买房收入证明格式范本一：兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。
特此证明。
房贷收入证明范本仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。
盖 章：
日 期：______年___月___日
房贷收入证明范本二：致中国银行XXXX行：
兹证明 先生/女士( 已婚 未婚 离婚)系我单位( 正式 临时 兼职)在职员工，其现在我单位担任 职务，职称 ;已在我单位工作 年，我单位性质为 。
其月均总收入为人民币 万 仟 佰 拾 元整(小写￥ )。
身份证号为：
特此证明。
单位地址：
人事劳资部门联系人：
联系电话：
单位盖章：
年 月 日
买房收入证明格式范本三：兹证明_________为本单位职工，已连续在我单位工作____年，学历为__________毕业，目前在我
单位担任________职务。近一年内该职工在我单位平均年/月收入为(税后) _______元，(大写：_______万______仟______佰______拾______元整)。
特此证明
单位名称_______________________________________________
_______年_______月_______日
房贷收入证明范本四：本人在___ 之职，于 年 月 日入职至今，原工资每月底薪加提成加奖金加用人单位应承担的社保费用可拿到 元左右，承诺人要求公司将用人单位应承担的社保费用已随每月工资发放,自行已在个人窗口交纳办理社保。因购房贷款需要特此更改收入证明工资为每月 元。本人承诺此证明只作为银行贷款买房专用，不作其他用途。因AA有限公司出具《收入证明》产生的一切法律风险,全部由承诺人本人直接承担。
本承诺作出生效，不可撤销!
个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。
【关键词】商业银行 个人贷款 档案
商业银行个人贷款业务流程各个岗位均会形成个人贷款档案资料，由于个人贷款业务量大，因此其档案整理、归档工作量颇为繁重，因贷款催收、贷款检查、内外部审计等借阅及归还档案业务量大。那么，如何做好个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点经验值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。下面详细探讨一下：
一、精细化管理
商业银行个人贷款精细管理的要点如下：按个人类贷款业务品种分类，进行标准化的贷款材料规范，各个岗位以及环节整理材料的规范。这些规范要细化到材料排什么顺序，用什么样的纸张，如何粘贴等。下面以个人住房贷款为例，从个人贷款档案的形成说明一下。
个人贷款主流程为五部分：贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放（含落实抵押）、贷后管理。对于个人住房贷款，在主流程之前还有一项工作就是审查合作住房楼盘项目。
在审查合作住房楼盘项目时形成住房楼盘项目档案，个贷从业人员对个人住房贷款楼盘项目审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。开发商资信的审查，企业资信等级以及信用程度（含人行企业信用报告以及开发商主要负责人个人信用报告记录）；企业法人营业执照；税务登记证明；经审计过的会计报表等等。项目审查资料主要是指审查是否“五证齐全”，“五证”是指：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售商品房许可证。个贷从业人员通过上述的调查及审查，撰写出调查报告，银行管理部门做出对于楼盘准入的审批意见（含该项目个人住房贷款的规模、额度等）。由此，我们可以看出，该步骤形成的楼盘项目档案包括：企业法人营业执照等（企业身份证），信用报告，“五证”以及调查报告、准入审批文件等。该部分的档案管理，按照上述的要点制订一套相应的管理规范，规定档案的内容以及资料排列的顺序。该档案的保管期限与该项目下个人住房贷款最长贷款期限相同，也可以将之列为永久性档案。
贷款受理形成的档案及规范化管理，按整理顺序排列如下：档案纸张要求A4纸大小。先是个人住房贷款申请表（标准格式）；借款人及其配偶身份证、户口簿及婚姻状况证明复印件，要求A4纸大小，借款人身份证正反复印在A4纸上，该页作为主页，其他的作为附页，依次顺序为借款人户口簿户主复印件，借款人户口簿本人页复印件，配偶身份证复印件，配偶户口簿复印件，结婚证（离婚证）复印件或单身证明，共同借款人身份证明复印件，借款人收入证明资料，共同借款人收入证明资料，信用报告，房地产权证复印件（含商品房买卖合同），首付款证明材料等。未规范档案标准要求时，有的客户经理在一页A4纸上粘十几张小纸片（客户及配偶身份证、户口簿等复印件），粘的小纸片容易掉，在资料流转过程中丢失，因此，个贷档案源头控制一个重要的要求就是能不粘的不粘。
贷款调查形成的档案及规范化管理，按整理顺序顺序排列如下：面谈记录，由银行个人贷款管理部门和个贷档案管理岗位一同制订面谈记录规范，记录纸张A4大小，提什么问题？整张记录单设计如同问答卷；调查报告等。
贷款调查通过之后，就到了审批环节，审批人依据上述的材料对该笔贷款风险进行专业判断，从而给出“通过”或“否定”两种审批意见，该阶段形成的档案主要是审批表。各商业银行一般都是电子化审批，审批表都有固定格式，不再详细探讨了。
审批通过之后的贷款，就需要和客户签订贷款合同，以及准备办理抵押登记（备案）申请资料。在贷款发放（含落实抵押环节）阶段，形成的档案资料按整理顺序要求如下：贷款合同，抵押合同，房屋他项权证复印件（含抵押备案证明），委托扣款存折（或卡）复印件，放款会计凭证等。其中，房屋他项权证原件由档案岗的重要权证管理岗进行专门管理。
贷后管理形成的档案，排序如下：个人贷款检查表，补充合同（客户提前还款、缩短贷款期限等），催收记录等等。
通过上文的探讨，要想做好个人贷款档案工作，就必须严格要求档案资料整理顺序以及规范。试想，客户经理将未按规范整理的材料报给审批人审批，审批人要从这一堆材料里找，哪些是申请表，哪些是客户身份证明资料，哪些是收入证明资料，耗时费力，而且有可能找不到。实际上，严格规范还可以赶到提升办贷效率的效果。
二、影像电子化提升档案管理质量和效率
商业银行个人贷款档案工作除了档案的整理、归档工作之外，还有大量的借阅管理工作，贷款催收、贷款检查、内外部审计等都需要档案管理人员配合。而将纸质的个贷档案，进行影像电子化，可以有效的减少借阅等相关工作量；利用条码技术等档案可以进行密集存放，节约空间。
举个例子：日常催收中，对于电话号码无效的拖欠客户，贷后管理人员，往往要查阅档案纸质件，在纸质件中，翻看个人贷款申请表、贷款合同、买卖合同、抵押合同用于查找拖欠客户是否其他的联系方式（未录入系统中）；翻看个人收入证明，查看并记录其单位电话；翻看户口簿，查看并记录户口所在地信息以便上门催收。这个过程需要提交借阅申请单，档案岗人工查找出档案并借阅，归还并放回原处。而有了影像电子化系统之后，档案管理系统赋予其查看权限，催收人员就可以调阅电子档案，省时省力。
纸质件影像电子化之后，除了诉讼必须要借阅档案之外，纸制档案基本上不需要物理位置移动，再加上条码技术和红外扫描技术，可以实现档案的密集堆放。个贷档案量大，占用的档案室面积大，密集堆放可以有效的减少档案的存储空间占用。
住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国。当时,由于通货膨胀加剧,利率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时,商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流动性不足的问题,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款证券化的发展现状:随着住房体制改革的不断向前发展,中国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来,有关数据显示,2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上,个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高,2008年已超过82%。由于中国经济发展现状,如个人信用制度不健全,抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题,导致了商业银行的风险增大,个人住房抵押贷款不良率开始不断上升。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品,这是以中国建设银行作为试点单位的,从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。
