作为项目建设的重要主体，精装修施工承包方承担着依法实施项目，严格履约，按期交付质量合格的施工项目的重要职责。精装修施工承包方的管理不仅服务于项目的整体利益，同时还服务于其自身的利益。因此，精装修工程项目商务管理应具有以下核心任务：获取最大的经济效益，即尽可能提高收入、控制成本，实现“开源、节流”，取得项目利润的最大化。精装修工程项目商务管理是一个系统的工程。若想取得理想的管理效果，需要企业和项目的联动，项目管理团队内部的协同配合，在此，笔者仅就从业中收获的心得探讨精装修项目商务管理的要点，为后续人员提供一些参考意见。
【关键词】
精装修；商务；管理
1精装修工程的特点和商务管理的任务
精装修工程，由于其所处的实施阶段为项目建设的后期，精装修工程决定了项目的最终的视觉效果和使用功能，其项目管理具有自身的特点：首先，参建单位集中，协调配合内容繁多。在土建结构完成后，短期之内，有机电工程、通风空调工程、消防工程等多个专业的进场入驻，在与发包人的要求下，精装修工程往往作为装修阶段的总包，精装修项目管理需将上述所有专业分包参建的配合工作纳入管理范畴。其次，精装修工程的完工决定项目最终的验收和交付。项目交付使用时间往往已经明确，前期由于勘察、设计或土建结构部分造成的工期延误，需要在精装修工程阶段消化，即项目通常工期短、频率快。再次，精装修工程材料种类繁多，新材料新工艺更新快。为体现绿色、环保，创造美好的人文家园，越来越多的新材料新工艺应用到精装修工程上来。精装修工程具有上述显著特点，故精装修工程项目商务管理必须紧紧围绕其特点展开。精装修工程项目商务管理，应在确保项目如期按质履约的同时，努力使项目获取最大的经济效益，即尽可能提高收入、控制成本，实现“开源、节流”，取得项目利润的最大化。
2精装修工程项目商务管理的要点
2．1做好开源，提高收入
2．1．1明确合同范围，打好商务管理基础
参建单位多且集中，导致交叉施工及界面划分十分关键。在合同中与发包人界定清晰的工程施工范围和界面划分，是商务管理的基础工作。项目管理团队应在项目进场后，及时进行图纸会审，与相关方确认己方工程范围，核查合同工程量清单的完备程度，若属于招标阶段施工范围界定不清的，要及时同建设单位、监理及其他相关方召开工程协调会，合同工程量清单不完备的，精装修施工承包方应及时上报签证联系单，调整合同收入。
2.1.2完备指令流程，及时锁定合同外收入
为达到最佳的视觉和功能效果，精装修工程面临较多的设计变更、现场签证等合同外事项。精装修商务管理人员应在项目管理团队及时响应设计变更方案后，第一时间搜集、整理关于设计变更指令的商务证据，按照合同约定，及时、准确地办理经济类工程联系函，过程中加强督促、跟踪，及时锁定合同外收入。
2．1．3寻找最佳契机，实现投标策划
项目管理团队在工程开工后，应尽快地研读招投标资料，了解合同中的主要风险点和有利点，利用施工企业自身的资源优势和掌握的市场信息，结合投标阶段企业预设的投标策划点，有针对性地开展商务工作，争取在材料的认质认价、方案优化、施工方案的确定等角度最大程度地实现开源。
2．1．4及时办理结算，加快工程款回收
精装修单位通常作为分包单位与总包单位签订合同，整体结算进度受总承包单位制约。故在实际工程管理中，精装修单位在完工后完整地编制工程结算书，编制结算策划，制定结算策略，按照合同的要求，在竣工验收合格后的规定时限内提交符合要求的工程结算资料，及时与总包办理工程结算事宜，确定最终结算价格，加快项目工程款的回收。
2．2加大节流，严控成本
2．2．1制定目标成本，确定经济目标上缴
实行项目内部责任承包，有利于提高项目管理团队的积极性。在项目中标后，企业成本管理部门应立即组织编制项目的成本测算工作，结合公司管理实际、项目地区、类似工程经验和企业数据库，准确预测项目实施的完全成本，包括直接费、间接费、规费、税金、总承包管理费等成本要素，作为整个项目的目标成本，以及经济目标上缴的依据。项目管理团队在签订经济目标上缴责任书后，将一一分解落实成本控制职责，建立全员的成本责任制。项目商务人员在企业目标成本基础上进一步细化，形成项目的计划成本，计划成本应低于企业制定的目标成本。
2．2．2紧扣成本要素，逐一实行成本控制
精装修工程主要的成本要素为：人工费、材料费、机械费、措施费、现场管理费、规费、税金等，按照大类划分为直接费、间接费、税金三类。1）三个阶段上下功夫,控制直接费成本。作为有经验的精装修施工方，直接费成本约占总成本的80%-90%，（人工费约占总成本15-25%，材料费约占总成本60%-70%，措施费约占总成本3%-10%），应将直接费作为主要的控制要素。一是，分包分供方的选用阶段。项目施工人员应结合施工图纸、准确计算人工、材料的总需用计划，作为总控工程量。人工费、材料费需在企业进行集中招标、采购，利用企业的战略合作供应商、分包商优势，综合考虑项目要求、质量、价格、付款方式、税费等，货比三家，最大程度地降低成本，并且形成企业层面的分包分供方合同范本，规避企业风险。二是，在工程实施阶段。过程中严控零星用工、零星采购的发生，确由工程需要出现零星用工和采购的情况的，项目商务人员应尽快核算零星用工和采购用量，办理总控计划的调整，将调整后的新计划作为控制依据。三是，最终结算办理阶段。要结合双方签订的分包分供合同和过程中的签证变更资料，尽快地完成成本锁定。最终结算书需由项目部、企业项目管理部门、企业成本管理部门及分管领导最终确认。坚持样板段（区）先行，合理测定成本要素。精装修施工承包方应划定代表性的典型区域，按照图纸进行1：1实施，通过样板段（区）的实施，统计出相关人工费耗用、材料的实际损耗率，用以指导大面积的工程实施，若在此过程中发现大量超出目标成本情况的，应及时研究措施并加以实施，避免加大成本的不可控程度。2）制定企业标准，控制间接费。按照自身的管理水平，企业应制定符合企业实际情况的间接费用标准，实行限额控制，项目开工，间接费部分作为项目考核依据，列入项目目标成本中，严禁超出。3）做好税金策划，合理降低税负。营改增政策实施后，由于精装修工程材料种类繁多，各材料的增值税税率不尽相同，因此各企业、各项目的实际税负需经过详细策划。一是，对于具备简易征收和一般征收两种缴纳方式的项目，决策采取何种缴纳方式。二是，对选择采用一般征收的项目，需在材料、专业分包工程定价阶段，对不同级别的纳税人的含税造价抵扣后的造价，或不含税造价进行对照，选择项目成本最低的税金方式。
2．2．3加强过程管理，定期进行成本分析
精装修工程属于短平快工程，项目管理团队除了有条不紊地进行工程实施之外，过程中的商务管理亦非常重要。精装修工程，按照工期长短，应开展按季、按月的成本分析活动。项目经理应当组织项目商务人员及其他主要项目管理人员召开季/月度成本分析会。成本分析着眼于“四算对比”，即项目的收入、目标成本、计划成本和实际成本的对比，实行形象进度、产值、成本三同步原则，准确了解项目成本的节超情况。对于实际成本超出计划成本，甚至超出收入的情况，必须分析节超原因，采用适当的纠偏措施。
2．3做好总结，提取经验
关键词：建筑；装修工程项目；施工精细化
前言
在近几年国家经济迅猛发展进程中，建筑行业获得了良好的发展机遇，而装修工程是建筑的重要部分，在整个建筑行业中占据着较大的比重。但是由于以往装修工程施工管理较为粗放，无法满足现阶段装修行业对施工质量、进度的要求。基于此，以精细化管理理论为支撑，构建一套完善的建筑装修工程项目施工精细化管理策略就变得至关重要。
1建筑装修工程项目施工项目概述
宿州市埇桥区伟才幼儿园室内室外装修工程包括建筑室内装修、建筑外立面装修，工程要求与室外幼儿活动场地、景观、绿化、教学道具相符合，且满足幼儿教育要求。整个工程工期较为紧张，且施工内容环节较多，管理难度较大。
