业主甲于2007年10月份购买位于××市××住宅小区的三室两厅楼房一处，次年3月份甲因其私有轿车在小区停放时遭损害，要求该小区物业服务公司乙承担轿车损害赔偿，乙以其无责任而拒绝赔付，双方发生争执后，协商无果。甲从此拒绝向乙缴纳物业服务费用。2009年2月乙向人民法院提讼，请求判令甲支付物业服务费用及滞纳金。庭审中，甲以乙未能如约履行小区物业服务义务(如小区所存在的保洁、保安等问题)为由，来支持自己的拒缴行为。那么，甲针对乙的诉讼请求而提出的抗辩理由能否得到法院的支持?
二、意见分歧
第一种意见：甲的抗辩理由应予支持。其理由为甲、乙双方形成物业服务法律关系，乙收取物业服务费用，是以其履行物业服务义务为前提的，如果其对小区的物业服务未能履行其义务，业主甲当然有权行使抗辩权，以维护自身的合法权益。
第二种意见：甲的抗辩理由不予支持。其理由是，物业管理的对象是小区的共有部分，乙所提供的物业服务，其受益人是小区的全体业主，而不仅仅是甲一人。相反，甲作为小区业主成员之一，当然享有对共有部分的使用、收益等权利，所以其应缴纳以维修养护共有部分为用途的物业服务费。
三、分析
在论证业主甲的抗辩权是否成立之前，我们先来明晰一下物业管理的特点，这将有助于探讨该问题。
(一)物业管理作为服务行为所具有的特点
物业管理是物业服务企业接受业主的委托，对业主所有的共有部分实施维修、养护的行为，其实质属于有偿委任行为。由于该行为所涉及业主的多人数以及共有部分的非独占性，其具有以下特点。
1 业主行为在物业管理中属于群体行为
物业管理产生的现实基础是建筑区分所有权这一复杂的产权关系。在这一法律关系中，业主在享有具有独占性的专有部分所有权的同时，彼此之间也对与其专有部分不可分离的共有部分形成共有关系。在选择如何有效地维修养护与每一位业主具有利害关系的共有部分时，出于效率及成本的考虑，物业管理制度逐渐成为享有建筑物区分所有权的业主的最佳选择。在物业管理中，作为物业服务法律关系的一方民事主体，业主选择物业管理的共同目标是共有部分能够得到及时、有效的维护，并以此形成一个利益团体，在这其中，明确业主成员的行为规范是业主公约，维系彼此关系的行为模式是业主议事规则。因此，多人数的业主在物业管理中，其行为具有群体行为的特征，属于群体行为，当然这也包括业主对共有部分的使用、收益以及对共有部分维护费用的承担。可是，在这个群体中，业主的行为并不是保持一致的，如业主何时缴纳物业服务费、每次缴纳费用的多少以及是否缴纳等都是由业主自己做出判断的。但是这些个体行为又因共有部分共有关系结合起来，反作用于物业管理的实施程度，即对业主共有部分的维修养护是否是由每一位业主所承担的，这涉及到业主之间的公平问题。因为，由于共有部分本身具有的非独占性，不缴纳(或少缴纳)物业服务费的业主与已缴纳物业服务费的业主一样享有使用、收益的权利。
2 物业服务企业提供的服务具有持续性、不易计量的特点
在物业管理中，物业服务企业提供的服务是以劳务为载体的，这种付出过程很难以一定的标准尺度衡量，因为具体实施服务行为的企业员工其技术能力、敬业程度等自身因素是参差不一的、不易被人(尤其对于业主而言)觉察的。另外，物业服务企业是针对共有部分为业主提供服务的，由于共有部分的非独占性以及业主的多人数，物业服务企业服务行为对每一名业主的影响程度也是难以做出客观评估的。唯一可以看到的只是服务结果(即共有部分的维修养护现状)，这种结果虽然可以作为衡量物业服务企业服务质量的客观表象，但其又会因每一名业主的主观需求不同而产生不同的结论。但这不能否定物业服务企业的付出过程中所含有的劳务支出，而这一支出又基于物业服务行为本身的特点具有持续性。所以，当业主向物业服务企业支付物业服务费时，并不是处于一次服务行为对应一次收费的计费模式。
(二)业主在物业服务纠纷中的抗辩权
物业服务合同作为双务合同，在其履行中，同样存在一方当事人行使抗辩权，即针对对方的请求权提出一定的事实理由以阻却其请求权实现的情形。根据我国《合同法》第66、67、68条规定，抗辩权可分为同期履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权。由于物业服务合同具有履约期限长、履约行为持续的特点，物业服务企业提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是没有先后顺序的。在物业服务纠纷中，业主最直接的自济手段就是拒缴物业服务费，并以一定的抗辩事由来支持自己的这种行为。最常见的是当物业服务企业要求业主履行缴纳物业服务费义务时，业主以其提供的服务不符合物业服务合同约定为由而拒绝其履约要求。这属于业主行使同期履行抗辩权的行为，如本文案例中的业主甲主张的拒缴事由。但是该抗辩权是否成立呢?
四、结论及理由
本文认为，甲的该抗辩权不成立，理由如下：
(一)从法理分析，该抗辩权的成立将成为业主规避法定义务的合法理由
业主的建筑物区分所有权属于权利束，是由业主对专有部分的专有权、共有部分的共有权、以及其成员权构成。其中对于共有部分，业主不仅享有对共有部分使用、收益等权利，而且还须承担维修、养护的义务。之所以明确业主对共有部分的维修、养护义务，是因为共有部分具有非排他性，每一名业主虽然对之享有所有权，但不能行使独占，从而业主对共有部分缺乏实施维修、养护的激励或约束。可是，由于共有部分与专有部分在物理形态上构成不可或缺且不可分离(割)的整体，共有部分对于专有部分的使用具有辅助作用，则共有部分的维修、养护直接关系到专有部分的利用程度，这对于业主而言是有利害关系的。同时，也为了防止个别业主在这群体性活动中采取“搭便车”行为。这一义务于业主享有建筑物区分所有权时产生，并伴随于权利持有期间，是业主对自己财产应尽的义务，属于业主的法定义务，不应以其他事由(如抛弃对共有部分的权利)规避。但是由于共有部分的非排他性以及业主的多人数等客观情况对业主自身实施共有部分维修、养护行为的限制，物业管理逐渐成为业主实施共有部分维修、养护的最经济选择，即业主通过建立一定的组织以形成具有约束力的共同意志来委托物业服务企业实施共有部分的维修、养护事务。在物业管理中，物业服务企业向业主提供的不是一件被物化的新产品，而是劳务，通过代替业主来维护业已存在的共有部分以获取一定的报酬，其实质为有偿委任行为。这不能说对共有部分的维修、养护义务就此转为物业服务企业承担，因为业主就物业服务企业维修、养护行为发生的费用(物业服务费)予以承担恰恰说明业主在履行其维修、养护义务，只不过是
具体实施行为人发生变化而已。如果业主以物业服务企业的维修养护行为未符合物业服务合同约定而拒绝承担物业服务费的抗辩权成立，其结果是为业主规避其法定义务提供了合法性支持。即无物业服务企业时，业主对共有部分的维修、养护义务是明确并必须履行的，当存在物业服务企业时，业主对自己的财产却可以不履行此义务。此外，在业主这一群体中，业主的行为是非一致的，当有些业主已缴纳了物业服务费，而个别业主却以上述抗辩事由拒缴物业服务费时，由于共有部分的非排他性，二者仍会毫无差别的利用共有部分，这时该抗辩权就成为了个别业主实施“搭便车”行为的合法理由，这对缴纳物业服务费的业主是不公平的。从这个角度而言，物业管理将成为一种脱法行为，这与物业管理制度的设计初衷明显是相违背的。
(二)从经济学角度分析，该抗辩权的成立将会产生不经济
如果业主甲的抗辩权裁判成立，其所维护的是个人权益还是共同权益呢?
