发布时间:2024-02-28 15:53:19
序言:写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁,我们为您精选了8篇的房地产开发投资协议样本,期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发,请尽情阅读。
[关键词] 联合开发 法人型联营 合伙型联营 项目公司 供地方 建设方
笔者曾接触过一个房地产联合开发的案例:XX年X月XX日华德房地产开发公司(下称“华德公司”)有一块国家划拨的土地9000多平方米,准备进行房地产的开发,但由于其自有资金不足以支付所有的开发费用,于是找到了凯特公司寻求合作,经过双方多次磋商,签订了一份合作开发房地产的协议书,该协议书约定:华德公司将自己名下的9000多平方米土地作价200万元,另外再投资500万元,合计700万元;而凯特公司负责筹集地上建筑工程款650万元,由双方联合开发,共担风险,共享利润,对外则以华德公司名义组织施工及房屋销售和售后服务等工作;该工程在实现了销售收入并付清全部工程款后,首先归还华德公司700万元、凯特公司650万元投资成本,剩余部分按4:6分配已竣工的房产。协议签订后,凯特公司先后陆续投入了600多万元用于建筑物的设计、施工,工程终于在一年后顺利完工。在这一年中,正值全国房地产价格全面上涨,房子的平均价格跟一年前相比已经增值了50%以上,而此时华德公司的领导班子调整,原来的老总调任了其他公司的总经理,新上任的公司领导不承认双方的合建协议,坚持凯特公司为其进行的只是垫资的建筑行为,而不承认双方的合作是联合开发,只同意返还凯特公司为建筑物投入的全部资金及按同期的银行利率支付利息,因此,为了维护自己的合法权益,凯特公司遂向法院,要求按照双方的联建协议在返还其所投入的650万元后对增值部分按照双方确定的比例分享开发的收益。
经法院审理认为,华德公司与凯特公司XX年X月XX日签订的《土地合作开发协议书》虽然是双方合法、自愿的行为,但由于华德公司提供的土地为国家划拨土地,不得通过联合开发的方式转让或变相转让,其行为因为违反法律的有关规定而导致合作协议无效,因此判决华德公司除返还凯特公司所投入的所有建设资金并向其按同期银行利率支付利息外驳回了凯特公司其他诉讼请求。由于凯特公司对联合开发房地产的有关法律规定缺乏认识和了解,导致了其错误的判断,本来认为可以通过联合开发获得的巨大的预期利益也化为泡影。
本案就是一个典型的房地产联合开发的案例,由于被告凯特公司在签订合作开发的合同时未对有关联合开发房地产的法律和该划拨土地能否进行联合开发进行深入的了解,导致其重大的投资行为失误,最后只能以解除合同、返还投资而告结束。房地产开发属资本密集性产业,开发商动辄要投入上千万甚至是上亿的资金,而作为房地产开发的基础的土地,也是房地产开发必不可少的因素之一,如何将两者有效地结合就成为房地产开发成功的关键问题。在实际生活中,有很多房地产开发商既有资金又储备了充足的土地,其开发起来自然是得心应手;但更多的情况下是单个的开发商只是占有了房地产开发的部分资源,如只有土地却没有充足的资金用于开发,而另一些公司却有大量的剩余资金欲投资于房地产开发项目,但苦于没有土地或土地储备不足,或不具有房地产开发的资质从而阻碍了其介入房地产的开发,这种资源的不足和需求的互补性促使他们联合起来,取长补短,从而催生了房地产开发中大量的联合开发项目。
一、 联合开发房地产行为的法律性质及其法律特征:
所谓联合开发房地产,指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权,另外一方提供资金、技术、劳务等,合作开发土地,建设房地产等项目,共担风险,共享收益的一种房地产开发模式。提供土地使用权的一方,可称之为供地方;另一方一般为从事房地产开发经营的房地产开发企业,可则称之为建设方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲,任何由两方合作进行房地产开发都可以纳合开发房地产的范畴,不限于一方出地一方出资,也可以双方共同出资;不限于进行商品房的开发经营,也可以是建房自用;不限于双方都是法人或其他组织,也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作;不限于在城市规划区国有土地上进行建设,也可以是在集体土地上联合建房。本文仅就狭义的房地产联合开发进行有关的探讨。
在现实生活中,从房地产的联合开发的组织形式和合同的性质可以看出其为一种典型的联营合同,根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定,联营可以分为如下几种类型:法人型、合伙型及合同型联营,相应地,根据双方在合作方式及组织形式的不同,联合开发房地产可以采取以下三种方式:
(一)组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”,从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。由双方出资或提供土地依法成立项目公司,以项目公司的名义进行开发,双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益,这种以项目公司的方式开发的优点显而易见,责任明确、组织机构稳定,人事安排及操作比较规范,相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其不足之处也很多:譬如组建项目公司需要一定的时间,成立规范的管理机构,费用较高且容易错过商机;再譬如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续,一来需要一定的周期,二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方,需支付较高的财务成本,对合作者来讲这当然是不合算的。
(二)组建联合管理机构。即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构,实践中有的叫“联建办公室”,有的称“联合管理委员会”等不一而足,其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系,对合作中的重大事项作出决策,具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构,并非独立民事主体,不具有缔结合同等民事权利能力,也不能独立对外承担民事责任,联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识,并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。
(三)既不成立项目公司,也不成立联合机构,而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式统称为非法人型联营,由于其相对于成立项目公司的经营方式来说是一种相对松散的合作方式,因而合作中双方之间容易产生纠纷,而且在实践中争议较大的一个问题是:联合开发双方是否对因项目产生的一切责任(不论以合作任何一方的名义直接产生)都承担连带责任?有一种观点对此持肯定态度,理由是联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏,本着权利义务对等的原则作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任,至于双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力,只能作为内部追偿的依据。按照这种观点,法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生,就可以判令联合开发双方承担连带责任,而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签字的,也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。但笔者认为,对此问题不能一概而论,而应具体问题具体分析。上述第2种方式从其法律特征上来讲符合合伙型的联营,即“企业之间或企业和事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。”即其责任在充分尊重当事人意思自治的基础上分为两种:如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任,自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任,则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同,法律对其缺乏明确的定性和具体规则,当事人约定的内容不同,合同的性质和后果也就不同。如果合同重在双方约定出资,即一方提供土地使用权,另一方出资金,双方在项目完成后,共同出售,共担风险,共享利益的,则此类合同就是合伙合同,这种联营则为合伙型联营,双方应对联合开发项目产生的债务互负连带责任。而第3种方式,则是由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的,如果双方为各自独立经营的,如合同一方明确只提供土地,另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的,且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的,则此类合同为加工承揽与互易的混合合同,由双方对各自的行为独立承担责任。
