人们常常面临不同的风险收益选择。在经济生活中，尤其是在理财中，类似的例子普遍存在。
日本人和美国人投资方式的选择就是一个很好的例证。从自然条件和文化上讲，日本是一个岛国，自然条件相对较差，人均拥有自然资源很低，各种自然灾害经常侵袭，使得这个民族不得不考虑采取以防万一的策略。在投资方式选择上，日本人更喜欢将资金投入到收益比较稳定的投资项目上。在股票投资和银行存款之间， 日本人通常选择后者。与此相反，美国入主要由移民组成，移民者本身就是偏好冒险者，加之美国幅员辽阔、资源丰富，灾害比日本少得多，使得美国人无论从自然状态还是历史渊源上都考虑采取“不妨试一把”的策略。在投资方式选择上，美国人更喜欢将资金投入到虽不确定、但收益比较高的项目上去，比如股票投资。
由于两国人对投资的风险偏好不同，导致两国企业的资本结构也存在很大差异：日本企业的资本结构更偏向于负债比例较高，而美国企业的资本结构更偏向于负债比例较低。这里我们至少会提出两个问题美国人和日本人的这种投资偏好选择何者为佳?日本企业和美国企业的这两种负债比例何种为好?
不仅不同人的投资偏好存在差异，同一个人不同生命阶段的投资偏好也存在差异。实证结果表明，一般来说在人生命周期的年轻阶段会更多选择收益较高但确定性较低的投资项目；而在生命周期的年老阶段会更多选择收益较低但确定性较高的投资项目。这种差别与投资者的生理状态、心理状态和预期收益水平密切相关。年轻时期处于生命的旺盛阶段，充满了渴望和追求，人的经济生命周期也刚刚开始，对未来有较高的收益预期，自然而然都会选择风险较高但收益也较高的投资项目；年老时期处于生命的衰退阶段，归于宁静和保守，人的经济生命周期也基本结束，对未来没有太高的收益预期，需要保证每一元投资都有确定收益，自然而然会选择风险较低但收益也较低的投资项目。
让我们回到企业财务管理的实例中。在进行销售时，赊销与现销的选择就与企业的风险偏好密切相关。如果选择现销，销售方只可能获得一个较低的销售价格，好处是不会发生坏账损失的风险如果选择赊销，销售方可能获得一个较高的销售价格，但应收账款很可能因购买方的恶意行为或无支付能力而导致血本无归。究竟进行何种选择更为有利呢?
在社会经济生活甚至日常生活中，我们都会面临两难选择。这种两难选择会把人们区分为两种不同的偏好。我们能否对这两种偏好做出好或者坏的评价呢?实际上，要做出这种评价实属困难，也确实没有必要。上述两种完全不同偏好的选择都是符合选择人的意愿的，之所以会这样，是因为每个选择人都很清楚：有失必有得。如在赊销的例子中，虽然失去了收现的好处，但得到了较高收入的好处。这一失一得的选择中，最关键的是失与得之间的平衡关系。所谓两难选择，就是失与得正好相称时，人们很难依靠得失的多少做出有利选择，而是根据人们的心理偏好去选择其中之一，即所谓风险偏好者会选择收益高、风险也高的项目；风险保守者会选择收益低但比较稳定的项目。只要风险与收益对称，不同风险偏好者的不同选择就是无差别的，不存在孰优孰劣的评价。
关键词：现代企业；投资风险；统计度量；防范措施
任何投资都具有一定的风险性，收益越大，则企业需要承担的风险也就越大，而目前我国大部分企业由于发展时间较短，管理人员专业水平偏低，且普遍缺乏丰富的风险评估经验。对于投资的风险，企业管理人员无法对其进行排除，但是管理人员可以通过合理的产品搭配、精确的预估与计算，达到规避风险的目的，从而最大程度地降低投资风险给企业带来的经济损失。
1现代企业投资风险的统计度量方法
1.1单项目的投资风险度量