2建筑装修工程项目施工精细化管理原则
2.1工程管理动作标准化
建筑装修工程项目施工管理者应结合宿州市埇桥区伟才幼儿园室内室外装修工程特殊情况，树立删繁就简的原则，将管理动作、技术标准固定为工具手册，图文并茂的呈现宿州市埇桥区伟才幼儿园室内室外装修工程从装修开始到交付使用的整个过程，促使一线施工者可以按图索骥的实施技术[1]。
2.2工程管理评估数据化
建筑装修工程项目施工管理者应对“项目自检-区域抽检-集团抽检-第三方飞检”检查评估制度进行进一步细化。同时借助实时信息化技术，对进场、安装、工序交接、验收等管控动作整个过程进行跟踪、追溯。除此之外，建筑装修工程项目施工管理者可以根据交付前验收数据、交付后维护数据，以客户敏感点清单、产品缺陷手册的形式，对后续设计施工管理方案进行优化完善。
2.3工程管理过程闭环化
建筑装修工程项目施工管理者应充分借助前期施工数据，将工程管理前置到材料人员进场及土建施工配合阶段，全面分析潜在施工风险。随后贯彻精益求精的思想，从细节化视角入手，充分参与施工技术目标定位。以项目施工流程为主线协调安全管理、质量管理、进度控制及造价控制，实现工程管理过程闭环化[2]。
3建筑装修工程项目施工精细化管理策略
3.1技术优化及人员培训
人员、技术是建筑装修工程项目施工精细化管理的核心，宿州市埇桥区伟才幼儿园室内室外装修工程施工管理者应从两个层面入手，快速开展技术优化及人员培训工作，并在后续室内室外装修作业中持续宣贯。一方面，施工管理者应立足装修工程实践，以项目部人员及精装修专业技术负责人为重点，依据精细化管理相关内容，找准技术干预定位，督促技术负责人与一线施工人员，共同对现有施工技术应用手段进行更新完善。并将更新完善后技术应用手段通过技术交底的方式分享给其他施工人员。另一方面，施工管理人员应依据精细化管理要求，通过现场协调会，或者利用线上信息交互工具，对精细化实施情况进行持续宣贯，以便精细化管理理念真实全面反映在精装修施工的各个环节[3]。此外，为了切实实现宿州市埇桥区伟才幼儿园室内室外装修工程现场“零事故”，施工管理者可以在专门安全管理部门成立的基础上，成立一个安全监督小组，要求安全监督小组人员全面检查作业中安全章程实施情况。同时在每一个班组内设立一个安全员，每一个星期组织各班组安全员召开一次安全例会，进行安全事故及处理方案总结，保证安全管理理念落实到每一个班组、每一位一线作业人员身上。
3.2项目实施及管理修正
在宿州市埇桥区伟才幼儿园室内室外装修工程实施期间，施工管理人员可以代表施工模块为样板，从实施启动、阶段实施过程研讨、总结评价三个阶段，通过项目参观及专题会议、现场巡查及专题会议、现场评审及专题会议的形式，逐步推进。在这个基础上，在规定时间内，根据重点施工环节实施过程及结果，收集管理手册修订意见进行管理手册修订。在新的管理手册指导下，施工管理人员可以施工进度管理为入手点，持续开展管理修正作业。首先，在施工进度精细化管理阶段，施工管理人员可以利用线性计划设置的方式，根据宿州市埇桥区伟才幼儿园室内室外装修工程施工方案，进行包含施工准备及临时设施搭建、现场清理放线、墙地面基层处理、吊杆及轻钢龙骨安装、吊件拉拔测试及隐蔽报检验收、墙面木作工程、门窗套制造安装、室内抹灰刷环保乳胶漆、清场自检等内容的施工进度图绘制。同时从工序终点位置反向推算关键线路，确定各关键工序时间参数。其次，在质量管理过程中，除严格落实质量管理制度以外，施工管理人员还需要将半成品及成品保护作业作为重点，以先检查后保护作为作业首要条件，并设立专门的成品、半成品保护岗位，严格落实责任对人机制，保证建筑装修施工质量。同时施工管理人员可以要求施工方在现场放线结束后向设计单位提交深化送审意见，并督促设计方、监理方对全部隐蔽材料进行审核并提交备案。在这个基础上，定期召开施工协调会议，要求机电专业与装饰专业、场外加工与室内安装、家具摆放与后期配饰紧密配合，强化开展质量检查及验收作业，保证装修施工质量问题的及时发现、及时处理。最后，在成本精细化管理阶段，施工管理人员可以从人员成本、材料设备成本两个方面入手，制定精细化成本管理体系。其中人员成本主要是通过严格的奖励惩处制度制定及组织计划的全面落实，控制人工成本在计划投入限度内；而材料设备成本需要从材料设备进场前、使用过程等方面入手，严格要求相关人员对材料设备产品合格证、试验报告进行挂牌标记，并根据材料数量、种类，顺序堆放，严格管理材料设备物资计划，督促班组对材料设备进行科学使用、定期维护，记录材料设备使用情况，全面贯彻“管用”+“严供”方针，避免因材料设备浪费导致的施工成本上升。
3.3组织保障及制度支持
在组织保障方面，施工管理人员可以从统筹督导、落实执行两个方面入手，由专业技术负责人、班组长、监管人员组成精细化管理专项工作委员会，负责项目装修施工精细化统筹管理。同时由班组长及一线施工者组成精装修精细化管理专项工作执行小组，负责项目精细化方案的具体实施、问题反馈、解决方案落实。在精细化管理组织构建完毕后，施工管理人员可以汇总工作笔记制度、阶段总结制度、考核评比制度，全面贯彻落实，保证制度实施效果。其中工作笔记制度主要包括优秀笔记评选、批阅、记录等，其是精细化管理主要考核内容；而阶段总结制度则是根据《精装修精细化管理手册》内容，对管理阶段划分要求进行细化汇总，并以专项报告的形式对前一阶段工作成就、失误及后一阶段改进方向进行分析；考核评比制度主要是根据各班组阶段施工情况，制定专项奖励及惩处规定，达到正向有效激励的目的。
关键词：精装修工程、管理、建议
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
进入新世纪,作为房地产开发市场的新的发展方向,精装修住宅已经成为未来的发展趋势。随着精装修竞争的激烈，在装修过程中出现的问题也逐渐的引起人们的重视，如何做好施工管理、如何能通过良好的现场管理来提高精装修的质量是需要探讨的问题。
二、精装修的优点
相较于传统的毛坯房,精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的，主要体现在以下几个方面。
1、节约资源
精装修楼盘通常工程量大，施工区域广，可以充分发挥大工程的特点，相比家庭装修，能节约材料、能源。比如个人装修，完成工后多下来的边角脚或小半桶没漆可能就配不上用场，造成资源浪费。
2、质量可靠
精装修住宅的大批量材料采购，开发商大都会对主要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程，这对规范市场，促进生产企业改进产品的质量，同时集中进行装修往往是品牌装修企业进行装修，开发商也有专业人员对质量进行监督和指导，让工程质量得到充分保障。
3、周期短
假若一个大型楼盘交付后,由各家各户自己装修,那整个小区或建筑全部装修完成可能需要3～5年的时间,甚至更长。而统一精装修,施工工期将会控制在短短4～6个月，大大节约了工期，还减少了家庭装修对业主的影响。
4、方便业主
业主收楼后，只要带齐相关日用品和必备的生活用品即可入住，省去装修期间买材料、监督装修质量等过程，节约了装修时间。同时，减少了邻居之间因为装修影响带来的噪音等互相打扰。
三、关于加强精装修管理的建议
1、质量管理
（1）施工阶段质量管理的主体是精装部，担负着精装修质量管理的日常工作。
（2）在精装修工程的重要分项工程中精装部应邀请设计人员、施工单位一起进行技术交流。
（3）精装修在施工准备阶段应邀请设计人员、施工单位对精装修设计图纸进行图纸交底，对设计中的难点、重点进行讨论，提出施工解决方案，并做好相应记录。
