一、打破常规，积极投身旧城改造
旧城改造是多年来广大干部群众的共同心愿和热切期盼，是建设雁门关外人居环境最优城镇的一项带有根本性意义的工作。整个工作课题新、政策性强、要求高、前无经验。我们建设局作为旧城改造的主要职能单位，作为旧城改造领导组办公室，主要从三个方面积极协助县委、县政府和领导组抓好旧城改造。
1、按照创新工作的要求，积极当好旧城改造的参谋助手
旧城改造不同于正常的建设管理，不仅要发挥职能部门的职能作用，而且要紧跟县委、县政府的工作部署，发挥好领导组办公室的参谋助手作用。对此，我局坚持从三个方面当好参谋助手：一是决策上当好参谋助手。旧城改造提上日程后，为了尽快明晰和形成旧城改造的整体工作思路，根据县委、县政府和领导组的安排，我们下力开展了旧城房屋调查和社会调查工作。旧城房屋调查工作由领导组成员带队，40余名同志参与，分三个组进行了为期一个月的调查，调查涉及用地范围24万平方米，产权户853户，居住户1125户，人口3806人，各类房屋5849间。通过实地丈量、登记、制图、拍照、摄像和征询被拆迁户的意见，形成了整个调查范围的纸质、影像档案，并分类汇总出40多个方面的数据和具体的安置意向，为旧城改造决策提供了基础依据。在此基础上，在县委、政府领导深入调研的同时，我们还把社会各界对旧城改造的意见、反响等，进行了收集、整理、反馈，形成调研性资料30余篇，为县委、县政府和领导组提供了多方位的决策依据。此外，我们组织有关人员，根据各项调研成果和规划数据，认真测算旧城改造一期工程的拆迁帐、补偿帐、投入帐、营销帐，等等，通过大量的调查研究，为县委、县政府和领导组提供了多方位的决策依据，促进形成了我县旧城改造“政府组织，市场运作；整体规划，分步实施；以人为本，依法公开”的总体工作思路。二是工作方法上当好参谋助手。旧城改造难，难就难在了经济社会基础弱，涉及群众多，具体情况复杂；难就难在了政策法规性强，与现状实际反差大。如何破解这些难题？我们积极向县委、县政府和领导组建言献策，提出“依法就是办法，公开就是办法，让利就是办法”的策略方法，并在实际工作中坚持做到学法靠前，提供业务保障。办公室和局内一班人学习城市房屋拆迁和有关法律、法规、规章等10余部，并将这些法规翻印成册，分送领导组成员和有关部门在工作中学习。同时，还将拆迁改造的法规性程序，流程式地摘录出来，明确和理顺拆迁改造法规程序，规范实际运作；坚持做到操作到位，将县委、政府和领导组决定的公开运作程序落到实处。如安置补偿办法的逐户征求意见，公布旧城改造一系列决策性办法、意见，公示规划，公示拆迁人、规划设计、建筑设计等重要情况，充分给予群众知情权、参与权，积极投身和支持旧城改造；坚持做到贴近实际，把县委、政府提出的“拆一补一”的重大决策具体化、规章化。县委、政府提出“拆一补一”的决策思路后，我们对“拆一补一”的具体实施进行了反复论证和数据测算，针对法规规范、房屋等级划分、房屋类别平衡、过渡性措施、疑难问题处置等具体课题，提出了“拆一补一”实施性细化程序，提出了“上房补1、下房补0.8”的具体执行标准，提出了“自行拆迁、材料归己”平衡房屋差别的具体办法，提出了宅基空地有一分补20平方米的处理特殊问题的具体办法，使“拆一补一，以旧换新”的补偿办法既有原则性，又有灵活性，符合实际可操作。三是规划上当好参谋助手。规划是旧城改造的龙头。建设一个什么样的*州古城是全县上下最为关心的问题，也是县委、县政府领导组决策最为慎重的问题。在规划的编制过程中，我局尽力发挥职能部门的专业优势，当好县委、县政府与规划设计部门的桥梁纽带，在规划思路、定位、布局、保护与开发、文化传承、建筑风格、建筑控制以及旧城轮廓再现、景点恢复、旅游线路、各专业规划等方面的论证研讨和确定上起到承接作用，由旧城办具体组织的对三个规划的征求意见和论证达20多次，最大限度地做到了政府、专家和各界群众意见的有机融合，使规划尽量达到科学合理，指导长远，富于地方特色。
2、按照务实高效的要求，充分发挥生力军作用
旧城改造系统性强，工作量大。领导组的办公室和拆迁组、规划组、招商组、建管组都设在建设局。除了大规模进行的房屋现状调查和拆迁工作全县抽调力量外，包括房屋调查和实施拆迁在内的各项日常工作责无旁贷地落到了旧城办和建设局内，根据旧城改造紧迫的工作要求，我们必须做到务实高效，发挥生力军作用。房屋调查认真及时地进行了调查方案的制定、培训、主体人员参与和汇总工作；规划工作在做好编制的同时，固定专业人员全程抓好现场监管和服务；招商工作从拟定招商资料、招商信息、组织招商报名、现场考察、公开招标、建筑设计统筹等方面进行了有效的组织；拆迁工作在主体人员参与的同时，加大现场指导和咨询，保证了拆迁工作顺利进行；建设施工管理抽调质监站和业内专业技术特长的7名同志常驻工地，全过程进行监督管理，，协调解决和整改施工具体问题30余个，清退不合格钢筋20余吨。为了严把质量关，我们在加强执法监督的基础上，进一步健全监督机制，领导组建立了定期检查制度，聘请老干部代表、回迁户代表组成社会评议监督组，定期评议、视察工程，收到了良好的工作效果。
3、按照统筹有序的要求，周密做好旧城改造的协调服务
旧城改造工作纷繁冗杂，能否做到周密开展工作是保证旧城改造统筹有序、健康发展的内在要求。为此，我局认真抓了三个方面的服务工作：一是强化基础性工作，特别是调研性、政策性、规范性、操作性的资料工作。先后完成了三个规划编制的基础资料和基本情况收集960万字、图表32份；完成了房屋调查方案、旧城改造房屋拆迁中长期规划和20*—2006年度计划、拆迁安置补偿办法、旧城改造管理办法、拆迁安置补偿协议及其它协议性资料、招商商务及技术资料等；完成了旧城改造专报的组织编排、电视台等媒体有关旧城改造的采播资料；完成了各类简介性、汇报性、典型性资料的组织撰写工作，《顺*民意改造旧城、以人为本构建和谐》的汇报总结材料，从民呼我*、决策改造，规划先行、指导改造，让利于民、推动改造，市场运作、借力改造，规范程序、依法改造，全民动员、合力改造等六个方面全面总结我县旧城改造工作，得到了各级领导的好评。《顺*民意改造旧城、公开运作构建和谐》的材料，从民呼我*，决策公开；开门纳谏，规划公开；让利于民，补偿公开；市场运作，招商公开；依法办事，程序公开等5个方面介绍了我县旧城改造的基本做法，得到了各方面的好评。此外，还完成了阶段性工作报告、请示、纪要、简报等，各类资料形成的文字达20余万字，表报达百余种，保证了各项工作的启动和运转。二是强化通联协调工作。重点抓了县委、县政府、领导组与各部门、各办事组织、开发企业、规划设计、建筑设计单位的通联协调；规划设计、建筑设计单位与开发企业的技术方面的通联协调；一些具体问题的调查协调与善后处理；组织迎接各类检查、视察、考察活动20余次。三是强化后勤保障工作。组织完成了近千平米的旧城改造鸟瞰图、建筑效果图的喷绘和广告制作；组织摄制人员拍摄了大量的影像资料；为阶段性任务购置了大量的工作用品，同时加强了旧城改造资金管理与服务，保证了正常工作的运转。
二、服务大局，积极推动重点工程项目建设
今年是我县城建史上重点工程项目最多的一年。开工建设的重点工程建设项目8个，不包括旧城改造基建项目在内，投资额达1.6亿元。作为建设主管部门，我们努力从职能到位、多方面服务的角度，积极搞好项目的前期工作和中、后期监管服务。一是认真组织了县城污水处理工程建设。县城污水处理工程项目是我局前三年集中争取的国债支持项目，总投资4190万元，其中国债投资3500万元，第一批到位资金2200万元，即将到位的第二批资金1300万元。从今年起县里强化污水处理工程建设，专门设立污水厂项目部，建设局会同污水厂在去年规划选址、办理土地征用手续的基础上，今年年初组织了设备招标、土建招标，年内完成了污水厂土建工程和设备购置，完成了污水总管网和旧城支管网的敷设，完成投资额3200万元，工程虽然开工迟，但进度很快，得到了省发改委的好评。二是积极推动县城集中供热工程项目的上马。县委、县政府决定通过市场化的办法尽快上马集中供热工程的决策作出后，成立了领导组，领导组办公室设在建设局，为了推动项目的尽快上马，我局组织力量及时开展了县城中心区段房屋状况的调查，采取走出去、请进来的办法，走访考察了山阴、朔州、忻州等供热企业和省规划院市政设计所，详细了解了供热方式、建设内容、投资及经营等方面的情况，编制了我县县城集中供热实施方案，提出了项目实施的可行性、供热方式的选择、建设内容、规划选址、招商办法等。在此基础上，协助领导组具体开展了规划选址和招商工作，5月9日完成了公开招标，6月24日奠基开工，11月25日建成正式点火，已为西苑小区、交通小区、生产资料小区、通乐小区供热。三是强化对西苑小区的管理服务。拍卖前，我们认真开展了西苑小区国有土地出让的规划设计条件论证工作，对小区建设的规划控制、土地使用性质、土地使用强度、建筑造型与风格、建筑控制、配套设施作了详尽的论证与规划，提出了比较合理的规划设计条件，促进了该宗土地创出我县土地拍卖最高价。开工建设后，我局专门组织了管理服务组和施工组织组两个工作组进入小区，配合工作，开展服务。到目前该小区一期工程已完成1幢商住楼、6幢住宅楼的建设，建筑面积达3.76万平方米，小区公建设施全部完成，在建工程全部竣工验收投入使用。西苑小区因其规划合理、建筑质量高、配套设施好，成为我县真正意义上的第一个高标准小区。四是及时为朔蔚线改线工程、政务信息网络工程提供前期服务。这两项工程虽不是我局组织实施的，但工程上马前，都是由我局组织人员进行实地测量，并提出规划方案的，规划方案做到了图纸、文字、数据翔实，为工程的启动奠定了基础。此外，我们还加强了对劳保大楼、汽车站大楼、工商大楼的监管服务，规划、招标、建设许可全部落实，年内全部开工。
