发布时间：2023-08-16 17:13:35
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物业管理相关基础知识样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词： 中职物业管理专业 《房地产基础知识》课程 校本教材
中职教育的培养目标，就是要培养中职学生成为具有岗位职业能力（包括专业能力、方法能力和社会能力）的、能够输送到行业企业上岗就业的中级技术人员。他们不仅要掌握专业知识和技能，而且要成为多面手；不仅要熟练完成本职工作，而且要了解相关领域的工作。要培养这些职业能力，离不开专业课程的实践教学，而有效的课堂教学也有赖于适用于专业特点的校本教材。我以培养物业管理专业的职业能力为出发点，谈谈对开发《房地产基础知识》课程校本教材的几点思考。
一、物业管理行业就业岗位分析
随着我国经济的快速发展和收入水平的不断提高，人们已不再仅仅满足于“有屋住”，而是要住着舒适、住着方便、住着安全。但由于物业管理行业在我国刚起步，物业管理理念和管理水平亟待提升，需要培养一支专业化、实用型的物业经营管理队伍。房地产不但开发规模增大，智能化、生态化、人文社区化程度也大幅提高，配套服务项目增多、主题开发、综合利用等方面都对物业管理人才提出了更新更高的要求。特别是物业管理是一个综合行业，涉及建筑学、土木工程学、建设管理、工程设备管理、房地产投资与金融管理等相关专业，所以要求物业管理从业人员必须是复合型人才。
我校开设的物业管理专业是国家级重点专业，在这多年的专业教育探索研究及与行业企业的密切联系中，确定中职物业管理专业毕业生的第一任职岗位为在物业管理、房地产开发的企事业单位从事物业管理、房地产开发经营和市场管理工作。为进一步对职业岗位进行分析，在2011年年初由我校负责牵头完成的广东省物业管理专业培养方案的编写工作中，我们联系了多间校企合作的物业企业，经过调研论证，大致归纳了物业专业的就业岗位有：前期物业管理助理、物业管理员、物业前台接待员、文员、物业招商助理、房地销售员、房地产经纪等。因此，学生不仅要具备物业管理相关专业知识，而且要具备相应的房地产基础知识，如熟悉房地产开发全过程及其各环节的有关业务等。
二、《房地产基础知识》课程教学的必要性
物业管理是房地产业的一个组成部分，但有部分学校在开设物业管理专业时认为其发展趋势已逐步成为一个相对独立的房地产开发后期的服务性行业。所以在物业管理专业的课程设置应围绕“管理、服务、经营”的特点展开，摒弃了一些与物业管理关系不大的房地产前期知识和市场经济知识。而事实上，经过这几年房地产市场和物业管理行业的发展，两者之间的界限越发模糊了。特别是现时很多物业管理都实行前期介入及参与后期物业的营销、经营管理，这就对从事物业管理行业的人员提出了必须具备相关房地产知识的要求。例如在参与房地产项目前期介入阶段，要识读房屋户型图，掌握房屋各种户型间隔、朝向、风格、装修、层高等基本知识。在日常物业管理中有可能涉及房屋租赁、买卖等交易，那么掌握适当的房地产中介业务知识和房屋交易流程就更有必要了。
物业管理在整个房地产开发与管理的过程中并不是孤立的，它与开发公司的前期介入、房屋销售租赁、物业经营活动等工作有着不可分割的联系。因此，培养学生相关岗位的迁移能力也是必需的。《房地产基础知识》这门入门课程，包括房地产专业教育、岗位设置介绍、房屋基本要素学习、房屋开发基础知识，其正是为打破学科界限、融合房地产知识这一特色而开设的。
三、目前选用的《房地产基础知识》课程教材存在的问题
1.教材部分内容难度偏高。
现在我校物业专业所选用的是房地产开发与经营管理系列教材，教程内容主要围绕房地产开发项目的可行性分析、项目资金筹措、用地取得、市场营销等方面，对于物业管理专业的学生来说，在对房地产市场状况、行业概况、房屋基础知识等方面都没有初步理解的情况下来学习这些内容，学生普遍难以消化了解，更不用说学会掌握运用知识了。例如对房地产项目的可行性分析，教材采用的是一些成本估算方法、技术经济评价方法及引用不确定性分析方法等，这些财务分析法对于高职学生的学习尚且有一定难度，更何况是对中职学生呢？
2.教材内容的设置对物业专业学生的岗位适用性有偏差。
学生在以后的物业管理工作岗位上可能会运用的知识除了本专业相关知识外，还应掌握一定的房地产知识，如学会读懂房屋的平、立、剖面图纸、了解房地产的种类，知道房屋面积测算的分类、方法，还有诸如房屋产权的分类及产权登记流程，等等。但现有教材用较多的篇幅阐述房屋建设规划与勘查设计、房地产开发建设施工管理等内容。学生以后从事物业管理工作时，理论与实践有偏差。
3.课程评价方式单一、模式化。
传统的理论课程采用的课堂考核评价体系，考试仍以知识的积累、记忆为目标；考试方法简单，重在教室考试。在课程考核上，一般采用单一的笔试形式，考核内容仍依附教材，而且只考共性的、统一的知识技能。如讲到房地产项目资金筹措，考核学生掌握哪些开发资金来源、融资的方式、融资的步骤及审查内容等，学生往往就通过背诵记忆等方式来学习。这种教学评价考核机制只看重考试成绩而忽视了职业教育的“职业”特征，对学生实际操作能力的重视程度不够，不利于学生职业技能的提高。特别是没有很好地尊重学生的个体差异，不能让学生的个性得到很好的体现与张扬。同时，单一的考核形式不能充分突出物业管理专业中涉及的房地产知识特色，脱离了现实工作环境，没能与市场很好地接轨，不利于学生就业。
四、对改革《房地产基础知识》校本教材的几点思考
很明显，完全采用现行的一些房地产开发经营的教材不切合实际，不利于学生的学业发展，也不能满足他们职业发展的需要，因而必须根据他们的实际情况进行认真的分析和思考，充分合理地利用学校的教育教学资源，结合师资力量等综合因素，探索与开发适用于本专业的校本教材。我在物业管理专业多年教学实践的基础上，认为开发校本教材应以适应学生的实际发展要求为前提，在新的教材中不断淘汰不适用的内容，增加有利于提高学生职业岗位能力的内容。
1.作为物业专业学生学习房地产知识的入门课程，教材内容应考虑选择难度较低、能吸引学习兴趣的基础教学模块。
从目前选用的教材内容来看，教材没有充分考虑中职学生与高职学生的综合素质和学业基础的差异；没有考虑中职学生的需求及长处。结果所编教材面面俱到且理论性过强，导致学生学不会也不愿学。针对这种情况，以及我校专业特点，我们首先要对这门课程进行重新开发编写校本教材，使教材符合岗位工作要求。从我校目前学生的职业岗位能力培养和专业知识体系学习来看，《房地产基础知识》课程安排在第一学期比较符合学生的学习规律的循序性发展。作为物业专业学生学习房地产知识的入门课程，开发校本教材时应考虑选择难度较低、能吸引学生学习兴趣的基础教学模块。如教材开篇内容可先做专业教育，以及相关职业岗位群的分析、介绍。在讲到商品房介绍时，可结合目前最主流、最受认可的一些热门户型设计给学生讲解房屋的户型结构、朝向、层高、装修、建筑风格、物业类型等基础模块知识，让学生从感性认识产生兴趣继而上升到对专业知识的系统学习。
2.《房地产基础知识》校本教材应根据行业发展和市场需求选择更贴合专业学习特点和实际应用能力的内容。
《房地产基础知识》作为入门课程，本应教授房地产专业中有关开发、经营管理的基础知识。但对于物业管理专业学生来说，我们应该把握“以够用为主，以胜任为主”的原则，在编写教材中紧紧围绕学生在以后物业管理工作岗位上需要或涉及的相关知识内容。从目前本专业学生的就业方向来看，职业岗位群定位在物业管理及相关房地产企业操作层的第一线岗位，涉及如前期物业管理助理、物业管理员、前台接待、文员、物业招商管理员、房地产销售、房地产经纪等岗位。所以在校本教材内容编写上应选择实用性的“理论”知识，如商品房介绍，小区（写字楼、商场、工业厂房）楼宇配套设施介绍，建筑物用地性质、如何取得土地，开发建房的资金来源取得等内容。至于应用较少的如房地产开发项目可行性分析、评价；房地产建设规划、勘查设计；房屋开发建设工程施工管理等方面则可放至拓展性学习模块上，让学有余力。能力较强的学生自主学习，从而既解决学生为什么要学的疑惑，又使学习能力强的学生在同样的学时内可以接受或完成更多的任务，有利于个性化教学。
3.教材课程内容结构安排应从学生实际生活感受为切入点，再由浅入深地扩展到房地产市场专业知识层面。
