1、交易费用原理
房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。
2、收益递增原理
经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。
二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理
在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。
三、对客户关系管理的理解
客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。
1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化
客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。
2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心
企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。
四、房地产企业战略发展需要客户关系管理
随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。
客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点：
1、解决产品的销售问题
据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。
2.提升客户满意度
当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。
3.提升企业的服务品质和能力
房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。
4.提升品牌形象
基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。
五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤
1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题
目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。
2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费
由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。
3.现有客户资源无法有效利用的问题
企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。
企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。
一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的：
1）区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合；
2）确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度；
3）满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品
4）与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。
六、房地产行业建立客户关系管理的措施
1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起
建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括：
（1）企业的市场份额是保持稳定，还是在下降？
（2）企业目前最紧迫的问题是什么（如，降低成本比提高市场份额更重要吗）？
（3）争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些？
（4）同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”？
（6）企业认为最有价值的客户是哪些？为什么？
回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。
2、建立个性化的客户关系管理体系
客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。
（1）事先建立可量度、可预期的企业商业目标
企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。
（2）行业领域应用的深入研究
客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。
（3）为企业把脉、对症下药
目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。
营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位；其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究；最后要提供提高销售额的方法。
3、给客户关系管理一点成长的空间和时间
纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。
大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内（一般为三至四个月）取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。
（1）为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。
（2）为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。
（3）客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题；针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。
由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。
当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到：房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身，以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语，预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。
以客户为本的观念将贯彻房地产开发、策划、销售、服务的全过程。这在市场细分、竞争激烈的今天将成为提高竞争力和实现发展战略的重要手段。
[论文摘要]新经济时代的到来，使我国的支柱产业——房地产业面临着前所未有的机遇和挑战。我国的房地产业向何处去，备受世人的关注。文章从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在着非理，新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义。
新经济不同于传统经济，它呈现出很多特征。首先，新经济的社会网络化，使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷。其次，在新经济时代，人们的生活习惯开始改变，如电子商务的发展，使得人们逛商场购物的习惯将会逐渐改变。再次，新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化。
传统房地产行业的特点是：生产周期长、资金投入大。传统的房地产业，在项目开发前往往需预测一年后甚至若干年后的市场，并且一旦资金投入，就必须顶着各种风险，继续投入下去，其中，成本的风险，往往难以约束。因为无法确定现在的产品是否符合一年后市场的要求，所以面对一年后的市场风险，更是形同于。在其漫长的开发过程中一旦社会公众形象出现问题，项目就可能陷于危机。
新经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。我国的房地产经济向何处去，怎样才能步入一个健康、正规的轨道?有必要进行理性的分析和思考。为此，笔者从以下三个方面提出自己的看法。
一、房地产经济对我国经济的拉动作用
近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：
(一)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料。
发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70—220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。
(二)房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所
房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。
(三)住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方方面面