三、强化职能，进一步规范建设管理
规划管理、建设管理和房地产管理是建设行政部门的主要职能。今年，我们在注重常规管理的同时，突出加强了以下工作：一是编制完成了《县域城镇体系规划》、《县城总体规划》和《旧城修建性详细规划》。4月底由省建设厅组织了专家评审，5月份报市政府批准，结束了我县城镇建设没有规划的历史，为旧城改造提供了规划依据和法律保障。二是建立了项目规划论证制度。结合实施三个规划，今年我局建立了以局长为组长，副局长、规划专业人员、建筑设计专业人员参与的规划论证组，对重点项目的规划实施都要进行项目论证，力求项目规划符合总体规划。三是质量安全管理再上台阶。通过进一步引深建设联动管理，对重点工程实行全程监管和派驻常驻代表等措施，使质量安全管理稳步提高，全年未发生一例安全和质量事故，工程通病又有较大改进，在全市联检中夺得第一名，联检组认为我县西苑小区、九龙超市、汽车站大楼等工程已经达到或超过市级工程质量水平。四是全面推行工程监理制。我县过去工程管理水平较低，工程监理一直没有推行，从去年实现零的突破后，今年我们下大力严格把关，对300万元以上的工程全部实行了工程监理，旧城改造一期工程、西苑小区、九龙超市、汽车站大楼、劳保大楼、工商大楼等都实行了工程监理，这是今年工程质量提高的一个重要原因。
四、精心组织，扎实推进清房、清欠工作
清房和清欠工作是国务院和省委、省政府组织开展的两项工作。我局作为县“三项治理”领导组办公室清房组和县清欠领导组办公室，在两个领导组的直接领导下,经过努力，历时二年半时间，乡科级以上干部的清房工作，在前段突击一个月健全完善资料2万余份的基础上，达到了申报率100%，审核率100%，纠正到位率100%，档案规范率100%，顺利地通过了省级验收。一般干部的申报工作也已基本完成。清欠工作在去年的基础上，今年进入攻坚阶段，我们对攻坚任务已采取了程序认定、会议部署、下发督办通知书等措施，领导组拟采取更有效的措施着力解决政府工程176万元的清欠，保证在年底前按要求完成政府工程100%的清欠任务。
五、提高素质，努力加强自身建设
面对今年工作任务繁重的实际和新时期建设工作的要求，我们结合工作实际和“保先”教育活动，着力提高队伍素质，保持先进性。一是围绕“提高素质”主题，开展学习活动。结合旧城改造的工作实际，局里侧重组织干部学习城市房屋拆迁法规，学习规划、建筑施工管理专业知识，努力提高综合素质，适*建设工作需要。通过学习,局领导成为学法用法带头人，其他干部成为业务上的行家里手，促进了依法行政水平的提高。二是引深行风建设，开展“撩旗找差”活动。近年来，我局连续两次被评为“全县两个文明建设红旗单位”和市级“人民满意公务员集体”称号，面对荣誉和实际存在的素质低下、效率低下的反差，我们从行风建设入手，通过开展“撩旗找差”活动，充分认识不足和差距，克服自满情绪，从知识拓展、责任心增强、作风改进、服务质量改善、效率提高等五方面抓整改提高，收到了较好的效果。三是结合旧城改造，开展“诸葛”建言活动。围绕旧城改造课题，我局开展了人人当诸葛，个个提建议的建言献策活动，收到各种具体的建议和意见100余条，许多被县委、县政府和领导组采纳，较好地履行了工作职能。通过不断加强学习和开展各种有益的活动，调动了全局上下特别是职能站室和专业人员的工作积极性，局里的日常工作和旧城改造工作，各位副局长分工明确，各把一口，独挡一面。在大的任务面前，在旧城改造中，全体同志没过过节假日，在紧张的几个月中，大家晚上12点前没有回过家，表现出很高的责任心和工作热情，保证了各项工作的顺利开展。
关键词:三旧改造 WebGIS 地理空间框架 数据服务
中图分类号:P2 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)05(b)-0028-02广东省作为改革开放的先行地,经历了30年的高速发展,在经济社会快速发展的同时,也大量消耗了土地资源,经济发展与土地资源制约的矛盾突出。广东省建设用地面积达1.79万平方公里,占土地总面积的10%。调研表明,广州市土地开发强度为23%,佛山市为33%,深圳市已经超过40%。广州市2003年就已突破土地利用总体规划确定的到2010年的建设用地规模,按照目前年平均新增41km2用地的发展速度计算,规划到2020年的建设用地指标3年内就将用完;深圳市现有建成区面积达900多平方公里,已经突破国务院确定的890km2的发展规划,未来深圳基本生态控制线外新增建设用地潜力不足150km2,而各类建设用地需求高达300km2,供需矛盾突出。建设用地巨大需求与有限供给、产业经济现状与转型发展需求等矛盾成为制约广东新一轮发展的瓶颈,单靠新增建设用地已无法满足经济社会发展需求。为此,广东省抓住与国土资源部合作共建节约集约用地示范省的有利机遇,将发展的目光锁定在对存量建设用地再开发上,将“三旧”改造作为推动集约内涵式发展的重要措施,利用三年期限内“先行先试”的政策契机,通过“三旧”改造破解用地难题、推进经济转型发展。据了解,广东全省旧城镇、旧村居、旧厂房等“三旧”用地面积超过175万亩,相当于国家每年下达广东省新增建设用地计划数的7倍,土地潜能巨大。这也是广东省花大力气开展“三旧”改造的根本动因。
“三旧”改造监管信息系统是数字广东地理空间框架建设的应用示范系统之一。系统的建设将能全面掌握广东省各市“三旧”改造用地的总体情况和实施改造工作动态,加强对各市“三旧”改造的有效监控,为规范管理“三旧”改造工作提供技术支撑。
1 系统设计
系统采用中国测绘科学研究院的New-map Server平台进行搭建,利用NewMap提供的JavaScripts SDK开发包进行应用,进行二次开发,实现数据服务的调用,空间数据浏览、查询、汇总统计、三维地图显示等功能。系统采用B/S结构进行设计,分为服务层,应用逻辑层和浏览层,系统架构如图1所示。
2 数据分析
系统调用来自各市国土资源局的NewMapServer服务电子数据地图(矢量地图和影像数据),并加载各市三旧办的专题数据。
系统的数据主要包括:三旧改造图斑数据;DLG保密处理数据;第二次土地调查影像图数据;第二次土地调查的图例利用现状图数据;土地利用规划图数据;地名地址数据;其他专题数据等。
3 具体应用
下面以珠海市为例,“三旧”监管信息系统有以下方面的应用。
3.1?基于公共服务平台的全面应用
三旧改造监管信息系统在调用数字珠海地理空间框架地理底图数据的基础上,整合了珠海三旧办现有的各类政务信息资源以及空间信息资源,叠加显示三旧改造图斑的最新建库数据,实现对全市范围内的三旧改造图斑的快速浏览、查询、定位、统计等功能。通过多视角GIS信息的转换,用户可明确的查看项目的改造计划及改造实施的进度,同事查询项目范围内的土地利用现状情况和土地利用规划情况。系统为三旧改造工作的项目决策、编制改造规划、项目申报审批及实施提供信息化技术支持。
3.2?快速掌握三旧改造图斑的信息
三旧改造监管信息系统中提供空间和属性数据间的互动查询。通过对GIS图形的简单操作,查阅三旧改造项目的地理位置,以及项目附近的地物特征(如所在街道,距河道的距离等);通过与地理空间框架中各主题图层(如铁路、河道、街道等)的对比,进行三旧图斑的图斑编号、改造类型、改造年份、权属单位名称、用地面积、土地用途、拟改造土地用途等信息,全面掌握珠海市三旧改造中每一个图斑的信息状态,为三旧改造工作提供技术支撑。
3.3?GIS功能在三旧改造系统中的应用
系统提供灵活多样的GIS功能,能对珠海市范围内的三旧改造图斑进行自定义查询,通过综合查询能按照用户所需的查询条件筛选出查询结果,通过空间缓冲查询能查询到指定缓冲半径范围内所涉及的三旧改造项目情况,并能把所查询的结果通过EXCEL输出到用户的机器上。
3.4?对三旧改造项目实现在线监管
将改造范围的初步范围与地理空间框架的空间数据通过一张图进行叠加分析,判断是否符合土地利用总体规划、土地利用现状、符合三旧改造专项规划;分析三旧改造范围内的全部地类情况,查看三旧改造范围的三旧改造实景,通过叠加影像电子地图和矢量电子地图判断三旧范围内涉及到多少房地产权属情况,为三旧改造的范围认定的预估算提供决策依据。
3.5?提供统计报表辅助决策分析
系统实现了对珠海市三旧改造图斑数据的在线统计,能输出全市范围的三旧改造面积汇总表、三旧改造个数汇总表、三旧改造地块按改造类型统计饼状图以及三旧改造地块按权属类型统计饼状图等,并能迅速切换实现对县区一级的三旧改造数据的在线统计,为三旧改造的领导和相关工作人员实时提供宏观、全面的统计图表,为三旧改造的工作提供数据信息支持。
4 结语
以数字地理空间框架基础地理信息数据库作为数据基础,叠在“三旧”专题信息数据,组成“三旧”数据库,并通过公共平台将“三旧”图斑数据以服务形式,提供给各市“三旧”改造工作办公室使用,实现空间数据浏览、查询检索、空间定位、统计输出等功能,明确“三旧”改造地块的具置、范围、面积和现状,为相关部门分析决策提供及时、准备、权威的空间信息服务。
参考文献
一、城市危旧房改造中地方政府职能的应然定位
政府在危旧房改造中担负什么样的职责和功能，我们只能从危旧房改造的特点与影响政府职能的相关变量的分析中寻找。尽管国家没有对危旧房作统一标准，但从全国各地的情况来看，所谓的城市危旧房，是指城市中的一些基础设施落后、规划无序、房屋密度大、人均居住面积小、居住环境脏、乱、差的棚户区、危房、老旧房等。危旧房具有以下特点：一是危险危害性。由于地理位置低洼、地质灾害多发、房屋结构差、防灾标准低或建筑时间长，存在着对人民生命财产的潜在或现实的威胁；二是生活不便性。或由于规划落后、基础设施太差、房屋面积较小、建筑密度太高或居住环境太差影响到人民生活的便利性和舒适性。
