关键词：高校物业；管理模式；现状分析
一、经济体制下，我国高校物业管理主要模式
经济体制下，高校物业管理是指专门管理机构接受高校的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及委托合同，利用科学的管理和先进技术，以经济手段对高校物业实施统一的专业化管理，为高校教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，是高校后勤保障工作的重要内容。高校后勤作为高等教育不可或缺的组成，具有保障性、基础性的特点。我国的高校后勤在特定历史条件下形成，具有计划经济的时代烙印。
1985年《中共中央关于教育体制改革的决定》提出高校后勤改革的方向是实行社会化这一指导思想至今，已有30年的历程。高校物业管理从行政事业型的管理模式向专业化的物业管理模式转变，改善了高校后倾物业服务的态度，提高了物业服务质量及效率。社会化分工日益加强以及高校“去行政化”改革的发展，高校后勤社会化改革不断深化，我国在探索高校物业管理模式的过程中借鉴了发达国家的优良经验，并结合国情进行深刻变革；受到地域、经济发展等诸多方面的限制，我国高校物业管理的发展总体水平差异较大，高校物业管理模式有以下五种：校内乙方模式、独立乙方模式、混合乙方模式、社会服务模式和校际联合模式。
二、经济教育体改下分析高校物业管理的现状
1、管理模式和理念、经济效益产生重大变革
随着全国各大高等院校经济和教育体制化改革的深入进行，高校物业的管理模式由过去的行政化管理向社会化、市场化管理进行转变。目前大多数高校主要采用独立乙方模式、社会服务模式以及混合乙方模式等进行物业的管理和维护工作。以南京大学、浙江大学等高校为例，其将原有的高校物业管理实体从高校体系中剥离，成为单独个体服务于高校，同时不断进行企业化改革，形成南大后勤集团、浙大后勤集团等具有独立的管理体系和财务制度的公司法人，服务于本校的物业管理，这就是典型的独立乙方模式。苏州大学、山东大学等一些高校设置了后勤管理部门，将学校的物业管理工作向社会进行，通过公开招标，选择专业的物业公司进行物业管理，后勤管理部门则负责监督和沟通，以社会服务模式的管理方式进行学校的物业工作。而鉴于高校物业管理的特殊性和专业性，以清华大学为代表的高校，通过本校的后勤集团和社会的物业服务公司协同工作，各司其职，择优择专对学校的物业工作进行管理，是混合乙方模式的典型代表。高校后勤社会化、企业化改革的过程，也是高校管理层对高校物业管理观念改革的过程。传统的“指令式”、“命令式”行政管理观念逐步被摒弃，取而代之的则是“市场化”、“社会化”的竞争机理念，老旧的无偿服务观念向“谁获益谁付出”的有偿服务观念进行转变，高校各级对物业管理的服务质量意识逐步提升，规范化管理、精细化管理要求日趋加强。
2、管理功能和服务内容扩大
高校物业是一个包含管理、经营、服务等诸多内容的系统化工程。随着我国高等教育事业的迅猛发展，很多学校不断扩大招生规模，不断调整专业设置，老校区改、扩建和新校区的筹建等工作，逐渐凸显高校物业管理的重要性。高校物业管理作为服务行业，包括广大师生的所有后勤工作，涵盖教学管理、居住、餐饮等部分事务。比如教学楼房维护、教学设施的维护维修、宿舍管理、师生餐饮、美容美发、学校超市等。同时随着高校校区的增加，高校物业管理还涉及到校内交通运营，比如校内班车，学生交通工具的管理等。传统的高校物业管理功能和服务内容单一，主要是对校舍、教学楼等基本修缮以及在校师生后勤的基本保障。随着市场化、专业化要求的不断提高，高校物业管理和服务的内容也愈加丰富。在服务教学、科研方面，不但要进行传统的清洁和保养，还需要了对多媒体教学设备的维护，配合院系对实验室以及相关实验器材进行专业的管理。在服务师生生活方面，除了对教工宿舍、学生宿舍要进行定期的修缮，还要面对日用电气设备日益繁多带来的维护、维修工作，此外在师生饮食方面，增加了各种特色窗口和服务。在校园管理方面，校园环境安全、师生财物安全等等方面也给高校物业管理提出了新的课题。
3、品牌形象逐步树立，经济效益和管理逐渐统一
物业品牌是一个物业管理单位内涵的体现，代表了物业管理单位的实力，是在长期的服务过程中，服务对象对其服务满意度的最高评价。近年来各大高校在招生方面的竞争愈演愈烈，除了教育科研水平、师资力量以外，以校园环境、学生公寓为重点的硬件设施也成为越来越多的家长和学生择校的考虑因素。一个高校物业服务水平的高低，也一定程度影响了其教科研水平的强弱，因此大部分高校也日渐重视高校物业品牌形象的树立。为了更好树立品牌，高校物业管理企业打破传统，采取科学的管理方法，以人为本，结合服务目标学校的特色，同时充分吸收商业物业公司的管理经验，制定和完善了规章制度，物业管理岗位职责明确，卫生、安保标准明晰，物业服务人员着装统一，行为规范，以科学、高效、优质的服务打造企业形象。例如南京航空航天大学的物业管理实体南航后勤集团，主打航空品牌，契合学校航空航天的特色，以“三服务、两育人”的理念形成了良好的品牌效应，除了服务于南京航空航天大学本校的物业管理，还和江苏交通技术学院、南京金城学院等高校签订了服务协议，同时承接了南京机场部分助航灯光的改造工程，极大地树立了高校物业的品牌，提高了知名度。
三、当代高校物业管理在经济体制化改革中的发展展望
1、转变服务理念
我国高校物业管理经过机构、体制改革，在管理模式、管理制度上基本摆脱了计划经济时代行政化管理的束缚，逐步走向了市场化、社会化的管理阶段。相比于先进的管理体制，高校物业管理者的理念和意识还有一定差距。和一般的商业物业管理不同，高校物业管理独有“服务育人、管理育人”的功能，服务于教育，服务于教育活动的所有参与者。高校的物业管理者，应从高校发展的角度出发，深刻认识和理解大学“独立之精神，自由之思想”的精髓，以“服务学生，方便老师，放心家长”为工作重点，变被动服务为主动服务，改革高校物业服务理念。另外在中国某些传统观念的影响下，高校物业管理服务还存在了严重厚此薄彼的现象，即轻学生而重老师。笔者曾对苏州独墅湖高校区的4所高校进行了抽样调查，结果显示学生对学校物业服务感到满意的仅为60%，而教师则为95%，可见物业管理服务企业在工作过程中出现了非常明显的倾向性。学生作为学校的主体组成，需要物业管理者认真对待；同时，学生的身心还处在成长阶段，有很多不成熟之处，更要求物业管理者在服务的同时，对其应进行引导和约束。
2、提高竞争力和创新意识
受到由来已久的“政府包办高等教育”模式的影响，在原先计划经济体制下的高校后勤管理体制和运行机制具有福利性、事业性、封闭性的缺点。虽然经过多年的改革、改制和磨合，基本保证了新模式下高校物业的运行，但是大多数高校物业管理集团竞争力不足，缺乏进入市场的勇气，处于“一校一户办后勤、校校后勤办社会”的自我封闭体系中，严重影响了高校物业管理企业的自身发展。同时，高校物业的产权单一，物业资产属于学校，业主和物业服务企业相对容易沟通，达成共识，获得双赢。因此对于高校物业服务企业而言，物业服务费的收缴有一定保障，降低了企业的风险，相对稳定的收益来源又将进一步弱化高校物业管理者的竞争意识。另外，稳定的收益来源也导致大部分高校物业服务企业只注重常规的公共服务，忽视了创新意识的培养，对提升自身服务水平和质量的研究投入严重不足。在知识经济时代，高校师生对物业服务的要求逐渐从保洁、绿化、设备、设施维修、公寓管理维护这样的基本功能提升到个性化、特色化、人性化等更高的人文层次。物业管理企业应当从传统的“保姆”身份转变成校园文化倡导和传播者，服务项目的重心要从传统的公共项目向“私人订制”式的特色项目进行转移。
3、整合资源，把握前沿科技，提高物业管理服务与经济效益的统一