1 作为业主甲而言，将其拒缴物业服务费界定为是对自身权益的维护，则该裁判对其他业主无约束力。但共有部分对于业主而言，是不可分割的共同权益，并且对该权益的享有并不以业主须承担维修、养护义务为前提条件的，那么，当业主甲以此合法事由不须支付共有部分的维护成本(物业服务费)，却与其他已缴纳该费用的业主一样享有共有部分权益时，这实际就从共有部分中“分解”出业主甲的利益，是最大化其个人利益，对其他业主产生负“外部性”，是不经济的。
2 由于业主甲作为业主群体中的一员，其拒缴物业服务费的行为应属于对业主共同权益的维护。物业管理中，业主的群体行为是以共有部分权益为核心而结合起来的，每个业主的行为不只是单纯的个人行为，而应是受制于有利于以共有部分权益为实现目标的行为，所以，业主的行为目标应是一致的。当业主甲的抗辩权成立，其维护的应是含有其权益(但不止其一人)的共有部分而产生的共同权益，其效力应及于其他业主。也就是说，其他业主也有权以此拒绝履行缴纳物业服务费义务。但由于业主缴费行为的非一致性，则存在以下问题：已缴纳的是否应予退还?业主缴费的期限不一致，是否界定一个拒缴费用的时间起点?这个时间点又如何来确定?能否以此认定在这个时间点之前，物业服务企业的服务是符合约定的，应予缴费；而在此之后，该服务则不符合约定，故业主有权拒缴，这种认定对于分割具有连续性的劳务行为，其客观性、合理性何在?另外，当全体业主以该抗辩权拒绝缴纳物业服务费，虽然该抗辩权属于一时性抗辩权，即在物业服务企业提供的服务达到合同约定时，业主方可缴纳物业服务费。但物业服务企业是否可以主张业主未缴纳物业服务费，其无能力提供服务，如果这样的话，将会进入因果循环的怪圈，双方渐渐形成僵持，那么，随着时间的持续，业主的生活、生产秩序就会受到消极影响，成为最大的受害者。上述这些复杂、不确定的因素使诉讼及执行过程中对于保障业主的共同权益产生极大的不可预测性，随之而来的不确定则需要司法机关及合同双方投入大量的精力来做定性、定量分析，以最大程度的维护裁判的说服力和公信力，这一实施过程将产生很大的成本。
五、其他情形
通过以上分析，业主甲的抗辩权在物业管理这一特殊民事活动中是不应成立的。在物业服务纠纷中，业主还可能于以下几种情形行使抗辩权。
(一)未签订物业服务合同
当物业服务企业要求业主缴纳物业服务费时，业主乙以其与物业服务企业未签订物业服务合同，故其无义务缴纳该费用。那么，业主乙的抗辩权是否成立呢?这里区分三种情况：
1 虽然业主乙与物业服务企业未签订物业服务合同，但其所在物业管理区域的业主已按《物业管理条例》第11、12条规定选聘物业服务企业。此时，业主乙的个人行为应服从业主的共同决定，即履行缴纳物业服务费。其以未与物业服务企业签订物业服务合同为由拒绝物业服务企业的履约请求是不成立的。
2 业主乙所在物业管理区域的业主未与物业服务企业签订物业服务合同，但物业服务企业是依据前期物业服务合同对该物业管理区域的业主提供服务的，业主乙的抗辩权则不成立。根据《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，并签订前期物业服务合同。当建设单位将物业逐渐转移至众多的业主时，接受服务的主体也随之变为业主。根据该条例第26条规定，在业主委员会未与其他物业服务企业签订正式物业服务合同的前提下，物业服务企业应继续提供服务，这是基于合法权源的履约行为，那么对应的，业主也须缴纳物业服务费。这主要是为了保证前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接。
3 物业服务企业在不存在任何合约的情况下，对业主乙所在物业管理区域的业主提供服务，从而以业主为实际受益人为由，要求业主缴纳物业服务费的，业主乙的抗辩权则成立。物业管理作为一种民事活动，它是以合同双方所达成的合约为基础的。当物业服务企业再无任何依据的情况下，来实施物业管理，已构成对业主自由支配其自有财产权利的干涉，从形式上看物业服务企业在维护业主的共同权益，但实质物业服务企业是在追求企业的自身利益――获取报酬。所以对于物业服务企业的这种单方面行为，业主当然有权拒绝。
(二)建筑质量问题
对于业主以物业存在建筑质量问题来拒缴物业服务费，该抗辩事由是不应支持的。建筑质量问题属于物的瑕疵，应由该物业的原所有权人(建设单位或其他出卖人)承担保证义务，这是物业买卖法律关系予以调整的内容，与物业服务法律关系没有任何关系。所以，这一责任转移至物业服务企业是没有依据的。
(三)抛弃共有部分权利
业主承担物业服务费，是以业主享有建筑物区分所有权为前提的。但是，业主能否以抛弃共有部分权利来规避其履行该义务吗?业主对共有部分的共有权，是其建筑物区分所有权不可或缺的组成部分，这是与物业的现实物理状态及使用关联性相对应的，即业主的专有部分与共有部分是统一的整体，业主须借助于共有部分的辅助，方能达到有效使用专有部分的目的。业主即使可以放弃共有部分权利，但无法放弃其对共有部分的利用。如果任由业主放弃共有部分权利而不承担维修、养护义务，势必产生其与其他业主一样利用共有部分的“搭便车”现象。那么，为了防止这种现象的发生，业主以其抛弃共有部分权利来拒绝承担维修、养护义务是不应成立的。因此，对共有部分承担维修、养护义务作为业主应尽的法定义务，业主是不应有任何理由予以规避的。
(四)物业服务企业擅自收费行为
业主与物业服务企业建立物业服务法律关系，双方应按照合同的约定履行。对于物业服务企业，其应严格按照合同约定的服务范围、及相应的收费标准向业主收取物业服务费。如果物业
服务企业擅自扩大服务范围、提高收费标准，这已构成违约。那么，业主以该违约行为为由拒绝物业服务企业的履约要求是成立的。
六、业主维权方式的完善
上述案例业主甲与物业服务企业的物业服务纠纷在现实中非常具有普遍性。业主甲行使抗辩权的目的是为了促使物业服务企业提供符合物业服务合同约定的服务，但从以上分析业主甲的抗辩权行使的效果具有不确定的风险和不可预测的成本支出等情形，故其抗辩权不应成立后，是否意味着业主别无其他相对应的有效的维权方式来制约、控制物业服务企业提供的服务质量吗?答案是否定的。可以选择其他替代方式，使物业服务企业为其未达到合同约定标准的服务行为承担责任，以维护业主的权益，从而使合同双方在权利、义务上处于相对平衡状态。
业主将对共有部分的维修、养护委托物业服务企业实施，其目的是通过物业服务企业的专业化服务使共有部分得到更及时、有效的维护，为此，在双方签订的物业服务合同中，是明确物业服务范围及标准、收费标准等基本内容的。在履行中，虽然当物业服务企业提供的服务未达到合同约定的标准时，法院可以应业主的请求判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等责任，但这些补救行为同物业服务企业的履约行为一样，它是作用于共有部分的，由于共有部分是多人数业主的共同权益，物业服务企业往往比业主在共有部分是否维修、维修范围、开支多少、施工质量等信息的获取、甄别等方面更具有优势。再者，业主出于对共有部分维权成本、收益的考虑，也缺乏监督物业服务企业的激励。这同样不可避免物业服务企业在补救行为中“偷懒”。所以这些责任并不能成为物业服务企业实施符合合同约定的服务行为的有效激励措施。