房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。
二、房地产经济中存在着非理性的行为
我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：
(一)以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程．
在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益，政府的行政抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态，从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”，其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发，基本建设的投资效益大大下降。
(二)片面追求高层次产业结构，产业结构调整脱离市场化导向
在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家，正处于社会的转型时期，产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内，产业结构的特点是：第一产业仍是基础，第二产业还将占主要比例，然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡，由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡，需要经过多次产业结构调整才能实现，何况各地经济发展很不平衡。另外，各种城市集聚经济的功能是不同的，有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市，还有各种因素的相互交叉渗透，这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。
(三)地产市场不成熟。导致盲目的高地价和低地价
土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场经济的初期和上升期，都是以低地价为条件的，只有经济发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，供需矛盾对认，在平均利润率作用下，地价水平才高居不下。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。
(四)政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有i：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地。第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为最。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”。第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。尽管这种“寻租者”的目的、性质和程度不同，但最终都是有资源流失，地产市场机制被扭曲，分配不公，将成为腐败重要滋生地。
三、房地产经济发展的未来应然走向
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。
(一)合理规划建设用地，搞好“城市经营”
很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。
(二)强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化
综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。
(三)加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平
如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。
1 房地产开发公司的资质及资金筹措
房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。
房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址
项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。
项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。
3 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过)。
4 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证;同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
5 项目的招标
关键词房地产市场主体信用分析
房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国经济建设中发挥着举足轻重的作用。由于房地产开发市场主体———建设、设计、施工、监理单位的信用缺失，影响了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办理产权，损害了购房业主的合法权益，给房地产开发监管部门———政府职能部门带来很大的工作量和工作难度，给政府监管提出很高的要求。随着社会主义市场经济体制的日益完善，要求政府致力于营造公平的市场竞争环境，因此，加强政府监管、建立和完善信用制度至关重要。
1房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现
为了加强对城市房地产的管理，政府职能部门在建设项目前期阶段实施行政许可，并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许可是建立在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上，因此，不再对有关数据进行计算，如规划主管部门核发《工程规划许可证》时，不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算，使得机会主义者有空可钻，提供虚假数据。而且，行政机关存在重审批、轻管理的现象，使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前，我国房地产开发中各市场主体信用缺失，主要体现在：
（1）违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政许可手续，前期手续不齐全，产生工程质量安全隐患。
（2）前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积，施工图实际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积；办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸，造成两套不同图纸而超建的现象；绿地率达不到规划要求。
（3）实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中有意无意地违反设计条件，如擅自变更轴线位置、加层建设，使得实际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。
（4）竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明，建设项目无法按正常程序办理验收手续，导致购房人无法办理产权证，有些还给物业管理带来“后遗症”。
2信用缺失原因的经济学分析
从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不健全、人的机会主义倾向和有限理性有关。
（1）从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学角度来看，信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉姆逊的定义，机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的行为倾向。目前，政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。
房地产开发周期长、环节多，参与的市场主体多，管理部门多，由于管理部门之间缺乏有机联系，而且存在“重审批轻管理”现象，使得管理措施得不到有效落实、管理制度不健全，出现管理真空地带。行政管理的缺位，使市场主体的失信行为有时不会被发现，即使被查实，也只须交纳罚款，而罚金数目远远低于其所获得的经济收益，起不到强有力的威慑作用。市场主体选择不诚信，却得不到惩罚，仍能获得额外的经济效益，说明我们目前的制度安排有利于不诚信的行为。
根据制度经济学理论，尽管房地产开发主体的机会主义行为不可能完全根除，但是可以通过制度建设，依靠内部和外部两种强制力来约束市场主体的行为，增加市场主体信守诺言和履行承诺的可能性。
（2）从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学的角度来看，信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息不对称，使市场主体机会主义倾向得以显现，这种倾向分为事前、事后两种，事前称为逆向选择，事后称为道德风险。
