房地产企业资金管理问题及对策篇1
一、概述
房地产业是国民经济的重要产业，房地产企业的经营和发展状况，对国民生活质量、社会经济增长产生较为直接的影响。全面有效的提升房地产企业的总体经营管理水平，强化资金管理，能够有效的提升房地产企业的总体竞争力，实现房地产企业长远发展的目标。房地产企业在经营管理过程中，涉及到较多方面的问题，资金管理是其中的重要内容。现阶段，在国内房地产市场经济发展环境中，企业资金链不够稳定，无法有效的保证房地产市场的健康运行。房地产企业积极开展资金管理工作，将能够更好的提升自身的经营管控总体水平，应对日益激烈的市场竞争环境，树立良好的企业形象，促进企业的信用度不断提升，赢得社会公众的信赖，从而强化自身的总体竞争力。
二、房地产企业资金管理工作中存在的问题
（一）融资渠道较为单一
房地产企业在实际开展各项生产经营管理工作的过程中，其资金来源渠道较为单一，无法有效的满足资金需求。当前，股权融资方式通常只适用于上市大公司，对于小型房地产企业来说，无法通过这一渠道融资。一般情况下，房地产企业都采用了银行贷款的方式，但需要注意这种方式具备较强的稳定性和持续性，会给房地产企业的扩大再生产活动造成一定的压力。
（二）房地产企业运营资金管理工作方面存在较大的风险
房地产企业面临激烈的市场竞争环境，在运营资金方面存在较大的风险。企业需要积极采取科学有效的方式和手段，规避和控制风险，为企业积极开展各项活动提供良好的支撑。现阶段，房地产企业面临较大的运营资金管理风险，这是因为房地产企业项目投资时间较长，后期想要盈利也需要耗费较长的时间，导致企业的资金流动性出现较大的下降。当前，很多房地产企业过于重视眼前的利益，容易出现盲目扩张的情形，没有充分考虑到资金运营方面的风险，给后续的管理工作带来不良影响。
三、提升房地产企业资金管理工作整体水平的策略
房地产企业想要在激烈的市场竞争环境中抢占更多的市场份额，推进企业的良好发展，促进经济的长远发展，需要做好以下几点工作。
（一）扩展融资渠道，促进融资多元化发展
现阶段，房地产企业在运行过程中还存在一些不够完善的情况，房地产企业在融资方面很难获取较多的渠道，无法有效的保障融资效果。积极扩展融资渠道，促进融资工作朝着多元化的方向发展，为提升房地产企业的整体发展水平提供良好的前提条件。需要给予房地产企业一定的政策优惠和政策支持，促进房地产企业能够获取更为充分的资金支持。中小型房地产企业通过向银行等金融机构贷款，获取稳定的资金支持，有效的推进企业积极开展各项生产管理工作。但是，需要注意的是，仅仅依靠银行金融机构的贷款资金支持是很难有效保障市场经济活动的稳定发展的，需要促进融资方式朝着多元化的方向发展，促进证券市场和房地产市场保持良好的联系，不断开发和创新融资工具，拓展融资渠道，并对房地产企业融资工作过程中的法律法规进行不断的健全和完善，为融资工作的顺利开展提供良好的保障，减少问题的出现。
（二）提升投资决策的科学性、开发项目的可行性
房地产投资一直是市场经济发展过程中的重要内容，同时，因为房地产投资行为涉及到较大的金额，一旦出现投资失误的情况，将会直接影响到最终的投资效果，容易造成较大的损失。积极开展房地产投资工作，需要保证投资决策的科学性和合理性，使其更好的贴合市场经济发展过程中的实际情况，为充分提升房地产企业的经营水平提供良好的前提条件。房地产企业需要积极建立投资决策体系，促进决策结构更为科学有效，更好的适应当前的市场环境。首先，房地产企业需要在项目开发前期，针对项目背景方面的内容进行充分细致的调查，切实有效的应对工作过程中的常见问题，减少一些产权纠纷情况的出现。其次，针对房地产项目的地区人口、供需情况等方面进行有效的调查，为积极开展切实有效的投资决策工作提供良好的前提依据。再次，积极开展项目评估工作，重点针对项目的投资风险和效益进行全面评估，将房地产项目开发投资工作的风险控制在最小限度内。最后，全面估算项目开发的需求情况，为全面开展相应的融资工作制定筹资方案，提供良好的前提，保证项目开发工作的资金链完整。
（三）提升资金预算管理工作的整体效果
