写字楼到底该满足谁的需求?是使用者还是开发商?写字楼的“综合防灾”能力应不应当纳入评价标准?……在8月16日举办的“中国写字楼综合评价标准”专家工作会议上，业内顶级专家学者齐聚一堂，就写字楼设计、建造、物业管理全过程中的经验进行了交流，共同探讨我国写字楼的行业标准。
中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云介绍，由中国房地产业协会商业地产专业委员会开展的“写字楼综合评价标准”课题研究，目前已经通过组织专家对国内外写字楼评价体系进行反复研究和论证，完成了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”。此次专家工作会议，由中国房地产业协会商业地产专业委员会组织规划设计、建筑施工、产业化技术、物业管理等方面的专家和国内外具有写字楼开发建设丰富经验的企业，共同参加讨论和审议，是为了进一步完善写字楼综合评价标准和认证管理办法，使之更具科学性、前瞻性、系统性和可操作性。
此次会议，专家、学者以及相关房企负责人讨论了“中国写字楼综合评价标准(征求意见稿)”和“中国写字楼综合评价认证管理办法(送审稿)”。制定了下一步工作计划及实施方案。与会者着重就综合指标的量化数据合理性和功能、运营、管理等方面的要求进行了多角度探讨，一天的会程紧凑高效，为完善综指细则有了更明确清晰的方向性推进。
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如，中国建筑学会副理事长窦以德，中国房地产业协会副秘书长肖晓俭，中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱等业界人士参加了会议。此外，上海环球金融中心、远洋地产、绿地集团、新鸿基地产等开发企业，以及高力国际、第一太平、易城中国、五合国际等咨询机构相关负责人出席了会议。会议由中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云，副秘书长、楼市传媒董事长蔡鸿岩主持。
制定中国写字楼综合评价体系是大势所趋
作为我国房地产开发中的重要组成部分，写字楼经济已经成为许多城市经济形态的重要组成部分，对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异。加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽快提高中国写字楼的开发与运营能力。
在中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗如乐看来，市场对房地产开发的产品要求也日益多样化。除住宅外，写字楼、酒店购物中心等也受到关注。然而，单一的对住宅性能的认定无法满足市场上的要求。目前国内未形成统一的写字楼综合评价体系，导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场发展现状，不利于国内相关产业的发展。
与会专家一致认为，为中国写字楼市场的健康发展，制定统一的符合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。中国建筑学会副理事长窦以德和房协秘书长苗乐如对此次研讨会给予了高度评价，并认为，指标体系要充分为未来发展预留空间，针对三、四线城市，中低档标准的写字楼也设定合理的指导性标准，综合指标的制定应与国内现行标准和国际推行的几大标准进行比较和界定，要将专业、市场和客户各层面进行立体化的权衡，最终使综合指标成为指导开发建设的重要依据。
写字楼到底该满足谁的需求?
作为写字楼的投资者、建造者、用户、买家、运营商，不同角色对写字楼需求存在的差异决定了标准倾向的不同。谁是写字楼综合评价体系面对的主体，决定着该体系的侧重点不同。
北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国认为，写字楼评价标准应着重指导开发商建设，满足使用者需求。对用户来说，管线、设备这些不可视的部分他们无从评判，也非他们判定写字楼级别的依据，使用者更看重使用中的方便性、舒适度和功能配套。如同入住酒店的客人对星级酒店的建制标准、配套设施、服务水平、收费标准一目了然，选择清晰。如果评价标准以用户为核心，指标体系则更应从功能、应用、管理等方面体现，满足所欲达到的级别标准，则需要开发建设单位在技术集成和配套设备方面的能力，也给开发建设单位提供了标准更宽泛的建造空间。在综合指标设定标准上，可以分为“标准项”(必有项)和“引导项”(加分项)。这样有利于为未来的新技术新标准预留空间。
专家对舒适性和使用功能的设计应用也提出各自不同的观点。尤其是针对高端写字楼对高端用户在弱电、湿度、温度、隔音、楼宇自控等方面存在的差异化和需求介绍了很多参考实例，这些经验和教训都是指标细化过程中非常有价值的借鉴。除此之外，在功能区域配置标准和需求方面也为前期设计提供了很有价值的思路。如洗手问、工具问、茶歇问、更衣室、洗澡问、自行车存放区等功能区的合理配置和标准，是否应纳入指标体系等。
而关于建造按净高还是层高设定标准的讨论，专家们各持观点。虽然观点各异，但大家一致认为，写字楼国标意义深远。针对写字楼建造和后期运营的标准，开被广泛认同。
写字楼使用要“奥拓”还是“宝马”?