政府职能定位一般取决于以下变量。一是民生变量。民生变量主要是指与人民生命财产的相关程度。按照与人民生命财产的相关程度，我们可以把公共事务进行一个由高到低的排序，一般情况下，相关程度高的，必然进入政府的职能范围，成为政府必须优先利用公共财政保障提供的义务，不履行此义务就应该承担相应的责任。危旧房改造是一个与人民生命财产相关程度极高的工作，理应成为政府的重要职能。当然，在危旧房改造的具体实践中，还要对不同的情况进行与民生相关程度的分析，以便确定改造的次序和公共财政的保障情况。二是危险危害程度变量。一般情况下，那些危险危害程度高的老旧房，最有可能进入政府的视野，并被提上政府当前的议事日程。危旧房改造的前提是存在危险危害的潜在或现实风险，改造过程中也存在着各种各样的危险危害性风险，因而，政府必须加强对危旧房改造的规划管理和改造管制。三是市场变量。市场变量主要是指市场从事某项活动或某种行为的难度和成本。如果市场提供一定产品的难度较小，成本较低，就最好由市场提供；如果市场提供的难度大、成本高，最好由政府提供。危旧房改造也受制于这个变量，如果市场可以提供、效率较高、效益较好，就由市场提供，政府负责质量、价格等的监管；如果市场提供无法保证质量和成本，则由政府提供。从某种意义上讲，市场变量也是效率和效益变量。四是资源变量。资源变量主要指资源的可再生程度和稀缺程度。如果资源越是稀缺，且具有不可再生性，那么政府就要进行使用的宏观调控和微观管制。危旧房改造涉及土地，土地是一种稀缺且不具有可再生性的资源，政府一定要加强对危旧房改造中土地的审批和使用监管。五是公平变量。罗尔斯在其《正义论》中提出了著名的社会公平正义的两个原则：第一个原则是“自由的平等原则”，它强调每一个人都“平等”地享受政治自由等各种权利；第二个原则是“差别原则”，它强调社会经济的不平等，必须能够促使社会中“处境最不利”的成员获得最大的利益。优先次序是第一原则优于第二原则，它要求每个人的自由平等权利，要首先得到保护；在此前提下，才能满足差别原则。罗尔斯的公平正义原则及其关系的设定告诉我们，维护个人自由权利和机会平等是前提条件，“差别原则”则是为了进行社会不平等的补救和限制，使社会中处境最差的那部分人的经济利益也得到一定改善，这是罗尔斯正义论的底线，也是衡量社会是否公平正义的标准，即处于社会最底层的经济利益是否得到改善[2](P9)。
根据危旧房改造的特点及影响政府职能定位的变量分析，我们认为，在危旧房改造中政府主要应该承担监管和服务职能。监管职能主要表现在：第一，制定危旧房改造的法律法规，明确各主体之间的权利义务关系，并监督法律的实施；第二，根据危旧房改造实际制定总体规划，做好土地等稀缺资源的控制与监管；第三，引入市场机制，做好市场准入资质资格、质量、价格、安置、补偿等标准的制定和监管；第四，要建立决策跟踪反馈和责任追究机制，加强对改造项目进程中政府行为的监察、审计等专门监督，同时加强公民、法人和其他组织和新闻舆论等社会监督，完善群众举报违法行为的制度，以保证改造项目中各方的利益，尤其是那些弱势人群的利益。惩罚违法、违规者，保证危旧房改造的公平、有效实施。服务职能主要表现在：第一，切实做好危旧房改造的调查研究，制定切合实际的计划，为居住在危旧房中的居民提供安全、舒适的住房保障服务；第二，提供公共设施的服务，为参与危旧房改造各方主体提供合作协调等服务；第三，为居民提供危旧房改造的信息服务；第四，拓宽融资渠道，为危旧房改造提供融资服务。
二、城市危旧房改造中地方政府职能的偏离
调研表明，政府在危旧房改造中都回避不了三个问题：危旧房改造中被拆迁居民的拆迁安置问题、拆除后的建设规模与危旧房改造项目的平衡问题、在安置改造中的房地产开发运作问题。这三个问题必然要求政府做好总体规划的制定，政策的设计，主体行为的监管和服务职能的落实。而实践中，政府恰恰在这些问题上偏离了自身的应有职能，出现了严重的缺位和越位现象。
1.制度支持职能偏离：征收补偿与拆迁政策相互矛盾且滞后于社会需要
危旧房改造是一项与人民生命财产相关程度高、资源依赖程度高且涉及各方利益协调的工作，需要政府提供完善的政策支持。然而，长期以来，在调节危旧房改造领域的主要是 2007 年修订后的《城市房地产管理法》和作为行政法规的《城市房屋拆迁管理条例》①与各省、市的地方性法规或规章。各法律法规规章之间在征收补偿办法、拆迁安置等方面存在诸多冲突[3]。《城市房屋拆迁管理条例》尽管在2001 年颁布实施时宣布废止 1991 年版的同名条例，但许多省、市的拆迁补偿具体操作办法则基本是根据政府财力十几年一贯制，没有随着房地产市场的变化而及时调整。因而，远远滞后于拆迁补偿的社会需要。表现在：首先，政府制定的拆迁补偿价格标准与房地产市场价格之间的差距较大。如南京采取的就是“侧重货币补偿，少量产权调换，住房保障托底”的拆迁政策，侧重的是货币补偿。但政府确定的旧房拆迁补偿价格标准较低，加之原房屋面积小、商品房价格又水涨船高，导致多数被拆迁居民拿到的补偿款根本买不起商品房。其次，落后的私房改造政策也增加了拆迁成本。国家有关私房改造政策规定，私房形成租赁关系的，拆迁人在按照住宅房屋计算货币补偿金额支付给原产权人的同时，还要按照该金额的90%对原房屋的承租人给予补偿。即拆迁人必须支付190%的拆迁补偿款。这个落后的私房改造政策制定于 1957 年，现在仍在执行，直接增加了拆迁成本，不仅浪费了可贵的拆迁资金，而且有违公平。第三，政府政策自互矛盾，直接导致安置改造就近产权调换政策落空。作为对危旧房改造拆迁的优惠，政府为被拆迁居民在本地区提供了安置改造房，用于产权调换，即产权调换房。但同时政府又规定被拆迁居民符合购买中低价商品房、经济适用住房或者承租廉租房条件的，可以优先购买或者承租。因中低价商品房和经济适用房不仅有产权，且售价是当地的商品房售价的一半左右。这样的规定就导致本区内的安置房在价格和区位上的优势丧失，本区内产权调换房源就没有了市场。政府自身政策打架使得安置改造项目举步维艰。
2.规划职能偏离：计划缺乏统一性、科学性和稳定性
首先，城市规划中很少将危旧房改造一项科学量化并纳入城市发展的总体规划；各规划之间也存在相互冲突、缺乏统一性的现象；规划缺乏刚性，很难保证其稳定性。《中华人民共和国城市规划法》第一条规定：为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要，制定本法。这是城市规划的立法目的和本意。这就要求政府在制定量化城市经济社会发展目标的规划时把危旧房改造纳入规划中。然而，很多政府在制定城市规划时，不仅没有科学量化城市经济社会发展目标，甚至没有专门的人员来研究本轮城市规划对城市经济社会发展到底有没有推进作用，更很少有规划中能把危旧房改造对于城市经济和社会发展的作用仔细考量进去。其次，政府在编制危旧房改造规划时未能考虑危旧房改造项目与其他项目的衔接、协调。《中华人民共和国城市规划法》第六条规定：城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。但很多政府在编制如文物保护、资源开发、环境保护规划时却极少考虑到危旧房改造规划，且往往要求改造规划让步。于是，这些规划之间就相互矛盾而影响了危旧房的改造。如南京市下关区有一个叫天保里的片区，片区内的建筑物为3.9万平方米，其中属于天主教的房产约为3000平方米，曾经是天主教的活动场所。这里大部分为没有厨、卫设施的非成套房屋，有的木结构小两楼，年久失修，楼梯陡峭，存在安全隐患，本该改造，但是因归入文物保护而不能改造。另外还有明城墙、阅江楼、纪念碑、高压走廊、铁路等等对建筑物限高、退让的要求设置时都没有能考虑与危旧房改造规划的协调，导致开发商因无利而不愿进入，改造落空。政府这一因规划矛盾而导致的危旧房改造的困难，打碎了多少居民的住房梦，也不符合城市发展的要求。
3.监管职能偏离：监管理念落后且监管工具匮乏
危旧房改造并不是政府可以独自完成的工作，必然引入各种主体的参与。这就要求政府做好各种监管工作，如资质资格、标准质量、价格、补偿、安置等的监管工作。然而实践中，政府的公共管理从理念到制度设计都没有做到适应性变革。监管理念上，仍然把履行法定义务的动力寄托在领导人的个人品德上，仍然寄希望于通过企业经营者体内的道德血液来实现自律；监管思路上，仍然停留在事前的资质资格认定和事后的惩罚上，监管工具匮乏。资质资格只是一种基本条件和要求，要想使资质资格变成为社会服务的实际效果，离不开政府对企业和相关人员服务过程的监管。事后的惩罚尽管必要，但是事后性往往是以一定社会主体受到相应的伤害为前提的，这些成本有些是必需的，在现有知识条件和技术条件下难以避免，但对于可以预见、可以避免、可以克服的成本，就要靠政府事前、事中和事后的全程监管去减少或避免。危旧房改造完全可以通过全程监控实现安全、公平、效率等目标。目前在危旧房改造上，政府监管工具箱中的工具还相当匮乏，亟需根据监管工作的特点灵活选择管制和服务的切入点、环节、工具和方式的必要。
4.服务职能偏离：服务意识淡薄且服务能力不足
