发布时间：2023-11-10 11:08:03
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的房地产税收筹划样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
一、我国房地产行业的发展及税收状况
1.我国房地产行业的发展情况
自我国改革开放以来，我国的行地产行业得到了迅猛的发展，并且逐渐的成为了我国国民经济的支柱性产业，随着社会经济的发展，房地产企业的经营业务逐渐的扩展为开发、建筑、销售住宅、商铺、周边配套设施等商品。
2.我国房地产行业的现状
房地产问题已经成为了近些年来社会舆论的焦点，也是百姓民生最关注的一个问题。市场经济使房地产价格不断的波动，房地产市场的供求关系也发生了巨大的变化。从2007年开始房地产市场发展迅猛，面对市场的火爆升温，国家在2010年出台了包括抑制部分城市房价上涨过快、支持居民自住性住房消费、抑制投机倒卖性购房、整顿房地产市场秩序等调控措施。
3.土地增值税概述
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物产权，取得了增值收入的单位或个人增收的税目。土地增值税实行的是超额累计税率，根据增值额设立30%至60%不同的税率。土地增值税在税收上也有一些优惠政策，例如建筑不同标准住宅的税收优惠、国家征用收回的房地产税收优惠、个人转让房地产的税收优惠等。总体来看，我国的土地增值税具有税收呈现先慢后快的增长趋势、土地增值税增幅高于税收总收入等特点。
二、土地增值税税收筹划的意义
税收筹划也叫做合理避税，它是指纳税人在不违反国家相关法律法规的前提下，合理的利用相关政策及对涉税业务进行调整，事前选择对企业最有利的纳税方案来组织企业的生产经营活动，最终达到减轻企业税负的目的。对房地产企业而言，税负较重的税种就是土地增值税，国家出台的相关政策使房地产企业的经营压力变得更大。所以对于土地增值税的筹划工作在实现保障企业持续发展的动力、减轻企业经营负担、提高企业市场竞争力等方面的作用就显得极为重要。合理的对土地增值税进行税收筹划，能够有效的降低企业的成本费用，增加企业的利润，使企业可以充分的利用现有的资源，提升资源的利用率，并可使企业树立良好的社会形象，从而推进企业的长久发展。
三、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的问题
首先，土地证增值税的征收对象是已售出房地产的增值额，实际上属于在房地产流转环节的税收。土地增值税的计税依据是有偿转让房地产取得的土地增值额，即为转让房地产取得的收入总额减去规定可扣除项目后的余额，相当于转让房地产取得的利润。在实际工作中，企业所得税已经在财产转让所得行为上进行了征税，而且土地增值税的计税依据过于狭窄，名义税率也比较高，这就使得房地产流转环节的税收负担过重，如果企业土地增值税的筹划不能改变这一现状，那么税制因素依然会对其造成严重的制约。
其次，土地出让金的公允性不够，各级地方政府在财政收入缺少自的压力下，就可能使用各种手段来扩大出售土地，以此短期行为来换取财政收入。另外，农业用地转为非农业用地需经过国家征用，在征用的过程中，土地资源的配置受行政权力的控制，这就有可能产生地方管理者的行为。高价买地低价征地、不透明的招拍挂行为都会使企业购入土地价格虚高，也使得土地增值税的筹划方案难以到达预期的效果和目的。
四、房地产企业税收筹划的主要方式
1.避免进入征税范围来进行纳税筹划
首先，利用出售改为合资联营的方式达到避税的目的。根据税法的有关规定，使用不动产投资入股、参与企业利润分配、承担企业经营风险的行为可不缴纳土地增值税与营业税，另外使用不动产投资入股的股东以后转让其股权时，营业税也不需要再补交。此规定给地产企业提供了纳税筹划的空间，如果有某个资金能力达到一定程度的公司能作为房地产的购买方，可以通过先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的形式来达到销售房地产的目的。
其次，利用合作建房达到达到避税的目的。所谓合作建房就是以一方出资金、一方出土地形式来共同构建房屋建筑物。国家关于土地增值税的相关规定指出：“如果双方合作建房，并且房屋建成后由双方按比例分配自用的、暂时免征土地增值税建成后又转让的，应该征税”，房地产开发企业可以依据这一政策来筹划纳税。合作双方建造房屋分得的房产不含土地增值税，这样大大降低了房产的成本，实现出地方与出资方的双赢。合作一方通过转让土地使用权而取得了部分房屋使用权，但是却因转让无形资产产生了营业税纳税义务，另一合作方因转让了部分建筑物的所有权而产生了销售不动产的营业税纳税义务。若双方采取房屋使用权与土地使用权互换的方式合作建房，对合作企业提供土地使用权的行为可以视为一种投资入股，可不征收营业税，这样国家就只对销售房屋取得收入的一方按销售不动产计征营业税，而双方分得的利润也不再计征营业税，合营企业双方因都不多交营业税而均获得了节税收益。
再次，利用待建房方式达到避税的目的。所谓待建房指的是房地产企业代客户进行房屋建设开发，在建设开发完成后收取客户一定代建费用的行为。在代建房的整个经济活动中，虽然房地产企业实际获得了收益，但是却没有涉及到房屋产权的变化，所获收益是一种劳务性质的收入，这样也就不必缴纳土地增值税，而是仅依据规定缴纳营业税。所以采用代建房方式进行房屋建设开发，不但在减轻了企业的营业税负担，同时也合理的规避了土地增值税的增收范围，最终降低了企业的税负。房地产企业如果要使用代建房方式方式进行纳税筹划，一定要在建设开发前就确定最终用户，确保定向开发。
最后，利用出售改出租的方式达到避税的目的。税法有关规定指出：“未转让土地使用权及房产产权的行为不在土地增值税的征税范围”。所以如果房地产开发企业在建筑物开发建设完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式进行资金的回收，由于房屋产权没有发生变动，则企业只需依据税法交纳出租房屋的房产税，无需缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。
2.利用扣除项目进行税收筹划
