发布时间：2023-08-08 16:52:02
序言：写作是分享个人见解和探索未知领域的桥梁，我们为您精选了8篇的物业管理基本知识样本，期待这些样本能够为您提供丰富的参考和启发，请尽情阅读。
关键词：企业财务管理；成本控制；实践；资金
随着我国逐渐进入到微利时代，对于企业而言须更加关注成本控制问题。从现有的成本控制措施来看，可以概括为通过优化工艺而提升成材率来完成成本控制，以及建立一系列的企业章程来杜绝浪费。然而笔者认为，前者的工艺优化会在一段时期内受到技术极限的制约，而使得成材率的提升相对稳定；后者则因存在信息偏在现象，而使得成本控制监管时常处于无效状态。因此，还需借助企业财务管理活动来弥补上述途径的弊端。
财务管理的对象在于对企业资金循环的监管，其宗旨在于提高企业资金使用的经济效益。对效益的评估可以测算“产出/投入”比值来得出，从而也就在实物层面需要通过成本控制来实现。由此，挖掘企业财务管理的成本控制机制不仅可能，而且也十分必要。
鉴于以上所述，笔者将就文章主题展开讨论。
一、对企业财务管理流程的解读
在挖掘财务管理的上述机制前，有必要对财务管理流程进行解读，从中来全面掌握该机制的发生作用。根据资本循环公式G-W-G`可得，生产性企业的资金在时间维度上先后经历了货币职能、生产职能、商品职能等三个阶段。在这三个职能阶段，都分别包含着成本控制的发生机制。
具体而言，企业财务管理流程可从以下三个方面进行解读：
1.物资采购方面
从财务管理实务出发，物资采购首先面临的便是资金预算。根据大多数企业现行模式，做出采购预算的往往是生产业务部门，然而按照财务程序向财务部门借出采购资金。当然，最后需要将采购发票和其它凭证交到财务部门进行冲账。从这一过程来看，财务部门实则扮演者资金供给的角色。
2.产品生产方面
从资本循环公式的内在逻辑来看，企业资金将在一段时间内处于生产阶段，此时的资金形成了积压状态。不考虑资金使用的机会成本，在空间维度上因存在着信息偏在现象，时常出现追加预算的情况。该情况的出现或许是对之前预算的调整，或许是因生产工艺原因的增加。然而，最为需要规避的却是班组生产中的资金无效耗费行为。
3.产品销售方面
产品销售阶段处于企业产品的流通环节，也是实现企业收益回归的必经之路。实践表明，各类型企业都十分重视销售工作，且也在资金供给上给予了倾斜。但销售活动发生在企业外部环境中，从而财务部门难以对资金的使用途径的真实性与合理性做出精准判断。这就意味着，往往会出现营销成本居高不下的情况。
二、解读基础上的成本控制机制分析
在上述解读基础上，企业成本控制的机制可从以下三个方面进行分析。
1.物资采购方面的成本控制机制
从现阶段企业所反馈出的物资采购资金预算及资金供给状况中可知，财务部门在职能化组织结构中，并没有呈现出调配资金和监管资金的功能，而是以“后勤保障”的姿态存在着。因此，打破单方面由业务部门所实施的物资采购预算工作，便成为合理审批预算资金总量的前提。不难看出，这实则降低了因信息不对称现象的存在，而导致的机会主义行为的发生。
2.产品生产方面的成本控制机制
上文在讨论产品生产方面的财务管理活动时也提出，合理的追加预算行为是必要的，这也是权变管理思想在财务管理中的应用。然而，规避班组作业模式下的“偷懒”行为，则成为需要重视的问题。受到经济技术组织内部分工的影响，资金监管部门难以界定出成员个体的成本控制努力程度，并在技术流的不可分性作用下便加深了这一状况。因此，构建起班组成员利益诉求与成本控制之间的收敛性，便成为机制发生的根本出路。
3.产品销售方面的成本控制机制
产品销售方面的业务费用是企业支出的大头，由于业务费所针对的客户关系管理具有很强的外部性，从而难以通过成本—收益的比较进行精确化。这就意味着，这里的成本控制需要着眼于实现业务费的合理、合规使用。那么财务管理部门则需要通过额定，或确认报销凭证背后经济事件的两大途径来给予应对。