政府在危旧房改造中主要从事基础设施建设服务、各方主体的居间服务和环境、资金等保障。由于服务型政府还只是一种动员口号，还没有在公务人员中形成服务意识[4]，政府的服务项目和服务能力与社会要求相比存在很大差距。仅从融资服务上就可以清楚看到其服务能力的不足。城市危旧房改造主要目的是改善危旧房片区民众的居住条件，而不是盈利。从目前危旧房改造的主要手段来看，主要是开发项目带动、安置改造、纳入市政建设项目、维修翻改建这几种①。其中开发项目带动方式由于可以盈利，在开发商实施开发建设的同时可改造危旧房。以市政建设项目带动的危旧房改造项目，也有专门的资金来源，改造也有保障。而安置改造项目因改造成本过高，无利可图，无法通过完全市场运作来达到改造的目的，需要政府提供必要的融资服务。而事实上，政府在危旧房改造中融资能力不足，主要表现在：一是缺乏改造的存量资金，即地方政府用于危旧房改造的财力与危旧房改造的任务相比，远远不够。这就带来很大风险，到时不仅不能为民众改善居住条件，还可能带来因被拆迁居民的利益得不到保障而引发的社会不稳定；二是缺乏改造所需的公益性贷款的融资政策。正因为城市危旧房改造的非盈利性，对于安置改造项目，政府应当制定相应的融资政策，或者通过公益性贷款政策的设计科学引导企业进入（但目前安置改造项目的贷款政策与一般房地产开发项目没有区别），或者通过行政干预，促成危旧房改造项目拆迁的启动（而行政干预毕竟是难以持久的，也是难以被接受的高危险方式）。
三、城市危旧房改造中地方政府职能的应然选择
通过对危旧房改造中政府职能的应然定位和现实中的偏离的分析，笔者认为，从实然到应然还有很长的路要走，各级政府应该做到：
（一）完善危旧房改造的法治环境
1.修改与完善城市房屋拆迁的相关政策
（1）取消中低价商品房与经济适用房，将建设安置用房法定化。城市危旧房改造中的安置房建设是解决住房困难家庭居住问题的一条有效途径。政府可以通过统一规划选地建设安置房，以满足不同层次居民的住房需求。（2） 政府出资建设廉租房给住房困难群体居住，完善社会保障体系。整个社会的住房保障，是所有住房最困难群体的一种社会福利，而不只是居住困难的被拆迁居民才享有的权力。因此政府应在整个城市范围内选择地块来建廉租房给住房最困难的群体承租，将此作为住房保障纳入整个社会保障体系，以便实行统一管理，采取能进能出的办法，让住房困难群体得到相应保障。这也是随着经济的发展，社会保障体系逐步健全的发展趋势所要求的。（3）把由政府承担的费用纳入财政预算。应在财政部门建立住房保障基金专户，对于廉租住房资金，应按照国家的规定②专款专用；对于在承建安置房建设中可能会出现的少量亏损，可以通过相关审计部门审计后，从专项基金中列支。再有就是把政府落实私有住房改造政策应发还给个人的钱，从财政部门列支，不再在拆迁中另行补偿。这样既可以减少拆迁中的纠纷，也可以降低拆迁成本。
2.调整完善危旧房改造中房地产开发的相关政策
（1）把危旧房改造的房地产开发任务交给市场运作。危旧房改造很大一部分是通过将原有地块上的危旧房进行拆除，然后实施房地产开发来进行的。拆除危旧房后的净地，无论是以土地招拍挂的方式还是以土地划拨的方式进行房地产开发建设，都需要由专业的房地产管理人员从事开发工作，要交给有资质房地产开发单位实施，只有这样才符合市场经济的发展要求。（2）政府要科学设置从事危旧房改造的房地产开发公司资质门槛。不仅对从事危旧房改造的房地产开发公司设置资质的要求，还要设置公众信任度的要求。（3）科学设定从事危旧房改造的房地产开发公司适当的利润空间。目前南京市的经济适用住房建设的开发利润为总投资的 3%，管理费为总投资的2%，销售费用为总投资的 0.5%，而其他一般的房地产开发商的利润则达到 20%- 30%。房地产市场受地域的影响很大，在南京这样的省会城市房价不断上涨的背景下，以利益为动力的企业有愿意从事这种微利项目的吗？3%的利润设定显然不合理，作为政府，最起码应该保证经济适用住房的开发利润空间与银行的三年定期贷款利息持平，或者略高。
3.调整安置用房与廉租房的融资政策
对于通过市场竞争而取得的房地产开发项目，应当严格按照前述的央行贷款条件执行，这是避免房地产泡沫的一种措施。而安置用房及廉租房，即目前的经济适用住房和廉租房，是具有一定公益性的基本公共产品。它的土地是以政府划拨方式取得的，在开发建设中又享受政府各项费用减免的优惠政策，销售价格基本不受市场影响，一般以开发成本定价，有时甚至是以开发成本为参考，如果售价低于为配合拆迁补偿价而发生的实际成本，就由政府补贴相应的亏损。由此可见，这种基本以政府主导开发的房地产项目，需要有别与其它项目的融资政策。也就是说，如果在确定了安置用房和廉租房的性质以后，应以政府设立的安置用房与廉租房专项基金为担保，为具有相应资质、已经确定为安置用房和廉租房的房地产开发单位先行提供拆迁资金的信贷支持，待拆迁完毕后，仍可按照央行规定的贷款条件继续开发。
（二）搞好调研，制定好与城市经济社会发展相
适应的长远城市发展规划一个好的城市规划可以推动整个城市的建设发展水平，体现整个城市的文化底蕴，甚至形成整个城市的个性。正因为它的重要地位，政府才应该投入大量的人力去研究整个城市的经济和社会发展目标，它不仅仅是单方面的研究城市的天际线、地块的建设用途、交通状况、人口分布、文物保护等逐个环节，更重要的是把这些因素结合起来，研究出符合未来城市发展需要的，符合经济、社会、文化发展需要的总领性规划纲要。其中要把危旧房改造作为一个重要的经济、社会、文化因素考虑进去。城市规划的经济发展目标是一个实实在在的微观化的要素，要把所有的影响经济社会发展的因素综合起来，进行取舍，得到市场和社会认可才行。城市规划需要各方面专家尤其是经济学家的介入，即城市规划部门需要专门从事经济研究的专业人才，把各种规划需求综合在一起，给城市规划拟定相应经济指标。比如：下个世纪南京市人口将发展到多少人，需要新增多少建筑物，在哪里有可能发掘这样的潜力，需要多少配套设施，需要投入多少资金量，政府有多大收益？如果这些地块中有文物保护，政府没有收益，反而需要投入，投入多大？政府财力能否承担？或这些文物的社会价值是否达到非保护不可的地步？这些问题，政府要组织相应的论证，不能仅仅由某个部门说了算。为此，政府必须做好一系列的调研论证工作，摆事实、讲道理，相信专家学者和民众。城市规划要补上和做好经济研究这一课。
（三）加强政府在危旧房改造中的监管与服务职能
1.政府应该退出直接拆迁，做好监管工作
在危旧房改造中涉及到的利益分配问题有一定的特殊性。首先必须厘清政府、开发商及被拆迁人的角色定位及他们之间的法律关系。按照《宪法》、《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，征收、补偿的主体都是国家(具体由代表国家的政府机关来实施)，而《城市房屋拆迁管理条例》又将城市房屋拆迁、补偿主体均规定为“拆迁人”（即“取得房屋拆迁许可证的单位”，即房地产开发商）。这样拆迁的主体与补偿的主体就巧妙地被分开了，而且国家（政府）将补偿主体的责任巧妙地规避掉了，变成只征收不补偿。补偿主体变成了利益最大化的开发商。结果是：一方面直接导致被拆迁人很难从开发商那里获得充分的、合理的补偿（开发商与房屋拆迁管理部门之间有千丝万缕的利益关联）；另一方面导致政府成为具体的利益主体之一，直接参与到征收的利益分配过程中，彻底失去了协调各主体利益分配中矛盾的公正人角色。其次，从程序上看，应该按照《宪法》、《物权法》和《城市房地产管理法》的规定先征收（满足“给予补偿”、“保障居住条件”）再拆迁，即补偿、保障居住条件是征收的应有之义，只有征收完成后才能进入到拆迁程序。换言之，如果补偿、保障居住条件没有实现，则说明征收程序还没有结束，在这种情况下不能对房屋进行拆迁。而各地实践中往往依据《城市房屋拆迁管理条例》将补偿与对房屋的征收分开，将补偿作为拆迁程序的一部分，同时往往由公务员作为动迁员直接投身到危旧房改造的拆迁工作中，直接与被拆迁居民进行拆迁补偿的谈判，不仅有失公正，而且直接增加了拆迁过程的矛盾与暴力性。因此，政府一定要从具体拆迁行为中退出，负责选择和监管有资质的拆迁实施单位从事与被拆迁居民的具体谈约过程，当他们在利益分配中出现矛盾时，政府作为具有公信力的主体来判断事非曲直；政府应通过行政裁决的方式，对拆迁补偿问题作出裁判，并对拒绝执行行政裁决的一方按照法定程序实施行政强制手段，这才能体现国家相关法规、政策的严肃性、规范性，同时也是对那些依法办事人的一种承诺，对违法办事人的一种惩戒，有利于维持社会的安定与和谐。建筑行业是最危险的行业之一，它不仅关系到施工人员的安全，更关系到千家万户的生命财产安全与生存质量。按目前的国家安全规范，住宅房屋完全应该做到“大震不倒、中震可修、小震无损”。因此，加强建筑质量与安全的管理政府责无旁贷。政府一要以贯彻建设工程相关法律、法规为主线，增强开发建设单位严把质量与安全关的工作意识，建立质量与安全长效管理机制；二要以规范参与工程各方主体质量与安全行为为手段，强化监督与管理，促进各方主体构建质量与安全生产责任制，全面提高危旧房改造建设项目的质量与安全管理水平，保障人民群众生命与财产安全；三要通过质量安全培训、专家现场指导、组织考核评比、总结推广先进做法为载体，提高建设工程安全管理水平，杜绝和防范重特大伤亡事故发生；四要加强工程项目招投标管理工作，通过市场竞争的办法，好中选优，使经得起市场考验的优秀设计、监理、建设等单位中标，从事危旧房改造建设项目，来确保工程的质量与安全创优；五要进一步推行新材料、新技术，深化建筑节能工作，提倡环保与节能理念，不断地提高民众的居住质量水平。
一、进一步加快城市化改造步伐。