对于单个项目的度量主要是以投资收益的标准差为主，当项目的经济效益相同时，标准差越大的项目风险也就越大。当管理人员在决定投资方案时，应该在追求效益的同时，最大程度降低需要承担的风险，而对于效益与风险之间的矛盾。目前，我国还没有一个能被普遍接受的策略，这主要是由于不同企业的经济实力与态度不同，使得其对待经济回报与风险的侧重点也不一样，保守、实力薄弱的企业往往比较倾向于选择风险低的投资项目，反之，具有较强冒险精神与对抗实力的企业则较为青睐高风险的项目。
1.2双项目的投资风险度量
对于双项目的投资风险度量主要根据两个项目的相关系数来决定，项目的合理搭配能够在很大程度上实现降低风险的目的，当两个项目的相关系数为零时，风险最低，反之，系数的绝对值越大，则风险越高。两个项目的搭配能够有效地分散风险。因此，如何实现投资项目的合理搭配，已经成为当下企业管理人员关注的重点，这对保证企业的经济效益具有重要作用。
1.3多项目的投资风险度量
多个项目的风险度量方法主要结合单项目与双项目的两类度量标准同时进行，企业管理人员可以通过选择多项低风险的项目进行组合，从而获得稳定、安全的投资收益，其还可以通过对选择相关程度较低的高风险项目进行组合，在保证收益的同时，最大程度地降低投资风险。总而言之，多项目的投资组合主要根据管理人员的态度、企业具体情况等因素决定，而对于多项目的风险度量则较为复杂，需要同时参照单项目与双项目两种度量方式。
2现代企业的投资风险防范措施
2.1风险回避
该措施主要是在实施投资行为前，通过市场条件与外部环境对项目可能产生的风险进行一定的预估与判断，从而在项目投资中尽量避开风险。风险回避是能够在最大程度降低风险的有效策略，通过准确的回避能够完全避免某项风险对企业经济造成的影响，而其他防范措施仅能够适当降低风险带来的经济损失与危害，减小风险的负面影响。然而在实际的经济活动中，风险回避策略的应用具有较大的局限性，这是由于该项策略的应用条件需要较为齐全，并且市场条件与外部环境的复杂变化也为风险的预估与规避带来了很大的难度。另外，对于风险的回避则同样意味着失去其相关的效益。
2.2建立完善的风险防范体系
风险防范体系的建立对于风险的降低与度量来说起着非常重要的作用，因此，管理人员需要采取相关的措施建立该体系。首先，企业应该具有必要的风险补偿资金，主要应用于项目风险的应对、负债的偿还以及合同签约资金等方面，从而保证企业的日常经营；其次，企业应该建立规范、专业的风险预估、分析以及评价体系，从而实时对项目的实施情况进行严格的监督，保证项目稳定执行，实现对投资项目的全面管理；最后，企业可以合理利用市场金融工具降低风险，从而实现企业自身的发展。
2.3风险转移
风险转移主要是指企业需要为投资项目的风险寻找相关的保障机构，通过合理、规范的手段将风险适当转移给其他机构，例如企业可以通过购买保险适当分散自身承担的风险，减小风险带来的负面影响。另外，企业还可以联合其他企业共同分散风险，这主要是在市场大环境发生重大变化的情况下，企业需要联合起来，共同应对风险。总而言之，风险转移也是有效降低企业风险与损失的一个重要策略。
3结论
综上所述，风险是现代企业在投资过程中不可避免的一个问题，实现对风险的度量与分析，对于企业损失的降低来说具有非常重要的作用。风险度量是采取相关规避策略的基础，通过相关的统计度量能够清楚地了解风险的基本信息，例如风险的期望收益、标准差以及方差等，这些值都可以作为风险度量的依据，但是无论使用何种方案应对风险，都应该明确方案的具体成本与可能造成的损失，通过比较选择合理、可靠的策略与方案。
参考文献：
[1]陈艺云.中国公司债违约风险度量的理论与实证研究[J].系统工程，2016。（1）.