为了调动纳税人的纳税积极性、减轻纳税人的负担，我国税法中规定了部分可以从转让房地产取得的收益中扣除的项目。房地产企业应该充分的研读此政策，合理的增加可扣除项目金额，降低计税依据及增值率，最总达到减轻税负担的目的。通常房地产公司在项目开发的过程中，运营资金方面均比较紧张，需要采取借款的方式来筹集资金，相应的就会产生利息费用，所以对于房地产企业来说，利息支出的扣除就成为了税收筹划的要点。我国税法对于房地产开发中产生的利息支出是分两种情况扣除的，房地产公司可以通过对比这两种情况下利息支出的高低，合理的选择是提供金融机构出具的证明或是分摊转让房地产项目的利息支出来达到降低税负的目的。
3.利用土地增值税的税率来进行纳税筹划
土地增值税使用的是采用超率累进税率来计算应缴税额，增值率越高税负越重。一些大型的房地产开发企业，很有可能同时进行多个项目的开发，面对不同的环境、不同的地区、不同的消费人群，其开发成本及销售价格可能会存在差异，这也就导致不同项目的增值额及增值率不同，所以房地产企业应该同时计算并比较分项核算与汇总核算的税负差异，从中选择综合税负较低的核算方法。
4.利用税收优惠政策进行税收筹划
税法规定：“纳税人建造普通住宅出售，如果增值额不超过扣除项目金额之和20%的免征土地增值税，超过20%的按规定征税。要获得免税待遇，税收筹划应考虑以下几个方面：首先，房地产公司建造普通标准住宅出售前应充分的了解市场行情，在保证利润率的前提下，合理的设置房屋的销售价格，将增长率控制在20%比例以下，以获得免税优惠。其次，房地产开发时可根据实际情况适当增加扣除项目金额，例如可以增加土地征用费、基础设施费、拆迁补偿费、建筑安装费等房地产开发成本。最后，房地产公司建造住宅的同时也经营其他房地产开发项目的，要考虑分别核算不同项目的增值额，尽可能使销售普通标准住宅的项目获得免税待遇。
参考文献：
[1]蔡昌.揭秘税收筹划[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2011.
[2] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2011.
关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析
摘 要：房地产业的风险大、投资大、周期长且业务繁杂，需要一个完善的体制对房地产业的投资人进行一定的保护。而税收筹划是企业经济发展的一个重要组成部分，有效合理的税收筹划有利于企业进行合理的投资和经营，并且在投资过程中，获取更多的经济效益，尤其是税收利益，提高企业的核心竞争力。本文就房地产业中的几种税务进行了税收筹划的探讨。
关键字：房地产业；税收；筹划；策略探讨；实例分析
自2001年中国加入世界贸易组织之后，经济又迎来了发展的高峰期，随之而来的国家税收改革步伐加快，在这种环境下，税收筹划工作也逐步发展开来，众多企业也在逐渐成为法治市场竞争下的一员后开始重视企业的税收筹划工作。在诸多的竞争中，众多企业都在力求以最少的成本获取最大的利润，税收是成本的一部分，合理的税收筹划可以在有法律保护的基础上，正当维护企业的经济利益，追求更多的经济盈利。
房地产业的税收筹划属于税收筹划的一个分支，是税收筹划在具体行业的具体应用。
一、 分析税收与房地产业发展在国民经济中的地位
税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征收参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。虽然税收是国家强制性收取，国民无偿性的缴纳固定的税，不过税收是国家“取之于民，用之于民”的重要见证。而且税收是国家财政收入的重要的一部分，主要用于国防和经济的建设，国家公务员工资的发放，教育事业、环保事业等的投资，同时，税收可以很好地调节市场经济，是防止通货膨胀和通货紧缩的重要手段，维护国家经济平稳发展。
房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产本身具有多种性质，如固定性、地域差异性、高效耐久性、保值、增值性等。目前在经济的大潮流下，国民对房屋的需求量要越来越多，对房屋的要求越来越高，房地产业的发展顺应这一要求，为国民的买房住房需要提供保证。同时据调查显示，建筑行业占我国GDP总值的40%，近期显示的房地产投资总额达到了18737亿元，同比增加了34.6%，房地产业的税收约占国民生产总值的10%，是我国财政税收的重要贡献者。
二、 为什么要做税收筹划
所谓税收筹划，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。纳税人对经济收益有着本能的追求，税收筹划是他们应有的法律权利。在企业的经济发展过程中，有利于企业选择有效的经济行为以获取更多的经济利益，有利于企业做出正确的投资经营决策将税收利益最大化，有利于企业尊法守法，始终得到法律的庇护，有利于国家国家落实税收政策法规，增加国家财政收入，有利于相关行业，如税收业，的长期发展。房地产行业的利润较大，相应的税收任务就会加重，其涉及到的税种繁多，印花税、土地增值税、企业所得税、营业税等12个税种，足足占了所有税种的50%，面对如此多的税种，税收负担严重，由此看来，税收筹划显得尤其重要。
三、如何做税收筹划及具体的筹划案例浅析
房地产业当中所涉及到的税收种类繁多，在筹划过程中应该秉承税收筹划的三点原则：不违背税收法律的原则，事前筹划的原则，效率原则，进行相应的税收筹划。
在税收筹划之前，应该明确其目的，然后制定各方案。如，可以制定合理的房地产价格临界点，根据建房的方式、土地的使用权进行筹划，将销售和装修分开经营，并且设立相应的公司等。而房地产业中涉及到的税种也繁杂，下面将对营业税、契税、土地增值税、土地使用税和印花税进行具体的探讨分析。
（1）营业税的筹划。营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税的税收基础为营业额，税率为5%。案例一：某房地产开发公司在做住房区促销活动的时候推出了两种营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户。均可以免交当年的物业管理费，并且附送冷暖空调一台（市场价值千元左右）和外出旅游。这种优惠项目吸引了不少客户。据统计，在整个优惠期间销售住宅的实现销售收入2000万元，送出空调总价值12万元。优惠的物业管理费合计为4万元。送出的旅游团票价值24万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2%，直接送价值40万元的折扣。在营销税中，这个案例是视同销售情况。公司直接免除的物业管理费和赠送的空调、旅游票都应该和实务一起算视同销售。因此在方案一计算营业税的时候，要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，则公司应缴纳的营业税为（2000+40）×5%=102万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额。公司应缴纳的营业税为（2000-40）×5%=98万元。对比就可以看出，方案二仅仅是修改了优惠方式，造成的直接后果就是营业税少了4万元。营业税的税收基础是营业额，因而在销售的过程中可以采用不同种类的销售方法，制定合理的销售方案，像上述案例中的方案二，进而到达减少营业税的目的。
