关键词:商业物业管理运营措施
目前商业物业发展中存在的问题
我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。
经营理念和管理技术落后
商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。
商业物业重复建设
在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。
商业与地产的脱节
目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。
商业经营缺乏特色
目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。
商业物业管理与运营困难的原因
主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。
行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。
环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入2000美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。
发展商业物业管理与运营的对策
树立先进的经营管理理念
经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。
提高物业管理队伍的专业素质
物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。
利用制度规范市场秩序
任何企业都存在两方面的制度:一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体,就会产生什么类型的经营机制;二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。
科学设计商业地产开发模式
商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。
实现商业与地产合理对接
地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售,因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。
准确定位商业经营方向
由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。
主体经营凸现特色
主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。
商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。
参考文献:
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1.不开展培训需求调查，盲目组织培训。
小型物业企业也会做年度培训计划，但计划如何制订，有哪些输入条件，往往没有更多的人关心，人力行政部往往只征求为数不多的几名企业管理者、经理的意见，就内定培训计划。对企业管理骨干、技术人员和班组长的培训意愿、管理困惑，各部门员工整体表现和行为，业主、公司的管理服务期望有多大的差距，与行业的服务标准有多大的差距上不作分析。这样的培训计划实施下去，显然不会给员工能力和企业业绩带来实用性的效果。
2.培训形式和内容单一，员工感受较差。
小型物业管理企业大都采用“面授”的培训形式多，课堂互动效果差。授课内容采用“理论”形式的多，结合企业和物业服务中心管理服务实操的内容少，对实际工作帮助不大。在员工物业管理知识方面培训多，在员工沟通技能、心态调整、应急事情处理等服务技能方面培训少。
3.未组织人才梯队培训，企业缺乏活力。
小型物业企业管理楼盘少，人才队伍人数少，企业就是靠他们发挥管理和传帮带的作用，但是他们的知识也会过时，思维和观念也会落后。企业不能只发挥现有人才的能力，还应当给他们培训的机会，让他们的潜力发挥到更大更好。主管、班组长人才队伍是小型物业公司非常重要的人才梯队，企业中80%的重复性的管理和服务工作就是靠主管、班组长在平时工作中抓起来的：比如员工行为管理、对客服务流程、员工工作任务分解培训等。但很少有小型物业企业建立人才库、开展人才队伍建设培训，企业培训管理缺少了强大的基层培训组织者、引领者。
二、小型物业管理企业加强培训管理的相关措施
1.建立三级培训管理架构，推动三级培训工作的有力开展。从架构上，总部人力行政部要有兼职人员做公司级的培训和组织管理，统筹三级培训管理调研分析、实施和评估效果跟踪与改进，做好公司人才队伍培训的组织工作。物业中心重点落实员工行为培训、岗位履职能力培训等工作，班组级开展案例培训，业务实操培训。从组织架构上保证公司三级培训工作的重点有序开展。
2.突出抓好新员工的培训，全面实施入职引导人培训制度。
物业企业员工入职时文化层次低，入职门槛低，很多员工都是第一次从事这一行业，让员工达到公司的要求，满足业主的服务需求，需要大力开展新员工培训，使新员工内化成企业人。建立新员工入职引导核查清单制度，在公司级培训、物业中心级培训、班组级培训上让新员工真正了解公司、了解物业中心、了解自己的工作任务和胜任本职工作的能力。
3.开展培训需求分析，突破重点、注重实用。
在新员工、在职员工，管理层员工，各条线员工等多个角度、多个群体组织员工培训需求调查。在员工行为管理、员工工作绩效方面进行需求调查。从物业管理的本身对物的管理、对业主的服务方面进行需求调查。从服务标准、标准执行效果上进行需求调查。找到提升员工行为管理、绩效提升、心态调整方面可以通过培训解决的内容。同时在培训评估上围绕培训满意层面、学习收获层面、行为改变层面、产生效果层面上改进培训管理工作。