以往的课程教材，内容结构安排一般都是从行业发展历史、概况现状等入手，然后以房地产开发企业开发建设房屋过程为流程导向编排教程内容。但从学生的实际学习情况来看，学生对知识的接受往往集中在浅显性、趣味性、生活化的内容上。所以在编写这门教材上，我认为不妨把传统的学习内容顺序反过来，先从学生最感兴趣的职位岗位介绍、涉及相关的房地产专业知识入手，然后从房地产开发的成品――商品房的基本介绍，再到楼宇公建配套建设、建设用地取得、房地产开发资金筹集、开发企业介绍等环节，把房屋开发建设的过程从结果出发，再逐级往前推来安排教程内容。我们在编写教材时，应大胆改变教学内容的繁、难、不适合的现状，加入学生乐学、喜学的内容，使专业教学收到理想的效果。
4.采用模块化的考核方式能更客观地评价学生在不同学习阶段的学习效果。
编写校本教材，不仅要考虑学生“学什么”，“怎么学”，而且要解决“考什么”、“怎么考”。在考核内容的选择方面，既要体现课程目标要求，又要有利于培养学生运用所学知识和技术分析问题和解决问题的能力，真正做到既考知识又考能力和素质。从学生的学习过程规律来看，不难发现，学习内容的难度将影响学生的学习状态，学习状态又会影响学习结果。专业课程的教学内容一般是学生没有接触过的，有些知识对于这个年龄段的学生不易理解，学习难度较高，影响了学生学习的主动性。用传统的考试方法测试学生的学习结果，必然出现大批的不及格。所以，我认为在考核方式、方法的选择上，应根据这门科目的特点，采用灵活、多样的考核方法。例如采用模块化考试，即在部分难度较大、内容较多的主干专业课中，将学习内容整合成不同模块，按模块分别进行考试，各模块成绩的累加就是学生该课程的学习成绩。例如在楼宇公建配套设施介绍这内容上，可分成几个学习模块：住宅小区主要配套设施建设―写字楼配套―商场物业配套―工业厂房配套―特殊物业的配套建设。根据不同的物业类型，我们可以对学生进行不同的模块考核。模块化考试既能评价学生各阶段的学习结果，又能评价学生学习的过程；既能降低了学习难度，又能给学生一个调整自身学习状况的机会，扭转以往课程考试“一锤定音”的现象，让学生循序渐进，较好地解决专业基础课难学的问题。
总之，《房地产基础知识》校本教材应以任务化、活动化为表现形式，贯彻“理实一体化”的原则，在保证内容的科学性和知识点的完整性的前提下，不刻意追求内容的系统性和完整性，而是着眼于培养学生的综合应用能力。在考虑中职学生的现状的基础上，力争使教材有利于调动学生学习的积极性，有利于教师组织教学活动，有利于发挥学校现有的教学资源和专业优势的作用。只有构建密切结合物业管理行业发展、专业特点的特色鲜明的《房地产基础知识》校本教材，切实提高学生的职业能力，本课程才能真正成为为专业服务的专业平台课。
参考文献：
［1］赵丹丹，赵志群.我国职业教育课程改革综述.中国职业技术教育，2005，（25）.
［2］刘喜鸽.职业教育课程内容选择的依据.机械职业教育，2007，（09）.
关键词：中职；物业管理法规；教学
物业管理行业是关系到千家万户的新兴行业，对于社会的和谐发展具有十分重要的作用。现代专业化的物业管理是一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，对管理各方的权利义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会的进步和房地产业的发展，业主和政府管理部门对物业的管理水平、物业管理企业和从业人员提出了更高的要求。物业管理从业人员不仅应具备物业管理的专业知识和专门技能，还必须掌握相应的法律知识，才能保证物业管理工作的规范进行，预防行业风险，减少行业纠纷，满足居民日益增长的需求。
目前，物业管理企业与业主之间的关系不顺等问题逐渐显现，物业管理民事纠纷日益增多，究其原因，一方面是物业管理法制建设相对滞后，另一方面是物业管理当事人法律意识淡薄，物业管理法律知识贫乏，有法不知、有法不依。面对物业管理行业的快速发展，提高物业管理从业人员的整体素质，提高广大业主和使用人对物业管理法律法规的掌握和应用能力，已经成为一项紧迫的任务。
《物业管理法规》这门课正是针对上述问题而对物业管理专业开设的一门主要课程，然而物业管理涉及的法律关系十分复杂，法律关系的主体非常广泛，不仅包括政府行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业、业主、物业使用人，也包括电力、煤气、热力、公安、消防等相关部门。因此，《物业管理法规》课要求掌握的法律法规种类也非常多，不仅要掌握《物业管理条例》等专门针对物业管理的行政法规，也要掌握与物业管理相关的《合同法》、《城市房地产管理法》、《价格法》、《招标投标法》、《环境保护法》等适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范；不仅要掌握《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关物业管理的行政法规，也要掌握《物业管理企业资质管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标暂行办法》等有关物业管理的行政规章及地方性法规、规程和技术标准等。因此，要在有限的课时内完成教学任务，使学生掌握大量的知识点并能在实际中灵活应用，必须结合中职学校学生的自身特点，采取恰当的教学方法。中职学校以职业技能教育为基本目的，对理论知识要求较少，而对应用技能的要求较高。同时，中职学校学生的文化基础知识相对欠缺，对系统理论知识的学习兴趣不高。鉴于这两方面原因，中职学校的课程教学应采用理论讲解通俗、突出实用、定位准确和可操作性强的教学方法。
笔者认为，中职学校的《物业管理法规》课程教学应把握以下几个方面：
讲授内容应是适用的最新知识近年来物业管理行业发展十分迅速，国家和地方在物业管理方面的立法步伐加快，陆续颁布了一些法律、行政法规、政府规章和技术规程等。同时也有一部分规章制度已经废止。作为《物业管理法规》学科的任课教师，必须时刻关注相关法律法规或政策的，关注正在讨论或起草的有关法规。在选用教材或教学参考资料时，应注意选用较新版本的教材或资料，并在教学中区分教材中哪些内容符合现在的规定，哪些内容已经过时。在教学过程中，辨别相关内容是否与新的法律法规一致，以保证学生学到最新的知识。
讲授过程应条理清晰、思路明确在整个课程的教学中应首先介绍物业管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物业管理工作程序介绍各阶段、各类别的物业管理法律制度。在具体法律规范的讲授中应遵循以下教学过程：（1）根据法律规范的规定，物业管理法律关系的主体在物业管理中必须做什么、允许做什么、不允许做什么。（2）如果违反法律规范的规定会有什么样的法律后果。（3）通过案例分析使学生进一步掌握法律要点。（4）课后让学生完成与课堂内容紧密相关的思考题。这样将法律规定、违法责任与实际案例紧密联系在一起，把抽象的法律条文变成生动的、便于学生接受的知识，增强了课堂教学的趣味性，有利于学生对知识的掌握和运用。
讲解的语言应深入浅出，通俗易懂针对中职学生基础知识欠缺的实际情况，教师在说明法律法规的前提下应尽可能采用通俗易懂的语言，避免大量的法律专业术语，并辅之以丰富的典型案例。例如，在教授业主与业主大会的相关知识时，教师可以通过“不是业主，而是业主的亲属能不能参加业主大会”的案例来说明“业主享有参加业主大会会议的权利、业主可以委托人参加业主大会会议”的规定；可以通过“没有参加业主大会，是否可以不接受业主大会通过的决议”的案例来说明“业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定等等。案例应少而精，紧密结合课堂教学内容，采用以学生分析为主、教师适当引导的方法，这样有利于学生理解并掌握专业的法律知识，并能够解决实践中的物业管理法律问题。
多媒体和传统教学方法相结合采用现代化的多媒体教学手段可以节省很多板书的时间，并且容易吸引学生的注意力，同时可以在有限的时间内传递更多的知识信息。教师在平时还可以从身边搜集或录制一些与教学内容相关的场景或案例，通过多媒体播放给学生，增强学生的学习兴趣和学习效果。但是也应适可而止，因为传统的“粉笔加黑板”式的教学方法也有自身的优势。比如，传统的教学方法需要教师有较多的肢体语言和学生进行即时的交流；教师还可以通过板书关键字、词强调有关内容，准确、工整的板书还可以引导学生规范地书写。另外，进行多媒体教学时，教师需要花费大量的时间进行电脑操作，使授课方式显得机械、呆板。因此，教师在教学中应注意综合运用不同的教学方法。
