【关键词】城市棚户区；改造；信息化管理
1 引言
据相关调查显示，截止2008年，我国棚户区人群大2000万户，同年国家首次提出了大规模改造棚户区的目标和规划，历时5年，耗资1300亿元，从棚户区搬到新家居民达到了近千万户，并且在棚户区改造过程中也拉动了多个行业的经济发展。因此，棚户区改造是一件利国利民的民生工程。
2 棚户区概述
2.1棚户区概念
“棚户区”起源于辽宁矿场、垦区、林区，由于工矿企业员工聚集在一起，搭建起来简陋的房屋，现在泛指存在于城市当中住房面积小，房屋破旧或者危房，基础设施不完善的房屋集中区。
2.2棚户改造一般模式
2.2.1政府直接出资改造
对于经济较发达地区，政府拥有相对宽裕的资金，能够逐步的帮助棚户区的家庭开展拆迁，新建房屋等工作，此方法最直接且最迅速，缺点在于市场风险估计不足，容易让政府负债。
2.2.2市场开发模式
通过征求棚户区大多数人群的意见，进行土地测量和规划，通过市场开发模式，引入外来资金，一方面给政府创收，另外一方面也能够解决棚户区人群对新住房的需。
2.2.3“文化”棚户区改造
“棚户区”虽然城市建筑格格不入，但是，另外一方面棚户区的存在是有一定的历史原因的，而通过增强棚户区的内部改造，提高基础建设的水平，保证棚户区人群的生活，同时也能够开发出“棚户”文化，“棚户”旅游等资源。
3 我国城市棚户区改造的问题
时至今日，仍然有相当的人群聚居住在棚户区，棚户区的改造遇到了很多问题，产生这些问题也深层次的历史等方面的原因。
3.1政策不全面，资金不到位
棚户区的改造，从一般情况来看是要进行旧房拆除和新房建设，这个过程中存在的问题就很多。在旧房拆迁过程中，会存在大量拆迁的土地补偿，改造方案等，就目前的报道来看，我国因拆迁而引发的官民冲突已经引起了社会强烈的不满，增加了社会不稳定因素，其次，改造方案让很多经济条件不好的棚户居民十分为难，因而不愿意进行改造；在新房建设上，就目前政府棚户区改造的情况来看，大部分采用了引入市场资金进行改造，而市场化经营模式，让很多原本应当享有补偿的人群失去了住房，变得居无定所，严重违背了棚户改造的根本目的。总之，政策不全面，资金不到是这两个方面产生问题的根本原因，政策上对于多种性质的棚户区人员覆盖不全面，在改造方案设计上，资金预算不足或者不到位，让改造那一进行。
3.2改造保障机制不健全
棚户区之所以长期存在的根本原因在于棚户区人群收入低，并且很大一部分依靠国家低保维持生活，而棚户改造工作一般要经历1-2年的时间，而被迁出棚户区的低收入或者无收入人群，展示居住场所并没有被考虑进去，容易引起棚户区低收入人群直接进入了严重贫困的局面，甚至没有住所，没有住所且无收入的人群是潜在的不稳定因素。就笔者的调查来看，很多地区政府部门在进行棚户改造时，狭隘认为全部的资金都是用来拆迁和改变脏乱差的局面，然而这仅仅是一个方面，忽略了改造过程中人员安置问题是当前我国棚户区改造过程中存在的极其严重的缺陷。
3.3改造全过程监控不足
进行大规模的棚户区改造工作，需要耗费资金，动用大量的政府相关部门的工作人员，并且牵扯到多方面的利益，而通过新闻媒体的报道来看，在众多棚户区改造过程中，总会存在着相当数量的纠纷家庭，他们对政府拆迁部门强制拆迁和极低补偿表示了他们的不满。究其原因，在棚户工作开展前期，政府对于改造区域人员结构，特困户和复杂家庭等情况认识不足，前期调查不充分就盲目开展工作，而为了所谓的“出政绩”“出成果”而牺牲人们群众的利益，而出现这些问题是在于棚户改造全过程监督机制不全面，在改造前，缺乏对政府棚户区改造方案的审核与监督，在改造过程中，对于承包方偷工减料和违章建设情况监督不力，在棚户区改造后期，对于人员安置和入住情况统计与监督不足。
4 解决棚户区改造问题的对策
4.1做好改造资金预算与管理
政府没有按照承诺拿出相应的资金，或者改造时间过分延长，都在于政府资金的周转上出现了问题，而做好改造资金预算与管理是解决资金不到位的重要方法。在资金预算上，就关系早改造前期对改造对象的具体居住人口，年龄段，人均收入等信息的收集，同时可以考察其他省市已经完成了的棚户改造工程，找出两者的共同点和不同点，并且也从城市特色和经济发展情况进行宏观的对比，然后确定资金预算总量，在总量的基础上增加5%作为特殊情况处理资金。做好改造资金预算后，在棚户改造部门下设专门资金管理机构，以完成对整个改造过程资金支出，资金流向等信息的记录，并做好凭证，方便查阅和管理。对于上文中政策不全面的问题，地方政府应当积极探索新的方式，在国家政策框架下，尽量对本地区棚户区人群进行全方位覆盖，以达到共同富裕，共享社会财富的目的。
4.2创新改造模式
棚户区建筑较早，居住人员复杂，要建立一个完善的改造模式是十分困难的，如果仅仅依靠政府相关部门进行最终决策，难免存在缺陷，而政府方方面的数据同居往往存在一定的政治因素，难以反映出真实的棚户改造对象的情况。为了解决这问题，政府可以采取“改造模式招标”，如今市面上存在很多数据分析公司，能够社会深入调查，数据分析和方案对策等服务，通过招标的形式，最终确定一个最能够贴近改造对象实际和改造资金的方案，一方面达到拉动市场经济的目的，另外一方面也可以实现改造资金最大化的利用。另外，还可以进行“文化”改造模式，事实上在东北老工业基地，存在着很多俄罗斯，法国租借时建设具有异国风情的建筑，这对于研究我国近代历史文化等具有重要的意义，并且在良好的修葺和合理宣传，就有可能创造新的旅游景点以拉动经济发展。
4.3构建信息化监督平台
构建信息化监督平台是解决好监督缺失和监督不力的重要手段，而对于棚户区的改造最为关心的莫过于国家领导和改造区域的原著名，那么，合理调动这两个方面的积极性，通过信息化监督平台，就有可能实现全过程的监督管理。在改造政策和宏观方向上，国家相关部门的领导，应当时刻关注改造资金的划拨，使用情况，以保证专款专用；在改造的细节和改造效果上就要调动棚户区居民的积极性，他们本身十分关注改造的情况，在改造全过程中设立信息收集平台和部门意见箱，提供棚户区人群提出他们在实地发现的建设不规范，偷工减料等问题的发现，从而反馈到棚户区改造的管理部门，从而采取相关的约束机制，保证棚户改造的质量，而对于重大问题，设立专项问题解决小组。
5 结论
破烂不堪的棚户区，曾经被称为一块块贴在城市里的膏药，而现在，这里成了有绿地、有健身设施的居民新区，棚户区改造是实实在在为人谋福利的工程，在多方的努力之下，我国必将迈入一个新的历史发展时期。
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按照“十三五”全面建成小康社会和建设苏北重要中心城市“两大目标”要求，对照群众对宜居安康生活的热切期盼，我市棚户区改造的任务还十分艰巨。当前，棚户区改造工作正值国家财政金融等利好政策的“窗口期”，必须抢抓时机，突出“补短板、强功能”工作重点，统筹谋划，创新机制，攻坚克难，着力推进，确保全面完成改造任务，让老城区焕发新容颜，让广大棚户区居民共圆安居梦。
市政府应着力抓好以下四个方面的工作：
一、坚持规划引领，优化城市人居环境。要立足建设苏北重要中心城市定位，按照城市近期建设规划明确的重点，结合城市重大工程、产业布局和功能片区建设，进一步完善棚户区改造总体规划，并按照“连片开发、改造一片、见效一片”的要求，科学制定棚户区改造年度计划。要立足城市有机更新与文化传承，重视维护城市传统风貌和绿水空间，实施保护性开发、“植补”型改造，着力打造融古贯今、特色鲜明的城市街区和新型社区，彰显城市特色魅力。要立足提升城市功能，合理利用棚户区腾退土地，完善棚改地块周边教育、卫生、商业和市政、交通等设施，科学布局生态休闲、社会服务、创意经济等项目，提高土地价值和配置效益，促进产城融合发展，提升城市综合承载力。