4.培训形式和内容要有针对性和多样性，提高培训效果。
通过员工培训反馈，保安员最喜欢的培训形式是案例分析和游戏、竞赛，客服最喜欢的培训形式是对客的情景模拟和案例分析。在技能培训方面，有效沟通技巧占首位。技能结合理论培训远比单纯的理论培训效果好，理论培训最好的方式是组织员工在网上学习、在线考试。在服务现场，主管、班组长当教练示范更易让员工接受。正如《细节决定成败》的培训专家所言，企业最好的培训是：内部推荐优秀者作充分的准备课件（内容基础扎实、紧贴实际、有可操作性），再和同事交流是最好的。同时给予员工优惠政策，鼓励员工进行学历、证书教育培训，满足员工多方面培训需求。
5.重视几类群体的的培训管理，带动员工整体素质提升。
《物权法》明确，保护业主的财产权是物业企业的重要任务。不管是小型物业企业的还是较大型物业企业，保护业主的人身和财产安全，是重中之重。很多大型物业公司均建立有保安培训中心。小型物业企业也应当做好保安入职培训和在职培训。并突出加强对保安班组长的培训管理。在此基础上，建立公司人才库，做好梯队人才培训管理，使企业骨干团队管理能力、服务水平上一个台阶，满足企业发展的需要。
6.它山之石。
小型物业企业培训管理，必须要在稳定人员的基础上，从实际出发、突出重点，围绕新员工、围绕人才队伍培训开展工作，实行员工和企业双赢。正如比尔盖茨所说：员工的努力工作，已经不是公司的要求了，而且是市场的要求，是员工自身成长的要求，是客户的要求。
三、结语
就目前物业管理状况而言，高校是物业管理行业的一片净土。高校图书馆的物业管理更是这片净土中的一块处女地。那里没有业主"论坛"、那里没有业主委员会的"硝烟"。开拓高校物业管理市场，是我们物业公司发展又一新的契机。
高校是一个高层次、高学历的上层建筑，每年都有几十万学子怀着对未来的憧憬踏入这扇大门。他们来自五湖四海，随着我国经济的发展，高校为迎接他们，每年都在不断创造良好的环境，让学子们的入驻环境得到改善。我们了解到：近年来高校图书馆的改扩建，职工公寓的新建，学生宿舍的改善、翻新，学生食堂、教工食堂的改造都给我们物业公司带来了商机。原来老气化的物业管理模式已不适应新一代学生的需求。而温馨的服务，科学的管理是探索高校物业管理的新途径。
为探索我们走进了高校，为探索我们访问了教师、学生，你们需要我们提供什么服务？我们能为你们提供些什么服务？我们应该怎样服务？怎样管理？所有的问号让我们确立了高校经营的理念：服务质量是我们的生命线，科学创新的管理是我们的头脑线，学生教师的认同是我们的感情线。根据这个经营理念我们制定了高校物业管理的经营方针与策略和管理模式。我们用这些经营理念、方针与模式终于叩开了高校大门，我们拥有上海复旦大学教师公寓楼、复旦大学理科图书馆和文科图书馆的物业管理权总计3万平方米。这些物业与常规的物业在管理上有以下几个不同：
1.服务对象不同：过去我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，而现在服务对象是老师、是学生，单纯知识型。
2.管理的环境不同：商住环境与图书馆环境不同，人流量大，给保洁与安保增加了工作量。
3.管理的模式不同：商住式小区是封闭式管理，而图书馆是开放式的管理。
4.管理重点不同：商住小区的管理重点是设施设备的维护与保养及大楼安全，而图书馆则是以消防安全为重点。
根据这些不同，我们对员工进行了专题培训。首先，从礼貌用语开始：“您好！”、“请出示学生证！”、“谢谢！”规范礼貌用语，增加亲和力，让学生与老师认同我们。其次，是做好保洁工作，让老师学生们每天有一个干干净净的学习与工作环境。再从加强夜间闭馆后的消防安全检查入手，注意对书库的保卫和保洁。书库中的有些书籍属绝版，这是部级的珍贵文献，是业主关心的重点，在操作上用精确的工作流程来加以规范与约束，也是我们在日常培训中三令五申的重要课题。
经过努力，我们所管理的物业协助复旦大学通过了国家教委“211工程”的验收，并得到了部级领导、市领导参观检查工作时的好评。很多学生在校内比较了不同物业公司管理的场所后，公开在网上向校方表扬了我们的物业公司，夸奖我们管理的规范和服务的亲切。
在物业管理中，工作人员的工资并不高，这主要是因为物业管理的人工成本比较低，而且物业管理并不是暴利行业，而且物业管理的技术含量比较低，所以，工作人员的薪酬并不高。如果物业管理单位收取过多的物业费，则会使小区的业主承受过重的经济负担，所以，物业管理并定位为非暴利行业，这也是物业管理的基本定位。物业公司与业主属于雇佣的关系，业主只需要一次清物业费，而无需缴纳额外费用，所以，物业公司的利润比较低。另外，合理收取物业管理费对社会发展有着重要意义，物业管理单位的成立，可以缓解我国就业难的形式，而且还能提高小区的品质，有利于美化居民的生活环境。所以，对物业管理的定位，应该是非暴利行业以及吸纳低廉劳动力的行业。
2物业管理的行为规范
物业管理是一项综合性较强的工作，其包括多项工作内容，对物业管理行为的规范，可以有效改善物业管理混乱的现象，也可以缓解业主与物业公司的矛盾与纠纷，使社会的氛围以及环境更加和谐。物业管理的乱象存在多年了，从其种种乱象中，人们已不难看出，物业服务水平高低并不是最重要的，最重要的是物业公司必须讲诚信，只有物业公司讲诚信，才能让每个业主心无怨言地交纳物业费。对此，社区专家舒可心认为，让物业公司公开账目不是目标，让物业公司诚信起来才是终极目标，要让物业公司拿到物业费后诚信地为业主们提供服务。对此，也可以这样表述，业主们交给物业公司的是物业管理服务费，而不是房租。从本质上说，物业管理是一种信托行为，其实际上是业主信任物业管理公司，一起出钱让物业管理公司管理小区的共同事务。在这种信托关系中，业主天然拥有要求物业管理公司公开账目的权利。但是，由于绝大多数小区没有业委会导致的业主力量的薄弱，物业管理公司历来均以强势应对零星业主对这一问题的要求。此次政府颁布的《撰写规范》和《示范文本》，对物业费收支账目公开的程序、时间、地点给出了一个标准的固定模板。尽管《撰写规范》和《示范文本》仍有缺陷与不足，但仍可将其视为规范物业管理企业行为进程中具有里程碑式意义的事件。因为，把物业管理公司收取物业费的行为监管好了，物业管理的乱象就会逐步好转起来，物业管理就会走上正轨。