而如果双方通过合同的约定一方只提供资金而不参与项目的任何操作,只是在项目完成后取得一定数量的房屋作为回报,并且通过合同约定自己不承担在该项目开发过程中产生的任何风险及责任的,则是以形式上的联合开发达到实质上企业相互之间融资的非法目的,不符合我国法律的有关规定,应当认定为无效合同。
二、签订房地产联合开发合同应注意的问题
由于房地产开发是一项周期长、投资大、涉及面广的系统工程,涵盖了从土地使用权获得、拆迁安置、招投标、工程的设计、施工、监理、设备安装到房屋的销售、物业管理的全过程,是一个完整的系统工程,涉及到方方面面的关系,因此显得尤为复杂。而联合开发房地产合同则要对房地产开发过程中内外两个方面的权利义务都要进行详尽的规定,因为在合作中双方利益既矛盾又统一,总的利益一致性中又存在着相对利益的冲突,所以在合作过程中双方的关系一旦处理不慎容易引发纠纷;而一旦产生纠纷,由于目前我国相应的法律规定尚不具体,实践中对其法律性质认识不一,诉讼周期一般都很长,后果难以预测。因此,签订联合开发合同一定要慎之又慎,根据笔者在实践中的经验,除了一般的房地产开发应注意的问题和应明确的内容外,还应该从几个方面把握房地产联合开发合同中的内容及要点:
(一)合同的内容应该合法,禁止假借联合开发之名务融资之实
首先,应该注意遵循我国法律关于房地产开发方面的一些法律规定,特别是不得违反法律的某些禁止性规定,如上述的通过联合开发的方式进行企业间的融资,就违反了1996年由中国人民银行下发的《贷款通则》第61条的规定:“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”,从而构成合同的无效,当事人希望联合开发所欲达到的盈利目的也落空。另外,根据我国法律规定,对于划拨土地的使用权不得与他人进行联合开发,划拨土地使用权因其取得的无偿性和低偿性,法律对其转让由特殊规定。《城市房地产管理法》规定,以划拨方式取得国有土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以,在未办理以上手续前就以划拨土地跟他人合作签订的联合开发房地产合同应当认定为无效合同。最后,合作建房协议书应在国家主管部门办理审批手续,未办理的则当然无效。
(二)联合开发应注意手续的完备性
联合开发涉及到多方面的关系和手续,如成立项目公司则要将土地方的土地使用权及时转入项目公司名下,以免耽误开发的时机;对于从事房地产开发的公司来说需要有专门的资质,不及时办理就会影响到项目的立项和审批;
(三)双方的权利、义务及违约责任应规定得具体、明确
由于房地产的联合开发中双方的权利业务存在着很多交错,应对之进行明确的界定,并且在时间上应设定明确的界限,如土地使用权转让的时间,若转让方拖延造成的损失由其承担;资金及工程进度款的支付应跟上施工的进度,如果造成停工、窝工的损失应该如何计算;违约认定的情形及违约责任的承担方式等等,对双方交接中的所有细节都应做到有专人负责记载、签字确认,从而做到有章可循,有据可依,以免在问题不断累积后形成冲突,造成矛盾的激化而无法收拾。另外,一方提供的土地上存在其他的系争权益,或权利瑕疵的,给如何处理?造成的损失如何计算和承担?等等,都应该在合同中充分考虑到。
(四)收益的分享及风险和损失的分担应落实到位
在房地产合作开发中,一般都以开发的房屋作为双方分享收益的标的的,但由于不同的楼层、方位、坐落及朝向,其经济价值也大相径庭,所以合作双方应在其合同中事先对房屋的分配作出详细的安排和规定,以免房子落成后双方对此争执不休。另外,双方还应对一些风险和损失的承受和分担进行事先的约定。如从项目公司申请到成立会有一个较长的周期,在此期间双方都会进行一些投入和准备,一旦项目公司没有获准成立则如何处理这些财务帐和费用的分摊往往成为双方争执的焦点。联合开放房地产合同由于要到国家主管部门办理审批手续,往往效力待定,合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
综上所述,房地产的联合开发,可以充分利用合作双方或各方的资源优势,取长补短,通过优势互补在合作中充分实现各方利益的最大化,是一种房地产开发中利益分享、风险共担的良好机制,但由于在我国对此缺乏相关的法律规制,造成在实践中产生了大量的矛盾和纠纷处于一种无章可循的状态,从而要求合作各方在签订合作合同时应充分考虑到其开发周期漫长、内容庞杂等特点,在合同中予以充分的重视和约定,有备无患,从而才能在合作中提高开发的水平,为双方争取双赢的结果。
[参考文献]:
1《律师房地产业务》 陈文 法律出版社
2《房地产开发法律实务》
朱树英 法律出版社
所谓房地产开发风险,是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素,而这些因素的作用难以或无法预料、控制,使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离,因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象,明显地呈现出以下特征:1)综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素,是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2)模糊性。即不肯定性,表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。3)损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致,也可能由于管理者决策失误,控制失灵而丧失了本应获得的利益。4)补偿性。既然风险会带来损失,客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失,即“风险报酬”。5)激励性。风险与竞争是同时存在的,承认和承担风险,将把企业推向背水一战的境地,必然使企业为一个共同的目标,努力改善经营管理,增强竞争能力,提高经济效益。
2、房地产开发面临的主要风险
2.1政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革),造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论,政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策,对房地产的税收政策,对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策,政府对房地产的投资等,都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2.2经济风险
是指由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求,而不久却可能大量积压,难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期,纸币贬值,价格全面上涨,房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说,房地产开发资金需要量大,完全依靠自有资金周转是非常困难的,通常需要采用外界资金,如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时,如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时,就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时,如果不能按照预售协议规定的日期交房,就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
2.3自然风险
是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响,从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少,但是一旦出现,造成的损失是相当大的。
2.4技术风险
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如,由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加,从而影响项目形成后的租售。
2.5经营风险
是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
3、导致房地产开发风险的因素剖析
3.1政策环境与经济形势
房地产开发由于与国家经济形势紧密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制。如:政府对租金售价的控制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其对投资规模和金融的控制,以及新税务政策的制订,都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。
