住宅建筑周围的自然地理环境、建筑的朝向、楼体之间的间距、建筑高度以及住宅小区内的道路分布和广场绿地等都会对住宅区的采光、空气流通和局地小气候等产生重要影响，进而影响到住宅建筑的能源消耗。因此，在对住宅建筑进行设计的时候，要充分的考虑到住宅建筑与周围自然地理环境的融合，充分的融入居民生活习惯和当地的人文民俗风情，在建筑结构布局、住宅朝向、楼体之间的间距以及太阳辐射等方面对住宅建筑布局进行综合考虑。首先，在建筑布局方面，要在整体上考虑住宅区的布局，保证住宅楼之间的间距，在每个建筑单体上考虑住宅的朝向、功能设计，实现各户的通风和采光要求，满足居民行车、停车和日常活动的需求。其次，在建筑体型设计方面，要尽量的优化居民需求与节能要求之间的关系，一般来说，住宅建筑体型应当尽量的简单，较少凸凹形体设计，建筑节能体型系数一般在0．3以内，住宅的进深应当适度的扩大，一般为10米到14米，长度控制在55米左右较为适宜。另外，在设计过程中应对建筑单体的组合方案进行合理设计，加强通风和采光优化设计，让居民尽量的运用自然条件满足自身对冷热的需求，减少空调使用量，降低能耗。
2住宅建筑平面节能设计
建筑的平面设计是基于满足住户家庭构成、生活习惯和生活态度等方面要求的角度提出的，主要包括住宅建筑功能的多样性设计、房屋的采光通风性能设计、住宅舒适度设计、住宅建筑面积的合理利用率以及房屋功能布局设计等五个重要方面。而建筑节能设计除了要满足这个五个方面的要求之外，还要对住宅建筑的平面布局形状、局部热环境分布以及温度阻尼区的设置等因素进行综合考量。首先呢，住宅建筑的平面布局应当尽量的保持规整，在保证安全性的情况下尽量的减少建筑的护栏结构面积，这样能够实现夏季减少辐射、冬季增加室内光照面积的目的，进而降低住宅建筑的能源消耗。其次，在热环境设计方面，要将住宅中的上下高度相对较低的厨房、厕所、过厅等设计在整个房屋的北侧，将卧室、客厅等设计在南侧，这样就能够提高住宅对太阳能利用度的大大提高，进而达到降低能耗的目的。另外，要在住宅建筑中设计一定的温度阻尼区，例如设计封闭式的楼梯间、对屋面上的入孔进行密封处理，减少住宅建筑的传热损失。
3住宅建筑的围护结构和材料设计
(1)住宅建筑的屋面节能设计。屋面在整个住宅建筑的面积中所占的比例不大，但是屋面对顶层楼房的舒适度有着重要的影响，在顶层楼房的节能设计中具有十分重要的作用。首先，在屋面保温层材料选择方面不宜选择密度较高的保温材料，避免造成屋面厚度过大。其次，吸水率较大的保温材料也不宜在屋面上使用，这种材料会在大大降低屋面的保温效果。目前，高校保温材料保温屋面、倒置式保温屋面等节能屋面已经在住宅建筑中得到广泛的应用。此外，在生态建筑理念下，很多建筑采用的种植屋面、遮阳屋面等也能够大大降低屋面的能源消耗。(2)住宅建筑的墙体节能设计。建筑墙体在整个住宅建筑中的面积比例比较大，目前经常采用的住宅建筑墙体节能设计主要是复合墙体节能，这种墙体是在原有的墙体主结构上根据实际建设要求增加一层或者是几层复合的绝热保温材料，进而对墙体的热工性能产生积极影响。根据复合节能材料与墙体主结构之间的位置关系，住宅建筑的墙体节能设计主要分为墙体内部保温技术和外部保温技术两大类，其中墙体外部保温技术是目前大力推广的一种节能设计方案，这种节能设计不仅能够满足新建住宅区的节能设计要求，而且在旧楼改造中也能够起到积极的作用。(3)住宅建筑的外窗节能设计。住宅建筑的外窗窗框材料选择、玻璃的种类以及遮阳措施都会对建筑的热工性能产生影响。因此，为了实现降低能耗的需求，应当在住宅建筑中尽量的使用新型保温节能外窗，在材料选择上注重热工性能较好的材料使用。另外，窗墙面积的设计也对住宅建筑的节能产生有效影响，窗墙面积直接影响到住宅的空调系统能耗量，因此在设计过程中，要根据实际情况合理的控制，一般北向的房屋北向面积不大于25%，南向房屋南向面积不超过35%，而东西向房屋面积不超过30%。
4结语
为规范城区民用房屋征收补偿安置，维护公共利益和确保城市建设顺利实施，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，结合我市实际情况，提出以下意见。
一、房屋征收补偿政策
（一）合法住宅房屋
征收合法住宅房屋可实行货币补偿，也可实行产权调换。
合法住宅房屋的补偿，遵循不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房屋市场价格的估价原则，由房地产价格评估机构按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层和容积率等因素评估确定。
物价部门会同房地产交易中心根据城区房地产市场价格变动情况定期公布城区不同区域新建普通商品房平均市场价。
合法住宅房屋补偿金额=（被征收房屋区位价+被征收房屋重置成新价）×被征收房屋合法建筑面积
被征收房屋区位价=城区新建普通商品房平均市场价－新建普通商品房房屋重置价
（二）营业用房
营业用房的征收可实行货币补偿，也可实行安置住宅房屋方式进行产权调换。
被征收营业用房的补偿，由房地产价格评估机构按照《房地产估价规范》（GB/T50291—）中的市场比较法对被征收房屋进行交易日期修正、区域因素修正和个别因素（房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层、使用率、取得土地使用权方式和使用年限等）修正计算确定。
（三）被征收的合法住宅房屋用作营业用途，同时符合下列条件的，在原征收补偿重置价格标准的基础上增加20%。
1、取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;
2、房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致。
（四）征收范围内的违章建筑物和超过批准期限的临时建筑不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，可按照现行工程造价给予补偿。
（五）征收范围内的附属物根据附件3评估补偿；特殊结构房屋、附属设施或装修由评估机构和房屋征收部门共同勘测评估确定；
征收楼房房产证中载明并与楼房一体建设的车库或储藏室，其补偿金额中包含车库或储藏室的区位价。
（六）房屋征收范围确定后新建、改建、扩建的房屋、附属物及装修等不予补偿。
（七）搬迁补助、临时安置补助和停产、停业损失补助
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门按600元/户的标准支付给被征收人搬迁补助费。
被征收合法住宅房屋实行货币补偿的，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面积每平方米15元一次性付给被征收人临时安置补助费。征收合法住宅房屋实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排住处的，征收人按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米6元的标准支付临时安置补助费。
因征收人责任延长过渡期的，自逾期之月起，征收部门向实行产权调换的被征收人按原补助标准的两倍支付临时安置补助费。
征收合法私有营业房屋的，征收部门按被征收合法营业房屋建筑面积每平方米100元的标准一次性支付被征收人停产停业损失补助费。
（八）对平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面积小于100平方米，以及无土地证、房产证的被征收人，按以下办法进行补偿：实有合法住宅房屋建筑面积至100平方米合法享用住宅房屋建筑面积之间的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面积(100平方米)－实有合法住宅房屋建筑面积]×被征收房屋区位价进行补偿，该面积不计入安置住宅面积，且实有合法住宅房屋建筑面积不再享受平房容积率系数调整；合法住宅用地面积小于166平方米的，按实际合法用地面积0.6的建房容积率确定合法享用住宅房屋建筑面积，并按以上办法进行补偿。
（九）规划征收范围内的供水、排水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等市政配套设施需要迁移的,由产权单位按照统一规划要求无偿自行迁移；被征收人原有安装的供水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等设施需要拆除的，安置房未统一配套或实行货币补偿的，按现行市场价格付给初装费。
二、房屋征收安置政策
（一）房屋征收部门应对要求采取房屋产权调换的被征收人进行补偿和安置，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
1、被征收房屋实行产权调换的，安置住宅房屋价格本着“征一还一”的安置原则确定。
安置楼房平均价格、车库价格和储藏室价格按附件6“住宅房屋评估和安置楼房优惠价格”结算。
被征收楼房房产证中载明的车库、储藏室，其建筑面积不计入产权调换合法建筑面积之内。
安置住宅房屋建筑面积按照国家颁布的《房产测量规范》进行计算，车库或储藏室建筑面积不计入安置住宅房屋建筑面积之内。
2、被征收人的安置住宅房屋土地使用权按照原征收房屋土地使用权使用性质进行确定。原征收房屋使用土地是国有出让土地的，安置住宅房屋发放国有出让土地使用权证；原征收房屋使用土地是国有划拨土地或集体土地的，安置住宅房屋发放国有划拨土地使用权证。
（二）安置住宅房屋面积及户型选择
安置住宅房屋的户型根据被征收房屋合法建筑面积进行选择。
被征收人在规定的期限内，签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空房屋的，可享受以下安置住宅房屋优惠政策：
1、被征收人可根据被征收合法住宅房屋建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋。
