【关键词】旧城历史文化改造区型RBD；形成因素；上海城隍庙
1.引言
随着国内RBD 功能和效应逐渐显现，在全国范围内掀起了兴建RBD 的热潮。重视和加强城市RBD 的建设，开发更多的游憩产品，完善城市游憩功能，对于提高人们的生活质量，使人们尽可能多地利用闲暇时间享受游憩、休闲活动有着十分重要的意义。同时，发展城市RBD 也有助于改善城市环境、提高城市形象，并使城市最终发展成为大型游憩生活空间。
2.国内外研究现状
RBD 是英文Recreational Business District 的缩写，直译为“旅游商业区”，也有称“游憩商业区”。最初的概念由斯坦斯菲尔德（C.Stansfield）和瑞克特（J.E.Rickert ，1970）在研究旅游区的购物问题时提出[1]。20 世纪80 年代末90 年代初，学者们把RBD 的含义扩展到城市旅游研究中，目前国外对RBD 的研究文献相对很少，主要集中在概念与特征上。
在国内，最先运用城市RBD 概念的是保继刚（1995）[2]。在探讨RBD形成因素上，吴必虎认为RBD 的形成必须以游憩中心地为基础，形成一定规模门槛人口和吸引范围，这里不仅要有旅游资源、游憩设施、游憩活动较集中的区位，更要求有较大的游客量[3]。王娟则认为游憩商业区的形成机制归纳为外部推动因子（包括城市旅游业发展、商业与旅游业结构优化、经营拓展、城市规划人本走向推动）、内部驱动因子（休闲需求）和发展支持因子（政策支撑、理论支持）三大部分[4]。保继刚认为RBD 形成机制由主观驱动机制（消费者需求驱动）和客观驱动机制组成[5]。黄震方、侯国林（2001）指出区位理论、游憩地引力大小、政府政策和旅游城市化等多种因素共同促进了RBD 的形成[6]。秦学也对城市商业游憩的动力机制进行了分析，指出其动力机制是由游憩消费子系统牵动和游憩产品吸引子系统所构成，并由中介系统进行游憩消费引导、城市支持系统作为发展条件，多个因素相互联系的互动型动力系统[7]。从以上观点可以看出吴必虎、保继刚等更强调内力的作用，即消费者（游客）的主观需求，而黄震方等则更关注外部环境（如区位、政策等）对RBD 形成的拉力因素。
3.旧城历史文化改造区型RBD 形成因素构建
在以上理论中，作者比较赞成王娟的内部驱动因子（休闲需求）与外部驱动因子（城市旅游业发展、商业与旅游业结构优化、经营拓展、城市规划人本走向推动）的分类，但旧城历史文化改造区型RBD 又具有其区别与其他RBD的特性，就是历史文化，而历史文化的形成与其所处的历史区位有重要关系，考虑至此，作者将历史文化、区位单独列为一类影响因素为基础资源。从而形成如表1所示旧城历史文化改造区型RBD形成因素理论模型。
为了弥补作者学识有限的不足，同时为了研究的科学性和严谨性，作者在理论研究的基础上对10位旅游管理和城市规划方面的专家进行了关于旧城历史文化改造区型RBD形成因素的访谈。
10位专家基本肯定了作者对第一层级因素的分类，而对于第二层级因素的选择和分类则提出了不同的看法。
首先，专家认为旅游资源和游憩设施是旧城历史文化改造区型RBD形成的重要因素，而现在的区位和便利的交通为RBD带来了较大的游客量，仅仅考虑历史区位则有失偏颇，所以基础资源的二级因素扩展为：区位和交通，旅游资源和游憩设施，历史文化。
再次，多位专家表示内部驱动因素来自消费者，仅仅体现在休闲需求上，还有物质需求，如购物等，更重要的是消费者对旧城历史文化改造区型RBD的青睐是对城市历史文化的追寻。根据以上建议，作者将内部驱动因素改为消费者需求。
而对于外部驱动因素，几位专家认为城市旅游业发展、商业与旅游业结构优化和经营拓展可以归为一类，即旅游业和商业发展驱动。另外，对于旧城历史文化改造区型RBD，其历史文化急需保护是促进其发展的重要因素，政府为此制定的政策和城市规划也是其重要的外部驱动因素。因此，作者将外部驱动因素分为旅游业和商业发展、政策和规划两类。
根据访谈的内容和专家的意见，作者将旧城历史文化改造区型RBD形成因素理论模型做如下调整，如表2所示。
4.上海城隍庙RBD的案例分析
上海城隍庙RBD 位于上海市中心城区东南部黄浦区原老城厢境内，北起人民路、南至方浜中路、东面以人民路为界、西南以河南南路为界的地带。其核心区域是以豫园为中心的，北至福佑路、南至方浜中路、西至旧校场路、东至安仁街的一片长方形地带（图1）。
上海城隍庙RBD 的发展以上海开埠和1992年邓小平同志南巡讲话为分界点分为三个阶段：第一阶段为1843年之前，这时的城隍庙是老上海的庙园节场。第二阶段为1843-1992年，这期间的城隍庙是上海市民的市井生活的场所。第三阶段从1992年至今，上海城隍庙发展成为上海这个国际大都市的城市商业游憩区。
（1）基础资源
①区位和交通
从区位上看，上海城隍庙区历史上曾是上海县城的中心地带，现在位于上海市黄浦区老城厢区域，处于上海的中心位置，紧临黄浦江，交通发达，轨道1、2、8、9、10号线贯通，紧邻延安高架，同时通过延安东路隧道和复兴东路隧道与浦东相，与机场和铁路的距离也在40公里以内，有优良的地理位置和便利的交通，为发展成为集旅游、购物、休闲为一体的城市游憩商业区提供了良好的条件。
②旅游资源和游憩设施
上海城隍庙区域是上海历史遗迹和传统文化的集中体现，它的旅游资源和游憩设施以历史人文景观、购物休闲、美食为主，辅以节事活动。历史人文景观以寺庙古迹和江南园林为最。购物休闲则形成了古玩淘宝、黄精珠宝、商品市场和特色商商街为特色的格局。美食中西结合，根据相关统计，上海城隍庙RBD现有酒楼、餐厅、点心店、茶楼等250多家。节事活动以传统节日活动为主，同时辅以各种文化活动。如表3所示，从中可以看出，上海城隍庙RBD旅游资源丰富，形式多样，并在一定程度上具有独特性，为其吸引游客奠定了基础。
③历史文化
上海城隍庙区域的空间演变和社会变迁过程是围绕着两条线索展开的：第一是以城隆庙为中心的县城的空间的日益世俗化和商业化；第二是豫园为代表的江南园林文化的“私人”空间逐渐发展为用于百姓娱乐和商业事务活动的公共空间心[9]，两者交互从而形成了上海特有的老城厢文化，其精髓主要表现小巧精致的江南园林文化、儒、释、道、伊斯兰教、天主教、基督教诸教会聚一处的宗教文化、明、清、民国各时期相交辉印的建筑文化、日益繁盛的商业文化以及中西合璧的美食文化和丰富多彩的民俗文化。
（2）内部驱动因素
2008年1月1日开始实行新的国家法定节假日方案，缓解了游憩和购物的时间制约因素。而经济的发展和人均可支配收入的增加解决了金钱对消费者游憩和购物的限制。根据张立生[10]对上海城隍庙的调查结果显示（表4），消费者对上海城隍庙的需求依次是游览、美食、购物和娱乐。对于上海本地游憩者来说，美食和休闲的需求更为重要，而对于外来旅游者来说，游览和美食的需求更为迫切，这些需求促使上海城隍庙RBD需要极大的重视旅游资源和旅游产品开发、商业建设以及休闲娱乐设施建设，促进其发展。
（3）外部驱动因素
①旅游业和商业的发展
上海旅游发展的定位是都市型旅游，即融都市风光、都市文化和都市商业为一体的旅游目的地，分为观光旅游、度假旅游和专项旅游三大类。在这一定位下，上海城隍庙区以历史人文资源为载体，融入商业元素和休闲元素，建成适合居民和旅游者游览、购物、休闲娱乐的旧城历史文化改造区型RBD。
上海城市商业正朝充实商业内涵，拓展服务功能，适应多层次消费需求发展。因此，上海城隍庙区域的商业业态也由原来单一的沿街小商铺小摊位逐渐形成百货商店、大型综合市场、专卖店、购物中心和特色老店相交错的格局，变为具有经济、休闲、娱乐、餐饮和观光等多种功能的商业区，以满足不同层次的消费者，满足人们对物质享受和精神享受的双重要求，实现了商业业态的多样化。
②政策和规划
上海在上世纪80年代末至90年代在内环线及周边实施产业“退二进三”战略，重点发展第三产业，使都市区产业结构得到调整，商业、服务业、文体、休闲产业等总量得以增加、比例也得以上升。上海城隍庙区域正是在这一时期以后，随着中心城区的RBD兴起浪潮，逐渐形成规模并发挥扩散作用的。新编制的《上海加速发展现代服务业实施纲要》中，政府进一步明确提出“中心城区立足增强综合服务功能”，“加快旅游产业与相关产业的融合”，“做大旅游产业群”，“形成现代服务业集聚区，进一步优化上海现代服务业空间布局”。政府采取的这一系列引导调控政策，不仅为上海城隍庙区域发展旅游业、商业和服务业联动发展创造了良好的制度环境，同时也通过各级各层各行业贯彻实施，间接创造了硬件环境[6]。
1991年7月，上海市城市规划设计院、黄浦区人民政府和同济大学根据《历史文化名城保护规划纲要》联合编制了《上海旧城厢地段保护规划》。保护旧城厢的原则是：要维护和继承具有科学艺术价值和历史文物意义的城市风貌和建筑。在旧城厢内设两个大小各一的保护区。大区以豫园为主，包括城隍庙、沉香阁、老天主教堂，保存方浜路东段旧街，福佑路一段。小区以大境阁和城墙为主，保留大境路九亩地一段旧街；城墙周围拆除一部分房屋，使城墙一隅显出于主干线人民路上。在建筑保护和街景保护方面分别采取不同的保护措施，并考虑到两者之间审美情趣的协调一致。对文物古迹分别情况采用保存、保护、修复、重建（复原）及挂牌标志等不同的保护方法。这一规划使得城隍庙区域真正发展起来，逐渐向城历史文化改造区型RBD转变。