经济繁荣时,由于各产业扩大生产,使房地产供不应求,房地产价格不断升高。而在经济衰退时,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象,此时,开发商的资金已经投入,形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的,短时间内很难变化或找到其他替代者,从而会使开发商陷入困境。
3.2房地产市场的发育程度与供求状况
在市场经济条件下,一个发育完善的市场应具备:信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。
从总体上讲,房地产市场是地区性的市场,当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的,房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时,开发商便会纷纷开发房地产,但由于开发需要一定的时间,待开发完成时,市场供求可能已发生了变化,致使开发的物业难以租售。
3.3开发时机的选择
经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点,房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期,国民经济迅速增长,经济处于高峰期,由于各产业扩大生产,使得房地产供不应求,房地产价格不断升高。在收缩期,国家紧缩银根,控制投资规模,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期,社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减,投资产品价格降低但难以出售。在恢复期,国家放松银根,降低利率,社会对房地产的需求量开始增大,价格逐渐回升,此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看,在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资,在投资高峰期、恢复期大力投资,必能获取较大盈利,避免较大亏损。
3.4开发地点的选择
房地产的不可移动性、区域性和个别性,决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言:第一是区位,第二是区位,第三仍是区位,可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识,问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润,但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地,开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时,房地产开发所涉及的地理环境条件,甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中,这会使开发商经受着风险的考验,需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块,则几年后将会获取较大的利润。
3.5开发类型的选择与开发规模的确定
房地产开发过程是巨额资金投入的过程,从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租,均需要投入大量的资金。而作为开发商,通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后,通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金,滚动开发。所以,对于房地产开发商来说,资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大,开发商承担的风险也就越大。
3.6开发周期的长短
房地产开发及交易需要较长的时间,尤其是对于大中型开发项目,从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工,以及制订价格、推出销售及签署成交合同,往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中,很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计,只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内,房地产市场的供求变化,消费者喜好的改变,社会经济形势的兴衰,国家有关政策的调整,物价的涨跌,汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定,资金一经投入,就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定,风险也就越大。
此外,开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。
4、处置房地产开发风险的具体措施
4.1事先有效避开风险源地
例如,放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是,预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险,但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益,故此种避免风险的措施,要受到一定的限制,即使采用,也应在前期工作阶段尽早作出,这样可大大减少不必要的风险投资费用。
4.2采用多样化(或组合化)投资
就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一,收益高低相应不同。一般而言,开发项目收益率相对较高的风险大,开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目,整体开发风险就会降低,其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失,最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例,使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。
4.3以财务方式控制风险
具体有以下三种基本方法:1)通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位,从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化,将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险,或保险无法提供的情况下,此种方法发挥着特有的作用。2)通过向保险公司投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式,一直是处置风险的主要手段,但保险的使用仍是有限的,因为并非所有风险都可以保险,而且在很多情况下,保险并不能提供充分的补偿。3)以自身财力,直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本,又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来,以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段,已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段,而这种主动自留风险手段的选择与实践,应遵循法律规定,如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留,就受到很大的限制,同时还要受自身经济实力的制约。
4.4对房地产市场进行全面的调查,作出科学的预测
要仔细分析房地产开发周期并预测其变动,以选择最佳开发时机;分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化,以及早投资开发具有价值增长潜力的地块;要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化,是限制还是鼓励,同时,要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化,以确定开发项目和开发规模;要利用一切可能得到的信息资料,充分考虑到其他开发项目的竞争,尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
4.5在工程完工前,就与租户、客户签订租约或预售合同
这样,工程完工后房地产空置的风险,租金下降的风险,售价跌落的风险,都可通过预租预售的安排来避免。当然,预租、预售时,还应注意一个问题,这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以,开发期越长,其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售,则租金、售价就会被压得较低。