专家们一致认为“实用性、舒适性、安全性、适应性、先进性和特色性”是综合指标要保证的内容。然而这些要点中很多又是相互制约的。调高使用率的指标就会影响舒适度，减低使用率又影响了节能环保的目标。专家很形象地将此比喻为“奥拓”和“宝马”：“奥拓很实用，宝马很舒适，如果按照实用作为评价标准，奥拓一定是符合要求的，但没有人会认可奥拓比宝马更具备高品质。”
满足较高使用率一定会牺牲舒适度。而舒适度是办公环境档次非常重要的指标。比如空间大小、楼道宽窄、电梯运力和数量都加大了公共使用面积的量，从而降低了使用率。目前北京、上海最高档次的写字楼使用率都只能达到50％，如果将70％使用率作为评判等级的尺度，目前国内被视为顶级的这类写字楼都将无法纳入到综合指标体系中高级别的行列中。
绿化率的标准也引起专家们的多方探讨。多数专家认为30％的指标数太高，尤其是高端写字楼往往处于城市CBD商务区这种容积率很高的区域，做到15％都是很有困难的。开发商会尽可能利用建筑内外空间，争取较多的绿化条件，以期给办公环境的改善和品质增添价值。但作为评价标准，不便以同一标准为槛，可根据当地的标准和要求作为依据，然后对项目进行
相应的分值加减。
此外，电梯疏散能力和等候时间也成为热议的内容。写字楼上下班、午饭等客流高峰时电梯运力不佳的现象一直困扰着用户，也减低了写字楼的服务品质。专家们对电梯数量、速度、运能管理、轿厢舒适度进行了各自的经验总结，并对如何设定合理的指标提出了建议。
中国写字楼“综合防灾”能力有待提高
“2008年5月12日汶川地震时，上海陆家嘴的写字楼是有震感的，我们当时从几十层的高处一步步走下楼，这次经历记忆尤深，写字楼的综合防灾能力应当被好好重视。”陆家嘴集团公司副总经理周伟民说。在会上，提出此类观点的业内人士不在少数，不少专家纷纷建议，应将写字楼中的安全设计纳入到重要考评中。
原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁介绍，为了符合消防法的标准，他们在设计上海环球金融中心之初进行了大量测算和调整，在电梯不能作为逃生途径的条件下，如何在火灾等情况发生时，人员通过楼梯进行疏散?他表示，理论上可达的结果和实际差距很大。这意味着，在灾情难以控制的情况下，身处最高层的人依靠楼梯逃生基本上是没有可能的。“唯一挽救生命的途径可能是被法规禁止的电梯通道。消防法禁止使用电梯作为逃生通道是基于当时的技术水平，而随着避险建造技术的提高，电梯作为高层逃生的可能性已经大大提高。”虽然与法规有冲突，但开发商在环球金融中心大厦建设中自行加入了电梯避险构造的技术，并针对可能出现的不同灾情进行预案设定，在突发事件出现时，物业管理人员便可根据预案进行有秩序的人员疏导，并保证消防救助通道的畅通。
华东建筑设计研究院总建筑师徐维平指出，作为评判标准中的一项重要指标，国内写字楼的“综合防灾能力”有待提高。日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群表示，应当学习日本写字楼在抗震方面的经验。“什么样的写字楼才是优秀的写字楼?能源环保、保证先进性和导向性，还应当具有相当的安全防灾难能力。这点上，国内写字楼应该向国外的优秀案例学习，探索写字楼运营发展的可持续性。”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫说。与会专家指出，上海环球金融中心就是一个“综合防灾”性极强的写字楼。国外不少优秀的写字楼或将成为业界借鉴的典范。
如何看待写字楼的区位价值?
对写字楼区位的价值，专家存在两种不同观点。强调区位价值的专家认为写字楼区位关乎到写字楼建造标准和品质。在CBD商务区，开发商建造高等级写字楼的意义远大于在附属区域或郊区，而在区位优势不是很大的区域建造高标准写字楼势必会造成不必要的浪费。不认同此观点的专家认为，很多在当年的价值洼地建造的高端写字楼如今仍然不失地标建筑的品质，如浦东新区的金茂大厦。综合指标不能以建造时期地块的价值来评定建筑的价值，尤其是中国这样到处都处于发展的区域内，要着眼于未来。
商业综合体的开发运行难度和物业管理要求高于单纯的写字楼，如何制定合理的评级标准，专家们也进行了讨论。专家们认为，建筑形态要根据区域配套和项目定位来决定，如果周边配套很多，纯写字楼也是合理选择。
今年年底前拟选优质写字楼项目
鉴于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，对“写字楼综合平价标准”课题研究项目的筹备和进展也在紧锣密鼓中进行。
据中国房地产协会副秘书长肖晓俭介绍，2011年1月至2月，商业和旅游地产专业委员会组织专家对国内外写字楼评价体系进行的研究完成了“写字楼综合标准”前期的调研工作。2011年3月2日，报住建部科技司关于“写字楼综合评价标准”的课题立项。其对目前国内外相关等级的评价标准进行客观全面研究分析，吸取国内外等级的经验，结合现行的若干规定，科学合理地制定评价体系。
肖晓俭表示，对于写字楼的价值，将从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估。从这三个部分出发，可以归纳总结出十个更为具体的评价标准：区域与地段、资源整合度、形象与环境、办公空间与公共空间、技术系统、生态和社会系统、业权、客户、租金与出租率、资产管理。
据悉，今年8月至9月将进入“写字楼综合评价标准”认证阶段，10月至12月“写字楼综合评价标准”将进入检验和完善阶段，年底前拟选优质项目对“写字楼综合评价标准”进行检验和完善。
专家观点
各线城市如何统一标准
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如：写字楼综合评价标准需兼顾一、二、三、四线城市，兼顾建设硬件与后期管理，并设立专家组，设定管理办法和实施办法。
新鸿基地产高级管理经理余卫民：现有标准存在区域局限性，对于二、三线城市的写字楼评级不公平。规划条件会影响楼宇建设，不同的区域规划条件应设置不同的评分标准。
为先进科技预留空间
日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群：应为未来技术革新、租户需求留出足够的预留空间。评估关注方不同难以综合，可考虑出评估报告书。
第一太平戴维斯董事、项目策划部总经理徐伟成：标准需体现前瞻性，如预留设备空间。考虑写字楼针对的主要租户类型，如金融类、IT类、现代服务业写字楼，制定不同的评分标准。
能源环保比重需提升
中国房地产业协会副秘书长肖晓俭：标准应侧重研究优秀节能技术在写字楼项目中的应用。写字楼的价值，从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估。
中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫：保证标准的先进性，考虑能源、能源环保和今后的运营，能源环境比重需要提升，同时注重表现安全性与人性化。
安全防灾标准欠缺
原中国建筑股份有限公司总工程师王伍仁：缺乏安全性能这一重要章节。应将高层建筑的防灾避难体系，消防措施、消防体系列入标准。由于国家标准滞后于建筑技术的发展，写字楼评估标准需高于国家标准。
华东建筑设计研究院总建筑师徐维平：体系中应列入防灾标准，不以绝对数值作为标准，建议软性指标中引入修正系数。