二、加强统筹协调，提高棚改工作绩效。要加强工作统筹，健全“市级统筹、县区实施”机制，市级层面重点抓好棚户区改造实施方案制定、资源力量调配、重大事项研究等工作，各县区政府具体负责辖区内棚户区改造征收安置的实施，形成工作合力。要加强政策统筹，严格执行征收补偿标准，确保区域间政策统一协调。要加强资金统筹，积极争取项目贷款，全面盘活存量资金，从严控制改造成本，做好资金调拨、偿债管理、审计监督等工作，切实提高棚户区改造资金使用效益。
三、突出民生导向，满足群众合理诉求。要广泛听取群众意见，深入调研分析，确保房屋征收补偿和安置方案合理、可行。要坚持依法征收，深化“亮底征收”，坚持“十个公开”，确保征收补偿公开公平公正。要坚持自愿原则，实行实物安置与货币安置相结合，搭建统一平台，向社会公示安置房源信息，鼓励居民自主购买商品住房，缩短安置周期，节省过渡费用，实现住房保障和环境改善的“双赢”。要坚持以人为本，针对住房困难群体和小面积安置户，健全公租房和共有产权制度，完善住房保障体系，让群众“住有所居”。要坚持市场机制和政府调控“两手抓”，适时适度做好房地产土地供应，加强商品房市场监督管理，促进房地产市场健康平稳发展，打造棚户区改造群众满意工程。
支持棚改是党和国家赋予开发性金融的历史使命
支持棚改，一头连着党中央、国务院的信任和重托，一头连着亿万百姓的福祉和期盼。今年4月2日国务院第43次常务会议强调，更大规模推进棚户区改造，必须抓住资金保障这个“牛鼻子”，把政策支持和市场机制有效结合起来，发挥好依托国家信用、服务国家战略、资金运用保本微利的开发性金融的“供血”作用，并明确由开发银行设立住宅金融事业部。这是落实十八届三中全会关于“研究建立住宅政策性金融机构”部署，以及中央城镇化工作会议关于“当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用”要求的具体举措，是党中央、国务院赋予开发银行的历史使命和光荣任务，对解决中低收入家庭住房困难，健全住房保障和住房供应体系，促进实现住有所居目标具有重要意义。作为金融支持棚改的先行者和主力银行，开发银行党委高度重视，认真贯彻国务院常务会议精神，提出要充分运用多年来积累的实践经验，把支持棚改作为服务稳增长、促改革、调结构、惠民生的重要抓手，作为深化开行改革的重要推动力，作为深入开展教育实践活动、巩固作风建设成效的重要载体，以最快的速度响应中央的要求，用实实在在的行动满足群众的期盼。
开发银行支持棚改的历程与实践
回顾开发银行支持棚改的历程，从2005年支持辽宁棚改起步，开发银行的棚改工作经历了三个主要阶段，创造了多个业内第一。一是模式探索、业务起步阶段（2005年―2006年）：2005年辽宁全省棚改项目，是全国第一个金融支持棚改案例。开发银行研究提出“政府主导、市场运作、金融支持”的模式，仅用21个月就将全省14个城市约120万户棚户区居民从低矮、破败的棚户房迁入宽敞明亮的新楼房。二是制度制定、稳步推进阶段（2007年―2010年）：2008年出台了《国家开发银行棚户区改造开发贷款管理办法》，成为全行棚改业务的行动指南，为开发银行棚改业务全面发展奠定了制度基础，这也是全国第一个棚改领域贷款管理制度。三是复制推广、快速发展阶段（2011年至今）：连续三年保障性安居工程余额新增超千亿元，同业占比60%以上，是全国棚户区改造等保障性安居工程建设骨干银行。
支持棚改9年来，开发银行认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，与各级政府紧密合作，不断加大对棚改的支持力度。截至今年7月末，累计发放棚改贷款6461亿元，贷款余额5064亿元，惠及741万户家庭。其中，今年发放棚改贷款2396亿元，同业占比达80%以上。实践中，开发银行探索形成了一套比较完整的开发性金融运作机制和行之有效的投融资模式，得到了国务院以及有关部委、地方政府的肯定。
第一，深化部委合作，坚持规划先行。分别于2006年、2011年与原建设部、住房城乡建设部签订合作协议，合作开展住房保障政策、资金筹措方案和改善棚改信贷环境等研究。积极参与全国和各地保障性安居工程规划编制，提出系统性融资规划建议，并在规划中统筹各类生产要素，注重产城结合和结构优化，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。
第二，强化机制建设，推进体系完善。在湖北黄石、江苏常州开展试点，推动“政府主导、专门机构实施、开发性金融支持、社会公众监督”四位一体的住房保障体系建设。协助地方政府制定拆迁安置补偿办法，强化质量和招投标管理，健全准入与退出机制，支持各地建立质量有保证、分配与退出公平公正的住房保障体系。
第三，拓宽融资渠道，加强风险防控。推进“三个专项、三个统一”，推动建立制度健全、主体完善、操作规范、渠道多元、风险可控的投融资机制。推动专项贷款，加大贷款投放力度；推动专项债券，创新债贷统筹新模式；推动专项基金，引导社会资金投入。开展统一评级，确定地方政府信用等级；进行统一授信，规范地方政府债务管理；采取统借统还，由省级平台统筹融资，实现对平台负债的总量控制。目前，开行已在27个省（区、市）搭建统一融资平台，并完成5只共65亿元债贷组合债券发行工作，累计引导社会资金405亿元。
第四，完善方法制度，防范信贷风险。根据监管要求，不断修订完善内部规章制度。研究出台《棚户区改造专项贷款工作方案》、《关于棚户区改造专项贷款评审的指导意见》及《软贷款回收再贷暂行管理办法》等，特别对过桥贷款借款人、用途、额度、期限等作了详细的规定，结合东、中、西部不同特点，设定差异化支持政策，以过桥贷款“解决地方政府配套资本金难以按时到位”这一难题。
第五，严格贷款投向，确保资金安全。严格审查项目申请条件，严禁将贷款用于商业房地产（含商品房）等其他领域。加强贷款资金账户监管，严格资金使用和贷后管理，启动与地方银监、住建、发改、审计、监察等部门联合监督机制，确保贷款合规运作，封闭运行，专款专用，实现放得出去、收得回来。
全力以赴支持全国棚户区改造
按照国务院常务会议精神，在有关部门的关心和支持下，7月25日银监会正式批复同意开发银行住宅金融事业部开业。对开发银行来说，住宅金融事业部的成立既是一个重要的阶段性成果，也开启了全行棚改事业的新征程，开发银行将以支持棚改作为落实国家精准调控措施的重要抓手，积极服务稳增长、促改革、调结构、惠民生。事业部将依托开发银行整体优势和中长期投融资特点，遵循“市场运作、单独核算、保本微利、高效透明”的经营原则，以集约化、精细化、专业化管理为重点，以风险可控、商业可持续为目标，不断创新服务和产品，完善政策制度，强化风险管控，简化业务流程，提高工作效率，确保全年发放4000亿元棚改贷款目标的完成。
第一，规划先行，强化与地方政府沟通合作。进一步增强服务意识，把握合作机会，主动加强与省、市政府沟通联系，全面了解中央、省、市补助资金到位情况，尽快做好对接工作。把规划先行作为与地方政府合作、支持棚户区改造的重要切入点，积极参与当地棚户区改造规划编制，提供系统性的融资规划设计或财务顾问服务。将规划合作与项目开发有机结合，通过规划全面摸清各地融资需求，及时掌握项目情况。科学制定支持棚改工作推动方案，从源头上把握投向，控制风险。