经济全球化时代在经济体制改革下，高校物业管理作为集管理、服务于一体的综合性平台，对各种资源的整合尤为重要。在日常工作中，高校物业管理企业要对校内工程、安保、保洁、校园绿化等资源和人力资源进行有效整合。除了履行和高校合同之内的业务，高校物业管理企业可以充分利用自身的专业优势，以及和高校良好的合作关系，承接校内其他业务，例如室内盆栽租摆、会议布置等。高校是科学研究的主要场所和高新技术的孵化基地，高校物业管理企业依托于高校这一智力资源，在高新技术的吸收、先进制度的引入、高级人才的引进有着商业物业管理企业无可比拟的优势。移动互联技术、云技术、大数据等高新技术都应当成为高校物业管理的利器。高校物业管理企业应充分利用校园网络、数字化校园等先进技术，依靠高校师生的技术资源，开发手机APP，搭建服务网站等网络化平台，促进原本依靠人力资源进行管理的劳动密集型服务模式向依靠网络计算机进行管理的技术密集型服务模式转变。
4、进一步成为学生自我管理的助推器
随着经济全球化、信息爆炸化时代的到来，当代大学生具有变革意识和很强的独立欲望，个性鲜明，个体差异大，思想活跃，学生交往越加社会化、复杂化、多样化，对自我的评判从以往以学习为重的单一标准向学习、社交、创业等综合标准发展；但与此同时，大学生的心理相对不成熟，世界观和价值观尚未形成，不善于自我管理。强烈的独立欲望和羸弱的自我管理能力之间的矛盾，促使高校对学生的管理从以往的校方主体管理向学生主体管理变化，而高校物业服务企业作为学生管理工作中的重要角色，应进一步成为学生管理的助推器。例如，在学生公寓管理中，强化学生的主人翁意识，引导学生对宿舍公寓设备设施保护爱惜、主动清洁卫生环境等；同时，高校物业管理企业可设置学生勤工俭学岗位，让学生参与到高校物业管理工作中，从而提高高校物业管理和经济效益的统一。
参考文献
关键词：高校；物业管理公司；核心竞争力；构成；提升
1高校物业管理公司核心竞争力的构成
1.1公司管理能力
高校物业管理公司的管理能力，是指在进行物业管理时要符合高校所提出的不同要求和服务标准，围绕高校发展目标，有效地调整公司内部生产、经营、人力、财务、设备等各要素、各环节从而促进公司朝着目标发展的一种综合性能力。首先，公司管理能力是现代企业经营管理人才的必备能力，是企业经营管理者能够胜任其职务和岗位的基础条件，是企业经营管理者实现有效经营管理的重要法宝；其次，公司管理能力能够促使管理者更好地适应新常态下的新要求，推动公司抓住发展机遇，朝着更好方向发展，为社会经济贡献更多的积极力量；其三，公司管理能力能够有效地促进企业人员整体素质和企业业务水平的提升，有利于降低企业的生产成本和交易成本，促进企业实现转型升级，从而产生更好的生产效益、经济效益和社会效益，最终提高企业的核心竞争力和市场影响力，促进企业的发展。
1.2公司服务能力
高校物业管理公司为学校全体师生员工提供全面、周到和完善的服务是提升公司核心竞争力的重要保障。物业管理属于第三产业中的服务业，因此，高校物业公司的出发点就是满足广大师生员工的科研、教学和生活需求，满足的标准反映在服务质量、服务价格和服务能力上。服务质量的优劣是被服务者主观上的感知与评价，也就是师生员工在享受高校物业公司所提供服务时的主观感受，因此，给全体教职员工和学生的满意的物业服务至关重要。服务价格即物业管理费是高校物业公司依据市场规则、与高校签订的物业服务合同约定、公司能够提供的物业服务质量和学校师生员工所能承受的能力等因素来制定的（大都通过招标确定的合理价格）。服务能力是高校物业管理公司提供服务产品的能力、服务价格竞争力和服务质量三者有机组成。
1.3公司技术能力
物业服务的专业化体现了物业管理公司核心竞争力，专业化的物业服务必须有专业技术知识和专业技能作支撑，只有以专业知识为基础，才能保障高质量的服务团队。物业服务团队具有物业管理专业高素质，才能形成服务技能高素质的服务团队，在竞争中长期保持专业服务的满意度，建立公司竞争优势特性不被其他物业公司模仿和超越。目前，高校办公楼、教学楼、科研楼、图书馆、实验楼、会议室、食堂、学生宿舍等都引入很多科技含量的智能化设备，如各大楼出入处的人员进出识别系统、安防报警系统、自动消防系统等，如何管理好这些智能化设施设备，仅沿袭高校以往简单的维修管理方式是不能够胜任的。此外，房屋及其设施设备的日常维修养护如电梯的维护、墙面地面的保养、桌椅板凳的维修、绿化植物的栽培和施肥及其修剪与造型等均需要专业技能的人才来完成。因此，专业技术能力是物业管理公司核心竞争力最重要的、不可或缺组成部分。
1.4公司创新能力
物业服务的创新能力能够保证物业管理公司持续拥有竞争优势而具有核心竞争能力。物业服务创新既可以为高校师生员工带来更多的附加利益，又可以节约物业服务成本，成本合理有效控制能够提升高校物业管理公司的核心竞争力。高校物业管理公司只有坚持不断创新，才能最大限度地利用高校高知这一得天独厚的人力资源，增强公司员工智慧和能力，最终提高公司市场竞争力和经济效益。例如，物业管理公司在物业服务过程中提供的各类特约服务、个性化服务就是能够让被服务者感到满足和满意的创新途径。校园互联网为高校物业管理公司的服务手段创新提供了广阔的空间，借助先进的互联网技术提高物业服务信息的及时性与准确性，提升物业管理的服务水平和技术，保证了高校物业管理公司的领先地位和优势。
1.5公司整合能力
高校物业管理公司在物业服务过程中要进行整合的资源主要有两大类：一类是有形资源，如行政办公楼、科研楼、教学楼、实验楼、图书馆、会议室、运动场（馆）、停车场、学生宿舍、餐厅、超市、文化商业街等，以及物业服务和维护过程中使用的各种仪器设备；另一类是无形资源，包括高校物业公司的经营理念、公司文化、品牌、信誉、制度等，以及有关物业服务的知识、技术等资源。高校物业管理公司可以通过对公司内部资源与外部资源和高校拥有的有形资源与无形资源的整合，通过整合建立一个新的有序组织和流程，与外界进行不断的物质、能量和信息的交换，以形成物业管理公司的核心竞争力。
2高校物业管理公司核心竞争力的提升
2.1理念创新：强化公司创新意识理念创新是一切创新的先导，物业服务的理念创新了，才会促使物业管理的模式、内容、方法等持续创新。高校物业管理是为高校广大师生的科研、教学服务的，物业服务的目标是依据经济法则和教育法则、运用新机制与新模式，以优质的服务去做好各方面工作，提高物业服务水平，让广大师生员工满意。台湾捷正物业管理有限公司树立了“文化+科技”的核心竞争力创新理念，主张物业服务“四个认同”一一业主认同、专业认同、国际认同和客户认同，让物业管理公司的服务理念成为公司员工的共同追求，为服务对象提供可感知的舒适工作场景。因此，高校物业管理公司必须坚持探索和创新，充分利用高校拥有的优越条件、资源和技术优势，开拓物业服务的新理念和新思路，改善物业管理方式和方法，建立健全物业服务的各项管理制度，以提高物业管理的服务效率和促进物业管理的现代化，保障高校教育事业的健康发展。
2.2制度创新：建立公司学习型组织高校物业管理公司提供的各项物业专业服务是通过公司的团队协作来完成的，因此高校物业服务要根据服务内容不同形成若干个有机协调的专业团队，通过专业团队不断的学习和历练，提高公司的管理能力和服务能力，达到让广大师生满意的目标。而建立学习型组织的目的就是要促使高校物业管理公司建立“优质服务”和“让用户满意”的企业制度，构建平等、和睦、开放、奉献的组织环境和组织机制。物业管理公司的每一位员工不仅能够在适应这种环境变化的氛围中学习，同时还能在学习的过程中形成更高效率的专业团队和组织。因此，高校物业管理公司要运用知识共享与创新机制的系统思维方式建立学习型组织来提升公司核心竞争力。
2.3管理创新：加强公司人力资本管理高校物业管理公司的管理创新是根据公司内外部条件和环境的不断变化而创造出新型的和更加规范与更具效率的管理制度、管理模式、管理措施及操作流程，以实现公司内部的各个业务部门、各种资源要素之间更加合理和有效地协同运行，从而创造出新型的生产力，公司能够获得更高的效率和效益。因此，高校物业管理公司要重视专业技术人才队伍的建设，一方面是要重视专业技术人才的引进，另一方面要加强公司业务人员的专业知识和专业技能的培训，定期对公司员工进行专业知识的培训和举办专业技能竞赛，建立积极的竞争激励机制来调动员工的提升专业知识水平和操作技能的积极性，使公司员工充分发挥自身的才能，从而使公司因具有优质高效的物业管理团队来形成公司核心竞争力。