三、分析引导下的成本控制实践
不难看出，本文是以生产性企业作为考察对象的。然而，当前诸多类型的企业都面临着成本控制的要求。实则不然，本文所提供的成本控制机制，可以分阶段分别适用于生产性和流通性企业的需要。
在分析引导下，成本控制的实践可以从以下三个方面做出：
1.物资采购方面的实践
这里企业财务管理部门需要转变工作职能，从过去的资金供给职能转变为参与物资采购预算制定的工作中来。为此，企业管理层应在财务制度规制和行政管理上给予支持。为了避免信息偏在对财务人员的影响，财务部门可以组建包含第三方技术人员在内的预算资金审核小组；另外，财务人员在日常的培训活动中，也需要强化与企业主营业务相关的基础知识。在实施审核工作中，财务管理部门应根据当前物资市场价格提供预算建议，从而保证资金预算的合理性和准确性。
2.产品生产方面的实践
聚焦于规避小组生产中的“偷懒”行为，可以结合绩效考核制度来进行。具体的办法为，生产资金采取项目额定制度由生产小组的负责人支配，支配的流程仍需符合企业财务制度。在确保产品质量和生产效率的前提下，将额定资金中的剩余部分按比例准予提留为奖金。这样一来，就建立起了小组成员利益与成本控制间的关联性，同时也符合企业按劳分配的原则。笔者还需强调，企业成本控制还在于从整体上进行把握，而不是平均使力。因此，针对生产领域是企业价值创造的重要场所，应在资金供给上给予有效保障。
3.产品销售方面的实践
对产品销售中业务费用的管控成为了企业成本控制的另一难题，受到中国社会重人际交往的现实影响，企业对外的业务费便无封顶的可能，且企业管理层对于销售部门的业务费也难以精确化。同时，碍于面子和对销售部门的重视，往往主观造成了企业资金的无效耗费。为此，应借助以往统计数据额定区域销售的资金额度，并采取建立利益关联性的方法给予控制；另外，需要认真核实报销凭证背后经济事件的合理性和真实性。
四、问题的拓展
最后，在结合本文主题在以下两个环节对问题进行拓展。
1.财务人员意识的提升
可以从两个方面展开：（1）岗位培训。岗位培训的重点在于岗位意识，而对于意识的增进则需要创新工作方式。并在非公企业党建工作开展的推动下，强化财务管理与成本控制活动的联动开展。（2）部门调研。建立部门调研的长效机制，在于获取各业务部门资金需求状况的一手信息，以及对固定资产使用情况进行考察。在实施具体增强措施中，不仅应建立推动他们主动与各事业部财务人员联系的长效机制，还应设计科学、合理的绩效考核体系。与此同时，笔者强调：应创新企业思想政治工作形式，以此来辅助该项活动的开展。
2.财务管理的绩效评价
财务管理目标是否达到企业经营目标的要求，则需要建立针对财务人员的绩效考核体系。体系中的指标最为关键。如，以财务部门作为整体考核对象，将年度资金预算准确率、固定资产使用效率、预算资金使用效益，按照“物理元”原理建立指标体系。并在对上负责的机制下，进行人员绩分量化、考核。最后，根据评价结果，分别给予财务人员年终奖励或是惩戒。
综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。
五、小结
本文认为，对效益的评估可以测算“产出/投入”比值来得出，从而也就在实物层面需要通过成本控制来实现。通过分析出成本控制的机制来，实践路径可围绕着物资采购、产品生产、产品销售等三个方面分别展开。
具体而言，为了避免信息偏在对财务人员的影响，财务部门可以组建包含第三方技术人员在内的预算资金审核小组；在确保产品质量和生产效率的前提下，将额定资金中的剩余部分按比例准予提留为奖金；借助以往统计数据额定区域销售的资金额度，以及认真核实报销凭证背后经济事件的合理性和真实性。最后需要注意，应从整体上来把握成本控制的程度。
参考文献：
[1]刘丽霞.改善中小企业财务管理的对策[N]. 财会信报，2011（6）.