第二，突出重点，因地制宜支持各地棚改。推动地方政府结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围，纳入国家棚户区改造计划，结合需要与可能，合理确定年度改造规模。按照“因地制宜、突出重点、统筹兼顾”的工作原则，区分项目轻重缓急，对地方推荐、申贷项目进行排序，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区；重点支持国有工矿、林区、垦区棚改等资金获得难度高的项目。在统筹兼顾的基础上，重点向任务较重的东北老工业基地和中西部地区倾斜。配合地方政府加快配套基础设施建设，完善社会公共服务，实现居民安居乐业。
第三，银政合力，继续推动省级平台建设。以“三个统一”模式推动棚改，符合当前各地棚改建设和债务管理实际情况，能够形成统一规划和统筹管理机制，提高整体融资能力和效率，带动偏远贫困地区以及国有工矿、林区、垦区棚改工作，同时可实现与国家和监管部门政策的有效对接。“三个统一”的关键在于省级统贷平台的搭建，因此也成为今年乃至今后开发银行棚改工作的关键所在。对于尚未完成省级统贷平台组建的地区，开发银行将进一步加大宣介力度，争取与地方早日达成共识、取得突破、填补空白。对于已完成组建的平台，重点在于强化资金管理，建立科学、健康运作机制，将推动地方政府以合规方式向平台注入土地及其他经营性资产、特许经营权等资源，增强其经营能力和盈利能力。
第四，融资引领，进一步拓宽资金渠道。充分运用过桥贷款这一特许工具，吸引其他金融机构和社会资金进入棚改领域，增强开行资金撬动作用。推动“三个专项”取得进展，在专项贷款支持棚户区改造的同时，用好债贷组合、投贷结合等综合金融服务手段。按照“融资统一规划、债贷统一授信、动态长效监控、全程风险管理”的模式，结合各省融资缺口情况，科学设计发债方案，多渠道筹资。通过差异利率银团贷款模式支持棚改建设，积极引导其他商业银行资金参与建设，降低借款人综合融资成本，提高银团筹组效率。综合利用信托、票据、保险债券、委托贷款等各类表外融资产品，扩大棚改资金来源，构建多元化、可持续的棚改融资体系。
第五，融智服务，推动完善住房保障体系。借鉴黄石、常州经验，深化推动 “四位一体”住房保障体系建设。会同地方共同开展棚改方案设计，充分尊重居民意愿，正确处理好实物安置和货币补偿之间的关系，有效防范合规风险、操作风险和声誉风险，积极引入专家意见，推进方案的公开化、民主化、社会化和科学化。协助地方优化棚户区改造布局，完善资金管理办法，密切跟踪项目建设进展情况，确保项目依法合规开展。探索建立两级审批快速通道，对外推动地方政府建立行政审批快通道，建立棚改立项、规划、用地等行政事项的联合审批机制，明确责任分工、提高工作效率；对内建立内部审议流程快通道，促进贷款发放和资金使用，优化规模统筹调度机制，稳步、有序落实贷款发放。
一、辽宁省棚户区改造的深刻内涵
自去年以来，辽宁省开展的5万平方米以上连片棚户区改造，最终为居住在这些棚户区里面的27．5万户困难居民解决了住房难问题。然而，仅把这项工作看作是为困难群体解决生活困难的措施，那是十分肤浅的。它应该蕴含更为丰富和深刻的内涵。
1．棚户区改造是为百姓搬走住房难“大山”、构建和谐辽宁的需要。改革开放的28年来，我国经济社会发展取得了举世瞩目的成绩。但是由于种种原因，也出现一些不和谐不稳定因素，特别是由于社会事业的发展远远滞后于经济建设的发展，住房难与就医难、就学难已经成为新时期压在群众头上的新的“三座大山”，成为影响社会和谐稳定的重要因素。党中央高瞻远瞩，及时提出了建设社会主义和谐社会的要求，为搬走“三座大山”奠定了思想、理论、政策基础。辽宁省的棚户区改造为解决全国普遍存在的住房难问题提供了重要的政策性启示，也为辽宁在全国率先解决住房难问题创造了可能。住房难，首先难在房价高。辽宁省大连市房价均价为5000元／平方米，沈阳住房均价3500元／平方米，其他城市也在2000元／平方米以上。而且，在中央政府一再出台住房价格调控政策的情况下，房价仍在逐步攀升，今年二季度，大连市房价上涨11．9％。住房难，其次难在百姓的收入低。2005年全省城镇居民人均收入9107元，大大低于东部沿海省份，还低于全国平均水平（10493元）。在职人员的工资水平和退休人员养老金水平更低。若一家三口人购买一户每平米3000元的90平方米的住房，则需要近10年的全部收入。即使遇到开发商成片开发居民的居住地，由于按现行拆迁安置补偿政策，应以市场评估价将旧房卖给开发商，再以市场价从开发商那里买入新房。多数居民由于新房旧房间的巨大价格差，买不起新房，而不得不离开自己居住多年的地方到城市边缘地带居住。这种事实上的不平等引发大量被拆迁人的上访，拆迁争议问题已成为辽宁省的重要热点，2005年，辽宁省拆迁问题集体上访达3549批次，92723人次。而本次棚户区改造，辽宁省多数地区采取“拆一还一”，不找结构差价，在人均标准面积范围内，可以增加新房面积，增加部分面积的住房实行优惠价格，每平方米仅600－800元。从而有效解决了住房价格高、居民买不起的矛盾。
2．棚户区改造是转变政府职能、建设公共政府的需要。棚户区改造的实质是政府部分投资并提供优惠政策，使困难居民得以解决住房问题。这就充分说明，向特困群体和中低收入者提供价廉质优的住房，仍然是政府的责任。换句话说，特困群体和中低收入的住房保障仍然是公共产品，需要政府通过公共政策和公共财政来实现。事实上，世界上没有哪个国家的政府可以完全推托掉这方面的职责。就是高度市场化的美国，政府也保留着约占住房资产总量的11．5％的廉租公屋，以解决困难居民最基本的住房消费问题，而香港政府仍向2／3的居民提供公共房屋。更何况我国是社会主义国家，更应为居民提供基本住房保障。但是，据有关部门公布的数据，2005年全国土地出让金收入高达5500亿元，但用于经济适用住房建设的资金只有62亿元，仅占2％。这一问题的出现，其根本原因在于地方政府多数仍是“经济增长型”的，尚未实现向“公共服务型”政府的转变。许多地方政府的领导热衷于GDP的增长，亲自抓招商引资、政府投资、土地出让收益、商业性房地产开发，财政收入虽然呈两位数增长，但用于住房、医疗、教育等社会事业的支出却增长缓慢，这是当前社会不和谐、不稳定的重要因素。正是在这种环境下，辽宁省率先以政府大规模投入为特征的棚户区改造，为全国各地解决这一问题发挥了示范效应。辽宁省这次棚户区改造，除了提供优惠政策外，政府的大规模直接投资是无可比拟的，省财政补助各市13．35亿元，各市政府从开发银行政策性贷款54．4亿元，为广大棚户区居民住上价廉质优的新房创造了条件。可以说，这是辽宁省改革开放以来最大的一项公共服务工程。
3．棚户区改造是启动消费需求、带动经济良性发展的需要。辽宁省目前经济的高速发展，同全国一样，主要依赖于固定资产投资需求和对外贸易净出口需求拉动。今年上半年，辽宁省城镇固定资产投资增长39．5％，其中，房地产开发投资增长40．1％，外贸顺差增幅达27％。但是从长远而言，只有消费需求在经济增长中发挥经常性、主导性作用，经济发展才能是稳定的良性的发展。辽宁省消费需求占GDP比例偏小，仅为45％左右，低于全国的55％的水平。这种靠投资和出口拉动经济增长的模式对全省经济持续、稳定、快速发展是极为不利的，甚至会出现重复建设、产能过剩、房地产泡沫化和金融风险。辽宁省高档商品房的高空置率就是明证。目前，中央政府加大了对本轮经济过热的调控力度，紧缩“土地闸门”和“信贷闸门”。在这种情况下，引导消费需求的增长对辽宁经济发展更具现实意义。长期以来，辽宁消费需求这个“轮子”转动不快，其中一个重要原因，就是住房难、就医难、上学难“三座大山”的沉重压力，使得普通百姓不敢消费，将有限的收入很大一部分进入储蓄，致使我国的储蓄率高达40％以上，从辽宁消费需求就可见一斑。棚户区改造使困难居民消除了最大一宗消费“大山”。如果将这一做法推而广之，使广大中低收入者都能享受到棚户区改造大致相同的政策，一方面，他们会积极将存款拿出来用于满足自己多年来梦寐以求的住房需求；另一方面，由于解除住房这一大宗消费的压力，他们会把更多的收入用于当期消费，从而大大改善辽宁省消费需求的状态。
