发布时间：2022-05-25 18:47:00
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物业公司汇报材料样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
经过一学期《物流基础》的学习，对物流的定义、基本功能、各个作业流程有了一定的理论基础，通过实习将这些理论与实际的操作相结合，在实践中提高运用知识的能力。
二、实习目的
了解第三方物流服务的特点、主要设备和作业流程，对其进行分析，并结合所学的理论提出改进意见。
三、实习时间
年月日
四、公司概况
1.基本情况：
上海商业物流中心位于曹杨路1500号，交于铜川路，比邻武宁路，交通便捷，与上海西站及其铁路沿线仅一步之遥；地处内环线与外环线之间，距离内环线1.5公里，外环线3.5公里，并且距离沪宁和沪嘉高速公路出口处分别仅为1.5公里和4公里。物流中心占地面积为26万平方米，各类仓库10万平方米，拥有4条铁路专用线和40辆箱式货车。
2.公司简介：
上海商业物流中心系上海商业储运有限公司的子公司，隶属上海一百集团有限公司。中心始建于1952年，是全国商业系统大型的社会化第三方物流企业。XX年初被国家经贸委确定为全国发展商品配送重点单位。
3.主要设施：
铲车，中心拥有1.5吨至3吨的汽、柴油叉车和干充式电瓶叉车以及前移式高位货架库专用干充式电瓶叉车多辆。
手推平板车，拥有多辆手推平板车，手推液压车和登高车6辆，以及国际标准1m1.2m地台板。
运输车辆，中心拥有多辆10吨全封闭厢型货车，8吨全封闭厢型货车，5吨全封闭厢型货车，及2吨以下的厢型货车。同时拥有2个联盟型车队，可调动车辆近百辆。
铁路专用线，拥有4条共计长度为1654米铁路专用线，是目前上海商业系统内唯一拥有铁路专用线的专业物流企业，具有100万吨的铁路运输发运能力，以方便客户的产品运输方式有多种选择余地。
集装箱场地，拥有1万平方米集装箱场地，龙门吊负载能力为10吨至20吨，适合金属类商品以及集装箱储存业务。
4.仓库类型：
高平台彩钢板结构仓库。拥有高平台彩钢板结构仓库计24621平方米，可利用空间高度为7-8米，1700平方米的仓库已安装了高位货架，该类型仓库的优点是建筑结构合理，面积利用率高，防汛、防潮、隔热性能良好，全部有雨棚和外平台，库外周转场地大，便于商品装卸及进出仓。
高平台铝合金结构仓库。拥有高平台铝合金结构仓库计16800平方米，可利用空间高度为6.5米，该类型的仓库的优点是防汛、防潮性能良好，库外周转场地大，特别适合于进出仓频繁的大宗商品的储存。
楼层恒温库。拥有楼层恒温库10100平方米，可利用空间高度为5米，该类型仓库的建筑条件为满足某些产品在温度控制上的不同要求提供了先决条件。
铝合金结构平房库。拥有铝合金板平房库5700平方米，可利用空间高度为6米，该类型仓库的优点是库外周转场地大，特别适合于进出仓频繁的大宗商品的储存。
易燃品仓库。拥有可储存易燃品仓库1000平方米，该类型仓库能提供属于易燃危险品类的特殊商品储存。
其它库房40000平方米，该类型仓库多数属于砖木结构，单幢仓库面积小于上述仓库类型，具有冬暖夏凉的自然调节功能。
5.仓储系统服务:
市内/国内配送，单品/综合配送，常温/冷藏配送。备有各式车型，承运商品包括：百货用品、冷藏保温、特殊商品。
贵重物品配送。提供门到门的服务，确保商品的安全抵达用户手中。
隔日零担配送。对于零担配送，公司承诺货物隔日上车、发车。
上架陈列。对于市内各大商场、各类超市、连锁网点的配送服务，公司还提供协助客户商品上架陈列的服务。
6.仓储系统服务：
常温/恒温仓库储存，高层/堆垛货架储存。
存货即时控制。有效的货卡登记制度,可随时了解库存商品的数量。确保商品质量，随时检查，出现质量问题及时上报、调整。定时观察库房条件，确保库房内温湿度不超标。
加工整理。提供完善的分拣、换包装等加工服务，物流中心内还设有专门的包装加工单位，可随时满足客户的各种要求。
订单处理。对订单处理要求做到及时、准确、高效，并承诺：单据收到15分钟内，操作人员到达现场，可开始收发货。
退货处理。全力协助货主公司进行退货收货作业，并且填写收货单和进仓单，并及时反馈货主公司，以便货主公司尽快对退货做出处理决定。退货收货时，对于原封箱之产品如无货主公司特别指令，即可作为商品入库处理。非原封箱退货按货主公司指令要求，做到清点、分类、整理后方能入库。
7.信息系统服务：
物流信息系统设计。分析客户物流流程，提供物流系统设计，系统咨询。
仓储管理系统设计。依据客户对仓储条件的要求和储存商品特点，进行仓储管理系统的个性化设计。
运输配送管理系统设计。针对大企业配送系统，专门设计了一套配送订单管理系统，实现单证处理的通用化，以适应各种客户对配送的要求。
销售供货分析。从客户利益出发，进行常规供货、出货、流通周转、及安全库存的定量分析，替客户计算出最经济的租仓面积。
其他信息管理需求。秉承客户至上的服务理念，提供全方位的信息服务：通过wms,tms系统与客商电脑联网及通过公司内部局域网的架设，实现各仓间库存信息及时反馈，控制。客户公司可通过电话拨号上网连接我公司局域网，实现客户实时查阅商品库存的信息。
8.作业流程（以中国物流公司为例）：
进仓：乙方提前一天将《入库通知单》传真给甲方确认；甲方收货时根据《入库通知单》上的内容逐项核对，（如货损，货差，货单不符将记入《进仓单》）；二小时内甲方将《进仓单》传真回乙方后归档，月底制定报表。
出仓：乙方提前一天将《提货通知单》传真给甲方，写明出货的时间，车队名和所提货品的货号、数量；当天车队携带正本《提货单》到相应的货仓，甲方根据乙方签字样本，《提货通知单》与正本《提货单》核对《出仓单》，并由提货方在《提货单》和《出仓单》上签字；完毕后甲方立即把已签字的《提货单》传真回乙方，并把《提货单》、《出仓单》归档。
五、实习结论及建议
1.swot分析
优势：企业长期从事物流服务业务，拥有一支物流管理及实际操作经验丰富的专业队伍，能为客户提供各项物流服务；仓库类型齐全；作业场地宽敞。
劣势：人员配置不尽合理，员工人数过于庞大，影响企业效益；信息系统未能得到充分的利用；货仓的出租形式过于单一、死板，租金较高。
机遇：申博的成功必将给上海物流业带来前所未有的发展良机，许多的跨国厂商商品的周转必定要依托本地的物流企业。
挑战：物流企业间的竞争日趋激烈，如何优化自身的作业流程，充分利用企业已有的设备设施降低成本。