一、中国住房抵押贷款证券化的收益分析
1.有利于商业银行增加资金来源渠道,扩大筹资范围。中国包括国有商业银行在内的金融机构90%的资金来源是各项存款。如果社会存款下降,商业银行就会无法满足非金融机构对资金的需求。另外,借助住房抵押贷款证券化,银行可以在资本市场上进行直接融资,使其筹资渠道得以扩展,由一般的存款扩大到向全国、甚至全世界筹集资金,从而增加贷款机构的资金来源。
2.有利于解决资金流动性问题。目前,中国金融机构储蓄存款中绝大部分是五年期以下的短期存款,而住房抵押贷款的一般期限都在十五年左右,属于长期的债权资产。这样银行的“短存长贷”就很容易产生资金流动性风险,从近几年中国金融机构的信贷资产分布情况看,住房抵押贷款以较快的速度增长,并且预期未来仍会有较快增长,而定期存款的比重却在不断下降,从发展的观点看,随着住房抵押贷款规模的不断扩大,当贷款余额达到银行信贷资产的一定比例时,资产流动性风险就会加大,而实行住房抵押贷款证券化,银行通过MBS将长期债权出售,>！
3.有利于降低商业银行的经营风险。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,在提高银行资产流动性的同时,还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而实现银行风险的社会化。
二、中国住房抵押贷款证券化的风险分析
1.信用风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。在中国,由于个人信用制度不完善,居民收入的透明度和货币化程度低,实际收入与名义收入差距很大,银行很难确切地计算居民实际收入水平,贷款银行无法判断贷款人的资信程度。
2.提前偿付风险。提前偿付是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前偿付一般有两种情况:一种是当借款人收入有了较大提高,资金富足,希望提早结束贷款时,就可能发生提前偿付行为。另一种是当市场利率低于合同利率时,提前偿付行为也有可能发生。提前偿付一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
3.利率风险。利率风险,也称市场风险,是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。目前中国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性,只能随着央行对利率的调整而相应变动,由于贷款组合的利率是浮动的,若贷款利率下调,则银行要承受发债成本不变而贷款收益下降的风险。如果利率上调,与存款利率增长幅度相比小,这样就有可能减少银行的获益。
4.流动性风险。流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。中国的个人住房抵押贷款期限长、回收慢,资金的来源和运用在时间上明显不匹配,存在“短存长贷”的问题,这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为具有较大的风险性,会降低商业银行资产的流动性,进而影响银行的兑付能力。
5.法律政策风险。中国整个经济处于转轨时期,市场经济体制不够完善,政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力,出现泡沫和经济过热,与调控宏观目标相违背时,政府会采取房地产调整政策,房地产业政策的调整和收缩,使商业银行面临政策风险。而且现行法律、政策与证券化业务的冲突以及相关法律、政策的滞后,都形成了证券化业务的外部风险。
三、防范个人住房抵押贷款风险的对策
1.提前偿付风险的防范。由于经济环境的不确定性和人的理性,我们不能把握提前偿付风险的变化规律,只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。例如提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时,必须为这一行为额外支付一定数额的罚金,以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。
2.加强银行放贷的操作和流程的管理,完善信贷管理机制。贷款前,商业银行应该建立专业化的咨询体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金,在借款人申请个人住房抵押贷款之前,借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询,以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。贷款时,商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时,主要是考察借款人的还款能力、审查贷款抵押品即住房的当前状况、实际市场价值和调查申请人的信用状况。贷款后,商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表,一旦出现逾期贷款,就可以立即查明原因,采取相应的措施来防止逾期的继续发展,最大限度地减少银行的损失。
3.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理。目前中国住房抵押贷款主要是浮动利率抵押贷款,利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策,这样各大商业银行无法根据有效的抵押贷款历史记录来预测未来抵押贷款提前偿付的比例及速度;利率调整的不确定性又影响了证券价格变化,造成了未来现金流的不确定性,增加了投资者面临的投资风险。借鉴美国的经验,建议中国在发展MBS时应当逐步调整当前利率水平,建
议与银行间债券市场上的适当期限的国债收益率挂钩,同时继续推行利率市场化。 4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制。金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形成的保险基金金额大,来源稳,使用周期长,有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。金融机构可通过以下险种分散抵押贷款业务的风险。第一,建立住房抵押贷款信用保证保险。由保险公司开办抵押偿还业务,借款人向保险公司投保抵押偿还险,保险公司充当借款人还贷保证人,一旦借款人无法继续归还住房贷款时,保险公司负责偿还一定比例的贷款损失。第二,住房抵押贷款与人寿保险相结合。借款人购买相应年限和金额的住房抵押贷款人寿保险,用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时,其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。以确保不会因借款人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现被迫违约,抵押住房被处置的风险。第三,住房抵押贷款产权保险。该险种确保抵押物本身产权是完整的;贷款机构所得到的抵押权是有效可行的;除了单证上列明的债权人之外,没有其他人有更优先向贷款申请人偿还债务的权利。若因产权纠纷或更高顺位债权人出现时,保险公司将予以赔偿。
关键词：住房公积金贷款；风险管理；内部控制