（4）对施工现场的日常巡视精装部应加强，对施工中出现质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录。
（5）根据精装修项目隐蔽验收、中间验收、预验收的时间节点精装部应牵头相关职能部门安排检查，并做好工程验收记录。
2、材料管理
（1）精装部在施工阶段，是材料管理的主要责任者。无论是对于乙供材料的管理，还是对甲供材料的管理，对材料供应的管理精装部重点有以下几个方面：
①采购计划是否满足施工进度要求，是否合理。
②与供货方是否及时签订买卖合同。
③按合同约定的付款时间采购方是否支付材料款。
④是否可以保证材料的到货时间。
（2）精装部在施工准备阶段协调施工单位准备材料样板，交由设计单位、公司相关领导确认，同时对铜制品厂商、木制品厂商、石材厂商进行实地考察。
（3）对所有进场材料精装部应进行验收。对石材、瓷砖、木饰面、墙纸、地毯等主要面层材料与封样材料进行比对，经精装部签字确认合格后方可进场安装。
3、进度管理
（1）在施工阶段精装部进度管理主要有以下内容：
①要求施工单位拟订施工进度控制节点、周进度计划、月进度计划及总体进度计划。
②监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现。
③分析施工单位进度计划的可行性、合理性，并提出调整意见。
④将工程的真实进度及时上报公司。
（2）对进度偏差的修正方案及相关措施，精装部根据对精装修项目的检查情况应提出指导意见。
4、精装修工程成本控制管理
在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称，即为精装修工程成本管理。目的是在保证产品质量、效果的前提下，充分动员和组织全体项目人员，科学合理的管理精装修工程项目生产经营过程的各个环节，以求用最少的投入取得最大的生产成果。精装修工程成本占售价的10%～15%、建安成本的30％～35％，因此对项目投资，精装修工程成本部分的影响重大，并且对项目的质量、装修效果、档次均具影响，在精装修项目尤其要合理管控成本，对精装修工程项目，做好精装修工程成本管理十分重要。
5、安全管理
在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理引起足够重视，精装部应增强安全管理意识，督促和监督施工单位做好安全管理工作，加强现场巡检工作。
6、精装修样板工程施工管理
展示样板间是为提前销售服务的，精装修样板要先行，对于精装修工程来说，实体样板间要尽量在实楼做，实体交楼样板间才有意义，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免出现装修不合理情况、后期大量装修时发生大规模返工。成本是否可控、设计是否合理、营销承诺是否切实都可以在实体样板间得到反应，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，对样板间装修效果进行反馈，并通过营销实体感受，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。
7、变更管理
（1）精装修施工过程中精装部是变更管理的责任主体。
（2）在原则上施工过程中不予设计变更方案，但在公司相关部门因市场调整或其他原因调整造成成本增加或减少时，精装部应有相对详细的品质提升的相关分析，在相关部门领导会签意见后，报公司审批会审批。
（3）施工过程中，原则上不予设计变更方案，但精装部因现场实际情况及施工工艺问题需对设计方案进行调整时应组织相关单位协调变更方案提交公司相关领导及设计单位确认后方可进行调整，如因此造成成本上面的变更需同时考虑并上报。
（4）考虑工程内容安排的合理性，因招投标时未含在投标范围内，此部分追给施工单位，施工单位可以进行签证，精装部应提前上报公司领导审批后方可安排落实。
8、文明施工管理
（1）对精装修施工单位的文明施工管理，精装部应加强。对于各种非文明施工现象在日常加强巡视中应及时予以制止及采取相应的处理措施。
（2）文明施工的专项检查和专题会议应由精装部定期组织，检查结果和会议纪要下发施工单位，并对其落实情况由专人跟踪落实。
9、精装修的验收与交付
（1）通常情况下精装修工程的验收分为以下几步进行，分别为施工方自检、精装部验收、公司验收。
（2）精装修施工单位在精装部要求下，将自检和精装部验收发现的问题进行汇总上报，并进行限期整改。
（3）公司相关部门在精装部负责组织下参加竣工验收，按照国家、行业、地区的验收标准、规范，双方在施工合同中约定的标准、规范进行验收。整理、汇总、分类验收过程中发现的各种问题，及时要求施工单位进行整改。
五、结语
综上所述，标准化精装修住宅将成为我国未来房地产建筑的发展趋势，作为房地产市场的从业人员必须不断总结管理经验，解决施工过程中的管理问题和技术难点，使施工流程简化，提高产品的质量和效率，加快房地产建筑市场工业化的步伐。
参考文献：
陈凯：《浅谈优化建筑施工企业的现场管理》，《科技创新导报》， 2008年30期
李瀚：《浅谈装饰装修工程施工现场的规范化管理》，《中国高新技术企业》， 2008年11期
关键词：精装修；施工配合；重要性
引 言
精装修工程是建筑工程一个重要组成部分，它的质量直接影响工程的使用功能和观感效果，本文从精装修工程施工中常见的质量问题入手，提出防治措施，并就如何与各专业配合施工及管理进行总结，使装修工程与设计效果融为一体，达至美而无瑕。
1 建筑精装修与施工配合的重要性
1.1 建筑精装修的发展及其施工特点
相对于家庭装修交付时间分散、相互干扰、施工周期长等问题，精装修楼盘更加节约资源，符合现代城市的高速生活节奏。随着精装设计水平和技术标准的提高，其丰富的设备功能、人性化的装修特色以及可靠的质量越来越受到社会的关注。但与此同时，对于精装修质量、功能、个性化要求的提高也使精装修工程向着系统化、装配化、集约型的方向发展，作为工程管理人员必须在保证产品质量的基础上，实现对施工成本与进度的严格控制。
1.2 采取施工配合的重要性
现代建筑除结构、水电、采暖外，还包括通风、空调、消防、安保及多种智能化、个性化的配套设施，因此工程涉及的专业多、工种复杂，很多阶段都需要多个专业施工单位进行交叉作业，如管道及预留、预埋等施工项目应在土建主体施工中配合进行，电气专业阶段性较弱、系统性强、周期长等，并在此基础上，高效、合理、有序地安排各专业的作业时间与进度配合。除施工进度外，各专业间的施工配合还体现在设计协调、工艺沟通，以及标准的统一等方面，特别是开发商普遍采取专业分包的形式，涉及施工的单位较多、协调量较大，工程管理人员应积极参与沟通，使各方充分了解工种交叉密集的施工对象的设计布局和工艺标准，尽可能减少配合不当所导致的设计缺陷和施工矛盾。
2 楼地面工程
（1）楼地面工程施工前必须进行排砖和选砖，现场测量实际尺寸，确定好砖缝宽度、颜色，留出波打线宽度，大面必须整砖，不能出现“破活”，遇到转角处地砖要进行45°套割；
（2）铺地板砖时一定要严格按施工工艺进行，采取干硬性水泥砂浆，地板砖上满刷素浆，用橡皮锤锤实，不要采用在水泥砂浆上“浇素浆”的作法，不然很容易鼓，返工损失很大。同时，注意按规范要求浇水养护，房间入口要进行封闭，不要过早上人；
（3）踢脚线：注意上部墙体刮腻子时预留出踢脚线的高度，否则使用水泥砂浆贴踢脚线，将来肯定空鼓；墙体下部的平整度要符合验收标准，踢脚线出墙厚度要一致，花岗岩踢脚线上部要作成斜角，避免因出墙厚度过厚影响观感。
（4）选砖：不论是地板砖还是石材，都要进行选砖：一是材质颜色，一是截面尺寸，防止贴完后出现色差，板缝宽窄不均。