3政府强力介入物业管理
在经济体制变革及社会转型时期，社会中的利益关系和利益格局均处在剧烈调整中，且社会中的利益主体也越来越多元化。在这种情况下，利益的矛盾、冲突与博弈，成为一种普遍的社会现象。在这个过程中，地方政府的职能逐渐紊乱，开始积极地充当市场利益的主体，开始兼具“政府人”和“经济人”的双重属性。政府兼具的这个双重属性，导致了许多的市场失灵、物业管理市场的失灵，就是这许多的市场失灵中的一种。目前，我国的大部分物业管理企业与房地产开发商一样，有着深厚的政府背景。我国目前的物业管理企业来源有三类:第一类是房地产开发商的下属企业，与房地产开发商是“父子关系”;第二类是由政府房管部门转制而来;第三类是完全市场化和专业化的物业服务企业。在这三类物业管理企业中，前两类占居了大多数，第三类所占市场份额还极其微小。土地财政使城市政府既解决了财力不足和经济发展的问题，房地产开发商和物业管理企业高额的利润回报，因此，政府有与房地产开发商和物业管理企业站在一边的天然倾向。
4结论
路房改房如何推行物业管理。
关键词：房改房物业管理
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。物业管理实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，社会各界普遍认为推行物业管理是搞好房改房管理成效最为显著的管理模式。铁路部门如何顺应潮流，对管内房改房推行物业管理？本文作一探讨。
一、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义
（一）铁路职工生活小区的特点
铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！
（二）推行物业管理的紧迫性和意义
1.紧迫性
物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
2.意义
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；
其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；
再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
二、铁路房改房如何推行物业管理
目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。
如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：
（一）采取强有力的整治措施
1.彻底拆除违章建筑，清理二违三乱
铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。
2.完善配套设施，狠抓硬件建设
良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。
（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理
1.完善规章制度和设立资料台帐
没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。
2.组织成立业主委员会
成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会，目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头，召开全体业主大会，由业主大会推选。但由于各种原因，这种做法在既有小区中没有得到很好实施，选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人，采用差额选举的办法，由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长，然后在此基础上成立业主委员会，保证所产生的业主委员会具有一定的代表性，并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。
3.有偿服务，房管转制实现大突破
有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定，实行有偿服务，物业管理服务费与专项服务费并存，参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力，收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制，实行有偿维修服务，根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费，从而减轻企业负担，实现房屋管理从福利型向市场化转变。
（三）加强日常管理
1.治安安全管理
一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。
（1）建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”