4.6通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量
例如,利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低。
4.7尽早完成开发项目,以降低在开发期内由于社会经济条件的变化而带来的风险。并在开发过程中加强项目管理,控制成本,保证质量。
此外,还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员进行培训。根据开发商自身的资产负债能力与获取资本的能力,合理确定开发方式。
参考文献
[1]李启明等编著房地产投资风险与决策[M]南京:东南大学出版社,1998
“由于投资惯性,新形成的投资规模,将对未来几年的投资造成压力。”报告尖锐地指出。这份报告还明确指出,“十五”时期,上海全市生产总值年均增长率达到11.5%(按绝对值计算为13.89%),实现连续14年两位数的增长。在这个时期,上海市房地产增加值年均增长(绝对值)20.54%,2005年达到670.23亿元,占全市生产总值的7-3%。
“十五”时期,上海全市固定资产投资额年均增长(绝对值)13.63%,而这五年,上海房地产开发累计投资4700多亿元,比“九五”时期增长60.5%,占全市固定资产投资的35.5%;房地产开发投资额年均增长(绝对值)17.1%,高于同期全市固定资产投资的增长。
具体来看, “十五”时期上海房地产开发投资增长过快,主要是由于商品住宅投资增长过快。其间,商品住宅累计投资3504.7亿元,比“九五”时期增长100.9%,占同期房地产开发投资的74.5%;商业用房累计投资374.5亿元,比“九五”时期增长29.2%;而办公用房累计投资311.8亿元,比“九五”时期减少43.5%。在商品住宅投资中,别墅、高档公寓投资增速较快,年均增长40.8%;普通商品住宅年均增长13.6%。
75%:土地协议出让比例过大
上海市社科院呈现给市委市府的这份关键报告,赫然指出,“十五”时期上海土地一级市场共出让土地32351万平方米,其中协议出让24090万平方米、招拍挂出让8261万平方米,分别占74.46%和25.54%。
高额利润刺激了各路资本纷纷涌入房地产。据调查,到2005年,上海房地产开发企业有4812家,比2000年增加39%。而这些企业大部分是近五年新成立的。但有项目开发的仅有1726家,占35.9%。显然,目前上海房地产开发企业数量仍然过多,远多于在建项目数量。这种低门槛准入的情况,一方面加剧了企业问为争夺项目而进行的无序竞争;另一方面,这些开发企业中有相当大部分是项目公司,开发销售完房地产后,大部分都撤消,对建设项目的善后处理和管理不利。
不仅如此,此前,上海市曾通过协议出让的方式,把成片土地供应给一家开发商,这往往延长了土地开发建设周期,造成土地资源闲置浪费,影响土地使用快速产生规模效应。同时导致少数企业囤积土地,大多数企业无地开发,并产生倒卖土地的现象。
土地供应:不能调节房价
从具体数据看,“十五”时期,上海商品住房价格上涨幅度过高,速度过快,尤其是2003-2005年上半年。根据中房上海住宅指数,上海商品住宅价格2005年6月比2002年12月上涨72.5%;根据上海二手房指数,2005年6月存量住宅价格指数比2002年12月上涨59.5%。
以上的数据可以看出,增加土地供应并非可以调节房价,这是什么原因造成的?报告指出,住房价格非正常上涨,除成本增加因素外,主要是投资、投机需求大量增加,市场出现的供不应求局面,从某种程度上说,是人为造成的。
对于外界所说的土地供应不足或通过增加土地供应来调节房价的问题,报告也给予了回应:“十五”时期,上海出让了32351万平方米土地。其中,可建各类房屋建筑面积是2000年全市全部存量房屋面积的98.3%;工业用地可建工业用房建筑面积是2000年全市工厂面积的202.5%;供应居住用地可建住宅面积(不包括综合用地中可建住宅面积)是2000年全市城镇全部存量住宅面积的73.8%。
由于供应土地需在两年内开工,工业、居住用地的过量供应,将给“十一五”前期的开工和施工规模造成压力。更令人担忧的是,按行政区域和用途分,远郊区供应量更大:2003―2005年,市中心区出让土地面积1199万平方米,占5.9%;浦东新区1801万平方米,占8.8%;近郊区5418万平方米,占26.6%;远郊区11222万平方米,占55%;崇明县748万平方米,占3.7%。远郊区显然是过量供应。
而另外一个现实是,“十五”时期,上海土地供应平均容积率仅1.09。“土地利用效率过低,一方面浪费了土地资源;另一方面提高了土地楼面地价。”
商品房:将大量过剩
2003年,上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米,批准预售面积超过3000万平方米;2004年上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。远超过市场正常需求的能力,供远大于求的隐患逐渐增加。只是2003-2005年上半年市场投资(包括投机)需求的大量进入,才暂时掩盖了这一矛盾。但隐患始终存在,且不断加深。
“如果说,远郊区出让工业用地5888.9万平方米,是为了承接制造业的转移,那么出让住宅用地面积3552万平方米,占全市的46.7%,显然是过量和超前的。”上海社科院一位专家说。
从环线来看,上海内环线以内地区新开工面积逐年下降;内外环线间地区2004年以后逐年下降,外环线以外地区逐年较大幅度上升。可以预见,“十一五”中后期,上述地区商品住宅将大量空置,并将影响其房地产业的健康发展。
所以,未来几年,从上海商品住宅潜在供应量和潜在可实现需求量来看,将出现供远大于求的局面,空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策,对上海地区房地产发展是不利的,将加剧供远大于求的矛盾(包括空置累积产生的供应量和新增供应量)。
警惕:房地产硬着陆
上海当地一位专家指出,从目前的宏观调控措施来看,上海房地产将可能出现硬着陆,“这将对房地产业持续健康发展带来重大伤害,并影响其他方方面面。”
一是房地产业和国民经济中绝大部分产业都有关联,对于这样一个在经济社会发展中已经占据相当重要地位的产业,房地产业仍应作为上海国民经济的支柱产业。
二是上海房地产业从业人口规模庞大。据2005年经济普查,2004年上海房地产业从业人员33.2万人,占第三产业从业人员的8.3%。
三是金融安全的问题。上海房地产开发当年资金来源中最大的问题是企业自有资金占比例过低,过分依赖定金、预付款。
2003年和2004年,上海房地产企业自有资金仅占12.68%,2005年下半年国家对房地产项目资本金要求的提高,企业自有资金还是仅占15.5%。
2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从此规定中可以知道,合作开发房地产合同的出资方式主要是以建设用地使用权及资金作为出资,但并不只限于此,作为出资还可以是技术、劳务等等。但能否以房地产开发企业资质作为出资进行合作开发呢?有的学者认为,房地产开发资质也是稀缺资源,是无形财产中的一种,以此作为出资,并不违反法律的禁止性规定。笔者对此有不同的观点,笔者认为,房地产开发企业资质之所以稀缺,是因为我国对房地产开发企业实行严格的市场准入制度,成立房地产开发企业在工商登记上除有特殊性外,还要根据相应主管部门核定的资质等级来承担相应的房地产开发项目,也就是说,房地产开发企业除进行工商登记外,还要取得资质等级证书,并在资质等级范围内承担开发建设。最高人民法院《合同法司法解释(一)》第4条规定:合同法施行后,当事人超越经营范围订立的合同并不当然无效,但违反国家关于限制性经营、特许经营及法律、行政法规禁止经营规定的除外。从立法本意上来讲,国家对房地产开发企业的成立及资质等级的取得采取严格的限制制度。不是随随便便的企业或自然人都可以进行房地产开发的,只有房地产企业才可以进行房地产开发,同时其必须拥有与其开发规模相符的资质等级。房地产开发企业要想合作开发房地产项目,其不一定非以建设用地使用权或资金作为投资,其可以以先进的技术、科学的管理等作为出资。我们知道,房地产开发专业性很强,从其项目的前期运作到最后的销售经营,每一个环节都需要极强的专业人员,如果一个房地产开发企业以其拥有专业人员的专业经验及科学的管理模式等无形财产作为投资进行合作是符合 2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相应规定的,此种合作是合法有效的。
但是,如果一个房地产开发仅以其房地产资质进行投资但并不参与经营管理的,笔者认为此种合作不但不符合 2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,而且违反了法律、法规对房地产企业限制性经营的规定,是应被严格禁止的。此种以资质作为投资,实际上是一种违法的出借资质证书的行为,是不具有开发资质的其他主体的一种挂靠行为。此种情况下,房地产开发项目的运作与经营是由不具有房地产开发企业的其他主体进行的。如果允许以房地产开发资质作为投资,并不参与经营管理的,实际上是对房地产开发企业限制性经营的违反,是对房地产开发限制性经营规定的规避。法律、法规所作的限制性经营的规定毫无意义。因此,仅以房地产开发企业资质作为投资,不参与经营管理的,此种投资是违反法律、法规的,是法律、法规所禁止的。
二、 预售房款充抵出资的问题
