关键词：个人住房抵押贷款；被动违约；因子分析
1、个人住房抵押贷款被动违约因素的归纳
国内外许多学者对个人住房抵押贷款进行了研究。国外比较有代表意义研究成果是Burrows （1998），他对于英国的住房贷款的违约行为作了深入的研究，把违约行为比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成违约的决定性因素分为三类：(1)结构性因素――LVRs、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其它社会保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他的家庭支出。(3)个人因素――个人理财能力和个人主观认为应该优先考虑的事等。
Burrows再从上述的三大类因素中选取了13个独立变量(户主年龄，婚姻状况，户主当前就业状态，家庭结构类型，职业，是否雇员，所在地区，是否初次购房，售房者，贷款类型，是否LVRs = 100% ，贷款机构类型和购入住房年份等)，以该家庭是否形成3个月以上的逾期为因变量，通过双变量相关模型和逻辑回归模型进行分析得出以下主要的风险因素：(1)户主的当前就业状况；(2)家庭的婚姻状况；(3)家庭结构类型；(4)职业。非熟练工人的违约可能性最大，也可能是由于他们更容易失业的原因。(5)个体经营者。自谋职业者比雇员的违约可能性大。(6)地理因素；(7)抵押贷款类型。贷款余额大或累计速度快的贷款，借款人更容易违约。(8)抵押贷款机构类型；(9)贷款发放年份。
国内外很多学者同样也对个人抵押贷款违约风险因素进行了研究，有代表性的学者比如尚耀华、万威武，他们（2006）归纳了影响购房者违约风险的主要因素有：（1）购房者资产净值；（2）借款人的收入增长率；（3）借款人的信用；（4）贷款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的负债情况；（6）借款人购买房屋的用途；（7）失业率；（8）房地产价格；（9）住宅供需情况；（10）利率；（11）抵押贷款比例风险；（12）还款期限风险。
2、个人住房抵押贷款被动违约因素的选择
本文主要是研究个人住房抵押贷款被动违约主要是因为借款人收入的问题而引起的违约，这种违约不同于理性违约和提前还款违约。借鉴上述学者对个人住房抵押贷款违约因素的分析，本文归纳出两个大方面的违约因素，一是与引起收入变化（下降）的相关因素；二是与收入无关的违约因素，但是这些因素都会影响借款人每月的还款额，进而影响到还款能力。
引起收入下降相关的因素主要有四个方面，分别是个人收入因素、家庭支出因素、国家意外事件和个人意外事件。
与收入无关的违约因素本文主要选取五个指标，分别是贷款成数、贷款利率、贷款期限、房产价格和房产面积。前面三个因素归为贷款特征因素，后面两个因素归为住房特征因素。
3、问卷的设计和统计方法说明
本研究设计了个人被动违约意向的调查问卷，分为四个部分：
第一部分：被试者背景资料。具体的项目包括被调查者的性别、年龄、婚姻、学历、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押贷款等七个方面。
第二部分：影响借款人收入的因素与被动违约可能的测量。让被试者针对10个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第三部分：影响借款人还贷的非收入因素与被动违约可能的测量。让被试者针对5个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第四部分：被试者对收入下降的引发被动违约可能性的直接看法。同时涉及被试者对他人收入下降时候，发生被动违约可能性的看法。
参考文献：
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关键词:住房抵押贷款;Logistic回归;判别分析
一、研究背景及文献综述
自从1992年中国建设银行首发个人住房抵押贷款以来,商业银行抵押贷款作为主要的融资方式被人们广泛接受。而个人住房抵押贷款普遍被各大商业银行视为低风险业务,进而从一定程度上放松了个人房贷违约风险的评估和审查。但是作为一项金融服务,其风险必然会随着金融市场状况、宏观经济环境、居民收入分配情况等各方面的变动而变动。
目前,国内的研究主要集中在分析美国次贷危机的成因、次贷危机对中国金融市场和房地产市场的影响以及对中国在金融监管和金融创新方面的启示。如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保证、credit reputation信誉和capacity还款能力)个人住房抵押贷款风险分析框架来研究违约风险。
Lawrence,Edward&Nasser(1995)则利用美国国家财务公司1980年的详细资料综合考虑了住房权益因素和借款人偿还能力因素,建立了logistc模型,发现贷款价值比和月还款额占家庭月收入比均是影响违约的重要因素。
何帆,张明(2007)认为次贷危机有两个深层原因,一是宽松的贷款标准和创新的贷款品种,二是风行的证券化和偏高的信用评级。王平(2008)提出了我国在住房消费信贷风险管理方面存在缺乏风险意识、资金来源与资金运用之间存在矛盾以及风险管理技术手段落后等问题。张华(2008)认为商业银行个人贷款业务面临的主要风险在于合作机构的风险、客户风险、担保风险、操作环节的风险以及贷后管理中的风险五大部分。李兵(2008)则从房地产市场周期性波动、借款人支付能力不足、假按揭、中介机构、银行内部人员的操作风险和道德风险、银行同业间恶性竞争等方面分析了个人房贷的风险。王鉴文(2000)、张莉(2004)、葛虹(2006)则从个人住房抵押贷款的还款方式方面作了研究。彭宜钟、肖俊喜、王庆石(2003)从个人住房抵押贷款利润影响因素方面做了研究。而利用商业银行实际房贷放款数据,用实证的方法对中国个人住房抵押贷款违约风险和银行降低个贷放款风险方面的研究却少之又少。
本文试图通过对样本数据的实证分析和研究,考察我国个人住房抵押贷款违约情况,对商业银行在违约风险控制方面做出评价,并根据样本数据建立模型,并提出相应政策建议。