二、努力将棚户区改造的做法转化为住房保障的长效机制
为了使辽宁省棚户区改造的深刻内涵发扬光大，让更多的普通百姓在安居上受益，必须将棚户区改造的经验做法进行全面总结，并上升到立法高度，形成住房保障的长效机制。很多人认为，棚户区改造作为一次集中统一行动，投入许多的人力、物力、财力是可行的，而要作为长效机制，巨量的政府投资是难以为继的，这种想法有一定道理。但是，从长效机制而言，在政府财力可承受范围内，政府针对困难群体的住房问题，提供优惠政策，投入一定量的资金，并相应实行组织领导机制、安置补偿机制、筹资机制、计划机制等，把这些实质内容提炼出来，固定下来，成为辽宁省解决住房难问题经常性做法是极为必要而紧迫的。
1．组织领导机制。根据棚户区改造的做法，实行一定规模的住房保障方面的建设，必须建立强有力的组织领导机制，充分体现政府主导、市场化运作的原则。《全省城市集中连片棚户区改造实施方案》中规定，“各市政府是棚户区改造方案制定、审批、资金筹措、工程组织的实施主体、投资主体和责任主体。由各市市长全权负责各自管辖区域的棚户区改造，实施严格的“市长责任制”。按照这一要求，各市党委、政府都成立了相应的领导机构，明确了责任，坚持了政府统一规划设计、统一资金管理、统一拆迁安置、统一配套建设，实现了政府补贴到位、费用减免到位、回迁安置到位、实施监管到位。这一组织领导机制，对于辽宁省今后住房保障性质的住宅建设，包括连片5万平方米以下的棚户区改造、沉陷区改造、经济适用住房建设、限价房的建设以及廉租房的建设都有重要的借鉴意义，应当长期坚持下去。
2．筹资机制。作为政府向困难群体提供公共房屋，政府出面筹资是一个基本前提，也是一个难点。本次棚户区改造形成“6个一点”筹资机制，即政府投一点、政策减一点、个人拿一点、市场挣一点、银行贷一点、企业筹一点，从而有效地解决资金来源。这一筹资机制在今后的安居工程建设中应予固定。但是，6个方面的筹资比例，则应根据各方承受力灵活安排。其中政府投资要达到本次棚户区改造的规模，在目前地方财政事权大于财权的情况下是不现实的。但随着地方政府财政收入的增加，财政支出结构的调整以及公共政府的逐步确立，地方财政这方面的支出肯定应逐步提高，并纳入预算安排。就目前而言，安居工程的基础设施和公共服务设施建设的投资，则主要应由地方财政予以保证。至于银行贷款问题，由于进行安居工程建设符合中央关于融资的政策性倾斜要求，地方政府应加大力度予以争取。
3．计划机制。目前存在的一个突出问题是住房保障性建设规模偏小，而亟待解决住房困难的特困群体和中低收入者众多，这方面的供给明显小于需求。即使本次棚户区改造规模达900万平方米以上，仍不到当期住宅开工建设的20％。这里面既有资金问题，也有计划问题。从计划指导的角度上，应做好如下工作：一是制定总体规划。本次棚户区改造完成后，应马上制定连片5万平方米以下的棚户区改造计划，接下来，要重点制定和实施经济适用住房、限价房、廉租房建设计划。在总体规划中，要把保障对象从棚户区这样的区域对象逐步转变为困难群体对象，使得住房保障的对象更加清晰。对享受低保待遇的特困群体，其住房较为困难的，主要采取廉租房方式解决。对低收入群体，主要采取经济适用住房来解决。对中等收入群体主要通过限价房的方式解决。省政府应抓紧制定各类保障对象的收入标准和认定程序。二是制订好各类住房保障建设计划。各地要依据城市总体规划和土地利用年度计划，编制城市棚户区改造方案、经济适用住房建设计划、限价房建设计划和廉租房建设计划，并要保证住房保障性建设规模逐步扩大，有条件的地区，最好使其占住宅开工建设规模的50％以上。三是制定住房保障性建设的投资计划和信贷指导计划。根据量入为出和逐步扩大的原则，精心编制。
4．优惠政策机制。政府提供优惠政策，这是保障性住房建设的基本条件，也是地方政府能够做到和应该采取的基本措施。本次棚户区改造提供的优惠政策源于国家经济适用住房建设的政策，又高于这一政策。主要分两个方面：一方面，对棚户区改造的建设用地全部实行行政划拨，免收土地出让金，并由国土资源部门优先审批。即使对具有商业开发价值的棚户区区域，收取土地出让金等土地收益，也全部按收支两条线管理的规定全部用于棚户区改造建设。在当前土地出让金约占商品房价格1／3的情况下，这样就大大降低了新建住宅的价格。另一方面，免收城市基础设施配套费等与房屋建设有关的15项行政事业收费，并对棚户区建设有关的经营性收费项目予以减收，充分体现了让利于民的思想。这两种作法，应该作为辽宁省今后住房保障建设的基本点。
5．监管机制。按照本次棚户区改造建设监管的成功经验，应将其作为一种制度规范下来：一是对资金使用实行监管。审计、监察、财政部门都应根据各自职能，跟踪监督管理资金的全程使用，保证专款专用，防止发生腐败。二是对优惠政策的实施坚持阳光操作。对诸如棚户区改造补偿安置标准、低保户的确认、无照房和偏厦补偿的确认、拆迁安置顺序、安置用房情况等全部张榜公布，并录入微机备查。三是对工程建设实行严格监管。严格按要求搞好建设的招投标工作，并由政府主管部门和群众代表对施工质量跟踪监理。
6．安置补偿机制。安置补偿是保障对象最为关心的问题。但到目前为止，国家对保障性住房建设的安置补偿尚没有具体法规政策。现有的国家安置补偿法规仅是针对房地产开发企业进行商业开发的政策。因此，辽宁省将此次棚户区改造安置补偿的成功做法上升为地方法规，是十分必要的。在立法中，除了对困难群体取得新（下转第5页）（上接第39页）房的价格作出明确规定外，还应规定一般情况下要坚持原地回迁原则，防止将困难群体全部安排到城市边缘，产生新的不满情绪。
三、必须将政府的政策优惠转化为居民住房实惠
政府进行保障性住房建设，实行直接投资和优惠政策，其根本目的是使保障对象取得住房的实惠。而要解决这个问题，核心是住房的价格问题。辽宁省此次棚户区改造在这方面做了许多努力，但仍有较大工作空间。
1．确定“保本微利”原则，实行政府定价或政府指导价。在剔除政府投资和政策性优惠的基础上，保本微利原则是国家已经确定的经济适用住房建设的原则，应扩展到所有的保障性住房建设中。特别是在市场化运作中，选择开发商来进行这方面的建设，更应核算开发成本，确定合理利润（国家要求3％），实行政府定价或政府指导价，真正把政府的优惠政策落实到困难居民身上。而对开发商而言，成本核算是最不情愿的事。因此，政府有关部门对按国家规定的成本项目核算和价格制定必须实行严格监管，并实行阳光操作，向社会公开，以便接受广大群众的监督。
2．开展取消开发商这一中间环节的试点。我国的房地产开发商不搞房屋建设却在经营房屋，他们已经成为我国推动房价暴涨、的暴富集团。如果在政府保障性住房建设中将其作为建设主体，一旦监管失灵，他们必然克扣群众，抬高房价，侵蚀政府的优惠政策。而在保障性住房建设中实行市场化运作，并非即指开发商运作。本次棚户区改造将具有商业开发价值的棚户区实行商业性土地转让，对建成新区的经营性设施实行商业开发，这些都是一些很好的启示。既然向困难群体提供公共住房是公共政府的一种责任，那么，就可专门成立一个事业性机构，专门负责从规划设计到建设和安置的“一条龙”工作，这样必将大大降低开发成本，使政府的政策优惠变成居民的住房实惠。
根据州纪委《关于认真抓好加快转变经济发展方式监督检查工作落实的通知》精神，2014年开年以来，我局切实加强了对全州保障性安居工程建设项目加大了监督检查工作，现将工作总结如下：
一、签订目标责任书，纳入目标管理，强化落实责任
按照省政府下达目标任务，将2014年保障性安居工程建设任务纳入各县年度目标考核，作为重要民生工程，层层分解下达了建设任务。各县把保障性安居工程作为政府“一把手”工程，切实加强了领导，落实了各方责任。同时提请州政府同意后，以州县政府签订目标责任书的形式落实了个线的建设任务。