2、父母子女、亲兄弟姐妹由本人书面共同申请，经房屋征收部门研究通过，可办理合户手续，合计合法建筑面积选择安置住宅房屋。
3、户型面积选择
被征收人按照被征收房屋合法面积对应选择户型及地上室或车库；拥有住宅合法面积小，照顾20%后仍达不到最小户型的，只能选择最小户型；拥有住宅合法面积大于最小户型，照顾20%后，只可选择相邻面积对应的户型；拥有住宅合法面积超过最大户型面积的，可按上述办法选择两套以上的户型。
（三）安置楼房的价格按以下标准结合附件4“楼层调整系数”计算：安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%（含10%）以内的部分，按照安置楼房优惠均价计算；安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%—20%部分优惠均价”计算；安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积20%以上部分，按征收时安置房屋周边区域新建商品房市场平均价格计算(详见附件6)。
（四）对被征收人系孤寡老人或直系供养亲属系下肢残疾、双目失明或年龄超过70岁以上的，本人提出书面申请，由单位或社区申报，经民政、残联审查公示无异议，在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并腾空房屋的，可优先安置在一层。
（五）被征收人符合住房保障条件的，房屋征收部门为被征收人提供安置保障房，面积不低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积。
（六）安置顺序
实行房屋产权调换统一安置的,被征收人按“早搬迁、早选择”的原则进行安置，具体安置顺序根据房屋征收实际情况制定办法进行确定。优先安置一层的被征收人在选择安置楼房位置时，只能选择安置楼房对应车库或储藏室。
（七）产权调换结算
如被征收人安置住宅房屋总价款超过房屋征收补偿费和奖励的总额，其差价款分两次结清。第一次在房屋征收部门和被征收人签订房屋征收补偿安置协议10日内付差价款的70%；第二次在安置住宅房屋交付前将余款全部结清。交款通知送达之日起逾期30日仍不交清安置住宅房屋差价款的，视为自动放弃安置，由房屋征收部门退回原预付款，安置住宅房屋由征收部门另行处理。
如房屋征收补偿费和奖励的总额超过安置住宅房屋总价款，房屋征收部门在被征收人签订房屋征收补偿安置协议并将被征收房屋及其附属物全部搬迁完毕30日内向被征收人支付差价款。
三、被征收房屋合法建筑面积的认定
市政府在作出房屋征收决定前，组织市规划局、房地产交易中心、国土资源局和房屋征收部门等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
四、奖励政策
（一）货币补偿、自行安置奖励
被征收人选择货币补偿并书面承诺自行解决居住问题的，房屋征收部门在被征收人住宅房屋评估总额的基础上，增加15%作为货币补贴予以奖励。
（二）提前搬迁和签订协议奖励
对被征收人实行两次奖励。第一次，被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议的，每户每提前一天奖励600元（最高奖励12000元）；第二次，对在房屋征收公告规定的搬迁期限内全部完成搬迁并结清安置房差价款的，每户每提前一天奖励400元（最高奖励8000元）。
只征收地面附着物未征收合法房屋，在征收公告规定的搬迁期限内，被征收人签订地面附着物征收补偿协议并完成搬迁的，按地面附着物补偿费的5%给予奖励（最高不超过20000元）。
五、法律责任
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市政府依法申请人民法院强制执行。
六、本指导意见仅适用于城市规划区已建成区范围内的房屋征收补偿安置，本指导意见施行前已实施房屋征收的项目，继续沿用原有的规定办理。
关键词:城市;住宅;用途;商业
中图分类号:F293.33 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)05-0088-04
所谓“住宅商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为｡“住宅商用”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关,在我国刚刚开始改革开放的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生,在各种因素综合作用下,“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象｡对于“住宅商用”问题,社会上一直存在争议,有人完全支持“住宅商用”,认为“住宅商用”既能增加业主收入,又能缓解就业难,何乐而不为呢?有人并不完全反对“住宅商用”,认为“住宅商用”只要不影响别人,别人又何必干涉呢?有人则持完全反对“住宅商用”,认为住宅就是居住的,绝对不能变成经营场所｡对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的｡
一、“住宅商用”从法律上看是改变房屋用途
(一)房屋用途的确定
不考虑历史遗留问题,单纯从规范的角度上看,房屋的用途并不是在其建成以后才确定的,而是在其建成之前就已经确定了｡我们认为,城市房屋的用途取决于两个方面:一是土地的用途,二是规划设计的用途｡
土地的用途决定了房屋用途的走向｡房地产开发商建房之前必须拿到地块,而地块的用途在供地时就确定了,而且要求开发商须按照其确定的用途进行开发,不得擅自改变土地用途,国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[1]第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”
规划设计决定了房屋用途的内容｡开发商建设开发之前必须持有《建设工程规划许可证》,为了获得《建设工程规划许可证》,开发商必须按照建设工程规划设计要求制订建筑设计方案,必须制定符合批准建筑设计方案的施工设计图纸,这些规划设计对房屋具体用途作了明确的界定,他们成为《建设工程规划许可证》的有机组成部分,已经批准便不得擅自变更｡如《四川省实施办法》[2]第28条就规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容及附件､附图,不得擅自变更,确需变更的,须经城市规划行政主管部门同意,办理变更手续｡”
(二)不同用途的房屋具有特定的内涵
不同用途的房屋具有特定的内涵?依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》[3]的规定,所谓“住宅”,依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,是指“专供居住的房屋,包括别墅､公寓､职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等｡但不包括住宅楼中作为人防用､不住人的地下室等,也不包括托儿所､病房､疗养院､旅馆等具有专门用途的房屋｡”所谓“商业服务用房”,是指“各类商店､门市部､饮食店､粮油店､菜场､理发店､照相馆､浴室､旅社､招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋｡”“住宅”是专供居住的房屋,而“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,二者是两种完全不同用途的房屋｡
(三)不同用途的房屋所承载的土地价值不同
我国对土地用途有明确的划分,不同用途的土地有不同的使用价值,而且相互之间不可以混同｡依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,国有土地用途有五大类,分别是居住用地,工业用地,教育､科技､文化､卫生､体育用地,商业､旅游､娱乐用地,综合或者其他用地｡“住宅”之下的用地只能是居住用地,“商业服务用房”之下的用地只能是商业用地,居住用地最高使用年限为70年,而商业用地最高使用年限仅为40年,两者单位面积所承载的土地价值是绝对不同的｡
(四)“住宅商用”是改变房屋用途
“住宅商用”从土地管理角度上看是改变土地用途,将“居住用地”改变为“商业用地”;从规划上看是变更《建设工程规划许可证》内容的行为;从房屋的使用功能上看,则是改变房屋用途的行为｡
二、改变房屋用途是否需经审批认可
“住宅商用”是否需要政府有关部门批准,从国家法律行政法规的规定上看,没有对于这一问题的明确回答｡实践中对这一问题有不同的理解:
其一是认为需要批准认可｡为了明确这一点,有的采用地方性法规的形式予以明确,如《广州市城市规划条例》[4]第38条规定:“建设工程经核发建设工程规划许可证后,确需要修改立面､结构设计和变更使用性质､功能布局的,必须报原审批城市规划部门批准｡竣工投入使用的建(构)筑物,未报经城市规划部门批准,不得改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗､封闭阳台､搭建棚盖或在天台上建设建(构)筑物｡”《河南省城市房屋拆迁管理条例》[5]第30条第2款规定:“被拆迁房屋的用途､建筑面积按房屋所有权证的记载为准;房屋所有权证未记载的,房屋用途以建设工程规划批准文件为准,经县级以上人民政府有关部门批准改变房屋用途的,以实际用途为准,建筑面积以房产测量机构实际测量结果为准｡”有的以政府规章的形式规定,如辽宁鞍山市人民政府的《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》[6];有的以政府文件的方式加以肯定,如广东省惠州市人民政府的《惠州市区建筑物改变使用功能的若干规定》[7]､江门市人民政府的《江门市区房屋改变用途补交土地出让金的规定》[8]､厦门市人民政府办公厅的《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》[9]｡