2.4技术创新：创建物业管理信息化物业管理信息化能够有效地、系统地对物业管理公司所开展各项业务活动及其各环节的数据信息进行采集、传输、加工处理和应用，实现物业管理公司内部信息传输和应用的实时化、准确化与高效化。高校物业管理公司可以借助现代化的技术设备与信息技术，如运用因特网、地理信息系统（GIS）和数据库等信息技术，来建立物业设施设备维护信息系统。物业设施设备维护信息系统既能使公司加强内部管理，又可以向客户展示公司现有的物业服务设施设备，体现出公司物业管理信息化的水平和能力。目前，很多物业管理公司都在潜心打造智慧家园或智慧校园。我国物业管理行业也提出了“让物业管理更简单、更有价值”的物业服务理念，其实这就是要依托科学技术的支撑，让科技使得物业管理和服务更有价值。例如，山东明德物业管理公司在其服务体系中，就运用了数字、图像、语音传输的无线技术、二维码和传感器等现代科学技术手段，全面优化了物业管理和服务的方式与流程，提升了物业服务的品质和良好体验感，并初步实现了对物业管理与服务中大数据的收集、分析和运用，受到了学校广大师生和社会的一致好评。物业管理信息化是高校物业公司技术创新的突出表现，大大降低了物业管理与服务过程中信息的管理和使用成本，有利于优化内部管理流程和物业服务业务流程，有利于促进物业公司管理的科学化、组织结构的扁平化和物业服务的专业化，有利于增强公司的核心竞争力。
2.5文化创新：构建物业管理公司品牌公司文化是高校物业管理公司必须要面对的问题，特别是如何从高校物业服务人性化的角度，改善和提升高校物业服务水平和能力。目前的高校物业管理公司中，有很多公司开始积极探索高校物业服务人性化的课题，例如，为浙江大学提供物业服务的新宇物业管理公司，就提出了“服务也是育人”的观点，注重将物业公司提供的物业服务融入高校校园教育之中；山东明德物业管理公司将公司服务理念“大学之道在明德”的企业文化融入物业服务之中等等。品牌是顾客对一个企业及其产品或服务的认知和综合评价。当人们想到或者谈论某一品牌时，总会和社会时尚、企业文化、品质、价值等联想在一起，企业创立品牌就是在不断地创造品质、价值、时尚和提升文化，不断地从低附加值产品或服务转向高附加值产品或服务的升级，向产品质量提升、产品开发创新、企业文化创新的高层次转变。当企业品牌文化被用户和市场认可并接受，品牌才产生其市场价值而形成企业核心竞争力的基础。对此，物业管理公司的每个成员才会对公司发展的前途充满很强的自信心和负有高度的责任感，并形成认同感和归属感，使得公司所有员工必然会把自己的个人利益与公司利益紧密相连而与公司形成命运共同体，物业管理公司也就拥有了共有的价值取向和文化品味而形成了物业管理公司的核心竞争力。
作者:熊妮丽 单位:华中师范大学后勤保障部
参考文献:
关键词：高校物业企业 育人特色 品牌战略
高校品牌物业企业体现育人特色，以优质服务为核心价值观。品牌也是组织管理、文化理念、服务内涵、服务机制、服务创新等企业形象的综合标志。创建有育人特色的高校物业品牌企业，既是文化凝聚的显性载体，也是校园文化的组成部分。
1.品牌企业有赢得校内服务市场的优势
1.1品牌服务是赢得校内外市场的入门砖
深化后勤社会化改革的基本思路是构建“政府履行职责、市场提供服务，学校自主选择，行业自律管理、部门依法监管”的新型高校后勤保障体系。改革以来，高校后勤已逐步向社会开放。物业企业已意识到品牌服务的重要性，通过制定品牌发展战略，提升服务质量去赢得校内服务市场，抢占社会市场。实践表明，如果高校物业企业不具备品牌实力，没有超高的管理水平和超优的服务质量，就有可能被激烈的市场竞争所淘汰。品牌物业企业形象在优质服务中产生，在业主心目中树立，是赢得校内外服务市场的入门砖。
1.2品牌服务是物业企业的竞争力
品牌服务提高了企业的知名度，通过口碑效应的扩散，成为一股无形的力量，在市场竞争中提高了竞争力。改革开放以来，万科物业等一批知名企业占据了市场物业的半壁江山，迫使挑战更加严峻，竞争更加激烈。物业企业要生存，必须赢得业主口碑，保证业主忠诚度，才能保住已有项目。物业企业要发展，要靠创造品牌服务，呵护市场知名度和业主美誉度，以自身独有的品牌服务参与市场竞争，赢得发展机遇。
1.3品牌服务是物业企业的发展动力
高校品牌物业企业的直观形象，反映了物业对学校的责任感，意味着师生对物业服务的认可。物业企业履行教学大楼管理、水电管理、设施设备管理，绿化管理，校园秩序维护和会议服务等合同，保证学校正常的教学秩序，同时也承担了环境保护、节能减排、车辆停放等义务，此外还要贯彻服务育人的方针，配合学校培养学生的道德规范和行为规范。因此，坚持一流的管理品牌、一流的服务品牌、一流的质量品牌，并对品牌再培育、形象再塑造、示范再创新，成为高校物业企业发展的动力。
1.4品牌服务是员工素质的全面体现
品牌在精神层面上是企业理念，在行业层面上是无形资产。品牌服务体现了员工的奋斗精神、进取精神和创新精神，是企业发展、凝聚人心的力量。品牌也是员工爱岗敬业、恪尽职守、优质服务的全面体现，反映了物业员工荣誉感和成就感，反映了业主对物业企业和员工的褒奖，激励企业朝着科学管理更高要求和优质服务更高目标迈进。
2.高校品牌物业要有育人特色
2.1服务育人在物业企业的表现形式
高校作为人才培养的基地，肩负着培养高素质人才的历史使命。物业员工是高校教职工队伍的组成部分，同样担负育人功能。物业以良好的形象、优质的服务、热情的态度和文明的风尚，在精神、思想、道德和服务上带给学生潜移默化的影响，学生在受到物业服务的同时接受良好的思想道德教育，从而实现“服务育人”目标。服务是有形的、具体的、生动的，品牌物业员工通过优质服务和行为规范被广大学生所感受，劳动价值被广大学生所认可。如从事卫生保洁、垃圾清运、秩序维护、大楼值班、绿化养护等工作的员工，他们能严格履行岗位职责，用感性而丰富的“形体语言”影响学生人生观、价值观的形成。
2.2服务育人是物业员工的服务宗旨
高校学生见证着我国社会转型期由劳动密集型向技术、资金、知识密集型过渡这个过程。在这个过程中要求知识更新加快，技术创新加速，解放劳动力的同时提高效率，满足人们日益增长的物质和文化需求。高校学生需要面对学习、生活和毕业后求业的压力，物业企业应当配合学校帮助学生树立正确的人生观，正确看待社会转型期的种种现象，处理好来自方方面面的压力。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校品牌物业以服务育人为宗旨，以员工的模范行为感染学生，影响学生，促进学生形成正确的世界观。
2.3服务育人要把社会效益放在首位
高校后勤从学校剥离后，成为经济实体，与学生之间的关系是经营者与消费者的关系。物业是后勤的一部分，承担为教学科研和师生生活的保障任务。物业服务育人要面向学生，培养他们爱护公物、尊重劳动、保护环境和节能减排。品牌物业企业应当遵循教育规律，处理好经济效益和社会效益的关系，把社会效益摆在首位。赚钱的事要干，不赚钱的事也要做，首先要想到育人，把物业企业建成具有育人功能和社会属性的服务型企业。
2.4物业服务育人的方法路径
2.4.1把服务价值内涵融入思想工作范畴。品牌物业不把服务工作当作是简单的站岗扫地修电灯剪草坪等劳动，也不仅仅完成保障任务，而是除了做好日常服务外，把服务融入学生的思想之中。实现这个目标，员工通过言传身教，实现示范的效应，达到育人的目标。这种效应最重要的是对员工在情感上的认同、对员工劳动的尊重，并能主动配合物业管理，积极投身于服务实践。品牌物业员工的示范效应是通过良好的工作态度、健康的精神风貌、进取的创新精神，规范的管理、优质的服务来体现的。能使学生认识到不管是管理者还是服务员，都有岗位标准和制度，都在为学校作贡献，都可以成就一番事业，都能实现自己的人生价值。
