发布时间：2023-07-23 09:24:33
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关键词：房地产；开发工程项目；项目管理；分析
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
前言
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。
一、房地产开发工程项目管理现状分析
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。
开发项目管理中忽视了风险控制
如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。过程中的风险包括：政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
2、项目成本没有得到有效控制
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
二、房地产开发工程项目管理优化措施
1、加大房地产开发项目风险管理力度
在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2、化化规划管理
建设、设计、勘察、监理、施工单位的首要宗旨是将符合设计要求，满足市场需求的产品交付居住者使用。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，重点在于对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS 空间分析的数字化规划图。需在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD 分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。审批通过的规划图，可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程。
关键词：房地产开发；项目管理；难点分析
中途分类号：C93 文献标识码：A文章编号：
引言：
随着经济水平的迅速发展，我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化，但是房地产开发项目管理中仍存在一些难点，如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。
一、房地产开发项目管理含义
房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。
房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。
二、房地产开发项目工程管理内容
1、总体规划
人类在做任何一件事情之前都有一个想法, 如同在房地产开发项目中一样, 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划, 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。
2、配合协调
房地产开发涉及的社会因素众多, 同时由于房地产的建设工程自身的特点,如工程项目多,施工周期长,建设范围广涉及部门广泛单位多, 所以建设当中的矛盾众多, 在众多的矛盾当中,要达到工程建设的顺利进行,就必须进行配合协调。在协调工作中,需要注意的是配合好开发建设相关单位,并处理好开发过程中出现的各种矛盾。
3、质量监理
过硬的质量保证是激烈的市场竞争中最重要的祛码, 房地产开放企业要想使 自己开发的楼盘实现最大的经济效益和社会效益,首要的是保证建筑物质量的过关, 因此在工程的建设过程中要十分注意现场施工的监理,及时发现施工质量问题, 并注重抓落实。
4、工程验收
建筑工程的竣工不是简单指建筑物的建造完成, 还是在完成工程设计文件要求和合同的各项内容后, 依照国家和地方有关建筑工程竣工的相关法规,进行工程验收,只有在竣工验收合格后,才能将产品交给用户使用。
三、房地产开发企业项目管理难点
1、项目管理概念的狭隘与局限
导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断的原因，是由于项目管理概念的狭隘与局限。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益是融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致的。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。
2、图纸设计管理方面存在问题
大多数房地产开发企业都不重视图纸设计的管理工作，对于开发商来说，他们只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此，在图纸设计管理上没有引起足够的重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，而只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，如此，必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中，开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响到施工的进度，提高成本，还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外，设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，尚没有有效的办法来进行控制。
3、合同管理方面存在的问题
目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：
3.1 不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。
3.2 签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。
3.3合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。
四、解决房地产开发项目工程管理难点的措施
1、加强开发前期的管理
开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。
1.1 加强规划设计
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。
1.2 加强方案设计
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。
在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。
2、不断规范建设项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
3、加强施工阶段的质量控制
明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本； 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。
4、加强项目成本管理
房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。 建设工程主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。加强合同管理，控制工程投资。
五、结束语：
综上所述，房地产开发企业项目工程管理是一项极为复杂，却十分严重的工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益、社会效益、及环境效益的统一。
参考文献：
[1] 阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.
[2] 杨东房.地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济.2006.08.
[3] 庞小平.项目管理的理论与实践[J].水运科学研究.2006.1.
[4] 谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用.科学与管理，2009.1.
【关键词】房地产；开发活动；项目实施；综合监管
Abstract: Real estate development activities serve the development of modern city reconstruction, along with the urban and rural economic system has been improved China's real estate development policy gradually into the symbol area; this to the national urban redevelopment all is favorable. Developers in the rational development and utilization of land resources stage, we should not only pay attention to the optimization of the project construction management, development period to face a variety of problems have to take regulatory strategy. In response to this, this paper analyzes the new period of the concept of real estate development activities defined, and put forward reasonable Suggestions愀搀 management strategy栀攀 implementation of the project process.