关键词:房地产投资风险
房地产投资风险的主要类型
(一)外部风险
1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此,造成房地产市场一时供大于求,房屋价格亦连连下跌。
2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。
3.市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性,主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩短了地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。
4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
(二)内部风险
1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,房屋空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。
2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆,在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。
房地产投资风险产生的原因
所掌握信息不全、不准,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。
宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。
发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。
此外,自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,其计算方法有以下几种。
(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:
营业率=年营业总费用/年计划总收入
据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。
偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额
偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:
保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入
保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%-90%。
(二)概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布,因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查,有已开发项目的资料,可以使用数理统计的方法得出分布或其估计,甚至通过统计检验,但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大,有时相距十几米的位置,即使其它条件都相同,投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种,每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi,则其数学期望为:
如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度,因此可作为一种风险的度量。标准差越大,风险越大,标准差越小,风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观,可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中,这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差,对于期望值不同的投资项目,它所表达的影响程度或对投资者的损害程度,也即风险大小,应该是不同的。期望值大时,风险应小些,期望值小时,风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险:
R=б/E
怎样的R值是小(大)风险,与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险,通常是投资者不愿接受的风险。R>1的风险,是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ
房地产投资风险的控制
在房地产投资活动中.投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。
控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有:
(一)进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策
风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。