2.4.2引导学生学会自我管理。品牌物业要创造多种机会让学生参与物业一日、地球一小时、绿色校园、环境保护、节能减排等公益性活动，学生通过参加物业管理实践能身临其境体会劳动辛苦，学会环境保护和低碳生活，从而磨练艰苦意志，掌握劳动技能，自我约束、自我管理，培养团队精神，增加集体荣誉感。
2.4.3推进人文环境建设。校园环境是校园文明建设的物化形态，校园环境的净化美化，校风校貌和校园文化的交融，给学生以舒畅高雅的环境享受，是陶冶学生情操、美化学生心灵、促进学生全面发展的重要因素。良好的校园环境能提高学校声誉，增强学生自豪感、强化学校凝聚力，还起到传播精神文明的作用。品牌物业以推进人文环境建设的方式教育学生，起到润物细无声的效果，促进学生个性发展，培养学生群体精神。
3.实施创新战略加强品牌建设
高校物业企业在社会化改革中应当处理好二个问题：一是借鉴市场物业服务方法，构建既符合物业管理要求，又有校园特色的物业服务标准体系，并严格执行。二是贯彻“管理育人、服务育人、环境育人”宗旨，体现“姓教”特色，将教育理念与物业服务理念结合起来，建设有高校特色的物业品牌管理理念、品牌体制机制和品牌服务平台。
3.1品牌理念建设
（1）品牌理念建设——物业企业和每一个员工都要明确学校提倡什么、反对什么，师生要求什么，希望什么，品牌和非品牌有什么区别，要从品质建设入手满足学校和师生的要求。
（2）品牌目标建设——服务目标是服务工作的指南，品牌服务的目标
必须定得具体、贴近服务对象，受到学校和师生的欢迎。物业企业品牌要要把服务目标和管理目标结合起来，提高员工执行力，保证不偏离目标。
（3）品牌服务建设——职能是服务目标的分解，其核心是全体员工高标准履行岗位职责。品牌服务建设主要是严格规章规章制度，严格行业标准，创新本职工作，界定各项服务应该怎样开展，先做什么，再做什么，怎样才算做好了，有那些标准和规范。使服务有形化、将标识系统化、、内容明细化、行为标准化，制度规范化、过程的透明化，让业主看到物业企业执行物业管理条例取得实实在在的成果。
（4）品牌考核体系——建立物业品牌考核体系，使考核体系成为一种控制手段，成为提高服务质量的指挥棒。品牌物业服务考核要做到日检、周查、月考、年评，每月都对骨干进行执行力考核，对员工评议，对部门实施绩效考核，有激励措施和整改措施，使考核制度成为提高服务质量的一种手段。
3.2品牌管理创新
（1）品牌机制创新——从第三产业的视野去审视企业品牌，用新观念去理解品牌。品牌机制创新把握住三个关键要点：诚信服务、专业过硬和形象塑造。诚信服务就是把为业主优质服务作为物业管理的出发点和归宿，专业过硬就是造就一支高素质的员工队伍， 形象塑造就是培育企业文化，企业能被市场和广大业主认可。
（2）制度管理创新——高校物业企业根据其管理运作内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理模式、新的管理制度、新的管理措施，以实现各管理要素，推动更加合理的组合运行，从而创造出品牌生产力，取得品牌效益。从企业管理的进入到企业管理的中心，从研究开发到售后服务等各个环节都围绕名牌战略，把品牌管理创新纳入日常管理之中。
（3）服务理念创新——建立物业服务人性化的服务理念，为师生提供深层次、个性化、多样化服务。随着高校物业管理的发展，服务范围的扩大和延伸，服务理念必须创新，发挥品牌企业独特优势，满足师生诉求。
（4）队伍管理创新——形成专业化的物业队伍，建立能进能出、能上能下的淘汰机制，建立多劳多得、奖勤罚懒的激励机制，感情留人、事业留人、待遇留人，不断激发员工的敬业精神，发挥团队的创业精神，创建具有“育人”特色的高校物业品牌。
3.3服务平台创新
（1）创建以和谐校园为目标的服务平台
品牌物业要主动配合学校做好创建和谐校园的四项工作：一是加强物业制度建设，使学生有方便感；二是树立安全意识，执行行业标准，规范操作，安全防范，责任到位，使学生有安全感；三是树立优质服务观念，开展人性化优质服务，使学生有亲近感；四是树立节约观念，发动师生节水节电，爱护公物，践行低碳生活，使学生有责任感。
（2）创建有育人氛围的服务平台
物业服务过程，是员工与师生交往的过程。品牌企业员工在服务过程中必须表现出关怀体贴的精神，激发学生关心他人、团结友爱的情怀。物业员工举止文明、严以律己的态度，培养学生讲文明、爱集体的品格。物业员工精打细算、克勤克俭的作风，启发学生艰苦朴素，勤俭节约的行为。
（3）创建社区服务方式的服务平台
校园按功能划分，有教学区、学生生活区、教工生活区、生产后勤区和文体活动区等。实现数字化管理后，校园网络、计算机、软件技术等服务于校区，物业企业模拟社区服务，多角度、多层次、多维度地为师生服务。师生只要进入服务平台，就能解决校园工作、学习和生活中遇到的各种物业问题，避免不熟悉岗位分工不同而导致求助物业无门的现象。
3.4企业自身的品牌建设
（1）规范化建设。品牌不是自封的，它有自身的标准，有业主的口牌，有行协会和主管部门的评价。企业自身的品牌建设，一是导入ISO9000-2008质量认证体系，以服务对象为关注焦点，持续改进，不断规范；二是贯彻行业标准，争创部级物业管理示范项目；三是物业管理实行制度化、数字化，监督实行表格化、考核化，要在政府宏观调控中提高企业知名度，在政府监管中成为行业的表率。
（2）竞争力建设。品牌企业靠实力竞争，在服务对象上，以物管理为主向以人管理为主转变；在产业体系上，以单一物业服务向多种经营服务转变；在服务业态上，以本校服务为主向拓展社会市场转变；在经营方式上，以劳动密集型为主向现代企业管理方式转变；在产业规模上，以分散、弱小为主向规模化、集约化、专业化方向转变。
（3）企业文化建设。为学校服务的物业品牌企业的精神文化内容、制度文化内容和物质文化内容要与校园文化内容相协调，能把精神文化作为企业文化建设的重点，提高员工对文化理念的认同度和行为的自觉性。寓文化理念于物业建设之中，使文化理念外化于形，内化于新，既有品牌企业的标识体系，又有物业员工的崇高境界，实现校园环境美、员工心灵美，让师生满意，让学校放心。
（4）员工队伍建设。校园随时都有可能在某个角落产生垃圾，需及时清理。随时都有可能产生水电故障碍，物资损坏，需及时检查修复。随时都可能出现秩序混乱，钱物丢失，需及时巡查防范。面对校园物业涵盖面广、项目繁多，工作繁杂等特点，员工不仅要有敬业精神、奉献精神，还要在“创建学习型组织，争做知识型职工”活动中不断提升学习力，掌握业务技能。品牌物业要千方百计做好事业留人，待遇留人，感情留人工作，采取各种措施提高员工素质，高水平的员工为提供高质量的服务。
（5）达标创优建设。发挥校园物业的示范作用，要以《住建部关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》为依据，细化评分标准，严格评分要求，通过达标创优活动促进品牌企业建设。使校园服务的物业企业在基础管理、教学行政用房管理、宿舍管理、共用设施设备管理、校园绿化卫生管理等五项内容都达标评优，与创建全国物业管理示范项目结合起来，以作风优良、服务优质、环境优美去赢得校内服务市场。
品牌不在于企业资质、物业管理面积、市场占有率和企业赢利率，而是在于业主对企业的感受。人们掏钱消费，要看产品或服务价值、质量、可信度、安全感和实用性，也就是消费者的感受。高校物业企业的品牌效应就是学校可信度高、师生口牌好。创建知名品牌，是高校物业企业永恒的追求。
关键字：高校后勤；物业管理；新思路
1999年, 时任国家教育部部长的陈至立做了《解放思想，坚定信心，开创高校后勤社会化改革的新局面》的报告，拉开了后勤社会化改革的序幕。后勤社会化的改革的重要内容之一就是高校物业管理的改革。高校物业管理是在社会上商品房改革、物业管理的发展和高校后勤社会化改革的推进而发展起来的。中国高校后勤物业改革十年来，取得了一定的成绩，但也面临着一些的问题，要深入的了解和解决高校后勤物业管理中存在的问题，首先必须从概念说起：
一、高校后勤物业管理的概念及特点
1.高校后勤物业管理的概念