Key Words: real estate, construction activities, project ongoing, comprehensive overseeing
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
为了让闲置土地资源得到充分的利用，地方政府会采取“土地出让”政策将土地使用权转让给工程单位，由后者根据实际需要自行支配土地使用权。房地产开发活动对现代社会的发展有着多方面的意义，不仅带动了城市现代化改造进程的加快，也为区域经济收益水平的稳步提升创造了平台。面对房地产开发过程存在的问题，开发商需做好综合性的监管策略。
一、新时期房地产开发的概念
市场经济体制经过了新一轮的变革调整，房地产一跃成为市场经济的主导产业。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为[1]。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
新时期发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。同时，房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节[2]。
二、房地产开发对社会发展的作用
我国土地资源面积广阔，但能够被有效利用的土地面积相对较少。商品经济时代背景下，商业都市改造建设是不可避免的，这就要求各地方政府能够充分利用现有的土地资源，使其更好地推动城市商业化、现代化、经济化改造工程。
1、优化资源利用。土地是自然资源的主要形式，也是社会经济改革进步的物资条件。政府把闲置土地资源出让给开发商进行开发利用，其本质上是优化利用土地资源的表现形式，避免了城市或农村地区资源的浪费。
2、带动经济发展。“招商引资”是我国支持地方经济发展的重要策略，主要目的是通过充分利用地方优越的条件带动区域经济发展。房地产开发是建设单位投资地方工程改造的第一步，工程竣工使用后能够从多个方面促进区域经济发展。政府颁布招商投资政策后，吸引开发商到地方参与投资，逐渐在地区形成一定的产业链结构，对未来地区经济的长期规划提供了指导。
3、改善生活环境。房地产开发项目大小不一，可根据不同地区的地理面貌设计个性化的开发方案。开发项目的成立及实施有助于改善人们的生活环境，从物质条件、精神享受等两方面优化日常生活水平[3]。科学发展观指导下，社会群众生活水平得到了显著的改善，提高了城市及乡镇地区的生活质量。
4、刺激产业消费。群体消费增长是衡量社会经济收益水平的参考依据，地区产业消费人数增多必将为企业带来丰厚的经济收益，推动了产业结构的优化调整。房地产开发作为一项地区改造工程，项目竣工后所覆盖的商业区面积变广，人们的消费活动有了更多的选择。
三、工程项目实施过程的管理策略
从另一个角度看待房地产开发活动，由于工程建造的成本投资巨大，所涉及的土地资源面积广阔。若工程项目实施阶段出现问题，对开发商造成的经济损失不可估量。目前，房地产行业正处于政府宏观调控背景下，尤其是“限购令”颁布之后，房地产的开发项目明显减少，确保项目建设的质量水平是及其关键的。房地产开发工程实施阶段的管理应从经济性、环保性、实用性等三个中心开展，保证项目建设顺利进行的同时创造理想的经济收益。
1、规划管理。前期规划是房地产项目开发的第一步骤，在规划阶段可对工程项目实施的过程进行详细的安排。设计单位在规划土地资源开发时要注重方案的合理性，管理人员对所编制的图纸应全面审核。开发商要在待开发区域科学地选择工程位置，这样可以避免拆迁补偿带来的成本上升问题。
2、质量管理。质量是房地产工程项目管理的核心点，工程质量水平基本上决定了竣工验收能否合格，影响着房地产工程交付使用的周期。项目建设期间的质量管理应加强各工程人员作业的质量监督[4]。无论是住宅区建筑或者商业建筑，其都必须达到工程质量的要求才能投入使用。
3、成本管理。当前房地产产业经济正处于低迷阶段，房产销售额直线下降对开发商的盈利收入造成很大的不利。因此，开发商在工程项目正式动工后必须完善成本管理制度，以免随意签证变动施工方案引起成本造价增多。
4、材料管理。建筑材料是房地产工程的基本结构，开发商在指导施工单位作业时需强调材料质量的管理。在建筑行业发展趋势的推动下，房地产开发采用的建筑结构形式更加复杂，灵活运用不同性能的材料完成建造可保证项目质量。许多施工单位在作业期间仅注重工程进度的协调管理，对现场材料质量缺乏有效的检测环节[5]。
结论
总之，房地产开发对地方经济的发展有着重要的推动作用，政府在规划土地资源利用期间要充电考虑工程建设的实际需要，制定全面性的工程管理策略，这样才能确保工程项目的顺利实施。工程项目的应注意质量、成本、耗材等几个重点方面，从而保证工程建设质量符合竣工验收的要求。
【参考文献】
[1]施云锦.新时期房地产开发行业面临的的挑战[J].房产经济，2011，15（6）：32-34.
[2]赵晓娟.工程项目建设管理过程需注意的问题[J].管理观察，2010，30（5）：21-22.
[3]唐元才.建筑工程项目实施过程管理的先进策略[J].科技咨询，2010，14（3）：29-31.
关键词：房地产开发;项目工程;管理;问题;解决措施
中图分类号：F293.3 文献标识码： A
引言
随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。
一、当前房地产开发项目工程管理存在的主要问题
1、开发前期准备和调研工作不够
当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方面的考量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。
2、管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标
我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。
3、不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行
房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。
4、设计监理制度不够规范
当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。
5、造价预算出现严重偏差
一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。
6、完工验收与备案管理不够严格
房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。
二、房地产开发工程项目管理难点的解决措施
1、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作
前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作
整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。
3、要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
4、加强房地产开发工程项目中成本的控制
政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。
5、工期的控制
工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。
6、安全的控制
房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。
7、房地产施工质量管理
首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。
而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。
最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。
结束语
随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。
参考文献
[1]曹怀.基于房地产开发项目工程管理措施分析探讨.四川建材,2009,4.
