随着房地产行业经济不断发展，房地产企业逐渐成了我国企业的主体，其发展状况对整个房地产行业和国民经济的健康发展都有着十分重要的意义。因此，必须加强房地产企业内部经济责任审计工作力度，使经济责任审计中存在的问题得到有效解决，以规范房地产内部工作秩序。笔者从三个方面切实分析了解决与加强房地产经济责任审计工作质量的有效措施，具体内容如下。
1.制定行之有效的审计方案。
经济责任审计的时效性强、任务重、要求高、难度大，为了保证审计工作制度，必须做好前期准备工作，制定切实可行的审计方案。经济责任审计工作组根据房地产企业经济责任审计特点，结合相关法律法规，确定审计方案的总体内容。然后，广泛收集和阅读房地产企业财务资料、内部控制制度、会议记录纲要，通过调查房产、土地、车辆等方面信息，认真分析领导干部任职期间企业资产、负债、收入支出的变动情况以把握房地产公司的运营情况，进而全面了解房地产企业经营范围、核算形式、内部控制制度，以及领导干部任职期间的重大经济决策、资金变动、效益回收等各方面的综合情况。最后，在此基础上制定经济责任审计的执行方案。除了以上内容外，前期工作中还要认真了解相关法律法规，根据相关规范确定经济责任审计内容、范围，以确保经济责任审计方案的权威性，并使其得到严格执行。
2.深入挖掘审计内容。
抓住主要业务、重要领域、重点科目开展审计，深度挖掘经济责任审计内容。房地产企业经营业务主要为销售、出租房产；重要领域是房地产开发前期手续的办理、开发模式、财务核算、实物资产状况和重大投资收益；重点科目是营业收入、营业成本、预收收款等。为了保证经济责任审计工作的质量，要对以下内容进行严格的审查和监督。
2.1房地产企业开发项目手续是否完备。
检查房地产开发企业是否具有“五证”，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》或商品房预售许可证，只有证件齐全才能证明它的审计程序符合规定。
2.2售房相关的预收帐款是否及时结转收入。
由于房地产企业面临着国资委对利润总额、资产保值增值等指标考核上的压力，为了应对这些要求，往往对预收账款结转收入的时点、金额进行人为操纵，要对此进行严格的审核。如，现场盘点房屋的入住情况、检查入住清单、查看预收账款清单有无延期或提前预收等。
2.3成本费用归集是否准确。
对于房地产企业而言，其成本主要为土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共设施费以及开发建设期间间接支出的费用。有的房地产企业为了减少企业所得税和土地增值税，随意计提后续成本费用，要求审计人员对策进行严格审计。例如，道路建设、环境绿化等成本费用的支出往往要根据合同内容预提，可是由于缺少适用的参照标准，这部分成本费用往往无法预计，这就成为了房地产企业提高后续费用支出的依据，针对类似的不良状况，审计人员必须严格按照相关程序进行审查。
2.4现场盘查实物资产。
房地产企业的实物资产有资金、存货及其他固定资产。存货是指尚未完工的各种土地、房屋等开产产品，已经开发完成的土地、房屋、配套设置等，以及出租房和周转房等。固定资产，就是企业自用或出租的房产、车辆、办公设备等。由于范围广、内容多，要求审计人员以认真、负责的态度实施审计工作。现金审查是经济责任审计的重要内容，为了保证审计质量，可以采用突击性盘点来进行审计，利于发现企业是否有未入帐的现金以及银行存折等，为发现“小金库”提供线索。
3.客观做出审计评价，突出效益评价内容。
房地产企业领导干部经济责任的审计评价主要包括经济指标、管理责任以及社会效益等几项内容。经济指标集中在完成税前利润、资产收益率、国有资产保值增值率等国资委任务指标情；管理责任主要是内部控制的完善与管理情况，如代建项目的进度、质量以及成本管理等；社会效益主要指所建项目是否实现了社会的预期，如用户对代建的学校、医院、回迁房等工程是否满意。为了对领导干部在任职期间所有行为、业绩等做出客观的判断，审计人员必须客观制作审计报告，并在报告中突出效益评价，为房地产企业整改提供依据。
二、结语
关键词：风险管理；房地产；内部审计
一、房地产企业内部审计在企业风险管理的价值
当下经济发展方式的转变使得经济正在经历着换挡。在这样的特殊阶段，房地产企业的风险特别是资金风险变得越来越大，对其资金风险管理的能力要求越来越高。在企业的资金管理过程中，企业的内部审计是重要的环节之一，是及时发现其资金风险点以及采取相应应对措施的重要基础。因此，房地产企业应该积极改进自身的内部审计方式和措施，引入全面风险管理理念，全面提升企业的资金管理能力，提升审计效果，规避企业风险。