2.企业仍然依照老旧的仓库出租模式收取租金，以至于使得仓库的利用率浪费，造成客户的流失，可根据仓库的实际加大空间利用率，根据仓库的实际利用情况进行收费，这样既提高了仓库的使用率又间接的降低了租金，争取到了更多的客户。
3.铁路专用线的使用效率不高，只要少数客户选择这一运输方式，其实铁路运输在我国现阶段的长距离、高密度的运输中，仍然有着其不可替代的作用，特别是这种门到门的运输，更可以降低企业的物流成本，提高商品的流通速度，企业应主动寻找适合的客户推销这一特色服务。
4.企业虽然已建立了一套较为完善的信息系统，可以将一系列的商品信息、仓库状态、作业流程、养护情况及业务合同记入其中，但在实际操作中这一系统并没有得到充分的利用，企业往往仍然依靠传统的人工方法和票据进行作业及信息传递。应尽快在企业中提倡信息化的作业方法，使每名员工都能使用信息系统进行操作与管理。
5.健全物流加工服务，流通加工也是物流的一项重要功能，作为第三方物流企业应该重视流通加工，将其同其他服务一起视作一个重要的利润来源，提高服务的档次与水平，重点抓住有高附加值的商品进行加工整理，吸引住长期客户。
六、建议
1．企业要发展，企业形象至关重要，因此每个企业都十分注重自己的企业形象，宁可花多点的钱去租用昂贵的美观的现代化仓库，也不愿去租用那些老式破旧的仓库，因此可以花费点资金整修老式的仓库，使企业自己本身的形象提高，这样客户会更加愿意来租用仓库了。
2．进货堆放货物时不能只顾着一时的方便，应该考虑到出货时的方便，不能耽误客户的时间，因此要按照标准把货物堆起，堆放要整齐合理，以免倒塌。
3．要严格按照仓储管理的要求，对于过期的货物要及时与厂家联系，并得到应允后及时销毁，不要堆积在仓库中，浪费仓库容积，更不要和正常的商品同放一起，带给人一种杂乱无章的感觉。应该另外准备一间仓库，使那些一时无法销毁的商品有地方储存。
4．商品的大类要分清楚，如食品归食品储存，生活用品归生活用品储存。若把食品与化妆品放置在一起，化妆品包装如若破裂，其化学物质会污染到食品的卫生。
5．应注重运用现代化技术，把计算机应用作为一项系统工程来抓，实现与工厂、销售计算机信息的联网，以及以上海市区配送为主辐射华东地区的运输配送网络。
关键词：项目管理 主要问题 改善对策
房地产开发存在着前期手续繁琐，开发周期长，投入大，收益往往都在1、2年之后等特点，具有一定的风险，尤其是当前国家政策一再调整，对房地产开发限制越来越多，开发商的风险进一步加大，由开发商说了算的卖方市场已经结束，限购令的出台更加剧了这一变化，完全进入了买方市场，用户购买更趋于理性，不再一拥而上，整幢楼整幢楼的买，更多的是选择开发商的品牌，小区环境，楼盘的品质和物业服务，作为开发商，应当顺应市场变化，把用户需求的放在第一位，做好前期市场调研工作，同时在质量和服务上下工夫，通过科学合理的项目管理，打造出精品工程，树立自己的品牌。
那么在实际开发过程中，如何发现管理存在的问题，完善管理过程，使最后的产品能达到开发商预期的目标，满足用户的需求，从而在市场上具有一定的竞争力呢，本人根据当前存在的一些普遍情况，并结合工作实际进行探讨。
一、主要问题分析
（一）项目决策前，不重视可行性研究
在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，开发风险明显加剧，但某些开发商认为调控会很快过去，对政府的调控力度估计不足，对市场前景盲目乐观，没有请专业人士对市场和政策做一个深入的分析研究，把自己的经验代替可行性研究，增加自己的投资风险。另一方面未能提前对地块本身的特点和周边情况的配置以及规划条件进行了解，尤其是不清楚当地的规划要求，导致在做方案时才发现问题，但已成事实，无端增加成本。
（二）方案规划和施工图设计改变随意性
开发商对方案和施工图不够重视，随意性大，认为在施工阶段改也来得及，却不知道这是本末倒置的行为。在设计阶段甚至更早发现问题，并给予解决，对以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行大量变更，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生大量索赔情况，更引起很多项目的价格重新审核，如果是招标工程，很多报价项目就是无效报价，容易使工程造价脱离控制，超出概算。
（三）项目的现场管理有缺陷
现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员做不了主，不敢做主，事无巨细均要请示汇报，尤其在工程变更签证方面，不能及时对工程变更作出意见，为不影响工期，很多时候都是施工已成事实，联系单还没下达，时间一长，当事人就容易忘记当时情况，造成索赔和决算困难，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到控制，还会引起索赔。
（四）对前期物业重视不足，物业服务不到位
物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之一。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家，即使能在项目完成后请到好的物业公司，那也是在亡羊之后了，对项目有可能形成永远也无法弥补的遗憾。另一方面，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环。
二、改善对策
（一）必须十分重视项目的可行性研究
俗话说万事开头难，可行性研究就是整个项目的第一步，将来几年内，公司的工作重心都将可能围着这个项目转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。一要分析宏观环境，深入解读当前政策及预测今后一段时期内的走向，了解市场的活跃程度，用户的需求等等，二要了解意向开发土地的规划条件，地块周边情况，当地的规划要求，避免经验主义而造成错误判断，三要根据公司的资金流，做好资本运做和融资方式及投资决策分析，尤其是做好风险预测。
（二）不能忽视项目方案和设计
磨刀不误砍柴工，做好方案和施工图设计，认真对待每个细节，对以后工程的开展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑风格，平面布局，主要材料等方面更要认真讨论，一旦确定就不更改。在实际中就遇到这样情况，在外墙材料上当初没有重视，导致临近施工时才发现不合适，需要更改材料，结果重新考察厂家，确定价格，还要处理材料变更引起的后续问题，花了大量时间，不仅工期延长，承包单位还要索赔相关费用。
