在经济发展的过程中，经济环境也会相应的发生变化，且一直处于变化当中。经济环境变化之后，经济变量也会发生变化，在经济环境变化的过程中，就存在着产生泡沫经济的可能。在计划经济时期，我国存在着重复建设，尽管经济体制已经转变为市场经济，而且经济环境也发生了变化，但是计划经济时期的思维方式以及政府直接参与经济建设的习惯仍然存在，会导致泡沫经济发生的重复建设就存在，因而，泡沫经济发生的可能性就比较大。
二、虚拟经济模式下防范泡沫经济问题的对策
1.支持虚拟经济的适度发展
在商品经济不断发展的过程中，为了更好的满足资金融通的需要，就产生了虚拟经济，虚拟经济产生之后，社会融资的问题得到了良好的解决，而且社会资源的配置效率也得到了提高，基于此，我国要适度的支持虚拟经济的发展。在发展虚拟经济的过程中，要基于我国的实际情况，对虚拟经济和虚拟资本进行科学的研究，进而营造出适合虚拟经济发展经济环境及政策环境；在发展金融衍生品时，首先要进行试点，以便于研究其可行性，具有极强的可行性之后在逐步的扩大规模；建立完善的制度及法律政策，为虚拟经济的发展提供保障。虚拟经济的发展以实体经济为基础，不过，实体经济的规模和速度并没有虚拟经济大，如果虚拟经济过度发展就会出现泡沫经济，因此，我国要强化银行的贷款风险意识，加快国企改革的步伐，并建立金融危机预警系统。
2.建立虚拟经济的预警指标体系
为了保证虚拟资本和实体资本之间的比例处于最佳状态，实现二者的共同发展，就需要建立完善的虚拟经济预警指标体系。通过预警指标体系，可以预测经济波动的趋势，当处于临界境界点时，在发出警报引起决策层注意时，还会提供一些措施和建议，从而有效地保证经济健康发展。
3.强化金融监管，防范和化解泡沫经济风险
虚拟经济会受到实体经济的束缚，在发展的过程中，这种束缚被突破，而且效率越来越高，因而，虚拟经济发展的过程就是金融创新的过程中。在金融市场中，经济制度的不完善、经济主体行为的异化，导致金融市场经常出现泡沫，因此，为了保证金融市场的正常发展，防止泡沫经济的产生，就需要加强金融监管。首先要建立完善的金融市场运行规则，减少大炒家投机行为的发生，其次要限制资金的流动性，避免因为流动性太强引起金融市场的动荡。当前，在我国的股票市场、房地产市场上，由于投机行为的过度发展，导致虚拟经济的发展过热，如果这种状态持续下去，必然会导致泡沫经济的发生，因此，要抑制投机行为的发展，将泡沫经济风险化解掉。
三、结论
【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；防治；系统
经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象， 社会 物价总体水平下降，但我国房地产业却呈现出强势运行的趋势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，是什么因素导致房地产投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有极大的关系，所以人们对房地产业的发展表现出极大的关心。房地产泡沫 问题 成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。政府也开始出台相应的调控政策，预防房地产过热。然而，由于房地产市场本身所具有的不确定性，加上对其投资或投机行为又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论断难免有失偏颇。如何 科学 地对房地产泡沫进行检验和测度，如何建立一个房地产的参照价格体系，如何预警与防治房地产泡沫，这是一个值得深入探讨的课题。
一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束
（一）房地产泡沫的定义
泡沫是指实际价格脱离 理论 价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
（二）房地产泡沫形成的原因
（三）房地产泡沫的分类
房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类： 2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份 研究 报告指出， 目前 我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。 4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束
房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。 房地产泡沫的膨胀会引起整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种常见现象，但泡沫经济的结束方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在不同的经济中会对经济产生不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的破灭使惠州持续了近十年的经济萧条，巨大的银行呆帐、坏账，经济增长停滞，大量的社会失业等。实际泡沫以破灭结束的表现方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然同样存在着泡沫经济，但其反应则完全不同。东南亚国家股市盘子很小，经济承受能力差，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然膨胀的厉害，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但并未引起泡沫破灭，并能继续带动投资、消费和经济持续增长。