(二)在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目
房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一。有的风险度较大,可能遭遇的不确定性也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。
(三)以合理组织融资形式进行滚动开发
房地产投资需要量大,必须以一定的形式筹措资金,以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券,筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花,从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司,申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况,选用最适合的融资形式,以便迅速、大量、低成本地融入资金,投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中,引入竞争机制,运用多种手段,促使施工单位降低工程造价,提高工程质量,缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率,减少经营管理费用,以保证所投入的资金获得最大的经济效益。
(四)通过多项投资组合及多种经营分散风险
不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益:当然,各项目之间的相关性不能太强,否则就无法起到降低风险的作用。
(五)通过加强资产管理来控制风险
一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。
参考文献:
1、风险效用理论
在工程http://项目的风险评价中有多种评价模式，这些评价方法所选择的指标多为期望值。但以期望值作为评价指标的主要缺点是没有充分考虑到项目决策者的决策偏好和承担风险的能力。效用理论作为一种投资项目的一种评价方式，其主要的决策依据和标准是效用最大化原则，并且将决策者的主观决策偏好引入决策中。这一决策方法的理论依据是现代效用理论。在这一理论体系中，把某个具有不确定的建议或决策的效用定义为在偶然事件中获得标准价值的概率相等。同时引入平衡点的概念，即期望得到某种预期值和接受偶然事件的态度无差异的某个数值，并把预期值和平衡点之间的差异定义为风险费用。效用值具有无量纲的特点，一般将决策者最满意的方案效用值定义1，最不满意的方案效用值定义0。即以[0,1]区间来描述和量化对各类待决策方案的效用值。
2、风险效率
由于外界环境可能随时发生变化，因此项目的投资决策会不可避免的面临一定程度风险。为便于研究，一般都把这类风险转化为实际成本的增加来进行量化，即认为未来可能发生的风险事件都可以用追加成本的方式来加以克服。在这种思路下，可将项目的投资风险定义为发生超出能接受的预期成本超支的可能性，与之对应的概率即为项目投资的风险水平。
因此在考虑项目投资的风险评价时，就需要从降低预期成本和降低风险水平这两个角度来进行分析。显然，在预期投入成本为定值的前提下，应当使得该项目的风险水平最低；反之，在风险水平确定后，可确定最优的投资计划所需的预期成本。在这二者之间就存在一个最优组合的问题，实现风险和投资成本同时得到控制，即体现项目投资的效率。这个效率将其定义为风险效率。
3、项目效用的确定
根据前文对于效用的定义，显然效用可绘制成0-1之间变化的曲线的形式，简称为效用曲线。确定效用曲线的方法主要有两种：直接提问法和对比提问法。直接提问法是通过让决策者回答和项目有关的一系列问题，并对这些问题做出主观性的量化，由决策者绘制出让自己满意的效用曲线。对比提问法则是通过让决策者对不同方案间的两两比较来确定在何种情况之下这两类方案具有等效性。当存在多个待考虑因素时，则是固定其他因素，只考虑一个可变因素，以提问的方式来确定该可变因素的效用曲线。在实际应用中，直接提问法因主观性太强而回答的结果往往比较模糊，因此采用较少，更多的是利用对比提问法。
4、0-1规划模型
从本质上看，0-1规划属于整数规划的范畴。在实际应用中，0-1规划既可用于单指标的项目投资决策，也可用于多指标的项目投资决策。这一决策模型的基本步骤和必要的假定为：
（1）同时存在个待决策的投资项目，相应的决策向量为。（2）各待决策的投资项目的效益向量为，其中 为第 个方案的效益。（3）确定各投资项目在资源使用方面的约束条件向量。（4）确定各待决策项目所消耗的资源向量，以矩阵表示。（5）在需要同时进行考虑的 个指标中，有 个属于越大越优型，其他为越小越优型。（6）令第 个待决策项目的第 个指标的效益为，并将各个待决策方案指标进行归一化后再带入模型进行计算。（7）设定各参考指标的权重向量。（8）决策模型：
如在上式中加入约束条件，即可实现从多指标决策模型切换到单指标决策模型。
5、风险与效益综合平衡模型
上一节的模型中考虑的因素为经济利益，而在实际操作中还面临着众多不可确知的随机因素，并带来一定的风险。因此在制定投资决策时还需要将风险因素纳入到决策环节中，同时兼顾到投资项目所可能产生的经济效益和与之伴随的风险，力求在二者之间达到一种最佳的平衡。先假定以项目的预期投入成本和伴随的风险的度量作为投资决策的控制性因素。依据风险效率曲线，在追加预期投入成本的前提下，投资项目的风险水平会有所降低。这样就可能存在两种具有代表性的投资方案，即预期投入最低，但风险很高方案和预期成本最高但风险水平很低的方案。投资者必然会依据企业对风险的承受能力选择在这两个方案之间的某种折中投资方案，从而出于一种本能在风险和效益之间寻求一种平衡。从理论上讲，当风险效率