在前期报批阶段，非对称信息将导致市场主体的逆向选择。例如在报批《建设工程规划许可证》时，建设单位知道审批部门不核算建筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积；而建设单位在过去有虚报建筑面积的行为，但行政管理部门对此并不知情。这主要有三方面的原因。一是房地产开发周期长，同一单位可能会有多个项目交叉运作，存在前一个项目未竣工验收，后一个项目又进行前期报批；二是房地产开发企业数量多，有些是专门为项目开发而成立的项目公司，行政管理部门很难判断A公司的失信行为是否应记到B公司头上；三是有些建设审批权下放，市、区两级审批机构难以知悉某市场主体过去是否存在失信行为。
在建设阶段，非对称信息将导致市场主体的道德风险行为，即管理部门难以监督市场主体的行动而导致的风险。管理部门管理的目标侧重于全局性，重在培育诚信市场，对具体项目的管理大多采取抽查的方式或对违规行为的处罚。市场主体可能利用这个管理漏洞，随意变更规划指标，给建设项目竣工验收、按期交房、产权办理等方面留下后遗症，严重损害了购房业主的合法权益。
尽管市场主体存在机会主义倾向，可能产生失信行为，但市场主体选择守信还是失信，是个博弈的过程。如果其失信的短期利益所得大于长期利益损失，他会选择失信。目前对市场主体失信行为的处罚机制促使市场主体选择失信。例如超面积建设，以厦门为例，超建1m2，规划管理部门依据规划法律规章对违法建设单位进行处罚，处罚标准按违法建设部分土建工程造价的60%即180元/m2；土地部门要求建设单位补交超建部分的土地费用，房地产售价在5000元/m2左右，收入与费用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一种机制，使失信受损、守信受益，让人们真切地认识到诚信可以给自己带来利益，是一个永远受用的无形资产。
3解决思路
为解决上述失信行为，维护公平的市场竞争环境，可通过政府监管、行业自律和社会监督等形式，规范市场主体的行为，建立以法律为保障、道德为支撑的有效管理体系。
（1）建立系统、完善的行业信用法律体系。我国出台了一系列的房地产开发管理的法律规章，但这些法律规章并非专门针对信用，对企业的信用行为没有建立起与“规范授信、平等授信机会”相应的法律准则和约束体系。而且，目前并没有一个社会信用服务机构的综合管理部门，各系统的信用信息得不到有效整合，没有形成一套有效的监管机制。因此，我们必须加快信用立法步伐，制订行业信用方面的专门法律，并建立有效整合信用信息的综合管理体系，为社会主义市场经济创造有法可依的法律环境。
（2）加强建设项目前期审批管理。对建设单位虚报建筑面积、设计单位超面积设计的情况，可以通过加强政府审批、审查部门间的协作，共享建设审批成果来加以解决。即在施工图审查机构进行施工图技术审查时，审图机构除对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况进行审查外，还应对建筑面积进行核算，确认是否超过规划局批准的建设工程方案所核定的面积指标。建设单位报批《建设工程规划许可证》时，必须同时提供施工图审查机构核算的建设面积，作为规划部门核发《建设工程规划许可证》面积控制的依据。规划部门确认施工图审查意见书的面积与《建设工程规划许可证》批准的面积一致时予以发放批文。对出现两套不同图纸而超建的现象，可以通过完善施工图审查的操作办法来加以解决。
（3）加强规划放样验线的批后监管。为减少擅自变更轴线位置而导致建筑面积增加的行为，很多地方增设±0.00验线环节，要求建设单位将±0.00验线资料报送规划管理部门盖章确认后才可进入下一道工序，这样再加上测量所花的时间，整个时限较长，影响了工程建设进度。而且由于±0.00验线不属行政审批事项，增设±0.00验线环节，有以加强行政管理之名、滥行行政审批的嫌疑。
（4）加强违规查处力度。有效发挥法律和市场机制对失信行为的双重惩罚机制，营造公平的市场竞争环境，切实保护守信企业、购房业主的合法权益，为房地产开发中各市场主体信用制度建设奠定基础。对违法、违规的市场主体的行为，包括设计单位不按相关管理部门批准的立项、规划等批准文件及方案进行施工图设计，建设单位对设计、施工、工程监理等单位提出超建、扩建等违反规划指标要求的或不办理建设项目前期手续，施工单位不履行监管职能或监管不到位，目前法律规章均有明确的罚款、降低资质直到清除市场等处罚规定，关键在于行政执法机关能否掌握到失信行为，并严肃查处。
（5）加强和完善信用信息的披露。在市场经济中，加强和完善信用信息完善披露制度，增强信用信息的透明度，可以有效解决信息不对称的问题。对房地产开发过程中各市场主体信用行为记录进行记载，任何市场主体有失信行为，就会进入信用记录系统，并将失信企业列入黑名单曝光，公众通过高科技手段，可以很便捷地查到这些不良记录。这些信用信息也应迅速传递给招投标管理单位，各专业招投标评标企业信用时就有了更为直接、客观的依据，将影响到投标企业是否中标。
（6）充分发挥各行业协会的作用。行业协会是行业性、自律性的社团组织，作为社会主义市场经济活动中的一个重要中间组织，具有协调市场主体利益、提高市场资源配置效率的功能。行业协会目前主要做好以下三方面的工作：一是通过宣传政府政策、法律法规来约束企业的行为，督促企业依法开展经济活动；二是负责“政府不该管、但又需要有人管的事务”如行规行约的制定，并负责执行和监督，促进行业诚信服务；三是协助政府从事行业管理，如为加强±0.00验线报备工作的监督管理，可委托建筑行业协会建设监理专业委员会对验线工作进行督促抽查。
房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
1、研究概述
1.1我国房地产发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。
八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国
房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1.2研究房地产企业发展趋势的意义
房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。
一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，
使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。
随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。
因此，探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。
2、房地产企业现状和问题
2.1我国房地产市场现状及展望
经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：
从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。
从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。
从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。专业咨询机构的市场不断扩大。
2.2我国房地产企业发展现状
房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。
房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4﹪左右。
房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70﹪以上，有的高达90﹪。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。
房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。
作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。
我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类，也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。
房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。
2.3我国房地产企业发展中面临的问题
2.3.1企业的所有制性质问题
尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。
房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。
2.3.2企业发展中的规模问题
目前中国房地产企业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示，全国房地产企业平均净资产不足1000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产企业平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产企业所占的市场份额也不足0.5％。
然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产企业或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产企业规模过小等问题亟待改进。
2.3.3房地产企业的效益问题
从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16％；2000年才开始“扭亏”为1.62%.