二、当下房地产企业的内部审计现状
(一)制度方面
在市场经济和现代管理理念的双重作用下，内部审计已经成为众多企业进行企业内部控制和管理的标准手段之一。对于房地产企业来讲，内部审计的重要性不言而喻，企业的领导者和管理层都深知这一点，因此在内部审计制度建设方面的动作比较频繁。但是，在众多的房地产企业中，都或多或少的存在着一些问题，主要体现在两个方面：一方面是制度本身的合理性和科学性；另外一方面是制度对于企业本身的适应程度。对于制度本身的合理性和科学性，当下的房地产企业由于受到自身知识水平、技能以及经验的限制，在制度设计的合理性和科学性方面存在着一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前审计和事后监督评价，制度的更新频次较低，导致制度的设计逐渐落后等等方面。对于制度对企业自身情况的适应程度方面。房地产企业在进行制度设计的时候，或多或少会对先进企业的内部审计制度和方式进行学习和借鉴，但是也正是这样的借鉴可能会导致其脱离企业自身的实际情况，形成没有实际效果和实践意义的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才资源和储备是科学的制度建立的基础。房地产企业在制度建立的过程中，通常受到人才技术的限制。总体来看，当下房地产企业的内部审计人才问题主要集中在质量上面。由于经济环境的变化，导致企业在面临新的经济环境时需要及时的调整相关的管理方式和策略，同时，随着管理本身的发展，企业内部审计的管理理念及方式也在不断的更新和进步，这几点要求企业的内部管理人才就需要具备较强的学习能力以及持续不断学习的意识，只有这样，才能使自己企业的人才结构和人才所带来的知识和技能不会落后，也就从基础上防治制度和执行方面的不科学合理以及脱离实际。我国房地产企业的内部审计人才结构就存在着一定的落后的问题，一方面是企业的人才更迭机制不足，另一方面也是人才自身的惰于学习，以至会导致并使得在经济环境和管理目标变化时，房地产企业的内部审计人才显得较为落后和能力不足。
(三)激励和控制方面
在激励和控制方面，这是房地产企业内部审计制度切实落地的过程，是内部审计发挥其应有效果的过程。在房地产企业的内部审计执行过程中，由于房地产企业项目复杂度和周期交错度较高，其建造的设计、材料等价格具有一定的隐蔽性，内部审计结果可能涉及相关人员利益等，这就给内部审计增加了很大的难度，也是房地产企业亟待提升内部审计能力的重要原因。总体来看，当前的房地产企业在内部审计的执行和监督方面，有一些流程化的东西，发挥着重要的作用，但是也存在着“形式重于实质”的现象。针对房地产企业项目的地域跨度大、信息不流畅的问题没有着手解决，对经营过程中可能存在较为隐蔽的舞弊行为没有提前预判，导致企业的内部审计流于形式，达不到预期的效果。
三、案例浅析
作为中国房地产企业集团——恒大地产，其在经营过程中显示出来的前瞻性和稳定性是毋庸置疑，其在内部审计完善和优化方面也必然有值得借鉴和学习的地方。在今年的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印先生发表讲话，其在谈到2017年的重点工作时，就以单列的形式强调了内部监管和约束机制的建立，而在内部监管和约束中，内部审计就是一个重要的环节。由此可见，尽管恒大集团拥有很强的资金管理能力以及内部控制能力，但是仍然将以内部审计作为重要环节的内部控制和约束作为工作重点。具体来看，恒大集团今年在内部审计方面的工作主要由以下几个方面。一是加强内部审计部门自身的建设，这包括制度建设、流程建设、队伍建设等等；二是加强巡视和专项检查力度，最后是强调相关人员要加强自身学习，打铁必须要自身硬。从恒大集团的相关措施来看，对于内部审计工作的完善和健全，主要从制度完善，强力执行和人才学习等方面进行。房地产企业也可根据自身情况，借鉴和学习其适合自己的地方，提升企业内部审计能力。
四、基于风险管理导向的房地产企业内部审计措施
(一)制度方面
针对房地产企业内部审计制度科学合理性以及切合实际两方面的不足，企业应该着力从制度入手，建立和不断完善内部审计制度和流程，提供通畅的运行通道和流程。具体来讲，房地产企业应该积极把握当下经济形势下的管理目标和方向，在国家抑制房地产泡沫的大背景下积极加强自身内部控制，提升管理水平。一方面，房地产企业应该和具有良好关系的兄弟企业建立起良好的合作关系，相互探讨和研究关于风险管理的制度设计和执行工作，并且在此基础上根据自身的具体情况，遵循自身企业发展规律，因时因地制宜，建立起本地化的内部审计制度。另一方面，企业应该深刻认识到房地产业务过程中的资金信息隐蔽性，做好各个环节的公开和可追溯，建立起追溯体系及追溯责任制，使得相关的审计工作能够在“可查”的基础上进行，提升内部审计的效率和效果。