5.对旧城历史文化改造区型RBD 开发的建议
通过以上分析，我们可以看出一个旧城区域要转变成为旧城历史文化改造型RBD 需要以下因素：
①区位和交通：区位处于城市商业圈内部，有商业氛围；并且处于城市旅游节点上，可与其他旅游节点互补互动；交通便利，可进入性好，内部空间大，可散开活动。
②旅游资源和游憩设施：首先要具有独特、不可复制并代表城市某一时期历史文化的旅游资源，其次要创造具有特色的游憩设施，最后旅游资源和游憩设施的表现形式要多样化，有创造性，具有吸引力。
③历史文化：具有鲜明而完整的历史文化脉络，并在城市历史文化中有着独特的意义，在一定程度上具有标志性，使该城市与其他城市相区别。另外历史文化的表现手法多元化、生动形象。
④消费者需求：消费需求休闲化、高效化，多元化，进入体验消费阶段，需要物质和精神的双重享受。
⑤旅游业和商业的发展：发展具有特色的城市旅游，不仅使旅游成为城市经济的增长点，更成为城市的名片；商业发展渐趋成熟，丰富商业内涵，完善服务功能，以适应多层次的消费需求。
⑥政策和规划：政策上对第三产业、旅游业和商业的发展进行扶持；在城市规划上对旧城区域在“破”与“立”上找到平衡点，与整体城市规划相协调。
根据以上分析和总结，本文对旧城历史文化改造区型RBD 的开发提出以下建议：
（1）梳理文脉、创造主题
历史文脉是旧城历史文化改造区型RBD 的灵魂，是其区别与其他RBD 和旅游景区的重要标志。对旧城进行开发时，首先要对其文脉进行梳理，把握其精髓，然后在其历史发展上找到对目前城市发展具有重要意义并能代表该城市历史发展中某一时期的文化，对该历史文化进行提炼和和再创造，形成该旧城历史文化改造区型RBD独具特色的主题。以此主题为纲领进行设计和规划，使得旅游产品、游憩休闲场所和文化活动等都与主题相一致，洋溢着历史文化气息，独具吸引力。
（2）找准市场、正确定位
旧城历史文化改造区型RBD的形成是一个非常复杂的过程，不仅其自身要有良好的物质基础，也需要外界力量的推动，更需要有消费群体和市场。进行投资开发前，需要确定该城市是否具有利于旧城历史文化改造区型RBD 发展的土壤，如其经济发展如何，居民消费水平和消费理念如何，政策导向如何等，只有当各项指标达到可以发展旧城历史文化改造区型RBD时，开发建设才有意义。
当确定适宜开发后，也要明确旧城历史文化改造区型RBD自身的定位。首先要确定该RBD 在城市中的位置，如区域位置如何，交通是否方便，是否能与其他旅游景点互补互动、经济发展如何等；其次要明确该RBD 的功能，避免在功能上与其他城市建设重复，减少其吸引力；最后确定该RBD 的消费群体，目前消费者的需求越来越多元化，很难有个体可以满足消费者的全部需求，这就要求RBD根据自身特点，在众多消费者找到自己的目标消费群体。
（3）提升旅游资源品质、改善游憩设施
旅游资源和游憩设施因素是吸引人们到旧城历史文化改造区型RBD休闲消费的重要因素。在提升旅游资源品质主要做到以下三方面：①深化旅游资源的独特性；②提高旅游资源和历史文化的契合度；③坚持旅游资源的可持续开发。在改善游憩设施主要是增加游憩设施数量同时增加游憩设施种类的多元化。
（4）加强政策引导和适量引进商业运作
目前，我国旅游业的发展和旧城保护开发主要还是采取政府主导的形式，并且RBD 的发展依赖于城市的发展，政府引导显得尤为重要，但是政府运作又具有内耗性大，缺乏创造性，细节粗糙等缺点，所以在加强政策引导的同时，旧城历史文化改造型RBD的开发引进商业运作是十分必要的。在引进商业运作时，也要注意规划者和开发商的选择。选择有实力有口碑正规的规划机构和有长远发展眼光的开发商对旧城历史文化改造型RBD的可持续发展意义重大。
参考文献：
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郊区住宅大盘远离城市中心区域，项目选址通常具备良好的自然生态环境，房产价值增长速度快，开发商以其独特的开发模式获得了比较理想的收益，如重庆市的龙湖地产等。另一方面，房地产开发商也面临着许问题。本文主要研究了泛城郊地区住宅大盘开发的界定及影响因素，并提出了泛城郊地区住宅大盘开发的具体措施.
关键词:泛城郊地区；住宅大盘；开发影响因素；研究
1.泛城郊地区住宅大盘的界定及特征
泛城郊地区住宅大盘是指由一个或多个房地产商单独或者联合在城市郊区或者泛城郊地区进行开发的商品住宅。泛城郊地区住宅大盘主要具有以下特征：
1.1开发区域的限制房地产商进行房地产开发活动的区域必须限制在城市郊区.
1.2开发规模的限制
并不是所有的在郊区进行的商品住宅开发活动都可以称为泛城郊地区住宅大盘开发。必须有一定的规模限制，通常情况下，构成大盘开发的基本条件开发规模至少应为数千亩.
1.3房地产商扮演双重角色
房地产商除进行泛城郊地区住宅大盘开发活动之外，还必须承担一定的城市基础设
施和配套设施的建设经营责任.
1.4房地产商实力雄厚泛城郊地区住宅大盘开发的规模决定了房地产商必须拥有雄厚的实力，开发主体既可为一个独立的房地产公司，又可为多个房地产公司的联合体.
2.泛城郊地区住宅大盘开发的重要意义
2.1加快了城市化进程
泛城郊地区住宅大盘开发最直接、最重要的影响就是加快了城市化进程，促进了城市经济大发展。随着城市中心区域的快速发展，原有城市发展模式已不能承载城市经济的进一步发展。大多数城市开始采取离心扩散式的发展模式，主动向城市郊区扩展。一方面可以摆脱城市中心发展所带来的人口、交通、经济等压力；另一方面，城市郊区资源也得到了有效利用，城市规模得到了不断发展。城市郊区住宅大盘的开发使房地产商积极的介入到城市开发的过程中来，实力雄厚的房地产企业在建设郊区住宅大盘的同时，也承担了城市郊区部分基础设施和配套设施的建设和经营，带动城市郊区经济、商业、交通业、房地产业的发展.
2.2居住环境得到了明显改善
城市中心区域经过长期的发展过程，中心区的土地价格变得十分昂贵，房地产商进行住宅开发的难度越来越大。同时，很多城市的中心区域已经变成了城市的商业中心和金融中心，再加上拥挤的交通环境，已经很难建成宜人的居住环境。此外，现代人们对住宅环境的要求也不断提高.
在以上多种因素的作用之下，房地产商将目光投向了地价低廉、环境优美的城市近郊区.
2.3有利于城市规划
泛城郊地区住宅大盘的开发有利于城市的总体规划，泛城郊地区住宅大盘的开发往往是在城市规划部门的统一筹划之下进行的，在规划过程中。规划部门必然会考虑其与发展规划中的各功能区域的划分和布局相吻合，且与城市工业、商业及其它产业的调整和城市空间布局的调整也必然呈相辅相成的关系.
2.4对于房地产商既是机遇，又是挑战
房地产开发商面对泛城郊地区住宅大盘开发的机遇，要综合考虑自己的实力，抓住机遇，适时转型。房地产开发商应该通过各种方式提高自身的综合能力，以增强其竞争力.
3.泛城郊地区住宅大盘开发影响因素分析
3.1市场定位及影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发市场定位主要包括以下内容：（1)泛城郊地区住宅大盘的市场价格定位；（2）泛城郊地区住宅大盘的目标客户定位；（3)泛城郊地区住宅大盘的经营属性定位；（4)泛城郊地区住宅大盘的规划设计定位；（5)住宅大盘的建筑结构设计定位；（6)住宅大盘的建设方案设计定位.
3.2开发模式影响因素泛城郊地区住宅大盘开发项目是一种大规模、多功能、规划性的综合性房地产项目开发，它打破了传统意义上的单纯的房地产开发模式。根据已有的泛城郊地区住宅大盘开发经验分析，泛城郊地区住宅大盘开发运作模式可分为两种模式，即开发商单独进行开发模式和多个开发商联合开发模式.
3.2.1开发商单独开发运作模式。
开发商单独开发运作模式的典型代表为广州市的祈福新村项目。在这种模式中，开发商可以在项目中掌握更多的话语权。但由于开发商独立承担泛城郊地区住宅大盘项目开发建设也加剧了自身的负担，开发商将大量人力、物力投入到一个项目中，也减少了其它项目上获利的可能性。就目前的房地产行业市场发展状况而言，几乎很少有开发商愿意采用这种开发模式.
3.2.2多个开发商联合开发。
在泛城郊地区住宅大盘项目开发过程中，由于项目的开发规模巨大，使很多的中型房地产开发商无法参与，一些大型房地产开发商也面临实力不足的问题，这就使得房地产开发商实行联合开发变为可能，也为中小型房地产开发商联合介入郊区住宅大盘项目开发提供了机遇。采用联合开合运作模式的典型代表是广州市番禺区的“华南板块”。但这种开发运作模式在实际应用过程中开发商往往会从自身利益出发，各自为政。不利于泛城郊地区住宅大盘的整体开发建设.