适当采用学生讨论或模拟法庭等灵活的形式利用课堂或课余时间给学生安排一些与所学知识紧密联系的典型案例，让学生分组讨论、分析案情，寻找处理矛盾纠纷的法律依据和具体的处理方法或者让学生进行模拟法庭辩论。在讨论或辩论时需要查找大量相关的资料，可促使学生加深对所学知识的正确理解和应用，增强学生的实际操作技能。
总之，中职《物业管理法规》课的教学应紧密联系中职教育的特点和学生的实际情况，做到简明扼要、突出重点、注重实用性，使学生熟练掌握课程内容并灵活运用所学知识分析问题、解决问题。
参考文献：
[1]汤腊梅.物业管理法规[M].北京：高等教育出版社，2003.
关键词：物业管理；人力资源；人力资源开发与管理
一、引言
所谓物业管理，就是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内和环境卫生和相关秩序的活动。物业管理是劳动密集型行业，经济转型给劳动密集型行业带来了严峻的挑战。由于人工成本上升快、行业发展速度较快，企业生存困难。管理人才和技术人少缺乏，人员的整体素质和服务技能跟不上发展的需求，基础业务水平不高，业主满意度较低。不解决行业中人才开发和管理问题，行业的可持续发展将会受到较大的限制，因此物业行业的人力资源开发与管理问题就显得更为突出。
二、我国物业管理行业人力资源开发与管理现状
截至2012年年底，我国已有物业服务企业71000余家，年营业收入超过3000亿；物业从业人员达到612.3万人，较2008年增长约145%；物业管理面积约为145.3亿平方米，较2008年增长了约16%。行业中出现了具有一定规模、一定影响力的物业企业，如万科物业、龙湖物业、长城物业、彩生活物业等，但占市场份额仍然较少，前200家规模居前的物业企业总市场份额（规模）仅占0.28%，行业仍然处于企业规模小、员工整体素质不高、员工工资水平低的状况。物业行业人力资源开发与管理的问题主要表现在以下方面。
（一）行业发展速度快，人才需求总量大，管理和技术人才短缺
物业管理是伴随着国家城镇化、住房制度改革而来的。国家城镇化开始于1978年的改革开放；1978～2013年，城市人口从1.7亿增加到7.3亿；1981～2012年，物业企业由1家发展到7.1万余家。国家城镇化的大发展使每年开发的楼盘如雨后春笋般出现，每个楼盘需招聘人员动辄几十到上百人，行业人才的巨大需求，导致管理人才和技术人才短缺。而且，随着国家新型城镇化规划（2014～2020）的出台，目前常住人口城镇化率将从53.7%向与我国人均收入相近的发展中国家60%的水平靠近，离发达国家城镇化率80%还有较大的发展空间，今后物业管理行业人才短缺将进一步显现。
（二）人工成本上涨快，企业规模小，经营困难，无能力招聘和留住人才
据《中国物业管理行业发展报告》（2008～2012）显示，全行业平均一个物业企业管理面积在20万平方米左右，物业管理发达的广州市有1500多家物业企业，管理着2亿平方米的物业，平均每家物业企业管理面积不到14万平方米。从楼盘数量看，很多物业企业管理着2～3个楼盘，员工在200人以内。据中国物业管理协会调查，在327家企业管理的18852个项目中，2011年以后成功调价的项目仅有1638个，占项目总数8.69%，90%多的项目仍维持原有的物业费标准，而自2008年以来最低工资年年上涨12%以上。2012年，据广东汕头市物业管理行业协会统计，全汕头市物业行业75%的企业亏损。在亏损的大背景下，在目前小型物业企业人工成本占收入80%左右的前提下，小企业涨工资的能力有限，而人才总是希望工资和职位每隔几年上涨和上升。小企业无力做到这些，而且在经营压力之下，还会想法减少用工量，降低用工标准。减少招聘和使用工资低的人才是小物业企业的首选。
（三）行业人均薪酬水平低，对人才的吸引力弱，人员流动性大
物业行业发展至今，吸纳了大部分下岗、再就业的工人。从物业管理的四大基础业务来看，秩序维护员、保洁员和维修人员占到企业用工总量85%以上。他们处于就业的最底层，受最低工资年年上调、物业费定价标准低、物业费标准长期不能涨的影响，员工入职后工资难涨，职业发展空间小，年轻的、有能力的管理和技术人才向行业实力综合前200位的物业企业聚集，或流向其他行业。行业待遇低、社会地位低、不受尊重是导致许多行业外的人才对物业行业敬而远之的主要原因。
（四）企业经营任务重，生存压力大，人力资源处于传统阶段
小型物业企业用工人数少。人力资源部1～2人的情况居多，管理和技术类人才的招聘通常是老板的事。小企业的管理重心不是人力资源管理。面对生存困难，在资金流、人员、专业知识方面均缺乏的前提下，保持赢利或减少亏损是企业最重要的任务。人力资源部通常是在做行政人事方面的工作，如制度管理、采购、保险缴纳、合同管理、资产管理、薪资发放等行政人事类事务，人才开发、培训、绩效考核等均流于形式。
三、物业管理行业加强人力资源开发与管理的相关措施
（一）培养企业经营人才，加大行业整合转型，用发展留住人才
靠收取物业管理费来维持企业生存和发展的时代已经不复存在了，行业规模居前200位的企业经营管理人才众多，整合管理商办、医院、写字楼、住宅等多业态成为主流，有些企业多种经营收入已超过物业管理费的收入。通过房屋装修、房产中介、物流配送、居家理财多种经营，很多企业突破了传统意义上的物业管理，员工也享受到了企业发展带来的工资上涨、岗位锻炼和职位晋升。加大整合兼并、开展多种经营是破解行业人力资源困境的最有效的途径。
（二）行业人才培养要形成合力，为行业可持续发展奠定坚实基础
小企业专业知识积累和人才有限，要突出做好新员工入职引导培训，将重心放在员工基础知识、技能的掌握上。同时，改变人力资源管理策略，打破学历、年龄等限制，在员工工资低的前提下，用感情留人、用融洽的团队氛围留人。综合实力居行业前200位的企业在员工队伍职业化、专业化培养上发挥排头兵的作用，建立行业人才培养和交流基地，为行业培养更多的物业管理师、验房师、房产经纪人、理财师、人力资源管理师、工程师、技师等各类经营和管理人才。各级行业协会、社会机构须持续组织各类岗位证书培训和职业证书的考试，政府鼓励大专院校开设物业管理相关专业，在人才培养和职业培训方面给予企业一定的优惠政策，培养更多有志从事物业管理的人才，在新型城镇化建设中构筑行业人才蓄水池。
（三）从源头控制，向企业内部管理要效益，提高人力资源管理人均效益
面对生存困难，人力资源部要做好定编定岗，细化岗位工作量，科学确定岗位，培养一专多能、一人多岗的人才，同时增加员工工资，加大工作流程和作业标准的研究，减少显性浪费。向互联网技术、设计技术、节能技术、智能化技术要效益，用技能取代人工，提高工作效能。加强对酬金制的研究和推广，从提高业主服务水平和物业管理水平出发，提高业主服务满意度，改变物业管理费的调价机制。
（四）行业人力资源要构建知识管理体系，为行业众多的小企业服务
物业管理行业发展三十多年，有很多知识和技术沉淀下来，各级行业协会可组织相关的专家团队、行业领先的物业企业总结推广经验，将80%的重复性人力劳动成果细化成可操作性的管理标准和技术标准，建立相关的网站，形成行业知识管理体系。同时，企业要加强员工需求和胜任力分析，持续进行员工知识管理体系培训，在员工能力、态度分析和绩效考核的基础上，建立人才梯队，借助人才梯队将更多的知识和技能传递给线员工，更好地服务业主，提高满意度。
四、结语
Abstract: Employers' demand for application-oriented talents is initiative and urgent, which promotes constant adjustment and change of talent training objective and model of vocational college, and pushed colleges forward to cooperate with enterprises to train high-quality skilled talents who meet the demand of community. Police vocational college should set up property management specialty according to its characteristics and establish talent training model with deep cooperation and development of specialty and industry.