（三）加强开发建设的过程控制
施工过程管理必须确定质量目标，明确项目部管理责任。现场签证程序要明晰，责任要明确，公司要适当放权给现场管理人员，规定现场签证的权限，及时处理一些问题，在紧急情况下，可以先报告设计单位，获得口头许可，事后及时补办手续。
（四）物业公司需提前介入
有经验的物业公司可以提出实用的甚至建设性意见，不仅提升项目档次，还能使在功能上更加人性化，使用更合理，对整个项目的运作是十分有利的，同时开发商应充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。物业公司应明确服务范围，制定岗位职责，定期公布收入支出，严格按合同办事，处理好与用户的关系。
三、总结
开发商是项目开发过程的组织者，同时也是投资者和收益者，不能一味追求利润的最大化而忽视了用户的利益，应在品牌上下功夫，做好项目各个过程的管理，实现项目的成功建设和各方利益的“共赢”。
：
【关键词】水立方中央空调运行管理
中图分类号：TU831.3+5文献标识码： A 文章编号：
一、引言
国家游泳中心（水立方）是北京2008年奥运会标志性场馆之一，是世界上最大的室内游泳馆，也是国内首次使用ETFE膜材料作外维护结构的建筑。水立方独特的建筑外观与国家体育场（鸟巢）遥相呼应，呈现出天圆地方、刚柔相济的和谐理念，ETFE膜材料具有质量轻、透光等特点，可实现场馆良好的自然采光，但同时也带来了维护结构热工性能的问题，给水立方中央空调系统的设计、施工、运行管理带来了很大的困难和挑战。本文从中央空调运行管理的角度出发，总结奥运会赛时运行保障和赛后运行管理经验。
二、场馆概况
1. 建筑概况
水立方长、宽均为177米，高31米，建筑面积约10万㎡，外维护结构由3000多个蓝色泡泡（ETFE膜充气气枕）组成，水立方室内通过膜空腔分隔出三大功能区：奥林匹克比赛大厅、游泳馆多功能厅、嬉水乐园，建筑平面功能分区如[图1]所示。地下二层为设备层，包括泳池水处理机房、制冷机房、空调机房、热力站、变配电室、楼宇自控室、安防中控室、LED景观照明控制室、人防地下车库等。地下一层为池岸层，包括比赛大厅大型赛事活动运行区，公众游泳运行服务区，嬉水乐园娱乐休闲服务区等。首层为游客观光区，包括游客出入口及观光流线，比赛大厅南、北看台，游泳馆、嬉水乐园游客服务前台，全球华人捐资共建展厅等。奥林匹克比赛大厅竞赛区面积约6000㎡，净空24米，游泳馆上部为多功能厅，建筑面积约2400㎡，净空17米，平日为网球馆，也可举办大型商业活动，嬉水乐园面积约11000㎡，游乐区净空24米，是目前亚洲最大的室内主题水上乐园。建筑剖面如[图2]所示。
图1水立方建筑平面功能分区示意图
图2水立方建筑剖面示意图
2. 中央空调系统概况
中央空调冷源来自地下二层制冷机房，设置3台制冷量800RT的离心式冷水机组和1台400RT带冷凝热回收的离心式冷水机组，冷却塔设置于建筑外南广场半地下坑槽内，共3组6台700t/h的逆流式冷却塔。空调热源来自市政热网，热力站一次热水通过板式换热器将二次热水（60/50℃）送入制冷机房集分水器，提供空调用热，制冷机房设置冬、夏季阀门切换。空调冷冻水系统为一次泵变流量系统，由制冷机房呈异程支状敷设到各空调机房及各区域风机盘管系统，风机盘管为两管制。室内大空间如奥林匹克比赛大厅、游泳馆多功能厅、嬉水乐园均采用全空气系统，游客观光区、南北4层综合楼、主题展厅等功能区域采用风机盘管加新风系统。比赛大厅设置4台热回收型空调机组供竞赛区空调，另设置4台空调机组供观众看台空调，池岸运动员竞赛区气流组织采用喷口送风[1]、池岸回风，观众看台区气流组织采用座椅送风、大厅两侧核心筒竖井的百叶回风。
二、中央空调运行管理
水立方中央空调设计为舒适性空调，系统设置与很多大型公建项目类似，管理重点是对各功能区域环境温度、湿度的控制，难点是水立方维护结构与其它建筑完全不同，没有成熟的管理经验可以借鉴，很大程度上要靠日常摸索和不断积累，下面介绍奥运会期间运行保障经验和赛后日常运行管理模式。
（一）舒适的空调环境造就神奇的“快速泳池”
1. 快速泳池
北京奥运会上，各国游泳运动员在水立方共打破24项世界纪录、刷新66项奥运会纪录，如此大规模的改写纪录，创造了世界游泳运动历史上的奇迹，水立方也因此被誉为“水魔方”。新纪录的诞生当然是归功于天才的运动员和科学刻苦地训练，还有高科技的“鲨鱼皮”泳衣等装备，然而水立方场馆打造出优质的室内环境对激发运动员创造良好的成绩也有着不可忽视的作用，“快速泳池”成为当时各国媒体关注的焦点。
“快速泳池”概念对运动员迅速达到最佳竞技状态，发挥出最佳的竞技水平起到了“催化剂”的作用，包括令人振奋的竞赛场地、激动人心的比赛氛围，还有优良的水质、舒适的水温、独特的池岸溢流槽设计等，其中空调环境也是关键因素之一，优质的新风、良好的气流组织、准确的温度控制，造就了舒适的竞赛环境，激发出运动员最大的潜能，实现了以人为本、以竞赛为核心的“人文奥运”运行模式。
2. 赛时运行模式
限于本文篇幅，对奥运会前测试赛运行和赛前带负荷演练不做详细介绍，仅介绍奥运会赛时比赛大厅运行模式。根据测试赛运行和赛前演练的经验，暖通空调设施保障组经过反复研究和论证，制定出了奥运会赛时空调运行模式，过程中设计单位机电总设计师毛红卫提供了宝贵的理论及经验支持。
运行模式：比赛大厅竞赛区空调在开赛前2小时采取加大新风量运行，通过大厅东西两侧的喷口送风和池岸溢水槽回风的气流组织方式，将大量的新鲜空气直接送到竞赛池水面，提高了竞赛池水面的含氧量，使运动员在比赛中更兴奋、更充分发挥自身的潜能。同时开启大厅池岸地板采暖，控制池岸温度在25～27℃，与池水温度26℃相一致，池岸风速控制在0.2m/s之内，回风均匀，使运动员没有吹凉风的感觉，保持良好的竞技状态。观众看台为分区空调座椅送风，赛时采取全新风运行，观众的耗氧量和CO2浓度对池岸区域没有影响。
借助数值模拟计算软件对比赛大厅夏季工况的气流组织进行计算分析[2]，对比赛大厅竞赛池0.5m高处的温度场、速度场、CO2浓度及观众区CO2浓度剖面图的模拟结果见[图3]。
合理的空调运行模式创造出舒适的竞赛环境，成就了北京奥运水立方传奇。
图3-1温度等高图 图3-2速度等高图
