关键词：企业 利润 税务管理
对于现在的房地产经济来讲，其税务是其经济支出的重中之重，税务和企业利润的关系密不可分，对于房地产企业的经营管理来讲，如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的，目前，房地产行业的竞争愈演愈烈，丰厚的利润对于房地产来讲，即将成为过去式，在这样的形式之下，必须加强对税务管理的重视，将税务管理工作做好了，就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担，加大房地产的利润。
一、企业税务管理的基本概念
企业税务管理是企业在法律允许的范围内，按照本身的具体经营现象和经营目的，为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本，而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。
二、目前房地产企业税务管理的现状
（一）对于税务管理不够重视
在严格的税务制度下，在税务方面仍然存在着很多问题，其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致，偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区，因此在愈演愈烈的房地产竞争中，势必会对自身的竞争造成影响，减少利润的收入，同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。
（二）相关部门对于财务的监管不够
在利润相对暴利的房地产企业，其中的从业人员，并不是每个人都很专业，甚至部分企业为了获得更大的利润，就偷税、漏水，给财务的征收工作带来了很大的困难，因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。
三、房地产企业税务管理中的风险防控
（一）确定防控重点
在进行房地产企业税务管理的过程中，应该加强工作的效率，保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作，它需要长期的管理，管理过程复杂、工作量巨大，因此在进行管理的过程中，房地产企业不仅需要了解各项税务政策，还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理，同时还应该增加税务管理者的能力，保证税务管理工作的运行。
（二）建立动态的基础信息系统
现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛，信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以，房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务，就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统，这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算，税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。
（三）加强税务工作者的专业素养
对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求，时不时的对其进行培训，增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识；再者就是，从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上，为减少税务管理的分析做出贡献。
（四）保证做好和单位外面的联系工作
我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方，它主要就是要做好监督管理的工作，同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识，还能够从他们的手中获得最新的消息，以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的，所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象，房地产的公司就要及时的与部门进行沟通，不能错过最近更改的信息，学习最新的知识，必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很敏感的地方要积极主动地找相关部门进行沟通，以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候，还要与中介进行交流和沟通，运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险，涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时，可以和中介进行沟通，请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面，来积极的提高我们自身的素质和水平，必要的时候可以请中介对单位自身进行核查，最大可能的减少税务造成的风险问题。
四、结束语
目前，中国在进行第三次税制改革，尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革，但是全球化的经济和中国经济的发展，提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善，仍与成熟的现代税制有一定的距离；另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点，需要税收制度的创新。因此，积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。
参考文献：
[1]张月玲，洪慧林.我国煤炭企业资源税改革探析[A].中国会计学会教育分会.中国会计学会2011学术年会论文集[C].中国会计学会教育分会：，2011：6
1 部分房地产企业税务风险控制模式
以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。
1.1 风控模式一
中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。
1.2 风控模式二
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。