2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 23 条规定:合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。也就是说,预售房款不允许充抵投资。理解这一规定,应从以下几方面理解:
(一)预售房款和投资款的本质区别
预售房款和投资款都表现为一定数量的货币,在价值符号上没有什么区别。另外,依法律规定预售房款和投资款都必需用于项目的开发建设上。因此,使得一些人对预售房款充抵出资持赞同观点。但是,如果我们对预售房款和投资款进行深入分析,二者之间的区别便不难看出。投资款是依双方合作开发合同的约定应投入到合作项目中去的开发本金,而预售房款则是投资本金的毛利润,该毛利润是包括成本和利润的毛收入。由于预售房款包含了利润,因此预售房款不能作为合同一方当事人的出资,如果预售房款可以抵作出资,将减轻出资人依合同约定应履行的出资义务,损害守约方的利益。从法律风险角度讲,投资款所承载的风险是出资人应当承担的风险。而预售款投入工程建设后也有风险,但这一风险是支付预售款的购房人所承载的风险。事实上,在房屋竣工交付购房人之前,该预售款的所有权也没有发生转移,如果开发商不能将房屋依法交付给购房人,购房人还可要求预售人返还预售款并赔偿损失。因此,以他人的资金作为投资,在不承担资金风险的情况下,又将该资金作为自己分配利润的依据,显然有失公平。
(二)预售款充抵投资参与利润分配有违公平
关键词:房地产开发 融资模式 融资现状
自2010年4月中旬以来,国家持续出台的多轮调控措施,对房地产开发企业面临的市场环境和金融环境发生了较大变化。进入2011年后,政策调控持续加码,多个城市的市场交易量逐步走低,企业的销售回款压力陡增,同时信贷收紧又进一步压缩了其资金来源,使房地产开发企业面临更加复杂的融资环境。如何解决房地产开发贷款项目的资金问题,是房地产企业特别是中小房地产企业当力之急,解决好房地产企业贷款问题对房地产企业的稳健发展意义相当重要。
一、当前我国房地产开发资金概况
(一)房地产开发过程中资金流动
由于房地产开发过程中投资成本高,投资回收期长,投资风险大等特征,前期需要大量师的资金运转才能开展正常的工作。房地产开发企业的经营活动一般是由一个或一个以上的房地产项目进行开发经营,而且从开始规划项目开始到最后出售的时间可能是三至五年的时候,开发过程中占用资金比较多,所以其相应的风险也是比较好大的,由于房地产开发项目特有的特点,故房地产开发企业的运营过程一般是指项目的运作过程,而房地产开发企业的融资决策一般也是围绕着项目的进度进行计划的。通常,房地产开发的基本程序与环节基本一致,列示如下:
表1 房地产开发项目的资金流程以及各阶段资金需求
(二)不同规模房地产企业融资模式选择情况
大型的房地产企业由于自身优势几乎可以涉足所有的融资模式,由于其一般情况下有多个同时进行的项目,亦可以从全局角度考虑资金的运用。从此角度来讲,大型的房地产开发企业更容易建立多元化的融资渠道。尽管当前银行信贷紧缩,但是对大型房地产的银行授信额度仍然较大,这些企业仍然可以利用大量的银行贷款;而一些中小房地产开发企业,由于中小企业房地产自身的原因,规模和抗风险能力不够强,造成了中小型房地产企业融资模式选择中小型房地产企业一般抗风险能力较差,除了银行可以贷一部分外,一般只能通过自有资金与短期资金来解决。
二、政策影响下的融资现状
(一)房地产开发融资存在的问题
1、资金紧张
资金是任何一个企业都有的问题。特别是房地产开发企业,近年我国城镇房地产开发资金持续保持快速增长势头,其中2009年这一数据为36232亿元,比上年增长16.1%。2010年则为48267亿元,实现同比增长33.2%。2011年则为56359亿元。
2、融资结构单一
2011年我国房地产开发资金来源1.12亿元,同比增长10.3%:其中国内贷款2689亿元,同比增长48.3%,其他资金4326亿元,显示银行放贷规划和增加为房地产企业提供资了较为充裕的资金,因为我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款,而以投资儿投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源,而像发行股票、债权融资、信托融资总的来说比较少。
(二)房地产开发融资困境
由于近几年来房价迅速的上涨,部分地区房价超越居民的购买能力,引起了众多人的关注,所以政府加紧了货币政策和房地产宏观调控的政策,开始了新的宏观调控,使得房地产市场出现融资严重受阻、资金链断裂、项目滞销等,严重困扰着房地产企业的经营和发展。从而使房地产传统融资受到严重的挑战。
房地产政策对房地产企业的影响,包括直接影响与间接影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖,这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策,进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础。
当前,一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定,另一方面,对居民个人购房信贷进行严格限制,间接影响了房地产企业融资。房地产开发商贷款方面,一是对自有资金必须占 30%的比例,虽然与之前的 35%的比例有所下降;二是对土地出让金的规定,比较严厉;三是对房地产开发过程中不合理行为进行规范,进行统一的执行标准是,按照“三个办法一个指引”的规定,严格把关新的房地产开发贷款业务,同时加强监管。总的来说,国家主要通过对商业银行对房地产开发企业发放贷款进行规定,限制了房地产企业资金来源。在个人住房贷款方面,通过信贷政策对购买一套房、二套房以及三套房以上的贷款进行限制,实行差别化信贷政策,抑制了房地产出售,另外 2011 年出台的一系列限购令政策,多数一线城市的成交量持续滑坡,严重影响房地产资金回笼,间接使房地产企业资金来源变窄。
三、调控下房地产开发贷款项目中融资模式的对策
房地产开发对资金需求量特别大,随着国家调控政策的进一点加强,对房地产开发企业的银行贷款又加了一把防盗门,所以阶除了银行贷款外,应通过其他融资方式来解决资金问题。
(一)不同规模的企业融资渠道的选择
不同资产规模的房地产企业,能够承受的融资成本也有较大差别。因此,不同规模的房地产企业,应采取不同的融资策略,选择与自身实力相匹配的融资渠道。宏观政策持续偏紧,市场环境难以预测,房地产企业应逐步摆脱过于对于依赖银行贷款的单一融资局面,依托现有资源,结合自身特点,求生存、谋发展。
1、中小型房地产企业
受到宏观经济政策影响较大的房地产市场,对中小规模企业的战略眼光提出较高要求。市场到达低谷时,中等规模房地产企业应潜伏入市,获取低成本土地;
市场逐步走出低谷时,开发项目上市获得丰厚回报。在宏观经济环境发生较大变
化的情况下,中等规模企业会面临着发展方向上的抉择,或者如小企业一样被大
型企业兼并收购,或者获得资金支持赢得生存机会。但是,面对融资窘境,在自
身实力不强的情况下,中等规模的房地产企业要想融得资金十分困难。为了寻找发展出路过程中,很多中等房地产企业转变盈利模式,完成了战略转型,重新定位为专营开发商,不再扮演全程开发商的角色,实现“自我融资”,赢得企业发展机会。
2、大型房地产企业
大型房地产开发企业在行内享有较高的知名度,拥有丰富的实践经验,易得
到商业银行等金融机构的资金支持,相对中小房地产开发企业而言,融资渠道较
为广阔。受制于宏观政策和金融环境,大型房地产开发企业也未能摆脱过度依赖
商业银行信贷的局面。在国家出台严厉调控政策的情况下,尽管融资渠道也会受到影响,但大型企业通过合作开发、资产重组、股票融资、债券融资、利用外资的方式获得企业发展所需资金,实现企业可持续发展。
如万科——新华信托的“卖房信托”
实务方面,2004年6月9日,万科附属子公司深圳万科与新华信托达成总额1.99亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议,用于深圳某别墅项目的开发。其4%的年利率,低于5.49%的同期银行贷款利率1.49个百分点,若以2.602亿元的融资规模估计,万科每年节约财务费用近400万元。产品计划中设计期满后,投资者有获得购买优惠权及购房折扣率的条款,私募基金的资金使用方式及透明度方面与信托产品类似,故也将其放在本章节讨论。2010年1-11月,国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元,基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4。然而目前房地产投资私募基金的目的依旧以牟取资产升值为主,不利于稳定市场的发展。
(二)上市融资
上市融资就是企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金,依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造,进一步指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。可以说,如果企业在目前的市场条件下,无论是采用借壳上市还是直接上市,企业可以获得较好的融资效果。但考虑到我国目前上市完成所需时间较长且审批较为繁琐的实际情况下,企业海外融资往往可以取得满意的效果。
(三)鼓励发展适应力强的夹层融资