[2]谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用[J].科学与管理,2009.1.
房地产建设项目的工程造价控制和管理贯穿于项目的全过程， 即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。一个项目的工程造价， 就是一个项目工程建设全过程所支付的费用的总和。以下对房地产开发项目工程造价管理措施进行研究。
房地产开发过程中的建筑工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设项目的工程造价控制和管理贯穿于项目的全过程， 即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。一个项目的工程造价， 就是一个项目工程建设全过程所支付的费用的总和， 因此从广义上讲， 工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算和控制， 工程造价管理也可以理解为项目成本管理， 是项目建设中一项重要的技术与经济活动， 也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。
一、项目决策阶段工程造价的管理
项目投资决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术及经济论证，对不同的建设方案进行技术和经济比较，并作出合理判断和决定的过程，项目决策正确与否，直接关系到项目建设及运行的成败，关系到建设项目工程造价的高低及投资效果的好坏。对项目作出正确的决策，即在投资决定的基础上优选出最佳的投资方案，达到资源的合理配置与利用，这样才能合理的估计和计算项目投资，并且在实施最优投资方案过程中有效地控制工程造价。
二、设计阶段工程造价的管理
从工程造价的角度来说，尽管设计费在建设工程全过程费用中一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，在设计理念的指导下，设计质量的好坏直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。所以说，设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，最初的计划决定最后的投入。
1、推行设计招标，择优选择对象
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2、设置设计限额，有效控制造价
设计不精、深度不够是增加工程造价的主要因素，为此，依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额。对突破了造价指标的环节要及时分析原因，并用设计修改的办法加以解决，坚决克服“只顾画图不算账”的错误倾向。同时，设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
3、实行合同约束，建立奖罚机制
采取具有一定约束力的合同是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。针对目前有些设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计质保金。
三、项目招标阶段工程造价管理
通过招投标引进竞争机制，可以降低工程成本。对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败．选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等，优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业。还要求施工队伍的资信可靠，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务，这些都是造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益．再者是要求施工企业具有足够的技术实力．它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠．同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作，以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期．工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标．工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。
1、把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。