会计成本是企业经营活动中所有支出的总和。
控制会计成本是企业减少支出，降低总成本，提高整体经济效益，进而提高企业的市场经营竞争力。但是当前我国企业的实际经营管理状况是在企业成本方面付出的资本较高，导致成本相对而言较高，市场竞争力和续航力都不足，这与企业的财务管理模式存在着较大的不足具有相当大的关系，并且事实上这已经对企业的快速高质量的发展产生了较大的阻碍，因此，社会期待对企业的财务管理模式进一步的研究深化，设计一套高效可执行力强可以最大效力的降低，相应的基于企业会计成本控制的财务管理模式的探讨就显得异常重要。
随着近年来改革开放的深入，社会经济始终处在一个快速发展的轨道上，现代化建设取得了较为显著的成就，企业的发展也搭上了国家的快车，获得了重大的发展机遇。
根据查阅相关的技术调查数据表明，当今随着经济的发展但是部分企业的盈利却呈现明显的下降趋势，这其中一方面是因为我国经济新形势的影响，经济下行压力增大，国家经济结构调整优化必然带来一定程度的动荡的原因，这同时也与企业自身会计成本控制作用没有发挥好以及企业落后的财务管理模式相关。
会计成本控制为制定企业的财务政策提供了详尽准确的数据资源，在企业财务管理模式的优化以及管理工作效率的提高上发挥着积极的推动作用，这是对企业经营管理效率和效益的极大提高，这对促进企业经营利润的迅速攀升起到了非常大的作用。与此同时，为了紧跟国家科学发展，创新发展，效率发展的战略规划的步伐，这对企业创新发展方式，寻找企业发展的强大动力，是以对企业的会计成本控制和财务管理分析模式提出新的要求。
二、当前会计成本控制与财务管理模式存在的问题
第一，缺乏系统的理论认识和熟练的技术操作。企业的成本是企业经营活动中所有支出的总和，其涉及到企业生产经营的各个环节，因此，它要求在对成本进行分析时应调动全体企业成员的积极参与，但是部分企业管理者对此缺乏科学准确的认识，不能很好的利用企业的资源，因此导致效果较差，成本控制不理想。
第二，相关控制的考核不善导致后劲不足。必须依靠科学的成本控制考核体作推动力，但由于没有科学合理的考核指标体系缺乏成本考核标准导致会计成本控制与财务管理工作开展缺乏动力。
第三，成本控制体系不健全制度不完善。由于当前企业对于财务管理以及会计成本控制缺乏重视，因此未能将财务管理以及成本控制贯穿到企业重点方面，然后按照不同的成本支出项目，合理的编制企业的预算。因此导致基于成本会计控制的制度缺乏、措施不完善。
三、基于会计成本控制的财务管理模式分析
通过会计成本控制能够健全企业财务管理模式能够有效地管理和控制企业生产经营全过程中不必要的成本支出，并且还能够对企业的财务资源进行调整与整合，这对于节约经营成本，提高企业的经济效益以及增强企业的综合市场竞争力具有非常重要的推动作用。
通过会计成本控制能够优化企业财务管理模式，能够为企业决策者提供准确、有效的目标定位，并且能够对企业的财务管理模式进行改革、创新和完善，这对于及时、准确的发现企业财务管理存在的问题，以及解决方案的制定具有非常重要的作用。
会计成本控制与企业财务管理模式存在一定程度的契合，会计成本控制和财务管理之间存在着密切的关系。
对于功能方面，由于会计成本控制存在一定的事后性，导致单纯的会计成本控制并不能够显著的提高企业的内部控制效果与质量，通过将会计成本控制和财务管理相结合，能够借助财务管理的全过程控制实现对企业价值运动整个过程的有效控制。
对于价值链方面，企业的会计成本控制和财务管理亦存在密切的关系，会计成本控制的对象为资金流本身，财务管理的对象为实体，但是，会计成本控制与财务管理的研究对象都为价值，并且研究的最终目的都在于通过价值控制来增加企业的经营效益。由此可见，会计成本控制与企业财务管理模式的契合存在很大的可能性。
四、企业财务管理分析
企业盈利能力的提高应该从财务管理的三个环节：
物资采购方面，当企业的生产部门做出采购预算后，提交给财务管理部门进行审批，这样能够有效地克服信息不对称的问题，保证物资采购的合理性。
生产方面，生产方面的财务管理是企业财务管理的难点与重点，随着创新技术在企业中的实践应用，期间的成本控制和财务管理面临着许多新的挑战。