二、制订监督检查工作计划，强化监督检查责任
根据年初的工作任务，制定了《关于全州保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作计划》，对我州2014年保障性安居工程监督检查工作作出了全面安排。督促检查任务分解到了每个分管领导和相关科室，采用电话督查、派工作组检查的方法强化跟踪督促。协调州级成员单位适时全面检查。
三、监督检查落实情况
高度重视工程建设管理工作，严格执行项目立项、招标投标、工程报建、施工图审查、施工许可、工程监理、质量监管、竣工验收等法定基本建设程序。州、县建设行政主管部门切实强化工程项目建设的全过程监管，认真落实工程质量责任制，加强工程施工组织和现场管理，全州保障性安居工程和城镇基础设施建设项目未发生一起质量安全事故。
高度重视专项督察工作。多次组织工作组到18个县开展专项督查跟踪。从项目落地、资金落实、土地供应、工程进度、质量监管、分配入住等方面开展重点督查。仅今年5月到6月底，就先后派出6个工作组，深入到18个县，对全州保障性安居工程项目进行了检查，对发现问题及时督促整改，全州保障性安居工程督察督办力度得到全面强化。
高度重视工程质量管理。在加强质量管理中，首先确保合理工期和工程造价，坚决防止不合理压工期压造价的行为；其次是加强从勘察设计到现场施工和竣工验收的全过程监管，严格落实国家规范和强制性标准，落实抗震设防技术要求。在施工现场严把人员和材料准入关，加强监理，严格按规范施工。全面实施保障性安居工程项目分户验收，验收不合格的不得交付。再次是全面推行质量终身责任制，实行建设、勘察、设计、施工、监理等单位法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员对工程质量负终身责任。同时，不断提高保障性安居工程的规划设计水平和建设实施水平，认真总结经验，优化保障性住房规划布局和户型设计，完善施工组织和现场管理手段，确保将保障性住房建设成为安心工程、放心工程。
四、项目落实情况
2014年省下达我州保障性安居工程建设目标任务为3019套，其中：建设保障性住房1080套（廉租住房230套，经济适用住房200套，公共租赁住房650套）；改造棚户区1939户（城市棚户区800户，林业棚户区909户，农垦棚户区230户）；发放廉租住房租赁补贴3200户;竣工保障性住房和棚户区改造住房1100户。截止到3月底，廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、城市棚户区改造工作，州与县签订了目标责任制书,将省下达的目标任务分解各县和州级相关部门,要求各县必须扎实做好项目各项前期工作，确保工程在5月中旬前进入招投标阶段，在6月底前全面动工建设。各县均按照州上的要求将在6月底前全面开工建设。同时，结合我州实际启动了10县干部职工周转房项目建设1100套。林区棚户区改造工程计划共787户，其中包括国有林区棚户区改造计划80户；国有林场危旧房改造计划707户。所有申报改造户数均已落实到具体实施单位，各相关实施单位根据申报计划正在积极开展摸底调查、建设用地规划、设计等前期准备工作，待正式计划下达后，立即开展各项工作。
农垦棚户区，州畜牧局和州农业局已建立了管理班子，并制定日常管理制度、强化日常服务、管理人员到位。项目前期工作开展扎实有效，项目土地和改造户已全部落实。正在开展项目的前期工作。目前，中央下达我州公租房补助资金831万元已经下拨各县;中央2014年廉租房补助金920万元已到州。州本级财政在十分拮据的情况下，将安排605万元补助第6期730套廉租住房建设。各县财政也将保障性住房建设的资金纳入了预算安排。
五、存在的问题和下步工作打算
为进一步促进房地产市场健康发展，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔20*〕131号），结合我省实际，经省政府同意，提出如下意见：
一、加大保障性住房建设力度
（一）切实落实廉租住房保障政策。各地应根据经济发展水平、平均住房水平、财政承受能力等因素，合理确定廉租住房保障对象标准，落实廉租住房保障政策，加快廉租住房保障进度。各市、县原则上应将人均收入在当地城市低保标准3倍以内、人均住房建筑面积13平方米左右的家庭，纳入保障范围。从2009年起到20*年，争取用3年时间，通过加大廉租住房建设力度、完善租赁补贴制度和实施城市棚户区（危旧房）改造等方式，基本解决13万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中实物配租解决10万户，发放租赁补贴3万户。
完善廉租住房保障方式。扩大廉租住房实物配租比例，廉租住房实物配租的比例原则上应当达到廉租住房保障户数的80%，城市低保家庭应当基本上采取实物配租的方式。积极探索、逐步实行廉租住房和经济适用住房的有机衔接。
多渠道筹措廉租住房房源。各地要通过配建、集中新建、收购、改建等方式多渠道筹集房源。配建廉租住房的，应当将配建套数、建设标准、回收条件，作为土地出让或划拨的前置条件。配建的具体比例，由市、县政府根据当地经济适用住房、商品住房建设规模和实物配租廉租住房需要等因素确定。
多渠道筹集建设资金。进一步增加省级廉租住房专项资金补助，采取银行贷款、财政贴息的办法，支持各地加快廉租住房建设。要积极争取中央资金支持，并相应加大各级政府资金投入力度，落实配套资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，要确保保障性住房用地供应，配建、改建、收购（回购）廉租住房项目用地纳入年度用地指标计算范畴。
（二）因地制宜解决其他住房困难群众住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展经济租赁住房、限价商品住房等方式，因地制宜解决其住房困难。
（三）充分发挥住房公积金在住房保障中的作用。住房公积金贷款要优先用于解决城市低收入住房困难家庭。各设区市可根据实际，采取降低首付比例、降低贷款中间费用、简化贷款手续等办法，支持城市低收入住房困难家庭解决住房问题。经提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益，应用于廉租住房建设和租赁补贴发放。要充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。省建设厅要会同有关部门制定试点方案。
二、加快推进城市棚户区（危旧房）改造
（四）抓紧制定城市棚户区（危旧房）和农村危房改造规划。各市、县人民政府要抓紧组织开展对本地区棚户区（危旧房）和农村危房的调查摸底工作，加快编制2009～20*年城市棚户区（危旧房）和农村危房改造规划和年度计划，加快城市中心区内集中成片棚户区（危旧房）改造。结合新农村建设，积极开展农村危房改造试点。
各市、县棚户区（危旧房）改造规划和年度计划应报上一级人民政府备案。在榕省直单位公有危旧房改造由省政府机关事务管理局统筹协调、统一安排。
（五）因地制宜，推进城市棚户区（危旧房）改造。采取政府引导与市场化运作相结合的办法，统筹规划、综合开发、配套建设，充分发挥规划的引导和调控作用，多种方式推进城市棚户区（危旧房）改造。对集中成片的棚户区（危旧房）改造项目，可先明确项目规划设计条件、拆迁补偿安置方案条件等，再组织招标确定改造项目建设单位。对零星、改造难度大的棚户区（危旧房），可与其他片区捆绑统筹开发建设。各地要积极探索改造方式，有计划、有步骤推进城市棚户区（危旧房）改造。