其二是不强调必须审批认可｡如《江苏省城市房屋拆迁管理条例》[10]第18条第(二)项规定:“(被拆迁房屋,笔者注)用途:以房屋所有权证书上标明的用途为准,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准,但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”;《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条明确:“允许科技咨询､软件开发和科技中介等企业,在不影响周边居民生活环境的前提下,利用家庭住宅或租用居民住宅作为经营场所｡”依照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》该项“但书”即“但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,应当参照经营用房评估”的规定,住宅改为非住宅作为经营用房使用的,只要取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,在拆迁时就必须参照经营用房予以评估并补偿,至于当初“住宅商用”是否经过政府有关部门的批准,则不予考虑｡依照《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻落实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》[11]第13条的规定,“住宅商用”是不需要政府部门批准的｡
其三是有过反复,但最后强调必须批准认可｡2004年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》,明确允许企业(或个体工商户)以居民楼中的居住用房屋作为住所(经营场所)从事科技开发､咨询服务､市场调研､企业形象策划､打字､复印､图文设计､动画制作和广告经营活动,也即不强调“住宅商用”必须审批认可;2006年6月,北京市工商行政管理局下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》,明确暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变｡2000年11月,广州市工商行政管理局的《关于企业经营场所登记有关问题的通知》明确规定:“凡没有产权证､建设工程规划许可证､建设工程规划验收合格证的违章建筑､产权证注明为住宅的以及宅基地房,一律不发证”,换言之,如需在住宅里从事经营活动,则必须报经批准将该房屋用途予以改变;但同年12月,广州市工商行政管理局出台的《关于工商登记放宽政策问题》规定:“住宅改作商用的,提供房产证和租赁合同”即可,即不强调“住宅商用”须经审批;2001年2月,广州市规划局的《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》[12]明确规定“住宅商用”须经审批;2005年11月,广州市规划局的《关于贯彻实施的意见》[13]再次重申“住宅商用”须经审批｡
改变房屋用途是否需要政府有关部门批准认可,国家法律行政法规对这一问题虽无明确的规定,但这并不意味着其无须批准认可｡
(一)从土地管理工作角度上看
国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第27条规定:“土地使用权转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当依照本条例第18条的规定办理｡”而该条例第18条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记｡”
在我国,土地及其上的房屋是紧密结合的,土地的用途与房屋的用途是一致的｡“住宅商用”行为,并不单纯是房屋用途的改变,随之而来的是土地用途的改变,而在城市规划区内改变土地用途的,依照国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,不仅需要征得出让人的同意,更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准｡
(二)从规划管理工作角度上看
《中华人民共和国城市规划法》[14]创设了建设用地规划许可证､建设工程规划许可证和选址意见书等“两证一书”制度,其中,建设用地规划许可证中载明了该宗地的用途,也就是说同时明确了该宗地之上房屋的用途,《中华人民共和国城市规划法》虽然没有明确规定“两证一书”所载内容不可擅自改变,但其所载内容的不可擅改性是不言自明的｡其第45条第2款明确授权:“省､自治区､直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法｡”我们看看相关省人大常委会制定的实施办法是如何规定的:
1.《河南省实施办法》[15]第35条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
2.《江苏省实施办法》[16]第21条规定“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
3.《山西省实施办法》[17]第21条第1款规定:“建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更｡确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡”
上述三省人大常委会在制定《中华人民共和国城市规划法》实施办法时,无一例外地明确建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更,确需变更的,必须经城市规划行政主管部门同意,并办理变更手续｡建设用地规划许可证上记载有房屋的用途(或者使用性质),“住宅商用”实质上是变更建设工程规划许可证内容的行为,自然须经城市规划部门的批准｡
(三)从房地产管理上看
《中华人民共和国房地产管理法》[18]第43条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市､县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金｡”“住宅商用”行为,从另一方面上说,就是改变原土地使用权合同约定的土地用途的行为,须经城市规划部门的批准｡
建设部和国家工商行政管理总局1995年的《商品房购销合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第22条明确了房屋的用途,2000年,建设部和国家工商行政管理总局《商品房买卖合同示范文本》取代《商品房购销合同示范文本》,《商品房买卖合同示范文本》第1条明确了地块规划用途,第18条明确了房屋的用途｡商品房买受人“住宅商用”的,属于改变房屋用途,同时也改变了该地块的规划用途,不仅须经出卖人的同意,还须经规划部门的同意｡
(四)从城市房屋拆迁的要求上看
国务院《城市房屋拆迁管理条例》[19]第12条规定,拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(1)新建､扩建､改建房屋;(2)改变房屋和土地用途;(3)租赁房屋｡房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续｡上述规定虽然没有明确表明改变房屋用途须经有关部门批准,但我们完全可以从中推导出这一结论,否则,房屋拆迁管理部门就没有必要就改变房屋用途问题通知相关部门暂停办理相关手续｡
(五)从城市房屋登记的管理上看
建设部在1993年《对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》(建房函字[1993]23号)中明确:“在拆迁中,对于私房非住宅,应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定｡当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋,其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记｡对私有房屋使用性质虽已变更,但没有办理房屋使用性质变更登记的,应首先补办房屋使用性质变更登记手续,补交国家规定的有关税费后,拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同｡”建设部的这一复函非常明确地表明房屋用途的变更必须经过有关部门的批准认可｡
综上所述,尽管法律行政法规没有正面直接明确规定改变房屋用途需要批准认可,但法律行政法规从不同的侧面间接明确了这一点｡
三、不强调“住宅商用”须经批准认可存在的问题
(一)导致国家资产的流失
“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就不需要签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,也不需要补交土地使用权出让金,让本应补交的土地使用权出让金白白流失｡
(二)挑战规划权威
“住宅商用”如果不需要批准,也就是说房屋的用途可以随意变更,规划也就失去了意义,其严肃性与权威更是无从谈起｡
(三)形成不公平竞争