3.3相关政策影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发政策因素主要包括：产业政策、土地政策、城市规划以及金融政策等方面。产业政策是国家和地方政府为了实现一定的经济和社会目的而对产业的形成和发展进行干预的各种政策的总和。产业政策直接影响房地产行业的发展方向。土地政策是指国家和地方政府出台的相关城市土地决定、规定、意见、通知等。土地政策成为影响房地产开发最直接的风险因素。具体来讲，土地政策对城市郊区住宅大盘开发风险影响主要表现在：土地利用规划、土地取得方式和年度土地利用指标等三个方面。城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排的行动步骤，并不断付诸实施的过程泛城郊地区住宅大盘开发过程中，一方面政府在制定和调整城市规划的时候就要全面考虑，使城市规划体现出其宏观性、整体性、长期性和灵活性；另一方面，房地产开发商也要及早预测当地城市的规划目标，选择到增值潜力较大的区位。金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称.
一般说来，一个国家的宏观金融政策主要包括：货币政策、利率政策、汇率政策等三大政策.
3.4区位选定影响因素
泛城郊地区住宅大盘开发区位影响因素主要包括：经济因子、设施因子和位置因子三个因素.
3.4.1经济因子。
泛城郊地区住宅大盘开发区位影响因素中的经济因子主要包括：区域经济发展水平、国家和地区房地产行业发展水平、区域经济居民的收入水平、区域经济居民的消费水平等。不同区域的经济发展水平决定了房地产区位价值的不同，因为在经济发展水平较高的区域内居民可以享受到更高的个人收入、更好的个人发展空间、更高的生活质量.
3.4.2设施因子。
泛城郊地区住宅大盘开发区位选择的独特之处是十分注重社会性基础设施的配套建设和其完整性。具体是指泛城郊地区住宅大盘项目周围的基础设施、生活设施、商业设施、教育设施、娱乐设施、医疗设施以及交通设施等.
3.4.3位置因子。
泛城郊地区住宅大盘开发项目如何选址将直接影响到开发商的利润和居住着的经济效益或生活满意程度。其中，位置因子是影响泛城郊地区住宅大盘区位选取的关键因素，主要反映在项目选址地的发展状况，交通便利状况，项目选址地的自然环境和人文环境等.
3.5经营管理影响因素
经营管理是郊区住宅大盘开发的最后一个阶段，也是最重要的一个环节。在地产项目开发的全过程中，开发商面临的主要任务就是尽快的将所建房屋出售出去，并回收资金获得投资利润。在这个过程中，房地产开发商将面临着许多风险因素，如房地产市场的供求风险、财务风险、时间管理风险、沟通管理风险、经济风险和内部决策与管理风险等。其中最重要的还是营销策划影响因素、物业管理影响因素以及其他因素.
4.泛城郊地区住宅大盘开发的具体措施
4.1准确的确定项目市场定位
市场定位对泛城郊地区住宅大盘的营销具有关键作用，开发商要做好住宅大盘开发的市场定位工作。对于市场价格定位，要制定出合理的租售价格，一方面要维持开发商既有的利润水平；同时，也要为购房者所接受。开发商必须明确住宅大盘建成后的市场目标客户，只有判断好目标客户，才能获得预期目标。为此，开发商要认真分析该区域人口构成比例，合理预测市场需求分析，开发相应的建筑市场。对于住宅大盘的方案设计方面，一方面要符合建筑设计及城市规划要求，保证建筑设计及结构设计的质量；同时优化建设方案，做好住宅大盘项目开发的具体实施建设；此外，还要根据预测的目标客户类型制定相应的设计方案.
4.2选择适当的开发运作模式
选择适当的开发运作模式也是房地产开发商进行风险规避的重要手段之一。这主要取决于房地产开发商的实力和郊区住宅大盘项目的建设规模。在郊区住宅大盘开发过程中，如果住宅大盘的项目并不是超级巨盘，而且房地产开发商具备足够的实力对项目进行单独的开发建设，那么开样的降低了开发商的开发成本，缩短了开发周期，加快了郊区住区的配套设施完善和建设。此外，开发商对住宅大盘项目的选址离城市不宜过远，或者选择发展不成熟的区域，避免开发的住宅大盘项目避免成为一座“孤岛”，而需要与城市形成一个自然的连绵带.
4.5制定有效的经营管理方案
房地产营销一直就在房地产的发展过程中担负十分重要的角色，它能够以独特的主题策划为中心，综合利用各种营销手段，在消费者和开发商之间建立密切的联系，使产品能够快速、准确地直达消费者.
现阶段，只要房地产企业认清形势，房地产策划能有效地整合房地产项目资源，充分发挥它的特长，增强项目的竞争能力，以赢得自己的主动权.
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关键词：廊坊；城市化模式；影响因素
城市化模式是社会、经济结构转变过程中城市化发展的总体特征。对一个国家或地区而言，城市化模式包括城市化的主要途径、主导方向和动力机制等方面，而对于单个城市而言，城市化模式主要有：一是城市化的目标定位，二是城市化的动力机制。一般来说，影响城市化模式选择的因素主要是三个方面：自然地理因素、经济因素以及政策和制度因素。本文将从以上三个方面探讨影响廊坊城市化模式选择的因素。
一、廊坊城市化模式选择中的自然地理因素
自然地理因素包含区位、地形、环境、资源、交通等方面，直接影响城市化的目标定位。
廊坊位于北京和天津之间，环境优越，地形平坦，交通发达，已具备城镇化加速发展的条件。在廊坊自然地理因素中，最具优势和特色的是区位因素。廊坊自然地理因素的独特性要求我们把发展消费型城市和生态型城市作为城市化的目标定位。
1 抓住区位优势定位城市发展，构建服务京津的消费型城市。改革初期，廊坊提出“一个扁担挑两头”，以服务京津为重点发展商品经济。1985年，廊坊形成了“双轨式”城郊型发展战略。1995年，廊坊市制定了“大廊坊”战略，提出一条既注重自身挖掘，又重视开放引进的良性发展路子。进入新世纪，京津冀加强合作的意识逐渐增强。2004年，河北省委、省政府提出了“一线两厢”区域经济发展战略构想，主动融入环渤海经济圈，使我省区域经济发展的思路更加明晰。2008年，我市提出聚焦“京津冀电子信息走廊、环渤海休闲商务中心”的发展定位。“环渤海休闲商务中心”，就是把廊坊建设成京津之间大公司、大机构和成功人士休闲居住、休闲办公、休闲保健、休闲娱乐等高品质健康生活置业的首选之地和创富金区。2009年初，廊坊市委、市政府审时度势提出实施“同城战略”，在依托京津、借势京津发展战略的基础上，明确提出融入京津、同城发展的新思路。可见，瞄准京津消费需求，建设消费型城市，是廊坊抓住自身区位优势，加快自身发展的合理选择。
2 廊坊的资源状况以及区位特点要求廊坊的城市化目标定位专注环保标准，构建环保型城市。廊坊地区土地、地热和矿泉水资源较为丰富，其他资源相对贫乏，尤其是水资源形势严峻，这就要求廊坊城市发展的目标定位要充分考虑资源的制约和限制，走新型工业化道路，推进人口、资源、环境与经济社会协调发展。此外，作为京津的近邻，廊坊需要承担更大的环保责任，在产业发展规划中需要更多地兼顾环保因素。长期以来，廊坊一直重视环保型城市的建设。早在1998年，廊坊就提出“园林式、生态型、现代化”的城市定位。本世纪初，廊坊在“十五”计划中提出坚持人口、资源、环境与经济社会相互协调发展，把全市经济和社会发展建立在主要资源永续利用、生态保持平衡、环境不断优化的基础上。2008年廊坊提出全力打好节能减排攻坚战，永葆廊坊生态环境优势。经过多年努力，廊坊建成了河北省第一家国家环保模范城市，还先后荣获了全国绿化模范城市、国家园林城市、国家节水型城市等一系列“国字号”荣誉，充分体现了环保型城市建设的基本要求。
当然，廊坊的自然地理因素对于城市化动力机制也有一定影响。由于廊坊地区资源相对贫乏，又面临京津的强大经济优势，这些将深刻影响廊坊产业规划，进而影响城市化的动力机制。
二、廊坊城市化模式选择中的经济因素
1 经济发展战略对廊坊城市化目标定位的影响。经济发展战略是影响城市化目标定位的重要因素。长期以来，廊坊城市化目标定位是随着经济发展战略调整而不断变化的。改革初期，廊坊人以服务京津为重点发展商品经济，注重廊坊服务京津功能的开掘。90年代，廊坊调整发展定位，提出了面向京津唐经济区设想，乡镇企业获得迅速发展。2005年，市委市政府进一步认识到，工业基础薄弱，主导产业不突出，直接制约了其他产业发展，工业的发展是第三产业的前提，提出了“重点抓工业，集中精力上项目”的口号。自此，生产型城市成为了新的发展定位和产业发展方向。廊坊市通过工业的崛起，为农业、第三产业乃至整个国民经济发展提供强有力的支撑，大大加快了城市化进程。
2 经济发展状况对廊坊城市化水平的制约。城市是在农业劳动生产率提高的推力和非农产业的拉力的双重作用下形成与发展的，只有农业和二、三产业得到快速的发展，本地区的经济实力不断提高，城市的规模才会不断扩张。当然，城市化水平有时与产业发展状况并不一致，表现为超前或滞后。从廊坊城市发展看，从1978年到1999年，廊坊经济发展取得了巨大进步，三次产业比重顺序由1978年的“一、二、三”结构变为“二、三、一”结构，1998年前后，廊坊的城市化率达到30％，高于省内平均水平，但低于35％的国际标准。目前，廊坊进入到工业化的中期阶段，2008年城市化率达到46，31％，但仍然远远低于65％的国际标准。总的来看，廊坊的第二产业发展超前，第三产业发展滞后，城市化质量较低。