以作为权益投资和抵押贷款的补充,来降低开发商所需要投入的自有资金比例。夹层融资"是指在风险和回报方面,介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式,是一种无担保的长期债务,这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。它先募集资金,后选择项目,被人称为准房地产信托基金。夹层融资对房地产开发商有非常大的优势:第一:资金回报的要求比较适中,夹层融资的利率水平一般在10%~15%之间,而投资者的目标回报率为20%~30%;第二:夹层融资对房地产开发商的要求比贷款的要求低,不要求“四证”齐全,不要求自有资金超过35%;第三:夹层融资通常提供形式非常灵活的较长期融资,这种融资的稀释程度要小于股市,并能根据特殊需求作出调整;第四:夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利,在违约情况下,优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益。夹层贷款一般是短期的,贷款费用较高,利率也较高(通常高于银行基准利率3~5个百分点),但能够为开发商节约自有资金投入,或者为开发商降低所需筹集的更为昂贵的权益资金额度。同时,夹层贷款有类似于合伙投资人的性质。
四、总结
可见,目前我国房地产开发项目中融资存在诸多问题。其中融资渠道单一是最主要的问题,大多企业对银行贷款过度依赖,间接融资比例过大。虽然在国家宏观政策指引及市场各方的努力下,多元化融资体系已经开始逐步形成,但是现存融资模式的发展水平,远远不能解决我国当前的房地产项目开发的融资需求。所以房地产企业一方面充分利用现有融资途径,一方面应提升资本利用率,并借鉴国外经验,积极开展金融创新,只有这样才能解决当前融资问题。
参考文献:
[1]张永岳,陈伯庚,孙斌艺编著.房地产经济学[M].高等教育出版社,2005
[2]吴国富.房地产开发融资方式探讨[J].金融经济,2010;10
【关键词】房地产项目;项目融资
1.房地产项目的传统融资模式
房地产开发项目融资而言, 是房地产投资商和开发商为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点,其最重要的问题就是资金问题,它历来都是开发商最关注的问题,它也决定了该房地产项目能否顺利实施。
对于房地产开发企业来说,传统的房地产融资方式是主要利用企业自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况,对具体项目的考虑是次要的。其渠道主要包括内部融资和外部融资。内部融资主要是指开发商自身的积累,包括开发企业的自有资金和以企业为基础的股权融资,前一种方式由于企业的资金积累较慢故效率较低,后一种在我国应用较少。外部融资主要是银行贷款、信托投资等,其中以银行贷款为主。但是银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制,且贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担,然后由银行承担,对于企业来说是非常不利于分散风险的。所以,有以上分析可知,传统的融资方式已经阻碍了房地产业的发展,通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。
2.房地产项目融资新模式――项目融资
项目融资是为一个特定项目所安排的融资,贷款人在最初考虑安排贷款时,以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源,以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全,则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。对比传统融资跟项目融资,传统融资贷款人考虑借款人的资信状况以及将要建设的项目的前景,而项目融资贷款人考虑项目自身产生的现金流以及除此之外的项目实体的其他资产。结合项目融资和房地产项目的特点,本文提出以下针对房地产项目的项目融资模式。
2.1 BOT 融资模式
BOT是Build(建设)、Operate(经营)和Transfer(转让)三个英文单词第一个字母的缩写。是指国家或者地方政府部门通过特许经营协议,授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资)或本国其它的经济实体组建项目公司,由该项目公司承担公共基础设施(基础产业)项目的融资、建造、经营和维护;在协议规定的特许期限内,项目公司拥有投资建造设施的所有权,允许向设施使用者收取适当的费用,由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报;特许期满后,项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。BOT 实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。
在房地产业,BOT 项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中,如公园等项目。该模式不仅能减少政府的直接财政负担,减轻政府的借款负债义务,而且还有利于转移和降低风险,提高项目的运作效率。BOT项目如果有外国的专业公司参与融资和经营,会给项目所在国带来先进的技术和管理经验,既给本国的承包商带来较多的发展机会,也促进了国际经济的融合。
2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融资模式
ABS(Asset Backed Securitization)是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。具体来说,它是以项目所拥有的资产为基础,以该项目资产可以带来的预期收益为保证,经过信用增级,在资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于,通过其特有的提高信用等级方式,使原本信用等级较低的项目可以进入高信用等级证券市场,利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点大幅降低发行债券筹集资金的成本。
具体来说,利用ABS 模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段:第一,组建SPC 阶段。SPC 是Special Purpose Corporation 缩写,即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级(AAA 或AA 级)的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC 是ABS 顺利运作的根本前提;第二,SPC 与项目结合阶段。适合ABS 的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目,拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司,这些现金流量所代表的资产是ABS 融资的物质基础。SPC 与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC;第三,SPC 发行债券阶段。SPC 可直接在资本市场上发行债券筹集资金,或者经过SPC 信用担保,由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发;第四,SPC 偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC,因此SPC 就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。
2.3房地产的售后回租融资模式
售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金,在出售某项资产后,再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款,另一方面又可以继续使用该资产。房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施:①房地产项目公司设计好售房价格和租金,计算房地产的投资报酬率,该报酬率应高于银行存款利率;②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同,同时按约定项目公司回租该房产;③项目公司再将房产租给使用者,每月的租金用于支付房东的租金。房地产的售后回租主要通过销售积压的房产,收回大量资金,缓解了项目公司资金紧张的问题;而对于投资者来说,因为购买的房产属自己,避免了因项目公司破产遭受巨大损失的风险。
3.总结
传统以企业自身的资信能力进行融资的方式已经不适合在当今经济环境下发展的房地产项目,而取而代之的是以房地产项目本身为主要考虑因素。在这样的背景下,,结合房地产项目自身和项目融资方式的特点,本文提出了BOT融资模式、ABS融资模式、售后回租等融资模式,并对这些模式进行了分析,以帮助房地产项目选择合适的融资方式。 [科]
【参考文献】
[1]戴大双.项目融资[M].机械工业出版社.