图3-3CO2浓度等高图 图3-4CO2浓度剖面图
（二）日常运行管理
残奥会后水立方开放了一年时间，2009年10月开始闭馆改造，拆除了临时钢结构看台，配建比赛大厅南、北各4层综合楼，增加了餐饮、购物等商业服务设施以及水立方工程建设、游泳运动等公益主题展厅，于2010年7月完工并重新向社会开放，水立方进入日常运行管理模式。
1. 管理架构
任何项目的管理都依靠人来实现，水立方赛后运营管理采取专业化、市场化的委托管理模式，由业主单位委托物业维保公司、安防维保公司等专业公司进行管理，业主单位设主管领导、场馆运行部经理、工程师、管理专员四级责任制，场馆运行部经理负责合同管理及成本管理，向主管领导负责，工程师有设备工程师、安防工程师、电气工程师等负责工程管理及业务管理，向场馆运行部经理负责，设备工程师对接物业维保公司，下设运行管理专员和设备管理专员，安防工程师对接安防维保公司，下设自控管理专员、电讯管理专员，各专业管理专员负责传达指令并监督执行情况，向主管工程师负责。由物业公司完成空调系统的运行管理和维护，安防公司协助完成中央空调楼宇自控系统的运行。管理架构如[图4]所示。
图4管理架构
2. 设备管理
中央空调系统的管理很大程度是对设备的管理，水立方推行设备管理责任制，将所有空调设备“分配”到每个空调岗位技工名下，某台设备一旦发现问题或故障直接问责对应的岗位技工。物业公司制定各类空调设备的运行管理、维护保养制度，空调岗位技工根据维护保养制度和所辖设备的运行情况、使用寿命、故障隐患提出维护保养建议，由物业公司评估后实施维护，冷源设备的维护保养建议由物业公司向业主设备工程师申报。物业公司定期对空调技工的维护保养建议及其所辖设备的故障率进行考核，设备管理专员对维护保养情况进行监督。设备管理责任制促使空调技工对自己名下的设备加强管理，及时排除故障隐患，认真进行维护保养，延长设备使用寿命，实现设备管理良性循环。空调设备管理一览表见[表1]。
表1空调设备管理一览表
3. 运行管理
水立方空调系统运行主要分冷水机组运行、空调及新风机组运行、风机运行几大部分。
1) 冷机群控
冷水机组的正常运行使得冷源有效输出，是中央空调系统运行的重要保障。冷水机组运行由冷机群控系统完成（如图4所示），业主设备工程师提前进行群控系统启停时间及相关参数设置，群控系统可定时自动完成冷却塔、冷却水泵、冷冻水泵、冷机等设备的顺序启停，并根据负荷状况调节水泵、冷却塔风机变频运行，降低系统运行能耗，当压缩机负载超过95％且持续15分钟则投入另一台冷机运行，保障冷源稳定输出，合理平衡分配冷机及其对应设备的运行时间，延长设备使用寿命。
物业公司下设制冷机房运行班组，每个班组1名技师和1名技工，开机前对系统各设备、电动蝶阀及控制柜的正常状况进行检查，每天不同时段对设备运行工况进行记录，包括冷机负荷、冷冻/却水供/回水温、水泵转速、冷却塔风机转速等内容，发现异常立即向物业公司经理汇报，物业公司将问题分析及处理意见书面汇报给设备工程师。设备管理专员监督冷机及附属设备的状况，运行管理专员监督冷机群控系统运行执行情况。
图4-1冷机群控系统冷水机组控制界面
图4-2冷机群控系统空调水系统控制界面
2）楼宇自控
楼宇自控系统极大减轻了空调设备运行的劳动强度，提高管理工作效率，可对各空调机组的送风温度及新风比例进行控制，在过渡季节最大限度的利用新风以实现系统节能，同时满足了场馆的舒适度要求[3]。新风、空调机组运行以及风机运行（如图5所示）通过楼宇自控系统完成，楼宇自控系统可定时启停指定设备，监控空调机组送/回风温/湿度，监控电动风阀、电动调节阀的开度，通过回风管内温度传感器测定温度与设定温度比较，比例积分控制输出电讯号，控制回水管上的电动调节阀动作，调整负荷输出，使得回风温度趋于设定温度，实现空调机组自控，同时还可设定风机定时启停，监控风机的运行状态，监测室内典型区域的温/湿度等等。
由物业公司编制设备运行方案提交业主设备工程师审核，设备工程师将执行方案提交安防工程师备案，安防工程师根据设备运行需求向安防公司下达设备运行指令，安防公司设楼宇自控机房运行班组，由弱电岗位技工实施自控运行。自控管理专员监督指令执行情况，运行管理专员监督空调设备自控运行执行情况。物业公司设空调设备巡查班组，每个班组1名技师2名技工，每天定时巡查各机房空调机组、风机等设备的运行情况。如某台设备未实现自控运行，立即将信息反馈给运行管理专员，由运行管理专员协调物业公司和安防公司联合排查故障，共同解决存在的问题。物业巡视班组的技工还可视设备运行情况、故障隐患提出维护保养建议，该设备可以不是其所辖的设备，物业公司评估后可对其考核增加绩效，但不核减管辖该设备技工的绩效，这样进一步增强了空调技工对所有设备的责任意识，促进设备管理良性循环，最终实现设备管理精细化、规范化。
图5-1楼宇自控系统空调机组控制界面
图5-2楼宇自控系统风机控制界面
四、结语
水立方是奥运的遗产、北京的名片，奥运场馆赛后运营是世界性难题，奥运会后，水立方成功转型为室内大型多功能水上中心，实现了奥运场馆可持续赛后利用，很多运行管理经验值得推广。本文对水立方中央空调系统奥运会赛时运行保障与赛后日常运行管理进行了经验总结，简要介绍了ETFE膜结构的特殊性，结合水立方日常运行过程中发现的相关问题，探讨在类似维护结构体系的工程设计中需要注意的地方。对类似的大型场馆运行管理和相似建筑的工程设计有一定的借鉴意义。
毛红卫国家游泳中心机电总设计师. 中建国际机电事业部总经理
参考文献
[1] 马最良 民用建筑空调设计. 化学工业出版社（197）
曹志远产生这种想法源于一个老掉牙的故事。一位农夫在田地里干活，遇到了一只老虎。老虎要吃农夫，农夫却恭恭敬敬地把老虎请到了一只笼子里，然后上了锁。这个故事对曹志远启发很大。他想：自己何不做一名“农夫”?于是，曹志远上班不那么早了，跑得不那么勤了。他整日泡在办公室打电话，发短信。
老板在员工会上不点名批评了曹志远。老板说：“有些人，刚来的时候工作热情很高。可是，三个月没过，就原形毕露了。这是很危险的!”不过，老板很快就转变了对曹志远的看法。因为。到了月末，曹志远的业绩竟然超过了老员工。老板惊讶得张大了嘴。在总结会上，老板让曹志远介绍经验。曹志远说：“其实，我的工作一直很努力。不过。与刚来的时候相比，我只是从‘老虎’变成了‘农夫’，从‘用力气’变成了‘用智慧’，仅此而已!”其实，曹志远说的智慧，就是搞到了那些新楼盘业主的电话号码，因为这针对的是目标客户群。