销售方面，企业在销售产品时面临着资金回笼风险，资金由于自身的多用途性以及稀缺性，如果资金不能够及时的回收，将会提高企业的会计成本，需要财务管理部门采取一定的措施进行处理。
企业财务管理结果应该从财务管理的最终绩效进行考核和评价，保证财务管理手段和目标的吻合度。同时，财务管理模式应该以提高经济效益为目标，并且在提升成本控制绩效的过程中，不断地提高企业的生态效益和社会效益。
企业财务管理的工作范围比较广，不仅包括企业的资金筹措工作，还涉及企业的资金管理和控制工作，这就要求必须确定企业财务管理的职能范围，然后结合会计成本控制的需求，集中对企业的资金配置、资金管控以及资金监督和管理等方面进行集中管理和控制，以此保证企业的财务管理模式能够满足企业未来发展的实际需求。
五、相关措施及其建议
首先最重要最急迫的事是要确保企业相关核算资料的完备性，然后依据企业的具体经营实际情况划分出构成企业成本支出的主要内容，再次要根据当下最前沿的几种分析方法与资料和实际状况相结合，选用一种最佳的方式以保证对企业成本支出分析的全面和准确性。
其次，做好企业预算工作的重点在于企业要在成本分析结果的基础上，准确把握好控制成本工作的重点，然后着力于此，重点突破，再根据企业支出账本的资料，最后再来编制企业的预算计划。
控制会计成本支出的源头在于有一个科学的预算和合理的成本支出计划，预算管理工作的重点就在于把计划真正执行，只有这样才能够保证好财务收支的平衡，因而企业管理者不仅要制定预算以及支出计划，还要制定一些相关的能够在出现相关问题时，可依据的考核与监督制度，只有这样才能够最大程度的确保预算能够得到贯彻与执行，使企业的会计成本在一定的控制范围内。
与此同时，我们应该要注意到一个非常现实的状况，那就是事实上，部分企业的财务管理工作人员综合能力水平偏低，这是无法满足高速发展中的企业的发展要求的，我们要做的不是裁撤员工，而是对员工进行培养，在技术和素质双方面提高。针对这种情况，企业要在工作人员的技术手段以及理论水平方面下大力气，请相关的老师对工作人员进行培训，确保建立一支高效的工作团队。而工作人员自身也要抓住机遇，主动学习，然后熟练掌握互联网相关的技术手段，不断提升自己的综合素养，才能够以一个优良的姿态来更好的胜任企业的财务管理工作。
而对于一个企业的领导者而言，领导者自身要带头做好领头羊的角色，熟悉企业的组织架构以及业务，提高对于企业财务管理的工作内容和工作重要性的认识，并在此基础上做好管理财务规划的领导作用。贯彻责任具体化的措施，一人一责，一部一责，将企业的业务目标合理最大效率化地分解到各部门岗位中，释放各个部门的工作能力。
现将《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（以下简称《基本要求》）印发给你们，请贯彻执行，并就有关问题通知如下：
一、本《基本要求》是本市居住小区物业管理服务的最低标准，各物业管理企业向产权人、使用人提供的居住小区物业管理服务不得低于此标准。
二、市及区县房地局、小区办自1999年7月1日起，依《基本要求》对物业管理企业进行检查、考核。对所提供服务达不到《基本要求》的，应要求限期整改；经整改仍达不到《基本要求》的，由市、区县房地局根据《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府令1995年第21号）第十九条之规定予以警告、限期改正，并可处以5千元至3万元罚款；警告三个月后，企业无明显改进的，报经市房地局核准后注销其《北京市物业管理资质合格证书》。
三、物业管理委员会、产权人及使用人可按照《基本要求》对物业管理企业进行考评，并以此作为对物业管理企业服务要求的依据。
四、办公楼、商厦的物业管理服务可参照此标准执行。
北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）
全文一、服务宗旨与原则
以“业主和住户至上、服务第一”为宗旨，坚持方便业主和住户、文明服务原则。
二、房屋及共用设施设备的维修和管理
24小时受理住户报修；建立维修服务回访制度，有回访记录。
房屋及设备小修和电梯、供水供电设施、共用电视天线的管理应达到《房屋及其设备小修服务标准》（京房地修字〔1998〕第799号）。
房屋的大中修执行《北京市城镇房屋修缮范围和标准》（京房修字〔1994〕第521号）。