（六）加大政策支持力度。商业银行要加大对城市棚户区（危旧房）改造项目的信贷支持力度；对城市棚户区（危旧房）改造项目中的各项行政事业性收费和政府性基金，各地可根据实际情况减或免收；对城市棚户区（危旧房）改造项目中等面积安置部分不预征开发企业土地增值税、企业所得税；对城市棚户区（危旧房）改造项目中建设经济适用住房和廉租住房的，按配建比例享受相应的优惠政策。要积极鼓励被拆迁人实行货币补偿和异地安置，对实行货币补偿的，可适当提高补偿标准，对在两年内自行购房解决的，契税按其购房款扣除拆迁货币补偿款部分后征收；对实行异地安置的，可适当增加安置面积或适当优惠安置房价格，对被拆迁人办理入户、子女入学等相关手续，有关部门要及时办理。具体的优惠标准和办法由各市、县人民政府研究制定。
三、鼓励支持普通商品住房消费
（七）调整普通商品住房标准。普通商品住房享受优惠政策标准调整为以下三个条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同区段住房平均交易价格1.44倍以下。各地可根据实际，按不同区段确定住房平均交易价格，原则上每半年调整一次，并向社会公布。
（八）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。按国家政策，金融机构对居民首次购买普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，贷款期限的年限界定各地可适当延长。各地也可根据住房公积金归集与使用情况，结合市场变化适当调整贷款最高额度。
自2009年1月1日至12月31日，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住房的住房公积金贷款政策执行，具体由各市、县人民政府研究确定。
（九）降低住房交易税费。对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
自2009年1月1日至12月31日，个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让
收入与购买住房价款的差额征收营业税；个人转让不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，暂免征收契税；对个人首次购买90～144平方米普通住房的，契税暂按购房款总额0.5%征收。
（十）调整放宽购房落户政策。各市、县人民政府可结合当地实际，适当调整放宽购买商品住房和二手住房的外地购房者办理当地城市户口政策。
四、营造发展投资环境
（十一）支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对保障性住房、普通商品住房特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力、有信誉的房地产开发企业实施兼并重组，应提供融资支持和相关金融服务。对资金困难的在建项目，在保障信贷资金安全前提下，适当给予支持，促进项目按期建成。
（十二）优化土地供应。科学合理确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性土地使用权以招标、拍卖或挂牌交易方式出让的，各地可将土地出让金全部付清的规定期限延长至12个月；对总价较高或规模较大的地块，其出让价款支付期限也可适当延长，最高限定18个月。
适当延长项目开工、竣工期限。对20*年1月1日之后出让的土地，受让人不能按期开工，项目开工、竣工期限各地可根据地块规模适当放宽一年。
（十三）支持房地产开发企业积极应对市场变化。积极引导企业根据市场变化调整经营策略，优化供应结构，合理调整商品住房售价，促进销售增长。支持开发企业将空置的普通商品住房改售为租，对其租金收入暂免征收营业税、房产税；鼓励政府采购、企业购买空置商品住房作为经济租赁住房、经济适用住房和拆迁安置房。
（十四）缓缴开发项目有关税费。在2009年1月1日至12月31日期间，对房地产开发项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准计算征收企业所得税，实行按季预缴、按年汇算清缴；对信用等级高、无欠税不良记录、在建项目按合理工期组织建设的房地产开发企业，按规定经批准，其土地增值税结算收入可分期缴纳或缓缴。
对20*年1月1日以后受让土地进行普通商品住房建设的项目，按土地出让合同约定建设的，各地可制定缓缴或分期缴纳房地产开发企业应缴纳的基础设施配套费等规费，最长可延期至申请办理商品房预售许可证时缴纳。
（十五）进一步优化服务环境。各级各部门要切实改善服务，营造发展环境，共同促进房地产市场健康发展。发改、财政、建设、规划、国土、税务、人防、消防等部门以及供电、供气、供水、通讯、房产交易登记等行业要增强服务意识，切实改进服务态度，进一步简化审批环节、时限和内部管理程序，设立市民反映机制，提高服务水平和效率，方便企业和群众。对重点企业、重点项目实施跟踪服务，建立政府、银行与企业沟通协调机制，搭建银企对接的互动互信平台，协调解决开发建设中的实际困难。
五、加强对房地产市场的监测和监管
（十六）加强房地产市场监测分析。各设区市要进一步完善房地产市场信息系统，房地产开发规模较大的县（市）要加快建立房地产市场信息系统。各级房地产、发改、国土、财政、税务、统计、金融等部门要加强信息沟通和协调配合，进一步完善市场监测分析和动态报告机制，加强市场研判，及时准确把握市场走势，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
（十七）加强监督检查。各级人民政府要立即组织对20*年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作进行监督检查；认真组织开展市场风险排查，研究制定风险防范预案，切实做好风险防范和处置工作。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。省直各有关部门要按照各自职责，抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。省建设厅要会同省直有关部门加强对国家和省级补助资金使用和建设工程质量的监督检查，加强对城市棚户区（危旧房）改造工作的监督指导，确保改造工作顺利推进。
召开全市“三棚一草”改造和保障性住房建设工作推进会议，今天。主要有两个目的一是深入贯彻落实全省“三棚一草”改造和保障性住房建设工作会议精神，二是针对的实际情况，扎实深入地推进这项工作，确保取得实效。对于保障性住房建设工作，党中央、国务院和省委、省政府都非常重视。今年我国保障性住房大规模增加，达到1000万套，省83万套，全国最多的最近，副总理在一个月内连续赴北京、天津、河北等省市视察保障性住房工作。炳轩书记和宪魁省长也多次召开专题会议，听取专门汇报。年初也对这项工作进行了安排部署。从中可以看出，党中央、国务院和省委、省政府非常关注民生，而“三棚一草”改造和保障性住房建设则是民生中最大的民生。如何把党中央、国务院和省委、省政府的决策落实到位，把党中央、国务院和省委、省政府的关怀温暖送到广大群众心中，要深入研究的课题。这次会上下发了市“三棚一草”改造和保障性住房建设实施方案》过去我也出台了一些具体的政策，希望大家要按照这些方案、政策，逐项抓好落实。下面，强调三点意见。
一、要正确认识我市棚户区改造的紧迫性