三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查；
四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。（2）加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员
由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的
潜在因素，在创建安全小区的工作中，清理三无人员非常重要，可在地方综治办的指导下，对住户人籍对号入册，建立来访登记制度，严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区，另外，制订房屋出租管理规定，加强对出租屋的管理。
（3）成立帮教小组，搞好帮教工作
配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。
（4）重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全
万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。
2.房屋设施管理
（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑
房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。
（2）日常巡检，防治结合，动态维修
贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。
（3）坚持春检制度
每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。
3.卫生管理
这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。
4.车辆停放管理
涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，
5.费用管理
（1）正确把握物业管理的收费原则
物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。
（2）采取有效的收取方式
铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。
（3）增强收费工作的监督力度
配备专职的收费人员，定期对收费员的工作进行督促，每月对收费情况进行总结、分析，了解住户不交费的理由、原因，一方面不断规范自身的管理行为，提高管理水平；另一方面采用上门做工作，逐个击破的方式，有针对性地解决问题。定期将费用的收支情况向住户公布，增加费用收支工作的透明度。
在进入20世纪90年代后，物流管理作为一项新的管理模式，在世界各国引起了高度关注。作为一个机遇与挑战并存的领域，物流财务管理成为物流管理工作中的重中之重。目标是组织或个人通过努力期望获得的一种结果，目标可能实现，也可能是虚无缥缈的。物流企业财务管理目标是企业实施物流活动所期望达到的财务结果。财务管理目标有利润最大化和价值最大化两种观点。利润最大化是指通过企业的财务活动管理，不断增加企业利润，并使之最大化。利润最大化代表企业的利润越来越多，越来越接近企业目标，对实现企业资源优化配置及促进社会进步都有巨大作用。然而，企业利润最大化目标具有一定局限性，利润最大化没考虑风险因素，很可能让企业蒙受高风险带来的损失；利润最大化很可能是短期行为，无法照顾企业的长远发展。价值最大化是一个多元化的概念，表示各方利益主体在企业的价值最大化中受益。价值最大化不以利润最大化为目标，充分考虑到资金的时间价值与风险价值因素，有利于企业经营管理的短期行为，更有利于资源的优化配置。目前，价值最大化目标已经在理论和实践中引起重视。
二、物流企业财务管理存在的问题
（一）物流企业融资比较困难
物流企业大多是中小企业，地域分布广、规模小，导致其融资需求大但融资能力不强的问题。物流企业的信用度较低，金融机构对物流企业发放贷款时常常需要审核很长的时间，而一些较小的物流企业则被拒之门外，所以物流企业的贷款成功率并不高。其次，金融机构为物流企业设置了较高的门槛，如果想要贷款必须付出更多的融资成本，同时由于物流企业投资回收期较长，风险大，银行方面出于对风险的考虑，自然不愿意贷款给这类企业。最后，物流企业的直接融资困难。通过债券融资和股票融资可以大大缓解企业的资金压力，然而证监会对直接融资有十分严格的审批程序，而大多物流企业无法满足这一要求。
（二）物流企业资金管理不科学，资金使用效率低下
资金是企业开展经营活动的前提，有效的资金管理是企业财务的核心内容。对于物流企业而言，资金管理的成果决定了其经济效益的高低，也决定了企业价值最大化的程度。现阶段，我国物流企业普遍存在资金管理混乱的情况，其显著特征是资金闲置或不足，资金运用效率不高，流转困难。造成这种情况的原因：一是很多物流企业不重视财务管理，沿用传统的财务管理模式，管理层依据财务人员编制的相关资料来了解企业资金的总收入、总支出和总结余状况，而这些费用是否合理，是否达到了理想效果则无法掌握。二是财务信息编制具有滞后性，导致管理层决策不及时，资金使用效率降低。
（三）财务监管不力
物流企业尤其是集团型物流企业，大多是跨区经营，其遍布全国各地，组织结构复杂，管理水平参差不齐。在这些企业中，大量出现会计基础工作薄弱、核算不规范、有法不依、有章不循、依靠经验处理工作的情况。其次，物流企业仍然采取事后监控的办法，不能在事前和事中监督，不利于问题的解决，违法、腐败等现象滋生后无法及时清除。最后，物流企业不论大小，大多都设置了监管部门，制定了严格的监管制度，然而由于制度的实践方法并不科学，导致制度的约束性不强，甚至流于形式。同时，财务人员的素质不高，能够独当一面的财务人员屈指可数，更不必提下属公司了。