全面推进房地产企业资金管理工作的顺利开展，充分提升该项工作的整体水平。资金管理工作在实际进行过程中，资金预算管理占据重要比重，是推进资金运作良性循环的重要前提和基础。房地产企业积极提升资金管理工作的良好效果，不断强化预算管理工作，首先，积极建立健全资金预算管理制度，针对各项资金管控工作的实际情况进行综合有效的分析，为具体开展相应的资金管理工作提供良好的指导，规范具体的工作行为。明确工作责任，有效推进预算管理工作落到实处。其次，积极开展全面预算管理工作，促进资金预算管理和企业战略性发展保持良好的结合效果，最大限度的发挥资金预算管理工作的作用。在资金预算管理工作进行中，能够有效的跟踪控制企业的日常资金使用情况，使企业的各项资金都按照既定的资金预算管理计划顺利实施，减少资金预算管理的失误情况出现，充分有效的提升资金预算管理工作的整体效果。房地产企业需要对资金基本运作情况进行综合有效的了解和掌握，及时寻找到切实有效的处理方式，提升资金管理工作的整体效果。最后，针对房地产企业的资金管理工作情况，积极建立科学有效的考核机制，保证这些预算方案能够充分有效的到位。
（四）全面控制资金风险，有效的降低经营风险
房地产企业在开展生产经营活动的过程中，需要针对各项资金风险进行全面有效的控制，积极采用科学合理的方式和手段加以应对，充分提升资金管理工作的整体水平。房地产本身的投资资金较大、周期较长，对于企业资金链提出了较高的要求。现阶段，很多房地产企业都存在着一定的资金风险，影响企业的可持续发展，对此，需要积极开展资金风险的控制工作，充分规避和控制资金管理工作实际开展过程中出现的风险。
四、结语
房地产企业资金管理工作实际进行过程中存在一定的问题，主要表现为融资渠道较为单一和房地产企业运营资金管理工作存在较大的风险，为此，需要积极采用科学有效的方式和手段加以应对和管理，提升资金管理工作的整体水平。通过拓展融资渠道，促进融资的多元化发展，提升投资决策的科学性，提升开发项目的可行性，提升资金预算管理工作的整体效果，全面控制资金风险，有效的降低经营风险，这些策略能够起到良好的效果。
作者:付向东
房地产企业资金管理问题及对策篇2
针对近几年过热的房地产业，我国政府出台一系列管制措施；同时，受国际环境的影响，我国经济出现一定减速迹象，居民对房地产的消费热情急剧下降。在这种非常不利的背景下，房地产企业的资金管理就成为企业生存和发展的关键。自改革开放以来，我国经济由计划逐渐向市场转轨，政府针对房地产业的管制也从完全管制转为开始逐步放松，我国房地产业得以迅速发展。但在20世纪90年代开始，全国房地产开发投资的增速加快，特别是最近几年，全国大部分地区的房价急剧飙升，房价出现失控状态，国家针对过热的房地产业实施从紧的宏观调控政策。在一系列宏观调控和管制之下，全国各地房价先后出现回落。与此同时，源于美国次级债引发的金融危机和经济衰退席卷全球，我国经济也出现减速，伴随经济减速，国内居民对房地产的消费热情也急剧下降。在这种非常不利的大环境下，房地产企业如何摆脱困境，企业现金流成为解决这个问题的关键。优化企业现金流管理，不但可以帮助企业熬过这次行业寒冬，还可以为即将到来的春天打下良好的基础，使得企业在未来竞争中处于优势。
1当前房地产企业资金管理问题
1.1负债比例过高
房地产经营活动具有周期长、耗费大等特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展，由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高，企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高。据统计，当前我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。房地产企业资金缺口增大，2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元。过高的债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。
1.2资金沉淀严重
房地产企业一方面深受资金不足之苦，另一方面企业对资金的无效占用不断增加，投入的资金未形成有效产出流回企业，而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2009年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线，全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。