20****年是我街道城市化改造旧村拆迁的重要一年。按照市、区政府总体工作部署，今年的城市化改造旧村拆迁的主要任务为：结合市政府“五路四桥”重点工程及区政府城市西侧路网改造计划，力争完成双杨、胜丰（铁路以东部分）、西成及联丰等四个村的旧村改造。其中上半年计划完成胜丰铁路东侧三个自然村的旧村拆迁，下半年计划启动完成双杨、联丰、西成三个村的旧村拆迁。同时计划在下半年完成新星村的村民安置房交付安置任务。同时，要加快城市西部的基础设施建设，街道将积极配合，协助推进通途路、丽园南路、机场路延伸段等城市主干道建设。
二、进一步加强城市管理队伍建设。
按照省、市、区委关于“作风建设年”的总体布署和市城管局关于开展“争当优秀城管干部，争创一流工作业绩”主题教育活动的总体要求，轰轰烈烈地深入开展以“双争”主题教育活动为主要内容的“作风建设年”活动，力争通过“双争”活动，努力使综合素质有新的提高，工作作风有新的改进，业务能力有新的增强，各项工作有新的进展。同时继续巩固、完善中队的各项管理考核办法，创新中队管理机制，加强中队政治、业务学习，加强队员的思想道德和纪律作风建设、提高执法能力和水平，开展树岗位标兵的活动，使中队形成团结奋进，争先创优的工作氛围，促进中队的凝聚力和战斗力的进一步增强。
三、深化路段和辖区市容面貌管理工作
围绕我区建立城管网格化运作管理思路，制定中队实施计划和考核方案，清除管理盲点，力争在短期内取得明显的成效，为网格化城管工作的成功尽心尽力。着力构建管查一体化的城管执法勤务体系。
在有条件的社区积极推行“社区引导、物业管理、业主参与、执法保障”的社区市容环境自治互动管理模式，整合社区管理资源，完善互动工作机制，提高社区市容环境管理水平。
加强大案、要案的执法比重，提高市容监管的办案效率，以“依法行政、严管重罚”的执法工作方针，加大执法力度和监督，着力解决市容环境管理突出问题，为我区创建全省首批文明示范城区尽心尽力。
四、完成辖区路灯升级改造任务、方便群众出行。
为改善我街道现有农村社区道路照明设施，逐步理顺撤村改居后城市管理设施工作关系，方便城乡结合部广大居民夜间出行，提高薄弱地段治安防控条件。按照上级政府要求，计划在上半年全面完成街道辖区城郊结合部路灯升级改造工作。这次原村属路灯专项整治涉及震丰等9个原行政村，预计将改造路灯796盏，投入资金约170万元。其中于春节前试点开展的前丰、后孙两个单位的路灯改造已于节前完成，极大地改善了两村的夜间照明条件，得到了当地居民群众的一致好评。
五、早发动、早部署，全力做好国家卫生城市复查迎检工作。
巩固发展国家卫生城市创建成果，是创建文明城市的基础，也是全民建设小康社会、构建和谐宁波的内在要强。作为城乡结合部街道，今年的“国卫”复查迎检工作对我街道提出了更高的工作要求。为做好复查迎检工作，街道将重点在城中村及城乡结合部市容环境卫生、集贸市场专项整治、“五小”服务行业专项整治、城乡“除四害”工作等多个方面开展有针对性的重点整治，逐步提高街道的城市管理水平，不断完善环卫保洁动态化等各项长效管理机制，使我街道的城市管理工作逐步走上规范化、制度化轨道。同时要以创建工作为契机，着力提升辖区动态保洁水平。在大幅度提高保洁员待遇后，要进一步巩固创建成果，加强对环卫保洁工作的考核和管理，提高街道辖区环卫保洁作业水平。
一、围绕统筹城乡协调发展，加强规划编制和管理
在大力实施城乡一体化战略的指导下，我局通过高标准、高起点、具有前瞻性的规划工作，积极推进城乡一体化进程。
1、抓好规划修编工作。对《*县域总体规划》进行全面校对、深化和完善，确保县域总体规划的宏观指导作用。当前根据省政府、省建设厅的要求需与土地利用总体规划进行充分沟通和衔接，待编制“两规合一”专题后再进行县域总规的上报工作。
旧城区控制性详细规划和新区规划调整工作将完成上报稿并递交县规划委员会评审，为旧城改造、土地出让和基础设施的完善提供依据。“阳光规划”和城乡规划效能监察全面推行，强化了公众参与和公众监督，增强了城市规划的合理性和可行性，使城市规划的行政行为走向规范化。
2、抓好测绘工作。《*县基础测绘“十一五”规划》于今年6月底通过，并将规划预算纳入县政府财政年度预算，使我县的基础测绘有了可靠的资金的保证。同步加强了测绘力量，进一步充实人员，提高测绘管理水平。完成了西塘、陶庄、天凝、丁栅四镇的坐标系统转换工作，实现了全县坐标系统的统一。我县城市规划管理地理信息系统（GIS系统）组建工作今年正式启动，将提供先进的共享技术平台，极大提高我县城市规划管理、编制和研究的效率和水平，成为数字*的重要组成部分。
3、抓好城乡统筹工作。按照*县域总体规划的要求，《*县域村庄布点规划》已经县政府十四届三次常务会议审议通过。完成了王家村等33个村的建设规划，有14个村已通过了规划评审。“县城乡环境卫生专业规划”已完成编制和专家评审；“全县污水专项规划”根据专家意见正在修改；“全县燃气专项规划”初稿基本完成。统筹城乡发展的基础设施建设进展顺利，城乡一体化供水管网建设已经全面展开，污水收集管网建设也正在按计划启动建设，部分镇已经接近完成。小城镇建设亮点不断涌现，姚庄、天凝等小城镇建设亮点突出。
二、实施旧城改造工程，改善宜居环境
继续深入实施旧城改造，城市的整体形象和价值得到较大幅度地提升，群众居住条件和人居环境得到有效改善。
1、城市拆迁工作稳步推进。今年计划拆迁五大地块（*、*扩拆、*、*路北侧、*路），后因缺少安置房源，将*路地块调整为以单位拆迁为主的船厂路以北地块、直属库等地块，六个地块总拆迁面积10.2925万平方米，计划投资3.67亿元。我县拆迁计划已于3月经省厅批准，并拟定了今年城市房屋拆迁补偿基准价以及相关配套政策。4月27日，城区第一块城市房屋拆迁地块*地块拆迁工作已全面启动。各个地块拆迁进展顺利，各地块已累计登记543户，腾退351户，签约295户，完成腾退拆除面积70128.88平方米，完成投资1.3亿元。
2、拆迁安置房建设：
“三房地块”建设项目（即：2.5万平方米*路农宅拆迁公寓式安置房、10万平方米*路和*拆迁安置房、5万平方米经济适用房），总用地182亩，建筑面积17.5万平方米，征迁工作有所推进，已逐步进场施工。*路拆迁安置房工程（总投资8000万元，建筑面积2.5万平方米）现正在施工中。根据“就地拆迁、就近安置”原则，一是我们及时调整拆迁安置房的建设计划和方式，在环北西路南侧、船厂路北侧2个地块，新建近9万平方米拆迁安置房、2万平方米经济适用房，目前项目前期工作已全部完成。二是旧城区土地带方案拍卖，其中住宅控价回购作拆迁安置房，如：*老公社、新华书店地块共有回购拆迁安置房总面积1.7万平方米、180套，已经挂牌。
3、旧城改造投融资平台已完成搭建，启动封闭运行的操作办法，自行开发建设，配合新的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》实施，拟订了我县的实施细则。在拆迁安置方式上适应新的拆迁安置政策措施，提出就近安置和控价回购等新思路。还对*、*、总工会、思贤商贸中心等区块进行了改造方案设计，为旧城改造提供了决策依据。
三、加快新城区框架建设，提升城市功能
今年新城区工作重点是推进新城基础设施建设，续建二路（白水塘路、阳光路），新建“一横四纵”道路（世纪大道、体育南路、车站南路、亭桥南路、农商路），配套建设白水塘路道路绿化、高压走廊绿化带，促进新城招商引资。其中，白水塘道路工程已于8月份竣工，并获得了省标化工地称号，正在争创省“钱江杯”；阳光路以体育南路为界，分为两个标段，边拆迁边建设，完成了地下管网铺设，全线填筑塘渣和桥梁架设，目前已开工路段约2800米，剩余200米争取春节前进场；体育南路已开始由南向北施工300米；农商路、亭桥南路已完成施工、监理招标，车站南路完成施工招标，待具备施工条件立即进场施工；世纪大道已完成项目前期；
新城区招商引资工作围绕推进新城开发建设和落实新城核心中央商务区投资主体为目标，一是继续做好新城区招商引资宣传，加大力度；二是对已出让土地做好相关衔接和服务，主动协调推进征地拆迁工作，帮助解决项目前期过程中的各类问题；三是实施主动招商策略，积极招商，多方洽谈，目前，*公司、绿地集团、杭钢置业等投资商对开发建设中央商务区表示出较高的热情，具体项目洽谈在逐步深入，有望明年初确定方案和投资主体。
四、抓好国家园林县城创建，优化城市环境
围绕创建国家园林县城的工作目标和要求，积极开展各项工作，城市绿化覆盖率、建成区绿地率和人均公共绿地面积达到40.27%、35.42%和12.12平方米，符合国家园林县城的标准要求，同时精品也有所增加，老区绿化也有所改善。6月27日，顺利通过省建设厅对我县创建国家园林城市工作进行资格评定。除较大规模的体育路绿化景观工程、高压走廊绿化带工程（一期）外，其它工程均已基本完成。创园台帐工作已全部完成，我局已先后多次与建设部、省建设厅进行了对接和沟通，切实做好了各项准备工作。
五、扎实推进公用设施建设，完善城市功能
1、路网完善工程。新建9项，总投资5113万元，年度计划投资3420万元。其中：6个项目已开工，即：环城东路（解放路-环北路）、*路西段、子胥路（人民大道—阳光路）、平安东路日晖港桥及引坡、花园路桥改造、阳光路白水塘路连接线工程；1个项目（谈公路——解放路口工程已竣工）已竣工；开源路因拆迁问题不能开工，健康南路需建好*路桥才能开工。续建6项，总投资4757万元，年度计划投资3177万元。施家北路等2个工程已基本完工，阳光东路延伸段、啤酒厂路2个工程正在建设中，环城东路（*路-白水塘路）、子胥路（晋阳路-人民大道）2条道路分别剩下约180米、200米，因征迁未解决，虽数次进场，仍不能正常施工。