关键词： 警察；高职；物业管理；可行性；分析
Key words: police；higher vocational college；property management；feasibility；analysis
中图分类号：G71 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）28-0222-02
0 引言
物业管理行业在我国已走过了20年的发展历程。随着我国房地产业的迅猛发展，物业管理行业人才需求量急剧增加，就业前景广阔。目前，全国从业人员已超过300多万人，企业已达3万多家，是现代服务业的重要产业。[1]但近两年来，物业服务企业的服务质量问题、与业主的冲突频频曝光，直接影响了物业管理行业的社会公信力和公众形象。
影响物业管理服务水平的根本原因在哪里？中国物业管理协会会长谢家瑾指出：只有高素质的管理人才，才能有高水平的物业管理服务。[2]所以，造就培养一批称职的物业管理队伍，进而全面提高物业管理服务品质成为物业管理行业发展的关键。
1 物业管理人才市场需求现状及解决的途径
1.1 准确把握物业管理人才的市场需求现状 为了更好地了解物业管理行业人才需求的实际状况，我们物业管理专业教学团队于2009年5月至6月，2010年9月至10月，分别赴西安市物业行业协会、西安市房管局培训中心、陕西腾捷置业有限公司（下称陕西腾捷）、西安锦园物业管理有限责任公司（下称西安锦园）、陕西大洋立恒物业管理有限责任公司（下称大洋立恒）、西安曲江圣境物业管理有限责任公司（下称曲江圣境）、北京康景物业管理有限责任公司（下称北京康景）调研。调研使我们增长了见识，开拓了思路，对物业管理专业人才的匮乏及市场需求有了清晰的认识，同时，也进一步加深了对警察类高职院校物业管理专业的办学方向、教学模式及学生就业的认识。
调研中，我们发现，物业管理企业人才储备基础薄弱，专业人才队伍建设远远滞后于行业发展，现有部分管理人员业务水平和工作能力都与承担的任务不相适应。而作为从事各类综合办公楼、商铺、住宅管理服务的专业性物业公司，人员构成状况普遍呈现高层齐备而中级和一线管理人员短缺现象。被调查的各物业公司的主营业务从最初单纯的住宅物业管理，发展到为满足客户的多样性需求，不断扩大经营范围。而在公司管理的物业规模不断扩大时期，却面临着接受过物业管理专业正规教育的，法律意识、团队精神、沟通能力、服务技能、心理承受能力较高，并注重细节的一线管理者大量缺乏的现状。
1.2 依靠高等院校培养人才是解决物业行业人才匮乏的必由之路 从物业管理的内容来说，它是比较复杂的管理，复杂的管理当然需要高层次的人才。物业管理的组织者，工作内容涉及专业知识面宽，管理难度大，具有鲜明的专业特点和职业特点，可见物业管理的中、高级人才只有通过高等院校的培养才能使行业实现可持续发展。
在香港，任何人想从事物业管理，均要获得相应的职业资格，高度职业化的物业管理队伍是香港物业管理的重要特征。[3]“注册物业经理人”与其它经理人相比在香港是收入较高，社会地位较高的热门职业，他们都是受过相应的高等教育，再经过工作积累和磨练而产生的。
在中国物业管理协会举办的“物业管理企业人才峰会暨全国物业管理服务企业与高等学校人才合作交流洽谈会”上，企业和学校的代表围绕“企业发展与人才使用、校企联合培养人才”这个会议主题展开了热烈讨论，对专业人才的培养，行业对高等院校抱以殷切希望。[4]物业管理本科专业以培养项目经理人为目标，而物业企业急需的中级和一线管理人才则是高职高专院校物业管理专业的培养目标。由此可见，高职院校培养物业管理人才是可行的。
作为调研成果之一，陕西腾捷、西安锦园、大洋立恒、曲江圣境、北京康景五家物业公司与我院签订了物业管理专业毕业生定向就业协议，由我院为其培养物业管理和秩序维护人员。由于具有独特的资源优势却苦于相关师资的缺乏，曲江圣境、北京康景还与我院达成联合办学意向。
物业管理内容的复杂性，经营管理的专业性，决定了必须对从业人员和管理人员准入进行严格的控制，实行职业准入制度。住房和城乡建设部规定物业管理人员必须实行上岗资格证书制度以及项目经理人应由“注册物业管理师”担任等，这些都是为了提高物业行业管理人员的整体素质和水平。基于住房和城乡建设部的规定要求，调研中，我院与西安市房管局培训中心签署了共建“全国物业管理从业人员岗位资格证书报考点”协议，以满足物业管理专业学生考取国家住宅和城乡建设部颁发的“全国物业管理从业人员岗位证书”（初级）及就业需求。
2 警察类高职院校办好物业管理专业的举措
2.1 专业教学团队建设 我院物业管理专业教学团队由校内专职教师8人、校内兼职教师3人、外聘专职教授十一人三部分共22名成员组成。团队成员中教授1人，副教授5人,讲师3人，助教2人，高级经济师1人，工程师1人，高级物业管理师2人，其中具有双师素质的教师15人，其中研究生学历8人。团队中校内专、兼职教师平均年龄39岁，多为长期从事政法干警培训和法学高职教育的教学、管理经验丰富的我院教师；外聘专职教授或为物业管理行业的行政管理者，或为长期在物业管理企业任职的企业高管，具有丰富的物业行政管理和物业管理实务经验。
2.2 实训实习基地建设 建立了陕西警官职业学院后勤处、陕西警官职业学院财务装备处二个物业管理专业校内实验室。建立了六处物业管理专业实训实习基地：西安市物业管理行业协会、陕西腾捷置业有限责任公司、西安锦园物业管理有限责任公司、陕西大洋立恒物业管理有限责任公司、西安曲江圣境物业管理有限责任公司和北京康景物业管理有限责任公司。实训实习基地公司，都是业内知名企业，为物业管理专业学生的实习实训，顶岗、轮岗以及就业提供了广阔空间。
2.3 教学进程加大实践实训课程安排 警察类物业管理专业教学进程实施“2+1”的教学模式，职业基础课程安排尽可能紧凑，加大实训内容。职业核心能力课程及职业能力拓展提前至第四学期结束，第五、六学期安排学生顶岗、轮岗实习，使学生在校期间能将理论与实践教学有机的结合，并直接参与物业企业的管理工作，以提高学生技能和应用能力。
物业管理专业开设的每门专业课按1:1比例分配理论课与实训课教学计划的同时，遵循物业管理专业课程实践性突出的特点，每门专业课结束前专门安排1-2周时间，到实训基地进行针对性地实训，用以提高学生的实践操作能力。其中房屋构造与维护管理、物业设备维护与管理实务、秩序维护与消防管理三门专业核心课程全部安排学生到物业服务企业上现场课，聘请物业服务企业的专家、行家里手（物业管理专业外聘教授）进行授课。
2.4 突出警察类高职院校特色的专业课程设置 物业管理专业在教学指导思想上，教学模式上，应充分巩固和发挥警察类高职院校的办学经验和优势，在加强警务化管理的基础上，我院物业管理专业的人才培养目标确定为：培养具备扎实的物业日常管理和经营的专业理论基础知识，掌握我国物业管理的法律法规，具有良好的警体素质和解决物业管理工作中的实际问题、处理物业管理一般民事纠纷和突发事件的能力；熟悉物业管理基本理论和基本知识，具备独立处理社区服务、物业小区安全防范、治安与消防等物业管理的实际操作能力；能够不断学习新的法律法规，具备知识更新能力；语言组织能力强，具有较强的沟通能力；掌握各类物业管理文书的书写格式和规范要求等专业知识的高素质技能型专门人才。