综合指标软硬兼顾
陆家嘴集团公司副总经理周伟民：写字楼评价标准要虚实结合，硬件软件兼顾，物业管理水平很重要。
北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国：可从使用性、舒适性、安全性、实用性(可改造性)、先进性、特色性等角度进行评分，制定必须项目，以满足需求程度进行评分。
定期复评列入规定
据了解，当前中国写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上千万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。然而长期以来，我国对写字楼物业的产品标准、服务标准却缺乏统一的评价体系，房地产企业在写字楼开发过程中缺乏指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题。而国外各类写字楼产品标准、服务标准，在许多方面也不能适应中国的国情与发展现状，亦影响到本国建筑产品与材料的应用。因此制定适应中国国情与发展阶段，符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准迫在眉睫。
为此，自2011年3月起中国房地产业协会商业地产专业委员会适应市场要求组织课题研究，对国内外相关写字楼等级的评级标准进行比较，同时总结和归纳我国写字楼发展历程、市场状况，在对国内外写字楼评价方法进行对比分析的基础上，提出了我国写字楼评价的原则、内容和指标体系，经过多轮研讨论证，最终出台了一个适合中国国情的写字楼综合评价标准。
据中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云介绍，在历时两年多，先后召集行业专家就写字楼综合指标的量化数据合理性和功能、运营、管理等方面的要求进行了多轮研讨、反复论证，出台了《评价标准》（草案）。《评价标准》中尤其提出了规划建筑设计、装饰装修、公共设施、软件服务四部分细化和合理配比分值研究，以及关注优秀节能技术在写字楼项目中的应用研究。
在此期间，中国房地产业协会商业地产专业委员会组织专家论证小组，分别上海陆家嘴金融中心、北京CBD区域的远洋国际中心、东直门交通枢纽区域的新保利大厦、长安街与金融街交会核心区域的凯晨世贸中心等国内外最高级别写字楼进行实地模拟测评。在每个项目测评现场，由规划设计组、机电设备组、运营管理组三个小组构成的专家认真结合实际案例，对区位与交通、场地与规划、建筑本体质量、设备设施、能源环保、安全性能等十大主项、100多条分项逐条进行了论证。
2012年6月，住房和城乡建设部建筑节能与科技司组织验收委员会认定，《评价标准》在写字楼硬件水平、管理水平和可持续发展水平的综合评价方面具有创新性，评价体系内容全面、评价方法操作性较强。验收委员会专家认为：“《评价标准》对引导我国写字楼建设、管理和未来发展具有重要作用。”最终认定，由中国房地产业协会商业地产专业委员会主导的《评价标准》课题成果达到了国内领先水平，通过验收，正式申报行业标准。
住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放认为，《评价标准》在行业内开拓了先例，弥补了业内空白。《评价标准》的制定有利于中国写字楼市场的有序发展，有利于写字楼客户选择适合的写字楼产品，引导存量写字楼不断提升运营水平，引导国内写字楼相关产业的发展。业内专家一致认为，建立我国统一的写字楼等级标准对我国商业地产市场的发展意义重大。对开发企业在规划设计、建筑及后期运营过程中具有引导作用，同时对客户在选择服务产品的时候有参考价值。《评价标准》将从客观实际出发，针对我国写字楼的开发建设、使用、运营管理的全过程进行规范和引导，从技术角度改善写字楼租赁市场环境，从而增强写字楼投资人的市场信心。
作为中国房地产行业最具影响力的媒体，楼市传媒旗下的《楼市》杂志，从2011年起，第一时间独家刊发了中国房地产协会商业和旅游地产专业委员会开展的《评价标准》课题研究及其制定过程的消息，并通过系列报道如实记录了专家委员会两年来在北京、上海等城市的中国最高级别写字楼的实地测评，不仅为行业留下了宝贵资料，更重要的是充分发挥了媒体的监督作用。秉承“对行业的人，讲专业的事”的办刊理念，《楼市》杂志着力于洞悉商业地产写字楼领域背后的机缘与动态，探索研究市场动态，深入剖析知名项目案例，关注写字楼领域的发展趋势对于地产行业的影响，为《评价标准》最终完成尽到了专业媒体应尽的责任。
楼市传媒董事长蔡鸿岩表示：“《评价标准》一定要客观来做，宁缺毋滥，把这个标准做扎实，决不能以商业利益为重，因为这是中国房地产行业第一个写字楼标准，做不好对不起这个行业。作为亲历者，我们看到《评价标准》的制定没有任何的商业行为，完全从客观性、行业性、前瞻性的角度出发，给房地产行业带了一个好头。作为专业媒体人，我们希望能够通过媒体全程监督、监测，保障评审的过程更加客观公正。”
目前，中国房地产业协会商业地产专业委员会联合国内外多位专家和企业正在对《评价标准》进行最后的完善工作。据悉，上海中心大厦、凯晨广场、新保利大厦、国贸三期这些在国内乃至世界最高级别的写字楼，在《评价标准》制定过程中纷纷向中国房地产业协会商业地产专业委员会提出测评申请，并积极参与标准制定工作。
回顾
2012年3月30日，中国房地产业协会商业地产专业委员会专家进入上海浦东陆家嘴星展银行大厦进行实地测评。
2012年6月，由中国房地产业协会商业地产专业委员会联合国内外多位专家和企业起草的《写字楼综合评价标准》正式通过住房和城乡建设部建筑节能与科技司组织的专家验收委员会验收。在此基础上，8月，向中国建筑标准行业协会申报了《写字楼综合评价标准》，自此中国商业写字楼有矩可循。
2012年8月16日，“写字楼综合评价标准”专家工作会议在上海环球金融中心举行，业内顶级专家学者讨论和审议《中国写字楼综合评价标准（征求意见稿）》和《中国写字楼综合评价认证管理办法（送审稿）》，旨为进一步完善写字楼综合评价标准和认证管理办法，使之更具科学性、前瞻性、系统性和可操作性。
2012年备受业界关注的《中国写字楼综合评价标准》进入最后论证阶段。来自建设规划、设计、节能、运营等领域的中国房协商业地产专业委员会专家委员进入远洋国际中心，对A座共33层的写字楼进行实地测评，进一步完善评价标准。
关键词 企业建设项目 前期策划 建设模式 项目功能 经济评价
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
1 引言
近年大中型企业不断扩大发展，造成企业基础设施使用紧张，需要进行厂房、办公楼、配套设施等的新建、扩建、改建、迁建。鉴于现有的投资体制改革以及尚未完全完善的投资决策体系，企业进行固定资产投资时面临相当大的风险，投资风险的规避有赖于准确细致的前期策划、科学理性的决策判断。
2 建设项目策划的相关理论
2.1策划的基本方法
策划的基本方法有以下几种：1）系统分析法；2）综合分析法；3）逻辑分析法4）列表策划法（项目）。
2.2 建设项目前期策划的原则
建设项目前期策划应遵循以下原则：1）可行性原则；2）创新性原则；3）无定势原则；4）价值性原则；5）信息性原则
2.3建设项目前期策划的过程及主要内容
建设项目前期策划的过程及主要内容见图2-2。