（5）楼梯：面层施工前必须清理干净，防止空鼓，踏步的宽度、高度应符合设计要求，楼层梯段相邻踏步高差不应大于10mm，每踏步两端宽度差不应大于10mm。施工时，应先找好楼层休息平台标高，均分计算好踏步的高度弹线施工。
3 内墙工程
（1）优选施工单位，选择施工经验丰富的施工单位，采取“样板引路”的质量管理方法，现场做样板，验收合格后再进行施工。
（2）技术交底要到位，墙面精装修和墙面刮白是两个截然不同的概念，必须要在技术交底中明确，交到班组，交到每一个施工操作者。
（3）过程检查要跟上，墙面工程最主要是刮腻子找平，前期施工不论是砖墙还是混凝土墙都不可避免存在问题，首先要找平，一遍不行两遍、三遍，找平后用砂纸打磨平，不能有遗漏的地方，过程检查要采用灯光照射或强光手电，逐面墙进行检查，发现不平的及时修补和打磨，这一道工序最关键，一定要有专人检查把关，合格后方可进行涂料施工。
（4）涂料施工，一般为两遍乳胶漆，注意第二遍不要着急施工，一定要等吊顶、安装、墙地面等装修全部交活后再施工，尤其是电气、弱电安装工程，后期变更较多，一旦第二遍涂料完了就不能再进行改动了。涂料施工人员一定要细心、责任心强，一次刷好，一定要刷均匀，无色差、无流坠、无透底，梳子不到的地方要用刷子补刷。
（5）阴阳角处理要到位，一定要认真处理，上尺检查，棱角顺直分明。
（6）涂料颜色要一致，涂料分批进场颜色要一致，涂刷的时候现场专人检查，一旦有问题立即停止施工，不能将就凑合，防止因色差影响墙面观感质量，造成不必要的返工损失。
（7）墙面穿墙杆眼要处理好，剪力墙施工留下的对拉螺栓眼要派专人认真封堵，不可忽视，无论是内墙还是外墙都容易留下隐患（外墙渗漏，内墙裂缝）。
4 精装修与其他建筑项目的施工配合
4.1 与基本水电工程的施工配合
由于精装施工往往与毛坯施工是不同的施工单位，而电气工程与精装施工的交叉作业较多，因此精装人员必须与电气施工人员积极沟通，协调好各工艺的顺序及连接。笔者所在的工程中曾因考虑后期顶棚打吊筋对线路的影响、公共部位专业管线装修单位无法接手更改等因素及为节省开关插座面板灯头的费用，而选择在装修单位进场后再安排户内穿线，结果影响了工程的后期进度。
精装修单位与建筑给排水的交叉作业主要集中在厨卫施工方面，精装技术人员应首先进行测量放线，并对给排水安装人员予以技术指导，使其充分掌握安装标准和设计要求，管道过墙、楼板及管道敷设标高位置等应在现场标注清楚，并配合给排水安装人员进行开洞凿槽工作。经排水管通球及通水试验，确定排水畅通无泄漏，再进行装修找平防水等地面工作。
4.2 交接界线的把握
精装修单位应做好建筑结构、二次结构、门窗工程、水电工程等各方面的交接工作，验收时发现问题必须及时解决，避免各方相互推诿责任。根据不同建筑、不同工程，可设定不同的交接界线，以住宅房的水电交接为例，应做到以下几点：给水管道每户都需要与精装修队伍逐户试压交接，并且经双方、监理、成品房工程现场、现场项目部人员确认。排水管道逐户及雨水管道通水、通球、外观全数检查，各方共同确认交接。交接过程中应强调交接各功能实验的真实性，精装修单位必须抱着负责任的态度，逐户过堂，不合格的绝不接手，对原施工方形成压力，使之严格按照设计标准交付，避免后期作业中的潜在风险。
5 结 语
现代精装修楼盘的建设是一个复杂的系统工程，土建、安装、精装各专业间联系紧密、相互影响，实践中必须从整个建筑的构造特点和功能要求出发，结合各专业总量、各阶段施工特点进行积极有效的协调沟通，形成各生产要素的优化组合，以保证工程的整体质量和进度，实现精装修楼盘的经济价值和社会效益。
参考文献
[1]王志永.精装修住宅的特点及施工质量控制浅析[J].科技资讯，2009，（15）.
Abstract： The author joined the Shenzhen GloryHarvest Group in 2007， and have been responsible for the auditing of Group's construction cost. The Group has four major industries： the Hotels， the Tobacco， the Real Estate， and the Mining. As the reviewer of the settlement audit of Zense Hotel renovation project， combining the Group's decoration engineering of Zense Hotel and Zense Inn Hotel， The author would like to analyze the factors which influence the hotel renovation cost of the whole process in design， bidding， construction， and settlement， and also would like to discuss how to make the effectively control during the hotel renovation.
关键词： 酒店精装修；造价全过程控制；分析
Key words： hotel decoration；cost control of the whole process；analyze
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）11-0079-02
0 引言
逸酒店位于深圳市罗湖区文锦中路，酒店由水疗、餐饮、客房三部分组成，水疗位于酒店B、C座一、二、三、四层，面积是8800平方米，客房位于B座六至二十二层，面积是20000平方米，餐饮位于A座一至二层，面积是1600平方米。整个酒店按五星级酒店的装修标准设计并施工。
1 逸酒店装修工程造价管理中存在的问题
逸酒店精装修工程，在施工过程中，由于施工图存在问题，导致施工过程中，设计变更和现场签证比较多，造成了工期上的延误以及结算价大幅度超过预算价，其次，酒店装修工程涉及的专业多，和近三十个施工单位签订了工程施工合同或采购合同。由于总包和建设单位的管理均不到位，各专业的衔接出现了问题，造成工期的延误，签证单的增加，以及影响了工程质量。另外，该装修工程的造价管理是委托工程造价咨询公司全过程负责的，工程造价咨询公司人员流动性大，在工程施工中，人员频繁替换，导致后继人员对工程不熟悉，无法准确做出判断。竣工验收后的结算，只能由集团公司自行完成。
2 如何对酒店精装修工程造价进行全过程控制
通过负责逸酒店精装修工程的造价管理，笔者对酒店精装修工程的造价全过程控制有了深刻的认识。
2.1 在设计阶段的造价控制，首先应该完善工程设计阶段的招投标工作，工程设计采用招投标制将会促使设计人员增强风险意识、提高设计水平和经济核算，从而达到优化设计的目的。工程设计分方案设计、技术设计和施工图设计三个阶段。为了有效避免设计阶段只注重方案招标，忽视技术设计和施工图设计阶段的招投标对工程造价控制带来的问题，在设计招标工作中，不仅方案设计阶段通过招标完成，而且对技术设计和施工图设计也应引入竞争机制，使每个设计阶段均通过竞争完成。这样，设计单位在每一个细节上如果不是精益求精的去完成，就有落选的可能。在设计的过程中，要对一些高档的装修材料或设备，如：地毯、洁具、音响设备、水疗设备、厨房设备等指定品牌和型号，保证满足使用功能的前提下，限额设计。设计图纸完成后，设计单位应该认真做好审图工作。