物业管理专业就业岗位群为：物业管理、楼宇管理、物业档案管理等岗位。经过培训能转岗到行政主管、部门经理、置业顾问、物业营销等岗位。因此，物业管理专业课程设置以专业就业岗位群为依据，满足学生就业是时的知识需求。物业管理专业核心课程共计十三门，分别是管理学基础、物业公关与社交礼仪、物业管理理论与实务、物业管理法规与政策、物业管理综合能力、物业经营管理、社区服务与管理实务、商业物业管理、房地产营销、房屋构造与维护管理、物业设备维护与管理实务、安全防范技术与实务、秩序维护与消防管理。
物业管理理论与实务、物业管理法规与政策、物业管理综合能力课程为国家住宅和城乡建设部组织的“全国物业管理从业人员岗位证书――物业管理员（初级）”三门考证课，全部安排为108学时，精心讲授与模拟考试相结合，确保考证过关率。
鉴于物业管理专业需要有较强的人际交往能力以及对环保等方面的要求，在职业基础课中增设了物业公关与社交礼仪课程，在职业能力拓展课中增设了环境保护概论，园林植物学。
为突出警察类高职院校特点，将散打、物业纠纷处理实训二门课程列入专业综合学习领域。把传统的物业安全管理课程细化为安全防范技术与实务、秩序维护与消防管理二门课程。
3 结语
综上，警察类高职院校设立物业管理专业，可以解决物业管理人才的匮乏和市场的急需。但是，警察类高职院校设立物业管理专业，必须建立在充分的市场调研基础上，把握行业规律，明确物业管理人才所需的业务能力、职业素质，强化警务化管理的办学特点，发挥警察类高职院校的师资优势，走出校门与企业、行业合作，培养适应社会需要的高素质技能型人才。警察类高职院校设立物业管理专业具有师资、教学资源、警务化管理制度等其他高职院校所不具备的优势，具可行性。
参考文献：
[1]李季平.延伸服务链条提升物业管理价值[J].昆明：现代物业，2010，（08）：40.
[2]谢家瑾・物业管理，经济和社会发展的“稳定器”.北京：中国建设报，2010年3月2日第二版.
关键词：物业管理 教学改革 模式创新
物业管理是社会发展进步的产物,是社会文明、人居和谐的必需品,而物业管理蔓延恶化的纠纷,却成为影响社会和谐的突出问题,物业管理行业本身也因此陷入发展的困境之中。物业管理行业专业人才的匮乏和从业人员整体素质不高,物业管理企业服务意识缺乏,管理经验和能力不足,是引起物业管理纠纷的一个重要原因。
解决物业管理人才的缺乏与能力的不足,是物业管理行业需要考虑的问题,更是担负培养物业管理人才的教育工作者应当考虑的问题。
一、物业管理人才的缺乏与人才能力的不足
物业管理在我国仍处于初级发展阶段,物业管理人员有这样几个来源:一类是随房管部门的企业化转制而来,一类是由房屋开发公司后续转化而来的,这两类人员虽然能担当基本的物业管理工作,但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。除此之外,有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员,在工作中处于边学边做的被动地位。另外,还有一类是经过物业管理培训的专业人员,但他们的数量有限,在实际管理中也存在能力不足的问题。即现有的物业管理企业人才也表现为“三多三少”:一是传统型的房产管理人才多,创新型物业管理人才少;二是胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才少。物业管理企业人才匮乏和人才能力不足并存的局面,已严重影响了物业管理企业的发展。
作为新兴行业的物业管理业正处于发展的加速期,对高素质物业管理人才的需求量不断增加。企业和社会都期望拥有更多的技术型和经营型兼备的复合人才,也对高校培养高水平的物业管理人才寄予了很大的期望。因此,高校物业管理专业的教育要主动适应行业的需求,深化专业建设和改革,办出职业特色,才能满足物业管理行业与市场的需要,使物业管理行业具有广阔的发展前景,同时物业管理专业所培养的人才也具有了广阔的就业市场。
二、高校人才培养存在的问题
高等教育中的物业管理专业教育,是随着物业管理的普及而开始的,其时间经历并不长,专业建设仍处于不断探索和发展的阶段,在物业管理理论的研究、物业管理理念的普及、物业管理人才的培养上,也存在许多的问题,致使物业管理专业教育中存在着如下的问题。
1、物业管理专业人才培养目标不明确,定位不准。在制定物业管理专业的培养目标时,往往只是笼统地定位为培养具有物业管理能力的高级物业管理专门人才,但对这种能力的构成缺少进一步的细化说明,致使培养的人才能力目标不清晰,造成专业能力的不足。
2、物业管理理论知识学习和专业技能培养脱节。培养出的学生专业知识和技能分离,缺乏知识的运用能力和实际动手能力,表现为工作中的专业基础理论不扎实和专业技能不强,不能达到物业管理人员“一专多能”的要求。
3、物业管理专业建设和课程设置缺陷。主要表现为课程体系不够清晰,课程交叉重复,专业基本技能内涵不够明确,专业特色不突出,培养的学生缺乏专业竞争优势。
4、教学内容滞后,教学方法和教学手段陈旧落后。主要表现为理论教学多,实践教学少,导致教学效果与目标偏离,加上教学质量保障不力,人才培养质量难以得到有效保证。
5、物业管理专业人才培养模式单调。培养的人才既缺乏专业特色,也缺乏学校特色,更缺乏个人能力特色,专业素质和能力培养不足,与物业管理行业对专业人才的期望有很大差距。
三、物业管理人才培养目标的定位
社会与经济的发展对物业管理人才的客观需求,是进行物业管理教育的依据;物业管理行业及企业对人才及其技能的需要,是物业管理专业人才培养的标准。在总的教育方针和教育目的指导下,结合行业用人实际和毕业生的社会定位,对物业管理人才培养目标进行恰当的定位,是进行培养模式改革的前提。只有科学合理的专业培养目标定位,才能根据培养目标,按照教学的基本规律,设计培养规格,制定培养方案,选择培养途径并予以实施。
通常物业管理人才教育的培养目标可以定位为培养服务社会和经济建设,具有经济、管理、法律和建筑工程等方面的基本理论和基础知识,能在房地产、物业管理等企事业单位从事住宅及商业物业管理、房地产开发与经营和房地产市场管理等经营管理工作的具有较高文化素养和较强实际工作能力的物业管理复合应用型人才。
在物业管理专业培养目标的实施中,更应培养学生的服务与管理理念,加强行业规范和物业管理服务意识教育,注重学生专业技能的培养和与业主交流沟通能力的培养;在对人才复合能力的培养上,强化围绕物业管理和维护各种专业技术能力的培养,使学生对物业的属性和特点有较多的了解,通过对物业的精心管理,实现服务业主的最终目标。
四、物业管理人才培养模式的改革
通过对物业管理行业及其从业人员现状和存在问题的分析,可以发现解决物业管理人才短缺和专业素质不高问题,摆脱影响物业管理行业发展的人才瓶颈,是高校物业管理人才培养模式改革的方向。
提出物业管理专业人才的复合型培养目标和强化专业特色的要求,构建培养具有管理理论和建筑工程知识的管理与技术并重的复合型物业管理人才的培养模式,使物业管理专业人才的培养目标更明确,专业定位更准确,专业特色更突出。为此,需要重新设计物业管理专业建设方案与专业评估体系,使专业建设体现出物业管理的专业特色,保证教学质量;并通过加强实践环节的教育教学,注重技能训练,让学生具有更强的专业管理能力和专业技术能力,适应社会发展的需要,满足社会对高端物业管理人才的需求;同样也可以通过探索物业管理专业教改的经验与教训,为也在摸索物业管理专业建设的同行提供启示和参考,共同促进物业管理专业教育的进步与发展。