二、实证分析
本文利用SPSS16.0软件对样本进行描述性统计分析、Logistic回归分析、并用判别分析的方法对Logistic回归结果进行修正研究,寻找出对违约风险影响最大的因素,同时建立判别模型,以便对后续放款的违约风险进行预估。
(一)样本分类及数据说明
笔者将个人住房抵押贷款样本分为三种情况:1、正常样本(欠期还款数为0)。表示个人住房抵押贷款人按相关合同约定到期还款。2、逾期样本(欠期还款数为1)。这类贷款人不同于实质性违约贷款人,逾期还款人可能由于某种客观原因造成了短期支付能力不足,但其主观仍然愿意继续履行合同约定或者其客观条件仍能保证其完成履约义务。3、实质性违约样本(逾期2期)。所选择的14个变量见表1。
样本数据来源于上海市某商业银行个人住房抵押贷款记录,共16640个有效样本,其中正常贷款样本16083个,逾期贷款样本为455个,实质性违约贷款样本为102个。
(二)实证分析
1.描述性统计分析
本文选取14个变量,分别对三类样本进行描述性对比分析,初步比较各种样本之间的区别。
由样本数据来看,实质性违约占总样本量的0.613%,逾期贷款与实质性违约两类样本的总和占总样本量的3.34%。可见,我国的个人住房抵押贷款的违约风险属可控范围。
由表1可知,正常贷款人平均月收入甚至低于违约贷款人平均月收入,这一点似乎出乎意料。但违约组的家庭的期供金额、贷款成数明显高于正常组,初步说明期供金额越多、贷款成数越大,违约风险越大。此外,家庭结构和户籍特征在两个不同的对照组中的均值有一定的差异。需说明的是,为利用SPSS软件进行深入的定量分析,对于还款方式、家庭结构、户籍、性别这4个定性变量做了量化处理,正常贷款中家庭结构的均值小于违约贷款样本,表明离婚的人违约的可能性最大,未婚的次之,而有孩子的已婚家庭违约的可能性最小。户籍方面,违约组均值较大,表明本市常住居民违约风险比非本市常住(3年以上)和非本市(其他)居民要小。而性别在两组均值相当,说明性别不是违约的重要影响因素。
表1 变量的描述性统计(违约与正常)
贷款状态 正常 违约
变量名称 均值 标准误差 标准差 均值 标准误差 标准差
还款方式 1.27 .003 .443 1.21 .017 .406
贷款期限 239.43 .688 87.210 251.94 3.434 81.039
抵押物面积 119.7171 .43230 54.82358 116.8019 2.42903 57.32722
抵押物价值 1039449.41 6930.524 879002.472 1013577.37 36736.472 867011.880
成数 62.8662 .12029 15.25657 66.0199 .50947 12.02398
年龄38.58 .069 8.707 37.75 .353 8.339
月收入 13741.2327 257.5310932662.82165 14386.7669 1099.02215 25937.85405
年收入 164894.79 3090.373 391953..860 172641.20 13188.266 311254.248
偿债比率 45.5136 .2737134.71445 44.2658 1.42641 33.66458
家庭结构 1.81 .008 .954 2.03 .042 .984
户籍 1.59 .006 .785 1.71 .034 .807
性别 1.35 .004 .476 1.32 .020 .468
期供金额 4769.8265 41.96663 5322.65306 5247.8512 212.926265025.24009
放款金额 626719.97 4453.208 564802.965 660154.94 24008.910 566630.626
(注:还款方式:等额本息还款法=1,等额本金还款法=2;家庭结构:已婚有孩子=1,已婚无孩子=2,未婚=3,离婚=4;户籍:本市常住=1,非本市3年以上=2,非本市(其他)=3;性别:男=1,女=2)
类似于以上分析,对逾期样本和实质性违约样本进行比较分析可知,从期供金额角度看,实质性违约样本比逾期样本高,从贷款期限角度看,实质性违约样本要比逾期样本长,同对违约与正常样本的分析一样,两类样本在户籍方面也有所差别,本市常住居民违约风险比其他两类居民的违约风险小。由描述性统计结果不能直接得出逾期样本与实质性违约样本的根本差别,这一方面是由于指标体系中某些重要影响因素的缺失,另一方面也从客观上要求我们做进一步和更为深入的统计分析。
2. Logistic回归分析
本文通过分步骤的实验方法选择入选指标,以提高模型的精度。在分析过程中,以假定参数为基础作似然比概率检验,并向前逐步选择自变量,即选用forward(LR)方法;将户籍类型作为分类协变量。得出了用于不同环境的两个Logistic模型。
Logistic回归的分类概率方程为:
P=11+exp[-(a+bx)]=exp(z)1+exp(z)(1)
上式的实质为:X泛指任何一个自变量,其值域没有任何限制,将多变量线性组合α=b1x1+b2x2……bxxx以∑bixi表示,其中常数项α用b0表示,令x0恒等于1,再令z=∑bixi(i=1,2,……k)。exp表示以自然对数(2.71828)为底的指数。
(1)用于判别顾客是否有可能违约的Logistic模型
依据大样本统计分析的要求,为了尽可能地提高预测的精度,从数据集中随机选择了321个有违约顾客、477个无违约顾客的原始数据参与分析。
通过7个步骤的迭代,可得如下结果:
表2的数值是用来检验变量进入回归方程后,对模型适合度的增加是否有明显的效果。如表2所示第7步的卡方的Sig.值小于0.01,已达显著,这表示加入模型的第7个变量对因变量有明显的影响。入选的7个变量见表3。
表2 模型系数的全局性检验
X2值自由度 P值
步骤7Step 24.138 1 .000
Block 772.578 7 .000
Model 772.578 7 .000
注:Step表示与上一步相比的似然比检验结果