(二)人才方面
“打铁要自身硬”，这是恒大集团内部控制管理针对人才培养和优化方面给我们的重要启示。房地产企业的内部审计工作由于行业特性，显得较为复杂和多变，一方面需要扎实的专业知识技能，另一方面也需要丰富的实践经验。因此，房地产企业除了在人才引进方面做好工作外，还要加强内部的学习、交流和培训，营造进步氛围，打造相关的学习体系，保持人才结构和人才知识的新鲜度。一方面企业可以与本地高校相关学院建立良好的沟通交流机制，做好人才和知识储备；另一方面，企业可以与关系良好的企业建立合作关系，取长补短，共同培养内部审计人才，达到内部审计能力提升的共赢。
(三)激励和控制方面
在激励和控制方面，房地产企业应该积极践行相应的内部审计制度，并且在实践中不断的总结和摸索，逐步优化企业内部控制制度。具体来讲，一方面企业应该建立相关的执行和时间流程，做好各个环节的责任制下放，环环相扣，做好监督和审查，奖惩并举，做好激励工作；另一方面，企业要结合人才方面的措施，着力提升执行人员的业务水平，增强执行和实践的效果以及反馈能力，为后期的总结和优化奠定良好的基础。
五、练好内功任重道远
在房地产市场深入发展的今天，经济增长方式发生着较大的改变，房地产市场面临着较大空间的泡沫抑制以及政策调控，各家房地产企业需要审时度势，根据自身的具体情况积极适应这样的大情势、大背景，在做好外部转变的同时积极进行内部管理的优化和完善，进一步练好内功。内部审计工作是企业内部管理重要的一环，总体来讲，企业应该立足内部审计制度的建立和优化，逐步探索和研究相关课题，为后续的制度完善提供理论和经验支撑。同时，企业应该做好人才方面的优化，在做好人才引进的同时逐步建立内部培训体系，达到企业的长期人才战略和短期人才战略的并行和融合，促进人才资源的可持续发展。最后，企业应该做好后续的执行和监督工作，以期达到总结经验和激励执行的效果，为房地产企业的健康发展进一步练好内功作出应有的贡献，这是一项十分重要的任务，我们要不懈的努力，任重而道远。
参考文献：
[1]王玉宝.浅议房地产开发企业的内部审计与风险管理[J].中国商论，2015(17).
[2]秦霖.基于企业风险导向内部审计控制理论研究[J].财会学习，2015(14).
关键词：房地产企业；内部审计；问题；措施
前言：最近几年，随着我国城市化进程的不断加快，城市住房需求迅速增长，带动了房地产业的发展，也使得房地产市场的竞争日趋激烈。对于房地产企业而言，要想在激烈的市场竞争中，占据更加有力的位置，企业必须完善内部控制制度，提升自身的市场竞争力。而作为内部控制的重要组成部分，内部审计可以通过风险管理等形式，对企业的经营风险进行预防和控制，提升企业的运行效率和管理水平，应该得到企业管理人员的充分重视。
一、内部审计的相关概念
内部审计，是指一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值以及改善组织的经营管理情况，主要是通过应用系统规范的方法，评价并改善风险管理、控制以及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。简单来讲，内部审计是组织内部的一种独立客观的监督和评价活动。内部审计的对象是多种多样的，按照存在形态划分，内部审计对象包括了实物、账务、规则以及责任人等，而审计方法包括了顺查法、逆查法、审阅法、抽查法、分析法以及效益评价审计法等。对于企业而言，内部审计的作用主要体现在以下几个方面：
（1）监督各项制度和计划的执行：内部审计不仅可以确定本单位、本部分的活动是否符合国家相关的政策方针，也可以确定部门内部各项制度和计划的落实情况，分析是否已经实现预期目标。通过内部审计，可以及时发现企业经营管理中存在的问题，为企业的经营决策提供参考依据。
（2）实现企业的自我约束：在市场经济环境下，企业的经营管理活动不仅受到国家经济政策以及财政制度等的制约，而且需要遵循企业内部控制制度的相关规定。内部审计可以对企业的内部控制情况进行监督和检查，客观地反映实际情况，实现企业的自我约束。
（3）提升企业的经济效益：内部审计通过对经济活动全过程的审查，对有关经济指标的对比分析，揭示差异并对差异形成的因素进行分析，对企业的经营业绩进行评价，总结经济活动的规律，从而提出针对性的改进措施，促进企业经济效益的提高。