二、房地产泡沫的预警与防治
（一）房地产泡沫的预警
房地产 经济 泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格涨幅不大、房价稳中有升、房地产开发投资高于 社会 固定资产投资增长率，商品房供给略大于市场需求等，这些对活跃经济，促进竞争，推动房地产 发展 和国民经济增长是有利的。但如果房地产泡沫过于膨胀的话，造成虚假的房地产市场的繁荣及虚假的经济繁荣则是不利的。房地产泡沫预警的目的就在于要量化房地产市场泡沫的膨胀程度，首先要测度房地产是否出现了泡沫，然后根据实际经济的承受能力找出房地产泡沫的临界点，一旦泡沫接近或者超过这个临界点，就发出泡沫预警信号。
我们建议选用几个指标来测度房地产泡沫，分别是房价收入比、房地产开发投资增长率、房屋空置率、房地产单位价格增长率、房地产开发贷款增长率等五个指标。
（二）房地产泡沫的防治
为确保房地产市场稳健发展，应该逐步完善以下几个方面的工作：
1．加强国有土地的管理力度，要有计划地、合理地安排土地投放量，在土地市场化出让方式中，要增加公开招标出让土地的方式，让开发商有足够时间进行理性的 分析 和判断
2．加强对土地价格的监管和调控，保持国有土地买卖市场的稳定，有效地控制土地价格的过快上涨；
3．继续发挥政府宏观调控的功能，加强政府的市场调节职能，完善法制建设，出台相应的政策与法规，抑制土地投机和土地闲置，完善房地产市场结构，合理引入外资，加强行业监管；
4．积极发展并完善住房公积金制度。随着住房公积金规模的扩大以及愈来愈多的公积金投入到个人住房消费中来，住房公积金在区域经济中对房地产经济的调节作用非常明显，住房公积金对防止房地产泡沫过度膨胀起到一种止泡剂的作用，可更好地促进区域房地产经济的持续稳定发展；
5．建立有效的房地产泡沫的测度、预警及防治系统，通过构建一系列指标体系来反映房地产业的发展状况，并给出警示，促使政府及地产公司等及时采取措施。
【 参考 文献 】 [2]肖建月．需求主导因素对房地产价格的 影响 及政策启示[J]．市场 研究 ，2005，（8）．
[3]张丽英．对房地产泡沫的几点思考[J]．宁波党校学报，2005，（4）．
[4]徐礼伯．试析“房地产泡沫”论[J]．江苏经贸职业技术学院学报，2005，（2）．
关键词：理论价格法；理论房价；实际房价；房地产泡沫
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）15-0137-03
近几年来，广东省茂名市房地产市场发展迅速，住宅房价不断攀升。在房地产业已经成为茂名市经济发展举足轻重的支柱产业情况下，房地产业的健康发展关乎茂名市整个社会经济的平稳发展。因此，对茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的程度进行研究具有理论和现实的重要意义。有鉴于此，本文运用“理论价格法”首先计算出茂名市房地产2008—2011年每年的理论房价，再与房地产的现实房价相比较，科学地实证测度茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫达到的程度。试图为茂名市政府监督部门在对房地产业经济运行过程中的有关指标变化持续监测的条件下，能够从中得到有关房地产业总体经济运行态势和局部特征变化的准确判断，以对其今后走势作出正确的预期与评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进行业经济的持续良好运行，同时尽量避免那些可以避免的不良态势或事件的发生。
一、房地产泡沫的定义
究竟什么是泡沫，如何看待和理解泡沫？国际上对泡沫的定义至今没有一个统一的表述，但最普遍的一种说法是：某种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，使人们形成远期价格将继续上升的预期，从而吸引新的买主。这些买主中，大多属于只想通过买卖牟取利润，而对资产本身的使用价值不感兴趣的投机者。但是，资产价格上升通常伴随着预期的反向变化并带来价格的暴跌，最终导致资产泡沫的破灭。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值和适当的投资价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。通常表现为在经济繁荣期，房价飞涨成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭 [1]。
房地产作为泡沫的载体，通常具有稀缺性、不可移动性和唯一性等特点，而且不太容易在短期内达到市场的供需平衡。因此，很容易成为投机者进行投机的对象。由此，房地产成了最为常见的一种泡沫载体，房地产泡沫也成为了我们经常会遭遇的一种泡沫。
二、理论价格法
一个广泛的对房地产泡沫定义的经济学解释是房地产实际价格对其理论价值的偏离。毫无疑问，求出一项房地产的理论价格，再与其现实价格相比较，即可知道其实际价格中是否蕴涵泡沫。理论价格法就是通过建立数学模型来推算出房地产理论价格，然后同市场实际价格相比较来衡量房地产市场是否存在泡沫以及有多大程度泡沫的一种方法。根据推算房地产理论价格的思路不同，又可以分为两类：一类是基于收益还原价值角度来找出价格泡沫，很多日本学者就是根据这一理论衡量了日本房地产泡沫，如日本学者野口悠纪雄和中尾宏。第二类是从市场供需因素的角度出发，通过用影响市场供需的变量，如房价、建筑成本、税后抵押贷款利率、就业人口、人均可支配收入等这些变量来建立数学模型，利用模型来求出市场均衡时的住宅价格的理论值或者求出理论房价变动率，再和实际价格或实际价格变动率比较之后，便可以得出泡沫程度的结果，应用这类方法以西方学者居多。本文将采用第二类方法对茂名市房地产市场泡沫进行研究。
房地产泡沫程度可以采用泡沫度系数来衡量，泡沫度系数可以用以下公式进行计算[2]：
泡沫度系数B=
当泡沫度系数B＞1时，说明房地产市场中存在着泡沫成分；当泡沫度系数B≤1时，说明房地产市场无泡沫，房地产市场发展滞后于经济的发展。
上述公式中的实际价格从历年统计资料可以很容易获得。理论房价的计算公式为：理论房价=上年房价×（1+理论房价增长率B0），而理论房价增长率B0可以用相关因素的变动率乘以各自的系数来表示，其计算公式如下：
理论房价增长率B 0 =c1d1+c2d2+c3d3+…+cidi
其中，d为相应因素的变动率，具体可以包括GDP、失业率、抵押贷款利率、CPI、房价、人均可支配收入等的变动率。由于研究时间和研究深度等各方面的原因，本文拟选取抵押贷款利率的变动率、居民消费物价指数的变动率和人均可支配收入的变动率来计算理论房价的增长率，分别表示为d1、d2、d3，于是理论房价增长率的公式可表示为：B 0 =
c1d1+c2d2+c3d3。
在将上述模型应用到对茂名市房地产市场的泡沫测度之前，还有一个重要的问题需要解决，那就是计算出模型中的系数c1、c2、c3。
由于美国的房地产市场起步较早，发展也比较完善，与国内的房地产市场相比更加理性和规范，因此，可以用美国房地产市场发展稳定时期的相关数据来计算模型中的系数。本文借用美国房地产1996—2002年（次贷危机出现在2007年）的相关数据计算模型中的系数c1、c2、c3。假设在1996—2002年间美国房地产市场不存在泡沫，那么其理论房价就等于实际房价，实际房价的增长率就等于理论房价的增长率。
根据表1选取1999—2001年的数据计算出相关因素的变动率（如表2所示）：
把表2的相应数据代入理论房价增长率公式B 0 =c1d1+
c2d2+c3d3，组成一个线性方程组如下：
5.89=-2.56 c1+2.29 c2+4.23 c3
3.23=-9.21 c1+1.56 c2+5.14 c3
正确认识泡沫的现象
在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一。关于泡沫、经济泡沫及其释义从17世纪开始，几部外国辞典的简要释义是：泡沫是虚拟资本过度增长的经济现象。我国《辞海》的释义，与之基本相同。也可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。比如，在市场经济活动中，通过各种"狂热"的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。其中比较典型的，称之为泡沫经济事件。
由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。
第一种是泡沫经济。共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。
第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的"破裂"和"猛跌"现象，造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。
明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，我们就知道经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象。泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。有的文章还进一步扩大为，这次我国宏观调控所采取的各项政策措施，统统属于治理泡沫的措施。为此，需要说明以下两点：
其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是：西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，"理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义"，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对"泡沫"释义的意见不一致。