定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修；对质量较差，易出问题的部位，应及时记录备案，重点检查；每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度做出评价，列出年度养护维修计划。
检查和大、中、小修要有记录。
三、保洁服务
居住区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次；及时清理居住区内公共场所的废弃杂物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆放物品、乱张贴的宣传品。
四、保安服务
24小时有专人值守；进行日常巡视；涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。
对火警事故、交通事故、治安事件以及其它紧急情况有处置预案，发生时要及时处理，并上报有关主管部门；对居住区内违法现象，积极与派出所等配合进行处理。
五、绿化管理
绿地无杂物，无侵占现象，基本无裸露土地；花草、树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现象，树木基本无钉栓捆绑现象。
六、消防管理
建立消防责任制；定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备有明显标志；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修。
七、车辆管理
车辆应停放有序。
收取车辆管理费的，应有专人负责看管；机动车应指定专用停车场、划定专用停车位，非机动车应存放在专用停车场所。
八、装修管理
监督业主和住户遵照有关规定进行装修。
九、代收代缴服务
如代为收取水费、电费、燃气费、房租、电话费等费用，应按照有关规定收费，计数准确，并提供凭据。
十、档案资料管理
有比较完整的房屋及其设施设备的基础资料、房屋产权产籍资料和物业管理经营管理资料；及时变更记录，保证档案资料帐实相符。
房屋及设施设备基础资料要求有房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件，竣工和接管验收档案资料（要有验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等）、公共设备设施的设计安装图纸资料。1996年后新建小区应有六图二书，即1／1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境预评价书。
关键词：建筑企业；物资采购成本；造价控制
Abstract: In the current market competition is unusually intense background, strengthen the control and management of material procurement costs of construction enterprises, to reduce housing construction project cost, improve the enterprise profit level, has the very vital significance. This paper analyzes the main factors affecting construction enterprise project cost in procurement costs, and further from the macro, micro two angles proposed measures and suggestions for strengthening material procurement cost control, strengthening cost management of construction enterprises.