不过，曹志远很快就发现了一种更赚钱的业务。这天，曹志远在一家业主的装修现场，无意中发现了物业公司发给业主的《业主手册》。曹志远认真地翻看了业主手册，发现这本小册子很干净，除了房屋使用说明书之外，其他什么也没有。于是，他突发奇想：要是能在这个小册子上做广告，效果一定会很好。因为，这些业主都是新买的房子。都需要购买材料。装修房屋。
曹志远来到另外一个楼盘，找到物业经理，提出要免费给他们设计、编辑、印刷《物业手册》，条件是让他在上面做广告。物业经理一听，自己不出一分钱就能办成事儿，天底下还有这样的好事儿呀。于是，那位经理爽快地与曹志远签了合同。
曹志远欣喜若狂。他急忙拿着合同，赶回公司，向老板汇报。谁知，曹志远还没有把话说完，老板的嘴巴都气歪了。老板说：“你傻呀你，你让我出钱，为他印楼书?这样赔本的买卖我不做。你爱怎么折腾你就怎么折腾，与公司无关!”曹志远傻了。
但曹志远觉得自己的思路没有错，他决心要把这桩“赔本买卖”做到底。于是，他拿出了所有积蓄，总共2800元。他决定自己动手设计，用这2800元来印刷《业主手册》。当然，最重要的是拉广告。他一家一家地跑装饰公司，一家一家地跑装饰材料店。功夫不负有心人，在他的游说下，竟然有10余家公司和店铺将信将疑地在他的手册上做了广告。不过，他们的条件是有效果付款，无效果拜拜。
《业主手册》印刷出来了，楼盘经理非常满意，业主更满意。因为，他们手拿《业主手册》，不出门就可以买到装饰材料，找到装饰公司。不到半个月，曹志远的广告费就全部收清，净赚3万元。于是曹志远辞了职。因为，曹志远决定自己当老板，把这桩“赔本买卖”做大做强。
关键词：房地产开发;项目管理;环境问题;物业管理;改善对策
房地产业作为我国的新兴产业，是第三产业的重要组成部分，已成为我国国民经济的支柱产业，在摧进我国的城市化进程、改善人民生活和带动相关产业的发展中起了不可忽视的作用。但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发过程、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展和影响了我国社会的和谐进步，必须加以解决。房地产开发具有一定的风险，尤其是当前国家政策时常调整，对房地产开发限制越来越多，开发商的风险进一步加大，眼下开发商说了算的卖方市场已经结束，完全进入了买方市场，用户购买更趋于理性，不再一拥而上，更多的是选择小区环境，楼盘的品质和物业服务。开发商应当顺应市场变化，把用户需求的放在第一位，做好前期市场调研工作，同时在质量和服务上下工夫，通过科学合理的项目管理，打造出精品工程，树立自己的品牌。
那么作为开发商，在实际开发过程中，如何发现管理存在的问题，完善管理过程，使最后的产品能达到开发商预期的目标，满足用户的需求，从而在市场上具有一定的竞争力呢，本人根据当前房地产经济发展中存在的一些普遍情况，并结合工作实际进行探讨。
一、主要问题分析
（一）项目盲目决策，没有认真细致的做项目可行性研究，供求结构矛盾明显
一是在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，房地产开发风险明显加大，但是个别开发商对政府的调控力度估计不足，没有请专业部门对市场和政策做一个深入的分析研究，用以往的经验代替可行性研究，对市场前景盲目乐观，增加了投资开发的风险。二是许多房地产开发企业未能提前对项目本身的特点和周边情况以及规划条件进行详细了解，缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。导致在做好方案后才发现问题，但已成事实，增加了不必要的额外成本，造成开发成本上升。
（二）开发商施工过程中随意改变性大，项目现场管理存在漏洞缺陷
个别开发商对项目施工方案和施工图重视不够，施工前没有对方案和施工图纸做认真细致的研究，施工中随意性大。在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行过多变更，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生索赔情况，更引起了项目的价格重新审核，工程造价脱离控制，超出工程概算。
施工现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员不能做主，事无巨细均要请示汇报，工程变更签证时，未能及时对工程变更签署意见，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到控制，影响施工工期，还会引起索赔。
（三）物业管理重视不足，物业服务缺失
房地产开发中物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法提高城市管理的社会化及专业化程度，保护消费者的合法权益。物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家。另一方面，物业管理招投标不良行为导致了恶性竞争。许多业主委员会不是以服务质量为衡量标准，而是简单地以价格为取舍，而物业公司则放弃管理质量而低价抢标，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环，导致物业管理市场的混乱。
（四）房地产开发中环境问题，贯穿于房地产业的始终
一是环境噪声污染：在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。三是大气污染和水体污染：由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染;建筑垃圾长期的也会产生大量粉尘，造成大气污染。四是房地产的室内环境污染：在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。
二、改善对策
（一）慎重项目决策，高度重视项目的可行性研究，改善房屋供应结构
可行性研究就是整个项目的第一步，将来几年内，公司的工作重心都将可能围着这个项目转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。一要分析宏观环境，深入解读当前政策及预测今后一段时期内的走向，充分了解市场的特征，当地居民风土人情，用户的需求等等，二要了解意向开发土地的规划条件，地块周边情况，当地的规划要求，避免经验主义而造成错误判断，三要因地制宜，开发符合民众迫切需要的产品，做好投资决策分析，尤其是做好风险预测。