当物业服务企业的服务行为物化于共有部分，形成服务结果，即共有部分的维修、养护现状是业主能切身体验的，并且以此现实与物业服务合同约定的服务标准相比较，来判断物业服务企业的服务行为是否满足业主所追求的合约目的是更具有可操作性的。如果物业服务企业提供服务的共有部分达不到物业服务合同约定的服务标准，那么物业服务企业的行为已构成违约。业主有权要求物业服务合同承担违约金的责任。根据合同法的规定，违约责任是无过错责任，只要物业服务企业提供的服务不符合合同约定标准的事实存在，业主便可主张违约金，该利益属于物业服务企业未对共有部分实施合乎约定的维修、养护而产生的共同利益，应归属于全体业主。另外，当物业服务企业面对这一直接、显性的经济责任时，其必将慎重履行物业服务合同。但由于物业服务合同具有履约行为持续、履约期限长的特点，以防业主滥用诉权、重复主张的发生，可以在业主主张违约金时前置一个程序，如经业主委员会向物业服务企业发出整改通知后，仍未履行等等。然而在现实中，由于业主的多人数因素，业主对合同的严谨性缺乏激励，物业服务合同往往未包含物业服务企业在提供的服务不符合合同约定标准时应承担违约金的规定，为了弥补这一合同漏洞，我们可在法律上明确法定违约金，以做为合同补充，维护广大业主的权益。
第二条 在本省城市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，公有住宅售后维修养护的管理，均适用本办法。
第三条 本办法所称出售的公有住宅，是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅。
第四条 省建设行政主管部门主管全省的公有住宅售后管理工作，各市地、县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内的公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化的物业管理模式，采取业主自我管理和物业管理企业专业化管理相结合的办法。
第六条 单幢或组团公有住宅出售率达到30％以上的，售房单位应组织业主设立业主管理小组。一个住宅区内公有住宅出售率达到30％以上的，当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导业主成立业主委员会。凡成立住宅区业主委员会的，单幢楼不再成立管理小组。原则上，业主管理小组由3？5人组成，业主委员会由7？11人组成。
业主管理小组或业主委员会负责维护本幢（组团）住宅或本住宅区内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售时，要严格界定住宅的自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。公有住宅出售后，售房单位要有一定的保修期限，一般掌握在半年到1年。
第八条 自用部位和自用设施设备指户门以内的部位和设施设备，包括水、电、气户表内的管线、暖气片和自用阳台等。其维修养护责任和费用由业主承担，可自行维修养护，亦可委托物业管理企业维修养护。
第九条 共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用的屋顶水箱、上下水管道、供水供暖管道、落水管道、烟囱、中央空调设备与管道、消防设施、电梯及管线阀门等。
公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立之前，共用部位和共用设施设备维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组或业主委员会成立后，其维修养护由选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。费用从共用部位和共用设施设备维修养护基金利息中列支，不足部分按住宅区统算（未建住宅区业主委员会的按单幢楼或组团住宅统算），由业主根据占有的住宅建筑面积比例分担。
住宅区服务配套设施的维修养护责任由设施产权人承担，费用在其经营收入中列支。
第十条 要建立售后公有住宅共用部位和共用设施设备维修养护基金，多层住宅按20％、高层住宅按30％的比例从售房款中提取，存入银行专户，所有权归售房单位。其利息收入用于共用部位和共用设施设备维修养护，保修期满需要使用时，由物业管理单位提出计划，经审核后划拨。
第十一条 业主和维修养护责任单位应定期对住宅自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设施设备的正常使用，并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十二条 任何人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设施设备。如发生上述行为造成损失的，当事人应负责修复或赔偿。
业主使用住宅的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他业主的权益。侵害行为一旦发生，要立即停止，并负责赔偿由此造成的损失。
第十三条 业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合。维修人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十四条 公有住宅出售后，对住宅装饰装修或进行中修以上维修的，分别按照国家有关规定执行。
第十五条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应协商解决，协商不成的，可向住宅所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。
第十六条 公有住宅售后再转让的，其维修养护管理参照本办法执行。
第十七条 公有住宅售后应积极推行物业管理，实行物业管理的，按照《山东省城市住宅小区物业管理办法》执行。
第十八条 本办法委托省城乡建设委员会负责解释。
第一条 本合同当事人
根据有关法律、法规，通过招投标方式（或协议选聘方式），甲方将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理，双方经平等协商一致，订立本合同。
委托方（甲方）：_________
法定代表人：_________
受委托方（乙方）：_________
法定代表人：_________
物业类型：_________；
第二条 物业基本情况
座落：_________；
四至：_________；
占地面积：_________；
总建筑面积：_________。
第二章 物业服务内容
第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；_________。
第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。
第五条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、_________等。
第七条 公共绿地的养护与管理。
第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、_________。
第九条 维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。
第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，_________。
第十二条 电梯的运行和日常维护管理。
第十三条 房屋装饰装修管理服务。
第十四条 其他委托事项_________。
第三章 物业服务质量要求
第十五条 服务质量要求：
1．房屋外观：_________；
2．设备运行：_________；