此外，早期的开发企业对于解决我国多种经济成分并存条件下，非公人员购买住房起了不可或缺的补充作用。而且这个时候房地产开发商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在，其利润水平局限在一定范围，还没有对社会造成多大危害。从1998年下半年我国取消福利分房，实行住房分配货币化，加之住房消费贷款政策的放宽，房地产开发经营业步入了一个迅猛增长的时期。可以说，开发企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场（包括由开发商直接推动的拆迁市场），并且可以自主定价而不受任何约束的条件下，迎来了开发业有史以来最好的“黄金时代”，开发商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列。目前，从利润获得的容易程度上看，对于已经储备大量地块的房地产开发商而言，被利用的中央宏观调控政策、地方政府拍卖土地或“勾地”、开发商和政府的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”，获取房价失控状态下的超级暴利。所以业内提出的“地产黄金时代已经到来”的观点对开发商而言是对的，但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息。因为一个几乎不做任何物质劳动、增值的行业，或者说顶多做了房地产创意策划和住房销售的行业，却获得了远比房地产金融、整个建筑业、房地产服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润，成了整个社会不得不负担的沉重成本。
根据我们的研究，在英美等发达市场经济国家，房地产业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房地产开发经营企业。房地产业由两类企业构成，一类是房地产生产建设企业，这是国际意义上的建筑生产企业。这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房地产原料采购、营造和销售功能，是房地产的真正生产者和开发者。另一类是房地产服务业，由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介、房屋开发创意策划、房地产价值评估、产权、物业管理、IT服务等行业构成的房地产服务业体系。这些房地产服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房地产服务业和为房屋生产者服务的房地产服务业两类。在英美发达国家，房地产开发企业都是建筑企业，建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性，成为国民经济的最重要的支柱产业之一。这正是上世纪70年代末邓小平同志到欧美访问时所看到的现象，他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进住宅商品化的构想。
可见，现阶段中国房地产开发企业根本不是一种合理的企业模式，一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误。因为，这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性，也不会有什么真正意义上的创新。但是在现实中我们看到，这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体，而那些真正造房子的建筑企业在开发公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条。这就如同在汽车这样的耐用消费品领域，如果我们有一天创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，只要汽车开发商设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，成为消费者得到汽车的唯一提供商，汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会。房地产是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品，如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益，而真正的房屋生产者则完全依从于中间商，消费者和开发商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径。以房屋预售制的争论为例，作为商业信用的一种形式，预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。然而，房屋预售款是不是应该交给房地产开发商这个环节，而不是交给房屋的真正生产者呢？在我国，房地产开发商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”，属于房屋生产者的上游，消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢？而且从实质的意义上，消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者，开发商不过是消费者开发的一个服务商，有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款，并借此牟取暴利呢？消费者把预售款交给了开发商，开发商在支付了延期交付的土地出让金之后，在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业，其余的部分就成了他们的超额利润；而且开发商支付给建筑企业的工程费用越少，它们获得的超额利润就越多。所以合理的解决办法是取消把预售款交给房地产开发商的预售制，建立起由建筑商开发销售房屋的预售制度，并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任。
3、房地产企业发展趋势分析
3.1企业应该逐步走向民营化
现在看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外，房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是政府退出该行业的一个重要理由，因为政府的职能是经营“公共物品”，在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。政府在这一问题上应态度鲜明，下定决心，所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。
近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。
3.2努力实现法制化正规化
制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。一言以蔽之，中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，企业内部激励机制等。未来中国房地产企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
随着我国近年来房地产业的发展，整个房地产市场呈现以产品和价格为主导的市场竞争格局。房地产企业只有坚持以市场为导向，为客户提供更高品质的产品和更优质的服务，不断满足客户的需求，才能被市场所接受，才能保证项目的成功和企业的开发利润。否则，投入开发的大量资金不能及时回收，不但无法实现利润，而且会造成企业运作资金紧难，甚至危及企业的生存和发展。因此，房地产开发项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要。