“住宅商用”如果不需要批准,“住宅商用”者就取得了以商业用房作为经营用房的人无法比拟的成本优势,因为取得住宅用房和取得商业用房需要付出的代价绝对是不可相提并论的｡
参考文献:
[1] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,1990年5月19日国务院令第55号,自之日起施行｡
[2] 《四川省实施办法》,1991年5月28日四川省第七届人民代表大会常务委员会第二十三次会
议通过,1995年6月20日四川省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议修正,自公布之日起施行｡
[3] 《房地产统计指标解释(试行)》,建设部2002年3月20日《关于印发的通知》(建住房[2002]
66号)｡
[4] 《广州市城市规划条例》,1996年1月12日广州市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过,从1997年4月1
日起施行｡
[5] 《河南省城市房屋拆迁管理条例》,2002年9月27日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,自2002年
12月1日起施行｡
[6] 《鞍山市住宅用房改变用途暂行规定》,1996年11月21日鞍山市人民政府62号令,本规定自之日起施行｡
[7] 《惠州市区建筑物改变使用功能的若干规定》,1995年8月1日市人民政府以惠府[1995]49号,2002年10月28日修
订,自颁布之日起施行｡
[8] 《江门市区房屋改变用途补交土地出让金的规定》,2006年6月29日江门市人民政府《印发江门市区房屋改变用途补交土
地出让金的规定的通知》(江府[2006]25号)｡
[9] 《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》,2005年10月13日厦门市人民政府办公厅关于印发《厦门市
建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》(厦府办[2005]251号)的通知,自下发之日起执行｡
[10] 《江苏省城市房屋拆迁管理条例》,2002年10月23日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过,自2003
年1月1日起施行｡
[11] 《长春市人民政府办公厅转发关于贯彻落实施大力支持全民创业促进我市经济发展的意见》,2006年1月20日
长春市人民政府办公厅转发关于贯彻实施《公司法》大力支持全民创业促进我市经济发展意见的通知(长府办发[2006]2
号)｡
[12] 《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》,2001年2月6日广州市城市规划局关于印发《广州市住宅建筑改变使用
功能规划处理办法》的通知(穗规法[2001]12号),自2001年2月6日起试行｡
[13] 《关于贯彻实施的意见》,2005年12月1日广州市规划局,自2006年1月1日起施行｡
[14] 《中华人民共和国城市规划法》,1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过,自1990年4
月1日起施行｡
[15] 《河南省实施办法》,1991年12月18日河南省第七届人民代表大会常务委员会第二十五
次会议通过,1999年3月26日河南省第九届人民代表大会常务委员会第八次会议第一次修正,2005年1月14日河南省
第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议第二次修正,自公布之日起施行｡
[16] 《江苏省实施办法》,1990年10月28日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第十七次
会议通过,1997年7月31日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议第一次修正,2003年6月24日江苏
省第十届人民代表大会常务委员会第三次会议第二次修正,2004年8月20日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第
十一次会议第三次修正,自公布之日起施行｡
[17] 《山西省实施办法》,1991年9月19日山西省第七届人民代表大会常务委员会第二十四次
会议通过,1997年12月4日山西省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修改,自公布之日起施行｡
[18] 《中华人民共和国房地产管理法》,1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,自1995年1月
关键词：住宅建筑；防火层数；分析研究
中图分类号：TU198文献标识码： A
房屋建筑住宅有关防火层数的确定是建筑分类设置消防给水系统和消防给水系统配置标准与否的重要根据。然而，由于我国现行的房屋建筑住宅相关规范，对于建筑住宅层数的折算以及顶部跃层计算的规定依然未能达成一致，结果造成房屋建筑住宅消防灭火设施配置以及分类临界层消防定性含有多种不同观点及不确定因素，这无疑增加了消防给水设计的难度系数。所以，有关单位、部门应深入分析各规范中的有关规定，进一步明确房屋建筑住宅层数折算以及顶部跃层计算的基本思路。在此基础上，制定出房屋建筑住宅临界层消防给水设计的详细措施，从而提供房屋建筑住宅消防给水设计一定的根据。
一、折算住宅建筑中间层层数
根据相关规定以及条文解释对住宅建筑层数作出了规定，且要求较为明确。若住宅建筑有一层或一层以上的层高大于3米，我们应根据其实际高度之和对这些层进行除以3的层数折算，若所得余数小于1.5米，多出部分将不必计入层数当中；若余数不小1.5米时，则多出部分按照1层进行计算。同时相关条文还明确规定，住宅建筑中层大于3米的楼层，我们可以按照《住宅建筑规范》来确定防火层数。此外，规范中还提到，若住宅建筑或设有其他功能空间的住宅建筑中国有1层或1层以上的层数大于3米，我们也应根据其实际高度之和对这些层进行除以3的层数折算，在余数低于1.5时，多出部分将不必计入层数当中；若余数不小1.5米时，则多出部分按照1层进行计算。从以上叙述我们可以看出，《住宅建筑规范》和有关规定具有很大的一致性。
现行的高层住宅建筑规范早于《住宅建筑规范》，所以并没有对高层住宅建筑作出明确规定，然而在日后的工作中却明确规定了，高层住宅建筑按照《住宅建筑规范》换算层数。住宅建筑等有关规定虽然在住宅层数折算方面的规定方式有所差异，然而就其原则来看，却具有一致性和统一性，对于临界层消防定性以及相关灭火设施并没有影响。
二、折算住宅建筑底层层数
针对房屋建筑住宅地下室、半地下室顶板面高度大于室外设计地面高度1.5米的建筑底层，其设置高度按照不大于2.2米的敞开空间、储存室进行折算，这与我国住宅建筑的有关规定并不完全一致。根据相关规定，建筑层数计算方式为：住宅地下室、半地下室顶板面高度大于室外设计地面高度1.5米的建筑底层，其设置高度不大于2.2米的敞开空间、储存室，以及住宅屋顶局部设备用房、出屋面楼梯间等，可以不计入住宅层数之内。下面我们将对两个临界层例子进行分析：
1.住宅建筑地下室、半地下室高于地面部分不大于1.5米，且地面架空不大于2.2米，在顶部跃层时，住宅的自然层数为9层，临界层层数为8越9层。根据有关规定，此住宅防火层层数为7层，可不用设置消防系统。
2.住宅建筑地下室、半地下室概予地面部分不大于1.5米，底层架空不大于2.2米，在顶部跃层时，建筑自然层数为11层，临界层数为10越11层。根据相关规定，此住宅的防火层层数为9层。
关于高层住宅建筑的相关条文中并没有明确规定不计层数的要求。我们上面分析的第二种情况，住宅建筑地下室、半地下室高于地面部分不大于1.5米，底层架空不大于2.2米，在顶部跃层时，建筑自然层数为11层，临界层层数我们分析为10越11层，根据规定此住宅的防火层层数为11层。
此外，《建筑住宅规范》中也没有明确规定不计层数的具体要求，然而其《指南》中却提出了类似的不计住宅建筑层数的3种情况，首先是当住宅建筑地下室、半地下室顶板面高出室外设计地面高度不大于1.5米的情况；其次是住宅建筑底部设置高度不大于2.2米的敞开空间、储藏室等；第三是住宅建筑屋顶突出的局部设备用房和出屋面楼梯间等等。
三、折算住宅建筑顶部跃层的层数
针对折算住宅建筑顶部跃层的层数，目前有关规定在此方面并未达成一致。《建筑设计防火规范》中对跃层层数的计算有比较明确的规定。住宅建筑顶部为2层一套的跃层，当计入层数之中，在分析、研究《住宅建筑规范》管理协商组，关于计算层数的相关规定中我们发现，两者标准具有一致性，也就是说，当住宅建筑顶部有2层一套跃层时，其跃层部分将不计入实际层数之中。若顶部高于2层一套跃层时，其层数则应计入住宅建筑层数的总层数当中。然而，在《住宅建筑规范》、《高层民用住宅建筑规范》以及《建筑设计防火规范》中都没有关于以上内容的明确规定，也就是没有对顶部跃层的扣减规定进行认可。其中，《高层民用住宅建筑规范》中的有关材料明确指出，对于住宅建筑层数的计算问题，自身并没有关于“跃层”的概念，如果遇到有复式的楼层，“高规”则认为应该按照《建筑设计防火规范》完成层数计算。此外，由于各类规范对于顶部跃层扣减的具体要求、规定不尽相同，结果导致住宅建筑在分类过程中临界层的确定相对复杂，这也因此严重影响了消防设施的配置以及临界层的定性等相关问题。
结语：
总而言之，随着社会经济的不断发展，人们生活水平也逐渐得到提高。因此对于房屋建筑住宅的要求越来越高，尤其是住宅的防火安全性问题。住宅建筑防火层数的确定，是做好建筑防火工作的关键因素，因此对于这项工作我们一定要予以高度重视。
参考文献：
[1]程宏伟,刘德明.住宅建筑防火层数确定的若干问题[J].福建建筑,2010,（12）:6-8.