3．房屋及设施设备的维修养护：_________；
4．急修：_________；
5．小修：_________；
6．绿化维护：_________；
7．环境卫生：_________；
8．公共秩序维护：_________；
9．停车管理：_________；
10．消防管理：_________；
11．电梯运行维护：_________；
12．装饰装修管理：_________；
13．其他：_________。
第四章 物业服务期限
第十六条 物业服务期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
第十七条 合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第五章 物业服务费用
第十八条 物业服务费价格
1．物业服务费价格为_________，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________；由乙方按年／季向业主收取；物业服务费价格的调整，按政策规定／_________调整。
2．业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之_________。
第十九条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1．露天车位：_________；
2．车库车位：_________；
3．_________。
第二十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。
第六章 双方权利义务
第二十一条 甲方权利义务
1．审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。
2．合同生效之日起_________日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房，物业管理用房所有权属于：_________；管理用房位置：_________；管理用房由乙方按下列第_________项方式使用：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米_________元的标准租用。
3．甲方应在合同生效之日起_________日内向乙方移交以下资料：
（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）各专业部门验收资料；
（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；
（6）物业管理所必须的其它资料。
4．当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催交。
5．协调、处理本合同生效前的遗留问题：_________。
6．协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。
7．其他：_________。
第二十二条 乙方权利义务
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务；
2．向业主和物业使用人收取物业服务费。
3．有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
4．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；
5．对业主和使用人违反《业主临时公约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、_________等措施；
6．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
7．负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施；
8．向业主和物业使用人告知物业的使用有关规定；
9．每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查；
10．_________。
第七章 其他事项
第二十三条 物业入住前的物业服务内容为：_________；服务要求为_________。
第二十四条 物业入住前的物业服务费用为：_________，由甲方向乙方支付。
第二十五条 保修责任内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：
1．委托乙方返修，甲方支付全部费用；
2．甲方负责返修；
3．_________。
第八章 合同变更、解除和终止的约定
第二十六条 本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。
第二十七条 业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起_________日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。
第二十八条 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。
第二十九条 其他条款_________。
第九章 违约责任
第三十条 因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。
第三十一条 乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。
第三十二条 其他条款_________。
第十章 附则
第三十三条 双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理承接验收手续。
第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十五条 本合同正本连同附件共_________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第_________方式解决。
1．提交_________仲裁委员会仲裁；
2．依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。
第三十八条 本合同自_________起生效。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
一、一致看法，明白农业部分展开农产物地舆标记维护任务的主要性和紧迫性。
农产物地舆标记是标示农产物起原于特定地区，产物质量和相关特征首要取决于天然生态情况和前史人文要素，并以地区称号冠名的特有农产物标记。国度对农产物地舆标记执行注销准则，经注销的农产物地舆标记受司法维护。展开农产物地舆标记注销治理，关于我省农业财产晋级、农产物市场竞争力进步、农业增效及农人增收意义严重。各地要在深化进修和体会《农产物地舆标记治理方法》等相关律例的深入寄义的根底上，进步思维看法，加强责任感和紧迫感，敏捷展开这项任务。