其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。而泡沫扩大化提出的许多内容，例如"房地产发展过热"、"房地产投资增长过速"、"房地产开发规模过大"、"住房空置率过高"等，经济学界历来就使用"发展过热"、"规模过大"和"生产过剩"等恰当的词汇来表述。这些经济现象生产出的产品，不是虚拟的而是真正的物质财富，除极少数报废的产品外，都会陆续出售而投入使用，不会像泡沫一样地破裂。而生产过多、过剩，则是导致价格下跌的重要原因，只能采取与治理泡沫现象完全相反的政策措施。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。
我国房地产泡沫的成因
从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因；另外，消费者的预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。
1、 房地产泡沫产生的直接原因
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。业内人士有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
2、房地产泡沫产生的间接原因
（1）消费者的预期。
消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
（2）政策因素。
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。
（3）房地产投资的过度增长。
房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。
（4）银行信贷的非理性扩张。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。
（5）结构性矛盾。
经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。如果开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使一段时间内大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫；另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／gdp增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+gdp增长率)/本期的(1+gdp增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以blanchard and watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素x的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
blanchard and watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。 5 预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：a级：警戒级，40
其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6 结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明. 房地产泡沫测度研究［j］. 经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化［j］. 中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
摘要：主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法，对各种方法加以分类，主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等，以期对我国的房地产泡沫识别体系和预警体系的建立能有良好的借鉴作用。
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
关键词：房地产；泡沫度；成因
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）06-0112-02
1 引言