2.2 在招投标阶段的造价控制，建设单位委托咨询公司或自行制定招标文件及合同，在招标文件中，要指定材料和设备的品牌、型号，招标文件和合同要经过严格审核，同时由咨询公司做出工程预算标底，做为参考。如果参加投标的单位多，可以通过资格预审，选定符合资质的施工单位参加投标，按规定组织评审专家对投标文件进行评审，最后依据评标委员会的推荐，选定中标人。在选定中标人后的30天内，双方签订施工合同。
2.3 在施工阶段的造价控制，首先做好合同管理工作，提高索赔管理水平。合同管理对造价控制起着很重要的作用，建设单位专业技术人员和委托的监理公司的工程师应该充分理解和熟悉合同条款。一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履约，以避免纠纷的发生。对于施工单位提出的确实是由设计或建设单位原因造成的各种费用或工期索赔，现场造价人员严格按照索赔程序进行管理，如果是属于施工单位自身原因造成的费用则坚决予以驳回。在开工前，甲乙双方要做好图纸会审工作，对图纸上出现的问题，及时咨询设计人员，设计人员及时回复提出的问题，并做出记录，双方要做到对图纸的熟悉和完全理解。各专业施工单位的选择，由建设单位通过招投标选定，各专业单位在施工过程中归总包单位管理和协调配合。
其次，在施工过程中，酒店装修工程涉及的专业多，如：电梯工程、广播电视工程、舞台灯光及音响工程、外墙LED标牌工程、立体车库、智能化工程、水疗设备、厨房设备、中央空调及通风工程等，所有的这些专业工程，原则上由总包施工单位管理与配合协调，但实际施工中，由于专业多，现场复杂，总包和分包也会经常产生矛盾，这就需要建设单位管理人员或监理公司工程师利用例会制度做好协调工作，避免工程上衔接不好，导致工期、质量及造价出现问题，产生过多的现场签证。总包和分包均对建设单位承担责任。
另外，建设单位或监理单位要安排专人，根据合同指定的材料品牌和型号，负责材料进场的验收工作，验收程序必须严格，验收人对合同中规定的每一个材料约定都应该进行必要的检查，如材料质量，材料规格，材料数量。并在验收单上签字确认，验收后由施工单位保管，结算时，提供给造价人员。在施工过程中，现场造价人员要按合同做好工程进度款的结算与支付。在施工过程中，现场专业人员要做好隐蔽工程的验收，并做好记录。
2.4 在竣工阶段的造价控制，竣工阶段的造价控制是建设项目全过程造价控制的最后一个环节。施工单位按照合同规定的内容完成承包的全部工程，经验收质量合格，并符合合同要求后向建设单位进行的最终工程款结算。竣工结算是反映工程项目实际价格，关系到甲乙双方的利益关系和投资效益。工程结算的审核要点是：①核对合同条款，核查竣工工程内容是否符合合同要求，结算价款是否符合合同的结算方式，材料和设备品牌型号是否与指定的品牌相同；②检查隐蔽验收记录，所有隐蔽工程是否经现场工程师签证确认；③要落实设计变更签证，检查设计变更签证是否有效；④核实工程数量，依据竣工图，设计变更单及现场签证等进行核算；⑤审核各种费用计算是否准确。
集团按以上结算方式，采用二级审核，先由酒店工程部审核结算，然后报集团，由集团成本合约部二次审核。
竣工结算完成后，集团做酒店装修工程的成本分析，总结在工程造价管理上的经验和教训。经过了该装修工程，我们集团规范了工程造价管理制度，以后的大型施工工程，预算阶段将委托工程造价咨询公司做，因为咨询公司专业齐全，结合咨询公司做出的预算，制定出合同价，在施工过程中，集团下属各分公司或各项目造价人员，严格按合同条款负责项目施工过程中的造价管理。各分公司或各项目的造价人员，配合现场管理人员，严格控制现场签证的产生，并做好进度款的支付，竣工验收后，工程结算执行二级审核。
随后本集团旗下馨悦酒店的精装修工程开工，馨悦酒店位于深圳南山区南新路，装修面积4000平方米，客房108间，按五星级装修标准设计和施工，该工程造价全过程的管理，均按照上述造价管理流程进行控制。设计阶段采用了招投标方式选取设计公司，和施工总包单位签订了管理配合各专业分包公司的合同，并采用例会制度，及时解决和落实施工中各专业的衔接问题，装修预算委托造价咨询公司完成，装修过程中严格控制现场签证的产生，结算由集团公司采用二级审核。该装修工程的工期、质量、造价都得到了非常好的成效。
3 结论
通过对酒店精装修工程的造价分析总结，得出了符合实际情况的造价管理流程，通过该造价管理流程，在其后进行的馨悦酒店装修中，得到了很好的运用及收效。
装修材料日新月异，价格也是一直在变，为了更好的控制装修工程的价格，就要动态的了解装修材料的市场行情，装修材料的市场价与造价控制流程的有机结合，很好的控制住装修工程的造价。
参考文献：
[1]网络上的《设计阶段的造价控制》及招标师考试教材.
[2]项目管理与招标采购[M].招标师考试教材.
五星级酒店精装修工程事关酒店室内效果和档次，因此对五星级酒店精装修有着严格的要求和标准，首先从精装修设计上要体现一种档次和风格，精装修设计应提前介入，以使其能与建筑设计融为一体。很多星级酒店工程往往设计变更非常多，就是因为前期建筑设计未能与精装修设计统筹考虑，结果到了精装修阶段，引起大量设计更改，造成工期延误以及工程变动的经济损失；而且有些是前期建筑结构设计的硬伤，到了后期无法调整，结果留下诸多遗憾。因此，如果在建筑结构设计阶段，建筑设计能与精装修设计协调考虑，才能做出合理的星级酒店设计，那么在工程进行中就会少了许多不必要的设计变更，从而减少整改、减少对工期的影响、减少经济损失，少留遗憾，达到事半功倍的效果。建筑设计与精装设计的融合，往往是需反复调整与修改的，一般来说建筑设计出来后，即可进行精装修方案设计，精装修方案确定后就反过来影响建筑设计的协调、调整，从而达到两个设计融合的目的。现实情况中五星级酒店精装修往往是请国外知名设计公司进行精装修方案设计，然后请国内设计院进行深化施工图设计，而精装方案设计滞后时间较长的情况普遍存丰，工程往往已在结构主体阶段，甚至结构已封顶，而精装修方案尚未确定下来，造成了建筑结构设计与精装修设计的脱节。那么如何才能把建筑结构设计与精装修设计结合起来呢，解决方案一是采用设计总承包，即将精装修设计打包委托给已确定的建筑设计单位，由建筑设计单位与建设单位共同进行精装修方案设计招标，由建筑设计单位负责将确认的精装修设计方案与建筑设计融合、深化；二是由建设单位自身来组织精装修方案的招标、确定，并负责与两家设计单位协调，目前这种方式采用较多 ，这对建设单位配备的人员要求较高。无论采用哪种方式，首先建设单位应明确对工程的功能需求、市场定位与档次、风格，只有建设单位对自身的需求表述明确、清楚，建筑设计与精装修设计才能充分领会建设单位意图，做出的设计方案才能更接近建设单位的想法。
关于建设单位的需求问题，建设单位应在设计前做大量的调研与准备工作，建设单位也可委托有经验的咨询单位做此项工作，首先是市场定位要考虑要成熟，这是一个项目纲领性的首要条件；现实中由于市场定位考虑不成熟而在工程进展中半途做功能大改动的工程确有很多，如将住宅改为酒店、将办公楼改为酒店、将酒店改为办公楼等等，其结果是大动干戈搞拆改，造成了极大浪费，也很难达到预想的效果，留下了很多遗憾！因此市场定位调研必须充分，切忌盲目设计、盲目上马。项目市场定位确定后，项目档次也就确定了，接下来就是功能需求与风格的确定，功能需求应紧紧围绕市场定位，确保基本功能可靠的实现，并从使用角度完善五星级酒店功能，包括正常使用的保障和维护的便利，并应合理分配建设资金，作为五星级酒店应在设备上选用上应尽量使用高端品牌，如果是扩建工程，还应着力考虑新老项目在设备上的互补和共用，做到物尽其用，节约资源；由于五星级酒店不仅是住宿，还包括餐饮、娱乐、会议以及配套设施，因此对功能的需求务必全面、深入，从各个角度考虑到使用上的细枝末节，才有助于将这些功能完整的体现在设计上，功能需求提的越细越有利于完善设计；精装风格的确定是个仁者见仁、智者见智的问题，往往与领导的审美情趣或与设计师的风格有密切关系，如果是扩建项目往往还与原有项目有着风格上的协调与统一，风格的尽早确定有利于具体设计的提前进行，为设计赢得更多的时间。总之，建设单位的工作做得越细致、越深入、越提前，对工程建设的顺利实施越有利。