2 房地产企业税务风险管理
我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。
根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。
房地产税务风险管理的不良表现：
2.1 内部控制缺失或风险管理不健全
房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。
2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异
国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。
3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立
企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。
3.1 外部风控模式的建立
国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。
3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题
①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。
②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。
③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。
④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。
⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。
⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。
⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高
①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。
②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。
③以假发票虚列成本。
④多结转成本等。
3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题
①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。
②税法不允许列支的项目。
例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。
企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。
税务稽查：应纳所得税262.5万元。
3.2 内部风控模式的建立
3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节
3.2.2 涉及主要税种
分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。
3.2.3 房地产项目投入大工期长
有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。
3.2.4 税务风险控制模式的建立
通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。
企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。
4 结束语
税务稽查、管理对策
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况
根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。
4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用
1、利息支出问题。
（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。
（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。
(三)数据间的逻辑关系分析法
掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。
如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。
(四)整体测算法
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。
从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：
（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。
(五)实地核实法
针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。
(六)帐内检查与外调相结合法
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。
(七)对往来帐户的检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。
四、关于对房地产行业税务检查的几点建议
针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性
(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。
(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。
(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。
五、关于房地产业税收征管方面的几点建议
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。
一、应纳税额的计算
企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应准予扣除的成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产（已结转为当期销售收入房产）已预征的所得税额+当期预征所得税（未结转为当期销售收入房产已预征的所得税）
二、销售收入的确认
（一）企业应以工程项目合格验收之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日，或者首笔房地产销售收入实现之日较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
（二）房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
1.采取一次全额收取房款的，具备下列条件之一的，确认销售收入实现。
（1）以房产使用权交付买方之日；
（2）开具发票之日；
（3）取得索取价款凭据（或权利）之日；
（4）实际收讫价款之日。
2.采取分期付款或预收款方式销售的，以合同约定的付款时间确认销售收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认销售收入的实现。付款方延期付款的，以合同约定的付款时间确认销售收入的实现。
3.采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
4.采取银行提供按揭贷款方式销售的，其首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余额在银行按揭贷款办理转账之日，确认销售收入的实现。
5.采取委托方式销售的，应按以下原则确认销售收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售的，应按实际销售额于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售的，应按合同或协议规定的价格于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。
（3）采取包销方式委托境内企业销售的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认销售收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认销售收入的实现。包销方延期付款的，应按包销合同或协议约定的付款日确认销售收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。
委托方和受托方应按月或按季为结算期，定期结算已销售房地产清单。已销售房地产清单应载明售出房地产的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（三）企业采取预售方式销售房地产取得的预收款，应按预计利润率计算预计应纳税所得额，并按季预征企业所得税，待该项房地产销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税额，并相应计算应退补税额。
三、成本和费用的扣除
（一）企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。
（二）企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、建造成本和销售成本的界限。期间费用和销售成本可以按规定在当期直接扣除。期间费用包括营业费用、管理费用、财务费用。销售成本是指已实现销售的房地产成本。
企业应根据当期销售面积以及可售面积单位工程成本，确定当期房地产销售成本。企业可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
可售总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为直接开发建设工程而发生的其他间接费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
（三）企业为开发产品而发生的建筑安装工程费由于各种原因不能及时结算的，可以按中标价格、工程合同造价或预算成本（孰低原则）与实际支付的建筑安装工程费之间的差额预提，并归集、分配到相关的成本核算对象。
（四）企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行结算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。售后发生的配套设施费预提比例，按本期结转销售收入的相应面积与公共配套设施的受益面积进行分摊。公共配套设施受益面积是指因开发房地产产品而建造的公共配套设施的受益对象的面积。当期可预提的公共设施配套费计算公式为：
当期可预提的公共设施配套费＝施工合同金额或公共配套实施施工预算金额×本期结转销售收入的面积÷总受益面积
公式中“施工合同金额或公共配套实施施工预算金额”按从低原则计算，企业须将施工合同、配套实施施工预算提交主管税务机关审核。
企业售后继续发生的其他应直接计入工程成本对象的费用，可经主管税务机关审核同意后进行预提。
（五）企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，应以其实际发生的费用配比计入开发成本。如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（六）企业将开发的房地产以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
（七）境外企业与企业签订房地产包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房地产转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指：境外企业与企业签订房地产包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房地产时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发〔1999〕242号）的规定执行。
（八）凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
四、特别管理事项
（一）房地产企业发生下列行为后，应在年度所得税申报时（次年4月底前）向主管税务机关作出专项说明。
1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2.将开发产品转作经营性资产；