3 产业结构转换升级构成廊坊城市化的内在动力。从城市化动力系统看，产业结构发展是城市化的根本动力。在三大产业中，农业主要为城市提供食物和原料，输送城市经济发展所需的生产要素，为城市工业品提供市场；而工业发展将导致相关企业在有利的区位聚集，导致聚集生产的专业化，进而促使聚集地经济的专业化发展，促进城市的快速崛起；第三产业通过为工业和城市提供服务和基础设施，为城市化提供动力。廊坊经过改革开放30年的发展，产业结构有了很大提升，“二、三、一”产业发展格局已经形成，工业产业发展的主体地位基本确立，国内生产总值中一、二、三产业比例关系由1978年的41.8:41.2:17.0，到2008年已经变为12.3:56.6:31.1。第二产业和第三产业的迅猛发展极大地推动了城市化进程。到2008年，廊坊的城市化率达到46.31％，居河北第四。
三、廊坊城市化模式选择中的制度及政策因素
1 国家发展理念调整的影响。改革开放以来，我国在发展理念上经历了数次转换，城市化模式也经历了相应转变。改革开放之处，我们确立了一种经济主导型发展观，促进了经济发展，但出现了经济社会发展失衡，在城市化方面往往忽视城市化与环境、资源、人口、经济的协调发展。90年代中期以后，我们提出可持续发展观，开始纠正经济社会发展中唯GDP是从的片面性，廊坊在城市化模式选择
上也越来越注重环保，提出生态型城市建设定位。进入新世纪，我党提出以科学发展观统领经济社会发展全局，廊坊按照科学发展观的要求，在城市化中如更加注重生态和谐和城乡协调发展，强调城市化要处理好工业化与城市化、城市化与两型社会构建、城市化与就业、城市化与农民利益保障等关系。此外，廊坊市自身的一些发展战略和规划也对城市化模式有重要影响，如“京津冀电子信息走廊”的产业发展定位以及现在实施的“三年大变样”，对廊坊城市化模式也有很大影响。
2 国家城市化战略调整的影响。我国在改革之初至20世纪80年代实行以“小城镇”为主的城市化战略；90年代倡导形成大、中、小城市布局和结构合理的城镇体系；2002年党的16大报告强调了“要逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路”，在实践中，各地纷纷强化了大城市的发展。“十一五”时期，我国的城市化战略开始进一步凸显大城市的作用并积极倡导城市群的建设。总的来看，改革开放以来国家城市化战略总体上是发展小城镇，推进城镇化，近几年才强调大城市群的发展，这是廊坊城市化模式选择的重要政策环境。
3 相关行政管理制度(土地制度、户籍制度、社会保障制度)的影响。第一，现行农村土地制度使得土地使用权转让困难，农村剩余劳动力的自由流动受到限制，成为城市化进程的制约因素。第二，现行户籍制度作为一种制度屏障严格地将城乡居民隔离开来，其实质是一种限制人口流动的制度，不仅阻碍了劳动力的自由流动，还使得外来务工人员在城市就业、就学等方面无法得到与当地居民平等的机会和待遇。第三，现有的社会保障主要是对非农业人口实行全面保障，而广大农村人口享受的保障范围极其狭小，无法得到城市现代社会保障制度的好处，从而无法真正融入城市，成为真正的市民。以上是包括廊坊在内的众多城市都面临的问题。
4 市场机制对城市化模式的影响。市场机制是城市化模式选择的重要影响因素。对廊坊而言，城市化基本上是政府主导下的，市场机制在城市化进程中尚未发挥应有作用。政府主导城市发展一方面有利于使城市的发展向提高人们生活水平和促进社会进步，以及提高环境质量等方面发展，但同时单一的政府主导又容易造成城市发展同经济社会发展脱节，出现城市效益同城市规模、城市化水平不相符的现象。在今后城市化实践中，应创造条件，使市场机制发挥更大的作用。
参考文献：
[1]陆升军，中国城市化模式的制度成因[J]，广西师范学院学报，2005，(2)。
[2]周英，城市化模式选择：理论逻辑与内容[J]，生产力研究，2006，(3)。
[3]李强，影响中国城乡流动人口的推力与拉力因素分析[J]，中国社会科学，2003，(1)。
论文文章以江苏省徐州市为例，分析了交通、经济、商贸业活动等因素对商贸业发展的影响，得出省际边缘区城市商贸业发展的合理途径，以期对省际边缘区城市的商贸业发展提供一定的借鉴意义。
省际边缘区是指两个及两个以上省级行政区域在交接处所构成的特定的地理空间，它在地理区位、资源条件、文化背景、产业结构、发展阶段等方面具有明显的同质性（仇方道，2009）。由于行政边界因素的影响，边缘区一般具有对基础设施、经济要素、产业扩张和市场等的“切变”作用，从而这些地区产生“边界效应”。从发展特征讲，省际交界地带一般具有经济的不发达共性和相对差异性等特征。关于边缘城市的发展研究，也越来越受到关注。服务业作为衡量一个城市发展的重要标志，其发展越来越受到重视。而商贸业作为服务业的重要组成部分，是联系生产和消费的纽带，对城市的发展作用日趋明显，而关于边缘城市的商贸业发展研究却甚少。徐州地处江苏省北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，远离省会，是典型的省际边缘城市。徐州商贸业发展研究对省际边缘城市商贸业发展研究具有一定借鉴意义。
一、徐州商贸业发展概况
徐州地处苏、鲁、豫、皖交界处，素有五省通衢之称。由于远离省会城市，商贸业受省会城市辐射作用较小。本文以经济社会发展和产业联系较强的淮海经济区为研究区域，来研究徐州的商贸业发展。
（一）淮海经济区概况
淮海经济区成立于1986年3月，是中国最早的区域经济合作组织。它位于中国东部沿海地区的脐部，由苏鲁豫皖4省接壤地区的20个市组成。淮海经济区各城市在自然资源、发展历史、经济水平及文化习惯等方面都有较大的相似性，产业联系较强，分析徐州商贸业在淮海经济区内的地位和作用，可以实现对徐州商贸业发展的较为准确的定位。
徐州是江苏省要建设的四个特大城市之一和徐州都市圈的特大核心城市，同时又是淮海经济区的中心城市和国家主要枢纽城市。徐州商贸业的发展更是领先于周边县市，特别是近年来徐州发展大交通、大商贸、大物流的政策，使商贸业的发展充满活力，已成为区域商贸中心。但是，商贸业发展过程中也暴露出很多问题。由于缺乏合理的整体规划，新的商贸业网点层出不穷，业态分布不合理，许多商贸业网点盲目求大、升级，形成恶性竞争，商贸业布局与城市总体发展不一致等，这些问题不但影响了商贸业自身的发展，对整个城市的资源也造成极大的浪费，影响城市的健康可持续发展。
（二）徐州商贸业在淮海经济区中的地位
徐州地处淮海经济区的中心位置，经济实力较强，多年来一直发挥周边地区物资集散地的功能。和周边省际边缘城市相比，徐州商贸业网点数量、营业面积、商贸销售总额和社会消费品零售总额等主要总量指标都位居前列，其生产和消费范围辐射到周边县市。徐州市正在着力打造“淮海经济区服务业之都”。
淮海经济区20地级市中，2008年地区生产总值最高的是济宁，为2122.16亿元，其次是徐州，为2007.36亿元；人均地区生产总值最高的是莱芜，为35845元，其次是与徐州相邻的枣庄，为29800元；作为衡量商贸业主要指标的社会消费品零售总额最高是山东临沂，为728.3亿元，徐州其次，为680.23亿元，两者相差48.07亿元。综上可知，整个淮海经济区内，济宁的地区生产总值最高，商贸业发展水平较高的是临沂，徐州的人均国民生产总值在淮海经济区内位列第五，说明徐州的人均消费水平也不是最高的。徐州作为区域性商贸中心的地位的稳固主要的主要竞争对象为济宁和临沂，三者在经济发展水平上济宁领先，与之相关的商贸业发展较强的为临沂，徐州商贸业的发展要想突起，还有一定的差距。
（三）与周边城市商贸业集聚竞争
淮海经济区内产业联系从空间上可以分为三个圈层：核心圈层、中间圈层和外缘圈层。其中核心全程主要由徐州、淮北、枣庄、济宁四城市组成，是产业对外辐射和联系最为显着的圈层。就商贸业而言，徐州与周边城市的商贸业也是紧密相连的。作为淮海经济区内经济发展实力较强的城市，徐州商贸业不仅可以辐射范围能够达到苏北、皖北、豫东和鲁西南地区，其发展也受到来自这些地区的影响。胡超美等对徐州服务业竞争力进行了分析和对策研究，发现在规模、结构和效益竞争力、科技创新竞争力、发展环境竞争力方面，徐州具有优势，但在成长竞争力方面要落后于临沂。在商贸业重要组成部分物流业等方面，徐州的发展速度还有待提高。
（四）商贸业结构逐步优化
都市的建设，加上江苏省有关服务业集聚区的建设，促使徐州的商贸业设施结构逐步优化。主要表现在：一是基础设施逐步提升换代。二是业态结构逐渐优化。依据商贸业发展的多元化、特色化、功能化趋势，积极改造传统商贸业态，大力引进新型商贸业业态。淘汰经营品种少、消费环境差、管理及服务水平低的小门店业态；加大招商选资力度，引进知名品牌连锁店、专卖店，吸纳现代商务服务、高档休闲消费、文化娱乐等新型商贸业态发展。另外，徐州优越的区位和政府政策的支持，使楼宇经济迅速发展，大量的总部经济在此聚集，进一步推进了商贸业结构的优化。徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“商贸中心圈”。未来产业发展的重点领域将会是高新技术产业、高端制造业和现代服务业为主题的现代产业体系，商贸业的发展将会有更好的历史机遇。
二、影响徐州商贸业发展因素
（一）经济因素