二、房地产企业内部审计中存在的问题
从目前来看，在房地产企业内部审计中，存在着一些不足和问题，在一定程度上影响了房地产企业的稳定健康发展。这些问题主要表现在：
1.重视不足
内部审计工作是否成功，在很大程度上取决于内部审计部门的独立性和权威性，企业领导层对于内部审计工作越重视，内部审计人员的独立性越强，则内部审计工作的开展也就越顺利。但是从目前来看，许多企业的领导层对于内部审计工作重视不足，认为内部审计就是财务审计，在对内部审计部门进行设置时，往往都是直接从财务部门抽选人员，或者直接由财务人员兼任审计工作。不仅如此，其他部门对于内部审计工作的认识也存在一定的偏差，对内审部门的工作存在着排斥和抵触心理，影响了内部审计工作的有效展开。
2.职能范围狭窄
当前房地产企业的内部审计偏向于事中和事后审计，审计价值不高，而且审计目标集中在差错防弊，维护企业资产安全方向，工作重心放在对企业财务资料真实性和完整性的检查分析，内部审计对于企业经营效率的改善、对于企业风险管理的完善等，并没有得到有效体现。
3.技术手段落后
当前房地产企业的内部审计工作多集中在财务审计方面，常用的审计方法也往往局限在对报表、账薄及凭证等财务资料的核查，对各种财务数据的分析，以及对实物资产的盘点等，对于经济责任、管理效率等的审计涉入不深，对于计算机以及网络技术的应用也仅仅局限于对文档的处理，没有进行相应的管理审计。技术手段落后问题的存在，严重影响了内部审计工作效率的有效提升。
4.人员构成问题
房地产企业的大部分内部审计人员都是来自财会部门，只是结构相对单一，缺乏专业的内部审计，无法有效适应内部审计工作的实际需要，使得很多审计项目都需要从企业其他部门临时借调审计人员，难以有效适应绩效审计和管理审计的要求，加上综合分析能力的不足，对于一些深层次、实质性的问题，无法及时发觉，也导致内部审计的作用难以真正体现。
三、完善房地产企业内部审计的有效措施
针对上述问题，房地产企业管理人员和领导层应该充分重视起来，采取合理有效的措施，对内部审计工作进行完善，确保其作用的充分发挥。
1.及时转变观念，加强认识。可以说，企业领导层对于内部审计工作的重视和支持，是内部审计工作得以顺利进行的基础和前提。因此，领导层应该及时转变观念，加强对于内部审计工作重要性的认识，明确内部审计在企业管理中的地位和作用，从政策和资金方面，支持内部审计工作的有效展开。在实际操作中，应该由最高管理层负责内部审计部门负责人的任免和管理，允许内部审计部门参与企业的经营决策、内部控制及财务报告等，同时，在企业日常管理中，内部审计部门应该加强与管理层的沟通和交流，对于在内部审计中发现的问题，应该及时提出相应的整改措施，并保证这些措施的有效落实。企业应该保证内部审计部门的独立性和权威性，坚决制止对于内审人员的打击报复行为。
2.健全内审机构，保证内部审计的独立性。独立性是内审部门最大的特点，同时也是确保内部审计工作有效展开的先决条件，只有具备相应的独立性，内部审计工作才能不受各种利益冲突的影响，做出更加公正、客观的鉴定和评价。从目前来看，在房地产企业组织架构中，内部审计部门的位置包括许多种，如受财务负责人领导、受总经理管理、受监事会领导等，领导层次越高，则内部审计部门的独立性也就越强。
3.扩大内审工作范围。房地产企业在内部审计中，应该从财务、经营活动领域扩大的管理领域，将原本的事中和事后审计扩大到事前、事中和事后的全过程审计，注重企业的内部控制、风险管理和管理效率，对企业的经营风险和财务风险进行预测和控制，确保企业整体管理水平的提升，以实现企业发展的预期目标。
4.改进审计方法和手段。信息技术的发展，对于审计对象和审计方法都造成了很大的影响，因此，内部审计部门应该顺应时代潮流，从房地产企业发展的实际情况出发，积极引入先进的计算机信息技术，实现由传统手工业务处理方式向电子数据处理方式的转变，以适应大数据、复杂性的内部审计活动。
5.强化审计队伍建设。房地产企业管理人员应该重视对于审计队伍的建设，加强对于审计人员的培养，确保内部审计工作的顺利开展。
四、结语
总而言之，在当前市场经济背景下，房地产企业得到了前所未有的发展，加强内部审计，提升企业管理水平，是提升企业市场竞争力的关键，需要企业管理人员的充分重视，推动企业的持续稳定健康发展。（作者单位：上海宝冶集团有限公司）
参考文献：
[1]罗瑜.房地产企业内部审计的完善[J].当代经济，2014，（17）：116-117.
[2]徐雯.房地产企业内部控制新问题及对策研究[J].财经界（学术版），2012，（8）：78，80.