1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。在2003左右，针对飞涨的房价，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”成为一时焦点。最后，多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免房价过于虚高，走上日本经济衰退的老路。而2004年之后，尽管政府不断出台各项政策控制房价，中国的房价依然飞速上涨。这更加引起大家对房地产泡沫的关注。2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国的房价也有所回落，但金融危机的影响仅持续到2009年7月左右，09年下半年开始，中国的商品房价格又急速上涨到普通百姓无法承受的程度。
2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？房价回调到什么程度是合理的？这些问题还值得进一步研究。为了解决这些新问题，有必要回顾国内外关于房地产泡沫的研究成果。
2 国外研究现状
美国著名经济学家金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中对“泡沫（bubble）”这个词条作了如下解释：泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者―这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，他们对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。泡沫通常出现在股票市场和房地产市场。国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多。
国外学者对房地产泡沫问题的研究从总体上来看主要分为两大方向:一个是以对历史上发生的房地产泡沫事件以及泡沫现象进行定性分析，并分析其产生的原因以及对国家宏观经济运行的影响；另一个方向是更多地借助比较现代的数学工具，通过数理模型来研究房地产泡沫问题，既有对泡沫形成微观机制的研究，也有对泡沫衡量与测度方法的研究。
在房地产泡沫成因分析方面，K. Nakamura etal.（2007）和T. Nakajima（2008）认为市场基本面变化是房地产泡沫产生的长期因素；M.J.Roche etal.（2000）和K. Oshiro（2003）认为市场基本面的急剧变化明显推动房地产价格短期迅速上涨；R. J. Herring etal.（1999）和K. G. Nishimura etal.（1999）分别分析了信贷政策、财税政策和房地产泡沫的关系；K.G.Nishimura etal.（1999）和M.Baddeley etal.（2008）研究表明，市场预期是房地产泡沫产生、膨胀、破灭的重要原因。
对“泡沫”的量化研究始于20世纪70年代左右对所谓“理性泡沫”的研究，它将“理性泡沫”定义为满足理性预期方程的鞅过程bt，bt=Pt-P*表示商品的市场价格超过其基本价值的部分。早期的理性泡沫研究对象主要是证券市场，对房地产市场的研究不多。直到90年代后，对房地产泡沫的研究才丰富起来。Wong（1998）以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期间的相互作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Krugman（1999）认为，在地产市场中“所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会”。Allen等人（1998）发展了一些模型，说明银行等金融中介的问题如何导致资产泡沫的存在。
3 国内研究现状
国内对房地产泡沫的研究也主要分为两个方向：一是对房地产泡沫产生原因和机理的研究；二是房地产泡沫程度的定量研究。这两方面的研究都是集中在全国范围的分析，针对某个城市或地区的具体分析较少。
已有文献对中国房地产泡沫产生的原因及机理进行了详细分析。赵文（2003）认为，金融资产和金融负债的交叉化，是当时形成房地产泡沫现象的深层次原因。刘金娥（2010）实证得出，内在理性泡沫和投机泡沫都会对我国房地产市场价格造成影响，但投机泡沫的影响是主要的。鞠方等（2008）循着货币虚拟化轨迹对中国的房地产泡沫的成因提出了一种新的解释，即房地产市场货币积聚假说。
关于中国房地产泡沫度的定量研究主要有：周京奎等（2004）在投机行为理论的基础上，建立了房地产投机泡沫检验模型，并对我国的房地产业泡沫性进行了实证研究，计算出了我国房地产业的投机度。王雪峰（2005）利用 Ramsey Model，采取资本边际收益率法对 2000～2004 年我国房地产的泡沫度进行了实证研究，但由于模型假设与现实脱节，因此在现实中的利用价值不高。蒲勇健等（2006）建立了检验房地产价格泡沫的计量经济学模型，利用1999年2月到2005年5月的月度数据对全国、上海和重庆的房地产市场进行了实证检验和比较分析，得出了中国房地产市场已经在全国范围内出现价格泡沫，部分地区泡沫化严重并已产生明显的泡沫破裂趋势等结论。曾五一等（2011）利用CIPS面板单位根检验和Pedroni面板协整检验，实证检验出，我国房屋销售价格指数和租赁价格指数序列的单整阶数不相等，并且二者不存在协整关系，因此在样本期间内我国房地产价格存在泡沫。