【关键词】MOOC；职业技能培训；题库
【中图分类号】G712 【文献标志码】A 【文章编号】1005-6009（2017）20-0059-03
【作者简介】1.余凡，江苏苏州工业园区服务外包职业学院（江苏苏州，215000）商学院房地产管理系主任，副教授，主要研究方向为房地产经营与管理、物业管理；2.戴小华，江苏苏州工业园区工业技术学校（江苏苏州，215000）党政办副主任，讲师，主要研究方向为职业教育管理。
现代职业教育体系以“产教融合”为其最本真价值，对校行企合作提出了更深、更广的要求，也为三方更深层次的合作提供了保障。现代职业教育体系除了鼓励行业企业积极有效参与到各级各类职业院校专业建设、人才培养、招生就业等工作外，也要求各级各类职业院校参与社会服务、职业技能培训。其中，校行企共建技能培训MOOC平台就是一种非常重要的参与方式。如何在校企共同开发建设的职业技能培训MOOC平台上开发职业技能题库并应用到继续教育、职业培训、考证中，则是实现MOOC平台价值不可或缺的环节。
基于此，笔者以江苏苏州工业园区服务外包职业学院物业管理专业校行企合作开发的物业管理技能培训MOOC平台为实例进行题库开发应用思路、路径研究，希望为构建现代职业教育体系、推行终身职业技能培训制度、真正实现终身教育做出些许贡献。
一、题库开发路径研究
（一）物业管理技能培训MOOC平台特征
苏州工业园区服务外包职业学院物业管理专业从建设之初便实行行业参与、校企共建“定向班”的“订单式”人才培养模式。经过调研，笔者发现该专业在很多领域都与行业协会、定向企业展开了较为深度的合作，其中一项内容便是共同开发建设物业管理行业技能培训MOOC平台，并初步投入应用。
物业管理行业在我国起步较晚，发展速度远比不上欧美国家，物业管理专业人才更是少之又少，目前大部分的物业管理从业人员或为转专业人员，或为学历水平较低人员。但是整个行业在不断发展，物业公司专业化程度也在不断提高，因此，从业人员理论知识和专业技能要不断地提高。平台便是基于行业发展现状及从业人员知识提升内容和要求进行设计、开发建设的。
平台基本模块主要包括学习和课程管理模块、用户管理模块、课程资源模块和考试模块。学习者通过这四大模块，可以实现在线课程查看、学习进度管理、知识获取、课程问答、测试、职业资格考证等。该平台系统设计不仅体现可靠性和稳定性、可扩展性和易升级性，而且具有可管理性和可维护性、实用性和可行性等特性。
目前，该平台初步建立，并且主要对该学院物业管理R笛生、定向企业部分员工开放使用，并进行测试反馈、调整。从应用情况来看，该MOOC平台课程学习资源较丰富，但是相配套的技能培训题库尚不够成熟。对于学习者来说，知识完成后通过相应考试获得相关证书是非常重要的，因此，探索并开发建设基于物业管理技能培训MOOC平台的题库至关重要。
（二）题库开发路径研究
题库的开发应主要根据MOOC平台上的学习内容及学习者的学习特征、学习能力、知识点掌握情况分层次分阶段进行设计。结合目前的行业需求、考证方式，题库开发主要包含理论知识和专业技能操作两方面内容的开发。理论知识题目是对基础知识、基本理论掌握和应用情况的考核，参考职业技能鉴定命题基本理论和国家题库开发技术规程。理论知识命题主要分两个环节进行：第一，依据职业标准，参考有关技能培训教程，确定《理论知识鉴定要素细目表》；第二，按照《理论知识鉴定要素细目表》和试题编制要求，编制理论知识试题。
专业技能操作考核是职业技能培训考核的另一重要组成部分，也是行业企业最重视的内容。技能操作考核命题既要遵循考试科学的普遍规律，更要按照“以职业活动为导向，以职业能力为核心”的指导思想，从工作现场实际和职业活动出发设计考核方式，基本原则是考核的科学性和可行性的统一。操作技能题库开发技术核心是模块化、结构化、标准化。开发操作技能命题同样分两个环节进行：第一，分析职业标准，确定《操作技能鉴定要素细目表》；第二，编写操作技能考核试题。
尽管目前国家取消了物业管理师职业资格考证要求，但是通过对行业协会及知名物业管理企业的调研，笔者了解到行业依然非常重视物业管理行业相关的考证，考核的标准也依然会以国家的职业资格标准为基础标准。因此，题库开发的第一阶段仍然会对照“标准”进行命题，随着行业的成熟及考核要求的变更再进行动态更新和完善。
（三）题库应用方式研究
1.登录系统。
首先，通过有效的用户名、密码，身份验证合格后登录本系统。值得注意的是，用户首次登录学习系统后，系统会跳转至密码修改的界面，用户需要进行密码重置和填写其他个人信息。其次，用户在“用户身份验证区域”输入“用户名”“密码”后，点击“登录”按钮，若身份验证通过，即可登录至系统中进行相关培训课程的学习。再次，登录系统后的主界面默认为“我的任务”操作界面。最后，用户可对系统导航栏、个人信息、新消息、结课日期提醒、视频观看进度、查看作业、考试等数据进行操作。
2.查看正在进行课程的考试。
用户首先单击系统导航栏上的“考试”中的“正在进行课程的考试”选项，进入正在进行课程的考试界面。然后，用户根据“考试类型”的不同进行相关操作。考试类型分为线上考试和线下考试。其中，线上考试分为“未回答”“继续答题”“已批阅”“待批阅”四种状态，所对应的操作分别是“立即完成”“继续完成”和“查看成绩”。线下考试分为“未回答”和“已批阅”两种状态，所对应的操作分别是“立即完成”和“查看成绩”。
二、题库动态更新及完善路径
题库不是一成不变的，需要根据行业发展、企业用人的实际需要以及国家相关政策进行动态更新和完善。因此，物业管理技能培训MOOC平台的题库也要能参考学生的练习和反馈，进行动态更新和完善。（如图1所示）
首先，题库建设主体（校行企专业建设团队）根据职业技能培训考核标准开发题库，通过学习者在MOOC平台上的学习、练习、考核，反馈整体学习质量和获得职业资格证的情况。学习者（平台的服务群体）的反馈可以作为题库更新的重要依据，充分体现了“以服务群体为主体”的基本原则。
其次，行业协会、定向企业是行业发展情况、发展趋势和对人才技能需要的最准确把握者和参与者，可以通过整体行业发展、人才需求情况的统计分析，对基于MOOC平台的职业技能培训题库进行考量，题库建设主体根据考量结果进行动态完善和更新。
最后，政府相关主管部门根据国家政策和行业需求指导职业技能培训考核标准的调整，“标准”可以根据行业发展的需要（通过行业协会，可以获知整体行业发展动态）和国家相关政策的调整进行动态更新，题库建设主体则将根据“标准”再进行题库开发和应用的动态完善。
[关键词] 会展经济；会展物业；会展物业管理
[中图分类号] F270
[文献标识码] A
[文章编号] 1006-5024(2007)05-0101-03
[作者简介] 张兆福，重庆工学院工商系副教授，研究方向为土地利用与房地产经营管理。(重庆 400050)