住房城乡建设部公布的2014年至2019年住房公积金信息显示，住房公积金贷款余额由25521.94亿元增长到55883.11亿元，逾期金额由3.16亿元增长到19.51亿元，逾期率由0.01%增长到0.03%。住房公积金贷款业务的飞速发展，有效支持了缴存职工的住房需求，发挥了住房公积金制度的政策效应，让缴存职工充分享受到住房公积金带来的政策红利。但贷款余额在不断增加的同时，逾期贷款也在倍速增长。如何控制贷款风险，切实保障住房公积金资金安全，更加成为值得研究的课题。住房公积金贷款风险管理住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请使用住房公积金贷款。住房公积金贷款是住房公积金管理中心委托受贷款银行向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的个人住房贷款。住房公积金贷款资金来源于住房公积金个人账户沉淀未使用的资金。所谓风险是损失发生的不确定性，住房公积金贷款风险简而言之就是住房公积金贷款发生损失的可能性。住房公积金贷款办理机构为受委托贷款银行，贷款风险承担者为住房公积金管理中心。住房公积金缴存职工办理住房公积金贷款后，负有按时还本付息的义务，因贷款时间最长可达30年，在还款过程中可能出现各种不可控因素，极可能导致无法结清贷款的情形出现。贷款风险管理是对贷款业务流程中存在的风险进行识别、分类、管理，并达到有效控制风险的目的。
住房公积金贷款风险类型
1.制度风险住房公积金贷款属于政策性贷款，贷款的条件和额度由各地市按照上级部门要求，结合本地住房公积金缴存情况、住房公积金使用情况、房地产市场情况等多方面因素综合确定。在贷款政策执行过程中，制定政策所依据的情况随时可能发生变化，而政策未能及时进行有效的调整导致贷款风险的发生。
2.管理风险住房公积金管理中心和受委托贷款银行对住房公积金贷款负有管理责任，贷款管理涉及环节多，易存在疏漏之处。对业务经办人员培训不够、要求不高，业务经办人员因政策掌握不熟、操作失误，易发生违规办理贷款的情况。后续未及时跟进加强贷后管理，因不能准确掌握借款人情况，未能及时督促借款人按时还款，导致借款人违约，贷款发生损失。
3.信用风险借款人提供虚假购房材料、收入证明材料等，骗取住房公积金贷款。借款人在贷款前刻意调整影响贷款额度计算的因素，以期获得更多的贷款额度。借款人为申请住房公积金贷款而设立账户，申请贷款后不再缴存住房公积金，骗取住房公积金贷款。
4.贷款回收风险贷款回收中，因人工干预业务操作导致资金不能及时入账甚至被挪用等。借款人婚姻破裂，在财产和债务分配时，双方产生分歧拒不还款。借款人遭受重大疾病或意外伤害等，不能继续工作影响家庭收入，无力偿还贷款。借款人失业或家庭遭受重大变故，虽有还款意愿但无力还款。
5担保风险借款人在不正常还款的情况下，担保人担保能力变弱，甚至无力承担担保责任。抵押物未能落实抵押手续，借款人将抵押物出售，导致住房公积金管理中心抵押权丧失。抵押物价值大幅减少，导致住房公积金管理中心不能足额实现债权。
住房公积金贷款风险管理存在的不足
1.制度制定不合理制定贷款政策时，对贷款规模预判不足，后期未及时根据情况调整政策，导致贷款规模增长过快，大大超过住房公积金归集的速度，贷款发放过多，无资金支持新增贷款发放，甚至不能保证住房公积金提取业务的办理。对借款人申请贷款的条件设置过宽，导致向还款能力弱或信用差的职工发放了贷款，职工后期出现各种问题导致无力偿还贷款。
2.贷前业务调查不到位因住房公积金贷款业务属于受委托贷款银行的委托业务，业务人员一般同时负责自营贷款业务和委托贷款业务，对住房公积金贷款业务重视程度不高，不能全面掌握与住房公积金贷款有关的政策规定，且办理业务较少，存在业务操作不熟练的情况。在贷前调查时，业务人员只关注借款人申请贷款的金额和期限等关键信息，不能从贷款审核要点出发，详细了解职工各方面的具体情况，不能多角度验证借款人提供的材料是否存在冲突，是否存在影响申请贷款的因素等。
3.贷中业务控制存在漏洞设定贷款流程存在缺陷，相邻岗位未做到相互分离，极易发生舞弊的情况。如允许一人负责贷款受理，同时又负责借款合同签订，导致业务人员在办理贷款过程中发生违规行为的时候，没有其他业务人员能够发现这种情况。又如按流程应办妥抵押后发放的贷款，因熟人关系或操作失误，在未办抵押手续前发放了贷款，后期未能及时采取补正措施，导致贷款出现风险时，无法采取补偿措施。
4.贷后管理重视不够一是贷后管理缺少制度规范。实际业务办理过程中，明显存在重贷前轻贷后的情况。上级部门的管理要求多是针对贷款的前置条件提出的，如连续缴存住房公积金6个月可申请贷款、住房公积金贷款未结清前不得再次申请贷款等，对贷后管理规范的相对较少。住房公积金管理中心往往遇到一笔逾期还款的贷款处理一笔，对贷后管理未制定详细的制度规定，缺少系统性的规范。二是贷款回收存在人为干预。贷款回收存在人工干预的情况，极易出现忘记发送扣款数据或未将回收数据入账甚至挪用回收资金的情况。因扣款数据发送时间晚，可能发生本应归还住房公积金贷款的资金被用来归还借款人在银行承担的其他负债或被法院冻结而无法扣款等。三是未持续加强担保管理。未能及时关注担保人担保能力，在担保人担保出现问题时，未及时要求借款人追加担保。对贷后抵押物管理缺失，特别是新建商品住房未能及时办理不动产权证并办妥抵押手续。
住房公积金贷款内部控制措施
1.优化制度制定流程，适时调整政策规定制定贷款政策规定时，应在国家政策允许范围内，开展充分调研和论证的基础上，广泛征求意见，按有关流程出台政策规定。政策实施过程中，要及时关注贷款业务开展情况，特别是当地房地产市场运行情况和住房公积金缴存、提取及贷款情况，及时优化和适时调整原有政策，保持住房公积金贷款规模，保障住房公积金业务健康运行。
2.加强贷前业务调查，识别骗贷风险一是重视贷前调查。严格按照住房公积金贷款业务流程操作，在贷前调查时，详细了解借款人购房情况、家庭情况、还贷能力等，认真审核贷款申请材料的真实性和完整性。二是关注造假风险点。防范申请材料造假风险，避免借款人为提高还款能力出具虚假的收入证明和银行流水，因个人信用不良问题出具虚假的个人信用报告等。重点审核影响贷款额度计算的因素，如调整缴存基数、补缴住房公积金等等，对借款人贷款前调整缴存基数和补缴的业务进行重点审核，核实是否存在提供虚假材料办理业务进而骗取更多贷款额度的可能。三是提高政务数据共享水平。加强与公安、民政、房屋管理等部门的数据共享力度，减少职工提供贷款申请材料的同时，提高数据的真实准确度，以确保贷款业务材料真实性，减少借款人骗贷的可能。
3.规范贷中业务流程，规避操作风险一是建立贷款审批制度。加强贷款审批控制，建立严密的贷款审批体系，设定严谨的贷款审批流程，针对审批流程中每个岗位的人员均设岗定责，明确各自审批的范围、职责、权限、程序和责任等。二是完善贷中业务操作流程。实行不相容岗位分离，一人不能同时担任相邻两个岗位的职责，贷款受理岗与贷款签约岗不能由一人担任，从人员岗位配备上做好内部牵制。同时，加强贷款业务管理系统建设，将贷款流程在系统中进行设定，未完成审批的贷款不允许发放，未完成担保落实手续的贷款也不能发放，借助信息系统的力量将贷中业务的内部控制做好。三是注重业务培训。日常加强对业务人员的业务培训，确保将业务操作步骤和办理要点内化于心，避免因操作失误在贷款发生风险时处于被动情形。
4.加强贷后管理，规范贷后催收流程一是贷款回收自动化。将住房公积金贷款回收流程设定为自动模式，每日自动向受委托贷款银行发送扣款申请，并自动通过住建部结算平台申请扣款结果并入账，减少人为干预，同时避免业务人员挪用贷款回收资金的风险。二是建立贷款催收业务规范。指定专人负责贷款催收工作，持续跟进贷款回收情况，对初次发生逾期的贷款及时跟进，了解借款人逾期的原因属于偶然情况还是借款人还款能力降低导致，针对不同情况及时进行催收。对逾期多期的借款人进行当面催收，了解借款人还款意愿并向借款人讲明利害关系，对有还款意愿的借款人配合制定还款计划，对拒不还款的借款人，贷款有保证人的，要求保证人履行担保义务，经催告保证人不主动履行的，通过法律途径进行解决。
关键词：次级抵押贷款；次级抵押贷款证券；次债危机
文章编号：1003-4625(2007)11-0080-03 中图分类号：F830．91 文献标识码：A
2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20％。这一宣布导致汇丰控股股价8日下跌2.7％。由此拉开了次级债风险的全球多米诺骨牌效应。次级债问题成为今年的热门话题。那么，什么是次级债?次级债是如何发行的?次级债有何风险?我们从美国次级债危机中得到什么启示呢?本文拟对此进行深入剖析。
一、什么是次级债?
