调整,银行停止办理按揭,使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则,解除合同,双方合理分担损失。 由以上两个案例可以看出,我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时,对此问题做出规定。 二、无效房屋租赁合同的认定及处理 房屋租赁,是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为,它适用民法通则关于无效民事行为的规定,"下列民事行为无效:(一)无行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的:(七)以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外,房屋租赁行为还应受一些特别法的约束,如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依 法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有权人同意的:(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的:(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的,一般也应认定为无效。 应当注意的是,房屋租赁对民事活动的当事人来说,是非常重要的民事行为,对他们的生产、生活有着重大影响,因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备,只是有一些细节不符合法律规定,可以责令当事人补正,而不宜认定为无效。如甲起诉乙拖欠房屋租金一案:乙租赁甲房屋,装修后经营饭店,经营期间拖欠甲两个月租金。甲起诉至法院,要求乙给付租金。法院经审查认为,甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记,因而为无效合同,判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲,乙之间并无意解除的合同被迫不能履行,双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续,即可避免这样的结果。 房地产分析论文:分析投资性房地产后续计量模式的构建 随着我国经济的发展和投资观念的改变,将房地产作为一种投资手段已经是非常普及的经济现象,甚至成为一些企业新的经济增长点。2006年2月15日,财政部出台的新的企业会计准则体系中将投资性房地产作为单独的一项准则来规范。《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称投资性房地产准则)规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这意味着企业可以对投资性房地产的两种计量模式进行选择。 一、原准则(制度)对房地产的核算 在原准则(制度)中,除了房地产开发企业将以销售为目的而持有的房屋建筑物作为存货核算外,其他企业通常情况下将自用或以投资为目的而拥有的房屋建筑物均作为固定资产核算,并按照其预计使用年限提取折旧,将土地使用权计入无形资产并按期进行摊销。这样的会计处理方法存在着以下两个方面的问题:(1)忽略了市场因素对房地产价值的影响,使得资产的价值失真。随着时间的推移,以投资为目的的房地产的价值可能不断增长,其市场价值经常会高出其账面原值,而且还可能高于其账面原值的数倍,而原准则(制度)的会计处理使得账面资产价值逐年递减,这与现实状况严重背离。(2)投资性房地产的获利方式与固定资产和无形资产明显不同,其投资一般来说其金额大、周期长、流动性与变现能力较差,往往具有高收益和高风险并存的特点。所以将以投资为目的的房地产作为固定资产及无形资产的核算方法并不能反映作为投资目的的房地产的真实价值。在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。 二、《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定 投资性房地产准则规定:投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量,在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量,采用成本模式还是公允价值模式由企业根据实际情况自主选择。 (一)成本模式 成本模式的后续计量,是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素,按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销,并在期末对投资性房地产进行减值测试,投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定计提资产减值准备,如果已经计提资产减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。在采用成本模式计量时,必须将投资性房地产分成建筑物和土地使用权两类,建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号——固定资产》的有关规定,土地使用权的后续计量,适用《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定。 (二)公允价值模式 投资性房地产准则规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”采用公允价值模式计量的应当同时满足下列条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产准则虽然规定了两种可供选择的模式,而且对与公允价值的计量限制得非常严格。但本人倾向于选择公允价值计量模式。在国际会计准则第40号规定企业可以在公允价值模式和成本模式中进行选择,并认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”,这就表明国际会计委员会也倾向于企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。 三、公允价值计量模式的分析 (一)公允价值计量模式与成本计量模式的优缺点比较 1.公允价值计量与成本计量的优点 1.1公允价值计量模式支持决策有用观。企业面临日益复杂的经济环境,有些资产和负债的价值已经发生了很大改变,如果仍然采用历史成本计量,就不能真实地反映企业的资产和负债的价值。从而误导报表的外部使用者,甚至做出错误决策。而公允价值能较真实地反映企业的资产和负债,能较准确地披露企业获得的现金流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险,从而有利于使用者对企业做出正确的评价。 1.2公允价值计量模式支持经济收益观。随着企业管理理论的不断发展,经济收益和会计收益的对立日趋尖锐化。从发展态势上看,基于公允价值计量模式的经济收益观越来越为人们所接受,而传统的基于历史成本计量模式的会计收益由于其应用范围的狭窄而逐渐失去了地位。 1.3公允价值计量模式支持“配比原则”。历史成本法下计算损益时,收入是按现行市价计量,而成本、费用则按照历史成本计量,从而出现收益超分配、虚利实分的现象。采用公允价值计量,这种现象就可以得到很好的解决。收入和成本费用均按照公允价值计量,经营成果是管理当局真正的经营业绩,有利于正确评价企业的经营成果,从而真实全面的反映企业的经营状况。 1.4公允价值计量模式面向未来。传统的历史成本计量模式所反映的经济事项主要是过去发生的行为对现在的影响和结果,对企业的预测性比较差。而公允价值计量模式是一种面向未来的会计模式,在对一些新的交易活动或事项进行核算时,为收益信息的全面与可靠提供了保障。 2.公允价值计量与成本计量的缺陷 2.1公允价值计量的市场约束不容易解决。公允价值的核心思想在于公平和自愿,这就要求市场的成熟和信息的绝对均衡,而事实上这种近乎绝对和理想化的环境是不存在的,公平和自愿也只是在一定市场条件下的相对结果。与此相对比,历史成本的应用似乎并不受到市场不完善的约束。 2.2公允价值计量在实践中难于应用。未来现金流量的金额、时点和货币的时间价值等等都是不确定的,在计量的操作上往往难度很大,甚至许多会计要素在市场上很难找到可供参考的交易价格。在许多时候还主要依赖于会计人员的职业判断,很大程度上存在主观性,然而这种主观判断的合理性和权威性往往容易遭到质疑。现值计量的复杂性是公允价值计量模式不容易推行应用的重要难点,公允价值计量的数学模型构建往往是十分艰难的,在我国目前还不允许在大量假设的前提下使用公允价值估计技术,而历史成本的取得似乎要容易得多。 2.3公允 价值计量模式的可靠性受到严重质疑。相对于客观性、确定性和可验证性的历史成本计量模式,公允价值计量模式虽然在财务报告中能提供更为相关的信息,但在可靠性质量要求上却不能完全保证。 (二)公允价值计量模式对利益相关者的影响 1.公允价值计量模式能更真实地反映企业的损益。对于投资性房地产来说,其利润计算是通过出租的租金、转让的收入与相应的成本、费用配比计算出来的。按原准则(制度)规定企业计算利润的租金收入和转让土地使用权收入都是按现行市价计量的,而计算利润的资产的成本、费用则是按历史成本计量的。这显然不符合权责发生制这一会计核算前提,即在计量属性上的不配比。而对投资性房地产采用公允价值计量模式,其利润计算中的扣除项目——资产的成本也是以现行市价为基础确定的。这样就可以解决上述问题的存在,即利润表中的利润计算口径是一致的,真实地反映了一定会计期间的损益状况。 2.公允价值计量模式能合理地反映企业的财务状况,从而提高财务信息的相关性。公允价值与历史成本相比,能较准确地披露企业获得的现金流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险。也就是说,按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营决策提供更有力的支持。对企业的资产增值信息更加透明,有利于企业在资本市场获得正确的定价,从而有利于再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度看,可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。 3.公允价值计量模式对企业的影响。由于近些年房地产持续上涨,使得房地产原始取得成本与其公允价值之间存在很大差距,但按原准则(制度)规定,企业仍在每年按一定比例对房地产提取折旧或摊销,一旦企业选择按公允价值计量,必然会使企业资产出现大幅增值;在房地产价格保持稳定的情况下,按公允价值计量会使企业账面利润显着增加,企业的业绩和形象显着提高。 4.公允价值计量模式对企业所得税核算的影响。财政部、国家税务总局在2007年10月的《关于执行有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)第三条规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”从而明确了采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得,并允许按固定资产或无形资产计提折旧或摊销,即投资性房地产的计税基础为“初始成本-折旧摊销”。由此可见,投资性房地产采用公允价值模式计量时,其账面价值与计税基础存在着差异,因此,一方面在申报缴纳企业所得税时需要根据税法的相关规定,在纳税申报表中对应纳税所得额进行调整;另一方面,需要根据《企业会计准则第18号――所得税》第四条的规定,确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。 四、小结 综上所述,本人认为对于投资性房地产的后续计量在有条件的情况下选择公允价值模式计量,这样一方面可以提高会计报表信息的相关性,使会计信息的使用者能更好地了解企业的真实财务状况和经营成果,帮助其做出正确的决策;另一方面也可以使我国和国际通行的会计处理惯例又近了一步。当然,公允价值的运用必须依赖于发达的资本市场、完善的资产评估制度以及相关配套法规等,目前我国在公允价值的运用中尚存在一些问题,如缺乏完善的理论体系指导、公允价值可靠性难以控制以及公允价值不易直接获取等等。但从发展的眼光看,按照国际会计惯例进行计量是必然的趋势,为了进一步改善公允价值的应用环境,提升公允价值的应用水平,推进我国会计计量模式与国际会计发展的接轨,可以考虑采取以下方面措施:进一步完善公允价值理论框架体系,减少内部发展阻力;进一步完善公允价值市场应用条件,减少外在市场阻力;提高会计从业人员职业判断能力和守法意识,减少判断失误;建立专业公允价值评估机构、信息传递体系,降低交易成本;规范公司治理和内部监督机制,减少执行层面压力;建立外部审计机构监督,从外部规范企业行为。 房地产分析论文:分析房地产与当地消费相适应的定价策略 摘要:我国房地产定价的困境和定价的基本要素,论述了我国房地产定价陷入困境的根源和困境对我国长期经济社会发展所产生的不利影响,在此基础上,提出了建立和完善我国房地产定价的市场机制和调控体系,房地产收益的税收机制和分配体制,以及推动我国房地产业持续、稳定和科学发展的对策。 关键词:房地产定价;跨境资本流动;科学发展 我国房地产如何定价?定价的环境和基本依据是什么?随着我国经济的改革开放,跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响?合理的房地产价格又是如何形成的?我国房地产定价是否出现了困境?如何才能找到摆脱困境的出路?我们认为这些都是我国房地产业发展所迫切需要回答的问题。 一、我国房地产定价的困境和定价的依据 我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中,房地产定价的困境就一直存在,特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件,在我国,又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益,于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。与此相应,在我国现阶段形成了一种特殊的,以政策博弈为导向,以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿,以及对国家房地产政策高度关注和热情参与;同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的理解。 除了日益兴盛的社会舆论,还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响,客观上形成了一个人为因素作用的环境,直接或间接地作用到我国的房地产定价上,由此形成了我国房地产定价的困境。其主要表现为,我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据,受人为因素作用的倾向。在这里,我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始。 第一,在一般商品经济条件下,房地产和其他生活资料一样,都要在价值上得到体现,并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现,房地产定价要受到商品经济内在规律,主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”,是具有自然力的综合体,其具有特殊的价值规定:一是土地的稀缺性,可供建造住宅用的土地的有限性;二是土地的差异性,即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系,这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润;不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租;按利息率计算的地租的购买价格,表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别,土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充,从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充,即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。 第二,在社会主义市场经济条件下,房地产的一个基本特征是土地国有(或集体所有),房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权,没有土地所有权。土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租。在我国,房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用,即地租,以及各种税费;地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用,造福于全民。 第三,在经济全球化条件下,一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向,人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较,出现一种“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展,房地产越来越表现出两种特性:一是消费性,和其他生活消费品一样,房屋用于解决人们居住;二是金融性,作为金融资产的一部分,不动产用于投资。这样,房地产成为人们组合投资中的一个重要部分,房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性。 在开放经济条件下,跨境资本(或资金)的流动,在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场,它所代表的是对这一房地产的强劲需求,会推动该房地产价格迅速上升;当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场,它所代表的是对这一房地产的强劲供给,会拉动该房地产价格迅速下降。跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动;而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然,国内资金流动也会产生上述的作用,所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内。 在我国房地产定价上,已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下,房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求,坚持发挥土地公有制下的市场机制作用,遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律;又要适应开放经济条件下,跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此,我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制。充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价;促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配;防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长;最终让我国民众都能住得上房,能住较好的房;让越来越多的人能买得起房,能买上好房。 二、我国房地产定价困境产生的不利影响 我国房地产定价出现困境,究其根源:一是我国社会主义市场经济发展还不充分,特别是表现在房地产这一涉及到众多方面基本利益的市场尤其是这样;二是我国房地产市场发展还不成熟,国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间;三是我国还处在转轨经济中,人为因素对经济的影响还会继续存在,特别是反映在房地产市场上;四是在经济不断开放条件下,人们对跨境资本在一国房地产定价中的影响,以及国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的认识;五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的官商勾结,贪污腐化,蚕食公有资产现象的深恶痛绝,把一种内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上。为此,我们要充分认识房地产定价困境的存在会对我国社会经济发展在长期中产生的不利影响: 第一,影响到我国居民居住条件的根本性改善 人为因素作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格,造成房地产市场短期失衡,要么买超要么卖超,其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购买者。但在长期中,不符合规律和常理的定价,一定会损害大多数的房地产买卖双方,不利于我国居民居住条件的根本性改善。特别是房地产价格大幅度波动,有可能引爆经济危机,使大多数人遭殃。 第二,影响到我国社会居住人口的合理流动和布局 我国经济社会发展不平衡,沿海地区,尤其是特大城市及周边城市和地区经济高度发展,居住人口有不断集中的趋势;而中 西部地区经济发展相对滞后,居住人口也相对稀少。如果东部国际化大都市及周边大中城市的房地产定价被人为因素压低,甚至政府还出台刺激购房政策,这样就会起到人口流动的导向作用。最终可能会导致东部大城市拥挤不堪,城市问题积重难返,居民生活质量下降;中西部经济社会发展相对缓慢,居民生活质量难以改善;并由此不断引起居住人口向东流。当在社会居住人口迁移中的行政手段逐渐被取消或失灵的情况下,住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的。 第三,影响到我国房地产业的财政收益对社会经济发展的持续支持力度 社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有,这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件,而为广大民众从土地上获得利益提供了可靠的保证。广大人民不仅从土地上获得可居住的条件,而且还可从土地使用权转让的所得收益和其他财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉。人为因素干预往往会破坏房地产较准确、较合理的定价,滋生房地产开发经营上的官商勾结,贪污腐化,蚕食公有资产现象,会使房地产财政收益流失,无法实现收益最大化,最终影响到改善社会经济和社会事业的、财政上的持续支持力度。 第四,影响到我国房地产业的良性发展 房地产较合理的定价和保持房地产价格的相对稳定是我国房地产行业良性发展的基本条件和基本保证。房地产市场定价功能萎缩、价格波动剧烈,人为因素导致价格扭曲,定价过高或过低都会引起的房地产行业发展的大起大落,必将影响我国房地产市场持续的、良性的发展。 第五,影响到我国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益 随着我国经济开放程度越来越高,在世界范围内寻找“价值洼地”,发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入我国的各个市场。我国房地产市场定价如果脱离了全球经济环境,片面追求低定价,那么境外资本就可能伺机进入我国房地产市场,进行投机性掠夺。其结果不仅引起了我国房地产市场的震荡,而且造成我国国民财富的流失。 第六,影响到我国社会经济发展中公平和效率原则的实现 住房是人民群众的基本生活资料,房地产合理定价能体现社会对房地产资源分配上的公平和效率,起到奖勤罚懒激励机制的作用,鼓励劳动大众通过辛勤、诚实的工作换取自己的生活条件。房地产定价不合理,可能使少数人享受了低价的住房条件,而使多数人支付高价才能得到住房条件;又可能使少数人获得多处或大量的住房条件,而使多数人难以得到基本的住房条件。这就完全有可能破坏社会公平和效率原则的实现,影响到我国经济社会持续地、稳定地科学发展和保持社会的和谐。 三、我国房地产定价摆脱困境的出路 我国房地产供求、定价已经步入了社会主义市场经济轨道,就应该力排人为因素的干扰,让一个不断建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正常发挥作用,确保房地产合理定价,并在一个可控的范围内波动,保持房地产价格相对稳定。这样才能从根本上解决房地产开发经营领域中存在的“权力寻租”、“垄断寻租”和其他巧取豪夺的现象,并防范跨境资本在我国房地产领域里进行掠夺性投机,让我国房地产市场的发展不断地满足人民群众持续增长的对居住条件的需求。具体我们可以考虑: 第一,坚持我国住宅用地的可持续地、有限地供给,充分发挥市场机制在定价中的作用 那种认为“政府可以通过加快加大批地力度,增加供地来降低城市房价,特别是大城市的房价”的观点值得商榷。我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思路和对策不可取。我国可用于建造居住房屋的土地,相对于不断增长的人口来说只会是越来越稀缺,其供给应该是一种适应人口不断增长能够持续提供的、有诸多限制条件的一种供给,从长期来看,其货币价格也会是持续上涨的。与此相应,建造在其上的住宅(或商品房)也是这样。越来越多的资料显示,我国保经济增长的土地(其中不少是用于住宅建设的)和保土地资源(特别是坚守18亿亩耕地红线的根基)之间存在不断扩大的矛盾;与此同时,超大城市的人口居住密度在持续提高,居住环境难以改善。 所以,一是我国应该明确制定国家和地方长期住宅土地开发规划,有计划的、有限制的、匀速的增加土地供给,同时将一定期间内计划供给中的部分土地作为调节房地产价格波动的用地。用国家和地方的法规来加以对住宅用地的运用和监督。二是坚持国有土地使用权第三方拍卖制度,拍卖获得的购置费用收入应进入国家专项资金。按一定比例返回给地方的部分,应作为当地社会经济和社会事业发展的专项用途资金。 第二,坚持我国住宅的市场化定价,充分发挥价值规律和供求机制的调节作用 那种认为合理的房价就是应该让“购房者能买得起房”,实现“居者有其屋”的提法在我国现阶段至少是不现实的。全球经济最发达的美国,有政客试图“让穷人买得上房”,再加上虚拟金融的助推,其结果是引爆了“次贷危机”。因此,房价要达到需求者都能买得起的愿望,在一个相当长的时期中是不可能实现的。 现流行的“世界惯用的房价收入的经典比例”,其在我国的适用性也值得商榷。孰不知:一是环境和条件不同,即使是再“经典”的这种比例也不能生搬硬套。具体地讲,一个人少地多的国家与另一个人多地少的国家;一个高福利、高税收的“两高”的国家与另一个“两低”的国家,还有两国的房价构成和税收体制不同等,诸多因素都会影响到这个比例高低。二是这个比例实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的,而不是产生在其前。在我国目前的条件下,种种原因造成了对家庭收入难以测定的现状,因此很难计算准确的房价收入比,以此来预测住房的需求大多不“靠谱”。公务员之家 在我国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用,发挥宏观调控有效性功能,经过一定时期才能形成较为合理的房价,到时也就可能得出我国国情的、较为合理的房价收入比。值得注意的是,房地产需求和其他生活资料一样,其变化与人均GDP高低存在着一种相对稳定的关系。我国在人均GDP还偏低的情况下,通过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分,相当部分的家庭和个人要通过租房(住廉租房),或购买经济适用房来解决居住条件。随着人均GDP不断提高,自然就会有越来越多人能够购房或改善居住条件,这是一个符合中国国情的、合乎逻辑的循序渐进的过程,不可能在一个短时期中,用“齐步走”方式来完成。 第三,建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制,保持房地产价格的相对合理和稳定 我国房地产价格出现偏高现象的主要原因之一是房地产开发经营者为了赢利最大化捂盘惜售或抬高房价造成的;这里也有市场供求短期内失衡的因素存在。这就需要建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制来发挥作用,其中主要包括:(1)调控房地产收益的体系和机制。政府通过制定和实施各种税收政策,对房地产开发和经营活动中获得利润所得进行征税,使这个行业获得的平均利润所得与社会其他行业获得的平均利润所得保持一个相对合理比例,使房地产开发和经营者获得一个在较长时期中合理的、正常的平均利润所得。(2)调控房地产市场供求关系及价格的土地储备、使用的体系和机制。把规划用于住宅建设的土地中的部分用于调控房地产市场供求关系及价格的土地储备,要做到土地储备专用。各地要有专门的土地储备使用委员会,根据房地产市场供求及价格状况,来决定储备土地的投放,保持房地产价格相对稳定。 第四,建立和完善我国房地产收益的分配体系和机制,合理分配房地产收益 我国房地 产价格出现偏高现象的另一主要原因是地方政府的利益冲动。在我国实行分税制改革以来,地方开发建设热潮兴起下出现的资金“饥渴”与财政税收普遍“不足”的矛盾突出。土地出让收入以及从房地产开发经营中获得税费等收益已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方政府热衷于搞“土地财政”和“房地产收入”,其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用。 因此,我们要建立和完善国家和地方在房地产收益上的分配体系和机制,合理分配房地产收益,并确定该收益必须服务于经济社会发展及改善民生。其中的大部分应该用于建造廉租房和经济适用房,来满足老弱病残者和低收入家庭居住;用于改造城镇基础设施;以及用于动拆迁补偿等等。以实现居住条件上的社会公平和社会和谐。 第五,建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系,防范外资的投机性掠夺 随着我国改革开放的深入,跨境资本对我国房地产市场的渗透与日俱增。为此,我们一是要建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系,防范外资的投机性掠夺,让我国房地产市场成为为国民造福的市场。跨境资本进入我国房地产市场的渠道有些是显明的,有些是隐蔽的;意图有些是投资的;有些是投机的;时间有些是长期的;有些是短期的。我国的监测体系要能从进出入的渠道上,以及在房地产市场的流向、流量和流速上监测跨境资本的动向和能量,并能进行预警。我国的调控体系一是要从土地使用权出让金上,在房地产开发和经营的税费上能起到鼓励那些显明的、长期的房地产投资者;抑制那些隐蔽的、短期的房地产投机者作用。二是要用全国性的政策、法规和条例来约束各地政府为狭隘的地方利益竞相压低土地使用权出让金以吸引外资的急功近利的做法,防止具有投机性掠夺企图的外资获得可乘之机 房地产分析论文:房地产金融风险分析 一、房地产金融风险的分类 1.信用风险。它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险,它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。 2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。 3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。 4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。 5.利率风险。如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通,尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。 6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。 二、中国房地产金融风险的现状 1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件:具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证,产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案,但是仍然存在许多欺诈风险,银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率,其中五年商业贷款利率提高到了7.7%,这使得一些客户提前偿还贷款,但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。 2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金,但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多,银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价;假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响;假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展;假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。 3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从25年开始,全国大部分城市的房价涨幅较快,其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展,造成社会不稳定。 三、房地产金融风险的防范 1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。 (1)借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。 (2)对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。 2.融资渠道多元化,打破单一渠道。 (1)建立房地产投资基金组织,使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商,真正让人民管理自己。 (2)中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化,使市场主体更多元化、国际化。 3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显着特点,可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此,银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。 4.高度重视房地产金融风险,增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动,要做到积极反应,积 极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略,促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估,对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入,仔细评估;对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作、降低风险、保障运行出发,扩展房产经营业务范畴,有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。 5.依法严格资金管理,推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估,利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段,要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究,制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍,才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。 6.加强银行业务的关注,建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先,要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势,防范和及时规避区域性风险。其次,要定期或不定期地对房地产市场进行调查,及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向,应该及时地加以分析,适时调整自己的发展战略。 房地产分析论文:对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析 简单来说,房地产经济管理就是对房地产项目的开发、投资、融资等各项经济活动的管理,它包括了项目管理的各种管理制度、策略和方式等等。通过协调各部门对施工过程、经济关系等方面的管理,提高房地产项目建设的质量和效率,提高经济发展的效率,以获得更多的经济效益。作为我国国民经济发展的支柱和先导性产业房地产产业,是我国经济发展的重要组成部分。由此可见,在房地产经济发展过程中,运用科学合理的经济管理手段提高其管理效率有着多么重要的作用和意义。 一、我国目前房地产经济管理的现状思考 1.对经济管理的认识不足,缺乏相应的重视,国家在房地产经济管理的政策不够稳定和完善。随着改革开放以来,国家的经济步伐加快,越来越多的房地产企业和项目不断的发展壮大,经济管理已经成为了一项具有很强系统性的任务,需要依靠一套完善的管理制度和政策,运用科学的管理方式,以提高其管理效率,促进经济的发展。然而就如今的情况来看,很多企业对经济管理的认识不足,在经济发展的过程中缺乏对科学管理的重视,而一味的将扩大项目、提高房价、提高经济利润为目标,致使我国的房价不断的暴涨。据统计,如今我国已成为世界上房价最贵的国家,在全世界房价最贵的十个城市中,我国就占据了六个,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。这种不合理的房价上涨不仅加重国民生活的负担,也使得房地产行业经济发展正演变成一种泡沫式的发展模式,存在着巨大的风险。而国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性,目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主,然而这只是眼下的主要主要方式,对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示,甚至在对一些问题的认识上模糊不清,缺乏长远目光,还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象,严重扰乱了房地产市场的运行秩序,也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。 2.房地产经济管理制度执行力度不够强。随着近几年来我国城市化进程加快,政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督,房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善,存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利,不惜铤而走险,极力寻找法律的空子,经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面,国家虽然制定了很多经济管理的政策方针,然而在这些政策方针的实施上却不够力度,加上一些制度是早年制定的,与眼下的经济管理存在着一定的差异,这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式,妨碍了房地产经济的科学管理。 3.房地产经济管理制度不够完善。经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段,因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律,而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性,不利于提高管理水平,长此以往,更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。 二、加强我国房地产经济管理的措施 1.加强相关人员对房地产经济管理的认识,明确管理目标,提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识,国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划,以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发,不能只顾当前利益,而要配合和支持国家颁布的政策,使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标,重视科学规范的管理手段,提高管理水平,使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。 2.完善房地产经济管理的制度措施,经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据,新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理,完善经济管理制度,以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面:首先是要确定经济管理的重点,确定经济管理的重点并加以着重控制,提高管理效率,降低风险;其次是要完善管理调节机制,受环境及各方面不确定因素的影响,管理在实际工作中会遇到各种不期的问题,这就需要能因地制宜进行调整,但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整,而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点,有一个完善的管理调节机制;第三是要健全信息交流、反馈机制,加强各管理人员之间的交流,提出管理过程中存在或遇到的问题,并建立相应的反馈机制,以加强管理的跟踪和监督;最后是不断地完善和创新管理手段,提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变,而不能将传统的管理模式生搬硬套,一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制,创新手段。要充分地分析当前的形式,运用先进的科学技术,提高管理水平。 三、结束语 总而言之,二十一世纪是一个充满机遇和挑战的时代。国民经济的发展为房地产经济发展提供了一个广阔的平台,同时也要求了房地产经济管理需要更高的水平。只有利用先进的管理手段,结合完善的管理制度,才能提高房地产经济管理水平,促进房地产经济的发展。 房地产分析论文:个人党性分析报告(总经济师版\房地产版\集团公司管理干部版) 我是一九九九年五月到集团公司工作的。在此之前,曾在局集体企业管理处、局多种经营管理处和局房地产开发总公司工作。一九九九年五月调到集团公司任副总经济师,二OOO年六月任集团公司总经济师至今。按照分局党委"党性党风教育"的总体安排,经过第一阶段的系统学习,对过去的思想和工作等方面,进行了认真的反思。现将九二年工作以来党风党性方面的问题自我剖析如下:一、存在的问题 1、理论学习方面的问题 一是政治理论学习自觉性差。过去一直认为自己是生在新社会,长在红旗下,从小就受到党的教育和培养,从小学到大学就学习《政治经济学》、《资本论》和的有关著作,每天看的、听的都是党的文章和党的声音,用不着自己再有意识的学习马列、、邓小平和的原著。同时,自己又多次参加了铁道部和铁路局的"政治理论"学习班的学习。政治理论的功底可以了。所以,就放松了政治理论的学习,即使参加学习,也是应付差事,学习笔记写的不及时,遇到检查时就补笔记或抄别人的笔记。 二是理论联系实际差。自己在工作中,主要是按领导的旨意和自己的经验办,很少用马列主义、思想和邓小平理论去指导工作和解决问题。认为那些只是理论,解决不了实际问题。 三是对施工专业技术学习差。到集团公司工作后,曾经下过决心,要逐渐由外行变成内行。但是由于没有压力,而且对施工企业的一般知识也略知半解,随着工作的逐渐增多,自己也就放松了对施工企业专业技术的学习,再说,施工企业专业分工很细,从铁道工程、房屋建筑、桥涵和三电等,不知从何学起,有畏难情绪。错误的认为自己有个研究生的文凭就够了,能应付眼前的工作也就行了,不知不觉的产生了自满思想。 2、民主集中制方面存在的问题 自己在过去的工作中敢于说真话、说实话,心里怎么想就怎么说,学生气十足,认为只要出发点好,该说就说该讲就讲,但是正是由此原因,得罪了一些人,甚至是领导,使自己走了一段弯路,吃了不少亏。所以,到集团公司后,好话坏话尽量少说,多栽花少挑刺,在各种会议中能不说就不说,能少讲就少讲,即使有不同的意见也很少提出。对在工作中有缺点的同志,也尽量少批评。好人思想严重。 3、在党风廉政建设方面存在的问题 过去我一直认为在商品经济社会中,吃点喝点很正常,不会涉及党风问题,只要不往自己的兜里装钱就不会发生违纪问题,放松了对自己的要求和廉政建设,以至于有时到个别单位工作时有吃请现象,尽管自己不会喝酒,但如果自己不去,总觉得不好意思伤人家的面子,怕别人说我"整景",立场不坚定。 按照"三讲"教育中领导干部廉洁自律各项规定进行对照,一是没有用公款装修住房;二是没有重大事项该报告的而没有报告;也没有接受礼物该登记而不登记;三是配偶子女从业情况:爱人在铁路局建设处工作,女儿在地方的一所中学读书,在直系亲属中没有经商的。 4、在"__功"问题上认识有差距 我对李洪志的《__大法》知之甚少,过去总以为与自己没有关系,不听不看,不信不传就可以了,旗帜不鲜明,缺乏政治敏锐性。自从观看了中央电视台的"__功痴迷者天安门自焚事件"后,才更加认识到李洪志和"__功"歪理邪说的反动本质以及对社会的严重危害。 5、在群众路线方面的问题 管理与改革是职工群众共同的工作,并直接影响职工的积极性和创造力,各项管理规定和改革措施应该"从群众里来,到群众里去",走群众路线,只有充分相信群众和依靠群众才能管好企业。但是,我在设计和制定各项管理制度和改革措施时,注重企业利益多,考虑职工群众利益少,缺乏深入到职工群众中去,认真听取广大职工群众的意见和建议。 6、在工作作风方面的问题 一是工作缩手缩脚,放不开。由于自己到集团公司时间不长,人与人之间的关系不清楚,没"弄"明白,生怕由于工作"碰"着谁,引起某人不快。 二是怕"种了别人田"。由于我分管的工作没有自己独立负责的部门,都是只负责某个部门工作的一部分,与集团公司的个别领导在工作上有交叉,怕自己由于工作的原因,与相关领导产生矛盾,因此,工作上避重就轻,得过且过,生怕"种了别人田,荒了自己地"。 三是工作有畏难情绪。根据分工我负责集体企业改制工作,但是,由于绝大部分集体企业经济效益不好,没有固定的经营项目,亏损企业多,有净资产的企业少,集体职工的养老金欠交、工资欠发、放长假的又很多,因此,改制工作困难非常多,所以自己对于集体企业改制,特别是"解除劳务合同"等项工作,由于国家没有明确的文件和规定,生怕干不好产生一系列后果,有畏难思想,工作进展较慢,总想要四平八稳,等一等,看一看再说,以使集团公司集体企业改制工作受到影响。 四是深入基层和施工现场少,调查研究不够。到集团公司工作以后,总以为自己不管施工生产,只要管好大事、搞好管理工作就可以了,去 不去施工现场无关紧要,因此,深入基层和施工现场态度不积极,没有领导的安排,自己就不主动下基层和施工现场,对施工现场出现的问题和困难,特别是施工生产一线的职工的困难和要求,缺乏了解和调查研究。 五是责任心不强,缺乏对工作一抓到底的认真精神。对有些自己分管的工作,有布置和要求,但相关单位和部门贯彻落实的怎么样,自己缺乏一抓到底的扎实认真精神,以至于有些工作落实不到位,浮于表面。 房地产分析论文:分析房地产经济结构与房地产估价关系 一、引言 自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。 二、案例分析 某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。 上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。 三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作): 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。 2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。 在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。 3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。 这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。 四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。 以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。 针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议: 1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明; 2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明; 3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育; 4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。 五、结语 综上诉说,由于我国目前房地 产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。转贴 房地产分析论文:分析我国房地产建筑与国外发达国家建筑的异同性 随着我国经济的进步与发展,科学技术的日新月异,我国房地产建筑业也获得了良好的发展势头,但是国外发达国家建筑业相比较而言,两者之间还存在较大的差别。本文笔者对我国房地产建筑与国外发达国家建筑的差别进行了论述和分析,提出了值得我们学习的国外发达国家的一些房地产建筑的经验。 一、我国房地产建筑与国外发达国家建筑的差别 1.1房地产建筑耗能方面 据国务院新闻办的调查统计,目前我国单位建筑面积能耗是发达国家的2至3倍以上。我国现有建筑430亿平方米,另外每年新增建筑16~20亿平方米左右,目前我国建筑相关能耗占全社会能耗46.7%,其中包括建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等)约30%,以及建材生产过程中的能耗16.7%。现在我国每年新建建筑中,99%以上是高能耗建筑;而既有的约430亿平方米建筑中,只有4%采取了能源效率措施,单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上,超过所有发达国家的总和,已成为世界第二大能源消耗国。 1.2在房地产建筑技术装备素质方面 从建筑企业的技术装备素质来看,我国建筑企业同国外建筑企业相比则存在更大的差距。1996年来,我国最大的国际型建筑企业中国建筑工程总公司,技术装备率为627美元/人,远远高于同年度国内建筑企业的平均装备率4154元/人,但也仅为美国福陆丹尼尔公司的1/84,日本大成公司的1/64。从国内建筑企业横向和纵向的比较中,我国国有建筑企业技术装备率虽高于全国平均水平,但低于港澳台独资企业,也仅为外商独资企业的55.30。近些年,虽然我国建筑业有了很大发展,但设备装备率提高并不大,而动力装备率还略有下降的趋势。 这说明了我国建筑业的技术装备水平没有较大的差异,从总体上看是一个劳动密集型、粗放式经营的行业。这种技术装备素质使得我国建筑企业不仅在国际建筑市场上缺乏竞争力,就是在国内市场的竞争中,如果排除政策扶持,也往往处于劣势地位。 二、值得我们学习的国外发达国家房地产建筑的有益经验 2.1发达国家进行建筑节能的政策措施 发达国家从1973年能源危机时开始重视建筑节能,经过30多年的努力,新建建筑单位面积能耗已经减少到原来的1/3~1/5,其中节能政策的作用功不可没。尽管各国制定节能政策的出发点不同,但采取的节能政策措施大致可归纳为以下几个共同点。 第一, 建立完善的建筑节能管理体制 节约能源一直是德国的一项基本国策。节能与可再生能源利用,联邦层面由环境部负责,为了深入推进建筑节能,由联邦交通建设和住房部、环境部以及KFW银行共同出资成立了德国能源署(DENA)。在各级政府的高度重视和推动下,技术、政策、法规等多管齐下,逐步形成了“政府主导、市场主体、全社会参与”的良好格局。 第二,注重建筑节能立法 许多国家不仅制定了节能法,还专门制定了一系列建筑节能法规、标准等法律文件。美国1978年就制订了《能源政策法》,德国1976年实施生效了《关于新建筑物节能法》;而日本制定的建筑节能法则要求建筑业主能自主进行节能应用,规定以“热损失系数”作为判断建筑物节能性的标准。 第三,采取经济政策鼓励建筑节能 在西方发达国家建筑节能做得比较好的国家,政府都有相应经济激励政策。如美国对新建节能建筑减税,凡在国际节能规范(IECC)标准基础上节能30%~50%以上的新建建筑,每套可以分别减免税1000美元和2000美元;欧盟则提出了包括开征能源税、税收减免、补贴和建立投资银行贷款等规范性的财税政策。 第四,加强节能与开发并重的科学研究 这主要开展三个方面的研究工作:建筑节能技术研究,主要是建筑节能综合研究,建立“节能型”建筑体系;注重太阳能、地热等建筑新能源的开发利用;建设节能试点工程和样板建筑,如美国政府为取得制定节能政策的定量数据资料,由政府出面组织办公楼建筑和住宅建筑的节能型样板工程。 2.2国外发达国家深化房地产建筑产业的分工体,不断提高技术装备素质 欧美等国家的大型跨国建筑企业都有自己的技术和专利,在国际工程承包市场上具有明显优势,资金实力、技术和管理水平远高于发展中国家的房地产建筑企业,在技术和资本密集型项目上形成垄断。发达国家建筑承包商已经从劳动力成本的比较优势在劳动密集型项目上向技术和知识密集型项目渗透。分工体系深化的同时,建筑企业也在寻找着各自的定位。比如,瑞典的斯堪斯卡公司卖掉了在拉脱维亚和立陶宛的子公司,将业务主要集中在“能够长期占据优势地位”的美国市场。另外,建筑企业在技术研发领域开始走向合作,并逐步形成了全球技术资源共事的新局面。一些企业为了降低研发成本,寻找合作者共同分担,逐步将技术研发机构从母体脱离出来的同时,引入新的投资者,不断提高技术装备素质。另一方面,独立的研发机构为提高研发成果的效益,开始向更多的企业提供服务。在一定程度上讲,这是国外发达国家建筑业内部分工进一步深化的必然结果。 三、结束语 综上所述,通过笔者的分析比较说明,我国的房地产建筑业与国外发达国家建筑业虽然还存在一定的差距,但是我国房地产建筑只要结合我国房地产建筑的实际问题,注意学习国外先进的建筑技术、理念和政策措施,相信这些问题都能得以克服,不断促进我国房地产建筑业的健康发展。 房地产分析论文:分析影响房地产价格的经济因素 房地产价格的含义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会,房地产价格通常用货币来表示,但也可以用实物等非货币形式来偿付,例如,以房地产作价入股换取技术、设备等。从理论上讲,在供给量不变的情况下,需求量的增加会使房地产价格上升,需求量的减少会使房地产价格下降;在需求量不变的情况下,供给量的增加会使房地产价格下降,而供给量的减少又会使房地产价格上升。然而,在现实中,房地产价格受诸多因素影响,包括经济因素,政治因素,社会因素,国际因素等,。综上,我国房地产价格受众多因素影响,与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。 2 只要影响因素分析 除了建筑物本身与建筑物所处的地块,社会经济条件对房地产也有着重要的影响,这种影响往往不是一时的,而是长期的,其至可以说是深远的。从实证科学研究的角度看,我们可以将某些经济数据与房地价格的变化联系起来分析。出于这些因素‘一般不会影响某一栋住宅或者某一地块上的住宅价格,而是对整个地区甚于一个国家的住宅价格都产生影响,所以这里的房价取社会总体的房价水平,也就是取平均的市场价格和租金。考虑到商场并不总是处于出清状态的,所以成交量和空置率有时也是将要考虑的重要指标。 —般来说,两栋建筑物价格的区别可以看成建筑物品质不同带来的结果。两个不同地块的房价的区别可以看成与区位相关的一系列品质楚别带来的结果。一个地区或者国家房价随时间序列的变化,可以看成是这里所讲的社会经济条件作用的结果。 求取房地产的平均价格或者租金看似简羊,交际非常复杂。我们经常会发现由计算的口径的个一样而对价格变化完全不同的评价。平均价格的计算口径由计算者的不同需要和获取数据的不同方法顺呈现出丰富多样。比如地方政府会以可供出租的公寓样本的的定期调查来确定市区租金的变化。物业公司会根据经验确定一个正常的物业空置率率的标准,米分析实际空置率与判断房地产的市场供求状况。银行可以借助购房贷款的数据来分析房地产交易状况等。有时候房地产分析师也用房地广价格指数来代替平均价格。 房地产经济分析用得最多的指标之一是房价或者租金价格的历史变动,不难发现,房价或者租金价格的变化与收入变化之间方密切的联系,达拉斯的房价下跌。利率变动对房价也有深刻的影响。20世纪90年代以来,美国的房价出现了普遍的上升起势,一舶认为,这是联邦储蓄银行在这一时期实行的利本政策的结果。 迪帕斯奎尔与惠顿认为,大都市房地产价格变动存在三项明显的特征。首先,房价与宏观经济关系相当紧密,宏观经济数据变动会影响房地广价格.同样房地产价格也反过来对宏观供求关系产生深刻的影响 其次,一个地区的房地产业发展水平从短期看,由国家宏观经济形势以及本地区企业发展水平、市场竞争条件等因素决定,从长期看,人口和生活方式对此也有重要的影响。短期内,各个地区的房价往往同起同路,所以没有“套利”的机会比人们想象得要小。 最后,出于住宅的不可移动性和共他一些因素,房地产巾场对宏观经济变动的适应能力通常不强,房地产开发商缓慢的调整会导致暂时的平衡,由此会激发宏观经济周期性循环。 2.1经济发展状况 2.2居民收入 居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常,居民收入的真正增加, 意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度,要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向,是指收入每增加一个单位所引起的消费变化,即新增加消费占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加,虽然其边际消 费倾向较大,但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善,这对房地产价格的影响就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因为其边际消费倾向较大,且衣食等基本生活已有了较好的基础,其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平,这自然会增加对居住房地产的需求,从而会促使居住房地产价格上升。 2.3 利率 利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看,利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息,从而使房地产价格上升或 下降。从房地产需求的角度来看,由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款,所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担,从而会减少或增加房地产需求,导致房地产价格下降或上升。从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看,房地产价格与利率负相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上升(此句话为重要结论)。 房地产分析论文:分析链际竞争下的房地产企业供应链成本控制研究 内容摘要:本文在以往对链际竞争和房地产企业供应链成本研究的基础上,将链际竞争引入到房地产企业的供应链成本管理中。从房地产企业供应链成本构成的角度,分析了链际竞争对房地产企业供应链成本的影响,并构建了链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型。 关键词:房地产企业供应链成本 供应链成本控制 链际竞争 随着经济发展的全球化以及顾客需求的多元化,竞争已不再简单的是企业与企业之间的竞争,而成为供应链与供应链之间的竞争。Nagurne(1999)等人首次提出了供应链网络的竞争模型,利用变分不等式构建供应链网络均衡模型,模型通过介绍供应链中的不同决策者的独立行为和竞争行为,得到了系统达到均衡的条件。Dong(2005)等人通过对多层供应链网络在不确定情况下的多准则决策问题的研究,进一步深化了对供应链网络均衡模型的研究。房地产业为了提高成本管理水平,也开始涉足供应链成本的研究。张丽、李明启(2004)提出在电子一体化和商务经济的今天,企业已经很难依靠传统的成本管理方法,应将供应链管理引入房地产企业的供应链成本管理中。 链际竞争的概念 可以获取材料和服务的渠道有很多,其中由从事产品的设计、生产、加工、销售及后期使用维护等相关工作的商业实体构成的网络就是供应链经济。供应链经济是这些商业实体之间构成的供应链之间的生产力、竞争力以及市场地位的统一体,这些商业实体在供应链经济中以一个统一的整体发挥作用。因此,供应链经济就是由相互关联的供应链构成的一个网络,供应链经济中的供应链之间相互作用就形成了链际竞争。供应链之间相互竞争影响着供应链的成本,对于单独的一条供应链,我们可以通过供应链上各个企业之间的协同关系来控制供应链成本。然而,实际中的供应链往往是处于动态的相互作用中的,供应链之间的这种相互作用叫做竞合作用。 对于房地产企业而言,房地产企业的供应链长、经营管理复杂;房地产企业价值与信息的传递都是靠内部与外部的双向交换,呈星状发散;项目的投资决策、规划设计、材料采购、施工管理、营销、物业管理等过程是一种并行系统,开发商要考虑项目全生命周期中的所有因素;企业内部资源有限,企业一般仅保留最具优势的核心业务,而把其他非核心业务外包。这些特征都决定了房地产企业供应链的复杂性,供应链与供应链之间的竞争必然会对房地产企业的供应链成本产生影响。 链际竞争对房地产企业供应链成本的影响 供应链成本管理作为一种跨企业的成本管理方法,其管理的范围延伸到了整个供应链上各个相关联企业的作业成本以及交易成本,从而达到优化和降低整个供应链总成本的目的。在分析房地产企业供应链成本时,可参照一般的制造企业,将房地产企业的供应链分为上游成本、房地产开发企业核心成本和下游成本。其中上游成本是保证项目建设的启动成本,包括土地开发成本、融资成本、勘察设计成本、招投标及谈判成本、材料采购成本、建筑安装工程费用及咨询成本等,上游成本所涉及的单位主要有政府、金融机构、设计单位、材料供应商、承建商、咨询机构等;房地产开发企业核心成本包括前期工程费、规划费、基础设施费、管理费用、经营费用、税金等;下游成本是指在销售及售后中所发生的成本,包括了销售成本、物业管理成本和客户服务成本,涉及的单位主要有销售机构、物业管理公司和客户。根据房地产企业的供应链成本分类,构建房地产企业供应链成本的构成模型(见图1)。 (一)链际竞争对房地产企业供应链上游成本的影响 房地产企业是围绕项目运营的,而项目对土地有着很强的依赖性,供应链核心企业—房地产企业为了获取土地,彼此之间的相互竞争对土地价格会产生影响。在项目的全寿命周期内,房地产企业必须有充足的资金作为后盾。在房地产企业资本链上,房地产企业的融资能力高低很大程度上决定着房地产企业能否低价获得资本从而在供应链的竞争中取胜。项目建设前期,设计阶段耗费成本占总成本费用的10%-20%,对项目建设期成本控制的影响为20%-30%。供应链之间的竞争促使房地产企业越来越关注项目建设的前期,对项目的勘察设计成本投入越来越大。[论文网] 项目的建设期,从材料和人工方面来讲,与房地产企业相关联的上游供应商之间在进行产量竞争时会引起原材料及设备零部件的采购成本上升;位于多条供应链的焦点上的供应商,多家房地产企业都从这个供应商取得原材料和设备,供应商借机抬价或者是供应商为满足多个开发商的需求,不断的扩大产能,从而引起原材料和设备成本的变化。同时,房地产企业的上游供应商之间为了获取市场通过扩大产能进行产量竞争,导致企业对人工的需求越来越大,间接引起人工成本的增加。房地产企业选择材料供应商的过程中,供应商之间的竞争会增加招投标成本的投入以及谈判成本的产生。从工程建设的角度,在项目的建设期,房地产企业通过业务外包政策,将工程发包,承包单位的实力及承包单位的成本管理水平都会影响建安工程费用的高低,为了保证项目的有效实施,房地产企业必须对承包单位各方面的能力进行了解,运用监理制度对项目的实施进行监督,这些都会增加供应链成本。 房地产供应链上的咨询成本是指在咨询单位对建设项目进行成本概预算、结算及其它相关的咨询服务时产生的各项成本,主要体现为咨询费用。随着咨询市场的日益发展壮大和咨询价格的公开性,大大的缩减了房地产企业咨询环节的供应链成本。 (二)链际竞争对房地产企业核心成本的影响 房地产企业核心成本包括房地产企业自身管理成本和房地产企业支付的开发成本。房地产企业的自身管理成本是房地产企业为组织和管理生产经营活动发生的各项费用,包括:管理费用、财务费用、经营费用和税金;房地产企业支付的开 发成本是在工程施工前和施工过程中为完成工程项目所发生的非实体项目的费用。众多的房地产企业之间彼此竞争,会引起房地产企业核心成本的增长。 (三)链际竞争对房地产企业供应链下游成本的影响 在项目竣工投入使用阶段,链际竞争对房地产项目的销售成本、物业管理成本的影响较大,房地产企业要想获得更大的市场份额,就选择较好的策划公司和物业管理公司作为合作伙伴,还要从服务及质量上赢得顾客的青睐,这需要投入较大的成本。链际竞争的条件下,提高自身也是一个非常重要的途径,房地产企业只有不断加强自身的管理,不断地增加对高科技人才的投入,才能赢得市场。 链际竞争下房地产企业供应链成本控制模型和措施 (一)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型 运用目标成本和作业成本相结合的方法,分为6个步骤:确定目标成本—目标成本分解—供应链作业层成本控制—供应链作业成本分析—供应链作业成本考核—供应链目标成本改善。 目标成本设定:首先是确定项目的方案,通过对项目的定位和规划设计,预测项目售价;其次参考标准数据库中公司的长期利润率,综合权衡项目的区位销售情况、现金流等情况确定项目的目标利润。 目标成本=目标售价-目标利润 目标成本分解:确定了目标成本后,对目标成本进行分解。作为供应链的核心企业,房地产企业必须协调各部门的做好供应链流程分解的工作,把房地产企业的供应链流程分解为紧密连接的作业链。在对房地产企业的供应链流程的分解过程中,要采取作业分解和粒度分解相结合的原则。依据历史数据,自上而下将目标值逐级分解为多层级的自作业目标成本值,位于供应链上的节点部门记录完成自己作业的作业和成本值,并对同质作业成本进行归集,形成作业中心。 根据目标成本的设定和供应链的流程建立房地产企业供应链控制模型(见图2),对归集的成本项∑Cijk(I,j,k=1,2……n)与目标成本Cij进行对比,发现偏差。 对造成成本偏差的原因进行分析,归结成本动因,看其属于是资源动因还是作业动因,对其关联的供应链环节进行分析,考核房地产企业的供应链成本实施情况,并采取措施对其进行纠正,使其达到最优。 (二)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制措施 对房地产企业供应链上游成本的控制。在项目开发前期,提前对土地价格进行合理的价格预测,采取策略性报价或者是通过支持政府的基础性建设,低价拿地。拿到土地后,在政府粗略规划的基础上,合理的提出意见,提高对土地的利用率以降低土地成本。为保证项目的运行,企业必须建立完善的融资渠道,目前我国房地产企业最多采用的还是银行贷款,与国际上房地产企业的融资模式还有差距,应该学习国外先进经验,拓宽融资渠道,应对银行不断提高储备金等政策的影响。在项目设计阶段,房地产企业应该选用设计经验和施工经验丰富的企业作为供应链合作企业,采用设计监理和施工监理并存的制度,避免出现设计中盲目提高设计标准,影响后期的施工成本。 在施工阶段,为保证材料供应,与各供应商之间,可以通过实行供应商关系管理,一方面建立与供应商间的长期紧密合作,整合多方的资源和核心力量来开发更加广阔的市场,实现成本的双赢;位于供应链上的企业在适当增加人工成本的同时,可以运用新工艺、新施工方法,改善施工条件提高施工效率,从而转移人工成本。房地产企业应选择服务质量好、信誉好的第三方物流公司、销售公司、物业管理公司,建立良好的合作伙伴关系,减少中间环节的供应链成本浪费。还要选择有相应资质的施工单位,采用国际上通用的建设工程总承包模式,从根本上解决设计和施工的不协调,缩短工期,减少供应链成本。 对房地产企业供应链核心成本的控制。目前我们国家在提倡发展住宅产业化,住宅产业化可以帮助房地产企业大大的缩短工期,通过生产的批量化、标准化也可以提高施工的质量,避免返工、变更等一系列问题。大型的房地产企业可以率先进入,中小型的房地产企业可以结成联盟,向供应链上下延伸,获得资源优势,从根本上降低成本。此外,还应该加强房地产企业自身的管理,减少供应链核心企业内部的成本流失。 对房地产企业供应链下游成本的控制。通过构建先进的电子商务平台,实现数据共享,从而使消费者更加了解项目的情况。与客户之间,可以建立顾客关系管理系统,将现代技术与企业的销售、顾客服务紧密结合,提高房地产企业与客户的交易效率。 综上所述,本文认为在供应链与供应链之间竞争激烈的情况下,房地产企业只有通过与上下游企业之间的合作,实现对资源的有效整合和优化利用,提高自身的竞争优势,才能更好的发展房地产企业内部的核心竞争力,实现企业的长期目标。
探讨房地产企业成本会计核算:房地产企业管理中战略成本会计的运用 摘要:随着市场经济体制的不断变化,现代企业的发展和管理模式将进入新的时期,采用以往的管理方式很难保障企业稳定的经营和长远的发展,尤其在房地产企业的管理中,企业运营过程中涉及的领域较广,资金支出种类繁多,在实际工作中为了保障房地产企业在新经济环境下顺利的开展项工程项目,应采用有效的管理方式,细化企业的内部管理,进而为房产商品销售提供良好的方案。基于这样的原因,笔者对战略成本会计在房地产企业管理中的应用展开论述,笔者对战略成本会计的基本概念和对企业管理的作用进行简述,并从三个方面应用进行论述,望本次的研究能为现今房地产企业稳定的经营和长远的发展献上绵薄之力。 关键词:战略成本管理;房地产企业;企业管理 现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势,特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用,为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展,应对传统的成本会计进行升级,在本文中研究的战略成本会计,应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序,将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中,使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位,进而增强企业的核心竞争力,推动企业的长远发展。 一、战略成本会计的基本概念与作用 (一)战略成本会计概念简述 战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管,将监管贯穿于整个经营过程中,从战略的角度而言,其影响着成本每一个环节,规划和控制成本使其保持在适当的水平,有助于企业在市场占据更多的市场份额,进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善,企业生产和经营环境不断变化,以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求,传统成本会计的缺陷逐渐显现出来,这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发,采用管理理论和方法,改善传统陈旧的成本会计,予以创新进而形成新的战略成本会计,使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高,战略成本会计理论概念不断丰富,应用范围逐渐扩张。 (二)战略成本会计在企业管理中的作用 企业作为现今市场经济的主体,生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位,才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前,战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息;然后现代企业会按照内部资源与外部环境,对信息予以筛选和整合,制定出优质的发展方案;最后,现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析,明确各个部门的责任所在,协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。 二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析 战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中,属于对传统成本管理模式进行优化的过程,同时也是企业通过完善对成本管理的模式,来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节,这样的发展状况,对现今房地产企业而言,代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理,通过对采购原材料各方面属性的了解,来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中,其商品在建造的过程中,对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算,从而计算出较为合理的投资方式,尤其是针对不同阶段施工的状况,结合不同时间段的原材料价格,在最大程度上降低采购的成本。另外,在对商品房存货的营销阶段,应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动,进而实现对商品房存货销售有节奏的控制,在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素,进而制定有效的价格策略和促销的政策,再配合发盘的节奏,实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制,进而提升房地产企业经营的绩效。所以,从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言,是将生产经营和全局进行紧密的联系,在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化,同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合,这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况,适当的采用的成本核算的方式,将存货和成本价格分摊到不同的环节中,能发现当中成本改善的因素,以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次,充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知,将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中,能在很大程度上提升房地产企业的经济效益,并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。 三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析 (一)在房地产企业房产销售中的应用 采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制,属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节,销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局,进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩,这在房产销售阶段具有重要的位置,在对销售网络进行合理时,应在人流量较大的地方设置广告牌,例如在公交站对广告牌进行设计和安放,这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。对于房地产行业而言,房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响,通常情况下售后服务在完成房产销售后,开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司,而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高,这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务,提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理,但是在提升售后服务质量时,需要耗费大量的资源和资金成本。因此,应严格按照实际的状况,对物业管理公司和售后服务人员进行培训,进而有效提升售后服务的质量和水平,这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知,战略性成本会计理念的应用,能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩,同时在保障业绩的状况下,逐渐提升企业的品牌形象,这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。 (二)在房地产决策管理中的应用 战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义,房地产行业的发展具有较强的实时性,基于这样的发展状况,房地产应时刻关注市场环境的变化,特别是房产商品的价格走势,战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后,能为房地产提供丰富的信息,进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案,提升房地产企业的核心竞争力。另外,战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求,这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析,基于这样的状况,对项目投资成本有效的控制和分析,能增强战略成本会计应用后得到的效果,进而更好的辅助房地产管理的工作。另外,对房地产企业生产经营的过程中,经营战略性成本会计会计信息的应用方面,若要充分的发挥其应有的效能,无论是企业经营决策管理人员,或是房地产企业的投资者,是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性,合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率,进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知,战略性成本会计方面管理理念的应用,能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展,尤其是在经济体制逐渐转型的环境下,凸显出战略性成本会计管理的优势。 四、结论 通过本文的论述中得知,战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中,其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集,对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前,应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息,对销售的价格和销售模式进行调整,能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。 作者:张忠艳 单位:太原工业学院 探讨房地产企业成本会计核算:浅谈房地产企业成本会计核算 摘要:房地产这一行业近些年发展非常的迅速,那么在发展的同时也会出现许多问题。企业的最终目标都是获得利润,房地产企业也开始思考怎么样才能达到最大利润,这就需要控制成本。本文分析了房地产企业的成本的核算内容,探讨了在成本核算中应该注意的几个问题。 关键词:房地产企业 成本 核算 我国经济在不断的发展,房地产市场也在迅速发展并成功的在市场经济中占有一定地位。在房地产市场迅速发展的过程中,企业的成本渐渐成为了热门话题。企业都希望通过降低工程的成本来提高企业的效益,这个时候企业成本的会计核算就显得比较重要了,本文研究了企业成本的来源以及在企业成本核算中应该注意的几大问题。 一、房地产企业的现状 随着我国经济的飞速发展,房地产市场的迅速发展是必然的。我国的房地产在经历了起起落落之后,现在处于平稳发展的状态。房地产企业要想获得更好的利润,那么就必须考虑降低企业成本。而房地产又具有开发周期长、建筑规模大、投入资金大等特点,这就让房地产开发的成本也具有相应独特的特点。所以,房地产开发要想提高企业的利润,必须严格控制开发成本。 二、房地产企业成本核算的内容 房地产企业的成本就是在房地产开发过程中所需的各项的费用。本文简单的将其成本分为以下几个部分: (一)开发成本 开发成本基本上反映了房地产企业在工程项目的开发过程中所花费的全部资金与劳动。它是反映房地产开发企业所开发的房地产的质量的标准,并且为开发的房地产的销售价格打下了基础。它主要体现在以下三个方面: 1、前期的费用 这项费用包括了工程的设计、规划、研究勘察以及前期工程的各项投资的费用。工程的设计、规划基本上可以按照工程总投资资金的一定的百分比来进行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的费用是按照实际的情况来计算。 2、土地的开发成本 这项费用是房地产企业开发的主要成本。开发成本就是指建设用地所需的费用,包括征用土地、拆迁土地的费用、土地使用权的转让费用等等其他的费用。土地征用费用可以按照国家或者地区的有关法律规定来进行计算。而拆迁的费用包括两大部分,拆迁发热补偿费用和拆迁的安置费用。拆迁费用是按照土地原使用者的损失的多少、按照一定的比例来进行的估算。 3、房屋的开发成本 这项费用包括了房屋的基础建设费用以及相关配套设施的建设费用,比如说小区的绿化建设、供暖、供气等等费用。这类工程建设的费用一般是按照单位指标法、单元估算法等等来进行的核算。 (二)开发费用 这项费用是指在房地产开发的过程中,所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系,但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面: 1、管理费用 这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。 2、销售费用 这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用,比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。 3、财务费用 在房地产开发中,办理一些手续所需要一定的手续费,或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。 (三)房地产开发的税金费用 这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中,所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。 三、房地产成本核算中应注意的问题 房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候,将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中,企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算,还应该注意以下几个问题: (一)要了解开发成本的设计 正确了解这一项,可以正确的反映出产品的成本结构,就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定, “开发成本”这一项就作为了一级成本的核算科目,其次,将各种建设费用,比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目,最后,围绕一级和二级核算项目展开核算 ,形成多元化的核算,方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。 (二)分清成本对象 在了解成本的对象时,应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说,就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候,分清成本的具体对象,就显得至关重要了。“谁得益谁分摊”这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说,如果是能分清成本核算对象的,就可以直接进行成本核算;对于有一些不能分清成本对象的情况,就必须根据实际情况,建立新的分摊方法来进行核算。比如说,土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配,而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。 (三)一些间接费用的核算 很多时候,房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法,这部分费用都是作为房地产企业的间接费用,算入了房地产的成本中。在这里要注意的是,有些为了项目的进行而贷款的利息部分,这一部分如果也作为间接费用进行核算的话,就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况,同时也会损失企业的开发成本。 (四)忽略项目决算的问题 房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支,方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题,那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行,时间明确肯定,又因为工程结算关系到工程款的支付,所以工程结算不容易拖拉。而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题,可以提出一个“预算费用”的概念,就是将还没有完工的工程预算算进成本里,让项目结算能够按时顺利进行,等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用,经常在总项目的投资中所占比例较小,所以这种“预算费用”的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。但是值得注意的是,根据现在的税务法律规定,在土地增值税未清算前,在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%,而超过的部分不得在当期税前列支。所以,作为一名财务工作人员,必须合理的规划财务税务,在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票,暂时没办法立马付款也可以,也一定要和企业的各个部门沟通合作,争取拿到发票后立即处理付款等事宜,让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利,公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。 四、结束语 伴随着我国经济的不断发展壮大以及市场经济逐步推进的体制改革,我国的房地产市场也在不断发展。在房地产企业的发展过程中,控制成本、降低成本是企业发展追求的目标。这些年来,房地产公司在与其他企业的竞争中某种程度上比的就是谁的成本更低。总的来说,房地产企业要想在激烈的竞争中不被淘汰,就要思考如何降低企业的成本,提高企业的经济效益,提高企业在市场的地位。而这一切,都与房地产企业成本的会计核算有着密切的关系,我们企业的财务人员一定要制订符合实际切实的会计核算方法,才能达到提高利润的终极目标。 探讨房地产企业成本会计核算:探求房地产企业成本会计核算 一、房地产企业成本核算的内容 (一)开发费用这项费用是指在房地产开发的过程中,所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系,但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面:1、管理费用这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。2、销售费用这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用,比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。3、财务费用在房地产开发中,办理一些手续所需要一定的手续费,或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。 (二)房地产开发的税金费用这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中,所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。 二、房地产成本核算中应注意的问题 房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候,将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中,企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算,还应该注意以下几个问题: (一)要了解开发成本的设计正确了解这一项,可以正确的反映出产品的成本结构,就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”这一项就作为了一级成本的核算科目,其次,将各种建设费用,比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目,最后,围绕一级和二级核算项目展开核算,形成多元化的核算,方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。 (二)分清成本对象在了解成本的对象时,应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说,就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候,分清成本的具体对象,就显得至关重要了。“谁得益谁分摊”这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说,如果是能分清成本核算对象的,就可以直接进行成本核算;对于有一些不能分清成本对象的情况,就必须根据实际情况,建立新的分摊方法来进行核算。比如说,土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配,而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。 (三)一些间接费用的核算很多时候,房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法,这部分费用都是作为房地产企业的间接费用,算入了房地产的成本中。在这里要注意的是,有些为了项目的进行而贷款的利息部分,这一部分如果也作为间接费用进行核算的话,就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况,同时也会损失企业的开发成本。 (四)忽略项目决算的问题房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支,方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题,那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行,时间明确肯定,又因为工程结算关系到工程款的支付,所以工程结算不容易拖拉。 而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题,可以提出一个“预算费用”的概念,就是将还没有完工的工程预算算进成本里,让项目结算能够按时顺利进行,等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用,经常在总项目的投资中所占比例较小,所以这种“预算费用”的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。 但是值得注意的是,根据现在的税务法律规定,在土地增值税未清算前,在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%,而超过的部分不得在当期税前列支。所以,作为一名财务工作人员,必须合理的规划财务税务,在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票,暂时没办法立马付款也可以,也一定要和企业的各个部门沟通合作,争取拿到发票后立即处理付款等事宜,让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利,公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。 三、结束语 伴随着我国经济的不断发展壮大以及市场经济逐步推进的体制改革,我国的房地产市场也在不断发展。在房地产企业的发展过程中,控制成本、降低成本是企业发展追求的目标。这些年来,房地产公司在与其他企业的竞争中某种程度上比的就是谁的成本更低。总的来说,房地产企业要想在激烈的竞争中不被淘汰,就要思考如何降低企业的成本,提高企业的经济效益,提高企业在市场的地位。而这一切,都与房地产企业成本的会计核算有着密切的关系,我们企业的财务人员一定要制订符合实际切实的会计核算方法,才能达到提高利润的终极目标。 作者:白玉红单位:凯荣置业(沈阳)有限公司
房地产企业资金管理问题及对策篇1 一、概述 房地产业是国民经济的重要产业,房地产企业的经营和发展状况,对国民生活质量、社会经济增长产生较为直接的影响。全面有效的提升房地产企业的总体经营管理水平,强化资金管理,能够有效的提升房地产企业的总体竞争力,实现房地产企业长远发展的目标。房地产企业在经营管理过程中,涉及到较多方面的问题,资金管理是其中的重要内容。现阶段,在国内房地产市场经济发展环境中,企业资金链不够稳定,无法有效的保证房地产市场的健康运行。房地产企业积极开展资金管理工作,将能够更好的提升自身的经营管控总体水平,应对日益激烈的市场竞争环境,树立良好的企业形象,促进企业的信用度不断提升,赢得社会公众的信赖,从而强化自身的总体竞争力。 二、房地产企业资金管理工作中存在的问题 (一)融资渠道较为单一 房地产企业在实际开展各项生产经营管理工作的过程中,其资金来源渠道较为单一,无法有效的满足资金需求。当前,股权融资方式通常只适用于上市大公司,对于小型房地产企业来说,无法通过这一渠道融资。一般情况下,房地产企业都采用了银行贷款的方式,但需要注意这种方式具备较强的稳定性和持续性,会给房地产企业的扩大再生产活动造成一定的压力。 (二)房地产企业运营资金管理工作方面存在较大的风险 房地产企业面临激烈的市场竞争环境,在运营资金方面存在较大的风险。企业需要积极采取科学有效的方式和手段,规避和控制风险,为企业积极开展各项活动提供良好的支撑。现阶段,房地产企业面临较大的运营资金管理风险,这是因为房地产企业项目投资时间较长,后期想要盈利也需要耗费较长的时间,导致企业的资金流动性出现较大的下降。当前,很多房地产企业过于重视眼前的利益,容易出现盲目扩张的情形,没有充分考虑到资金运营方面的风险,给后续的管理工作带来不良影响。 三、提升房地产企业资金管理工作整体水平的策略 房地产企业想要在激烈的市场竞争环境中抢占更多的市场份额,推进企业的良好发展,促进经济的长远发展,需要做好以下几点工作。 (一)扩展融资渠道,促进融资多元化发展 现阶段,房地产企业在运行过程中还存在一些不够完善的情况,房地产企业在融资方面很难获取较多的渠道,无法有效的保障融资效果。积极扩展融资渠道,促进融资工作朝着多元化的方向发展,为提升房地产企业的整体发展水平提供良好的前提条件。需要给予房地产企业一定的政策优惠和政策支持,促进房地产企业能够获取更为充分的资金支持。中小型房地产企业通过向银行等金融机构贷款,获取稳定的资金支持,有效的推进企业积极开展各项生产管理工作。但是,需要注意的是,仅仅依靠银行金融机构的贷款资金支持是很难有效保障市场经济活动的稳定发展的,需要促进融资方式朝着多元化的方向发展,促进证券市场和房地产市场保持良好的联系,不断开发和创新融资工具,拓展融资渠道,并对房地产企业融资工作过程中的法律法规进行不断的健全和完善,为融资工作的顺利开展提供良好的保障,减少问题的出现。 (二)提升投资决策的科学性、开发项目的可行性 房地产投资一直是市场经济发展过程中的重要内容,同时,因为房地产投资行为涉及到较大的金额,一旦出现投资失误的情况,将会直接影响到最终的投资效果,容易造成较大的损失。积极开展房地产投资工作,需要保证投资决策的科学性和合理性,使其更好的贴合市场经济发展过程中的实际情况,为充分提升房地产企业的经营水平提供良好的前提条件。房地产企业需要积极建立投资决策体系,促进决策结构更为科学有效,更好的适应当前的市场环境。首先,房地产企业需要在项目开发前期,针对项目背景方面的内容进行充分细致的调查,切实有效的应对工作过程中的常见问题,减少一些产权纠纷情况的出现。其次,针对房地产项目的地区人口、供需情况等方面进行有效的调查,为积极开展切实有效的投资决策工作提供良好的前提依据。再次,积极开展项目评估工作,重点针对项目的投资风险和效益进行全面评估,将房地产项目开发投资工作的风险控制在最小限度内。最后,全面估算项目开发的需求情况,为全面开展相应的融资工作制定筹资方案,提供良好的前提,保证项目开发工作的资金链完整。 (三)提升资金预算管理工作的整体效果 全面推进房地产企业资金管理工作的顺利开展,充分提升该项工作的整体水平。资金管理工作在实际进行过程中,资金预算管理占据重要比重,是推进资金运作良性循环的重要前提和基础。房地产企业积极提升资金管理工作的良好效果,不断强化预算管理工作,首先,积极建立健全资金预算管理制度,针对各项资金管控工作的实际情况进行综合有效的分析,为具体开展相应的资金管理工作提供良好的指导,规范具体的工作行为。明确工作责任,有效推进预算管理工作落到实处。其次,积极开展全面预算管理工作,促进资金预算管理和企业战略性发展保持良好的结合效果,最大限度的发挥资金预算管理工作的作用。在资金预算管理工作进行中,能够有效的跟踪控制企业的日常资金使用情况,使企业的各项资金都按照既定的资金预算管理计划顺利实施,减少资金预算管理的失误情况出现,充分有效的提升资金预算管理工作的整体效果。房地产企业需要对资金基本运作情况进行综合有效的了解和掌握,及时寻找到切实有效的处理方式,提升资金管理工作的整体效果。最后,针对房地产企业的资金管理工作情况,积极建立科学有效的考核机制,保证这些预算方案能够充分有效的到位。 (四)全面控制资金风险,有效的降低经营风险 房地产企业在开展生产经营活动的过程中,需要针对各项资金风险进行全面有效的控制,积极采用科学合理的方式和手段加以应对,充分提升资金管理工作的整体水平。房地产本身的投资资金较大、周期较长,对于企业资金链提出了较高的要求。现阶段,很多房地产企业都存在着一定的资金风险,影响企业的可持续发展,对此,需要积极开展资金风险的控制工作,充分规避和控制资金管理工作实际开展过程中出现的风险。 四、结语 房地产企业资金管理工作实际进行过程中存在一定的问题,主要表现为融资渠道较为单一和房地产企业运营资金管理工作存在较大的风险,为此,需要积极采用科学有效的方式和手段加以应对和管理,提升资金管理工作的整体水平。通过拓展融资渠道,促进融资的多元化发展,提升投资决策的科学性,提升开发项目的可行性,提升资金预算管理工作的整体效果,全面控制资金风险,有效的降低经营风险,这些策略能够起到良好的效果。 作者:付向东 房地产企业资金管理问题及对策篇2 针对近几年过热的房地产业,我国政府出台一系列管制措施;同时,受国际环境的影响,我国经济出现一定减速迹象,居民对房地产的消费热情急剧下降。在这种非常不利的背景下,房地产企业的资金管理就成为企业生存和发展的关键。自改革开放以来,我国经济由计划逐渐向市场转轨,政府针对房地产业的管制也从完全管制转为开始逐步放松,我国房地产业得以迅速发展。但在20世纪90年代开始,全国房地产开发投资的增速加快,特别是最近几年,全国大部分地区的房价急剧飙升,房价出现失控状态,国家针对过热的房地产业实施从紧的宏观调控政策。在一系列宏观调控和管制之下,全国各地房价先后出现回落。与此同时,源于美国次级债引发的金融危机和经济衰退席卷全球,我国经济也出现减速,伴随经济减速,国内居民对房地产的消费热情也急剧下降。在这种非常不利的大环境下,房地产企业如何摆脱困境,企业现金流成为解决这个问题的关键。优化企业现金流管理,不但可以帮助企业熬过这次行业寒冬,还可以为即将到来的春天打下良好的基础,使得企业在未来竞争中处于优势。 1当前房地产企业资金管理问题 1.1负债比例过高 房地产经营活动具有周期长、耗费大等特点,房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展,由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高,企业大多从银行借款进行负债融资,这导致企业资产负债率过高。据统计,当前我国房地产开发资金的70%~80%直接或间接来源于银行。房地产企业资金缺口增大,2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元。过高的债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。 1.2资金沉淀严重 房地产企业一方面深受资金不足之苦,另一方面企业对资金的无效占用不断增加,投入的资金未形成有效产出流回企业,而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据,以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础,推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算,2009年全国商品房空置率将达30%以上,这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金,造成企业资金的严重沉淀。 1.3投资行为盲目 由于前几年房地产的理论投资回报率较高,使得部分房地产企业关注行业利润时,没有考虑到行业存在的潜在风险,忽视行业发展的周期性,对未来行业困境估计不足。部分房地产企业在未能科学分析开发项目所处的宏观经济环境,未能分析房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的前提下,就按企业主观臆断,盲目进行项目投资,在这种投资理念和策略下,房地产企业的投资很难得到合理回报,投资行为的盲目性势必会使得企业陷入资金上的窘境。 1.4融资形式单调 由于我国企业债券市场发展进程很慢,企业很难通过发行企业债券筹集资金。同时,我国证监会对企业IPO有较为严格的规定,特别是近两年,监管部门控制房地产企业上市,使得房地产企业,特别是中小企业企图通过发行股票方式筹集资金成为不可能。房地产企业的融资方式往往只能停留在短期和长期银行贷款,这样对房地产企业的资金运作和发展非常不利,使企业的融资风险高、偿债压力大。 1.5资金管理不善 房地产企业在我国还是个新兴行业,一些房地产企业的管理人员资金意识淡薄,并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念,使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节,具体表现在企业内部资金管理的责任不明确,前期开发拖沓,建设工程质量不过关,工期延长,配套不落实,销售策划不够,售后服务欠佳等等行为,这些行为都直接影响投入资金的按时回笼,造成企业资金的短缺。1.6投融资主体不明在加快城市建设和旧区改造中,一些房地产企业承担了危棚简屋的拆除和市政基础设施的建设。这些项目投资额大,建设工期长,属公益性项目,建设资金理应由市、区二级政府财政来负担。但鉴于财力不足,项目只能靠银行贷款来解决资金问题,而银行贷款的主体只能落到房地产企业身上,房地产企业通过政府信用进行银企合作放大贷款规模。受宏观经济环境影响,“以路带房”的效果不明显,投入和产出未能同步增长,反而使企业背上了沉重的包袱。这种政企不分,投融资主体不明,导致了房地产企业承担了不应承担的责任和风险。 2加强房地产企业资金管理措施 2.1资金的预算管理 资金预算是资金管理的基础,是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率,促进有效使用资金打下良好的基础。年初,财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划,它由资金预算收入,资金预算支出两大主体内容构成,其中:资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划,能够明确企业年度资金运作的重点,便于公司日常的资金控制,把握资金周转“脉搏”,节约公司融资成本,避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生,预算方案实行后要求要严格执行。 2.2资金的风险管理 企业资金风险主要有使用风险,在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险,它是一种事先可控制的风险,因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证,项目评审做到科学化,专业化,尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制,不能个人说了算,资金的流向与控制相连接,要求跟踪管理。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中,所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”,“转帐支票”为结算手段,在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债,包括贷款担保和业务担保等,对外担保企业要求有完善的审批程序。 2.3资金的监督管理 企业应定期,不定期地对资金使用情况进行检查,既通过日常的报表了解全面情况,又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题,特别是应收帐款,预付帐款,其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理,应将部门负责人,业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩,制定相应的奖罚办法,确保钱出去,货进来,货出去,钱进来,把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计,对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督,前移监督关口,强化事前预防和事中控制,确保资金的安全和完整。房地产企业效益和资金管理是密切相关的,要切实加强上述三个方面资金的管理,做到优化资金结构,拓宽筹资渠道,控制投资风险,盘活沉淀资金,提高资金利用效率,促进提高整个企业经济效益。 作者:郭耀忠 单位:肇州县房产管理处 房地产企业资金管理问题及对策篇3 引言 房地产企业资金管理的重要性和紧迫感日益突出。房地产企业的粗放式发展和高杠杆模式带来了巨大的规模和效益,也使得对资金越发的依赖,一味追求利润最大化的固有思想给这个行业带来了寒冬。所以,房地产企业的传统思维模式中既定的误区是什么,形成当前行业环境中问题症结的是什么,又需要对房地产企业的痛点进行何种革新和深化,这些都变得迫在眉睫。下文将浅析房地产企业现存的几个资金管理上的问题,并给出相应的建议。 一、房地产企业资金管理概述 (一)资金管理的内涵解读 资金管理是企业董事会等高层经营者对资金的来去和使用进行规划、控制、监管、考核的一整套工作。也是当前复杂市场变化下,财务管理最为重要的一部分。如今地产业发展受到制约,“现金为王”已经逐步深入人心。公司现金流是否充裕已经变成决定企业存亡的关键所在。加之越发激烈的市场竞争,企业所面对的生存环境也更加复杂多样,通过加强对企业现金流的管理能力,相对保守的控制运营风险,提升整个企业的资金的利用率,才能实现企业稳健的发展。企业的资金管理工作简而言之是通过对涉及企业资产、资金的各项企业行为进行计划、控制、监督、考核的一项综合性工作。对于企业本身,特别是对于中小微型企业本身来说,其本身的企业资金管理的工作水平,是严重地影响到它们的未来发展计划以及发展道路。房地产项目投资金额巨大,单纯的依靠企业自有资金是远远不能满足扩张期的资金需求,所以通常通过银行金融机构或社会金融融资机构进行融资。对于融到的资金使用方向一般是地价款、税费、基础设施建设支出和建筑安装费等。在项目尚未完成竣工交付时,是需要获取预售许可证才能提前销售,以便更早的实现投入资金的收回,然后将其再投入到新的土地拍卖和施工建设中去。也因为预售制,使得房地产企业拥有了不断增加财务杠杆的机会,导致负债率节节攀升。当前房地产企业过分依赖外部融资,过分追求规模化和利润最大化,也就导致有些企业虽然账面盈利尚可,却因为现金流量不充沛而倒闭。这也充分说明房地产企业企业的资金管理水平还是不够强大,资金管理体制还是停留在表面功夫上,这是当前很多房地产企业面临的一个急需解决的问题。 (二)房地产企业强化资金管理的重要性 资金管理对于企业的发展有非常重要的影响———尤其是对于那些本身的资金条件就不充裕的中小地产公司来说,不科学的资金管理工作可能会导致其出现财务危机,导致企业高层过于片面的追求利润最大化,从而导致此类企业在发展的过程当中出现决策失误。在近期消极疲软的房地产企业环境下,中小地产公司本身已经疲于应付日益紧张的资金需求,更加无法承受巨大的决策失误,这导致了无法深度发展的恶性循环。由此可见,科学的资金管理以及重视资金管理是房地产企业能够度过寒冬、迎接新的转型升级必不可少的环节。同时,良性的资金链循环是房地产企业长期生存的根本。资金投入端是资金链的基础,而恰恰地产公司依赖的主要又是有偿性质的外部融资,财务杠杆极高,财务风险极大。销售端是整条资金链的动力,资金回笼的速度是资金链的根本,也是关系到资金链是否断裂的核心问题。在企业的日常经营中,资金链的每个环节都要谨慎对待,在资金链运转的过程中,资金合理管理尤为重要。随着全国地产行业的饱和和夕阳化,地产公司之间的竞争压力不断加大,同时因为部分公司资金管理不善引发资金链断裂的事情时有发生。因而在房地产企业的发展过程中,是否能可持续发展,资金管理就是一个重要性因素。 二、房地产企业资金管理存在的问题 (一)流动资金的使用缺乏风险控制 从恒大暴雷、融创危机等等事件中不难发现,地产计中国乡镇企业公司最不缺的是资金,最缺的也是资金。各种大型企业在主业完成壮大的同时,极力谋求多元化发展,但又缺乏必要的风控意识和长远的发展眼光,一味的铺摊位,加大对未知领域的投资,使得本就债台高筑的地产业增加了更多的收款难度。地产公司在投资新兴行业或者领域的时候,仍然使用传统思维模式---拿钱砸,并未考虑进入新领域所需要的研发和进入市场的时间,以及新领域从投产到回款的时间跨度和口碑问题,过高的估计投资收益,忘记了融资是有偿的,是带有财务成本的。在新投资领域尚未形成销售回款,而原本主业地产销售又萧条不景气,那么资金链的收入端就会受到严重打击,回收资金流都已经无法偿付融资利息时,资金链的断裂不可避免。 (二)重视企业利润,忽视现金流稳定 对于企业以盈利为目的观点而言,是无可厚非的。因此经常会有这样一种片面的想法,认为企业利润越高就是经营越成功,从而导致管理层忽略流动性对利润的影响。作为企业的高层管理者,应该需要全面、准确地了解现金流和经营利润之间的差异,也要清楚一点:单纯的高利润并不代表企业的现金流充沛。从恒大2021年中报可以看出,恒大净资产在暴雷时仍然有4100多亿,但崩塌确是一瞬间的,充分说明利润和现金流是有区别的。当前地产公司存在的一个普遍现象:财务部和业务部未能实现业财融合,业务部觉得财务部的各项指标是不产生经济效益的,财务数据是滞后的,财务部说业务部的数据口径与财务口径不一致,只追寻业绩最大化。往往这样的对立,通常是以业务部门占据最后的主动,财务指标最后是服务于业务考核。按照现在的行业环境,财务部更应当承担起主要的责任来,数据源一定要分清哪些事是我们财务部可控的,哪些事是财务部不可控的。订立各项指标,严格把控风投项目。对于投后管理中的财务运作,如工程款、工资、贷款、利息、投资、营销费用等,需要实时跟进,确保确实可控。加强各个项目资金监管,减少甚至是不允许项目之间的资金调动,从公司集团层面实现各项目自主盈亏,自负现金流稳定。如今的地产公司想尽办法统筹项目监管资金,不断加码拿地,属于一份钱几处花,只要有一个楼盘销售不利,立马所有项目资金都紧张,这是过分追求利润和规模化,忽视现金流稳定导致的。因此当前的地产企业应该做到业务部门服从财务部门调度,稳字当头。对于不可控项目,及时放弃,断臂求生、现金为王。 (三)资金管理方式不适合企业实际需求 大部分地产类企业并未建立符合自身发展需要的资金管理模式,都以财务部统筹管理,财务又以业绩优先,形成了只有数据没有分析的局面。通常来讲,地产业的资金管理模式分为两种:自上而下的集团化统筹管理模式和自下而上的项目(分子公司)独立经营模式。大型地产企业一般为集团式化大规模经营为主,同时又为了方便统筹全公司的资金,只要有预收款,立马用于新地块拍卖,也逼迫地产公司不得不需要集中管理资金,反而助长了不断增加杠杆的风气。而中小型地产企业以分散模式为主,项目经理或者是分公司经理拥有绝对的资金使用权限,这又使得公司在统一力量集中发展的时候,劲使不到一处去。当前的房地产企业的资金管理模式不合理,使用集团化统筹管理模式的集团公司,其内部没有专门的资金管理中心,资金集中统筹管理的制度不完善,同时拍脑袋的事情时有发生;而使用项目(分子公司)独立经营模式的公司多数缺乏全局观念和大局意识,出现有些项目缺钱无法开工,而有些项目资金充裕却没有合理的投资方向,产品质量没有统一的标准,企业形象有问题。 (四)财务分析未能充分考虑市场对企业的信心 仍然以恒大为例,暴雷前并未出现资不抵债,虽然流动性枯竭,但是所有资产仍然可以覆盖负债,积极出售资产等还是可以活下来,但发现真实情况确是:失去企业信心的恒大资产变得廉价,打折后便无法覆盖所有负债。这个案例可以充分说明,我们现如今的财务分析几乎没有认真考虑在压力环境下的资产负债表结构,传统意义上的资产变现价值并未详细考虑压力测试,这不仅会在危机时加速资金流枯竭,也会让管理层高估自身的运营能力和资金管理能力。 三、房地产企业资金管理的几点对策 (一)建立健全风控体系,实行稳健的财务收支政策 房地产企业对于未来几年的投资需要严把风控,做到稳健投资,除了不盲目拿地以外,还需要综合考虑政策因素,回款速度等等因素。同时创造各级分别把关的决策渠道,以确保项目周期内的风险都能得到充分的考虑。并且实时收集项目相关风险信息,动态调整战略,及时改变投资方向和体量。一般需要面对的风险有:市场竞争风险、政策调控风险、利率风险、经营风险、财务风险、社会需求风险等。如何建立相应体系变得至关重要:1.在投资决策阶段,需要根据当地市场行情、风土人情、居民购买力、居民购买意愿等做好切实可行的可行性研究报告,并且设定投资拿地的最高限额。2.在工程施工阶段,要完善审批机制,明确各职位的权限和职责,做到不冗杂不形式主义。并且实时追踪各资产的规模和在建工程的完工情况,让资产负债表上的资产更加精准。3.在营销阶段,定价环节需要符合市场规律,保证未来销售回款的及时性。在费用支出上实行部门考核机制,采用谁指出谁负责的形式,让费用和产值进行匹配。 (二)强化财务指标,采用销售指标服务于财务指标政策 盈利至上的企业文化根深蒂固,如何转变思路,从激进转为稳健,需要从财务指标上着手。当前考量企业各级人员的指标虽然有很多,但总体任然围绕增加产值为核心,一切以利润增长率为主基调。所以为了防止地产越陷越深,需要对部分利于现金流的财务指标进行强化考核:例如产值增速需要和期末存量货币资金增量挂钩;利润增速需要和现金短债比挂钩;强化应收款周转率作为销售部门的考核;存量货币资金占比需要维持在一定水平作为财务部门的考核指标。在优先满足稳健财务指标的前提下才能对业绩指标进行绩效考核,这样有效的控制企业经营层激进的扩张策略。 (三)结合公司规模和发展阶段设计资金管理模型 通常情况,房地产企业一般分为集团化统筹管理模式和项目(分子公司)独立经营模式。一般情况下,企业应根据自身的管理要求建立各自的资金管理模式:集团化统筹管理模式有利于对资金的集中调度和优化各项目(分子公司)之间的资金需求、也有利于实行统一的产品标准、树立良好的企业形象,但却不利于调动各个项目(分子公司)的积极性、各个项目(分子公司)在资金上没有主见、不能因地制宜、资金使用流程复杂且耗时较长、影响资金的使用效率、影响企业对市场快速变化的应变能力;至于项目(分子公司)独立经营模式,有利于调动项目(分子公司)的积极性,加速淘汰企业内部不合理的机构或者部门,但又容易出现资金使用成本高、资金分散、资金使用“旱的旱死涝的涝死”、产品标准不统一等缺点。正因为这两种模式都有各自的优缺点,所以还需要增加规模效应和自身发展阶段的相关指标,把集团化统筹管理和项目(分子公司)独立经营的两种模式综合使用。例如在较小规模的发展初期,需要弱化集团化统筹管理、强化独立经营,充分调动基层项目的积极性;在中等规模的发展扩张期,需要强化集团化统筹管理、弱化独立经营,严格控制杠杆、保持资金流的稳定;在较大规模的发展稳定期,需要同等重视两种资金管理,可以采用集团化统筹来管控发展迅猛的分公司或者项目,同时独立经营一些能力较弱或者初创的分公司或者项目。 (四)引入压力测试,考虑企业形象受损后的资产折价问题 压力测试能够帮助企业及投资人充分了解在企业危机情况下的生存能力和抗压能力。当前的企业财务分析往往采用的是正常情况下的资产变现价值,这会使得企业董事会、经营层高估财务风险,不利于长期稳定的发展。因此增加压力测试是高杠杆的地产企业未来必须要做的事情。测试的需要根据行业政策、竞争者压力、公司发展阶段、历史过往事件等综合设定压力情景。压力测试包括敏感度测试分析和情景测试分析。1.敏感度测试分析。敏感度测试分析可以利用某一特定风险(例如流动性风险)或一组风险(例如政策风险以及其带来的一系列如居民购买意愿下降、融资困难等群体性风险),让其在模拟的极端事件下发生变动,并分析其对企业整体产生的影响。这种方法可以较为轻松的分析指定风险对整体产生的边际影响,缺点则是操作者对于模型中每单位变动的幅度、范围必须精准,否则会影响分析的结果和判断。2.情景测试分析。情景测试分析是将所选用的风险定义为某种情景,分析在个别情景下的压力损失。情景测试分析法有两种:历史情景模拟和假设性情景模拟。(1)历史情景模拟。历史情景模拟利用过去已经发生过的不良事件,例如恒大、华夏幸福等,评估不良事件的诱因对自身企业产生的不良影响。这种方法的优点是具有客观性、且比较有说服力。但这种方法的缺点历史终究是历史,会不会再次发生不得而知,而市场的瞬息万变才是永恒不变的主题。(2)假设性情景模拟。在参考历史事件的同时,另外模拟某些风险因素引起的极端事件,从而完善历史情景分析,这就是假设性情景分析。这种分析方法更适合大型地产企业,对相关人员的专业要求和行业敏感度都要较高的要求,也需要实时更新检验模型来完善分析。 四、结束语 多年来,中国的地产行业从小到大、从鼓励到制衡,多少企业在改革开放的浪潮下起起伏伏,稳定的发展是永恒不变的话题,任何管理模式都应该顺应时代的发展和政策的变动,固定的采用一种管理模式或者不顺势而为,都将会淹没在发展的长河中,正所谓“跑的加快不如跑得远,活下去才是真理”。当今社会,房地产企业需要改变原有资金管理模式,强化现金流稳定,保证可持续的发展,才能符合后地产时代的要求,致力服务于国家新百年目标。 参考文献: [1]赵小华.企业资金管理存在的问题及对策[J].纳税,2021,15(34):149-151. [2]漆玮毓.企业资金管理存在的问题及对策探析[J].现代商业,2021(33):161-163. [3]王若月.企业资金管理存在的问题及对策研究[J].中国物流与采购,2022(01):92-93. 作者:黄庆 单位:龙信投资有限公司
金融市场论文:我国高科技企业金融市场融资探析 论文关键词:高科技企业;融资模式;金融市场;银行贷款 论文提要:本文从股票和债券融资以及商业银行信贷融资角度阐述我国高科技企业融资现状,指出信用体系不健全、法律法规的严格限制、资本市场不完善、交易成本过高是高科技企业直接融资的瓶颈,认为高科技企业贷款风险大、运作成本高、利差小是通过商业贷款难的原因。 一、股票和债券融资 (一)现状。我国目前企业直接融资的工具种类少,主要是股票和为数不多的企业债券及少量的风险基金。我国直接融资的比重约占社会融资总规模的25%,扣除国债直接融资部分,直接融资在企业外部融资来源中仅占10%左右,而在美国,企业通过发行股票、债券等直接方式的融资占企业外部融资的比重高达25%。 1、在股票融资方面。我国高科技企业已开始涉足,极少量的大中型高科技企业通过股份制改造,直接进入深、沪上市融资;有的通过收购股权,控股上市公司,达到买“壳”上市,还有的采用逆向借壳方式上市(通过被上市公司收购的方式),有的则到国外“二板市场”上市,等等。但从我国高科技企业的总体情况来看,能够上市的企业,多是规模较大的,技术或产品比较成熟,而大部分中小企业离我国对企业上市的政策法规要求还很遥远,上市的可能性极小,不能如愿地通过股权融资的方式获得发展所需要的资金。由于政策法规的壁垒使高科技中小企业难以及时筹集到所需要的资金,严重制约其进一步发展。 2、在债券融资方面。目前,我国企业债券市场的发育远远落后于股票市场和银行信贷市场的发育。其直接原因是,企业债券的发行主体普遍缺乏信用,往往不能及时偿还债务及本息。另外,目前我国对债券发行的条件、程度、规模都有严格的法律和政策限制,相对这些规定来说,即使是那些效益良好、有活力的大中型企业,也难以通过发行债券的方式来筹集资金,更不用说高科技中小企业了。 (二)原因分析。目前,我国高科技企业面临的直接融资工具少的原因在于:(1)信用体系的不健全。市场经济从某种意义上讲是信用经济,由于我国有些企业特别是中小企业信用意识较差,不按时还款付息,导致债券发行困难。(2)法律法规的严格限制。我国目前的《公司法》对公司发行债券和股票做出了严格规定,使得很多具有良好盈利前景的企业因为达不到条件而望而却步。(3)资本市场尚不完善。我国公司债券市场至今基本尚未形成,股票市场虽然建立较早,但发展很不完善,特别是近年来,股市的低迷严重打击了投资者的信心。(4)交易成本高和规模不经济。高科技企业多数为中小企业,在资本市场上发行债券和股票需要支付很大一笔费用,使本来就资金缺乏的高科技中小企业只能望洋兴叹。 二、商业银行信贷融资 (一)现状。自1984年开办科技贷款以来,贷款额逐年增加。20世纪九十年代的平均增长率为20.33%,自1991~2001年累计发放科技贷款1,453.56亿元。开办科技贷款,缓解了科技成果转化为现实生产力阶段的资金不足,促进了科技成果向生产领域的转移,对技术进步和国民经济的发展起到了重要作用。然而,虽然我国银行系统的存贷差以平均119.7%的增速逐年放大。2002年底库存差已超过39,623.5亿元,扣除8%的法定准备金,有36,453.6亿元的资金没有利用。若用这富余资金的10%用于发放科技贷款,一年就有3,645.36亿元,但事实上,自1991~2001年11月累计发放的科技贷款仅1,453.56亿元。而且银行贷款占科技经费筹资额的比重逐年下降,从1991年的15.19%下降到2002年的6.87%,下降了8.32个百分点。所以,银行对高科技企业贷款投入强度减弱,借贷现象明显。 另外,目前的科技贷款存在着投向重点不突出、借款项目技术含量低、借款结构,以及投资比例不合理等问题。科技贷款既然服务于新产品、新工艺和新材料的研制、开发。那么,这些开发出来的新技术、新产品应该具有先导性,在市场上处于主导地位,对市场波动的承载力较大。然而,我国不少科技贷款项目对市场波动的承受能力较差。造成这一现象的原因是:我们在贷款使用上侧重于“短平快”的项目,贷款往往向投资少、见效快的项目倾斜,削弱了高水平项目的研究与开发。同时,我国的科技贷款约有80%的是面向国有企业,对民营企业的贷款不足20%,而民营企业恰恰是我国高科技产业发展的新兴力量。此外,科技成果要转化为现实生产力一般来说要经过研制、开发、中间试验和投产等阶段,各阶段对资金的需求不同。发达国家在产品开发过程中,从研制、开发、中试到投产的投资比例为1∶5∶20∶300,而我国科技贷款往往重视研制阶段的资金投入,忽视其他阶段的资金投入,造成投入比例与国外相反是前重后轻。这样使中间实验和科技成果推广等阶段投资薄弱,导致科研成果在物化过程中出现阶段上的脱节,影响科技成果向现实生产力转化。 (二)原因分析 1、高科技企业贷款风险大。相对于传统大企业而言,高科技企业绝大多数是从中小企业起步的,规模小,自由资金不足,产品技术、市场风险高,以及抗击市场风险的能力弱,经营前途存在很大的不确定性,因此高科技中小企业的倒闭率很高,而且一些企业相对来说经营管理素质不高,随意性大,财务制度不够规范,企业信用意识较弱,逃债现象时有发生。另外,关键的一点是,由于高科技中小企业自身资产有限,在贷款时很难提供抵押品,也很难找到保证人,这使商业银行对其贷款时承担了过大的风险,遵循安全性、流动性和收益性三大原则的商业银行就不敢向他们贷款。 2、高科技企业贷款运作成本高、利差小。国有商业银行偏向于传统产业和大中型企业的另一个重要原因是熟悉这些产业的发展情况,比较容易评估。而对高科技企业而言,尤其是中小高科技企业,由于历史短、产业新,可供评估的记录、资料有限,评估较难。此外,银行在提供贷款之前,需要收集企业的有关信息,包括财务状况、经营现状及前景,经过研究决定后才能决策,在放贷以后,银行还要监控企业是否按合同办事。大企业的贷款一般金额较大,银行付出的运作成本与收益相比要低得多;而高科技中小企业为数众多,而且单笔贷款金额很小,银行要对中小企业的资信情况进行全面深入的了解,明显成本太高。而我国目前对于商业银行的贷款利率仅放开了下限,未放开上限,商业银行无 法通过提高贷款利率来补偿风险和成本,这样使银行就会觉得应向大企业贷款,贷款给高科技中小企业则成本高、利润小,因而国有商业银行纷纷借贷。 金融市场论文:我国开放民间金融市场的条件分析 内容摘要:按照“入世”承诺,2006年年底中国金融市场完全对外开放,民间金融市场的开放已经迫在眉睫。民间金融有其自身优势,开放我国民间金融市场利大于弊,民间金融存在的诸多弊端将随之得以消除或控制。 关键词:金融市场 民间金融 开放 民间金融市场对外开放的背景分析 随着我国银行业正式向外资全面开放,我国取消了外资银行在中国经营人民币业务的地点限制和客户限制,落实加入WTO金融领域兑现国民待遇的承诺。 国民待遇是国际上关于外国人待遇的最重要的制度之一 ,其基本涵义是指一国以对待本国国民之同样方式对待外国国民,即外国人与本国人享有同等的待遇,它是实行市场经济的基本条件,是平等竞争的基础。目前,我国政府还在研究开放民间金融究竟是利大还是弊大。 笔者认为,开放民间金融也是利弊共存,其利肯定远大于弊。回顾我国民间金融的存在与发展,从公元前2000多年的夏商时起,民间货币信贷已经在民间存在了四千多年,唐朝的民间金融相当昌盛,国民经济也很发达。而真正的国家金融是在1935年前后才开始的,但当时仍然存在一定量的民间金融,就是钱庄、票号和当铺等机构。上世纪50年代,类似当铺、银行、钱庄这样的民间金融机构被国家储蓄所代替,并被100%国营化。民间金融从那时被定义为“非正规金融”,但是民间金融这种形式一直存在并默默地发挥着它的作用。 当前的民间金融规模和巨大作用更是不容忽视。根据有关部门的统计,全国民间金融的规模高达1万亿元。另外,我国居民和民营企业还10多万亿元的储蓄没有转化为投资。与此同时,数百万家中小民营企业却同时存在着贷款难、融资难的尴尬。 目前非国有部门对GDP的贡献超过了70%,但是它在过去十几年里获得的银行正式贷款却不到20%,其余的80%以上都流向了国有部门。目前全国中小企业约有三分之一强的融资来自非正规金融途径。 开放民间金融市场的利弊分析 民间金融是在银行和信用社所不能及的范围内自动起到拾遗补缺作用的,它在一定程度上解决了消费和生产的需求,深受群众的欢迎。但无庸置疑,民间金融是把“双刃剑”,在促进地方经济发展的同时也给社会留下了后遗症。 然而民间金融的影响可以概括为以下方面:民间金融自身存在着较高的金融风险。民间金融处于地下状态,缺乏正常金融机构规范的制度约束机制,金融监管机构难以进行监管,存款者得不到有效的保护。因此,民间金融的金融风险较高。由于民间金融在地下存在多年,并没有出现较大混乱。如果民间金融走出地下变为阳光下的作业,自然要出台国家监管条例,其自身也要制定相关制度,规范各种业务行为,以确保正常运转,从而降低风险系数。对政府的宏观调控活动有可能产生不利影响。民间金融往往会干扰政府的货币政策,不利于政府宏观调控目标顺利实现。例如人民银行试图减少货币供给量,提高了再贴现率。正规金融机构的利率也相应提高,而民间金融并未提高利率。原本正规金融提供的资金减少了,而民间金融提供的资金增加了,原本正规金融提供的部分资金转由民间金融来提供,货币供给量并未按照预期数量减少甚至根本没减少。 金融市场对外国人开放和对民间开放,客观上都有利于我国金融机构正在进行的转型。在全球一体化的背景之下,共同市场将使竞争与监管理念与手段趋于一致,单向的封锁行为已无法持续。 民间金融机构的“地下性”,决定了其处于白色和黑色之间的灰色地带。有人利用民间金融机构的不透明性从事诈骗活动;还有一些民间金融机构与地下经济关系密切,甚至被犯罪分子用于洗钱,刺激了地下经济和犯罪活动;更有一些民间金融机构与黑社会勾结,干扰了正常的社会秩序。此弊源于民间金融的“地下”身份,因其属于地下,所以缺乏监管。开放民间金融市场,应加强政府监管,指导民间金融组织制定自身管理制度,规范民资按照规矩运行。如同票据诈骗、银行内外勾结骗贷、高管携巨款潜逃等正规金融机构内的犯罪行为,应归咎于个别银行薄弱的内控机制,而不应视为正规金融本身的过错一样。 此外,民间金融的高利贷也是一直令政府担心的问题。民间金融市场开放以后,中小企业或者居民个人贷款方便了,利率高自然就会被抛弃,高利贷没有了市场就会自己降下来。概括地说,民间金融“地下阶段”存在的诸多弊端不会长期存在,随着民间金融身份的阳光化会得到逐渐控制和消除。 开放民间金融市场的条件 民间金融的优势是明显的。一是制度优势。在我国现实经济生活中,正规金融机构的贷款行为有时会受到行政力量等非市场因素的影响,贷款基准利率也是管制利率,而民间融资中的借贷行为和利率都是市场化的。可以说,民间金融是一种纯粹的市场金融形式和市场金融交易制度。二是信息优势。正规金融机构贷款中的信息不对称现象是经常存在的,有的借款人为了得到贷款甚至不惜编造虚假的财务数据或实施其他造假行为,而民间融资中的当事人彼此之间比较了解,与融资相关的信息极易获得且高度透明。三是成本优势。在民间融资过程中,融资前的信息搜寻成本和融资后的管理成本很低,一般不需要对融资方“公关”而支付“寻租”成本,因而融资交易成本较之正规金融明显为低。四是速度优势。民间融资无烦琐的交易手续,交易过程快捷,融资效率高,能尽快达成交易,使借款人迅速、方便地筹到所需资金。民间金融的这些独特优势,也是其能够和正规金融长期共存的重要原因。 我国政府比较重视民间金融的发展,并有一定的政策支持和试点行动。2007年1月,中国银监会出台了《村镇银行管理暂行规定》、《农村资金互助社管理暂行规定》等文件,破题农村金融改革。村镇银行的首批试点选择在四川、青海、甘肃、内蒙古、吉林和湖北6省(区)县及县以下区域开展,到2008年试点范围将扩大到15个省(区)左右。因此,作为可以吸收公众存款,又可以发放短期、中期和长期贷款的农村新型金融机构,人们有理由期望即将试点的村镇银行在破解小额信贷难题方面有所作为。 结论 对民间金融长期的压制已经造成了金融资源的巨大浪费。民间金融开放的越晚,金融资源的浪费越大。 事实上,金融业放松准入管制而加强管理艺术,已经为当前的国际主流。只有引入多元化的资本,才能建 立服务于不同客户群体的金融机构,否则,资金配置的扭曲将会带来更大的经济结构风险。国务院总理在2007年1月召开的全国金融工作会议上强调 :“要着力抓好加快农村金融改革发展,完善农村金融体系。从多方面采取有效措施,加强对农村的金融服务,为建设社会主义新农村提供有力的金融支持。”“加快建立健全适应‘三农’特点的多层次、广覆盖、可持续的农村金融体系,充分发挥商业性金融、政策性金融、合作性金融和其他金融组织的作用。”“推进农村金融组织创新,适度调整和放宽农村地区金融机构准入政策,降低准入门槛,鼓励和支持发展适合农村需求特点的多种所有制金融组织,积极培育多种形式的小额信贷组织。”这证明在已经对外资银行开放之际,强调对内资、民资的开放,符合我国金融发展的长远利益。 未来几年内外资银行必在我国成立本土银行,开展人民币零售业务。由于国内银行与大企业的传统银企关系难以打破,外资银行自然会把注意力首先放在中小企业客户身上。而外资银行的产品创新与金融服务能力,是国内银行所难以比拟的,进入国内市场后,必然对国内银行的中间业务扩张产生巨大冲击。此时,按照中国银监会的时间表,民间金融的开放试点可能还没有结束,民间金融还不能放开手脚大显身手。 外资银行的进入,使得开放民间金融,发展民营银行的问题变得更加刻不容缓。及早开放民间金融,对内实现银行业国民待遇,才是符合国家利益的上策。 金融市场论文:对我国离岸金融市场建设中存在问题分析 摘要:离岸金融市场是全球金融一体化和自由化的产物,是国际金融市场的重要组成部分。本文在回顾我国离岸金融市场发展的历程上,指出目前我国离岸金融市场存在的问题,并有针对性地提出完善我国离岸金融市场建设的建议。 关键词:离岸金融市场;存在问题;市场构建 离岸金融市场是全球金融一体化和金融自由化的产物,它突破了传统金融市场的国民属性,可谓真正意义上的国际金融。早在1989年,我国就开始试办离岸金融业务。虽然在随后的20年中,离岸金融市场的建设一直在进行,但是还未发展到一定规模。与世界上成熟的离岸金融中心相比,我国离岸金融市场的建设还有很大差距。针对发展过程中出现的问题,我们应积极寻找解决方案,加以改进,以促进我国离岸金融市场快速发展。 1 我国离岸金融市场的发展历程回顾 1.1 离岸金融业务的初创阶段(1989—1994年) 这一阶段,主要只有招商银行一家银行经营离岸金融业务,并且取得了非常好的效果。1989—1991年招商银行的离岸总资产从3073万美元迅速上升到21012万美元,离岸存款、贷款、业务利润等指标都上升较快,离岸金融业务的发展获得了良好的开端。1994年该行的离岸存款达到32283万美元,比1991年上升312.52%,离岸贷款达到43766万美元,比1991年上升222.56%,离岸业务利润达到1346万美元,比1991年上升395.88%。离岸业务占全行业务的比重在10%~15%。这一阶段,离岸业务各种管理规章制度逐步健全起来,业务发展良好。 1.2 离岸金融业务的迅猛增长阶段(1995—1998年) 1994年以后,中国工商银行深圳市分行与中国农业银行深圳市分行相继获准开办离岸金融业务,1996年5月,深圳发展银行和广东发展银行深圳市分行也获准成为办理离岸金融业务的规范试点银行。至此,共有5家银行经中国人民银行和国家外汇管理局批准经营离岸金融业务。1997年我国的离岸总资产、存款、贷款、利润分别为26.85亿美元、23.2亿美元、20.6亿美元、5747万美元,其中招商银行的离岸存款、贷款、利润分别为13.5亿美元、12.1亿美元、3999万美元,分别占全国离岸存款、贷款、利润总额的58.19%、58.74%和69.58%。1998年我国的离岸金融业务保持惯性,离岸存款、贷款、利润分别达到23.21亿美元、21.32亿美元和5157万美元。我国的离岸金融业务初具规模。 1.3 离岸金融业务的清理整顿阶段(1999—2002年6月) 1997年亚洲金融危机的爆发,对东南亚地区的经济影响很大,这对以香港为主要市场的我国离岸金融业务来说,无疑是当头一棒,加之此前一阶段的盲目扩张和管理不善,离岸金融业务的风险立刻暴露出来,离岸资产质量不断恶化。1999年年初,中国人民银行不得不宣布暂停新的离岸资产业务,离岸业务进入了清理整顿阶段,离岸业务的发展也步入了停滞和萎缩期。虽然离岸资产业务的清理整顿取得了较大的进展,但是离岸资产质量问题仍然相当严重。 1.4 离岸金融业务在我国目前的发展(2002年6月至今) 中国人民银行于2002年6月11日重新开放离岸金融,批准交通银行、招商银行、浦东发展银行、深圳发展银行开办离岸金融业务。自2002年10月开始,国家外汇管理局陆续批准24个省、自治区、直辖市进行境外投资外汇管理改革试点,同年5月22日,又将试点扩大到全国。2005年8月,深圳发展银行和招商银行获中国银监会批准,成为我国第一批开办离岸担保业务的中资银行,这也是我国政府有意推动离岸金融业务发展的一项有力措施。 2 我国离岸金融市场存在的问题 2.1 整体业务经营发展不全面 首先,我国离岸金融经营的业务种类范围较局限,不够多样化。按照我国离岸银行业务管理办法规定,我国离岸银行可开办的业务包括:外汇存款、外汇贷款、同业外汇拆借、国际结算。发行大额可转让凭证、外汇担保和咨询、见证业务等。但是从实际情况来看,目前我国中资离岸银行的业务阶段还是停留在传统的存款、贷款和国际结算上,仍然以发展国际结算和低风险的贸易融资为主,主要服务对象仅限于境外中资机构和港澳台地区的境外企业等狭窄的范围内,而欧、美、日等经济发达地区客户较少。 其次,我国离岸银行的离岸业务这几年的增长速度比较快,可是总体规模还是不够大,与国外离岸银行的业务规模相比甚有差距。2002年离岸银行业务全面恢复以来,我国中资银行的离岸业务都有不同程度的增长。各中资银行的离岸银行业务资产总量、存款余额和国际结算业务量都增长很多,整体业务的增长速度比较快,其中,国际结算业务的增长最快。但与世界离岸金融中心看齐的时候,我们的中资银行的离岸金融业务的整体规模还是较小。 2.2 政府主动建设离岸金融中心的积极性还不够高,支持力度不够 我国政府对离岸银行经营离岸业务的政策优惠不够。我国中资银行在经营离岸业务时的整个外部环境不宽松,在跨国经营和跨境交易中没有很多的政策优惠,没有优惠的税收制度。但是,任何一个国家的离岸银行不可能在不良好的外部环境中得到很好的发展。所以我国应该积极为离岸银行业务构造一个宽松优惠的外部经营环境。实践证明,一个国家离岸金融中心的成功建立必须要有政府的积极支持。目前我国的银行没有得到足够的政府金融政策的倾斜,利率和汇率额管制还较严格,政府对我国目前建立离岸金融中心的推动作用发挥的还不是很明显。 2.3 我国没有形成对离岸金融的完整监管体系,金融监管的力度不够。 首先,在金融监管的法律法规方面,我们没有做到与时俱进。自1989年我国部分银行试办离岸银行业务以来,中国人民银行和国家外汇管理局作为离岸业务的监管机构,先后颁布和下发一些办法、细则和通知等。2002年我国离岸银行业务恢复后,仍沿用1997年颁布的《离岸银行业务管理办法》及其实施细则,其中,部分条款已经明显滞后,有些内容不完全适应当前经济发展的需要。同时《离岸银行业务管理办法》适用对象为中资银行,而外资银行开展离岸金融业务处于无章可循、无法可依的状态,造成了内资和外资金融机构的不平等待遇。 其次,我国对离岸金融业务的监管政策之间相互矛盾,没有形成统一的监管体系。1997年颁布的《离岸银行业务管理办法》及其实施细则,允许在岸与离岸银行业务之间有10%的 资金相互抵补,而在2002年的《中国人民银行关于深圳发展银行开办离岸银行业务的批复》中规定在岸与离岸资金不得相互抵补。1996年颁布的《境内机构对外担保管理办法》及其实施细则,没有禁止中资银行离岸银行业务接受境内居民担保,但《中国人民银行关于深圳发展银行开办离岸银行业务的批复》中规定中资银行离岸银行业务都不得接受境内居民担保。在我国,目前分业经营、分业管理的构架下,监管主体及监管职责不明确,地区间的监管标准不统一,没有形成统一的监管体系。 3 完善我国离岸金融市场构建的建议 3.1 扩大业务经营范围,提高业务规模 在离岸中间业务方面,中资银行应该在传统的国际结算之外扩大经营范围,大力发展诸如国际保理业务、离岸票据贴现业务等新业务,作为利润的新增长点。此外,中资银行应更加关注跨国企业的实际需求,以“客户需求”为导向,进行具有针对性的离岸金融创新。随着中国经济和财富的快速增长,离岸私人银行业务将成为离岸金融的一大亮点。欧美商业银行长期以来一直非常重视高利润的离岸私人银行业务。私人银行可以通过离岸基金、环球财富保障计划、家族信托基金等业务帮助富人进行全球化的投资和资产管理,在规避了国内单一市场投资风险的同时,节省纳税支出、减少投资成本、加强财务保密性,因而一直受到欧美各国富人的青睐。据招商银行与贝恩管理顾问公司联合调查的《2009中国私人财富报告》显示,2008年,中国可投资资产1000万元人民币(不包括房产和企业价值)以上的高净值人群达到30万人,共持有可投资资产8.8万亿元。预计2009—2013年的5年内,中国财富市场将以年均17.2%的速度增长,百万美元资产家庭数量将从2008年的41.7万户增加到78.8万户。我国富豪的离岸投资主要目的是移民和子女留学,其投资的金额也将随着移民和子女留学数量的增加而上涨。所以银行开展我国富豪的离岸私人业务有着巨大的发展潜力。通过增加私人银行离岸业务,可以提升我国离岸金融业务的规模,也可以提升银行离岸金融业务的收入。 3.2 政府要积极推动离岸金融市场的建设 我国政府要积极行动起来,逐渐放松金融管制,适度开放离岸客户准入的资格范围,降低存款准本金率,给予更多的金融政策倾斜。另外,建议国家税务部门对离岸银行业务税收政策进行研究,参照国际通行做法,尽快制定离岸金融业的税收法规,把税收优惠政策以法律形式固定下来,以吸引国外银行来华设立离岸银行机构,扶持我国商业银行的离岸业务和离岸金融市场发展。在保证外汇资金外来外去的基本前提下给离岸银行更多的自由度,把离岸金融市场当做我国的“国际金融自由区”,同时,积极创造条件,实现人民币的完全可自由兑换,这也会促进我国离岸金融市场的发展。 3.3 制定完善的离岸金融市场的金融监管法律 针对我国目前存在的离岸金融监管法律政策不统一的问题,那么我们很有必要建设一部统一的法律来规范离岸金融市场。从国际经验来看,世界主要离岸金融中心的法律法规都很健全。健全的法律制度是离岸金融市场运行的重要保障。所以可以由全国人大或全国人大常委会主持制定一部系统全面的离岸金融监管法律,将目前离岸金融市场遇到的新问题纳入其中。完善原有的法律规章,构建一个统一的法律体系,尽量避免相关法律法规之间矛盾的规定。根据金融经济发展的新形势,适时补充法律法规,予以完善,以弥补法律空白。这样通过建立一个基础性的统一的法律,可以让其他相关法律有一个法律基准,并且形成一个统一的离岸金融监管的框架,以此更好地对离岸金融市场进行监管。 金融市场论文:国际金融市场的发展趋势与特点分析 随着我国加入世界贸易组织,国际经济贸易逐步加大,在国际经济领域里,国际金融市场的作用至关重要。主要体现在国际资本的转移、国际劳务的输送、国际商品的买卖、黄金及外汇的买卖和国际资金货币体系运转等各方面都依赖于国际金融市场来完成。国际金融市场上新的融资手段、投资机会和投资方式层出不穷,金融活动也凌驾于传统的实质经济之上,成为推动世界经济发展的主导因素。因此,国际金融市场在促进世界经济的繁荣发展方向上起着主导地位,对于我国来说,做好国际金融市场变化的研究具有重大意义。 一、国际金融市场的内涵及作用 国际金融市场是指从事各种国际金融业务往来的场所。它是在国际化生产的条件下建立的,并且随着国际之间长短期资金借贷和国际贸易逐渐成长起来的,目前,国际金融市场是国际经济化的重要一部分,对促进国际经济的良好发展起着重要的作用。 (一)有利于资金的国际化 由于跨国大公司的经营方式是商品销售随着企业生产地域的变化而发生转移,这样就导致企业需要在世界各国范围内进行资金调配。国际金融市场可以提供这样的功能,它能够有效的提高跨国公司生产、流通中的游离资金的利用程度,为国际贸易和国际投资的良好发展提供先决条件。 (二)促使国际融资的畅通化 由于国际金融市场的独特优势,使得其具有国际融资的能力,并且全球各国都可以充分利用和调配这部分闲置的资金,为自己国家的经济建设所用,久而久之,国际金融市场自然而然就形成了一个资金汇集的场所。 二、国际金融市场的类别 (一)按交易种类划分 根据国际金融市场中交易种类的不同,可以分为期权市场、期货市场和现货市场三种。期权市场主要是从事期权的交易;期货市场的交易类型是股指期货、利率期货、货币期货、贵金属期货;现货市场就是做现货交易的场所。 (二)按借贷期限划分 通常资金信贷按期限可分为短期资金市场和长期资金市场,其中短期和长期的界限为一年。资金信贷时间在一年以内的交易为短期资金市场;当信贷时间超过一年以上或者证券发行的交易为长期资金市场。 (三)按交易对象划分 在国际金融市场的交易中,根据交易对象的不同可分为传统国际金融市场和离岸金融市场。传统国际金融市场的交易对象是市场所在国的居民与非居民,市场所在国直接对其进行监管;而离岸金融市场的交易对象是市场所在国的非居民之间,任何一个国家的法律制度都不对其金融交易活动进行监管。 三、目前国际金融市场形势的基本特点 (一)总体形势相对平稳 近两年,从欧元区重债国债务问题日趋缓和、以美国为代表的高风险资本价格逐步回调等信号可以看出,目前国际金融市场的整体环境和情绪有一定的改善,处于一个相对稳定的环境中。但是,这些并不能完全证明形势完好发展,由于世界经济所处的位置非常复杂并且很多国际政策都存在着多边形,导致了向好发展的趋势相对比较薄弱,一个不利的政策信号就有可能引起巨大的波动。 (二)国际资本的流向逆转 目前,世界经济增长格局发生了变化,出现了南降北升的局面,主要表现在新兴经济体股市疲软与发达经济体,所以国际金融市场也随之产生变化,其中主要是由于新兴经济体发展放缓和经济发达国家自主增长力渐强而造成的。因此,随之而来的就是流通资金将青睐于发达经济体,从新兴经济体向发达经济体流动。 (三)信贷环境结构性分化 由于在世界经济体资金货币政策分化和世界经济体高速复苏格局的大形势驱动下,全世界资金利率发生了严重的结构性分化。主要表现在两个方面:第一,新兴经济体和发达经济体资金结构性分化。一些新兴经济体主要采用资金货币量化宽松政策,实施多次降息,其主要目的就是为了压低信贷利率;美联储等发达经济体也表示长期的货币量化宽松政策,就算是退出量宽政策,在短时期内的不会提升提高基准利率,以维持国际金融市场中长期利率的稳定。但是,新兴经济体由于受到本币贬值和通货膨胀,没有办法实现宽松的货币政策,只有无奈的被迫加急。第二,发达经济体长期与短期利率的分化。虽然美联储等发达经济体表示维持长期的货币量化宽松政策,就算退出量宽政策,在短时期内的不会提升提高基准利率,但是美联储货币量化宽松政策退出信号逐步加强,主要表现在中长期信贷利率开始上升回调,法、德等欧元区核心国家国债有不同程度的提高,美国10年期国债利率已经回调至近几年的高点。 四、国际金融市场存在的风险分析 国际金融市场风险主要由国际金融投资者主观预期、投资交易成本、投资者的投机行为和一个国家本身的金融市场状况等因素引起,这些因素的变化内在地使国际金融市场失去均衡,导致国际金融资本流动变化无常,如果资本流出流入国家没有防范能力,就极易产生金融风险。国际金融市场的活动一般由外汇交易商和金融投资者充当主体。无论是套利保值还是投机,都是以汇率和利率的预期为基础。“外汇交易商制订买卖外汇的决策奠基于他们的汇率预期,而汇率预期又取决于他们对汇率趋势相关的政治、经济的掌握。”各交易商和投资者对未来汇率或利率的预期是一个博弈的过程,对汇率和利率预期的差异直接导致国际资本流动的大幅波动。按现代经济学的观点,预期均衡是指合理预期和预测。即是对所有现在可得的、与变量的未来发展趋势有关的信息所做出的预期和预测。只要市场参与者都能根据自己现在所能得到的、与变量的未来发展趋势有关的信息来进行预测,那么,最终结果必然是与从市场角度得到的信息相一致,达到预期均衡。所以,只要投资者或投机商发现市场的实际情况与他们的合理预期有差异,他们就会改变其定价策略,利用市场差价获利。各投资者主观预期的差异可以内生地扩大或缩小资本流动的波动性。 五、国际金融市场发展趋势的影响因素 世界经济体的发展不是一成不变的,虽然目前经济比较平稳,但是它的影响因素颇多,政治、军事等多方面因素都会严重制约世界经济的增长点,可能会出现不稳定和不平衡的发展趋势。在这样世界经济发展复杂环境的影响下,国际金融市场同样会随之调整与波动,因此,国际金融市场的发展主要还是看影响世界经济的不确定性发展的几个方面。 (一)美国经济发展状况 在全球经济中,美国经济占主导地位,美国经济的发展状况将极大程度的制约着国际金融发展。目前在整体宏观经济环境变化的条件下,美国经济对国际金融的影响可能有以下几方面的变化。第一,美元货币资金的吸引力正在逐步减弱;第二,美国经济在世界经济体系中的主导地位会呈现下降趋势;第三,国际货币资金向美国的流动性会有所削弱。 (二)资金的流动方向 美元虽然处于国际金融货币的主导地位,但是随着美国经济和美股的变化将影响资金的流动方向,目前已经有国际资金开始从美国流向亚洲和欧洲的种种迹象。但是,由于国际金融经济受到全球的宏观经济调控保障,因此可以有效的控制国际金融风险的发生。 (三)银行业的发展趋势 银 行是国际金融的载体和途径,只有在较好的国际银行条件下才可以实现国际金融市场的稳定发展。目前国际银行业相对来说比较发展平缓,但在将来会在法制、机制、产品和结构有较大的变化和调整。第一,银行经营管理模式随时受到环境变化带来的冲击;第二,发达经济体的银行业率先发展将带动全球银行业;第三,网络虚拟化银行业的大力发展。为此,未来的银行业将有很大的创新,但在创新的同时也必将给国际金融市场带来潜在的冲击和风险。 六、结语 综上所述,国际金融市场在国际经济领域中发挥着重要的作用。但是由于世界经济环境的复杂性和不确定性,导致了国际金融市场的发展趋势同样复杂多变,我国应该针对其影响因素,谨慎做好国际金融市场的发展工作。 金融市场论文:房地产市场以及金融市场的联系 1介绍房地产市场 自从1998年住房制度改革后,国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放,由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣,房地产作为国民经济的支柱产业,不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来,我国的国民经济每年以超过7%的速度增长,而与此同时,房地产的销售额每年以超过20%的速度增长。作为重要的支柱产业,房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活,更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。 房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时,也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革,金融业越来越多的参与到房地产市场中,从房地产开发商的贷款开发,到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高,金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时,房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。 一般来说,房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前,在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题:金融支持过度导致房地产市场泡沫化;房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机;房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考,房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素?如何看待房地产金融市场中的风险?如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系?要处理这些问题,就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。 因此,本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例,对房地产市场与金融市场进行实证分析,用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度,在以上分析的基础上,为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律,解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。 2研究的设计 2.1样本区域选择的依据 本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面: 第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份,目前,东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市,其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性,对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。 第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛,其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来,其房地产市场与金融市场的发展迅猛,具备了对二者市场进行研究的现实基础,同时对二者未来的协调发展起到指导作用。 第三、沈阳市是老重工业基地,而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起,使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下,房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此,对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。 2.2指标选取依据 如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则: 第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义,可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义,可选用贷款额、证券交易额等经济指标。 第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标,对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展,选取金融资产总量、货币资产数量(即包括现金和存款)、非货币资产数量(即包括股票有价证券)来表征金融市场的发展。李阳(2006)和皮舜(2004)均选取我国商品房的交易额和金融机构贷款额作为各自市场的表征指标。 第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》,笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始,2003年之前的数据无法快速、准确的收集,因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标,但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替。 根据上述原则,本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标,记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。 2.3数据来源说明 在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中,有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得:通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个,经过对数据的仔细检查与核对,确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。 2.4模型选取依据 根据上述表2-1所收集的数据,以贷款合计为横轴,以销售总额为纵轴,借助专业统计软件SPSS在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来,可以看出,表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势,说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态,可以明显看出其分布偏离线性模型,因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次,可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断,只是从变量散点的形态上做出的大致性描述,并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中,本文借助专业统计软件SPSS软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。 3房地产市场与金融市场相关关系的实证研究 3.1相关分析 运用统计软件SPSS计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系,得到输出结果根据上表的数据可以得出:Pearson相关系数为0.821,P=0.024 5%,应该拒绝原假设,即总体中这两个变量的相关系数为零的假设。所 以可以认为,销售总额与贷款合计呈现出正相关的关系。在回过头来对二者变量的散点图进行观察(图2-1),就较容易理解这一结果,散点图上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量基本存在正相关关系。同时,表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0.024,小于5%,即表示出二者之间的相关程度也是较为显着的。 3.2回归分析 通过上述的相关分析,我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821,同时观察散点图,发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系,是否可以用一条曲线来拟合,所以在下面的分析中仍借助SPSS统计软件,以贷款合计为自变量,以销售总额为因变量,进行回归分析。 模型摘要(ModelSummary):表示相关系数(R)=0.891,判定系数(RSquare,R2)=0.793,调整后判定系数(AdjustedRSquare)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%,即运用该曲线模型,自变量X(贷款合计)可以解释因变量Y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。 方差分析(ANOVA):表示回归的均方差(RegressionmeanSquare)=3.591,剩余的均方差(ResidualMeanSquare)=0.187,F=19.213,P=0.007。其中重要的数据分析为F值所对应的P值的大小。由于P=0.007 1%,近似于P=0,所以可认拒绝原假设,即变量X和Y之间曲线相关关系显着。 回归分析系数分析(Coefficients):表示常数项(Constant)=3.132E-5、回归系数(B)=1,回归系数的标准误差(Std.Error)=0,标准化回归系数(Beta)=0.410,t检验的t值=2.426E7,P=0.000。其中重要的数据分析为自变量X(贷款合计)的t值所对应的P值的大小。由于P=0,所以可认为回归系数有显着意义,即X的变化可引起Y的变化,且变化显着。 3.3研究结果 通过实证分析,我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显着影响性。从具体系数上看,销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%,销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释;F检验与T检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度,还是从自变量的角度,都是高度显着的。从模型拟合图斜率角度来看,由于其图形斜率大于零且呈递增性,即曲线的凹凸性为凹,因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升,即随着自变量的增加,因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析,我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势,并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小,其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发,不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显着相关,而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。 4结论与建议 本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为,房地产市成是资金密集型市场,交易额巨大,因而不论是房地产的直接使用者还是经营者都是难以承担的,因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通,才能顺利完成交易。另一方面,由于房地产具有保值性、增值性等特点,使得金融市场特别青睐房地产市场,特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见,中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展,针对本文所得到的房地产市场与金融市场的关系结论提出如下建议: 第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线关系,使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响,因此,在面临房地产市场日益膨胀的背景下,对房地产市场的调控要究其根源性主要因素,加大对金融机构贷款批准的审核力度,加强房地产业的信贷管理,严肃查处房地产信贷中的违规问题,加强房地产信贷风险的防范和管理,完善个人征信管理体制,建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等。通过调控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。 第二、发展房地产融资渠道多元化。由于目前的房地产金融融资主要依赖于银行体系,而房地产业是资金密集型行业,这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系的风险甚至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道,发展资金、证券等要素市场。 第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态,是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来,积聚社会闲散资金,促进个人储蓄向房地产投资转化,并有助于提高银行长期信贷资产的流动性,建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放贷金融机构而言,房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源,有效地把贷款风险向证券市场转移,把风险分散给广大投资者。对于投资者来说,房贷证券化为其提供新的投资工具,因房贷信用程度较高,投资者风险系数较小,可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式 金融市场论文:金融市场与财务会计 摘要: 金融市场与财务会计密切关联。两者正在经历许多重大变革、本文综述了其中的五个方面,即全球化、市价法、“持续性披露”制度、前瞻性披露,以及风险管理与报告。同时,本文还讨论了相互关联的每一种变革及其所带来的研究机遇,并总结了它们对那些在高等教育体系中负责拨款和其他重要事项的人士的启不。关键词:金融市场、财务会计、会计发展 一、引言 金融市场的未来发展,以及这一发展对会计业、会计教育及会计研究的含义是什么P今天,我愿意就此发表一些个人的看法。 我认为广义的财务会计是运转良好的金融市场,尤其是股权市场的核心。但是对财务会计的需求正在发生变化。本文拟探讨将会发生重大变革的五个方面。会计准则的国际化。虽然多年来会计一直存在着跨国界的影g向,如德国对日本、英国对新加坡和澳大利亚、美国对加拿大,但是现在却有一股强劲的推动力,促使各国制定一套为各国管理者所接受的会计准则,用于管理在主多人也会感受到这些变革的力量,其中包括税收当局、证券交易所、以及公司立法者与管理者,但是对他们,我们只是一提而过。我们主要是对会计问题感兴趣,我们对这些需求的变化作何反应,也将反过来对金融市场的功效产生影响,事实上还将影响到某些地区性市场是否能充分发掘其潜力。最终,未来的会计将与今天的大多数做法不同。因此对会计教育工作者和研究人员来说,其前景是光明的。这一前景实现的程度如何,则直接取决于那些需要我们提供服务的人,取决于那些决定对高等教育与研究的资助以及其他一些重要事项的人,取决于这些人是否具有远见卓识,它也取决于我们自己。 二、金融市场与财务会计的联系 1.金融市场为方便起见,我们可将金融市场划分为三种主要类型: 第一是股权市场。此处,我主要指有组织的、公开挂牌的一级和二级股票市场·而非更专业的风险资本市场。 第二是从事诸如期权和期货合同这类金融衍生产品交易的公开挂牌的市场,这些市场自70年代期权定价模型成型以后就问世了。 第三类市场由其他“市场”组成,如债务和场外交易市场(OTC)。虽然财务会计中许多以资本市场为基础的研究都集中于二级股票市场,我们还是应该承认,所有这些市场的参与者都会对会计准则的形成产生影响。 2.财务会计 正如其日常工作所涉及的那样,会计是一个非常广泛的领域,例如,它包括专门用于内部管理的报告与分析:一般用途的对外财务报告、审计、会计信息系统以及税务等.此外?几家主要的专业会计师事务所为了寻求发展机会而不断扩大其经营范围。从而也扩大了“会计”的疆界。有些变革是内部的,如上述事务所对其国内业务进行重组:以便更好地为全球客户提供服务。另一些变革则涉及拓展其鉴证服务。或管理咨询、公司理财以及其他一些咨询业务。最近,这些会计师事务所或者收购或者建立附属的法律事务所。所以,“会计师”的业务也不是一成不变的。同样。有许多不同的财务会计‘信息使用者。他们可能是企业“内部人员”、将财务会计信息用于管理;或是“外部使用者’:包括股东、债权人、雇员组织、金融与产品市场的管理者,以及税务当局。今天,我着重讨论资本供应方(投资者和金融家们)对信息的需要。以及资本需求方(企业)是如何满足这些需要的。因此,我对财务会计的界定是狭义的,即为在外部金融市场使用而准备的会计信息,而且我要强调的是会计的控制过程。财务会计在企业内部的使用将被排除在外,理由是业务经理们对信息的需求因环境而异,而且随意性较大。同样,非市场使用也将被排除在外,理由是,它们源自不同的激励结构,而且不是有很大的随意性就是可能处于不同制度的控制之下。’这样做的一个后果便是我的说明和预计会不充分:因为在为不同的使用者提供会计信息时会产生共同的成本与共享的利益。 3.金融市场与财务会计的未来为什么是相关联的 这两者并非是一直相关联的。被许多人视为财务会计精要的借贷记帐法,早在最古老的证券交易所成立前就为商界所接受和使用了。‘但是:就本文的目的而言,认为早期的财务会计一直是受业主对信息的需要所驱使的,这似乎更恰当些,这些业主并未以此身份从事所有权的交易。在如英国和美国那样拥有发达的股权市场的习惯法系国家,这两者之间现在有着紧密的关联。这些关联非常重要,因为会计准则以及这一准则的制定与控制过程,就如我们今天所知道的那样,主要是20世纪发达的二级股权市场发展的产物。股权市场的发展一直基于社会的一种期望,即产权将受到保护,合同将得到执行。作为这种关联的一种持续表现,金融市场的全球化正推动着各种会计准则朝着一个同化的方向发展。在目前这个阶段,以英美会计准则为基础的那么一套东西像是在成为全世界的“会计货币”。由于国与国,譬如英国和美国的会计准则有着重要的差异,还需要更多的妥协。9虽然国际会计准则委员会设在伦敦,美国的准则制定者和管理者却仍然对此发展进程具有高度影响力,因为他们监管着世界上规模最大、流动性最强的股权市场;而且流动性会变得越来越强。”最终的问题并非是否会出现一套为各国所接受的会计准则。而是何时出现、如何出现的问题?R卮鸬钠渌恍┪侍馐牵耗切荚蚧岵捎檬裁葱问剑伤贫ǎ伤馐停侨绾卧诟鞲龉一竦煤戏ㄐ浴び伤凳?这些都是难题,例如它们提出了主权的问题。所以,不会在一夜之间找到问题的答案。在会计研究人员中,自60年代初在芝加哥大学会计和财务学术界出现实证研究传统后,金融市场和财务会计就紧密地联系在一起了:”自那以后,这一传统一直在发展,在金融工具会计方面尤为突出。这种联系往 往通过以外部金融市场的需求为导向的公认会计准则(GAAP)而得以建立。而且,在拥有发达的公开股权市场的国家里。这些做法往往会以一套统一的会计准则的形式,而不是一套适用于每一家公司的信息披露惯例的形式出现的。要理解其中的缘由,我们应该探讨一下会计准则本身的作用。三、会计准则的作用” 在一个发达的股权市场,会计准则是极其重要的,因为它们有助于解决严重的问题。什么是问题?泛泛而论,对企业的投资机会、管理人员的工作努力程度与薪酬、企业的业务状况等,内部人员——他们被称为企业的经理一企业家,或简称“经理”——比外部人员都要知情得多。但是,为了维持公司的业务,经理们需要掌握生产要素,特别是资本,而资本是由他人——外部人员控制的。通常,外部人员对公司的投资机会的了解不及经理们,他们不知道经理们工作有多努力,也不知道经理拿多少薪水。但他们肯定知道经理们也有人的弱点,他们会按自己的利益行事,在这个问题上,他们有时会是机会主义的。掌握了这些情况,外部人员仍然会提供资本,但要求得到十L偿,这个补偿要反映出他们对自己的资金前景如何不如经理们知情而承担的成本。问题就在这里:经理们可以做些什么来降低企业的资本成本,从而增加他们的财富7这不可避免地反映出金融家们在信息上的劣势。有一件事是经理们可以做的,那就是同意提供信息,同意让其业绩受到监督,让其对外部人员的报告由专业审计人员独立地审核。从理论上说,同意这样一种监督和报告的方法,经理们就可以与他们的金融家们签订一对一的合同,确保为每一个人提供有特别针对性的?⒕蠹频谋ǜ妗5窃诜⒋锏囊患队攵蹲时臼谐。源蠊纠此担庋欢砸坏暮贤氖渴率瞪鲜俏耷钗蘧〉摹K裕芏砸桓鼍砝此狄患队攵蹲时臼谐∈侵匾模腔故悄苷业酵骋坏幕峒朴肷蠹票曜迹蛭馐墙饩鱿嗟毖现氐拇砦侍獾某杀窘系偷姆椒ā1绕鹪诿恳桓鲎时竟φ?每个投资者、每个贷款人)和每个资本需求者(每家公司)之间签订单独的合同来,成本低得多。我们在什么地方看到用这样的方法解决问题7这里有一个现成的例子:公司给股东的年度报告是按适用的会计准则编制的。第二个例子是报酬合同,在这样的合同中,经理的报酬是按某些与会计相关的业绩标准发放的,如销售额不低于1亿美元,资产报酬率不低于20%。或下两年每股收益增长率高于15%。业绩标准可能不同,但它们通常是按适用的会计准则计算(并审计)的财务数据。”第三,债务合同可能事先规定一个最高的资产负债率,如果超过了,会违背借款协议。“一个基本事实可以说是这样的:在一个复杂的金融市场,会计准则如果不是关键的,也是非常重要的,因为它们是决定如何分配资本及如何监督业绩的基础。15这就是目前许多国家,如澳大利亚在辩论是否采用国际会计准则时的一个难点。各国的会计准则各不相同,这是因为在不同国家中有许多相互作用的经济与社会力量,这些力量决定了这些国家今天的会计准则。正如Brown和clinch(1998,第2l页)所观察到的、“(不同国家会计准则的)多样化在很大程度上源于这些国家在法律制度、企业与其资金提咧涞墓叵怠⑺疤逑怠⑼ɑ跖蛘吐省?政治与经济的)历史关系、经济发展水平以及社区教育水平等方面深层次的差异。”1()更为重要的是,这些差异中有许多是根深蒂固的,而且是普遍存在的。它们不会仅仅因为我们想要编制可进行国际比较的财务报表而迅速消失。论据推断的必然结果是,由国际会计准则委员会提出的国际会计准则受到英美会计准则的极大影响。它们源自以习惯法保护产权的国家,那里特别注重保护少数股权股东的权利不受大股东侵犯,股东的权利不受管理人员的侵犯。具有其他传统的国家不加区另31地照搬冈际会计准则。这样的做法本身不会自动来相同的市场结果,因为公司治理的其他许多方面仍然存在问题。通向会计共同语言的道路可能是漫长曲折的。如果我们是明智的,.那么,我们在这条道路上的行进既会受到观念、也会受到实证的引导。至少,有一些实证可能是由以资本市场为基础所作的财务会计研究来提供的。以资本市场为基础的研究在制定财务会计准则时其作用是什么呢?)本文下一部分将对此进行讨论。然而,在进入正式讨论前,应该提一下由前面的分析提出的两个问题。 第一,要使会计准则获得有效远作所必须的合法性,采甲么样的政治方法是最好的?例如,在美国和澳大利亚,会计准则制定的历史盛衰无常,只能设想前面还有更多的动荡不定。 第二,强制性披露与自愿披露的分界线在哪里?“换言之,为什么有些问题成为会计准则的主题而另外一些却不是呢? 四、以资本市场为基础的研究在确定财务会计准则中的作用 Brown和Howieson与其他人一样,也考虑了该问题。他们观察到(Brown和Howieson,1998,第6页):以资本市场为基础的财务会计研究有30年之久了,而又它完全有理由进一步发展。一般地说,以资本市场55基础的会计研究探讨会计信息与资本市场主要变量之间的关系,这些变量有目标公司的股价,或一段时间内股票的报酬率,或它们的系统风险。与权益法相比,投资的会计处理中用成本法计算的E(每股收益)预测的每股报酬率有多准确,便是可考察的一例。尽管Brown和Howie50n对以资本市场为基础的研究在财务会计准则制定中的作用是乐观的(他们自己的话)、但他们同时也指出这种作用是有限的。其中的一个原因就是作为该研究基础的预测能力标准、它本身带有与生俱来的局限性。这种标准背后的基本观念是。不同的会计准则就如不同的理论,可以通过评价它们预测某些有关事件的准确性来对其进行评估,例如预测股价的准确性。Beaver,Keelly和Vo5s(1968)阐明了这种标准,他们预见了实施中的几项困难?例如,选择要预测的事件。今天这些困难依然存在,而且限制了预测能力方法的有用性。另一个限制是因为管理人员与研灾人员激励的差异引起的(Schier,1994)。对管理者所关注的问题、研究人员所作的反应不一定符合管理者的要求。管理者需要在作出法规是否变更的决定之前得到答案,而研究人员常常直到变更作出之后才会去研究这个问题。到研究人员真正完成研究时,他们有时会更多地强调方法而不是答案、而且对答案闪烁其词,在管理者看来,这项研究的相关性就值得怀疑了。尽管有这些以及rown和Howieson提及的其他一些局限性,但正如他们说明的那样,对以资本市场为基础所作的研灾对准则制定过程的潜在贡献,还是有充分的理由持乐观态度。例如,尽管会计的历史悠久,却不会缺少研究的问题:还有,现在的研究过程得益于更高质量的投入:有受过良好训练的研究人员,数据也更容易得到。此外,对研究的发现,也不乏发表的渠道。例如,从l992年到1996年,在世界主要会计学术镏坏摹痘峒朴刖醚г又綣ournalofEconomicandFinance》上发表的文章、有三分之一以上是资本市场实证研究的。”除了传统的研究杂志外,出版界还向其他方向扩展,譬如通过迅速发展的电子出版物增加发表渠道。 五、金融市场的发展方向及其对财务会计(研究)的意义 前面,我提出了五项相互关联的重大变革:全球性、市价法、“持续披露”制度、前瞻性披露、以及风险的管理与报告。现在让我们将注意力转向上面的每一项,以及它会带来的研究机会。 1.金融市场的全球化 金融市场的全球化或全球一体化不是最近这一两年所发生的事,但是,直到最近本地区的某些国家才被迫去感受它所带来的一些不太受欢迎的后果。尽管在货币与资本市场的动荡之后各方面都要求对国际金融市场多加管制,然而,总的来说,来自专业交易人员的压力 从长期看,总是减少而不是增加市场磨擦,因为磨擦会提高交易成本。而且事情还不会就此了结,因为交易成本会提高企业的资本成本,减少经济中的实际投资水平,并最终对整体经济福利造成消极影0向。有各种理由来说明向全球化市场发展的这种长期趋势。”有些理由反映了在股权市场上买方和卖方的利益。从供应方来看,力图规避风险的投资者寻求在国际上分散风险,因为这样会改进风险一收益平衡状况。从需求方来看,只要有机会,企业就要寻‘求以最有利的条件得到贷款。那些市场经营者(例如,证券交易所)也为一体化施加了压力。他们的经营产生了规模经济,特别是依靠电子市场,经营更是如此。而且对有些交易所来说,公司化意味着他们自己必须面对竞争性资本市场对效率的更高要求。”在流动性较强的地方,资本市场的规模经济是显而易见的;加强流动性能降低投资风险,因此也降低了企业的资本成本。对证券交易所来说,全球化的趋势既是好消息,也是环消息。?邓腔废ⅲ且蛭车慕灰姿拷蟠蠹跎佟rown和C1inch(1998)指出,推动国际会计准则的统一会进一步减少证券交易所的“进入障碍”,在某些情况下能引发证券交易所的跨国界兼并和收购,而在另一些情况下,则会导致国内交易所的萎缩直至最终消失。”说它是好消息,是因为其他中介机构将有机会满足不同类型投资者的特殊要求。尽管有时也会反复、但是今后十年将不可避免地朝着资本市场一体化的方向进一步推进。因此,也会更加强调减少会计准则在制定、解释和实施中的差另fJ。23这一推进使对不同国家会计准则中许多悬而未决的问题的研究变得更加紧迫了。这样,在国际会计准则制定者们寻—求最有效的会计方法时,对国际会计准则多样性感兴趣的学者们就有了内容丰富且满满当当的日程安排了。在这方面,最丰富的研究数据一直就是“证券交易委员会20—F表”、该表由外国驻美企业填制,美国证券法要求它们按美国公认会计准则调节其本国公认会计准则的财务指标。”有些人对20—F表格本身是否向投资者提供了信息提出疑问,”要进一步研究的两个相关问题是:调节中有多少是可预计的、以及预测在什么时候做?更笼统地说,在形式的一致性(各国会计准则之间的——致程度)和实质的一致性(各?笠邓捎玫幕峒剖导涞囊恢鲁潭?之间已划出界线(vader丁a5,988)。不同的公司有不同的做法,原因有很多。第一个原因就是各国的准则不一致。例如在美国,对长期财产重新估价(高于成本)是被禁止的,但是澳大利亚却提倡这种做法。准则制定者协调会计准则的目标就是为了消除这些不一致性。第二个原因是,会计准则允许存在各种选择,而不同企业可能作出不同的选择。大量的文献资料介绍了英美国家的企业所作的各种会计政策选择。第三个原因是,企业的实践各不相同,因为有些企业无意中偏离准则,有些企业会故意偏离准则。有关出现偏离的频率,为什么会发生偏离,以及它们对资本市场的影响,我们知之甚少。2.市价法 股权市场是这样一个地方,对股票的“基本”价值持有不同信念的人们(我们称这些人为知情的交易者或是糟糕的交易者)和流动性交易者(那些希望买卖股权米使自己的收入与消费需求相当的人)聚在这里,根据自己的“期望报酬”买卖股票。在金融经济学的语言中,投资者的保留价格,即他们愿意进行交易的价格,是他们按自己的主观概率分布计算的股票未来报酬的现值。会计信息有助于发现证券的价格。这一说法是财务会计准则委员会有关财务报告宗旨的陈述中最重要的,26也是有关会计信息与证券价格和报酬之间关系的大量文献资料中最关键的。但是,由于采用历史成本架构,财务报告的预洲性质受到了严重的制约,尤其是在美国。美国一直明文禁止高于成本的重新估价。”财务会计准则第2条要求也间接表明了上述约束,它规定研究与开发费用应在发生时就立即注销。巧合的是,该项要求引起了公司购并会计中的创新,即自此以后就禁止确认并立即注销“正在发生的研究与升发费用”,据称是为了避免当时将此项费用资本化,而在以后像购入商誉那样再记入费用帐。”历史成本在其他国家约束力较弱,在那些国家,对某些资产的重新估价是允许的,甚至还受到鼓励;较高的通胀率是可接受的现实。”除了历史成本法,另一种方法?褪鞘屑鄯ā8梅椒ㄒ蔡岢隽诵矶嘌芯课侍狻T诠?5年时间里,对美国之外国家的会计惯例所作的研究发现,尽管有可能产生管理上的机会主义,长期资产的重新估价能使财务报表为股东提供更多的信息。”按照美国管理者对资产价值重估的态度,这方面的文献黾印S泄乩烦杀居胂质笔谐〖壑抵涞牟钜欤辛礁鱿喙氐难芯课侍猓鞘牵喝绾味运髯钋〉钡募屏浚绾味运髯钋〉钡谋ǜ妗@纾窃诓莆癖ū碇腥啡险庵植钜旎故窃诮抛⒅薪信禤如果确认它,是应该通过收益确认,还是绕过‘收益,直接对业主权益作调整7“如同人们对金融工具是否应该按市场价值计量的争论一样、对这些问题的讨论也将热火朝天。32;年以前的财务会计准则第l33条是有关衍生工具和套期保值业务的,它反映出财务会计准则委员会要求在资产负债表中按其公允价值确认所有的衍生工具的决定是个困难的决策。同时。财务会计准则委员会表达了它的信念:“在解决所有的概念问题和计量问题时,所有的金融工具都应该按其公允价值计入财务报表。”(财务会计准则(FA5〕第133条第334段)有些人:也包括我自己,把金融工具会计视力潜在的会计转折点。除了按市场价值计值,用其他任何方法对用于风险管理的衍生工具进行估价很可能是毫?抟庖宓摹6摇⑷绻环矫婊谑屑鄯ǘ匝苌ぞ呓泄兰郏硪环矫嬉灿闷渌椒ā⑷缋烦杀痉āざ酝ü苌ぞ呓蟹缦展芾淼幕咀什敫赫楹献鞴兰邸⒄庖蛔龇ㄊ窍嗷ッ艿摹?/gt; 3。持续性披露 由于今天的股价反映厂明天的现金流,来自投资者的、要求早一些而不是晚一些了解未来境况的历力就会越来越大。其中的一个例子就是证券分析人员正在给管理者不断施加压力:要求他们在自己偏离目标时修正其利润预测。分析人员自己已成为大量研究的课题,如:准确的预测取决于什么因素,什么因素导致预测偏于乐观;他们的激励结构;在处理公升信息时的反应不充分、过分反应以及效益;他们公开哪些预测;以及他们选择和注意哪些股票。在拥有不同文化的不同国家、所有这些是否也会各不相同,如果是的话,又是如何不同的,关于这个问题。目前还知之甚少。但是再回到持续披露。我会参考澳大利亚立法的发展来说明这个问题。1994年9月,澳大利亚的公司法作了修正、要求所有上市公司只要一发生价格敏感事件,须立即通知澳大利亚证券交易委员会。这项旨在改进澳大利亚金融市场效率的法规,只规定了极少几个例外可以不遵循“持续性披露”要求。rown,TaYlor和Walter所作的一项有关法规效力的研究(CA5AC,l996)从各种市场指标中寻找市场效率得到改进的证据,包括:有关价格敏感事件的宣布更频繁;分析人员对利润的预测变得更准确:意见不一致的情况较少;股价反映新闻更为迅速:股票市场?拇蟆耙馔狻苯仙伲汗杉鄄ǘ冉闲U业降闹ぞ菸寤ò嗣拧⒖赡芩亲餮芯康氖奔浠固蹋净估床患岸孕碌呐吨贫茸鞒龀浞值牡髡5撬堑淖楹戏椒?六个不同的、但不是相互独立的标准)值得一提,因为在研究其他金融市场法规的经济后果,如会计准则变化的后果时,也可能完全适用。当然,公司还有另一种互补的方法可使股票市场得到信息。按照它们的信息系统,只要它们愿意,原则上大多数公司都可以向外部各方提供金融市场主要指标的最新数字,尽管不会按照年未财务报表常用的全球合并形式来报告这些指标。将来也许会有实时报告,但是为什么现在没有呢?是因为管理人员的诉讼风险吗7是因为证券法太过僵硬吗?是因为市场管理人员不顾实际情况,坚持所有投资者都有同样的机会获得信息吗7还是因为公司考虑到信息的所有权成本而没看到净效益?几乎没有必要向会计从业者和审计人员指出开发出外部财务报告系统的含义,以及它们会带来一些什么样的研究问题。 4.前瞻性披露 与刚刚讨论过的发展(持续性披露制度)相关的,而且是为了相同的原因,我期望财务报表更重视管理的前瞻性披露。期待更重视前瞻性披露的另一个原因是发达经济的基础结构的变化。这一变化反映出服务业与高科技产业对国民生产总值的贡献比制造业更大。例如高科技公司的核心“资产”在表外,因为只要费用一发生马上就注销了。33这一变化可能加速前文已提到的另两个变化,即财务报表更依赖市价法,以及更重视持续性披露。澳大利亚的购并文件中已要求以收益预测的形式进行前瞻性披露,“而且澳大利亚大多数首次公开招股书中也包含了前赡性披露。”自1997年以后,美国证券交易委员会也已允许以收益罚市场主要比率和价格的敏感性这一形式进行信息披露RajgoPal和Venkatachalam,1998);一些澳大利亚公司的年度报告中也含有类似的披露。但是在他们可以更广泛地用未来现金流贴现后的现值证实财务报表中的数额以前,前瞻性披露可能还需要法律的大力支持,因为作这样披露的经理们面临着诉讼风险。“可以给予法律援助,对以善意所作而且有合理依据的披露,给予安全港规则,由原告承担举证的责任。在未来几年中,前瞻性披露会提供很多研究机会。举三个例子:从这样的披露中出现的管理偏见的程度和性质;资本市场变量是否反映用贴现未来现金流估价的资产和负债在可靠性上的差异;补充的前瞻性披露是否会由于在年度报告的其他地方提供了更及时的信息,而使损益表和资产负债表对投资者的相关性减弱。 5.风险管理与报告 这样说可能太过简单化:股权市场是投资者从事预期收益的交易场所,而衍生工具市场则是他们为收益的变化无常作交易的地方。也就是说,之所以存在衍生工具市场是因为在投资者对风险的评估和他们对风险的态度之间常常会不相称。它们现在是金融风景中一个永恒的亮点、尽管人们在经历长期资本管理公司事件和其他一些“对冲”基金的活动后开始关注系统风险。3’衍生工具市场将继续存在,因为衍生工具为管理利率和汇率的波动,管理股权和商品价格提供了一种有用的工具,对有些企业来说,还是一种高效的工具。而且,尽管期权市场不必为期望报酬率的各种想法去交易:它们仍然会有发展前途、因为某些交易商认为它们比起基本市场来,更有成本效益(Maater和Rendleman,1982)。人们对衍生工具会计一直是有争议的。l993年,当财务会计准则委员会提出把职工认股权的公允价值确认为收益性支出时,热锅终于炸开了(Zeff,l997)。随后,它又被迫放弃这一提议oALoody(1996)找到的证据表明,授予职工认股权对股东来说是值得的,而且股价确实反映出认股权的公允价值。对银行使用衍生工具来管理其资产和负债暴露,还有其他研究(Barth,Beaver和Land5man,l am996;Eccher,Rame5h和Thi;garajan,1996),证据表明,公允市价比传统会计数字与银行的股价与风险关系更密切。研究人员特别感兴趣的是,把某些衍生工具划入“对冲”:然后采用与其他衍生工具不同的会计方法,对投资界来说,这样的分类方法是否有用。 总之,衍生工具市场将进一步鼓励引入市价法会计,为风险管理披露更多的信息。目前,对以资本市场为基础的会计研究来说,衍生工具方面的研究机会看来是方兴未艾。 六、对会计高等教育系统的启示 有关今后几十年时间内财务会计的研究机会,我已作了一些评论。在结束本文之前,我应该为那些在高等教育体系中负责拨款和其他重要事项的人士归纳几点启示。 一个经济体的力量以及它向公民提供经济利益的能力,除了许多其他事物外,取决于它的管理人员接受培训的质量,取决于他们和资本提供者对自己所作的决策以及所取得的进展等信息掌握的多少。而这些,又取决于会计界的力量,取决于教育体系如何为会计界提供服务。教育体系的毕业生终将塑造会计业的未来。就在身边的组织纷纷向国际金融市场寻求至少部分解决其资本需求时,人们不禁为本地区对会计教育服务出现的需求之巨感到惊异。如果那些公司的会计与报告业务不能跟上国际投资界的需求,资本还是能提供的,但价格就要高许多,而为公民提供的净利益就要相应地减少。因此,在“谷种”上,也就是说,在教育者身上多一点、早一点投资,就可以培养足够多的专业人士,以满足蓄势已久的需求。对会计教育体系进行巨额投资,用于对教师和研究人员这样的教育者的培训,用于对教育者来说是最重要的研究基础设施的建设,这一切是会得到真正的回报的。作正确的教育投资,自然需要会计教育者们的远见卓识,但它同样需要资深教育管理者们在考虑全局问题时做到深谋远虑。恕我冒昧,我认为研究基础设施中有两个领域需要作早期的投资,这样的投资会有极高的效益。第一是建立与金融市场相关会计问题研究相适应的集中的财务数据库。研究这些问题的人员必须能够得到大量有关金融市场交易的高质量的数据,以及那些有证券在市场上交易的机构的财务报告和其他报告。研究基础设施一旦建成,可供各地的研究人员随时使用,可能是在计算机网络上使用。第二是促进研究成果的发表。与此次会议有关的《中国会计与财务研究》杂志的创刊,是一个极好的开端。地区性工作论文的电子出版物也许会是一种有用的补充。 我的最后一项建议是给我的学术同仁的。让我们适当地假设,在这个问题上,你们国家的目标,和我的国家的目标是在国际准则制定和推行方面,保护一整套特别的经济、法律或文化的利益。那么,如果我们会计学术界渴望辅助各自国家的准则制定者去实现那个目标,我们的意见必须是令人信服的。那意味着我们将需要得到其本身正在变得越来越国际化的研究界其他学者的尊敬;而这又意味着将需要在国际层面上进行研究并发表论著。如果我们能够确认使我们在我们孜孜以求研究的问题中具有国际相对优势的本地背景,我们就更可能实现我们的愿望。 七、结语 世界各地的会计人员·,不论是从业者还是学者,都将面临一个加速变革的世界。本文关注的重点是金融市场正在发生的大规模变化所带来的后果。变化带来了不确定性,但它也创造了机会。我希望我已帮助大家认清了其中的一些机会,这样我们都能够积极地正视进一步变革的前景,并想成为这种变革的一部分。 金融市场论文:加入WTO后的金融市场国际化与金融风险表现 一、金融市场的国际化进程 过去十年来,国际金融市场突飞猛进,急速发展。可兑换货币间的外汇市场交易规模持续扩张,到1998年4月底,外汇市场日平均交易量持续上升到1.49万亿美元,比1986年上升了8倍,数额相当于所有国家外汇储备的87.4%。在1984到1998的十五年间,国际资本市场融资累计额的年平均增长速度为12.34,远远超过全球GDP的年平均增长速度3.37和国际贸易的年平均增长速度6.34。 在规模持续扩张的同时,金融市场的国际化进程不断加快,国际外汇市场率先实现单一市场形态的运作,其显著标志是全球外汇市场价格的日益单一化,主要货币的交叉汇率与直接兑换的汇率差距明显缩小。 在资本市场,资金开始大范围地跨过边界自由流动,各类债券和股票的国际发行与交易数额快速上升,整个90年代,主要工业国家的企业在国际上发行的股票增长了近6倍。1975年,主要发达国家债券与股票的跨境交易占GDP的比重介于1%到5之间,1998年,给比重上升到91(日本)到640(意大利),其中,美国由4上升到230,德国由5上升到334,各国该比重增长最快的时期几乎都集中在80年代末和90年代初。 与此同时,国际债券市场的二级市场获得了蓬勃发展。债券市场信息传递渠道、风险和收益评估方式以及不同类型投资者的行为差异逐渐减小,以投资银行、商业银行和对冲基金为代表的机构投资者,以复杂的财务管理技巧,在不同货币计值的不同债券之间,根据其信用、流动性、预付款风险等的差异,进行大量?quot;结构性交易",导致各国债券价格互动性放大,价格水平日趋一致。 海外证券衍生交易的市场规模有了突破性提高。几乎在所有主要的国际金融中心,都在进行大量的海外资产衍生证券交住T谛录悠律唐方灰姿瓤梢源邮氯站?25种期货合约的交易,也有部分马来西亚的衍生证券交易;美国期货交易所的交易对象,更是包括了布雷迪债券和巴西雷亚尔、墨西哥比索、南非兰特、俄罗斯卢布、马来西亚林吉特、泰国铢和印尼盾等多种货币计值的证券和衍生产品。 二、我国金融市场的国际化发展 在席卷全球的金融市场一体化潮流中,我国金融市场对外开放程度不断扩大,国际化进程加速。 在银行领域,1979年起,外资银行开始在我国设立代表处、分行、合资银行、独资银行、财务公司,到今年年初,共有38个国家和地区的168家外国银行在我国25个城市设立了252家代表处,有22个国家和地区的87家外资金融机构在我国19个城市设立了182个营业性机构,其中,有32家外资银行获准经营人民币业务。到今年6月底,在华外资银行总资产达323亿美元,其中贷款208亿美元。 在保险领域,到去年底,我国共有外资保险公司15家,对外开放城市由上海扩大到广州、深圳等地。 在证券领域,1992年,我国允许外国居民在中国境内使用外汇投资于中国证券市场特定的股票,即B股。有关管理部门对于B股市场的总交易额实行额度限制,超过300万美元的B股交易,必须得到中国证券监督管理委员会的批准。1993年起,我国允许部分国有大型企业到香港股票市场发行股票筹集资金,即H股。部分企业在美国纽约证券交易所发行股票筹集资金,称为N股。境外发行股票筹集的资金必须汇回国内,经国家外汇管理局批准开设外汇帐户,筹集的外汇必须存入外汇指定银行。进入20__年后,部分民营高科技企业到香港创业板和美国NASDAQ上市筹集资金,标志着我国证券市场的国际化进入一个新的发展时期。 在债券市场,我国对于构成对外债务的国际债券发行实行严格的计划管理。由经过授权的10个国际商业信贷窗口机构和财政部、国家政策性银行在国外发行债券融资,其他部门可以委托10个窗口单位代为发行债券,或得到国家外汇管理局的特别批准后自行发债。债券发行列入国家利用外资计划,并经国家外汇管理局批准。在国外发行债券所筹集资金,必须汇回国内,经批准开设外汇帐户,存入指定银行。 三、我国金融市场国际化的前景 随着加入WTO步伐的不断加快,我国金融市场正在准备与国际市场接轨,国际化进程将明显加快。 根据我国与有关国家达成的双边协议,加入WTO后,我国金融市场开放将集中在如下几个方面: 在银行领域,我国将在市场准入和国民待遇等方面对外资银行进一步开放,逐步允许外资银行向中资企业和居民开办外汇业务和人民币业务。加入WTO之初,外资银行可向外国客户提供所有外汇业务。加入WTO一年后,外国银行可向中国客户提供外汇业务,中外合资的银行将可获准经营,外国独资银行将在5年内获准经营,外资银行在二年内将获准经营人民币业务,在5年内经营金融零售业务。 在保险业领域,加入WTO后,人寿保险公司中外资持股比例可高达50%,加入一年后,提高至51%。非人寿保险公司和再保险公司将获准在合资保险公司中持有51%的股份,并可在二年内成立全资的分支机构。 在证券市场,中国将允许外资少量持股的中外合资基金管理公司从事基金管理业务,享受与国内基金管理公司相同待遇;当国内证券商业务范围扩大时,中外合资证券商亦可享有相同待遇;外资少量持股的中外合资证券商将可承销国内证券发行,承销并交易以外币计价的有价证券。 显然,随着金融服务领域的对外开放,我国金融市场将逐步走向全面的国际化。 这种全面的国际化含义是:以资金来源计,国外资本以允许的形式进入我国金融市场,国内资本则可以参与国外有关金融市场的交易活动;以市场筹资主体计,非居民机构可以在国内金融市场筹融资,国内机构则可以在国外金融市场筹融资;国外交易及中介机构参与我国金融市场的经营及相关活动,国内有关交易及中介机构获得参与国际金融市场经营及相关活动的资格和权力。 四、金融市场国际化的利益 金融市场国际化进程的加快,将降低新兴市场获得资金的成本,改善市场的流动性和市场效率,延展市场 空间,扩大市场规模,提高系统能力,改善金融基础设施,提高会计和公开性要求,改进交易制度,增加衍生产品的品种,完善清算及结算系统等。 海外金融资本的进入,尤其是外国金融机构和其他投资者对市场交易活动的参与,迫使资本流入国的金融管理当局采用更为先进的报价系统,加强市场监督和调控,及时向公众传递信息,增加市场的效率。越来越多的新兴市场国家通过采用国际会计标准,改进信息质量和信息的可获得性,改善交易的公开性。交易数量和规模的增加,有助于完善交易制度,增加市场流动性。而外国投资者带来的新的金融交易要求,在一定程度上促进了衍生产品的出现及发展。建立一个技术先进的清算和结算系统,对于有效控制风险、保持该市场对外国证券资本的吸引力、 五、金融市场国际化的风险表现 金融市场国际化进程在带来巨大收益的同时,仍然蕴涵着一定的风险,因此,加入WTO后,我国金融风险可能有如下表现: 1.市场规模扩大加速甚至失控的风险。 与国际化相伴随的外国资本的大量流入和外国投资者的广泛参与,在增加金融市场深度、提高金融市场效率的同时,将导致金融资产的迅速扩张。在缺乏足够严格的金融监管的前提下,这种扩张可能成为系统性风险爆发的根源。 此外,由于国内金融市场的发育程度较低,金融体系不成熟,相关的法律体系不够完善,资本流入导致其金融体系规模的快速扩张,而资本流入的突然逆转,则使其金融市场的脆弱性大幅度上升。 2.金融市场波动性上升的风险 对于规模狭小、流动性比较低的新兴金融市场来说,与国际化相伴随的外国资本大量流入和外国投资者的广泛参与,增加了市场的波动性。尤其是在一些机构投资者成为这类国家非居民投资的主体时,国内金融市场的不稳定性表现得更为显著。 由于新兴市场缺乏完善的金融经济基础设施,在会计标准、公开性、交易机制、票据交换、以及结算和清算系统等方面存在薄弱环节,无法承受资本大量流入的冲击,导致价格波动性的上升。新兴金融市场股票价格迅速下降以及流动性突然丧失的危险,大大地增加了全局性的市场波动。 3.本国金融市场受到海外主要金融市场动荡的波及、市场波动脱离本国经济基础的风险。 外国资本的流入和外国投资者对新兴市场的大量参与,潜在地加强了资本流入国与国外金融市场之间的联系,导致二者相关性的明显上升。 从国内金融市场与主要工业国金融市场波动的相关性来看,近年来,主要工业国金融市场对资本流入国金融市场的溢出效应显著上升。国外研究表明,美国股票市场波动性对韩国股票市场波动性溢出的相关程度在1993年到1994年间高达12,美国股票市场波动性对泰国股票市场波动性溢出的相关程度在1988年到1991年间高达29.6,美国股票市场波动性对墨西哥股票市场波动性溢出的相关程度在1990年到1994年间高达32.4。 这种溢出的影响表现为两个方面:其一,在市场稳定发展时期,资本流入国金融市场波动接受主要工业国的正向传导,表现为二者波动的同步性;其二,在市场波动显著、存在一定的恐慌心理时,二者波动出现背离,甚至呈反向关系。 从日本和韩国股票指数的相关性看,从1989年1月到20__年4月,二者股票指数的相关系数为36.52,而在1989年1月到1992年7月间,该相关系数达89.09。从92年7月到98年5月,该相关系数下降到44.86,此后,该系数再度提高到80.65。 4.本国金融市场与周边新兴金融市场波动呈现同步性,遭受"金融危机传染"侵袭的风险。 由于新兴市场国家宏观经济环境具有一定的相似性,外资流入周期及结构基本相同,因此,其金融市场表现具有很强的同步性。 尤其是1997年亚洲金融危机爆发后,部分亚洲国家和地区间的股票市场相关系数显著增大,韩国和印尼股市的相关系数由43上升到73,印尼和泰国股市的相关系数由15上升到78,泰国和韩国股市的相关系数由55上升到63。显然,在金融危机期间,国际投资者把这些国家的金融市场视为一个整体,同时从上述市场撤出资金,导致其同时崩盘。 此外,由于机构投资者在全球资本流动中发挥主导作用,而其行为特征表现出很强的"羊群效应",其对新兴市场的进入和撤出也具有"一窝蜂"的特点,从另一个角度加强了新兴市场表现之间的同步性,这种同步性在金融危机时期表现为危机传染的"多米诺骨牌"效应或"龙舌兰酒"效应。 5.银行体系脆弱性上升的风险 在金融自由化和金融现代化的压力下。金融体系的脆弱性可能大幅度上升。 金融市场国际化进程加深后,外资可能大量流入该国银行体系,促使银行资产负债规模快速扩张,尤其是银行的对外负债增长更为显著。在一些国家,以银行对外负债形式流入的资金绝大多数投资于国内市场,导致银行体系外币净负债上升。特别是当银行的资产负债结构不合理时,大规模资本流入使银行的流动性出现大幅度摆动,银行贷款膨胀和收缩时期交替出现,引起影响全局的风险,甚至导致金融危机的爆发。 由于负债和流动性的快速上升领先于经济规模的增长,特定的经济发展阶段和有限的经济增长速度,无法为新增巨额贷款提供足够的投资机会,可供投资并提供高额回报的行业有限,银行的新增贷款往往集中于少数行业,如在泰国,大量资本流入后,银行信用发放给建筑和不动产的份额从1980年的8增长到1990年的16。大部分新增贷款用于不动产交易。 此外,由于大多数信用等级比较高的企业可以通过在国际市场直接发行股票和债券获得资金,国内银行只能向次级层次风险较高的客户贷款,因此,银行对于借款企业和借款个人的利润和信用等级要求相应下调。在外资持续流入、经济保持高速增长的前提下,这样的信贷投放策略通常能够得以维持,但是经济形势突然逆转及外资无以为继时,这种循环将被迫中断,一些行业出现周期性逆转,银行产生大量不良贷款。例如,在泰国,1988到1990年的资本净流入与资产价值的上升显著相关,即使商业银行对房地产贷款的土地抵押值超过贷款很多,而房地产价格下降,仍然使银行资产负债的获利能力受到很大打击。 由于银行体系保持巨额对外净负债,面临着很大的汇率风险,可能遭受本币意外贬值引起的损失。 中央银行针对外资流入实行的冲销性市场干预政策,往往导致市场利率的突然上升,从而加大商业银行面临的利率风险。而在中央银行为了维持某一个汇率水平对外汇市场进行干预的情况下,短期利率可能上升到一个非理性的水平,这样将削弱银行盈利能力甚至危及银行的稳定。因此,货币危机往往是银行体系危机的前奏。 在金融市场开放导致银行体系稳定性下降的过程中,银行道德风险问题得到不同程度的暴露。在对亚洲金融危机的成因分析中,克鲁格曼教授认为,东南亚国家的金融机构存在严重的道德风险问题,导致了泡沫经济的产生,而泡沫经济的破灭则是东南亚金融危机的重要原因。 显然,严重的银行道德风险会使人们对经济产生过于乐观的预期,导致外资的过渡流入,资本流入国可能出现过度借贷综合症。事实上,泡沫经济和过渡借贷不仅会降低资源配置的效率,而且会危及银行体系的安全。 总之,从全球角度看,金融市场的国际化已经进入一个快速发展、不可逆转的阶段。但是,对于新兴市场国家来说,这个过程利弊兼具:利用得当,国际化不断加深的金融市场可以为其提供低成本便利的资金来源,加速其经济发展,相反,如果该过程失控,则可能对其金融体系产生毁灭性的打击。成败关键在于国际化过程节奏的掌握和市场监管技术的进步和市场稳定能力的提高。 金融市场论文:论金融市场信用 一、金融市场参加者的信用需要记录 当前我国金融市场存在的一个较大的问题,就是金融市场上的信用不健全。由于市场信用不健全,其直接影响有两个方面:第一,威胁金融市场的安全,特别是银行和投资人的安全;第二,影响金融市场的执法效果。 所谓金融市场的信用,就是指金融市场参加者的信用。参加者信用是金融市场的基础之一。因为,金融市场上的交易大都不是“一手交钱,一手交货”的实物买卖,而是要经过一段时间之后才完成的交易。这就需要有良好的信用基础。否则,信用基础不好,金融机构发展的规模越大,业务量越多,投资人投入的资金越多时,金融安全的问题也就越严重。借款人的信用不好,到期不还本付息,银行就会产生呆帐,对存款人来说,银行的信用也会发生困难。所以,金融市场的信用不佳,直接影响着金融机构的安全。 现在人们常说“市场经济就是法制经济”,笔者还要补充一句话,“市场经济也是信用经济”。金融是现代经济的核心,金融运行与发展都同市场信用分不开。金融市场信用一般是通过记录建立起来的,而且这种信用记录在发达国家早已经被商业化了,并且市场信用记录还发挥着有效的市场纪律机制的作用,同时也是市场参加者的信用评级规范。 在我国,金融市场参加者的信用还没有记录,也没有个人的市场化的信用调查与评级。所以,在目前这种状态下的金融业,还不是完整意义上的市场经济条件下的金融业。我国的金融业在相当大程度上还是在行政管理条件下运行的。在行政管理条件下运行的金融业,如果发生不安全的事件时,情况更象一个政府行政管理的故障,而不是一个金融市场的商业事件。于是不应当产生的误解产生了,当一些小型金融机构被关闭或托管时,老百姓首先想到的就是政府,而不是该金融市场中的金融机构,误认为金融机构的关闭是政府的行政行为,而不是市场行为。 我国已经颁布了许多金融法律,但是现在的问题是执法效果不理想。要想提高执法效果,就必须将金融业放在市场经济的条件下来发展,放在信用纪律的基础上来运行。市场金融才需要法律。在行政条件下运行的金融业,更需要国家政策与政府指令。现在我国的专业银行已经向国有商业银行转化,在金融管理机制上,也要从行政管理手段向法律手段转变。 二、信用记录应该商业化 金融业的稳健发展离不开市场参加者的信用记录基础。在金融市场上,信用记录好的人,应该容易得到金融市场的接纳与认可,容易获得银行的贷款,在资本市场上融资的成本也应该低一些。反之,信用记录不好的人,就不容易被金融市场所接纳与认可,它们获得银行贷款的可能性较低,融资成本也较高。在有信用记录的市场上,有良好信用的记录的人与信用记录不好的人不应该一样。如果没有记录,就将信用好的人与信用不好的人视为同等了。于是,在市场上,信用不好的趋势就会压倒信用好的趋势。在国际金融发展史上,有“劣币驱除良币”的情况,这个原理在信用记录方面也有同样的作用。 在任何金融市场上,如果信用不好,特别是不好的信用成为趋势的话,金融机构将受到巨大的威胁。在这种威胁之下,金融机构不仅难以维持,更谈不上发展。市场上信用不好的人越来越多,金融市场就会变成“骗子满天飞”,金融道德风险变得极大时,市场就无法维持了。 发达国家是采用“信用记录商业化”的办法来解决问题的。例如,目前在美国金融市场上有三家大型公司专门从事金融市场参加者的信用记录业务。信用记录公司首先从各个金融机构购买客户的信用记录原始资料,再将这些记录资料输入电脑数据库。当金融机构需要调查某一位客户的信用时,就要向信用记录公司购买该客户的信用记录资料。 信用记录公司提供有偿的信息服务,就变成了信用信息公司。它们成为金融市场上的一个不可缺少的金融信息产业。这些公司与商业银行,投资银行,保险公司,证券公司,基金管理公司,信用卡公司等各种金融机构签订了合约,从市场上收集客户信用资料,再将这些机构客户的信用记录买下来,录入公司的专门电子数据库。数据库一直连续跟踪客户信用的变化情况。现在这些公司记录了美国几乎所有金融市场参加者的信用资料。 当银行或信用卡公司需要给新客户开户贷款,或开立信用卡帐户时,银行或信用卡公司就会从信用记录公司购买客户的信用记录资料。根据资料来分析客户的信用情况,然后才决定是否提供贷款或开立信用卡。现在,由于互联网络通讯技术的发展,银行与信用卡公司从记录公司租用光缆专线,24小时不间断提供在线服务,信用信息数据源源不断地从信用记录公司输送到银行等金融机构去。目前,美国的三家信用记录公司几乎将所有参加金融市场活动的美国人的信用都给记录了。因为,从某人在银行开第一个帐户开始,从申请第一张信用卡开始,从他参加金融市场开始,银行或信用卡公司就将该客户的信用资料传给信用记录公司了。以后客户每有新的信用数据变化都会被信用记录公司记录下来。 在美国的银行或信用卡公司给客户开户的合约中,都有一些文字提醒客户:“如果客户不遵守信用的话,这些资料将被记录,并且被保存起来。这些信用不良的记录将对客户不利。”这段话的警示作用和威慑力量非常大。大多数人都十分遵守信用,因为他们担心稍不小心被记录到了“另册”或“黑名单”上,对他们的今后发展不利。于是,信用记录便产生了市场纪律的约束作用。 三、我国的信用制度需要改革 在我国,国有企业从银行借款是企业经营中经常发生的事。企业应该讲信用,借款合同到期要向银行还本付息。如果不能按期还钱,企业借款时设有抵押财产的,银行就要执行抵押。总之,借钱还钱或者银行处理抵押物,这是天经地义的。但是,在计划经济的条件下,市场不是完整意义上的市场,行政信用代替了市场信用,所以,市场信用记录也就一直发展不起来。 现在我国国有商业银行的不良资产比例过高,其中有历史的原因,也有政策性与商业性业务不分的原因。过高的不良资产已经形成一定程度的金融风险。我们现在的任务就是要银行不再形成新的和过高的不良资产。要达到此目的,就要建立金融市场的信用记录制度。 目前,有些国有企业也可以找出一大堆理由来说明为什么不能按期还本付息。但是,从借款 合同上来看,只要不属于不可抗力的事由,借贷双方都要按期履行合同。法院也要根据合同来判案。计划经济不是信用经济,而是行政经济,因为它是依靠行政指令来执行计划的。我们搞了30多年,现在证明这种办法没有市场效率。 市场经济必须是信用型的,因为,商品、劳务、信息和服务的实现都存在一个时间和空间的交换差距。这个差距导向要靠信用来保障。如果没有信用记录,商品与货币交换的实现的时间与空间差距就会永远存在。现在市场上出现了“没有钱,不还债;就是有了钱,也不还债”的情况,这种状况下商品与货币交换,货币与货币的交换就无法稳健进行了。 四、市场信用依靠市场纪律和司法纪律来学习 参与金融市场的人开始不一定了解“市场信用”到底为何物的,只有通过两个“课堂”来学习,其一是从市场纪律(信用记录)中学习。其二是从司法纪律(法院诉讼)中学习。现在世界上的发达国家,市场信用记录体系已经发展成为信息商业化的重要信息产业。这个行业同时也发挥着市场纪律的约束作用。 市场纪律可以约束大多数人,但是总会有少数人违反市场纪律,这时就要用司法纪律来约束。所以,司法强制力是维护信用的保障。 在金融市场上,对于少数不讲信用的人,信用记录对他们不起威慑作用,例如,某些不讲信用的客户违反银行借款协议,或违反信用卡合同的约定,贷款到期不还,或信用卡恶意透支。这时,就要诉诸于司法强制力,银行或信用卡公司就会派律师到法院对他们起诉。 在法庭上,这些案件没有复杂的证据证明过程,因为证据比较容易取得,也容易认证。所以,法院作出判决的时间是比较快的。如果有借款抵押或质押品的话,执行就更加容易。对于不自觉执行法律判决的个别人来说,法院的法警还可以采用强制手段来执行。 我们最近从新闻中看到,美国总统因为个人生活中的一些小节问题,被独立检察官和大陪审团询问,还将询问的报告通过互联网络向全世界。这种作法实在令东方人吃惊。美国总统虽然有极大的特权,但是在法律上,却人人平等,他也不能豁免作证的义务。连总统尚且如此,更不要说普通老百姓。这就是法律的力量,这就是司法纪律的学习过程。 市场纪律与司法纪律是互相依存,互相作用的。如果没有市场纪律,人人都将变成“魔鬼”,法不责众,再好的法律也不能发挥作用。如果没有司法纪律,就好象假定世界上人人都变成了“天使”。市场纪律对于少数不守法的人,永远也没有办法。依照“劣币驱除良币”的原理,原来守法的人,也会变得不守法了。司法纪律对少数不守法的人必须进行强制力的教育。 在世界上的市场经济发达的国家和地区,对于不讲信用的客户,就向对待“艾滋病人”或其他“危险病毒”携带者那样,所有的银行都“躲”着他们,拒绝同他们往来,就象他们的病毒将来会危害到银行自己的身上。这种“病人”只能送入医院进行隔离治疗。或者说不讲信用的客户好象电脑病毒携带者一样,银行业就象电脑系统和数据库对待有“电脑病毒”的文件一样,拒绝带有“病毒”的文件或软盘进入系统,以免毁坏整个运行系统和数据库。 我国目前,金融市场纪律机制还没有启动,因为信用记录体系还没有建立。对一家银行欠帐的客户,另外一家银行照样给他开新的帐户。在一家信用卡公司恶意透支的客户,另一家信用公司照样发给他信用卡。金融机构之间在业务上的竞争,没有信用记录的保护,没有同业的信用记录联手,也没有自律方面的一致。这种竞争不是市场化的竞争,而是原始积累式的竞争。金融市场的这种恶性竞争,对于我国金融业的发展有相当大的危害,不安全的因素会象滚雪球一样越来越大。为了避免金融危机,加强金融安全,我国目前的信用记录机制到了应该启动的时候了。 金融市场论文:当前金融市场业务的风险管理需求探索 摘要:《商业银行市场风险管理指引》已经正式实施。要求国有商业银行和股份制商业银行最迟于2007年底前,城市商业银行和其他商业银行最迟于2008年底前达到《指引》的要求。根据《商业银行法》对银行贷款业务的规定,资产负债比例不得超过75%,目前,许多银行已有15%~20%的盈余资金运用于银行间市场的债券买卖业务,而在商业银行内部,金融市场业务的发展带有相当程度的盲目性。本文从金融市场业务的风险管理需求的视角解析约占商业银行1/3资金份额的金融市场业务所能带来的利润空间和潜在的风险隐忧,提出对金融市场业务风险管理环境建设的基本设想。 关键词:金融市场;业务;风险管理;需求分析 前言 在当前的中国金融改革进程中,银行业的发展特点、行业发展阶段具有顺经济周期扩张所产生的成长机会和风险隐忧并存的特征,不仅存在经济高涨时期超速规模扩张和过度放贷所积聚的信贷资产潜在风险,也存在市场投资组合规模扩大所带来的金融资产市场风险,特别是2004年下半年以来,伴随着金融改革和金融市场发展进程的加快,银行金融资产/金融产品的“市值”特征逐渐明晰,以及代客类金融市场业务的迅速扩容都对银行的市场风险管理环境提出严峻挑战。 在银行主导型金融体系的金融发展与变革中,一方面,中国经济增长的基本特征是资本驱动和投资主导,这在本轮经济周期中体现得尤为显着,因此,信贷规模扩张和资本消耗所推动的利润空间仍然是成长型银行的首要策略选择;但另一方面,资本金充足率的限制,以及资金来源结构的变化趋势,都决定了资本驱动型和资本消耗型的商业银行盈利模式难以配合现代银行业的长期发展定位,将金融市场盈利模式纳入战略发展规划将是大势所趋。 正如许多国际银行近一二十年经营模式变革所经历的整合过程,向全能型银行转型的过程中,集风险控制和定量分析于一体的风险管理平台成为占据市场先机的重要决定因素。即便是尚未采取转型策略的银行,构建前瞻性、科学性的风险管理平台将在中长期内节省大量运营费用,使监管成本和风险管理开支大大低于同业平均水平,提高风险管控体系的综合贡献度。 金融市场业务对银行盈利空间的贡献度,取决于金融市场的功能完善、组合管理的目标定位、风险管理的平台建设三者之间的有机配合。