物业管理(Property management), 也译作财产管理，是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。高校物业管理是随着社会上物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推进而发展起来的，是通过改变原有计划经济条件下供给制和福利型为特征的行政管理模式，它以经济规律、价值规律为准则，对学校已经建成并投入使用的各类建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供多层次、综合性的有偿服务。高校后勤物业总体可以分为住宅物业、学生公寓、办公科研物业三大板块，涵盖了膳食服务、水电管理、校园绿化、内外环境、学生公寓、运输、商贸经营等多种服务项目。
2.高校后勤物业管理的特点
（1）赢利性与公益性合二为一的特点。高校物业管理主要是以满足教师的教学科研及学生的学习和生活为主要目的。高校物业管理的突出特点就是物业的所有权者是在校的全体师生，物业“业主”主要是广大学生和教师，并且不断在变化。高校的物业管理机构作为经济实体固然要考虑经济利益，但其一切行为都要与高校培养人才、教学科研的整体目标相一致，使物业管理工作成为高校培养人才的有机组成部分，这一点是普通社会物业管理所不能比拟的。
（2）物业管理机构角色复杂。高校的物业管理机构是具有鲜明事业性质的物业管理服务实体。虽然建立了物业管理体制框架，内部也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但属于市场不完全状态，很多还在实行事业化管理，或者只在高校内部进行有限度的准企业化经营和运作。另外，高校是行政事业单位，土地的使用权是国家行政划拨，高校建设资金大部分是计划经济拨款，物业管理费用也是计划经济体制下的行政划拨。缺少对物业管理专款专用的预算方案，没有专项的维修养护资金。
（3）高校后勤物业管理具有从计划经济向市场经济的过渡性。我国的改革开放历经三十年的风雨洗礼，市场经济的观念正在深入人心，但是传统的计划经济体制仍然在不同程度上影响这人们的行为和活动。高校后勤也不例外。从1999年开始高校后勤社会化、市场化改革开始，十多年来市场观念正在一点点走向高校，走向人们的脑海之中。这是一个过程。但是，由于高校的教育特性而使得高校后勤还存着产权模糊不清，管理服务不分的现状，处在一个从计划经济向市场经济的过渡阶段，既影响了高校后勤服务的质量也影响了后勤服务集团的收益。因此，在过渡期需要决策者、执行者、被服务对象的观念改变、行为支持；同时，也需要外部环境的影响和支持。
二、高校后勤物业管理存在的问题
第一，产权不清，不具有独立的法人资格。高校物业管理企业往往都处于多层管理和监控之下, 就其管理模式来说, 物业管理的直接领导是学校的某行政管理部门。大多的高校后勤物业管理企业都是由高校原来的后勤部门改制而来，和高校之间存在着产权不清，关系不明的现象。同时由于产权不清，也导致了费用核算模糊。物业经费也大多由学校以后勤经费的形式拨付。同时，物业收费以一定的方式上缴高校，没有形成真正独立的企业形象，仅是高校的一个组成部分。从实践看多数高校均采用“倒推法”，即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行费用等测算出总价格，再用总价格除以总工作量费用，如单位面积维修费用等，这种测算与社会上通用的管理和服务费用标准，难以一致起来。产权不独立、费用核算的模糊化严重的影响了高校后勤改革的步伐，也加重了高校的负担。
第二，服务质量不高。由于高校后勤物业管理没有以独立的企业形象出现，只是学校的一个组成部分。因此，学校每年拨付一定的费给物业管理部门。因此学校师生是物业服务的接受者但却不是物业费用的直接支付者。因此，从师生的角度来讲, 物业公司应该为其学习、工作及日常的管理提供方便全面的服务，但是却很难要求物业服务质量。另一方面，物业管理企业也较少能尽心尽力为其服务对象提供优质的物业服务。
第三，管理和服务人员服务意识不强。高校后勤改革才10多年的时间，现在的物业管理公司人员大多由原有的后勤管理人员和下岗职工组成，缺乏市场竞争意识，综合管理能力以及行业的技能等基本素质, 人浮于事浪费资源的现象大大存在。各后勤物业部门也缺乏主动服务自我发展的意识, 不能很好地履行现代物业管理的职能。
三、高校后勤物业管理的新思路
第一，明晰产权，建立现代企业制度进行物业管理。高校物业管理部门大多由原来的高校后勤部门转化而来，因此产权不明确，不具有独立的法人企业产权地位，妨碍了高校后勤物业改革的深入。因此，必须转换机制，明晰产权，建立现代企业制度，推进高校后勤物业管理公司建立现代企业制度。按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求实现自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展使企业成为独立的产权人，脱离与高校的依托关系。严格按照标准收取生活区、教学区等各种合理的费用,在实现服务宗旨的同时为自己补血以业养业，杜绝高校后勤服务不计成本的无偿服务的恶性循环状况。按照市场经济的运行机制来进行后勤服务，服务与费用相配比，走出目前高校后勤物业管理的困境。
第二，提高人员素质，建立物业服务的考核指标体系。2003 年，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。同时也对物业管理行业提出了新的要求。高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势应与社会物业管理同步，严格遵守《物业管理条例》。同时可以依托高校的人力资源，积极建立高校的物业服务考核指标，用来评价高校物业管理服务的业绩。引入ISO9001 质量体系认证，对物业服务人员的工作进行标准化和规范化管理，同时应用绩效考核指标体系，评价物业服务人员的工作成果，提高绩效。对于不合格的物业管理人员予以罚款或辞退处理，打造品牌物业。只有这样，高校物业管理企业才能够在竞争中求生存、谋发展，树立自己的品牌，以优质的服务，科学的管理，良好的信誉，规范的行为，赢得广大师生的赞誉。
第三，依据成本收益原则，尝试高校物业与社会物业相结合的管理模式。高校后勤物业管理目前最大的问题之一就是成本过高，费用不足，收益较低。在明晰产权的基础上，高校后勤物业以独立的法人地位和社会物业公司拥有同等的竞争地位。高校物业管理可以按照成本收益的原则，将部分自己服务成本费用过高的服务项目让渡给社会物业来完成，高校物业与社会物业相结合，努力实现成本最小，服务收益最好的理想境地。同时高校物业管理企业可以利用自身的优势，根据师生的特殊需要, 开拓其它专项、特约、代办等多种服务, 开展益于师生的商业服务项目，增加盈利。
第四，更新观念，创建和谐后勤、知识后勤。和谐社会呼唤和谐校园, 高校作为培养造就全面发展的社会主义事业建设者和接班人的摇篮是构建社会主义和谐社会的重要窗口和阵地。和谐校园的构建需要一个和谐的、强有力的后勤物业管理作保障, 这是落实科学发展观、构建和谐校园的重要内容之一。高校后勤物业管理和服务公司应坚持以人为本的理念, 把构建和谐的工作、学习、生活以及服务双方的关系贯穿于经营、管理、服务全过程,以发展促和谐, 以公正求和谐, 以稳定保和谐, 着力打造和谐后勤, 实现了维护师生员工合法权益和推进后勤健康发展的“ 双赢”局面。
知识后勤（knowledge logistics）就是强调以知识武装高校后勤服务的劳动者, 以知识渗入高校后勤服务生产过程, 以知识获得高校后勤系统改革与重组的进程，以知识获得高校后勤高效管理和经济增长的一种新型的比其他任何形式更为高级的高校后勤经济形式。高校知识后勤尤其可以依托高校的知识资源，大胆创新。高校后勤努力创建的后勤管理与服务的网络化、智能化、信息化, 以及开放性、共享性, 将使高校后勤服务主客体在信息知识流动的过程中,认识自我,兴利除弊,总结完善。高校创建知识后勤带来的将不仅仅是经济体制的变革,还可能引发的行政观念、文化观念、生活观念等方面的深刻的变革,使高校后勤成为社会后勤的先行者，倡导知识后勤服务观念。知识后勤管理服务也是高校后勤物业管理走向自由自觉创造之路新的历史时代开端。