2、市政设施改造建设。浒弄路等背街小巷改造工程已完成，同时，完成了城区桥梁安全检测和修缮、解放三村开放式小区综合整治等工作。
3、环卫设施建设。新建3座公厕已完成2座；3座中转站已完成1座；续建2座公厕、1座中转站已完成。指导镇垃圾中转处理设施工作也在正开展中，确保全面完成全县11座镇级压缩式垃圾中转站建设的目标任务。
4、污水工程建设。城网一期工程基本完成；城网二期工作正在继续推进；姚庄污水处理工程9公里主管道工程和处理厂主体工程完成，20*年元月1日试运行。南片污水处理工程（原列入前期项目）已提前启动，新埭线污水管网工程已基本完成；县城区污水处理增容工程、干窑镇污水输送管工程正在进行项目前期工作。为进一步加快污水处理设施建设，我局按照各镇、各部门上报的太湖流域污水处理项目工作计划专门发文，对我县的城镇污水项目建设任务作进一步细化，并将工作任务分别落实到各镇及有关部门，明确工作职责。同时，局成立项目督查小组，对工程建设进行现场指导，以确保节能减排任务的完成。
六、整合系统资源，以“三位一体”提升城市管养水平
为将构建和谐建设总要求贯穿于实际工作中，充分整合全系统的资源优势，按照“管干分离、管养分离”的原则，我们建立了市政、环卫、绿化“三位一体”的新型城市综合养护模式。利用现有人力资源组建养护巡查队伍，每天对城区市政、绿化养护范围内的情况和直管公房进行巡查，对巡查中发现的问题，及时上报、汇总和落实相关职能部门整改，节约了人力资源，提高了管理效能，从开始运作到现在已初见成效，小区道路窨井破损得到全面解决，环卫基础设施保证正常使用和美观，直管公房得到了及时维修，环卫保洁和绿化养护全部达标，城区市容市貌有了明显改观。
七、开展“三创一争”主题实践活动，促进行业健康发展
根据县委、县政府“作风建设年”暨“创业创新创优争一流”主题实践活动的统一部署，我局紧紧围绕“想干事、会干事、干成事”这条活动主线，深入开展“驻区、驻村、驻企业”下基层活动，落实整改50多个热点难点问题，推出了“五送五改”十件惠民实事，完成了魏塘镇十三个社区的区域界线平面图和社区分布平面图赠送给各社区，切实转变了工作作风，行业监管工作稳步推进。
1、房地产业市场监管。1—9月全县完成房地产投资10.66亿元，同比增长53.5%；房地产施工面积139.18万平方米，同比增长9.72%；销售面积31.64万平方米，同比增长10.05%；销售额11.65亿元，同比增长32.27%。认真开展了房地产交易秩序专项整治工作，严格查纠房地产开发、中介经营过程中的违法违规行为。另外，我们组织人员开展调查，在全面掌握城镇住房状况的基础上，贯彻落实《*县城住房建设规划》，加大中小户型、中低价位的普通商品住房的供应量，严格按照国家的有关规定把好预售许可关，7月份起建立商品房网上备案制度，进而推进数字房管工作。物业管理工作进一步得到重视，专门设立物业管理科，配备专职人员，《*县物业管理实施细则》已上报审核，加强对全县物业管理现状的调研工作，今年已开展对老住宅小区整治的试点工作。1-10月住房公积金新增建交单位28家、职工1100名，发放公积金贷款7800万元，较好地发挥了公积金支持职工改善住房条件的作用。修改后的《*县城镇廉租住房保障实施细则》已由县府常务会议原则通过，起草制定了《*县城镇经济适用住房管理实施办法》并已上报，今年又对8户廉租户实施了实物配租，对4户次承租公房的低收入家庭实施租金核减。累计已解决119户最低收入家庭住房困难，其中实物分配100户，租金核减19户次。十一月上旬举行了’20*人居*金秋房地产展示（交易）会，共有19家房产企业和部分金融机构参加，展会面积5000多平方米，意向交易210套，实际成交102套，金额5000多万元，房展会达到预期的效果。
2、建筑行业市场监管。1—9月全县完成建筑业总产值(含外企)12.2亿元，同比增长10.66%，其中本县完成建筑业总产值7.93亿元，同比增长17.48%；房屋建筑施工面积（含外企）299.01万平方米,同比增长4.38%;房屋建筑竣工面积(含外企)98.12万平方米。在做大做强建筑业，积极培育和扶持建筑业企业方面，起草完成了《关于加快我县建筑业持续健康发展的若干意见》，制定了“十一五”建筑业发展规划，把发展目标任务分解落实到各建筑业企业。在清理拖欠工程款工作方面，继续监管好施工现场“两牌一卡”（维权告知牌、工资发放公示牌、民工工资卡）制度，实施好欠薪保障金制度和拖欠情况月报制度，对市外进善企业实施登记备案管理。今年，有11家企业的12项工地申报争创“和谐工地”。同时，制定了《*县建设市场信用管理办法》，拟通过网络平台实现企业信用信息的动态管理和企业信用信息资源的互通与共享。在建筑节能方面，认真贯彻建筑节能工作目标，20*年办理施工许可的节能建筑项目共36个，面积达58.18万平方米，其中公共建筑7.57万平方米，居住建筑50.61万平方米。
科正检测中心通过计量认证现场考核和内部管理跃上新台阶，实现了增产、增效，对涉及地基基础和结构安全的专项检测资质的检测项目进行了扩项，确定了包括建筑钢结构、防水卷材、钢管扣件等项目共计117个参数进行了扩项申报，顺得获得了省技术监督局的计量认证证书，使检测项目由原来的28项增至145项，扩大了检测的范围，提高了竞争能力。钢管扣件、门窗三性、防水卷材等新开展的检测项目也都在正常运作中。
3、城市形象提升提速。今年以来，经县规评委评审通过的重要公建和大型房产项目有45项，总建筑面积249.6万平方米,高层建筑111幢，已开工43幢，其中已结顶25幢，使城市形象和高度都有了提升。
4、窗口建设进一步提质提速
今年1—11月，建设窗口共受理审批服务事项6*5件，办结5832件（其中：商品房预售登记67件、建设工程规划许可证385件、建设项目选址意见书419件、建设用地规划许可证195件、建设工程竣工规划确认书199件、各类绿地设计方案审批81件、房屋产权证登记2531件、建设工程竣工验收备案103件、建设项目绿化工程实施情况核查94件、数字栅格地图费217件、签订白蚁防治合同355件、城市户外大型广告设置审批323件）。建设窗口还积极实施事项办理的提速提效，绿地设计方案审批的承诺办理时限由原来的15个工作日缩减到现在的7个工作日(工业性项目则进一步缩减到3个工作日)、质量监督备案有原来的3个工作日缩减到现在的2个工作日,十月份新进的27个事项的办理服务承诺期限均比法定办理时限减少50%以上。建设窗口已有十一次被中心评为“环境秩序优胜窗口”和四次“六好红旗窗口”称号。
5、安全法制工作：
根据构建“法制三级监管网络”以及“安全三级监管网络”的要求，健全了组织网络和相关制度，起草了《*县建设局防台防汛应急预案》、《*县建设工程突发（群体性）事故应急预案操作手册》、《*县城市燃气突发（群体性）事件应急预案操作手册》，组织开展安全生产大检查和专项整治，健全完善行政执法责任制配套制度机制建设，逐步建立起行政执法和安全监管的长效机制。
6、城建档案管理：
以党的十七大精神为指导，全面落实科学发展观，紧紧围绕县第十二次党代会提出的建设和谐新*的总体目标，按照“集约高效、宜居宜业、环境友好、协调和谐”的城市发展总要求，全面实施“南改、北联、中突破”城市发展战略，进一步完善城市规划，优化城镇体系；进一步拉开城市框架，扩大城市规模；进一步完善城市功能，拓展城市内涵，有力提升城市档次和品位，努力打造组团式、生态型的现代化中等城市。
（二）主要工作目标
——新建道路5公里。动工建设回竹中路；贯通兴海路，建成兴海路梅林延伸段，建成兴海路南大桥；启动西环线，优化城区路网结构；完成时代大道东段及唐安李防洪渠道，进一步完善建城区内的基础设施配套建设。
——推进新世纪环岛节点改造。B地块世贸中心项目，主建筑层高100米，总建筑面积13万平方米。总投资6亿元，*年完成投资4亿元，世贸大楼主体工程出形象；C地块金融商务区总投资2亿元，*年下半年动工建设；商品房开发项目动工建设；D地块完成规划设计方案论证，完成企业收购，力争土地挂牌出让。
——建成区绿化率40%，人均公绿面积18平方米。
——廉租住房覆盖面达到100%，居民低收入家庭住房做到应保尽保。
——新建镇乡垃圾中转站1座，保洁面覆盖率达95%。
——基本完成东门66—70号区块旧城改造工作，适时启动条件成熟地块的旧城拆迁改造。
——基本完成汪家、前后张三村的城中村改造工作；启动实施唐安李村搬迁改造；实施桥下潘村拆迁，启动新行政中心区建设。
——土地收储工作重点从征地为主转向土地资源整合为主，新征收土地800亩，推出经营性用地250亩～300亩，确保商品房市场的供求平衡，控制房价过快增长。
——安全生产三项指标保持“零增长”。
（三）工作重点
1、全面实施“南改、北联、中突破”城市发展战略，加快城市中心区建设。
中心城区是统筹区域发展的龙头，推进城市化的引擎和枢纽。最近几年，“南改、北联、中突破”的城市发展战略的重点是突出城市中心区建设，促进城乡统筹发展，提高我县的城市化水平，有力把*打造成依山临海、生态优美、功能完善、经济繁荣的现代化中等城市。