一是有利于推进农业财产开展。因为地舆标记维护对农产物及其出产进程有着严厉的标准，既可以起到优化种类、进步质量、添加效益的效果，更可以带动中介效劳，促进优势农产物出产、加工、发卖一体化的财产化运营，促进农业财产开展。二是有利于区域特征农产物财产带的开展。经过地舆标记的维护，可以充沛发扬区域资本的相对优势，调整农业构造；可以将涣散运营的农户和中小企业结合起来，完成规划运营，构成拳头产物，促进区域特征农产物财产带的构成，推进优势特征农业财产开展。三是有利于进步农产物市场化、组织化水平。履行“地舆标记＋龙头企业＋农户”的财产化运营形式，将农产物地舆标记作为联络企业与农户的纽带，可以极大地进步农产物市场化、组织化水平。四是有利于进步农产物竞争力。市场竞争已从价钱竞争、质量竞争逐渐走向产物品牌和文明竞争，应用农产物地舆标记，有助于构成以规范标准出产、以标记包管产物质量、以品牌促进发卖的良性机制，进步农产物市场竞争力。五是有利于保证农人权益。施行农产物地舆标记维护，可以进步农人的常识产权维护认识，促进农人构成现代市场经济观念，使统一区域内农户结合起来，运营特定产物，参加市场竞争，有利于保证广阔农人的权益。
其次，要明白展开农产物地舆标记维护任务是农业部分义无反顾的职责。
《中华人民共和国农业法》、《农产物质量平安法》和《农产物地舆标记治理方法》付与了各级农业主管部分在农产物地舆标记质量监管和标记治理上的法律主置。还，近几年的中心一号文件对加速履行农产物地舆标记也有明白要求，展开农产物地舆标记注销已成为农业部分的主要本能机能。因而，各级农业部分要仔细组织进修《农产物地舆标记治理方法》及其相关文件，特殊是一把手要带头学，地舆标记任务机构要深化学，具体精确地掌握其内容本质，进步履职认识，加强任务的责任感，充沛应用农业系统的资本优势，创始性地展开任务。
第三，要明白增强我省农产物地舆标记维护任务已火烧眉毛。
我省是农业大省，前史悠长，地区生态各别，具有分明地区特征和共同质量的农产物资本丰厚，享有“园艺之母”，“蜀土茶称圣”等佳誉，开拓潜力大，注销维护价值高。但我省当前已进行地舆标记注销维护的农产物仅有30余件，还有很多的特征优质农产物还没有进行注销维护，也没有专门的维护规划。据近期各级农业部分做的普查计算，全省具有开拓应用潜力的特征农产物有200余件，跟着农业科学的不时提高、优秀种类选育速度的加速，我省名特优农产物的数目还在递增，开拓具有地舆标记的农产物潜力十分大。
当时，我省地舆标记农产物的开拓和后期维护应用任务还较滞后，大大都地舆标记农产物和特征农产物基地规划化、规范化、专业化水平还不敷高，结构涣散，开展不服衡；一些地舆标记拥有者各自为营，单独运营，其品牌、包装、规范和治理难以一致。还，农业部分展开这项任务起步晚，跟一些兴旺省市比拟，当地当局和农业部分对地舆标记的看法还缺乏，应用地舆标记带动当地农业财产化和乡村经济还不敷，对出产者和社会的宣传发动不敷。因而，农业部分启动展开农产物地舆标记注销维护任务，将有利于创始我省农产物地舆标记维护的新场面。
二、树立决心，充沛发扬农业部分展开农产物地舆标记维护任务的优势效果。
固然农业部分在地舆标记维护任务方面起步较晚，但已制订有各类完美的配套准则，申报顺序标准简捷，整个任务起点高、开展迅猛。各地要充溢决心地迎接这项新义务的应战，充沛看法和发扬我们农业部分在展开这项任务方面的优势。一是具有对农产物地舆标记产物进行维护的技能优势。因为我国90％以上的地舆标记产物为农产物，治理对象数目大，农业部分熟习农业规范和农业技能，拥有检测伎俩和监测力气，对农产物地舆标记的前史构成、资本散布、中心出产技能和产地情况等状况熟习，在农产物地舆标记技能认定和质量监管等方面具有分明技能优势。从农业部到县农业局曾经拥有一支技能治理系统，包罗地舆标记任务机构、产地情况检测机构、托付的产物监测机构，以及组建的评审专家和反省员步队等，他们具有长时间开拓优质平安农产物、对“三品”（无公害、绿色、有机）等农产物认证的任务经历，有监测和检测农产物的技能特长。二是具有对农产物地舆标记产物进行注销维护和应用的任务办法。各级农业部分长时间展开名特优农产物品牌建立任务已为展开地舆标记维护奠基了任务根底。我们施行过《优势农产物区域结构规划》，推进优势农产物财产带建立，商品粮基地、特征果蔬财产基地已陋习模；鼎力展开品牌建立，“三品”认证成效明显；以农人专业协作经济组织为依托展开的“一村一品”“一乡一业”等等，这些都为推进农产物地舆标记维护任务打下根底。还，施行农产物地舆标记维护的目标是要进一步推进这些农产物的规划化、规范化、财产化，完成最大效益，这就要求产物注销后农业部分还要进一步在基地建立、种类改进、技能推行等任务上加鼎力度才干完成。三是我省很多的当地名特优农产物为这项任务展开供应了丰厚的项目储藏，农业系统的全体资本为做好任务供应了有力的保证。因而，做好农产物地舆标记维护任务，既是各级农业部分的主要本能机能，也是农业和乡村任务的一项主要义务。
三、明白目的，尽快具体启动我省农产物地舆标记维护任务
上一年，农业部农产物质量平安中间已在一些试点省份展开农产物地舆标记注销治理任务，我省不是试点省之一，任务面对着工夫紧、要求高、义务重的场面，各级农业部分归去后要向当地当局报告请示好，一把手要亲身抓，落实任务机构，争夺财务保证，接纳有用办法，具体推进任务。重点要抓好以下几方面任务：
起首，要明白任务目的。往后一段期间，我省展开农产物地舆标记任务的目的是：充沛发掘我省农产物地舆标记产物的潜力，将我省一批契合地舆标记的名优特征农产物进行注销维护，添加维护产物数目；还，争夺投入，对地舆标记农产物进行有用维护与合理应用，构成首要以当局推进协会，协会带动企业，企业带动小我的形式，促进地舆标记农产物的规范化规划化，极大地拉动当地财产经济，促进农业增产、农人增收。
第二，要增强指导，完美任务系统。当前，各级农业部分大多在原无公害任务机构的根底上树立起了农产物地舆标记任务机构，下一步就是还要抓好职责落实、发明好任务前提、树立完美任务系统。
各级农业部分要积极自动向本地当局申报这一新本能机能的严重意义，明白农产物地舆标记是开展现代特征农业、施行品牌计谋的主要抓手；要依照《农产物地舆标记治理方法》规则，将农产物地舆标记维护和应用归入当地区的农业和乡村经济开展规划；要将农产物地舆标记治理经费编入本部分年度预算，明白农产物地舆标记注销是农业部分为出产者和消费者供应的、旨在证实当地优质农产物共同质量的公益性效劳，注销维护不收费；要积极争夺当地当局的指导和政策搀扶，把地舆标记注销维护任务和无公害认证任务一同列入当地各级人民当局的主要议事日程，并将任务目的归入当局审核目的。
各级农业部分要积极自动与工商、质监、常识产权等有关部分沟通协作。2004年，国度工商局和农业部结合下发了《关于增强农产物地舆标记维护与商标注册任务的告诉》，近期，我厅已与省质监局签署了协作备忘录，在地舆标记维护等方面将共同努力，出力培养和打造一批国度地舆标记维护产物。还，我厅已参与《四川省常识产权开展计谋大纲》的制订，规划农产物地舆标记维护的目的义务。
各级农业部分内部各营业部分要发扬本身的优势，对具有地舆标记维护价值的农产物要进一步在种类改进、规范化规划化出产、质量提拔和财产开拓等方面，整合伙源，通力协作，明白职责，制订响应的任务治理准则和施行细则，履职尽责地做好这项任务。
第三，要掌握重点，抓好落实。各级农业部分要根据我省的农业资本优势，容身优势财产和优势农产物，在做好查询研讨的根底上，鼎力宣传，搞好培训，做好规划，组织申报，尽快启动农产物地舆标记注销审核任务。
一要制订好规划和施行细则。各地要抓紧工夫，在查询资本的根底上，连系本地实践，制订当地区农产物地舆标记规划，省厅也将加速制订出表现四川特征，效劳于我省农业和乡村中间任务和总体开展的全省农产物地舆标记规划，树立省农产物地舆标记任务准则，明白任务要求，标准注销治理行为。各级农业部分也要树立申报农产物地舆标记注销维护的项目储藏库，制订任务方案，有重点、有步调地展开任务，要应用当局推进把此项任务做大、做强。