图2-2项目前期策划过程
3 企业建设项目前期策划实例
3.1建设项目背景
广州某公司2005年启动琶洲通信枢纽楼项目以解决广州分公司总部办公楼及枢纽机楼问题。该项目是企业近年重点投资项目，并纳入广州市基本建设项目和固定资产投资计划，项目总投资预算约在6.8亿元，计划在2009年底竣工投产。但项目办理琶洲地块建设用地批准书与取得合同约定合法权益中遇到了极大的困难，虽经相关主管部门积极协调，但最终没有得到理顺解决，导致项目进程全面受阻，最终公司被迫放弃该项目并另行寻找解决总部办公楼的解决方法。
3.2项目建设规模的策划与确定
广州公司本部目前共有员工1083人。预计2017年人数将增至1345人。此外外协常驻广州公司办公场地的人员约为280人，预计2017年合作方派驻人数将分别增加至460人。根据集团文件中各级综合办公楼人均面积指标：编制定员每人平均建筑面积26~30 m2，使用面积为16~19 m2。根据预测2017年常驻人员总数约1805人，估计需要新建的办公楼总面积约34000～42000 m2。
3.3项目建设模式的策划与比选
3.3.1项目建设模式
目前，广州分公司总部办公楼的建设模式大致有三种方式可选择：
（1）重新征地自建总部办公场地；
（2）购买现房改造装修为总部办公场地；
（3）继续租赁现有的办公场地及改租其他办公场地。
3.3.2项目建设模式比选
办公楼建设三种模式：自建模式；购买模式；租赁模式。对于这几个模式，主要优点和缺点如表4-1。
表4-1建设模式优缺点对比
根据广州分公司现状，并分析各方面因素，三种模式优劣排序为：①购建模式、②自建模式、③租赁模式。比选分析后建议采用购置已建成的（或在建并接近竣工的）写字楼，改造装修后作为总部大楼是相对合适的选择。
3.4项目建设方案比选
项目在广州范围调研了几十栋在建或已建的办公大楼，共收集调查了在建、已建、二手、烂尾等各种办公写字楼约30余栋，经遴选，其中天誉大厦、天伦置业大厦、保利国际大厦、金海大厦等4个物业进行深度调查和价格谈判。确认上述项目法律手续基本齐备，无重大法律瑕疵。拟购置楼宇方案的基本情况和地理区位见表4-2、图4-3。
表4-2拟购置楼宇方案
图4-3拟购置楼宇方案的地理区位图
方案一：天誉大厦（三期北塔）
位于广州市天河区林和中路。占地面积约1万m2，总建筑面积约14万m2，项目高度约170 m，绿地率约32%。整个建筑包括6层地下室、6层裙楼及南北两幢塔楼，其中南塔为五星级酒店，层高为40层、建筑面积约为5万m2；北塔为甲级写字楼，层高为36层、建筑面积约为4万m2；6层裙楼建筑面积为2万m2；6层地下室建筑面积为2.4万m2，配备有近400个标准停车位。按综合装修造价2500元/ m2计算，总投资约8.2亿。
方案二：天伦大厦
天伦大厦位于广州市环市东路。项目地上共25层，层高3.9m。开发商为天伦集团。该项目为独立建筑，总建筑面积约41000 m2，地下车位少，仅有100个。项目购置费约5.3亿元。该项目由于天伦集团收购后重新推出的，产权比较复杂，风险较大。
方案三（保利大厦北塔）
位于广州市海珠区会展中心东面，项目总建筑面积195000 m2，其中符合广州分公司分公司作为总部办公楼购买保利大厦（北塔）写字楼建筑面积约共55000 m2，地下2层停车场共800个车位，建筑高度165m，地上楼层共33层（写字楼），标准层层高4.1m，建筑高度约165m。按项目方现报价15000元/ m2计算，总投资估计8.25亿元。
方案四：金海大厦
位于广州市天河北路金海花园内，占地面积4411 m2，总建筑面积35778.62 m2，总楼层数30层（其中地下2层；地上28层）。五层裙楼，原设计为商业用途，层高4.2m，其余标准层为写字楼，层高3.4m，楼面为预应力扁梁结构。
大厦地下两层，为机电设备房及机械停车场，停车位约200个左右。裙楼为商业用途，其中预留一层为餐厅，3层有700 m2挑高8.4m中空多功能厅，可改造为网管中心。本项目楼宇购置费3.6484亿元。
表4-3拟购建总部大楼物业比较
鉴于4个方案各有优缺点，采用专家评分法确定合适的购建楼宇。参与评分的对象：项目决策层1人A、项目中层使用者1人B、基层使用者1人C、财务经济方面专家1人D、法律顾问1人E、建设设计咨询顾问1人F、工程技术方面顾问1人G，共7人。分别对4个方案的地理位置、规模、售价及改造费用、建设周期、产权及合同风险5个方面按5分制打分，表4-4、表4-5、表4-6、表4-7是按5个方面各评委的打分表。
表4-4天誉大厦方案评分表
表4-5天伦大厦方案评分表
表4-6保利大厦北塔方案评分表
表4-7金海大厦方案评分表
将4个方案评分表中的打分扣除一个最高分、一个最低分，剩余5个取平均值作为方案得分，详见表4-8。
表4-8各方案综合得分
项目方案 天誉大厦 天伦大厦 保利大厦 金海大厦
得分 2.52 2.90 2.49 3.50
4个购置方案的得分排序为：金海大厦、天伦大厦、天誉大厦、保利大厦。由此将金海大厦作为广州公司拟购建的总部大楼比较合适。
4 结论与展望
通过本方案的实施效果来看 ，运用建设项目前期策划的理论和方法，可策划切实可行的操作方案，让决策层的决策有科学的决策依据，使项目实施人员在项目进程中有章可循，为企业内监督管理部门对项目实施执行情况的监督控制提供原则和依据，为企业以后的建设项目前期策划提供参考。
参考文献
国务院. 国务院关于投资体制改革的决定. 国发[2004]20号
[美]赫伯特·西蒙. 管理决策新科学.李柱流译. 北京: 中国社会科学出版社, 1982
通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。
租赁合约中的标准条款
在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。
由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。
在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。
当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。
具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。
折让优惠和租客权利的授予
折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。
租金回报率法
公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
租金回报率分析法
公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
关键词：智能化系统；高层写字楼；数据通信网络；智能楼宇；系统集成
建筑智能化系统是一种人、信息与环境交互作用的系统，是以高科技为基础的办公环境。虽然每幢智能建筑物的智能化程度根据使用需要、投资力度、经济效益、工作效率等因素而各不相同，但建筑智能化追求目标是共同的，主要有：共享的信息资源；提高工作效率和提供舒适的工作环境；加强对建筑物及其设备的管理，减少管理人员和节约能源；使建筑物能适应环境的变化和工作性质的多样性及复杂性.