次级债，全称是“次优级抵押贷款证券”，是相对优先级抵押贷款证券而言的。抵押贷款证券按获得本金与利息支付的优先次序划分为不同的等级，优先级证券信用等级高，收益稳定，可吸引风险规避型的投资者，次优级证券风险较高，但是收益也相对于优先级证券高，较适合机构投资者。作为次级抵押贷款证券的标的物是次级抵押贷款，它是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。它是一个高风险、高收益的产品。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对借款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用纪录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
二、次级债券的发行源于抵押资产证券化
资产证券化(Asset-Backed Seeuritization,缩写为ABS)在美国已成为一种日益普遍的融资方式。很多企业，不论其规模大小、产业类别、甚至其自身资信程度如何，都在试图利用这种灵活的融资方式获得资金来源。越来越多的银行也在通过资产证券化的途径，将其所发放的贷款中的某些坏账风险，转移到愿意并有能力承担此风险的融资方手中。
一般地，资产证券化可以定义为：是指将缺乏流动性但又能够产生可预期的稳定现金流的资产汇集起来，通过一定的结构安排对资产中风险与收益要素进行分离与重组，再配以相应的信用担保和升级，将其转变成可以在金融市场上出售和流通证券的过程。其中，以银行住房抵押贷款为支撑发行的证券称为按揭资产证券化(Mortgage Backed Securitization，简称MBS)或抵押资产证券化。抵押资产证券化的运作流程简单概括为图1所示：
在20世纪70年代初，美国住房抵押贷款已达到一定规模，三大抵押贷款公司：政府国民抵押协会(GNMA)、联邦国民抵押协会(FNMA)和联邦住宅信贷抵押公司(FHLMC)收购了大量的抵押贷款，并为许多银行的住房抵押贷款提供了担保。同时，美国的市场利率波动很大，从事抵押贷款的银行和公司面临着筹资成本和收益的不确定性问题。为了转移利率风险，各银行、公司纷纷把手中的住房抵押贷款根据到期年限、利率水平等进行组合，以此为担保或抵押，发行了抵押债券。抵押债券的出现，不仅可以帮助金融机构转移利率风险，而且，可以将不流动的资产盘活，提供大量的资金进一步为客户服务。
在美国，根据信用质量，可将居民抵押贷款分为“最优”(prime)贷款、次优或次级贷款(subprime moagage)、超A贷款(Alt-A)等三类。在这三类贷款中，最优贷款具有良好的信用品质，次级贷款和超A贷款的借款人则通常没有良好的信用记录，引发此次风波的是近些年大量发放的次级贷款，并很可能将波及超A类贷款。因为，随着20世纪90年代后期美国房价的逐步攀升，次级按揭贷款和超A贷款受到了越来越大的欢迎。在2003年，次级贷款和超A贷款只占当年美国抵押贷款发放总量的不到15％，到2006年已经达到了46％。
三、美国次级债危机的原因
导致美国次级债危机的原因，归纳起来有以下几点：
(一)信贷条件的放松
随着房价的不断攀升和居民购房热情的高涨，美国金融机构对住房抵押贷款的条件越来越宽松。因为，大量增长的次级贷款和超A贷款的共同特点是贷款标准低。比如，次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且，还款额与收入比超过了55％，或者贷款总额与房产价值比超过了85％。超A贷款的信用质量虽然好于次级，并且大体能够接近最优贷款的标准，但借款人无法提供完整的收入证明等。据统计，2006年美国房地产按揭贷款总额中有40％以上的贷款属于次级贷款和“ALT-A”贷款产品，总额超过4000亿美元，2005年比例甚至更高。
(二)抵押贷款证券化规模的不断扩大
近年来抵押贷款证券化的发展使得这一市场日益庞大而复杂，以购买证券方式投资抵押贷款的市场参与者从数目到种类上都在急速上升，导致投资者的日益分散化。截至2003年底，美国的抵押资产证券化金额已达5.3万亿美元，非抵押资产证券化的余额接近1.7万亿美元，两项总和占美国债务市场的32％。在这些抵押资产证券中，就包括了以信用等级较低的次级抵押贷款为担保发行的次级债券。
由于这个市场主要以机构投资者为主，一旦市场出现变化，将会带来巨大的市场波动。因为，放贷机构发行抵押贷款证券的时候，合同中通常都包括这样一个条款：即如果借款人在最初的还款周期中就无法按时偿付，投资者可以迫使放贷机构回购这些证券。这样，一旦坏账率高企，大量回购抵押贷款证券将在瞬间之内增大放贷机构的财务负担。事实上，美国已经有一些规模较小的次级贷款放贷机构因为此次危机而破产倒闭。
(三)抵押贷款及其证券化市场本身的不规范
由于近年来抵押贷款证券化市场的迅速发展，吸引了众多的新的市场参与者，其中，不乏以追求高额利润为目的的投机者，使得抵押贷款及其证券化市场本身出现了一些不规范的操作。
2003年以前，美国的抵押贷款市场是由政府支持的政府国民抵押协会和联邦国民抵押协会这两家公司主宰。他们将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。通常，他们会制定明确的放贷标准，严格规定哪些类型的贷款可以发放。然而，伴随这两大公司财务丑闻的爆发，其他投资者蜂拥而入这一市场，抢夺原本可能由这两大公司购得的贷款。其结果，这两家政府公司在美国抵押贷款市场中的份额从2003年的70％降到了2006年底的40％。由于全球各地成千上万高风险偏好的对冲基金、养老金基金以及其他基金的介入，原有的放贷标准在高额
利率面前早已成为一纸空文，新的市场参与者不断鼓励放贷机构尝试各种各样的贷款类型。许多放贷机构甚至不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明；在做房屋价值评估时，放贷机构也更多地依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论。在所有的人都沉浸在对高额回报的憧憬中时，风险也就悄无声息地膨胀起来。
(四)市场利率的不断提高
由于次级贷款和超A贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主，这与固定利率抵押贷款占绝大多数的最优贷款形成了鲜明对比。据估计，在最优贷款、次级贷款和超A贷款中，浮动利率贷款所占的份额分别为20％以下、85％和60％左右。
自2004年6月30日以来，美国进入了加息通道，到2006年6月29日美联储第17次加息，购房者的负债压力迅速上升，直接导致美国房价下挫，楼市交易也因此由火热转向低迷，在一些地区甚至出现了下降。由于抵押品价值的相对下降，对于困难家庭来说，其唯一的选择就是停止还款、放弃房产。除了这些真正的以自住为目的的借款家庭之外，获得次级按揭贷款的还有相当数量的投资购房者，而这些购房者在房价下降的过程中，更是会立刻放弃房产。导致次级贷款的逾期率上升。
(五)房价的不断升高与下降
在房市高热的时候，这些贷款的风险并不高，坏账率也始终保持在极低的水平。因为，在借款人感到无力偿还贷款时，他完全可以通过出售房屋还清欠款，再凭借更宽松的条款获得新的贷款。然而，从2006年开始，随着美国房价渐趋平抑，部分地区房价甚至开始下降，这种贷款立刻成为高危品种。一方面房子出手越来越难，另一方面卖房所得也未必能够帮助借款人还清贷款。结果，还不起债的人多了，坏账率上升了。数据显示，2006年11月，在美国被打包成抵押贷款证券的次级贷款中，有近13％的贷款逾期60天以上无法偿还，这一比例较上年同期上扬了8.1％。
四、美国次级债危机对中国的启示
就在美国次级房贷危机愈演愈烈，不断冲击国际金融市场之际，中国国内的一些专家开始担心中国的房屋抵押贷款中是否也会出现类似的危机问题。这种担心不无道理，因为中国目前的房地产形势，与美国这些年有一些相似之处，一方面房价居高不下，另一方面，房地产抵押贷款迅速扩张。对此，我们应该重视房地产风险，以美国次级债危机为镜子，在我国房地产市场发展中应特别注意以下几点：
(一)从意识上强调个人住房抵押贷款也是一种风险资产