二要积极做好组织申报任务。要积极指导，以从事特征农产物出产运营的农业协作社、行业协会等专业经济组织作为申报主体，展开农产物地舆标记引荐申报和注销审核任务；以我省优势农产物财产带、特征农产物规划区和农业大县为重点，发掘、应用、维护和培养各类特征农产物。当前，各地有良多名特优农产物可以申报作为项目储藏，要订出工夫表，抓紧组织申报。
三要抓好宣传培训做好效劳任务。农产物地舆标记注销任务，量大面广，事关农业资本治理、农产物质量平安和广阔农产物出产者亲身好处，政策性强，任务责任大。各级农业部分要深化底层，靠前效劳，进步任务效率，依照科学严谨审核、快捷周密效劳的准则，一心一意地效劳乡村、效劳农业、效劳农人，用高质量的效劳，用获证产物发生的经济效益和社会效益，指导和带动各类经济协作组织积极申报农产物地舆标记注销维护。省厅已将农产物地舆标记注销初审任务归入当局做事公开栏目，承受社会监视；各级农业部分也要制订相关的做事公开准则，进行做事公开，进步效劳质量。
要充沛应用电视、播送、收集等大众媒体和简报等多种方式，普遍展开农产物地舆标记公益性宣传运动，扩展农产物地舆标记的社会影响。省、市农产物地舆标记治理机构要分期、分批培训专业人员，培养一支把握政策、熟习营业的专业步队，本次培训后，各市州要对各县审核人员进行培训，为具体启动注销维护任务供应人才保证。
四、持续起劲，圆满完成本年农产物质量平安目的义务
本年是不服凡的一年，经过人人的艰苦起劲，农产物质量平安任务历经了一次次考验。抗震救灾时期，我们将监督工作由常态转为了应急形态，制订了实在可行的任务方案，接纳了一系列监管办法，包管了在艰辛的重灾区没有发作一例较大的农产物质量平安变乱；我们在地动中从新昂起刚强的头颅，用我们出色的任务成果喜迎奥运会的到来，对供奥农产物，接纳从出产泉源抓起，派人员天天据守基地进行监管，包管了供奥农产物的质量平安。这一年，还剩最终三个月，我但愿同志们要鼓足劲头，持续起劲，严厉依照年头厅里的摆设，找准差距，圆满完成本年的目的义务。岁尾以前，重点突击完成以下任务：
一是要健全机构完美准则。到当前为止，由市州级编委正式下文，农业部分设置的农产物质量平安监管机构数合计17个，占全省市州级的76.19%。个中自力挂牌5个（个中成都会有2个自力监管机构），占23.80%。但仍有5个市州农业局无专门机构，只要从事农产物质量平安监管的兼职人员，质量平安任务仍没有牵头部分，资本涣散，治理结果差，责任追查难。由县级编委正式下文，农业部分设置的农产物质量平安监管机构数合计68个，占全省总县数37.56%，个中自力挂牌32个，按“两块牌子，一套人马”设置的机构数36个。有一多半没有成立监管机构。岁尾前，各地必需接纳实在可行办法，具体完成监管机构的树立。
到当前为止，经过省级“双认证”的市州级检测机构有15个（个中，成都会划入食物药品监视局，资阳、眉山建在畜牧部分），按年头要求是除甘孜、阿坝以外力争悉数经过省级“双认证”。当前，德阳、凉山已按要求经过了“双认证”，自贡、巴中正依照认证顺序在积极预备，争夺本年经过；、甘孜正在积极筹建；但广安、阿坝还没启动认证预备任务。
二是持续增强全程监管。从调研反省状况看，本年各地都接纳了办法增强农产物全程监管力度，上半年状况优越，增强了农业投入品的监视治理和抽查力度，整理和标准了农业投入品市场次序，增强了出产进程监管，从各地日常监管的《月报》以及前两次省级例行监测后果反映，产物监测及格率稳中有升，检测出来的高毒犯禁农药种类少数小。地动后，因为单个当地放松了监管，第三次全省例行监测又呈现了高毒犯禁农药种类增多的趋向，投入品市场也查处了高毒禁用农药。比来，呈现了河北石家庄的三鹿奶粉事情，已危及到人民群众生命平安，因而，质量平安这根弦任何时分都不克不及放松，特殊是最终这三个月，临近国庆、元旦和春节，节假期多，各地要增强各个环节的监视反省，对第三次例行监测后果要提出整改定见，确保地动后我省农产物质量长时间平安不变。
三是加快无公害农产物认证。我省无公害农产物认证任务近年有所放松，人人必需要对这项任务从新进步看法：无公害农产物认证的目标是保证农产物质量的根本平安，知足群众消费，是当局推进的公益性认证，具有强迫性，必需把它作为农产物质量平安的根底来抓。本年，省当局要求加大无公害农产物认证任务力度，并把无公害认证任务归入了省当局审核目的，各地要按年头的目的义务要求，立刻制订办法，确保全省目的义务的完成。本年内，准则上要求每个市州完成20%的县推进产地的全体认定，产地认定不低于全省均匀程度，力争全省认证产物100个，无公害农产物基地上积到达40％；要求加大无公害农产物的证后监管，产地证后现场反省量到达10%，产物证后监测量到达30%。当前，全省本年进行无公害产地认定任务有一个大的飞跃，申报面积比上一年翻番，认证经过后，全省无公害基地上积可达40％的年头目的。固然面积有大的增进，但仅有7个市州的11个县进行了产地的全体认定，全省几年来展开全体推进的县仅23个，此次会议后，但愿没有展开这项任务的市州必然要加紧研讨办法，争夺当局资金投入，加大无公害全体认定任务。还，要增强规范化示范基地建立，12个无公害农产物出产示范基地县、6个承当国度级农业规范化示范区的当地，要发扬基地的示范带举措用，指导农人采用规范化出产技能和标准，成为全省农产物质量平安示范的样板。
随着住房制度改革的积极推进，公有住房向个人出售比例逐年加大，售后维修养护管理问题日益突出，为保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服务水平，为居民创造良好的居住环境，现通知如下：
一、各地要高度重视公房售后维修养护管理工作，将其作为房改和房地产管理工作的重要内容来抓，总结近几年来公房售后维修养护管理工作的经验教训，特别是由于“重售轻管”产生的一系列问题，研究制定相应的管理配套政策，及时制定公房售后维修养护管理办法。
二、各级房地产管理部门是公房售后维修养护管理的主管部门，要以住房制度改革为契机，转变政府职能，改变过去直管公房的政府直接管理方式，面向社会、面向行业，切实做好公房售后维修养护管理的调查研究、组织领导、政策制定及实施工作。
三、公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定实施管理。
四、售房单位在出售公有住房时，应制定对所有购房人具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面共同行为守则的业主公约或房屋使用公约。购房人在签订房屋买卖合同时，同时签订业主公约或房屋使用公约。
五、一个住宅组团或住宅小区公有住房出售达到一定比例后，房地产行政主管部门要适时组织指导成立业主管理委员会（以下简称业主委员会）。业主委员会由相关房地产产权人选举的代表组成，代表和维护房地产产权人和使用人的合法权益。
六、公有住房出售后，业主委员会成立前，住宅的维修养护管理由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主委员会成立后，住宅的管理，由业主委员会选聘的物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理。
七、公有住房出售时，要严格界定住宅的自用部位和自用设备及共用部位和共用设施设备的维修养护责任。住宅自用部位和自用设备的维修养护责任，由住宅所有人承担，住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托物业管理企业维修养护。