作者单位：河南工程学院
参考文献：
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[3] 陈斌斌，何素丽.浅谈高校物业管理的特点和发展方向[J].中国医学装,2007,（3）:36-38.
1.特点。高校的非营利性决定了其物业管理与城市物业管理不同。首先，从管理范围上，涉及学生公寓、教师住宅等生活类的物业，又有教学科研楼、实验实训类物业，同时还有图书馆等文化健身类物业，更有食堂、校企等经营类物业。其次，从服务对象上，主要服务于广大师生，不像城市物管企业追求利益最大化为目标，高校物业管理是在追求经济效益的同时，更需兼顾到社会公益性，实现教育和保障的目标。最后，从经费来源上，主要依赖财政拨款，而城市物业管理一般按照物业管理条例规定及政府部门核定标准，根据当地实际情况，直接向业主收取服务费，所以高校物业管理在测量具体物管费时，与城市物业管理差异性较大。
2.重要性。高校物业管理是高校后勤服务工作中十分重要的内容，作为后勤管理的重要组成部分，无论是校园里的一花一草，还是房屋建筑等，几乎存在于校园的每个角落。尽管物业管理的效果很少被人重视，然而一旦有问题发生，很容易使师生不满意，甚至成为被投诉的对象。高校物业管理水平的高低，直接影响着广大师生的工作、学习和生活。因此，从某种意义上而言，高校物业管理水平的高低对高校可持续发展有着重要影响。
二、高校物业管理存在的问题
随着我国高校后勤改革的不断深化，高校物业管理也取得了一些进步，然而仍存在很多问题，具体表现在以下几方面：
1.缺乏服务意识。服务意识，即满足客户需求的一系列特征的特性总和的意识。高校后勤物业管理既然为广大师生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必须牢固树立以人为本的理念。温总理曾在谈到政府服务职能时说过“管理就是服务，我们要把政府办成一个服务型政府，为市场主体服务、为社会服务、最终为人民服务”。温总理所提到的服务理念也同样适用于高校后勤物业管理。然而高校物业管理的人员绝大部分是从原来后勤部门的工勤人员转型而来的，其管理人员本身就缺乏服务意识，其思维模式依旧停留在原来的行政管理上，误认为物业管理是管理广大师生而非服务师生，从思想观念坐等师生要求服务，而非主动为师生提供服务。
2.人员素质参差不齐。高校的重心在教学科研上，对后勤管理往往不重视，疏忽对后勤管理人才的培养。如前所述，后勤从业人员大多是以前工勤人员转型而来，文化素质较低，专业技能不高，服务意识不强等，加之学校也不重视后勤物业管理人员的后续培训、进修等。受传统管理体制及待遇的影响，高校的物业管理队伍又很难实现人才的双向流动。校内优秀管理人员不愿去后勤，校外又很难直接招聘到优秀的管理人才。后勤物业管理队伍人员结构不合理，缺乏优秀的管理人才，无法形成优胜劣汰的竞争机制，高校物业管理人员素质的参差不齐，无法形成专业化的管理队伍，严重制约着后勤物业管理水平的提高。
3.经费投入不到位。高校物业管理由于涉及范围广，工作量大，因此需要投入大量的人、财、物。随着学校建设的发展，一些建筑及教学设施随着时间推移也在不断老化、损坏，无论从维修难度上还是维修工作量上，都要投入更多，这就使得物业管理成本更大。此外，随着经济发展，智能化的设备诸如自动消防、监控系统、物业管理信息系统等都需要逐渐配备和完善，物业管理经费的投入也需要不断加大。然而高校物业管理费经费来源大多数都是依赖上级行政拨款，资金来源的单一性使得物业管理经费投入出现严重不足，这种低投入势必造成低水平地运行和低水平的服务。
4.部门间缺乏沟通。高校物业管理是涵盖范到房屋建筑、安全保卫、环境卫生、设施维护等服务，而这些职能在很多高校都由多个部门一起承担，每个部门仅仅负责其中一两个服务项目，如保卫处负责安保工作，部门之间缺乏有效地沟通协作和资源整合，出现问题互相扯皮推诿，导致部分物业管理资源重复投资，浪费严重，在物业管理经费资金投入不足的情况下，降低服务成本，提高工作效率、提升经济效益将成为空谈。
三、提升高校物业管理水平的对策
1.牢固树立服务意识。要提高高校物业管理服务水平，必须转变后勤物业工作人员的管理思想，牢固树立服务意识。首先，后勤物业管理人员要有危机意识和竞争意识，要让服务的理念深入心中，为师生服务而非管理师生，并落实在行动中。其次，定期或不定期地开展一些爱岗敬业的主题教育活动，从而增强职工的责任感和责任意识。让后勤物业管理的员工从心底中认为，师生员工的满意，是实现自我价值的重要体现。最后，加大宣传力度，树立典型，发挥典范的带头作用。如通过宣传、教育、培养等多种方式，树立思想上和专业上都过硬的典型，树起群众拥护欢迎的旗帜，对大家起到教育作用从而全面带动大家的服务意识。
2.提升从业人员素质。提高高校物业管理队伍素质，对于全面提高高校物业管理水平意义重大。因此，应当从以下两方面方面着手：一从干部队伍上，应当建立一支高素质的管理干部队伍，上层决策领导者懂得经营，善于管理，并且有一定的专业知识和物业管理经验，最重要的是要有责任意识和事业心，这样才具备带好物业管理队伍的能力；另一方面，从物业管理员工上，多组织各种培训，全面提高从业人员素质。员工技术水平和服务水平的高低，对于高校物业管理的生存发展有着重要影响，对员工开展全方位的培训，针对在物业管理不同的岗位上进行不同的技能培训等。
3.拓宽经费渠道。物业管理的基础是资金来源，资金的缺乏是难以保障高校物业管理提供优质的服务。因此，按照市场经济的要求，后勤物业管理不能仅仅只依赖学校下拨的款项。应当采取多元化经营以拓宽经费来源，开展多层次的经营服务，增加物业管理收入。学校从甲方的角度对后勤物业管理的服务做出评价，物业管理公司可按照学校服务项目、标准的要求提供服务。学校物管公司应该坚持以服务为本，根据师生的不同消费层次和领域，千方百计地在多领域里提供有偿服务以弥补物管经费的不足。
高校物业管理有其独特的性质和特点，物管部门大多数是原来从事后勤集团工作的人员，原来从事后勤保障工作，现在转为物业管理，中间有一定跨度，高校物业管理有其公益性，服务性，盈利性，要做好还真的要下功夫。
【关键词】高校物业 管理模式 探讨
1.高校物业管理的特点
随着社会的发展，高校改革的需要，高校物业管理也悄然兴起。高校物业管理实体普遍由高校行政机构转变而来，其获得高校物业管理经验和科学方法的主要途径是向社会先进的物业管理实体学习。高校物业管理既具有社会物业管理的服务性、专业性、经营性等一般性质，还具有自身的教育性、特殊群体性和特定氛围等特殊性质，即高校物业管理具有公益与盈利共存的特性。
主要表现在：（1）具有特定的教育属性，服务工作要求人性化；（2）人员流动性大，安全管理要求较高；（3）以优质服务为最终目的；（4） 服务费用标准具有不确定性等。
2.我国高校物业管理现状及模式
高校物业管理从兴起到现在，取得了不少成绩，形成了专门机构，专业的队伍，初步建立了较为完善的物业服务体系，服务质量较过去有较大提高。由于各高校所处城市环境及高校自身情况不同，其物业发展水平也不尽相同，管理体制、管理模式、服务范围、服务职能也有所差异。国内许多专家、学者对我国高校物业管理从运行体制、管理模式两方面进行了总结。
首先从运行体制来看，高校物业管理现状呈现多元化特点，主要有以下几种形式：
（1）完全企业化，建立了自己的物业服务企业，承接校内外各类物业服务业务，实行独立核算、自负盈亏。
（2）实行企业化，在内部实行市场化运作，但未走出高校占领校外市场。
（3）半企业化状态，同时具备企业和事业“双重性格”。