随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，房地产市场也被逐渐细分，房地产的各类产品也越来越多，它们各具特点和特色，满足市场上各种购房者的不同消费需求。目前，作为房地产企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品，以更大程度地满足他们的消费需求，这样，才能保证产品的销售速度及项目的成功，使企业在这一细分市场处于领先地位，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。例如，东方海外公司选择了豪华住宅这一高利润的细分市场，近年来，在沪开发的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目，均地处市中心黄金地段，高层公寓，豪华配置，满足了这一细分市场客户的需求，虽然价格不菲，但销售火暴。东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华公寓这一细分市场的地位和竞争优势，形成了企业产品自身的特色。
科学化的决策要求房地产企业应高度重视投资项目的可行性分析工作。投资分析的准确与否，直接关系到项目的成败。在项目投资决策前，应投入足够的人力和财力，做好充分的案前工作，比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案，为企业决策提供科学的依据，而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上。科学化的决策还需要程序化的过程，现在不少大型房地产企业都建立了项目投资听证会制度，通过集体讨论和辩论来评估项目，决策投资。
改革开放以来，我国房地产开发在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步，但是如果按照国际惯例的要求，目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。
3.3房地产企业需要实现集团化规模化经营
未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。
企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势。生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式。随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步，生产过程中的专业化程度越来越高。这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合，集中使用生产资料和资金，采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换。早在1990年约翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出：90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”，是“大型企业集团进行大兵团作战式”。美国、德国等西方国家经济高速发展，与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系。联合提高了生产力，增强了竞争力。由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合，使资源得到优化配置和合理利用，从而形成企业的规模经济效益，增强企业的活力。
企业集团化经营是增强竞争力的有效途径。市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量。而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强，没有竞争力导致败北。我国加入WTO后，一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房地产企业进行较量。在这种国内外双重压力下，企业要在竞争中生存和发展，实行企业集团化经营是唯—的出路。这样，会有利于财力资源的集中使用，少花钱多办事，提高资金利用率；有利于充分利用物力资源，可以合理调配使用设备，物尽其用；有利于改善企业形象，提高知名度，增强资信度；有利于多元化经营，分担风险，降低成本，增加效益。总之，可使企业转变经营观念和方式，扩大规模，提高质量，形成规模经济，在市场上占据应有的地位。
企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择。党中央在“十年规划和八五计划”中，明确提出要“积极发展企业集团”。党的十六大报告指出：“国有企业是我国国民经济的支柱。通过市场和政策引导，发展具有国际竞争力的大公司大企业集团。”党和政府的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器。使企业增加了实行集团经营的紧迫感。实行企业集团化，有利于党和政府通过对市场经济的宏观调控，减少盲目性而产生的损失，增强综合国力。并为企业扩大生存和发展创造了空间，使企业能够走出省界，跨出国门，进入国际市场，取得更大的经济效益。
企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平，而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。由于房地产具有较长的经济寿命，服务的价值从长远看甚至超过了房地产实物的建筑价值，因此，不论是国民收入还是就业方面，这些服务的经济价值是不可轻视的。而房地产业服务方面的欠缺，正意味着房地产市场存在众多的商机。而房地产企业如能抓住机遇，提供高水平服务并迅速占领市场，就会获得“先发”优势，取得巨大收益。因此，在实行集团化经营时，切莫忘记服务这一重要领域。通过填补服务体系的空白，促进房地产业的全面发展。
目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性，对企业战略的研究也仅限于学院派，而未能与实践很好地结合。而未来中国房地产企业发展的一个显著趋势是，一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，再也不能仅核算这一单生意的成本和收益，而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来开发商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且，未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”，而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧，形成明确而合乎实际的公司发展战略。
规模化的经营是国内房地产企业发展的必由之路。房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。
纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。目前，我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响的房地产龙头企业正在脱颖而出，而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。诸如万科这样的企业，正努力从其它开发企业特别是房地产企业中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房地产企业规模化、集团化的步伐。
3.4在产品同质化趋势下争取服务的差别化
由于我们长期处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现，目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势；从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。
市场化的运作要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。一个房地产企业，首先要清楚市场上要什么，本企业能做什么，然后再去研究怎么做。近年来，上海民营企业成为沪上房地产市场上的一支生力军，他们的成功，正是由于民企机制灵活，贴近市场，抓住了近年来中低档商品住宅的市场机遇，使企业得到了超常规的发展。目前，房地产企业越来越重视市场化的运作，许多企业成立专门的部门，负责项目定位和产品研发，由企业的设计人员、营销人员共同协作，力求开发出适销对路的产品。