转贴于 http://
曲线是可靠的前提下，可以通过理论求解的方法以精确的方式寻找到一种最优的风险效率组合投资方案。而实际上，由于受到投资者承受风险的能力的限制，只能选择一种最接近最优解的投资方案。因此投资项目未来的净收http://益和风险效用是紧密联系的，投资者在风险和效益之间做出的选择实质上反应的是在同等条件下决策者对风险的认知和承受能力。若将风险效用作为正向指标，则可把它作为投资项目利益最大化的一个控制因素。具体讲，可建立如下数学模型：
（1）设投资者拥有的资金总量为 ，各待决策的可行投资方案和利润分别为和。（2）以各可行决策方案中成本最低者作为基准成本，其他投资方案超出该基准成本的部分和风险成本之和为，其下限为，总成，可计算各投资项目的回报率。（3）令风险效用函数和各投资项目的预期效用分别为和，在此基础上以投资回报率和风险效率均取得最优作为优化目标，建立如下模型：
6算例
本例中有三个可供决策的投资项目，各项目的控制参数分别如下。1项目a 基本成本100万元，风险概率0.2，风险结果50万元，预期总利润138万元。2项目b 基本成本105万元，风险概率0.2，风险结果30万元，预期总利润130万元。3项目c 基本成本110万元，风险概率0.2，风险结果10万元，预期总利润135万元。效用函数为，此处 为投资者为降低成本而投入的费用，表示风险容忍度，此处取为25万元。
依据效用理论并结合决策树法，可得到如图1的决策结果：
由图1可见，项目c的预期效用最大。再利用效用函数可计算项目c成本与风险的平衡点为12.35万元，也优于其他投资方案(项目a的平衡点为20.58万元，项目b的平衡点为14.53万元)。因此应当选择项目c作为投资方案。
再用风险与效益综合平衡模型来求解该问题。可得，，。将以上数据带入模型，可解得如下结果：
本项目拟拆除幸福大道上原有高架桥（全长3476.5m，桥长2953.2m），重新对幸福大道进行高架快速化改造，其中桥梁部分长5462m，引道部分长359.3m，上下匝道三组。高架桥主要标准断面为双向六车道，地面辅道主要标准断面为双向六车道，上下匝道为单车道；工程范围还包括老桥拆除、管线迁改专项工程、景观亮化及绿化工程、照明工程、交通工程，施工技术措施等。
2评标办法
首先，根据项目特性及招标人需求确定招标办法和基本要求。由于该项目为政府投资的大型公共工程项目，项目整个开发和运营过程的状况都会对当地社会经济带来较大影响，因此在确定招标办法时，应选择公开招标的办法；由于项目专业性较强、标准高，因此在制定招标要求时应尽量细致、全面。①企业资质。要求参与投标的企业具有建设行政主管部门办法的园林工程施工总承包一级企业资质或园林工程专业承包一级企业资质。②企业业绩。要求企业在近五年内承担过工程造价不低于5000万元的园林工程施工工作，完成情况良好。③质量要求。要求质量达到相关法律法规规定的优良水平。④进度要求。要求在规定的工期范围内完成整个标段的各项工作。⑤费用要求。要求中标价为合理低价。⑥组织机构要求。要求项目管理机构中项目经理具备园林专业中级及以上技术职称，且具备类似项目的管理经验；项目组织机构中其他负责人资质应达到招标文件中的对应要求。根据项目实际情况和招标人具体要求，本标段采用综合评估法进行评标。
3投标文件评审
参加投标的投标文件需要满足资格审查的各项条件，经评标委员会评审通过后，进入终审。当投标文件存在以下问题时，评标委员会可将其裁定为无效标：①方案不唯一。即多份投标文件为一名投标人提交，或者一份投标文件中出现多种方案，而招标文件中并未要求提供备选方案；②签章不规范。即招标文件规定应盖章或签字的地方为按要求签章；③文件缺失。即招标文件规定的投标文件内容不全或不符合规定；④编号不一致。即递交的投标文件电子档与纸质档上的水印编号不一致；⑤资质不达标。即投标人不具备招标文件规定的资质条件。当投标文件中存在以下问题时，需对内容进行进一步核查，若仍不满足要求，则作为无效标：①各项目标不符合要求。即未能满足招标文件中的进度、质量、费用等相关要求；②标价不合理。即投标报价不符合招标文件中的规定；③其他不满足实质性要求的原因。当投标文件中存在以下问题时，评标委员会需要向投保人进行质询，若投标人能够给出明确的澄清，则进入下一阶段评审，若不能，则将其作为无效标取消其参与下一阶段评审的资格：①投标文件雷同。即不同投标人递交的投标文件中，出现相同或非常相似的内容，例如在商务标评审中，如果出现不同投标人递交的标书中，某项综合单价雷同率超过总数的10%，则认为存在雷同现象或串通投标的可能；②项目管理组织共用。即不同投标人递交的投标文件中，组建的项目管理组织中出现相同的人员，则可视为存在串通投标的嫌疑；③标书出处相同。若发现不同投标人递交的投标文件由相同的设备编制和印刷，则应进行进一步质询；④咨询机构共用。即发现不同投标文件由相同的咨询机构编制或协助完成，则有必要进行进一步质询；⑤报价超过警戒范围。如发现投标文件中的投标报价与预算成本警戒值的偏差较大，（超过1%或低于2%），则可认为存在故意干扰报价的嫌疑。
4评标风险评估