[2]韩建平,周小波.住宅建筑防火设计若干问题探析[J].科技资讯,2006,（30）:72.
第二条 济南市拆迁管理办公室（以下简称市拆管办）是市人民政府的拆迁主管部门。
第三条 本市大型市政基础设施工程或市政府确定的应急重点工程，属于政府统一组织拆迁的范围，由市拆管办指定拆迁机构拆迁；其他建设工程，属于委托拆迁的范围，由拆迁人自愿选择拆迁机构委托拆迁。
第四条 根据《办法》第八条的规定，拆迁冻结期已满，又确需拆迁的工程，须重新办理拆迁立项手续。重新立项的工程，其冻结期限不得超过六个月。
第五条 因被拆迁房屋产权纠纷尚未解决而暂安置使用人的房屋，由拆迁机构临时管理，临时管理期间，由拆迁人负责修缮，并按规定收取房租。
第六条 被拆除房屋的土地使用证，由市人民政府于动迁前公告注销；由拆迁机构在与被拆迁人签订补偿、安置协议时，和房屋产权证一并收缴。
第七条 拆迁机构组织拆除房屋，应清理到原室内（地下室除外）地坪；拆除、清运、残缺修复等费用，按以料抵工的原则处理。对以料不能抵工的，由拆迁机构与拆迁人协商解决。
第八条 拆迁工程结束后，市拆管办应会同规划等部门对拆除范围进行验收。对验收合格的核发合格证书。无验收合格证书的，规划部门不予办理新建工程开工手续。
第九条 拆除未超过批准期限的临时建筑不予安置。其临时期限，有批注期限的，按批注期限认定；无批注期限的，按两年期限确认。适当补偿的金额，按合法房屋作价补偿标准的30％－60％计付。
第十条 对拆除房屋实行作价补偿的，由拆迁机构按照《济南市城市建设拆迁房屋作价补偿标准》（附件1）结算。对被拆房屋装饰部分，由拆迁机构或者由拆迁机构聘请专业装饰人员参照装饰工程定额给予适当补偿。
被拆房屋的作价补偿费，拆迁机构应在动迁之日起30日内发放。
第十一条 拆除单位自管、私有房屋，拆迁机构应在拆迁通告规定的搬迁期限前，书面征求产权所有人是否实行产权调换的意见；产权所有人要求产权调换的，应在搬迁期限内提出申请并签订产权调换协议，逾期视为放弃产权调换。
对拆迁机构与被拆迁人达不成协议申请裁决或者因产权纠纷提起诉讼的，不适用上款规定。
第十二条 拆除单位自管、私有房屋，实行产权调换的，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，按《济南市城市建设拆迁房屋产权调换结构差价标准》（附件2）结算。
第十三条 实行产权调换的住宅房屋正常安置面积的计算方法为：新安置的成套住宅房屋，其居住（或使用）面积没有超安的，该套新安房屋的建筑面积全部计为正常安置面积。超过正常安置面积的建筑面积部分，以超过安置的居住（或使用）面积乘以1.2，即为超安的建筑面积。
第十四条 《办法》第二十一条规定的新安住宅房屋的建筑造价为每平方米450元，商品房价就地安置的为每平方米1500元，易地安置的为每平方米1000元，上述价格优惠20－40％，即为建筑造价优惠价和商品房价优惠价。其中就地安置的优惠20％，易地安置的优惠30－40％。
新安住宅房屋一、四层按上款规定计价，二、三层加价5％，五层及其以上递减5％，顶层再多减5％计价。楼梯间应摊面积不计算费用。设电梯的楼房不实行层次价差。
住宅产权调换费用的计算公式为：〔原建筑面积×结构差价＋（正常安置面积－原建筑面积）×建筑造价优惠价＋超安建筑面积×商品房价优惠价〕×（1±楼层系数）。
第十五条 拆除房屋产权调换的价款，应在安置房屋交付使用时结清，拆迁机构应同时向被拆迁人出具产权调换的证明。
被拆迁人在办理房屋产权证时，属住宅房屋的，正常安置面积的部分只交纳房产登记费用；超过正常安置面积的部分，按房屋交易的有关规定交纳费用。属非住宅房屋的，只交纳房产登记费用。
第十六条 《办法》第二十二条第二款规定的房屋使用权补偿费，按居住（或使用）面积每平方米400元计算。
第十七条 《办法》第二十四条规定的商品房价格，由市拆管办会同有关部门根据安置房屋的区域等因素确定。对因结构不合理造成超安的，10平方米以内可按商品房价的30％给予优惠。
第十八条 根据《办法》第二十五条规定，拆迁机构按所拆房屋建筑面积每平方米30元计发一次性职工生活补助费。
第十九条 拆除非标准住宅房屋的面积计算方法为：
（一）平房、阁楼（1）檐高（室内）2米以上按100％计算。
（2）檐高（室内）1.8米以上按80％计算。
（3）檐高（室内）1.4米以上按30％－60％计算。
（4）檐高（室内）1.4米以下不计为居住面积。
（二）地下室（室内地平低于室外地平1.2米以上）
（1）室内高度2米以上按100％计算。
（2）室内高度1.8米以上按80％计算。
（3）室内高度1.6米以上按40％－60％计算。
（4）室内高度1.6米以下不计为居住面积。
第二十条 《办法》第二十八条第二款规定的成套住宅平房，是指门厅、走廊、厨房、厕所等附属设施均在一房内，具备独立使用功能的平房。
第二十一条 被拆除房屋确认为非住宅用房的必须具备以下条件：
（一）合法的产权证件。
（二）与房屋座落位置相符合的营业执照。
（三）拆迁冻结时按非住宅用途使用。
（四）属于公有房屋的按非住宅承租并交纳租金。
确认为商业用房的，除具备上述条件外，还必须具备沿街条件。
第二十二条 《办法》第三十条第二款规定的安置去向，根据规划设计定点图纸以单位建筑为准进行确定。住宅楼之间、住宅与混合住宅楼之间、混合住宅楼之间，就地安置；住宅、混合住宅楼与非住宅建设工程相邻的，前者的范围依其规划定位线为准，向前延四米，向后延八米，向左右各延三米；对纵向分为两种不同使用性质的单体建筑，按其竖线确定就地安置与易地安置范围。
第二十三条 《办法》第三十条第三款规定的就近安置，指在以被拆房屋为中心，半径1.5公里相同等级土地范围以内安置。其中新建小区的工程，应在小区内安置。
第二十四条 对应该易地安置的非住宅使用人和应该就近安置而主动要求易地安置的非住宅使用人，分别按被拆房屋建筑面积增加30％和60％安置。增加的安置面积要求产权调换的，按建筑面积每平方米450元交纳房屋产权调换费。
第二十五条 拆除非住宅房屋，使用人要求用住宅房屋给予安置的，经拆迁机构同意，按被拆房屋建筑面积增加1倍安置。属租赁的非住宅房屋要求安置住宅的，还须经房屋产权人同意并出具证明。
第二十六条 对拆除非住宅使用人的安置，由拆迁机构按照拆迁人提供安置房源的情况，考虑被拆房屋的位置、用途、经济效益等因素，酌情安排楼层和具体位置。安置房屋为多层的，原则上按用途划分，三层以下安排营业、生产，四层以上安排其他。
第二十七条 住宅解困户以市解困机构出具的证明文件确认。易地安置的，其超安面积的计算方法为：用解困安置标准面积减去原合法面积和易地安置所相应增加的面积。
第二十八条 根据《办法》第三十二条第二、三项的规定，易地安置从区位差迁入区位好或者区位相同的，不增加面积。对易地安置和主动要求易地安置所应增加的安置面积系数，由市拆管办根据本市拆除房屋区域和安置房屋区域的情况确定。
第二十九条 对易地安置又在规定期限内完成搬迁的使用人，依据应增加的安置面积给予易地安置补助费；一次性到位安置的每平方米300元，过渡安置的每平方米400元。
第三十条 《办法》第三十四条第一款超面积安置费的标准为：住宅房屋按居住（或使用）面积，新开发区每平方米300元，旧城改建区每平方米400元计算。住宅超安费的层次差价按产权调换层次差价系数执行。非住宅房屋按建筑面积，新开发区每平方米600元，旧城改建区每平方米1600元计算。非住宅超安费不实行层次差价。
单位自有、私有房屋实行产权调换的，其超安面积部分不缴纳超安费。