在我国，居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国打破这种神话时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性就会受到严重质疑。在这意义上来说，对中国是有很大启示的。
(二)警惕住房抵押贷款的潜在信用风险，严格贷前审查。
自2003年中国资产开始大幅度上涨以来，商业银行纷纷调整了信贷资产结构，特别垂青于房价上涨时期具有低风险特征的住房抵押贷款。甚至有人认为，大量的住房抵押贷款是近年来房价快速上涨的重要原因之一。
中国房贷的质量令人担忧，在目前次级房贷危机泛滥的美国，至少还有一套检查借贷人信用的体系，中国似乎很难有一套完整的个人借款人信用审查体系。在国外普遍流行用借款人完税证明作为个人收入证明的时候，我国银行仍普遍用个人收入汪明来审核其偿债能力。结果，借款人或者从律师事务所或者从单位开出假的工资收入证明提供给银行。用假的收人证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进行按揭贷款，这种贷款的潜在风险是相当大的，因为，在房价一路上升的这几年，似乎任何人都可以从银行借钱买房子。在上海，2004年就曾经有人贷款7800万元，购买住房128套，甚至于有人贷款一亿多元，购买住房一百多套。就是通过假信用的方式进入的。虽然，2007年我国内资商业银行个人住房抵押贷款已基本实现了资料共享，从一定程度上消除了个人贷款购买多套住房的情况，但是，个人住房抵押贷款贷前审查与贷中跟踪仍然存在许多漏洞。
因此，在房地产信贷调控政策上，我国央行当局正在酝酿进一步提高住房贷款首付款比例，希望以此来抑制房地产价格的过快增长。我认为，不能简单地提高首付款比例。因为，我们要打击的是房地产市场上的投机成分，而对于投机者而言，他们并不缺乏资金，通过提高首付款比例并不能真正将房地产市场的不和谐因素挤掉。当务之急，中国应该尽快建立和完善一整套个人信用评估体系，做到工商、税务、信用卡、银行等所有个人账户往来资料的共享。这样，可以在最大限度上克服银行在发放个人住房抵押贷款前由于信息不对称所导致的逆向选择问题和贷款发放后的道德风险问题。也可以继续对一些信用好，但手中资金有限的合格消费者提供住房金融服务业务。
(三)应尽快总结建行抵押贷款证券化的经验并进一步推广
不能因为美国出现了次级债危机，就因此而中断中国资产证券化改革的步伐。甚至有人认为，中国住房抵押贷款证券化是一个被催生的早产儿，建行在2005年12月已发行过MBS。事实上是，2005年中国建设银行发行的建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场发行相当成功，而且，这次证券化的运作借鉴了美国资产证券化的成功经验，在法律上，有人民银行和银监会公布的《信贷资产证券化试点管理办法》作为指南，从筛选贷款、建立贷款库、设立信托，到证券设计、发行、现金流归集与支付等均完成了较为成型的方案与设计流程，证券的评级是在穆迪的全面技术支持下采用穆迪的评级方法，经穆迪和中诚信国际信用评级公司共同研究分析、分别进行信用质量评估、由中诚信出具评级报告的形式完成。中信信托投资有限责任公司作为受托机构和发行人，中国工商银行作为资产保管机构。
因此，我国已在很大程度上具备了住房抵押贷款证券化的条件。在我国金融市场健康发展的大背景下，我国应该尽快总结建行的试点经验，并将之推广。因为，建行的实践证明，建行开展住房抵押贷款证券化业务不仅实现了银行资产负债结构的匹配与优化，提高资本充足率，防范、分散、转移风险，而且在推进信贷资产业务标准化、规范化，提高银行综合经营管理水平等方面发挥着不可或缺的积极作用。同时资产证券化业务的开展还有助于强化银行的服务中介职能，为银行提供了介入资本市场的广阔平台，为拓展中间业务开辟r新的空间和盈利增长点。此外，在我国商业银行中开展个人住房抵押贷款证券化业务，对于提高金融系统的稳定性，推动我国金融市场的发展、改善金融市场的效率，满足人民群众日益增长的住房需求都具有积极的意义。
(四)选取有效手段调控房地产市场
（一）房地产企业资金实力不强，其资金过多依赖银行
房地产业的高额利润诱使房地产企业盲目新增项目，扩大投资，使本已紧张的营运资金更加紧张；更有甚者，没有自有资金而组建房地产企业，为了验资暂时向其他企业借款，将资金打入其银行账户，验资后再将资金抽走，这些企业实质上是空壳企业。因而，开发商必须依赖银行的开发贷款和房屋预售款来进行项目的运作，而房屋预售款中大部分是银行对个人发放的住房按揭贷款，因此，开发商营运资金中的绝大部分是银行的信贷资金。据国家发改委调查显示，开发商投入房地产的资金61％来源于银行。一旦房地产企业运作的某个环节出现问题，银行贷款就会出现风险。
（二）房地产市场的周期性，构成银行按揭贷款的潜在风险
伴随着宏观经济周期，房地产市场呈现一定的周期性。经济繁荣期，人们收入多，购买力强，个人改善住房的消费需求增加；同时，第
二、第三产业对于生产用房、商业用房的需求也增加，房地产市场的需求大于供给，房屋价格上涨。与此同时，投机炒房者对于房价上涨的预期促使其增加购房数量，更加拉大了房屋的供需缺口，从而推动房价进一步上涨，直至出现房地产泡沫。当经济出现衰退，步入萧条期时，大量企业倒闭，失业人口增加，人们收入减少，社会购买力下降，房地产市场的需求小于供给；投机炒房者迅速抛售囤积的住房，房屋价格快速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严重时购房，而社会经济快速衰退，房屋价格下跌过猛，借款人贷款余额大于其房屋出售变现后的价格时，贷款购入的住房就会成为借款人的“负资产”。如果借款人停止归还贷款，银行信贷资金就难以全部收回。如1997－1998年由于亚洲金融危机导致香港经济出现衰退，香港房地产市场价格猛跌了60％，许多借款人的住房都成为了“负资产”，借款人拒绝还款，银行形成许多不良贷款。
（三）虚假的个人贷款资料、虚假按揭使银行贷款存在潜在风险
恶意贷款申请人为了提高个人的信用等级，由工作单位开出远远高于其实际工资收入的收入证明，而工作单位对开出的收入证明都注明“只证明借款人某月的工作收入，今后收入如有变化不负任何法律责任”，银行对出具收入证明的单位没有任何追索权。借款人一旦取得贷款，还贷的主动权就掌握在其手中，给银行信贷资金带来很大风险。
开发商在房屋销售困难而又急需资金时，往往以本企业员工或朋友名义以高于市场的房屋价格购买本企业的商品房，以最高的贷款成数到银行申请按揭贷款，获得银行信贷资金，其实质是开发商提前收回房屋销售款并将销售风险转嫁予银行。这些假按揭提供的贷款所需资料完全符合银行贷款手续，银行业务人员从表面上很难识别假按揭。如果项目清盘时房屋仍然没有销售出去，开发商又不予还款，银行贷款就会出现风险。
（四）个人按揭贷款借款人还款能力的变化，构成按揭贷款的潜在风险
我国家庭年收入与商品房销售价格的比例过低。公民收入相对于商品房销售价格过低，一旦借款人的家庭出现意外变故，收入减少，无力归还贷款，银行信贷资金就会出现风险。国际上公认的按揭贷款风险暴露期为5－8年。而我国的个人按揭贷款起步刚刚三年，因而，目前我国房屋按揭的不良贷款还没有完全暴露，不良贷款的占比不高。我国商业银行个人按揭贷款期限最长为三十年，在这漫长的贷款期间中，借款人家庭经济状况不可避免地会发生变化。
（五）商业银行信贷从业人员的道德风险
个人按揭贷款是商业银行的新兴业务，它不同于个人储蓄业务，也不同于法人客户的贷款业务。工作人员处理业务处于房地产开发商和居民个人之间，这就增加了贷前调查中搜集的资料真伪的不确定性。某些开发商串通银行信贷人员故意提高商品房销售价格，搞假按揭，用伪造的抵押权证套取银行信贷资金后，不再归还贷款本金和利息，使银行的贷款悬空；某些信贷员为了帮助自己的亲戚朋友取得贷款或者为了完成贷款任务而故意放松贷款的调查，对贷款人的收入证明等贷款资料不加分析，并人为调高信用等级。
二、风险防范及对策