会展经济已成为当今世界一个新型的经济形态，会展产业被世界各国所重视。在德国、新加坡、澳大利亚等国都把会展产业作为重要的产业来发展。在我国，随着改革开放的不断深入，市场经济的发展，会展经济也得到了迅速发展，会展经济正以年均20%的速度递增，成为我国经济新的增长点。近年来，会展经济在我国的发展正在出现新的变化，主要表现在：一是各地普遍重视，尤其是大中城市，发展会展产业的积极性很高，都在研究和规划符合自己城市特色的会展模式；二是积极开发建设会展场馆，加大会展基础设施建设，使会展上档次上规模；三是会展的主办方也开始由政府向中介公司发展，经营会展的理念开始形成。随着会展经济向市场化方向的发展，再加上政府从直接管理大型场馆和运作会展的角色中退出，会展资源的有效配置和利用，特别是有效的管理和利用会展场馆成为会展经营必须考虑的问题。会展经济的发展为物业管理企业带来了开拓新市场的机遇。
一、会展物业管理是会展经济发展的产物
会展经济在城市经济发展中的作用已被城市各级政府所重视，所以，积极规划建设会展场馆，充分挖掘本地资源，举办各种展会，通过发展会展经济来拉动区域经济，成为发展会展业并促进城市经济发展的主要内容。在国外，德国是世界“展览王国”，有800年的展览历史，其展览业高度发达是与其规模巨大、数量众多、设施完备、服务优良的现代化会展中心分不开的，德国主要展览场馆总面积达244万平方米，其中在汉诺威就拥有约47万平方米的展馆面积。世界其他会展产业发达的国家都拥有多个几十万平方米的展览中心。20世纪80年代以来，国际会议展览市场呈现新一轮发展态势，不少著名的会展场馆扩建或新建。到2002年初，全球共完成新建展馆10座，增加净展览密集40万平方米。在我国据不完全统计，全国各地散布约有150个展览场馆，场馆总面积约200多万平方米，而且各地为了提升会展的级别，纷纷规划建设大型展馆，我国南方和沿海一些城市已经按照国际市场的要求来做大会展场馆。随着会展场馆规模的扩大，数量的增多，传统的政府管理模式面临诸多问题。如场馆管理的任务加重，尤其是对大型场馆的管理和维护难度加大；有些场馆的利用率不高，造成会展资源的浪费；适应现代展会管理的高素质专业化管理人才缺乏等。传统的行政管理很难适应这一发展的需要，会展场馆的管理必然要求专业化和市场化管理。
(一)会展物业的特征。会展物业不同于住宅、厂房和一般的商业物业，其在建筑设施和物业服务的要求上有明显的特征。
1.建筑规模宏大，形式多样。会展场馆一般来讲，其建筑规模都比较大，至少在上万平方米。尤其是现代国际会展，根据国外会展业大国的经验及会展经济发展的要求，具有规模的会展其场馆面积至少在10万平方米左右。会展场馆的建筑结构也与住宅等其他物业不同，其外形设计宏伟，在一定程度上代表了城市的形象，其内部框架式结构，形式多样。如南京国展中心拥有2608个国际标准展位，室内展厅分上下两层，每层又可灵活分为三个展厅，并可单独对外开放，其开创了中国展览场馆最大无柱空间和最高展厅高度。
2.产权单一，多为公益性建筑。会展场馆大多都属于城市公共建筑，由政府出资建设，是政府的形象工程，因此其产权形式单一，建成后由政府委托专门机构进行管理和运营。
3.配套齐备，智能性物业。与场馆主体建筑相配套的附属设施较齐备是会展物业的重要特征。表现在停车场、广场、绿地、内外交通等设施齐备。另外，场馆内具有技术先进的通讯、高速电梯、中央空调和高灵敏的系统化监控设备等。
4.展示。会展场馆的主要功能是作为参展商展示产品和产品信息的场所，一方面展示其所在城市的经济活力，如外型雄伟，造型别致的会议中心、展览中心能给人以较深刻的印象。另一方面，企业的产品通过较短的时间很快得到宣传和订货，可以为企业节省费用。
5.会展服务的特殊性。会展物业在服务方面的要求除了常规的房屋及附属设备的维修管理、环境保洁、安全管理等外，在其使用过程中还有特殊的要求，即会展服务，这种服务和一般的物业服务有显著的不同。展览馆是展示科技与文明、未来与发展、人与自然等众多方面的载体，它的最大特点就是人流、物资流、经济流同时发生，张驰明显，因此需要有一个与之相对配套和保持动态跟踪的服务体系，如果仍沿用单一住宅小区、写字楼或综合楼等经验模式，显然不能适应所需，此时，只有在物业管理之公共建筑管理、公共事业、公众管理基础上配合以个性化服务、动态管理、快速反应等体系与之策应，才能满足其需求，从而形成针对展览馆物业管理需求而建立的、独具个性化特色的展会服务。
(二)会展物业管理的市场化要求。会展场馆由于属于城市公益性建筑，其建设和管理一直是政府的事情，随着市场经济的发展，专业化、市场化、社会化的物业管理科学体系越来越广泛地运用到社会各个领域的各个行业，大型公用事业的管理也随着其政府职能的弱化，市场化运作要求也越来越迫切。可以看出，会展物业管理的市场化要求是伴随着我国物业管理的发展和城市会展经济的发展而发展的。
1.政府职能的转变，要求会展物业管理市场化。随着市场经济体制的建立和完善，政府直接参与经营的职能逐渐弱化，作为会展的场馆虽然由政府投资建设，但在管理运营上有必要改革，政府不可能一包到底，需要专业化、市场化的物业管理企业代其管理运营。过去，会展场馆的使用和管理都是由政府组织，由政府出资对场馆进行维修，有钱就修，无钱拖延，结果出现场馆的利用率低，设施陈旧，无法发挥应有的作用。会展物业管理的市场化一是解决了政府不必要的负担；二是有效地发挥会展物业的使用效益。
2.会展经济的发展要求会展物业管理市场化。随着会展经济在城市经济发展的作用日益重要，各级政府通过发展会展来拉动区域经济，积极规划建设会展场馆，充分挖掘本地资源，举办各种展会，取得了显著的成效。随着会展场馆规模的扩大，数量的增多，管理问题也随之产生。如场馆管理的任务加重，尤其是对大型场馆的管理和维修难度加大；有些场馆的利用率不高，造成会展资源的浪费；现代展览对高素质专业化管理人才的需求等。由此看出，传统的行政管理很难适应这一发展的需要，会展场馆的管理必然要求专业化和市场化管理。
二、会展物业管理对会展经济的作用
会展物业管理是会展经济发展的产物，对会展经济发展具有重要的作用。
(一)会展物业管理确保会展业硬件的安全正常运行，提高使用效益。会展物业是会展业经营的物质基础和场所，作为城市会展场馆又是城市的永久性建筑物，同时，会展场馆建筑物内部设备价值昂贵，使用和维护的技术性要求高，因此，需要对其进行专业性、技术性管理。物业管理企业对会展物业管理可以做到：
1.确保场馆建筑物及设施的安全。会展场馆一般为大型建筑物，内部结构复杂，多采用综合布线系统，设施设备齐全，使用时间长。所以，在使用过程中一般都要求日常维修养护，而且，专业技术要求高。物业管理企业介入管理，就可以发挥其专业性的特点，通过制定科学合理的维修养护计划和制度，并组织实施，做到对建筑物及其设施设备进行有效管理，保证其安全。
2.确保物业设备的正常运行。会展场馆内部设备先进，种类繁多，设备运行的时间性要求高，一般来说，在展会期间必须确保其正常运行，而在不举办展会是大部分设备又基本处于停用状态。物业管理企业通过发挥其专长，采取科学的设备维护计划和专业维护技术，使物业设备保持正常运行。
3.提高物业的使用效益。物业管理企业具有完善的企业管理制度，同时，对物业及其设施也有相应的管理制度和规定，熟悉物业及设备的功能。通过科学管理，能够保证物业及设备的有效利用，从而提高物业及设备的使用效益。