Block表示与Block0相比的似然比检验结果
Model表示上一个模型与当前模型的似然比检验结果
表3是SPSS软件在执行Logistic回归时,所输出变量在方程式中的分析表。在表中输出回归系数bI(标为B)的估计值和幂值(EXP(B),eB )等相关统计量的值。其中,eB与B都可以用来解释回归方程式的意义。
表3 引入方程的变量
变量 回归系数 回归系数的标准误 Wald统计量 自由度 P值 优势比估计值
步骤7还款方式 26.323 2683.678 .000 1 .9922.704E11
抵押物面积-.090 .009 89.361 1 .000 .914
抵押物价值 .000 .000 18.552 1 .000 1.000
家庭结构 1.379 .183 56.663 1 .000 3.970
户籍 67.557 2.000
户籍(1) -3.608 .448 64.882 1 .000 .027
户籍(2) -1.984 .453 19.145 1 .000 .138
期供金额 .001 .000 27.487 1 .000 1.001
Constant(常数) -23.601 2683.678 .000 1 .993 .000
表4 分类表a
实际观测值 预测值
欠款期数
正常贷款 逾期贷款正确率
步骤7欠款期数正常贷款 465 12 97.5
逾期贷款 25 296 92.2
总正确率 95.4
a. 临界值为0.500
由表3、表4可见,方程的分类能力达到95.4%,根据(1)式,可得Logistic回归的分类概率方程为:
P=e-23.601-0.090×抵押物面积+1.379×家庭结构+……+26.323×还款方式1+e-23.601-0.090×抵押物面积+1.379×家庭结构+……+26.323×还款方式
(2)用于判别顾客违约类型的Logistic模型
仿照前述做法,经过7个步骤地迭代,得出如下结果:
表5 模型摘要
步数X2值Cox & Snell R2 值 Nagelkerke R2 值
7 114.849 .430 .574
线性回归中,确定系数 表示所有自变量对因变量的解释的比例,但在logistic回归中没有对应的统计指标。上表的Cox & Snell R2是与此近似的统计量。这些统计量不能够进行统计检验,使用哪一种近似量度,实际上只是研究人员的个人偏好而已。本文综合考虑两个上述统计量的结果,从表5可知,Cox & Snell R Square,Nagelkerke R Square值都小于0.6,模型代表性较差,拟合度不佳。故不再进行分类,事实上,若继续进行分类,可得其正确分类的比例为77.9%,未达80%,也可以验证其拟合度较低的事实。
3.利用判别分析修正Logistic模型
(1)用于判断顾客是否可能违约的判别分析
利用原始数据进行判别分析。运用逐步判别(stepwise)进行判别分析,得到判别函数:
表6 典型判别函数的系数
变量 判别函数
还款方式 2.746
抵押物面积 -.018
抵押物价值 .000
家庭结构 .502
期供金额 .000
户籍 .688
Constant(常数) -4.306
通过表6结果,可以得到判别函数:y=-4.306+3.746X1-0.018X2+……+0.688X2,其中y表示判别函数的得分,x1……x5分别表示还款方式,抵押物面积、抵押物价值,家庭结构,期供金额和户籍。由该判别函数得出的判别分析结果如表7。
表7 判别分析的结果a
基于原始数据的判别分析结果
欠款期数预测分类情况正常贷款有违约贷款总计
原始值样本分类%正常贷款 468 9477
有违约贷款 42 279 321
正常贷款 98.11.9 100
有违约贷款 13.1 86.9100
a. 93.6%的原始数据被正确归类
由表7可知,利用原始数据进行判别分析,原来477个正常贷款样本有468个被正确分类,原321个有违约贷款样本有279个被正确分类,正确分类的比例分别为98.1%和86.9%,模型能够正确分类的比率达到了93.6%,效果比较理想。
(2)用于判别顾客违约类型的判别分析
仍然利用原始数据做判别分析,分析结果如下:
基于原始数据的判别分析结果
欠款期数预测分类情况实质性违约贷款逾期贷款总计
原始值样本分类%实质性违约贷款 54 12 66
逾期贷款 9 65 74
实质性违约贷款 81.8 18.2 100
逾期贷款 12.2 87.8 100
a. 85.0%的原始数据被正确归类
由表8可知,该模型能够正确分类的比率达到了85.0%。
以上两种分析直接使用原始数据进行判别分析,模型的判别效果比较理想,所以可以以此判别函数作为判别贷款违约风险的依据。
三、综合评价及政策建议
当前我国一些银行的发展模式正在由分业经营走向混业经营,次贷危机警示中国银行业在大力进行金融创新的同时,必须加强金融监管。但也要看到中国和美国在个人住房抵押贷款方面存在的差异,理性地看待和分析中国自身的问题,切不可因噎废食,否则银行自身的经营收益会下降,不利于商业银行高效运行。
纵观房产市场,房价的快速上涨往往掩盖了大量的信用风险和操作风险,要审慎对待金融创新,做好风险管理。商业银行应该根据自身情况,如所处的区位、市场定位、风险承受能力等因素建立符合自身情况的风险评估体系,通过建立本研究所提出的评估模型,一方面可以较为准确的评估借款者的违约风险,另一方面也可以综合掌握本银行的经营状况,为银行后续发展、整体的谋划和布局提供信息支持。
银行可以利用本行的历史放款数据建立数据库和衡量新贷款的违约风险评估模型,本研究表明所提出的模型能够比较准确的衡量个贷放款风险,可以结合自身情况扩充指标体系,加入学历、房价指数等更多的对违约风险有影响的变量以便更准确和全面的反映借款样本情况。及时更新数据库以便更好地反映银行的经营现状,更全面、更科学、更准确地反映客户的违约风险,控制放款风险,提高经营收益。
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关键词：个人住房抵押贷款；首付比例；合理性
Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.
Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality
中图分类号： TU113.5+41 文献标识码：A文章编号：
一、我国首付比例的发展变化
1998年5月，人民银行的《个人住房贷款管理办法》是个人住房贷款快速发展的标志， 要求以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款。2004年9月，银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》指出所有住房贷款的贷款成数不超过80%。同时要求借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。2006年5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且建筑面积90m2以下的首付款比例仍为20%。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》特别区分了首套房和二套房，规定二套房贷款成数最高6成。2010年，银监会将贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，银监会进一步将第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我国的住房抵押贷款首付比例要求依旧沿用了2011年的规定，即首套房的最低首付比例为30%，二套房的最低首付比例为60%。
二、我国首付比例的确定主体及依据
（一）确定主体
我国的最低首付比例标准由中国人民银行和银监会制定。在实际执行中，金融机构会在中国人民银行信贷政策确定的区间内，根据不同客户、不同地域、不同时点等因素，确定或调整具体的首付水平。住房公积金的首付比例制定也是在中国人民银行的政策引导下，由地方的住房公积金管理中心结合当地房价水平和职工的购买力等因素确定。
（二）确定依据
人民银行和银监会关于最低首付比例的规定是货币政策的一个组成部分。因此，最低首付比例在制定时，会兼顾商业银行的收益与风险控制、购房者的支付能力、政府的调控目标等因素。
1.商业银行的收益与风险控制
引发违约风险的因素是多样的，有主观层面上的道德风险、也有客观层面上的收入状况恶化等。有学者通过定量的研究发现:一般情况下，首付比例越低，个人住房抵押贷款的违约率越高。[1]在美国次贷危机发生前，住房抵押贷款的质量明显下降，其中的一个方面就表现在首付比例的下降。据美国统计局的资料显示，从1999年开始，在住房抵押贷款发放时，5%以上的个人住房权益为零甚至为负数；这种模式一直持续到近5年。在2006年发放的次级贷款中，38%的贷款的LTV为100%。因此，政府在制定最低首付比例的时候会同时考虑商业银行面临的违约风险问题和收益情况。
2.购房者的支付能力
首付是潜在的购买者进行房地产交易的一道门槛。若首付比例过高，中低收入者无力支付高额的首付款，他们的住房需求无法及时得到满足。若首付比例过低，购房者的前期购买力增强，而后期的还贷负担会比较重。所以最低收入比在制定时更多地考虑在保证后期还款不影响正常生活的前提下，适度提高中低收入者前期的支付能力，及时地满足他们的购房需求。
3.政府的调控目标
较高的首付会暂时降低一部分刚性需求者和改善性需求者的购买力，延缓他们的消费，同时也能提高投资投机成本、削弱投资杠杆效应，减少短期内的总需求，起到调节房价的作用。所以当房地产市场泡沫严重的时候，政府为抑制房价的过快上涨，也为了防范银行系统的风险，就会提高首付比例，特别是大幅提高二套住房的首付比例。在经济不景气，房地产市场低迷的时候，政府会降低最低首付比例的要求，刺激购房需求。此外，政府也可以为了保护首套自住型刚需，而对这类购房群体实施差别化的首付比例。
三、我国当前首付比例的合理性分析
纵观我国近些年关于首付比例的政策，我们可以发现它的变动与房地产市场周期之间存在一定的关联性，其中的首套房的首付比例在20%和30%之间变动，这种变动必然会对购房者和商业银行产生一定的影响，笔者就将通过对首付比例在调节的过程中给上述两大主体带来的影响的分析来论证当前首付比例的合理性。
第一条 为加快住房制度改革，促进住房商品化、社会化，支持个人购、建自住房，改善居住条件，根据《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》和《西安市深化城镇住房制度改革实施方案》，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 政策性个人住房抵押贷款指西安市住房资金管理中心运用归集的住房公积金，委托指定的专业银行房地产信贷部门向已缴存住房公积金，并在本市购、建自住房的个人发放的政策性贷款。
第三条 为保证借贷双方的权益，本项贷款实行财产抵押和综合保险相结合的方式。
第四条 政策性个人住房抵押贷款实行向中低收入家庭倾斜的原则。
第五条 个人在购、建自住房及大修理自住房时，可向西安市住房资金管理中心申请支取其住房公积金。购、建自住房资金不足部分，可按本办法申请贷款。
第二章 贷款对象和条件
第六条 借款申请人须同时具备下列条件：
（一）具有西安市常住城镇户口的个人；
（二）住房公积金已按规定及时、足额、连续存入西安市住房资金管理中心专户一年以上；
（三）有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力；
（四）购、建个人全部产权自住新房并已交付购、建房总价款的30％以上；
（五）同意用本人所购的房产或银行认可的有价证券作为抵押；
（六）用房地产抵押的，须符合房地产抵押管理有关规定，并到指定的保险公司办理政策性个人住房抵押贷款综合保险。
第七条 借款人提出申请时，须提供以下书面证明材料：
（一）借款人具有法律效力的身份证明；
（二）借款人住房公积金存折；
（三）购自住新房的，提供合法的购房合同及交款凭证；建造自住房的，提供城建管理部门批准建房的证明文件和土地使用证；
（四）西安市房改委办公室要求提供的其他证明材料。
第三章 贷款额度、期限、利率
第八条 贷款额度必须同时符合以下两个条件：
（一）贷款额度＝贷款人夫妇计缴住房公积金月工资之和×3％×12（月）×贷款年限
（二）可贷款额度不超过个人应付购房款的70％。
第九条 贷款期限最长不超过十五年。
第十条 贷款利率按国家有关贷款利率政策执行。
第四章 贷款程序
第十一条 借款人申请贷款时，持住房公积金交存证明到住房公积金经办银行填写《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》，并提交本办法第七条规定的各项证明材料。
第十二条 银行对《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》进行初审，核定贷款额度，并签订抵押合同和贷款合同。
第十三条 借款人将《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》、抵押合同和贷款合同及有关证明材料送西安市住房资金管理中心复审，西安市住房资金管理中心复审批准后，借款人还应办理财产抵押合同登记及政策性个人住房抵押贷款综合保险。
第十四条 借款人持借款合同、《他项权利证》或《房地产抵押登记备案证明书》以及保险证明，到银行签订贷款借据，并开立个人住房储蓄存款帐户。
第五章 贷款的偿还第十五条 贷款本息采用按月等额均还法偿还，由借款人提前将应还本息存到个人住房储蓄存款帐户上，并委托银行根据贷款合同约定的日期、金额直接在帐户中扣收，也可直接到借款银行交付现金。按月还本付息的数额须在贷款合同中明确。
归还贷款采用先付息，后还本，按月均等额还款的方法。
c c
每月偿还贷款本息＝AB（1＋B） ／（1＋B） －1