3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4.以开发产品抵偿债务；
5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
6.将开发产品无偿借出使用
（二）主管税务机关根据相关税收法律法规，以房地产所有权或使用权转移，或者实际取得利益权利确认收入的实现。
（三）主管税务机关对上述行为确认收入的方法和顺序是：
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定收入额；
2.参照同类开发产品市场公允价值确定收入额；
3.按成本利润率确定收入额。房地产成本利润率不得低于15%（含15%）。
五、企业在年度终了后4个月内，应向主管税务机关报送以下资料：
（一）经中介机构审核后的《涉外房地产企业基本情况表》及其附表（见附件1、2、3、4、5）；
（二）工程竣工验收报告；
（三）纳税年度会计报表及中介机构的审计报告；
（四）项目立项书；
（五）联建及房屋分配协议；
一、房地产行业税收征管存在的问题
房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它具有广泛的产业关联性，可以带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。目前，在房地产行业税收征管工作中，主要存在以下问题：
(一)社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。
由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍；其次是有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设，设置“帐外帐”，开具虚假、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。
(二)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。
目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，其中“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。因此，相对于房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。但由于房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往是只将帐记在心中，根本不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中，由于一些销售行为的不确定因素，如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
(三)税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。
由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算征收等，而土地增值税则由于提供税款不多，计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞。四是控管力度不强。主要表现在：其一，施工企业结算不开具建安，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收。其三，房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。
(四)税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。
房地产企业领取后，大肆开具“鸳鸯票”，恶意偷逃国家税收。管理的缺位，税务部门对违章行为的处罚不力，极大地影响了房地产及相关税收的管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂，事后监督检查，追缴税款相当困难。目前，产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
(五)部门配合缺乏合力，激励制约手段欠缺。
税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
(六)税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。
一方面费大于税现象极为严重，房地产开发企业所要缴纳的各种费用近30项(不包括取得土地价款和施工成本)，内资房地产开发企业费用支出高达投资额的25%左右(不含税收支出)，外商投资房地产开发企业的费用约占投资额的20%，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，扰乱了正常的生产经营秩序，又大大弱化了税收的调控能力。另一方面，现行的房地产开发企业的税收种类繁杂、结构松散、税负偏高且存在重复课税问题，这些因素都从一定程度上影响了房地产行业的健康发展。
二、对房地产行业税收实施一体化管理的建议
针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，实施一体化管理。
(一)强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。
要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。譬如利用强大的新闻媒体网络开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，启动相关税收政策语音热线、广播，印制宣传手册，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。
(二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。