当前,国内商业银行的风险管理平台普遍处于初级建设阶段,而市场风险管理系统几无成品,对金融市场活动的风险管控能力极为滞后,成为制约资产负债组合管理灵活度和金融市场业务稳健发展的关键性因素。 为提高商业银行的资金运营效率,推动金融市场业务的良性发展,市场风险管理体系的构建工作应由资产负债管理委员会和风险管理委员会两个高层管理委员会统筹协调。遵照银监会的《指引》和国内商业银行的市场风险管理现状,对市场风险管理系统的建设提出以下建议。 首先,实行风险承担主体和风险监控主体隔离制度。作为市场风险的承担主体,金融市场交易部门在资金管理计划和对交易活动授权、授信方案的预设范围内从事金融市场交易活动,对其交易内容和交易人员的风险监控应由独立的风险监控队伍实现,以独立的风险监控系统确保策略制定及调整、盈利活动及风险承担、绩效评估三项阶段性工作职责清晰,并能获得客观的、完整的风险监控和信息反馈服务。 其次,提高风险控制和风险监测的技术含量。金融创新带来的巨大收益空间往往与其隐含的风险相匹配,由于基础金融环境尚不健全、非规则性动态调整对中国银行体系的冲击尤为明显,特别是在日益活跃的金融市场业务中,顺经济周期的业务扩张与固有的风险管理基础设施日益背离,对金融市场交易人员的授权管理缺乏合理的风险监控点安排,某一金融市场交易损益的考核停留在事后甚至没有考核,风险承担活动处于风险之中而无从知晓承担的机会成本、风险收益和市场压力,这些问题的产生都是源自风险监控系统尚未引入技术性因素。 在市场风险管理系统的建设中,将传统的行政约束转变为动态的、前瞻性的风险监控需要从提高风险监控系统的技术含量做起,这包括一些基于专业人员和定量分析模型的监控指标设计、情景分析、压力测试和应急预案。 在银行整个管理系统中,风险管理系统的基本职能是监控和信息反馈,包括:对营销前台的中台风险监控,控制经营风险的承担范围;为战略决策后台提供信息支持,对经营过程风险的信息分析、整理和反馈。根据国内商业银行的市场风险管理现状,市场风险管理系统的功能完善过程可分为三至四个发展阶段。 第一阶段:建立符合金融市场业务特征的授权、授信管理体系,并由独 立的风险监控队伍进行实时的风险监控。系统运行的初期目标应能从授权和授信管理内容全面覆盖金融市场活动,明确对资金及资本市场交易的总量、比例、交易权限等风险监控指标;在监控环节,风险监控部门应能对接市场交易部门的中台风险监控职能,可采取风险监控人员派驻交易室方式。 第二阶段:对中台监控业务展开初级的计量分析工作,并根据本行对金融市场业务的发展规划,选择风险计量分析框架和适宜的服务商/合作方。逐步拓展初级的内部计量分析工作,并根据本行的发展战略、业务性质、复杂程度和客户需求,选择恰当的 市场风险管理模式、风险计量分析模型和控制系统,开始历史数据的清理和模型的校正、运行维护工作。可以通过选择计量分析系统的服务商和计量分析模型的主要研发合作伙伴,缩短构建时间和降低系统维护成本。 第三阶段:通过中台监控和计量分析系统建立金融市场活动的信息支持服务体系,进入市场风险管理体系的正常运转阶段。风险监控部门通过对金融市场活动的风险监控和计量分析工作,实时反馈本行自营盘和代客盘的风险承担状况,并结合本行业务状况和外部市场运行情况定期提供各类业务的风险状况分析、行业深度分析和专题分析,为前台操作提供交易策略的支持服务,为后台的宏观决策提供客观的决策支持信息和高质量的技术服务。 第四阶段:凭借市场风险监控体系的运行系统,银行建立“管理金融风险”的数据网络和风险管理产品创新机制,支持本行资金运作和服务于前台高端客户。随着对本行自营盘和代客盘风险监控体系的完善,风险监控体系应利用数据网络平台和专业优势对基金管理、年金管理、信托等集合资金运营/托管的管理系统和操作系统进行风险监控,使中台监控/监测功能涵盖本行参与金融市场活动的各业务单元,为战略决策后台提供全面的风险情景分析,有利于优化风险收益结构。同时,由中台风险监控职能延伸出来“管理金融风险”的数据网络和风险分析系统,成为进入金融服务高端市场的重要基础设施,通过建立金融风险管理产品的创新机制,为营销前台提供各种创新型风险管理工具,支持本行的资产负债管理和服务于前台高端客户,创立结合商行客户资源和投行技术资源的高端市场竞争优势。 金融市场论文:关于中国金融市场开放深化的风险分析与对策研究 加入WTO后,中国金融市场开放的深化已成为大势所趋,这已不是一种政府完全自主的相机抉择,而是必须履行世贸组织开放的承诺,自动地参与到金融全球化的潮流中,按WTO的统一规则和制度框架来实施,这对我们这个发展中国家而言,既是同世界接轨的一个契机,但同时也给我们带来了风险与挑战·如果不能意识到面临的风险,预见性地找到正确、合适的对应策略,我们必将在这把“双刃剑”前付出惨重的代价。 一、我国金融市场开放深化面临的主要风险 1·外部冲击更大,金融监管更加困难 金融市场开放不断深化,势必要求我国对资本转移限额的要求放宽,对外商企业属于资本项目的外汇管制和居民在国外持有的外汇资产额度的管制也得放松。若长期资本的大量流入而得不到有效合理的配置,极有可能导致国内经济出现“泡沫”,笔者认为,目前中国股市狂热与之不无关系。在金融监管与金融法规不健全的情况,大量的国际“热钱”(短期投机资本)必将在这种脆弱的时机趁虚而入,造成金融秩序混乱甚至金融恐慌。 2·银行竞争加剧,中资银行经营更加困难 随着金融市场开放的不断深化,势必会有更多的外资银行进军国内市场。根据WTO的协议, 2006年以后我国将取消所有对外资银行的所有权、经营权的设立形式,包括所有制的限制,允许外资银行向中国客户提供人民币业务服务,给予外资银行国民待遇。目前,外资银行来势汹汹,花旗银行、渣打银行、东亚银行、汇丰银行、恒生银行、德意志银行、韩亚银行等外资银行高发牌在即,全速“发动引擎”。这些在中国内地注册的外资法人银行不久后将向中国境内居民提供包括存贷款在内的全面人民币业务。这意味着他们将与中资银行进行全方位的较量。然而,以国有商业银行为主体的中资银行与发达的外资银行相比在许多方面都不具备竞争优势,甚至可以说处于劣势。首先,在资本充足率、管理水平、内部控制等方面无法与外资银行相提并论;其次,我国银行业的金融品种尽管在近年有了长足发展,但相对于成熟完善的西方国家相比,仍相对落后;再次,中资银行在服务意识、服务手段、服务效率等方面与发达的外资银行相比,还有一定的差距。这些因素在很大程度上将限制中资银行的市场竞争力,导致其经营更加困难。 3·中央银行货币政策的有效性受更大挑战,宏观调控更加困难 中央银行货币政策是调节一国宏观经济(包括内部经济与外部经济)协调的主要手段,随着国内金融市场的开放,资本流动性加强,货币政策协调外部冲击能力减弱,其有效性也会大打折扣。当国内经济出现“泡沫”时,过去政府管惯用的手段是中央银行适时的实行紧缩性的货币政策,调高利率是一个有力的工具,但利率的提高,会吸引国际资本的大量涌入,造成流通中货币供应量的增加,这会抵消中央银行紧缩性货币政策的效果,导致货币政策在一定程度上“失效”。 二、应对金融市场开放深化风险的政策与建议 1·继续推进银行体制改革,提高中资银行的竞争力 展望即将到来的国内银行与外资银行的“贴身肉搏”,尽快提高自身竞争力成为共识,目前国内银行综合竞争力较弱、金融产品比较单一、营销手段比较简单、市场竞争同质化现象严重、缺乏品牌效应。这些差距若不能很好的得以解决,那么随着开放的深化,竞争的加剧,我们迟早会尝到它所带来的苦果。因此,我国应继续推进银行体制改革,包括: (1)继续推进国有商业银行股份制改革,使其真正成为自主经营、自负盈亏的法人。可以考虑借助市场力量,适当允许非国有资本甚至国外资本参股,有助于提高国有商业银行的经营管理能力和业务能力; (2)加强国内银行的内部控制管理和资本充足率管理,增进国内银行业的安全发展; (3)借助企业竞争力概念框架和借鉴利益攸关者理论,激励理论等主要观点构建商业银行竞争力评估指标体系,促使国内银行改进经营理念和管理模式,提高其竞争力。 2·继续深化金融体制改革,建立稳健的国内金融体系 我国的金融市场目前尚处于初级发展阶段,总体规模小结构不完善,金融创新产品匮乏,这些特点决定了我国必须选择渐进式的开放战略。为此,我们应做好大量工作,建立一个稳健的国内金融体系,确保继续开放后我国宏观经济的稳定运行。(1)积极推进人民币的汇率改革,一方面,要完善汇率形成机制,改变过去单一盯住某一货币的做法,实行以市场供求为基础,参考“一篮子”货币进行调节,有管理的浮动汇率。另一方面,要合理调整汇率水平,在保证金融市场的平稳运行的前提下,可考虑适当扩大汇率波动幅度; (2)深化利率市场化改革。我国应借鉴美日等发达国家利率市场化改革的成功经验,并结合我国实际,采取先外币后本币;先贷款后存款;先长期大额后短期小额的渐进式模式。正确处理好利率市场化改革与金融稳定以及金融业健康发展的关系; (3)稳妥推进资本帐户开放,在保证资本市场稳定的前提下,进一步放宽境内机构对外直接投资限制和逐步放宽对合格境外机构投资者投资于境内的限制,同时放松境外机构和企业在境内资本市场上的融资限制,但仍可以根据情况对投机资本予以适当限制,以确保金融市场在稳定的基础上,发挥其效率; (4)更加注重财政与货币政策的合理有效搭配,提高两大政策驾驭和调控宏观经济的能力,确定宏观经济运行的稳定。 3·加快金融法规建设,完善金融监管 金融监管是金融监督与金融管理的复合称谓,它是促使金融机构依法稳健经营,保证金融体系安全健康运行的保证。完善金融监管,重点要从以下几方面入手: (1)确立合理的金融监管目标,现阶段我国金融监管的目标应强调防范和化解金融风险,促成建立和维护一个稳定、健全高效的金融体系; (2)加快金融立法,放眼全球,任何一个WTO成员方的金融开放,毫无例外地都是从制定或修改其相关国内法律开始的。我国应加快出台外资金融机构的立法,根据“透明”的原则,对其进行规范和管理; (3)除了金融监管当局根据国家法律法规的授权监管外,还应建立金融机构内部控制与稽核的自律性监管,同业组织的互律性监管,社会中介组织和舆论的社会性监管,必要时应与国际合作,建立联合金融监管体制。 金融市场论文:开放金融市场条件下金融审计目标及对策 加入WTO,中国金融市场对外全面开放后,中国金融体系和金融市场将会发生深刻的变化,其深度和广度是绝无仅有的,这些变化无疑会对金融审计带来巨大的冲击,我们如何应对,本文试图就此谈点粗浅看法,就教于大家。 一、金融行业的变化及其对金融审计的影响 我国金融审计的主要任务是依据国家的法律法规对金融行业进行审计监督,防范和化解金融风险,保证我国市场经济健康发展。入世后,我国的金融风险、金融体制和金融立法都会发生巨大的变化,与此相联系,我国金融审计的对象和范围、审计的法律法规、审计目标和任务都会受到不同程度的冲击,主要表现在以下几个方面。 1.入世后我国金融风险的诱发性因素增多,金融风险发生的现实可能性进一步凸现,金融审计防范和化解金融风险的任务更加艰巨。开放后,我国金融体系稳定的基础发生了变化。以前我国金融稳定依赖于政府信用(国家信用)和方方面面的行政强制管理措施,很多金融机构的关闭、清盘,都是政府和中央银行采取行政办法进行债权债务的清偿和转移,基本上没有波及到社会生活层面,没有引发金融动荡。但是,随着外资金融机构的加入,中国金融市场将会更多地依据市场规律进行运作,而且外资机构也会在很大程度上操纵或影响市场。中国金融体系的稳定会更多地受制于国际金融市场的变化,中国金融市场将成为国际金融市场不可分割的一部分,政府行政保护措施逐渐会失效。随着市场准入原则、最惠国待遇原则、国民待遇原则、透明度原则等逐步实施,外资机构可进入公共机构经营的支付和清算系统,可以办理货币的批发及融资业务,可以进入证券和期货交易市场,金融信息必须实行全球通等,这些都是诱发金融风险的因素。据统计,目前我国境内外资银行总资产达440亿美元,其中贷款186亿美元,存款65亿美元,外汇贷款占市场份额的20%以上,在上海已占70%左右。外资银行办理出口的结算业务已占据内地市场份额的40%以上。外资银行挺进中国大陆的这种凌厉攻势已经对我国金融体系,特别是四大国有商业银行形成强烈的冲击。作为我国金融市场主力军的国有商业银行能否在这场较量中站得住,打得赢,这主要看我们的内功练得怎样。 从近几年我们对四大国有商业银行审计情况看,其功底相当脆弱,现代企业制度还未建立起来,如果不进行彻底改革,面对外资银行的竞争,要保持我国金融市场的稳定是很难的,因为,我国金融市场体系内部有很多深层次问题还没有解决。有经济专家指出,我国既是一个发展中国家,同时又是一个转轨经济的国家。中国这两套问题交织在一起,目前面临着四大难题:收入分配差距中的“绝对贫困化”问题;城乡差距中的“三农”(农民、农村、农业)问题;地区差距中的中西部地区问题;还有一个就是金融问题。金融体系运行存在的银行坏账问题、证券市场不规范和上市公司质量问题、政府内外债务问题、财政赤字向银行转移问题等等,这些问题不解决,改革、发展和稳定的关系就难以处理好,中资金融机构的竞争实力就难以提高,中外资银行的双赢格局就难以形成。因此,我认为,我国金融体系已陷入内忧外患十分脆弱的困难境地。金融风险和金融危机,在各种因素的诱导下,发生的现实可能性在增大。我们从事金融审计的同志对此必须有一个清醒的认识。 2.入世后我国金融体制必定发生重大变化,由此会带来金融审计对象的多元化和审计业务的复杂化。一是对银行所有制格局的冲击。国外金融业大部分是私营的,或独资,或股份制。我国则以国有独资金融机构为主,股份制为辅,不允许设立私营金融机构,单个企业、法人不能控股金融机构。对外开放后,对内也要开放,中资私营金融机构的出现是势在必行,这样,就会形成国有、私营、外资机构三驾马车一起转。二是对银行经营体制的冲击。国外银行是混业经营,可以全方位经营银行、证券、保险业务,即百货公司式经营,而我国实行严格的分业经营,像一个个专卖店,这样既不能与国际金融业接轨,更不能与外资银行竞争。因此,我国金融业的混合经营势在必行。三是对银行业务的冲击。外资银行走的是金融与产业融合之路,在客户对象上将争取三大类客户:重要公司客户、包括行业性的大企业、跨国公司和有规范民营企业等;重要机构客户,包括银行、保险、证券、投资基金等,再就是个人大户,将小客户拒之门外,对小客户的服务要收费。在经营手段上,大力发展中间业务和风险小、成本低、利润高的表外业务,如期货和债权、产权及资产交易、基金管理、并购重组、经纪人清算、项目融资等,从被动放款向主动服务转变,银行帮助企业分析发展前途、资产现状、债务结构、如何实现资产的最佳组合,在这个前提下提出融资建议,整个过程中贷款只占很小一部分。而中资银行开展的主要是一些如汇票承兑、保函、跟单信用证等传统的表外业务,品种少,档次低,收益差,满足不了客户需求。花旗银行上海分行利用无追索权应收账款转让贷款办法将爱立信南京公司拉到了旗下,这件震动金融界的“爱立信跳槽事件”充分说明了中外资银行在经营手段上的巨大差距,这种差距将引发中国金融市场上业务开发和创新的大竞争、大会战。三是对人事管理体制的冲击。罗织一批熟悉中国市场和适应中国文化的本地金融人才,实行“本土化”,将是外资银行的重中之重,中资金融机构的人事工资制度存在着很多缺陷,经不住外资机构的争夺,国内人才将不可避免地流失。人才流失,就意味着优质客户的转移,从发达国家的经验看,3%~5%的高层管理人员的流失将对一家银行的业绩产生直接影响。所有这些冲击,将会使我国金融市场主体呈现多元化竞争格局,审计的对象将会多元化,审计业务将会复杂化,与之相应,金融审计必须考虑如何改变以金融机构为单元组织审计的传统办法,将不同性质的金融机构都纳入审计范围。 3.入世后我国金融监管的法律基础必须重新构造,增加了金融审计监督的难度。这主要体现在我国监管和监督所依据的法律法规以及部门规章与国际接轨的难度加大。一是WTO的透明度原则要求各成员国公布有关金融服务的法规及所参加国的有关国际协议,成员国的法规解释必须公开,明确对本国经营者法规的规定,无论是地方政府还是中央政府作出的规定在生效之前必须予以公布,所有的政策法规必须内外统一,公开透明。二是现行法规不能违背WTO精神,违背的要取消。如我国规定外资银行不能到非开放地区设立分支机构,未经批准不能办理人民币业务等,诸如此类的“未经批准”的限制性规定很多,现在必须清理、取消。政府对金融业的管理必须依法管理,各个部门的规定是无约束力的,而我国金融法律少,部门规章多,这种现状必须改变。目前,我们的审计工作所依据的大部分是部门规章,往后走,我们对金融业依据哪些法规实施审计监督,如何与国际接轨,的确是摆在我们面前的一个重大难题。 二、新形势下我国金融审计目标的定位 由于上述的变化和冲击,我们必须重新审视国家金融审计的目标。一是要进一步明确我国国家审计的大目标,从目前情况看,随着我国经济体制改革的逐步深入,我国审计机关的审计重点由最初的企业审计转向国家财政资金审计。宪法和审计法规定,审计机关主要是对国家财政收支和与国有资产管理有关的财务收支进行审计监督,保证国家财政财务收支的真实、合法和效益,这就是我国审计机关的主要目标。真实、合法和效益三者之间是辩证统一的、三位一体的。真实是基础,合法是前提,效益是归宿,现在有人把三者理解为相互独立的真实性审计、合法性审计、效益性审计,我认为这是形而上学的观点。近几年,之所以强调真实性和合法性审计,是针对当前经济生活中存在的经济秩序混乱、违法违纪现象突出和会计信息严重失真而特别强调的,实际上并不否定效益性,单纯的效益性审计是不存在的。二是要调整金融审计的具体目标和审计模式,目前金融审计实际上是两大块:一块是中央银行预算收支审计,一块是国有金融企业资产负债损益审计。随着金融体制改革的深入和WTO后金融市场的变化,我国国有金融企业逐步走向股份制,或者私有化,或者由外资机构参股、控股。对金融企业的审计将会像国有企业一样逐步由社会中介组织承担,它们的资产、负债、损益的合法性、真实性和效益性应由市场去评判,国家审计机关应该逐步退出这些审计领域。那么,我们金融审计的主要任务就是对中央银行、证监会、保监会等监管部门的财政财务收支的真实、合法和效益性情况进行审计。通过延伸审计和专项审计,将金融企业纳入国家审计范围。因此,金融审计的目标和任务应该是两条,第一,保证中央银行等监管机构财政财务收支真实、完整、合法,第二,评价这些部门使用财政资金履行国家金融政策职能的效益性,也就是监管成本问题。监管成本的形成是否最大限度地保证了中央银行两大监管目标的实现,即维护金融体系的安全公平和维护公众存款利益。监管成本效益的评价必须涉及到金融企业。按照这个金融审计的目标,我国金融审计的模式应该是以中央银行和其他金融监管机构的财政财务收支审计为重点,通过对中央银行等的资产负债损益形成过程、金融货币政策的执行过程(包括金融企业落实国家货币政策的情况)及效果进行审计,以延伸审计和业务品种的专题审计的方式,把中资商业银行和外资商业银行都纳入审计范围,这种模式简单地讲,就是对金融监管当局的再监管,通过评价金融监管成本的效益性,确保金融审计目标的实现。 三、完成金融审计目标应采取的审计方法和手段 我国长期处在社会主义初级阶段,既是发展中国家,又是转轨经济国家,无论怎样对外开放,这个基本的中国特色是改变不了的。因此,金融审计在与国际接轨的过程中也必须坚持中国特色。金融审计对策的制定既要依照国家惯例,又要针对本国实际,要把国际惯例与中国特色结合起来。面对WTO后给中国金融业带来的冲击和变化,面对我国金融领域存在的诸多风险和问题,我们应该与时俱进,适时调整、改革和创新我们的金融审计方法和手段,使我们的金融审计主动适应新形势,能动地服务于改革和发展大局,不至于落后或阻碍社会主义市场经济的发展。 1.转变审计着眼点,提升审计目标层次。要将审计着眼点由单一的、具体事项合规、合法性审计转向审计对象总体的真实性和效益性审计,特别是要把效益性提到重要位置予以关注。过去,我们在审计过程中,习惯于就事论事,就问题查问题,就问题处理问题。一个项目审下来,有几个像样的问题摆在报告中,就可以了。审计报告缺乏对查出问题的背景和本质的反映,缺乏由单个问题推断出总体特征,缺乏对审计对象总体真实性和效益性的评价,制约了审计的宏观经济监督作用。这种状况很难适应新形势的要求,必须改变。对一个金融机构的审计至少要回答三个问题:一是财政财务收支整体的真实性,要通过查出的具体问题和比较科学的量化指针来评价真实、基本真实或不真实。二是支付能力或者持续经营能力和抗风险能力,通过定性和定量分析,揭示审计对象在一定时期内存在着哪些经营风险,是否有能力维持公众存款的安全性。三是资金使用效益,是否具备盈利能力,财政性资金和国有资产的盈利水平如何。此外,为了提高审计层次,要引入WTO的透明性原则,建立国家审计机关审计报告公开披露制度,将审计结果和查处情况定期向社会公布,有利于树立审计权威,最大限度地发挥审计监督作用。 2.转变审计重点,真正把握金融审计的宏观本质,把对国家基础货币和信贷资产质量的审计作为重点。从中央银行而言,基础货币的投放和回笼,实际上是国家财政资金再分配的一种形式,基础货币规模受制于国家财政收支状况。我国基础货币的运用主要通过再贷款(包括再贴现)进行,从商业银行而言,借入再贷款和吸收公众存款共同构成其主要资金来源,再通过贷款投放变成信贷资金运动,也就是通常所称的信贷资产,成为社会生产要素的组成部分,因此从财政收支基础货币投放信贷投放、资产质量财政收入,这样一个循环过程直接反映为财政政策和货币政策的协调水平,经济与金融相互适应水平,金融与产业相融合的程度。它既是微观的,又是宏观的,作为金融审计,必须揭示和评价这一资金运动过程的真实、合法和效益情况,这样才可以真正做到为国家宏观经济决策提供依据,这就是金融审计工作的宏观本质。要把握这个宏观本质,当前我们应该关注的重点问题,一是不良贷款问题,包括老的不良贷款的消化状况和新的不良贷款的生成机制。二是洗钱问题,针对WTO后中国金融市场的全球化趋势,要特别关注洗钱活动对我国金融体系安全和国家外汇储备以及国有资产完整性的影响。反洗钱,是国家审计机关从事金融审计工作不可推卸的责任。目前我国金融意义上的洗钱主要形式有3种:利用非法渠道,如地下钱庄、借用他人或假身份证开立账户洗钱;利用跨境交易中监管空白,如与境外公司签订假进口合同,以信用证付汇进行洗钱;利用现有金融市场借贷方式洗钱,如首先通过向他人借大额钱款,然后用赃款归还债务;再如先将赃款投资于股票市场、娱乐业或房地产项目,从而使赃款披上合法外衣。三是金融工具创新问题,加入WTO后,我国金融市场肯定会掀起金融工具创新的热潮,但是金融创新实际上是政府管制失灵的一种表现,在一定程度上是监管放松的标志,因为创新部分抵消了管制。金融创新会给金融市场带来一些负面效应,甚至会诱发金融危机。创新又会引起新的管制,监管与反监管的矛盾过程,客观上要求加强审计监督,一方面要鼓励创新,另一方面为了防止监管者滥用监管权力,造成监管的有效性降低,对监管者进行再监管是十分必要的。 3.增强审计的宏观针对性,改进审计项目的组织方法。一是要提高审计方案的针对性,目前我们金融审计的方案几年一贯制,编制思想僵化,审计目标和目的与国家经济、金融政策联系不紧密,太空泛。如人民银行审计年年搞,审计目的都是促进人民银行更好地执行国家的货币政策,但是没有明确审计对象在审计期间执行的是什么货币政策,执行这种货币政策,对人民银行会带来什么变化,有什么要求。审计人员应该去发现哪些问题等。二是要增强审计项目的针对性,如前所述,随着我国金融市场主体的多元化格局的形成,金融审计项目不宜长期以金融机构为单元,搞系统性审计,而应该要抓住经济金融生活中的热点、难点问题开展一些专题审计或延伸审计调查。围绕一个专题,进行跨系统、跨地区的审计。如对不良资产进行专项审计,可对四大国有银行和其他股份商业银行的不良资产进行全面审计,在不同地区、不同所有制金融机构之间进行相互比较,这样便于分析原因,寻找对策,提出建议。此外,实行专题审计,还可以填补对外资银行的审计真空。三是要强化审计手段的针对性,要适应金融业务全球化的趋势,金融审计手段也要与国际接轨,在总结我国传统金融审计手段的基础上,借鉴吸收国外风险基础审计理论和方法,注重应用分析性复核等先进的审计方法,同时,还要强化已有审计手段的法律地位,特别是延伸审计调查手段,这种手段对金融审计而言显得尤为重要,是今后运用的一种主要手段,但是目前还缺乏明确的法律支撑,使我们在运用这个审计手段时,常常遭遇尴尬的境地。 四、注重审计创新,总揽审计全局 1.要根据金融市场变化形势,注重审计内容创新和深化。一是开展对金融计算机信息系统的审计,金融行业计算机化的程度已经很高,各种业务流程和循环都是由计算机操作完成。但目前还停留在对计算机资料的转换、分析、核对的层面上。今后,要全方位开展对计算机外部环境、内控程序、软件设计的合规合法性等方面的审计,把金融整个信息处理系统全部纳入审计范围,只有这样才能真正从总体上把握审计对象的真实情况。二是开展中央银行、商业银行和其他金融机构省级分行行长和负责人的任期经济责任审计,并将其作为对金融企业进行专项审计的重点,逐步从资产负债损益的老框框中走出来,这是防范和化解金融风险,确保一方金融安全的重要措施,也是在新形势下深化金融审计的主要途径。 2.强化国家审计的法律地位,增强其在审计领域中的主导地位和总揽全局的能力。国家审计的法律地位应该与检察院和法院同等,是经济监督的权威机关,其权力应高于财政部监察专员机构、国务院稽察特派员机构,以及大中型企业监事会等监督部门,对他们的监督可以实施再监督,同时,要进一步明确国家审计对企业内部审计的业务指导作用,将这一职能用法规的形式固定下来,如成立内部审计师协会等机构,审计机关不仅可以利用内部审计成果,还可以动用内部审计人力、物力资源,使二者形成合力。此外,还应加强对社会审计组织的管理和监督,促进其规范执业,提高审计质量,使他们的审计成果为国家审计机关所采用。 金融市场论文:金融市场与金融中介的功能比较分析 证券市场的流动性便利与通常所说的二级市场炒作或以换手率来衡量的流动性不同。单纯的市场炒作仅仅将财富在投资者之间进行重新分配,它本身并不能创造任何价值,也无助于公司的经营管理,除了给国家创造税收和给公司增加手续费收入,没有任何实际的经济功能。进一步分析,证券市场的流动性便利在下述两个方面体现得尤为突出:一是为股东提供一种监控股份公司的方式,即“用脚投票”。作为投资者的股东有两种监控方式,或者是被动型监控的“以脚投票”,或者是主动型监控的“以手投票”,后者我们在下文论及。如果公司业绩差,股东可以卖出股票,一走了之。这种被动型的监控对公司管理层形成的约束力与股东的身份和特点有关。如果股东是散户,管理层并不在乎其买卖;如果股东是大的机构投资者,管理层就不敢掉以轻心了,因为大的卖单会使公司的股价急剧下降,既会影响管理层与股票挂钩的收入,也容易导致外部接管。二是加快信息的流通。证券市场配置资金的效率有赖于价格信息的准确性。只有当股份公司的股票价格如实反映了所有关于该公司基本面的信息,比如公司的业绩、业务增长情况、市场前景等,证券市场才是有效率的,它对资金的配置才是有效率的(Fama,1965)。在这个意义上,我们可以说证券市场的本质是信息市场。证券市场的流动性便利可以使得信息尽快地反应到价格中去,提高市场的效率。 证券市场的流动性便利与金融中介机构在资产转换(时态中介与规模中介的综合)中的流动性保险功能类似,但前者远胜于后者。就金融中介机构的流动性保险功能而言,它源于从大量分散的储蓄者手中吸收资金,然后用以发放贷款或进行投资。在这一转换过程中,金融中介机构以牺牲其资产的流动性为代价来为储蓄者提供流动性便利。这在机构的资产负债表上体现为,其负债主要是短期性的活期存款,而资产主要由长期性的贷款构成。金融中介机构的流动性保险功能来自于大数法则的运用:由于储蓄者的存款行为是大量而分散的,机构可以根据大数法则对储蓄者的流动性需求进行比较准确的预测;根据这一预测,机构在保留一定的流动性准备后,将其余资金用于贷款或投资。由此可以看出,机构的流动性保险功能受制于以下两个因素:一是对储蓄者的流动性需求的预测是否准确,或者说大数法则是否适用。在社会安定、经济环境稳定的条件下,人们对未来收支的预期是稳定的,对金融中介机构也是有信心的,因而他们到机构的存款和取款行为也不会出现突变。但一旦出现社会动荡、经济环境急剧变动,人们对未来的预期就会变得不确定起来,其现时的收支行为也会出现变异,从而影响到机构流动性需求预测的准确性。在极端情况下,人们会同时涌向机构提款,出现恐慌性挤兑,甚至引发“骨牌效应”,酿成金融危机,中断金融中介机构的流动性转换链条。二是金融中介机构能否顺利回收其贷款或投资。一般而言,机构的贷款或投资是长期性的,期限越长,发生坏账的风险越大。如果机构经营不慎,累积了大量的坏账,也会中断其流动性转换的链条。 二、汇集资本和分割股份 所谓汇集资本,也就是通常所说的筹集资金。资本积累有限的个人投资者无法从事所需资本巨大的事业,如铁路、钢铁、石油等行业,但通过在股票市场发行股票来成立公司则可完成这一任务。股票市场所能达到的筹资速度是企业依靠自身积累或通过金融中介融资所无法比拟的。汇集资本实际上是证券市场最基本的功能之一,它类似于金融中介机构的资产转换功能。 证券市场不仅提供了汇集资本的手段,更重要的是还提供了分割股份的方式,并由此派生出界定产权的功能。比方说,一项投资需100万元,但发起投资者(即筹资者)手中只有10万元,那么,他可以另找9个每人出资10万元的投资者,这样,10人的资本汇集在一起正好是100万元,且各人在总的资本中占10%的比例;或者发起投资者为了保持在投资中的控制地位,也可以找更多的投资者,比如说90个每人出资1万元的投资者,这样,91人的资本汇集在一起正好是100万元,其中发起投资者占10%的股份,处于相对控股地位,而其他投资者只占1%的股份,处于被控股地位。在上述汇集资本和分割股份的过程中,筹资者与投资者之间没有也不需要任何超越经济关系的联系,但通过股份的代表物股票,他们就可以将新成立企业的不可分割的物质财产进行细分,形成明晰的产权,所以,通过证券市场能够对产权进行初始界定;同时,通过证券市场上的股票买卖,可以将附着在物质财产上的各种权利分离出来单独进行交易,使得产权能够行使和执行。在这方面,证券市场较之金融中介融资有着明显的优势。 三、风险管理 快速流动、高度分散的证券市场可以为投资者提供以下两个方面的风险管理功能:一是风险定价。证券市场在现代金融理论中又称为公开市场,其中交易的标的主要是一些标准化的媒介物,如股票、债券等基础金融产品以及其他在此基础上派生出来的标准化衍生产品,如股票指数期货、股票指数期权、利率期货、利率期权等。由于这些标的是一些标准化的媒介物,我们就可以运用各种定价方法对其进行合理、科学的风险定价。正因为如此,定价理论才得以成为现代金融理论的基础之一,因对期权定价理论作出巨大贡献的美国经济学家Merton和scholes还因此荣膺1997年度的诺贝尔经济学奖。与公开市场相对应的是金融中介机构发放贷款的议商市场,在这一市场上,贷款人与借款人之间的融资活动是通过直接议商完成的,故有议商市场一名。由于公开市场上交易标的的标准化,其风险定价功能远胜于金融中介机构在议商市场中的一事一议式的风险定价功能。二是分散风险。由于证券市场的流动性好,变现性强,投资者可以方便地构造风险最小的最优风险组合,并可根据市场及时作出调整,以有效地降低风险。同样,以降低风险为目标的资产组合理论也在现代金融学中占据极为重要的地位,马柯维茨、米勒和夏普因此还成为1990年诺贝尔经济学奖的共同获得者,米勒甚至将马柯维茨于1952年在《金融学刊》上发表的“资产组合选择”一文视为现代金融学的开端。 金融中介机构有两种分散风险的方法。一是通过向众多客户发放大量贷款构造风险分散的资产组合;二是通过金融衍生工具进行套期保值。无论从构造组合的成本还是从组合本身的收益——风险比来看,前者要远逊于直接通过证券市场构造的资产组合;金融衍生工具主要是由基础证券派生出来的,所以后者与证券市场的风险管理功能是联系在一起的。 四、信息生产 无论是通过市场还是通过中介进行的资金配置方式,要确保资金配置效率,必须让资金流向资本回报率最高的地方;而要确保资金流向资本回报率最高的地方,必须保证影响各备选项目的风险收益所有因素都得以充分的披露,所以充分的信息是确保资金配置效率的两个必不可少的条件之一。证券市场具有良好的信息生产功能。证券市场上存在一种信息驱动交易者(information-motivated traders),他们相信(有意或无意)自己拥有关于某种证券的尚未被他人知悉或理解的信息,因此该证券被市场错误定价,他们可以通过买入或卖出该证券来获利。由于信息驱动交易者的存在,公司的价值总能被挖掘出来,并反映到其股价中。道和戈登(Dow and Gorton,1997)认为,证券市场可以传递前瞻信息(prospeetive information)和后顾信息(retrospective information),前者是尚未实施的投资的信息,它可以帮助公司对当前的投资决策做出判断,有助于提高决策的准确性,提高未来的公司价值;后者是证券市场的交易者对公司已经作出的决策的事后判断,它为公司经理的经营绩效提供了间接定价机制。这两种信息都有利于资源的合理配置。 但是,证券市场提供或传递信息是以证券市场的有效性为前提的。根据美国经济学家法马(Fama.1965)的定义,完全有效率的市场就是市场上每个公司股票的价格都反映了所有关于该公司基本面的信息,如公司的盈亏状况、公司产品的质量与市场前景、管理层的能力等。另一个恒等的定义是,在一个完全有效率的市场上,证券的价格总是与其投资价值相等。如果有A、B两家公司,A公司上述基本面的情况比B公司好,或者说A公司的投资价值高于B公司,但A公司的股价却比B公司低,那么资金自然优先流向B公司,这样的市场就不是有效的,因为公司股价没能反映A公司比B公司好的信息。所以,在一个有效率的证券市场上,股价已经包含了所有关于公司基本面的信息,这就是现代金融理论中有名的效率市场假说。换言之,在一个有效率的市场上,投资者只要观察股票价格的变动情况,就可以推断公司的基本面信息,并据此作出投资决策。这样一来,通过市场融资的信息成本大大低于金融中介机构融资时花费在事前调查、事中审查、事后检查等方面的信息费用。当然,效率市场只是一理论中的假说,一个理想的参照系,证券市场实际运行的效率程度就各不相同了。在一个效率不高,比如说像我国连弱式效率是否达到都存在争议的证券市场上,价格还未包含所有关于公司基本面的信息,投资者当然不能仅凭股票价格变动就进行投资决策,而必须对公司的有关信息进行收集、分析、判断,这些活动必然花费大量的信息费用。那么,效率程度不高的证券市场与金融中介之间,究竟通过哪种方式融资的信息成本更低就不是一个简单的问题了。 根据利兰和派尔(Leland and Pyle,1977)提出的L-P模型以及其他几位经济学家提出的类似的信息生产模型,金融中介作为一种投资者、项目或经纪人的联盟,可以降低投资的信息生产成本。拉马克里什兰和塔克(Ramakrishnan and Thakor,1984)认为,如果同一企业不是通过金融中介而直接从多个投资者中筹集资本,每个投资者都要对企业进行调查和监督,造成信息生产的重复。如果指定某个信息生产者作为信息经纪人对企业状况进行调查和监督,这些重复的信息生产成本就可节省。当单个的信息经纪人结成联盟,信息生产成本可以进一步降低。结成联盟的经纪人就是某种经纪类金融中介,如证券经纪商、交易商、投资银行等。 除了信息生产的成本外,信息生产过程中还面临两个问题:一是信息的公共产品属性导致了信息的供给不足;二是信息质量不易辨别,导致信息市场上好信息不足,坏信息充斥。利兰和派尔认为,金融中介根据收集和处理的信息买入和持有贷款或证券类型的资产,可以解决上面两个问题。因为金融中介机构的资产是“私有产品”,不能随意出售,金融中介机构在信息生产过程中不用担心信息的外溢;通过对资产的合理定价,也间接解决了信息的质量和可信性问题,因为信息的质量已经体现在资产的价格中了。从这个意义上说,金融中介具有充当信息生产者的天然优势。 从以上分析看,证券市场与金融中介在信息生产上各有优势,不能简单地定论哪一种资金配置方式更好。在理想的强式效率市场上,股价已反映了所有公开信息和内部信息,投资者没有必要再费时费力去从事有关证券信息的收集、分析和处理,所以证券市场的信息生产成本要远低于金融中介。然而,即便是最发达的美国证券市场,有关实证研究表明也只达到弱式效率(Fama,1965,1970;Alexsander,1964)。若证券市场尚未达到强式效率,则需要收集、分析和处理有关公司的信息,在这方面,金融中介机构具有天然的优势。 五、为投资者提供监控和激励手段 确保资金配置效率的另外一个必不可少的条件就是有效的监控和激励机制。信息生产主要解决事前的非对称信息,即逆向选择问题;而监控与激励主要解决事后的非对称信息,即道德风险问题。监控(monitor)是指外部核实或约束。对于道德风险中的隐藏行动问题,委托人必须对人施以适当的监控,防止人作出不利于委托人的行动,如欺诈行为。激励(incentive)是指开发内在的潜能,使人在最大化自己的利益的同时,最大化委托人的利益,防止偷懒(shirking)行为。为了防止人的道德风险,委托人常常是监控与激励并举。 证券市场为投资者监控公司提供了两种机制。第一,股东直接对公司进行干预。作为投资者的股东有两种监控公司的方式:一是主动型监控,即股东“以手投票”。股东可以参加股东大会,选举董事会成员,或就其他公司有关经营管理的重大事项进行投票表决,对管理层构成直接约束;二是被动型监控,即股东“以脚投票”。如果股东对公司管理层经营管理行为不满意,可以卖出股票;如果出现大量股票抛售,公司股价急剧下跌,既会影响公司在市场上的再次融资,也会给管理层带来第二种监控机制的压力,这就是证券市场上的外部接管。当一上市公司管理层经营不善,业绩不佳,盈利下降时,在有效的市场上,这些信息就体现为其股价的下跌。当股价下跌至某一价位,专事外部接管的袭击者认为通过改组管理层可以提高公司业绩,提升公司价值,他们就会大量买入该公司股票以达到控股目的,然后以控股股东身份改组公司管理层。在外部接管的潜在威胁下,管理层不得不努力工作,以提高公司业绩,防止股价下跌。证券市场上的袭击者还可以产生一种“鲶鱼效应”,他们就像生物链中的鲶鱼一样,在弱肉强食的同时,也迫使“弱肉”强壮起来。 证券市场还提供了一种激励公司管理层的有效手段,这就是与公司股票价格挂钩的管理合同,或称经理人持股制度。其具体做法是,公司管理人员的薪酬收入中,只有少部分的现金,大部分收入是股票或股票认购证(warranty)、股票期权等与股票挂钩的权证。这种管理合同形式在发达国家越来越流行。比如美国克莱斯勒汽车公司前总裁亚柯卡在任期间,其账面工资超过500万美元,其中现金只有100万美元,其余都是股票或与股票挂钩的权证。管理人员薪酬与公司股票挂钩的好处是,如果公司经营管理完善,业绩提高,公司股价上升,管理人员的股票收入也会增加;否则,管理层收入有限。当然,这种激励机制也是以市场的有效性为前提的。如果公司业绩不能在股价中反映出来,即使管理层收入与股票挂钩,也不能激发他们改善经营管理的积极性;相反,还可能引诱他们的短期投机行为,甚至直接参与本公司股价的炒作,正所谓“经营再好不如庄家炒”。 在金融中介机构与借款企业之间,除了借贷关系外,双方还在资金结算、股权控制、人员交流等多方面有联系,金融中介对借款企业进行监控具有得天独厚的优势。戴蒙德(Diamond,1984)的受托监控模型证明,由于金融中介作为众多投资者的人对企业进行监控,避免了由各投资者分别进行监控的重复,金融中介在受托监控时的监控成本与成本之和比由各投资者分别监控时的监控成本之和要小,因而具有监控的成本优势,但金融中介的监控成本优势受制于其客户的多样化。对比金融中介与证券市场在监控方面的作用,二者各有其优势,同时也各有其限制;但在激励机制方面,证券市场可以提供与股票挂钩的管理合同,而金融中介却无能为力。 金融市场论文:浅论农村金融市场信用卡功能创新是探索 近年来,银行信用卡市场的竞争已如火如茶,各商业银行纷纷出台了各式各样的营销策略。但竞争的范围和层面似乎定格在经济发达的城市和城镇,对经济落后的广大农村则是一个绝缘地带而无人问津。诚然,作为商业银行其经营目标是实现股东权益最大化,但我们是否可以认为农村由于经济落后而不具备银行信用卡市场的准入条件,显然,这没有科学依据,也不符合客观规律,只是在农村金融市场上信用卡应该如何实现利润最大化和风险最小化的问题。事实上,存在信用卡绝缘于农村金融市场的原因有二:一是由我们现行的信用卡产品的定位所限制。现行的信用卡定位是消费型产品,而不是一种具有小额贷款性质的产品。二是信用卡在农村能否产生效益、以及能否有效控制风险的问题。在建设新农村的今天,加强金融服务和产品的创新是一项迫在眉睫的工作。笔者就面对农村金融市场如何对信用卡功能的创新作一探索。 一、信用卡功能创新设计的基本意图 建设社会主义新农村,加大资金投入是关键。而资金投入的渠道和方式则与金融是密不可分。以往都是以扶贫贷款、综合开发贷款、专项贷款等方式投入农村市场,但收效甚微。其原因就是在农村金融市场中没有形成科学有效的机制和适合的金融产品。特别是贫困地区的农村,目前缺乏的不是金融机构资金在量上的投入,而是如何投入的问题,缺乏的是符合农村地方性特色的,符合农户和微小乡企的金融产品。这种产品必须是具有方便快捷、流动性强、安全性高、具有一定效益的特点。信用卡功能创新主要是在信用卡现有特点的基础上将商业银行现有的业务进行整合,使其具有农村特色的信用卡。这种信用卡应该是集信用卡功能(循环透支功能)、小额贷款功能(利率低、期限长、转账周转、经营性或消费性、担保)和保险功能三位于一体的金融产品。这种金融产品必须适用于季节性强、流动快、周期短的农产品经济,同时是建立在公平的市场环境中,可以整合农村金融存量资源,改善农村金融资源增量配置结构,是与农户和微小乡企信贷需求特点相适应的农村金融产品,更多的具有地方性、区域性、草根性、非正式性等特 点,可以将商业银行推入农村金融市场,促进商业银行业务创新和客户群体下移。 二,信用卡功能创新面临的障碍 1.制度障碍。信用卡功能创新面临的障碍是信用卡和个人贷款业务中现行的规章制度,主要有四个方面的问题:一是贷款期限,按照中国人民银行信用卡业务管理办法第十八条规定“信用卡的透支期限最长为60天”,这与农副产品的生产周期和对以经营农副产品为主的农户或个体户来讲,的确比较短。二是利率,按照中国人民银行银行卡管理办法第二十三条规定“贷记卡透支按月计收复利,准贷记卡透支按月计收单利,透支利率为日利率万分之五,并根据中国人民银行的此项利率调整而调整。”三是金额,按照相关规定,信用卡透支一般不超过5万元,这对农村部分工商户来说,是不足以解决资金需求问题的。四是贷款用途上,信用卡主要是消费信用,虽然没有明文规定禁止贷款用于经营性,但各家商业银行基本不敢逾越这条红线。而小额贷款则有明确的贷款用途,且这在小额贷款的贷后管理上是有严格要求的。 2.运作障碍。首先是各商业银行的机构设置方面,目前在我国广大农村设置网点的银行机构只有农业银行和农村信用社,其他商业银行均未设网点,这使得具备条件在农村发行信用卡的银行机构只有农行和农村信用社,而其他商业银行则因客观条件而不具备发卡条件,农行而言,也只能针对城镇这一级,对更广泛的农村依然接触有限。其次是信用卡业务管理人员的人手少。从目前农行和农村信用社的基层网点来看,其客户经理最多2一3名,对于信用卡客户分散、金额小、笔数多等特点来说,其调查和催收难以到位,非常容易形成不 良透支风险。第三是基层网点业务素质不高。信用卡是一项高收益高风险的金融产品,对业务管理人员的业务素质要求较高,对于农行和农村信用社都面临信用卡业务管理人员不足和素质不高的现实问题。 三、农村信用卡功能创新的思考 1.建立以促进农村经济发展需求为基础的金融创新体制。对农村金融机构服务农村的产品重心定位,使其在作用、范围、管理上进一步贴近农村实际,适应农村金融客户需要;使 其业务重点和目标在原有的基础上由分流转向支持农村经济发展的目标上来,将信用卡功能与小额贷款功能相结合,或说将小额贷款的账户改用为信用卡。 2.建立农村金融资金的风险保障机制。主要是建立完善的农业保险机制和担保机制。农业受自然风险和市场风险的影响较大,农村经济抗风险的能力也很弱,因此建立完善的农业保险机制有助于真正帮助农户以及银行增强抗风险能力,而有效的担保机制对任何一种金融产品尤其是信用卡必不可少的。农村信用卡可以乡镇政府或村一级的行政机构为担保,也可以现有的土地、森林、农作物等作为担保。福建省就开办了以农村林权做抵押贷款,破解了“三农”融资担保的难题。 3.加大农村金融机构的支持力度。对农村信用卡的功能创新,要在政策、资金等方面对服务于农村的农村金融给予倾斜,如对银行的激励政策、贴息政策、不良资产核销政策、稳定的资金投入政策、强制性比例信贷投放农村政策、财政补贴和税收优惠政策等,以引导和鼓励农村金融机构增加对农村的信贷投入。 4.建立农贷风险补偿机制。通过建立符合我国国情的农业贷款风险补偿制度,对农户小额信贷形成亏损的金融机构,由政府给予一定的补偿,提高农村金融机构的抗风险能力和处置能力以有效调动和稳定农村金融机构服务农村的积极性。 金融市场论文:关于农村金融市场开放需要正确处理几个问题 从1996年《国务院关于农村金融体制改革的决定》至今,我国农村金融改革已经走过了十多个年头。从商业金融与政策性金融的分离,到2003年以来的深化农村信用社改革试点,农村金融和农村信用社改革的步伐从来没有停止过。近年来的多个中央一号文件,在宏观政策层面确立了农村金融改革的指导思想,为全面建设我国现代农村金融体系新框架奠定了基础。农村金融改革的目标日渐清晰,那就是要将包括农村信用社在内的现有农村金融体系改造成既能满足农村地区中小企业和农户的有效资金需求,又能实现商业可持续发展的现代农村金融体系。 改革中,我们逐步认识到,完善信用社治理结构必须要有竞争的市场,实现有效监管也必须要有竞争的市场,而多元化的农村金融需求同样需要多种形式的农村金融组织形式去满足。因此,开放农村金融市场、实现金融多元化成为解决农村金融问题的关键。2005年人民银行主导小额贷款公司试点,2006年银监会调整放宽农村金融市场准入,2007年银监会又将新型农村金融机构试点扩大到全国,农村金融市场开放已经成为不可逆转的发展趋势。但是,实践中如何避免重蹈覆辙,建立起有效竞争的、可持续发展的农村金融市场,则必须正确处理好以下几个问题。 开放的核心是建立治理结构完善的农村金融组织 农村金融交易成本高、缺乏抵押品、风险大,必须采取不同于城市金融的经营方式,因此创新成为农村金融机构可持续发展的关键。而一个好的治理结构,是创新能力的基础。目前,农村金融机构治理结构不完善,是其经营效率低下的根本原因。所以,能否建立治理结构完善的农村金融组织,是农村金融市场开放能否成功的关键指标。 避免将政府的目标与实现目标的手段混为一谈 政府的目标是解决“三农”问题、增加农民收入,然而实现这一目标的手段却是多种多样的。信贷支农是农村金融机构支持“三农”、服务“三农”的一种形式,但如果将信贷支农作为实现政府目标的主要手段强加给农村金融机构,无疑会加大农村金融机构利润最大化的约束条件,损害金融机构的独立性和效率,也为政府直接干预金融运行提供了条件。 将非正规金融纳入到整个农村金融体系中 为满足农村金融的多元化需求,引导非正规金融发展是农村金融市场开放的重要方面。正规金融与非正规金融之间不仅仅是替代关系,事实上,由于正规金融和非正规金融各有其比较优势,它们在一定程度上还能够起到互补作用。非正规金融天然的信息优势不仅反映在贷款人对借款人还款能力的甄别上,还反映在它对贷款的监督过程中。非正规金融对担保的因地制宜的安排,缓解了贫困农民和中小企业面临的担保约束。此外,非正规金融的天然优势还在于其交易成本优势:操作简便,合同内容简单而实用,对参与者的素质要求也不高。非正规金融机构本身具有小巧灵活的特点,以及根据实际情况进行的种种创新,也节省了交易成本。 尽管非正规金融具有上述优势,但我们同时也必须认识到,这些优势是相对的。同正规金融一样,非正规金融同样也受到信息、交易成本因素的制约,这种制约决定了非正规金融活动只能在一个较小的范围内才有效率,导致了非正规金融在规模和范围上的劣势。一是非正规金融的信息优势与其活动的范围之间存在此消彼长的关系。非正规金融要想实现其信息优势,必须将其活动限制在一定的范围之内,其借贷活动只能针对少数对象展开。二是交易成本,金融活动范围的扩大导致信息优势减弱,势必要求非正规金融机构也要有更规范的管理手段和运行机制,同时还需要有更多的高素质管理者和员工,这就意味着更高的成本。三是法律上的不利地位。一些非正规金融活动被政府所限制甚至禁止,因此,经营这类金融业务需要考虑政策风险。四是一些非正规金融活动和形式对特定的文化具有嵌入性,这使得它们在某些社会环境中受到特别的欢迎。 将非正规金融正规化并不是明智的选择。资金互助组织作为一种非正规金融形式,原本其业务范围小,只限于本村会员或生产、流通合作组织,可以利用借款人信息的优势,成功地降低信用风险,但在目前的机制下,没有任何措施能降低其市场风险。成立资金互助社这样如此小的正规金融机构,在全世界也很少见。正规金融机构运营成本必然比草根金融高,监管成本也必然高昂。事实上,国际上已有许多正规金融与非正规金融合作的成功经验。例如,印度国有开发银行—印度农业和农村发展银行(NABARD)是将非正规农户互助组(SHG)与正规金融业务结合起来从事小额信贷的模式。NABARD通过其员工和合作伙伴(亦称互助促进机构,指基层商业银行/信用社/农户合作组织/准政府机构)对由15~20名妇女组成的农户互助组进行社会动员和建组培训工作,农户互助组内部先进行储蓄和贷款活动(俗称轮转基金,类似国内的和会),NABARD验收后直接或通过基层商业银行间接向农户互助组发放贷款。NABARD对提供社会中介和金融中介服务的合作伙伴提供能力建设和员工培训支持,并对基层商业银行提供的小额贷款提供再贷款支持。在2002~2003财政年度,NABARD共向26万新成立的农户互助组提供约1.6亿美元的新增贷款。截至2003年3月NABARD已累计对国内1160万贫困家庭提供贷款,覆盖印度全国近20%的贫困家庭。 必须正确处理好存量与增量之间的关系问题 假如我们忽视农村信用社的再改革,而指望成立新型农村金融机构来解决农村金融问题,那是望梅止渴。 农村信用社改革应该更多地吸取企业改革的经验,我国国有企业改革的成功经验是“抓大放小”,而乡镇企业改革的成功经验是改制,让企业的经营者拥有相对多数的股份。现有的农村信用社股权结构过于分散,人成本较高,股东或股东代表大会没有意愿,也很难对经营者形成有效制约。这一情形与早期国有企业和乡镇企业改制时过分强调职工持股的情形十分类似,而这些企业都无一例外地进行了第二次甚至第三次改制。一个必然的改革方向,是允许一部分股东逐步拥有相对控股的位置,将责权利统一于股东,由股东选择符合任职资格的经营者。为防止大股东掏空信用社,需要立法对信用社的主要股东或控股企业进行监管。总之,开放农村金融市场,引入民间资本重组农村信用社或许是农村信用社改革乃至农村金融改革的必由之路。 金融市场论文:农村信用社如何参与当前农村金融市场的竞争 党的十七届三中全会审议通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决议》,对新形势下农村金融体系建设做出新的规划。按照该决定的规划部署,首先是市场竞争主体的更加多元化。该决定重申了农行、农发行、邮政银行在农村金融市场的主体地位,同时还开放了小额信贷公司、村镇银行、投资公司等金融企业进入农村金融市场,农村信用社(有的已成制为农村合作银行,以下简称农信社和农合行)竞争对手呈现多元化、多样性特点。另外,《决定》直接提出“综合运营财税和货币政策工具,定向实行税收减免和费用补贴”的规定,本规定极大地调动了各类金融组织参与竞争的积极性,农村金融市场“百家争鸣、百花齐放”的局面即将来临。 摆在农信社(农合行)面前的形势非常严峻,挑战也是前所未有的,农村金融市场将面临重新洗牌。农信社(农合行)作为农村金融市场主力军的地位受到威胁,市场份额正在缩小。以前是“三农”主动选择农信社(农合行),现在转变为“三农”有了更多选择金融服务对象的余地。显然,农信社(农合行)曾经的主导优势不复存在。另外,随着城市周边农村的城市化,农民的市民化,农信社(农合行)面对的已经不仅仅是农村金融市场的竞争了。 呼和浩特地区现有国有四大银行及其他商业银行22家之多,还不算雨后春笋般的小额贷款公司和民间融资组织。显然,市场还是那么大,谁的份额占有最多,谁的蛋糕分得最大。那么,农信社(农合行)如何才能在激烈的市场竞争中立于不败之地呢? 一、农信社(农合行)农村主力军地位不能动摇 “立足社区、面向三农、服务中小”是农信社(农合行)的市场定位,对于“三农”的扶持,永远是农信社(农合行)发展的主旋律。农信社(农合行)出生于这片土地,成长于这片土地。多少年来,农信社(农合行)是“农民自己的银行”这一观念已根植于“三农”的心中,对于“三农”的金融服务永远是农信社(农合行)发展的动力。所以,农村金融市场不仅不能放弃,而且还要进一步巩固,要继续强力打造小额农户贷款,农户联保贷款,巩固农村阵地。 面对时代和市场新的变化,农信社(农合行)应找准业务发展的主攻方向和着力点。由于城乡一体化步伐的加快,“三农”的需求发生新的变化,农信社(农合行)的思路应紧跟时代的思路,跳出农业的圈子看“三农”。 二、对原有产品更新、再造升华,创新出适应当前市场的产品 继续做好并且大力推广小额农贷和农户联保的同时,不断创新农户贷款的品种。农民是弱势群体,农业是弱势产业,农民抵御风险的能力很差,一旦遇上雪灾、冰雹、洪水、养殖业疫情等灾害,农民便陷入困境,甚至威胁到生存,偿还贷款便无从谈起。 尝试与保险公司合作,为弱势农户量身定做一款专门针对农业生产的保险产品,这样既可以大大减少灾害对农户造成的打击与损失,同时也为支持弱势群体、弱势产业的农信社(农合行)提供了贷款安全回收的保障。探索、借鉴一种“信贷+保险+担保”的金融服务新产品,以分散农业信贷风险,减少农民和涉农中小企业的损失。 创新是企业发展的灵魂,企业只有创新才有活力,才会赢得更多的客户,一个没有创新的企业只能是停滞不前。 小额农户信贷品牌已成为农信社(农合行)的代表产品。该产品凸显了“灵活快捷、周转使用、随用随贷”的品牌特点,在一定程度上较好地满足了广大农民和农村市场的金融需求,被广大农民接受和认可。“农民自己的银行”形象和小额信贷品牌意识已根植于广大农村及千家万户,这是任何其他金融机构都无法做到的。但随着城乡一体化进程的加快,“三农”的内涵和外延已经发生重大变化,农村需求呈现多元化、多层次化。农信社(农合行)应加大小额信贷品牌和服务方式的创新力度,树立市场营销理念,确立以市场为导向,以客户为中心,进一步开发适销对路的,被市场接受的不同类型、不同层次的产品,以满足客户的需求。 可根据经济环境、地域、经营状况划分三等区域:农村农民区域、城乡半农区域、城市市民区域。针对不同的区域制定不同的信贷政策,实行分类调控,分类管理,有针对地打造特色产品;可以根据目前城乡一体化现状,拓展小额信贷的服务对象,将小额信贷移入城镇社区及中小企业。对市民和中小企业分为:一般、较好、优良、优秀四个等级,按级授信,采取“一次核定、守信守约、随用随贷”的政策;增强和完善银行卡功能,将客户的评级授信,小额信贷的借还、结算、汇兑等综合需求融入银行卡功能,真正做到“凭卡借贷,一卡多能”,增加小额信贷品牌的科技含量。 三、研发新产品,满足不断发展市场要求,按照个性化服务要求,不断创新金融服务产品 品牌产品和特色业务匮乏已成为目前农信社(农合行)亟待需解决的问题。银行品牌是银行产品个性化的体现,也是此银行不同于彼银行的重要标志。在这个金融产品同质化严重的竞争时代,没有本行品牌产品也就没有形象、没有竞争力,不能给客户留有深刻印象。可以说,农信社(农合行)还没有形成自己过硬的品牌产品。 四、服务创新,打造个性鲜明的地方性银行形象 创建学习型企业,大力倡导全员学习风气,强化内功的修炼,培养知识型员工,把企业理念、网点外观、员工素质、规范管理等有机结合,推进社会形象的全面提升,凸显个性鲜明的地方性银行形象。将理念内化于心,外显于行,提高客户的认可度和忠诚度。 农信社(农合行)应开展形式多样、喜闻乐见的活动,强化团体意识,在丰富职工业余文化生活同时寓教于乐,让员工在潜移默化中受到农信社(农合行)企业文化的熏陶。 把员工培训作为一种长效机制,一种福利制度。培训不是只针对某一项知识和技能,也不是只针对某一特定时期,而是全方位的、与事业一起共存的全过程。临柜人员有一张笑脸是远远不够的,还必须有一流的服务技能,能为客户手头资金找到最大的投资组合,而获得这些知识和技能的最佳途径就是培训。 总之,市场不相信眼泪,农信社(农合行)只有从原来的基础上快速转型,摒弃粗放经营的管理模式,转变经营理念,加大产品创新、服务创新和科技创新力度,真正实现由“形似”到“神似”的转变,从而把农信社(农合行)全力打造成农民的银行、市民的银行和中小企业的银行。
企业发展论文:对后危机时代黑龙江省民营企业发展对策研究 摘要:在当前后金融危机背景下,黑龙江省作为一个内陆地区经济欠发达省份,民营企业的外部发展环境、内部的生产经营活动等许多方面还有需要改善的地方。我们的政府部门、民营企业和相关机构形成合力,才能在金融危机后的新一轮经济大潮中有所发展。 关键词:黑龙江省;后危机时代;民营企业;发展 2007年下半年,美国爆发了以住房抵押贷款为特征的次贷危机,在随后很短的时间内就演变成了全球性的金融危机,2008年9月伴着雷曼兄弟、通用汽车公司等的相继倒闭,金融危机像海啸一样开始大范围向世界蔓延,并深入到了各国实体经济,无论是欧美发达国家,还是中国、印度这样的发展中大国,无论是珠三角的广东、长三角的江浙,还是像内陆地区的黑龙江省,在经济上都受到了不同程度的冲击。在金融危机最为严重的时刻,珠三角、长三角等地区大量的中小企业停产的停产、倒闭的倒闭,特别是外向型的对外依存度比较高的出口创汇型中小企业,面临着生存的危机,企业生产经营显现出一派萧条的景象,随处可见。黑龙江作为一个经济欠发达省份,经济发展受金融危机的冲击虽然不像沿海各省那样严重,但也遭到了严峻的冲击。 黑龙江省民营(中小)企业发展从小到大、从弱到强,在经济发展史中曾谱写了浓墨重彩的篇章,在我省经济建设、产品出口创汇、促进就业等各个方面都发挥了不可替代的作用。纵观我国的经济版图,凡是经济比较发达的地区,都是中小企业或者民营经济比较发达的地区,通过上面和江苏、浙江省份的比较,可以看出黑龙江民营企业和他们相比在各方面都还有很大的差距。在经济日益全球化的今天,特别是当前的后金融危机背景下,纵观我省民营企业,无论是从企业发展的外部环境、还是民营企业发展自身、企业融资等方面,在其发展的过程中还存在很多问题。 一、后金融危机背景下黑龙江民营企业的发展现状及存在问题 (一)民营(中小)企业发展的外部环境仍不够完善 中小企业发展的外部环境仍不够完善,这不仅仅是黑龙江的问题。从中小企业发展的外部环境层面上看,长久以来,我国的社会主义市场经济体制改革不断向纵深发展,民营企业发展虽比过去有了较大的进步,但民营企业的发展环境还不够完善,这主要表现在以下几个方面: 一是我国关于民营企业的法律法规保障体系虽已建立,但具体相关细节尚待完善,这是一个较为普遍的问题,在金融危机下可能表现的更为明显。目前,促进黑龙江中小企业发展的法律法规有2003年实施的《中小企业促进法》和2006年出台的《黑龙江省中小企业促进条例》,还有为应对金融危机对中小企业的冲击,2009年国务院通过并实施的“国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见”,法律法规虽然制定了,但那些条文框框还比较抽象,都是体制性的没有具体细化,在政策执行过程中还缺乏与之配套的的相关措施,具体的操作中会有很大的弹性,执行起来实际效果也会大打折扣。 二是缺乏为民营企业“一站式”的社会化中介服务体系。国家对中小企业的支持应该是全方位、多层次的,政府可以在财政、税收等方面给企业以政策支持。当然,社会上专业性的中介机构比如:会计师事务所、律师事务所、管理咨询公司等等,都可给中小企业提供一些关于人才开发、企业管理、法律援助等方面的服务。国外的很多企业在和政府打交道过程中基本都通过中介机构,这样通过专业化的服务效率就很高,在这方面国外有很多很好的经验可以给我们以借鉴,我们通常讲要转变政府职能,向服务型政府转变,就是要求政府从一个经济社会的管理者转变为一个服务者的角色,为社会经济发展提供力所能及的服务,这也是新时期政府职能之所在。由于我国在这方面的社会化服务意识和水平比较低,政府在这方面还需要更加重视,加大调查研究,给予中小企业中介机构以支持,为中小企业发展服务。 三是在某些领域民营企业竞争主体地位的缺失。出于国家战略的考虑,由于后金融危机背景下,黑龙江省国有企业行政垄断的存在,在金融、能源、电力、通信等某些行业,都设置了很高的进入壁垒,民营企业是很难进入这些行业的,行政上的垄断造就了这些暴利行业,而且在这些缺乏竞争性的行业中,企业唯利是图现象非常严重,企业的服务意识也非常淡薄。从长期以来国外的发展经验来看,这些人为因素造成的行政性体制障碍是不利于民营企业发展的,必须慢慢根除这种障碍,还民营企业一个公平合理的市场经济下的竞争主体地位,营造一个有利于民营企业发展的外部环境。 (二)黑龙江民营企业自身素质偏低 民营企业发展至今,经历了一个漫长曲折的历史进程,民营(中小企业)占我国企业总数量的99%以上,数量上占有绝对的地位,中小企业已成为我国社会主义市场经济的重要组成部分,中小企业在黑龙江经济发展中也取得了不俗的成绩,为黑龙江经济经济总量的提升和产业结构的优化都作出了巨大贡献。但在后金融危机背景下的今天,黑龙江中小企业也彰显了自身在发展壮大中存在的问题。 一是中小企业基本都没有建立有效的现代企业制度。第一,黑龙江有将近17.8万家中小企业,而这其中的大部分都是民营中小企业,民营中小企业的一个典型特点就是管理上的家族式,企业决策都是业主一言堂,这种过于集中的家长式管理往往造成一些重大决策失误。企业内部没有或者无法执行严格的企业规章制度,在我国的文化传统中最讲究人情、关系、面子,员工“近亲繁殖”几乎是每个企业的通病。许多中小企业的内部职工 是业主的亲戚朋友,往往碍于情面,无法按规章制度办事,这就是家族制企业管理的弊端,过分依赖情感的作用必然削弱管理者的制度意识,使得企业在小规模水平上长期徘徊,束缚中小企业的健康发展。不可否认家族式管理在过去的企业管理中也曾发挥的一定作用,但是在现代市场经济条件下,竞争比以前将更加激烈,中小企业简单化的家族式管理显然己不能很好地适应现代市场的竞争。第二,大多数中小企业在经营过程中缺乏远景规划,忽视战略管理的重要性或者碍于企业主的能力限制,根本没有战略管理的意识,缺乏科学、民主的决策机制,这些问题可能在企业规模很小的时候,弊端还不太显现,但随着企业的做大做强,若不能适时建立有效的现代企业制度就会阻碍企业的发展。 二是中小企业经营管理水平较低。黑龙江中小企业普遍管理水平较低,中小企业其实大部分都是民营企业,在创办初期通常是家族式管理模式,企业的所有权归家族所有,企业往往被传统的经验型的管理方式主宰着,“以人治企”的观念陈旧,家族权力的过度集中,信息沟通的不通畅,许多中小企业都存在着“无战略管理、无企业文化”的现象,在企业发展方向、战略制定等方面决策盲目,管理模式的落后严重制约着中小企业的发展。管理学上有句话叫作“管理出效率”,而现代企业的管理是以人为本的管理,人才是一个企业中最为重要的资源之一。相当一部分中小企业一直把资本作为企业核心资源进行管理而忽视人本管理的思想,尤其是一些个体、私营中小企业更是如此企业的长期发展不仅需要资本的管理,更多的还是人力资本的问题。只有把“人、财、物”有效地结合在一起,企业才能创造出更多的利润。若缺乏人才资源,企业也就成了无源之水,也就没有了可持续发展的内在动力,每年我们都有大量的中小企业破产,忽视人力资源管理也是重要原因之一。21世纪是知识经济时代,中小企业在人才的运用方面和大企业相比有很大的差距,很难留住优秀的人才,因此,中小企业更应该重视这一点。在当前的经济形势下,金融危机对我省中小企业是一种挑战,中小企业主应该转变思想观念,看到重视人才的开发和管理对于企业生存和发展的重要性,未来的世界经济往来更加频繁,全球经济一体化程度势必得到加强,中小企业所处外部环境会更加复杂,同时对中小企业在人才方面的要求也会越来越高。 三是中小企业创新能力不足,核心竞争力有限。黑龙江中小企业由于自身经济规模的限制,每年投入的研发资金不可能很大,一些科技型中小企业研发资金的投入比例虽然会高一些,但对于大多数中小企业来说,特别是那些民营中小企业基本上是没有研发的。在市场经济条件下,企业的竞争是包含了更多的内容,产品、价格、品牌、服务等等都是竞争的手段,中小企业知名度小,产品的品牌效应较差。在人们日益追求高品质生活的今天,对物质和精神方面的满足会越来越高,中小企业要想做大做强,必须顺势而为,提供能满足市场需求的产品和服务,而提高企业的自主创新能力是企业长期发展的根本保障,是加强企业核心竞争力的必然要求,也是企业在生存竞争中求得发展的动力源泉。 (三)民营企业融资难问题长期未得到根本解决 近些年来,安徽省中小企业在发展中遇到的融资难问题受到了社会各界的广泛关注,各级政府部门和经济金融系统为解决中小企业融资难问题做了很多有针对性的工作,特别是金融危机发生以来,国家实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策,中国人民银行会同有关部门继续引导和鼓励银行业金融机构加大对中小企业的信贷支持力度,促进中小企业成长,维护国民经济平稳较快发展。目前财政部和工业信息化部已经出台了《中小企业发展专项资金管理办法》,支持中小企业发展。但由于中小企业自身具有很多缺点,相当部分的中小企业仍面临着融资困难的处境,融资问题一直是企业在发展过程中的难题,特别是中小企业,一般政府的经济政策往往都比较偏好大企业,特别是国有大企业,中小企业总给人感觉没受到足够的重视,在宏观金融政策、财政税收政策、产业政策等多方面存在着很多不公平的现象。银行作为中小企业融资的主渠道,长期以来并没有很好地为中小企业做好融资服务工作,中小企业融资的特点表现在融资频率比较高、而资金量较少,而国有大银行作为一个金融机构又“嫌贫爱富”,对国有大银行的业务来说,服务中小企业是一种成本高且不怎么赚钱的买卖,这样就缺乏业务创新的动力,也就不能较好地为中小企业服务。近年来逐渐发展起来的中小型商业银行,由于资金来源的有限性,经营管理水平较低、其发展滞后于中小企业的融资需求,也不能满足中小企业的融资需求。而且目前我国的信用体系建设尚不够健全,特别是中小企业由于信用评价体系缺失,信用担保体系不完善,加上中小企业自身资本实力较弱,抗市场风险能力较差等原因往往造成其在经营中融资较难,这样极大地阻碍了中小企业的发展壮大。特别是金融危机以来,安徽各级政府虽然在拓宽中小企业融资渠道方面提高了认识,做了大量调查研究工作,但是由于种种现实原因,融资难问题仍是制约黑龙江省中小企业发展的瓶颈。 二、促进黑龙江中小企业健康发展的对策建议 金融危机对我国经济的影响尚未完全消退,在金融危机最为严重的时刻,国家实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策,政府果断作出了“四万亿”的投资计划以刺激经济发展,通过这些政策的落实,我们完成了2009年GDP增速“保8”的任务,这一成绩的取得来之不易。当前我国经济形势总体趋稳向好,这对于我们大量的民营(中小企业)来说是一个利好的消息,在外部经济形势趋稳的情况下,无论是国家还是企业,都应该总结这次金融危机给我们带来的经验教训,因为经济全球化将使得金融危机的发生更加频繁。 中小企业是黑龙江经济社会发展重要力量,中小企业发展的如何,关系到黑龙江能否在新时期实现率先在中部地区崛起,实现经济社会和谐发展的重任。在当前后金融危机背景下,中小企业的外部发展环境、内部的生产经营活动等等许多方面还有需要改善的地方,特别是像我们黑龙江这样一个内陆地区经济欠发达省份。在新的历史时期,黑龙江要想在经济社会各方面取得较大的发展,我们的政府部门、中小企业和相关机构只有抱成一团,形成发展的合力,才能在金融危机后的新一轮经济大潮中有所发展。 (一)积极推动民营企业快速成长,支持一批骨干企业发展壮大 1.激发全民创业热情,在城镇和农村积极开展创办小企业、开发新岗位活动。充分发挥中小企业就业弹性高、就业容量大、就业形式灵活、就业门槛低的特点,鼓励具有一技之长的城镇居民和农民、复转军人、大中专毕业生乃至 机关干部创办、领办小企业。 重点支持具有示范作用的省级中小企业创业孵化基地建设,充分发挥其引领带动示范功能。积极搞好创业辅导、项目咨询、信息服务、技术支撑等活动,落实补助资金,扶持发展创业项目;积极扶持一批成长型中小企业,发展壮大骨干企业群体;积极扶持拥有专利技术、管理科学、资本运作水平高、市场开拓能力强的成长性中小企业加快发展。 发展一批配套中小企业,延伸优势产业链。通过国有企业的规模扩张、技术扩散、零部件加工,带动一大批民营企业的发展。积极组织国有大中型企业与民营企业的对接活动,支持中小民营企业围绕我省乙烯、汽车、飞机、电站设备、重型机械制造等骨干企业发展好配套项目,搞好零配件加工和延伸加工,发展专业化的配套企业。 大力发展一批特色产业的中小企业集群,提升中小企业整体竞争力。按照布局合理、土地节约、生态环保的原则,改善产业集聚环境,促进中小企业产业集群形成,为民营企业发展壮大提供产业依托。积极发展一批高科技和现代服务业产业集群,重点推进装备制造业集群、石油化工业集群、医药制造业集群和农产品加工、木材加工、纺织服装等特色产业集群的发展。 大力推动农业产业化和农村工业化。发挥好我省农业资源丰富和农产品总量大、品质好的优势,促进民营企业在推进农业产业化上发挥更大作用。要引导民营企业围绕粮食、畜禽、亚麻、马铃薯、山特产品、乳制品、果蔬加工等做大做强农产品加工业,延伸农业产业链条,实现农产品由初加工向精深加工转变,着力培育一批掌握先进技术、具有自主品牌的农产品加工龙头企业。 (二)加大改革创新力度,为民营经济更好更快发展提供制度保障 1.鼓励和支持大型民营企业建立技术研发中心,依托高校和科研机构建立中小企业技术服务中心。积极实施科技型中小企业孵化工程,充分发挥政府资金的引导作用,采取市场化的运作模式,建立面向民营中小企业的公共技术服务平台。 鼓励支持民营企业开展自主创新、联合创新活动,不断开发具有竞争力的“专、精、特、新”产品。鼓励引导民营企业增加科技投入,研发应用新技术,提高科技成果产业化能力,并为民营企业科技创新提供资金支持。鼓励引导民营企业推广节能、减排、环保新技术、新工艺,大力发展环保产业、生态工业和循环经济。 建立融资担保体系,努力解决民营经济发展资金问题。引导民营企业加强诚信建设,全面开展民营企业信用等级评价和企业诚信活动,帮助民营企业提升诚信度。加强中小企业信用担保体系建设,鼓励支持民营企业、社会自然人创办信用担保机构,建立合理的风险分担和分散机制,降低担保、贷款风险。 提高对民营企业项目开发建设的扶持力度。建立中小企业融资促进会,开展银企对接活动。积极引导民营企业开展资本运营,推进民营企业上市辅导工作,支持鼓励企业上市融资。 建立培养体系,全面提升民营企业管理水平。加强中小企业培训服务平台建设,重点建设和扶持省、市两级中小企业培训基地;采取灵活多样的方式,积极开展对民营企业家的培训、职业经理人的培训、专业技术培训、职业技能培训,努力造就一批具有较高素质的优秀企业家队伍,为民营企业培养国际经贸合作方面的专业人才。 (三)努力打造良好的社会环境,确保民营经济健康顺利发展 1.加快垄断行业改革,引入竞争机制。在电力、电信、铁路、民航、石油等行业和领域,允许非公有制资本进入这些垄断行业和领域。完善政府特许经营制度,规范招标行为,支持非公有资本参与各类公用事业和基础设施的投资、建设和运营。支持、引导和规范非公有资本投资教育、科研、卫生、文化、体育等社会事业,包括非营利性领域和营利性领域。 加大财税支持力度和信贷支持力度。在省、市财政预算中设立促进中小企业发展的专项资金;有效发挥贷款利率浮动政策的作用,鼓励各金融机构从非公有制经济特点出发,开展金融产品创新,完善金融服务,提高对非公有制企业的贷款比重。 拓宽非公有制企业直接融资渠道,鼓励符合条件的非公有制企业到境外上市,允许符合条件的非公有制企业依照国家有关规定发行企业债券。 政府转变工作作风,提高办事效率。政府部门要克服教条主义、本本主义;克服推诿扯皮、拖延搪塞的衙门作风,真正做到从大局出发,为事业着想,真心诚意地为民营企业服务。 总之,黑龙江有丰富的资源、良好的环境,自然条件优越,但是要发展好民营经济,还需要政府提供良好的政治条件和社会条件。 企业发展论文:网络经济与中国企业发展 [摘要]正确认识网络经济,是我们讨论网络经济对当代社会、经济、政治产生何种影响的基础,是探讨网络经济与中国企业发展之间的关系的前提。对现代企业而言,网络经济的发展,特别是作为网络经济核心内容之一的电子商务的发展,意味着企业在战略思想、管理理念、运行方式、组织结构等各个方面的革命性变革。正是从这个意义上,我们说网络经济对现代企业的生存与发展,既是一种机遇,也是一种挑战。可以这样断言,网络经济的兴起已经对现代企业的研发、生产、经营和管理的各个环节产生了重大的影响。更为重要的是,经济全球化背景下网络经济的进一步发展完全有可能改变现代企业的基本商业运作模式,动摇在工业时代业已成为经典的战略思想和卓有成效的管理方法。对中国企业而言,首先必须意识到,信息化与电子商务已经如此紧迫地逼到了各行业企业的面前。其次,中国企业应对网络经济,既要主动地抓住机遇积极融入,又要稳妥地防范风险和躲避陷阱。[关键词]:网络经济企业 近两年来,人们对网络经济的热情迅速升温,大量资金、人才和其他要素资源纷纷向网络概念聚集,对网络经济的讨论乃至争论也一直成为社会大众关注的焦点。因此,笔者认为,正确认识网络经济,是我们讨论网络经济对当代社会、经济、政治产生何种影响的基础,是探讨网络经济与中国企业发展之间的关系的前提。 网络经济的实质 20世纪90年代中期才形成的网络经济,以因特网的迅速普及为基本特征。短短的4年时间,因特网的使用人数就超过了5000万,而达到这一规模,收音机、电视和电脑则分别花了38年、13年和16年。证据表明,因特网的出现完全可以与印刷术、蒸汽机、电话和装配线等相媲美。 对现代企业而言,网络经济的发展,特别是作为网络经济核心内容之一的电子商务的发展,意味着企业在战略思想、管理理念、运行方式、组织结构等各个方面的革命性变革。正是从这个意义上,我们说网络经济对现代企业的生存与发展,既是一种机遇,也是一种挑战。 我们不能因为在网络经济发展中出现了“泡沫”,而否定网络经济本身,以及它对人类生活方式和生产方式所带来的影响。事实上,尽管一哄而起的网络“激情”所导致的一轮“泡沫”已经破灭,网络经济大潮并不会因而停滞不前,相反,在股市的喧器和震荡之后,网络经济对现代企业的影响正在越来越明显地突出出来。同时,人们也日益清醒、冷静地认识到,网络经济的发展不仅不能离开实体经济,而且一定要扎根于实体经济。生产力变革的最终实现,取决于网络经济与实体经济能否进一步整合。只有当网络经济创造的生产力可以使传统经济的创新能力获得更大的提升,“新”经济与“传统”经济的矛盾才有可能消除,尽管这需要经历一个相当长期的过程。因此,从企业运行的角度,应当这样定义网络经济:网络经济是建立在国民经济信息化基础之上,各类企业利用信息和网络技术整合各式各样的信息资源,并依托企业内部和外部的信息网络进行动态的商务活动和管理活动所产生的经济。按照这个定义,网络经济绝对不是网站经济,也不等同于网络公司经济,在网络经济中唱主角的,恰恰是应用信息和网络技术整合信息资源而进行研发、制造、销售和管理活动的各类实体企业,自然也包括一切传统产业中的各类企业,它们才是推动网络经济发展的主体。而各类网站企业或网络公司只不过是为各类实体企业提供各种各样的网络服务而已,它们中的一些不景气正是市场经济规律发挥作用的结果,并不意味着新兴企业的破产。 网络经济对现代企业管理与发展的影响 可以这样断言,网络经济的兴起已经对现代企业的研发、生产、经营和管理的各个环节产生了重大的影响。更为重要的是,经济全球化背景下网络经济的进一步发展完全有可能改变现代企业的基本商业运作模式,动摇在工业时代业已成为经典的战略思想和卓有成效的管理方法。 目前看来,网络经济对现代企业的影响至少可以简要地归纳为以下几个方面: (1)企业成长方面。进入网络时代,人们正由稳定的商品供应垄断者主宰的经济转变为临时的商品供应垄断者主宰的经济,大批量制造和大批量销售正在让位于大批量定制。 因此,网络经济时代市场竞争的焦点不再集中于谁的科技更优良,谁的规模更强大,谁的资本最雄厚,而是要看谁最先发现最终消费者,并能最先满足最终消费者的需求。谁最先顺利地为消费者提供了其所需的商品或服务,谁就是成功者。这里并不是说企业可以忽视发展科技,而是要把技术研发看成是工具、手段,满足消费者的需求才是目的。 (2)企业经营方式。以网络化为基础的电子商务将极大地改变传统的企业经营方式,摆脱常规的交易模式和市场局限。这不仅要求交易双方和服务部门的商业信用和支付的银行信用高度成熟,而且要求保险机构、金融机构、供应商和客户在电子网络交易系统中的高度整合与兼容,使网上市场成为交易参与者密切关联和利益攸关的集合体,从而改变了传统企业的经营方式和参与者之间的关系。其间,一些传统的规则和惯例的确在发生变化。因特网可以使企业通过供应链管理(SCM)急剧降低成本,将客户关系管理(CRM)提高到超乎想象的新水平,进入企业原来因为地理条件而被排斥在外的市场,创造新的收入渠道,并最终重新界定它们所经营的业务的本质。网上交易之所以能在很短的时间内得以迅速扩张和普及,就在于它能够在很大程度上降低成本。这是由于,一方面每个采购合约中投标企业数量增加,增强了竞争,导致价格下降;另一方面买方与卖方之间的谈判可以大幅度减少,从而降低了交易成本。 (3)企业生产组织方式。在因特网的支持下,传统企业的生产组织方式发生了很大变化,所谓“虚拟垂直一体化”就是对这种新的生产组织方式的描述。这种生产组织方式以国际品牌为龙头,通过原厂委托制造(OEM)的方式把生产过程分包给下游厂商,其极端的形式是全部产品均为外包生产,品牌公司只负责 设计和营销。此外,我们还应该意识到,在网络经济中,企业大小的意义在减少,因为进入虚拟市场的门槛很低,任何个人都能够通过网络与大企业同样好地向全球市场提供非物质产品,既不需要自己拥有生产设备,也不需要拥有销售网络。 (4)企业内部机制和管理。信息技术与信息系统将会使企业内部机制和管理进一步电子化、信息化,促进企业经营管理技术的变革。基于信息和网络技术的一系列企业内部管理方法和手段不断开发出来,使企业的内部机制和管理更为高效、协调和及时。通过因特网实现企业内部的信息沟通,形成内部的高度整合是企业信息化的第一步。第二步是上网寻找客户、扩大新的销售渠道,形成新的管理职能。第三步是对价值链或供应链进行全面整合,实现电子化管理的高效运作,使企业内部机制和管理发生实质性变化。最后是通过网上销售扩大相关的服务范围,使企业的经营管理进一步完善。 (5)企业组织结构。网络经济使企业经营管理的手段得以创新,从而使管理具有更高的效率。事实上,在信息化、网络化的背景下,一方面,企业运行的环境呈现复杂多变、无法预测的趋势,工业经济条件下的金字塔式层级管理方式和组织结构越来越难以适应;另一方面,同样在快速发展的信息、网络技术又为应对这种趋势提供了多种多样的手段,推动着管理方式和组织结构的创新和发展。在企业组织结构方面,工业经济时代严密的企业层级制组织理所当然地受到冲击,而在信息和网络技术的强大支撑下,非层级制正呈如鱼得水之势,具体表现为网络化、扁平化、柔性化和分立化等基本趋势。运用信息化、网络化手段能够提高企业的组织效率,使减少管理层次和管理职能部门成为企业改革与调整组织结构的新时尚。 随着信息技术的飞速发展,网络经济还会继续展示其巨大的变革力量。同时,这也意味着企业运行方式和管理方式有着无限的创新空间。 中国企业适应网络经济发展的对策 21世纪经济全球化、知识经济和可持续发展的国际趋势和时代背景,已容不得我们对信息化和网络经济有模糊的认识和肤浅的理解。实际上,正如前面所言,企业对网络经济的理解和态度将决定其生存与发展的命运。为此,我们只能丢掉幻想,积极参与,勇于创新,急起直追。 对中国企业而言,首先必须意识到,信息化与电子商务已经如此紧迫地逼到了各行业企业的面前。我们必须从战略的高度提高认识,发展网络经济已不单纯是一个电子信息技术的运用或是商务模式的选择问题,而是适应和顺应国际潮流,在融入全球经济发展中不断增强竞争力的战略性选择。面对经济全球化,这是[文秘站:]惟一的选择,任何忽视和等待都是要不得的。只有彻底转变观念,中国企业才能够通过学习来认识和把握未来社会的基本走向,调整、变革企业的战略构想、运作模式和组织构造,以求在新一轮的竞争和合作中实现跨越式发展。 其次,中国企业应对网络经济,既要主动地抓住机遇积极融入,又要稳妥地防范风险和躲避陷阱。利用信息技术和网络技术脱胎换骨般地改造企业,是对企业家战略远见、创新胆识、经营智慧和管理艺术的最大考验。一般说来,近期要以信息技术应用为重点,以电子商务为突破口,结合企业信息化战略和对传统运作方式的改造,促进自身结构优化升级,适时推动企业管理体制改革和经营模式创新。当务之急是找准切入点,构建企业内部网,用最新的、最适宜的电子信息技术改造企业业务流程和经营组织方式。通常可以选择从最重要的局部流程或部门做起,然后逐步推广,直至全面提升企业自身业务流程的运作水平和管理水平。 不同行业的企业、不同规模的企业应当根据自身业已建立起来的核心能力和竞争优势,紧密结合宏观环境和市场的变化,设计或选择自己的信息化、网络化管理模式和开展电子商务的长期可持续盈利的商业模式,并通过与不断变化的网络运用环境相适应的多档次技术和经济组合,完成循序渐进地、从基础到高端地分阶段、分步骤发展过程。具体而言,中国企业与网络经济的结合大体上需要经历这样的过程:第一步:部署企业的网络基础设施,搭建企业网络,为构建企业电子信息管理和电子商务平台提供基础硬件、软件环境。其中,对不同行业中的企业,尤其是中小企业,可以考虑采用公共的基础设施平台,通过公共接口直接接入公共电子信息管理系统或电子交易市场;第二步:一方面,在企业内部建立网上协作环境,即通常所说的办公自动化,满足信息的共享和及时上传下达的要求,实现高效率的网络协同工作。另一方面,建立企业外部网站。从而加强企业内部运转效率,及时对内、对外信息;第三步:建设企业的核心业务管理和应用系统,最典型的系统是企业资源规划管理(ERP);第四步:建立针对企业经营三个直接增值环节来设计的客户关系管理(CRM)、供应链管理(SCM)和产品研发管理(PLM)等。 企业发展论文:强化科技型中小企业发展 1打破地域限制,科技查新助推一大批周边科技中小企业实现技术创新 随着工业化、市场化和信息化的推进,信息服务对于中小企业发展的重要性越来越明显。那些地处边远、偏僻的中小企业,由于“信息不对称”或距离的原因,使得企业在获得有效信息和服务方面存在困难。他们渴望通过现有政策和有关机构的帮助,通过项目初期的科技查新,获得新项目和资金的支持,从而使企业获得新的发展机遇。天津市科技信息研究所从1990年即作为原国家科委首批授权的11家单位之一开展科技查新工作,多年来,不但为本市科技中小企业的发展提供了高质量的服务,还利用现代科技、网络等诸多科技信息服务平台,充分发挥我所的资源优势和查新人员的技术能力,扩大了周边地区及国内其他地区的服务范围,为那些地处边远的科技型中小企业提供了到位的查新检索服务。据我所查新检索中心统计,目前已为国内近三分之二省份的客户提供过科技查新报告,外地的查新课题数量已接近我所年查新课题总量的15%。以周边地区廊坊、唐山等区域为例:廊坊的科技型中小企业在当地开发区和科技孵化中心的支持下,企业经济发展迅速,企业科技创新如火如荼,新产品、新技术的开发涉及轻工、精细化工、机械、天然气工程、汽车设备、金属制品等诸多行业。唐山为我国老工业城市,随着近年来技术改造和创新不断加大,涌现出一批科技型企业,在机械制造、智能交通、冶金、化工、医学研究等方面成果频传。我所每年承担的周边地区的科技查新合同如按照年完成总数量的10%计算将近350项。科技查新工作的优质服务,为周边科技企业的创新发展提供了基础,也为当地的经济发展做出了相应贡献。据统计,加快科技型中小企业发展动员大会召开一年多以后,天津科技型中小企业由2010年的1.25万家迅速发展到了1.76万家,实现产值5476.6亿元。天津科技信息索科技查新检索中心2009年查新课题为仅为1700项,2012年即达到创纪录的2800项,为本地和周边区域广大科技型中小企业的创新、发展做了大量卓有成效的基础性服务工作,对科技型中小企业经济的发展起到了助推作用。 2目前查新工作中普遍存在的一些问题和对策 2.1由于查新者之间的专业素质、对查新课题的理解、外语水平、文字表达方式等差异,同一课题的查新报告往往因人而异;假如在不同查新机构的查新者之间,对课题查新点的理解或对新颖性的判断缺乏共识,那么,同一课题的查新结论势必会大相径庭!凝聚查新者共识的基础在于认真贯彻执行《科技查新规范》。为了规范面向社会服务的查新机构的行为,保证查新的公正性、准确性和独立性,维护查新有关各方的合法权益,所有查新机构和人员都应该认真学习《科技查新机构管理办法》和《科技查新规范》,理解和吃透查新机构及查新人员从事查新活动时所要遵循的各项原则,查新工作的基本流程,查新报告的基本内容、要求以及撰写格式,查新质量控制等规范性条款。 2.2目前,仍有部分中小企业对科技查新工作不甚了解,常常是在上报材料的最后时刻才知道需要查新这一环节,由于时间仓促,而致查新质量难以管控并出现问题。例如,在每年的4月、11月等项目集中申报的时段,大量科技型中小企业蜂拥而至,排长队办理科技查新委托,导致项目扎堆,查新人员应接不暇。在这种情况下,如果不认真对待,严格把关,就难免会出现质量低劣的虚假报告。所谓“虚假报告”并非都是有意造假。由于种种原因凡是检索不到位,就很可能使本已存在的密切相关文献漏检,从而对查新课题的新颖性造成误判。因此,查新机构应因势利导,提前通过本系统或相关网站平台信息,要求项目申报企业提前准备,避免项目查新的扎堆、排长队现象出现。同时,科学、妥善地安排好科技查新人员的时间和工作量,结合人员的专业特长合理分配查新课题,调动工作积极性,保证查新工作的顺利完成。 2.3有的中小科技型企业为获取创新基金的支持,在创新项目中未经授权就使用合作开发或有争议的专利、技术、产品等成果,给科技查新工作带来困难和隐患。如果不能严格把关,这些查新报告的结论将极易引发知识产权或专利纠纷,导致争议或诉讼产生。2013年4月,笔者承接了开发区的一个车轮制造企业的查新委托,题目是一种低压铸造负压水冷系统的研发与应用。经检索发现本市就有两家轮毂制造企业的专利与其相关,其中一家为部分相关,另一家为密切相关。经比对密切相关文献,根据项目新颖性的相同排斥原则分析,该项目不但缺乏新颖性,而且涉嫌侵权。经与委托方沟通,了解到该技术与上述两家企业为同一专利技术,但委托方并未取得原专利权人的授权。为保证查新结论的公允和避免可能带来的争议和纠纷,要求委托方必须提供相关证明材料。2个多月后,委托方终于拿来了专利共享证明,使该委托项目的查新得以顺利通过。实践证明,查新工作不但要为企业严格把关,还要忠实履行查新机构自身的社会责任,避免争议和纠纷的出现,规避法律风险。这也是科技查新工作面临最具风险的实际问题,期望引起同行业的关注。根据目前科技查新工作中存在的部分问题,建议应在提高认识、服务模式、服务质量、服务内容和行业管理、内部分工等方面进行创新思考。进一步加强科技查新机构的规范化建设,不断提升科技查新人员的自身素质和技能。善于把握和透彻理解科技查新中的项目创新点和项目新颖性判断的原则。结合具体项目设定合理的文献检索范围,周全的检索选词,妥善的检索式设计与调整,最终作出科学、合理的结论,提高查新报告的质量,努力实现查新工作质的飞跃,以创新思维,与时俱进地提高科技查新工作水平。 企业发展论文:低碳经济环境下的房地产企业发展方向 2012年4月,国家财政部及住房和城乡建设部联合了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》,其目的就是为进一步深入推进建筑节能,加快发展绿色建筑,促进城乡建设模式转型升级制定指导方针及实施细则。上海市早在2008年就开始推动绿色建筑发展,是全国最早开展绿色建筑示范的城市,目前已编制完成了《绿色建筑评价标准》,完善了符合上海市经济发展趋势、适合上海地域气候特色的绿色建筑技术体系,并于2012年9月15日起实施《上海市建筑节能项目专项扶持办法》,旨在推广和鼓励绿色建筑的发展。本文在解读有关发展绿色建筑的基础上,对房地产企业如何发展绿色建筑提出了一些建议。 一、绿色建筑的内涵和发展绿色建筑的意义 绿色建筑的基本内涵可归纳为:减轻建筑对环境的负荷,即节约能源及资源;提供安全、健康、舒适性良好的生活空间;与自然环境亲和,做到人及建筑与环境的和谐共处、永续发展。根据2006年国家住房和城乡建设部正式颁布的《绿色建筑评价标准》,绿色建筑的定义是指满足《绿色建筑评价标准》(GB/T 50378-2006)的相关标准,在全寿命周期内最大限度地节能、节地、节水、节材,保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。绿色建筑是综合运用现代建筑学、生态学及其他高新科技的成果,把建筑建造成一个小的生态系统,为使用者提供贴近自然、方便舒适并节能的使用环境。所谓“绿色”并非仅仅指一般意义上的景观绿化等,而是指对环境无污染的一种标志,本质是物质系统的循环,无废无污、高效和谐、开放式闭合良性循环建立起建筑物内外的自然空气、水分、能源及其他各种物质的循环系统。 发展绿色建筑是实现低碳经济的必要措施。低碳经济是指运用可持续发展的理念,通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段,最大限度地减轻对高碳能源的依赖、减少温室气体排放,保障生态系统良性循环的经济发展模式,发展低碳经济,一方面是要积极承担保护环境的责任,节能降耗;另一方面是调整经济结构,提高能源利用效益,发展新型工业,建设生态文明。其核心问题就是绿色能源技术和节能减排技术的创新,产业结构的调整和产业政策的重新规划。建筑业作为我国经济的支柱产业之一,有规模大、投资大、能耗高、寿命周期长和相关产业链广等特点,在低碳经济的背景下大力提倡发展绿色建筑,对于我国经济的可持续发展和生态环境的良性循环具有重大而深远的意义。 我国政府在联合国气候变化峰会上所做出的承诺,我国在应对气候变化方面将采取一系列强有力的节能减排措施,节能减排将作为约束性指标纳入国民经济和社会发展的中、长期规划,保证执行受到法律和舆论的监督。而另一方面我国正处于工业化、城市化和新农村建设快速发展的历史时期,根据联合国经济与社会事务部人口司于2010年3月的《世界城市化展望2009年修正版》的报告指出,我国的城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%,预计到2025年将达到59%。目前,我国城乡建设增长方式仍然粗放,发展质量和效益不高,建筑建造和使用过程能源资源消耗高、利用效率低的问题比较突出。节能减排目标和工业化、城市化发展的需求相冲突,而解决这一冲突的根本措施就是大力发展低碳经济,推进产业结构创新;以循环经济为核心,推进节能减排创新,发展低碳经济产业,包括新能源、工业节能、资源回收、环保节能材料和绿色建筑等。 二、绿色建筑的相关政策内容及解读 近几年来,绿色建筑一直是国家、政府部门和行业关注的热点。早在2006年我国政府就颁布实施了《绿色建筑评价标准》,可见对绿色建筑发展的重视程度。为指导“十二五”绿色建筑产业科技发展,2012年我国针对绿色地产的相关扶持政策相继陆续出台并付诸实施,为传统地产商的“转型”指明了方向,为绿色地产商的发展奠定了基础,这些将有助于大规模推进我国绿色建筑的发展。2012年4月,国家财政部及住房和城乡建设部联合了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》(以下简称“实施意见”),这是我国首次以正式文件形式提出绿色建筑发展目标,其目的就是为进一步深入推进建筑节能,加快发展绿色建筑。实施意见中包括六大部分内容:一是发展绿色建筑的重要意义;二是推动发展绿色建筑的主要目标与基本原则;三是建立健全绿色建筑标准规范及评价标识体系;四是建立高星级绿色建筑财政政策激励机制;五是推进发展规模化绿色建筑;六是引导保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑。实施意见中对发展绿色建筑提出的具体实施要求有四点:一是要求到2020年,绿色建筑占新建建筑比重超过30%,建筑建造和使用过程中的能源资源消耗水平接近或达到现阶段发达国家水平。要求到2014年政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准,力争到2015年,新增绿色建筑面积达到10亿平方米以上。二是首次明确了对高星级绿色建筑的奖励标准:2012年奖励标准为:二星级绿色建筑45元/平方米(建筑面积,下同),三星级绿色建筑80元/平方米。奖励标准将根据技术进步、成本变化等情况进行调整。三是鼓励和支持绿化生态城区建设:凡新建建筑全面执行《绿色建筑评价标准》中的一星级及以上的评价标准,其中二星级以上绿色建筑达到30%以上,2年内绿色建筑开工建设规模不少于200万平方米的集中连片发展新城区,给予资金定额补助,资金补助基准为5000万元,对规划建设水平高、建设规模大,能力建设突出的绿色生态城区,将相应调整增补助额度。四是支持引导保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑。保障性住房发展一星级绿色建筑达到一定规模也将优先给予定额补助。鼓励各地在政府办公建筑、学校、 医院、博物馆等政府投资的公益性建筑中,率先执行绿色建筑标准。从2014年起,政府投资公益性建筑全部执行绿色建筑标准。2012年5月住建部又下发《“十二五”建筑节能专项规划》,提出将设立建筑节能和绿色建筑发展专项资金。科技部也印发了《“十二五”绿色建筑科技发展专项规划》(以下简称《规划》),其中明确提到,将加大财政对绿色建筑科技的投入力度。 国家针对绿色建筑相关扶持政策的密集出台,表明我国政府对发展绿色建筑、大规模推进国内绿色住宅消费的态度和决心,这些将大大提高我国绿色建筑的发展水平,并撬动万亿元的绿色建筑产业。 三、发展绿色建筑是提高房地产开发商核心竞争力的重要举措 随着国家利好政策的出台,绿色建筑成为未来房地产开发行业的发展主流方向,越来越多的房地产企业将开始转型“绿色”,尤其是获得相应认证的绿色建筑,正越来越多地受到国内外开发商的重视。根据中国建筑科学研究院上海分院估算的数据,近几年,我国房地产开发商排名前十位的都在成体系的开发绿色建筑,而一些中型开发商甚至是把绿色建筑作为差异化竞争的主要手段。前者如万科集团、绿地集团等;后者如南京的朗诗集团等。作为国内房地产开发商的龙头,万科集团也是绿色建筑的先导者之一,早在2004年万科就在上海做了第一个绿色建筑“朗润园”,当时也是上海市政府刚刚开始推行绿色生态建筑,朗润园除了按当时的政府要求建成为“四高小区”外,还把节能率提高到一半以上,甚至为当时政府制定的一些政策提供了参考。绿地集团也是较早介入绿色建筑的开发商,在上海,绿地集团得到了上海市政府专向节能基金的资助;在其他一些地方,正是因为满足了当地政府兴建绿色生态小区的要求,绿地集团较为顺利的取得了土地开发。 我国房地产企业在改革开发以来的市场经济发展中已经从原始积累期发展到了稳定发展期。房地产开发商要做大、做强就要从单一的开发销售转变成房地产开发销售、租赁与经营共举,通过优质的资产沉淀获得核心竞争力。这就要求房地产开发商必须要从开发建设(增量)为主转向经营投资为主(存量),房地产企业的主要业务环节也将变为房地产资产全生命周期(从规划设计、建设施工、运营管理直至报废拆除)的管理,因此,未来建筑物业全生命周期内的能源消耗将是房地产开发商自身的一项重大成本支出,而谁能把这项成本降低,就将大大提高自身产品的市场竞争力,实现良性循环。而绿色建筑的所关注的核心点正是建筑物全生命周期内的节能减排,节约各类资源,因此开发绿色建筑可以使开发企业大大降低经营成本,从而在市场竞争中立于不败之地。随着房地产市场的日趋成熟,房地产开发企业的品牌效应越来越成为购房者选择购房的重要因素之一,未来的房地产市场越来越成为品牌的竞争。开发商如果能将绿色建筑作为经营理念之一,则能够加深购房者对开发企业的“社会责任感”印象,从而提高开发企业的品牌价值,增强品牌竞争力。 因此,应该说发展绿色建筑是今后房地产开发商提高核心竞争力的重要举措。 就上海房地产市场而言,明确标明为绿色建筑的只有朗诗绿岛、中鹰黑森林与印象钢谷等,其他都是概念营销,在某些部位使用了一些节能材料。“十二五”期间,上海计划建设1000万平方米绿色建筑,并在保障性住房中率先推进绿色建筑,使民生工程更惠民。2012年上海市当年度开工量10%以上的保障性住房必须按照绿色建筑标准设计建造,并且鼓励设计建造二星、三星的高星级保障性住房。上海还将依托虹桥商务区等8个低碳实践区和7个低碳新城建设,以及国际旅游度假区和世博后续开发利用两个重大建设项目,将绿色建筑与可再生能源建筑一体化应用、低碳建设、运营与交通节能、低碳生活融为一体,引领和推进资源节约型、环境友好型城市建设。 企业发展论文:对于促进我国中小企业发展的思考 摘要:中小企业是我国经济高速增长的重要支持力量,但在其发展过程中也面临一系列困难和挑战。通过从企业内部和政府两方面的分析,认为中小企业自身应从完善发展机制、提高企业素质和管理创新等方面增强实力,政府则应在政策优惠、金融服务等方面给予中小企业适当扶持,才能使我国中小企业走出困境,健康发展。 关键词:中小企业;发展;WTO;措施 目前,我国工商注册的中小企业有1000多万家,占全国企业总数的99%。到2000年末,全国60%的工业产值和40%的实现利税来自中小企业;中小企业的发展还解决了全国75%的劳动者就业问题;我国1500亿美元左右的出口总额中,约60%来源于中小企业。可见,中小企业对我国经济增长和社会发展起到了举足轻重的作用,具有大企业无法替代的战略地位。然而,由于各方面原因,我国中小企业在继续发展中正面临一系列的困难和挑战,本文试图从企业内外两个角度着手分析,提出促进我国中小企业走出困境、健康发展的对策和措施。 一、我国中小企业发展中面临的困难和挑战 在我国现阶段,中小企业尚是一种弱质经济,由于外部环境和企业规模、技术等原因,中小企业在市场竞争中面临一些难以逾越的障碍,致使企业发展陷入困境,问题突出表现在:(1)管理水平低下,产品结构单一,技术含量低;(2)生产盲目性大,社会化和专业化程度低;(3)劳动力密集,高层次人才资源流失严重;(4)资金严重不足,技术落后、设备陈旧等等。此外,相对于大型企业而言,我国历来对中小企业的发展重视不够,扶持中小企业发展和为其提供全方位服务的法律保障体系及社会服务体系还没有建立起来,这也从客观上阻碍了中小企业的健康发展。 我国加入WTO在给中小企业带来发展机遇的同时也使其面临新的挑战:加入WTO后,市场的“游戏规则”趋向透明,我国中小企业原来所具有的本地化优势将消失殆尽。外资企业准入门槛降低,其非经营风险减小,与国内中小企业将展开激烈竞争,传统的国有和集体中小企业,由于设备老化、技术素质低和经营机制问题,融资难的问题将更加突出,企业改制难度加大;而高科技中小企业将面临国外同类资本密集型和技术密集型企业的严重冲击。 二、促进我国中小企业发展的对策 1. 中小企业自身应采取的措施。 (1)中小企业必须提高自身素质。与大型企业相比,中小企业尤其是国有中小企业普遍存在技术装备落后、职工素质低、人才匮乏、产品质量差的问题。为此,中小企业可以通过教育培训,提高企业人员的文化知识和科技知识水平,从而提高管理者的管理能力,提高职工的技术熟练水平,加速企业劳动生产率的提高;通过技术创新,改变技术设备落后的现状,增强企业开发新产品的能力,以期熟练地驾驭市场。 (2)加速建立符合市场经济的发展机制。企业要参与市场经济的竞争,就必须首先建立起符合市场经济的发展机制。针对我国中小企业的特点,企业改制可以采取改组、联合、兼并、租赁、承包经营和股份合作制、出售等多种形式,各中小企业应从实际出发,从自身条件出发,选择适应的企业发展机制,明确自己企业的发展方向和奋斗目标,制定灵活的生产经营机制,促进企业的发展。 (3)培养管理创新的能力。中小企业内部存在的问题之一是缺乏管理组织能力,在生产管理上处于混乱状态,在组织经营上处于无序状态。产前没有市场调查和研究,没有严格的成本核算;产中没有生产控制,没有营销策略;产后没有售后服务等等。管理创新应包括人事管理、营销管理、组织管理、风险管理等方面的创新。企业可以通过这些方面的创新,提高管理透明度,健全民主管理渠道,创造一个充分发挥职工潜能、调动个人积极性和创造性的工作环境;也可以根据市场的变化,适时调整企业管理方式、经营手段,有效地抵制市场风险,增强企业市场竞争力。 (4)健全企业内部的会计制度。目前相当部分中小企业由于客观和人为因素没有建立起完整的会计核算制度,这些企业中虽然有的生产经营业绩较好,但由于申请信贷时不能提供健全的财务报表和贷款资金营运分析,使银行难以了解它们的财务状况及其经营发展前景,并增大了贷款风险,因此很难获得银行的信贷支持。针对这种情况,中小企业应加强财会人员的培训,建立健全会计账簿,完善会计制度。对于没有条件设置专职会计人员的小规模企业,应从税务咨询公司、会计师事务所等中介机构聘请会计人员建帐核算。 (5)制定符合自身条件的“小生位”经营战略。一般说来,我国中小企业属地方管辖。由于地方保护主义盛行,造成了中小企业低水平重复建设、重复投入的问题。有相当多行业产品供大于求,出现了“结构性”过剩,为了争夺市场以致于生产同一产品的中小企业竞相压价,甚至偷工减料、以次充好,严重地破坏了市场竞争秩序。另外,重复建设使得中小企业产业关联度较低,“小而全”的企业比比皆是,企业之间缺乏社会化、专业化分工协作,与大企业也没有建立协作体系,因此,在大企业的经济优势面前力单势薄,生存艰难。要改变这种局面,中小企业应该选择“小生位”战略。“小生位”战略由美国管理学家彼得·德鲁克提出,意思是企业要垄断市场中的某一个小领域,使自己免 受竞争和挑战,在大企业的边缘地带发挥自己独到的专长,争取在一些特殊产品和技术上成为佼佼者。“小生位”战略有“自然小生位”、“互补小生位”“服务小生位”等很多种,如企业可选择生产一些小批量特殊专用产品,或者与大企业生产形成互补关系,甚至通过提供特殊的售后服务,也能够在无差异市场上或分出相对安全的经营区域。 2. 政府应采取的措施。 (1)制定和完善推动中小企业发展的相关政策。在市场经济条件下,对中小企业的宏观调控不是干预,而主要是通过制定特殊的优惠政策,帮助中小企业走出困境,扶植中小企业发展。主要相关政策包括以下几个方面:①产业政策。国家各项产业政策中应当有鼓励和引导中小企业从事国家急需发展产业的 专门政策措施,促进中小企业优化产业结构,实现中小企业合理布局。尤其要重点扶持科技创业型、吸收劳动力型和社区服务型中小企业,建立中小企业市场进入和退出的良好机制;要坚持“小而特、小而专、小而精、小而新”的发展方向,运用综合的产业政策和市场导向,促进中小企业形成企业集群、产业集群和区域集群,快速产生中小企业集聚发展的效应。②税收政策。由于中小企业相对大企业来说实力弱、生产率低,为了提高中小企业的生产经营能力,充分发挥中小企业科技创新、解决社会就业问题的作用,政府应在财税政策方面给予适当倾斜,具体可采取如下措施:取消按所有制性质和经济性质制定的税收政策优惠,坚持税收优惠按国家产业政策向农业、基础产业、高新技术产业及其它需要国家扶持的产业倾斜,为各类经济性质企业提供公平竞争的税收政策环境;取消增值税一般纳税人的应税销售额标准,企业不论规模大小,只要有固定场所,财务制度健全,遵守增值税专用发票管理规章制度,没有偷税行为,都应享受一般纳税人待遇;允许个人独资和合伙中小企业在企业所得税和个人所得税之间进行选择,消除私有中小企业主双重纳税现象等。③促进技术创新的政策。小企业能否在市场竞争中立于不败之地,关键就在于它们是否能通过优化企业资源的组合以获取持久竞争优势。为了获得这种优势,小企业必须进行技术创新。小企业作为技术创新主体,必须意识到技术创新的可能性和必要性,愿意承担风险,并且能够获得技术创新所需的资金。因此,政府可以在政策上予以扶持,例如,允许小企业在技术成果引进、转化及生产过程中,技术开发费按照实际发生额计入管理费用,不受比例限制。符合促进高新技术成果转化要求和规定的,可享受企业所得税先征后返的优惠政策。组建多元投资主体企业时,具有创造能力的人力资本(管理才能、技术成果)等要素可视作物化资本,作为资产参与投资,并适当放宽无形资产投资比例限制等。 (2)为中小企业的发展创造融资支持。当前制约中小企业发展的最大因素就是融资难,贷款难。一般国有商业银行的信贷政策,首先是保证大型企业的需要,如有余力,才会适当照顾中小企业。由于僧多粥少,中小企业贷款来源很不稳定,致使生产经营难以及时适应市场变化。据调查,有些高科技中小企业,即使市场前景较好,效益较高,也难以得到银行贷款。为此,政府可采取的措施有:①建立为小企业融资服务的政策性金融机构。可以仿效国外做法,由中央财政拨款,或由中央和地方政府共同出资建立中小企业政策性银行,也可委托现有商业银行办理小企业政策性融资业务,这类金融机构不以赢利为目的,而是执行扶持小企业发展的政策,保证贷款的专项使用,真正体现支持小企业发展的目的。②成立中小企业贷款担保机构,为中小企业提供有偿服务。如设立中小企业信用保证基金或组建专门的中小企业管理机构,为中小企业担保获得金融机构贷款。③开拓中小企业直接融资渠道。美国、新加坡及中国台湾都有第二板市场,其上市条件较主板市场低,有利于中小企业、高科技企业上市融资。我国也可在沪、深两个证交所建立交易成本较低、准入标准较宽松的第二板市场和地方柜台交易市场,为中小企业提供直接融资和产权交易场所。 (3)创建为中小企业提供所需的社会化服务系统。社会化服务系统的发展是现代市场经济发展过程中的必然产物,它可以完成政府与企业之间、企业与企业之间、企业与消费者之间的信息沟通和联系,以及企业行为的日常监督等职能。我国经济处于转轨时期,对于在市场竞争中处于不利地位的中小企业来说,健全的社会化服务系统显得尤为重要。具体来说,可以创办中小企业联合会、企业服务中心和企业网络服务中心等服务机构,这些服务机构一方面为中小企业提供市场、技术、出口、人才、协作等信息,另一方面为中小企业提供理财、投资、工程设计、会计和税务以及广告等咨询和服务,并负责中小企业发展的指导、协调和政策制定。 企业发展论文:新形势下邮政企业发展战略的研究 辽宁省铁岭市邮政局 周国英 一、经营战略随着市场经济的不断发展,邮政企业市场化进程的逐步推进,邮政企业如何围绕市场经济的要求进行经营是我们需要研究的首要问题。 竞争生存是市场经济的天然法则。在市场经济中,谁的经营手段高明,谁能适应供求规律,谁就能更好地生存。而市场占有率则是衡量企业生存状态的一个指标,最大限度地占有市场份额成为各企业追求的基本目标。 竞争制胜的要件有两个:一个是强化自己,另一个是弱化对方。在强化自己方面,邮政企业要树立规模经营观念。自邮电分营以来,我局在新业务开发中采取了不少措施,也增开了多项新业务,但效益不明显,原因就在于我们开发的业务没有在同类行业中取得竞争优势,没有占领足够的市场份额。如邮购、音像租赁、代缴费等业务都没有形成规模。又如报刊零售业务,由于我们没有固定的报刊零售点,只能是到处打游击,显然这不符合邮政企业规模发展和报刊市场竞争的要求。报刊应该是邮政的标志型业务,其他任何部门,包括报刊社都不可能成为这一市场的主体。因此,我们必须强化在这方面的投资,利用邮政企业公众性形象优势取得地方政府的支持,兴建报刊亭,构筑阵地,抢回报刊零售市场,并且要逐步形成规模,确保邮政在报刊订阅和零售市场中的主导地位。 自由竞争和垄断经营在市场经济中是辩证发展的。从市场经济大局讲,崇尚自由竞争,但从企业部门利益讲,希望实现垄断经营。而要实现垄断就得靠规模,只有上规模才能降成本,才有能力以低价格吸引用户,扩大市场份额。垄断性专营有两种:一种是法律垄断性专营,一种是事实垄断性专营。如邮政函件、邮票出售属于前者,这些是靠国家法律和政策支持得以实现垄断性经营的;而报刊销售、特快专递等属于后者,虽然它们也存在行业竞争,但其占有较大的市场份额,靠规模优势取得垄断地位。 随着市场经济的发展,法律垄断性专营将越来越少,因此我们的目标是尽量扩大事实垄断性专营的范围。对现有的优势业务应加快发展,把规模做大;对邮政新业务开发不能太杂,应该集中精力抓好几项有市场潜力的新业务,逐步培育成邮政新的经济增长点。当然,邮电分营不久,邮政对市场经济还有个适应的过程,但我们应该学会运用自己的规模优势,通过兼并弱者,达到强化自身的目的。 由于市场经济是法制经济,在弱化对手方面,我们不能采取不正当的手段。弱化对手在目前主要应是了解对手,学习对手,吸收对手。邮政企业走进市场,遇到的对手大多是私营企业。由于私营企业是随市场经济发展应运而生的,他们的经营方式灵活,竞争力强,很快就成为市场经济的“宠儿”。国有企业的优势在于资金比较雄厚,社会地位较高,而弱点就在于经营方式比较死板,转向比较缓慢。所以,国有企业要从传统的计划经济向市场经济转制经营,必然会落后私营企业一步。如果我们邮政企业能够借鉴私营企业的经验,把自己的优势与私营企业先进的经营方式结合起来,我们在市场竞争中就会无往而不胜。 另外,我们要在竞争中学会迎合用户和市场的需求。如报刊市场,订阅额在逐步下降,零售额却不断增加,这反映了市场和用户的需求。我们不能再只靠拉关系、求政策来扩大订阅,而是应该注意研究怎样采取多种服务形式满足用户的需求,刺激用户的消费欲望。如我局经营的《球报》,用户要求见报快,就有私人起早去沈阳背报纸,与我们展开竞争。我局立即组开了一条早间报刊邮路去沈阳拉运报刊,而不再受休息日和休息时间的限制。由于我们用车方便,再加上与报社长期的合作关系,自然在竞争中取得了优势,夺回了市场。《北京青年报》组织的“小红帽”发行队伍,在零售报纸的同时,还回收废旧报纸,受到广大读者的欢迎,无形中为报纸做了宣传,报纸的发行量逐年攀升。《北京青年报》的成功经验对我们邮政企业也是很有启发的。 企业发展论文:网络经济与中国企业发展 [摘要]正确认识网络经济,是我们讨论网络经济对当代社会、经济、政治产生何种影响的基础,是探讨网络经济与中国企业发展之间的关系的前提。对现代企业而言,网络经济的发展,特别是作为网络经济核心内容之一的电子商务的发展,意味着企业在战略思想、管理理念、运行方式、组织结构等各个方面的革命性变革。正是从这个意义上,我们说网络经济对现代企业的生存与发展,既是一种机遇,也是一种挑战。可以这样断言,网络经济的兴起已经对现代企业的研发、生产、经营和管理的各个环节产生了重大的影响。更为重要的是,经济全球化背景下网络经济的进一步发展完全有可能改变现代企业的基本商业运作模式,动摇在工业时代业已成为经典的战略思想和卓有成效的管理方法。 对中国企业而言,首先必须意识到,信息化与电子商务已经如此紧迫地逼到了各行业企业的面前。其次,中国企业应对网络经济,既要主动地抓住机遇积极融入,又要稳妥地防范风险和躲避陷阱。 近两年来,人们对网络经济的热情迅速升温,大量资金、人才和其他要素资源纷纷向网络概念聚集,对网络经济的讨论乃至争论也一直成为社会大众关注的焦点。因此,笔者认为,正确认识网络经济,是我们讨论网络经济对当代社会、经济、政治产生何种影响的基础,是探讨网络经济与中国企业发展之间的关系的前提。 网络经济的实质 20世纪90年代中期才形成的网络经济,以因特网的迅速普及为基本特征。短短的4年时间,因特网的使用人数就超过了5000万,而达到这一规模,收音机、电视和电脑则分别花了38年、13年和16年。证据表明,因特网的出现完全可以与印刷术、蒸汽机、电话和装配线等相媲美。 对现代企业而言,网络经济的发展,特别是作为网络经济核心内容之一的电子商务的发展,意味着企业在战略思想、管理理念、运行方式、组织结构等各个方面的革命性变革。正是从这个意义上,我们说网络经济对现代企业的生存与发展,既是一种机遇,也是一种挑战。 我们不能因为在网络经济发展中出现了“泡沫”,而否定网络经济本身,以及它对人类生活方式和生产方式所带来的影响。事实上,尽管一哄而起的网络“激情”所导致的一轮“泡沫”已经破灭,网络经济大潮并不会因而停滞不前,相反,在股市的喧器和震荡之后,网络经济对现代企业的影响正在越来越明显地突出出来。同时,人们也日益清醒、冷静地认识到,网络经济的发展不仅不能离开实体经济,而且一定要扎根于实体经济。生产力变革的最终实现,取决于网络经济与实体经济能否进一步整合。只有当网络经济创造的生产力可以使传统经济的创新能力获得更大的提升,“新”经济与“传统”经济的矛盾才有可能消除,尽管这需要经历一个相当长期的过程。因此,从企业运行的角度,应当这样定义网络经济:网络经济是建立在国民经济信息化基础之上,各类企业利用信息和网络技术整合各式各样的信息资源,并依托企业内部和外部的信息网络进行动态的商务活动和管理活动所产生的经济。按照这个定义,网络经济绝对不是网站经济,也不等同于网络公司经济,在网络经济中唱主角的,恰恰是应用信息和网络技术整合信息资源而进行研发、制造、销售和管理活动的各类实体企业,自然也包括一切传统产业中的各类企业,它们才是推动网络经济发展的主体。而各类网站企业或网络公司只不过是为各类实体企业提供各种各样的网络服务而已,它们中的一些不景气正是市场经济规律发挥作用的结果,并不意味着新兴企业的破产。 网络经济对现代企业管理与发展的影响 可以这样断言,网络经济的兴起已经对现代企业的研发、生产、经营和管理的各个环节产生了重大的影响。更为重要的是,经济全球化背景下网络经济的进一步发展完全有可能改变现代企业的基本商业运作模式,动摇在工业时代业已成为经典的战略思想和卓有成效的管理方法。 目前看来,网络经济对现代企业的影响至少可以简要地归纳为以下几个方面: (1)企业成长方面。进入网络时代,人们正由稳定的商品供应垄断者主宰的经济转变为临时的商品供应垄断者主宰的经济,大批量制造和大批量销售正在让位于大批量定制。 因此,网络经济时代市场竞争的焦点不再集中于谁的科技更优良,谁的规模更强大,谁的资本最雄厚,而是要看谁最先发现最终消费者,并能最先满足最终消费者的需求。谁最先顺利地为消费者提供了其所需的商品或服务,谁就是成功者。这里并不是说企业可以忽视发展科技,而是要把技术研发看成是工具、手段,满足消费者的需求才是目的。 (2)企业经营方式。以网络化为基础的电子商务将极大地改变传统的企业经营方式,摆脱常规的交易模式和市场局限。这不仅要求交易双方和服务部门的商业信用和支付的银行信用高度成熟,而且要求保险机构、金融机构、供应商和客户在电子网络交易系统中的高度整合与兼容,使网上市场成为交易参与者密切关联和利益攸关的集合体,从而改变了传统企业的经营方式和参与者之间的关系。其间,一些传统的规则和惯例的确在发生变化。因特网可以使企业通过供应链管理(SCM)急剧降低成本,将客户关系管理(CRM)提高到超乎想象的新水平,进入企业原来因为地理条件而被排斥在外的市场,创造新的收入渠道,并最终重新界定它们所经营的业务的本质。网上交易之所以能在很短的时间内得以迅速扩张和普及,就在于它能够在很大程度上降低成本。这是由于,一方面每个采购合约中投标企业数量增加,增强了竞争,导致价格下降;另一方面买方与卖方之间的谈判可以大幅度减少,从而降低了交易成本。 (3)企业生产组织方式。在因特网的支持下,传统企业的生产组织方式发生了很大变化,所谓“虚拟垂直一体化”就是对这种新的生产组织方式的描述。这种生产组织方式以国际品牌为龙头,通过原厂委托制造(OEM)的方式把生产过程分包给下游厂商,其极端的形式是全部产品均为外包生产,品牌公司只负责设计和营销。此外,我们还应该意识到,在网络经济中,企业大小 的意义在减少,因为进入虚拟市场的门槛很低,任何个人都能够通过网络与大企业同样好地向全球市场提供非物质产品,既不需要自己拥有生产设备,也不需要拥有销售网络。 (4)企业内部机制和管理。信息技术与信息系统将会使企业内部机制和管理进一步电子化、信息化,促进企业经营管理技术的变革。基于信息和网络技术的一系列企业内部管理方法和手段不断开发出来,使企业的内部机制和管理更为高效、协调和及时。通过因特网实现企业内部的信息沟通,形成内部的高度整合是企业信息化的第一步。第二步是上网寻找客户、扩大新的销售渠道,形成新的管理职能。第三步是对价值链或供应链进行全面整合,实现电子化管理的高效运作,使企业内部机制和管理发生实质性变化。最后是通过网上销售扩大相关的服务范围,使企业的经营管理进一步完善。 (5)企业组织结构。网络经济使企业经营管理的手段得以创新,从而使管理具有更高的效率。事实上,在信息化、网络化的背景下,一方面,企业运行的环境呈现复杂多变、无法预测的趋势,工业经济条件下的金字塔式层级管理方式和组织结构越来越难以适应;另一方面,同样在快速发展的信息、网络技术又为应对这种趋势提供了多种多样的手段,推动着管理方式和组织结构的创新和发展。在企业组织结构方面,工业经济时代严密的企业层级制组织理所当然地受到冲击,而在信息和网络技术的强大支撑下,非层级制正呈如鱼得水之势,具体表现为网络化、扁平化、柔性化和分立化等基本趋势。运用信息化、网络化手段能够提高企业的组织效率,使减少管理层次和管理职能部门成为企业改革与调整组织结构的新时尚。 随着信息技术的飞速发展,网络经济还会继续展示其巨大的变革力量。同时,这也意味着企业运行方式和管理方式有着无限的创新空间。 中国企业适应网络经济发展的对策 21世纪经济全球化、知识经济和可持续发展的国际趋势和时代背景,已容不得我们对信息化和网络经济有模糊的认识和肤浅的理解。实际上,正如前面所言,企业对网络经济的理解和态度将决定其生存与发展的命运。为此,我们只能丢掉幻想,积极参与,勇于创新,急起直追。 对中国企业而言,首先必须意识到,信息化与电子商务已经如此紧迫地逼到了各行业企业的面前。我们必须从战略的高度提高认识,发展网络经济已不单纯是一个电子信息技术的运用或是商务模式的选择问题,而是适应和顺应国际潮流,在融入全球经济发展中不断增强竞争力的战略性选择。面对经济全球化,这是惟一的选择,任何忽视和等待都是要不得的。只有彻底转变观念,中国企业才能够通过学习来认识和把握未来社会的基本走向,调整、变革企业的战略构想、运作模式和组织构造,以求在新一轮的竞争和合作中实现跨越式发展。 其次,中国企业应对网络经济,既要主动地抓住机遇积极融入,又要稳妥地防范风险和躲避陷阱。利用信息技术和网络技术脱胎换骨般地改造企业,是对企业家战略远见、创新胆识、经营智慧和管理艺术的最大考验。一般说来,近期要以信息技术应用为重点,以电子商务为突破口,结合企业信息化战略和对传统运作方式的改造,促进自身结构优化升级,适时推动企业管理体制改革和经营模式创新。当务之急是找准切入点,构建企业内部网,用最新的、最适宜的电子信息技术改造企业业务流程和经营组织方式。通常可以选择从最重要的局部流程或部门做起,然后逐步推广,直至全面提升企业自身业务流程的运作水平和管理水平。 不同行业的企业、不同规模的企业应当根据自身业已建立起来的核心能力和竞争优势,紧密结合宏观环境和市场的变化,设计或选择自己的信息化、网络化管理模式和开展电子商务的长期可持续盈利的商业模式,并通过与不断变化的网络运用环境相适应的多档次技术和经济组合,完成循序渐进地、从基础到高端地分阶段、分步骤发展过程。具体而言,中国企业与网络经济的结合大体上需要经历这样的过程:第一步:部署企业的网络基础设施,搭建企业网络,为构建企业电子信息管理和电子商务平台提供基础硬件、软件环境。其中,对不同行业中的企业,尤其是中小企业,可以考虑采用公共的基础设施平台,通过公共接口直接接入公共电子信息管理系统或电子交易市场;第二步:一方面,在企业内部建立网上协作环境,即通常所说的办公自动化,满足信息的共享和及时上传下达的要求,实现高效率的网络协同工作。另一方面,建立企业外部网站。从而加强企业内部运转效率,及时对内、对外信息;第三步:建设企业的核心业务管理和应用系统,最典型的系统是企业资源规划管理(ERP);第四步:建立针对企业经营三个直接增值环节来设计的客户关系管理(CRM)、供应链管理(SCM)和产品研发管理(PLM)等。 企业发展论文:民营企业发展中的人力资源管理现状 人力资源管理在国内发展也才仅仅几年的时间,由此而引发的新思想新理念却层出不穷。从人力资源管理到人力资源开发,从职业生涯规划到人力资本运营,变化之快无不让人眼化缭乱。再到书店的管理书架上看看吧,那琳琅满目关于“人力资源管理”的管理的书籍能把从古到今的时间拉在了一起,能把西方理论与东方思维进行的合并。内容之广、涉及之深往往更会让你无所适从。大有“一夜春风来,千树万树百花开”的气势,更多的让很多人都“误读”了“人力资源”的繁荣。在你感叹知识发展之快时,是否也给你内心带来满怀的疑惑与不安?那些真正从事人力资源管理的从业者,在面对实践中的现况又有怎样的看法和体会呢?我想对于那些真正想在人力资源管理上有所作为的人都感受一种越来越难做的压力,用“举步为艰”一词想必也不过分。那么,利用作为带动中国经济的主体、在管理上力求务实求新的民营企业来加以分析,我想也更能代表性的反映出国内企业在管理上所存在的问题。 那么,就让我们先来看看都出了些什么问题呢? 1、口号变了,可意识没变。 随着人力资源管理被炒的火热,每个老板都一夜间都可以开口便是“以人为本”,闭口便说“重视人才﹑开发人才”。可事实上一些企业高层决策者对人力资源管理还缺乏深入透彻的理解,仅仅出于肤浅的认识搞了一些表面化的东西,误以为模仿式地成立个人力资源管理部门、设置几个人力资源管理职位、招聘一两名背景不错的所谓人力资源管理高手、上一套人力资源管理软件就可以起到立竿见影甚至出神入化的效果,对于人力资源管理在公司整体运作体系中的“定位”还缺乏深入的、理性的思考,对于日常的人力资源管理工作还缺乏必要的理解、指导和协调,更有甚者把“以人为本”最大的作用用来装点企业的门面、丰富“职场政客”的语言。“人力资本管理”不幸也被职场政治所调戏、所滥用。尤其即是企业的投资者﹐又是人力资源管理成员的考核者的老板,决定了企业的投资方向和人员考核因素,在领导和工作判定上,难免会经常忽视人力资源管理者的意向和行为,由此将直接影响操作者的态度和热情。 同时﹐由于人力资源工作的隐性和长期性,导致无法如生产和销售那样,可以用具体的数量恒量,同时因人本身的不确定性﹐同样像其它工作一样,给予肯定的改善期限。以及它本身所特有的延滞性,无法很快看到成绩。这些都将是影响老板决策的重要原因。虽然人人都知道十年种树,百年育人。可中国职场却缺乏如日本企业的那种终生雇佣情结,当经营者仍然把“人力”当作“成本”而非“资本”时、当管理者仍不懂去用企业文化留人时,便会产生“人才投入,谁知以后是否为我所用﹖”的想法。种种原因﹐都最终导致老板的忽视。也便产生目前很多企业所出现的“人力资源重要﹐但不主要的局面”。 再者是管理者意识,这里所说的管理者是泛指各部门主管,也包含人力资源管理者。首先,一个人力资源管理者应该具备根本的人力资源概念和系统思考。而很多时候中小型企业往往因为忽视人力资源管理或其它原因,会随意安排自己亲属或其它闲置人员替代,因而会因为他们本身的素质而无法去执行真正的人力资源管理。而且,随着人力资源管理职能工作的日益深入和专业化,一个不具备系统思考的人力资源管理者,即使具备较全面的理论基础,也很难根据企业现状分析,而七拼八凑,做出一些似是而非的举措。试想,如此这般,怎么会有好的结果。因此,人力资源管理者自身的工作方法是否科学,还有待于其自身“功力”的提升。 另外,对于其它管理人员的意识同样是很重要的。我们知道,人力资源管理应该是动态的,策略性的。因此,在他做出系统可行的方案时,必须取得各部门的配合,达到互动的效果,才能整体发挥人力资源理念。同时,管理者通常是员工的一线领导者,他的行为也将直接影响的人力资源的贯穿和实施效果。 其次是员工的意识。人力资源所面临最大的群体莫过于员工了,企业开展人力资源工作的最终目的便是调动员工的积极性,提供战略性的服务和支持。可现实中很多企业并没有去有意识的建立和宣导自己的企业文化,人力资源的任何措施都会被员工看作“为虎作伥”的工具而加以抵制。因此,人力资源工作不仅仅是管理会议上讨论和文件上强调的。他必须深入基层,在员工思想上做好工作,让员工真正了解企业人力资源管理的本意、取得员工的认同和配合。这样,才能将人力资源上下一心的贯彻下去,直接影响企业的整体业绩。 2、职能的专业化,使工作变得更加复杂。 在实践过程中,人力资源管理者在面对着日益专业化的薪酬管理、职位描述、员工培训、绩效管理、企业文化的建设等专业难题时,往往难以逐一破解。 ⑴薪酬管理 在企业的快速发展过程中,随着组织的结构和人员的组成不断的变化,公司既成的薪酬格局就在一次次的“特殊处理”中屡被打破,加之历史形成的原因,企业在忙于业务拓展过程中未能及时对公司的薪酬格局加以理顺,导致问题越积越多,相对“高薪”的难以降下来,相对“低薪”的,企业又不愿“不明不白”地提上去——维持吧,怨言难消,影响工作的士气;寻求变革吧,不仅要考虑增加成本是“放老板的血”,还要考虑到牵涉到每个人的利益就是“扎手的刺”,不知该如何切入。很多企业为了尽量避免“麻烦”,还实施了严厉的“薪酬保密”:禁止打听其他员工的薪酬,也禁止向别人透漏自己的薪酬。事实上,企业始终都无法真正落实“薪酬保密”,这也是没有办法的办法。 ⑵职位描述 职位描述是在“岗位职责”基础上,对职位管理的进一步发展,包括任职资格描述、职责描述、权限描述、直接上级和直接下属等。对人力资源管理而言,职位描述的难点在于文字量大、任务较重,需要对公司上下几乎所有工作环节进行摸底扫描。如请专业咨询公司做,费用较高,恐怕老板不满意,可是自己做时,又会出现职位描述往往赶不上公司情况的变化快,需要不断依情况变化对职务描述进行及时的调整。同时,由于在对“职位描述”的理解上,常与公司高层不一致,更会导致人力资源管理者无所适从。比如,公司高层认为:一套规范科学的“职位描述”就可以鞭策每位员工自觉尽职尽责,彻底解决扯皮现象,并且就工作中出现的问题可以明确找到责任人——如果高层真是这样理解“职位描述”,这些就确实挺让人力资源管理者们为 难的。过去,大约80%的工作可以根据明确的规章和程序处理,只有大约20的工作需要做出判断。今天,自主管理和工作的综合性与复杂性使工作中的这种比例已经颠倒过来。而有些高层更会认为“职位描述”就是费力不讨好的花架子,根本不值一做。你总不能违命而为吧。⑶员工培训 员工培训总是要搞的,难点在于公司高层往往关注那些“拿来就能用”的“快餐”式培训,人力资源管理者们希望使培训系统化,而员工或许希望培训内容能对自己的职业生涯有帮助,如此三方对培训的理解也有偏差,难于统一;由于各种原因,接受培训的员工往往难于聚拢到一块儿或难于使培训持续进行。比如由于参训员工的工作地点或时间比较分散,工作又一时“走不开”,总不能为了培训不要生产吧。再比如,本来对一个特定的员工群体制定一个全年的系列培训,结果系列培训进行还不到一半,这些学员的大部分都已离职,使得培训难以继续;再者,人力资源管理者们也会不失时机地借“培训”为自己“作戏”,或以“自娱自乐”的方式“聊以自慰”,以此“捍卫”人力资源管理者们的专业形象,或考虑到培训效果说不清,人力资源管理者们也要给企业一个“少花钱多办事”的交代,这些也令培训融入一些不健康的东西,进一步模糊了培训的效果,加剧了培训的“老化”。 ⑷绩效管理 可以这样说,人力资源管理的核心环节就是绩效管理,其它管理环节如薪酬管理、职位描述、员工培训等都要适应绩效管理的要求。绩效管理的难点在于绩效的标准难于确定,这几乎是所有搞过绩效管理的人力资源管理者的切身体会。首先,一些工作岗位的工作性质决定了绩效标准的“模糊”性,特别是那些工作成果难于量化的工作岗位。其次,即使在开始暂时确定了绩效的标准,也难以保持必要的稳定,领导的“创意”、政策的变化、市场的作怪往往迫使绩效标准过频过快地“与时俱进”。对多数企业来说,尤其是中小型民营企业,深入搞绩效管理(特别是绩效评估)往往费时又费力,其结果要么使绩效管理半途而废,要么搞了今年却没明年; 另外,各方对绩效管理的理解存在明显的偏差:公司高层往往想借绩效管理分清员工的好坏优劣,甚至把绩效管理当成了裁员的工具和借口;人力资源管理者往往过于学术化地看待绩效管理以至曲高和寡;普通员工则指望绩效管理体现自己的劳动价值,并借此得到更多的实惠;“职场政客”们更是借机深藏不露地施展神通、兴风作浪。如此下来,通过绩效管理或许解决了一些问题、或许搞清楚了一些问题,但由此往往也产生了更多的新问题,“不公平”、“不合理”、“暗箱操作”、“不如不搞”、“不干了”——群众的眼睛是雪亮的,群众的声音更是嘹亮的,群众的热情绝对是可怕的!真是剪不断、理还乱! 企业发展论文:浅谈以创新的发展观促进非煤企业发展 如做大做强非煤产业,必须坚持科学发展观,促进企业转变发展观念,明确发展的方向,创新发展模式,提高发展质量,以科技创新和管理创新带动产业优化升级,以发展循环经济建设节约型企业,加快转变经济增长方式,提高市场竞争力,促进企业做大、做强,实现跨越式发展。 观念创新,为非煤企业打开快速发展之门 观念是一股强大的社会力量,它可以促成一项改革的成功,也可以将它扼杀在摇篮之中。说到底,企业的成败主要取决于企业的发展理念。作为非煤企业的管理者首先要与时俱进,有创新观念。其次,就是如何转变职工的观念。领导再新的观念,必需由职工去执行,职工理会不了精神,执行起来就不力。转变职工的观念,一是要“引”。通过形势教育,引导职工思想观念的转变。企业领导、政工干部讲形势与邀请专家讲座相结合,充分发挥媒体作用与开展主题教育、讨论活动相结合,引导职工积极更新观念,转变观念;二是要“带”。通过管理层、党团骨干观念的转变,带动职工思想观念转变。由于所处的环境、受到的教育、承担的责任、接受的信息等情况不同,企业管理层与党团骨干对改革创新更容易产生认同感,观念更新容易一些。其言行往往对周围的群众具有影响和带动作用。通过机关带基层、管理层与党团带群众,在潜移默化中使职工队伍观念发生转变;三是要“激”。通过企业成败典型的宣传,激发职工思想观念的转变。通过宣传正反典型,可使广大职工充分认识到,成功企业的一个共同特点就是职工观念新,企业思路新,充满活力;而失败以及被淘汰企业的职工观念必然落后,不适应形势发展要求。从而激发广大职工的思想观念不断发生转变,树立自立自强、开拓进取的观念。 突出技术创新,提高产业水平 产品是企业经营的核心,是企业生命力所在。要做大做强非煤产业,必须把技术创新作为推动力带动整体发展,促进产业化产品优化升级。技术创新可通过以下几种途径:一是引进新技术。结合现有产品采取具有技术含量高的单位进行外部联营,以产业集群或产业链的方式对外招商。在外部联营的基础上,逐步扩大商贸流通或其它产业联营,形成多边宽带联营格局,不断提高自己产品技术含量;二是对专业技术较强的特殊行业,根据使用年限进行技术改进,增加使用年限。这就要在总结中创新、在创新中发展,减少频繁大修,降低中间投入费用,使老机组焕发活力,创造新效益;三是把支柱产品的深加工作为主攻方向,积极探索深加工技术,把现实的初级产品转化为高附加值的产品,尽快实现产品的优化升级,增强创效能力。四是大搞综合利用。发展循环经济,合理利用固废资源。五是高新技术的产业开发难度大,但可以抓住本省南方产业转移的有利时机,加强信息收集,在相关条件具备的情况下积极参与基础设施、生物工程等产业开发。 管理创新,为企业自身素质强化升级 管理创新是全面创新的重要内容。徐矿集团产业结构调整的目标主要是非煤产业,而且非煤产业在“十一五”期间生产规模到效益规模将会发生重大变化,所以必须以管理为基础,确保非煤系统效益的增长与壮大。企业管理创新一是战略管理,这是企业长远发展的谋化。集中研究发展战略和策略,综合系统管理、市场营销、融资和财务、生产和操作、研究和开发、企业信息化建设等方面的问题,以保证企业目标的实现;二是扁平化组织。一个良好的企业,必须有一个良好的组织结构,非煤企业随着发展其经营的范围、产品范围将逐渐扩大,形成跨地区、跨国界的经营已成为可能。过样一来,过去那种金字塔型的管理组织结构就难以适应现代动态环境和经营的变化,扁平化组织结构应运而生。三是虚拟经营。现阶段企业在有限的资源条件下,为了取得竞争中的最大优势,只保留企业中最具核心竞争力的功能,而将其他的功能虚拟化,通过各种方式借助外界力量进行融合弥补,其目的是在竞争中发挥企业有限资源的优势;四是人本管理。最成功的企业里的管理都是真正面向人、重视人的管理。管理中让员工自己控制自己的命运,表现和发展自己的才干,了解公司的经营情况,感到工作有意义、有保障,依靠共同的信念来激励大家。
关系营销论文:宾馆顾客关系营销探讨 [摘要] 本文在综述关系营销 理论 及其在我国服务业的 应用 的基础上,对酒店营销的特点与关系营销的作用进行了讨论。运用三级关系营销及其他相关理论,提出完善财务层次的关系营销(一级关系营销),稳定 发展 社交层次关系营销(二级关系营销),开展结构层次的关系营销(三级关系营销)的策略。 [关键词] 顾客 关系营销 酒店业 (2)有形的顾客组织。有形的顾客组织是 企业 通过建立各种正式或非正式的顾客俱乐部来与顾客保持长久的联系。 为了更好地为消费者服务,满足消费者的个性化需求,实现与消费者的零距离,2000年1月30日海尔推出了国内家电行业第一家俱乐部——海尔俱乐部。海尔俱乐部是海尔集团为满足消费者个性化需求,建立的一个与海尔用户共同追求国际化生活品质,分享新资源、新 科技 的亲情化组织。在海尔俱乐部里,会员在享受海尔家电高品质生活的同时,会体味到一种前所未有的乐趣:享受特有的尊贵权益和贴切的亲情服务;品赏到最新的家电 时尚 ,感受海尔家电的国际品质;获得直达个人需求的个性化生产和服务;享受再购买海尔产品的会员优惠;还会被邀请到海尔青岛总部结识天南地北的会员朋友,参加海尔大学的培训;另外还有“一卡行天下”给您带来衣食住行各方面的增值权益……海尔俱乐部融融的人情味吸引了众多消费者的青睐,在短短10个月内海尔俱乐部的会员已突破800万人,使海尔集团与众多海尔用户的关系又上了一个新的台阶。 3.三级关系营销:结构层次顾客关系营销 结构层次关系营销是企业在向交易伙伴提供财务利益和 社会 利益的基础上,与交易伙伴结成稳定的结构纽带联系。我们可以把这种关系称之为“合作伙伴”或者“客户联盟”。结构性联系要求企业为交易伙伴提供这样的服务:服务对交易伙伴有价值,但交易伙伴不能通过其他来源获得这种服务。这种关系的建立是企业自身的行为,而不是仅仅依靠企业销售或者服务人员交际的态度和技巧。它分为企业与顾客(或客户)的结构性纽带和企业与企业的结构性纽带。 (1)企业与顾客的结构性纽带。企业与顾客(或客户)的结构性纽带是企业通过向顾客或客户提供独特的服务来建立起双方结构性的关系。如在厂家——商——经销商的销售体系中,厂家和商不仅仅充当向经销商提供商品的角色,而且帮助销售 网络 中的经销商特别是一些较小的成员提高其管理水平,合理地确定他们进货时间和存货水平,改善商品的陈列;向其提供有关市场的 研究 报告,帮助培训销售人员;同时建立经销商档案,及时向他们提供有关产品的各种信息等。 (2)企业与企业的结构性纽带。企业与企业的结构性纽带是指两个企业结成紧密合作的伙伴关系,在开发、研究、供应、人员等方面互相协作,以促进双方的共同 发展 。 因此, 目前 我国内资酒店企业关系营销改善的重点是:改善“协议”顾客折扣制定标准,开展企业间联合计划,改进对顾客认知管理,为顾客提供个性化服务,拓展服务信息反馈渠道,正确对待和处理服务投诉等服务 内容 。酒店开展顾客关系营销不应只将眼光局限于酒店内部,酒店同行、行业协会、航空公司、 旅游 网站、政府、社会团体、媒体等单位也应纳入到开展顾客关系营销的体系中来。 五、结束语 从关系营销视角,我国酒店业市场营销的基本现状是:尽管对一些有形组织开展了一点社交层次的关系营销(二级关系营销),但总体上还只是在财务层次的关系营销(一级关系营销)上形成了一些制度,且很不完善。我国酒店业要完善财务层次的关系营销(一级关系营销),稳定发展社交层次关系营销(二级关系营销),开展结构层次的关系营销(三级关系营销)的策略。 关系营销论文:浅谈关系营销 [ 论文 关键词] 关系营销方法 [论文摘要] 随着市场竞争的激化,传统营销理论越来越难以适应复杂多变的市场营销环境。本文通过分析关系营销的涵义和本质特征,提出了实施关系营销的方法。 随着市场 经济 的 发展 ,市场营销活动范围日益扩大,市场竞争更加激烈,传统营销理论越来越难以适应复杂多变的市场营销环境。传统营销理论的局限性日益突显。进入20世纪70年代后,西方国家一些营销学者积极研究和探索出了适应当代 企业 竞争要求的新的营销理论——关系营销理论成为21世纪企业营销的指导思想。 一、关系营销的涵义 市场营销学是一门应用型的学科,其理论和方法随着市场经济环境的变化而不断发展。传统的市场营销理论认为,企业营销实质上是企业利用内部可控的资源,对外部不可控因素做积极的动态反应,进而促进产品销售的过程。随着市场竞争的日益激烈和市场营销组合策略的广泛应用,关系营销作为一种新的营销方式受到广泛的关注。 关系营销原理,是一种融合了换位思考、客户参与以及建立信任等方法在内的综合性营销方法。关系营销方法要求销售人员灵活掌握并运用诸如目标处理、达成协议等技巧。 二、关系营销的本质特征 关系营销的本质特征是: 1.信息沟通的双向性。交流应该是双向的,即可以由企业开始,也可以由营销对象开始。广泛的信息交流和信息共享,可以使企业赢得支持和合作。 2.战略过程的协同性。在竞争性的市场上,明智的营销管理者应强调与利益相关者建立长期的、彼此信任的、互利的关系。 3.营销活动的互利性。关系营销的基础,在于交易双方之间有利益上的互补。如果没有各自利益的实现和满足,双方都不会建立良好的关系。 4.信息反馈的及时性。关系营销应具备一个反馈的循环,连接关系双方,企业由此了解到环境的动态变化,根据合作方提供的信息,以改进产品和技术。信息的及时反馈,使关系营销具有动态的应变性,有利于挖掘新的市场机会。 三、关系营销中的关系类别 通常情况下,作为一个公司的销售人员,他必须接触大量的客户,然而按照80∶20原则,销售人员手中的大多数客户可能都不是很重要的,因此销售人员就需要对不同的客户建立不同的关系。只有这样,才能分清主次、抓住重点,才能出色的完成销售任务。 首先是对客户进行划分。客户价值越大,客户的等级就应该越高,就越应该引起销售人员及公司的重视。其次是建立客户关系。通常情况下,客户关系可以分为如下几个不同的水平: 1.基本关系。这种关系是指销售人员只是简单地向客户销售产品,在产品销售后不再与客户保持接触。 2.反应关系。这种关系是指销售人员在销售产品的同时,还积极鼓励客户在购买产品或使用产品以后,如果发现问题或不满时及时向公司反映。 3.可靠关系。这种关系是指销售人员在产品售后不久,就通过各种方式了解产品是否能达到客户的预期要求,收集客户有关改进产品的建议以及对产品的特殊要求,把得到的信息及时反馈给公司,以便今后不断地改进产品。 4.伙伴关系。这种关系是指销售人员与客户持续地合作,使客户能更有效地使用其资金或帮助客户更好地使用产品,按照客户的要求来设计新的产品。 在营销实践中,不同公司因产品和市场的不同,可以分别建立不同水平的营销关系。销售人员可以根据客户数量的不同、产品边际利润的不同等因素,选择建立并维持不同水平的营销关系。 四、实现关系营销的主要途径 实现关系营销有许多不同的途径。不同行业、不同规模的公司可以根据自身公司的资源、所处市场的竞争状况、销售团队成员的风格等特点选择不同的途径。这些方法归结起来,可以 总结 为如下几个内容: 1.向客户提供附加的 经济 利益。公司向经常使用和购买本公司产品或服务的客户提供额外的利益。比如 3.建立公司与客户之间的结构性纽带。公司可以通过向客户提供更多的服务来建立结构性的关系纽带。比如在流通行业,厂商可以帮助其销售 网络 中的成员特别是一些较小的成员提高其管理水平,合理地确定其进货时间和存货水平,改善商品的陈列或者向销售网络中的成员提供有关市场的研究报告等信息。 4.强化品质、服务与价格策略。产品的品质、质量等是建立营销关系的基础。 自然 推行关系营销的途径也少不了从品质、服务及价格等营销组合方面入手。销售人员一定要加强产品的服务性工作,搞好产品的售前、售中与售后服务,不断提高公司的服务水平。另外,就是要制定合理的价格水平。“互惠互利”是公司进行关系营销的核心,只有这样客户的利益才能得到保证,客户才能成为公司的忠实的顾客,公司的关系营销才能真正发挥作用。 随着社会分工的日益精细和明确,独享市场美羹的情形可能已经不复存在,合作共赢注定成为获取利益回报的必然,这就要求 企业 在从事营销活动的时候,毫不吝啬地付出相当多的时间和精力,用于创造和谐的市场环境,维护稳定的营销关系,以共同获得财富。竞争激烈的商业社会已经进入一个关系营销的年代。一个优秀的营销人员在业务洽谈中,重点并不一定是推销产品,而是建立彼此之间的关系,以作为日后合作的基础,当顾客感受到彼此已超越一般生意伙伴关系时,自然会产生一种恒久的信任;有了这种信任基础,再通过各项相关的关系营销活动,保持并加深双方的友谊,才能巩固双方的和谐关系。 关系营销论文:我国社区银行与关系营销研究 社区银行是在一定地区的社区范围内,按照市场化原则设立的独立运营、主要服务中小企业和个人客户的中小银行。在经营特色和发展战略上,社区银行强调的是在特定社区范围内提供针对客户的个性化金融服务,与客户保持长期性的业务关系。从市场定位看,社区银行主要面向当地家庭、中小企业和居民进行金融服务,从而推动当地经济的发展;从信贷质量看,社区银行具有信息对称性优势,其内部员工通常十分熟悉本地市场,同时其自身也是融入到社区生活中的成员,有助于建立忠诚的客户群体,从而极大地降低了交易成本。社区银行被普遍认为是民营金融机构的发展之路与最佳选择。摘要:随着我国国民收入水平的提高和人民消费意识的转变,对个人理财服务的需求逐渐加大。同时由于中小企业的发展对资金融通、运用的需要,使各大银行无法很好地应对人们的消费理念,社区银行应运而生。以其灵活性、地域性、创新性,较好地投入到个人金融服务和中小企业融资中。 关键词:社区银行;个人金融服务;关系营销 一、我国社区银行的发展现状 由于我国特殊的国情,我国社区银行发展主要停留在各类商业银行的社区金融业务上,但各大商业银行在开展社区金融业务时存在着有冷有热现象。 一方面,不少具有战略眼光的商业银行已经“蠢蠢欲动”或正在紧锣密鼓地进行“热身运动”,业务正向社区挺进。在武汉,不少银行竞相分切社区金融这块“大蛋糕”。在武汉市东亭小区、花桥小区、钢都花园等社区,华夏、民生、招商等中小商业银行纷纷跻身其间,争先恐后亮出了“社区银行”的招牌。中国建设银行广东省分行正式在广东省各地推出“社区金融服务”。在上海,不仅越来越多的金融机构争先恐后得把金融学校开到了街道、社区,这些社区金融学校纷纷聘请有影响力的青年金融专家,代表所在的金融机构走进社区,以个人工作室的名义为居民提供理财服务。 另一方面,一些商业银行依然对于社区金融这块市场没有形成正确的认识,对社区金融缺少深入的研究,认为目前的社区建设尚未成熟,有的还没有形成规模,居民迁入也有较长的过程,甚至担心在社区开设银行网点成本高、收效慢,因此,对进军社区一直持谨慎态度,愿意到社区落户的银行并不多。这些银行营业网点大都设立在市区繁华地带,即使在社区中设有零星营业网点,在实际工作中却没有“社区”概念和“社区金融”意识,大批网点游离于社区生活之外。这些商业银行更像行政事业单位,无论在金融产品上还是在营销手段上并没有真正地贴近老百姓,贴近市场,营销工作针对性不强;在服务品种上还显单一,除储蓄业务外,其他产品开发力度不够,与社区公众日益活跃的金融服务需求尚有差距。 二、我国发展社区银行存在的问题 就整体而言,社区金融在我国毕竟属于新生事物,处在发展的初期,目前尚存在一些值得关注的问题。 (一)经营观念问题有待进一步转化 尽管四大国有商业银行已经实行了商业化经营,但由于改制和产权问题尚未解决,缺乏走出行门融入社区的理念,在经营观念上仍有计划经济的残留成分,体现在服务态度差、产品单一、功能不全等。 (二)现阶段我国的信用环境对社区金融业务的开展形成了一定的障碍 不仅是广泛存在的经济活动主体信用缺失,使商业银行开展社区金融业务“心有余悸”,而且对银行自身而言,由于以前没有注重个人和企业信用体系的建立,没有客户关系管理,银行对社区的信息缺乏了解,存在严重的信息不对称问题,使社区金融服务的内容和效率受到很大限制。 (三)社区金融服务产品创新能力有待提高 社区金融需要兼具个性化、多元化、综合化等特点,因此社区金融服务中心应该是一个大超市,客户可以随心所欲地选购称心如意的产品,从存取款、理财咨询、保管箱、消费贷款、各种转账,到收费以及购买保险、债券、投资基金等金融需求都应该在这里得到满足。而目前,我国商业银行产品创新能力不够,所推出的社区金融产品结构显得单一,功能缺乏,使其为社区居民提供便利金融服务的程度与效率大打折扣。 (四)人才缺乏成为我国商业银行发展社区金融业务的重要阻碍 我国的客户经理制度刚起步,无论从数量与质量来看都远远不够,且尚处于逐步转型阶段。而社区金融需要具有较高业务素质和金融知识的综合性人才,导致目前出现严重的人才短缺现象。 三、我国发展社区银行的具体措施 随着我国金融体系的不断完善,社区银行必将从目前的社区金融业务演变成独立的中小商业银行。社区银行是我国民营金融机构的最佳选择,也是有效解决国有商业银行对基层资金的虹吸效应、填补因国有商业银行撤出而在局部地区形成金融服务真空的重要渠道。现阶段,我国要发展社区银行,就必须从自身的条件出发,发展出具有中国特色的社区银行。社区银行的发展也必须符合事物的规律,不能照搬别人的东西,要展现出自己的特色,发展与国情相符合的社区银行。 (一)选择合适的社区银行创造途径 现阶段,我国的社区银行发展可以说还是一个空白,如果进行重新建设,就必须从头开始,这样属于重复建设,资源浪费,而且发展速度过慢,远远不能满足社区银行建立的需要。所以社区银行的建设应该着重于转行,将现有的商业银行的城市分支、民营金融机构等改造为社区银行。 当前,各个地区的城市信用社,城乡衔接处的农村信用社以及地方政府控股的城市商业银行由于市场变化急需转型,将他们改造为适应当地需要的社区银行,这正好与当前中小金融机构改革相统一,易于被金融监管层采纳。同时,由于这些金融机构在当地都有了一定的业务和客户基础,在转型后更容易开展业务,也不用再重新开始寻找客户群。 (二)坚持定位于中小企业和居民个人 我国目前登记的中小企业已超过2000万家,占注册企业总数的99%,其创造了75%左右的城镇就业机会,对我国gdp增长的贡献率达到了43%,已成为国民经济不可忽视的力量。但是信息不对称的存在,导致中小企业贷款难的问题长期得不到解决。社区银行扎根于基层,能够充分利用社区的信息存量,较为有效地解决信息不对称问题,为中小企业发展提供更好的金融服务。 在我国,大银行的贷款申请程序极为繁琐,耗时长久,大大增加了中小企业融资的隐性成本,有的地方甚至出现了资金供给空白。中小企业的贷款担保机构规模小,缺乏补偿制度,不能够适应中小企业信用能力提升的需求。社区银行以其地方性、灵活性在对中小企业的金融服务上有大银行所不能比拟的优点,各家中小企业对社区银行的发展充满了期待和希望。 目前,随着住宅商品化以及住宅生活区内服务的物业市场化,各种社区服务应运而生,并且呈现蓬勃发展之势。与此相适应,在经济结构调整以及经济市场化、社会化发展的今天,不少居民把自己的就业、家庭收入等着力点聚焦到了社区,但由于缺少畅通的资金融通渠道,常常是不少机动灵活、规模较小、效益较好的生意及市场项目,诸如家庭花卉养植、宠物繁殖、女士美容养颜、家电维修等因资金缺口而成泡影,社区银行可以发挥其地域特色,提供多样化的个人金融服务。 (三)实施关系营销,吸引、保持以及扩展客户关系 关系营销是一种新兴的用于培养持久的、长期的(因而也是赢利更多的)客户关系的可行框架,尤其适应于服务性质的银行业。关系营销最重要的内容就是营造一种文化氛围,可以从核心服务、关系专门化、服务提升、关系定价和内部营销等多种战略角度考虑。通过关系营销可以使银行有机会加强客户关系的针对性,通过了解每位客户的特点和需要,掌握必要的资料和数据,银行可以更加精确地提供专门针对特定情况的细致周到的服务,这就是关系专门化。做好这一点,客户的忠实态度就会得到提高,就会吸引更多的客户来银行进行消费。 (四)实施品牌战略 我国工商界的品牌意识正日益觉醒,品牌战略正进行得如火如荼,商业银行对社区金融这一块全新的业务领域从一开始就应该树立品牌意识。品牌的真正魅力在于它能渗入到社区居民生活的各个方面,成为社区居民不可或缺的帮手和理财专家。由于社区居民的年龄、爱好、收入水平、家庭状况和社会地位不同,需求存在明显差异,而且随着经济发展和科技进步,居民的需求也处于不断的变化中,银行要善于分析消费者心理,并以此为基础进行产品品牌定位,其中包括储蓄品牌、贷款品牌、理财品牌等,并随居民的需求进行品牌创新。 如何创建品牌?一是必须打持久的高质量牌;二是以富有人情味的服务方式树立口碑。如农业银行广东顺德支行在碧桂圆分理处发行的碧桂圆业主卡独具特色,具有社区会员、物业管理、银行卡等多重功能,可以说为社区银行融入社区做了有益的尝试。三是实行科技创新。一方面应针对社区特点开发各种尽可能便捷的科技金融产品,如支持社区生活的各种自助交易、自助转账、消费信贷以及网上交易的一卡通、社区卡等;另一方面引入先进的客户管理系统,对客户进行高科技管理,深入细致地创建客户信息库,评估客户的创利能力,针对社区居民的心理特点定准产品品牌,不断创新品牌。 (五)正确处理与大银行的竞争与合作 社区银行的发展离不开与大银行的合作。大银行发展的历史悠久,对市场的走向和国家政策的把握有着比社区银行更为精细的了解,其资金力量、客户网络等都是社区银行所不能比拟的。但社区银行却占有地域特性,其灵活性、创新性、人际性又比大银行有更大的优势。所以,社区银行要想快速、稳步发展,必须正确处理好与大银行的竞争与合作关系。 (六)注重人才的培养 在整个社会和经济演进的过程中,由于科学技术的突飞猛进,组织的经营管理者必须不停的“推陈出新”以满足整个市场和社会的需求,否则终必遭市场所淘汰。银行因为外界的刺激则必须力争上游,在服务的性能、品质上不断创新。因此,如果组织外界的大环境在变化、在进步,而维系整个组织成败的“人”品质方面却没有进步,势必使组织在可见的未来,丧失了在市场上与同业竞争的能力。当代金融新浪潮虽然使商业银行的业务努力有了大幅度提高,也为其发展创造了更广阔的空间,但同时也使自身的传统业务和优势地位面临严峻的挑战。在这种情况下,社区银行就应审时度势,在指导方针、经营思想、管理模式、业务活动、组织结构等方面进行调整,利用其传统优势采用各种有效措施去适应新的环境与要求。而这一切的背后首先需要的就是银行员工及管理者素质和能力的提高。这就必然要求银行根据客观变化的要求,适时不断的对员工进行培训与开发,保持一支生气勃勃、技能超群的员工队伍。离开了这一点,社区银行的竞争和发展必将成为一句空话。 总之,做好社区银行,不但可以加快中小企业的发展速度,还可以正确合理的引导人们的投资、消费,对我国的经济发展也将有长足的影响。由于我国的特殊国情和金融环境,在中小企业和消费者眼中,社区银行所提供的服务往往比国有商业银行所提供的服务更具有魅力。社区银行不仅仅是国有商业银行打开社区大门的一把金钥匙,也必将成为国有商业银行转变经营模式、提高市场竞争力的最有力的武器之一。 关系营销论文:浅论企业顾客关系营销实施策略 [论文关键词] 关系 营销 顾客关系营销 策略 [论文摘要] 实施顾客关系营销,将帮助企业建立起与顾客间的长期伙伴关系,有利于提高顾客忠诚度,增强企业竞争力。本文从顾客关系营销概念入手,简要分析了企业在实施顾客关系营销中存在的问题,并对此提出了相应的策略。 在经历了从旧 经济 时代向新经济时代的转化,我们正在逐渐步入到后经济时代。在这一时代,顾客不再以从前的恶方式购买商品,企业的广告活动越来越难以奏效,企业要达到自身的目标也越来越困难。为什么呢?归根结底就在于消费者日益成熟,消费需求变化迅速,而企业对它们的研究却远远滞后。因此,我们迫切需要企业与顾客之间以更多的交流来相互实现各自的需要与利益。于是,关系营销登上了 市场 经济的大舞台。 一、关系营销及顾客关系营销的概念 关系营销突破了传统市场营销学研究局限于企业短期交易活动的狭隘概念, 强调与有关组织和个人建立长期合作互动关系。2003年,菲利普·科特勒提出,关系营销就是与关键成员(顾客、供应商、分销商)建立长期满意关系的实践,目的是保持他们长期的业绩和业务。营销者通过不断承诺和给予对方高质量的产品、优良的服务和公平的价格来实现关系营销。 顾客关系是企业一切经营活动的中心点和出发点,所以顾客关系营销是关系营销的核心和归宿。所谓顾客关系营销即是指企业与顾客建立长期良好的业务关系的活动。它要求以顾客为中心,重视顾客的需求、渴望,加强顾客服务,不断寻求与顾客之间的对话和为用户解问题的方案,从而提高企业在顾客心目中的形象,形成顾客对企业的信任和依赖,扩大顾客对企业品牌的忠诚度,保持稳定的市场占有率。 伴随着日益激烈的市场竞争,建立稳定的营销网络迫在眉睫。于是越来越多的企业开始注重在实践中应用顾客关系营销,只是其中还存在着一些问题。 二、企业应实施顾客关系营销存在的问题 1.对顾客关系营销的组织不善。顾客关系营销是一个系统的工程,它可能涉及到企业运作中的每一个环节,涉及到顾客的每一次消费感受,需要有专门的组织机构、专门的人员给予保障。然而对于很多企业来讲,并没有设置这样一个专门的机构,从而致使顾客关系营销的开展未能获得理想的效果。 2.对顾客关系营销水平的选择不当。顾客关系营销水平的恰当的选择,基于明确的市场定位。而我国大多数企业并没有进行有效的市场定位,仍把市场看作是静态的和非人际的顾客市场。这就使得企业无法确定顾客价值,难以针对不同的目标市场进行关系营销水平的选择,直接造成企业整体关系营销水平较低的事实。 3.对顾客关系营销的实施不妥。顾客关系营销是服务、质量和市场营销的结合体,它要求以顾客服务为中心,用质量和长期的承诺来赢得顾客。然而,很多企业却常常将这三者分裂开来。要么是只重视产品质量,结果人情冷落;要么只注重客户服务,结果本末倒置;要么只重视市场营销,结果难以持久。 4.对顾客关系营销的创意不足。创意是顾客关系营销获得持久活力的源泉,只有与竞争对手不同,只有比竞争对手更贴近顾客,我们才能永久地赢得顾客。而大多数企业开展的顾客关系营销活动趋于雷同,无法突现自身优势。 三、企业实施顾客关系 营销 的策略建议 1.建立顾客关系 管理 机构,提供顾客关系营销的组织保障。设立专门从事顾客关系管理的机构是顾客关系营销取得成功的组织保证。通常要选派综合能力强的人担任该部门总经理,下设若干关系经理。总经理主要负责制定企业顾客关系营销的总体策略并使其获得企业整体上的支持。关系经理则具体负责一个或若干个主要客户,维持同客户的良好业务关系。 2.明确 市场 定位,选择适当的顾客关系营销水平。企业应当采用先进的市场定位策略,要把市场看作是动态的,认识到市场的发展趋势,区分高边际利润的小量顾客和低边际利润的大量顾客,并根据企业的利润水平和顾客的层次选择适当顾客关系营销水平。 关系营销水平有基本型、被动型、负责型、能动型、伙伴型五种类型。企业可根据顾客的数量及其为公司创造利润的多少,决定选用何种类型的关系营销水平。如果企业的产品有众多的顾客,且单位产品的边际利润很低,适宜选用基本型,如果企业的顾客很少,且边际利润很高,则宜选用伙伴型。 3.整合营销、服务、质量,构建顾客满意工程。欧洲学者马丁·克里斯托弗等在其著名的《关系营销》一书中提出了关系营销来源于服务、质量、营销三者的整合。企业如果要提高顾客的满意度,就应该在营销过程中向顾客提供高品质的产品,高质量和较大范围的服务,做到以市场为导向,将服务和质量有机地结合在一起,融为一体,从而使顾客获得更多的附加价值,营造顾客高度的满意和忠诚。 4.引入客户关系管理,对顾客关系营销进行持续创新。客户关系管理是一套先进的管理思想及技术手段。通过客户关系管理,企业可以建立起与顾客之间友谊的桥梁,充分把握顾客动态的需求与期望。而在此基础上,企业就可以适时地、有针对性地、创造性地从各层面去满足顾客动态的需求,达到甚至超越顾客的期望,最大程度的提高客户满意度及忠诚度。 四、结束语 展望眼前与未来,在日益严峻的经营 环境 中,实施顾客关系营销,做到让顾客满意,使顾客对企业产生依赖感,创造企业与顾客双赢的局面,将会成为企业在未来顾客争夺战中一个重要的选择。 关系营销论文:谈电信运营商在顾客市场中关系营销的策略及应用 论文关键词:技术进步 产品多样化 电信业 论文摘要:基于产业组织理论和通信经济学理论,总结分析了我国电信业技术进步的特点、推动因素,并在此基础上,结合电信产业的发展趋势,分析在现行市场条件下,电信业运营商产生多样化生产动机的原因。依据产业经济学理论和通信经济学等理论,对电信技术进步与产品多样化这种现象展开理论分析,并用移动通信技术发展实例证明电信业技术进步与产品多样化之间存在相关性。 自上个世纪80年代末期以来,信息技术浪潮席卷整个世界,我国电信业在信息化浪潮中得到了迅速的发展。在短短的20多年间,我国电信业技术快速发展。一方面信息技术的发展使得电信运营商的经营范围不断延伸,出现了大量的新产品、新业务;另一方面基于新技术的各种新业务的不断推出大大增加了电信产品的多样化程度。这种现象表现为伴随着电信技术进步产品多样化程度逐渐提高。本文结合电信产业的发展趋势,分析了现行市场条件下,电信技术进步与电信产品多样化的内在关系。 1 电信技术进步的涵义 电信技术进步是发生在电信产业内的技术进步活动,因此需要首先界定电信业的概念,然后依据本文研究方向对电信技术进步概念进行界定。 1.1 电信业的概念 依据产业经济学的定义结合国际电信联盟所用术语定义,将电信产业的概念划分广义和狭义概念。广义的电信业是指提供电信服务或产品的企业的集合。从广义的角度来看目前的电信业,可简单的将其划分为电信制造业和电信运营业两大类。电信制造业主要包括电信设备制造和电信产品制造,前者为电信运营商提供基础设备。电信运营业主要是建设电信网络,提供市内电话、长途电话、移动通信、增值业务等服务。而从狭义的角度看,电信业仅包括电信运营业,不包含电信制造业。 1.2 电信技术进步的概念 依据技术进步的概念,电信技术进步可以分为广义电信技术进步和狭义电信技术进步。广义的电信技术进步指我国电信企业在近十多年的发展中,不断的大力引进新设备、提高员工能力素质、引入科学的管理手段和方法。狭义的电信技术进步是指在电信行业中,电信运营商通过对原有技术装备、生产设备的升级、更新及引进新设备的现象。 从本文研究出发,在本文研究中采用电信技术进步的狭义概念。即将电信运营商依靠电信技术的不断发展,通过引进新技术、新设备或升级、更新旧设备的现象定义为电信技术进步。 2 电信技术进步下产品多样化的界定 产品多样化又称产品多角化或产品多元化,是指企业同时经营两种以上基本经济用途不同的产品或服务,即指企业新生产的产品跨越并不一定相关的多种行业,且生产多为系列化的产品。 本文研究的产品多样化是指通信提供商利用现有的核心通信技术,开发出多种产品,来满足消费者的多样化需求的现象。电信业产品多样化的特点是同心多样化,即在核心技术的支撑下提供多种产品用数字传输技术向消费者提供了大量服务产品,从基本的通话业务、短信业务,到电子钱包、在线支付业务等等。 3 电信技术进步下产品多样化动因分析 3.1 电信业产品多样化推动因素分析 电信运营商生产经营自身具有规模经济、范围经济等特点,且电信市场竞争及消费者需求结构变化都对电信产品多样化都具有重要的推动作用。 3.1.1 电信运营商生产特征推动产品多样化 电信产业作为一个独立的产业部门,有着不同与其他产业的生产特征,概括起来说就是:规模经济、范围经济、边际成本不相关性及成本分布不均性。电信产业内部的这些生产特征决定了电信运营商必须进行产品多样化生产。 电信范围经济性主要体现在利用一个综合电信物理网络既传送电话、电报和传真,又传送计算机数据和各类电视图像比独立建设形形色色的网络成本要低,基于原有网络开发和提供一项新业务比单独建网提供一项新业务成本要低。 电信业的规模经济性就是指电信网络、设施在提供产品和服务时所依赖的网络系统具有规模经济性。随着电信产量的增加,电信产品的平均成本会不断下降。单一产品的市场容量有限制约了运营商追求成本优势,故运营商通过产品多样化,扩大市场容量,提供更多种类的产品,从而能有效的降低产品的平均成本。 边际成本不相关性指的是边际成本与业务量的不相关性,是指在既定的网络容量条件下,业务量的增减与边际成本的关联程度不高。电信运营商在网络容量范围内,利用边际成本不相关的特性开发新产品,新产品的出现不会使电信运营商生产成本显著上升,反而会有效的降低企业的平均成本。 综上所述,电信产业内,运营商追求成本优势的动机及电信业生产特征决定了电信运营商具有产品多样化生产的特征。 3.1.2 电信市场竞争推动产品多样化 加入wto后在来自国外电信巨头加剧国内电信业竞争的同时,国内电信业竞争也在不断的加剧。2008年工业和信息化部等三部委宣布对中国电信业进行第三次重组。运营商的数量减少,但是实力都增强了,相互之间的实力差距缩小,整体市场竞争的不平等性得以缓和,竞争三方实力相对更为均衡。重组后竞争主体的运营商都具有全业务运营牌照,可以在电信运营的各个业务领域展开全面的同质竞争和异质竞争。同时由于电信运营商业务的重叠和通信业市场经过高速发展后,出现了基本业务市场饱和甚至萎缩的现象。这种状况下运营商原有基本业务利润空间被压缩,使得电信运营商的营业重点从增加原有业务市场份额转变为,在保持原有业务市场的基础上,通过开发新业务增大市场容量,来推动经营利润的增长。这种来自于外部的动力,推动了电信运营商进行产品多样化生产。 3.1.3 消费者需求结构变化推动产品多样化 消费者是电信业产品的最终购买者,电信运营商利润的源泉,是电信产品多样化的重要推动因素。一方面,经济、社会的不断发展,使消费者生活水平不断提高,带来了消费者需求结构向更高层次转变;另一方面,消费者消费需求多样化要求运营商提供更多种类的通信产品,才能满足消费者需求。消费者需求结构的变化,直接推动了通信产品多样化。 随着经济的不断发展,我国居民的生活水平不断提高,服务性需求逐渐增加,这种变化带来的直接结果就是消费者的需求结构发生变化,需求由低层次向高层次转化,趋同性需求向个性化、多样化需求转变。电信运营商出于为获取利润、占据竞争有利地位的考虑,必须适应这种消费需求多样化的市场需求变化,运营商通过电信产品多样化来满足多样化的市场需求。 3.2 电信技术进步下产品多样化分析 通过前文对电信业产品多样化的动因分析,可以得知运营商进行产品多样化生产的动因主要来自两方面:一方面,电信运营商生产特点、市场竞争决定了运营商多样化的动机。另一方面,消费者需求的多样性要求电信运营商提供多样化的产品满足消费市场。 3.2.1 成本优势动机下的技术进步与产品多样化分析 对于电信行业来说,由于规模经济、范围经济等特点的存在,在现有市场需求规模下,电信运营商的平均成本、边际成本随产量的增大而递减。电信运营商不能采用边际成本制定资费,否则会出现亏损,假设运营商依据平均成本制定其资费。如图1所示,ac0、mc0是运营商在原有技术生产条件下的平均成本和边际成本,d0为市场需求曲线;而ac1、mc2为采用新技术后的平均成本和边际成本,需求曲线为d0,需求曲线不发生变化是因为运营商在新技术条件下尚未提供新产品,但是由于成本下降使得资费价格得以下降,所以表现出更大的市场需求;ac2、mc2的进一步下降,则是因为运营商在新技术条件下,进行了多样化生产,这种变化不仅带来了成本进一步下降,同时使得市场容量扩大。d2表示的需求弹性较d0大,是因为电信产品种类的增多,导致了消费者需求弹性变大。因此在电信运营商追求成本优势的动机下,电信技术进步会带来产品多样化现象。 3.2.2 市场竞争下的技术进步与产品多样化分析 市场竞争的表现分为价格竞争和市场占有率的竞争两个方面。日趋激烈的电信市场竞争导致了电信产品资费价格不断下降,同时在激烈的市场竞争中,几乎没有企业能高度偏离成本进行定价,因此电信资费的降低最终归因于成本的降低。技术进步能通过两个阶段有效降低运营商平均成本,导致产品多样化,这一点在前文已经论述过,这里不再展开讨论。 电信运营商市场份额的竞争归根到底是因为运营商在市场竞争中无法获得短期成本优势,从而通过较高的市场占有率实现其长期平均成本优势。因为电信业属于资本、技术密集型行业,这种行业生产设备昂贵、初始投资成本高,运营商较高的市场占有率一方面能有效、快速的回收设备购置成本,另一方面实现其长期平均成本最低的目标。在新技术支撑下运营商向市场提供新产品、新业务,获得先发优势、率先满足市场需求,从而达到提高市场占有率的竞争目的。 综上所述,在市场竞争环境下,一方面,运营商通过技术进步,降低了成本,获得价格优势;另一方面,依靠新技术,向市场提供多样化的产品来满足市场多样化需求,从而提高了市场占有率,从而进一步使降低成本。 3.2.3 需求多样性下的技术进步与产品多样化分析 消费者需求多样性要求电信运营商必须提供种类更加丰富的电信产品,才能满足消费市场需求。u1和u2分别表示未采用新技术前和采用新技术后,消费者的总效用曲线,s1,s2则表示技术水平发生变化后,电信运营商供给曲线发生了从s1到s2的移动。假设在引入新技术前消费者支付p1价格,可以享受到产品种类数为n1的产品组合;当服务提供商采用新技术后,消费者在支付原有价格p1的情形下,可以得到产品种类数为n2的产品组合,而对应n2的产品组合给消费者带来的效用c大于未采用新技术时的效用a。如图2所示。 为满足消费者需求的多样化,电信运营商必需提供多样化的产品,在新技术支持下电信运营商具备了提供多样化产品的能力,这使得消费者需求得以满足。 4 结论 通过分析可见电信运营商产品多样化生产是内外力量共同推动的。产生这种力量的原因可以主要归结为电信业技术进步。电信业技术进步影响了内外三种力量,使得企业进行产品多样化生产成为电信业技术进步结果的一种表现形式。 首先来自企业内部的推动力量归结为企业追求成本优势的动机。技术进步从两个层次影响了产品多样化。第一,运营商通过引进新技术缩减企业生产的平均成本;第二,在新技术的支撑下运营商有能力提供新产品,并且电信运营商生产的经济及成本特征决定了运营商有产品多样化的动机。 其次,技术进步通过来自企业外部的市场竞争推动了电信产品多样化。市场竞争的本质是成本的竞争,为了应对市场竞争运营商最直接的方法就是通过技术进步降低企业的生产成本,而在技术进步后进一步降低电信业生产成本的方法就是产品多样化。这种来自于市场的外部动力作用于企业产品多样化的过程和来自运营商内部的动力作用机制是相同的。 最后,消费者需求结构变化通过技术进步推动了产品多样化。这种作用过程是消费需求结构变化产生了多样化化需求,而满足多样化需求就必须提供新产品。在原有生产技术条件下,运营商无法提供多样化的产品使其必须采用新技术,进行技术进步活动。即表述为消费者需求多样化,运营商通过技术进步,提供新产品,满足多样化需求。其整个作用过程如图3所示。 从图3可以看出,运营商多样化生产的动机主要是由消费者需求多样化、市场竞争及电信企业生产特征三种内外力量共同作用下产生的。为了满足多样化生产的动机,电信运营商必须进行技术进步活动,这样才能实现其产品多样化动机,并表现为向市场提供多样化产品。产品多样化生产一方面在市场中满足了消费者,另一方面应对了市场竞争。 综上所述,由于电信行业的生产特征、市场竞争及消费者需求结构的变化都会促使运营商产生多样化生产的动机,电信运营商通过技术进步来实现这种动机,从而带来产品多样化现象产生。 关系营销论文:教育培训行业客户关系营销策略 摘要:近年来,教育培训行业热火朝天,市场规模急剧扩展,在教育培训行业疾速增长的同时,其营销工作显得有点跟不上步伐。企业需在营销观念上做出改变,多加重视客户关系并将其实际应用,争取为企业创造价值。本文首先介绍了关系营销的相关理论,其次分析了教育培训行业实施客户关系营销的可行性,并针对教育培训行业在实施关系营销中面临的问题提出了一些具体策略。 关健词:教育培训行业;关系营销;策略 一、关系营销的概念和原则 企业与消费者、分销商、供应商、政府机构及其他公众发生互动作用的过程中,把核心放在建立和发展与这些公众的良好关系上,我们称这种营销活动为关系营销。关系营销的本质是在市场营销这个大环境中,与各关系方建立稳定的相互依存的关系,以求彼此协调发展,因而必须遵照以下原则: 1.主动沟通原则 在关系营销中,一切相关方必需主动进行沟通,增进相互了解并积极为彼此解决问题,争取做到合作共赢。企业应建立完善顺畅的沟通渠道,使信息能准确、及时地传递给客户,同时应建立问题反馈机制,对沟通过程中发现的问题及时进行解决,不断对产品、服务或工作流程进行改进。 2.承诺信任原则 任何一笔成单交易背后都体现了客户对企业的信任关系,企业承诺可以给客户提供好的产品、优质的服务,客户也相信企业可以做好。正是这样的承诺和信任关系,才使得企业和客户的关系积极发展。作为企业本身,更要遵循谨慎原则,一些企业可能做不到的事儿,不要轻易做出承诺,做到言而有信,尊重客户的利益,争取彼此的关系稳定长久的发展下去。3.互惠互利原则企业在与客户交往的过程中,要将足够有价值的产品提供给客户,让客户真正有所收获,并愿意继续为企业的产品付费买单。当然企业在与客户合作关系维持期间也会获得相应的收入,赢得企业利益。 二、教育培训行业实施客户关系营销的可行性 1.口碑效应和趋众心理 大多数家庭对孩子的教育问题都比较关注,当亲朋好友见面时,难免不了会谈到孩子的教育。教育行业的口碑效应就是这样在大众群体中传播的。由于重视,当人们在自己尝试去为孩子选择一家培训机构时,不会轻易做出决定,会咨询考虑身边人的建议和看法,以此来规避对金钱和时间成本的浪费。因此,在教育培训行业中,跟风趋众是一个很明显的现象。在同一个培训机构中,不难发现好多学员都是同班同学关系,或者是同小区的上下楼的关系,原因就是最初有一两名同学或家长觉得某家培训机构不错,进而推荐给身边可能也有类似需求的家长的。 2.客户关系营销符合行业特质,成本低且效果佳 (1)从企业成本角度看:在互联网如此发达,信息传递如此快的社会,市场上存在着好多营销方式,各营销方式实施的过程都需要极大的人力、财力和物力,毫无疑问这推高了产品的成本。然而,这些成本最终会转嫁到消费者身上,进而使企业产品在市场上的竞争力下降。相较其他营销方式,关系营销成本低,一旦和客户建立良好的粘性关系,会使后续的营销变得愈加容易,进而给企业创造更多的利润。(2)从营销效果角度看:好的客户关系能够促进客户对企业增值产品的消费,促进企业整体发展;有利于营造良好的口碑效应,增加企业的新客户;有利于及时发现企业现存问题并积极改正;有利于及时察觉客户真正的需求,不断地对产品进行改进、升级和创新。 三、当前教育培训行业在实施客户关系营销时存在的问题 1.专业化程度低,无法达成高度客户满意 教育行业的使命主要是传递知识,家长都希望让孩子接收到很专业的知识。比如,硬件上的专业性体现在教学场所是否规范、教学环境是否适宜;软件上的专业性体现在有没有经验十足的教师团队和专业性强的教案、有没有完善的教学保障服务系统等等。现存许多教育培训企业的专业化程度都比较低,硬件设施和软件实力方面都跟不上。首先,企业应具有专业化的觉悟,从改善企业软硬件条件开始迈出专业化的步伐,提升客户体验,进而更好地发展与客户的关系,更好地实施客户关系营销。 2.定位不清晰 教育培训行业具有服务行业的特点,本质上属于服务行业,一般客户对教育培训行业的认知也是以服务为主。但是很多教育培训企业片面强调教师能力和课程质量,不认为自己属于服务行业,常常抱以公立学校的心态与客户进行交流,造成服务上的大打折扣。以不重视和关注服务的心态去做服务行业,自然会困难重重。例如,有少许企业可能依赖一时的强大师资力量在小范围内取得了成就,但很难让整个企业获得巨大成功。还有一部分企业对自身产品定位不清晰,分不清目标市场和目标客户群体,对客户提出的诉求不能有效把握并做出针对性的改进方案,眉毛胡子一把抓,导致客户体验下降,同时使客户关系的维护变得愈发困难。 3.客户关系营销理念的认知存在问题 目前,教育培训行业中的大多数企业的客户关系营销都没有规范成型的发展状态。首先,企业管理者从思想上没有对关系营销做到足够的重视,没有形成系统性的客户关系营销理念。这可能与教育行业经营人员的构成有关,大多教育行业的经营管理者科班出身于教育学或与其相关专业,对管理方面的经验可能比较欠缺。一般认为,维护一个现有客户的成本仅仅是新签客户成本的八分之一,具体到教育行业,那就是使现有客户续费签约第二年课程的成本远远小于签约一个新客户的成本,因此,企业在将大量精力放到新签客户身上的同时,更应注重和维护好与老客户的关系,进而低成本为企业创造更多的利润。其次,企业内部员工的客户关系营销意识不强。一方面,作为企业本身没有制定相关成型的战略并对员工进行培训;另一方面,教育培训企业的员工,尤其是教学团队,大都保留着公立学校老师的作风习气,对学员和家长的服务意识不够强。 四、教育培训行业客户关系营销基本策略 1.树立客户关系营销的企业理念 企业应树立客户关系营销的经营理念,并将其在企业内部取得一致,上到管理层,下到一线的教师团队、销售团队、客服团队。只有企业上下协调一致,全员参与实施客户关系营销,才能使其真正发挥作用。 2.建立企业客户信息数据库 事先了解客户的一些基本信息为后续进行客户关系营销做了准备条件,因此建立客户信息数据库是很有必要的。客户信息要素的设置是建立数据库的核心。客户信息要素设置包括了客户基本信息、客户背景信息、客户特色信息。客户基本信息包含客户姓名(学员)、年龄、所在学校、年级、班级、联系方式、家庭住址等,是企业从客户那里获取的初始信息。客户背景信息包括客户家庭及经济情况、家庭所在区域以及区域经济水平、家长职业及收入水平、家长文化背景等。客户特色信息主要指孩子的性格特点、兴趣爱好、个人禁忌等。此外,除了要设置好客户要素信息,还要注意对信息数据库进行及时更新,避免出现由于信息不准确导致的客户满意度下降的状况。客户信息数据库的建立还为后期构建客户模型提供了方便,这将益于企业更早地识别客户类型,进而采取有效的针对性的营销手段,以期达到更好的营销效果,为企业创造更多的价值。 3.发展客户关系 企业应该成立专门的部门,负责客户数据的录入和完善更新,不断监测客户的变化情况,维护客户关系。具体的可以通过以下途径来发展客户关系。(1)提升产品和服务质量:企业必须不断地把优质的教学产品和服务提供给客户,提高企业对客户的价值,尽量满足客户提出的合理的需求,增加客户的满意度。(2)举办高附加值活动:比如可以在孩子学习期间设置开展两三次家庭教育讲座或公益课程,赠送给临近参加考试的孩子一些有价值的复习考试资料等。(3)感情维系:多与家长沟通,更好地维护稳定的客户关系。(4)管理口碑:口碑对教育培训行业而言具有举足轻重的作用,重点关注对群体影响力大的客户,同时也要注意维护一般客户的客户关系,减少关于企业负面口碑的传播。(5)树立公众形象。 4.危机管理和问题反馈机制 企业与客户交互过程中,客户可能会因对课程、教师或服务不满,进而产生投诉甚至退费的状况,出现关系危机。危机如果得不到企业重视,会逐渐造成口碑下降、进而导致客户流失。当出现危机关系时,要及时与客户进行沟通并表达歉意,还可以采用赠送礼品、优惠等方式去弥补客户的损失,并承诺类似事件不会再发生,充分表达企业解决问题的决心,赢得客户信任。此外,问题反馈机制的建立很有必要,及时分析问题,找出问题出处(是工作流程有问题还是管理的不足),并提出对应解决方案,对方案进行成本评估,然后根据评估结果决定执行与否。 关系营销论文:餐饮企业关系营销的重要性 一、餐饮企业关系营销的重要性 对于餐饮企业而言,服务性特征非常明显,饭菜质量和服务质量直接决定了顾客对企业的印象。员工的一言一行都反映出企业的经营方式和经营理念,也反映着经营效果。如果员工对企业有不满意,很可能会把这种不满意情绪带给顾客,这会对企业长远发展埋下隐患。企业要想使顾客满意,首先必须让员工感到满意。因此,企业的管理者应多关注员工的满意状态,充分调动员工的工作积极性,让员工感到有归属感。同时,员工与员工之间也必须紧密配合、相互协助,如果他们各自为阵,与其他员工勾心斗角,必然对企业发展非常不利,关系营销也就荡然无存。企业要想保持长久的生命力和竞争力,建立良好的员工关系,开展有效的关系营销活动对企业长期发展尤为重要。从外部关系营销来看,企业要想在瞬息万变的市场环境中获得成功,必须要为顾客提供满意的服务,为做到这一点,企业所考虑的不仅仅是单一的顾客市场,它还包括顾客市场在内的其它几个市场。即顾客市场、供应商市场、分销商市场、竞争者市场、影响者市场。企业实施关系营销战略必须开发和促进与这几个市场的关系。其中,顾客市场是最重要的,其它都是支持性的市场。顾客市场居于核心地位,企业在其它几个市场上的关系营销也都是为了更好的满足顾客的需求。餐饮企业开展关系营销活动就是重视开发并促进这几个市场的关系,从而将企业的营销活动与质量和顾客服务进行整合,以求得向顾客提供最满意的服务。 二、餐饮企业关系营销存在的问题 关系营销是一种全新的营销理论,被视为对原有营销思想的颠覆与革新,近几年来得到了广泛的关注。随着关系营销在国外的发展越来越成熟,国内餐饮企业也开始重视关系营销,但与发达国家相比,我国餐饮企业无论是在理论研究还是在实践应用都存在着较大差距,主要表现在以下四个方面。 (一)对关系营销理解片面,欠缺战略高度关系营销是一项体系工程,目前大多餐饮企业开展的关系营销活动只是企业营销部门的个别工作人员的行为,缺少系统性和全面性。而其他部门的多数员工根本就不知道什么是关系营销,更不会去有效的实施关系营销,有的企业管理人员对此也是认识不够,没有把关系营销从上到下贯穿于整个企业的发展战略当中去。由于在思想和行动上无法统一,最终导致企业关系营销活动陷入困境。 (二)员工欠缺长远眼光,过渡关注顾客单次消费 员工为了在发工资时增加提成和奖金,格外关注顾客的单次消费,至于日后顾客是否再来,会不会成为企业的老顾客,他们认为和自己关系不大。顾客消费时不考虑顾客消费能力和实际需要,过分过量推荐高价位产品,致使顾客产生反感。员工缺乏对顾客服务的意识,过于看重个人利益得失,导致部分顾客得不到满意而放弃顾客忠诚,最终企业流失顾客。 (三)缺乏维系忠诚顾客的机制 大多数餐饮企业只重视来店消费的新顾客,对老顾客往往不够主动和积极,认为彼此熟悉不需要过多关照。对老顾客最常用的维系办法就是给予一定的价格优惠,缺乏建立新的吸引措施。这种长期不变的方式会使老顾客缺乏新鲜感,从而对企业失去再消费兴趣。这些老顾客一旦失去,由于口碑传播效应,企业不仅失去直接顾客,还会带走企业原有的一部分潜在顾客。研究资料表明,企业如果再去开发新顾客,所需要的成本是维系一个老顾客的6倍,而企业如果想把失去的老顾客再发展成新顾客,则需要10~20倍的成本。因此,企业缺乏维系老顾客机制对企业造成的损失非常之大。 (四)与餐饮同行斗争激烈,缺少协作 很多餐饮企业一直把同行视为“冤家”,认为营销就是抢顾客,竞争就是互相残杀。为了使企业在市场中立于不败之地,想尽各种办法到其竞争对手处打探情报。甚至有的企业尽可能的夸耀自己,贬低别人。结果导致同行之间无法交流经验,技艺得不到切磋,信息沟通空白,企业抵御市场风险减弱,整体餐饮行业发展水平上不去。这种你死我活的竞争导致两败俱伤,最终受伤害的还是餐饮企业自身。 三、餐饮企业实施关系营销的策略 (一)树立正确观念,增强全员关系营销意识 关系营销是市场经济快速发展的产物,是市场竞争日益激烈的结果。正确的关系营销观念应是以为顾客服务、建立兼顾双方利益、长期稳定的合作关系、提供有质量保证的产品,合理的价格,以降低企业交易成本,提高企业营销效益,不损害他人利益为宗旨的。企业只有树立正确观念,才能有效实施关系营销策略。同时,在餐饮企业实际经营过程中,真正参与关系营销的不仅仅是企业营销部门的个别人员,还包括餐饮企业中的其他员工,如前台服务人员、厨师、餐饮服务人员、后勤工作人员等,他们往往代表着企业形象,无形的服务更加能给企业创造可观的额外收入。因此,餐饮企业实施关系营销绝不是营销部门的事,从企业的普通员工到高层管理人员都要树立与外部建立良好关系以达到企业经营目标的关系营销意识,并认识到关系营销的重要性,把关系营销活动当成自己的责任和行为。 (二)建立有效措施,增强员工服务意识 餐饮企业采用激励的目的是让员工对企业感到满意,充分调动员工的积极性,提高员工的工作效率。例如,给员工提供工作中的表现机会、工作本身的乐趣、工作上的成就感、职务上的责任感以及对未来发展的期望。企业只有制定出色绩效的标准,才能激励员工个人,使员工认为自己相当出色的完成了工作任务,不仅使他们安于工作,而且更乐于工作,变被动工作为主动工作。同时,针对不同特点的员工采取不同的激励的方法。对员工分配工作时做到人尽其才,才能激发员工的工作热情;要奖罚分明,客观评价员工的工作表现,充分调动员工的工作积极性;还要通过培训指导,提高员工素质,增加自我激励能力和进取精神;对员工的兴趣爱好、个性特点等基本情况记录在案,有针对性的采用人性化的激励措施。比如有的员工喜欢体育活动、喜欢旅游,企业可以定期组织一些娱乐活动来丰富员工的业余生活,让员工感到企业像家一样快乐、温暖。总之,企业只有充分尊重员工的利益,员工才会以感恩的心回报企业。企业把员工视为亲人,员工才会真正地视顾客为上帝,从而使企业的服务质量整体得到提高,关系营销才会发挥到实处。 (三)建立信息管理系统,培育顾客忠诚度 首先,要了解顾客需要,不断提高顾客满意度,必须在产品销售过程中扩大服务范围,提高服务质量,通过向顾客提供超越服务本身价值和超越顾客期望值的“超级服务”,来树立企业的良好形象、塑造企业的品牌知名度,以满足顾客感动和感性的消费需求。其次,实行定制营销,满足顾客的个性化需求。餐饮企业可以根据有特殊需求的顾客提供个性化产品和服务,即一对一营销。企业可以充分利用现代化信息技术,为顾客建立完备的消费档案,通过顾客的消费档案,来记录顾客的消费偏好、禁忌、购买特点等。这样,当顾客再次光临时,企业就能够更有针对性的提供个性化服务,采取定制营销。再次,制定日常的联络沟通计划。餐饮企业是一个与顾客长期不断接触的行业,需要企业员工、服务人员、甚至是管理人员不断与顾客进行交流。日常联络的目的,不仅是挖掘顾客潜在的消费机会,而且也是了解顾客对产品使用的意见以及竞争对手在顾客方面工作的动向。同时成功的日常联络可以使顾客感受得到企业非常重视的感觉,从而有效的提高顾客的忠诚度。最后,以情感为枢纽,开展亲情营销。餐饮企业与顾客进行情感沟通的方式有很多,例如,给顾客邮寄消费意见卡,赠送一些有关企业文化和纪念意义的精美小礼品,在顾客需要帮助时为顾客排忧解难,邀请顾客参加企业举办的各种联谊会和大型活动等等。所有这些看似细微的行为,却能表达企业对顾客的用心和关爱,并增进顾客和企业之间的感情,更能加强顾客对企业的忠诚。 (四)加强在竞争中合作,促进共赢 由于市场的剧烈变化,企业与竞争者之间的关系也要与时俱进。把对方视为仇敌,彼此势不两立的竞争格局早已过时。同行之间存在着竞争,但也存在着合作的可能。首先,232餐饮企业可以通过建立战略联盟,实现双方在采购原料、市场营销、员工培训等多方面的共同合作。例如共同向外省乃至全国进行本地菜系的联合宣传,共同批量采购原料来降低企业成本,在超出企业接待能力时能够相互介绍顾客等等。其次,不诋毁对方的名声,不搞恶性竞争。企业在竞争中绝不能靠诋毁别人来抬高自己,这样不仅违背商业道德,而且也不可能获得顾客的垂青。特别是一些中高端型的餐饮企业,更应依靠企业自身的实力吸引,否则,会适得其反。在市场中真正的强者都是“以德服人,以质取胜”的。 四、总结 总之,餐饮企业只有在今后的营销实践中,坚决贯彻关系营销观念并不折不扣的执行下去,必将会收到良好的效果,从而提升企业的营销能力和经营效果。 作者:韩丽娜 单位:新乡学院商学院 关系营销论文:地产业关系营销监管思路 本文作者:王锦环 单位:西安曲江楼观道文化展示区开发建设有限公司 我国房地产营销中存在的问题 我国房地产业从无到有,不过二三十年的历史,自1998年,政府取消福利分房政策以来,我国房地产业有了突飞猛进的发展。但我们同时也看到,在房地产企业市场营销过程中还存在诸多问题,主要体现在如下方面:营销思想陈旧。仍然坚持以企业为中心、以产品为重的传统营销思路,没有转变到以顾客为中心,以关系为重点的关系营销思想上面来。宣传手段简单。通常采用地方性报纸、电视、电台、网站、房展会等作为宣传媒介,企业间的宣传模式雷同,都以产品为重点,突出的是户型、位置、住区规划和交通等生活设施,较少顾及顾客的需求以及产品价值的体现。项目宣传的针对性不强。每一个项目都有一个目标市场和定位,但企业往往选择大众性媒体进行宣传,没有针对目标客户群体进行有效的直接宣传,因而常常是投入较大,但收获很小。产品价值含量底,创新不足。开发商当前仍然秉承的是为购房者制造产品的理念,且生产产品过程中采取的技术和创新仅局限于建筑领域,与产业外的合作与创新没有得到重视,以至于产品同质化,价值含量偏低。注重售前的服务,而忽略售后服务。开发商在售前的服务还是能够做的很好,比如良好的销售环境,耐心细致的解答,良好的服务态度等等。但销售完成后,往往将服务职能转给了物业公司,而大多数开发项目是期房销售,在售后到交房这个期间,其售后服务基本上没有得到开发商的重视,甚至没有任何服务,这是开发商服务的严重缺失。与合作伙伴形成的是甲、乙方关系,而非互利互惠的长期合作关系。当前开发商与价值链其他节点的企业建立的都是以合同为约束的甲、乙方关系,作为乙方的合作伙伴只是按合同要求来完成规定的事项,对于甲方的长期发展以及经营理念,营销目标并不会予以考虑,因而不能使开发商形成一体化的资源管理,和对顾客一致性的服务理念。 基于关系营销的房地产企业管理模式 针对上述问题,笔者认为,房地产企业应该加强自身营销能力建设,改变传统营销思想,引进先进营销理念,不断创新,才能保持竞争优势;立于不败之地。国内有很多学者对房地产的营销给出很多策略性的指导,刘香毅(2006)认为房地产企业应该引入体验营销,并针对体验营销给出了一些指导性措施,包括售楼处的建设、参加房展会、样板间设计、客户参与、看房旅游等[3]。齐韦存(2007)提出了价值链营销,所谓价值链营销是指企业提供对顾客有价值的产品或服务的一连串“价值创造活动”。通过不断完善、强化企业的内部价值创造系统,以维持持续、高效的价值创造能力,进而达成企业的经营目标,而不以广告、促销的喧嚣取胜[4]。陆霄虹(2006)提出了房地产文化营销的运作方式,分别从产品和服务文化层次、品牌文化层次及企业文化层次三个方面提出了文化营销的措施[5]。 韩丽萍(2006)认为房地产企业应该采取顾客导向的营销策略[6]。李广春(2006)认为服务营销是房地产企业发展的必然选择,提出了全程服务、全员服务、特色服务和承诺服务等形式[7]。李伟(2007)倡导房地产品牌营销,指出房地产品牌营销的策略包括:实施名牌战略;对品牌进行整合规划,建立品牌管理系统:以品牌为核心进行营销推广[8]。笔者认为,这些营销的策略和措施,都应该包括在关系营销的理论框架之内,但又不是关系营销的全部。要引入关系营销,应该从以下几个方面入手。转变思想观念。房地产企业引入关系营销,要放弃原有的营销思想,建立关系营销理念。要树立顾客为核心的营销思想,这里的“顾客”不仅仅指的是消费者,还应该包括其他利益攸关方,比如政府、供应商、策划机构、勘察设计单位、建筑商、跨行业合作伙伴等等。企业施行全员营销,任何企业员工都要给顾客一种一致化的对外服务,形成公司特有的文化及企业价值观。 调整公司治理结构。为了适应关系营销的要求,在转变营销思想的基础上,要建立与之相适应的公司治理结构。营销已经不是一个部门的事情,而是公司全员的日常工作,例如采取管理扁平化,由职能管理向项目管理、关系管理过渡,提高市场反应速度和管理效率,建立顾客管理信息系统,提高对顾客的管理效能、完善内部管理机制等。调整人力资源结构。应该充实更加适应关系营销理念的员工、选择善于团队合作、沟通能力强、善于组织外资源管理的人才进入企业,以加强企业营销理念的执行力。加强价值管理。房地产企业要树立为顾客创造价值的理念,房地产企业是产品价值链的构建者,其不仅有能力,而且有责任实现对价值链的管理。在价值的创造和传递的过程中,任何一个环节出现的问题,都会对最终价值的创造产生不利影响,而损失的不仅仅是消费者,房地产企业也会受到牵连。笔者认为,品牌即为企业价值的助记符,是顾客价值、企业价值、社会价值的综合反映。开发企业在加强价值管理,不断为顾客提供物有所值、物超所值的价值过程中,通过不断的产品创新、技术创新、科技创新等手段,确立企业在市场中的产品价值规范,重新塑造企业很新竞争力,树立企业产品品牌的核心价值。 建立长期合作关系。开发企业应该逐步放弃与合作方建立的简单的合同关系的思想,在关系营销思想的指引下,与合作企业或者其他利益攸关方建立一种长期合作的关系,通过这种合作关系的确立,开发企业要逐步将自己的营销思想、价值观传达给合作方,一方面可以增进相互理解,实现无缝隙合作,另一方面,要逐步形成正一种利益一致、目标相同虚拟合作组织,实现组织内外资源的一体化管理,对消费者形成一致化服务。加强服务意识。开发企业要加强服务意识,不能简单地将售后服务转移给物业管理公司,在售后至入住前,还有很多客户的服务工作可做,比如安排购房者参观施工现场、查看建筑材料、通报项目建设进度、承诺的落实情况、当前存在的问题和解决方案等,通过服务不仅加强了企业与消费者的沟通,避免了不必要的误会,化解可能产生的矛盾,更为重要的是树立消费者对企业、项目的信心,增强顾客的满意度,通过口碑的宣传,为企业带来潜在的客户,并在市场中树立企业良好的声誉。 创新宣传模式。企业在对外宣传时,要突出价值宣传,即突出以开发企业为核心的价值链的优势,通过位于价值链核心地位的开发商的不懈努力,正为消费者不断创造物有所值或物超所值的价值。无论对于报纸、电视等传统媒体还是新兴的网络媒体、手机媒体,要进行整合营销传播,即发挥各自媒体的优势,在价值创造的不同阶段,进行不同的宣传,重点针对目标群体。比如在进行网络宣传时,要发挥网络速度快、实时性强、24小时不间断、信息容量大的特点,对价值创造的经典环节和过程予以实时报道和宣传,而不是仅仅放些规划图片、户型设计就万事大吉。创新销售模式。房地产开发企业要紧跟当前科技发展,在销售模式上进行不断创新利尝试。例如2011年4月23日SOHO中国携手新浪乐居开展的网上SOHO商铺无底价拍卖取得了成功,有媒体称之为中国房地产电子商务第一拍。这一事件充分说明了随着网络技术和电子支付应用的发展,销售模式的创新空间很大,开发商的销售模式将会有很多选择,比如网上选房、网上团购、网上竞拍等,而绝不仅仅是建一个售楼中心。笔者相信,在可以预见的未来,互联网必将是开发企业售房的首选场所。#p#分页标题#e# 结论 综上所述,在当前国家宏观调控政策日趋严厉,各地方政府限购措施不断出台,房价调控目标逐步落实的大环境下,房地产开发企业要调整经营思路,转变营销思想,把关系营销引入企业管理之中,通过对价值链的管理和整合,为顾客创造价值,努力实现价值链节点的多方共赢,保持企业的竞争优势,实现企业的营销目标。 关系营销论文:关系营销背景下商业银行论文 一、商业银行面临的挑战及顾客忠诚影响因素分析 2001年中国加入WTO后,使商业银行的处境挑战与机遇并存。江安琪(2007)认为外资银行的进入,一方面引入了银行的竞争机制,打破了我国之前银行国家控股的格局,唤醒了商业银行的竞争意识,促进了商业银行的改革与发展;另一方面,也有利于我国商业银行对外资银行的经营模式等进行学习与借鉴,可以取其精华去其糟粕,利于我国商业银行的健康转型,同时还拓展了外资的进入渠道,有利于国内的融资。但是外资银行的进入,也给商业银行带来了巨大的挑战。首当其冲的是业务的争夺,外资银行在某些业务上占据优势,其进驻会对中国商业银行的某些业务构成威胁;然后是人才的争夺,外资企业待遇丰厚,是很多有才之士的好去处,无形中抢占了商业银行的人才资源;再是会跟中国的商业银行争夺客户资源,外资企业将与国内的商业银行共同抢占中国的市场份额,特别是一些高端的大客户容易被吸引过去;还提高了商业银行的经营风险以及监管的难度。外资企业的进入,让商业银行面临诸多挑战。而国内数量诸多的商业银行,让竞争更加激烈。在激烈的竞争环境下,如何维护好顾客忠诚,特别是能给银行带来高额收益的超值顾客忠诚,成为商业银行取胜的重要法宝之一。一些学者也意识到了顾客忠诚对商业银行的重要性,对影响商业银行顾客忠诚的影响因素进行了的研究。胡瑜慧(2006)认为影响商业银行顾客忠诚的因素有转移成本、顾客满意、顾客信任以及顾客认知价值。她认为转换成本能提高顾客重复购买率,但不一定能改变顾客态度;顾客满意并不等同于顾客忠诚,只有感知服务质量超出顾客预期才产生顾客忠诚;顾客信任可以增加顾客满意,提高顾客忠诚;顾客感知价值是客户忠诚的核心决定因素,直接影响客户忠诚,且决定了客户满意和信任,应该从提高顾客感知服务质量和降低顾客感知付出两方面来提高顾客的感知价值。赵凯等(2007)等认为影响商业银行顾客满意的因素有:(1)顾客满意,顾客满意与顾客忠诚是强正相关关系,顾客满意越高,就越容易进行重复光顾和口碑宣传,对银行也越忠诚,而顾客满意的最大影响因素是银行服务质量,服务质量与顾客满意成正相关;(2)顾客价值,包括产品、服务、人员、形象价值等,其对顾客消费态度和再次购买意愿起决定性作用,与顾客保留时间强正相关;(3)转换成本,包括过程、经济、关系转换成本,对于理性的顾客,只有当顾客利益大于转换成本时,顾客才会维持顾客忠诚。综上所述,顾客满意、顾客信任、顾客感知价值、转换成本是影响商业银行顾客忠诚的影响因素,虽然每个影响因素的作用效果和条件有所差异,但是对顾客忠诚都有影响,商业银行顾客忠诚的提高,要综合考虑这些因素来制定出符合实际的合理的方案。 二、关系营销背景下维护商业银行顾客忠诚的策略 顾客忠诚对商业银行至关重要,如何提高商业银行的顾客忠诚已经成为学者研究的问题。胡瑜慧(2006)认为,提高商业银行顾客忠诚的措施有:(1)树立客户至上的理念;(2)利用数据仓库,对顾客分类管理并实行个性化服务;(3)对业务流程进行创新;(4)进行内部营销。赵凯等(2007)认为提高商业银行的顾客忠诚应该从以下几点着手:(1)提高银行服务质量,降低顾客成本,创造顾客满意和顾客价值,想顾客之所想,为顾客进行量身定做的一对一服务等来提高服务质量;(2)建立顾客数据库并对顾客进行分类管理,实行差别化服务;(3)加强顾客沟通,分析顾客流失原因。由此我们可知,提高商业银行顾客忠诚的策略有:客户至上等理念来提高服务质量;建立顾客数据库对客户进行分类管理;跟顾客保持沟通;业务流程创新和内部营销。关系营销主要是建立一个连接企业与消费者之间的纽带,让两者建立一种和谐稳固的关系。在中国,“关系”一词具有了独特的文化内涵,关系不仅仅是血缘、亲缘的联系,很多私人之间的联系都可以称为关系,这就扩大了关系的内涵,也为关系营销的开展奠定了群体基础。在关系营销背景下,维护商业银行的顾客忠诚应该从提高消费者的意识获得消费者信任、建立银行与消费者的联系、提升顾客满意、促进顾客分享和巩固顾客忠诚几个方面来入手。具体的措施如下: (一)找准银行定位,打造银行特色,树立银行品牌,赢得顾客信任 我国商业银行数量多,能否在众多银行中脱颖而出并在消费者心中占一席之地,找准定位,打造特色并树立自己的品牌显得尤为关键。一个独特的定位能够让顾客清晰地理解该银行的宗旨和内涵,一个好的品牌能够赢得顾客的信任,让该银行变得可信赖甚至是持续的信赖。例如2013年被评为最佳全国性商业银行的中国工商银行,其定位于建设最盈利、最优秀、最受尊重的国际一流现代金融企业,其信用卡业务是其一大特色,被《环球金融》评为2014年度中国最佳公司信用卡,其2013年同时获得全国性商业银行财务评价和全国性商业银行核心竞争力第1名,树立了自己的品牌,在顾客心中占据了一席之地,强大的品牌支撑也赢得了顾客信任,让其在2014年继续创造辉煌。 (二)灵活多样地建立顾客数据库,创建银行与顾客良好的沟通纽带关系 营销的第一步是建立银行与顾客的联系,只有建立了与顾客的关系,才能有针对性地跟顾客建立高效的沟通并对顾客关系进行维护,减少企业维护顾客关系的成本,因此,顾客数据库的建立就显得尤为重要。商业银行的顾客主要是办理金融业务,涉及少量的实物交易。商业银行在建立顾客数据库时可以采用以下方法:(1)会员信息登记。对于大中型客户实行VIP特殊服务,为其办理VVIP或VIP卡,登记其详细信息,并进行分类管理,但做好保密工作,防止信息泄露;(2)有奖信息登记。对于普通客户可以采用有奖信息登记的方法。一些新业务可能需要进行后期的跟踪反馈或促进后期交易,需要对顾客进行维系,可以采用有奖登记让其获得礼品来自愿留下客户信息;(3)对业务资料进行整理。业务员可以有针对性的对需要维系的顾客进行业务资料的的信息整理,给顾客建立一个数据库。 (三)定期做好客户关系的梳理和维护 促进顾客忠诚数据库的建立主要是为客户关系的梳理和维护打好基础。银行业务繁多,种类繁杂,客户需求不同,客户质量也参差不齐。这就需要银行对客户关系进行梳理,可以根据业务种类、业务金额、客户类别等方式进行归类汇总或挑选出优质客户。根据“二八法则”,老客户能够创造银行80%的利润,所以客户关系的维护是银行利润的来源。银行可以通过以下方法进行维护来提升顾客忠诚:(1)量身定做的纪念日祝福和礼物。对于大中型客户,银行可以根据数据库在其生日、办理业务周年纪念日等特殊日子发送为其量身打造的温情祝福和送上真诚而有意义的礼物;(2)业务温情告知。当银行发行适合该客户的新业务或很有投资理财性质的业务时,可以向客户发送短信进行温情告知,并送上温情问候;(3)送上专属特权。银行可以举行一些特殊意义的促销活动,如发行一款很火爆的理财产品,只有身份证号尾号为1的客户才能购买,满足客户的特殊存在心理。 (四)提高办事效率,实行人性管理,提升顾客满意 度排队等候一方面浪费客户的时间,另一方面也消耗客户的耐心,会让客户产生焦虑烦躁的情绪。管理不当会导致秩序混乱,很损害银行的形象,增加客户的不耐烦与厌恶心理。一方面,银行工作人员要提高办事效率,尽量快速便捷地满足客户需求解决客户问题,另一方面,银行可以做好现场管理,例如提供免费WIFI、放置报纸杂志、播放电视等分散客户注意力;抓好前台服务质量,合理建议业务处理方法,减少客户不必要的排队麻烦;为客户提供开水,尽量缓解客户的焦躁心理。通过这些人性化服务来提升顾客满意度。 (五)鼓励顾客分享,争取顾客“旧人带新客”忠诚顾客 对银行具有很大的价值,银行要努力开发和维护老顾客。一个好的口碑是可以带来新的效益的。银行要努力让顾客进行分享,对银行的信息进行传播扩散,同时让好口碑家喻户晓。在互联网迅速发展的这个时代,银行可以在官网上设立一个分享板块,专门来让顾客进行业务或服务的心得分享。一方面顾客真实的分享心得可以为其它顾客提供参考与借鉴,是了解银行的一大途径,另一方面也对银行的员工有督促作用,有利于员工提高服务质量。好的分享可以让老顾客带新的顾客进来,实现“旧人带新客”的良好循环。 (六)开展地缘、亲缘、业缘关系营销 巩固顾客忠诚关系营销最常用的为地缘、亲缘和业缘营销,银行可以开展关系营销,来巩固顾客忠诚。具体措施如下:(1)开展地缘关系营销,提高商业银行的价格忠诚和激励忠诚。商业银行可以在银行网点附近的居民区、商业区等展开地缘关系营销,在一些资产业务上开展特色系列活动,主打几款收益高的证券业务,举办有特色的贷款活动,让利给顾客,让顾客感知到银行的让利力度,提高顾客的感知价值,开发和维护价格忠诚和激励忠诚客户;(2)开展地缘关系营销,增加顾客满意,提高顾客的懒惰忠诚。懒惰忠诚的顾客一般按照就近原则办理银行业务,地缘关系营销就显得很重要。商业银行可以在网点附近开展地缘关系营销,突出银行的门面,让银行容易被识别;增加顾客间的沟通,及时发现懒惰顾客的不满意之处,适当的做出改善向顾客推荐银行“双赢”的特色银行活动,让顾客获得超值的顾客感知价值,用收益稳住懒惰顾客,实现长期的稳定地顾客忠诚;(3)开展亲缘关系营销,提高顾客满意与信任,获得和维护超值忠诚客户。超值忠诚的顾客是商业银行获利最多且最需要维护的顾客群体,是商业银行顾客忠诚维护之中的重中之重。亲缘关系营销,主要针对员工的亲缘关系开展,银行的工作人员一定认可银行的文化,对银行的业务也熟悉,把银行的业务介绍给亲人,让亲人成为银行的忠诚客户并获得良好的收益,不失为一种好的关系营销;(4)开展业缘关系营销,实行内部营销。员工是银行的宝贵的资源,能为银行创造很多的财富,自身也可以是银行的客户。商业银行可以开展内部营销,让员工成为银行的长期客户,让员工与银行一起成长,让员工享用银行的收益高的业务,把员工变成银行的超值忠诚客户。有人的地方就有市场,中国是一个有13亿人口的大国,其市场容量巨大,具有很大的发展潜力。 三、总结 现阶段,我国商业银行是机遇与挑战并存,开展关系营销是商业银行的一大趋势。商业银行要在激烈的竞争中脱颖而出并获得良好的发展,需要找准自己的定位、打造自己的特色、获得顾客信任,通过建立数据库来建立与顾客沟通的纽带并进行客户关系的维护,同时通过开展各种形式的关系营销来提高服务质量和顾客感知价值,最大程度地做到让顾客满意,从而提升顾客忠诚。 作者:胡礼文汪子茵单位:江西师范大学 关系营销论文:商业发展关系营销实践 研究表明,商业伙伴之间紧密的合作关系不管持续多久,信任、义务等关系营销的要素对商业伙伴的绩效始终具有积极影响。但是,随着时间的流逝,这种积极影响呈现不断减弱的趋势。 20世纪90年代,营销的理论与实践方面经历了一次巨大变革,即人们对商业领域中的合作给予了极大的关注和重视,并将公司与其主要商业合作伙伴的关系视为公司战略和竞争优势的重要组成部分。 在过去的10年中,人们对关系营销进行了广泛的研究,认为购买者与供应商或营销渠道组成者之间紧密的合作关系能够给相关各方带来利益,实现共赢,并且探讨了诸如信任、义务、关系质量和公允价值等关系变量,而且绝大部分的研究都证实了前面的观点,即营销关系是一件有意义的事情。事实表明,紧密的关系可以使参与各方更友好地解决他们之间的分歧,并且对关系中一些负面影响更容易达成谅解。 关系营销会否带来“副作用” 然而,一些学者认为人们对关系营销产生积极作用的看法太过乐观。比如摩尔曼(moorman)和她的同事们就认为,业务伙伴间高度的相互影响、彼此熟悉以及以往的经历会导致他们无法客观地评价对方。格鲁恩(gruen)和他的同事们则认为,长期合作伙伴可能会产生类似于“你最近为我做了什么?”的想法,这将使他对短期的成本与收益更加敏感。格雷逊(grayson)与艾姆勒(ambler)也认为合作伙伴可能会怀疑别人利用了他或她的信任并因此导致彼此关系的恶化。 因此,我们认为有必要深入了解关系营销,尤其应该对随着时间的推移这些关系将如何变化有更多的了解。比如说,一般认为信任是早期关系的重要因素,也是双方发展坚实的长期关系的关键。但有证据表明,在已经建立起来的长期商业合作关系中,信任与业绩表现之间并没有什么明显的相关性。这就意味着营销关系所带来的回报具有递减性。尤其是就其对业绩的影响而言,与强有力的紧密合作关系(信任、义务等)相关的态度、行为随着时间的推移很可能变得不再重要。波士顿大学管理学院的营销学教授曾对此作了一项调查研究,对象是财富500强耐用消费品制造商中的汽车零配件交易商网络。他们将交易商与制造商关系的紧密程度通过五个尺度(信任、约束、沟通、公允价值和相互依存度)来进行考量,并对制造商销售代表对各交易商的业绩表现评价和制造商与交易商关系的年限等数据进行了采集。其研究结果清晰地证实了关系营销中一个基本的命题,即较好的业绩表现与较强的商业关系之间有一定的关联性。交易商所认识的五种关系变量与制造商所认识到的交易商业绩之间有较强的正相关性。回归系数在表示相互依存度的0.53和表示义务的0.63之间变化。同时,统计分析的结果也证实了以下一些结论: 首先,即使考虑到与时间变化的相互关系,营销关系中的五个变量与交易者的绩效仍有较强的相关性。 其次,对已经建立时间较长的营销关系,这种相关性的强度较弱。 最后,一旦将关系年限与关系变量的相互关系考虑进来的话,年限自身与交易商业绩的相关性就变得微乎其微了。 这些结果意味着:当营销关系不断发展并且变得越来越强劲时,关系变量与绩效改进之间就具有相关性。 然而,随着营销关系年限的延长,关系营销过程带来的回报不断缩减,其部分原因是由于关系变量与绩效之间的关系日益弱化。对沟通和信任这两个变量而言,其作用强度表现为呈抛物线型的变化,而对其他三个变量,其作用强度则基本表现为斜率为负的直线。 应该注意的是,即使在建立时间很长的营销关系中,其关系强度仍与绩效有正相关关系,这意味着所谓长期的营销关系有“负面影响”的说法可能有些夸大其词了:无论在哪个阶段,强有力的营销关系不会导致绩效的降低。 这也就是说,在一种长期建立的营销关系(商业合作关系)中,对这种关系进一步追加投资所带来的只是边际回报的降低,而不是回报绝对值的减少。这种投资的收益可能比较低,但是它不会降低总体绩效。 谁决定了关系营销的成败 我们可以认定,建立了强有力营销关系的商业伙伴可以期望实现较高的绩效。基本上说,关系营销是一种非常好的战略。但我们不要忘记,随着时间的推移,关系营销所带来的回报率是不断降低的。营销关系并非不需要成本,而且其发展空间也并非是无限的。 我们必须考虑营销关系的成本,而且这些成本有时会超出预期收益或潜在所得。关系成本不仅仅包含维系关系所需要的经济和心理意义上的成本,还包括放弃选择其他商业伙伴所产生的机会成本。 如果已经建立并受到约束的营销关系的质量已经很好,但为了进一步增加彼此的信任、义务、沟通、公允价值或相互依存度,使双方关系趋向完美,双方还必须花费大量的成本。这样地话,各方的收益可能因为这些投入而有所下降。 同时,事实表明关系营销是一种由文化决定的结构,我们需要努力理解在特定环境下关系营销的哪些要素是重要的,以及这些因素又是如何相互影响来产生更有利的营销关系。比如说在我国,“关系”就不象西方关系营销框架所期望的那样具有约束力。对关系营销要素的深入了解,可以使我们明晰在什么样的情况下可以成功实现关系营销的积极影响,以及在什么情况下建立和维持关系可能会受到的限制。 管理者如何面对关系营销 基于上述观点,以及目前越来越多的证据所表明的关系营销的优势和局限性,我们建议关系营销的实践者们应勇于向那种认为与贸易伙伴确立不断深化的关系能够带来永久性绩效收益的观点提出质疑。因此我们建议管理者: 第一,应该认识到在运用关系营销理论和战略管理业务关系时,关系营销的边际收益呈现出一种下滑趋势—尤其是对那些已经建立好的商业关系。 第二,确定建立商业关系所需投入的成本以便更好地认识产出或收益。 第三,区分需要建立的商业关系和需要维持的商业关系这两种形式。这样可以使资源配置更为有效。 第四,制定更加合理的关系营销绩效评价体系,以更好地判断是否值得对关系营销活动进行投资。 第五,运用对行业惯例的具体了解来判断关系营销活动的市场价值。一些行业从常规交易模式中得到的收益可能比从关系营销模式中得到的收益更多,如在高度细分化和高度商业化的市场。 第六,实行关系营销项目要适应环境的文化惯性。标准化、全球化的关系营销实践是不会有效的。 最后,由于关系营销的总体效应具有滞后性,所以应对其不同时段的营销成果进行评价。 关系营销论文:企业中的关系营销发展探讨 摘要:关系营销理论的建立,使企业营销策略涉及到所有利益相关者,把正确处理企业与所有利益相关者之间的关系作为营销活动的核心。本文阐明了关系营销及其本质特征,将关系营销的对象分为顾客、供销商、竞争者、内部员工和影响者,主要研究如何与这些对象建立关系的策略以及如何具体实施这些策略。关系营销的特征是追求同各方面关系利益最大化,这抓住了现代市场竞争的特点,符合21世纪市场营销发展的新趋势。 关键词:关系营销;营销理论;战略性;实施 前言 随着市场经济的发展,市场营销活动范围日益扩大,市场竞争更加激化,传统营销理论越来越难以适应复杂多变的市场营销环境。传统营销理论的局限性日益突显。进入20世纪70年代后,西方国家一些营销学者积极研究和探索出了适应当代企业竞争要求的新的营销理论——关系营销理论,并成为21世纪企业营销的指导思想。 一、关系营销的涵义 市场营销学是一门应用型的学科,其理论和方法随着市场经济环境的变化而不断发展。传统的市场营销理论认为,企业营销实质上企业利用内部可控的资源,对外部不可控因素做积极的动态反应,进而促进产品销售的过程,只要营销组合策略应用得当,产品销售就有了根本的保证。随着市场竞争的日益激烈和市场营销组合策略的广泛应用,人们发现,许多经过精心策划的市场营销组合计划实施后难以达到预期的效果。于是,西方学术界和企业界积极探索适应现代竞争要求的营销理论和方法,关系营销作为其中的佼佼者应运而生。 关系营销是以系统论为基本思想,将企业置身于社会经济大环境中来考察企业的市场营销活动,认为企业营销乃是一个与顾客、供销商、竞争者、内部员工、政府机构和社会组织发生互相作用的过程,正确处理与这些个人及组织的关系是企业营销的核心,是企业成败的关键。关系营销将建立与发展同相关个人及组织的关系作为企业营销的关键变量。 关系营销的概念是有美国营销学者白瑞(L.Beny)于1983年在一篇服务营销的会议论文中首先提出的。但是,对关系营销的研究则是始于二十世纪70年代,由发源于北欧的诺丁服务营销学派以及产业营销学派首先提出并发展起来的。随着企业组织结构向网络化转变、战略营销联盟等企业合作形式的推广以及计算机信息技术迅速普及等因素的影响,关系营销在80年代和90年代吸引了众多营销学者的研究兴趣,学派纷呈,当今比较有代表性的关系营销理论主要有英澳学派的六市场模型、美国学者摩根和亨特的投入——信任理论、瑞典学者古姆松的30R理论、芬兰学者格朗鲁斯的价值、交换和对话过程理论、美国著名学者科特勒的全面营销理论以及美国学者谢斯的关系营销演变理论等,这些理论以多视角和从不同的侧面对关系营销进行了探索,有利地推动了关系营销研究的深入,也为企业寻求改善营销业绩和在新竞争环境下有效的营销方法提供的机遇。 关系营销的本质特征是:1.信息沟通的双向性。社会学认为关系是信息和情感交流的有机渠道,良好的关系即是渠道畅通,恶化的关系即是渠道阻滞,中断的关系则是渠道堵塞。交流应该是双向的,即可以由企业开始,也可以由营销对象开始。广泛的信息交流和信息共享,可以使企业赢得支持和合作。2.战略过程的协同性。在竞争性的市场上,明智的营销管理者应强调与利益相关者建立长期的、彼此信任的、互利的关系。这可以是关系一方自愿或主动地调整自己的行为;也可以是关系双方都调整自己的行为,以实现相互适应。各具优势的关系双方,互相取长补短,联合行动,协同动作去实现对双方都有益的共同目标,可以说是协调关系的最高形态。3.营销活动的互利性。关系营销的基础,在于交易双方之间有利益上的互补。如果没有各自利益的实现和满足,双方都不会建立良好的关系。关系建立在互利的基础上,要求互相了解对方的利益要求,寻求双方利益的共同点,并努力使双方的共同利益得到实现。真正的关系营销是达到关系双方互利互惠的境界。4.信息反馈的及时性。关系营销要求建立专门的部门,用以追踪利益相关者的态度。关系营销应具备一个反馈的循环,连接关系双方,企业由此了解到环境的动态变化,根据合作方提供的信息,以改进产品和技术。信息的及时反馈,使关系营销具有动态的应变性,有利于挖掘新的市场机会。 二、关系营销战略的内容 关系营销把一切内部和外部利益相关者纳入研究范围,用系统的方法考察企业所有活动及其相互关系。在此理论指导下,企业的营销策略可分解为:顾客关系营销策略;供销商关系营销策略;竞争者关系营销策略;员工关系营销策略;影响者关系营销策略。其中是员工关系营销是关系营销的基础,顾客关系营销是关系营销的核心和归宿。 (一)顾客关系营销策略 顾客是企业生存与发展的基础,是市场竞争的根本所在。只有企业为顾客提供了满意的产品和服务,才能使顾客对产品进而对企业产生信赖感,成为企业的忠诚顾客。菲利普科特勒指出:“忠诚的顾客是企业最宝贵的财富,现在日益重视设计出最好的关系组合以争取和保持顾客。好的顾客就是资产,只要管理得当和为其服务,他们就能转为公司丰厚的终身利益来源。在紧张的竞争市场中,公司的首要业务任务,就是持续地用最优的方法满足他们的需要,以保持顾客的忠诚度。”美国的商业研究报告指出,多次光顾的顾客比初次登门者可为企业多带来20%~80%的利润;固定顾客增加5%,企业利润将增加25%。那么,企业该如何与顾客建立良好关系,促使其成为忠诚顾客呢? 1.树立以消费者为中心的观念。这种观念认为,企业的一切计划和策略应以消费者为中心正确确定目标市场的需要与欲望,比竞争者更有效地提供目标市场所要求的满足。其基本观点有:(1)顾客至上。企业要把顾客放在经营管理体系中的第一位,站在顾客立场上研究、开发产品、预先把顾客的“不满意”从设计、制造和供应过程中去除,使消费者在心理上对企业产生认同和归属感,进而产生顾客满意的群体网络效应。(2)顾客永远是对的。这是顾客满意管理的重要表现,其中包括三层意思:第一,顾客是商品的购买者,不是麻烦制造者;第二,顾客最了解自己的需求,爱好,这恰恰是企业需要搜集的信息;第三,由于顾客有“天然的一致性”,同一个顾客争吵就是同所有的顾客争吵。(3)一切为了顾客。“一切为了顾客”要求一切从顾客的角度考虑,想顾客之所想,急顾客之所急,顾客的需要就是企业的需要。因此,企业要根据顾客需要,重视顾客意见,让用户参与决策,不断完善产品服务体系,最大限度使顾客满意。 2.建立顾客关系管理系统,培养顾客的忠诚度。关系营销是与关键顾客建立长期良好业务关系的种种策略。建立与顾客关系的数据库系统是企业实施关系营销的第一步,比如,当今盛行CRM系统就可以有效地把各个渠道传来的用户信息集中在一个数据库中。再公司各个部门之间共享这同一个客户资料数据库。这样不仅有利于企业赢得顾客,更有利于企业维系顾客。培养顾客忠诚的目的是为了构建顾客与企业之间的牢固关系,实现长期的顾客挽留。俱乐部市场营销、频繁市场营销、一对一市场营销都是通过构建网上数据库实现的,是解决顾客关系营销难题的比较有效的最切实可行的手段和方法。 3.了解顾客的需要,提高顾客的满意度。了解顾客的需要是企业提高顾客的满意度的前提。通常顾客的需要分为四个层次,(1)期望型需求:指顾客期待你所提供的产品的质量必须是有竞争力的且符合进入市场的标准。(2)表达型需求:指顾客表达出所需产品或服务的具体特性。这些特性也正是企业为满足顾客所愿意提供的。(3)未表达型需求:指顾客对企业的产品或服务特性不作表述。但这些未表述的要求却十分重要。(4)兴奋型需求:指令顾客意想不到的产品或服务的特性。这些特性是产品独一无二,不同于其他竞争产品。事实上,企业的产品从进入市场到赢得定单,从令顾客满意到令顾客愉快,是一个较高和较深的探求,也是营销导向的真正秘密。一个以顾客需求为导向的企业,必须定期跟踪用户的满意水平并确立改进的目标。顾客满意或愉快是企业未来利润的最好指示器。 (二)竞争者关系营销策略 在以往的营销观念中,企业与企业的竞争是一场不宣而战的特殊战争,是你死我活的竞争。在这种营销观念的指导下,企业为寻求成功,往往不择手段制对方于死地,有时为了取得竞争上的优势,不惜采取低价倾销的策略,这样做的结果只能是两败俱伤。其实在当今市场竞争日趋激烈的形式下,视竞争对手为仇敌,彼此势不两立的竞争原则已经过时,企业之间不仅存在着竞争,而且存在着合作的可能,以合作代替竞争,实行“强强联合”,依靠各自的资源优势实现双方的利益扩张。在这方面许多大型跨国公司已有先例。如美国通用汽车与意大利非亚特汽车公司以互换股全的方式实现了战略联合。可以认为,只有通过合作而非低层次的恶性竞争,企业才能提高综合竞争力。这种竞争者合作的企业间关系可视为战略联合,它有利于企业在最大程度上发挥自己的资源优势的同更好的利用其他资源,使社会资源得到最佳配置,合作各方获得比合作前更多的竞争优势和利益。 合作营销主要有以下形式:1.入市合作。入市合作是最典型的市场调查合作和市场进入合作。市场调查是整个营销活动的起点,是获取决策信息和决策依据的途径。但由于工作量太大、专业性太强、费用太高,往往令中小企业望而却步,联合起来,就可以避免以上各种不足。2.产品和促销合作。产品和促销合作是指在相同的市场上推出精心组合的产品,并进行促销合作。最常见的是功能型和品牌型的促销组合。如吉利刮须刀配上永备电池同时销售,这是典型的功能型的组合。品牌组合的形式多种多样,如著名的制造商与著名的销售商连用品牌、普通制造商与著名销售商同用品牌、普通制造商依托著名的销售商连用品牌、普通的制造商与同档次的制造商共扛品牌等。3.分销合作。分销合作主要是通过渠道建设合作,以强化渠道管理,决胜终端。通过实体流通合作,使产品安全、及时、高效、经济地从生产者手中转移到消费者手中,即保证社会经济效益,又提高社会经济效益。通过客户服务合作,最大限度的满足顾客的需求,更好的服务赢得顾客的认可。 (三)供销商关系营销策略 对于多数企业来说,它不可能也没有必要从原料的生产到产品的销售完全独立完成,较为普遍的模式是供应商——企业——分销商——最终顾客,即企业从供应商那里获取原材料,通过分销商销售产品。因为供应商提供原材料的费用和产品由分销商销售产生的分销费用构成了企业产品的成本,因此,一般认为,供应商和分销商会使企业的收益降低,企业与供应商和分销商之间存在着竞争。但实际上,企业与供应商、中间分销商之间也有共同利益。在竞争日趋激烈的市场环境中,明智的市场营销者会和供应商、分销商建立起长期的、彼此信任的互利关系。最佳状态的交易不需要每次都进行磋商,而成为一种惯例。现代信息技术的应用,为这种惯例的形成创造了条件,不少成功的跨国公司就是这种惯例的受益者。那么,企业该如何制定策略呢? 1.求实为本,增进了解。企业应该让供销商充分了解企业的实力,培养供销商对企业的信心,同时必须让供销商充分了解企业的营销战略,特别是将企业的战略目标、营销计划充分传达给经销商,以指定有利于本企业的销售计划,树立与企业长期合作的信念。为了表达对顾客需求的关心,赢得顾客的信任,许多制造商通过经销商建立顾客信任并保证他们通过经销商享受到周到的服务。为促进企业同顾客的关系,企业往往需要经销商密切配合企业的经营战略,采取利益一致的行动,通过经销商来提高顾客满意度。 2.诚意合作,共同发展。建立企业与供销商之间的良好关系,必须以诚相待,共同解决供应与销售中存在的问题。一方面,提供各种资料与建议,促使采购、收货、营销、会计等部门与供销商加强合作。另一方面,企业应接受并考虑供销商所提的意见和建议,并传达给企业各部门并保证予以合理解决,从而使企业与供销商共存共荣。供销商在与企业的交往中,逐渐对企业的生产经营情况熟悉起来,会善意的提出产品的改进意见和减低产品成本的措施,当企业采纳经销商的建议并付诸实施时,就会促进企业的经营和生产水平的提高。 3.讲究信用,互利互惠。企业和供销商之间,必须保持供销的畅通和平衡。在这一过程中,实现企业利益的同时必须保证供应商应得的利益。现代工商企业的生产经营活动日益复杂,企业在市场活动中对待供销商的态度不应为市场供求波动所左右,而应从长远利益出发,重视建立与供应商之间长期互惠互利的关系。供应商所提供的生产要素的质量和数量以及价格等,直接影响到企业的生产经营情况,企业要维持正常的生产经营活动,就必须依靠供应商的支持,良好的供应商关系有助于企业摆脱原材料缺乏和价格不稳定的困境。长期享受公平待遇的供应商愿意为企业提供紧急服务。因此,建立良好的供销商关系对于企业生产具有积极的扶持作用。 (四)员工关系营销策略 内部营销是企业关系营销的基础,其目标是企业员工转向关系营销的新视野,激励员工开发执行关系营销策略。可以说没有良好的员工关系企业就无法开展工作,如果企业不能满足其雇员的需要,那么能与顾客建立长期关系之前,员工就已经转向其他工作了。因此,任何企业都必须首先处理好自己内部的员工关系,只有企业内部上下左右关系融洽协调,全体员工团结一致、齐心协力,才能成功的“外求发展”,通过员工的协作以实现再资源转化过程中的价值最大化。 1.造就良好的员工信念。员工信念是企业及其员工所公认的、在实践中奉行的一种文化价值观念。确认一个具有挑战性的、统一地、独一无二的并且让人信服的信念可以把大家凝为一体,激励员工不断奋发向上。如IBM公司的组织信念是:尊重个人——尊重组织中每个人的尊严和权利;服务顾客——提供全世界所有公司中最好的服务给顾客;杰出——相信一个组织目标是以卓越的方法完成所有的工作。经过长期努力,IBM公司的“IBM就是最佳服务”成为众多员工的组织信念。这种信念帮助IBM在成功路上稳步前进。 2.建立企业内部良好的沟通气氛。现代社会,不但组织外部存在着大量的信息交换关系,在企业内部也充满了互相传递信息的沟通活动。因此,在企业内部沟通过程中,企业领导要作风民主,平易近人,要善于倾听不同的意见,鼓励下属大胆提出批评和建议,消除沟通中的地位障碍,形成轻松和谐的沟通环境和气氛。 3.满足员工的不同层次的需要。即满足员工不断增长的物质需求,使企业具有光明的发展前景;满足员工对企业的情感需要,使企业内部建立融洽的人际关系;满足员工的成就感,使企业为员工提供实现个人价值和充分成长的机会,并不断根据知识经济的发展需要,对他们进行知识和技能的培训。 (五)影响者关系营销策略 当今,企业从“以生产为中心”转到“以市场为中心”,使得社会的关系结构发生了根本的变化,长期形成的以行业为主的竞争方式开始向全方位转向。也就是说,现在一个企业要生存和发展,不仅要生产出好的产品,还要迎合市场的需要,同时还能被政府和社会各个阶层所欣赏,取得公众的信任,在社会上塑造一个令人满意、尊敬的形象。 任何一个企业都不可能独立地提供营运过程中所有必要的资源,它必须通过银行获得资金、从社会招聘人员、与科研机构进行交易和合作、通过经销商分销产品、与广告公司联合进行促销和媒体沟通。不仅如此,企业还需要被更广义的相关人员所接受,包括同行企业、社会公众、媒体、政府、消费者组织、环境保护团体等等,企业无法以己之力应付所有的环境压力。因此,企业作为一个开放的系统从事活动,不仅要注意企业内部的员工关系、企业和顾客关系、企业与合作者关系、还必须拓宽视野,注意企业与股东的关系、企业与政府的关系、企业与媒介、社区、国际公众、名流、金融机构、学校、慈善团体、宗教团体等的关系。这些关系都是企业经营管理的影响者,企业与这些环境因素息息相关,构成了保障企业生存与发展的事业共同体。与共同体中的伙伴建立起适当的关系,形成一张巨型的网络,对于大多数企业来说,要想成功必须充分利用这种网络资源。 影响者关系营销策略通常可借助公共关系模式来实施:(1)宣传型公共关系活动模式:即企业运用大众媒介和内部沟通方法,开展宣传工作,树立良好的企业形象。其基本形式包括举办展览会、经验和技术交流会、座谈会、新闻报道、专题通讯、记者专访、记者招待会等。必要是可以“制造新闻”、利用名人发挥“名人效应”;(2)服务性公共关系活动方式:即企业通过向公众提供各种形式的实惠服务,强化企业信誉和形象,设身处地为顾客着想,为顾客当参谋,通过热情、周到的售前、售中、售后服务,为消费者提供全方位的服务,使消费者得到最大限度的满足;(3)社会型公共关系方式:即企业利用举办各种社会性、公益性、赞助性活动,塑造企业形象,扩大企业的社会影响,提高企业社会声誉,赢得公众的支持;(4)交际型公共关系活动方式:即企业在人际交往中开展公共关系工作。目的是通过人与人的直接接触,进行感情上的联络,为企业广结良缘,建立广泛的社会关系网络,形成有利于企业发展的人际环境;(5)征询型公共关系活动方式,即以采集信息为主的,目的是了解民情、民意,了解社会舆论,为企业的决策者提供咨询,保持企业与社会环境之间的动态平衡。 三、关系营销战略的实施 营销实施是将营销策略转化为行动的过程,也是将纸面上的计划、任务落实以实现预定目标的过程。从宏观的角度来看,关系营销策略的实施,还需要企业从整体上进行统筹规划,具体来说包括组织设计、资源的合理配置以及文化的整合。 (一)组织设计。关系营销的管理,必须设置相应的机构。企业关系管理,对内要协调处理部门之间、员工之间的关系,对外要向公众信息、征求意见、搜集信息、处理纠纷等等。管理机构代表企业有计划有准备分步骤地开展各种营销活动,把企业领导者从繁琐事物中解脱出来,使各职能部门和机构各司其职,协调合作。关系管理机构也就是企业营销部门与其他职能部门之间、企业与外部环境之间联系沟通和协调行动的专门机构。 (二)文化整合。关系各方环境的差异会造成建立关系的困难,使工作关系难以沟通和维持。跨文化之间的人们要互相理解和沟通,必须克服不同文化规范带来的交流障碍。文化的整合,是关系双方能否真正协调运作的关键。合作伙伴的文化敏感性非常敏锐和灵活,能使活动双方共同有效地工作,并互相学习彼此的文化差异。文化整合是企业市场营销中处理各种关系的高级形式。不同企业有不同的文化。推动差异化战略的企业文化可能是鼓励创新、发挥个性及承担风险;而成本领先的企业文化,则可能是节俭、纪律及注重细节。如果关系双方的文化相适应,将能强有力地巩固企业与各子市场系统的关系并建立竞争优势。 (三)资源配置。(1)人力资源配置。一方面实行部门间人员轮换,以多种方式促进企业内部关系的建立,另一方面从内部提拔经理,可以加强企业观念并使其具有长远眼光。(2)信息资源共享。在采用新技术和新知识的过程中,以多种方式分享信息资源。如利用电脑网络协调企业内部各部门及企业外部拥有多种知识和技能的人才的关系;制定政策或提供帮助以削减信息超载,提高电子邮件和语言信箱系统的工作效率;建立“知识库”或“回复网络”,并入更庞大的信息系统;组成临时“虚拟小组”,以完成自己或客户的交流项目。 关系营销论文:关系营销理论在营销活动中的适用性 作者:郑婷 单位:广州体育学院 随着计算机网络技术的不断发展和应用,经济全球化席卷世界各国,服务业市场和产业市场比重越来越大,消费者更加成熟,市场竞争加剧。关系营销理论成为推动企业发展的重要理论。 一、关系营销理论的涵义 学者们对关系营销内涵的理解很不一样。以下是几种比较有代表性的观点。伯瑞(Berry)认为关系营销的实质是“保持和改善现有顾客”,其核心理念是保持老顾客比吸引新顾客成本更低,营销的效果更好。摩根(Morgan)和亨特(Hunt)认为关系营销是“旨在建立、发展和维持成功关系交换的所有营销活动”。其核心是关系交换是否具有生产性与有效性,即是什么导致关系营销的成功与失败。塞斯(Sheth)和帕维提亚(Parvatiyara)从网络化的联系的角度来理解关系营销。认为“应通过合作及合作努力来与选定的顾客、供应商、竞争者、政府、金融机构等相关利益者为了创造价值而建立更密切的互动关系”。我们不妨从众多权威学者的定义和实践中,把关系营销的理论定义如下:关系营销是指买卖双方间创造更亲密的工作关系与相互依赖关系的艺术。 二、关系营销理论对企业发展的意义 关系营销理论是营销学者对大量企业营销策略、营销行动实践基础上进行分析总结所提出的一种新的营销理论。它契合了现代市场中企业的营销实践,对企业经营效果产生很大的促进作用,获得了企业界广泛的响应并得到快速发展。其理论意义表现在,从微观上认识到了企业与顾客相互关系的性质在不断改变,需要牢牢把握老顾客;从宏观上认识到市场营销对范围很广的一系列领域产生影响,需用全局观、网络化观念处理好与各相关利益者的关系,树立大营销思想。在实践上其意义主要为:1.可降低不确定性,减少运营成本;2.资源的有效利用。 三、关系营销理论在我国企业应用中面临尴尬 由于对关系营销概念的认识上存在着不足和误区,这其中存在的主要难点和问题有以下几点:1.缺乏关系营销理念,很多企业还只是沿用过去的旧思维,没有意识到或者不愿意实施关系营销理论;2.忽视内部关系营销,很多企业把关系营销的“关系”概念理解的过于狭小,忽略了企业内部的营销,从而未能收到很好的企业营销和经营管理效果;3.没有明确的市场定位。企业对与顾客之间的关系营销并未做得那么细致和深入,对于自身企业的市场定位也不明确,这就造成了企业在市场竞争中的“摇摆”和被动;4.对客户以外的关系主体缺乏明确的认识;5.把产品和服务割裂开来;6.实施基本客户战略缺乏相应的策略。 四、关系营销理论在我国企业中的应用策略关系 营销作为一种新的营销思想,在一定程度上反映了国际经济变化的特点,抓住了目前西方国家企业市场营销中的主要矛盾。随着我国市场经济体制的建立和逐步完善,以及对外开放的进一步加深,这种营销思想对我国企业的营销活动也会发挥一定的指导作用。笔者认为至少可以从以下几个方面开展关系营销理论在我国企业中的应用策略: (一)建立并维持与顾客的良好关系是企业营销成功的基本保证顾客是企业生存和发展的基础,市场竞争实质上就是争夺顾客。要建立与维持同顾客的良好关系,首先,必须真正树立以消费者为中心的观念,一切从消费者出发,将此观念贯穿到企业生产经营的全过程中;其次,切实关心消费者利益,提高消费者的满意程度,使顾客利益落到实处;此外,要加强与顾客的联系,密切双方感情。 (二)促进企业合作共同开发市场机会一些市场营销专家认识到,在当今市场竞争日趋激烈的形势下,视竞争对手为仇敌、彼此势不两立的竞争原则已绝非上策。企业之间不仅存在竞争,而且也存在合作的可能,有时,通过加强合作更有利于企业营销目标的实现。首先,企业要树立起通过合作营销也能有利于巩固已有的市场地位的信念;其次,开展企业之间的沟通和合作,力求开辟新市场;最后,力求通过关系营销减少无益竞争,达到共存共荣的目的。 (三)通过协调与政府的关系创造良好的营销环境政府对经济生活进行干预是当今世界各国通行的做法。企业的营销活动必然要受到政府有关规定的影响,在处理与政府的关系上,企业应该持积极的态度,遵循国家法规,以此保证企业营销的成功。 五、结论 关系营销眼下虽是营销理论界和实业界热衷的话题,但传统的交易式营销理论经过了长达五六十年的发展其理论上的统一性、完整性及被接受的普遍性特别是在应用上的简明和可操作性具有不可比拟的优势。而全球市场的多样性和各国各地区经济发展水平的差异如此巨大的现实情况下,两种营销理论都必有其适用的市场环境和不断发展的土壤,两者的互补性决定了两者必将长期存在。关系营销理论必须要吸收成熟的交易营销理论优势来丰富自己的机体。 关系营销论文:关系营销背景下抱怨管理 企业想要在市场上生存并取得长远的发展,就必须和顾客之间保持良好的关系。我们研究的主要目的是分析影响企业和客户之间关系的因素,为此,我们建立一个因果模型,这个模型包括影响企业与客户之间关系的若干因素。我们选择了三个变量信任、满意度和抱怨管理,前两个已经在关系营销领域有相关的研究,而抱怨管理还很少被关注到。 一、理论与假设 营销理论的相关研究认为,与客户保持长期良好稳定的关系可以帮助一个公司获得满意和忠诚的客户群,进而提高公司的经济效益和市场地位,以及公司战略执行的有效性。[1]然而,营销专家们对形成良好关系的原因存在很多争议。[2]有研究显示,关系营销的基石是信任和承诺。信任和承诺会受到诸多因素的影响,如相互信赖、顾客满意、抱怨管理、共享目标能力、沟通转换成本、投入特定资产等。在此,我们选择信任和两个前置变量顾客满意和抱怨管理进行研究。 (一)信任和顾客满意 信任是建立良好关系的关键性因素。许多研究证实,信任是保持二者满意关系的最基本因素。在企业—客户关系的研究中,Parasuraman、Zeithaml、and Berry认为,信任是建立良好关系的关键因素。[3]他们认为,客户能够信任其服务提供商,对他们之间的交易有信心,相信服务提供商所提供的信息,这些是企业获得顾客忠诚,建立稳定客户群,降低关系终止可能性的重要考虑因素。信任被认为是决定关系、承诺和供应商特定关系的资产投资强度的因素。基于这一点,Morganand Hunt将信任广义地定义为:关系伙伴对另一方的可靠性和完整性的信心。大多数的营销研究关注了信任的两个组成部分:认知(来自对伙伴可靠性的信心)和行为(相信伙伴的意图、动机、诚信和善行)。因此,我们将使用两个标准信誉和善行来测量信任这一变量。顾客满意,从消费者的角度来看,是指顾客获得商品或服务之后的感知达到或者超过了自己的期望。[4]很多学者已经证实了顾客满意与顾客忠诚度之间存在直接影响关系。由此,我们认为,顾客满意会导致信任的产生,这也是维持长期关系的重要因素之一。客户对他们与企业之间的关系越满意,他们就越相信这个企业。 (二)抱怨管理 抱怨管理是指当客户提出其对企业的产品或服务有一定程度不满意的时候,企业处理这些问题的方式。尽管现在客户满意度的重要性众人皆知,但并不是所有的企业都能够遵从战略来管理来自客户的投诉和抱怨。Keaveney认为,导致客户转换服务提供商的原因主要有两个,其一是核心服务的失败,其二是企业人员的服务失败。当客户面临一个问题时,他们会选择退出或者抱怨,其口碑传递给其他的企业或者第三方顾客,而当客户收到了企业对其抱怨所做出的回应时,那么客户就很有可能继续留下来。简而言之,如果客户对企业的投诉管理是满意的,那么客户不太可能会终结与企业的关系。基于以上阐述,我们可以提出以下假设:顾客对企业抱怨处理适当的感知会增加他们对企业的信任,顾客对企业抱怨处理适当的感知会增加他们与企业关系的满意度。 (三)关系终止的可能性 我们用关系终止的可能性作为结果变量来评价上述变量的作用是很重要的,这可以发现是哪种因素增加了所建立关系终止的可能性。很大一部分关于关系解除过程的研究与工业营销和采购集团的工作有关。哈利宁-凯拉提出了关系解除的定义,即“当企业之间所有的活动联系破裂,并且没有资源关系和参与者合约时,表示二者之间的关系解除了”。在这个意义上,如果交易双方中的任何一方想要解除交易关系,那么我们就认为这种交易关系解除或者终止了。因此,考虑到建立客户关系的成本,企业会选择那些最适合他们的潜在客户。Duck致力于人际关系领域的研究,他提出了消费者企业关系结束的四个阶段:对另一方的不满意评价,维持关系的成本超过其收益,双方对于问题的谈判升级,终止关系。因此,关系终止的过程开始于个人认知,然后发展到双方对彼此的不满,结果导致关系的终止。有研究认为,关系终止的主要原因是基本服务、信息提供的失败,受到的待遇不好等。除了这些,导致关系终止的其他因素有评估、决策制定、沟通等方面的失败。毫无疑问,客户关系管理是企业阻止关系进入解除过程的一种有效的方式。通过客户关系管理,企业可以与客户保持较为长期稳定的关系。有研究证明,客户对过去交易的满意程度和对企业的信任会使得客户想要与企业保持关系。另外一个影响关系终止的因素是企业的抱怨处理,客户对企业抱怨处理是否积极的认知会减少他们终止关系的倾向。结合以上关于关系解除的相关理论和定性研究,可以形成以下研究假设:客户对其与企业之间的关系越满意,就越不可能终止关系;客户越信任企业,就越不可能终止与企业之间的关系;客户对企业抱怨管理适当的感知能够降低其终止与企业之间关系的可能性。 二、结论及意义 本研究探讨了信任、顾客满意和抱怨管理与关系终止的可能性之间的相互影响关系,这对企业维持与管理客户关系具有一定的意义。首先,企业要想巩固其在市场中的地位,并且保持稳定的客户群,就要使客户对其产生信任,为此,企业有必要努力更好地满足客户需求,这样不仅能获得忠诚自愿的顾客,而且这些客户也不太可能解除这种关系,并且他们还将通过口碑效应帮助企业改善市场信誉。企业还需要提高产品和服务质量,这是企业为客户提供有力保障的关键武器,只有质量高的产品或服务才会使得顾客对企业更加信任和放心。再者,顾客满意度会影响到顾客对企业的信任,因此,企业需要努力提高顾客的满意程度。在激烈竞争的环境中,信任的缺失将会使顾客转换服务提供商,因此企业任何时候都要为顾客提供优质的产品或服务,并且要不断提高企业的全面质量,这些都会影响到顾客对企业的价值感知。还有,企业为了获得忠诚的顾客群,需要为客户提供差异化的产品和服务。差异化的产品或服务会给顾客留下特殊的印象,如果客户对于与企业以前的关系比较满意的话,企业就能与客户达成长期稳定的关系。最后,企业需要一个良好的系统来倾听客户的意见和建议,并对发现的问题及时做出适当的处理,并不断改进企业抱怨管理能力。如果客户对企业的抱怨管理比较满意的话,他们会觉得在与该企业的未来交易中如果出现问题,企业能够尽力去解决问题,满足他们的需求,这样客户就容易与企业建立长期稳定的客户关系。 关系营销论文:4RS关系营销的应用 [摘要]随着市场经济的发展,橡胶机械行业取得了快速的发展,产品日益更新,要求企业的销售能力和销售策略也适应市场和产品的需要,竞争格局的变化,营销也变得复杂多样,其中关系营销在企业中发挥不可磨灭的作用。4RS理论以关系营销为核心,重在建立顾客忠诚,既从制造商的利益出发又兼顾用户的需求,是一个更为实际、有效的营销手段。 [关键词]橡胶机械行;4RS;营销 14RS关系营销四要素 关联(Relevancy)认为企业与用户是一个命运共同体,建立并发展与顾客之间的长期关系是企业经营的核心理念和最重要的内容。 反映(Respond)是在相互影响的市场中,对企业来说最现实的问题不是如何控制、制订和实施计划,而是在于如何站在用户的角度及时地倾听和从推测性商业模式转移成为高度回应需求的商业模式。 关系(Relation)是在企业与用户的关系发生了本质性变化的市场环境中,抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系。 回报(Return)是任何交易与合作关系的巩固和发展。一定的合理回报既是正确处理营销活动中各种矛盾的出发点,也是营销的落脚点。 4RS营销最大特点是以竞争为导向,根据市场不断成熟和日趋激烈的竞争形势,着眼于企业与用户的合作与双赢,不仅积极地适应顾客的需求,而且主动地创造需求,运用优化和系统的思想去整合营销,通过关联、关系、反映等形式与用户形成独特的关系,形成核心竞争力。为合作与双赢、建立关联提供了基础和保证,同时也延伸和升华了便利性。“回报”兼容了成本和双赢,企业追求回报必然实施低成本战略,充分考虑顾客愿意付出的成本,实现成本的最小化,获得更多的市场份额,形成规模效益。 为用户提供价值和追求回报相辅相成,相互促进,客观上达到一种双赢的效果。 24RS在营销中的体现 2.1以竞争为导向,在新的层次上提出了营销新思路 竞争日趋激烈,4RS营销着眼于企业与用户建立合作与双赢的关系,满足用户的需求,主动地创造需求,通过关联、关系、反映等形式与用户建立独特的关系,形成独特竞争优势。 2.24RS关系营销是实现合作与双赢的保证 满足用户需求并保证顾客满意——营造顾客忠诚,构成关系营销的核心。采取不同的方法来取得用户满意:提供满意的产品和服务;提供附加利益;提供信息通道。竞争的实质是争夺用户资源,维系原有用户,减少用户的流失,要比争取新用户更为有效。维系用户不仅仅需要维持用户的满意程度,还必须分析用户产生满意感的最终原因,从而有针对性地采取措施来维系用户。 2.3回报使企业兼顾到成本和双赢两方面的内容 考虑用户愿意支付的成本,实现成本的最小化,并在此基础上获得更多的市场份额,形成规模效益。为用户提供产品和追求回报就会最终融合,相互促进,达到双赢的目的。一要面对市场经济带来的冲击,如原材料价格的涨价,配套商品价格的增加等诸多因素,要兼顾用户能够承受的价格,及时生产质量优良的产品,为企业和社会创造价值,发展壮大企业,形成良性的循环。 34RS关系营销在橡胶机械中的启示 3.1紧密联系用户 橡胶机械行业的特殊性,要求企业从提供的产品和服务,通过某些有效的方式等与用户建立紧密的联系,向提供长期支持的合作伙伴转变,与用户在战略发展层面、组织层面、产业链层面而不仅仅是在产品上连在一起,从而超越产品的问题而创造一种新关系。可能为用户提供的每种产品、每项服务不一定是最优秀的,但是因为我们为用户提供合理的解决方案,或是及时周到服务,在更大范围内系统集成和优化组合,从而形成整体上的最优。在帮用户做得最好的过程中,建立起了互需、互求的长期、牢靠的关联纽带,形成一种互助、互求、互需的关系,把用户与企业联系在一起,减少顾客的流失,以此来提高用户的忠诚度,赢得长期而稳定的市场。 3.2提高对市场的反应速度 在相互渗透、相互影响的市场中,对企业来说最现实的问题不在于如何制订、实施计划和控制,而在于如何及时地倾听用户的希望、渴望和需求,并及时做出反应来满足用户的需求。这样才利于市场和企业的发展。橡胶工业的发展,要求设备随着工艺的变化而满足生产的需要,不仅仅生产出合格的产品,更重要的是要适应橡胶工艺的发展速度,满足与其工艺相同的设备,要追随橡胶工艺的脚步,跟上橡胶工艺的发展步伐,进而提高对市场的快速反应能力,增加企业的核心竞争力。 3.3重视与顾客的合作关系 抢占市场的关键是与用户建立长期而稳固的关系,把交易转变成一种责任,建立起和顾客的合作关系。橡胶机械厂家很重视与用户合作开发新产品,向用户提供橡胶工艺配方和设计方案,卖产品,同时也卖技术,与用户建立了一种相互依存的合作关系,是实现营销及双赢的有力保证。 3.4回报是关系营销的源泉 由于营销目标强调产出利润,企业满足用户需求,为用户提供价值,4RS移植到橡胶机械行业,营销将会进入一个前所未有的真正的双赢时代。一是新产品的开发,往往同用户的首次合作,会给予用户极大的低价格,作为对企业的回报,为新产品的销售及宣传,起到了不可低估的作用;二是用户给予企业的回报,往往需要扩大生产,连续购买设备,生产出合格产品,创造更大的价值,在购买设备过程中,企业也有相应的利润,从而达到双赢的目的。 很多企业都已在实践中运用着4RS关系营销,采用“一对一营销”和“精细营销”的关系模式帮助企业量化管理市场、销售及服务过程,实现员工和各部门合作的协同工作,建立科学的知识管理、价值管理及决策支持体系,帮助企业更好地获取用户,保有用户及提升用户价值,从而全面提升企业竞争力和赢利能力。 关系营销论文:关系营销理论与房地产营销策略 [摘要]中国的人际关系有着极其丰富的文化内涵,渗透到中国人生活的方方面面,关系营销是中国式人际关系活动向市场活动、经济活动渗透的一种自然取向。正因为这样,我国的市场营销活动是从关系营销开始,这和西方国家的市场营销是两条不尽相同的道路,中国的关系营销存在操作层面的问题,需要通过中国的特色文化和习惯进行处理。房地产营销同样可以基于这种基础理论,更加重视关系管理,从而获得营销方式的整体创新。本文从中国文化、文化心理出发研究了中国关系营销在房地产销售中的应用前景。 [关键词]关系营销;房地产;营销创新 0引言 东西方文化中对自我有不同的定义,产生了截然不同的社会关系和人际关系。西方文化中强调个人价值,自我是独立且不同于他人的个体,注重个人的自由和享有的权利,倡导人们尊重自己、重视自我。中国文化讲究集体力量,以集体为主,认为个人在集体中应正确处理和他人和集体的关系,这便是中国式营销理论的文化基础。房地产作为近年来炙手可热的营销项目,随着关系营销理论的出现,其在营销策略创新方面做出了重要尝试。本文就关系营销理论进行了简要分析,并围绕房地产营销策略创新进行了深入探讨。 1中国的人际关系文化 1.1中国人际关系的自然结构 随着时代的不断发展,中国文化中现有的集体主义也不再是传统思想中的舍生取义和大公无私,目前所倡导的是“大我之中见小我”,构建了一个由自我进而推及家庭、单位、社区、党和国家,有不同层次、远近亲疏的网络,中国的人际关系通常是一种由近及远的“脉络格局”。普通的中国人平日进行自然随缘交往,在建立良好的沟通后,关系会进一步增强,而平时没有联络,到需要的时候才进行的交际,会被说成是“平时不烧香,临时抱佛脚”。中国人的生活方式存在并体现于日常的各种关系网络,参与社会活动也是基于关系出发,这成为中国人最明显的文化特征。也因此不难发现,中国人在政治经济活动中比较注重关系,建立良好的关系成为合作与信任的基石,也成为社会生活和经济活动中的重要资源。 1.2中国人人际关系发展的源动力 中国人的交往,注重的是“来而不往非礼也”,进行交往活动一定需要媒介物质辅助,这种物质可以是实际的金钱、礼品,也可以是面子、互相协助、帮扶。中国人所讲的面子是一种独有的文化现象,它借助于物的东西来得以体现,但又高于物本身的意义。所谓的人情除了代表人自身情绪反应以及社会的人情交往规则,还代表了人际交往活动中可以馈赠的材料。有时候人情在不用耗费太多资源亦不违反社会法则的情况下就可以送出,对于施与方而言也乐于出手,受赠方接受后依照交往规则进行回赠,在交往中增进了彼此之间的关系。相反,欠了人情而不思回报的人,将被视为异类,会被众人暗地指责,最终被排挤出社交圈。 2建立在中国文化基础上的关系 营销合作共赢是西方关系营销的基石。西方国家的商业活动和社会关系也对交往合作有促进作用,但所起的作用并非是决定性的,这与我国的关系营销有着截然不同的表现。在中国的关系营销中,人际关系是重点,是组织机构间建立良好合作关系的基石,相较于结构纽带,社会纽带更为牢固。企业在从事经营活动中,通过全方位发掘、建立和利用各种社会性纽带,如亲缘、地缘、神缘、业缘和物缘等,进行所谓的“五缘文化营销”。“熟人好办事”就是这种现象的一个最直白的描述或表达。中国的关系营销根植于中国文化,虽实质仍然为开发的关系行为模式,但是这种开发的关系行为模式常常被其他的关系行为模式所掩盖。中国文化提倡因人而异、区分对待,一个组织要与另一个组织建立发展关系,首先考虑的出发点基本不会从合作共赢出发,常常会利用自己的员工与另一个组织内关键人物的私人关系(传承的关系、嵌人的关系或渐生的关系)来建立沟通。企业在招募员工时,在个人能力的考察方面,其社会交际能力、家庭关系、可以利用的社会资源,都是被聘用者重要的考量标准,这也是由我国特有的关系营销行为模式决定的。 3基于关系营销理论的房地产营销创新 3.1顾客关系营销 在市场竞争中,顾客有着较强的动态性,其忠诚度不是一成不变的,会受各种因素影响而变化。因此,企业需要提高顾客的忠诚度,这样才能够赢得更加稳定的市场。企业可以通过某些有效的方式在业务、需求等方面与客户建立关联,以形成一种互求、互需的关系,从而将客户与企业更好地联系在一起,有效减少了客户流失的可能性。企业需要坚持平等互利的原则,与客户建立互利互惠的伙伴关系,要听取客户所提出的各种建议,了解他们所面临的各种困难,要切实提高客户在购买中的服务价值、形象价值,要尽可能地降低客户的成本。 3.2房地产内部关系营销 随着时代的变化与发展,在如今的市场竞争环境中,企业与客户的关系发生了较大的变化,房地产企业要想抢占市场,需要与客户建立长期稳定的关系,转变以往的交易营销模式,要逐渐转变为内部关系营销,要从最初的交易转变为建立友好合作关系,要着眼于长期利益,改变以往的单一销售模式。其次,房地产企业要突破以往以产品性能为核心的经营模式,转变为以产品或者服务带给客户利益为核心的经营模式,要改变以往的忽视客户服务的经营模式,转变为高度承诺。这些都是强调房地产企业要处理好与客户之间的关系,要将服务、质量、营销三者有机结合在一起,通过与客户建立稳定的合作关系,来提高客户的忠诚度,达到长期拥有客户的目的。与此同时,房地产企业还需要与经营成员建立合作伙伴关系,充分挖掘成员间的潜力,通过共同开发产品、开拓市场,来提高双方的竞争优势,从而更好地为消费者服务。 3.3同业间的合作关系 营销房地产企业要通过加强与兄弟企业的合作,来促进房地产业的整体发展。随着经济体制改革,房地产市场的发展也更加稳定有序,各房企在竞争的同时,也要进行相关业务方面的合作及信息共享。房地产企业可将下列措施应用到日常的经营当中。首先,房地产行业中相关主体要以互惠互利的理念为指导,促进彼此的交流与合作,从而有利于各方业务拓展。其次,房地产业中的相关主体要实现信息资源共享,同时增进各方的情感,从人情、礼数、道德和情怀等各方面入手,避免相互间的恶性竞争,从而促进房地产的有序、健康发展。最后,房地产企业要坚持公平竞争的理念,各方应该积极通过提高产品和服务的质量来提高各自的经济效益,杜绝通过不正当手段进行恶性竞争。 3.4行业与社会公众关系 营销要赢得房地产业监管当局的信赖,必须采取遵纪守法的经营行为。房地产企业是地方经济系统中的一员,其切身利益受到地方经济建设好坏的直接影响。第一,房地产企业要以振兴地方经济为己任,处理好与地方政府部门、工商企业、居民、单位和团体等各方面的关系,在互利合作、互利互惠中求发展。第二,房地产企业要重视构建、维护自己的宣传平台,利用微博、微信公众号等媒介,友好地传达自身以质量为本、让利消费者的诚意和决心,并花费大力气做好信息更新和政策解读,随时与消费者需求进行对接,在互联网上抓住消费者的兴趣点,与消费者保持良好的互动关系。第三,房地产企业要维护与自媒体的关系。随着“互联网+”的快速发展,自媒体方兴未艾,许多房地产自媒体动辄拥有百万粉丝,在业内拥有强大的号召力,也可以在一定程度上左右某个区域的房产销售量。房地产企业要切实以人情、礼情、面子,维护好与这些公众媒体的关系,也是现今房地产营销的必修课。 4结语 随着我国房地产行业的快速发展,整合各方资源、创新营销策略成为当下各房企的首要任务。为了应对激烈的竞争局面,广大房地产开发商要不断发掘传统文化在市场营销中的强大影响力,并借鉴关系营销理论中的基本思想,制定关系营销的相关策略,以吸引更多的客户,提升企业的综合竞争力。 作者:张昊 单位:新东润地产有限公司