建筑智能化通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务和管理以及它们之问的内在联系，以最优化的设计，采用最先进的计算机技术（Computer）、控制技术（Contro1）、通信技术（Communication）和图形显示技术（CRT）的所谓4c技术，建立一个由计算机系统管理的一体化集成系统，提供一个投资合理、又高效、幽雅、舒适、便利、快捷、高度安全的环境空间.
一、语音交换系统
根据用户提出的需求，大楼的语音系统一般包括普通公网电话、专用电话。对于普通公网电话，如果大楼离电信枢纽大楼距离较近，用户量不大，可以直接从市话端局布放市话电缆到用户大楼的电缆交接箱。如果大楼离电信枢纽大楼距离较远，并且用户普通电话需求量较大，可以采用在用户大楼处设置模块局的方式，通过传输电路接人母局，为用户提供语音服务.
如果用户有虚拟网的需求，可在端局市话交换机上开设虚拟小交换机（Centrex）功能。Centrex是数字程控交换机所具有的一种功能，是当今电话通信中最新应用技术。采用Centrex技术，用户端不装任何小交换机，而由数字程控交换机直接向这个企业提供所有电话，可做到虽无小交换机，但这个用户的所有电话都可享有小交换机的基本功能。Centrex系统内用户除拥有一个直线号码外，还有一个分机号码（直线号码的后4位）供内部通话使用。即长短号并存，一机双号；群内通话可拨短号，免通话费；群内群外来话可区别振铃，从而实现小总机功能。Centrex的最大特点是原先须为小交换机所配置的机房、设备和维护人员都可省去，而且能与公众网同步发展，不存在制式及更新的问题，这些优点是用户小交换机（PBX）所无法比拟的.
如果用户有专用电话的需求，可以直接从就近的专用局端局布放电缆到用户大楼，党政专网电话与公话网在物理上是完全隔离的.
二、通信网络系统
（一）办公楼网络需求
为了保证网络的安全性，要求大楼的数据网络分为内部网和外部网。内部网上的信息点只能在内部网上对内网资源信息的共享和访问，外部网信息点可以通过外部网中心交换机，接入ISP的IP宽带城域网，实现对互联网的高速访问。内部网与外部网在物理上完全分离，这样从根本上保证了网络的安全.
通过建设内部网，可建立—个基于网络的信息管理和应用的信息中心，并提供相应的各种服务。共享网络上各种软、硬件资源。快速、稳定地传输各种信息，并提供有效的网络信息管理手段。内网采用开放式、标准化的系统结构．以利于功能扩充和技术升级，并能够与其他相关部门进行广域网的连接，提供、享用各种信息服务。具有完善的网络安全机制.
通过外部网，用户高速访问网页，快速收发电子邮件，实现在线VOD点播、网络游戏等应用.
（二）数据通信网络系统方案
1．内网系统。
内网主要用于内部多种信息的访问和交换.
这些信息不仅包括传统的数字文件、还有语音、图象、视频等多媒体信息，对网络的带宽、稳定性都提出了较高的要求。因此，考虑到网络的先进性和扩展性，内网可构建为“百兆桌面，千兆主干”的以太网络。内网的骨干采用千兆光纤。内网的中心交换机采用千兆以太网交换机，提供无阻塞以太网交换。内网的接入层交换机主要是为了将分布在不同楼层的用户快速有效地接入，应具有VLAN功能，并且在必要时提供用户流量控制功能.
通过对VLAN的规划，网络中的相关网络终端配置到同一的广播域，不相关的终端处在不同的广播域，从而有效地隔离广播，改进交换网络执行性能和安全性.
根据信息点的分布密度，每层或多层设置1台或多台楼层交换机用于相邻层的信息点接入；多台交换机采用交换机堆叠的方式，实现端口的扩充。同时，系统服务器（如OA、财务服务器）也通过核心交换机接入内部网络，实现千兆骨干网络的互联.
2．外网系统。
根据网络服务商提供的多种的宽带接入方式，写字楼根据自己的需要选择合适的接入方式。经中心交换机通过光纤接人ISP的局端交换机。通常，根据用户的信息点的数量及分布。宽带接入网的网络架构可采用二层结构（接入层、核心层）或三层结构（接入层／汇聚层、核心层）.
核心层负责进行数据的快速转发，同时实现与ISP的IP城域网的互联，提供大楼的高速IP数据出口。核心层交换机应重点考虑可靠性和可扩展性。汇聚层负责汇聚分散的接入点，进行数据交换，提供流量控制和用户管理功能。接入层节点的设置主要是为了将不同地理分布的用户快速有效地接入骨干网，接入层交换机应支持PVLAN（私有VLAN）。通过PVLAN技术，可实现基于接入交换机端口的用户隔离，提高用户的安全性.
用户点较少，或分布比较集中，可采用二层结构；用户数据量较多，或分布比较分散，可采用三层结构.
根据信息点的分布密度，每层或多层设置1台或多台楼层交换机，用于相邻层的信息点接入；如需要可设置汇聚交换机，实现端口的扩充。每组交换机通过单口的100BASE-T模块上联到核心交换机。核心交换机通过光纤，接入ISP的IP宽带城域网.
三、多点视频会议系统
（一）需求描述
大楼内建设一套基于内部办公网的视讯多媒体网络。采用符合视讯交换平台和终端，为本大楼内部提供点对点和多点会议功能。大楼内设置外网会议电视室，通过ISP的视讯交换平台进行全国互联以及同城互联，召集或参加相关会议.
（二）方案内容
1．内部视讯通信网。
内部视讯通信网采用基于IP的视讯通信技术。基于IP的视频会议是利用视频技术和IP数据通信技术，通过IP网络在两点或多个地点之间建立可视通信，实现图像、语音及数据交流的一种会议形式。与会者利用PC终端、摄像机和话筒既能实时地看到对方发言人和会场场景，也能听到对方的声音，若辅以电子白板等通信设备，即可实现与对方会场的与会人员进行研讨或磋商，在效果上完全可以代替现场会议.