（四）物流企业财务信息严重失真
准确的会计信息是企业决策的重要依据，任何企业的会计信息必须保持一定的真实性和完整性。然而，由于物流企业在财务信息的采集上沿用传统手段，即便应用了财务软件，也仅仅完善单一的核算或报表，不能做到随时跟踪，随时校对。再就是物流企业受各种因素的影响，常常会做出不真实的会计报表以掩盖下属企业的实际经营状况，甚至做假账、编假报表的情况也大有所在。
三、物流企业财务管理的改进对策
（一）积极拓展物流企业的融资渠道
没有充足的资金谈何发展，所以物流企业最紧迫的任务是解决融资困难的现状。物流企业应积极拓展融资渠道，为融资创造良好的环境，为迅速发展提供充足的资金支持。首先，政府要采取灵活的扶持方式。对于那些长期亏损而又无法挽回局面的物流企业予以取缔，而对于那些具有良好发展前景的物流企业应给予适当的支持，对其进行严格审批的基础上适当增加一定数额的补贴。为了鼓励企业发展，出台更好的优惠政策，鼓励企业通过纳税筹划降低税负。其次，物流企业积极寻找合作伙伴，与一些大型物流企业或国外物流企业合作，通过吸收资金缓解资金不足的问题。
（二）提高物流企业的资金使用效率
提高资金使用效率是物流企业核心竞争的必要手段，首先应采取更先进的资金管理方法，如使用物流集成信息化模式对物流企业的资金实施优化管理，避免资金的盲目使用、效率低下的问题。同时，流动资金管理是物流企业财务管理的重中之重，应该借助电子银行等快捷支付手段进行，以提高资金的运转效率。其次，财务报表固然很重要，但如果财务报表准确性、完整性不强就没有任何意义，所以物流企业应从多个渠道了解资金的使用及效果，全面了解企业财务，与会计报表进行校对，对保证决策的科学性。同时应该加强财务人员的培训，提高其专业素质和思想道德素质，让他们从思想上和意识上对资金使用效率有更深刻的认识。物流企业也可以通过推行财务人员委派制对资金的使用效率进行管理，财务人员委派制不仅能保证物流企业各项改革措施的顺利实施，还使财务管理不断向规范化方向发展。
（三）加大监管力度
结合物流企业财务管理现状，主要从以下几方面着手进行：一是优化财务管理机构。一般来讲，物流企业的财务机构与会计机构是设置在一起的，这对一些刚起步的，财务不复杂的企业较为适用，但随着物流企业的不断拓展，特别是成为集团型物流企业后，这些模式会造成职责不明确的弊端，所以有必要将这两个模式分开设置。二是物流企业要重点建设外部管制制度，现代物流企业应依照国家法律法规建立起圆满的财务规章制度，制度行之有效，相关部门必须严格遵守，建立业务处置流程，做好业务流程度，进一步提高物流企业的运作效率和财务人员的管制力度。三是加强内部控制制度建设。建立完善的内部控制，可有效保障企业资金的完整性，是现代化企业发展的客观要求。因此，物流企业要在国家相关法律法规的支持下，建立完善的内部控制，以提高财务监管效率。四是实施科学的预算管理。科学的预算能够明确物流企业的经营管理目标，便于物流企业进行自我控制、自我评价和自我调整。随着物流企业经营规模的不断扩大，物流企业的财务管理将越来越复杂，而财务监管作为重要且有效的财务控制手段，其作用也越来越显著，同时财务监管将成为物流企业制约机制的重要手段。
（四）全面提高财务人员的素质
传统的财务职能重核算、轻管理，所以虽然大多物流企业都建立了财务管理制度，但具体的实施上并没有付诸行动。对此，物流企业应对内部财务机构进行适当调整，在保证会计核算工作正常进行的前提下，适当进行压缩以增加预算、稽核、成本、内部等分支机构。通过优化机构配置，达到提高财务管理效率的目的。同时，物流企业应重视人才素质的全面培养。现代物流企业不仅要求财务人员具备较强的专业素质，还要有计算机应用、统计指标应用、分析判断等能力，所以物流企业一方面可通过招聘和提高薪资水平来吸引外来的复合型人才，另一方面对现有人才进行培训，争取建立一支高素质的财务管理队伍。
关键词:物业管理立法模式
物业管理,是指具备资质条件的物业管理公司接受业主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务。1981年3月,我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来。据统计,到1997年底,仅深圳市就有物业管理企业1115个,物业管理从业人员57032人,管理物业2910处,管理物业的总面积403亿m2。在我国,物业管理正成为引人注目的朝阳产业。
物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产的发展而逐渐出现的,其产生具有必然性。然而,良好的物业管理必须建立在完善的法律基础上。加速物业管理立法,建立和完善物业管理法律体系,是依法进行物业管理的迫切需要,也是摆在立法机关及其有关部门面前一项十分紧迫的任务。
一、我国物业管理立法的现状及缺陷
(一)立法现状
我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个层次:第一层次,宪法的有关条款。如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等等。
物业管理的立法现状表现为以下几个特点:(1)立法层次低。国家制定的物业管理政策主要体现在建设部颁发的有关法规中。这些法规主要有:《城市新建住宅小区管理办法》、《全国优秀住宅小区管理标准》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》,等等。目前,还没有物业管理的法律和国务院行政法规。(2)地方立法活跃。自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台之后,全国相继有青岛、沈阳、常州、合肥、北京、大连、厦门、银川、广州、海南、武汉、上海等一大批省、市制定了物业管理的地方法规。有些省、市正在酝酿立法。(3)立法不平衡、不统一。由于各地的物业管理发展不平衡,形成了立法的不平衡。目前尚有一部分省、市尚付阙如。现有的地方法规在一些重大问题上的规定不统一,甚至相差较大。