（2）契税的筹划。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。其中税收标准为不动产的价格，住宅房1.5%，土地使用权及商品房3%。案例二：某房地产公司A要将5000万的物业资产转移到控股的C公司名下。所有权的转移需要缴纳契税，目前土地使用权的税率为3%。则要缴纳的契税金额为5000×3%=150万元。本例中A和C的投资方向不同。如果A公司采取新设立分公司的方法，而A公司原来的股东按股持有分公司的股份，就可免征契税。契税的纳税依据是所有权发生改变的不动产对象，因此可以优化不动产在转交过程中接受对象的性质，尽量避免契税直接收取的转角对象类型，有时候换个方向，或许能够达到免交契税的要求。
（3）土地增值税的筹划。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税，增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。 案例三：某房地产公司开发一可售面积为80000平方米住宅区，预计销售均价为5000元。预计销售总收入为40000万元，缴纳的营业税为2000万元.城市建设维护税及教育费附加为200万元，取得土地使用权费用和开发成本为24000万元。方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为24000×（1+10% +20%）+2000+200=33400，增值额为40000-33400=6800，增值率为6800/33400=20.36%。应缴纳的土地增值税为6800×30%=2040万元。方案二：加强小区绿化建设，预计投资500万元，则可扣除项目金额（24000+500）*（1+10%+20%）+2000+200=34050，增值额为40000-34050=5950，此时的增值率为17.47%，由于没有超过扣除项目金额的30%，因此可以免交增值税。这样既提高了小区的住宅质量，同时赚的税款1540万元，一举两得。土地增值税主要与扣除项目的金额有关，当你扣除金额多的时候，增值额就小，需要交纳的增值税相应就少，反之需要加纳的增值税就会增加，但是增值额也是最后收益的一部分，所以在项目筹算之处，就应该全盘考虑，采取恰当的方法，谋求最大的利益。
（4）企业所得税的筹划。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税，企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。案例四：相关法律规定，如果企业所得税的数额较大，一次性纳税确有难度，那么在经主管税务机关核准后，可以在不超过5个纳税年度的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。从资金时间价值角度考虑，可以申请将所得递延分配到5个以内的纳税年度。 比如，如果某企业获得捐赠款项200万元，将其计到纳税所得额中，基本纳税率是25%，应该纳税50万元。假如经过税务机关批准，企业将捐赠所得额200万元均匀分配到以后5年纳税年度，则捐赠所得部分每年应纳税所得额为40万元（200/5），每年只纳所得税10万元，按4%年利率计算，5年现值为42万元，节约8万元。这样，一方面减轻了企业的资金压力，同时还获得了资金的时间价值。从减免税角度考虑，应该将可递延所得集中到享受减免税年度之中。企业也可根据实际情况分配1——5年进行纳税。
（5）印花税的筹划。印花税是对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。财产租赁合同的税率是0.1%，财产转移的税率是0.05%。案例五：假设A房地产公司将一笔价款2000万元的工程承包给B房地产公司，B公司又将其中800万元的工程分包给C公司，500万元的工程分包给D公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：
A公司应纳印花税：2000×0.05%=1万元
B公司应纳印花税：2000×0.05%+800×0.05%+500×0.05%=1.65万元
C公司应纳印花税：800×0.05%=0.4万元
D公司应纳印花税：500×0.05%=0.25万元
但是，如果A公司将800万元的工程承包给C公司，500万元的合同承包给D公司，然后剩下700万元的合同承包给B公司，那么A、C、D公司需缴纳的印花税不变，而B公司的印花税降为700*0.5%=0.35万元，比原来节省了1.3万元。
印花税的筹划有多重方法，较常用的有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法，印花税在计算的过程中，不同的经济项目的税率是不尽相同的，如果没有明确的项目记录，将会自动按照最高税率进行计算，而且，每进行一次流转，或者说签订一次合同就得进行一次印花税的缴纳，因此，在确定房地产项目的过程中应该明确的记录每一个项目的资金使用情况，并且尽量减少项目的流转手续次数，以达到减少印花税的目的。
四、结语
房地产业的税收是国家财政收入的重要组成部分，税收又是市场经济的重要调节手段，房地产业的税收筹划工作显得更为重要。本文，从房地产业和税收筹划自身的性质和意义开始着笔，继而提出了房地产业的税收筹划的相关措施，并就其中的一些税种进行了具体的税收筹划实例分析，从而更好地研究了税收筹划在房地产业中的运转方向和策略方法。
客观的说，税收筹划的发展有利于我国完善国家相关法律和制度，对企业进行一定力度的保障，同时也帮助企业追求更大的经济效益。由此，未来的税收筹划还将继续发展。
参考文献：
[1]《企业税收筹划》.王韬、刘芳.科学出版社.2009.03.