关键词:H房地产开发有限公司;纳税筹划
1房地产开发的意义
房地产开发,是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。土地是属于不动产,与其他商品的开发与制作相比,房地产开发有它自身的特点,比如房地产开发投资大、风险大、耗时耗力、利润大。随着我国经济的突飞猛进,人民的消费观念发生了很大的转变,房地产开发在人们的生活中占据着越来越重要的地位,所以促使房地产开发的范围越来越广,程度越来越深,内容越来越丰富。2016年,全国房地产开发投资102581亿元,比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%),增速比1~11月份提高0.4个百分点。其中,住宅投资68704亿元,增长6.4%,增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。2017年1~8月份,全国房地产开发投资69494亿元,同比名义上增长7.9%,增速与1~7月份持平。其中,住宅投资47440亿元,增长10.1%,增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。房地产开发为人们提供了优美的居住环境,也为人们提供了一个良好的工作和学习环境,房地产既为人民提供了生活资料,它又本身是生产资料,是社会经济活动不可缺少的基础要素,所以房地产产业是国民经济的基础性产业。房地产一系列的开发项目又带动了其他产业的发展,所以还可以说,房地产是国民经济的先导性产业。房地产经济是我国财政税收的一项重要来源,它也可以说是我国国民经济的主导性产业、支柱性产业,对我国国民经济的发展起着非常重要的作用。它们之间相互促进、相互影响,国民经济的发展带动房地产经济的发展,房地产经济的发展又能推动国民经济的发展。
2房地产开发有限公司
房地产开发公司,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产开发公司受所经营产品和服务特殊性的影响,同其他行业的公司相比较,有其自身的特征:
(1)经营对象的不可移动性。它的经营对象是不动产,具有固定性和不可移动性,不具有实体的流动性,使得相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面。
(2)业务形态的服务性。从它的业务活动的性质来看,主要是提供某种服务。房地产开发公司主要从事征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设等经营活动,以及在这些经营活动过程中所产生的大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务等。
(3)经营活动的资金和人才密集性。它开发项目需要大量的资金和人才的投入,是一种资金和人才密集型的公司。
(4)经营活动过程的行业限制性。房地产行业市场规模较大,竞争范围主要是本地市场,市场竞争大,房地产用户数量较大,是个领域较为广阔的市场,进入房地产行业障碍比较大,因为它需要大的启动资金,同时房地产行业风险高,但相对应的利润也高。
3关于H房地产开发有限公司的纳税筹划
义务纳税是每个公民应尽的义务,H房地产开发有限公司也不例外。房地产开发公司必须要缴纳的税种有营业税金及附加、印花税、企业所得税、土地增值税。在这些税种中,最属企业所得税和土地增值税计算起来比较麻烦,但也有一定的筹划空间。营业税金及附加是指,反映企业经营主要业务应负担的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加等。印花税是指,对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。企业所得税是指,对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。土地增值税是指,转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位各个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值税为计税依据向国家缴纳的一种税种,不包括以继承人、赠予方式无偿转让房地产的行为。
3.1利用企业收入确认时间的选择开展纳税筹划
我国相关的企业所得税法的规定,企业的销售方式以及收入的实现时间的确认是不同的。比如长期劳务或工程合同,按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现,H房地产开发有限公司可以通过控制收入的确认时间,合理归属所得收益,可在经营活动中获得延缓纳税的税收效益。根据新的企业所得税法合并的相关规定,不同的组织形式分别使用独立纳税和汇总纳税,H房地产开发有限公司可以根据这项规定,会对总机构的税收负担产生影响。H房地产有限公司可以通过选择分支机构的组织形式进行有效的纳税筹划。
3.2利用税收优惠政策选择投资地区与行业,开展纳税筹划
目前,企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收格局。根据国家的相关政策,H房地产开发有限公司可以选择国家规定的一些税收优惠地区进行房地产开发,同时也可以拉动该地区的下岗人员、待业青年、专业人员或者是残疾人等的就业。H房地产开发有限公司可以根据公司自身的经营特点,分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员,在不影响公司效益的基础上尽可能录用国家扶持的人员,这样就可以享受国家税收优惠政策,减少税收的支出,为公司赢得一定的利益。
3.3土地增值税的纳税筹划方法
因为房地产开发负税问题比较严重,所以在房地产开发项目的同时,H房地产开发有限公司可以在成立一些与房地产相关的企业,这样就能适度的增加了成本。但不能没有原则地、无限制地加大开发成本,对于不在土地增值税范围之内的项目,这样反而加大企业支出,给企业造成不必要的损失;根据有关税法的相关规定,某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,所以不用缴纳土地增值税,比如建房、合作房等等。H房地产开发有限公司在确定销售价格前,要进行详细计算,找到税收临界点,当普通标准住宅的销售收入小于建造成本的1.67024倍时,免交土地增值税,所以不是绝对的收入越高、利润就越大。根据我国相关税收的规定,在扣除项目金额一定的情况下,转让土地越少,转让收入就越少,土地增值税就越低,相关的税率和税额就越低。
3.4企业所得税的纳税筹划方法
根据我国相关税收法规定:除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。(1)出包工程未最终办理而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须按照符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律规定必须配套建造的条件。(3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。H房地产开发有限公司可以利用这项法律规定,以达到减少缴纳企业所得税的目的。
4结语
H房地产开发有限公司为了使企业利益最大化,所以在进行房地产开发项目之前要进行纳税筹划,来实现纳税企业价值和股东利益最大化。很明显,税收作为H房地产开发有限公司的各项经营活动的支出项目,应该是越少越好。所以,H房地产有限公司做出了纳税筹划,减少利润支出,实现企业利润最大化。它主要是通过对土地增值税和企业所得税两个大税种进行了纳税筹划,还有通过利用企业收入确认时间的选择开展纳税筹划、利用企业的组织形式开展纳税筹划、利用税收优惠政策选择投资地区与行业开展纳税筹划,来减少企业的支出,实现企业利益最大化,保障了企业自身的经济利益。
参考文献
[1]蔡昌.房地产业九大税种操作实务[M].北京:中国市场出版社,2012.
[2]丁玲.地产企业纳税筹划浅议[J].现代经济信息,2011(1).