【关键词】房地产企业内部审计分析
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一、前言
当前，我国对于审计风险的研究，只局限在国家审计和社会审计的相关领域。我国的内部审计由于起步较晚，发展也相对缓慢。因此，对其风险的研究还不够完善。对于房地产企业而言，审计方法就相对落后。大部分审计房地产开发项目的方法，通常使用的是详查法。但是，随着房地产企业的投资规模的不断扩大，这种审计方法的弊端暴露无遗，不但费时费力，而且效果也不显著。我们通过对房地产企业内部审计机构在公司治理结构中所存在的问题进行分析，并提出完善房地产企业内部审计的一些措施，进而保持资本市场的有序性，促进经济健康的发展。
二、房地产企业内部的审计工作所存在的问题
1、内审人员的综合素质低，人才结构不合理
根据调查数据表明，我国房地产企业内审人员普遍存在综合素质较低、人才
结构配置不合理的现象。究其原因，主要是因为我国的房地产内部审计工作属于新产生的工作，许多内部审计人员并不是专业型的人才，大部分都是从其他财务岗位转过来从事内审工作的。而且，内部审计人员一般情况下只是会查账，一旦缺少了账本的数据资料，内部审计工作就不能够顺利进行下去。因此，我国房地产的内部审计工作者的单纯财务思维根本不能够适应当今企业审计工作的基本需要，他们的专业素质与现代内部审计对管理审计的人才的要求存在相当大的差距。此外，从人才结构上面来上，也没有实现资源的优化配置，这就使内审工作的深度和范围难以得到很好的扩张，这就不同程度的阻碍了我国房地产内部审计工作的效率。
2、房地产企业没有完成向管理审计的全面转移
目前的审计工作还只是停留在以财务审计为主的初始阶段，并没有完成向管理审计的全面转移。房地产企业的内部审计机构长久以来主要还是以开展财务审计为主，所运用的审计方法大部分还只是停留在财务的查账阶段，这样使得审计的视野和高度都不能得到很好的发挥，即便开展了一些经营管理的审计，但由于审计的思路和方法不好，致使审计质量和经营管理审计还存在很大的差距。与此同时，由于企业大部分管理层和员工没有接触过经营管理审计工作，形成认识误区就是内审工作只是单纯的财务查账。甚至连部分房地产企业董事们也认为审计工作是与财务相通的工作，主要任务就是为财务控制提供服务。在房地产企业人力资源部在进行内审人员的招聘过程中，通常也是在财务、审计的相关经历人员中进行挑选，就连从事管理内审的员工也存在着畏难的情绪，认为管理审计是遥不可及的工作，审计更是不知道怎样下手。此外，还有部分企业领导认为内审部门没有从事广泛综合的审计工作能力，内部审计涉及介入经营管理范围太多，已经超出了内部审计的职能和能力范围。
3、审计技术手段落后，难以跟上社会发展的步伐
一直以来我国房地产企业的内审部门都是采用财务分析为主的分析方法和以详查法为主进行审计工作，显然，这样的审计技术已经不能适应时代的发展，也没有充分地运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术方法到审计实践中去，不能很好地探究企业内部审计工作的实质，也没有形成一个系统的工作模式，进而使得内部审计的功能远远没有发挥出来，更谈不上为企业创造利益空间。
三、加强和完善房地产企业内部审计工作的策略
1、 建立健全完善的内部控制制度。
通过完善的内部控制制度的建立，可以使房地产企业的各项管理工作有制度遵循，防止企业只听从个别人的指令安排，进而有效地保证了企业提高经营效率和效果，与此同时，还能够提高企业的最高管理层对内部审计的认识，使内部审计制度得到有效的贯彻执行。企业的管理层只要认识到了内部控制制度的重要性，也必然会意识到内部审计的重要性。企业只要建立健全了内部控制制度，并且作为监控要素的主要手段，内部审计也就随之得到了强化。内部审计可以通过对经营活动的效率、组织的效益和经济性这三个方面进行审查和评价，并及时发现经营环节中所存在的各种低效、浪费和舞弊等重大问题，还能够研究有效的纠正措施和管理方案，并对内部控制系统的薄弱环节提出相应改进建议，从而提高企业的盈利能力。
2、提高企业内审人员素质和审计技术水平。
具有良好素质的内部审计人员是内部审计有效地增加房地产企业价值的根本保证。内部审计人员在进行审计的时候要做到客观、公正、诚实、守信，必须要精通会计、审计、经济法规和管理等知识，必须严格按审计准则和职业道德规范工作。在我国房地产企业，内部审计人员绝大部分是从企业的财务部门调来做审计工作的，他们的知识结构不合理，因此，优化内部审计的构成人员，进而提高内审人员的专业素质对于有效开展房地产企业内部审计有着十分重要的意义。
房地产企业只有通过良好的激励机制来吸引更多的优秀人员，加大工程技术和管理人员、法律人员在内审人员中的比重，并培训原有的审计人员，裁减水平低的人员，精简队伍，组建一个高效的审计团队，才能够促使房地产企业的内部审计向更高的层次发展，才能帮助企业改善经营管理，实现企业价值的最大化。
3、 改进审计手段，拓展审计领域。
目前，房地产企业集团内部审计人员将大部分的精力都投入到了财务数据的真实性、合法性的审查和监督上面，采用的是详查法。内部审计的主要职责就是“查错防弊”，并不是对公司的管理做出分析、评价和提出管理建议，审计的对象主要是会计报表、账簿、凭证等相关资料。这一审计模式和方法已经存在很多的问题，比如过度的控制情况严重阻碍了集团程序的正常运作，使得沟通变得更加困难，内审人员过多地从事着并没有附价值的无用工作。事实上，集团发生或产生的错误和舞弊等重大问题多数是存在于经营管理的过程当中。因此，内部审计的工作重点必须要从传统的“查错防弊”向为公司内部的管理、决策及效益服务转变，内部审计的职责也要从审查和监督向评价和咨询方面拓展，其作业范围不能够只是局限于财务领域，而是要扩展到企业经营管理的各个方面，而且在方法上也要灵活多变，不能局限一种方法，可以采用多种方法并存。如调查法、监管法等等。
4、建立内部审计部门业绩评价标准
在进行调查的前提下，总结出评价内部审计业绩的标准体系，这些研究成果对于房地产企业集团的内部审计部门能够起到很好的借鉴作用。其中数量化标准是指可以量化的业绩，比如审计部门所消耗的资源、审计工作时间、完成的审计项目等。质量化标准有促进内部控制完善的建议、提高经营效率的建议等。反馈式标准有来自审计委员会、高层管理者、其他管理者等各方面对内部审计的评价。
总之，标准应该全面、客观并不断完善，既要让成绩得到肯定，也要让缺点得到暴露，让审计人员既有动力也有压力，保持旺盛的战斗力。
四、结束语
目前，审计风险己经受到人们的关注，但更多的是关注国家审计和社会审计的风险，对企业内部审计的风险还重视不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员缺乏风险意识。全文通过房地产企业内部审计的研究，希望提高企业内部审计意识，完善企业内部审计管理，提高企业内部审计水平。
参考文献：
【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:
(一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。
(二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此.房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。
(三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:
(一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。
(二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。
(三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
(四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。
(五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。
(六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。
第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。?