客户管理论文:服务领域客户关系管理运作机制 内容提要:为客户创造可感知的价值并不断增值,是客户关系管理的精髓和出发点。也只有这样,才能真正留住顾客。服务领域由于面对着庞大、复杂的消费群体,正确、有效地与客户保持关系(特别是给企业创造丰厚利润的长期关系)存在一定的困难。本文希望通过对理论和现实的初步考察,为实践提供一些有益的参考。 通过建立个性化的关系纽带来保持顾客的营销方式,其实并不是什么十分新鲜的事物。可以说大工业时代以前的商业运营基本上沿用这种后来被称之为“关系营销”的模式。那时,人们的交易空间狭窄,交易内容简单,交易的频率和数量较少,所以彼此间建立真诚、紧密的个人关系几乎成为了一种习惯。大工业时代的到来冲淡了人们的关系纽带。突然喷涌出来的大量需求使得大工厂、大公司埋头于生产与供应,无心理会个别消费者的需求;人们活动空间扩大,交易内容变得复杂起来,彼此建立、维持固定的关系十分困难。只有一些小公司、小作坊依然沿用着原有的“关系运营”模式,这种模式成为他们在大工业浪潮中对抗工业巨人的有力武器。 然而,随着技术的发展,企业规模已经不再是竞争优势的主要源泉;消费者的地位也逐渐抬升,现实迫使大公司开始向小公司学习。 一、市场格局发生巨变,保持客户成为企业竞争的焦点 与大工业时代相比,21世纪的市场格局发生了根本的逆转。 1.买方市场基本出现 这种市场格局对市场竞争产生了极其深远的影响:竞争的主要表现从买方之间的竞争,转向卖方之间和买方与卖方之间的竞争。 在卖方市场格局中,由于产品/服务的相对稀缺,消费的焦点放在了产品/服务的数量上,生产成为卖方的第一要务;由于受到生产力的约束,在与卖方的较量中,买方的市场势力微弱。同时,买方之间为争夺产品/服务的较量远烈于卖方之间为争夺顾客的较量。 随着生产力的发展,物质逐渐丰富起来,同一种需求可以由多种产品/服务来满足,选择权的拥有和扩大使得消费的焦点转向了产品/服务的质量,买方的市场地位逐步抬升,买方与卖方之间的公开竞争也开始变得激烈起来。同时,买方的个性化需求也随着其市场地位的提高而逐步膨胀,卖方之间为争夺顾客和市场份额的较量愈演愈烈。 2.潜在市场开发难度增大 在美国西部淘金热的时代,面对的是广袤无垠的“处女地”。起初,淘金者很容易就发掘出一座规模不小的金矿。随着越来越多的淘金者的加入,在当时的技术条件下,能够挖掘的金矿已基本曝光,淘金者很难再寻找出新的大金矿,毕竟矿产资源是有限的。 同样,一定技术水平下的顾客资源也是稀缺的。现在已经不可能像大工业时代那样,非常轻松地寻找并进入到大片未开发的市场需求。卖方之间的激烈竞争使得潜在市场开发难度增大,而且多数已开发的市场已处在了饱和的状态,所以彼此之间争夺现有客户资源成为了竞争的一个重点。 因此,摆在企业面前的一个客观事实是:重视、保持现有顾客成为企业生存和发展的关键。 二、服务成为保持客户的重要战略或手段 传统的营销组合工具在保持客户方面已经显得有些力不从心,服务的提供的服务质量的提高成为保持客户的有力武器。围绕客户保持这个焦点,当前营销领域出现了一些新特点。 1.工业企业和服务企业之间的界限逐渐变得模糊 服务对于制造商微不足道的时代已经一去不复返了,服务成为顾客消费的一个主要组成部分(ChristianGronroos,1997)。为了留住顾客,许多工业企业开始重视服务。这些服务包括送货上门、产品和设备的安装与保养、顾客培训以及投诉处理等等。有些传统意义上的制造商甚至推行服务先导的发展战略,开始向服务型的企业转变。IBM在20世纪80年代末的收入约有85%来自硬件销售,而现在,它的收入1/3来自诸如管理咨询、为客户打理信息技术资产、提供新的软件系统等服务项目。在不到5年的时间里,这家当初人人都以为只卖大型机的企业变成了当今世界最大的服务机构之一。 2.服务同质化趋势明显 服务的导入不仅没有缓解竞争的压力,相反由于竞争领域的扩大(服务成为竞争的新战场),使得竞争更加激烈。由于服务的无形性,使得顾客对服务的期望出现普遍化延伸。一方面,竞争对手的服务创新会提升顾客的服务期望,顾客希望立即得到相同甚至是更好的服务;另一方面,导致顾客期望增长的并非只有直接竞争对手,还包括所有那些顾客有购买体验的地方。如果有一个行业提供了某种服务,顾客接着就会希望其他行业也能这么做:那些经常坐飞机的顾客会把他们对服务的期望带到四面八方;如果顾客在进餐时不必排队等候,他们就会希望在旅馆及市场链的其他环节也能得到相同的服务。 顾客期望普遍化延伸的结果是服务同质化趋势明显,服务创新难度加大。服务的提供不仅没有成为企业保持客户的良方,相反如何在服务领域里保持客户、培养企业的核心竞争力,成为了急需研究的重要课题。 三、服务领域客户关系管理实践误区 根据我们对通讯、金融等行业的实地调查了解,感觉现实的服务领域在客户关系管理方面存在着许多重大误区(也是急需解决的几个问题)。 1.把CRM软件等同于CRM 一些企业以为开发、安装了CRM系统软件,就实现了对顾客进行客户化、关系化的管理,对关系营销的精髓存在严重误解。 2.CRM信息系统与营销策划脱节 由于CRM系统内客户信息的不真实、不健全或信息编制的不科学,导致策划人员无法从中发掘客户价值,也不知道客户到底需要什么服务,只能穷于价格战或坐等市场的变化。 3.缺乏商业化的理念 多数企业在实行客户关系管理运作的过程中,忽视了商业化的理念,即成本一效益的理念。这表现在:(1)不估算客户的价值;(2)“最惠户待遇”普遍化,在提供服务时不严格区分客户;(3)扭曲个性化服务,尽可能地为客户提供其所需的所有服务,包括本职服务以外的需求;(4)姑息“刁蛮”客户的不正当要求。这些行为不仅增加了企业的运作成本,也损坏了忠诚客户、大客户和内部员工的利益,损坏了企业的形象。 4.CRM与ERP的脱节 组织架构和业务流程都没有适应客户关系管理的要求:各职能部门依然分立;服务接触界面不完善,后台支撑不到位;服务质量控制缺失。 5.内部营销的忽视 集中体现在对客户经理的选拔、培训、激励和约束机制不健全,企业无法建立起服务客户的企业文化。 考察的结果让我们觉得,对服务领域客户关系管理进行系统思考,挖掘客户关系管理运作的关键环节,探索各个环节之间的内在联系,并把他们纳入到一个科学的逻辑体系中,已经成为刻不容缓的重要课题。 四、关系营销的概念 从20世纪80年代开始,理论界开始研究这些问题:关系营销是什么?为什么需要关系营销? 1983年,美国学者TheodoreLevitt的一篇被誉为关系营销领域里程碑式的文章《AFTERTHESALEISOVER》,拉开了工业市场关系营销研究的帷幕。在这篇文章里,Levitt教授指出,“买卖双方的关系很少在一笔交易结束后终止,相反,交易结束后,这种关系得到加强,并影响买方决定下一次购买时的选择”。“重点应该怎样从推销转移到保证顾客在销售结束后持续地感到满意”。这篇文章在推销观念盛行的时期提出“仅仅做一名优秀的推销员是不够的,发展持久的关系才是公司最重要的一项资产”这样的观念,给后继者带来非常深远的影响。 同一时期,美国学者LeonardL.Berry将关系营销的概念引入服务的范畴,并对关系营销进行了初步的界定:关系营销就是吸引、保持以及加强客户关系。市场营销的观念是,吸引新顾客仅仅是营销过程的第一步。巩固关系、把一般顾客转化成忠实顾客、像对待客户一样为顾客提供服务,这些都是市场营销。 其后,芬兰学者克里斯汀·格罗鲁斯(Christian.Gronroos)在Berry教授定义的基础上,对关系营销作出了一个更全面的界定。他认为,关系营销是建立、维持、加强、商业化顾客关系(不一定一直都是长期的关系),以保证各参与方的目标得以满足,这要通过相互交换和履行承诺来实现,彼此的信赖相当重要。对一个服务提供者来说,建立关系意味着给予承诺;维持关系意味着履行承诺;加强关系意味着在先前承诺履行的基础上给予新的承诺;商业化关系意味着从长期来看,交易的成本—利润比是正相关的。 商业化概念的提出,使得关系营销的内涵变得丰富起来,它为关系营销实际运作的研究指明了方向。 五、关系营销的运作模式 在将关系营销理念转化为可操作的模型的过程中,欧洲的学者们做出了许多开创性的研究。 1991年,英国Cranfield管理学院的AdrianPayne教授提出了关系营销六大市场模型,将所有影响企业与顾客之间关系的因素归入顾客市场(Customermarkets),内部市场(Internalmarkets),推荐市场(Referralmarkets),影响市场(Influencemarkets),招聘市场(Recruitmentmarkets),供应市场(Suppliermarkets),企业在与顾客打交道时,要注意其他市场的作用,必须保证六个市场高度协调统一,因为这六个市场是成功的客户关系的舞台(见图1)。 Payne教授提倡依托六大市场模型制定关系营销计划,它包括顾客发展计划、供应商发展计划、内部市场计划、影响计划、推荐计划、招聘计划,这些计划都为实现整体的客户保持目标而努力(见图2)。 Payne教授还提出了关系阶梯模型,为企业建立、推进客户关系指明了方向。潜在顾客(Prospect)——顾客(Customer)——客户(Client)——支持者(Support)——宣传者(Advocate)——伙伴(Partner)。可以说,Payne教授所做的开创性研究为关系营销的实际运作铺平了道路。尽管他提出的模型还仅仅停留在宏观战略的层面,还只是观念向战略的一种初始过渡。 1993年,在Payne教授研究的基础上,Cranfield管理学院的MoiraClark,HelenPeck,AdrianPayne和MartinChristopher根据Gluck(1980)商业体系(thebusinesssystem)和Porter(1985)价值链(thevaluechain)的思想,又提出了关系管理链的模式,进一步将关系营销理念推向可操作的层面。整个关系管理链的核心观念是:在价值链上自始至终创造和维持互惠互利的优越关系,最终实现客户价值的增加。 具体来说,首先,它将六大市场简化为内部和外部两大市场,关系链的管理是在两大市场协调运作的框架下进行的,而关系链管理也必须保证内部市场与外部市场不断融合;同时,内部市场与外部市场的分类,将员工的满意度提高到了非常重要的地位。 在两大市场整合计划的支撑下,整个关系链管理流程分为五个步骤: (1)确定价值内涵。企业首先需要明确的,是顾客需要企业提供哪些价值以及企业能够为顾客提供哪些价值。解决这两个问题,需要企业对顾客、企业自身以及竞争者有比较深入的研究。 在服务领域里,为了明确顾客的价值内涵,企业需要做的工作包括: 一是确定关键的服务要素。首先,企业需要明确顾客如何衡量服务与4P之间的重要性:相对于4P而言,他们赋予服务的权重是多大?其次,顾客对服务单个要素的重要性又做如何评价? 二是测量服务偏好。运用替换技术(Tradeoff)测量出顾客对服务中每个元素的偏好程度。 三是竞争标杆测量。明确顾客如何评价公司和竞争者在重要服务要素方面的表现。 (2)细分、目标和定位。在对顾客、公司和竞争者分析的基础上,可以按照顾客的价值需求对顾客进行归类;对每个群体进行盈利性分析;完善顾客档案,为不同的群体确定不同的关系战略和服务战略。 (3)确定运作和交付系统。明确了顾客价值需求和公司的发展战略后,接下来就是如何以最小的成本将优质的服务交付给顾客,实现顾客价值最大化。达到这一目的的途径是:大规模定制化、服务交付的细分、与供应商的伙伴关系、流程改造与提升。 (4)对已交付的价值进行分析、评价。服务交付之后,企业需要对已交付的价值做一番分析和评价,大致估算出顾客所获取的净价值(=服务价值servicevalue+产品价值productvalue+人员价值peoplevalue+形象价值imagevalue-货币价格monetaryprice-时间成本timecost-精力成本energycost-体力成本psychologicalcost)。 (5)控制与反馈。监控整个服务流程,研究员工的满意度和顾客的满意度,作为以后战略制定的基础。 MoiraClark等人按照管理的一般流程(分析、计划、执行、控制)对关系价值链的运作做了一个比较清晰的描述,基本勾勒出关系营销实践运用的框架(见图3)。 但是,MoiraClark等人提出的模式有些地方还存在着逻辑混乱、遗漏和重复的弊病。比如,数据库营销的内容应该归在运作体系中,而不是细分与定位的部分,缺少关系营销策略(尤其是关系定价)的内容;第四步的内容实际上也是顾客满意度研究的范畴。 基于这些问题,Payne教授1995年再次谈及关系管理链时,对它进行了重新规整: (1)在模型中明确提出了顾客价值链的概念,避免了以前将服务与其他4P过分分割的狭隘视角,因为顾客的价值是靠服务与其他营销工具一起创造而得的,而不单单只是服务的功劳。 (2)强调以顾客价值为细分基础而不仅仅是服务偏好。 (3)将对已交付的价值进行的分析归入评价和反馈部分,使得流程更清晰、简单。 (4)Payne教授也提到了企业需要将客户关系管理制度化的问题,其中一个非常重要的话题就是“关系经理”的出现以及对他们的授权、激励与监督。这个话题的出现,表明关系营销的运作研究已经直接锲入企业的微观层面,开始与企业在具体运作中出现的问题直接结合起来(见图4)。 另外,EvertGummesson,MartinChristopher,DavidBallantyne等人也在关系营销运作模式方面作出了开创性的研究。其中,EvertGummesson将关系分为五大类30种,并设想了一个虚拟的组织,这个组织依托关系而生存。从实体上来看,它可能非常小,但从关系网来看,它非常大。EvertGummesson认为这种组织是以后发展的趋势。 六、分支研究的相关情况 在各成体系的、分散的研究中,还是有很多值得借鉴的成果。如:JamesW.Cortada(1999)等人提出的持续的顾客价值管理流程;PatriciaB.Seybold(2000)、ValarieA.Zeithaml(1996)等人从财务的角度计算顾客价值的方法;BarbaraBundJackson(1985)和NigelCampbell(1990)从战略的角度对关系的分类,LeonardL.Berry(1985)和Payne(1999)基于客户服务的市场战略细分的研究;LeonardL.Berry(1983)提出的五种关系营销策略,DavidE.Bowen(1992)、JanePickard(1993)、LeonardA.Schlesinger(1991)在服务授权方面的研究;G.LynnShostack(1985)和ValarieA.Zeithaml(1996)对服务接触界面的研究。 还有大量关于内部营销和流程再造方面的文献。 七、进一步的研究方向 我们觉得可以在Payne教授关系管理链的框架下,进行深入的、策略化的研究。 服务领域客户关系管理运作机制研究的主要命题是:企业(尤其是服务型的企业)怎样通过服务的提供来保持客户。这个命题的深入必然包括以下几个内容:(1)了解客户的价值链,包括顾客的价值偏好和期望。(2)开发让客户感觉有价值的服务内容。(3)以最小的成本将这些服务“有质量”地传递给客户。(4)将以上的行为程式化,持续为客户提供有价值的服务。(5)监控以上进程的运作与变化。其中,客户价值管理和客户服务进程管理是研究的重点内容,也是希望有所突破的地方。 客户管理论文:外贸客户信用风险管理防范 内容摘要:近年来随着我国外贸出口的进一步加快发展,外贸客户信用风险问题日益凸显。我国外贸企业客户信用风险管理上的欠缺造成的债务拖欠等问题已成为外贸企业发展的瓶颈。本文首先对我国外贸企业客户信用风险的特征进行结构分析,然后剖析其成因,进而从新的视角为我国外贸企业防范客户信用风险提出对策建议。 关键词:外贸企业客户信用风险应收账款“外包” 加入WTO和世界经济一体化,给我国外经贸事业的发展带来了前所未有的机遇。与之相伴随的却是,中国出口企业日益陷入海外应收账款“黑洞”。相关统计资料显示,中国出口企业的海外应收账款累计至少超过1000亿美元,相当于中国2004年总出口额的五分之一,而且这种海外呆坏账正在以每年150亿美元的速度增加。外贸企业的很多利润被坏账所吞噬,许多外贸企业不堪重负,甚至破产倒闭,有的即使能够维持经营,在经营中也常常进退维谷,阻碍了企业的正常发展。另一种极端情况就是部分外贸企业由于惧怕坏账风险采取非常谨慎的信用政策,甚至宣称对非信用证业务一律不做,结果限制了业务的发展。 在与各国经贸往来中我国外贸企业并未充分重视客户信用风险的管理,在对外贸易客户信用风险管理上的欠缺造成的债务拖欠和应收账款问题已成为外贸企业发展的瓶颈。 外贸企业客户信用风险特征 下面笔者结合美国邓白氏公司中国代表对我国外贸企业大量逾期应收账款问题的调查报告数据,对我国外贸企业客户信用风险的特征进行结构分析,从更深层次上理解我国外贸企业客户信用风险的现状。 从来源结构看,我国对外贸易客户信用风险的来源以海外华人公司为主。从我国国际贸易拖欠案件所涉及的海外公司性质看,我国的外贸信用风险主要是由海外华人客户带来的。笔者认为这些为数不多的海外华人,包括港、澳、台地区的华人以及少数原籍中国大陆后来移居海外的华人具有与中国同族同种和语言相通的优势,他们对中国的国内经济环境比较熟悉,了解到我国处于由计划经济体制向市场经济体制转变过程中,各方面的管理仍不完善,存在着各种法律、管理漏洞,外贸企业内部的信用风险防范意识和信用风险管理能力薄弱。同时他们又抓住我国部分外贸企业领导存在着的一定急功近利和或多或少的崇洋媚外的心态,使得部分海外华人进口商可以肆意拖欠我国外贸企业货款,或诈骗屡屡得手,诈骗成功率要高于一般外国进口商。 从起因结构看,我国对外贸易客户信用风险的直接起因以恶意欺诈为主。具体结构为:有意欺诈的拖欠款占60%;产品质量、数量或交货期有争议的占25%;属于我方外贸企业交易严重失当及管理失误的占15%;交易人员私下默契台底交易占2.5%;其他性质占2.5%。我国对外贸易的过半货款拖欠是由客户的恶意欺诈引起,而非人们通常理解的主要是由诸如产品质量或货期等贸易纠纷引起。 从外贸企业性质结构看,我国对外贸易客户信用风险导致的国际拖欠所涉及的企业以国内的全资中资企业为主体。具体结构为:80%来自国内的企业,其中的50%为国有外贸企业,30%为私营外贸企业;另外20%来自三资企业。从企业结构中,我们可以明显了解到我国外资外贸企业的信用风险管理意识和水平相对要优于中资的外贸企业。 从客户新旧特征看,过半数的国际货款拖欠由老客户造成。根据邓白氏国际(上海)信息咨询公司1997年度受理的我国398件国际应收账款追讨案件的统计显示,其中的200个案件是由老客户产生的,而非人们通常理解的国际货款拖欠主要由资信不良的新客户造成。 外贸企业客户信用风险的成因分析 透过以上表面数据,我们可以看出造成我国外贸企业风险损失的原因除了企业主体信用管理观念的严重缺乏外,来自企业产权制度的影响也是至关重要的。具体来说,我国外贸企业客户信用风险成因主要体现在以下几个方面: 相关部门缺乏信用风险管理意识 由于从政府到企业信用风险管理意识都比较淡漠,对信用管理工作重视不够,导致政府对企业缺乏政策引导和有效支持;有的企业虽然感到信用风险管理需要,但苦于所知不多无从下手,且成本较高,在本来利润率不高的情况下不愿为此支付费用,进而产生畏难情绪,甚至干脆漠视不管。目前中国出口企业的坏账率超过5%,而发达国家企业却只有0.25%至0.5%的水平,国际平均水平也只在1%左右。中国企业出口中遇到的很多困难,一开始并不是对方存心拖欠,而是中国企业自己出现制度和管理失误。外贸企业产权不明晰 产权不明晰使得很多国有外贸企业管理者为了应付上级主管部门业绩考核,不顾企业长远利益,盲目赊销;有的企业迫于市场竞争压力,单纯追求销售额增长,盲目打价格战。这些行为导致了企业应收账款上升,销售费用上升、负债增加,呆账坏账增加,效益下降,偏离了最终利润这一企业最主要的目标。强化企业信用管理,就是要在销售收入增长和风险控制这两个目标之间寻求协调一致,保证最终利润这一根本目标的实现。 企业内部职责不明确 在我国外贸企业现有的管理职能中,应收账款的管理职能基本上是由销售部和财务部这两个部门承担的。然而在实践中这两个部门却常常职责分工不清,不能形成协调与制约机制,容易造成外贸企业在客户开发、信用评估、合约签订、资金安排、组织货源、品质监督、租船订舱、制单结汇等诸多贸易环节出现决策失误并导致信用损失。外贸企业内部职责不明确已成为企业账款拖欠趋势得不到有效抑制的根本原因。 信用管理方法落后 目前我国外贸企业业务人员信用风险防范意识薄弱,信用风险防范手段单一,没能掌握或运用现代先进的信用管理技术和方法。对客户的信用风险缺少评估和预测,交易中往往是凭主观判断作决策,缺少科学的决策依据。在销售业务管理上,由于缺少信用额度控制,在一定程度上给企业销售人员违规经营、违章操作,甚至与客户勾结留下可乘之机。在账款回收工作上更是缺少专业化的方法。 加强外贸客户信用风险管理的对策建议 通过以上分析,我们清晰地看出现今我国外贸企业已不是单纯的信用管理技术、手段的缺失,还包括有企业组织结构不协调,和相应企业文化落后等诸多因素制约外贸企业客户信用风险管理的建立和实施。 我国外贸企业可依据自身条件选择实施以下的对策:大型外贸企业可成立客户信用风险管理专职机构来建立健全并贯彻实施科学的客户信用风险管理制度;中小型外贸企业可考虑实施信用管理委托制。中小型外贸企业,尤其是我国外贸经营权下放以后初次涉足外贸领域的为数众多的私营企业,可考虑直接将客户信用风险管理工作“外包”给信用管理咨询公司。与企业自己设立专门的管理部门相比,实行信用管理委托制可以节省大量的人力、物力和财力,降低企业的管理成本,具有快速性、专门性和灵活性等优点;借鉴国际通行的信用风险管理手段降低外贸信用风险。我国外贸企业在建立起信用风险管理制度的基础上,在对外贸易的实践中应该学会借鉴国际通行的信用风险管理的先进做法和手段,诸如国际保理、福费廷和出口信用保险等。这些在西方国家中相当成熟并行之有效的信用风险管理做法虽然在我国正逐渐得到应用,但还远远没有普及,因此我国商务部应大力推广。 客户管理论文:服务领域客户关系管理 内容提要:为客户创造可感知的价值并不断增值,是客户关系管理的精髓和出发点。也只有这样,才能真正留住顾客。服务领域由于面对着庞大、复杂的消费群体,正确、有效地与客户保持关系(特别是给企业创造丰厚利润的长期关系)存在一定的困难。本文希望通过对理论和现实的初步考察,为实践提供一些有益的参考。 通过建立个性化的关系纽带来保持顾客的营销方式,其实并不是什么十分新鲜的事物。可以说大工业时代以前的商业运营基本上沿用这种后来被称之为“关系营销”的模式。那时,人们的交易空间狭窄,交易内容简单,交易的频率和数量较少,所以彼此间建立真诚、紧密的个人关系几乎成为了一种习惯。大工业时代的到来冲淡了人们的关系纽带。突然喷涌出来的大量需求使得大工厂、大公司埋头于生产与供应,无心理会个别消费者的需求;人们活动空间扩大,交易内容变得复杂起来,彼此建立、维持固定的关系十分困难。只有一些小公司、小作坊依然沿用着原有的“关系运营”模式,这种模式成为他们在大工业浪潮中对抗工业巨人的有力武器。 然而,随着技术的发展,企业规模已经不再是竞争优势的主要源泉;消费者的地位也逐渐抬升,现实迫使大公司开始向小公司学习。 一、市场格局发生巨变,保持客户成为企业竞争的焦点 与大工业时代相比,21世纪的市场格局发生了根本的逆转。 1.买方市场基本出现 这种市场格局对市场竞争产生了极其深远的影响:竞争的主要表现从买方之间的竞争,转向卖方之间和买方与卖方之间的竞争。 在卖方市场格局中,由于产品/服务的相对稀缺,消费的焦点放在了产品/服务的数量上,生产成为卖方的第一要务;由于受到生产力的约束,在与卖方的较量中,买方的市场势力微弱。同时,买方之间为争夺产品/服务的较量远烈于卖方之间为争夺顾客的较量。 随着生产力的发展,物质逐渐丰富起来,同一种需求可以由多种产品/服务来满足,选择权的拥有和扩大使得消费的焦点转向了产品/服务的质量,买方的市场地位逐步抬升,买方与卖方之间的公开竞争也开始变得激烈起来。同时,买方的个性化需求也随着其市场地位的提高而逐步膨胀,卖方之间为争夺顾客和市场份额的较量愈演愈烈。 2.潜在市场开发难度增大 在美国西部淘金热的时代,面对的是广袤无垠的“处女地”。起初,淘金者很容易就发掘出一座规模不小的金矿。随着越来越多的淘金者的加入,在当时的技术条件下,能够挖掘的金矿已基本曝光,淘金者很难再寻找出新的大金矿,毕竟矿产资源是有限的。 同样,一定技术水平下的顾客资源也是稀缺的。现在已经不可能像大工业时代那样,非常轻松地寻找并进入到大片未开发的市场需求。卖方之间的激烈竞争使得潜在市场开发难度增大,而且多数已开发的市场已处在了饱和的状态,所以彼此之间争夺现有客户资源成为了竞争的一个重点。 因此,摆在企业面前的一个客观事实是:重视、保持现有顾客成为企业生存和发展的关键。 二、服务成为保持客户的重要战略或手段 传统的营销组合工具在保持客户方面已经显得有些力不从心,服务的提供的服务质量的提高成为保持客户的有力武器。围绕客户保持这个焦点,当前营销领域出现了一些新特点。 1.工业企业和服务企业之间的界限逐渐变得模糊 服务对于制造商微不足道的时代已经一去不复返了,服务成为顾客消费的一个主要组成部分(ChristianGronroos,1997)。为了留住顾客,许多工业企业开始重视服务。这些服务包括送货上门、产品和设备的安装与保养、顾客培训以及投诉处理等等。有些传统意义上的制造商甚至推行服务先导的发展战略,开始向服务型的企业转变。IBM在20世纪80年代末的收入约有85%来自硬件销售,而现在,它的收入1/3来自诸如管理咨询、为客户打理信息技术资产、提供新的软件系统等服务项目。在不到5年的时间里,这家当初人人都以为只卖大型机的企业变成了当今世界最大的服务机构之一。 2.服务同质化趋势明显 服务的导入不仅没有缓解竞争的压力,相反由于竞争领域的扩大(服务成为竞争的新战场),使得竞争更加激烈。由于服务的无形性,使得顾客对服务的期望出现普遍化延伸。一方面,竞争对手的服务创新会提升顾客的服务期望,顾客希望立即得到相同甚至是更好的服务;另一方面,导致顾客期望增长的并非只有直接竞争对手,还包括所有那些顾客有购买体验的地方。如果有一个行业提供了某种服务,顾客接着就会希望其他行业也能这么做:那些经常坐飞机的顾客会把他们对服务的期望带到四面八方;如果顾客在进餐时不必排队等候,他们就会希望在旅馆及市场链的其他环节也能得到相同的服务。 顾客期望普遍化延伸的结果是服务同质化趋势明显,服务创新难度加大。服务的提供不仅没有成为企业保持客户的良方,相反如何在服务领域里保持客户、培养企业的核心竞争力,成为了急需研究的重要课题。 三、服务领域客户关系管理实践误区 根据我们对通讯、金融等行业的实地调查了解,感觉现实的服务领域在客户关系管理方面存在着许多重大误区(也是急需解决的几个问题)。 1.把CRM软件等同于CRM 一些企业以为开发、安装了CRM系统软件,就实现了对顾客进行客户化、关系化的管理,对关系营销的精髓存在严重误解。 2.CRM信息系统与营销策划脱节 由于CRM系统内客户信息的不真实、不健全或信息编制的不科学,导致策划人员无法从中发掘客户价值,也不知道客户到底需要什么服务,只能穷于价格战或坐等市场的变化。 3.缺乏商业化的理念 多数企业在实行客户关系管理运作的过程中,忽视了商业化的理念,即成本一效益的理念。这表现在:(1)不估算客户的价值;(2)“最惠户待遇”普遍化,在提供服务时不严格区分客户;(3)扭曲个性化服务,尽可能地为客户提供其所需的所有服务,包括本职服务以外的需求;(4)姑息“刁蛮”客户的不正当要求。这些行为不仅增加了企业的运作成本,也损坏了忠诚客户、大客户和内部员工的利益,损坏了企业的形象。 4.CRM与ERP的脱节 组织架构和业务流程都没有适应客户关系管理的要求:各职能部门依然分立;服务接触界面不完善,后台支撑不到位;服务质量控制缺失。 5.内部营销的忽视 集中体现在对客户经理的选拔、培训、激励和约束机制不健全,企业无法建立起服务客户的企业文化。 考察的结果让我们觉得,对服务领域客户关系管理进行系统思考,挖掘客户关系管理运作的关键环节,探索各个环节之间的内在联系,并把他们纳入到一个科学的逻辑体系中,已经成为刻不容缓的重要课题。 四、关系营销的概念 从20世纪80年代开始,理论界开始研究这些问题:关系营销是什么?为什么需要关系营销? 1983年,美国学者TheodoreLevitt的一篇被誉为关系营销领域里程碑式的文章《AFTERTHESALEISOVER》,拉开了工业市场关系营销研究的帷幕。在这篇文章里,Levitt教授指出,“买卖双方的关系很少在一笔交易结束后终止,相反,交易结束后,这种关系得到加强,并影响买方决定下一次购买时的选择”。“重点应该怎样从推销转移到保证顾客在销售结束后持续地感到满意”。这篇文章在推销观念盛行的时期提出“仅仅做一名优秀的推销员是不够的,发展持久的关系才是公司最重要的一项资产”这样的观念,给后继者带来非常深远的影响。 同一时期,美国学者LeonardL.Berry将关系营销的概念引入服务的范畴,并对关系营销进行了初步的界定:关系营销就是吸引、保持以及加强客户关系。市场营销的观念是,吸引新顾客仅仅是营销过程的第一步。巩固关系、把一般顾客转化成忠实顾客、像对待客户一样为顾客提供服务,这些都是市场营销。 其后,芬兰学者克里斯汀·格罗鲁斯(Christian.Gronroos)在Berry教授定义的基础上,对关系营销作出了一个更全面的界定。他认为,关系营销是建立、维持、加强、商业化顾客关系(不一定一直都是长期的关系),以保证各参与方的目标得以满足,这要通过相互交换和履行承诺来实现,彼此的信赖相当重要。对一个服务提供者来说,建立关系意味着给予承诺;维持关系意味着履行承诺;加强关系意味着在先前承诺履行的基础上给予新的承诺;商业化关系意味着从长期来看,交易的成本—利润比是正相关的。 商业化概念的提出,使得关系营销的内涵变得丰富起来,它为关系营销实际运作的研究指明了方向。 五、关系营销的运作模式 在将关系营销理念转化为可操作的模型的过程中,欧洲的学者们做出了许多开创性的研究。 1991年,英国Cranfield管理学院的AdrianPayne教授提出了关系营销六大市场模型,将所有影响企业与顾客之间关系的因素归入顾客市场(Customermarkets),内部市场(Internalmarkets),推荐市场(Referralmarkets),影响市场(Influencemarkets),招聘市场(Recruitmentmarkets),供应市场(Suppliermarkets),企业在与顾客打交道时,要注意其他市场的作用,必须保证六个市场高度协调统一,因为这六个市场是成功的客户关系的舞台(见图1)。 Payne教授提倡依托六大市场模型制定关系营销计划,它包括顾客发展计划、供应商发展计划、内部市场计划、影响计划、推荐计划、招聘计划,这些计划都为实现整体的客户保持目标而努力(见图2)。 Payne教授还提出了关系阶梯模型,为企业建立、推进客户关系指明了方向。潜在顾客(Prospect)——顾客(Customer)——客户(Client)——支持者(Support)——宣传者(Advocate)——伙伴(Partner)。可以说,Payne教授所做的开创性研究为关系营销的实际运作铺平了道路。尽管他提出的模型还仅仅停留在宏观战略的层面,还只是观念向战略的一种初始过渡。 1993年,在Payne教授研究的基础上,Cranfield管理学院的MoiraClark,HelenPeck,AdrianPayne和MartinChristopher根据Gluck(1980)商业体系(thebusinesssystem)和Porter(1985)价值链(thevaluechain)的思想,又提出了关系管理链的模式,进一步将关系营销理念推向可操作的层面。整个关系管理链的核心观念是:在价值链上自始至终创造和维持互惠互利的优越关系,最终实现客户价值的增加。 具体来说,首先,它将六大市场简化为内部和外部两大市场,关系链的管理是在两大市场协调运作的框架下进行的,而关系链管理也必须保证内部市场与外部市场不断融合;同时,内部市场与外部市场的分类,将员工的满意度提高到了非常重要的地位。 在两大市场整合计划的支撑下,整个关系链管理流程分为五个步骤: (1)确定价值内涵。企业首先需要明确的,是顾客需要企业提供哪些价值以及企业能够为顾客提供哪些价值。解决这两个问题,需要企业对顾客、企业自身以及竞争者有比较深入的研究。 在服务领域里,为了明确顾客的价值内涵,企业需要做的工作包括: 一是确定关键的服务要素。首先,企业需要明确顾客如何衡量服务与4P之间的重要性:相对于4P而言,他们赋予服务的权重是多大?其次,顾客对服务单个要素的重要性又做如何评价? 二是测量服务偏好。运用替换技术(Tradeoff)测量出顾客对服务中每个元素的偏好程度。 三是竞争标杆测量。明确顾客如何评价公司和竞争者在重要服务要素方面的表现。 (2)细分、目标和定位。在对顾客、公司和竞争者分析的基础上,可以按照顾客的价值需求对顾客进行归类;对每个群体进行盈利性分析;完善顾客档案,为不同的群体确定不同的关系战略和服务战略。 (3)确定运作和交付系统。明确了顾客价值需求和公司的发展战略后,接下来就是如何以最小的成本将优质的服务交付给顾客,实现顾客价值最大化。达到这一目的的途径是:大规模定制化、服务交付的细分、与供应商的伙伴关系、流程改造与提升。 (4)对已交付的价值进行分析、评价。服务交付之后,企业需要对已交付的价值做一番分析和评价,大致估算出顾客所获取的净价值(=服务价值servicevalue+产品价值productvalue+人员价值peoplevalue+形象价值imagevalue-货币价格monetaryprice-时间成本timecost-精力成本energycost-体力成本psychologicalcost)。 (5)控制与反馈。监控整个服务流程,研究员工的满意度和顾客的满意度,作为以后战略制定的基础。 MoiraClark等人按照管理的一般流程(分析、计划、执行、控制)对关系价值链的运作做了一个比较清晰的描述,基本勾勒出关系营销实践运用的框架(见图3)。 但是,MoiraClark等人提出的模式有些地方还存在着逻辑混乱、遗漏和重复的弊病。比如,数据库营销的内容应该归在运作体系中,而不是细分与定位的部分,缺少关系营销策略(尤其是关系定价)的内容;第四步的内容实际上也是顾客满意度研究的范畴。 基于这些问题,Payne教授1995年再次谈及关系管理链时,对它进行了重新规整: (1)在模型中明确提出了顾客价值链的概念,避免了以前将服务与其他4P过分分割的狭隘视角,因为顾客的价值是靠服务与其他营销工具一起创造而得的,而不单单只是服务的功劳。 (2)强调以顾客价值为细分基础而不仅仅是服务偏好。 (3)将对已交付的价值进行的分析归入评价和反馈部分,使得流程更清晰、简单。 (4)Payne教授也提到了企业需要将客户关系管理制度化的问题,其中一个非常重要的话题就是“关系经理”的出现以及对他们的授权、激励与监督。这个话题的出现,表明关系营销的运作研究已经直接锲入企业的微观层面,开始与企业在具体运作中出现的问题直接结合起来(见图4)。 另外,EvertGummesson,MartinChristopher,DavidBallantyne等人也在关系营销运作模式方面作出了开创性的研究。其中,EvertGummesson将关系分为五大类30种,并设想了一个虚拟的组织,这个组织依托关系而生存。从实体上来看,它可能非常小,但从关系网来看,它非常大。EvertGummesson认为这种组织是以后发展的趋势。 六、分支研究的相关情况 在各成体系的、分散的研究中,还是有很多值得借鉴的成果。如:JamesW.Cortada(1999)等人提出的持续的顾客价值管理流程;PatriciaB.Seybold(2000)、ValarieA.Zeithaml(1996)等人从财务的角度计算顾客价值的方法;BarbaraBundJackson(1985)和NigelCampbell(1990)从战略的角度对关系的分类,LeonardL.Berry(1985)和Payne(1999)基于客户服务的市场战略细分的研究;LeonardL.Berry(1983)提出的五种关系营销策略,DavidE.Bowen(1992)、JanePickard(1993)、LeonardA.Schlesinger(1991)在服务授权方面的研究;G.LynnShostack(1985)和ValarieA.Zeithaml(1996)对服务接触界面的研究。 还有大量关于内部营销和流程再造方面的文献。 七、进一步的研究方向 我们觉得可以在Payne教授关系管理链的框架下,进行深入的、策略化的研究。 服务领域客户关系管理运作机制研究的主要命题是:企业(尤其是服务型的企业)怎样通过服务的提供来保持客户。这个命题的深入必然包括以下几个内容:(1)了解客户的价值链,包括顾客的价值偏好和期望。(2)开发让客户感觉有价值的服务内容。(3)以最小的成本将这些服务“有质量”地传递给客户。(4)将以上的行为程式化,持续为客户提供有价值的服务。(5)监控以上进程的运作与变化。其中,客户价值管理和客户服务进程管理是研究的重点内容,也是希望有所突破的地方。 客户管理论文:客户关系网络营销管理 【论文关键词】客户关系管理网络营销一对一营销网络客户关系营销 【论文摘要】客户关系管理是当代企业在市场上竞技的法宝,网络营销是传统营销在营销手段上的一种创新。客户关系管理与网络营销有着共同的营销、销售和客户服务功能模块,在管理与经营、手段与方式上存在关键性交集,如何把网络营销与客户关系管理进行系统整合,实施网络客户关系营销是本文探讨的主要内容。 客户关系管理和网络营销是现代信息技术和网络环境条件下有关营销管理的两大理论。客户关系管理理论是把客户作为一种企业资源,侧重于客户与企业联系、接触及其关系的管理。网络营销作为企业整体营销的重要组成部分,在全球化、信息化时代正发挥着越来越重要的作用。客户关系管理和网络营销虽然存在着共同的功能性模块,但在实践中,绝大多数的企业并没有对客户关系管理和网络营销的整合引起足够的重视。本文主要探讨网络信息环境下客户关系管理和网络营销的整合及其客户关系管理下的网络营销模式。 一、CRM——企业新的管理机制和经营战略 当前社会,对客户和客户关系的管理不仅仅是服务行业关注的焦点,也是其他行业在激烈市场上竞技的法宝,客户关系管理即CRM的作用日益凸显。CRM是正在兴起的一种旨在改善企业与客户之间关系的新管理机制和企业经营战略。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展之中,正在促成一种全新的营销观念形成。它一方面通过提供更快捷和周到的优质服务吸引和保持更多的客户,从而确保了直接关系到企业利润的客户满意度;另一方面通过对业务流程的全面管理降低企业的成本。 积极主动地寻求、加强和管理客户关系被认为是可以形成或能够带来更大利润的具有竞争优势的机制。开发、获得和保留客户关系必须成为全球化企业优先考虑的问题,在很多情形下,高质量的客户关系是企业唯一重要的竞争优势。 从管理科学的角度考察,CRM源于市场营销理论;从解决方案的角度考察,CRM是将市场营销的科学管理理念通过信息技术的手段集成在软件系统上。客户关系管理涉及到三个基本的商业流程,即营销自动化、销售过程自动化和客户服务,是一种以客户为中心的经营策略,它以信息技术为手段,对相关业务功能进行重新设计,并对相关工作流程进行重组,以达到留住老客户、吸引新客户、提高客户利润贡献度的目的。CRM的本质和核心是以“顾客份额”为中心,通过与客户互动沟通及定制化与客户逐一建立持久、长远的双赢关系,为客户创造价值。 正在流行的很多新的营销概念,如一对一营销、数据库营销等,实际上都可以纳入CRM营销的范畴。营销的一对一和个性化的特性是CRM的重要要素,CRM始终根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色,为企业量身定做出系统的解决方案。一个出众的CRM源于其很好地整合了同客户相关的三个方面的能力。一是组织定位客户,保留给员工很大的空间来满足客户的要求;二是关于客户关系的信息,包括同客户相关数据的质量和为了在整个公司共享数据的系统的质量;三是朝着建立良好客户关系的目标,通过动机、规则、组织结构来构造企业联盟。 CRM意味着将企业内部和外部所有与客户相关的资料和数据集成在同一个系统里,让所有与客户接触的第一线人员或渠道(市场营销人员、销售人员、服务人员以及网站)都能够得到必要的授权,可以实时地输入、共享、查询、处理和更新这些资料。对过去十分随意的前台工作(市场营销、销售与服务)导入流程管理的概念,让每一类客户的需求都触发一连串规范的内部流程,使其得到快速而妥善的处理,并且通过规范的流程,让服务同一个客户的营销、销售、服务与管理人员能够紧密协作,从而大幅度增加销售业绩、提高客户满意度。 实施CRM,如何对待企业的客户将成为一切的根本。实施CRM,必须与企业的文化与核心价值观相吻合,使以服务客户为核心的理念贯穿于整个企业,保证从上到下的主管、员工都能将此作为自己的行为准则。实施CRM,公司的上层不但要明白、清楚地认识CRM,还要将它系统化、制度化、具体化,必须说服营销人员改变过去的工作习惯,也需要对企业的业务流程进行以客户为中心的经营战略调整或优化。 二、客户关系管理与网络营销的交集 网络营销是企业整体营销战略的一个组成部分,是建立在传统营销理论基础之上、贯穿于企业开展网上经营的整个过程。包括信息、信息收集到开展以网上交易为主的电子商务阶段,其实质是利用互联网的技术和功能,通过信息的交互式流动,在虚拟市场中实现交易。论文毕业论文 网络营销的本质可以表述为两个方面,一是一种迄今最为先进、直接的传输通路,用户与商家之间可藉以建立一种最直接的关系。一是存在于网络空间中的营销,它必须适应该空间的开放、自由、交互等特征,并解决怎样在这个空前广阔的世界中找到并满足有需求的“网络新人类”。认识到网络营销的这两层意思,才能充分发挥网络营销的优势,这也是商家在网络时代确保不败的前提。 狭义地讲,客户关系管理就是借助营销、销售、服务即客户与企业主要的接触点所产生的活动及其关系的管理。随着全球网络技术发展与信息网络社会变革,网络逐渐成为人们生活和工作中不可或缺的服务工具。在这个基础上网络营销便逐渐发挥着其强大的作用,成为现代企业走入新世纪的营销策略。网络营销以其特有的便捷、经济、高速与交互等优势而迅猛发展,越来越成为企业与客户接触的主要通道。 客户关系管理与网络营销都集合了当今最新的信息技术,包括因特网、多媒体技术、数据库、专家系统和人工智能、呼叫中心等等。CRM下的企业营销涉及多种渠道,如电话销售、电视营销、直接邮寄、E-mail和Web等方式,而E-mail和Web正好也是网络营销的重要工具。客户关系管理与网络营销都强调互动、定制化、一对一和个性化营销,更重要的是两者都强调建立和维持与客户的长期关系,这实际上是在全球信息化和消费需求个性化趋势下营销理念的发展。 当人们进入网络经济时代,所谓大众营销的战略已经没落,一个新的时代已经来临,直接营销、数据库营销、关系营销等营销概念都在这个“互动年代”重新改写规则。为客户提供个性定制化的“一对一营销”成为客户关系管理和网络营销掌握客户信息、积累企业智慧、建立真正持久的竞争优势的战略基础。以“一对一营销”为基础的客户关系管理和网络营销也正成为领导全球经济潮流的力量。无论是新经济的代表,如戴尔电脑、Amazon,还是传统企业UPS、宝洁、雅芳,都以巨资引入客户关系管理,重新设计产品、重建组织流程,使之成为创新企业价值的核心。以“客户需求”为中心的一对一营销策略,锁定客户忠诚度并提高利润,从而为整个经济环境带来根本性的变革。 三、客户关系管理下的网络营销模式 由于客户信息自身的特点以及企业对其认识不足,目前许多企业对客户信息尤其是网络客户信息的使用较为混乱,没有统一的方法和高效的管理策略。CRM建立在多个营销战役交叉的基础上,在客户与企业联系的营销、销售、客户服务的主要领域,能够对客户的活动及其信息做出及时、统一的反应,并能通过这些接触加深与客户之间的关系。 市场营销迅速从传统的营销方式转向Web和E-mail等,这些基于Web的营销活动给潜在客户更好的客户体验。网络营销的繁荣使网络逐渐成为客户与企业联系的主渠道,为更好地实现“以客户为中心”的战略,网络营销与CRM的有机整合也必将成为一种新的选择。只有网络营销策略与CRM的业务模型同步,才能确保客户体验的一致性, 否则相互独立的两种系统必然会导致资源的浪费并产生互不协调的结果,从而使客户感到失望。 在全面竞争的时代,客户可以选择的空间大大增加,产品在进入同质化竞争以后,迫使网络营销也开始朝着以客户为核心的客户关系营销的方向发展,要求企业维护与上游、下游的“交流”及其关系,实施“客户关系营销”。 电话、传真、E-mail、Web这些相互独立的客户交互接触点常常给客户一个关于企业的不完整的印象。这种脱节的运作不仅使客户不满意,也会影响到企业对现有客户资料的把握。由于不完整的客户背景资料,互不相关的客户接触点妨碍了企业获得客户带来的最大利益。“客户关系营销”解决方案能否在提供标准报告的同时又提供既定量又定性的即时分析,对及时、准确的商业决策具有重要意义。 在网络营销中,通过客户关系管理,将客户资源、销售、市场、客服、决策集成为一体,将原本疏于管理、各自为战的销售、市场、售前和售后服务与业务统筹起来,既能规范营销行为,了解新、老客户的需求,提升客户资源的整体价值,也可以跟踪订单,帮助企业有序地监控订单的执行过程,同时也有助于避免销售隔阂,帮助企业调整营销策略。一个精彩的“客户关系营销”系统应该是客户和企业双赢的情形,最终用户可以获得增值服务,企业也因为准确、全面、及时、统一的客户信息和决策而全面提升其核心竞争力。 客户管理论文:客户关系管理营销 经过二十年的经济发展,中国的经济形态正逐渐由稀缺经济向过剩经济过度,但这种过剩是底层次的过剩,产品的技术差别很小,同质化现象很严重,企业的习惯营销思维仍是以产品的推销为主,一次又一次地祭起“价格战”的大旗,结果是消费者逐渐麻木,并开始怀疑产品的品质,同时又严重削弱了企业的资本积累、科研开发及后续发展的能力。21世纪,对于任何企业而言,有两个方面最为重要,一是企业品牌,二是顾客的满意度,但顾客的满意和忠诚不是通过简单的削价可以换来,也不是通过折扣、积分等暂时的经济利益可以买来的,要靠数据库和顾客关系管理(CRM)系统,从与顾客的交流互动中更好地了解顾客需求来实现。 数据库营销作为本世纪90年代一种方兴未艾的营销形式,包含了关系营销的观念,着重于给顾客提供全方位的持续的服务,从而和市场建立长期稳定的关系;同时和现代信息技术、网络技术相结合,利用计算机信息管理系统(MIS)来充分的建设和利用客户数据库,而且,强大而完善的数据库是未来网络营销和电子商务的基础。 1.未来的顾客服务模式与CRM的运用 顾客服务模式的变化 忠诚、持久而稳定的顾客群成为企业最宝贵的资源,国外,93%的公司首席执行官认为"顾客资源"是企业成功和更具有竞争力的最重要的因素。企业营销的关键是争取和留住顾客,满足消费者个性化地需求,和顾客建立互相信任的稳定的双向沟通的互动关系。传统的只是单向被动的适应消费者的营销方式已经落在时代变化的后面,这种慢一拍的市场跟进不仅不能享受到高额利润,在这个快速变化的社会往往对企业而言还可能是致命的。现代的企业各个部门将被高度整合起来,以顾客为中心工作,追求顾客的终身价值。 顾客关系管理(CRM)呼之欲出 实现顾客的忠诚度,满足顾客随时变化的需求,相应的是企业管理的重心正从内部向外部扩展,从生产制造向顾客关系管理转移:ERP—SCM—CRM……顾客关系管理(CustomerRelationshipManagementCRM)。据2001年2月27日中国经营报消息,上海罗氏制药公司和康柏合作,投资400万启动大中华地区制药行业真正意义上的客户管理系统(CRM),由Sibel公司提供软件解决方案,上海罗氏希望在3、4年内通过CRM的建设,彻底改变与客户打交道的方式。 CRM作为新一代的顾客资源管理系统,把企业的销售、市场和服务等部门整合起来,有效地把各个渠道传来的客户信息集中在一个数据库里。公司各个部门之间共享这同一个客户数据库,发生在这个客户上的各种接触,无论是他何时索要过公司简介,还是他是否曾经购买过产品都记录在案,每个与这一顾客打交道的部门经手人可以很轻易地查询到这些数据,让这个顾客得到整体的关怀。从中我们也可发现,CRM系统的基础是一个数据完备、功能完善的客户数据库在营销中的整体功能发挥。 2.数据库营销的实际应用 数据库营销,是在企业通过收集和积累消费者大量的信息,经过处理后预测消费者有多大可能去购买某种产品,以及利用这些信息给产品以精确定位,有针对性地制作营销信息达到说服消费者去购买产品地目的。通过数据库的建立和分析,各个部门都对顾客的资料有详细全面的了解,可以给予顾客更加个性化的服务支持和营销设计,使“一对一的顾客关系管理”成为可能。数据库营销是一个“信息双向交流”的体系,它为每一位目标顾客提供了及时作出反馈的机会,并且这种反馈是可测定和度量的。 数据库营销在西方发达国家的企业里已相当普及,在美国,1994年DonnelleyMarketing公司的调查显示,56%的零售商和制造商有营销数据库,10%的零售商和制造商正在计划建设营销数据库,85%的零售商和制造商认为在本世纪末,他们将需要一个强大的营销数据库来支持他们的竞争实力。从全球来看,数据库直销作为市场营销的一种形式,正越来越受到企业管理者的青睐,在维系顾客、提高销售额中扮演着越来越重要的作用。 宏观功能——市场预测和实时反应 客户数据库的各种原始数据,可以利用“数据挖掘技术”和“智能分析”在潜在的数据中发现赢利机会。基于顾客年龄、性别、人口统计数据和其它类似因素,对顾客购买某一具体货物可能性作出预测;能够根据数据库中顾客信息特征有针对性的判定营销策略,促销手段,提高营销效率,帮助公司决定制造适销的产品以及使产品制定合适的价格;可以以所有可能的方式研究数据,按地区、国家、顾客大小、产品、销售人员、甚至按邮编,从而比较出不同市场销售业绩,找出数字背后的原因,挖掘出市场潜力。企业产品质量上或者功能的反馈信息首先通过市场、销售、服务等一线人员从面对面的顾客口中得知,把有关的信息整理好以后,输入数据库,定期对市场上的顾客信息进行分析,提出报告,帮助产品在工艺或功能上的改善和完美,产品开发部门作出前瞻性的研究和开发;管理人员可以根据市场上的实时信息随时调整生产和原料的采购,或者调整生产产品的品种,最大限度的减少库存,做到“适时性生产”(JIT)。 微观功能——分析每位顾客的赢利率 事实上,对于一个企业来说,真正给企业带来丰厚利润的顾客只占所有顾客中的20%,他们是企业的最佳顾客,赢利率是最高的,对这些顾客,企业应该提供特别的服务、折扣或奖励,并要保持足够的警惕,因为竞争对手也是瞄准这些顾客发动竞争攻击的。然而绝大多数的企业的顾客战略只是获取顾客,很少花精力去辨别和保护他们的最佳顾客,同时去除不良顾客;他们也很少花精力考虑到竞争者手中去策反顾客,增加产品和服务,来提高赢利率。利用企业数据库中的详细资料我们能够深入到信息的微观程度,加强顾客区分的统计技术,计算每位顾客的赢利率,然后去抢夺竞争者的最佳顾客,保护好自己的最佳顾客,培养自己极具潜力的顾客,驱逐自己最差的顾客。通用电气公司的消费者数据库能显示每个顾客的各种详细资料,保存了每次的交易记录。他们可以根据消费者购买公司家用电器的历史,来判断谁对公司和新式录象机感兴趣,能确认谁是公司的大买主,并给他们送上价值30美圆的小礼物,以换取他们对公司产生下一次的购买。 数据库营销是CRM的基础 CRM系统主要包括销售自动化(SalesForceAutomation,SFA)、营销管理、客户服务和支持、客户呼叫中心、网络功能几个模块。它的实质是充分发挥市场、销售、服务三大部门的作用,并且使三个部门能充分共享顾客信息,打破各部门之间的信息堡垒的封锁,从而使各个部门以一个企业的整体形象出现在顾客面前。在企业前端CRM系统背后,其实就是一个功能强大的顾客服务数据库,存储了顾客的各种资料及交易行为,并能利用各种数学分析模型对这些数据进行深层次挖掘,对顾客的价值和赢利率进行分析。可见,在实施CRM过程中,将企业原有的顾客历史数据整理有序化,输入数据库,搭建好一个完整的数据库是基础(关系见图)。 3.网络时代CRM中的数据库营销 营销数据库和CRM把企业、经销商和维修站连成一体 在传统的企业结构中,要真正和顾客建立起持续、友好的个性化联系并不容易。原因很简单——技术上无法达到,观念上无法想像。比如说售后维修有时间地点的限制,难于提供24小时的即时服务;或者某个顾客的购买喜好只为单个销售人员所知,到了其他推广或售后服务人员那里就可能无法获得最适意的选择;一些基本顾客信息在不同部门的处理中需要不断重复,甚至发生数据丢失。更重要的是,销售人员往往仅从完成销售定额的角度出发,在销售过程中缺乏和后台支持人员的沟通,让顾客在购买之后才发现服务和产品性能并不象当初销售人员的描述那样,因而有上当受骗之感。这些常见的“企业病”都是由于企业的运作流程没有按照“以顾客为中心”的宗旨去设计实施,而是各部门从各部门自身的利益出发,多头出击的结果,在短期内即使可以赢得定单,却损害了与顾客的长期合作关系,最后仍然要由企业花费大量的时间和金钱来修补。 企业和经销商、特约维修站之间的联系,是一个“一荣俱荣,一损俱损”的共同体,这三者之间的维系的途径是什么呢?笔者觉得恰恰是顾客服务系统CRM,系统的前台是CRM,后台就是营销数据库。上海通用公司在2000年安装了由IBM公司提供的CRM系统,它把企业的客户服务部、经销商和特约维修站联成一体,当一位顾客反映所购的轿车有问题投诉到公司的客户服务部门时,工作人员马上能根据顾客的名字从数据库中调出相关资料,其购买的是什么型号、购买时间、所售的零售商、曾有的维修记录、当时由谁负责、判断出顾客反映问题的所属的质量类型,从而马上通过系统通知离顾客最近的维修站,同时进行跟踪记录,何时解决问题,顾客的满意度等,大大加快了对顾客投诉的响应时间,同时,能够节省大量的人力资源,把他们从日常数据采集转化为能够增殖的顾客服务。 假如没有这个系统,企业和各维修站、经销商是隔离的,同样一位顾客的投诉,不可能马上对问题的处理迅捷和有条理,公司的顾客顾客服务中心可能还要打电话、发传真了解在经销商、维修站里有关顾客的信息,如果资料不是很切确,还要反复的核对,期间的麻烦和效率可想而知。 基于Internet的数据库营销和CRM 如果想领导这个数字时代,就必须充分了解因特网,这样才能准确预测网络生活方式对你的产业意味着什么(见比尔·盖茨著《未来时速》)。现在许多企业所建立的网站,并没有站在电子商务的高度,仅仅当作自己企业的电子宣传栏,网上预订的产品也只是目录式的,没有产品直观的多媒体介绍。应该说还没有领会网络在商业中的本质价值,不理解网络所扮演的销售角色,最终使企业的网站变成孤岛。 将网站和公司的客户数据库连接起来,网站可以通过对顾客网页浏览的顺序、停留的时间长短为这位顾客建立个人档案,识别出具有相似浏览习惯的顾客。同时,电子商务前端的客户关系管理应该和企业的内部管理系统(ERP、SCM等)连接起来,不管客户从哪个渠道进来,都可以跟后台的企业管理系统连接起来。网站的一切工作都应围绕着顾客需求这一中心,要符合顾客的浏览习惯,充分考虑到顾客在网上可能碰到的困难时需要的帮助和技术支持;开展网上自助服务,顾客根据自己的意愿,随时随地的上网查询,自行解决自己遇到的问题,以帮助降低成本。可以为他(她)定制在线购物经验、定制广告、促销活动和直接提供销售报盘,辨别出具体的顾客偏好,以便提供改进的个人服务,海尔公司推出了“网上定制”,顾客进入海尔网站的主页面后,就可以清楚看到定制冰箱和定制电脑,以定制冰箱为例,消费者可以自己设计冰箱的外观色彩和内件配置,从而最大限度满足了顾客的个性化需求。从2000年8月海尔推出“定制冰箱”一个月时间,就从网上接到了多达100万台的要货订单。 4.提高企业顾客信息能力的非技术因素 在设计数据库之前,首先让一组营销人员来明确公司的业务需要,所设计的数据库要包含哪些功能,简单的说,就是数据库能帮助营销人员去做什么。然后让一组管理信息系统的专业人员去实现相应的运作条件。在具体的开发实施中,这组营销人员和MIS专业人员共同协作(TeamApproach),互相支持,使数据库开发顺利进行。所设计的数据库应能够回答有关现有顾客或准顾客的特征和行为的特定问题(或查询);能够在特定标准、营销事件(MarketingEvents)或姓名评分模型(NameScoringModels)的基础上挑选将来促销的对象姓名;能够跟踪促销结果并对反馈者和非反馈者进行顾客轮廓分析(Profiling)。 大多数公司建立营销数据库作为一种独立的应用,并首要的把他当作一种分析和促销的工具,但一个完全一体化的数据库系统完全将公司的业务、决策支持和营销系统,合并成一个单一的一体化的数据库应用形式,数据库营销是一个系统性的有创造力的整合的营销体系。 顾客竞争其实就是信息竞争,筹建营销数据库和CRM系统,根本的目的是为了提高企业的顾客信息能力,顾客信息能力的本质是企业的判断能力,即能够根据已有的事实判断那些未知因素将会具有怎样的价值,对企业未来的发展会产生怎样的影响。顾客信息能力已经是企业赖以生存的核心能力,它能贯彻到市场、销售、服务等各职能领域。 但是很多企业走入一个误区,在提高企业的信息能力上将近80%的资源投资在顾客数据库和网络系统建设上,忽视了企业信息能力除了技术以外,还有更重要的非技术因素,包括人才、文化观念、组织结构、领导艺术和战略观念。 4.1人才队伍 公司须组织一支均衡的信息队伍,其中包括:具有扎实业务操作经验的人才;敏捷、富于创造性,最少受行业传统束缚的人才;来自IT并熟悉本行业务的人才;来自本行业并熟悉技术应用的人才;具有新环境销售潜力的人才;具有熟练的数学和统计才能的人才;在与客户交流环境中能熟练应用信息的人才。 4.2企业文化 营销数据库的实施虽然在形式上表现为一些软件包的组合、调试、安装、测试和运行,但是蕴藏于信息管理的核心的是一种新型的理念。实施CRM需要销售人员、市场推广人员、维修服务人员等等的全方位参与,如果不能得到他们的信赖和支持,再好的系统设计也不能发挥效力。公司要创造一种学习和创新的信息文化,努力使业务和信息技术部门之间的信息文化相互适应,评估人们在工作中对信息重要性的认识以及应用信息的能力。美国一家企业的经理对此有深刻的发现:“如果你留心观察一下周围那些在本行业中出类拔萃的企业,你就会发现他们在企业文化方面与众不同。” 4.3组织结构 留心观察一下,就会发现在现有的组织结构中,企业并不是单一的公司组织,而是由许多半自治部门组成。就象美国一家业务领先的银行经理指出:“每一个业务部门都有自己的技术支持,因此我们像六个竞争者在相互竞争。”在这种情况下,企业的每个业务部门之间没有分享顾客信息,形成了部门之间的信息壁垒,使得各部门无法协同工作,从共同的信息中获取更大的力量。企业必须建立明确的信息共享奖励机制,在部门之间经常举行群策会议,建立跨部门的联合小组专门从事信息开发,为各部门信息共享和建模作出明确预算,改变原有组织结构,根据信息价值创造规律创建信息流。 4.4领导艺术 企业要高度重视那些推动改革、创新和新的处事方式的人,这是企业改变行业惯例的开始。辨别企业中守旧的领导人员,对他们进行教育或进行更换,在每个管理层中寻找具有信息远见并勇于进行信息改革的人,从而在各项业务中加入信息指导。应该说,企业的高级管理层对企业信息转型的支持是企业提高信息能力的关键。 4.5战略观念 信息在传统上归入技术的范畴,在实施中也没有完全当作一种战略资产,围绕企业信息开发的大量资源很大程度上被用于信息管理而不是价值创造。随着企业意识到顾客信息的真正价值,企业的注意力从“管理信息”向“顾客信息”演化。制定顾客信息战略,对信息收集进行详细的规划,并开始系统化的信息收集工作,同时,筹建数据库,对收集到的信息整理存储,对已知信息的百分比进行评估并设法提高该比例,讨论其潜在的价值。利用数据库能准确统计出公司顾客数目,计算出各顾客贡献的利润,辨别哪些是公司顶级顾客等。 5.结束语 目前在我国,传统的营销方式仍占据着相当的地位,数据库营销只是对传统营销方式的补充和改变。但从长期看,数据库营销必将随着企业管理水平、尤其是营销管理水平的提升而得到创新使用。现在一些具有领先观念的企业如上海罗氏、通用汽车、广东美的已经建设了CRM系统。 随着经济的日益发展和信息技术对传统产业的改造,消费者的个性化需求的满足成为了可能,中国加入WTO以后,企业将面临更加严峻的形势,如何在这场强敌环饲的角力中胜出,需要全方位的提升企业的竞争力——特别是企业的客户信息能力,作为企业经营战略中非常重要的营销体制也必须吸收西方先进的营销理念和手段,革除传统营销模式的弊端,数据库营销是先进的营销理念和现代信息技术的结晶,必然是企业未来的选择。但中国企业首先要从客户数据库建设和营销做起,打好基础,革新观念,最终走向CRM。 客户管理论文:房地产客户营销管理 内容摘要:本文阐述了客户满意的概念和特点,分析了房地产客户满意的构成要素,论述了房地产客户满意的意义,提出了提高客户满意的模型。 关键词:客户满意房地产客户关系管理 作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。 客户满意的概念 “满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。” 客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征: 主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。 不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。 多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。 客户满意的构成要素 由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。 与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。 与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。 与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。 房地产客户满意营销 客户满意的意义 满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。 重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。 客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。 此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。 客户满意增长模型 实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。 客户管理论文:商业银行客户抵销权制度管理 [摘要]司法实践中,很多客户与银行之间看似平等,事实上却处于弱势地位,其正当利益因法律建构的欠缺而受到侵害,其中商业银行抵销权就是一例。本文通过对抵销权基础理论和银客关系的分析,详细论述了银行抵销权存在的问题及重构后的我国商业银行抵销权制度,力求在有效保障银行债权实现的同时更好地保护客户的合法权益。 [关键词]商业银行;客户;抵销权制度 在一国的金融体系中,商业银行的重要性不言而喻,它不仅是资金融通的枢纽,而且是与货币相关的众多中间业务的提供者。由于种种原因,我国的大多数商业银行目前仍以贷款业务的收益作为主要利润来源,因此如何保障债权的顺利实现便成为银行界最为关心的问题;法律也为有效降低信贷风险作了很多努力,抵销权制度的设计便是其中之一。商业银行抵销权制度的立法与应用在国外已较为成熟,但我国的现行立法对该制度的规定还很粗糙,实践中大量存在商业银行借抵销权之名损害客户利益的情形。本文在简要介绍抵销权基本理论的基础上,探讨了商业银行适用该制度时存在的一些问题,进而提出重新建构我国的商业银行抵销权制度,力求在有效保障银行债权实现的同时更好地保护客户地合法权益。 一、抵销权的基础理论 所谓抵销,是指二人互负债务而其给付种类相同的场合,得以其债务与对方的债务,按对等数额使其相互消灭的意思表示[1]。依产生根据的不同,抵销权又可分为法定抵销和约定抵销(又称合意抵销),前者是指符合法律规定的构成要件时,一方当事人可向另一方当事人主张抵销权;后者是指抵销合同或条款约定的特定事由出现时,一方当事人可依据该约定向对方主张抵销权。法定抵销和约定抵销的最大区别在于构成要件不同,前者严格规定了双方当事人互负债务,债务的给付种类和品质相同,主动债权已届清偿期等条件;后者对这些条件的要求则较为宽松,特别是双方当事人可以约定互负债务的标的物种类、品质不同时也可以抵销。 有关抵销权的规定最早出现在罗马法中[2],但由于商品交易的不发达,作为债权消灭方式之一的抵销权制度在古代并没有发挥其应有的作用。随着社会的不断发展,市场经济作为资源配置的有效方式逐渐被各国政府所采纳,债权法凭借其在市场经济中的重要作用逐步成为显学,作为债权重要组成部分的抵销权制度也因此受到法学理论界和实务界的关注。一般来讲,抵销权制度的作用表现在以下几个方面: 1.公平受偿。当事人互负到期债务,一方当事人主动清偿了自己的债务,另一方当事人却因资信问题无法履行合同,这对先履行债务的一方来说显然是不公平的,抵销权制度恰好能够回避这种不公平。 2.方便债务履行。任何一项债务的履行都需要成本,如果当事人能够合理运用抵销权制度,不仅可以降低自己的履约成本,还可以最大程度地提高合同履行的效率,符合市场经济追求效益最大化的特点。 3.担保功能。利用抵销权,债权人可以在债务人资力不足的情况下使自己的债权得到全额清偿,所以说抵销权在一定程度上具有担保功能。例如,某银行拥有某企业的一项贷款债权,同时对该企业负有一笔存款债务,在企业的存款债权被扣押或转让的情况下,如果符合法定抵销或是约定抵销条件则可以将此债权债务予以抵销,从而使银行自己的债权受偿,如同为自己设立了担保一样[3]。不过该担保明显缺乏公示,在学理上值得进一步探讨。 二、银行与客户之间的法律关系 对该问题的理解直接关系到银行与客户{1}之间是否存在抵销权以及银行在多大范围内享有抵销权。 对银行与客户的法律关系,学界有几种不同的认识,主要包括:信托关系说、保管关系说、关系说和债权债务关系说。在笔者看来,理解银行与客户间法律关系的关键是把握好存款合同的性质,因为银行提供所有服务的前提是客户在银行存有款项,即开有帐户。这里需要说明一点,账户在形式上表现为一种会计文件,是银行与客户双方债权债务的一览表,但就其实质而言,它是一种合同,是银行与客户之间合同法律关系的体现[4]。单就客户将钱存入银行即丧失其所有权来看,信托、保管、的说法均有不周延之处,债权债务关系说似乎更符合存款合同的性质。当然,银行业务具有多元化特点,银行与客户之间也存在信托、保管、等其他法律关系,但它们应当居于从属地位。所以,笔者认为,银行与客户间的法律关系应当是一种以债权债务关系为基础的合同束,该合同束基于客户在银行开办业务的多少不同而繁简各异。此观点从历史的角度可以得到进一步佐证,银行与客户之间的法律关系经历了一个由简单到复杂的过程,现代商业银行是随着资本主义商品经济的产生而发展起来的,一开始银行从业人员仅从事保管、汇兑等与货币有关的业务,法律关系较为简单。随着经营规模的扩大,一些银行发现:虽然每天都有人存款、取款,但银行总能保持一个相对稳定的货币余额,因此有了放贷业务的出现。在市场的需求下,商业银行进一步开发出了银行卡、基金托管、理财等中间业务,银行与客户间的关系也逐步朝着多元化方向发展,形成一张复杂的关系网络,即上边提到的合同束。 银行对客户享有抵销权,还有一个重要原因是二者之间的债权债务具有相对性,即银行与客户间存在相互的债权债务。具体来说,在存款法律关系中,银行是客户的债务人,客户对银行享有存款及利息的支付请求权;在贷款法律关系中,客户是债务人,银行对客户享有偿还贷款及利息的请求权。显见,银行与客户在这两个基础法律关系中互负债务,互享债权,由此构成了债权债务的相互性。但是,并不是所有的银行帐户都可以抵销,如信托类、保管类的帐户就不存在抵销的问题,因为此类债权债务不具有相对性。 三、抵销权在商业银行中的适用 抵销权是我国合同法中的基本制度,并不针对商业银行而设计,但实践中银行却是使用抵销权制度最频繁的主体之一,甚至出现了“银行抵销权”的专有名词。下面针对抵销权在银行中的具体应用做一些探讨。 (一)商业银行抵销权的特点 商业银行主体的特殊性决定了银行抵销权不同于普通抵销权制度的众多特点: 1.银行与客户之间的债权债务具有特殊性。法定抵销权能够成立的一个重要前提是债务的标的物种类、品质相同,如同一标号水泥、同一型号钢材等,但实践中普通企业之间能够达到这一要求的情形并不多。银行与客户间的债权债务恰恰相反,因为借或贷的标的物都是货币,而货币在种类和品质上没有什么差异(指同一国货币),这也是抵销权被大量用于银行业的重要原因。 2.银行抵销权的行使具有单方性。普通债权债务中,双方当事人都可能享有抵销权,但在银行与客户间,银行可以行使抵销权,客户往往不享有该权利[5]。这主要是因为合并帐户的主动权掌握在银行手中,客户经常处于被动地位。 3.银行的先天脆弱性决定了立法者对银行抵销权的包容态度。众所周知,银行是一个高风险、高负债的行业,不良资产的大量积累容易引发银行的信用危机,甚至产生挤兑风潮,危及国家经济安全。为了使银行债权能够便捷、高效的实现,立法者在银行抵销权制度的设计过程中往往有偏袒商业银行的倾向,这也使从维护客户利益的角度出发重新审视银行抵销权成为一种必要。 (二)我国商业银行抵销权的立法现状 我国现行法律对银行抵销权的规定可以归纳为两个层面的立法:一是基本法律,二是最高人民法院做出的司法解释或中国人民银行的行政规章。前者的规定构成了抵销权的基本法律框架,立法层级较高,但针对性不强;后者是对前者规定的进一步细化,操作性较强,但立法层级较低。 在基本法律层面,1999年颁行的《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百条规定:当事人互负债务,标的物种类、品质不相同的,经双方协商一致,也可以抵销。前一条规定的是法定抵销权,后一条是约定抵销权,两者共同构成了我国抵销权制度的基本法律框架。2006年公布的《中华人民共和国企业破产法》则对破产抵销权做了进一步规定,该法第四十条:债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的,可以向管理人主张抵销。 在司法解释和行政规章方面,1994年《最高人民法院关于银行、信用社扣划预付货款收贷应否退还问题的批复》中规定:预付款人将预付货款汇入对方当事人帐户后,即丧失了该款的所有权。因此,该款被银行、信用社或其他金融机构扣划还贷后,预付款人无权向银行、信用社和其他金融机构请求返还。在预付款人诉收款人的经济纠纷案件中,也不应将银行、信用社和其他金融机构作为第三人参加诉讼。这里的“扣划还贷”实质上就是指银行的抵销权。另外,中国人民银行1996年通过的《贷款通则》和2000年通过的《加强金融机构依法收贷、清收不良资产的法律指导意见》进一步明确和细化了银行的约定抵销权和法定抵销权。 四、重构我国商业银行抵销权制度 笔者认为,银行与客户之间权利义务失衡是商业银行抵销权制度的问题所在,因此,从维护客户利益的角度出发重构商业银行抵销权制度已是大势所趋。本部分将围绕该问题展开论述。 (一)商业银行抵销权制度的问题所在 商业银行抵销权存在很多问题,有制度层面的,也有监管层面的,但归根到底源于一个问题:客户在事实上处于弱势地位。表面上看来,银行和客户都属于平等的民事主体,但实践中这种平等性被严重扭曲,客户往往处于有求于银行的状态,因而只能眼睁睁看着一些合法权益被侵害。表现在抵销权制度的适用中,就是抵销债务的范围和数额被无限扩大。 客户的弱势地位可以从以下几个方面来理解:首先,银行的经济实力在总体上明显优于普通客户。经济的高端是金融,而金融的核心往往是掌控着大量资金的商业银行,银行的放贷在某种程度上会决定一个企业的命运。当然,笔者也承认有些大型国企的地位远在银行之上,但那毕竟是少数,大多数客户(尤其是中小企业和自然人)处于追逐银行的地位而不是被银行追逐。经济实力上的差异从根本上决定了客户很难同银行平起平坐。其次,客户对金融业的熟悉程度有限。所有客户都知道有了钱存到银行,需要钱时向银行申请贷款,但真正精通银行业游戏规则的人并不多。很多人是被莫名其妙扣款之后才知道有抵销权这回事,这使得从客户的角度出发反思商业银行抵销权成为一种必要。再次,资金的稀缺性迫使客户“委曲求全”。无论哪种社会,资金都是一种不折不扣的稀缺资源。企业启动时可能仅仅需要一个好的团队,但随着规模的扩大,对后续资金的要求会越来越高,这时银行作为间接融资主体的地位得以凸显。有些企业为了保持同银行的合作关系,只能被迫放弃自己的合法权利。最后,商业银行可以通过格式条款增加自己的权利,加重客户的义务。市场经济中,追逐利益是所有商业主体的共性,银行自然不例外。在抵销权问题上,商业银行往往利用自己提供格式合同{1}的机会扩展抵销权的适用范围,确保自我债权的实现,客户的权利在这个过程中被无情蔑视。 (二)重构商业银行抵销权制度的一些探讨 由于实践中银行抵销权的适用情形纷繁复杂,而社会又处于一个不断发展变化的过程中,所以很难用高度抽象的法律语言描述重构后的制度体系,因此笔者退而求其次,针对重构后该制度的主要内容进行一些探讨。 1.抵销通知应当是抵销权生效的必要条件,而非免责条件。《合同法》第九十九条第二款规定:当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。对于该通知的性质学界有不同的认识,有人认为是抵销权生效的必要条件,银行未履行通知义务则意味着抵销权自始不产生法律上的效力;有人则认为通知是免责条件,即银行不履行通知义务须承担因此给客户造成的损失,但抵销权的效力不受影响。笔者同意第一种观点。通过前面的论述我们可以清楚的认识到:在银行与客户的关系中银行处于明显的优势地位。更何况在互负债务时只有银行能够行使抵销权,客户并不享有该项权利,这事实上已经将《合同法》中设计的抵销权制度作了有利于一方当事人的变更,如果再视银行的通知义务为免责条件,那对客户来讲未免太不公平。将通知义务视为抵销权生效的必要条件还可以给客户一个缓冲时间,使客户尽早得知存款被抵销的事实,进而采取应对措施将损失降到最低点。 2.超过诉讼时效的银行债权原则上不得抵销。对该问题也有不同认识,有学者认为超过诉讼时效的债权可以抵销,因为超过诉讼时效只表明胜诉权丧失,并不意味着实体权利消灭,而抵销权本身是一项实体权利。在笔者看来,在银行债权未超诉讼时效而客户债权已超诉讼时效的情况下,银行固然可以主张抵销权;如果银行的债权已过诉讼时效,则无论客户债权处于何种状态,银行原则上都不得主张抵销权。从法理上看,诉讼时效设立的初衷是督促当事人尽快主张自己的权利,超过诉讼时效仍可实现权利的前提是对方当事人认可该权利并主动履行了自己的义务。但此处的抵销权本质上属于形成权,银行主张抵销权时不会也无须征得客户的同意,如果允许银行在超过诉讼时效的情况下仍享有债权抵销权,则无异于强迫客户履行自己的义务,这与通常意义上超过诉讼时效仍然可以实现债权是两回事。 3.银行抵销权的适用范围应当受到严格限制。具体而言,包括以下几个方面:首先,专属于客户自身的债权不得抵销,如劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险等。我国现行法律对该问题尚无明确规定,但对专属于客户自身的债权给予特殊保护,一方面有利于彰显“以人为本”的法治理念,另一方面也有利于切实保护弱者利益,一定程度上调和银行与客户之间不平等的法律关系。除此之外,从其他立法例中也能推导出类似的立法理念,如《合同法》第七十三条第一款规定债权人不得向专属于债务人自身的债权主张代位权。其次,已设担保的存款不能被抵销。如果客户已将某项存款向第三人设立质押,则银行不得再主张对该存款的抵销权。根据《物权法》相关原理,物权优先于债权,所以第三人的质权优于银行的债权,在质权尚未因债务履行而消灭之前银行无法对该项存款主张抵销权。最后,银行不得对一些特别帐户主张抵销权,如信托帐户、合伙帐户等。这些帐户中的权利义务关系往往很复杂,客户与银行之间并不是单纯的债权债务关系,例如信托帐户中的信托财产就有很强的独立性,它的所有权并不属于受托人,如果银行单方面对受托人主张抵销权则势必会损害到利益相关人的合法权益。 客户管理论文:商业银行客户发展管理 加入WTO后,外资银行将与我国商业银行展开激烈的竞争。可以肯定,竞争的结果将是对客户市场的重新分割。因为,对21世纪的银行业来说,最重要的不是资产概念,而是客户概念,谁掌握了客户谁就掌握了市场和未来,谁就掌握了财富的源泉。鉴于外资银行在加入WTO两年后即可为公司客户提供人民币业务,在有限的过渡期内,如何巩固并拓展公司客户市场份额就成为我国商业银行面临的重大课题。 一、实行差异化服务,牢牢抓住现有优质客户 当前,银行业普遍认同一个“二八定律”,即银行80%的利润来自于20%的客户。而我国商业银行和外资银行的差距之一就表现在如何寻找这20%的客户并为他们提供更好的服务上。国外银行普遍投入了较大的人力。财力,模拟和预测客户需求,分析客户贡献度。客户忠诚度,并且大都建立了数据仓库,因此,他们可以通过数据分析和处理,很容易地找出这20%的优质客户。与外资银行相比,我们对客户的评判还只停留在静止的、片面的、主观的水平上,还不能对客户作出动态的、全面的、客观的评价和准确、高效的选择,这样就导致我们对客户的服务只能是大众化的,而非个性化的。例如,当一个客户向银行提出贷款利率下浮的要求时,银行可能在这单笔贷款上亏本,但却可能在其他业务上赚钱,但是由于银行对该客户使用金融产品的信息掌握得不够全面,不知道他到底是不是优质客户,因而不敢轻易作出决定,这样就影响了服务效率。 由于国内商业银行和外资银行在客户关系管理上存在明显的差距,将导致“入世”后我国商业银行的优质客户可能会投向服务更好的外资银行,加上外资银行在中国市场的客户基础薄弱,资金实力有限,基于对市场和竞争的分析,他们肯定会考虑走“精品”路线,通过电子化手段。产品创新和技术含量高的金融品种千方百计地来挖掘我们的优良客户,能够创造80%利润的客户流失了,剩下来的是一些劣质客户,我们的盈利能力就会被削弱,因此,新形势下的公司客户发展策略首要的一点就是要细分客户,对优质客户实行差别化服务。应尽快着手开展现有客户的细分工作,逐步建立客户分类管理制度,按行业性质、特点、对银行的贡献度大小等等对客户进行分门别类地管理,根据不同类型客户的特点制定优质客户的标准,然后把我们的营销力量集中到最能赢利的客户身上,尽可能地满足他们的需要,提高他们的忠诚度,银企关系稳固了,外资银行再想挖我们的“墙角”;就不那么容易了。 二、关注新兴行业和新型企业,不断挖掘新的优质客户 在深化现有优质客户的同时,我国商业银行还应积极主动地争办发展新的优质客户,为此,要深入研究行业、公司的发展趋势,明确长期的合作群体和服务群体目标,对成长性较好的新兴行业和新型企业,从~开始就与之建立良好的合作关系,通过各种金融手段把合作关系巩固起来。 随着市场的变化,高科技企业。跨国公司和上市公司将成为我国商业银行未来的优质客户群。从现状来看,这三类客户的成长性都非常好,在国民经济中的地位和对GDP的贡献度越来越高。以上海为例,1999年,高新技术产业的产值占全市工业总产值的比重达到18.2%,其中信息产业连续10年保持年均30%以上的增速,目前已经成为全市工业的第一支柱行业,现代生物医药2000年的增速也超过了20%。1999年,上海的高新技术企业超过900家,销售收入超过1000亿元,实现利税150多亿元,以信息产业、生物医药和新材料为代表的高科技产业的增长,正在成为上海工业新高地建设的驱动力。上海的外商投资企业也在迅速成长,自1995年以来,外资企业销售收入以年均25%以上的速度增长,利润以年均20%的速度增长。2000年本市外商投资企业实现工业总产值的比重占到54.51%,实现利润占全市工业利润总额的60%。截止2000年,已有279家列世界500强的跨国公司在沪投资,直接投资项目有536个,合同外资达到96.33亿美元,以跨国公司为代表的外商投资企业已经成为促进上海经济发展的重要因素。此外,经过近两年的资产重组,上海市上市公司的经营状况有很大改善,上市公司每股收益和净资产收益率都超过了全国的平均水平,实现利润已占全市工业利润的10%左右。这三类企业合起来(当然,这三类企业的分类不是径渭分明的,他们互有交叉。比如许多外商投资企业就是高科技企业,上市公司进军高科技领域也非常普遍),可以称得上是上海企业中的一支“精锐部队”。再从发展趋势看,随着上海国际化程度的提高、企业直接融资的加快和高科技企业的迅猛发展,这三大类客户都将有更快的发展。上海良好的投资环境将吸引更多的跨国公司投资上海,资本市场的发展、创业板的出台,将使上市公司数量有较大的增加,上市公司的总部。销售总部。上海总部以及投资管理总部纷纷在沪设立,对商业银行来说机会更大。同时,上海为了实现“十五”期末高科技产业增加值占GDP30%以上的目标,将会在政策上继续加大支持高科技企业的力度,高科技开发区的发展速度也会越来越快。 从这三大客户群的现状和发展趋势来看,他们是一个快速成长的新兴客户群,代表着未来的市场方向,而商业银行的一项重要的发展战略就是选择高成长性的客户,伴随着客户的成长而成长。加大对这三大客户群的拓展力度,分享这些企业快速成长的成果,是新形势下的公司客户策略中一个非常重要的方面。这是关系我国商业银行未来生存和发展的大事,如果现在不积极介入,等于将这一市场拱手让给外资银行。 三、满足优质客户金融需求,构建新型银企关系 由于历史原因,我国商业银行(尤其是国有商业银行)与客户建立的合作关系中非市场因素较多,这种合作关系的持久性较差,有可能经不起客观经济利益的考验。构建新型的完全以经济利益为纽带的银企关系,必须依赖于商业银行自身的业务品种和技术手段,依赖于商业银行对优质客户需求的响应能力。与普通客户比较,优质客户在服务效率、服务品种、服务质量上都有更高的要求,有时还有利率、费率上的优惠要求。 服务效率是优质客户的首项要求和普遍要求。例如,跨国公司要求银行结算手续简便。环节少、速度快。查询便捷,是否能减少收款资金的在途时间是跨国公司评价一家银行或一种金融产品的重要标准。 在服务品种上,优质客户的融资需求往往复杂多样。例如,跨国公司比较偏好国际通用的综合授信融资方式,要求银行提供长期的、可随时支用。随借随还的贷款承诺,除了常用的备用信用证和外汇质押外,往往要求银行允许应收帐款抵押、动产抵押质押贷款、母公司担保。安慰函等,而不愿采用国内常用的房屋土地和固定资产抵押的担保方式,有的还要求提供信用贷款。创业期的高科技企业由于产品刚刚走出实验室,看不见市场,只有资金投入,没有回报,原始积累只有智力、知识产权、科研成果,即使有一些有形资产也仅仅是几台计算机、几架精密设备仪器等,这一特点决定了它对无形资产抵押的贷款需求较为强烈。而上市公司,由于资本运作频繁,往往需要银行提供过桥贷款。购并专项贷款等灵活的短期融资。除了在贷款服务上有各种各样的创新需求外,优质客户还需要银行提供大量的信贷支持以外的服务,如结算网络、企业银行。财务顾问等更高层次和更多附加值的服务。 在服务质量上,优质客户的要求也比一般企业要高。除了要求银行提供上门服务。流动银行服务外,常常会提出相对商业银行目前科技支撑能力而言较为超前的金融需求,如大型优质公司客户要求利用银行的电子平台随时查询下属企业现金余额和流量等等,这就要求银行加快电子化和网络化建设的步伐,向客户提供高质量的金融服务。 此外,优质客户不仅在服务效率。品种、质量上有较高要求,还往往希望银行在利率。费率上板书:石子的重量替换大象的重量 2.创设情境,引出问题。 (1)基本题:小明把720毫升的果汁倒人6个小杯,正好倒满。每个小杯的容量是多少毫升? (2)出示例题情境:小明把720毫升的果汁倒人1个大杯和6个小杯,正好倒满。小杯和大杯的容量各是多少毫升?引导学生收集信息,并发现问题:720毫升中,既有1个大杯的容量也有6个小杯的容量,有两个未知量。 3.自主探究,体验策略。 (1)明确重要信息:小杯的容量是大杯的1/3。 (2)师生探讨:怎样将两个未知量转化成一个未知量?替换后问题可以怎样解决? (3)学生采用画图或摆学具的方法尝试解题,并组织交流。 ①把1个大杯替换成3个小杯,720毫升就是9个小杯的总容量,所以用720÷9求出小杯的容量,大杯的容量只要再乘3就行了。 ②把6个小杯替换成2个大杯,用720÷3先求出大杯的容量,再除以3就是 小杯的容量。 4.回顾反思,理解策略。 师生探讨以下三个问题: (1)我们是怎样解决这个问题的? nb sp; (2)这样的题有什么特点?为什么要替换? (3)在替换的过程中什么变了?什么没变? 5.综合练习,运用策略。 完成书上的“试一试”与“练一练”。 三、理性思考 通过这个案例,我们可以看出解决问题策略的教学有如下特点: 1.收集信息,发现问题。 传统应用题教学是直接告诉学生应用题的有关数据,然后根据数量关系进行解答。可是在现实生活中,信息的出现可能是杂乱无序的或是隐蔽的。因此,在解决问题时,学生要学会用一定的策略对信息进行整理和筛选,同时培养学生认真观察,从数学角度思考问题的习惯,提高学生收集信息、处理信息的能力。可见,信息收集是发现问题的开始,也是解决问题的第一步。 2.探究学习,体验策略生成。 毋庸置疑,解决问题的策略的任务首先是正确解题。但是,教学研究的实践表明:教师应将教学的着眼点由“答案本位”转向“策略指导”上来。要让学生在学习活动的过程中形成对策略的体验,获得对策略内涵的认识与理解,感受策略带来的便利,真正形成“用策略”的意识与能力。正如前文所说,它需要一种新的教学方式即探究性学习。 探究性学习强调学习是一个操作实验、自主探索、积极思考、不断发现的过程。它不把解决某一具体问题作为教学目标,而是让学生通过对一定材料的实验、尝试、推测、思考,去探索和发现事物间的关系和规律。而解决问题策略的教学过程正体现了这样的教学特点,在教学中教师可以充分利用这些内容,发挥学生的潜能,给学生提供一定的活动时间和空间,引导学生在已有知识基础上提出解决问题的假设,采用动手实践、自主探索、合作交流等有效学习方式开展数学活动。 3.回顾反思,形成策略意识。 教学最重要的是培养学生的悟性。在解决问题策略的教学中,教师要让学生经历自主尝试、质疑交流、反思评价等活动,经历将实际问题“数学化”的过程,也即是“悟”的过程。“回头看”的策略。潘小明老师在自己的教学经验谈中指出,要引导学生“回回头看看走过的路”。他认为小学生在学习数学活动中有着这样一个特点,那就是勇往直前,不太愿意回头看路,而恰恰是由于没有回头看路,学生得到的是某个数学知识的结论,没有能够得到比知识更为重要的东西。这时,就特别需要教师引导学生反思。一般在解题之后,教师要引导学生回顾:“我们是怎样解决这个问题的?”“在解题时运用了怎样的策略?”……通过对问题的回答引导学生体悟解决问题的策略,形成“爱策略”的意识。 “比较”的策略。学生在解题时会依赖原有知识经验对问题进行解答,并没有自觉运用所教的“策略”,要让学生形成“爱策略、用策略”的意识,就要在教学中运用比较的策略。例如,四年级(下册)“画图”策略的第二课时是运用画线段图的策略解决行程问题。教学中,学生同时运用了画图与列表的策略,教师引导学生比较“解决行程问题应用哪种策略比较好”,让学生在不同策略的比较中明确优化的策略。 教学中教师利用以上策略让学生在反思中感悟策略的优越性,这样的回顾反思超越了具体问题的解法,指向策略的形成与体验,学生的思维由特殊走向一般,智慧也就生成了。这是解决问题的策略教学区别于传统应用题教学的本质所在,这一“悟道”的过程正是解决问题策略教学的魂魄所在。 给予优惠。 针对各类优质客户的金融需求,商业银行应当设计个性化的服务方案,把能够满足优质客户需求的新。旧金融产品“打包”,一揽子地提供给优质客户,并通过签订银企合作协议等方式把银企关系固定起来。 四、改革银行内部管理体制,适应优质客户需求 争取优质客户市场不能简单地从满足外部需求来考虑,还要从银行内部管理体制入手,建立起以优质客户为中心的服务体系。包括: 1、加强上下级行和部门之间的联动,提高服务效率。对优质客户抱怨最多的效率问题,解决的办法一是从纵向上提升服务层次、减少管理和审批环节,加大上级行直接经营的力度。对一些大型企业集团客户,商业银行应组成由总、分、支行客户经理组成的服务小组,开通“直通车”,提高评估。业务审批的效率。二是从横向上加强银行各级机构的营销部门。产品管理部门。技术支持保障部门彼此之间的信息交流,共同参与对优质客户的服务方案设计、产品的营销及售后服务等;形成统一整体合力。 2、加强信息管理,及时捕捉企业和项目信息。在新兴客户市场上,谁先掌握了信息,先进入了他们的圈子,谁就可能占据主动地位,赢得客户的信任。因此,我们必须从源头抓起,比如,加强同政府部门。委办的联系,及时掌握优质高科技企业或项目的信息;加强与证交所。证券公司投行部等的联系,获取优质企业计划上市的信息;还要加强与外资委、外资协会、外经委、外资银行的联系,获取跨国公司投资意向等方面的源头信息,只要比别的银行更早掌握信息,就可以占据光机,并且构筑起他行的进入壁垒。 3、要对新兴客户研究制订分类的信用评价体系、贷款政策和策略。因为新兴客户都有不同于一般企业的特点,而我国商业银行现行的信用等级评价体系是针对传统成熟企业设计的,不完全适合对它们评价。比如,现行的信用等级评价体系侧重于对公司资产负债表和利润表的分析,忽视了对现金流量的分析,这对于利润指标不一定‘好看”的高科技企业、跨国公司是很不利的,在贷款评审中,我们往往重点考察企业过去几年的财务盈利指标,而对这些数字背后的人这一因素却了解不够,这对于重视企业家风险控制能力的高科技企业是不公平的。因此,对前文所述的高科技企业。跨国公司。上市公司等潜在优质客户,我们都必须在信用评价上作出一定的修改,制定分类的信贷指导政策,以便作出更全面、准确的判断。 4、推行客户经理制和产品经理制。商业银行不仅要进一步深化客户经理制,培养市场营销的主力军,通过纵向畅通的客户服务系统,集中优势对优质客户进行差异化营销,同时还要根据产品品种或类别设置产品经理,负责产品的管理、销售推进和开发,作为与前台业务营销和客户经理相适应的后台。客户经理、产品经理的职能相互依存。相互制约,共同构成优质客户服务体系的两条主线。 5、建立合理有效的激励约束机制。国内商业银行建立以客户为中心的服务体系,除了进行上述改革和制度创新外,还要进一步改革激励约束机制。作为服务性行业,银行产品的销售存在于服务过程中,人的因素在很大程度上决定了产品与服务的质量,换句话说,银行市场营销队伍的素质高低是决定营销活动有效性的关键因素。因此,我们应当进一步深化人事制度改革、工资制度改革和福利制度改革;逐步建立起适应现代商业银行经营管理需求的激励约束机制,充分调动一线人员的积极性,为迎接加入WTO后的客户竞争提供人才保障。 总之,巩固现有优质客户、挖掘潜在优质客户是商业银行应对“入世”挑战准备工作中的重中之重。我们对外要积极组织对优质客户的营销,满足其金融需求,对内要改革组织机制、管理体制,从信息、产品开发和管理机制、上下级行联动机制、客户评价和信用等级评价体系、人力资源管理体制等诸多方面入手,建立起一套以满足客户需求为目标的营销体系。 最后,需要补充的是,高科技企业等一些潜在优质客户群是银行目前还不熟悉的领域,与传统企业相比,我们不否认风险是比较大的,但是,要对这种风险有正确的理解和认识。银行业本身就是承担风险的,对风险的态度不应该是消极的回避,也不应该只是寻求化解,而是应该把风险看作一种资源,积极开发可以利用的风险来化解自己承担的风险。正如英国金融专家多米尼克 #183;卡瑟利在《挑战风险——金融机构如何生存和发展》中所说,对金融公司而言,设计产品和营销是非常重要的,但它们并不是成功所必需的核心技能,为得到报酬而管理风险才是其成功的核心技能。“正是因为在这个世界上有风险,才会有金融公司,如果他们要发展和繁荣的话,这些公司必须直奔风险而去,在他们能发现的每一块岩石下寻找风险,把风险暴露出来。对最优秀的金融公司而言,哪里有风险,哪里就有机遇,但对较弱的金融公司而言,则意味着遭受损失”。 客户管理论文:外贸客户信用风险管理 摘要:近年来随着我国外贸出口的进一步加快发展,外贸客户信用风险问题日益凸显。我国外贸企业客户信用风险管理上的欠缺造成的债务拖欠等问题已成为外贸企业发展的瓶颈。本文首先对我国外贸企业客户信用风险的特征进行结构分析,然后剖析其成因,进而从新的视角为我国外贸企业防范客户信用风险提出对策建议。 关键词:外贸客户;信用风险;风险管理;外贸企业;客户信用风险 前言 加入WTO和世界经济一体化,给我国外经贸事业的发展带来了前所未有的机遇。与之相伴随的却是,中国出口企业日益陷入海外应收账款“黑洞”。相关统计资料显示,中国出口企业的海外应收账款累计至少超过1000亿美元,相当于中国2004年总出口额的五分之一,而且这种海外呆坏账正在以每年150亿美元的速度增加。外贸企业的很多利润被坏账所吞噬,许多外贸企业不堪重负,甚至破产倒闭,有的即使能够维持经营,在经营中也常常进退维谷,阻碍了企业的正常发展。另一种极端情况就是部分外贸企业由于惧怕坏账风险采取非常谨慎的信用政策,甚至宣称对非信用证业务一律不做,结果限制了业务的发展。 在与各国经贸往来中我国外贸企业并未充分重视客户信用风险的管理,在对外贸易客户信用风险管理上的欠缺造成的债务拖欠和应收账款问题已成为外贸企业发展的瓶颈。 外贸企业客户信用风险特征 下面笔者结合美国邓白氏公司中国代表对我国外贸企业大量逾期应收账款问题的调查报告数据,对我国外贸企业客户信用风险的特征进行结构分析,从更深层次上理解我国外贸企业客户信用风险的现状。 从来源结构看,我国对外贸易客户信用风险的来源以海外华人公司为主。从我国国际贸易拖欠案件所涉及的海外公司性质看,我国的外贸信用风险主要是由海外华人客户带来的。笔者认为这些为数不多的海外华人,包括港、澳、台地区的华人以及少数原籍中国大陆后来移居海外的华人具有与中国同族同种和语言相通的优势,他们对中国的国内经济环境比较熟悉,了解到我国处于由计划经济体制向市场经济体制转变过程中,各方面的管理仍不完善,存在着各种法律、管理漏洞,外贸企业内部的信用风险防范意识和信用风险管理能力薄弱。同时他们又抓住我国部分外贸企业领导存在着的一定急功近利和或多或少的崇洋媚外的心态,使得部分海外华人进口商可以肆意拖欠我国外贸企业货款,或诈骗屡屡得手,诈骗成功率要高于一般外国进口商。 从起因结构看,我国对外贸易客户信用风险的直接起因以恶意欺诈为主。具体结构为:有意欺诈的拖欠款占60%;产品质量、数量或交货期有争议的占25%;属于我方外贸企业交易严重失当及管理失误的占15%;交易人员私下默契台底交易占2.5%;其他性质占2.5%。我国对外贸易的过半货款拖欠是由客户的恶意欺诈引起,而非人们通常理解的主要是由诸如产品质量或货期等贸易纠纷引起。 从外贸企业性质结构看,我国对外贸易客户信用风险导致的国际拖欠所涉及的企业以国内的全资中资企业为主体。具体结构为:80%来自国内的企业,其中的50%为国有外贸企业,30%为私营外贸企业;另外20%来自三资企业。从企业结构中,我们可以明显了解到我国外资外贸企业的信用风险管理意识和水平相对要优于中资的外贸企业。 从客户新旧特征看,过半数的国际货款拖欠由老客户造成。根据邓白氏国际(上海)信息咨询公司1997年度受理的我国398件国际应收账款追讨案件的统计显示,其中的200个案件是由老客户产生的,而非人们通常理解的国际货款拖欠主要由资信不良的新客户造成。 外贸企业客户信用风险的成因分析 透过以上表面数据,我们可以看出造成我国外贸企业风险损失的原因除了企业主体信用管理观念的严重缺乏外,来自企业产权制度的影响也是至关重要的。具体来说,我国外贸企业客户信用风险成因主要体现在以下几个方面: 相关部门缺乏信用风险管理意识 由于从政府到企业信用风险管理意识都比较淡漠,对信用管理工作重视不够,导致政府对企业缺乏政策引导和有效支持;有的企业虽然感到信用风险管理需要,但苦于所知不多无从下手,且成本较高,在本来利润率不高的情况下不愿为此支付费用,进而产生畏难情绪,甚至干脆漠视不管。目前中国出口企业的坏账率超过5%,而发达国家企业却只有0.25%至0.5%的水平,国际平均水平也只在1%左右。中国企业出口中遇到的很多困难,一开始并不是对方存心拖欠,而是中国企业自己出现制度和管理失误。 企业内部职责不明确 在我国外贸企业现有的管理职能中,应收账款的管理职能基本上是由销售部和财务部这两个部门承担的。然而在实践中这两个部门却常常职责分工不清,不能形成协调与制约机制,容易造成外贸企业在客户开发、信用评估、合约签订、资金安排、组织货源、品质监督、租船订舱、制单结汇等诸多贸易环节出现决策失误并导致信用损失。外贸企业内部职责不明确已成为企业账款拖欠趋势得不到有效抑制的根本原因。 外贸企业产权不明晰 产权不明晰使得很多国有外贸企业管理者为了应付上级主管部门业绩考核,不顾企业长远利益,盲目赊销;有的企业迫于市场竞争压力,单纯追求销售额增长,盲目打价格战。这些行为导致了企业应收账款上升,销售费用上升、负债增加,呆账坏账增加,效益下降,偏离了最终利润这一企业最主要的目标。强化企业信用管理,就是要在销售收入增长和风险控制这两个目标之间寻求协调一致,保证最终利润这一根本目标的实现。 信用管理方法落后 目前我国外贸企业业务人员信用风险防范意识薄弱,信用风险防范手段单一,没能掌握或运用现代先进的信用管理技术和方法。对客户的信用风险缺少评估和预测,交易中往往是凭主观判断作决策,缺少科学的决策依据。在销售业务管理上,由于缺少信用额度控制,在一定程度上给企业销售人员违规经营、违章操作,甚至与客户勾结留下可乘之机。在账款回收工作上更是缺少专业化的方法。 加强外贸客户信用风险管理的对策建议 通过以上分析,我们清晰地看出现今我国外贸企业已不是单纯的信用管理技术、手段的缺失,还包括有企业组织结构不协调,和相应企业文化落后等诸多因素制约外贸企业客户信用风险管理的建立和实施。 我国外贸企业可依据自身条件选择实施以下的对策:大型外贸企业可成立客户信用风险管理专职机构来建立健全并贯彻实施科学的客户信用风险管理制度;中小型外贸企业可考虑实施信用管理委托制。中小型外贸企业,尤其是我国外贸经营权下放以后初次涉足外贸领域的为数众多的私营企业,可考虑直接将客户信用风险管理工作“外包”给信用管理咨询公司。与企业自己设立专门的管理部门相比,实行信用管理委托制可以节省大量的人力、物力和财力,降低企业的管理成本,具有快速性、专门性和灵活性等优点;借鉴国际通行的信用风险管理手段降低外贸信用风险。我国外贸企业在建立起信用风险管理制度的基础上,在对外贸易的实践中应该学会借鉴国际通行的信用风险管理的先进做法和手段,诸如国际保理、福费廷和出口信用保险等。这些在西方国家中相当成熟并行之有效的信用风险管理做法虽然在我国正逐渐得到应用,但还远远没有普及,因此我国商务部应大力推广。 客户管理论文:电子商务对客户管理影响 [摘要]电子商务要求与之相匹配的管理思维的更新和革命,客户关系管理不仅是一种管理理念,又是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制,也是一种管理软件和技术。电子商务对传统客户关系管理起到了不可估量的作用。 [关键词]电子商务客户关系管理 一、电子商务的驱动及客户关系管理的引入 Internet的迅速发展将整个世界经济带入了一个从未有过的高速增长期,随着网络技术的成熟,电子商务的概念已经逐渐深入人心,电子商务正飞速兴起,电子商务大潮正在全球范围内急速改变传统的商业模式。在线购物、B2B、B2C已经成为大家谈论的焦点。在未来的20年,电子商务的膨胀将形成指数型上升曲线。 电子商务系统提供了一种商家与客户进行交流的新方式,但电子商务带来的冲击是革命性的,对传统企业提出了严峻的挑战:要求企业管理者以全新的思维来看待未来的客户、未来的竞争对手、未来的技术工具,仅仅把现有的商业流程实现数据处理自动化并不意味着可以在"新经济"时代取得成功。电子商务要求的是与之相匹配的管理思维的更新和革命。这对已经建立起一定规模的传统企业来说并非易事。 传统企业管理的着眼点往往在后台,ERP系统帮助他们实现了这种内部商业流程的自动化,提高了生产效率。而对于前台,往往重视得不够,面对诸如:那种产品最受欢迎、原因是什么、有多少回头客、哪些客户是最赚钱的客户、售后服务有哪些问题等,大部分企业还只能依靠经验来推测。现在网络上的竞争仅在鼠标的一点之间,如何才能在电子商务竞争中取胜?能够提供客户资源及相关数据分析的客户关系管理系统(CustomerRelationshipManagement,CRM)就成为焦点。作为专门管理企业前台的客户关系管理为企业提供了一个收集、分析和利用各种客户信息的系统,帮助企业充分利用其客户管理资源,也为企业在电子商务时代从容自如地面对客户提供了科学手段和方法。大量的调查和行业分析家都明确了这样一个事实,即建立和维持客户关系是取得竞争优势的惟一且最重要的基础,这是网络化经济和电子商务对传统商业模式变革的直接结果。 二、客户关系管理的概念及特征 1.什么是客户关系管理(CRM) 尽管客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)目前还没有十分统一的定义,顾名思义,CRM指的是企业与其客户的交流方式,它实施于企业的市场营销、销售、服务与技术支持等与客户有关的领域。 客户关系管理(CRM)首先是一种管理理念,起源于西方的市场营销理论,产生和发展在美国。其核心思想是将企业的客户(包括最终客户、分销商和合作伙伴)作为最重要的企业资源,通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求,保证实现客户的终生价值。 客户关系管理(CRM)又是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制,它实施于企业的市场营销、销售、服务与技术支持等与客户相关的领域,要求企业从“以产品为中心”的模式向“以客户为中心”的模式转移,也就是说,企业关注的焦点应从内部运作转移到客户关系上来。 客户关系管理(CRM)也是一种管理软件和技术,它将最佳的商业实践与数据挖掘、数据仓库、一对一营销、销售自动化,以及其他信息技术紧密结合在一起,为企业的销售、客户服务和决策支持等领域提供了一个业务自动化的解决方案,使企业有了一个基于电子商务的面对客户的前沿,从而顺利实现由传统企业模式到以电子商务为基础的现代企业模式的转化。CRM的目标是一方面通过提供更快速和周到的优质服务吸引和保持更多的客户;另一方面通过对业务流程的全面管理减低企业的成本。设计完善的CRM解决方案可以帮助企业在拓展新收入来源的同时,改进与现有客户的交流方式。据国际CRM论坛统计,国际上成功的CRM实施,能给相应的企业每年带来6%的市场份额增长;提高9%~10%的基本服务收费;并超过服务水平低的企业2倍的发展速度。 2.为什么要实施CRM解决方案 今天,许多企业中的销售、市场营销和客户服务/支持部门都是作为独立的实体来工作的。由于部门界限的存在,这些不同的业务功能往往很难以协调一致的方式将注意力集中在客户身上。例如,如果一名销售人员盲目地打电话给客户并推销某产品,而他根本不知道客户正在为几个尚未解决的服务问题而恼火,那情况会怎样呢?但通过提供一个各业务部门共享的客户通讯和交流平台,情况就大不一样了,CRM解决方案将使这类问题不复存在。 3.CRM的特征 (1)一对一营销。“一对一营销”就是企业根据客户的特殊需求来相应调整自己的经营行为。“一对一营销”要求企业与每一个客户建立一种学习型关系。所谓学习型关系是指,企业每一次与客户的交往都使企业对该客户增长一份了解,客户不断地提出需求,而企业按此需求不断地改善产品和服务,从而使企业不断提高令该客户满意的能力。亚马逊网上书店()就是利用遍及全球的Internet同时采用先进的CRM系统软件来进行“一对一营销”的。面对数以万计的客户,亚马逊网上书店具有“惊人的记忆力”和“高度的智力”,从而与客户建立了广泛的“一对一”的学习型关系,这使得该书店的客户保有率高达65%。 (2)高度集成的交流渠道。CRM将多种与客户交流的渠道,如面对面、电话接洽、E-mail、Fax或信函,以及Web访问协调为一体,这样,企业就可以按客户的喜好使用适当的渠道与之进行交流。但无论通过哪种渠道,客户与企业的交流都必须是无缝的、连贯的,而且是有效率的。 (3)统一共享的信息资源。CRM解决方案的全部数据应集中存储和管理,不同部门接触客户后的经验要能立即给其他部门分享,这样,当前的客户信息就可以实时地供所有面对客户的雇员使用,才不致产生客户由电话中询问A方案,但客户上网时企业却建议B方案。集中式的客户信息库还能保证在不同的业务部门和不同的应用软件功能模块之间的数据的连贯性。 (4)商业智能化的数据分析和处理。面对浩如烟海的客户及企业营销、销售和服务信息,如果没有一个具有高度商业智能的 数据分析和处理系统是不可想象的。CRM将最佳的商业实践与数据挖掘、数据仓库、一对一营销、销售自动化,以及其他信息技术紧密结合在一起,通过充分挖掘客户的商业行为个性和规律,来不断寻找和拓展客户的盈利点和盈利空间;另一方面,智能化的数据分析和处理本身也是企业向客户“学习”的一种高效过程。随着CRM软件的成熟,将来的CRM软件不再只是帮助商业流程的自动化,而是能帮助管理者做决策的分析工具。 (5)对基于Web的功能的支持。Web在企业内部和外部交流及交易方面日益广泛的使用,使得Web功能成为CRM解决方案中的关键因素。Web不仅对于电子商务渠道是不可缺少的,它在基础架构方面也是十分重要的。而CRM应用软件的用户,包括客户和雇员,都能随时随地访问企业的应用程序。这种访问应当通过通常不需要太多培训就能轻松使用的标准Web浏览器来实现。CRM使企业可以通过Web直接与客户进行销售和服务,企业还可利用Web的电子商务优势来进行自助服务、自助销售、潜在客户开发、时间登记、合同续订、服务请求,以及电话反馈等。所有这些都在时间和空间上极大地扩展了传统的营销、销售和服务渠道,使企业能够面向全球提供每周7天、每天24小时(7X24)的访问,从而达到企业收益机遇的最大化。 CRM的以上特征并不是彼此孤立的,而是相互支持、高度融合的一个整体,共同组成了CRM的强大功能。 三、CRM的发展现状与前景 1.CRM的发展现状 CRM管理理念及其价值被越来越多的企业所重视,自1997年开始,全球的CRM市场一直处于爆炸性的快速增长之中。国内CRM起步较晚,但却依然显示出强劲的发展势头,其显着的价值提升能力已经得到业界的认同,即将进入发展的蓬勃期并将形成新的追踪热潮。根据一份最近的研究报告显示,在受调查的企业中有三分之二以上期望在未来的五年内改变其客户关系的管理模式,而有四分之三以上的企业计划集成“面对客户”的信息管理系统及其组织的其他部分。 2.前景 CRM产品的未来走向预测:未来的CRM产品前台和后台的信息系统将进一步融合;呼叫中心的功能将大大扩充,真正地实现电话、www、Email、传真、无线通讯、直接接触等的融合,成为联系中心;基于网络的自助服务将成为企业向用户提供服务的重要方式。作为一个跨知识管理、业务运作和电子商务等系统的融合概念,客户关系管理正以前所未有的速度发展,并且扩大着用户群体,在激烈的市场竞争中,CRM正在逐渐成为现代企业生存的根本和制胜的关键。 客户管理论文:提高客户服务质量管理 在社会经济发展迅猛的时代,企业发展有着非常多的机会,如何把握市场把握机会是企业的首要任务。而要想在市场中站稳,就必须了解市场,了解客户需求。客户就是企业的上帝,谁获得了客户谁就获得了市场,企业才有可能占领市场,企业就有发展的机会。因此提高客户服务质量是一个非常重要的销售任务。 给客户提供好的购买环境。以人为本构建和谐社会是我们的社会理念,良好的购物环境,就能吸引更多的客户。设立咨询中心、给客户提供必需的水、休息场所等都是必要的,总之给客户提供最大的方便,在同等质量的产品基础上,提高客户服务质量,让客户自己愿意来,增加客户回头率。 1.礼仪礼节:接听电话、打接电话要使用普通话,拿放话筒时动作要轻,通话时语气要平稳、诚恳,音量适中,快慢得当接电话时要先报出公司名称或自己所在部门,如“您好,某公司”、“您好,××部”,若电话鸣铃时间过长,应在报公司名称后致歉说“让您久等了”。对方要求找人时,应先问清对方姓名后并说“请稍等”,对方要找的人不在时,应询问是否找其他人代替或留话,通话结束时要说“再见”。随时准备便条纸,将对方的留言确定记录下来,以便事后处理。打电话前应先理出谈话要点,持对方应答后,报出公司名称或自己的部门,应向对方致歉,并将活筒按住闭音,结束谈话时,应向对方致谢并说“再见”。 2.客户服务态度:无论是销售中和销售后,都应该有良好的服务态度,尤其是客户投诉问题,必须虚心听客户反映,将问题记录好,给有关部门协调,同时向有关领导汇报,在不违反公司规定的前提下尽量满足客户的需求,解决好了不仅能获得客户的认可,还有可能带来良好的宣传效应,提高产品的口碑,扩大销售群体,等于客户进行宣传,这对于我们公司来说岂不是一举两得。目的是要为顾客排忧解难,充分发挥服务广播的作用。顾客在购物过程中,有时会因为不小心,丢失物品和相跟丢朋友的情况,作为营销员应帮助顾客尽可能找回丢失物品和走散的朋友,要安慰顾客不要着急并及时为其排忧解难,给其提供方便。 3.客户跟踪服务:跟踪服务和商品投诉的处理,且总结当日所遗留的问题与有关部门沟通后确定其解决方案。不定期的进行客户回访很重要。让客户心存感激,让客户了解公司非常重视它,增加公司在市场竞争中的手段,也可以认为是感情投入,和客户进行必要的沟通,增加公司的信誉度,结果就会增加公司的竞争力。 4.做好客户档案记录:一定要尽可能的详细地记录好客户的全部资料。这就是客户资源,是我们的衣食父母。尤其是大的长期的客户。在企业中营销合同管理非常重要,客户资料不仅包括客户的名称、地址、联系电话等基本信息,还应包括客户购买的产品数量、价格、合同执行情况、资金到位是否及时、有无不良记录等,通过对信息的分析确定此客户的忠诚度,公司是否与其进行长期合作,也为以后公司提供基础资料。5.做好客户投诉服务:首先进行顾客投诉原因分析:(1)对商品的抱怨:①价格;②品质;③残缺度;④过期;⑤标志不清;⑥缺货(2)对服务的抱怨:①工作人员态度不佳;②收银作业不当;③服务项目不足;④现有服务作业不当;⑤取消原来提供的各项服务;(3)安全上的抱怨:①意外事件的发生;②环境的影响第二按公司原则进行处理:客诉是客人对本公司提供的各项商品服务提出的建议或意见,作为一名客诉处理人员,处理的主要目的:使顾客的不满与抱怨能够得到妥善的处理,在情绪上觉得受到尊重,将客诉的影响减到最低度。(1)保持心情平静;(2)认真听取顾客的投诉:①让顾客先发泄情绪②善用自己的举止语气去劝慰对方,并了解顾客目前的情绪③倾听事情发生的细节,明确问题所在;(3)站在顾客的立场为对方设想①做好细节记录,感谢顾客所反映的问题②提出解决方案③执行解决方案④顾客投诉总结 6.提高员工素质:对业务人员定期进行培训。如销售的沟通技巧、倾听的艺术、营销口才、大客户营销战略、企业信誉度分析等,加强管理各岗位员工的思想素质、服务意识,要求每位员工能尽职尽责的完成本职工作。同时组织员工学习各项专业知识,提高服务水平。加强监督,检查员工考勤、仪容、仪表及胸卡佩戴。首先在工作中应严格要求自己,不迟到早退,不顶撞顾客,对每一位顾客要做到微笑服务,着装整洁,遵守公司的规章制度按工作流程进行计划。要以“超越您的期望”的服务宗旨,充分调动各岗人员热忱服务的积极性,为客户提供满意的服务。将出现的问题以最快、最好的方式解决,解决不了的及时向领导汇报。做到让顾客“乘兴而来,满意而归。” 所以,客户在营销工作中占有非常重要的地位,客户宛如公司的免费广告,当顾客有好的经验时,会告诉其他五个顾客,但是一个不好的经验,却可能告诉其他二十个顾客。因此,如何让顾客成为公司的免费宣传者,使企业可以达到长期经营的目标,就要依靠公司的每一位营销人员。客户是我们产品的消费对象,客户的认可将给公司带来更多有形及无形上的利益。因此客户服务是举足轻重的,服务质量将直接影响我们公司的效益。
房地产价格论文:我国房地产价格快速上涨的原因及对策 摘要:文章针对我国房地产价格过高上涨过快的问题,从政府、房地产企业、房地产购买需求和外部因素四个方面分析了我国房价过高过快上涨的原因,提出了稳定房价的对策建议。 关键词:房地产泡沫;成本推上;国际游资;经济适用房 一、近年来我国房地产价格持续快速上涨 我国自1998年开始实施新型住房制度,即以住房分配货币化为起点,逐步建立私有产权为主,其他产权形式并存的多元化产权制度,有效拉动了社会需求,刺激了住宅消费,带动了国民经济的持续快速发展。然而,随着中国房地产市场的发展,各种矛盾也逐渐暴露,特别是高房价问题。 过去的2007年,房地产价格经历了快速上升阶段,各省城市房价不断攀升,截止到2007年12月,国家统计局国房景气指数连续8个月上升,创下2004年2月以来新高。不断走高的房地产价格,尤其在一些大城市,已远超大多数居民的购买能力。 房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行中的突出问题。从房地产业在国民经济中所占比重以及该产业同其他产业的关联度大小来看,房地产业在国民经济中所占比重不断增加;房地产产业的产业链长,波及面广,国民经济中的绝大部分产业和房地产业都有关联关系;此外,房地产业还关系到民生问题。 驱动房地产价格上涨的因素主要有:国民经济的持续快速增长,居民收入增长加快;城市化进程的加快及我国人口结构因素;较为宽松的信贷政策;人民币升值的预期。人民币近年来兑美元不断升值,随着美元不断贬值,人民币成了避风港,房地产行业作为不可贸易品部门,必然会吸引大量外资,从而推动其价格上涨;房地产升值预期的形成导致开发商囤积土地、捂盘惜售再加上土地供给缺乏弹性,导致供给减少,供需矛盾加剧,促使房地产价格上涨。 以上因素是房地产价格不断上涨的主要因素。可见,房地产价格的上涨既有经济发展带来的必然因素,同时还存在一些不确定因素。全面房改以来,原本为体制因素压抑下的购房需求爆发出来,加之20世纪末扩大内需的一系列政策,房地产价格一涨再涨(见表1): 由表1可以看出,1999—2005年间,房屋销售价格指数呈明显上升趋势。据国家发改委、国家统计局调查,2007年11月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%。在国家大力打压下,我国房地产价格不降反升。 房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳性上涨,当经济快速发展,财政状况好转时,盲目或有目的地投机房地产,而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沫破裂,价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策,控制房地产价格继续大幅上涨。 二、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因 1.政府方面 有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产,特别是经济适用房的开发政策,但是,还存在很多不完善之处,实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。 2.房地产企业方面 (1)房地产市场具有高交易成本特征,存在投机炒作问题。与一般商品不同,房地产除了可以满足居住需要的使用价值外,还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作,对这个问题有很多种解释,但归根结底在于房地产市场有较高的门槛,具有高交易成本特征。首先,房地产是较为复杂和特殊的商品,房地产市场的参与者,无论是生产者还是消费者,都需要掌握较多的知识和信息,才能成为理性的市场参与者,才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称,占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益,这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次,与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的,加上房地产开发资金需要量较大,以至于房地产市场进入门槛比较高,难以在短期内形成完全竞争市场,进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化,但仍然会一定程度地存在,相应地市场投机炒作问题总是存在,因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。 (2)房地产具有一定的垄断性特征,能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础,而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的,其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上,受区位因素限制,尽管可以有两套价格相同的商品房,但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征,使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格,但价格不是问题的根本,供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大,可以更好地实现甚至扩张垄断收益,所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡,房地产市场的这种供应结构失衡,根源于土地自然特征及稀缺性特征,是土地的所有权或使用权的垄断引发的,因而无法靠市场力量来消除。 (3)开发成本。①土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来,土地使用成本持续上升(见表2)。首先,土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制,是指在土地所有权属于国家的前提下,土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时,用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付,短期内会造成地价过高,间接抬高了房价。其次,土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。 在销售时转嫁给了购房者,提高了房价。②开发企业融资成本上升。近年来,为了打压房地产泡沫,制止房地产过度开发,管理部门出台了一系列政策,提高了开发企业的贷款门槛,造成新建房地产项目融资成本上升。对此,开发企业的反应无非两种:一是减少开发量,二是提高已建房产价格,以求尽快回笼资金,从而提高了房价。可见,如果调控力度过猛,调控手段过于生硬,不仅不能达到预期的效果,甚至可能适得其反。 (4)需求方面。①城市化进程加快,家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大,一方面,城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求,另一方面,城市原有居民同样需要改善住房条件,提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变,人们逐渐从大家庭中分散出来,出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据,1982年我国家庭平均人口为4.43人,2004年则降到3.6人左右,表明我国家庭规模20多年来急剧变小,人们对住房的需求量也随之激增,推动房价不断上涨。②社会心理因素。当房地产价格上涨时,消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出,投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值,于是争相购买,推动价格继续上升。再加上投机者利用市场信息的不对称,宣扬房价继续上涨的观点,形成大规模跟风购买,造成短期内房价非正常上涨。另外,国家为了控制房地产开发过热,采取了一系列措施,但从普通消费者看,这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制,只能通过提价来保持高收益”,于是争相购买,推动房价继续上涨。 房地产价格论文:我国房地产价格波动对经济的影响分 一、我国房地产调控历程 (一)改革开放前我国城镇居民的住房分配制度 中华人民共和国成立后很长时间里,我国城镇居民的住房体制一直是实行"统一管理、统一分配,以租养房"的共有住房政策。随着人民民主专政政权的建立,通过一系列措施,将帝国主义、官僚资本主义、封建主义的房产纳入国家所有。虽然这些房产在当时全国房屋总数中的数量所占比例不大,但是却开启了我国共有住宅经济的新起点。 (二)改革开放推进住房制度实质性的进步 改革开放后,一系列基本经济制度的改革,如企业改革、外贸改革、金融改革、财政改革、物价改革、收入改革等,从思想解放、局部试行阶段进入到全国推行的新里程。这一时期住房制度改革取得了实质性的进步。邓小平南巡讲话时指出:整个国家宏观经济和房地产业都出现了前所未有的快速发展。在正面动能显现的时候,一些负面问题也开始产生。局部地方房地产企业大量涌现,土地炒作盛行,房价快速上涨,空置房面积突增,金融贷款风险陡现。国家在金融货币领域对房地产采取了时间短而效果非常明显的政策调整。 (三)针对高起的房价开展了长期的政策调控 在长达十多年时间内,对一个产业进行压制性的调控,在新中国的经济史上绝无仅有。更奇怪的是十多年当中房价一涨就调,一调就涨,越调越涨,越涨越调,永远都是调控关键期,市场和政策的博弈进进退退愈演愈烈,政策调控的严厉性逐年加大。 二、房地产价格调控对经济的影响 (1)房地产业的健康稳定发展和宏观经济的稳定有着不可分割的联系,房地产业的增长可以对国民经济的增长有巨大的推动作用,但是房地产业的不利影响对国民经济的冲击也不可忽视。因此,在发展经济的进程中,我们要充分意识到房地产业的稳定发展在国民经济稳定中的重要作用,尽量避免通过刺激房地产业的增长来带动国民经济的增长,由此尽可能避免因房地产业过度膨胀后的突然收缩对宏观经济带来的巨大冲击。 (2)促进房地产业及其他行业的发展。房地产行业是产业关联度特别强的行业,它的发展会带动相关行业的发展。房地产业产出价格相同比例的上涨与下跌对各行业产出的影响方向虽然都相反,如果对各行业的影响程度来说,这样的影响是各有不同。对于农业、采掘业、轻工业、重工业、公用事业、金融保险业以及公共行业等七个大类行业,房地产业产出价格上涨对这些行业产生的正面带动作用要小于房地产业产出价格相同比例的下跌对各行业产生的负面冲击作用,尤其是农业、采掘业、公用事业、金融保险业等四个大类行业,房地产业产出价格波动对这些行业产出的正面带动作用要大大小于其对这些行业产出产生的负面冲击作用。 三、结论及对策建议 如何对房地产业进行有效的调控,使其与经济发展协调发展,这是一个长期的调控过程。针对我国宏观经济和微观经济环境,针对我国房地产业特性,提出政策建议如下: (1)加强对房地产业的宏观调控不动摇,保证房价的平稳。房地产的价格上涨过快,房价在民众的消费支出中所占将会大大提高,人民不得不降低对其他消费的支出。比如服装、汽车、家电、餐饮等,这些厂商利润的将会降低,企业利润降低,对员工的剩余价值榨取得更加严重,职工的工资收入随着降低。 (2)坚持完善住房政策,加大保障性住房建设力度。.以各级财政补贴和配套资金、银行信贷资金、社会资金、个人自筹资金为组成部分,初步搭建起了我国保障性住房建设的资金投入长效机制。针对低收入劳动者,政府应该加大对廉租房、经济适用房的建设。由政府来提供廉租房和经济适用房,以保证这一弱势群体的住房需求,提高这一群体的生活水平。另一方面,要注意规范发展经济适用房建设,有步骤地解决低收入家庭住房问题,制定租赁经济适用房配套政策。 (3)强化房地产信贷防控,对房地产的商业信贷进行调控。我国房地产与银行的关系很密切,其大部分资金都是通过银行来获得。这主要是对房地产商和对购房者两个不同的对象来进行调控。为抑制商业地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到一定比例贷款条件的商业地产企业,商业银行不得发放贷款。但要取得好的调控效果,还需要多管齐下,信贷政策不仅要针对商业地产开发企业,也要规范商业银行。对于借款买房者来说,要严格审查其还款能力,对于不具备还款能力的购房者不予贷款。 房地产价格论文:我国房地产价格规制的宏观调控法分析 摘 要:房地产业对于国民经济的影响力是不言而喻的,关系到整个国民经济的运行。我国房地产业更是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业。我国城市住宅投资规模迅速扩大,商品住宅价格增长过快,不仅极大地影响城市居民的生活质量,也是整个国民经济发展的不稳定因素之一。因此需要对房地产市场运用法律手段进行宏观调控,以实现该行业的健康稳定发展。 关键词:宏观调控;房地产价格;法律规制 一、房地产市场失灵是国家运用宏观调控手段进行干预的前提 市场经济中市场失灵的现象无处不在,房地产市场亦难逃厄运。其市场失灵主要基于以下原因: 首先是外部性原因。房地产市场外部性的负面表现体现在,房地产市场的土地外部开发中,分配土地增值收益的方式纠纷、利用相邻不动产时的干扰以及由于土地过度开发导致的商品房密集等。 其次表现为房地产商品自身的垄断性。土地作为资源替代性较弱,其严重的有限性、珍稀性致使土地供给者必须在一定程度上对市场进行垄断,人们把置地购房作为财产保值和增值的手段,会不轻易出售待价而沽,客观阻碍土地高效配置和合理利用。再者,我国城镇土地的所有权属国家,获取土地使用权的使用者只能通过“招拍挂”方式进行,某种意义上说国家对土地具有绝对的垄断。 再次,现有房地产市场上的商品及层次不能满足所有群体的住房需求。我国贫富差距过大,低收入群体支付能力低,获得银行贷款难,在购房方面的支付能力a十分低下。 由于土地资源的有限性、房地产保值增值的特性,使得房地产市场成为适合投机的市场,过度投机对市场有害无利。 二、我国房地产价格连年过热的原因 (一)随着改革开放成果惠及民众,国民生产总值和消费总值连年攀升,人均收入更是收获可喜。国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的总体提高使我国城镇居民客观上具备了良好的住宅商品房消费能力。 (二)百姓投资渠道缺乏,投资手段集中于房地产国民经济快速发展使大量百姓手中富于闲钱,投资引导信息严重匮乏,股票、证券等金融衍生品市场不健全,加之传统购房置地理念深入人心,导致大量社会闲散资金未有效地得到投资利用,而是大量流入房地产市场,或投资升值,或出租获利。购买房产地产成为全社会人们投资的不二之选,客观抬高房价。 (三)从供给需求角度看 从供给角度看,房地产刚性供给较大,土地的供给,后期建筑材料的跟进使开发商需要大量资金的跟进和投入。商品住宅价格在土地交易价格推动下迅速上涨。从需求角度看,我国房地产需求增长很快。首先,住房制度政策性导向、居民可支配收入的增加及我国城市化进程都推动了人们对房地产,尤其是居民商品住宅的需求。其次,购房者心理预期的“羊群效应”,促使很多人将预期消费意向提前转化为即期消费。旺盛的总需求推动了商品住宅价格上涨。 从非市场行为看,投机因素、土地拍卖中的违规行为等非市场因素也是导致房价过高的不可忽视的因素,侧面抬高房价。 三、运用宏观调控手段对我国房地产价格规制的法律建议 (一)土地政策及法律调控方面 严格土地“招拍挂”制度,防止土地“储备闲置”。对“招拍挂”土地的价格实行上限管理,防止地方政府在利益的驱动下,不断推高土地的成本。可借鉴英国的成功经验,对土地的审批、开发过程进行严格的控制。对住房建设土地的审批到开发动工时间进行详细的规定,加强对土地市场的监管,防止开发商通过囤积土地,推高土地成本的行为。同时要对违法违规开发商,进行严厉惩处,遏制投机行为,避免土地资源的浪费,稳定房地产价格。 同时要严格把控土地供应渠道,健全土地储备制度,使国家真正控制土地一级市场。政府根据市场需求有针对性地沟通各地土地储备中心,从房地产市场的实际出发,适当调剂土地供给量,影响房地产的供给,从而遏制房地产价格的上涨。另外还要对全国土地进行总体利用规划,强化各级政府对住房市场调控的责任。 (二)金融法律调控方面 首先是要完善相关金融法规体系。其次是强化相关法律责任。建立健全房地产金融的信息披露制度也是防范金融风险的一个重要手段。各金融主体收集房地产信息、市场信息,通过分析整理和运用,提高监控能力,进而实现各金融机构间的信息共享。从而防止投机行为,减少金融风险,稳定房地产市场及房价。 (三)税收法律手段调控方面 首先是在房地产的保有环节开征物业税。征收物业税不但可以通过额度较高的保有税率来避免房地产被业主低效率使用的情形,还有效刺激了土地的供给,增大了流通中的不动产数量,进一步刺激交易。再次是增加大户型商品房的税收。尽管国家政策对小户型商品房进行了导向性倾斜,但由于大户型商品房的利润空间过大,对利益的天然追求使房地产开发商开发大户型商品房的热度难以减退,致使小户型商品房供给严重不足。除了以上几个方面的法律调控之外,还应完善房地产相关法律法规体系,更要全面准确地采集反映房地产供求结构的各类即时信息,为政府宏观调控提供决策支持。政府通过信息披露,及时向企业、消费者提供有价值的各类信息数据,引导市场理性投资和消费,减缓大众的心里预期,防止盲目跟风,抑制房地产的价格。 房地产价格论文:房地产价格与宏观经济均衡关系的计量分析 一、引言 理论研究发现,房地产业和宏观经济一样,存在运行周期,且两者的周期密切相关。早在20世纪60年代,美国的stephen a.pyhrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究,分别从微观和宏观角度探索房地产周期波动及其机理。为房地产价格研究提供了一种新思路,也在一定程度上解释了房地产价格的波动规律。随着房地产行业在经济中的地位日益彰显,国内学者也越发重视房地产价格与宏观经济的协调发展问题。谭雪芹采用var模型分析认为房地产销售价格指数和国内生产总值之间存在着显著的正相关关系。贾晓惠运用回归分析法,发现上海现在较高的房地产价格基本由宏观经济支撑。祁神军则采用k线理论及工具,剖析房地产扩张和收缩的周期波动机理。房地产周期同宏观经济的波动趋势总体一致,但房地产的波动幅度要大于宏观经济波动幅度的。基于以上研究理论,客观看待房价上涨现象,而不是批判地偏重指责原因,正确认识房价上涨由宏观经济支撑这一客观事实,才能靠拢市场经济的基本立场,制定出遵循供求规律的房地产调控政策。 二、房地产业现状 1998年,国家为了刺激内需拉动经济,颁布实施了住房货币化改革,但是无形中助长了楼市的泡沫化发展。2003年以来,政府屡出重拳加以规范和调控。 但是房地产价格在连续严格调控的情况下依然只升不降,这是因为房地产与宏观经济存在着并轨运行的特点。宏观经济正处于上升通道,城市化和居民收入水平不断提高,房地产需求持续增加。此外,经济上扬带来投资资金增加,投资热点的泛地产业吸引大量资金流入。经济需求及资金力量的让房地产价格维持强硬的上升势头。据《2010年全国房地产市场运行情况》显示:2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.3%。在通货膨胀因素的影响下,2010年11月以来,一些地方高价地再度出现,部分未实施限购的中心城市的住房交易的量价齐升,限购城市周边地区的房价出现较快上涨[6]。 三、实证分析 第一,变量选取说明。综合考虑宏观经济各方面情况,选取六个宏观经济指标。其中,国内生产总值(gdp)代表经济发展总体情况,体现房地产行业发展的经济环境。消费者价格指数(cpi)、进出口商品总额(imex)、本期投资完成额(inv)代表消费、出口和投资“三架马车”的现实情况。财政收入(fin)和活期存款利率(res)一定程度上反映财政政策和货币政策。为了综合反映上述六项指标的有效信息,又避免数据的简单融合失真,采用主成分分析法获得一组综合反映宏观经济信息的新数据(mac)。房屋销售价格指数(hss)最能体现公众对房地产价格波动预期,所以选择房屋销售价格指数这一核心指标来反映房地产价格的整体性变化。 第二,mac与hss的长期关系模型构建。主成分分析从原始变量中导出少数几个主分量,使它们尽可能多地保留原始变量的信息,且彼此间互不相关。在实际运用过程中,它往往作为许多大型研究的中间步骤。运用spss19.0进行主成分分析,结果见表1:旋转之后,主成分1(f1)解释原始变量总方差的66.085%,主成分2(f2)解释23.805%,两个主成分能够反映原始变量89.89%的信息。由于gdp、imex、inv和fin对f1依赖较大,cpi和res对f2依赖较大,明确两个主成分的经济意义,f1代表经济增长因素,f2代表经济预期因素。再由f1和f2反映出的原始变量信息的占比,计算综合宏观经济指标f(mac): 。 平稳序列的每个数值都从一个概率分布中随机得到,都必须满足以下条件:①均值 ,与时间 无关的常数②方差 ,与时间 无关的常数③协方差 ,只是与时间间隔 有关,与时间 无关的常数。以eviews6.0的adf法检验mac和hss的平稳性,结果见表2:mac和hss的检验t统计量值分别是2.008277和-1.910599,比显著性水平为1%、5%和10%的临界值都要大,不能拒绝存在单位根的原假设,是非平稳的。但是mac和hss经过一次差分再进行单位根检验时拒绝存在单位根的原假设而变得平稳,即mac和hss是一阶单整的。 协整性分析研究经济变量间是否存在长期均衡关系。假设x与y存在长期均衡关系, ,若 对其均衡点的偏离从本质上说是临时性的,那么随机干扰项 必须是平稳序列。长期均衡关系使变量在某时期受到干扰的偏离能在下一期进行调整而回到均衡状态。为了确定hss和mac是否存在内在均衡机制,采用aeg协整分析法,先得到协整回归模型: (96.85073) (1.014489) (10.36982) (-4.324516) r2=0.863779 dw=2.090974 再用adf检验法对模型的残差序列 进行平稳性检验,结果见表2:检验t统计值是-7.240618,比显著性水平为1%、5%和10%的临界值都小, 拒绝存在单位根的原假设,即 是平稳的。表明hss与mac存在着长期的协整关系,由上述线性模型表示。模型代表解释了hss变动的86.3779%,mac对hss的长期影响弹性系数为0.690982,说明上升的宏观经济会带动房地产销售价格指数上涨,符合经济意义。 第三,误差修正模型ecm——hss与mac的短期关系。协整回归的误差项 是均衡误差,为了增强模型的精度,需建立短期动态模型来弥补长期静态模型的不足,建立hss与mac的短期关系模型: (0.390517) (1.148498) (-4.442641) (6.248139) (-3.280501) r2=0.410643 dw=2123801 当年的mac对hss的短期影响弹性系数为1.463332,大于长期系数0.69098,表明mac对hss的短期影响比长期影响大。而hss的长期效应对短期动态的修正系数为-0.455289,如果上一年的房地产销售价格指数的长期均衡误差 为负,误差修正项将使本年的房地产销售价格指数向高方向变动;如果房地产销售价格指数过快增长则可通过误差修正项使其增长变慢,-0.455289说明误差项对hss的修正作用为反方向的。 通过以上的检验分析,可以得到结论:房地产价格与宏观经济存在紧密的正相关关系,并且这种关系是长期均衡的,也就是说即使在短期内房地产价格的波动与宏观经济波动相背离,但是在内在均衡机制的作用下,两者最终还是会渐渐趋于一致。这个结论解释了近几年房地产价格的持续上涨是由于宏观经济的高位运行带动,是经济发展的必然结果。 三、房地产价格趋势展望 在全球经济复苏放缓的环境下,2012年楼市调控效应和地方政府债务的累积将使经济和物价的增速出现“双降”,通货膨胀下行趋势确立 ,但是物价的中长期上涨压力仍然存在。保增长,防通胀的经济政策仍会执行,宏观经济将会保持一个较稳定的增长步伐。近期楼市“拐点”初现,但房地产调控政策短期不会改变,2012年楼市调整还将延续。[7]政策作用下,房地产市场开始走向分化,竞争加剧,资金风险加大,市场泡沫开始收缩,部分城市的房价面临下降趋势。 在宏观经济上扬带动与房地产调控政策的下行抑制的共同作用下,房地产价格将最终表现为维持可控的增长势头。但是因为房地产业 “资金池子”的作用,加上通货膨胀和充裕流动性的支撑,短期内难以压降。房价调控仍要紧抓不放,注重加快调整市场结构,提高经济适用房和廉租房的比重,提高供求的匹配程度。加强规范房产开发公司和中介组织的行为,建立完善的监控制度。政策配合进一步发挥市场淘汰机制作用,提高市场集中度。随着泡沫经济不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的迸一步成熟以及购买者理性的增加,我国房市未来的价格会逐渐趋于合理化,房价收入比进入一个可维持的空间。 房地产价格论文:浅谈影响我国房地产价格的几个经济因素 房地产价格受各种因素的影响而发生变动,要掌握房地产价格的运动规律,必须弄清影响房地产价格的因素。房地产价格是由许多因素相互作用的结果,众多影响因素相互交织,共同塑造了当时的房地产价格。影响房地产价格的因素主要有:成本因素、供求状况、行政和政治因素、经济因素、社会因素(人口因素、心理因素)以及其他因素。下面我们详细介绍影响我国房地产价格的主要因素。 1. 房地产价格的含义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会,房地产价格通常用货币来表示,但也可以用实物等非货币形式来偿付,例如,以房地产作价入股换取技术、设备等。从理论上讲,在供给量不变的情况下,需求量的增加会使房地产价格上升,需求量的减少会使房地产价格下降;在需求量不变的情况下,供给量的增加会使房地产价格下降,而供给量的减少又会使房地产价格上升。然而,在现实中,房地产价格受诸多因素影响,包括经济因素,政治因素,社会因素,国际因素等。综上,我国房地产价格受众多因素影响,与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。 2. 主要影响因素 影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值(gdp)、国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。各个因素的具体分析如下: 2.1国内生产总值(gdp) 国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标,它不但可反映一个国家的经济表现,更可以反映一国的国力与财富。gdp的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高,生活水平的提高体现在各个方面,其中一个就是人们对改善性住房需求的增加,在住房供给不变的情况下,房地产价格的上升也是情理之中。进入新世纪以来,中国经济进一步得到提高,人民的收入也在不断的增加,同时由于我国城市化水平的进展,对住房的需求不断增多,房地产事业得到了长足的发展,房地产价格进一步提高。 2.2物价水平 物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标,主要通过居民消费价格指数(cpi)体现。在现实生活中,房地产价格和物价水平是相互影响的:房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高,而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平,促使房地产价格水平的提高。近年来,由于种种因素的影响,我国的物价水平持续上涨,cpi居高不下,引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。 2.3居民收入 随着我国经济的发展,居民收入持续不断的增加,必将增强居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后,他们会有着强烈的购房需求,然而由于短期内房地产价格缺乏弹性,所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。改革开放后,随着经济的发展和收入分配政策的调整,我国居民的人均收入持续增加。同时由于城市化进程的加快,最终导致对住房需求的增加。而由于短期内土地市场和房地产开发市场不能对此做出及时的反应,所以短期内居民收入的增加肯定会使房地产价格上涨。 2.4利率 利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。一方面,贷款利率的增加会加大开发商的成本,压缩利润空间,从而使开发商减少投资,这就意味着住房供给的减少,从而导致房地产价格的提高。另一方面,贷款利率的增加会增加购房者的还贷压力,打击他们购房的积极性,造成需求的减少,使房地产价格下降。综合起来,利率的高低对房地产价格的影响取决于对哪一方的影响更大。 2.5汇率 汇率是一国货币兑换另一国货币的比率,是以一种货币表示另一种货币的价格。近年来,由于我国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差,人民币升值压力越来越大。由于受人民币升值的影响,国际上的热钱也开始涌入了中国。同时,由于改革开放后,中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大,吸引了更多的外资进入了中国。外资进入中国实体经济后,首先选择的就是高利润的房地产行业作为他们投资的对象,以获取高额的利润。众多外资的进入都会导致房地产价格的进一步上涨。 2.6货币供应量 货币供应量应该是与一国实体经济的总量相一致的,货币供应量的多少标志着这个国家实体经济规模的大小。一般来讲,货币供应量单方面的增多会使房地产价格水平上升; 货币供应量单方面的减少将会使房地产价格水平下降。近年来,为了维持人民币汇率的相对稳定,面对人民币越来越大的升值压力,央行向社会投放了越来越多的外汇占款,外汇占款已占货币投放总量的绝大部分。货币供应量已完全超过了现实中经济发展所必需的。货币供应量的过多导致的流动性过剩一定程度上也导致了房地产价格的上涨。 结语 现实中,我国房地产价格受众多因素综合影响。当前,随着中国劳动生产率的提高,中国连年贸易顺差,贸易顺差的不断扩大无形中给人民币的升值带来了压力。同时由于国际社会对人民币升值存在较大的预期,热钱纷纷涌入了中国。为了赢得良好的外部环境和维持人民币汇率的相对稳定,政府不得不投放大量的货币减轻人民币升值的压力。如此,使得流通中的货币大大超过了现实中的货币需求量,造成一定的通货膨胀,引起房地产价格的上涨。由于社会对通货膨胀存在一定的预期,进一步加剧了物价的上涨,造成房地产价格居高不下。同时由于我国特殊的国情,土地资源的稀缺和人口的膨胀,房地产价格在长期内会是不断增值的。高房价已经严重威胁到普通居民的生活质量和社会经济发展的稳定性,所以迫切需要我国政府对房地产市场进行宏观调控。 房地产价格论文:房地产价格过高对宏观经济的影响及调控 摘要:房地产价格作为一种资产价格,所给出的信号十分丰富且受到高度重视。在房地产市场早已成熟的发达国家,对房地产及其价格的研究是一直是经济学界研究的热点和重点。现从课题背景入手,首先重点阐述了房地产价格过高对宏观经济的影响,然后针对性的提出了政策调控建议。 关键词:房地产;价格;经济;政策调控 1概述在2005年和2006年,中央政府分别出台了“国八条”和“国六条”,旨在遏制房价上升过快的势头,但收效甚微,房地产价格并不听政府调控的“使唤”。只有对症下药,洞悉我国房地产价格波动的真正原因,调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响,进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系,将房地产价格纳入政府和央行的重要关注指标具有重大的意义。 2房地产价格对宏观经济的影响 2.1房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升,从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》,发达国家消费支出占gdp比重平均在80%左右,发展中国家平均74%。2006年中国的消费支出占gdp比重仅50.0%,国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。 以我国自身的历史数据作纵向对比,我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年,以支出法计算,最终消费占gdp比重已经从64.9%下降到50.0%,降低了约15个百分点。其中居民消费占gdp比重从50.5%下降到了36.4%,降低了约14个百分点。最近5年来,最终消费率的下降尤为显着,最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。截至2006年,我国的最终消费率和居民消费率均创下解放以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明,过高的房价使消费减少并使投资增加,是造成我国消费/投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。 2.2房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面,房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升,而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨,从而形成连锁效应,导致大量商品和服务价格升高,造成通货膨胀。另一方面,居民居住需要住房,公司办公需要商业写字楼,工厂生产需要厂房。这样,房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高,而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资,导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁,造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析,房地产价格过高最终必然导致cpi等价格指数高企,产生通货膨胀。 2.3房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫,这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态,表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度,其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨,也就是房地产价格达到了极高的程度,与其使用价值不符,虽然账面上价值增长很快,但实际很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候,随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。 3政策调控建议 3.1税收调控政策税收调控政策,是对房地产保有环节实行累进课税,从而抑制房地产投资性需求,平稳或降低房价。具体操作如下:对拥有一套房产的家庭,视为该家庭未进行房地产投资,不征收物业税;对拥有两套及两套以上房产的家庭,视为该家庭进行了房地产投资,除第一套房免征物业税外,对第二套房征收税率较轻的物业税,如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税,以此类推。 3.2保障性住房调控政策 保障性住房调控政策,是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房,增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给,从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障,取得了良好的效果。 香港政府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题,香港政府1978年开始推行“居者有其屋”计划,解决了222.5万普通市民(占当时香港居民总数的一半)的住房问题,同时使居高不下的房价得以回落。在我国,保障性住房已经存在很长一段时期了,但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受,所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围,并扩大建设规模,完善分配制度,保障人民住房需要的目的。 3.3最高限价法调控政策 由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度,在必要时候也可考虑通过最高限价法调控政策进行调控。具体方式是在地方政府将土地拍卖给开发商时,在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限,在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进行房产销售时擅自超出了土地出让合同规定的房价上限,依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地,他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格,土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施,由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高,所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控政策也是合情合理的。尤其需要说明的是,最高限价法调控应该是“最后的选择”,在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候,才可考虑最高限价法调控政策。 结语 前文所述的三种房地产调控政策不是孤立的和单一的,可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如,可以综合运用税收调控、保障性住房调控等政策进行调控,这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给,调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候,也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型,将各种类型的比例进行科学分配。税收调控政策和保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政策,最高限价法调控政策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的三种调控政策外,其它的一些政策,如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等,也可以同时被使用,重要的是将所有这些政策综合运用合理搭配,以取得良好的调控效果。 房地产价格论文:我国住宅类房地产价格持续上涨的原因分析 【摘要】本文从房地产价格影响因素角度分析了城市化进程、居民收入、人口结构、房地产投机、开发成本等各因素,通过收集国内外房地产市场的相关资料,并列举大量数据进行论证分析,指出导致目前房地产价格持续上涨的关键因素是开发成本因素,并且得出房地产开发成本中的土地成本上涨是直接导致房地产价格上涨的核心因素这一结论。 【关键词】房地产价格 土地价格 人口结构 收入水平 总需求 近几年房地产价格持续上涨,让一些普通百姓明显感觉商品房价格已越来越难以接受。房价收入比是综合衡量房地产价格水平的一项重要指标。从消费者购买能力和房地产市场价格水平两方面说明房地产价格的合理性,通常认为房价收入比在4—6之间是合理的。由于房地产销售价格统计口径不同,我们得到的房价收入比与发达国家相比相对偏小。而在我国,这一数字则大大超标,很多地区购买一套80平米的住宅,房价收入比高达13。可以说房地产商开发的商品房主要是面向城市有中等偏上收入的家庭。 一、社会总需求增加导致房价上涨 1、城镇化速度加快导致总需求增加 对中国来说,无论是解决农村问题,还是加快区域发展步伐,城市化似乎都已是必走的道路。研究表明,城市人口增长对房地产市场的推动作用远大于居民收入增长。城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中,农业人口比重逐渐下降,工业和服务业人口比重逐渐上升,人口和产业向城镇集聚,生产方式、交换方式和生活方式向规模化、集约化、市场化和社会化方向转换,从而会对房地产业带来不可估量的影响(见表1)。 城市化的进程改变的是人口结构。城市化水平表明的就是城市非农业人口与总人口之比。城市经济发展与就业机会的增加,吸引着大批农村人口涌向城市,城市人口比重的扩大是经济全球化的一种趋势。如今每年都会有500万左右的农村青少年通过上大学等方式进入城市,这些人在几年后走上工作岗位,自然就成为城市人口。除此之外,不少城市为了本地的经济、城市建设,都在以给予落户等优惠措施吸引本地农村富裕人口向城区转移。中国城市化水平由1975年的17.5%上升到2006年的43.9%。 2、居民收入水平大幅度提高导致总需求增加 近年来,我国城镇居民快速增收,2006年可支配收入达11759元(见表2)。 首先,收入提高增强了居民购买的能力,广大居民改善居住条件的愿望加强;其次,绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起,商品房档次明显提高,有效需求很旺盛;再次,拆迁安置增加了房地产市场的整体需求,且这部分需求将持稳定的增长;最后,1998 年以来政府为刺激经济增长,选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用,以及受“入世”、“申奥”和“申博”等利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”,刺激了房地产消费需求和投资需求。此外,受人民币升值预期的影响,大量的国际热钱和游资涌入国内,进入高档房地产领域,加大了市场投机需求成分。 3、人口结构变化促使总需求增加 由于20多年前开始的严厉国策,对房子需求最强烈的那部分人口结构,正在发生着变化。有数据显示,因计划生育政策的实施,到2008年左右,中国25—34年龄段人口的数量会骤降到30%左右。但与上世纪80年代较低的人口出生率对应的是,在上世纪70年代,中国的人口却处于快速增长期。到了上世纪90年代末,这些快速增长期内出生的人们,基本上都到了购房置业的年龄。正是在这个时候,中国开始正式启动了房地产市场的建设,在某种程度上,中国房地产市场启动至今的蓬勃发展,与这个年龄段的购买消费有着密切的关系。 二、开发成本导致房价上涨 1、土地价格的持续上涨 很多人都知道房价目前很高,价格涨幅也很大,却不知地价涨速比房价快近一倍,如国家统计局数据表明,2007年的一至三季度,全国70个大中城市土地交易价格上涨较快,累计平均上涨12.8%。2000—2006年土地价格交易指数(见表3)。 那么是什么原因导致地价上涨的呢?首先,近几年全国土地供应量相对减少。2001—2004年期间,全国土地供应呈现快速增长趋势,但增幅逐渐减小;自2005年起,全国土地出让面积呈下降态势,2006年同比减少3.7%。导致土地供应面积下滑的主要原因是从2004年开始的紧缩“地根”的调控政策。在土地供应减少的同时,全国房地产需求却在持续增长,开发商纷纷高价竞地。 其次,囤地现象突出,致使存量土地不能及时转化为房产供应。2001年全国房地产开发面积占购置面积比重为67%,2003年为56%;2005年为54%,这一比重呈逐年下降趋势,由此证明房地产项目开发周期总体在拉长,很多开发企业土地储备增加,其中有囤地行为者绝不在少数。 2、建造成本上升 建筑行业需要消耗大量的铁矿、煤炭、木材、水泥等资源,而这些资源有其自然增长率,超量的需求会引起它们价格的暴涨。建筑行业是能源消耗的主要行业,对房地产行业来说每年以20亿平方米速度递增,其资源和能源的消耗更可想而知。近几年世界能源价格高速上调,我国能源与建材价格也随之上涨(见表4),必然会对开发成本带来相当的影响。 2008年2月18日,日本新日铁公司和韩国浦项公司宣布,已和三大铁矿石供应商之一的巴西淡水河谷(vale)达成协议,同意itavira粉矿价格上涨至每吨78.90美元,4月1日起执行,涨幅为65%,对于高品位的卡拉加斯粉矿每吨涨幅达到71%。受此事件连锁影响,宝钢2月25日出台的二季度普碳钢价格政策,主要产品热轧、冷轧均上调800元/吨,上调幅度分别为21%和17%。全国钢厂出厂价涨成一片,现在每吨建筑用钢的价格已经上涨了1000元左右,涨幅之大,只有2004年的那次钢价狂涨方可比拟。建材和人工费涨价也直接导致了房屋建造成本的上升,据估计本轮建材价格的上涨导致房地产的开发成本上涨2%~3%。 三、分析房价居高的根本原因 前文分析了影响房价上升的主要因素,除此之外,如股市的不稳定性会使资金流入流出房地产投资市场、房地产投机、政府的税收、金融政策也会对房价产生影响。但是作为城市化进程、居民收入水平、人口结构变化因素来说,促进房地产价格上涨是历史发展的必然,是无法通过政府政策来改变的,否则社会只有倒退。产品的成本是决定产品价格的基础,那么就要分析一下土地成本和建造成本对于房地产价格的影响,从中得到近年导致房地产价格直线上升的主导因素,并分析今后房地产政策应当针对的侧重点。 1、房屋建造成本分析 住宅造价就全国来看,从2000年每平方米700元左右上涨为2008年的900元左右,但同期住宅销售价格增长了一倍,从2000年的1900元每平米上涨为2007年的3500元每平米。可见建造成本上升是房地产价格上涨的重要因素。住宅建造成本逐年上升主要是两个因素作用的结果:一是能源、原材料价格和劳动力价格上涨;二是近年来住宅建造结构的变化,由转混结构为主变为钢筋混凝土结构为主,从而增加了工程的造价。 2、土地成本分析 通过表5可以看到土地价格同房屋销售价格同步上涨,而且土地价格的涨幅高于销售价格。 那么土地价格是否是房价上升的主因素呢?我们看两个例子的对比,太原市2000年左右土地出让价格基本在20—30万元每亩,如果土地的规划容积率为2.5,那么新建住宅的楼面地价约为180元每平方米(建筑面积),建造成本为700元每平方米(建筑面积),考虑各类市政费用、开发商利润、税费和其他相关费用,2000年左右住宅销售价格约为1000—1500元每平方米(建筑面积)。2007年,太原市市区很多土地的价格约为400—500万元,参照上例的参数,楼面地价为3000元每平方米,建造成本约为800—1200元每平方米,那么市场价格基本处于4500—6000元左右,由此可知,地价的上涨是房价上涨的根本原因。 房地产价格论文:论调整转型期的房地产价格策略 [论文关键词]房地产 价格策略 [论文摘要]2008年下半年以来,在国内国际因素共同作用下,我国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期,价格调整已不可避免,要考虑到国内外经济环境、顾客消费心理、贷款银行、前期购房客户等因素,制定恰当的价格策略以适应转型期的房地产市场。 根据广州市房地产官方网站阳光家缘的统计数字,我们可以很清楚的看到,房地产的调整已经发生,正在深化。从一手房的交易宗数来看,由2006年的83793宗到2007年的69348,减少20.8%,2008年比2007年下更大,降幅达到36.5%;从一手房的交易面积来看,由2006年924万平方米到2007年的801万平方米,下降15%,2008年相对于2007年的降幅更是达到47%;交易金额2007年比2006年增加15%,而2008年比2007年下降31%;均价增幅回落,2007年比2006年增加26.6%,而2008年比2007年增幅回落到10.9%。 从广州市一手房年度交易数据来看,交易面积和宗数在2007年达到峰值, 2008年回落的幅度很大;而交易的均价在2008年达到峰值;2008年是由价升量降到价量齐降的转折年。对于当前楼市出现的调整行为,应该理性和辩证地看待。从房地产市场本身规律来分析,一些地方经过十几年快速发展后,自身也进入了调整期。同时过高的房价在超出购房者的承受能力后,有泡沫的地方迟早要挤掉泡沫。 从2005-2007年,房地产商采用撇油的高价策略,即以高价卖给愿意接受高价的少数人,如对价格不很敏感富有者或预期价格上涨的投机者; 房地产商利用网络、报纸等媒体,宣传土地紧张,房地产资源稀缺,并利用奥运造势,一路推高房价,在人们买涨不买跌的心态下,涨价潮一浪高过一浪。这段过程从2005年延续到2008年,房价涨了将近2倍,基本把有刚性需求并有能力承担高房价的顾客引出来了。这种高价策略使房地产公司获得了丰厚的利润,使其能继续维持一段时间的高价,但由于销售量迅速下降,资金回收慢,造成资金链紧张。 联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的房价收入比标准是3-6倍。即购买一套房子时,总房款(包括装修费)与家庭税后收入之比如果为3-6倍,则说明这种房价在你的支付能力内。以2007年的广州市一手房均价8599元/平方米、每套90平方米计算,总价为773910元, 即使按2007年广州市高收入户年家庭平均总输入45451.57元计算出来的房价收入比也达到17倍[2]。远远超出3-6倍的范围。另一个参数是住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去),这个比一般在28%-35%.如果超过35%,则家庭负担过重,挤压家庭其他消费,降低家庭的生活质量,目前很多家庭超过了这个比例。 截至2008年8月底,全国商品房空置面积已经创纪录的达到了1.3亿平方米[3]。在供应相对过剩的市场环境下,虽然降价是房地产企业的必经之路,但降价的阻力很大。阻力来自以下几方面,一是前期购房者(特别是近几个月的购房者)闹退房或要求补差价,例如万科的退房风波;二是银行的压力,如果降价幅度过大,前期所购房屋可能资不抵债,引发房贷断供潮,特别是房产投机者在资金链断裂的情况下断供;三是地方政府的压力,地方政府为了本地的经济平稳发展以及财政收入的稳定,极力反对大幅降价;四是来自市场的压力,买涨不买跌是市场的普遍心态,降价策略不对,不仅不能起到促销的目的,反而会加重观望的氛围。房地产企业的降价策略必须有效应对这些阻力。 对于前期购房者和银行的压力,房地产企业采取的策略是拖时间,即保持房价格基本稳定甚至提价,营造房价坚挺的假象,让时间抚平前期购房者的后悔感和不公平感;拉长时间也可让银行收回更多房贷,减少断供的风险。拉长时间也可以引出部分有刚性需求并有承受能力的潜在购房者。对于资金紧张的房地产企业,采用暗降的方法促销,如送家电等物品,或送一定期限的物业管理费等等。但万科公开降价行为打破了僵局,暗降已基本失去效力。 地方政府与房地产企业是利益共同体,他们都希望房价上涨,至少维持稳定,房地产降价会降低土地出让的价格,减少房地产交易的税收,减少地方财政收入,地方政府通过减少土地供应来稳定土地出让的价格,从而减缓房价下跌。 从消费心理学角度分析,买涨不买跌是顾客的普遍心态,前期购房者因房价下跌而后悔当初的购买决策和购买行为,房价越降,后悔感越强,在亲朋好友之间传播,加强了未购房者的幸运感,加重了观望的氛围。价格策略要打破已购房者的后悔感越来越强、未购房者幸运感越来越强的恶性循环;而应形成已购房者的幸运感越来越强,未购房者后悔感越来越强的良性循环。 怎样形成良性循环?降价必须一步到位,打破观望的氛围,并形成房价逐步上涨的趋势。采用成本导向定价法,根据供求状况,顾客的承受能力,楼盘的特点,确定合理价位,先把综合条件较差的单元以顾客可接受的价格推向市场,形成价格底部,逐渐以不断提高的价格销售综合条件好的单元。近几年的土地通过拍卖、挂牌或招标方式成交,土地的价格公开、透明,基建等费用也不再是秘密,人们对房产的总建筑成本已经心中有数;采用成本加成定价法,即将产品的成本(含税金)加上预期利润作为房地产价格的定价方法,容易等到消费者的认可。 当前的僵持的市场状况,主动权还在房地产企业手中,从长远来看,人口红利、城市化、住房消费升级这些推动房地产需求增长的主要动力并没有衰减。只要房地产企业调整营销策略,特别把价格调整到居民可以承受的范围,在巨大的刚性需求下,市场就可能活跃起来。 可以预见,在全球经济增长放缓甚至衰退,石油、煤炭等能源价格回落,土地价格下降的形势下,国内房价将进一步回归理性。经过2008年僵持,在稳定前期顾客心理,解除退房风波,降低银行断供风险后,房价将加速回归理性,这样才能激活广大工薪阶层的有效需求,活跃房地产市场。 房地产价格论文:金融发展对房地产价格变化的影响研究 内容摘要:金融在我国城市化进程中起到至关重要的作用。本文首先分析了我国金融发展影响房地产价格的主要途径。然后在模型框架下,证明在供给刚性的、潜在需求无限大的房地产市场上,金融发展可以使得购房者可获得资源增加、房地产投资价值上升以及购房者对房地产投资价值的分歧程度加大,从而导致房地产价格上涨。文章使用2000~2005年金融相关率(m2/gdp)和全国房屋销售价格指数(hpi)的季度数据,进行了实证检验。 关键词:金融发展 房地产价格 货币政策 近年来,我国房地产市场发展受到社会各界的广泛关注。其中一个主要原因是房地产价格持续攀升。从全国来看,全国房屋销售价格指数2000年平均值为101.1,2005年为107.6,远远高于同期居民消费价格指数。与此同时,这段时期也是金融发展最快的时期,从金融相关率看,m2与gdp的比率2000年为1.48,2005年为1.63,已经接近甚至超过发达国家水平。那么,金融发展是否是影响房地产价格的重要因素?货币政策对房地产价格产生怎样的冲击?本文对此进行分析。 研究现状综述 (一)理论研究 mark carey(1990)建立了一个土地价格模型,来研究房地产的繁荣与金融的作用。模型强调,在假定土地供给固定的情况下,融资的难易程度对土地投资者行为,进而对房地产价格产生重要影响。武康平(2004)在房地产市场供给相对固定、商业银行承担两类成本、央行实施价格管制、监管当局实施资产比例管理等制度背景下,构建了房地产市场和金融市场的一般均衡模型。这个模型给出了我国房地产市场与金融市场的共生性存在内在作用机制:房地产价格的上升,导致银行信贷供给的增加;银行信贷供给增加,导致房地产价格的增加。王维安(2005)建立了引入内生货币供给的一般均衡模型,证明货币供给与房地产价格是互为因果的关系。综上所述,这些理论模型揭示了金融发展与房地产市场发展的紧密关系,认为金融与房地产价格之间是双向因果关系。 (二)实证研究 李健飞(2005)使用1998~2004季度数据实证分析了银行信贷对房地产价格的影响,结果发现:银行信贷不是目前房价上涨的根源,宏观经济拉动是房价和信贷增长的共同原因。丰雷(2002)对1990~1999年m2与房价关系进行了初步定量分析,结果表明:货币与房价之间有强正相关关系。胡健颖(2005)使用1990~2005季度数据证明我国房地产价格上升是由经济基本因素和投机成分共同驱动的,而前者起关键性作用,房地产总体泡沫成分不高。总得来说,上述实证研究主要从银行信贷、经济增长、货币供应量、泡沫等方面来分析房地产价格上涨的原因。 我国金融发展影响房地产价格的主要途径 房地产信贷的迅猛发展,将居民对住房的潜在需求转变为有效需求,推动了房地产价格的上涨。当前我国银行体系持有巨额的超额存款。在利润最大化的目标驱使下和降低不良贷款的重压下,我国商业银行必须为这些超额存款寻找收益较高、风险较小的投资渠道,而房地产信贷正满足这一要求。由于房地产市场贷款风险相对较小,尤其是居民的住宅抵押贷款,以相应的房地产产权作抵押,为银行贷款的收回提供了必要的保障。因此,商业银行有很强的激励向房地产市场发放贷款。 由于股票市场价格呈下跌趋势,产品市场通货紧缩,金融市场更多的流动性进入房地产市场,从而加剧房地产价格的上涨。本文利用2000年第1季度至2005年第3季度数据拟合了货币流动速度的趋势线(见图2)。通过比较实际值与拟合值可知,2001年第3季度至2004年第2季度货币流动速度与趋势线之间存在较大的负缺口,表明这一时期m2的增加超过了名义gdp的增长,金融市场流动性过剩。图1显示cpi、全国房屋销售价格指数和上海综指的变化趋势。从2001年第1季度开始,hpi走出与cpi和上海综指相反趋势:cpi与上海综指同时下跌,而hpi快速上涨。这一现象几乎与流动性过剩同时出现。这表明过剩流动性主要流入房地产市场,而且股票市场和产品市场的部分流动性也可能流入房地产市场,从而加剧房地产价格上涨。 大量海外资金涌入我国房地产市场,也是房地产价格上涨的重要原因。据商务部统计,2004年房地产业新设立外商投资企业1767家,合同外资金额134.9亿美元,实际使用外资金额59.5亿美元,同比分别增长13.8%、48.1%和13.7%,各项增长指标均超过全国利用外资平均增长幅度,房地产业连续三年成为全国第二大外商投资行业。按照资本逐利的本性推断,海外资本已经极大地渗入了我国房地产市场,并对我国经济特别是房地产经济造成了较为深刻的潜在影响。 模型设定和数据说明 根据carey(1990)给出了一个供给固定的房地产价格决定模型。本文借鉴他的模型并结合武康平(2004)的金融市场与房地产市场的共生模型构建一个房地产局部均衡模型,以房地产价格为因变量,金融相关率指标(m2/gdp)为自变量,构造如下基本模型: lnhpit =αlnfirt+c+εt (1) 在方程(1)中,lnhpit表示全国房屋销售价格指数的季度数据,取对数值;lnfirt表示每一季度的金融相关率,取对数值。其中fir=m2/gdp,m2表示我国每一季度末广义货币供应量m2的存量数据,gdp为每一季度的名义数据。α、c为待估参数,εt为白噪声。全国房屋销售价格指数(hpi)来自国研网财经数据;广义货币供应量m2来自中国人民银行网站;gdp数据来自国家统计局网站,为季度累计值,通过一阶差分得到每一季度的数值。样本区间为从2000年第1季度至2005年第3季度。所有数据运用x11进行季节调整。然后取对数。取对数的目的是降低模型异方差性,同时所估计系数即为弹性系数。 实证检验与分析 (一)单位根检验 变量之间存在协整关系、因果关系以及建立var模型的前提是所有变量都服从同阶单位根过程,即变量~i(1)过程。常用的检验方法有dickey-fuller检验(简称df检验)和扩展的dickey-fuller检验(简称adf检验)。本文采用adf方法分别对变量的水平值和一阶差分进行单位根检验,检验形式含常数项,检验滞后项由sc准则确定,结果见表1所示。lnhpi和lnfir的检验值分别为0.867543和-1.098313,大于显著性水平1%、5%和10%的临界值,表明两者均是非平稳时间序列;而lnhpi和lm2均通过1%、5%和10%的显著性水平检验,表明它们是一阶单整,即~i(1)序列。 (二)格兰杰因果关系检验 上述模型设定和协整检验分析过程中,本文先验的假定金融发展是导致房地产价格波动的原因,而不是相反。这种因果关系是否成立还需进行格兰杰因果关系检验。考虑到在运用格兰杰因果关系检验时,滞后期长度对检验结果的精确度有很大影响,本文先根据赤池信息准则(aic)和施瓦茨准则(sc)确定最优滞后期。aic准则确定最优滞后期为4期滞后,sc准则确定最优滞后期为1期滞后。表2给出了滞后1期和滞后4期的格兰杰因果检验结果。 在滞后1期和滞后4期的条件下,lnhpi都不是lnfir的格兰杰原因,而在滞后1期时,lnfir在90%置信水平上是lnhpi的格兰杰原因,在滞后4期时,lnfir在95%置信水平上是lnhpi的格兰杰原因。因此,我国金融发展是房地产价格变化的格兰杰原因,反之不成立。 结论 本文试图解答金融发展是驱动房地产价格上升的极为重要的基本因素。并分析了近年来我国金融发展影响房地产价格的主要途径:房地产信贷的迅猛发展,将居民对住房的潜在需求转变为有效需求,推动了房地产价格的上涨。由于股票市场价格呈下跌趋势,产品市场通货紧缩,金融市场更多的流动性进入了房地产市场,从而进一步加剧了房地产价格的上涨。大量海外资金涌入我国房地产市场,也是房地产价格上涨的重要原因。 本文从金融在我国住房货币化、城市化进程中所起的关键作用着手,构建了一个简化的局部均衡模型刻画金融发展影响房地产价格的机制。模型揭示出,在供给刚性的房地产市场,高的金融发展水平对应着高的房地产均衡价格水平。金融发展从三个方面影响购房者的购房行为,导致房地产均衡价格上涨:金融发展使得购房者可以获得的银行信贷资金增加,房地产均衡价格水平上涨;金融发展提高了所有购房者关于房地产保留价值的平均值,房地产均衡价格水平上涨;金融发展使得所有购房者拥有的银行信贷资金大于房地产保留总价值的2倍时,购房者分歧程度加大,房地产均衡价格水平将趋于上涨。 房地产价格论文:房地产价格影响因素研究 【摘要】 近几年来中国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他行业的发展,在解决我国居民住房问题,推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过快发展,带来了一系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论出发,研究影响房地产价格的相关因素,并运用廊坊市房地产市场为依据,从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的研究,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市场提出政策建议。 【关键词】关键词 房地产价格 形成因素 政策 1 绪论 1.1 研究背景 房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用,特别是我国1998年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。另外房地产业的发展,离不开金融业的融资支持,而房地产市场又是金融业借贷资本的最大出路。 2房地产价格因素的研究 2.1 自身因素 所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等; 2.2 环境因素 影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 2.3 人口因素 2.3.1 人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。 2.3.2 人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。 2.3.3 家庭人口规模 这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。 2.4 经济因素 主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。 2.5 社会因素 影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 2.5.1 政治安定状况 政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。 2.5.2 社会治安状况 社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。 2.5.3 房地产投机 房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况; (1) 引起房地产价格上涨 (2) 引起房地产价格下跌 (3) 起着稳定房地产价格的作用 2.5.4 城市化 城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。 2.6 行政因素 影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。 2.7 心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1)购买或出售心态;(2)个人欣赏趣味(偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。 3 政策因素对房地产价格形成的影响及其对策建议 3.1 影响房地产价格的政策分析 3.1.1土地政策 土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别: (1) 土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。 (2) 土地监管的规范对土地价格的影响。关于土地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。 3.1.2 金融政策 房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,因此金融政策对住房价格有很大的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系进行分析: (1) 利率的调控与房地产价格的关系 利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价格的影响做详细分析: 1)存款利率调整对房地产价格的影响 理论上当存款利率上调时,会吸引其他投资市场中的部分资金,作为新兴的房地产投资模式,也或多或少受到存款利率的影响,主要表现为存款利率升高,会使得炒房群体减少,从而对房地产价格产生一定影响,当然,就目前情况而言,这种影响是微弱的,因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产相对风险较低。 2)贷款利率对房地产价格的影响 ①贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。 ②贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。 3)存款准备金率上调对房地产价格的影响 存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资就会间接的受到影响,从而可能引起房地产市场价格的波动。 (2) 其他金融政策对房地产价格的影响 这类政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义,从而影响房地产价格走势。 3.1.3 税收政策 税收手段是财政政策的主要手段,它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响,特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我国房地产业发展极为迅速,房价涨幅巨大,国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了一定的影响。 3.2 调控房地产价格的政策建议 3.2.1 加强国家对房地产价格的指导 我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。 3.2.2 发挥国有房地产开发公司的引导作用 由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。利用行政手段,如果发挥不好,政府失灵,那么调控的目的也难以达到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。 3.2.3 发挥好中央政府对地方政府的监督和指导作用。 应正确处理好中央和地方的关系,中央政府作为全国和社会利益的代表,应当以社会利益为重,对地方政府加强监管和引导的力度,建议多制定一些刚性的政策。 3.2.4 采取有效措施,抑制房地产投资过热 我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。 近年来我国房地产市场获得了迅猛发展,房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题。弄清房价影响因素,有效控制房价,成为政府和学者们关注的焦点。 房地产价格论文:浅析我国房地产价格变动的趋势及政策 摘要:房地产价格与国家的经济政策,居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素,对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。本文主要分析了影响房地产变动的主要因素及未来几年我国房地产价格变动的趋势。 关键词:房地产;价格;变动趋势;经济效应;分析 房地产是居民消费和投资的重要组成部分,房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水平,另一方面还将通过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费。 1 影响房地产价格变动的宏观因素分析 房地产价格与国家的经济政策,居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素,对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。 1.1 经济的发展水平 房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应,而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高,房地产业通常较易于繁荣,反之,房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期,是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。 1.2 国家政策的影响 我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素,而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分,形成了若干不良的示范导向,理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下,真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下,深化体制改革,积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度,对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。 2 我国房地产价格变动的趋势分析 未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较小,房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制,这是因为: 2.1 住房消费需求不断增加 近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据“链家地产”统计资料分析, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了中国居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的上升。 2.2 消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除 伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择,目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归,又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说,未来几年,国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。 2.3 国家政策的变化 2.3.1 房贷政策的影响 随着房改进程的加快,住房金融的发展已进人了一个新的时期,人们的贷款消费意识不断升温,消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看,选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提升,对不同价格的房产的选择余地扩大,而且使人们的消费观念发生了重要变化,它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础,而且使得中端产品甚至“经济适用房”的开发商找到发展空间。 2.3.2 住房制度的调整 近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年 ,我国将继续坚持扩大内需的方针,实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点,其投资力度和建设规模势必继续扩大,但伴随市场供给规模的扩大,房产供需关系将会发生显著变化,开发商单边决定价格、不愁产品卖不出去的局面将会发生根本性的改变。房地产业开始进人买方市场,并不意味着价格水平一直下降,但买方市场的形成对于房产价格来说,将平抑价格的非理性上升,使房价的构成要素和内部比例关系发生重大调整。 2.3.3 货币政策的影响 针对房地产市场投机过度, 我国央行采取了一系列措施, 试图控制过剩的资金流动,但是效果并不理想。以提高准备金率为例, 2006年央行把准备金率上调了50基点, 但此次准备金率的调整, 对整体流动性及货币环境影响并不是很大。从 以上分析看出, 央行的措施只会使房地产市场出现短暂而温和的停顿, 导致交易量减少而不是建设量减少, 随着银行贷款力度的加大和投机者重返市场, 流动性过剩会重新出现。 3 房地产价格变动的政策建议 3.1 政府部门应加强宏观调控和政策引导 政府应强化对土地的控制和管理,土地供给限制会对土地价格、住宅价格产生溢出效应, 土地利用限制越严格, 住宅价格和已开发土地价格上升得就越快。因此, 我国政府需要根据房地产市场的变化情况, 保持房地产投资规模, 适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间; 加大对城市存量土地的清理力度, 盘活存量土地; 要严格控制政府用地, 特别是应以立法方式控制和减少政府部门占用城市高级差地租地区的土地;另外, 针对不同结构的房地产商品, 应采取相应的土地出让方式, 避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬。近年来, 政府出台的一些措施, 在一定程度上抑制了房地产消费。但是, 目前中国居民的消费模式不是单一的模式, 小户型、高密度、节俭化的住房不能满足对住房有不同需要的消费群。因此, 政府在制定政策时应该考虑不同人群的需求, 根据不同居民的收入水平设计不同的住宅,以解决各个层次居民的住房问题。 3.2 完善住房保障制度 从多个角度来建立社会保障体系。一是对低收入者供应经济适用住房, 可以实行政府定房价、定套型、定供应对象; 二是对最低收入者供应廉租屋, 由政府审定供应对象, 可以只租不售; 三是重视廉租房的建设与管理, 各地廉租房建设的现状实行网上信息公开, 接受社会各界的评价和监督;四是采取减免税收等激励手段, 支持房地产企业进行经济适用房和廉租屋的建设。这样既有利于提升企业开发普通商品房的积极性, 又有利于加快廉租屋政策落实的速度。 3.3 加大房地产信贷监管力度, 加强对金融机构资产运行情况的监管, 严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率, 紧缩信贷总量;严格审查土地使用权抵押贷款条件, 降低融资比率, 加大对抵押物与信用担保方的核实力度,建立一套全面评估贷款方的风险监控体系;遏制投机性需求。可以限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数, 加大对房地产交易行为的调节力度, 从交易环节抑制炒房。 4 结束语 在经济形势没有出现严重衰退的情况下,预计在未来的几年房地产价格出现大幅下跌的可能性较小甚至略有上涨,房地产价格上涨在通过消费的挤出效应减少非住房消费的同时,也通过财富效应促进了居民的消费和投资。
一、“营改增”概述 “营改增”主要是指将企业在经营过程中需要交纳的营业税的应税项目改为交纳增值税,可以帮助企业减少产品、服务增值部分的税务征收,使得企业在交纳税款的过程中可以有效避免重复征税,在一定程度上减小了企业的经营压力,是我国一项重大的税制创新。这一税收制度的实施,是为了在最大程度上减少企业税赋,促进当前国内税收制度的进一步完善,对于加快产业升级与转型而言具有重要的现实意义,同时也为我国高端服务行业的进一步发展创造了较为有利的经济环境与条件[1]。目前,“营改增”在提出到全面实施一共经历了三个重要阶段:第一阶段,是“营改增”初步试点阶段,在2012年1月1日,上海、北京、江苏、福建等地的交通运输、现代服务行业中的一部分开始实施“营改增”;第二阶段是2013年8月1日“营改增”试点区域、范围得到进一步扩大,不仅在现代服务以及交通运输行业中实施,同时又新增加了广播影视行业、邮政业,电信业也在2014年6月1日在全国范围内实施“营改增”,促进“营改增”的进一步发展。第三阶段,在2016年5月1日,“营改增”在全国各个行业全面实施,最大程度上减少了企业需要交纳的税款,为企业以及社会经济的进一步发展提供了充足动力。 二、“营改增”后房地产企业内部控制中存在的主要问题 虽然“营改增”的实施,有效减少了房地产企业的税赋,但却也在一定程度上增加房地产企业内部控制的管理难度,为企业发展带来诸多挑战。 (一)相关工作人员对增值税认知不够全面 在以往经营的过程中,房地产企业一直是交纳营业税,对于关于营业税的法律知识、会计处理、纳税业务等方面的相关问题较为了解,对于增值税却并不是十分了解,加之增值税本身就具有一定的复杂性,各项管理制度均十分严格,这些都为财务人员、管理人员的各项工作带来诸多困难。据相关数据显示(如表1),现阶段大部分房地产企业中,能够完全掌握各项增值税各项制度、业务等的财务、管理人员数量十分有限[2]。根据对某一地区162家房地产企业的调查显示,目前大部分企业优秀财务管理人员人数,主要是集中在6~10人之间,而1~5人的情况也相对偏多,所占比例分别是39.5%和25.3%,而优秀财务管理人员超过10人的企业所占比例,不足35%,这也就可以在一定程度上说明,现如今企业财务管理人员,普遍存在无法充分掌握增值税相关业务、法规的情况,需要在今后着重培养。 (二)业务流程更加复杂 “营改增”的实施,增加了企业的业务流程与内部控制管理环节,而相关工作人员的各项工作也是更加复杂,新增的增值税发票领用、保管、使用、计算机交纳增值税等业务,都对现阶段财务、管理人员的个人能力提出了新的要求。然而,由于“营改增”实施时间相对较短,企业缺乏较多时间进行充足准备,引起及其容易出现业务流程控制失效的情况,在一定程度上影响到了“营改增”的实施,同时增加了公司的税务风险,对于企业今后的发展产生诸多不利影响。 (三)会计信息系统复杂 受到“营改增”的影响,房地产企业的会计核算方式、结果等都会出现一些变化,会计科目不仅是需要增加应交税费、应交增值税、未交增值税二级科目,同时也需要增加进项税额、减免税款等诸多项三级科目,在计算金额时,由于营业税、增值税性质之间的差异,企业的成本、收入确定环节,也需要作出相应的调整,这些都在不同程度上增加了房地产企业的计算难度,其准确性也会在慧姐影响到现金流量表、利润表等数据信息。目前,房地产企业在会计信息系统这一方面仍然是不够完善,在部分计算环节仍然会出现一些问题,为企业发展带来一些风险。 三、“营改增”下加强房地产企业内部控制的有效途径 (一)重视员工素质培养 “营改增”全面实施以后,企业财务人员在实际工作中,极有可能因对增值税政策的理解出现偏差,出现少记、漏记、计算错误等情况,甚至还会出现增值税发票少开、代开发票等行为,这些有意或无意的行为,都会导致房地产企业出现违法罚罪行为,而企业也会面临着税赋风险、刑事风险等,对于企业今后发展会产生诸多不利影响。因此,在今后房地产企业必须要针对员工的综合素质以及个人业务能力、理论知识掌握以及对法律知识的了解程度予以培养。一方面,企业可以通过增加内部培训的方式来实现,定期或不定期对员工进行全方面的培训,结合国家现行的法律条例以及会计法中的相关内容,对财务、管理人员进行理论、业务能力上的培训,提高财务、管理人员个人能力,进而加强内部控制;另一方面则是可以引进具有专业知识、实践经验的优秀人才,增强企业的人才储备,为内部控制与管理工作的进一步完善累积深厚的人力资源。 (二)优化业务处理流程 为了保证房地产企业各项工作的有序进行,加快推动我国税制变革,企业在今后发展的过程中就需要根据增值税管理的相关要求,对业务处理流程进行优化。首先,企业需要结合自身发现现状,建立起完善的会计制度,保证会计制度的完善与可行性,其中需要对每一个具体岗位、员工职责进行明确规定,为不同岗位工作人员开展的工作提供参考[3]。对于一些关于增值税的业务内容,也需要进行细化,充分做好事前的准备工作。除此之外,房地产企业也需要对内部会计信息处理系统做出进一步完善,保证会计会计信息系统、流程可以完全符合国家各项政策要求,避免出现计算错误的情况。 (三)加强对纳税风险的控制 由于增值税本身就具有一定的复杂性,从发票领取、保管到最后的使用环节,都有严格的法律规定。因此,为了避免出现税务问题,减少对房地产企业的负面影响,企业必须要重视对税赋风险进行有效把控,严格遵循法律法规,在运行的过程中优先选择可提供进项税发票的企业作为合作伙伴,并在法律许可范围内,尽可能获得进项税额抵扣发票,从而实现对纳税成本的控制。在此基础上,企业还需要设置专门的组织结构,对增值税的各项工作予以有效监督,保证增值税发票可以正常使用,减少企业纳税风险。四、结束语综上所述,“营改增”在经过试点以后,于2016年5月1日正式在全国实施,为房地产企业的经营与管理带来诸多挑战。目前,“营改增”对房地产企业内部控制管理的影响主要是体现在控制环境、控制程序、会计信息系统等诸多方面,为了更好的适应的当前新的税收制度,房地产企业在今后发展的过程中就应该重视员工素质培养、优化业务处理流程、加强对纳税风险的控制等诸多方式,来全方位提高企业内部控制与管理的有效性,为企业今后的经营与发展奠定有利基础。 参考文献: [1]郑玉欣."营改增"后房地产企业内部控制体系的改进完善[J].财会学习,2018(24):160-161. [2]张施怡,罗杰思,黄谣.常德市房地产企业"营改增"后涉税风险调查研究[J].现代商贸工业,2019(3):86-87. [3]常俊强.房地产企业税务内部控制研究[J].中国经贸,2018(15):142-143. 作者:王学菊 单位:商丘新业基础设施建设开发有限公司