[2]《房地产业税务管理实务》.林永峰.暨南大学出版社.2009.09.
[3]《新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划》.李明.中国市场出版社.2010.01.
关键词：营改增 房地产企业 影响对策
随着我国经济的发展，对“营改增”的重视程度越来越高，房地产企业对“营改增”的实行好像成了必然要面临的改革。自房地产实行“营改增”改革后，根据我国的相关规定，在实行“营改增”之前的一年销售额达到500万人民币以上的企业，必须要像国家税务单位申请为一般纳税人，除此之外，都是小规模纳税人。在没有实行“营改增”之前，房地产企业是根据包含营业税的销售总收入来计算税；“营改增”以后，计算依据要把增值税从销售收入中扣除。有关“营改增”的相关规定，在真正实行的过程中，对房地产企业产生了很大的影响。所以，本文开始是对“营改增”在房地产企业的影响进行了阐述，之后又针对“营改增”在房地产企业实行中所带来的税收影响筹划了相应的对策，希望对今后我国房地产企业的发展有所帮助。
一、“营改增”对房地产企业的影响
（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响
对于任何一个企业来说成本都决定着企业的利润，然而“营改增”的实行对房地产企业的成本有着不可忽视的影响。因为在房地产企业中，建筑在施工过程需要很多材料，而这些材料往往都不可能从一个企业购买，都需要从各个不同的企业购买，但是，其中有好多材料都是从个体的小商户手中购买的，然而这些小商户不可能出示增值税专用发票，所以企业也就没办法在纳税时把这些增值税扣除，这也就增加了房地产企业的成本。而且，在房地产企业建筑施工中的工作人员都是来自全国各地的农村，他们没有专门的劳务公司，所以房地产企业也不能开出增值税的发票，没办法进行相应的扣除。但是如果房地产企业可以寻求较大规模的企业合作就可以进行增值税的扣除，也就大大降低了企业税负。“营改增”的实行不仅对房地产企业的成本有影响，而且对房地产税负也有很大的影响。
（二）“营改增”对房地产企业的税负影响
随着我国经济的不断发展，政府正在进行各方面的管理体制的完善，为了加快经济进步的脚步，政府提出“营改增”并在房地产企业试行，目的就是希望“营改增”可以较少企业对税收的压力。可是，“营改增”是否真正对房地产企业的赋税程度起到了作用呢？
当“营改增”刚刚在房地产企业实行的时候，得到了各个行业的企业的关注，它的影响也在试行的过程中慢慢体现出来。在实行“营改增”之前，房地产企业的营业税税率为5%，之后，房地产企业的增值税销项税率哲定为11%。下面对“营改增”对房地产税负的影响进行举例说明。假设A公司销售收入为800万，相关成本为300万，增值税销项税率按11%计算，进项统一按17%计算，不考虑其他的变动因素。
则：“营改增”之前应交税费=800*5%=40
“营改增”之后应交税费=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4
对于小规模的纳税人而言，实行“营改增”对他们一定是利大于弊的，他们的税收压力一定随着“营改增”的实行而减少。然而，对于一般纳税人来说，即年销售额超过500万元的企业或者是企业经过会计的核算能提供准确的纳税资料的企业，只有当进项可扣金额大于营业收入相对较大的比例时，才能使“营改增”的实行达到降低房地产赋税程度的目的。所以，“营改增”对房地产企业的税收带来的影响还是很大的，实际上，并没有完全达到预期降低房地产企业税负的愿望。但是，由于房地产企业的特殊性，以前经常会出现一些税上加税的情况，这种情况会导致房地产的税收大大增加，而“营改增”的推行，大大避免了房地产企业的重复纳税的现象，也就在某种程度上减轻了税收负担，增加了企业效益。
“营改增”在房地产企业的试行，对房地产各个方面的要求越来越高。“营改增”之后，首先最大的影响就是由于部分企业没办法开正规的增值税的发票，这就使房地产企业对可扣除增值税的发票的获取有很大的难度。如果房地产企业调整好自身的结构，完善企业内部的各种机制，一定会在“营改增”工作的开展中受益。
二、对房地产企业税收的筹划对策
（一）开发成本的税收筹划对策
房地产在开发的过程中需要的时间很长，由于他的特殊性，所以成本也比较大，在工程施工的过程中如果对各个环节提前做好精密的筹划，把成本做好预算，那么一定就会降低房地产企业的成本。同时，由于“营改增”是要对增值税进行扣除，所以如果房地产企业在工程建设的期间可以将这些成本最大化的平均摊开，便可对增值税进行平均抵消，从而也就降低了税负。房地产企业的税收对房地产效益有很大的影响，税负的增加会造成房地产企业没必要的成本增加，所以对房地产企业的开发成本一定要做好筹划。
（二）重视对“营改增”制度的学习，完善对进项的管理
“营改增”制度在房地产行业的试行，目的是在其他各个领域都能够起到减少企业赋税的作用，所以房地产企业一定要高度重视“营改增”制度，对企业的工作人员要有专业的培训，使大家对“营改增”有简单的认识和了解，让每个员工都认真学习“营改增”的规则，让大家都参与到“营改增”的推行中去。
“营改增”这一新的政策是要企业在纳税是对增值税进行扣除，所以房地产企业要对增值税进行严格的掌控和管理。增值税的发票一般都是由供货商提供的，所以在采购之前，一定要了解供货商是哪种纳税人，一定要确认供货商是一般纳税人之后再进行合作，这样才能最大限度的抵扣进项，也就减少了房地产企业的税收。在“营改增”的制度推行之后，房地产企业一定要重视增值税发票，有些商户会利用价格优势拒绝开增值税专用的发票，房地产企业一定要把目光放长远，不能只看眼前的一点利益而接受商户不合理的建议。管理好进项，在实行“营改增”过程中，可以在很大程度上降低房地产企业的税负。
三、结束语
据现实情况，“营改增”对于房地产企业来说既有利又有弊，虽然会在某种程度上给企业带来一定的风险，但是也为企业带来了降低税负的可能性。所以说，“营改增”的方案在房地产企业税收的方面产生了巨大的影响，所以房地产企业要做好自身的完善工作，进行自我调整，做好筹划，充分了解“营改增”，利用好“营改增”，减少企业税收，降低成本，更好的避免“营改增”带来的风险。因此，希望通过本文的分析，可以给房地产企业一些启发，促进房地产企业的健康、持续发展。
参考文献：
[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014
[2]谢严.“营改增”对房地产行业税收筹划的影响[J].中国乡镇企业会计，2015
一、土地增值税税收规定
土地增值税是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
1.纳税义务人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率