(二)立法缺陷
1.立法滞后。传统的房屋管理局限于房屋修缮,管理对象限于公有房屋。我国物业管理立法近年才开始,而物业管理的实践则早在80年代中、后期就有了一定的发展,立法显然落后于实践。2.现行物业管理法规体系不协调、不配套。表现在:(1)在房屋管理的历史和现实中存在二种管理模式,即行政管理模式和企业化管理模式。与此相适应,对房屋管理的全国性法律、法规也不统一。如《城市公有房屋管理规定》和《城市新建住宅小区管理办法》这两个行政规章在适用范围、管理方式等方面存在着明显的冲突。(2)地方性法规与全国性法律、法规不协调。我国现行物业管理方面的地方法规尽管是以全国性的法律、法规为前提的,但大部分已突破了全国性的法律、法规,破坏了法制的统一性。(3)地方性法规彼此之间也不一致。如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定是业主管理委员会须经注册登记,成为社团法人。而有些地方法规则没有作同样的规定。
二、我国物业管理立法应采取的模式
(一)现代各国物业管理立法模式的比较
各国关于物业管理的立法模式,共有四类:
1.民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中设若干条款,以规范物业管理中的法律关系。如意大利新民法典的第1117条至1139条有下列规定:建筑物共同部分之范围,共有人对共同所有物之权利,共同部分之不可分割性;共用部分之变更,共同所有建筑物的部分设置,费用之分担,楼梯之维护与重建;天花板、地下室、地板的维护与整修;日光浴室之排他使用;建筑顶楼之建筑;建筑物全毁或者部分损毁;管理人的选任与解任,管理人之职务,管理人的代表权;关于分层住宅所有人(区分所有权人)不赞同时之提讼;管理人之处置,分层住宅所有人引起之费用;分层住宅所有人会议的权限,分层住宅所有人会议之组织的决议的效力,分层住宅所有人会议人异议;分层住宅所有人间之规约,共同所有法则之准用。
民法模式的优劣十分明显。其最大的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度,将物业管理纳入民商法的整体调整范围,使民法典更加丰满和完善。其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度,使法律的操作性削弱,难以发挥作为法律的价值功能。鉴于此,学者多认为此种模式弊大于利,不足为取,立法例上,采此种模式的为个别国家。
2.住宅法模式。此种模式主要为现今英美法系的英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、印度等国所采取。指的是制定一部住宅法对所有类型住宅的所有、租赁等法律关系进行专门调整,而把物业管理作为其中一部加以规定。如英国于1957年制定的《住宅法》的第三部分对区分所有建筑物之管理规定为多头管理体制,住宅管理机关为房主管理当局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司,符合1960年慈善团体法的信托组织;都市发展公司及威尔士乡村发展理事会。此种模式的优点大概如民法模式。其缺点主要是将物业管理局限于住宅,非住宅物业则无法律调整,与日益发展的物业管理不相适应。笔者认为此种模式亦不足采。
3.建筑物区分所有权法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表,指专门制定建筑物区分所有权法,其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权之法律》,后于1979年和1983年两次修订。修订后的日本建筑物区分所有权法的第一章第四节为“管理人”,内容包括:管理人的选任和解任、管理人的权限、管理所有、委托规定的准用及区分所有权人的责任等;第五节为“规约及集会”,内容包括:规约事项、规约的设定、变更及废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的召集、决议事项的限制、表决权等等;第六节为“管理团体法人”。内容包括:管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
这种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定,揭示了物业管理法律关系与建筑物区分所有权的内在联系,对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。且从民法模式到住宅法模式再到建筑物区分所有权法模式,对物业管理法律关系进行规制的法律层次愈来愈专业化而内容愈来愈具体和完整,符合历史发展逻辑,因此,此种模式为现代大陆法系绝大多数国家所采纳。
4.物业管理法模式。此种模式以我国香港和台湾地区为代表,指专设物业管理法,统一规制物业管理法律关系。如台湾在1987年6月拟订出《高楼住宅管理维护法》(草案),该草案是对物业管理进行专门规定的法律,虽未正式通过,但代表了台湾地区对物业管理立法模式的选择;1992年台湾内政部公布了《公寓大厦及社区安全管理办法》,是从治安目的出发,对物业进行管理的专门法律。香港于1970年制定《多层大厦(业主立案法团)条例》,该条例也是对物业管理进行专门的立法。主要内容包括三部分;关于公共契约、关于多层建筑物业主立案法团和关于管理委员会。我国建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》系采此种模式。