1.3投资行为盲目
由于前几年房地产的理论投资回报率较高，使得部分房地产企业关注行业利润时，没有考虑到行业存在的潜在风险，忽视行业发展的周期性，对未来行业困境估计不足。部分房地产企业在未能科学分析开发项目所处的宏观经济环境，未能分析房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的前提下，就按企业主观臆断，盲目进行项目投资，在这种投资理念和策略下，房地产企业的投资很难得到合理回报，投资行为的盲目性势必会使得企业陷入资金上的窘境。
1.4融资形式单调
由于我国企业债券市场发展进程很慢，企业很难通过发行企业债券筹集资金。同时，我国证监会对企业IPO有较为严格的规定，特别是近两年，监管部门控制房地产企业上市，使得房地产企业，特别是中小企业企图通过发行股票方式筹集资金成为不可能。房地产企业的融资方式往往只能停留在短期和长期银行贷款，这样对房地产企业的资金运作和发展非常不利，使企业的融资风险高、偿债压力大。
1.5资金管理不善
房地产企业在我国还是个新兴行业，一些房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。1.6投融资主体不明在加快城市建设和旧区改造中，一些房地产企业承担了危棚简屋的拆除和市政基础设施的建设。这些项目投资额大，建设工期长，属公益性项目，建设资金理应由市、区二级政府财政来负担。但鉴于财力不足，项目只能靠银行贷款来解决资金问题，而银行贷款的主体只能落到房地产企业身上，房地产企业通过政府信用进行银企合作放大贷款规模。受宏观经济环境影响，“以路带房”的效果不明显，投入和产出未能同步增长，反而使企业背上了沉重的包袱。这种政企不分，投融资主体不明，导致了房地产企业承担了不应承担的责任和风险。
2加强房地产企业资金管理措施
2.1资金的预算管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率，促进有效使用资金打下良好的基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成，其中：资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，预算方案实行后要求要严格执行。
2.2资金的风险管理
企业资金风险主要有使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化，专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制，不能个人说了算，资金的流向与控制相连接，要求跟踪管理。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”，“转帐支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。
2.3资金的监督管理
企业应定期，不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收帐款，预付帐款，其他应收款等往来帐目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏帐损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。房地产企业效益和资金管理是密切相关的，要切实加强上述三个方面资金的管理，做到优化资金结构，拓宽筹资渠道，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率，促进提高整个企业经济效益。
作者:郭耀忠 单位:肇州县房产管理处
房地产企业资金管理问题及对策篇3
引言