2、根据项目实际，确定合理的投标条件
（1）根据房地产项目多为住宅工程的特点，其T 期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、同定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
（2）对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。
（3）确定合理、科学的评标原则：对有标底的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
四、施工管理是有效控制工程造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。
对签证一般要求自发生之日起20 天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不准确，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
五、 竣工阶段工程造价管理
房地产开发项目竣工决算需对建筑工程费用、安装工程费用、设备工器具购置费用、工程建设其他费用等方面的全部实际费用进行决算， 从主要实物工程量、主要材料消耗量、各项费用、总造价、单方造价等各项指标与概预算相关指标进行对比分析， 找出节约或超支的原因， 总结经验教训， 以利改进。在此基础上， 对整个开发项目进行全面的后评估工作， 包括项目的成本分析、期间费用分析、税费分析、经营收入分析、效益分析和其他分析， 并与可行性研究报告或项目建议书进行对比， 总结开发成功的经验，吸取不成功的教训， 以资其他项目借鉴。
综上所述， 工程造价控制是一项复杂的系统工程， 无论哪一个环节有疏忽， 都影响到整个开发目标的实现， 只有通过对以上各阶段影响造价因素的控制， 才能把工程造价控制落到实处， 使开发成本降到最低， 进而为控制商品房价格提供空间。
参考文献：
【关键词】房地产开发；项目管理；措施
中图分类号：F293文献标识码： A
前言
房地产的开发项目本身具有自己的特点，其开发的时间和周期都属于比较长的，同时需要房地产投资公司投入大量的资金来维持正常的工程运转，因此这也就使得我们房地产开发行业具有高收益和高风险同在的特征。一般的房地产开发过程之中，是必须具有每个项目施工阶段的整体规划的，这样才能保证我们对整个房地产开发项目具有一个前期的施工规划，方便对这个工程进行管理。房地产的开发管理者作为整个施工项目的总负责人，需要对这个项目从当初的选址等方面到最终的交工检验等过程具有一个整体的监管过程和能力，因为这会直接影响到我们房地产开发的质量和水平。当前发展情况下，我国房地产开发商的管理水平有待提升，因此我们应该在实践的过程之中建立一个科学合理的管理模式。
当前房地产开发项目工程施工中存在的问题
2.1设计管理方面的缺陷
在房地产项目开发的过程之中，由于我们当前的经济和社会发展越来越迅速，对于房地产项目的开发要求也随之提升，不仅在于房屋建造的质量方面，同时对于项目建筑的效率也提出了很大的要求。房地产项目的开发向着集成化的方向在不断的发展和买进。同时鉴于整个的房地产开发市场都在提升建筑效率的背景之下，我们必须房地产项目的开发过程中常常出现为了保证工期而加快施工的情况。项目的相关施工人员和设计人员并没有对着干项目施工有一个了解就进行了设计和实施，使得最终的施工效果和设计的方案之间存在矛盾。为了进行赶工而快速完成的设计方案以及施工的具体情况之间的误差，就必须及时的纠正回来，这样也就浪费了建筑的材料，同时耽误了施工的进程。如果这种情况持续出现在我们的房地产开发过程之中，就会使得项目建筑的时间和质量都得不到保证。
2.2项目的进度管理方面存在问题
我们在施工之前会对施工的进程和管理情况有一个大概的预算，但是在实际的施工过程中往往不能按时完成相关的建筑工程，因此这就使预案和实际的施工情况之间存在着不小的矛盾。如果实际的施工周期要远远大于我们规划完工的日期，就会影响整个房地产项目的开发和销售情况，最终对于房地产商和使用者都造成了不必要的损失。不仅如此，我们当前房地产的开发商以及具体的项目实施管理部门之间也存在着矛盾，具体表现为双方之间的交流和沟通不及时，对于信息的反馈等也不完全，这就影响了我们对于施工项目的具体监管。
2.3质量管理问题
当前的发展情况下，我们的现场质量管理方面是存在不小的问题的。很多房地产项目的具体施工人员为了能够方便自己的施工进行，就没有完全的按照相关设计图纸进行操作，导致最终施工的情况不符合之前设计的要求，同时质量方面也就没有了相应的保证。不仅如此，还有很多施工单位的监管人员并没有认真的履行自己的监督职责，对于项目的施工过程也没有进行科学的管理，这就导致了很多施工过程中仍然状况百出，比如出现了偷工减料的情况，还有可能是出现了工程的质量问题等。最后一个问题就是我们施工人员自己本身的水平有待提升。施工人员的相关施工资质有待查证，同时还可能对于我们施工的过程之中没有完全的按照相关的安全管理条例进行施工，这也会影响我们正常程序的进行，最终影响这个项目的质量和水平。