具体来讲，从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作。如帮助企业理解认识国家有关房地产业的税收政策；帮助企业建立完整的财务核算体系；帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是完善“以票控税、栋号管理”办法，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、建安和房地产营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控。三是加强管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税管理，定期检查房地产企业使用情况，核对的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的，严格进行处罚。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。
(三)加强联合控管力度，建立健全协税护税网络。
房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。
首先，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。如征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。
其次，以契税征管为契机，全面掌握税源信息。实施一体化管理，主要是以契税征管为把手，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。
第三，要利用现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县(市、区)为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。又如，利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。
(四)简化办税工作程序，提高征收工作效率。
税务部门应根据实际情况，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。首先，要本着“就近”和“方便纳税人”的原则，采取与土地、房管、银行等联合办公的方式，真正方便纳税人，降低纳税人的税外成本负担。其次，全面推行“一窗式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所财产转让销售。有条件的地方，争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率，树立起良好的税务执法形象。
【关键词】 茂名市 存量房 交易税 税收征管
土地资源的有限性必然导致存量房交易呈现持续上升的趋势，交易税收的征管工作越来越引起税务部门的重视。笔者从理性的角度，分析茂名市茂南区交易税征管相关制度完善程度、存在的问题等现状，试图找出解决问题办法，更好得促进存量房交易市场的良好发展。
一、茂名市存量房交易税收征管的现状
房地产包括增量房地产与存量房地产两大类，增量房地产就是新建商品房，存量房即我们通常所说的二手房。一般来说，房地产市场可分为三级：一级市场、二级市场及三级市场。房地产第一级市场，又可被称增量住房市场，是指新建房屋产权的在市场上第一次转让，例如：新建商品房的出售、租赁等，主体是开发房地产的企业，购置者有个人消费需求的，也有从事房屋租赁服务的个人和中介机构。房地产第二级市场就是二手房市场，是现有的房屋通过出租、出售或者置换等多种产权形式变更的市场。第二级市场买卖双方具有不确定性，交易主体几乎涵盖所有企事业单位、机关、个人，价格也是在市场中销售逐渐形成的，是房地产通过市场进行重新的调整和配置。二级市场的交易是小批量的、较分散的，交易的房产也是旧产品，就更加突出了房地产经纪人的媒介作用。第三级市场是指公房使用权交易的市场，拥有公房的使用权的人，可以自由的出租、转让和出售公有住房的使用权，三级市场相对一级、二级较简单。在房地产市场上，存量房市场是房地产市场的主体，在交易过程中涉及的税种类也较多，存在的问题也比较突出，具普遍性和典型性。因此，存量房交易税收征管质量的提升，对地区整体税收工作的发展有举足轻重的作用。
1、茂南区存量房交易税的特征
一般情况下，存量房交易环节的税收征管难度较大，其特点主要有以下方面。
（1）征税群体特殊。存量房交易纳税征税群体90%以上是自然人，而且大多数交易双方是中、低收入阶层，他们的税法知识贫乏，缴纳的存量房交易税是一次性的。受利益的驱动，有些人不惜利用各种社会关系、各种不正当的手段达到少缴税的目的。这就要求税收征管人员不仅要具有丰富的税法知识，还要作广泛的税法宣传。
（2）税源分布零散。存量房交易征税的对象不集中，容易受房地产市场波动的影响。一年中，存量房交易都存在淡季和旺季交易期，而且税基不大，征管难度却很大，税收较不稳定。
（3）涉及税种较多。在存量房交易所征收税种中，可能涉及的税收有：在购买土地时有耕地占用税、契税;在房产开发环节时有营业税、土地使用税、房产税;在交易环节中有营业税、印花税、契税、城镇土地增值税;涉及其他税种有车船使用税、个人所得税、企业所得税等等。
（4）税费计算繁杂。有些税费不是简单的由应缴税所得额×适用税率得出，计算相对复杂，如：土地增值税，在实际征收土地增值税计算中，应税收入比较容易确定，但扣除项目繁杂。在扣除大项目中（土地取得成本、房地产开发成本和房地产开发费用、与转让房地产有关税金和其他扣除项目等）又可分成若干个可扣除的小项目，使土地增值税计征繁琐，且征收阻力较大，征收效果不佳。
（5）征管体系复杂。在存量房交易中所征收的税款，它既不是以单一的税种征税，也不是用单一的方法核算，而是由一套较为复杂的税收体系构成。征收中，不同的税种税收优惠大多不一样，有的项目需要征税，有的项目则可以免税。而且，在税收优惠政策中，免征税条件受各种因素的制约，如：房产面积、受交易形式、取得产权证的年限等等，税收征管人员的工作压力较大，同时也对征管人员的综合素质提出了更高的要求。
（6）综合素质要求高。在征收存量房地产交易税中，涉及到诸多税务专业之外的知识，如：在计算扣除项目时，会涉及到建筑工程专业知识;转移价格的确定时，会用专用计算机软件来确定;可能还会用到财务管理、市场营销等方面的知识，需要征管人员具有较高专业水平的综合能力。
2、茂名市茂南区存量房交易税收收入基本情况
（1）存量房交易数量小。从房地产市场较为成熟的欧美国家情况看，存量房交易量一般是新增商品房交易量的4―5倍;从广东省（广州、深圳等一线城市）情况看，存量房交易量与新增商品房交易量的比例较大，已经超过了新增量房地产交易量;茂名市2012年存量房交易量与总房地产交易量的比例还较小。从房地产市场发展的趋势看，未来存量房交易量占房地产交易市场的份额将不断提高，与之相关的各项税收在房地产税收中的比重将越来越大，其税收征管工作也将越来越重要。