地区经济的发展是商贸业发展主要的动力。虽然徐州处于中国的两个发达地区——环渤海经济圈和长三角地区之间的谷地，经济发展水平与之相差甚远，但由于近年来徐州发展迅速，经济有了较大幅度的增长。淮海经济区20地级市中，2009年人均GDP徐州达27514元，位列第六，消费能力逐步提高。但同人均GDP相对较高的莱芜、日照、枣庄等城市相比，稍显逊色。一个地区的经济发展水平和商贸业发展水平是相互影响的，经济的发展可以促进商贸业的发展，商贸业的快速发展同样也可以推进经济的发展。
（二）交通因素
交通是经济发展的先行官，同样也是商贸业发展的先行官。徐州有着优越的交通区位。从宏观区位看，徐州是东部沿海与中部地带、长三角与环渤海湾的结合部；从中观区位看，徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，是淮海经济区的中心城市，是沿东陇海产业带的重要城市，素有“五省通衢”之称，战略地位十分突出；从微观区位看，徐州是苏北最大城市、江苏第二大城市，江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，是江苏省北翼增长中心。徐州是全国重要的交通枢纽，具有航空、铁路、公里、内河航运、管道运输五通汇流的优势。发达的交通，是徐州商贸业发展的重要因素。
（三）商贸业集聚因素
影响一个地区商贸业活动的因素很多，从空间关联的角度讲，主要包括来自主要表现为与周边地区的市场关联，包括市场集聚和市场竞争。优越的区位条件，是省际边缘城市商贸业发展的关键。相邻的区位，为相邻城市间商贸业的发展和合作，提供了空间上的依据。严士清对利用主成分分析影响江苏商贸业发展因素结果表明，经济和商贸业集聚因素对商贸业的拉动作用明显，人口对商贸业的拉动作用不明显。徐州位于苏、鲁、豫、皖交界处，是淮河经济区内最大城市，是徐州都市圈的核心城市、陇海兰新经济带东部和淮河经济区的中心，在全国生产力布局中具有战略优势，能够辐射到苏北、皖北、豫东和鲁西南等地区。区域中心城市的商贸业空间集聚因素越强，中心城市商贸业的吸引范围越广，商贸业规模越大。
（四）城市规划制约与限制
商贸业最初多自发形成，但发展到一定规模则受到政府部门规划的引导和制约。徐州商贸业的发展与徐州城市规划中徐州的城市规划有很大关系。规划中城市的职能定位、交通状况、人文环境等影响了商贸业发展的规模，特别对商贸业的分布产生很大影响。徐州市区正在逐步打造完善双核联动、“一主四副”的商圈布局和加大物流等商贸业的发展，这种商贸业布局布局和重点产业的发展，离不开政府的引导和支持。政府通过规划来限制或鼓励，是影响商贸业发展的重要因素之一。
（五）边缘区域发展政策
区域政策是影响区域商贸业发展的重要因素，对位于省际边缘区的城市来说这一点尤为重要。由于处于淮海经济区城市所属各省对边界地区经济发展、扶持政策的不同，导致其经济发展状况也不尽相同。江苏省提出“振兴徐州老工业基地”，扶持徐州发展服务业，努力将徐州打造成为区域商贸中心；鲁南、豫东、皖北也都相应提出了倾斜扶持政策，加快边界地区的发展，缩小省内差异。
三、徐州商贸业存在的问题
（一）区域经济“塌陷区”制约商贸业的发展速度
徐州位于江苏的边缘地带，空间上远离省会，受到省会的辐射和带动作用不明显，使徐州的经济发展难以形成整体优势和竞争力，引起徐州地区的人才、技术、资金等生产要素的外流。又由于淮海经济区地处东部沿海地带，受区域极化效应的影响，大量的经济要素及发展机遇流向了经济发达的长三角和环渤海区域。同时，在两大经济区域片区的挤压下，淮海经济区始终未能成长为继长三角、珠三角和环渤海之后的第四大经济增长极，陷入了一个“经济峡谷”的尴尬境地。经济上处于“塌陷区”，限制了徐州商贸业的发展规模。
（二）行政边界的阻隔和其他边缘地区的竞争
行政边界的阻隔作用是省际边缘区经济差异产生的重要因素，也是阻碍淮海经济区内商贸自由流通的重要因子。由于各个行政区利益主体不一致，便造成了各自为政的局面，使周边的行政区都实施对自己有利的政策导致行政边界对区域经济发展产生了刚性约束，致使淮海经济区内“诸侯经济”的蔓延。较为明显的是山东对临沂发展商贸业的扶持，积极打造其为商贸之都；安徽也在进一步提升蚌埠的商贸中心地位，人为的地域阻隔和各边缘区激烈的竞争，使徐州商贸业发展受到很大的限制。
（三）商贸业集聚度和信誉度低
虽然徐州商贸业在2011年里发展比较快，但和临沂相比，零售也集聚度和品誉度有待提高，大型连锁企业、大型商贸业设施和全国等级的批发市场偏少，布局也有待优化，要想打造成为真正的区域中心城市，徐州还应加强对商贸业空间集聚因子的作用。
四、徐州商贸业合理发展途径
通过对徐州商贸业分布形态及影响因素分析评价，得出了徐州及其他省际边缘城市有关商贸业合理发展途径：
第一，所处省际边缘区城市特殊位置，应借助其交通区位优势和和资源优势，大力发展商贸业和物流业，形成区域性的物资集散地。
第二，相邻省际边缘城市应建立“自由贸易区”，加强与周边地区城市的合作与交流，区内商品实现自由流通，既能发挥各地优势，又可实现流通互补。
第三，提高商贸业空间集聚因子的强度，这对区域中心城市商贸业发展作用重大、如积极提升商贸业及与其有关的软环境，加强完善通向周边城市的交通建设。
参考文献
1、朱传耿，王振波，仇方道.省际边界区域城市化模式研究[J].人文地理，2005(1).
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8、李国君.资源型城市零售业态布局影响因素及基本框架[J].商贸业经济，2010(3).
论文摘要：文章以江苏省徐州市为例，分析了交通、经济、商贸业活动等因素对商贸业发展的影响，得出省际边缘区城市商贸业发展的合理途径，以期对省际边缘区城市的商贸业发展提供一定的借鉴意义。
省际边缘区是指两个及两个以上省级行政区域在交接处所构成的特定的地理空间，它在地理区位、资源条件、文化背景、产业结构、发展阶段等方面具有明显的同质性（仇方道，2009）。由于行政边界因素的影响，边缘区一般具有对基础设施、经济要素、产业扩张和市场等的“切变”作用，从而这些地区产生“边界效应”。从发展特征讲，省际交界地带一般具有经济的不发达共性和相对差异性等特征。关于边缘城市的发展研究，也越来越受到关注。服务业作为衡量一个城市发展的重要标志，其发展越来越受到重视。而商贸业作为服务业的重要组成部分，是联系生产和消费的纽带，对城市的发展作用日趋明显，而关于边缘城市的商贸业发展研究却甚少。徐州地处江苏省北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，远离省会，是典型的省际边缘城市。徐州商贸业发展研究对省际边缘城市商贸业发展研究具有一定借鉴意义。
一、徐州商贸业发展概况
徐州地处苏、鲁、豫、皖交界处，素有五省通衢之称。由于远离省会城市，商贸业受省会城市辐射作用较小。本文以经济社会发展和产业联系较强的淮海经济区为研究区域，来研究徐州的商贸业发展。
（一）淮海经济区概况
淮海经济区成立于1986年3月，是中国最早的区域经济合作组织。它位于中国东部沿海地区的脐部，由苏鲁豫皖4省接壤地区的20个市组成。淮海经济区各城市在自然资源、发展历史、经济水平及文化习惯等方面都有较大的相似性，产业联系较强，分析徐州商贸业在淮海经济区内的地位和作用，可以实现对徐州商贸业发展的较为准确的定位。
徐州是江苏省要建设的四个特大城市之一和徐州都市圈的特大核心城市，同时又是淮海经济区的中心城市和国家主要枢纽城市。徐州商贸业的发展更是领先于周边县市，特别是近年来徐州发展大交通、大商贸、大物流的政策，使商贸业的发展充满活力，已成为区域商贸中心。但是，商贸业发展过程中也暴露出很多问题。由于缺乏合理的整体规划，新的商贸业网点层出不穷，业态分布不合理，许多商贸业网点盲目求大、升级，形成恶性竞争，商贸业布局与城市总体发展不一致等，这些问题不但影响了商贸业自身的发展，对整个城市的资源也造成极大的浪费，影响城市的健康可持续发展。
（二）徐州商贸业在淮海经济区中的地位
徐州地处淮海经济区的中心位置，经济实力较强，多年来一直发挥周边地区物资集散地的功能。和周边省际边缘城市相比，徐州商贸业网点数量、营业面积、商贸销售总额和社会消费品零售总额等主要总量指标都位居前列，其生产和消费范围辐射到周边县市。徐州市正在着力打造“淮海经济区服务业之都”。
淮海经济区20地级市中，2008年地区生产总值最高的是济宁，为2122.16亿元，其次是徐州，为2007.36亿元；人均地区生产总值最高的是莱芜，为35845元，其次是与徐州相邻的枣庄，为29800元；作为衡量商贸业主要指标的社会消费品零售总额最高是山东临沂，为728.3亿元，徐州其次，为680.23亿元，两者相差48.07亿元。综上可知，整个淮海经济区内，济宁的地区生产总值最高，商贸业发展水平较高的是临沂，徐州的人均国民生产总值在淮海经济区内位列第五，说明徐州的人均消费水平也不是最高的。徐州作为区域性商贸中心的地位的稳固主要的主要竞争对象为济宁和临沂，三者在经济发展水平上济宁领先，与之相关的商贸业发展较强的为临沂，徐州商贸业的发展要想突起，还有一定的差距。
（三）与周边城市商贸业集聚竞争
淮海经济区内产业联系从空间上可以分为三个圈层：核心圈层、中间圈层和外缘圈层。其中核心全程主要由徐州、淮北、枣庄、济宁四城市组成，是产业对外辐射和联系最为显著的圈层。就商贸业而言，徐州与周边城市的商贸业也是紧密相连的。作为淮海经济区内经济发展实力较强的城市，徐州商贸业不仅可以辐射范围能够达到苏北、皖北、豫东和鲁西南地区，其发展也受到来自这些地区的影响。胡超美等对徐州服务业竞争力进行了分析和对策研究，发现在规模、结构和效益竞争力、科技创新竞争力、发展环境竞争力方面，徐州具有优势，但在成长竞争力方面要落后于临沂。在商贸业重要组成部分物流业等方面，徐州的发展速度还有待提高。