（二）高度重视项目方案和设计，加强开发建设的过程控制
做好方案和施工图设计，认真对待每个细节，特别是在建筑风格，当地居民生活习性，平面布局，主要材料等方面更要认真调研，一旦确定就不再更改。
施工过程管理必须明确质量目标，明确项目部管理责任。现场签证程序要明晰，责任分明，公司要放权给现场管理人员，明确规定管理人员的权限，及时处理施工中遇到的问题，在特殊情况下，可以先报告设计单位，征得口头许可，做好相关记录，事后要及时补办相关手续。
（三）未雨绸缪，物业公司提前参与进驻
物业公司提前参与进驻，不仅可以提出实用的建设性意见，提升项目档次，还能使在功能上更加人性化，使用更合理，对整个项目的运作是十分有利的，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。物业公司应明确服务范围，制定岗位职责，提高服务水平，针对市场需求，提供层次服务，市场竞争中企业求生存，归根到底要能提供称职的服务，物业管理的服务内容主要包括公共设施、设备的运营与维修，治安保障，保洁绿化等，严格按合同办事，避免急功近利的短视行为，要制定长期稳定发展的规划，处理好与用户的关系，进入可持续发展的良性循环。
（四）完善现有的房地产开发环境影响评价制度，为房地产真正的“绿色”开发提供可能
加强对房地产开发环境问题的防范，应该将所有的可能产生环境问题的房地产开发都纳入环境影响评价的范围，加强公众对房地产开发环境影响评价的参与，加大公众的参与力度，能够使环境影响评价更好的体现环境相关人的利益，进行更加完整、全面的环境影响评价。对可能产生的各种环境问题都应该有明确的评价方法，对房地产业中可能产生的、环境噪声污染、建筑垃圾、大气污染和水体污染、对生态系统的影响、房地产的室内环境污染等环境问题，必须要有明确的评价的标准，任何一项不符合标准都会对该项目的进行产生影响。对进行环境影响评价时未预见的新的环境问题，及时制定预防措施或者治理方案。
三、总结
房地产业作为国民经济的支柱产业，其支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。一方面，房地产业的发展是满足人民群众基本生活需求的需要;另一方面，房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开开房地产业的持续、快速、健康发展。但是，我国目前房地产业在房地产开发中存在的以上问题则限制了我国房地产业的持续、快速、健康发展。因此，为了摧动我国房地产业的持续、快速、健康发展，必须对这些问题加以重视和解决。开发商是项目开发过程的组织者，同时也是投资者和收益者，不能一味追求利润的最大化而忽视了用户的利益，应在品牌上下功夫，做好项目各个过程的管理，实现项目的成功建设和各方的利益。
参考文献：
[1]李延荣、周珂.《房地产法》.中国人民大学出版社
[2]程信和、刘国臻.《房地产法学》.北京大学出版社
[3]廖英敏.当前我国房地产市场形势分析.载《中国房产信息》
[4]高伟生、何枫林.房地产开发与环境意识.载《环境科学发展》
[5徐建明、王洪卫.《物业管理法》.上海财经大学出版社
7月22日凌晨，海淀区学院路道路工作组巡防队员在巡视道路时发现，持续的暴雨使社区管辖范围内的北京语言大学东门南侧便道发生了大面积路面塌陷。巡防员立即将这一情况汇报给学院路街道办事处主管城管工作的副主任刘件。
刘件赶赴现场后发现，道路塌陷面积由于积水的冲刷从20平方米逐渐扩大至约40平方米，坑内积满了泥浆，存在严重安全隐患，一旦行人不慎掉落下去后果不堪设想，同时塌陷两侧是电信井和污水井，抢险情况比较复杂。
紧急时刻，街道发动学院路道路工作组力量，拉好警示线并安排网格巡查员在现场盯守，联系工作组内交通部门对事发地段实行交通管制，同时先后协调街道的1台防汛应急水泵、区养路队的4台水泵及北京通信集团1台水泵进行抽水。然而在抽水的同时，其他地方继续冒水，塌陷区域也有扩大趋势。网格工作组迅速与北京语言大学联系，从前端污水井抽水并堵住出水口。
就这样，在市政单位、街道办事处和学校共同努力下，10个小时后，塌陷坑内的水基本抽完。
海淀区学院路街道实行的是网格化管理工作制度，将责任落实到具体责任人，加强责任人之间的沟通协调。网格化管理制度能够及时服务于老百姓，提高为老百姓解决实际问题的速度。让老百姓得到实惠，这便是智慧海淀建设的基本出发点。
海淀区经济和信息化办公室副主任何建吾告诉《中国经济和信息化》：“智慧海淀建设旨在切实解决老百姓的问题，是对人们工作和生活方式的变革，而不是简单的数字化。”
智慧城市是契机
快速处理突发事件是网格化管理工作呈现出的良好效果之一。除此之外，在日常社会服务管理中，网格化也发挥了巨大作用。
2011年10月下旬，展春园安居物业公司以解决防火问题为由，对展春园29号楼南侧的轻型结构房私自进行改造，影响到29号楼住宅采光，引起了居民的激烈反对。
网格团队成员严春兰及时向展春园网格格长白英汇报了此事，白英先是到场安抚情绪激动的居民，并把他们劝离了施工现场。
与此同时，白英还组织网格团队成员查找这栋轻体房的建筑历史以及规划局相关审批文件。当所有的材料、文件摊在安居物业公司面前时，他们无话可说。最终，在二级网格、城管监察的共同努力下，安居物业公司拆除了施工的脚手架，运走了砖、沙、水泥等施工物品，此事得以圆满解决，也获得了社区居民的好评。
“因为有了网格，我们跟周围单位的联系也多了，要是换做以前，事情不可能这么快解决。”说起网格化给社区管理服务带来的方便，白英有一肚子的话，“以前大家都是各做各的事儿，平时没什么联系，出现问题时各单位之间沟通不畅，协调起来也特别困难。”
自从海淀区学院路街道实施城市管理网格化工作之后，居委会主任变成了网格格长，工作起来越发高效。用海淀区学院路街道办事处主任刘志平的话说：“是网格化把大家的力气都捏到一块儿了。”
早在2008年北京奥运会之时，海淀区就已经开始网格化管理的探索，并结合自身特色建设自己的城市管理体系。两年后，在北京建设智慧城市之际，海淀区也加快了智慧海淀的建设步伐。
如今，学院路街道以社区和主要道路为单位，将地区划分成31个网格。将城管、安保、卫生、工商、律师、志愿者以及物业等地区单位的力量全部纳入网格。2012年8月1日，网格化社会管理系统开始在四个社区试运行，真正实现了社会力量的“多方参与，共同协调”。