2.4 安全隐患多
安全问题往往是各个行业最关心的问题，而对与建筑工程中的安全问题更是重中之重。由于其对施工安全的要求较高，但是人员素质较低往往造成施工过程中发生施工事故，大大影响了施工企业的施工水平以及管理水平。土建施工由于其具有不定向性，它会在任何一处需要施工的地方进行施工，而施工的安全工作就需要做到位，比如悬挂设立安全警示牌，并且悬挂的位置等都需要按照国家规矩进行，只有这样才能够保障施工安全，减少意外事故的发生。除此之外对于从事危险工作的人员需要按照规定穿戴工作服以及安全帽，但是由于工作人员的素质较低，随意性较强，不能够按照规定进行穿戴安全帽，进而容易造成危险事故的发生。
2.5施工中不文明现象较为严重
由于土建施工工作人员大部分是农民工，而农民工的法律意识以及素质相对较低，为此导致施工现场的施工流程以及设计方案不能够按照国家的相关规定执行。虽然近年来对现场施工人员在进厂前进行安全教育，但是这样的教育往往是走过场，走形势。在施工现场中，由于缺少具有专业技术人员，施工设备以及用电方式存在这许多的安全隐患。例如：配电箱没有设置防雨罩，为此十分容易发生漏电、触电事故，轻者造成施工设备的损坏，严重的会影响施工人员的生命安全以及造成施工设备的不能正常运行。对于事故发生后，由于事故的责任无人承担，为此此类事故很难得到处理，不仅影响施工进度更是影响施工企业的信誉度。
3房地产开发项目工程现场管理问题的解决措施
3.1加强对于设计环节的管理
房地产施工工程的一个重要保证就是对于这个项目的设计图纸，如果有一个非常完善的设计和施工规划，我们就能够在施工过程之中按照这个图纸的相关指示进行施工，能够保证房地产开发的准确性。因此我们房地产开发的相关管理部门应该加强和其他管理部门的沟通，及时的针对工程信息进行交流，这样才能保证我们设计的图纸等符合当前开发项目的实际情况。同时我们也应该加强对于图纸和规划设计的审核力度，从而保证整个工程质量的稳定性。
3.2加强对于进度问题的协调
房地产开发项目的一个重要过程就是需要保证项目完工的日期。因此，我们应该在施工的过程中严格的按照相关的设计图纸以及规划进行施工，保证每天的施工进程能够顺利完成，这样才能保证在最后交工检验的时期之前就能顺利完工。不仅如此，我们也应该加强对于施工现场的管理，保证人力和物力的正常使用和投入，和其他的监管部门以及施工部门等合理的做好工作，按照规定的工期进行建设，整体保证施工的水平和质量。通过和其他部门的协商管理，就能够将实际的建设进度和计划进度做出对比，保证建筑施工的整体进程能够正常进行。
3.3强化安全管理工作，增强施工人员素质
随着国家对工程中安全问题的关注程度不断提高，土建施工现场安全工作在施工中有着十分巨大的影响，为此施工企业需加强对安全管理工作的监督。为此需要健全安全施工制度，进而制约施工人员的行为，并以此规范施工人员的安全施工意识，保障施工人员的安全。其次，施工人员自身的安全保护意识能够保障其在突发性事故中的存活，并且能够保障施工的顺利进行，否则会损害施工企业的声誉。为此需要对施工人员进行定期的安全知识培训，让施工人员的潜意识中能够遵循安全的规章制度进行施工，例如在施工期间佩戴安全帽等。通过对安全管理制度的完善以及对施工人员的安全教育，能够减少意外事故的发生，进而保障了工程的安全、高效的进行，从而保障了企业在行业中的声誉，为日后的快速发展奠定了基础。
小结
总之，鉴于房地产开发和施工项目所需要的周期和时间比较长的情况下，我们应该增加对于房地产施工过程的监管力度，针对项目工程现场出现的问题及时的进行解决，这样才能保证房地产施工的顺利进行。通过加强对于整个施工过程的监管力度，我们能够建立一个非常完整的房地产项目监管体系，促进房地产行业更好的实现发展和进步。
【参考文献】
[1] 来丰刚;田兵权.房地产项目管理信息化建设探讨[J].西华大学学报(哲学社会科学版).2011(01):13-14.
关键字：房地产开发；成本管理；控制；项目
中图分类号：F293文献标识码： A
1.房地产开发成本管理的意义
企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。而成本控制是房地产开发企业的内功，加强成本管理有利于适应宏观经济发展的要求，可以让房企有下调房价的主动权。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
2.房地产项目成本管理存在的问题
2.1成本管理的范围过小
受计划经济的影响，房地产企业对于成本管理而言，往往只是关注生产成本如何管理，而对供应与销售的环节却未有过多的考虑，这种观念往往是达不到市场经济的要求。根据成本动因的理论来看，企业的所有成本，从生产到消费者手中的所有过程，其成本不仅仅是指制造成本，而是贯穿于产品生命周期的一切成本。所以，成本管理不仅仅是涵盖了物质产品成本，同时也涵盖了非物质产品成本，如人力资源成本、环境成本等。
2.2成本管理观念较为落后