这种立法模式将物业管理法律关系从区分所有权法中独立出来,集中规定,具有显著的特色。从历史上看,此种立法模式为关于物业管理立法的最新模式。其关于物业管理的立法带有一定的人法因素,为其它模式的立法所不具备,具有较大的优越性,更符合物业管理的目的。
(二)我国物业管理立法模式的选择
基于对物业管理立法的上述四种模式的比较,笔者认为,我国关于物业管理的立法模式应采物业管理法模式。除上述比较外,尚有几点理由:1.从物业管理的对象来看,既包括对建筑物、公共场所及公用设施等物业管理,也包括对人的管理。而对人的管理则是物业管理的最大特点。民法模式、住宅法模式和建筑物区分所有权法模式重在对物的管理,难以对人的管理作出详尽的规定。2.从立法目的来看,前三种模式在于规制当事人的权利义务关系,侧重于法制正义价值;而物业管理的目的在于建立一个优良、安全、舒适的居住环境,侧重于法的秩序价值。前者以权利为本,后者则以义务为本;3.从法的适用对象来看,前三种模式立法调整的皆为区分所有建筑物,局限于单个建筑体;而物业管理法的适用对象则往往要广泛得多,不但包括区分所有建筑体,亦包括建筑群,如住宅小区,它是由多个建筑体组成的物业区。因此,物业管理法律关系在物业管理法中比在民法、住宅法、区分所有权法中要复杂得多,是前三种模式的立法难以全部包容的。
三、我国物业管理立法的基本原则
物业管理立法的基本原则是立法机关在物业管理立法活动中必须遵循的准则。根据我国物业管理的立法现状及物业管理的实际情况,完善我国物业管理立法应当遵循以下原则:
第一,符合社会主义市场经济要求的原则。建立和发展社会主义市场经济是我国经济建设的目标。市场经济是法制经济,而法制建设又必须符合市场经济的发展规律,反映市场经济的客观要求。可以说,我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系。旧的行政管理模式的打破,专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆赖市场经济的发展,没有市场经济,也就没有现代物业管理。因此,在完善物业管理立法的过程中,必须坚持社会主义市场经济的原则。
第二,同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律是我国社会主义法律体系的组成部分,必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法,又必须与全国人大、国务院已通过的民法通则、企业法、公司法、会计法、税收征收管理法、反不正当竞争法、城市房地产管理法、消防管理条例、城市绿化条例、企业法人登记管理条例、城市私有房屋管理条例、企业营业税暂行条例、企业所得税暂行条例等法律、法规等衔接。
第三,实事求是,从实际出发的原则。实事求是,从实际出发,就是从我国国情出发,从我国物业管理现状和发展目标出发。物业管理是英国19世纪60年代首创后传入其它国家的,内地的物业管理是从香港借鉴来的,但是完善我国的物业管理法律,必须从我国物业管理的客观实际出发,又要考虑我国幅员辽阔,不同地区改革开放、经济发展水平及物业管理的发展情况。
第四,借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴国外物业管理法律建设的成功经验,寻求科学的立法方法和途径,既有利于更新我国物业管理立法,又有利于我国物业管理同国际接轨。
四、我国物业管理立法的主要内容的建议
根据前述的物业管理立法原则,笔者对将来的物业管理法结构及主要内容提出如下构想:
第一章:总则。主要规定物业管理立法的目的,物业、物业管理、业主的定义,物业管理法的适用范围和基本原则,物业管理行政主管部门及职责。
第二章:业主和使用人。主要规定业主和使用人的权利和义务。
第三章:物业管理组织和职责。主要规定业主大会的产生条件,业主大会的职责、业主大会的召集和决议方式、业主管理委员会的产生程序、业主管理委员会的权利和义务、业主委员会的召集和决议方式、对业主管理委员会的管理和监督。
第四章:业主公约。主要规定业主公约的性质,业主公约的订立,业主公约的内容,业主公约的效力,业主公约的修改、补充和废止。
第五章:物业管理人。主要规定物业管理人的定义,物业管理人的类型,物业管理人的各别条件,物业管理人的选任和解任,物业管理人的权利和义务,对物业管理人的监督。
第六章:物业管理委托合同。主要规定委托合同之定义,合同的内容或事项,合同的订立,合同的解除和终止,合同的解释,对合同法的适用,对合同的监督和管理。
第七章:物业管理服务收费。主要规定物业管理收费的原则,收费用途,收费的类型,收费的项目,收费标准的制定,对收费的管理和监督。
第八章:法律责任。主要规定违反物业管理法规应负的责任。
第九章:附则。主要规定有权解释的国家机关,与其他法律冲突的解决,授权制定实施办法,生效日期。
参考文献:
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天津港是新型国际化物流中心，是整个华北、西北地区乃至中国北方的货运枢纽，对外交通十分发达，目前已形成了颇具规模的立体交通集疏运体系。滨海新区依托京、津、冀，内陆腹地广阔，港服务和辐射区域包括“三北”地区的11个省市区，占全国GDP和外贸出口总额的41％和21．5％。从国际上看，处在欧亚大陆桥的桥头堡地位，与日、韩隔海相望，距中亚西亚陆地距离最短，是连接东北亚与中西亚的纽带。
1.1影响财务管理控制的主要因素
在企业发展过程中，会计自身原因或者经济环境的原因而产生各种管理的问题。在经过对港物流行业的情况进行分析后，得到影响物流行业财务管理的主要因素如下：