八、住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由当地人民政府制定具体办法。要建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金。该项基金的来源：
1.由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款的30％；2.由业主一次性或分次筹集。维修养护基金应当专户存入银行，专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，不得挪作它用。维修养护专项基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，向业主筹集。
电梯费应全体产权人分摊
高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。
一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。在香港和台湾地区，专有部分和共有部分的划分和管理责任与祖国内地基本相同。另外，目前正在起草的《中国物权法草案建议说明》第二章第三节关于“建筑物区分所有权”的规定中，也明确了建筑物共用部分的修缮维护管理费用由全体产权人分摊这一原则。
电梯服务属公共性服务
现代物业管理观念认为，物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位、共用设施设备的维护管理等内容。电梯运行服务属高层住宅内的公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。公共性服务的特点有三：
首先，公共性服务产生于公共需要，这种公共需要是全体产权人的共同需要，并不是各个产权人各种需要的简单加总。
其次，公共性服务具有非排他性，非排他性是指任何产权人在享受公共性服务的同时，不能排除其他人享用这种服务，如你在乘电梯的时候，并不能排斥其他人乘电梯，就像你在欣赏绿地的时候，并不能阻止其他人欣赏一样。
此外，公共性服务具有非竞争性。也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，只有电费会因乘梯人数不同而略有不同，但是这种差异相对电梯整体运行维护费是可以忽略不计的。
首层不交电梯费
会引起连锁反应
【关键词】 核电厂 库存设备 维护保养 管理
1 库存设备维护保养基本流程
首先要提交采购申请，提出物资存储维护保养信息的需求；其次，在获准后再进行设备物资的采购，且采购工程师需在物资采购合同中明确供货商需提供物资维护保养相关文件，并将文件收集；再次，仓储管理人员做好相应设备的入库验收，通过将供货商提供的维护保养相关文件提交给设备采购管理处储运科的方式来作为保养依据。最后，在检验合格后，仓库管理员应根据物资存储等级及贮存要求将物资存放入相应储存级别的库房。
2 核电库存设备维护保养各部门的管理职责
2.1 设备采购管理处
设备采购管理处储运科的工作内容有：（1）负责制定设备维护保养计划，并按计划对库存设备开展有效的维护保养工作，设备维护保养实施后须进行保养记录填写并存档；（2）收集并整理设备保养技术规范、厂商维护保养要求等，作为维护保养的依据；（3）负责库存设备的维护保养方面的对内和对外工作的联系，协助配合其他处室专业技术人员或外委厂商所实施的特殊维护保养；（4）定期巡检库区的设施和设备，定期检查库存设备，一旦发现问题就要及时填写《仓库及仓储物资异常报告处理单》；（5）负责每日对A、B级库的温度、湿度进行检查和记录。（6）物资生产日期、有效期等数据的录入；（7）对已过寿期的库存设备进行标注，并及时将已获批报废的库存设备 转移至报废区存放并申请报废。
2.2 维修处
维修处的主要职责包括：第一，按维护保养技术支持申请单实施库存物资的特殊维护保养。第二，对因工具、条件等不具备而无法实施的特殊维护保养，外委专业厂家进行处理。第三，维修处所申报的备件有效期数据标准的制定，作为有寿期要求的库存备件验收的依据。第四，对申报的过期失效的库存备件或其他物资进行技术鉴定工作。
2.3 信息文档处
该部门的主要职责在于：负责接收并存档设备采购工程师所移交的维护管理相关文件。
2.4 化学处
其主要职责在于：对申报的过期失效的化学品进行技术鉴定工作。
2.5 使用处室
使用处室则主要负责在进行物资采购申请时对物资存储维护保养文件方面提出需求。
3 对核电库存设备实施分级维护保养管理
3.1 普通维护保养
所谓普通保养，即对核电库存设备在存储期内做常规检查和维护保养，具体应以物资的属性分类分批进行。该级别的检查内容包括：设施环境、外包装、存储等级、保护及密封物品（如盖、套、冒、塞等）、涂层及防腐剂、物资外观和防护、不锈钢与碳钢的贮存隔离、裸件特殊部位的防护、干燥剂、锈蚀状况、设备存放方式及存放有效期等。
3.2 特殊维护保养
在完成普通维护保养后，一些存储设备还难以达到存储的最佳状态，对这些设备的二次处理即特殊的维护保养作业。需要进行特殊维护保养的有：有转动要求的设备、充放电维护（如蓄电池类物资）、电气类设备、整机备件（如柴油机、空压机、泵）等。
在特殊维护保养中，应做到如下几点：第一，对需特殊维护保养设备，设备采购管理处需建立物资台账和物资特殊维护保养计划。第二，该工作由维修处负责实施，对重要、有特殊维护保养要求的库存备件或其他物资，其维护保养大纲和程序由维修处专业技术人员编制，并纳入公司的预防性维修计划。第三，维修处在实施特殊维护保养作业前，需提前通知仓储管理人员做好工作准备，将物资移至保养区域。第四，维修处专业技术人员或外委的专业厂家在执行特殊维护保养作业过程中，仓储维护组人员需进行配合协助。第五，所有特殊维护保养作业均建立维护保养记录，并在完成保养后关闭维护保养单。
3.3 纠正性维护保养
所谓纠正性维护保养，即通过定期巡视检查库存设备的状态，发现设备异常或变质现象后应立即采取纠正措施，以阻止设备异常状态或变质进一步扩大恶化，使设备质量尽可能恢复养护过程。
在纠正性维护保养中，应做到：第一，仓储维护组人员在定期对物资状态进行巡查过程中，如发现物资质量异常后，根据异常状况向主管报告并提出纠正建议。第二，仓库其他员工在工作中发现物资质量异常，须及时通知仓储维护组人员，维护组人员经仔细检查后向主管报告并提出纠正建议。第三，仓库的纠正性保养作业通常限于清除非工作表面的轻微锈蚀，清洁涂油，包装封存等，其他专业性纠正保养由仓储保养人员通知维修处，由维修处相关专业人员进行处理，或由维修处外委专业厂家处理，仓库保养人员跟踪处理结果。第四，科长须全面审核纠正建议，特别是针对由仓库执行的纠正性保养，需分析是否存在因纠正行动不当而造成物资受损的风险，评估已发生的异常是否存在共模现象，如果存在则应及时采取预防行动。
3.4 库存设备存储期管理
所谓存储期设备，指的是有寿期要求的库存设备，因受材质限制它的老化或失效状况会与存储时间成正比，该类物资包括橡塑制品、化工产品、电子元器件和组合件类等，加强库存设备存储期管理应做到：一是加强到货验收管理。二是严格申报和技术鉴定。
此外，由于核电库存的特殊性，其保养工作必须在指定区域内进行，并设置警戒围栏和告示牌，杜绝在储存区和通道区的违规保养；保养区域应与仓储作业区相隔离，并根据保养内容，配置强制通风和消防设备；保养中使用的有机溶剂、油脂、棉布等易燃物，要符合相关技术条件的规定，制定相应的作业规范，并妥善保管和使用；保养工作完成后，必须依据有关规范标准将保养区域清理干净。
4 结语