（2）存量房交易税收入不大。茂名市茂南区2011―2012年存量房交易面积分别为431017平方米、273445平方米;存量房交易税税收收入总额分别为6136万元、6157万元，存量房交易税税收收入占地方税收总额的比例约为1―2%。
（3）采用了计算机信息批量评估系统。存量房交易过程中，计税依据比较难确定，一方面，纳税人为了尽量少交税，另一方面，税收征管人员有多种征收方式，一方想少缴税，一方想多征税，这样就会出现征纳双方的矛盾，增加税收执法过程风险。应用房地产信息，利用软件批量评估系统，核定计税价格，不仅比较接近真实交易价格，而且公平、公正、公开，也可以增加税收收入，规范税收执法，降低执法风险等效果。同时，由于运用计算机信息批量评估计税价格，减轻了税收征管人员的工作，也节约了征税成本。
（4）近两年存量房交易税税收收入构成情况。
从表1可以看出，2012年存量房交易税税收收入中，营业税收入为2347万元，占总收入的38.12%;契税收入为1583万元，占总收入的25.71%，两项目收入占总收入的68.83%，是存量房交易税税收收入的主要来源。
从图1可以看出，2011―2012年各类税收收入的变化幅度不大，总收入也趋于平稳。2012年存量房交易面积为比上年减少了157572平方米，税收收入增加了21万元。
需要注意的是茂名地处粤西不发达地区，地方税源不足，投资于地方税收征管方面的资金与发达地区相比，差距很大，对地方税收征管理的制约作用明显。作为存量房交易税来说，存量房交易税的征管，既需要较高技术、较高水平征管人员，又需要相关设备、计算机信息批量评估计税价格软件等多方投入，茂南区地方税务局，在人力、财力方面投入明显不够。
二、影响茂名市茂南区存量房交易税的因素分析
存量房交易环节之所以存在偷、逃税行为，原因是多方面的，有税务征管部门监管不到位、打击惩治不力的因素，也有纳税人缴税意识薄弱，纳税人纳税遵从度不高的因素，除人为因素之外还有以下几方面因素。
1、部门职能相对独立，缺乏沟通与合作
存量房税收征管具有较强特殊性，存量房税收的征收和管理，不仅是地方税务局的工作，还需要国家税务局、地方财政局、土地资源管理局等多个职能部门联合管控，信息共享，共同完成征税工作。但是，茂名市茂南区地方各部门之间，仍存在很大程度的信息壁垒。各部门之间受本部门利益和业务管辖范畴的制约，没有与税收征管部门深度合作的积极性。
2、信息技术滞后，没有形成信息共享
地税机关征税，使用自己独立的税收征管系统;房管交易部门管理房产，使用自己的房产管理系统。虽然两个部门所掌握的信息很多是相同的，现代信息技术的优势在这方面上却没有得到充分体现，没有形成资源共享，无法做到信息对接，更无通过网络连通。这样，势必造成税收征管部门对相关信息采集不及时、不充分。还有的地税机关和房管部门，仍采手工报表以纸质的形式进行传递信息，导致相关涉税信息不能及时得到了解和掌握，信息传递过程中容易出现误差。
3、征管基础条件较差，信息采集不完整
在对存量房税收征管中，没有建立完整的房地产信息登记系统，对部分纳税人所交易的房产，较难界定是否是家庭唯一住房。例如，纳税人出售自用五年以上房产，在申请免征个人所得税时，税收管理部门对是否为“唯一住房”的认定，仍停留在纳税人“保证”的层面上，缺乏硬性的征管条例和措施。对纳税人的隐性住房更加无法掌握。这样，在一定程度上，影响了税收征收管理的力度，从而导致部分税款流失。
4、交易价格不实，造成税收流失
在目前存量房交易中，部分存量房在协议上记载的成交价格，与实际交易价格偏离，价格偏小易造成税收流失，使用软件评估技术之后，有时候人为操作因素，也使评估价格低于市场价格。
5、纳税人的遵从度不高，纳税意识不强
部分纳税人依法积极性不高，存在最好能少缴税或者不缴税的思想。一方面，目前的税收征管方式，发现纳税人偷漏税行为机率很低，即便发现，处罚也不够严厉，纳税人的有很强的侥幸心理。另一方面，税收征管部门宣传力度不够，纳税人的纳税意识不强。
6、房地产中介机构管理混乱，人为操纵纳税
在存量房交易市场中，二手房中介机构是搞活市场的媒介，但实际上，有些中介机构就是纳税人的“顾问”。
7、现行房地产税制构成不合理，存在明显缺陷
就二手房而言，在流转税环节，税种多、税负重，在保有环节，税种少，税负轻。由于流转环节的税费重，势必增加增量房的开发成本，导致整个房地产市场价格上升，提高了消费者购房的门槛，势必造成大量商品房的积压和闲置，制约了房地产生产和再生产过程，而二手房保有环节税负种类过少，成本低，鼓励了存量房的保有，等待二手房价格的上涨来获取利益。
三、完善茂名市存量房交易税收征管的对策
针对上述存在问题，笔者认为要从以几方面积极采取有效策略和措施，加强对存量房地产交易税的征税与管理。
1、大力推行一体化，强化征管，实现信息共享
（1）以网络为依托，通过现代科技提高信息利用率，大力提高征管水平。利用一切可能的积极因素，加快相关部门间的网络建设和软件开发，优化业务操作流程，整合各种信息资源，简化办事环节，进一步提高税收管理水平，努力实现存量房税收征管现代化、智能化、标准化，提高税收征管效率。
（2）提高信息共享质量。把重点放在提高管理人员的业务水平，提高对税务数据分析水平质量上，特别是在数据共享和税务信息分析方面，要充分发挥计算机的管理效能，提高税收征管水平和效率。
2、明确税费项目范畴，严格监管，提高税收征管水平
存量房交易税收征管工作中，涉及方方面面的问题，不仅包括土地出让、土地的转让、房地产的开发、房地产的建设，而且包括存量房地产的计税依据、优惠政策等等因素。做好相关的基础工作，对提高存量房交易税收征管工作有很大帮助。
（1）土地出让与使用中简化税费种类，合并收取。国家拥有土地所有权，按规定收取土地出让金;国家又有对土地征收税权利，又按规定征收土地使用税、有耕地占用税和城镇土地使用税。所有收入统一管理，全部上缴国家财政。笔者认为：为了简化税制，可以将土地出让金、耕地占用税和城镇土地使用税合并成征收。这样可以简化房地产交易税的征管工作，减少政府官员在土地买卖上的腐败行为，可以清理乱收费情况。
（2）彻底清理、规范收费项目。针对现行我国房地产行业收费项目较多的实际情况，应加以清理规范，要根据实际情况进行区别对待。没有法律根据的收费项目应予以坚决取消;有法律依据，确实需要保留的收费项目，要合并到税收项目中，由税务部门统一收取。
（3）加强对各项收费款项的监管。征管机关对各项收费要严格按照相关预算管理规定处理，首先，按照财政资金管理的规定，将所有收入全部纳入财政预算管理，各级政府不得随意使用预算资金，也不得得先清算，后上缴。其次，严格按照有关规定，实行“收支两条线”，将所有收费收入全部上缴财政，待财政再下拨给使用单位后方要使用。支出时也要严格按照相应的预算管理制度安排支出。第三，严格执法，防止存量房交易过程中造成国有资产流失和腐败孳生。最后，发动人民群众和社会舆论的监督作用，有效监督存量房交易过程中各项收费。