为加快我市城市化和城市现代化进程,不断改善人民群众居住环境和住房条件,促进我市房地产开发持续健康发展,现结合我市实际,提出以下意见:
一、强化房地产市场宏观调控
(一)在充分分析房地产市场需求的基础上,确定与经济社会发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例,实现房地产市场供需的基本平衡。
(二)由市计划部门牵头会同建设、规划、国土、房管等有关部门于每年的第四季度提出次年房地产开发年度计划,进行总量控制,确保供需平衡。由市建设部门牵头,建立部门联席会议制度,开发房地产市场运行情况的调查研究,市政府每年将从配套费中拨出专款,专项用于市场调研。
(三)房地产开发年度计划的制定及实施,要坚持大力发展普通商品住房,加快建设廉租住房,限制建设高档商品住房,停止建设集资住房的原则。
(四)市国土部门要根据土地利用总体规划并结合房地产开发年度计划,编制年度土地供应计划,保证土地供给。要充分发挥土地市场在房地产市场中的作用,合理稳定土地拍卖价格;在政府垄断土地一级市场的同时,放开和规范土地二级市场。市规划部门要按照城市总体规划和房地产开发年度计划,认真做好规划设计,提出合理的规划技术指标。市房管部门要采取有效措施,搞活住房二、三市场。市物价部门对享受政府优惠政策的项目价格要严格控制,对普通商品房价格要进一步放开。
二、规范房地产开发用地行为
(五)加快建立统一、完善、公开、公平、规范有序的土地市场,大力推行土地招标、拍卖供应,建立起城市土地的市场化配置机制和土地价格的市场化形成机制。除法律规定可以划拨、协议出让的用地外,商业、旅游、娱乐和房地产开发用地,必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让,通过竞争最大限度地发挥土地资产效益,提高城市土地利用率,增加政府土地收益。
(六)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收土地闲置费;满2年未动工开发的,可以依法无偿收回土地使用权;因不可抗力、市政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
(七)严格规范房地开发项目转让行为,禁止转让未取得土地使用权证的项目。已批准的房地开发项目,确需变更用地性质的,必须按规定程序重新报批。
(八)市国土部门要进一步加大土地收储及市场运作力度,切实提高净地、熟地出让比例,并根据具体建设项目需要,委托经市政府批准的市城建投资公司等建设单位实施土地储备的前期开发工作,将生地变为净地或熟地后,由土地部门收储,进入土地市场公开运作。
三、加强规划管理
(九)房地产开发项目的建设工程规划总平面图及各项规划条件,必须向社会公示,接受社会监督。建设工程规划一经批准,不得擅自变更;确需变更的,应对变更进行公示,充分听到公众意见,并按照审批程序办理变更手续。
(十)对改变土地使用性质、超出规划允许的容积率或建筑高度等严重影响城市规划的建设行为,由规划部门依法责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施,不得以罚代管。
四、扩大住房有效需求
(十一)要切实抓好住房补贴政策的落实,提高中低收入家庭的住房消费支付能力,加快解决中低收入家庭住房问题。机关、企事业单位原有建房、购房资金和已售公有住房售房款必须用于住房补贴;效益好的企业,可将住房补贴列入成本;财政部门要每年安排专项资金用于发放各级机关行政单位人员的住房货币补贴。
(十二)要发挥住房公积金“低存低贷”的制度优势和互助作用,简化手续,放宽贷款申请条件。进一步降低贷款担保费用,减少贷款人的成本支出,扩大个人住房贷款的覆盖面。
(十三)进一步放开住房二、三级市场,鼓励居民通过换购住房改善居住条件。取消对已售公有住房上市交易的限制,允许已售公有住房使用权有偿转让,切实降低交易收费标准,逐步形成增量与存量联动、销售与租赁并举、投资与消费并进的市场格局。清房工作结束之后,市房管部门要尽快提出促进已售公有住房上市交易办法。
五、完善住房供应体系
(十四)通过增加普通商品住房供应、加强经济适用住房的建设和管理、建立和完善廉租住房制度等措施,完善住房供应体系。
(十五)房管部门负责建立最低收入家庭住房保障制度,保障住房和收入双困家庭基本居住条件,建立和完善保障对象的准入审核、公示、轮候及收入增加后退出的机制。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。资金通过财政专项基金、直管公房出售后净归集资金和公积金增值部分解决。
(*)棚户区和危旧房改造作为解决中低收入家庭住房和带动住房消费的重要途径,要按照“政府主导、市场化运作”的原则,加快棚户区和危旧房改造步伐。
(十七)严禁任何单位搞集资建房,如违反规定,将追究单位主要负责人的责任。原有集资建房只能用于解决本单位干部职工住房,且只能以实际成本价购买规定标准住房面积,超标准部分一律按市场价计算。集资建房不得作为商品房对外出售,违反规定的,房管和国土部门不得给予办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》;已办理的由申办单位和发证机关予以纠正。
(十八)适量建设经济适用住房,其销售对象为市政重点工程项目中的拆迁困难户、最低保障收入家庭的困难户。
六、加强市场监管,整顿和规范房地产市场秩序。
(十九)提高市场监管水平。在公平市场准入和鼓励市场竞争的同时,各有关部门要尽快完善市场监管制度、改进市场监管方式、提高市场监管水平,进一步预防房地产开发风险和消费风险。
(二十)加强规范房地产开发企业行为。强化房地产开发企业资质管理,尽快建立房地产开发企业经营业绩和不良行为公示制度。对存在严重不良行为的开发企业,要限制其参加土地拍卖和新开建设项目;特别是对存在拆迁安置遗留问题及“烂尾楼”的建设单位一律不得批准其新的建设项目。
(二十一)要严把拆迁审批关,对没有拆迁计划及拆迁安置方案的建设项目,不得发放拆迁许可证;对拆迁资金以及被拆迁人安置不落实的,坚决不准实施拆迁。要加强对拆迁单位和拆迁评估单位的管理,严格按照房地产市场评估价格确定拆迁补偿金额,并实行相应的监督管理制度。
(二十二)加强拆迁储备金的管理,凡需拆迁补偿安置的建设项目,在领取拆迁许可证前,应将拆迁补偿安置资金全额存入指定金融机构,并由拆迁管理部门监督使用。拆迁结束要经拆迁管理部门验收合格后,国土、规划、建设等有关部门方可办理相关批准手续。
(二十三)对依法批准拆迁的建设项目,被拆迁人如有不同意见,要认真耐心地做好说服工作;对不能达成拆迁补偿安置协议的,经依法裁决后,才能实施强制拆迁。对不能达成拆迁补偿安置协议且涉及面较广的拆迁项目,要严格限制采取强制性拆迁措施;确需强制执行的,必须严格履行法律手续。
(二十四)要严把交付使用关,坚决杜绝不合格的商品房进入市场。住宅小区等群体房地产开发项目,未经竣工综合验收不得交付使用。房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
(二十五)严格执行商品房销售管理办法,对违反规定擅自销售商品房的,要加大处罚力度。房地产开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设,房管部门应当按商品房预售款的监管规定,严格履行职责。
(二*)规划部门对新建住宅小区要按照有关规定规划物业管理用房;开发建设单位要按照规划要求和物业管理规定,建设物业管理配套用房,制定物业管理实施方案。各区人民政府参与住宅小区综合验收,指导监督开发建设单位落实物业管理方案、物业管理服务用房和必要的居委会用房。
(二十七)整顿和规范房地产市场秩序。各有关部门要严格按照徐政发〔*〕29号通知要求,制定专项措施,加大房地产市场秩序专项整治力度,重点查处房地产开发、交易以及房地产中介、物业管理中的各种违法违规行为。
七、进一步改善投资环境
(二十八)要进一步采取措施,增强房地产开发的公开、透明和可预见性,大力引进外来企业、资金。