土地增值税采用的超率累进税率。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。
扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、其他扣除项目和旧房及建筑物的评估价格。
4.土地增值税应纳税额的计算
土地增施税应纳税额=∑(每级距的土地增值额*适用税率)
5.与房地产开发企业有关的土地增值税税收优惠
(1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划
1.根据不同建房方式进行纳税筹划
在土地增值税的税收优惠政策中，对代建房和合作建房的界定做了明确规定，并明确说明了在何种情况下是暂免征收土地增值税的。有了上述税收优惠规定，为我们的纳税筹划提供了操作空间。
(1)合作建房。合作建房房屋建设完毕后自用的，暂免征收土地增值税，但是建成后转让的，需要补交土地增值税。
(2)代建房。代建房的本质是房地产开发公司代客户进行房地产开发，并收取手续费的行为。其整个经济行为中不涉及房地产产权的变化，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅就其服务依法缴纳营业税即可。采用代建房模式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，可以大幅减低企业税收负担。
2.通过分散收入的形式进行纳税筹划
由于土地增值税采用超率累进税率的方式计税，而增值额等于收入减去可以扣除项目，增值率越高，所对应的税率越高。所以分散企业收入，会对增值额产生影响，从而影响企业税负。
在实务操作中，可以采取的方法是将可分除的项目从整个房地产项目中剥离出来单独处理，如装修费，设备安装费，附属设施建设费等。这样处理可以使上述业务的盈利不用缴纳土地增值税，从而增加企业利润。
另外，房地产开发企业也可以将一个整体项目中的多个工程分开处理，以已达到降低增值率，降低税负的目的。例如，可以将一个整体增值率超过20%的项目中增值率未达20%的普通标准住宅和其他增值率超过20%楼盘分开核算，以使其可以享受免征土地值税的优惠。
但是，无论是分拆业务还是将项目分开核算，在决定是否采用的时候，一定要仔细核算是否能达到节税的目标。
例:A房地产开发企业开发一个项目，其中建设普通标准住宅一栋出售，预计售价5000万元，可以扣除项目金额4500万元；建设豪华别墅10栋，预计销售额1500万，可以扣除项目金额1000万元。
在该案例中，不分开核算，则需缴纳土地增值税（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；但如果分开核算A企业建设普通标准住宅因增值率未超过20%，可以享受免征土地增值税优惠，总共需要缴纳土地增值税（1500-1000）×30%=150万元。
3.利用增加成本费用、减低增值率节税
在土地增值税的计算中，税法规定了土地取得成本、房地产开发成本、房地产开发费用、财务成本、相关税金、其他扣除项目、旧房评估价格等法定扣除项目。房地产开发企业在纳税筹划时可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在实际操作中，也可以将增值率不同的项目合并计算，以使总体增值率降低，减轻税负。这里所说的合并项目和上文所说的分拆项目并不矛盾，其总体目标都是减轻税负，具体应该采取什么方法，需要在实务中通过计算确定。
另外，根据税法中房地产开发企业在建设普通经济适用房时增值率不足20%免征土地增值税的优惠规定，企业房地产项目在增值率接近20%时，可以通过计算，确定是将增值率控制在20%以下获得的总体利润高还是增加利润缴纳土地增值税获得的利润高。
4.对利息支出的筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中第三条规定，扣除项目中财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，土地取得成本和土地开发成本金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地取得成本和土地开发成本金额之和的10％以内计算扣除。
根据以上条款，房地产开发企业可以根据自身情况，通过计算决定是否提供金融机构的利息分摊证明，以达到节税的目的。一般来说，资金来源主要是自有资金的企业，其利息费用还不足土地取得成本和土地开发成本之和的5%，更乐意采用第二种方案，即不提供金融机构的证明，直接扣除土地取得成本和土地开发成本之和的10%。
1税收筹划的意义及特点
1.1税收筹划的意义
笔者认为税收筹划的意义在于企业或者股份制企业在合理合法的前提下，通过对自身经济活动的行为中所创造的利润所需要缴纳的税额在税法允许的范围内进行一切合法的减少纳税额。从而将企业的利润实现最大，成本降到最低。
1.2税收筹划的特点
第一，税收筹划具有合法性。企业的税收筹划必须以合法性为前提，企业作为纳税人，应当依照国家的相关法律在选择纳税方案时做出最有利于自身发展的选择。因此企业进行税收筹划具有服从配合国家税法的意义。
第二，税收筹划具有事前筹划性。企业在进行生产经营，投资活动等设计和安排时需要进行税收筹划。在现实的经济活动中，由于特定经济事项的发生使企业负有纳税义务，比如产品劳务销售，货物运输后需缴纳增值税等，这便说明纳税义务的发生具有滞后性。但是税收筹划却不同，他可以事先进行筹划，这样可以避免在实际经济利益发生后所需缴纳不必要的多余税款。
第三，税收筹划具有明确的目的性。企业采取税收筹划目的是为了降低企业的成本支出，一般情况下，通过两种方式来实现：第一种是税负最低，即企业在选择纳税方案时选择税收负担最低的策略；第二种是延缓纳税的时间，即当企业所选择的方案在缴纳的税款基本相同的情况下，尽可能晚的去缴纳税款。
2房地产企业税收筹划的必要性及涉及的税种
2.1房地产企业税收筹划的必要性
第一，房地产企业税收比例高。我国目前的税收体系中，房地产企业需要缴纳的税款种类比较多且复杂，在短时间内，纳税人要想促使我国的税收体制发生改变是不可能实现的，因此企业要想减轻自己的经济负担，最直接最有效的方法就是避税，减少税收成本，进行税收筹划。这样才能使房地产企业在不断变化与竞争的市场大环境中求得生存。
第二，房地产企业竞争压力大。因为房地产业在我国的起步比较晚，发展还不充分，这就导致了企业的税收政策在选择上具有局限性，但是因为体制上的不完善，企业在税收筹划措施的实施上也提供了一定的发挥空间，所以如果企业在实施税收政策时能够合理地利用这些空间，企业整体的税收筹划水平就会获得很大程度的提高。
第三，我国税收环境不断改善。随着税收体制在我国的逐步发展，我国正走向一个崭新的税收环境，从而也促进了企业税收在减免、缓交时更加合理化与合法化，各种主观因素对纳税征收的不良影响也逐步降低了，一个健康的纳税环境也为我国目前税收优惠政策的实施提供了良好的发挥空间。