Keywords: construction enterprises; procurement cost; cost control
中图分类号：TU723.3
在如今日益激烈的竞争环境中，建筑施工企业要想求得生存和发展，就必须加强成本控制与管理。在工程项目中，建筑施工企业往往把工作重心放在招投标报价与技术创新等方面，而忽略了采购过程中管理的重要性，采购管理对物资采购成本的控制起到了重要的作用，在成本控制中也起到了基础作用。采购活动是工程项目造价的出发点，低成本策略可以最大限度地降低采购成本，确保企业能够获得更多利润，更加有利于企业的生存和发展。
一、影响建筑企业工程项目造价中物资采购成本的因素分析
在实际生产中，企业普遍以广义采购成本为基础，以可见成本与隐性成本的分类方法进行工程项目成本计算。根据这种分类方法，影响建筑企业工程项目造价中物资采购成本的因素分析如下。
（一）可见成本因素
1、采购价格。也就是广义采购成本中的购买价格，它是企业通过任何方式取得的采购报价，是生产成本的一个重要组成部分，也是衡量采购成本高低的最重要指标。在建筑企业工程项目造价中影响采购价格的因素有：一是采购价格，根据工程项目具有对单一产品如水泥等的依赖性较强的特点，可以尝试建立长期的合作伙伴，在相互信任的前提下降低缺货成本与购买成本之间的差异；其次是采购价格的底线，采购价格的底线会对一个工程项目造价带来最直接、最根本的影响，只有在充分计算了企业的采购价格底线的基础上，才能进行正确、及时的报价；三是采购原材料的供需关系，由于一般的工程项目的建造时间都比较长，因此可以根据当时的市场情况和对未来一定时间的市场脉搏的较强感知能力，对原材料进行买卖以节约采购成本；四是采购数量，采购数量的增加可以带来相应的折扣，企业应当在原材料数量的积压与采购折扣之间进行衡量，力求将采购成本降到最低。
2、交易成本。在进行原材料采购时，要对原材料进行检测与交易时，都需要花费一定数额的成本费用。
3、运输成本。一旦采购结果确定，进入采购实施阶段就会涉及到所采购原材料的运输问题。采取哪种运输方式，在运输过程中采购方与供货商以及承运方之间的付款、损失、损毁赔偿权等都会产生相关费用，造成采购成本的增加。在这期间所有产生的费用构成了运输成本，也是采购成本的重要组成部分。
4、质量成本。质量是建筑企业的生命线，所采购原材料的质量直接决定了工程项目的质量。一致性成本、不一致性成本与最终使用成本三者共同构成了质量成本。因此，为了保证物资供应方与采购方所要求的质量一致，采购方需要付出相关费用，也就形成了质量成本。
5、运营和物流方面的成本。企业需要付出相关的费用在物资采购过程中对各种形态的采购物资进行有效的协调管理。因此采购的运营与物流费用也是采购成本的重要组成部分。
（二）隐性成本因素
通常人们把人力、物力、财力、信息等不易衡量的资源，称之为隐性成本。对隐性成本进行分析与研究，也能够降低采购成本。
1、人力资源成本。人力资源重点考察的是人，也是最难衡量的因素之一。一方面因为采购人员的素质，直接决定了一个企业的采购水平，可以起到降低项目成本的作用；另一方面因为采购人员的数量直接影响了采购成本。
2、资金周转成本。由于项目总的物资采购数量固定，因此采购的次数与进货时间会对项目的资金流量产生重大的影响，直接决定了企业的财务成本。一般来说项目的需求量是一定的，采购次数的变化会带来房屋占用与管理费用的相应变化。所以，合理得利用库存，加快库存的流转可以提高资金的使用效果。由于采购材料、采购资金与材料库存在时间匹配上有可能存在不一致，可以充分利用时间差，有可能节约数量可观的隐性成本。
3、信息利用成本。物资采购的数量是以对项目运作情况和工程进度等信息的了解为基础的。因此在如今的市场环境下，市场化程度的集中与信息高度发达，需要支付一定费用来获取与工程项目造价中物资采购相关信息，这也伴随着产生了信息利用成本。
二、加强物资采购成本控制，强化建筑企业造价管控的措施
（一）宏观角度措施
1、优化采购制度，做好采购成本卡控。采购是工程项目成本优化的关键环节，只有完善采购制度，明确采购计划制定、审批、方式及相关部门责任，从制度上卡控过程实施，并合理管控采购渠道，逐步建立供应商档案，为企业日后的采购进行比对和参考，便于对供应厂家信誉及原材料的筛选。同时，及时将物资采购价格进行归档，定期收集物资供应信息，通过数据统计分析，研究采购市场价格波动的本质原因和供需比，阶段性评估现有价格。
2、分析比对价格，降低材料采购成本。成本控制是企业物资采购的首先目标，针对不同现状将制订相应对策。如资金雄厚的企业可采用一次性付款等结算方式来获取价格折扣来降低采购成本；公开招标可以通过供货商相互竞争来获得采购价格底线；根据市场供需、地域性、季节性差异进行采购囤货，在获取低价同时也可能造成原材料的成本积压；运用网络信息资源，缩短供应链，直接向制造商订购，减少材料采购供应商中间环节，建立长期合作关系，互惠互利同时，也收获稳定可靠的技术及售后保证。
3、充分调配资源，合理配置人力。优秀人才德才兼备，在业务技能及能力知识上出类拔萃，同时他们也掌握了企业一半的资金。在实际工作中，企业可以通过技能轮岗，师徒帮带，不断强化员工技能整体水平，优化人员知识结构，发挥人力资源调配最大优势。