第三十一条 根据《办法》第三十四条第二款规定，使用人不要和少要安置房屋的，按被拆住宅房屋居住（或使用）面积每平方米600元，非住宅房屋建筑面积每平方米1000元计发补偿费。属于租赁房屋的，使用人不要或少要安置房屋时，须经房屋产权所有人同意并出具证明。
不要或少要因易地安置增加的系数面积的，按上款规定的标准计发补偿费。
第三十二条 根据《办法》第三十五条规定，拆迁人提供的成套住宅房屋，其内部结构的具体要求为：
（一）一室房必须设厅，房间不得少于12平方米，门厅不得少于6平方米。
（二）厨房不少于5平方米，厕所不少于2平方米。
（三）除结构不允许外，二室厅以上套房应设双阳台。
（四）安装纱门纱窗。
本细则公布后新开工建设的拆迁安置房屋必须符合上述设计要求；对拆迁人提供的已经建设竣工的成套住宅房屋，其配套附属面积不足12平方米的部分，应从居住面积中补足。
安置房屋的居室和门厅面积（减3平方米）为居住面积；门厅面积中的3平方米、厨房、厕所、内走廊、独立壁橱和阳台（一半）为配套使用面积。
第三十三条 非住宅房屋的过渡安置期限，根据建设工程的合理工期确定。因大型市政基础设施工程建设引起二次拆迁后进行安置的，其合理工期不得超过30个月；其他工程的合理工期不得超过24个月。
第三十四条 被拆迁人的搬迁时限：生产用房为10天，其他用房为7天。在限期内完成搬迁的，由拆迁机构按下列标准计发搬迁补助费：
（一）住宅按被拆房屋居住（或使用）面积计发，12平方米以内的60元，超过12平方米的部分按每平方米3元；
（二）非住宅按被拆迁房屋建筑面积，营业、生产用房每平方米22元（含设备拆迁，安装费用），其它用房每平方米15元。
第三十五条 被拆房屋使用人自行解决过渡安置房屋的，过渡期限内，由拆迁机构每月按其搬迁补助费的等同金额，向过渡用房提供人计发过渡安置补助费。
由拆迁人或拆迁机构提供过渡安置房屋的，在过渡期限内不发过渡安置补助费，使用人还需交纳房租和水、电费。
因拆迁人的责任造成使用人不能在拆迁协议规定的过渡期限内迁入到位安置房屋的，由拆迁机构对使用人或为其解决过渡安置房屋的所在单位，按六个月以内加一倍，超过六个月加1.5倍计发过渡安置补助费。
使用人在完成到位搬迁的同时，应将过渡安置房屋完整无损的交还原房主。
第三十六条 使用人在规定期限内提前完成搬迁的，由拆迁机构根据提前天数，每天按搬迁补助费的等同金额计发搬迁奖励费。
第三十七条 拆除被拆迁人自费安装的管道煤气和有线电视设施，新安置房不具备的，按拆迁时的安装费用标准给予补偿；因拆迁引起使用人电话迁移的，按迁移费实际发生的金额给予补偿。
第三十八条 使用人参加拆迁会议，按实际天数计算，搬迁时给予两天假期，由拆迁机构出具证明按公假处理，不影响评比和奖励。
第三十九条 拆迁人应按下列规定缴纳委托拆迁费和管理费：
（一）一次到位安置的，委托拆迁费按应拆建筑物面积每平方米14元缴纳，拆迁管理费按房屋拆迁补偿、安置费用的0.5％缴纳；
（二）先行过渡安置，然后再行到位安置的，按上述标准增加50％缴纳。
第四十条 本细则规定的各项拆迁费用标准，今后可由市拆管办会同物价部门根据实际情况每二至三年进行一次调整，报市人民政府批准后公布执行。
第四十一条 国有土地与集体所有土地交叉地段的拆迁，按本市现行拆迁法规执行。其中，拆除农业户自住房屋和农村集体所有房屋，按规定划定宅基地重建的，拆迁机构按规定对被拆房屋作价补偿，并按原房屋建筑面积每平方米200元计发建房补助费。无条件解决宅基地的，按照私有、单位自有房屋的安置、补偿办法办理。
第四十二条 《办法》第四十八条所称本办法施行前发生的城市建设拆迁工程，是指截止至一九九五年六月十六日，拆迁通告规定的搬迁期限已经结束的拆迁工程。
第四十三条 各县（市）在国有土地上因建设需要进行拆迁的，可参照本《细则》规定的标准执行，也可根据本县（市）实际情况制定具体的拆迁安置和补偿标准，报市拆管办审核、同意后执行。
第四十四条 本细则具体应用中的问题，由济南市拆迁管理办公室负责解释。
第四十五条 本细则自公布之日起执行。济政发〔1991〕44号文件《关于贯彻执行〈济南市城市建设拆迁管理办法〉若干问题的通知》、济政发〔1993〕39号文件《关于调整济南市城市建设拆迁有关标准的通知》、济政办发〔1984〕7号文件《济南市国家建设拆迁房屋估价试行标准》和济政办发〔1984〕120号文件《济南市国家建设拆迁房屋估价试行标准的补充规定》同时废止。
（四）使用说明
一、拆除房屋的结构类别和等级应根据墙身、地面、屋面、顶棚等结构内容及工程的质量和设备的齐全程度确定。房屋结构中的非承重墙（含门窗）和应具备的水、电、厕设施已包括在标准单价内，不另行计价。
二、拆除非标准房屋按下列规定办理：
（一）两面借墙或檐高在2.4m以下的房屋，应降级套用标准。
（二）檐高在4m以上大跨度砖混平房，套用砖混一级房屋标准。
（三）檐高3.6m以上大跨度砖木平房和结构内容明显高于砖木二级的房屋，可套用砖混二级标准。
（四）地下室（或半地下室）室内高于2m的，按标准定级；室内低于2m的，按规定标准单价的80％执行；室内低于1.7m的，按规定标准单价的40％－60％执行（均包括楼梯土方在内）。
（五）砖木简易二层楼房和平房的阁楼以及坡房，凡室内檐高在1.8m以下的，分别按其标准单价的40％－60％执行。
（六）对钢混楼房和特殊的建筑物、构筑物，根据被拆物的实际状况酌情定价。
三、建造使用年限和维修保养状况的折旧规定。
（一）建造使用年限：
（1）建造使用年限超过四十五年的房屋不得高于五成。
（2）建造使用年限超过三十年的房屋不得高于六成。
（3）建造使用年限超过二十年的房屋不得高于七成。
（4）建造使用年限超过十年的房屋不得高于八成。
（5）建造使用年限超过五年的房屋不得高于九成。
（6）五年以内的房屋，根据实际情况确定。
（7）简易结构的房屋，按照上述年限折旧后再降低一成。
（8）按建造使用年限，在上述两项之间的，可以增减半成。
（二）维修保养状况：
（1）维修保养状况明显好的或明显差的房屋，分别提高或降低半成。
（2）房屋屋面由小瓦更换成大瓦的，可提高半成。
（3）房屋翻新两面以上墙身的，可提高一成。
四、房屋补偿费计算公式为：
房屋补偿费＝建筑面积（平方米）×单价×折旧率建筑面积以窗台或腰线砖以上，正墙水平方向的尺寸为准。
五、房屋装饰部分的补偿规定：
（一）房屋的装饰补偿，按装饰工程定额折旧作价。装饰定额包括不了的项目，可按该项目基本材料的市场价格80％计价。
（二）对耐用材料的装饰折旧，原则上每二年折一成，其他材料的装饰，每年折一成。对用工用料低于装饰工程标准的，再降低一成折旧。超过折旧年限的和可迁移的装饰不予补偿，由被拆迁人自行拆除。
六、拆除院内附属设施按以下规定办理：
（一）拆除各种附属物，按照附属物标准计价补偿，附属物项目中没有的，可根据实物酌情评定。
（二）附属建筑中的大门楼等房屋，建筑质量相当于正式房屋的，按正式房屋标准计价，简易棚房、厨房、厕所等，按简易结构标准价格的60％计价。
（三）院内的假山、石桌、石凳、观赏花木、饲养禽兽的舍窝和失去使用价值的地面甬路、水井、电灯及防空洞、污水道、渗井、污水池、便坑等不予补偿，被拆迁人可自行拆除。
（四）附属物中的房屋、院墙、棚子、地面、水井按房屋折旧规定办理，其他附属物不实行折旧，按标准单价计价补偿。
（五）树木补偿按附表单价酌情评估补偿。对不能出产果品和不能出材的树木应降低单价，其幅度在50％以内。对既出产果品又能出材的树木，按其补偿价值最高的计价。对需迁移的树木发放迁移补助费，不予补偿。树木的胸径从距地面1.5m处计算。
备注：
1.表中的单价是指被拆房屋与新建安置房屋在实行产权调换时应交的结构差价。
2.表中结算差价标准栏中一、二、三分别表示被拆房屋的一、二、三级。