2．外部视讯通信网。
外网会议系统主要是用于和中央有关部门、地方政府、本机构的其他区县部门进行日常的会议电视交流。它不和内网会议电视系统进行交互，不用考虑内网所采用的H.323标准．由于该点主要通信是在广域网中，所以出于会议保密的要求，适合于采用基于H.320标准的电路交换方式，我们建议采用专线的方式进行会议召集.
现代的多媒体会议室系统包括大屏幕显示系统、扩声系统、灯光系统、会议系统、会议摄像系统等，并通过中央集成控制系统将以上各种设备与整个会议环境有机的结合成为一个整体，使会议的管理者只需在触摸屏上轻轻一按，便可轻松操纵整个会议进程.
四、楼宇自控系统
（一）建筑设备自动化系统
1．建筑设备监控系统。
建筑设备监控系统采用先进的计算机控制技术，并且含有丰富的管理软件和节能程序，对建筑物的空调、新风、给排水、冷热源、照明、电梯等机电设备进行自动管理和控制，并根据设备运行的记录进行科学管理和维护保养工作，最终达到节能降耗、方便管理、减少人力、安全舒适的目的.
2．安全防范系统。
安全防范系统包含电视监控系统、入侵报警系统、电子巡更系统、出入口控制系统、停车场管理系统，根据建筑物的建设标准和业主的使用需求，构成先进、可靠、经济的安全防范体系。它的作用是防止非法入侵，记录事件过程，避免人员受到伤害和财产受到损失.
3．火灾报警及联动系统。
火灾报警及联动系统包含火灾自动报警系统和报警联动系统，运用先进的计算机技术和检测技术，及时发现火灾隐患，联动报警设备，消除险情，通知管理人员隐患部位，是目前建筑物必不可少的系统。在任何情况下，该系统都可以独立运行、操作和管理.
（二）办公自动化系统
1．电子政务系统。
电子政务是政府在其管理和服务职能中运用现代信息和通信技术，实现政府组织结构和工作流程的重组优化，超越时间、空间和部门分隔的制约，全方位地向社会提供优质、规范、透明的服务，是政府管理手段的变革。电子政务是一项覆盖各级政府部门的大型、复杂的系统工程，它的实现以信息技术作为基础，从政府信息、政府网上服务到政府部门间及政府部门内的信息共享和网络办公，都需要不断发展的信息技术作为保障.
2．物业管理营运系统。
物业管理营运系统主要辅助物业管理部门对建筑物的房产、设备、收费、服务、投诉，工程、库存等信息进行有效的管理，对大楼服务设施的运作实现辅助决策，进而提高物业管理部门的服务和管理水平。可以根据业主的需求，编制管理服务软件，能够提高物业管理效率，降低经营成本.
3．智能卡应用系统。
智能卡系统覆盖了人员身份识别、员工考勤、电子门禁、出入口控制、电梯控制、车辆进出管理、员工内部消费管理、人事档案、图书资料卡和保健卡管理、电话收费管理、会议电子签到与表决，实现在建筑物内一卡通行，方便本部门人员管理和有效控制外来人员.
4．网络安全管理系统。
网络安全系统为计算机数据处理系统的技术和管理提供安全保护，保护计算机的硬件、软件和数据不因偶然和恶意的原因遭到破坏、更改和泄露。采用各种技术和管理措施，使网络系统正常运行，从而确保网络数据的可用性、完整性和保密性。
建立网络安全保护措施的目的是确保经过网络传输和交换的数据不会发生修改、丢失和泄露等.
五、结语
随着信息化的迅猛发展，新建的楼盘和小区对楼宇智能系统和通信系统的需求越来越高。通常，这些楼宇为高层或多层建筑。总建筑面积几万到十几万平米不等，分为地面和地下区域，地面上楼层为写字楼或商品楼，地下楼层做停车场。这些楼宇，尤其是写字楼，在语音交换系统、数据网络通信系统、楼宇智能化系统、安防监控系统等弱电系统方面都提出了建设需求。这些需求具有综合性、超前性、实用性、安全性等特点.
参考文献
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[4]黎连业．智能大厦智能小区基础教程[M]．北京：科学出版社，2000．
一、日常工作目标的完成情况
(一)业主入住前期物业管理工作。
1. 熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收;
2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3. 配合销售部的售楼工作;
为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。
为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。
(三)公共设施、设备的管理
对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。
(四)环境卫生和绿化管理
环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。
(五)小区安全工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。
(六)其他
1. 搞好维修服务工作
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。
2. 加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。
3. 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。
二、存在的问题和教训
虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在20xx年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作计划
(一)部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。
对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。
建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。
(二)配合工程部做好接管验收和日常巡查工作;配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。
(三)加强制度建设，强化监督检查。