(二)会展物业管理使会展物业保值和增值。会展场馆与其他物业不同，其在使用过程中内部装修频繁，基本上每举行一次展会都要进行内部装修，在装修过程中如若不加管理，可能会引起物业内部结构的破坏，人为地减少物业使用寿命，使物业价值损失。通过专业物业管理公司管理，在展会布展期间可以对内部装修根据有关的装修规定实施严格的管理，做到：(1)与展会举办方一起对布展进行总体规划设计，避免因装修而造成的物业结构的破坏；(2)对参展单位的装修方案进行审批，凡是对有损物业结构的方案，都不批准实施；(3)装修过程的检查和记录；(4)装修完工后的验收；(5)拆展时的监督。物业管理企业通过以上环节，对装修布展进行全过程的管理，就可以对物业有效地防护，避免破坏，延长物业使用寿命，使物业达到增值和保值。
(三)会展物业管理为会展提供综合服务。会展物业管理企业除了在会展场馆的硬件管理中发挥其优势外，还可以为会展提供优质的综合性的服务。物业管理企业以服务为宗旨，是属于第三产业。它以“物”为媒介，以“人”为本，向物业使用人和客户提供各种所需的服务，服务内容包括：(1)物业本体服务，是指对房屋建筑、附属设备设施及相关场地的维护、保养、修缮、装修、翻新、改造等。(2)治安保卫和车辆管理服务。是指通过值班、看更、巡逻，所进行的防火、防盗、防突发事件等工作。在展会期间对进出展区的各种车辆的停放、行驶等进行有效的指挥，确保车辆安全和展区的秩序。(3)清扫保洁服务。是指对辖区内废弃物(包括污水等)的定点定时的收集清运，以及对于所有公共地方和公共部位的日常清扫保洁。对场馆内公共区域时时保洁。(4)环境绿化服务。是指对辖区内的公共绿地、道路绿化的日常养护、恢复整顿、提高级别。(5)特色服务。是属于委托，是因物业使用人和客户的特殊需要而提供的有偿服务，其带有盈利性的特点。这项服务在展会期间是非常普遍的，如为客户预定酒店、车船票、接送信函、会务广播等。以上这些服务内容也正是会展经营中所需要的。
三、物业管理企业拓展会展物业管理业务的建议
会展物业管理是会展经营的一个重要环节，对会展业的发展将发挥重要的作用，可以说是会展企业创立品牌的不可缺少的条件。物业管理是随着房地产而发展起来的。我国的物业管理发展历史较短，而且管理体制经历了由传统的行政管理向市场化、社会化运作的过程，目前主要以住宅物业管理为主。随着经济的发展，各类物业的大量出现，要求物业管理行业不断地拓展其业务内容，因此，物业管理行业涉足会展物业管理也是其发展的必然。物业管理企业要顺应这一发展趋势，积极创造条件，进入会展物业管理领域，这不仅对自身发展有利，可摆脱目前发展中的困境，而且，也以自身的优势，促进会展经济的良性发展。
(一)凭借自身优势，积极开拓会展物业管理市场。物业管理企业以其综合服务为其优势，这对物业的所有者和使用者，以及会展的经营者来讲都无法具备。因为，作为会展场馆的所有者――政府，不可能集场馆的建设、维修养护、经营于一身，其主要作用是在场馆的投资建设环节，确保会展的基础设施，为会展业保驾护航。而会展经营企业，其主要业务是进行会展的策划和组织，保证会展的顺利进行，不可能参与会展物业的管理或为参展商、客户提供全方位的服务。所以，只有物业管理企业能够承担会展物业的管理和为客户提供综合服务。尤其在会展物业产权多元化的市场条件下，更适合物业管理企业介入。
物业管理企业介入会展物业管理有以下有利因素。(1)有稳定的收入来源。会展场馆属公益性建筑，其产权单一，如果物业管理企业受政府委托管理会展物业，其管理费用一般能够保证。这与住宅小区物业管理不同，由于涉及很多业主，在管理费用的收取等方面会遇到很多问题。(2)可开展多种经营。物业管理企业除进行常规的管理业务外，在展会期间可向物业使用人和客户提供有偿服务，以提高经营收入。(3)提高知名度，树立企业品牌。会展场馆都是城市的形象工程，而参与会展的又是来自海内外的客商，物业管理企业通过提供优质的服务，为客商留下良好印象，有利于提高企业的知名度。所以，积极开拓会展物业管理市场，能为物业管理企业增添新的活力。
(二)构筑人才高地，提高竞争力。目前，我国的物业管理企业大多数规模小，企业素质不高，有些企业招聘几个下岗人员就可以对一个小区进行管理，企业市场竞争力不强，而且，在管理中服务不到位，与业主的纠纷不断。这类企业是很难满足会展物业管理市场的需要。所以，物业管理企业要进入会展物业管理领域，必须提高自身素质，主要是对企业人才的培养和企业人员服务素质的培训，这是企业发展的关键所在。要造就一批熟悉物业基础知识、懂技术、懂管理的高素质管理人才，要有具备服务意识，爱岗敬业，吃苦耐劳，具有专业化、知识化、年轻化的企业员工。这样才能具有市场竞争能力，更好地拓展新的服务领域。
(三)提高管理服务水平。企业能否在市场中站稳脚跟，关键在于能否提供满足消费者需求的产品。对于物业管理行业来说，就是能否提供满足业主需求的服务。服务是物业管理生存之本。物业管理企业应将提高服务意识作为一种责任和一种追求，以为业主提供全方位、多层次的服务作为企业与员工追求的目标。虽然相对居住物业管理市场来讲，会展物业管理市场可谓一块小蛋糕，但它对物业管理企业的要求是相当高的，要具有较高的管理服务水平。这样才能满足会展物业管理的需求。
参考文献：
[1]黄安永.物业管理实务[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.
[2]李克芳.会展经济：经济发展的新增长点[J].云南财贸学院学报，2002，(3).
[3]牟旭东.会展经济的“钱”景[J].东方经济，2002，(1).
一﹑充分发挥*物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每半月召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。
转变守旧走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，树立以业主为中心全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”。
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以主任为主的培训实施小组,对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、*物业公司的各项规章制度
2、*公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升*物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、开展多种经营与措施
管理处将加大对欠款业主的催交力度,有选择地对顽固业户采取一定措施,每月统计,落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施,开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。bsp;
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
八、其它工作。