论房地产市场管理与管理创新:我国房地产市场管理与调控的金融安全分析 摘 要:随着经济体制的改革,国民经济迅速增长的同时,人民对住房的要求也不断提高,房地产行业也取得了快速发展,同样也致使我国城市房价越来越高。房地产市场越来越成为市场经济体系中的重要组成部分,而房价的过快上涨则为金融系统安全带来诸多潜在威胁,房地产市场的调控,是宏观经济调控的主要对象,它在很大程度上直接影响到宏观经济的运行。 关键词:房地产市场;管理与调控;金融安全 现阶段,我国房地产开发商大多是通过银行贷款来筹集房地产开发的资金,这就使得银行变相承受了这种房地产市场的各种危险影响,加之现阶段房价迅速增长,形成房地产泡沫的因素有很多,因而采用何种对策来最大程度的减少房地产泡沫破灭给我国金融安全带来的影响,已经高度引起社会各界的重视,笔者以维护金融安全为出发点,通过总结房地产市场上的虚假按揭假象对此进行详细分析并探讨房地产市场调控对策,现总结如下。 一、房地产市场存在的问题 2003年以来,房地产的发展过程中出现了部分地区房地产投资过热,从而致使房价过快上涨的现象,而上海等一线城市地区,房价涨幅过快,因而成为宏观经济偏热的一大象征。 1.供给结构不完善,房价迅猛增涨 房地产市场的核心问题则是房地产的价格,尤其近些年来中国房地产产业繁荣发展,据统计平均每年房地产价格都要都要上涨百分之十五以上,这和居民消费仅百分之四左右的涨幅是严重不符合的,而北京上海等一些发达城市的房价更是疯狂飙升。 据住建部建设小康社会标准来看,人均住房面积须达到35m2,也就是说普通的三口之家住房面积需达到100m2以上,根据全国住宅平均售价的两千五左右的价格来计算,这对普通家庭来说会成为异常沉重负担,为城市居民的生活打来很大压力。 而造成房价过高的原因则是和房屋供给结构的不完善之间存在很大联系,健康的住房供给结构应当是“金字塔”型的,对此,建房中地步应当是符合广大人民需求的经济适用房,而中部则是为中产阶级提供中档次品房,最尖端则是为一小部分人提供的高档豪华房,而我国目前的住房供给结构则是直驱倒金字塔形状。针对这一问题,虽然住建部有明文规定,房地产的开发建设中须设置百分之七十以上的普通商品房以及经济适用房,然而相关利益的驱使以及政府片面政绩观的支持,使得一些房地产开发商仍旧将重点放在豪华商厦、豪华别墅等方面。 2.房地产开发中的风险被转移给银行 在房地产的开发中,其集资大多依赖银行贷款,这就在一定程度上将其开发风险转嫁给了相关银行,在住房销售中,房地产市场主要通过三种方式将其危险转嫁给银行。第一,虚假购房,房地产开发商中,会有部分商人通过廉价收集虚假购房人的身份证,有的甚至制造虚假身份证,其目的则是在于最大限度的从银行获取个人按揭贷款,待房地产开发商找到真正的客户之后,则注销在房管局的相关登记以及抵押,然后将房子转让给客户,在房价大幅上涨的过程中,这种按揭假象难以被发现,但若房价大幅下滑,则房地产开发商可以讲这种按揭假象带来的金融风险巧妙转嫁给银行。 第二,虚报价格,这一类虚报价格类型的虚假按揭和上一个虚假购房没有太多差别,是指开发商通过虚报价格的方式来尽可能多的得到银行相应贷款。 第三,倒买倒卖型虚假按揭,同上两种相比较,这种倒买倒卖的虚假安家产生的后果则更加严重一些,他是指炒房人在购房过程中形成相应的联盟,从而在互相买卖的过程中将房价不断提高,以获得银行最大限额的贷款,然后再利用银行贷款来提高相应房价,这种情况下,若房地产市场能够良好运转,则房子可以按照更高的价格卖出,同样的,若房地产市场难以维持良好情况,那么相应带来的风险将会转嫁给银行一并承担。 二、管理和调控的金融安全对策 1.打击投机购房行为 面对房价不断上涨的形式,国家制定且执行了住房限购制度,各直辖市也要严格拟定并且展开住房限购对策,针对住房购买中的投机行为,国家同样也制定了相应措施进行严格打击,由此可见国家打击房地产价格上涨同时以维护金融安全的决心。住房作为人类生存的基本要求,若在投入市场成为商品经营时,利益的驱使下,会给社会的稳定带来很多负面影响。针对购房中的投机行为,相关机构可以建立并健全个人住房信息联网系统,且最大效用和限度的将这些政策投放到二三线的城市中去。 2.建立健全的惩罚措施 因为各方面因素的多重影响,虚假按揭现象在房地产开发中屡见不鲜且始终得不到合理控制,同时在房地产市场的持续良好状态中,这种虚假按揭的现象也始终难以消失,从而为了维护房地产市场的正常运转效率,金融部门应当加大相应的审查力度,同时能够进行相应违规信息的收集,最终交予相关部门进行严格惩罚。另一方面,政府提高信贷管理力度,加大对相关违规者的打击力度,并及时对相关制度漏洞进行补救等都能在一定程度上控制住这种虚假按揭现场的产生。 3.完善保障性建房制度 国家贯彻房地产的限购令之后,房地产市场在一定程度上得到了严格的调控,从而使得房地产市场中的房屋交易量也受到一定的影响并呈现减少趋势。但是另一方面来说,这种政策在一定程度上也对国民经济造成了一定的不利影响,因而限购制度的执行受到相当一部分人的反对,对此国家应当在一定程度上提高保障性住房的建设力度,增加宣传保障性住房的优势宣传,保障性住房的建设不仅能够正确的为房地产市场的发展带来一定的正确引导作用,还可以对相关一些炒房行为进行严格控制,且中低阶层的住房状况也能因此得到相应改善,以使得社会经济取得稳定发展,而采取何种制度才能确保资金的合理利用以及相关分配,以此来激发地方政府的管理活力,还需要相关部门科学系统的进行进一步探讨分析。 三、总结 改革开放以来,我国城市住房不断往‘商品化’方向发展,到如今商品化住房已经非常显著,越来越多的人跻身到商品房的投资和开发中,急速增长的房价为我国金融安全带来一定负面影响。在房地产泡沫经济越发严重的今天,为了降低银行所需承担的相应风险,维护金融安全,政府及银行都制定和贯彻相关措施,及时理清思路,提高对房地产市场管理与调控的系统性认知,在不阻碍国民经济发展的基础上增强房地产市场的有效调控,才能够使得我国房地产业走上一条健康、有序的发展道路。 论房地产市场管理与管理创新:我国县级房地产市场管理的策略选择 摘要:县级房地产业是现阶段我国城镇建设与发展的重要力量,其市场既有一般房地产市场的特征,同时也融入了当地的文化特色,它的发展路径依赖于所在区域的发展规划。结合区域发展,抓住市场机遇,规范市场行为,建立竞争有序的市场体系是县级房地产市场持续健康发展的关键。本文的目的在于通过分析县级房地产市场发展中的有关情况,探索一种适宜县级房地产市场发展的管理方法。 关键词:县级房地产市场;管理;策略 近些年来,房地产业在我国社会经济发展中扮演着越来越重要的角色,伴随着经济体制改革的不断深入和城乡一体化进程的加快,县级房地产业特别是房地产开发随之快速发展,其市场规模虽小,但对地方城市建设和经济拉动作用却很大,因此,创建一个规范、公平有序的房地产市场环境极为重要,以下简要论述当前我国县级房地产市场发展中的有关情况、存在的问题及适宜县级房地产市场发展的管理策略。 一、县级房地产市场现状 县级房地产市场主要以新建商品房开发销售为主,其既有一般房地产市场的特征,也融入了当地的地方文化特色,它的发展路径依赖于所在区域的发展规划,区别于大中城市房地产市场的发展模式,以下分别进行论述。 (一)房产开发成为县级城市发展的主要推动力量和重要的财政收入来源 随着我国城镇化水平的不断提高,中小城市人口不断增加,给县级房地产业带来了较大的市场机遇,新建商品房的开发建设不断推动着城市规模的扩大和基础设施的建设,改变了城市面貌,改善了人们的生活居住条件,成为城市扩张扩容的重要推动力量。同时,由房地产开发带来的土地出让收入和商品房建设销售各环节所产生的税费收入在县级财政收入中占比越来越大,形成不同程度的“土地财政”,房地产税收成为地方税收的主要来源,大力推动房地产业的发展特别是新建商品房的开发建设已成为大多数县级政府的工作重心。 (二)县级城市商品房价格不断攀升,房地产市场发展过快 商品房价格过高、市场发展过于迅速是目前我国房地产市场的主要特点之一。因受建设用地供应紧张、原材料价格上涨和工资水平提高等诸多因素影响,县级城市商品房价格也一路上涨。随着城市的扩张扩容,房地产开发投资快速增长,同时也出现了大量空置商品房,前一段时间被报道的“鬼城”现象并不是个案,在多数县级城市新区是普遍存在的。 (三)变相福利房和自建住宅依然存在 目前,虽然公开的单位自建福利房的情况已不存在,但由单位利用自有土地或组织职工低价买地集资合作建房、委托开发商代建、团购的情况依然大量存在,在此过程中,体现着单位强大的议价能力和较多的福利成分;此外,在县域城市建设用地范围内,一直存在个人购买土地自建房屋和城郊农民利用宅基地自建住房的情况,上述自建房除满足自身居住需要外,还存在一户建盖多套住房甚至几十套住房转售的情况。 (四)房地产开发企业品牌意识差,房地产产品档次较低 在县级城市经营的房地产开发企业多数为中小企业或因单个项目而临时组建的“项目公司”,无运作高档次、大规模项目的经验和资金能力,开发经营理念多年来停留在 “盖房子”、单纯追求资金收益和短期利益、卖完房子就走人的层面,因无品牌意识进而忽略房地产开发产品质量,很多商品房存在技术含量低、产品档次低的问题,多数开发企业的经营理念和产品品质仍有待提高。 (五)缺乏先进的市场管理理念,市场监管不力 县级房地产市场虽然已经过10多年的发展,但受限于小城市的社会经济发展水平,从政府职能管理部门到房地产开发企业,都尚未形成较为成熟的市场管理理念和经营理念。从行政管理的角度看,由于政府中心工作均要服务于当地经济发展,存在着企业过度依赖政府、政府过度介入开发项目运作、以及城市规划的制定和执行存在不同程度的随意性等情况,相关职能部门对项目开发销售过程的监管往往成为走过场的形式,在房地产市场的管理上,整体未形成公开、公平、规范的管理理念。 二、我国县级房地产市场管理的方法和策略 (一)抓住产业结构调整、平衡地区发展的机遇,努力发展地方特色的房地产业 县级房地产市场的发展,应当紧紧把握国家、省、市(州)的产业布局和调整机遇,积极参与区域发展合作,探索和建立适宜地区发展的路径和模式。县级城镇房地产开发应注重突出自然环境优势和地方历史文化特点,努力发展特色的、绿色宜居的城镇房地产业,在区域发展中发挥独特的、不可替代的作用。 (二)合理布局,加强规划指引 城市规划对城市建设发展的规划布局、产业发展的空间布局以及地区发展定位等可以为房地产业提供清晰的市场导向和产品定位,城乡统筹规划可以为房地产市场拓展更大的地域空间。在县级城镇房地产开发中应加强规划指引和规划的严格执行,避免开发建设的随意性;规划指引应突出区域定位和地方文化特色,避免建筑风格雷同和简单模仿。 (三)科学开发利用土地资源,注重生态环境保护 广大的县级城市具有独特的人文历史文化和优良的生态自然环境,因而可以大力发展具有地方特色的旅游、度假休闲和居住品类的房地产项目,作为对邻近大中城市发展的补充和辅助,其中,注重生态环境的保护和适度合理开发才可保持特色房地产业的持续发展。 (四)区别地区发展差异,合理制定房地产宏观调控政策 我国的房地产宏观调控政策往往 “一刀切”,未区别地区发展差异,如住建部对套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积应占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求,在多数的县级城市实际不符合市场需求,大多数的县级城市因人口相对较少,房价普遍偏低,多数购房者更愿意购买户型较大的住房。省、市(州)政府应从扶持和促进县级房地产业发展的角度,积极争取和制定适宜县级房地产市场的调控政策。 (五)改革管理方式,强化市场监管 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确:“建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。”“政府要加强发展战略、规划、政策、标准等制定和实施,加强市场活动监管,加强各类公共服务提供……,加强地方政府公共服务、市场监管、社会管理、环境保护等职责。”上述关于政府与市场关系的阐述为今后的房地产市场管理改革确定了基本原则,指明了方向,而县级地方政府更多的职责在于加强房地产业规划的制定和实施、加强市场监管、加强公共服务等方面,其中对开发过程中的规划控制和质量控制及销售中的交易监管最为关键,规范政府管理行为才能创造公平有序的市场环境。 结束语 随着十八届三中全会确立的新一轮改革开放政策的实施,在“健全城乡发展一体化体制机制”的指导下,随着农村、农业转移人口市民化等政策的具体落实,我国的房地产业将进入一个全新的发展阶段,县级房地产市场将迎来新的起点和发展机遇,地方政府应切合当地实际认真做好房地产市场的管理工作,才能在新形势下把握机遇促进房地产市场的健康持续发展。 论房地产市场管理与管理创新:我国房地产市场管理与调控的金融安全研究 【摘要】随着我国国民经济水平的快速增长,房地产行业也出现了快速发展,从而导致我国城市房价越来越高,给金融系统安全埋下危险因素。笔者根据多年的工作经验,对我国地产市场上产生的虚假按揭现象进行了详细的分析,并以维护金融安全为出发点,探讨了住房调控对策。 【关键词】金融安全 虚假按揭 房地产调控对策 自从改革开放政策实施后,我国的城市住房市场“商品化”改革非常显著,房价也呈现急速攀升的趋势,越来越多人投身到商品房投资中,对我国金融安全影响很大。现阶段,我国房地产开发资金主要通过银行贷款通道来筹集,能够直接将房地产市场存在的危险转移给银行,加上房价快速提高的趋势,房地产泡沫造成的危险因素很多,所以采取有效的对策在最大限度上减少房地产泡沫破灭对我国金融安全带来的影响,已经引起社会各界的高度重视。[1] 一、关于房地产向银行转嫁风险方式的研究 (一)销售过程中风险转嫁方式的研究 住房销售时,房地产市场危险转嫁给银行的方式有三种,主要为: 1.“虚假购房人”型虚假按揭。部分开发商会廉价地收集虚假购房人身份证,还有一些开放商甚至在签订购房合同伪造身份证,旨在能在最大限度上获取银行的个人按揭贷款,找到真正的客户后,其再前往房管局进行注销抵押登记后将房子转让给客户。在房价不断提高的状态,此虚假按揭通常不容易被察觉,但是如果房价产生大滑坡现象,其在浮出水面的过程中还可以将所有金融风险转嫁给银行。 2.“虚报价格”型虚假按揭。这种风险转嫁方式和“虚假购房人”型虚假按揭差别不是很大,其主要指开发商通过虚报价格的方式来获取大量的银行贷款,然后将所有风险转嫁给银行。 3.“左手倒右手”型虚假按揭。与上述两种虚假按揭造危害想对比,“左手倒右手”型虚假按揭对银行造成的危害更严峻。该种虚假按揭在内容上主要指炒房人组织炒房联盟并且通过将住房屡次在炒房联盟中倒手的方式来增加房价,进而套取大于房价的银行贷款,紧接着使用银行贷款提高房价。如果房地产市场发展良好,将住房以更高的价格转让下家;若市场跌落谷底,便将房产和银行欠款一并抛出,令银行来承担坏账风险。 (二)开发建设过程中风险转嫁方式的研究 在我国政府对房地产进行改革后的几年时间内,因为国家对房地产的扶持以及有关政策存在缺陷,大部分开发商仅仅使用少量资金或者不用资金也可以维持房地产开发项目的正常运转。此后的几年中,国家根据房地产市场的发展情况不断制定且颁布了相关的规定,虽然取得了一定的成效,但是因为决策层对开发商的妥协,最终直接导致国家颁布的政策无疾而终。根据这些现象,面对不断提高的房价,国家所制定的文件难以抵挡银行系统被房地产市场存在危险因素的影响,因此,在房产开发建设过程中,开发商主要以向银行贷款来筹集资金并且将危险转嫁给银行。 二、金融安全维护对策 (一)对投机性购房行为进行精准地打击 前两年我国制定且执行了住房限购,明确提出面对房价不断上涨的形势,各直辖市要严格拟定且开展住房限购对策。今年国家又制定新措施严格打击投机性购房行为,体现了国家维护金融安全的智慧以及决心。住房属于人们的基本生活资料之一,如果将其当作商品开展经营,非常容易对社会稳定造成影响。另外,国家还可以建立健全个人住房信息联网系统,从而充分发挥住房限购政策的影响,并且尽最大的努力将该政策拓展到我国二三线城市中,避免二三线城市当中的住房也被炒房人拿来开展投机性资金炒作。 (二)建立且执行惩罚对策 因为受到来自多个方面因素的影响,虚假按揭现象在我国房地产市场中长期得不到合理的控制,尽管在后市持续良好的状态中,虚假按揭现象依旧难以消失。因此,为了维护房地产市场的正常经济秩序,金融部门应该承担社会责任,提高资质审查力度,并且对违规信息进行收集,然后交给国家有关部门开展严格惩罚对策。[2]现阶段由于政府提高信贷管理力度,同时对制度漏洞进行了有效的处理,使得“虚报价格”型虚假按揭现象得到合理的控制。 (三)增加保障性住房构建力度 自从国家贯彻执行限购令后,房产市场受到了严格的调控,我国大多数城市房屋交易量也受到影响,呈现有所减少的趋势。但是该政策另一方面又对国民经济造成不利的影响,使其呈现降低的趋势,因此致使限购令也受到不少人的反对。对此,国家需要保持正确的态度,房地产市场持续发展到当前,政府应该对其进行合理的调控,另外,我国目前的房地产市场非常混乱,如果不对其进行严厉的改革难以使其得到恢复。由此,国家根据挤压房地产泡沫的意识来提高保障性住房构建力度优势较多。我国政府加大构建保障性住房不仅能够正确地对房地产市场炒房行为进行控制,同时还可以处理好中低收入者住房情况,从而维持社会的稳定发展。另外,政府构建保障性住房还能够确保经济得以增长,带动与房地产行业相关产业的发展,从而给社会经济拥有更多新鲜活力提供保证。可是采取何种措施确保资金得到合理的使用和分配,激发地方政府的活力,还需要有关专家们的进一步深入探讨。 (四)对房贷首付比例进行合理的调整 银行可以制定有关的措施来禁止“一户多房”按揭现象的出现,比如说首套住房首付款应该大于房款的三成,或者以此为基础的前提下,各地银行按照实际情况调整首付款比例。我国相关法律规定,贷款购买第二套住房时,贷款首付款比例需要在房款一半以上,并且贷款利率也应该大于基准利率;贷款购买第三套或者更多时,均需要对高首付款比例以及利率水平进行最大限度上的调整。但是这些规定的产生以及颁布实施对拥有大量资金的炒房联盟影响并不大。[3]由此,国家需要以行政规定作为出发点来禁止“一户多房”按揭情况,并且在税收手段的帮助下,对房资源开展合理的调整。 综上所述,在房地产市场泡沫经济越来越严重的今天,为了降低其转嫁给银行的风险,维护金融安全,银行与政府均需要制定并贯彻执行相关措施,在不阻碍国民经济发展的同时对房地产市场进行调控,进而给社会稳定发展提供保障。 作者简介:郭建军(1964-),男,汉族,河南省南阳市人,毕业于河南财经学院,就职于中国建设银行股份有限公司南阳分行,经济师,研究方向:中国房地产市场的动向。 论房地产市场管理与管理创新:浅谈我市关于加强房地产市场管理的做法 【摘要】为了论述房地产市场监管的发展努力方向,促进房地产市场有效监管,通过衡水市住建局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述,汇总今后房地产市场监管行之有效的方法和方向。 【关键词】房地产;市场;监管原则;具体措施;努力方向 在改革开放不断深入的今天,随着市场竞争的日趋激烈,对于国民经济的支柱产业之一的房地产业来说,如何维护好这个大市场的秩序就显得尤为突出和重要,如何保证房地产市场的规范有序发展,也便成了讨论最多的问题。我们认为,加大执法力度,强化监管措施,做好跟踪管理,是保证市场秩序的灵丹妙药,所以应该在这方面加大力量,加大投入,勇于创新,推动房地产市场向更加公平、公开、有序的方向发展。 随着房地产市场的不断繁荣、发展和成熟,各类法律、法规的不断完善,促使房地产市场走上了公平、公正、公开竞争的渠道,在做好有法可依的同时,如何做到有法必依,执法必严是整项工作的重中之重。不少涉房企业在商品房预销售、中介服务、物业服务过程中还存在着不够规范的情况,所以应加大执法力度,对房地产市场进行长期有效的监督检查。现就将我局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述。 一、房地产市场监管原则 作为房地产市场监督管理机关,我局在房地产市场稽查监管工作中始终坚持做到要有法必依、执法必严、违法必究的原则。一切执法活动必须符合法律、法规的要求,在职权范围内进行,坚决杜绝越权执法、以罚代管等违法现象;以事实为依据,严格依照法律规定的标准查处违法行为,做到责罚相当;认真履行执法职能,对管辖范围内的一切违法行为都要予以追究,并严格依法给予处罚。 二、新经济形势下,房地产市场跟踪管理的监管方向、监管重点 1、进一步加强房地产市场监管力度,强化房地产主管部门管理职能,通过我局的房地产市场管理领导小组,进一步研究做好有效管理房地产市场工作的具体思路和措施,在日常巡查和专项检查的基础上,局联合执法领导小组定期召开例会,局相关科室和局属各单位协调联动,综合监管,共同治理,严厉处罚,确保效果。在联合执法时,他们把企业诚信体系与完善问责程序结合起来,与企业市场行为和市场准入、资质管理、评优评先结合起来,形成“市场”与“现场”联动的工作机制,有效约束和规范了企业的市场行为,切实加强了房地产市场的日常监管,推动我市房地产业再上新台阶。 2、进一步推进违法行为记录制度。完善和落实建设行政相对人违法行为记录工作管理制度;严格违法行为信息的记录,强化违法行为信息在行政许可、市场准入、工程招标投标、执业资格注册管理、竣工验收等市场监管环节中的使用;结合省厅建筑业企业信用综合评价体系建设,建立信用信息公开共享机制,推进市场诚信体系建设。并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面,发挥信用档案作用,将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系,信用档案要作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用等违法违规问题,应当记入房地产开发企业信用档案,公开予以曝光。 3、针对近年来我市房地产市场开发、销售等出现的新动向、新问题,房地产稽查监管工作主要对以下几个方面的违法违规现象进行重点查处。 (1)加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动;(2)查处开发企业以变相“团购”的名义销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为;(3)查处开发企业以“购房奖励”或“售后返还”等形式销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为;(4)查处开发企业对达到预售条件的商品房,捂盘惜售、囤积房源,不按规定销售的行为;(5)查处未经批准而擅自进行集资建房的行为;(6)查处中介机构、物业服务企业经营中的违法违规行为;(7)查处房地产开发企业无资质开发、超资质开发等违规行为。 4、规范的市场秩序要靠健全完善的规章制度来约束。市住建局紧紧围绕全市房地产市场存在的突出问题,认真搞好调查研究,找准问题症结,对症下药,制定出台切实可行的制度和办法。在学习石家庄、邢台等市市场监管先进经验的基础上,重点建立和完善了《房地产企业动态考核制度》、《房地产开发企业信用管理办法》和《农民工工资保证金制度》等8项制度,这些制度的建立和实施,达到了对企业实行一月一统计、一季度一考核、半年一总结、年终算总账的日常考核。在考核中我们对违法违规行为发现一起,查处一起,记录一起,并将稽查日志台账实现了常态化、制度化、规范化管理。 三、强化行政执法监督,提升稽查执法效能 1、完善和落实省建设厅要求的稽查执法监督制度、稽查执法情况定期通报制度、稽查执法考核制度、稽查执法约谈制度、行政执法责任追究制度、典型违法案件曝光制度、事后追踪制度,以制度促管理,以管理促成效。 2、加强房地产市场和建筑市场监管是一项长期的任务,市住建局始终把规范权力运行,健全市场机制和加强监管惩处结合起来,整合执法力量,创造性地提出了“以素质促工作、以监管保质量,以服务树形象”的总体工作思路,充分运用经济、行政、技术、法律等手段,加强源头治理,加强过程控制。 3、在对房地产市场的监督上,实行企业自查、日常检查、专项检查、综合检查、定时抽查,五种检查方式综合监管的方式,时刻动态跟踪管理。 四、加强房地产稽查执法队伍建设,提高稽查执法工作水平 1、加强房地产稽查执法队伍建设。指导我市下属各县市区健全机构,落实制度,完善机制,规范管理,转发《关于加强全省住房和城乡建设稽查执法队伍建设的指导意见》,召开全市房地产稽查执法工作座谈会,推进全市各级稽查执法工作和队伍管理的标准化水平。 2、规范房地产稽查执法行为。落实省政府《关于建立行政裁量权基准制度的指导意见》和《河北省建设系统规范行政处罚自由裁量行为办法》,制定完善《衡水市建设行政处罚自由裁量基准》制度,严格规范裁量权行使。推广使用全省统一的行政处罚执法工作流程及文书格式。落实行政执法责任制,开展行政执法案卷评查工作,推进稽查执法标准化建设,不断提升工作质量、工作效率和执法水平。 3、加强宣传,加大对违法违规企业的曝光力度。为了让广大人民群众更多更好的了解房地产市场方面的法律法规,局执法人员深入各施工现场,发放宣传法律法规材料和“明白纸”,开通投诉热线。通过开通投诉举报热线,及时解答群众投诉问题,维护购房人合法权益。一方面,他们在电视、报纸、局域网等新闻媒体大力宣传购房须知等市场知识,在售楼部咨询现场张贴《购房提示》,及时客观报道房地产市场动态,正确评价房地产市场形势,引导房地产企业理性投资、合理定价,消费者梯度消费、理性置业。另一方面,建立违法企业通报制度,对扰乱两个市场秩序的违法违规行为加大曝光力度,及时通报典型违法案件,并记入信誉等级评分,充分利用新闻媒体加大对房地产市场违法违规行为的震慑作用,督促各方主体守法经营,为房地产市场健康发展营造良好的舆论氛围。 随着房地产市场体质的日益完善,只要是有助于维护房地产市场秩序的工作,都应纳入监督管理范围,既要对房地产市场的违法违规行为进行提前预防检查,也要对处理处罚过的行为进行跟踪管理,杜绝违法违规行为的再次发生。房地产市场稽查监管工作要在探索中求发展,使房地产市场逐步走上规范化、法制化的轨道。最后,我想用16个字来概括今后我们应该努力的方向:“加强跟踪管理,维护市场秩序。保证监管到位,实现有序发展。” 论房地产市场管理与管理创新:对当前我国房地产市场管理的策略探析 摘要:我国房地产的市场化历史并不久,但是其发展势头和规模都是有目共睹的。就目前来看,我国的房地产实行货币化政策后,虽然总体投资规模日趋扩大,但是在实际运行中仍然存在一些问题。最突出的有土地紧张、材料涨价、供需矛盾等,因此适当合理的房地产市场管理就显得非常重要。 关键词:房地产;管理;策略 随着我国的市场经济的开放,我国的房地产也在九十年代末进入了市场化的发展阶段,这种市场化的发展给房地产增添了活力的同时,也使房地产市场面临着巨大的挑战。由于中国人的传统“家”观念,使得房地产成为人们生活中的必要需求,因此也奠定了房地产市场的国民经济中的重要地位。但是,随着我国经济的快速发展,各项改革制度的实施,我国的房地产市场也面临着前所未有的挑战,在未来的市场中,如何能够化挑战为机遇,将是房地产管理的重要问题。 一、我国房地产市场的现状 就目前全球的经济环境来看,金融危机的影响还在持续,房地产经济作为实体经济中的支柱产业,也不可避免的收到了影响。因此,各种房地产经济的消极论调纷纷出现,“房产热”、“泡沫说”此起彼伏。下面笔者将根据自己的资料调查和统计,对目前我国的房地产经济现状进行解读: 1.国民经济增长快,房地产遇到热涨期 就近几年的我国经济统计结果来看,我国国民经济的发展势头虽然受到金融危机的影响,但是仍然保持较为快速的增长,尤其是政府在大力推行了近城乡一体化建设之后,使我国的大量农村富余劳动力得到了充分的转移和利用。这种情况下,房地产经济也同其他经济形式一样保持着快速的增长。但是,相对的由于供需矛盾的日益突出,消费者的需求结构的变化,使得我国的房地产遇到了热涨期。 2相关市场调节机制不够完善,市场监督不力 一直以来,我国的房地产经济同其他的经济形式一样,受固定的市场体制的制约和监管,并没有一个专门的有针对性的市场机制进行有效的调控。因此,会导致一些监督不力的现象产生,由此引发了一些房地产经济的不健康发展。 3.房产市场速度过快,房市价格过高 房地产市场的发展速度是有目共睹的,由此导致的最直接的问题就是我国的房产价格过高,目前来看,已经超过了普通消费者的承受范围。据有关部门的资料统计,我国房地产的投资规模的逐年扩大的速度在百分之二十五左右,已经排在世界前列。这种情况必然会导致供需矛盾,导致大量的高档房产严重滞销。 4.房产产品质量存在问题,供需矛盾日益突出 除了高房价外,我国房地产市场面临的另一个问题就是低质量,也就是说大多数的房产存在着使用质量普遍不高的情况,这与高房价共同构成了我国当前房产发展的两大难题。开发商这种忽视质量,只注重经济利益的做法,导致的必然结果就是房地产的滞销,供需矛盾的日益突出。 5.消费观念更新快,相关政策更新慢 我国的房产行业兴起于上世纪九十年代,随着社会的发展和人们观念的转变,目前越来越多的群体采用的是按揭、银行贷款等方式买房,这也就使得我国的房产业面临着更加复杂的资金策略的调整。而相关的政策和法规并没能提供支持和保障,使得一些房产公司的资金运作陷入了困难。 二、未来一段时期内我国房地产市场管理的策略 基于房地产市场的发展特点和我国的房地产市场管理中存在的问题,笔者认为在当下和未来的一段时间内,有关部门和机构应该加强在以下几个方面的市场管理: 1.吸取教训,关注房地产市场未来趋势 金融危机对于各个行业的发展都有着非常重要的警示作用,也就是说在未来的发展过程中,行业管理应该吸取金融危机中的经验和教训,探索一条更加稳固和长效的发展路径。对于房地产业来说亦是如此,由于产品的特殊性决定了其发展过程中会受到政策、技术、市场、环境以及竞争等等因素的干扰和制约,所以只有实时的关注行业动态,才能保证行业的健康发展。 2.坚持以人为本,促进房地产市场健康稳定发展 坚持以人为本,促进房地产市场健康稳定发展,是时展的必然要求,也是贯彻落实科学发展观的必然要求。近年来,我国房价上涨速度远远超过居民收入增长速度,脱离寻常百姓实际需求的房地产市场发展是不可持续的,也是不长久的。此外,房价上涨过快,既不利于房地产市场的自身发展,也不利于我国经济社会的稳定发展,更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。因此,我们必须坚持走科学发展之路,坚持以人为本,以构建社会主义和谐社会为出发点,把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容,既促进市场的平稳发展,又使房价回归至合理,最大限度地满足寻常百姓的需求,坚决打击房地产市场中的投机行为,促进我国房地产市场稳定健康发展。 3.强化宏观调控,促进房产市场与经济协调发展 要立足于全面协调可持续发展的发展观,通过适当的改革与调整,积极健全完善税收、信贷、消费等有关政策措施,切实加大宏观调控的力度,实现房地产市场的和谐发展。近年来,我国先后出台了一系列有关房地产市场的宏观调控政策措施,其中“新八条”被称为房地产新政的标志。当前,房地产市场的逐渐攀升,房价增长过快,无疑反映出来对我国房地产市场调控的失败。对此,我们必须进一步统筹协调,遵循市场经济发展规律,全面落实宏观调控方针政策,坚持宏观调控的决心不变、力度不减、方向不改,必须全面把握政府对房地产市场的调控,正确掌握我国当前的房地产市场走向,保持我国房地产市场良性发展,进而促进房产市场与经济统筹协调发展。 4.调整土地政策,积极鼓励房地产企业合作开发 土地是人类必需依赖的生存条件和再生产条件,是最基本的生产要素之一。由于土地的特殊性,决定了土地不仅可以进行土地内部的自我调控,如耕地资源保护、土地利用合理规划等,还可以作为参与到经济社会发展中的调控,与其他相关要素紧密联系、相互促进、相互制约、共同发展,实现经济社会可持续发展的目标。但是,政府的土地政策却不能过分地干预房地产市场的自由运作。只有这样才能保证房地产市场的稳定发展及经济社会的安定繁荣。 5.加强宣传,合理引导房地产市场良性发展 国际金融危机对我国房地产市场的影响比较持久和深远。那么,如何加大对房地产市场的宣传力度,更好更快地把房屋销售出去,就更显得尤其重要。要建立健全房产预警和信息机制,要适时对我国房地产市场进行预测、分析和信息披露,合理引导房地产市场良性发展。要正确分析和把握房地产的市场走向,通过舆论引导消费者正确认识房地产市场的发展趋势,从而进一步增强对房地产市场发展的信心,做到理性投资和消费。同时,积极引导房地产开发商努力盘活市场,合理界定发展定位,科学规划发展目标,做到利润取向明确,防止房地产开发商采取不正当竞争措施、扰乱房地产市场秩序,切实保障消费者的合法权益,刺激房地产市场投资和消费,确保房地产市场持续快速健康发展。 三、结束语 综上所述,房地产作为一个特殊的行业,对于我国的国民经济有着非常重要的影响,管理好房地产市场对于稳定社会经济有着非常重要的作用。上文中笔者从几个方面分析了目前我国房地产市场存在的问题,并提出了相应的解决方案和建议,希望能够为我国房地产市场的未来发展起到良好作用。
网络营销论文:房地产企业的网络营销之路 一、房地产顾客购买行为的特殊性 房地产作为商品具有其特殊性,如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等,并且房地产商品的价格比较高,一般来说,消费者在购买时都会进行较多的理性思考,因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段: 1、确认需求水平,制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品,根据自己的收入情况和负担水平,在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上,来估算自己的实际购买能力,确定可能购买的房屋类型。 2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后,就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得:一是媒体广告,如报刊杂志、广播、电视广告等;二是亲友介绍;三是开发商或商邮寄发送的宣传资料;四是现场售楼处的资料及现场周边的广告;五是房地产交易会;六是通过互联网检索;七是通过其他渠道。 3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后,进行实地调查,以比较各个项目之间的优劣,以及房地产的各种资料,如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。 4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后,将进入购房的实质操作过程。在此阶段,购房者要交付定金,提供自己的资信和收入证明,交付首期款,并办理金融贷款。 5、入住并体验。签订合同以后,开发商应严格地按照合同规定,按期提供房地产商品,购房者也会按期入住,在入住期间,购房者会对自己以前的决定进行验证,他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照,这是整个购买过程的延续。 在这些过程中房地产提供商就可以在一定的环节和阶段采用网络技术手段进行,例如在市场调查、广告传播、营销组织管理、营销效果评价等过程,从而可以充分发挥网络技术的优势,改进传统营销的不足之处,并且将那些适合在网络上进行的一些管理过程和交易过程通过网络来进行,可以缩短交易过程、减少交易手续,节省交易成本,提高交易效率。 二、房地产企业进行网络营销的基本过程 房地产企业为了更好的应对其所面对的顾客的特殊性,就应该引入网络营销的理念,利用先进的技术为其顾客提供商品。具体来说房地产企业进行网络营销时应经历如下过程: (一)做好基础工作 为了很好的将网络优势与房地产营销过程结合起来,企业必须做好以下基础工作: 1、建立企业局域网络应用系统,实现公司内部信息交流网络化。具体来讲,是建立公司自己的网站、主页及项目信息库,开发企业的MIS系统,实现公司内部的信息共享。 2、积极应用现有网络技术平台的现有服务,如各个ICP服商和ISP服务商所提供的服务,如各个房地产网站和综合型网站。由于他们具有各种专业的网络技术服务能力,能够发挥聚集效应,使得房地产企业能够以更低的价格享受到同等的服务。同时消费者也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息,这大大提高了信息检索的全面性,降低搜索的时间。 (二)制定网络营销总体战略 房地产企业在制定网络营销战略时应考虑:网络营销目标;网络营销的管理部门和财务预算;网络营销方案的设计及执行;反馈信息的管理;保持企业网上形象的一致性等。一般而言,房地产企业应该结合自己的产品特点来确定合适的网络营销目标,网络营销目标制定要建立在充分的市场调查的基础上。根据所定的目标来确定网络营销预算,在营销部门建立专门的管理部门或协调人员来进行营销信息的控制和客户管理。在此基础上,制定网络营销计划。网络营销计划要回答以下几个问题:一是进行网络营销对本企业意味着什么;二是企业为什么要进行网络营销;三是企业如何进行网络营销。一个企业在回答了以上的问题后,就可以着手进行网络营销战略计划的制定,以及组织和实施等工作了。 首先,要制定好市场营销总体战略,企业必须进行市场调研。利用网络进行市场调研具有一般媒体调查无法比拟的优势,这是因为网络在市场调研方面具有信息的及时性和共享性,便捷和成本低,样本容量大等特点。利用网络进行市场调研,其基本过程与原来的市场调研并无多大的差别,同样也具有调查目的与调查对象的确定,调查问卷设计,调查数据结果整理分析,形成调查结果等过程。与传统的调查方法不同的是,利用网络进行市场调查,可以将调查问卷设计成电子表格的形式,由网页的浏览者或访问客户填写后提交,自动地存储在计算机的数据库里,调查结果直接存入电脑,免除了传统的调查问卷的人工输入数据的处理过程。而通过编写好一定的程序或利用现有的统计分析软件即可以自动的进行有效问卷的筛选,数据的统计分析,得到调查结果。由于调查过程采取在线的方式,甚至可以超越时间和地域的限制,省却了大量的人工 劳动,调查成本大大降低。 其次,要制定好市场营销总体战略,企业还必须确定目标客户。在目标客户的定位问题上,运用网络提供的针对性强、筛选速度快、能够判断被调查者的来源地等技术手段可以迅速地应对市场的变化,甚至可以将市场细分到更小。针对某个特定年龄、某个特定社会阶层、某个特定职业、某个特定区域甚至某个特定家庭提供个性化极强的房地产产品。例如,专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由职业者等设计的办公居住和二为一的单套居室住宅。 (三)确定网络营销基本策略 在具体的营销策略上,房地产企业也可以从网络技术上发现巨大的能量。 1.网页宣传策略 房地产企业或房地产项目的网页,可以涵盖项目书的全部内容,利用先进的互联网多媒体技术,可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页应该包括文字介绍、图片、声像等内容,具有信息检索、信息拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如:在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况,利用三维动画技术可以360度地展示项目周边的实际情况。可以说,网页技术可以弥补纸媒介的不足,能够更加逼真的显示项目的真实情况,并且所提供的内容更加丰富和全面。 2.网络公关策略 在制定市场营销策略阶段,我们可以采用如下方式来开展网络公共关系:一是建立企业自己的平台或应用现有的网络平台企业消息;二是设立专门的制度,由专人负责网络公关,或拓展现有的公关人员的业务内容;三是利用网络无地域限制的特点,与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务;四是建立反馈意见处理制度,在了解顾客评价的基础上,改进与顾客之间的关系;五是不定期的举行网络活动,激发访问者参与的积极性。 3.网络广告策略 房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次,要确定广告的互动程度,即广告设计成是单向还是双向交流,一般而言,网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体方式,企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。 对房地产企业而言,网络广告具有极强的互动性,可实现多种交流功能,例如查找、咨询、提出意见等,其针对性大大高于一般的传统媒体。同时,网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式,可以传递丰富的信息。网络广告的成本低,效率高,消除了时间和空间的限制,几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。 三、房地产企业进行网络营销的好处 网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一种“牵引”(Pull)方式,网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息。另外,消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下的好处: 1.节省营销活动的费用 房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式,其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用(包括网页的设计和维护费用),这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP),或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间,则成本更为低廉,同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动,参与服务商提供的各种营销工具,也将大幅度降低房地产广告信息制作和成本。 2.提供24小时不间断营销服务 以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务,3W(WORLD WIDE WEB)站点能够全天24小时,全年365天不知疲倦地持续工作,随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求,这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利,他们可以下班以后在家里连接互联网络,浏览房地产网站内容,了解房地产信息,选择自己需要的房地产。 3.消费者可以互动地参与营销活动 在精心设计的网络站点上,消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者,可以在网页上留言,可以填写网页上的市场调查表格,进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料,同时,营销者也可以收到各个消费者的反馈信息,并相应地调整网上的营销行为,使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的,在给予消费者有关房地产商品信息的同时,也回收了消费者的反馈信息。 4.利用多媒体的功能全面介绍房地产项目 与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比,房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示,能更加充分生动地表现房地产的特质,作到有声有色,图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体,利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息,甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此,精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆,激发每一个潜在的购房者的购买欲。 5.网络营销突破房地产营销的地域界限 由于房地产为不动产,具有地域的固定性,因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行,而今后商品房的出售,特别是高档别墅的出售,往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展,商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门,因此,房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的,甚至境外的购房者都知道,完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容,到营销房地产的目的,及时连通国际市场,让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围,突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业 四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍 前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点,下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。 1、安全障碍 网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准,所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中,在局部范围内应用的,而后来的全球化推广却忽略了这一点,造成对网络安全方面的考虑不足,形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。 网络营销要在解决安全性问题的同时,还要解决交易信息的真实性和有效性,数据完整性,交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题,这样才能保证网络交易活动的顺利完成。 2、交易制度和交易政策上的障碍 目前关于电子商务交易的法律法规,在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究,需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准,这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。 3、法律障碍 世界各国至今还没有制订出 有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订,或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中,电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易,因此,网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。 4、基础设施障碍 网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前,网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢,影响着网络营销发展的步伐。 5、网络支付障碍 目前,国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通,但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上,一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡,却无法统一使用,本来应该是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一,更加不利于银行之间业务的互联。 6、消费习惯障碍 网络交易不直观,气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费,这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固,一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。 7、信用障碍 我国目前尚未建立起个人信用体系,与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估,而且由于网络本身的虚拟性,使网上交易的成功充满了疑问。此外,企业之间的信用体系也不完善,企业与银行之间的信用机制也不健全。 五、房地产企业网络营销的理想模式 在上述问题解决后,房地产企业就可以采用B2C的网络营销模式来开展网上营销业务,办理网络交易。房地产企业实施B2C网络营销的完全模式如图1所示: 附图 图1 房地产企业与消费者之间的网络营销模式 图中各个步骤的具体内容是: 1、消费者在房地产网站(企业自建或房地产网络服务提供商提供)查询房地产品信息。比较后,发出购买请求,并通过网络银行在线支付首付款。 2、网站把消费者支付信息发送到电子货币网关上加以验证。 3、网站在验证后向消费者发送支付首付款确认信息。 4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。 5、企业开户行接到信息后向发卡行发出确认请求。 6、发卡行转帐到企业开户行。 7、消费者将必要的资料及贷款请求发送到提供房地产按揭贷款的银行。 8、提供按揭贷款的银行对资料进行审核,确认无误后,做出答复。 9、消费者将该答复信息反馈到网站,由网站将信息传递给房地产企业。 10、直接将该信息传递给房地产企业。 11、房地产企业与消费者共同到房屋土地管理部门办理房屋交易手续。 12、房屋土地管理部门提供产权登记证书。 13、房地产企业将产权证书信息传递给提供按揭的银行。 14、按揭银行根据收到的证书及有关资料,向企业开户行转帐。 以上是理想的房地产网络营销的流程,消费者可以完全的通过网络,以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中,由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因,距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验,拥有“眼见为实”的消费习惯,使得房地产在线销售困难重重。但是,我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的,从而充分利用网络工具,促进房地产品的生产和交易。 总之,网络营销在我国任重而道远,房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在,企业就应积极的调整经营思路,探索那些可以适合在网络上开展的业务;同时,政府要积极地加快相应的立法工作,建立统一的标准,促进网络营销和电子商务的发展。 网络营销论文:浅议电子商务与网络营销战略 摘要:笔者结合传统市场营销理念及互联网技术,论述了网络营销的方式,并就其目前所存在的问题提出相应的对策。 关键字:电子商务;网络营销;战略 1.网络营销的内涵与特征 1.1覆盖区域非常广泛 传统的市场营销往往受到地域限制,很多好的产品由于种种原因局限在生产地周围的市场,无法被更多的人了解并购买。国际互联网无国界与区域的限制,因此,网络营销轻而易举就打破了地域限制,是一种极其开放的、覆盖范围极其广泛的营销活动。企业的产品推广可以通过网络到达世界上任何一个网络用户终端,吸引其注意,从而扩大企业及其产品的知名度,挖掘出更多的潜在顾客。这样,企业的市场就成为真正的全球化市场。 1.2传达信息非常迅捷 在传统的市场营销活动中,企业要将新的产品信息或企业新的动向等传达给消费者往往要经过比较繁琐的程序,会受到时间空间的限制,因而时效性会差一些。而网络营销在传达信息方面不受时间空间的限制,可以在任何时间任何地点轻松地将需要传达给顾客的信息及时地让顾客了解到。比如,在2007年购买基金的热潮中,基金公司就是有效地利用了互联网,将各种信息及时给受众,使受众在第一时问内对相关情况有所掌握,从而指导自己的下一步行动。 1.3能够与顾客有效互动 在传统的市场营销活动中,顾客往往处于被动接受企业产品的地位。企业得到的顾客反馈不足,与顾客互动性较差。网络传播不同于纸质媒介或是音频视频传播,网络传播的一大特性就是信息沟通的双向性。网络营销中,既有企业而向顾客的信息传播,又有顾客对企业的信息反馈。这样的双向沟通无疑会使顾客加深对企业产品的了解程度,同时也使企业更有效地掌握顾客的需求,从而更好地实现营销“以顾客需求为中心,”的目标。 1.4大大降低交易费用 在传统的营销方式中,产品从生产到宣传包装再到市场流通,其中环节较多,附加的成本也就较大。 相比较,网络营销大大降低了交易费用,通过网络营销,商品交易得以直接进行,交易环节大为减少,交易成本随之降低。例如某些网上卖书的网站,不用在全国各地租场地,不用大量的人力实地卖书,其图书就卖到了全国各地。这其中场地费、人力费以及相关损耗费大为降低。而且,读者不用出门,采取货到付款的方式,在家就可购得所需书籍。这对于读者来说,既省去了出门选书的时间和路费,还可享受到低于市场价的优惠,无外乎越来越多的人青睐于网上购书。 1.5提出个性化生产需求 在传统的市场营销中,企业的营销产品往往是大规模生产的同类产品,用以满足一个相对顾客群体的需要,对顾客的个性化需求难以满足。 网络营销使企业满足顾客个性化需求成为可能。通过网络,顾客可以把对产品的要求及时告知企业,然后再通过网络向企业下订单,企业再根据订单的要求进行生产。比如戴尔电脑公司就是由顾客根据自己的实际需要在网上自主选择所需要的电脑配置,然后公司根据顾客所需,安装电脑并送货上门。 2.网络营销的几种方式 2.1利用网站营销 这是网络营销最基本的方式。企业可以建立自己的网站,在网上宣传自己的优势产品,形成网上品牌。企业的网页在制作上要能够吸引人,内容应时时更新,在宣传自己的同时可为顾客提供与产品相关的小知识等,丰富网上内容。同时,开设专门的与顾客互动的版面,更好地倾听来自顾客的声音,还可以与其他网站做友情链接,扩大企业的知名度。 2.2利用搜索引擎营销 随着互联网的发展,网上信息浩如烟海,访问者要想找到自己所需要的信息通常要依靠搜索引擎。搜索引擎是一种网络站点推广工具。企业可以通过付费的方式,在搜索引擎上注册排名靠前的关键字。这样,访问者在使用搜索引擎时,就会比较容易看到该企业的相关信息。企业的网站建设得再好,若没有好的引擎把访问者引进去,该企业网站的点击率必然会受到影响。 2.3利用电子邮件营销 随着互联网的普及,电子邮件成为很多单位和个人与外界交流的一个重要方式。电子邮件具有方便、快捷等优点,因而,很多企业已经把电子邮件作为营销的一个手段。企业在出售产品时,可以在客户资料栏中留下客户的电子邮件,这样,企业就可以通过电子邮件把新产品的介绍发给顾客,可以利用电子邮件对顾客作回访,从而有效地与顾客沟通。比如,有一家生产家电的企业,定期向顾客发送有关产品的信息,在节日的时候还会通过邮件给顾客发送问候。时间久了,顾客不由自主地就会对这家企业产生情感依赖,从而更愿意购买该企业的产品。 2.4利用博客营销 博客是一种新的网络传递工具,企业可以试着用博客来进行营销,博客具有自主性、共享性等特点。企业的博客内容应以知识性、引导性为主,同时将顾客的反馈在博客上。另外,企业可以利用他人的博客为本企业宣传。比如,可以在本行业专家的博客上附加自己企业和产品的信息等。 3.网络营销中所存在的问题及对策 3.1网站维护跟不上顾客需要 目前,很多企业虽然开设了自己的网站,但由于观念及人才等原因,网站后续建设及维护跟不上。打开网站,仅仅有企业的介绍,内容过于单调,没有新闻版块,没有与顾客互动的版块,没有相关链接,顾客能得到的有效信息少之又少。这样的网站对于营销是没有什么意义的。 对策:有实力的企业可以在企业内部建立专门的电子商务部门,由专业的人才负责网络维护,时时更新内容,并配合其他部门做好接收顾客网上订单和网上购买的工作。 3.2受众群体层次不够广泛 互联网作为一种新的技术,还无法在全体人群中得到普及。最明显的表现是中青年上网者居多,老年人上网者居少;城市人群上网者居多,农村人群上网者居少。也就是说,上网比例较大的人群集中在城市里的中青年中。因此,企业在行网络营销时一定要考虑受众群体的特征。 对策:企业在布署网络营销战略时,一定要根据实际情况进行。如果企业的生产产品是老年人的保健品或农用产品,就不适合在网络营销上大下功夫。在这种情况下,网络营销只是一种很不重要的附属营销手段,企业仍应以适合本企业的传统营销为主,待互联网进一步普及之后,再逐步加大网络营销力度。 3.3网上购物顾客支付比较难 目前,网上购物的支付手段有:邮局汇款、开设网上银行、货到付款等。由于种种原因,邮局汇款仍然是主要支付手段。对于顾客来说,这在无形中又加大了顾客的购买成本,容易让顾客产生抵触心理,对于企业的营销会有不利影响。 对策:企业可根据实际情况,努力创建让顾客感觉更为方便的支付方式。当然,这在一定程度上有赖于银行的电子化发展。企业可与银行加强合作,在技术的不断发展中找出便捷而有效的支付方式。 3.4顾客疑虑心理较重 俗话说眼见为实,消费者在进行网上购物时,通常会有疑虑心理,这个产品真的像介绍的一样好吗?把钱汇出后能不能按时收到货呢?种种顾虑使得消费者还是愿意亲临商场购买,图个心里踏实。 对策:企业首先要通过传统营销方式建立企业的品牌形象,通常名牌企业更容易让人相信,从而可以 减轻顾客的疑虑心理。 其次,企业在网上宣传介绍产品时要实事求是,不能夸大其辞,让顾客产生不符合事实的过高期望值,期望值越高越容易失望。一次失望就会影响到下一次的购买。再次,及时做好网上订单的处理工作,企业内应该有专人来负责处理网上交易这方面的工作,接到订单后不能耽搁,货发出后要及时与顾客联系。 综上所述,网络营销是一种新的营销方式,企业一方面要创新营销理念,积极发展网络营销;另一方面,在网络营销的过程中要结合本企业实际进行,以收到实实在在的效果。 网络营销论文:基于顾客价值的网上商店网络营销策略研究 摘 要:随着网络购物市场规模的不断扩大,网上商店的竞争也日趋激烈。网络营销的关键在于网上商店是否能满足顾客的需求,创造更大的顾客价值。为此本文拟从顾客价值的角度,构建了网上商店网络营销的理论框架,并提出具体的网络营销策略。 关键词:顾客价值;网络营销;理论框架;策略 据艾瑞咨询统计显示,2008年以来,我国网络购物市场发展迅速。2010年网络购物市场的交易规模达到4610亿元,较2009年增长了75.3%,占我国社会消费品零售总额的3.2%。2010年,我国网络购物用户规模达到1.48亿人,占互联网民规模的32.9%。网络购物的蓬勃发展蕴含着巨大商机,网上商店的竞争也日趋激烈,如何构建完善的网络营销体系,怎样采用有针对性的网络营销策略使网店在激烈的竞争中取得优势也成为了业界关注的话题。由于网络营销弱化了地域、时间的局限性,更加注重于顾客需求个性的回归。因此本文拟以顾客价值为重心来研究网上商店网络营销的策略。 一、顾客价值 根据伍德罗夫的顾客价值理论,顾客价值是顾客感知到的对产品属性、属性偏好以及使用后可能对顾客目标的实现起阻碍或促进作用的结果的评价。基于此理论,伍德罗夫提出了目前延用比较多的顾客价值层次模型。如下图所示: 图1 伍德罗夫顾客价值层次模型 根据顾客价值层次模型,可将网上商店的顾客价值分为3个层次,分别为商品属性价值、商品结果价值和商品目标价值。其中商品属性层次包括商品的具体形式、质量等;结果层次是顾客使用商品的效果,包括正负两种效果;目标层次是顾客价值的最顶层,包括使用者的核心价值、目的和目标,是顾客使用的最终结果。 二、基于顾客价值的网上商店网络营销理论框架 基于顾客价值的网上商店网络营销策略理论框架,包括网络营销的内容、功能和目标。营销要素不仅包括4P,同时根据网络营销的特点增加了过程营销、商品展示等。营销策略框架的核心是顾客价值,外层是各要素的营销策略,多层模型中各子功能模块界定了网上商店网络营销策略的实施过程。网上商店网络营销的投资配置应重视开发新顾客和维系老顾客,以顾客价值最大化为宗旨。同时,建立起畅通的营销实施反馈、评估机制,以形成一个完整的网络营销系统,切实提升网上商店的综合竞争力。具体结构如下图所示: 图2 网上商店网络营销理论框架图 三、基于顾客价值的网上商店网络营销策略 (一)网上商店产品营销策略。基于顾客价值网上商店产品营销首先应根据顾客需求,对于商品质量进行保证。据2011年艾瑞咨询《中国网络购物用户行为研究报告》,70.6%的潜在用户不在网上下单的原因是担心商品的品质。顾客在网购商品后就会把注意力放在商品质量上,观察使用效果是否预期一致,能否满足他最终的购买意图,并以此来判断以后是否会重复购买。因此,商品品质是网上商店产品营销的关键。同时由于网上商店众多,网上搜索功能极为简便,使得同质产品之间的竞争十分激烈,要让顾客体验到更高的使用价值,就要有独特的网上商店品牌风格,塑造个性的网上商店形象,以传递商品的价值和理念。此外,由于网购商品都必须通过物流才能到达顾客手中,物流环节的服务给予顾客的体验也十分重要。目前仅有一部分实力雄厚的网上商店能够建立自己的物流体系,大部分的网上商店都依赖于第三方物流。此时,商品的外包装就显得格外重要,商品的保护性外包装必须强化,以确保商品能完好的到达顾客手中。 (二)网上商店价格营销策略。基于顾客价值的网上商店价格策略就是要求网上商店运用各种调研手段及销售经验,尽可能的搜集同类商品的顾客认知价值,从而为制定顾客认可的商品价格提供客观依据。据2011年艾瑞咨询《中国网络购物用户行为研究报告》,51.8%的顾客选择网络购物的原因是比实体店便宜。因此,在条件允许的情况下,将网店售价与实体店的售价进行比较,会给顾客超值的购买感受。通过随机抽样商品进行网络搜索调查发现,同一商品中,销售量最大的往往不是标价最低的,销售量大的商品其售价往往比最低标价略高一点。由此,我们可以推断,虽然低价促销策略仍然有非常良好的市场效果,但并不是唯一有效的竞争手段,网上商店无需片面的追求最低销售价格。 (三)网上商店过程营销策略。网络通讯的发展为网上商店与顾客的沟通提供了极大的便捷性。网上购物过程中,顾客由于不能亲自看到商品实物,会对产品的细节产生各种各样的疑问,因此网上商店销售人员与顾客的互动就显得尤为重要。销售人员正确的引导能够帮助顾客建立合理的购买预期,并协助顾客购买到最符合自身购买意图的商品,从而产生较高的顾客价值。同时网上商店提供的“商品评价”、“分享”等功能,也为顾客之间的互动提供了便利。前期顾客购买商品后的评价往往是新顾客进行购买的重要判断标准,因此,网上商店也要注重对于顾客互动环节的引导,鼓励顾客进行较详细的商品评价,及时处理一些负面评价,维护顾客之间积极正面的互动。 (四)网上商店人员营销策略。网络购物虽然是顾客对着电脑进行购物,但网上商店与顾客之间的互动必不可少。网上商店需要科学合理地配备在线销售人员。网上交易虽然突破了时间限制,但根据艾瑞咨询的监测数据表明,顾客网购时间基本集中在9∶00至22∶00之间,10∶00与20∶30左右是一天中的两个购物高峰时段。网上商店可以根据自身的销售规模在以上时间段内合理配备在线销售人员,以满足顾客的咨询需要,并协助顾客顺利完成购买过程。同时,由于销售人员直接与顾客产生互动,销售人员的素质与精神面貌也非常重要,网上商店要重视对于销售人员的“人本管理”,调动销售人员的积极性与服务意识,让他们带着愉悦的心情与顾客进行沟通,展现店铺的销售文化。 (五)网上商店关系营销策略。基于顾客价值的网上商店网络营销旨在从顾客角度出发,为顾客创造更高的价值,以吸引顾客进行重复购买。因此,网上商店维系与顾客的良好关系非常关键。除了通过销售人员的服务有效满足顾客的购买需求外,还要配备相应的售后人员,来处理顾客购买后期问题,解决顾客抱怨,进行售后补救。顾客抱怨往往产生于商品缺陷或商品与购买期望不符。网上商店可以通过善待顾客抱怨,分析原因,进行及时补救。这样,不仅留住了顾客,还能让顾客对网上商店产生更高的信任感。反之,如果对顾客抱怨置之不理,或者推卸责任,就可能会永久的失去顾客。网上商店还可以利用相应软件工具建立客户关系数据库,对重要顾客进行必要的信息完善,在能力范围内,给重要或全部顾客以一对一的销售服务。客户关系的维护能有效提高顾客的忠诚度。大量的回头客不仅能为店铺带来更多的效益,同时顾客的信任也是一笔无形的商业财富,有利于店铺的可持续发展。 (六)网上商店商品展示。由于网络购物过程中,顾客无法亲身体验商品,因此商品的页面展示就是顾客了解商品细节的主要途径。在商品展示的页面,网上商店需要提供图文并茂的商品介绍,同时提供该商品细节的关键数据和合理的购买建议,以供顾客参考。在进行商品介绍时,不宜进行过度的商品美化,以免顾客产生过高的购买预期,以至进入商品使用情境时,无法达成顾客满意。除了商品展示页面,为了配合品牌建设,满足 顾客购买的个性化需求,网上商店同样有必要对店铺页面进行个性化的装饰,以突显店铺个性,与顾客潜在的审美需求产生共鸣,使其对店铺产生认同感,以达成愉悦的购物体验。同时,如果网上商店销售的商品种类繁多,就有必要对商品进行科学的分类陈列。合理的商品分类能够便于顾客快捷地找到自己想要的商品。如果寻找过程困难,顾客往往会选择离开店铺,重新回到网络平台进行搜索。 由此可见,适宜的商品展示不仅方便顾客深入地了解商品,同时还能传递网上商店的特色和文化,为顾客创造更高的价值。 作者单位:南通职业大学 网络营销论文:谈博客营销在企业网络营销中的作用管窥 论文关键词: 博客营销 网络舆论 搜索引擎 论文摘要: 互联网的迅猛发展给博客(BLOG)提供了一个迅速成长的成熟环境。而企业在网络营销业务中的博客营销则是一种基于包括思想、体验等表现形式的个人知识资源及它的网络信息传递形式。这种网络营销工具已在企业网络营销业务中起到越来越大的作用。 0引言 博客营销是通过博客网站或博客论坛接触博客作者和浏览者,利用作者个人的兴趣和生活体验等传播商品信息的营销活动。越来越多的企业已经充分认识到博客这种虚拟社区的特性,对特定博客的受众进行“人际传播”,并运用博客开展事件营销和公关活动,以引起受众高参与度。 1博客营销的主要特点 由于博客营销的目标相对精确,而且营销成本低廉,所以博客营销的主要特点主要体现在: 1.1 细分程度高,广告定向准确博客是个人网上出版物,因而每一博客都有其不同的受众群,其读者往往也是一群特定的人,细分程度远超其他形式的媒体。细分程度越高,广告的定向性就越准。 1.2 互动传播性强,信任程度高,口碑效应好博客在广告营销环节中同时扮演了两个角色,既是媒体又是人,既是广播式的传播渠道又是受众群体,能够很好地把媒体传播和人际传播结合起来,放大传播效应。 1.3 影响力大,引导网络舆论潮流实践证明,博客作为高端人群所形成的评论意见影响面和影响力度越来越大,博客渐渐成为了网民们的“意见领袖”,引导着网民舆论潮流,对企业品牌造成巨大影响。 2博客营销对企业网络营销的价值和作用 2.1 博客可为企业直接带来潜在用户博客内容在托管网站上,如新浪网属下的博客频道(//.cn/)等,这些网站往往拥有大量的用户群体,吸引大量潜在用户浏览,达到向潜在用户传递营销信息的目的,这是博客营销最直接的价值表现。 2.2 博客营销可大大降低网站推广费用通过博客的方式,在博客内容中适当加入企业网站的信息,达到网站推广的目的,这样的“博客推广”成本极低,降低了一般付费推广的费用,同时在不增加网站推广费用的情况下,公司网站访问量大大提升。 2.3 博客文章内容使用户可通过搜索引擎获取信息多渠道信息传递是网络营销取得成效的保证,通过博客文章,可以增加用户通过搜索引擎发现企业信息的机会,这里所谓搜索引擎的可见性,也就是让尽可能多的网页被主流搜索引擎收录,并且当用户利用相关关键词检索时,这些网页出现的位置和摘要信息更容易引起用户的注意,从而达到利用搜索引擎推广网站目的。 2.4 博客文章可方便地增加企业网站的链接数量获得其他相关网站的链接是一种常用的网站推广方式,但是当一个企业网站知名度不高且访问量较低时,往往很难找到有价值的网站给自己链接,通过在自己的博客文章为本公司的网站做链接则是顺理成章的事情。拥有博客的资格增加了网站链接主动性和灵活性,这不仅可为网站带来新的访问量,也提高了其在搜索引擎的排名,因为一些主要搜索引擎把一个网站被其他网站链接的数量和质量也作为计算其排名的因素之一。 2.5 博客是建立权威网站品牌效应的理想途径之一作为个人博客,如果想成为某一领域的专家,最好的方法之一就是建立自己的BLOG。如果他坚持不懈的博客下去,他所营造的信息资源将为其带来可观的访问量,在这些信息资源中,也包括收集的各种有价值的文章、网站链接、实用工具等,这些资源为自己持续不断地写作更多的文章提高很好的帮助,即可形成良性循环,这种资源的积累实际上并不需要多少投入,但回报却非常可观。对企业博客也是同样的道理,只要坚持对某一领域的深度研究,并加强和用户多层面的交流,对于获得用户的认可和品牌忠诚创造了捷径。 3如何提高企业博客营销平台的访问量 3.1 访问量的关键是高质量的内容企业博客只有向目标受众提供充分有价值的信息,才能引起受众的深度参与,进而收藏公司博客。 3.2 站点的定位定位不清很难吸引固定的用户群,甚至因此妨碍已经到来的用户。为了营销的最终效果,有时放弃部分不合适的用户是必要的,例如,某博客定位于向高端消费群体产品信息,即使引起了低端用户的充分关注,也不能为此改变初衷。 3.3 保持适当的更新频率更新频率不可太频繁,也不应该很久都不更新。更新频率和博客性质相关,如果是评论,1天或者2天1篇是不错的频率,很多朋友都喜欢每天看到新内容。 3.4 吸引读者回复和交互质疑和分享是引发讨论最好的方式,朋友们都很真诚,愿意贡献出自己所学。此外,还可设计隐含话题,或是用一下故意发表有争议的意见,但在没有很大把握的情况下,保持真诚至关重要。 3.5 搜索引擎优化在博客服务提供商限定之下,还是可以进行搜索引擎优化的。首先,可以在文章中使用较热的关键字,还可以增加站点内在的链接。如果企业使用的是独立的博客服务器,那么能做的就更多了,静态化页面,优化博客内部的结构,都是有效的方法。 3.6 广加链接广泛的使用友情链接和交换链接,交换链接越多,企业博客就越容易被访问。而且,企业博客与客户与受众的链接数量在一定程度上决定了其在互联网中的重要性,链接越多,站点就越重要。所以,作为正在进行网络营销业务的企业,认识到博客营销的价值和作用,并利用好博客营销,对企业的快速可持续发展是大有裨益的。 网络营销论文:电子商务背景下的网络营销 [摘要] 随着信息化和网络化的电子商务应用步伐的加快,社会跨入了网络经济时代。市场竞争规则、经济增长模式,以及社会生活方式都发生了深刻变化。如何利用网络营销系统整合企业营销资源,提高营销效率,提供灵活、主动的网络营销系统是现在研究的课题。本文通过对电子商务环境下的企业网络营销系统研究,针对我国企业实施网络营销系统存在的问题,提出我国企业网络营销系统的构建。 [关键词] 电子商务 网络 网络营销系统 一、网络营销的定义 网络营销的产生是随着Internet的产生和发展而产生的新营销方式。网络营销是新的营销形式,简单地讲:网络销是指利用Internet等电子手段进行的营销活动。网络营销是指企业借助机网络、计算机通信和数字交互式媒体来实现营销目标的一种营销方式。即用计算机通信系统和在线网络,进行产品设计、制定价格、促销和分销的一列活动,它是有效地识别和满足客户的具体需求,以达到营销目标的一种营方式。 二、我国企业实施网络营销系统存在的问题 1.支付安全问题 目前我国支付的技术手段尚不成熟,安全通用的电子货币尚处于研究认证阶段,网络交易成了“网上订货,网下付款”的四不像交易方式,极大影响了网络营销系统的发展,这对于提高网络营销系统的效益和水平是不利的。从技术上讲,网络营销系统发展的核心和关键就是交易的安全性,如资金安全、信息安全、货物安全、商业保密等:而由于Internet本身的开放性、虚拟性和流动性,使网上交易面临着种种危险,如网络泄密、网络欺诈等。企业害怕出现商业泄密,以及虚假购物,而消费者则担心虚假交货、货不符实等情况的发生。网上支付安全问题在一定程度上影响了人们对网上交易的信任度,制约了网络营销系统的发展。 2.网络营销系统与企业内部应用系统的集成问题 大多数企业极为看重网络营销系统与订单处理、库存与供应链管理及结算等原有业务系统的集成。但现行网络营销系统解决方案,大多采取了独立的应用系统模式,无法实现与企业内部应用系统的有机集成,这在一定程度上影响了网络营销系统的发展。企业之所以忽视了网络营销系统与企业内部应用系统的集成,依然是由于缺乏对网络营销系统全面的认识,仅仅将其看作是一种营销工具,独立于企业其他系统,没有注意到网络营销涉及的范围很广,系统集成和信息集成是网络营销系统有效运作的基础。 3.营销沟通问题 从传统的大众媒体广告为主要方式的大众营销沟通发展到今,沟通的方式和渠道已经更加复杂化和多元化。在向用户提供产品和服务的过程,由于沟通不顺畅是导致用户不满意的主要原因,这是典型的沟通问题,主要表现在服务承诺的沟通失败、用户期望的沟通失败和用户教育的沟通失败。企业在多次尝试多种网络营销手段时,经常发现不完全奏效。 三、我国企业网络营销系统的构建 1.网络营销系统框架 网络营销系统由五个子系统组成:品牌管理子系统、营销沟通子系统、网上销售子系统、客户关系管理子系统、营销绩效评价子系统。从总体上说,整个网络营销系统可分为三个层次:接口信息处理层、事务逻辑层、支持层。 接口信息处理层是网络营销系统获取或输出信息的接口,可划分为数据接口和用户接口。事务逻辑层是执行网络营销系统基本功能的各个子系统构成,各子系统包含若干业务,这些业务可构成业务层,业务层之间是有顺序的。支持层是指网络营销系统所用的数据库管理系统、系统及应用支撑软件平台、网络与硬件基础设施平台等,是保证整个网络营销系统正常运作的基础。 2.企业网络营销系统的功能结构设置 (1)品牌管理子系统。品牌管理子系统完成宣传介绍品牌的功能,通过企业介绍、产品介绍,以及服务规范、品牌宣传,使顾客充分了解企业产品及服务、企业现有政策和活动,使得顾客获得大量的信息与知识,培养顾客的信任感、认知感。企业利用此系统达到宣传企业形象、树立名牌产品的意图,并通过详细的企业品牌目录、产品目录和品牌策划达到吸引顾客的目的。 (2)营销沟通子系统。互联网最大特点是可以进行双向沟通,设置营销沟通子系统,主要是企业通过选择有效的信息沟通渠道,把广泛的、迅速和连续的信息传达给顾客,促使用户从认知阶段逐步过度到感知阶段,最后推向准备购买的行为阶段。建立顾客自由参与讨论的虚拟社区,顾客发表对主题的看法,系统通过引导、发起顾客对企业的讨论,了解消费者对企业及产品的看法,更好地深入消费者心理,研究市场和消费者行为,也吸引顾客对系统的参与性,留住顾客。 (3)网上销售子系统。网上销售子系统满足用户网上交易(物品为标准产成品)的需求,系统设置订单处理、支付处理、物流处理和售后服务等功能模块。 (4)客户关系管理子系统。通过客户关系管理子系统实现对客户销售、市场、支持和服务的全面管理。该模块能够实现对客户基本数据的记录和跟踪、对客户订单的流程追踪、对客户市场的划分和趋势研究、对客户服务数据的分析,进行数据挖掘和在线联机分析以提供决策支持,在一定程度上实现业务流程的自动化脚]。并将客户信息进行 统计分析、分类,提供不同的顾客以相应的服务。在此系统中还对顾客的意见进行反馈,给顾客以即时的信息,形成良好的互动。 (5)营销绩效评价子系统。营销绩效评价子系统通过一套定量化和定性化的指标体系,对开展网络营销的企业从各个方面(包括营销理念、网站访问量、顾客服务等)进行客观、科学的综合评价。通过对企业网络营销绩效进行评价,掌握企业网络营销的运行状况,了解企业网络营销的运行效果,为企业的网络营销决策提供科学的依据。 网站效果绩效评价:网站效果指标主要包括网站设计、网站性能、网站推广、网站流量。网络营销效率绩效评价:反映企业网络营销系统中人、财、物、信息的利用效率。其主要指标有销售效率、分销效率和广告效果三类指标。网络营销效益绩效评价:网络营销效益评价反映了企业网络营销运营过程中所产生的竞争力、服务水平、公众影响力和经济效益。营销效益类指标包括竞争效果指标、服务效果指标、公众效果指标和财务绩效指标。 (6)数据库及支撑平台。网络营销系统的数据库及支撑平台主要是为各子系统提供一个性能良好、使用可靠、开放的和易于扩充的支撑环境。随着Internet技术、计算机硬件技术、软件技术迅猛发展,以及新一代企业级计算机网络系统的建立,企业对数据库软件的新要求使得数据库分布式应用技术进入了一个全新的发展阶段。 四、结论 网络营销作为一种新的营销方式,正以其成本低、信息量大、传播范围广、速度快、无时间地域限制、形象生动、可双向交流、反馈迅速等特点显示出传统营销无法比拟的优越性。网络营销将成为全球企业竞争的锐利武器。网络营销的特点决定它在营销战略、营销策略、经营方式,以及营销手段等方面对传统营销方式产生了冲击。但这并不是说,网络营销完全取代传统营销,网络营销与传统营销是一个整合的过程。本文分析了网络营销系统的应该具备功能,设计了该系统的五大功能模块和系统框架。 网络营销论文:分析服装电子商务中网络营销策略 一“网络原创品牌”网络营销的产品策略 一.一“网络原创品牌”的什物产品策略 跟着我国国民经济的发展,人们糊口水素日益提高,对于于物资以及精神方面的个性化需求也在晋升,消费者的购物需求出现多元化。跟着消费者个性化需求心理的进1步加深,产品将被更深层次的细分。“网络原创品牌”的商家不但要出产出适销对于路的产品,同时还要建立优良的品牌形象,塑造企业文化,这样才能培育出虔诚度较高的目标消费群,以保证企业不乱、延续的销售量。传统营销模式将产品的生命周期归纳为萌芽期、发展期、成熟期、减退期4个阶段。“网络原创品牌”商家若要维持延续的生命力,必需源源不断地更新产品或者服务,以适应市场经济的需求。任何1种新产品的开发对于“网络原创品牌”都拥有其显明的周期性,企业依据不同产品、不同阶段适时地做出策略调剂,以匡助企业实现利润最大化。 一.二“网络原创品牌”的服务产品策略 服装网络市场的日益饱以及,传统品牌线上销售的竞争加重,“网络原创品牌”市场占有率难度加大,这驱动“网络原创品牌”努力调剂其服务产品策略,建立优良的品牌形象、树立富有吸引力的企业文化,以培育企业的潜伏消费群体,提高顾客的虔诚度,保证其销量延续、不乱的增长[二]。优良的网络服务产品策略主要从售前服务、售中服务和售后服务3方面着手。“网络原创品牌”售前服务是指企业把新开发的,详细,能够代表优良的企业文化的产品信息通过互联网推行给网络目标消费者。如服装产品的作风、号型、购物指南等等。售中服务则主要包含消费者发生购买念头后,协助消费者完成订购、付款等相干流程的服务。售后服务是指商家针对于消费者收到货品后的1系列行动,如对于所购买产品不满意,可协助消费者在规定时间内退、换货。针对于消费者在施行购买行动进程中存在的疑难,商家客服人员通过专用的实时聊天工具与消费者进行沟通,就消费者提出的疑难解答,以匡助消费者消除疑虑完成订购。当订购完成后,消费者可以应用发生的订购单了解货品即时状况。“网络原创品牌”企业在网络营销流动中不但应注重产品策略以及服务策略,还应当注重对于网站信息的保护,建设优良的购物环境。网络营销流动中,优质的产品质量以及服务理念是企业胜利施行网络营销流动的症结因素。只有保证了以上两条基本前提,才能让顾客的虔诚度成为“网络原创品牌”可延续发展的首要保障。网络营销的虚拟销售环境与传统的营销流动相比存在更多的不肯定性。如干扰信息对于顾客判别力的影响等因素,只有靠企业加强施行信息产品策略,才能较好的保护顾客的虔诚度。展开网络营销流动时,应遵循顾客对于产品、服务、信息、形象和环境的满意度原则。只有以此为网络营销流动的基础,才能取得消费者的信任,提高企业的顾客虔诚度,从而建立优良的品牌形象,保证企业的销售量。 二“网络原创品牌”网络营销的网站销售策略 品牌网站是其展开营销流动的平台,是提供产品服务的载体。胜利的“网络原创品牌”网站触及市场、采购、销售和客户服务等内容,不单是宣扬的平台,更是综合性的门户,利便商家、顾客、合作火伴接洽,实现网络营销流动的各项基本职能。 二.一网站购物指点 购物指点对于每一款出售的产品都会附上详细介绍,顾客可以看见产品的平面效果图、模特试衣图、产品搭配效果图,及产品示用意等。顾客可依据自己的需求来选择购买。 二.二实时对于谈服务 顾客通过购物指点的阅读,对于产品还存有疑虑,可以通过阿里旺旺等在线对于话软件与客服进行实时沟通,讯问产品的详细信息。 二.三完美的售后服务 顾客可通过“网络原创品牌”网站提供的售后链接,表达对于本次购物的真实感受。即货品评价包含什物与描写的相符度、服务质量评价、物流评价等。如果消费者对于所购买的产品不满意,也可通过售后链接申请退换货[四]。 三“网络原创品牌”网络营销的渠道管理策略 三.一“网络原创品牌”网络营销渠道的功能“网络原创品牌”的网络营销渠道以互联网作为支持,其完美的线上销售渠道主要有依照货品交易的前后顺序顺次为定货、结算和物流配送3大功能。定货系统通过店铺网站给消费者提供货 品信息;同时,也能借此及时了解到顾客的需求,以到达供求平衡。商家公道地整合网络营销渠道,加强供应链管理完美定货系统,从而有效地降低企业库存,节制运营本钱以到达利益最大化。顾客对于所选商品进行付款时,可采取的主要结算方式有“支付宝”、网银、信誉卡以及快捷支付等。通过店铺网页胜利订购并且完成结算后,店家主要是以快递的情势将商品配送给购买者。 三.二“网络原创品牌”网络营销渠道的特色 “网络原创品牌”网络营销渠道的主要特色为:1、减少产品从出产商到顾客的中间环节,缩减了销售本钱;2、单1化的销售渠道,供应链管理更加完美;3、配送简单化,产品由仓库直接发至顾客手中;4、依据顾客订购量进行出产,减少库存积存。 三.三“网络原创品牌”网络营销渠道的建设 “网络原创品牌”在建设该企业的销售渠道时,首先,从消费者的角度去设计销售渠道,充沛斟酌网络消费环境中“虚”的特色,营建出让消费者易于接受的网络销售环境;其次,简化网络定货系统,减少消费者定货进程中的繁琐环节,保证店铺定货系统的易操纵性以及产品信息转达的准确性;再次,“网络原创品牌”商家应当设置多种结算方式供消费者自行选择。同时,还应保证结算系统的安全性及保密性,防止结算进程中的风险;最后,与安全可靠的物流公司合作是建设便捷、有效地配送系统最直接的保障。 四“网络原创品牌”网络营销的促销策略 公道地施行促销策略是企业拓展市场的首要手腕之1,企业可以通过选择适合的促销策略实现其利润最大化。“网络原创品牌”商家应当加强与出产者、经营者以及消费者之间的沟通,制订出适合的网络营销的促销策略[五]。 四.一“网络原创品牌”网络促销的主要情势 “网络原创品牌”商家在进行网络促销流动时,必需保证其促销策略是切实可行的。“网络原创品牌”施行的BtoC营销模式事实上是商家对于个人的1种个性化销售,所以选择出适合的、行之有效的促销策略是网络营销流动获得胜利的症结。网络促销的情势1般可以分为拉销、推销以及链销等3大类。 四.二“网络原创品牌”网络促销的主要策略 在传统的促销流动中,促销分直接促销以及间接促销。直接促销包含了推销员、售货员及销售服务;间接促销包含广告、销售增进以及公共瓜葛。促销策略主要包含了网络广告、站点推行、瓜葛营销和销售增进4个大类。 四.三公道地施行网络促销策略 商家在做出促销决策以前首先应分析其促销流动的目标消费群,才能保证促销流动能够行之有效。商家所选择的促销对于象应当是成心愿在网络市场购买产品或者服务的目标消费群体和潜伏消费群体。设计公道的促销组合对于商家极其首要,1般以网络广告促销以及网络站点促销为主。企业根据广告促销以及站点促销两种方式的特色结合本身产品的优势以及特征,依据该企业产品的实际市场情况、促销对于象的情况,公道组合,取长补短,到达最好的促销效果。商家在展开促销流动前,首先应制订出适合的预算方案,相对于于传统的促销流动来说,网络促销属于1种新型的促销模式,促销产品的价格等因素都需要企业不断的试探,在实践中比较、学习、总结经验。促销流动到达了必定阶段以后,商家应该针对于已经执行的促销流动进行评价,衡量此次促销流动是不是已经到达预期成效。及时对于促销进程中的数据进行统计,这些数据包含企业站点走访人次、点击次数及千人广告本钱等。“网络原创品牌”商家适时地对于正在展开的促销流动进行有效地衡量,能够确保企业促销流动的顺利进行,当其偏离预期效果时,应依据实际情况对于其进行适量地调剂,确保整个促销流动的连续性与成效性。 五结语 “网络原创品牌”务必继续维持其线上的销售市场,保留原本的顾客资源,发展潜伏的消费群体,不断完美企业的供应链管理,旨在为顾客提供更优质的产品质量以及服务,晋升品牌的核心竞争力,建立起丰厚的品牌文化以及企业内涵,为线下营销渠道的扩张打下坚实的基础。期待“网络原创品牌”在新型营销渠道中取得有效的出路,丰厚我国服装产业的营销模式,推动我国服装行业的进1步发展。 网络营销论文:电子商务形势下网络营销方式改革 由于计算机网络技术的应用和普及,电子商务得到了前所未有的快速发展。网络经济较之于传统经济的优越性越发显着,其应用规律与模式也逐渐被我们熟悉和运用。网络营销的出现和发展对传统营销模式造成颠覆性的冲击,营销模式和管理模式也发生了重大改变。随着电子商务环境的逐渐成熟,网络营销模式的改革创新也势在必行,二者相得益彰。 1电子商务及其特点 电子商务是指交易当事人利用计算机技术和网络技术所进行的各类商务活动,包括货物贸易、服务贸易和知识产权贸易等[1]。电子商务是一种采用最先进信息技术的商务方式,电子商务的本质是商务。它所强调的是网络环境下实现的贸易过程的电子化,是计算机技术、网络通信技术与现代商业有机结合的产物,而非纯粹技术问题。电子只是手段,商务才是根本。网络经济有着不同于传统经济的规律与模式,电子商务也体现出了自身强大的优势: 1.1 经营成本低 电子商务是提供给买卖双方进行交易的一个平台,它的高效率低成本体现在很多方面。例如,网上商店不需要传统商务中那么多的营业员,不需要实体的店铺,并可以提供全天候的服务,提高销售量和企业的知名度。企业所有商品信息都可以在网上,有了快捷的信息反馈可以实现零库存,没有店面租金成本和商品库存就可以最大化满足市场的需求,为企业节省了大量的开支。 1.2为客户提供便利 在电子商务环境中,客户足不出户就可以享受到各种消费和服务,传统商务受时间和空间限制的框框被打破。电子商务为企业提供了虚拟的全球化贸易环境,大大提高了商务活动的水平和质量。企业可以实现跨区域、跨国界经营。客户不再像以往那样因为受到地域的限制只能在一个区域内购物或者选择交易伙伴,甚至只能在有限的几家商场内购物。当把这些实务转移到互联网之后,过去需要大费周折才能获得的服务现在很方便地就能得到。例如网上转账和支付、寻找购买不常用的稀有商品、查询货物的收发情况、利用搜索引擎货比三家等,都可以足不出户就能够迅速地完成。电子商务提供的客户服务使消费者和企业都能从中受益。 1.3支付手段安全性 电子商务的安全性主要通过技术手段和安全电子交易协议标准来保证的。对于客户而言,这是他们首先要考虑的问题。随着安全套接层SSL协议和安全电子交易SET标准的推出,以及安全技术包括加密机制、签名机制、分布式安全管理、防火墙等技术的应用使网上支付手段在高度电子化的同时,具有很好的安全性、可靠性。 1.4高度集成性 电子商务中采用了大量的计算机、网络通信等新技术。电子商务系统可以实现对事务处理的整体性和统一性,它能规范处理事务的工作流程,将人工操作和电子信息处理为一个整体,提高对客户服务的效率。例如在收到客户订单后,服务器可自动汇集客户信息到数据库中,并对订单和意见进行分析整理,寻找突破点,引导新商品的生产、销售和消费,即提供交互式的销售渠道,商家能及时得到市场反馈,改进自身工作,减少流通环节,增加了客户和供货方的联系,使得双方均可获得最新数据,加强彼此间合作,提高服务质量。 2网络营销的发展现状 网络营销是电子商务活动中的关键环节,是网络技术发展的新方向。它不仅改变了企业本身的生产、经营、管理,而且对传统贸易方式带来巨大的冲击。信息社会的网络市场蕴藏着无限商机,网络营销便是达到这一目标的工具和手段,它的发展带来了营销观念的变革。 2.1网上销售迅猛发展 企业将商品和服务用多媒体的方式通过互联网给全球消费者浏览和选购,这是我们最常见的在线经营的方式。顾客虽然无法实现亲临现场的购买体验,但是通过商品的图像、文字、技术指标等参数可以在最短的时间内决定购买与否,大大节省时间和精力。这种消费模式很快赢得了消费者的喜爱。我国网络市场规模以2008年的1218.8万国家注册域名量傲视全球。 2.2网络营销应用提速 网络购物是互联网作为网民实用性工具的重要体现,随着我国整体网购环境的改善,网络购物市场的增长趋势明显。目前网络购物用户数量已经超过6339万人,经济发达城市的网购普及率更高。根据CNNIC的统计报告,截至2010年6月,中国网民规模达到4!.2亿,突破了4亿关口,较2009年底增加3600万人;互联网普及率攀升至31.8%,较2009年底提高2.9个百分点。另外,我国网民的互联网应用表现出商务化程度迅速提高、娱乐化倾向继续保持、沟通和信息工具价值加深的特点。2010年上半年,大部分网络应用在网民中更加普及,各类网络应用的用户规模持续扩大。其中,商务类应用表现尤其突出,网上支付、网络购物和网上银行半年用户增长率均在30%左右,远远超过其他类网络应用[2]。 2.3网络安全技术更加成熟 目前,信息认证技术、信息加密技术、网络防火墙技术、密钥管理技术等正趋于成熟,这将有助于提高网络系统在产品销售方面的安全与效率。随着电子现金、电子钱包、智能卡、借记卡、电子支票等支付工具的安全推行,网络消费者以前所担心的网络支付的安全问题迎刃而解。CA认证体系的引入,使支付手段在高度电子化的同时,具有很好的安全性、可靠性,使得信用度大大提高,也增强了国家对市场的调控能力。消费者的消费观念和消费方式产生了多方面的深刻变化,也使得网上购物拥有无限前景。 2.4消费者决策理性化 在网络购物的过程中,消费者不再满足被动地接受产品,而是利用信息技术与网络技术的应用参与到产品的形成和使用的过程中,对产品的个性化服务要求不断提高。个性化服务在改善顾客关系、培养顾客忠诚度以及促进网上销售方面具有明显的效果,个性化服务是实现网站商业利润的关键,是电子商务成功的秘诀。但在过于分散的个性化服务也会增了服务成本和管理的复杂程度。个性化服务受个人信息保护的制约,不可能要求顾客提供非常全面的个人资料,否则会引起抵触情绪,用户对个性化服务的需求是有限的,因此,并不是所有的个性化服务都有价值,个性化服务不应强调形式,服务的内容才是最重要的。 3网络营销模式的创新 从上述网络营销模式和理论的发展来看,网络营销强化了企业与用户的互动性。网络营销不再是单一的企业制定和执行的业务活动,而是有消费者参与的营销活动,从而使网络营销更容易实现个性化和定制化的 特征。专业化趋势。网络营销最主要的趋势是更加注重客户的需求和体验,真正的逐步向“以客户为中心”的理念迈进,企业网络营销的竞争将以吸引、维持顾客群和经营顾客关系为主要目标[3]。 3.1精准营销 精准营销就是在精准定位的基础上,依托现代信息技术手段建立个性化的顾客沟通服务体系,实现企业可度量的低成本扩张之路。公司需要更精准、可衡量和高投资回报的营销沟通,需要更注重结果和行动的营销传播计划,还有越来越注重对直接销售沟通的投资。精准营销是以Web2.0为技术背景而产生和运作的。Web2.0是2003年之后互联网热门概念之一,是相对Web1.0的新一类互联网应用的统称。Web1.0的主要特点是用户通过浏览器获取信息,Web2.0则更注重用户的交互作用。精准营销通过新的网络技术深入洞察消费者的兴趣和需求,把营销信息制作成消费者“想要的信息”并传达给目标消费者。2005年菲力普?科特勒最早提出了精准营销的概念。其本质特征在于强调要在恰当的时间、恰当的地点,以恰当的价格,通过恰当的渠道,向恰当的客户提供恰当的广告信息。 3.2搜索引擎营销 搜索引擎营销是根据用户使用搜索引擎的习惯,采用付费形式或者技术手段,是网页在关键词搜索结果中排名靠前,引导用户点击,从而达到品牌展示和促进销售的目的。搜索引擎营销模式通常采用免费登录分类目录、搜索引擎优化、收费登录分类目录、关键词广告、关键词竞价排名等方式来争取消费者的忠诚。随着我国搜索引擎运营商逐步开放API数据,第三方公司将开发大量搜索引擎营销技术工具,广告主可以在本地系统中完成统计、分析、修改等管理功能。随着搜索引擎用户的不断增长,搜索引擎将逐渐成为细分覆盖最高的媒体。虽然还是有企业把网络营销、搜索引擎营销和传统营销在经营思想上分开处理,但是无论中小型企业还是大型企业,都在关注网络营销和搜索引擎营销,他们积极与技术先进的第三方公司合作,完善他们的搜索引擎营销服务体系,共同驱动未来中国的搜索引擎市场。 3.3博客营销 博客营销就是利用博客展开网络营销,是一种基于个人知识资源的网络信息传递方式,开展博客营销的基础问题是对某个领域知识的掌握、学习和有效利用,并通过对知识的传播达到营销信息传递的目的。博客营销可以直接带来潜在客户、降低网站推广费用,为用户通过搜索引擎获取信息提供了机会,方便地增加企业网站的连接数量,可以实现更低的成本对读者行为进行研究。博客在我们的广告营销环节中同时扮演了两个角色,既是媒体又是人,既是广播式的传播渠道,又是受众群体,能够很好地把媒体传播和人际传播结合起来,通过博客与博客之间的网状联系扩散开去,放大传播效应。 3.4许可E-mail营销 许可E-mail营销是在用户事先许可的前提下,通过电子邮件的方式向目标用户传递有价值信息的一种网络营销手段。许可E-mail营销在发达国家已经发展成熟。但是在我国各个企业在利用E-mail营销开展市场营销活动时存在很大的误区。E-mail营销的主要功能体现在品牌形象、产品推广、网站推广、顾客关系等多方面。E-mail营销在应用的过程中要减少垃圾邮件的影响,提升企业E-mail营销营销的专业化程度。 4结语 网络营销要获得预期的效果必须进行精心策划,而网络营销模式的选择是企业获利能力的关键。企业要根据外部环境和自身情况进行充分地调研,用科学的方法高效、系统、有目的地进行市场信息的收集、整理、分析和研究,从而能够有效地制定解决问题的方法,选择适合企业的营销模式。 网络营销论文:电子商务网络营销模式的研究 1、垂直型B二C电子商务网络营销模式 垂直型B二C电子商务网络营销平台表现在两个方面:①专业、专1。就是指集中全体的资源以及气力重点打造专业性的网络商品销售信息平台,主要是以本身行业为发展特点,对于某1类商品行业重点做全面的钻研,例如鞋子、衣服、电器等。②深刻、深层次。这1主要发展方向也是其主要的特色之1,拥有至关独特的专业性质。它是在专业销售的基础之上再更为深层次的钻研。由于专业、专1是垂直型网站做好发展的条件前提,而深层次的进1步发展是为了能够晋升产品的服务品质以及提高商业盈利。在垂直型B二C电子商务网络营销模式的影响下,不少的企业以及网站都开始与1些知名品牌的出产商进行沟通与合作,不但可以化解渠道商的利益冲突,更可以不断的扩展产品线与产品系列,以便更好的完美交易平台的售前、售中、售后服务,并提供更为多样化的商品交易支付方式。图(一)为垂直型B二C电子商务网络营销模式示用意。 2、垂直型B二C电子商务的发展以及利用现状 从二0一一年的时候,我国的电子商务逐步开始了高速发展的历程,尤其是垂直型B二C电子商务模式。许多垂直型B二C电子商务网络营销的相干企业借此机遇患上到了很大的发展,创造了很好的企业经济效益。像国内1些比较知名的网购企业:京东商城,凡客诚品,梦芭莎,唯品会等网上商城,都吸收了大量的资本融资,发展速度极快,几近带动整个垂直B二C商务行业的集体升温。然而,因为垂直型B二C网络营销模式平台在面对于泛博消费群体的时候,拥有相对于的服务狭隘性,所以就致使垂直型B二C电子商务网站平台对于技术的开发程度请求不是很高,这也使患上不少商家以及企业在技术本钱上的投入远远比那些综合类、平台型的B二C网站少良多。①垂直型的B二C电子商务网络营销市场拥有狭隘性、不乱性这类狭隘性是相对于而言的,由于垂直型B二C网络营销平台自身面对于的就是1个相对于单1的产品市场。就以凡客为例,其主营衣饰服装类的产品服务,所以它的消费者群体也拥有相对于的单1性,通俗点说,消费者就是为了这1类产品才来你的网站进行购物。所以说垂直型B二C是1个相对于狭隘的电子商务网络营销网站平台。 正由于如斯,现在愈来愈遭到综合型B二C商务模式的冲击以及要挟,但因为自身就有好的1面,所以泛博的消费群体及其消费念头在选择上面仍是很明智的,这类好的方面就是提到的不乱性。不乱性表现在消费者群体的不乱性,市场的不乱性,垂直型B二C商务企业在保护消费者瓜葛以及管理方面拥有不乱性,同时垂直型B二C网络营销进程中的商品价格相比较综合型拥有必定的价格优势。②垂直型B二C商务网络营销具有庞大的客户群体能够为消费者提供更优质更专业的产品服务,必然会累积庞大的消费群体,尽管在网络营销进程中会大量的流失部份客户,然而,靠着垂直型B二C平台本身的优势以及特色,提高销售及服务质量,不断的去知足消费者的需求,将会争夺到更多的市场份额。可是,当前许多垂直型企业在这方面做的不是很好,需要改良以及立异。③物流管理体系不够成熟这也是因为我国当前的物流现状抉择的,尽管我国物流业的发展速度无比快,范围也在不断的扩展,然而,因为起步时间比较晚,所以许多物流产业市场机制还不健全。尤其是在互联网电子商业模式高速发展的大环境违景下,缺少高效的现代化物流管理技术以及物流体系,这也就直接的影响到了垂直型B二C的物流进程。 由于以及传统的电子商务模式1样,他们都有1个共同的特征,就是物流配送。物流配送更是垂直B二C电子商务网络营销进程中的1个极为首要的环节,因为我国的物流体制不够健全,物流速度常常很慢,就会有可能致使顾客的物品在运输进程中造成破坏。简单的举个例子:101黄金周的时候,网上购物交易量显明增添,造成许多电商企业的物流公司呈现爆仓现象,就会造成货物配送速度无比迟缓,严重的影响着消费者的情绪以及购物心境,最后成为制约垂直型B二C电子商务网络营销模式发展的首要不利因素。④垂直型B二C网络营销模式中的本钱优势不管是传统的电子商务模式仍是现代的电子商务模式,其网络营销的最大特色以及优势就是低本钱。也就是说,垂直型B二C商家以及企业可以不受空间时间以及地点的限制,只要自己有足够的货物以及商品,均可以放在B二C网络营销平台上供顾客进行选择。像咱们最熟识的全世界最大的商品零售商沃尔玛,它就至关拥有本钱优势,然而在垂直型B二C网络营销平台上,其本钱价格远远的低于现实糊口中的沃尔玛。跟着互联网客户对于垂直型B二C商务企业的走访量激增,那末企业的边际本钱将会出现不断降落的趋势,从而让企业的利润空间到达最大化。⑤发展进程中缺少立异我国目前的垂直型B二C电子商务网络营销模式缺少相应的技术以及管理体系的立异,基本上还停留在对于国外1些先进的电子商务经营管理模式的模仿水平上,就国内许多的电子商务模式而言,多数都是对于国外先进的商务模式的移植。比如国内的1个典型代表,“易趣网”。易趣网站的经营模式基本上是模仿国外的eBay,像铛铛网也是对于国外的先进商务管理模式进行的移植。 3、发展以及立异垂直型B二C电子商务网络营销模式 ①口碑营销跟着电子商务市场的竞争不断剧烈化,同时互联网与消费群体的糊口各方面之间的瓜葛更为深刻、更为亲密,所以,在这类情况下,垂直型B二C商务企业应当更为重视互联网与现实世界之间的互相瓜葛。与实际糊口中1样,在垂直型B二C电子商务网络营销进程中,每一1个商家、企业的形象、信用、口碑是无比首要的。也就是进行口碑营销。口碑营销体现在:商家的信用、商品的质量、服务态度的优劣等多方面。所以,垂直型B二C电子商务网络营销的商家以及企业应当在“专”以及“深”的基础之上,更为的重视产品的服务质量,以便在竞争剧烈的市场环境下为自己营建1个优良的口碑。②加强商品供应链的管理1般情况下,垂直型B二C电子商务企业商家更为重视商品的本钱价格,通常都是以低价的方式来到达迅速占领市场的目的。尽管应用低价格的营销方式可以在短期内占领1部份市场份额,然而要想到达终究的网络营销目标是不现实的。由于低本钱、低价格的网络营销战略其实不安全,1旦遇到“资本寒冬”,这类低价格网络营销策略完整没有“抗寒”的能力。 所以,为了不这1问题,就必需正确的处理好商品本钱与供应链管理的问题。所以,在垂直型B二C商务营销模式中结合传统的供应链管理不但不是退步,更是1种进步,通过加强供应链管理可以很好的增进品牌建设。③树立专业的仓储以及物流体系在垂直型B二C电子商务网络营销进程中,物流配送是1个首要的中间环节,可以说物流服务的好坏直接影响到消费者群体对于垂直B二C商家的印象。树立健全仓储以及物流管理体系最症结的就是加强物流基础设施建设,物流基础设施就是指在商品供应链的管理以及总体服务功能方面,知足物流组织以及物流管理所需要的1些功能以及作用。在垂直B二C商务平台中,像1些大型的、有必定范围的产品出产企业应当树立并健全企业本身的仓储以及物流体系。这样不但可以 大幅度的降低商品的本钱和运作本钱,而且在产品以及服务上构成有竞争优势的范围效应。④立异运营以及营销模式前面也提到了,我国的许多电子商务模式几近都是从国外的先进管理模式中移植过来的,缺少立异意识。由于我国在电子商务网站领域的立异能力比较弱,正由于如斯,更应当加强立异建设。应当结合我国市场经济的具体情况,让电子商务模式与消费市场紧密联络在1起,只有实现电子商务模式的技术立异,才能够充沛施展其优胜性。当前,垂直型B二C电子商务网络营销的运营模式包含两个方面:平台型B二C;独立性B二C。 4、总结 全文主要针对于垂直型B二C电子商务网络营销模式进行的钻研以及论述,共分为了3大部份进行探讨以及分析:①对于垂直型B二C电子商务网络营销模式进行了简单的介绍。②垂直型B二C电子商务网络营销模式的发展以及利用现状。③关于如何更好的实现以及施展垂直B二C营销模式的价值,提出了1些建议。 网络营销论文:新媒体背景下网络营销的模式和优势 网络技术的发展令传播迈进了一个全新的层次。互联网驱动的新媒体逐渐取代传统媒体,在媒介传播中占据了半壁江山。而多种媒体之间通过互动和互融,逐渐形成了开放式的连锁链条,这样的媒介生态对于营销来说也是颠覆性的,在新媒体时代的网络营销呈现出新的活力。 1 新媒体时代网络营销的特征 新媒体时代的网络营销有其区别于传统媒体营销的独特性,主要体现在以下几点。 1.1 多点对多点的模式 网络传播颠覆了传统媒体中一点对多点的单向度传播,实现了多点对多点的传播。这种模式下的营销更加注重受众接受,注重受众的接受体验。正因如此,营销也由广播变为“窄播”,针对受众的需求,通过双重互动,为其量身打造适合其个性的服务。 1.2 点播模式 点播模式的发展是适应受众对内容需求而诞生的。这种模式有效地为客户呈现更多的传播内容,提升用户的黏度。 1.3 时空超越性 网络媒体超越了传统媒体在时间和空间上的局限,在时空上更具灵活性,而且内容承载量更多,传播途径更广更便捷,传播范围更大。这保证网络营销能够超越时空的限制,更好地深入到人们需求之中。 1.4 双向互动模式 互动形式网络媒体的重要特征之一。在网络营销中,可以通过诸多社交手段实现双向互动,促进信息的收集,保障信息的及时精准反馈。另外,网络上信息传播的方式更加多样,不仅可以传播文字和图片,而且还能传播视频和声音,使得信息的传播更具有交互性和趣味性,增加了营销看点。 2 新媒体时代的网络营销模式 2.1 社交媒体营销 近年来社交媒体的传播作用越来越凸显,通过微博、微信等社交媒体进行营销的趋势十分明显。在微博和微信上已经聚集了一大批商业号和营销账号,他们就是利用社交媒体的互动属性,在此基础上进行营销。在这个平台上,受众也通过转发点赞等行为积极地参与到营销中来,相对应的则可能在营销中获得一定收益,这样受众又成了生产者,既能够有所收益,又促进了品牌的营销。 2.2 搜索营销 搜索引擎在互联网上举足轻重,虽然现在很多业内人士认为搜索引擎的春天已经过去了,但是搜索引擎在营销上仍然占据很大份额。通过搜索可以快速搜索到需要的信息,而在搜索引擎中的排位和关键词,则是营销的重点。企业通过搜索引擎进行精细化管理,根据大数据信息有针对性地投放广告,增加产品浏览量,或者寻找合作对象,使得自己的产品迅速成为耳熟能详的品牌。同时还能够进行持续的营销方案优化,不断根据市场情况的改变来调整营销策略,这已经成为网络营销的常备手段。 2.3 视觉化营销 截至2014年底,中国网络视频用户突破3个亿,越来越多的用户选择在网络上观看视频,特别是年轻人,有部分已经不再开电视,电视不仅收视率下降,开机率都在下降。因此通过网络视频进行营销是很好的营销策略,既能自由发挥,又成本低廉。而且最重要的是网络视频具有社交互动的功能,能够实现传播者和受众之间的双向沟通,很多消费者会通过分享行为来进行无意识的营销,有些甚至干脆就把广告拍成很有创意的小短片,其广告形式更加灵活多变。 3 新媒体时代的网络营销的优势 3.1 减少企业的营销成本 营销方式的多样化并不是新媒体时代网络营销的最大特点,它更重要的是降低了营销的整体花费。以往企业进行传统营销需要实物作为载体,需要花费大量的财力物力和人力。但是网络营销则减少了这一花费,新媒体营销则把这项花费降到最低。新媒体时代企业甚至不需要自己再搭建官方网站,只需要在已有的成熟的社交媒体上注册一个账号,通过免费开放平台不断地进行信息推送和资源共享,通过有质量的内容聚拢人气,吸引消费者。例如,在微博上建立加V账号,在豆瓣建立专属小站,在QQ上建立自己的品牌粉丝群,在微信上建立自己的公共号,而这些营销都是免费的。 这些成熟的新媒体传播平台虽然成本低廉,但是需要内容的支撑,可谓是真正的内容为王。只要传播的内容有创意或者对受众来说有价值,就有受众帮你进行继续传播。最重要的是,这些成本消耗只是在信息的一瞬间就完成了,剩下的传播成本都是由受众自己来承担的,这样就把受众变成了新一级别的传播者,这种传播效应呈指数级增长。从理论上来说,这条传播链能够无限延伸,呈现出爆炸式和病毒式的传播效果。 多点对多点的模式所造成的指数级传播是传统媒体所不能相比的,其传播效果也令人惊讶。这正是互联网营销的媒体,随着社交网络时代的来临,信息的传播速度越来越快,就像六度空间理论一样,一个人认识六个人就能认识全世界,这样的传播速度是以往所有媒体都无法做到的。在当今金融危机的余威下,使用这种经济便捷的营销手段是企业的必然选择。 3.2 提升广告创意含量 在新媒体传播中,数据库营销、病毒营销、互动体验、口碑传播、精准营销、事件营销等新型营销手段和广告模式变换花样出现。这其中的要点就在于创意,一个好的创意能够让新媒体营销发挥出一个广告公司的力量。一但有了好的创意,那么再通过有理有据的营销,积极促进受众参与和反馈,营销效果将大大增加。 创意是营销内容的关键,但创意的应用需要好的平台和人才。互联网上的信息爆炸一方面令信息冗杂,另一方面大量的信息也为新媒体营销注入了更多的元素,只要能够创造性地整合这些元素和信息,就能够产生巨大的经济效益,这也是创意经济的真意,因此创意成为当今企业发展和产品竞争中最关键的环节。 3.3 自主选择和有效互动 在新媒体产生如此巨大影响之前,营销主要是一对多的硬性单向度营销。网络营销使得消费者与企业的沟通更加流畅,互动效果明显,对企业取得良好的传播效果具有显着成效。在网络营销中,更需要确定目标用户,根据目标用户的需求,引导其进行自主选择,并在互动和口碑中获得品牌价值,使其品牌价值融合于口碑之中,变成传播源头进行扩散,使得营销效果倍增,这就是病毒式的营销。 但是,互联网的信息爆炸导致信息泛滥,人们无法辨别冗杂信息,决策成本不断提高,因此,简单的传播内容已经不适合网络营销的需求,应该让受众积极参与到营销规划之中来,变成营销病毒的宿主,与其一起完成整个营销过程。通过受众的参与,企业收集更多用户信息,实现与用户的良性互动,让占据主导地位的消费者感受到自己私人化、精细化的需求已经被满足。这样的自主选择和有效互动能够有效提升营销效果。 3.4 链接用户,企业和用户共享利益 新媒体平台能够引导其中的用户参与营销过程,成为产品和品牌的传播者和营造者。因此,一旦企业与用户链接到一起,使得企业和用户实现利益共享,则营销效果会翻倍。 例如,APPLE公司的线上商城就是这样的例子。苹果公司的APP软件语言是开源的,苹果公司允许用户上传自己写的APP,但是APP需要由线上商城统一进行管理,其销售和下载都能够为作者分得一定的利益,而苹果公司的线上商店既丰富了品种,也获得了比例分成。这就是企业和用户之间的双赢。根据2014年苹果线上商城的数据,目前苹果线上商城中经过官方认证允许下载的APP已经超过30多万,下载次数超过15.9亿次。就这样,苹果 靠开源软件的开发赚得不少利润。 企业为用户提供营销平台和营销推广,而用户则创造产品和内容,二者通力合作,实现利益共享。这种模式在最大限度地保证产品多样性的前提下,还提升了用户的创造力和创新能力,这也是为什么苹果用户如此忠诚如此具有用户黏度的原因。最终,在用户的病毒式传播中,为其提供平台的企业成为了最大受惠者。只要能管理好一个平台,让平台良性运转,就能够聚集人气。新媒体的用户也乐于接受这种模式,这种模式给用户带来的参与感和荣誉感令传播呈指数级传递,甚至成为展现个性、实现自我的平台。可以说,企业在进行传播营销的过程中,应该更加大方地对用户的参与和贡献进行付费,这种物质激励将能够更好地提升营销效果。 4 结语 各种新媒体的应用令人目不暇接,昨天还火热的一个新媒体产品可能今天就已经被新的产品所代替。新媒体对个人和社会的渗透是方方面面的,每个人都逃不过互联网这张大网,新媒体在给平民提供展示自己舞台的同时,也赋予大众更多的自由权利,这深刻地改变了用户的思维习惯。相信随着互联网和移动终端的成长,信息传播和网络营销将会更上一层楼。 网络营销论文:对房地产网络营销的冷思考 大多数房地产企业触网的主要目的是试图以互联网作为交易平台,扭转传统的售房方式,应用互联网信息传递量大,传递速度快的特色,促使房地产商品能够快速、有效地知足消费者的需求。实际上就是以网络营销接替传统的销售方式。但“中城房网”,“搜房网”等大型房地产网站展开的网上房拍、网上房展等流动的收效却微不足道,因而咱们不能不对于此作1番沉着思考。 1、我国现实国情难以支撑网上交易 中国的网络经济的发展模式很难说不是鉴戒美国的经验。但是事实上,中国的经济发展水平在至关程度上与美国是不可比的。我国的人均CDP只有A百美元,而美国则高达3万美元;中国并未完整脱离工业时期,而美国已经到达后工业时期的顶峰……种种差异使中国网络经济的发展模式与美国的现时状态其实不类似,因此咱们不可能使网络经济在中国的定位与美国相同。 此外,不管是从互联网的普及状态以及发展电子商务所必需的信息系统、支付系统等配套基础设施的建设来看,目前网络经济在中国其实不具备发生显明效果的基础。据二000年七月二七日 CNNIC(中国国际互联网信息中心的讲演显示:截止到二000年六月 三0日,我国上网用户总数达 一六九0万,其中专线上网的用户约为 二五八万,拨号上网用户人数约为 一一七六万, 同时使用专线与拨号的用户人数约为二五六万,尽管上网用户总人数每一年以近乎一00%的速度高增长,但就 一六九0万的上网用户而言,只占全国人口总数的 一.三%,如斯低的比例如何能够支撑电子商务的发展? 而且据CNNIC的统计讲演,上网用户中 一八-二四岁的网民占四六.七七%,而一八-二四岁的这个阶层在消费上是1个无比不成熟的群体,特别对于于房地产商品,这1用户群根本不具备消费能力。 因而,不管是从我国经济发展水平的大环境仍是从现时网络普及率及用户层次的小环境来看,房地产网络管销在现阶段都难以施展作用。 2、网上支付难题,安全隐患难以解除 房地产商品销售环节的网络化带来的直接问题就是价款的支付问题。目前我国加入互联网,设立网上银行的金融机构还很少,还不能知足网上交易支付的需要,而且就现有的网上银行而言,因为社会信誉体系还不够完美,使用者的数量还很少。至关1部份的消费者即便有心网上购买,也因无力解决支付问题而作罢。另外一方面,各商业银行的金融电子化采用了各自为政的方针,造成目前技术不统1的凌乱局面。最先推出网上支付业务的招商银行采取的是SSL标准,而中国银行采取的则是更加高档的SET标准。这类缺少长远计划的行动使网上金融的总体服务效力比较低下,并终究侵害到消费者的利益。这无疑在至关程度上阻碍了房地产网络营销的展开。 另外,网上交易的安全性问题是房地产商品网络销售推动的又1障碍。因为房地产商品价值量大的特色,网上交易1旦成立,就会发生大额资金的流转,但因为我国现阶段网上银行的支付体系其实不完美,尚无树立网上支付工具的自动化监控以及管理体系,不能进行严格的监督以及调和。因而用于网上支付的信誉卡。电子支票、智能卡等工具的信息很容易受到黑客的攻击,不能保证支付的安全性。安全的网上交易系统必需拥有1个安全可靠的通讯网络,以保证交易信息安全。迅速地传递,同时必需保证交易数据库服务器的绝对于安全,避免网络黑客闯入窃取信息人我国目前的技术水平状态来看,解决这1系列问题还需要至关1段时间。 3、网上交易的合法权益不能患上到保障 因为房地产商品固定性的特色,房地产商品交易实际上就是有关权属瓜葛的活动转移。因此做为普通消费者对于于所购的房产的权力归属问题是至关看重的,特别在我国的住房按揭市场构成以后,这1表现尤为凸起。但网上交易自身的不可见性以及因为交易双方相隔较远而发生的交易双方身份的不肯定性使患上大多数消费者对于网上交易发生的有关权力的合法性提出质疑。而且到目前为止,我国尚无正式出台有关网上交易规则的法律、法规。尽管合同法中规定电子合同与书面合同拥有平等的法律效率,但其中的许多枝节问题还有待进1步明确。此外,网上交易所带来的税费的收取问题也没有肯定的标准。这样看来,网上购房其实不能真正到达消费者购买“放心房”的请求。 4、房地产商品的独特性难以发展网络营销 因为产品自身的特性,房地产销售的网络化将带有自己显明的营运特征。首先,它必需具有相对于于其它产品较高的技术支撑,比如高宽带的连接普及,语言通讯以及视频传输的流畅自若。由于房地产不似书本或者电脑,有标准的模式以及统1的评判尺度,它是1件扑朔迷离的产品,对于它的表达将更为难题。而房地产网络销售的展开又必需树立在详实描写的基础上,使消费者能够充沛了解所购房产的位置、环境等系列状态。即便是同1环境,同1栋大楼的两个单元,房屋的地点1样,建材1样,房型面积也1样,但它们的朝向、楼层可能不同,视线景观也可能不平等等。这些抉择着消费者终究购买与否的“细微”差异,常常是繁杂的,即便用常规的手腕也难以表达,更不用说通过网络加以形象描写了。同时,现在的网络,不用说即时的在线交谈与什物图像的传输,即使简单的王维影像的制作以及输送也不很便捷。 另外,房地产是1件高价值的商品,它常常是1个人,1个家庭积蓄几年,10几年,乃至几10年的劳动所患上才能购买的。因而,几近所有的购买者在抉择购房以前,总有1个漫长的比较选择的进程,他们不可能仅仅依托网络,将大笔的款项托咐给小小的鼠标。这在很大程度上与人的感性理念有关,尽管网络的大信息量以及快捷的特色能够将购买者的选择进程简洁化,效力化,然而购买者对于房地产的现场感受以及感性决定则是网络自身没法取代的。要在短时代内扭转消费者的传统消费观念决非易事。 网络营销论文:对旅游企业网络营销之探究 摘 要:新形势下,因为旅游企业自身所具有的特点,旅游企业实施网络营销具有一定的优势,网络营销已成为当前旅游企业营销体系中的重要组成部分之一。尽管我国旅游企业的网络营销有了一定的发展,但是,同时也存在着大量亟待解决的问题。鉴于此,本文论述了旅游企业实施网络营销的竞争优势,分析了当前我国旅游企业网络营销中存在的 问题,并提出了加强旅游企业网络营销工作的对策。 关键词:旅游企业 网络营销 企业战略联盟 所谓旅游企业网络营销,主要是指旅游企业将网络技术作为基础的一种现代化的市场营销方式。引入各类高科技营销手段,其目的在于传播良好的旅游目的地形象,推介本企业的各类旅游产品,促进旅游产品的交易,进而助推当地旅游事业的发展。实施旅游企业网络营销,能够在最大限度上满足网络用户了解旅游信息之需求,切实增加旅游目的地所具有的吸引力,进而扩大旅游企业的知名度,吸引更多的投资或者合作伙伴。在此基础上,还可运用网络的可记忆性功能,从网络用户中获得客户的相关信息与需求,以便于合理地调整本企业的旅游产品或者旅游目的地的形象,同时还可依据网络用户之要求,为其量身定制旅游类产品,以求实现旅游产品的个性化,同时还可减少各类中间环节,节约一定的人力资源,实现降低成本之目的。 1.旅游企业实施网络营销的竞争优势 一是成本经济。旅游企业实施网络营销,能够从多个方面切实降低交易的成本。不仅能够极大地降低信息成本,让信息通过网络迅速、便捷和大范围传输,以切实降低时空成本,而且还能减少费支出。买、卖双方以网络为载体开展商务交流,不需要中介参与其中,从而减少了旅游交易的各个环节,减少了交易所需的费用。同时,旅游企业通过网络开展产品的介绍与宣传,从而节约了运用传统方式制作广告与分发印刷品等所产生的大量费用,同时还不需要雇用专职销售人员,能够极大地降低销售方面的费用支出。二是信息高效。实施旅游企业网络营销之后,能够超越时间与空间的限制开展信息的交换,并且跨越时空进行交易,让任何一家旅游企业均能全天候、全方位地展示营销方面的信息,从而提升旅游信息的传播成效。网络所具有的多媒体功能还能让旅游企业网络营销集中图像、文字、声音等多媒体传播形式,创设出虚拟化的环境,更加立体化地传播各类旅游信息。借助于网络,旅游企业还能储存与分析各种市场信息,向客户所传送信息精确度也大大超过了其他类型的媒体。同时,网络信息的传输速度非常快,即便双方进行的是跨国交易,也能够在同一时间开展交流,直至成交。三是双向沟通。旅游客户可以通过网络积极主动地和旅游企业销售人员进行交流,了解自身最为感兴趣的产品以及服务,并且提出相应的反馈意见。旅游企业应当在和自身关系最为密切的消费者群体进行对话与沟通的过程中,依据客户的细微差别,将其进行细分,以求正确地得出客户相应的需求,传送更为准确的广告信息,推出让消费者群体更加满意的旅游产品。这种营销沟通形式,能够让沟通的过程更富有效率,也使沟通的结果更让人满意,其结果肯定是旅游客户与旅游企业实现双赢。 2.当前我国旅游企业网络营销中存在的问题 目前,中国旅游企业的网络营销发展水平总体上依然比较低,和西方发达国家比较起来依然处在起步阶段。通过分析,笔者觉得主要存在以下三个方面的问题:一是部分旅游企业的网络竞争意识不够强。体现在一些旅游企业对于旅游网络营销的重要意义没有清醒的认识。当前,依然有大量旅游企业并不关注网络营销工作,还是死守着传统意义上的销售方式停滞不前。二是网络营销旅游产品过于单一,存在着网络资源的浪费现象。如今,大量旅游企业网站只是将网络看作是介绍本企业以及常规旅游路线的一种工具,只是把一些传统的旅游产品放到了网络中,并没有依据网络营销的特性质来开发与设计新的旅游产品。如此一来,非但导致旅游营销的效果相当有限,而且还浪费了一种非常好的获取客户信息,进而获取市场竞争优势的方式。三旅游企业网络信息技术人才匮乏。企业中拥有不仅懂得旅游知识和营销知识,而且又懂得信息技术的复合型人才,这是旅游类企业取得竞争优势的重要条件之一。然而,在现实中,符合以上要求的高素质网络信息技术人才极为匮乏。 3.加强旅游企业网络营销工作的对策 3.1致力于提高旅游企业的网络营销意识 由于现代信息技术的不断发展,旅游市场发展的空间已经渗透到网络之中。以互联网为基础的网络营销也顺应现代信息技术的发展而出现了。网络营销是一种新型企业营销方式,目前已经逐渐发挥出其所具有的良好商 业价值。网络已经为旅游企业提供了一个全新的向旅游客户介绍自身产品以及服务的良好载体。在现实的经营环境之中,企业所具有的社会关系资源毕竟是有限的,而且运用传统的营销方式来传递信息,不仅速度较慢,而且时效性也差。旅游企业在开展了网络营销之后,不但能够有效地降低营销的成本,而且效果还要好于传统意义上的营销手段。这是因 为网络营销的对象面向的是全世界客户,而且还不存在时间之限制。同时,旅游企业网络营销还能在效果上进行检测,从而能够做到精确化。例如,可以检测出当天共有多少人浏览了本企业网站,这些人分别是在哪里上网的,他们在网站上浏览最多的是哪些页面。这样一来,企业工作人员还可对其中具有意向的客户实施长期跟踪式回访等。运用以上精确化检测方式,企业还能非常清楚地了解到旅游产品推广费用的价值和回报等。而传统意义上的营销方式就难以达到这种精确程度。所以,旅游企业应当切实树立起良好的营销意识,更加积极、主动地实施网络营销,更好地运用网络方式来推广本企业的产品与服务。 3.2全面应用现代网络营销手段 在提高对网络营销认识程度的同时,旅游企业还应当使用先进的网络营销手段,不断提高自身的信息化管理水平,全面整合企业的内部与外部信息资源,持续提升本企业在旅游市场中的占有份额,进而在日益激烈的现代市场竞争中处于不败之地。为此,企业应当精心建设本公司网站,在技术的层面上应当着力解决网站内容、技术手段、宣传等方面的问题:一是在网站内容安排上,应当全面考虑网站的访问者或者潜在客户所具有的需求。立足于提供更加全面的旅游信息,从而切实树立起较好的企业形象,不断增加企业对于潜在客户的亲和力。同时,要积极运用网络所具有的交互式特点,更加积极地和客户进行交流,认真回答客户所提出的问题以及个性化要求,从而实现争取客源之目的。二是在企业网站的设计与开发上应当运用好视频技术与色彩技术等手段,把自 然风光、人文景观和旅游接待设施等比较直观和动态地展现在广大客户或潜在客户眼前,从而切实增加旅游企业所具有的吸引力。在设计与制作企业网页之时,应当更加巧妙和恰如其分地应用好各类色彩,不断增加企业网站的美感,让浏览者能够更加地感觉到赏心悦目,从而提升本企业网站所具有的吸引力。三是要很好地运用搜索引擎和旅游行业网站实施宣传与推广,从而让更多的客户能够了解到本企业,从而优先选择本企业推出的产品与服务。 3.3培养更多更好的复合型网络营销人才 网络营销与传统营销方式的不同之处在于其科技含量更加高,专业要求上更加严格,从事本工作必须具备良好的专业素质。旅游行业要依据本行业之特点,结合企业自身需求,更好地承担起此项工作,这就需要拥有不仅懂得营销知识和网络知识,而且又要精通旅游业相关知识的人才。这类人才不仅要具有收集、整理与分析各类信息之能力,而且还应当具有十分强烈的服务、沟通、协调能力。从当前来说,这一类人才的数量并不多,所以,旅游企业要有组织、有计划地实施人才招聘、在职培训以及远程教育等丰富多彩的形式,不断提高网络营销人才的业务能力以及服务成效。 3.4运用网络健全完善企业战略联盟 鉴于网络具有良好的跨时空性,因此,旅游企业可以能够地实现跨地区经营,而不必只考虑到某一个具体的客源地市场。同时,这一特性也能很好地节约企业进行市场扩张的各项成本,这是由于企业不需要在每个客源地市场中建立起相应的分支机构,也不需要再开展大量的宣传。同时,因为网络具有链接功能,所以,浏览者在每个网站中选购产品与服务之时还可通过点击网站中的超链接以登陆其他网站或者选择与其配套的产品或者服务,进而实现各家旅游企业利益的共享,这就在相当大的程度上提高了在不同旅游企业之间设立企业联盟的可行性。 3.5健全完善现有的网络营销法律体系 要通过健全完善相应的政策法规以保护旅游企业在网络营销过程中的安全性。为此,一是要抓紧制定落实电子商务管理方面的规章制度,切实保护交易双方的合法权益,防范网络欺诈以及不讲求商业道德的相应行为,保障旅游企业网络营销能够实现良性发展。二是要制定涉及网络交易安全的规范,运用加密技术、ID认证技术和防火墙技术等,以确保交易过程的信息传递能够确保安全与合法,并且防止信息为第三方所非法利用,切实保护企业与消费者的合法权益。 4.结束语 综上所述,随着现代信息技术的不断发展,网络技术为不断发展的旅游产业提供了更大的机遇与更好的发展空间,同时也为旅游企业的发展提出了全新的挑战。怎样应对好这一重要挑战,抓住千载难逢的发展机遇,这是每一家旅游企业管理者都一定要深入思考的重要问题,而发展网络营销是每一家旅游企业发展的必经之路。为了能够将旅游网络营销切实做大做强,就一定要将旅游网站建立完善起来,并且从专业化角度来整合传统意义上的旅游资源,为广大客户提供更多层次的全方位服务,唯有如此,旅游企业才能在愈来愈激烈的市场竞争之中处于不败之地。 钟小东(1973-),男,籍贯:海南万宁人,职称:讲师, 学位:学士;研究方向:旅游经济与酒店管理。 网络营销论文:企业网络营销危机避免的对策 一、网络营销的发展现状 对企业来说,每一次的技术革命都将改变企业的经营方式。以营销为例,在200多年前,企业要想把产品卖给更多人,必须飘洋过海长途跋涉;100多年前在电气化技术的支持下,企业只需用一个电话就可以将自己的产品信息到各个地方。网络营销是以互联网络为媒体,以新的方式、方法和理念,通过一系列网络营销策划,制定和实施营销活动,更有效的促成个人和组织交易活动实现的新型营销模式。①它是企业整体营销战略的一个组成部分,是为实现企业总体或者部分经营目标所进行的,以互联网为基本手段营造网上经营环境的各种活动。近年来,越来越多的企业已经认识到国际互联网对企业经营发展的作用,纷纷挤占这一科技制高点,并将之视为未来竞争手段的主要武器。在我国,网络营销起步较晚,但是现在我国企业信息化意识明显提高,信息化进程正在加快,企业信息化工作在提高生产率和企业竞争力方面正在形成巨大的潜力。尽管如此,与发达国家相比,我国网络营销发展的总体水平较低,仍停留在起步阶段, 二、网络营销的风险分析 1.安全风险。对于这种以计算机为平台的虚拟交易市场,最大的风险就是交易的安全性。安全将成为制约网络营销发展的主要因素。造成安全风险的因素很多,既有人为的也有系统自身缺陷造成的,其中主要包括:信息传输风险、数据交换风险、信息确认风险、交易者身份不确定风险。 2.技术风险。技术风险是企业在网络技术不成熟和与之相关的技术手段不稳定,而给交易双方带来的风险。在我国,网络发展水平不高、网络基础设施差、线路少、安全性不高,这些都导致一切技术上的不稳定,从而造成上述混乱情况,技术原因形成的风险对网络营销产生较大的负面影响。 3.信用风险。信用风险是网络营销发展中的主要障碍,这是因为网络营销是以信用为发展基础的,即交易双方相互信任,信守诺言。买方假设卖方的商品合格没有缺陷,卖方假设买方有足够的支付能力,双方都会履行交易时达成的承诺。但在目前“假冒伪劣盛行,欠债不还有理”这样一种缺乏信任的经营环境中,如果没有任何信用保证,网络营销是难以开展的。信用风险将在很大程度上制约网络营销的发展。 4.法律风险。互联网是跨地域、国界的全球性信息网络,在这个网络上无法向现实空间那样规定国家和地区的界限,传统的地域管辖方法难以施展于网络空间 5.物权转移风险。物权转移中的风险是买卖双方都应十分注意防范的一种风险。尤其是在网络营销中,物权转移过程中的风险更大,更加应该提防和警惕。如款到无货或货到无款、无保障的定金交易等,都将加大买卖双方的风险。 6.产品识别风险。网络提供了快捷、便利的信息传递手段。当双方捕捉自己所需要的目标产品信息时,都会很高兴,但往往忽略一个十分重要的因素,就是由于信息传递过程中的失真,而造成了潜在着的产品识别风险。 三、网络营销风险的规避策略 (一)强化企业制度建设以规避网络营销中的风险 1.人员管理制度。明确权责范围,规范员工行为,通过培训教育提高员工的风险防范意识和能力。 2.风险控制制度。为企业在风险决策、交易管理、危机应急等状况下提供规范的处理方法和操作机制。 3.监督制度。通过严格的监督监管,保证各项制度措施能够顺利实施并充分发挥效用。 4.建立有效的预防机制。预防机制的建立,虽然需要企业先期投入一定资本,但是完善的预防体系能够有效地帮助企业规避风险,避免网络营销风险给企业带来现实的损失。 5.企业建立专门的网络营销部门。企业应建立专业的网络营销部门而不是将网络营销与普通的营销合并在一起因为网络营销不同于普通的营销,它自己具备一系列的独立机制和方法。 (二)政府在网络营销风险规避中的作为 1.政府加强网络基础设施建设。要防范网络营销中可能存在的风险,必须加强网络技术研究,改善网络基础设施,全面提高网络的运行速度,保证信息传递的准确、及时与安全。同时,要尽量降低网络的使用费用,普及电脑及网络知识,吸引更多的企业和个人加入网络营销,以扩大网络营销的覆盖范围。 2.加强对网络营销的信用认证。加强在网络商场的市场准入制度,网络交易的合同认证、执行和赔偿,反欺骗,知识产权保护,税收征管,广告管制,交易监督,以及网络有害信息过滤等方面制定规则,为网络营销健康、有序、快速发展提供一个公平规范的法律环境,最大程度的降低网络营销风险。 3.完善网络交易的法律法规。无论网络安全、网上结算还是货物配送,都涉及法律法规问题。只有健全法制,严惩违法者,才能保证网络营销的正常运行。因此,国家必须在立法和执法上加大力度。 4.加强信息安全技术研究。网络营销要适应市场全球化的新形势,信息安全至关重要。加强信息安全研究是我国发展网络营销亟待解决的关键问题。 5.国家应设立网络监管部门。国家设立专门的权威认证中心,对企业的信用进行评估,合格者颁发证书并在网上公布。同时,为企业提供信用保障,或由保险公司设立专门的信用保险,尽可能把信用风险降低,促进网络营销的健康发展。 网络营销论文:浅析我国企业网络营销的发展 21世纪,人类已经步入了以因特网为基础的网络经济时代。计算机网络技术的迅猛发展和广泛应用对当代社会产生了全方位的影响,也给企业的营销管理带来了巨大的变革。网络营销是适应网络技术发展与信息网络时代变革的新型营销方式,它改变了传统的营销理念、营销策略、营销手段和方式,将成为21世纪企业营销的主流。与传统营销相比,网络营销显现出更为广泛性、实时性、经济性、交互性等特点。 目前我国上网计算机数量、上网用户人数总量比较大但普及程度并不高,信息技术在我国企业中应用现状也不太令人乐观。通过比较中国企业与外国企业的网络营销规模、企业拥有网站数量等一系列问题,发现我国网络营销总体水平还较低,制约我国企业网络营销发展的障碍和主要问题如下: 一、制约我国企业网络营销发展的障碍 网络营销属于企业自身的管理活动。企业网络营销的开展,必须积极适应市场环境和消费者的变化,我国企业网络营销发展障碍主要来自企业内部,包括企业在认识、管理和人才等方面存在的障碍。 1.认识方面的障碍 这是我国企业开展网络营销最大的障碍。目前企业对网络营销的认识,呈现两种截然相反的态度:一种是对网络营销的过分神化,一种是对网络营销的认识不足。可以说,这两种对网络营销的认识都是片面的,对企业的网络营销实践有着巨大的危害。 2.管理方面的障碍 当前我国企业开展网络营销,在内部管理的三个层次:基层管理、中层管理和高层管理上都还存在着一定的制约因素。目前,国内一些企业的管理体制尚不健全,没有一套规范系统的管理制度。大多数企业属于被动反应型,随着新问题的出现,由管理者制定新的措施,却很少考虑新制度是否适应本企业的实际情况等问题。导致管理制度呆板僵化,制度之间的系统性不强。 3.人才方面的障碍 人力资源始终是企业最重要的无形资产。企业开展网络营销,需要各方面的人才,尤其是具备全新信息观念和新型知识结构的复合型人才,他们是企业实施网络营销的中坚力量。目前,国内企业在技术人才、管理人才,以及复合型人才等方面,与国际企业相比,都极其匮乏。 二、我国企业网络营销存在的具体问题 1.互联网基础设施建设薄弱 我国的通信业虽经连续十余年的大发展,尤其是通信网的建设,为我国国民经济的信息化奠定了网络基础,但这与流通网络化的未来发展要求相比,还远远不够。不同的地区,在网络营销发展上存在着较大的差异。 2.企业网络营销人才缺乏 人力资源始终是企业最重要的无形资产。企业开展网络营销,需要各方面的人才,尤其是具备全新信息观念和新型知识结构的复合型人才,他们是企业实施网络营销的中坚力量,而我国企业恰恰缺少既懂技术又熟悉营销业务流程的综合性人才。一来大多数企业只会用人,而没有培养人的观念,二来企业内部缺乏有效的激励机制,导致人才流失情况严重。 3.安全、方便的网络支付机制欠缺 在网络上直接进行支付就离不开银行信用卡方式。目前,我国网络支付的技术尚不成熟,虽然银行卡在线支付已在中国银行、招商银行、中国建设银行实现,但我国银行的电子化水平普遍不高,安全性又差,银行网络之间相对封闭,尚不能承担起支付网络电子交易费用的任务,无法在网上实现交易的全过程。因此,目前在网络安全支付方面存在的技术和观念问题是网络营销发展的核心与关键障碍。 网络营销是新世纪市场营销的必由之路,它给广大企业带来了历史机遇,同时也带来了严峻的挑战。鉴于我国网络营销存在的诸多制约因素,应采取如下对策: (1)树立正确的网络营销观念。坚决摒弃原有的几种不正确认识,结合企业自身行业及产品特点,结合企业文化,结合企业营销管理模式,树立符合企业需求的网络营销观念。 (2)加强网络的基础设施建设。实施网络营销活动的对象是网络用户,所以网络用户的数量也是网络营销发展的必要条件,目前我国Internet的基础设施还相当落后,需要加强和改进的地方很多。上网人数的多少受到网络运行速度和上网资费高低的制约,而网络运行速度和上网费用受到网络基础设施建设完备程度的影响。因此需要政府发挥宏观调控的作用,加大网络基础设施的建设力度,鼓励国内企业大力开发具有自主知识产权的计算机网络软硬件产品,改善目前的网络环境。 (3)加强网络营销立法与监督。无论网络安全、网上结算还是商品配送,都涉及法律法规问题,只有建立、健全和完善相关法规,严惩违法者,才能保证网络营销的正常进行。因此,国家必须在立法和执法上加大力度,在网络市场准入制度、网络交易的合同认证、执行和赔偿、反欺骗、知识产权保护、税收征管、广告管制、交易监督,以及网络有害信息过滤等方面制定规则,为网络营销的健康、有序、快速发展提供一个公平规范的法律环境。 (4)培养网络营销人才。在知识经济时代,由于信息技术和网络引发的一系列商业革命已经如火如荼,网络营销需要具备全新信息观念和新型知识结构的复合型人才,他们是实施网络营销的中坚力量。网络营销对人才的要求很高,一个合格的人才不仅需要懂得电脑、互联网,还要精通金融贸易、物资经营管理,并且要将这几方面很好地结合在一起。必须要充分利用各种途径和手段,培养、引进并合理使用好一批素质较高、层次合理、专业对口的网络、计算机及经营管理等方面的专业人才,为企业网络营销的发展提供人才保障。 网络营销是企业营销活动的重要组成部分,是传统营销不断发展和提高的产物,网络营销正是在与传统营销的结合和相互促进中使其日益成熟。我国政府和企业要各司其职,认真研究对策,从不同方面促进我国网络营销的发展。在营销策略的制定过程中,充分利用网络的互动性、实时性等特点开发出适合我国国情和企业实际情况的网络营销新方式、新策略,使企业在日益激烈的市场竞争中立于不败之地。 网络营销论文:基于电子商务环境下企业网络营销的探索 摘要:网络信息时期的到来,给企业营销模式带来了巨大的冲击,彻底扭转了咱们对于传统企业营销所持有的某些旧观念以及旧模式,不管是在出产、营销、管理等各方面都遭到严峻的挑战,同时也带来了机遇,现阶段,电子商务已经成为我国社会经济的首要组成部份,咱们颇有必要对于电子商务网络营销模式做进1步的钻研。 症结词:网络营销;电子商务 网络营销发生于二0世纪九0年代,发展于二0世纪末至今。网络营销发生以及发展的违景主要有3个方面,即网络信息技术发展、消费者价值观扭转、剧烈的商业竞争。 网络营销是以互联网络为媒体,以新的方式、法子以及理念,通过1系列魅力网络营销策动,制订以及施行营销流动,更有效的促成个人以及组织交易流动实现的新型营销模式。它是企业总体营销战略的1个组成部份,是为实现企业整体或者者部份经营目标所进行的,以互联网为基本手腕营建网上经营环境的各种流动。 网络营销概念的同义词包含:网上营销、互联网营销、在线营销、网路行销、口碑营销、网络事件营销、社会化媒体营销、微博营销等。这些辞汇说的都是同1个意思,笼统地说,网络营销就是以互联网为主要手腕展开的营销流动。 一、展开网络营销违景 “王婆卖瓜”的观点在现在日益剧烈的商业竞争中愈来愈患上以承认。对于于众多的商家来讲,更多的顾客了解公司的产品就象征着企业将取得更多的利润。而互联网所带来的但愿就是,网络具备了1种能够将个人电脑变为每一位居民的广告亭的潜力。 在我国,互联网营销的费用呈逐年增长趋势。据统计二00七年中国网络广告市场范围达一0六.一亿元人民币,并预测到二0一一年,中国网络广告市场范围将到达三七0亿元人民币(《二 00七年中国网络广告市场份额讲演》,iresearch)。尽管,并无比传统广告主要媒体(电视、报纸、杂志、播送)的费用高,但从其高速增长的情况可以看出愈来愈多的企业正在使用网络营销。促使企业在互联网展开网络营销的缘由有良多。(一)许多电视观众迁移到互联网。大多年青以及收入较高的群体休闲时间更愿意上网而非看电视,这类发展趋势还将继续,尤其是跟着网络手机的普及利用。(二)企业没法对于电视以及印刷广告的效果进行评价,节目收视率等1些数据对于于了解广告效果而言只是1种猜测。而互联网可以通过1系列的软件利用,反馈更多的信息给商家。(三)网络营销本钱较传统方式廉价,而且情势更丰厚以及个性化。如:可将文字、声音、图片、动画集为1体,面向特定群体或者个体进行互动式交换等。由此说明现代企业应将网络营销视为企业总体营销战略的1个首要的组成部份。 二、网络营销方式——企业门户网站 企业网站是企业架构在互联网上的1个门户,是企业网络营销流动的首要组成部份。在企业网页上输入企业需要向消费者宣扬的信息,这是进行网络营销的基础。因为企业网站容量不受限制,产品资讯、图片……企业任何想要给客户的资料均可以放在企业网站内。同时,作为企业文化延伸的方式,企业也能够通过企业网站,向员工以及客户灌输企业的经营理念,打造企业形象。企业还可以通过门户网站为客户、采购商、供应商等提供他们所需要的服务,并可以以及他们获得沟通,及时患上知客户的需求,展开有特点的网络促销流动为客户提供更切合的服务。 三、电子商务企业网络营销模式 最近几年来,我国传统企业对于电子商务愈来愈注重,而企业网络营销更是为众多企业所运用,企业网络营销主要有几种法子:网站建设、供求信息、E-mail营销、搜寻引擎营销、博客营销、网络广告、通用网址、企业黄页、域名注册与虚拟主机、短信平台等。 据钻研,网站建设、供求信息、E-mail营销等法子都是企业普遍采取的企业营销法子,将近七0%的企业建设过企业网站,六0.九%的企业过供求信息,也有五一.三%的企业采取过E-mail营销法子;网络广告、企业黄页、搜寻引擎营销法子也逐步普遍成为企业的营销法子。对于于有必定范围的传统企业来讲,搜寻引擎营销以及登陆电子商务平台是收益较高的电子商务法子,1些大的电子商务平台如:阿里巴巴等都执行搜寻引擎优化与搜寻引擎营销。我国电子商务网站或者多或者少地针对于Google、Baidu、Yahoo搜寻引擎执行优化,试图通过企业网络营销,潜移默化终究消费者,可以说SEM是无比有效的直销情势,因此搜寻引擎成为商家必争之地。其缘由有2个,1是Google、Baidu以及Yahoo3个搜寻引擎占搜寻市场的九二%以上,其中百度盘踞六二.一%,Google占二五.三%,yahoo占四.八%;2是搜寻引擎已经经成为第2大网络任务,据调查,七九%的用户上网时使用搜寻引擎,这1数据仅次于电子邮件使用,九三%的网民采取电子邮件功能。SEM中还有1首要行动,就是竞价排名Baidu以及Yahoo都展开这1业务。从企业长远发展来看,企业新的专利产品的推出,借助搜寻引擎来营销还是企业上佳的选择。 四、电子商务环境下网络营销可操作性解析 有价值的信息于企业来讲无异于财富,电子商务时期,企业可以在阿里巴巴或者其它网站上利便快捷地发掘到各种有价值的信息,包含专利、新产品、竞争企业国内外资讯、政策划向、管理前沿等,这些信息大大降低了企业经营风险;但是,如果企业内部信息保密工作做的不好,就颇有可能泄漏商业秘要,给企业经营带来巨大风险,有时这类风险对于于企业来讲是致命的。电子商务竞争惨烈,众多企业登陆阿里巴巴,同行的企业就成为了“冤家”,网络生存者永久会选择物美价廉的产品以及物流快、售后服务好的企业,于是,电子商务环境下企业竞争白热化,对于企业文化、理念、管理、产品等提出更高的需要,企业从此告别暴利时期。由于电子商务平台以及物流,全世界市场已经经客观上融为1体,商业竞争也从区域转到全世界,在剧烈的经济竞争环境下,优越劣汰已经经成为必然。 企业在经营进程中,承当着巨大的技术风险,电子商务环境前提下,这类风险更为凸起。阿里巴巴上的所有会员可以执行网上支付,尽管利便了企业与消费者,但企业不能不增添安全方面的投入,他们要购买防火墙、杀毒软件、通过CA安全认证、防备钓渔网站,以防范可能的技术风险。事实上,阿里巴巴在网站上就安全问题专门开拓了专栏、并与杀毒厂家合作,预会员同享安全技术,同时推行安全证书来保证企业与个人在交易进程中规避网络上的风险。 阿里巴巴将所有会员纳入诚信管理,企业视诚信度以及好评为自己的生命,事实上也不为过。给人好评或者差评不只是负责任的问题,你必需客观地评价你的合作者,否则你的合作者可能带着证据来投诉你。诚信度以及好评率较高对于于企业不利于1笔无形资产。而诚信度以及好评率较低对于于企业就是负债,有时可能致企业于死地,显然,消费者不愿与信用差的企业合作。 五、结论 电子商务网络营销的展开,为企业带来了机遇也带来了挑战,做好 在互联网环境下进行的网络营销流动已经经是企业展开营销业务的发展趋势。但其实不等于网络营销能够完整取代传统营销。因为互联网笼盖的群体、消费者的购物方式、消费观念等各种缘由,使患上网络营销不能够完整取代传统营销,应与传统营销相辅相成,互相增进,构成相符企业特点的整体营销策略。 网络营销论文:网络营销策略和方法在淘宝店铺经营中的运用 淘宝网是一个电子商务的运营平台,是企业可利用的一种重要的现代信息网络资源。现在,在淘宝平台开设店铺已成为企业网络营销活动的一个重要组成环节。开店过程中,除了掌握必备的技术、熟悉淘宝规则之外,更应懂得相应的经济和商务原理。若想店铺开设成功,还应熟悉市场运作的方法与技巧。 淘宝店铺经营目的就是能在淘宝这个大平台上销售产品,而在此之前则要经历产品开发与选取,市场与目标客户分析,组合产品与定价,网络平台选择,产品宣传与推广等这样一个过程。各个环境联系紧密,缺一不可。本文所举例是青川海伶山珍商贸有限责任公司,在淘宝网取得成功的过程,海伶山珍官方淘宝店将其家乡的土特产销往了全国各地,其个人也是得到了社会各界的认可,获得了多项荣誉。接下来是对海伶山珍官方淘宝店的运营及其产品销售过程中采取的网络营销策略进行的分析。希望能够引起读者的反思,并认真体会,举一反三。 一、产品开发与选取(项目选择/产品策略) 产品开发与选取是淘宝创业者首先要考虑的问题。而对产品成功设计来源于精准的市场分析。产品设计前应认真系统地对消费者进行分析:网购者都是什么人?他们需要什么?我销售的产品或服务怎样才能吸引他们的注意并让他们产生购买的欲望?此外还需要了解消费者的以下情况:(1)消费者特点;(2)消费者的购买习惯;(3)消费者的购买类型。在此基础上用心设计自己的产品。以农产品为例:要突出特色,以质量取胜,宁可少卖,不可贱卖。 海伶山珍市场策略设计:市场细分:食品中的土特产,土特产中的青川野生土特产。目标市场:对生活品质和食品质量有着比较高要求的人。市场定位: “野生”和“只卖山里人的货”。 产品和项目的选取是首先要解决的问题,目标和方向选定了,其他环节工作才能事半功倍,顺理成章的进行下去。 二、产品定价 常见的网络营销定价策略有低价定价策略,个性化定制生产定价策略,使用定价策略,折扣定价策略,拍卖定价策略等。针对不同情况和产品,可采取不同的定价策略,如新品为打开市场,刚开始可采用付邮试用的方式;而对于一些稀有珍贵的农产品,则可采用高价甚至拍卖定价的方法。 短裙竹荪这一产品采取的是高价定价策略。能采取这一策略的原因主要有三点:(1)由短裙竹荪其中一个天然属性决定:物以稀为贵;(2)海伶山珍给店铺注册,走品牌化道路,拉高了竞争门槛,避免店铺陷入同质化、价格战的混战中。(3)赵海伶做了大量的前期工作,如开通博客,把每次进山取货的照片一一拍下来,把进山取货的经历和图片放到博客中,同时也放在店铺的首页和宝贝详情页。获取了大量的关注,也得到了顾客的认可和信任。网络营销过程中,对产品的定价是一项十分重要的环节,要紧紧围绕产品的定位,结合目标市场的特点,对比竞争对手的同类产品特征及价格,对自己的产品进行合理定价。 三、渠道设计 渠道的两个重要指标里面,一个是宽度:同一层次中间商的数量,通常指终端零售商的数量;另一个是长度:产品流通经过的中间环节的数量,通常分为直接渠道(直销)和间接渠道两类。 淘宝渠道设计可长可短,短的比如像工厂店,长的有批发或者零售等;在宽度上也可设计为密集、独家或介于二者之间。 再比如农产品,在渠道设计时就可以考虑是独家销售还是可以找其他店铺?是否应结合其他平台?如微信平台等。青川海伶山珍商贸有限责任公司的网络营销渠道包括:(1)青川海伶山珍商贸有限责任公司官方网站;(2)青川海伶山珍-淘宝网;(3)青川海伶山珍的官方微博;(4)青川海伶山珍的微博_腾讯微博;(5)青川海伶山珍的空间;(6)海伶山珍微信公众平台。 网络营销渠道设计的好坏直接关系到消费者是否能够方便的找到商家,是否能够方便的浏览、询问与购买,谁能最大的给消费者带来方便和良好的体验,谁才能最终抓住消费者。 四、产品促销、推广 到这里,我们采取一个倒推的方式: 先看四种活动:(1)包邮;(2)赠送礼品;(3)捆绑销售;(4)付邮试用。这是常见的四种淘宝店铺活动方式,属于销售促进,又叫营业推广,用于提高转化率,提高成交量。 这种活动的前提是得有人进到店铺,人不来,成交无从谈起。问题是,人如何来?这就是网络营销中解决潜在顾客看得见,找得到的问题。靠的就是推广,引流。 海伶山珍开始推广只能靠亲朋好友的推荐和在外青川人的搜索购买,一点点地积累客户。在还不是特别熟悉淘宝运营和推广的时候,海伶山珍靠主要还是老顾客的口碑传播。“买过我们店铺产品的顾客,基本都会再来买。”据赵海伶介绍,店铺的回头率相当高。 网络营销推广常用的方法或工具有:供求平台,分类广告,邮件列表,社区营销,搜索引擎,病毒营销,网络广告等。而引流常用到站内(淘宝)搜索,微博(已被淘宝收购),微信朋友圈等。 各类工具和方法侧重点不同,效果各异,且难易程度有较大差异,在具体使用过程中应根据不同的情况灵活辨别和使用,争取能发挥其最大的功能,为商家带来更多的效益。
测绘类论文:测绘工程专业人才培养探讨 摘要:本文首先介绍了现代测绘的本质和内涵,接着介绍了在现代测绘的背景下测绘人才培养所出现的问题,最后具体从各个角度探讨了测绘专业人才培养的措施。 关键字:测绘工程 现代测绘 人才培养 随着全球经济的不断发展,必将充满各种竞争,无论是政治、军事的竞争,还是经济、科技的竞争,归根结底都是人才的竞争。高等学校是培养人才的重要基地,特别是要培养适应社会、经济和科技发展的人才,是普通高等学校肩负的重要使命。目前各高校都在深入开展专业教学改革工作,探索具有现代观念的人才培养模式,提高人才培养的质量。本文对高等院校测绘工程专业人才培养模式进行了探讨,并为应用型测绘人才的培养提供参考意见。 一、现代测绘的内涵 从现代信息论的观点看,测绘学是一门关于地球空间信息的学科。传统的测绘受地面测量技术、时空尺度和精度水平以及投入的局限,其产品主要是单一的地形图和在地形图基础上编绘的专用地图;它不能及时反映地球表面形态的变化,特别是大范围或全球变化;其产品制作周期长,已不能满足地区经济和全球经济高速发展的多种需要。信息技术加快了人类社会的运行速度。测绘学是提供人类生存空间、自然环境及其变化信息的学科,它的学科内涵发生了巨大的变化,因此,如何界定测绘学的含义,已是世界各国测绘工作者所关注的问题。从20世纪90年代开始,国际上将测绘学(SurveyingandMapping)更改为一个新词,以准确反映学科实质,Geomatics一词由此应运而生。随后,有关Geomatics的提法在我国学术界主要是地学界成为热门话题,由于对其含义理解不同,其中文译名将它译成。地球空间信息学。,已基本得到认同。不管人们对Geomatics的含义如何理解,根据ISO的标准定义和国际测绘联合会(IUSM)对。测绘学。的定义,两者的含义是基本类同的,只不过Geomatics所涉及的地球空间信息的范围更宽一些。Geomatics更准确地描述了测绘学在现代信息社会中的地位和作用,适应了现代社会对地球空间信息的大量需求的特点,因而发展和提高了测绘学的研究和工作领域,符合现代测绘学发展的实际。现代测绘工程的核心技术是空间技术,包括GPS、卫星遥感和航测,测绘的范围从地面扩展到整个近地空间,加之通讯、计算机网络等信息技术,使地球空间信息学科的理论和技术体系比传统的测绘学有了很大的发展和更新,由此,Geomatics适合于纳入数字地球的理论和技术框架。随着数字地球构想的实施,测绘学面临一个历史性的发展新机遇,传统的或现代测绘学将以地球空间信息学的新面目立于地球科学分支学科之林,以更强的活力向前发展。 二、测绘工程专业人才培养出现的问题 当前测绘工程专业在课程设置及目标定位中还存在着不容忽视的问题和矛盾。主要表现为:在课程内容整体设置上具有一定的盲目性和随意性,不重视研究社会的需求,因人设庙、因人保庙的现象时有发生。在课程结构安排上表现出重技术课程、 轻管理课程,从而导致学生毕业后适应能力较差,尤其是到建筑施工、路桥施工一线的毕业生。没有很好地紧贴市场,国家经济发展迅速与测绘学科专业结构、人才培养模式等方面反应相对迟缓的矛盾仍然存在,适应社会需求的大量面向市场经济建设主战场的技术应用型、复合型测绘人才没有得到充分的培育。人才培养模式多样化和目前专业框架、格局相对单一的矛盾。在中国市场经济不断完善的情况下,测绘作为国家经济建设、国防建设的一项先行性、基础性工作,具有很强的科学性、技术性。面向21世纪,中国可持续发展战略的提出、北京申办2008奥运成功、数字地球、数字中国、数字省区、数码城市的建立、中国成功加入WTO、注册测量师制度的逐步建立和测绘主体体制及运行机制的改革完善等都对测绘市场及测绘教育带来了空前发展的机遇,也带来了巨大的挑战。具体来说,现代社会对测绘工程专业人才培养要求上,正从过去的技术型向市场技术应用管理型转变。主要表现为:三个高技术的综合运用(GPS、GIS、RS),三大能力的提高(分析解决问题的能力、公关能力、职业迁移的能力)、三大意识的形成(市场经济主体意识、工程质量管理意识、国际竞争合作意识)。因此重视和加强对测绘工程专业应用性、复合型人才培养的研究,提高测绘工程专业学生的社会竞争能力和适应能力更具有现实和长远意义。 三、测绘专业人才培养措施 在线 1.测绘学科研究的方向 测绘学科是采用各种方法和手段研究空间对象的定位、描述和表达,动态变化与监测,并将所获得的各种空间信息进行加工、存储与处理,使之综合应用于经济建设、国防建设、科学研究、社会发展等各个领域中所形成的一门学科。测绘科学既是地球学科的重要分支,又是一门工程应用学科,她服务于各种工程建设,包括地面、空中、地下、水下各种民用工程、矿山工程、海洋工程、军事工程、环境工程、生态工程等领域。 随着空间和信息科学技术的发展,测绘学科正在经历着一场深刻的革命,并将成为一个重要的信息产业。面向二十一世纪,测绘学科的发展趋势和方向是:测量数据采集和处理自动化、实时化、数字化、智能化;测量数据管理科学化、标准化、信息化、一体化;测量数据传播与应用网络化、多样化、社会化、广泛化。GPS技术、GIS技术、RS技术及其集成是测绘学科的前沿领域,也是未来数字地球的基础。 2.注重课程设置 现代测绘科学研究的主要对象是空间信息,而以空间信息理论为核心的测绘学科,与地学、生态、环境、城建土地管理等相关学科都有密切的联系。现代测绘高新技术,往往是多种专业技术的综合系统,只有将各类知识融汇贯通,构成有机的知识网络,才能适应现代科技相互交叉、渗透、移植的特点。而传统的测绘工程专业的课程设置,专业性过强,学科领域单一,知识结构面太窄,特别缺乏相邻的专业知识,这种知识结构显然满足不了现代社会的要求。因此为了培养应用型测绘专业人才,我们认为课程设置应根据目前的国情、市场经济的要求,既要考虑测绘知识的系统性,又要兼顾学科的综合发展趋势具体应设置的主要课程如下:基础及公共课:包括数学、物理、政治、 外语、大学语文、文献检索、计算机基础、计算机高级语言、计算机图形学、数字图像处理、技术数据库技术、网络技术、法律基础、体育等。测绘专业课:包括测量学、数字测图原理与方法、大地测量学基础测量平差基础、摄影测量与遥感、工程测量、测量原理及应用、地理信息系统原理与应用、地籍测量与土地管理等。相关专业课:包括城镇规划、自然地理学、采矿学工程与工业摄影测量、土建概论、数据通讯与模式识别。 3.注重工程意识和应用能力的培养 与精英化高等教育或研究型大学的人才培养模式相比较,。应用型人才。培养途径具有以下4个主要的特点:应用型人才的知识结构是围绕着一线生产的实际需要加以设计的,在课程设置和教材建设等基本工作环节上,特别强调基础、成熟和实用的知识,而相对忽略对学科体系的强烈追求和对前沿性未知领域的高度关注;应用型人才的能力体系也是以一线生产的实际需要为核心目标,以大工程为背景,在能力培养中特别突出对基本知识的熟练掌握和灵活应用,比较而言,对于科研开发能力就没有更高的要求;应用型人才的培养过程更加强调与一线生产实际的结合,更加重视生产实习这个教学环节,通常将此作为学生贯通有关专业知识和集合有关专业技能的重要教学活动,而对于研究型人才培养中在理论上给予特别重视的毕业设计与学位论文,则更重视与工程实践地结合,或者用综合实践代替。应用型人才要注重工程意识(求真务实、严谨规范拼搏进取)和工程文化(求善求美、以人为本、协调发展)地培养,建立科学的发展观,能够妥善处理人与自然的关系;科学活动是认识世界地活动,工程活动是改造世界地活动,在工程活动中能够协调人与自然的关系尤为重要。要注重培养应用型人才的创新精神、增强其创新意识、激发其创新愿望、提高其创新能力,以便他们更好地与各自的专业相结合而创造地学习,即在学习中进行创造,在创造中深入学习,把自己培养成为富有创新意识的应用型人才。 4.完善实践教学体系 测绘工程专业同其它专业相比尤其注重学生的实践能力和动手能力,大学生实践能力的培养日益受到人们的重视,因为实践是创新的基础。应该彻底改变传统教育模式下实践教学处于从属地位的状况,构建科学合理培养方案的一个重要任务是必须为学生构筑一个合理的实践能力体系,并从整体上策划每个实践教学环节。这种实践教学体系是与理论教学平行而又相互协调、相辅相成的。科学合理的实践教学体系包含三个方面。第一,受实验学时的限制,很多实验不能保证每一位学生都能够有充分的时间亲自动手,因此,应增加实验室的开放时间,让每个大学生都能经过多个这种实践环节的培养和训练,这不仅能培养学生扎实的基本技能与实践能力,而且对提高学生的综合素质很有好处。第二,应尽可能为学生提供综合性、设计性、创造性比较强的实践环境,培养学生的动手能力和自我探究能力,这也是素质教育的根本要求。第三,从长远的观点来看,实践环节应尽量与测绘单位的生产实际相接合。测绘教育的最终目的是为生产服务,因此,实践环节必须要面向实际的生产应用,当然要做到这一点还需要教育部门与生产单位共同努力去创建一个良好的互动机制。 总之,探索对于测绘人才的一种合理的培养模式有着重大的现实意义,测绘专业教育者应该从多个角度探索测绘人才的培养,为我国的测绘事业做出更大的贡献。 测绘类论文:房产测绘成果对商品房出售方案影响的探讨 内容摘要:本文作者长期在深圳从事房产测绘工作,也多次到有关省份参加房产测绘专题的专题调研,对房产测绘有一定的见解和理论,本文所写内容主要是根据深圳案例结合国内情形进行比照,分析了房产测绘成果对目前售房方案的影响,并对此提出了自己的见解。 一、目前市场上商品房交易的几种模式 自从国家取消福利分房,实行分房的货币化后,商品房作为一种特殊商品的概念已经被广大购房者所认同和接受。从开发商手中或房产交易所等中介机构中购买自己称心如意的住房已经成为人们置业的主要方式。然而由于法律、法规的不健全,有法不依、执法不严,开发商或中介机构存在投机取巧的行为;测量部门人员技术不全面、责任心不强,出具的资料不符合规范;政府监督部门没有认真履行职责等原因存在,使少量商品房面积存在粗差,造成面积严重“缩水”或“涨水”,极大地损害了消费者的利益。造成面积纠纷,成为近年来商品房买卖纠纷中的一个主要内容,也是买房消费者投诉的一个重点。面积缩水与涨水,公摊面积不明确,面积测绘结果不公开等,是多年来困扰买房人的几大心病。因此社会上对目前的商品房销售方式提出了质疑,有个别省份和城市出台了不同的商品房销售办法,有的已经开始实施。谁料一石激起千层浪,拥护者有之,反对者有之,各执一词,莫衷一是。各地房产界专业人士就此就此展开了激烈。 一般来说,商品房的建筑面积由两部分组成,即套内建筑面积和与公用分摊建筑面积(以下简称公摊面积),而套内建筑面积由三部分组成,即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。对于购房者来说,他们关心的是套内建筑面积的大小,更准确地说,购房者关心的是套内使用面积的大小,即在同等单价的前提下,套内使用面积越大,购房者认为越合算,反之则亏。目前在商品房的销售中以建筑面积作为销售的计量单位,消费者无法知道套内墙体面积、公摊面积,当然也就无法知道自己的套内使用面积到底是多少,无法知道自己的权益是否受到侵害。 根据建设部出台的《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套单元出售,也可以按套内使用面积或者建筑面积出售,前不久还出现了按套内建筑面积出售的。依据《商品房销售管理办法》,各省市分别制定了当地的商品房计价和销售办法,据了解,广东省建设厅、物价局曾于去年联合下发了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》,明确宣布商品房以套内建筑面积计算房价,公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入总成本,即套内建筑面积销售单价包含公摊面积的成本,公摊面积不另行单独计算。而深圳现行的房地产买卖合同文本却规定有三种选择:一是按建筑面积计算;二是按套内建筑面积计算;三是按套计算。 目前在商品房交易过程中,一般都是以建筑面积和套内建筑面积作为销售的主要方式,尤其是前者占有主导地位,只有极个别的项目采用按套(一般只有在拍卖房产时采用)和按使用面积出售。到目前为止,笔者很少听说市场上在商品房的交易中以套内使用面积(或称净使用面积)作为销售的计量单位。因此本文主要是对前面两种销售方式与房产测绘的关系进行分析,后面两种只作简单的说明。 二、产生以上几种模式原因的探讨 目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规都不尽相同,主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)、国家标准《房产测量规范(gb/t17986·1—20__)》及各省市地区根据当地习惯制定和颁布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定。其中深圳市的根据当地的建筑风格和习惯在总结以前的经验的基础上,经过几年的实践操作,根据国家的有关规定和通知,制定了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》和《深圳市建筑设计经济技术经济指标计算规定》,作为指导深圳市房产测绘的作业原则,非常详细地规定明确了各类型建筑的计算方法、公用建筑面积的分摊原则和分方法、可分摊和不可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间,采用经国土资源部验收通过的房产测绘软件进行作业,这种作业方式和形式在国内同行业中属于领先水平。 在分析目前市场上采用的几种商品房销售办法,首先我们必须弄清楚以下几个概念:建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积。 1、建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积 2、套内建筑面积=套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积)+墙体面积+阳台建筑面积 3、套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积 4、房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的净空面积,按房屋的内墙线水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积,不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。文秘__版权所有 根据对以上概念的阐述,建筑面积与套内建筑面积就只有一个应分摊的公用面积的区别,套内面积与套内使用面积也只是一个结构面积与阳台面积的区别。目前在消费者理解不透就是应分摊的公用面积,虽然国家有关部委和各级地方政府都制定了相应的分摊面积分配方案或规定。购房者知道了分摊的原则,哪些部位可以分摊,哪些部位不能计入分摊的面积,但购房者仍无法知道每一个具体的部位分摊的数值到底是多少,分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相、到底有多大的套内使用面积等。向开发商索要相关资料,开发商一般不会配合,使购房者一头雾水,最后只能糊里糊涂地签合同认购。 按套内面积售房,其实解决的是信任危机问题。房产测绘是一项专业性非常强,责任心重大的技术性工作,由专业测绘队伍出具的房屋面积测绘报告的过程不是每个业主所能够完全理解的,他们对其中的计算过程、方法、依据、标准是想了解又无法具体、明了地弄清楚,因为面积分摊过程是摸不着看不见的,具有隐蔽性。社会上发生的 种种房产纠纷表明,症结往往出现在公摊面积不清,正是因为上述原因的存在,有人就把按套内建筑面积售房的设想提出来了。因为套内面积的测量非常容易,所以此种售房方式一经提出,便大受消费者欢迎。 三、分析各种商品房交易方式的利弊 按套内建筑面积出售的优点在于既简单又省事,便于购房者测量、核对,购房者无须足够的专业知识一关上门就能用尺把房子的套内面积量个清楚。目前国外有些国家和地区开始实行套内面积出售的办法。但是据笔者调查在国内还没有哪个省份或地区制定出了套内面积计算商品房售价的具体的规则,也没有具体确定公用面积计价方式。按套内建筑面积售房也许是一个省事的办法,但不是科学的办法。作为开发商,他的经营目的就是一个效益的最大化,会不会因为按套内面积售房,有可能造成其经济效益的降低,因此可能会产生以下几点隐患: 1、开发商在建设过程中可能会减少公共配套建筑的面积,从而降低项目整体品质。 2、开发商有可能把不属公摊的面积打入套内成本,购房者吃了暗亏还不知道是怎么回事。 3、为了能增加套内使用面积,不法开发商可能会将套内墙体变薄,降低建筑安全成本,减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响,使业主的生活品质降低。 4、按套内面积出售,有可能发生公共面积部分被发展商或物业管理公司占用,小业主利益被损害的情况。 因此有人认为按套内面积售房,恐怕无助于问题的明朗解决,反而会使公摊面积等易于发生问题的环节更加带有隐蔽性。 现在绝大部分房产方面的专家认为目前以建筑面积出售对消费者可能更有保障。他们认为房子的价值体现在各种建筑功能空间有机、合理地构成,它应该包括为整栋服务的公用设施等。如果一味追求套内面积而不顾及整栋建筑乃至整个小区的整体环境的情况,对购房者的利益也存在危害。目前按建筑面积售房比较流行的原因主要出于以下几个方面: 1、现在所有商品房的建筑面积并不是开发商说了算的,都须专业部门根据制定的规范、规则进行测量计算,最后要经过政府权威部门的监督与检查,所以从理论上来说,建筑面积结果应该是可靠的。商品房出现“缩水”与“涨水”现象只是个案而绝非普遍现象,而且,现在的购房合同示范文本上已经有了“套内面积”这一栏,规定开发商应该填写,购房者可以由此了解套内面积的情况。 2、便于和我国目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积和套内建筑面积,产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以套内面积出售,势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。 3、尽管套内面积能表现房屋的功效,但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分组成的:一部分是独立产权,以套内建筑面积的形式表现;一部分是共有产权,以分权后的公用建筑面积的形式表现,两者不能分离。从长远来讲,消费者购买房屋,转化为固定资产,既会关心使用功能,也会关心资产的价值量。套内面积不能表现共有产权,也不能表现全部的财产权益。因此,以套内面积出售不利于表现产权人的权益。 4、就国外的普遍做法来看,许多国家或地区采取建筑面积计算房价款。我国采用的按建筑面积售房是借鉴国外房地产市场的做法,因为通过按这种方法可以比较好的解决物权问题。 四、提出解决纠纷的方法 通过分析现在市场上采用的几种商品房销售办法,根据我国目前的市场形式和国际惯例,我认为商品房按照建筑面积销售为好。问题的症结均在于公用面积的确定、分摊计算上。其实公用建筑面积的计算与分摊并非那样复杂、那样难懂。目前要使消费者对房地产市场树立信心,打消疑虑,只有通过一个简单的道理,即“明明白白消费”,要做到这一点就要使公用建筑面积的分摊做到合理、合法,还要尽量明了、清晰,要做到这一点我认为并不难。理由有四点。 1、房产测绘机构和监督部门严格按照《房产测量规范》以及各城市根据国家标准《房产测量规范》的原则和各地的实际情况制定本城市的《房屋面积测算细则》或补充规定进行房产测量,另外建设部《商品房销售管理办法》规定了商品房的销售面积与实际面积之差,不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。以及国家建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》(建设部令83号)和国家质量技术监督局公布的《商品房销售面积计量监督管理办法》中也对房产测绘提出了具体要求。通过以上规范、规程的贯彻实施,已经较好地规范了房产测绘制度,使其具有了足够的权威性。 2、通过业主委员会可查清公用面积清单并进行实测。套内面积按不同户型,不同方位各选测几套作为代表进行测量即可。测量结果可以与房产证上的面积进行比较,根据差值情况采取相应的措施。 3、建筑面积(套内面积加分摊面积)才能完全体现房屋的所有权和土地使用权,单以套内面积则不能。从长远着想,这一点不能忽视。比如房屋因种种原因需折除重建,势必会因公摊面积不明确而引起麻烦。 4、按照建设部、国家测绘局去年5月1日颁布实施的《房产测绘管理办法》要求,测绘与管理必须分离。现在国内有些城市的房地产测绘市场开始开放。过去房地产面积测绘权只掌握在建设部门控制的几家测绘机构手中,缺少竞争机制和监督机制。开放后的房地产测绘市场放开,情形就不同了,只要有相应的测绘资质,遵循国家及地方相应的法规,接受当地质监部门的监督检查,原则上任何一个测绘机构对同一宗业务都有同等的测绘机会,消费者终于在“房屋建筑面积测量”上有了知情权和选择权。 房屋测绘部门在进行房产测绘过程中应该依法测绘,严格遵守各项技术规程,有效保护购房权益,在实施测绘的过程中做到: 严格遵守国家法律、法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定,接受当地房地产管理部门和测绘管理部门的技术指导和业务监督实,对其完成的房产测绘成果质量负责。 认真核实公用建筑面积名称和它的服务范围,分析建筑物各个功能区的情况,根据规范、标准等的要求进行公用建筑面积的分摊计算。 出具的房产面积测绘报告应该清楚地列出各套的套内面积、分摊面积,准确标注各主要边长数据;整栋房屋的公用建筑面积的名称以及面积和它们的分摊范围,在报告中应该列出各套以及公用建筑面积的位置平面图等,这样才能使建筑面积应透明计算规定清楚。 测绘部门应该采用先进技术和设备,提高测绘技术水平,建立严格的质量保障体系,在作业过程中认真把好质量关,对其完成的房产测绘成果质量负责。 为了最大限度地保护消费者的利益,笔者建议应从下面三个方面加强管理。 1、在签订《商品房买卖合同》时消费者与开发商应在合同中约定公摊面积增加的处理方式。即在签订合同时补充协议中应明确约定:在公摊面积增加超过一定幅度时,买受人有权退房或公摊面积增加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定,如对公摊面积的测量结果有疑问,双方事先指定一个公认的测量机构,进行重新测绘并约定测量费用的具体支付方法。 2、改革我国目前的测量制度,建立我国独立的测量师制度。测量师及执 业机构对其所出具的测量成果负完全法律责任,同时使房地产管理部门变“运动员”为“裁判员”,以第三者的身份实行监督管理。测绘服务部门受开发商委托进行测量,其测量结果又受到管理部门的监督检查,既避免了开发商的欺诈行为,也避免了管理部门直接参与测量而使公正性受质疑。 3、政府主管机关制定相应的法规,如建立开发商对公摊面积数据的公示制度,即责令开发商在与购房者签订合同之前,小业主有权知道经具有资质的测绘部门测算明晰的房屋面积测绘报告,在面积测绘报告中列出商品房的套内使用面积、墙体面积、套内面积、分摊面积和建筑面积,并在备注栏中说明上述面积的关系。 4、政府主管机关应该加强对房地产开发、施工的监管力度,开发商必须按照经建筑管理部门批准的图纸施工,特别是已经做过预售并且卖出部分期房的建筑不得随意更改设计图纸。 结束语 房产测绘部门应当加强技术人员的专业知识培训和实践经验积累,提高房产测绘技术水平,从业人员都要树立良好的社会责任感和较强的职业道德,测绘中严格按照国家有关的法律法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定;房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督,保证房产测绘成果的质量,测绘单位对完成的房产测绘成果质量负责。向社会提交质量可靠的测绘成果。 总之,以什么方式来作为商品房销售的计量单位问题,关系到市场经济中的文秘站版权所有公平、公正问题,从长远来看,商品房的销售计量依据应从目前的以建筑面积计量过渡到以套内使用面积来计量,最后取消以建筑面积来计量是大势所趋。当然,在这个转变过程中,其它与之相关的法律法规也应随之变化,规范商品房买卖过程当中的测量问题也必须得到解决。这样在政府主管部门管理到位的前提下,处于弱势群体一方的合法权益是能得到保证的,买卖双方的权利、义务也会渐渐趋向于一致。 测绘类论文:浅议从测绘就业市场反思本科教学计划 论文关键词:教学计划 测绘工程 就业市场 改革 论文摘要:教学计划是培养人才的主导性文件,反映培养出的人才所具备的知识结构层次和工作能力。教学计划规定了什么时间设置什么样的课程以及课程的学时学分,它规定了人才培养的基本模式。文中以测绘工程专业为例分析了大学生就业比较困难的主要原因是由于大学制定的教学计划不合理,培养的学生不能适应市场的需求,因此,提出对刚绘工程专业教学计划进行改革的几个思路。 1.大学生就业难的症结分析 据中国教育在线知,从2001年到2006年,大学生就业率连续下降,2001年6月毕业生一次就业率本科生就超过了80% , 2002年底,全国高校毕业生就业率达到80 % , 2003年就业率降为75% ,2004年73% ,2005年72. 6 %。因此大学生就业难成为困扰学生、家长和学校的一个难题,其原因来自以下几个方面: 第一,大学扩招引起人才的相对饱和,就业市场供过于求。我国的高等教育逐渐进入大众化阶段,大学的在校人数比以前扩大了几倍。全国大学毕业生2001年为114万,2002年为145万,2003年为212万,2004年为280万,2005年为338万,2006年为413万。大学的专业设置数量不断增加,就测绘工程专业而言,近几年,如雨后春笋般涌现出来,据中国高等教育网统计,2007年计划招收测绘工程专业本科生的学校就有67所(如表1)。但是,测绘学科毕竟是比较小的学科,如此众多的学校开设测绘工程专业无疑给学生就业带来了更多的压力。 第二,在“宽口径,厚基础”的指导思想下,培养的大学生专业素质不高。目前把大学教育定位为素质教育,为了提高学生的整体素质,大学开设的课程中基础课所占的比重过大,学生常常是2年之后才接触专业课程,加上学生要复习考研究生、找工作等等,学生学习专业课程的有效时间充其量就是1年半,在如此短的时间内,要把众多的专业基础课、专业课、专业选修课修完,也只有走马观花、匆匆浏览了。例如某校的通识课程(基础课)和公选课包括形势教育、军事理论、思想道德修养与法律基础、中国近现代史纲要、马克思主义基本原理概论、思想、邓小平理论及“三个代表”重要思想概论、应用文写作、体育、大学英语、计算机基础及程序设计、高等数学等等,其学分占到全部学分的35%左右,而在总授课课时中,占到了50%左右。 第三,专业课程设置过多,学生有专业而无专长。随着全球定位系统(GPS )、地理信息系统( GIS )和遥感(RS)的兴起,测绘工程专业的学生除了要学习传统的课程之外,还要学习这些新的课程,课程多了,每门课的教学时间短了,造成了学生有专业而无专长的状况。传统的课程包括测量学、测量平差、控制测量、工程测量、摄影测量、测量程序设计、测绘专业英语等,90年代之前的工程测量专业也就学这么多东西,现在除了这些还有地理信息系统、GPS原理与应用、遥感、AutoCAD、数据库、数字测图、地籍测量等等,部分教材的编著者为了评职称的需要,有意的增加字数,造成内容不断增加,加大了学生的学习负担和经济负担。 第四,学生缺乏行业背景知识,造成了就业的又一大障碍。测量服务的行业除了测绘外还有建筑、土木、水利、电力、煤炭、公路、铁路、地质勘探、土地勘察、农业、航空航天等等,学生就业时如果没有相关的知识,很难适应行业的需要。中国矿业大学的学生在校期间就学习了采煤方法、煤田地质、巷道掘进等相关知识,到煤矿工作后就可以很快进人工作状态。90年代之前,所有的测绘专业都是有行业背景的,如河海大学依托水利水电、中国矿业大学依托煤炭行业、武汉测绘科技大学依托测绘行业等,而现在随着国务院部委的撤销,专业部属的高校都转为地方或教育部直属,无行业背景的测绘专业逐渐增多,从表1中可见一斑。 第五,毕业实习和毕业设计流于形式,学生不能将所学知识融会贯通,以至于毕业生独立工作能力差,设计、指挥、协调能力更差。其实在学习期间有许多课程设计、实习,时间比较长。如某校数字化测图实习5周;控制测量课程设计1周;控制测量实习4周;工程测量课程设计1周;工程测量实习2周;测量平差课程设计1周;地理信息系统实习2周;摄影测量2周。这些实习各自为政,需要通过毕业实习和毕业设计将所学知识进行融合,但是,由于毕业设计和实习期间,正值学生找工作的黄金时间,再加上学校对实习经费的投人不足,很少有老师带学生到生产单位去实习,做的毕业设计题目也大多是理论上的探讨、研究,或者是程序设计,学生在工作岗位上基本用不到。 2改革教学计划 教学计划是培养人才的主导性文件,反映培养出的人才所具备的知识结构层次和工作能力。教学计划规定了什么时间设置什么样的课程以及课程的学时学分,从教学计划中可以反映出基础课、专业课、实践性课程所占的比重,它规定了人才培养的基本模式。 前面已经分析了,学生就业难的主要原因有五个,而后面的四个都与教学计划有关,因此必须改革教学计划来培养出适应市场要求的学生。 第一,不要过分强调“宽口径,厚基础”,史富贵在调查研究后指出,过分强调“宽口径,厚基础”是不适应测绘专业的。应适当的减少通识课程或压缩通识课程的学时数,或在通识课程中摒弃与测绘专业关系不紧密的内容。像前面提到的应用文写作,完全可以在通识课中删掉。比如,大学物理中与测量专业有关的内容主要是电磁波理论,其他内容就可以少讲甚至不讲。鼓励学生在大学一年级参加四级英语考试,通过后学生就不要在英语上浪费时间了。这样就能够压缩通识课程的时间,增加专业课程的学习时间。 第二,在同一专业中设置不同的方向,使学生有所专长。那么多的课程通通学一遍,其结果只能是样样精通,样样稀松。因此,应该设置至少两个方向,属于某方向的学生要加强在这个方向上课程的学习,而属于其他方向的课程要少学。例如可以设置工程测量和地理信息两个方向,两个方向的课程设置、学时数、实习、设计等应该有明显的区别。 第三,根据毕业生的就业去向,增加行业方面的背景课程,强化在优势行业的竞争。 从徐州师范大学测绘工程本科专业从2003到2006年毕业生在各个行业的比重统计可看出:行业主要包括测绘、煤炭、水利水电、土建工程、土地管理、地质勘探等,而每年在各个行业所占的比重也不一样。 从事专业测绘的人员的比重变化不大,2004年最低为16 % , 2005年最高为28. 9%;从事土建工程的毕业生每年都有,但是比重有下降的趋势;从事地质勘探的人员每年都有,但比重在上升;并且绝对数量也在增大;而从事煤矿测量的还是比较少,2006年则没有。由相关的统计资料不难看出,毕业生就业的去向除了测绘之外.就是地质勘探和土建工程。因此,要增设地质勘探和土建工程这两个行业方面的背景知识课程,例如地质学概论,土建工程概论,建筑学等。由此逐渐形成行业特点,提高学生在这几个行业的就业优势。 测绘类论文:浅论基础测绘,在数字城市建设中的地位与作用 论文关键词:城市测绘;基础地理信息;数字城市。 论文摘要:基础测绘是数字城市框架和核心的基础系统工程,基础测绘为数字城市提供基础数据集,数字城市则是高效、全方位充分利用基础测绘数据的一种最直接的途径。 "数字城市"建设需要多分辨率、高精度的、现势性好的空间信息基础设施,而空间信息基础设施的建设需要高精度的测绘手段和体系。 一、概 述 随着数字地球、数字中国等创意的提出,政府有关部门为了推进城市的信息化进程,提出了"数字北京"、"数字苏州"等数字城市的概念。城市测绘部门承担着城市基础地理信息的采集、更新与维护工作,为城市规划、建设、管理提供必要的基础资料和实施保障,在城市的信息化建设和可持续发展中处于重要地位。如今,面对着数字城市建设的发展,城市测绘部门有必要在现有基础上不断加强自身建设,把握历史机遇,为城市信息化发展和数字城市建设做更大贡献。 二、数字城市的概念 数字城市是数字地球、数字中国的延伸,它和数字地球、数字中国一样,同样是一种战略目标,并有一个发展的过程,在发展过程中将会对城市规划、管理、建设、市民生活、经济发展带来效益和方便。数字城市是综合利用地理信息系统、遥感、全球定位系统、网络、多媒体及虚拟现实等技术,对城市的基础设施、功能机制进行自动采集、动态监测管理和辅助决策服务的技术系统。通俗一点说,数字城市是指在城市规划建设与运营管理以及城市生产与生活中,利用数字化信息处理技术,将城市的各种信息资源加以整合利用。 数字城市以大规模的信息基础设施和海量空间数据为依托,需要社会各相关行业的共同参与和支持,是一项浩大的系统工程。因此,城市测绘部门应该明确自身的责任与优势,关注与研究数字城市,大力发展城市地理信息产业。 三、城市测绘在数字城市建设中的地位 1、城市空间信息基础设施与数字城市 数字城市是城市各职能部门与城市空间信息基础设施的集成,它包括城市规划、建设、国土资源、市政公用设施、环保、电信、消防、防震减灾预测等。城市空间信息基础设施是数字城市建设的基础,没有城市空间信息基础设施的支持,就谈不到数字城市的建设,-数字城市的提出将进一步加快城市空间信息基础设施建设的步伐。城市空间信息基础设施为城市各职能部门和各行业提供统一实时或实时的、精确的基础地理信息。城市空间信息基础设施建设的速度和质量直接影响数字城市的建设。 2、城市测绘与城市空间信息基础设施 城市空间信息的基本特征是空间位置关联性,它主要表征自然与人文要素的地理位置和空间分布关系,其典型的表现形式就是地图,而城市测绘就是一个充分利用各种数字化、智能化和网络化手段,专门从事城市基础地理信息的获取、加工、存贮、更新和提供的产业,毫无疑问城市测绘是实施城市空间信息基础设施的主干产业,是建设数字城市的一个不可缺少的产业。 3、城市测绘与数字城市 近年来,随着以"3S"为代表的测绘高新技术的不断推广与应用,城市测绘得到迅猛发展,数字化的测绘生产模式与技术体系已经建立,并逐步由传统测绘向现代地理信息产业转化,城市测绘已经被纳入国民经济发展计划之中,成为城市规划与建设的有力保障、社会各相关产业发展的重要依托。城市空间信息基础设施是数字城市的基础与前提,因此,发展数字城市必须首先建设城市空间信息基础设施,制定空间数据标准,建立地理数据的共享机制,使全社会都能充分共享地理空间数据。城市测绘部门以城市基础地理信息系统建设为核心,按照统一的数据标准(比例尺、坐标、图幅、图号、高程等)和信息技术标准,生产、管理各类城市基础地理信息,主要内容包括:城市测量控制网(平面与高程)、城市系列比例尺基本地形图(1/500、1/1000、1/2000、1/5000、1/10000等)、影像图(各种比例尺的正射射影像图)、数字高程模型(DEM)、现状公用设施(管线矢量图等)及相应的属性信息。这些信息构建了城市空间数据的框架,满足了数字城市建设的发展需要。 四、城市测绘应如何把握数字城市提供的发展契机 数字城市的建设推动了城市信息化进程,拓展了城市测绘的应用领域,加快了测绘科技创新的步伐,加速了城市测绘由传统模式向城市地理信息产业的转化,为城市测绘发展提供了新的契机。面对新的契机,城市测绘部门应该紧紧把握现代测绘的发展方向,以城市空间信息基础设施的建设为重点,促进城市空间信息资源的高效开发,应用与共享,将城市测绘发展到一个新的境界。 1、明确发展方向,制定有效措施 数字城市是关系到城市发展的系统性工程,城市测绘部门应当明确发展方向,制定相应的发展规划;应当积极的参与到政府组建的城市地理信息中心,成为其中的核心力量。 2、规范生产与质量管理体系 空间地理信息是数字城市与城市空间信息基础设施的主要数据源,因此,作为城市空间地理信息的生产者与提供者,城市测绘部门必须严把质量关,建立基础空间数据的管理机制,健全数字化产品的质量管理体系,切实承担起城市空间数据的及时采集、处理、加工和提供任务。 3、加大对基础测绘的投入力度,提高测绘保障能力,要形成政府投入为主、基础地理信息使用单位和承担基础测绘生产任务单位共同投入的投入机制,切实落实基础测绘项目经费,并实行专项管理。 4、建立和完善基础地理信息的更新机制,要充分利用市政测量、竣工测量、地籍测量以及遥感信息等各种手段,确保城市系列比例尺数字地形图的适时更新。同时要进一步完善测量标志的维护和有偿使用制度。 5、加强基础测绘部门的自身建设,切实做好基础测绘的组织实施工作,保质保量完成各项任务。加强基础测绘成果资料的深加工,开拓基础测绘应用和服务的新领域,提高基础地理信息对社会经济发展保障程度,基础测绘单位要深化改革,进一步完成基础测绘的保障和管理体系,从技术标准、人员素质、高新技术设备的引进吸收等方面进一步加大力度,以适应现代信息社会发展的要求,为尽快建立"数字武汉"并形成新兴的地理信息产业积极创造条件。 6、大力推进"3S"及其一体化技术的应用 "3S"及其一体化技术是数字城市重要的技术基础,因此,城市测绘部门应大力加强"3S"技术的研究与应用,通过GPS建立城市控制网、利用RS快速的采集数据,更新城市基础地理信息,运用 GIS 来管理城市基础地理信息,完成城市基础地理信息的建库与动态更新任务,为数字城市服务。 常规的城市规划设计都在测绘人员提供的测绘图件、资料下进行。由于测绘与规划设计严重脱节,既不能发挥测绘人员对规划设计的参与作用,又难以使规划设计人员吃透客观实际的信息,因而不利于提高规划设计工作的质量和效益。 数字地图的出现和GIS的发展,使这一状况得到了改变。由于GIS主要以数字地图的形式输入输出,查询、分析直观易懂,因此很易为规划设计人员所接受。 在GIS中,由于所获取的测绘基础数据详尽、可靠、准确,大大提高了城市规划的科学性。同时计算机的高速运算和具有极强的逻辑判断功能,可在短时间内提供多方案比选,增加了规划设计方案的合理性。而且,计算机可以自动地生成各种规划用图、表格和报告,利用数据库又易于删补、更新,因而还可以实现城市规划的动态监控和动态设计。通过对GIS的研究和使用,还可增强测绘人员和城市规划人员的协作,使信息的获取和使用臻于统 近年来,随着获取和处理遥感数字图像的明显进步,预计在三五年后,数字化、多光谱航空、航天遥感在费用、质量、信息量上的优势将更加明显。因此,应将遥感信息列为城市规划基础地理信息的重要组成部分,尽量采用影像图作为规划成果的背景图,并吸引更多的遥感应用机构为城市规划提供技术支持与服务。通过对GIS空间信息的查询、分析和应用,可望大大增加规划设计的深度和广度。 五、结束语 数字城市是一个庞大的系统工程,城市空间信息基础设施是建设数字城市的基础,而作为城市空间地理信息的生产者,城市测绘部门有着至关重要的作用。面对着数字城市建设的加速发展,城市测绘行业必须把握历史机遇,努力实现新的跨越。我们要以城市基础测绘纳入国民经济与社会发展计划为契机,积极发展勘测科技,加强勘测技术研究,全面实现数字测绘,充分利用多种先进科学技术,建设城市基础空间信息系统,更好地为城市规划与国土资源管理服务。 测绘类论文:房地产测绘课程教学改革的探讨 【摘 要】 本文分析了房地产测绘课程教学改革的必要性,着重在课程教学改革的研究与实践、存在的问题等方面进行了深入的探讨。实践证明,通过深入开展房地产测绘课程教学改革的研究与实践,有效地推动了房地产经营与管理专业的专业建设。 【关键词】 房地产测绘 课程改革 实践 1 改革的必要性 当今世界是一个政治、经济、文化、科技、教育全面竞争的时代,21世纪是一个教育的世纪,高等院校应培养具有较高的综合素质和创新能力的复合型人才,而要实现这一人才培养目标,高等教育的教学改革已迫在眉睫,并且随着社会的不断进步、科学技术的飞速发展,高校教师必须把转变教育思想,更新教育观念,深化教学改革,提高教学质量作为基本指导思想,按照邓小平所提出的“教育要面向现代化、面向世界、面向未来”的方针,深入开展教学、科研和生产实践工作,以适应新世纪高等教育和科技发展的要求。 在高等教育的教学改革中,专业建设是重点,课程改革是关键,只有在不断优化课程体系的前提下,才有可靠的专业建设,学科领域才能真正得到发展。而房地产业是一个新型学科,房地产经营与管理专业是八十年代开设的一个不足二十年历史的专业,在市场经济时代,其专业建设和课程教学改革显得更为重要,尤其是人才市场的需求变化,给专业教育提出了新的要求,课程教学改革势在必行。房地产测绘课程是房地产经营与管理专业的一门重要的专业基础课,对丰富学生的测绘理论知识和培养学生测图、读图、用图、放样等方面的技术技能和时间动手能力起着非常重要的作用。随着科学技术的不断进步,测绘新仪器、新技术、新方法的推广应用,3S技术、4D产品和数字技术给测绘行业带来了新的革命,使测绘学从理论到实践发生了根本性变化。因此,房地产测绘课程的教学改革,必须以传统的测绘理论为指导,以现代测绘技术为手段,以满足房地产测绘的需要为目的开展各项工作。 2 改革的研究与实践 2.1 明确基本要求,调整课程体系 根据房地产经营与管理专业的培养目标和教改试点方案,科学制定房地产测绘课程教学的基本要求,并以此作为课程体系调整的依据。经过多年的教学研究与实践,构筑了比较合理的房地产测绘课程体系,充分体现了专科教育中理论和实践并重的教育思想。随着专业教学改革的逐步深入,将不断趋于合理。 2.2 修改教学大纲,规范教学内容 课程教学内容是由教学大纲所决定的,而教学大纲应随着学科的变化发展、专业的调整及时修改。修订后的教学大纲紧紧围绕房地产经营与管理专业的培养目标和《房产测量规范》的要求,从根本上改变了过去重基础、重理论、轻实践的模式,适当降低了对测绘基础理论的要求,不过分强调课程的系统性和完整性,强调基础理论、基本方法在工程中的应用,及时删除过时的方法和手段。在保证基础测量的前提下,重点增加房产测量和地籍测量,对测绘新仪器、新技术、新方法及时加以补充,并提出合理要求。在学时逐渐减少的情况下,教学内容相反有所增加,并进一步增强了其针对性和适用性。 2.3 精心编写教材,充实课堂教学 教材作为教学的基础资料,是体现教学内容和教学方法的知识载体,其质量的好坏直接影响教学质量的提高。为了满足课程教学的需要,在收集了大量资料,并结合多年开设房地产测绘课程积累的经验,于1999年编写了近45万字的《房产测绘》自编教材。该教材以《房产测量规范》为指导,精简了传统测量的理论和方法,增加并改进了专业测量内容,补充了相关的测量知识和先进测量技术,进一步完善了实用测绘技术,充分体现了高、新、精等特点,增强了教材的实用性,能较好地满足学生学习和日后工作的需要。 2.4 改进教学方法,改善教学条件 ① 采取启发式教学。充分利用挂图、挂表、模型、实物等教学手段,使复杂内容简单化,粗象内容形象化,难点内容通俗化,使教学直观易懂。注重培养学生的自学能力、分析问题和解决问题的能力。 ② 开展电化教学和观摩教学。充分利用现代化教学手段。如投影片、录像片、多媒体教学等,将实践性强、技能训练要求高、仪器构造复杂、操作难以掌握的内容,通过电化教学和观摩教学,形象、直观地表达出来。初步推行“讲一作二考三”的教学模式。 ③ 提高仪器设备的先进性。通过加大经费投入,加强实验室建设,改善实践性教学条件,同时开展与仪器经销商、测绘生产单位合作办学的形式,或借助有关新仪器、新技术、新方法的宣传资料(如图片、光盘、录象带等),丰富教师和学生的现在测绘知识,缩小教学和生产的差距。 2.5 注重实践性教学,培养学生动手能力 ① 建立相对稳定的校内实习基地,及时购置GPS全球定位仪、全站仪、测距仪、计算机成图系统等先进仪器设备,改善实践性教学条件,并为教师从事测绘科研和生产提供必要的条件。 ② 合理安排房地产测绘实验和实习。测量实验室全天对外开放,仪器工具采取谁损失谁丢失谁负责的原则进行管理。实习内容从常用仪器工具的使用、房产平面控制网的建立,到房产分幅图、分丘图和分户图的测绘,房产调查、房屋建筑面积和用地面积的测算等,环环相扣,循序渐进。实行仪器操作考核制度,开展实习成果展评。 ③ 通过多种形式提高学生实习的兴趣。近年来,教师带领学生完成了多项测绘生产项目,收到了良好的社会效益和一定的经济效益。为了拓宽学生就业渠道,增强工作适应能力,学校成立了职业技术技能鉴定所,准予承担“工程测量工”等多个工种的技能鉴定工作,鼓励学生参加工程测量工技能考试,并取得相应职业技能证书。 2.6 提高教师自身素质,培养学生学习兴趣 教师作为教学的主体,自身素质的高低,与教学质量的好坏直接相关。 ① 教师必须树立科学的世界观、奋进的人生观、正确的价值观和无私的奉献精神,积极推进课程改革,提高学生学习兴趣,培养学生获取知识的能力,以及分析问题、解决问题的创造性思维。 ② 教师应为人师表,处处以身作则,加强教育学、心理学等理论修养,具备丰富渊博的专业知识和宽阔的相关知识,以和蔼可亲的教学态度,激发学生的学习热情,引导学生积极进取,使教和学有机地结合起来,真正做到既“教书”又“育人”。 ③ 教师应积极开展科研、生产工作,教学、科研和生产三者是相辅相存、互为促进的。教师应该在努力搞好教学的同时,不断改善自身的知识结构和能力结构,承担纵向或横向科研课题,从事测绘生产项目,不断积累实践经验,撰写专业论文或著作,激励教师增强科研和生产能力,以促进教学质量的进一步提高。 ④ 教师应加强与社会各界的联系,积极参加各种专业性学术活动,通过多种途径广泛获取信息,提高专业技能,拓宽教学的深度和广度。近年来,我们培养了一批双师型教师,其中有四位教师具备副教授和高级工程师双高职称。 总之,通过深入开展房地产测绘课程的教学改革,有效地推动了房地产经营与管理专业的专业建设。学生通过该课程的学习,在专业技能和思想品德方面得到了全面的锻炼和提高,具备了一定的工程意识和工程素质,初步具备了解决房地产测绘工作中实际问题的能力,能较好地满足后续专业课学习和日后工作的需要。但随着科学技术的发展,我国加入WTO后,人才市场的需求变化,对房地产测绘课程的教学改革提出了更高的要求,只有不断深化教学改革,提高教学质量,才能适应新形势发展的需要。 3 存在的问题 3.1 教学改革与学校内部管理体制改革、广大教师和管理工作者的教育思想与教育观念的转变息息相关,随着《高等教育法》和《面向21世纪教育振兴行动计划》的具体实施,高校内部体制改革将不断引向深入,教学改革力度逐步加大,只有这样,才能达到预期的课程教学改革效果。 3.2 重视师资队伍的建设,培养教师良好的业务素质和职业道德,有计划地选送教师外去参观、进修、培训,积极参与测绘生产与科研工作,培养双师型教师,提高教师的综合素质。 3.3 在课程教学改革过程中,加强对教学规律等问题的分析与研究,做好成果的推广应用工作,做到取长补短,共同进步。 测绘类论文:关于基础测绘中的GPS系统测量技术探究 论文关键词:GPS系统 测量技术 基础测绘 探讨 论文摘要:本文对GPS定位系统在应用中建立工程测量控制网、RTK 下的碎部测量与放样、区域差分系统下碎部测量与放样以及变形监测作出了探讨,并对GPS 技术的优缺点进行了分析,供同行参考。 21世纪是信息化的时代,而作为信息化产业技术方向的一部分,测绘专业在数字地球概念中扮演着重要的角色。而GPS全球定位系统具有性能好、精度高、应用广的特点。在测绘领域中,GPS系统已广泛用于大地测量、工程测量、航空摄影测量及地形测量等各个领域。通过 GPS静态测量和 GPSRTK测量技术在性能特点、作业方法、技术条件及应用效果的分析,指出GPS技术在房产基础测量中具有传统测量技术无可比拟的优势。 1、GPS静态测量应用于房产平面控制测量 1.1GPS静态测量模式 GPS静态测量有常规静态测量与快速静态测量2种模式。 常规静态测量模式是采用 2台(或 2台以上) GPS接收机 ,分别安置在 1条或数条基线的两端,同步观测 4颗以上卫星,每时段根据基线长度和测量等级观测45 min以上的时间。 快速静态测量模式是在一个已知测站上安置 1 台 GPS接收机作为基准站,连续跟踪所有可见卫星。移动站接收机依次安置到各待测测站,每测站观测数分钟。 这两种模式均可用来建立房产平面控制网。应用 GPS进行房屋平面控制测量,点与点之间可以不要求互相通视,这样就避免了常规测量中控制点位选取的局限性。只要使用的 GPS仪器精度与等级控制测量精度相匹配,控制点位的选取符合 GPS点位选取条件,那么所布设的 GPS网精度就完全能够满足房产测量规程要求。 1.2 GPS静态测量的作业方法 1.2.1根据基线长度确定静态测量观测时间 以拓普康 GPS为例,为达到测量精度要求,在进行静态测量时,可根据基线长度和接收机的类型确定观测时间(表 1)。 表 1 根据基线长度确定的 GPS静态测量观测时间 以上观测的成果质量易受锁定的卫星数量、作业环境及各种干扰因素影响。为保证获得良好的观测成果,应做到: (1)按相关的GPS规范要求选取观测时间; (2)新用户应尽可能适当延长设计观测时间; (3)单频接收机最好不要用于观测长度超过 15 km的基线 。 1.2.2 外业观测 (1)将 3台接收机分别在测站点上对中、整平; (2)接收机开机,跟踪GPS/GLONASS卫星的信号; (3)在外业表格上记录点号、仪器编号、天线高等信息; (4)接收机跟踪卫星稳定后,开始记录观测数据; (5)观测一定时间后,接收机停止记录观测数据; (6)接收机关机。 1.3GPS静态测量特点 在布设控制网方面,GPS静态测量较之常规方法具有以下特点: (1)测量精度高。GPS观测精度要明显高于常规测量方法,其基线向量的相对精度一般在 1/10000~1/100000000之间,这是普通测量方法很难达到的。 (2)选点灵活、不需要建造觇标。GPS测量不要求测站间相互通视,不需要建造觇标,作业成本低,大大降低了布网费用。 (3)全天侯作业。在任何时间、任何气候条件下,均可以进行 GPS观测,大大方便测量作业,有利于按时、高效地完成控制网的布设。 (4)观测时间短。采用 GPS布设一般等级的控制网,每个测站上的观测时间一般为 1~2个小时。采用快速静态定位的方法,观测时间更短。 (5)观测、处理自动化。采用 GPS布设控制网,观测和数据处理过程均高度自动化。 1.4 实例及效果 某房产基础测绘项目区面积 100km2 ,需要布设三等 GPS控制网。根据规范要求,点与点之间平均距离为 5km,现场踏勘后共布设 13个点,埋石、观测、数据解算共用时4个工作日。如果应用常规作业方法,以上工作量只能满足在控制点上建造觇标的要求,而且控制点成果精度会大大降低,返工率也会因为数据采集受人为因素的干扰而升高。 2、GPS RTK测量技术应用于房产基础图测绘 2.1GPS RTK测量技术的基本特点 GPS RTK是指载波相位实时动态差分(Real—Time Kinematic)定位,是 GPS定位的最新技术。 GPS RTK技术系统配置由基准站接收机、移动站接收机 2部分组成。基准站接收机设在具有已知坐标(地势较高处也可无已知坐标)的参考点上,连续接收所有可视 GPS卫星信号,并将测站的坐标、观测值 、卫星跟踪状态及接收机工作状态通过数 据链发送出去;移动站接收机在跟踪 GPS卫星信号的同时接收来 自基准站 的数据,通过 0TF(On The Fly)算法快速求解载波相位整周模糊度,获取所在点相对于基准点的坐标和精度指标。 2.2 基准站的选定和建立 基准站的安置是顺利进行 RTK测量的关键,选址时应注意: (1)避免在无线电干扰强烈的地区选址; (2)基准站站址及数据链电台发射天线必须具有一定的高度; (3)为防止数据链丢失以及多路径效应的影响,站址周围应无 GPS信号反射物(大面积水域、大型建筑物等)。 2.3 RTK技术的作业方法 (1)将基准站设在制高点上,控制点距离小于RTK有效作业半径的2/3倍。为方便对 RTK测量成果进行控制检核和避免出现作业盲点,在测区环境不良地区增加基准站。 (2)施测第一个观测点为已知点,以检核第一个RTK测量结果是否精确。RTK测量前的检核工作很重要,它可以发现输入的控制点坐标、坐标系统、设置参数是否有误等问题。 (3)由于接收卫星状况不良等原因而造成的盲点地区,应在盲点周围加测控制点,以便用全站仪补测。 2.4 RTK技术的优点 (1)作业效率高。在一般的地形地势下,设站 1次即可测完大约 6km半径的测区,大大减少了传统测量所需的控制点数量和测量仪器的“搬站”次数,提高了劳动效率。 (2)定位精度高,数据安全可靠,没有误差积累。只要满足 RTK的基本工作条件,在一定的作业半径范围内,RTK的平面精度就能达到厘米级。 (3)降低作业条件要求。RTK技术受通视条件、能见度、气候、季节等因素的影响和限制较小,只要满足 RTK的基本工作条件,就能快速进行高精度定位作业。 (4)操作简便,数据处理能力强。只要在设站时进行简单的设置,就可以同步获得测量结果坐标。数据输入、存储、处理、转换和输出能力强,能方便快捷地与计算机通信。 2.5 实例及效果 仍以前述测区为例,该项目区需要在三等 GPS控制网的基础上,布设一级 GPS控制点。根据规范要求,点与点之间平均距离设计为 0.5 km,现场勘察后共布设 456个点,埋石、观测、数据解算共用时 12个工作 日。如果应用常规作业方法工期至少需 1个月。由于数据量庞大作业环境复杂,返工率也必然会大大提升。 3、结束语 通过以上对 GPS测量技术应用的分析,可以看出GPS技术在房产基础测绘中的具有传统测量无可比拟的优势,但由于其技术特点,该技术也存在一定的问题。 (1)受卫星状况限制。房产基础测绘主要在城市进行,卫星信号在高楼密布区被遮挡时间往往较长,使得作业时间受到限制,且易产生假值。 (2)空中环境影响。中午时间卫星信号受电离层干扰大,共用卫星数少,因而初始化时间长甚至不能初始化,也就无法进行测量。 (3)数据链传输受干扰和限制、作业半径比标称距离小。RTK数据链传输易受到障碍物,如高大山体、高大建筑物和各种高频信号源的干扰,传输过程中衰减严重,影响作业精度和作业半径。因此,在开展房产基础测绘工作时,应根据实际情况合理运用 GPS测量技术。 测绘类论文:浅论加快基础测绘步伐,构建数字临沂空间数据基础框架 论文关键词:基础测绘;数字城市;空间数据基础框架 论文摘要:基础测绘是数字城市框架和核心的基础系统工程,基础测绘为数字城市提供基础数据集,数字城市则是高效、全方位充分利用基础测绘数据的一种最直接的途径。本文叙述了基础测绘和数字城市的重要性以及我市开展基础测绘的现状及主要目标和任务,并叙述了加快基础测绘的步伐,构建数字临沂空间数据基础框架,为建立数字城市服务。 基础测绘是为国民经济、国防建设和社会发展提供基础地理信息的基础性、公益性事业,其公益服务性在于它是直接为政府宏观决策服务,为国民经济和社会发展提供及时、适用、可靠的测绘保障,为丰富人们的物质文化生活提供服务;其基础性在于广泛应用于能源、交通、农林、水利、土地、矿产、城建等部门的规划设计。随着科学技术的不断发展,现代地理信息技术已经取代了原来的模拟地形图,基础测绘的应用又有了更加广泛的领域。基础测绘成果所反映的基础地理信息具有动态变化的特点,随着社会经济的发展和自然环境的变化,基础地理信息的内容需要不断更新,基础测绘所需经费应当由政府投入。基础地理信息是构建数字城市的空间数据基础框架。 数字城市是指综合运用地理信息系统、遥感、遥测、网络、多媒体及虚拟仿真等技术,对城市的基础设施、功能机制进行自动采集、动态监测管理和辅助决策服务的技术系统。即是在城市规划建设与运营管理以及城市生产与生活中,利用数字化信息处理技术和网络通信技术,将城市的各种数字信息及各种信息资源加以整合并充分利用。城市规划者和管理者可以在有准确坐标、时间和对象属性的多维虚拟城市环境中,进行规划、决策和管理。 一、基础测绘成果就是城市基础地理信息 计算机时代的到来为基础测绘的手段提供了更先进、更广泛的途径。现代测绘业就是地理信息产业。基础地理信息主要表征地球上自然和人文要素的地理位置和空间分布关系,它主要有三类产品:一是地理信息数据产品如数字地图,二是地理信息技术产品如GIS软硬件,三是地理信息工程。其集合构成了空间数据框架集,它是空间数据基础设施的重要组成部分。 二、城市空间数据基础设施是数字城市的基础 数字城市就是把城市搬进计算机,再现城市,为城市管理和决策服务。 数字地球是以信息高速公路和空间数据基础设施为依托的一个广泛概念,发展和形成数字地球必须首先发展城市的信息高速公路和城市空间数据基础设施。没有城市信息高速公路和城市空间数据基础设施也就不可能有数字城市。 空间数据基础设施(SDI)主要包括以下四个部分: 1、空间数据框架集—包括空间定位控制数据、地形框架数据、土地利用覆盖数据、地籍测绘数据、航测与遥感影像数据以及交通、水系、行政境界等与空间位置相关的基本自然人文信息,作为权威的数据是SDI建设的核心。 2、空间数据协调、管理与分发体系和机构,即权威的空间数据和地理信息协调领导机构,从事空间数据获取和加工的骨干生产组织,专门从事空间数据维护更新和数据分发的单位,作为权威的管理是SDI建设的核心。 3、空间数据交换标准,包括有关信息共享机制的法规和政策,以及地理信息技术标准,作为政府和各类专业系统权威的应用是SDI建设的关键。 4、空间数据交换网站,是指地理空间数据的生产者、管理者和用户相连接的一个广域的网络工作站,是SDI建设的中枢。 由此可见,基础测绘成果是数字城市的基础。 三、加速临沂市空间数据基础设施的建设 1、测绘部门要加速对传统测绘技术和产业向数字化技术和地理信息产业的转化,建立规模化的数字化生产和数据管理机制,切实担负起空间数据的及时获取、处理、加工和提供的重任。 2、实施临沂市基础地理信息更新机制,必须将临沂市基础测绘纳入市国民经济和社会发展年度计划,确定基础测绘定期更新的周期,建立和完善控制网数据库、地形图数据库、数字高程模型数据库、数字正射影像数据库、地名数据库,构成完整的空间数据基础设施的数据集。 3、建设基础地理信息系统网络体系。该网络体系包括勘测院与市政府和有关委办局专业系统的网络以及勘测院内部局域网。 4、制定基础地理信息的法规与标准。为强化空间数据基础设施的建设,应进一步确定基础测绘的法定地位即基础测绘的基础性、前期性、公益性和政府行为属性。确定法定测绘成果的法律地位,以及法定测绘的定期或动态更新原则,以及实施计划投入的原则。在信息标准化方面,要制定统一的基础地理信息数据的技术标准。 5、建立权威的地理信息管理协调机构。明确在空间数据基础设施的建设中谁是权威的管理、谁拥有权威的数据、谁控制和事实权威的应用。 四、加快基础测绘步伐,构建数字临沂空间数据基础框架 加强城市基础测绘工作,为数字城市提供可靠的空间数据基础设施,要作好以下工作: 1、加大对基础测绘的投入力度,提高测绘保障能力,要形成政府投入为主、基础地理信息使用单位和承担基础测绘生产任务单位共同投入的投入机制,切实落实基础测绘项目经费,并实行专项管理。 2、建立和完善基础地理信息的更新机制,要充分利用市政测量、竣工测量、地籍测量以及遥感信息等各种手段,确保城市系列比例尺数字地形图的适时更新。同时要进一步完善测量标志的维护和有偿使用制度。 3、加强基础测绘部门的自身建设,切实做好基础测绘的组织实施工作,保质保量完成各项任务。加强基础测绘成果资料的深加工,开拓基础测绘应用和服务的新领域,提高基础地理信息对社会经济发展保障程度,基础测绘单位要深化改革,进一步完成基础测绘的保障和管理体系,从技术标准、人员素质、高新技术设备的引进吸收等方面进一步加大力度,以适应现代信息社会发展的要求,为尽快建立“数字临沂”并形成新兴的地理信息产业积极创造条件。 综上所述,基础测绘是数字城市框架和核心的基础系统工程,基础测绘为数字城市提供基础数据集,数字城市则是高效、全方位充分利用基础测绘数据的一种最直接的途径。 我们要以城市基础测绘纳入临沂市国民经济与社会发展计划为契机,积极发展勘测科技,加强勘测技术研究,全面实现数字测绘,充分利用多种先进科学技术,建设城市基础空间信息系统,更好地为城市规划与国土资源管理服务。 测绘类论文:数字地球与现代测绘科技的发展 摘要:介绍了测会学的发展,数字地球与现代测绘技术的发展情况。为加速建设我国空间数据基础设施,发展我国的测绘学科和测绘事业,提出一定的建议。 关键词:数字地球 测绘科技 发展 引言:1993年和1994年美国先后以总统令的形式提出建立“国家信息基础设施”(NII),即通称的信息高速公路,以及“国家空间数据基础设施”(NSDI),这是进一步推进社会信息化,抢占信息产业发展新的制高点和主动权的重大战略步骤,时隔5年,这一计划的实施初见成效,刺激了美国的经济增长,于是去年又以美国副总统演讲形式推出数字地球的概念和构想,并计划到2020年试图达到地球信息化的最终目标,亮出了美国这一近期全球信息战略的底牌。由美国政府高层出面提出的这一“数字地球”构想引起全球各方关注,并成为学术界热点话题。中国学者尤其在地学界也做出了积极的反应,不论从科学技术的角度还是从国家利益的角度,中国要准备迎接这一严峻挑战,已成共识。作为测绘学科,测绘行业反应更显强烈,数字地球概念为测绘事业发展提供了新的机遇和更高层次的发展前景。这里我们想就现代测绘学的发展从学科的观点稍为具体地探讨一下它与数字地球的关系和在构建数字地球中的作用。 一、测绘学的现展 空间技术,各类对地观测卫星使人类有了对地球整体进行观察和测绘的工具,好像可以把地球摆在实验室进行观察研究一样方便。由空间技术和其他相关技术,如由计算机、信息、通讯等技术发展起来的3S技术(GPS,RS,GIS)在测绘学中的不断出现和应用,使测绘学从理论到手段都发生了根本的变化。测绘生产任务也由传统的纸上或类似介质的地图编制、生产和更新发展到地理空间数据的采集、处理和管理。GPS的出现革新了传统的定位方式;传统的摄影测量数据采集技术已由遥感卫星或数字摄影获得的影像所代替,测绘人员在室内借助高速高容量计算机和专用配套设备对遥感影像或信号记录数据进行地表(甚至地壳浅层)几何和物理信息的提取和变换,得出数字化地理信息产品,由此制作各类可供社会使用的专用地图等测绘产品。我国960万平方公里国土的国家基本地图的成图或更新周期可望从十几年,几十年缩短到几年或更短,测绘业的体力劳动得到解放,生产力得到大的提高。 今天,光缆通讯、卫星通讯、数字化多媒体网络技术可使测绘产品从单一纸质信息转变为磁盘和光盘等电子信息,产品分发可从单一邮路转到“电路”(数字通讯和计算机网络传真),测绘产品的形式和服务社会的方式由于信息技术的支持发生了很大变化,实现了信息化的发展。 当前,随着我国经济的高速发展和经济所有制成份和运行体制的改革,需要开放民用国家测绘产品;从技术方面看,西方国家卫星测地技术可制作全球几乎任一地区1m分辨率(相当1∶1万比例尺)的地图,卫星上的GPS又可将这种地图纳入全球参考框架和转换为他们的国家坐标系,中、小比例尺国家地图的保密价值已大大降低;对于军事敏感的重力数据,卫星重力技术所发展的低阶全球重力场模型已足够用于他们的远程战略导弹发射。目前全球高阶重力场模型(如EGM96)分辨率已达50km,已接近我国现有重力数据的分辨率,其保密价值也需要重新评估。这一形势使绝大部份测绘产品可以作为普通商品服务于全社会,测绘业从单一国家事业逐渐转变为社会主义市场经济的产业,这无疑为测绘学的发展注入了新的活力和扩大了发展空间,这也是一个有重要意义的历史性转变。 综上所述,由于以空间技术、计算机技术、通讯技术和信息技术为支柱的测绘高新技术日新月异的迅猛发展,测绘学的理论基础、测绘工程的技术体系、其研究领域和学科目标,正在适应新形势的需要发生着深刻的变化,表现为正在以高新技术为支撑和动力,进入市场竞争求发展,测绘业已成为一项重要的信息产业。它的服务范围和对象也在不断扩大,不仅是原来的单纯从控制到测图,为国家制作基本地形图的任务,而是扩大到国民经济和国防建设中与空间数据有关的各个领域。它必将随着21世纪更加成熟的信息化社会的到来向更高层次发展,在未来数字地球的概念和技术框架中占据重要的基础性地位。 二、数字地球和现代测绘学 地球上一切事件都发生在一定的空间位置,人类社会经济活动所需要的信息绝大部分(约80%)都与地理位置相关。中国21世纪议程62个优先发展项目中,约有40个需要建立或应用地理信息系统。数字地球是利用海量地理信息(即地球空间数据)对地球所做的多分辨率、3维数字化描述的整体信息模型,便于人类最大限度地实现信息资源的共享和合理使用,为人类认识、改造和保护地球提供一种新的手段,这里在数字地球的概念中突出显示了地理坐标的框架作用,因此NSDI是数字地球的基础设施,要求提供(地球)空间数据框架,包括大地测量控制框架(国家定位网和重力控制网)、数字正射影像、数字高程模型、道路、水系、行政境界、公共地籍等基础地理数据集。在此框架上加载各类地球自然信息和人类社会经济活动等一切所需要和感兴趣的人文信息。为数字地球提供上述地球空间数据框架是测绘业本身的“专职”,但又对测绘学提出了更高层的技术要求。 NSDI要建立在NII上,要在因特网上运行,要求开发功能强、效率高的因特网GIS软件。这表明还要大力发展测绘产品的计算机网络技术,它的技术基础是宽带、高速图形图像网络,当然其中宽带高速问题需要国家投资在NII中解决。数字地球构想的另一个高技术特点是虚拟现实模型。目前发展起来的全数字化摄影测量就能够利用功能强大的计算机系统或工作站,对数字化影像进行处理,建立立体地形或地物虚拟模型。但如何将这一技术用在因特网上对多种测绘产品和普通用户提供虚似模型甚或虚拟现实模型,则是要进一步研究和发展的。数字地球是对真实地球及其相关现象的多分辨率、统一性的3维数字化整体表达,这里强调了统一性和整体性,要求全球多源数据无缝无边的连接和整合。从空间数据框架来说,其统一性和整体性是由大地测量来实现和给予保证的。大地测量是传统测绘的基础,对当前信息化测绘和构建未来数字地球更是基础的基础,即空间数据框架的框架。它要求全球采用统一的参考椭球模型和相应的地心坐标参考框架(如ITRF);全球统一的高程基准,即统一定义和使用的大地水准面;全球统一的重力测量基准(重力基本网);全球统一的地图投影系统。一切原有的测绘成果,特别是国家基本地图都要转换到上述全球统一的参考系中。数字地球对全球大地测量提出了更高更紧迫的要求。GPS配以少量SLR和VLBI站是各国保持和维护各自的地心参考框架的基本技术,但局部坐标到全球坐标的转换目前还难于达到优于米级的精度;全球高程系统的统一问题,大地测量学家经过几十年的研究,目前还是一个未能解决的难题,最终要通过全球重力数据,特别是新一代卫星重力计划和卫星海洋测高计划在国际大地测量协会的统筹和协调下实现。 海洋占全球面积的70%,海洋将是21世纪资源开发的主要竞争空间,海洋动力环境的变化(如厄尔尼诺现象)又是决定全球气候变化的主要控制“阀门”。数字地球向海洋测绘提出了挑战。从全球来说,目前海洋的精细测绘基本上还是空白,多波束测深技术的发展加速了各国领海海底地形的测绘,但要将陆地坐标参考框架以相近的精度扩展到海洋仍存在困难,海上GPS定位精度还低于5m;由于陆地高程基准不能用水准测量传递到海洋,在卫星测高技术的支持下用某种去掉潮汐影响的平均海面作深度基准,精度可达米级,和多波束测深精度相当。但广大的开阔深海的海底地形测绘不可能用船载测深仪完成,用卫星测高结合重力数据(低阶或中阶重力场模型)反演海底地形,目前试验精度可达10~100m。数字地球将要求海洋测绘技术有新的突破。 测绘学由于其技术的突破已日益向相关地学领域渗透。大地测量更成为研究地球动力学(包括海洋动力甚至大气动力)的重要技术手段,GPS监测已能提供全球板块运动和地壳形变精密数据,可用于研究地学灾害(地震、滑坡和火山爆发等)的预测;GPS已可以和VLBI相近精度和频谱分辨率监测地球自转的变化,由此研究地球深部结构和动力过程及全球变化;专题GIS也成为环境灾害问题分析预测工具。数字地球最重要的功能之一是为解决21世纪人类面临的环境和灾害问题提供一个可供观察、分析、模拟和预测的全球信息系统,以期协调人与自然的关系。 我们赞成活数字地球或动态数字地球的提法,因为人类是生活在不断运动变化的地球上。现在在全球性的观测中,各种对地观测新技术已可能连续快速获取地球表面(或浅层)随时间变化的几何和物理信息,了解地球上各种现象及其变化。因此测绘学或者说测绘业则应当利用3S技术结合合成孔经雷达干涉技术(INSAR)以及其他新技术(如卫星重力探测技术等)对地进行观测,为构建活数字地球提供描述地球动态变化的地理信息产品。 数字地球构想是推动人类大踏步跨进信息社会重大战略步骤,有挑战也有风险。测绘是数字地球的基础,测绘工作者也将是构造数字地球的“尖兵”,也要求测绘学有新的发展和突破。 三、测绘学和地球空间信息学 在本文第一部分已谈及测绘学在新的技术进步推动下的现展趋势。从现代信息论的观点看,测绘学本质上就是一门关于地球空间信息的学科,传统的测绘受地面测量技术、时空尺度和精度水平以及投入的局限,其产品主要是单一的地形图和在地形图基础上编绘的专用地图。它不能反映、至少不能及时反映地球表面形态的变化,特别是大范围和全球变化。其产品制作周期长,已不能满足地区经济和全球经济高速发展的多种需要。信息技术加快了人类社会的运行速度。测绘学应该是提供人类生存空间自然环境及其变化信息的学科,它的学科内涵发生了巨大的变化,因此如何界定测绘学的含义,已是世界各国测绘工作者所关注的问题。于是从90年代开始,国际上将测绘学(Surveying and Mapping)更改为一个新词,以准确反映学科实质,Geomatics一词由此应运而生。随后,有关Geomatics的提法在我国学术界,主要是地学界成为热门话题,由于对其含义理解不同,其中文译名也是五花八门,现在将它译成“地球空间信息学”,已基本得到认同。不管人们对Geomatics的含义如何理解,但根据ISO的标准定义和国际测绘联合会(IUSM)对“测绘学”的定义,两者的含义是基本类同的,只不过Geomatics所涉及的地球空间信息的范围更宽一些。Geomatics更准确地描述了测绘学在现代信息——通讯社会中的地位和作用,适应了现代社会对地球空间信息的极大需求的特点,因而发展和提高了测绘学的研究和工作领域,符合现代测绘学发展的实际。现代测绘工程的核心技术是空间技术,包括GPS、卫星遥感和航测,测绘的范围扩展到整个近地空间,例如近地空间航天器的导航定位,近地空间重力场的测定,大气层甚至电离层的信息;其支撑技术是信息技术,主要处理电磁波信息和影像信息,加之通讯、计算机网络等信息技术,使地球空间信息学科的理论和技术体系比传统的测绘学有了很大的发展和更新,由此,Geomatics适合于纳入数字地球的理论和技术框架。 随着数字地球构想的实施,测绘学面临一个历史性的发展新机遇,传统的或现代测绘学将以地球空间信息学的新面目立于地球科学分支学科之林,以更强的活力向前发展,前景良好。 四、建议 本文漫谈了测绘学的发展及其与数字地球构想的关系。为在21世纪加速建设我国空间数据基础设施,发展我国的测绘学科和测绘事业,以迎接“数字地球”的挑战,根据我国目前测绘事业发展的现状,从一个侧面(主要是大地测量方面)提出以下建议: 1.尽快统一我国大地定位参考框架的建设,对近年来由各个部门独立建立的各等级GPS定位网进行必要的联测和统一整体平差,此举可望进一步加强国家级的大地定位框架。 2.将沿海各部门100多个验潮站统一组织GPS联测,精密确定各验潮站水位标尺零点的大地高,填补陆海相接地带重力测量空白。此举为统一陆海大地水准面,建立海洋高程基准,研究海平面变化至关重要。 3.研究将陆地GPS定位框架向我国领海扩展的方案,着手建立我国包括海域的广域差分GPS定位系统。 4.尽快完成重建我国重力基本网,发展航空重力测量系统,加密西部地区重力测量和GPS水准,加大力度支持对卫星测高数据的利用,为下世纪确定我国亚分米级或厘米级大地水准面作好数据储备,建立可在因特网上运行的新的重力数据库。 5.利用新的卫星遥感测地资料重建我国30″×30″数字高程模型。 6.尽快研究我国大地测量数据向社会开放的政策、法规和管理机制,着手建立国家级能够进入NSDI的大地测量数据库。 测绘类论文:数字化地图测绘技术优越性探讨 摘要:随着信息化技术的普及,由信息技术发展起来的数字化地图不但使用方法简单,而且测图的精确度高、数据采集快速准确,在人们的生活、生产中起着越来越重要的作用。本文将从数字化地图的测绘方法入手,分析数字化地图测绘过程的内容,然后探讨数字化地图测绘技术的优越性。 关键词:数字化地图 测绘技术 优越性 一、 引言 随着计算机技术及信息技术的发展,现代社会已经快速步入信息化社会,人们生活的方方面面都离不开信息技术的支持。由信息技术发展起来的数字化地图在人们的生活、生产中起着越来越重要的作用。数字化地图不但使用方法简单,而且测图的精确度高、数据采集快速准确。随着信息化技术在人们生活中的普及,新的数字化地图更为方便、快捷、直观,数字化地图的使用范围在不断的扩大。获得精确的数字化地图离不开先进的测绘技术,本文将从数字化地图的测绘方法入手,分析数字化地图测绘技术的内容,然后探讨数字化地图测绘技术的优越性。 二、 数字化地图测绘技术方法及内容 目前使用的数字化地图测绘技术主要由三种,分别为原图数字化技术、航测数字成图技术以及地面数字测图技术。但是概括起来说,数字化地图测绘技术就是利用现代的各种先进测量仪器对需要测绘的地区进行数据采集,从而获得该地区的坐标信息,然后还需要对采集到数据进行处理,数据经过计算机处理后形成电子地图。因此,数字化测图的基本思想就是将采集的各种有关的地物和地貌信息转化为数字形式,通过数据接口传输给计算机进行处理,得到内容丰富的电子地图,需要时由电子计算机的图形输出设备(如显示器、绘图仪)绘出地形图或各种专题地图。 原图数字化测绘技术是比较简单的一种测绘技术,它主要依据现有的普通地图为基础,利用计算机软件和数字仪对普通地图进行复杂的处理,从而得到数字化的地图,但是该种数字化地图精确度不高。而航测数字成图技术的精确度要远高于原图数字化测绘技术得到的电子地图,该测绘技术利用精密的航空数字拍摄仪器对测绘地区的地形地貌进行快速拍摄,然后利用计算机以及航空测量软件将拍摄获得的数据进行数学处理,建立模型,最后根据建立的模型利用一些绘图软件绘制精确的数字化地图。另外一种测绘技术比较高端,地面数字测绘技术主要利用gps卫星、计算机和全站仪等仪器,通过计算机数值模拟,将各种地形地貌的特征在计算机上显示出来,这样获得的数字化地图可以进行各种信息的叠加,并且借助于计算机软件可以极大的提高测绘的精确度。 数字化地图的测绘过程是个十分复杂的过程,它可以分为三个大块进行,分别为地形数据采集、数据的输入、数据处理绘图及数据输出三个部分构成。 根据上述的几种测绘方法可以知道,数据采集也主要有三种方法。原图数字化测绘技术利用原图矢量化法进行数据采集,它根据已有的地图通过数字化仪或者扫描矢量化的方法采集信息。航测数字成图技术获得各个地区的地图数据信息是通过航空(航天)摄影测量和遥感手段进行采集。地面数字测绘技术的地图数据通过gps卫星、全站仪等仪器,对所需地区的地形地貌进行精确的数据采集。 数据采集后就要进行一系列的处理,主要是数据采集以后到图形输出之前对图形数据的各种处理。数据处理包括有数据传输、数据转换、数据计算、图形信息的管理与应用等等。数据传输主要是指将采集到的数据传输到电脑上面;而数据转换主要是将数据文件的格式进行转换,适应软件的需要;数据计算是利用公式和模型处理数据的过程;最后就是对处理后的数据进行管理,转换成电子地图。在完成了上述的各个步骤之后,就要进行图形的输出了,将处理数据后获得的数字地图永久保存。 三、 数字化地图测绘技术的优越性 传统的地图比较简单,只能给出一些地区的大致的地形地貌,不形象,而数字地图就克服了传统地图的缺点,将很多地区的地形地貌形象的展现出来,并且精确度很高。数字地图十分的灵活,利用数字地图可以将普通的地图进行任意拼接或者删减,数字地图还可以以任意的比例进行扩大或者缩小。随着技术的进步,将卫星遥感影像、其它电子地图和信息数据库,可以和数字地图进行整合和连接,从而产生各种新型地图。 数字地图具有众多其他地图不具备的优点,首先是自动化程度比较高,制作工艺先进。数 化测绘技术将采集到的数据记录在电子手薄中,然后利用计算机进行处理,可以节约很多人力、物力,使得地图的成本大大降低。传统的测绘方法得到的数据往往会存在很多误差,比如方向误差、测定误差等会导致绘制的实际图上存在很大的误差。而数字化测绘技术在进行数据采集时均采用的地理坐标,这样就可以精确地记录地理信息,提高测绘的精度。 第二,数字化地图方便使用。数字化地图将数字信息与空间信息相拟合,方便地图的更改以及整合修改。数字地图的性能是非常灵活的,可以根据软件的性能和需要绘制出各种地图,如果某个地图需要更改的话,在数字化地图上可以直接进行局部修改和调整,并且修改之后不会影响整个数字地图的整体性。 第三,数字化地图的信息量非常大,可以在很多工具上储存。由于数字化地图可以任意放大或者缩小,所以数字化地图包含的信息量并不受到测图比例尺的限制,不同级别的数据可以分开保存,地图上的信息在使用时可以完全展现出来。比如现在在手机上使用的各种地图,我们既可以看到大范围的地形地貌,当然我们也可以放大地图找到某个具体地理位置的地形地貌,甚至不同的道路、水系、房屋等,通过数字化地图均可以获得。另外,数字化地图还方便检索,根据贮存的数据,我们可以很方便的找到某个位置,现代的导航系统就是在数字化地图的基础上开发的,极大地方便了人们的日常生活。 四、 结语 随着信息化技术的普及,人们对数字化地图的需求越来越多,对数字化地图的质量要求越来越高。利用数字化测绘技术我们可以得到精确度非常高的数字化地图,现代的测绘技术可以达到厘米级。传统的测绘技术由于其众多的缺点正在被淘汰,数字化测绘技术正在替代传统的测绘技术,但是数字化测绘技术对测绘人员的技术要求更高,未来一段时间需要大量的测绘人员。