4 结语
中国房地产市场的走向始终是大家关注的重要问题。结合现有文献得出的房地产泡沫形成的原因及机理，分析近年来中国房地产市场发展状况，可进一步研究当今中国的房地产泡沫是否会因为此次宏观调控而破裂。而严厉的宏观调控措施该在何时放松，也可根据房地产泡沫度的定量研究进行更深入的探讨。
参考文献
［1］Nakamura，K.“Land prices and fundamentals”，Bank of Japan Working Paper Series No.07-E-8，2007，（8）.
［2］Baddeley，M. et al.“Structural shifts in UK unemployment 1979-2005” ［J］.Bulletin of Economic Research，2008，（2）.
［3］鞠方，周建军.房地产泡沫成因新解:房地产市场货币积聚假说［J］.求索，2008，（4）.
上证指数在近两年的时间里上涨了四倍多，2007年5月30日后股指大幅下跌。政府对泡沫循环的反应主要依赖于公共政策措施，恰当的公共政策是建立在对股市泡沫机制及泡沫对实体经济影响的正确认识基础之上的。本文基于内在泡沫模型考察我国股市泡沫的形成，并把泡沫扩展到金融加速子模型，分析股市泡沫循环对实体经济造成的影响，从而推导出公共政策工具，并对作用于股市的公共政策做出评价。
一、股市泡沫循环
股市泡沫生成和破灭主要有二个理论范式，即理性泡沫论和非理性泡沫论。非理性泡沫论以“噪音交易者”模型为代表，Shiller（1984）从行为金融角度出发把股市泡沫的形成和破灭归因于市场非理性因素，如过度乐观和过度悲观、短视行为和羊群效应等等。[1]Blanchard, Waston(1982)提出了股票价格的理性泡沫模型，[2]认为股价泡沫的形成是在理性预期条件下，由股票的非基本面因素驱动，
本项目研究得到西安交通大学“985”工程二期建设项目资助，项目编号：07200701。泡沫的膨胀具有预期自我实现的特点。Zisimos Koustas, Apostolos Serletis（2005）的理性泡沫论通过股票价格和股利之间的协整关系来确认泡沫的存在与否。[3](2523-2539)但理性泡沫模型在实证方面不能对股价运动提供令人信服的解释，股价泡沫并不按照理性泡沫模型的指数趋势膨胀。Froot，Obstfeld（1991）的内在泡沫理论[4](1189-1214)认为泡沫主要由股票价格的基本面因素或者说是由股票股利驱动的，而不是由非股利因素驱动，股票价格由两个部分构成：一部分是股利的折现值，一部分为泡沫。模型形式如下：
规律：泡沫随股利的变化而变化，按照股利的幂路径膨胀，泡沫的变化同时间的推移没有关系。
上述模型如果用于实证，会导致共线性问题。为了避免共线性，两边同除以Dt，所以：
其中， t是随机扰动项，如狂热、其它非理、贸易条件、资本流动和国内信用扩张等都可作为冲击因素来考虑。方程两边取自然对数，整理后得：
Froot，Obstfeld（1991）采用标准普尔500指数和标准普尔红利指数对美国股价进行实证检验，检验结果证实内在泡沫模型成功模拟了美国股票价格的波动。[5](1189-1214)内在泡沫模型也有其局限性。虽然模型模拟良好，但是股票价格偏离股利现值究竟是非稳定的泡沫还是稳定的狂热，仍然存在不确定性；内在泡沫模型也可能只是对股价变化路径的一种可能描述。由于我国缺乏红利方面的数据尚不能对内在泡沫模型进行实证检验，本文仅基于内在泡沫模型对我国股市泡沫给予理论上的部分说明。
基于内在泡沫模型，我国股市泡沫的形成可以解释为股票价格对股利的过度反应。经济的高速增长，促进了公司利润的大幅度增长，公司股利分配预期会大幅度提高，而股票价格对增长的股利的反应除了推进股利现值计算的价格提高之外，还推动泡沫逐渐膨胀，对公司股利的过度反应形成内在泡沫。除了股利因素之外，人民币升值、国外热钱流入、流动性过剩、通货膨胀、公共政策等因素都作为冲击因素来处理，它们对泡沫的形成和演变也具有刺激作用。
二、泡沫对实体经济的冲击
费雪的债务―通缩机制是论述股价泡沫对实体经济造成危害的较早阐述，而BGG模型[6](1-15)[7](1-65)则用金融加速子机制具体化了债务―通缩机制，但它仅考虑了实体资本，没有包含虚拟部分。扩展的BGG模型[8](253-257)的主要贡献在于把金融加速子机制运用到股价泡沫分析上。
BGG模型②假定信用市场存在摩擦，用非完美的金融市场代替完美市场对标准新凯恩斯模型进行修正。非完美金融市场的外部筹资依据“借款人”③的财务健康状况――借款人的“净财富”④进行决策，而不是根据借款人的资本边际成本决策。企业净财富增加，借款人的资本支出也相应增加；借款人的净财富减少，借款人的资本支出也会相应减少；借款人的资本支出也是顺周期的，而且同借款人的净财富同向变化。如果借款人的资本支出依靠外部融资，由于金融市场存在信息不对称，委托―问题比较突出，那么金融中介在提供贷款融资的时候，必须承担“高价鉴审”成本（Townsend,1979）对借款人进行审核，以防止道德风险和逆向选择的发生。[9](265-293)“高价鉴审”成本导致借款人外部融资成本高于内部融资成本，借款人要对外部融资成本支付“外部融资风险升水”。⑤净财富的增加会降低风险升水，而净财富的减少提高风险升水。从这个角度而言，借款人的净财富是顺周期的， “外部融资风险升水”是逆周期的。经济衰退⑥的时候，具有较高成本的借款者首当其冲，由于净财富的减少，它们的外部筹资成本会显著提高。从而借款者的融资途径减少，借款者减少贷款，资本支出和产出下降，放大经济衰退的程度。这个放大机制就是所谓的金融加速子机制。