2.2房地产企业涉及的税种
第一，前期准备阶段的税种。房地产企业在前期准备阶段的税收缴纳主要以耕地占用税和契税为主，耕地占用税的缴纳是用来保护耕地，促进土地资源的合理利用，避免非农业建设的单位和个人占用土地资源，减少国家的耕地面积。耕地占用税实行差别定额税率，是一种一次性定额征收的税种。如果房地产开发商将农民的耕地占用，就必须要在土地管理部门对其行为进行批准同意，占用耕地之日起的30日之内缴纳耕地占用税。主要类型包含国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠予、房屋交换五项内容。由于我国的经济发展具有不平衡性，结合各个地方的实际情况，我国实行了不同的契税税率，一般实行3%～5%的幅度税率。
第二，房地产开发阶段涉及的税种。房地产企业按照自身营业额的3%进行缴纳建筑营业额；在签订了实施建设施工合同以后需要缴纳合同金额万分之三的印花税；同时还要根据施工所占地域的大小来缴纳城镇土地税。
第三，房地产销售阶段涉及的税种。一是营业税。营业税是提供应税劳务，是对无形资产的和销售税的转让。在营业税的发展阶段主要是指以“建设”税按照建设单位，在按3%的税率征收营业税的营业额，征收范围包括建筑、安装、维修、装饰及其他工程业务。二是土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权，对建筑结构和获得的单位和个人，在收集房地产价值转移税。房地产企业主要以开发土地、建设施工、销售楼盘作为自己的经济活动来赢利。土地增值税的超额累进税率，不得超过与50%部分扣除项目金额的比值，税率为30%，速算扣除系数为0。三是企业所得税。企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得税征收的对象。房地产企业转让或出租房地产取得的净收入，必须纳入企业的总利润和缴纳企业所得税。一般采用25%的比例税率。
3某房地产公司主要税种的筹划方案
3.1营业税的筹划
营业税的关键在于营业额。实行税收筹划对于营业税来说不是最优选择，减少的税收成本较少。但是营业税在确定应税营业额上变化的幅度却比较大，但是这样的弹性却为纳税人的纳税筹划提供了更大的发挥余地。营业额越大，就越需要通过税收筹划来减少营业税纳税额，因此营业额的税收筹划方案还需要根据营业额的大小来制定，其目的最终是为了让企业的营业税税收成本降低，从而给企业增加利润。
3.1.1避高就低，降低税负
本项目中，住宅按毛坯房销售，而商铺和车库按装修后的成品房出售。这里就需要筹划由房地产企业完成的这部分装修费用。规划方法将房子装修，装修和设备安装费单独的合同，公司签署了在商店和车库销售合同是根据毛坯房的价格计算，5%的营业税计算，装饰分公司和客户房地产公司签订的装修合同，所以房子装修应缴纳3%的营业税。房地产公司有商店，其占地45920平方米，除此之外还有6000平方米的停车场。原本打算商店在6000元/平方米的平均销售价格，按照2000元/平方米的均价车库销售，装修费按每平方米500元的标准，商铺，车库300元标准每平方米。如果根据毛坯房销售合同的标准组件，应缴纳的营业税如下：
商铺销售应缴纳营业税：459205×500×0.05=1262.8万元
车库销售应缴纳营业税：6000×1700×0.05=51万元
装修应缴纳营业税：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28万元
这样筹划可以节约营业税1437.6万元-1388.08万元=49.52万元
3.1.2把价外费用剥离出去
该项目在住宅销售的房地产公司，收集水、电、煤气安装费，维修基金设施费。通过业务的合理分离，分离费用规划方法，同时在住宅销售的房地产公司，所有收费由物业公司物业管理公司开具发票，收费，这费用是房地产物业出售。根据国家营业税税法相关政策，物业管理部门征收了业主们的水、电、暖、气等相关费用，但是房地产公司并没有进行对业主们收费，所以不需要缴纳营业税，不属于法律范围内。这一项可节约营业税（300+3000）×480×0.05=7.92万元，城建税及教育费附加0.62万元。
3.2企业所得税收筹划
据查阅资料了解，我国在2008年实施了《企业所得税法》，将企业的年度工资在税前就扣除，也取消了工资税，一些工资和福利都会大幅度地减少税收，这意味着中国房地产企业的工资税前扣除，这有可能扩展需要展示的更多工资支出。在这些项目的计算中如果把超支的职工福利费和职工教育经费用工资的形式进行结算，那么超支的部分就可以在税前给予全额扣除。企业在自身生产经营活动过程中涉及的业务招待费不得超过年销售收入的千分之五，广告费和业务宣传费是企业的一笔大支出，需要企业进行合理的安排与筹划，企业在业务招待费方面应给予高度重视，在实际的经营活动中也可以在业务招待费与业务宣传费的部分内容方面进行相互之间的替换。因此，房地产公司应该对企业的宣传费、广告费和招待费进行相应的规划与控制，虽然不是主要成本支出，但也不能小视。
4结论
关键词：房地产企业；税收筹划；案例
房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，税收负担重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时，部分地区当前存在的房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
一、土地增值税的筹划
我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，还是可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。
案例一：本公司2000年底至2003年初开发的某某雅苑三期项目，取得的土地使用权所支付的金额为1955万元，房地产开发成本为3500元，销售总收入为9200万元，与转让房地产有关的税金为510.6万元，公司为开发该项目从银行贷款2000万元，贷款利率为5.31%，贷款期限为2年，从银行取得利息单据212.4万元，另公司通过往来从其它相关企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。
筹划方案1：
《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
如果按提供金融机构证明据实扣除，则开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15万元
扣除项目金额=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75万元