棚户区改造压力大。全省来说，这种紧迫性主要体现在三个方面。首先。需要改造的棚户区是最多的据初步统计，市大体上有1000万平方米的棚户区需要改造，这1000万平方米的棚户区主要集中在6个区，可以说，整体上就是个棚户区。包括中心区在内，整个城市的道路、排水、亮化等基础设施非常落后，群众住得条件非常差，交通出行很不方便，高档次、高品位的楼房根本没有，广大群众改善居住环境、生活环境的愿望非常迫切。这种情况下，从2008年开始，启动了棚户区改造工作。三年来，市共开工建设棚户区433.4万平方米，城市面貌发生了喜人的变化。但是还有近600万平方米的棚户区需要改造，任务非常艰巨。今年，省政府下达给我市的任务是城市棚户区拆迁12034户，拆迁87.7万平方米；煤矿棚户区开工建设129.9万平方米；国有工矿棚户区拆迁6627户，拆迁35.7万平方米，建设经济适用住房2050套、廉租住房936套，发放廉租住房补贴35577户。要完成这些任务，还面临很大的困难。煤矿棚户区改造上，国家投入的资金只能用于公共基础设施建设，大部分资金仍需要地方筹集。目前看，市有的棚户区改造市场化程度低、有的区片地价不高，很难卖出价钱，市场化开发的难度很大，政府又无力投入，只能靠贷款来解决。工矿棚户区改造审批程序繁杂，支持的力度也不会太大。廉租住房、经济适用住房建设政策虽然有些松动、变化，但幅度不是很大。今年，三棚一草”改造和保障性住房建设等工程同时启动，压力确实很大，必须深刻认识这种紧迫的形势。其次，政府问责力度大。目前，国家正在制定《基本住房保障法》住房和城乡建设部正会同监察部制定住房保障工作考核问责办法，对住房保障工作的考核问责已经上升到法律层面。国务院明确指出，对完不成保障性住房建设任务的地方政府负责人实行约谈和问责。宪魁省长在全省“三棚一草”改造和保障性住房建设工作会议上也强调：年底前没有完成‘三棚一草’改造和保障性住房目标任务的地方，对相关负责人进行问责”最近，省政府成立了包保督导组，专门督办检查此项工作。第三，部分政策执行难度大。从我市的实际情况看，一些“三棚一草”改造和保障性住房建设的政策很难执行到位。一边要加快建设，一边仍有一些政策束缚我手脚。关于政策的执行问题，后面还要谈到这里就不多说了总之，大家一定要充分认识当前这种紧迫的形势，不论任务有多重、困难有多大、时间有多紧，都要千方百计想办法解决，确保按时保质保量地完成中央和省下达给我市的任务。
二、要从实际出发。
国家有明文规定，1要解决好土地保障问题。对于保障性住房用地。年后国务院新下发的国八条”中明确提出，新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。廉租住房和经济适用住房建设用地，实行划拨供应，并按规定减免相关费用。公共租赁住房建设用地可以采取划拨、出让、租赁、作价入股等多种方式供应，支持利用城市建成区范围外的集体建设用地建设公共租赁住房。供地时序上要优先保证保障性住房建设，未完成供应计划的不得向商品住房开发供地。商品住宅小区中配建保障性住房的要明确配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。这方面，市国土局的工作做得非常好，及时向国家和省申报土地指标，保障了市的三棚一草”改造和保障性住房建设用地需求。下步，要按照中央和省的要求，把政策研读透，凡是涉及到三棚一草”改造和保障性住房建设的要全力支持，不讲条件、不讲代价，做到应保尽保。
就是征地拆迁问题。对此，2要解决好征地拆迁问题。现在制约“三棚一草”改造和保障性住房建设速度的关键。国家政策明确规定不能强迁。具体操作中，要结合的实际情况，创造性地执行好这一政策，既要保证群众的利益不受损失，又要保证拆迁的顺利进行，走出具有特色的征地拆迁之路。一要做好新旧政策的衔接。新旧政策的衔接上，要把政策解读好、理解透，创新使用，符合实际，体现地方特色，做到公平公正、公开透明”现在有些管理人员在解释政策时，往往偏离了政策的本意，缺乏深入的理解和创新，政策的解读和执行上出现了偏差。由于各地的实际情况并不相同，这就要求我解读中央和省的政策时，必须结合当地实际，创造性地贯彻执行。二要依法依规，阳光拆迁。要按照法律法规，该走程序的走程序，该公开的公开，不搞暗箱操作，更不能搞亲疏远近、不同标准，要一视同仁、一碗水端平”只有做到公开透明，群众和社会才会感到满意，各级政府的威信才会越来越高。三要做好群众工作。要组织一批政策水平高、善于做群众工作、和动迁没有利益关系的干部，走千家进万户，耐心向群众讲解政策、讲清利益，悉心征求群众的意见，热心解答群众的问题，让群众切实体会到所做的一切都是为了广大群众自身的利益，争得群众的理解和支持。四要切实维护群众利益。执行拆迁政策时，一定要把群众的利益放在第一位，严格执行各项政策，政策允许的范围之内，拆迁补偿就高不就低，给实给足，让利于百姓，惠及于百姓。五要增强执行力。执行力很重要，政府的执行力代表着政府的权威性。做好前期各项工作的基础上，后期拆迁必须执行到位。要敢于担当、善于打开工作局面，创造性地破解难题。拆迁这个大难题上，要解放思想，灵活运用，对于推不动工作，打不开局面，影响改造进度的不换思想就换人，决不能由于工作不力，影响棚户区改造大局。要根据实际情况，想方设法解决困难，完成任务。这里，强调一点，主管动迁的领导，凡是有亲属参与拆迁的都不能再分管这项工作。对此，监察局要积极参与，认真检查，凡是领导干部有亲属涉及拆迁的要调整工作岗位。
资金到位是关键。为确保今年任务的圆满完成，3要解决好资金筹措问题。项目快与慢。必须在多渠道筹资的基础上，继续创新融资思路，下大力气多方筹措建设资金。一是积极对上争取。市发改委、财政局、房产局、建设局等部门，要继续加强对上沟通联系，全力以赴争取国家和省更多的资金支持，以缓解地方资金压力。二是运用国家政策筹资。要利用一些可以变通的政策转化为资金。比如，财政部、住房和城乡建设部5月24日印发的关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》要求，公积金增值部分将作为保障性住房的建设资金；国家发改委6月9日印发的关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。要充分利用好这些政策。三是经营土地筹资。对土地实行“统一规划、政府控制、净地出让、招标拍卖”结合土地规划修编，提前做好土地收储，牢牢掌握土地储备，每块地都要有控制性规划，严格按照规划用途出让，不卖综合性用地，不卖生地。要将收储的土地统一组织拆迁，完成基础、环境配套设施建设后，变“毛地”为“净地”变“生地”为“熟地”以实现土地的最大增值，再将其收益反哺保障性住房建设。对于出让的土地必须实行“招、拍、挂”谁出钱多就给谁，公开透明，不搞暗箱操作。四是加大政府投入力度。认真执行土地出让金10%用于保障性住房建设的规定，积极实施“民生财政”适时调整财政预算支出结构，确保匹配和投入及时到位。五是提高市场化运作水平。鼓励各种投资主体进入保障性住房建设领域，广泛吸纳社会资金，用少量的政府投入撬动大量的社会资本。一些商业开发价值大的地块，必须公开招标；凡是有两家以上企业来投资建设的都要挂牌公开招标。
但经不住时间的检验，4要解决好规划设计问题。一些棚户区改造工程当时看起来好。两三年过后再看，就会发现很多问题。比如：外观不美，功能设施也不配套，等等。这说明，棚户区改造的设计规划还不到位。棚户区改造的规划要与产业发展、交通物流、基础设施建设协调配套，要按照这个方向去规划。什么地方适合发展什么样的产业，什么地方适合搞批发市场、什么地方适合搞交通物流，什么地方适合搞建材开发，等等，都要规划好，并严格按照规划执行，绝不能盲目乱建。规划要超前。现在城市规划上已经迈出了一大步，但总体水平还需要提升。要请北京、上海等发达地区的专家为我进行规划设计，为我规划设计把关。对文化、教育、医疗、社区管理等公共服务设施，也要统筹规划、统一安排；同时要确保水电气暖、电信等配套设施配套齐全，决不能过几年或十几年又成了新的棚户区。现在有些棚户区改造往往只能拿出一套设计方案，这是不科学的今后，棚户区改造的设计方案至少要拿4种以上，至少要有2个以上的公司参与设计。