在何建吾看来，智慧城市建设是一个契机，在智慧城市的带动下，政府开始下决心着力解决此前信息化工作中发现的问题。
何建吾说：“自信息化建设开展以来，海淀区应用了很多信息化系统，但系统之间普遍存在着割裂的状况，原本能够为老百姓服务的系统没有得到有效整合，居民感受不到信息化带来的生活便利。而移动通讯、云计算、物联网等新一代信息技术的发展为整个城市的信息化建设提供了一种更好的思路。”
据何建吾介绍，2011年海淀区的软件和信息服务业收入约2700亿元，占北京市的67%，约为全国的七分之一，这个领域中比较好的企业都集中在海淀，这是海淀区智慧城市建设的一大优势。另外，海淀区是中关村国家自主创新示范区的核心区，要在全国发挥示范引领作用。因此，海淀区定下了自己的建设目标：打造具有区域特色的“四智一高”，即智慧政务、智慧园区、智慧城区、智慧家园和信息产业高地。
物联网优势
要建设智慧城市离不开物联网的应用，而海淀区在软件和信息服务产业方面的基础使其在物联网的建设和应用方面具备一定优势。
仅仅半年前，海淀区物联网消防远程监控系统试运行初期，海淀区公安消防支队（下称海淀区消防支队）一天之内收到辖区联网消防安全重点单位的误报火警信息和故障信息就可能达到上百次，但是现在这种误报火警信息每天被控制在个位数，故障信息也逐步减少。
这一切得益于物联网消防远程监控系统的应用。3月11日，位于海淀区复兴路47号的天行健综合写字楼传来火警信息。消防物联网前端感知设备立即把火警信息发送至海淀区物联网消防远程监控分中心，监控分中心的值班人员接到信息后立即调派辖区中队的紧急服务车出警。
海淀区消防支队队长柳国忠亲自随警出动。经过现场核实，发现该单位消防安全管理混乱，烟感自动报警系统维保质量较差，同时该单位在未经消防部门备案的情况下私自进行装修改造，致使触发报警。柳国忠当场要求消防监督人员对该单位擅自装修施工部位进行查封，责令其限期整改，并予以处罚。
一、完成的工作
1、理头绪、抓管理、树形象
一月份我们从四川人手中正式接管物业后，首先将众多的头绪进行梳理，迅速从中理出主要的迫在眉睫的几件事。首先，抓管理、促效益、树形象。小区的管理说到底是为业主提供各项满意的服务。而这一切都取决于服务者素质的高低和能力的发挥。在工作中不仅需要有好的态度、好的服务理念，更要有专业化管理。对此公司制定了精细化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了职责定位，使物业工作能够有条不紊地进行下去。其次加强人员的培训工作，增强服务意识，树立企业形象。我们有针对地对员工的职业道德、礼仪礼貌、行为举止及专业技能进行培训，使得在职员工迅速达到了服务要求。出色的服务为企业树立了良好的形象。
2、春节为小区营造欢乐、喜庆、祥和的气氛
节前，我们组织保洁人员对小区公共设施设、楼道、停车场、院落、花池、草坪的垃圾进行了彻底的清扫、清倒，整治了卫生死角；组织安保人员就节日安全防范进行培训，制定了安全应急预案，明确了分工，落实了责任，加强了措施；在小区设立烟花爆竹燃放区，指定燃放点，由专人负责巡查；节前工程维修人员对小区各种共用设施设备进行了彻底的检测、维修，保证了节日期间水、电、暖及各类设施设备的正常运行；为营造节日气氛，我们在小区大门及院落挂灯笼、摆放吉祥物，院落、树上、假山挂彩灯、贴挂标语，还给小区各单元门贴了春联、送了“福”字、给业主送维修报修服务电话卡、张贴了温馨提示，同时慰问了A、B区业主代表30户。真诚、温暖、快捷的服务确保了小区节日的温馨、祥和、安全；正月十五元宵节，我们在集团公司的大力支持下，在小区院落成功地承办了了一台《红红火火闹元宵歌舞会》，精彩的表演、热烈的掌声、欢快的笑声将节日的气氛推向一个。
3、对小区存在的问题进行整治，共用设施设备进行系统维修
4、建全档案，对各类手续进行年检
为了加强公司内部管理，便于更好地服务业主，四月份我们将物业公司所需、所缺的档案资料从相关部门一一调回并存档，接着对各类手续进行年检，提早顺利地通过完成相关部门要求的手续年检。
5、对小区进行绿化美化
为了进一步改善小区环境，我们在集团公司的支持下先后栽刺柏11000多株，装点假山边鲜花800多盆，种植鲜花16000棵，与此同时对以前种上的花草树木进行除草、修剪，精细打扮后的小区面貌焕然一新。
6、加强宣传力度，配合城管、社区完成“创城”工作
与此同时我们也注重了公司文化的建立，我们动员广大员工认真学习企业文化，点击集团公司网站，了解集团公司的成长过程，培养员工热爱企业的意识，我们还积极地为公司网站投稿，半年来我们共为公司选送稿子4篇，4篇都被网站采用发表。我们也为物业监察大队先后送去5篇关于我们小区物业管理方面的稿件，其中《我们就是要感动“上帝”》一文在6期物业专刊上发表。
7、配合集团公司完成C区奠基开工典礼的准备工作及善后工作
5月22号——5月25号，我们除了值班人员外，其他员工全部出动到C区，很好地完成了集团公司交给我们的清扫售楼部卫生，布置会场、，包括插彩旗、摆放鲜花等，负维护会场车场秩序、安全卫生等任务，并处理了会场善后事宜。这次的活动，我们的团队服务技能得到了锻炼，团队的自身素质得到了很好的展示。
8、D区的前期介入
（1）组织架构的建立
（2）人员的招聘
我们通过人才招聘市场以及发动在职员工，采用不同方法、不同渠道对所需员工进行招聘，严格筛选，择优录取，为公司招聘下大部分所需员工，目前招聘工作还在进行。
（3）新员工的培训
我们对新入司员工进行了系统的培训，包括企业理念，岗位职责，行为规范，考核制度，员工手册以及安全操作常识等培训。新员工的上岗基本技能迅速掌握，团队的服务能力得到了保障。
(4)交房资料的准备工作
我们整齐了《业主入住通知书》、《业主装修合同》、《物业服务合同》、《物业管理规约》、《业主服务指南》等交房时给业主的相关材料，同时我们正紧锣密鼓地进行着对D区的相关配套设施设备的建立以及业主档案的建立。
9、员工的着装
6月份我们统一了员工的服装，员工的外部形象的树立给公司形象增添了不少光彩。
二、体会与不足
在这半年的工作中我们体会到，一个好的团队离不开上级部门的支持，我们的大量工作离不开集团公司的支持与帮助。我们会紧紧围绕在集团公司的周围，努力为玺建祥房地产后期服好务，为玺建祥房产创名优品牌而努力。同时我们也体会到只有真心实意、踏踏实实为小区业主服务，业主就会把好的“口碑”送给我们。我们会继续努力提升服务质量，力争把玺建祥物业打造成品牌物业，为集团公司增添光彩。