产品营销策略论文:新产品市场开拓营销策略探讨 摘要:随着我国经济和社会的不断发展,在我国进入世贸组织以后,有效地刺激了我国的市场,促使其朝着利好的局面不断发展。市场经营的主体由企业的产品构成,在物品经营中起着决定性作用的为市场营销活动,产品将满足消费者的需求进行全面的展现。在新的时代背景之下,要想将新的产品在市场中占有一定的地位,并收获较高的经济利益,就要对新的产品进行相应的营销技巧使用,才能让企业和消费者获得最大的满意度。 关键词:新产品;市场开拓;营销策略 在市场经济中,企业是否能与市场的需求紧密联系,并且将自身生产的产品较好地满足消费者,是企业在市场经济背景下的生存之道。产品的优劣不仅与企业的存活性联系较为紧密,同时与市场以及消费者的关联也较强。在企业将刚刚研制好的产品需要投放市场的期间,其质量的好坏直接决定着在市场中的占有比值,同时在营销策略方面也是不可缺少的一个重要环节。目前越来越多的企业将新产品是否能收获较高的经济利益的重点放在营销的环节。 一、市场营销的概念 美国电器公司的麦克金在二十世纪五十年代,就对市场营销的概念进行了较为清晰的阐述,其认为对于市场营销来说,早期的营销模式往往是以产品的售卖为立足点,通过相应的销售手段来提升企业的利润,但现阶段对于市场营销的理念发生了一定的改变,逐步的变为将消费者的需求为基础,以营销的模式为手段来收获利益的方式。因此在新产品投入市场以后,必须对市场和消费者进行较为深入的了解,同时使用符合现实实际的营销手段和策略,才能将相应的产品进行售卖,以此来不断地提升获得的利润。 二、市场营销的现状 (一)企业的品牌意识不强 对于进行产品生产的企业来说,其品牌对其自身的发展有着较为重要的意义,在顾客的心中对于产品质量的好坏常常由品牌来决定。消费者对于品牌好坏的区分常常在以下几个方面,产品的质量和售后、顾客的满意度和企业的服务水准等。因此对于现阶段国内的企业来说,在品牌意识方面存在忽略的一面,是导致产品不能较好的适应市场的主要因素。 (二)产品销售之间的恶性价格战 在新产品投入市场以后,对消费者以较低的价格来出售,以此来提升自身产品与其他同类型产品的竞争力,能够对其产品的市场占有额进行扩大,并带动企业自身的发展。但是在使用价格战的期间,要充分地把控好力度,如果使用不恰当的价格战将会直接的将企业带到危机的边缘。 三、新产品市场开拓营销策略 (一)巡回展览 在新产品投入市场的前期,使用巡展的方式来提升产品的知名度为营销较好的手段之一。其主要通过将产品实施全面的展示和示范表演,并在使用形象和直观的营销手段上相配合,让企业和消费者之间构建直接的交互平台。在产品的巡展期间,企业不仅可以对其自身的文化和产品的质量进行全面的介绍,而且对于产品的性能和功能方面也能够直接的冲击消费者的触觉和听觉以及视觉,以此来不断提升其客户的数量。对于消费者来说,可以在巡展的平台中对其自身的视野进行相应的提升,最直观地将新产品的进行体验。 (二)技术交流 在新产品实施市场投入的期间,实施销售的业务人员往往会发现自身的产品在与其他同类型产品进行比较之后,呈现出在性能和价格方面劣于其他的同类型产品。针对此问题的解决,就要实施相应的技术交流来完成。在进行技术交流的期间,实施销售的业务员要对消费者的兴趣点进行充分的关注,对其自身产品的特点进行潜移默化的灌输,同时将自身较为特别的特点添加进消费者的购买方案中。除此以外,实施销售的业务员要依照现实的情况,对自身的产品进行突出性的宣传,将新产品的优势全面地展现给消费者,从而达到对消费者的购买标准进行相应影响的效果。 (三)电话销售 使用电话进行产品的推广也不失为好的营销策略,对于现阶段的人们来说,随着生活节奏的不断加快,人们在时间观念方面越来越注重,使用电话推销的模式不仅能有效地节省消费者的时间,还能对产品进行全面的销售。对于国内的部分企业来说,在新产品推出以后往往对于电话营销过于轻视,认为其在产品销售的过程中占有的重要度较低,忽视了其发挥的作用。比如现阶段电子产品生产商戴尔集团来说,其具有一定规模的电话营销团队,在戴尔产品营销的方面起到了举足轻重的地位。 四、总结 目前越来越多的企业将新产品是否能收获较高的经济利益的重点放在营销的环节。在我国也有较多的专家和学者对此问题进行深入的研究探析,并对其营销的策略有了一定的阐述,但是要想将新产品逐步的扩大其市场的占有度,在开拓市场的营销方面还需要进行深入的分析。因此本文针对新产品的营销策略,进行分析探究,为企业的不断发展提供相应的理论基础。只有这样,新的产品才可以成功地开拓出新的市场,以此来保证企业在市场经济的背景下不断地发展。 作者:冯逢 单位:池州职业技术学院 产品营销策略论文:谈房地产产品差异化营销策略 摘要:2012年开始,我国房地产市场从卖方市场转变为买方市场,面对房地产市场这一新的发展态势,房地产企业需要就自身房地产产品进行差异化营销,以提升市场竞争力,这是新常态下,我国房地产企业的生存之道。基于此,文章首先对差异化营销战略进行了简单介绍,继而对新常态下房地产产品实施差异化营销策略的必要性展开了深入的分析,然后基于新常态下房地产市场的特点,提出了具体的差异化房地产产品设计方式,最后则是提出了新常态下房地产产品差异化营销策略的三条具体实施途径,希望可给我国众多房地产企业一定参考,提升自身产品营销水平。 关键词:房地产;新常态;差异化营销 从我国房地产行业的整体发展历程上观察,在近十年来我国房地产行业得到了巨大的发展,从20世纪80年代的简单筒子楼一步一步地发展处当前SOHO建筑、花园洋房、薄板建筑等诸多形式的房地产建筑,同时在房屋的建筑中绿色、环保的理念也植入其中,在各个方面都进行了巨大的创新。但从2012年开始,随着我国楼市供给过多,需求不足问题的发生,对于房地产企业而言,传统卖方市场逐渐逐渐转变为买方市场,需要在其营销模式上进行差异化的调整,以提升自身房地产产品的市场竞争力,保障生存与发展。以下,文章以新常态下的房地产产品实施差异化营销策略为研究中心,分四个方面展开了细致的分析探讨,以下是具体内容。 一、差异化营销战略简介 差异化营销战略诞生于美国,由美国的一位教授提出,在差异化营销理论中,其核心在于论述企业如何在市场中更好的采取适合自身的营销模式,继而获得更高的市场竞争力,占据更大的市场占比。在差异化营销的制定上,则是可从从企业自身所具备的优势部分出发,包括服务、产品、品牌以及渠道等方面。总而言之,即企业需要在所处行业内具备专属于自身的核心优势,其不仅仅能够充分满足消费者的需求,同时同行竞争对手还不能在短期内进行取代。对于房地产产品的差异化营销而言,则是指房地产企业通过差异化的产品、差异化的服务、差异化的品牌形象等,形成自己的竞争优势,获取核心市场竞争力的一种营销模式。当前我国房地产市场虽然已经进入了新常态,但是市场活跃程度依然很高,市场竞争十分激烈。因此,对于任何一家企业而言,需要通过自身差异化的营销策略以提升自身市场竞争力,获得长远的生存与发展。 二、新常态下房地产产品实施差异化营销策略的必要性 (一)市场环境转变 随着我国经济增长速度的减缓,房地产市场的整体降温,整个房市进入了一个新的市场环境下。从2000年开始我国房地产市场随着我国整体市场经济体制的发展以及对外开放的不断深化开始得到显著的进步,到2008年随着国家4万亿救市资金投入市场,其中很多一部分都进入了房地产市场,加之80后结婚潮,在2008年至2012年五年内,我国房地产市场得到了空前的发展。但自2012年后,随着需求市场的萎缩以及国家层面的调控政策不断执行,整个房地产市场逐渐降温,进入一个买方市场的新常态。在此新常态下,对于我国房地产企业而言,所面对是行业供给过多而消费不足的窘境。因此,必须通过差异化的营销模式以实现自身市场竞争力的提升,此乃面对整体市场环境转变的生存之道。 (二)行业内同质问题严重 我国房地产市场的新常态,除了从卖方市场转变为买方市场之外,对于房地产行业本身而言,也在近20年的迅速发展中日趋成熟,继而行业内产品同质化问题的不断凸显。因为,在2012年前很多房地产企业为了追求更短的房地产产品建设和营销周期,因此对于产品本身的卖点和细节在挖掘上严重不足,更多的是重视对目标市场的定位。随着房地产企业越来越多,购房者越来越少,市场中很多房地产企业所提供的房地产产品无论是格局还是面积、景观都大同小异,在消费群里的定位上则是多集中于“成功男性”为主的投资方和居住房,继而便难以避免的出现滞销情况。面对此环境,更需要房地产企业在自身产品的营销策略上进行差异化制定,突显自身的独特之处,以实现自身市场竞争力的提升。 三、差异化房地产产品策略设计 (一)产品功能差异化 功能是一个在市场中销售产品的基本性质,在制定房地产产品差异化验营销策略时,第一步便是在产品的功能上进行差异化设计。首先在基本功能上,“安居乐业”是我国房地产产品消费者的基本需求,但随着我国居民生活质量的提升,越来越多的房地产企业更为重视其他辅助功能。因此,在产品功能的差异化设定上,则可设计为将“安居”这一基本功能作为重点;其次为辅助功能,国民收入的提升,对居住的环境自然提出了更高的要求,单纯的基本功能有时难以满足消费者的需求,继而辅助功能也成了房地产产品功能中十分重要的部分。为体现出自身房地产产品的差异之处,在营销中应该避免对教育、社交等传统辅助功能的宣导,而是突显其他辅助功能。例如“绿色”“生态”功能,房屋建筑使用多少绿色建材,小区绿化面积增加多少等等。 (二)产品形式差异化 房地产产品作为我国居民消费品中的消费金额最大的一类产品,在对美的要求上也自然较之其他产品要高出很多。房地产产品所呈现的形式,也是当前消费者在消费考虑因素中的一类。在对房地产产品形式差异化设计时,需要严格基于产品的功能进行设计,其核心在于突出房地产企业本身的理念,从户型、建筑形状以及立面色彩等多个方面出发,创造出与众不同的房地产产品形式,在众多的房地产产品存在自身的特色所在,继而以差异来吸引消费者,在消费者的第一感官上获得一个良好的映像以实现产品的成功销售。 (三)产品服务差异化 对于房地产产品而言,其属于一个长期消费的产品,因此在所涉及的产品服务周期上很长。从当前我国房地产企业在房地产产品服务的设计上观察,则是将重点放在了销售服务上,在销售的过程中服务无微不至,但是在售后服务上则是存在诸多不足。因此,在房地产产品服务的差异化营销策略的制定上,则可以将重点从销售过程服务转变到售后服务中。以优异的售后服务去获得消费者的口碑,继而通过口碑获得良好的市场平品牌映象,将品牌作为自身在市场竞争力的核心竞争力所在。这也是在我国房地产市场新常态下,房地产企业进行自身产品差异化营销策略的制定上需要注重的方面。总之,在买家市场的房地产行业新常态下,产品差异化营销策略是提升自身市场竞争力的必要措施,而在产品差异化营销策略的制定上,则是需要在对自身产品定位的过程中和市场中的同类产品区别开来,尽可能凸显出自身的特色,通过差异化来获得市场的关注,从而得到消费者的青睐。 四、新常态下房地产产品差异化营销策略实施途径 房地产是我国支柱行业,较之股市,楼市的波动对国民经济的影响更为明显,而房地产行业本身又面临着政策、市场等诸多方面的影响因素,因此本身则是处一个不断变化的态势下。目前,房地产市场所面临的新常态,也处于一个变化的趋势中,因此在房地产产品差异化营销策略的实施中,也需要房地产企业本身基于市场环境的变化,在具体的实施过程中不进行适应性的调整,真正地将差异化营销植入其中,制定出符合市场实情的营销策略。以下具体提出三条新常态下我国房地产产品差异化营销策略实施途径: (一)充分进行市场调研 在我国新常态背景下,对于房地产市场而言,掌握市场的动态,制定出切合市场实际的营销策略是保障产品良好销售的基础。而在当前信息时代,在市场中信息往往主导一切。因此,对于我国房地产企业而言,在制定房地产产品的差异化营销策略时,也需要基于对市场情况充分了解,市场信息深度剖析的基础上。对同城市、区域甚至是全国的竞争对手进行跟踪式市场信息的收集和处理,就竞争对手的销售、成本、产品的定位以及设计信息进行获取,然后进行分析和归纳,从而对竞争对手的产品特点以及价格定位有一个清晰的掌握,然后再进行自身产品营销策略的差异化制定。同时,也对本地区内消费者的需求信息进行收集,对目标消费群体进行定位和细分,继而在制定产品的差异化营销策略的同时提升产品的适应性,符合市场的需求,在保障独特性的同时也保障适用性,取得良好的市场营销效果。 (二)基于实情制定营销策略 对于任何一个行业的营销策略而言,其都是种类繁多且各具优劣的。就房地产产品的营销策略而言也是多种多样,选择不同的营销策略就会取得不同的营销效果。在新常态下,房地产产品差异化营销策略的制定时,在营销策略上也可以进一步细分为很多种,在某一种营销策略中可以内涵众多房地产产品差异化特点于其中,但是这并不意味着房地产产品本身真的就内涵这些差异化特点。因此,对于房地产而言,在选择一种营销策略制定本身房地产产品差异化营销策略时,还要避免选择最好营销策略的思想意识误区,而要基于自身房地产产品的实际情况选择最为合适的差异化营销策略,尽可能地将自身房地产产品切实所拥有的差异之处尽可能地向消费者呈现出来。例如,在房地产产品营销策略的功能上,可以在我国居民环保意识不断觉醒的环境下,将节能、低碳作为自身房地产产品的差一点进行营销宣传,从而获得目前90后消费者青睐;在异地开发的房地产产品营销中,则可以就异地竞争者没有的服务功能作为重点进行营销宣传,通过自身的差异化营销去获取当地消费者的青睐。 (三)营销策略动态化调整 虽然当前房地产市场处于新常态下,但是此常态本身也不是一成不变的,而会随着市场供需之间的变化和国家政策的变化,自身也发生一定变化,处于一个动态变化的过程中。因此,房地产企业在制定和实施自身房地产产品的差异化营销策略时,也需要基于市场的变化,而进行适应性、动态化的调整,依据差异化营销策略的具体实施情况以及实施阶段的不同选择不同的营销策略,真正地将差异化营销的效力发挥到极致。例如,在房地产产品功能的差异化上集中于产品的设计和建设两个阶段。因此,在房地产产品的设计和建设阶段,宣传的重点因自身产品的功能差异化,在产品正式投入使用之前给予消费者一定的心理攻势,让消费者对新功能有一定的期待,继而提升消费者的消费欲望。在房地产产品进入市场销售后,则需要重点对产品的服务差异化进行宣传。通过前期对产品功能差异化的宣传,此阶段消费者已有一定的消费倾向,此时对售后服务的差异化进行宣导,则是进一步对消费者的消费心理展开攻势,在消费者犹豫不决时打下一剂强心针,促使消费者购房,从而达到房地产产品售出的目的,真正发挥出房地产产品差异化营销的效果。 结束语 综上所述,房地产产品的差异化营销策略是指房地产企业通过差异化的产品、差异化的服务、差异化的品牌形象等,形成自己的竞争优势,获取核心的市场竞争力的产品营销策略。在我国房地产市场买家市场的新常态下,对于任何一家房地产企业而言,面对市场环境的转变与自己行业内同质化问题严重的现状,制定并实施产品差异化营销策略是新常态下的生存之道。文章基于我国当前房地产市场的现状以及房地产产品差异化营销的特点,从产品功能、产品服务以及产品形式三个方面制定了相应的差异化营销策略,并提出了充分进行市场调研、基于实情制定营销策略、营销策略动态化调整,新常态下房地产产品差异化营销策略实施途径,希望可给我国广大的房地产企业以参考,提升自身市场竞争力,保障自身在新常态下的生存与发展。 作者:茆荣军 单位:大连万达商业地产集团 产品营销策略论文:农产品深加工企业网络营销策略 摘要:在当代中国,伴随着经济的飞速发展,人们的生活水平日益提高,对生活质量的要求也就越来越高。所以,实行农产品的深加工且运用网络的模式销售也随之诞生。这种营销模式在市场中可以提升其竞争力度,且事半功倍。各个企业也只有通过这种有效方式来让自己在竞争中站稳脚根。 关键词:农产品深加工企业;网络营销;研究策略 中国地域辽阔,农产品类别相当丰富;又由于我国人口众多,所以有着很大的消费潜力。以前的销售模式很落后,造成消费者对其越来越不认可。所以企业要生存,要适应市场的竞争,就必须找到适合自己发展的模式。所以,农产品的深加工就悄然诞生。下文就怎样进行农产品的深加工和怎样实施网络营销进行解析。 1实行农产品深加工及企业网络营销的意义 农产品深加工企业实施网络营销,就是借助网络技术,进行信息的收集与,在网络平台基础上,收发和配送农产品。这种方式可以扩大农产品的销售渠道,并且可以在很大程度上增加农产品的销量。其中,农产品深加工企业实行网络营销的优势主要体现在以下几方面:快速而高效地获取市场信息;有助于农产品的品牌打造,为应对竞争激烈的市场环境,企业必须要打造属于自己的品牌,发挥品牌优势;有效降低企业运营成本,在新时期,农产品深加工企业不仅可以借助互联网平台上获取所需信息,同时还能利用互联网进行新产品的宣传推广,不仅成本较低,而且效果显著[1];可以和客户建立良好的网络营销方式,使产品营销一体化,也使消费者更好地享受服务,达到双赢的目的。 2实施农产品深加工的网络营销产生的问题 2.1企业自身的问题 在进行网络营销时,没有很清楚的认识。最初,大家都会觉得网络具有虚拟性,与传统营销模式不同,投资就会有一定的回报。所以,即便国家力推网络营销,其产品的网销模式在本质上也没能得到改变,使其效果不理想。 2.2网站的管理还不完善 在初始阶段,对网站的管理还不完善。尽管企业利用网站了自身产品的信息,还作出了宣传,但网站不具特色,所以在体现产品价值方面不全面,无法满足社会需求。再就是网站应用不全,未能达成和消费者的良好沟通,解决不了实质问题,所以降低了消费者的积极性。还有就是做推广时策略的不健全。 2.3外部的环境问题 对于我国的网络营销,在发展技术上的问题会受到外部环境的影响。近几年来中国才开始以网络的销售方式运营,所以大多数企业都在观望。又由于较多的农产品及深加工的位置都较偏远,这虽有利于产品的加工,但偏远问题的确会造成交通运输的极大不便,而多数农产品的加工者不熟悉网络营销,从而在利用网络销售的模式上没有积极性,因此要达到网络营销目的有很大的难度。 3新时期加强农产品深加工企业网络营销的策略 3.1提高网络意识,更新营销观念 企业需要加强对企业网络的舆论宣传,提高企业在消费者心中的公信度,这不仅可以帮助企业建立良好的品牌形象,同时还拉近了企业与消费者之间的距离,提高消费者对企业的信任度;充分利用企业的官方网站,改变消费者传统的购物观念,让其接受网络消费这一购物模式,以此来确保企业网络销售渠道的畅通;企业领导层或决策者应该正视网络营销对企业未来发展的积极促进作用,加大对企业网站运营及网站广告的重视,以发挥企业网站的应有功效。可以说,只要农产品深加工企业实现了对网站的高效利用,那么它就可以将网络营销真正地变成推动企业发展的一大利器。 3.2构建良好的网络营销环境 为了建立完善地网络营销环境,促进相关企业更新现代化营销模式,就需要改善网络营销的环境,其主要体现在2个方面:增强网络基础建设。想要良好的网络运营必须有较好运营环境,所以这方面政府要加大支持力度,责令相关管理部门进行配合,与此同时,企业自身也要和管理部门维持良好关系,确保推动网销的顺利发展。建立安全的网络营销类法律体系。进行网络营销也需要法律的保护,这样才能确保消费者和企业的利益不受侵害,因此,法律类的监管部门就应出台相关的保护策略进行配合维护,以促进农业产品深加工及企业的发展[2]。 4结语 通过对我国目前网销模式的分析得出,传统销售会被网销取代,它能够很好地提高企业在市场上的竞争能力,让深加工企业的营销有良好的循环模式。所以企业应该从不足中吸取经验,更新销售模式,为其深加工行业做出一定的贡献,从而推动经济的发展。 作者:张秋松 管香玲 单位:河北省农业广播电视学校承德市分校 产品营销策略论文:博物馆旅游产品开发及市场营销策略 摘要:博物馆是征集、典藏、陈列和研究代表自然和人类文化遗产的实物的场所,为公众提供知识、教育和欣赏的文化。同时博物馆还是一种独具特色、无可替代的旅游资源,具有广阔的发展前景和经济挖掘价值。为了满足旅游个性化的需求,相关学者对新时期的博物馆旅游产品开发和市场营销进行了广泛的研究和探讨,旨在进一步提升博物馆文化品位,确保博物馆作为旅游资源的经济价值,进而推动我国博物馆业的可持续发展。 关键词:博物馆;旅游产品开发;市场营销 一、引言 博物馆是现代城市的名片,是一个城市或地域发展的缩影,同时也是展现地域文化和历史的重要平台。随着我国博物馆事业的不断发展,越来越多的博物馆逐渐认识到了开发产品、丰富馆内资源的重要性。并逐渐将发展的重点指向了旅游产品开发与营销上,最大限度的吸引广大人民群众,拓展博物馆发展渠道,使博物馆发展能够紧跟时展的脚步。然而现如今博物馆面临的最大问题就是如何通过有形的旅游产品来承载博物馆的文化传承与服务能力,又采取何种营销策略来优化旅游产品管理和运营模式。 二、博物馆旅游产品开发及市场营销现状分析 我国博物馆长期以来坚持非营利性的原则,对于馆内旅游产品的开发与运营仍然处于探索发展阶段,缺乏一定的运营基础,使得博物馆旅游产品开发与市场营销整体水平不高,与发达国家相比仍然存在较大的差距。主要表现在:旅游文化产品单一且缺乏新意,与其他文化产品相比起竞争优势不够,没有深度挖掘馆内文化藏物的深层内涵,使得所开发和运用的旅游产品无法切实满足现代消费的需求。其次是旅游产品之间联系不够紧密,难以形成联动效应,无法吸引消费者进行二次消费。同时大多数旅游产品设计和制作粗糙,与博物馆严谨、精致典雅的风格格格不入,容易使消费者产生低性价比的印象。此外,旅游产品开发与运营模式相对落后,过度的依赖传统的开发与营销手段,而忽略了对网络开发运营与口碑开发等新型开发与运用模式的应用,使得我国博物馆旅游产品开发与营销效果差强人意。 三、博物馆旅游产品开发及市场营销策略 1.加大馆内文物典藏品的宣传力度,打造独具一格的旅游产品品牌形象。随着旅游业的蓬勃发展,博物馆以其各种独特文物吸引了越来越多的游客前来旅游参观。因此,只有加强博物馆和馆内文物藏品的宣传工作,让更多的人了解和感受博物馆的文化底蕴。同时深度剖析馆内收藏品的文化价值,选择最具代表性的藏品来吸引爱好者和参观者的眼球,才能提升博物馆的知名度。此外,还应立足博物馆自身发展的实际,加大哪些具有独特性、故事性、名人性以及较高观赏性的收藏品的开发力度,打造独具一格的旅游产品品牌形象。比如,秦始皇兵马俑博物馆开发的“中国秦始皇兵马俑精装纪念品”以及湖北博物馆开发的“曾侯乙编制仿制品”等均体现了博物馆的文化特色,且具有重要的文化价值。2.旅游产品开发应满足消费者的心理需求。现代社会更倡导发展人民群众所喜闻乐见的大众文化,切实满足大多数人的心理需求。因此,博物馆在开发和运营旅游产品时,应深刻的分析和广泛的调查大众的心理需求,注重游客的兴趣,并坚持“独特、新奇”的原则,努力开发出不同的旅游产品,树立鲜明的品牌形象,通过多元化的形式扩大参观者的事业,给参观者带来视觉上的冲击和文化上的熏陶,充分调动游客的所有感官,给其留下不可磨灭的深刻印象,进而达到最佳的宣传效果。3.科学融入博物馆具有内涵的文化资源,陶冶消费者文化情操。博物馆在进行旅游产品开发的过程中要紧跟时展的潮流,与时俱进,将现代休闲文化引入到博物馆建设中。并坚持以文化传播为导向,以游客为中心,不断改进传播手段,充分的挖掘和融入馆内具有内涵的文化资源,为博物馆旅游产品镀上一层文化底色,让游客切实的感受到历史文化的精髓和力量,陶冶他们的文化情操。此外,还用充分的利用博物馆的历史、文化等资源优势,将其加工成“故事”,并融入到旅游产品中,让游客将美好的记忆和故事带回家,同时传播给更多的人,提升博物馆的市场竞争力。4.不断拓展营销渠道,提升旅游产品的文化品位。市场需求的不一而足,为博物馆旅游产品开发和营销提供了一定的条件。因此,博物馆应依托自身得天独厚的条件,开发出具有地域和林组特色的高档次、高文化艺术品位的产品,赋予旅游产品以更高的文化和艺术价值,不断拓展高端消费市场。同时,随着旅游业和博物馆免费开放趋势的不断推进,使得游客的数量和组成结构发生了很大的变化,消费侧重点也随着变化,逐渐由礼品和专业研究用转向几年和生活日用,这就为博物馆营销渠道的拓展带来了良好的机会。因此,博物馆应紧紧抓住机会,开发成本低、价格低的旅游产品,但是仍然不可忽略旅游产品的文化价值,采取多种手段和形式提升产品的文化品位,以在情感和心理上获得消费者的共鸣,让消费者获得性价比高的旅游产品。由此可见,只有密切关注市场动态变化,掌握市场消费规律,从不同的角度传播博物馆文化,才能不断的拓展博物馆旅游产品的营销渠道,开拓更宽、更广领域的消费市场。此外,博物馆的旅游产品应满足不同消费层次游客的多元化需要,旅游产品的价格要有一定的差异化。比如在开发一些名贵高档的仿制品和丝网印刷品的同时,也应注重包装和规格大小不一的中低档产品的开发与运营,以最大限度的激发游客的购买欲望。 四、结语 总而言之,面对旅游业高速发展的背景,博物馆旅游日益成为人们喜爱和追捧的对象。为了进一步提升博物馆的竞争力,应加大对博物馆旅游产品的开发力度,不断丰富和创新旅游产品项目,优化旅游产品开发形式和营销模式,为博物馆旅游注入新鲜的活力,进而推动博物馆旅游事业的稳定、健康发展。 作者:陆文静 单位:重庆中国三峡博物馆 产品营销策略论文:文创产品营销策略初探 [摘要]文章以台湾文创产品的营销策略为研究对象,通过笔者在台湾交换学习时对台湾地区文化创意产业发展特色的一些了解进行分析,并对台湾文创产品营销策略进行了尝试性的归纳,并在此基础上总结出适于台湾文创产品行业的具有实操性的营销策略。 [关键词]台湾文创产品;文创产业;营销策略 1创意表现策略 1.1以传统文化为基础设计文创产品 台湾的文创产品注重对传统文化进行保护和再开发,以全新的面貌展现其精神内核和文化内涵,将传统文化通过运用设计的手段巧妙地赋予新生并实现价值的提升。例如台北“国立故宫博物院”的“故宫”藏品衍生品,有以康熙批阅为蓝本的“朕知道了”纸胶带、以皇帝“钦定一甲第一名”为概念的第一名笔记本、景泰蓝小闹钟等。传统新造不是新鲜话题,台北“故宫博物院”将馆藏衍生品开发得充满文创话题和经济效益,使文创商品具有历史感,同时也让消费者觉得购买这件文创商品是物有所值的。另外,台湾善用地域特色和民族印记的传统文化发展文创事业,在地域特色、民俗风情、地区工艺的文化要素中寻找灵感和设计原型。地域特色文化是不可多得的宝贵资源,台湾非常重视对地域文化的传承,深入挖掘地方创意和特色产业,让地方特色文化与现代产业有机结合,使传统文化在现代社会中再一次让消费者聚焦。台湾原住民目前有泰雅、排湾、鲁凯、卑南、阿美等14个主要族群和其他次族群。这些原住民族群在台湾当局对文化的鼓励和发展支持下,原著民艺术家纷纷成立部落工艺或者创作工坊,利用原住民历史故事赋予文创产品生命,极大地丰富了商品的品牌内涵。 1.2发展动漫、影视作品周边文创产品 由于台湾深受过日本文化影响,因此对动漫这类文化也是台湾文创产业里最有特色的组成部分,各个商业角落里流淌着动漫的基因。在台湾经常有各种动漫主题展,例如2016年宫崎骏动漫展,台北国际动漫节,除了观看展会外,关于动漫的周边产品也随之热卖。同时台湾许多文创纪念品利用动漫元素进行原创设计,成为故事化的产品,使这些纪念品内涵更为丰富,系列产品也会激发消费者收集和多次购买的欲望。台湾偶像剧、电影拍摄地是许多大陆游客旅游热门之地,因此在这些地方,利用影视剧拍摄地的优势发展其周边文创产品提升产品的附加价值,促进产品营销。例如台湾垦丁恒春镇电影《海角七号》拍摄地阿嘉的家,二楼保留电影中场景布置和陈设,供游客参观,一楼是关于《海角七号》电影周边文创商品如明信片、印章、漂流瓶、文具等,所有的产品均运用电影中元素展开设计。与此类似,在电影《那些年我们一起追的女孩》拍摄地平溪,以天灯为创意元素的文创产品种类丰富,《恶作剧之吻》拍摄地台中静宜大学,剧中男女主卡通形象文创商品成为许多游客争相购买的纪念品。 2营销推广策略 2.1传统媒体与新媒体通路融合 台湾文创商品注重利用传统媒体,同时适应数位化时代,积极开拓新媒体,促使两个通路融合发展。例如Facebook上有许多文创事集“粉丝”页和设计师社区,贩售限量文创设计商品。利用新媒体营销打破了传统店铺的时间和地域限制,同时也有利于打开海外市场。台北“故宫博物院”文创纪念品店大火后也紧跟时代步伐,将范围拓展至网络,设立“故宫”精品店网站,且有不同语言,跨越地区的限制,让各国观光客都有机会“故宫”创意纪念品。 2.2参加设计竞赛提升知名度 文创商品与一般商品的最大不同之处在于有设计感,台湾文创商品通过参与国内外设计大赛,国内外相关之展会,展示品牌内涵与产品系列,借以让观展之通路商认识品牌并了解商品内容,另外也可以获得媒体的大量报道提升知名度,若在赛事中获奖,可进一步利用设计赛事为文创产品加值,促进产品销售。例如有象征台湾文化创意产业最高荣誉的台湾文创精品奖,是很多文创产品走进大众视野的开端,还有许多文创产品会参加国际认可度较高的设计赛事,从而在国际市场上获得更大的关注。例如台湾著名的掌生穀粒,采用原住民纺织的特色花布作为包装材质,充满了浓浓的在地文化气息;用古朴的牛皮纸制成传统口袋状外形,搭配上纸藤封口手柄,再配上白色棉纸以及传统书法文字撰写,十分古朴自然。富有创意的设计使得掌生穀粒荣获2010年台湾文创精品金奖、2011年德国红点设计大奖,与2011年亚洲最具影响力设计大奖。 2.3以互动为基础强化体验营销 台北松烟诚品有一种新型态的商业化模式,另类的技艺手作工艺师们则是运用体验营销,以让顾客实做来贩卖自制个性化商品,这类结合了工艺手制商品、门市橱窗、免费课程与商品贩卖于一体的另类体验模式,贩卖的是无价的课程与服务,顾客还能拿到自己实做的手工文创商品,而顾客则是橱窗与体验最重要的一部分,所以这类由工作室转型而成的文创商店在松烟诚品的文创商店卖场里最吸眼,像是银饰、皮件、吹玻璃、捏陶,总能吸引许多顾客探头光顾。 2.4情感营销提升品牌价值 品牌故事的诉求往往会给产品本身带去更多更具有特殊韵味的特质,当下营销的关键,是要会讲打动人心的好故事。理性消费需要快速、便捷、实惠,而情感消费则需要打动人们的内心。例如台湾日月老茶厂出品的阿萨姆红茶,除了对产品包装进行创意设计外,还注重对品牌赋予特殊的故事,使消费者感受红茶背后一个百年老茶厂的重生,赋予文创农产品充分的情感,从而让消费者对产品和品牌产生认同感。 3分销渠道策略 3.1整合集体效应—文创园区场域化运营 近年来台湾积极发展文创园区,目前已建成台北华山文创园区、松山文创园区、台中文创园区、台南文创园区、高雄驳二艺术特区、嘉义文创园区、花莲文创园区、桃园中正艺文特区、台湾美术馆文创园区、高雄打狗领事馆文创园区、九份升平文创园区等多个文创园区。除上述文创园区外,台湾一些地方自发形成一些颇具特色的“文化创意街区”,成为一种聚集许多创意工作室、个性商店及其他文化活动场所。众多文创园区和街区根据所在城市地区不同差异化定位,使各类文创园承载不同风格的文创产品。例如高雄市,因为其历史有钢铁产业聚集的优势,因此在高雄的驳二艺术特区在定位的创意设计产业时多了几分“硬朗”的风格,举办“国际钢雕艺术节”也就有了成长的环境和土壤。 3.2密集分布的创意零售店铺 在台湾随处可见创意零售店铺,分布在商场、夜市、文创市集和各个街道。这些零售店铺除了销售所在区域特色文创产品外,也有贩售其他区域产品,例如在台北的文创店不仅有许多台北景点和历史文化的文创产品,还有台湾其他区域阿里山、花莲、垦丁的纪念品,方便许多外来游客在时间紧急的情况下也可以购买到心仪的商品。 作者:康晶 单位:海南大学人文传播学院 产品营销策略论文:灯具产品市场营销策略 摘要:市场经营主体一般是企业产品组成,在市场经营中发挥着决定性作用的是市场营销活动,通过科学有效的市场营销策略来促进企业经济效益的提升。在新时期下,灯具产品要获得更多的市场份额,就应当深入分析灯具产品市场营销过程中存在的问题,寻求有效的营销策略,从而让产品销量和客户满意度不断提升,确保灯具企业的持续健康发展。 关键词:灯具产品;市场营销;对策建议 一、引言 在市场经济环境下,企业是否可以和市场需求紧密联系,同时把产品更多的销售给客户,这是决定企业生存与发展的重要因素。在灯具产品投放市场的过程中,其产品质量、品牌口碑以及市场需求都会决定其最终的销量,而对于市场营销策略的选择即是其中一个非常关键的条件。现阶段很多灯具企业都逐渐将重点放在市场营销策略的选择上来,基于此,本文对这一课题展开了探讨。 二、灯具产品市场营销存在的问题分析 (一)市场营销理念滞后 一方面是没有进行长远的市场营销规划,盲目追求眼前利益。市场营销战略选择在很大程度上关系到灯具企业未来的发展,目前一些灯具企业管理者没有树立现代化营销理念,不能正确处理好眼前与长远利益之间的关系;另一方面是灯具企业的市场营销活动仅仅局限在市场营销部门,没有充分的与其他部门进行沟通合作,市场营销工作应当融入于企业经营管理的全流程,营销目标的最终实现要求企业内部各部门的配合,但是一些灯具企业中的各职能部门之间没有有效沟通,影响到产品经营目标的完成。 (二)产品市场定位不准 第一产品市场定位过度。部分灯具企业在产品定位的过程中往往会存在“求大求全”的问题,一心将产品的功能与优势呈现出来,其实让客户接受我们的灯具产品,不需要将其塑造为全能型产品,而应当坚持独特定位的理念。第二产品市场定位混乱。部分灯具企业在广告宣传时会不断的转换产品定位,让很多客户都不了解产品,更不能够从中选择适合的产品。若企业对灯具产品给出了很多不同的定义,反而会弱化企业品牌形象。 (三)渠道争夺竞争较大 企业市场营销渠道竞争是全方位的战略方案,若不能够在日益激烈的渠道竞争中寻找适合自身发展的渠道,企业就难以顺应市场的发展,营销渠道若无法尽快地调整和拓展,在市场规律的作用下,企业必然会面临非常大的发展压力。营销渠道包括传统营销渠道、垂直营销渠道、水平营销渠道以及多渠道营销等,很多灯具企业往往都是沿用传统营销渠道,但这样太过于单一化,这一营销模式中的各个成员都属于独立的个体,成员之间相互没有建立有效的信任,无法达成长期合作关系。 (四)产品品牌意识薄弱 进入新世纪以来,市场竞争日益加剧,灯具企业逐渐从过去的产品竞争开始转变为品牌之争,部分灯具企业也开始重视品牌建设,然而从整体上而言,还有很多企业并未认识到品牌建设的重要性,企业管理者没有树立品牌意识,对品牌建设认识不足,依旧是将增加销售额和积累资本当成是企业的战略目标,不注重产品品牌创立和品牌经营。同时,因为产品品牌建设属于一个长期性的过程,部分灯具企业没有充足的资金投入其中,因此就只能够满足于目前产品有销路即可的短期性营销理念,没有充分考虑到企业未来的持续发展。 三、灯具产品市场营销策略建议 (一)树立现代营销理念 首先树立以客户为主的营销理念,借助于和客户进行有效的沟通对话,掌握客户的具体需求,针对其需求为他们提供更适合的灯具产品。目前很多灯具企业都推出了一些定制产品,定制化服务即是基于以客户为主的理念,针对客户的具体需要,灯具企业可进行个性化的订单设计以及有针对性的物流配送以及更加完善的售后服务来实现与客户的有效营销。其次树立低碳绿色的营销理念,实现人类可持续发展是社会发展的主旋律,现代企业也必须要主动树立低碳绿色的营销理念。即是我们在产品的设计生产过程中,尽可能的不添加对环境、人体有害的材料,确保灯具产品达到国家环保标准。最后灯具企业应当充分发挥出自身的主体作用。企业是市场营销的主体,不能够仅仅满足于市场层面的变化,而需要借助于科学有效的措施来对市场进行准确的预测与掌控,积极研发新的灯具产品,为客户提供更多的新服务,逐渐将自己打造成为行业的引领者。面对日益激烈和变化莫测的市场竞争环境,灯具企业应当不仅仅局限于国内发展,而应当让自己的产品冲出国门,依靠自身的核心技术和优质产品打开国外市场,从而寻求新的发展。 (二)市场定位方法选择 一是清楚地找准灯具企业自身市场定位。找准市场定位即是确定符合灯具企业产品需求的客户,尽可能地满足他们的产品要求。这就需要灯具企业能够展开更加全方位的市场调查研究,明确自身产品的优势和主要投放点,在前期时需要投入一定的人力财力,选择科学的手段进行市场调研,同时对客户的实际需求展开有效分析,结合客户的具体需求制定出有效的市场营销策略。二是竞争市场定位方法选择。竞争市场定位即是灯具企业如何应对市场营销中的竞争者,对于产品质量和产品价格两个因素应当科学搭配,重点是应当找准市场竞争者之间的市场空隙,合理处置质量和价格之间的关系,从而最终保证企业发展目标的实现。三是潜在市场定位。指的是灯具企业在市场营销中具有较多的竞争者且竞争相对激烈,但潜在客户数量相对较多,市场发展前景相对广阔。所以灯具企业必须要掌控好产品产品的具体特质和客户的实际需求,在这一过程中灯具企业应当做好市场调查,对竞争者以及潜在客户有充分的了解,从而准确的确定潜在市场前景,制定出科学的产品营销策略。 (三)积极拓展营销渠道 首先坚持用产品质量和产品口碑来战略更多的市场份额,这是灯具企业做好市场营销的必然要求。实践说明,低价竞争仅仅是在企业发展初期所选择的临时性策略,长期竞争应当着重提升产品的质量和口碑,质量是产品的生命,只有促进质量提升才能够保证企业未来的持续发展。要促进产品品牌价值就应当更多地在生产技术等方面进行投入,建立研发中心,主动招聘更多的科技型人才,促进灯具产品技术含量的提升,让灯具产品自身具备更大的营销价值。其次主动树立共享理念,构建企业和渠道商之间的利益共同体。营销渠道商属于企业产品从生产到消费的重要纽带,灯具产品借助于扩大营销渠道将产品转化为价值,为企业发展提供更多的优势条件。因此企业和渠道商属于利益共同体,二者之间构成共同作为、共享成果的关系。营销渠道不单单是销售产品,增加利润,还可以促进营销模式创新,有效促进企业营销成绩。最后强化沟通,第一时间解决好产品营销中的问题,保证产销一条心。面对日益变化的市场,产品营销过程中的产销双方都可能会存在一些问题,关键在于产销双方应当第一时间做好沟通交流,贯彻落实风险共担、利益共享的基本原则,对实际情况进行客观分析,防止存在营销渠道冲突的问题。 (四)不断加强品牌建设 第一,树立品牌意识,真正意识到产品品牌是引起客户共鸣与促进企业发展的良好催化剂。优秀品牌的建立不单单要求充足的资源基础、良好的产品形象以及完善的售后服务,同时还需要借助科学的营销策略在市场中谋求一席之地。因此灯具企业应当借助于电视广告、互联网媒体、报纸杂志等各种途径来强化灯具产品品牌宣传工作,不断提升灯具产品的知名度。第二,做好品牌维护,维护和巩固品牌一般来说要求大量资金支持,唯有积极争取更多的资金流才能够为品牌建设维护工作打下坚持的资金保障。换句话说,灯具产品品牌建设的最终成效,很大程度取决于资金条件。一个优秀的品牌可以借助于各种不同的渠道来获取资金支持。第三,灯具产品本身的创新与发展,可以说产品是品牌的核心和根本,属于品牌建设中的重要内容。品牌建设过程中必须要保证产品质量,若连最基本的产品质量都难以提供保障,则无法成功地塑造品牌形象。同时还应当加快产品技术创新,真正从客户的需求出发,让灯具产品被更多的客户所认可,从而保证产品在市场中的销售,以技术创新来巩固品牌,创造更多的经济效益。 结语 总之,在激烈的市场竞争环境中,灯具产品更新换代的速度必然会逐渐加快,灯具产品市场营销策略选择也开始成了企业经营发展中的重要问题。怎样为灯具产品寻找到适合的客户同时选择科学的市场营销策略,这是我们必须要深入研究的问题,同时也是推进灯具产品品牌建设的必然要求。面临市场的发展、产品更新速度的加快,灯具企业应当准确认清形势,加快自身发展步伐,才能够在市场竞争中获得生存与发展。 作者:章志明 单位:上海琪瑜光电科技股份有限公司 产品营销策略论文:化工产品市场营销策略 摘要:石油化工业在我国经济发展中占据着十分重要的位置,尤其是在石油产业链中的相关产业中更是发挥着巨大的作用。在我国的各大行业中,不管是在农业领域还是纺织行业中都会含有化工产品的影子,特别是日常生活中更是随处可见,随着化工产品种类的不断增多,产业链的加长,更是让以化工产品为主的石油化企业得到了快速的发展。当前我国的石油能源正处于日益紧张阶段,倘若对化工产品经营得当的话,势必会取得优异的成绩。文中主要针对化工产品、市场以及营销之间的关系进行分析,结合化工产品市场营销近况提出几点市场营销的策略,以便为今后的化工产品市场营销提供借鉴。 关键词:化工产品;市场营销;策略 就目前而言,我国的经济革新已经逐渐进入深入阶段,在此背景下的市场经济竞争也日益激烈化,而企业作为市场竞争中的主要部分,要想获得更多的市场以及客户就必须要有效的市场营销活动。市场营销活动是企业与消费者以及客户之间进行交流与沟通的重要纽带,而石油化工行业又与我国经济之间有着直接的关联,所以,就更加要注重化工产品的市场营销活动,并有效的开展化工产品的市场营销策略研究,以此来促进石油化工企业的蓬勃发展。 一、化工产品、市场与营销的关系分析 化工产品、市场以及营销之间的关系主要体现在以下几个方面:第一,当前的石油化工产品的种类以及数目都是比较多的,但是也存在有产品的时候缺少市场或者是市场需求强烈的时候没有充足的产品等问题,尤其是一些新市场以及新产品更是深有体会。尽管有些无法下手的产品或者是领域仍然有经营者在运行着,并取得显著的成绩,而有些经营者却惨败,主要是因为没有对市场进行深入的了解以及掌握,缺少对产品与市场的参与度以及掌控度。产品与市场的培育过程是比较缓慢的,因此一定要对石油化工产品以及市场进行分析与了解,除此之外,还可以对信息以及人力等的有效运用来达到市场营销的目的。第二,要对石油化工行业中的化工产品进行全面的了解,把日常生活中经常用到的化工产品进行整合,并划分出哪些是可以进行大力采购的,哪些是可以进行择优选择的,在此过程中一定要与市场相互结合,针对市场的实际需求来确定出需要开发的化工产品,在进入到市场培育阶段之后,通过多次筛选的方式使其逐渐成为石油化工企业中的主营项目,并加以巩固和维护,使其创效能力不断提升。第三,通过对市场营销中各要素之间的关联进行了解,在一定程度上能够提升市场营销工作的水平,也就是说,选择最佳的方式或者是方案来完成从选购到销售的一个过程,在提升企业经济效益的同时,还可以达到客户的满意,更是关乎到短期利益以及长期利益的问题。当前我国的市场不管是经营者还是供应商之间的关系一定要建立在公平平等、互惠互利以及诚信友善等的基础之上,不管是哪一方想要谋取利益,必定会打破之间的关系,从而导致合作关系不能够长期稳定的开展。不管是经营者与供货商之间的合作关系,还是经营者与客户之间的合作关系,都是具有各自优势的,所以,他们之间的合作自然也就成为彼此优势的合作,也可以说是彼此的信誉合作。第四,化工产品市场营销处理的好坏主要取决于人能力的高低,不同能力的人在进行同一件事物的处理上,其结果也是不同的,就好比诸葛亮不能够提刀斩严良,关云长没有能力借东风。因此,在对化工产品进行市场营销的前期阶段一定要不断的提升业务人员的整体能力,这也是做好市场营销的重要基础。 二、化工产品市场营销近况 1、化工产品市场竞争逐渐趋于激烈化随着生产技术以及工艺的不断革新,石油化工产品市场也逐渐趋于激烈化。第一,与前期化工生产工艺相比较的话,当前的生产技术更加的成熟化,比如,采用传统生产工艺进行聚酯生产的时候,除了工艺复杂以及技术标准高之外,所花费的成本也是比较多的,而能够进行聚酯生产的企业更是少之又少,化工产品主要是以卖方为主的方式来进行产品的销售。但是伴随生产技术的不断提升,传统工艺也逐渐达不到当前生产的需求,而新的工艺不管是其生产成本得到有效降低之外,工艺的流程也更加的便捷,在化工产品质量方面更是得到了有效的保障。由于当前我国的技术革命正逐渐进入到深入期,这也使越来越多的生产工艺运用到石油化工产品的生产当中,同时随着市场格局的不断转变,大部分的化工企业在市场营销方面更是面临着重大的调整以及革新。第二,石油化工行业的快速发展,化工产品需求量的日益增大,产品的产量也得到了大幅度的提升,从而致使有些产品出现供大于求的现象,在面对激烈的市场竞争中,化工企业不得不采用降低价格的方式来取得市场中的一席之地,最终导致企业整体经济利益的下降,并逐渐进入到生产经营困境中。2、缺少先进的化工产品市场销售理念第一,就目前而言,我国的经济正逐渐向着市场经济方向不断发展,而石油化工企业不管是在产品生产上还是市场营销方面由于受到传统思想的影响,导致市场销售理念不能够达到当前的需求,致使企业在进行市场营销的过程中举步艰难。第二,有些石油化工企业在产品市场营销方面的观念比较浅薄,在营销投入方面也不是很理想。化工产品市场营销没有统一的标准,再加上没有对市场进行深入的研究以及了解,导致化工产品市场营销水平的低下。第三,石油化工企业分布不均匀,市场营销水平差距较大。化工产品市场营销水平较高的石油化工企业大多数位于沿海区域,而一些内地的石油化工企业不管是在管理上还是市场营销上都一直处于滞后阶段。 三、化工产品市场营销策略 1、化工产品市场营销体系的设立石油化工产品中的市场营销体系主要四个方面,分别是产品、价格、渠道以及促销。以化工产品市场营销策略方面来看的话,产品组合的策略将会直接影响到产品市场的营销状况。所以,必须要先对每个化工产品的优缺点进行了解,尤其是产品的利润率与市场占有率等一定要进行深入的了解,并以此为基础来对化工产品进行适当组合,同时要加强对化工新产品以及旧产品的研制与革新。以营销价格策略方面来说的话,关于化工产品的定价一定要与营销的最终目标、生产成本以及竞争等多方面进行考量,可以通过设立折扣价、促销价以及区域价等的方式来对化工产品的价格进行统一管理。从营销渠道策略方面来说的话,要在注重客户需求为基础的前期下,对营销渠道模式进行不断创新。从何产品促销策略方面来说的话,由于促销的方式以及目标并不是一成不变的,所以,石油化工企业一定要加以重视,据相关数据显示,采用化工产品组合的方式来进行促销,取得的效果是非常不错的。2、对相关信息进行全面的掌控石油化工产品具有一定的特殊性,这也就决定产品的营销主体并不是平通客户,而是以化工产品为主的化工企业,因此,一定要对客户的基本信息等进行深入的分析了解,主要就是针对客户在自身区域内的发展状况,企业特性以及今后的发展方向等内容进行全面的掌握。除此之外,石油化工产品在试产营销中会受到我国经济政策等的影响,所以在对化工产品进行营销的时候必须要对国家的有关政策、石油化工行业相关的信息以及发展动态等进行深入的了解。3、采用网络营销方式当前我国的信息技术以及计算机技术的发展速度是非常快速的,使越来越多的线下交易逐渐转变为网络交易。在石油化工产品市场营销的过程中采用网络营销的方式,不仅能够节省物力,在成本上也会有所减少。由于网络营销是一种开放式的交易平台,具备多方面的优点,不仅不会受到空间上的限制,同时也不会受到地点约束,同时还可以快速的把需要的产品信息进行传送,使客户与经营者之间的交易更加的便捷,而网络营销在一定程度上也有利于石油化工企业的快速发展。除此之外,网络营销所投入的资金比较少,只占传统市场营销资金的10%左右。4、对化工产品进行合理的定价在对石油化工产品进行市场营销定价的时候,必须要对外部因素以及内部因素进行全面的考量,主要是结合营销的最终目标、成本价、市场需求量以及营销策略等方面,来对化工产品进行合理的定价。在对化工产品的价格进行确定之后,要按照实际营销状况,对营销价格进行实时调整,以此来实现营销的最终的目标。对于化工产品价格的调整可以通过促销价、折扣价以及降价等的方式来进行。 四、总结 总而言之,石油化工企业要想获得长久的发展就必须要加强对市场营销的注重,所以业一定要不断的对化工产品市场营销进行深入的分析,这也是提升自身市场竞争力的前提条件,此外,针对化工产品市场营销中存在的问题进行及时的发现与处理,从而制定出既科学有合理的市场营销策略。 作者:戴金来 单位:中石化化工销售华东分公司 产品营销策略论文:石油化工产品营销策略分析 摘要:在中国石油化工产品营销过程中,还存在缺乏人才、渠道单一、知识结构匮乏等问题,难以保证中国石油化工产品的营销质量,无法保证工作质量,影响着产品营销效益。基于此,本文针对石油化工产品营销问题的分析,提出几点营销建议。 关键词:中国石油化工产品;营销问题;营销策略 在中国石油化工产品营销期间,需要建设高素质人才队伍,拓宽产品的营销渠道,完善营销知识结构体系,保证在实际营销管理期间,可以制定完善的管理方案,提高中国石油化工产品的销售价值,打造独立的品牌。 一、石油化工产品营销问题分析 当前,我国在石油化工产品营销方面,还存在较多难以解决的问题,难以保证营销工作质量与效果。具体问题表现为以下几点:第一,缺乏高素质人才队伍。在市场实际发展的过程中,企业的竞争情况较为激烈,在长期经营与发展的情况下,忽视销售人员的专业素质,没有制定完善的人力资源管理机制,且用人机制较为滞后,无法保证产品营销工作成效。同时,营销工作人员不能根据市场实际情况制定完善的工作方案,还在应用自身经营开展工作,无法创新工作形式,甚至会影响其长远发展与进步。第二,营销渠道单一。中国石油化工产品经营管理单位在制定营销计划期间,无法按照当前局势变动情况开展相关工作,且营销渠道存在较大局限性问题,例如:受到时间与空间方面的约束,无法按照规定的时间与客户之间形成交易,且缺乏良好的沟通、协调,难以针对产品进行评价处理。在传统营销渠道的影响之下,由于前期资金投入较高,一些小型企业无法承受巨额的经济压力,导致营销渠道难以拓展。第三,缺乏完善的营销知识结构。中国石油化工产品营销单位自身还没有建设完善的营销体系,无法针对产品营销特点与要求等,制定完善的保障机制,一些企业不能利用现代化宣传方式打造良好的品牌形象,难以发挥网络信息技术、广播平台的宣传作用,导致受到严重的影响。且一些营销工作人员的专业素质较低,没有形成独立的知识结构,石油化工产品营销企业不能利用科学化的改革方式建设完善的知识结构体系。 二、石油化工产品营销措施 在石油化工产品实际营销的过程中,相关部门需要制定完善的营销方案,创建专门的工作机制,明确各个部门的工作职责,拓宽营销渠道,打造文化品牌,保证可以提高石油化工产品营销经济效益。具体措施包括以下几点: (一)关联营销措施 石油化工产品关联营销方式,需要打破传统的销售模式,在产品销售之前、销售过程中与销售之后,做好全面的营销服务工作。营销工作者需要与消费者之间建立良好的沟通关系,在相互了解的情况下,保证互相之间的平等关系,在对消费者进行分析之后,全面了解市场的发展动态与特点,以此对自身营销方案进行调整。同时,企业需要在与消费者之间互动的同时,提高自身知名度,促进产品市场化营销的改革与发展,引导消费者更好地参与到企业营销决策中,在建立良好关系的情况下,采纳客户的建议与意见,培养固定客户,达到预期的管理目的。 (二)文化营销措施 在石油化工产品实际营销的过程中,需要利用文化营销方式开展相关工作,从长远发展角度建设企业的文化品牌,做好文化产品设计与生产工作,明确各个部门的工作目标,树立正确的价值观,将文化融入产品中,保证可以丰富产品类型,提高营销工作成效。同时,提高产品的市场占有份额,提升企业经济效益,制定完善的品牌战略方案,为社会塑造良好的品牌形象,在保证产品知识与服务质量的情况下,增强企业的信誉度,拓宽其营销渠道。 (三)网络营销措施 在石油化工产品营销过程中,可以采取网络营销的方式对其进行处理,拓宽营销渠道,发挥现代化网络信息技术的应用作用。首先,由于网络营销成本较低,资金汇报效率较高,因此,可以将其应用在产品营销工作中。其次,网络营销方式对于时间与空间不限制,消费者可以随时购买相关产品,企业营销者只需要促成交易就可以。最后,网络营销方式的应用,可以为企业提供高质量的数据信息,在获取消费信息之后,及时发现营销工作中存在的问题,采取有效措施解决问题,对营销战略进行全面的调整,在优化营销模式的情况下,加强工作人员与消费者之间的联系力度,建立良好的关系。 (四)服务营销措施 在社会发展的过程中,人们对于产品营销服务质量的要求较高,一味追求自我满足感,这就需要石油化工产品营销人员可以根据客户的实际需求,对营销服务进行合理的调整,保证可以满足消费者的实际需求,提高自身服务质量与服务水平,满足其实际发展需求。 (五)知识营销措施 在石油化工产品实际营销的过程中,需要做好知识营销规划工作,建设高素质人才队伍,制定科学的营销方案,针对相关工作要求,对营销工作人员进行专业知识与先进技能的培训,使其可以掌握各类营销方式,树立正确的观念,端正自身工作态度,以便于开展石油化工产品营销工作,提高企业的经济效益。 结语 在中国石油化工产品营销的过程中,相关部门需要创新工作方案,制定完善的营销机制,科学应用知识、服务、文化、网络营销方式,保证可以拓宽营销渠道,提高服务质量,满足其实际发展需求。 作者:高莹 单位:中国石油辽阳石化产品销售部 产品营销策略论文:循环经济生态农产品营销策略 摘要:在我国尚属新生事物的生态农产品营销目前遇到了观念滞后、信息不对称、消费水平较低、专业人才不足、公共支持力度较小等问题。为了促进生态农产品营销的可持续发展,我们应当积极吸纳循环经济的先进理念,完善生态农产品营销策略,不仅要在全社会倡导生态农产品消费观念,培育健康有序的生态农产品营销环境,而且要在构建多元化信息渠道的基础上,采用立体化的生态农产品营销组合手段。 关键词:循环经济;生态农产品;营销策略 一、引言 20世纪50年代以来在科技革命的推动下,随着机械化的逐步推广,全球农业取得了突飞猛进的发展,人类物质生活水平有了极大提高,但是这种成绩主要基于对资源的过度消耗和对环境的过度破坏。在生态文明理念日趋深入的当下,这种基于“大量生产、大量消费、大量废弃”的传统农业经济发展方式不仅无法满足国家可持续发展的宏观战略需求,[1]而且无法满足民众“绿色健康”的微观生活需求。在此背景下,以欧美为代表的西方发达国家于20世纪60年代率先提出了以低消耗、低排放、高效率为基本特征的循环经济(CyclicEconomy)理论模式。[2]从内容看,循环经济是静脉经济与动脉经济两种类型经济活动发生耦合与互动所形成的具有自我循环机制的经济复合体。[3]作为一种顺应时代的经济发展模式,循环经济实践明显落后于理论,直到20世纪80年代德国、日本、美国等少数发达国家才开始真正推行循环经济,而我国只是在20世纪90年代才开始引入循环经济理论。进入21世纪以后,我国尚开始在实践层面对循环经济进行局部范围的应用推广,其中生态农业是其实践应用的一个重要领域。在生态农业领域,我国生态农产品营销虽然已经开启征程,但营销过程中出现的“宣传重于质量、口号重于实际”等问题已经严重影响了生态农业的良性发展,因此我国生态农产品营销应当以循环经济为理论导向,在各个环节深入贯彻循环经济的指导原则,实现生态农业的可持续发展。 二、循环经济的核心原则 自从由美国经济学家K•波尔丁(KennethE.Boulding)1966年在《即将到来的地球宇宙飞船经济学》(TheEconomicsoftheComingSpaceshipEarth)一文中提出以来,“循环经济”得到了世界各国众多学者的肯定与推崇,至今已基本形成了以资源的高效利用和循环利用为主导思想的理论体系。循环经济的核心原则是减量化、再利用、资源化。在经济运行过程中,这三大原则不是分割孤立的个体,而是一个相互影响、和谐共生的整体。首先,作为循环经济的第一法则,减量化既要求从输入端减少资源投入量,也要从输出端减少污染排放量,即以预防而非末端治理的方式来避免废弃物的产生,只有在源头和终端采取减量化措施,才能从根本上减轻生态危害。其次,再利用是对于源头无法消减的污染物和消费者使用过的旧物旧货等,借助技术手段,通过再处理使其回到经济循环中。再利用原则属于过程性方法,目的是延长产品和服务的时间强度,进而减少资源消耗。最后,作为循环经济在输出端的表现,资源化原则是指基于各种技术手段对完成使用功能的物品进行无害化和循环利用,以减少最终处理量。资源化既包括把一类物品转化为不同形式同类物品的原级资源化,也包括把一类物品转化为不同类型新物品的次级资源化。[4] 三、我国生态农产品营销发展存在的问题 生态农产品是旨在实现农业生态经济系统良性循环和生态、经济与社会三大效益相统一的新型农业生产体系下的农产品,即在洁净的土地上,用洁净的生产方式生产洁净的农产品。我国营销市场目前涉及的生态农产品主要有绿色食品、有机农产品和无公害农产品,生态农产品营销是在生态经济和绿色营销观念的指导下,以生态环境保护、农业经济发展和个人消费需求和谐统一为目标而展开的产品研发、生产、销售和售后等活动。[5]开展生态农产品营销不仅是促进农业可持续发展战略和生态文明的必然要求,而且是推动农村经济转型升级和缓解“三农”矛盾的重要举措。在内外双重需求的驱使下,虽然我国生态农产品营销初步形成了品牌营销、订单农业、产品直销、农产品生产基地、农产品物联网等多种营销模式,并在国内外市场取得了一定成绩,但整体而言我国生态农产品营销在农产品营销中所占的比重明显偏低,特别是与美国、韩国、日本等发达国家相比,我国生态农产品营销在处于落后状态,还存在诸多问题。第一,生态农产品营销观念落后。由于生态营销观念在我国形成相对较晚,再加上我国大多数涉农企业的创建者都是文化知识水平相对较低的农民个体户,他们往往为了追求产量采用粗放落后的生产方式,即大量使用化肥、农药、生长素、动植物激素、保鲜剂等有害化学物质。虽然农产品产量有了显著提升,但是产品的品质却大大下降,关键是对人类生命安全和生态环境构成了严重威胁。除了生产环节的非生态化之外,其它环节也有不少问题,比如很多农业企业在运输环节不严格按照规程进行包装运输,甚至故意“以次充好”,严重影响了农产品的品质和生态农产品的品牌信誉。第二,生态农产品营销过程中信息不对称现象较多。虽然在国家对生态农产品营销日益重视的背景下,相关部门对生态农产品市场监管信息进行了较为及时的,但在实际层面并没有有效遏制信息不对称现象的频频出现。一方面,由于宽阔高效信息平台的缺失或者信息渠道的不畅,生产者不能及时获取生态农产品的准确市场信息,使得其生产与市场需求产生脱节,造成资源浪费。另一方面,由于现代信息技术能力和现代农业知识的贫乏,农业生产者对于鱼龙混杂的信息难以辨别真伪,总是以一种侥幸随意的“冒险”心理进行生产经营,这在注重市场细分和准确定位的当下社会自然容易出现生态农产品的“同质化”现象,不利于生态农产品的营销和消费潮流的形成。第三,专业化生态农产品营销人才短缺。作为一种高层次消费,生态农产品营销需要具有大批量既懂生态农业技术又懂市场营销知识的专业人才支撑,在社会经济水平有待提高的发展中国家这种专业化人才显得更为重要。我国当前的生态农产品营销人员基本都是农民出身,他们往往集生产销售于一身,很少严格按照现代营销理念对生态农产品经营进行系统化运作。尽管也有部分生态农产品营销企业对人才进行了细化区分,使早期的农产品销售商贩转变为生态农产品营销的经纪人或经理人,但他们依然缺乏专业系统的现代营销知识基础,而这会影响生态农产品营销的长远发展。第四,生态农产品营销的公共支持力度不足。生态农产品营销发展的一个前提是生态环境的改善和维护,尤其是需要高度洁净的空气、水分、土壤等,而这在很大程度上需要政府等公共机构的干预性支持。虽然国家已经制定了一系列生态环境保护的法律法规,但是目前法制体系依然不完善,特别是缺乏一整套专门的生态农产品监管法律法规体系,从而使得生态农产品营销缺乏有效监管。 四、循环经济视角下我国生态农产品营销的策略思考 在提倡绿色消费的社会环境中,生态农产品营销是消费的主流趋势,也是现代农业发展的一个重要趋势。尽管当前生态农产品营销中出现的若干问题并不能从根本上阻挡这一趋势,但是我们应当积极融入循环经济的绿色理念,通过策略的规范完善使生态农产品营销成为经济常态化现象。第一,政府等公共机构要在全社会层面发挥引领宣传作用,倡导生态农产品消费观念。观念是行动的向导,只有在全社会范围形成了绿色生态消费理念,才能保障生态农产品营销的持续稳定发展,因此国家要积极利用各种公共媒介平台通过多元化手段进行生态农产品消费知识宣传,既要让农产品生产经营者了解接受生态农产品知识,进而从源头提供健康的生态农产品,也要对普通消费者进行健康生态知识教育,使其明白生态农产品与个人健康与环境生态的统一关系,从而乐于接纳生态农产品。第二,国家要完善制度建设,培育健康有序的生态农产品营销环境。生态农产品是一种成本较高的绿色食品,其价格高也经常成为不法商贩投机钻营的“诱饵”,因此国家一定要完善法制建设,尽快出台专门的生态农产品营销法律法规,一方面要通过立法执法杜绝生产者使用有害化学物质,保证生态农产品源头的“绿色化”;另一方面,要通过质量检查制度杜绝或严惩通过乱贴“生态”标签“以次充好”的不法现象。第三,构建多元化的信息渠道,降低生态农产品营销信息的不对称程度。首先,政府部门要利用公共媒体的诸多优势,加强与生态农产品企业合作,及时生态农产品信息,特别是要向公众及时公布生态农产品的绿色标准。其次,生态农产品企业要借助店内展示、店内品尝、销售展示、网络宣传等手段积极开展生态农产品营销活动,增强生态农产品在民众中的影响力。第四,采用立体化的生态农产品营销组合手段。首先,要根据我国多样化的市场需求制定合理的生态农产品价格,比如对资源紧缺的生态农产品制定较高价格,实施适销厚利策略,而对于需要尽快占领市场的生态农产品可以制定相对较低的价格,走薄利多销策略。其次,选择适当的农产品分销渠道。农业企业可以通过创建生态农产品销售中心,建立生态农产品连锁商店,设立一批生态农产品专柜、专营店或直销。另外,生态农产品企业要加大品牌广告投资,塑造绿色品牌形象,通过对品牌的打造,提升绿色农产品的市场影响力。 作者:李静 产品营销策略论文:国产品牌内容营销策略分析 摘要:大数据所具备的数据丰富、多样、便捷、高速、真实等特征,赋予了大数据独特的价值内涵。在当前环境下,大多数国产品牌都面临着不同程度的营销困惑。近年来,越来越多的学者和企业将目光转向内容营销。尤其是大数据环境下的内容营销,为企业维护和拓展更多的消费者群体提供了全新的数据和理论支撑。国产品牌通过大数据的相关分析,可以更好地了解目标客户群体,并对此进行有针对性的内容营销,实现品牌影响力的提升。 关键词:大数据;国产品牌;内容营销 当今时代信息技术高速发展,日新月异,大数据、云计算、物联网等概念层出不穷,并渗透到各行各业,成为新一轮推动产业革命的巨大生产力。在这样的环境下,充分借助大数据技术来研究目标客户群体的需求,进而针对实际情况进行内容营销,是当前品牌营销的一个重要思路。国产品牌借助大数据加工后的内容营销可以制定更好地营销策略,这对国产品牌提高市场竞争力,实现长期健康发展具有一定的意义。 一、概念界定 1.大数据 大数据指的是通过全新处理模式后可以发挥超强研判能力和决策能力的海量信息资产,这些信息资产具备高增长率和多样化的特征。大数据的优势就是对这些数据信息进行专业化的处理。对巨量的信息资源进行加工、分析,可以实现信息的增值,企业不断地对客户和市场大数据进行挖掘,能较好地实现品牌的精准营销,促进品牌影响力和市场占有率的提升。 2.内容营销 目前,学术界还没有对内容营销的明确定义。普遍认为,内容营销就是通过各类内容媒介(包括印刷品、文字、音视频等),向消费群体传播品牌相关信息,并借助这种方式成功吸引目标客户群体,以提升品牌影响力和品牌美誉度,让消费群体产生品牌认同,进而刺激他们做出购买和重复购买的消费行为。 二、大数据环境对国产品牌内容营销的影响 1.拓宽了市场信息的获取途径 很多时候,多数国产品牌无法跟国外品牌的综合实力相提并论,而且也难以获得国外品牌那样高的关注度。此外,以往多数国产品牌信息获取途径落后,多是依靠传统的调研方式,得出并不一定真实的市场调查结果,或者干脆就是想当然的以为客户需要什么,在这样的情况下,必然陷入无法满足消费者实际需求的内容营销困境。而借助大数据,则可以帮助国产品牌迅速发现新机遇、新市场、新客户。更好的规避想当然的错误判断,设计出更符合消费者需求的产品和服务,实现品牌营销效果的最大化和最优化。在这个过程中,内容营销是支撑点,大数据是关键驱动力,内容营销和大数据的深度结合可以帮助国产品牌获得更多市场信息,促使品牌焕发强大的生命力。 2.内容营销的深化发展 内容营销的理念一直存在,不过在大数据之前,很多国产品牌都是自主性的粗放式内容营销,一般是以品牌方为主导,按照自己的思路开展的所谓内容营销,很多时候,并不能引起消费者的共鸣。消费者期待的是有价值的内容推送,只有对消费者有吸引力的内容,才是有价值的营销。消费者通过关注内容,才能更好的了解品牌背后发生的故事,进而对品牌产生喜好。而消费群体本身是多种多样的,不同的年龄、不同的地域、不同的消费层次,决定了他们关注的内容也不尽相同。故以往那种简单的广告内容推送,很容易引起消费者的反感,而通过大数据加工后的信息,能更好地确定自身的品牌客户属于哪一类市场群体,了解这些人群关注的热点是什么,进而开展针对性的内容营销。所以,大数据能够促使内容营销更好地发挥作用,能够更为科学、直观地研究出消费者的喜好和兴趣,针对他们的关注点,开展精准的内容推送,进而更好地满足客户的实际需求,获得更好地品牌体验。 3.形成新的品牌发展机遇 对于内容营销来说,优秀的内容才是传播的关键点,而各种营销媒介和渠道仅仅是推广手段。在大数据环境下,国产品牌通过大数据的分析和加工,实现大数据+内容的品牌营销模式,真正实现了对消费者各项需求的量身定制,真正使消费者的实际需求和潜在需求有迹可循,整个内容营销过程凭借大数据实现了无缝衔接,为国产品牌的发展提供了新的发展机遇。 三、大数据环境下国产品牌的内容营销策略 1.将品牌理念高度嵌入内容营销 每个国产品牌都有自己独特的定位和理念,这就决定了企业会面向一定的消费群体,比如格力、美的,相对来说定位会高一些,它的营销内容就无法面向追求低价的客户,而是要面向追求更高生活品质的市场细分群体;而科龙,奥克斯这样的品牌相对来说定位低一些,那么超高性价比或者物美价廉是其内容营销需要凸显的地方。在大数据时代,借助大数据来充分挖掘客户标签和需求,很好的定位出自己客户群体的特征,处于什么年龄阶段,主要从事什么工作,分布在几线城市,进而开展针对性的内容营销,与目标客户构建最直接有效的联系,真正把品牌理念和相关内容进行高度契合,这样才能更好的向客户传达有效信息,实现品牌影响力的跨越式提升。 2.进行精品内容营销 在移动互联网时代,每个人手中几乎都有一部甚至多部智能手机,消费者能接触的内容非常丰富,甚至可以用信息过剩来形容。在这海量的内容信息中,真正能够触动消费者心弦的其实非常少。而国产品牌开展内容营销,提供精品内容,可以帮助国产品牌获得更多的展示机会,赢得目标客户群的关注。要想做精品内容就必须强调以消费者为主体,重视内容营销体验。在这个信息爆炸的时代,必须首先搞清楚客户需要什么,喜爱什么,期待的是什么样的体验,最终才能制定出有效的内容营销策略。在这个过程中,就需要充分借助大数据分析,研究客户喜好,针对他们的兴趣点精准投放内容,实现消费者和国产品牌之间的互动与沟通。这不仅可以增强消费者的品牌认知度,还能提升购买欲望。 3.通过内容营销实现国产品牌的跨越式发展 在传统的营销模式下,很多国产品牌无奈于多种媒体渠道的巨额费用。但是随着移动互联网时代的到来,各种自媒体平台也在蓬勃发展,微信和微博等社交媒体成为品牌与消费者直接互动的重要领域。这样的时代背景下,做好足够的内容营销,不仅是一种低成本的营销模式,而且也是一种高效的营销渠道,可以说,内容营销为国产品牌实现跨越式发展提供了重要机遇。总体来说,分享性是内容营销的本质,内容营销追求的不仅是有多少浏览量,而且对转发量、分享量也有一定的要求。而这对内容本身有着很高的要求,借助大数据技术可以很好的实现预测分析,做到内容营销效果的心中有数,进而逐渐成为一种拉动式营销,推动国产品牌的发展。 四、结语 总而言之,在大数据环境背景下,信息技术会进一步高速发展,国产品牌间的竞争也会愈加激烈,逐渐从最早期的价格竞争逐步转向为获取数据、研究数据再到利用数据之间的竞争。当前,内容营销已经被国内外品牌高度重视,越来越多的品牌纷纷开通自媒体平台来内容信息,并与客户展开深层次互动。当然,内容营销的战场是非常广泛的,不仅仅局限在微博或微信上,目前的直播平台、网络圈子、论坛、官网,甚至网店等都是内容营销发挥作用的重要渠道。在这样的背景下,只有充分借助大数据,不断提高内容营销的精度和准度,才能在激烈的内容营销竞争环境中脱颖而出,进而不断提升品牌的影响力和市场占有率,在激烈的市场竞争中占得一席之地。 作者:张江乐 单位:深圳大学管理学院 产品营销策略论文:传统百货店产品营销策略 摘要:随着经济一体化发展趋势的快速推进,国内百货业得到了前所未有的发展,进而带动了零售行业的繁荣。现阶段,百货行业在国内市场中迅猛发展,市场需求快速扩大,中国已逐步发展成为世界百货产品的第二大市场。巨大的市场需求带动了企业市场规模的快速扩张,产品类别呈多样化发展走势,企业的发展速度加快,但随之而来的是企业之间不断抢夺市场地位以及瓜分市场份额。传统百货公司是百货行业中的佼佼者,传统百货产品凭借着自身雄厚的背景以及先进的技术支撑,经过短时间的发展,在零售行业中已经占有一席之地,位居行业发展前列。那么,在这类行业的市场环境中,采取何种发展战略以及在该发展战略引领下采取怎样的营销方案,是本研究探讨的主要核心与问题所在。 关键词:传统百货;产品营销;营销策略 一、引言 当前,中国百货市场日渐成熟,市场环境愈加激烈、竞争条件和竞争规则逐渐严格,面对国外百货巨头大举挺进国内市场,以及国内主要市场竞争者快速调整运营战略,需要采取强劲有力的营销战略,并逐步拓展市场。传统百货亟需快速提升在市场中的地位,拓宽百货产品的市场占有率,制定出既能顺应市场竞争需求,又要适合企业自身资源状况的营销策略,最大范围内的运用好现有资源,真正做到有的放矢的开拓市场,不断扩大市场份额,为企业稳健的发展创设条件,这是本文研究的重点。通过对传统百货营销策略的研究,不仅对传统百货公司具体运营提供了有益的帮助,同时还对同类型的其他企业营销策略研究及同行业其他企业的营销策略改进提供一定的参考。 二、传统百货店产品营销现状 (一)产品特点单一 对传统百货企业来讲,规模经济不但显现在材料采购、产品研发、产品生产、产品制造、市场销售、服务等环节维度,还涉及到整个市场的需求。对市场的新进入者来讲,企业的盈亏平衡点通常会比较高,再加上百货产品隶属高零售产品,在一定程度上会受到市场需求量的影响,通常很难实现其规模经济。 (二)营销模式落后 现阶段,传统百货在营销管理方面还处在不断探索的阶段,各项业务也不断完善,但在百货产品营销服务的政策上还没有稳定的模式,从近几年百货市场发展情况来看,传统百货在调动营销积极性、拓宽营销方式、加大营销管理方面,还有很大的完善空间。 (三)人才流失严重 当前,传统百货人才素质不高,人员结构不合理以及企业对人才的不重视导致人才流失严重,其人力资源在管理中所暴露出来的问题直接关乎到百货产品的生产与销售。生产环节上可以凭借企业的固有技术来弥补,但是百货产品的销售方面需要一定的人力资源来支持。由于传统百货内部现有的薪资管理及职位晋升机制不完善,还不能激发员工的工作积极性,使得员工的流失现象严重,致使人力管理成本持续上升,严重影响到企业的整体绩效。 (四)组织结构扁平化 当前传统百货的营销组织结构趋向扁平化。此类传统扁平型的组织结构在一定程度上可以帮助企业有效管控营销过程,具有很强的专业性,此外还可以强化对各级别组织的管理,各层级管理者的管控压力不大。但是此种组织结构很容易放慢信息过滤与信息传播的速度,这就会延长信息的审批流程,进而加大了信息失真造成决策有误和丢失机遇的概率,最终会对企业整个营销过程造成影响。 三、传统百货店产品营销策略 (一)产品策略 1.完善产品构成。据分析显示,传统百货本土化顾客在购买产品之前会结合自身的购买需求对产品进行比较、选择,接着决定选购的产品,在此过程中顾客受制于生活习性、年龄、收入状况等诸多因素的影响,顾客在选择的进程中需要选取可以让自己觉得获得最大感知价值的产品。故而,传统百货作为零售企业,需要尽最大努力给顾客提供多元化产品以供顾客选择,只有当产品类别多、价格多层次,才可以更好地顺应不同顾客群体的需求。2.提升产品档次。传统百货业态中拥有一定的知名产品,尽管众多一线品牌已经入驻传统百货,然而此类品牌仅局限在国内一线品牌,古驰、香奈儿、爱马仕、普拉达等国际奢侈品牌均没有入驻传统百货,故而,传统百货在发展进程中需适当开拓高端奢侈品区,引进国际顶级奢侈品牌,这样有益于提升传统百货的销售形象,进而吸引部分高端产品的目标群体。同时可以革新一线品牌,对于连续一段时间内的销量都维持在较低水平的品牌可以给予更换,挑选新的一线品牌加入;对于销售量比较多的品牌,可以合理地添加产品的种类;发展一些特色性品牌入驻,比如说现在比较火热的欧韩品牌和一些受到热捧的潮流前沿品牌。3.彰显产品差异特色。当下,从国内百货业的发展走势上来看,具有一个比较突出的端倪,这也是造成国内零售业之间经常展开无序性竞争的源泉,便是不同百货业态销售的产品同质性偏高。对于身处竞争中心的百货业态来讲,运营的诸多产品均能在市场中找寻到替代产品,自我竞争中具有的品牌优势也随之快速消失。故而,传统百货在制定产品营销策略过程中,需要尽量避免产品同质性高所招致的弊端,推行差异化管理模式,发挥传统百货的品牌优势,注重开发具有特色的品牌,只有这样才能更好地留住顾客。 (二)价格策略 价格策略也是传统百货在销售过程中经常用到的策略之一。因为不同顾客具备的购买能力不同,故而,要依据不同顾客的购买能力,结合利润最大化原则来确定最终的定价方案。价格策略最早起始于上上世纪末,此阶段零售行业有了一定的发展,故而,理论界诸多学者开始对顾客以及成本进行分析,研究在推行利润最大化原则的过程中怎样才可以吸引较多的客户的措施和途径。传统百货顾客在购买产品的过程中最为重要的一个影响因素是价格因子,随着社会经济的快速发展,企业之间的竞争也更为激烈,非价格因子对顾客的影响也快速提高,但是价格仍依旧是对企业市场份额占有率产生重大影响的诸多因子中最突出的一个。所以,在制定营策略进程中,需要充分考虑到产品价格因素。 (三)渠道策略 在市场经济中,生产者与消费者之间,时间与空间上存在着多方面的不协调性和矛盾。企业生产出来的产品需要借助于一定的分销路径,才能够在合适的时间、地点,以合理的方式为消费者或用户提供产品,进而克服生产者与消费者之间的时空矛盾,实现企业的市场营销目标。4Ps营销组合策略将分销界定为提升营销成效的一个重要元素,产品的销售离不开分销策略的支撑,是合理规划产品流通途径与扩大产品市场影响力的主要方法,有益于产品的最终销售。所以,需结合相关客户群体价值理念以及产品自身凸显的观念来制定分销策略。在销售过程中传统百货与供应商之间存在有一种比较微妙的关系,在一定程度上两者之间是利益共同体的关系效用。传统百货是最终的零售终端,不管在哪一点出现问题,都会产生客户流失的风险。就供货商来讲,传统百货很少与厂家发生接触,倘若削减了中间环节,产品在销售进程中可以拥有更大的价格优势。现阶段,随着互联信息技术及移动终端设备的快速普及,线上消费模式已经逐步深入人心,借助互联网购买产品更为方便与快捷,这将给传统百货带来巨大的冲击和威胁。故而,百货业在发展进程中需要注重电子商务渠道。线上购物主要针对中青年,此部分目标客户群体具有较高的文化水平,对网络技术接受比较快,也很容易接受新鲜事物。现阶段人们经常选择的购物网站有淘宝网、天猫网、京东商城、苏宁易购、唯品会等。这些电商企业都是当下开展电子商务比较成功的典范,其购物途径吸引了诸多的顾客及商家,凭借互联网信息平台与相隔万里的买卖对方进行交易,但是由于电商交易达成过程中购买方难以看到货物,收到的货物与预期相差较大的现象也经常发生,这也是互联网购物中具有的一个重要的不良因子之一。作为实体店的传统百货却有得天独厚的优势借助电子商务展示来进行业务推行。 (四)促销策略 促销也就是促进产品销售。从营销的维度上来讲,促销是企业借助于人员和非人员的方式,帮助企业与消费者互动交流信息,提升产品品牌形象价值,刺激顾客的购买欲望,并促使其产生购买行为的活动。促销策略隶属于四大营销策略,正确制定并合理运用促销策略可以帮助企业在市场竞争中占据竞争优势。传统百货在日常经营过程中经常运用的促销途径主要有两类:一类是价格促销,另一类是销售促进,需要借助广告及营业推广等销售路径。广告促销针对的群体主要是潜在的顾客,好处是宣传范围宽泛,弊端是针对性差;营业推广针对的群体主要是有效客户,好处是具有针对性,弊端是宣传范围比较狭窄。在实际运营过程中,传统百货需要充分利用多种促销方式的优点,合理组合,才能收到理想的促销效用。 作者:褚旭 产品营销策略论文:乡村旅游农产品营销策略分析 摘要:因为旅游行业的融合效应非常强,乡村旅游的发展也就成为了解决“三农”相关问题的重要途径。在我国乡村旅游行业的快速发展之中,农产品营销工作也成了无法忽视的重要问题之一。当前有研究者从乡村旅游角度对农产品营销行为作出研究。实际上,以乡村旅游为基本平台来实施农产品的营销工作,能够切切实实地降低农产品所具有的销售成本,提升农产品具备的相应附加值,能够切实推动农村地区有关产业实现新的发展,对于深入调整我国农村地区的整体产业结构,提高农民群众的实际收入均具有十分重要的意义。本文阐述了乡村旅游背景下的农产品营销鲜明特征,分析了在乡村旅游中推进农产品营销的必要性,并提出了基于乡村旅游的农产品营销实施策略。 关键词:乡村旅游;农产品;营销 随着近年来我国乡村旅游的不断发展,农产品的营销也随之而具备了更加宽广的销售途径。虽然如今对发展乡村旅游行业的研究成果正在变得愈来愈多,但是涉及利用乡村旅游来提高农产品营销质量的研究却十分少见。就农产品销售的意义而言,运用乡村旅游业的不断发展,能够为我国的农产品营销打开更为宽广的销售途径,这对于切实实现我国农村地区经济产业的全面调整,促进农业产业的全面集约化发展等都具备了极为重大的作用,而且也有利于运用农民群众的增收以促进“三农”问题更好地解决。但是,基于乡村旅游视野的农产品销售还是一种全新的营销模式,不管是在理论上还是实践上,能够加以借鉴的内容都很少。在此,笔者试图从乡村旅游加以切入,从而探讨农产品营销的具体策略。 一、乡村旅游背景下的农产品营销鲜明特征 乡村旅游具备了不同于别的旅游方式的重要特点,突出表现为对生态所进行的执著追求。随着当前社会的不断发展,现代人对健康的关注度政治变得愈来愈高,而农村地区是脱离城市而单独存在着的一种自然景观地点,具备了城市无法具有的丰富自然资源,所以,这就决定了乡村旅游具有非常大的优势。在乡村旅游背景下,农产品营销的特征主要表现在以下四点上:一是具备了即时性的特征。农产品从生产至销售往往会存在相应的时间差,乡村旅游角度下的农产品销售却能很好地消除这一时间差,能通过消费者们的亲身乡村游而为各类农产品所实施的营销提供更加多的便利性。通过乡村旅游,农产品销售的主要卖点就是能够确保自身具有原汁原味的品质,所以能够推动乡村旅游者们实现就地性的消费。二是具备了地域性的特征。饮食文化游可以说是我国乡村旅游的重要亮点之一。饮食文化与地域文化之间具备了最为直接的联系。就我国的具体情况来说,这一特点充分表现为我国的地大物博以及民族特色鲜明。所以说,我国的饮食文化自然也就具备了十分显著的地域性差别。有鉴于此,我国不同地区推出的乡村游自然也就具备了农产品类别上的差别。所以,我国乡村旅游视野下的农产品销售也就具备了十分显著的地域性特征,对大量外来游客而言,具备当地特色的农产品会具备更加高的吸引力。三是具备了体验性的特征。如今,人们的物质生活水平始终在持续提高,对农产品等产品所具有的新鲜感已不复以往那么强烈。对广大游客而言,乡村游之重点是运用参与而得到相应的体验感。在这一新形势之下,我国的乡村旅游必须紧紧跟上市场发展的导向,这就要求我们进一步强化对乡村旅游过程之中体验性活动的策划工作,例如,可通过农家乐中的垂钓和采摘等具有农趣的活动,就能够很好地推动农产品的销售工作,而且还能切实满足广大游客在体验上的需求。四是具备了营销成本较低的特征。农产品销售如果能够结合乡村旅游来实施,就能够在广大农民群众和消费者间直接创建相互联系之途径,自然也就能够减少大量中间性环节,所以自然也就有助于提高农产品所具有的附加值,而且还可保障农产品处于新鲜的状态下,有助于吸引消费者们予以购买。 二、在乡村旅游中推进农产品营销的必要性 鉴于当前我国乡村旅游业的不断发展,乡村旅游行业之中的农产品销售也在持续发展,能够进行体验的乡村农产品变得愈来愈多,例如,采摘、垂钓以及制作小手艺等均已经成为了新兴的乡村旅游农产品体验形式。我国的旅游类农产品通常均具有相当强的地域性特征,位于不同的地区就会拥有不一样的民俗,自然也会出现不一样的饮食文化以及生活习惯,所以,乡村旅游视野下的农产品自然也会产生各不相同的特点。和普通产品的营销方式有所不同的是,我国的乡村旅游农产品销售之中的产品购置以及消费同步实施的,所以乡村旅游农产品的销售相当地直接,能够切实减少流通当中的各类成本。农民群众把自身农产品直接地卖给游客,比如,农家乐即是由农民群众直接给游客们提供餐饮以及住宿等服务,而浓郁的乡村风土人情以及民俗文化正好能够吸引游客们驻足与停留。乡村旅游视野下的农产品营销能为农村地区创造出更多更好的就业机会,农业产业与乡村旅游行业一样均为劳动密集型的产业,乡村旅游迫切需要吸收大批量劳动力,吃、住、行、购等均需提供相应的服务,而乡村旅游则能够吸收非常多的本地劳动力资源。乡村旅游和农业产业化之间的联系极为密切,大量农业类项目均可利用乡村旅游资源来加快发展,并且积极改进农村地区的生产以及生活环境,进而建立起规模化的产业与特色化农业,提升农业产业所具有的综合效益,最终推动农村地区经济的发展。 三、基于乡村旅游的农产品营销实施策略 (一)实施农产品绿色营销策略 如今,我国农产品绿色营销已经成为一种十分重要的农产品销售形式。对初加工类农产品,比如农家所自产与消费的农产品来说,传统意义上农户家往往均设置了独立化的庭院,建有专门开辟起来的果园或者菜园,所种植之蔬菜或者水果等往往都是使用饲养小动物的粪便来进行施肥,对果蔬所进行的病虫防治等也会运用人工方法来实施,这样一来,生产出的蔬菜以及水果通常都是新鲜和健康的。能够把果蔬农药残留降至最低限度上,从而能够达到国家绿色以及无公害之标准,不仅能够切实降低农产品养殖的成本,而且还能确保农产品的过硬品质。对深加工类农产品来说,在达到了产地环境质量的标准之后,还需对其实施绿色化包装,农产品包装是产品的重要组成部分,能起到传播绿色健康信息的重要作用。农产品包装的绿色化通常是指包装材料实现绿色化,也就是要利用环保型包装材料,制定出绿色的价格,并实施绿色促销方式,从而形成农产品企业的绿色形象。 (二)实施农产品服务营销策略 为了能够实施好农产品营销工作,必须强化服务,改进乡村旅游中的餐饮和购物等环节就是服务策略的重要体现。一是要加强乡村旅游中的餐饮服务。乡村地区的烹饪水平有限,那些不够规范的餐饮服务方式必然会损害到广大消费者们的体验行为。对厨师、服务员等餐饮行业相关工作人员加强管理显得极为必要。同时,还有一些消费着们觉得体验型自助式烹饪需要加以推广应用,一旦能够实施,必然能够提高游客们的体验性,从而更好地刺激消费者们消费与购买当地农产品的欲望。农产品可以说是乡村旅游过程之中餐饮业发展的主要支撑力量。乡村旅游的发展,肯定能够推动本地餐饮行业实现新发展,这样一来自然也就能够更好地推动农产品销售工作。为进一步挖掘特色化的农产品,把其打造成为当地乡村旅游过程之中餐饮业的重要招牌,就应当切实规范餐饮业的操作行为,不仅应当确保饮食上的安全,而且还要通过培训等方式来提升从业人员的素质,从而为广大游客创设出更好的餐饮消费环境。二是要加强乡村旅游中的购物服务。乡村旅游经营者们应当致力于改进当地的住宿条件,从而更好地延长消费者们在此停留的时间。这是因为游客们的旅行时间会直接关系到农产品的消费数量,故应不断改进当地旅游住宿的环境,切实保障广大消费者们的安全,力求延长其购物消费的时间以推动农产品的销售。比如,河南省新郑市是一个产枣大市,该市就采取了带来游客到枣园之中赏枣和亲自打枣等方式来吸引消费者。游客们在免费现场品尝枣子,往往会选择购买一部分产品,或带回送予他人,或供自身食用,从而很好地推动了当地乡村旅游行业的发展,并促进了当地特色农产品的营销工作。 (三)实施农产品加工策略 不管是什么样的农产品,都具备鲜活、易腐等特征。正是出于这一考虑,造成诸多农产品经营类单位只会把营销定位在产、销的层面上,却没有考虑到对农产品的种类实施全面创新。笔者觉得,为更好地提高农产品对于广大消费者们所具有的吸引力,应当切实引入农产品加工创新策略。要依据各个不同地区的具体状况,分别决定是采取初加工的方式,还是采用深加工的方式。例如,对于水果可实施清洗、整理和包装等初加工手段,这样一来,就能很好地保持水果所具有的外在美观性,而且十分有利于拉长保存的时间;对于茶叶等类型的农产品则需要实施深加工,比如,可以研发出浓缩茶或者速溶茶等,从而能够更好地体现农产品所具备之当地特色,也更加便于消费者们加以食用。同时,乡村地区的旅游景点在其开发是可由有关部门持续提升对于当地特色化农产品企业的营销工作支持力度,帮助其引入更加先进的加工设备或者加工技术来实施好加工创新工作,这样一来,不但能够提高企业的经济效益,而且还能由此而推动当地乡村旅游实现新的发展。 (四)实施农产品品牌营销策略 一旦农产品缺少了品牌化效应,其营销成果必然会变得事倍功半。所以说,只要形成了乡村旅游下的农产品销售品牌,那其所产生的品牌效应必然能为农产品的市场营销带来非常巨大的经济效益回报。比如,我国的山西省具有良好的自然资源,有鲜明特色的农产品种类非常多,比如,晋南苹果、平遥牛肉、山西陈醋以及太行小米等。如果能够在以上知名农产品的基础之上来实施农产品品牌建设,其后再运用标准化生产手段,切实整合成比较大的农产品生产规模,自然就能够很好地提升当地乡村旅游农产品所具有的美誉度,让消费着们在消费当地乡村旅游农产品的基础上,还能领略到当地独特的乡村农耕文化,进而带来数量更多的游客。 结束语 总的来说,在如今社会发展日新月异的新形势下,现代人的物质生活水平不断提升,为符合广大消费们对于农产品的实际需要,加强乡村旅游业发展就成为了社会各界高度关注的重要内容,运用乡村旅游来推动农产品销售工作就有了更好的发展机遇。推动乡村旅游与农产品销售之间的相互融合,就应当全力发掘乡村旅游业中的丰富资源,切实打破传统意义上的界限,实现农产品营销行业的更好发展。 作者:闫晓静 单位:河北北方学院 产品营销策略论文:生鲜产品网络营销策略研究 内容摘要:随着互联网的普及,电子商务大军不断发展壮大,生鲜产品也开始实施网络营销模式,呈现井喷式发展态势。但也面临着物流成本高、消费习惯难以改变等挑战,大多数商家仍处于聚拢用户、培养用户购买习惯的阶段。为此必须充分利用“互联网+”和生鲜产品自身优势特点,创新网络营销模式,深入研究科学合理的网络营销策略,加强线上、线下企业合作,实现优势互补、资源共享,打造自身品牌,努力推动“互联网+”背景下我国生鲜产业的健康有序发展。 关键词:“互联网+”;生鲜产品;网络营销;物流 引言 通俗地讲,“互联网+”就是互联网与传统行业加在一起,但不是简单的叠加,而是要实现深度融合,利用网络来优化传统产业资源配置、创新营销模式,提升全社会经济发展的创新力与生产力。生鲜产品由于具有易腐烂变质特点,曾被认为是“互联网+”领域最具挑战的产品。随着其他行业迅速开始“互联网+”的深度融合发展,生鲜产品也开始尝试网络营销。与此同时,传统的生鲜产品营销策略已经无法满足新的市场需求,普通商品的网络营销策略也不适合生鲜产品,研究“互联网+”背景下生鲜产品网络营销策略成为生鲜产业发展亟待解决的重要问题和研究热点。生鲜产品网络营销发展现状生鲜实际是一个外来词汇,来源于英文单词“fresh”,最早由家乐福、沃尔玛等国外零售企业引入我国,经过多年发展已经成为国内消费者所熟知的词汇,蔬菜、水果、水产品、肉类就是其中的典型代表。生鲜产品属于只需要简单分拣就可以出售的初级产品,不需要制作、包装、烹调等深加工。随着互联网、物流运输和电子商务的快速发展,生鲜产品也逐渐开始实施网络营销模式。尤其是2012年以后,越来越多的生鲜产业链条企业开展了网络营销模式,“互联网+”背景下,生鲜产品呈现出井喷式的发展态势。顺丰速运开发了线上食品商场顺丰优选,亚马逊中国也推出了专门的生鲜频道,淘宝、京东、1号店等大型电商也纷纷涉足这个领域,多利农场、本来生活、我买粮等一大批优秀垂直类生鲜电商也不断涌现。2010年以来我国生鲜产品网络销售情况如图1所示, 2012年是生鲜产品网络销售元年,逐渐进入井喷式发展阶段,2015年以前的增长率都在80%以上,2016年销售量和增长率预计将分别达到913.9亿人民币和68.6%,行业发展前景较大。“互联网+”背景下生鲜产业呈现蓬勃发展态势并不是偶然的。首先,随着我国食品安全问题日益突出和保健意识的逐步提高,消费者开始高度关注食品安全问题。同时由于生鲜产品传统销售渠道难以满足日益增长的消费需求,许多中高端消费者甚至处于有钱买不到放心产品的困境。其次,我国政府高度重视“互联网+”背景下生鲜等农副产业发展,2013年的中央一号文件明确提出要大力培育新型流通方式,努力发展网络营销。中央、地方各级政府在政策、经费等各方面给予支持。资本市场也十分看好“互联网”背景下的生鲜产业,根据中投集团批露的数据,私募机构在该领域的投资额从2006年的0.56亿美元到2010年的14.89亿美元,2012年以后更是呈现井喷式发展。从互联网交易规模来看,2010年生鲜产业网络交易额占网络交易总额的比例还不到1%,还有着巨大的发展空间。业内人士普遍预计“互联网+”将极大地推动我国生鲜产业的发展,逐渐成为网上最重要的热销品种之一。 “互联网+”时代生鲜产品网络营销制约因素 (一)当前生鲜产品网络营销的主要特点 2012年以后网络上越来越多的生鲜产业出现在消费者视线中,越来越多的人开始尝试网上购买各类生鲜产品,种类也逐渐齐全。与此同时,生鲜产品销售模式也发生了革命性变化,传统销售模式和“互联网+”模式对比如图2所示。图2上半部分为传统模式,也是许多消费者日常使用的模式,需要经过生产者、多级批发者、零售终端等环节。下半部分为“互联网+”模式,消费者直接向“互联网+”商户下单,后续过程对消费者完全透明,坐等收货就可以了。我国当前的生鲜产品网络销售主要呈现出如下几个特点:一是同城购买比例较大。大多数消费者都倾向于在本地网站购买生鲜产品,这是因为本地网络销售商通常可以保证快速送达,消费者对于当前生鲜产品的保鲜、冷藏技术和物流运输能力仍保持怀疑态度,故而“舍远求近”来保证生鲜产品的质量。二是白领阶层成为主要消费人群。日常生活中购买生鲜产品的主要是中老年人、家庭主妇,这些人已经习惯于在生活区周边的菜市场、超市购物,短期内难以改变其购物习惯和“互联网+”生鲜产品的认同感。部分消费者更倾向于选择可以实地挑选的产品,认为这样才能保证产品的质量。根据我买网批露的数据,都市白领阶层占“互联网+”生鲜产品消费人群的43%。这个群体拥有较高的经济收入,对生活的品质的要求同样比较高,希望能够通过网络获得优质的生鲜产品。三是销售很少涉及广大的农村地区。“互联网+”生鲜产品的网络销售主要集中于城镇地区,农村居民很少选择这种模式。部分农村消费者甚至认为农村地区实施“互联网+”属于简单问题复杂化了。四是中高档生鲜产品占据主流。这种品类分布现状是由于大多数“互联网+”生鲜产品销售商定位的是中高档消费人群,主要目的是与传统的菜市场、超市销售形成错位竞争,以扩大销售量。同时随着我国居民生活水平的逐步提高,许多消费者也更倾向于购买一些进口、有机食品以及周边实体门店较少的品种,也能满足消费者求新的心理。五是注重品牌,对价格不太敏感。随着淘宝、天猫、京东、1号店、唯品会等大型电商的快速发展,网络购物者通常更加注重产品的品质和买家的评价,而对于商家本身各种渠道的广告宣传则持怀疑态度,包括生鲜产品在内的食品行业更是如此。不同于数码产品、服饰、书籍等产品,消费者在选择“互联网+”生鲜产品时,更加重视亲朋好友或者其他买家的评价,以最终决定是否购买产品。许多消费者都会选择销量高、评价高的生鲜产品,传统营销模式中的价格优势在“互联网+”营销模式中的功能大大弱化了,消费者宁愿以比传统门店更高的价格,来换取优质生鲜产品。 (二)制约生鲜产品网络营销的主要因素 尽管“互联网+”生鲜产品网络营销已经取得了可喜的成就,但仍然存在着物流成本较高、保鲜较为困难、消费人群较少等问题,已经成为制约“互联网+”生鲜产品进一步发展壮大的重要瓶颈。根据《2014-2015中国农产品电子商务发展报告》,当前的生鲜产品电商只有1%左右能够真正实现盈利,95%的经营者处于亏损的阶段。首先,生鲜产品物流成本较高。物流配送是“互联网+”生鲜产品网络营销的关键环节,其成本也是经营者需要承担的主要成本。生鲜产品的消费人群以个体、家庭为主,有着订购数量少、客户分散的特点,必然导致物流成本的上升。过高的物流成本必然体现在最终的售价上,由消费者来承担。当同一种生鲜产品网上报价高于消费者周边的菜市场、超市时,必然导致消费者的流失,甚至一种产品高价会影响消费者对整个“互联网+”生鲜产品价格的不认同,高昂的物流成本带来的售价偏高问题已经成为制约“互联网+”生鲜产品网络营销的关键因素之一。其次,生鲜产品保鲜较为困难。生鲜产品容易出现腐烂变质而导致严重损失,这是制约“互联网+”生鲜产品网络营销的主要因素之一。我国生鲜产业的保鲜、存储、加工技术较为落后,直接导致我国生鲜产品损耗率极大。据有关部门统计,我国生鲜产业平均损耗率为20%-30%,主要发生在生鲜产品的流通环节。而国外生鲜产品行业的损耗率则为3%-5%,这种高损耗率不仅增加了产品安全隐患,也提高了产品价格。同时生鲜产品不同于其他网络销售品种,一旦出现客户投诉、退货等情况,意味着商品完全失去价值,这也进一步推高了生鲜产品网络售价。此外,生鲜产品的保鲜问题还直接影响了消费者的网络购物体验。如果最终收到新鲜度不高甚至变质腐烂的产品,在投诉退货机制不健全的情况下,必然导致消费者的不满和差评,进而影响到其他消费者对“互联网+”生鲜产品的感观。比如许多新鲜蔬菜有着较高的含水量,在配送过程中很容易导致水分流失,这会给消费者不新鲜、缺斤短两的感觉,进而对网络销售商所有生鲜产品质量产生怀疑。最后,大多数消费者还不习惯通过网络购买生鲜产品。数码产品、书籍等网络热销产品有着较高的标准化程度,而生鲜产品往往难以实现标准化。比如同样是猪肉,不同品种、不同部位、不同肥瘦有着完全不同的价格和品相,因此许多消费者更倾向于能够亲自挑选生鲜产品。而且生鲜产品作为一种重要的食材,许多美食爱好者更喜欢亲自感受后再考虑购买。而“互联网+”生鲜产品无法让网络消费者看到实物,因此无法实现体验购买。尽管近些年电子商务迅猛发展,但是诸如衣服、生鲜产品等特殊商品,消费者仍然注重感官体验。比如很多消费者在购买衣服之前,都会到实体店亲自了解材质、进行试穿,然后才会在网上下单。再加上我国食品安全问题频发,对于需要进食的生鲜产品就更是如此,许多消费者已经形成这样的购物习惯,因此在短期“互联网+”生鲜产品营销难以迅速发展。 “互联网+”背景下生鲜产品网络营销策略 (一)加强网络推广,打造优质品牌 好的品牌能够给予消费者信任感并减少决策时间,为此打造“互联网+”生鲜产品优质网络营销品牌可以从如下四个方面入手:首先,要做好品牌定位。一方面要定位销售的目标消费者群体,要明确产品销售和服务的对象是那些群体,这个群体对生鲜产品有哪些特定需求。比如,番茄网定位于上班族,该群体平时忙于工作更加看重高效率的网购。另一方面要定位好品牌价值体系,比如针对上班族在时间和精力上的局限性,推出当天送货、无条件退货等服务,就可以向消费者传达自身品牌的价值定位,消费者能够更放心地购买生鲜产品。其次,要做好品牌文化建设。在市场经济条件下存在着激烈的商业竞争,文化品牌优势已经成为企业做大做强的必要基础条件。“互联网+”生鲜产品商户的对外网络接口不仅是商品陈列和消费者下单界面,更是企业文化宗旨的集中展示,每一个细节都是企业文化的体现,是对消费者和企业自身的庄严承诺,是创造归属感的重要工具。再次,要加大品牌推广力度。搭建网站或网络店铺但浏览量少就失去了意义,要做好企业优质生鲜产品和配套服务的宣传工作,努力提高企业自身品牌知名度。要广泛利用各种现代媒体扩大品牌影响力,充分利用基于互联网的大数据,将有限的广告经费投入到适当的目标人群。第四,要确保品牌产品质量。产品质量是任何品牌的生命线,尤其是社会高度关注的食品领域,生鲜产品的质量是打造“互联网+”品牌的关键。一些有条件的商家已经开始通过自建基地、签约农户等方式,从源头控制产品质量。 (二)完善标准体系,改进物流策略 西方发达国家和地区有着较为严格的农副产品管理体系,基本实现了行业标准化。我国在这方面起步较晚,农副业生产的现代化、规模化、标准化进程远未结束,还没有形成能够适应大规模网络交易的标准体系,且随着国内频繁发生的各种食品安全危机,社会各界普遍对食品安全缺乏信心,已经成为制约我国“互联网+”生鲜产品营销的主要瓶颈之一。构建科学合理的统一标准体系,能够有效降低消费者的风险感知,提振消费者购买信心。一是开展农业部门认证,从源头把好认证关、质量关。加快建立我国生鲜产品标准体系,促进我国生鲜产品标准化、规模化生产和流通,改善“互联网+”生鲜产品网络营销环境。二是开展电商平台认证,把好销售关。比如淘宝网就实行有机认证机制,消费者在淘宝网搜索商品时优先展示通过有机认证的生鲜产品,同时消费者通过成熟的评价体系可以充分了解其他消费者对该产品的满意度。物流是“互联网+”生鲜产品网络营销的基础,也是区别于传统实体门店销售的主要特点,更是影响产品质量、客户满意度的关键和制约“互联网+”生鲜产品未来发展的重要瓶颈。生鲜产品要经过采收、预冷、加工、存储、运输、装卸、查验、销售、配送等环节才能送达消费者手中,整个环节需要全程低温储藏,对物流配送提出了更高的要求。尽管近年来我国政府高度重视生鲜产品物流设备及基础设施的研发和投资,在许多重要生鲜产品产地建立了低温存储加工设施,在需求集中地区建设低温配送中心,但仍然无法满足高速发展的“互联网+”生鲜产品网络营销的需求。为此,在进一步加强生鲜产品物流配套设施建设的基础上,要引导物流公司开展跨区域合作,实现现有物流配送资源的高效利用,有效改善我国生鲜产品物流条件。 (三)创新发展思路,丰富营销模式 一是O2O模式,主要是指消费者通过互联网选购生鲜产品,然后就近选择店铺取货,如图3所示。O2O模式可以有效降低“互联网+”生鲜产品的物流成本,确保产品质量。电商可以选择消费者聚集地区的超市、便利店、餐馆等进行战略合作,到店取货模式也可以自由变更为就近集中配送模式(赵振,2015)。O2O模式在国外已经取得了许多成功经验,比如英国的奥凯多公司顾客就可以通过网络下单,然后到社区超市取货,不仅了提高了配送效率,还能够提高产品透明度,有利于获取消费者的信任、拉动消费。二是微信营销。微信已经发展成为人们获取信息、推广产品的重要途径,刷朋友圈已经成为许多人每天必做的事情。有效利用各种网络资源、网络营销途径是“互联网+”生鲜产品营销的必然选择,要充分利用电商微信公众平台和自身品牌公众平台展示和推广产品,要通过微信来增强顾客粘性。要根据不同目标群体的不同生鲜产品需求,合理推送产品信息,做到差异化营销。三是体验营销。如前文所述,不习惯网络购买生鲜产品是制约“互联网+”生鲜产品销售的重要因素,主要是担心线上与线下差别大、质量得不到保证等。体验式营销就是通过加强线下交互,提高消费者的网络消费信心,逐渐改变其消费习惯。比如可以免费组织消费者参观生鲜产品产地、加工和运输流程,组织消费者体验生鲜产品养殖过程等,还可以通过组织品鉴会、健康讲座等活动来扩大口碑效应。 (四)开展定制营销,提升产品溢价 生鲜产品市场需求是多样化的,而相对单一的供货渠道使得大多数商家难以提供丰富的生鲜产品。同时“互联网+”背景下价格高度透明,很容易形成恶性价格竞争,严重侵蚀利润空间。为此要积极开展定制营销,在充分利用现有品牌的基础上,根据特定消费群体的特定消费需求,对产品包装、口味、配送方式等进行重新定制,使之成为消费者的“特供品”,实现生鲜产品的“个性化”和高溢价,有效回避“互联网+”生鲜产品价格透明带来的恶性竞争,并能够进一步扩大品牌知名度和扩大销售量、提高销售利润。实际上,生鲜产品高昂的物流成本和“互联网+”背景下价格高度透明,已经决定了其高溢价性,中高端路线是其营销的必然选择(费威,2014)。要用优质生鲜产品的高单价、毛利来平衡高昂的物流成本和定制营销成本。目前国内“互联网+”生鲜产品网络销售商都积极开发高附加值产品,其比例均在40%以上,不断推出各种新奇特产品,在吸引消费者的同时其价格也较高,比如上海“田头批”的“拇指西瓜”售价80元/斤,受到许多年轻消费群体的追捧,取得了很好了营销效果。从理论上说,所有生鲜产品都可以采用“互联网+”战略,但实际上高溢价生鲜产品才能给商家带来真正的利润,低溢价产品只能起到补充作用。比如在天猫、淘宝、唯品会等网络平台上,经营普通大米生意很难维持,泰国大米等高溢价商品则完全可以支撑起网络销售平台。 结论 生鲜产品是人们日常生活中必不可少的一部分,有着巨大的市场需求。随着互联网的普及和生活水平的提高,“互联网+”背景下,生鲜产品网络营销迎来了发展契机,前景十分广阔。但是,高昂的物流成本、产品保鲜和人们的购物习惯等不利因素,严重制约生鲜产品的网络销售,大多数商家还处于亏损阶段。当前的现状要求企业要紧密结合“互联网+”的时代背景和生鲜产品自身特点,深入研究科学合理的网络营销策略,加强线上、线下企业合作,实现优势互补、资源共享,打造自身品牌,努力推动我国“互联网+”生鲜产品的销售。 作者:陈宏刚 单位:兰州财经大学长青学院 产品营销策略论文:寿险公司产品营销策略研究 【摘要】个人营销作为寿险公司主要的营销渠道,为寿险公司创造了主要的保费来源。本文在保险市场营销理论的指导下,运用SWOT分析法就A寿险贵州分公司在贵州寿险市场上情况进行分析,通过对劣势与威胁方面的分析表明了个险产品营销中存在的问题,基于此我们提出了优化其个险产品营销策略的建议措施。希望通过本文的研究能为A寿险贵州分公司个险产品营销发展提供一些思路及参考。 【关键词】保险营销;SWOT;分析法;优化产品营销策略 一、引言 贵州省地处中国西部,经济比较落后,就目前贵州省保险市场来看,贵州省保险市场蕴藏着巨大的潜力。A寿险贵州分公司自2007年开设以来,经过近10年的奋斗,已由年保费不到千万,发展为现在年达成保费超过2.1亿的寿险分公司[2]。本论文通过对其产品营销调研得出的优化建议,制定出一套适合A寿险贵州分公司个险业务发展的产品营销策略,为实现公司业务发展、客户有效开拓提供一些思路及参考。 二、A寿险贵州分公司个险营销现状分析 (一)A寿险贵州分公司个险销售产品营销现状 1.A寿险贵州分公司个险销售产品分类。目前A寿险的产品结构总体是较完善的,涵盖了理财险(低风险、高收益、分红型)、意外险(综合意外、交通意外、旅行意外)、健康险(大病、防癌、住院急诊)、人寿及养老险(返本型、定期寿险、年金险)等产品,除了传统寿险产品外还有新型的万能、投资连接等产品。2.A寿险贵州分公司各地主险种销售状况分析。本部分通过对主力险种的实动率、件均保费两项指标,来衡量A寿险贵州分公司的产品销售状况。第一,主力险种实动率。某险种实动率高,说明销售某险种的业务员多,通过对不同地区实动率的分析,可以了解不同区域产品销售是否具有合理性。如下图2-1:图2-1为贵州分公司不同区域的主力险种实动率,该险种实动率最高的是贵阳本部,达到43%,铜仁37%,由于该产品属于中高端产品,其实动率高,保费贡献就大,而黔西南的实动率为22%,黔南29%,黔东南26%,目前贵州分公司对于中高端品的险种实动率三级机构均普遍低于贵阳本部,从市场环境看,这不仅取决于市场状况,与产品营销策略也有很大的关系。第二,件均保费。件均保费是指首年标准保费与承保件数的比值,它反映了销售人员的展业技能,件均保费高,说明中高端产品销售较好。图2-2是2015年A寿险贵州分公司各地市件均保费情况,由上图可以看出安顺地区的件均保费最高,三级机构中六盘水与贵阳本部相差不多,但其他6家支公司件均保费均低于4000元,这与当地经济发展水平,营销策略组合有直接关系。 三、SWOT分析 (一)优势分析 完善的产品体系。目前A寿险的产品结构总体是较完善的,涵盖了理财险(低风险、高收益、分红型)、意外险(综合意外、交通意外、旅行意外)、健康险(大病、防癌、住院急诊)、人寿及养老险(返本型、定期寿险、年金险)等产品,除了传统寿险产品外还有新型的万能、投资连接等产品。 (二)劣势分析 三级机构弱小,发展不均衡。A寿险贵州分公司共有9个三级机构,但各机构发展步调差异较大,黔南、黔西南等弱体机构贡献乏力,贡献度低的背后是其发展速度落后于本部。人员素质参差不齐。在现行保险机制下,人行业准入门槛相对较低,吸引了社会上大量闲散人员到保险公司再就业。由于人员来自社会各阶层,素质参差不齐,其收入完全依赖业务提成,导致一部分人为了提高收入,急功近利,诱导、误导客户的事件屡有报端,社会影响极坏。 (三)机会分析 外部宏观经济政策利好。2014年国务院颁发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》[3],贵州省出台了“省十条”保险政策促进了贵州保险业的高速发展。2015年贵州省GDP总值达到了1.05万亿元人民币,较2014年增长了10.7%。A寿险贵州分公司作为在贵州寿险市场上征战多年的老公司,目前市场份额稳居前四,相信凭优秀的经营理念、积极地营销策略,一定会抓住这前所未有的机遇,努力提升市场份额,实现成为贵州市场上规模最大、品质最优的寿险公司的愿景。 (四)威胁分析 同业竞争。贵州经济在西部大开发战略全面实施的过程中进一步发展,贵州保险市场将会有更多的潜在进入者,寿险市场也面临越来越激烈的竞争,截止2015年底共有12家寿险公司加入贵州寿险市场。而A寿险贵州分公司在这些机构中累积保费市场份额仅为第四,与同业当中的主要竞争对手平安贵州分公司对比,无论是从销售队伍规模还是在人均产能还有保费规模上与其都有很大的差距。 四、A寿险贵州分公司个险营销策略优化建议 (一)目标市场的细分 A寿险贵州分公司市场细分应主要集中在地域、年龄、收入、教育程度等变量。按这些变量考虑,依据不同的市场细分类,各营销机构可以根据自己的销售目标有的放矢选择消费群体,使各机构更好更均衡的发展。 (二)实现多样化的产品推广方式 体验式营销。从保险公司角度来看,A寿险贵州分公司应该从“准确的产品定位,创新的销售模式,百分百的售后服务”上下功夫。由于保险产品是无法做到“售前体验”的,所以在总结了传统销售模式的优缺点的基础上,公司可以采取保险“产说会”的模式,让客户了解保险产品的真正的意义与功用,加深客户的保险意识,同时有效促成保单的签订。 (三)建立高素质营销队伍 严把人员入口关。营销员队伍的高素质不是简单的学历高,而是从是否有良好的学习能力。选择这样的人才进行培养,有利于他们在营销队伍中的快速成长,也有利于队伍的整体稳定。因此A寿险贵州分公司从招募选拔开始就要本着宁缺毋滥的原则选择合适的人,同时也有利于降低公司的运营成本。 作者:吴超利 单位:贵州财经大学金融学院 产品营销策略论文:建筑电气产品市场营销策略研究 摘要:随着我国大陆房地产市场的快速发展,带动了建筑、能源、材料等两百多个大行业发展,对于建筑电气产品行业而言同样如此。建筑电气产品市场的巨大发展潜力,无疑给建筑电气产品生产厂家和销售商企业带来新的发展机遇。必然,哪里有市场存在,竞争也相应的出现。本文结合笔者多年从事建筑电气产品销售经验,根据市场营销相关理论,对湖南大壹集团建筑电气产品的营销情况进行分析,并通过产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略四个方面,制定了湖南大壹集团的市场营销策略。 关键词:建筑电气;营销策略;竞争;市场细分 随着我国大陆房地产市场的快速发展,带动了建筑、能源、材料等两百多个大行业发展,对于建筑电气行业同样如此。湖南大壹集团成立于1998年底,经过17年的发展,湖南大壹集团专注于湖南建筑电气产品的营销,销售商品的类型涉及家装配电、水管线管、强弱电线、开关插座、室内照明等。近两年以来,随着全球金融危机的影响和我国房地产市场的低迷,加上,行业之间的激烈竞争,湖南大壹集团的建筑电气产品的销售额和利润都在递减,销售费用呈现逐渐递增的趋势,基于此,本研究以湖南大壹集团建筑电气产品市场营销为研究对象,结合湖南大壹集团建筑电气产品在湖南的销售情况和市场规模,找出湖南大壹集团在市场营销策略方面中遇到的问题,并提出相应营销改进策略。 1研究的理论基础 1.14P理论 4P理论是基于以产品为核心的营销理念,主要由Product(产品)、Price(价格)、Place(渠道)、和Promotion(促销),四个部分组成。实践证明,4P理论自从上个世纪诞生以来,一方面,契合了全球化和市场化的热潮,另一方面,对市场营销理论产生了深远的影响,并成为市场营销中的经典理论。 1.2SWOT理论 SWOT分析法,亦是态势分析法,于上个世纪八十年代由旧金山大学韦里克教授所提出。SWOT分别代表Strength(优势)、Weakness(劣势)、Opportunity(机会)、Threat(威胁)四个方面。 2湖南大壹集团建筑电气产品市场营销的SWOT分析 1)优势:的品牌比较多;优良的产品品质;比较成熟的薪酬体系;开始着手建立电商平台;比较成熟的企业文化。2)劣势:产品价格偏高;交货周期较长;销渠道不健全;专业销售人员匮乏;销售政策不够灵活。3)机遇:区域经济发展势头良好;关于节能环保、淘汰落后产能政策的出台;先进自动化行业技术的应用及发展;客户购买实力的逐步增强;消费者对高端品牌认知度的逐步提高。4)威胁:行业增长率下降;产品同质化程度明显;商缺乏议价的话语权;竞争对手实力强劲;客户的议价能力越来越强。 3湖南大壹集团建筑电气产品营销存在的问题分析 事物总是相对的,对湖南大壹集团而言同样如此。湖南大壹集团并不是完美的企业,在公司的每个部门以及每个销售环节上都会存在一定的问题。1)产品问题:湖南大壹集团建筑电气产品所面临的主要问题是产品种类太多。面对如此多的不同品牌的产品,销售人员很难将每种产品的性能和特点熟记于心。此外,由于湖南大壹集团的建筑电气产品种类和品种数目多,也容易导致产品在格规与定位上造成重叠,进而导致库存积压以及品牌之间协调困难等问题。2)价格问题:湖南大壹集团作为型企业,缺乏定价和议价的话语权。另外,网购和跨区域销售,价格越来越透明,原有的价格体系逐步瓦解,所以,企业的利润出现大幅下滑。3)渠道问题:湖南大壹集团主要的营销渠道是集中发展经销商,在实际的合作过程中,经销商都趋于保护自己利益,经销商各自经营的客户是不会让湖南大壹集团直接接触,在这种情况下,经销商如果改旗易帜的话,湖南大壹集团将处于非常被动的局面。其次,湖南大壹集团对渠道的管理比较松散,管理制度和执行力方面都需要完善;然后,公司财力不足,主要表现在公司产品种类和数量太多,原资金就显得捉襟见肘,也就无法有更多的资金投入建设营销渠道。网购的兴起和物流体系的建立,原有的销售行业的批发模式完全被打破。4)促销问题:第一,湖南大壹集团市场宣传人员的时间和人手的局限性;其二,湖南大壹集团产品未能保持定期和长期的宣传;其三,湖南大壹集团促销宣传范围覆盖面太窄;其四,网络购物和物流体系的成熟,使得消费者购买渠道越来越多,产品的价格也愈来愈透明。因此,分销商也不敢大量囤货和大胆促销;最后,湖南大壹集团的产品众多,对销售人员的素质和知识都要求非常高,而实际上,湖南大壹集团急缺擅于开展促销的优秀员工。 4湖南大壹集团建筑电气产品市场营销策略的优化 1)产品策略:湖南大壹集团主要核心产品,需要以市场为先导,要把客户的需求放在首位。同时,在核心产品的种类和数量上,要根据市场严格控制,避免产品格规与定位重叠,导致库存积压,以及产品品牌之间协调困难的问题。同时,湖南大壹集团可以对客户在建筑电气产品质保、指导客户如何正确使用产品、免费安装调试和24小时在线售后服务等方面。2)价格策略:湖南大壹集团根据每种产品的销售成本、成本以及合同规定的最高的市场价格,采用成本导向定价法的方式计算出每种产品的价格区间。另外,湖南大壹集团可以在客户购买建筑电气产品和配件的数量上给予折扣,即客户购买的数量越大,打的折扣越多。同时,对于长期合作的老客户,在一定的时间周期内,根据购买数量总额给予相应比例的折扣。上述这些都是刺激客户的购买并发展和稳定客户长期合作的措施。3)促销策略:湖南大壹集团作为建筑电气产品销售的企业,其促销策略主要从人员推销、广告、营业推广和公共关系维护等方面进行展开。湖南大壹集团需要根据自身建筑电气产品的特性和销售目标,把人员促销、公共关系维护和广告推广等不同的促销方式,有目的、有计划的结合起来,同时,可以根据公司产品品种多的优势,把产品组合起来进行销售,比如“开关插座”类商品与“室内照明类商品”相结合,来挖掘出客户更多的需求,从而拉动公司产品的销售。4)渠道策略:目前湖南大壹集团建筑电气产品销售以经销商营销渠道为主,直销和网络营销模式在慢慢建立。渠道建设主要围绕低成本原则、有效性原则和灵活性原则。因此,研究先对直销、经销商和网络营销的特点进行梳理,充分利用直销、经销商和网络营销三种营销渠道的组合形式来提高公司产品的销售。比如直销+互联网销售的营销方式,使得营销的效率大大提升,也节省了营销的成本。 结束语 随着我国经济结构的调整,中国经济将迎来新的一轮加速发展时期,加上,现状人们生活条件的提高和对高质量生活的追求,我国建筑电气产品市场将迎来强劲的发展势头,尤其,我国政府全面放开二胎的政策后,为我国建筑电气产品市场带来了新的机遇与挑战。湖南大壹集团只有在分析调研市场和把握机遇的基础上,调整营销策略,方能赢得市场先机。 作者:刘亚夫 单位:桂林电子科技大学
成本管理论文:网络经济下房地产企业成本管理 我国房地产历经近30年的磨砺正日益走向成熟,在国家宏观调控政策法律法规的引导下,房地产企业的发展模式和经营理念都在发生新着变化。但是,国内大多数中小房地产企业的成本控制还没有完全脱离传统的成本管理方式,虽然这些房地产开发企业也引进了一些新的管理手段和方法,如动态成本管理体系、目标成本管理法、建立合作商数据库等,但在事前、事中、事后三个阶段的管理和控制上仍然存在不足。 一、房地产企业成本管理存在的问题 (一)事前控制阶段存在的问题:重视资金的时间价值不够,造成利息过高,资金回笼慢;在项目设计的初步阶段只是对规划的指标、面积、户型等内容进行审核,忽视了设计方案的成本审核;在施工图设计中,存在设计变动较大,内部深度的设计管理欠缺、造成设计变更及设计签证的增加,造成工程成本的增加。 (二)事中控制阶段的不足:工程预算的编制质量低,发包给外包公司时,由于没有有效的手段对中介机构进行监督、管理和审核,成本预算难以精确;材料、品牌合作商数据库样本少,容易造成入库单位之间价格同盟的结成;材料询价市场化不够,没有规模采购的价格优势;工程进度款的审核中存在随意性;签证变更程序复杂,审核不够及时。 (三)事后控制阶段存在的弊端:预结算人员缺少对材料行情及施工现场情况的调研,一手资料不足;缺少对工程经济技术指标的全面分析及事后对工程的系统评价和总结;一般企业没有完善的历史成本数据库。 二、网络经济下的房地产业成本管理探索 随着网络技术的飞速发展,推动了世界经济一体化进程,在网络经济快速发展的背景下,针对房地产企业自身和网络经济的的特点,在房地产行业内引入网络经济手段进行房地产企业成本管理,能更加有效的实现对房地产企业成本的管理和控制。在网络经济形态下,传统经济行为的网络化趋势日益明显,网络成为企业价值链上各环节的主要媒介和实现场所。 根据目前房地产成本管理中出现的问题,在结合传统企业房地产企业的成本管理及网络经济的特点,就传统的房地产企业成本管理在网络经济条件下做出如下探索。 (一)利用网络经济的特点建立健全成本管理制度 在信息化的基础上,借助现代信息技术和计算机技术,明确岗位职责,制定科学合理的开发流程,完善成本控制职能部门的工作职责和规范,针对网络经济发展的特点,有针对性地变更企业组织制度、分工制度、流通制度和企业交易制度。根据网络经济快速、节约、安全的特点,对传统的流通资源和流通渠道进行重新整合,使企业的其他网络经济下的成本管理具有可行性制度基础。同时企业有应实现内部信息共享,员工也借此提高了工作能力和效率,为成本管理创造了条件。 通过因特网实现企业内部的信息共享,是企业信息化的第一步。第二步是上网寻找客户、 扩大新的销售渠道,形成新的管理职能。第三步是对价值链或供应链进行全面整合,实现电子化管理的高效运作,使企业内部机制和管理发展出现实质性变化。最后是通过网上销售扩大相关的服务范围,使企业的经营管理进一步完善。 (二)利用网络经济的特点使房地产项目的签证管理信息化 针对设计变更和现场签证难以控制这一现象,房地产企业可以通过信息化的管理方式进行签证管理,一般设计的变更通过信息系统下发设计变更通知单,并且在该变更内容全部施工完后的最短时间内内向甲方签证管理系统报送完整的变更预算。让成本管理部门及时了解相关变更信息,防止因漏报而给公司造成损,同时保证文档数据的安全管理。对设计变更的管理,通过变更设计图纸的电子数据形式,在系统中进行批报变更,以制度的方式规定信息化签证管理的各种办法,以标准化的形式对签证进行统一化、标准化、信息化签证管理,能最大程度的节约企业开发和设计成本。 (三)利用网络经济的特点健全房地产企业的合同管理机制 合同是房地产企业实施项目管理的主要依据,房地产企业做为合同密集型企业,一个项目执行的合同可达数千份,管理困难。针对这一现状,可通过搭建信息化平台,建立合同管理机制和合同管理系统,建立统一的、从合同订立开始的全程合同管理台帐,建立柔性的合同签定、合同变更和合同变更业务管理流程;在信息系统中全方位、全程监控合同执行过程,有效保障合同有效、高质量的完成,有效保证企业合同的规范性、严密性和管理的统一性,有效对企业成本进行管理和控制。 (四)利用网络经济技术建立房地产项目成本管理体系 建立健全房地产企业的成本管理制度及成本管理信息系统,制定严谨的成本控制体系及数字化的成本绩效考核依据,建立完备的事前、事后评估及控制机制,实行企业全成本的动态管理;在系统中进行合理的成本结构分类、制定目标成本作为成本控制的上限;通过动态成本与目标成本的对比,实时反映异常成本状况;结合责任成本体系,将各项成本指标落实到岗位,为成本绩效考核提供数字化依据;通过招投标合理制定资金计划,通过系统试算评估合同款项对现金流的影响,真正实现数字化事前控制;通过每个月定期修订付款计划得到已明确的资金投放情况外,对于尚未签订合同的待发生成本也可以每月进行修订并投放到项目的时间轴上,从而通过系统及时仿真性预测项目现金流状况。树立全程成本价值观,做到成本的事前预测、事中控制,事后评估的过程精细管控。 (五)利用网络经济特点建立房地产企业的知识管理系统 通过企业知识管理系统的建立,利用软件系统或其他工具,对企业中大量的有价值的方案、策划、成果、经验等知识进行分类存储和管理,积累知识资产避免流失,促进知识的学习、共享、培训、再利用和创新,有效降低组织运营成本,尤其是将企业在以往项目开发过程中发生的各类历史成本和数据及管理经验录入数据库中,建立企业历史成本数据库,形成企业的 数据库资源。通过经济数学模型的统计和分析,对信息进行加工提炼,成为企业项目开发的资源,并将这些经验运用于房地产项目开发中,使企业管理手段和方法更加高效化和科学化,强化了企业的核心竞争力。 (六)引入B2B电子商务模式降低房地产项目的采购成本 在材料的采购上可以引入B2B的电子商务模式,通过建立材料采购系统或借助互联网的B2B电子商务交易平台进行材料采购,减少了材料供应商和房地产开发企业双方的采购谈判,通过信息网络平台直观地了解市场上材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果及供应商信用等,通过B2B电子商务平台进行材料采购还能引入了竞争机制,有利于降低采购价格节约采购成本。 (七)利用网络经济云计算通过信息共享管理房地产企业 通过云计算可以在房地产行业部署统一的虚拟网络信息系统,在建筑材料的购买、前端销售统计,通过云计算这种互联的虚拟环境,可以大大规范地产行业公司的业务流程,提升整个公司的业务效率。在国家对于房地产行业的调控很严格的今天,房地产企业通过云计算的实施,能够利用信息化和云计算来透明业务流程,削减大量没有必要的成本,是传统房地产行业的一条可持续发展道路。 (八)利用网络经济的特点使房地产销售管理信息化 针对房地产销售业务的处理过程通过销售信息化管理,结合市场营销、客户服务、财务管理、策划管理五个方面的内容,把广告、确认客户、销售反馈、成交、收款、催款、投诉等环节有机结合起来形成实时监控、高效、清晰的业务流程。在信息系统中通过在线销售系统以及第三方平台的网络销售,使企业营销的人力、物力、财力、广告宣传费用降低。 三、结束语 网络经济的发展,使得房地产企业的管理手段得到革新,房地产企业的管理真正能实现网络化、信息化和高效化。互联网技术为企业的发展提供了丰富的管理技术和管理手段,推动了企业管理技术的革新和不断进步,创造了更为科学合理的管理手段,提高企业经营的经济效率,为企业创造了更大的价值。 在网络经济快速发展的外部大环境下,会促使企业生产经营方式发生变化变,房地产企业的管理也会随着网络经济的发展不断变革。房地产企业通过基于网络技术和计算机技术的网络经济新的管理方法,对以项目为导向的房地产企业成本管理有良好的促进作用,能更加直观方便地对企业的成本进行实时监控,能更好地制定资金使用计划,更加有利于企业的成本管理和控制。网络经济的发展促使房地产企业的不断变革,在网络经济这一虚拟经济下的房地产企业通过高效、便捷、科学的管理方法和管理手段进行成本管理,会提高经济效益,增加市场竞争力,最终实现企业利润最大化。 成本管理论文:施工企业如何进行低成本管理 企业提高经济效益的基本途径有两条:一是增收,二是节支。但增收受着市场等客观条件的限制,而节支则属于企业内部的管理问题,有较大的自主性和伸缩性。近几年的交通建设市场不是很景气,而且交通建设市场的竞争也非常激烈,特别是由于市场的机制不够完善,招投标价格偏低,致使企业的经济效益下滑,严重的危机着施工企业的生存和发展,那么施工企业应当充分挖掘企业内部潜力,降低消耗,减少费用支出,向企业内部管理要效益,进行低成本管理就显得尤其重要。 1、工程成本管理应贯穿从投标到竣工结算和保修服务期的全过程。 1.1投标阶段成本管理 在投标阶段成本管理工作主要是通过编制施工预算为最终确定投标价格提供依据。根据施工现场的踏勘情况,技术部门提出施工技术措施;生产部门提出施工技术措施;生产部门提出施工组织方案和设备配备情况;劳资部门提出工种结构和人员配制;结合招标文件规定的材料供应方式(甲方供应或指定采购地点)确定出施工中各种消耗材料(构件)价格;根据施工所在地和现驻地的距离及需要调遣的人员和设备数量计算出动员和遣散费用;财务部门根据项目经理部管理人员数量,交通工具及检验工具等配备情况计算出现场管理费用;最后,根据招标文件规定的工期要求,按上述方法计算出工程的总体施工费用预算,即完成工程图纸规定的内容的直接花费,称之为施工预算。然后根据招标文件规定的营业税金计取比例和方式确定工程应交税金,再加上投标费用(购标书、差旅费、公关费用等);预计发生交工后保修服务费(保修期内发生的维修费和保修期满后的预留保修费清算,银行撤消户等的差旅费)等费用构成了施工企业承揽该工程的全部直接支出,称之为工程预算成本,并依此可作出投标的最低报价。 1.2施工准备阶段工程成本管理 工程中标后开工之前,施工企业(或其分公司)应确定项目经理部的目标责任成本,项目经理部应根据目标责任成本编制责任预算。 工程中标后,企业应根据中标额调整预算成本以确定工程项目的预算成本。首先,将计取的间接费用、计划利润、定额编制测定费等项目从中标金额中减掉,按国家现行规定工程税金一般在工程所在地交纳,在确定预算成本中的税金时,先看向业主收取的税金够不够交纳,如果超过或不够时,要按实际应交数予以调整,现场经费中的临时设施费根据实际需要进行调整,先将从业主手收取的金额减掉,再根据施工现场实际情况由项目经理部提出该项费用计划,经企业(或分公司)审批后作为预算成本的组成部分。预算成本是项目经理部成本的最高限额,不得突破。 项目经理部要根据企业(或分公司)的预算成本,编制责任预算。编制目标责任成本和责任预算,必须遵循客观经济规律,对将要实施的工程项目作出科学的预测。编制之前,要仔细、详实的搜集、分析当地市场行情和供应条件等资料,以确保目标责任成本和责任预算的准确性和可行性。 1.3施工过程中的工程成本管理 施工期间的成本管理主要指成本控制和分析。材料费控制分为价格和数量两个方面。首先要把好进货关,对量较大的材料应采取招标的方法,通过货比三家把价格降下来,或者直接从厂家进货,减少中间环节,节约材料差价,零星材料要尽量利用供应商竞争的条件实行代储代销式管理,用多少结算多少,减少库存积压,以免造成损失,实行限额领料和配比发料,严格避免材料浪费;其次是合理的组织运输,就近购料,选用最经济的运输方式,以降低运输成本,再就是改进施工技术,推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料,并在不降低工程质量的前提下,考虑廉价材料的替代,人工费控制,对各班组实行工资包干制度,按照事先确定的工日单价乘以台班组完成实物工作量的工日数作为班组工资,多劳多得,从根本上杜绝出工不出力的现象,培养、配备一专多能的技术工人,合理调节各工序人数松紧情况,既加快工程进度,又节约人工费用。岗位的设置可以一人多岗,去除富余人员,根据项目施工进度编制详细的人力资源需求计划,充分利用当地的人才招聘市场,采取灵活的招聘政策,根据人力资源需求计划随时招聘或解聘。施工机械费控制:尽量减少施工中所消耗的机械台班量,通过合理施工组织、机械调配,提高机械设备的利用率和完好率,同理,加强现场设备的维修、保养工作,降低大修、经常性修理等各项费用的开支,避免不正当的使用造成机械设备的闲置;加强租赁设备计划的管理,充分利用社会闲置机械资源,从不同角度降低机械台班价格。非生产费用控制:要压缩非生产人员,在保证工作的前提下,实行一人多岗,满负荷工作;采取指标控制、费用包干、一支笔审批等方法,最大限度地节约非生产开支。 项目财务人员要按日做好成本原始资料的收集和整理工作,正确计算月度工程成本,同时要按照责任预算考核要求,按分部分项工程分析实际成本与预算成本的差异。要找出产生差异的原因,并及时反馈到工程管理部门,采取积极的防范措施纠正偏差,以防止对后续施工造成不良影响或质量损失;对盈亏比例异常现象,要特别引起重视,及时准确查清原因;对于由于采取新技术、新工艺提高施工进度节约费用的应及时推广;对于牺牲工程质量,偷工减料降低费用的应及时纠正。 1.4工程结算阶段的工程成本管理 施工企业按照图纸要求完成施工并经业主验收后,进入工程结算阶段,直到该工程项目所有款项收回结束。在结算前,工程财务人员要计算出各分部分项工程的直接成本与预算成本对比,以发现是否存在中标额(预算)外需要业主签认的费用,如因业主原因导致的停工损失、设计变更的费用增加等。 一般来说,工程最终结算额 =中标价格(施工图预算) 现场签认费用。在业主提出最终结算额前,预算人员必须与财务人员进行认真全面核对,互相补正以免漏项,确保取得足额结算收入。 在工程保修期内,项目经理部应根据实际工程质量,合理预计可能发生的维修费用,并作出保修计划,以此作为保修费用的控制依据。根据实际情况,项目部可委派专人或就近施工的人员代管尽量节约开支。 二、建立健全责权利相结合的目标责任成本管理体制 2.1分清管理层次、明确考核指标 由于施工企业的规模大小不同,管理层次的多少亦各不相同,较小的企业一般实行对工程项目的垂直管理,即企业直接管理工程项目经理部;较大些的企业大多实行分公司对工程项目的垂直管理。规模较小的企业除对公司管理机关费用实施控制外,对工程项目的成本管理应分为两个层次:一是公司对项目经理的管理;二是项目经理对所属部门、施工队和班组管理。规模较大的企业除对公司机关管理费用实施控制和分公司对工程项目成本管理的两个层次外,还要考虑对分公司的管理层次。一般情况下,公司对分公司下达经济指标,分公司再向各工程项目部下达指标,项目部向施工队和班组下达指标。但有时也出现两个或两个以上分公司共同参与的大型工程项目。在这种情况下,就出现了项目部和分公司管理的交叉问题,在这种情况下,要以工程项目为主线,即公司直接对项目进行管理。向工程项目部下达经济指标,就应同时调整对分公司下达的经济技术指标,即分清施工管理成果的归属,否则就会造成管理层次不清,责权利不相对应,影响工程项目部或分公司的积极性。施工企业应根据当年的具体情况,适时的调整自己的管理层次以明确责任,形成层次分明的成本中心,通过各层次的管理活动,形成实现公司成本目标的保证体系。 为确保全线责任成本的落实,实现利润最大化,主要从两个方面着手加强成本中心的责任成本管理。一方面在“双赢”的基础上分析责任成本。另一方面,强化责任成本的控制,确保各成本中心所承担的聘任成本始终处于可控状态。在项目部强化责任成本管理的同时,项目部也加强对各成本中心的过程监控。项目部也通过编制施工计划检查计划实施,定期通报进度和安全质量,并制定奖罚等标准措施,实现对各成本中心的有效控制。为使这种管理切实可行,项目部可向成本中心派驻管理工程师,对成本中心实施全面管理,坚决杜绝包而不管。管理工程师具有很大的权限,不仅管工程质量、进度,也赋予一定的资金使用权,交工证书,工程量清单,竣工资料和成本中心的清款报告,都必须有管理工程师签字才有效。 2.2适时考核奖罚到位 责权利明确之后,为了调动责任者的积极性,还要与成本分析结合,做到分阶段考核。考核时间的选择方法有两种,一是按日历时间,分月度、季度和竣工考核;二是按分部分项工程的进度,即各分部分项工程结束,总体工程竣工考核。企业应结合管理特点,对工程项目考核的时间设定方法作出规定,期间费用的考核,应以日历期间划分。 按时间分阶段考核,可根据分析期末成本报表内容进行考核,考核时不能局限于报表上的数据。要结合成本分析资料和施工生产及成本管理的实际情况作出正确的评价,以对下一阶段工作起到纠偏、鼓励的作用。待工程完全结束后,应及时对责任者进行最终考核,对分阶段考核出现的偏差,多退少补。在考核的基础上应及时兑现,首先,要强调奖罚兑现的及时性,该奖多少或罚多少,应不折不扣地执行合同规定,以保证责任者的积极性,达到保质保量完成任务的最终目的。 三、增强干部职工成本管理意识 成本费用的发生不是由某几个人来完成的,而是涉及到项目组织中的所有部门班组和员工,并与每一个员工的切身利益有关,因此,必须增强全体干部职工的成本管理意识,充分调动每个部门班组和每一个员工控制成本关心成本的积极性,真正树立起全员控制成本的观念,从而形成人人、事事、时时约束自己行为和良好局面。 就一个企业而言,只从某些主要环节控制成本是不够的,还要从细节抓起,从企业的每一个人抓起,形成一个由领导干部带头表率,全体员工积极配合的全员共同控制成本的良好氛围。 1、领导起带头作用。领导要带头做到廉洁奉公,励行节约,树立领导成本管理的威信并重视全力支持成本控制,以身作则,严格控制自身的责任成本,同时抓好职工生活,为职工办实事,使职工全身心地投入工作。 2、抓精神鼓励。在干部职工中塑造典型,使优秀职工获得耀眼的荣誉。 3、抓物质鼓励。建立职工和企业的命运共同体。把企业效益、职工个人业绩和收入以及生活质量提高联系起来。 四、结语 施工企业进行低成本管理,是一个人人参与,人人懂管理的全员全过程管理,只有这样才能达到低成本管理的目的,才能向企业内部管理要效益。 成本管理论文:浅论供热企业的成本管理 一、引言 市场经济的竞争越来越激烈,优胜劣汰是基本的竞争法则。企业想要生存,想要不断的发展,就必须深化成本管理,采取各种有效的措施对企业成本进行降低,只有把生产竞争中的成本低于竞争对手,才能够真正的利于不败之地。供热企业也不例外,想要在这一激烈的市场竞争中求发展,就必须实行成本管理。 二、成本管理在供热企业中的重要性 供热企业本身就是一个耗能企业,那么进行成本管理和控制就是一项和企业生产经营并存的探索活动。供热企业作为我国的社会公共事业,目前正处于改革的发展阶段,而且近些年来的企业所需要的供热能源的价格还在不断的提高,环保的压力也越来越大,而且其利润空间是由销售热价扣除经营成本之后所得,但是其热价不是由企业制定,而是由国家进行统一制定,这使企业的利润空间在不断的缩小,甚至有些供热企业已经出现了举步维艰的情况。成本管理的实施,其目的就是为了能够有效的降低企业的生产成本,提高企业的经济利益空间,所以说供热企业为了能够在市场经济激烈竞争的大潮中不断发展,并提高企业的经济利益,实行成本管理是有效的手段。 三、有效的实现供热企业成本管理 (1)建立现代成本管理理念。现代成本管理就是有管理人员对企业本身以及其竞争对手的相关资料进行分析,以此来帮助管理者制定企业战略发展方向,从而创造出企业的竞争优势,以使企业能适应于外部激烈的竞争环境。其理念主要包括有:①成本管理的重点内容以及着力点都是对企业的成本源流进行管理,其中包括有劳动资料的技术性能、劳动者的素质和技能以及产品的技术标准,企业进行职能分工,外部协作关系等;②就是要把成本管理逐渐的融合到具体的业务活动以及管理过程中,使成本管理措施都能够有效的实施,发挥出成本管理的真正作用;③人的活动对成本管理实施的有效性也具有主导作用,其素质和技能也是影响成本管理的重要因素。 (2)确定成本管理目标。关于实施成本管理其目的就非常的明确,就是为了降低成本,提高企业的经济效益,但这一目的的实现也要根据企业的实际情况来制定出成本管理目标。 ①如果在一个特定的条件下,能够影响企业利润的其他因素都没有任何变化的话,那么就可以只把降低成本作为第一位;②其次就是利用成本管理来对企业的经济效益进行提高。也就是对企业生产是成本、质量、销量以及价格之间的关系进行充分的利用,通过调整价格、提高质量或者扩大市场份额等措施,提高企业经济效益;③找到企业的竞争优势。实行成本管理的目的就是帮助管理者制定企业的发展战略方向,找到企业的竞争优势,然后在保持其竞争优势的前提下最大化的降低成本。④提高资源的有效利用率。 (3)成本管理的具体实施。关于成本管理的具体实施,首先要提高企业全体员工的成本管理意识,人是进行成本管理的主观因素,为了能够满足经济高速发展对供热企业的要求,就要建立一套完善的管理体制,特别是成本管理,要提高全体员工的成本管理意识,其方法有两个:意识把成本控制意识融合到企业文化之中;二是在企业内部实行民主、自主的管理意识。其次要对成本管理工作进行强化,确保成本信息的真实性和准确性,并对整个企业的生产经营进行全程真实反映,制定出完善的成本核算方法,对企业成本进行有效控制。然后在实施成本管理中,要确保成本管理贯穿到了企业的整个生产经营中,其中包括项目投资、产品开发以及技术改造等,并对设计、采购、质量、销售等费用进行全面跟踪核算、控制,确保做到标准化设计,最大化的降低采购材料和设备成本,有效的降低工程造价等。最后还可以采用一些现代化的成本管理手段,现代化的成本管理手段可以有效的提高企业的成本管理水平,目前IT技术可以说发展的空前繁荣,并且具有运算速度快、信息储存量大以及使用方便的优点,在数据的处理上不但速度快、准确性高,而且还可以进行批次处理以及实时处理,有效的提高了成本信息提供的及时性。所以说如果在供热企业的成本管理中对IT技术的这些优势进行充分的利用,不但节约了大量的事务性劳动,还可以有效的提高企业信息的处理速度以及反馈速度,提高成本管理人员的工作效率。另外随着人们生活条件的提高,对售后服务的要求越来越高,所以还可以加强对用户的服务工作,提高用户满意度。 成本管理论文:现代企业战略成本管理的初探 随着企业经营环境、顾客期望和科学技术的快速变化,人们发现,传统的以强调企业内部生产经营价值耗费为基础仅重视实时实地成本控制的管理系统已远不能满足战略管理环境对成本信息的要求,及时地对其进行战略意义上的功能补充和完善发展已经成为现代企业管理的重要内容。 一、战略成本管理的内涵和特点 战略成本管理是指管理人员运用专门方法提供企业本身及其竞争对手的分析资料,帮助管理者形成和评价企业战略,从而创造竞争优势,以达到企业有效地适应外部持续变化的环境的目的。 成本优势是战略成本管理的核心,而传统的成本管理是要实现“降低成本”。与传统的成本管理系统相比,战略成本管理系统有其自身的一些特征: 1.企业成本的因素分析的全面性和管理的整体性。战略成本管理是将管理置于影响企业成本的企业内部与外部环境之中,全面分析影响企业成本的企业内部与外部环境因素的。传统成本管理只是进行内部环境因素的非全面性分析。战略成本管理认为对企业成本的影响不仅有企业的内部因素还包括企业的外部环境因素,如政治、法律、经济、社会文化、技术和自然环境因素等,这些外部环境因素对企业成本管理和控制都有影响。 2.目标确定的长期性与短期性相结合。战略成本管理的目标,是企业考虑其内部与外部环境的有利和不利因素,为实现企业使命所确定的在较长期限内要求达到的成本管理结果。战略成本管理目标包括长期目标与短期目标两类。战略成本管理的短期目标通常为1年,长期目标通常为3~5年或者更长的时间。在长期目标中有若干个短期目标。为了便于管理,也可将战略成本管理目标分为长期、中期和短期目标三类。在战略成本管理中要协调好战略成本管理的长期、中期和短期目标之间的关系。 3.企业战略成本决策的重大性。企业作出的战略成本决策,对企业长久生存和发展目标的实现有深远性和根本性的影响。战略成本决策的重大性表现在决定企业未来的成本发展方向、竞争优势、协同效应和经济效益等方面。因此,企业战略成本决策应建立在对与企业内外部环境有联系的重大问题的深入了解、透彻分析和充分论证的基础之上,不应草率作出战略成本决策。 4.战略成本管理具有竞争性和前瞻性。战略成本管理不仅仅局限于企业成本的实时控制,而是从战略的高度出发,着眼于企业长期规划,着眼于企业竞争优势的构建。所谓“站得高看得远”,战略成本管理不再是仅强调成本的降低和短期利润的最大化,而是从构造和提高竞争优势的角度出发,重点关注成本行为对企业竞争地位影响,提前帮助决策者预测、控制成本活动,制定最佳决策方案,促进战略管理目标的实现。 5.战略成本管理注重成本管理文化的塑造,具有柔性管理的特点。所谓柔性也即适应性、变通性。战略成本管理突破了以往成本管理仅重视内部经营活动的弊端,注重影响企业成本行为的竞争力因素,注重外部供应链环境的变化和企业生命周期的变化,并适时进行调整和变通。战略成本管理重视企业内外环境变化,它既重视成本信息的多样性、全面性又注重成本管理文化的塑造。 二、我国企业实施战略成本管理的必要性 战略成本管理作为传统成本管理的补充和发展,作为一种新的理论和方法体系,在大力发展社会主义市场经济,建立现代企业制度,加强企业成本控制和管理过程中十分必要。 1..战略成本管理是实现企业经营和发展战略的工具。从管理系统论的角度出发,注重企业内部和外部管理环境的变化,促使企业统筹兼顾。从企业长远利益和自身状况出发,减少环境对企业的不利影响,提升自身竞争力,实现企业发展的战略目标。 2.有利于更新成本管理观念和管理文化的塑造。从战略成本管理的视角出发来分析成本管理的这一目标,不难发现,成本降低是有条件和限度的,在某些情况下控制成本费用,可能会导致产品质量和企业效益的下降。如果企业以较低的成本升幅,而取得更高的使用价值,从而大大提高企业的经济效益,企业何乐而不为。企业在市场上取得竞争优势取决于“以同样的成本为顾客提供更优的使用价值”或“以较低成本提供相同的使用价值”。 3.其研究与实施,是改善和加强企业经营管理的需要。在现代企业管理中,战略管理在理论研究上已经取得了丰硕的成果,国内外已出版了许多着作,发表了许多研究文章。 成本管理论文:控制原理在目标责任成本管理中实践与探索 在经济日益走向市场化,市场竞争更趋激烈的经济形式下,迫使企业改进新技术,更新管理方法,努力降低成本,以适应激烈的市场竞争,保持企业旺盛的竞争和活力。一些成功的企业将控制看作为血液对生命那样重要,将强化管理控制作为企业成功的秘诀。一些企业却由于忽视、漠视控制,造成巨大损失,甚至倒闭。正如英国《每日电讯报》所评论的巴林银行倒闭:“这个事件里表现出巴林银行的董事会的成员们几乎是极端无能和不负责任的人。他们在宽敞的甲板上开心地数着自己的战利品,却全然不知吃水线下的洪水早已涌进舱内…”。 目标责任成本管理其实质就是以市场为导向,建立适应社会主义市场经济需要的经营机制;以降低成本,提高经济效益为核心,依靠全体职工办企业、管理企业,使全体职工都关心产品成本,保证企业经济效益的提高和个人收入的增加。因此目标责任成本管理是更新管理思想,转换经营机制的必然选择。是巩固和发展企业改制成果的当务之急。是加强企业综合管理的“牛鼻子”。是走出高产值、低效益困境的现实需要。是适应市场、拓展市场的有力保障。 责任成本控制是对企业内部一个完整的工程项目,通过确定优化的施工组织设计方案,划定收入与支出配比责任层次,编制各层次的责任成本预算,各责任层次的责任中心制定各种控制措施,对各项工作进行过程性奖励兑现,从而提高项目整体经济效益的一种管理行为。实施责任制成本控制是施工企业管理的一项极为重要的内容,按照成本费用责任层次和管理环节,制定考核标准,开展全员、全过程、全工期、全项目的管理,实行工资与绩效挂钩,按规定兑现奖罚,把目标责任成本费用管理责任通过企业的管理控系统落到实处,以较少的物化劳动和活劳动耗费,取得较大的经济效益,不断降低工程成本,提高企业管理水平。 1、目标责任成本的控制过程 目标责任成本总的控制过程为:划分责任——确定成本费用的可控范围——编制责任预算——进行内部验工计价——责任成本核算——责任成本分析——成本考核(即信息反馈)。 1. 1确定责任成本单位,明确责、权、利和经济效益 施工企业的责任成本控制应以工班的制造成本为基础,以工程队为基本责任主体。要根据职能简化、责任单一的原则,合理划分可控成本范围,赋予工程队相应的责、权、利,实行责任成本一次包干。公司指挥部既是本级的责任中心,又是下一级工程队责任成本的汇总部门和管理部门。形成三级责任中心,即工班责任中心、工程队责任中心、公司指挥部责任中心。这三级责任中心的核算范围为其该级所控制的各项工程的成本、费用及其差异。 1.2确定成本费用的可控范围 要按照责任单位的责权范围大小,确定可以衡量的责任目标和考核范围,形成各级责任成本中心。 工班——制造成本,即工费、料费、机械费计三项费用。 工程队——责任成本,即工费、料费、机械费、其它直接费、间接费计五项费用。 公司指挥部——目标责任成本,即工费、料费、机械费、指挥部管理费、指挥部其它间接费、指挥部不可控成本费用、上交公司费用等计七项费用。 1.3编制责任成本预算: 根据以上两条作为依据,编制责任成本预算。注意责任成本预算中既要有人工、材料、机械台班等数量指标,也要有按照人工、材料、机械台班等的固定价格计算的价值指标。以便利于基层操作。 1.4内部验工计价: 验工即为工程队当月的目标责任成本,计价即为工程队当月的制造成本。各队验工仍以验工报表的形式上报当月验工资料供公司指挥部审批;计价细分为大小临工程计价、桥隧路工程计价〔其中又分工班计价、民工计价〕、大堆料计价、运杂费计价、机械队机械费计价、公司指挥部材料费计价。其中机械队机械费、公司指挥部材料费一般采取转账方式。细分计价方式比较有利于成本核算,实际成本费用的归集。 1.5责任成本核算: 通过成本核算,可以反映施工耗费和计算工程实际成本,为企业管理提供信息。通过对各项支出的严格控制,力求以最少的施工耗费取得最大的施工成果,并以此计算所属施工单位的经济效益。为分析考核、预测和计划工程成本提供科学依据。分工班、工程队、公司指挥部三级核算体系,主要核算人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和施工管理费五个责任成本项目。 1.6责任成本分析: 成本分析主要是利用成本核算资料及其他相关资料,全面分析了解成本变动情况,系统研究影响成本升降的各种因素及其形成的原因,挖掘降低成本的潜力,正确认识和掌握成本变动的规律性。通过成本分析,可以对成本计划的执行过程进行有效的控制,及时发现和制止各种损失和浪费,为预测成本、编制下期成本计划和经营决策提供重要依据。成本分析的内容分为事前的成本预测分析、日常的成本分析、事后的成本监控。成本分析的范围分为工程成本预测分析、综合分析、单位工程成本分析、竣工工程成本分析。分析的方法有四种;一、比较分析法,二、比率分析法,三、因素分析法,四、差额分析法。所采取的主要方式是工程队相关部门与公司指挥部相关部门每月共同审核分析,再据此进行季度、年度成本分析。 1.7成本考核(即信息反馈): 每月要对工程预算成本、计划成本及相关指标的完成情况进行考核、评比。其目的在于充分调动职工的自觉性和主动性,挖掘内部潜力,达到以最少的耗费,取得最大的经济效益。为总结成功与失败,改善经营管理提供依据和动力。成本考核的方法有如下四个方面:一、对降低成本任务的考核,主要是对成本降低率的考核。二、对工程队的考核主要 是成本计划的完成情况进行考核。三、对班组成本的考核,主要是考核材料、机械、工时等消耗定额的完成情况。四、对施工管理费的考核,公司指挥部与工程 队分别考核。 2、目标成本管理中管理控制系统的结构和作用 管理控制系统一般是在组织系统内,依据组织明文规定的政策、程序并通过正式的组织来贯彻这些政策和程序。系统使得企业的领导者能够利用正式组织的结构,使企业职工遵循执行这些政策和程序。这些组织结构、政策和程序的正式文件帮助企业职工来实施他们的职责。控制系统由六个子系统所组成,即企业的管理模式和文化子系统、奖励子系统、协调方式子系统、沟通渠道子系统、基础结构子系统、控制 过程子系统。每一个子系统又进一步分解为几个部份。具体见目标责任成本管理控制系统示意图。 2.1管理模式和文化 2.1.1优势的管理模式,指邯钢管理模式。第五分公司内部也经历了三个管理模式:兰州模式、西康模式、内昆模式。真正建立起“模拟市场核算,实行成本否决”的管理机制。 2.1.2企业文化,主要在于利益最大化。中铁二局集团的企业理念是“以人为本,追求卓越”,中铁二局第五分公司的文化理念是“依靠职工办企业,办好企业为职工”。“人”是企业的主体,在企业已完全进入市场的时候,作为企业主体的“人”不能游离于市场之外。施工企业所承揽的工程,都是通过激烈竞争得来的,从利益角度上讲,企业要追求效益最大化,职工要追求的是收益最大化。这是目标责任成本管理最根本的内在驱动力。 2.2奖励子系统: 该子系统起奖优罚劣的促进作用,分为面向班组成员的激励、面向管服辅人员的激励,面向群体的激励三部分。 2.2.1班组成员的激励:按制造成本减去料费、机械费即为班组全体成员的工资,分配中做到三点:一、机会均等,二、奖惩程度与职工的功过相一致,三、激励的实施要公开化和民主化。实际操作中班组成员是根据当天的每个成员工作实绩和效果进行集体打分,再按照分数多少进行分配,较好的遵循了公平原则,奖优罚劣原则。 2.2.2工程队管服辅人员的激励:炊管人员以食堂营业额及职工满意程度考核,测量人员及看守人员以工作绩效考核,管理人员以目标责任成本实现的实际效果为分配依据,其当月收入与当月的经营业绩挂钩。充分调动了管服人员的工作积极性,从要我管理,变成我要管理。 2.2.3群体组织的激励;树立和宣传先进群体,奖励成本管理绩效比较高的群体,有利于队与队,班与班,部门与部门之间的良性竞争。 2.3基础结构子系统: 该子系统分为组织结构,分权状态,责任中心三部分。组织结构按原三级管理体制模式,即公司指挥部成立了目标责任成本管理审核小组,工程队建立制造成本管理审核小组,工班组建劳动工资评审小组。其次,按照责、权、利相等的原则,确定各层次组织机构责任成本可控和不可控的范围。 2.4控制过程子系统: 在制定程序、形成书面文件、建立衡量参数、形成报告系统和提供信息反馈上发挥作用。分为预算成本控制、计划成本控制、报告系统三部分,其中报告系统包含实际成本核算、成本分析及成本信息反馈。即为成本信息流的产生、对比、反馈的过程。 2.5协调子系统: 在企业内部上下级之间、部门之间增加了解、在团队作用方面发挥积极作用。由专门的领导小组和专题会议两部分组成。专门的领导小组主要是制定目标责任成本的具体实施办法、标准。专题会议的内容是审核、分析、总结、提高并对实施过程中的不可控因素进行不断调整,剥离非作业层自身原因的风险。 2.6沟通子系统: 在控制过程与其他子系统和子系统与子系统之间的关系及提高效率上发挥作用。沟通分为四部分:文件通知、会议制度、教育培训、评比考核。以文件形式确定制度约束,以通知形式规范行为,建立了验工计价会议制度,目标责任成本审核会议制度,成本分析会议制度三套制度。对班组的核算员进行培训,工程队培训预算技术干部,对行政培训财会知识,这样就提供了成本管理的专业基础,贯彻成本管理的水平得到大大的提高。 3、成本管理的具体内容和控制方法 工程成本管理,是施工企业对在经营活动中所发生的工程成本,有组织、有系统地进行预测、计划、控制、核算、分析和考核等一系列的科学管理工作。成本管理的根本目的,在于组织和动员职工,在保证质量、安全的前提下,不断改善经营管理工作,挖掘降低成本的潜力,以最少的生产耗费,取得最好的经济效益。 3.1成本管理的具体内容共六个环节: 成本预测,成本计划,成本控制,成本核算,成本分析,成本考核。 3.2降低工程成本的五条基本途径: 3.2.1提高劳动生产率,必须做到提高职工的科学技术水平和劳动熟练程度,提高机械设备利用率。内昆铁路施工进度较快,与机械化程度提高有较大的关系。 3.2.2在保证工程质量和安全的前提下,节约材料消耗,采取以下各种有效措施。(一)改善技术操作方法。(二)大力推广节约材料和能源的先进经验。(三)采用代用材料和修旧利废。比如以钢代木,自制锚固剂等。(四)制定材料的消耗限额,并加强材料的采购、运输、保管、发放、退库等各个环节的管理工作,严格办理领、退料及现场清底制度,保证材料消耗定额的执行。 3.2.3节约施工管理费用,做到量入为出,精打细算,节约开支,实行指标分管,反对铺张浪费,提高工作效率,压缩编制,减少非生产人员,避免人浮于事的现象。 3.2.4保证工程质量,尽量避免返工损失。 3.2.5合理组织施工,正确选择施工方案,提高经营管理水平。 3.3成本管理有以下四个方面的任务: 3.3.1认真执行财经纪律和企业内部财务管理的各项规定。 3.3.2做好成本预测,加强成本控制。在正式编制成本计划之前,要认真做好成本预测工作,挖掘内部潜力,采取有效措施,在施工过程中制定最优方案,对成本开支进行预控,千方百计地节约施工耗费,不断降低成本。 3.3.3正确、完整、及时地核算工程成本。正确,就是要采用合理的费用分配标准和科学的成本计算办法,及时归集和分配施工费用,正确计算出各项工程的实际成本;完整就是应计入当期成本或竣工工程的各项费用应当全部计入,不得遗漏或随意乱搞预提和待摊;及时就是要在规定的期限内计算出已完工程成本。如果成本核算不正确、不完整、提供的成本资料就不能如实反映工程成本的实际水平;成本核算不及时,就不能 为经济管理及时提供信息。 3.3.4认真作好成本分析与考核工作,促进降低工程成本任务的完成。要结合机制的转变,利用计算机技术和信息技术,建立科学、准确、及时的成本考核制度、考核办法和成本考核体系。 为了完成工程成本管理四个方面的任务,还必须做好两项工作: 3.3.4.1建立健全各部门及各单位的目标责任成本管理经济责任制,实行全员全过程的成本管理。 3.3.4.2加强成本管理的基础工作: 3.3.4.2.1加强定额管理工作,企业要对各种物质的储备和消耗、工时利用、设备利用、以及费用开支等根据企业已经达到的水平,制定先进合理的内部管理定额,并随着施工技术的改进和管理水平的提高,定期进行修订。 3.3.4.2.2建立健全原始记录台帐,企业应当根据施工管理和成本核算的需要,建立工时、材料消耗、物质收发和领退、设备利用、验工台账、计价台账、质量等各种原始记录台帐。建立计算机信息系统的数学模型,规定原始凭证的统一名称、格式和内容,统一规定填制、审核、传递、整理和存档的办法,以便完整、准确、及时反映施工经营活动情况。 3.3.4.2.3健全物质的计量、收发和盘点制度。工班、料库应指定专人负责收方计量工作,确保准确可靠。材料、工具、周转材料等物质的领用,有消耗定额的,要实行定额发料,无消耗定额的,要按照节约用料原则,合理发料。未用完材料,应及时办理退库手续。 3.3.4.2.4健全企业内部的价格制度,根据内部经济的核算和责任成本管理的需要,制定合理的内部价格,以利于划分经济责任,计算经济效果,做到责权利明确。 3.4成本控制的原则、内容及控制的方法: 成本控制就是对实际发生的劳动耗费,严格控制在计划成本范围内,随时揭示并及时反馈,解决施工经营过程中的损失浪费现象,随时发现、总结和推广施工经营过程中节约劳动耗费的先进技术、先进方法以及先进的工作方法,扬长克短,使之最后达到计划成本的目标。 3.4.1目标成本控制的原则:(一)经济性原则,成本控制的根本目的在于实现企业经济效益的最大化和职工收入的最大化。(二)全面性原则,即全员、全过程的控制。(三)责权利相结合的原则,是成本管理控制效果和激励机制的具体体现。(四)归口分级控制的原则,根据各施工单位和各级人员的责任和权限,将指标层层分解。 3.4.2目标责任成本控制的内容:(一)成本控制的组织工作设计,组织机构的建立和成本控制制度的制定。(二)费用开支的控制工作,按照一定的原则的方法,制定出计划、标准和限额。(三)加强工程责任成本的日常核算工作,坚持工班日核算,工程队旬核算,公司指挥部月核算。 3.4.3目标责任成本的控制方法;制度控制起规范和约束作用,定额控制是起微观控制作用,指标控制是起到了宏观把握及形象目标作用。 3.4.3.1制度控制:通过各项制度,使施工的消耗和支出,按照预定的工料机定额和费用开支标准进行严格的控制,达到节约目标。如大堆料一车一单制,二、三项料红线采购制,主材限额发料制,计价单细目制,成本审核分析制等制度。 3.4.3.2定额控制:主要由劳动定额,材料消耗定额,机械台班定额及施工管理费定额进行控制。其中施工管理费定额,要根据实际情况进行资料收集,再具体测定。 3.4.3.3指标控制:常用的是两个指标,第一、工程成本降低指标,以百分比计,即成本降低率。第二、费用节约指标,以数量计。主要是工、料、机、其他直接费、管理费计五项费用的节约量。 目标责任成本控制从纵向分有预算控制,决策过程控制,生产循环控制,资金管理控制,信息管理控制。这五项过程控制加上制度控制、定额控制、指标控制,组成了目标责任成本的业务控制体系。控制系统的六大子系统(即沟通、协调、奖励等),溶入业务控制体系中,发挥着控制的作用。 ⒋实施目标责任成本控制时应注意的事项: 4.1目标责任成本的控制过程应该是建设性,创新性的过程,而不是惩罚性的过程。目的就是通过实施管理控制来帮助全体职工实现企业的目标和任务,而实现企业目标和任务正是企业职工的责任。因此,目标责任成本控制的标准应该具有挑战性而同时又切实可行,经过努力是可以达得到的。否则,过高会严重挫伤职工的积极性,过低职工高兴企业亏,将是一条衰亡之路。 4.2目标责任成本应尽可能制定得可以衡量,比较具体可以考核。如果不能衡量差异,就不能界定结果的好坏,使控制过程难以操作。抓好责任成本、计划成本、实际成本各项费用的预算及实际费用归集,找出差异,加以控制。其实,对实际的绩效和目标预期结果相比较,对下一期的控制是有用的,但对当期的控制绩效仅是总结,归纳出优缺点。 4.3要放弃过去“疑人不用,用人不疑”的旧用人观、领导观,过于依赖人的素质,不是靠制度靠机制。没有系统健全的制度,就会失去“亡羊补牢”的机会,就会陷入“小洞不补,大洞吃苦”的恶性循环。同时控制制度的内核应是子系统之间数学规律关联,具有多米诺骨牌效应。因此责任成本控制要做到制度严明,目标明确,标准具体,差异清楚,控制点清晰。 4.4控制应着重于目标和行动的主要结果,抓住关键点,而且数目不宜太多,以有利于控制。根据各层次的责任大小,剥离不由该层次承担的风险及不可控因素,减少不必要的干扰因素。将目标责任成本实施主体放入不受外界因素波动的环境中运作。 4.5对目标责任成本控制的偏差,应建立起一个可以允许的偏差范围,以有利于实际工作中的操作和控制。建立了的方式按照实际情况可以采用量、本、利分析法,两点法,最小二乘法,专业人员讨论预测法进行预测,再加上实际运作的结果,综合测定。根据偏差,确定每一位职工的纠偏责任,建立早期的警告预示器,才能有助于控制的预期效果。 成本管理论文:试析战略成本管理的内容及其分析方法 战略成本管理的内容是战略成本管理理论框架的重要组成部分,只有对战略成本管理的内容进行较为准确的理解和把握,才能较好地构建起战略成本管理理论与方法体系。正确界定战略成本管理的内容需要从三个方面入手,一是战略成本管理产生的原因,二是战略成本管理的内涵,三是战略成本管理的基本原理。 战略成本管理的基本思想就是要将成本因素同企业的竞争地位联系起来,寻求企业竞争力的提高与成本持续降低的最佳路径。下面通过图示来说明战略成本管理的基本原理。 成本升高 竞争力减弱————竞争力增强 成本下降 图中第一象限的区域表明,伴随特定战略方案的实施,企业的竞争力增强,同时成本升高。也就是说,战略方案的实施能够使企业获取竞争优势,但要付出成本升高的代价。从战略成本管理的角度讲,这时就需要进行一定的成本决策分析,看企业战略是否符合成本效益原则。如果成本在短期内有一定程度的升高,但从长期来看,它能够使企业竞争力得到较大程度的提升,增强企业的长期赢利能力,这对企业来说,该战略无疑是可取的。如企业在员工培训方面加大资金投入,虽然在短期内会导致企业成本上升,但从企业的长远发展来看,这有助于企业形成自身的人才竞争优势,因此是应该能够接受的。 图中第二象限的区域表明,伴随战略方案的实施,企业成本升高,竞争力反而下降。对于此类战略方案,不管从哪个角度来分析,都是不可行的。企业如果实施这类战略方案,必然会导致生产经营能力的下降,并丧失已有的市场份额。比如,在国有企业进行技术改造过程中,个别企业盲目从国外进口早已被淘汰的生产设备,既消耗了大量的资金,所产出的产品又没有科技含量,不具有市场竞争力,最后出现了不生产要亏损,生产越多亏损越多的局面,企业的生产经营能力遭受重创,甚至不得不破产倒闭。 图中第三象限的区域表明,伴随战略方案的实施,企业成本下降,而且竞争力减弱。这也就是说,尽管企业战略方案的实施要求的成本很低,但缺乏竞争力,不利于企业的长期发展。比如有的企业为了追求成本的降低,放弃产品的质量要求,在生产过程中不按规定的投料标准和操作规程进行生产,最终引起顾客的不满,影响了市场的进一步扩大,使得企业竞争力下降。企业此类成本的降低是靠牺牲竞争力为代价的,这样的战略一般是不能接受的。 图中第四象限的区域表明,伴随战略方案的实施,企业成本下降,竞争力提高。企业能够在提高竞争力的同时实现成本的降低,无疑是最为理想的状态。比如有的企业通过技术创新,采用新设备新工艺,不但降低了产品成本,也使产品质量得到了提高,实现了价格与成本的双赢,给企业带来了丰厚的利润回报,大大增强了企业的竞争力。因此,这种战略正是企业应该积极采用的。 因此,战略成本管理应主要集中在第一象限和第四象限区域之内进行。由于战略成本管理是服务于企业战略管理的,它要以企业战略管理为基础而加以展开,而战略管理的主要内容是制定和实施战略,因此,战略成本管理的内容也应分为两个方面: 首先是利用战略性成本信息进行战略选择。企业战略通常是由相互作用的总体战略、一般竞争战略和具体竞争战略的三维结合。利用企业产品生命周期与市场定位相结合的分析方法,西方学者一般将企业总体战略分为三种,即发展战略、维持战略和收获战略。在明确了总体战略的前提下,企业一般通过三种方式来开发竞争优势,即成本领先、产品差异化和目标集聚。在一般竞争战略的指导下,企业还会按照业务活动的范围确定一些具体的战略,如产品开发战略、生产流程战略、营销战略、规模扩张战略等。利用战略性成本信息对企业的战略选择过程提供决策支持,保证企业战略决策的正确性,是战略成本管理针对战略管理而进行的功能展开与运用创新,是战略成本管理对传统成本管理的超越。 其次是在不同的竞争战略下正确组织成本管理。从管理科学的系统性出发,为了保证战略实施的有效性,不同的战略要与不同的管理控制系统相互映射,这也正是作为管理控制系统之一的战略成本管理系统必须与具体的竞争战略相结合的逻辑所在。不同的战略选择需要不同的成本分析观和成本管理方法,这也就形成了特定竞争战略下的成本管理战略。如针对产品开发战略的价值工程成本管理战略,针对产品流程战略的作业成本管理战略,以及针对企业扩张战略的成本管理战略等等。 由于战略成本管理是以战略管理理论为基础,通过对传统成本管理系统的功能拓展而新兴的管理领域,因此战略成本管理的主要分析方法来源于战略管理的方法体系。从战略的高度将战略管理的分析方法同成本信息的产生和利用做一个合理的嫁接,就构成了战略成本管理的基本分析框架。战略管理中同成本因素紧密相关的分析方法主要有三个,即价值链分析、战略定位分析和成本动因分析。 首先是价值链分析:价值链分析是一种战略性的分析工具。从战略成本管理的层面上看,由于企业成本的发生与其价值活动有着共生的关系,所有的成本都能够分摊到每一项价值活动之中,价值链分析可以衍生出企业的发展战略,并且该战略将会对企业的成本管理模式产生重大影响。价值链分析包括企业内部价值链分析、竞争对手价值链分析和行业价值链分析三个方面的内容。通过对企业内部价值链的分析,可以确认企业的价值活动有哪些,处于什么样的分布状态,以及在整个行业价值链中的位置,并将本企业价值活动的所耗成本与其对产品价值的贡献进行比较,确定其发生的合理性,进而决定对其是消除还是改进。通过对竞争对手价值链的分析,能够发现竞争力取决于企业相对于其竞争对手的价值链的合理程度,谁拥有多大的竞争优势或劣势,是哪些价值活动或成本因素导致了这种状况的出现。而利用行业价值链分析,企业可以决定是否需要实施纵向整和战略,通过对供应商和购买商的购并或建立战略联盟来降低成本实现竞争优势。总之,价值链分析所得出的信息对制定战略以消除成本劣势和创造成本优势起着非常重要的作用。 其次是战略定位分析。企业战略应该很好地同其竞争环境协调起来是企业战略管理的基本原则。一个行业的竞争环境是决定企业战略的重要因素,企业的战略必须同行业中各竞争要素的特点及其组合相匹配,如价格、产品质量、性能、特色和服务等。如果竞争环境发生了变化,企业应该作出积极的反应,采取恰当的战略行动,捍卫其竞争地位。从战略成本管理的角度看,战略定位分析就是要求通过战略环境分析,确定应采取的战略,从而明确成本管理的方向,建立与企业战略相适应的成本管理战略。价值链分析为战略成本管理提供了一个总体的分析框架,但并没有解决如何将成本管理与企业战略相结合的问题。在确定了企业的战略定位以后,实际上也就确定了企业资源的配置方式及相应的管理运行机制。因此只有通过战略定位分析,将成本管理同具体的战略相结合,才能体现出战略成本管理应有的管理效果。 最后是成本动因分析。在价值链分析和战略定位分析的基础上,企业能够确定其应采取的成本管理战略,但是为了进一步明确成本管理的重点,还需要找出成本的驱动因素,以便对症下药,保证成本管理战略的有效性。而成本动因分析恰恰可以满足战略成本管理的这一要求,能够将影响企业成本的因素很好地揭示出来,同时指出企业应采取什么方法来控制这些因素,以更好地为战略成本管理服务,实现战略成本管理的目标。从广义上说,成本动因分析既包括战术层面的作业成本动因分析,又包括战略层面的成本动因分析,但是能够与企业战略相匹配的是战略成本动因分析。战略成本动因分析超出了传统成本管理的狭隘范围,而代之以更宽广的视野、与战略相结合的方式来分析成本是否应该发生。由于战略成本动因可以分为结构性成本动因和执行性成本动因,因此成本动因分析也是从这两个方面展开的。结构性成本动因分析要求从战略成本管理的 视野来选择企业的规模、业务范围、经验、技术、多样性和厂址等,它针对的是如何通过企业的基础经济结构的合理安排,从而有利于企业竞争优势的形成。执行性成本动因分析要求从战略成本管理的视野来强化企业的劳动力参与、全面质量管理、生产能力利用、工厂布局的效率性、产品外观、联系等方面的作业程序安排,为战略成本管理目标的实现提供效率保证。 研究企业战略成本管理,有助于增强我国企业战略管理的有效性,并将有助于解决当前企业的战略成本管理问题。 成本管理论文:对成本管理会计的应用探讨 随着企业对财务管理的要求越来越多,财务管理对于企业发展也越来越重要,特别是企业中的成本控制,这是一个企业中的重点内容,为了加强我们对企业财务的了解,应该对成本会计的概念有所掌握。所谓成本会计是通过计算和提供成本信息来进行会计的方法,成本会计包括了财务会计与管理会计,是二者的综合,成本会计要对产品的总成本和单位成本进行核算,从而计算出全部生产费用。成本会计对企业管理计划及控制企业的经营一个估算,对于企业的控制产品及服务成本都会进行跟踪,在这个过程中建立有效的成本控制方法,制定产品控制策略。成本会计是一种常见的管理经济的活动,随着社会经济的发展,其职能包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。成本会计的各个职能在企业的生产经营活动中都有着必要的联系,其中最基本的职能就是成本核算,而最重要的环节就是成本决策,其在成本会计中居于核心的地位。 1.成本会计发展的趋势及发展对策 随着我国经济制度的不断完善,现代化建设在企业的发展中逐渐体现了出来,在经济领域,我国企业面临的经济环境在不断的变化,使得市场竞争愈演愈烈,企业就面临着很大的挑战。在这样的形式下,企业要握住发展机遇就必须提升核心竞争力。目前,在企业中,较为有效的控制方法就是对成本的控制,企业在保证产品质量的前提下,通过运行成本会计工作,从而降低企业的成本,为企业在市场竞争中谋得一席之地。可以说,成本会计在全新的经济形势下为企业的发展趋势指明了方向。在新的经济环境下,成本会计向着核算统一化、国际化的发展趋势是势不可挡的,但成本会计发展还是会受到一些因素的影响:一是成本会计的范畴。成本会计的发展受到其范畴的影响,范畴一旦确定,成本会计就确定了发展的目标与方向,但在这个过程中,成本会计若与成本管理进行混合,就不能突出成本会计在管理中所产生的作用;若将更多的学科融入到成本会计的范畴中,就会导致诸多学科内容的交叉重复。二是知识经济的因素。在知识的经济时代,知识成为成本会计发展的重要因素,在一个企业中,其技术资源的不断消耗,会对成本会计的发展带来一定的影响,这就是知识经济对成本会计发展所带来的影响。三是经济全球化的因素。在激烈的经济全球化中,我国的企业与国外的跨国企业的竞争越来越激烈,受到经济全球化的影响,成本会计的方法会给企业产品成本信息造成失真问题,进而影响到企业的经营决策。我国应大力支持成本会计的发展,对企业成本会计进行系统的改革,加大管理的方法,为成本会计的发展提供更加有力的保障。首先,企业的成本会计人员应该掌握相关专业知识,并不断学习企业产品的生产经营与管理方法,熟悉企业产品的生产过程,这样才能结合相关的专业知识来对企业成本管理进行核算和控制。与此同时,会计人员要具备现代科技知识,懂得运用新型科技设备来进行信息的处理,以提高成本会计的工作效率;其次,企业要实行电算化,在全新的科技时代,会计电算化可以提高会计的工作效率,使成本核算更加精细准确,并提升企业的财务管理水平;最后,要对国外的先进管理理论进行研究,并将其推广和应用,完善成本会计方法。 2.成本管理会计应用现状 我国的成本管理会计已经经历了20多年的发展历程,并在企业的管理实践中得到很好的发挥和运用,其中成本管理会计的理论和方法也逐渐在应用的过程中得以完善,,但与实际的差距还是存在着一定的距离,其主要表现在以下几方面:一是成本管理会计的基本理论体系仍需要完善和规范。一套完成的基本理论体系能够支撑企业的发展,并在实际中得到推广应用。但由于成本管理会计的形成发展较短,我们从国外引进成本管理会计理论时,国外对成本管理会计的重视多在于方法而忽视了理论,以致我国的成本管理会计理论与实际的管理相脱节,因此,其理论的研究成果并不大,这就使得成本管理会计的指导作用不能充分的发挥。二是成本管理会计中的一些基本内容与其他学科交叉重复。成本管理会计的基本内容与很多财务类的学科都有重复,例如成本会计、财务管理等,这会让人觉得成本管理会计就是成本会计和财务管理的综合体,缺乏其自有的独特内容,这就使得成本管理会计无法发挥其真正的作用。三是在现代的经济环境中,成本管理会计的方法体系与之不相适应。在某种程度上,可以说经济环境制约制约着成本管理会计的方法体系,当经济环境发生变化时,其方法体系就无法做到及时的修正来适应环境的变化。随着知识经济时代的到来,企业的管理水平走向了科学化,并不断的进行创新,在这种客观经济环境不断更新的情况下,这对传统的成本管理会计的方法体系是一种考验,在这种情况下,成本管理会计方法体系不能只停留在传统的水平上,怎样的方法体系才有利于各种环境的变化,并与之相适应,这才是我们应该深入研究并解决的问题。四是在实践中,成本管理会计人员的意识比较落后。目前,在一些企业中,成本管理会计没有引起企业决策者的重视,这主要是由于在企业的各种应用案例中,成本管理会计的案例很少,很多企业决策者认为管理会计的作用并不大,在实际中,管理会计就可有可无;再者成本管理会计没有统一的法规性要求,其运用的程度就取决于企业决策者的个人意愿;最后就是管理会计人员的专业素质并不高,缺乏专业的知识素养,以致管理会计的工作效率并不高。以上诸多的原因造成了企开展管理会计工作的这种不利局面,因此,我们要做的就是采取怎样的措施来有效的开展成本管理会计工作。 3.管理会计的研究对象与任务 管理会计的研究对象主要在资金运动。这主要是由于企业内部经营管理不仅是现金流动,还有成本中的非现金流动;企业内 部长期投资决策最终会以资金为基础;对企业控制的事前、事中、事后进行资金运动的分析,其最终的控制都是对人的控制,控制资金是为了控制人。而管理会计的任务是比较广泛的,它不仅是对成本的控制,将其扩大到企业的整个经营范围,还包括了预侧、决策、规划、考核、分析的基本职能,其根本任务是为企业决策者提供服务支持,以此提高企业决策的有效性。下面我们可以仔细的研究成本管理会计的研究对象:成本管理会计主要是为企业的决策者服务,包括企业内部的各级管理人员,成本管理会计帮助这些管理人员计划并规划工作,控制工作进度,并作出决策,它提供的是管理方面的信息;成本管理会计有着管理职能,其主要作用于会计信息上,是以资金运动中的价值增值为对象,从而追求企业经济效益。 4.加强成本管理会计作用 企业要运用成本管理会计,并使之发挥其职能和作用,就要完善成本管理会计的基本理论体系,使得成本管理会计有其特有的理论基础,并随着我国经济发展现状的变化而不断的完善;同时企业对成本管理会计的工作内容要规范和明确,建立管理制度将其与其他的会计方法分离开来,使得成本管理会计在企业中发挥其真正的作用;而且企业的决策者也要转变对管理会计的态度,重视起成本管理会计工作。 (1)完善并建立成本管理会计的基础理论体系。由于目前的管理会计的基础理论体系还不不健全,因此,需要进一步完善,保证理论的权威性与实用性,这对与企业来说会起到规范和指导的作用,成本管理会计的作用要充分的发挥出来,就要建立科学完整的基础理论体系,并能随着我国国情的发展而不断完善。 (2)要对管理会计进行规范和统一,就要建立专业的管理机构。为了推动管理会计的发展,应设立专门的管理机构,并规范管理会计的专有名词、概念、专业术语等,统一规定管理会计的内容,并将管理会计的内容与多门学科的交叉内容分开,统一为管理会计独有的专业内容,管理会计机构还会指导管理会计实务,增强成本管理会计的实用性。 (3)企业决策者要对管理会计高度的重视起来,加强企业管理者对管理会计的作用的认识。我们要想让企业的决策者对管理会计重视起来,就要在企业的经营管理中宣传和推广管理会计工作,可以组织相关的培训活动,加强企业管理者对管理会计知识的认识,并介绍其他企业运用此理论的成功经验,使企业的各级管理人员对其都有比较全面系统的认识,让他们接受并感觉到成本管理会计的重要性。 5.结语 综上所述,在企业财务管理工作中,成本会计是重要的管理内容,成本会计有助企业中战略的制定,以及企业产品成本的控制,成本会计能够提高企业产品的竞争优势,有利于企业的发展。随着经济时代的发展,在新的时期成本会计也需要不断创新方法,从而适应现代社会的需求。其中成本管理会计就是能够满足社会经济发展的需求,成本管理会计会随着企业发展的环境、市场环境的不同而改变,成本管理会计有其自身特点,有着全新的会计体系,具有不同的理论基础和计量方式,因此,成本管理会计在企业的经营管理中充分的发挥其重要的作用。 成本管理论文:分析房地产成本管理目标成本 随着房地产竞争日趋加剧,应对复杂的地产形势和将来发展趋势,要向管理要效益,保证成本的支出获得最大效益,以经济合理性提升产品的竞争力,房地产成本管理控制成为重中之重。而只有做好成本控制中的目标成本管控才能形成行业成本优势来迎接更严峻的竞争和挑战。本文从房地产目标成本形成、问题分析及解决入手进行研究,为房地产成本管理人员提供借鉴、参考。 1 房地产目标成本概念及现状存在问题 目标成本顾名思义指在一定时期内为保证目标利润实现,并作为合成中心全体人员奋斗目标而设定的一种预计成本,它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。房地产的目标成本是房地产项目开发周期内的全过程成本, 遵循成本的“总值可控、动态管理”。 房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产目标成本科目中,土地费用为市场招拍挂形式确定,公共配套费用为各地市缴费标准,开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用及开发税费均根据国家及房产开发公司标准执行,基础设施建设费用、建筑安装工程费用及公共配套设施建设费用根据市场招投标及开发全过程工程控制为主,在房地产全过程成本控制中往往出现以下问题: 1.1 房地产用地规划时对业态规划模糊,未形成真正意义上的目标成本,导致效益降低。例如:像城市综合体等多业态项目,业态规划时未分析市场的销售及业态成本情况,导致了产品建造后销售惨淡及利润降低。 1.2 方案、深化及施工图设计阶段标准化程度较低,设计满足不了施工及销售要求,产生了大量成本浪费情况,影响了目标成本的准确性。 1.3 实施阶段设计变更、签证较多影响了目标成本的可控性。 2 目标成本存在问题分析 房地产业一直为国家朝阳产业,前几年有可观的利润。随着国家调控及市场的激烈竞争,房地产效益不断缩水,问题也逐渐暴露。许多房企也由原来“核算型”企业(做了再算)向“价值创造型”(算了再做)企业转型。现针对以上房地产各阶段影响目标成本的因素中,现展开进行分析如下: 首先,在房地产用地规划阶段,因业态分类模糊导致了利润的降低,许多房地产公司拿地后便考虑立即进行开发并达到预售条件,往往对用地规划阶段成本把关不严,随意对业态进行规划,不考虑效益最大化。这就使许多项目没有经过考察论证就急于规划报批,致使房地产目标成本前期便处于“粗放式”状态,最终导致项目建设过程中销售、成本压力骤增。 第二,方案图纸及施工图纸设计阶段,许多房地产公司因标准化程度较低,没有限额设计,没有统一的建筑风格,没有较好的设计成本团队,导致了目标成本的不可控制。 第三,施工阶段因为项目人员业务能力差,工作责任心不强以及图纸设计的错、碰、楼等现场导致了施工中出现大量的设计变更及签证。 经过考察诸多房产项目,以上几方面对目标成本影响效果所占的比例如下:第一项本阶段成本控制的效果约为75%~80%.第二项本阶段成本控制的效果约为15%~20%.第三项施工图设计结束至项目实施阶段,本阶段成本控制效果约为5%以内。 3 目标成本控制需采取的措施 3.1 项目产品定位清晰明确,形成房地产目标成本“概算版” 首先,在房地产开发前期(尤其像城市综合体的多业态项目)充分调研当地地产市场,调研各业态的销售情况,应用容积率指标控制面积,结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置,建多少高层、多层、商业、别墅、花园洋房;配置那些基础设施和配套设施,获得最大销售额。 其次,根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况(其中包括配套费用、建安成本、各项开发税费等),将各不同业态进行组合,并进行测算(销售收入及成本支出测算),选取满足“效益最大化”的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后,形成房地产目标成本第一版—成本“概算版”。 3.2 方案的设计比较,进一步细化目标成本。 各业态搭配比例及目标成本“概算版”确定后,对业态和户型进行多方案设计比较,通过比较确定单体平面和户型;通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算,确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积,并根据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定,根据扩初方案进一步将目标成本“概算版”细化。 3.3 施工图设计及深化阶段,确定目标成本“预算版”。 施工图设计阶段将价值工程及限额设计两者相结合。 首先,根据价值工程,做好房屋建造标准。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术,通过对产品的功能分析,达到产品适当的价值,以最低的成本去实现产品的必要功能。房地产价值工程体现以下几个方面:(1)功能不变,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。(3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不变,功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值体系,并确定房屋建造标准。 其次,项目限额设计,限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计,对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制,凡是能进行定量综合的设计内容,均要通过计算确定,要充分考控制建筑设计标准,控制单体工程配置标准;比较外墙保温材料和作法,门窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配,室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配,在满足必要使用功能的同时成本最合理。充分考虑施工的可能性和经济性。在限额设计中结合价值工程,充分运用价值工程分析,确定合理功能。 第三,在施工图设计阶段,充分考虑细节,对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比较,例如:人防工程决策、土建车库与机械车库的技术经济比较、电梯、空调的配置方式、基础形式、主体结构形式、挡墙形式等等。在设计细节上满足后期使用功能,同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进行设计,保证使用功能满足要求,减少后期 的设计变更。 施工图经过深化及内部审核后,需委托工程造价咨询单位介入进行预算的编制,同时根据市场价格确定材料暂定价,编制本项目目标成本第二版—目标成本“预算版”。目标成本“预算版”编制完成后进行招投标工作,并与投标单位进行工程量及组价的核对,最终完善目标成本“预算版”确保施工图纸范围内的内容明确,目标成本“预算版”一经确定不得更改。 3.4 项目实施阶段以目标成本“预算版”来指导工程施工及招投标工作,通过后期成本动态管理及决算管理形成目标成本第三版——目标成本“决算版”。 项目实施阶段原则上不能突破目标成本“预算版”的各个子目,如有突破,应根据金额大小向成本管理委员会各个部门说明,在过程中时刻调整(增减)目标成本。同时在施工过程中工程人员应提高素质及责任心,基本杜绝变更、签证,保证目标成本顺利实施,同时项目结束后,将各总分包工程及设备供应结算进行梳理,最终形成目标成本第三版“决算版”,作为与目标成本前两版本的最终结果进行比较计入最终绩效考核及成本后评估。 成本管理论文:公路施工机械日常保养的成本管理 摘 要:本人从事公路施工机械行业多年,对公路工程机械设备维修保养成本的因素进行探讨,且提议出控制维修成本的措施,从而降低工程机械维修保养费用,进一步提高工程效益。 关键词:公路施工;机械设备;保养;成本管理 0前言 当前机械设备的总成本在整个公路施工工程成本中占据很大的比重,尤其是在公路路面施工当中,机械设备的使用成本占据全部的工程造价约30%,当中的维修保养费用又占有相当大的比例,保养好了,故障率低了,维修的成本也就随之减少了。因此,强化工程机械设备在公路施工生产中的保障作用,加大机械设备的管理力度,有效控制施工工程机械的维修保养成本,降低工程机械维修保养费用,进一步提高工程机械的经济效益,是当今公路工程施工企业共同关心、关注的话题。 1.影响工程机械设备维修保养成本的因素 (1)认识不足,缺乏切实可行的操作制度。随着市场经济的发展,公路工程施工也进入了市场竞争的行列,资金紧、任务重、工期短成为施工生产中的常见的难题,而机务管理的计划时代已逐步转变为按需进行,这就导致我们的管理者淡忘了机务管理的真正含义和重要性,出现管理松懈、制度不完善、执行力差的状况,对工程机械设备使用状况、性能不了解,盲目使用,不以求真务实的态度去制定高效、合理的维修保养计划,致使出现工程机械性能下降,维修费用超额,使用效率低下等问题。 (2)工程机械设备选型盲目追求价格最低化。机械设备选型是指购置机械设备时,根据生产工艺要求和市场供应情况,按照技术上先进、经济上合理,生产上适用的原则,以及可行性、维修性、操作性和能源供应等要求,进行调查和分析比较,以确定设备的优化方案。 由于前面所述现今工程施工资金紧、任务重、工期短是制约施工常见难题,导致我们的管理者在自有工程机械设备不足的情况下,采取购置或租赁方式以解决施工,而在进行工程机械购置时又不完全遵循工程机械选型原则,一味的追求只要满足施工要求,价格最低即为最好,忽略了其他要素,形成机械保修期已过,发生故障率高、维修率高、配件供应不及时、售后不及时等现象,造成工程机械性能下降,直接增加了工程机械维修保养成本,更严重的造成工程机械无法在下一个工程施工中满足施工要求,直接淘汰,增加工程成本。 (3)制度不健全,执行不力。现今我们诸多施工企业在设备管理中常常是“重使用轻保养”,虽然实行“定人、定机、定岗”制度,却忽视了机械设备保养制度对人的活动的制约性,没有明确落实到人。操作人员只是注重使用,对出现的问题不能及时处理;另外,在工程机械出现故障需要维修时,许多维修人员责任心不强,应付差事,从而造成设备故障的不断扩大和发展。当出现问题时,操作与维修人员往往互相推卸责任,不能意识到问题的严重性。这不仅影响施工的质量和进度,也增加了维修、运转的费用,致使工程机械的使用寿命缩短,安全性降低。 (4)使用不规范,加速机械设备磨损老化。由于企业发展,大量的新鲜血液补充到了企业中,可机械设备操作人员却存在断层,主要原因是新进入企业的学生,尤其是大学生好高骛远,对机械设备操作管理从思想上存在无前途的概念,导致机械设备操作人员趋于老龄化,特别是在人员不足时,为了工程施工临时聘用一些技术素质差的操作人员,这就造成由于对施工技术、机械设备的使用知识所知不足,不注重具体的施工条件和作业方法,在项目领导一味追求工期、进度的管理下使工程机械设备一直处于超负荷或带病作业状态(甚至违章操作),从而加速了工程机械设备的磨损老化。 工程项目结束后盲目退场,机械设备得不到按规定进行的认真保养、维护和修理,被调配到新的工程项目后,出现故障,又开始“头痛医头,脚痛医脚”的循环模式。 期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆 这样直接导致恶性循环,在保证机械设备性能上既花费了较大的精力,又付出了高额的修理费用,严重的延误了正常的施工工期。 (5)资金短缺,工程机械设备更新换代慢。工程任务紧,资金短缺已是每个公路施工企业均面临的困扰,这就造成工程机械设备的更新换代慢,报废的工程机械设备和破旧的工程机械设备仍出现在我们的工程项目上继续使用,使得其故障率大大增加,维修成本不断上升,形成“弃之可惜,用之太贵”的尴尬局面。 2.控制维修成本的措施 (1)提高认识,强化制度建设,加强施工部门与机务管理部门的联系和沟通。首先要解决的是公路施工企业人员自上而下的思想观念,使其认识到工程机械设备在工程施工生产中的重要作用,性能的完好与效率的高低直接影响着公路工程施工的质量、进度、成本和效益,从而提高机务管理的力度,要求机务管理者要有较强的联系和监管作用,成为公路工程施工部门和机械部门的连接纽带,及时的掌握工程机械设备运转情况。其次要建立健全有效的工程机械设备管理制度。我公司安机部由专人负责,对每台设备建立档案,从机械设备的选型购置到维修保养直至报废,建立工程机械设备数据统计系统,对大小故障、以往的维修保养记录、换件记录、日常使用情况和工作量都登记备案,以便在工程机械设备发生故障时分析、判断,及时准确的消除故障。对工程机械设备操作人员和机务管理人员做到奖罚分明,明确责任。再次要加强施工部门与机务管理部门的联系和沟通。在我经历的S241扩建工程、镇江新区经十路工程、通港路改造工程,S340公路养护大中修工程等项目中,由项目副经理兼管机械,坚持谁用机械谁管机械的原则,在抓施工的同时抓机械调配使用,保证了机械的合理使用,提高了机械出勤率和完好率。 (2)提高操作人员的技术水平,加强工程机械设备的日常检查和保养工作。操作人员的文化 素质低,对工程机械设备性能和原理不了解、不熟悉,是造成工程机械设备事故的原因之一。因此,降低维修保养成本首先要在操作人员的录用上考虑其文化水平,在企业补充新鲜血液的同时招收一些大中专筑机学生,从而提高操作人员整体素质;其次要加强对操作人员的技能培训,我公司在冬季施工淡季,开展内部学习,由专业人员给施工一线的职工授课,使他们掌握机械设备的结构、性能和工作原理。我本人就多次参与,授课内容有:柴油机的工作原理和正确使用;如何延长蓄电池的寿命,工程机械日常养护项目等。职工通过学习,提高了对机械的认识,减少了不规范操作,使机械的故障率大为降低。 (3)加强工程机械设备的强保工作,防止误保,杜绝漏保。由于保养不当是造成工程机械设备故障的主要原因,工程机械设备保养工作必须强制执行。机务管理人员要严格按照工程机械设备保养使用说明书制订切实可行的保养计划,并与工程机械设备操作人员进行技术交底,随时抽查、督导保养工作的落实情况。同时建立奖惩机制,奖优罚劣,加强广大工程机械设备操作人员的责任心,调动他们的工作热情和积极性,以保证工程机械设备的正常运行,延长机械设备使用寿命,减少故障次数,缩小故障规模,降低燃油消耗,节约维修成本。 (4)加快工程机械设备的更新换代。公路施工企业中一些已经报废的工程机械设备现今仍在超期服役,这就无形增加了设备的维修保养成本,昂贵的人力、物力、财力已远远超过了报废工程机械设备创造的价值,我们应当从经济角度来对待此类问题,该废就废,该处置就处置。利用多种渠道来加速工程机械设备的更新换代,如采用社会融资租赁、职工集资入股购置等方式以解决工程机械设备的更新换代,也是降低工程机械设备维修保养成本的有效手段。 3.结语 在市场经济机制的不断推动下,降低工程机械设备维修成本已成为公路工程施工企业研究、讨论的热点话题。随着科学技术的进步,工程机械设备自动化、智能化逐步趋于完善,公路工程施工中的工程机械设备维修成本应合理而有效的控制,因为在注重效益和效率高速发展的现代社会,效益是企业快速发展的能量石。 成本管理论文:分析医院成本管理中的量本利 摘要:量本利分析在企业成本控制方面发挥着积极作用,新《医院财务制度》和新《医院会计制度》明确要求公立医院实施成本核算,并规定公立医院采用量本利等方法分析成本变化、加强成本控制。本文在某公立医院高血压科2010年成本数据基础上,采用量本利方法分析了其成本构成及存在的问题,为医院成本核算与控制提供新的思路。 关键词:量本利分析;变动成本;固定成本 一、引言 为配合我国医疗体制改革和预算体制改革,2011年7月1日起在试点医院试行并于2012年1月1日起在全国执行的新《医院财务制度》和新《医院会计制度》明确了公立医院的会计核算采用权责发生制,会计要素中的支出要素改为费用要素,这为公立医院加强成本核算与控制奠定了制度基础。在新制度中,成本管理被专门列为一章,具体规定了科室成本核算的步骤与方法,并给出了医疗服务项目成本核算、病种成本核算、床日和诊次成本核算等方法的指导意见,新增一系列成本报表,具体修订了与成本核算有关的会计科目,并规定医院应对照目标成本或标准成本,采取趋势分析、结构分析、量本利分析等方法及时分析成本变动情况,按照预定的成本定额、成本计划和成本费用开支标准,对成本形成过程中的耗费进行控制。由此可见,医院成本核算与控制不仅引入了企业常用的成本管理方法,还体现了医院的自身特点,其中企业中常用的量本利分析方法对医院财务人员而言还比较陌生,本文以某公立医院高血压科2010年的成本数据为例,采用量本利方法实例分析其在医院成本管理中的运用。 二、量本利分析中的相关概念 量本利分析是成本、业务量、利润三者关系的简称,是以数学化的会计模式反映固定成本、变动成本、业务量、单价、利润等变量之间的联系,为会计预测决策提供财务分析的一种定量分析方法,其中变动成本是随业务量增长而正比例增加的成本,固定成本是在一定的业务量范围内不随业务量增长而增加的费用。由于量本利分析法建立在成本性态划分和变动成本法基础上,而实际工作中的成本、业务量与利润间的关系复杂,因此该方法的应用有其假设前提:(1)固定成本保持不变;(2)变动成本与业务量之间、收入与业务量之间呈完全线性关系;(3)品种结构不变假设。量本利分析中需要用到盈亏临界点、安全边际、边际贡献等概念,盈亏临界点是指收入与成本相等的不赢不亏的经营状态,又称为保本点,安全边际是正常业务量超过盈亏临界点业务量的差额,表明业务量减少的最大底线,边际贡献是指销售收入总额与变动成本总额之间的差额。量本利分析用公式表示如下: 利润=销售收入-变动成本-固定成本=(单位售价-单位变动成本)×业务量-固定成本 保本点业务量=固定成本/(单位售价-单位变动成本) 安全边际=正常业务量-盈亏临界点业务量 边际贡献=销售收入-变动成本总额 三、量本利分析法在科室成本管理中的具体应用 (一)医院成本构成 1.成本与非成本的划分 医院成本是指医院在提供医疗服务过程中消耗的物化劳动和活劳动的货币表现,根据新《医院财务制度》的要求,医院成本包括劳务费、公务费、卫生业务费、卫生材料费、低值易耗品损耗费、固定资产折旧等,以下支出不能列入医院成本:(1)为购置和建造固定资产、购入无形资产和其他资产的资本性支出;(2)对外投资的支出;(3)各种罚款、赞助和捐赠支出、有经费来源的科研、教学等项目支出;(4)在各类基金中列支的费用;(5)国家规定的不得列入成本的其他支出。 2.固定成本和变动成本 医院固定成本通常包括工资、社会保险、住房公积金(单位缴)、文明奖、夜班费、保洁保安费、差旅费、房租、固定资产折旧等,变动成本通常包括临时工资、奖金、材料费、水电费、氧气费、洗涤费、消毒供应和杂费等。 3.直接成本和间接成本 直接成本是指与特定医疗服务活动直接相关的支出,例如科室的人员支出、材料费支出等。间接成本是指间接为医疗服务活动的开展而发生的各项费用,例如医院行政及后勤管理部门为组织管理医疗和科研等活动发生的管理费、医疗技术和辅助类科室成本等。本着相关性、成本效益关系及重要性等原则,间接成本按照分项逐级分步结转的方法,采用人员比例、内部服务量、工作量、收入比等多种分摊参数进行分摊转移到临床服务类科室。 4.门诊成本和住院成本 医院医疗服务分为门诊服务和病房服务,采用量本利分析计算保本点业务量时可以分别计算门诊业务量和病房业务量,目前很多医院都将各科室收入分为门诊收入和病房收入,相对应各科室也需将成本(包括直接成本和间接成本)分为门诊成本和病房成本。 (二)高血压科室情况简介 高血压科2010年现有人员共计20人。其中 医生6人,包括主任医师2人,副主任医师3人,住院医师1人;护士12人(含招聘9人),包括主管护师2人,护师3人,护士7人;护工及保洁2人。高血压科包括门诊和病房两部分,现有床位30张,2010年床位使用率为112.2%,比去年同期101.5%增长10.54%,床位周转次数为16,比去年同期15.8增长1.27%。 (三)高血压科收入成本资料 高血压科2010年门诊收入为550 000元,病房收入为1570 000元,总收入为2120 000元。根据成本性态划分标准,高血压科2010年的变动成本为人员支出(除基本工资、社保费等外)49200元、业务支出合计153607.1元,包括材料费69274.89元、水费30143.25元、电费19218元、氧气费3840元、洗涤费7074.45元、消毒供应费19982.449元、杂费4047元,试剂费58320元,变动成本合计为715342.1元;固定成本为人员支出(除包含在变动成本以外的其他人员费)450436.6元、业务支出(除包含在变动成本以外的其他业务费)93275.64元、固定资产折旧费188525.5元,固定成本合计为732237.7元。变动成本和固定成本合计为1447579.8元,其中门诊总成本为579031.92元,收治病人5030人次,每门诊人次收费108.92元,每门诊人次成本为114.66元,其中每门诊人次变动成本为56.889元;病房总成本为868547.88元,收治病人452人次,每病房人次收费3473.45元,每病房人次成本为1921.57元,其中每病房人次变动成本为949.57元。上述计算表明高血压科的病房收支处于盈利状态并弥补了门诊收支的亏损。 (四)高血压科量本利分析 通过量本利分析计算得知,假设门诊人次收费与人次成本不变,门诊保本业务量为5629人次,2010年实际门诊人次为5030人,没有达到保本点业务量,处于亏损状态,边际贡献为261715.93元,具体计算为:(每门诊人次收费108.92元-每门诊人次变动成本56.889元)*5030人次=261715.93元,边际贡献率为47.58%,具体计算为:边际贡献261715.93元/门诊收入550 000元=47.58%,亏损金额为-31179.15元,具体计算为:边际贡献261715.93元-门诊固定成本292895.08元=-31179.15元。以上分析表明,高血压科门诊亏损的原因是固定成本偏高造成的,每门诊人次收费的提高、每门诊人次成本的降低或增加业务量都可以扭转目前的亏损状态,但增加每门诊人次收费不符合医改的政策要求,该医院就医人数几年来的增长趋势平缓,虽然业务量增加是扭转亏损的手段之一,但属于不可控因素,对医院而言当务之急的是降低单位变动成本和固定成本。 病房收支的量本利分析表明,保本点业务量为174人次,高血压科2010年实际收治病人452人次,超过保本点278人次,即安全边际为278人次,获利701 451.5元,具体计算为:(每病房人次收费3473.45元-每病房人次变动成本949.57)*452人次-病房固定成本439 342.6元=701 451.5元。由此可见,病房收支较为理想,但随着医疗体制改革,医疗收费可能会进一步降低,为维持盈利状态,医院仍需寻求降低成本的途径。 整体而言,高血压科的变动成本中的奖金部分占总变动成本的63.50%,奖金与治疗收入、药品收入和收治病人的人数直接挂钩会变相激励医生片面追求奖金而采用不必要的医疗手段和药物,奖金制度不尽合理。固定资产折旧费属于固定成本,占固定成本总额的25.75%。该医院2008年—2010年的固定资产支出分别为55094万元、60215万元和69092万元,连续三年以较快速度增长,新购置了先进医疗设备、建设了新病房大楼,因而固定资产折旧也成为固定成本中的重要组成部分。但这些资本性支出并没有采用企业投资中常用的净现值法、内含报酬率法、回收期法等方法进行投资可行性评估,只是各科室部门打报告即可,所需投资款项部分是通过银行贷款,没有考虑医院的财务风险。事实也表明,一些医疗设备长期闲置,因此这些资本性投入是否能给医院带来收益仍然是未知数,但必然增加了医院的固定成本,变相增加了患者的负担。 四、量本利分析在医院成本管理中应用的建议 量本利分析能够反映出科室成本、业务量、利润之间的关系,找出科室亏损的原因,在控制科室成本方面发挥着积极作用,但医院提供的服务种类繁多、数量较大,由于存在个体差异,即使是相同的病种,其诊疗服务也可能大相径庭,具体应用时应注意以下几点:(1)量本利分析建立在一定假设前提下,但医院经营活动是动态的,超过一定业务量后,原有的固定成本有可能也会转化为变动成本,因此需要对变动成本和固定成本进行科学划分,并随着业务量的变化而做出适当调整;(2)量本利分析必须有门诊人次和病房人次等业务数据、各科室单位变动成本和固定成本等成本数据、各诊疗服务的收费标准等收入数据,因此医院应建立健全信息系统,实现各科室住院人数、住院天数、门诊人次等业务量和收费水平的自动收集。 成本管理论文:谈企业物流成本管理与发展 1我国企业物流成本管理现状 近年来,我国企业物流成本管理取得了长足的进步,但与国外发达国家相比,还有比较明显的差距,具体表现在成本管理意识不强,思维陈旧,成本管理方法缺乏创新等多个方面。据中国行业咨询网近期的数据显示,2011~2012年,我国企业物流成本约占GDP比重的18%,远高于发达国家8%~9%的水平。由此可见,探讨我国企业物流成本管理的现状并针对性的提出发展思路显得尤为关键。目前,我国企业物流成本管理主要存在以下几个问题。 1.1物流基础设施落后,效率低下 近年来,我国加大了对基础设施的投入力度,以公路、铁路、港口、机场为主的物流基础实施建设均取得了长足的进步,但从整体上来看,仍相对落后,没有达到与我国国力相匹配的水平。当前,我国企业物流手段主要还是以公路、铁路为主,形式比较单一,而空运、高铁运输虽然节省了时间成本,但综合其他因素考虑,在短期内仍然还不能完全转变为企业物流的主要手段;此外,由于我国人口众多,运输量大,而现有的交通能力尚不能完全满足物流的基本需求,交通堵塞、交通事故的频频发生,在一定程度上造成了成本的浪费,工作效率低下,这也成为制约我国企业物流成本管理提升的一个重要因素之一。 1.2分部门管理机制的制约 企业物流的基础平台主要包括铁路、公路、水运和航空,而这些基础平台的运作就目前而言是相对独立的,资源并未完全整合到一起。究其原因,主要还是老的计划经济思维的影响,分部门管理体制的存在,制约了企业物流的发展。当前,任何企业都不能仅仅依靠一种物流平台来实现对产品的运输,因此,在实际的操作过程中,多种物流平台的转换,势必会造成成本的增加,给企业的发展带来沉重负担。 1.3企业物流服务意识不强 随着时代的进步,人们维权意识的加强,这对企业物流提出了更高的要求,企业不仅要加强物流服务意识,更要为消费者提供个性化的服务,以满足时代的发展需求。当前,很多企业物流服务意识不强,一味追求利润的最大化,往往忽视了消费者的真实感受,使得顾客满意度持续下降;此外,部分企业还存在“物流腐败”的现象,具体表现在勾结货运回扣,不按程序办事,不按顺序发货,向下游索物品,私扣赠品物料,倒卖内部货物等问题的出现,极大的损害了企业的利益,造成成本增加。 1.4企业缺乏专业的物流人才 进入21世纪,企业对人才的需求量越来越大,很多企业都将人才作为企业核心竞争力的重要体现。近年来,物流业在我国发展迅速,已经成为推动我国经济发展的重要力量,然而,企业物流人才的缺乏确实显而易见的。在企业中,物流管理人才不仅需要专业的知识技能,更要结合企业的发展状况,针对性的制定管理流程和措施。因此,企业如果缺乏专业的物流人才,必然会使整个物流供应链系统运行下降,影响企业的成本管理。 2我国企业物流成本管理发展思路 通过对我国企业物流成本管理的现状分析,可以发现,其中存在的问题还是非常多的。因此,我国企业对物流成本管理必须引起足够的重视,只有通过不断创新思维、手段,引入新的管理方法,才能有效控制物流成本,实现企业的长远发展。笔者长期从事企业物流管理相关工作,在具体的实践过程中总结了几点经验,以供参考。 2.1政府加强引导,整合物流资源 对于企业而言,政府的扶持和指导是非常重要的。因此,政府必须制定出一套符合我国国情和现状的政策,并通过适当的产业结构调整,来不断完善我国企业的物流成本管理;同时,要加强铁路、公路、河运、航空等各分部门资源的整合,为企业构建一个良好的物流环境,让我国企业能在一个公平、公正的大环境下,充分发挥自身的优势,通过资源互补,从而有效减少不必要浪费,控制运营成本;此外,政府还要加大对物流基础设施的投入力度,以保证交通运输和信息交流的畅通,可以在全国各大城市建立现代化的物流和配送中心,通过系统化、规范化、信息化的管理,让整个全国的企业物流成本管理形成一个行之有效的大型网络,为企业提高运营效率和提升消费者满意度创造有利条件。 2.2企业建立高效物流管理模式 目前,我国企业的物流管理模式主要有三种,物流自营方案、物流外包方案和物流联盟方案。而企业在选择物流管理模式时,应充分研究,认真听取各方意见,把各种内在因素和外在因素考虑清楚,从而针对性的找到符合自身发展需求的高效的物流管理模式。物流活动的控制水平直接影响物流费用,改善物流管理就是要加强物流的经济核算,选用恰当的成本控制方法,对资金管理、人员、原材料消耗、物流各环节的支出等进行分析,不断改善管理方法,寻求降低物流费用的途径。企业对于物流管理人员要给予足够的支持,通过人性化的管理,让员工在企业中能感受到家的温暖。企业还应制定出一套完善的绩效考核体系,奖惩并行,这对于约束物流管理人员违规行为的发生和提高员工积极性都有很大的帮助作用。此外,还要定期对物流人员进行培训,通过专家的授课,让员工能及时掌握国家相关政策和企业发展现状,保持物流成本管理工作的先进性。与此同时,企业物流部门还要加强和其他部分的协作,通过及时的沟通,减少不必要的工作环节,提高工作效率,降低物流成本。 2.3加大物流人才培养力度 据相关数据显示,目前我国每年物流管理人才的需求量至少为5-6万人,且随着时代的发展,社会对物流的依耐性越来越强,此项数据将会逐年大幅递增。然而,当前我国物流管理人才的数量完全不能满足社会的发展需求。因此,加大物流管理人才的培养力度成为当前国家和政府必须深入考虑的问题。主要可以从以下两个方面来开展工作,一是要加强物流理论研究,以理论为基础,在实践中不断验证,才能从中发现问题,并及时解决问题,同时结合我国的国情,对物流理论进行探索和创新;二是要加大对重点高校,重点物流管理学科的建设。政府不仅要加大对教育的资金投入,同时,高校也要主动与企业合作,广泛交流,只有理论和实践相结合,才能培养出符合社会发展需求的“应用型” 物流管理人才。 3结束语 近年来,我国企业物流成本管理已经取得了长足的进步,为企业降低成本,实现可持续发展目标创造了有利条件。与此同时,我们也应该清楚的认识到,与国外一流企业相比,我国企业在物流基础设施、服务意识、信息化程度等方面还存在较大差距。因此,要进一步提高企业物流成本管理水平,必须在政府的扶持和指导下,建立高效的物流管理模式和物流成本核算体系,并通过加大物流人才的培养力度来得以完善。笔者相信,通过各方的共同努力,我国企业的物流成本管理水平定会有所突破,为现代化建设和“中国梦”的实现贡献力量。 成本管理论文:对于创新企业成本管理工作的思考 一般人对成本一词似乎是耳熟能详,但常因为使用时的背景与所谈论事务的不同,对成本的见解也会有所不同。许多人采用简单的思维,只考虑付出的金钱额度,这样计算成本的方式显然是最狭隘而错误的思维。事实上,成本存在于从物料采购、人力资源规划到提供货品与服务所需的服务,包括仓储、运输、配销等各个环节,而做好成本管理工作, 也可以引导经营人员一步一步做好企业管理的工作。 一、加强集团公司的预算管理工作 企业成本控制目的在将各项活动中的预估与执行差异找到,但找到各项活动其预估与执行间的差异,远比找出各活动间的差异会更有执行上的效果。对集团企业日常运营活动的成本而言,每一工作所对应的预算并非一项,故管理人员通常以工作类型为领款的依据,但不一定为成本控制的对照。集团公司要想做到对于成本的很好控制,有必要加强自身的预算管理工作。预算是指以数字来表示的计划,主要目的在于说明工作计划与所需经费的配合。预算管理是指预算筹编、审议、执行与控制及考核等过程。其中筹编与审议主要工作为总预算、部门预算等进行筹划与编制,并交由集团公司主管进行审议。执行与控制主要工作为分配预算及监控预算的执行。主管部门在总预算通过后,必须依据预算规章、企业集团不同部门的预算执行要点及集团公司总体的预算执行要点进行分配预算,按月或按季编制分配预算表,并送交主会计处加以审核,以作为年度预算执行与控制的依据。预算考核的主要工作为办理决算及年度预算执行绩效评核。另外,集团公司要持续生存还必须实施全面预算管理,实现内部资源配置效用最大化,有效帮助企业控制成本及提高生产效率。这就要求集团公司不仅需要确保企业内部对于全面预算管理工作形成有效的观念转变,而且要构建较为完善的全面预算管理规章制度。全面预算管理工作也需与企业总体的经营战略相融合,这种融合要充分体现在企业高、中、基等所有层次,保持不同层次员工对其具有共同认识,最终使得全年预算管理工作在每一层次当中顺利开展。 二、做好成本分析工作 成本分析是企业最基本的工作之一,其正确与否会影响企业各项工作的顺利开展。在顺利实施计划制定工作之后,预算编制阶段更是最重要的工作之一,它将影响整个企业各项工作执行的结果,有经验的预算编制人员,懂得收集许多相关的资料,无论在工作过程中,对于成本的控制或是在工作完成后对于决算的管理,都可以适时的作合理的分析判断,并提供明确的数字根据,以做为企业成本管理的参考,有助于各项工作的决策质量。而在企业项目施工中,由于其用途、造型、设计及材料都较为固定可循,如果能够对成本结构有效的剖析,其结果将更具有参考价值,尤其在瞬息万变的环境中,经专业工程人员的分析比较后,往往能够迅速的提供精确的施工预算,来协助产品销售的定价核算及利润保障,这对于企业产品销售条件的影响巨大,因此成本分析及工作预算是十分重要的工作。 就成本分析方法而言,其基本包括:建立成本分析表格;成本结构比较表建立;单位成本比较表建立;成本造价比较表建立。另外,对于企业各项工作成本分析,还需要做好如下工作:依工作性质将成本结构分类;比较同类型工作判断成本结构的合理性;差异性较大的成本结构剖析比较;市场行情,判断与预估,确实修正成本单价。 三、导入风险管理 集团企业的成本控制一向是管理工作的重点项目。由于成本管理本身存在许多不确定因素,因而使得风险管理也逐渐成为企业成本管理中不可或缺的管控环节之一。在以往国内营建风险管理的领域中,主要系针对项目的执行面及技术面进行风险管理,但实际上具备许多不确定因素的成本控制流程,也应考虑成为风险管理的执行对象。 将风险管理系统的精神(PDCA循环)用于企业工作成本控制生命周期,导入这一序列的成本控制作业要项,并以有秩序、系统化的方式循序执行,以期获得较好的成本控制效益。风险管理过程可分为风险规划、实施执行、检查矫正及管理审查等四大步骤。这四大步骤恰可说明风险管理的执行程序。此外,在集团企业风险管理执行的过程中,通过检查矫正这些步骤,风险管理程序必会获得一些新的信息及结果。通过这些新的信息及结果,又可重新启动风险管理的整体流程,进入新一阶段的风险管控。如此周而复始,就可以达到较高的成本的效果。企业项目风险管理系统导入项目成本控制的要项,仍依照风险管理的PDCA循环,分为风险规划(P)、实施执行(D)、检查矫正(C)及管理审查(A)四个过程。 四、重视成本控制制度的作业基础 现今企业的成本结构,随着交易形态及服务的多样化,直接人工与直接成本占企业总成本的比重越来越低,而制造费用的比重却日益增加。由于传统成本会计对于费用分配的方式,并不够严谨,难以对资源价值作出正确的评估,因而可能产生企业成本结构扭曲与交互补贴的现象。作业基础成本法(activity-based costing,ABC)则可以反映不同作 业基础下,真实的成本状况,而且可以根据不同的需求,针对企业资源所产生的耗用程度,进行成本评估,足以弥补传统会计系统在成本信息上之不足(田林永,2011)。ABC成本法的发展分为两个阶段:第一阶段为单构面模型,主要在于建立产品成本与资源间的因果关系,作为成本分摊的基础,以提升成本的正确性,改善定价策略;第二阶段为双构面模型,为作业成本基础/作业基础管理的整体改进架构。 成本管理论文:如何应对矿建施工项目成本管理存在问题 摘 要:当前,我国矿井建设市场竞争日趋激烈,面临严峻的市场考验,大部分工程都采用招投标制,并且把标底压得很低,所以要想创造效益就要强化成本管理,向内部挖潜力要效益。加强项目成本管理将是企业进入成本竞争时代的有效手段,也是企业推进成本发展战略的基础。 关键词:施工;项目;成本管理 施工项目成本管理,指的是项目在成本形成的过程中,对生产经营中所消耗的人力资源、物资资源和费用开支,进行指导、监督和限制,及时纠正将要发生和已经发生的偏差,把各项生产费用控制在目标成本的范围之内,保证项目成本目标的实现。施工项目成本管理的目的就是降低项目的实际成本,提高项目的经济效益。 当前,我国矿井建设市场竞争日趋激烈,面临严峻的市场考验,大部分工程都采用招投标制,并且把标底压得很低。因为最低价中标是国内发包方普遍采取的方式,低报价已经成了竞争的必然趋势,市场已经进入了微利和无利时代。适者生存,优胜劣汰,谁在低成本战略上抢先一步,谁就能活下来,所以要想创造效益就要强化成本管理,向内部挖潜力要效益。施工项目成本管理水平的高低,直接影响到施工企业整体效益目标的实现。加强项目成本管理,将是企业进入成本竞争时代的竞争手段,也是企业推进成本发展战略的基础。加强项目成本管理,增效减支,将成为大多数企业的长期经营战略。针对目前的情况,对我处的施工项目成本管理状况进行了一次整体的调研。 一、成本管理的现状 中煤第五建设有限公司第一工程处2011年共有15个施工项目,其中矿建项目14个,安装项目1个。矿建项目中一期工程项目7个,占矿建营业收入的22.35%,二三期工程项目7个,占矿建营业收入的77.65%。从产业结构上来看,该处成本管理的重点是矿建施工项目,特别是二三期施工项目。 目前,中煤第五建设有限公司第一工程处成本管理的模式是项目目标成本责任制,成本管理的主体施工项目部主要由项目部经理负责。项目施工现场所耗费的人工费、材料费、施工机械使用费、现场其他直接费及项目经理为组织工程施工所发生的管理费用之和,不包括建筑企业经营费用、利润和税金,是项目经理进行成本核算和控制的主要内容。处考核小组在月度和年度根据考核文件对施工项目进行考核,考核结果与项目部班子成员薪酬挂钩,以激励项目部加强成本控制。 二、成本管理存在的主要问题 当前,项目部实行了目标成本控制,工资总额控制等多种形式的承包责任制,项目部在施工生产及成本控制方面都有了较大的进步。但毋庸置疑的是只管干活,不管算账或算账不精细的模式仍然存在,有的项目部经理成本意识淡薄,只顾生产任务的完成,把成本管理看成可有可无,具体表现在: (一)项目部成本控制意识较差 一些项目部经理和管理人员成本管理意识不强,成本意识比较淡薄,不少施工项目在开工前没有编制成本控制计划,对施工组织设计中成本控制措施不够重视,只关心利润,对成本开支较少进行分析,不弄清节超的原因及哪个阶段的节超,哪个分部工程的节超,只管干完活,怎么省事怎么干,很少意识到有效地控制成本是提高效益的重要途径。 (二)项目部的成本管理机制受体制制约较大,缺乏灵活性 由于我们是国有企业,受体制因素的影响,无论是用人机制还是分配机制都没有私营企业灵活,劳动力在国有企业得到的待遇与私营企业有很大差距,造成员工心理失衡,导致劳动力的流失,无形中增加了人工成本,使成本管理深受影响。 (三)项目部成本管理粗放,没有做到精细化 成本管理贯穿于整个施工过程,是全过程、全方位、全要素的管理,然而一些项目部的成本管理浮于“表面化”,一些制度和措施不执行或打折执行,走过场、图形式,成本管理流于形式,没有实质性意义。 (四)材料浪费影响成本依然是普遍现象 材料费在工程成本中约占60%~70%,是成本能否有效控制的关键。材料无采购预算或采购预算不周,造成工程材料数量、质量、规格与现场实际不符,一方面超储积压,影响资金周转;另一方面停工停料,造成窝工浪费。管理不严,保管不当,造成工程材料损失、变质、丢失和报废。对进场材料质量控制不严,采购过期料或不合格的材料,给工程质量带来隐患甚至造成重大的安全质量事故,给国家和企业的经济与信誉带来损失。 三、加强项目部成本管理的主要措施 (一)增强项目部成本控制意识 加强项目部的成本管理,首先就要在项目部树立强烈的成本控制意识,主要是从管理制度上加以保证。目前,普遍存在的问题就是利益和风险不对等,权利和义务不相称。这种弊端的存在,有可能导致项目部管理人员对生产中的各项成本不重视,成本管理不够精细,而项目部的职工也会觉得成本与自己的切身利益没有多大关系,对项目部的成本情况漠不关心。因此成本管理就要从制度上做文章,实质就是维护企业利益的同时增加个人的风险责任。在成本管理上实行责任追究制度,凡属于管理不善或管理疏忽导致亏损的管理人员,应及时调离岗位并追究相应的责任,只有这样,成本管理才能真正与项目部管理人员的切身利益密切相关,使其真正重视成本管理。同时,制订相应的奖罚措施,以便对成本进行全过程管理、全员管理、动态管理,形成一个分工明确、责任到人的成本管理体系,使降低成本成为每一位管理人员的自觉行动,形成全员参与成本管理的控制体系。 (二)创新观念,创新机制 针对国有企业体制的弊端,企业必须不断地进行创新,一方面要创新观念,用新的经营理念、成本管理理念来管理项目部,使项目部不断发展、不断壮大,另一方面要进行机制创新,改革用人机制和分配制度,建立科学有效的激励机制,为人力资源的发展提供广阔的平台,充分调动每个项目参与者的积极性和创造性,实现人才的自我发展和自我完善。 (三)加强精细化管理,准确把握项目成本核算的管理重点 项目成本核算的管理重点是项目成本的过程控制,主要措施有:一是建立规章制度,明确指导思想,使项目部的成本控制有制可依,形成一套完整的项目成本核算制度体系;项目经理是项目成本管理的第一责任人,全面组织项目部的成本管理工作,及时掌握和分析盈亏状况,并迅速采取有 效措施;工程技术部是整个工程项目施工技术和进度的负责部门,在保证质量,按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术,以降低工程成本;经营部主管合同实施和合同管理工作,负责工程进度款的申报和催款工作,处理施工赔偿问题,经济部应注重加强合同预算管理,增创工程预算收入;财务部主管工程项目的财务工作,应随时分析项目的财务收支情况,合理调度资金;项目经理部的其他部门和班组都应精心组织,为增收节支尽责尽职。二是进一步落实项目的目标成本责任制,使目标成本能够层层分解到单位工程、分部工程、分项工程等不同施工部位,分解到施工筹备、主体施工、竣工交付等不同施工阶段。三是加大成本的事中检查和事后审计力度,保证项目的成本控制措施落到实处。项目部必须落实好成本分析制度,定期对项目的成本进行跟踪分析,无论盈亏,都要做到有理有据,对于亏损因素,必须找出原因,制订切实可行的纠正和预防措施,防止项目成本的大起大落。项目完工后,必须对项目进行审计,确保项目部的经营成果真实可靠。 (四)加强材料管理 工程材料成本是工程项目直接成本的主要组成部分,是控制成本节超的主要因素。加强工程材料的管理是工程项目成本管理的重点。项目部预算人员编制的施工图预算作为项目部编制材料需求量计划的依据,同时也是项目部对操作层限额领料的依据。施工预算报供应部门,由供应部门根据项目部编制的采购计划和企业的资金情况采购材料,如施工过程中发现超额用料,材料管理人员必须立即查核原因,如属工程变更造成,必须有工程变更证明材料方可领用,强化材料计划的严格性。另外,本着“利益共享、风险自担”的原则,与供应商建立战略合作伙伴关系,达到双赢,保证优质及时的供货,从而有效地降低材料采购成本。设立专职人员,负责进料点收、定额发料,周转料具及小型机具的租用管理,组织材料的回收、修旧利废,及时进行现场清理,做到工完料尽。 成本管理是一项复杂的系统工程,因此需要我们在实践中不断总结和提高成本管理的方式和方法,本着“增产节约,增收节支”的原则,做到现场成本管理有章可循,杜绝在生产中出现因人为因素超定额的现象,以保证项目成本目标的实现。 成本管理论文:谈施工企业项目成本管理控制 前言 一个成功的企业要想解决市场竞争、业务承接问题,获取项目最大经济效益和社会效益,项目成本管理控制显得至关重要。 项目成本管理控制贯穿从投标到竣工结算和保修服务期的始终,其中主要包含了项目前期的竞标投标阶段,具体施工的前期、中期、后期的可行性准备工作以及施工过程中整体的控制及造价结算阶段。 一、投标阶段成本管理控制 在投标阶段通过编制施工图预算为最终确定标价提供依据。根据勘察施工现场情况,技术部门应根据施工技术措施,按招标文件规定工期要求,制定方案,计算出工程总的直接和间接耗费,并确定获利浮动率,在此阶段着重控制标书、差旅费、公关费等投标费用支出,预计包括交工后保修服务费在内,依此作为最低投标报价,除经营战略需要外,应及时做好各种风险测评,具体包括的测评量化工程有:工程项目的可行性。工程的功能性、施工方案,在确保工程预算的保证的前提下,提出并且执行可行性最大的工程施工方案,做到及时施工,不耽误工期等。其次避免承揽不能盈利的工程项目;最后在投标报价时要精打细算,细化分解,做到成本心中有数,以确定企业可能的获利空间。 二 、施工准备阶段的成本管理控制 工程中标后,企业还可以根据中标价调整预算成本以确定工程项目预算,使预算成本成为项目经理部的底线。当企业下达后,项目经理部即据此编制责任成本预算,一是根据图纸和技术资源对施工技术措施、组织程序、作业形式、机械设备运行、人力资源调配等进行分析研究,进一步优化施工方案,合理应用生产要素;二是在对当地劳动力、材料消耗、工程机械定额等全面调查的基础上,确定劳动定员、机械运行及材料供应流程,反复比较控制物料、机械单价,结合现场施工条件,计算出各分部分项工程的责任预算;三是以分部分项工程量为基础制定,按照部门、施工班组以及个人分担责任成本,为以后的成本控制做好准备。 三、施工过程阶段的成本管理控制 (一)做好预控 项目部前期的准备工作应做到八个字“先算后干,心中有数”,在对工程所需的原料、施工过程中各种机械不可抗性的损耗做好充分合理科学的对工程性能的量化分析,综合参考招标投标协议中的相关规定与施工单位自己切实的情况,标志目标成本预控计划,参照相关规定,设定一系列的参数为红色预警指标,制定在预期时间内达到的目标,化整为零,责任分工到个人,采取切实可行的措施,保证工程成本控制在计划范围之内以及科学切实的可执行性利润范围。 (二)做好中期控制 八个字即可归纳“边做边算,不断调整”,在除去从质量管理成本控制要效益、从工期管理成本控制要效益外,以双方互盈为出发点,切实做到控制成本,还真正需要从生产要素成本管理控制要效益,这是项目成本管理控制出高效性能的宗旨,在实际施工过程中应该从以下四个方面做到扎实控制,即材料费用、人工费用、机械费用、间接费用。 1、施工材料费用的管理控制限度 对于工程前期的准备工作,材料费用的预算成为工程的重中之重,因此要做好材料的费用预算,即两个步骤:一是工程的采购环节;二是工程的施工环节。 对于材料的采购环节,应该及时的建立与执行采购与付款业务的岗位负责制度,明确相关部门和岗位职责、权限,保证材料采购过程做到公平公正,采购员与相关的付款岗位的分离,制约以及监督,着实做到完善采购过程,其次建立严格的授权批准制度,明确审批人及其权限,把握好材料的进货关口,保证从厂家直接进货;对于大宗材料采购要根据材料性价比和项目实际选择意向货比三家方可执行;同时要建立良好的客户关系,通过长期稳定的材料供应商以争取更多的价格折扣优惠并延期付款条件,建立健全内部资源信息网络和平台,实行有效的沟通调剂。 施工环节:紧紧抓住施工预算,对施工中所耗主要材料进行监管,项目部应做到各个分工工程相互监督控制材料的使用量,可行性的减少工程施工过程中材料用量的预算控制,以红色预警指标为界限;降低损耗率的同时, 限额领料配比发料,实行责任到个人, 建立适当的奖罚制度; 倡导绿色环保,鼓励施工班组及施工人员对于边料、下角料回收、重复利用,变卖出售冲减工程成本,使材料用量与个人经济利益紧密相连,保证工期进行的高效性;且在不影响施工进度的情况下,避免资金占用影响周转,减少资金成本。 2、人工费用控制管理工作 根据工程施工内在规律和本身要求,策划出组织精干、工艺合理、技术先进的施工方案,平衡安排每个工程的施工进度,依照立体交叉、平面流水作业的基本原则,确定合理的工程施工设计方案,使得工序作业不停顿、工作面不闲置,各个施工小组有序合理的开展各个工作。运用公开竟标、劳务分包的方法,选取一些相对固定的具有扎实专业的施工技术公司作为长期合作方,方便于使用人工费承包管理方法、精心统筹安排、加强劳动力资源配置、合理布置现场,合理安排人员的进退场,防止产生窝工现象的发生;对于企业自有职工,应按工作质量和完成工作量多少分配工资,避免出工不出力情况发生;雇佣的少数临时工应定额定量用工,结合工程特点和工种来合理安排工作,避免使人工费用成本的增加。 3、机械费用控制管理工作 和上列费用相比,机械使用费在整个工程费用中所占的比例相对较低,项目部在施工方案设计时,应该在满足工期、质量的前提下,做到以下几点:机械使用时间最短、配备机械最少、机械进退场合理,切实加强设备的维护和保养,提高设备的利用率和完好率。 当工程确实需要租用其他外部机械时,应做好工序衔接工作,尽量使其满负荷工作。 工程设计人员不但可以运用施工现场的不同工序交叉安排与合理布局等相关措施来使机械利用效率提升,而且可以尽可能加强机械人员的操作培训, 有利于提高工作效率,减少因操作不当带来的损失而引起工程成本的增加。 4、间接费用的管理控制 项目部应严格控制其他费用的使用,减少非生产人员,使一人多职,增加工作时间。还可以指 标控制、一支笔审批、费用包干等措施来使非生产性费用降低到最少,其他费用应该控制在项目计划范围以内,从而更好地达到降低非生产性费用的目的 四、加强事后控制管理与工程成本盈亏分析 “事后结算,以观后效”,这就需要做好成本分析和成本考核工作。不管是工程进展到何种程度,都要以项目部为核算单位,以地下、装饰装潢、主体结构为时点,及时分析各阶段具体进行施工操作的过程成本的执行结果,分析成本的不稳定性起伏原因和产生的影响,如成本节约,成本超支;总结并且寻找更进一步的实现利润最大化成本最小化的路径以及具体的实施步骤,编写记录成本分析得出的结论,即成本分析及盈亏预测报告,以便上层领导包括项目经理在内,随时掌握项目的成本额;避免施工过程中出现亏损现象;在工程竣工后,做好工程总成本的预算,写出实际可行性较大的总结汇报,提供可参考的资料。 五、完善工程结算阶段的成本管理控制 竣工验收阶段要着重做好工程的收尾工作。首先要对人工、机械、材料以及生活后勤设施进行清理,做到及时清退和抓紧转移,以降低费用,减少成本。其次,要对剩余工作做全面核对,以免造成遗漏。对项目施工过程中的变更情况,准备详尽的资料,及时提出变更请求并落实专人负责。再次,要安排技术人员,在规定时间内提供竣工验收资料。在向业主提出最终结算工程价款总额前,预算人员必须与财会人员认真全面的核对,互相补正以免漏项,确保取得足额的结算收入,完善结算程序。 在工程保修期内,项目经理应根据实际工程质量合理预计可能发生的维修费用作为保修费用控制依据,项目部可委派专人或就近施工的员工,尽量节约这项后期费用支出。 结束语 总而言之,施工企业成本管理控制是一项综合而又复杂的工作,成本管理控制决不仅仅是财务人员和工程预算人员的工作,也不是项目部和财务部门的事情,它是施工单位全体员工、所有部门一起的任务,成本管理控制要做到全员参与,需要相互配合和理解,树立成本意识,全过程、全方位进行成本管理控制,在企业经过签署对应的经济合作项目,理清公司内部各个经济之间的关系,做到各单位之间相互制约、相互协作、相互连接、分工明确,将降低成本意识灌输到每个部门,每个人; 坚持“算了再干”,改变“干了再算”的陋习,强化管理,全员参与,责任到人, 责、权、利相结合,用好用活激励制度,切实强化成本管理,充分挖掘内部潜力,必将促使企业经济增长方式的转变,才能在强手如林的激烈竞争的建筑市场上立于不败之地。 成本管理论文:供水成本管理与控制解析 1、实行全面预算管理 实行全面预算管理,对供水企业生产过程的全过程全方位数据化控制,可以有效地控制成本,准确地对企业的发展进行合理规划,为企业提高竞争力创造条件。我公司于2011年1月正式挂牌成立,为了全面提升公司管理水平,加强成本费用控制,提高企业经济效益,公司实行了全面预算管理。首先,制定了企业年度经营目标,并以这个经营目标为核心开展各项工作。对于企业一年之中所要完成的供售水量、业务收入及成本预算等经济指标,将其分配到公司各部门、区域服务中心及水厂。其次,各预算管理部门要按照管理权限对所管辖的各部门、区域中心及水厂报送的预算进行严格的审核、把关,并上交各口分管领导进行最终审定。最后,根据各部门修订后的预算进行合并、汇总上报董事会。这种“自上而下分解目标、自下而上编制预算、上下结合、逐级审核”的编制方式,有助于企业合理分配资源,加强经济运行过程监控。预算指标制定出来后,公司各部门认真组织实施、严格遵守执行,并对经营成果进行总结,将经营业绩与年度预算指标作比较,对差异原因进行深入分析,为制订下一年经营目标方案收集数据,积累经验。将工作业绩与经济目标挂钩,把各项经济技术指标细化、量化,建立有责任、有风险、有收益的良好运行机制和长期有效的激励机制,奠定良好的基础,最大限度地调动职工的生产积极性,使各项指标都有新的突破。 2、财务管理理念创新,实行“委派”制 财务管理上实行人员“委派”制,财务人员由计财部负责委派,严格按国家规定和公司要求履行职责。制定财务人员管理办法,实施财务人员考核细则,加大对基层财务人员及基层单位负责人的监督力度,细化成本控制细则,使成本控制更科学、更量化。我公司于2012年4月实行了财务人员委派制管理,下属各基层单位的所有财务人员调配、绩效考核、劳资福利均由总公司统一管理。财务人员委派制的实施不仅强化了公司的财务收支管理,有效杜绝了不合理的开支,还使会计人员摆脱了与核算单位之间的依附关系,保证了委派会计人员具有相对独立的地位,在做好会计核算的同时,能够依法大胆地抵制不法行为,实现独立、客观公正的会计监督。 3、实行财务联签制度 我公司自2011年1月正式挂牌成立以来,按照现代企业制度的要求,不断开拓创新,大胆实践,使企业获得了新的发展生机。为了加强内部管理,公司实行了财务年签制度,对于申报的事项进行逐级审批。这样不仅可以及时、有效地遏制违法违纪行为,强化内部监督制衡机制,还能更有效地进行成本控制。 4、实行年度目标经营责任制,并对经营业绩进行目标考核 为进一步深化公司内部体制改革,探索出一条公司内适合水厂发展的运行模式,充分调动水厂全体员工的积极性和主动性,树立成本意识,约束、激励水厂全体员工共同实现公司的年度经营目标,推动公司的持续发展和效益增长,我公司先后选取了所属五个水厂作为改革试点,模拟“厂网分离”的市场化运作管理模式;模拟相对独立的经营实体,主营自来水生产,实行“独立核算、自主经营、自负盈亏”;各水厂把公司作为特定的用户,通过特定的商议价格向公司出售保质保量的自来水,公司每月与水厂进行结算;与各水厂签订年度经营目标责任书,制订绩效考核方案,并根据制订的各项考核指标对各水厂定期进行目标考核。2012年公司又针对四个区域服务中心推行了成本绩效考核制度。在“供好水、服好务”的基础上,以提高工作业绩和员工绩效为导向,实现公司经营目标为最终目标,按照“公平、公正、公开”的原则,制订了区域服务中心成本绩效考核实施方案。采用分组考核的方法,由分管领导将年初公司年度服务与经营目标分解到各中心,设定为一级指标;各区域中心为二级考核指标,分为服务指标、经营指标、管理指标;各区域中心内部考核为三级指标,并进行再次分解,确定内部每个岗位的考核指标,以考核实施细则的方式,量化每个员工的绩效考核。年终根据考核结果进行奖惩,对成本管理较好、经济效益有所提高的部门进行激励,调动广大职工的积极性。公司通过一系列管理体制的改革创新,加强了对关键指标的控制,调动了职工的积极性,增强了公司的宏观调控能力,同时使企业的生产运行向着市场化、科学化的方向发展。总之,供水企业进行成本管理、加强成本控制是企业内部一项经常性的重要工作,必须常抓不懈。只有真正把加强成本管理的具体措施落到实处,科学地组织实施成本控制,才能促进企业改善经营管理,转变经营机制,全面提高企业素质,使企业在市场竞争的环境下生存、发展和壮大。