（一）商业银行应发挥金融同业协会的作用，强化自我约束机制，发展优质客户。面对激烈的同业竞争，商业银行为了开拓业务，竞相放宽贷款条件，争取贷款项目，使一些资质低劣的开发商轻而易举地得到银行贷款。各家商业银行应通过银行同业协会的协调，采取统一行动，提高贷款条件，落实央行规定的只向项目主体结构已经封顶的住房发放按揭贷款，实行优胜劣汰，迫使没有开发能力的房地产企业退出市场，促使有开发能力的开发商增加项目的自筹资金，降低对银行资金的依赖程度。从而调整客户结构，使贷款向资金实力强，资质高，开发业绩良好，信誉良好的开发商倾斜。同时，提高按揭贷款首付款金额，降低贷款成数，以确保抵押物价值充足，提高房屋变现能力，降低贷款风险。
（二）建立专门的房地产研发机构，指导房贷业务的健康发展。借鉴国外经验,商业银行应成立房地产研发机构，研究国家宏观经济政策和产业政策，正确预测房地产市场发展的趋势；对房地产的现状，客户资金需求情况进行调查，指导业务部门制定贷款政策；从贷款种类、期限、还款方式等方面为房贷业务设计多种贷款组合方式，满足客户需求；根据市场土地、钢材、水泥、劳动力等方面的价格，匡算房屋开发成本，为业务部门核实开发商向银行提供的房价、预期利润等数据提供依据；根据房屋的坐落地点、朝向、楼层、房龄、房型采集不同的调查样本，掌握市场房屋价格，为业务部门提供参考数据，防止开发商的价格欺诈行为。
（三）加强对个人住房贷款项目的审查，防范假按揭的风险
1、假按揭贷款的共同特征：1同一人购买同一开发商的多套住房；2房屋单价明显高于同一地段、甚至同一项目的其他住房；3贷款为单纯的商业按揭贷款，不是与公积金贷款配合的组合贷款，且要求的贷款成数最高，首付款最少；4借款人收入证明中借款人的月收入明显偏高。
2、防范假按揭的对策：
一是各家商业银行应通过人民银行协调建立信息共享的个人住房按揭贷款电子台账系统。各家商业银行对于一笔按揭贷款的申请，应在贷款电子台账系统中作查询，如果贷款人为同一人购买同一开发商的多套住宅，银行应上浮贷款利率，大幅降低贷款成数或拒绝为其提供按揭贷款，以防止假按揭的发生，规避贷款风险。
二是根据市场房价估算借款人所购房屋价格，对于销售价格明显高于市场价格的房屋，应根据市场价格核定其房屋价格并降低贷款成数，确保抵押物的充足，提高房屋变现能力，化解贷款风险。
三是加强贷款“三查”，对可疑贷款从严发放贷款。条件允许的情况下，借款人都选择商业按揭贷款与利率低的公积金贷款二者组成的组合贷款。如果借款人申请的贷款为纯商业按揭贷款，银行就应审查借款人贷款条件是否符合公积金贷款条件，如果符合条件而不申请公积金贷款，贷款成数又最高，有可能是投机炒房者购买的第二套以上的住房，也有可能就是假按揭。银行应降低贷款成数或拒绝向其贷款，降低贷款风险。
对于借款人收入证明中借款人月收入明显过高者，信贷员应到借款人工作单位进行实地调查，并查阅其个人收入的完税证明，核实其收入的真实性，防止风险贷款的发生。
（四）加强对信贷人员的管理，防范贷款从业人员的道德风险。商业银行应推行个人按揭贷款的“问责制”，建立专门监管机构，对风险贷款进行评估，对于由于信贷员违反职业道德造成的风险贷款，应给予其经济处罚并责令其终身清收，并与其工资收入挂钩。
[关键词]个人住房抵押贷款；违约风险；违约风险影响因素；违约风险管理
[中图分类号]F8324[文献标识码]A[文章编号]
2095-3283（2013）03-0093-04
作者简介：徐遥君（1984-），男，汉族，浙江仙居人，商务部投资促进局，对外经济贸易大学国贸学院在职研究生。
一、引言
“后经济危机”时代，我国商业银行不断改善业务结构，更加重视信贷业务，积极扩充信贷业务投入，以此来保证利润的增长。随着个人住房抵押贷款在商业银行信贷总额比例的逐步升高，违约风险已逐渐成为我国商业银行风险管理的重点和亟须解决的问题。
二、我国商业银行个人住房贷款及违约风险的现状
（一）我国商业银行个人住房贷款发展现状
笔者依据工商、中国、建设、交通4家大型商业银行以及招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信7家中型商业银行（以下简称“11行”）近两年年报披露的有关数据，对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。上述11行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比重且位居主导地位，具有典型性和代表意义。
如表1中所示：由于目前各大银行将个人房贷业务当作重点对象来发展，11行个人住房按揭贷款平均增速大于其各项贷款平均增速3112个百分点，特别是兴业银行，房贷增长率达到了1217%，比各项贷款增速高了983个百分点，可以说11行个人住房贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的速度。另外，在我国不仅个人住房贷款的大部分资金来自商业银行，房地产开发、住房抵押贷款等房地产业90%的资金也是如此。2011年，11行房地产贷款余额（房地产开发贷款余额与个人住房贷款之和）占其各项贷款总余额的比例达到了2654%，已经逼近国际上认定的30%的控制线，且深发和兴业两行分别以332%和415%已超过了控制线。
虽然从总体上来说我国的住房贷款还在可控范围之内，但是潜在风险十分令人担忧，特别是个人住房贷款期限一般都在8～20年，而大部分是从2000年开始的。也就是说，接下来几年是风险控制的关键期，因此，房贷违约风险防范显得极其必要。
（二）我国个人住房贷款违约风险现状
居民家庭进行房贷的目的在于弥补购房资金的不足，当居民家庭是以其自身的收入来偿还房贷时，居民家庭的收入和房贷之间的关系能够在一定程度上代表家庭的还贷能力。可以说，考察居民家庭收入和房贷就可以反映商业银行面临的个人住房抵押贷款业务还贷风险的大小。居民家庭还贷能力最为直接的指标常常是房贷收入比（甄炳禧，2007）。笔者选择月供给收入比（每月所有债务支出与收入之比）来反映贷款者的偿还能力，继而反映房贷违约风险。
中国人民银行2011年1月对全国20个大中城市的个人住房贷款情况进行了抽样调查，以下是笔者对统计调查的总结。
结合表2中数据，笔者查找了2010—2011年的住房贷款利率，最低为604%，最高为666%，因此将其定为平均值63%。另外，在固定利率贷款方式下，笔者分别计算了四个地区家庭平均每月要偿还的贷款额，分别为：东部3383元，西部1937元，南部1625元，北部1814元。由于774%以上的贷款人年收入为5万元，加上充足的第二还款源，在此将收入平均值定为8万元，即月收入6666元。因此月供收入比分别为50%，29%，24%和27%。虽然此分析方式比较粗略，但基本能反映各地区的情况。
我国银监会给月供收入比设定警戒线为55%，一旦月供收入比过高，那将会给家庭的生活产生巨大的负担，这部分家庭的还款及抗风险能力就会较弱，产生的违约风险就会较大。因此，从总体上来说，我国东部地区的房贷风险最大，主要是房价水平远高于其他地区，房价大大超过普通居民的承受能力。虽然其他三个地区总体风险水平低于东部，但其中部分城市还是存在较大风险，如北京、天津、重庆等。所以各地区特别是东部地区的银行和监管部门应该充分重视，采取各种措施严密防范违约风险的发生。更为重要的是，投机者在行情不良时的违约几率比一般购房者要高的多，所以，银行在监控房贷风险时，不仅要考虑到购房者目前的还贷压力，还应注意观察房贷结构和未来的变化趋势。
三、我国商业银行住房贷款违约风险影响因素的分析
王福林（2004）、田凯（2008）使用Logistic模型对个人住房按揭贷款进行的实证研究，杨星和麦元勋（2003）利用Merton模型对个人住房按揭贷款的信用风险的实证研究，以上学者的研究结果均表明贷款利率，个人收入和贷款金额等因素对贷款人的还款能力有影响，进而影响到银行能否按时收回贷款，即上述因素均影响着商业银行个人住房按揭贷款的风险。此外，笔者认为还应将我国商业银行的住房按揭贷款相关制度作为影响因素之一，因其与贷款风险的变化有着极大的关系。
（一）我国商业银行贷款制度对风险的影响
目前我国商业银行的审核评级制度还很不完善，系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重，使得审核体系失去了依据和基础。这种贷款人的审核不严容易弱化个人住房按揭者信用风险控制，强化其高风险的行为。可以说，这种“中国式的次级贷款”风险难以估量。另外，国内商业银行以国有银行为主导，使得目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重，这种内部化是指一些银行员工套取银行资金进入房地产市场易宪容（2008）。