现代观念认为贷款人更关注借款人的市场价值，比如企业就是公司价值，把股票价格引入BGG模型是必要的。由于BGG模型没有涉及股价泡沫，扩展的BGG模型(Bernanke，Gertler,1999)允许非基本面因素影响股票，进而通过金融加速子对实体经济产生影响。上述模型既解释了股市泡沫的形成机制，也表明了泡沫对实际经济产生影响的传导渠道。一旦股票价格受到逆向冲击，或者泡沫破灭，借款人的金融地位就可能严重恶化，无法获得借款，导致实际经济的紧缩。但扩展的BGG模型实质上同BGG模型并非逻辑上严格一致的。把内在泡沫引入BGG模型，把BGG模型扩展到虚拟经济领域可能更为完善。引入股权资本之后，资本的预期收益率就转化为股票的收益率，而股票的收益率同股利密切相关，那么，股利的变化或者说股利―价格比率的变化，会影响借款人净财富。更精确地说是根据股利变化的内在泡沫决定股权价值的变化，则股权价值的变化导致借款人净财富变化。股权价值的变化对未预期到的股票价格的变化是非常敏感的，未预期到的股票收益率1%的变化会导致股权价值的变化大于1%，借款人贷款也相应变动，导致投资支出的增加或减少，刺激或紧缩经济。这是含有股价泡沫的金融加速子，它表明资本收益率或股票价格的较小变动会引致借款人净财富较大的变化，净财富增大改善了借款人的资产负债表状况，借款人外部筹资成本下降，刺激借款人增加贷款，增加投资支出。股票收益率同贷款之间的变动关系可以用于金融加速子的实证检验。
上证指数收益率和贷款增长速度
下面采用我国2000年1月―2007年3月的上证指数数据和贷款数据分析股价变动同借款人外部筹资（贷款融资）之间的关系。金融机构各项贷款数据来自中国人民银行统计季报，数据已经经过了季节调整，各项贷款按可比口径计算，包括了自1999年11月份后剥离出去的不良贷款数字，上证指数来源于上证指数月度收盘价。股价的变动用上证指数计算的股票收益率ln( )表示，借款人外部筹资的变动用贷款增长率 表示，股票收益率和贷款增长率变量序列见上图。对ln( )和ln(loan)两个序列进行ADF检验（检验结果见表1）。由于两个序列的均值都不为零（前者的均值为0．010，后者的均值为0．011），所以不包含截距项的检验结果是不恰当的。而两个序列的第二项和第三项检验分别在1%、5%和10%的显著性水平上拒绝了单位根的零假设：H0∶ρ=1，检验结果接受了备择假设：H1∶ρ＜1。因此，有理由认为上述两个序列为平稳序列，或者说： 。股票收益率和贷款增长率的平稳性检验证明两序列都为平稳序列，这两个序列能够进行回归分析。两序列可能存在长期均衡关系，即股票收益率同贷款的增长率之间存在长期均衡关系。其次，选择最大滞后阶数3阶，即滞后一个季度时长进行检验(表2是检验结果)。格兰杰因果检验拒绝了股票收益率ln(p不是贷款增长率ln(loan)变化原因的零假设，那么股票收益率的变化会引致贷款增长率的变化；接受了贷款增长速度ln(loan)不是股票收益率ln(p )变化原因的零假设。因此，股票价格的变化是信贷产生变化的原因，而信贷的变化并非股价变化的原因。
表2上证指数收益率和贷款增长率格兰杰因果检验结果F统计量显著性水平股票收益率不是贷款增长率变化的原因2．2140．093贷款增长率不是股票收益率变化的原因0．6490．586根据上述序列特征，两序列可以用于回归，检验过程表明贷款的增长率同滞后一期的股票收益率之间存在长期均衡关系。回归结果如下：
回归结果表明贷款增长率的股票收益率弹性系数显著小于1，为0．023，表明股票收益率1%的变化导致贷款增长率增加0．023%。这与金融加速子机制的弹性系数存在较大差异，金融加速子机制在我国的金融市场缺乏实证依据。
三、泡沫循环的公共政策反应
上述实证结果表明我国股价泡沫循环对净财富和贷款并没有表现出金融加速子放大效应。在我国的银行信贷中，股票价格的高低不是信贷产生变化的主要原因，股价泡沫循环通过金融加速子机制对实体经济的影响不显著。我国股市泡沫循环对实体经济产出、投资支出等变量的直接影响是较小的。金融加速子缺乏实证依据的原因可能在于我国借款人外部筹资成本风险升水不明显。政府、银行、企业之间的紧密关系降低了外部筹资成本，主要表现为实际利率偏低的低利率政策降低了外部筹资成本。所以，对于与股价泡沫循环相关的贷款的监控与处理在政策上的作用是不显著的。
金融加速子机制缺乏实证依据，并不能否认我国股价泡沫循环与实体经济关系甚微。我国股票市场承担了推进经济体制改革的部分重要功能，国有资产的战略性退出、现代企业制度的建设等等方面离不开资本市场，离不开股票市场，所以我国股价的泡沫循环是通过制度供给或者说体制创新为实体经济的发展提供动力，这是我国转轨时期股价泡沫循环与实体经济之间特有的传递渠道。股价泡沫对于实体经济的冲击主要在于制度性因素方面，在于对资本市场制度建设的冲击，而不是对产出、支出、投资等方面的冲击，这同发达国家的政策反应存在差距。我国公共政策的主要功能就是保障股市的稳定成长，防止泡沫的不利变化影响股票市场的制度供给功能。公共政策就保留了直接干预的权利，主要是财政政策和证券监管政策在必要的时候需要采取直接干预，迅速稳定市场。所以从此种意义上来看，股票市场是政府顺利推进改革的工具。在体制改革最终完成之前，政府对股市直接控制倾向大于对股市的间接控制，而直接控制的典型政策工具是财政政策，印花税和资本利得税的调整直接作用于股价泡沫循环，稳定市场效果显著。而国债则是财政政策对股市作用的间接工具。当前，公共政策应对股市泡沫反应的主要功能是市场建设。