突破城市中心区建设重点要抓好*和桃源两个片区的建设，大力提升*片区的功能，形成集商贸、金融、旅游服务、文化教育、生活居住等功能完善的综合性区块，把桃源片区打造成主要承担城市中心区的公共服务和先进制造业生产的功能板块。在“南改、北联、中突破”城市发展战略中，“南改”和“北联”都要紧紧围绕和服务“中突破”这个中心，“中突破”重点是优化规划新行政中心区建设，城市重要节点商贸商务区建设和公共服务设施建设。优化城市空间布局、增强城市承载能力、缓解老城区人口和交通压力，再造一个具有极强集聚辐射能力的城市增长极。要进一步细化新行政中心区规划，加大力度启动实施桃源街道桥下潘村搬迁，为建成回竹中路，加快新行政中心区建设奠定基础保证；延伸回竹东路，为完成竹口三大村改造扫清障碍；贯通回竹西路，为火车场站建设创造条件。结合物流中心建设，建成与现代物流业相对接的铁路站前商贸区。加快新世纪环岛节点改造，完成新世纪环岛节点C、D地块企业收购，完成华山村旧村改造，加快新世纪环岛周边地块开发，努力把新世纪环岛节点地块建成世贸中心、高档写字楼、高档星级酒店等一批设计理念新、智能化程序高的商务楼宇，建成集金融、商贸、大型购物CBD商圈等综合性大型功能区块，打造成能展示*城市新形象的靓丽名信片，经典的城市建设样板。
“南改”重点是实施旧城改造、城中村改造和城中村旧村改造，以老城区和城乡结合部村庄为重点，扎实推进城市改造提升，改善居民生活居住出行条件，提升城市整体形象和品位。加快旧城改造步伐，抓好东门69、70号地块拆迁改造扫尾工作，20*年基本完成东门整个区块旧城改造工作，67—68号地块安置房工程全面竣工，拆迁户安置完成，66号地块安置房动工建设，69—70号地块通过规划建设设计方案论证。积极开展水角凌等地块的拆迁调研，适时启动条件成熟区块的拆迁工作。有序推进城中村改造，完成汪家前后张三村安置小区建设，个人自建房完成80%以上，基本完成前后张村搬迁拆除，全面完成汪家三村搬迁改造工作。启动实施唐安李村旧村改造，唐安李村安置小区动工建设；基本完成檀树头村安置小区建设。谋划深化溪南片区建设规划，适时启动溪南片城中村改造和相对应的基础设施建设。
“北联”重点就是实施城市北扩工程，切入点是建设完善城市基础设施建设。实施“北联”，对推进城市中心区和整个城市的发展具有极其重要的战略作用。近几年，着重要抓好城市老组团间的交通道路等基础设施建设，建成金水东路和时代大道东面延伸段等城市组团间的主要市政道路的基础上，结合物流园区的开发和塔山园区的建设，贯通兴海路，建设兴海路梅林延伸段，加快推进梅林、桥头胡组团的开发建设，推进梅林片区与城市中心区的相向发展，加速城市组团之间的联系与融合。深化完善梅桥片区建设规划，进一步明确主体功能定位和空间形态。改造提升梅林、桥头胡中心街区，使形象、功能与新城区相协调。积极拓展“北联”范围，推进城市北扩工程，“十一五”期间要进一步扩大城市组团规模，向北拓展到西店、强蛟，结合*市*港环港公路建设，谋划建设环湾滨海大道，使*湾成为主城区的一个标志景观带和城市亮点。向北延伸兴海路工程，连接梅桥路，加快谋划深化环湾滨海大道的规划实施，构建城区快速交通道。启动西环线建设，实施甬临线西迁工程。
2、进一步完善城市功能，提升城市对经济社会发展的支撑和服务能力。
完善的功能是现代城市的标志。在新一轮城市发展中，要牢牢抓住城市功能这个根本，不断提升城市对经济社会发展的支撑和服务能力。大力推进公共基础设施建设，不断增强城市的承载力。加大力度建设回竹路等市政主干道。优化发展城市公共交通设施，加快建设一批停车场（位），充分挖掘和利用地下空间潜力，规划落实小区建设停车场预案，按照“十一五”期间新建公共停车场（位）2000个的要求，着力解决行车难和停车难问题。扎实推进“净化大地、美化家园”活动，新建镇乡垃圾中转站5座，完善三级垃圾处理网络，垃圾无害化处理率达到95%以上。加快建设融山、水、城为一体，宜居宜业的生态城市。引绿入城，加快建设和改造*山公园、徐霞客公园、南门防洪景观工程建设和*山人行游步建设，加强集中绿地建设，合理配置公园和广场，形成点、线、面相结合的多层次、开放式绿化格局，力争人均公绿面积达到18平方米，建成区绿化覆盖率达到40%。按照科学有序、协调高效的要求，着力构建城市环卫管理的长效机制，实现城市环卫动态管理模式，不断提升城区物流有序度、环卫清洁度、街容美化度和设施完善度。不断巩固“两城联创”工作成果，在成功创建全国卫生县城的基础上，为省示范文明县城的创建成功作出应有的贡献。
3、充分发挥土地储备平台作用，努力扩大城市建设资金融资规模。
进一步整合盘活已收储土地资源，建立健全储备土地资源库，建立储备土地资源资料档案目录。新增收储土地800亩，计划推出土地250亩～300亩。充分发挥储备土地资源的融资平台作用，积极采取项目包装等手段，加强“政银”合作，加强城市建设项目与财政性资金、信贷资金的衔接和引导工作，努力拓宽融资渠道，积极争取国家开发银行政策性贷款的支持。目前，国家开发银行已在我县建立办事处，我们要谋划一批事关全县发展后劲，提升城市功能、推进产业升级，改善人民生活的重大项目，以及带动性强、关联度大、附加值高、辐射能力强的生产性项目，积极争取国家开发银行贷款立项，确保城市建设资金的需要。
4、进一步培育健全房地产市场机制，稳定发展我县房地产业。
加强房地产行业管理，积极开展房地产市场调研，出台商品房预测绘成果备案管理办法，全面推行商品房预测绘成果说明会。充分掌握房地产市场信息，健全房地产市场信息体系。加强政府对房地产市场的宏观调控，把好房地产土地投入闸门。根据我县的房地产市场供需状况，科学合理制订土地出让计划，区分近期、中期和长期计划，区分地域级差类别，有计划地推出土地，稳定我县房地产市场价格，有效遏制房地产价格的过快增长，促进房地产业的健康发展。未来二年，测算房地产市场可推出房源近5000套，基本可以满足居民的购房需要。进一步加强和完善城市住房保障体系建设，构建以商品住房为主体、经济适用住房和廉租房为补充“三位一体”的城镇住房供应保障体系，坚持以货币补贴为主，实物配租为辅的廉租住房保障方式，扩大廉租住房制度实施覆盖面和受益面，着力解决城市低收入家庭住房困难问题，实现低保家庭住房困难户廉租住房“应保尽保”。继续贯彻落实“国六条”精神，确保套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，增强普通商品住房的有效供应，切实解决中低收入阶层的住房困难。
一、城镇住房现状
*县城位于业州镇城市规划区建城区范围内，至**年底，业州镇城市规划区总人口达到6.2万人，其中：城镇户籍人口5.2万人，常住外来人口1万人。依据我县**年住房调查，城区现状住房总建筑面积为*5.1万平方米，其中，本地户籍人口和单位拥有住房1.17万套、建筑面积74.34万平方米。按户均3.5人计算，城市居民户均拥有住房0.7套，人均拥有住宅建筑面积29.3平方米。近年来，我县房地产业呈快速发展态势，城镇住宅建设和房地产开发保持稳步发展，累计完成住房建设投资55*万元，房屋竣工面积*.7万平方米，其中：完成商品住宅投资4187万元，建筑面积9.1万平方米；累计完成商品房销售面积1.1万平方米，商品房平均销售价格1*0.00元/m2。启动了经济适用住房和廉租房建设。有*8户居民乔迁新居，城镇人均居住面积由1992年的24.57平方米提高到目前的30.62平方米。通过全方位启动住房消费市场，促进了房地产市场繁荣，从而带动房地产一、二级市场的联动发展。住房制度改革取得实效，正逐步形成新的住房分配和供应机制；住房建设和房地产投资稳步增长，经济适用住房和廉租房建设开始起步，城镇居民居住条件得到基本改善；房地产交易活跃，市场繁荣；房地产投资和消费对县域经济增长的贡献率逐年提高。住宅与房地产业在县域经济发展中地位日益增强，为我县城市建设、社会经济发展和提高居民居住水平做出了应有的贡献。
当前，我县住房建设主要存在以下几个方面的问题：
1、居住用地开发强度高，建筑密度大，居住环境质量受到严重影响；住房供应结构不合理，商品房建设量大，保障型住房用地供应不足。
2、套型面积结构不合理，中低价位、中小户型普通住房供应不足，缺乏调控市场房屋价格的措施。
3、住房用地布局不合理，与城市环境空间缺乏整体协调，新区开发超前，旧城改造滞后。
二、规划范围和规划年限
本城镇住房建设发展规划的范围为业州镇城市规划区，规划年限为*08年至*12年。
三、主要规划依据
1、*县城市总体规划（修编）》（**～**年）
2、*县土地利用总体规划》（19*年～**年）
3、*县经济和社会发展“十一个五”规划纲要》
4《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[**]37号）
5、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[**]165号）
6、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[**]24号）
四、规划原则和指导思想
以科学发展观为指导，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，建立和发展资源节约型、环境友好型的住宅建设模式和消费模式，坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，积极改善居民环境和质量，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，调整住房结构，引导合理消费，建立和完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次的居民的住房需求，加强房地产市场管理，注重住房建设和房地产业与经济社会发展相协调，促进房地产业持续稳定健康发展。
五、住房需求总量预测