土地增值额=9200-7541.75=1658.25万元
土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%
土地增值税税额=1658.25X30%=487.475万元
筹划方案2：
如果不提供金融机构利息证明，则开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5万元
扣除项目金额=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1万元
土地增值额=9200-7602.1=1597.9万元
土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%
土地增值税税额=1597.9X30%=479.37万元
筹划方案3：
公司通过往来从其关联企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。如果公司与关联企业补签协议，将这1500万元作为借款处理，则需付关联企业利息159.3万元，关联企业需到税务局开具发票，交纳营业税、城建税、教育费附加8.84115万元，印花税796.5元。由于该关联企业也是公司老板所开的另一家房地产公司，这样做对公司老板而言只是关联企业多交了些营业税。这时公司的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45万元
扣除项目金额=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05万元
土地增值额=9200-7701.05=1498.95万元
土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%
土地增值税税额=1498.95X30%=449.685万元
从以上三个土地增值税的筹划方案可以看出方案3所交土地增值税最少，比第一种方案节省了37.79万元。
由于本公司某某雅苑项目开发得较早，当时税务局对普通标准住宅尚未给出明确的介定，公司充分运用了土地增值税对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的税收优惠政策进行合理筹划，通过筹划方案3达到了免征土地增值税税，进一步提高了企业的投资效益的目的。
二、营业税的筹划
营业税的筹划相对来说空间较小，但也不是没有一点筹划空间，比如我公司2001年底与某城镇建设综合开发公司签订了某商品房住宅项目转让协议，需支付出1823.22万元给该开发公司，同时约定将此小高层的一楼计612.33平米作为安置面积交给该开发公司，该开发公司以每平米1400元的造价支付我公司价款合计85.73万元，我公司实际支付项目转让费用1737.49万元。如果就这份合同，我公司在做帐时就应将返还的这部分房产的销售款视为销售，交纳营业税42865元，城建税3000.55元，教育费附加1714.6元，合计47580.15元的税款。但如果进行营业税的筹划，能与该开发公司协商修改合同，直接签订总价为1737.49万元的项目转让协议，不提及安置面积这一块，而实际运作照旧，对方公司也不吃亏，我公司又可省去这部分税款，何乐而不为呢！经过多次协调、洽商，该开发公司同意修改协议，我公司通过对营业税的筹划节税4.758万元。
三、企业所得税的税收筹划
企业所得税的税收筹划空间较大，本文仍从实际工作中所涉及的案例进行分析比较。
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：本公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：本公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收帐款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
结论：总之，税收筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税收筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
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关键词：营改增；房地产业；税收筹划
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）05-67 -02
作为我国结构性改革的重大举措，全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革，在“营改增”试点过渡期内，房地产企业必须抓住机遇，迎接挑战，把握“营改增”改革的契机，在进行管理变革、提升企业管理水平的同时，通过合理的税收安排降低企业的税收成本，如此，才能顺应政策变革，在国家结构改革的洪流中不被淘汰。
一、房地产业营改增政策规定
为进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，我国自2016年5月1日起，全面实施“营改增”，一是将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣，加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。
在该政策背景下，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中关于房地产业“营改增”适用的增值税税收政策，整理如下：
（一）房地产企业销售自建不动产新老项目的计税方法
（二）房地产企业销售不动产的计税方法
此外：1. 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
以上规定给房地产企业提供了税收筹划空间，由于房地产企业规模一般较大，故暂不考虑房地产企业以小规模纳税人身份缴纳增值税情形。“营改增”中房地产企业可以按照一般纳税人纳税，抵扣进项，可以选择销售自建或非自建不动产，也可根据过渡期税收政策适用差异选择新老项目进行筹划。以下将从这两种筹划方向比较分析：
二、“营改增”下房地产企业税收筹划案例分析
（一）房地产企业新老项目的税负比较分析
案例一：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，2016年3月拟自行建造普通住宅一幢，还未取得《建筑工程施工许可证》，根据近期销售的同类型，相近地段自建普通住宅的价款，成本状况及房地产市场发展趋势，拟建造该普通商品住宅预计收入总额为A万元，土地价款为B万，进项税额为C万元，不考虑其他税费，假设该企业资金充足，该企业怎样做可减低税负？