3、规范房产计税基础，建立数据库，提高信息管理水平
在评估标准房价时选用市场比较法。当前，存量住宅基础房产交易较频繁，有充足的市场交易案例，具备选用市场比较法的有利条件。应用评估系统来测算交易房产的评估价格，一般来说，根据目前市场相同或者像类似的价格进行对比，通过课税房产，与对应标准房价格的比较，再应用修正体系确定相应的修正系数，对标准房价进行某些修正，来测算课税房产的市场价格。首先，控制区域的划分一般以各因素和条件基本一致的一个小区为一个划分单位，因而，在设立评估平台修正体系中就不再考虑区域因素的影响。其次，影响房地产价格的因素，一般有以下十种：建筑物的结构;楼层总高度;建成完工的年代;所在的楼层;房屋的使用面积;内部装修的状况;建筑物的朝向;室内采光情况;楼与楼间的距离;供气的状况。最后，测试评估平台的可操作性，可以先综合选定建成年代、楼层高度、房屋面积、采光朝向四个因素形成影响因素体系，再收集试点小区的调查数据进行分析，再把同区域、同类型的房屋交易样点资料进行详细的对比，测算出四个房屋价格影响因素的修正幅度，形成因素修正体系。
（1）从多角度、多方面了解存量房的价格信息。税务人员应该对自己辖区内各地段、各时期房地产的交易价格做到“心中有数”，充分利用各种途径了解房产市场的价格的变化情况，准确分析把握各种因素可能给房产交易价格带来的不同影响。
（2）通过各专业咨询机构、房地产评估价机构和相关管理部门，利用多渠道收集不同地段的、不同结构的、不同性质的房地产交易基本参考价格，制定各个种类、各个地段房地产交易基本计税价格，并建立详细的数据库管理。
（3）利用相关模型或者指标对存量房价格进行调整，结合房屋所在区域、楼层、朝向、使用年限等因素，设计价格修正系数表，以此为依据计算出每套房屋的最低计税价格，再与交易价格比较，选择价格高者为计税依据。
4、减少交易中涉税种类，调整税负，提高税收征管效率
由于存量房交易征收税种较多，税收体系组成复杂，纳税人有可能涉及的税收有11种之多。其中有的税种征税金额小，有的税种部分重复征税，为了提高存量房交易征税效率，笔者建议如下。
（1）取消印花税。目前税收征管中契税与印花税存在部分重复缴纳现象，纳契税是法律有明确规定在取得房产证时必需缴纳的，其作用主要是确认房产转移书据的法律效力，近年来税收收入规模增长较大，而且在我国存在的历史较长，人民的认可度也较高;印花税是人们在日常生活中使用契约、借贷凭证之类的单据，因缴纳印花税后成为合法凭证，收入规模相对较小，调节作用有限，因此建议保留契税，取消印花税。
（2）取消土地增值税。理论上随着房地产市场的不断发展和完善，行业、企业间的竞争日趋激烈，其行业利润率会趋于平均，土地增值税就失去了存在的意义。在实际征收工作中，土地增值税计征较繁琐、征税难度很大，效果也理想。建议将土地增值税取消，计入所得征收所得税。同时为了抑制投机，将房产增值部分实现随持有房产年限的增加而税率递减的所得税政策。
（3）适当增加存量房地产持有环节税负。除居民的一般基本住房免税或享有低税率外，超过基本住房标准的投资性房地产，可实行较高的持有税税率，使投资者的税收成本增加，达到抑制房地产价格过度膨胀的目的。
5、利用纳什均衡博弈理论，治理逃税，加强税务的稽查力度
根据博弈理论，税务机关与纳税人之间的税收博弈是一个纳什均衡。税务机关一般是靠纳税人凭诚信自觉纳税，为了防止纳税人逃税，税务机关只在较小的范围对小部分的纳税人进行稽查。这样，纳税人就会在逃税与税务机关的稽查之间进行博弈。因此，对税务机关而言，治理逃税的最有效的措施就是加大对逃税行为的惩罚和提高稽查力度。存量房交易税收的征管由于种种原因，征收过程复杂、所涉税种多，容易出现偷税、漏税情况。充分利用纳什均衡博弈理论，加强税务的稽查力度，当逃税预期收益小于零时，就不会有偷税、漏税行为的发生。
6、建立风险管理机制，完善制度，提高风险管理水平
税务机关要将管理重心适当前移，重视宣传，积极引导，充分利用纳税人的遵从意愿，按照单位内部控制管理要求，建立风险管理机构、设立风险管理岗位，加强风险识别和评估，制定应对风险的策略和完善的内部控制制度，正确引导纳税人自我纠正，防范税务违法行为的发生，避免存量房交易纳税人声誉受到损害，将税务风险防范于未然，提高税法执行的透明度。
7、利用纳税人权利意识，监督管理，提高税收征管质量
存量房交易税收征管工作，关系到广大纳税人的利益。存量房交易纳税人大部分为自然人，对税法的了解相对较少。税收机关要保护纳税人合法权益，并且利用纳税人监督税收作用，提高税收征管质量。
首先，要普及基本的涉税知识及相关法律常识，使纳税人在处理基本的涉税事项时能够依法正确进行;其次，要进一步的完善我国的税务制度，税务机关的存在不但降低了征税成本，而且起着双重监管的作用，作为税收征纳主体的第三方，为纳税人提供服务的同时也对征税机关起到了监督作用;最后，成立纳税人协会，为纳税人提供一个用来相互交流的平台，纳税人协会与纳税人个体相比，显然具有更强维权能力，也为我国的税收法治建设奠定了坚实的群众基础。
因此，存量房交易纳税人权利保障的实现不但要纳税人个人的努力，更需要全社会的力量，维权能力提高了，才能保障实现纳税人权利，才能有效监督存量房交易税收征管工作，从而提高存量房交易税收管理水平。
8、提高服务质量，优化服务，提升纳税人主动纳税意识
存量房交易纳税人大多数为自然人，对税法知识了解的相对较少，这就对税收征管和纳税服务工作提出了较高的要求。做为税收征管人员，不仅要求有较高的业务水平，还要根据“服务质量差距分析模型”分析引起纳税人不满意的原因，查找认知差距、标准差距、执行差距、宣传差距，从多方面提高服务质量，优化纳税服务。在实际征税过程中尽量缩小这四方面的差距，实现“基于纳税人满意”的目标，提高纳税人主动纳税意识，达到提高存量房交易税收征管质量的目的。
总之，做好存量房交易税收征管前期的准备工作，可以大大减少税收征收的工作量，减少征纳双方的矛盾，有效提升存量房交易地方税收征管水平。
（注：本文系茂名市地方税收研究会项目“茂名市存量房交易税收征管问题研究――以茂南区存量房交易税收征管为例”阶段性研究成果，项目编号：SSYJ2013092。）
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关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
（一）对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。
（二）对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。
（三）对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