房地产企业资金管理的重要性和紧迫感日益突出。房地产企业的粗放式发展和高杠杆模式带来了巨大的规模和效益，也使得对资金越发的依赖，一味追求利润最大化的固有思想给这个行业带来了寒冬。所以，房地产企业的传统思维模式中既定的误区是什么，形成当前行业环境中问题症结的是什么，又需要对房地产企业的痛点进行何种革新和深化，这些都变得迫在眉睫。下文将浅析房地产企业现存的几个资金管理上的问题，并给出相应的建议。
一、房地产企业资金管理概述
（一）资金管理的内涵解读
资金管理是企业董事会等高层经营者对资金的来去和使用进行规划、控制、监管、考核的一整套工作。也是当前复杂市场变化下，财务管理最为重要的一部分。如今地产业发展受到制约，“现金为王”已经逐步深入人心。公司现金流是否充裕已经变成决定企业存亡的关键所在。加之越发激烈的市场竞争，企业所面对的生存环境也更加复杂多样，通过加强对企业现金流的管理能力，相对保守的控制运营风险，提升整个企业的资金的利用率，才能实现企业稳健的发展。企业的资金管理工作简而言之是通过对涉及企业资产、资金的各项企业行为进行计划、控制、监督、考核的一项综合性工作。对于企业本身，特别是对于中小微型企业本身来说，其本身的企业资金管理的工作水平，是严重地影响到它们的未来发展计划以及发展道路。房地产项目投资金额巨大，单纯的依靠企业自有资金是远远不能满足扩张期的资金需求，所以通常通过银行金融机构或社会金融融资机构进行融资。对于融到的资金使用方向一般是地价款、税费、基础设施建设支出和建筑安装费等。在项目尚未完成竣工交付时，是需要获取预售许可证才能提前销售，以便更早的实现投入资金的收回，然后将其再投入到新的土地拍卖和施工建设中去。也因为预售制，使得房地产企业拥有了不断增加财务杠杆的机会，导致负债率节节攀升。当前房地产企业过分依赖外部融资，过分追求规模化和利润最大化，也就导致有些企业虽然账面盈利尚可，却因为现金流量不充沛而倒闭。这也充分说明房地产企业企业的资金管理水平还是不够强大，资金管理体制还是停留在表面功夫上，这是当前很多房地产企业面临的一个急需解决的问题。
（二）房地产企业强化资金管理的重要性
资金管理对于企业的发展有非常重要的影响———尤其是对于那些本身的资金条件就不充裕的中小地产公司来说，不科学的资金管理工作可能会导致其出现财务危机，导致企业高层过于片面的追求利润最大化，从而导致此类企业在发展的过程当中出现决策失误。在近期消极疲软的房地产企业环境下，中小地产公司本身已经疲于应付日益紧张的资金需求，更加无法承受巨大的决策失误，这导致了无法深度发展的恶性循环。由此可见，科学的资金管理以及重视资金管理是房地产企业能够度过寒冬、迎接新的转型升级必不可少的环节。同时，良性的资金链循环是房地产企业长期生存的根本。资金投入端是资金链的基础，而恰恰地产公司依赖的主要又是有偿性质的外部融资，财务杠杆极高，财务风险极大。销售端是整条资金链的动力，资金回笼的速度是资金链的根本，也是关系到资金链是否断裂的核心问题。在企业的日常经营中，资金链的每个环节都要谨慎对待，在资金链运转的过程中，资金合理管理尤为重要。随着全国地产行业的饱和和夕阳化，地产公司之间的竞争压力不断加大，同时因为部分公司资金管理不善引发资金链断裂的事情时有发生。因而在房地产企业的发展过程中，是否能可持续发展，资金管理就是一个重要性因素。
二、房地产企业资金管理存在的问题
（一）流动资金的使用缺乏风险控制
从恒大暴雷、融创危机等等事件中不难发现，地产计中国乡镇企业公司最不缺的是资金，最缺的也是资金。各种大型企业在主业完成壮大的同时，极力谋求多元化发展，但又缺乏必要的风控意识和长远的发展眼光，一味的铺摊位，加大对未知领域的投资，使得本就债台高筑的地产业增加了更多的收款难度。地产公司在投资新兴行业或者领域的时候，仍然使用传统思维模式---拿钱砸，并未考虑进入新领域所需要的研发和进入市场的时间，以及新领域从投产到回款的时间跨度和口碑问题，过高的估计投资收益，忘记了融资是有偿的，是带有财务成本的。在新投资领域尚未形成销售回款，而原本主业地产销售又萧条不景气，那么资金链的收入端就会受到严重打击，回收资金流都已经无法偿付融资利息时，资金链的断裂不可避免。
（二）重视企业利润，忽视现金流稳定