我们所说的设计融合，不仅是指建筑、结构设计与精装修设计的融合，还包安装设计与精装修设计的融合，室内安装工程与精装修工程密不可分，安装工程设备、管线往往在装修工程吊顶内，其位置、面板与装修工程需要相谐调。很多工程由于安装设计未进一步结合精装修设计深化，造成安装工程随之做到那改到那，给安装工程功能的实现和今后的维护带来极大隐患，有些甚至无法满足消防规范的要求。现实中由于精装修设计未与安装设计相融合，带来了许多弊端，精装修设计单位往往不具备安装工程的设计能力，因而对与精装修工程配套的安装工程调整缺泛系统性，而政府对精装修设计的审查仅有消防审查，而消防部门对精装修设计的审查又往往只侧重于精装修设计本身的审查，而对于涉及消防的安装也只要求按原设计而一笔带过，其他安装功能性审查则严重缺失。另一方面由精装修设计与安装设计的不谐调性，又造成了精装修施工单位与安装施工单位在施工中互相矛盾、不配合，各执一词的情况频频出现，最终只能靠建设单位协调，勉强将工程进行下去；而工程竣工图也往往不能真实映出安装工程最终的调整情况。如果安装工程设计也能够与精装修设计协调起来进行，那么诸多在精装修工程施工中的矛盾都会迎刃而解。
作为五星级酒店在工程选材上要体现出工程的档次，因此在有限的资金条件下，合理的选材十分关键。应避免认为材料越贵越好的误区，五星级酒店并不是豪华材料、高档设备罗列在一起就体现高端，而是一种合理的搭配，一种风格和文化内涵恰到好处的把握。在安装工程设备选型上，特别是体现舒适方面的设备应选择高档次设备，诸如空调设备、电梯等，其他设备则应考虑可靠、耐用为主，安装设备管线一旦形成，将不会轻易变动，不象装饰部分在使用几年后，即可能会翻新；在安装材料的选择上，应选择较为成熟的材料、技术，如近期有一五星级酒店因设计选择了面市不久的新型供水管路，工程投入使用后，供水管道接口长期、频繁渗水、甚至出现爆管情况，使业主方苦不堪言，给酒店营业造成了极坏的影响。装饰材料的选择，应满足设计对装修风格的把握；对于国外设计提供的材料小样，由于多属进口材料，价格昂贵，可在国内市场寻找类似产品代替，以达降造目的；在满足消防规范方面以及重点部位则应舍得投入，确保实现项目的安全功能及对整个项目起到画龙点睛的作用。由于一个五星级酒店项目装饰材料品种类别多，而装饰材料事关装饰效果和工程造价，且市场上装饰材料品种繁多，可替代的可能性大，因此在选择时，来自建设方内部意见纷繁，反而是建设方较难以确定的问题，如果不提前决断，会影响到工程进展。对于装饰材料的选择，建设方应根据装饰设计的大体要求，提前组织对装饰材料送样、报价，待建设单位取得比较统一意见后，应与装饰设计最后共同确定材料样品。
五星级酒店工程有别于其他工程项目，其特点是功能要求高，装修标准高，设备、材料选型考究，施工质量要求高，尤其是对空间净高、防水、防噪音、智能控制功能要求极高；而这些功能的实现光靠设计是完成不了的，还需要施工方案深入的策划，即完善合理的施工方案设计，才能保证各项细节工作达到设计目标。
空间净高：五星级酒店要求各房间及走道净高不得小于2.4米，一般客房设计层高大多在3.6米，由于有结构梁的影响，客房卫生间、进户过道及走廊又有空调、排风设备、安装管线较多，特别是风管断面较大，就要合理排布管线空间位置，才能达到这一要求或尽可能高的标准。这就要求在施工时，在满足安装尺寸的基础上，做出合理综合布线图，将各种管线标高标定在墙面，分出层次，平面位置标定在对应地面上，将需做跨越处理的管线跨越位置做出标定，做到准确定位，精准施工，从而保证空间满足净高要求，并尽可能的有较高空间。卫生间排水管道涉及坡度问题，在结构施工前就应统筹吊顶标高与安装管道走向问题，对结构梁做合理调整与布置，为增大卫生间净高创造有利条件。
防水：卫生间、厨房、泳池等室内防水应安排由精装修施工单位负责施工，这样便于成品保护，责任划分；防水除按设计要求选用防水材料外，均应编制施工方案，按方案施工，做闭水试验，做好成品保护；地面防水（特别是地漏周围、浴盆下面）必须做好找坡，不能有任何积水，否则会因积水产生臭气；此外所安装的给排水管线、水龙头，台面、卫生洁具均应测试，确保不渗水、不积水；冷热供水管道应做保温，以防结露滴水。室外防水包括屋面与外墙，此部分工作由土建和幕墙施工单位完成，特别是幕墙（不论是石材幕墙还是玻璃幕墙），包括外立面以及屋面收口处均应做好防水细部处理，打胶到位，并完成防水效果测试工作。
防噪音：在空调机、排风扇选型上对噪音指标严加控制，设备安装时必须设置独立的吊装结构，与装饰吊顶结构完全分离，避免产生接触；排风管的选择应避免用软管，防止排风软管被挤压而造成排风不畅，引起排风机产生噪音；排水管应选择隔音效果好的材料。施工时对穿墙的管道周边必须封闭严密，对需穿墙的线缆要采取吸音处理措施；进户门、卫生间门下槛应设吸音槽及吸音条；门窗及幕墙在设计与选择时，应将噪音指标作为重点控制；室内灯具镇流器应与灯控系统相匹配，避免镇流器噪音影响。对于噪音问题，应在工程进行中，在夜深人静时，去检验噪音情况，找出音源，给予处理，以营造五星级酒店的舒适环境。
关键词：接口管理特大型项目控制
中图分类号：TP334文献标识码： A
一、工程接口管理的背景
随着现代科技的发展，高、大、新、尖的综合建筑越来越多，对于一些复杂的总包工程项目，由于参建单位多、专业跨度大、各专业侧重点不同、多专业协调及多工种交叉的复杂性，使得各分包方往往不能全面了解与其关联专业的需求，这在客观上制约了有效合理的互动性，容易发生接口遗漏或交叉。工程接口主要是指两个或两个以上的主体之间存在的交集界面区域。由于项目工程特点、行业规范、专业差异不相同，加之习惯思维、经验主义及各方利益等影响，导致涉及跨公司、跨专业、跨系统的接口时，相关各方对接口对象及标准、接口实现方式、接口需求存在认知差异，影响工程的实施进度及投资。同时由于各参建单位管理能力存在差异，从主观上限制了接口的有效衔接，造成现场管理的不顺畅，根据分析，建筑业由于接口管理不当导致返工造成的各项损失超过30%，劳工的效率只达40%―60%。（1）
施工界面的管理是项目施工集成化管理的主要难点之一，在现代建设工程项目中界面具有十分重要的意义。大量的协调、管理工作都集中在接口上，项目管理者必须在接口处采用系统的观点,从组织、技术、经济、合同等几个方面主动地进行施工接口管理，在接口处设置检查验收点和控制点。接口管理是提高项目施工效率的关键一环，可以极大的改善项目在交付中存在的工期延误和成本超标的问题。
二、接口管理介绍
接口管理――是指对人、系统、设备、概念的共同边界的有效管理。项目接口管理并不是一项新发明，而是项目的重要组成部分，一直以来在项目管理中并未得到充分的重视或妥善的处理，直到随着大型项目的兴起才逐渐引起关注，这些大型项目大部分损失惨重。独立项目分析有限公司（IPA)经过调查研究发现，在过去20年里，有14个世界规模最大的海上油气钻井平台建设项目超出预定成本，平均超标百分之四十六。（2）项目接口管理的目的主要是避免因接口管理缺失或低效对项目质量、安全、功能、进度、运营、投资、合作氛围等造成影响。实际上，对于那些规模庞大，综合性强的工程来说，在施工过程中存在几万处接口是很平常的事，通常来说，这些工程接口的广度和范围使得处理接口问题的费用占到总成本的20%。从总承包项目管理实践来看，针对项目接口的基本特点及薄弱环节，实施科学务实、计划先行，严谨、细致、全过程控制的接口管理，对于化解工程建设风险、加强工程质量、工程进度和成本控制至关重要，也是十分有效的。