网络营销相关论文: 基于顾客价值的网上商店网络营销策略研究 摘 要:随着网络购物市场规模的不断扩大,网上商店的竞争也日趋激烈。网络营销的关键在于网上商店是否能满足顾客的需求,创造更大的顾客价值。为此本文拟从顾客价值的角度,构建了网上商店网络营销的理论框架,并提出具体的网络营销策略。 关键词:顾客价值;网络营销;理论框架;策略 据艾瑞咨询统计显示,2008年以来,我国网络购物市场发展迅速。2010年网络购物市场的交易规模达到4610亿元,较2009年增长了75.3%,占我国社会消费品零售总额的3.2%。2010年,我国网络购物用户规模达到1.48亿人,占互联网民规模的32.9%。网络购物的蓬勃发展蕴含着巨大商机,网上商店的竞争也日趋激烈,如何构建完善的网络营销体系,怎样采用有针对性的网络营销策略使网店在激烈的竞争中取得优势也成为了业界关注的话题。由于网络营销弱化了地域、时间的局限性,更加注重于顾客需求个性的回归。因此本文拟以顾客价值为重心来研究网上商店网络营销的策略。 一、顾客价值 根据伍德罗夫的顾客价值理论,顾客价值是顾客感知到的对产品属性、属性偏好以及使用后可能对顾客目标的实现起阻碍或促进作用的结果的评价。基于此理论,伍德罗夫提出了目前延用比较多的顾客价值层次模型。如下图所示: 图1 伍德罗夫顾客价值层次模型 根据顾客价值层次模型,可将网上商店的顾客价值分为3个层次,分别为商品属性价值、商品结果价值和商品目标价值。其中商品属性层次包括商品的具体形式、质量等;结果层次是顾客使用商品的效果,包括正负两种效果;目标层次是顾客价值的最顶层,包括使用者的核心价值、目的和目标,是顾客使用的最终结果。 二、基于顾客价值的网上商店网络营销理论框架 基于顾客价值的网上商店网络营销策略理论框架,包括网络营销的内容、功能和目标。营销要素不仅包括4P,同时根据网络营销的特点增加了过程营销、商品展示等。营销策略框架的核心是顾客价值,外层是各要素的营销策略,多层模型中各子功能模块界定了网上商店网络营销策略的实施过程。网上商店网络营销的投资配置应重视开发新顾客和维系老顾客,以顾客价值最大化为宗旨。同时,建立起畅通的营销实施反馈、评估机制,以形成一个完整的网络营销系统,切实提升网上商店的综合竞争力。具体结构如下图所示: 图2 网上商店网络营销理论框架图 三、基于顾客价值的网上商店网络营销策略 (一)网上商店产品营销策略。基于顾客价值网上商店产品营销首先应根据顾客需求,对于商品质量进行保证。据2011年艾瑞咨询《中国网络购物用户行为研究报告》,70.6%的潜在用户不在网上下单的原因是担心商品的品质。顾客在网购商品后就会把注意力放在商品质量上,观察使用效果是否预期一致,能否满足他最终的购买意图,并以此来判断以后是否会重复购买。因此,商品品质是网上商店产品营销的关键。同时由于网上商店众多,网上搜索功能极为简便,使得同质产品之间的竞争十分激烈,要让顾客体验到更高的使用价值,就要有独特的网上商店品牌风格,塑造个性的网上商店形象,以传递商品的价值和理念。此外,由于网购商品都必须通过物流才能到达顾客手中,物流环节的服务给予顾客的体验也十分重要。目前仅有一部分实力雄厚的网上商店能够建立自己的物流体系,大部分的网上商店都依赖于第三方物流。此时,商品的外包装就显得格外重要,商品的保护性外包装必须强化,以确保商品能完好的到达顾客手中。 (二)网上商店价格营销策略。基于顾客价值的网上商店价格策略就是要求网上商店运用各种调研手段及销售经验,尽可能的搜集同类商品的顾客认知价值,从而为制定顾客认可的商品价格提供客观依据。据2011年艾瑞咨询《中国网络购物用户行为研究报告》,51.8%的顾客选择网络购物的原因是比实体店便宜。因此,在条件允许的情况下,将网店售价与实体店的售价进行比较,会给顾客超值的购买感受。通过随机抽样商品进行网络搜索调查发现,同一商品中,销售量最大的往往不是标价最低的,销售量大的商品其售价往往比最低标价略高一点。由此,我们可以推断,虽然低价促销策略仍然有非常良好的市场效果,但并不是唯一有效的竞争手段,网上商店无需片面的追求最低销售价格。 (三)网上商店过程营销策略。网络通讯的发展为网上商店与顾客的沟通提供了极大的便捷性。网上购物过程中,顾客由于不能亲自看到商品实物,会对产品的细节产生各种各样的疑问,因此网上商店销售人员与顾客的互动就显得尤为重要。销售人员正确的引导能够帮助顾客建立合理的购买预期,并协助顾客购买到最符合自身购买意图的商品,从而产生较高的顾客价值。同时网上商店提供的“商品评价”、“分享”等功能,也为顾客之间的互动提供了便利。前期顾客购买商品后的评价往往是新顾客进行购买的重要判断标准,因此,网上商店也要注重对于顾客互动环节的引导,鼓励顾客进行较详细的商品评价,及时处理一些负面评价,维护顾客之间积极正面的互动。 (四)网上商店人员营销策略。网络购物虽然是顾客对着电脑进行购物,但网上商店与顾客之间的互动必不可少。网上商店需要科学合理地配备在线销售人员。网上交易虽然突破了时间限制,但根据艾瑞咨询的监测数据表明,顾客网购时间基本集中在9∶00至22∶00之间,10∶00与20∶30左右是一天中的两个购物高峰时段。网上商店可以根据自身的销售规模在以上时间段内合理配备在线销售人员,以满足顾客的咨询需要,并协助顾客顺利完成购买过程。同时,由于销售人员直接与顾客产生互动,销售人员的素质与精神面貌也非常重要,网上商店要重视对于销售人员的“人本管理”,调动销售人员的积极性与服务意识,让他们带着愉悦的心情与顾客进行沟通,展现店铺的销售文化。 (五)网上商店关系营销策略。基于顾客价值的网上商店网络营销旨在从顾客角度出发,为顾客创造更高的价值,以吸引顾客进行重复购买。因此,网上商店维系与顾客的良好关系非常关键。除了通过销售人员的服务有效满足顾客的购买需求外,还要配备相应的售后人员,来处理顾客购买后期问题,解决顾客抱怨,进行售后补救。顾客抱怨往往产生于商品缺陷或商品与购买期望不符。网上商店可以通过善待顾客抱怨,分析原因,进行及时补救。这样,不仅留住了顾客,还能让顾客对网上商店产生更高的信任感。反之,如果对顾客抱怨置之不理,或者推卸责任,就可能会永久的失去顾客。网上商店还可以利用相应软件工具建立客户关系数据库,对重要顾客进行必要的信息完善,在能力范围内,给重要或全部顾客以一对一的销售服务。客户关系的维护能有效提高顾客的忠诚度。大量的回头客不仅能为店铺带来更多的效益,同时顾客的信任也是一笔无形的商业财富,有利于店铺的可持续发展。 (六)网上商店商品展示。由于网络购物过程中,顾客无法亲身体验商品,因此商品的页面展示就是顾客了解商品细节的主要途径。在商品展示的页面,网上商店需要提供图文并茂的商品介绍,同时提供该商品细节的关键数据和合理的购买建议,以供顾客参考。在进行商品介绍时,不宜进行过度的商品美化,以免顾客产生过高的购买预期,以至进入商品使用情境时,无法达成顾客满意。除了商品展示页面,为了配合品牌建设,满足 顾客购买的个性化需求,网上商店同样有必要对店铺页面进行个性化的装饰,以突显店铺个性,与顾客潜在的审美需求产生共鸣,使其对店铺产生认同感,以达成愉悦的购物体验。同时,如果网上商店销售的商品种类繁多,就有必要对商品进行科学的分类陈列。合理的商品分类能够便于顾客快捷地找到自己想要的商品。如果寻找过程困难,顾客往往会选择离开店铺,重新回到网络平台进行搜索。 由此可见,适宜的商品展示不仅方便顾客深入地了解商品,同时还能传递网上商店的特色和文化,为顾客创造更高的价值。 网络营销相关论文:谈博客营销在企业网络营销中的作用管窥 论文关键词: 博客营销 网络舆论 搜索引擎 论文摘要: 互联网的迅猛发展给博客(BLOG)提供了一个迅速成长的成熟环境。而企业在网络营销业务中的博客营销则是一种基于包括思想、体验等表现形式的个人知识资源及它的网络信息传递形式。这种网络营销工具已在企业网络营销业务中起到越来越大的作用。 0引言 博客营销是通过博客网站或博客论坛接触博客作者和浏览者,利用作者个人的兴趣和生活体验等传播商品信息的营销活动。越来越多的企业已经充分认识到博客这种虚拟社区的特性,对特定博客的受众进行“人际传播”,并运用博客开展事件营销和公关活动,以引起受众高参与度。 1博客营销的主要特点 由于博客营销的目标相对精确,而且营销成本低廉,所以博客营销的主要特点主要体现在: 1.1 细分程度高,广告定向准确博客是个人网上出版物,因而每一博客都有其不同的受众群,其读者往往也是一群特定的人,细分程度远超其他形式的媒体。细分程度越高,广告的定向性就越准。 1.2 互动传播性强,信任程度高,口碑效应好博客在广告营销环节中同时扮演了两个角色,既是媒体又是人,既是广播式的传播渠道又是受众群体,能够很好地把媒体传播和人际传播结合起来,放大传播效应。 1.3 影响力大,引导网络舆论潮流实践证明,博客作为高端人群所形成的评论意见影响面和影响力度越来越大,博客渐渐成为了网民们的“意见领袖”,引导着网民舆论潮流,对企业品牌造成巨大影响。 2博客营销对企业网络营销的价值和作用 2.1 博客可为企业直接带来潜在用户博客内容在托管网站上,如新浪网属下的博客频道等,这些网站往往拥有大量的用户群体,吸引大量潜在用户浏览,达到向潜在用户传递营销信息的目的,这是博客营销最直接的价值表现。 2.2 博客营销可大大降低网站推广费用通过博客的方式,在博客内容中适当加入企业网站的信息,达到网站推广的目的,这样的“博客推广”成本极低,降低了一般付费推广的费用,同时在不增加网站推广费用的情况下,公司网站访问量大大提升。 2.3 博客文章内容使用户可通过搜索引擎获取信息多渠道信息传递是网络营销取得成效的保证,通过博客文章,可以增加用户通过搜索引擎发现企业信息的机会,这里所谓搜索引擎的可见性,也就是让尽可能多的网页被主流搜索引擎收录,并且当用户利用相关关键词检索时,这些网页出现的位置和摘要信息更容易引起用户的注意,从而达到利用搜索引擎推广网站目的。 2.4 博客文章可方便地增加企业网站的链接数量获得其他相关网站的链接是一种常用的网站推广方式,但是当一个企业网站知名度不高且访问量较低时,往往很难找到有价值的网站给自己链接,通过在自己的博客文章为本公司的网站做链接则是顺理成章的事情。拥有博客的资格增加了网站链接主动性和灵活性,这不仅可为网站带来新的访问量,也提高了其在搜索引擎的排名,因为一些主要搜索引擎把一个网站被其他网站链接的数量和质量也作为计算其排名的因素之一。 2.5 博客是建立权威网站品牌效应的理想途径之一作为个人博客,如果想成为某一领域的专家,最好的方法之一就是建立自己的BLOG。如果他坚持不懈的博客下去,他所营造的信息资源将为其带来可观的访问量,在这些信息资源中,也包括收集的各种有价值的文章、网站链接、实用工具等,这些资源为自己持续不断地写作更多的文章提高很好的帮助,即可形成良性循环,这种资源的积累实际上并不需要多少投入,但回报却非常可观。对企业博客也是同样的道理,只要坚持对某一领域的深度研究,并加强和用户多层面的交流,对于获得用户的认可和品牌忠诚创造了捷径。 3如何提高企业博客营销平台的访问量 3.1 访问量的关键是高质量的内容企业博客只有向目标受众提供充分有价值的信息,才能引起受众的深度参与,进而收藏公司博客。 3.2 站点的定位定位不清很难吸引固定的用户群,甚至因此妨碍已经到来的用户。为了营销的最终效果,有时放弃部分不合适的用户是必要的,例如,某博客定位于向高端消费群体产品信息,即使引起了低端用户的充分关注,也不能为此改变初衷。 3.3 保持适当的更新频率更新频率不可太频繁,也不应该很久都不更新。更新频率和博客性质相关,如果是评论,1天或者2天1篇是不错的频率,很多朋友都喜欢每天看到新内容。 3.4 吸引读者回复和交互质疑和分享是引发讨论最好的方式,朋友们都很真诚,愿意贡献出自己所学。此外,还可设计隐含话题,或是用一下故意发表有争议的意见,但在没有很大把握的情况下,保持真诚至关重要。 3.5 搜索引擎优化在博客服务提供商限定之下,还是可以进行搜索引擎优化的。首先,可以在文章中使用较热的关键字,还可以增加站点内在的链接。如果企业使用的是独立的博客服务器,那么能做的就更多了,静态化页面,优化博客内部的结构,都是有效的方法。 3.6 广加链接广泛的使用友情链接和交换链接,交换链接越多,企业博客就越容易被访问。而且,企业博客与客户与受众的链接数量在一定程度上决定了其在互联网中的重要性,链接越多,站点就越重要。所以,作为正在进行网络营销业务的企业,认识到博客营销的价值和作用,并利用好博客营销,对企业的快速可持续发展是大有裨益的。 网络营销相关论文:电子商务背景下的网络营销 [摘要] 随着信息化和网络化的电子商务应用步伐的加快,社会跨入了网络经济时代。市场竞争规则、经济增长模式,以及社会生活方式都发生了深刻变化。如何利用网络营销系统整合企业营销资源,提高营销效率,提供灵活、主动的网络营销系统是现在研究的课题。本文通过对电子商务环境下的企业网络营销系统研究,针对我国企业实施网络营销系统存在的问题,提出我国企业网络营销系统的构建。 [关键词] 电子商务 网络 网络营销系统 一、网络营销的定义 网络营销的产生是随着Internet的产生和发展而产生的新营销方式。网络营销是新的营销形式,简单地讲:网络销是指利用Internet等电子手段进行的营销活动。网络营销是指企业借助机网络、计算机通信和数字交互式媒体来实现营销目标的一种营销方式。即用计算机通信系统和在线网络,进行产品设计、制定价格、促销和分销的一列活动,它是有效地识别和满足客户的具体需求,以达到营销目标的一种营方式。 二、我国企业实施网络营销系统存在的问题 1.支付安全问题 目前我国支付的技术手段尚不成熟,安全通用的电子货币尚处于研究认证阶段,网络交易成了“网上订货,网下付款”的四不像交易方式,极大影响了网络营销系统的发展,这对于提高网络营销系统的效益和水平是不利的。从技术上讲,网络营销系统发展的核心和关键就是交易的安全性,如资金安全、信息安全、货物安全、商业保密等:而由于Internet本身的开放性、虚拟性和流动性,使网上交易面临着种种危险,如网络泄密、网络欺诈等。企业害怕出现商业泄密,以及虚假购物,而消费者则担心虚假交货、货不符实等情况的发生。网上支付安全问题在一定程度上影响了人们对网上交易的信任度,制约了网络营销系统的发展。 2.网络营销系统与企业内部应用系统的集成问题 大多数企业极为看重网络营销系统与订单处理、库存与供应链管理及结算等原有业务系统的集成。但现行网络营销系统解决方案,大多采取了独立的应用系统模式,无法实现与企业内部应用系统的有机集成,这在一定程度上影响了网络营销系统的发展。企业之所以忽视了网络营销系统与企业内部应用系统的集成,依然是由于缺乏对网络营销系统全面的认识,仅仅将其看作是一种营销工具,独立于企业其他系统,没有注意到网络营销涉及的范围很广,系统集成和信息集成是网络营销系统有效运作的基础。 3.营销沟通问题 从传统的大众媒体广告为主要方式的大众营销沟通发展到今,沟通的方式和渠道已经更加复杂化和多元化。在向用户提供产品和服务的过程,由于沟通不顺畅是导致用户不满意的主要原因,这是典型的沟通问题,主要表现在服务承诺的沟通失败、用户期望的沟通失败和用户教育的沟通失败。企业在多次尝试多种网络营销手段时,经常发现不完全奏效。 三、我国企业网络营销系统的构建 1.网络营销系统框架 网络营销系统由五个子系统组成:品牌管理子系统、营销沟通子系统、网上销售子系统、客户关系管理子系统、营销绩效评价子系统。从总体上说,整个网络营销系统可分为三个层次:接口信息处理层、事务逻辑层、支持层。 接口信息处理层是网络营销系统获取或输出信息的接口,可划分为数据接口和用户接口。事务逻辑层是执行网络营销系统基本功能的各个子系统构成,各子系统包含若干业务,这些业务可构成业务层,业务层之间是有顺序的。支持层是指网络营销系统所用的数据库管理系统、系统及应用支撑软件平台、网络与硬件基础设施平台等,是保证整个网络营销系统正常运作的基础。 2.企业网络营销系统的功能结构设置 (1)品牌管理子系统。品牌管理子系统完成宣传介绍品牌的功能,通过企业介绍、产品介绍,以及服务规范、品牌宣传,使顾客充分了解企业产品及服务、企业现有政策和活动,使得顾客获得大量的信息与知识,培养顾客的信任感、认知感。企业利用此系统达到宣传企业形象、树立名牌产品的意图,并通过详细的企业品牌目录、产品目录和品牌策划达到吸引顾客的目的。 (2)营销沟通子系统。互联网最大特点是可以进行双向沟通,设置营销沟通子系统,主要是企业通过选择有效的信息沟通渠道,把广泛的、迅速和连续的信息传达给顾客,促使用户从认知阶段逐步过度到感知阶段,最后推向准备购买的行为阶段。建立顾客自由参与讨论的虚拟社区,顾客发表对主题的看法,系统通过引导、发起顾客对企业的讨论,了解消费者对企业及产品的看法,更好地深入消费者心理,研究市场和消费者行为,也吸引顾客对系统的参与性,留住顾客。 (3)网上销售子系统。网上销售子系统满足用户网上交易(物品为标准产成品)的需求,系统设置订单处理、支付处理、物流处理和售后服务等功能模块。 (4)客户关系管理子系统。通过客户关系管理子系统实现对客户销售、市场、支持和服务的全面管理。该模块能够实现对客户基本数据的记录和跟踪、对客户订单的流程追踪、对客户市场的划分和趋势研究、对客户服务数据的分析,进行数据挖掘和在线联机分析以提供决策支持,在一定程度上实现业务流程的自动化脚]。并将客户信息进行 统计分析、分类,提供不同的顾客以相应的服务。在此系统中还对顾客的意见进行反馈,给顾客以即时的信息,形成良好的互动。 (5)营销绩效评价子系统。营销绩效评价子系统通过一套定量化和定性化的指标体系,对开展网络营销的企业从各个方面(包括营销理念、网站访问量、顾客服务等)进行客观、科学的综合评价。通过对企业网络营销绩效进行评价,掌握企业网络营销的运行状况,了解企业网络营销的运行效果,为企业的网络营销决策提供科学的依据。 网站效果绩效评价:网站效果指标主要包括网站设计、网站性能、网站推广、网站流量。网络营销效率绩效评价:反映企业网络营销系统中人、财、物、信息的利用效率。其主要指标有销售效率、分销效率和广告效果三类指标。网络营销效益绩效评价:网络营销效益评价反映了企业网络营销运营过程中所产生的竞争力、服务水平、公众影响力和经济效益。营销效益类指标包括竞争效果指标、服务效果指标、公众效果指标和财务绩效指标。 (6)数据库及支撑平台。网络营销系统的数据库及支撑平台主要是为各子系统提供一个性能良好、使用可靠、开放的和易于扩充的支撑环境。随着Internet技术、计算机硬件技术、软件技术迅猛发展,以及新一代企业级计算机网络系统的建立,企业对数据库软件的新要求使得数据库分布式应用技术进入了一个全新的发展阶段。 四、结论 网络营销作为一种新的营销方式,正以其成本低、信息量大、传播范围广、速度快、无时间地域限制、形象生动、可双向交流、反馈迅速等特点显示出传统营销无法比拟的优越性。网络营销将成为全球企业竞争的锐利武器。网络营销的特点决定它在营销战略、营销策略、经营方式,以及营销手段等方面对传统营销方式产生了冲击。但这并不是说,网络营销完全取代传统营销,网络营销与传统营销是一个整合的过程。本文分析了网络营销系统的应该具备功能,设计了该系统的五大功能模块和系统框架。 网络营销相关论文:对网络营销的购物决策研究 一.我国现阶段网络营销发展状态 一.一交易金额 二0一0年,我国网络购物全年市场交易金额到达五二三一亿元,较二00九增长一0九.二%。同时,网络购物市场在我国社会消费品市场中的地位也在延续爬升。二00八年网购市场交易额占全年社会消费品零售总额的比例为一.一%,二00九年上升到二%,二0一0年晋升至三.三%。网络购物逐步成为网民常态的消费方式。 一.二商品种别 网络购物商品糊口化趋势更为显明。二0一0年,网络购物市场上销售最旺盛的商品是服装鞋帽,购买的用户比例为七0.一%。电脑数码产品是购买用户群第2大的商品,购买的用户比例为三一.六%。与电脑数码产品购买用户范围至关的是图书音像制品,购买的用户比例为三一.四%。充值卡、游戏点卡等虚拟卡购买的用户比例也到达了二七.七%。从网购市场各类商品交易金额所占份额看,电脑通讯数码产品及配件占交易金额的比例最高,到达二六%;其次是服装鞋帽,为二四%;第3位的是充值卡、游戏卡等虚拟卡;家用电器占比为九%;家居百货为九%。 一.三网购频次 二0一0年,我国网购用户购买频次有了显着的晋升,网购用户半年平均网购次数到达一0次,较二00九年增添四次。同时,半年网购一0次以上的用户占比晋升较快,到达二二.一%,较二00九年上升一一.二个百分点。 一.四用户范围 跟着我国电商企业服务能力以及影响力不断晋升,团购等新型业态迅速发展,网上商品的价格优势深刻人心,网购的优势进1步凸显,促使更多的用户被吸纳进入网购消费者的队伍。二0一0年,我国网购用户范围继续增长,网购渗入率进1步晋升。截至二0一0年一二月,网络购物用户范围到达一.六一亿人,网购渗入率到达三五.一%。“1015”期间,我国网络购物用户数增长了四.八倍,网购用户渗入率晋升了一0.六个百分点。 一.五网购的消费者念头 寻求利便快捷、价格廉价是用户进行网购的主要念头。有五0%的用户认为利便快捷是其使用网购最主要的缘由。在寻求便捷的消劳神理推进下,大而全的购物商城以及逐日1团的团购网站患上到了快速发展。其次是价格廉价,有二四.八%的用户网购最主要的缘由是价格廉价。还有九.一%的用户为了节省时间而网购。主要因为时尚有趣而选择网络购物的用户有四.三%。看到周围人在网上买东西而开始网购的用户有一.七%。 二.影响网络消费者购买的主要因素 二.一产品 网络市场不同于传统市场,其实不是所有的产品都合适网上销售以及展开网上营销流动。网上销售的产品应为新产品或者时尚类产品,寻求产品的时尚性以及别致性是许多青年消费者的购买念头。同时,还有斟酌产品的购买介入程度,如果有的产品请求消费者介入程度高、需要现场消费体验、需要良多人提供参考意见则不合适网上销售。 二.二价格 价格是影响消费者购物的首要因素。1般来讲,价格与需求量之间时常表现为反比瓜葛,一样的商品,价格越低,销售量越大。网上购物之所以拥有生命力,首要的缘由之1是网上销售的商品价格低廉。此外,消费者对于于互联网有1个免费的心理预期,1方面是因为互联网的起步以及发展都依靠了免费策略,另外一方面也是因为网络营销可以减少传统营销中的中间费用,大大削减产品本钱。这也是互联网商业利用的巨大增长潜力所在。 二.三购物的便捷性 1般来讲,在购物的便捷方面,消费者选择网上购物是处于两方面的斟酌:1是时间上的便捷,既不受时间的限制并节省时间;2是可以足不出户,在很大规模内选择商品。 二.四安全可靠 购物的安全可靠性是网上消费者无比关切的问题,由于,网上消费1般需要先付款后送货,这与过去1手交钱1手交货的购物方式大不1样,消费者发生了失去节制的离心感。因而,在网上购物的各个环节必需加强安全节制措施,维护消费者购物进程的信息传输安全以及个人隐私维护,和建立消费者对于网站的信念。结论与对于策网络营销展示在人们眼前的是美好的远景以及无穷的商机,同时也是严峻的挑战以及生存的危机。探讨中国消费者的购物决策作风,发掘潜伏的影响消费者购物决策的社会因素、文化因素以及心理因素等,深入理解我国消费者的购物决策作风。这对于于消费者行动钻研;对于消费者教育,为消费者提供咨询,和企业如何进行广告宣扬以及目标市场细分等都有现实的意义。消费者的购物决策行动的7因素模型在必定程度上描写了消费者的购物行动特征,这对于通过电子营销为主要手腕的网络卖家在制订产品、定价和促销等方面的市场营销战略时,提供了决策根据。消费者在网络购物中,常常偏向于买廉价的、口碑好的网络卖家的产品,针对于消费者喜欢廉价、快捷和有促销流动的特色,那末企业就必需斟酌这些影响因素。本文触及的仅仅是网络营销情形下以及购物决策部份影响因素。企业在进行具体的营销决策时,还必需依据特定的产品以及企业锁定的目标市场对于特定的消费者群体作进1步的钻研,有明确针对于性的钻研结果对于具体的营销策略将会提供更有针对于性的网络营销决策参考意见。 网络营销相关论文:浅议电子商务与网络营销战略 摘要:笔者结合传统市场营销理念及互联网技术,论述了网络营销的方式,并就其目前所存在的问题提出相应的对策。 关键字:电子商务;网络营销;战略 1.网络营销的内涵与特征 1.1覆盖区域非常广泛 传统的市场营销往往受到地域限制,很多好的产品由于种种原因局限在生产地周围的市场,无法被更多的人了解并购买。国际互联网无国界与区域的限制,因此,网络营销轻而易举就打破了地域限制,是一种极其开放的、覆盖范围极其广泛的营销活动。企业的产品推广可以通过网络到达世界上任何一个网络用户终端,吸引其注意,从而扩大企业及其产品的知名度,挖掘出更多的潜在顾客。这样,企业的市场就成为真正的全球化市场。 1.2传达信息非常迅捷 在传统的市场营销活动中,企业要将新的产品信息或企业新的动向等传达给消费者往往要经过比较繁琐的程序,会受到时间空间的限制,因而时效性会差一些。而网络营销在传达信息方面不受时间空间的限制,可以在任何时间任何地点轻松地将需要传达给顾客的信息及时地让顾客了解到。比如,在2007年购买基金的热潮中,基金公司就是有效地利用了互联网,将各种信息及时给受众,使受众在第一时问内对相关情况有所掌握,从而指导自己的下一步行动。 1.3能够与顾客有效互动 在传统的市场营销活动中,顾客往往处于被动接受企业产品的地位。企业得到的顾客反馈不足,与顾客互动性较差。网络传播不同于纸质媒介或是音频视频传播,网络传播的一大特性就是信息沟通的双向性。网络营销中,既有企业而向顾客的信息传播,又有顾客对企业的信息反馈。这样的双向沟通无疑会使顾客加深对企业产品的了解程度,同时也使企业更有效地掌握顾客的需求,从而更好地实现营销“以顾客需求为中心,”的目标。 1.4大大降低交易费用 在传统的营销方式中,产品从生产到宣传包装再到市场流通,其中环节较多,附加的成本也就较大。 相比较,网络营销大大降低了交易费用,通过网络营销,商品交易得以直接进行,交易环节大为减少,交易成本随之降低。例如某些网上卖书的网站,不用在全国各地租场地,不用大量的人力实地卖书,其图书就卖到了全国各地。这其中场地费、人力费以及相关损耗费大为降低。而且,读者不用出门,采取货到付款的方式,在家就可购得所需书籍。这对于读者来说,既省去了出门选书的时间和路费,还可享受到低于市场价的优惠,无外乎越来越多的人青睐于网上购书。 1.5提出个性化生产需求 在传统的市场营销中,企业的营销产品往往是大规模生产的同类产品,用以满足一个相对顾客群体的需要,对顾客的个性化需求难以满足。 网络营销使企业满足顾客个性化需求成为可能。通过网络,顾客可以把对产品的要求及时告知企业,然后再通过网络向企业下订单,企业再根据订单的要求进行生产。比如戴尔电脑公司就是由顾客根据自己的实际需要在网上自主选择所需要的电脑配置,然后公司根据顾客所需,安装电脑并送货上门。 2.网络营销的几种方式 2.1利用网站营销 这是网络营销最基本的方式。企业可以建立自己的网站,在网上宣传自己的优势产品,形成网上品牌。企业的网页在制作上要能够吸引人,内容应时时更新,在宣传自己的同时可为顾客提供与产品相关的小知识等,丰富网上内容。同时,开设专门的与顾客互动的版面,更好地倾听来自顾客的声音,还可以与其他网站做友情链接,扩大企业的知名度。 2.2利用搜索引擎营销 随着互联网的发展,网上信息浩如烟海,访问者要想找到自己所需要的信息通常要依靠搜索引擎。搜索引擎是一种网络站点推广工具。企业可以通过付费的方式,在搜索引擎上注册排名靠前的关键字。这样,访问者在使用搜索引擎时,就会比较容易看到该企业的相关信息。企业的网站建设得再好,若没有好的引擎把访问者引进去,该企业网站的点击率必然会受到影响。 2.3利用电子邮件营销 随着互联网的普及,电子邮件成为很多单位和个人与外界交流的一个重要方式。电子邮件具有方便、快捷等优点,因而,很多企业已经把电子邮件作为营销的一个手段。企业在出售产品时,可以在客户资料栏中留下客户的电子邮件,这样,企业就可以通过电子邮件把新产品的介绍发给顾客,可以利用电子邮件对顾客作回访,从而有效地与顾客沟通。比如,有一家生产家电的企业,定期向顾客发送有关产品的信息,在节日的时候还会通过邮件给顾客发送问候。时间久了,顾客不由自主地就会对这家企业产生情感依赖,从而更愿意购买该企业的产品。 2.4利用博客营销 博客是一种新的网络传递工具,企业可以试着用博客来进行营销,博客具有自主性、共享性等特点。企业的博客内容应以知识性、引导性为主,同时将顾客的反馈在博客上。另外,企业可以利用他人的博客为本企业宣传。比如,可以在本行业专家的博客上附加自己企业和产品的信息等。 3.网络营销中所存在的问题及对策 3.1网站维护跟不上顾客需要 目前,很多企业虽然开设了自己的网站,但由于观念及人才等原因,网站后续建设及维护跟不上。打开网站,仅仅有企业的介绍,内容过于单调,没有新闻版块,没有与顾客互动的版块,没有相关链接,顾客能得到的有效信息少之又少。这样的网站对于营销是没有什么意义的。 对策:有实力的企业可以在企业内部建立专门的电子商务部门,由专业的人才负责网络维护,时时更新内容,并配合其他部门做好接收顾客网上订单和网上购买的工作。 3.2受众群体层次不够广泛 互联网作为一种新的技术,还无法在全体人群中得到普及。最明显的表现是中青年上网者居多,老年人上网者居少;城市人群上网者居多,农村人群上网者居少。也就是说,上网比例较大的人群集中在城市里的中青年中。因此,企业在行网络营销时一定要考虑受众群体的特征。 对策:企业在布署网络营销战略时,一定要根据实际情况进行。如果企业的生产产品是老年人的保健品或农用产品,就不适合在网络营销上大下功夫。在这种情况下,网络营销只是一种很不重要的附属营销手段,企业仍应以适合本企业的传统营销为主,待互联网进一步普及之后,再逐步加大网络营销力度。 3.3网上购物顾客支付比较难 目前,网上购物的支付手段有:邮局汇款、开设网上银行、货到付款等。由于种种原因,邮局汇款仍然是主要支付手段。对于顾客来说,这在无形中又加大了顾客的购买成本,容易让顾客产生抵触心理,对于企业的营销会有不利影响。 对策:企业可根据实际情况,努力创建让顾客感觉更为方便的支付方式。当然,这在一定程度上有赖于银行的电子化发展。企业可与银行加强合作,在技术的不断发展中找出便捷而有效的支付方式。 3.4顾客疑虑心理较重 俗话说眼见为实,消费者在进行网上购物时,通常会有疑虑心理,这个产品真的像介绍的一样好吗?把钱汇出后能不能按时收到货呢?种种顾虑使得消费者还是愿意亲临商场购买,图个心里踏实。 对策:企业首先要通过传统营销方式建立企业的品牌形象,通常名牌企业更容易让人相信,从而可以 减轻顾客的疑虑心理。 其次,企业在网上宣传介绍产品时要实事求是,不能夸大其辞,让顾客产生不符合事实的过高期望值,期望值越高越容易失望。一次失望就会影响到下一次的购买。再次,及时做好网上订单的处理工作,企业内应该有专人来负责处理网上交易这方面的工作,接到订单后不能耽搁,货发出后要及时与顾客联系。 综上所述,网络营销是一种新的营销方式,企业一方面要创新营销理念,积极发展网络营销;另一方面,在网络营销的过程中要结合本企业实际进行,以收到实实在在的效果。 网络营销相关论文:房地产企业的网络营销之路 一、房地产顾客购买行为的特殊性 房地产作为商品具有其特殊性,如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等,并且房地产商品的价格比较高,一般来说,消费者在购买时都会进行较多的理性思考,因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段: 1、确认需求水平,制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品,根据自己的收入情况和负担水平,在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上,来估算自己的实际购买能力,确定可能购买的房屋类型。 2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后,就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得:一是媒体广告,如报刊杂志、广播、电视广告等;二是亲友介绍;三是开发商或商邮寄发送的宣传资料;四是现场售楼处的资料及现场周边的广告;五是房地产交易会;六是通过互联网检索;七是通过其他渠道。 3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后,进行实地调查,以比较各个项目之间的优劣,以及房地产的各种资料,如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。 4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后,将进入购房的实质操作过程。在此阶段,购房者要交付定金,提供自己的资信和收入证明,交付首期款,并办理金融贷款。 5、入住并体验。签订合同以后,开发商应严格地按照合同规定,按期提供房地产商品,购房者也会按期入住,在入住期间,购房者会对自己以前的决定进行验证,他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照,这是整个购买过程的延续。 在这些过程中房地产提供商就可以在一定的环节和阶段采用网络技术手段进行,例如在市场调查、广告传播、营销组织管理、营销效果评价等过程,从而可以充分发挥网络技术的优势,改进传统营销的不足之处,并且将那些适合在网络上进行的一些管理过程和交易过程通过网络来进行,可以缩短交易过程、减少交易手续,节省交易成本,提高交易效率。 二、房地产企业进行网络营销的基本过程 房地产企业为了更好的应对其所面对的顾客的特殊性,就应该引入网络营销的理念,利用先进的技术为其顾客提供商品。具体来说房地产企业进行网络营销时应经历如下过程: (一)做好基础工作 为了很好的将网络优势与房地产营销过程结合起来,企业必须做好以下基础工作: 1、建立企业局域网络应用系统,实现公司内部信息交流网络化。具体来讲,是建立公司自己的网站、主页及项目信息库,开发企业的MIS系统,实现公司内部的信息共享。 2、积极应用现有网络技术平台的现有服务,如各个ICP服商和ISP服务商所提供的服务,如各个房地产网站和综合型网站。由于他们具有各种专业的网络技术服务能力,能够发挥聚集效应,使得房地产企业能够以更低的价格享受到同等的服务。同时消费者也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息,这大大提高了信息检索的全面性,降低搜索的时间。 (二)制定网络营销总体战略 房地产企业在制定网络营销战略时应考虑:网络营销目标;网络营销的管理部门和财务预算;网络营销方案的设计及执行;反馈信息的管理;保持企业网上形象的一致性等。一般而言,房地产企业应该结合自己的产品特点来确定合适的网络营销目标,网络营销目标制定要建立在充分的市场调查的基础上。根据所定的目标来确定网络营销预算,在营销部门建立专门的管理部门或协调人员来进行营销信息的控制和客户管理。在此基础上,制定网络营销计划。网络营销计划要回答以下几个问题:一是进行网络营销对本企业意味着什么;二是企业为什么要进行网络营销;三是企业如何进行网络营销。一个企业在回答了以上的问题后,就可以着手进行网络营销战略计划的制定,以及组织和实施等工作了。 首先,要制定好市场营销总体战略,企业必须进行市场调研。利用网络进行市场调研具有一般媒体调查无法比拟的优势,这是因为网络在市场调研方面具有信息的及时性和共享性,便捷和成本低,样本容量大等特点。利用网络进行市场调研,其基本过程与原来的市场调研并无多大的差别,同样也具有调查目的与调查对象的确定,调查问卷设计,调查数据结果整理分析,形成调查结果等过程。与传统的调查方法不同的是,利用网络进行市场调查,可以将调查问卷设计成电子表格的形式,由网页的浏览者或访问客户填写后提交,自动地存储在计算机的数据库里,调查结果直接存入电脑,免除了传统的调查问卷的人工输入数据的处理过程。而通过编写好一定的程序或利用现有的统计分析软件即可以自动的进行有效问卷的筛选,数据的统计分析,得到调查结果。由于调查过程采取在线的方式,甚至可以超越时间和地域的限制,省却了大量的人工 劳动,调查成本大大降低。 其次,要制定好市场营销总体战略,企业还必须确定目标客户。在目标客户的定位问题上,运用网络提供的针对性强、筛选速度快、能够判断被调查者的来源地等技术手段可以迅速地应对市场的变化,甚至可以将市场细分到更小。针对某个特定年龄、某个特定社会阶层、某个特定职业、某个特定区域甚至某个特定家庭提供个性化极强的房地产产品。例如,专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由职业者等设计的办公居住和二为一的单套居室住宅。 (三)确定网络营销基本策略 在具体的营销策略上,房地产企业也可以从网络技术上发现巨大的能量。 1.网页宣传策略 房地产企业或房地产项目的网页,可以涵盖项目书的全部内容,利用先进的互联网多媒体技术,可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页应该包括文字介绍、图片、声像等内容,具有信息检索、信息拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如:在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况,利用三维动画技术可以360度地展示项目周边的实际情况。可以说,网页技术可以弥补纸媒介的不足,能够更加逼真的显示项目的真实情况,并且所提供的内容更加丰富和全面。 2.网络公关策略 在制定市场营销策略阶段,我们可以采用如下方式来开展网络公共关系:一是建立企业自己的平台或应用现有的网络平台企业消息;二是设立专门的制度,由专人负责网络公关,或拓展现有的公关人员的业务内容;三是利用网络无地域限制的特点,与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务;四是建立反馈意见处理制度,在了解顾客评价的基础上,改进与顾客之间的关系;五是不定期的举行网络活动,激发访问者参与的积极性。 3.网络广告策略 房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次,要确定广告的互动程度,即广告设计成是单向还是双向交流,一般而言,网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体方式,企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。 对房地产企业而言,网络广告具有极强的互动性,可实现多种交流功能,例如查找、咨询、提出意见等,其针对性大大高于一般的传统媒体。同时,网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式,可以传递丰富的信息。网络广告的成本低,效率高,消除了时间和空间的限制,几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。 三、房地产企业进行网络营销的好处 网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一种“牵引”(Pull)方式,网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息。另外,消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下的好处: 1.节省营销活动的费用 房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式,其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用(包括网页的设计和维护费用),这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP),或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间,则成本更为低廉,同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动,参与服务商提供的各种营销工具,也将大幅度降低房地产广告信息制作和成本。 2.提供24小时不间断营销服务 以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务,3W(WORLD WIDE WEB)站点能够全天24小时,全年365天不知疲倦地持续工作,随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求,这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利,他们可以下班以后在家里连接互联网络,浏览房地产网站内容,了解房地产信息,选择自己需要的房地产。 3.消费者可以互动地参与营销活动 在精心设计的网络站点上,消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者,可以在网页上留言,可以填写网页上的市场调查表格,进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料,同时,营销者也可以收到各个消费者的反馈信息,并相应地调整网上的营销行为,使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的,在给予消费者有关房地产商品信息的同时,也回收了消费者的反馈信息。 4.利用多媒体的功能全面介绍房地产项目 与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比,房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示,能更加充分生动地表现房地产的特质,作到有声有色,图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体,利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息,甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此,精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆,激发每一个潜在的购房者的购买欲。 5.网络营销突破房地产营销的地域界限 由于房地产为不动产,具有地域的固定性,因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行,而今后商品房的出售,特别是高档别墅的出售,往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展,商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门,因此,房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的,甚至境外的购房者都知道,完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容,到营销房地产的目的,及时连通国际市场,让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围,突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业 四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍 前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点,下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。 1、安全障碍 网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准,所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中,在局部范围内应用的,而后来的全球化推广却忽略了这一点,造成对网络安全方面的考虑不足,形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。 网络营销要在解决安全性问题的同时,还要解决交易信息的真实性和有效性,数据完整性,交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题,这样才能保证网络交易活动的顺利完成。 2、交易制度和交易政策上的障碍 目前关于电子商务交易的法律法规,在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究,需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准,这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。 3、法律障碍 世界各国至今还没有制订出 有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订,或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中,电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易,因此,网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。 4、基础设施障碍 网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前,网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢,影响着网络营销发展的步伐。 5、网络支付障碍 目前,国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通,但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上,一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡,却无法统一使用,本来应该是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一,更加不利于银行之间业务的互联。 6、消费习惯障碍 网络交易不直观,气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费,这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固,一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。 7、信用障碍 我国目前尚未建立起个人信用体系,与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估,而且由于网络本身的虚拟性,使网上交易的成功充满了疑问。此外,企业之间的信用体系也不完善,企业与银行之间的信用机制也不健全。 五、房地产企业网络营销的理想模式 以上是理想的房地产网络营销的流程,消费者可以完全的通过网络,以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中,由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因,距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验,拥有“眼见为实”的消费习惯,使得房地产在线销售困难重重。但是,我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的,从而充分利用网络工具,促进房地产品的生产和交易。 总之,网络营销在我国任重而道远,房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在,企业就应积极的调整经营思路,探索那些可以适合在网络上开展的业务;同时,政府要积极地加快相应的立法工作,建立统一的标准,促进网络营销和电子商务的发展。 网络营销相关论文:分析服装电子商务中网络营销策略 一“网络原创品牌”网络营销的产品策略 一.一“网络原创品牌”的什物产品策略 跟着我国国民经济的发展,人们糊口水素日益提高,对于于物资以及精神方面的个性化需求也在晋升,消费者的购物需求出现多元化。跟着消费者个性化需求心理的进1步加深,产品将被更深层次的细分。“网络原创品牌”的商家不但要出产出适销对于路的产品,同时还要建立优良的品牌形象,塑造企业文化,这样才能培育出虔诚度较高的目标消费群,以保证企业不乱、延续的销售量。传统营销模式将产品的生命周期归纳为萌芽期、发展期、成熟期、减退期4个阶段。“网络原创品牌”商家若要维持延续的生命力,必需源源不断地更新产品或者服务,以适应市场经济的需求。任何1种新产品的开发对于“网络原创品牌”都拥有其显明的周期性,企业依据不同产品、不同阶段适时地做出策略调剂,以匡助企业实现利润最大化。 一.二“网络原创品牌”的服务产品策略 服装网络市场的日益饱以及,传统品牌线上销售的竞争加重,“网络原创品牌”市场占有率难度加大,这驱动“网络原创品牌”努力调剂其服务产品策略,建立优良的品牌形象、树立富有吸引力的企业文化,以培育企业的潜伏消费群体,提高顾客的虔诚度,保证其销量延续、不乱的增长[二]。优良的网络服务产品策略主要从售前服务、售中服务和售后服务3方面着手。“网络原创品牌”售前服务是指企业把新开发的,详细,能够代表优良的企业文化的产品信息通过互联网推行给网络目标消费者。如服装产品的作风、号型、购物指南等等。售中服务则主要包含消费者发生购买念头后,协助消费者完成订购、付款等相干流程的服务。售后服务是指商家针对于消费者收到货品后的1系列行动,如对于所购买产品不满意,可协助消费者在规定时间内退、换货。针对于消费者在施行购买行动进程中存在的疑难,商家客服人员通过专用的实时聊天工具与消费者进行沟通,就消费者提出的疑难解答,以匡助消费者消除疑虑完成订购。当订购完成后,消费者可以应用发生的订购单了解货品即时状况。“网络原创品牌”企业在网络营销流动中不但应注重产品策略以及服务策略,还应当注重对于网站信息的保护,建设优良的购物环境。网络营销流动中,优质的产品质量以及服务理念是企业胜利施行网络营销流动的症结因素。只有保证了以上两条基本前提,才能让顾客的虔诚度成为“网络原创品牌”可延续发展的首要保障。网络营销的虚拟销售环境与传统的营销流动相比存在更多的不肯定性。如干扰信息对于顾客判别力的影响等因素,只有靠企业加强施行信息产品策略,才能较好的保护顾客的虔诚度。展开网络营销流动时,应遵循顾客对于产品、服务、信息、形象和环境的满意度原则。只有以此为网络营销流动的基础,才能取得消费者的信任,提高企业的顾客虔诚度,从而建立优良的品牌形象,保证企业的销售量。 二“网络原创品牌”网络营销的网站销售策略 品牌网站是其展开营销流动的平台,是提供产品服务的载体。胜利的“网络原创品牌”网站触及市场、采购、销售和客户服务等内容,不单是宣扬的平台,更是综合性的门户,利便商家、顾客、合作火伴接洽,实现网络营销流动的各项基本职能[三]。 二.一网站购物指点 购物指点对于每一款出售的产品都会附上详细介绍,顾客可以看见产品的平面效果图、模特试衣图、产品搭配效果图,及产品示用意等。顾客可依据自己的需求来选择购买。 二.二实时对于谈服务 顾客通过购物指点的阅读,对于产品还存有疑虑,可以通过阿里旺旺等在线对于话软件与客服进行实时沟通,讯问产品的详细信息。 二.三完美的售后服务 顾客可通过“网络原创品牌”网站提供的售后链接,表达对于本次购物的真实感受。即货品评价包含什物与描写的相符度、服务质量评价、物流评价等。如果消费者对于所购买的产品不满意,也可通过售后链接申请退换货[四]。 三“网络原创品牌”网络营销的渠道管理策略 三.一“网络原创品牌”网络营销渠道的功能“网络原创品牌”的网络营销渠道以互联网作为支持,其完美的线上销售渠道主要有依照货品交易的前后顺序顺次为定货、结算和物流配送3大功能。定货系统通过店铺网站给消费者提供货 品信息;同时,也能借此及时了解到顾客的需求,以到达供求平衡。商家公道地整合网络营销渠道,加强供应链管理完美定货系统,从而有效地降低企业库存,节制运营本钱以到达利益最大化。顾客对于所选商品进行付款时,可采取的主要结算方式有“支付宝”、网银、信誉卡以及快捷支付等。通过店铺网页胜利订购并且完成结算后,店家主要是以快递的情势将商品配送给购买者。 三.二“网络原创品牌”网络营销渠道的特色 “网络原创品牌”网络营销渠道的主要特色为:1、减少产品从出产商到顾客的中间环节,缩减了销售本钱;2、单1化的销售渠道,供应链管理更加完美;3、配送简单化,产品由仓库直接发至顾客手中;4、依据顾客订购量进行出产,减少库存积存。 三.三“网络原创品牌”网络营销渠道的建设 “网络原创品牌”在建设该企业的销售渠道时,首先,从消费者的角度去设计销售渠道,充沛斟酌网络消费环境中“虚”的特色,营建出让消费者易于接受的网络销售环境;其次,简化网络定货系统,减少消费者定货进程中的繁琐环节,保证店铺定货系统的易操纵性以及产品信息转达的准确性;再次,“网络原创品牌”商家应当设置多种结算方式供消费者自行选择。同时,还应保证结算系统的安全性及保密性,防止结算进程中的风险;最后,与安全可靠的物流公司合作是建设便捷、有效地配送系统最直接的保障。 四“网络原创品牌”网络营销的促销策略 公道地施行促销策略是企业拓展市场的首要手腕之1,企业可以通过选择适合的促销策略实现其利润最大化。“网络原创品牌”商家应当加强与出产者、经营者以及消费者之间的沟通,制订出适合的网络营销的促销策略[五]。 四.一“网络原创品牌”网络促销的主要情势 “网络原创品牌”商家在进行网络促销流动时,必需保证其促销策略是切实可行的。“网络原创品牌”施行的BtoC营销模式事实上是商家对于个人的1种个性化销售,所以选择出适合的、行之有效的促销策略是网络营销流动获得胜利的症结。网络促销的情势1般可以分为拉销、推销以及链销等3大类。 四.二“网络原创品牌”网络促销的主要策略 在传统的促销流动中,促销分直接促销以及间接促销。直接促销包含了推销员、售货员及销售服务;间接促销包含广告、销售增进以及公共瓜葛。促销策略主要包含了网络广告、站点推行、瓜葛营销和销售增进4个大类。 四.三公道地施行网络促销策略 商家在做出促销决策以前首先应分析其促销流动的目标消费群,才能保证促销流动能够行之有效。商家所选择的促销对于象应当是成心愿在网络市场购买产品或者服务的目标消费群体和潜伏消费群体。设计公道的促销组合对于商家极其首要,1般以网络广告促销以及网络站点促销为主。企业根据广告促销以及站点促销两种方式的特色结合本身产品的优势以及特征,依据该企业产品的实际市场情况、促销对于象的情况,公道组合,取长补短,到达最好的促销效果。商家在展开促销流动前,首先应制订出适合的预算方案,相对于于传统的促销流动来说,网络促销属于1种新型的促销模式,促销产品的价格等因素都需要企业不断的试探,在实践中比较、学习、总结经验。促销流动到达了必定阶段以后,商家应该针对于已经执行的促销流动进行评价,衡量此次促销流动是不是已经到达预期成效。及时对于促销进程中的数据进行统计,这些数据包含企业站点走访人次、点击次数及千人广告本钱等。“网络原创品牌”商家适时地对于正在展开的促销流动进行有效地衡量,能够确保企业促销流动的顺利进行,当其偏离预期效果时,应依据实际情况对于其进行适量地调剂,确保整个促销流动的连续性与成效性。 五结语 “网络原创品牌”务必继续维持其线上的销售市场,保留原本的顾客资源,发展潜伏的消费群体,不断完美企业的供应链管理,旨在为顾客提供更优质的产品质量以及服务,晋升品牌的核心竞争力,建立起丰厚的品牌文化以及企业内涵,为线下营销渠道的扩张打下坚实的基础。期待“网络原创品牌”在新型营销渠道中取得有效的出路,丰厚我国服装产业的营销模式,推动我国服装行业的进1步发展。 网络营销相关论文:电子商务形势下网络营销方式改革 由于计算机网络技术的应用和普及,电子商务得到了前所未有的快速发展。网络经济较之于传统经济的优越性越发显着,其应用规律与模式也逐渐被我们熟悉和运用。网络营销的出现和发展对传统营销模式造成颠覆性的冲击,营销模式和管理模式也发生了重大改变。随着电子商务环境的逐渐成熟,网络营销模式的改革创新也势在必行,二者相得益彰。 1电子商务及其特点 电子商务是指交易当事人利用计算机技术和网络技术所进行的各类商务活动,包括货物贸易、服务贸易和知识产权贸易等[1]。电子商务是一种采用最先进信息技术的商务方式,电子商务的本质是商务。它所强调的是网络环境下实现的贸易过程的电子化,是计算机技术、网络通信技术与现代商业有机结合的产物,而非纯粹技术问题。电子只是手段,商务才是根本。网络经济有着不同于传统经济的规律与模式,电子商务也体现出了自身强大的优势: 1.1 经营成本低 电子商务是提供给买卖双方进行交易的一个平台,它的高效率低成本体现在很多方面。例如,网上商店不需要传统商务中那么多的营业员,不需要实体的店铺,并可以提供全天候的服务,提高销售量和企业的知名度。企业所有商品信息都可以在网上,有了快捷的信息反馈可以实现零库存,没有店面租金成本和商品库存就可以最大化满足市场的需求,为企业节省了大量的开支。 1.2为客户提供便利 在电子商务环境中,客户足不出户就可以享受到各种消费和服务,传统商务受时间和空间限制的框框被打破。电子商务为企业提供了虚拟的全球化贸易环境,大大提高了商务活动的水平和质量。企业可以实现跨区域、跨国界经营。客户不再像以往那样因为受到地域的限制只能在一个区域内购物或者选择交易伙伴,甚至只能在有限的几家商场内购物。当把这些实务转移到互联网之后,过去需要大费周折才能获得的服务现在很方便地就能得到。例如网上转账和支付、寻找购买不常用的稀有商品、查询货物的收发情况、利用搜索引擎货比三家等,都可以足不出户就能够迅速地完成。电子商务提供的客户服务使消费者和企业都能从中受益。 1.3支付手段安全性 电子商务的安全性主要通过技术手段和安全电子交易协议标准来保证的。对于客户而言,这是他们首先要考虑的问题。随着安全套接层SSL协议和安全电子交易SET标准的推出,以及安全技术包括加密机制、签名机制、分布式安全管理、防火墙等技术的应用使网上支付手段在高度电子化的同时,具有很好的安全性、可靠性。 1.4高度集成性 电子商务中采用了大量的计算机、网络通信等新技术。电子商务系统可以实现对事务处理的整体性和统一性,它能规范处理事务的工作流程,将人工操作和电子信息处理为一个整体,提高对客户服务的效率。例如在收到客户订单后,服务器可自动汇集客户信息到数据库中,并对订单和意见进行分析整理,寻找突破点,引导新商品的生产、销售和消费,即提供交互式的销售渠道,商家能及时得到市场反馈,改进自身工作,减少流通环节,增加了客户和供货方的联系,使得双方均可获得最新数据,加强彼此间合作,提高服务质量。 2网络营销的发展现状 网络营销是电子商务活动中的关键环节,是网络技术发展的新方向。它不仅改变了企业本身的生产、经营、管理,而且对传统贸易方式带来巨大的冲击。信息社会的网络市场蕴藏着无限商机,网络营销便是达到这一目标的工具和手段,它的发展带来了营销观念的变革。 2.1网上销售迅猛发展 企业将商品和服务用多媒体的方式通过互联网给全球消费者浏览和选购,这是我们最常见的在线经营的方式。顾客虽然无法实现亲临现场的购买体验,但是通过商品的图像、文字、技术指标等参数可以在最短的时间内决定购买与否,大大节省时间和精力。这种消费模式很快赢得了消费者的喜爱。我国网络市场规模以2008年的1218.8万国家注册域名量傲视全球。 2.2网络营销应用提速 网络购物是互联网作为网民实用性工具的重要体现,随着我国整体网购环境的改善,网络购物市场的增长趋势明显。目前网络购物用户数量已经超过6339万人,经济发达城市的网购普及率更高。根据CNNIC的统计报告,截至2010年6月,中国网民规模达到4!.2亿,突破了4亿关口,较2009年底增加3600万人;互联网普及率攀升至31.8%,较2009年底提高2.9个百分点。另外,我国网民的互联网应用表现出商务化程度迅速提高、娱乐化倾向继续保持、沟通和信息工具价值加深的特点。2010年上半年,大部分网络应用在网民中更加普及,各类网络应用的用户规模持续扩大。其中,商务类应用表现尤其突出,网上支付、网络购物和网上银行半年用户增长率均在30%左右,远远超过其他类网络应用[2]。 2.3网络安全技术更加成熟 目前,信息认证技术、信息加密技术、网络防火墙技术、密钥管理技术等正趋于成熟,这将有助于提高网络系统在产品销售方面的安全与效率。随着电子现金、电子钱包、智能卡、借记卡、电子支票等支付工具的安全推行,网络消费者以前所担心的网络支付的安全问题迎刃而解。CA认证体系的引入,使支付手段在高度电子化的同时,具有很好的安全性、可靠性,使得信用度大大提高,也增强了国家对市场的调控能力。消费者的消费观念和消费方式产生了多方面的深刻变化,也使得网上购物拥有无限前景。 2.4消费者决策理性化 在网络购物的过程中,消费者不再满足被动地接受产品,而是利用信息技术与网络技术的应用参与到产品的形成和使用的过程中,对产品的个性化服务要求不断提高。个性化服务在改善顾客关系、培养顾客忠诚度以及促进网上销售方面具有明显的效果,个性化服务是实现网站商业利润的关键,是电子商务成功的秘诀。但在过于分散的个性化服务也会增了服务成本和管理的复杂程度。个性化服务受个人信息保护的制约,不可能要求顾客提供非常全面的个人资料,否则会引起抵触情绪,用户对个性化服务的需求是有限的,因此,并不是所有的个性化服务都有价值,个性化服务不应强调形式,服务的内容才是最重要的。 3网络营销模式的创新 从上述网络营销模式和理论的发展来看,网络营销强化了企业与用户的互动性。网络营销不再是单一的企业制定和执行的业务活动,而是有消费者参与的营销活动,从而使网络营销更容易实现个性化和定制化的 特征。专业化趋势。网络营销最主要的趋势是更加注重客户的需求和体验,真正的逐步向“以客户为中心”的理念迈进,企业网络营销的竞争将以吸引、维持顾客群和经营顾客关系为主要目标[3]。 3.1精准营销 精准营销就是在精准定位的基础上,依托现代信息技术手段建立个性化的顾客沟通服务体系,实现企业可度量的低成本扩张之路。公司需要更精准、可衡量和高投资回报的营销沟通,需要更注重结果和行动的营销传播计划,还有越来越注重对直接销售沟通的投资。精准营销是以Web2.0为技术背景而产生和运作的。Web2.0是2003年之后互联网热门概念之一,是相对Web1.0的新一类互联网应用的统称。Web1.0的主要特点是用户通过浏览器获取信息,Web2.0则更注重用户的交互作用。精准营销通过新的网络技术深入洞察消费者的兴趣和需求,把营销信息制作成消费者“想要的信息”并传达给目标消费者。2005年菲力普?科特勒最早提出了精准营销的概念。其本质特征在于强调要在恰当的时间、恰当的地点,以恰当的价格,通过恰当的渠道,向恰当的客户提供恰当的广告信息。 3.2搜索引擎营销 搜索引擎营销是根据用户使用搜索引擎的习惯,采用付费形式或者技术手段,是网页在关键词搜索结果中排名靠前,引导用户点击,从而达到品牌展示和促进销售的目的。搜索引擎营销模式通常采用免费登录分类目录、搜索引擎优化、收费登录分类目录、关键词广告、关键词竞价排名等方式来争取消费者的忠诚。随着我国搜索引擎运营商逐步开放API数据,第三方公司将开发大量搜索引擎营销技术工具,广告主可以在本地系统中完成统计、分析、修改等管理功能。随着搜索引擎用户的不断增长,搜索引擎将逐渐成为细分覆盖最高的媒体。虽然还是有企业把网络营销、搜索引擎营销和传统营销在经营思想上分开处理,但是无论中小型企业还是大型企业,都在关注网络营销和搜索引擎营销,他们积极与技术先进的第三方公司合作,完善他们的搜索引擎营销服务体系,共同驱动未来中国的搜索引擎市场。 3.3博客营销 博客营销就是利用博客展开网络营销,是一种基于个人知识资源的网络信息传递方式,开展博客营销的基础问题是对某个领域知识的掌握、学习和有效利用,并通过对知识的传播达到营销信息传递的目的。博客营销可以直接带来潜在客户、降低网站推广费用,为用户通过搜索引擎获取信息提供了机会,方便地增加企业网站的连接数量,可以实现更低的成本对读者行为进行研究。博客在我们的广告营销环节中同时扮演了两个角色,既是媒体又是人,既是广播式的传播渠道,又是受众群体,能够很好地把媒体传播和人际传播结合起来,通过博客与博客之间的网状联系扩散开去,放大传播效应。 3.4许可E-mail营销 许可E-mail营销是在用户事先许可的前提下,通过电子邮件的方式向目标用户传递有价值信息的一种网络营销手段。许可E-mail营销在发达国家已经发展成熟。但是在我国各个企业在利用E-mail营销开展市场营销活动时存在很大的误区。E-mail营销的主要功能体现在品牌形象、产品推广、网站推广、顾客关系等多方面。E-mail营销在应用的过程中要减少垃圾邮件的影响,提升企业E-mail营销营销的专业化程度。 4结语 网络营销要获得预期的效果必须进行精心策划,而网络营销模式的选择是企业获利能力的关键。企业要根据外部环境和自身情况进行充分地调研,用科学的方法高效、系统、有目的地进行市场信息的收集、整理、分析和研究,从而能够有效地制定解决问题的方法,选择适合企业的营销模式。 网络营销相关论文:电子商务网络营销模式的研究 1、垂直型B二C电子商务网络营销模式 垂直型B二C电子商务网络营销平台表现在两个方面:①专业、专1。就是指集中全体的资源以及气力重点打造专业性的网络商品销售信息平台,主要是以本身行业为发展特点,对于某1类商品行业重点做全面的钻研,例如鞋子、衣服、电器等。②深刻、深层次。这1主要发展方向也是其主要的特色之1,拥有至关独特的专业性质。它是在专业销售的基础之上再更为深层次的钻研。由于专业、专1是垂直型网站做好发展的条件前提,而深层次的进1步发展是为了能够晋升产品的服务品质以及提高商业盈利。在垂直型B二C电子商务网络营销模式的影响下,不少的企业以及网站都开始与1些知名品牌的出产商进行沟通与合作,不但可以化解渠道商的利益冲突,更可以不断的扩展产品线与产品系列,以便更好的完美交易平台的售前、售中、售后服务,并提供更为多样化的商品交易支付方式。图(一)为垂直型B二C电子商务网络营销模式示用意。 2、垂直型B二C电子商务的发展以及利用现状 从二0一一年的时候,我国的电子商务逐步开始了高速发展的历程,尤其是垂直型B二C电子商务模式。许多垂直型B二C电子商务网络营销的相干企业借此机遇患上到了很大的发展,创造了很好的企业经济效益。像国内1些比较知名的网购企业:京东商城,凡客诚品,梦芭莎,唯品会等网上商城,都吸收了大量的资本融资,发展速度极快,几近带动整个垂直B二C商务行业的集体升温。然而,因为垂直型B二C网络营销模式平台在面对于泛博消费群体的时候,拥有相对于的服务狭隘性,所以就致使垂直型B二C电子商务网站平台对于技术的开发程度请求不是很高,这也使患上不少商家以及企业在技术本钱上的投入远远比那些综合类、平台型的B二C网站少良多。①垂直型的B二C电子商务网络营销市场拥有狭隘性、不乱性这类狭隘性是相对于而言的,由于垂直型B二C网络营销平台自身面对于的就是1个相对于单1的产品市场。就以凡客为例,其主营衣饰服装类的产品服务,所以它的消费者群体也拥有相对于的单1性,通俗点说,消费者就是为了这1类产品才来你的网站进行购物。所以说垂直型B二C是1个相对于狭隘的电子商务网络营销网站平台。 正由于如斯,现在愈来愈遭到综合型B二C商务模式的冲击以及要挟,但因为自身就有好的1面,所以泛博的消费群体及其消费念头在选择上面仍是很明智的,这类好的方面就是提到的不乱性。不乱性表现在消费者群体的不乱性,市场的不乱性,垂直型B二C商务企业在保护消费者瓜葛以及管理方面拥有不乱性,同时垂直型B二C网络营销进程中的商品价格相比较综合型拥有必定的价格优势。②垂直型B二C商务网络营销具有庞大的客户群体能够为消费者提供更优质更专业的产品服务,必然会累积庞大的消费群体,尽管在网络营销进程中会大量的流失部份客户,然而,靠着垂直型B二C平台本身的优势以及特色,提高销售及服务质量,不断的去知足消费者的需求,将会争夺到更多的市场份额。可是,当前许多垂直型企业在这方面做的不是很好,需要改良以及立异。③物流管理体系不够成熟这也是因为我国当前的物流现状抉择的,尽管我国物流业的发展速度无比快,范围也在不断的扩展,然而,因为起步时间比较晚,所以许多物流产业市场机制还不健全。尤其是在互联网电子商业模式高速发展的大环境违景下,缺少高效的现代化物流管理技术以及物流体系,这也就直接的影响到了垂直型B二C的物流进程。 由于以及传统的电子商务模式1样,他们都有1个共同的特征,就是物流配送。物流配送更是垂直B二C电子商务网络营销进程中的1个极为首要的环节,因为我国的物流体制不够健全,物流速度常常很慢,就会有可能致使顾客的物品在运输进程中造成破坏。简单的举个例子:101黄金周的时候,网上购物交易量显明增添,造成许多电商企业的物流公司呈现爆仓现象,就会造成货物配送速度无比迟缓,严重的影响着消费者的情绪以及购物心境,最后成为制约垂直型B二C电子商务网络营销模式发展的首要不利因素。④垂直型B二C网络营销模式中的本钱优势不管是传统的电子商务模式仍是现代的电子商务模式,其网络营销的最大特色以及优势就是低本钱。也就是说,垂直型B二C商家以及企业可以不受空间时间以及地点的限制,只要自己有足够的货物以及商品,均可以放在B二C网络营销平台上供顾客进行选择。像咱们最熟识的全世界最大的商品零售商沃尔玛,它就至关拥有本钱优势,然而在垂直型B二C网络营销平台上,其本钱价格远远的低于现实糊口中的沃尔玛。跟着互联网客户对于垂直型B二C商务企业的走访量激增,那末企业的边际本钱将会出现不断降落的趋势,从而让企业的利润空间到达最大化。⑤发展进程中缺少立异我国目前的垂直型B二C电子商务网络营销模式缺少相应的技术以及管理体系的立异,基本上还停留在对于国外1些先进的电子商务经营管理模式的模仿水平上,就国内许多的电子商务模式而言,多数都是对于国外先进的商务模式的移植。比如国内的1个典型代表,“易趣网”。易趣网站的经营模式基本上是模仿国外的eBay,像铛铛网也是对于国外的先进商务管理模式进行的移植。 3、发展以及立异垂直型B二C电子商务网络营销模式 ①口碑营销跟着电子商务市场的竞争不断剧烈化,同时互联网与消费群体的糊口各方面之间的瓜葛更为深刻、更为亲密,所以,在这类情况下,垂直型B二C商务企业应当更为重视互联网与现实世界之间的互相瓜葛。与实际糊口中1样,在垂直型B二C电子商务网络营销进程中,每一1个商家、企业的形象、信用、口碑是无比首要的。也就是进行口碑营销。口碑营销体现在:商家的信用、商品的质量、服务态度的优劣等多方面。所以,垂直型B二C电子商务网络营销的商家以及企业应当在“专”以及“深”的基础之上,更为的重视产品的服务质量,以便在竞争剧烈的市场环境下为自己营建1个优良的口碑。②加强商品供应链的管理1般情况下,垂直型B二C电子商务企业商家更为重视商品的本钱价格,通常都是以低价的方式来到达迅速占领市场的目的。尽管应用低价格的营销方式可以在短期内占领1部份市场份额,然而要想到达终究的网络营销目标是不现实的。由于低本钱、低价格的网络营销战略其实不安全,1旦遇到“资本寒冬”,这类低价格网络营销策略完整没有“抗寒”的能力。 所以,为了不这1问题,就必需正确的处理好商品本钱与供应链管理的问题。所以,在垂直型B二C商务营销模式中结合传统的供应链管理不但不是退步,更是1种进步,通过加强供应链管理可以很好的增进品牌建设。③树立专业的仓储以及物流体系在垂直型B二C电子商务网络营销进程中,物流配送是1个首要的中间环节,可以说物流服务的好坏直接影响到消费者群体对于垂直B二C商家的印象。树立健全仓储以及物流管理体系最症结的就是加强物流基础设施建设,物流基础设施就是指在商品供应链的管理以及总体服务功能方面,知足物流组织以及物流管理所需要的1些功能以及作用。在垂直B二C商务平台中,像1些大型的、有必定范围的产品出产企业应当树立并健全企业本身的仓储以及物流体系。这样不但可以 大幅度的降低商品的本钱和运作本钱,而且在产品以及服务上构成有竞争优势的范围效应。④立异运营以及营销模式前面也提到了,我国的许多电子商务模式几近都是从国外的先进管理模式中移植过来的,缺少立异意识。由于我国在电子商务网站领域的立异能力比较弱,正由于如斯,更应当加强立异建设。应当结合我国市场经济的具体情况,让电子商务模式与消费市场紧密联络在1起,只有实现电子商务模式的技术立异,才能够充沛施展其优胜性。当前,垂直型B二C电子商务网络营销的运营模式包含两个方面:平台型B二C;独立性B二C。 4、总结 全文主要针对于垂直型B二C电子商务网络营销模式进行的钻研以及论述,共分为了3大部份进行探讨以及分析:①对于垂直型B二C电子商务网络营销模式进行了简单的介绍。②垂直型B二C电子商务网络营销模式的发展以及利用现状。③关于如何更好的实现以及施展垂直B二C营销模式的价值,提出了1些建议。 网络营销相关论文:新媒体背景下网络营销的模式和优势 网络技术的发展令传播迈进了一个全新的层次。互联网驱动的新媒体逐渐取代传统媒体,在媒介传播中占据了半壁江山。而多种媒体之间通过互动和互融,逐渐形成了开放式的连锁链条,这样的媒介生态对于营销来说也是颠覆性的,在新媒体时代的网络营销呈现出新的活力。 1 新媒体时代网络营销的特征 新媒体时代的网络营销有其区别于传统媒体营销的独特性,主要体现在以下几点。 1.1 多点对多点的模式 网络传播颠覆了传统媒体中一点对多点的单向度传播,实现了多点对多点的传播。这种模式下的营销更加注重受众接受,注重受众的接受体验。正因如此,营销也由广播变为“窄播”,针对受众的需求,通过双重互动,为其量身打造适合其个性的服务。 1.2 点播模式 点播模式的发展是适应受众对内容需求而诞生的。这种模式有效地为客户呈现更多的传播内容,提升用户的黏度。 1.3 时空超越性 网络媒体超越了传统媒体在时间和空间上的局限,在时空上更具灵活性,而且内容承载量更多,传播途径更广更便捷,传播范围更大。这保证网络营销能够超越时空的限制,更好地深入到人们需求之中。 1.4 双向互动模式 互动形式网络媒体的重要特征之一。在网络营销中,可以通过诸多社交手段实现双向互动,促进信息的收集,保障信息的及时精准反馈。另外,网络上信息传播的方式更加多样,不仅可以传播文字和图片,而且还能传播视频和声音,使得信息的传播更具有交互性和趣味性,增加了营销看点。 2 新媒体时代的网络营销模式 2.1 社交媒体营销 近年来社交媒体的传播作用越来越凸显,通过微博、微信等社交媒体进行营销的趋势十分明显。在微博和微信上已经聚集了一大批商业号和营销账号,他们就是利用社交媒体的互动属性,在此基础上进行营销。在这个平台上,受众也通过转发点赞等行为积极地参与到营销中来,相对应的则可能在营销中获得一定收益,这样受众又成了生产者,既能够有所收益,又促进了品牌的营销。 2.2 搜索营销 搜索引擎在互联网上举足轻重,虽然现在很多业内人士认为搜索引擎的春天已经过去了,但是搜索引擎在营销上仍然占据很大份额。通过搜索可以快速搜索到需要的信息,而在搜索引擎中的排位和关键词,则是营销的重点。企业通过搜索引擎进行精细化管理,根据大数据信息有针对性地投放广告,增加产品浏览量,或者寻找合作对象,使得自己的产品迅速成为耳熟能详的品牌。同时还能够进行持续的营销方案优化,不断根据市场情况的改变来调整营销策略,这已经成为网络营销的常备手段。 2.3 视觉化营销 截至2014年底,中国网络视频用户突破3个亿,越来越多的用户选择在网络上观看视频,特别是年轻人,有部分已经不再开电视,电视不仅收视率下降,开机率都在下降。因此通过网络视频进行营销是很好的营销策略,既能自由发挥,又成本低廉。而且最重要的是网络视频具有社交互动的功能,能够实现传播者和受众之间的双向沟通,很多消费者会通过分享行为来进行无意识的营销,有些甚至干脆就把广告拍成很有创意的小短片,其广告形式更加灵活多变。 3 新媒体时代的网络营销的优势 3.1 减少企业的营销成本 营销方式的多样化并不是新媒体时代网络营销的最大特点,它更重要的是降低了营销的整体花费。以往企业进行传统营销需要实物作为载体,需要花费大量的财力物力和人力。但是网络营销则减少了这一花费,新媒体营销则把这项花费降到最低。新媒体时代企业甚至不需要自己再搭建官方网站,只需要在已有的成熟的社交媒体上注册一个账号,通过免费开放平台不断地进行信息推送和资源共享,通过有质量的内容聚拢人气,吸引消费者。例如,在微博上建立加V账号,在豆瓣建立专属小站,在QQ上建立自己的品牌粉丝群,在微信上建立自己的公共号,而这些营销都是免费的。 这些成熟的新媒体传播平台虽然成本低廉,但是需要内容的支撑,可谓是真正的内容为王。只要传播的内容有创意或者对受众来说有价值,就有受众帮你进行继续传播。最重要的是,这些成本消耗只是在信息的一瞬间就完成了,剩下的传播成本都是由受众自己来承担的,这样就把受众变成了新一级别的传播者,这种传播效应呈指数级增长。从理论上来说,这条传播链能够无限延伸,呈现出爆炸式和病毒式的传播效果。 多点对多点的模式所造成的指数级传播是传统媒体所不能相比的,其传播效果也令人惊讶。这正是互联网营销的媒体,随着社交网络时代的来临,信息的传播速度越来越快,就像六度空间理论一样,一个人认识六个人就能认识全世界,这样的传播速度是以往所有媒体都无法做到的。在当今金融危机的余威下,使用这种经济便捷的营销手段是企业的必然选择。 3.2 提升广告创意含量 在新媒体传播中,数据库营销、病毒营销、互动体验、口碑传播、精准营销、事件营销等新型营销手段和广告模式变换花样出现。这其中的要点就在于创意,一个好的创意能够让新媒体营销发挥出一个广告公司的力量。一但有了好的创意,那么再通过有理有据的营销,积极促进受众参与和反馈,营销效果将大大增加。 创意是营销内容的关键,但创意的应用需要好的平台和人才。互联网上的信息爆炸一方面令信息冗杂,另一方面大量的信息也为新媒体营销注入了更多的元素,只要能够创造性地整合这些元素和信息,就能够产生巨大的经济效益,这也是创意经济的真意,因此创意成为当今企业发展和产品竞争中最关键的环节。 3.3 自主选择和有效互动 在新媒体产生如此巨大影响之前,营销主要是一对多的硬性单向度营销。网络营销使得消费者与企业的沟通更加流畅,互动效果明显,对企业取得良好的传播效果具有显着成效。在网络营销中,更需要确定目标用户,根据目标用户的需求,引导其进行自主选择,并在互动和口碑中获得品牌价值,使其品牌价值融合于口碑之中,变成传播源头进行扩散,使得营销效果倍增,这就是病毒式的营销。 但是,互联网的信息爆炸导致信息泛滥,人们无法辨别冗杂信息,决策成本不断提高,因此,简单的传播内容已经不适合网络营销的需求,应该让受众积极参与到营销规划之中来,变成营销病毒的宿主,与其一起完成整个营销过程。通过受众的参与,企业收集更多用户信息,实现与用户的良性互动,让占据主导地位的消费者感受到自己私人化、精细化的需求已经被满足。这样的自主选择和有效互动能够有效提升营销效果。 3.4 链接用户,企业和用户共享利益 新媒体平台能够引导其中的用户参与营销过程,成为产品和品牌的传播者和营造者。因此,一旦企业与用户链接到一起,使得企业和用户实现利益共享,则营销效果会翻倍。 例如,APPLE公司的线上商城就是这样的例子。苹果公司的APP软件语言是开源的,苹果公司允许用户上传自己写的APP,但是APP需要由线上商城统一进行管理,其销售和下载都能够为作者分得一定的利益,而苹果公司的线上商店既丰富了品种,也获得了比例分成。这就是企业和用户之间的双赢。根据2014年苹果线上商城的数据,目前苹果线上商城中经过官方认证允许下载的APP已经超过30多万,下载次数超过15.9亿次。就这样,苹果 靠开源软件的开发赚得不少利润。 企业为用户提供营销平台和营销推广,而用户则创造产品和内容,二者通力合作,实现利益共享。这种模式在最大限度地保证产品多样性的前提下,还提升了用户的创造力和创新能力,这也是为什么苹果用户如此忠诚如此具有用户黏度的原因。最终,在用户的病毒式传播中,为其提供平台的企业成为了最大受惠者。只要能管理好一个平台,让平台良性运转,就能够聚集人气。新媒体的用户也乐于接受这种模式,这种模式给用户带来的参与感和荣誉感令传播呈指数级传递,甚至成为展现个性、实现自我的平台。可以说,企业在进行传播营销的过程中,应该更加大方地对用户的参与和贡献进行付费,这种物质激励将能够更好地提升营销效果。 4 结语 各种新媒体的应用令人目不暇接,昨天还火热的一个新媒体产品可能今天就已经被新的产品所代替。新媒体对个人和社会的渗透是方方面面的,每个人都逃不过互联网这张大网,新媒体在给平民提供展示自己舞台的同时,也赋予大众更多的自由权利,这深刻地改变了用户的思维习惯。相信随着互联网和移动终端的成长,信息传播和网络营销将会更上一层楼。 网络营销相关论文:对房地产网络营销的冷思考 大多数房地产企业触网的主要目的是试图以互联网作为交易平台,扭转传统的售房方式,应用互联网信息传递量大,传递速度快的特色,促使房地产商品能够快速、有效地知足消费者的需求。实际上就是以网络营销接替传统的销售方式。但“中城房网”,“搜房网”等大型房地产网站展开的网上房拍、网上房展等流动的收效却微不足道,因而咱们不能不对于此作1番沉着思考。 1、我国现实国情难以支撑网上交易 中国的网络经济的发展模式很难说不是鉴戒美国的经验。但是事实上,中国的经济发展水平在至关程度上与美国是不可比的。我国的人均CDP只有A百美元,而美国则高达3万美元;中国并未完整脱离工业时期,而美国已经到达后工业时期的顶峰……种种差异使中国网络经济的发展模式与美国的现时状态其实不类似,因此咱们不可能使网络经济在中国的定位与美国相同。 此外,不管是从互联网的普及状态以及发展电子商务所必需的信息系统、支付系统等配套基础设施的建设来看,目前网络经济在中国其实不具备发生显明效果的基础。据二000年七月二七日 CNNIC(中国国际互联网信息中心的讲演显示:截止到二000年六月 三0日,我国上网用户总数达 一六九0万,其中专线上网的用户约为 二五八万,拨号上网用户人数约为 一一七六万, 同时使用专线与拨号的用户人数约为二五六万,尽管上网用户总人数每一年以近乎一00%的速度高增长,但就 一六九0万的上网用户而言,只占全国人口总数的 一.三%,如斯低的比例如何能够支撑电子商务的发展? 而且据CNNIC的统计讲演,上网用户中 一八-二四岁的网民占四六.七七%,而一八-二四岁的这个阶层在消费上是1个无比不成熟的群体,特别对于于房地产商品,这1用户群根本不具备消费能力。 因而,不管是从我国经济发展水平的大环境仍是从现时网络普及率及用户层次的小环境来看,房地产网络管销在现阶段都难以施展作用。 2、网上支付难题,安全隐患难以解除 房地产商品销售环节的网络化带来的直接问题就是价款的支付问题。目前我国加入互联网,设立网上银行的金融机构还很少,还不能知足网上交易支付的需要,而且就现有的网上银行而言,因为社会信誉体系还不够完美,使用者的数量还很少。至关1部份的消费者即便有心网上购买,也因无力解决支付问题而作罢。另外一方面,各商业银行的金融电子化采用了各自为政的方针,造成目前技术不统1的凌乱局面。最先推出网上支付业务的招商银行采取的是SSL标准,而中国银行采取的则是更加高档的SET标准。这类缺少长远计划的行动使网上金融的总体服务效力比较低下,并终究侵害到消费者的利益。这无疑在至关程度上阻碍了房地产网络营销的展开。 另外,网上交易的安全性问题是房地产商品网络销售推动的又1障碍。因为房地产商品价值量大的特色,网上交易1旦成立,就会发生大额资金的流转,但因为我国现阶段网上银行的支付体系其实不完美,尚无树立网上支付工具的自动化监控以及管理体系,不能进行严格的监督以及调和。因而用于网上支付的信誉卡。电子支票、智能卡等工具的信息很容易受到黑客的攻击,不能保证支付的安全性。安全的网上交易系统必需拥有1个安全可靠的通讯网络,以保证交易信息安全。迅速地传递,同时必需保证交易数据库服务器的绝对于安全,避免网络黑客闯入窃取信息人我国目前的技术水平状态来看,解决这1系列问题还需要至关1段时间。 3、网上交易的合法权益不能患上到保障 因为房地产商品固定性的特色,房地产商品交易实际上就是有关权属瓜葛的活动转移。因此做为普通消费者对于于所购的房产的权力归属问题是至关看重的,特别在我国的住房按揭市场构成以后,这1表现尤为凸起。但网上交易自身的不可见性以及因为交易双方相隔较远而发生的交易双方身份的不肯定性使患上大多数消费者对于网上交易发生的有关权力的合法性提出质疑。而且到目前为止,我国尚无正式出台有关网上交易规则的法律、法规。尽管合同法中规定电子合同与书面合同拥有平等的法律效率,但其中的许多枝节问题还有待进1步明确。此外,网上交易所带来的税费的收取问题也没有肯定的标准。这样看来,网上购房其实不能真正到达消费者购买“放心房”的请求。 4、房地产商品的独特性难以发展网络营销 因为产品自身的特性,房地产销售的网络化将带有自己显明的营运特征。首先,它必需具有相对于于其它产品较高的技术支撑,比如高宽带的连接普及,语言通讯以及视频传输的流畅自若。由于房地产不似书本或者电脑,有标准的模式以及统1的评判尺度,它是1件扑朔迷离的产品,对于它的表达将更为难题。而房地产网络销售的展开又必需树立在详实描写的基础上,使消费者能够充沛了解所购房产的位置、环境等系列状态。即便是同1环境,同1栋大楼的两个单元,房屋的地点1样,建材1样,房型面积也1样,但它们的朝向、楼层可能不同,视线景观也可能不平等等。这些抉择着消费者终究购买与否的“细微”差异,常常是繁杂的,即便用常规的手腕也难以表达,更不用说通过网络加以形象描写了。同时,现在的网络,不用说即时的在线交谈与什物图像的传输,即使简单的王维影像的制作以及输送也不很便捷。 另外,房地产是1件高价值的商品,它常常是1个人,1个家庭积蓄几年,10几年,乃至几10年的劳动所患上才能购买的。因而,几近所有的购买者在抉择购房以前,总有1个漫长的比较选择的进程,他们不可能仅仅依托网络,将大笔的款项托咐给小小的鼠标。这在很大程度上与人的感性理念有关,尽管网络的大信息量以及快捷的特色能够将购买者的选择进程简洁化,效力化,然而购买者对于房地产的现场感受以及感性决定则是网络自身没法取代的。要在短时代内扭转消费者的传统消费观念决非易事。 所有这1切都抉择了我国现阶段房地产销售的商务模式都不可能排除了传统的销售方式而仅仅依托网上交易来启动市场,房地产网络销售的全面推动还需要1个较长的筹备进程。 网络营销相关论文:对旅游企业网络营销之探究 摘 要:新形势下,因为旅游企业自身所具有的特点,旅游企业实施网络营销具有一定的优势,网络营销已成为当前旅游企业营销体系中的重要组成部分之一。尽管我国旅游企业的网络营销有了一定的发展,但是,同时也存在着大量亟待解决的问题。鉴于此,本文论述了旅游企业实施网络营销的竞争优势,分析了当前我国旅游企业网络营销中存在的 问题,并提出了加强旅游企业网络营销工作的对策。 关键词:旅游企业 网络营销 企业战略联盟 所谓旅游企业网络营销,主要是指旅游企业将网络技术作为基础的一种现代化的市场营销方式。引入各类高科技营销手段,其目的在于传播良好的旅游目的地形象,推介本企业的各类旅游产品,促进旅游产品的交易,进而助推当地旅游事业的发展。实施旅游企业网络营销,能够在最大限度上满足网络用户了解旅游信息之需求,切实增加旅游目的地所具有的吸引力,进而扩大旅游企业的知名度,吸引更多的投资或者合作伙伴。在此基础上,还可运用网络的可记忆性功能,从网络用户中获得客户的相关信息与需求,以便于合理地调整本企业的旅游产品或者旅游目的地的形象,同时还可依据网络用户之要求,为其量身定制旅游类产品,以求实现旅游产品的个性化,同时还可减少各类中间环节,节约一定的人力资源,实现降低成本之目的。 1.旅游企业实施网络营销的竞争优势 一是成本经济。旅游企业实施网络营销,能够从多个方面切实降低交易的成本。不仅能够极大地降低信息成本,让信息通过网络迅速、便捷和大范围传输,以切实降低时空成本,而且还能减少费支出。买、卖双方以网络为载体开展商务交流,不需要中介参与其中,从而减少了旅游交易的各个环节,减少了交易所需的费用。同时,旅游企业通过网络开展产品的介绍与宣传,从而节约了运用传统方式制作广告与分发印刷品等所产生的大量费用,同时还不需要雇用专职销售人员,能够极大地降低销售方面的费用支出。二是信息高效。实施旅游企业网络营销之后,能够超越时间与空间的限制开展信息的交换,并且跨越时空进行交易,让任何一家旅游企业均能全天候、全方位地展示营销方面的信息,从而提升旅游信息的传播成效。网络所具有的多媒体功能还能让旅游企业网络营销集中图像、文字、声音等多媒体传播形式,创设出虚拟化的环境,更加立体化地传播各类旅游信息。借助于网络,旅游企业还能储存与分析各种市场信息,向客户所传送信息精确度也大大超过了其他类型的媒体。同时,网络信息的传输速度非常快,即便双方进行的是跨国交易,也能够在同一时间开展交流,直至成交。三是双向沟通。旅游客户可以通过网络积极主动地和旅游企业销售人员进行交流,了解自身最为感兴趣的产品以及服务,并且提出相应的反馈意见。旅游企业应当在和自身关系最为密切的消费者群体进行对话与沟通的过程中,依据客户的细微差别,将其进行细分,以求正确地得出客户相应的需求,传送更为准确的广告信息,推出让消费者群体更加满意的旅游产品。这种营销沟通形式,能够让沟通的过程更富有效率,也使沟通的结果更让人满意,其结果肯定是旅游客户与旅游企业实现双赢。 2.当前我国旅游企业网络营销中存在的问题 目前,中国旅游企业的网络营销发展水平总体上依然比较低,和西方发达国家比较起来依然处在起步阶段。通过分析,笔者觉得主要存在以下三个方面的问题:一是部分旅游企业的网络竞争意识不够强。体现在一些旅游企业对于旅游网络营销的重要意义没有清醒的认识。当前,依然有大量旅游企业并不关注网络营销工作,还是死守着传统意义上的销售方式停滞不前。二是网络营销旅游产品过于单一,存在着网络资源的浪费现象。如今,大量旅游企业网站只是将网络看作是介绍本企业以及常规旅游路线的一种工具,只是把一些传统的旅游产品放到了网络中,并没有依据网络营销的特性质来开发与设计新的旅游产品。如此一来,非但导致旅游营销的效果相当有限,而且还浪费了一种非常好的获取客户信息,进而获取市场竞争优势的方式。三旅游企业网络信息技术人才匮乏。企业中拥有不仅懂得旅游知识和营销知识,而且又懂得信息技术的复合型人才,这是旅游类企业取得竞争优势的重要条件之一。然而,在现实中,符合以上要求的高素质网络信息技术人才极为匮乏。 3.加强旅游企业网络营销工作的对策 3.1致力于提高旅游企业的网络营销意识 由于现代信息技术的不断发展,旅游市场发展的空间已经渗透到网络之中。以互联网为基础的网络营销也顺应现代信息技术的发展而出现了。网络营销是一种新型企业营销方式,目前已经逐渐发挥出其所具有的良好商 业价值。网络已经为旅游企业提供了一个全新的向旅游客户介绍自身产品以及服务的良好载体。在现实的经营环境之中,企业所具有的社会关系资源毕竟是有限的,而且运用传统的营销方式来传递信息,不仅速度较慢,而且时效性也差。旅游企业在开展了网络营销之后,不但能够有效地降低营销的成本,而且效果还要好于传统意义上的营销手段。这是因 为网络营销的对象面向的是全世界客户,而且还不存在时间之限制。同时,旅游企业网络营销还能在效果上进行检测,从而能够做到精确化。例如,可以检测出当天共有多少人浏览了本企业网站,这些人分别是在哪里上网的,他们在网站上浏览最多的是哪些页面。这样一来,企业工作人员还可对其中具有意向的客户实施长期跟踪式回访等。运用以上精确化检测方式,企业还能非常清楚地了解到旅游产品推广费用的价值和回报等。而传统意义上的营销方式就难以达到这种精确程度。所以,旅游企业应当切实树立起良好的营销意识,更加积极、主动地实施网络营销,更好地运用网络方式来推广本企业的产品与服务。 3.2全面应用现代网络营销手段 在提高对网络营销认识程度的同时,旅游企业还应当使用先进的网络营销手段,不断提高自身的信息化管理水平,全面整合企业的内部与外部信息资源,持续提升本企业在旅游市场中的占有份额,进而在日益激烈的现代市场竞争中处于不败之地。为此,企业应当精心建设本公司网站,在技术的层面上应当着力解决网站内容、技术手段、宣传等方面的问题:一是在网站内容安排上,应当全面考虑网站的访问者或者潜在客户所具有的需求。立足于提供更加全面的旅游信息,从而切实树立起较好的企业形象,不断增加企业对于潜在客户的亲和力。同时,要积极运用网络所具有的交互式特点,更加积极地和客户进行交流,认真回答客户所提出的问题以及个性化要求,从而实现争取客源之目的。二是在企业网站的设计与开发上应当运用好视频技术与色彩技术等手段,把自 然风光、人文景观和旅游接待设施等比较直观和动态地展现在广大客户或潜在客户眼前,从而切实增加旅游企业所具有的吸引力。在设计与制作企业网页之时,应当更加巧妙和恰如其分地应用好各类色彩,不断增加企业网站的美感,让浏览者能够更加地感觉到赏心悦目,从而提升本企业网站所具有的吸引力。三是要很好地运用搜索引擎和旅游行业网站实施宣传与推广,从而让更多的客户能够了解到本企业,从而优先选择本企业推出的产品与服务。 3.3培养更多更好的复合型网络营销人才 网络营销与传统营销方式的不同之处在于其科技含量更加高,专业要求上更加严格,从事本工作必须具备良好的专业素质。旅游行业要依据本行业之特点,结合企业自身需求,更好地承担起此项工作,这就需要拥有不仅懂得营销知识和网络知识,而且又要精通旅游业相关知识的人才。这类人才不仅要具有收集、整理与分析各类信息之能力,而且还应当具有十分强烈的服务、沟通、协调能力。从当前来说,这一类人才的数量并不多,所以,旅游企业要有组织、有计划地实施人才招聘、在职培训以及远程教育等丰富多彩的形式,不断提高网络营销人才的业务能力以及服务成效。 3.4运用网络健全完善企业战略联盟 鉴于网络具有良好的跨时空性,因此,旅游企业可以能够地实现跨地区经营,而不必只考虑到某一个具体的客源地市场。同时,这一特性也能很好地节约企业进行市场扩张的各项成本,这是由于企业不需要在每个客源地市场中建立起相应的分支机构,也不需要再开展大量的宣传。同时,因为网络具有链接功能,所以,浏览者在每个网站中选购产品与服务之时还可通过点击网站中的超链接以登陆其他网站或者选择与其配套的产品或者服务,进而实现各家旅游企业利益的共享,这就在相当大的程度上提高了在不同旅游企业之间设立企业联盟的可行性。 3.5健全完善现有的网络营销法律体系 要通过健全完善相应的政策法规以保护旅游企业在网络营销过程中的安全性。为此,一是要抓紧制定落实电子商务管理方面的规章制度,切实保护交易双方的合法权益,防范网络欺诈以及不讲求商业道德的相应行为,保障旅游企业网络营销能够实现良性发展。二是要制定涉及网络交易安全的规范,运用加密技术、ID认证技术和防火墙技术等,以确保交易过程的信息传递能够确保安全与合法,并且防止信息为第三方所非法利用,切实保护企业与消费者的合法权益。 4.结束语 综上所述,随着现代信息技术的不断发展,网络技术为不断发展的旅游产业提供了更大的机遇与更好的发展空间,同时也为旅游企业的发展提出了全新的挑战。怎样应对好这一重要挑战,抓住千载难逢的发展机遇,这是每一家旅游企业管理者都一定要深入思考的重要问题,而发展网络营销是每一家旅游企业发展的必经之路。为了能够将旅游网络营销切实做大做强,就一定要将旅游网站建立完善起来,并且从专业化角度来整合传统意义上的旅游资源,为广大客户提供更多层次的全方位服务,唯有如此,旅游企业才能在愈来愈激烈的市场竞争之中处于不败之地。 网络营销相关论文:企业网络营销危机避免的对策 一、网络营销的发展现状 对企业来说,每一次的技术革命都将改变企业的经营方式。以营销为例,在200多年前,企业要想把产品卖给更多人,必须飘洋过海长途跋涉;100多年前在电气化技术的支持下,企业只需用一个电话就可以将自己的产品信息到各个地方。网络营销是以互联网络为媒体,以新的方式、方法和理念,通过一系列网络营销策划,制定和实施营销活动,更有效的促成个人和组织交易活动实现的新型营销模式。①它是企业整体营销战略的一个组成部分,是为实现企业总体或者部分经营目标所进行的,以互联网为基本手段营造网上经营环境的各种活动。近年来,越来越多的企业已经认识到国际互联网对企业经营发展的作用,纷纷挤占这一科技制高点,并将之视为未来竞争手段的主要武器。在我国,网络营销起步较晚,但是现在我国企业信息化意识明显提高,信息化进程正在加快,企业信息化工作在提高生产率和企业竞争力方面正在形成巨大的潜力。尽管如此,与发达国家相比,我国网络营销发展的总体水平较低,仍停留在起步阶段, 二、网络营销的风险分析 1.安全风险。对于这种以计算机为平台的虚拟交易市场,最大的风险就是交易的安全性。安全将成为制约网络营销发展的主要因素。造成安全风险的因素很多,既有人为的也有系统自身缺陷造成的,其中主要包括:信息传输风险、数据交换风险、信息确认风险、交易者身份不确定风险。 2.技术风险。技术风险是企业在网络技术不成熟和与之相关的技术手段不稳定,而给交易双方带来的风险。在我国,网络发展水平不高、网络基础设施差、线路少、安全性不高,这些都导致一切技术上的不稳定,从而造成上述混乱情况,技术原因形成的风险对网络营销产生较大的负面影响。 3.信用风险。信用风险是网络营销发展中的主要障碍,这是因为网络营销是以信用为发展基础的,即交易双方相互信任,信守诺言。买方假设卖方的商品合格没有缺陷,卖方假设买方有足够的支付能力,双方都会履行交易时达成的承诺。但在目前“假冒伪劣盛行,欠债不还有理”这样一种缺乏信任的经营环境中,如果没有任何信用保证,网络营销是难以开展的。信用风险将在很大程度上制约网络营销的发展。 4.法律风险。互联网是跨地域、国界的全球性信息网络,在这个网络上无法向现实空间那样规定国家和地区的界限,传统的地域管辖方法难以施展于网络空间 5.物权转移风险。物权转移中的风险是买卖双方都应十分注意防范的一种风险。尤其是在网络营销中,物权转移过程中的风险更大,更加应该提防和警惕。如款到无货或货到无款、无保障的定金交易等,都将加大买卖双方的风险。 6.产品识别风险。网络提供了快捷、便利的信息传递手段。当双方捕捉自己所需要的目标产品信息时,都会很高兴,但往往忽略一个十分重要的因素,就是由于信息传递过程中的失真,而造成了潜在着的产品识别风险。 三、网络营销风险的规避策略 (一)强化企业制度建设以规避网络营销中的风险 1.人员管理制度。明确权责范围,规范员工行为,通过培训教育提高员工的风险防范意识和能力。 2.风险控制制度。为企业在风险决策、交易管理、危机应急等状况下提供规范的处理方法和操作机制。 3.监督制度。通过严格的监督监管,保证各项制度措施能够顺利实施并充分发挥效用。 4.建立有效的预防机制。预防机制的建立,虽然需要企业先期投入一定资本,但是完善的预防体系能够有效地帮助企业规避风险,避免网络营销风险给企业带来现实的损失。 5.企业建立专门的网络营销部门。企业应建立专业的网络营销部门而不是将网络营销与普通的营销合并在一起因为网络营销不同于普通的营销,它自己具备一系列的独立机制和方法。 (二)政府在网络营销风险规避中的作为 1.政府加强网络基础设施建设。要防范网络营销中可能存在的风险,必须加强网络技术研究,改善网络基础设施,全面提高网络的运行速度,保证信息传递的准确、及时与安全。同时,要尽量降低网络的使用费用,普及电脑及网络知识,吸引更多的企业和个人加入网络营销,以扩大网络营销的覆盖范围。 2.加强对网络营销的信用认证。加强在网络商场的市场准入制度,网络交易的合同认证、执行和赔偿,反欺骗,知识产权保护,税收征管,广告管制,交易监督,以及网络有害信息过滤等方面制定规则,为网络营销健康、有序、快速发展提供一个公平规范的法律环境,最大程度的降低网络营销风险。 3.完善网络交易的法律法规。无论网络安全、网上结算还是货物配送,都涉及法律法规问题。只有健全法制,严惩违法者,才能保证网络营销的正常运行。因此,国家必须在立法和执法上加大力度。 4.加强信息安全技术研究。网络营销要适应市场全球化的新形势,信息安全至关重要。加强信息安全研究是我国发展网络营销亟待解决的关键问题。 5.国家应设立网络监管部门。国家设立专门的权威认证中心,对企业的信用进行评估,合格者颁发证书并在网上公布。同时,为企业提供信用保障,或由保险公司设立专门的信用保险,尽可能把信用风险降低,促进网络营销的健康发展。 网络营销相关论文:浅析我国企业网络营销的发展 21世纪,人类已经步入了以因特网为基础的网络经济时代。计算机网络技术的迅猛发展和广泛应用对当代社会产生了全方位的影响,也给企业的营销管理带来了巨大的变革。网络营销是适应网络技术发展与信息网络时代变革的新型营销方式,它改变了传统的营销理念、营销策略、营销手段和方式,将成为21世纪企业营销的主流。与传统营销相比,网络营销显现出更为广泛性、实时性、经济性、交互性等特点。 目前我国上网计算机数量、上网用户人数总量比较大但普及程度并不高,信息技术在我国企业中应用现状也不太令人乐观。通过比较中国企业与外国企业的网络营销规模、企业拥有网站数量等一系列问题,发现我国网络营销总体水平还较低,制约我国企业网络营销发展的障碍和主要问题如下: 一、制约我国企业网络营销发展的障碍 网络营销属于企业自身的管理活动。企业网络营销的开展,必须积极适应市场环境和消费者的变化,我国企业网络营销发展障碍主要来自企业内部,包括企业在认识、管理和人才等方面存在的障碍。 1.认识方面的障碍 这是我国企业开展网络营销最大的障碍。目前企业对网络营销的认识,呈现两种截然相反的态度:一种是对网络营销的过分神化,一种是对网络营销的认识不足。可以说,这两种对网络营销的认识都是片面的,对企业的网络营销实践有着巨大的危害。 2.管理方面的障碍 当前我国企业开展网络营销,在内部管理的三个层次:基层管理、中层管理和高层管理上都还存在着一定的制约因素。目前,国内一些企业的管理体制尚不健全,没有一套规范系统的管理制度。大多数企业属于被动反应型,随着新问题的出现,由管理者制定新的措施,却很少考虑新制度是否适应本企业的实际情况等问题。导致管理制度呆板僵化,制度之间的系统性不强。 3.人才方面的障碍 人力资源始终是企业最重要的无形资产。企业开展网络营销,需要各方面的人才,尤其是具备全新信息观念和新型知识结构的复合型人才,他们是企业实施网络营销的中坚力量。目前,国内企业在技术人才、管理人才,以及复合型人才等方面,与国际企业相比,都极其匮乏。 二、我国企业网络营销存在的具体问题 1.互联网基础设施建设薄弱 我国的通信业虽经连续十余年的大发展,尤其是通信网的建设,为我国国民经济的信息化奠定了网络基础,但这与流通网络化的未来发展要求相比,还远远不够。不同的地区,在网络营销发展上存在着较大的差异。 2.企业网络营销人才缺乏 人力资源始终是企业最重要的无形资产。企业开展网络营销,需要各方面的人才,尤其是具备全新信息观念和新型知识结构的复合型人才,他们是企业实施网络营销的中坚力量,而我国企业恰恰缺少既懂技术又熟悉营销业务流程的综合性人才。一来大多数企业只会用人,而没有培养人的观念,二来企业内部缺乏有效的激励机制,导致人才流失情况严重。 3.安全、方便的网络支付机制欠缺 在网络上直接进行支付就离不开银行信用卡方式。目前,我国网络支付的技术尚不成熟,虽然银行卡在线支付已在中国银行、招商银行、中国建设银行实现,但我国银行的电子化水平普遍不高,安全性又差,银行网络之间相对封闭,尚不能承担起支付网络电子交易费用的任务,无法在网上实现交易的全过程。因此,目前在网络安全支付方面存在的技术和观念问题是网络营销发展的核心与关键障碍。 网络营销是新世纪市场营销的必由之路,它给广大企业带来了历史机遇,同时也带来了严峻的挑战。鉴于我国网络营销存在的诸多制约因素,应采取如下对策: (1)树立正确的网络营销观念。坚决摒弃原有的几种不正确认识,结合企业自身行业及产品特点,结合企业文化,结合企业营销管理模式,树立符合企业需求的网络营销观念。 (2)加强网络的基础设施建设。实施网络营销活动的对象是网络用户,所以网络用户的数量也是网络营销发展的必要条件,目前我国Internet的基础设施还相当落后,需要加强和改进的地方很多。上网人数的多少受到网络运行速度和上网资费高低的制约,而网络运行速度和上网费用受到网络基础设施建设完备程度的影响。因此需要政府发挥宏观调控的作用,加大网络基础设施的建设力度,鼓励国内企业大力开发具有自主知识产权的计算机网络软硬件产品,改善目前的网络环境。 (3)加强网络营销立法与监督。无论网络安全、网上结算还是商品配送,都涉及法律法规问题,只有建立、健全和完善相关法规,严惩违法者,才能保证网络营销的正常进行。因此,国家必须在立法和执法上加大力度,在网络市场准入制度、网络交易的合同认证、执行和赔偿、反欺骗、知识产权保护、税收征管、广告管制、交易监督,以及网络有害信息过滤等方面制定规则,为网络营销的健康、有序、快速发展提供一个公平规范的法律环境。 (4)培养网络营销人才。在知识经济时代,由于信息技术和网络引发的一系列商业革命已经如火如荼,网络营销需要具备全新信息观念和新型知识结构的复合型人才,他们是实施网络营销的中坚力量。网络营销对人才的要求很高,一个合格的人才不仅需要懂得电脑、互联网,还要精通金融贸易、物资经营管理,并且要将这几方面很好地结合在一起。必须要充分利用各种途径和手段,培养、引进并合理使用好一批素质较高、层次合理、专业对口的网络、计算机及经营管理等方面的专业人才,为企业网络营销的发展提供人才保障。 网络营销是企业营销活动的重要组成部分,是传统营销不断发展和提高的产物,网络营销正是在与传统营销的结合和相互促进中使其日益成熟。我国政府和企业要各司其职,认真研究对策,从不同方面促进我国网络营销的发展。在营销策略的制定过程中,充分利用网络的互动性、实时性等特点开发出适合我国国情和企业实际情况的网络营销新方式、新策略,使企业在日益激烈的市场竞争中立于不败之地。
经济可持续发展论文:探徽经济协调和可持续发展 1区域经济协调发展的理论 1.1区域经济理论发展的三个阶段 (1)第一阶段的区域发展理论,受发展经济学主流派思想的影响,产业结构由以农业为主向以非农业为主转变,强调高增长率和发展重工业的重要性,提倡计划调控。 (2)第二阶段的区域发展理论,认为发展的目的应该是满足人的需要,经济的增长和产业结构的转换只是发展的手段,而不是发展的目的。 (3)阶段的区域发展理论从80年代后期开始,人们提出未来的区域经济发展需要更少的政府干预和更加开放的国内市场。 2经济循环与区域经济持续和发展的条件 区域外的资金流入会在区域内形成经济循环,从而带动区域内其他产业的发展和居民收入及生活水平的提高,对区域经济的发展会起到促进作用。当然,如果没有从区域外获得新增的货币,区域内原有的资金也会循环,只是其循环规模是有限的,会停留在一定的限度内。另外,在作为区域经济基本生产单位的企业,由于存在因资产损耗造成资本损耗的客观问题,因此,企业需要进行更新性投资。否则,企业生产会逐步下滑,区域内资金循环的规模会逐渐缩小,最终会导致区域经济萎缩、生活和福利水平下降的局面。还需指出,难得的资金并不能完全在区域内循环,一部分会流到区域外,即资金外流的情况也是客观存在的。这是由于区域内发生的需求无法完全从区域内得到满足而需要由区域外弥补造成的。比如,在区域外消费、中间投入的供给由区域外企业承担、区域内没有适合的投资对象等情况都会造成资金的外流。理论上,在人口规模一定、没有资本损耗和资金外流的前提下,区域内的经济循环是可持续的,但在现实生活中是无法实现的。因此,从区域外获得资金流入对于弥补区域内的资本损耗和资金外流、维持和扩大区域内经济循环、促进区域经济的持续和发展起着至关重要的作用。简言之,区域经济的持续和发展,应以持续的区域外资金流入为前提,通过资金在区域内形成的经济循环得以实现。 3实现区域经济协调发展的措施 3.1树立科学发展观、统筹区域经济发展 党的十六届三中全会提出了“以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观”。这种新的科学发展观的提出,是在总结和反思以往经济社会发展历史而得出的结论。在解决区域经济发展不平衡的问题上,不能走过去的那种完全同步的平衡式发展的路子,非均衡发展道路也只是区域经济发展的阶段性选择。要求我们用动态的眼光来分析和解决区域经济发展问题。政府行为主要是以产业政策、科技政策、法律政策等形式出现,但这都不是直接去干预企业的研发活动,而是转向宏观调控和引导方向。营造竞争性的市场环境是政府促进我国研发集聚形成的重要举措。 3.2加强基础设施建设基础设施落后会成为制约经济发展的“瓶颈”,国家以后的发展中必须进一步加交通、水利、通信电网和城市基础设施建设。同时,加强生态环境的保护和建设,创造有利地促进经济社会持续发展的环境。 (1)信息网络构成城市发展的基础性条件。以移动通讯和互联网为代表,城市移动通讯和网络基础设施建设异军突起。 (2)城市紧急避险平台、消防和人防设施、紧急医疗救护设施等成为城市基础设施建设新的重点。城市基础设施不仅要保持良好的运行状态,还要保证在特殊情况下不中断。提高城市基础设施安全保障系数,建设供电双回路及多回路、备用水源、备用气源、备用热源、备用通道等得到加强。 (3)基础设施构成明显变化,除增加信息网络、城市应急设施和备用设施外,环境保护设施和电力、天然气等洁净能源建设份额明显加大。原有设施的改造、升级和换代成为重要建设内容。 (4)基础设施的技术条件进步显着。新技术、新材料不断得到应用,技术和装备水平普遍提升,同时对供水管网、供水检测、供水计量、再生水生产等普遍进行技术更新和升级。 3.3推动“产学研”合作 产—学—研网络是指企业(产)、大学(学)、研究机构(研)三方组织为了市场需求和共同整体利益联合起来形成网络,按照市场经济机制,采取多种方式方法进行科研开发、生产营销、咨询服务等经济合作活动。产学研合作的基础是各取所需,优势互补,充分发挥产学研各方组织的资源优势,在合作的过程中获取协同效应。针对我国产学研协同创新网络建设中存在的问题,要积极推进各种形式的区域创新主体互动。与此同时,要加快国家科技成果转化公共服务平台的建设,继续培育科技中介机构,完善区域创新网络。除了重点支持建设以促进技术需求与供给对接的网上技术市场和科技中介机构外,要强化科技信息网络与技术交易平台的建设,要鼓励高校和科研机构设立技术转移机构,以促进科研机构与企业的合作。 3.4促进人才的相互引进和流动 人员流动的目的是知识流动,以促进创新。区域创新系统内各行为主体除了鼓励研究机构和大学的人才向企业流动外,更要重视企业员工向研究机构流动,如合作研究和进修实习,这对企业员工掌握科技最新动向、开拓知识面、学习研究方法、运 用和掌握先进的实验手段是至关重要的。人才信息网络建设是加大人才流动和人才引进的重要举措之一。通过人才网上服务系统向社会公众开放,提供了信息登录、查询、反馈、分析管理等服务。与此同时,逐步建立人才培养体系,拓宽我国与先进国家的高层次国际人才合作交流关系,为国内研究人员把握国外最新科技动态和信息、提高高新技术水平创造了条件。综上所述,从经济循环论的角度看,区域经济要想得以持续和发展,必需要以持续的外部资金的流入为前提,根据生产与需求等价的原则,扩大区域需求总量,特别是扩大公共部门的消费和投资,扩大净输出才可以增加区域经济的需求总量,是区域经济发展的根本途径。 经济可持续发展论文:按照科学发展观要求推进经济社会可持续发展 在改革开放和全面建设小康社会的伟大历史进程中,发展是一个贯穿始终的主题。党中央确立的科学发展观,是全党解放思想、实事求是,与时俱进、开拓创新的重大理论成果,是党对社会主义现代化建设指导思想的新发展,是我国新世纪特别是头20年实施社会主义现代化和实现全面建设小康社会目标和任务的行动指南。牢固树立和认真落实科学发展观,必将把中国特色社会主义伟大事业更加卓有成效地推向前进,对于巩固改革开放和现代化建设成果,实现全面建设小康社会的宏伟目标,具有重大而深远的历史意义和现实意义。 一、牢固树立和认真落实科学发展观,促进经济社会持续、健康发展 科学发展观是关于发展的本质、目的和要求的总体看法和根本观点,内涵极为丰富,涉及经济、政治、文化、社会发展的各个领域,既是重大的理论问题,又是重大的实践问题,既管当前,又管长远。党员干部特别是各级领导干部要按照科学发展观的要求,认真贯彻落实科学发展观。 (一)坚持以经济建设为中心,抓住机遇加快发展。我们党执政兴国的第一要务是发展,根本任务是解放和发展生产力。我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段,社会主义初级阶段的主要矛盾,始终是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产力之间的矛盾。只有不断地解放和发展生产力,才能为社会的全面进步和全面发展提供丰富的物质基础。坚持以经济建设为中心,我们必须以高度的历史责任感和紧迫感,抓住机遇,乘势而上,保证经济更快更好发展。一是优化产业结构,提高经济发展的质量和效益。经济发展需要一定的速度,但更需要质量和效益。我们不能片面地追求经济的发展速度,从而浪费资源,污染环境,甚至走弯路或走邪路。我们一定要加快转变经济的增长方式,大力发展农牧业、旅游业、藏医药业等特色产业,充分发挥科学技术是第一生产力的重要作用,走科技含量高、经济效益好,资源消费低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型农牧业和工业化道路,实现速度、结构、质量、效益相统一。二是加大投资规模,铸就经济发展的新活力。目前,西藏的经济发展主要是依靠投资的拉动。我们要充分利用经济社会的跨越式发展和西部大开发的有利时机,用足、用活、用好中央赋予西藏的特殊优惠政策,积极争取国家、援藏省市和社会民间投资,改善城市面貌和农村基础设施建设,提高人民群众的生活水平,为经济社会加快发展注入新的活力。三是加强经济运行调节,促进经济健康发展。要从当前的实际情况出发,适应市场经济发展和世贸组织的要求,运用经济、法律等综合手段,注意把握时机和力度,做到适时适度,不同情况,区别对待。 (二)坚持经济社会协调发展,促进经济社会全面进步。经济发展是社会发展的前提和基础,也是社会发展的根本保证;社会发展是经济发展的根本目的,也是为经济发展提供精神动力、智力支持的必要条件。随着人民群众的物质生活水平日益提高,对精神文化、健康安全等方面的需求也日益增长,更加要求社会与经济同步发展。改革开放以来,各项社会事业虽然取得了明显进步,但仍然存在着经济发展和社会进步“一条腿长、一条腿短”的问题。社会发展包括科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业的全面发展。要实现全面建设小康社会的宏伟目标,我们必须按照科学发展观的要求,在大力推进经济发展的同时,更加注重加快社会事业的发展。一是加强基础研究和技术研究,推进科学技术事业发展。根据社会发展的迫切需要,进一步完善科研事业单位人事制度,降低从事技术开发、技术服务的科技人才准入条件,建立健全多层次、多渠道、城乡结合的科技人才市场体系,促进科技人才资源的合理流动与配置。要根据资源优势和经济现状,找准科技与经济相结合的切入点,以提高产品质量、产品附加值为重点,实施旅游、藏药、食用菌保鲜加工、优质水果生产基地等重点项目的开发与研究,促进产业结构优化升级。二是实施“科教兴地”战略,以面向现代化、面向世界、面向未来为指针,加大“两基”攻坚力度,巩固“普六”成果,大力推进“普九”步伐,积极发展素质教育和职业教育,优化教育结构和教育资源配置,为社会事业全面发展奠定人才基础。三是大力发展社会主义先进文化,加强精神文明建设。坚持一手抓文化繁荣、一手抓文化管理的方针,打破政府包办文化的单一模式,疏通渠道,广辟途径,有效吸引社会资金参与文化事业建设和文化产业经营,积极推进文化事业繁荣的形式多样化。充分调动文化工作者的积极性,推动文化创新,繁荣文艺创作,打造具有鲜明特色的文化品牌,丰富广大人民群众的文化生活。四是加快公共卫生体系建设,改善医疗卫生条件。充分利用、整合现有资源,结合防治非典和传染病控制的实践经验,集中人力和财力,因地制宜地建立健全突发性公共卫生事件应急处理指挥、疾病预防控制、医疗救治、技术支撑和信息网络等体系,形成责任明确,反应及时、保障有力的工作机制,提高公共服务水平和突发性公共卫生事件应急能力,切实保障人民群众身体健康和生命安全。大力提倡文明、健康的生活方式和生活习惯,深入开展以“改陋习,讲卫生,树新风”为主题的爱国卫生运动,切实增强全民卫生防疫意识。五是大力发展体育事业,增强全民素质。按照《全民健身计划纲要》的要求,大力推进全民健身计划,构建多元化体育服务体系,以健身点、健身苑、公园、广场为主,建立群众健身活动点。坚持正确的舆论导向,大力宣传和弘扬中华体育精神,形成全社会关注体育,各族人民崇尚体育的良好氛围。六是健全社会保障体系,促进社会和谐发展。坚持低水平、广覆盖的原则,健全社会保险保障体系,加强“三条保障线”的建设,为下岗失业人员提供全方位的就业服务。坚持社会统筹与个人账户相结合的方针,做实个人账户。健全医疗救助和多层次的医疗保障体系 ,推进城镇基本医疗保险制度、医疗卫生体制和药品流通体制改革,扩大农村基本医疗保险覆盖面,提高城镇居民最低生活保障标准。 (三)统筹城乡经济,促进城乡协调发展。统筹城乡经济社会协调发展,是党和国家为全面实现小康社会宏伟目标作出的重大决策。“三农”是国民经济的基础,没有农牧民的小康,就不可能实现全面的小康;没有农业的现代化,就不可能实现全面的现代化;没有农村的全面发展,就不可能真正消除贫富差距。我们党虽然历来重视“三农”工作,但由于长期存在城乡差距、工农差距等种种原因,农牧民收入增长仍然十分缓慢,已成为经济社会发展中亟待解决的突出问题。我们必须站在经济社会发展全局的高度,认真研究和切实解决“三农”问题,实现以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展的良好局面。一是进一步落实中央对农业“多予、少取、放活”的政策,合理调整收入分配结构,加大对农业的支持和保护力度。大力发展农业基础产业,增强农业发展势头,扩大农业发展规模,减轻农业发展所承担的自然风险和市场风险。国民收入分配要向农业倾斜,通过税费制度改革和财政转移支付等,加强对农业、农村、农牧民的扶持和帮助,切实减轻农牧民的负担,增加农牧民收入。二是推进城镇化建设,加强农业和农村的自身发展能力。要全面提高以农业粮食生产为主的综合生产能力,提高农业素质和经济效益。要加强农村基础设施建设,充分调动农牧民群众的积极性,推动农村劳动力向非农产业和城镇转移,从而加快农村工业化和城镇化进程。要逐步建立城乡统一的劳动就业制度和户籍管理制度,形成有利于城乡相互促进、共同发展的体制和机制。三是充分发挥城市对农村的带动作用,以城市繁荣带动农村发展。要注意城市发展和农村发展相协调,把更多的财力和物力等社会资源用于农村,更好地为农村的产业结构调整、劳动力的转移和农牧民增收创造条件和机遇。 (四)坚持可持续发展战略,保护资源和生态环境。随着经济快速增长和人口的不断增加,能源、交通、土地等资源不足的矛盾越来越尖锐,生态环境的形势十分严峻。重视资源和生态环境问题,增强可持续发展的后劲,是我们全面建设小康社会的重要目标之一,也是关系中华民族生存和长远发展的根本大计。我们要本着对子孙后代高度负责的态度,坚持统筹人与自然的和谐发展,坚持资源开发与节约并举,在保护中开发,在开发中保护,加大对自然生态环境的开发与保护力度,使大自然赋予我们的这块宝地得到永续利用。要严格依法保护环境与生态,加强林政管理,严厉打击各类盗伐滥伐、盗运盗卖木材、擅自猎杀野生动物的违法犯罪行为。要统筹规划,加大投入,标本兼治,突出重点,实施天然林保护工程和退耕还林、退耕还草工程,启动防沙治沙工程。要在城乡建设中充分利用资源,坚决杜绝滥采、滥挖等破坏性开采,科学规划砂石采挖地点,使砂石的采挖成为治理河道、疏通水流的一项有益措施,提高资源利用效益。同时,要在全社会进一步树立节约资源、保护生态环境的意识,形成有利于节约资源、减少污染、避免重复建设的生产模式和消费方式,建设资源节约型和生态保护型社会。 (五)坚持改革开放,统筹国内发展和对外开放。党的十六届三中全会审时度势,因利势导,与时俱进,提出发展要坚持“五个统筹”。这是落实科学发展观的根本要求,也是完善社会主义市场经济体制和全面建设小康社会的根本要求。而统筹国内发展和对外开放,是落实科学发展观的重要内容,也是经济社会更快更好发展的重要措施。我国之所以取得世人瞩目的伟大成就,关键就在于坚持了改革与创新,关键就在于坚持了国内发展与对外开放相结合。在新的发展阶段,我们必须适应经济全球化的深入发展,适应世界格局多样化发展,适应加入世贸组织的新形势,在更大范围、更广领域和更高层次上参与经济技术的合作与竞争,从而提高对外开放水平。要坚持“引进来”与“走出去”相结合,充分利用国际国内两个市场、两种资源,更好地促进我国的现代化和全面建设小康社会。要充分发挥我国市场广阔、劳动力资源丰富的优势,把利用外部有利条件和发挥自身优势结合起来,注重引进先进技术、管理经验和高素质人才,提高自主创新能力。 二、树立正确的政绩观,加强领导干部政风建设科学发展观对加强领导干部的政风建设,提高领导水平和执政能力提出了更高的要求。不坚持科学的发展观,就不可能树立正确的政绩观;树立不了正确的政绩观,就不可能把科学的发展观落实好、实践好、贯彻好。只有树立了正确的政绩观,才能全面系统地把握科学发展观的精神实质、主要内涵和基本要求,才能不断增强运用科学发展观推进各项事业发展的自信心、自觉性和坚定性。 (一)树立正确的政绩观,必须提高领导水平和执政能力。牢固树立和认真落实科学发展观,同提高党的领导水平、执政水平,提高全党同志特别是各级领导干部的执政能力有着非常密切的内在联系。我们要坚持立党为公、执政为民这个根本方针,全面、正确地履行政府职能,加快政府职能转变,通过经济调节、市场监管、社会管理和公共服务,努力建设服务型政府。要按照“八个坚持、八个反对”的要求,加强领导干部的作风建设,深入开展“两个务必”的优良传统教育,理想信念教育,增强广大党员干部树立正确政绩观的自觉性,从而提高领导干部的领导水平和执政能力,进一步解决拒腐防变和抵御风险的能力这两大重要课题。 (二)树立正确的政绩观,必须树立发展观念。这里所说的发展是科学的发展,是以人为本,全面、协调、可持续的发展,归根结底就是要开辟先进生产力发展的前进道路,不断推动经济、政治、文化的文明进步。我们看政绩,就是要看有没有发展,如何发展,发展的速度怎么样,发展的内容是否健康。对领导干部而言,为官一任,造福一方,为一方经济社会发展,为一方百姓造福,应该有政绩,应该出政绩。不老老实实干工作,踏踏实实为官,就无所谓发展,不发展,就无所谓政绩。因此,我们要认认真真贯彻党的路线方针政策,兢兢业业做好各项工作,实实在在干出政绩,才能赢得广大人民群众的真心信任和拥护。 (三)树立正确的政绩观,必须树立群众观念。群众观点是马克思主义的根本观点。“ 三个代表”重要思想的落脚点是代表最广大人民的根本利益,我们干事业、出政绩的出发点也是为了最广大人民的根本利益,这里的根本利益就是增加农牧民收入。衡量政绩的最高标准是人民群众拥不拥护、赞不赞成、高不高兴、答不答应,是不是真正为人民群众办实事、做好事、解难事。树立正确的政绩观,就是要一切为了人民,一切依靠人民,忠实实践全心全意为人民服务的宗旨,为党和人民的事业而努力奋斗,把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为人生的最高目标和工作的最终目的,真正做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋。 (四)树立正确的政绩观,必须坚持理论联系实际的观点。马克思主义认为,实践是检验真理的惟一标准。理论可以指导实践,实践可以进一步推动理论创新。作为一个经济社会欠发达的地区,推进跨越式发展,全面建设小康社会,是没有现成的经验和模式可循的。必须紧密结合地区发展实际,解放思想,实事求是,与时俱进,开拓创新,在实践中干出一番事业,在事业中干出政绩。在干事业,出政绩的过程中,必须遵循客观规律,从实践中来到实践中去,积极探索,锐意进取,在实践中不断总结经验,使我们的工作经得起时间的考验和实践的检验。 (五)树立正确的政绩观,必须大兴求真务实之风。求真务实精神一直是我们党长期坚持和发扬的光荣传统。大兴求真务实之风,就是使我们想问题、办事情、作决策,都要符合现阶段的国情和区情。各级领导干部要坚持下乡调研制度,带头深入群众,深入基层,掌握真实情况,解决实际问题,办实事,求实效,讲实话。要积极进取,量力而行,不追求脱离实际的高指标,不搞劳命伤财的“形象工程”和“面子工程”;不虚报浮夸,不做表面文章,不急功近利。要继续弘扬“老西藏精神”,自力更生,艰苦奋斗,在艰苦的环境中锻炼成长,在艰苦的条件下干事兴业。 经济可持续发展论文:析我国房地产经济可持续发展 1、我国房地产经济的发展趋势 房地产经济作为经济发展的促进因素,在国民经济发展中处于重要的地位,不仅改善了人们的生活质量,还对国家经济的发展起到很大的推动作用,因此,未来房地产经济的良性、健康发展是一大趋势。 1.1 房地产市场日趋成熟 我国的房地产市场在过去的一段时间内促进了经济的发展和人们生活水平的提高,但是在近期却出现了发展的瓶颈期,使得房地产业陷入了僵持阶段。但是随着国家经济的宏观调控和对房地产市场的干预,将会对此作出调节。所以说在未来的时间内我国的房地产业仍将会为我国的经济发展和人们的生活提高作出更大的贡献。 1.2 房价将会日趋稳定 房价的大幅升高是过去一段时间内房地产市场的景象,对人们的生活和国民经济的发展都带来了很大的影响。但是随着我国经济的发展,和国家政策的调整,这些现象就会得到解决。因为房地产经济是和国家经济成正比的,房地产经济促进了国家经济的发展,同时国家经济的发展也带动了房地产经济的发展。近几年的时间里,我国的经济一直处于增长的态势,并且政府也采取了经济政策对房地产业进行调整,通过宏观调整和经济手段的干预,房地产的价格将会日趋稳定。在最近时间段内的房价下降就是一个很好的证明,所以房价的稳定将会慢慢实现。 1.3 未来的房地产业将保障低收入群体的居住环境 在市场经济条件下的任何行业都是有规律可循的,房地产业也不例外,在国家的宏观经济政策调整下,在房地产业的发展规律下,未来的房地产业一定会着眼于改善低收入群体的居住环境,并逐渐走上一条节约资源与环境的良性发展道路,并逐渐为改善人们的生活水平与质量以及 2、房地产经济可持续发展的重大意义 房地产经济的发展,它的暴利性是人们争论的焦点。 尤其是近年来,人民大众、专家、媒体都对其批评与赞扬争论不休。 我们不能否认房地产经济在十年来带给国人经济的提高。 它的迅速发展不仅仅满足了当代人对房屋的需求,还带动了相关产业的发展。 房地产业不仅仅要合理利用每一份宝贵的土地资源,还要为我们的子孙后代留下合理的发展道路。 房地产不是单单盖房子与卖房子这么简单,还要考虑到其是否会影响环境、资源、金融等相关问题。 房地产业的发展要顺应社会发展、人口发展、经济发展,更要适应生态的发展。 过度的地产行业发展势必将导致地产行业经济的衰退,从而制约多方面行业经济的发展。 所以,房地产经济走可持续发展对社会有着十分重大的意义。 3、房地产在发展过程中存在的问题 3.1房地产经济在发展过程中忽略了生态环境的发展 我国的房地产开发商在发展房地产业的过程中,太过于注重追求经济利益,而忽略了对生态环境的保护,对我国的生态绿化造成了极大的破坏。 城市中大量的房屋建筑兴建起来,缺少了对绿化的建设和保护,使城市的生态环境受到极大影响。 由于土地资源的紧张,在开发房地产的时候,很多开发商对于古老的具有文化底蕴的建筑不注意保护甚至是拆毁,导致城市中文化的缺失,对城市的历史文化遗产造成极大的损失。 在城市房地产发展的过程中,只有注重经济、文化和地方特色的结合,才能够形成具有城市特色的产业,才能够得到长远的发展。 3.2房地产在发展过程中,资源浪费的现象 房地产业在发展的过程中,会使用到大量的资源,有些资源是有限的不可再生的。 我国虽然说是一个资源比较丰富的大国,但是人均占有量却非常的少。 而我国的房地产业发展目前还处于一种粗放式的经营发展,没有对空间资源进行合理的利用,所以我国在未来发展房地产业方面,要注重对资源的合理开发利用,使房地产业向着可持续性发展的方向前进。 3.3房地产房产空置的问题 在房地产经济快速发展的过程中,造成了大量的房屋空置现象的产生,对我国的经济发展造成了极大的影响。 那么导致房屋空置的原因主要有几下几点:由于商品房的大量兴建,使得周围的环境配套设施不适合居住,在经济条件上不合符居民的消费能力。 房屋的建筑质量存在问题,由于房地产的过快发展,房地产开放商只追求量和速度的发展,而忽略了质量的问题,导致了消费者不愿意购买。 最后就是在房地产经济发展的过程中,催生了大量以投资房地产为主的投资商,他们大量的购置房产,为了获取较高的利益,而长时间的在手中留存,待时机成熟再转卖,这种行为也是导致房屋空置现象的原因。 以上这些做法不仅对我国的房地产经济发展不利,同时也对我国的经济发展产生了极大的影响。 3.4信息、通讯也是影响房地产持续发展的重要因素之一 ,信息产业的迅速发展,使得我们在选择购房时条件降低。 信息大面积的扩大,使得我们在购买房屋时,可以选择远离城镇的郊区。 4、我国房地产经济可持续发展的战略对策 4.1加强建筑房屋时,对生态的保护 生态环境问题一直是我们人类发展关注的重点。 生态环境一直是我们生活中重要的组成部分,它的好坏直接影响着人们的身心健康。 房地产在建造房屋时要树立“ 以人为本”的设计理念。 要把生态保护作为房地产建设的一部分;要建立环境优美,和谐发展的新小区,要增加房地产小区的文化特色。 4.2加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用 要努力充分限制国内房地产的粗放发展, 合理利用空间资源,努力发展其对各种资源的合理利用; 还要努力科学的进行规划,协调好房地产与各种行业的发展。 4.3加强对房地产业的管理,保障房屋质量 我们要努力完善房地产业的法律法规,要加强房屋质量检测力度,保障房屋的质量,只有这样才能减少空置房的出现。 政府要将制度建设作为重点,与市场需求相协调,将房地产开发的短期行为和投机减至最低。 4.4调整现有土地政策 我国在过去的土地出让方式上存在着很大的问题,导致了开发商对土地的使用无序。 土地价格的升高,直接导致了房价的上涨,所以要对土地政策进行相应的调整。 在土地出让的过程中,避免出现暗箱操作的行为,保证交易的公开公平性,使房地产市场规范有序的发展,进入良性的房地产经济发展运行。 4.5房地产经济可持续发展必须以科技创新为依托 21 世纪是经济、知识、科学爆发的年代,国民经济发展的关键因素就是科技创新。 房地产业的科技创新可以改善人们的居住、办公条件,优化城市的环境;只有不断突破已有的发展的限制,[!]利用先进的科技技术,使用最新的材料,利用新能源才能够取得最高的效益;减少污染;提高对资源的利用率;做好与 交通、信息等其他配套设施的协调;增进人与自然的亲和力。 只有坚持不懈的跟随科技的发展,人们才能打破原有的思维方式与生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。 5、结语 从过去的房地产经济发展的过程中可以看出,房地产经济的发展对我国的经济发展做出了卓越的贡献,房地产业也是我国经济发展中的支柱性产业,在国民经济发展中的作用是不可估量的。 在房地产业发展的过程中,出现了一些问题,阻碍了房地产经济的发展,同时也对我国的经济发展造成了极大的影响。 我们在对房地产经济进行管理的时候,应该采取现代的经营管理手法,运用先进的管理理念,走可持续发展的道路,才能够保证我国的房地产经济有更长远的发展道路,对我国的经济发展也会起到更大的促进作用。 经济可持续发展论文:林业经济可持续发展趋向探微 1国外的林业发展状况 就国外的林业发展现状而言,美国、加拿大等国家都属于林业发达的国家。虽然不同的国家有不同的自然风貌与社会现状,对于林业的经营也不尽相同,但是就林业的发展方向来说,也存在着共通的地方,我国在林业的发展过程中,也对于国外的相关经验进行了借鉴,以促进我国林业的发展。 不同的国家在对于林业发展的道路上都进行不同的战略经营,对于一些遭受森林严重损坏的国家来说,他们所采取的是通过恢复森林资源再转化森林效益的方法,对于森林资源未遭受严重破坏的国家来说,则主要在对森林资源的保护方面采取措施,但总体来看,这些国家的林业发展是一种从单项效益向多项效益发展的经营战略。他们在林业经营的过程中,对于模式的创新和多样化,林业的保护以及调控都采取了积极的发展战略,也使林业的发展与环境保护之间的关系更和谐,不仅满足了人类的发展需要,同时也有力地保护了自然环境。对此,我国也通过借鉴国外的优秀经验,制定了一系列的林业保护政策,并在资金、立法等方面倾斜于林业发展,使林业的发展得到了积极的保障。 2林业可持续发展的相关对策 2.1依靠科技发展林业 林业的发展必须改变原有的经济模式,要通过科技的发展来提升林业的可持续发展。首先要建立林业的创新体制,以科技为核心,以效益为目的,通过科技手段加强林业的经营与管理,实现林业发展的现代化。其次,要以实践为根本,对于林业改革中出现的生产及相关问题进行研究和解决,从而将原有的林业生产转化为科技成果。第三,对于森林生态系统的相关研究要深入和实用,采用先进的应用技术以提升林产品的经济效益。 2.2优化林业经济结构 林业的发展离不开林业经济结构的优化调整,这也是促进林业发展的基础。要以市场为需求导向,推进经济林的建设与发展,同时对于森林的新品开发及相关产生的发展要加大力度,改变原有传统产业的落后布局,重新调整,促进优化组合,提升产品的技术含量,从而提高市场占有率。 2.3注重林业的生态效益与经济效益的结合 林业的发展具有生态效益与经济效益相结合的特色,相比之下,生态效益的价值还要高于经济效益的价值,所以林业的生态发展也受到更多的关注,但是林业的生态效益与经济效益又是密不可分的,他们之间既是对立的又是统一的。如果仅仅追求经济效益而忽视了生态效益,虽然在短期之内可以提高经济效益,但从长远来看,却对生态的破坏相当严重,对经济的可持续发展是不利的。相反,如果仅仅追求生态效益而忽视了经济效益,也会使环境的保护缺失了经济基础,难以支撑下去,与现实出现矛盾。所以,林业发展的生态与经济效益之间有着非常密切的联系。在林业的发展过程中,要力求生态效益与经济效益的相结合,比如采取规模化的造林,提高生态效应,同时发展林业经济,提高经济效益,在保护生态环境的同时,也为社会经济的发展服务。 3对林业发展法律机制的完善 3.1法律对林业发展的体现 林业的发展也需要有一定法律机制的保护与约束,在《中华人民共和国森林法》中就有许多对于林业发展的思想体现。“为了保护、培育和合理利用森林资源,加快国土绿化,发挥森林储水保土、调节气候、改善环境和提供林产品的作用,适应社会主义建设和人民生活的需要,制定本法。”在这一法规中,对林业的可持续发展有较明确的思想体现。而对于《森林法》的制定,也体现出了我国在林业发展方面的思想体现,同时也反映了林业发展在国家经济发展中的重要地位,对于林业的可持续发展应给予的关注与重视。 3.2对林业法律制度的完善 就我国目前的林业法律制度来说,在生态资源优化与保护方面仍存在不够全面的问题,所以应当对于林业立法的思路深入确立,通过借鉴发达国家的经验,优先考虑生态效益,使生态效益与经济效益相结合,以促进林业更好的发展。同时,在林业的法律制度中力求创新,尊重并实现生态利益与经济效益的可持续发展。立法原则的创新。就林业法律制度方面,也需要在以下几个方面进行完善。 1)在执法方面必须加强对森林林地的管理与防范,对于严重损毁林地的违法行为要加以严惩。对于木材经济的单位加强监管,要执行严格的手续制度,依法抓好林业的法律法规的执行,以确保林业管理更加规范。 2)在监测方面也要进一步加强监测综合体系的建设,实现对森林及林业现况的监测,依靠科技手段,建立森林的管理信息,提高监测的技术含量和成果,在遇到破坏森林的重大事件时,可以及时报警并采取相关应急预案,使破坏森林资源的事件得到遏制和有效防范。 3)在诉讼方面,要建立专门的林业诉讼法院,目前,我国已经拥有了土地法院等专业的法院,这对于资源的诉讼已经起到了积极的作用,所以在林业诉讼法院的建立过程中,也可以借鉴相关的经验,从而保证林业资源得到更好的保护。 4)在法律责任方面,要建立健全法律制度,法律责任制度在我国目前来说还不够健全,所以在林业的相关法律制度方面,也应根据其特殊性,建立相关的法律责任制度,使法律制度对于林业的发展起到保护的作用,从而使我国的林业发展与管理更加专业化和健全化。 经济可持续发展论文:谈资源型城市转型实现经济可持续发展的基本思路 随着改革开放的不断深入,我国的经济也呈现出高速发展的态势,人们的生活生产水平得到了极大的改善,因此人们对生活的物质环境也提出了更高的要求,因此在当前的城市建设过程中,实现人类社会的可持续发展,首先必须要实现经济的可持续发展。也正是如此,在资源型城市转型过程中,如何实现经济可持续发展就成为了当前所亟待解决的问题。在党的第十七大中讲到,要帮助能源资源问题严重的地区逐步实现经济转型,因此这就为我国资源型城市转型确立了发展和前景的方向,同时也为我国资源型城市增加了远远不断的动力,也给我国经济的可持续发展带来了新希望。而在今后的城市建设中,我国有许多城市都秉承了十七大的精神,坚持不懈的走经济可持续发展道路,并且采用新思路和新体制以及新方式,牢牢抓住时展的契机,深化改革和扩大开放,从而极大的加快了经济发展的速度,同时也为我国经济的可持续发展奠定了坚实的基础。然而就我国资源型城市转型的实际情况而言,其中还存在着一些较为严峻的问题,因此为了进一步促进我国资源型城市转型就必须要加大对其的分析研究力度。本文从切实节约资源出发,对资源型城市转型进行了深入的分析,然后对资源型城市转型实现经济可持续发展的基本思路进行了详细阐述。希望能够起到抛砖引玉的效果,使同行相互探讨共同提高,进而为我国经济可持续发展起到一定的促进作用。 一、切实节约资源,走新型工业化道路。 在社会主义社会经济高速发展的新时期,能源资源是当前社会发展的动力,因此只有能源资源的长久利用才能够实现我国经济的可持续发展。然而在近几十年中,我国为了经济的发展,从而加大了对矿产资源的开发利用程度,从而使得我国能源资源面临了较为严峻的问题,因此,在当前的城市建设过程中,为了经济的可持续发展,首先必须要将节约资源放在第一位。与此同时,不管是在城市发展的哪一个阶段,都应该要贯彻落实节能生产的理念,从而才能够促进我国经济的可持续发展。要深化国有企业改革,建立现代产权制度。进一步加大企业技术改造投入,实施一批能够延长产业链、带动产业升级的重点技术改造项目。要大力发展非公有制经济,从传统制造业和商贸业,向高技术高附加值的先进制造业、基础产业和新兴服务业转变,提升非公有制经济的产业层次和发展水平。要引导民营企业以大中型骨干企业为依托,充分发挥骨干企业的吸聚和带动功能,配套生产上下游产品,拉长产业链。以科技服务、信息服务、信用担保为重点,大力推进企业社会化服务体系建设,为非公有制企业提供专业化、规范化服务。 二、利用衍生资源,大力发展循环经济 发展循环经济对于化解资源矛盾,解决环境污染问题,保护生态环境具有重要意义。在资源开采生产过程中产生大量的废石、废渣、废水和废气,比如在煤矿的开发过程中产生的粉煤灰、煤矸石、瓦斯等,金属矿开发过程中产生的尾矿、废渣等。按照线型经济传统观念,这些都是废物,而且给生态环境带来破坏。而从循环经济的角度看,这些所谓的废物其实就是矿业开发过程中产生的可以再利用的衍生资源,是一笔很大的财富。要大力鼓励企业循环式生产,推动产业循环式组合,倡导社会循环式消费,推行清洁生产。要以煤矿瓦斯利用为重点,推进共伴生矿产资源的综合开发利用;以粉煤灰、煤矸石、尾矿和冶金、化工废渣及有机废水综合利用为重点,推进工业废物综合利用,努力实现废弃物的资源化、减量化、无害化。 三、挖掘技术潜力,鼓励寻找接替资源 资源型城市“矿竭城衰”的问题已引起社会广泛关注。矿产资源是否真正枯竭,应做客观分析。勘查矿产资源是一个认识过程。现在所谓的资源枯竭,是说已探明的矿产储量即将耗尽,并不意味着资源完全没有了。随着勘探程度的提高,还可以找到新的资源。随着技术的进步,原来难以利用的资源,在现有的技术经济条件下可以被利用。对一个城市来说,主体矿产资源枯竭,其他资源也许有较大开发潜力,即使是主体资源,由于过去受技术、投资等因素制约,也并不一定完全探明矿源和储量。 四、发挥市场作用,努力拓宽融资渠道 资源型城市在发展过程中,为国家建设提供了大量能源和矿物材料,贡献了大量税收。长期以来,资源型城市的投资主要来自国家,民间投资和外资所占比重比很小。在国家投资政策发生重大变化后,受城市自身积累能力的限制,资源型城市的结构调整比其他城市面临更大的资金约束。一些大型骨干企业,生产了许多产品,上缴了许多税收,为国家建设做出过重大贡献。但随着经济体制转轨向前推进,企业在发展的黄金时期没有足够积累,在资源衰减需要转型时却无力投入,经济转型举步维艰,波及整个地方经济发展。解决这个困难,除了争取国家扶持政策和投资,主要还在于发挥市场机制的作用,引进民资和外资,形成内资与外资结合、民资与国资结合、产业资本与金融资本结合的投融资新格局。要千方百计借助外力求发展,扩大对外开放,走出去,引进来,加强与国外和发达地区的联系,加大招商引资力度。要创造良好的投资环境,吸引投资。 五、结束语 在当前的城资源城市转型过程中,为了实现经济可持续发展,首先必须要确定经济可持续发展的基本思路,从而才能够加快我国城市建设的步伐。通过本文对资源型城市转型实现经济可持续发展的基本思路的深入分析,相信读者对资源型城市转型以及经济可持续发展的基本思路也有了更深刻的认识。总而言之,为了实现经济的可持续发展,就必须要坚持资源型城市转型,并且坚持贯彻落实可持续发展的方针,从而才能够为我国城市建设和经济发展奠定坚实的基础。而随着社会的发展和人们对可持续发展的认识不断加深,可以预见,在今后的城市建设中,资源型城市转型必定会更加完善。 经济可持续发展论文:可持续发展与经济法的关系 可持续发展作为20世纪人类最伟大的思想理论成果,已被世界各国的政府和学界所认可。它不仅是一种发展理念、发展战略和发展模式,而且也是一种崭新的经济哲学。它以空前的力量影响着我国的经济、文化和社会生活。在法学领域,可持续发展作为一种原则、一种理念在环境保护法、自然资源法中得到了一定体现。但是,可持续发展作为一种经济哲学对经济法有何影响?本文试图就可持续发展与经济法的关系作一探讨,以求教于学界同仁。 一、可持续发展与“整体本位论” 可持续发展的提法始于本世纪70年代。这一概念从提出发展到今天,其涵义已远远超出了原有的内容。可持续发展的核心思想是强调经济、社会、人口、资源、环境、科技协调发展,永续不断。可持续发展要求把发展的负面效应和代价降低到最低程度,使地球的资源和环境免遭或少遭破坏,既达到发展经济的目的,又保持人类赖以生存的自然环境,既满足当代人的需要,又不危及后代子孙安居乐业,继续发展,从而实现代内公平与代际公平的统一。可持续发展作为一种发展观、哲学观具有整体性、系统性、综合性、长期性、协调性、反波动性等特征。(注:王全兴,樊启荣。可持续发展立法初探[j]。法商研究,199 8(3)。)笔者认为可持续发展理论和经济法有着极为密切的关系。 首先,可持续发展的整体性强调经济、人口、社会、科技、环境、资源的协调一致,共同发展。从空间上看,可持续发展是各地区、全国乃至全球作为一个整体的发展,是全社会范围内,各阶层、各集团、各单位都增进利益的共同发展。“整体本位论”作为经济法的哲学基础,以社会整体为其出发点和归宿,以社会整体的共同利益为最高利益,个体利益为次,客观地反映市场经济的社会性要求,其目的也在于实现社会整体控制与协调发展。 按照可持续发展理论,经济法的调控、规制是国家从社会整体利益出发,在总体上对国民经济运行协调和控制,以及在具体方面对经济活动进行规范、限制和引导的统一过程。 民法以个人权利为本位,而个人权利本位以自然权利理论为其哲学基础,它有利于保证个人利益的最大化实现,以调动个人的积极性和创造性,使每个个体得到充分发展,在民法看来,个人利益是社会利益的基础,并组成社会利益。只有充分保证个人利益的最大实现,才可以促成社会利益的最大化。(注:陈云生。权利本位价值模式的历史命运[j]。政法论坛,199 7(3)。) 同民法着眼保护利益最大化的个体利益本位思想相反,经济法以社会整体利益为本位,着重以社会整体利益为导向,协调个人利益的矛盾与冲突,实现利益均衡,促进社会共同价值目标。在经济法看来,社会利益是个体利益的整合,不是个体利益的简单相加,社会利益决定个体利益,只有站在共同利益之上,才能协调各层次利益关系,而个体利益至上,必然破坏利益均衡与和谐。所以,经济法所坚持的利益原则是整体利益至上原则,利益均衡原则,保护并限制个人利益原则,保护社会弱者利益原则。(注:何文龙。经济法理念简论[j]。法商研究,1998(3)。) 其次,按照可持续发展理论,经济、人口、社会、环境的发展,不仅要全面协调发展,而且要稳定、永续发展。经济法与民法促进个体(私人)经济安全不同,经济法应着眼于国民经济全社会整体安全。这种整体安全首先是指国民经济的稳定、健康和持续发展的协调状态。协调是关于发展过程和系统总体状态的规则,是指一系统存在多重因素关系和多种相互作用条件下,把不同质的因素和不同类型的相互作用统一起来,满足指定功能的过程,表现了系统结构与功能关系的客观规定性同人与社会发展目标的主观规定的统一。(注:王宏波。论社会发展的协调范畴及其意义[j]。中国社会科学,1994(1)。)国民经济发展协调状态是一种理想状态。一方面,在总体上,它表现为社会需要与社会经济发展之间的一种适应与满足的关系;另一方面,在具体上它表现为经济系统中的多种因素和多种力量的多重促进、多元互补的合理配合关系。 可持续发展的无波动性还要求通过经济立法抑制经济系统中不协调因素与力量,防止经济疲软、过热和动荡以及通货膨胀、经济危机等消极状态。在市场经济条件下,经济法对促进消极意义上的经济安全具有更大的重要性。(注:积极意义上的经济安全是指国民经济的稳定、健康持续发展协调状态。) 再次,经济法还致力于促进整体效益。(注:欧阳明程。整体效益:市场经济条件下经济法的主导价值取向[j]。法商研究,1997(1)。)效益作为一种法律价值,导入法学领域始于60—70年代法律经济学的兴起。作为社会经济生活的调节器,民法和经济法都必然把促进效益作为其重要的价值目标,但其具体精神并不相同。民法的私人经济生活本位和个体利益决定了它追求的效益首先是个别的、微观的,然后以此去最终促进社会整体效益,所以,它难以解决个别效益与整体效益,微观经济效益与宏观经济效益,经济效益与社会效益的矛盾。只有经济法能摆好这些矛盾之间的关系。(1)经济法以促进社会整体效益为目标。发展经济效益以提高和不损害社会整体效益为导向,把经济效益纳入社会整体效益中评价。(2)协调个别、微观的经济效益以取得国民经济整体效益最优。把微观经济效益纳入宏观经济效益中评价。(3 )经济活动以提高经济效益为中心。把宏观、微观经济行为纳入经济效益中评价。(4)提高经济效益,须以促进社会资源的最优配置和环境、人口、社会的协调发展为目标。可见,可持续发展理念和经济法的哲学观、价值目标是一致的。 二、可持续发展与宏观调控法 按照可持续发展理论,人口、经济和环境是可持续发展中最重要的因素,人口与经济的可持续发展是总体可持续发展的基础,人口与环境的可持续发展是总体可持续发展的前提。在全部可持续发展诸要素中,人口是可持续发展的中心,经济是可持续发展的基础,环境是可持续发展的前提。要实现人口、经济和环境的可持续发展,必须加强政府的宏观调控(注:陈银娥,杨艳琳。可持续发展需要宏观调控[j]。 华中师范大学 学报,1998( 4)。)。而经济法作为国家宏观调控的主要手段,它通过计划法、投资法、价格法、信贷法、税法等保障实现国民经济的总体目标,这种保障作用主要体现在: 第一,通过宏观调控法,协调可持续发展中各种比例关系。社会化大生产客观上要求国民经济各部门、各地区、各企业和再生产各环节之间保持一定的比例关系,而这些比例关系又受到人口、经济、社会、环境、资源等因素的影响。如人口再生产与物质资料再生产的协调关系受到经济增长、人口增长的影响,企业的再生产受到资源配置方式的制约,经济增长和人口增长又会破坏生态环境,造成资源的浪费,而资源短缺又会制约经济发展,收入分配不公会扩大社会的贫富差距,从而影响社会稳定与经济的持续发展。因此,通过宏观调控法如:资源法、环境法、计划生育法等,运用政府的“有形之手”才能保持这种比例关系,才能实现可持续发展的战略目标。 第二,通过宏观调控法弥补经济发展中市场机制的缺陷。尽管市场在资源配置中起着基础作用,在调节经济运行、管理经济活动中起着其他调节手段不可替代的作用。但是,由市场这只“看不见的手”进行自发调节,存在“市场失灵”问题。市场机制的自发调节必然出现周期性的经济波动和经济危机,影响经济的持续、稳定增长,并会导致资源浪费,带来环境恶化,同时也会产生地区发展不平衡,造成社会贫富两极分化等。如生态环境是公共产品,应通过法律手段,而不是市场手段来实施生态环境的健康发展。如征收资源税和环境污染税,由此,企业将资源税和环境污染税也作为成本的构成而计入生产成本。在我国现阶段还未形成环境成本的概念,只对一些造成环境污染的企业征收环境保护费。但是,事实上,一些在生产过程中未造成直接污染的企业,对环境也可能间接造成很大的负面影响。如摩托车在其生产过程中也许对环境污染的影响不大,可是其在消费过程中带来的环境问题却非常严重。因而,从宏观经济过程观察,经济增长中环境成本是很大的,付出的代价是很高昂的。日本学者枇杷木在《论可持续发展的宏观经济理论结构》一文中提出“增值价值环境税”的理论主张不仅对每个生产阶段的增值价值要征收环境税,而且要“对商品的服务和生产不加以区别的对其‘增值价值’进行课税”,这是有一定道理的。另外,我国目前的自来水收费,既不是资源费,也不是污水处理费,而是制造自来水的费用。如果按照综合成本理论,应当加收资源税或污水处理税,那自来水的价格就要高得多。因此,要克服市场在实现社会、经济的可持续发展中的弱点和消极方面,必须发挥政府“看得见的手”的作用,完善资源法、环境法和税法,通过开征资源税促进资源的合理利用与节约。开征环境税、防治污染税,保护环境,实现可持续发展。 第三,通过宏观调控法,协调好可持续发展中的各种经济利益关系。国民经济的发展是建立在各种经济利益关系协调的基础之上的,宏观调控法就是要协调各种经济利益之间的关系,以促进国民经济的持续发展,从而为社会经济总体可持续发展奠定坚实的基础。社会经济发展过程中的主要经济利益关系有:社会整体利益、长远利益与局部利益、眼前利益的关系,国家、企业、个人三者利益之间的关系,国民经济各部门之间的关系,各地区之间的关系,等等。通过产业调整法、预算法、投资法、税法、银行法等法律协调好社会经济发展中各方面的经济利益关系,才能充分调动各类市场主体的积极性,促进市场经济的发展。如果宏观调控不到位或不能有效地协调好各种经济利益关系,那么,宏观经济就很难获得持续、稳定和协调的发展,从而也就不可能有社会总体的可持续发展。 第四,宏观调控法有助于保障实现可持续发展的战略目标。宏观调控目标与可持续发展战略的要求基本上是一致的。宏观调控的基本目标是保持社会总供给与社会总需求的平衡,主要目标是实现经济适度增长、充分就业、资源优化配置、国际收支平衡以及社会收入公平分配,实现财政、信贷、外汇与物资的综合平衡。经济发展的双重目标是稳定与增长,经济保持相对稳定是经济增长的前提条件,如果经济稳定受到严重破坏,要实现经济的高速增长是不可能的。作为宏观调控手段之一的法律与经济发展之间存在着密切的关系,实现宏观调控的目的就是为了促进经济发展,而经济发展必须有宏观调控来引导。也就是说宏观调控是手段,经济发展是目的,二者相互影响,相互促进。由于经济是可持续发展的基础,宏观调控法能保证经济发展,从而为可持续发展奠定了基础,因而,宏观调控法的目的就是要保障经济增长、充分就业、币值稳定、资源优化配置、社会收入分配公平等目标的实现,有助于可持续发展战略目标的实现。 从宏观调控法和可持续发展的关系看,实现社会经济的可持续发展,离不开政府的宏观调控,更离不开宏观调控法律保障。建国以来,之所以出现“有增长而无发展,有发展而不能持续”的情况,是因为缺乏政府有效的宏观调控,更缺乏完善的宏观调控法。可持续发展思想理论成果的出现,必将进一步丰富宏观调控法的理论和体系,进而促进经济法的发展。同时,完善的宏观调控法也保障了可持续发展目标的实现。 三、可持续发展与市场规制法 市场规制法和宏观调控法作为经济法体系的两大基本亚体系,一是反映国家干预市场的市场规制法律体系,二是反映政府参与经济活动,从全局出发,调控社会总产品和总需求平衡关系,保持社会经济可持续发展的宏观经济调控法律体系。二者在整个经济法体系中是不可或缺的,具有同等重要的地位。(注:王继军,李建人。经济法是市场规制法与宏观调控法的有机结合[j]。法律科学,1999(1)。) 有学者认为,市场规制法的调整原则是效率优先。宏观调控法的调整原则是公平至上。(注:莫俊。论现代经济法的价值取向[j]。山东法学,1998(4)。)笔者认为公平原则不仅体现在宏观调控法体系,而且也体现在市场规制法体系。公平和效率作为经济法的两大价值目标在经济法里应得到完美的统一。一般认为,公平既包括机会公平,也包括结果公平。机会公平,意味着制度规则公正。经济运行机制公正合理,是实现效率,进而实现社会整体效益的逻辑前提。经济法对机会公平的维护突出地体现在市场规制法方面,如反垄断法。反垄断法打破垄断,禁止少数大企业凭借其经济优势限制、支配他人的经营活动,使中小企业的地位和利益得到恢复,获得在市场上进行竞争的机会,从而在垄断者与弱小企业间实现了机会公平。基于社会福利和人道主义的观念,经济法还将追求结果公平引入自己的价值取向中。经济法要求国家对不平等的收入和财产实行直接干预,在一定程度上实现结果公平,强调的是社会财富的再分配和对社会上处于弱势地位的人予以一定的补偿或救济。这主要体现在税法和社会保障法中。如税法规定累进所得税、累进财产税、遗产税、利息税等,收入越高的人纳税的比率越高,收入低于法定纳税水平的,则不纳税。从而通过对高收入者的一种直接“剥夺”,实现结果的公平。 但是,现行经济法的公平观念只是当代人的公平。公平是可持续发展的本性和条件之一,发展失去公平性也就失去可持续性,在一定意义上,可持续发展的精髓是资源和利益,在当代人群之间以及代际人群之间的公平合理的分配。具体而言,可持续发展所追求的公平,包括两层涵义:一是当代公平即同代人之间的横向公平。要求满足全体社会成员的基本要求和较好的生活愿望,赋予每个公民和法人公平的发展权,把消灭贫困作为特别优先的问题来考虑。二是代 际公平既世代人之间的纵向公平。它要求本代人不能因自己的发展和需求而损害人类世世代代满足需求的根本——自然资源和环境,要求给世世代代以公平利用自然资源的权利。总之,可持续发展所追求的公平理念是本代公平与代际公平的有机结合。因此,按照可持续发展的理念,未来各代人应与当代人有同样的权利提出对资源与环境的需求。可持续发展就是要求当代人在考虑自己需求与消费的同时,也对未来隔代人的需求与消费负起历史的和道义的责任。因为同后代人相比较,在资源开发和利用方面处于类似于垄断的无竞争的主宰地位,代际公平则要求任何一代人都不能处于独占地位,即各代人都有同样多的选择发展的机会和权利。这就要通过经济法合理配置当代人与后代人之间的权利与义务,重新清理和消除导致当代人不公平和代际不公平的制度与立法因素,如历史发展的不公平因素,地域发展上的不公平因素,制度上的不公平与法律政策制定与实施的不公平因素,并进行超前性技术开发和研究,当代财富分配中为后代预留财富等,实现代际代内的公平,并不断丰富市场规制法公平理念的内涵,促进市场规制法的不断完善。 江合宁 经济可持续发展论文:论我国可持续发展的环境经济法律制度 环境经济法律制度对可持续发展的实现起着十分重要的作用。随着我国现代企业制度的逐步完善,产权关系日趋明晰,经济成分已趋向多元化,采用环境经济手段,落实环境经济法律制度的微观经济基础已基本具备,因此,强化可持续发展中的环境经济手段,实现环境管理的法制化势在必行。 1 环境问题产生的经济根源及其对策的理论分析 环境问题的重要特点,在于其“外部不经济性”,即市场主体行为对环境资源的不利影响由该行为主体以外的第三方-他人或后代人承担。在海洋鱼类、公共牧场以及空气、水等共有资源、公共物品方面,“外部不经济性”表现得非常明显。如果市场主体均可以任意、无偿、无限制地开发、利用共有资源或向环境中排放污染物,则从短期来看,每个市场主体都可以不断地从其过度开发、利用环境资源的行为中获得全部正效益,而由此产生的负效益则分摊给其他的开发、利用者以及后来者。这样,在获利动机的驱使下,每个市场主体都会无节制地开发、利用环境资源,其结果,从长远来看,多个市场主体的共同行为必然导致环境资源的枯竭、污染、毁灭,对全体开发、利用者造成不可挽回的损害,这也就是人们所说的“共有物的悲剧”。 显然,由于环境问题具有“外部不经济性”,使得市场主体在决定不同层次的生产、投资、消费等活动时,往往只从自己的角度考虑所面临的各种选择的成本和收益,而对经济活动中所需的环境要素(如空气、水、环境的纳污能力等)的投入和产出,特别是由此产生的广泛的社会后果(如对财产、人体健康、生产生活活动、环境舒适性以及环境美学价值的损害等),却没有或没有完全折合成与该市场主体有关的成本和收益,因而不能很好地影响其决策。而且,在竞争的压力下,市场主体即使意识到了其活动给社会造成的环境成本代价,只要其行为不受社会的严厉惩罚,也往往置之不理,而是将该环境成本转嫁给他人和未来。正因为过度开发利用自然资源的代价不是由开发利用者承担,污染环境的代价不是由污染者承担,他们就不愿花费大量钱财来保护自然资源、防治环境污染。由此,保护自然资源、防治环境污染也就成为市场经济的“盲区”,而“外部不经济性”则成为产生环境问题的重要经济根源。 面对市场在环境资源领域的“失灵”,政府必须加以干预,采取有效措施保护环境资源,鼓励环境资源的有效利用,即通过促使外部不经济性的内部化,达到社会所期望的环境目标。这就是“经济靠市场,环保靠政府”的道理,也是解决环境问题、实现可持续发展的基本思路。 为了促使外部不经济性的内部化,由此而设计的环境政策与法律体系主要有三种类型:“直接控制型”、“间接调控型”和“自我调控型”。所谓“直接控制”,即制定和实施环境资源法律法规,其主体是“命令和控制”措施,同时这也为经济计划、经济手段、宣传手段等提供法律框架和基本保障。就应用范围来看,该模式主要应用于污染控制,在自然资源管理中也有一定的应用。其突出特点在于其严格性、强制性,即污染环境者或开发利用自然资源者必须遵守有关法律法规,否则会受到民事、行政乃至刑事制裁。“直接控制”是各国普遍采用的环境资源管理模式,美国则是该模式的典型,其“命令和控制”手段可以概括为四个环节:确定法规标准颁发许可证监督实施对违法者进行制裁。 所谓“间接调控”,即采用经济手段,其实质在于按照环境资源有偿使用和“污染者付费原则”,通过市场机制,使开发、利用、污染、破坏环境资源的生产者、消费者承担相应的经济代价,从而将环境成本纳入各级经济分析和决策过程,促使开发、利用、污染、破坏环境资源者从自身利益出发选择更加有利于环境资源的生产、经营和消费方式,同时也可以筹集一笔资金,由政府根据需要加以支配,以支持清洁工艺技术的研究、开发、推广、应用以及区域环境综合整治、重点污染源治理、污染防治基础设施的建设和某些特殊类型的环境受害者的救济等,改变过去无偿或低价使用环境资源并将环境成本转嫁给社会的作法,从而最大限度地实现经济、社会、环境、资源协调发展的政策目标。 从理论上看,可持续发展的“间接调控”经济手段主要有征收环境费制度、环境税收制度、财政信贷刺激制度、排污权交易制度、环境标志制度、押金制度、执行鼓励金制度以及环境损害责任保险制度等,其中每一种手段、制度的设计功能通常为筹资、经济刺激或二者同时兼有。 最后一种模式为“自我调控”,即通过宣传、教育、合作与交流等,鼓励公众、非政府组织、工业企业改变其环境行为。一般说来,某一国的直接管制越严厉,经济技术水平越高,人们的环境意识越强,该模式发挥的作用就越大。 2 完善我国环境经济法律制度的基本背景 经过20多年的发展,我国制定和实施了一系列关于防治环境污染、保护自然资源的法律法规,在环境保护中确立了“预防为主,防治结合”、“谁开发,谁养护,谁污染,谁治理”和“强化环境管理”三大政策,形成了以环境影响评价制度、“三同时”制度、征收排污费制度、环境保护目标责任制度、城市环境综合整治定量考核制度、限期治理制度、排污许可证制度、污染集中控制制度等八项制度为基本内容的环境管理体系。上述以 行政管理为主的管理体系,侧重于污染物产生后的达标排放,总体上属于“末端”治理措施。至于“预防为主”原则,虽然早在70年代就已提出,但由于行政管制的力度不够,又缺乏有效的经济刺激制度,因而并未得到充分落实。随着社会主义市场经济体制的建立,在强化“直接控制”的同时,完善经济手段以保护环境资源的呼声很高。中国政府在《环境与发展十大对策》中指出[1 ]:“各级政府应当更好地运用经济手段来达到保护环境的目的”;在《中国21世纪议程》中指出[2]:“为适应中国社会主义市场经济体制的建立, 对已有的立法进行调整,引入符合市场经济规律和市场机制的法律调整手段”,“通过调整各种经济政策,在国家宏观调控下,运用经济手段和市场机制促进可持续的经济发展”。可见,利用经济手段促进中国的可持续发展已被摆到了极为重要的位置。 3 完善我国环境经济法律制度的途径 对开发利用自然资源者收费是世界多数国家通行作法,我国在有计划商品经济条件下也已确立了资源补偿费制度。例如,《矿产资源法》(1986)明确规定:“国家对矿产资源实现有偿开采。开采矿产资源,必须按照国家有关规定缴纳资源税和资源补偿费”;《水法》(1988)规定:“对城市中直接从地下取水的单位,征收水资源费;其他直接从地下或江河、湖泊取水的,可以由省、自治区、直辖市人民政府决定征收水资源费”。这些措施对提高自然资源的利用效率,促进自然资源的合理利用与保护起到了积极作用。随着市场经济的发展,其功能逐步加强,但缺陷也日趋明显。一方面,收取资源补偿费的范围(包括自然资源的范围和开发利用者的范围)狭小,许多国有自然资源仍处于任意、无偿使用状态;收取的费用远远低于自然资源本身的价值,往往无法通过市场供求反映出其稀缺性。这就使得许多自然资源利用效率低下,浪费严重,促使生态环境的破坏、退化并加剧了环境污染。另一方面,现实中苦乐不均的现象十分严重。由于管理上的缺陷,能收到资源补偿费的大多是开发利用自然资源的国有大中型企业,如矿山、冶金企业等,而浪费严重的乡镇、村办和私营企业等小型企业,由于量多面广,往往鞭长莫及,难以收取资源补偿费。这不仅违背了保护自然资源的初衷,而且造成了市场条件下的不平等竞争。 针对上述情形,一方面,应当扩大资源补偿费的征收范围,提高收费标准,使其能够反映出资源稀缺性和实际价值;另一方面,必须加强对自然资源补偿费征收工作的管理,特别是严格审批手续,强化征收环节,保证把应收的资金收上来。同时,应当结合国家产业政策,对国家保护的行业或者开发、利用自然资源成绩突出的企业实行减免收费、税收优惠或奖励,做到既不损害本来就相对薄弱的原材料产业,又能从总体上提高自然资源的利用效率,减轻环境资源的压力。 在利用环境纳污(自净)能力资源方面,我国于70年代末、80年代初制定了征收排污费制度,这是“污染者付费原则”的具体表现。在现行的环境资源法律体系中,除了《水污染防治法》对水污染物实行排污收费、超标排污征收超标准排污费外,总的说来实行的是超标排污收费制度,即只是对超过浓度标准排放污染物者征收排污费。虽然该制度对控制污染物的产生和排放,促进排污者加强经营管理、节约和综合利用资源、治理污染、改善环境等发挥了一定作用,并筹集了一部分污染防治资金,但总体上看经济刺激功能极其微弱。首先,收费标准偏低,企业所交的超标准排污费只相当于污染治理费用的10%~15%[3], 更远远低于污染物的正常处理费用,客观上鼓励企业宁愿交纳排污费也不积极治理污染,形成“谁污染、谁受益”的格局;其次,实行单因子收费,即同一排污口有两种或两种以上污染物时,按收费最高的一种污染物计算收费数额,不利于促使排污者削减污染物,也不利于其公平竞争;再者,超标排污收费制度实质上是计划经济体制下以资源分配、无偿使用为主要特征的产品经济在环境保护领域的具体体现,排污者只要不超过污染物排放标准,就可以无偿使用环境纳污(自净)能力资源,许多排污浓度小但排污量很大、污染严重的企业也可不交排污费,这在很大程度上加剧了资源浪费和环境污染。而在市场经济条件下,经济利益成为社会关系的纽带,提高环境资源利用效率以及保持社会公平要求摈弃“环境资源无价值”的传统观念而遵循有价、有偿使用的原则,要求提高收费标准和实行多因子累计收费。否则,经营者仍会逃避防止、减少和治理污染的责任,这既造成环境资源的浪费和污染,又使污染治理投入多、排污少的经营者与污染治理投入少、排污多的经营者处于不平等的竞争状态。 随着经济的大规模迅速发展,环境污染的压力越来越大,仅污染源排出的未超标部分的污染物就侵占了大部分的区域环境容量甚至已经超过了该区域的环境容量。在这种情况下,如果仍然只对超标排污者征收排污费显然已无法保证和改善环境质量,远远不能满足环境与经济协调发展的要求了。从长远的观点来看,以污染物的“总量控制”取代目前的“浓度控制”是必然的趋势,但考虑到实际需要和条件的限制,污染物的“浓度控制”与有条件的“总量控制”(所谓有条件的“总量控制”,是指针对某些特殊区域、某些特定种类的污染物实行“总量控制”)将在较长时间内共存,最后逐步过渡到“总量控制”。 “总量控制”下应当实行排污即收费、超标排污属于违法并加重收费的制度。而在实行“浓度控制”的条件下,变现有的超标排污收费制度为达标排污即收费、超标排污加倍收费并予以处罚的制度也同样是必要的、可行的。首先,其必要性在于消除不同法规间的不协调。根据《标准化法》的规定,强制性标准必须执行,对违反者要处以罚款甚至追究刑事责任。而现行《环境法》只要求超标排污者交纳排污费,即并不认为超标排污系违法行为。这就直接违反了《标准化法》的规定,造成法律体系内部的不协调。此外,现行《环境法》规定,对投入生产或使用时未达到建设项目环境保护管理要求(包括符合污染物排放标准)的新建、改建、扩建项目,可以依法处罚。这就出现了建设项目投入生产或使用时超标排污视为违法并予以处罚,而投产后超标排污仅征收超标准排污费、不算违法也不受处罚的自相矛盾的境况。其次,其可行性,可以从我国的法律实践中得出结论。现行《标准化法》、《药品管理法》、《产品质量法》、《食品卫生法》等法律分别规定对违反“强制性标准”、“药品标准”、“保障人体健康和人体安全标准”、“卫生标准”的单位和个人予以处罚,即都实行超标违法原则。如果在《环境法》中实行超标违法并予以处罚的制度,同样也不会超过一般企业的承受能力,不会出现处罚面过大、执法困难的局面。这是因为国家污染物排放(浓度)标准是根据国家环境质量标准和国家经济技术条件制定的,其中针对重点污染源或产品设备的专项标准是根据国家一般的污染治理水平即最佳实用技术(bpt)而定的。 当然,在污染物“浓度控制”与有条件的“总量控制”并存的情形下,考虑到企业的实际承受能力和区域环境的具体特点,实行排污收费、超标排污违法并加倍收费制度应当遵循灵活处理、区别对待、逐步到位的原则。一般地,凡实行“总量控制”的区域和污染物,新建、改建、扩建、技术改造的污染源应当立即实行该制度,而对现有的污染源则要根据国家的产业政策、企业自身的经济技术条件等规定一定的宽限期。凡实行“浓度控制”的区域和污染物,应侧重于实行超标排污加重收费,并可责令其限期治理,其中新建、改建、扩建、技术改造的污染源应立即实行超标排污加重收费,而现有污染源则应逐步地、定期地提高收费标准。此外还应合理调整污染物排放标准和各污染源的排污量指标,最大限度地保证公平。 环境税对开发、利用、保护和改善环境资源有着显著的刺激(鼓励或抑制)效果。受传统产品经济的影响,我国的环境税收法律制度还比较薄弱。目前对煤、石油、天 然气、盐等征收的资源税收及城镇土地使用税等,主要目的是调整企业间的级差收入、促进公平竞争,对促进环境资源的合理利用和保护、改善的意义不明显;在奖励综合利用以及节约能源方面,环境立法采用了一些税收调节手段,如规定综合利用产品在投产5年内免交所得税和调节税, 综合利用的技术引进项目和进口设备、配件可以视为技术改造项目而享受减免税优惠等。 随着社会主义市场经济的发展,环境税在保护环境资源中的地位和作用将不断增强。但是,我们应当汲取西方国家的经验教训,针对我国的主要环境问题,通过立法促进环境税的分期分批实施。除现有的一些环境税收规定外,目前首先应当对含硫燃料征收硫税,对严重危害环境的产品如含cfc[,s]的产品征收“污染产品税”。 这不仅有利于环境资源的合理、持续利用和改善,有利于履行有关保护环境资源的国际条约和公约,也可以作为环境基金的一个来源。此外,为了鼓励污染防治和自然资源的保护,对采用清洁工艺技术以及安装“末端”处理设施的企业、环境保护工程项目、生态恢复工程项目等应当提供减免税、加速折旧等优惠;对严重浪费自然资源的行为应当征税,如征收土地闲置税等。 在财政刺激方面,除了取消或减少与可持续发展目标不相符的各种政策性补贴外,为了加强中央对地方、环保机关对企业等在环境保护方面的调控能力,应当建立和完善分级管理的环境保护基金。该基金应由中央和地方的环保投资、环境费、环境税、环境贷款、外国和国际组织的环保赠款等组成,由环保部门会同有关部门统筹安排使用。中央基金主要用于清洁工艺技术、设备以及“末端”治理技术、设备等的研究、开发、推广、应用或以赠款、贴息贷款等形式向有关企业、单位提供经济支持和刺激,也可用于帮助地方修建或改进环境保护基础设施等。地方基金除用于修建、改进环境保护基础设施、进行区域环境综合整治外,还可用于帮助清洁工艺技术、设备以及“末端”治理技术、设备等的研究、开发、推广、应用,帮助治理重点污染源,用于救济某些由环境污染或破坏遭到损害的受害人等。 相对于“命令和控制”措施,排污权交易制度是一种灵活的污染控制手段。企业可以根据自身状况及市场条件选择自行削减排污量或到市场上购买排污指标,从而为企业实施费用最小的排污“达标”方案提供了新的途径,这不仅可以实现政府既定的环境目标,而且也可以节省污染控制的总费用。我国在16个城市开展排放大气污染物许可证制度试点的同时,也在6个城市进行了“大气排污交易政策”的试点。结果表明,该政策为空气质量非达标区提供了发展经济的可能性,加快了实现区域大气环境质量目标的步伐,同时促进了技术进步、产业结构优化和工业的合理布局,并使区域大气污染防治费用趋于最小[4]。因此, 在“总量控制”下的排污权交易制度也应得到立法的充分确认,特别是在水污染和大气污染控制方面,对适用范围、交易规则、监督管理、违法责任等内容均应作出明确、具体的规定。 为了推动建设项目“三同时”制度以及企业环境保护目标责任制度的落实,许多地区的环保部门在实践中探索实行保证金(也有的称为抵押金或执行债券)制度。由于缺乏明确的法律依据,各地主要根据国家有关文件或地方相应规定执行保护金制度,其实施依据、收取保证金的时间、标准以及财务管理制度、监督机制等大都各不相同或极不完备。尽管这项制度存在着这样或那样的不足,但提高了“三同时”制度的执行率,加强了建设项目后期的环境管理,增强了企事业单位领导的环境保护意识,促进了污染防治措施的落实,使环境保护部门在“三同时”和企业环境保护目标责任制的管理方面变被动为主动等。因此,环境立法应当肯定和完善针对“三同时”制度、企业环境保护目标责任制度以及啤酒瓶、饮料瓶等而采取的保证金制度。 环境标志制度作为市场经济条件下强化环境管理的一项有力措施,已为发达国家的实践所证实。从1993年3月起, 我国也开始了环境标志认证工作,环境标志制度作为一项引导性政策,目前我国实行的是自愿申请原则,随着推行清洁生产和污染预防政策以及国际经济一体化的要求,我国的环境标志产品认证制度要与国际通用标准相衔接,其由非强制性的引导性政策上升为稳定、普遍的强制性法律制度。因此,建立完善的环境标志制度应是我国环境经济立法的发展方向之一。 经济可持续发展论文:加快农村公路建设步伐推动农村经济全面、协调和可持续发展 滁州市位于安徽省东部,居长江、淮河之间。气候温暖湿润,四季分明,时有旱涝发生。周边与江苏泗洪、盱眙、仪征、江浦,以及安徽省的巢湖、和县、淮南、蚌埠等县市毗邻。辖天长、来安、全椒、定远、凤阳、明光6县和琅琊、南谯2区,区域面积13328平方公里,全市总人口430.57万人,78个乡,86个镇,16个办事处,2264个行政村。据统计,全市县、乡、村公路总里程8971公里,其中县道2081公里,乡道2512公里,村道4441公里。截止目前全市180个乡镇已全面实现通油路,全市2264个行政村全部实现晴雨通车。现有二级公路49公里,三级公路1068公里,四级公路6350公里,等外路1504公里。砼路面120公里,沥青路面1426公里,砂石路面7414公里,无路面里程11公里。 一年多来,我们在省、市主管部门的正确领导和各级党委、政府的大力支持下,以党的十六大精神为指针,全面贯彻“三个代表”重要思想,牢牢把握发展主题,强化先行意识,以提高服务质量为根本,加大农村公路建、管、养力度,推进“依法治路”方略,狠抓行业精神文明建设,不断加快农村公路建设步伐,取得了较好的成绩。20__年我市农村公路建设取得了较大成绩,呈现整体推进,快速发展的态势。20__年计划建设项目22个,建设总规模427.5公里,建设总投资1.5885亿元。其中,国债项目15个,建设规模308公里,建设投资0.924亿元(国家补助资金0.406亿元);通达项目7个,建设规模119.5公里,建设投资0.6645亿元(省补资金0.2亿元)。另外计划新建通村油路60公里。 20__年全市在遭受非典、洪涝、酷暑及连阴雨等灾害对农村公路建设影响的情况下,我市地方公路部门所属职工为全市的农村公路建设书写了崭新一页。15个国债项目累计完成投资8802万元,占年度计划的88。7个通达项目累计完成投资6033万元,占年度计划的90。通村油路累计完成投资1319万元,占年度计划的69。另完成其他项目投资671万元。据交通厅统计月报反映,我市县乡公路完成总投资在全省位居前列。 20__年我市农村公路建设计划项目60个,建设总规模950公里,建设总投资5.4212亿元。其中,国债项目28个,建设规模559公里,建设投资3.2742亿元(包含03年续建项目15个,1.6742亿元);通达项目32个,建设规模391公里,建设投资2.147亿元(包含03的续建项目7个,0.7895亿元)。另有农村通村油路工程89个,建设总规模457.7公里,建设总投资0.9154亿元。据各县、市最新上报数据表明,全市20__年国债、通达续建工程均已全部开工,都在紧张的施工阶段,初步预计5月底全面竣工。20__年新安排国债项目已开工50,其余都在招投标中。20__年新安排通达项目已全面开工。 回顾一年多来农村公路建设的实际,我们主要有以下几点做法。 一、强化服务意识,加快农村公路建设步伐。 近几年,我们始终坚持组织全系统干部职工认真学习党的十六大精神和“三个代表”重要思想,深刻领会总书记向全党提出的“两个务必”的精神实质,全面领会中央农村工作会议精神。坚持以先进楷模的事迹来教育全体干部职工,不断提高自身素质,增强服务观念。利用不同会议和场合教育全体人员要从关注农村、关心农业、关爱农民的高度认识我们的工作,从而增强责任感和使命感。充分认识加强农村公路建设是解决“三农”问题,加快推进全面建设小康社会进程,实现交通新的跨越式发展的必然要求。自从《安徽省农村公路暂行管理办法》颁布以来,市委、市政府高度重视,强调要抓住机遇,加快农村公路建设步伐,推动农村经济全面、协调和可持续发展。为此,市委、市政府多次召开常务会议,研究解决农村公路建设中遇到的问题,明确指出有关部门要无条件服从大局,服务基层,做好农村公路建设中的配套服务工作。为确保实现“十五”农村公路建设目标,加强对农村公路建设的组织和领导,市政府于03、04年连续出台“关于加快滁州市农村公路建设的决定”,并组建滁州市农村公路建设领导小组。我们也及时调整充实技术和管理力量,从思想上行动上切实重视农村公路建设工作,成立了农村公路建设领导小组,理顺工作关系,层层落实管理责任制,要求各级地方公路系统层层建立组织,认真履行好行业管理职能,把农村公路建设工作抓好、抓实、抓出成效。在去年的工程建设高潮中,我们频繁深入工程建设第一线,召集当地领导和工程技术人员,研究下一阶段的工作重点与方案,内容涵盖了工程进度、统计报表、工程质量、配套资金及安全廉政等方面,形式上分为座谈会、片区会、经验交流会与现场观摩会等,旨在着力推行服务理念,重点解决前进中的问题,目的在于加快县乡公路建设步伐。 在配套资金方面,我们逢会必讲,强调省厅的鼓励政策,强调完成配套资金的长远意义。我市还就此召开多次会议,强调各县(市、区)政府要做到二个确保:一是确保已定的县乡公路建设项目的配套资金落实;二是确保已定县乡公路建 设项目按期完成,并争取达优良标准。各县市均从实际出发,因地制宜,发挥出各自的主观能动性。全椒县广泛发动农民自愿投工、投劳,县政府明确表态,地方配套资金一分不少,涉及协调的事宜一点不推,至今,全椒县地方配套资金已达1000余万元;凤阳县政府用财政周转金调拨水泥120__吨,另外县政府还用政府门面房抵押贷款,筹措资金。定远县政府在《农村公路国债和通达工程建设协调会议纪要》中明确规定,沿线乡镇的路基土石方、伐树、取土用水及征地拆迁等属地方配套工程,由乡镇承担外,公路建设项目所经乡镇,按行政区为界,每公里上缴县交通局2万元县乡公路建设统筹款,作为涵洞、桥梁及路面施工地方配套费。天长市政府规定沿途乡镇内每公里筹4万元,另外,市财政每年拨付200万元作为县乡公路建设配套资金。来安县给予国债工程来水段和来韩段公路地方配套工程,折合资金约140.73万元。明光市决定从农业税“交通事业费”拨款200万元,分别配套国债项目140万元,通达项目60万元,地方配套工程折合175万元。 前几年,我们滁州部分县市的乡村路况差,雨天道路不通,出行难成了当地农民的心头病,农民兄弟生产的农副产品由于交通不便,很难及时运出,只能“守着金窝受穷”,青壮年都纷纷外出打工,严重制约了当地农村经济的发展。以前穷在无路,现在富在有路,经过一年多的努力,全市2264个行政村全部实现了晴雨通车的目标,这个制约农村经济发展的“瓶颈”被打破,真正使农民兄弟走上了致富路。同时也极大地促进了当地政府和广大农民群众支持修路的热情,出现了前所未有的修路高潮。定远县过去的农村道路欠帐较多,近年来国债项目和通达项目任务比较繁重,为完成好任务,建成优质路、放心路,该县成立了高规格的县乡公路建设领导小组,县长亲任第一组长,分管副县长任常务组长,并定期召开县乡公路建设协调会,解决和协调施工中出现的各种问题,明确道路沿线各乡镇的配套任务,极大的保障了建设项目的顺利完成。他们还广泛宣传修建县乡道路的重要性和致富奔小康的关系,激发广大干群想路、盼路的愿望,极大地争取群众的支持。该县严桥乡郝刘村地处偏僻,交通闭塞,过去全村无一条出行路。20__年实施通村油路工程,村里听到这个消息后立即主动找到交通局了解情况,听说通村油路计划每公里补助4-6万元,但需地方配套4万元。如果配套资金能到位的话就可立项。村班子马上召开全村群众代表大会,向大家征求意见,群众们听了以后异常激动,情绪高昂纷纷表示只要是真修路再多的钱也愿意拿,仅用两天的时间就筹措了所需的12万元配套资金,使得该项工程得以顺利开工建设。20__年10月26日一条宽3.5米,长3公里的村级油路正式建成通车,多少代人的梦想,多少代人的期盼今朝实现,村民们由衷地感叹,这不仅是一条幸福路,更是一条致富路、连心路。 二、强化质量意识,建设优质高效的民心工程。 工程质量是公路建设的核心。没有质量保证的公路,就是没有生命力的公路。农村公路技术标准不一定很高,但质量要求绝不能降低。农村公路建设质量直接关系到群众切身利益,关系到行业的形象,关系到“三农”问题,必须从讲政治的高度,认识质量工作的极端重要性,把质量工作放在中心位置来抓。我们一直以对国家、对人民、对历史负责的态度,扎扎实实地抓好农村公路建设的质量,把公路质量视为公路建设的生命,视为联系民心的桥梁,努力建设“放心工程”和“满意工程”。早在20__年初,为加强和规范我市县乡公路建设,高质量、高效率地推进县乡公路发展,我们就成立了县乡公路建设领导小组和县乡公路工程建设招投标领导小组,全面组织和领导我市县乡公路建设管理和养护工作。针对农村公路建设项目分散,涉及面广,基层一线技术力量、管理力量比较薄弱的实际,不断加强对农村公路建设特别是通村公路建设的监督管理和技术指导,逐步引入高等级公路建设的质量意识和管理理念,稳步提高施工质量。在实施国债和通达工程建设过程中,切实加强建设管理责任制,确定项目法人对本辖区内的项目进行全面管理,严格执行基本建设“四项制度”:即项目法人制,招投标制,工程监理制和工程合同制。特别是施工监理制度。各级业务部门按各自的分工,加强了质量监督力度,严格按照上级关于工程质量管理规定,健全制度,强化质量控制。我们还根据省交通厅下发的《安徽省县乡公路通达工程建设实施意见》和有关工程质量管理的一系列规定,结合我市的实际情况及时制订了“滁州市农村公路建管养实施意见”、“滁州市农村公路招投标管理暂行办法”、“滁州市农村公路质量监督管理暂行办法”等,使我们在项目实施过程中有依有据,使工程建设的管理更加规范化、科学化,更具有一定的可操作性。建立和完善政府监督、工程监理和施工自检的三级质量保证体系,在此基础上还不断加大监理力度,路路落实总负责人,配备专业监理人员,实行旁站式跟踪监理,切实落实工程质量终身负责制和责任追究制。全椒县在严把工程质量关上,强调提出“铁腕抓质量”的口号,坚决执行“四严”要求,即:严把材料关;严禁不合格材料进场;严把实验关;严格做好各项标准试验及各项抽检试验,加大抽检力度和频率,确保质量符合要求。天长市是全市建优质工程的先进市,他们对所建工程均能按照“精心组织,合理调配,系统管理”的要求,强化工程各项管理。一是狠抓项目经理部的建设。主要是按要求配置实验室,制定严格的管理制度和各项相关图表,认真落实管理、监理、施工人员的工作,做到施工有章可循、有规可查。二是狠抓施工员、安全员、材料员、质检员的岗位培训,使他们能够尽快熟悉业务,进入角色。三是认真抓好施工的主要环节,做好“两及时、三检验、四控制”。“两及时”即及时处理软基和及时碾压夯实;“三检验”即认真检验施工用土指数,认真检查石灰材料有效成份,认真检验灰土配比密实度等;“四控制”即严格控制结构层的宽度、厚度、拱度、平整度。做到严格按设计要求规范施工。定远县是全市农村公路建设最为繁重的一个县,也是农村公路发展相对滞后的一个县,但他们迎难而上决心建好续建工程,抓好新建工程,对于工程建设中出现的质量问题,坚决不手软,如定义路01标段有200米长的路段路面出现网裂状,当时质检站检查时不能定论,就把市质检处的同志请去共同会诊,会诊结果认为是灰土含水量过大造成的石灰稳定土出现网裂,最后要求施工单位把这200米路段灰土全部推掉重新铺装。事实告诉我们没有修不好的路,只要我们用心抓好每一环节,道路只会越修越宽,越修越平。 三、强化廉洁意识,为农村公路建设保驾护航。 近年来,随着国家加大对农村公路建设的投入,一向沉寂的农村公路市场也焕发出难得的生机和活力,但同时,也给农村公路建设带来了新的问题,面对有可能出现的路生腐败现象,我们及早防患于未燃,采取了一系列强有力的措施:一是狠抓领导班子廉政建设。要想廉政建设上台阶,领导是关键。我们采取的办法是:一把手“两手抓”,主要领导亲自抓,分管领导负责抓,坚持廉政建设与“堡垒工程”一起抓,领导班子共同抓,实行一级抓一级,一级对一级负责,统一了认识,统一了思想,上下一致 ,形成合力,层层抓落实。从“三个代表”的高度增强廉洁意识、责任意识和自律意识。二是健全监督机制,强化自律意识。抓廉政建设任务实行逐级责任制,实行目标责任管理。严格各项操作制度,规范招投标程序。事实告诉我们,仅凭个人的自律,来完成如此庞大的工程,力量明显不足,所以,我们坚持在招投标等环节实行纪检监察、计委、招标办、质监、工商等部门的全过程参与监督。在项目审批、招投标、工程变更、质量监督、资金拨付等关键环节,坚持阳光操作,坚决堵住容易产生腐败的漏洞,充分体现公开、公平、公正的原则。三是要求建设单位与施工单位必须签定廉政合同及安全生产合同。廉政和安全这两项合同写入施工合同中去并实行责任追究,这样就有力地约束了双方的个体行为。四是严格建设资金的管理,确保资金安全、合理和有效使用。我市县乡公路建设领导小组对国债和通达工程专项建设资金的使用均采取全过程的监督检查,要求各级县乡公路管理部门要设立县乡公路通达工程银行专户,专款专用,严禁截留和挪用。执行廉政建设有关规定,防止资金损失浪费,提高投资效率。目前从我们对全市的调查情况看,各县(市)均严格按照程序,采取了相应的预防措施。 四、强化管理意识,保持农村公路可持续发展。 一年多来,随着农村公路建设步伐的不断加快,我市农村公路的总里程已达8971公里。与此同时,对农村公路重建轻养的问题也日益突出,许多地方的农村公路在建成后因缺乏有效的管养而惨遭破坏,严重影响了农村公路的正常使用。因此,我们坚持牢固树立“建设是发展,养护管理也是发展,而且是可持续发展”的新观念,摆正建设与养护管理的位置,克服重建轻养的思想倾向,要求建设与养护要两手抓,两手都要硬。首先,积极改革和完善符合市场运作规律的农村公路养护管理运行机制,建立健全各项制度,落实各级政府的责任,签订养护工作质量保证责任状,落实到人。各县(市)都在养护这个问题上做了许多文章,比如说天长市每年要在年初召开多次调研会,并安排工程技术人员对全市县乡油路进行实地调查,编制养护经费上报市政府、主管局,同时制定周密的养护工作计划,在计划时就下达了季度和年终好路率指标,平均每年投入养护经费150万元。因为天长不但投入了资金,而且有非常健全的养护管理体制和完善的养护管理办法,才确保好路率指标的稳定提高;其次,进一步落实“三六一机制”。建立健全专业养护和群众养护相结合,常年养护与季节性养护、流动养护相结合制度,积极推行和完善多种形式的养护承包责任制,提高公路养护水平。明光市率先推行家庭道班养护形式,在明光市交通局的指导下,他们进一步完善合同,明确了责、权、利,使家庭承包养护砂石路的做法日臻完善。这一做法主要特点体现在“六个一”上:一是乡镇有一个好的管养机制,镇党委对公路的管养比较重视,确定专人抓;二是有一户家庭劳力富足的人家承包;三是有一份制约双方义务的合同;四是承包户必须有一台小型机动车;五是有一块堆放砂石的场地,做到每公里备料不少于10吨;六是承包户必须有1万元左右的资金或年收入。全椒县各行政村在农村县乡两级公路管理机构的帮助下,纷纷设立“农民道班”,按照有组织、有机制、有房子、有设施、有牌子、有机械、有资金、有人员的“八有”标准,逐步进行了完善。其它县市也均研究制定了加快农村公路的具体优惠政策和措施,这一系列措施的出台和落实,均有效地改善了农村公路的路况,也大大激发了农民参与管养农村公路的热情。三是利用农闲发动群众整修公路,努力提高农村公路路况。每年雨季农村道路都会受到洪水的侵害,给农业生产和农民生活带来极大的困难,各级政府和地方公路系统广泛动员群众投工投劳抢修被毁路段。一年多来,共投入民工十多万人次,机械千台以上,石料百万吨,从而保证了全市农村公路的晴雨通行能力。 坚持依法行政,切实维护路产路权。路政管理是公路部门的一项重要职责,是巩固建养成果,改善路容路貌,确保道路畅通的一个必要条件。首先,大力加强路政宣传,优化执法环境。搞好法制宣传是依法行政的前提,也是政务公开的手段。几年来,我们组织各县市地方公路管理站对新出台的法律、法规进行了多次大规模的宣传,分发、张贴各种宣传材料近万份。极大地提高了公路沿线群众的法律意识,营造了良好的路政执法环境;其次,加强法制教育,极力提高执法人员素质,我们把政治素质、道德素质、文化素质作为考核路政管理人员的重要内容。定期组织学习有关法律法规和执法常识。严格执法纪律,严禁执法人员公务期间饮酒,坚决杜绝接受吃请、索要钱物的现象发生。坚决做到文明执法,规范服务。第三,维护路产路权,保障道路畅通。全市在围绕“反超限、保畅通”这一主题中一直在扎实地开展工作。针对超限这一公路的头号杀手,全市均采取多种有力措施,维护路产路权,去年一年,共清除路障5000多立方米,查处超限运输车辆7000多起,查处路损案件190多起。第四,进一步规范和加强基础工作。健全路政内业管理制度、路产档案、路政处罚档案、路政审批制度和公开办事制度等。第五,认真开展机关作风评议活动,大力提高办事效率,改变落后的不良的办事作风,自觉接受社会各界的监督。 五、强化主动意识,不断探索农村公路建设中出现的新情况和新问题。 回顾近几年农村公路建设实际,通过全体地方公路部门干部职工齐心协力,扎实工作,取得了可喜的成绩。成绩令人欣喜,催人奋进,但我们也应清醒地认识到,随着农村公路建设的不断发展必然会出现很多新问题和新情况,如何与时俱进,适应发展变化,给我们提出了新的课题和更高的要求,我们必须积极主动的在工作实践中不断努力探索,寻找对策,加以解决。目前农村公路建设管理中存在的问题主要有:一是县乡公路建设配套资金落实难。农村税费改革后,群众集资和“两工”都已取消,县乡公路建设资金上无政策来源,下无筹资渠道。“两工”取消前,县级公路改建工程的路基土方均由群众完成,青苗补偿、路基拓宽、整修路肩等费用基本是零投入,这部分所需资金估算应占到工程总造价的35左右。20__年中央下发一号文件《关于促进农民增加收入若干政策的意见》,随着意见的贯彻执行,基层县、乡级政府的财政收入必将受到一定影响,可以预见未来的农村公路建设地方配套资金这一块必须另找途径。因此,我们进行了深入调查研究,广泛听取基层干部职工和农民兄弟的 意见建议,认真研究和寻找相关对策,积极制定有利于农村公路发展的政策措施,逐步建立一套新的稳定的农村公路建管养机制。二是管理机制不合理,制约了农村公路的健康发展。地方公路管理部门1996年成立后负责着全市8000多公里县乡公路的建管养工作,而养护经费、人员配备、技术条件、施工设备等硬件存在很大差距,造成县乡道路好路率很难得到很大提高,长此以往,矛盾将越来越突出。三是路政管理工作相对薄弱,农村公路管理缺乏长效有力的监督。近年来,各县(市)站均采取行之有效的办法,加强了对路政工作的管理,但不容忽视的是路政工作出现了新的难度与问题,具体表现在滞后性、薄弱性和间断性。滞后性表现在农村公路的路政管理体制与现行的农村公路状况不相适应,严重滞后于快速发展的农村公路。薄弱性表现在农村公路的路政管理队伍力理薄弱,缺乏后劲,不利于地方公路路政队伍的健康发展。间断性表现在路政执法工作时松时紧,时强时弱。 早在去年,我们就曾经对全市农村公路的建管养体制进行了一次深入持久地调查研究,全面分析了存在于我市农村公路管理中深层次的矛盾与问题,我们一直本着以关心“三农”为宗旨,用发展的眼光去思考前进中的问题,用实际行动去解决暂时的矛盾。决心紧紧依靠各级党委政府的坚强领导,形成“领导重视、部门配合、上下协作、齐抓共管”的工作机制。充分调动、保护、组织好人民群众的积极性,加快推进全市农村公路建设步伐,为落实全面建设小康社会的宏伟目标而奋斗。 经济可持续发展论文:试论经济可持续发展的探究 甘肃省庆阳市位于“北控河套,南屏关中”的黄土高原第一塬——董志塬中部。改革开放以来,庆阳国民经济和各项社会事业迅速发展,但由于原有起点、发展条件、国家政策倾斜等因素制约。庆阳与西部一些大城市和东部地区的差距仍然不小。权衡经济发展带来的正负效应,庆阳市应走可持续发展的道路。 一、庆阳经济可持续发展的优势 (一)资源丰富,前景广阔 第一,气候资源优势。主要有太阳能和风能,太阳辐射年总量是5280-5710兆焦/平方米:有效风能年总时数在2000-5000小时之间。 第二,动植物资源优势。市内兽类动物中以早胜牛、庆阳驴、环县滩羊最为有名,以梅花鹿最为珍贵,以兔类、羊类分布区域最广,数量最多。飞禽中国家一、二级保护动物达9种、长居鸟类有50余种、夏候鸟40余种,建国后还引进了荷兰牛、新疆马、辽宁羊、江南鱼等良种动物。全市的植物有700种,其中粮食作物148种、经济作物75种、木本植物350多种、草本植物170多种、菌藻类6种论文。 第三,能源优势。庆阳境内蕴藏着丰富的石油、煤炭、天然气等资源,折合这些能源相当于1230亿吨油,这个储量仅次于“中国第一资源大市”——陕西榆林。现已探明,庆阳油气资源总量达40亿吨。煤炭储量2360亿吨,占甘肃省预测总量的97%。境内平均每平方米土地下含油气120千克、含煤8吨,可以说具备建设大型能源化工基地地基础条件和优势, 第四,特色资源优势。丰富的红色文化、深厚的黄土文化资源既是特色,又是优势。以南梁为核心的红色旅游景区建设正在进行,以“香包、剪纸、刺绣、道情”为代表的黄土民俗文化产业已经创汇,并长足发展。 (二)以西峰区为中心的城市化进程不断加快 西峰区位于董志原腹地,全市商贸流通、文化、交通中心。西部大开发政策的落实,为西峰区创造了良好的发展机遇。建国60多年的建设成就,为西峰区的可持续发展奠定了雄厚的基础。西峰区的快速变化带动了全市的发展,促进了庆阳城市化的进程。目前全区城市建设工作一系列重点举措的辐射作用北达庆城、南至宁县、西毗镇原、东望合水。 随着西峰区的不断繁荣。以其为中心的引力作用与日俱增,对全市的人才资源、经济资源、文化资源等进行了有效的整合与优化,使其成为甘肃“两翼齐飞”规划的东部核心。在此进程中,庆阳市普遍出现了以新城区和小城镇重心外移为特征的城市规模扩张趋势,基础设施和新兴产业投入呈现出向西峰区集中的态势,使具有一定科技经济基础力量和招商引资地缘优势的庆阳能够实现经济可持续发展。 (三)新兴产业进一步发展壮大 甘肃省庆阳市是中华民族的发祥地之一,民间民俗文化底蕴深厚,以香包为代表的民间刺绣、皮影和剪纸等民俗艺术已被列入国家级非物质文化遗产保护名录。庆阳是中国民俗学会命名的“中国香包刺绣之乡”、“道情皮影之乡”、“民间剪纸之乡”,是中央电视台等12家权威媒体评选命名的“最具艺术气质的西部名城”。文化产业——“香包、刺绣、剪纸、道情”既是农耕文化与民俗文化结合的产物,又是农民脱贫致富的一条重要途径。把民俗文化的资源优势转化为产业优势,以其特有的新姿态辐射到周边地区,可以预见,它将成为庆阳市经济发展中的重要增长点。 全市旅游业发展迅速。目前,北石窟寺、小崆峒山、陇东民俗博物馆、南梁红色旅游区、周祖陵、窑洞民居等景点初具游览规模,游客直线上升。它们不仅占有西部区域性市场,而且其文化价值在多元化的新市场份额也不轻。 二、庆阳经济可持续发展的阻碍因素 (一)自然灾害频发、生态恶化 庆阳地处西北黄土高原中心地带,远离海洋、靠近沙漠。自古以来,自然灾害频繁,奇异现象突出。从民国到20世纪末,共发生各种自然灾害231次。其中旱灾43次、洪灾48次、冰雹46次、霜冻41次、风沙20次、病虫害19次、鼠害4次、地震10次。严重的自然灾害给庆阳经济的发展带来了巨大损害,也导致了生态环境脆弱、生物资源再生能力差,这些已成为制约庆阳经济可持续发展的最大“硬约束”。 (二)城乡经济发展不平衡 庆阳虽然经济实力明显增强,但城乡发展不平衡严重制约着本市乃至全省经济的发展,是影响庆阳综合实力的“瓶颈”。经济核心区带动作用不够,边缘区发展缓慢。西峰区、各县城、示范镇、国道省道沿线一带发展很快,而广大农村依然落后。促进庆阳经济可持续发展重点应放在实现城乡平衡,促进全面发展上。科技竞争力强、市场广阔、区位优越的西峰区示范效应要继续增强,形成强有力的辐射中心。区中心带动县城、县城与示范镇带动乡和村,逐级带动、临近示范、区县乡村协调发展,形成点、带状产业带,使这种差距逐渐缩小。 (三)人口众多,整体素质不高 庆阳市人口现在约252万,少数民族19个,再加上地域辽阔、人口居住分散、教育机会不平等,成人文盲率高,与人均GDP水平呈负相关。特别是广大贫困山区,居民的科技知识和文化素质偏低,是制约老区经济发展的主要因素。同时,许多单位、企业由于对人才问题重视不够,导致人才流失严重。因此,更谈不上吸引外部高素质的人才。 (四)产业结构单一,农业基础薄弱 自从国家批准建设能源化工基地以来,庆阳以煤、石油、天然气为主的化工企业有所发展。大规模的开发资源占用了大量农地、资本和劳动力,严重制约了农业的发展。农业比重直线下降,产业结构发生了巨变,制约了农业和其他新兴产业的发展,必然也降低了资源配置效率。农业基础的薄弱,使文化产业和经济增长缺乏动力和有力支撑,出现了“资源富、财政富、农业弱”的局面。 经济可持续发展论文:国民经济可持续发展实现路径分析 从2013年来看,要以深化收入分配改革方面为重点,进一步理顺劳动力、资本、技术等要素参与国民收入分配的关系,稳定居民收入预期,优化消费环境,完善社会保障体系,将消费能力和意愿转化为实实在在的需求,增强经济的内生活力与动力。 不断扩大内需是增强经济内生活力与动力的关键,而对促消费和增加投资都有巨大作用的城镇化,应当成为扩大内需的最大潜力点。当前我国城镇化水平仅为50%左右,距离城镇化完成阶段仍有20多个百分点的差距,城镇化发展空间依然巨大。在2013年乃至未来较长一段时期内,城镇化都将是推动我国经济持续发展的重要引擎。但需要注意的是:在发挥这一最大潜力的作用时,要避免简单化、粗放式、高耗能、低质量的城镇化倾向,要通过合理规划和积极引导,将城镇化进程与区域经济发展和产业布局紧密衔接,与资源环境承载能力相适应,合理把握城镇化的节奏,既要使城镇化进程不影响农业稳定生产大局,又要保证城镇基础设施和社会公共服务及时跟上,最大限度地发挥城镇化对经济发展质量、效益和可持续性的支持作用。 正如中央经济工作会议所指,现在我们站在了更高的起点上,我国经济总量已跃居世界第二,达到美国的48.5%,人均GDP超过5400多美元,高于中等收入国家平均水平。从先行经济体的实践看,这一时期经济增速既有趋势性回落的要求,也面临落入“中等收入陷阱”的风险,这给宏观调控能力带来了更大的挑战。2012年,针对形势变化,党中央国务院把稳增长放在了更加重要的位置,加大了宏观调控政策的预调微调力度,取得了较好效果。在2013年,要充分利用当前宏观调控政策储备和空间充足的优势,进一步完善宏观调控体系,并及时适度予以调整,实现财政货币政策的合理分工和更好配合。一方面,要通过积极财政政策的实施,发挥其在结构和利益调整方面的典型优势,更好地调整政府与企业、政府与个人、中央政府与地方政府之间的利益关系,加大对小微企业、低收入群体的财政扶持力度;另一方面,要通过继续实施稳健的货币政策,适度加大实体经济系统的资金供应,切实降低各类微观主体的资金成本,进一步理顺金融与实体经济之间的关系,为实体经济提供更有效、更有利、更充分的金融支持。 经济增长和结构调整实质上反映了数量与质量、短期和长期的关系。在经济调整时期,更易导致为追求增长速度而有意放慢结构调整的步伐。这种与有质量、有效益发展目标相背离、只是单纯将问题延后的做法,在实践中应坚决予以规避。2013年是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,为实现“结构调整取得重大进展”的目标,同时实现经济健康持续发展,应进一步加大结构调整的力度和步伐。具体来说:一是充分利用国际金融危机形成的倒逼机制,着力化解产能过剩矛盾,加大对产能过剩行业和三高一资行业发展的产业指导;二是对关系国民经济命脉、经济效益显着、符合产业政策发展的行业和重大项目给予支持,在财政、金融、税收等方面加大对战略性新兴产业和“三农”产业等的扶持力度,着力培育和提高实体企业的创新素质和能力,培育经济发展和结构调整的创新驱动模式;三是进一步强化能源资源消费总量控制,形成对地方政府投资冲动和单纯追求GDP目标的硬性约束,并着力推进资源性产品价格改革,实现能源资源利用的集约化、减量化。 展望2013年,虽然经济运行的挑战犹存、不确定性因素增多,但我国面临的机遇和条件依然良好,物质基础和综合优势依然明显。我们坚信,在党中央国务院的坚强领导下,我国经济实现有质量、有效益、可持续的发展,是完全可能的。 经济可持续发展论文:地方文献工作要为区域经济可持续发展开展调研服务 我国区域经济建设要走上健康而持续发展的道路,将面临着自然条件、社会条件、技术条件等因素的制约,地方灾害频率及受害程度都将对区域经济可持续协调发展造成影响,同时我国又存在着人口膨胀和环境污染等严重的生态问题亟待解决。这就要求为领导层提供高质量的决策信息服务,为统筹规划区域建设发展问题开展调研工作。而地方文献工作由于自身的工作特点和拥有的资源优势,的确能为领导层科学决策规划区域经济建设贡献力量。下面仅就地方文献工作为区域经济建设发展如何开展调研服务问题略抒己见,供同仁们参考。 1 开展调研服务的指导思想和工作任务 1.1调研的指导思想 我国区域经济持续协调发展是一种综合性的经济发展概念,它是指区域性资源开发和利用的现状及现存问题科学合理的解决,特别是在矿产资源、土地资源、劳动力资源、生物资源等方面的科学合理利用上,要本着社会发展,特别是我国贫困地区发展的需要,应与自然生态相和谐,不能采取耗竭资源、破坏生态和污染环境的方式进行,而且这种发展要有限度,不能危及中华民族子孙后代的生存与进步。为此,同志在党的第十五次代表大会上明确提出:“我国是人口众多、资源相对不足的国家,在现代化建设中必须实施可持续发展战略,坚持计划生育和保护环境的基本国策,正确处理经济发展同人口、资源、环境的关系。” 根据上述原则,地方文献调研工作应本着为地方经济建设和推动科研工作服务的精神,坚决贯彻八届人大四次会议提出的“促进区域经济协调发展”的大政方针,搞好地方文献工作,拿出高质量的调查研究成果,为领导决策服务,为区域经济建设服务,应该是调研工作在这一方面的指导思想。 1. 2调研的工作任务 我国地方文献工作在区域经济问题的调查研究上,应与我国及国际社会经济大环境密切联系起来,将区域经济建设问题摆放到更宏观的全球经济环境中考察,才能得出最佳的研究成果,提供给领导层。其实,这种调查研究在我国早有历史,蕴藏在地方文献中的区域经济历史资料可谓浩繁丰实,而我国古代区域经济方面的文字记载相当大的一部分就包括在地方史志中。当前,在以同志为核心的党中央第三代领导集体的关怀下,地方文献工作取得了成就,一些边远和少数民族地区第一次编写了自己的地方志。这是我国地方文献工作者长期艰辛工作在区域经济调研方面的巨大成果,也是一笔丰厚的历史文化财富,对增强人民热爱家乡的感情,培养爱国主义精神,摸清我国国情国力的底数,为地方造就后备人才,建立健全本地市场,发展与繁荣区域经济将发挥重要作用,同时为搞好地方文献的调研工作奠定了坚实、雄厚的基础。 应当指出,社会经济规划和管理是区域经济可持续发展运动的重要内容。它具有六大职能,即决策、计划、组织、指挥、控制与协调,而决策则是六大职能中最基本的、最重要的职能,是区域经济建设规划与管理的关键环节。为此,地方文献工作开展调研服务,为领导层科学决策提供准确信息和高质量科研成果,为在区域经济建设中实施科教兴国战略和可持续发展战略提供先决条件。 2 开展调研服务的一般方法和重点内容 2.1调研的一般方法 2.1.1综合性调研工作:综合性调研是要求地方文献工作主要着眼于整个区域经济概况,充分利用收集到的地方文献资料和实地调查情况,对多项自然环境要素进行综合性分析论证,揭示其间相互联系与特征规律,特别是复杂的社会经济与人文地理关系,从而为区域经济整体开发建设提供决策依据和演变方向预测。综合性调研有利于提高地方文献工作直接为地方现代化建设服务的理论水平和实践效果,也有利于地方文献编纂工作;综合性调研成果将对区域社会经济整体建设如区域性政治、经济、文化、教育、对外交流、招商引资、振兴地方等提供高质量的服务。 2.1.2专题性调研工作:专题性调研是要求地方文献工作主要着眼于区域经济中某一单项或与该单项有关的要素或问题进行较深入的调查研究,是地方文献工作充分利用现有文献资源和实地调查资料向纵深发展的必然产物。根据专题调研内容的性质、特点、状况,又可分以下两种:一是普遍性问题专题调研,如人口膨胀、环境污染、交通拥挤等,对这些问题地方文献工作可立足本地,发挥自身优势,从实际出发,运用收集与调查得到的资料说明人类与环境、资源与发展之间关系如何协调的基本原理,得出综合性分析论证,提出振兴本地经济的对策措施,供决策层参考;二是特殊性问题的专题调研,这类问题非常具有地方性特点,经济区域内各地差异比较大,急待解决的重点也各不相同,为此,地方文献工作充分利用文献资源和实地调查情况,按特殊性问题的解决多侧重发挥本地研究力量的解决问题原则,协调与帮助解决。总之,专题性调研在区域经济建设中富有更大的吸引力和明显的社会效益和经济效益,而且容易得到当地政府的支持和采纳,这是地方文献调研工作应充分利用的。 2.2调研的重点内容 2.2.1宏观方面:战略性,为区域经济可持续发展的战略部署作出重要决策,以及全面分析评价区域经济资源和建设条件基础情况提供调研论证;地域性,为合理使用土地资源与环境保护、生态平衡等问题,以及经济建设合理布局提供调研成果;综合性,对可持续发展涉及的各种复杂问题进行综合性研究,为配合因地制宜地发展区域经济,有效地利用资源提供有关调研资料;统筹性,为国家实施跨世纪建设工程和移民工作,合理配置生产力和新建城镇居民点,为跨世纪重要工作的各项建设在地域分布上的统筹规划提供科学论证。 2.2.2微观方面:工业上,为当地企业招商引资形成新的工业园区、提高区域经济效益提供决策信息;三产上,对本地商业、金融、服务、 旅游等行业的布局与发展通过调研提出建议;文教上,对区域内的文化教育、文物古迹、旅游景点、美化环境等方面提供调研信息;交通能源上,在解决能源交通、水力资源等问题时提供专题研究资料;人口上,对区域内城乡人口增长及计划生育、居民布点等问题和发展趋势进行预测等等,不一一例举。 3 开展调研服务应注意的问题 3.1应根据本身的工作性质和学科特点,必须始终坚持在区域经济建设的大环境中,从本地实际需要和本地经济条件特点出发,从选择本地经济建设急待解决的问题,一旦解决便会产生相当的社会效益入手,开展服务工作,使地方文献的调研工作能为本地各部门科学地制定发展目标做出贡献。 3.2地方文献调研工作在分析区域经济各种因素之间的关系时,要集中人员、力量深入开展多侧面、多层次的调查比较、分析研究,切忌求全和平均使用力量。调查研究工作应深化重点,当然重点调研应在全面了解认识区域经济整体环境和概貌情况的基础上进行,用协调发展的观点、综合利用的观点、经济区域生态的观点作指导,深入分析区域经济的背景和相关因素,揭示出区域经济发展与制约因素的基本特征和变化规律,地方文献调研工作中,选用介绍实例要坚持实事求是的态度,注意典型引路,使提供的实例富有吸引力和说服力,避免调研工作流于形式。 3.3要注意传统方法(如文献资料分析、野外实地调查、社会问题专访等)和现代科技(如信息传导技术、卫星航拍技术、电子遥感技术,尤其是微电子信息技术和信息网络技术等)相结合,重视文献资料与其它材料的核实分析,使所获得的数据和调研成果具有较高的科学依据和实际操作应用价值;要注意同相关学科之间的横向协作,特别是那些涉及相关因素多的比较复杂的问题,更应实施多学科协作调研攻关,以利为区域经济建设的决策规划提供更多的科学依据。 3.4要对所收集的文献资料进行深加工,经筛选后形成一批内容新颖丰富、水平较高的二、三次文献,最好能搞出一套与区域经济建设有关的专题索引、书目、题录、汇编、文摘等,就某些调研领域课题的研究、发展情况撰写有关综述、进展报告等,提供给决策层;要进一步了解和把握决策层及其有关部门对区域经济发展方面的信息需求,并对这种需求的种类、特点,根据不同层次的决策领域、决策目标、决策项目来进行调研,做到所提供的信息资料有的放矢。为此,应在广泛调研的基础上,为决策层提供的信息资料既有分析又有比较,定性和定量准确,其形式可以是专题报告、预测分析、论点汇编等。其工作应注意时效性。 3.5要对国内外有关研究区域经济建设与发展领域的新观点、新思潮、新动向进行跟踪、翻译、评述,并及时提供给决策层,这是调研工作一项重要内容,必须给予高度重视。 3.6要将工作重点放在县级。县级区划与地方文献工作的关系最密切,它为人们的生产与生活提供了不可少的空间场所和生存所必需的物质条件,是一个充满物质和精神活跃的空间。另外,县级实体还是区域经济新的增长点,也是国民经济体系的基本单位,历来是全国性统计数据及计量的基本计算单元,其本身就是一个多产业、多层次的社会经济、政治文化综合体,具有相对的完整性、独立性和特色性。将调研工作空间尺度和重点放在县级,符合我国民族文化历史传统。由于县级实体历史延续的稳定性,积累的资料浩繁丰富,便于调研工作对数据资料的收集整理和分析,也为区域经济可持续发展的评估、论证提供了原始素材。