（四）商贸业结构逐步优化
都市的建设，加上江苏省有关服务业集聚区的建设，促使徐州的商贸业设施结构逐步优化。主要表现在：一是基础设施逐步提升换代。二是业态结构逐渐优化。依据商贸业发展的多元化、特色化、功能化趋势，积极改造传统商贸业态，大力引进新型商贸业业态。淘汰经营品种少、消费环境差、管理及服务水平低的小门店业态；加大招商选资力度，引进知名品牌连锁店、专卖店，吸纳现代商务服务、高档休闲消费、文化娱乐等新型商贸业态发展。另外，徐州优越的区位和政府政策的支持，使楼宇经济迅速发展，大量的总部经济在此聚集，进一步推进了商贸业结构的优化。徐州传统服务业起步较早、基础扎实，现代服务业业态健全、层次较高，形成了淮海经济区规模最大、门类最全、档次最高的“商贸中心圈”。未来产业发展的重点领域将会是高新技术产业、高端制造业和现代服务业为主题的现代产业体系，商贸业的发展将会有更好的历史机遇。
二、影响徐州商贸业发展因素
（一）经济因素
地区经济的发展是商贸业发展主要的动力。虽然徐州处于中国的两个发达地区——环渤海经济圈和长三角地区之间的谷地，经济发展水平与之相差甚远，但由于近年来徐州发展迅速，经济有了较大幅度的增长。淮海经济区20地级市中，2009年人均gdp徐州达27514元，位列第六，消费能力逐步提高。但同人均gdp相对较高的莱芜、日照、枣庄等城市相比，稍显逊色。一个地区的经济发展水平和商贸业发展水平是相互影响的，经济的发展可以促进商贸业的发展，商贸业的快速发展同样也可以推进经济的发展。
（二）交通因素
交通是经济发展的先行官，同样也是商贸业发展的先行官。徐州有着优越的交通区位。从宏观区位看，徐州是东部沿海与中部地带、长三角与环渤海湾的结合部；从中观区位看，徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，是淮海经济区的中心城市，是沿东陇海产业带的重要城市，素有“五省通衢”之称，战略地位十分突出；从微观区位看，徐州是苏北最大城市、江苏第二大城市，江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，是江苏省北翼增长中心。徐州是全国重要的交通枢纽，具有航空、铁路、公里、内河航运、管道运输五通汇流的优势。发达的交通，是徐州商贸业发展的重要因素。
（三）商贸业集聚因素
影响一个地区商贸业活动的因素很多，从空间关联的角度讲，主要包括来自主要表现为与周边地区的市场关联，包括市场集聚和市场竞争。优越的区位条件，是省际边缘城市商贸业发展的关键。相邻的区位，为相邻城市间商贸业的发展和合作，提供了空间上的依据。严士清对利用主成分分析影响江苏商贸业发展因素结果表明，经济和商贸业集聚因素对商贸业的拉动作用明显，人口对商贸业的拉动作用不明显。徐州位于苏、鲁、豫、皖交界处，是淮河经济区内最大城市，是徐州都市圈的核心城市、陇海兰新经济带东部和淮河经济区的中心，在全国生产力布局中具有战略优势，能够辐射到苏北、皖北、豫东和鲁西南等地区。区域中心城市的商贸业空间集聚因素越强，中心城市商贸业的吸引范围越广，商贸业规模越大。
（四）城市规划制约与限制
商贸业最初多自发形成，但发展到一定规模则受到政府部门规划的引导和制约。徐州商贸业的发展与徐州城市规划中徐州的城市规划有很大关系。规划中城市的职能定位、交通状况、人文环境等影响了商贸业发展的规模，特别对商贸业的分布产生很大影响。徐州市区正在逐步打造完善双核联动、“一主四副”的商圈布局和加大物流等商贸业的发展，这种商贸业布局布局和重点产业的发展，离不开政府的引导和支持。政府通过规划来限制或鼓励，是影响商贸业发展的重要因素之一。
（五）边缘区域发展政策
区域政策是影响区域商贸业发展的重要因素，对位于省际边缘区的城市来说这一点尤为重要。由于处于淮海经济区城市所属各省对边界地区经济发展、扶持政策的不同，导致其经济发展状况也不尽相同。江苏省提出“振兴徐州老工业基地”，扶持徐州发展服务业，努力将徐州打造成为区域商贸中心；鲁南、豫东、皖北也都相应提出了倾斜扶持政策，加快边界地区的发展，缩小省内差异。
三、徐州商贸业存在的问题
（一）区域经济“塌陷区”制约商贸业的发展速度
徐州位于江苏的边缘地带，空间上远离省会，受到省会的辐射和带动作用不明显，使徐州的经济发展难以形成整体优势和竞争力，引起徐州地区的人才、技术、资金等生产要素的外流。又由于淮海经济区地处东部沿海地带，受区域极化效应的影响，大量的经济要素及发展机遇流向了经济发达的长三角和环渤海区域。同时，在两大经济区域片区的挤压下，淮海经济区始终未能成长为继长三角、珠三角和环渤海之后的第四大经济增长极，陷入了一个“经济峡谷”的尴尬境地。经济上处于“塌陷区”，限制了徐州商贸业的发展规模。
（二）行政边界的阻隔和其他边缘地区的竞争
行政边界的阻隔作用是省际边缘区经济差异产生的重要因素，也是阻碍淮海经济区内商贸自由流通的重要因子。由于各个行政区利益主体不一致，便造成了各自为政的局面，使周边的行政区都实施对自己有利的政策导致行政边界对区域经济发展产生了刚性约束，致使淮海经济区内“诸侯经济”的蔓延。较为明显的是山东对临沂发展商贸业的扶持，积极打造其为商贸之都；安徽也在进一步提升蚌埠的商贸中心地位，人为的地域阻隔和各边缘区激烈的竞争，使徐州商贸业发展受到很大的限制。
（三）商贸业集聚度和信誉度低
虽然徐州商贸业在2011年里发展比较快，但和临沂相比，零售也集聚度和品誉度有待提高，大型连锁企业、大型商贸业设施和全国等级的批发市场偏少，布局也有待优化，要想打造成为真正的区域中心城市，徐州还应加强对商贸业空间集聚因子的作用。
四、徐州商贸业合理发展途径
通过对徐州商贸业分布形态及影响因素分析评价，得出了徐州及其他省际边缘城市有关商贸业合理发展途径：
第一，所处省际边缘区城市特殊位置，应借助其交通区位优势和和资源优势，大力发展商贸业和物流业，形成区域性的物资集散地。
第二，相邻省际边缘城市应建立“自由贸易区”，加强与周边地区城市的合作与交流，区内商品实现自由流通，既能发挥各地优势，又可实现流通互补。
第三，提高商贸业空间集聚因子的强度，这对区域中心城市商贸业发展作用重大、如积极提升商贸业及与其有关的软环境，加强完善通向周边城市的交通建设。
参考文献：
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【关键词】 城市;人才活力;指标
一、国内外学者对城市人才活力方面所做的研究
城市人才活力是指在城市人才资源优化配置机制作用下,人才在主观追求自身价值实现、客观推动城市发展过程中所表现出来的活跃状态。
从波特采用价值链的分析方法来表述竞争力的理论,到彼特根据分析框架和城市综合数据,建立了一个城市竞争力对三个独立变量的判别方程,即城市竞争力=(制造业附加值、商品零售额、商业服务收入),再到丹尼斯形成了城市竞争力的概念框架C=F(U,N,T,F)。他认为决定城市竞争力的要素可划分为4个方面:经济结构(T)、区域性禀赋(U)、人力资源(F)和制度环境(N)。通过对文献的查阅可以看出,虽然国外的专家在有些方面还莫衷一是,但在一些主要的方面正逐渐形成共识:
第一,国家和城市的竞争是关于其财富(或价值)及其增长的竞争。
第二,评价城市竞争力的指标体系,必须建立一个令人信服的理论基础和理论框架,不能随意抽取指标进行组合。
这些研究,无论在定义、分析框架、影响因素以及测量方法上,都存在一些不足,需要进行深入的研究。在我国,较早的研究是南开大学的郝寿义教授等人,然后上海社会科学院提出了“城市综合竞争力”的概念。近几年,研究这方面的专家越来越多,这些研究主要集中在对城市的评价上。由于不同专家学者对城市竞争力的理解是不同的,选取的指标也各不相同。目前对城市人才活力的研究尚处于理论体系形成阶段,对单一城市人才活力水平的评价研究。将若干城市作人才活力评价、比较,对城市发现提升人才活力的重点将具有重要意义。
二、城市人才活力影响因素分析
1.外部影响因素分析
随着经济一体化的加强和社会分工的不断扩大,由几个或者十几个城市所组成的经济区域慢慢形成,并在国内和国际经济发展中起着举足轻重的作用。城市在该经济区域中的地位、角色以及分工情况都会对城市人才的发展产生影响。城市在充分利用自身资源、发挥自身才能的过程中要整合其他地区、城市的资源,以提升本地区的人才活力。因此研究城市人才活力必须特别关注影响城市发展的外部区域因素。
2.内部影响因素分析
城市作为资源的聚集体,通过合理配置各项资源来降低交易成本。人才资源是城市的一项重要资源,在城市发展过程中与其他资源相互作用,一方面人才资源的利用情况会影响其他资源的使用效率,另一方面其他资源的配置又会对人才活力的发挥产生影响。城市是人才活力发挥的场所,从这个角度出发,本论文将影响城市人才活力的内部资源因素分为区位资源和非区位资源两大类。
(1)城市区位资源。城市是作为物质实体存在的,它包含了城市自然资源、城市地理区位、城市自然条件以及城市基础设施等。新经济条件下,城市的自然资源和自然条件虽然不是人才活力发挥的根本影响因素,但是在人才流向方面却会显示出自然环境和自然条件的差异;城市地理区位包括自然地理区位和经济地理区位,虽然现代通信技术改变了人们的空间概念,但是地理区位被赋予了新的内涵,技术、环境、文化的区位对人才活力发挥起了重要的影响作用;城市基础设施的规模、类型和水平直接影响城市产业发展和价值体系形成,基础设施的质量(分布、个体质量)影响城市的竞争力,因此,城市基础设施状况对城市人才活力的发挥会产生直接和间接作用。