以往的成本管理理念认为降低成本的主要手段就是节约，而按照现代成本管理的理论来看，成本降低也是有一定的极限的。在一些情况下，减少成本的费用可能会使企业效益和工程质量下降。所以，这样的成本管理是一种消极的而不是积极的成本管理。从这个意义上来说，企业不应该只是采用减少成本来达到管理成本的目的，而是要利用科技进步来提高生产率，以便获得更大的收益。
2.3成本增加，管理力度下降
如今的地价、建筑劳务、材料价格都有大幅度的上涨，而房地产生产成本也就随之上升，但很多企业存在成本管理落后、物流管理失控，严重的浪费现象，致使成本无形中大大上升了。除此之外，还会经常出现成本核算不实的现象，其一是由于核算从业人员未能从思想上引起重视，其二是企业管理者为了达到某些目的故意调节所致，企业好像是盈余，其实是在亏损，企业管理者缺乏科学的成本管理意识。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪费。
3.加强成本控制管理的措施
3.1决议方案期间工程造价成本的控制
在决议方案期间，是房地产商要做工程造价成本的最为重要的期间，因而，好的策划方案书和精确的成本报价核算是房地产工程能否顺畅进行的确保。因而，要做好房地产根底材料的收集和商场研讨。房地产工程比较复杂，触及许多类别和专业，简单受许多的要素干扰，要求收集许多根底材料和做好商场研讨。在工程施工开端前，决议方案人员要安排优异的对施工地址的地质状况、大型设备以及建筑施工材料报价收购进行全方位的了解，要对周边的环境和经济开展水平做一个牢靠的剖析和研讨。为核算造价成本人员供给牢靠的数据和丰厚的材料，然后为方案单位方案好的施工方案打下良好根底。
商场研讨主要是对行将建造的项目进行可能性和可行性进行剖析，有关部门要对进行证明，对商场占有率和房地产要求做一个合理的评估；要仔细剖析研讨国家对房地产职业出台的各项规则方法，猜测将来开展的趋势，为房地产公司开展供给极好的前提条件，为全部工程项目的建造供给牢靠的依据。
其次，工程项目建造的决议方案应多方面征求意见，要采纳团体决议方案的手法，处理好当时和长远利益的联系，严格各项准则法令，防止房地产出资的盲目性，然后完结经济效益的最大化，促进房地产职业良性开展。
3.2方案期间工程造价成本的控制
方案期间是全部房地产项目进行造价成本控制的要害，在这一期间要求建筑师和方案师采纳尽可能多的技巧和方法，争取方案出最优化最文眉的方案。这就要求公司和方案人员做到以下几个方面：榜首，要严格方案方案的评定，包括根底构造、平面方案、施工图方案以及核算进程等方面，钢筋含量、混凝土含量、施工图核算和变更费用等要到达规范。第二，在具体施工安排方案上，要方案优化，不能存在赶工的表象，防止呈现过错，不然就会有很大的费事，后果不堪设想。第三，在方案变更上要依据实际状况，要多从施工方案上考虑，方案的变更会给工程造价成本添加可猜测性的难度，影响施工工期和质量，因而，方案变更要充分考虑技术、法令、经济和质量多方面要素，尽量不添加成本，掌握好这个度，既不能太高也不能太低，这对造价人员提出了更高的要求。第四，依据签定合同进行限额方案，假如方案概算超出审定的工程造价或许其他一些过错，就可以采纳以下方法：在方案进程中发现的过错，就要在不变更本来方案构思、规范和进度下进行无偿修正；在施工期间发现过错，就要依据合同采纳相应的结局方法，方案单位就要承担损失和进行补偿。方案方案不只要有极好的可行性，还要愈加合理愈加经济，这样才干极好的控制和办理工程造价的成本。
3.3招投标收购期间
招投标收购是房地产项目成本控制进程中的一个重要环节。在这个期间通常存在工程量是不是准确，评标是不是规范，是不是有不正当竞争等一系列问题存在。所以说，在这一期间，我们对设备、材料收购一定要坚持选用确保工程质量，削减收购成本的准则。材料收购货品质量好欠好，报价是不是有竞争力，将会对房地产项目的总成本，以及最终的收益都会有一定的影响。为了对收购期间的费用办理进行办理，我们要进行限额收购，并对其间显着违背办理基准的费用做出科学的剖析，一起做出科学的决议方案。
3.4施工期间工程造价成本的控制
施工期间是房地产资金投入量比较大的期间，对这一期间造价成本的具体控制和办理就显得尤为重要。
（一）加强合同管理
合同在控制与办理工程造价成本中的重要性不言而喻，从核算到结算，从付款到索赔，合同是一个很重要的依据和确保。这就要求房地产公司要有清晰的法令意识和职责意识，尽可能的剖析和总结出各施工项目的特色，签定的合同条款要全部紧密，不能呈现一丝疏忽，不能发作歧义，导致不必要的胶葛和费事。要依据合同树立相应的监督机制，清晰资金的流向，清晰具体施工细则和职责分工，从成本办理上树立资金控制系统，按合同对工程进度款进行审阅，防止腐败表象发作，防止资金失控，削减工程出资风险和资金补偿胶葛，确保工程按期顺畅的进行。
（二）对工程变更的控制