经济预测论文:东盟国家经济预测 2007年东盟经济增长率将有可能逊于2006年。由于欧美地区经济增速预计放缓,东盟国家对这些地区的出口会因此下降。不过,中国和印度的经济增长及亚洲多个国家国内经济需求和基础设施发展等,将抵消欧美经济放缓对东盟经济所带来的部分冲击,东盟经济仍将保持持续增长。 新加坡 由于制造业和服务业双双呈现全面性的增长,新加坡2006年的经济增长率有望达到7.5%至8%,但2007年预料会放缓到4%-6%。在通货膨胀方面,2006年1-9月份,新加坡的通胀情况比2005年有所提高,消费价格指数(CPI)篮子项目中除了交通和通讯以外,价格都有所上升,新加坡金融管理局衡量的潜在通胀率(不包括住宿和私人陆路交通费)上升1.8%,2007年预料在1%-2%之间。 新加坡2006年上半年经济增长率为9.4%。 据新加坡统计,2006年1-11月,新加坡对外贸易总额达4657.2亿美元,同比增长14.5%,增幅较前10个月下降了0.6%。其中进口2171.5亿美元,增长了14.4%;出口2485.8亿美元,增长14.6‰马来西亚、美国和中国仍是新加坡最主要的三大贸易伙伴,贸易额分别为611.8亿美元、511.2亿美元和481.1亿美元,分别占新加坡对外贸易总额的13.1%、11%和10.3%。 马来西亚 马来西亚政府11月23日表示,马来西亚2006年的经济增长率有望超越5.8%的官方目标,并预计2007年增长率为6光。据《星洲日报》12月5日报道,马来西亚国际贸工部副部长吴立洋认为,2007年马来西亚经济表现会比2006年好,政府将全力发放第9马来西亚计划工程,刺激经济增长。 马来西亚经济研究院(HIER)此前对2006年增长率的预测为5.6%。HIER同时把对2007年经济增长率的预估从4.8%调升至5.2%。HIER还预计,2006年马来西亚通货膨胀率为3.7%,2007年为3.3%;制造业2006年增长7.6%,2007年增长5.8%;服务业2006年增长6.0%,2007年增长5.3%。该机构另外称,马币兑美元汇率可能进一步上升。 自亚洲金融风暴后,马来西亚就面临财政赤字的问题,政府一直想方设法予以解决。2000年的财政赤字占GDP的5.7%,至2004年已降至4.3%,2005年则为3.8%,预估2006年将继续下降至3.5%。 根据马来西亚统计局公布的数字,马来西亚2006年上半年的通胀率达3.9%,除服装、鞋帽、通讯指数有小幅下滑外,其它各项物价综合指数均有上涨。其中交通涨幅最大,达12.7%,这主要是受油价攀升的影响。 泰 国 世界银行预计泰国2006年GDP增长4.5%,2007年增长4.6%。联合国亚太经济社会委员会12月上旬报告指出,9月19日发生的军事政变,对泰国的经济发展并没有明显冲击,如果临时政府能够减轻;中击,2007年泰国的经济增长率,仍可以达到4.7%。未来几个月将是观察的重点,临时政府必须稳定投资者的信心,一旦新的政府产生,才能够安渡难关。 2006年上半年泰国经济增长率为5.5%,其中农业部门增长5.9%,非农业部门增长5.5%,表现虽然仍属稳健,但已出现趋缓的情况。特别是在高能源价格和政局不稳的情况下,国内需求减缓和民间消费不振,进而影响内需型产业和服务业的表现。 2006年上半年,泰国出口额为605.6亿美元,增长16.8%;进口额为625.9亿美元,仅增长4.9%,出进口呈现20.3亿美元的顺差。在出口部分,2006年上半年泰国主要出口产品为机械产品、一般制造产品和食品类产品,而增长较大的产品则以燃料及油品、初级原料类为主。 2006年上半年泰国政局不稳在相当程度上影响了外资对泰国的投资信心,虽然泰国政府的国内超大型投资计划陆续展开并实施扩大吸引海外投资的政策,但外资仍出现观望的态势。2006年上半年,政府核准外商投资项目数为376件,虽略高于2005年同期的370件,但总核准投资金额仅为1587亿泰铢,较2005年同期的1740亿泰铢减少了153亿泰铢。 国内政局不稳是影响2006年泰国经济发展最主要的因素。 印度尼西亚 苏西洛总统于8月份向国会提交国情咨文时表示,其设定的经济增长目标,2006年为5.8%,2007年则为6.3%。相较于印尼官方的态度,许多研究机构所的数据则显得不那么乐观,如全球透视(G]Obal Inslght)提出的2006年预测数字为4.7%,这与印尼官方的5.8%有段相当大的差距。而若印尼2006年的经济增长表现如其它研究机构所预测,将是该国自2000年以来首次出现经济增长幅度减少的表现。 受国际市场需求强劲增长的影响,2006年上半年,印尼出口保持了较快的增长速度,从而带动了对外贸易总体增长速度的回升。据印尼海关统计,1―6月印尼进出口贸易额为758.5亿美元,同比增长9.6%。其中,出口469.2亿美元,增长15.1%;进口289。3亿美元,增长1.6%。由于居民消费及投资增长未见起色,印尼进口增长仍然较慢,这也使上半年印尼贸易平衡状况出现较大幅度改善,实现贸易顺差179.9亿美元,增长46.4%。 2006年上半年,印尼对其主要出口市场的出口,除中国台湾(出口13.1亿美元,同比下降9.4%外,均有不同幅度的增长。对古印尼出口总额21.9%的第一大出口市场日本的出口额,增长18.1%,达到102.6亿美元;同期印尼对居于第二、三位的美国和新加坡分别出口53.5亿美元和41.2亿美元,增长12.4%和5.1%,均低于印尼平均出口增速。在其他主要出口市场上,印尼对中国和马来西亚的出口增速显著,分别增长35.9%和30.8%,出口额为37.3亿美元和20.9亿美元。 2D06年上半年,新加坡、中国和日本是印尼前三大进口来源国。 在2006年前11个月中,印尼批准的外国投资工程为801项,总额为36.1亿美元。同时,政府批准的国内投资工程共有145项,总额为16.9兆印尼盾。从工程数量和投资额看,外资内资均比2005年有所下降。 印尼政府现在正积极贯彻“三管齐下”战略,首先是通过强劲的出口和增加来自国内外的投资,取得可持续的经济增长;其次是提升房地产发展以创造更多就业;第三是提升农村经济和农业的发展以减少贫困。印尼的人均GDP2005年为1300美元,2006年预计将达到1500美元。 菲律宾 菲律宾2006年GDP增长率目标为5.5―6.1%,2005年GDP增长率为5.0%,2004年为6.2%。日前,国际货币基金组织提 高了对菲律宾经济增长的预测,预计2006年的增长率为5.5%,2D07年的经济增长率为5.7%。 受到国内农渔业生产迅速增加、制造业显著增长以及金融业持续保持稳定增长等因素带动,菲律宾2006年上半年经济增长为5.6%,菲政府相信能够实现全年的经济增长目标。但是,高油价、美国经济趋缓,都将连带影响菲经济增长目标值的达成。 日前,亚洲发展银行(ADB)则将菲律宾2006年的经济增长率由原先预测的5%向上修正为5.4%。但是,ADB认为菲政府应创造一个适合投资的环境,以及制造更多就业机会,才能确保经济持续增长。另外,ADB也对菲的债务负担居高不下表示关切,因其债务利息支出已超过政府收入的1/3。而国营企业及政府金融机构的绩效仍须进一步改善,电力部门民营化进程也将作为海内外投资者评估菲投资环境的重要指标。 由于菲律宾2006年国家财政情况持续改善,总体经济表现也相当稳定,央行预测将有更多的国外投资流入。 越 南 亚洲发展银行在《2006亚洲经济概况报告》中预测,2006年越南经济增长7.8%,2007年增长7.6%。报告分析,2006年,商品出口迅猛增长为7.8%的增长率作出重大贡献;2007年,越南出口速度将有所放缓,但消费和投资增长将会继续推动经济快速发展。 2006年11月,越南第11届国会第10次会议通过了2007年社会经济发展计划的决议。2007年越南主要经济发展指标为:国内生产总值(GDP)增长8.2%-8.5%;农林渔业增加值增长3.5%-3.8%;工业和建筑增加值增长10.5%-10.7%;服务业增加值增长8%-8.5%;出口总额增长17.4%:进口总额增长15.5%;全社会投资总额占GDP40%。 2006年上半年,越南经济增长7.4%,虽较上年同期的7.6%微降,但仍在政府的计划范围内。物价仍维持平稳,上涨率为4%,低于2005年同期的5.2%,其中粮食食品类上涨最高为4.9%,而建材、交通工具、邮电、药品及医疗、家庭用品价格涨幅均在3%-3.5%之间。 2006年上半年,越南工业产值达27亿美元,比上年同期增长16.1%;其中,私人企业增长22.9%,外资企业增长19.0%,国营企业增长11.3%。虽然原料、燃料及石油价格上涨,影响了生产经营,但影响不大,工业产值仍保持高速增长:增长较快的主要产品有煤炭(增长23.9%)、丝绸(20.5%)、成衣(25.7%)、农药(19.6%)、医疗药品(25.1%)等。在工业发展地区方面,值得注意的是北方各省的工业增长速度已经超过传统的南六省,首都河内工业增长达17.5%。北部区域的快速发展显示越南政府引资北进的策略成功,外商投资于越南北部地区也能得到较多的投资优惠。 对外贸易方面,2006年上半年越南出口持续增长,贸易人超减少。出口总额达187.3亿美元,增长25.7%(上年同期为17.4%),上半年月平均出口额为31.2亿美元,高于上年同期的24亿美元的水准。出口增幅较大的主要商品有纺织品、鞋类、水产品、木制品、电线电缆、塑料制品及电子产品零件等。 出口方面,美国仍是主要市场,2006年上半年出口额增长高达45%;而对欧盟、日本的出口也呈现大幅增加的趋势,分别增长34.0%及23.5%,出口市场将愈趋向以欧、美、日为三大主要出口市场的架构。 进口方面,越南2006年上半年进口额达207.1亿美元,增长14.1%。其中外资企业进口75.47亿美元,增长16.2%。进口增长的主要商品有:棉纱增长53.1%、各类纸品增长30.5%、各种化学品增长9.5%、塑料原料增长23%、布料增长34.6%、电子产品零件增长15.2%机械设备配件增长16%。 据越南统计总局统计,2006年1-11月越南进出口总额770.4亿美元,与2005年同期相比增长22.5%,其中,进口407.64亿美元,同比增长21.4%;出口362.76亿美元,同比增长23.7%。 2006年12月9日,美国国会表决通过了给予越南永久性正常贸易地位(PNTR)法案。2005年越美双边贸易达65亿美元,2006年可达80亿美元,在美国给予越南永久正常贸易地位后,预计2010年越美双边贸易额可达175亿美元。 日本企业对越南投资在近两年明显加快,2003年日对越投资总额为6100万美元,2004年猛增至5.9亿美元,2005年为4.76亿美元,预计2006年可达10亿美元。日本对越投资总额累计为64.34亿美元,列各国和地区对越投资的第三位,实际到位金额46.69亿美元,列第一位。 柬埔寨 2005年是近10年来束宏观经济增长幅度最高的一年,GDP增长率为13.4%(经IHF修订),人均GDP448美元。2006年将不会重现2005年的经济增长势头。柬政府制定的2006年GDP增长率为6.1%,上半年已实现了增长6.8%,高出IHF预测2006年增长耽的指标。预计,2006年柬GDP的增长有望突破7%。但柬经济增长基础非常脆弱,主要依赖制衣、纺织加工和旅游业的拉动,基础设施的道路交通、水电供应等公共投资仍增长缓慢,严重制约着柬经济的快速发展。柬在区域经济发展中仍缺乏竞争优势。 2006年上半年,柬通货膨胀压力减轻,物价平均上涨指数为1.3%(2005年为4%),食品类价格上涨0.5%(2005年为7%),交通运输费用上涨4.9%(2D05年为4%)。2006年上半年物价指数比较平稳的主要原因是粮食、鱼类供应增加,禽流感影响减小。 2006年上半年,柬进出口总额为26.7亿美元,比2005年同期增长了27%,其中出口11.7亿美元,同比增长了25%;进口15亿美元,同比增长了32%。出口商品仍以成衣、纺织和鞋类为主,其它为橡胶、农产品、渔类产品和工艺品等;进口商品主要是制衣原辅料及纺织原料,以及石油产品、汽车、机械、电器和日用品等。出口对象国主要是美国和欧盟,市场份额占出口总额的96%。 (许宁宁,中国著名东南亚商务专家,中国―东盟商务理事会常务副秘书长,中国―马来西亚商务理事会中方理事,中国―泰国商务理事会中方理事,中国对外经济贸易大学客座教授。) 经济预测论文:基于BP神经网络的西安市宏观经济预测 摘要:宏观经济系统是一个复杂的非线性系统,对宏观经济进行预测应采用非线性的工具进行建模。采用BP神经网络对西安市宏观经济指标进行预测,此预测模型只需少量训练样本就可以确定网络的权值和阈值。实验表明模型预测精度高,能够对西安市宏观经济系统中的非线性关系进行描述,使建立的非线性模型与实际系统更加接近。 关键词:宏观经济;预测模型;BP神经网络;非线性 0引言 利用经济指标的准确预测是国家对宏观经济正确调控的必要前提。但经济系统,特别宏观经济系统是非常复杂的系统,广泛存在着非线性、时变性和不确定作用关系;而在计量经济学理论基础上建立的各种宏观经济模型,大都是线性模型,很难把握宏观经济系统中的非线性现象,必然导致经济预测的误差加大。学者们因此对各种线性模型做了不少改进,如建立分段线性模型、参数时变线性模型等,但结果并不理想。于是人们寻求一些非线性工具进行宏观经济建模。而神经网络具有并行计算、分布式信息存储容错能力强、自适应学习功能等优点,在处理复杂的人工智能和非线性问题上显示了优越性。 1基于BP神经网络的预测模型 BP(Back-Propagation)神经网络结构是前向的多层网络,含有输入层节点、输出层节点和一层或多层的隐层节点,同层的各神经元之间互不连接,相邻层的神经元则通过权值连接。当有信息输入BP神经网络时,信息首先由输入层节点传递到第一层的隐层节点,经过特征函数(人工神经元)作用之后,再传至下一隐层,这样一层一层传递下去,直到最终传至输出层进行输出。其间各层的激发函数要求是可微的,一般是选用S型函数。最基本的BP神经网络包括输入层,隐层,输出层这三层节点的前馈网络,其结构如图1所示。 BP神经网络使用一组样例对网络连接权值进行学习训练,每个样例都包括输入及期望的输出。在正向传播过程中,首先将训练样例的信息输入到网络中,输入信息从输入层经隐层节点逐层计算处理后,传至输出层。在计算处理过程中,每一层神经元的状态只影响下一层神经元的状态,如果在输出层得到的结果不是所期望的输出,那么就转为反向传播。反向传播把误差信号沿原连接路径返回,并按照一定原则对各层神经元连接权值进行适当修改,直至第一个隐层;这时再开始进行正向传播,利用刚才的输入信息进行正向网络计算。如果网络输出达到了误差要求,则学习过程结束;如果达不到误差要求,则再进行反向传播的连接权值调整。这一过程不断往复,直到网络正向计算输出结果达到误差要求为止,学习就告结束。网络训练结束后,在用于求解实际问题时就只须使用正向传播。 2具体应用 2.1 样本获取 神经网络建模关键之一是网络训练样本的选取。在模式识别中特征抽取是一个重要环节,抽取稳定且有效的特征是识别系统成功的关键。神经网络建模也就是对系统进行模式识别,神经网络中的特征抽取也就是样本的选取,包含原始数据收集、数据分析、变量选择及数据预处理;只有经过这些步骤后,才能对神经网络进行有效的学习训练。训练样本质量直接影响网络应用效果,应根据实际情况选取合适的能表达对象全面特征的样本,好的训练样本能提高网络学习速度和效果,并提高网络泛化能力。建立本预测模型时选取样本,首先是建模必须建立在一个基本固定的环境下; 其次是样本选取应涵盖系统特征的信息,要能够包含在控制中的输入输出特征,能给神经网络提供较为全面的边界信息。本模型旨在对西安市14个指标2008年的数值进行预测:GDP、全社会固定资产投资、居民消费价格指数、零售总额、工业增加值、财政收入、财政预算、可支配收入、农民人均纯收入、城镇新增就业人数、进出口总额、出口、外商直接投资、工业出厂价格指数。在排除各年可能发生异常情况下,用各指标前几年数据预测紧接着下一年的各指标数据。 2.2 神经网络模型结构 网络训练前,为了神经网络的逼近和收敛,均将样本归一化到0-1 之间。最大训练次数2000次,神经网络学习率按经验选取一般在0.001和0.1之间,隐含层结点的选取采用多次试凑法。 在实际应用中,对控制的输入输出应当按照归一化的方法对输入输出进行调节;否则,模型是无法正确工作的。本文采用了较为简便的归一化方法,即将最大值归一化成1,最小值为0,其余值按比例缩放。 经济预测论文:混沌理论在经济预测中的应用 【摘 要】近十来年,我国学者开始研究混沌理论在经济领域中的应用。但总体来看,无论是深度还是广度,都存在着明显不足。基于这种情况,本文拟冲破经典经济学的思维方式,利用混沌理论拓宽人们对现实经济问题研究的视,探讨多种随机经济现象背后的运行规律;把混沌与其它联系密切的非线性模型作出比较,分析它们的异同点,同时探讨宏观经济数据的动力学特征,对经济的运行作出预测和控制。 【关键词】混沌;预测;应用 混沌研究的进展,无疑是非线性科学重要的成就之一它正在消除对于统一的自然界的决定论实际的基础之上.跨越学科界限,是混沌研究的重要特点.普适性、标度律、自相似性的分形和概率论两大对立描述体系间的鸿沟,使复杂系统的理论开始建立在“有限性”这更符合客观几何学、符号动力学、重整化群等等概念和方法,正在超越原来数据科学的狭窄背景.走进化学、生物、地理学,乃至经济学的广阔天地. 混沌是确定性系统中的内在随机性.确定的是因为它是由系统内部而不是外来扰动所产生的,即内在随机性;而随机性是指不规则的难以预测行为.混沌理论最吸引人的地方是它提供了一种方法把复杂事物理解为自身内部某种有结构、有目的的行为,而不是理解为外来的、偶然行为。 一、混沌研究的意义 混沌现象的研究不仅具有基本的理论意义,而且具有实际意义。目前非线性科学最重要的成就之一就在于对混沌现象的认识。而关于混沌动力学的许多概念和方法,如奇怪吸引子、相空间重构和符号动力学,正在广泛运用于自然科学和社会科学的各个门类之中,并取得了普遍的成功。自20世纪70年代以来的非线性科学和统计物理的最新发展表明,一个小的随机力并不仅仅对原有的确定性方程结果产生微小的改变,而且它能出人意料地产生重要得多的影响。在一定的非线性条件下,它能对系统演化起决定性的作用,甚至能改变宏观系统的未来命运。另外,这种无规则的随机干扰并不总是对宏观秩序起消极破坏作用,在一定条件下它在产生相干运动和建立“序”上起着十分积极的创造性的作用。 二、经济混沌预测原理 给定一组反映经济系统混沌状态的时间序列,利用相空间重构方法,将其映射到有限维状态空间中,就可以得到混沌吸引子。混沌吸引子具有总体稳定性、吸引性和内部分形性。吸引子之外的一切方向的运动轨迹都将向吸引子靠拢,吸引子具有把吸引子外的所有状态集聚到吸引子上来的强大凝聚力,反映出极强的稳定作用,系统状态一旦到达吸引子内部,其运动轨迹就相互排斥,对应着不稳定的方向。然而,混沌吸引子上的相邻两轨迹绝不永远按指数分离,而是在有限的空间内不断嵌套,吸引子的吸引与排斥的统一,导致吸引子的分形结构。由此可知,处于混沌吸引子外的任一状态点的运动轨迹都有万处于其邻界状态点的运动轨迹相同的运动趋势,进入吸引子。处于吸引子内的任一状态点的运动轨迹与处于其相邻状态点的运动轨迹也有保持在该吸引子内并产生分形结构的运动趋势。因此,通过找出预测状态点的邻界状态与其后续状态点之间的函数关系,作为预测函数,就可以实现经济混沌的短期预测。预测程序如图所示。 三、经济混沌的定性预测与定量预测 经济预测的要求不同于数理预测,数理预测要求绘出系统未来较为准确的状态,而经济预测要求的是对系统未来的状态做出定性或定量的判断与估计,并不要求很准确。经济混沌预测包括两个方面,经济混沌的定性预测和经济混沌的定量预测。 经济混沌的定性预测,就是对经济系统出现混沌状态的时机、条件和混沌的程度做出推测判断,从性质上指出经济系统的未来状态;经济混沌的定量预测,则是当经济系统呈混沌状态时对其未来的变化做出数量上的估计。 经济系统的行为可分为两类。当经济系统的行为是稳定的,系统的行为具有对初始状态和外界扰动变化的稳定性,可以做出较为准确的数量上预测;当经济系统的行为是混沌的,因其行为具有对初始状态和外界扰动的敏感性,从长期角度看,既没有数理意义上的可预测性.也不能做出经济意义上较为精确的预测。不过通过对经济系统模型的分析,可以找出表现系统不同行为性质的结构参数,这对经济预测而言是有意义的,它至少是允许人们从性质.上预见经济系统的未来,对于经济混沌的定量预测,从原理上讲,其短期预测是有效的。 通过对混沌的研究,极大地扩展了人们的视野,活跃了人们的思维。过去被人们认为是确定论的和可逆的某些方程,却具有内在的随机性和不可逆性。确定论的方程可以得出不确定的结果,这就打破了确定论和随机论这两套描述体系之间的鸿沟,给传统科学以很大冲击,在某种意义上使传统科学被改造,这必将促进其他学科的进一步发展。 作者简介:邹栋(1980-),男,黑龙江佳木斯人,讲师,主要从事概率论与数理统计研究。 经济预测论文:我国宏观经济预测分析 [提要] 2014年中国宏观经济持续发展,中国也进入大改革、大调整阶段,政策调整、产业结构升级等一系列措施不断实行,互联网+、高科技企业、房地产、医药等行业形势一片大好。而在证券市场上,2015年初中国股票市场进入“大牛市”,大盘不断上升并突破新高。不论是2014年的中国经济良好保持,还是2015年的中国经济强势跟进、股市震荡调整,都表明中国经济发展预期良好。 关键词:中国证券市场;经济发展趋势;经济分析;预测 一、宏观经济政策分析 在整体经济形势较好的情况下,中国正处在产业结构调整的阶段,中国原本以第二产业为支撑并重视发展第三产业,而现在要逐渐将国民经济收入的重点转移到第三产业并保持产业结构的健康比例,并力求将中国经济由投资推动型转化为消费拉动型经济增长,稳增长、调结构、促改革之间的关系进一步面临考验。 2014年开年以来,国内经济形势并不乐观,内需不足使许多企业难以盈利,在产业生命周期中被淘汰。2015年以来,国家发改委批准了七大基建工程,投资总额超过10万亿元,以投资来促进消费,增加市场上的货币流通量,用拉动社会经济增长的三驾马车中的投资来促进经济的增长,并注重深化投融资体制改革、国企改革、税制改革等,让市场在资源配置中起决定性作用,增加市场这只看不见的手的调节作用。 二、宏观经济规律分析 对我国宏观经济形势的分析及未来经济形势的判断影响着政府、企业或个人对市场的决策和调控的决策。2014年的中国经济,总体发展呈现以下几个规律: 1、GDP增长率逐年、逐季回落。中国是新兴的发展中国家,GDP增长一直十分迅速,而进入21世纪以来,中国的经济体制逐渐调整,走向成熟,GDP的增长速度也在逐渐降低并保持平稳。在产业分布层次看,第一产业占比远远小于二三产业,且第二产业的占比逐年下降,第三产业逐渐上升,中国正处于产业转型的新阶段。 2、CPI仍保持在较低的稳定水平。一般对于中国而言,CPI保持在3%左右是正常的,2014~2015年初我国的CPI一直在2%左右,保持在较低的水平,说明我国的物价涨幅低,经济下行,总体需求不足。 3、追求经济长期发展,实行微刺激政策。2014年以来到2015年初,中国经济出现了下行状态,内外需不足,在这样的情况下,中国政府并没有采取激进的措施促进中国经济的短期发展,而是采用降息等微刺激的方式促进中国经济长期发展。 三、经济政策对证券市场的影响 宏观经济政策能够长期影响证券市场,一般影响时间为3~5年,所以把握宏观经济发展状况,对判断股市的走势有重要的影响作用,要坚持稳中求进的政策基调,发挥积极财政的作用。 1、科技型新兴产业的开拓。2013年以来,电子商务和互联网的发展使科技型新兴产业特别是互联网+相关产业发展迅速,在2015年3~4月份,科技型公司股票“疯长”,如暴风科技上市之后连续28个涨停,从7.14元的发行价,涨到最高189.97元,累计涨幅已达25.6%。其他科技型公司的股票也都实现了超越性的价格变化,互联网行业的股票作为成长股,其价格涨幅远远高于市场利率,深交所也为互联网企业的进一步发展提供了良好的环境。 2、IPO规则放宽,加快向注册制改革。中央政府明确提出,要加快上市制度的改革,由核准制变为注册制。现在每个月都有很多公司准备上市,但是由于核准制条件繁琐、程序复杂,很多企业不能顺利上市或成本较大,特别是在创业板市场。 若将上市制度改为注册制,会带来创业板的“大牛市”。而在大盘不断上涨的行情下,创业板的行情也在不断被看好,并且创业板突破了近年来最好水平,成为一个新的经济活跃板块,为中国证券市场中不可分割的重要部分。 3、国家政策与证券市场变动明显,如“一带一路”、税制改革、国企重组等。2014年,提出了“一带一路”的初步想法,是合作发展的理念和倡议,是依靠中国与有关国家既有的双多边机制,借助既有的、行之有效的区域合作平台,旨在借用古代“丝绸之路”的历史符号,高举和平发展的旗帜,主动地发展与沿线国家的经济合作伙伴关系,共同打造政治互信、经济融合、文化包容的利益共同体、命运共同体和责任共同体。 自政策提出后与之相关的股票开始不断地跳空、涨停,可以说,“一带一路”政策极大地促进了电力、钢铁、交通等相关行业的发展,极大地提高了公司的市场价值。 4、行业发展规律与产业结构调整。与中国经济发展联系最密切且周期性最明显的行业是房地产行业。房地产之所以与经济的发展十分密切,是因为中国楼市占到了中国GDP的15%~20%的比重,与房地产相关的行业如土地出让和房地产相关的税收对中国财政收入有很大的影响。因此,房地产行业的变化对中国经济发展联系十分密切,并且房地产行业也依赖于中国经济的发展状况,在经济形势向好的情况下,房地产行业比较繁荣,有明显的周期性。 2015年,中国房地产行业发展并不良好,但由于房地产行业的特殊性,中央政府采取一系列措施,刺激房地产行业,遏制房地产行业的下行状态。 四、宏观经济形势预测 受美国经济加速复苏和欧元区经济危机的缓解影响,中国进出口在2015年将继续增长;在固定资产投资方面,由于房地产市场走弱、制造业过剩产能尚未完全消化,增速将会下降,因此中国未来经济潜在增长率将会下降已经成为共识。对于证券市场,现行股价处于震荡下跌阶段,证券市场将会进入调整阶段,总体看来A股市场存在很大的潜力。 经济预测论文:“大数据”时代人民银行经济预测和金融统计研究 摘 要:本文以人民银行构建“大数据”需求为出发点,分析构建“大数据”的基本条件和制约因素,并借鉴国外央行成功经验和做法,探索人民银行利用“大数据”构建前瞻性、科学性的经济预测和金融统计框架和模型。 关键词:大数据;经济金融;理论研究 IBM执行总裁罗睿兰认为,“数据将成为一切行业当中决定胜负的根本因素,最终数据将成为人类至关重要的自然资源。”麦肯锡给“大数据”的定义是:大小超出常规的数据库工具获取、存储、管理和分析能力的数据集;亚马逊的“大数据”定义:任何超过了一台计算机处理能力的数据量;维基百科的“大数据”定义:“无法在一定时间内用常规软件工具对其内容进行抓取、管理和处理的数据集合”;美国国家科学基金会(NSF)的“大数据”定义:“由科学仪器、传感设备、互联网交易、电子邮件、音视频软件、网络点击流等多种数据源生成的大规模,多元化、复杂、长期的分布式数据集”。“大数据”的显著特点是大量化(Volume)、多样化(Variety)、快速化(Velocity)及由此产生的价值(Value)。“大数据”提供给人们新的观察世界方法,并用数据化思维和先进的处理技术去探索海量数据之间的关系。 一、构建“大数据”是人民银行经济预测和金融统计的现实需要 受“大数据”驱动,依托信息共享、高度集成的数据仓库、先进的数据挖掘分析模型,“大数据”将改变人民银行宏观调控、管理与决策的方式与方法。 (一)构建“大数据”,强化人民银行宏观调控管理的智能化。人民银行“大数据”实施后,人民银行业务将从传统的手工处理向全信息化处理转变,业务基础工作重心将从手工或半手工采集数据转换到灵活运用人民银行“大数据”,依托对结构化和非结构化数据的聚类和清洗,优化人民银行综合管理模块数据自动采集功能,实施宏观预测分析,对社会经济运行情况进行综合分析和评价,实时掌控全国经济金融变化动态,实现人民银行宏观调控的智能化处理。 (二)构建“大数据”,夯实人民银行信息服务与决策支持的坚实基础。随着人民银行各类数据处理、管理和交换进一步集中,经济金融数据共享渠道的进一步畅通,“大数据”的统一性和完整度将出现质的变化,人民银行将成为国家调控、政府及其部门、企事业单位等部门数据的枢纽。充分挖掘和运用人民银行“大数据”,为我国经济金融政策的制定、执行、监测、决策和实施,提供快捷、全面的数据支撑和信息支持。 (三)构建“大数据”,有利于人民银行及时掌控、跟踪金融风险。通过深度挖掘人民银行业务数据,建立和完善人民银行现场和非现场监管模型,实施人民银行调控手段的规范化管理,动态跟踪、管理资金流的异常监测,实现人民银行风险控制、内部业务风险控制、外部业务监督管理的智能化处理。 二、人民银行初步具备建立“大数据”的基本条件 人民银行数据是指人民银行在履职过程中所获取的具有分析、研究、决策等功用和价值的数据,包括调查统计、货币信贷、征信管理、财务会计、国库等结构化数据,以及人民银行经过积累的统计、货币分析资料库、图表、文字资料、影音视频文件等非结构化数据。 (一)建立了较为全面的金融业综合统计监测体系。经过多年探索,人民银行目前已构建了包括货币供应量统计、信贷收支统计、现金收支统计、对外金融统计、金融市场统计、人民银行专项调查统计(企业商品价格指数、景气调查指数)和资金流量统计等金融业综合统计监测体系,为人民银行宏观调控服务,着力提高货币政策针对性、灵活性,支持经济发展方式转变奠定了坚实基础。2014年12月,人民银行征信中心与环境保护部政策法规司、国家税务总局稽查局、国家外汇管理局管理检查司、中国出口信用保险公司等8家单位签署信息采集合作文件,标志着人民银行征信系统在信用信息交换共享方面迈出新步伐,将进一步推动我国社会信用体系建设。 (二)建立了规模较大的人民银行数据库。一是建立了金融信用信息基础数据库。截至2013年末,金融信用信息基础数据库收录近8.4 亿自然人和1919.3 万户企业及其他组织的信息; 个人、企业信息全年查询量分别达3.5 亿次和1.04 亿次;全国累计补充完善小微企业信息近243 万户,累计已有35 万户小微企业获得银行贷款,贷款余额72318.90 亿元;全国共为1.51 亿农户建立了信用档案,对10143万农户进行了信用评定,贷款余额2万亿元。二是建立了国库数据库。国库数据汇集了各级政府财务数据和各级国库管理数据,包括各类结构化与非结构化数据。以“3T”系统[指国库会计数据集中系统(TCBS)、国库信息处理系统(TIPS)、国库管理信息系统(TMIS) 三大系统]为核心的现代化国库信息系统总体框架基本形成。2013年,全国通过TIPS成功处理各类业务20798.5万笔,金额136911.25亿元,通过TCBS办理收入业务38070万笔,金额109574亿元;办理实拨资金支出业务621万笔,金额118694亿元;办理退库业务153万笔。2013年国库系统共办理国库收支41.18 万亿元,2013年11 月,国库管理基础信息模块在全国正式上线,国债管理模块与38 家储蓄国债承销机构正式联通。 (三)金融标准化建设取得显著成效。2010年,人民银行推出《银行业标准体系框架》,《中国金融集成电路(IC)卡规范》(2 0 1 0版)等1 4项金融行业标准;《金融业机构信息管理规定》,建设金融业机构信息管理系统,构建中国首个金融机构名录库,囊括23万多家金融机构信息。2011年3月,人民银行颁布《关于推进金融IC卡应用工作的意见》,启动我国银行磁条卡向IC卡迁移战略。2012年《中国金融集成电路(IC)卡规范》(PBOC3.0),组织建设国家金融IC卡安全检测中心。先后《证券、期货、保险、印制、银行业标准体系》;修订《人民银行信息安全综合规范(2013 版)》,《金融机构代码证管理办法(试行)》。2014年8月,人民银行《统计数据与元数据交换(SDMX)》标准,规范了我国金融统计信息的处理、交换和对外流程等内容。2014年11月,人民银行《金融信用信息基础数据库用户管理规范》和《征信机构信息安全规范》。 (四)人民银行数据具有较高的利用价值。人民银行货币政策委员会通过分析研究存贷款及其变动对货币政策产生的影响,对货币政策进行适时适度调整。财政部等部门从人民银行提取数据并加以利用,也会影响其宏观决策的变化。地方政府通过使用国库部门提供的预算收支数据,加强对预算收支情况、地方财政投入等各种管理工作。 三、制约人民银行“大数据”构建的主要因素 当前,存在一些技术、法规因素制约了人民银行“大数据”的建立、分析和利用。 (一)技术操作层面上,数据采集和挖掘仍较为落后。1、数据采集和挖掘较为落后。与阿里巴巴等电商动态的数据采集系统相比,人民银行数据挖掘和采集方式仍较为落后,数据录入处于原始状态。人民银行现在面临的最大问题是没有利用好系统数据,系统利用率大概不到20%。互联网、电子商务等新兴企业在“大数据”处理经验、产品创新能力、市场灵活度等方面都拥有明显的优势,在这种情况下,人民银行更应激活利用内部的“沉睡数据”。 2、数据整理缺乏标准化设计。人民银行数据交换过程中缺乏标准化数据模型,且存在语义区别和数据源的不一致问题,不少业务处理和管理系统缺乏标准化的统一设计,直接导致“大数据”二次开发难。 3、缺乏对非结构化数据利用。人民银行档案管理制度对会计凭证、会计账簿、报表和其他会计资料的完整和安全作出了具体要求,人民银行数据的利用仍以报表、报告等传统方式为主,对数据的分析仍集中在结构化数据,但对图片和影音视频文件等非结构化数据尚未统一进行数字化处理和规定,缺乏多维度智能分析、展示,缺乏对非结构化数据的处理能力。 (二)法律制度层面上缺乏明确的法规依据。人民银行进行“大数据”挖掘,涉及到法律制度建设、系统开发等多方面原因。 1、个人信息采集的合法性问题。《征信业管理条例》第十三条规定:采集个人信息应当经信息主体本人同意,未经本人同意不得采集。但是,依照法律、行政法规规定公开的信息除外。因此,对信息主体的通话的语音信息、营业网点或ATM机的录像信息等,这些数据信息采集如未得到信息主体允许,进一步分析开发是否合法、侵犯个人隐私尚未定论,影响了人民银银行数据采集的拓展。 2、“大数据”的基础设施和安全管理亟待加强。由于“大数据”是伴随着互联网、云计算、移动互联网以及物联网等新技术发展到一定阶段的产物,金融“大数据”的安全问题日益突出,进一步增加了“大数据”的风险隐患,若处理不当可能遭受重大损失。因此,信息安全体系建设、“大数据”安全技术研发、动态数据安全监控机制等亟待加强。 3、跨部门信息共享机制尚未建立。如共享信息的名称、内容、质量、数量、更新频度、授权使用范围和使用方式、共享期限、共享依据、实现进度等事项,以及信息共享相关标准规范等尚未建立。 四、国外央行“大数据”运用比较分析及借鉴 以下主要介绍“定向算法文本分析”(简称DATA)、XBRL分析框架在国外央行的运用情况,以期对我国“大数据”利用提供借鉴。 (一)欧洲央行(ECB)和美联储运用“定向算法文本分析”(简称DATA)的新方法和统计手段。在2014年11月份的报告中,欧洲央行描述了基于“大数据”的经济预测方法。DATA是基于文本数据集内的特定术语搜索,该搜索是以信念叙述理论为指导。信念叙述理论不仅表面上关注人们对经济的感性预期,如“积极/消极”,“乐观/悲观”等,而且深入分析经济决策背后隐藏的人类情感,包括情感的性质及程度。通过采用DATA方法来直接地、透明地构造情感转移的相关性指标,评估这种相关性是否显著。如将相对情感指标(BROKER)定义为一个月之内兴奋类关键词和焦虑类关键词出现的频率之差,这个差值除以文本中的总字数即是标准化后的指标。密歇根信心指数(MCI)主要用于衡量消费者的购买能力和购买意愿。指数以至少500次电话采访,询问大约50个问题,为期两周的调查数据为基础构成。指数每月两次,其中初步数据在每月第二个周五,最终结果在每月第四个周五。研究表明,初步指数和最终指数间高度相关,因此,关键是预测T+1时点初步指数较T时点最终指数的变化,这个变化值用DIFFPRELIM来表示。 按照“大数据”预测方法,DIFFBROKER对DIFFPRELIM的回归。DIFFPRELIM=初步指数(T+1)-最终指数(T),DIFFBROKER=BROKER(T)-BROKER(T-1),T为2010年7月到2012年3月中的任意某月。将两者数据进行回归分析,可得到2012年5月的密歇根指数预测值,如此逐月推进重复此项运算,直到估计出2013年7月的指数。从2012年5月到2013年7月期间的预测结果看,运用基于“大数据”的DATA,对代表消费者信心减去其焦虑的净水平的时间序列数据进行文本分析,对这15个月的数据进行分析,其中预测准确的有12个月。继续用“大数据”方法来预测更远期的MCI值,结果显示即使预测4个月后的情况,BROKER数据仍然显示出预测功能。就预测的正确性而言,预测期为2期时,15个月中有11较准确;预测期为3期时,15个月中有8个较准确;而预测期为4期时,有7个月较准确。 (二)XBRL分析框架在国外央行运用概况。XBRL是“Extensible Business Reporting Language”的缩写,意为可扩展商业报告语言,主要用于商业和财务信息的定义和交换,让在不同系统间共享数据成为可能,被设计成能够适应最复杂的金融报告形式。 XBRL在日本央行的运用。日本央行从2003年中期起开展XBRL试验。2006年2月,日本的金融服务公司每月使用XBRL向日本央行报送数据。日本央行认为,每月使用XBRL报送资产负债表大大减轻数据验证等工作负担。XBRL简化了报送流程,特别是能够通过提交前的验证功能发现报告中的问题。 2、XBRL在南美央行的运用。巴西央行积极研究XBRL(巴西资产负债表注册项目的一部分)的应用。2008年10月,阿根廷央行担当建立XBRL阿根廷临时地区组织的组织者,并向XBRL国际组织申请直属成员资格。阿根廷央行实施资产负债表注册项目,该项目主要是根据公司规模、市场知名度等标准分阶段实现财务报送的XBRL化,主要目标是对阿根廷各类公司进行清晰的信用评级。 3、XBRL在西班牙央行的运用。西班牙政府了JUS/206/2009号法令后,XBRL已成为西班牙年度数字化财务报表编制的基础。每年,2,743个实体向西班牙央行报送109,554份XBRL报告,XBRL技术的引入实现了数据验证的自动化,提高了数据质量。同时,可以通过对内容严格定义来控制风险。西班牙央行的职责之一是收集、处理和保存西班牙非金融性公司的财务信息,增加对西班牙各分支行业的了解;收集本国金融机构信息,履行其监管国内银行业体系;收集统计数据,向欧洲央行(ECB)报送所有公司数据的职责。西班牙央行正在推进XBRL应用扩展计划,在偿付能力信息、财务报表、互保、外币兑换处和评估公司中增加运用这些公式。 (三)快速预判宏观经济形势。英国央行以前通过统计部门的房地产销售数据、就业数据等,判断房地产市场和劳动力市场变动趋势,但统计部门的数据一般有数日乃至数周的时滞,不利于对形势的快速判断。目前英国央行现已运用“大数据”对英国房地产市场和劳动力市场趋势作出快速判断,通过对一些网络搜索关键词的监控,如“按揭”“房价”“职位”等,获取最新的经济运行情况,分析预测客户及交易对手行为。加拿大央行利用“大数据”分析并跟踪宏观经济的变化。 五、相关建议 欧洲等国外央行的探索表明,“大数据”在经济预测和金融统计等领域的应用具有良好效果。应积极借鉴国外经验,探索人民银行利用“大数据”进行经济预测和金融统计。 (一)适应“大数据”要求,规划人民银行“大数据”战略的顶层设计。一是建立“大数据”研究机构。在总行层面设置专门研究“大数据”机构,建立数据管理决策机制和内部协调机制,制定“大数据”工作规划,形成管理数据、使用数据和推广数据的有效工作机制。二是明确“大数据”发展重点。规划明确“大数据”产业的发展重点、空间布局和保障措施,推动和改善与“大数据”相关的收集、储存和分析工具及技术,开展“大数据”应用示范,加大对基础研究的“大数据”获取方式、组织与管理、关联与发现、分析与可视化等方面的研究。三是以数据分析技术为核心。加快非结构化数据处理技术、非关系型数据库管理技术、可视化技术等基础技术研发,并推动与云计算、物联网、移动互联网等技术的融合。加强网页搜索技术、知识计算(搜索)技术、知识库技术等核心技术的研发,并与数据处理技术相结合,为提高人民银行金融调控能力提供技术支持。四是构建覆盖从数据访问、数据传输、数据存储、数据隔离到数据销毁各环节的云端数据安全框架。建立“大数据”隐私保护制度和信息安全保障体系,提高安全防范能力,严密维护信息安全(包括滥用、篡改、损坏、窃取、失泄密等)。 (二)结合人民银行履职特点,科学构建人民银行数据库。借鉴“大数据”理论,建立以总行为中心、分支机构为补充的分布式数据库(见图1),人民银行数据库实行总行统一规划建模,分级管理推进,上下协调一致;本级业务数据由中心统一分发,非业务数据逐级上传,借助人民银行内网“云计算”1技术,提升数据流转、计算分析能力;运用“雾计算”2技术,对人民银行敏感数据进行保护,甄别、控制窃取和滥用数据行为,确保人民银行数据安全。数据库系统的基本结构由经济金融数据库,分析、预测模型库和分析、预测体系三部分组成。运用统计学的理论和方法,对经济金融活动进行分类、量化、数据收集和整理及进行描述和分析,反映经济金融活动规律,为经济金融制度的设计和理论研究以及金融调控机制的实施提供客观和科学的依据。 (三)建立数据共享机制,构建人民银行“大数据”平台。建立与银行、保险、证券等监管机构以及国家统计局、电商、数据公司、互联网平台企业等合作机制,构建共享数据库和信息共享机制。同时,将金融宏观调控与移动网络、电子商务、社交网络等融合,提高内外部数据信息的整合能力。构建人民银行宏观审慎管理“大数据”平台,建立适应“大数据”时代要求的信息化基础架构,通过信息技术手段,采集金融经营管理数据,建立标准化、系统性的数据体系,搭建“大数据”平台,为金融业发展和监管提供基础性的网络支持和信息服务。 (四)借鉴欧洲等央行经验,构建人民银行“大数据”分析和预测模型。借鉴欧洲等央行经验,改进和优化统计范围、工具分类、部门分类、信息披露、数据质量控制等方面,进一步完善金融统计体系。尝试建立人民银行决策知识库和预测、分析模型。要运用“大数据”技术对数据进行采集、整理出的一些关键性指标,构建前瞻性的动态随机一般均衡模型(Dynamic Stochastic General Equilibrium,DSGE)的宏观计量模型,对未来一个时期可能发生的经济金融形势进行分析和预测,提升人民银行宏观预测能力和运作效率,为货币政策制定和执行提供决策参考。 (五)探索挖掘数据结构新方式,建立和完善人民银行“大数据”挖掘与应用体系。结合人民银行宏观审慎管理等职责需要,积极探索挖掘和利用数据结构新方式,如可将传统的银行家调查问卷改变为对银行家情绪的搜集,利用DATA预测银行业机构运营情况。围绕深化经济金融改革、金融宏观调控等需求,统筹好历史数据和当前采集数据的关系,充分挖掘历史数据的潜在价值,并运用“大数据”技术手段提升分析现实数据的能力,形成具有人民银行特色的数据挖掘与应用体系,推动人民银行数据利用向智能化迈进。 经济预测论文:建筑工程技术的经济预测及决策方法 摘要:建筑工程经济分析,是建筑工程必不可少的部分.经济分析,不仅存在于施工阶段,而且也存在于决策和设计阶段,经济分析也非常重要.本文论述了建筑工程项目经济分析的意义,重点分析了对建筑工程项目进行经济分析的方法. 关键词:建筑;工程技术;经济;预测;决策; 建筑工程是一项长期且艰巨的项目,在研究其工程实施的基础上,必须进行必要的经济预测并采用相应的决策方法。经济预测是对建筑工程技术进行推测与评估,根据实际情况以及以往经验,采取科学、有效的方式探索未来的发展趋势。决策方法也是同样结合着目前情况与经验,实现对建筑工程的信息、数据收集的目的,之后再进行一系列的计算与分析。 一、建筑工程技术经济合理性 建筑工程技术经济评价,是指对建筑工程中所采用的各种技术方案、技术措施、技术政策的经济效益进行计算、比较、分析和评价,以便为选用最佳方案提供科学依据。 二、建筑工程技术经济评价程序 1、根据评价的目的,明确方案评价的任务和范围。 2、探讨和建立可能的技术方案。在评价前,要对技术方案进行审查,只有在技术上过关和产品质量达到基本要求的前提下,才能列为对比方案。 3、确定反映方案特征的技术经济指标体系。技术经济评价所采用的指标体系,一般可分为技术指标、经济指标、其它因素或指标三类。技术指标是反映技术方案的技术特征和工艺特征的指标,用以说明方案适用的技术条件和范围。经济指标是用以反映方案的经济性和经济效果的指标,如劳动消耗指标、效益指标、经济效果指标等。其它因素或指标是指除了技术指标和经济指标以外,还要考虑的因素或指标。如社会因素、政治因素、地域因素等。对评价方案的指标体系的要求是:能全面反映方案的主要方面或基本特征;指标的概念确切;指标要容易计算。因此,评价每一个技术方案,都应有一套指标体系。 4、对方案的各种指标进行计算。指标的计算要按规则和要求进行,为了使指标具有可比性,计算时应按照相同的计算规则和计算方法。对不同方案中可计量的数量指标分别进行计算和分析,得出定量的分析结果。对不同方案中不可计量的指标(包括质量)也要通过分析和判断,得出定性分析的结果。对于经济现象比较复杂的技术方案.必须根据经济指标和各参变数之间的函数关系,列出相应的经济数学模型,然后求解。 5、方案的分析和评价。根据评价的目的,将方案的指标分为主要(基本)指标和一般(辅助)指标,评价时,不能等同视之,要突出主要指标,根据方案的特征,确定评价的标准(或基础)。通过对比指标的分析,排出方案的优劣顺序,并提出推荐方案的建议。 6、综合论证、方案抉择。对技术方案进行全面分析、论证和综合评价,选择最经济的方案,然后作出最终结论。 三、建筑工程技术经济评价原则 1.力求做到技术先进性和经济合理性的统一 技术和经济的关系是一种辩证的关系,它们相互之间既相互统一,又相互矛盾。我们知道,人们为了达到一定的目的和满足一定的需要,就必须采用一定的技术,而任何技术的社会实践在所有条件下都必须消耗人力、物力和财力。换句话说,不能脱离开经济,这就是技术和经济之间互相制约和互相统一的关系。许多先进的技术往往同时有着很好的经济效益,在生产实践中得到了广泛的采用和推广,促进了国民经济的发展,同时,反过来也推动了这种先进技术的提高和发展。这反映了技术和经济之间相互促进、共同发展的辩证关系。但是,由于各种因素的影响,技术和经济之间也常常有着互相对立、互相矛盾和互相限制的一面。例如某种技术从其本身来说(不从经济性来说)是比较先进的,但在当时和当地的经济条件和技术条件下,由于其经济效益不及另一种技术经济效益好,因而这种技术就不能在生产实践中被广泛使用。又如,有不少技术,从技术本身讲都是比较先进的,但是,在一定情况下,某一种技术可能最经济,在实践中被采用,而另一种技术可能不是最经济,在实践中不能被采用。有不少技术,从技术本身讲都是比较先进的,但是,在一定情况下,某一种技术可能最经济,在实践中被采用,而另一种技术可能不是最经济,在实践中不能被采用。但是随着事物的发展以及条件的改变,这种相互矛盾的关系也会随着改变。原来不经济的技术可以转化为经济的,原来经济的技术可以转化为不经济的。上述这种关系,实际上就是技术和经济之间根本的矛盾所在。因此,在进行技术经济评价时:既要求技术上的先进性,又要分析经济上的合理性,力求做到两者的统一。 2.坚持以全局的观点计算经济效益 我们在进行技术经济评价时,不仅要计算直接的经济效益,还要考虑相关投资的经济效益。国民经济是一个有机的整体,建筑业是国民经济的一个重要组成部分,它和其它各部门紧密联系,互相制约,相互矛盾,互为依存。在评价建筑技术的经济效益时,不但要对给建筑部门带来的经济效益加以详细计算,还要考虑对相邻部门(如建材工业、机械工业部门等)和整个国民经济带来的效益和影响。也就是说,要处理好全局和局部经济效益的关系。局部的经济效益(又称微观经济效益)是基础,全局的经济效益(又称宏观经济效益)是重点、是前提。有些方案,从个别地区或局部范围内来看,经济效益是较大的,但从整个国民经济来看却较小,甚至相反,这种方案就不可取。要坚持全局观点,应主要考虑给国民经济带来的经济效益来决策。 3.既要计算目前的经济效益,又要考虑长远的经济效益 我国实行的社会主义市场经济,从根本上说目前和长远的经济效益应是一致的,但有时也会出现某些技术方案从当前看较为有利,从长远看不利的情况,或者相反。因此,在评价建筑工程技术经济效益时,既要考虑生产施工过程的经济效益,也要考虑投入使用以后的经济效益,使目前的经济效益与长远的经济效益相结合。 4.经济效益、社会效益和环境效益的统一 对建筑工程技术方案的评价是以经济效益为主要依据的。但是技术方案的影响,除了经济效益方面以外,还涉及到社会、环境等方面。因此,经济效益评价并不是对技术方案进行比较和决策的唯一依据,它需要根据技术方案的具体目标以及涉及的具体情况,把经济效益、社会效益和环境效益结合起来进行综合评价。在特定的情况下,社会效益或环境效益可能成为评价技术方案的主要依据。 总结:施工成本预测,通常是对施工项目计划工期内影响其成本变化的各个因素进行分析,比照近期已完工施工项目或将完工施工项目的成本(单位成本),预测这些因素对工程成本中有关项目(成本项目)的影响程度,预测出工程的单位成本或总成本。施工成本预测是在工程施工前对成本进行的估算它是根据成本信息和施工项目的具体情况,运用一定的专门方法,对未来的成本水平及其发展趋势作出科学的估计。通过成本预测,可以在满足项目业主和本企业要求的前提下,选择成本低、效益好的最佳成本方案,并能够在施工项目成本形成过程中,针对薄弱环节,加强成本控制,克服盲目性,提高预见性。因此,施工成本预测是施工项目成本决策与计划的依据。建筑企业须对工程技术的经济预测及决策方法进行不断的研究和总结,提高预测水平,促进行业水平的进一步发展。 经济预测论文:SPSS在辽宁经济预测应用研究 摘要:根据辽宁省的城市发展分析,借助因子分析法和聚类分析方法及SPSS统计软件,推测辽宁省的城市增长极。最终目的是通过分析主导产业、增长极及两者的相互联系,预测辽宁省区域经济增长的最佳模式。 关键词:SPSS;经济预测 本文选择东北老工业基地辽宁省具有典型意义的地区为研究主题,辽宁省经济发展的过程中,将定性分析与定量分析相结合,结合静态分析和动态的研究,分析了辽宁省发展现状自然条件,城市的经济发展,综合利用技术、技术经济学创新经济学、区域经济学、产业经济学等学科理论,深入分析企业,辽宁省的工业和城市技术创新的现状和不足。使用因子分析的多元统计分析方法和SPSS统计软件处理相关数据,根据加权因子贡献率来确定主要因素得分和每个行业综合评价价值的大小。根据辽宁省城市发展的分析,通过因子分析和聚类分析方法和SPSS统计软件,推动辽宁省城市增长极。最终目标是通过分析主导产业的相互关系和增长极,预测辽宁省区域经济增长的最佳模式,为辽宁省政府工作提供政策建议。 1.辽宁经济现状分析 2009年辽宁农业生产保持稳定、工业生产稳步回升。主要工业产品产量,民用钢质船舶产量、汽车产量增长超50%;化学纤维产量、生铁产量、气体压缩机产量增长超20%;粗钢产量、钢材产量、水泥产量、塑料制品产量、变压器产量增长超10%;原油加工量、十种有色金属产量、金属切削机床产量、彩色电视机产量等下降10%左右。服务业加快发展,经济活动的回暖,尤其是工业生产持续回升,带动了交通运输业的增长。金融业支持经济的力度加大,商品房销售旺盛,房地产业快速发展 2.数据选择和因子分析 辽宁是东北老工业基地,工业在辽宁经济中发挥重要的作用和优势地位,2008年工业产值占辽宁GDP的55%;另一方面,根据著名经济学家钱纳里曾运用多国模型对人均经济总量与经济发展阶段关系进行研究,辽宁2007年人均GDP为25729元,折合约3257美元,根据钱纳里模型测算人均GDP在2400-4800$之间,处在工业化阶段的中级阶段,这个阶段工业是经济发展的支柱产业,所以在确定主导产业时,选择工业来分析对辽宁省有其重要的现实意义。数据来源是辽宁2003-2009年度统计年鉴和2002辽宁投入产出表,由于目前还没有公开2007年的辽宁投入产出表,数据资料有一定滞后性,有可能会产生一定误差。 3.聚类分析 根据树型聚类图可将样本分为四类:沈阳、大连归为一类;铁岭、朝阳和营口归为一类;抚顺、丹东、本溪、锦州、葫芦岛、鞍山和辽阳为一类;盘锦和阜新为一类。 第一类地区包括两个地区:沈阳和大连,这两个地区人才密集,科技实力强,社会经济发展水平和人民生活水平都很高,城市综合实力强,潜力巨大。 第二类地区包括三个地区:铁岭、朝阳和营口,这些地区城市综合实力较强,但分别在某些方面有些弱势,需要在发展战略的制定和实施上有所侧重和调整,不断解决问题,扬长避短。 第三类地区包括七个地区:抚顺、丹东、本溪、锦州、葫芦岛、鞍山和辽阳为,这些地区属于一般发展城市,在很多方面处于中下游水平。 第四类地区包括阜新和盘锦,这一地区农业增加值较高,城市综合实力较弱,在很多领域处于较低水平,存在很多问题,发展水平滞后。这些地区应该不断挖掘潜力,寻找突破口,制定相应的发展计划。 (1)沈阳与经济区各市围绕“沈铁、沈抚、沈本、沈辽鞍营和沈阜”5个方向,计划建设5条铁路、8条产业通道,通过加快基础设施、生态环境、产业发展建设,完善社会服务功能,形成若干经济新区,以点连线,以线带面,推进沈抚同城和八城市一体化建设。以沈阳这一“点”,通过其便利的交通,可以辐射周围的本溪、辽阳、铁岭、盘锦等城市,拉动这些地区的经济发展,使辽宁省的东部迅速崛起。 (2)以大连、丹东为主力的“五点一线”沿海经济带产业区。“五点一线”沿海经济带是辽宁“十一五”规划提出的发展战略,重点开发建设大连长兴岛、大连花园口岸工业园、营口沿海产业基地、锦州湾产业园区、丹东产业园区这五个区域和建设一条贯通全省海岸线的滨海公路。要利用大连作为辽宁省第二个增长极的影响,充分发挥其在沿海“五点一线”经济带建设的作用。大连工业基础雄厚,工业门类齐全,综合配套能力较强,具有较强的承载世界制造业转移的能力。目前已形成以石化、电子、机械、轻纺服装、冶金建材、食品医药等行业为主的工业体系,有许多工业企业是中国同行业的骨干企业,沿海经济带可以在大连工业发展的基础上加大重工制造业和软件、医药等主导产业的发展力度。丹东作为辽宁省第三个增长极,较沈阳和大连的经济发展还有一定的差距,所以对于作为“五点一线”沿海经济带开放开发战略重要一极的丹东的建设思路是依港兴市。把丹东建成四大基地,引进钢铁工业、石化工业、木材业等建设临港工业基地;建立食品、粮食、水果、IT产业、海产品等加工业基地;发展以机械制造、船舶配套、石化、电子信息、轻工食品为主的装备制造业项目,建设装备制造业基地;建设高新技术基地,大力促进技术创先发展,提高资源利用效率。先要发展丹东,只有丹东的振兴,才能更好的发挥丹东的扩散效应。“五点一线”沿海经济带的建设不仅可以带动全省经济的发展,而且实现“振兴东北老工业基地”战略目标,从而辽宁将成为东北亚经济的增长极。 4.建议 在“点―轴”空间结构发展模式中,发展点和开发轴的选择是重点,作为增长极的“点”是轴线上的核心,起集聚作用和扩散作用,作用的方向就是“轴”。主导产业的发展和壮大才能带动轴上的各个经济区域的发展。通过前面的分析和研究得到,辽宁省的主导产业是通用、专用设备制造业,石油加工、炼焦及核燃料加工业,医药化学工业,金属冶炼及压延加工业。但从目前产业发展情况来看,产业内部结构比较低、产权不清、经营管理观念落后和技术创新投入不足是产业发展的主要障碍。因此政府要创造良好的内部和外部环境来促进主导产业的发展同时要注重升级原有的发展轴线和培育新的发展轴线,通过城市和产业的互动作用,一步一步实现落后地区的经济发展。政府可以从以下几方面着手,采取相应的对策: (1)进行合理空间布局。政府应根据产业特点和各地区的自然条件以及辽宁省的利益,对产业进行合理的布局,使整个辽宁省经济协调增长。新建工业园区的招商重点要瞄准新兴科技产业,重点放在电子信息、能源、新型材料、化工、农产品深加工等产业及世界500强企业和产业龙头企业上;同时,加强与其配套的中小企业的引入,推动产业链的延伸,充分发挥产业、企业聚集的辐射效应。 (2)加强基础设施建设。按照“点―轴”开发的原理,道路基础设施起到很重要的作用。因此,政府要抓紧建设道路,包括公路、地铁,特别是要加快落后地区的基础设施建设。 (3)推行制度创新。辽宁省的相当部分企业还处于一种家族式的管理模式,管理体制相对比较落后,制度创新是经济增长中的重要因素,因此,政府应注重提高企业的制度创新意识。通过确立制度创新模范企业,进行经验推广,也可以建立一个解决企业制度创新问题的信息平台。 (4)促进产业内部结构升级。政府可以重点扶持主导产业中的龙头企业,帮助企业解决设备的更新和新技术的引进中的资金问题,促进产业结构升级;也可以通过对产业实行政策倾斜,引导产业内部结构的升级。(作者单位:大连理工大学机械工程学院) 经济预测论文:下半年经济预测:基建等“传统引擎”好转 我们估计即将公布的 7 月宏观数据将显示短期增长引擎由此前的金融业切换为基建投资以及工业活动。7 月股市成交额环比下跌了 19%,同比增速也从 6 月的 367%以及二季度的 324%显著放缓至 200%。两融余额不断收缩,证监会继续暂缓新股发行。另一方面,在政策支持下,基建和工业活动等“传统引擎”可能已有所好转。 7 月 30 日的政治局会议仍将经济增长作为工作重点,重申了宽松的政策基调。在最近股市大幅下跌之后,决策层强调要“树立危机应对和风险管控意识”,要求“及时发现和果断处理可能发生的各类矛盾和风险”。此外,会议还要求把改革作为调整结构的根本依靠,重点推进国企、财税、金融等体制机制改革。 宏观政策延续宽松基调, 强调防风险、推进改革 近期政策侧重于加快财政支出拨付、推动重点基建项目落地。7月30日的中央政治局会议为下半年宏观政策定下了基调: (1)经济增长仍然是工作重心,重申宽松的政策基调。政治局会议继续将经济增长作为工作重心,指出经济“下行压力依然较大”,需要“高度重视应对”。会议决定“加大定向调控力度”,并坚持“积极”的财政政策和“稳健”的货币政策。朝前看,我们预计决策层将继续在“保持公共支出力度”的名义下通过中央政府统筹支出、松绑地方平台融资,来加大对基建投资的财政支持。与此同时,央行可能会维持适度宽松的货币环境,“保持合理的流动性、提高服务实体经济能力”。 我们认为前者可能包括进一步降息(我们预计下一个时点在三季度末)、必要时积极投放流动性,而后者包括增加 PSL(抵押补充贷款) 投放以支持 PPP(政府和社会资本合作) 和重点基建项目融资。我们认为由猪价推动的 CPI 回升并不构成货币宽松的实质性障碍。首先,在宏观经济疲弱的大背景下,通胀不太可能飙升。其次,现阶段通胀适度回升有助于驱散通缩压力、稳定债务周期。 (2)强调危机应对和风险管控。需要指出的是,本次政治局会议重点强调了危机应对和风险管控,要求“高度重视防范和化解系统性风险”,“及时发现和果断处理可能发生的各类矛盾和风险”,这可能是对近期股市大跌的回应。我们预计未来决策层将致力于完善金融体系监管框架、加强风险防范措施、强化危机应对机制。在市场环境变化莫测的情况下,这可能意味着资本账户开放步伐灵活调整。 (3)大力推进改革。会议将改革作为调整结构的“根本依靠”,要求继续推进简政放权、优化服务,重点推进国企、财税、金融等体制机制改革。朝前看,我们在未来几个月预计决策层将推出国企改革顶层设计方案,财政改革将继续务实地在财政风险和稳增长之间寻求平衡,金融改革则可能包括增加汇率双向波动,而资本账户虽会继续开放,但步伐可能趋于谨慎。 三季度预计平稳增长 受已出台和将出台的稳增长政策支撑,未来 3 个月工业活动和基建投资有望企稳回升,从而抵消股市降温后金融业增速放缓、房地产建设持续下滑的拖累。因此,我们预计三季度 GDP 环比增速保持稳定,但同比增速在基数影响下小幅放缓至 6.9%。我们维持全年 6.8%的 GDP 增速预测不变。我们当前的 CPI 增速预测(全年 1.5%、三季度1.6%)已经考虑了猪价回升的影响,但不排除面临进一步的上行压力。 经济预测论文:经济预测在国有企业管理中的应用 [提要] 在我国社会经济快速发展的带动下,国有企业得到了长足的发展,同时随着我国社会主义市场经济的不断深入,国有企业深化改革,也投身于激烈的竞争中。经济管理是国有企业管理中重要的组成部分,对企业健康发展具有十分重要的意义,而经济预测能够为经济管理工作提供有力的依据,提高企业经济管理效率。本文首先对经济预测的概念、类型以及重要性进行分析,然后介绍几种经济预测方法,最后探讨其在国有企业经济管理中的应用,以供有关人员参考。 关键词:国有企业;经济管理;经济预测;应用 国有企业是我国国民经济的支柱,在市场经济的背景下,国有企业深化改革,开拓创新,逐渐融入市场竞争大环境中。特别是在市场经济不断深入的情况下,国有企业市场竞争越来越激烈,为了提高企业的竞争力,企业必须审时度势,加强企业经济管理工作,促进企业健康发展。现阶段,我国国有企业正处于快速发展的新时期,加强对国有企业经济管理中经济预测应用的研究具有十分现实的意义。 一、经济预测概述 (一)经济预测的概念。所谓的经济预测,就是分析未来一定时间内经济情况,进行经济预测的目的在于尽可能消除未来不确定因素对企业经济活动的影响,提高对企业未来经济发展的科学认识。经济预测并不是凭空猜测或经验臆断,而是通过科学的预测理论,并结合先进的预测方法,根据收集到的相关资料,对经济活动影响因素以及经济发展规律进行客观评价。 (二)经济预测种类。一般来说,根据经济预测的范围,能够将其分为企业经济预测、国民经济预测以及世界经济预测三类;而根据经济预测的时效性,又可以将其分为长期经济预测、中期经济预测以及短期经济预测;同时,根据经济预测的性质,还可以将其分为量的预测以及质的预测。只要求对预测事物有概括性的了解,描述其变化趋势,判断它出现的可能性或不可能性,就采用质的预测。从一些经济指标的已知值推算另一些指标的未来值,进而说明达到这些数值的概率,就采用量的预测。其中,预测的变量数值表现为单一数值,称为点值预测;预测的变量数值有一个幅度,处于上限和下限的区间之内,称为区间预测。 (三)经济预测的重要性。经济预测在企业经济管理工作中的应用,具有十分重要的意义,具体体现在以下几个方面: 1、进行经济预测能够提高企业经济决策的准确性。在企业经营与发展的过程中,特别是在面对重大的经济活动决策时,需要事先对企业经济发展情况以及市场行业变化进行充分的了解,这样才能确保企业经济决策的可行性、有效性。另外,通过有效的经济预测,能够保证企业经济决策的预见性,增强企业经济决策的能力,促进企业健康发展。 2、企业经济发展过程中,需要按照有效的经济计划,因此确保经济计划的有效性、合理性是保证企业良好发展的前提。只有经过准确的经济预测,掌握市场变化以及企业经营现状,才能避免企业经济计划与企业实际经营脱节。同时,通过经济预测工作,能够避免经济计划编制与执行中的不确定因素,提高经济计划执行能力。 3、经济预测工作,能够帮助企业经营者抢先一步了解市场需求,了解市场中企业生产原材料价格波动等情况,帮助企业在不断变化的市场经济环境中先人一步,有效地指导企业的经济管理工作,提高企业经济管理效率。 二、经济预测具体的方法 基于经济预测工作对企业发展的重要性,在企业实施经济预测过程中,不仅需要充分了解预测的对象,还需要能够准确地了解企业发展的各项数据,选择合理的经济预测方法。同时,只有熟练掌握经济预测相关理论,并对企业经济活动有较深的了解,才能确保选择的经济预测方法适用、合理。我国国有企业经济预测方法主要包括以下几种: (一)经验判断预测法。该预测方法就是通过对相关专家的咨询或大量的调查,以经验判断为主,预测企业经济变化的趋势。这种预测方法相对简单,同时数据收集工作量也相对较小;缺点在于预测的准确性有待提升,一般适用于对预测结果要求低的企业经济活动。例如,某国有企业在对来年经济活动进行预测分析过程中,通过财务部门相关领导,同时给予对行业相关专家的咨询,收集同行业相关的资料,对行业经济形势发展进行准确的预测,为企业来年工作提供宝贵的经验。 (二)因果关系预测法。所谓的因果关系预测法指的是根据相关事务发展中存在的关系,构建数学分析模型,进而实施经济预测,因此也将这种预测方法称为相关分析预测法。该预测方法有点在于具有很强的专业性,由于预测是通过原因一步步推导而出,预测的精确度很高,进行因果关系预测过程中,常用的方法包括基数叠加法以及一元线性回归分析法。 (三)时间序列预测法。所谓的时间序列就是根据事物发展的实践顺序进行排列,并能够反映一定现象的数据统计结果。国有企业进行经济管理过程中,各个阶段都充斥着时间序列,包括年产量(按年排列)、企业销量(按月、按季度、按年等)。而时间序列预测法就是根据时间序列内容以及变化趋势,沿着其发展方向进行延伸,对未来可能发生的情况进行准确的预测。该经济预测方法过程中结合了企业实际的经济数据以及大量的实际序列,所以预测结果具有较高的准确性,是国有企业经济管理中常用的方法之一。例如,某国有造纸厂,在扩大厂区前,为了保证厂区扩建的规模与建设资金,根据企业财务报表以及年销量等资料,认真分析厂区经济活动的规律与发展趋势,利用有效的计算方法,推算出未来几年的行业需求量以及厂区生产销量等,为厂区扩建提供宝贵的意见。 三、经济预测在国有企业经济管理中的应用 虽然现阶段我国市场经济发展不断深入,但国有企业经济管理过程中,依然会受到计划经济的影响,导致企业经济管理局限性存在。这就需要企业实施经济管理过程中,根据企业发展的实际情况,选择合理的经济预测方法。另外,企业经济预测需要将量的预测与质的预测有机地结合起来,基于定性预测,以定量预测为主要的预测手段,提高企业经济预测的准确性。具体的应用体现在以下几个方面: (一)确定国有企业经济预测对象及其影响因素之间的对应关系。在企业经济预测工作进行中,需要分析企业相关的经济活动,确定预测的对象以及影响预测对象的因素,并确定两者之间的对应关系,进而选定预测目标、预测方法等。在这一过程中,企业相关人员需要进行反复的分析,为企业经济管理工作奠定坚实的基础,为具体经济预测工作提供依据,保证经济预测的准确性。 (二)认真收集相关数据,并做好数据的分析与整理工作。在企业进行经济预测的过程中,实质上经济预测模型反映的是一个抽象的对应关系,其中含有大量未知的参数,只有将这些未知的参数进行确定,才能确保经济预测模型发挥其预测作用。而进行相关数据的收集与整理,其实就是确定预测模型中抽象参数的过程。 (三)企业需要召开经济预测会议,集思广益,充分发挥广大企业人员的潜力,对预测结果进行分析、讨论。 (四)分析预测的结果,做出准确的判断。在获得一个预测结果后,需要对预测结果进行认真的分析,判断该预测结果的准确性以及可行性,并结合企业发展的实际情况对预测结果进行适当的调整,确保预测结果能够为企业经济管理工作提供宝贵的指导意见。 四、总结 通过上述分析可知,随着我国社会主义市场经济的快速发展,特别是国有企业改革的不断深入,使得国有企业市场竞争力越来越大。为了提高企业的核心竞争力,国有企业只有加强经济管理,而经济预测是企业经济管理工作有效性的前提,是企业经济决策合理性的前提条件。企业进行经济预测,首先需要确定预测对象及其影响因素之间的关系,然后充分地收集相关资料,同时对预测结果进行科学的分析与判断,为企业经济管理工作提供宝贵的参考,不断地提高国有企业市场竞争力。 经济预测论文:浅谈人工神经网络在企业经济预测与预警中的应用 摘 要:在当今商界,对企业进行相关预警管理,是企业管理体系中的重要一环,这是一种新型的模式,他借助于人工神经网络系统,利用数学函数与相关模型,将外部情况纳入企业活动管理范畴,量化的看待外界情况,从而有针对性的采取相关策略。这样的管理使得企业的安全性有了明显保障,但是因为人工神经网络对于大多数企业来说还是一个未知领域,所以文本结合其原理对这一全新体系进行了简要的说明与实例分析。 关键词:人工神经网络 企业经济 预测 当代公司都处于剧烈的竞争之中,怎样先人一步成为了管理过程中重要的一步。怎样准确的预测企业的经济变化,也成为了企业竞争过程中的核心,只有掌握了企业未来的经济发展状况,才可以在当下采取相关措施进行有针对性的解决或者支持,进而帮助企业规避风险、增加效益。所以,人工神经网络的出现势在必得,它极大地提升了预测的效率和准确性,摒弃了旧时代的预测不准、不快、太难的先天弊端,使得企业经济预测变得具有科学性和说服力。本文以此为切入点,将人工神经网络引入企业经济预测,结合相关实际,讨论其原理和应用情况。 一、具体预测方法介绍 1.时序预测模式 当前,关于人工神经网络对企业的预测,通常选择数学函数模型,。但是因为神经网络的复杂性和拟合难度大,更多的企业选择基于神经网络的时序模型。这样的方法既能结合神经网络的优势,也可以进一步抵消由于神经网络预测带来的系统误差,使得结果更加精准。而具体方法为利用神经网络体系对时序进行数学模型建立之后,再将神经网络系统中计算出的相对误差拿出来作为一组基础数据进而进行分析,想要彻底解除误差的干扰,应该同时建立多个网络,平行的进行对比,这样还可以提升预测精准度。 2.基于软件数据处理的神经网络预测 人工神经网络的实现方法有很多种,但是不同的方法具有不同的优势,他们统一的特点都是:学术性强、具有复杂性。其中,借助于计算机的方法最为盛行。因为它快速有效,具有可操作性和普及型,跟企业经济实力没有绝对关系,大部分企业选择这一方法进行经济预测,在这其中包括软件数据、硬件技术对比等,利用软件将企业近段时间经营数据收纳后,运用拟定好的函数模型,快速的呈现出学科知识范畴下的企业经济预测结果。而硬件技术也相对操作性较难,所以在目前的状况下,绝大多数方案选择的是软件数据处理。 二、财务危机预警模型应用结果分析 人工神经系统中反复提到唯一变量分析模式,这个方法的优势在于简便、上手快、结果清晰明了、应用范畴广。这样的优点使得这个方法非常受到中小企业的欢迎。但是这一模式也有着非常大的弊端:首先,因为这个模式只关注一个参考量,所以缺乏对全局的考量和其他微弱影响因素的关注,使得结果比较主观。其次,唯一的变量会和其他变量之间产生冲突,无法准确判断多个结果间的彼此联系。最后,企业经济预测是一个需要多方面统筹的问题,仅仅使用一个变量参考缺乏说服力,需要提供详细的企业财务数据与多个变量进行平衡计算。 第一,即使唯一变量法简单易操作、方便处理数据,但是其经济预测精准度有待加强。人工神经网络是一个复杂高效的系统,必须保证数据的准确,只有在平时的财务处理过程中,根据企业自身的实际情况,将多项参考指标加入预测体系中,才可以提前知晓即将到来的经济形势变化。所以可将唯一变量法作为一项辅助手段,帮助主要的人工神经网络预测方式,双管齐下进行预测,能够取得更好的效果。 第二,因为我国国情,企业内部信息也相对缺乏真实可靠性,如果采用了唯一变量法,假使选用的变量具有有决定性意义而且企业自身容易出现纰漏,这样不仅不会取得良好的经济预测结果,反而会误导企业的发展走向后患无穷。所以应该在企业内部实行责任人员制度,即让相关责任和工作人员对应起来,让每方面的信息责任具体到人头上,有针对性的对企业内心信息进行管理,使得企业经济发展过程中每个部分都有据可依有人可查,不仅避免了相关信息的问题,而且能够帮助人工神经网络获得更准确的数据。 三、结论 经济发展的不确定性让基于人工神经系统的预测模式应运而生,其实根本不存在完全精准有效的预测方法,只不过是在以往数据的基础上结合相关实际,做出符合预期的预测,要想发挥出人工神经系统网络的优势,不仅需要不断加强企业内部管理,保证所用数据真实性可靠性,更需要企业自身开发出更多适合企业实际情况的预警措施。退一步说,企业或许根本不需要经济预测模式,他们应该注重怎样在经营管理活动中提高效率,在现有资源情况下规避相关风险,同时不影响经营状况。只有这样才能从根本上解决企业需要面对的问题,从而增强企业实力,完成更好的经济发展。 经济预测论文:应用神经网络进行经济预测方法的改进 摘 要:应用神经网络进行经济预测已成为经济预测领域的重要手段,本文基于对神经网络经济预测方法的概念、特征、优势的分析,根据神经网络预测方法的特点,本文提出一些改进方法,希望能够推动经济网络预测方法更好应用。 关键词:神经网络 应用 经济预测 改进 神经网络作为新时展最快的人工智能领域研究成果之一,在科学计算、自动控制等方面得到了成功的运用。近年来,我国学者们将神经网络运用于经济预测领域,并且不断地改进应用方法,使基于神经网络的经济预测系统更具效益。本文在此背景下,对神经网络经济预测的应用进行了研究,围绕经济预测的方法应用提出相应的改进建议,从而丰富了经济增长预测理论与实践。 一、神经网络经济预测的方法的概述 1.概念 神经网络,是对人脑或自然神经网络若干基本特征的抽象和模拟。从解剖学和生理学的角度来看,人脑是一个复杂的并行系统,他是由大量的细胞组合而成,这些细胞相互连接。神经细胞与人体中的其他细胞的关键区别在于,神经细胞具有产生、处理和传递信号的能力。在人工神经网络的发展过程中,对生物神经系统进行了不同模拟,提出了各种各样的神经网络模型,其中具有代表的网络模型有感知器神经网络、线性神经网络、BP网络、径向基函数网络、自组织网络。 2.特征 神经网络经济预测的方法不同传统的预测方法,它对经济系统里的多种因素进行分析,进行有效地多输入、多输出的经济预测数据。可以说神经网络经济预测的方法具有以下几种特征:其一,由于神经网络是由复杂的因素构成的,它的输入向量维数比较多。其二,经济系统数据具有很强的非线性,使得输入的向量各分量之间存在着复杂的耦合关系。其三,经济系统处在一个“黑箱”模型下,导致数据之间的相互影响不存在明确表达式的关系。神经网络也会随着时间的增长,数据呈现出增长的趋势。 3.优势 用神经网络进行经济预测相对来说比较准确。因为这种神经网络在计算量允许的范围内,可以很好地拟合任意多对多的映射关系,数据拟合的结果表明,系统拟合相对误差在0%—0.75%,比采取回归分析逼近效果好。此外,神经网络各层节点之间的联结权数及阈值恰好可以表达经济系统中各个因素之间相互交织、相互影响的强耦合关系.而采取多元回归模型。 往往只能引入少量耦合项以避免模型过于复杂而无法求解.因此,神经网络比传统的多元回归预测方法有更好的拟合能力和准确度。神经网络的方法是比较适合对经济预测的,因为它只需要少量训练样本就可以确定网络的权值和阈值从而预测出宏观经济发展趋势,计算简单、快捷、可靠。总而言之,神经网络经济预测方法具有显著的优势,是比较适合经济预测的应用过程的。 二、神经网络经济预测方法应用的改进 由于商业、政府和工业所产生的预测间题,其复杂程度越来越高,以致于现有的预测系统难于解决,这就要求我们的预测系统能够处理复杂度增加的问题,进一步扩展传统神经网络预测方法的能力,使得神经网络系统理论的不断发展和完善、新的神经网络预测方法的不断产生,使得神经网络预测模型更加实用化、现代化,会给商贸和工农业生产带来巨大的经济效益。以下是本人对神经网络经济预测方法应用改进的建议: 首先,我们要改进神经网络经济预测的过程。确定预测的目的,制定预测的计划。经济预测首先要确定预测的目的,从决策和管理的需求出发,紧密联系实际需要与可能,确定预测要解决的问题。预测计划是根据预测目的而制定的预测方案,包括预测的内容、项目,预测所需要的资料,准备选用的预测方法,预测的进程和完成的时间以及预测的预算、组织实施等。只有目的明确、计划科学的预测,才可保证预测的顺利进行。 其次,建立新的神经网络经济预测模型。经过求增长率再进行归一化的处理,在给出的以往的数据的增长率范围内,网络就可能不再陷入训练“盲区”。.当采用了足够年限的已知数据并将其增长率归一化以后,“被预测年”数据的增长率可能不再会大于那些“已知年”数据的增长率.则外延问题可以得到基本解决。 最后,对神经网络经济预测结果进行检验,减小误差。经济预测是立足于过去及现在的已知推测未来的未知,而过去和现在终归不是未来,预测结果和未来实际值不可能绝对相符,存在的差异就是预测误差。为了使预测误差最小化,检验结果通过试探性的反复试验来确定,预测准确度应尽可能进行外推检验。 三、总结 神经网络经济预测的方法相对于其他的经济预测方法,具有独特的、显著的优势,我们可以利用好其优势,从而有助于我们更好的对经济发展进行预测分析,从而把握好经济发展动向,为经济决策提供依据。因此,我们应当根据社会发展需要,不断改进神经网络经济预测方法的应用,使其效能最优化,为我国经济发展助力。 经济预测论文:“远见杯”全球宏观经济预测春季年会回顾改革引领增长 一年一度的“远见杯”全球宏观经济预测春季年会于2月22日在北京千禧大酒店成功举办。 年会以“改革引领增长”为主题,各位专家围绕“中国债务风险”、“底部之辩”、“高利率下的下行风险”、“金融开放与风险上升”和“中国改革决定性时刻”五个环节展开演讲。会议期间还颁发了2013年度“远见杯”全球宏观经济预测的15个奖项。 专家们就2014年中国经济前景、面临的主要风险和长期增长趋势,发表了精辟的看法,提出了建设性的建议,并对大家期盼的改革问题展开了激辩。 债务,不可承受之重 2008年金融危机以后,中国地方债务规模迅速增长,非金融企业的债务率也超过国际警戒线水平,债务约束已经成为制约中国经济增长的严重阻力。在债务问题链条中,哪一部分会最先被引爆? 任若恩(北京联办旗星公司首席经济学家):中国的债务问题在夏季可能会有一个集中的爆发,2014年债务问题的主角是非金融企业,最危险的是资源行业,比如煤炭、钢贸行业。从债权人的角度看,信托的风险较大。 管清友(民生证券研究院副院长):债务风险的爆发几乎是不可避免,只是时间、形式和程度问题。在关注债务问题本身的同时,我们还应该关注与之相关的两个层面的道德风险,一是地方官员的道德风险;二是金融业高管的道德风险。 虽然地方政府债务规模巨大,但也拥有很多的资产。在万不得已的时候,地方政府可以通过资产来偿还债务,这是否意味着,地方政府债务问题并没有那么严重?对于目前的债务问题,有没有破解的方法?比如,有人提出用金融部门的加杠杆来解决地方政府和企业的去杠杆。 贾康(财政部财政科学研究所所长):违约风险当然需要高度关注,但在中国地方政府隐性负债为主的情况下,不到万不得已不会出现实际的违约。现有一系列调节机制可以避免违约的出现。比如,可以做展期,只要可以付息,本金就可以往前滚动;还可以向上寻求援助,政府不会坐视出现震动很大的违约事件。 任若恩:出售资产确实是处理债务的一种方法,但它会受几个方面的约束。一是那些公共事业、基础设施从投资回报来看,算不得是优良资产,因为它提供不了良好的投资回报,它的现金流无法覆盖本金和利息。二是并非所有的政府资产都可以出售。三是出售资产时的资产价格可能会非常令人失望。四是是否有一个好的市场机制可以出售资产。综合来看,用变卖资产的方式解决债务问题往往是最后一招,也是不得已的一招。 中国已陷入了极大的困境,去杠杆和去产能共生,用加杠杆的方法并不能同时解决这两个问题。有人建议用加杠杆的方式来减杠杆,他们认为中国现在非金融企业的杠杆很高,但金融业的杠杆不高,可以通过加金融的杠杆来减企业的杠杆。这走不通,也是非常危险的一种建议。 没有太好的解决办法,结果也必然是痛苦的。只能让问题爆发出来,该违约的就要违约,该破产的就让破产,该债务重组的就债务重组。直到债务的问题回到原点,才能开始下一个新的周期。 经济底部之辩 经历了过去10年的高增长之后,中国经济已经下了一个台阶,未来经济是否还会继续下行?目前中国经济的核心矛盾是什么?与过去相比,中国经济的特点发生了哪些根本性的变化? 王建(中国宏观经济学会秘书长):中国经济目前的核心矛盾是产能过剩,而且问题还在日益加重。如果2015年外需出现萎缩,中国经济可能还会面临新一轮下跌,中国经济增长甚至可能“破六进五”。 蔡昉(中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长):中国经济增长的长期趋势归根结底是由供给方决定的,取决于生产要素(劳动力、资本、土地和自然资源)的供给和生产率,需求因素只是在短期内影响经济增长。 中国经济的这些供给面因素正在发生变化,长期赖以支撑中国经济增长的人口红利已经消失了。不能低估劳动力因素变化对中国经济的影响。虽然单纯的劳动力数量增长只能解释经济增长速度的百分之十几,但劳动力的质量也就是人力资本也有贡献。更重要的是,中国经济增长的主要组成部分是资本积累,这需要有储蓄率,而较高的储蓄率却受益于中国的人口抚养比长期以来在下降。此外,大量的劳动力特别是农业中的剩余劳动力从生产率低的农业转移到生产率更高的非农产业,资源重新配制效率提高,这构成了过去全要素生产率提高的至少一半。 所以,中国人口红利消失一定会导致经济增长速度的下滑。中国经济的潜在增速已经从“十二五”之前的10.3%下降到了“十二五”时期的7.6%,到“十三五”时期还会下降到6.2%。 曹远征(中国银行首席经济学家):预计2014年经济增长7.6%,通胀为3.3%。而从长期的角度看,中国经济正在发生深刻的变化。一是在需求方面,世界市场尽管2014年有所好转,但长期并不一定很乐观。二是农村的剩余劳动力已经不再充沛,意味着过去廉价劳动力的工业时代已经彻底结束。三是人口的老龄化,这意味着抚养比的改变,储蓄率会降低,从而投资驱动的经济模式难以为继。存款增长在过去几年已经在持续下降,这是否是储蓄率在开始下降的征兆?四是资源环境的约束日益凸现,体现为潜在增长率的下降,从2010年到2020年这10年间,中国经济的潜在增速将从两位数向6%收敛。 面对经济趋势性的下行,用货币政策和财政政策的方法能否化解?未来的真正出路在哪里? 王建:很多事情不是宏观调控能解决的。2008年金融危机的爆发,本质上是国际经济结构在冷战之后出现一个新重组的结果,用货币政策、财政政策根本没有用。 曹远征:这次全球金融危机的宏观经济政策,包括中国、美国在内,并没有带来经济增长的动力。未来的宏观经济政策将更注重“稳”,而不是“保”。就是要避免各种问题在短期内集中爆发,然后渐进式的推进改革,以实现增长的隐性转换,从过去投资出口主导转向内需消费主导,这有赖于整个收入结构的变迁,即居民收入增长速度应该快起来,至少应该跟企业和政府部门的增长速度保持一致。 蔡昉:我并不反对宏观调控,短期危机往往都来自突然的需求不足,所以财政政策和货币政策有意义。但是,把宏观经济政策与长期经济刺激手段结合起来可能就容易出问题。 我也不太赞同任由经济增长降下去,要尽快推进改革,让改革红利释放出来,这样经济增速涨一个百分点是完全可以的。日本还没有认识到日本经济核心的问题在供给方,是潜在增长率的问题,“安倍经济学”仍然主要在需求方做文章,因此不会成功。 我们要的改革是可以带来红利的改革,是能够直接提高潜在增长率的改革。劳动参与率和全要素生产率的提高,这些可以通过改革来实现。比如户籍制度的改革既可以让农民工更加稳定的在城市落户,直接提高潜在增长率,还可以让农民工从低生产率部门向高生产率部门转移,从而提高生产率,同样也提高潜在增长率。 高利率下的突围 2013年,货币市场利率此起彼伏,“钱荒”催生出了30%以上的银行间回购利率,国债收益率也大幅度走高。究竟是什么原因导致了流动性的异常紧张和利率的高企? 潘向东(银河证券首席经济学家):2013年的流动性紧张并不能归因于央行的货币政策。2013年末M2增速大大高于GDP与CPI增速之和,货币环境可以说稳中偏宽松。流动性紧张主要还是因为利率市场化。2013年6月末和年末出现“钱荒”,则源于“时点”式监管。与此同时,借新还旧、集中到期以及货币市场基金的顺周期都加剧了流动性紧张。更深层次的原因则是,政府参与经济运行导致金融资源错配。 高善文(安信证券首席经济学家):简单用高利率概括2013年的金融市场并不完整,货币市场利率高企背后有两个现象令人疑惑。一是在银行间市场利率达到10年高点时,实体经济领域的利率水平却总体稳定,二者之间长期存在的稳定联系出现了断裂。二是在经济增长弱、通胀低的背景下,利率却非常高。这一组合也是历史罕见。一般而言,高利率会伴随着高增长、高通胀。 进入2014年,中国经济数据出现分化,1月份制造业PMI走弱而出口意外加速,市场开始担心中国经济未来走势。尽管市场普遍预测全年增速会保持在7.5%左右,如果缺乏了政府政策的支持,中国经济能否保住7.5%呢? 高善文:当前经济可能遇到的风险主要在两个层面。其一,经济下降带来坏账压力暴露,部分领域出现违约后,政府会如何应对。若继续维持刚性兑付,风险增加的扭曲会加剧,从长期看,也增长了金融体系的尾部风险;若政府用强力手段即使打破刚性兑付的神话和预期,促进对风险溢价的迅速纠正,风险产品重新定价则会在短期内使得金融市场出现混乱。 其二,中央政府会采取什么样的模式来应对经济减速,也是一个风险因素。像以前一样继续走“减速刺激”的模式,还是与总量刺激手段一刀两断,通过深化改革启动长期增长,无疑存在很大的变数。如果政府重新回到依靠刺激维持增长模式下,短期内经济风险下降的同时,长期尾部风险无疑会上升。如果政府下决心推动改革,短期经济下降会在多大范围内带来压力也存在不确定性。 潘向东:大家普遍预测2014年经济增长7.5%,只是基于对政府调控的信心。在实际经济中,很难说增速不会出现持续向下的可能。 李迅雷(海通证券首席经济学家):中国正处于建筑业周期的下行阶段。建筑业周期又称库兹涅茨周期,一般15-25年为一周期。上一轮自1999年始上行,于2010年见顶回落,这一下降过程可能会持续到2020年。目前,所有的指标都已开始回落,这种趋势很难逆转,预计经济增速会从过去的10%放慢至“十三五”期间的6%左右。 比照美国上一轮房地产周期滞后建筑业周期5年左右的经验,中国房地产周期或将见顶,房价也许会在2014年开始回落。 祝宝良(国家信息中心经济预测部主任):2014年中国经济面临的最大风险,既不是通胀也不是美国QE的退出,而是产能过剩、地方债和房地产问题。对政府部门而言,不能同时在三条战线上作战,当前首先要解决的应是产能过剩,这一问题稍有缓解后再采取其他措施不迟。 预计2014年经济增长7.5%左右,投资增速将下降至18%。目前,投资面临两个令人担心的问题,一是最近出现的信用风险;二是产能过剩。与此同时,地方政府投资的能力和意愿也在下降,基础建设投资增速将有所下滑。只有房地产投资能保持一定的速度,虽然三四线城市有过剩问题,但一二线城市问题不大。 牛市为时尚早 2013年在欧美股市大涨的时候,中国股市还在底部挣扎。2014年,中国股市能否摆脱已经持续数年的熊市,借着改革的春风启动牛市? 陈有安(银河证券董事长):从纵向比较来看,A股可以说是历史的低谷,从横向比较来看,A股可以说是全球最便宜的市场。 余额宝和银行理财规模的迅速膨胀说明,流动性不是导致股市低迷的根本原因。不是老百姓的存款不搬家,而是我们的资本市场缺乏对老百姓的吸引力。要改变这种困局,唯有加快改革和创新才是我们资本市场的出路。激活资本市场,以金融改革带动和促进产业的转型升级是改革的唯一出路。通过制度变革重新平衡上市公司与股东之间、一二级市场股东之间的利益关系,加快创新,这才能从源头上提升资本市场吸引力。 彭文生(中金公司首席经济学家):判断牛市的时间点可能需要考虑两个趋势性因素。一是增长方式。过去中国GDP增速速度虽高,但企业更看重规模扩张,投资者回报很低,这种方式让市场十分失望。二是所有资产实现市场化。股票是第一个市场化的资产,估值因此很高,此后,随着市场化资产的增多,股票价值不断被重估。 李迅雷:目前中国股票大概有46%的强周期股票、25%的金融类股票、16%的消费类股票、11%的科技类股票。考虑到中国正处于建筑业周期的下行阶段,大家期盼的周期类股票的牛市还很难出现。但科技类的牛市还在创新高,2013年的创业板表现非常好,已经有了一定程度的泡沫;改革转型、科技与服务类企业的崛起会给市场带来机会,比如,对国企改革的期待推动中石化走势强劲。 高善文:若是将牛市定义为大的主板市场的兴起,那么牛市可能还有一定距离,还需要一些时间。 潘向东:预判资本市场牛市需要考虑两个方面,一是经济周期;二是利率什么时候下行。因此,估计要等很长时间才会出现牛市。若快速推进改革,股市上下波动的可能会比较大,牛市到来的时间点也会快一些。 金融改革纵深化 各种金融创新的不断出现,正在逼迫金融业的变革。互联网金融以异常迅猛之势开始侵占和分流传统信贷市场,给传统金融业务转型带来压力,它是否会对传统金融业产生本质性威胁和颠覆性冲击? 万建华(国泰君安证券董事长):互联网企业跨界金融使得整个金融的边界扩大、内容丰富,也推动了传统金融体系的自我变革和自我进化,还快速降低金融交易成本、提升社会金融效益、推动金融改革,弥补了传统金融在中小微企业贷款的缺位。 互联网金融已对传统金融产生了冲击,但不会是颠覆性替代效应。传统金融在风险管理、投资顾问、投资咨询等专业领域,特别是大公司融资方面,有其优势,个性化的专业化服务,仍需要智慧型专家。而互联网金融的长项在于标准化产品的大规模扩展。 一些金融创新的法律界定还不明确,可能出现监管缺位或监管空白;创新业务和创新产品内控缺位或内控体系不健全等。金融监管由事前审批转向事后监管,将极大释放金融创新活力。 中国已经是全球第二大经济体,但人民币仍只是全球边缘化货币。未来人民币的地位必然会不断提升,进一步国际化势在必行,人民币的国际化会按照什么样的方式逐步展开呢? 宗良(中国银行国际金融研究所副所长):预计人民币将按照货币的三个功能梯次推进国际化,到2025年,成为继美元、欧元后的第三大国际货币。人民币国际化可从五方面入手,发展离岸的人民币市场、货币互换、区域化合作、以贷款换大宗商品并发展石油人民币、建立人民币的清算体系。 中国改革决定性时刻 全面改革的号角已经吹响,各部门已在抓紧制定具体方案。社会各界一面期待“改革红利”;一面也开始担心落实的问题。到底此次改革与过往改革有何不同? 许善达(北京联办财经研究院院长):在这个历史时点,继续向前推进已经不易,只要能往前走、方向对,在具体步骤、中间环节出现一些拐弯,甚至倒退一点都不是大事。 目前各部委正在准备的改革方案,除了不适合事先在全社会公开,其他的可以作为草案征求各方意见,如此方案的质量可能会更好,也可避免一些低级失误。 戴小京(财讯传媒总裁):改革需要破,但更需要立。过去总说不破不立,破字当头立在其中,现在看来破未必立,立的也未必正是想要的。所以改革不能仅仅靠破,必须强调系统建立和持续积累。 任志强(华远地产董事长):中国到底需要什么样的改革方式,是顶层设计,还是分散式突破?目前的改革更强调顶层设计,而邓小平时代的分散式突破,则是谁抓住耗子谁就是好猫。前者是“博弈在后”,一旦犯错,结果会很糟糕,后者是“博弈在前”,哪怕犯了错误,也有弥补的机会。过去30多年,相当一部分改革正是通过分散式突破、自下而上的办法取得了成果,如果现在回到顶层设计,可能会引发很多问题。
房地产毕业论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产毕业论文:当前形势下的房地产经济论文 一、中国当前中国房地产问题分析 1.房地产行业快速发展,房价快速提高。 在中国城镇化政策开始实施之后,中国城市人口大幅度增加,这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后,仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式,这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符,从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市,房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。 2.房地产适应市场经济发展的程度较低,市场发展不成熟。 由于房地产市场兴起时间较短,市场发展还不健全,而房地产行业适应市场经济发展的程度较低,同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性,以及受到中国基本国情的影响,导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场,从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构,其中较为高档的房屋建筑供应较多,但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活,大大降低了人们的生活质量。 3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。 在房地产行业的发展过程中,其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因,资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策,对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度,但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款,而自己拥有的资金较少,一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时,由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全,其承担的发展风险也较大,银行出于自身资本安全的考虑,会谨慎选择放贷对象,这将直接限制房地产开发上的融资途径。 二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策 (一)强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化 根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析,中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看,房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里,通过对房地产市场进行调控,有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是,房地产是现代城市建设的重要一部分,而房地产消费又属于长期投资的一种项目,涉及的资金数额较大。因此,通过强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化,有利于 ,!规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格,促使房地产朝着科学合理的方向发展,推动房地产市场更加繁荣稳定。 (二)制定科学化的发展规划,推动房地产经济健康发展 在中国当前社会经济快速发展的背景下,房地产改革尚且处在初级阶段,面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件,这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面:房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售,从中获得经济利益;有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租,通过经营的方式从中获得经济利益;有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等,从经营中获得经济利益;而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中,虽然没有直接获利,但却在无形中提升了城市的整体形象,有效增加了城市发展的经济价值。因此,在当前房地产行业的发展过程中,应该根据国家经济发展的基本情况,进行综合规划,努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径,深入了解房地产行业发展中各种经济关系,促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (三)建立完善的金融支撑体系,为房地产行业的发展提供重要的条件 在目前房地产行业的发展过程中,由于过度依赖金融机构资金支持,房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,建立完善的金融支撑体系,然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题,为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外,为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题,中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化,努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中,推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场,还有利于降低各大银行贷款的金融风险,有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展,有效提高整个房地产行业的经济价值,促进中国国民经济稳定的发展。 (四)建立科学化的管理机制,明确房地产经济发展的主体 中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题,而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出,造成这些问题的原因是多方面的。因此,为了有效改善当前房地产行业发展中的问题,便需要建立科学合理的管理机制,充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整,将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时,还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规,为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系,从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中,促使房地产经济更加规范和稳定,确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (五)以科技创新为依托,推动房地产经济稳定发展 房地产经济的可持续发展,应当以科技创新为依托,知识经济,科技发展水平的提升,对于推动国民经济的发展的作用越来越大,并逐渐成为主导作用。房地 产科技的创新和发展,对于改善人们的生活,工作环境具有重要意义;能够引领房地产智能化的发展;并提升资源的利用效率,减少污染,增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展,人们将突破原有的思维方式和生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。 三、结论 在中国国民经济快速发展的背景下,房地产经济作为国民经济发展中的一种基础性产业,对国民经济的发展具有非常重要的影响。在房地产经济的发展过程中涉及的内容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地产行业的发展过程中,不能够仅仅只注重大幅度地提高经济收益,还应该注重国家在金融方面的应对能力。但是由于当前中国房地产经济发展尚且处在恶性发展的阶段,为了确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展,防止房地产经济出现泡沫经济,则不仅需要房地产行业自身进行调整,还需要国家在政策方面积极进行调控,才能够确保房地产经济能够朝着良性方向发展。 房地产毕业论文:房地产税收的论文 一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾 我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。 (一)重流转,轻持有 房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 (二)税制不统一,内外两套有违公平 内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。 (三)税收立法层次低,征税依据不太充分 按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。 (四)征税范围窄,财政功能不强 房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。 (五)税、费不清,费高于税 目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。 (六)配套制度不健全,税收征管难度大 考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。 二、房地产税制改革的总体思路 采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 三、房地产税制改革的具体设想 (一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下: 1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。 2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承 担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。 4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。 (二)提高立法级次,下放管理权限 中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。 (三)开征不动产闲置税 目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。 (四)完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,因此,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。 房地产毕业论文:企业单位房地产经济论文 一、房价形成机制与房地产经济 1.房价本身的形成直接诱因,来自购买方和出售方的协商议价。 只有房价在足够多的购房者认同的区间内,房地产的成交量才可以得以保证。也就是说,表面上是房地产开发方的单方面定价,但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于,如果成交量降低就会采用一系列的促销措施,从一定程度上降低房价,而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价,以确定自己的价格策略。 2.房地产经济的产业链延伸。 房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业,劳务技术等服务行业,房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。 二、房地产成交价格影响因素分析 1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。 就房屋的宜居性要求来说,不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求,但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以,单从2014年5月份数据来看,超过25每平米的住宅只有12%,这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天,极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的禁区。与此同时,有29%的房屋售价落在了15~25的区间中,26%的房屋售价落在了1~15的区间中,此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6元以下区间、6~8区间、8~1区间中分别占有的比例为3%、11%和19%,本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。 2.投资用房产的需求对于房价的影响。 房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场,而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因,也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲,因为投资用房地产之前囤积量的存在,以及投资人止损心理的存在,房地产售价可能出现成本倒挂的现象。 3.房产供应量对于房价的影响。 就以居住为目的购买房地产购买者来说,其需求是接近刚性的,而以投资为目的购买房地产的购买者来说,其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升,而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来,杭州房价的连续下跌,也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是,因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在,房地产价格不会出现理论上的暴跌,而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。 三、地产开发企业的对策 1.积极控制土地保有量和开发量的关系。 开发商对于土地的保有可以分为两种形式,其一是完全融资保有,其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上,房产开发企业即使不进行土地开发,也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以,到底将手中多少土地开发成房地产项目,是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下,可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。 2.合理调查市场,做好产品定位。 房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查,可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力,以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位,才可以使产品达到完美的标准。 3.实行集约式资金管理。 集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式,各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式,这种资金管理模式下,会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法,通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果,使得企业的投资更加具有理性。 四、结语 本文通过层次分析,认为房地产经济的波动趋势,不会出现市场上担心的暴跌的局面,而是可能出现相对稳定的缓慢回调后持续拉平的状态。但因为市场局面相对复杂,企业应该做好多方面的应对措施。通过合理的措施,企业可以实现投资集约化,使得投资风险得到更为有效的管控。 房地产毕业论文:核心期刊房地产企业管理模式的研究 1房地产企业的发展趋势 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的 房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利/,!/益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产毕业论文:房地产企业开设投资基金形式分析论文 房地产行业是资金密集型行业,对于房地产业来说,获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金来源现状基础着手,揭示了目前房地产存在的金融风险。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房地产投资信托基金的制约因素,提出发展房地产投资信托基金的政策建议。 1当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄,当前我国房地产金融暗藏几大风险:(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。 (2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在7%以上。 (3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 (5)土地开发贷款有较大信用风险。 2房地产投资基金分析 2.1房地产投资基金的优势分析(S) (1)房地产投资基金具有融资灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此,在各种资金供给者中,房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色,可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。 (2)房地产投资基金具有高流动性:它是一种房地产的证券化产品,通常采用服务或受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资,出售物业的难度大且交易成本很高,流动性差。 (3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目,同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度。房地产直接投资,受各种变化的影响大;投资风险大。 2.2房地产投资基金的劣势(W) (1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规,房地产税费不尽合理,对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外,我国房地产企业的规模实力有限,能达到成立房地产投资基金要求的不多。 (2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代,没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系,大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。 (3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄,储蓄幅度仍然很快,而房地产商也有大量的需求,但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成,这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题,有必要进行构建使其完备。 2.3房地产投资基金的机会(O) (1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力,它是以资本为中心的,就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。 (2)市场分析。一方面,目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中,这种不规则投资房地产,加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金,不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金,同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。 (3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全,银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道,减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款,这本身对房地产企业就是一种很大的风险,一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险,当金融政策有变动时,不至于直接影响到房地产业发展。 2.4房地产投资基金的风险分析(T) (1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。 (2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果,其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决,投资能否按期收回并获得令人满意的利润;是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此,被投资企业应建立健全财务制度,加强财务管理。 (3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险,主要有以下两个方面:一是政策风险,由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善,以及执法部门执法不力等。 3发展房地产投资信托基金的政策建议 3.1建立健全相关的法律制度 法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规,但其持续发展,需要更为健全的法律法规制度。对此,应建立完善的法律体系,保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明,以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 3.2明确税收优惠待遇 房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国,房地产投资信托可以获得有利的税收待遇,房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此,我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。 3.3严格监管,强化信息披露 国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析,我国对信托计划涉及项目的披露较为简单,对项目的收益和风险结构也未作详细披露。 应从发展之初就高度重视监管问题,实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台,另一方面,加大中介机构的连带责任,防止中介机构披露不合格的会计信息。公务员之家 3.4建立交易平台。解决流动性问题 标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖,具有很好的流动性,这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台,流动性不足,成为限制信托业发展的一大问题,如果发展房地产投资信托基金,就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度,建立面广、公平、公正和公开的交易平台,提高其流动性。 房地产毕业论文:房地产投资风险因素分析研究论文 引言 随着经济的迅速发展和社会的进步,企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题,而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显着特点就是投资资金规模大,建设周期长,作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动,面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险,也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之,大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中,若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失,则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险,是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性,而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即投资商在房地产项目投资过程中,遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的,它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在,无法回避它、消除它,只能通过各种手段来应对风险,避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识,将有利于降低这些风险。 2从来源分析 从房地产投资风险来源看,也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。 3从投资阶段分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段,在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险,有多种的动态因素对它施加影响,下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。 3.1决策阶段 政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子,宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、21年出台的规范住房金融业务的措施、23年国有土地使用权出让方式的转变等,就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率,对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等,且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类,并对相应的风险进行深入调查。 区位风险-区位指某建设场地的地理位置,以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。 时机风险-地产活动有周期性,供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测,以选择、确定合适的开发时机。 3.2前期阶段 进入前期准备阶段以后要取得立项审批;取得土地使用权;征地补偿;委托规划、报审;施工许可获得;筹资;招标等许多工作的进展,这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权,已有土地也不能轻易地改变土地用途,所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工,土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时,由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时,由于发行股票时机不当、数量不当,价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高,给开发者带来损失。 3.3建设阶段 工期风险-如承包商错误估计了项目的特点,低估了施工的困难,施工组织设计不当,遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等;或因为科学技术的进步,新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益,而使公众自觉性地进行干预,阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境,安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,导致事故发生,引起的人身和财产损失,最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术,气候、水文,建材,人员素质等各种愿意引发项目质量不达标,带来的房地产投资风险。 3.4租售阶段 在租售阶段,房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销,总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量,而且还十分注重其租售后服务,即物业管理,物业不当有时也会给房地产投资带来风险。 4总结 在房地产投资领域风险的存在是必然的,关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险,一定要在这种情况下,需要加强风险管理认识,改善风险管理的方法,加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等,努力将投资的危险减小到最小。 房地产毕业论文:资金管理下房地产业的论文 当前,我国房地产行业处在一个极为复杂的环境,人民币升值,汇率风险加剧、国际反倾销频发、贸易壁垒森严,国家不定期对出口退税、加工贸易等政策的调整,面对金融危机与不断变革的目标资本结构,都使我国房地产行业的发展面临巨大风险。自2008年以来的金融危机,向我们充分展现了房地产泡沫对整个金融乃至经济体系的巨大冲击,因而加强房地产行业的财务管理和资金管控,对房地产行业的良性发展有着重要的作用。 一、当前房地产业资金管理现状 房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。 二、房地产业资金管理存在的问题 我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。 (1)资金管理存在漏洞 货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。 (2)收入成本核算缺乏合理性 房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。 (3)内部风险控制不当 虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。 三、房地产业开发财务管理的建议 面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。 (1)完善企业目标资本结构 企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。 构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。 (2)推进企业自身改善 企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。 银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。 在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域, 侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制,有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况,财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用,要严格遵照财务审计制度,实习财务分权制度,利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果,加强内部审计部分的独立性,积极发挥企业内部审计管理监督作用,从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。 四、结语 综上所述,多元化财务资金管理策略表明,建立合理财务管理制度为企业应对千变万化的市场经济挑战指明了道路,加强财务管理力度,建立内部财务审计制度,扩大融资渠道能够规避国内市场经济的不理影响,保障房地产行业的稳定持续的发展,最终促进我国社会经济发展。 房地产毕业论文:解析房地产开发项目中投资决策风险的论文 房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。 1.房地产项目投资决策简要介绍 房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。 房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。 想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。 2.投资决策过程中的风险及相应要点 2.1重视项目区位风险 由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。 项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。 其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。 其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。 2.2加强项目可行性的论证 房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。 2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理 房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。 合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险: 进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。 采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。 3.结语 综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。 房地产毕业论文:宏观调控下房地产金融论文 一、宏观调控背景下房地产开发商融资创新的主要表现 (一)非银行金融机构融资 房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停,获得银行信贷条件苛刻且规模受限,因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道,信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。 (二)海外金融市场融资 鉴于中国大陆融资困难,近年来,一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资,不论是股票融资还是债券融资,市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素,因此,在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。 (三)通过创新方式获得银行资金 由于房地产开发商在银行的直接信贷受限,通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作,即银行通过向客户发行理财产品,将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商,该方法于21年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现:一种是银证信合作,即银行发行理财产品后,将所筹资金交给证券公司,由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划,再将这一资产管理计划对接信托公司,最终投向房地产开发商;另一种方法是找一笔过渡性资金,先成立房地产信托计划,再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外,房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资,比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是:首先,由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同,提供服务或设备,形成建筑商或设备供应商的应收账款;其次,由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行,取得银行的贷款;最后,贷款到期时,要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商,由后者归还贷款,要么建筑商或设备供应商到期不还,由银行向开发商主张债权代位求偿。这样,名义上是给建筑商或设备供应商的贷款,实质上是在为开发商融资。 二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现 随着房地产市场宏观调控向纵深发展,对需求方的调控力度也日渐加大,对购房者的金融限制即限贷政策,成为一种抑制投资需求的有效手段,但目前看来,绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。 (一)非银行借贷机构融资 受限贷政策影响,部分地区二套房商业贷款的首付比例提高,三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大,除自筹之外,还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物,而且成本较高,因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然,如果资金缺口非常小,购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。 (二)以变通方式从银行获得资金 如果购房者资金缺口较大,难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资,或者短期内无法偿还借款,以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房,然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房,只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金,如果资金缺口不大,购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金,此外,一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者,可以直接动用这一授信额度购房。 (三)通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金 购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的,但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向:房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作,搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上,一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补:房地产销售公司提供优质的客户资源,与民间借贷机构或银行的资金资源形成有/:请记住我站域名/效互补,大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中,房地产销售公司与借贷机构合作,对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩,转而突出家庭消费、经营周转等功能,⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的,这难道不间接构成为购房人融资?购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房,然后申请此类合作金融产品,获得融资后归还此前借款。此外,此类合作金融产品中,小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松,商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批,循环使用”的授信方式,在资金使用过程中并没有过多监控,这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控,至少有以下两方面原因:其一,在客户选择上,可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜,这类人群净资产较高,往往可以提供其他房产作为抵押物,违约风险低;其二,在融资金额和期限上,可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户,回避风险的同时加速资金周转。 三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑 毫无疑问,不论是房地产开发商还是购房者,在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中,其融资成本总体上要高于银行贷款,究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资?各类资金供给方为什么也愿意贷出资金? (一)生产者主权背景下商品房价格上涨的内在机制 “生产者主权”是一个与“消费者主权”相对立的概念,是美国制度经济学家加尔布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、 设计、开发新的产品,自行安排生产,自行规定价格,然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说,让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品,这就是“生产者主权”。在生产者主权市场中,不是需求创造供给,而是生产创造消费,出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构,可以动用规模性的力量,而消费者则是分散存在的,很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者主权市场,唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上,从买地到设计,从施工到销售,都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的,反观消费者,除了决定买还是不买以外,对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此,房地产市场的生产者主权特征明显。在一个生产者主权市场上,价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比,生产者剩余多而消费者剩余少,这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征,虽然房地产开发商数量庞大,但由于商品房是地上附着物,购房者的工作和生活半径是有限的,他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求,而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供,这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者主权市场还是具有垄断特征的市场,其价格必定比完全竞争市场上的价格高,房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看,即便政府实施金融调控政策,房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本;动态来看,由于房地产市场是一个生产者主权市场,如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本,房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本,以保证其经济利润。如图2所示,初始状态下,某区域商品房供给为S1,商品房需求为D1,开发商定价为P1,商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升,该区域商品房供给变动到S2,如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润,即经济利润为负数,他们就会涨价至P2,此时商品房超额供给为ED,待售商品房积压严重,不利于开发商的资金周转,于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度,千方百计对消费者进行游说,逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2,开发商又成功地卖出了EC的商品房,待售商品房回到较正常水平CD。 (二)房地产金融市场上的寻租机制 既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升,那么理论上,只要还有涨价的空间,继续上升的财务成本也是可以接受的,除非价格严重透支了消费者的购买力,使出全部游说本领也无法提高商品房需求,价格无法继续上涨,财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润,否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录,具备较强的财务成本承担能力,各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力,面对政府的金融调控政策,供给方自然会合作起来,想尽一切可行的路径,实现对开发商的融/!/资,这不仅有利于解决开发商资金需求,更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者,首先,这部分人资产净值较高,可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押,风险保障程度较高;其次,这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大,期限较短,偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是,房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能:一方面,他们是主要的宣传策划者和游说者,只有更多的人被他们打动进而购房,他们才有获得更大利益的可能;另一方面,如果购房人资金缺口不大,但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资,他们作为信息的掌握者,自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台,在卖出更多商品房获取收益的同时,还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上,资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租,某种程度而言,房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言,这部分资金来源弥足珍贵。 四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响 针对政府的房地产金融调控政策,不论是作为商品房供给方的开发商,还是作为商品房需求方的购房者,都因为各种房地产金融创新而获得了融资,成功地绕开了调控壁垒,这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。 (一)商品房供给不断增加的同时价格不断上涨 房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加,是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显着影响,特别是对那些大的开发商而言,他们不仅融资渠道多,而且融资成本也相对低,这些足以调动他们拿地和建设的热情,因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨,原因有二:其一,在生产者主权市场上,供给决定需求,在不断增加供给的同时,开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说,使商品房有效需求也不断增加;其二,在生产者主权市场上,市场定价权较大程度上归于生产者,与传统的银行贷款相比,即便通过金融创新取得的融资成本较高,开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。 (二)房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集 房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下,开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价,根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求,但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求,还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后,有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给,待售商品房大量积压,不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能,届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实,房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面,对开发商的各类融资,包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响,银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降,且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商,贷款成本也相对较低,这部分资金出现问题的可能性较小,因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商,成本较高,违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发,风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播,逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是,在这部分融资中,虽然银行系统表面上看起来相对安全,但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联,比如通过银行发放的委托贷款,以及实际上来自于银行表内或表外的资金,因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面,房价如果出现较大幅度下跌,不排除部分首付比例较低的购房者违约,由于这部分资金主要是银行的按揭贷款,银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产,这又会反过来加剧房地产市场风险。 (三)房地产宏观调控政策效果不明显 房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒,这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣,政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行,还不排除有部分银行打擦边球参与房地产金融创新。这些 创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效,调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”,而不大理会政策的规制。近年来,房地产宏观调控政策效果不明显,与这种预期的不断强化不无关系。 五、针对房地产金融创新的优化管理建议 房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显,增加商品房供给的同时推高房价,加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路,采取果断措施,加强对房地产金融市场的管理。 (一)调整房地产宏观调控的政策思路 基于房地产市场是一个生产者主权市场的判断,宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来,政府主管部门加快了保障房建设,增加了居民住房的供给,但是仍然存在两个突出问题:其一,保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征,这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足,少数地区甚至过剩,[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少,并且往往处地偏远,相当部分有资格的购房者购不到房,成功购房者工作生活存在诸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞,出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象,使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题,政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划,加大一、二线城市的保障房供给数量,特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房,可以采取土地出让配比策略,出让一块地给开发商的同时,紧邻开发一定数量的保障房,既增加中心城区保障房供给,又对普通商品房价格形成压力;另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节,增加对各种违法违规行为的打击力度,充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路,要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期,要强化社会房地产投机的风险意识,稳定房价预期,房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据,特别是风险提示性的数据,并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理,对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说,要加大打击力度,尽最大可能促使购房人理性决策。 (二)调整银行业房地产信贷的管理思路 如前所述,在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中,银行扮演了重要的角色。从表内来看,现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控,但如果把各种表外业务考虑进来,可能结果并不乐观。此外,一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资,或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口,实际上还是在为房地产供需双方融资,并且成本不断推高,风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施,如银监会21年7月叫停银证合作,2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》,要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理,这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资(市场通称“银证信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多,业务多样,由于资本的逐利性,资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断,严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止,反而意味着更高成本的金融创新,因此,必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面,可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略,即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制,再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去,这样能降低房地产市场供需双方的融资成本,在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。 (三)加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管 非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响:一方面,这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道,分流了对银行的资金需求;另一方面,这些机构的管理相对于银行体系更为宽松,更有机会从事高风险业务,创新更为踊跃。因此,主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的,负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先,要明确管理主体,目前,银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门,但其他一些机构,如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理,工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能,多头管理效率较低,应该针对各类新型金融组织,明确管理主体,进行专业化的全面管理;其次,要完善管理法规,加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定,改变“先放养,后规范”的思路;最后,加强各类新型金融组织的业务指导,提示相关业务风险,提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度,使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 房地产毕业论文:房地产投资论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 一、房地产开发投资的主要问题 1、资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资,以及外商直接投资均呈现回落趋势,而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通23年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,三项总计12932.29亿元。24年1-5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2、资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足。1997-23年住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此,造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。截至24年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 二、房地产开发投融资体制面临挑战 1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新力度。 2、自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。 3、经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此,及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而,外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,防范负面影响。同时,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 三、完善房地产投资相关政策建议 1、完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策效力过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公平性。 2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的7%,24年1-5月两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险最有效的着力点。 3、加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关。近年来,政府 主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策,政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4、完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时,由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。公务员之家 5、差别化引导市场,加快金融创新步伐。23年我国人均GDP超过1美元,为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相 :请记住我站域名/ 6、防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力。防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路. 房地产毕业论文:小城镇房地产投资风险特征研究论文 我国城镇化已进入高速发展阶段,小城镇房地产开发也随之不断扩大,小城镇房地产开发可增加地方财政收人,带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展,促进基础设施的完善,同时扩大农村消费需求,吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大,建设周期长,影响收益的不确定的因素很多,因此,房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中,具有特殊性,因此,小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外,还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1.居民有效购买力风险。尽管全国范围内,小城镇人口众多,市场较大,但是单个小城镇市场规模并不大,消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的,他们要么没有住宅,要么当前住宅环境较差,对住宅的需求较强烈,需求量较大,但是这部分人由于家庭收入结构单一,一般没有持久性收入,收入水平受外界因素影响较大,购买能力极易受到市场变化因素影响,存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验,房价一般为居民家庭收入的3~6倍,发达国家为5~6倍,中等发达国家为4~5倍,发展中国家为3~4倍。25年1~1月,我国商品房每平方米平均售价为39元。据国家统计局公布,25年,我国城镇居民人均可支配收入为1493元,按25年全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米来计算,售价为25.3万元,是户均年可支配收入(户均按3.4人计算)的7.2倍,超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此,我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外,由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策,国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施,因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2.规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时,都要与当地规划管理部门进行沟通,详细了解区域规划和城镇规划,因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是,目前我国有的小城镇还没有建设规划,或者虽有规划但只是“规划规划,墙上挂挂”而已,没有严格地按规划执行,主观随意性较大。有的小城镇,城镇建设纯粹是长官意志,随着长官的变化,建设规划和思路也可能会变化,城镇规划的主导作用会失去,有的小城镇虽有规划,但是规划也不尽科学合理,随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划,将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符,生活区、工业区和商业区等功能相互混杂,建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等,从而失去区位优势,影响房产的价值,带来投资风险。 3.房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案,按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪5年代初期,美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论,并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用,成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法,投资者常奉行一句格言:“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。 房地产投资组合是利用多样性来分散风险,通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合,以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求,主要集中在居民对住宅房地产的需求,需求愿望强烈且需求量较大,但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显,造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4.消费习惯风险。在大中城市,由于城市市民文化素质相对较高,城市居民来自不同地方,一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔,小城镇众多,但各小城镇居民绝大多数为当地居民,他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同,多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致,可能会造成滞销。 5.开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质,影响到开发活动的每个阶段,这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业,多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来,都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题,有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中,作出的决策有时不合理,很可能给项目带来诸多不确定性因素,从而带来比较大的风险隐患。 6.公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建,影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预,阻止该项目的发展,从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂,土地权有的属国家所有,有的属集体所有,属集体所有的土地,形式也不一样,因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外,原土地上的附着物产物类型不一,形式多样。因此,获取土地时赔付过程复杂,经常出现各种经济纠纷,影响项目正常进展,带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1.广泛收集信息,做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一旦被实施,就很难 改变,或者要付出很大的代价。因此,房地产项目投资决策必须进行可行性研究,对拟投资项目进行科学、全面的论证,以减少投资决策的盲目性。公务员之家 在投资决策阶段,一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此,可行性研究报告对决策意义深远,它是对拟投资项目进行全面的技术分析,是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前,我国很多开发项目的研究报告,只是投资者申请立项时的例行公文,缺乏科学分析和市场需求的有力支持,而且虚假和不实成分较多,达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例,截止2年1月,城市人口不足5万的三亚市共有12多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”,给国家和企业带来巨大的经济损失。 在可行性研究阶段,小城镇规划也是不得不关注的问题,投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况,和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系,及时了解小城镇的建设思路,保证房地产的地理位置和区位优势。 2.不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高,承受的价格随能力较低,大都属于一次置业,注重的是住宅的居住功能,对住宅的特色等辅助功能不是非常关注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢,因此,每次开发规划不宜过大,可以采取分期开发的方式,逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响,及时掌握国家小城镇房地产发展状况,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不断满足消费市场的特殊需求,保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。 同时,必须考虑市场购买力,找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低,利润空间相对较小,降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看,26年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出,“切实调整住房供应结构”,“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到,“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积9平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的7%以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大,需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3.提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制,广开资金筹措渠道,提升开发实力,引进管理人才,提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量,要实行项目监理制度,聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程,需要较全面的专业知识和实践经验,而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此,有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同,对项目工期、质量实行严格控制,对材料设备等资金成本进行严格监管,并加强施工现场经济签证,有效控制施工质量和工程成本。 推行项目负责人制度,从房屋的规划设计到竣工验收,全程都要加强管理,确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,切实保障消费者的权益,获得消费者的认可,促进潜在消费群体的消费。 4.投资分散,控制风险。在市场经济中,从事多样化投资,一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种,是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式,追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大,即在风险和收益之间寻求一种最佳的均于投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱,应多联合多个投资者组成联合体,共同投资,共同受益,最大限度发挥各自优势,提高收益。同时,投资商还可租用共同投资后剩余资本,进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业,则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5.配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说,风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收,尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程,需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目,可以设一个专职风险经理,负责处理风险,对于一些大型工程,则设置风险管理机构,按照风险管理的基本程序,处理风险事件。 房地产毕业论文:会计核算房地产的论文 一、房地产开发企业会计合算的现状和特征 1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。 2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。 二、解决会计核算问题的措施 1.合理设置会计科目 在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。 2.实施现金收付实现制 房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。 3.扩大信息透明度 在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。 三结语 随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善,我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。 房地产毕业论文:土地开发成本房地产的论文 1土地开发成本估算原理 土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一,其质量直接影响着开发的最终成效。因此,房地产开发企业为了进一步降低开发成本,提升经济利润,纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算,合理规划其各项开发建设资金,并取得了良好成效。 1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程(试行)》及工业用地的特点,影响工业用地的区域因素主要有:工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此,在进行土地开发成本管理时,相关管理人员必须站在房地产开发角度,在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时,管理人员还必须进行必要的走访调查,及时了解和掌握开发区周围的环境情况,分析和评价其土地开发价值。 1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中,常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足,其对应的估价对象也不完全相同。 1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法,是在求取一宗待估宗地的价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。 1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。 2土地开发成本估算方法 在房地产开发项目中的应用随着我国房地产行业的不断发展成熟,其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此,为进一步提升其项目开发质量,管理人员必须积极转变其管理理念,运用各种高效化成本估算方法进行成本估算,明确企业在整个开发过程中的权力与义务,并进一步优化资源配置,做到产权明晰,分配合理。 2.1项目概况 ①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况。 ②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有,土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法,产权清楚。 2.2土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用,本次评估的土地处于辽阳市五级地段,设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料,对应的50年期基准地价为690元/平方米。 ①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来,辽阳市的地价指数变化较大,平均涨幅约为20%,根据辽阳市的地价指数,确定期日修正系数K1=120/100=1.2。 ②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格,此次土地使用年期为70年。 ③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明,其地价内涵定义为单位楼面地价,故直接乘以建筑面积即可得出单位地价,或许直接乘以容积率1.0修正。 ④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同,因此不需再进行开发程度修正。 ⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定。根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》,结合待估宗地的各项因素具体条件,编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表,故宗地基准地价修正系数为0.27。 ⑥宗地地价计算。 ⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米,土地总地价为41242.72万元。 房地产毕业论文:国内房地产财务成本管理论文 一、当前房地产财务成本管理中存在的问题 1.财务成本管理重视程度不足。 很多房地产企业虽有财务成本管理的意识,但是对财务成本管理工作却不够重视。财务成本管理直接影响企业成本使用的效率,若成本管理使企业成本使用效率提升至最高水平,那么将会给企业带来巨大的经济效益。但是,很多房地产企业并未认识到财务管理的重要意义,因而放松了财务成本管理。在财务成本管理方面,企业未明确有效的工作规范、目标,且成本管理体系本质也是不完善的。部分企业在实际财务管理中,只对部分成本管理环节给予重视,如重视设计阶段,而忽略了施工阶段,这种现状导致财务成本管理完整性不足,且很难进行系统性管理。 2.财务管理体系与成本管理体系不匹配。 近十年来,中国房地产企业快速发展,企业规模不断扩大,但是其内部管理体系却不能跟上企业扩展的脚步。房地产企业的财务成本管理仍延续传统的管理模式,管理方法较为粗放。从宏观和微观管理两方面来看,成本管理工作已经不适应企业的发展规模,且成本管理与财务管理存在脱节现象,这在一定程度上影响了成本管理在财务管理中的执行力。很多企业的成本管理制度仅针对自身设置,未考虑工作制度与财务管理的衔接性,因而无法在财务管理中落实各项成本执行要求,对企业经济效益造成了一定的影响。 3.建筑工程预结算管理效果不佳。 作为房地产企业,工程预结算是财务成本管理工作的重点,必须确保工程预结算工作准确性和有效性,进而保证财务成本管理不会受到影响。当前,工程预结算管理暴露出较多问题,主要体现在三个方面:第一,组织建设不足,影响了工程预结算管理的执行和工作效率;第二,定额更新速度慢,计算步骤繁琐,且无法保证预结算工作准确性进,影响了工程进度;第三,工程项目管理不足,主要表现为综合管理缺失,导致工程施工与设计的交流沟通不足,难以达到统一的管理模式,因而造成预结算款升高,影响企业的资金运作;第四,工程预结算问题严谨性不足,存在弄虚作假现象,导致预算远超过实际成本。 二、房地产财务成本管理问题的应对策略 1.提高财务成本管理重视程度,树立财务成本管理意识。 作为房地产企业,要认识到财务成本管理对企业效益的重要影响力,从而给予财务成本管理充分的重视。企业领导要制定相应的管理措施,要求财务成本管理人员从思想上重视财务成本管理工作,并树立财务成本管理意识,使该意识贯穿至财务成本管理工作的始末。企业领导要协调各财务管理部门,加快管理制度制定,构建一个完善的财务成本管理体系,提高财务成本管理的效率。房地产企业应明确财务成本管理与内部管理的关系,使财务成本管理部门具有参与企业各项决策的权利,从而通过成本管理优化企业资金利用效率,促进企业实现利益最大化。 2.加快财务成本管理体系建设,提升成本管理与财务管理衔接性。 企业要根据自身的发展速度,及时调整内部管理,尤其要做好财务成本管理体系建设,以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起,强化企业财务会计和财务费用审计制度建设,进而提高成本管理的规范性。房地产企业应建设分层管理的财务成本管理体系,严格划分每个层次人员的工作范围,实施岗位责任制度,便于明确每个工作人员的责任。在具体的成本管理中,首先要保证会计主体财务数据真实准确;其次要注意财务数据实时记录与收集;最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接,应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时,要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致,使两者实现统一管理,完成企业财务管理系统升级。 3.健全工程预结算体系,全面实施预算管理。 现代管理理念已经在我国企业中广泛推行,房地产企业也应具有现代财务成本管理的理念。现代财务成本管理理念对预算管理提出了新的要求,为此,企业要结合会计管理工作,全面落实预算管理。 3.1加快组织建设。 预算管理应实施统一领导,以强调其内部协调一致,需要企业内部部门互相合作、协调,因而其组织体系也要包括及公司各部门。企业内部各部门要统一思想认识,密切配合,共同完成预算管理,构建一个完善的预算管理组织结构。 3.2加强工程预决算管理。 企业财务管理人员要做好工程项目经济指标预测,尤其要注意指标项目的全面性,避免发生遗漏,影响预算成本。应结合具体项目进行具体分析,从而估算出较为准确的工程成本,保证预估成本与实际成本无较大差异。估算出工程成本后,应与设计方案反复比对。 3.3加强预决算人员管理。 预决算人员是预结算工作的实施者,其行为直接影响预算准确性。企业应定期组织专业知识培训及学习,提高预决算人员业务能力。为避免发生弄虚作假现象,应完善奖惩制度,提升预决算人员职业素养,使预决算人员能保持认真、负责的工作态度。 3.4明确管理流程和工作方法。 很多房地产企业的预结算管理方法较为粗放,导致管理效率不高,因而要加快管理流程和工作方法建设。在工程项目管理中落实综合管理,并提升预决算工作执行力度。此外,应强化预决算过程的监督工作,督促预决算人员建立较强的责任感。 三、结语 总体来看,我国房地产企业对财务成本管理重视不足,缺乏未将财务成本管理意识贯彻至相关部门,这种现状对企业节约财务成本是十分不利的,企业必须适应市场需求,学习现代企业管理理论,进而完善财务成本管理体系。房地产企业要深入了解当前财务成本管理的现状,结合企业自身情况,加快财务成本管理体系建设,优化企业内部管理系统。企业应重视财务成本管理规划,提高成本管理效率,促进房地产企业的成本管理质量提高,为企业规避市场风险,保证财务安全构建一个有效的保障体系。 作者:张彦红 单位:青岛银盛泰亿联置业有限公司
宏观经济论文:金融全球化与宏观经济政策 近十年来,在金融全球化浪潮的影响下,各国宏观政策有了改善,经济结构的调整取得了一定的成就,市场机制在引导资源配置方面也发挥了更大的作用。然而,在政策得到改善的同时,宏观经济并没有相应地变得更加稳定,这种不稳定表现在20世纪90年代中的两次重大经济下滑及一系列货币和金融危机上。金融全球化的发展有利于资源的再分配,有利于资本流入国和全球的经济增长与效率提高。为什么在这种情况下,宏观经济的不稳定性并没有得到有效减少呢?这主要是由于全球经济发生了三个重要的变化,这三大变化使得现有经济政策的改善并不足以抵制金融全球化的风险,从而使宏观经济表现出更大的不稳定性。 首先,世界的通货膨胀率已经下降到40年来的最低点,这本身也是一个主要的政策成就。鉴于高通货膨胀率的教训以及各国间的比较和示范效应,追求低通货膨胀率成为各国货币当局的一个共识:由于许多国家加强了财政约束,从而促进了货币约束和实际及预期的通货膨胀率的下降;一些国家实行了贸易自由化、国有企业私有化、放松产业管制等政策,客观上降低了生产的成本,从而降低了价格,在一定程度上造成了通货膨胀率的下降。通货膨胀率的下降给一些国家的货币当局带来了相当大的压力,这种压力主要来自对通货紧缩的担心,事实上,通货紧缩的现象已经在一些国家出现,它会加重宏观经济的不稳定性。 其次,全球金融市场的一体化导致国际间的金融传导机制更加复杂化。在金融市场一体化的条件下,全球的金融资源会在任何时候转向任何相对活跃的国家或地区,其间的大量资本流动可能会促使正处于扩张阶段的经济体产生经济过热和资产市场泡沫的风险,同时,巨额的国际资本流动也会损害一些国家脆弱的金融体系并导致货币发生不稳定的波动。 第三,越来越多的国家采取灵活的汇率制度,这将导致采用钉住汇率制的国家更容易受到冲击,因为这些国家在货币政策上丧失了一定的自主权,无法完全按照本国的经济发展形势制定相应的货币政策,而只能被动地跟随所钉住货币的发行国调整自己的货币政策。在这种背景下,由于90年代以来发展中国家的经济周期不再与发达国家相一致,当发达国家根据自身经济发展状况调整其宏观经济政策时,钉住其货币的发展中国家不得不跟随其进行相应的调整,由于这种调整并不是国内经济所需要的,调整的结果必然造成国内宏观经济不稳定性的加剧。 考虑到金融全球化对宏观政策的影响。制定宏观经济政策时,要注意以下几方面的问题: 第一,通货膨胀目标要考虑资产的价格。在低通货膨胀率的良好经济环境下,可能会诱使投资者承担风险去购买资产,从而造成资产价格上涨。据此,萧条经济学认为,当生产率大幅度提高时,货币当局应努力把通货膨胀率维持在正的水平上,否则名义收入增加从而购买力增加会产生错误的利润信息,这种错误的信息往往会导致资产价格的膨胀,并最终造成宏观经济的不稳定性。有人提议计算广义的通货膨胀率,即计算商品与服务、房地产和股票市场三个市场价格的加权平均数作为通货膨胀率,权数可按三个市场资产量占资产量的比重取值。 第二,全球化会强化政策溢出。在金融全球化条件下,资本在国际间的流动更加便利,物价稳定地区的资本可能会流向经济更强劲的地区,如果资本流动额相对于资本流入国经济规模很大的话,在缺乏适当的政策调整的情况下,往往会造成该国宏观经济的不稳定。另一方面,本来物价稳定的地区,由于资本追逐高利润而流向别的国家和地区,势必影响该地区的经济平衡,从而在该地区造成不稳定。 第三,当资产价格过高以致达到不可持续的水平时,货币当局往往会面临较大的挑战。这种挑战首先来自于判断上的困难,即货币当局很难判断资产价格的上涨是真的到了不可持续的阶段,还是来源于财富拥有资产组合偏好的永久改变或是收益率的永久上升;其次,这种挑战还来自于政治上的困难,中央银行的独立性是以控制消费物价而不是资产价格为基础的,虽然采取紧缩行动也许对宏观经济是必要的,但中央银行会遇到政治上的困难。在这种情况下,采取更灵活的财政政策可能会起到更为积极的作用。当资产市场过热,尤其是当资本流入已经对汇率产生升值压力时,一国政府可以通过征收较高的资产交易税和资本流动税来达到抑制资产价格持续上升的目的。 宏观经济论文:论美国宏观经济 美国是当今世界第一经济强国。纵观历史,1894年,美国取代英国成为世界第一经济强国是一个历史性的开端;第一次世界大战结束后,美国成为欧洲国家的债权国;第二次世界大战后,美国拥有的欧洲国家债务进一步扩大。此后,借欧洲国家的经济因战争已经濒临崩溃的机会,美国又通过对欧洲国家的各项援助控制了欧洲。1991年后,随着苏联的解体,美国成为了世界第一经济军事政治强国,直至今日。 研究宏观经济必须研究美国,是由于在市场经济发展实践方面,其他国家比之于美国,其实践经验是很贫乏的。马克思说得明白,“这些规律本身,在于这些以铁的必然性发生作用并且正在实现的趋势。工业较发达的国家向工业较不发达的国家所显示的,只是后者未来的景象”。如同马克思研究政治经济学,以当时典型的资本主义国家英国为对象一样,与时俱进的道理决定了我们研究宏观经济必须研究美国。 有人曾经剖析过前苏联。1991年12月25日由苏联总统戈尔巴乔夫宣布辞职的事件作为标志,苏联从此在历史上划上了句号。苏联解体前,重工业发达的苏联使得其看起来成为可以与美国相抗衡的超级大国,然而细究之下,其经济运行态势不仅问题多多,更是有颠覆之忧。有这样一个案例可以说明问题。在苏联解体前夕,苏联妇女竟然在市面上买不到日常所用的丝袜,问题严重到苏联政治局要集体讨论决定如何生产的地步。计划经济体制下的苏联,其经济控制到如此地步,经济安全与社会发展情况也就可想而知了。而大洋彼岸的美国则不同,以2010年美国经济各方面发展数据为证,可以看出美国欣欣向荣的发展力。而其中宏观经济层面的相关政策确保并推动了美国经济社会的长期可持续发展,同时也赋予美国经济学家崭新的思维与体验,从而使得经济学的中心最终从欧洲大陆转移至美国,并长期成为世界经济学研究的中心。这也验证了马克思所说的“人们在自己生活的社会生产中发生一定的、必然的、不以他们的意志为转移的关系,即同他们的物质生产力的一定发展阶段相适合的生产关系。这些生产关系的总和构成社会的经济结构,即有法律的和政治的上层建筑竖立其上并有一定的社会意识形态与之相适应的现实基础”。 作为上层建筑的宏观经济学显然是要建立在坚实的物质生产力及其相应的生产关系基础上的,而只有在市场经济充分发展下的美国经济才能够为宏观经济提供如此丰富的土壤元素。美国有高度发达的现代市场经济,是世界第一经济强国。20世纪90年代,以信息、生物技术产业为代表的新经济蓬勃发展,受此推动,美国经济经历了长达十年的增长期。2010年,美国国内生产总值高达14.624万亿美元(2010年,世界国家和地区第1名)。人均GDP为47,132美元(世界国家和地区第9名),经济逐渐恢复。美国的经济体系兼有资本主义和混合经济的特征。 在这个体系内,企业和私营机构做主要的微观经济决策,政府在国内经济生活中的角色较为次要;然而,各级政府的总和却占GDP的36%;在发达国家中,美国的社会福利网相对较小,政府对商业的管制也低于其他发达国家。在全国各地区,经济活动重心不一。例如:纽约市是金融、出版、广播和广告等行业的中心;洛杉矶是电影和电视节目制作中心;旧金山湾区和太平洋沿岸西北地区是技术开发中心;中西部是制造业和重工业中心;东南部以医药研究、旅游业和建材业为主要产业,并且由于其薪资成本低于其他地区,因此持续地吸引制造业的投资。美国的服务业占最大比重,全国四分之三的劳动力从事服务业。美国拥有丰富的矿产资源,包括了黄金、石油和铀。美国是全球最大的农业出口国,占世界农业出口市场的一半以上。主要农产品包括了玉米、小麦、糖和烟草,中西部大平原地区惊人的农业产量使其被誉为“世界粮仓”。美国工业产品主要包括了汽车、飞机和电子产品。美国也有发达的旅游业,排名世界第三。美国是飞机、钢铁、军火和电子器材的主要输出国。美国先进而严格的知识产权制度推动了美国在历史发展的关键阶段总是站在新经济增长的制高点,成为引领时展的国家,技术领域的不断创新保证了其生产力的快速提高以及外生性经济效益的不断涌现。而其以三权分立为代表的完整的法律体系确保了国家系统廉洁高效的运作。市场边界的合理划分,使得美国各个产业各司其职,运作顺畅。美国资源的充分而合理的组合也给予了其发展的基础。 事实证明,对于宏观经济的灵活掌握与研究,必须建立在对其产生、发展、成熟的环境清晰认识的基础上,美国当前的发展正赋予宏观经济学以崭新的内容,值得我们认真研究。 宏观经济论文:中国宏观经济运行态势及面临的问题 经济转轨中宏观经济运行方式与宏观调控政策的转变及其局限性 改革开放以来,我国逐步进行计划经济体制向市场经济体制的转轨。这种体制变革导致经济运行机制的相应变化,即由国家计划对企业和各种经济单位的指令性、行政性调节,逐渐转变为在市场信息影响下,以经济利益引导企业和个人进行微观决策的自动调节。在此情况下,价格、利润、成本、收益、供给与需求的协调机制产生了,计划机制逐渐让位于市场机制。 随着经济运行方式的转变,经济的周期性波动及其形成机制也发生了变化。在计划经济体制下,经济扩张和经济收缩都是由行政性的强启动引起的,因而它往往导致经济的大起大落;经济衰退一般都会带来总体经济水平绝对量的下降,(注:在计划经济体制下,我国发生了五次经济周期波动:(1)1953~1957年;(2)1958~1962年;(3)1963~1968年;(4)1969~1972年;(5)1973~1976年。其中,第一、二、三次经济周期波动均出现经济的负增长。)造成经济的重大破坏。而在1978年改革开放后的四次经济周期波动(1977~1981年;1982~1986年;1987~1990年;1991~1999年)中,则没有出现经济的负增长,属增长型的经济衰退,即在经济增长率下降的最低点,其经济总量的绝对水平并不下降(见表1)。出现这一情况有客观方面的因素,即改革初期我国仍处在短缺经济的状态下,市场制约的因素几乎不存在,尚不可能出现大规模的生产过剩危机;另外,它与如下情况也有一定的关系,即随着市场机制作用范围的扩大,我国已逐步采用了宏观调控的反周期措施,从而使经济周期的波幅和波动系数缩小,经济运行的稳定性增强。 表1 中国GDP增长率的历次波动 附图 资料来源:《中国统计年鉴1999》,北京:中国统计出版社,1999年版,第57页。 然而,应当指出的是,由于我国实行的是渐进式的经济改革,在较长的转轨时期中存在着两种体制因素并存的局面,这使我国的宏观经济管理体制仍然很不完善,一些市场化的调控手段难以一步到位,经济周期波动仍呈现明显的“计划同期”(注:即国有投资的扩张与收缩成为周期波动的直接原因,经济周期为国家的集中计划所推动。)的特征。 在计划经济体制下,统收统支的中央集权的资源配置方式表现为国家以向国有企业财政拨款的形式进行投资。在这种投资方式下,企业的发展严重依赖于国家,并具有争夺国家投资的强烈冲动。因此,每次经济增长的启动,一般都同时带来经济的“过热”,从而使经济周期带有明显的人为“计划”推动的特点。在改革开放初期,这一情况几乎没有改变。自1978年改革开放以来,中国出现的几次因经济“过热”引起的经济大波动,均起因于国家投资的扩张。其中,第一次经济大波动发生在刚刚进入改革开放时期的1978年之后,它起因于计划者的冲动,即在当时确定了大量不切实际的建设项目。为了克服这次经济波动的后果,我国在20世纪70年代末、80年代初基本上处于经济调整时期。 第二次经济大波动始于1984年。该年年底,我国决定把预算内基本建设投资由财政拨款改为银行贷款,并把部分投资项目的审批权下放。由于我国的“预算软约束”是一种制度性的软约束,它来源于计划经济体制下的政府与国有企业的特殊产权关系。因此,在国家财政、国有银行和国有企业三位一体的体制尚未根本改变的情况下,只是把国家投资的财政渠道改为银行渠道,是不可能结束银企之间在资金链条上的体制性“软预算”约束状态的。正因为如此,在基本建设投资由拨款改为贷款后,便发生了银行竞发贷款、基本建设规模迅速扩大、社会消费需求膨胀、货币发行失控的情况。当时,政府曾设想以“软着陆”的方式缓解经济生活中日趋严重的供求失衡矛盾,但实际上财政、信贷“双紧”政策几度夭折,经济继续升温,通货膨胀不断升级,并在后来演变为1988年8月爆发的抢购风潮。这次由扩张性货币政策引发的工业超高速增长,在遭遇资源制约后迅速滑落。它使我国的经济发展形势发生了重大的转折,即此前的两位数的高增长率和较低的通货膨胀率已不复存在。当年,通货膨胀率第一次达到两位数,这迫使国家于该年第四季度不得不实行紧缩的经济政策。在经济紧缩的情况下,国有投资率先回落。1989年非国有投资出现了改革开放以来的第一次回落,有人据此认为,这是“中国农村持续发展推动时代的转折”。 在国家财政、国有银行和国有企业三位一体的体制下,国家与企业间的预算关系必然使企业表现出对资金的旺盛需求,即所谓投资“饥渴症”、与此同时,国有银行也把向国有企业提供资金看成是义不容辞的责任,并把由此可能出现的坏账寄希望于由国家的财政拨款冲抵,因而往往导致国有部门投资资金的无限供给。在20世纪80年代末、90年代初的调整期间,银行的信贷规模受到控制,但它并没有挡住又一次经济过热的到来。发生于20世纪90年代初的第三次经济过热主要是由社会集资规模的急剧扩大和国有银行资金大量以非贷款方式流出(银行办企业等)引起的。而在1991年下半年国家重新启动国有投资(以比非国有部门高出10个百分点的增长率增长),并带动非国有部门投资的增加(其中1993年的增长率高达72%)后,经济过热很快形成(1992年和1993年,GDP增长率分别高达14.2%和13.5%)。1993年7月,政府不得不从减少国有投资入手,开始实行紧缩的宏观经济政策,从而出现持续多年的经济“软着陆”。 以上情况表明,由于我国实行的是渐进式的改革,在转轨时期,旧体制因素仍广泛存在。它们对我国的宏观经济运行和宏观调控方式仍产生着巨大的影响,这主要表现在: 1.国有投资的扩张与收缩仍是经济周期波动的直接推动力。资料表明,在1979~1997年期间,我国实际投资增长与GNP的实际增长的相关系数高达79.5%,即GNP实际增长波动的近80%可用投资来解释;名义投资与名义GNP的相关关系系数则高达99%,投资与经济增长的波动基本一致。(注:中国社会科学院经济研究所宏观课题组:《投资、周期波动与制度性紧缩效应),载《经济研究》,1999年第3期,第16~17页。)而在经济景气循环中,国有投资总是起着经济启动和收缩的先导作用。在国有投资确实启动了经济景气时,非国有投资才会跟进;在国有投资收缩从而结束了经济景气时,非国有投资才会快速退出。 2.经济发展从“计划-财政主导”阶段向“银行融资推进”阶段过渡,未能解决预算软约束的问题,即对国有部门投资资金的无限供给会通过信贷膨胀的形式表现出来。对于国有企业来说,使用国家的财政拨款与使用国有银行的贷款并无本质区别,资金来源渠道的改变并未形成对 企业资金使用的硬约束。在此情况下,企业仍强烈地表现出“投资饥渴症”,只不过是从争夺财政拨款转而表现为争夺银行贷款而已,而且,即使在银行贷款的规模受到国家的硬性限制时,企业也会力图通过其他形式筹资,如银行办企业、企业非法集资等。而一旦经济过热难以为继时,国家只能采取强制性的紧缩措施来控制经济的发展,从而造成经济的剧烈震荡。 3.经济中的“软预算”约束源于政府与国有企业的特殊的产权关系,因此,只要企业归国家所有,企业的经营损益就最终仍由国家承担。当企业的资金来源于财政拨款时,企业的经营损益直接由国家财政承担;当企业的资金来源于国有银行的贷款时,企业的经营损益通过国有银行这一中间环节间接地由国家财政承担。正是由于这种“软预算”约束,造成国有企业仍然缺乏竞争性和经营效益。这从国有企业的高额微观负债可以明显看到。1980年,国有企业的负债率为18.7%,到1994年,对12.39万户国有企业(含商业、金融业)清产核资,资产负债率高达75.05%,若扣除实际损失挂账,则高达83.3%。1995年国有企业亏损与赢利基本持平,到1997年,亏损则比赢利高出近1倍,国有企业基本上丧失了偿债能力。据工商银行调查,1989~1996年共受理破产案8138件,其中后两年为5128件,占受理总数的63%,在破产加速后,银行的亏损率达85.1%。(注:中国社会科学院经济研究所宏观课题组:《投资、周期波动与制度性紧缩效应》,载《经济研究》,1999年第3期,第19页。)在此情况下,国家财政不仅必须(如通过发行特别国债)补充国有银行的资本金,而且要承担国有企业高负债导致的国有银行的坏账损失,国家成了潜在的国有企业债务的最终承担者。也就是说,国有企业的微观负债最终总是要转化为政府的宏观负债的。很显然,宏观经济能否平稳运行,宏观经济政策能否奏效,不仅取决于宏观政策本身,而且还需要微观层次的制度保证,即企业产权制度的明晰化。 1998年以来我国宏观调控政策的转折及其效应 如上所述,由于转轨时期存在着两种体制因素并存的局面,我国的宏观经济管理在从传统的直接调控走向通过市场中介的间接调控的过程并不顺利,特别是国有企业产权制度改革的滞后,使经济发展从“计划-财政主导”阶段向“银行融资推进”阶段的过渡也受到严重的障碍。更为引人关注的是,在1998年以后,我国宏观调控政策的走向甚至发生了重大的逆向转折,即通过发行长期国债,增加对国有部门的投资,重新强化了国家主导经济发展的因素。 1997年7月爆发的东亚金融危机对世界经济造成重大的冲击,也给我国经济带来一定的影响。但应当指出的是,由于我国的资本市场和货币市场尚未开放,这种影响主要表现在对外贸易方面(1998年,我国外贸的增长速度明显放慢,并于该年5月曾出现负增长)。因此,客观而论,我国之所以在1998年采取高强度的扩张性的财政政策,其主要原因还在于国内的经济形势。 自1993年7月实行紧缩的宏观经济政策后,我国经济的增长率一路下滑。1993~1997年,GDP的增长率分别为13.5%、12.6%、10.5%、9.6%和8.8%,而且,这种下滑趋势在继续(1998年和1999年分别为7.8%和7.1%)。在市场长期疲软的情况下,企业的兼并、破产加剧,失业人数剧增,国有企业下岗分流的人员每年约达1000余万人。与此同时,由于制度环境和经济形势的制约,旨在刺激经济增长的密集运用的货币政策的效果不佳。自1996年5月之后的两年多时间里,中央银行多次降低存、贷款利率,并在1998年初采取了取消国有商业银行的贷款限额控制(改行资产负债比例管理和风险管理)、降低准备金率、颁布积极实行贷款支持的指导意见等措施。但所有这些措施都没有产生明显的政策效果,经济下滑的趋势依然。很明显,货币政策的操作余地已相当狭小。 在此情况下,我国从1998年开始实行连续数年的扩张性的财政政策。1998~2002年,我国共发行长期国债6500亿元(注:②这一数字尚不包括用于临时财政支出的特殊国债。例如,1998年,为了提高国有银行的资本充足率,国家一次就发行了2700亿元的特别国债。)(各年的数额分别为:1000亿元、1100亿元、1500亿元、1500亿元和1400亿元),用于安排国债投资项目。这种超高强度的扩张性财政政策带来了多方面的不同效应。 1.扩张性财政政策的成效 应当肯定,在遭遇亚洲金融危机的冲击和国内经济增长滑坡的情况下,我国有必要采取扩张性的财政政策,而且也取得了多方面的成效。 首先,较大规模地扩大了投资需求,从而遏制了经济增长速度下滑的局面,拉动了经济的继续发展。据有关部门测算,国债投资对GDP增长率的拉动,1998年为1.5个百分点,1999年为2个百分点,2000年为1.7个百分点,2001年为1.67个百分点左右。按照这个比例计算,1998~2001年,国债投资对经济的拉动在各年GDP总量中所占的比重分别为:20%、28%、21%和20%。(注:杨继绳:《凯恩斯依赖症》,载《中国经济时报》,2002年6月22日。)在外部经济环境趋紧、国内市场疲软的情况下,这对于保持我国经济的稳定增长无疑是必要的。 其次,国债投资建成了一批重大基础设施项目,缓解了长期以来基础设施建设滞后而引起的对经济发展的制约。其中,在国债投资的支持下,我国对大江、大河、大湖进行了大规模的堤防工程建设和水毁工程修复。仅在1998~2003年3年中,全国共完成堤防加固16369公里,完成江河控制性枢纽工程25个、病险水库除险加固工程75项、蓄滞洪区安全区建设22个,并拓展节水灌溉面积6500万亩。这些工程已在经济中发挥实际效用。在改善交通运输条件方面,1998年以来的3年中是我国公路、铁路、民航建设发展最快的历史时期。在这一时期中,公路新增通车里程约17.4万公里(其中新增高速公路10230公里),使我国公路总里程达140万公里(其中高速公路为1.5万公里),铁路新增长度2070公里(其中复线里程586公里),水运航线、民航机场建设等也完成了一批新的工程项目。此外,粮食仓储设施、农村供电设施、城市基础设施、环境和生态保护等方面的建设,也取得重大进展。 最后,部分国债资金被用于改革成本的支付。例如,在1998年增发长期国债后,预算中原准备用于基础设施建设的部分资金,被用于国有企业下岗职工基本生活费的保障和离退休人员养老金的发放等。该年发行的高达2700亿元的特别国债,则被用于充实国有独资银行的资本金。这些均属于改革成本的支付,它对于缓解改革风险、保持社会安定以及进一步深化体制改革都有一定的作用。 2.扩张性财政政策导致转轨进程中某些旧体制因素的复归 扩张性的财政政策也有明显的负效应。这种负效应是多方面的。这里我们首先要分析的是扩张性财政政策对经济体制改革的负效应,即它重新强化了国家对经济的垄断和控制,甚至在某些方面导致旧体制因素的复归。 其一,强化了一些部门的垄断趋势和国家 机关的行政控制。 传统的计划经济是一种国家垄断和政府控制的经济,经济改革的基本取向就在于不断打破国家的经济垄断和放松政府对经济的控制,从而促进经济的市场化和活跃经济主体之间的平等竞争。然而,执行凯恩斯主义的扩张性财政政策,使国家成为主导经济增长的主体,是与市场经济配置资源的方向相悖的;特别是国债投资主要用于基础设施和公共服务部门,更强化了国家对这些部门的垄断性控制,并进而强化了整个国家的行政垄断和直接管理。在推动扩张性财政政策过程中,我国出现了行政控制明显加强的趋向。例如,在粮棉购销体制改革后,由于个别地方出现抢购现象,国家曾经又恢复了对粮食和棉花的收购体制,取缔和禁绝私商的相关活动,由粮食部门和供销社垄断粮食和棉花的经营;当一些产业部门出现生产能力过剩时,价格的下跌本是正常现象,但国家在此情况下不是通过鼓励正常竞争促进产业集中和产业进步,而是倡导搞所谓行业“自律价格”,实际上是想通过价格卡特尔来抑制竞争,等等。 垄断的加强除了强化政府部门的行政控制外,还造就了一个庞大的既得利益集团。如在电力、通讯、铁路、民航等部门,这种利益集团往往依仗对国家经济资源的实际占有,千方百计地阻止民间资本的进入;它们画地为牢,排斥竞争,阻碍要素的自由流动,以谋求自身利益的最大化,不惜损害社会和公众的利益。垄断会扭曲资源的有效配置,从而造成垄断租金:一是通过垄断价格体现出来的社会福利损失,二是行业垄断部门巧立名目非法收取各项费用,将自身低效运行的成本和发展投资的负担转嫁给广大消费者。根据一些人的研究,1985~1996年,我国垄断行业劳动生产率的增长率大大低于全国的平均水平,而同期内垄断行业职工的平均工资却大大高于全国职工的平均工资水平。1995~1999年期间,我国电力行业每个职工比其他行业职工多收入14294元,平均每年多收入2859元,该行业每年平均多支出的工资额为79.1亿元。1996年,在垄断行业的价格与1985年相比有大幅度上涨,而且上涨幅度大大高于通货膨胀率的情况下,我国电力工业的资金利税率却仅为7.33%,与1985年相比下降了54.58%。铁路运输亏损13.8亿元,与1985年赢利64亿元相比,减利120%。市话亏损35.6亿元。邮政亏损70亿元。(注:过勇、胡鞍钢:《不可低估行政垄断造成的经济损失》,载《中国经济时报》,2002年7月13日。)由于垄断行业上缴的利润中包括了政府从国有投资中应得的回报、政府给予国有企业的大量补贴以及所得税返还、减免等优惠,因此,垄断行业多年来不仅耗散了本行业的巨额租金,而且也耗费了大量国家本应得到的财政收入。 事实表明,垄断的加强正在成为阻碍经济发展的一个重大因素。当前,大部分被用于扩充国有经济的国债投资,实际上是民间资本转化而来的,这部分投资的增加直接削弱了民营经济的发展。而当国有经济的发展加剧了经济的垄断时,垄断部门的寻租活动又必然阻滞整个国民经济的发展。在转轨过程中,在市场经济体系已初步确立的情况下,行政垄断的加强一方面表明国家计划经济权力的扩张,另一方面则意味着垄断部门市场经济利益冲动的加剧,它实际上是这二者的结合。在此情况下,垄断行业的企业往往通过制定垄断价格,或依仗其垄断地位巧立名目收取各种费用,最大限度地谋求本单位的经济利益,寻找并耗散其垄断租金。据2001年11月末的统计数字,国有企业赢利的82.6%集中于22家企业大户,其中,中国石油、中国移动、中国电信、中海油、国家电力公司五家企业的赢利合计占重点企业赢利总额的58%。(注:杨继绳:《凯思斯依赖症》,载《中国经济时报》,2002年6月22日。)有人担心,在当前的情况下,长期推行凯恩斯主义的扩张性财政政策,有可能使中国经济集计划经济与市场经济二者的弊端。这种担心或许不是没有道理的。 其二,过分倚重财政扩张强化了转轨时期中金融市场的集中和行政控制,使信贷资金进一步集中流向国有部门。 金融是现代市场经济的神经中枢。在新经济自由主义经济学对凯恩斯主义进行全面批判后,西方国家已逐渐摆脱在刺激经济增长中对扩张性财政政策的倚重,转而着重通过调整货币供应量来保持经济的稳定增长。我国在实行以分税制为基础的分级财政后.也较好地处理了政府与企业、中央与地方的两大基本经济关系,从而使宏观经济管理逐渐由传统的直接控制转为政府通过市场中介而进行的间接调控。在此情况下,提高金融调节在宏观调控中的地位和作用本应是实现市场化的一个重要方面。然而,在国债投资日增、财政亦字扩大和银行不良贷款数额巨大的情况下,金融风险的积累不能不引起人们的严重关注,加之人们对行政控制仍心存依恋,因而在金融运作方式和监管方式上出现了集中的行政控制的强化。(1)金融发展出现了某种纵向一体化的倾向。例如,贷款权的上收,(注:1998年,在配合国债投资扩大信贷发放的同时,信贷也明显向国家银行集中,国有独资商业银行的贷款占全部金融机构贷款的比重明显上升。该年1~11月,国家银行贷款占全部金融机构贷款的比重达78.5%,比上年同期高7.7个百分点,为近4年来的最高值。)城市合作银行的合并,关闭产权交易中心,取消场外交易等等。(2)经济启动主要依靠增发国债和银行的间接融资,一些限制性安排和歧视性政策仍然存在并得到强化,中小企业(特别是非国有企业)缺乏相应的融资渠道。为了刺激投资,1998年在不到9个月时间里连续三次下调存贷款利率,并放宽了利率浮动的幅度。三次下调利率使贷款利率共平均降低了2.22个百分点,由此减轻企业(主要是国有大企业)利息支出600亿元以上,降低国债利息负担300亿~400亿元。然而,对利率浮动的规定却对中小企业存在明显的歧视,即规定商业银行、城市信用社对小企业的贷款利率上浮幅度由现行的10%扩大为20%,最低下浮幅度10%不变。农村信用社贷款利率最高上浮幅度由现行的40%扩大为50%。(注:中国人民银行研究局课题组:《中国货币政策分析》, 载《经济研究》,1999年第3期,第28页。)很显然,关于利率浮动幅度的规定对中小企业(主要是非国有企业)的融资是不利的。与此同时,民间金融仍基本上处于非法地位,这更使非国有经济和中小企业缺乏相应的融资渠道。金融控制的加强和金融政策的进一步倾斜使信贷资金更加集中投向国有部门,从而进一步强化了国有企业(特别是国有大企业)的垄断地位。 3.扩张性财政政策给经济发展带来的隐患 扩张性的财政政策不仅强化了国家的行政垄断,导致了某些方面旧体制因素的复归,而且也给正常的经济发展带来严重的隐患。 扩张性财政政策的一个直接后果就是导致财政赤字的迅速膨胀。1997年,我国的财政赤字为582.42亿元。而在1998~2001年期间,各年的财政赤字则分别达到922.23亿元、1743.59亿元、2491.27亿元和2598亿元,年增长率分别为58.34%、89.06%、42.88%和4.28%。2001年的财政赤字为1997年的4.2倍。2002年的财政预算赤字更达3098亿元,比上年增长19.25%,并首次突破占GDP3%的国际警戒线。(注:杨继绳:《凯恩斯依赖症》,载《中国经济时报》,2002年6月22日。) 由于国债资金主要用于基础设施建设的投资,过长的回收周期和过低的投资收益率导致短期内难以获得投资收益,这就往往导致借新债还旧债的情况,使国债规模越来越大。2000年底,我国内债余额已达13000亿元人民币,外债余额达1500亿美元,内外债共计25000亿元人民币。2001年和2002年,债务余额进一步增加。(注:杨继绳:《凯恩斯依赖症》,载《中国经济时报》,2002年6月22日。)而且,上述数字尚不包括大量隐性债务,而这种隐性债务确实存在。它主要包括:(1)各级政府拖欠的公务员工资和养老保险欠款,以及国家粮食经营亏损挂账,等等。(2)地方政府(特别是县、乡两级)财政通过各种不规范的方法举借的债务(估计有1000亿元人民币)。(3)国有银行剥离出的1.4万亿元不良债权,经处理后,乐观估计能收回4000万亿元,损失的1万亿元将最终由国家财政承担。因此,我国的实际债务余额比公布的显性债务余额大得多。2002年3月,财政部副部长楼继伟在中国发展高层论坛上回答与会者的提问时表示,当年我国的债务余额为8000多亿元,只占GDP的18%。显然,这里指的只是显性债务,如果加上隐性债务,比例将高得多。据楼继伟透露,到2002年,我国包括显性债务和隐性债务在内的债务余额占GDP的比重,世界银行曾估计是50%~70%,比较乐观的估计是40%~50%,而比较悲观的估计则达70%~100%。国外的经验数据表明,积累的国债余额占GDP的比重一般不应超过60%,我国的债务余额显然已突破了国际警戒线。 更为严重的是,扩张性的财政政策使经济增长越来越依赖于财政支出的扩大,特别是国债的增加。2000年,我国全社会固定资产投资与当年GDP的比例为36.81%,国债投资占全社会固定资产投资的58.63%。到2001年,全社会固定资产投资与GDP的比例增长到38.43%,而国债投资占全社会固定资产投资的比重则高达65%。这表明,GDP的增长主要是靠投资特别是国债投资推动的。中经网2002年8月2日刊载的北京大学中国经济研究中心宋国青的文章表明,1998~2000年的年平均总需求即名义GDP的增长率为6.3%,其中实际增长7.7%,价格下降1.3%。而财政支出增长率为19.8%,财政赤字增长率达62.4%(因债务利息支出记账方式的改变,这里的财政支出和赤字的增长率略有高估)。很显然,以每年近20%的财政支出增长率和60%多的财政赤字增长率来支持7%左右的总需求增长率,肯定不是一种可持续的增长方式。 还应指出的是,随着国债利率的下行,持有大量国债的金融机构积聚的风险更是不断增大。中国人民银行货币政策分析小组于2002年8月2日的《2002年第二季度货币政策执行报告》表明,到2002年5月末,金融机构持有的国债9367亿元(不含财政对商业银行发行的2700亿元特别国债),比上年增加1022亿元,增长12.2%,占国债市场总量的比重达56.7%,较上年末上升3.3个百分点,占其资金总运用量的比重为5.5%,比上年末上升0.3个百分点。在金融机构特别是商业银行成为国债市场上最主要投资人的情况下,存贷款利率的下行,一方面,大大压缩商业银行的赢利空间,对其经营状况产生不利影响;另一方面,在国债品种、期限趋同的情况下,一旦风险突现,变现遭遇困难的可能性是存在的。 几点启示 1.扩张性财政政策所引起的国家作为投资主体地位的加强,有可能导致计划体制下宏观经济运行方式的复归。因为,这种扩张性的财政政策实际上是预算软约束在新时期的一种表现,它仍源于政府与国有部门的特殊的产权关系,是新时期国家以财政资金推动国有经济继续发展的一种形式。在计划经济体制下,企业资金直接来源于财政拨款,这是预算软约束的典型表现。在经济发展从“计划-财政主导”阶段向“银行融资推进”阶段过渡后,国有企业的资金来自国有银行的贷款。当国有企业无力还贷时,其损失最终仍由国家承担,因此,预算约束依然是软的。而当企业竞相争夺银行贷款造成信用膨胀并引起经济过热(如我国上世纪90年代初出现的情况)时,国家不得不采取包括限制银行贷款在内的强制性的紧缩措施。然而,国有经济的低效率使它不可能依靠正常的积累机制获得发展。为了保持必要的经济增长率,以缓解巨大的就业压力,启用赤字财政政策成了难以避免的选择。国债投资无论用于国有企业的技术改造项目、改革成本的支付,还是基础设施项目的建设,都是国家财政对国有经济的输血。但是,赤字财政政策不可能无限制使用,当它难以为继时,经济震荡就会到来,大起大落的所谓“计划周期”也有可能重现。这是必须高度警惕和极力避免的。 2.扩张性宏观经济政策本质上是经济可持续发展的破坏力量。如上所述,自1993年以来,我国经济的年增长率一路下滑。出现这一情况的直接原因是市场长期疲软,社会需求低迷。但更深层次的原因在于制度障碍引起的经济发展内在活力的不足。其中一个最主要的方面是产权制度改革滞后使经济主体(主要指国有企业)缺乏产权约束机制。然而,扩张性的财政政策不仅无助于这一问题的解决,而且使之进一步加剧。首先,它强化了政府的行政控制和国有部门的垄断地位,削弱了各种经济主体的平等竞争,从而进一步抑制了经济的活力。其次,它把大量经济资源投入低效率的国有部门,抑制了非国有经济的正常发展,阻碍了国民经济效益的提高。此外,它还使财政赤字和国债负担迅速扩大,从而使经济的正常运行面临巨大的风险。总之,扩张性财政政策因其“挤出效应”日渐明显,对经济增长的拉动作用正在减弱,而它对经济运行带来的隐患和风险则日趋严重,因此,它应在政策调整中逐步淡出。至于货币领域,当前的货币供应量是适宜的,因而应慎防转而实行扩张性的货币政策,以免导致通货膨胀。 3.推动经济继续稳定增长的出路在于制度创新。我国的经济发展之所以遭遇市场疲软、有效需求不足的问题,其根源在于制度改革滞后。中国的人均消费支出和人均GDP都只相当于发达国家的百分之几。(注:据瑞士国际管理学院提供的数据,2001年,中国的人均个人消费支出只有407美元,而美国为24794美元, 日本为18404美元;中国的个人消费支出仅为美国的1.64%、日本的2.2%、瑞士的2.0%、英国的2.6%。同年,中国的人均GDP仅相当于美国的2.5%。)面对如此低下的收入和消费水平,扭转市场疲软的关键在于发展生产,繁荣经济,促进各种经济主体收入水平的提高,从而扩大社会的有效需求。在我国新、旧体制因素依然并存,制度因素严重阻碍经济发展的情况下,制度创新就是经济发展的最主要的推动力。关于我国当前的制度创新问题,应另文详加分析,限于篇幅,这里仅提出若干要点。(1)建立能够为创新活动提供激励的产权制度。任何经济的发展都离不开资本的积累,离不开创业。我国当前市场低迷,经济发展缺乏内在动力,一个主要因素就是国内资本收益不足,资本形成机制乏力。为了扭转这一局面,就必须对国有企业的产权制度进行根本性的改革,即除涉及国家安全、自然垄断、提供重要公共产品的行业,以及支柱产业和高新技术产业的骨干企业等领域,仍继续保留国有企业外,原则上国有资本应从所有适于商业经营的部门和领域退出。另一方面,应进一步拓宽民间资本进入市场的领域,并真正消除在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面对民营企业的歧视,以促进其正常的发展。(2)加速金融市场的培育和发展。市场经济的本质就在于通过生产要素的流动和组合,实现经济资源的优化配置,以促进经济的发展。而在生产要素的配置中,金融服务起着核心的作用。因此,加速金融市场的培育和发展在当前具有迫切而重大的意义。在这方面,除了应允许民间银行的发展外,还应促进资本市场(包括股票市场和债券市场)的培育和发展。(3)推动政府职能的转变和国家机构的改革。现代政府的主要功能在于经济的宏观调控、市场的监管和公共服务的提供。为此,政府应尽量减少乃至取消配置资源的权力,让市场来决定经济资源的配置。只有如此,经济才能有活力。因此,政府应取消一切不合理的行政审批,并相应进行机构改革,以实现精简、效能的目标。 宏观经济论文:当前中国宏观经济分析 一、引言 一个国家的宏观经济形势与经济周期紧密相关。很大程度上,宏观经济形势如何就是指处于经济周期的哪个阶段,即是处于繁荣阶段抑或萧条阶段,波峰抑或波谷。因此,判断宏观经济形势就很有必要研究经济周期及其阶段。分析当前中国宏观经济形势,其实就是判断中国经济目前所处周期的阶段。 西方学者一般将经济周期分为两个阶段:收缩阶段和扩张阶段;波峰(peak)和波谷(troug)是周期的转折点。经济周期也可以划分为四个阶段:繁荣(prosperity)、衰退(recession)或危机(crisis)、萧条(depression)、复苏(recovery或revival)。但是,在实践中要区分周期的四个阶段,或者说预测周期的波峰和波谷这些转折点,仍然是极其困难的,尽管经济学家们已经在运用复杂的统计模型来试图预测未来几个月或未来一二年的产量与就业量。 本文对当前中国经济周期的阶段的考察,拟从两个层次入手:首先是几种工具的综合分析,这些工具主要是;简单的凯恩斯模型(储蓄S与投资I的关系)、产出缺口理论、总需求一总供给(AD-AS)模型、IS-LM模型;其次分析一些重要宏观经济变量,主要是:GDP增长率、失业率(the unemployment rate)、价格指数。 二、几种工具的综合分析 (一)产出缺口 运用产出缺口(output gap)的概念可以判断周期的不同阶段。产出缺口是潜在产出与实际产出之差,即产出缺口=潜在的产出一实际的产出 当产出缺口是比较小的正值时,实际产出低于潜在产出,这时出现衰退的迹象(也可能是复苏的征兆,这是假定为衰退)。随着产出缺Q的不断扩大,实际产出越来越低于潜在产出,于是,衰退日益严重,最后出现萧条乃至大萧条。萧条持续一段时间后,如果产出缺口逐渐缩小,意味着萧条和衰退程度不断减轻和缓和,实际产出朝着潜在的产出水平上升,进而步入复苏阶段。当产出越过潜在产出线、上升到潜在的产出水平上时,缺口最终变成负值。一个负的缺口意味着过度就业、工人超时点的工作和机器的超正常的使用率。这时,经济出现繁荣局面。 潜在产出的值很难估算,不过可以用潜在经济增长率来近似地表示。如果实际经济增长率低于潜在经济增长率很多,产出缺口就是比较大的正值,这时经济出现萧条。如果实际经济增长率高出潜在经济增长率很多,产出缺口就是负值(绝对值比较大),这时经济处于繁荣阶段。 潜在经济增长率也很难测算,关于中国潜在经济增长率的数值存在很多争论,一般认为位于8%-1%之间,显示了9年代的潜在增长率估算值。从中可以看出,199年实际GDP增长率(3.8%)远远低于当年潜在经济增长率(9.7%),差额达5.9个百分点,这说明199年经济处于萧条阶段,即当时的市场疲软。1991年,中国经济全面回升,实际经济增长率迅速靠近潜在经济增长率,这说明1991年经济处于复苏阶段。1992年,实际GDP增长率远远高出潜在经济增长率,差额达4.5个百分点,这时经济处于繁荣阶段。1993年开始,实际GOP增长率不断趋向下降,1993-1995年,每年的实际GDP增长率不断靠近潜在经济增长率,产出缺口的绝对值不断趋向零,表明繁荣不断走向衰退。1996年,实际GDP增长率又开始低于潜在增长率,产出缺口变为正数,经济明显出现衰退或危机。1997年以来,实际GDP增长率越来越低于潜在经济增长率,1999年达2个百分点以上,表明产出缺口不断扩大,衰退日益严重,以致出现萧条,陷入波谷。2年,产出缺口缩小,但依然是正值,这表明,萧条或衰退程度有所缓和,经济正在走出波谷,走向复苏和回升。 (二)总需求-总供给模型分析 周期的四个阶段还可以通过总需求-总供给(AD-- AS)模型来加以说明。AD-AS模型离不开潜在产出的概念,两者一脉相承。AD--AS图形(图象略)中, ASs表示短期总供给曲线,长期总供给曲线 ASL与潜在产出线重合。 ASL不同于 ASs的垂直部分,ASs的垂直部分位于ASL的右边。ASL与ASs的垂直部分和陡峭部分之间的区域,即图中阴影部分,表示繁荣。ASs的完全平坦和相当平坦部分表示萧条。繁荣与萧条之间的过渡阶段是中间区域,表示衰退或复苏。 判断周期不同阶段的重要标志是潜在产出线或长期总供给曲线ASL。如果经济位于ASL的右边,即产出缺口是负值,经济处于扩张阶段;如果经济位于ASL的左边,即产出缺口是正值,经济处于收缩阶段。前文已述,1996年以来,产出缺口变为正值,并且不断扩大,表明现阶段中国经济位于ASL左边,并且越来越远离该线,以致滑入萧条。这种转变,从 AD-AS模型来分析,是由于总需求的减少。当总需求减少时,AD左移至AD’,经济由处于潜在产出线右上方的繁荣阶段①过渡到位于潜在产出线左下方的萧条阶段。总需求包括消费(C)、投资(I)、政府支出(G)和净出口(NX),总需求减少主要是由于消费不足、投资不足或净出口减少所致。 1996年以来,总需求持续减少和不足。到1998年,总需求不足已成为中国经济的最大问题。进入2年,总需求全面回升,消费、投资和净出口均保持较高的增长速度。但是;三季度回升力度又趋小,四季度进一步趋缓。三季度,社会消费品零售额同比增长9.3%,增幅比二季度降低.5个百分点,虽然降幅不大,但逐季下降。11月份社会消费品零售额同比增长8.7%,增幅比上月回落1.7个百分点,是2年以来增速最低的月份。今年消费仍可以保持一定的增长力度,但不可能有更大的扩大,因为制约消费增长的因素顽固不退。这些因素主要是:(1)由于粮食减产、农产品价格下降,农民收入增长持续缓慢。(2)下岗或失业人员继续增加,实际失业率不断上升,城镇中低收入阶层的收入很难增加。(3)消费环境、消费政策短期内很难有所改善。 2年前三季度,国有及其他经济类型固定资产投资(不含集体和个体投资)同比增长12.9%,增速仅比上半年提高.8个百分点,升势有明显减缓的迹象。11月份国有及其他经济类型固定资产投资(不含集体和个体投资)同比仅增长6.7%,比上月大幅回落4.1个百分点,是2年以来增速最低的月份。投资领域中的主要问题还是老生常谈的民间投资,即民间投资的启动机制还没有完全形成。因此,21年初,投资的增长很可能会失去动力,拉动经济的力度会减弱,刚一启动的投资很可能再次陷入收缩之中。 2年上半年对外贸易形势喜人,首次创下了半年进出口双双“超千亿”的纪录。其中外贸出口超高速增长,出口1144.7亿美元,比上年同期增长38.3%,各月出口增速均在3%以上。出口的高速增长与上年同期基数较低有关,也得益于世界经济形势好转、周边国家经济的恢复以及国家加大出口退税鼓励出口的内部环境。三季度,净出口由增转降,出口总额同比增长25.4%,虽然增速仍然较高,但比二季度降低了11.9个百分点,增速回落的 ! 通过对消费、投资、净出口的分析,可知2年上半年总需求确实明显回升,但三季度回升力度又趋小,四季度进一步趋缓。这表明这种回升相当乏力,很难持续,总需求不足的格局并未从根本上改变。结合AD-AS模型,这表明当前 中国经济仍然位于ASL左边。因此,当前中国经济很难说真正走出了低谷或萧条。 (三)IS-LM模型分析 尽管IS-LM模型受到批判,但仍然是理解宏观经济的首选工具。决定IS曲线斜率大小的主要因素是乘数αG和投资需求的利率弹性b。在不考虑收入税率t的情况下,决定乘数大小的主要因素是边际消费倾向(MPC)。当前中国的IS曲线陡峭,这是由于现阶段中国的边际消费倾向比较低和投资需求的利率弹性相当小(即投资需求对利率变动的灵敏程度不高)。 投资需求对利率变动的灵敏程度十分复杂,需要对企业分类分析。大体说来,国有企业的投资对利率的弹性非常小,非国有企业的投资对利率的弹性比较大。国有企业的投资对利率的弹性非常小的依据是1996年以来7次调低利率,但企业投资需求对利率反应不灵敏。其实,国有企业投资需求对利率反应不灵敏由来已久,经济过热和通货膨胀之时,企业对利率提高也不在乎,依然是旺盛的投资需求和欲望。国有投资对利率升降反应都不灵敏,主要是由于体制改革远未完成,市场、企业和银行等机制尚不完善。综合国有企业和非国有企业,可以大体认为投资需求对利率变动的灵敏程度不高,即投资需求的利率弹性相当小。 1998年以来,一定范围内流行一种观点:中国经济陷入了“流动性陷阱” (the liquidity trap)。所谓“流动性陷阱”又称“凯恩斯陷阱”,最早由凯恩斯(John Maynard Keynes)提出,是指利率降低得很低时,货币的投机需求(the speculative demand for money)将成为无限的,这时,货币的投机需求曲线成为一条水平线,LM曲线也成为水平的。“流动性陷讲”至少要具备以下条件:(1)利率很低;(2)货币需求的利率弹性无穷大。在现实生活中,这几个条件很难具备,因此“流动性陷院”从未真正出现过。就是美国3年代大萧条(The Great Depression)也没有完全陷入流动性陷阱(但是LM曲线被认为是十分平缓的)。凯恩斯本人曾经声称,“流动性陷阱”的情形从未出现过。1998年以来的中国,并未真正出现流动性陷讲,但是,说我国经济已落入“流动性陷阱”的观点是有一定根据的,并非空穴来风,至少有助于宏观经济分析。1998年以来,中国经济确实出现了“流动性陷阱”的某些迹象,应当说是比较靠近“流动性陷讲”,因为7次下调利率,利率确实比较低了,再下调利率的空间已不大。体现在LM曲线上,LM并非水平,当前中国经济不处于“凯恩斯区域”或“萧条区域”,但是LM曲线比较平坦,比较靠近“凯恩斯区域”,位于“中间区域”与“凯恩斯区域”之间。 根据IS曲线和LM曲线斜率的分析,当前中国经济的IS—LM模型形状是:IS曲线依然比较陡峭,不过高垂直尚有一定距离;LM曲线依然比较平坦。这表明,当前中国经济仍然位于萧条或收缩阶段。 三、几个重要变量的分析 萨缪尔森(PaulA Samuelson)在他最新版的《经济学》教科书中依然宣称:总的来看,经济学家判断宏观经济运行的主要变量是国内生产总值GDP、失业率和通货膨胀(inflation),宏观经济政策的目标是高水平和快速的经济增长、高就业水平和低非自愿失业、价格水平稳定,相应的宏观经济政策工具主要是货币政策和财政政策。萨缪尔森的这个宏观经济分析框架提纲挈领,简单明了,分析中国宏观经济运行状况完全可以此为参照。 (-)经济增长率 中国经济自1991年全面回升以来,一直保持超高速或高速增长率,远远高于同期西方发达国家。但是,高速增长中又存在一个严重隐患:1993年以来GDP增长率持续下滑,1999年是下滑的第7个年头。按照“波谷—波谷”的周期划分方法,1991年以来的这一轮经济周期,扩张期是2年(1991-1992年),收缩期是7年(1993—1999)年,扩张与收缩的比率仅为2/7,远低于以往历次经济周期扩张与收缩比率,更远低于美国经济周期扩张与收缩的比率。