其中：A：贷款本金；B：贷款月利率；C：贷款期限，按月计算第十六条 借款人需按贷款合同的规定每月按期归还贷款本息，未按期归还贷款本息，且超过三个月的，从第四个月开始，按实际逾期时间加罚利息（包括三个月逾期时间在内），以逾期还款额为基数，每逾期一天，计收万分之四违约金。
第十七条 贷款银行应按照贷款合同的规定办理住房抵押贷款，因贷款银行的责任影响借款人按合同规定使用贷款，贷款银行须按影响的天数和金额每天付给借款人万分之四的违约金。
第十八条 借款人死亡或依法宣告失踪，其房产继承人或受益人应继续履行借款人签订的贷款合同。拒不履行贷款合同的，贷款银行有权依法申请处置抵押物。
第六章 贷款的抵押
第十九条 借款人须以所购房产或贷款银行认可的有价证券作为抵押物和质押物。
第二十条 以房产作抵押的，借款人在抵押合同签订后二十天内持住房抵押合同到房产管理部门办理抵押登记，由房产管理部门办理《房地产抵押登记备案证明书》或《他项权利证》。用预售住房合同抵押的，同时由售房单位提供承诺，保证购房人取得《房屋所有权证》后，到房产管理部门办理房屋《他项权利证》，并将该证交由贷款银行占管。
第二十一条 抵押合同自抵押登记当日起生效，至借款人偿清全部贷款本息及相关费用之日终止。抵押期间，抵押人（借款人）不得对自己占管的抵押物（指房产）作任何有损贷款银行利益的作为。用有价证券作抵押的抵押人不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。
第二十二条 有价证券抵押的数额应与贷款金额及应付利息之和相当，但可随贷款的归还，定期取出与归还贷款相当的有价证券。
第二十三条 有下列情形之一的，贷款银行有权依法申请处置抵押物：
（一）借款人未按贷款合同约定的时间还本付息，或连续2个月停止偿还贷款本息；
（二）借款人在还款期限内死亡或被宣告失踪而无合法继承人、受益人或其合法继承人、受益人拒绝履行贷款合同。
第二十四条 处置抵押物所获得价款，按下列顺序分配：
（一）支付处置抵押物的费用；
（二）扣除与抵押物有关的税款；
（三）偿还借款人所欠贷款本息及违约金；
（四）剩余部分退还借款人。
第七章 贷款抵押物的保险
第二十五条 借款人参加政策性个人住房抵押贷款综合保险的，未按合同规定还款，一至三个月的由银行发出催交通知书；超过三个月，由银行于第四个月通知保险公司，保险公司继续催交三个月，若仍未偿还逾期部分贷款本息的，由保险公司即时代为偿还贷款本息。
第二十六条 西安市政策性个人住房抵押贷款综合保险条款另行制定。
第八章 附则
关键词:信用风险;住房抵押贷款;风险防范
2000年以来,我国进一步深化了城镇住房制度改革,加快了住房分配货币化方案实施步伐,使得银行的商业性住房贷款迅速开展起来。个人住房贷款业务近年来的稳步增长,使其在银行信贷资产中比重逐渐增大,同时也为国内银行开辟了一个重要的蓬勃发展的业务市场。数据显示,长期以来我国个人住房贷款占个人消费贷款的比重始终在75%-97%,1997年末全国个人住房贷款余额190亿元,到2007年底已达到3万亿,多年来一直保持着高位增长。随着个人住房贷款余额的增长,信用风险也不断累积,个人住房抵押贷款开始显现逐步攀升趋势,而其本身所携带的风险影响程度也随着扩大,再加之次贷危机的爆发以及目前房价的相对企高,这就更值得引起我们对其风险管理的关注了。在社会信用制度不健全的情况下,借款人信用是个人住房抵押贷款风险的根本影响因素。因此,作为银行信贷产品,信用风险是银行首当其冲要面对的风险,也是解决个人住房抵押贷款风险的关键所在。
一、信用风险的分类和引致原因
信用风险是银行客户无力履约的风险,也是目前银行面临的主要风险。影响住房抵押贷款的原因包括银行自身的原因和非银行的原因。前者包括银行对借款人的调查失误、银行对住房估值偏差、贷后管理落后等等原因;后者则包括借款人本身还款意愿、市场变化、技术原因、企业管理落后等等原因,具体又可分为还款能力风险和还款意愿风险。个人住房抵押贷款还款期限长,通常要持续20-30年,在这段时间里,个人资信状况面临着巨大的不确定性,经济恶化及其引发的个人支付能力下降的情况很容易发生,这样便会形成还款能力风险。而在还款能力确定的情况下,借款人还可能故意欺诈,骗取银行贷款,拖欠还款,造成所谓的还款意愿风险。在过去,受传统计划经济体制影响,政府干预和银行治理结构缺陷因素被认为是导致信用风险的主要原因。随着我国金融业改革开放的深入,政府干预和银行治理结构缺陷因素正在消减,市场变化因素增强。
在美国,受次级债对全球金融市场和实体经济的冲击,一些金融机构由于大量投资于次级债而受到影响,出现流动性困难,最终破产或被兼并,连一些大的金融机构也难逃厄运。诸如美林公司被美国银行吞并,贝尔斯登被摩根大通廉价收购等等,足见住房信贷风险的破坏力。目前,我国的大中城市房价依然处于高位运行,而同时居民在住房投资和投机的积极性都空前增加,贷款买房的居民占绝大多数。同时在各国经济政策的刺激下,全球经济已经进入了恢复期,各种资源、原材料价格已经逐步回升,我国的很多企业都基本实现了扭亏为盈,消化金融危机中的亏损。随着企业业绩的复苏,油价、水价、电价的上调以及其他各类资产价格的上涨,我国经济中存在着可能的通货膨胀隐忧。而目前利率仍在低位徘徊,由此引发的可能的加息会使住房抵押贷款面临前所未有的风险曝露。因此,我们必须做好这方面的预警和预防工作,防止住房贷款信用违约集中释放造成的多米诺骨牌效应。
二、个人住房抵押贷款信用风险的信号识别
理论认为,资本结构、担保、企业规模、资本大小可以作为贷款信用风险的识别信号,但是对于个人住房抵押贷款,这些指标并不完全适应。目前而言,对于住房抵押贷款信用风险的识别可以基于以下指标的判断:
第一,借款者家庭资产净值的大小。家庭资产净值是指住宅的现有价值与其债务的现有市场价值之差。住宅作为抵押贷款的抵押物,是作为贷款人无力履约时银行需要变卖的资产,其现有市场价值的大小直接关系到违约情况下贷款损失所能挽救程度的大小,可以作为信用风险识别信号之一,也可以作为判断是否违约的一个最基本的决定因素。
第二,借款人的工作和收入来源。住房抵押贷款的偿还主要还是依靠借款人以后的工作收入来偿还,具有固定的职业和稳定的收入来源的借款人所发生的信用风险更小。
第三,借款人持有的资产。根据收入和资产转化的分析,借款人如有不能提供证明依据的经常性稳定收入,则必须具有一定数量的资产证明。审查收入不足以确定借款人还款能力的,银行会考虑到要求借款人出具具有流动性的金融资产以证明其还款能力。而当借款人持有资产急剧缩水时,我们可以判定此时发生信用风险的概率也会明显变大。
第四,征信机构报告。主要是判断借款者的还款意愿风险。可以说,以往的信用记录可以一定程度反映一个人的信用意识和价值观,而这种观念和意识很难在短时间内改变,借款人在以前的借款记录中违约频频,则在以后的借款中发生违约的概率也会很高。对于征信单位给出的历史的信用行为记录进行调查评估是规避信贷风险、保障房供安全的重要环节。目前呼吁建立信用档案的主要意义也在于此。
上述因素被认为是表征借款人信用品质的主要指标,也是判断住房抵押贷款信用风险的重要标准。
三、个人住房抵押贷款信用风险的评估
从20世纪末起,信用风险管理在国际金融界得到很高的重视和极大的发展。在古典信用风险度量方法基础上,新的度量和管理方法不断涌现,在突破传统定性方法的局限基础上,新的信用风险度量方法能够更为科学地进行定性和定量分析。国外提供的模型方法有J.P.Morgan(1997)的CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk+模型、RAROC模型、KPMG公司的贷款分析体系等,然而目前对于国内来说,基于各个风险估值模型的特点和应用范围约束,并不存在完全适应个人住房贷款风险管理的模型,因而在国内住房抵押贷款实践中运用这些模型进行信用风险量化度量的并不多,更多地仍是依赖于信贷员或信用分析人员的职业判断。
国内可以针对个人住房抵押贷款建立一个独立的风险估值模型,这一模型可以将影响贷款质量的宏观因素和微观因素、长期因素和短期因素囊括进来,宏观方面的因素可以考虑失业率、GDP增长率及政府支出水平和特定地区、行业的经济指标值、证券市场指数,微观方面的因素可以考虑借款人的财务状况、受经济周期影响程度、个人诚信度、持有资产现值等等因素。在确立这一系列因素之后,就可以对每笔个人住房抵押贷款给出相应的量化评分结果,同时,再根据以往个人住房贷款的数据资料将评分估值结果同相应的损失期望值对应,那么就可以较准确估计出银行所持有个人住房抵押贷款的风险大小。