(2)城市非区位资源。城市在不断发展过程中会形成一些资本,如社会资本、经济实力和人力资本等,这些资本的积累对城市人才活力的发挥起着重要的影响作用.同时,城市创新能力、学习能力对城市人才活力的发挥起着重要作用。城市的保障能力是留着人才,保持城市持续活力的底线。城市其它能力的高低也会对人才活力的发挥产生影响。
三、城市人才活力指标体系构建
根据人才活力影响因素,本研究构建了13项要素指标,从不同方面、不同层次反映了城市人才活力的成因。经过对32位专家的访谈,最终形成了如下指标体系:
1.城市人才能力
(1)城市人才创新学习能力:城市人才创新能力、学习能力;(2)城市人才组织交往能力:城市人才组织能力、协作能力;(3)城市人才开拓适应能力:城市人才创业能力、适应能力。
2.城市人才结构
(1)城市人才占总人口比例:人才比重;(2)城市大专以上人才比例:高层次人才比重;(3)城市人才密度:人才分布密度,人才总数/城市面积。
3.城市人才素质
(1)城市人才健康水平:城市人才的平均寿命、疾病抵抗能力等状况;(2)城市人才知识水平:人才的基础文化、受教育程度及科学素养等; (3)城市人才技术水平:专业技术人员、企业家的技术涵养。
4.城市文化
(1)社会兼容指数:社会的宽容理解心理;(2)文化融合指数:对待外来文化的态度;(3)社会公平指数:社会对待贫困、特权等方面的态度;(4)平等自由指数:社会平等自由的观念。
四、结语
所介绍的城市人才活力最终要落实到城市经济社会发展上,最后按照数据可获取和有代表性两个原则,以中国社会科学院公布的《中国城市竞争力报告NO.4》中城市综合竞争力前十位的内陆城市中4个城市为样本,它们是上海、北京、深圳、广州。
这些城市一般都有自己的统计年鉴或城市年鉴,而且每个城市在人才活力方面都有自己的特点,结论显示:上海的城市人才活力综合水平在所在的十所城市里边排在了第1位,其次是深圳,广州,北京。
通过对城市人才活力主要影响因素的分析,本研究发现:城市人才结构、人才素质、城市学习投入能力是制约城市人才活力发挥的瓶颈。本研究认为要提升城市的人才活力水平,必须从以下两个大的方面着手:
1.提升人才素质、优化人才结构是提升城市人才活力的核心
城市人才主要包含了两部分:一部分是城市自身培养的人才;另一部分是城市引进的人才,提高这两部分人的素质对提高城市人才活力意义重大。人才结构要跟城市的经济结构、产业结构相适应,是否有良好的人才结构是城市人才活力发挥的前提和核心。
2.加大城市学习投入力度是提升城市人才活力的保障
建设学习型城市是科技高新化、信息网络化、经济全球化的客观要求,为城市全员学习、终身学习、全过程学习提供物质支撑,是城市人才活力提升的重要保障。
参考文献
[1]刘军.深圳建设人才活力之都基本思路与对策.深圳建设人才活力之都基本思路与对策研究报告[R].深圳:深圳大学,2004
【关键词】中原城市群；体育产业；集群发展
A Feasibility Analysis on Sports Industry Cluster in Zhongyuan Urban Agglomeration
SONG Ya-wei
【Abstract】With the methods of literature , visiting survey, questionnaire survey, mathematical statistics, etc, it concludes the influential factors of the feasibility of sports industry cluster in Zhongyuan urban agglomeration With principal component analysis and related analysis, it concludes the principal component of the influential factors and correlation of each principal component and rating index and finally concludes that the influential factors of the feasibility of sports industry cluster in Zhongyuan urban agglomeration are location advantages, government behavior and industry characteristics
【Key words】Zhongyuan Urban Agglomeration; sports industry; cluster
收稿日期：2013-07-10；修回日期：2013-07-20
作者简介：宋亚伟（1979―），男，河南商丘人，郑州大学体育学院讲师，硕士，主要从事体育产业方向研究。
基金项目：河南省教育厅科学技术研究重点项目《中原经济区背景下河南省武术产业集群发展研究》，项目编号：13B890250
引言
自上世纪90年代中期以来，我国体育产业发展逐步进入起飞阶段，开始由体育部门走向社会，走向经济建设的主战场。近年来，体育产业开始出现集群发展趋势，部分区域集群态势已经形成，区域体育产业的快速发展也为该行业指明了一条科学的、切实可行的发展道路。河南省体育产业相对落后，在“中原经济区”和“郑州航空港经济综合实验区”建设陆续成为国家战略的机遇下，河南省体育产业要紧密结合两个战略中明确提出的新型城镇化发展思路，以该区域“中原城市群”为重点，制定“赶超战略”，实现“又快又好”发展。本文基于产业经济学理论、区域经济学理论探讨中原城市群体育产业集群发展的可行性，以期为其体育产业可持续发展提供理论依据。
1研究对象与研究方法
11研究对象
本文以中原城市群中各城市从事体育产业的体育官员，体育企业（实体企业和服务企业）中的相关人员以及从事体育产业相关研究的专家学者为研究对象。
12研究方法
121文献资料法
通过中国期刊网检索有关产业集群、体育产业集群和中原城市群发展的相关文献资料，对产业集群研究成果进行分析比对、总结，试图找出影响中原城市群体育产业集群形成的主要因素。通过阅读相关权威人士的理论研究成果，做好记录并结合自己的研究领域进行相关思考，为本研究提供一定的借鉴和指导。
122走访调查法
本文对中原城市群1个省管市8个省辖市体育局和体育产业相对较为发达的部分县级市，如登封市体育局的体育官员，对关于中原城市群体育产业集群发展的可行性因素进行了广泛的探讨。
123问卷调查法
通过文献研究和走访调查结果，结合中原城市群经济、社会、体育发展情况，得出影响中原城市群体育产业集群发展主要因子，借此建立影响因素指标体系并规范成问卷。利用河南省2010年体育产业工作会议给相关对象共发放问卷200份，回收191份，有效问卷183，有效回收率915%。
124数理统计法
通过SPSS170对调查数据进行因子分析，为中原城市群体育产业集群发展可行性提供依据。
2研究结果与分析
21体育产业集群的界定
体育产业集群不是体育企业的简单集聚，它具有明显的地理集聚性特征、专业化特征、创新性特征和根植性特征等，是体育企业与相关机构（如运动用品生产商和批发商、媒体、运动设施设计与建造商、当地政府和服务设施提供者等）通过经济利益形成的相互联系的网络，体现的是规模经济，改善的是体育产业的分工与专业化〔1〕。
本文认为体育产业集群是一种生产网络，在网络内大量生产相同或者相关体育产品（体育物质产品或体育服务产品）的企业及相关支撑机构（包括科研院所、行业协会、金融机构、政府部门等），通过共享各种生产要素资源，共同面对市场环境以达到产品和生产要素的自由流动和有效配置而建立的体育产业发展方式。
22中原城市群的界定
中原城市群以郑州为核心，四周100km2以内，东西方向分别以开封、洛阳为支撑，南北方向分别由许昌、漯河、平顶山、新乡、焦作和济源组成。形成了典型的城镇密集、土地面积辽阔、人口密度适中、交通快速的中原地区1小时经济圈〔2〕。
23问卷的基本信息
231问卷调查人员基本信息
从表1可以看出，本次调查年龄在31岁以上的比例为454%，从事体育工作年限在4年以上的比例为426%，说明调查对象较为熟悉中原城市群地区体育产业的现状。政府体育部门人员比例为185%，且主要从事体育产业工作，或是分管体育产业的领导，对体育产业政策较为清晰，对体育产业发展有一定的认识和见解。体育企业人员比例为580%，说明调查基本具有普遍性，拥有较为丰富的体育产业工作经验，符合调研要求。
232问卷内容的基本信息
问卷采用两种类型的题目，一是填空题，主要是了解体育产业内从业人员的基本信息；二是李克特的五分制量表的判断题，主要是针对中原城市群体育产业集群发展的可行性因素做定量的判断和评价，表示被调查者对作者所描述问题的赞同程度。
通过文献研究和走访调查结果分析，结合中原城市群经济、社会、体育实际发展情况，提炼出中原城市群体育产业集群发展可行性的主要影响因素，建立影响因素指标体系并规范成问卷。共涉及20个指标，对20个指标进行验证性因子分析，所得出的因子成为显性因子。