1.财务管理工作基础薄弱
没有管理经验，现有的管理系统中，管理凌乱，没有宏观的管理理念和指导思想。对物流企业发展前景和发展速度预计不足，导致财务管理失真，相关资料不完善。
2.内部管理控制制度不完善
没有完整体系结构，没有管理和监督机构。在财务会计管理工作中，没有从实际经营情况，不能从管理角度实施工作，致使信息严重失真，费用核算不实，控制松散，不能提供合理的完善的决策依据。
3.财务监管粗放
大多数物流企业对下属公司的财务管理与控制力度不够，制度贯彻不抓落实，现有的核算和内控制度不尽合理，高素质的财务人员紧缺，对下属公司的财务监督缺少有效的手段与方法，出现会计基础工作薄弱，财务核算不规范，有章不循，违纪违规等情况。
三、天津港物流行业财务问题
在港物流企业的发展中，是从多家中小企业合并或者联合成立成大的股份企业，在这个过中，出现很多体系和结构、管理和控制等方面的问题。这些问题直接影响到整个港物流企业发展的有序进行，影响到整个港物流产业的竞争能力的增强。
1.财务管理整体水平比较滞后
财务问题的产生的原因，在企业财务管理和控制中，相当企业的财务控制和管理制度形同虚设，在港物流企业中通常以业务为记账依据，而忽视了财务管理和会计管理在整个经营管理中的地位，财务管理思想僵化，管理水平落后。整个行业的管理和监督作用不能得到充分发挥。在这样的管理理念和体制下，必然会出现部分企业的会计账目信息失真、数据错误严重，弄虚作假等现象。
2.财务管理职能和组织结构不完善
在各个物流企业的联合和合并过程中，由于原油企业和公司的规模和相关管理制度的不统一，各个企业发展水平和技术能力的不同，合并或者联合的过程中，就出现各种相互不衔接的状况，表现出了相互之间合作不适应，管理结构比较凌乱的现象。
3.信息软件建设较落后
在现有的管理机构和部门中，终端控制和网络服务器等硬件设备比较先进，但是在整体的网络开发上却存在一定的缺陷，使得财务在各个部门不能良好的合作和交流，各个部门开发自有系统，使得重复建设多，资源浪费严重。
4.信息化程度不高
财务人员是财务管理体系中的直接参与者，因此，财务人员的职业技能以及职业道德关系着整个体系的健康与否。物流业务数据量很大，也就注定了物流企业的财务人员的工作压力很大。随着信息时代的到来，数字化的办公模式已经进入了每一个现代化的企业，但由于大多物流企业的财务会计人员的相关信息化的技能水平不高，没有能高效的利用信息化的技术来提高工作效率，此外，大多企业在信息化的硬件设施上也没有到位。
5.物流的成本意识比较薄弱
目前，港物流产业涉及海运、陆运、仓储、海铁联运等业务活动，包括货物运输、包装、加工、信息化出来等内容。在市场竞争日益激烈，买方市场逐渐形成的今天，港的物流成本维护意识还比较薄弱，还没有能从整理上完成产品和服务的多样化，成本核算这一环节较弱，最终会导致财会决策的完整性、合理性、有效性。
四、天津港财务管理未来发展的建议与意见
在国家和地方政府政策和资金的大力支持下，物流企业自身竞争能力的增强，港物流产业得到长足发展，在资金问题上得到妥善解决。港物流企业应该根据自己本身的特点，坚持自主创新、因地制宜走出一条适合发展的具有特色的道路。在促进港物流产业的发展和提高的过程中，促进各企业财务和会计制度管理规范化是各项工作中的重中之重。
1.提高法律法规意识
在财务管理人员中，增强法律和法规教育，提高员工的法律意识，增强其依法执行权力，合法承担义务的自觉意识和控制力。通过加强财务管理和会计管理的规范，搞好管理基础工作，强化控制制度建设，提高财会人员的监督意识，加强财会工作人员队伍的建设，提高法律意识，改善管理状况，真实反映企业的实际经营状况，最终提高企业的竞争能力。
2.增强团队意识
港物流行业中，有大大小小物流企业，在这些企业的联合工作过程中，财务和管理问题是搞好发展的基础和前提，作为一个优秀的企业，必须要能团结员工，使其具备团队意识，要在工作中坦诚合作，有足够的凝聚力，这样才能优势互补，产生强大的社会竞争能力。如果在整个过程中，各自为政，只为自己着想，结果就只能在竞争中被淘汰。在财务管理中，要注重提供全面、透明、准确的财务状况报告。要能了解整个行业的经营业绩、资产负债状况和现金流量的状况来分析企业的处境和发展方向。
3.提高财务信息化程度
虽然在港现有的工作平台和工作环境中，信息化建设已经卓有成效，但在实际运用中，也会有新的问题出现：财务信息化在各自的系统中独立运行，不能相互联通；各种数据结构和格式不同，转换较不方便，有碍交流的流畅性和便捷性；在企业使用信息网络的过程中，由于人员、管理观念或者资金的问题，使得整个信息化网络维护整体较差；在一些保密的文件和数据上不能保障安全性，整个信息系统安全性不高，以致出现泄密等问题，安全事故时有发生。因此，港物流产业财会管理，应该在现有的基础上提高网络化程度，增强相互间的交流也讨论，在整个行业的高度上，同于标准，合理规划，从企业管理的实际情况出发来建立管理系统和网络建设，提高企业信息化水平和使用效率。如此才提高信息传播的流畅性和及时性，有利于相互协同和合作。
4.拓展管理内容，创新管理手段
除传统的资金管理和财物管理外，港物流行业的财会管理还应向金融风险管理、税金管理、保险管理，甚至知识资本管理方面拓展，加强资金筹集的有效性、投资决策的科学性，减少盲目性。同时，更新换代财务管理方法与技术。量化的财务管理方法应得到更多的应用，如定盘预测、滚动预算、风险决策及不确定性决策等。
5.建立健全企业财务组织管理职能
在企业中财务管理要通过建立合理、科学、有效的控制与管理财务中心，并把其作为整个企业发展规划的决策基点，以来解决整个企业财务问题管理。在港物流行业中，为能够实现整体财务的目标，加强对财务的宏观控制，就要健全各联系相关企业之间的财务机制与体系。也就是说要建立统一的财务信息系统、财务制度和管理体系。