附件1：
济南市城市建设拆迁房屋作价补偿标准
（一）拆除房屋作价补偿价格表
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜ ｜单 价｜
｜类 别｜级别｜ 主 要 内 容 ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜元／m2｜
｜－－－｜－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜
｜ ｜一 ｜1．砖墙承重为主，底层或局部混凝 ｜ 450｜
｜ ｜ ｜土框架结构，混凝土梁柱。双层玻 ｜ ｜
｜ ｜ ｜璃门窗（一玻一纱）或铝合金、钢 ｜ ｜
关键词：被动式住宅；设计标准；采暖能耗；技术措施
秦皇岛在水一方小区位于河北省的北部，背靠燕山山脉，面向蔚蓝的大海，这里是北方的寒冷地区，临近秦皇岛山海关就是东北地界。寒冷的冬季到来了，北方进入采暖期，这时候你会不会想到秦皇岛在水一方小区还有不需要采暖就可以温暖过冬的楼房？在这里，我要带你一起体验一下在水一方的被动式住宅。本文将借助数据，为大家介绍相关事例。
什么是被动式住宅呢？概括的说被动房屋的名称是由德文PASSIVHAUS翻译而来。被动房屋极大地提高建筑保温隔热性和气密性，不再主动向外需求能源，室内人们生活中所产生的热量（如电器、灯具、烹饪、洗涤等）及太阳向室内传递的热量就可基本满足冬季室内温度，并通过热（冷）回收装置将室内废气中的热（冷）量回收，从而显著地降低能源需求，实现室内舒适的居住环境，是能量效益最佳房屋。利用自然的力量实现舒适温度环境的“被动式住宅”越来越受到关注。即使在冬夜也能保暖等，许多颇具挑战性的尝试正在展开。随着测量设备及评估软件的进步，如今已经可以定量掌握效果，高精度设计被动式住宅的条件已经具备。
被动式住宅看上去设计难度似乎比较大。不过，如果正确掌握进行设计时的基本思路，便可实现舒适的温度环境。
1984年被动式住宅设计建设的先驱者之一、神户艺术工科大学教授小玉 一郎，他设计建筑了私宅“筑波之家”，并因此而备受关注。该住宅在设计上，白天充分利用阳光进行蓄热，夜间利用通风进行蓄冷等，不用依靠机械设备进行制冷及供暖。
自那之后已经过了28年时间。小玉教授强调道：“现在的设计基本思路与当时完全相同。不过，建筑材料的隔热性能已经明显提高，温热环境测量设备及预测工具也有了很大进步。如果能够充分利用这些优势，应该能够实现精度更高的设计。”
1 被动房屋主要设计标准（与65%设计标准比较）
注：秦皇岛气象资料：采暖室外计算温度-8.2℃，冬季空调室外计算温度-10.7℃；夏季空调室外计算温度30.2℃，相对湿度47%-80%。
2 被动房屋与65%房屋采暖能耗比较
3 如何达到这些技术指标设计
首先，被动房屋围护结构保温隔热措施：
260厚的聚苯板如同厚厚的棉衣穿在建筑的屋面外墙等外侧，被动房专用保温外窗窗框：维卡82系列塑钢节能型材；玻璃：①钢化中空玻璃（5+16Ar+5+12Ar+5）mm；②钢化LOW-E中空真空玻璃（5+15A+5+0.15V+5）mm，传热系数：K=0.9W/（m2.k）；被动房专用保温密封入户门：传热系数：K=0.8-1.0W/（m2.k）。
其次。被动房屋防热桥措施：种植露台的楼板与主体结构断开；种植露台楼板靠挑梁支撑；设备电气管线传外墙或者屋面也都有精细的处理：设备电气管线穿屋顶穿外墙部位做法上都加上了厚厚的聚苯板，不让寒气有丝毫的机会进入建筑内部。
再有，被动房屋围护结构气密性：专业密封胶封堵抗裂网斜铺抗裂砂浆填满。
最次，被动房屋冷热水风一体化系统：新风换气热回收系统。
被动房屋新风换气热回收率大于75%，损失的25%热量由建筑内（太阳辐射热、电气、人体散热）自身产生的热量大部分都能满足。在不能满足室内温度的情况下，空气源热泵会自动启动补充热量。
被动房屋空气系统专用机
外形尺寸：
室内机：903*660*1800
室外机：900*397*547
制冷量：2718 W
输入功率：1053.1 W
制热量：3380 W
输入功率：1008 W
风机功率：90W
整机能效比（COP）2.8；制热+热回收能效比（COP）5.5；热回收率大于75%。
在冬季-10°C环境下，制热能效比（COP）最小为2.4（相当于一次能耗为0.8）；夏季利用制冷余热可制热水（水箱容积：150L）。与传统供暖方式相比，该系统节能潜力巨大。
4 被动房屋节能效果
按秦皇岛地区五个月采暖期计算，被动式房屋总建筑面积27076m2，与节能65%传统供热方式比较的节能效果如下：
节约标煤321吨/年；减少二氧化碳排放866.7吨/年；节约采暖费约45.3万元/年。
通过在水一方被动式住房设计摸索，我们得到了被动式房屋重要原则：
（1）外墙极好的保温措施；（2）体积紧凑，良好的A/V比；（3）无热桥设计；（4）极佳的气密性；（5）高效的热回收；（6）节电的楼宇设备；（7）冬季极大的利用太阳能。
关键词：住宅；地域化；智能化；人性化；生态化；经济型
中图分类号：J59 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2013）05-0051-01
一、现代住宅的类型
1、按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
2、按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
3、按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
4、按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。
5、按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等定居是存在的基本特征。
二、现代住宅的研究方向
当代住宅设计要考虑住宅的合理性、舒适性及文脉性。一般从以下几个方面研究：住宅的风水学、住宅的社会学研究、住宅的行为学研究、住宅的心理学研究、建筑人类学研究、住宅经济学研究、建筑美学研究及建筑生态学研究等。
1、住宅的风水学研究。风水学最初是作为帝王的御用术，应用于指导城邑、宫殿、陵址等的修建活动之中，多有封建思想的束缚。而现代的风水学实质是在心理学、物理环境等科学研究基础上发展的传统文化的研究方向。现代风水学从房屋的结构、住宅所处的环境、住房的装修、家具的摆设等各方面进行研究，其本质是对人心理和生理行为的考虑的综合研究。
2、住宅的经济学研究。研究住宅再生产过程中的经济关系和经济活动发展规律的科学。主要以住宅的建造、分配、交换、消费及消费使用过程中所追加的维修、管理的经济活动为研究领域。
3、住宅社会学研究。住宅社会学是研究住宅与社会中的人口、家庭、环境、经济发展、公共服务等因素相互关系的社会学分支学科。住宅社会学主要研究：（1）住宅建设同社会、经济因素的关系，住宅在国民经济和社会发展中的地位和作用；（2）城市住宅的社会环境及住宅的规划和管理；（3）不同居住对象（青年和学生、老年、伤残者、复婚家庭等）对住宅的不同需求；（4）居民的人际交往和邻里关系，以及住宅造成的社会隔离问题；（5）住宅政策和居住法；（6）住宅建设的规模和发展趋势的预测。
三、现代住宅的设计发展趋势
1、文化——新的生活方式决定新的房屋设计形式。
2、经济——富裕和穷的人口增加要求与其身份等同的独特建筑。
3、新的建筑和新材料、新技术的出现——允许我们设计、建造更大、更好、更独一无二的房屋。