2013年覆盖多地的雾霾天气给社会各界敲响警钟，绿色、低碳发展刻不容缓。麦肯锡的一项研究表明，全球温室气体排放量的18%来源于建筑物排放。另有研究表明，我国碳排放总量中，房地产、建筑行业的碳排放达到40%。作为我国碳排放“大户”，房地产、建筑行业的减排对于我国全社会的节能减排工作至关重要。在中央政府工作报告中要求“加大既有建筑的节能改造投入，积极推进新建建筑节能”。
坐落于北京金融区内复兴门内大街上的凯晨世贸中心，毗邻西长安街，与金融街隔街相望，距离两条地铁线路步行路程均不到10分钟，与二环路西段仅相隔一个街区。目前西单大街以西、长安街南侧的规划基本确定，只有三块建设用地，而其中两块为企业自建、自用本部大楼，只有北京凯晨世贸中心可以提供较大规模的租售面积，由此担当起“长安街收官王座”重任。
从2011年起，凯晨世贸中心启动了节能改造工作，其中对租户冷却水系统做节能改造，一次性投入11.5万元，一年可以节省电费约26万元，当年收回投资。如按设备运行总周期5～8年计算，总计可节省电费132万～212万元。同时，北京凯晨世贸、中化大厦的综合系统节能诊断和改造获得政府539万元财政补贴。
方兴地产写字楼部副总张卫杰对记者表示：“绿色、低碳、环保……不仅成为近几年普通人生活中的热门词汇，也成为“十二五”时期各个地区的重要发展规划，北京、上海、广州、深圳、成都等城市，均将新建建筑中绿色建筑的比重，作为提升和衡量城市国际化水平的标准之一。因此，绿色建筑与绿色商务在写字楼分级中理应占有更重要的位置。
2012年6月，由中国房地产业协会商业地产专业委员会联合国内外多位专家和企业起草的《写字楼综合评价标准》，在此标准进行的实地测评中，凯晨世贸中心在保利、陆家嘴、金隅、远洋等企业旗下项目中拔得头筹，赢得业内一致好评。专家认为，凯晨世贸中心之所以如此被看好，单从三个主要方面已真实成就该项目所体现出的整体尖端写字楼价值：其一，项目位居中华第一街长安街核心位置，坐拥我国政经交会之黄金点，呈现绝版与不可复制之特性。其二，世界顶级写字楼必须由全球顶级设计师来完成，凯晨世贸中心力邀世界知名建筑事务所SOM担纲设计。其三，在创新与环保方面在国内外写字楼中树立起顶级榜样。
目前，国有重要骨干企业中国中化集团公司，位居全球首位的金融资讯公司——路透集团，以国家开发银行作为股东、总额高达50亿美元的基金公司——中非发展基金有限公司，中国加入WTO后首家获准成立的中外合资保险公司——中意人寿保险有限公司，中国改革发展中最早成立的新兴商业银行之——中信银行，丹麦在中国成立的第一家银行、国内首次批准从事外汇经纪业务的交易银行——丹麦盛宝银行等全球顶级机构皆入驻凯晨世贸中心。调查显示，目前凯晨世贸中心每平方米单位租金超过国贸，是北京写字楼中最高的，入驻率常年不减，从楼内人气可见一斑。
凯晨世贸中心是方兴地产实施绿色战略的一个缩影。2010年，方兴地产正式将发展绿色低碳建筑写入企业的发展战略，在强调项目品质的同时，更加关注资源的节约和环境的可持续发展。近年来方兴地产持续探索和践行绿色发展战略，走出了一条企业发展与社会履责并举的新路径。方兴地产旗下的另一商业项目中化大厦，于2013年5月与凯晨世贸中心一起参与了由中国建筑科学研究院作为承担单位的国家科技支撑计划“既有建筑绿色化改造关键技术研究与示范”项目，并获得国家“办公建筑绿色化改造示范工程”荣誉称号外和10万元课题经费。“绿色战略不仅仅是建设绿色建筑，而且是一种理念。央企的社会责任以及我们对市场未来发展方向的预判，都决定了必须走绿色战略这条路。”方兴地产董事局主席何操说。
中外顶级绿建标准双双锁定
2013年4月19日，国际自然资源保护协会（NRDC）执行总裁彼得-雷纳在国家住建部科技促进中心张小玲处长、中国质量认证中心王晓涛博士、北京节能环保中心凌跃部长等专家陪同下，走进方兴地产旗下凯晨世贸中心。彼得-雷纳此行的目的是凯晨世贸中心系统节能改造以及凯晨世贸中心通过LEED-EB铂金绿色建筑认证的情况。
因为就在彼得-雷纳到访前一周，凯晨世贸中心获得了美国绿色建筑协会（USGBC）颁发的绿色能源与环境设计先锋奖既有建筑类最高级铂金级认证LEADERSHlP IN ENERGY ANDENVlRONMENTAL DESlGN For Existing Building（简称LEED-EB）。这也是中国大国大陆地区首个获此殊荣的写字楼项目。
据了解，凯晨世贸中心曾于2011年12月22日获得了该奖项的金级认证，相比其他项目正常认证十五个月的周期，凯晨世贸中心仅用七个月便顺利取得LEED-EB金级认证。在当时是国内所有获奖项目中体量最大的单体建筑。同时也是方兴地产第一个获得LEED认证的地产项目。
2012年，凯晨世贸中心顺利完成了5项系统节能改造，并对照LEED-EB铂金标准，完成了中水处理和冷却水自动排污系统的改造提升、降低灯具的汞含量、实施屋面折射率检测和能源计量工具检测，此外还对采购管理、装修现场管理、清洁用品和设备管理等工作方案做了进一步优化。最终，凯晨世贸中心在LEED-EB铂金标准的评审中获评88分，远高于铂金认证标准分值。
业内专家介绍，LEED绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准，已成为世界各国建立各自建筑绿色及可持续性评估标准的范本。该体系六大类别中，Existing Building（简称EB）是面向既有建筑的评估体系，其理念是将建筑物的营运效率最大化，同时减少对环境的影响。LEED-EB体系认证内容包括可持续场地、建筑节水、能源与大气、材料与资源、室内环境质量、创新设计、因地制宜。铂金级是LEED-EB体系中的最高级别。据美国绿色建筑协会对部分LEED-EB认证建筑的调查发现，采取有关节能措施的投资回报率平均为2.6年，每年成本节约超过17万美元。
彼得一雷纳高度评价凯晨世贸中心节能改造项目，认为其与美国帝国大厦节能改造项目在美国建筑节能领域的示范效果一样，具有很高的示范推广意义，他对凯晨世贸中心顺利获得LEED-EB铂金认证表示了祝贺。他表示，凯晨世贸中心的能耗监测系统能通过历史和现在数据的比较，为未来项目规划提供了参照依据，非常有价值。