首先，追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节，是房地产品牌运作的关键阶段。要创造强劲的房地产品牌，就要充分发挥建筑设计专业技术作用，走差异化的生存道路，使前期的开发设计独树一帜，用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现，以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力，使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体。
其次，注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的发展趋势。住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征，是生活方式的载体之一。要满足细分群体的多元化的需求，房地产的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有观赏与增值的潜能。
此外，销售策划要具有鲜明特色。开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。此外，重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现。同时，规范到位、体贴入微的物业管理，不仅可以提升开发商形象，甚至可以使物业升值。
3.5行业发展追求专业化和品牌化
目前，我国许多房地产企业既做房地产，又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。形成这种“全能开发商”的原因有：一是因为与房地产相关的每一项业务都是有利可图的，所以开发商不愿意让别人去做；二是房地产业专业分工不够，相关业务还没有形成产业化，没有成本优势，产品价格较高，所以开发商宁愿自己去做。结果造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险能力下降，通常是一年、两年一个开发周期过去后，很多这样的企业也便悄然消失了。以成熟的美国房地产开发模式为例，他们走的是一条高度专业化细分的道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度，这种“全能型开发商”缺乏竞争力，不利于发挥自己的优势，随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时，房地产开发产品的差别化也将越来越明显。目前，我国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转轨的时期，这是大势所趋。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的，有时还变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。
专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。加和WT0以后，随着市场竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。因此，房地产企业必须充分重视投资管理工作，尽早培养出一批专业化的投资管理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场，又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才。
品牌化是产品差别化的进一步深化。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素，而且各因素的权重相差不多，于是只好一个项目一个项目去“踩盘”，交易费用很高。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠“概念”吃饭，全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出许多。房地产商品于其自身的特点，一般消费者不可能对诸如开发商的各类承诺是否能兑现，房地产产品本身的质量是否有保障，今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解，这就要求房地产企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度。未来我国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力，才能塑造出自己的品牌。
战略化是品牌化的进一步深化。战略化意味着一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益，而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来房地产开发企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。而且，企业将不再可能只依靠领导个人的经验决策就能成功，而必须充分发挥企业管理层以及企业外部咨询机构的集体智慧，形成明确且合乎实际的企业发展战略。
随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产企业越来越重视企业的品牌建设。当然，企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。例如，万科地产的“万科城市花园”品牌，北京万通集团的“新新家园”品牌，广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌，等等。它们都是通过多年经营和多个项目的积累，才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。
企业品牌建设不仅为企业开发项目的销售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值。首先，知名企业开发的楼盘的售价可以高于周边的其它楼盘，利润可以更高。如万科地产近年来在沪上开发了多个项目，由于服务品牌的建立，不但销售火暴，而且，售价也比周边楼盘每平方米高出700－1000元。其次，知名企业在某一地段的投资开发，会带动其它企业在周边跟风投资，从而形成新的热点，提升了区域价值，最终提升了自身楼盘的价值，扩大了利润空间。最后，知名度高的房产开发企业更容易获得银行的金融支持，更容易找到合作伙伴。特别是加入WTO以后，大量境外投资会进入国内房地产市场，而出于对国内外房地产开发模式差异性和本土化的考虑，一部分境外投资会采用合作开发或项目管理的模式，而国内知名房地产企业在吸引资方面无疑会占得先机。大连万达集团由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内二十几个大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。
越来越多的房地产企业已经意识到，未来国内的房地产市场不应出现象中国家电业那样残酷的价格竞争，那只会导致全行业的生存危机，而是要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
3.6房地产企业趋向网络化信息化
房地产是区域市场，而房地产策划企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略"，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。