当然，我们在这半年的工作中也存在着一些不足，如：员工的服务技能不够精熟，安全防范意识不够强烈，在企业内部管理方面还做的不够科学、规范，员工的整体素质还有待提高。
三、下半年的工作打算
1、全力以赴将D区项目的接管工作完成好。
2、培养市场，加大广告宣传，树立品牌意识
鄂尔多斯市的房产开发及玺建祥房产开发给我们带来了无限的发展前景，我们要做好市场调查，总结上半年的工作经验，做好业主的回访工作，并加大宣传力度，提高我们的企业知名度。
3、做好我们的回访我工作，特别是业主的报修工作。及时、真诚、贴心的服务永远是我们工作的主线。
4、加强A、B、D各项目，各部门的内部管理，加强员工的培训学习，不断学习专业知识，提高业务水平，提高自身素质；继续完善和规范各项管理制度，为公司的各项工作的展开打好基础。
5、配合集团公司完成C区的前期介入工作
6、做好安全管理方面的工作，安全是企业永恒的主题，坚持预防为主，防治结合，加强安全教育，实行群防群治的原则，通过安全教育，不断增强小区业主和员工的安全意识和自我防护能力，为小区创作一个安全、舒适的环境。
“预防为主，安全第一”，全员行动，努力确保新城在用系统设备安全运行，最大限度地保护人员生命，减少财产损失和环境破坏，全面提高物业管理水平，制定消防系统应急预案：
一、应急组织机构
(一)应急组织结构
组 长：
副组长：
消防控制中心：
给排水抢修：
通风抢修：
强电抢修：
电梯抢修：
后勤保障：
(二)应急小组职责
组长：对火灾事故有直接指挥、下达命令、组织抢救的绝对权力。
副组长：协助组长开展现场指挥安排和决策后的各项处理工作。
消防控制中心：消防控制中心操作人员坚守岗位，听从组长的指令操作设备。
给排水抢修组：负责处理关于喷淋、消火栓等消防水系统抢修和运行的各项工作。
通风抢修组：负责处理关于排烟、正压鼓风等关于消防通风系统抢修和运行的各项工作。
强电抢修组：负责处理各设备断送电、消防应急电源等消防电系统抢修和运行的各项工作。
电梯抢修组：负责处理电梯设备断送电、抢修和运行的各项工作。
后勤保障：负责应急过程中所需的抢修物资材料和相应的后勤保障工作。
二、消防应急预案启动原则
消防中控室主机出现报警应立即分析现场是哪种情况发生，具体步骤如下：
根据报警主机显示的报警地点、设备，应立即派消防操作巡检人员进行现场核实。
1、如果是误报警或者设备本身的问题，应按消防操作规程处理;
2、如消火栓、喷淋头意外爆裂跑水，应立即启动给排水系统应急预案(详见《给排水系统应急预案》);
3、如突然停电，不超过2小时，消防系统本身的UPS可以维持正常运行;超出2小时，应立即启动停电紧急预案(详见《强电系统应急预案》)。
三、火灾处置
1、本物业内任何人员在任何区域发现烟火时，应立即使用最近处火灾报警按钮、消防电话、对讲机向消防中控室报警(电话：)。报警时要讲清起火的具体地点、燃烧物、火势大小、报警人的姓名、身份、所在部门和位置及是否有人员受伤。现场人员视情况拨打119报警电话，同时向值班领导和物业前台值班员报告。
2、发生初起火灾，发现人员应立即报告消防中控室，然后采用就近的灭火器材进行扑救。
3、由应急小组组长根据火情报警情况，确定是否启动应急预案。
组长宣布应急预案启动后，进入现场指挥和事件处理决策安排，各副组长负责落实组长的指挥和安排决策，各小组成员根据副组长的要求，迅速开展各项应急处理工作。各部门应密切配合，程序如下：
⑴各部门接到火情通知后，除按指定任务执行外，其他人均应岗位待命。
⑵公共秩序维护员维护现场秩序，根据情况疏导辖区内的车辆和人员及通道，以便公安消防队顺利到位，防止其他人员进入本物业管理区域的火灾现场，同时负责楼内人员的疏导和解释工作。外围工作人员立即将停放在外围的车辆进行疏散，暂时将前来的车辆或人员引导到安全场地，劝阻疏散围观的人员。
⑶派人到本物业外围主要路口引导公安消防队到达本物业区域的火灾现场。
⑷维修班长携带通讯设备迅速赶到变配电室，给排水维修工携带通讯设备迅速赶到消防水泵房，电梯维修工视情况停止电梯运行，消防维修工携带通讯设备迅速赶到消防中控室，按照消防应急小组组长的命令保障消防联动系统正常运行。
⑸若超市、半地下车库发生火灾，除消防广播联动外，消防控制中心操作人员听从消防应急小组组长的指令操作设备，适时开动消防应急广播系统，通知业主疏散(半地下车库同时通知车主)。通知的顺序为：发生火灾区域可能受影响区域。按指令将相应的非消防类风机的电源切断，相应楼层的正压送风口接受其动作信号(或者是强起)，同时打开相应的正压风机，同样消防中心打开相应区域的排烟口并接受其信号(或者是强起)同时打开相应的排烟机。消火栓和喷淋灭火系统按灾情进入灭火状态。着火区域内的扶梯将由消防控制室停止其运行，垂直普通电梯立即迫降至首层并停止其运行，而消防电梯则迫降首层待命。对非消防类电源进行切断同时启动应急照明，疏散通道上的防火卷帘将会根据相应的感烟、感温探测器进行两次安降，确保人员疏散，而着火区域内中厅处的防火分区卷帘则会一次降至底部，以防止火势的蔓延。
⑹后勤保障人员准备好饮用水、食品等物品，同时做好各种联络工作。
4、受伤人员现场救护
发现有人员受伤，立即拨打120急救电话，等待医疗单位救护。
四、消防应急预案解除
1、全面疏散后，各部门要清点自己人员人数，查看是否全部撤出危险区域。
2、在火灾扑灭后，负责与供水公司、然气公司、供电公司等单位联系;及时恢复消防设备及其它设备的状况，将所有设施设备复位。及时与公安警务部门联系，处理善后事宜。
3、负责保护现场，并重新配备消防灭火器及损坏的相关设施。
4、应迅速清理保护范围以外的其他区域，尽快使其恢复正常。
5、火灾扑灭后，除保护好火灾现场外，其他地方应尽快恢复原状，由组长宣布应急预案解除，转为正常生产管理程序
五、注意事项：
1、小区内发生火灾事件，门岗值班人员必须第一时间向本部门领导和物业前台值班员汇报，物业前台值班员接到报告后立即向值班领导汇报。
2、当火情由本物业公司自己组织力量可以扑救时，不惊动公安消防机关。
3、确认火情时应注意：不要草率开门，先试一下门体、锁把，如无温度异常可开门观察;如温度较高，已可确认内有火情。此时如房间内有人，应先设法救人。如没有人，应做好灭火的一切准备后再开门扑救。开门时不要将脸正对开门处。
4、公安消防队到场后，应急组长主动介绍火灾情况及根据其要求组织所有人员协助做好疏散和扑救的工作。
5、火情发生后，所有对讲机或其它通讯设备应处于待命状态，呼叫时，要用简明的语言，准确报告情况。