（4）成立了物业管理实体，但仍实行事业管理。
（5）后勤和物业管理仍在按照计划经济的模式运作，物业管理的职能还在由一个科或几个科来完成。
其次在管理模式上又可以分为以下几种：
校内乙方模式、独立乙方模式、混合乙方模式、社会服务模式和校际联合模式。
3.构建新型物业管理模式
根据我国高校物业管理的现状，从严格意义上讲不论是体制上还是管理模式上，大部分高校的物业管理没有真正意义上纳入现代物业管理体系，目前我国高校物业管理存在的问题主要有：物业管理定位不明确；管理服务目的不清晰；管理服务模式单一；管理制度不完善；服务水平差且不能满足学生和教师的需求。为此，有必要探索新的高校物业管理模式。
3.1 建立新型物业管理模式的目标。构建新型物业管理模式的目标主要有：一是方便并满足学校师生工作、学习、生活的基本需要；二是在物业管理方面达到资产管理的要求，提高物业资产的使用效率，促进学校国有资产管理；三是集中学校管理主体的职能统一管理，明确各监管部门职责有效监管；四是按物业区域特性、功能划分实行区域化、专业化的物业管理；五是引入市场化竞争机制，提升物业服务水平，提高物业管理效率；六是建立考评制度，从制度上完善物业管理制度体系。
3.2 构建新型物业管理模式。通过对国内外高校物业管理模式的分析可以得出现有的各种物业管理模式都存在着不足。因此本文提出“以高校现实目标和要求为基础，集中管理主体职能并明晰各职能部门权责，设定清晰的物业功能并实行区域化、专业化的物业服务，采用市场化手段面向全社会采购物业服务，建立服务效果监督考评体系”的高校物业管理模式。该模式从物业管理主体职能、物业区域划分、物业实施主体的选择、物业服务效果的监督考核等方面对高校物业管理制度进一步完善。
3.2.1 集中管理主体职能，明晰各监管部门职责
（1）明确校内职能部门在物业管理中的职责。校园的物业计划制定、实施，包括制定物业服务范围、内容、标准、物业经费的申报、物业管理公司的遴选等具体工作，以及与校园物业密切相关的校园绿化、卫生环境、宣传物及场所、商铺等综合治理工作；基础设施、房屋、设施设备等日常维护维修的申报、执行和监管等职责都都归口校内一个职能部门统一管理，避免出现多头管理、交叉管理等造成的管理主体不明确，职责分工不清晰的局面，有利于物业管理效率的提高。
（2）明确监管部门职责，建立考评队伍。建立考评队伍，将物业的实施和监管分离。由学校相关职能部处及院系组成考评小组履行监管职责，接受师生的投诉，定期对物业执行情况进行考评，其考评结果作为物业经费拨付及下一年度物业经费申报的依据。学校纪委、审计处等职能部门监管考评结果是否与学校物业整体效果一致，计划财务处根据考评结果核准物业实施单位下一年度物业经费的申报及决定其拨付额度。
3.2.2 物业分区域、分功能实行专业化、区域优化的管理。高校物业的构成很复杂，物业管理所涉及的内容较为广泛，一个大学园区有教学楼、公寓、行政办公楼、大学生活动中心、体育场馆、食堂、浴室等多种类型的业态，需要实施不同的管理模式，对校内物业分区域、分功能实行专业化、区域优化管理。有许多项目专业性很强，物业管理应针对各类物业特点、使用频率及教学活动的要求，实施不同的管理手段。同时校内物业市场有条件的向社会开放，引进竞争机制，通过公开招投标的形式，创造一个公平竞争的经营平台。通过竞争的形式，来促进学校转制的物业管理公司实现运行机制的转换，提高服务质量。
（1）教学科研类楼宇物业及学生公寓部分。该部分物业是保证教学、科研和师生生活的基本和必要条件，其物业服务的好坏直接影响到师生工作、学习的质量，关系到学校的长远发展，因此该部分物业要求相对较高，必须保证其随时处于良好、可利用状态。在物业管理公司的遴选上可以优先考虑校内自身的物业公司，充分发挥其对院系及校内相关部门、校内楼宇都相对熟悉的优势，准确把握服务对象需求。在做好防盗、防火、卫生保洁的同时，还要针对学生单身的特点，积极和学生处、校团委等部门联系，开展各种活动，丰富课余生活，促进学生在公寓生活中的交流，加强公寓文化建设，使之成为校园文化的一个重要组成部分。
（2）室外环境部分。对于绿化养护等专项服务项目，可通过竞争引入社会专业公司对树木进行定期养护，在做好道路清洁、降低树木死株率、缺株率、虫株率的同时，利用专业公司自身的专业知识对校内已有植物进行调换，丰富校园内植物的品种。通过不同树种的搭配，把景观、小品和绿化相结合，做到错落有致，校园的每一个角落、每一个季节都有不同的花开，都有不同的景色。在做好上述工作的同时，可以开展勤工俭学活动，邀请大学生和老师一起参与其中，也体现了“服务育人”的这一管理理念。
（3）体育场馆、大学生活动中心等专有场所部分。该类物业的服务内容与一般的教学楼不同，不仅限于扫地擦窗等保洁服务，场馆内各种设备、设施种类繁多，专业性很强，维修保养难度大，这就需要物业服务人员还应具备一定的专业知识。对于该类物业，校内物业管理中心缺乏相应管理人员，通过公开招标的方式遴选有大型场馆管理经验的物管公司进行管理。根据不同的场馆、器械设施设备进行专业维护保养，减少磨损，提高专有场馆使用效率。
根据物业功能特性采取的专业化管理。校园内某些物业、设施具有特定的功能且对物业维护具有特殊的要求和专业的资质，其正常运行关系到物业使用者的生命安全，如消防设施、电梯等设施。针对该类物业的专业性要求采用专业化管理手段，确保其使用的安全性与稳定性。校内的管理主体在选择物业实施单位时必须加强对此类物业的重视，而不能将其等同于一般的物业，否则，一旦出现问题将给学校造成严重的不良影响。
3.2.3 建立服务效果监督考评体系。学校的管理主体与监督主体等职能部门是物业实施单位履约与保证的考评单位，以这些考评单位为成员单位建立考核领导小组对物业服务效果进行监督与考评，学校依据考评结果支付物业经费。
高校物业管理是保障高校各项工作得以有效运行的重要工作，是高校后勤工作中的重点，高校物业管理的优化有利于高校资产管理工作成效，在一定程度上确保高校资产保值增值。因此，高校物业管理模式的改进都以提高高校物业服务质量为重点，以增强高校物业管理实体的活力和市场竞争力为核心。并不断开拓新的思路，使高校物业管理走向更规范、更有序、更有操作性、更适合于为高校师生员工服务的工作平台。
参考文献
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[关键词] 和谐社会 高校 物业管理
早在中国古代，伟大的思想家孔子就提出了“和谐社会”的美好理想――“致中和，天地位焉，万物育焉”。随着社会的发展，和谐理念引入国家治理、社会关系协调领域中，“社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。”新和谐观的提出对于高校社会后勤化的不断深入，更新观念，转变工作作风，具有现实指导意义。而高校物业管理作为高校后勤的新兴任务，应从自身出发，建立和谐的高校物业管理体制。
1 高校物业管理的主要内容及基本要求
1.1 环境卫生。保洁服务是物业管理的最基本服务。校园环境卫生不仅是学生对学习和生活环境的基本要求，也是学校形象和面貌的综合体现。因此，学校对环境卫生的要求要远高于其他物业服务对象对环境的要求。为高校服务的物业公司要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标，要引入相关质量标准，严格参照标准进行规范化、程序化实施。
1.2 楼宇管理。校园内人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂给高校物业的安全管理带来难度，加之学生防范意识不足等原因，导致校园内极易发生各种安全事故。这就要求物业管理确立安全第一、规范操作、责权统一的理念，将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重。同时，高校是知识分子的集中地，学生公寓物业管理要突出文化氛围和艺术品味。公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。物业管理应根据校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，在日常的服务之中实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正实现管理育人、服务育人、环境育人的功能，创造优美、整洁、安静和奋发向上的育人成才环境。