在此基础上可以根据历史或测算的市场震荡数据,运用模拟方法或计量技术模仿一系列不利情况下可能曝露的信用风险,比如测试经济迅速下滑时可能对借款人偿债能力的影响、测试房价在短期内连续下跌可能对银行信贷组合的价值变化的影响等等,根据这些测试评估结果制定相应的业务拓展政策方针和风险战略决策,这样银行对住宅抵押贷款的信用风险的现状和未来就可以有一个动态、全面的把握,从而将风险损失减至最少。
四、我国个人住房抵押贷款信用风险的防范措施和建议
第一,建立和提高我国个人住房抵押贷款风险管理的量化分析技术。在国外,个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一,美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。我国个人住房抵押贷款业务发展也极为迅速,但是相应的更为科学、客观的贷款管理体系并未完全建立。当前,跨国银行风险管理技术发展日趋定量化,在风险识别、度量过程中均有大量的实证数据作支持,使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。我国商业银行也应该学习国际经验,积累和完善数据资源,建立适应中国国情的个人住房抵押贷款风险管理的模型。
第二,政府对个人住房抵押贷款风险管理给予政策支持。经济系统中存在个体难以抵御的系统风险,在全球性的金融海啸情况下更是使得一些中下等收入居民违约风险增加,会对银行信贷循环体系造成巨大冲击。因此,政府针对经济形势,在必要时候对特定类别的个人住房抵押贷款实施一定的优惠政策,减轻存在较大违约风险的购房者还贷负担。例如,2008年央行宣布的首套房屋可享受7折房贷政策出台,广发银行、北京银行等银行对于首套唯一的140平方米以下住房并且无逾期记录的房贷者给予了7折房贷政策优惠,一定程度对中下等收入居民形成了政策支持,有助于降低银行信用风险。
第三,建立符合中国国情的住房消费模式,整顿和完善房地产市场秩序。与西方国家比较,我国居民以最低的人均GDP实现了最高的住房拥有率,那么我国的低收入群体的生存压力也应该是十分巨大。针对低收入群体推出住房保障制度,推广廉租房计划,同时加强对住房保障制度的公开、透明运作和社会监督,抑制住宅炒作和投机活动,有助于减少房价的剧烈波动,降低房贷信用风险。
第四,建立和完善中国的个人信用管理体系,包括建立和完善个人信用档案、个人资信评估和个人信用风险预警制度。我国应借鉴发达国家的社会征信体系经验,采用政府推动和市场化运作相结合的方法,整合各个部门的公共记录信息,这将有利于银行在放贷过程中更全面、更及时地动态把握好贷款所处的风险状况,减少信用违约带来的损失。
第五,提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力。首先是健全银行内控制度,商业银行要建立严格的风险管理程序和培育良好的风险管理文化,银行在贷前调查、贷中审查、贷款审批、贷后管理等各环节要落实各项风险管理措施,建立科学的量化的风险管理系统,增强风险控制和预警功能。其次要提升信贷员工整体素质,增强其对金融、分析调查、评估、风险管理等知识的学习和掌握,加强员工的敬业精神和职业操守教育,减少风险估计的随意性,严防“假个贷”,杜绝人为控制信贷业务的情况,削弱银行内部个人在信贷发放问题上过大的个人决断权。再次要努力提高银行自身资本充足率,提高抵补预期和非预期损失的能力,管理层可以根据宏观经济形势建立动态资本和动态拨备要求,强制性提高银行的风险抵御能力。
第六,稳步推进住房抵押贷款证券化。我们应肯定金融创新和资产证券化的积极意义,不能因噎废食。住房抵押贷款证券化实际上是把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券,它可以有效地分散和转移积聚在银行的信用风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后,原来集中在银行的贷款资产在资本市场上转为各类投资者人的有价证券,由于抵押证券是以一组投资组合为抵押,个别信用风险被分散;同时,它也解决了银行面临的流动性约束,一定程度上转移了抵押贷款的风险。应该看到,近年来我国在房地产证券化方面进行了一系列探索和实践,取得了一些成绩。因此,应继续稳打稳扎,为住房抵押贷款证券化创造各种有利条件。
参考文献:
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【关键词】 个人住房 抵押贷款 提前还款
个人住房抵押贷款提前还款风险是指借款人在还款期限内，在贷款合同规定的还款计划外，提前偿还本金，造成贷款人损失的可能。提前还款风险造成的贷款人损失主要表现在三个方面。
第一个方面，提前还款会打破贷款人现金流计划和资金安排，贷款人必须为提前回流的资金寻找新的投资渠道，支付再投资成本;第二个方面，如果市场利率下降，贷款人再投资收益就会降低;第三个方面，过早的本金偿还可能使贷款人蒙受发起费用、服务费用和管理费用损失。
一、因子分析实证模型的建立
因子分析是一种多元分析方法，是将影响个人住房抵押提前还款因素的众多指标合成少数几个指标，将众多的原始变量浓缩为少数几个有效的因子变量，使变量具有更高的解释性的研究方法。
二、变量选取
本文把变量的选择基本归结为借款人特征、贷款特征、房产特征和区域特征四个维度共19个变量。其中借款人特征维度主要有性别、年龄、家庭月收入、月还款额占家庭月收入比例、职业、受教育程度、婚姻状况、是否当地人;贷款人特征维度主要有贷款金额、贷款余额、贷款期限、贷款利率、贷款已运行时间、还款方式、贷款价值比;房产特征维度主要有单位房价、住房面积、住房总价值。
三、变量量化
变量选择完成后，我们需要对所选变量进行量化，以便于以后的模型分析。因变量为贷款提前还款情况，用虚拟变量表示，提前还款贷款赋值为0，正常贷款赋值为1。对本论文选取的13个自变量的量化方法用表给出，见表1，其余6个变量采用实际数额。
四、研究样本的来源及说明
样本来源某市多家商业银行个人住房抵押贷款信贷档案资料，涵盖了2005年以来历年的全部个人抵押住房数据，截止于2013年6月30日。经过严格检查和筛选，最终获得正常贷款样本5796个，提前还款样本286个，有效样本总容量为6082个。
五、变量描述性统计分析
采用SPSS16.0软件对样本进行描述性统计分析，得出个人住房抵押贷款提前还款样本中的变量信息，见表2。
从借款人特征分析，得出提前还款中男性居多且更倾向于提前还款;从年龄分布来看得出提前还款者年龄较正常还款组大。
从职业来看，工作越稳定，提前还款的概率越大;从受教育程度来看，学历越高提前还款倾向越大;从婚姻状况来看，无法说明已婚家庭提前还款的可能性更大;从借款人籍贯来看，当地人更容易发生提前还款现象。
从贷款人特征分析，贷款金额较大者偏向提前还款;从贷款期限看，具有较短贷款期限者更容易发生提前还款现象;从贷款利率来看，利率越高越容易发生提前还款现象。
从还款方式看，等额本金还款法更容易发生提前还款现象;从贷款价值比（LTV）看，提前还款组LTV均值为40.51%小于正常还款组的40.77%。
从房产特征来看，单位房价越高越容易发生提前还款现象;从区域特征来看，房价越高提前还款现象越明显。
六、因子赋值
本文中在用因子分析法提取因子时，我们选用了SPSS
16.0软件中的主成份分析法，采用方差解释度大于85%的原则来选取因子的个数，共抽取了9个因子。
接着对提取出来的9个因子进行赋值，记为Fi（i=1，2，…，8）。在给因子赋值之前首先要对原始变量进行标准化，然后将标准化后的原始变量矩阵乘以因子得分系数矩阵即得到赋值后的因子分值，见表3。