(一)加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
(二)投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
【关键词】 房地产开发企业 内部控制 问题 对策
近年来我国的房地产企业保持了良好的发展势头，但在快速发展过程中也暴露了种种问题，尤其是内部控制方面的问题更是迫在眉睫。本文通过对房地产开发企业主要风险进行了分析，针对我国目前房地产开发企业内部控制的现状和出现的问题，提出加强房地产开发企业内部控制的对策，为房地产行业在完善内部控制以及防范市场风险提供思路。
1. 房地产开发企业主要风险分析
我国房地产开发企业承担的风险有自然风险、社会风险、经济和市场风险、技术风险、企业内部风险、法律风险等。由于我国的政治经济环境稳定，社会安定团结，故对房地产经营管理影响最大的国家政治变动对我国的房地产开发企业而言影响有限，社会风险也不会对其产生深远的影响。而由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险；由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的风险；由科学技术的进步引起的风险；由房地产经营管理企业内部管理水平等问题，形成经营管理风险等风险因素影响我国房地产开发企业。
2. 房地产开发企业内部控制存在的问题
2.1资金成本控制的风险意识淡漠
商品房价格涨速过快，空置率不容乐观。在商品房价格上涨的同时，其空置面积也不断增加截止到2009年10月末，全国商品房空置面积达 1.33亿平方米。截至 2010年6月末，全国商品房待售面积共计19182万平方米，即接近2亿平方米的商品房建筑完毕之后无法投入销售使用。可见，房价的激增和商品房空置率的增长共同加重了房地产行业的资金负担，直接促成了房地产开发企业的资金风险。
2.2内部控制体系和监督机制不健全
目前，多数房地产开发企业的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。
由于很多企业的内审部门并未单独分立出来，严重缺乏应有的独立性特征。并且在审计的过程中，重点是在会计账目核对，帐帐是否相符层面，较少涉及审计企业的内部风险控制制度是否规范，是否需要完善以及各部门是否能够依照职能高效率完成任务，内审的监督机制作用并未发挥出来。
2.3监督职能弱化，内部审计形同虚设
目前有很多房地产开发企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。
3. 加强房地产开发企业内部控制的对策
3.1完善内部控制制度
强化和完善内部会计控制机制。需要完善财务会计系统，并将其与监督系统区分开来。即，将财务会计系统中的所有真实发生并记录的经济业务，要在则一务会计报告中做出适当的分类，另外，重大的经济业务要进行必要的详细描述；衡量经济业务的价值，在财务会计报告中准确记录其货币价值；准确确定经济业务发生的期间，不影响财务报告的基础上，将其记录在适当的会计期间；在财务会计报告中适当地表达经济业务，并按要求披露相关事项等职能，与监督系统中的审计、稽核等职能区分开来，建立完善的内部监督部门，并赋予其应有的职权。
3.2完善业内部控制操作过程
改善房地产开发企业的治理结构。房地产企业要优化管理、正确实施内部会计控制，更要健全公司的治理结构，这是是内部控制系统构建的基础。建立和完善内部会计控制制度，完善决策机制，将进一步强化董事会的作用。设立专门的内部审计、稽核等监督部门，并确定其独立性，行使相应的监督权。要以制度约束人，强化责任追究制度，建立和改进激励和约束机制。
3.3建立内部财务风险控制的信息系统
信息系统收集、生成、传递的信息在内容、时效性、准确性、可靠性、可用性等方面保证信息的质量。信息沟通在房地产开发企业风险控制的作用机制如图1所示：
在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险；信息系统能够定期生成集中开发企业执行情况的报告，向管理层和董事会报告，风险管理部门也能通过信息系统查询财务风险控制情况，及时了解开发企业的进度，提出相应的意见。
参考文献：
[1] 昊国春.浅述内部控制制度[J].技术经济与管理研究.2003（l）.