我国住房贷款尚未证券化，而且90%的房贷基本来自于银行。因此住房贷款风险容易在银行内部积聚而得不到释放，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。房地产贷款一般为5～20年的中长期贷款，风险一般在贷款后3～8年暴露。因此，一旦房贷风险控制不佳，而银行风险又无法向市场释放，其后果不堪设想。
（二）居民可支配收入对风险的影响
Lambrecht（2003）考察英国家庭购房的行为发现：居民可支配收入的变化直接影响其购房决定，进而影响到住房贷款的选择及其偿还贷款的能力。
近年来，我国居民的收入水平不断提高，与此同时随着经济的迅猛发展，我国也有着较高的通胀率，通过比较人们的可支配收入扣除通胀部分之后得到的实际收入时发现，平均实际收入正处于下降的趋势。然而，普通个人在进行住房贷款时考虑的更多的是名义工资的增加，而忽视了物价上涨的因素引起的实际收入减少。名义收入提高了，那么会有更多的人考虑去贷款买房，而事实上他们实际收入是减少的，也就是说他们的支付能力其实是在减弱的，这将导致购房的需求与购房贷款还贷能力之间的不平衡，进而给商业银行的个人住房贷款带来极大的风险。
由图1可以看出，从2001—2011年我国城镇居民实际可支配收入（扣除价格变化因素）在收入数量上体现出一个增长的趋势，但是城镇居民实际可支配收入，在2007—2011年之间的增长速度落差很大， 而这段时间正是我国房地产市场火爆的时期，收入增长的大幅度回落，增加了其中部分群体的偿还贷款的压力，也提高了商业
银行个人住房贷款的违约风险。
（三）房价对风险的影响
房价上涨过快，产生房地产市场泡沫，泡沫的存在就意味着风险的存在。Deng（2000）提出的房价收入比（住房消费支出和家庭收入的比值）常常被用作衡量个人住房抵押贷款还款风险大小的指标，较高的房价收入比意味着还贷者的违约概率加大，房贷机构面临着较高的还贷风险。而当前国际上通常认为，合理的房价与住房抵押贷款人的收入之比应为3～5倍之间。如果超出了这个界限，银行个人住房抵押贷款的还款风险就会大大增加。当前在我国许多地区，房价与住房抵押贷款人的收入之比已经超过甚至远远超过了这个范围，以上海为例：
由图1可以看出，从2001—2011年我国城镇居民实际可支配收入（扣除价格变化因素）在收入数量上体现出一个增长的趋势，但是城镇居民实际可支配收入，在2007—2011年之间的增长速度落差很大， 而这段时间正是我国房地产市场火爆的时期，收入增长的大幅度回落，增加了其中部分群体的偿还贷款的压力，也提高了商业
银行个人住房贷款的违约风险。
从表3中可以看出，上海市商品房的平均售价从2003年每平方米5118元上升到2011年的每平方米14503元，上涨了近3倍。2003—2011年上海城市居民的人均可支配收入的提升幅度远远不及商品房售价的上涨速度。若以最普通的70平方米的住房平均售价与城市居民的收入进行比较，发现上海市平均房价与城市居民家庭可支配收入之比，2003—2011年基本都维持在8倍以上，到了2007年和2008年这个比值甚至达到了11倍以上，远远超过了3～6倍的标准范围，这说明城市居民家庭可支配收入与房价之间存在一定的缺口，房地产市场存在很大的泡沫，一旦泡沫破裂，房价下跌，贷款的不良率将会越来越高，这对于银行来说存在很大的风险。就全国范围内来说，除了上海还有许多房地产发展迅猛的市场，如北京和深圳的房价收入比的指标都远远超过了标准范围，这些地区银行面临很大的个人住房贷款风险。
（四）利率对风险的影响
利率对房地产市场的影响主要表现在两方面，一是对房地产价格的影响；二是对还贷成本的影响。上文已对房价的变化进行了分析，以下主要分析居民的还贷成本变化。表4是中国房地产TOP10研究小组以531%的贷款利率测算，不考虑住房现价、首付和期限，月供支出（及还贷成本）的加息幅度的敏感系数表。
近年来我国贷款利率在2006年前基本持续调低，在2006年，特别是2007、2008年由于政府担心经济过热而一直调高利率，最低与最高竟然相差200个基点左右。而2008年由于受国际金融危机的影响，央行又实行宽松的货币和财政政策，利率连续下调，最高最低又相差了200个基点左右。可见，我国利率随着经济周期不同阶段的发展变化频繁。在表4中可以看出利率变化幅度在200基点时敏感度竟然上升到了1354%，近几年利率变化对房贷者的还贷支出变化的影响之大。对于高收入人群影响不大，但对于一般买房家庭来说承受压力大。如果宏观经济运行情况不佳，贷款者家庭收入大幅减少，就目前央行利率变动较大的情况下，房贷支出的变化对风险的影响无疑会加深。
四、个人住房抵押贷款风险管理的建议
（一）严格审核个人住房贷款者的信用级别
商业银行必须使用内部控制的标准流程从严控制个人住房贷款者的信用级别，严格检查每一笔房屋按揭贷款业务，信贷员必须要与贷款申请人见面，必须面对面地签订贷款合同。对于新收到的房屋按揭贷款申请，由信贷工作人员到单位核实收入证明以及贷款者真实身份。对于已经办理完按揭房贷的借款人，要逐个重新检查其相关贷款材料。此外，只对银行认定的优质楼盘发放按揭贷款，拒绝与完全靠回笼资金维持生存的房地产开发商合作，从源头上杜绝可能的虚假按揭贷款。
（二）提高我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析水平
目前，我国个人住房抵押贷款业务因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。因此，我国商业银行必须认真学习国际经验，积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度，实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。
（三）完善银行体系的内部控制
银行内部管理是抵御风险的第一道防线，我国商业银行目前存在着诸如“假按揭”等各种各样的风险，其很大程度上是因为银行内部控制不够严格造成的，这是银行亟须解决的最重要的内部问题。我国商业银行应严格内部控制，及时、准确地记载、报送贷款个人的贷款、贷记卡和准贷记卡的信息。同时，严格把关借款人的资格审查过程，并对资料的真实性、完整性进行审查。此外，充分调动信贷部门和风险管理部门的协调机制，并让内部审计部门配合外部审计机构定期检查内部控制制度的完善程度，全面保证商业银行信贷资产运作的安全性。
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住房抵押贷款证券化是指将流动性较差，但能产生预期资金流的住房抵押贷款出售给证券化特设机构（SPV），由SPV对抵押贷款进行汇总和结构性重组并担保发行可以在资本市场上流通的证券的过程。在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。因此，借鉴先进经验，对我国房地产金融业的健康发展有着重要意义。
一、国外及香港特区MBS经验
（一）美国MBS经验。住房抵押贷款证券化起源于美国，是最典型的模式，与20世纪六十年代以来美国房地产市场的迅速发展是密切相关的。住房抵押贷款证券化过程包括三个主体：原始发起人（原始权益人）、特设机构（SPV）、投资人。其主要运作过程如下：（1）由住房抵押贷款机构（如商业银行、住房储蓄机构）充当原始权益人将自身的抵押贷款重组剥离出去，组合成抵押“贷款池”，以合同或协议的方式出售给美国设立的三大（准）政府机构（SPV），SPV通过“真实出售”获得该资产的所有权。（2）由于住房抵押贷款一般来说期限长、价值大，抵押人的违约、拖欠等因素会给投资者带来损失。因此，需要对资产进行信用增级，包括政府信用担保和私人机构进行的信用增级两种途径。（3）通过信用评级机构以评估、担保、保险等形式进行信用评级，并且跟踪监督，保证证券的安全度。（4）SPV发行并向投资者销售抵押支持的证券，SPV按合同规定保证收入现金流首先偿付投资者本息。（5）最后由原始发起人对抵押贷款组合进行管理，收集证券化抵押债券所产生的现金流，通过中间的托管行服务人员交付给SPV的受托管理者，再由该受托管理者向投资者支付利息。