同时由表三我们可以看出，在因子1中，贷款金额、贷款余额、住房面积对因子1的贡献度最大，具有最强的解释力，其次是年龄、月还款额占家庭收入比例、还款方式、贷款价值比和住房总价值对因子1的贡献度较大，而其因子的分析同理。
至此得到了新的因子变量，这些因子变量包含了原先19个变量的绝大部分信息，同时又避免了原始变量的多重共线性问题，为后面的判别分析奠定了基础。
七、判别函数
应用判别分析，可以研究各变量对个人住房抵押提前还款风险的影响方法和影响程度，进而达到判别未知分类贷款可能所属类别的目的。
判别函数的一般形式是：
Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn
其中，Y为判别值;x1，x2，…，xn为反映个人住房抵押贷款违约特征的变量;a1，a2，a3，…an为各自变量的系数，即判别系数。
Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn
判别函数分析的程序是先将所研究的样本分为违约贷款组和正常贷款组，根据“组内离散性最小、组间离散性最大”的原则建立判别函数来对未知分组属性的样本的可能归属进行判别。
八、判别结果
根据判别分析，可以得出这样的结论：借款人财务状况越好，提前还款的可能性越大。月还款额占家庭收入比例越高、贷款期限越长、贷款运行期数越长、单位房价越高，个人住房抵押贷款提前还款可能性越大。房价指数越高，提前还款可能性越大。男性、收入稳定者、受教育程度越高越倾向于提前还款。家庭收入越高，越容易发生提前还款现象。等额本金还款法更容易发生提前还款现象。已婚借款人较未婚借款人提前还款的可能性较大。贷款利率越高，提前还款可能性越大。本地人提前还款的可能性大于外地人。
论文摘要：近1o年来，我国个人购房热情高涨，住房贷款需求也飞速增长，个人住房贷款规模年均增长率近 30％。由于期限长、流动性差，个人住房贷款的大量出现必将增大商业 银行 资产 负债 管理 的风险，住房抵押贷款证券化已势在必行。虽然
一、 我国发展个人住房抵押贷款证券化的意义
20世纪 70年代兴起的资产证券化(asset securitization)被称为是近 30年来世界 金融 领域最重大、发展最迅速的 金融创新 和金融工具。资产证券化所证券化的不是资产本身，而是资产所产生的可预见的现金流。简单说，资产证券化就是将一种预见的现金流为支持而发行证券，在资本市场进行 融资 的一个过程。对发放抵押贷款的银行来说，资产的收益源于抵押贷款的本息。这种收益要在较长时间内才能实现，而用于发放贷款的资金大多来自期限相对较短的存款，于是产生矛盾 ，使银行面临资产流动性风险、利率变动风险等系统风险。解决这些风险的有效方法是通过证券化将这些期限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，尽快地收回贷款资金，提高资产流动性，把风险转让给其他人，但同时也必须把一部分收益权让渡给参与证券化的其他机构与个人。现阶段在我国开展抵押贷款证券化，有以下重要意义。
(一)有利于改善商业银行的经营管理
1．利用证券化技术，商业银行能增强竞争力，增加 投资 收益。由于资产证券化是一种表外融资方式， 金融机构 将非流动性资产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强、在同业竞争中会处于有利的地位。同时，住房抵押贷款变现后银行可以扩大贷款规模，增加投资收益。
2．利用证券化技术，有利于商业银行资产负债的合理搭配。证券化过程中在安排抵押支持证券的期限、利率、发行时间等方面都相当灵活，金融机构可以在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来。
3．商业银行能降低和分散风险。住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险可以通过证券市场分散给众多的投资者。
(二)有利于促进资本市场健康发展
1．发展证券化融资，有利于融资工具的多样化。资产证券化靠信用增级吸引投资者，与传统融资方式大不相同，它会增加我国资本市场上融资工具的可选择性。
2．有利于 投资 渠道多样化，提高全 社会 的资金使用效率。据 统计 ，2006年，我国国内 保险 费收人为5 641．4亿元①，社会保障基金(养老、医疗、失业、工伤和生育保险基金)收入8 517亿元⑦。2006年末，全国住房公积金缴存总额已达 12687．37亿元③，这些资金和基金的共同特征是来源稳定，来源与支出的间隔期长，但目前主要集中于 银行 存款和购买 国债 ，投资渠道缺乏，资金运用效率很低。据国家统计局统计，至 2007年末，我国城乡居民人民币储蓄存款余额达到17．2534万亿元④。由于缺乏个人合适的投资工具，居民存款利率弹性低。发行住房抵押贷款 证券 有利于拓宽它们的投资渠道。抵押支持证券相对于银行存款来说，投资收益高，相对于股票来说，投资风险小，十分适合中国的投资者，抵押支持证券还能减轻商业银行所承受的压力，促使资本 市场 上的投机行为向投资行转化，提高全社会的资金使用效率。
3．发展证券化 融资 ，能促进资本市场的现代化和与国际资本市场接轨。资产证券化要求有一个完备、规范的制度 环境 ，包括税务制度、财会制度、信用评级制度、 金融 担保制度等，资产证券化还要求有一批高素质的金融专业人才。所以推行证券化，有利于促进资本市场的现代化。我国是一个资金短缺的国家，努力提高抵押支持证券的信用级别，在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一。而且在证券化过程中，与国外的评级公司、担保公司都会开展合作，所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。
(三)有利于我国住房产业的发展
1．银行贷款积极性提高，购房首付率降低 ，刺激对住宅的有效需求。据国家统计局统计，2003年末，全国人均居住面积在 10平方米以下的家庭还有 257．5836万户①，说明我国住宅市场潜力巨大。但由于我国城镇居民收入较低，房价收入比大大高于国际合理的房价收入比，在目前购房首付率较高的情况下，很难形成有效需求。据国家统计局公布的资料表明截至 2006年 6月末 ，我国商品房空置面积 1．2l亿平方米，同比增长 17．2％。其中，空置商品住宅6 715万平方米，增长14．1％⑦，远超过空置率警戒线。本文前面已经分析，商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，购房首付率降低，促进房地产业的发展。
2．为住房建设项 目利用外资开辟新途径。随着证券化业务的发展，将逐步由国内资本市场走向国际资本市场 ，通过在国际市场发行住房抵押贷款证券 ，我国住房建设项 目可以进入国际市场直接融资，使住房建设项目拥有更多的资金来源，在更大的范围内选择最为有利的融资条件。