对问卷通过Cronbach信度监测，显示Cronbach’s Alpha系数为0981（表2），说明所使用的数据具有非常好的信度。
对问卷进行KMO和Bartlett的检验，结果如表3所示，其中KMO的值为0788，表示适合做因子分析。Bartlett球形度检验的原假设为：相关系数矩阵为单位阵，SIG值为0000，小于显著水平005，因此拒绝原假设，说明各变量之间并非独立，取值是有关的。
24问卷的探索性因子分析
采用主成分分析法对数据进行探索性因子分析（表4），经旋转后获得3个因子，特征值之和占总特征值的8627%，涵盖了变量的大部分信息，因此提取这3个因子作为主因子。分别记作A、B、C。
表5为所提取因子的因子负荷矩阵，因子负荷矩阵主要反映各个变量的差异是由哪些因子，一般淘汰的是同时在两个因子的负载都比较高的。根据负载值大于05的标准，整理出3大影响因子包含的各个变量，依据各个因子包含的变量对这些公共因子进行命名，公因子A包括：该地区吸引外商的投资发展本地体育产业、该地区体育企业的管理理念先进、该地区体育与相关行业联系密切、该地区体育中介职能作用明显、该地区体育硬件设施完善、该地区体育市场的专业化程度较高。根据所含内容，我们将其归纳为“产业特征因子”。公因子B包括：该地区财政对体育财政投入力度较大、该地区有一定数量的运动员和教练员、该地区体育后备人才培养充裕、该地区GDP总量相对较高，根据所含内容，我们将其归纳为“政府行为因子”。公因子C包括：该地区体育资源丰富、该地区交通便利通讯发达，根据所含内容，我们将其归纳为“区位优势因子”。
25体育产业集群形成影响因子的相关性分析
251产业特征因子与其评价指标的相关性分析
通过对产业特征因子（A）与其评价指标间的相关性分析可以得出（见表6），6个评价指标与产业特征因子的相关系数大小关系为：a1>a2>a3>a4>a5>a6，其中该地区吸引外商的投资发展本地体育产业(a1)，该地区体育企业的管理上理念先进(a2)，该地区体育与相关行业联系密切(a3)，该地区体育中介职能作用明显(a4)与产业特征因子相关性达075以上，相关程度相对较高。可见，产业特征对体育产业集群形成的影响非常大，特别是关注以上四个内容，对促进中原城市群体育产业集群的有效形成和发展至关重要。
252政府行为因子与评价指标的相关性分析
从政府行为因子（B）与评价指标间的相关性分析可以得出（见表7），4个评价指标与政府行为因子的相关系数大小关系为：b1>b2>b3>b4>。该地区财政对体育财政投入力度较大(b1)，该地区有一定数量的运动员和教练员(b2)和该地区体育后备人才培养充裕(b3)与政府行为因子相关性达070以上，相关程度较高，从某种意义上来说，政府行为对体育产业集群形成的重要性影响主要通过这三个指标去渗透。
253区位因素因子与其评价指标的相关性分析
从区位因素因子（C）与其评价指标间的相关性分析可以得出（见表8），该地区体育资源丰富(c1)和该地区交通便利通讯发达(c2)与政府行为因子的相关系数都在085以上，说明这两个指标在中原城市群体育产业集群运转过程中发挥着重要作用。
254中原城市群体育产业集群形成评价指标与其影响因素主因子的相关性分析
从中原城市群体育产业集群形成评价指标（D）与其影响因素主因子的相关系数可得出（见表9）：3个影响因子与体育产业集群形成评价指标的相关系数大小关系为：C>B>A，区位优势因子（C）与集群形成评价指标（D）的相关系数达到078，可见二者关系之密切。另外，与政府行为因子和产业特征因子的相关系数也达068以上。
3结论
影响中原城市群体育产业集群发展的主要因素为：区位优势因素、产业特征因素和政府行为因素。体育产业集聚现象的产生和集群作用发挥是一个复杂的循环系统，是集群系统内部各要素之间、各要素与区域环境之间相互作用、相互影响的结果〔3〕。
区位优势因素对中原城市群体育产业集群形成相关十分明显，相关系数达到078。要充分发挥中原城市群独特的区位优势，结合区位优势因子的评价指标，有效利用城市群内丰富的体育资源和便捷的交通、通讯优势，促进中原城市群体育产业集群的形成与发展。
政府行为因素与中原城市群体育产业集群形成相关密切，从其他行业的发展历程来看，产业集群在形成初期非常需要政府的大力扶持，需要政府部门给予体育行业大力的人力资源支持，进一步加大体育财政投入力度，鼓励相关部门共同开发体育资源。
产业特征因素对中原城市群体育产业集群形成和发展的影响是重要的，调查发现：产业特征因素对体育产业集群的形成与发展甚为关键，可以产生更大的规模效益，优化配置区域内各要素资源的有效配置和行业合理的分工。从产业特征评价指标相关性分析结果来看，中原城市群地区体育企业的管理理念以及体育行业和相关行业联系密切程度已经初见成效，但是和集群发展要求还相差甚远。
中原城市群体育产业集群发展是中原地区体育产业“又快又好”发展的切实可行的“赶超战略”，是该地区体育产业可持续发展的有效模式。
参考文献
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土地不同于一般的劳动产品，土地价格不完全是人类劳动的体现。关于土地价格的实质，马克思在资本论中作了精彩的论述，他指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。依据这一论点，段正梁提出了自己的解释，即土地的使用价值，它是土地供给与需求共同作用的结果。对于已开发利用的土地，由于经过人工改造，投入大量人类劳动(包括物化劳动和活劳动)，在此过程中创造新的使用价值。因此，已开发利用的土地不同于未开垦的、自然形态的土地，地价除了为土地所有权而支付的部分货币外，还包括为投入人类劳动另行支付一部分货币。前一种价格称之为土地资源价格，后一种价格称之为土地资本价格或土地资产价格。
随着经济体制改革的逐步推进，城市地价已成为国家调节城市经济发展、城市土地市场完善、房地产市场健康发展的重要手段。我国的城市土地价格经历了一个从无到有，再逐步趋于合理的过程。在这个复杂的发展过程中，影响因素起着关键性作用，本文针对近几年来国内外学者对城市地价影响因素的研究现状做一综述。
二、 城市地价影响因素的国外研究现状
国外学术界城市地价影响因素的研究成果大体上可以概括为以下几个方面：
一是地价形成机制的一般因素和分类 。查尔斯·H·温茨巴奇、迈克·E·迈尔斯和苏珊珊·埃斯单奇·坎农在其《现代不动产》一书中对影响土地价格形成机制的一般因素进行了比较系统的总结，将其分为：行政因素、人口因素、经济因素、社会因素和心理因素等。
二是土地使用规制对城市地价的影响。A.卢帕森赫和S.J.格茨用微观经济学的方法分析了政策对城市土地价格形成机制的影响，指出城市蔓延和城市精明增长政策、住房屋顶的限制、区域开发、环境与持续性发展、交通运输发展权力、区划限制、可开发土地的总量限制等，一方面限制了特定时段的住房和土地供应，使得房屋成本增加，引起住房或土地供应曲线向左移动；另一方面，由于这些政策的实施，减少了土地不合理利用导致的负的外部性，使得需求曲线向右移动，两者相互作用，从而提高了城市土地的价格。
三是关于土地价格模型的研究。罗森从需求方和供给方对特征价格的市场均衡出发展开分析，就产品特征提出了市场供需均衡模型。在完全竞争市场条件下，罗森以消费者效用最大化和生产者利润最大化作为目标，从理论上分析了产品市场的短期均衡和长期均衡，为特征价格理论的构建、特征价格函数的提出奠定了基础。据其理论，可以利用计量经济学方法将产品特征的隐含价格分离出来，分析产品特征的需求等。后来许多学者在罗森的基础上，完善了模型的处理技术，并进行了大量的实证研究。
四是区域经济一体化的研究。肖分和瓦尔利运用福利经济学对区域经济一体化进行分析，用CGE模型分析了税收对美国和英国经济的影响。CGE模型被广泛地运用在不完全竞争结构的贸易模型中，用其对贸易自由化进行评估。 Brodzicki（2003)、Matias(2003)通过对不同区域经济一体化组织的实证分析，对这一问题进行了深入地分析。
除上述之外，西方学术界还从税收和城市规划对土地价格的影响两个角度进行了细致研究。
三、城市地价影响因素的国内研究现状
笔者对国内学者有关城市土地价格影响因素的文章进行了跟踪研究，先后查阅了国内学者近五年来出版刊发的文献。
一是关于影响地价综合因素的分析。
以具体城市为例对影响土地价格综合因素的分析。柴志春、赵松等人以我国东部地区为例，通过对土地价格与经济增长关系的实证分析，认为东部地区土地价格与消费、投资、政府支出和净出口之间存在显著的相关关系。徐跃红、昌萍、袁文麟以北京市工业园区为例，对地价形成机理进行了分析，指出从各工业园区政府的博弈关系和成本效益的角度看，北京市工业园区工业地价的影响因素主要是园区区位、工业园区产业性质和产业集聚度、协议出让土地所占比重、各工业园区的政策。另外，博弈在普通工业园区工业地价的形成中起主要作用，而部级经济技术开发区工业地价主要是根据工业用地的成本效益确定。谢先全、宋晓波研究了厦门市城市基准地价的动态变化原因，得出结论：引起基准地价动态变化的主要内在驱动因子是经济发展水平、基础设施的完善程度和产业结构状态。郝军、邬文艳、于胜男以内蒙古14个样点旗、县(区)为例，对城镇基准地价主要影响因素的相关性作了分析，认为商服繁华度是影响商业地价最主要的影响因素；城镇基础设施状况是住宅地价的最主要影响因素；城镇基础设施状况和道路通达度则是工业地价的主要影响因素。
二是对于影响城市地价的因素分类的综合研究。