近年来，随着经济大开发主战略的实施，南昌市委、市政府提出了“建设现代文明花园英雄城和现代区域经济中心城市”发展战略，全市经济社会快速、协调发展，国内知名房地产公司纷纷落户南昌，商业楼、住宅群纷纷拔地而起，房地产业成为政府关注、市民关心的热门话题。作为南昌市国民经济支柱产业之一，房地产业创造的税收也成为财政收入的重要组成部分。
南昌市审计局在谋划2004年税收审计工作时，按照审计署五年发展规划中关于改进税收审计、从管理机制上解决税收流失和执法腐败问题的要求，科学判断形势，找准工作契入点，抓住南昌市经济社会发展热点领域――房地产业，决定开展房地产税收征管情况专项审计调查，重点审计税款征收等情况。由于房地产公司大多是民营和外商投资企业，不属于国家审计范围，市审计局通过税收征管审计调查这个平台，把它们缴纳税收的情况纳入了审计的范畴，从而找到了一条拓宽审计领域的新途径！
深入调查 精心准备
2004年下半年，市审计局着手2002年至2004年9月房地产企业税收征管情况专项审计调查。现实情况是纳税企业多，时间紧，任务重。面对这项审计新课题，局领导要求审计人员精心做好审前调查，筛选出重点调查对象，做到有的放矢。
审计人员首先来到契税征收部门，调查了解落户南昌市的房地产企业的房屋出售及契税缴交情况，初步了解房地产企业楼盘开发地段、开发规模，做到心中有数。根据契税征收部门提供的情况，随后查阅城区税务局房地产企业税收征管资料，进一步掌握房地产企业房产销售及土地增值税、企业所得税等相关税费的申报、缴交情况。
根据审前调查结果，审计人员反复勘酌，采用分析性复核等方法选择出11户开发规模大，销售量大，欠缴税费多的房地产公司作为重点延伸对象。所筛选的公司均属民营及外商投资企业，为达到审计目的，又不影响南昌市投资环境，审计人员查找了相关法规，明确了审计机关的权限，即根据《中华人民共和国审计法》第三十三条规定，审计机关有权就审计事项的有关问题向有关单位和个人进行调查。并专程到市优化投资环境办公室、市法制局部门办理了相关手续。结合审前调查结果，市审计局立即制定科学合理的审计调查实施方案，明确审计内容、方式、范围、所调查企业，报市领导批准后予以实施。
突出重点 迎难而上
根据审计调查实施方案，审计人员在对税务部门税收征管档案进行审计后，进而对税务部门所管辖的纳税企业纳税申报、税款缴纳、税收优惠政策如执行延伸。审计人员要求相关税务局领导及专管员一并进驻企业，向被调查企业详细说明来意，取得企业支持和配合。重点核实房地产企业2002年至2004年9月房产销售收入、成本、费用及相关税费申报、缴交情况。
专项审计调查得到了大部分企业的理解和配合，但也遇到了一些阻力，如某户民营企业对审计工作不理解，尽管审计耐心说服，反复宣传，但是该企业审计人员无审计权限，调查只能问情况，不能审账为由多次拒绝接受审计，导致审计人员三进其门而不得入。这件事引起了市场领导的高度重视，市领导明确表示全力支持审计机关依法审计，经过市领导亲自协调，排除干扰，扫除障碍，最终，该企业还是愉快地接受了审计，并把漏交的上千万元税款如数交清。
审计调查期间，审计人员严格执行审计廉政纪律，做到“只喝企业一杯水”，多次谢绝被审单位宴请及礼金，维护了审计机关的良好形象。
依法治税 成效显赫
审计调查结束后，南昌市审计局向税务部门出具了审计意见，并向市政府递交了专项审计调查综合报告，审计调查报告显示：税务等部门少征11户房地产企业各类税款1.22亿元；企业财务核算、发票管理不规范等。针对上述问题，市审计局提出建立责任追究制、依法治税、完整税收考核机制、维护政令统一等4条建议。调查报告引起市政府高度重视，市政府领导作出批示，责成税务部门加大征管力度，整改纠正。
根椐专项审计调查报告，市税务部门向各县区分局、直属分局、直属局、稽查局、办税服务厅下发整改通知，提出从2003年7月1日开始，对征管的房地产企业，一律按3.3%的预征率计算征收企业所得税，加强对房地产开发企业的日收管理，确保房地产企业预售收入应纳各税及时征收入库等5条整改意见。目前，税务部门根据审计报告，已收缴各种税费7 000余万元，其余款项正在催缴中。
关键词：房地产项目；全过程；跟踪审计
1．全过程实施跟踪审计科学内涵
跟踪审计是一种对审计对象实施的持续监督、适当评价与及时反馈的综合审计模式，具有动态全过程审计属性，为有效避免事后一般审计的不良弊端，杜绝发现问题却无法及时有效处理解决的负面影响，展开纠错行为，而非仅仅抱着查错目标进行审计，这样一来便令事后审计核查问题形成既有事实的现象得到了良好控制，令纠正难度大大降低。房地产项目施工建设的设计、决策投资、施工、招标投标、交付验收、竣工结算各个阶段中，科学实施全过程监督审计，可全面强化房地产企业监督与内部控制管理有效性，提升各项资金应用管理效益。并可激发审计机构免疫功能，促进了审计模式及理念的良好更新转变，并真正实现了房地产企业的持续健康发展。