项目接口管理是一个动态的过程管理，接口管理贯穿整个项目的各个阶段，包括决策阶段、设计阶段、施工阶段，动用前准备阶段。根据实施阶段可分为设计阶段、招投标及合同阶段、施工阶段和调试阶段的接口管理；各阶段根据实施者的不同，可分为设计单位、咨询单位、总承包、土建分包、机电分包、装修分包等几个单位之间的接口管理；而根据接口管理的管理内容又可分为物理接口、功能接口、空间接口、合同接口、进度接口等多个接口管理。
三、接口管理实施
根据项目接口管理的特点，本文以某大型项目为例，阐述接口管理的具体工作内容。该项目是一幢集高档办公楼和现代化的五星级酒店于一体的超高层综合性建筑，工程地下3层，地上53层，其中裙房6层，建筑高度219.30m，建筑用地面积：19998.598；总建筑面积：148708。其结构形式为钢管混凝土框架、钢筋混凝土核芯筒、伸臂桁架结构体系。主要专业系统包括土建工程、幕墙工程、机电工程（给排水、消防、通风空调、强电、弱电、电梯、人防工程、通讯网络、中水、灯光亮化等各专业）、精装修工程、游泳池工程、洗衣机工程、厨房工程等。
（一）设计阶段接口管理
设计阶段主要为各专业间的接驳的完整性及是否存在预制预留进行管理。本工程设计单位为主体及机电工程、智能化、精装修、玻璃幕墙四家设计单位。凡事“预则立,不预则废”,计划规定着工程的整体,是工程实施与使用的基础，在决策阶段时，对本工程有明确的定位，本工程为综合性建筑，分为商业区、办公区及酒店区三大功能区域，其装修风格及智能化程度应针对每个区域有明确的要求，精装修整体采用法式浪漫风格，结合云南各名族特色元素进行设计。本工程在明确四家设计单位的设计任务的同时，要求智能化设计单位明确提出控制对象、控制方式、控制路由、控制精度及机房尺寸等要求提交主体设计单位，以便于主体设计单位对机电工程及设备间、管道井等整体进行考虑。设计阶段机电工程的设计接口管理为重点管理对象。
该项目由于精装单位多，机电分包单位多，机电设计交叉单位及专业多，衔接点多，建筑布局变化大等因素，为避免造成工期延后、返工量大等后果，正式施工图纸下发前对参建单位及各设计单位提出如下要求：
（1）所有设备招标采购参数及早确认并报设计院复核，由于智能化招标滞后于给排水、通风空调、电气及消防等机电工程，对设备、管线及系统的智能控制要求也提前明确，避免后期其他机电设备进场后达不到智能控制要求造成返厂影响工程进度及投资。所有设备进场尺寸应在设备采购确定后进场前报于设计院，由设计院复核机房尺寸，设备运输通道尺寸，设备基础尺寸是否满足要求，避免后期设备进场运输不畅、基础尺寸偏大或偏小、与其他设备连接不畅及其他设备在机房安装不便等因素。
（2）对于由专业单位设计施工的，如游泳池单位、太阳能系统施工单位、智能化单位、电梯工程、厨房施工单位、洗衣机房施工单位、通信运营商、灯光亮化单位等，在设计阶段应充分考虑此类分包专业公司所需要的给排水、电气、暖通的需求，在此类单位未招标时主体设计阶段应充分考虑系统负荷，并在相应位置考虑预留点位，以免在专业单位进场后，增加大量负荷及点位，造成后期机电施工无空间、无点位、工效差的局面。
（3）机电各专业之间的综合管线排布。机电工程由于系统多，专业性强，导致各专业的设计基本只能由本专业的人员来设计，这就必然导致了各专业管线间存在冲突的情况，此时，建设方明确由总承包方对整个机电系统进行统一的规划，从功能的实现到空间的布置都需要进行合理的调整与布局，该阶段可充分发挥建筑信息模型（BIM）的运用，可有效解决管线冲突、遗漏等问题，同时实现虚拟与现实的有效对接，提前获知建筑内部构造。
（4）对于机电设计与精装设计衔接点的管理，提前做好各功能间的精装效果图，明确装修等级及要求，提出精装修对机电工程的相关要求。
（二）施工阶段接口管理
该工程采用总承包管理模式进行管理，各专业分包根据合同承包内容施工。各分包单位合同界面的有效划分是项目顺利实施的前提保障，只有各分包单位施工任务明确且不存在遗漏或重复的情况下，项目在施工阶段才能顺利的组织。
（1）基础工程施工阶段
基础工程施工阶段，主要为土建施工，机电安装工程配合，机电安装工程从技术管理的角度配合好土建施工，不但可以保证施工过程的完备性，不失掉任何工作，而且可以保证不为后续机电设备和管道安装增加难度和成本。
在工程项目的设计阶段，由安装各专业设计人员对土建结构设计提出技术要求，例如基础型钢预埋、穿墙穿梁套管预埋、设备和管线的固定件预埋等，这些技术要求在土建结构施工图中得到反映。在基础工程施工时安装专业应及时配合土建做好强弱电专业的电缆穿墙、给排水管道穿墙防水套管预埋工作。该阶段要求安装专业严格控制套管的标高、位置、尺寸、数量、材质、规格等方面满足设计图纸要求。否则，后续的返工或修理会破坏土建做好的墙体防水层造成以后墙体渗漏等问题。
（2）主体结构施工阶段
根据土建浇捣混凝土的进度要求及流水作业的顺序，逐层逐段地做好预埋预留配合工作，这是整个机电安装工程的关键工序，配合不好不仅影响土建施工进度与质量，而且也影响整个机电安装工程的后续工序的质量与进度，应引起足够的重视。
该工程为现浇混凝土楼板，在下层钢筋绑扎完后，上层钢筋未绑扎前，机电专业配合土建施工。当管线或接线盒与钢筋网位置发生冲突时，可将影响安装的钢筋拨开，待安装好管线或接线盒后再将拨开的钢筋作适当调整就位，或增绑一些附加钢筋。对于土建结构图上已标明的预埋件及预留洞，如电梯井道内的轨道支架预埋铁件、尺寸大于300mm预留孔洞由土建负责施工，由机电质量员也应随时检查以防遗漏。对于要求机电专业自己施工的预留孔洞及预埋的铁件、木盒等，安装施工人员应配合土建施工，提前做好准备，当土建施工到位时安装专业及时预留到位，密切配合土建结构施工进度，及时做好各层的接地环网焊接工作。二次结构施工时，因为穿墙的管道及设备基础较多，重点做好施工工序的接口管理及各分包单位的施工作业面的接口管理。
（3）机电工程施工阶段
1）细化合同条款
该工程机电系统复杂、专业分包多、智能化程度高，同时具有商业、办公、酒店等多种功能分区。由于机电工程内部是各自独立但又相互依存的系统，任何一个环节的缺失都将导致大面积的系统紊乱。各子系统之间的工程界面，包括各子系统之间联动、与外配套工程之间界面，总体配套工程的接入等。在工程协调配合界面的管理上加强合同关于协调配合条文的深化，减少各专业之间的相互推诿和不必要的纠纷。特别是机电工程之间相互制约或相互控制的区域，在合同签订时明确施工界面，大到设备调试，小到模块安装均需做出明确的合同解释。
2）强化过程控制
机电工程主要施工期间涉及空调、供配电、照明、电梯、给排水、智能化、通讯网络、中水、灯光亮化工程等多专业。在正式安装阶段加强机电专业与土建及装修专业的界面管理，杜绝管道布置不均衡及相互关系不合理产生不必要的返工。管道及设备正式施工前，安装技术人员会同土建及装修技术人员共同审核装修和安装施工图纸，以防错漏碰缺。安装技术人员要求熟悉吊顶净空和综合管廊及竖井的净空尺寸，尤其要关注设备间的空间及设备布置，多到现场核查，正式施工前必须先进行综合排布，合理利用空间，均衡布置管道。地面找平层内的埋地管道和综合管廊的排布一定要紧凑合理，定位统一，综合管廊还要考虑预留检修通道，以便于后期维修管理。
主要机电工程之间的接口主要体现在以下方面（见下表）：
（4）精装修阶段