工程变更是为了非常好的完结工程项目按期竣工，而在施工进程中进行剖析、评估和改善，确保施工更安全合理。工程变更办理人员不得随意对项目进行变更，在多方考虑的状况下，要与工程造价人员密切配合，做好具体的技术鉴定和成本剖析，充分表现各自的优势，使用各方面资本，对工程变更的形成的有利和不利影响作出明确评估，在归纳各方面定见后断定是不是进行变更。工程项目变更不能违背合同的各项条款规则，必须在合同要求规模以内。变更后的报价要依据本来规则履行，假如没有本来报价，就要万确按合同要求进行合理评价，在通过各方仔细剖析研讨后，工程项目才干按变更方案进行。
（三）对施工材料报价的控制
施工材料出资在房地产施工中占有很大比重，控制好原材料报价可以极好的降低工程造价的成本，进步工程的经济效益。而影响施工原材料报价要素许多，比如运送间隔、天气状况、质量品牌、质料产地、寄存时刻等，都会使材料报价的距离很大，这种报价的动摇会对工程造价的成本发作很大的影响。这就要求造价人员要有敏锐的观察力和洞察力，对商场行情了若指掌，挑选报价适宜质量有确保的材料；要掌握商场最新动态和信息，对于不一样材料的基本状况进行分类和剖析，收集生产商和销售商的有关信息，要求最优报价和材料；要有一些固定的供货商和货品来源地，确保在施工期间材料可以源源不断地供给。只要挑选质量牢靠，报价合理的材料，才可有效控制工程造价的成本，进步工程的经济效益和赢利，确保工程施工的质量。
3.5竣工审阅期间工程造价的控制
最终的竣工期间也不能忽略对工程造价的办理，假如收官作业做欠好，还会对全部工程形成不良影响，要确保工程高质量的完结，就要仔细对待竣作业业，不得随意敷衍塞责。主管部门要安排施工单位和方案单位等进行工程质量检验，造价人员要依据合同对全部工程的出资进行决算，对财政进行盘查清点，依据施工方案图和变更的工程项目进行总结，理清各方要承担的职责和责任，调整工程核算和出资。还要导致对竣工材料办理作业的重视，按实际状况陈述工程量和工程造价，不得隐秘虚报，要合理分配竣工中所需费用，仔细照实的核算成本，一起要防止坏账死账表象，确保工程款准时回收；加强工程收尾作业监督力度，准时完结竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力财力的浪费，要活跃表现检验审阅监督作用，加强竣工期间各项资金办理，不断总结经验，为今后的施工供给学习和协助。
4.结束语
房地产项目的开发是一个复杂的系统工程，单靠自觉是不够的。必须建立一个强有力的、实时参与的监督机构在重大决策、人事任免、合同签订、资金使用等环节，按既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标的严肃性。
参考文献：
本文对项目开发成本管理的全过程控制作了简要阐述。
关键词：房地产公司、项目开发、成本管理、全过程控制
中图分类号: F293.3文献标识码：A
近几年，我国房地产行业经历了严厉的调控政策，严峻的市场形势使众多的房地产企业加倍关注房地产项目开发的成本管理。
做好项目成本管理的全过程控制已成为房地产公司责任管理者工作的重中之重。
一、房地产项目成本管理全过程控制的概述
房地产项目的成本控制是一个动态投资控制概念，需要经历以下几个过程或者说阶段：
1、可行性研究分析；
2、设计；
3、开发报建；
4、招标采购；
5、招标建设；
6、营销；
7、竣工交付使用。
经历了上述七个阶段后就进入了物业管理维护阶段。
在项目开发的全部过程中，任何阶段、任何环节的成本失控都将导致项目成本超出目标成本，从而降低了目标收益或利润率。
项目成本管理的全过程控制，就是要在项目的全生命周期贯彻目标成本，根据过程中的各个阶段不同的特点和内容建立目标成本体系，进行动态执行和控制。
实施项目全生命周期目标成本管理，重点在于执行和控制，随着项目的推进，成本的影响将会逐渐减小。
在我国，房地产行业已经经历了多年的发展，各房地产企业发展的过程，正是一个不断加强成本控制意识的过程。我们应该借鉴同行的经验，总结和把握本企业的特点，把成本管理从以往的粗放式转移到精细化、标准化上来。
二、项目开发论证阶段的成本分析
项目开发论证是评估项目可行性的重要过程，其中产品定位是决定项目成本的最重要因素。
项目论证阶段的成本管理主要是做好项目的可行性研究分析。重点是根据项目所在地的房地产市场状况作出准确的项目定位、项目成本构成分析和项目运作计划。要在成本调研的基础上把握好当地的成本情况。
1、项目定位分析
项目定位分析包括城市发展状况分析、当地房地产状况分析和项目分析三个方面。其中项目分析是可行性研究分析中的核心。
2、项目成本估计
⑴、项目成本调研。其内容包括简要的调研目的、时间、人员、对象、大致的过程和内容；管理方面的招投标，造价管理，政府垄断的情况及相关收费；成本水平及其价格构成；典型楼盘资料列此，主要资源状况的收集以及实例测算。
⑵、项目开发的节奏模拟
⑶、项目开发中目标的构成：由于土地成本在很大程度上占项目成本的构成比例不可控，所以在未来的工作中应给出除土地成本之外，其他费用的构成及适宜的比例。
三、项目开发设计阶段的目标成本
设计阶段是项目成本控制的最重要阶段。
设计阶段，承上，是将项目论证的成果通过施工图来表现，从而实现项目意图；下，则将指导合同的订立和现场施工。所以图纸的效率和质量直接关系到合同和工程进度。