以美国为代表的较早发展成熟房地产金融市场的国家基本上都遵循了“政府-市场合作”的模式，虽然市场力量比较突出，私人金融机构充分发展，但政府介入金融市场仍然是必要的。在健全的市场体系下，政府起兜底作用，通过金融性政策体现，尽力遵循市场机制原则。
（二）香港特区MBS经验。香港特区政府于1997年3月成立了香港按揭证券公司（HKMC），支持其作为独立公司进行市场化运作，专门发展二级抵押市场。
起步阶段，主要是构建市场交易体系，包括：（1）对全港抵押贷款进行普查，以准确把握资产组合的质量；（2）选择资信高的银行作为核准的贷款出售机构，以促进贷款合约的标准化；（3）选择服务机构负责贷款本息的回收；（4）设计港元及外币债券融资方案，由香港金融管理局为债券发行的人和管理人，为购买抵押贷款建立自己的资产组合融通资金；（5）与香港外汇基金达成100亿港元的循环信贷安排，以弥补公司流动资金短缺；（6）从银行购进抵押贷款，建立自己“贷款库”；（7）与5家保险公司于1999年4月联合发起抵押贷款保险计划，即由HKMC为贷款-价值比高达85%的贷款提供信用担保，保险额为贷款额的15%左右，以提高抵押贷款的信用等级，然后由HKMC与有实力的保险公司签署再保险协议。
第二阶段，公司于1999年10月首次以“交换-持有”交易方式发行了16亿港元抵押贷款证券。这种“背对背”的交易方式尽管只是雏形和试验，投资者规模也有限，但在一定程度上对改善银行的资产结构起到了效果，比较抵押贷款的50%的风险权重，HKMC的抵押贷款证券风险权重为20%，这有效地降低了银行风险，提高了银行的资本杠杆率。
第三阶段，在以上多种试验的基础上，HKMC于2002年推出30亿美元抵押贷款证券发行计划。此次证券的发行已基本与国际通行的证券化模式接轨，HKMC核准的卖方和服务机构数量丰富，投资者队伍也不断扩大，这些标志着香港抵押贷款证券化日趋完善，与国际化模式接轨。
香港的住房抵押贷款证券化的特点：香港政府成功地运用政府干预，主要表现在立法支持和机构组建两个方面，如《住房法》的颁布和信用等级很高的HKMC的组建；中介结构发达且运作规范；金融管制较松，创新活跃；金融证券法规健全。总之，香港房地产金融二级市场是在一级抵押贷款市场获得充分而规范的发展、法律体系完备和稳定的宏观经济环境下，直接借鉴美国等发达国家的经验后建立起来的，对我国大陆地区具有很大的借鉴意义。
二、我国住房抵押贷款证券化模式
（一）我国住房抵押贷款证券化发展现状。我国住房抵押贷款是在住房体制改革的进程中出现并快速发展起来的，由于我国个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后，这些都导致银行的风险增大。加入WTO后，提高我国商业银行的资本充足率与盈利能力显得非常紧迫，同时金融的竞争加剧，金融产品种类贫乏，住房市场巨大的资金需求都要求我们积极探索符合我国的住房抵押贷款证券化模式，这是大势所趋。但是与上面所述住房抵押贷款证券化发达国家相比较，我国证券化的特殊动力机制以及住房抵押贷款一级市场的特点，又决定了在我国，住房抵押贷款证券化还算是个“早产儿”，需要适宜的发展条件和努力试探。2005年中国建设银行作为试点单位，发行了国内首个住房抵押贷款证券化产品――“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”，开创了国内住房抵押贷款证券的先河。
（二）我国住房抵押贷款证券化模式选择。住房抵押贷款证券化是一个复杂的系统工程，借鉴国外的成功经验可以大大降低我们的学习成本，同时要考虑我国的基本国情，探寻在技术与经济上都具可行性的证券化模式。
1、完善和坚实市场体系基础。实行住房抵押贷款证券化是以完善的住房抵押贷款一级市场为基础的。因此，需要从以下方面完善我国住房抵押贷款证券化一级市场：第一，随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入；第二，从香港的经验来看，需要建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。我国住房抵押贷款发展迅速，但金融基础设施尚不健全，日趋突出的抵押贷款风险将会构成一大障碍，因此需及早加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系。同时，加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障。还应成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上提升住房抵押贷款证券的信用等级；第三，坚实住房抵押贷款证券化的基础还需要在加强金融市场建设和监管的同时，逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障。大力培育出一大批住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的主力和稳定力量。
2、建立国家性的住房抵押贷款证券化公司。通过国际经验，在MBS的发展过程中，包含了很多政策调控和公共政策目标，政府主导成为一个重要的先决条件和核心作用。笔者认为，从我国国情出发，积极探索二级抵押市场运行制度的创新，通过立法，成立面向全国的单一专门机构――国家住房抵押贷款证券化公司。既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；同时，我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。
3、选择合适的商业银行。在我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，由于各家商业银行经营差异，个人住房抵押贷款占的比重也存在明显差异。根据规模效益原则，应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。因此，2005年我国选择了中国建设银行作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。
4、公司的经营范围和可选择的运作方式。借鉴香港模式，国家抵押证券公司作为证券发行人，赋有SPV功能，专门从事抵押贷款证券化运作。通过从贷款机构购买抵押贷款建立自己的“贷款池”，以此发行担保抵押贷款证券（MBS），为降低经营风险，与保险公司联手推出抵押贷款保险和担保，完善我国的抵押保险机制，从根本上降低抵押贷款证券的风险权重，提高信用等级。
借鉴美国经验，通过资格审查，建立健全全国性抵押贷款证券化中介服务体系，为抵押贷款证券化提供规范的贷款服务、证券托管、中央结算和信用评级服务。
以香港分阶段地发展完善模式为鉴，应保证住房抵押贷款证券化在我国发展初期的自然过渡。发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行和运营者要积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。在住房抵押贷款证券化的初期，为吸引更多的投资者认购，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单、可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。其发行可采取以下对策：1、发行面额小、收益高的证券类型；2、应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，设计多种类型的证券，以满足不同投资者的需要；3、证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4、应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。
在住房抵押贷款证券化技术日趋完善、金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