精装修阶段主要体现在精装修与土建基层之间的界面划分、精装修与室内电梯之间的结合、机电工程末端与装修工程的交叉配合方面。协调工作不仅局限于编制施工方案和解决两者的矛盾上，还体现在施工工艺上，即不仅要做好施工作业界面的接口管理，还要做好施工工艺的接口管理。该工程酒店区域精装修方案别具一格，融合了各种新元素，导致设计方案的不断调整，相应其他专业的设计也不断进行更新调整，增加了接口管理的难度，影响了整个工程的实施进度。同时设计的一些新的元素在施工中的可行性也给接口管理提出了新的挑战。实践结果表明，严格遵守接口施工顺序和验收程序后，精装修施工过程中大大减少了土建、机电和精装修施工间的矛盾，因设备遗漏造成的返工也几乎没有发生过，而且较好地做到了土建和机电成品间的相互保护。
（三）联合调试阶段接口管理
联合调试是检验安装工程各分部设计、安装等环节质量的一个重要工序。联合调试的重点是低压供配电系统、通风空调系统、消防火灾自动报警及联动系统、智能建筑系统。机电联合调试前要确保各系统调试完成并通过验收。在联合调试阶段，所有的专业组合并成一个大的联合调试组，互相配合，明确各自的责任和义务，统一指挥调度，制定完善可行的应急方案，对调试过程中出现的问题统一协调解决，确保调试工作顺利推进。
四、结束语
项目是一个复杂的系统工程，有效的界面管理措施必须妥善地处理建设方、项目管理承包商、设计承包商、施工单位和其他第三方的界面关系。在施工过程中需明确这些接口的责任方，加强过程的沟通协调，制定完善的项目界面管理手册，手册需要确认相关各方的界面关系，信息资料的传递方式，各自责任，以及界面工作程序，这个手册需要根据项目的进展不断检查、确认并进行更新。接口数据管理可参考下图：（3）
定期或不定期召开土建与机电、机电与机电之间、机电与精装修等专业之间的协调会，明确或解决在实施过程中关于界面接口存在的问题。确保项目进度的顺利推进的同时避免过程接口管理不到位造成的返工，影响质量、进度，增加投资及造成紧张氛围，为项目建设的进度及投资保驾护航。
参考文献：
（1）王廷魁“建筑信息模型简介与研究趋势”
【关键词】商业项目；精装修工程；管理要点
房地产住宅项目精装修是房地产行业的趋势，住宅项目精装修，于国家，可以节约能源，于客户，减少劳顿之苦，于企业，是合理避税的有效途径。住宅项目精装修，利国利民利企业，大势所趋。然而，住宅项目精装修是一个复杂的系统工程，行业内的经验较少，学习成功的经验十分必要。
一、精装修中工程管理的前期要点
1.流程管理
工程项目管理要求的是参与工程各方的所有人员都要参与到工程项目的规范化管理中来；要求与工程项目所涉及的面都投入到规范化的工程项目管理中。要求工程项目管理把整个项目的全阶段为研究和管理的对象，从工程项目的前期策划开始到工程项目产生效益收回投资为止。
有效地利用“项目分类结构”功能，使各项工种，程序及负责单位等等能有层次和以系统化形式进行安排，并可以作为组织蓝本,以方便各单位清楚审核其有关工作连结。还有此功能能为项目流程表进行多种分类选择与层次安排，清楚分辨重要的项目活动, 包括在即将设立的不同的工程包里的工程范围,及把总体流程表划分为分流程以利于详细监控。
在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同的里程碑作为对工程不同阶段的监控点。在流程中将确定重要里程碑的日期，以指导项目的执行。如在任何一项活动中有一点延期的迹象，那么将对此活动的负责人提出警告。在与项目经理讨论并征得其同意之后，执行改善措施。利用以上项目程序监控，可使工程进度一览无余及清晰明确地表现出来。
2.变更管理
所有的项目都会可能需要变更。有些变更是有益的，但有些却是破坏性的，如果变更过程管理不当将会产生很高的代价。作为变更管理，工程前期制定一套完整、严密的变更流程来把关所有施工及设计变更引起的经济变更。
作为设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限：如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购：若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。设计变更费用一般应控制在建安工程总造价的5%以内，由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。通常变更都希望具备灵活性。但是，变更也往往是没有计划的发生，并且往往由于成员之间沟通不当而引发。无计划的变更是项目中引起工程的延期和成本增加的主要原因。
3.采购管理
采购管理为实现项目采购目标所进行的一系列的计划、组织、控制和协调工作。采购周期是从正式提出材料采购单开始，经询价、签订采购合同、催交、检验并运到工地开箱检验入库为止所需的时间。通过编制采购清单，可以发现设计的一些问题，同时通过询价等手段来发现设计选材的合理性。利用专业的知识及经验，根据总控流程计划表来编制采购的时间表及其招标的流程表。对于一些进口材料要留出充分的时间去询价、采购。
4.管理要点
安全生产管理制度是所有施工的重中之重，应该贯穿于施工的全部过程，在施工前需督促、检查施工方按照安全生产管理制度进行以下安全措施：施工现场一般安全防护措施，机电设备安全防护措施，施工用电安全防护方案，现场消防安全措施，高处作业安全防护措施，操作工人安全防护措施，安全检查。
选择具备一定规模、信用良好的施工单位，施工单位选择的好坏对施工的顺利进行和施工质量的把控是最重要的一个环节。对要进行室内装修工程的土建、水、电、暖等各部未进行验收，与装修施工单位进行交接。对设计方选择的装修材料要求设计方封样两份，一份作为公司备案留存，一份用作现场的材料把控。同时施工单位根据设计选材进行的封样也需要两份，并督促施工单位备货，确定材料的到货日期。审核施工单位制定的施工进度计划表，对相应的材料、劳务等进行确认,确保工程的按期完工。
设计交底：各分项工程施工前必须由设计师对施工单位项目部项目经理、管理人员及施工队伍进行设计交底，形成设计交底记录，项目部管理人员与被交底施工单位管理人员需签字确认。技术交底：由项目经理对施工班组长进行技术交底，明确各分项工程施工工艺及验收标准。各工艺技术交底要求各施工责任班组进行会签，项目部按要求存档，作为项目质量保证体系的见证资料。安全交底：在进场前必须由项目组成员对施工队伍进行安全交底，明确安全施工的规范、雷区，确保安全施工。
二、精装修工程现场管理的要点
材料的按时到场对保证工期有至关重要的影响，在主要材料进场前对前段工序进行确认，具备进场条件的材料方可进行进场。对所有进场的材料必须经过甲方、监理方的确认之后方可进行施做，并按时提交相应材料的质检、合格、复试等相关资料，不合格的材料一律不得进场，已经施做的发现不合格的材料必须拆除清场。
施工组织计划应该贯穿于整个施工过程，不得随意更改施工顺序，部分可以交叉和提前进行的工序需在保证施工质量的前提下进行调整。对于已经完成的工序由施工单位进行自检，建设单位进行监督、监控，发现有不合的做法及时整改。隐蔽工程验收、中期验收等必须经监理、甲方、施工方等进行隐蔽工程的验收，验收不合格的不得进行下道工序的施工，并做好相关的备案工作。所有工序施工的基层、面层严格按照国家相关装饰装修的施工及验收规范进行验收，不合格的部位及时整改。对于总包方、分包方等完成的成品进行保护，包括入户门、窗户、管道等。
对于已经完成的工序必须进行相应的成品保护，比如地板、地砖、墙砖、洁具、面板等等。施工中定期不定期的检查监督施工单位的成品保护情况。各种进场材料按照要求进行，办公环境的规范与否在一定程度上可以反映施工单位对文明施工的管理水平。