设计阶段的成本控制包括了以下的内容：
1、方案设计阶段的目标成本控制。主要是在可行性研究的基础上进行深化，将项目实际构成的成本分解到各个专业；强化专业间的平衡搭配；加强各专业间的沟通和协同，避免后期的方案变更。
2、项目开发施工图设计阶段的限额设计。
施工图限额设计即指在设计限额的控制下，开展设计工作，以保证目标成本的可控。
限额设计可以注意从控制外墙面积，控制窗地比，控制单价较高的材料用量；合理搭配各种材料；合理对待新工艺等方面着手。
3、设计费用构成的管理。
4、设计变更管理。应规范设计变更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位发生变更，造成返工；要审慎的处理材料的变更。
四、项目开发中招标采购阶段的合约规划
招标采购包含了两方面的内容。一是合作伙伴的采购以及材料供应商的采购；二是寻找和确立项目合作方的过程。
不同的合作方在报价和合作质量上是有一定区别的。优秀的企业在取费以及付款方式方面会有更高的要求，但是在产品质量方面更有保障，有利于降低后期维护费用和保证时间节点、进度目标的实现。
合约规划简言之即做好事前的计划，养成按计划办事的习惯。合理的合约规划对项目成本的控制有举足轻重的作用。
合约规划大致包括三方面：
1、项目合同分判：即把管理分解到分项工程和材料上，努力控制全过程的细节和材料，以期达到降低造价、保证质量、控制成本的目的。
合同分判的主要内容包括：合理界定土建单位的施工范围；界定项目总合同数量要适应自身的管理能力；尽可能约定签证以及设计变更的执行流程。
2、合作单位规划：应明确对所确定的合作单位的要求，并明确付款节点。
3、材料供应规划：明确甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清单。
五、项目开发施工过程的动态成本控制
对房地产公司而言，项目施工的过程持续时间最长。整个工程成本约占项目总成本的35%~40%，和土地成本并列项目总成本的前两位。但工程施工阶段并非影响项目总成本的最重要阶段。经验告诉我们，除非发生特别重大的变化，工程施工对整个项目总成本的影响都在5%以内。尽管工程施工过程对项目总成本的影响在比例上来看较小，但我们依然要足够重视施工过程的动态成本控制。
施工过程的动态成本控制应从以下几方面着手：
1、施工计划的编制
施工计划的编制是可行性研究的深化，从时间关系上保证可行性研究中时间节点的实现。施工计划中的里程碑节点计划，直接关系到企业资金的周转速度。
施工计划的编制还应包括对设计、合同的时间要求以及工程进度款支付的管理。
2、签证的管理。要明晰签证范围。一家公司代另一家公司施工的签证必须有足够的证据。
3、设计变更施工管理。控制好设计变更对成本的影响，应及时掌握相应部位施工的情况，做好信息收集记录，要尽量将变更在未施工阶段处理掉。
4、动态成本的管理。签证和变更发生后形成的项目实际发生的成本就是项目的动态成本。所以及时的将签证和变更形成的成本进行动态管理是成本管理部门的重要职责之一，同时也是过程管理的重要手段和方法。现在ERP系统的建立和执行更有利于相关部门进行动态成本的监控和管理了。
ERP系统以集信息技术与先进管理思想于一身的优势，已成为现代企业的运行模式。它以系统化的管理思想为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，成为企业在信息时代生存、发展的基石，对于改善企业业务流程，提高企业核心竞争力具有显著作用。
通过ERP系统，我们可以及时了解已经发生的成本和剩余成本的数量，同时成本警戒线在关键时刻会提醒相关人员，避免成本失控。
动态成本管理应以成本管理中心为主导，并在其它部门的大力配合下才能有效的实施。
六、项目开发结算阶段，合同价调整的成本管理。
项目开发的结算是成本控制的最后一个工作环节。结算阶段的合同价调整，直接影响项目的成本控制和结果。
1、工程结算办理。包括核实工程结算的条件和执行工程结算程序。工程结算必须具备以下的基本条件：
⑴、应符合合同或是协议有关结算条款的规定；
⑵、要具备完整有效的质量评定结果以及符合规范要求的竣工验收资料；
⑶、做到工程竣工图、设计变更、现场签证及其它有关结算的原始资料齐备；
⑷、已将工程遗留问题处理完毕并验收合格。
⑸、施工单位结算书是按要求编制的，所附的资料齐全。
2、签证结算管理，要着重做好下列两点：
⑴、要剔除包含在合同范围内的签证。在结算工作中经常会遇到包含在合同范围内的签证。有时工程管理部门在某种情况下为了保证进度，迁就施工单位，明知不应签的却签给了施工单位。这部分签证在结算阶段必须坚决扣除。
⑵、要剔除包含在措施费中的签证。所谓包含在措施费中的签证，通常是在合同约定不清晰或经办人员对定额计价办法不熟悉的情况下造成的。这部分费用可在结算阶段作为措施费支付，不再作签证结算。
3、成本指标的累积
项目工程结算完成后，应及时对结算数据进行整理分析，按照不同的产品类型以及不同的定位标准，形成各种经济指标或技术指标，为以后的新项目提供数据支持和参考。