只能往前抢，5要解决好工程进度问题。省里对“三棚一草”改造和保障性住房建设进度的总体要求是10月底前实现开工率100%竣工率60%对此。不能往后拖。现在看，制约工程进度的主要有三个方面的因素，一是审批手续影响，二是由于开发商实力不够，投资跟不上影响，三是气候因素影响。对这些制约因素，要统筹考虑，抓紧推进。要加快办理审批手续，能一次办完的绝不能分成几次办。对每一项工程，都要明确形象进度时间表，实行“倒逼机制”倒排工期，什么时候开工，什么时候干到什么程度，都要拿出计划，并严格按照计划执行。监管部门要加强监管，按时间进度严格考核，确保每周有进度，每月见成效。对不能按照时限完成的企业，要按照双方签订的协议，扣除抵押金。要发挥开发企业的主观能动作用，力争早开工、早竣工，特别是一些回迁楼，必须严格按时完成，确保群众能够尽早住进新居。
一要选准开发商。对房地产开发企业实行准入制，6要解决好工程质量问题。关键要抓好两个方面。提高房地产开发企业资质的准入门槛。要采取综合性评标的方式，将房地产开发企业的诚信度，房地产企业银行信誉度，自有资金的规模，否有社会责任心等都纳入综合评定范围，选择综合实力强、信誉度高的开发企业，保证工程建设质量。二要加强工程质量监管。越是加快建设，越要注重质量安全。要认真落实国家有关住房建设强制性标准，严格执行基本建设程序，科学设计，精心施工，保证质量。各级监管单位、建管部门要树立“百年建筑”理念，严格落实项目法人责任制、招投标制、合同管理制和工程监理制，从设计、招标、施工等各个环节严把质量关，确保建设工程质量安全。特别是要注意回迁楼的质量，一定要严格把关，绝不允许发生质量问题。
前一段时间我已经安排了对于我市来说，7要解决好基础管理问题。关于这项工作。三棚一草”改造和保障性住房是一个重大工程，一场革命，从近代社会到现代社会的进步。这一过程中，必须把基础工作做好，留下历史的记载。过去我房屋管理方面做到还不到位，缺乏基本的数据、资料，基础很差，管理的层次也很低。要加强这方面的基础建设，创新理念、创新管理方式，随着“三棚一草”改造的深入推进，全面提升基础管理工作水平。要扎扎实实地做好包括物业管理在内的房屋管理工作，做到有层次、有效果，把家底摸清，把数字搞准。比如在棚户区改造上，全市一共有多少区片，都要分类建卡、建章，留存影像资料，包括没改时什么样，改后什么样，都要做出档案，留下城市建设变迁的历史记载。
三、要切实加强领导。
最大的民生，三棚一草”改造和保障性住房建设涉及群众的切身利益。各级各部门一定要高度重视，以高度负责的态度，把这项工作做好。
各级政府是责任主体。各县（市）区、各部门要把这项工作纳入重要议程，一要落实责任。推进“三棚一草”改造和保障性住房建设。作为一把手工程，认真研究，认真部署，层层落实责任，每个项目都要明确包保领导、责任单位、时限要求、奖惩措施。省对完不成任务的地方政府负责人实行问责，市也要建立健全并严格实行督查、约谈、问责和奖惩等机制。年底前没有完成任务的地方，市政府将在全市范围内通报批评并对相关责任人进行问责。
想其所想、急其所急。要制定专门的保障措施，二要形成合力。市规划、城建、房产、发改、财政、国土、金融等各相关部门都要围绕全市这个重大民生。凡是涉及“三棚一草”改造和保障性住房建设的无论到哪个部门，都要一路绿灯，全力支持，上限考虑，想办法解决问题，不能设置障碍。涉及哪个部门的必须解决到位，绝不能遇到矛盾绕着走、见到矛盾翻书本。关键时刻要能豁得出来、冲得上去，不畏艰险、勇挑重担，这也是对我执政能力和执政水平的一次重要考验。对各个部门存在中梗阻”现象，纪检监察部门要抓典型，严查严办。法院、公安、宣传等部门也要提前介入，按照职责分工，全力配合做好“三棚一草”改造和保障性住房各项工作，形成强大合力。特别是法院、公安部门，要围绕拆迁这个难题，积极创新工作方式方法，加快办案速度，走出一条具有特色的动迁之路。
坚持登门服务，三要营造环境。一方面要抓好服务。这方面刚才已经讲到各部门要树立服务至上的理念。主动服务，把我承诺兑现好，把我表态落实好，绝不能表态时说一套、服务时做一套。另一方面，要加强舆论宣传。网站、报社、电视台等媒体要开设专栏，大力宣传“三棚一草”改造和保障性住房建设中好的典型，及时总结推广各县（市）区好的经验和做法，每月通报一次三棚一草”改造和保障性住房建设情况。
(一)争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。
年是加快保障性住房建设的关键一年。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。年到年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。
在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造，国家加大支持力度。住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。
(二)多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。
(三)开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。
二、进一步鼓励普通商品住房消费
(四)加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
(五)对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
以上政策暂定执行至年12月31日。
三、支持房地产开发企业积极应对市场变化
(六)引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
(七)支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。
(八)取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。
四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责
(九)落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。
(十)因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。
五、加强房地产市场监测
(十一)继续加强房地产市场监测分析。各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。房地产市场各地情况不同、差异较大，要加强分类指导，并注意总结和推广各地好的经验和做法。
(十二)加强监督检查。国务院有关部门要按照各自职责，抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。住房城乡建设部要会同有关部门，加强对国家补助资金使用和建设工程质量的监督检查，特别要加强对棚户区改造工作的监督指导，确保改造工作顺利进行。