2．科学选择房地产项目工程全过程实施跟踪审计的实践模式
目前，我国较多房地产工程项目的全过程动态跟踪审计，一般多停留在初级的理论阶段。因此，选择具体的实践审计模式环节便应引起高度重视。可依据具体的审计风险进一步明确，对自身内部控制体现出一定薄弱性、具有较高审计风险的房地产企业，应由可行性研究、项目建设立项、拆迁征地、设计、签订合同、招投标、结算、竣工验收等环节展开跟踪性全过程审计。而对于体现了较好的内部控制、具有较低审计风险的房地产企业，则可依据其薄弱的具体环节展开阶段性审计。同时还可依据房地产企业的具体规模进行实践模式的科学选择，在房地产企业规模较小时，可应用松散审计模式，也就是就某一关键环节实施重点、集中的跟踪审计，而对于较大规模的被审计房地产企业，则可科学应用紧密模式展开审计，即针对房地产项目工程的各项技术经济全过程活动展开系统全面的监督审计，进而显著提升审计监督效率，令审计资源得到有效节约。
3．房地产项目工程全过程实施跟踪审计科学策略
3.1?房地产项目前期准备的良好跟踪审计
房地产项目工程全过程实施跟踪审计具体包括准备阶段审计、实施阶段审计跟踪执行概算预算情况、项目交付竣工审计以及结算监督跟踪审计。项目工程准备阶段实施跟踪审计，主要即是对房地产项目工程可行性进行研究并审查具体的招投标实践过程。研究工程项目可行性应对其投资状况、项目工程建设、相关科研课题实践方案等展开综合性分析与论证，主要探析评估改建、新建与扩建项目是否具有先进的技术、是否安全适用，在经济层面是否体现了合理性。对招投标实践过程进行跟踪审计，应对其公平、公开与公正性进行审核，判定工程项目投标单位是否具有合格真实的资格。实施跟踪审计的工作人员应参与至全过程的招标环节中，重点核查招标文件范围完整性，文字表达准确性，具体评标方式科学性、实施程序合法性，供材型号、规格与质量是否满足相关工程标准要求、价格合理性等。
3.2?全面跟踪审计房地产项目工程实施阶段执行概预算状况
房地产项目工程实施阶段是开展事中跟踪审计的重要环节，应科学抓好签订合同、设计、采购与施工等重点环节。在签订合同阶段，应着重对施工合同展开跟踪审计，对其主体合法性、内容合规性、表达文字准确性、合同内容条款完整性、招标、合同、投标文件统一性进行全面审查。尤其对于投标阶段中没有考量，而在决算阶段中需进行调整的各类项目，例如优质工程奖、赶工费用如何科学计取、实践履约进程中签证、变更等问题如何处理、怎样进行违约界定、履行相关法律责任等应进行细化的全过程跟踪审计。在房地产项目具体施工阶段中则应做好隐蔽工程验收记录，基于其审查困难性，较多施工方均在该环节上下功夫，想方设法谋取更多利益，还有一些施工方与建设方、监理方互相串通，借助隐蔽工程进行国家资金套取，由此可见隐蔽工程多为房地产项目最富争议且难于监督的环节。因此，跟踪审计工作人员应深入施工现场全面了解隐蔽工程施工办法，做好取证记录。房地产所有隐蔽项目工程均应通过监理、建设、审计、施工与设计单位的联合会签方可予以隐蔽处理。对于施工现场应展开全面的工程变更与签证审计。这是由于房地产项目工程一般来讲建设周期相对较长，包含较多不确定因素，因而势必存在签证与工程变更问题。对于该类问题应重点关注，审核具体变更手续的合规合理性、完整及时性、真实可靠性，是否进行技术经济比选分析等。另外还应做好审核材料价格相关签证工作，基于建筑材料占有的房地产项目较大造价比例，且品牌众多、型号复杂，价格与质量差异较大，在符合结构设计标准基础上，应做足市场调查，依据满足功能情况下最低价格、同样价格情况下最强功能的科学原则，良好选择材料品牌、价格与型号规格。
3.3?交付竣工与结算阶段科学实施跟踪审计
房地产项目事后审计阶段，应确保最大化控制审计风险，有效提升房地产企业综合运行效益与质量，因此首先应审查竣工阶段编制决算依据标准性、资料手续完备齐全性，核查执行预算内容情况，是否包含预算外项目、是否发生质量安全事故并引发经济损失。另外应对竣工决算签证编制及工程量展开全面审查，判定是否通过批准实施设计变更，工程套用定额预算单价相符性，有无高估冒算、错误套用定额现象。再者应审核计算材料价差合理性、材料用量真实性、价格与市场标准相符性，是否依据规定进行了退料款手续办理，竣工决算相关报表的真实全面性，进而真正确保工程竣工验收的科学有序。
4．结语
总之，针对房地产项目实施全过程审计的科学内涵、综合优势，我们只有依据被审计企业对象现实特征、发展规模选择合理的审计模式，科学开展事前、事中及事后的全过程跟踪审计，才能全面提升房地产项目建设管理水平，促进房地产企业在激烈的市场竞争中稳步健康的持续发展。
参考文献：