此次国际高级别考察时隔半年，2013年底凯晨世贸中心又摘得国内最高级别绿色建筑认证——中国绿色建筑三星认证。该标准是我国住建部颁布的一套评价绿色建筑的体系。分为一星、二星、三星。获得绿色建筑三星认证的建筑是绿色建筑的最高等级。绿色建筑评价标准的指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成。每类指标包括控制项、一般项和优先项。控制项为绿色建筑的必备条件，一般项为划分绿色建筑的可选条件，优选项是难度大、综合性强、绿色度较高的可选项。
负责凯晨世贸中心申请中国绿色建筑三星认证工作的中国建筑研究院产品研发部绿色建筑经理张有为告诉记者，此次认证，凯晨世贸中心从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源、室内环境质量和运营管理等六个方面对绿色建筑标准进行了管理内容梳理和项目改造。从此项工作启动伊始，方兴地产总部、写字楼部和物业管理公司上上下下管理团队对于绿色节能工作的重视给他留下了深刻印象。
张有为指出：“他们在日常工作中，就把绿色、环保和节能融入工作之中，投入人力、物力和财力实施凯晨世贸中心节能改造工程。这一点是非常可贵的。他们从2010年开始陆续开展了门头改造，冷冻机组变频，太阳能热水等绿色节能项目。尤其是2012年开展的五项节能改造工程，投入1796万元，开展了空调系统、暖通系统、照明用电系统、能耗平台和展示系统五部分的改造，预计年节能616吨标煤，减少二氧化碳排放1500吨以上。凯晨世贸中心能够获评绿色建筑运营三星项目，与这些节能改造项目是分不开的。”
张有为认为，凯晨世贸中心通过中国绿色建筑三星认证，充分体现了方兴地产对于国家绿色节能减排政策的积极响应，也体现了公司写字楼“环保、健康、人文”绿色商务品牌理念的深入落地实施。表明高端写字楼在保持高品质舒适性的前提下，通过适度可行的节能改造，能够更好地实现节能并提升项目品质。同时在节能改造及参与认证过程中积累的设计、改造经验，对于未来相同类别写字楼均具有较好的借鉴和指导意义。
节能改造正对入驻企业“胃口”
凯晨世贸中心于2004年4月开始施工，主体建筑工程于2006年12月竣工。该项目由三幢平行且互相连通的14层写字楼组成，分别为东座、中座及西座大楼，总建筑面积约为194530平方米。该大厦为约80至120家公司提供办公地点，可容纳5000名员工。
在绿建三星标识认证项目中，凯晨世贸中心需要增加新建项目，对于已运营七年，从各方面来说都已相对成熟的凯晨世贸中心来说，施工的难度和施工现场管理的配合复杂处理程度可想而知，如：太阳能热水的项目从工程立项、设计院审核设计方案、施工组织方案、施工现场管理、热水系统接入和试运行，每个工作界面都需要紧密配合，施工期间还要达到运营大厦的物业服务水平，此项工作在楼顶施工，需要协调施工方工序和租户工作时间的关系。如果某些租户有重要会议或重要面向客户的活动要召开，就需要适当调整施工时间。
为保证工作有序完成，凯晨世贸中心管理团队将具体的工作分成了三个等级：最高等级是影响到大楼主要设备运行的工作，安排在周六日或者节假日完成；次等级部分影响设备运行的工作改造，在夜间完成；最低等级几乎不影响设备运行的，而且不影响租户正常工作的，在日常完成。通过几个部门的协作，根据客户的活动变化建立联动机制，每周项目例会建立通报制度，工程管理上合理有序地安排改造工序，优化工作流程，做到不窝工，提高工作效率，并且还制定了多项应急预案和巡检机制，在租户上班前，完成改造部分设备的巡视和测试，防止因为改造工作引起的设备运行故障，保证了大厦运营服务。
经过节能改造后的凯晨世贸中心，绿色技术渗透到了大楼的每一处细节：外立面通过“LOW-E玻璃幕墙+外墙外保温+光控外遮阳窗帘”的三重防护，可以为大楼节省超过20%的空调能耗；先进的“精密空调水源热泵+新风热回收”空调系统，节能效果显著；楼顶设有约200平方米的太阳能集热板，将太阳能转化为源源不断的生活热水；充分利用自然光线，在靠近幕墙的办公区域单独设置低照度的照明系统，加上大楼统一采用节能型灯具，较普通建筑节省约25%的电能；在打造宜人的绿化景观时，尽量选用低耗水的绿植，近3000平方米楼顶花园形成立体化绿化效果，并引进先进的灌溉技术，做到“美观与环保”两不误，加上节水型洁具的选用，较之美国国家标准，节水35%以上。
空调系统是这座建筑的“能耗大头”，凯晨大厦采用全新风、末端VAV空调系统，用几个字来概括它的优点，那就是“高效、灵活、稳定、节能”。通过它的直流变频技术，使办公室在短时间内迅速达到所需要的温度，且室温波动小、电能消耗少，舒适度大大提高。它在部分负荷时效率更高，加班时段的每小时空调费用，只有工作时段的—半还不到。仅这一点，就很对入驻企业的“胃口”。
凯晨世贸中心的智能化控制系统犹如“智慧的大脑”，该系统能对整个系统进行集中监控和管理，实现了系统高效、舒适、节能的运转。它是一个“善解人意、灵活精明”的系统，租户不仅可以独立控制室温，甚至在换季时，也可以根据室内负荷情况进行调节。此外，还能通过主机间的热回收，将办公区域的热量进行再利用，有效降低系统能耗，空调系统的运行不受季节影响，室内“稳定舒适、四季如春”，它的运转静音且体型小巧，提供高品质新风的同时却不占空间，为业主和客户节省了能源费用的同时，还给带来很好的舒适性和便利性。
在凯晨世贸中心，每一个细节、每一个配套硬件都能让客户体会到绿建的成果。以公共照明设备为例，大厦内的公共照明采用的是LED灯、智能EIB光控窗帘系统和照明控制系统。LED灯比普通光源节能70%以上，使用寿命比普通光源长10倍以上，通过公共区域和会议室采用照明控制系统，控制照明的照度、时间和照明区域，为业主节省了大量能源费用，保证了客户的使用需求。大楼的智能ElB电动窗帘控制系统，利用计算机模拟数据分析结合日照光线强弱，通过调光达到最佳的防眩作用，确保客户区具备良好日照，达到室内照明的舒适感。
凯晨世贸中心还通过增加太阳能热水系统，将太阳能转换为热能并转化成热水供给客户使用，在为业主提供了清洁能源的同时，也给业主节省了能源开支。24小时供应热水每年就可节约热能800多个吉焦。此外，凯晨世贸中心楼控系统中新增了二氧化碳监测设备，二氧化碳监测系统具有调节室内空气的环保性能，通过设定二氧化碳浓度值，保证楼内新风量，解决了租户提出的建筑物内温度不均，空气不流通的情况，提高了客户的环境舒适度。供热系统增加了温度热补偿机制，根据冬季室外气温变化而调节热水流量，从而达到节能目的。帮助改善室内空气质量同时，也为广大租户提供一个更加舒适和高效的环境。