4、细化业务流程，规范业务操作。将企业采购部门工作进行细化，规范业务流程，实施专人分工，跟踪项目落实，实时过程卡控，及时进行反馈，最终达到合理预算。一方面缩小了员工的业务范围，使其在本职工作中不断提高效率；另一方面通过分工和内部牵制，降低部门之间营私舞弊。
（二）微观角度措施
1、原材料库存管理。广义采购成本分为取得成本、储存成本和缺货成本。三大成本是相互联系的，甚至会呈反向变动。因此，需要综合考虑成本性态，使成本总和最小。因此，工程项目造价中物资采购成本需要集中考虑其综合成本。原材料在使用过程中尽量做到及时补给，库存管理需建立库存警戒值，确保供需平衡。同时结合每日需求变量，提前做好采购，确保供应中断损失及储备成本之和最小。
2、采购管理。概算是工程项目造价中最重要的一个环节。通过概算，不断分析工程项目中相应物资的需求量。在成本因素的前提下，结合概算结果及工程项目的完工进度进行综合分析，研究项目期内的采购次数及数量最小值，确保储存成本与缺货成本最小。
3、固定资产管理。固定资产的支出费用也是价值不菲，所以，采购固定资产也构成工程项目造价中重要的一个环节。固定资产的管理分为两方面，一方面结合企业需要，评估固定资产在其的战略地位，购买或融资租赁相应必备固定资产，通过递延的形式缴纳，起到延期付款与节税的作用；另一方面针对阶段性使用的固定资产可以考虑适时的经营租赁，减少成本支出和设备使用过程维护。4、商业信用。企业在业务运营过程中，和其他企业之间逐渐建立起商业信用，
4、商业信用。在与其他企业的业务往来过程中，企业会逐渐建立起商业信用，在规定的折扣期内，企业也可以获取免费的信用。但是企业有可能在实际工程项目中存在资金短缺的情况，需要考虑放弃部分商业信用，这会付出相应的代价。因此企业应该确保放弃商业信用与缺货成本而付出的代价之和最小。
5、节支增收。为了更好地控制工程项目的造价成本，除了采取上述措施外，建筑企业还需要“开源节流、增收节支”。其一，在“节支”方面，重点工作是加强项目材料费用和劳务分包费用的控制。一个项目的材料费用在项目成本中占有较高的比例，通常情况下不低于50%，所以，材料费用的控制是项目成本控制的重点，其中又包括材料消耗数量的控制和材料购买价格的控制。如：在材料消耗数量控制上，建筑施工企业应根据企业自身的管理水平和施工现场的实际情况，参考定额数量，合理确定材料消耗额度，并必须配套一定的奖惩措施，节约了要进行奖励，非必须原因超耗浪费要承担损失，以提高大家节约材料的积极性；在材料设备购买单价控制上，成本控制人员必须参与大宗物资设备采购招标，必要的时候根据项目中标情况提出材料设备参考价，定期进行小宗物资材料单价比较，并参考项目中标单价情况提出费用比较清单。此外，建筑施工企业进行劳务分包时，除了劳务谈判确定分包队伍外，劳务招标也是经常采用的方式，并注意做到：尽可能采纳比较有竞争力、有信誉的劳务队伍参与施工；不要无原则压低劳务分包单价，要对劳务分包的成本做到心里有数，避免吸纳低于成本价的劳务队伍进场施工；可能的情况下，拿出部分资金用于奖励劳务队伍，规定在施工质量、进度、安全达到较高要求的情况下，劳务队伍可获得奖励，以提高劳务队伍施工积极性，施工企业、劳务队伍达到双赢。
其二，在“增收”方面，其对象主要是业主单位，要以三个方面为重点：承包合同、优势单价、技术与造价有效结合。因此，可以通过以下途径：合理利用承包合同中有利条款，必须充分认识到合同的重要性，相关条款要反复研究，仔细推敲，发现漏洞，有效利用；合理利用优势单价，在施工的过程中，要注意抓住设计变更的有利机会，尽量利用不同的施工工艺的特点，尽力说服业主进行设计变更，增加优势单价的工程数量，从而谋取更大的利润；注重技术人员与造价控制人员紧密配合，由于技术人员因本身工作特点的限制，对施工成本方面的了解不足，在这些情况下，成本控制人员应积极参与施工方案的制订，在确保达到设计要求的前提下，为项目谋取更大的利润。技术人员应提出能够达到设计意图的几套方案给成本控制人员进行比较论证，并将论证的结果作为确定施工方案的量化依据。重点强调这上述三个方面的目的，是为变更索赔提供有效依据，争取最大收益。
三、结束语
在建筑企业工程项目中，物资采购是整个工程项目中非常重要的一环，物资采购进行得正确及时，才能确保项目的顺利开展，确保企业的利润最大化。如何对工程项目造价中物资采购成本进行合理有效得控制，这是所有建筑施工企业在未来发展中一直需要关注和解决的问题。
参考文献
1、马蓉：《建筑施工企业降低物资成本的管理方法》，《山西建筑》，2012年第23期
房地产经营管理专业学生毕业后可在房地产经营与开发公司、房地产估价事务所、房地产投资咨询公司、房地产经纪公司、物业管理公司等从事房地产投资与经济分析、房地产管理、房地产估价、房地产营销、房地产经营与开发项目管理等工作。
房地产经营管理专业的具体情况如下：
1、该专业培养具备地理学、经济学和管理学基础知识，掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等方面知识和技能，能在企、事业单位及政府部门从事房地产经营管理及科研的中高级人才。