中国房地产TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为：专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势。一、专业化。百强企业只有坚持业务专业化，不断提高自己的竞争力，才可能在市场上生存并发展壮大。二、制度化。企业要发展，就必须以制度代替模式，加强企业创新能力，不断超越自我，才能在竞争日益激烈的房地产策划市场中脱颖而出。三、品牌化。品牌是企业综合实力的外部表现，同时企业的经营发展离不开品牌。百强企业都十分注重品牌价值，上海荒岛房产工作室用"口碑"开拓市场，创造性地提出"声誉缘于面、服务强调线、效益出于点"的运作思路，在区域扩张中取得了良好的声誉和效益。四、职业化。职业化人才越来越受到行业的推崇。百强企业认识到这个趋势，注意吸收专业化人才，加强员工专业教育，培养出职业化的人才队伍。五、网络化。房地产是区域市场，而房地产策划企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展，而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力，企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。如上海富阳的"全国通路战略"，通过业务网络分摊风险，利用经济的地域轮动赢得发展空间。
3.7房地产企业将日趋与金融业实现融合
在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前
消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。
当房地产企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债控制得当，具有专业化经营和核心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。因此，房地产企业在做强的同时，也希望能尽快上规模。但房地产业是资金密集型行业，企业发展到一定规模，单纯靠银行贷款显然是不够的，企业上市，进入资本市场是必由之路。房地产企业进入资本市场，不但可以拓宽企业筹资渠道。而且，可以降低企业的资产负债率，使企业经营更加稳健。在香港，大地产公司的资产负债率一般不超过30％，而目前国内大部分房地产企业的资产负债率平均在85％以上。由此可见，资本运作对于房地产企业将会越来越重要。
房地产企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式，而是有更广泛的资本运作方式。例如，大型房地产企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业，或是投资参股优质房地产企业，或是与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自优势，形成双赢局面。随着我国加入WT0，相关政策逐步放开，房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作，形成畅通而牢固的资金链，为企业的高速发展提供更加强劲的动力。
此外，房地产企业的发展，不仅需要雄厚的资金实力作为后盾，而且，更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。未来房地产企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争。目前，很多房地产企业已非常重视企业人力资源的建设，想尽办法留住企业内的业务主干，并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才，建筑人才高地、为企业的发展储备能量。
房地产企业在进好人才的同时，还应学会用好人才。因此，房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制，提高员工的积极性和责任感；营造良好的企业文化，加强团队建设，为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围，增强企业的凝聚力和向心力；重视员工的职前培训和在职培训，鼓励员工不断创新，争创学习型企业，以适应行业的发展和竞争的需要。
目前，国内房地产企业的组织架构，主要分为两种形式：一类是职能型的模式。企业设置不同的专业职能部门，同时分工负责企业所开发的各项目的业务工
作，每个项目现场设地盘经理。其特点是公司层面强，项目层面弱。另一类是项目经理负责制的模式。每个项目部或项目公司，配备较齐全的各类专业人员，独立运作，由项目经理全权负责。其特点是公司层面弱，项目层面强。这两种模式都有其自身的优缺点，因此，有些大中型企业采用两种模式相结合的组织架构，但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题。
“入世”后，外资进军国内房地产市场，一种是直接在华设立公司从事房地产开发经营，另一种是以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业，进行房地产投资，尤其是那些国外房地产基金。这对国内房地产企业的发展提供了难得的机遇，哪家企业的管理机制与国际接轨，他们在吸引外资合作方面就占有优势。
因此，房地产企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设，投资决策层面与经营管理层面的分离，作为企业所有者，敢于聘用职业经理人负责公司的经营，并充分放权，依靠建立完善的管理制度和监督机制，来约束各级管理人员，企业靠制度化、程序化运转，而不是靠一个人在运作，这样，才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础。
同时，企业应学习国外先进的管理理念，逐步建立扁平化的组织结构，减少管理层次，增强企业内部沟通渠道的畅通，提高组织运作效率，增强各类决策的可靠性。比如，项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式，就是一种探索，使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通，交换意见，为决策的正确性、科学性提供了保障。
我国房地产市场的不断发展得益于房地产金融的大力支持。但近年来金融支持力度有所下降。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。
我国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司开展的业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经
营孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称之为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道加强与金融部门的合作与联系,开展多样化、多渠道的抵押业务,特别是扩大存量房抵押业务,盘活存量资产,使房地产抵押成为融资的主要手段之一。
房地产企业为了实现组织机构的精简，扁平化的管理，提高效率，应该走专业化的道路。房地产专业分工越来越细，今后房地产企业应将更多的人力、财力，放在投资策划、管理等方面；将部分业务外包给专业公司打理，不仅能使其更加专业化操作，而且可以有效地降低成本，规避风险。例如，目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去。今后，房地产开发过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成。这样，不仅使房地产企业的组织机构得以精简，管理效率大幅度提高，而且，各外包项目由专业公司承担，更加专业化，效率和效益皆会提高。房地产企业会选择合适的各类专业公司，发挥各自优势，强强联手，形成战略伙伴联盟，保证项目顺利完成，使企业得以发展与壮大。房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题，也是防范金融风险的重要方面。房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻，就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。
结论