二、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元 2005—1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求。并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高。所以。以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件。一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此，居民乐意购买。另一方面 ，居民的金融意识在不断增强 ，消费 心理 日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国 证券 市场 已初具规模。形成了以众多 证券公司 参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和 net系统等为代表的场外交易。在沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、 国债 、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构 投资 者。随着养老、医疗等 社会 保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的社会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路 ，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会 ，只能把资金投入到风险低 、收益稳定 、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求。同时，也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求。根据分析，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其 经济 利益，抵押支持证券的初始发行必须在 2—3亿元范围内。1992年，中国建设 银行 发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房 融资 的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行 统计 ，至 2007年 6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元③。这显然达到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
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[4]崔贤光．住房抵押贷款证券化探讨[j]价值工程，2007，(2)．
① 数据来源：国际金融报，2004年 9月9日。
住房抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。作为一种融资工具，其作用具体表现为下述几方面：
1、抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
2、提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题
由于房屋抵押贷款的期限最长可达30年，对发放抵押贷款的银行来说，信贷资产回收周期很长，而通常银行吸收存款负债最长仅5年(实际上居民存款以活期或1年期为主)，二者资产负债的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理的难度。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
3、抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场的积极作用
对抵押贷款借款人来讲，由于抵押贷款证券化，拓宽了抵押贷款发放的资金来源，增强了抵押贷款的流动性，分散了抵押贷款的风险，使金融机构可以延长抵押贷款的时间，扩大抵押贷款的范围，发放更多住房抵押贷款，从而满足市场购房者融通资金的需要。这样对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
二、目前住房抵押贷款市场的局限性分析
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。
三、住房抵押贷款证券化的建议
近些年来，我国在房地产证券化方面进行了一系列的探索和实践，取得了一些可喜成就，为推行住房抵押贷款证券化创造了有利条件。其中包括：1、我国资本市场的初步形成和证券交易所的创立为推行住房贷款证券化创造了必要条件。2、我国已建立了一些房地产金融机构，如一些专业银行的房地产信贷部和住房储蓄银行等，为抵押贷款证券化提供了机构上的保证3、大批房地产与证券评估机构的建立，为抵押贷款证券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面应该看到，我国抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段、属于新生事物，要实现这一金融工具的创新，就要吸收发达国家的先进经验，通过有关管理部门的推动和扶持，结合我国的实际情况，从以下几个方面入手：
1、培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：1、制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和房地产市场法律、法规的任务。2、深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。3、开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
2、建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：1、在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。2、在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。由此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持。因此，设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
3、加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立
包括：1、建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。2、培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种。包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券
四、住房抵押贷款的证券化途径
住房抵押贷款证券化是从住房抵押贷款一级市场向二级市场的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。以抵押债券为例，抵押贷款证券化的运作模式包括：1、银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。2、抵押贷款的证券化。银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司，由抵押贷款公司将其组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券。3、银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押债券。发行方式可采用直接发行或间接发行。前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是以专门部门为经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。4、债券进入二级市场参与流通。二级市场上的投资者有机构投资者和个人投资者，鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体应以机构投资者为主，以个人投资者为辅。
住房抵押贷款证券化的推行，对于丰富我国的证券市场（避免A股独大的风险）、增加社会稳健的金融投资渠道、促进总需求和GDP的增长等等，无疑是具有非常重要的意义