对于企业以盈利为目的观点而言，是无可厚非的。因此经常会有这样一种片面的想法，认为企业利润越高就是经营越成功，从而导致管理层忽略流动性对利润的影响。作为企业的高层管理者，应该需要全面、准确地了解现金流和经营利润之间的差异，也要清楚一点：单纯的高利润并不代表企业的现金流充沛。从恒大2021年中报可以看出，恒大净资产在暴雷时仍然有4100多亿，但崩塌确是一瞬间的，充分说明利润和现金流是有区别的。当前地产公司存在的一个普遍现象：财务部和业务部未能实现业财融合，业务部觉得财务部的各项指标是不产生经济效益的，财务数据是滞后的，财务部说业务部的数据口径与财务口径不一致，只追寻业绩最大化。往往这样的对立，通常是以业务部门占据最后的主动，财务指标最后是服务于业务考核。按照现在的行业环境，财务部更应当承担起主要的责任来，数据源一定要分清哪些事是我们财务部可控的，哪些事是财务部不可控的。订立各项指标，严格把控风投项目。对于投后管理中的财务运作，如工程款、工资、贷款、利息、投资、营销费用等，需要实时跟进，确保确实可控。加强各个项目资金监管，减少甚至是不允许项目之间的资金调动，从公司集团层面实现各项目自主盈亏，自负现金流稳定。如今的地产公司想尽办法统筹项目监管资金，不断加码拿地，属于一份钱几处花，只要有一个楼盘销售不利，立马所有项目资金都紧张，这是过分追求利润和规模化，忽视现金流稳定导致的。因此当前的地产企业应该做到业务部门服从财务部门调度，稳字当头。对于不可控项目，及时放弃，断臂求生、现金为王。
（三）资金管理方式不适合企业实际需求
大部分地产类企业并未建立符合自身发展需要的资金管理模式，都以财务部统筹管理，财务又以业绩优先，形成了只有数据没有分析的局面。通常来讲，地产业的资金管理模式分为两种：自上而下的集团化统筹管理模式和自下而上的项目（分子公司）独立经营模式。大型地产企业一般为集团式化大规模经营为主，同时又为了方便统筹全公司的资金，只要有预收款，立马用于新地块拍卖，也逼迫地产公司不得不需要集中管理资金，反而助长了不断增加杠杆的风气。而中小型地产企业以分散模式为主，项目经理或者是分公司经理拥有绝对的资金使用权限，这又使得公司在统一力量集中发展的时候，劲使不到一处去。当前的房地产企业的资金管理模式不合理，使用集团化统筹管理模式的集团公司，其内部没有专门的资金管理中心，资金集中统筹管理的制度不完善，同时拍脑袋的事情时有发生；而使用项目（分子公司）独立经营模式的公司多数缺乏全局观念和大局意识，出现有些项目缺钱无法开工，而有些项目资金充裕却没有合理的投资方向，产品质量没有统一的标准，企业形象有问题。
（四）财务分析未能充分考虑市场对企业的信心
仍然以恒大为例，暴雷前并未出现资不抵债，虽然流动性枯竭，但是所有资产仍然可以覆盖负债，积极出售资产等还是可以活下来，但发现真实情况确是：失去企业信心的恒大资产变得廉价，打折后便无法覆盖所有负债。这个案例可以充分说明，我们现如今的财务分析几乎没有认真考虑在压力环境下的资产负债表结构，传统意义上的资产变现价值并未详细考虑压力测试，这不仅会在危机时加速资金流枯竭，也会让管理层高估自身的运营能力和资金管理能力。
三、房地产企业资金管理的几点对策
（一）建立健全风控体系，实行稳健的财务收支政策
房地产企业对于未来几年的投资需要严把风控，做到稳健投资，除了不盲目拿地以外，还需要综合考虑政策因素，回款速度等等因素。同时创造各级分别把关的决策渠道,以确保项目周期内的风险都能得到充分的考虑。并且实时收集项目相关风险信息，动态调整战略，及时改变投资方向和体量。一般需要面对的风险有：市场竞争风险、政策调控风险、利率风险、经营风险、财务风险、社会需求风险等。如何建立相应体系变得至关重要：1.在投资决策阶段，需要根据当地市场行情、风土人情、居民购买力、居民购买意愿等做好切实可行的可行性研究报告，并且设定投资拿地的最高限额。2.在工程施工阶段，要完善审批机制，明确各职位的权限和职责，做到不冗杂不形式主义。并且实时追踪各资产的规模和在建工程的完工情况，让资产负债表上的资产更加精准。3.在营销阶段，定价环节需要符合市场规律，保证未来销售回款的及时性。在费用支出上实行部门考核机制，采用谁指出谁负责的形式，让费用和产值进行匹配。
（二）强化财务指标，采用销售指标服务于财务指标政策