从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小，后劲不足的问题，摸索并逐渐形成较成熟的运行模式，抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，立于不败之地。同时，还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。
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(一)网络经济的发展特色
简单的来说，网络经济是一种借助于计算机网络作为其发展基础，进而进行生产、分配、交换活动的经济关系。所以网络经济的基本工具就是计算机网络以及高新科技，当代社会的发展趋势呈现信息化的特征，无论哪个行业都离不开知识和科技的创新，知识经济正在向全球化的范围发展，主要还是依赖网络这一便捷的高科技途径，它作为知识经济的一个分支从出现以后就获得了飞速的发展，渗透进了人们的日常工作、生活中去，细致的分析和研究网络经济内涵以及特点有助于对它进行更好的利用，实现网络经济的最大化发展作用。另一方面网络经济也可以说是一场现实意义重大的经济形式的变革，在这一次变革中我国的经济生产关系的各个方面都在发生着实质性的改变，它是知识经济与网络科技的重新搭配合作，是一种新型的经济模式，削弱了阻碍经济发展的各个因素的影响力，使得经济发展更加自由。
(二)房地产经济的发展趋势意义
对于现有的国民经济来说，房地产行业已经成为一个重要的行业，对于我国的国民经济发展具有相当重要的意义。这一行业并不是相对独立于社会经济中的，房地产行业与多方面的经济发展因素都有关联，涉及面比较广，对于我国的社会生活以及经济效益都有很大的推动作用。房地产经济的兴起时间虽然不长，但是随着我国社会主义经济制度的不断改革它的发展速度却是惊人的，这与国家的相关政策法规的支持是分不开的，在房地产行业的初期发展阶段就吸引了大量的资金投入其中，会很大程度上为房地产市场的活跃提供了人力财力的支持，在近几年的发展随着房价的不断攀升以及住房需求的持续减少，房地产行业中呈现了减弱态势的阶段特点，同以前的高速发展状态相比，现阶段房地产行业处于一个平稳的发展阶段，而随着网络经济的不断干预，房地产行业的生产力关系势必会发生相应的改变。
二、网络经济对房地产经济的推动作用
(一)网络经济的信息科技化推动作用
网络经济对房地产经济发展的技术上有很大的推动作用，在房地产经济的发展中，无论是项目的开发还是房地产的经营活动，都能够利用网络能够获得最新的信息。在某一方面进来说房地产行业是属于服务行业的范畴，有了网络科技的支持就能够对服务对象的各种信息进行统一的管理，而对于房地产企业内部的发展也具有同样的作用，比如可以把不同地区的房产信息、交通状况、周围环境等全部的进行网络数据化的编辑操作，根据客户的要求输入关键信息就可以找到相应的房源，在第一时间把房屋基本情况和全景照片呈现在客户面前，节省了时间和资金投入，一目了然更加客观的反应企业情况，能够赢得客户的信赖。同时网络经济的介入还可以帮助房地产经济进行信息技术的升级和改版，对施工的质量实行更加严格的监督和检查手段，在房地产的交易过程中，提供比传统交易方式更加方便、灵活的交易平台，能够有效的增加房屋的成交数量。
(二)房地产经济在网络经济推动下的资源变动
随着互联网的不断发展，房地产行业信息已成为其诸多资源当中的重要组成部分，房地产行业能否健康持久发展，直接取决于其对信息资源的重视与应用[4]。传统房地产行业的资源存在以及管理方式，在网络经济的干预下都将发生变动，因为网络技术的便捷化能力，使得传统房地产资源在实际应用中的作用不断减弱，另一个层面上来说就是传统资源对房地产企业发展的局限作用降低了，在一定程度上提高了房地产的发展灵活性，可以向外扩展到更广阔的发展领域中去，在生产力、发展空间等方面都会获得更大的进步，处于一个更加强大和独立的行业地位，在这种状况下可以加快房地产行业与其他行业的不断合作发展，扩大自身企业的影响力，这种影响力不仅限制在房地产这一个行业，而且对整个社会的稳定与和谐发展也有着促进作用。
三、结束语
（1）投资项目决策存在问题
房地产行业的热潮使得很多企业的决策者迷失了方向，在一些项目的投资上，没有经过深思熟虑，就盲目投资。很多情况都是几个企业投资，其他的很多企业都蜂拥而上，也丝毫不考虑自身的实际情况。企业在当今市场的大环境下求生存，必须以市场为立足点。但是很多企业的决策者对市场形势认识不足，对市场获取的信息缺乏准确性和实效性，不能很好的把握市场的形势和动态，从而导致不能很好的将成本控制在一定范围。更有甚者所开发的项目根本没有回报可言，这样只能使得企业亏损甚至面临破产的危险。
（2）财务管理程序不健全
在企业当中无法形成一套健全的系统的财务管理程序。很多企业的财务管理程序不够专业，很多流程都存在着疏漏。这在很大程度上降低了企业的工作效率，同时也大大降低了财务分析的准确性。同时，对市场信息的获取无法做到准确及时，信息往往已经失真，这样就使得决策者无法制定出适合本企业发展水平的最优方案。使得企业发展无法遵循螺旋式的上升。此外，监督体系不完善也是财务管理程序中一个较为突出的问题。甚至财务管理的不透明还致使造价的现象，导致了公司财富的流失。
（3）成本控制观念淡薄
成本管理是对各个环节资源消耗的估计。当代很多企业缺乏成本控制的管你那，没有专业人士制定一套适合本企业的成本管理方案，导致在财务管理上混乱，并且存在着相当大的漏洞。很多企业无法对生产过程中的每个环节进行成本估计，只能在整套环节结束后有个大体估计，这大大降低了成本预算的准确性，导致支出超过预算。对于房地产行业来说，有强烈的成本控制观念显得尤为重要。
2财务管理工作创新策略
（1）创新合理有效的投资计划
企业应当通过分析支出与收入，投资和回报的比率有选择的进行投资，切忌盲目从众。根据企业自身的优缺点，资金的程度来制定适合自己的投资计划。企业管理者可以通过制定创新式的投资计划，按照一定的比率进行投资来规避风险。
（2）提高财务管理人员的创新意识
企业要启用高素质的管理人员，管理人员应当有良好的创新意识和成本管理理念，必要的话应当对财务管理人员进行特殊培训，增强其管理能力。尽可能多的调动起工作人员的积极性去主动学习，增进专业知识水平，从而提高自己的创新能力，不断的丰富完善自己。财务管理人员应有灵活的头脑，将自己所学应用到财务管理当中去，并且尽可能的创新工作流程，完善各个工作环节，为企业创造更大的效益。
（3）创新财务管理程序
要最大限度的利用好电子等高科技产品。将高科技产品运用到各个程序中去。制定的制度应当具有针对性、操作性等特点，财务管理程序必须符合企业自身的发展水平。加强管理程序的监督机制，完善监督机制，将错误的情况降低到最小。要对每个程序进行严格的把关，并且制定相应的业务流程。以保证企业能够稳步前进。充分利用网络化的信息平台，实现便捷快速的信息查询与处理，及时掌握企业各部分的动态，防微杜渐。完善企业的业务链，运用好网络这一渠道。
（4）创新式的人员分配
将财务管理人员的分配状况进行创新，淘汰传统的人员分配，根据管理人员的不同特点，进行分配。根据工作人员的长处，将管理人员分配在适合自己的部门，按照轻重缓急将管理人员按照一定的比例进行合理划分。在监督管理科研等方面应当安排较多的人。在财务管理工作中的监管科研等方面强大了，成本管理、项目预算才能得到很好的控制，企业自身的实力才能得以提高，以便在市场竞争中表现出强大的战斗力。才外，企业应当细化分工，将每管理人员的任务落实好。
（5）在规避风险上进行创新
由于房地产行业在项目的开发和具体实施方面存在着较大的风险，这就要求企业懂得防微杜渐，懂得规避风险。企业应当在财务管理中建立起一套完善的预警体系，加强全方位的管理，使得预警系统更加敏感，促使企业能更好的应对风险。必须要对企业建立起创新性的风险管理方式，将可能出现的风险问题进行识别归类预计，并且预先设想出一套应对风险的方案，只有做好充分的预警准备，企业才不至于在风险来临时乱了分寸，手足无措。
（6）创新性资金管理
首先应当加强财务管理中对成本的控制，成本在市场竞争中占据着重要的地位。如何在保证质量的前提之下，将成本降低到最小，是企业应该为之奋斗的首要目标。其次应当细化每一笔资金的涌入和流出，针对每个项目，制定好资金分配方案。对资金的筹备，使用等方面进行最优选择。制定精确的财务报表。实现最优化的目标，收益最大且成本最小。
3总结
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