1.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后，即适用房地产新项目的税收政策，适用一般计税法。
该房地产企业销售该普通住宅应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
2.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前，即适用房地产老项目的税收政策，可选用简易计税法或一般计税法。
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
当（A-B）*11% - C > A*5%，即当A>（11B+100C）/6时，若该企业现金流充足，不考虑预缴税款的资金压力，则选用老项目下的简易计税法，企业增值税税负较轻，选用一般计税法税负较重。故在企业现金流充足情况下，企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工日期可定在2016年4月30日前。
当A
企业应综合考虑现金流及抵扣额，税负效应做出合理决策。
（二）房地产企业销售不同方式取得的不动产的税负比较分析
案例二：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，预计销售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，预计收入总额均为A万元，自行建造房产的土地价款为B万元，非自建方式取得的房产购买价款为C万元，假设两种方式取得的房产进项均为D，若该企业资金充足，不考虑其他税费，两幢楼盘的应交增值税额为：
1.自建
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
2.非自建
（1）简易计税法
应交增值税=（A-C）*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
所以，一般计税法下，该房地产企业销售4月30日前取得的自建或非自建不动产的增值税税负相同。而简易计税法下，销售4月30日前取得的非自建不动产的增值税税负较小。
案例三：
若某房地产企业预计销售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他条件同上。则无论取得自建或非自建不动产，都适用一般计税法。
应交增值税=A*11%-D（万元）
当A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6时，选用简易计税法销售4月30日前取得的非自建不动产比销售5月1日后取得的不动产的增值税税负后小。
综上，在自建和非自建方式取得的房产进项税额相同情况下，房地产企业一般纳税人选择简易计税法计算销售4月30日之前非自建方式取得的不动产相对较优。
从以上分析比较中可看出，房地产企业利用新老项目的不同计税方法及不同销售方式取得的不动产政策进行税收筹划方案的选择，与抵扣额有密切关系。根据全面推开“营改增”试点政策规定“允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣”，房地产企业应充分利用这一政策，结合“营改增”试点政策实施前后的业务特点及适用政策，合理安排采购业务，减少“营改增”前的不动产采购业务，采用“先租后买”的方式，将采购业务推至“营改增”后，利用融资租赁实现利息支出进项税抵扣；通过适当提高开发产品配套设施标准、扩大园林绿化范围等方式扩大扣除项目基数，从而减低企业税负。
上述案例分析只是在当前全面推开“营改增”试点背景下运用税制改革过渡期的税收政策对房地产企业所做的简单税收筹划。如果考虑企业的现金流与财务状况，应充分运用“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”；“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税"等税收政策。此时，房地产企业采用一般计税法销售自建房产的预缴税款压力相对较小，特别是采取预售房款方式，可有效延缴税款，发挥资金的时间价值。
总之，企业应结合自身情况，合理合法增加进项税额抵扣，综合考虑各税种间的税负平衡，利用“营改增”过渡期税收政策的筹划点进行有效筹划，促进企业整体税负最小化。
三、结论与建议
综上，房地产企业应结合全面推开“营改增”试点政策，充分利用税制改革带来的机遇，有针对性的进行相关税收筹划，把握不同时期的税收筹划要点，提前做好税收安排和业务规划，减低企业税收负担，为企业创造价值。
参考文献：
[1]财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）[Z].2016.
一、税收筹划的定义与特点
税收筹划的概念在上世纪九十年代才由西方国家流传入我们国家，英文为tax-planning，翻译为税收筹划，也叫纳税筹划、税务筹划等。税收筹划是一门新兴的经济类学科，世界各个国家的定义也都不尽相同，主要有如下定义：（1）荷兰的《国际税收辞典》（国际财政文献局（IBFD）编）一书认为：税收筹划是指企业通过对经营活动和个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。（2）美国南加州大学的梅格博士在其著作《会计学》一书中将税收筹划定义为：在纳税发生之前，有系统地对企业经营和投资行为做出事先安排，以达到尽量少缴税。（3）我国学者盖地认为：税收筹划是指企业（自然人、法人）依据所涉及到的现行税法（不限一国一地），在遵守税法、尊重税法的前提下，运用企业的权利，根据税法中的“允许”和“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目、内容，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。（4）国家税务总局注册税务师管理中心在其编写的《税务实务》中，把税收筹划明确定义为：税收筹划又称为纳税筹划，是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。通过上述表述可以看出，税收筹划有如下特点：一是必须符合国家法律及税收政策法规，这是基本原则；二是税收筹划必须事前开展；三是目标是使纳税人的税收利益最大化，所谓“税收利益最大化”，包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵，而不仅仅是指的税负最轻。另外，通过对税收筹划的定义我们知道，税收筹划主要包含两个方面的内容，一是节税筹划方案设计，二是税收筹划风险防范与控制。
二、中小型房地产企业特点