（一）延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。
（二）利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。
（三）利用税率临界点
现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。
（四）分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
（一）企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
（二）安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。
（三）纳税筹划发票管理存在问题
目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
（四）企业税务风险意识有待加强
就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/1.09×9%-项目进项税。
（二）安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。
（三）加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
（四）提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。
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关键词：房地产企业；涉税账务；问题；对策
1引言
自从1990年代开始我国的城镇化进程不断加速，在这个过程当中我国的房地产企业也逐渐开始发展起来。在我国现阶段的经济结构当中房地产企业是政府最重要的税收来源。因此，加强对房地产企业涉税账务相关问题进行分析与研究具有一定的必要性。基于此种情况，在本文对相关问题进行了分析与研究。
2现阶段我国房地产企业涉税账务中存在的问题分析
2.1不按时申报纳税，欠税数量也相对较大
首先，自从1990年代之后，我国的房地产逐渐开始发展起来，尤其是在2003年之后，房地产开始进入迅猛发展的阶段，在此之后我的房地产企业数量开始逐渐增多，房地产市场的供给逐渐开始向消费者倾斜，同时从市场供求来看，也出现了明显的供大于求的现象。2016年我国正式提出了房地产去库存的目标。在这样的背景之下，现阶段我国大部分房地产企业都面临着较大的压力。其次，现阶段我国政府也逐渐开始采用宏观调控的方式加强对房地产企业的调控，在政策方面房地产企业也面临着较大的问题，这就必然导致房地产企业在资金方面所面临的压力被进一步扩大，许多企业在通过预售获得预收款时并不会按照相关规定申报纳税，同时在预付工程款时也不仅主动索要建安发票并缴纳建安税。最后，还有部分房地产企业存在恶意欠税的现象，最终导致欠税数量越来越大。
2.2财务核算制度不完善，税收存在大量流失的现象
从我国房地产企业的发展历程来看，大部分房地产企业都是以粗放式的增长方式出现的，同时这种粗放式的运行模式也已经根植到房地产企业的企业本源当中。这就必然导致房地产企业在管理中往往是以简单粗暴的方式进行管理，这对于财务管理来说存在较大的影响。
2.3小税种漏征
大部分房地产开发企业耗时都相对较长，在这个过程当中往往会产生多种多样的税收。根据笔者的调查研究发现，从工程立项开始到预售以及工程竣工交付我国大多数地区所需要缴纳的税费大约有30多种，但是在这其中大部分税收都相对较少，例如印花税、消费税等都属于小税种的范畴当中。由于部分房地产企业财务人员对于小税种的重视程度不足或者税收部门工作人员在对企业税收进行审计时责任意识不足，最终导致许多小税种存在明显漏征的现象。
3加强房地产企业涉税账务问题的对策研究
3.1完善相关法律法规建设
虽然现阶段部分房地产企业在涉税管理方面存在着较大的问题，但是导致这一问题的原因并不仅在于管理要素。部分房地产企业也存在着故意为之的原因，即刻意地通过财务混乱来进行偷税漏税。基于此种情况，当前阶段必须要进一步完善与房地产企业税务管理有关的法律法规建设，具体来说主要需要从以下几个方面入手：（1）对现阶段已有的法律法规进行梳理与完善，对其中可能存在的漏洞进行分析，确保房地产企业必须要按照相关法律法规中的规定完善自身涉税账务申报工作。（2）制定房地产税收专业法律法规。现阶段房地产涉税管理并没有专门的法律法规，因此在适用性方面还相对较为薄弱。基于此种情况，必须要针对房地产产业制定对应的法律法规，约束房地产企业涉税管理。（3）建立惩罚制度。针对部分房地产企业存在明显恶意偷税漏税的现象需要通过法律法规建立惩罚制度。
3.2加强财务核算管理
针对当前阶段房地产企业在财务核算管理方面所存在的缺陷，需要从以下两个方面入手，进一步完善房地产企业财务核算管理：（1）强化征管手段，提高税收征管水平。要建立健全专业管理。房地产税收征管是一项涉及面广、专业性强的多法律、多环节的综合性税收工作，建立一个专门的征收机构，加强充实这支专业队伍力量，有利于房地产业税收征管工作的完善；充分利用房地产一体化软件，强化项目管理。对房地产税收征管从买地、报建、规划、施工、销售、结算、交税等环节实行全方位、全过程的监控，建立完备的管理档案，有效堵塞征管漏洞。（2）加强部门联动，夯实协税护税网络。税务机关要加强与土地管理、房产管理、规划设计等部门的协作，建立信息定期传递制度，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子信息交流平台，实行全程动态跟踪管理。健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态，最大限度地掌握有关涉税资料，利用部门协作力量加强对房地产企业的管理。
3.3加强对小税种的关注力度
针对现阶段房地产企业在小税种征收方面存在明显漏征的现象，必须要进一步加大对小税种的关注力度，完善税收管理规范化，具体主要需要从以下两个方面入手：（1）加强工作队伍建设，即强化税务工作人员以及房地产企业财务管理人员的小税种征收意识，促进小税种征收的完善。（2）制定针对消小税种的罚款制度，对未按时缴纳小税种的房地产企业给予必要的罚款，促进小税种的缴纳。
4结语
综上所述，现阶段房地产企业是我国的支柱产业，只有进一步加强对房地产企业涉税账务问题的研究才能进一步促进房地产企业以及我国经济的发展。基于此种情况，在本文当中笔结合自己的经验对相关问题进行了分析，希望能对广大同行有所启发。
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