1.3 公共设施设备的维修和维护。校园的公共设施设备是教学工作的基本保障。公共设施设备的维修维护要确立专业、规范、节约的管理目标，保障公共设施设备随时处于良好状态。
1.4 能源的节约管理。学校是一个庞大的系统工程。任何一点疏忽都会对国家造成巨大的损失――浪费国家资源、影响社会发展。高校物业管理应充分体现其管理效益，让学校后勤部门省心、省力的同时，节省开支。为此，要求对物业管理人员应做到：认真负责所管楼层的用水用电，根据天气情况控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修；认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启和及时关闭，做好有关记录。
2 高校物业管理发展的对策
高校物业管理不同于一般的小区管理。它不仅为学校房产物业提供管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通的健康、开放的工作、学习和生活的环境。鉴于当前高校对物业管理的新要求，提高物业管理水平迫在眉睫。
2.1 引入竞争机制，促进发展
目前高校物业管理的水平和专业物业公司的水平存在较大差别，他们占据着高校物业管理的绝大部分市场。但竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。因此，为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤部门应积极吸纳社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争提高学校后勤物业管理公司的服务质量，使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。
2.2 树立品牌意识，强化质量管理
高校后勤物业管理企业与社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作、精心严密的管理、细致周全的服务，不断提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。高校后勤物业也有不同于社会其它类型物业的地方，具有教育性、功能统一性的特点。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现良好、和谐的统一。不管怎样，专业化、规范化和科学化的运作仍是构成物业企业核心竞争力的关键性因素。在构建和完善高校后勤物业管理先进模式的过程中，必须要重视培育以专业为主的企业核心竞争力，这是高校后勤物业管理企业的立足之本和发展之源。基于这些思考，现在很多高校后勤物业管理企业开始在怎样推进专业化和标准化管理上下工夫，以尽量缩小与其他社会物业管理品牌高水准管理的差距，不断积累与高水准物业管理抗衡的资本。
2.3 多种形式培养人才，提高队伍素质
完善的高校物业管理，取决于训练有素的物业管理人才，首先要有良好的思想素质，肯于奉献的精神，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人才的素质，一是要利用多种渠道、多种形式培养一支思想好、技术硬、进取心强、勇于开拓、有敬业精神的物业管理骨干队伍；二是要利用高校的优势，向社会上招聘高素质物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来；三是引进竞争机制，加强考核，优胜劣汰，建立一支动态、稳定的高素质物业管理队伍。同时，高校物业管理属于劳动密集型服务行业，企业中的80%员工是操作层面的员工。他们担负了物业管理服务中80%以上的工作量，保洁、绿化、维修等岗位，每天直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量。所以要重视操作层员工的岗位培训，把实际操作的经验、程序变成理论文字传输给员工，有针对性地开展各种专业培训。用良好的服务，为师生创造优美舒适的工作、学习环境。
2.4 建立健全制度，加强规范管理
制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。
总之，随着高校的快速发展，高校后勤社会化的不断深入，高校物业管理作为高校后勤的新兴行业，由于其特殊性，越来越受到社会的高度重视。在社会物业市场中，它具有强大的生命力和广阔的发展前景，相信其在激烈的市场竞争中，必将获得长足发展，发挥巨大的社会作用。
参考文献：
[1] 刘勇.如何加强高校物业管理的研究[J].市场论坛，2009, (6): 78-79.
关键词：高校物业管理社会化
一、当前我国高校物业管理的特点
从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。
（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务
一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。
（二）高校物业管理具有育人功能
高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。
（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的
高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。
（四）高校物业服务费用标准具有不确定性
商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。
（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制
商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。
（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作
国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。
二、高校物业管理发展趋势分析
高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。
（一）物业所有权与经营权分离
在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。
（二）物业管理的市场化
高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
（三）物业管理社会化
高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。
（四）物业管理的专业化
社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。
（五）物业管理的规范化
首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。
参考文献：
[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.