“资源错配”要求公共政策予以矫正。Stiglitz (1999) 认为如果资产价格没有很好地反应基本面价值，而且偏离基本面的资产价格对资源配置有重要影响，这会弱化经济学家对市场配置投资资源的信心。[10](13-18)用内在泡沫论分析资产价格的偏离则是市场对股利出现过度反应，市场的过度反应也会引致“资源错配”，这实质上反映了某种程度的市场失灵，政府有必要采取公共政策措施予以干预。政府应对泡沫的公共政策措施可能是前瞻性的和后顾性的，对股价泡沫的前瞻性政策是在股价泡沫膨胀的过程中采取的。前瞻性的政策措施会减弱过度反应的程度，或者对市场的过度反应起到校正作用。前瞻性的措施较后顾性的事后救援所导致的经济损失可能要小得多。但是，确定刺破泡沫的最佳时间是困难的。2007年5月30日印花税的调节可以看作政府的前瞻性的、主动的刺破泡沫的公共政策行为。5月30日调高印花税是政府主动挤出或刺破泡沫的积极行为。事实上泡沫的判断是困难的，而且选择在什么时候刺破泡沫也是困难的，究竟是否出现了正向泡沫、泡沫膨胀到了何种程度是不明确的，它依赖于决策者的主观判断。5月30日政府调高印花税采取了公众未曾预期的方式，未预期到的政策往往能够产生较预期到的政策的更为强烈的效果，这种政策措施可以看作“托宾税”，也就是向车轮里面洒沙子的做法，小的冲击就能够产生出十分显著的政策效果，对于抑制投机或者挤出泡沫的效果也是显著的。未预期的托宾税，进一步放大了政策效果。这对股价指数的影响可能是长期的。这也表明了直接的行政性措施和间接的调控手段在效果上是不同的。直接的行政性措施政策效果明显，但加剧了市场的波动，间接调控手段可能不会立刻见效，但不会加剧市场的波动性，从较长时期来看，其政策效果是优于直接政策的。资本利得税对于股票市场而言是效果更加明显的政策措施。短期而言，它对市场的震动效果会十分显著，且会对股价的泡沫化产生长期的抑制性作用。
最后，公共政策对冲击因素的反应。内在泡沫模型把流动性过剩作为冲击因素，也就是作为方程（2）中的项来处理。流动性过剩，就实体经济而言，会刺激通货膨胀；就股价而言，会推高股价。而紧缩性的货币政策，如提高存款准备金率和调高存贷款利率，间接对此冲击进行了反应。
注 释：
①令对数股利lnDt=dt，股利是趋势随机漂移序列： )，μ是对数股利的均值，σ2是随机扰动项ζ的方差，r为市场利率。
②BGG模型假定不同于标准新凯恩斯模型假定，标准模型假定信用市场没有摩擦。
③借款人包括家庭和企业。
④净财富为流动性资产加上非流动资产的抵押价值减去债务余额。
⑤企业外部筹资成本同内部筹资成本之间的差额，外部筹资成本越高，风险升水越大；反之，越小。
⑥这里经济衰退的诱发因素是纯粹外生的。
主要参考文献：
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Stock Market Bubbles Cycle and the Response of Public Policy
Sun Yongquan1Yu Li2Abstract: The stock market bubble cycle can have negative influence on the real economy, then, the government's rational choice is to use the public policy to make the suitable response to the stock market fluctuation. This paper analyses stock market bubbles formation in the intrinsic bubbles model, expands the intrinsic bubbles to the financial accelerator model, seeks the concrete mechanism how the stock market bubbles influence the entity economy, tests the financial accelerator using the data of stock return rates and the loan increment rate, derives the public policy tools from above, and in the end makes the policy appraisal to public policy.Key words: intrinsic bubbles; financial accelerator; real economy; public policy