第二次世界大战以前,美国经济平均扩张期持续3.6个月,平均收缩期为14.4个月,扩张与收缩的比率为1.58。二战后,平均扩张期持续55.3个月,收缩期大约为1.8个月,扩张与收缩的比率为5.12(陈乐一,2b)。由此可看出,美国经济的发展趋势是扩张与收缩的比率迅速提高。但是,9年代的中国,扩张与收缩比率却迅速下降,这无论如何不符合世界经济潮流。 二战以来美国经济扩张与收缩比率的迅速提高,尤其是1991年3月以来的持续高速增长和繁荣,主要原因无疑首推高科技,即技术变革。中国近代经济发展过程中的两次繁荣(约1886-193年,1915-1931年),技术变革(相继以洋务运动和电力的普遍应用为标志)起了决定性作用。经典研究认为,经济增长的最重要源泉是技术变革。1993年以来中国经济增长率的持续下滑以及本轮周期扩张与收缩比率的迅速下降,笔者认为其主要原因还是缺乏经济增长源泉——技术变革的支撑。中国经济增长长期以来重在量的扩张,技术水平低,轻技术创新,靠资金大投入支撑。支撑9年代前半期经济高速增长的主要因素是投资的超高速增长。1992年全社会固定资产投资名义增长率达到44.4%,1993年更高达61.8%。但是,1994年迅速降至3.4%,此后“一厥不振”,持续出现投资不足。靠大投入推动的经济高速增长一旦失去投资的支撑,其增长速度就会逐渐乃至持续下滑。因此,9年代中国经济增长速度之高令世人瞩目,但增长质量和效率却令人忧虑。 2年上半年,GDP增长率跃升至8.2%,扭转连年来的下滑趋势,人们不禁为之一振。但是,三季度经济回升力度又明显减弱,当季GDP增长率为8.2%,并没有在二季度的基础上进一步提高。第四季度GDP增长率降至8.%。再者,中国经济统计水份太多,种种虚假和不真实的数据充斥其中,尽管中央政府三令五申,但无济于事。因此,中国产出的统计数据可信度相当低,GDP的真实数据肯定要低于官方的统计数据。鉴于此。我们必须寻找对其他变量的分析。 (二)失业率 失业是一个使用频率极高的术语,乍一看,人人都懂,但是仔细想来,失业的内涵很难把据。西方学者对失业的种种定义,基本大同小异。综合比较这些定义,可以发现失业涵义的几个要素是:失业人员在劳动年龄内;有劳动能力; 未被雇用但正在主动寻找工作。第三个要素是失业定义的重要条件,这样就排除了非自愿失业。尽管如此,失业统计中还是存在种种问题,政府公布的失业统计数据往往偏离实际。西方学者对失业成因的解释是:在每一工资水平上劳动需求量降低时工资并不相应地降低(Joseph E.Stiglitz,1993)。因此,失业可以归结为两个问题:一是工资调整的失灵,即为什么工资不降低;二是为什么劳动需求曲线往左 移动。为了回答这两个问题,西方学者进行了大量研究。失业的这两个成因考虑的是短期因素,但是就长期来说,还存在另一个可能的成因:劳动供给量增加,即劳动供给曲线Ns向右移动。 我国劳动力市场非均衡的典型形式是失业,但是,我国失业统计相当混乱。失业与下岗到底是一种什么关系,似乎至今不清楚,或者讳莫如深。“下岗”的含义是:职工离开原工作单位,但其劳动关系仍保留在原单位。照此定义,下岗是否就是失业?笔者认为,下岗就是失业,并且是失业的一种典型形式,因为下岗完全符合西方学者对失业定义的三个要素。下岗职工一般都在劳动年龄内,肯定具有劳动能力,已失去工作但正十分渴望得到一份新工作或回到原有单位。如此看来,下岗岂非失业?只是失业包括的范围更广,城镇隐性失业者和农村失业者不是下岗职工,但都应属于失业人员。 1979年以来,我国出现了三次失业高峰。第一次是在1979年,第二次在1989年,第三次从1995年开始,现在正处于第三次高峰时期。这次失业高峰的群体以中年人居多,并且集中在当年上山下乡的知青身上。真实失业率到底是多高,一直没有准确的数据。官方公布的失业率是3%左右,照这个数据,我国失业率很低,根本不存在所谓失业高峰。在西方国家,3%的失业率还低于自然失业率。但是,官方的3%仅仅是城镇登记的失业率,城镇公开失业但没有登记的、城镇隐性的失业者、农村失业者都没有计算在内,试想如此官方失业率不知有何实际意义?在分析中,我们自然不能以官方公布的 3%作为我国真实失业率,真实失业率会远远高于3%。21年以来,下岗或失业人员还在继续不断增加。 第三次失业高峰的根本原因,或者说从长期因素来看,是人口总量过多,这是当时的人口政策造成的。人口总量过多自然导致劳动力总数(就业人数与失业人数之和)过多。从短期因素来看,失业高峰是由于劳动力需求量减少,劳动需求曲线左移。总的说来,失业是由于劳动供给量远远超过劳动需求量,工资又不能灵活调整劳动供求(工资刚性)。 劳动需求量减少,劳动需求曲线左移,主要原因是产量下降,即经济增长率的下滑。产量水平与失业率之间存在这样一种关系:产量增加时,就业量也趋于上升;反之,就业量趋于下降。奥肯定律(Okun’s law)表述的就是产量水平与失业率之间的关系。凯恩斯也认为,就业量和工资不是在劳动力市场决定的,而是由产品市场上人们对商品的需求决定的。凯恩斯的意思就是说,决定就业水平高低的是产量水平。就实证分析来说,产量水平与失业率确实呈现明显的负相关关系。因此,下岗和失业人数的增加,劳动需求量减少,表明经济增长缓慢,有效需求不足,经济处于衰退或萧条阶段。 (三)价格指数。 在西方市场经济国家中,物价波动是经济周期被动的主要现象之一,有些西方学者干脆就用物价变动来描述宏观经济景气变动。在我国,随着经济市场化程度的日益提高,价格指数越来越灵敏地反映整个宏观经济运行状况,并且日益成为观察宏观经济景气变化的“晴雨表”。具体来说,价格指数最能判断经济周期的四个阶段。 前文所述的潜在经济增长率,当实际经济增长率低于潜在经济增长率很多时,价格指数上涨率降低。即减速的物价上涨,甚至负增长,出现通货紧缩,这时经济滑入萧条阶段;当实际经济增长率高出潜在经济增长率很多时,价格指数上涨率攀升,即加速的物价上涨,出现通货膨胀,这时经济步入繁荣阶段,因此,物价上涨速度的加速或减速是判断周期不同阶段十分重要的参数。与此相对应,在总需求—总供给模型中,潜在产出线右上方的繁荣阶段,价格指数一般比较高;潜在产出线左下方的萧条阶段,价格指数一般比较低。总需求曲线AD向AD’移动过程中,产量不断减少,同时伴随价格指数上涨率不断降低;相反,AD’向AD移动过程中,产量不断增加,同时伴随价格指数上涨率不断攀升。 1997年1月,物价开始负增长,出现通货紧缩。1998、1999年两年,全国商品零售价格总水平和全国居民消费价格总水平都处于负增长中。从月度数据看,1999年全年各月商品零售价格总水平与居民消费价格总水平与上年相比一直处于下降状态。到4、5月份,商品零售价格和居民消费价格(同比)分别下降3.5%和2.2%,是1997年以来下降幅度最大的月份。此后,各月同比价格的降幅开始稳步回落。生产资料价格自1996年4月以来,一直持续下降。1999年,全国生产资料价格总水平比上年下降 4. 8%。1999年下半年,生产资料价格下降幅度呈缩小趋势。 2年价格总水平持续在低位徘徊,并且呈现波动的特征。2月份居民消费价格指数同比上涨.7%,是1998年4月以来连续22个月负增长后首次正增长,3月份、4月份又下跌,5月又开始持续略有上涨,但是8、9月份的涨幅分别比上月回落.2和、3个百分点。1月份与上月持平,11月份同比上涨1.3%,环比略涨.7%。2年上半年,商品零售价格指数同比下降1.9%。三季度的商品零售价格同比下降1.3个百分点,降幅比二季度缩小.6个百分点,但8、9月份的降幅又有所扩大。生产资料价格指数去年以来逐月回升,3月份实现正增长,4、5、6月份继续上扬。1-6月份,生产资料价格指数上涨.9%。三季度生产资料价格同比上涨4.8%,涨幅比二季度增大2.5个百分点,其中8月份同比上涨5.1%,9月份上涨5.8%。 从走势上看,生产资料价格回升力度明显较大,但是,居民消费价格和商品零售价格的回升力度较弱,尤其是最近几个月,基本上是保持稳定。生产资料价格的逐月回升,是由于原油价格的大幅上涨及其连带效应,是成本推动型,而非商品供求关系的改变。总之,价格总水平至今还在低位运行,通货紧缩依然存在。承前文所述,这时,实际经济增长率仍然低于潜在经济增长率,经济至多只是出现了复苏和回升的迹象,并没有稳定走向复苏和扩张。 四、小结 当前中国宏观经济分析,几种工具中最有价值的是产出缺口理论。1996年,实际GDP增长率开始低于潜在增长率,产出缺口变为正数,这是9年代以来中国经济的一个重要转折点,表明中国经济已经明显出现衰退或危机。1997年以来,实际经济增长率越来越低于潜在经济增长率,1999年达2个百分点以上,表明产出缺口不断扩大,衰退日益严重,以致出现萧条,陷入波谷。因此,1999年中国经济处于波谷之中。几个重要变量的分析,最有意义的是价格指数。价格指数与潜在经济增长率相结合,进一步证实了1999年中国经济已跌入波谷。AD-AS模型、IS—LM模型以及经济增长率、失业率也为1999年中国经济滑入波谷或萧条阶段提供了佐证。 2年产出缺口开始缩小,表明中国经济正在走出波谷,走向复苏和回升。但是,分季度分析,这种回升主要是在上半年,三季度回升力度又超小,四季度进一步趋缓。总需求(消费、投资、净出口)分析中,有力地证实了这种观点。况且,物价的持续低位徘徊,实际失业率的不断上升,这无论如何不是经济扩张的迹象。因此,本文的最后结论是:当前中国经济确实出现了的明显转机,出现了回升的的系列迹象。正在步入复苏阶段,但并未真正稳定走出低谷或萧条。 当前中国经济的首要任务是,继续保持续的复苏和回升势头,努力彻底走出低谷,稳步走向扩张和繁荣。要实现这个首要任务,就短期因素来说,现阶段有必要继续突出财政政策的地位,推行积极的财政政策;同时,中央银行必须进一步发挥货币政策的作用,完善和疏通货币政策的传导机制,综合运用多种货币政策工作,适当增加货币供应量,加快货币流通速度。总之,积极的财政政策要与稳健、适度扩张的货币政策相互协调和配合,货币政策要为财政政策的充分有效发挥作用创造条件,两者势均力敌,厚此薄彼都是不可取的。但是,推行适当的宏观经济政策组合,只是刺激总需求,推动经济回升的政策手段。要真正走出低谷,步入持续繁荣和增长的轨道,在当今体制的中国,光靠政策手段是远远不够的。从根本上来说,是要深化体制改革,解决经济结构中的一些深层次问题,作好经济结构大调整的文章,真正建立起与国际经济接轨的相对完善的市场经济体制。 宏观经济论文:宏观经济学教学中研究性教学的探讨 [摘要]宏观经济学具有理论的复杂性、发展性,表述方法多样性和实践多变性等特点。宏观经济学的教学目的不是仅向学生传授理论知识,更重要的是培养学生认识问题、分析问题和解决问题的能力,而能力的提高依赖于创造性思维的培养。研究性教学需以一定的创造性思维为基础,同时也培养学生的创造性思维能力。要使宏观经济学研究性教学达到目标,需以厚实的理论知识和丰富的数据资料为基础,以教学团队形式和教师的科研来推动实施,要重视指导学生掌握研究经济问题的方法,引导学生学会观察问题并改变错误的认识,要关心学生学习并为之提供必要的认知条件。 [关键词]宏观经济学;研究性教学;创造性思维 宏观经济学是我国高等院校经济类和管理类专业的专业基础课,是技术类、工程类、人文社科类及有关学科的专业选修课,也是国内大多数学校经济类和管理类研究生入学考试的必考课程。它具有理论的复杂性和发展性、表述方法的多样性、实践的多变性、与经济现实的联系性等特点。国内高校在开设该课程时,一般以西方经济学中的宏观经济理论为主要教学内容,再结合中国经济实践加以分析讲解。但是,西方经济理论中的宏观经济学是在西方市场经济发达国家发展起来,并用来分析这些国家经济问题的。西方国家以私有制为基础,经济结构相对完整,企业有充分的活力,对宏观经济政策反应较为敏感;商品市场、货币市场、劳动力市场等发展充分,为政策在各类市场的传导和协调,提供了较好的条件。这样,无论是以需求为导向,还是以供给为导向的政策工具均具有重要的理论意义和实践意义。而由于机制惯性,处于转型时期的中国企业尤其是国有企业,要真正成为具有经济性、营利性和独立性的主体,还需要继续改革。诸多方面因素的制约会使西方宏观经济政策工具在中国的运用效应大打折扣。同时,在课序上多数专业宏观经济学课程是在低年级开设的,由于学生缺乏对西方经济社会的了解,针对中国经济的快速发展,在学习过程中,学生往往结合中国经济发展状况来理解西方宏观经济理论,经常会得出错误的结论。因此,实际上宏观经济学教学的目的不再是仅向学生传授理论知识,更重要的是培养学生的认识问题、分析问题和解决问题的能力,而能力的提高依赖于创造性思维的培养。通过研究性教学,可帮助学生科学地理解西方宏观经济理论和中国宏观经济的发展,具有重要的理论和现实意义。 研究性教学作为一种教学模式或教学理念,体现在教与学的全过程之中。它要求我们根据不同课程的特点,有效利用教学资源和环境,充分发挥学生的主体作用,最终实现教学的目标[1]。在宏观经济学中开展研究性教学,应从以下方面着手: 一、要以教学团队形式和教师的科研来推动实施 在大多数院校,宏观经济学的教学都是由若干教师同时承担的,这样就可以形成教学团队。研究性教学涉及的范围相当广泛,如果单凭个别教师的专业知识,在指导学生的时候可能会感到捉襟见肘,因而充分利用不同教师的兴趣爱好、专业特长等资源至关重要。如有的教师对西方理论与中国经济的结合颇有研究,有的教师对宏观经济学的多媒体教学倍感兴趣,有的教师偏好于宏观经济数据的分析,有的教师热衷于对社会经济问题的认识,有的教师对计量经济模型较为精通等,这些都是宏观经济学研究性教学所必需的资源,因此,宏观经济学研究性教学要尽可能采用团队形式。近三年来,由笔者指导的学生论文,1篇论文获得全国大学生“挑战杯”比赛奖,3篇论文被评为“江苏省优秀论文”,2篇文章获得“江苏省优秀社会实践调查报告一等奖”。这些虽然形式上是导师的成果,实际上是一个团队(这个团队有研究生、年轻教师、经济管理部门的领导和专家)的成果,是由团队共同努力而取得的。因为,无论理论探讨、数据调查,还是结构分析等,都是由团队一起来完成的。特别是涉及到计量模型,往往是这个团队的教师与学生共同确定研究方法,再由一位正在攻读博士学位的青年教师专门给予指导。青年教师在指导学生的过程中,掌握了更多计量模型的运用方法,个人也取得了较为优异的成果,成为一股新生的教学和科研力量。 宏观经济学研究性教学还要以教师的科研来促进学生的研究。一方面,教师要有科研,科研造诣高,教师在课堂上才会给学生更多的启迪和思维[2]。不做研究,只搞教学,只是教书匠;只做研究,不搞教学,则不是教师。近年来,笔者所在教学团队的教师主持国家、部省级、厅局级课题近30项,大多数是围绕现实经济问题而设计的。在研究过程中,笔者团队尽可能地引导学生参与课题资料收集、实地调查、数据分析、报告撰写等,调动学生学习的积极性,取得了一批成果。此外,要做好教学工作,还必须进行教学研究,通过教学研究课题去研究教学模式、课程体系、教学规律、教材和教学方法,等等。另一方面,要引导学生参与科研。学生参与科研训练有两种模式:一种是学生参与到教师的科研项目和研究小组中,承担部分基础工作;一种是学生自己提出项目方案,并在校内或校外自主联系指导教师。笔者在进行“经济增长理论”教学设计时,曾组织师生参与了一个地 区委托课题的调研工作,主要探讨该地区民营企业的状况,如对经济增长的贡献、存在的问题和进一步发展的障碍等。通过历时近一个月的调查,学生对不同类型企业的职工来源、文化程度、工资水平,企业家成长过程,企业投资选择及并购,产品生命周期,市场销售及竞争等诸方面感受很深。这份由学生完成的调查报告得到了该区区委和区政府的高度重视,为此该区还组织了广泛的学习和宣传;研究报告获得了“2006年江苏省大学生优秀调查报告一等奖”;并且,其中一名学生还利用调查中的数据完成了自己的毕业论文,获得“2007年江苏省大学生优秀毕业论文二等奖”。 二、要以厚实的理论知识和丰富的数据资料为基础 研究性教学要求学生有一定的观察力,善于观察各种事物之间的联系,从而提出问题[3]。但对于刚接触专业基础课,缺乏理论知识基础和宏观经济的感性认识,又习惯于教师教学生学的被动教学模式的大学低年级学生来说,这种能力是不够的。因此,在教学中,教师既要帮助学生奠定扎实的理论知识基础,又要给学生提供一定的数据资料。 首先,开展研究性教学要为学生奠定扎实的理论知识基础。经济学学派很多,不同的学派假设条件、理论基础、分析方法、政策主张存在着较大的差异,同一种经济现象可以用不同学派的理论来解释,而同一种理论可以用来解释不同的经济现象。从理论体系上来看,如果不能让学生涉及到更多学派的理论,学生即使对现实经济进行了调查,也无法选择适当的理论给予合理的解释,从而也就难以达到教学的目标。在开展研究性教学之前,要对宏观经济学的基本概念、基本原理和主要学派理论的形成与发展、主要结论、政策主张作详细的讲解。比如,为什么现在用GDP而不用GNP作为最基本的经济总量?根据消费函数,消费决定于收入,是什么含义的收入?投资究竟是由什么决定的,是利率、资金数量,还是长期利润率的预期?劳动力市场的非均衡性表现在哪些方面,如何解决?凯恩斯反对用削减工资的方式增加就业,但克林顿担任美国总统期间却采用了低工资政策,实现了高就业,带来了美国经济的增长,对此应如何理解?等等。在教学中,笔者团队遵循“理论—问题—政策”的思路,首先强化理论模型的讲解,让学生奠定良好的知识基础。在理论与实践的结合上,我们还设计了“走近经济学”等经济学基础知识竞赛活动,通过竞赛,让低年级学生认识经济学的基本要求和学习中存在的问题,激发他们的学习兴趣;也让高年级的学生看到他们在经济学基础上存在的差距,特别是给准备进行社会经济调查和考研的学生指引方向。 其次,要给学生提供中国和西方国家宏观经济的背景资料。社会实践、原型启发、问题意识和丰富的资料等,都是创造性思维不少缺少的条件[4]。考虑到该课程理论性强,分析方法独特,与现实生活密切相关,流派林立,并且随经济现实的发展而发展,是一门发展变化最大的课程。对此,笔者所在教学团队研究与借鉴相结合,为学生学习宏观经济学提供丰富的理论与实践资料。近三年来,为了及时跟踪理论前沿,我们组织教师就西方宏观经济理论的新进展和新发现、宏观经济学研究范式的转变、宏观经济理论的运用等进行了广泛的研究探讨,形成研究报告近20份;为了强化西方经济理论与中国经济发展的结合,我们组织教师对中国经济分析面临的挑战、可持续发展理想模式的探讨、新增长理论与中国经济、投资与经济增长、失业问题及其对策、经济波动与经济政策、中国的通货膨胀问题等进行了专题研究,形成研究报告10份。这些专题性教学辅助资料,为学生研究性学习提供了相对便利的条件。 三、要重视指导学生掌握经济问题研究的方法 宏观经济学有很多独特的研究方法,实证分析则是最主要的方法之一。如何让学生用这种方法去研究现实经济问题呢?第一,在课堂讲授中,要教会学生对经济变量进行科学的界定(即定义)。比如什么是经济学?经济学是研究一定制度下稀缺资源配置和利用的科学。简单的一句话,却有多层意思,首先,经济问题是由于资源的稀缺性引起的,没有资源的稀缺也就不需要经济学了;其次,由于资源的稀缺带来了两大经济问题,即资源配置和资源利用问题,由此引导学生去了解和掌握这两个基本问题;再次,解决经济问题与基本经济制度有关,不同的制度之下,解决资源配置和资源利用的方式是不同的,这样引导学生去了解有哪些类型的制度及其特点;最后,经济学是一门科学,以此可以激起学生了解经济学发展历史及其演变的欲望。第二,注意假设条件。假设是一种理论所适用的条件,任何理论离开了假设可能就不成立或不完全成立了。学生在以往的学习中往往习惯于现成的答案,满足于对结果的记忆,他们并没有认识到假设的重要性。教师在讲授之前可以让学生回答一个问题:三角型的三个内角和是多少度?小学生都知道的,大学老师问出了这么简单的问题,学生很少有直接回答的,他们在思考!如此,教师的目的也就达到了(事实上,180度是有条件的,即平面上)。通过与过去知识的联系可以让学生意识到,学经济学不是背概念、原理或结论的。第三,关注理论的表述方法。一般来说,经济理论可以用文字、表格、图形或函数关系来表述。在既往的学习中,数学与经济等理论是分离的,也许一个学生数学学得很好,但在经济生活中究竟有什么意义,他可能不太清楚。比如,曲线的斜率表示什么?它表示不同变量变化之间的关系,正斜率越大,表明横坐标的变化比纵坐标的变化速率要慢,即横坐标的变化对纵坐标的变化不够敏感,或者说是缺乏弹性的。教师可让学生回忆自己所学的数学知识,并对日常生活中所遇到的诸多变量之间的关系产生联想,从而创造性地用几何方法分析更多的经济问题。 四、要引导学生观察问题、改变错误的认识 培养学生强烈的问题意识非常重要。“非这样不可”、“非理解不可”、“非搞出个新方案不可”、“人家能干我也能干”,这些心理情绪使得人们爱动脑筋,这样就能排除困难和挫折,从而找到问题的答案,达到创造发明的目的。怎么去找问题呢?方法是很多的。可以引导学生参与教师的课题,或进行资料数据的检索,或进行社会调查,让学生更多地了解与所设想的事物(现象)相似之处,从而引起联想。比如,可以组织低年级学生去应届 毕业生招聘会调查,这样他们不仅能了解一个层面劳动力市场状况,还能了解社会对当代大学生的要求,从而在理论和实践上做好就业的准备。我们在讲授失业与就业理论时,指导两个苏南籍的学生在苏南地区选择典型地级和县(市)级单位各一个,分层次探讨劳动力需求结构特点;两个苏北籍的学生在苏北选择典型地级和县(市)级单位各一个,分层次探讨劳动力供给结构特点。进而合作研究了江苏农村二级劳动力市场的非均衡性,并提出了“订单教育”是解决江苏农村二级劳动力市场非均衡问题有效途径的建议。学生将理论知识准备、数据的收集整理、论文的撰写等通过合作研究形式,融为一体,最后不仅这份研究报告获得“江苏省大学生优秀社会实践调查报告一等奖”,而且这四名学生的本科毕业论文均被评为优秀。另外,教师指导的学生开展研究性教学取得成绩的时候,对以后的学生也产生了示范效应。一方面,学生研究成果的推广,丰富了教学内容;另一方面,也可以激发学生的主动性,调动他们开展研究的积极性。 在研究性教学过程中,教师还要引导学生改变以往错误的认识。如总量是反映了整个经济运行情况的经济变量,较多的经济总量之间是相互联系、相互作用的,由于缺乏对实际的了解,学生学习时往往凭感觉理解理论,容易形成错误的观点。比如:A=B,能否得出A+C=B+C?这在数学中是没有问题的,但以此来解释经济现象时,就要考虑各变量之间的关系了。如果等式两边是独立变量,不受其他因素影响,上述结论是成立的。当等式两边是非独立变量时,如在左边增加C时A会增加,右边增加C时B会减少,上述结论就不成立了。由此,可以让学生更好地理解和掌握财政政策的“挤出效应”和三种国民收入决定模型之间的关系了。再如,从现实经济运行来看,究竟是欠发达地区,还是发达地区资金短缺?学生的感觉上是欠发达地区穷,缺乏资金;而发达地区富,资金充裕。事实上,资金在发达地区投资收益更高、机会更多,从而发达地区更容易出现资金短缺;考虑到投资收益和投资风险,欠发达地区的经济系统中反而资金过剩。 五、要关心学生并为之提供必要的条件 低年级学生对研究性教学有热情,但往往把握不住重点和难点。教师在进行教学设计时,要与学生一起对主题研究的重点进行分析,并充分估计到研究过程中可能出现的困难。采用SWOT法,根据参与学生的知识基础、性格特征等,对以往学生活动中出现的共性问题进行剖析,帮助学生做好知识和心理的准备;同时,要对主题研究的外部环境利弊进行分析,提高研究活动的针对性,减少学生在方案实施过程中的不确定性。比如,在调查过程中涉及到个人隐私或企业秘密时,如何打消被调查者的思想顾虑获得可靠的数据,这既要辅导学生有关心理学等方面的知识,又要指导与被调查者接近和交谈的方式等。此外,建立可供学生进行调查的渠道,对研究性教学活动也是很重要的。在教学设计时,要尽可能征询与主题有关的政府部门、企业和社会专家的意见,收集相关的资料信息,建立调查访谈渠道,为学生开展调查研究提供参考资料和便利条件。长期的教学工作中,笔者团队已经培养了一大批各种类型的学生,他们中很多人或在经济建设主战场上,或在经济管理部门工作中取得很大成就,邀请他们参与指导学生,或直接对他们进行调查,使得研究性教学更加经济和有效。 宏观经济论文:关于企业如何应对当前宏观经济形势的思考 近期,国家发改委下达了物流业调整和振兴项目20__年第三批扩大内需中央预算内投资计划,其中包含我市文秘杂烩网物流仓储配送中心项目,核准该项目总投资5516万元,基建面积13600平方米,购置车辆120台,其中同时下达中央预算内投资200万元,同意银行贷款3500万元。该项目成功得到国家立项扶持,值得我们思考。 一、抓项目要抓住苗头,加以扶植 “文秘杂烩网物流”项目能够进入国家立项范围,除了该项目的主体投资单位江西三健科技有限公司(民营)见事早、行动快、主动申报之外,还得益于宜春经济开发区、市供销社和市发改委的大力支持。江西三健科技有限公司是省级民营科技企业和省级农业产业化龙头企业。该企业入驻宜春经济开发区后不久,即发现宜春物流仓储业尚属空白。20__年10月,该公司向宜春经济开发区申报成立文秘杂烩网物流仓储配送中心,立即得到宜春经济开发区同意备案。20__年初,市供销社为解决全市农业生产资料和农产品物流配送问题,积极与文秘杂烩网物流仓储配送中心合作。20__年10月底,公司正式向国家工商总局申请注册了“文秘杂烩网物流ganxi56”商标。去冬今春,市委、市政府作出“推进六大产业”的决策后,文秘杂烩网物流仓储配送中心又被纳入中心城区发展服务业50个重点项目之一。 二、抓项目要出手快捷,抢占先机 去年11月后,中央先后出台了一系列加大投入、扩大内需的政策措施,其中包括物流业调整和振兴规划。获知此信息后,市发改委立即将文秘杂烩网物流仓储配送中心项目向上申报。同期,与我市邻近的某市也向上申报“文秘杂烩网物流市场”项目,但经上级主管部门查询,发现宜春已注册“文秘杂烩网物流”商标,拒绝了该市申报。该市项目申报者立即联系宜春“文秘杂烩网物流”,想以50万元购买该商标,并让宜春“文秘杂烩网物流”公司成为其下属的子公司;不久,另一邻近某市又以“文秘杂烩网物流中心”向上申报项目不成后,项目申报者也联系宜春“文秘杂烩网物流”,愿意以百万元的高价求购该商标。结果,两次上门求购均被宜春“文秘杂烩网物流”公司婉拒。今年4月初,市本文来源:文秘站 //发改委向省申报“文秘杂烩网物流”项目,省发改委在4月中旬组织专家对项目进行评审,并于4月中旬上报国家发改委,国家发改委在短期内即以“特急”文件批复。国家、省、市有关部门的高效运作,印证了总理“出手要快”的理念正在得以落实。 三、抓项目部门要发挥主观能动性,认真编制好项目 宜春是个欠发达地区,财政基础薄弱,光靠自有资金发展项目肯定不行,如果各行业、各部门不主动想办法编制适合当地发展又能挤进国家“笼子”的项目,就难以得到国家和省的扶助,就可能长期处于被动落后甚至“挨骂、挨打”的艰难处境。去年以来,在市委、市政府大力倡导下,不少部门主要领导身先士卒,出主意、想办法,调动部门的主观能动性,编制了一批加快经济建设和社会发展的好项目,并主动及时向上申报,得到了国家的支持。同时也应当看到,还有一些单位总是“束手无策”,很少开动脑筋、研究政策,不能掌握情况,不能有效地出主意、想办法,既没有可以向上申报的现有项目,更没有可以拿来同别人竞争的项目。各部门均要积极行动起来,拿出更多适合国情、省情、市情,能够有效促进我市经济社会发展的好项目。 四、抓项目要抓品牌,抢注“文秘杂烩网”商标 宜春“文秘杂烩网物流”能够在此次竞争中获胜,很程度上也得益于江西三健科技有限公司早在20__年10月就注册“文秘杂烩网物流”商标。区域发展、区域竞争催生各地区、各行业打区域品牌,当前,不仅文秘杂烩网各市在争“文秘杂烩网”品牌,而且湖南的株洲、醴陵、浏阳有些行业也欲打“文秘杂烩网”品牌,如醴陵市政府正在规划构建“湘东文秘杂烩网物流中心”。这当然是好事,但对地处文秘杂烩网中心点的宜春而言,也是一种挑战。宜春早就提出要打造文秘杂烩网区域中心城市,注册“文秘杂烩网”商标对我市经济的发展意义非同凡响。建议政府高度重视,由工商部门组织进行梳理,市内凡是能够使用“文秘杂烩网”冠名的企事业单位均要尽早注册“文秘杂烩网”商标,既能突出我市作为“文秘杂烩网”中心城市的地位,又可省却我市企事业单位今后使用“文秘杂烩网”商标的麻烦。 宏观经济论文:宏观经济金融形势与货币政策支持的探微 改革开放以来,经过几十年的发展,中国的经济面貌焕然一新,成为全球经济体中重要的组成部分,并融入市场经济体系之中,由于中国的商品竞争力强,商品项目顺差时有发生。中国转变经济发展模式,建立起社会主义市场经济体制,使得劳动生产率提升,资产需要重新评估,人民币面临增值的现状,经济体中出现发展失衡的状况,探究宏观经济金融形势和货币政策支持非常关键。 一、综合认识中国经济 中国经济经过改革开放,发生重大变化,重新认识中国经济需要站在更高的角度进行解析。从全球化背景出发,中国的生产、贸易、出口等已经融入全球化,我国实施改革开放的大门会持续开放,在这个过程中,我国商品的价格会随着国际市场价格的变化而变动,并逐渐卷入国际市场经济体制中,对外部环境的依赖性增加。例如,由于我国经济发展的需要,要从国外进口原油、铁矿石等物资,这是由于我国受到国际矿石价格影响,不得不调整国内铁矿石价格。又如,中国一些产品的产量也受到国际市场的制约,如果大量生产将会造成商品滞销,浪费原材料,如果生产过少,就会造成物价上涨,影响价格平衡。根据数据显示,中国产品对世界市场的依赖逐年增加,特别是对欧美国家,依赖程度远远高于其他国家。与此同时,中国正在变成对全球经济发展贡献最大的经济体,正是全球化带来的有利条件,促进了中国经济的迅速发展,使中国不仅加入的WTO,还对世界经济发展产生重要影响。 二、宏观经济金融形势略述 1.固定资产的发展形式 就目前固定资产的发展状况来看,其投资出现回落,资产增长速度放缓。从国际的大环境看,由于经济危机过后全球经济发展刚刚出现复苏,我国的经济形势还处于恢复状态,状态不佳。但是我国实施了稳健的货币政策,在大政方针的宏观影响下,信贷行业出现一定程度的好转。例如,根据数据显示,2014年的固定资产投资额同比增长20%,增速有所放缓,相比于2013年回落3.6个百分点。 2.制造业投资的发展形式 根据相关数据显示,制造业投资的速度由2013年的35%降低到2014年的24%左右,制造业的投资发展形式同样出现回落的情况。例如,根据企业的注册类型,由私人控股的制造业投资额占据整体制造业投资额的70%左右,而国有控股投资额只占据整个投资额的17%左右,这足以证明,由于制造业的投资额受到市场变化的影响,自动调整了投资分配比例,制造业的投资增速放缓。 3.交通运输业的发展形式 交通运输业在目前的发展环境中得到快速发展,2014年物流行业的固定资产投资额达到4万亿,与2013年相比投资额增长了24%,增长的速度提高了16个百分点。物流行业的整体发展态势良好,其中交通运输业的总投资额占据全部投资额的2.5%,与上一年相比增长额提高了20%,增速提高了17个百分点。交通运输业的发展带动了相关产业的发展,其中贸易业、仓储业的投资额增长25%至35%。这是由于国家颁布了有关交通行业的发展意见,使民间投资增加,实现了交通运输业的稳定增长。 三、金融形势与货币政策 1.货币供应情况 根据数据显示,近几年来我国的货币供应变化平稳,没有出现较大波动。这其中的贷款增长率逐年增长,期间出现转折,在整体上比较稳定,略微有所回落。贷款增长率处于良好态势,但是贷款结构长时间处于不平衡状态,银行的潜在风险很高。由于企业发展需要的中长期资金与短期资金由金融行业承担,这就需要金融行业调整结构,不断满足企业发展所需要的资金需求。要想解决这一问题,一方面要改善资本市场,一方面要采取措施加快银行的资产流动。 2.利率的发展情况 近几年来我国的利率一直处于下降状态,市场的利率波动大,这种状况的影响因素很多。第一,经济形势的影响。我国的经济形式不稳定,物价持续上涨,这种经济形势不成熟,利率一直处于“冷增长”状态。我国的物价持续增长,然而工资却长时间没有变动,物价与工资同时上涨的局面没有出现。从宏观形式上看,一方面要加息,一方面要综合考虑物价的发展趋势,及时制定措施应对金融变化。第二,资金供求的影响。就目前我国的经济发展状况看,资金仍然处于过剩状态,存款的长势过快并且外汇资金增加,影响了国内的资金供求关系,从总体上来看,资金的供求倾向仍然以充裕为主,但是不利于利率的发展水平上升。 四、结束语 综上所述,宏观经济金融形势和货币政策支持是经济发展中的两大影响因素,我们要做好调查,利用政府这只看得见的手加以宏观调控,利用市场这只看不见的手进行微观调控,通过这两只手共同调控经济发展的形势。根据经济发展的现状,实施从紧的货币政策,将通货膨胀控制在合理范围内,这是当前以及今后一段时间以内我们主要致力的工作。 宏观经济论文:房地产价格过高对宏观经济的影响及调控 摘要:房地产价格作为一种资产价格,所给出的信号十分丰富且受到高度重视。在房地产市场早已成熟的发达国家,对房地产及其价格的研究是一直是经济学界研究的热点和重点。现从课题背景入手,首先重点阐述了房地产价格过高对宏观经济的影响,然后针对性的提出了政策调控建议。 关键词:房地产;价格;经济;政策调控 1 概述在2005年和2006年,中央政府分别出台了“国八条”和“国六条”,旨在遏制房价上升过快的势头,但收效甚微,房地产价格并不听政府调控的“使唤”。只有对症下药,洞悉我国房地产价格波动的真正原因,调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响,进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系,将房地产价格纳入政府和央行的重要关注指标具有重大的意义。 2 房地产价格对宏观经济的影响 2.1 房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升,从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》,发达国家消费支出占GDP 比重平均在80%左右,发展中国家平均74%。2006年中国的消费支出占GDP 比重仅50.0%,国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。 以我国自身的历史数据作纵向对比,我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年,以支出法计算,最终消费占GDP 比重已经从64.9%下降到50.0%,降低了约15个百分点。其中居民消费占GDP 比重从50.5%下降到了36.4%,降低了约14个百分点。最近5 年来,最终消费率的下降尤为显着,最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9 个百分点。截至2006年,我国的最终消费率和居民消费率均创下解放以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明,过高的房价使消费减少并使投资增加,是造成我国消费/ 投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。 2.2 房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面,房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升,而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨,从而形成连锁效应,导致大量商品和服务价格升高,造成通货膨胀。另一方面,居民居住需要住房,公司办公需要商业写字楼,工厂生产需要厂房。这样,房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高,而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资,导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁,造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析,房地产价格过高最终必然导致CPI 等价格指数高企,产生通货膨胀。 2.3 房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫,这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态,表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度,其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨,也就是房地产价格达到了极高的程度,与其使用价值不符,虽然账面上价值增长很快,但实际很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候,随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。 3 政策调控建议 3.1 税收调控政策税收调控政策,是对房地产保有环节实行累进课税,从而抑制房地产投资性需求,平稳或降低房价。具体操作如下:对拥有一套房产的家庭,视为该家庭未进行房地产投资,不征收物业税;对拥有两套及两套以上房产的家庭,视为该家庭进行了房地产投资,除第一套房免征物业税外,对第二套房征收税率较轻的物业税,如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税,以此类推。 3.2 保障性住房调控政策 保障性住房调控政策,是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房,增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给,从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障,取得了良好的效果。 香港政府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题,香港政府1978年开始推行“居者有其屋”计划,解决了222.5 万普通市民(占当时香港居民总数的一半)的住房问题,同时使居高不下的房价得以回落。在我国,保障性住房已经存在很长一段时期了,但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受,所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围,并扩大建设规模,完善分配制度,保障人民住房需要的目的。 3.3 最高限价法调控政策 由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度,在必要时候也可考虑通过最高限价法调控政策进行调控。具体方式是在地方政府将土地拍卖给开发商时,在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限,在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进行房产销售时擅自超出了土地出让合同规定的房价上限,依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地,他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格,土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施,由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高,所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控政策也是合情合理的。尤其需要说明的是,最高限价法调控应该是“最后的选择”,在税 收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候,才可考虑最高限价法调控政策。 结语 前文所述的三种房地产调控政策不是孤立的和单一的,可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如,可以综合运用税收调控、保障性住房调控等政策进行调控,这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给,调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候,也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型,将各种类型的比例进行科学分配。税收调控政策和保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政策,最高限价法调控政策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的三种调控政策外,其它的一些政策,如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等,也可以同时被使用,重要的是将所有这些政策综合运用合理搭配,以取得良好的调控效果。 宏观经济论文:论地方分权对公共物品供给和宏观经济的影响 摘要:本文在公共物品的最优供给理论基础上,研究了地方分权的程度对公共物品供给和国家宏观经济稳定的影响,结果表明:在地方分权过度的国家中,中央增加地方性公共物品供给会加重中央政府的财政负担;增加公共物品的供给时,实行中央集权化的国家比分权化的国家有更好的改革效果;改革的效果与增加公共物品的供给和地方分权化的先后次序有关。基于此,本文提出了适合我国国情的地方分权政策的建议。 关键词:地方分权 公共物品 宏观经济 经济学家Tiebout(1956)和WEingast(1960)以及其他很多学者都强调过地方分权的优点。在理论上,经济学和政治学的占优理论强调地方分权的好处,比如地方政府之间的竞争将吸引私人投资者,使得他们迁移到最偏好的税收—服务组合的社区居住(Tiebout,1956)。当生产不能实现规模效应时,分权化通过提供适合居民偏好的社区公共物品而促进配置效率(Oates,1972),分权化还能促使地方官员进行政策创新(Kollman et al,1996)。 近年来很多学者发现,在发展中国家中,实行分权化的国家从1990-2000年比集权化的国家有更高的通货膨胀率,并且地方分权程度越深,经济发展就越为缓慢(Davoodi and Zou,2002)。实证分析表明:地方分权程度过深会造成经济无效率,恶化财政状况,引起宏观经济不稳定,甚至导致领土的分裂,严重时这些因素相互影响甚至形成恶性循环。 中央与地方政府的博弈过程 本文假设只有两级政府—中央政府和两个地方政府,中央政府为地方政府制定净税收,地方官员决定是缴纳税款或是拒绝缴纳而宁愿冒被惩罚的风险。这是一个两阶段动态博弈模型。 中央政府C为每个地区提出净税收方案:Tci,i=1,2: Tci∈(-∞,+∞),每个地区被告知它们各自的Tci的值。中央制定税收标准后,每个地区选择各自的行为xi,A是地方认可中央的权威并按规定缴纳税款;R是地区蔑视中央的权威并拒绝缴纳税款。两个地区的地方官员必须同时独立作决定。 如果地方官员选择A,他的效用函数是:Ui(A)=-αiTci (1) αi衡量的是中央政府征收的净税收反过来影响地方官员效用的比率。 如果地方官员选择R,他的效用函数是:(2) 在地区i,选民支持地方对抗中央的倾向性用σi表示,较高的σi值意味着地方官员通过反对中央得到地方选民的较多支持的“奖赏”。中央政府对地方官员的施加“惩罚”的能力用P表示,它也衡量中央政府对他个人的惩罚程度和失去了的选民支持对他效用的损害。 中央政府的效用函数是:Uc=ρ∑Tciα-θ(NR) (3) ρ是中央政府对持有税收偏好的正参数;θ(?)是单调递增函数且θ(0)=0,它衡量地方反叛时中央政府的负效用。 中央政府根据以下两个因素来使其效用最大化。第一,中央政府和地方官员关于地方官员是拒绝还是接受缴纳税收的预期;第二,对于避免地方“叛乱”和最大化地持有税收,中央将怎样权衡二者的效用。在均衡点上,设中央政府为两个地区制定的税收用TC1φ和TC2φ表示。 当地方公共物品由中央统一提供时,公共物品的成本会改变中央政府的效用函数,改变后中央政府的效用函数为如下形式: Uc=ρ(1-b)∑Tciα-θ(NR)(4) 这里b是中央政府提供公共物品时的边际成本系数。 地方分权和经济改革 (一)中央权力下降—用P值降低来衡量 当一个实行中央集权制的国家推进地方分权时,有可能使得中央官员的权力下降,降低中央对反叛地区的控制力度。选举地方官员时,如果用地区选举代替中央委任,会削弱中央政府用解雇来威胁地方官员的允诺。中央政府“惩罚”资源的减少,会降低它对地方官员的调控力度。上述三个变化都表现为P值的降低,P即中央政府对顽抗的地方官员能造成的“痛苦”指数。 当中央政府权力下降时,中央做决策的具体过程如下:起初,中央政府把税收设定在φP0点,当P值下降时,中央政府降低局中人2的税收(图1中把局中人2设为σi值较高,即分裂倾向较大的地区);当P值进一步下降,降低到φP1点时,中央开始向局中人2进行转移支付,因为这时中央如果不对它进行转移支付,会遭到局中人2的反抗;但P值在降到低于某个临界点后,中央会停止转移支付,转而“惩罚”局中人2,这时的临界点就是中央的“惩罚”成本和转移支付成本相等的点。 以上过程表明:P值下降削弱中央政府在均衡时获得税收最大化的能力,使中央的财政状况有所恶化;当P值降低到一定程度时,中央会“惩罚”反抗地区,但这会导致国家政局的不稳定。说明一个国家过度的地方分权化,会提升地方官员的权力和减少其对中央的依赖性,这时要施加压力让他们缴纳更多的税收,对中央通常是困难的,而且还增加中央政府的财政压力。 (二)经济改革 本文中所说的经济改革主要指中央政府尝试提供效率—促进型公共物品。 中央提高税收时,地方公共物品的供给也应有所增加,在模型中以b值的增大表示。起初,中央政府有足够的“惩罚”资源P,给定地方对中央的态度(σi的值),假定这时能从两个地区抽取净税收(图2中最上面的情况),那么b值的增大会提高中央政府从每个地区抽取到的税收总量,图2中的矩形会向右上移动,由于这时σi的值较低,所以不会引起地区叛乱。当增加的税收超过了增加的公共物品成本时,则提供公共物品对中央来说是理性的,这意味着提高税收能提高公共物品的供给水平,同时也可以通过提高税收来增加财政收入。 增加公共物品的供给对中央政府的具体影响如何,本文分三种情形来讨论: 情形1:当b=0,TC1φ+TC2φ 0时,即:φ点位于图2中右下象限的上半部分,然后随着b值的增加,整个矩形向下移动,矩形原来左边的垂线向右移动,上边的水平线向下移动,斜线的截距向右移动并变得越来越平缓,这些变化对φ点位置的影响的累积效果见图2。如果TC2φ保持不变,斜线截距的改变允许中央政府制定一个稍微偏高的TC1φ。但是,当上面的水平线降到原先下面的水平线之下后,这时约束条件起作用,中央政府不得不从局中人1中征得的税收中对局中人2进行转移支付。但在某个临界点之后,b值的增加(即公共物品的供给)使得中央政府征收的TC1φ和TC2φ都减少。这说明在地方分权程度较深的国家中,当中央的税收总量为正时,继续增加公共物品的供给会最终减少中央的净税收。 情形2:当b=0,TC1φ+TC2φ 0但TC1φ 0时,b值的增加将使得斜线绕TC2轴向下旋转,但不改变截距。起初旋转对φ的位置没有任何的影响,直到斜线经过φ点时影响才出现。之后,b值增大将迫使中央政府降低TC2φ而使TC1φ保持不变。这说明当税收总量为负时,中央要增加公共物品的供给,就必须降低原来征税地区的税收额度,而继续对原来有财政补贴的地区进行转移支付。 情形3:在临界点上,当旋转的斜线与横轴成45度角时,净税收的最高点是唯一的子博弈均衡。接下来b值的增加,会使得 TC1φ减少,而TC2φ保持不变(如图2)。这说明在转移支付成本和“惩罚”成本相等的这个临界点上,中央提高公共物品的供给水平会降低净税收。 本节的模型表明:在一个地方分裂倾向严重(高的σi值)或者说是分权程度较深(低的P值)的国家,增加全国性公共物品的供给只能加大地方对转移支付的要求,这会恶化中央的财政状况。中央政府增加公共物品的供给对税收的影响与初始条件(即P的值)有关,即对于一开始就实行中央集权制的国家来说,增加公共物品的供给会增加中央的总税收,在b值较低时就能覆盖供给成本。而对分权程度较深的联邦制国家来说,若为了政局稳定必需贫困地区进行转移支付的话,不能用提供较多的公共物品来替代这种转移支付。 结论与政策建议 一个国家的政治体制、经济体制状况直接决定了中央与地方关系的形态特征,由于我国是一个发展中国家,要实行中央集权和地方分权的有机结合,不适合过度的地方分权。西方的经验教训告诉我们,在经济全球化的进程中要注意分权,而我国的国情又离不开中央集权。要发挥中央的积极性,中央就需要有一定的权威,这就需要中央有一定的权力,因而集权在某种程度上来说是必要的。需要指出的是,我们承认中央集权的合理性,但坚决反对中央高度集权,应该使集权和分权有机地结合在一起。 宏观经济论文:宏观经济和股票指数的有关性分析 一、宏观经济对股票指数影响的理论依据 宏观经济是影响证券市场大盘走势的最基本因素。证券市场是整个国民经济的重要组成部分,它在宏观经济的大环境中发展,同时又服务于国民经济的发展。从根本上说,股市的运行与宏观的经济运行应当是一致的。 本文在宏观经济指标中选取了消费者物价指数(CPI)、广义货币供应量M2、新增信贷额、财政收支、进口和出口额等多方面进行相关性分析。 1.消费者物价指数(CPI),是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标,通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般说来当CPI 3%的增幅时我们称为通货膨胀;而当CPI 5%的增幅时,我们把它称为严重的通货膨胀。当存在通货膨胀时,代表人民币间接贬值,将导致股市上涨以配合利率的相对降低,从而对于市场来说是一个上涨因素,相反,CPI的值相对较小则会预期人民币升值,利率上扬,股市将有不同程度的下跌。 2.广义货币(M2):我国将货币供应量划分为三个层次:一是流通中现金M0,即在银行体系外流通的现金;二是狭义货币供应量M1,即M0加上企事业单位活期存款;三是广义货币供应量M2,即M1加上企事业单位定期存款、居民储蓄存款和其他存款。M1反映着经济中的现实购买力;M2不仅反映现实的购买力,还反映潜在的购买力。若M1增速较快,则消费和终端市场活跃;若M2增速较快,则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。M2过高而M1过低,表明投资过热、需求不旺,有危机风险;M1过高M2过低,表明需求强劲、投资不足,有涨价风险。 3.新增信贷:中国股市跟信贷新增贷款正相关,信贷投放得多,股指就会走高;投放少就会走低,股市主要还是资金推动型,而市场上的资金,最重要的来源就是银行信贷,股市和新增贷款的走势具有较强的一致性。 4.财政收支关系对社会总供求的平衡发生影响,进而对经济产生影响。财政收大于支出为财政盈余,采用结余政策和压缩财政支出,可以减少社会总需求,给过热的经济降温,股市应呈现下跌的趋势;财政收不抵支出为财政赤字,具有扩张社会需求,拉动经济的功效,股市会随着经济增长呈现强势。 5.进出口总额:进出口总额的增加或减少,特别是净出口额直接反应本国对外经济,净出口额增加,意味贸易顺差,将对股市是利好影响,股市会上涨。相反,净出口额为负,则表明本国对外经济逆差,股市相应下跌。 二、相关性实证检验 1.相关分析是用相关系数(r)来表示两个变量间相互的直线关系,并判断其密切程度的统计方法。相关系数r没有单位,在-1~+1范围内变动,其绝对值愈接近1,两个变量间的直线相关愈密切,愈接近0,相关愈不密切。 2.数据选取 消费者物价指数(CPI)、股票指数(上证指数)、广义与狭义货币(M1与M2)、新增信贷、进出口额均选取2008年1月至2010年12月共36个月的数据。财政收入选取2008年7月至2010年12月共30个月的数据。 3.同时期上证指数进行数据相关性分析 以下各宏观经济变量与股票指数(上证指数)的相关系数: 消费者物价指数(CPI) 0.5051 新增信贷余额 -0.2693 财政收入 0.4025 广义货币(M2) 0.0579 进口额 -0.0885 出口额 0.1153 狭义货币(M1) 0.3297 由以上的数据可以看出,股指与CPI相关程度显着,与狭义货币和财政收入相关度普通,而与其他指标则都呈现低度相关。这与之前相关的理论分析存在出入。 4.错项相关性分析 股票指数作为经济晴雨表,作为简单的反应同期的宏观经济指标有一定的时期不匹配,所以通过修改数据的对应时间序列则找到了更为符合现实的相关系数计算方法。将对应数据的相应顺序调整,而并不是简单的同时期相关计算,得到的相关程度有很大的改变。 在数据处理中,将2008年8月的股指与2008年1月的新增信贷组成一个对应组,2008年9月的股指与2008年2月的新增信贷组成第二个对应组,之后按时间顺序依次类推构成相关组。经过7个月时间的错项相关性计算,得出的相关性系数为0.5232,为显着相关。这与之前的-0.2693相去甚远。若这种错项的相关性假设可以成立,那么可以判断新增信贷的变动反应到股票市场上的大约滞后七个月。同时也说明新增信贷是反映股指的先行指标。 同理,对进出口额进行错项的相关性分析,2008年6月进口额与2008年1月的股指对应(即间隔5个月),得到相关系数为0.4415。2008年5月出口额与2008年1月的股指(即间隔4个月)对应得到相关系数0.3470。二者与之前同期相关性计算所得相关度低变为普通相关。由此可见,在进出口额上体现了股票指数的晴雨表职能,即股指的变动对于判断一个季度之后的进出口额变动有一定的指导意义。 对于消费者物价指数(CPI)和财政收入的同期相关性分析计算中得到二者分别与股指呈现显着相关和普通相关。并且通过错项的相关性分析并未有太大的变化。由此判断,CPI指数和财政收入的变动一定程度上可以反映同期的股票指数变动。 三、结论及政策建议 综上,新增信贷余额可以作为反映股市的先导指标,其变动对于判断股指的走势有指导意义。消费者物价指数和财政收入与股指的变动相关性显着。进出口额则属于滞后型指标,此时股市对于宏观经济的晴雨表指示功能得以显示股票价格指数可在一定程度上反映经济发展的整体趋势和水平,但中国股票市场的走势与实体经济发展存在背离,对于宏观经济的调节和反映功能也并未得到充分体现。对于股市中存在的信息不对称和各个经济变量波动关系进行研究,对于更好的进行股票投资有重要作用。 宏观经济论文:浅议地方分权对公共物品供给与宏观经济的影响 经济学家Tiebout(1956)和WEingast(1960)以及其他很多学者都强调过地方分权的优点。在理论上,经济学和政治学的占优理论强调地方分权的好处,比如地方政府之间的竞争将吸引私人投资者,使得他们迁移到最偏好的税收—服务组合的社区居住(Tiebout,1956)。当生产不能实现规模效应时,分权化通过提供适合居民偏好的社区公共物品而促进配置效率(Oates,1972),分权化还能促使地方官员进行政策创新(Kollman et al,1996)。 近年来很多学者发现,在发展中国家中,实行分权化的国家从1990-2000年比集权化的国家有更高的通货膨胀率,并且地方分权程度越深,经济发展就越为缓慢(Davoodi and Zou,2002)。实证分析表明:地方分权程度过深会造成经济无效率,恶化财政状况,引起宏观经济不稳定,甚至导致领土的分裂,严重时这些因素相互影响甚至形成恶性循环。 中央与地方政府的博弈过程 本文假设只有两级政府—中央政府和两个地方政府,中央政府为地方政府制定净税收,地方官员决定是缴纳税款或是拒绝缴纳而宁愿冒被惩罚的风险。这是一个两阶段动态博弈模型。 中央政府C为每个地区提出净税收方案:Tci,i=1,2: Tci∈(-∞,+∞),每个地区被告知它们各自的Tci的值。中央制定税收标准后,每个地区选择各自的行为xi,A是地方认可中央的权威并按规定缴纳税款;R是地区蔑视中央的权威并拒绝缴纳税款。两个地区的地方官员必须同时独立作决定。 如果地方官员选择A,他的效用函数是:Ui(A)=-αiTci (1) αi衡量的是中央政府征收的净税收反过来影响地方官员效用的比率。 如果地方官员选择R,他的效用函数是:(2) 在地区i,选民支持地方对抗中央的倾向性用σi表示,较高的σi值意味着地方官员通过反对中央得到地方选民的较多支持的“奖赏”。中央政府对地方官员的施加“惩罚”的能力用P表示,它也衡量中央政府对他个人的惩罚程度和失去了的选民支持对他效用的损害。 中央政府的效用函数是:Uc=ρ∑Tciα-θ(NR) (3) ρ是中央政府对持有税收偏好的正参数;θ(?)是单调递增函数且θ(0)=0,它衡量地方反叛时中央政府的负效用。 中央政府根据以下两个因素来使其效用最大化。第一,中央政府和地方官员关于地方官员是拒绝还是接受缴纳税收的预期;第二,对于避免地方“叛乱”和最大化地持有税收,中央将怎样权衡二者的效用。在均衡点上,设中央政府为两个地区制定的税收用TC1φ和TC2φ表示。 当地方公共物品由中央统一提供时,公共物品的成本会改变中央政府的效用函数,改变后中央政府的效用函数为如下形式: Uc=ρ(1-b)∑Tciα-θ(NR)(4) 这里b是中央政府提供公共物品时的边际成本系数。 地方分权和经济改革 (一)中央权力下降—用P值降低来衡量 当一个实行中央集权制的国家推进地方分权时,有可能使得中央官员的权力下降,降低中央对反叛地区的控制力度。选举地方官员时,如果用地区选举代替中央委任,会削弱中央政府用解雇来威胁地方官员的允诺。中央政府“惩罚”资源的减少,会降低它对地方官员的调控力度。上述三个变化都表现为P值的降低,P即中央政府对顽抗的地方官员能造成的“痛苦”指数。 当中央政府权力下降时,中央做决策的具体过程起初,中央政府把税收设定在φP0点,当P值下降时,中央政府降低局中人2的税收(图1中把局中人2设为σi值较高,即分裂倾向较大的地区);当P值进一步下降,降低到φP1点时,中央开始向局中人2进行转移支付,因为这时中央如果不对它进行转移支付,会遭到局中人2的,!反抗;但P值在降到低于某个临界点后,中央会停止转移支付,转而“惩罚”局中人2,这时的临界点就是中央的“惩罚”成本和转移支付成本相等的点。 以上过程表明:P值下降削弱中央政府在均衡时获得税收最大化的能力,使中央的财政状况有所恶化;当P值降低到一定程度时,中央会“惩罚”反抗地区,但这会导致国家政局的不稳定。说明一个国家过度的地方分权化,会提升地方官员的权力和减少其对中央的依赖性,这时要施加压力让他们缴纳更多的税收,对中央通常是困难的,而且还增加中央政府的财政压力。 (二)经济改革 本文中所说的经济改革主要指中央政府尝试提供效率—促进型公共物品。 中央提高税收时,地方公共物品的供给也应有所增加,在模型中以b值的增大表示。起初,中央政府有足够的“惩罚”资源P,给定地方对中央的态度(σi的值),假定这时能从两个地区抽取净税收(图2中最上面的情况),那么b值的增大会提高中央政府从每个地区抽取到的税收总量,图2中的矩形会向右上移动,由于这时σi的值较低,所以不会引起地区叛乱。当增加的税收超过了增加的公共物品成本时,则提供公共物品对中央来说是理性的,这意味着提高税收能提高公共物品的供给水平,同时也可以通过提高税收来增加财政收入。 增加公共物品的供给对中央政府的具体影响如何,本文分三种情形来讨论: 情形1:当b=0,TC1φ+TC2φ0时,即:φ点位于图2中右下象限的上半部分,然后随着b值的增加,整个矩形向下移动,矩形原来左边的垂线向右移动,上边的水平线向下移动,斜线的截距向右移动并变得越来越平缓,这些变化对φ点位置的影响的累积效果见图2。如果TC2φ保持不变,斜线截距的改变允许中央政府制定一个稍微偏高的TC1φ。但是,当上面的水平线降到原先下面的水平线之下后,这时约束条件起作用,中央政府不得不从局中人1中征得的税收中对局中人2进行转移支付。但在某个临界点之后,b值的增加(即公共物品的供给)使得中央政府征收的TC1φ和TC2φ都减少。这说明在地方分权程度较深的国家中,当中央的税收总量为正时,继续增加公共物品的供给会最终减少中央的净税收。 情形2:当b=0,TC1φ+TC2φ0但TC1φ0时,b值的增加将使得斜线绕TC2轴向下旋转,但不改变截距。起初旋转对φ的位置没有任何的影响,直到斜线经过φ点时影响才出现。之后,b值增大将迫使中央政府降低TC2φ而使TC1φ保持不变。这说明当税收总量为负时,中央要增加公共物品的供给,就必须降低原来征税地区的税收额度,而继续对原来有财政补贴的地区进行转移支付。 情形3:在临界点上,当旋转的斜线与横轴成45度角时,净税收的最高点 是唯一的子博弈均衡。接下来b值的增加,会使得TC1φ减少,而TC2φ保持不变(如图2)。这说明在转移支付成本和“惩罚”成本相等的这个临界点上,中央提高公共物品的供给水平会降低净税收。 本节的模型表明:在一个地方分裂倾向严重(高的σi值)或者说是分权程度较深(低的P值)的国家,增加全国性公共物品的供给只能加大地方对转移支付的要求,这会恶化中央的财政状况。中央政府增加公共物品的供给对税收的影响与初始条件(即P的值)有关,即对于一开始就实行中央集权制的国家来说,增加公共物品的供给会增加中央的总税收,在b值较低时就能覆盖供给成本。而对分权程度较深的联邦制国家来说,若为了政局稳定必需贫困地区进行转移支付的话,不能用提供较多的公共物品来替代这种转移支付。 结论与政策建议 一个国家的政治体制、经济体制状况直接决定了中央与地方关系的形态特征,由于我国是一个发展中国家,要实行中央集权和地方分权的有机结合,不适合过度的地方分权。西方的经验教训告诉我们,在经济全球化的进程中要注意分权,而我国的国情又离不开中央集权。要发挥中央的积极性,中央就需要有一定的权威,这就需要中央有一定的权力,因而集权在某种程度上来说是必要的。需要指出的是,我们承认中央集权的合理性,但坚决反对中央高度集权,应该使集权和分权有机地结合在一起。 宏观经济论文:当前中国宏观经济走势及政策取向 一、当前宏观经济走势 “九五”期间,在国内外经济环境发生重大变化的复杂情况下,我国经济能够保持较为健康的持续发展,这与我国实施积极的财政政策和相应稳健的货币政策是分不开的。由于受世界经济增长总体显着放慢的影响,中国经济发展的势头受到了某种程度的抑制,21年初以来,受世界经济增长总体显着放慢的不利影响,中国经济回升的势头再次受到了抑制,全年增长速度将低于上年的水平。 由于国际经济及国际贸易增长迅速减缓,21年中国外贸进出口增长速度将比 2年大幅下降,降幅将达2个百分点以上。在外需增长受到严重制约的情况下,21年中国继续实施的“扩大内需”为主的政策将对拉动全年经济增长起着关键的作用,内需增长在相当程度上弥补了外需的不足。21年,中国投资增长迅速,特别是由于继续实施积极的财政政策,国有投资增长强劲,固定资产投资全社会完成投资同比增长15.8%,高于上年同期4.4个百分点,高于上半年.7个百分点,增长率大大超过上年;消费前三季度同比增长1.1%,增长将与上年基本持平,这是一个在2年较高基数上来之不易的较快增长。21年能够取得这样的成绩是相当可观的,尤其在美国、欧盟、日本等世界主要经济体增速普遍下降、且下降幅度超过预期的外部环境中,更显得“一枝独秀”。可是,21年内需的超额增长并没能完全抵消外需增长的猛降,从而使全年的增速低于2年的水平。前三季度我国GDP增长7.6%,据预测,21年我国GDP将达到7.5%左右。 目前看来,今后一段时期国际经济环境仍存在着较大的不确定性,最近美国遭受的恐怖袭击事件将加深景气低迷,发达国家内部面临的结构性调整还需时日。国际经济波动所给予中国经济的影响,滞后期大约是半年。在外需不太稳定的情况下,21年宏观调控的着眼点还必须更多地放在扩大内需上。从长期看,由于中国有12亿多人口,是一个发展中的大国,坚持以内需为主无疑是正确的选择。 坚持以内需为主意味着一国的需求结构偏重于内需,并要有一个适当的外贸依存度。在人口众多、内需为主的大国,外贸依存度一般不会过高。经济最发达的大国如美国,外贸依存度为2.7%,日本为2.1%(2年,根据联合国LINK网站资料计算)。这一年,中国外贸依存度为44%左右,高于美国、日本等许多经济大国一倍多。不过考虑到汇率等因素,中国的贸易依存度有被高估的可能,且再考虑到中国加工贸易的较大规模,该数值似乎也还可能有合理的成分。但中国人口为12.6亿,大大超过美(2.73亿)、日(1.27亿)诸国,其依赖国内市场的份额理应更大。为适应我国这样一个人口特多、国内市场潜力特大的大国特点,实现以内需为主的长期方针,减缓国际经济波动所给予我国经济的影响,有必要慎重考虑适当调整我国需求结构中的国内需求与国外需求的比重。中国融入经济全球化的潮流,加入WTO以后,中国的对外贸易还会有很大的发展,必须坚持对外贸发展的政策支持,但不可一味追求过高的外贸依存度。从中长期看,今后为了稳住、不致升高太快太多或者适当降低中国的外贸依存度,宏观政策的着眼点应通过更积极地扩大内需、促进国内的消费与投资来实现。 二、关于积极的财政政策 1998年以来,中国政府连续几年实施了积极的财政政策,取得了显着的成效。1998年到2年,三年国债投资36亿元,据测算,国债投资对1998、1999、2三年经济增长的贡献分别为1.5个百分点、2,个百分点和1.7个百分点。21年国债规模15亿元,对拉动经济增长起到重要作用。利用国债资金进行重点建设,不仅有力拉动了经济增长,抑制了通货紧缩趋势,而且加快了经济结构调整,增强了经济发展后劲。同时,积极财政政策在扩大消费、促进出口和支持改革等方面,也发挥了重要作用。 不过,积极的财政政策也存在各种各样的消极方面,长期使用国债投资手段,一方面,会增强政府对经济的直接干预作用,与改革的目标相抵触;政府投资一般效率也比较差,随着时间的推移,国债项目逐步倾向于低收益或无收益的项目,出现国债投资效用递减现象;政府工程质量难以保证,而且容易产生腐败。另一方面,国债承受能力总是有限的。但是,中国实施的积极的财政政策是否可能对民间投资产生“挤出效应”?我在21年中国社科院经济形势分析与预测春季座谈会上说过,银行存贷差大,谈不上对民间投资产生“挤出效应”。最近,财政部长项怀诚也说,这种有“挤出效应”的观点在中国还没有证据支持。基本原因一是银行存贷款差规模一直很大,财政投资在资金上挤出不了民间投资,我国目前老百姓的储蓄存款已超过7腕亿元,21年1月末达到7.18万亿元,金融机构各项存款余额达到14万亿元,各项贷款余额1.9万亿元,存贷差额3万亿元多,社会资金绰绰有余。民间投资不畅不足,不是由于财政挤出,而是由于体制和制度等方面的原因。二是财政投资的投向大多数为公路、供水、机场等基础设施,属于公,共支出领域,在项目方面也不会挤出民间投资。一般来说,在供大于求的总格局下,有大量闲置的生产能力、生产要素可供利用,而民间投资又不能有效吸收、消化这些闲置的经济资源时,政府支出规模包括投资规模的扩大,不但不会导致“挤出效应”,不会产生由于供应失衡而诱发的通货膨胀,而且还将对闲置资源的利用,促进和带动民间投资的增长,引导社会资金的流量与流向等产生积极作用。 目前情况下,中国积极财政政策的消极作用主要反映在其他方面,而不在于挤出效应上,当然,随着实施积极财政政策效果的显现,民间投资的扩大以及闲置资源的消失,瓶颈的出现,这种挤出效应也会逐渐显露出来,而此时积极财政政策的退出问题也会提到议事日程上来。 判断是否需要以及是否能够继续实施积极的财政政策,主要看三条:一是看国际经济形势何时能够好转,外需增长势头能否恢复,而这在当前看来是不确定的,目前世界经济放慢的趋势,有说是周期性的,有说是结构性的,加上“9·11”事件的影响,国际局势的动荡,对今后走势众说纷纭,难于肯定。二是看社会投资何时能够上去,而21年社会投资,1—3季度,集体与个人投资增长9.1%,低于国有及其他类型投资增长18.2%的水平,这也与外需不足情况下为外需配套的社会投资受到抑制有关。三是看财政指标离警戒线的距离,国际上常用财政赤字占GDP比率不超过3%、国债余额占GDP比率不超过 6%这两个指标来衡量,目前中国的这两项指标离国际常用的警戒线都还有距离,我国财政赤字占GDP的比重由1997年的1.2%上升到2年的2.9%,接近欧盟规定的 3%警戒标准,仍在公认的警戒线内;从债务角度看,我国国债负担从1997年的7.3%上升到2年的14.6%,远远低于欧盟规定的6%的警戒线。 看来,在这样的情况下,我国扩张性财政政策的淡出时间要推迟,至少21年还要继续实施。但在国债使用方向上要有所调整,要加大 企业设备和技术改造的使用比例,加大国债分配给地方使用的部分,加大对西部的投资。据国家经贸委的材料,国债专项资金技术改造贴息项目,近3年共安排了265.4亿元,拉动投资281亿元,拉动银行配套贷款1721亿元,就是说1元的国债资金带动了1元的社会投资、6元的银行贷款。 诚然,我国能维持7-8%的增长速度也不算低了,问题在于这个速度在我国现时还难以解决就业问题。在中国,就业问题应主要靠结构调整来解决,要靠大力发展民间中小企业,靠发展服务行业,靠发展劳动密集型产业来解决。而结构调整又不可能在很短的时间内一下子完成,因此现阶段增长速度还很重要,从这个角度来说,财政政策力度还应加大。在外部需求进一步下降的背景下,扩大内需显得越发重要,据此,如果全球经济继续放慢的话,积极财政政策不仅不能淡出,力度还应有所加强。 此外,货币政策在配合财政政策方面还应多发挥作用。近几年来积极财政政策和稳健的货币政策发挥了比较好的相互作用。过去3年金融机构共贷款7亿元配套资金,有力地支持了国债投资项目的实施。目前情况表明,货币政策的补位作用有待加强,近期货币供应量减速,9月末狭义货币M1比2年同期增长12.3%,增幅比2年同期低8.5个百分点,比2年年底低3.7个百分点,比21年上半年低2.6个百分点。1-9月份货币流动性比率(M1/M2)为37.12%,比年初低1.37个百分点,表明货币的流动性也在减弱。如果再考虑到货币流通速度下降的因素,进一步加快货币供应量的增长显得十分必要。现在物价形势较稳,目前通胀压力不大。前三季度消费品价格指数同比上升1%,商品零售价格指数下降.6%,金融货币政策可适当放松,这个“闸”还可以运用,保持货币供应量的适度增长,支持实行积极的财政政策,防止经济出现进一步减慢趋势。不过货币政策的松动要相当谨慎,一是由于加入了WTO,要考虑金融风险的问题;二是要防止出现通货膨胀。 积极财政政策能否淡出,不仅取决于财政自身的状况,还要取决于货币政策的状况。如果不及早为货币政策作用的正常发挥创造必要的条件,当积极财政政策的空间越来越小时,有可能货币政策仍然发挥不了作用,陷入日本式的财政货币政策困境。为此,需要积极稳妥地推进金融体制改革,完善货币政策的传导机制,为货币政策发挥作用创造条件。 三、关于需求政策与供给政策 前几年实施的政策,是以扩张性财政为主的需求方面的政策。我国经济学界最近有人提出,还应当采取供给方面的政策,主张今后更多地从供给方面着眼,实施一些可能的政策,把需求方面的政策与供给方面的政策结合起来,这个意见是值得注意的。 强调供给方面的政策,最先是英美供给学派经济学家的主张。他们认为,一个国家经济状况的好坏,并不是象凯恩斯主义所认为的那样,主要取决于需求是否充足,而是取决于“供给方面”,即企业和企业家方面是否有活力。因而政府促进经济发展的主要措施,也不应该是运用财政政策或货币政策,去增加需求,而是向“供给”方面倾斜,使企业提高竞争力和投资的积极性。 所谓供给方面的政策,主要包括运用税收杠杆降低税负、企业改制、强化竞争、大力扶持鼓励中小企业等刺激供给积极性的政策,旨在提高和发挥企业的活力。 应当说,降低税负也是扩张性财政政策所包含的内容。这几年我国财政政策中似乎存在支出与收入政策不太协调、政策效应被削弱的问题。政府一方面扩张国债投资与支出,另一方面不断加大税收征管力度,税收每年增加1亿元以上。近年来税收增长大大超过GDP的增长速度,如21年前三季度我国税收同比增长22.7%,大大超过GDP增长7.6%的速度。税收的增加,增大了企业和个人的负担,降低了企业和个人的投资能力和积极性。应该指出,这几年基本上没有增辟税种,没有增加税率,税收的增长基本上是打击走私、加强征管的结果,有其必要的一面;但是,为调动企业投资的积极性,降低企业的生产经营成本,适当减免税收的空间也是相当大的。考虑到普遍减税可能遇到的困难,可以实施结构性的减税。如对中小企业实行一定的税收减免,进一步减免农民税费负担,探索增值税由生产型向消费型转变,调节内资外资企业所得税,形成公平合理的税收环境,提高个人所得税的起征点,等等。有人建议,降低国税造成的财政收入缺口,由增加发行国债来弥补,即对积极财政政策适当转型,国债资金运作,由目前的直接投资逐步转变为以国债来支持减税和税制改革,从而刺激投资和消费的增长,减税措施导致的投资消费增长的效应,等同于国债支出的扩张效应,但更直接启动社会民间需求,为国债支出所不能及。 至于国有企业改制与中小企业的政策支持问题,其对经济的持续稳定发展的重要意义是不言而喻的。根据发达市场经济国家经验,经济不太景气时期往往是企业重组的频发时期,我们亦应抓住时机推进战略性重组和建立现代企业制度的步伐。有着与市场经济相适应的经营机制和富有创新精神的民营中小企业,是中国经济发展中极具活力的因素。民营中小型企业发展的政策支持在我国一些地区已经取得显着的成效,应进一步推广,增大政策支持的力度,取消对中小企业的歧视性规定,切实改善中小企业的融资环境,加强对中小企业的服务。 宏观经济论文:对房地产价格与宏观经济均衡关系的计量分析 一、引言 理论研究发现,房地产业和宏观经济一样,存在运行周期,且两者的周期密切相关。早在20世纪60年代,美国的stephen A.Pyhrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究,分别从微观和宏观角度探索房地产周期波动及其机理。为房地产价格研究提供了一种新思路,也在一定程度上解释了房地产价格的波动规律。随着房地产行业在经济中的地位日益彰显,国内学者也越发重视房地产价格与宏观经济的协调发展问题。谭雪芹采用VAR模型分析认为房地产销售价格指数和国内生产总值之间存在着显着的正相关关系。贾晓惠运用回归分析法,发现上海现在较高的房地产价格基本由宏观经济支撑。祁神军则采用K线理论及工具,剖析房地产扩张和收缩的周期波动机理。房地产周期同宏观经济的波动趋势总体一致,但房地产的波动幅度要大于宏观经济波动幅度的。基于以上研究理论,客观看待房价上涨现象,而不是批判地偏重指责原因,正确认识房价上涨由宏观经济支撑这一客观事实,才能靠拢市场经济的基本立场,制定出遵循供求规律的房地产调控政策。 二、房地产业现状 1998年,国家为了刺激内需拉动经济,颁布实施了住房货币化改革,但是无形中助长了楼市的泡沫化发展。2003年以来,政府屡出重拳加以规范和调控。 但是房地产价格在连续严格调控的情况下依然只升不降,这是因为房地产与宏观经济存在着并轨运行的特点。宏观经济正处于上升通道,城市化和居民收入水平不断提高,房地产需求持续增加。此外,经济上扬带来投资资金增加,投资热点的泛地产业吸引大量资金流入。经济需求及资金力量的让房地产价格维持强硬的上升势头。据《2010年全国房地产市场运行情况》显示:2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.3%。在通货膨胀因素的影响下,2010年11月以来,一些地方高价地再度出现,部分未实施限购的中心城市的住房交易的量价齐升,限购城市周边地区的房价出现较快上涨[6]。 三、实证分析 第一,变量选取说明。综合考虑宏观经济各方面情况,选取六个宏观经济指标。其中,国内生产总值(GDP)代表经济发展总体情况,体现房地产行业发展的经济环境。消费者价格指数(CPI)、进出口商品总额(IMEX)、本期投资完成额(INV)代表消费、出口和投资“三架马车”的现实情况。财政收入(FIN)和活期存款利率(RES)一定程度上反映财政政策和货币政策。为了综合反映上述六项指标的有效信息,又避免数据的简单融合失真,采用主成分分析法获得一组综合反映宏观经济信息的新数据(MAC)。房屋销售价格指数(HSS)最能体现公众对房地产价格波动预期,所以选择房屋销售价格指数这一核心指标来反映房地产价格的整体性变化。 第二,MAC与HSS的长期关系模型构建。主成分分析从原始变量中导出少数几个主分量,使它们尽可能多地保留原始变量的信息,且彼此间互不相关。在实际运用过程中,它往往作为许多大型研究的中间步骤。运用SPSS19.0进行主成分分析,结果见表1:旋转之后,主成分1(F1)解释原始变量总方差的66.085%,主成分2(F2)解释23.805%,两个主成分能够反映原始变量89.89%的信息。由于GDP、IMEX、INV和FIN对F1依赖较大,CPI和RES对F2依赖较大,明确两个主成分的经济意义,F1代表经济增长因素,F2代表经济预期因素。再由F1和F2反映出的原始变量信息的占比,计算综合宏观经济指标F(MAC): 。 平稳序列的每个数值都从一个概率分布中随机得到,都必须满足以下条件:①均值 ,与时间 无关的常数②方差 ,与时间 无关的常数③协方差 ,只是与时间间隔 有关,与时间 无关的常数。以Eviews6.0的ADF法检验MAC和HSS的平稳性,结果见表2:MAC和HSS的检验T统计量值分别是2.008277和-1.910599,比显着性水平为1%、5%和10%的临界值都要大,不能拒绝存在单位根的原假设,是非平稳的。但是MAC和HSS经过一次差分再进行单位根检验时拒绝存在单位根的原假设而变得平稳,即MAC和HSS是一阶单整的。 协整性分析研究经济变量间是否存在长期均衡关系。假设X与Y存在长期均衡关系, ,若 对其均衡点的偏离从本质上说是临时性的,那么随机干扰项 必须是平稳序列。长期均衡关系使变量在某时期受到干扰的偏离能在下一期进行调整而回到均衡状态。为了确定HSS和MAC是否存在内在均衡机制,采用AEG协整分析法,先得到协整回归模型: (96.85073) (1.014489) (10.36982) (-4.324516) R2=0.863779 DW=2.090974 再用ADF检验法对模型的残差序列 进行平稳性检验,结果见表2:检验T统计值是-7.240618,比显着性水平为1%、5%和10%的临界值都小, 拒绝存在单位根的原假设,即 是平稳的。表明HSS与MAC存在着长期的协整关系,由上述线性模型表示。模型代表解释了HSS变动的86.3779%,MAC对HSS的长期影响弹性系数为0.690982,说明上升的宏观经济会带动房地产销售价格指数上涨,符合经济意义。 第三,误差修正模型ECM——HSS与MAC的短期关系。协整回归的误差项 是均衡误差,为了增强模型的精度,需建立短期动态模型来弥补长期静态模型的不足,建立HSS与MAC的短期关系模型: (0.390517) (1.148498) (-4.442641) (6.248139) (-3.280501) R2=0.410643 DW=2123801 当年的MAC对HSS的短期影响弹性系数为1.463332,大于长期系数0.69098,表明MAC对HSS的短期影响比长期影响大。而HSS的长期效应对短期动态的修正系数为-0.455289,如果上一年的房地产销售价格指数的长期均衡误差 为负,误差修正项将使本年的房地产销售价格指数向高方向变动;如果房地产销售价格指数过快增长则可通过误差修正项使其增长变慢,-0.455289说明误差项对HSS的修正作用为反方向的。 通过以上的检验分析,可以得到结论:房地产价格与宏观经济存在紧密的正相关关系,并且这种关系是长期均衡的,也就是说即使在短期内房地产价格的波动与宏观经济波动相背离,但是在内在均衡机制的作用下,两者最终还是会渐渐趋于一致。这个结论解释了近几年房地产价格的持续上涨是由于宏观经济的高位运行带动,是经济发展的必然结果。 三、房地产价格趋势展望 在全球经济复苏放缓的环境下,2012年楼市调控效应和地方政府债务的累积将使经济和物价的增速出现“双降”,通货膨胀下行趋势确立 ,但是物价的中长期上涨压力仍然存在。保增长,防通胀的经济政策仍会执行,宏观经济将会保持一个较稳定的增长步伐。近期楼市“拐点”初现,但房地产调控政策短期不会改变,20 12年楼市调整还将延续。[7]政策作用下,房地产市场开始走向分化,竞争加剧,资金风险加大,市场泡沫开始收缩,部分城市的房价面临下降趋势。 在宏观经济上扬带动与房地产调控政策的下行抑制的共同作用下,房地产价格将最终表现为维持可控的增长势头。但是因为房地产业 “资金池子”的作用,加上通货膨胀和充裕流动性的支撑,短期内难以压降。房价调控仍要紧抓不放,注重加快调整市场结构,提高经济适用房和廉租房的比重,提高供求的匹配程度。加强规范房产开发公司和中介组织的行为,建立完善的监控制度。政策配合进一步发挥市场淘汰机制作用,提高市场集中度。随着泡沫经济不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的迸一步成熟以及购买者理性的增加,我国房市未来的价格会逐渐趋于合理化,房价收入比进入一个可维持的空间。 宏观经济论文:中国宏观经济回顾与展望 在稳健型宏观调控政策作用下,2004年中国经济实现了稳定快速增长的目标,国内生产总值预计增长9.1%,投资过快增长的趋势得到了较明显的遏制,通货膨胀明显上升但仍处于可调控、可承受的范围,消费增长稳中趋升,外贸出口大幅增长。总的看来,2004年宏观经济运行是“有惊无险”,经济避免了一次因投资过热及经济变量间存在严重的不均衡增长而可能引起的“大起大落”。展望2005年,在“双稳健”的政策作用下,经济增长将继续有所回落,达到8-8.5%,投资和出口双双将出现明显回落,但仍然保持较快增长水平,消费增长将继续保持平稳快速增长态势。 一、2004年宏观经济回顾 (一)2004年宏观经济面临两大不稳定、不健康问题 一是重化工业继续加速增长且出现明显的过热现象,影响经济的平稳协调增长。2002年中期以来,工业增长明显提速,进入到一个新的加速增长轨道,其主要推动力是重化工业的加速增长,中国工业发展進入到“内生性”的重化工业化新阶段(这明显区别于改革前以国家主导的重工业优先战略时的重工业增长)。重工业增加值增长率由前期的10-13%上升到最近两年多来的18%左右的高水平(见图1)。一批像汽车、电力、钢铁、化工等重化工业进入高增长阶段,成为推动产业升级的主要力量。2004年上半年,重工业增长连创新高,重工业增加值月度增长率在2-4月份连续3个月超过20%,1-6月累计增长达19.7%;且上半年重工业对规模以上工业增加值增长的贡献率达76.1%,比上年的75.3%又提高了0.6个百分点。重工业快速扩张导致相关的能源供给和运输均出现了高度紧张,说明重工业开始出现过热现象,特别是钢铁、有色金属和建材等与房地产相关性强的重型工业投资增长过猛、产出增长过快。一些重化工业产能的过度扩张(其中不少产品技术含量低、生产的能耗高、污染大),对资源供给和环境保护及经济的协调发展产生巨大的压力。 二是内需的两个方面即消费与投资增长呈现严重的不平衡增长态势,而且投资结构和需求结构也存在相当大的扭曲问题。现阶段,过度依赖于投资的经济增长存在很多问题,一是投资高增长如果得不到最终需求的积极配合,将容易产生下阶段的产能过剩及投资的低效率;二是重化工业低水平投资扩张将带来严重的资源瓶颈问题,并对下游企业形成巨大的成本压力;三是投资的低效率扩张不仅将造成新的不良资产大量增加,加大金融风险,而且因为无法持续而造成经济增长的大起大落,降低经济增长的宏观效益。 因此,加强和完善宏观调控,遏制经济增长中的这些不健康、不稳定性因素,成为宏观经济政策的重点。宏观调控也由此再次成为社会关注的“热点”。 (二)宏观经济运行的主要特点 回顾2004年,我国宏观经济运行呈现以下主要特点: 1.投资增速逐季放慢,显现宏观调控的阶段成效。2004年1-11月份,城镇50万元以上固定资产投资额为49274.32亿元,同比增长28.9%,增幅比一季度和上半年分别回落18.9个和2.1个百分点。从近几个月的投资运行来看,投资增长的降温有所反复,但总体上逐步回落的趋势已经形成,根据月度增长趋势图分析,投资增长的调整至少将呈现“两波”调整,第一波调整出现在3-5月,5月投资增幅为2004年以来的最低点,随后经过两个月的反弹,8月份又进入第二波调整,9月份的再反弹,原因是前两年基数偏低的作用,剔除基数的影响实际也是回落的,10月份和11月投资增长(分别为26.8%和24.6%)再次回落说明第二波调整将会继续。初步预计,全年全社会固定资产投资68400亿元左右,增长23%左右,低于去年26.7%的增长水平。 2.工业增长前高后低,降温效果明显。在重化工业化过程显著提速的作用下,上半年工业增长创20世纪90年代中期以来的新高,增长17.7%,其中有3个月增幅接近20%。下半年以后,随着以控制一些重化工业过热和房地产过热为重点的宏观调控政策的落实,工业产出和投资增长均出现了较明显的回落走势。1-11月份,规模以上工业增加值48911.08亿元,同比增长16.8%,比上半年回落0.9个百分点,与去年同期持平。我们认为,目前工业增长调整基本到位,从增加值增长来讲,主要是重工业降温明显,6月份以后,重工业已持续5个月回落到18%以下,降到16-17%的正常快速增长水平,相比而言,轻工业增长则一直保持15-16%的增幅,从而导致轻重工业增长差距缩小、结构趋于协调。而从工业行业的投资增长来讲,一些过热的重化工业投资增长逐季显著回落,初步实现了“软着陆”。初步预计,2004年规模以上工业增加值同比增长16.7%,比去年低0.3个百分点。 3.消费需求稳中趋升。2004年消费品市场出现了稳步小幅回升趋势,1~11月份,全国社会消费品零售总额为48387.60亿元,同比增长13.2%,扣除价格因素,实际增长10.2%。2004年消费增长呈现以下特点:一是实际消费增长比去年同期明显加快。1-11月实际社会消费品零售总额增幅比上年同期增加2个百分点。二是城乡消费差距有所缩小。下半年后农村消费增长出现了明显的上升态势,这主要是因为2004年以来受粮食丰收和粮价大幅上升的影响,农民收入大幅增长,从而明显刺激了农村市场的活跃。三是住房、汽车和电子通信三大消费热点继续保持快速增长。初步预计,全年全社会消费品零售总额名义增长13.3%左右,实际增长10%左右。 4.外贸进出口继续保持高增长态势,全年贸易略有盈余。2004年我国外贸增长呈现以下特点:一是超出年初的预计,贸易进出口出现连续第3年超高增长。即入世以来的贸易爆发性增长的格局继续保持,对宏观经济的快速稳定增长起着十分重要的支撑作用。1-11月份外贸进出口总值达10383.78亿美元,同比增长36.5%。其中出口5296.06亿美元,进口5087.71亿美元,同比分别增长35.7%和37.3%。二是受宏观调控的影响,外贸进口在下半年明显回落,由此使上半年贸易逆差的形势得以扭转。1-11月累计贸易顺差208.35亿美元。三是外资企业主导出口的局面进一步强化,1-11月份,外资企业实现出口额3021.32亿美元,同比增长41.5%,占全部出口总额的比重高达57.05%,比2003年全年提高2.4个百分点。四是粮食类、原油及成品油、铁矿石等初级产品进口继续保持超高速增长,对国际的依存度继续明显提高。我们预计全年外贸进出口总额将达到1.14万亿美元,同比增长34%,其中出口和进口分别为5830亿美元和5600亿美元,同比分别增长33%和36%,贸易顺差230亿美元。 5.收入增长中城镇有所放慢,农村明显加快。城镇居民收入保持较快增长,但相对于前几年有所放慢,前3季度全国城 镇居民家庭人均可支配收入为7072元,同比增长11.4%,扣物价因素,实际增长7.0%。而一季度实际增长9.8%,上半年实际增长8.7%,呈逐季下降的态势。与城镇居民人均可支配收入增长放慢相反,农村居民现金收入大幅增长,创20世纪90年代以来的最好水平,根据对全国31个省(区、市)6.8万个农村住户的抽样调查,前3季度农民现金收入人均2110元,扣除价格因素的影响,比上年同期实际增长11.4%,增速比上年同期提高7.6个百分点。农民收入大幅增加主要是由于两个原因:一是得益于粮食等农产品价格的大幅上涨,1-9月份,农民出售农产品的现金收入人均958元,增长24.9%。二是得益于税费负担的明显下降,前3季度农民的税费负担人均22.5元,比上年同期减少11元,下降33%。 6.物价明显上升但仍处于可承受、可调控的范围内。在我们看来,2004年以来的CPI明显上升,并不表明通货膨胀的压力非常大,主要的问题是投资品的大幅上升(局部行业过度的非均衡扩张所致)对企业生产成本上升所造成的显著压力。物价上涨的主要推动力来自于两方面,一是粮食价格上涨,二是生产资料价格上涨。最终消费品价格继续下降,只是降幅有所缩小。1-11月份累计CPI同比增长4%中,食品类的贡献率超过了80%,扣除粮食合理上涨因素的CPI增长不到1%。 粮食价格以及食品价格的明显上涨不仅是合理的,而且是社会可以承受的。合理性在于,前期粮食下跌过多,前几年粮食减产的主要原因是价格的过度下跌以及调整农产品生产结构而主动地减少播种面积,并不是粮食短期或中长期生产能力不足。粮食的上涨不仅符合预期,而且有利于农民增收,有利于改善日益失衡的城乡收入差距。说粮食上涨及食品价格上涨是社会可承受的,主要理由是:(1)居民食品消费支出的比重(恩格尔系数)比上世纪90年代初期和中期明显下降,从而使得城乡居民对粮食价格上升可承受力增强。(2)多年来城镇居民收入和工资水平的持续快速增长与粮食价格的持续下降形成巨大反差,显示粮食价格的适度上涨并不会恶化居民的支出预期。 7.企业效益继续快速增长,但库存增长有明显加快。2004年中国经济增长还有一个特征是,企业效益保持快速增长,即使在宏观调控力度加大后的半年中,企业效益仍然增长较快。这一方面我们要看到此轮以重化工业为主导的经济增长具有较强的规模效应和较高的资产收益率,另一方面也应看到有一些垄断因素或短期暴利因素在起作用,如石油行业利润增长具有投机和垄断两方面的原因,钢铁行业是房地产暴利的延伸,这些因素具有不可持续性。与之相对应的一个问题是,企业的库存正逐步加快增长。1-10月份,规模以上工业产成品资金占用10061.7亿元,同比增长22.2%,增幅比上午同期和1季度分别上升10.7个和4.4个百分点,同期应收账款净额为21968.9亿元,同比增长18.2%,比上年同期和1季度分别上升4.4个和0.9个百分点。值得注意的是产成品增长最多的是钢铁行业、有色金属行业、石油加工和交通运输设备制造业,这些都是重化工业部门,1-10月份这几大行业的产成品分别为654.29亿元、286.40亿元、273.28亿元和803.43亿元,同比分别增长58.52%、32.88%、67.07%和29.43%。这些行业在未来一段时间内效益增长将面临较大压力,这在2004年的汽车工业中已有明显表现。 二、2005年宏观经济形势预测及存在的主要问题 (一)对2005年宏观经济形势预测 展望2005年,随着宏观调控政策效应进一步释放,经济运行中不稳定、不健康因素得到遏制,宏观经济发展的国内外环境总体继续趋好,但仍面临一些长期结构性矛盾和一些短期问题的约束。面临的主要短期问题有:农民收入增长难免会再次出现回落,就业压力依然较大,消费增长小幅放慢,出口增长明显回落等。因此,我们预计2005年经济增长将继续有所降温,GDP增长回落到8-8.5%,主要是因为投资增长将会继续放慢以及出口增长将显著降温。预计全社会投资增长18%左右,社会消费品零售总额实际增长9.5%左右,出口增长15%左右,CPI增长3%左右,规模以上工业增长16%左右。主要经济指标的增长趋势如下: 1.投资增长:继续向下调整但仍然处于较高增长水平。在稳健的宏观调控政策下投资增长有望实现“软着陆”,初步预计全年全社会固定资产投资增长18%左右。加强投资需求调控仍是2005年宏观调控的重要内容,投资增长趋势如何,关键在于宏观调控力度的准确把握。首先,加快投资体制改革,大幅度减少行政审批,给企业更多的投资自主决策权,使2005年投资增长的总体环境趋于宽松。其次,2005年投资调控总体上仍将继续按照“有保有压、区别对待”的原则进行,这将保证投资增长在继续降温过程中实现平稳着陆。一是针对当前投资调控任务依然十分艰巨的情况,2005年政府仍将会继续把紧土地和信贷两大闸门,从源头上控制固定资产投资扩张。二是过热行业投资将继续大幅回落。受信贷紧缩政策、实施和完善土地宏观调控政策及自发性需求增长将放慢等因素的影响,房地产投资将会继续明显放慢,并带动钢铁、水泥、电解铝等相关行业投资继续回落。在新的汽车产业政策的逐步实施及需求显著降温的作用下,汽车投资将会明显降温。三是由于国家在加强对过热行业投资的宏观调控的同时,对农业、煤电油运等薄弱和瓶颈部门则采取了各种“保”的措施,因此,这些部门2005年投资将会继续快速增长。 总之,2005年投资增长率有望回归到适度增长区间,但同时也要注意,近几个月货币信贷投放急剧减少,其对投资增长的滞后影响有可能在2005年上半年显现。 2.消费需求稳定增长,但其增幅估计会比2004年略有回落。预计全社会消费品零售总额实际增长9.5%左右(名义增长率在12%左右)。在各项刺激消费增长的政策作用下,随着城乡居民收入大幅度提高及消费结构升级的拉动,我国整体消费稳定增长的局面正在形成,这将使2005年消费继续保持稳定增长。但是,需要引起关注的是,在深层次问题对消费增长的制约还没有根本缓解的情况下,宏观调控中出现的新问题有可能对2005年消费需求进一步回升产生不利影响。一是居民消费预期和消费信心呈明显下降趋势。受经济景气回落和通货膨胀压力增大的影响,居民消费预期和消费信心受到明显影响,消费者预期指数和信心指数一路下滑,从2003年12月份到2004年7月份两指数已分别下降了4.8个和4.2个百分点。居民消费预期和信心是影响未来消费增长的关键性因素,这两项指数持续下降预示着2005年消费持续回升的难度较大。二是就业形势尽管有所好转,但就业压力依然较大,这对消费需求增长仍有较大压力。四是2004年农民增收十分明显,但2005年要保持这一态势将十分困难,这将制约农村消费增长。 3.外贸出口增幅将会明显放慢,但仍会保持两位数的增长。初步预计2005年外贸出口增长15%左右。在我们看来,9月份开始的外贸出口和进口增长的显著回落可能预示着连续3年的外贸超高增长将结束,进入到平稳增长期 。其理由有三:一是连续3年外贸的超高增长已经形成了很高的增长基数,在这种情况下继续高增长有相当大的难度。二是2005年世界经济和贸易增长比2004年将有较大幅度的放慢,从而对中国产品的出口增长形成较强的压力。根据IMF的预测,2005年世界经济将由2004年的5%回落到4.3%,其中美国经济增长率将由2004年的4.3%降到2005年的3.5%,日本则由2004年的4.4%回落到2005年的2.3%,回落的主要原因是油价对经济增长的抑制作用显现。与此同时,世界贸易增长也会有较大幅度的放慢,预计发达国家进口贸易2004年的增长率为7.6%,2005年将降到5.6%,回落高达2个百分点,这对我国出口需求增长将会产生较大的压力。出口大幅放慢在所难免。三是入世效应将明显递减。出口增长的降温符合预期,但要防止其降幅过快过猛,我们认为仍然有较多对2005年出口起积极影响的因素存在:(1)由于美国、欧盟、日本经济继续处于新一轮上升期,2005年经济增长的回落幅度不会太大,对我国产品的进口需求仍然较大。(2)高油价尽管对全球经济的稳定性形成了一定的压力,但我们预计2005年这一影响会有所减弱,一是全球经济对高油价的承受力有明显提高,二是预计伊拉克政治局面逐步会有所缓解,俄罗斯石油供应也会有所好转,再加上沙特原油仍有一定的增产潜力,这可能引起2004年终至2005年油价出现阶段性回落,这对全球经济和贸易增长会起积极作用。(3)随着入世过渡期后对我国纺织品配额的取消,会促进我国具有比较优势的纺织品出口继续保持较快增长水平。 4.就业形势仍然严峻。虽然2004年我国新增城镇就业900万人的目标有望实现,但2005年就业矛盾有可能更加严峻,就业形势不容乐观。目前我国仍处于劳动力资源增长的高峰期,在城镇新增就业群体、累积的下岗失业人员和农民进城务工人员等形成的巨大就业压力根本无法缓解的情况下,一些新的就业问题还将突显出来。一是宏观调控对就业的影响在2005年将会有所显现。据有关专家测算,经济增长放慢使2004年减少115万个潜在就业岗位,全年城镇登记失业率预计为4.5%。2005年随着投资大幅回落,经济增长速度继续放慢,就业矛盾将会更加突出,尤其是农民工就业将会更加困难。二是大学毕业生就业难的问题将继续成为一个社会问题。还有,初、高中毕业生的就业压力也明显增大。从这些方面来看,累积的就业矛盾仍在增大。 5.通货膨胀压力将逐步缓解。我们预计,2005年通胀率将会比2004年有所回落,CPI增长3%左右,比2004年降低1个百分点。主要理由有:(1)投资和出口增长率均将明显回落,使GDP增长继续调整,将使价格上涨在需求方面的动力有所减弱。经济增长率的继续回落特别是投资的回落将减轻中间需求的压力,从而使2005年物价上涨呈现前高后低的走势。(2)物价上涨将面临供给方面的下调压力。这种下调压力来自两大方面,一方面,随着GDP增长的适度放慢和2004年国家加大了对瓶颈部门的投资,2005年煤电油运紧张的形势将会得到改善,特别是电力供应的改善将较为明显。另一方面,钢铁、电解铝、水泥等行业产能将在明后年集中释放,这些大宗产品的市场可能出现明显的“供大于求”格局。这两方面都会使物价上涨的动力减弱。(3)从物价上涨因素的构成分析,物价上涨的空间将缩小。其中粮食对CPI的推动力将明显减弱,非食品类价格上涨对CPI的贡献率将继续上升,预计2005年CPI涨幅在3%左右。非食品类价格上涨主要包括两个方面,一是2004年生产资料价格上涨的传导效应(有半年至一年的时滞),另一个是服务类产品的新涨价。我们预计,只要不出现严重的自然灾害,2005年粮食价格上涨不会高于10%,对CPI的贡献将不足1%(粮食价格上涨与食品类价格上涨的关系大概是:粮价上涨1%,食品价格上涨0.3-0.4%),而根据1年多来生产资料价格上涨对CPI的传导效应,2003年生产资料价格上涨8.1%,导致2004年除食品价格外的CPI上涨不足1%,那么,2004年接近14%的生产资料价格上涨,对2005年CPI的传导效应大致在1.5%左右(即所谓成本推动型的价格上涨将强于2004年,但上涨力度不会很强)。另外,服务类项目的上涨对CPI的贡献在0.5个百分点左右。三项合计,2005年CPI增长预计在3%左右。 (二)两大问题值得高度重视 影响2005年经济增长率高低的主要有两个因素,一是房地产的增长,二是出口增长。这两方面都存在较大的隐忧。2005年的具体宏观经济政策操作要注意“两防”,即防止房地产继续向过热方向发展,防止出口增长下降过快过猛对宏观经济产生冲击。 房地产的问题对中长期中国经济持续快速增长影响重大。如果近阶段不采取有力的措施(主要是对土地和地方政府的约束),房地产有可能继续向“泡沫化”方向发展。最近关于房地产是否存在泡沫再起激烈争论,这种争论的结果将影响宏观经济决策及其效果,如果“不存在泡沫”论占上风,后果则意味着已经呈泡沫化倾向的房地产将会继续加速发展,使“泡沫化”升级,甚至有演化为“泡沫经济”的危险。这是我们最担心的,特别是地方政府对房地产的过度偏爱和保护如果与正在对人民币升值进行豪赌的大量国际游资结合,“泡沫经济”的风险将迅速增大。相反,如果“泡沫”论占上风,将有利于房地产“软着陆”,中国经济不仅2005年会较为平稳,未来较长时间也会保持平稳健康的快速增长态势,这将是中国经济稳定增长的幸事。因此,控制好房地产,投资过热的问题就会迎刃而解。 另外,2005年要高度警惕出口增长可能出现的大幅回落对经济增长产生的负面影响。我们估计,出口增长的显著回落将对2005年中国经济产生如下不利影响:一是使高度依赖于出口增长的沿海地区经济增长明显放慢。2004年前3季度,珠三角和长三角出口分别增长25.3%和47.6%,且对出口的依存度极高。出口增长的明显放慢将会对经济增长产生相当大的压力。二是出口增长的显著放慢,将对国内市场产生较大的压力,市场竞争由此再次加剧,价格逐步走低,从而导致企业利润再次大幅缩水,如果这一形势与最近几年高投资形成的产能集中释放相结合,有可能使经济再次面临通货紧缩的压力。三是影响就业增长和民工增收。对出口增长可能出现的大幅回落的不利影响要高度重视,采取积极有效的措施予以抵消。 三、2005年国家宏观经济政策取向和调控方向 为了巩固宏观调控成果,促进经濟平稳健康发展,及针对此轮经济过热的特殊性,中央经济工作会议确定2005年宏观经济政策采取“双稳健”的取向,即由前期实施的“积极的财政政策和稳健的货币政策”转变为“稳健的财政货币政策”,在具体的政策操作中重点体现结构调整导向,因此,又可以说今后一段时间内的宏观经济政策将是“结构导向的宏观调控政策”。最近,社会上对“双稳健政策”有些误读,不少专家认为2005年宏观经济政策将比2004年更紧,最近央行提出货币供应量(M2)增长的调控目标为15%,比2004年17%低2个百分点,有人就认为这是货币政策更紧的信号,实际不然,2003年实际运行的货币供应量(M2)增 长明显低于调控目标,11月末M2同比增长14%,很显然,2005年调控目标比其加快1个百分点,应该说货币政策是有所放松的。我们认为,2004年我国采取的就是“双稳健”的宏观经济政策,不久前中央经济工作会议确定的“双稳健政策”是对2004年4月份以来实施的稳健型政策的确认,并不表示2005年宏观经济政策将比2004年更紧。2005年的宏观经济政策将继续体现“有保有压”的原则,有紧有松,在方式上仍然是采取灵活“微调”的方式,在手段上将更加注重运用法律和市场手段。 (一)投资政策取向 2005年国家对投资的控制仍然较严格,主要是因为当前投资规模仍然偏大、投资增长仍然偏快,投资增长的“软着陆”目标还未达到,这部分是由于时滞因素的作用未充分显现,另外,就是房地产和城建投资增长仍然存在相当的盲目性和严重的结构性投资失衡问题。因此,要继续采取经济、法律手段和必要的行政手段,加强和完善对投资增长的宏观调控。如果2005年中期房地产及城建投资真正实现了“软着陆”的目标,那么投资增长可能会明显下降,此时,要防止投资下滑过度的问题,因为房地产和城建投资对整个社会的投资贡献及其带动作用都非常大,它们的过度降温可能使投资增长下滑过度。 因此,2005年的投资调控政策不仅要在“两个层面”做到“有保有压”,更要采取灵活的措施。一方面要抑制和防止房地产和城市建设投资继续过快增长,另一方面,又要防止投资增长下滑过多,主要是为民营投资创造更为宽松的环境,推进投资的市场化。特别是后者,无论是投资继续过热,还是投资增长过度下滑,都要在进一步加快投资体制改革上采取更加积极措施,使投资体制或结构尽快实现“两大转变”,第一个转变是使投资增长真正由政府主导型转变为企业主导型;第二个转变是政府对投资的监管方式由“硬干预”转变为“软干预”。第一个转变主要体现企业在政策、法规约束下的投资自由化。政府需加快从私人物品供给上(投资和生产经营)退出,而公共物品供给在加强监管的条件下,鼓励民营资本参与,实现投资主体的多元化。第二个转变是2004年颁布实施《国务院关于投资体制改革的决定》(以下简称《决定》)的重点。所谓“硬干预”就是主要采取行政的手段,主要是通过政府的审批制和政府直接参与投资来实现对投资的管理,“软干预”则指主要依靠采取法律法规、技术和环保标准、市场化的手段如利率和税率杠杆来调控投资的增长。从此轮宏观调控中显露的问题看,由“硬干预”向“软干预”转变迫在眉睫。2005年以后,要细化《决定》,制定更为周全、详细的投资体制改革方案,重点是明确公共投资和私人投资的权限及规范各自的投资行为,促进社会投资结构优化和效率改善。 2005年长期建设国债发行规模将减少至800亿元,比上年减小300亿元。政府投资将严格控制用国债资金和预算内资金上新项目,而把重点放在支持在建项目尽快建成,加强农村基础设施建设、加强农村基础教育和卫生建设、大型生态工程和大型公共设施工程及西部开发、振兴东北老工业基地等方面。其中对农村公共方面的投资、铁路及城市公共交通的投资力度将会明显加大。 (二)金融和土地调控政策取向 国家将继续加强和完善土地调控和信贷调控的杠杆作用。继续从严控制非农业用地的供给,抑制房地产和城市建设过度扩张,从源头上继续遏制投资过快增长。继续冻结豪宅和高档娱乐设施、形象工程建设和钢铁等过热行业的土地供应;通过清理整顿、合理规划等调整存量的办法增加必须的土地供应量。今天中国房地产过热及整个经济的投资过热,明显与前期土地政策过松有直接关系,中国经济仍然处于粗放式经营的原因,除了资本效率低、技术进步不快外,另一个重要原因就是土地的供给过松、土地市场发展的不完善,造成普遍性的土地粗放利用。我们认为,当前实行的严格的土地调控政策至少要坚持两三年,而严格的土地管理和耕地保护制度必须长期坚持,因为只有有了严格的土地供给约束,才能促使土地利用效率不断提高,盘活存量地产和房产,城市的住房和道路优化才可能最终实现。信贷供给要体现结构优化导向,从两个层面做到“有保有压”,一是对过热行业如房地产、钢铁等行业继续保持现有的紧缩措施,房地产过热如果继续发展,可采取结构性升息措施,即提高个人住房贷款利率和房地产企业贷款利率,而对非过热行业特别是弱势产业和中小企业要采取较为宽松的信贷政策;二是对宏观调控的重点行业要区别对待,也要体现“有保有压”,对过热行业中有利于内部结构优化的土地和信贷供给均要适当放松,如对中低档住房建设的土地供给和资金需求要尽可能满足。 对于利率政策,社会有许多预期,多数人倾向认为,随着2004年10月央行8年多来第一次升息政策的出台,预示中国利率将进入“上升周期”,2004年底及2005年和2006年利息水平将缓慢、频繁上升。对此,我们有不同看法,我们认为未来几年的利率走势将是逐步上升的,但2004年的加息并不意味着“加息周期”已经到来,“加息周期”的到来估计要到2006年以后,2005年不一定会升息,我们倾向于认为2005年不必升息。理由如下:(1)此次升息,在表面上是央行防止通胀进一步发展所采取的一项必要举措,实际上带有相当强的各方利益权衡的意味。不升息面临各种压力,有外部的和内部的,但此轮投资过热是体制性和结构性的,升息这种所谓市场的办法难以起到理想的效果,投资热主要是“政府热”和房地产在暴利机制下过快增长,在这种条件下升息的作用将较为有限。(2)2004年实际通胀率并不高,2005年也不会很高,特别是2005年投资和经济增长继续降温,那么,通胀方面的需求压力将会减轻,而外需增长可能明显放慢也会使需求对通胀的压力再次减轻,而成本推动型的通胀在供大于求的国际国内环境中难以明显加速。因此,2005年升息无论是从经济增长率方面,还是从价格增长上均缺乏足够的依据。(3)2003年以来的投资过热是结构性的、局部性过热,并不是正常的经济周期性过热,而加息周期来临与周期性过热直接相关。我们预计,在经过2005年新一轮长期加速增长周期的第一次调整巩固期后,在2006-2007年可能出现真正的全面性的周期性过热,升息周期由此相应到来。 这里对通胀和利率的中长期走势也做一个初步的预测。我们认为,20世纪90年代中期以后的15-20年间,世界经济开始进入低通胀时代,主要原因是技术进步的加快和全球投资和贸易的自由化发展,市场调节机制在全球范围内更为灵活和有效地发挥作用。由于中国经济自身也存在这一类同的通胀趋势,而且在加入WTO后,中国经济与世界经济关联性增强,因此,我们大胆地预测今 后10年左右,除去可能出现的短期的粮食和石油供给冲击外,大部分时期,通胀率将不会超过5%,均衡通货膨胀率水平为3-4%。与之相关的利率水平则为4%左右,即未来的10年内利率水平将显低于20世纪80年代和90年代前半期的水平。也因为如此,经济增长面临需求方面的约束加大,有效需求不足问题可能经常出现,解决好了这一问题,经济将能实现“高增长低通胀”的较佳目标。与此同时,相对于最近几年世界性的低利率水平,未来5-10年的利率水平将趋于上升,这也是一种内在的趋势。 (三)税收政策的取向 2005年将会加快酝酿税收体制改革的方案,并出台一些税改措施。一是增值税转型2005年将在东北地区全面实行,也有可能在全国普遍推广,如果投资增长过度滑落,将可能加快这一税改政策的实施。二是燃油税政策2005年有可能出台,我们考虑,现在油价上涨基本都转为三大石油公司的利润,国家从油价上涨中得到的税收较小,因此,有必要把油品提价和养路费改革一起考虑,改征燃油税。三是农业税将继续减免,这对粮食主产区农民增收将会起到长期积极的作用。四是酝酿征收房地产税和遗产税方案,促进收入的有效再分配。 (四)就业、消费政策取向 国家在增加就业和扩大消费上将会继续采取积极的促进措施。经济的快速增长特别是消费的快速增长需要稳定快速的就业增长作为条件,国家宏观调控目标正在由过去的过度偏重CDP增长而转向追求就业增长和社会福利的改善。积极的促进就业政策可以考虑以下内容:扩大投资要与扩大就业相结合,对就业促进很小的投资项目需严格控制土地、税收、金融等优惠政策,相反,对就业促进大的投资项目采取更加优惠的政策;进一步降低农民进城务工的门槛,促进农村剩余劳动力的转移;抑制大城市住房价格的上涨,同时改善其他条件,促进服务业的发展;鼓励东部地区劳动密集型产业向中部地区转移。促进消费增长则可考虑采取以下措施:一是采取更加有力措施,促进消费结构升级,使新的消费热点以大众需求为目标逐步扩散。严格抑制房地产的投机“炒作”的同时,支持和满足住宅大众消费增长;采取降低汽车消费税费率、规范和促进汽车消费信贷发展、鼓励经济型轿车消费等措施,促进汽车大众消费快速稳定增长。二是为减轻三大“黄金周”旅游的运输及其他服务的负荷,可考虑取消“五一”、“十一”黄金周,并将每周休息两天改为休息一天,剩余一天一起移至月末,一次休息四天或五天,变成月月“小黄金周”,并适当延长春节休假时间,这样既减少旅游服务设施的投入,又提高了消费效率。三是继续加大整治食品、建筑和房地产市场秩序,加强信用体系建设,为消费增长创造宽松的外部环境。 宏观经济论文:就业弹性、自然失业和宏观经济政策——为什么经济增长没有带来显性就业? 随着国有企业改革的深入、加入世界贸易组织后产业结构调整的加剧,以及宏观经济周期性成为一个显著的现象,城镇失业和下岗现象日益严重。1995—2002年期间,城镇失业率从4.0%提高到6.1%,劳动参与率从72.9%下降到66.5%.一方面,由于以失业、就业和劳动参与率等为特征的劳动力市场变化已经成为经济周期现象,另一方面,扩大就业和治理失业已成为政府的重要政策目标,所以,从一般的角度理解劳动力市场的周期性波动和长期变化趋势,从特殊的方面揭示失业产生的原因和特点,具有理论上和政策上的迫切性。 在就业问题日益严峻并产生对经济学研究巨大需求的情况下,劳动经济学研究也日趋活跃,但大多数讨论却不能揭示就业、失业问题的宏观经济学含义,从而降低了这些研究成果的政策实用性。本文以回答为什么近年来的经济增长没有带来显性就业的增加为问题出发点,将更深入探讨就业弹性,分析城镇失业原因,并从促进就业的角度评价近年来的宏观经济政策,提出对症的政策建议。 一、就业结构和就业增长模式 由于关于中国劳动力市场状况的统计信息令人扑朔迷离,许多发表的统计数字又往往与实际观察到的情形不一致,所以,在对于中国劳动力市场状况的理解上面形成诸多误导。有三个代表性的观点值得关注。第一是质疑官方的城镇失业率数字。由于公布的数字是登记失业率,而不是具有可比性并且更接近实际情况的调查失业率,许多研究者进行了各种间接的估计,得出远比官方统计数字高的失业率。第二是认为20世纪90年代后期以来,城镇就业没有增长,甚至可能绝对减少。例如,罗斯基(Rawski)就把“就业增长几乎为零”,作为质疑中国经济实际增长速度的依据之一。第三是通过计算就业弹性,得出经济增长带动就业越来越少的结论(李红松,2003)。 本文作者之一已经对实际失业率数字和就业是否增长的问题给予了回答(蔡?P,2004),指出由于口径的不同,城镇实际失业率的确大大高于登记失业率,2002年达到6.1%.由于劳动参与率的下降和就业不足造成的在统计上的影响,实际失业率并不像许多估计数字那样高(见表1)。同时,由于经济成分日益多样化,就业结构也发生了巨大的变化,传统的统计体系不再能够涵盖全部城镇就业,因而“单位就业”统计范围内的数字也不再能够充分反映就业的增长状况。劳动力市场发育的增量性质,使得大量新增就业(如农村转移劳动力的就业和失业、下岗职工的再就业)是通过一些传统统计不能涵盖的渠道实现的。例如,2003年城镇全部就业人数为2.56亿,而统计的单位就业人数只有1.1亿,两者之间的差额达1.47亿。而这种情况使得我们不能仅仅依据传统统计渠道的就业增长数字,妄下关于经济增长创造就业减少的判断。 资料来源:作者根据国家统计局《中国人口统计年鉴》相应年份,国家统计局《中国统计年鉴2003》数字估算。 由于使用的就业数字不当,目前关于就业弹性的计算都得出了日益减小的结论。这里存在两个问题。第一,总体就业弹性的计算反映的是城乡全部就业和GDP 总量之间的增长关系。一方面,在统计上,农业起到的是就业蓄水池的作用,凡是非农产业未能吸纳的就业都被计入农业中了。所以,这个总量分析的意义是有限的。另一方面,分部门计算就业弹性,所使用的就业数字不包括单位就业渠道之外的就业,这样,大量的就业增长被排除在计算之外,就业弹性被大大低估。实际上,我们关心的是城镇的经济增长是否带来相应的城镇就业,以及弹性有多大。因此,依据全部城镇就业和GDP 数字,单独估算城镇的就业弹性更能够反映真实的情况。 如果我们仅仅考察城乡总体的就业弹性和分第一、二、三次产业的就业弹性的话,我们会得出与大多数其他研究相同的结论,即就业弹性呈现明显的下降趋势。但是,一旦把全部城镇就业作为分析对象,观察其增长率与城镇GDP 增长率之间的关系,就看到不同的景象。我们首先从GDP 总量中减去农业增加值,再减去乡镇企业中非农产业的增加值,通过适当的价格调整,就可以得到实际的城镇GDP 年度增长率。用城镇就业年度增长率与城镇GDP 增长率相比,就得到了城镇就业弹性这个指数。我们按照三年移动平均的方式将其绘于图1. 与城乡整体的就业弹性下降趋势不同,城镇就业弹性从20世纪90年代初以来总体上呈现上升趋势,并且于90年代后期向早期的水平接近,2000年达到0.31,只是在本世纪又有所降低,2002年为0.19.也就是说,城镇GDP 每增长1个百分点,就业增长0.19个百分点。这个就业弹性比按照城乡整体和分三次产业的方式所计算的结果,都显示更大的经济增长就业弹性。由于这个计算与以往计算所使用的就业数字不同,所以,这个较大的就业弹性来自于单位外就业的作用。换句话说,以往的研究所得出的经济增长没有带来就业的结论并不准确,而只能说经济增长没有带来显性就业。 二、自然失业率与治理方向 尽管依据全部城镇就业数字估算的就业弹性表明,经济增长并非没有带来就业增长,但0.2左右的就业弹性,与发展中国家平均0.3—0.4的水平相比仍然较低。所以,经济增长没有带来相应的就业增长这个命题,从理论和政策的角度仍然有意义。为了回答为什么会出现这种现象,我们需要对目前的失业率进行分解,以便观察其对经济增长反应灵敏程度。 在宏观经济学中,失业通常被分解为摩擦性失业、结构性失业和周期性失业三种形式,前两种形式的失业因其不可避免的性质而被称作自然失业。首先,当劳动者从一种生产活动转移到另一种生产活动时,通常会出现一个时间和空间的滞后,由此而产生摩擦性失业。这种失业形式并不意味着工作岗位的缺乏,只是需要时间和信息把劳动者和岗位连接起来。其次,当技术进步或产业结构变动造成一部分劳动者的技能无法适应新的岗位需要时,便产生结构性失业。这种失业并不意味着岗位总数少于劳动者总数,只是后者的技能不能适应新的就业岗位的要求。由于经济活动从而劳动者永远是处于动态中的,而且经济发展本来就包含了不断的技术进步和产业结构调整,一个正常的经济不可能消除摩擦性失业和结构性失业,所以,这两种失业合并起来被称为自然失业。第三,宏观经济处于周期波动中,当相对衰退发生时,就产生周期性失业。随着宏观经济相对高涨,总需求增加,这种失业现象得以缓解甚至消失。 因此,自然失业是一种持续存在的现象,但诸多可变因素都可以影响到自然失业的水平。例如,如果技术进步和产业结构变化的幅度和速度较快,就可能比较经常和较大幅度地引发自然失业。但是,如果信息传递、职业培训、政府规制状况等反映劳动力市场发育水平和运行效率的条件良好,就可以通过劳动者对变化的更快适应而降低自然失业率。此外,社会保障覆盖率和水平等一系列因素可能会通过影响劳动者寻找岗位的激励,而影响自然失业水平和持续时间。可见,自然失业实际上并不是“自然的”和不可变的(Ottosen 等,1996)。因此,除了我们熟知的可以通过宏观经济政策抑制或刺激需求的作用影响周期性失业之外,也可以通过一系列作为改变自然失业的水平。而一个经济中总体失业由自然失业和周期性失业构成的相对比例,决定着政策的主要方向和效果。 改革以来,特别是触动存量调整的改革在20世纪90年代后期发动以来,国有企业违背比较优势的产业结构在竞争中失去了市场生存能力,一方面产生大量亏损和破产企业,另一方面谋求生存的企业也开始削减冗员,使得一部分城市职工的铁饭碗被打破,离开原来的工作岗位,处于下岗和失业状态。与此同时,虽然劳动力市场与改革前相比有了长足的发育,但工资水平适应供求变化进行及时调整的市场机制仍然不完善,市场信息、职业介绍和职业培训等劳动力市场服务也不完善,仍然不能适应重新配置劳动力的需要。由此产生自然失业,并在时间上得以延续。虽然在同一期间,宏观经济也处于相对紧缩状态,因而周期性失业也推动总体失业率的上升,但自然失业率高并且构成较大份额,应该是这一时期总体失业率的一个重要的特征。 自然失业率虽然无法直接在现实生活中观察,但可以通过观察失业与其他经济现象之间的联系进行估算。菲利普斯曲线描述的就是这种相互关系,即名义价格水平的变化和反映需求的实际指标(如失业率)之间的关系(Phillips,1958)。通过解释菲利普斯曲线,可以间接地估算自然失业率。 我们可以根据公式计算出不变的自然失业率为1.0%.然而,社会经济条件是处于不断变化中的,所以,自然失业率也不是一成不变的。例如,对美国经济的经验观察表明,至少从1984年开始到20世纪末,美国的自然失业率处于稳定下降的阶段。由于劳动力年龄构成变化,劳动力市场和产品市场的竞争性增强,以及工资预期与实际生产率增长更加协调等因素,美国的自然失业率较之20世纪80年代初期的高峰值,下降了约1.5个百分点(Stiglitz,1997)。 就处于转轨过程中的中国经济来说,劳动力市场条件乃至整个经济体制都处于不断变化之中。特别是近年来产业结构变动速度加快,劳动力市场改革力度加大,都会导致自然失业率的提高。因此,我们应该按照变化的假设对自然失业率进行估计。用计算不变自然失业率类似的方法,我们可以计算出不同时段的自然失业率:1978—1984年为3.79%,1985—1988年为0.33%,1989—1995年为1.77%,1995年以后为4.43%.为了观察自然失业率与总体失业率的关系及其变化,我们将两者绘于图2.通过对总体失业率的分解和对自然失业率的量化,可以使我们更深入地分析中国失业率变动的构成及其性质的变化,因而对于治理失业具有重要的政策涵义。总体来说,中国经济具有较高的并且继续升高的自然失业率,表明单纯依靠宏观反周期政策不能完全消除或缓解失业现象,扩大就业和治理失业,要求综合一系列政策手段。 三、为什么宏观经济政策不促进就业? 从1998年开始,中央实施的财政政策和货币政策具有了明显的扩张性,旨在刺激消费和投资需求,推动经济增长。然而,无论是调控取向还是调控措施,都不具有显著的推动就业效果。 扩张性的财政政策的显著特点是大规模发行国债,并将银行信贷与国债投资密切配合,重点投向基础设施领域。而货币政策的主要内容之一,就是与积极财政政策相配合,在财政投资尤其是国债主要投向基础设施建设的同时,予以贷款配套,加大对这些领域的信贷投入。在1998—2002年实施积极财政政策的五年间,国债项目累计投资3.28万亿元,除财政增发国债6600亿元外,其余大部分为银行贷款。仅2000年一年,金融机构直接增加对国债项目的贷款就达2000亿元。在这种政策下,政府主导和引导的投资行业取向非常明显,主要是将农林水利、交通通信、环境保护、城乡电网改造、粮食仓库和城市公用事业等作为重点投资领域,而这些投资领域恰恰是吸纳就业能力较弱的行业,也就是说,扩张性政府投资具有逆就业倾向。 以2002年为例,当年国债投资实际完成额约933亿元,按照投资比重由高到低排列,分别为农林牧渔业(25.5%)、交通运输邮电业(18.8%)、电力及水的生产和供应业(16.0%)、制造业(13.9%)、建筑业(8.7%),累计占全部国债投资的83%(刘如海等,2003)。为了更好地观察这些行业的就业吸纳特点,我们构造一个行业就业密集度指数。该指数系特定行业的劳动—资本比与平均劳动—资本比的比值。计算表明交通邮电、电力及水的生产供应业、制造业、建筑业和商贸餐饮业的就业密集度指数依次大幅度提高,但在国债投资中的优先顺序却恰好相反,即积极财政政策所引导的重点投资领域,却恰恰是就业密集程度低的行业(图3)。 除加大对国债项目的信贷投入之外,货币政策的另一个显著特征是持续下调利率,以刺激居民消费和企业投资。利率不断降低,并不意味着中国的资本已经成为丰裕的生产要素。中国刚刚达到人均GDP1000美元,远远没有超越发展经济学认为存在资本和外汇双缺口的发展阶段。因此,调整利率所导致的资本相对价格下降只是一种周期性现象。 与此同时,由于城市形成了二元化的劳动力市场,以国有企业为代表的工资的形成机制仍然是制度性的,即使在失业现象已经十分严峻的情况下,传统体制内的工资水平仍然呈现较快的上升趋势。1997—2002年,国有单位职工平均实际工资年均增长分别达到4.2%、6.7%、12.9%、10.9%、16.2%和16.3%,明显高于其他单位。这样,对于那些容易得到贷款的大型国有企业来说,资本变得相对便宜,劳动相对昂贵,从而诱导出产业和技术选择中用资本替代劳动的倾向,产值增长不能带来相应的就业扩大。 生产要素被人为扭曲的判断,可以从资本在不同部门的边际报酬差异得到印证。如果资本价格没有扭曲,并且按照市场原则进行配置的话,资本的流动遵循边际报酬递减规律,最后会在各部门间形成趋于均等的边际报酬率。否则,在那些易于获得资本,并且使用成本较低的部门,资本边际报酬就相对低,而那些获得资本有困难,并且使用成本较高的部门,资本边际报酬就相对高。世界银行(2004)的一项研究表明,20世纪90年代中国农村非农产业的资本边际收益率远远高于城市工业,而且超出的幅度呈现越来越大的趋势。1990年农村非农产业的资本边际收益率是城市工业的2.1倍,1995年提高到3.7倍,2001年提高到5.2倍。这一期间农村非农产业资本边际收益率的增长速度是城市工业的4.3倍。这里,城市工业可以代表受到资本供给优惠,从而存在价格被低估倾向的部门,农村非农产业因企业规模小和民营性质,从银行贷款则因金融机构严格的贷款条件而往往被拒之门外,因而资金需求只能从其他渠道获得,成本高昂,接近于以真实市场价格获得资本。 劳动力市场的分割进一步强化了这种资本替代劳动的倾向。劳动力市场的分割,主要表现为农村劳动力难以进入城市正规部门就业,一般劳动力难以进入国有部门尤其是国有垄断部门就业。正如上文分析的那样,这些正规部门、国有垄断部门恰恰是具有充足廉价资本供应的部门,在资本的价格长期被压在均衡水平之下、就业存在体制性障碍的条件下,这些部门必然进一步使用资本替代劳动,导致高投资、低单位就业的经济增长模式。 四、政策结论 20世纪90年代以来,中国的就业增长主要是通过中小企业、民营经济以及非正规经济,通过逐渐发育起来的劳动力市场机制所创造的。另一方面,城镇实际失业率也持续提高,劳动参与率逐年下降,政府主导投资带动的就业增长效果不十分显著,从而导致在经济增长的同时没有显性的就业增长。目前的高失业率,有很大的部分是自然失业率,主要由于劳动力市场不健全、产业结构调整和各种不利于就业扩大的规制而产生。这个失业组成部分并不能通过宏观反周期政策予以消除。而在宏观经济政策可以有所作为的范围内,又由于政策导向不是就业最大化,以致当宏观经济政策刺激起经济增长时,就业增长效果并不显著。 因此,了解目前中国城镇失业产生的原因和组成部分,可以有针对性地制订和实施治理措施。失业是由周期性失业和自然失业两部分构成的。相应地,治理失业也需要从两个方面着眼,即一方面改变宏观经济政策的单纯GDP 取向,而以扩大就业作为首要目标,治理周期性失业,另一方面从降低经济活动成本等角度治理自然失业。具体来说,在引导政府和社会投资时,参照各行业的就业吸收能力确定重点投资领域的优先序。信贷政策需要改变那种偏好大项目、大企业、国有经济的倾向,应充分重视中小企业、农村非农产业的资金需求,取消不合理的人为障碍,让这些部门能够有平等的机会获得资本要素。进一步发育和完善劳动力市场,矫正生产要素价格的扭曲。政府的扶助就业政策应着眼于完善劳动力市场功能,帮助提高劳动者的职业转换能力。此外,加强对具有就业吸纳倾向的小企业、非正规部门的政策扶持,从投资、税收、融资、技术改造等多方面予以扶持。
项目管理毕业论文:高职英语专业学生海外实习项目管理模式初探 摘 要:海外实习受到众多大学生的追捧,同样也是很多高职英语专业学生向往的实习。目前高职英语专业学生海外实习项目平台的构建主要有校际合作、校企合作两种模式。根据高职英语专业学生的特点和实习管理实践构建与现状相适应的“家、校、企、生”四方联动的信息交流和管理平台,加强“实习前、实习中、实习后”三个环节的教育虚实结合的管理模式。 关键词:高职英语专业学生;海外实习;管理模式 近年来,当海外实习在本科院校如火如荼地开展时,高职院校由于学生的英语语言能力和综合素质等原因没有大规模的开展。广东工贸职业技术学院2009年的一项校内调查显示,48%的同学有参加国际交流的意向,到2011年这个数字上升到55%,其中英语专业的学生海外实习意愿达到61%。面对高职院校学生日益增长的海外实习的需求,高职院校也应该行动起来为他们搭建海外实习平台,有效推进工学结合高技能国际视野的人才培养。海外实习在开阔学生视野、提高自立能力、培养跨文化能力的同时,促进了高职顶岗实习教育教学改革和国际文化交流,是教育国际化的重要组成部分。所以高职院校也应该积极主动地开拓海外实习项目,加强对海外实习项目的管理,为我们的高职学生提供更多优质的海外实习项目。 在高职院校开展海外实习项目,为什么受到这么多英语专业学生的欢迎,原因有二:第一,作为高职英语专业的学生他们在英语语言上比其他专业的学生更有优势,她们更迫切地要求提高英语语言能力;第二,专业要求,目前在高职院校中最受学生欢迎的专业主要是商务英语专业和旅游英语专业,这两个专业的学生对国际化视野和跨文化交流能力提高的需求更强些。 1 高职英语专业海外实习项目管理平台的构建 1.1 根据与国外合作的主办方性质,可将合作模式分为以下两类: 1)校际合作模式。国内高职院校与国外同级别的社区学院等合作,选派学生到当地企业或机构实习,称为校际合作。如广东工贸职业学院从2005起就与新加坡特许学院签署协议,每年选派品学兼优的学生在暑假赴新加坡实习,特许学院为学生开设跨文化沟通课程,帮助学生快速适应国外生活和工作。截止目前共派出28名学生赴新加坡进行为期1个月的学习和实习。2)校企合作模式。校企合作指的是国内某些旅游职业院校与国外高级酒店或从事海外实习的中介机构合作,派出学生到国外酒店实习。自2006年起,山东旅游职业学院就派遣学生到其海外实习基地如阿联酋伯瓷酒店(burj-al-arab. hotel),美国迪斯尼乐园、新加坡asia grand酒店等实习。广东工贸职业学院与国内资质较好的国际旅行社合作,派出学生到国外实习。如从2011年起,广东工贸职业学院与港之旅合作开展“summer work travel usa program”。 1.2 构建高职英语专业海外实习项目管理平台的要点 基于上述两种合作模式中,构建校际合作的管理平台主要是与和本校有良好合作关系的国外高校和国外地方政府合作,合作难度不大,管理平台的建立也易操作,一般合作院校都会提供项目指导教师;而构建校企合作管理平台,由于企业和组织本身资质参差不齐,所开展的项目千差万别,在开拓项目、建立合作关系时则需要认真考察和甄别。并且要求合作双方签署合作协议,双方各自履行权利和义务,合作管理才具有法律效力。开发和建立高职英语专业海外实习项目信息交流和管理平台,信息交流和管理平台中有合作院校或中介机构、企业、学生家长、学生、学生小组长、学院指导教师、教务处共同管理海外实习的学生,实现学生海外实习地的虚拟实地管理。 2 高职英语专业学生海外实习项目管理模式 高职学生在海外实习过程中,由于文化、语言以及气候等方面的差异,再加上自主能力不强,总是会有各种各样突发情况发生;又由于实习地点在海外较为分散,指导教师难以一一现场指导或者巡察,存在着实习指导不够和监督不力的现象;学生在海外实习中要扮演实习者、员工还有外国人的三重身份,也很容易出现心理和角色上的不适应等等。如果对这些问题置之不理的话,海外实习的效果将大打折扣,甚至会影响到中国学生在他国的声誉,所以,必须探讨有效的管理模式,确保学生海外实习的安全,使学生顺利完成海外实习。学校与学生之间的联络畅通和对学生海外实习地的虚拟实地管理,都是不可或缺的。 广东工贸职业技术学院应用 语系在2010、2011及2013级学生海外实习管理过程中,不断摸索和改进,逐渐形成了与现状相适应的“家、校、企、生”四方联动,加强“实习前、实习中、实习后”三个环节的教育的“43”虚实结合的实地管理模式,在企业、学校和学生之间建立了良好的运行和管理机制,实习效果大大提高。基于三年的实践探索如下: 2.1 建立“家、校、企、生”四方联动的信息交流和管理平台 学生实习点分散在国外,指导教师不能亲自到实习点进行指导,导致学生的实多处于无人监管状态,学生在海外实习,生活和工作上多了一些不可预知性,难免让家长产生了一些担忧和牵挂;企业虽然是学生的直接管理者,但是其更大的精力放在了生产产品和盈利方面,因此很难在生活、学习、心理和行为方面给予学生及时有效的辅导。因此,海外实习日常管理的有效性是提高海外实习质量的重要保证。 在三届学生的海外管理过程中,我系将“互信、互动、常沟通、勤联系”的交流机制的建立作为解决这一问题的重要途径。利用学院的校外实习网络平台,逐步建立了“家、校、企、生”四方联动的信息交流和管理平台,即建立了“校、生”之间的管理平台、“校、企”之间的信息平台、“企、生”之间的管理平台,学生如有工作变动、岗位调动、请假等需要先在信息和管理平台上向学校和企业申请,得到回复后才能离岗或变动岗位、请假。同时学生出现了工作问题、心理问题也可以在信息平台上和学校指定的指导老师进行沟通,指导老师协助学生一起解决工作难题和心理问题。海外实习学生自主网格化管理。若在同一地点实习的学生数达到一定的数量,由系部推荐或学生自荐,选拔配备小组长,负责学生海外实习期间之间联络和管理工作,加强学生的自我管理。指导教师全程“信息”跟踪学生、家长、企业。当然项目主办方的当地紧急支持和服务也是为学生提供保障、解决实际问题的有效途径之一。通过信息交流和管理平台,架起了“家、校、企、生”的沟通桥梁,实现了及时、有效的互通信息,不仅有助于及早发现问题、解决问题,还增进了彼此之间的感情,更提高了实习管理效率和实习质量。学校和家长之间定期联系,准确把握和判断学生的动态,双方及时给予学生必要的指导,促使其尽快成长;“家、校”信息网络还有助于学校全面了解学生的家庭情况,也有利于家长全面的了解学校,双方之间的沟通不仅为学校改革和创新人才培养模式积累了调查资料,也在无形中宣传了学校的育人环境,对招生和就业工作起到了促进作用;“校、企”之间的信息往来,可以增进双方的了解,明确双方的要求,起到功能互补的作用,有助于制定周密的、充满人文关怀的、高效的顶岗实习日常管理制度。 四方联动的信息和管理平台集管理、关怀、指导于一体,全程追踪学生海外实习的情况,指导学生在真实的职业环境中学会做人与做事,学会国际环境的生活与工作,促进了海外实习运作流程的完整性,达到了各自的目的,实现了“家、校、企、生”的四方共赢。 2.2 “实习前、实习中、实习后”三个环节的管理 海外实习前,针对不同专业方向制定了相应的该专业方向的《海外实习指导书》,如《旅游英语专业海外实习指导书》、《商务英语海外实习指导书》,对学生在海外实习的语言能力进行要求,如要求海外实习的学生编制旅游英语专业导游词汇手册、商务英语专业商务词汇要;海外实习前进行开设跨文化交际课程,如美国的现行货币政策、美国法律概况、美国风俗、美国地理等有助于学生缩短适应海外实习环境的时间;进行安全教育,加强学生自我保护意识和维权意识的培养,减少实习中的心理落差。因此,由我校外事办联合应用外语系在全校范围内开设跨文化语言与文化课程,定期从知名度高的旅游企业、科研院所聘请资深导游、签证专家、资深学者到学校,有计划地开展“英美文化进课堂”、“职业素质教育讲座”、“企业冠名的技能大赛”等系列活动,针对岗位人才需求、专业知识技能、营销技巧、成才就业观、处世价值观等,对学生开展职业素质培养,使学生对海外实习有更多直观的了解,提前做好心理准备。 实习中的监管,督促学生在英语语言的学习中多听、多说、多练,将看到的美国等外国企业的文化、管理方式、经营模式进行观察和思考,培养学生养成良好的总结、记录和反思的习惯,《赴美实习指导书》中要求学生在实习中最少完成12篇实 习周记、3次月底总结、一次实习报告;指导教师每月通过“家、校、企、生”的信息平台对学生完成情况进行通报,从而从制度上促使学生养成良好的记事习惯和思维习惯,真实的记录也可为学生实习评价提供有效的依据。 做好实习后的管理。(1)项目满意度调研。在每个项目结束后,对学生进行项目调研,了解学生对项目的反馈情况,作为项目改进的依据。(2)经验交流与分享。开设讲座和谈论会的形式,请参加过海外实习的同学分享海外实习经验和体验,借用参加该项目的我们一位同学话来形容她的海外实习经历就是:此次赴美带薪实习是一次用金钱无法衡量的美妙体验,在我的成长足迹中留下了精彩的一笔。(3)建立学生海外实习档案,帮助学生在心理和专业素养上看到自己的成长历程。 高职院校应该积极开拓更多海外实习项目,让海外实习不只是少数富裕家庭大学生的“专利”,更多家庭条件有限的高职学生提供实现自己的“海外实习梦”的平台。根据高职英语专业学生的特点构建高效的管理模式,形成与现状相适应的“家、校、企、生”四方联动,加强“实习前、实习中、实习后”三个环节的教育,“43”虚实结合的实地管理模式,有利于培养国际视野的高素质、高技能人才。 项目管理毕业论文:企业安全生产标准化建设项目管理研究 [摘 要]随着市场经济的全球化,中国企业经济的高速发展,企业的规模建设越来越大,生产能力也愈加增强,在高速发展的企业的经济模式下,企业安全生产标准化建设是一项重要指标,也是企业文化的重要内容之一,是每一个企业面临的重要问题。而安全生产管理则是在企业安全生产标准化的前提下,进一步提高企业的安全生态,维护企业的生产模式。本文主要简述企业安全生产标准化建设以及安全生产管理的重要性,相互依赖性,对企业的重要影响等。 [关键词]企业安全 标准化 建设 管理 一. 企业安全文化建设是标准化的前提 1.充分认识企业安全重要性 人们经常说“安全第一、预防为主”,从这句话中可以看出每个人都知道安全的重要性,但有相当一部分员工总以为很容易,可事实上没那么简单,做起来太难。安全之路难,难于上青天。如果一个企业,最基本的安全工作没有做好,甚至存在重大安全隐患,那么即便是有着高效的运营模式,那么也是不堪一击的,只有保障了企业安全,企业才能稳步的进行安全生产,提高效率[1]。那么什么是企业安全文化呢?安全文化的首创者国际核安全咨询组(insag)则对安全文化给出了相对狭义的定义:“安全文化是存在于单位和个人中的种种素质和态度和”英国健康安全委员会核设施安全咨询委员会(hscasni)对insag的定义进行了修正,认为:“一个单位的安全文化是个人和集体的价值观、态度、能力和行为方式的综合产物,它决定于健康安全管理上的承诺、工作作风和精通程度。”用中文解释:安全文化就是企业的安全意识、安全目标、安全责任、安全素养、安全习惯、安全科技、安全设施、安全监管和各种安全规章制度的总和,其核心是坚持以人为本,保护人的健康,珍惜人的生命,实现人的价值的文化,并在企业的安全管理中发挥着重要的导向、激励、凝聚和规范作用。可见而知,企业安全文化,对于个人员工,对于整个企业来说,是命脉发展的关键所在,也是企业文化魅力的基本体现。 2.标准化需要企业领导积极主动 一个企业的管理层决定着企业的盛衰成败,高素质高效率的管理者,可以直接领导公司形成独具特色的企业文化,所以,企业安全文化建设的实施者必然是公司高层的领导,领导有力度,员工才能重视起来,因此,企业领导认识企业安全文化的意义,才是建设企业安全文化的第一步。只有企业领导积极主动的提倡起安全文化的重要性,才能动员企业的所有员工一起参与这场宏伟的建设中来[2]。 3.加强员工安全思想意识建设 企业员工是企业的血肉,是企业最根本的财富,所以,一个企业的文化作风,最直接的是由企业员工创造的,因此员工具备的安全思想素质,至关重要,影响着团队的安全意识,更是企业的安全文化根本,而很多企业的员工总是拿效益第一,往往忽略了安全的重要性,因此,企业对员工思想的安全教育是保障企业安全文化建设的基础。企业可以定期通过问卷调查的形式,对员工基本安全意识的情况做考察,然后针对员工的安全思想的不足,进行培训讲解,并作定期的抽查,施以奖罚措施。让企业员工意识到,了解跟掌握企业的安全文化是对分内工作的一种评定,让每一个员工从思想上,认定企业安全建设的重要性。对员工安全意识的培养,从员工的工作思想、工作态度、工作责任、法制意识、价值观念等方面入手进行综合培养,从根本上提高其安全意识,树立“安全第一”的观念。 4.企业安全生产标准化建设是落实企业安全生产主体责任的必要途径 有了企业的有效领导,员工的积极配合,彻底贯彻企业安全文化建设的思想内涵,就有具备完整的实施体系,有条不紊才能一步步推进安全文化建设。完善安全制度、强化安全教育。建立安全指标及相应的实施流程。就可以规范员工的安全行为,起到约束作用。即便是了健全的规章制度,还不够,有了条文规定还必须要活学活用,深刻贯彻到企业员工的脑海里,从本质上改革企业的文化标准。强化企业的安全文化建设,掌握安全知识跟技能的前提下,坚持思想,坚持安全意识,才能真正做到自我保护、安全生产。进一步改革企业安全文化。 二. 企业安全生产标准化的项目管理 1. 保护企业生产项目资源 企业的生产模式跟生产效益,很大程度上取决于企业 的生产资源,这包括企业的生产原料,企业的生产设备,以及企业生产的产品。企业安全文化建设的为企业安全生产提供了良好环境,也是安全生产的基本条件之一,归根结底的说,文化建设的最终目的是为了企业能顺利的安全生产。珍惜保护企业的生产资源,不仅需要一些列的规定措施,也需要企业文化的影响,在生产过程中,遵守企业的生产流程,不能急功近利的给生产过程带来巨大的负担,保证生产的合格,安全,质量。 2. 充分发挥企业职能 在安全生产的指标范围内作业是基本的要求,但是实施起来就需要企业每一个员工的配合,因此,企业要充分做好领导及管理的职能,一方面,对员工的生产方式及过程进行监督,改善劳动条件,合理执行员工的薪酬标准,对于表现好坏的员工有奖罚措施,坚持安全生产的原则,才能实现安全生产和文明生产。并且,企业要充分明确分责任,合理分配,针对不同的环节有不同的安全生产措施,如果出现紧急状况,能及时了解情况,及时处理问题,解决问题。对于企业的安全生产环境,要做到明确跟保障,了解生产设备的属性,要具有专业性知识的人才帮助企业共同规划和辅助生产。 3. 建立企业安全生产诚信体系 企业诚信建设是企业发展的前提,建立企业安全诚信机制是提高企业整体信誉度,同时促进企业安全发展,全面提高企业公信度。企业应当建立安全生产诚信工作机制,建立企业内部和外部安全生产信用制度,建立企业内诚信管理制度,开展诚信宣传教育,共同遵守诚信行为,形成从业人员对企业有信心,客户对企业放心,安全管理部门、保险部门、金融系统和社会对企业放心。通过明确生产过程的分布管理,明确员工职责,建立完整的成产机构体系,在物质上保障企业的正常运作,还有员工的待遇,在法律上,规定权责关系,保障企业的安全生产,及员工的安全作业。开展安全标准化管理,促进安全成产规模化,效益化。 三. 标准化管理的相互促进 完整的企业安全标准化影响渗透在每一个员工的心里,在精神上防范于未然。对于企业安全以及员工个人都是一种保障[3]。企业的安全生产管理,是安全标准化背景下的进一步实现。建立完善的安全生产管理体系,具备独立,高效,的解决安全问题是一种考验,更是一种挑战。所以,在安全标准化的背景下,开展安全管理的体系建设是绝佳的机会。两项措施的开展,相互配合,相互影响,对企业的安全有着巨大的帮助,也是对企业文化特色的一种体现,因此,企业安全标准化,统一化,一方面极利于企业,同时也方便企业管理,共同维护企业的蓬勃发展。 结语 安全工作标准化有难度,但它是一件具有深远意义而又长期的工作,企业经过多年的发展和完善,已逐步形成一套较为完整并有自身特色的企业管理体系,公司的企业文化氛围也逐步形成,安全管理工作现已逐步被人们所理解,安全理念正在深入人心,但企业的安全文化建立、完善还需我们继续努力,我们的安全工作者任重而道远,我们对待安全工作要做到每时每刻认真对待,我相信,在我们所有企业员工的配合下,一定会创造一个更加安全,高效的生产模式,创造一个具有特色企业文化的公司。 项目管理毕业论文:浅论项目管理中的建造师的主导作用 摘 要:随着建筑工程的发展和我国近年来项目管理理念的不断创新完善,作为项目管理中的注册建造师在施工阶段的项目管理过程中的作用愈发成为建筑产品质量、施工管理成本和工序作业安全的关键因素,论述了项目管理中建造师的主导作用。 关键词:建筑工程;项目管理;应用 一、更新观念、重树信念,树立良好的服务意识 中国传统道德体系在春秋时期就明确了“礼义廉耻”的日常行为规范,将道德置于了传统文化的至高地位,从而对构建社会秩序、创造华夏文明、塑造中华民族品德、维护社会稳定发挥了巨大作用。 正是庆幸有中国传统文化道德的长期影响,使中华民族耳濡目染着这种道德规范,更可以作为我们这些建造师的道德观念基础,从而会利于我们更好地完成建筑施工活动,并逐步与国际工程注册执业师的职业道德体系接轨。别忘了“态度决定一切”,这种态度体现了建筑执业师的价值观、人生观和道德观,因此建造师的观念和服务意识是实施项目管理工作的首要因素,直接影响到主持项目管理工作的成败。 二、增强法律意识,杜绝项目管理过程中的不良行为 在全球事务越来越一体化、国家发展全面进入现代化之势,社会的法律法规体系也在愈加完善。作为项目管理者之建造师尚应具有良好的法律意识,要敬畏法律、尊崇法律,才能自觉地按法律规范自己的言行,履行自己该担当的法律责任。但法律意识并非与生俱来,法律法规也非一成不变,这就给建造师提出了一个不断与时俱进的要求,只有通过不断的学习和接受教育,才能熟悉工程建设的法律体系,掌握和灵活运用相关的法律法规,以此来不断修正自己的行为,逐步减少直至最终杜绝在项目管理中的违法、违规行为,否则法律意识淡薄、守法意识缺失,必将在建筑活动中出现多种不良行为,甚至放松约束、不思进取,可能导致违法行为的出现,其后果将可能严重影响人民群众的生命财产安全,损害社会公共利益,扰乱市场经济秩序,也将增加社会不稳定因素。 认识到这些可能的危害后,首先应清楚注册建造师个人所直接承担的法律责任,包含法律(如《建筑法》、《合同法》、《招投标法》、《安全生产法》及《刑法》部分内容)法规(主要有《建筑工程质量管理条例》、《建筑工程安全生产管理条例》及《民用建筑节能条例》)和部门规章(如《注册建造师管理规定》)等所明确的行政、民事和刑事三种责任,站在维护建设工程行业的高度,将建筑产品质量和建筑施工活动安全放在第一位,将施工单位的企业目标与项目管理目标放在合适的位置,将个人则应视为施工活动中的主要责任担当者,为整个项目管理提供全方位的服务。 三、更新知识、提高技能,将项目管理工作跨上新台阶 在经济社会快速发展的今天,随着国家产业政策的逐步调整,人民群众对建筑产品的新需求不断提高,为了与建筑新技术和行业新工艺的发展相适应,建造师必须不断地更新自己的知识,扩大自己的视野,提高自己的专业技能,在执业岗位上提升个人的综合素质,从而使自己在执业过程中更好地发挥主观能动作用,并努力通过项目管理这个平台来体现建造师的人生价值,并满足新时代的更高要求。 建造师应达到的综合素质包括“德、识、能、知、体”五个高素质标准:德:指道德,意为思想好、作风好,致力于发展社会生产力与造福人民,有高度责任感和事业心,且具顽强的进取心和坚韧性。识:指有敏捷的见识、改革的胆识,具有非常人的发现问题、解决问题的能力,并能始终不渝地去实现目标。能:是主指管理才能,包括决策、组织、创新、协调与控制能力。知:则指知识结构,要针对项目的动态、复杂和系统的管理特点全面改善、补充自己的知识结构和知识水平,跟上时代的步伐。体:只有强健的体魄和充沛的精力,才能发挥德、识、能、知的作用,适应于现代化建设的快节奏、高效率环境。 另外要坚持做好“四个维护原则”:一是坚持维护社会利益,二是坚持维护本企业利益,三是坚持维护业主利益,四是坚持维护专业施工队利益,从而能妥善地处理国家、集体与个人的三者利益关系,真正地使得自己所主持的工程项目管理水平不断跨上新台阶。 四、安全第一、关爱生命,争创施工现场安全文明样板工地 抓生产必须抓安全这是施工管理者的共识,而“安全第一 预防为主”的国家安全生产方针应自始至终贯彻到施工的每一个作业环境和工序,由此安全生产与文明施工就成为建造师在建筑活动中的一项重要工作内容。 虽然国家在不断地推行建筑施工现代化,而实施过程中,因建筑行业劳动大军的人数愈来愈少,劳动技能高的作业人员日渐不足,导致施工队伍的整体素质不断降低。 然而建筑施工活动的客观规律告知我们,人的素质决定了其工作质量,工作质量又决定了施工工序水平,不同层级的工序水平会产生完全不同质量等级的建筑产品,同时对作业现场的安全环境产生不同的影响效果。由此推定,随着施工活动水平的下降,现场作业环境的安全性、舒适性呈日益变坏的趋势,这不但阻碍建筑施工现代化的进程,而且影响着国家对施工场所的安全期望与绿色环保要求。作为施工管理的主导者,应无可争辩地担负起改善作业条件、优化施工工序、争取创造更安全、更环保、更舒适的人性化环境,为最终形成优良建筑产品提供外部条件。 有缘于此,如何来改善现场条件、改变传统手工操作和劳动密集型的落后现状,须从以下几个方面做工作: 1、制定合理的工序计划和适度的质量标准,结合工期要求,把握好重要工序、关键工序的验收尺度; 2、拟定并随施工阶段不断优化现场平面规划,确保材料运输和周转料的转场方便(包括水平与垂直方向); 3、精心选择技术先进、经济适度的施工机具,加大机械化的使用占比率,有利于降低作业工人的劳动强度; 4、认真履行工人进场教育、三级技术交底手续,落实样板先行制度,切实提高建筑业劳动大军的操作技能; 5、加大安全硬件投入,力争防护用具标准化、工具化、现代化,杜绝安全责任事故,减少安全风险费用(如工伤赔偿和行政处罚); 6、将安全管理(软件)分解到日常施工活动中去,严格执行“工序三检”和“工完三清”,使作业现场的安全、文明、绿色、环保工作常态化。 五、及时总结、循序渐进,争当建筑业的排头兵 由于施工管理内容千头万绪,作业程序千变万化,甚至施工环境也不断变迁,这种源于建筑工程本身的一次性、作业环境的复杂性、单栋建筑物的不可复制性等特点,使得建筑行业的科学发展带有极为复杂的现实约束情形,哪怕是相同的设计理念和标准、相近的作业条件下,不同的时间段里也将出现不完全一样的建筑产品,这种独特的建筑活动特色迫使着建筑业从业者思考着如何应对和如何改进。 根据以往经验,应在前人的实践基础上结合自身探索及时进行总结,通过不断的总结来发现存在的问题、缺陷,然后选择相应的应对之策,一个项目一个总结、一个总结带来一个进步,从而使建筑施工实践第一线的建造师一步一个台阶,始终处于建筑业发展的最前沿。具体到施工管理的整个流程可以归纳为一句话“1学2摸3订4创5抓6总结”。 学即除不断更新知识之外,还包括各种新规范、新标准、新工法、新工艺等,针对工程设计资料还需全面仔细地学习图纸内容、弄懂设计意图,力争在设计定案之前加入适合自己企业特色的先进技术与工法,而不仅仅局限于专挑设计毛病或设计缺陷; 摸即及时摸清业主意图,同时在选择施工方案时有针对性地使施工组织设计方案既有利于工程安全顺利施工、又有利于提高建筑物品质和档次,附带地又有效地控制住工程造价; 订在前二者之后,有目的地制定作业方案、施工目标,包括质量、进度和投资计划及安全控制目标,有条件的尚可采取bim-建筑信息应用技术等新的电脑协助的可视化管理来模拟施工过程,使得在工程实物形成之前就有虚拟化的“纸上谈兵”供施工管理人员了解、熟悉,通过低成本的桌上演练有利于控制目标的实现; 创即创造良好的施工作业条件(安全生产所需),营造舒适的建筑活动环境(绿色环保的行业发展方向);这不仅仅需要建造师个人的创造性,而是一个项目管理团队的集体智慧的集中体现,它针对项目的各个分解目标灵活地进行工艺、工法选择,结合企业iso管理体系的运作,而不是死搬照抄施工手册或企业习惯性做法,在常规作业里体现出企业的特色、在摸索试验中创造出独特的技术,从而避免随波逐流、简单重复的施工现象,使项目管理成果包含更多的创造性; 抓指主抓作业现场,包括合同管理、施工方案、工艺策划、资源配置、制度落实、过程验收、安全 监督、成本控制、风险管理等诸多内容。相对于前几项准备和策划,抓就是建造师投入到项目管理的具体工作任务,包含了更多的领导指挥艺术,最能体现出建造师系统管理和动态管理的能力与技术实力,是项目管理过程中的核心内容。因此,要抓好建筑设计实物化的施工活动,就必须分清主次、先后、快慢、轻重、缓急,通过制度化管理这根主线将项目班子、施工人员、劳动工人有效整合在一起,合理使用奖惩与激励的手段来保持项目管理系统时刻处于预设的运转状态,通过pdca的循环方法不断自我完善、提高,使得项目管理收放自如、张弛有度、令行禁止、高效有序,真正地发挥出建造师应有的主导作用。 项目管理毕业论文:TS公司基建项目管理系统优化方案研究 摘 要:随着信息技术的不断成熟,为企业构建一套稳定、高效的应用系统提供了可靠的技术保证。本文详细介绍了基建项目管理系统的应用现状,对系统总体架构及应用的平台模式进行了简要描述,同时详细描述了系统的子系统组成、各子系统的功能模块划分以及每个子模块实现的功能点。结合ts公司的切实业务需求以及当前工程管理理论在基建工程建设中的应用,对ts公司基建项目管理系统存在的问题进行了分析,并就此拟定了具体细则及优化的功能点。 关键词:工程管理;基建项目;管理信息系统;优化方案 一、 ts公司基建项目管理系统应用背景 从2001到2011十年期间,ts公司先后完成两个大型火力发电机组的建设,分别是5台600mw和2台1000mw的发电机组。ts公司为使得基建工程建设能够顺利、高效的完成,在工程建设过程中,构建了一套相对完整的c/s结构的基建项目管理系统,作为台山火力发电厂基建项目管理过程中的辅助决策工具。从而推动基建工程管理水平的提升。 二、优化ts公司基建项目管理系统的重要性 进入新时期,基建项目管理信息化成为一种必然趋势,并发展到了深化应用的阶段。通过用户的使用后发现系统本身还存在某些需要改进的问题,主要表现在: (1)各模块之间关联性有待提高, (2)侧重于台账方面的管理,而对于资金在相应流程中的管理不足,缺乏对过程的强有力控制。 (3)动态的投资分析功能有待完善,如对于预计发生的各类费用缺少统计和分析,不能反映实际执行情况与预测偏差,从而缺乏对后续工作的指导意义。 (4)缺乏综合分析模块及决策支持系统。 三、基建项目管理信息系统相关理论 (一)基建项目管理系统的定义 基建项目管理系统(project management system)是指建立在科学、合理、有效的管理制度基础上,根据系统、科学的项目管理方法理论,继而形成以概算和合同管理为主线,以项目的质量、进度、成本以及安全控制为目标的管理信息系统。 (二)基建项目管理系统的基本功能要求 基建项目管理系统需要对工程项目进行动态、定量以及系统化的管理与控制,应该具备以下几方面的基本功能: 1.能够实现对工程公司范围内的数据信息共享。 2.能够实现工程数据的快速处理。 3.能够保证统计信息的准确性。 4.能够满足用户对各种报表的需求。 5.能够使用动态的模拟技术辅助决策。 四、基建项目管理系统的实施步骤 建立基建项目管理系统的步骤主要包括以下几个方面: 1.系统实施的立项及规划。 2.系统的业务流程调研及需求分析。 3.系统的开发。 4.制定实施计划。 5.实施人员的组织建设。 6.制定详细的工作流程。 7.应用系统的安装调试。 9.系统应用的培训。 10.系统应用总结。 五、ts公司基建项目管理系统应用现状分析 (一)ts公司基建项目管理系统概述 ts公司在基建期间的主要解决方案是基建mis、p3、oa办公自动化以及内部公司网页,当前采用上述的组合管理使基建项目进展顺利。主要包括了工程管理、物资管理、财务管理、计划管理、施工管理几大管理模块. (二)系统的总体设计目标 主要体现在以下三个方面: (1)建立健全、完整的数据库管理系统,提高数据处理效率和项目管理水平,实现无纸化办公; (2)迅速、准确的生成竣工决算,通过计划、物资等子模块为财务竣工决算提供资料准备。 (3)严格按照国家要求的质量验收标准,通过质量管理、安全控制、工程管理等子系统准备档案资料,准确、快速的完成投产时需要准备的竣工文档资料。 (三)系统的总体设计原则及实施策略 (1)系统的总体设计原则。为提高系统的可扩展性和可维护性,最大限度的减小因需求变更带来的修改问题,系统的总体设计须遵循以下几项原则:安全可靠性、经济实用性、技术先进性和用户体验性。 (2)系统的实施策略。系统的实施严格遵照”总体规划、分步实施”的规范流程,首先构建系统的总体架构和主要功能模块,而后再逐步完善各模块的功能点,在最大程度上减小工程建设的风险。 六、ts公司基建项目管理系统的总体结 设计 (一)系统结构 台山基建项目管理系统的实施是根据工程项目的各子目标业务处理的特点选定与其相符合的软件架构。业务的综合查询设计使用b/s结构的平台模式,而其他的业务处理都采用c/s的平台模式。 (二)ts公司基建项目管理系统优化思路 1.系统规划与ts公司的经营管理战略目标保持一致 台山基建项目管理系统的规划要确保在做技术投资决策时能够充分满足ts公司的意愿。在电厂发展战略的指导之下和理解业务规划与发展战略目标的基础之上,重新分析、评估和管理台山基建项目管理系统,通过现代化的科技支撑体系的建立,促使其高效运转。 2.结合ts公司自身特点使用与其相适应的信息技术 ts公司基建项目管理系统的建设应用计算机技术在紧跟国际大型工程建筑公司的信息化发展和计算机应用技术发展的同时,需要切合实际的结合ts公司的现状及业务特征,将ts公司的基建项目管理和信息化应用水平提高到一个新的层次。与此同时,还应当充分结合电力基建行业在信息化建设方面的实践经验及最新信息技术的发展趋势,构建基建项目管理系统的架构、系统技术选型和实施策略、系统各功能模块间的业务逻辑关系。3.坚持整体规划为实现可持续发展提供保证 对ts公司基建项目管理系统的建设内容和目标着手于整体规划设计,全面的、系统的指导基建工程信息化建设的进程,以便最大程度上满足电厂的业务需求;此外,充分的利用现有资源,降低运营成本、降低经营风险、提高服务水平,利用辅助决策工具,提升基建项目管理水平,推进工程建设战略目标的完成,以实现可持续性发展的决策目标。 4.强化沟通渠道建设 基建项目管理系统在进行建设及架构设计的同时,还需要将工程业务处理平台、工程质量管理平台、工程建设成本控制平台、物资采购招投标管理平台以及办公协同管理等平台有机结合起来,建立以工程质量、进度和成本控制为中心的软件产品和网络沟通渠道,最终形成高效运行的、成熟稳定的、可持续发展的现代化基建工程管理系统。 (三)ts公司基建项目管理系统优化作用 针对ts公司基建项目管理系统在实施应用中出现的问题,本文对此提出以下几点优化方案,以满足台山基建工程建设的业务需求为目标,在充分考虑现有系统的客观条件下,最大程度上制定切实可行、合理、科学的解决方案。 1.提升基建项目管理系统对业务需求的支持 在业务需求的优化方面,主要着重强化各个子系统间的关联性,使得数据进入系统有统一的规范要求,数据输出时能够最大化的满足业务流程需要,具体主要从以下几点进行考虑。 (1)提高工程管理子系统与投资计划管理子系统间的耦合度 (2)强化施工管理子系统、投资计划管理子系统与物资管理子系统间的关联 (3)改进各类审批单的流程控制 2.增强对基建项目管理过程中的决策支持 (1)同一个项目在不同历史时间段的绩效比较分析; (2)对不同层次项目的进度跟踪与预警分析; (3)对不同层次项目的成本跟踪与预警分析; (4)对不同层次项目的综合绩效跟踪与预警分析; (5)对不同层次项目的施工完成量进行估算分析。 项目管理毕业论文:浅议现代建筑土建工程的特点和新技术以及项目管理的实施 摘要:随着我国经济不断发展以及城市化建设水平的不断提升,致使社会生活当中的每个领域都对能源有着极大的需求,特别是建筑行业,它直接体现出城市发展的深度,为了更好的满足工程建设节能减排以及绿色环保等特点,工程建设项目应采用较为先进的科学施工工艺,同时应将施工项目管理工作落实好。本文重点论述现代工程施工特点和新技术应用,提出高效管理措施,希望对建筑产业的发展有一定推动作用。 关键词:建筑工程 特点 新技术 项目管理 途径 绿色节能建筑已经成为建筑产业发展的必然趋势,对于绿色节能环保建筑工程的技术开发和管理创新成为所有施工单位最为关心的问题之一,可以看到,近年来我国许多大型施工单位都在积极研究节能工程建设的新技术和新管理方式,并且也取得了一定成果,但是在具体操作环节仍有让人不甚满意之处。 一、土建工程新技术和特点 绿色节能环保理念是工程建设中最为突出的特征,利用科技水平将施工技术进行改良可以给人们带来巨大的效益,施工技术的发展和改良关系到人们生产和生活的每一个方面,同时也关系到社会发展。城市高度发展将城市空间进一步缩小,如果工程建设不能满足广大人民的需求,就必然会使生活在城市中的人群感到不安和焦躁,对人类健康有着很大影响,因此在倡导生态节能绿色环保的今天,我国建筑施工技术必须要进行合理改进,工程项目从设计到竣工都应该遵守生态环保绿色节能理念,尽可能的将环境污染和资源浪费情况避免,这不单对建筑产业的发展有一定帮助,同时也是保证城市整体规划质量的前提和基础。 环保材料使用与新型节能技术相结合必定会使现代化建设工程的管理现状有所改变。在现代化工程设计中,合理运用建筑本身和太阳能等节能特点已经成为建筑产业发展的必然趋势,通过该方式不但可以将室内昼夜的温差变化幅度控制好,使建筑物内部温度始终保持在恒定范围,同时也可以通过蓄能耗材将太阳能资源存储起来。回顾我国建筑节能施工技术,从原始的单一型维护结构到现在的太阳能与建筑结构本身的结合技术,从本质上实现了技能建筑的飞跃式发展。一体化建筑节能设计过程中,通过对储能材料的充分利用实现了降低建筑物自身运营成本的目标,从而使环境效益和经济效益成为统一整体。这里说的蓄能耗材通常指的是建筑中应用较为广泛的特殊蓄能耗材,这种耗材蓄能效果是由建筑物本身的材料比热决定的,很多经常使用的建筑耗材也具备很好的蓄能功效,较强的比热性是这种耗材的统一特性。比如像建筑耗材中的砖块、混凝土以及石材等,这些耗材的造价较低,使用也十分简便,如果将其蓄能效果充分发挥出来,同时使其进行能量间的转换和存储,不但能大幅减少能耗量,同时还能够拓展建筑物其他的使用能效,能够促进建筑和太阳能一体化技术的发展。 热惰性是建筑蓄能耗材的共同特点,利用该特点能够调节建筑物的昼夜温差变化情况,从而室内温度降低,使生活在建筑物内的人们处于恒定温度中,通过该方式还能够减少空调使用时间和使用次数,使空调能耗充分降低,为节能能源作出贡献。常见的蓄能方式有混凝土或岩石空腔蓄能以及水箱蓄能。这两种蓄能方式的可操作性较好,使用十分简便,同时其器具也较为简洁。 现代工程施工技术中,虽然新施工技术很多,其建设功能也不尽相同,但是不管选用何种方式建设,工程项目管理工作始终都是最为重要工作。 二、现代化工程项目的管理手段 首先要强化土建工程的项目变更管理工作,及时记录和了解工作中的问题。在工程建设时期,因为各种因素制约,致使工程变更不可避免,其变更主要包括工程的设计变更、施工变更、计划和进度变更以及工程的项目变更等。以上变更通常会使工程建设成本增加,同时使工程建设周期延长,在增加工程建设成本的同时,也不利于保证工程建设质量。所以应对变更进行有效、及时的控制和管理,将因此引发的成本上涨值降低到合理范围内。根据工程变更特性对工程施工量以及成本增减情况进行科学分析,准确掌握工程变更价款,及时作出调整和修改。 其次应强化现场签证管理工作的执行力度,将工程造价质量控制力度提升上来,现场签证作用主要是处理施工合同条款中没有囊括但是在建设期间又出现的特殊的书面凭证。现场签证费用同样也是工程项目造价的重要组成部分,签证会以价款形式体 现在项目最终的竣工核算过程中,因此对于签证的管理和控制也会给工程造价控制工作带来正面影响。假若不控制现场签证,就会使得工程结算工作无法按照制定的规定开展,强化管理力度,并且在控制工程造价过程中认真贯彻签证审核规定,严格按照审核程序对签证进行控制,只有这样才能将工程经济效益保证好。 最后应强化工程建设周期管理和工程质量管理力度。合同纠纷产生的最主要原因就是工程质量不满足合同要求,合同在签订时,明确指出工程质量必须达到怎样的质量标准,而且还规定出工程质量不达标时相关的处理措施以及赔偿方式。而建设周期的增加会直接影响建设费用,很容易使纠纷问题发生,同时其也会间接性的影响工程生产和销售等环节的运作,会给施工单位带来较大的经济损失。因此对于工程变更导致的工程建设周期增加等问题,必须要严格按照项目变更审核的标准和步骤进行,如果是由于承包商本身因素致使工程建设周期增加,则应由承包商承担所有经济损失,此外还应强化工程款项支付和管理工作的管理力度,保证工程款项的支付在控制范围内,避免资金失控现象的发生。 总结 根据上文叙述内容可知,现代化建筑土建工程的绿色节能特点要求对其工程施工技术进行新的改革,从而使工程建设符合节约资源和降低成本的基本目标,在该过程中应强化工程项目管理力度,提升土建工程效益,在确保工程建设质量的前提下降低工程建设成本,提高工程使用性能等。为此,我国相关从业人员应认真总结工程建设问题,提高施工技术和管理手段,为人类建设出更多的精品工程和优质工程,使人类的日常生产和生活变得更加简洁轻松。 项目管理毕业论文:建筑工程施工阶段的项目管理解析 摘要:只有各方通力合作,切实加强建筑工程质量管理、进度管理、安全管理和成本管理,才能保证建筑工程项目的顺利实施,为企业创造良好的经济效益。本文阐述了建筑工程施工项目管理的特点,探讨了建筑工程施工阶段的项目管理措施 关键词:建筑工程 施工阶段 项目管理 特点 措施 一、建筑工程施工项目管理的特点 施工项目管理的内容是研究如何高效率地实现项目目标为目的,对项目按照其内在逻辑规律进行有效地计划组织、协调和控制,以适应内部及外部环境并组织高效率地施工使生产要素优化组合、合理配置,保证施工生产的均衡性,利用现代化的管理技术和手段,以实现项目目标和使企业获得良好的综合效益。项目管理的对象是项目,由于项目是一次性的,故项目管理需要用系统工程的观念理论和方法进行管理,具有全面性、科学性和程序性。 项目管理的目标就是项目的目标,项目的目标界定了项目管理的主要内容“ 三控制三管理一协调”,即进度控制、质量控制、费用控制、安全管理、合同管理、信息管理和组织协调。施工项目的生产要素有劳动力、材料、机械设备、技术和资金,这些要素具有集合性、相关性、目的性和环境适应性,是一种相互结合的立体多维的关系,这就说明项目是具有系统性的施工,施工项目管理是具有系统管理的特点的。 二、建筑工程施工阶段的项目管理措施 1、工程项目质量控制 工程项目质量控制质量是工程项目的生命,要想成功地管理好工程项目就必须将质量问题作为项目管理的核心内容在项目实施的过程中,项目管理部应经常召开专题会议重点强调质量问题,树立质量高标准的理念,要以质量立信誉,以管理求效益,强化施工现场管理。 (1)科学管理,建立健全各项管理制度 制定岗位责任制和各项规章制度是项目管理的首要任务和重要部分。项目经理必须重视制度的建立,在施工现场必须抓好督促及落实工作,并要在原有的规章制度基础上,根据该工地的实际情况,建立各种人员的岗位责任制,明确工地管理人员的职责,且成文张贴于工地办公室,以便对照执行。同时明确各种机具、用电以及外墙脚手架等设备的操作和维修制度,由专人负责,专人管理,保证各项工作到位,同时要强化计划管理,根据总进度要求,针对施工实际及时修正计划,实现对重要节点的控制,使计划管理处于最佳状态。 (2)提高认识,加强对一线工人的管理 要提高施工管理水平,必须思想领先,即首先要提高管理意识,由于生产工人流动性大,普遍技术素质差,质量意识薄弱,只重工作进度,忽视工程规模及质量,贪图方便,盲目求快,责任性不强,安全意识差,给施工管理带来很大难度,对这些意识和做法要彻底改变项目管理部在提高管理人员意识的基础上,对生产工人也要加强管理。具体的做法是实施“ 一选择,二教育,三管理 ”的原则。一选择即对生产工人实行“优胜劣汰” 的原则,对那些安全意识差、技术素质低、不服从管理的生产工人必须淘汰。二教育既是对工人上岗前必须实行安全、文明施工教育,对特殊工种的人员必须按照国家规范要求进行岗前考试。对各施工班组工人必须实行奖罚分明的制度,以充分调动工人的积极性,发挥工人的主导作用。三管理即是在施工前必须向生产工人做好各项技术交底工作,在施工过程中严格控制每道工序,实行跟踪、监督、记录、复查或抽查,从技术措施到实际操作中严格把好质量关。坚持“自检、互检、抽检”相结合;坚持上道工序不合格下一道工序不准施工的具体做法,特别对容易发生质量通病的工种及工序进行专职跟踪施工,以强制的手段来克制质量通病,改变不规范的做法。 2、加强项目施工阶段的安全管理 施工阶段的安全管理目标是防止和减少生产安全事故发生,保护生产作业者的安全、保障生命和财产免受损失。安全生产责任制式最基本的安全管理制度,是安全生产管理制度的核心。要将各级负责人员、各职能部门以及工作人员和岗位工人在安全生产方面应做的事情及应负的责任加以明确规定。并且结合安全教育制度对安全管理人员及作业工人加强安全教育,特别是特种作业人员的安全教育要经常进行,使员工重视和真正实现安全生产。要分析工程项目中存在的危险源,针对危险源编制建设工程项目安全技术措施,对施工过程中的不安全因素,采用技术手段加以消除和控制 安全管理主要是预防为主。要经常进行安全检查,安全检查可分为全面的安全检查、经常性安全检查、专业或专职安全管理人员的专业安全检查、季节性安全检查、节假日安全检查和要害部位安全检查等等,安全检查的目的是为了检查安全技术措施的落实情况、消除隐患、防止事故所以对安全检查过程中发现的问题要进行分析、研究发现安全隐患及时整改,对不适宜的安全技术措施要经进行修改、补充和完善。 3、进度管理 工程项目能否在预定的时间内交付使用,直接关系到项目经济和社会效益的发挥。加强工程施工进度的动态管理,使工程计划进度在执行中的优化调整,不断循环往复,直至按设定的工期目标(项目竣工)即按合同约定的工期如期完成,或在保证工程质量和不增加工程造价的条件下提前完成。影响工程项目进度的因素有很多,正是由于上述各种因素的影响,施工进度计划的执行过程难免会产生偏差,影响进度和其他工作。所以,作为管理人员应充分考虑施工过程中的材料、天气、人员以及其他资源配备情况,合理化分施工段,安排各工种的流水作业,编制合理具体的进度计划,要搞好项目的进度管理。 (1)编制施工进度计划 就是确定一个控制工期的计划值,并制定出保证计划实现的有效措施,保证工期计划合同工期的完成。合同中工期的规定是确定工期计划值的基本依据,合同规定的工程开工、竣工日期,必须通过进度计划来落实;图纸资料是施工的依据,施工进度计划必须根据分部分项工程量及作业人工、机械定额来安排相应部位的施工时间。 (2)对进度进行控制 在工程实施中,实际进度与计划进度发生偏离,无论是进度加快、进度滞后都会施工工序的安排带来问题。工程管理者在执行进度计划过程中,加强关键线路、关键工作的控制,运用动态控制原理,不断进行检查,将实际进度与进度计划进行对比,找出计划产生偏差的原因,并及时采取有效措施加以调整,在确定措施前,要对缩短工期而增加的费用与延期完成的费用进行比较分析,纠偏措施可以通过缩短后序工作,维持原进度计划完工的,应首先选择对质量影响小,费用少的工作。 4、工程成本管理 成本管理是全过程、全方位的管理,从投标承揽任务开始到工程竣工验交,每一个环节每一道工序都要事先预测,认真核算和监控一个工程的成本包括很多方面,有现场成本,通过现场管理降低成本;有机械设备成本,通过缩短机械使用周期来提高效益;有材料成本,通过控制材料的质差、价差、量差来减低消耗;有劳动力成本,有效地使用劳动力,不搞人海战术,提高劳动生产率;有质量成本,通过提高产品质量来减少无效劳动;有文化成本, 通过提高凝聚力来调动积极性。还有运输成本、财务管理成本、安全成本等。工程项目要在质量上符合规范要求工期上达到合同文件要求的前提下,采取有效技术措施。采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性,对标书中主要技术方案作必要的技术经济论证,以寻求较为经济可靠的方案,从而降低工程成本,包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗,提高机械化操作等。 综上所述,建筑工程项目的管理是一个系统工程,涉及到方方面面。只有各方通力合作,切实加强建筑工程质量管理、进度管理、安全管理,和成本管理,才能保证建筑工程项目的顺利实施,为企业创造良好的经济效益。 项目管理毕业论文:电力系统输变电工程项目管理初探 摘 要 随着我国经济的高速发展,对于电力输送的要求也越来越高,电力要随时保证每个工程项目、商业以及民众的用电要求。相应的,电力系统输变电工程项目的管理在电力的建设中也是十分繁杂的,其在电力系统中的地位也是十分重要的。文章就电力系统输变电工程项目的现状来初步分析我国在此项目管理中的问题和对应的解决办法。 关键词 输变电;项目管理;解决方案 目前我国在电力方面的基本现状是经济的飞速发展对于电力输送的要求越来越高,因此,电力的输送必须紧跟时代的发展。为了应对经济对于电力输送的需求,电力工业也进行了相应的体制方面的改革,这为电力系统输变电工程项目的管理提供了制度的保证。但是在相应的系统的输变电工程项目管理过程中仍然存在诸多问题,如何保证电力系统输变电的正常进行和保证电力的经济效益,本文就这些问题做初步探讨。 1 我国在输变电项目管理的现状 1)我国电力企业在长足的发展过程中积累了一些工作方法,但是相对于国外先进的管理经验仍然显得十分落后,尤其在管理方法和管理模式上。我国在输变电工程项目管理还处在探索阶段,探索的重点是如何建立一套适合我国基本国情的电力系统的输变电工程项目管理的制度、模式和方法。我国在此工程领域存在很多弊端。 2)我国在输变电系统的输变电工程中的管理重点仍然是业主,业主在工程的施工和进度方面起着决定性的作用。输变电工程业主一般决定着工程的进度控制、投资控制、质量控制和安全控制,对工程的控制起到了决定性的作用。同时,业主也进行合同的管理和综合信息的管理工作,对工程的管理也占据着主导地位。这种管理体制相对于国外的各种管理相分离来讲存在着一定的弊端,使得在输变电系统的输变电工程项目管理中存在诸多问题并且导致了电力运营的经济效益较低。 3)我国输变电主要有4个电压等级:即500 kv、330 kv、220 kv、110 kv,其中220 kv是目前我国最主要的输送电网,220 kv、110 kv输变电工程也是我国最主要的电网建设项目,这4种电压等级构成了我国电力输送系统,我国的电力配电系统由35 kv、10 kv电压等级构成。输电线路工程和变电所工程构成了输变电工程,为电力输送服务。 2 我国在输变电项目管理中存在的问题 我国在输变电工程项目管理的一些弊端导致在电力系统输变电工程中存在很多问题,这些问题主要体现在工程进度、专业技术、资金运转、经济效益和安全管理等方面。 2.1 工程的进度管理不协调 在我国的电力系统输变电工程项目管理过程中,由于业主对工程的进度起着决定性的作用,工程师和技术人员无法按照工程的实际情况来安排工程的进度。在工程的实际进行过程中,时常有“三边工程”的发生,尤其是在电力急需的情况下,业主往往牺牲掉了电力工程的质量,盲目的追求工程的进度。有些时候,一些地区缺电情况十分严重,国家的有关部门严格要求机组的投产时间很多工程在不具备开工和投产的条件下进行了电力工程的施工导致工程在进度、资金和质量上均不达标。 2.2 输变电工程中队伍不够专业 在我国现阶段受很多因素的影响,工程中建设人员的专业化水平不高,这种情况源于以下两种情况:施工单位为了节约工程成本,在工程的建设过程中使用非专业的建设人员:另一种则是制度的缺陷,项目的管理团队虽然有较高的专业知识和管理水平,但是他们由不同的单位组合而成,但对于基本建设仍然缺乏专业的知识、经验和相应的技能。第一种虽然节约了建设成本,但是工程的质量和建设者的安全让人担忧,第二种虽然具有较高的管理水平,但是,其表现出的专业技能和经验不足使得施工单位成本增加但是管理情况不尽如人意。 2.3 工程造价控制不合理 工程的造价影响着项目的经济效益,在工程的建设过程中由于对工程的造价控制手段跟不上形势的发展,工程的造价高昂,效益降低。工程造价的控制决定了企业的生存和发展。现阶段主要的问题出在建设材料的价格浮动较大,导致了工程的成本波动加大,在进行电力输变电工程的风险也在加大。另外企业在协调工程进度不合理时,不能兼顾资金和施工进度,导致建设成本急剧上涨,企业效益不高。 3 应对输变电项目管理问题的解决方 3.1 改革工程进度管理体质 针对于我国现有电力工程进度管理的现状,管理者应该实行计划的检测,管理者必须制定出适合工程实际情况的施工计划,不可盲目追求工程的进度从而忽略了工程的质量。同时管理者必须对工程的进度计划进行严格的检测,保证进度的合理科学的进行。工程的进度要协调技术、资金、建设队伍和建设环境,不可盲目进行。同时,管理者也可以参考国外的管理方式,协调进行工程的进度管理。 3.2 提升建设队伍的专业水平 建设施工单位要有专门的建设队伍保证施工的质量,降低施工成本,电力施工队伍要具备过硬的专业技能,队伍中不能没有专业技能的人员。同时,在电力建设队伍的配备过程中不要盲目的从每个部门调配人员导致工作不协调,电力工程施工企业要制定企业内部的职工要求,具备一定的技术经验资质才能够从事此项工程,这也是保证工程质量的基本要求。 3.3 协调控制工程的成本 工程项目主管人员要从工程的设计到施工和竣工过程中所使用的建设费用进行全面的控制,使之不高于工程设计阶段的预算,在有可行性的基础上尽量降低工程的造价全面提升工程的效益,控制成本的手段多种多样,管理者要严把材料的价格,在保证工程质量的前提下,使用价格实惠的建材,多运用机械设备,减少人工的使用量,依靠科技手段提升经济效益。 3.4 把施工人员安全放在首位 在输变电工程施工过程中要落实安全生产责任制,并设定安全生产第一责任人。工程项目管理人员也要为施工人员提供一定的安全设施和应急预案,保证施工人员的安全,施工企业还要制定安全规章,保证人员按照规程施工。 4 结束语 电力系统输变电工程项目管理是一项复杂而繁琐的工作,项目的管理人员要从工程的进度、工程的成本、工程的建设队伍、施工人员的人身安全等多方面考虑,制定出合理高效的输变电工程施工方案,确保企业的利益。 项目管理毕业论文:建筑工程管理中项目管理法的应用策略 摘 要:在管理学科中,项目管理是非常重要的学科分支,将其应用到建筑工程管理中对提升建筑工程管理水平起到了非常重要的作用。建筑工程管理对施工企业是否能获得更多的经济效益起到了非常重要的作用,因此,对项目管理法一定要给予高度的重视。 关键词:项目管理法;建筑工程管理;应用效果 建筑施工企业在进行施工的时候是为了获得更多的经济效益,因此,在施工过程中做好工程管理是非常重要的,在进行工程管理的时候应用何种方法对施工效益是有很大影响的。建筑工程管理中应用项目管理法能够更好的保证施工企业获得更多的经济效益,同时也能更好的保证其管理水平得到提高。 1 建筑工程管理中项目管理法概述 1.1 项目管理法的含义 项目管理法的核心就是为了更好的提高效率,同时更好的完成项目目标,因此,在进行项目管理的时候通常都是采用的项目经理负责制,这样能够更好的实施计划,同时也能更好的进行组织计划,因此,在进行施工的时候也能更好的适应内外部环境。在进行建筑工程施工的时候能够更好的对生产资料进行合理配置,这样才能更好的保证工程在进行施工的获得更好的效益,同时也能更好的通过管理手段实现企业项目管理的目标,保证企业获得更好的经济效益。 1.2 项目管理法的目标、对象及特点 在建筑工程项目施工过程中,项目管理的主要目的就是为了更好的保证施工质量,同时,保证在规定的时间和合理的成本范围内完成施工工程的建设,这样能够更好的对建筑工程施工项目进行全面的控制。项目管理法在进行实施的时候是以建筑工程为对象的,因为建筑工程在进行施工的时候,通常每个项目都是一次性的,因此,在进行项目管理的时候要更加的全面和科学,这样能够更好的保证施工企业获得经济效益。在进行项目管理的时候和建筑工程项目管理目的是相同的,项目管理要对施工进度进行控制,对施工的费用进行控制,同时对施工的质量要进行控制。项目管理法也要对相关的施工信息和合同内容进行必要的管理,因此,在施工过程中所要涉及的内容也是非常多的。在建筑工程施工中,对施工材料质量进行控制是保证整个工程施工质量的重要措施,因此,在施工过程中对相关的机械设备以及材料进行很好的质量控制是非常关键的,在建筑工程项目管理中生产要素之间是存在着很强的系统性的,因此,建筑工程的项目管理也慢慢出现了系统管理的倾向。 2 如何在建筑工程管理工作中运用项目管理法 2.1 明确建筑工程的项目负责人 为了更好的应用项目管理法,在进行管理的时候依赖项目负责人是非常必要的,企业在实施项目建设的时候,项目经理就是项目的负责人,因此,在进行项目管理的时候也是要掌握必要的知识和经验的。项目负责人要对相关的法律知识进行掌握,同时,对相关的管理知识以及技能要进行掌握。项目经理在一定意义上不能是单独的个体,应该是一个管理的团队,这样能够更好的具有较高的思想觉悟,同时也能更好的实施管理。项目经理在管理过程中要不断的进行学习,这样能够更好的运用掌握到的知识,能够更好的将项目管理和时代变化进行融合。 2.2 建设管理项目运行的机构 项目管理法在进行实施时需先进行设计和建立管理组织系统,这样在组织运行和调整的时候才能更好的实现项目管理法的目的。组织设计和建立是为了更好的统筹和建设一个能够更好的完成建筑工程项目管理目的的组织机构,因此,制定必要的规章制度和分工系统以及信息管理系统就是非常必要的,这样能够更好的规范内部人员的活动,同时也能更好的利用信息实现组织目标。在组织系统建立完成以后,各个岗位和部门都是要进行组织设计的,这样能够更好的按照必要的行为来进行工作,同时也能更好的在组织运行的时候进行必要的调整。在组织调整的时候可以同组织设计的目标进行必要的对照,这样能够更好的对组织系统中的各个环节进行检验,这样在运行过程中也能更好的进行改善。项目管理法的组织职能通常是包含着组织设计、组织运行以及组织调整的,因此,项目经理的职能是非常重要的,对整个工程的施工效果也是有非常重大的影响的。现在很多的国有企业在项目管理方面有了很好的发展,项目施工组织设计对工程的质量以及进度都是有很大影响的,因此,为了更好的保证施工工程的质量,一定要对项目管理法的应用效果进行 视,这样才能更好的保证施工企业获得更好的经济效益。 2.3 制定相关规章制度 制定管理制度有利于对建筑工程施工进行指导,并规范组织及个人的行为,确保建筑工程的顺利开展。另外,在遵循相应标准和规程的条件下,为建筑工程的质量提供了保障。相关规章制度的制定必须与计划、责任、监督、核算、奖惩等方面联系起来。同时,相关规章制度的制订还应具备科学的依据,能够促使员工主动地接受,它的执行与检查应具体落实到人。此外,为了更好地调动员工的积极性,应实施奖惩制度,以实际情况为依据,使一部分员工受益,并不排除某个人受罚的可能。 建立安全管理体系。建筑工程安全管理应将“五无一创建”当作目标,其中,“五无”是指没有超过重伤的工伤事故,没有大型的机械设备责任事故,没有重大的交通事故,没有火灾与洪灾等事故,没有恶性治安事故;“一创建”指的是创建一流的安全文明施工场所。另外,安全管理体系的建立还应做到以人为本,注重教育,从严管理、奖罚分明,强化安全事故的防范工作,以达到安全管理的目标。开展安全管理工作中的重要一环即为建立比较严格的经济责任制度,将安全系统工程理念充分利用起来。从项目部的领导开始,一直扩展到基层管理人员,创建一个横向到边,纵向到底的组织机构,并保证其能够有效地进行安全管理、促进网络安全以及建筑工程安全。 2.4 过程控制 在建筑工程的施工阶段,企业应将自身优势利用起来,最大限度地提升企业的经济效益,获取最大利润。另外,在施工阶段还要有计划地采取有效措施去协调资金需求投入量、资金筹措、资金分配等方面的运作,实现合理的投资。项目部的有关部门应对工程单价以及总价构成有一个很好地了解,以控制工程中资金的流动。于流动资金的形态转变中对利润进行分离,强化工程的生产能力,在工程运行的全过程中获取收益。质量控制指的是通过对工作质量进行控制,来确保工程产品的质量符合设计的要求以及合同的标准。而工作质量又会在施工工序中的各个环节和每个因素中得到反映,由此可见,工程质量是由施工工序的质量决定的。合理的周密的进度计划指导着进度控制的进行,而进度控制则跟踪检查建筑工程的进度,并加以分析、调整及控制。进度控制是以实现项目动用时间为最终目的的。 3 结束语 项目管理法在管理学中是非常重要的方法,对建筑施工企业的影响是非常重大的,对社会发展也是有很大的影响。在建筑工程施工过程中通常是要对很多方面进行管理的,在管理过程中是要按照必要的方法来进行管理的,这样才能更好的保证其经济效益不会受到影响,同时也能更好的保证建筑施工企业获得良好的发展。项目管理实践性是非常强的,同时,在进行管理的时候也是要具备丰富经验的,因此,在管理过程中要对管理技能要进行不断的学习,这样才能更好的保证项目管理的科学性。 项目管理毕业论文:探析市政工程中对于施工的项目管理 摘 要:文章分别对市政建设的各个管理工作进行了总结,通过对组织机构、质量、成本以及安全等方面的管理工作的简析,总结了一些在管理工作中的经验,希望可以和广大同仁进行交流。 关键词:市政建设;施工;管理 施工的项目管理工作是由施工企业对整个项目工程进行整体把握和控制的主要手段,具有其特有的特点。首先,在主体上,施工的项目管理工作的主要管理人是施工企业,在建筑施工中,由企业对整个项目的施工建设进行全权的负责。其次,则是在管理的对象上,施工项目管理的工作对象是施工项目,这就是管理对象具有时间的控制性特点的原因,而这个时间就是整个工程的项目周期。再者则是表现上,施工项目管理上主要表现出一种延续性的过程,这是其内容的特点,并且内容是随着施工阶段的要求进行改变的。最后则是在整体工作的组织协调上的,项目管理不只是要求单个项目的管理,同时各个项目之间是具有着关联性的,因此应当对管理的组织协调工作进行强化。作者多年来一直从事有关工程的项目管理工作,因此结合自己的经验对项目的机构、质量以及成本和安全等经验进行了简要的总结。 1 管理施工的项目组织 对于组织机构管理工作是一个企业的主要内容,而施工的项目管理工作重点组织机构的管理是组成企业管理的一个部分,二者具有整体和局部关系,企业对于项目管理工作中设置一个合理的管理机构对于企业整体组织机构管理具有重要意义。项目管理部的建立是对于管理工作的基本保证,一个团结、运转灵便、工作能力强的高效组织机构对于项目管理工作的顺利进行有着巨大的影响。另外项目经理则是一个组织的核心,关系到整个组织的管理系统是否能够运转正常。并且在项目经理的人选上应当因才任职,不同的项目需要不同的人才。 2 质量管理 2.1 质量的保证体系 落实质量的当务之急是全面的建立起一套可行的保证体系,对质量进行具体的规范和要求,并且每个企业都有其自身的管理特点,可以根据管理的质量保证体系结合自身的特点建立起一套系统,通过制定方针目标,以及规范化手册对质量和技师进行管理。将质量变为具有指令性强操作性强可控可调的体系。 2.2 对人力物力和机械的控制 任何活动的主体都是由人进行的,因此在很多行业和活动中都倡导以人为本。而工程质量的关键之一也是人,因为人创造了高质量的工程,控制好人呢也就控制好了工程质量。因此积极地调动起人的工作能力增加人的工作责任感,将质量的观念深入人心是保证质量的首要条件。 现代的施工基本上都是机械化的施工,因此机械是影响现代工程质量的又一要素。其关系到工程的质量、进度。因此质量过关的设备也是必备的条件之一。 2.3 对施工环境的控制 对于整个建筑质量的保证需要综合多个因素,而环境因素是一个重要的方面,影响质量的环境因素主要包括技术环境、管理环境、劳动环境等等。技术环境主要是有关工程的水文气象以及地质环境;管理环境则是各个有关质量的管理制度;劳动环境则是涉及工作面劳动组合以及作业场所的。每个项目都具有其本身的特点,因此必须针对各个项目的不同特点对其进行区别的严格控制,以此应对不同的环境因素。在施工现场应当对生产和施工环境进行文明保持,将材料进行有序的堆放,以此确保良好畅通以及有序文明的施工环境。 2.4 对施工的工序进行严格保证 每个工程都是具有一定的工序的,每一个步骤都要保证质量,这样整个工程才能够达标。这也是施工质量的必要因素,另外,事前控制应当作为工程质量把握的中心内容。而预防为主的工作中心必须是以工序质量控制为基础的。工序质量的控制应采用数理统计方法,通过对工序部分检验的数据进行统计、分析,来判断整个工序的质量是否稳定、正常,其步骤为:实测-分析-判断。为了更有效地做好事前质量控制,要严格遵守工艺流程,工艺流程是进行施工操作的依据和法规,是确保工序质量的前提,任何操作人员都应严格执行。 3 施工项目的成本管理 3.1 制定施工项目成本管理的措施:施工项目成本的控制,不仅是专业成本人员的责任 要按照自己的业务分工负责。围绕生产经营这个中心开展工作。要建立以项目经理为核心的项目 成本控制体系,实行项目经理负责制,就是要求项目经理对施工进度、质量、成本、安全和现场管理标准化全面负责,特别要把成本的控制放在首位。 3.2 建立项目成本管理责任制:项目管理人员的成本责任,不同于工作责任,工作责任完成不等于成本责任完成。 3.3 对施工队实行分包成本控制 项目部与施工队之间建立特定劳务合同关系,项目部有权对施工队的进度、质量、安全和现场管理标准进行监督管理,同时按合同支付劳务费用。施工队成本的控制,由施工队自身管理,项目部不应该过多干预。 4 施工项目的安全文明施工管理 4.1 坚持安全管理原则 坚持安全与生产同步,管生产必须抓安全,安全属于生产之中,并对生产发挥促进与保证作用。坚持“四全”动态管理,安全工作不是少数人和安全机构的事,而是一切与生产有关的人的共同事情,缺乏全员的参与,安全管理不会有生机,效果也不会明显。生产组织者在安全管理也是十分重要的。因此,生产活动中对安全工作必须是全员、全过程、全方位、全天候的动态管理。 4.2 坚持控制人的不安全行为与物的不安全状态 分析事故的成因,人物和环境因素的作用是事故的根本原因。从对人和物的管理方面,去分析事故,人的不安全行为和物的不安全状态,都是酿成事故的直接原因。 4.3 制定安全管理措施 加强施工项目的安全管理,制定切实可行的安全管理制度和措施十分重要。它是管理的方法和手段,对生产各因素状态的约束和控制,根据施工生产特点,安全管理也具有明显的行业特色。要落实安全责任,实施责任管理,加强安全教育,例行安全检查。 总之,无论是市政工程还是其它工程,施工项目的管理是全方位的,要求项目经营者对施工项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等,都要纳入正规化、标准化管理,这样才能使施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。施工项目的成功管理能促进项目和企业的发展,能推动建筑市场不断前进,对项目、对企业有良好经济效益,对国家也会产生良好的社会效益。因此,作为项目管理者,只要开拓创新,总结经验,在项目的实践中不断摸索,就能创造出一条施工项目管理的成功之路。 项目管理毕业论文:针对钻井工程项目管理研究 [摘要]随着科学技术不断发展和经济节奏不断加快,人类越来越多采用先进生产技术和设备进行钻井开采工作。钻井工程是一门工程科学,有自己的基础理论和各种各样丰富的实践,然而,如何高效、快速应对人类对自然能源依赖与需求,以适应经济和科学研究高速发展要求,采取一种行之有效方法,在钻井工程实践和资金固定条件下,科学、快速、高效达到特定科学目标,是我们针对钻井工程管理的迫切需求。无论是国外还是国内,一种成熟而又有效的管理模式——钻井工程项目管理已在实际生产中得到证实,它是当今钻井工程行之有效的管理方式。本文针对钻井工程生产过程进度缓慢原因进行深入细致分析,并阐述了钻井工程项目管理必要性,以及钻井工程项目管理一些具体做法,希望这些能为一些专业钻井工程生产企业提供一些有益帮助。 [关键词]钻井工程 项目管理 必要性 承包方式 合同管理 一、概述 钻井工程是一门工程科学,它是一种复杂、系统、科学专业生产活动。钻井工程是日以继夜的生产活动,随着国民经济不断崛起,其功能也在不断创新,由早期传统陆地石油钻井、地质勘探向更加复杂海洋石油钻井、天然气能源钻井、地球气候变化勘探钻井发展,而这些复杂钻井工艺除了对科学技术有更高要求,同时也对钻井工程管理模式提出了更系统、全面要求。钻井工程项目管理化是社会化大生产和商品经济高度发展必然产物,它是研究在时间和资金一定条件下,如何通过科学计划、控制和组织达到特定目标性科学。钻井工程项目管理化,可以有效解决在钻井工程中所出现效率低、质量差、施工成本高、工期长一些通病。通过对国内外已成熟钻井工程项目管理经验了解,针对国内钻井企业现状,解读建立钻井工程项目管理重要性,从而建立健全项目管理制度,提高钻井工程相关企业协调协作能力,相互配合能力,来为钻井工程更好、更快发展提供管理保障。 二、钻井工程实行项目管理必要性 1.由于目前人类生产、生活依靠大量石油、天然气、复合型等自然资源,因此要求一些从事石油开采、天然气开采企业加速对地下资源开采速度和提高开采量。但目前一些开采企业钻井施工项目,在全年人员与设备不停运转情况下,不仅达不到预定发展目标要求,还与专家根据现有技术和设备情况所预测钻井能力要求相差很大,这不但降低了开采速度和开采量,企业还要承担相关人员工资、奖金,负担这些设备维护和管理费用,从而大量增加油气田开支。 2.钻井工程是一项具有系统性、复杂性工程,随着国际钻井工程技术发展,一些先进钻井技术也传入我国,被我们所利用,但钻井工程分工越来越细,自然导致相紧密联系一些附属企业和技术如测井、固井等企业与钻井开采技术成为一个庞大系统工程。目前大部分石油钻井公司依然采用原始,简单石油钻探技术来发掘油田,这不仅浪费大量人力、物力资源,而且也是企业背上沉重经济负担。 3.由于一些油气田勘探开发属国有性质,其中国有企业将一些钻井工程项目分包给一些承包商,即有石油公司确定勘探任务,由钻井承包商进行钻井作业并承担风险。但这种关系是在非法人实体和企业间进行,在实践中出现了石油公司无法监督,承包商机构庞大局面,使钻井工程出现混乱局面,影响工程进度及生产质量。 4.目前一些油气田公司还存在全井包干制,就是油气田公司提供勘查和设计资料,而将所有决策权、材料采购权、技术准备和指导工作均有承包商自行负责,但一些承包商却不具备承担这些风险能力,自然在一些气候及其他不可抗拒原因造成风险便转嫁给油气田公司来承担,加大了油气田公司损失。 三、钻井工程项目管理具体做法 1.油气田企业设置专门部门承担某一工程管理职责,首先明确自身职责,严格制定油气田钻井工程项目管理办法、严格区分油气田公司、承包商职责和要承担责任,做到责任经济效益相挂钩。对于已经完成企业生产指标的承包商给与奖励,对于完不成生产指标的承包商进行处罚,这样极大调动广大施工人员积极性。 2.在承包方式上,钻井工程项目承包可以采用模糊分析方法对钻井项目钻井队实行综合评价,根据评价结果,从中选出具有一定生产实力和有良好信誉承保对象。这种方法为项目承包提供了一种科学评价手段,同时也为油气田企业评价各作业队伍提供了一种有效科学方法参考。 3.工程项目管理人员通过现场勘查,认真研究专业人员或专家提供相关地质调查数据、设计井深等书面文件和设计文件,制定详细、科学、可行施工组织设计和重点、难点施工方案,会同各承包商进行商讨,并一致通过后报相关部门审批合格后,分发给各相关单位或个人,并依照此施工组织设计进行施工,施工中对违反该施工组织设计并造成质量事故,有违约方承担违约责任。 4.合同管理。在选择好承包方式后,实行项目管理合同制,要用合同来明确各方技术经济责任,把合同签订、检查、执行等贯彻落实到项目管理始终。 5.项目控制和实施。在实际钻井施工过程中,项目管理部门要制定相应施工现场质量和安全检查方案,严格控制施工作业队伍钻井质量、工期、成本,及时纠差,以保证钻井项目合同和钻井目标得意实现。施工质量差,生产成本高于预算成本,工期控制不当导致工期延长,致使开采日期延后等带来损失都是由于钻井工程中管理不善造成,而通过钻井工程项目管理化,就可以避免这些问题出现,从而提高钻井工程各项指标在规范、合理控制下进行,推动其后期经济效益。 四、结论 在国际竞争日益激烈今天,如何大幅度提高钻井技术发展,保证能源供应,是我们面临一个重要课题。除了依靠国内外先进技术和工艺外,建立健全钻井工程项目管理,依靠项目管理科学性、全面性、有效性至关重要。可以说,钻井工程项目管理必将为钻井工程发展带来更加光明前景。 项目管理毕业论文:浅谈建筑施工企业的项目管理 【摘要】 企业管理是企业生存和发展的一个永恒的主题,当今施工企业市场竞争激烈,各施工企业加大改革力度,内抓管理,外抓市场,增强企业的竞争能力。创新是一个民族进步的灵魂,也是一个企业发展的动力。本文从管理机制方面对建筑施工企业项目管理创新进行了探讨,分析了建筑施工企业项目管理创新的重要意义,指出只有项目管理得到持续创新,企业才能实现可持续发展。 【关键词】 建筑施工;项目管理;问题;措施 建筑施工项目是建筑施工企业对一个建筑产品的施工过程和成果,也就是建筑施工企业的生产对象,可能是一个建设项目的施工,也可能是其中的一个单项工程或单位工程的施工。其主要特征: 1建筑施工企业项目管理存在的问题 1.1进度管理。⑴对项目认识不足。首先,低估项目的技术难度,对工程设计与施工中可以发生的问题考虑不足;其次,对自身多个部门或多家分承包施工单位在施工中的协调程度考虑不足;最后,对工程项目的施工条件事先调查不足,如工程项目的交通条件、三通条件考虑欠周全;四是对于工程物资的供应、调配安排不力等等。⑵项目参与人员的不合理。建筑施工企业项目参与人员的不合理,主要有以下几个方面:首先,项目管理人员和技术人员的储备不足,导致项目的设计工作和组织工作经常紊乱,严重影响了工程进度;其次,具体作业人员施工素质较低,对施工质量的重视程度不够,在施工中偷工减料,不严格按照设计图纸和相关标准进行,最终导致项目产生重大的质量隐患,甚至导致安全事故的发生;最后,对于施工参与人员的调配、补充不及时。 1.2成本管理。⑴对成本管理认识不足。受传统思想的制约,很多建筑施工企业的高层管理人员认为成本管理仅仅是财务部门的事情,没有实行全员的成本管理;⑵过于强调质量而忽视成本。在相当长的时期乃至现在,很多建筑施工企业未能充分认识施工质量和成本管理之间的和谐统一,仅仅着重于强调工程质量,然而对项目的成本管理不够重视,从未使得大量的资金投入到很多不必要的质量改进措施上;⑶不重视材料成本管理。建筑施工企业在项目的材料管理中存在许多漏洞,采购人员购买不合格的材料;暗箱操作,吃回扣,导致材料采购成本增加。材料保管不力,经常出现盗窃甚至监守自盗。此外材料浪费现象严重。 1.3质量管理。⑴质量管理的职责不明确。建筑施工企业的项目管理相对庞大耗时、工作量大且杂,存在的部门也比较多。在质量管理中,由于种种原因,各部门的职责不明确,责任心不强,这从根本上导致建筑施工企业的质量管理水平不高;⑵施工材料采购确认工作的不到位。在施工过程中,由于检验不力,导致采购的材料的质量和要求都不合格,而且一般对材料的鉴定和评定只限于竣工后的验收和鉴定,对施工过程中材料的选择和评定缺乏重视。 1.4风险管理。⑴业主方引起的风险。业主不遵循客观规律,一味追赶工期,在追赶工期过程中会产生很多不可预料的风险。此外不少业主在招标阶段的设计图和工程量清单上故意减少工程量;⑵施工方引起的风险。首先,质量责任风险。建筑施工企业施工的项目质量未达到设计要求或有关的标准,从未酿成严重的质量事故,甚至导致重大安全事故的发生;其次,投资控制风险。建筑施工企业在项目施工中,实际投资的规模超过了其工程预算,因此出现亏损。 2建筑施工企业项目管理的控制措施 2.1进度管理控制。要完善例会制度,每天召开一次有各相关部门或分承包施工单位负责人参加的生产调度例会,每周召开一次大型生产调度例会,必要时召开有关进度问题的专题会议。对进度中出现的问题,及时沟通,落实责任,确保最短时间内解决。 2.2成本管理控制。⑴全员成本管理。要对企业职工进行成本管理的教育,提高对成本管理的认识,培养全员成本管理;⑵强化动态成本控制。将人工、机械、物料投入到施工过程中,收集成本发生的实际值,将其与目标值相比较,检查有无偏离。若无偏差,则继续进行,否则查明原因,采取相应措施。 2.3质量管理控制。⑴建立质量管理体系。实现建筑施工企业全方位的管理,建立完善的质量管理体系;⑵加强材料的检验。对进入施工现场的材料进行严格的检查检验,对不负责标准或检测不合格 原材料,一律禁止入场。从源头上保证施工质量。 2.4风险控制。⑴防范业主风险。在施工中,与业务及时沟通,服务热情,还要联系业主提出一些合理化建议,优化设计,减少工程成本;⑵实行专业分包。建筑施工企业可以把部分专业性极强的工程分包给专业施工单位,这样一方面有利于提高施工质量;另一方面可以实现施工投资风险转移,从而降低风险。 3管理机制创新是项目管理创新的前提 项目管理机制是施工企业经营管理机制的重要组成部分,只有建立了科学高效的项目管理机制,项目才能给企业带来预期的效益,并开拓源源不断的市场。 3.1实现组织机构创新。项目管理机制创新,首先要明确项目管理的性质,将项目部建成一次性的项目管理经济组织,实现组织机构创新。在推行项目管理的初始阶段,项目部依然带着许多计划经济体制下的行政色彩。⑴除行使项目管理职能外,还行使后勤服务、人事劳资、教育培训等行政管理职能;⑵跨工程项目进行管理,导致单项工程盈亏状况不明的事件时有发生;⑶项目部固化,违背了项目部的一次性和动态性原则。因此,项目管理必须从这一传统惯性中走出来,真正使项目管理走上科学化轨道。 3.2实现制度建设创新。项目部是经济管理组织,企业必须靠制度来规范和约束其管理行为。制度建设,首先是企业管理者和职能部门对项目的管理和控制要规范化、制度化,要尽可能统一项目管理模式。要有机处理好企业经理与项目经理、企业职能部门与项目经理部的关系。项目经理是企业经理在项目上的全权代表,代表企业对外履约。项目经理与企业经理既是上下级关系,又是经济合同平等关系,不能以经济平等关系代替上下级关系,更不能以上下级关系代替经济平等关系;其次是不断优化企业的基本职能结构,科学界定企业管理与项目管理的关系,强化企业的发展战略研究、技术开发、市场营销以及服务职能,弱化直接指挥控制和行政命令,变行政命令为主的管理模式为以市场化运作为基础的调控模式;最后是对项目管理成效的考核要科学化、理性化,必须明确企业本部是投资责任中心、利润中心,而项目是成本中心,要通过项目责任成本的管理与考核,实现项目效益的最大化。 3.3推动项目生产要素运作方式的创新。按照市场化分工、专业化协作的要求,进一步深化施工管理体制和组织方式的改革,对构成项目生产要素的包括项目经理在内的各种资源进行重新整合,以内部市场化的运作方式代替过去的行政指令,推动企业全要素市场化。对项目经理进行工程项目现代管理知识培训,并着手理顺和建立工程项目总承包、专业分包和劳务分包的总分包管理体制,以尽快形成工程总包与分包的管理格局,努力实现建筑施工组织结构和承包方式的根本性改变,为进入国际市场竞争创造条件。 3.4实现人才管理机制的创新。项目人才管理机制的核心是项目经理的管理机制,而创新项目经理的管理机制,首先是需要企业统一认识,把项目经理真正当作一个职业,并且当作稀缺资源来看待,形成内部的项目经理人才市场,对项目经理实施业绩档案和资质的动态管理,用市场机制进行调控,促进项目经理队伍的职业道德建设。其次是要落实项目经理的责、权、利,做到赋之以责、给之以权、厚之以利,保证项目经理的稳定性,使其能够把职责履行到底。再次是要形成相应的激励机制。既然承认项目经理是稀缺的人才资源,就应该按市场原则进行定价,敢于突破传统的分配禁区,实施利益激励;承认项目经理的社会价值,实施必要的精神激励;通过市场选择实现优胜劣汰,实施竞争激励。最后是要完善项目经理队伍的储备、教育及淘汰机制,以市场化的手段推进职业化的进程,从而带动各种生产要素的市场化,提高企业的核心竞争能力,实现可持续发展。 总之,施工项目的管理是全方位的,要求项目经营者对施工项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等,都要纳入正规化、标准化管理,这样才能是施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。施工项目的成功管理不仅对项目、地企业有良好经济效益,对国家也会产生良好的社会效益。成功的管理,能促进项目和企业的发展,能推动建筑市场不断前进。开拓创新,总结经验,在项目的实践中不断摸索,最终创造出一条施工项目管理的成功之路。 项目管理毕业论文:浅谈水利工程项目管理 【摘要】 本文介绍了我国水利工程管理的现状,通过分析管理过程中存在的问题,提出了完善监理行业协会体系,精简机构,建立和健全项目管理的有关法律法规,加快项目管理的信息化、网络化建设,大力发展我国的工程咨询业等加强水利工程管理的若干建议。 【关键词】 项目管理;水利工程;管理模式 1项目管理的概念及发展过程 项目管理是项目负责人为使项目取得成功,运用系统理论和方法,对项目进行全过程和全方位的规划、组织、控制与协调的总称。水利工程项目管理是项目管理中的一类,其对象是水利工程项目。它可以定义为:在建设过程项目的生命周期内,用系统工程的理论、观点和方法,进行有效的规划、决策、组织、协调、控制等管理活动,从而使水利工程项目在既定的资源和环境条件下,使其质量、工期和投资控制目标得以实现,它主要通过技术(如施工方案的制定必选)、经济(如核算)和管理(如施工组织管理、各项规章制度)活动达到预定目标,实现盈利的目的。对于不同国家,工程项目建设管理体制不尽相同。在我国,工程项目的投资主体以政府和公有制企事业单位为主,私人投资的工程项目很少,规模也很小:而在私有制国家,大多数项目是私营业主投资,国家对工程项目的管理是对工程建设项目所涉及的“公共利益”进行监督管理,而对工程项目的经济效益,政府是不过问的。在我国政府对“公共利益”进行监督管里外,对经济效益、建设布局和与国民经济发展的适应性等,要进行严格的审批。 20世纪80年代以前,我国长期实行计划经济体制,工程建设一直采用的是自营自建自管的建设管理体制。在这种工程项目管理体制下,工程建设缺乏应有的活力,设计、施工和管理单位或部门的积极性没有得到从分发挥,也没有明确的责任制。进入20世纪80年代社会主义市场经济体制逐步形成,工程管理体制也相应发生变化。招标承包制在我国开始推行,把竞争机制引入工程项目建设,收到了较好的效果。90年代我国在建设领域先是提出了项目业主责任制,以适应社会主义市场经济体制,转换工程项目投资经营机制,提高投资效益,在这一基础上,此后又提出了建设项目法人责任制,对项目业主责任制作了进一步的完善。目前在我国工程建设领域中已广泛推行“三制”,即建设项目法人责任制、招标投标制、工程建设监理制。虽然“三制”与社会主义市场经济体制的发展要求相适应,但还存在一些问题。 2我国现阶段水利工程项目管理模式及其存在问题 改革开放以来,我国建筑业始终走在改革的前沿,建筑经济国际化也取得进展,伴随着一系列经济体制改革,我国的水利工程项目管理体制也得到进一步完善,管理模式也逐渐更新。项目法人责任制在投资责任约束机制方面较项目业主责任制得到了进一步加强,项目法人的责、权、利也更明确。1998年全面推行的水利水电工程建设监理制使传统的水利工程市场主体由两元结构转化为三元结构,即在两元结构中增加秉公执法的第三方——监理单位,形成了现阶段由项目法人、监理单位、承包单位(设计承包商、施工承包商,或设计施工一体化承包商)三元主体以经济合同为纽带,以提高水利工程建设水平为目的,互相协作,互相制约的新模式。建设监理制、项目法人责任制和招标投标制作为我国基本建设领域的三大改革制度,对规范建设市场、建立投资责任约束机制、提高投资效益起到了一定的作用,但目前在我国水利工程的管理体制中还存在不少弊端,建设领域中质量低劣工期长,投资“三超”现象还很严重,现行的项目管理模式还远不能适应建筑国际化的要求,具体表现在: 2.1投资管理体制出现诸多弊端。现阶段,我国水利工程建设领域的投资主要来源于国家、地方政府和公有制企事业单位,各级政府在项目建设中起着决定性的作用。为体现项目的重要性,保证项目实施的顺利进行,项目法人的领导班子大多由各级行政领导和主管部门负责人组成,项目法人责任制实质上还是“厂长、经理负责制”加“工程指挥部制”,投资体制仍带有浓厚的行政色彩和极强的计划性。 2.2没有形成一套完整的责权利相结合的成本管理体制。任何管理活动,都应建立责权利相结合的管理体制才能取得成效,项目管理也不例外,而现行的项目管理体制没有很好地将责权 利三者结合起来。有些项目简单地将项目成本管理的责任归于成本管理主管,没有形成完整的成本管理体系。施工项目经理部没有形成以项目经理为核心的相对独立的经济实体,施工企业成本管理的主体本应是施工项目经理部,施工项目经理部成本管理的主体应该是项目全体管理人员,项目管理经理是项目成本管理主体的核心领导这样形成了一个以项目经理为核心的成本管理体系。但是我国目前的一些项目管理并没有对项目管理体系中的每个部门、每个人的工作职责和范围要进行明确的界定,没有赋予相应的权利、以充分有效地履行职责,在责任支配下完成工作任务。 2.3项目经理与监理方权限重复过多,工程建设监理制管理不健全。在《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》中,由项目法人聘任的建设项目经理具有从初步设计到项目后评价的管理职权,并负责组织工程建设实施和控制工程投资、工期与质量,这与监理方的权限产生了很大的重复。再加上监理费用等原因,监理单位名为社会中介机构,实则受雇于项目法人,建设项目经理的“长官意志”使监理单位“秉公执法”产生了很大阻力。再者,本来监理单位能够负责工程的全面监督与管理,项目法人下面又设立项目经理管理班子,这不仅导致了机构的膨胀,而且从制度上增加了一笔不少的建设单位管理费,背离了降低建筑产品成本的要求。工程项目管理是全过程的管理,工程建设监理制则要求从项目立项到交付使用的全过程、全方位的监理。而目前我国监理工作则有不足之处:⑴监理范围窄,主要注重的是施工现场的监理工作,而忽视了其他阶段的监理工作,造成各阶段工作中的不规范及违规现象频频发生;⑵为了追求经济效益,有的监理公司成立时人员东拼西揍,人员素质较差,根本没有施工监理经验等,这势必造成工程质量不能严格把关,以致出现工程质量及安全等事故;⑶一些中小型工程设置监理只是流于形式,监理人员不认真负责,敷衍了事。 2.4设计单位、监理单位、承包单位总体水平不高,竞争力弱,不能适应建筑业国际化发展的需要。设计对工程造价起着决定性的作用,在项目做出投资决策后,控制项目投资的关键在于设计。目前,设计工作并没有得到应有的重视和监督,很多水利工程没有推行限额设计。设计部门较重视技术上的可行性,相对而言对经济上和合理性重视不够,特别是某些设计人员经济意识较淡薄,存在设计保守现象,随意提高安全系数等现象,造成许多不必要的资金浪费。 2.5招投标制的管理存在漏洞。工程项目招标投标法规定,招、投标工作应该本着公开、公正、公平的原则,但是在招投标过程中弄虚作假现象在一定范围内存在,暗箱操作、陪练投标、地方保护主义仍比较严重,这在一定程度上反映了招投标管理工作的不到位。 2.6有法不依,执法不力。水利工程建设领域中仍存在许多问题。反映在:基本建设有章不循、有法不依,不报建、不招标、搞私相授受,以及任意肢解发包工程,强行不合理压价;行业垄断,一个行业的工程往往是本行业立项、本行业投资、本行业设计、本行业的施工、本行业监理,不允许外行业队伍进;工程项目可行性研究成为“可批性研究”;现场签证无中生有、价量不实;不法中介行为严重;还有钱权交易,搞工程腐败等。这些都极大地制约和限制了我国水利工程行业的发展,严重损害了国家和集体的利益。 项目管理毕业论文:试析房地产项目管理问题与创新途径 【摘 要】如何做好房地产项目的管理是一个重要的问题,面对我国经济的快速发展和加入wto的国际形势,房地产项目的管理遇到了新的问题和挑战。本文就房地产项目管理的原则和出现的问题以及创新途径做出了几点分析。 【关键词】房地产项目管理;原则;创新途径 房地产项目的建设和开发是一项系统而复杂的工程,建设的周期较长,工程量大,涉及到很多行业和很多方面的内容,所以进行房地产项目的管理是一项重难点问题。房地产项目管理包括了一系列的内容,工程项目的成本、质量、进度、资料、技术、设备、合同、安全等各个方面。 1 房地产项目管理原则分析 要实现房地产项目管理的目标,保证项目组织高效有序的进行,在房地产项目系统复杂和时效性等的影响下,项目管理必须要保证一般的原则来配合房地产的正常运行。 1、目标统一的原则。使房地产项目管理有效的实施和运行需要各个参与者要能够有明确统一的目标,这是项目管理的首要保证。在项目的设置和运行的时候需要采用统一的政策和方针,是参与者有着共同的目标,是设计、施工、组织、合同等规范性文件能够贯彻实施到位,项目实施的全过程能够达到预期的目标。 2、责任权平衡原则。房地产项目管理过程中需要能够明确设置各方的责任范围,是参与者能够明确自身的职责和权益,在参与项目管理的过程中将有关问题和文件严格的执行到位,确保项目责任明确到各方。 3、适用性和灵活性相结合的原则。在管理的过程中遇到的问题是多样化的,项目的大小和环境以及业主的要求都是有着很多的变化的,在实施的过程中需要有一定的变化空间和灵活性,针对于不同的项目和业主要有相适应的解决办法。项目的管理办法是有很多种的,即使是一个项目的管理,由于过程是有很多的程序的所以也可以有很多灵活的变化,这样可以保证管理的过程中更加的具有适应性和合理性。 4、组织制衡原则。在管理的过程中需要对于不同的组织之间制定一定的制约关系,各方应该有自身的管理原则和范畴,保持一定的平衡原则。这样可以避免在管理的过程中遇到一些由于管理的范畴或者是制度问题出现的矛盾,沟通的障碍等,管理的工作实施起来更加的流畅,有着较好的工作氛围,实现了高效的管理模式。 5、管理人员责任连续性的原则。在管理的过程中很多时候会遇到由于责任性不强而出现的问题,在项目众多的管理问题中出现了矛盾交叉、找不到责任人的状况。在这样不明确的责任体系中,房地产项目的管理将会出现很多的漏洞,工作人员也会出现责任的推卸问题,管理的难度加大,责任无从承担。这些都是工作人员的责任不连续性导致的,在管理的时候要注意做好工作人员管理衔接工作。 2 房地产项目管理问题分析 1、没有进行相关项目的可行性研究分析。 在进行房地产项目的开发时,开发商只是讲究一味的拿下土地,以“招拍挂”形式进行土地的开发,没有在前期进行土地状况的可行性研究分析,盲目的进行投资和建设,对于市场的前景没有准确的把握的情况下就已经开始了策划、研究和设计,这样的模式是具有很大的市场风险的,政府的要求和政策的变化等会造成更大的风险问题。 2、方案和施工图的设计没有全面专业的设计理论指导。 在进行房地长项目的设计和施工的时候,应该是具有专业的设计指导的,在设计的时候要结合地形进行前期的规划和设计,而后才能开始进行房屋设计和施工图的绘制。很多的项目在实施的时候就忽视了设计和施工图纸的问题,在实际实施的过程中就出现了很多的变更和漏洞,造成了规划的失误,施工质量等问题,造成了资源的严重浪费,而且导致工期加长,设计方案不合适等严重问题。 3、建设施工的阶段项目管理出现问题。 在建设项目的实施过程中,现场的管理问题是重要的,而且具有一定的复杂性。在现场,很多时候由于管理机制的问题,造成了责任方混乱不明确或者是权限问题,导致施工的进度受到影响,工程的进度和资金问题都遭受到一定程度的影响。工程中出现了变更就会影响到施工的各个方面,施工的进度和费用都会超出预期的标准。 4、项目管理中存在管理的漏洞和弱点。 在进行项目管理的过程中存在着管理的弱点,由于复杂性对于一些问题没有重视,如项目的前期 划和市场的调研、客户的服务和销售控制以及融资问题。在项目的开发过程中出现此类问题造成了项目开发成本加大,管理出现纠纷等问题。 5、物业服务没有得到重视,服务不到位。 房地产项目开发的过程中,物业服务就是其售后服务,是项目管理中很重要的一个部分。这是客户和企业保持联系的方式,是企业品牌树立的标志。在管理的过程中物业公司会由于管理的懒惰或者是自身赢利等关系没有对于双方的售卖关系进行及时的处理,维修设施等处理不到位等,这样对其没有引起足够的重视将会导致企业信誉下降,品牌下降等问题。 6、项目管理与相关职能部门缺乏协调性。 项目管理的部门需要与相关的职能部门之间相互配合才能将问题实施下去,在管理的时候由于两部门各司其职,管理部门在对自身工作负责的情况下对于其他的问题却没有相应的责任心,导致问题出现后相互之间出现责任的推诿,整体的管理水平都受到影响。 3 房地产项目管理的创新途径分析 房地产项目管理的创新途径,主要表现为以下的几个方面 1、实现房地产开发企业信息化。这是现代化企业在经营和作出决策时的重要依据,对企业的战略发展起到很大的参考,同时保障企业的资源都发挥出有效的效用。同时房地产信息反映出了房地产市场的变化和企业内部的状况,对于房地产方面的信息更新有重要的作用。在进行房地产项目管理的时候需要对于信息进行及时的分类和收集,进行相关专业的分析和评价,作出决策。引进房地产信息管理系统,大力发展电子商务,及时准确的获取房地产信息,保证企业的良好运转,实现信息化加强对于房地产信息系统的建设。 2、做好房地产策划。投资者需要以市场为导向,做好房地产的策划和开发,规范化操作,将品牌化观念来占领市场。减少在策划中的失误,保证既定目标的实现,增强企业和项目的竞争力。社会资源、人力资源、概念资源、物力资源整合起来形成前所未有的优势。 特别是在营销策划中要结合市场对于楼盘的消费层次和消费人群、价格和户型等进行决策,以销售的情况来进行楼盘的再建设,这是一种长远的销售眼光,培养出客户区域市场,主动去创造效益而且实现了以人为本的理念,对于品牌的塑造有很好的作用。 3、培养高素质的房地产管理人才。这是知识经济时代的客观要求,对于企业的发展是一种强大的动力,增强企业的竞争优势,人才的竞争才是市场竞争的根本。提高管理者自身的水平,完善奖励机制,同时建立一定的员工培训体系。 4、加强企业管理的文化建设,营造出良好的企业氛围。企业的管理文化决定了全体员工的核心价值观,对于人们的思维模式和行为模式都起到了潜移默化的作用,具有很好的规范和调节作用。在进行房地产项目管理的时候需要对于核心的管理对象的管理意识和水平进行一定的培训和提高,在企业的实践过程中塑造出以人为本的核心文化体系,尊重人。信任人、关心人和培养人,在企业文化氛围中聚集人才,使房地产企业成为竞争中的赢家。 4 小结 本文从房地产项目管理的几个方面对其进行分析,由于其工作的复杂性,在管理的时候要分清主次,抓住重点的同时兼顾各方,统筹全局的同时抓住细节。在实践的过程对于管理问题不断学习和提高是做好房地产项目管理工作的最根本办法。 项目管理毕业论文:加强劳务分包队伍管理,提升项目管理整体水平 为适应现行建筑业市场环境,提升施工单位劳务分包队伍管理水平,依法规避风险,规范项目管理人员施工管理行为,合理降低劳务分包工程费用,提高项目效益,根据本人长期在建设项目中从事施工、资料、成本管理、财务管理、材料管理、计量等多个部门岗位管理之经验,对劳务分包工程的管理进行了系统的归纳总结。 本办法从分包队伍的选择、签订分包合同、进场准备、施工、完工结算、撤场及综合评价七个阶段提出了施工单位对劳务分包队伍全过程有效管理的相关方法。重点解决分包队伍选择、施工阶段控制及完工结算中遇到的实际问题;一定程度上规避了分包队伍选择主观性、片面性;进一步划清了项目部各部门各岗位责任;加强了各部门之间协调联系,进而实现从下至上、从外到内整合统一、提高工作效率、降低分包成本之目的。 一、选择劳务队伍 1、准备阶段 1.1工程开工前,项目部相关人员应充分熟悉施工图纸,将图纸中所有分部、分项工程、工序搞清楚,计算工程量,并列出明细表及各分项工程工程量,为合理选择施工队伍提供基础性依据。 1.2工程实际中选择劳务分包队伍时常见模式: 1.2.1多种分项工程综合分包模式,即以合法劳务公司分包; 1.2.2分项工程单独分包模式,即劳务小承包; 根据我国相关法律法规等规定,禁止个人承包工程,所以施工单位应依法分包给有资质的合法劳务公司。 1.3其他注意事项: 1.3.1根据工程图纸,将相近分项工程或前后影响较大的分项工程、工序尽量分包到一个劳务队伍,减少扯皮、推诿现象发生;如:砌体工程和粉刷工程等; 1.3.2专业性较强、技术要求较高、难度大的分项工程或分部工程应分包给有相应资质的专业承包公司;如门窗、消防工程; 2、选择阶段 2.1劳务分包人主要采用劳务招标方式公开评选。 2.2对每个劳务投标人的承包价格、劳动力资源、技术力量、资金实力、信誉度、管理能力、民工或专业队伍素质、以往施工工程等各方面做详细调查后综合评价。 2.3经项目部审核通过并报公司审批,签订劳务分包协议。 二、签订分包合同 签订劳务分包合同前,合同编制人员应认真熟悉图纸,将由劳务分包队伍施工的工程内容全部写清楚,避免因漏项导致索赔、签证增加施工成本。编制劳务分包合同主要应注意以下几点: 1、分包范围:工程承包范围及内容应尽量详尽明了,由整体到局部、由面到点、每个工序的细节问题都要注意; 2、付款方式及结算:将合同综合单价按照每个分项工程、工序分别计算单价,作为阶段性结算依据,付款比例保证在合理可控范围内; 3、工期要求:建立工期保证金机制,对完成每个分项工程或完成每层合同内容分别列明完成时间,作业天数、作业人数,分阶段控制工期。奖罚分明,加强工期的过程控制; 4、质量要求:建立质量保证金机制,对影响质量的重点工序、工艺分别罗列清楚,并注明奖罚金额,做到实际施工中遇到质量不符合要求的情况做到有章可循、有据可依; 5、安全要求:建立安全保证金机制,严格要求各施工队伍人员严格遵守安全技术操作规程; 6、签订劳务(专业)分包合同的同时一并签署安全施工协议,划清责任。 三、进场准备 1、劳务(专业)分包队伍进场前应将所有施工人员的姓名、性别、年龄、联系电话等基本信息上报至项目部相关部门统一管理,并由承包人首先提交一份民工亲笔签名册以及该民工的身份证复印件;无身份证的民工原则上不准许进场,特殊情况下需由劳务承包人写担保书担保。施工期间有人员调动等情况应及时报项目部以作相应调整; 2、劳务承包人提供的民工相关资料作为发放民工生活费、工资、上级部门检查及伤亡事故认定的基本依据; 3、项目部统一为进场施工人员拍照并制作进出证、胸卡等证件作为人员进出施工现场的凭据。每个进出现场的施工人员必须正确佩戴以上证件; 4、施工人员安全防护用品由项目部统一发放,相应费用在各班组工程款中扣除,施工人员进场必须统一着装、统一正确佩戴安全帽; 5、组织劳务队伍施工人员进场前安全教育,培训合格后方可进场施工。 四、施工阶段 施工阶段主要有工程款支付、安全管理、物料领用及使用管理 等问题。 1、工程款支付 1.1合同内工程款支付 工程款支付主要有按月支付生活费、按月支付工程形象进度款、按工程完成节点支付工程款等形式。工程款支付需按照项目部付款审批手续完成逐级签认,付款前由班组长通知所有施工人员到项目部领取工资并签字拍照存档,并做好工资表。 1.2合同外(签证、索赔)费用支付 当项目部要求劳务队伍完成合同外的工程量或出现非劳务队原因造成损失等其他情况时,项目部应根据合同相关规定予以签认并支付该部分费用。 2、安全管理 项目部有权对所有进入工地的民工依法进行强制性的安全管理,所有关于安全生产的条款必须强制执行;拒不执行的,及时办理罚款手续。 3、物料领用及使用管理 3.1根据施工图预算及施工需要,项目部按材料领用计划分期分批限额领料。 3.2其领用条上必须有领用人(班组长)签字,必须有批准人(施工员)签字。 3.3使用后剩余材料一律按程序退回仓库。 五、完工结算阶段 1、完工结算主要流程: 合同内工作内容完成情况及完成质量确认—劳务队伍上报完工结算书—审核定案—扣除材料浪费、安全违章、质量返工等罚款费用—扣除质量保证金—付款。 2、注意事项 2.1劳务分包队伍将分包合同内所有内容施工完毕后,填写“工程完工申请报告”,报工程部相关人员对工程实体进行现场验收并签认审核意见,对合同内未完工作及存在的问题要求劳务分包人及时组织人员整改,整改完毕后工程部人员再次验收合格后,签认“合同内所以工作已完工,工程质量合格”; 2.2劳务分包人根据分包合同编制劳务结算书上报项目部计量部,计量人员按合同、政府相关政策规定及项目部施工期间签认的点工单、索赔等,审核乙方提供资料的完整性、合法性、真实性,并计算出最终工程量分包结算价款; 2.3分包结算价款确定后,报材料部、财务部、后勤部、安全部、机械设备部等部门核实该施工班组施工期间是否存在相关质量、安全、进度、管理协调、材料节超、机械设备使用、工具电缆使用返还、水电费、其它等方面的罚款、扣款、代付款、奖励等;各部门应予以签认相关奖罚金额在结算价款中调整。 2.4计量部门汇总后得出最终结算价款,编制“劳务分包工程完工结算单”,由项目部各部门负责人、项目经理及劳务分包人会签后生效,作为工程款支付依据。 六、撤场阶段 1、乙方承包内容完成后,乙方准备撤场前,应报告甲方后勤部人员,在甲方人员的监督下撤场(分批或全部),并及时做好人员增减台帐。 2、撤场时,乙方人员不得损害甲方财物,不得将甲方财物带走,一经发现,予以重罚。 3、乙方撤场人员应将上岗证、胸卡统一上缴班组长,由班组长上交至项目部保存。 4、乙方人员撤场后,若仍存在相应修补工程,乙方应及时安排人员修补;否则,甲方可另外安排相关人员修补,按所需费用的2倍在乙方工程款或质保金中直接扣除。 七、综合评价 1、项目部应客观的对每个施工队伍进行综合评价,以便为后续工程施工队伍的选择提供参考依据。 2、项目部应总结在此次工程中施工队伍管理存在的漏洞、经验、教训,提高管理水平,降低施工成本。