4、技术革新——新技术（汽车，HVAC——采暖、通风和空调）使我们的生活更加化，尤其数字化技术的出现。
5、人口变化——单身和老年人口的增多，要求越来越灵活的房屋建筑形式：无障碍住宅。
关键词：空置率、空置率统计指标体系、空置率调查方法
一、背景
最近，关于房屋空置率的讨论沸沸扬扬。主要缘起两个数字，一个是有传闻说全国有6540万套空置房，另一个是国家统计局公布的2010年6月末，全国商品房待售面积为1．9亿平方米。
按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
二、调查方法：
一定程度的空置房是正常的，但超过一定额度的空置房就会造成社会财富的极大浪费，因此，对于空置率的掌握，有利于政府房地产政策的制定和社会财富的再分配。那么如何调查空置房呢？
美国的作法：美国统计署自1965年开始统计住宅空置率，按自有房和租赁房分开统计，每季度会及时。
美国统计署对空置住房的定义很简单：在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。
我们可以采取哪些方法调查空置房？
1、对房地产商的空置房，可以直接利用建设部门的管理系统。
2、对于已经进入市场的空置房，又如何统计呢？
方法1：入户调查。
由于涉及财产等敏感问题，入户调查可能存在数据低估的问题，由城调队入户调查的城镇居民收入就饱受诟病。南开大学研究人员表示，可以通过一定的统计方法避免这一情况，先对调查对象进行一般性调查，然后再对部分调查对象做深入调查，用一些办法让调查对象只能说真话。将两次数据的差别折成系数，应用到以后的调查中。
有消息称，这次人口普查中就有关于房屋调查的内容。如果这样，准确的房屋空置率数据的获取，可能有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。
方法2：由物业公司配合调查。
这也是通常所说的按照水电表的数量来判断房屋是否空置。但若以水电表为标准，又催生了一个新的职业：就是让中介每日开水开电。这样统计出来的数据又是失真的。
方法3：亮灯率。
就规定在一定时间的无灯房就是空置房。这种方法也不准确。有人就用节能灯一直亮着。
方法4：抽样调查。
建立合理的、科学的样本，并对样本进行修正。建立一个数据统计模型。这样得出的数据相对就比较准确。
房地产空置率的统计是摆在我们面前的难题，但也是一个不得不解的难题，它不会比歌德巴赫猜想难吧。只要我们有决心，有信心，这个难题就迎刃而解了。
三、空置率的计算：
我国如何建立空置率指标？应当参考海外学者的研究成果，参考海外政府机构的空置率算法，结合我国需要建立空置率指标体系。
1．海外空置率的计算
（1）中国台湾
空置住宅（Vacant house）的定义：根据在台湾户口及住宅普查定义：空置住宅系指可供一户或多户家庭居住之家宅，在普查标准时刻无人居住者而言。
空置率（Vacant rate）的计算方法：于住宅存量总数中，部份住宅因无人居住，空间而成为空屋，将空屋数除除以总住宅存量，即称之为空置率。
（2）中国香港
一些业主正在寻找合适买家的空置单位、已出售或转售但仍未入住的单位、或是待租单位等，都会被计算在空置单位数字内。总体空置率等于所有房屋空置量与全部房屋存量之比。
（3）美国
空置房的定义：在调查时，没有人居住的房屋，视为空置，除非其拥有者只是偶尔不在。
出租住宅空置率（Rental Vacancy Rate）= 整年空置的待出租单元数÷（承租人已入住单元数+ 已出租但尚未入住单元数+待出租空置单元数）
自有住宅空置率（Homeowner Vacancy Rate）= 整年空置的待出售单元数÷（自住住宅单元数+ 已售出但尚未入住单元数+ 待出售空置单元数）
此外，新加坡、日本的空置率统计口径和计算方法与美国类似，差别不大。
总之，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定存在一些差异,但其定义中的共性是针对存量市场上可供使用但未投入使用的部分房屋,并采用“套”作为空置量的统计单位,以便于将住宅单元数量和家庭数量进行比较。对空置率的计算方法则基本一致,即按空置房屋占全部存量房屋的比重来计算。
2．中国空置率统计指标体系如何建设？
我国住宅市场经过多年的发展，已初步形成了自身的特点，与很多发达国家或地区存量已近饱和、增量发展缓慢的现状有着很大的不同。
通过以上海外各地区的空置率计算情况以及海外学者的研究成果，结合当前中国情况，可以设置以下空置率指标：
（1）总体空置率
空置住宅的定义：凡是低效率利用的住宅（包括那些空闲的无人居住的住宅），都可以视为空置住宅。
总体空置率：在住宅存量总数中，部分住宅因无人居住、空闲而成为空置住宅，将空置住宅数除以总住宅存量，即称之为总体空置住宅率。
（2）新建住宅空置率
新建住宅空置率=新建住宅空置数÷新建住宅数
四、控制房屋高空置率的措施：
过热的房地产市场，过高的房屋空置率不仅导致整个社会资源错配、价格扭曲、财富浪费，而且也改变了国人的基本价值观及行为方式，让国家金融风险进一步放大，经济结构无法调整及最终导致整个社会的不稳定。
那应该采取什么措施降低房屋的空置率，可以借鉴国外经验。
其实，空置率概念在西方国家由来已久，已成为楼市调控的重要依据。在欧美国家，空置房被定义为没有投入使用，尚处于待出租或出售状态的房屋。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率；并进一步依据诸如居住、办公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式细分空置率。与此同时，西方国家对空置房均有严格的控制举措。例如在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋闲置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。在法国部分城市，在房屋闲置第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。在丹麦，政府部门早在50多年前就开始对闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。
同时我们也可以采取以下手段进行控制：
1、征收房产税
2010年8月7日，著名经济学家樊纲在京发表演讲时表示，之所以出现一批空置房，是因为中国没有征收房产税。“世界上有两个国家没有征收房产税，
结果出现一批空置房。”他所指的这两个国家分别是澳大利亚和中国。
樊纲表示，中国房地产市场要实现长期稳定发展，应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度，需求方最大的制度缺陷是没有房产税。其次从供给来看，应该提高土地利用率、提高土地容积率。总而言之，无论是房地产开发结构不合理、投资者炒房还是没有征收空置房税，都已经不能不引起政
府的重视了。
2、征收空置税
商品房长期闲置，是对社会资源的巨大浪费，并使不可再生的国有土地资源被少部分人滥用于牟取暴利，使地产成为少数人向一般社会公众赚取超额利润的
手段，所以应该适当征收空置税 。
3、降低出租税的征收，提倡租房生活
4、国家要加快廉租房和经济适用房的建设
其实现在为什么说房价高，其实就是供求关系在决定，所以我们想要把房价降下来和防止高空置率的办法就是改变供求关系，那么这就要政府大力加快廉租房建设和经济适用房的建设。