综上，通过对采购入库物资的维护保养，规范物资存储条件、维护保养活动和存储期管理的措施，一方面明确了核电库存管理中的岗位职责，另一方面为物资在存储管理期间的完好状态提供了基础保障。
参考文献：
1物业管理的电气设备维护及保养的重要性
随着物业企业的管理水平不断提高，物业企业对电气设备的维护及保养意识也不断增强，并且人们对电气设备的依赖以及要求越来越高，所以物业企业只有做好电气设备维护及保养工作，提升物业管理水平，推动物业企业的发展，才能够为人们提供良好的生活环境。对此，物业管理的电气设备维护及保养的重要性主要表现为以下3个方面。
1.1有利于企业稳定发展
物业企业在进行物业管理时，电气设备维护及保养工作是其重要环节，同时电气设备维护及保养工作的质量影响着物业管理的质量，而物业管理的质量又直接影响企业的社会地位以及企业竞争力。因此，物业企业只有通过高效的电气设备维护及保养工作，才能够有效提高物业企业的声誉力，才能够树立起物业企业良好的形象，从而为物业企业稳定发展奠定良好的基础。
1.2有利于提升资金利用水平
在物业企业的物业管理工作中，只有高效的电气设备维护及保养工作，才能够有效的减少资源的浪费，从而提高物业企业资金利用的效率，促进物业企业服务水平的提升。这是因为高效的电气设备维护及保养工作，可以有效延长电气设备的使用寿命以及减少电气设备维护及保养的周期，很多程度上节省了设备维修的费用，并且电气设备的正常运行也避免了停工造成的损失，从而使得物业企业可以充分利用企业资金创造更多的经济效益。
1.3有利于降低安全事故发生频率
新时期，人们致力于和谐安全社区的建立。而在物业管理工作中，有效的电气设备维护及保养工作，不仅可以保证电气设备的正常运行，而且可以有效提升电气设备的技术性和安全性，从而降低安全事故的发生频率，推动和谐安全社区的发展。
2物业管理的电气设备维护及保养的方法
物业企业在公共配套设施中所配备的电气设备具有较大的比重，并且电气设备与排水、供电、电梯、消防等方面都有着紧密的联系，一旦电气设备发生故障问题，则会导致这些系统无法正常运行，给物业管理和人们生活造成极大的不便。因此，在进行电气设备的维护及保养工作时，相关的维修人员应当按照规范操作进行，并且及时的对电气设备进行维护及保养，保证电气设备的正常运行。
2.1充分调查了解电气设备的情况
当电气设备发生故障时，维修人员并不是事故发生的现场目击者，操作人员才是，所以维修人员在进行维修工作时，要及时向操作人员或者用户了解故障情况，包括设备故障外部情况、是否有异常声音和气味、是否曾经修理过、修理的内容等等方面，通过他们的陈述及时地了解电气设备与正常运行时有何异常，从而快速的缩小核查范围，找出电气设备发生故障的原因。
2.2进行直观的检查
维修人员在对电气设备维护及保养时，要通过望、闻、听、切的方法进行，即进行直观的检查。望，就是要眼看，维修人员在进行电气设备的维护时，首先就是要看，查看设备的零件位置是否正确、电控装置是否有报警提示、是否有保险烧断、元器件是否有裂痕、电缆电线是否完好等等，通过肉眼来观察这些较为浅显的故障。闻，就是维修人员要闻是都有异常或者刺激性的气味，通常情况下，电气设备发生故障时，无论是短路、连接错误、导线松动、触点接触不良、熔断器熔断、虚焊、假焊等原因造成，都会伴随着发热现象使得绝缘材料散发出刺激性的气味，维修人员可以寻找这些气味的来源，可以有效地减少核查的时间，同时进行维修也更加具有针对性。听，就是要区别出电气设备与正常运行时声音有什么异常，电气设备在正常运行的情况下所发出的声音一般都是比较均匀柔和的，因此维修人员要充分掌握不同声音之间的区别。切，就是要用手去触碰电气设备元件的温度，看看是否有某个元件不正常发热，以此来判断故障发生的部位。
2.3采取合理的检查方法
在电气设备的维护及保养工作中，具有许多的检查方法，维修人员在对电气设备的检查过程中，要根据实际的情况采取合理有效的检查方法，以此有效的保证设备的正常运行。而常见的检查方法，主要分为以下几个方面：（1）对比法。对比法就是要求维修人员要把设备检测的数据与平时记录的正常数据及图纸资料来进行比较，以此判断出设备发生故障的原因。如果检测的电气设备没有平时记录和图纸资料，可以参照同等型号的设备进行比较。（2）置换元件法。置换元件法的应用，主要是针对电气设备发生电路故障时原因难以确定或者是需要花费的检查时间过长，便可以通过置换同样性能的元件来进行实验，以此判断出故障发生是否是由该电器引起。需要注意的是，在应用置换元件法时要认真检查拆卸下来的电器是否损坏，在确定是由该电器本身因素造成的故障后，才能够更换新的电器，这样可以有效避免置换的新电器再次损坏。（3）逐步接入法。当电气设备发生电路短路或者接地时，通常会有明显的外部表现，比如会冒烟、有火花等。但是电气设备内部设有护罩，除了熔断器熔断之外，会很难发现其他的外部现象，这时便可以采用逐步接入的方法，通过更换熔体，然后把多个支路交联电路，再一路一路逐步地断开电路，最后通过通电试验来判断故障发生在哪一条电路上。判断出故障发生在哪一条电路之后，在将这条电路分成几部分，逐步接入电路，如果在接入某段电路时熔断器熔断，那么就可以判断出故障发生在这段电路的某个电器元件上。这一方法操作简单，但是也有其缺点，会容易导致一些损坏并不严重的电器元件彻底损坏，所以需要斟酌后采用。
2.4遵循维修先后原则
在进行电气设备的维护及保养时，维修人员应当遵循维修先后的原则，具体就是要先了解清楚之后再动手操作，先从外部开始再到内部，先从机械检查再到电气检查，先清洁设备后再维修，先从简单开始再复杂，先从静态入手再到动态，先直流后交流，先发现故障后进行调试。总之，就是要遵循以上原则，才能够及时地发现故障问题并且解决，从而有效避免故障问题的进一步扩大。
3电气设备的管理方法
3.1完善电气设备管理制度
物业企业在进行物业管理时，还需要完善相应的电气设备管理制度，通过制度规范电气设备维护及保养工作。具体措施为：第一，建立起完善的设备接管验收机制，做好电气设备的接管验收工作，并且要在电气设备维修及保养工作之前进行，以此确保电气设备验收的质量；第二，要规范技术和安全操作的流程，明确要求设备管理人员要严格按照相关的管理制度进行技术和安全方面的操作，以此延长设备的使用寿命；第三，完善电气设备保养制度，将日常的设备保养工作与设备检修工作紧密联系，并且制定相应的保养和检修计划；第四，加强设备运行的管理，要涉及到各个设备运行系统，采取精细化的管理制度，以此保证设备正常运行。
3.2加强电气设备基础资料管理
在物业管理工作中，还需加强电气设备基础资料的管理，以此更好地为设备管理工作提供数据支持。物业企业可以利用现代信息技术建立起相应的设备基础资料数据库，包括设备原始资料、技术登记、设备卡片等方面的内容，以此方便管理人员可以有效的收集、查询和应用这些基础资料，从而更好地进行设备的维护管理工作。此外，管理人员应当提升自身的责任意识以及专业能力，积极学习计算机操作技术，更好地管理和应用这些基础资料，从而有效提升设备维护管理工作的效率。
3.3提升电气设备管理人员的综合素质
首先，在选用电气设备管理人员时，要充分考虑其是否具备相应的管理能力和综合素质，以此保证他们与岗位需求相适应；其次，制定培训计划，要定期的对电气设备管理人员进行专业性的培训，尤其是提升他们的综合实践能力，帮助他们积累更多的维修检测技术和经验；最后，设立相应的考核机制，对电气设备管理人员进行考核工作，并且落实奖惩制度，以此增强设备管理人员的工作意识和工作责任，从而更好地进行设备维护管理工作。
参考文献：
[1]赵林夫.物联网架构下的物业设备智能化管理创新[J].住宅与房地产,2018(04):60-61.