盈利至上的企业文化根深蒂固，如何转变思路，从激进转为稳健，需要从财务指标上着手。当前考量企业各级人员的指标虽然有很多，但总体任然围绕增加产值为核心，一切以利润增长率为主基调。所以为了防止地产越陷越深，需要对部分利于现金流的财务指标进行强化考核：例如产值增速需要和期末存量货币资金增量挂钩；利润增速需要和现金短债比挂钩；强化应收款周转率作为销售部门的考核；存量货币资金占比需要维持在一定水平作为财务部门的考核指标。在优先满足稳健财务指标的前提下才能对业绩指标进行绩效考核，这样有效的控制企业经营层激进的扩张策略。
（三）结合公司规模和发展阶段设计资金管理模型
通常情况，房地产企业一般分为集团化统筹管理模式和项目（分子公司）独立经营模式。一般情况下，企业应根据自身的管理要求建立各自的资金管理模式：集团化统筹管理模式有利于对资金的集中调度和优化各项目（分子公司）之间的资金需求、也有利于实行统一的产品标准、树立良好的企业形象，但却不利于调动各个项目（分子公司）的积极性、各个项目（分子公司）在资金上没有主见、不能因地制宜、资金使用流程复杂且耗时较长、影响资金的使用效率、影响企业对市场快速变化的应变能力；至于项目（分子公司）独立经营模式，有利于调动项目（分子公司）的积极性，加速淘汰企业内部不合理的机构或者部门，但又容易出现资金使用成本高、资金分散、资金使用“旱的旱死涝的涝死”、产品标准不统一等缺点。正因为这两种模式都有各自的优缺点，所以还需要增加规模效应和自身发展阶段的相关指标，把集团化统筹管理和项目（分子公司）独立经营的两种模式综合使用。例如在较小规模的发展初期，需要弱化集团化统筹管理、强化独立经营，充分调动基层项目的积极性；在中等规模的发展扩张期，需要强化集团化统筹管理、弱化独立经营，严格控制杠杆、保持资金流的稳定；在较大规模的发展稳定期，需要同等重视两种资金管理，可以采用集团化统筹来管控发展迅猛的分公司或者项目，同时独立经营一些能力较弱或者初创的分公司或者项目。
（四）引入压力测试，考虑企业形象受损后的资产折价问题
压力测试能够帮助企业及投资人充分了解在企业危机情况下的生存能力和抗压能力。当前的企业财务分析往往采用的是正常情况下的资产变现价值，这会使得企业董事会、经营层高估财务风险，不利于长期稳定的发展。因此增加压力测试是高杠杆的地产企业未来必须要做的事情。测试的需要根据行业政策、竞争者压力、公司发展阶段、历史过往事件等综合设定压力情景。压力测试包括敏感度测试分析和情景测试分析。1.敏感度测试分析。敏感度测试分析可以利用某一特定风险（例如流动性风险）或一组风险（例如政策风险以及其带来的一系列如居民购买意愿下降、融资困难等群体性风险），让其在模拟的极端事件下发生变动，并分析其对企业整体产生的影响。这种方法可以较为轻松的分析指定风险对整体产生的边际影响，缺点则是操作者对于模型中每单位变动的幅度、范围必须精准，否则会影响分析的结果和判断。2.情景测试分析。情景测试分析是将所选用的风险定义为某种情景，分析在个别情景下的压力损失。情景测试分析法有两种：历史情景模拟和假设性情景模拟。（1）历史情景模拟。历史情景模拟利用过去已经发生过的不良事件，例如恒大、华夏幸福等，评估不良事件的诱因对自身企业产生的不良影响。这种方法的优点是具有客观性、且比较有说服力。但这种方法的缺点历史终究是历史，会不会再次发生不得而知，而市场的瞬息万变才是永恒不变的主题。（2）假设性情景模拟。在参考历史事件的同时，另外模拟某些风险因素引起的极端事件，从而完善历史情景分析，这就是假设性情景分析。这种分析方法更适合大型地产企业，对相关人员的专业要求和行业敏感度都要较高的要求，也需要实时更新检验模型来完善分析。
四、结束语
多年来，中国的地产行业从小到大、从鼓励到制衡，多少企业在改革开放的浪潮下起起伏伏，稳定的发展是永恒不变的话题，任何管理模式都应该顺应时代的发展和政策的变动，固定的采用一种管理模式或者不顺势而为，都将会淹没在发展的长河中，正所谓“跑的加快不如跑得远，活下去才是真理”。当今社会，房地产企业需要改变原有资金管理模式，强化现金流稳定，保证可持续的发展，才能符合后地产时代的要求，致力服务于国家新百年目标。
参考文献：
[1]赵小华.企业资金管理存在的问题及对策[J].纳税,2021,15(34):149-151.
[2]漆玮毓.企业资金管理存在的问题及对策探析[J].现代商业,2021(33):161-163.
[3]王若月.企业资金管理存在的问题及对策研究[J].中国物流与采购,2022(01):92-93.
作者:黄庆 单位:龙信投资有限公司