预测*12年城镇规划区内的建城区人口将达到7万人，其中，城区常住外来人口将达到1.5万人。根据规划人口规模及住宅发展目标，*12年规划区住房需求总量39.9万平方米，城区现存住宅总建筑面积为*5.1万平方米，因人口增长以及改善住房条件带动的住房需求量约为36.9万平方米；因旧房拆迁等原因产生的被动性住房需求量约为3万平方米；*08-*12年需新建住房总量为40万平方米。*12年城镇人均住房面积达到35平方米。
六、规划目标
1、总体目标。满足城区居民日益增长的住房需求，实现常住人口户均拥有或租住一套住房，基本解决低保和困难家庭的住房问题。
2、基本指标。规划期内，新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积的70%以上。规划期末，实现市区城镇居民人均住房建筑面积35平方米，最低收入家庭人均住房保障面积标准不低于15平方米，保障面达到*0%。
3供应体系和建设总量。规划期内，住房供应体系由四部分组成。一是建设由市场主导的满足中等以上收入家庭需求的市场型商品住房*00套，建筑面积27万平方米；二是建设由政府主导的政策保障性住房1600套，建筑面积13万平方米，廉租住房366套，建筑面积1.8万平方米。三是旧城改造拆迁房屋建筑面积2.5万平方米，新建拆迁安置用房250套，建筑面积3.0万平方米；四是自建住房和其他住房150套，建筑面积37000平方米。
4、住宅建设用地指标。住宅建设用地面积28.4公顷，其中：普通商品住房用地17.27公顷；以济适用住房用地6.53公顷（含廉租住房）；其他商品住房用地4.6公顷。
5、住房建设年度计划。按照城区人口发展规模和住房需求状况，根据国家新建住房调控政策规定，计划到*12年，我县城镇住房建设总量达到40万平方米，其中：普通商品房27万平方米，保障型住房（经济适用房和谦租房等）13万平方米。*08-*12年住房建设年度规划（单位：平方米）如下：
*
七、实施规划的主要措施
（一）调控市场供求
1、发挥土地调控作用，优化住房供应结构。优先落实普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应，其土地供应量占城区居住用地供应总量的比重不低于70%。在限套型、限房价的基础上，通过竞地价、限房价的办法，以招拍挂的方式确定开发建设单位。
2、合理控制拆迁规模，减少被动性住房需求。加强拆迁计划管理，合理控制拆迁规模和进度。根据现行城市规划要求和房屋文化价值、结构状况，按照保留一批、置换一批、拆建一批的方式实施旧城改造。认真落实安置房源和补偿政策，严格拆迁管理，整顿拆迁市场，规范拆迁行为，维护被拆迁人的合法权益。
（二）优化空间布局
1、推进居住新区建设。适应新的城市功能布局，重点推进“一城两园”（业州城区、小垭门现代物流园和下坝特色产业园）的六大片区住房配套建设。即老城片区、七里坪片区、松树坪片区和小垭门现代物流工业园、下坝特色产业园。
2、加快实施旧城改造。提高中心城区土地利用率，坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，整合土地资源，提升城市品味，完善城市功能，改善居住环境，强力推进老城区旧房改造。对“五阳书院”等优秀历史文化街区（建筑）实行保护性改造。
（三）建立完善住房保障体系
1、规范经济适用住房建设与销售管理。严格按照规定标准控制户型面积，全面推行经济适用住房购房资格审批、公示制度，加强经济适用住房销售与拆迁安置工作的衔接，强化经济适用住房价格审批与监管。
2、加大廉租住房保障力度。坚持以财政预算为主，多渠道筹措廉租住房资金。落实一定比例土地出让净收益用于廉租住房建设。
3、深化住房制度改革，多渠道筹集住房补贴资金。逐步将职工住房公积金纳入财政预算，进一步拓宽住房公积金制度覆盖面，增加住房公积金归集额，加大住房公积金个人购房贷款发放力度，简化贷款手续。
（四）规范房地产市场秩序
1、完善市场监管体系。按照指标科学、渠道畅通、分析准确、及时、信息全面的要求，建立一套房地产信息反馈系统；按照简化工作程序、提高办事效率、增加透明度、强化责任制的原则，实现交易与产权管理一体化；按照规模化、专业化、连锁化、网络化的发展趋势，培育覆盖全市的房地产中介服务网络。
2、加强房地产开发过程监管。按照规划控制性要求，严格规划许可证、施工许可证和预售许可证审核监管，依法查处违法违规行为。
（五）提升住宅品质
1、加强配套设施建设，提高住宅综合品质。加强住宅小区的供水、供电、供气、排水、邮电、通信、交通、商网、文化、教育等配套设施及管理工作，按系统集成模式集中组织建设，完善配套功能；提高住宅的适用性、节能性、安全性、耐久性、环境性和经济性。
2、建立有效监管机制，大力推行建筑节能。严格执行建筑节能设计标准和规范，积极开展建筑节能关键技术、可再生能源应用技术工程的示范和推广活动；对不符合节能、节水、节材、节地和环境保护要求及质量低劣的产品实行强制淘汰。
3、理顺物业管理体制，创新住宅消费服务。理顺物权关系，推动市场主体到位，积极扶植物业管理企业上规模、上档次，鼓励物业管理创新服务内容和方式，全面提升物业管理水平。
（六）促进产业发展
1、改善产业投资环境，提高产业经济规模。遵循房地产业发展规律，理顺管理体制，公开办事程序和收费标准，简化各项审批手续，提高工作效率，切实改善和优化房地产业的发展软环境；进一步清理整顿土地和房地产市场秩序，加大依法处置土地力度。
2、加快实施土地储备，加大市政建设投入。按照合理布局、有序推进的要求，认真做好土地储备工作，拓宽融资渠道，多渠道筹措土地储备专项资金，确保“十一五”期间全市住房建设用地。结合城市发展需要，加大市政配套设施建设的投入。
3、加快科技创新步伐，推动住宅产业化。强化住房质量管理健全住房质量管理体制机构，抓好质量通病防治，重点推进创“无渗漏”工程和监管等工作，严把住房交付使用关。推行以节能效果显著、再生资源利用率高的优质新型墙体和门窗材料生产技术，积极引进先进的住宅部品生产领域，逐步形成具有一定生产规模和自主住房配套消费产品。
（七）优化住房投资环境加强协调监管
一、指导思想
以**重要思想为指导，以科学发展观为统领，按照总体规划、分步实施，政府主导、结合市场化运作，突出重点、先易后难，以人为本、政策倾斜，广开引资渠道、加速开发的原则，彻底改善**、**地区的面貌，将该地区打造成现代化商业聚集区和靓丽的城市景观带，加快推进城市现代化建设，大幅度提升城市品位，增强城市凝聚力和向心力，改善市民的居住条件，促进辽阳经济和社会协调快速健康发展。
二、改造范围及内容
（一）改造范围
东起护城河，沿新运大街向西至胜利路交叉路口，沿路两侧影响城市形象的危旧楼（房）。
（二）改造内容
1．拆除西关“一百”商场和“小世界”楼房，腾空的土地建设绿地和休闲广场，地下建设商场和停车场。
2．打开**门前通道，部分拆除**商场楼，直通**路。
3．**大街南侧辽纺地段临街的危旧楼（房）全部拆除，进行商业开发，建设高层建筑。
4**路和**大街交叉路口四角处楼房逐步拆除，进行土地整理，挂牌出让，结合徐往子桥洞改造，建设具有景观效果和城市特色建筑风格的商住楼。
5．拆除二院转盘北侧清泉池至105号、106号办公、商业及住宅楼，将腾空土地结合广场建设，建设具有特色的高层商业、商务楼和住宅楼。
6．改造范围内的其他建筑设施，待条件具备后，逐步予以商业化改造。
三、改造方法及步骤
改造采取政府主导、市场化运作方式进行，拆迁工作由政府组织实施，拆迁后进行招商开发建设。具体步骤如下：
（一）进行规划设计。首先拿出初步规划，形成规划建设效果图，待实际招商时，再做深度修建性详细规划。
（二）实施动迁、拆迁。先行组织人员进入现场调查摸底，确定拆迁队伍组织拆迁，拟定拆迁过程中的有关政策。力争年底前将“一百”、“小世界”和新运大街南侧辽纺地段临街的危旧楼（房）拆除。
（三）土地出让洽谈。首先搞好经济测算和效益分析，将腾空的土地依据规划要素，按照土地面积、楼层高度、建筑面积、市场销售价格，综合确定土地出让价格，实施公开拍卖出让，确定开发建设单位。
（四）工程施工建设。进行西关、辽纺地区房地产开发建设，要高起点规划、高标准设计，严格工程质量和配套设施建设。
四、组织领导及责任分工
（一）组织领导
**
（二）责任分工
市发改委负责改造项目的立项、审批及相关手续办理等工作。
市建委负责对工程建设实施全程施工监管，保证工程质量安全，搞好竣工综合验收工作。
市规划局负责规划手续的办理及制定改造区域的总体规划、工程建设设计等工作。
市国土资源局负责改造区域的土地手续办理、土地经营及土地拍卖等工作。
市财政局负责改造资金的筹措及管理，并按工程进度进行资金拨付等工作。
市监察局对改造工作实施全过程监管，确保动迁、拆迁、安置、招商、建设等公平、公开、公正。
市审计局负责改造工程各项资金使用的审计监督等工作。
市商业局负责“一百”商场的职工安置及出租网点的回收等工作。
[JP3]市房产局负责改造工程涉及的房屋产权认定及房产灭籍等工作。
市城管综合行政执法局负责依法实施房屋强制拆迁等工作。
市外经贸局负责改造区域的招商工作。
市办负责做好改造工程涉及的稳定工作。
白塔区政府负责改造区域的动迁、回迁安置等工作。
五、有关要求
（一）西关、辽纺地区危旧楼（房）改造工程是我市推进城市发展的重大举措，是一项艰巨复杂的民生工程。各相关部门一定要树立大局意识，提高认识，加强领导，按照市政府的统一部署，各司其职，各负其责，并密切工作联系，加强协调配合。