2、该专业主要学习房地产投资、房地产开发、房地产营销、房地产评估、建筑学、城市规划和物业管理等基本理论和基本知识，掌握房地产市场调查、可行性分析、投资分析、营销策划、咨询、评估和物业管理的技巧与方法。
（来源：文章屋网 ）
截止到 **年12月19日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户，二次装修验房126户，二次装修已退押金106户。车位报名218户。
以下是重要工作任务完成情况及分析：
一、 日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、 信息工作
本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发器发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、 业主遗漏工程投诉处理工作
**年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。
四、 地下室透水事故处理工作
**年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、 入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到**年12月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。
六、 建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。
七、 协助政府部门完成的工作
协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。
为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
我所实习的物业管理有限公司，隶属于绿色家园集团。目前，该公司拥有员工近1500人，在等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。花园是其所管辖的物业管理项目之一。花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：管理人员6人。
回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。
严把员工招聘关。物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
做好员工的入职、在职培训工作。物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。
在实习中，我看到一套由沿海集团、易建科技、物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。
物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在年重点开展了“顾客互动年”活动。成立了俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。
管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
今年一月十八日下午开始，我在美佳物业伟柏花园进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。
一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。
严把员工招聘关。美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
做好员工的入职、在职培训工作。美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。美佳物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。
在实习中，我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
三、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。
四、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。
美佳物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在2002年美佳重点开展了“顾客互动年”活动。成立了美佳俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。
管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。