①建立风险调查表。建立风险调查表，并根据项目实际情况确定各项风险影响因素对各种风险事件影响程度的高低。②确定风险权重。评标委员会针对以上几类风险事件，运用专业技术能力和类似项目经验，对每一类风险事件发生的概率和带来的损失严重程度进行分析，并绘制风险等级图，用具体数值表示。在本例中，将三个风险权重等级用5:3:2来表示。③风险评估。将风险调查表中发生概率的高、中、低三个等级分别用3分、2分、1分来代表，将发生概率得分与风险权重填入风险评估表。将得到的每一项风险事件的评估值进行加和，得到风险综合评估值，本案例中，∑（W×P）=0.2+1.5+0.6=2.3，评标风险较大。针对评标风险评估中对风险的评估结果，选取适当的风险控制方法进行应对。①招标准备充分。在招标工作开始前，已经完成了项目的设计工作，对设计中出现的争议和不明确的地方与设计方进行了讨论和确定；邀请了专业造价咨询机构进行了成本测算，制定了造价表，从而使因为工程变动、返工造成的不平衡报价风险有效减小。②加强资格审查力度。在评标过程中加强了对投标人资质和条件的审查，剔除不满足条件的投标人；同时，也对项目经理、技术负责人等其他主要负责人的资质、经验等条件进行了严格审查，尽量降低因为项目管理团队能力不足造成的认知风险。在投标人资格审查方式上，选择资格后审方式，降低投标人之间围标的可能性，减少由于投标人不道德行为引发的风险。③重视招标机构选择。选择专业素质过硬、业务经验丰富的招标机构能够降低招标人风险控制的难度，为认知风险的控制奠定基础。本案例中选择的是浙江某投资咨询公司，该公司业务来源主要为政府投资的民生类项目，具备项目招标所需的各方面能力，业务水平过硬。④优化评标委员会组成。评标委员会的专业技术能力越强，评标人认知风险就越小，因此，本项目在组件评标委员会时，注重评标专家与招标人的人数比例，设定专家5人，招标人3人。⑤核查不平衡报价问题。一方面，在招标文件中强调了对不平衡报价的核查力度，引导投标人端正投标态度；另一方面也改进了对不平衡报价的核查方式，增加投标人合谋的难度，降低不平衡报价风险。
5评标风险管理效果
通过对项目进行风险识别、风险评估和风险控制，采用各种方法降低风险事件发生的概率，取得了一定的管理效果。由计算结果可以得出，采用风险管理模式后，评标风险得分由原来的2.3降到了1.0，属于可控风险，因此该评标风险管理模式在此项目中有效。
6结束语
【关键词】风险投资；退出时机；退出方式
1.引言
风险投资是一个具有高风险和高收益特性的资本运作和资本增值过程。风险投资公司以一定的方式从投资者处筹得资金之后，以权益资本方式投向选定的风险企业，并参与风险企业的经营管理，帮助风险企业成长、实现增值，最后通过一定的方式出售所持的股权，回收投资并获得超额收益。一轮风险资本投资退出以后，该资本将投向被选中的下一个风险企业或风险项目，这样循环往复，不断获取风险资本增值。因此，风险投资也可以理解为一个动态循环的过程。所谓风险投资退出，是指风险企业发展到一定阶段以后，风险投资者认为有必要是时候将风险资本从风险企业中退出，因而选择一定的方式（公开上市、出售或回购、清算）通过资本市场将风险资本撤出，以求实现资本增值或者降低损失，为介入下一个项目做准备。高收益是通过风险投资成功的退出而实现的，可行的退出机制是风险投资成功的关键。风险资本家实施风险投资项目退出时必须对退出时机和退出方式进行选择。
2.风险投资项目的退出时机选择应考虑的因素
风险投资项目的退出时机的选择主要受风险企业的增值情况、预期持有成本和预期持有收益、股票市场的行情以及风险资本退出的期限等因素有关。以下主要对这些影响风险投资项目退出时机的因素进行了分析。
2.1 风险企业的增值情况
任何投资都追求资本增值，风险投资的特殊之处就在于它追求超常规的高额资本增值，它是通过风险投资家转让风险企业的股权来实现的。在风险投资正式退出之前，风险投资家必须关注风险企业的价值增值情况，因为无论选择何种方式退出，只有当风险企业的价值增值足够大时，风险投资家才有可能获得一个好的“卖出”价格。风险企业股权增值状况是决定风险投资项目退出时机选择的最重要的因素。
风险企业的成长过程充满了不确定性，存在着技术风险、市场风险、管理风险等风险因素，风险资本家不可能对风险企业的中长期发展状况有一个确定性的把握。风险资本家将风险资本投人到风险企业后，可以通过向风险企业提供增值服务和对风险企业实施运营监控来促进风险企业的成长，动态地掌握风险企业的股权增值状况，以获取风险企业成长信息，适时调整风险投资项目退出规划。风险投资项目的退出时机不是事先就能够准确地确定的，必须依据投资后的风险企业成长状况适时确定，这样才能选择最佳的时期退出。
2.2 预期持有成本和预期持有收益
所谓的预期持有成本是指继续对风险企业进行投资期间所发生的直接的成本费用和机会成本之和。预期持有收益是指继续对风险企业进行投资期间风险企业的价值增值。
风险投资机构在对风险企业投资时，为了降低成本，一般会采用分期投资的方式。风险投资机构应该在每一期投资之前对风险企业的价值以及增值潜力进行评估。一旦发现如果继续对风险企业投资，其预期持有成本大于预期的持有收益的话，就应该考虑选择适当的退出方式退出，以实现风险资本增值的最大化。
2.3 股票市场的行情
风险企业的股份转让价格是以风险企业的价值为基础的，但在某种程度上要受股票市场的行情的影响。当股市处于“牛市”时，股票发行一般供不应求，风险投资在使用首次公开上市退出时可以采用溢价方式发行股票，取得相当可观的资本溢价。如果采用企业并购的方式退出，收购公司也会愿意以较高的价格收购风险企业。相反，当股市处于“熊市”时，新股上市往往无人问津，即使折价发行也很难成功，风险投资获得资本溢价的可能性大大降低。那些愿意并购风险企业的公司也会利用这个“低进”的好机会，压低风险企业股份的价格，以相当便宜的价格收购很好的风险企业。因此，风险投资机构在选择风险资本退出时机时，应尽量选择股票行情较好的时候。 转贴于
2.4 风险资本的退出期限
风险投资与一般投资相比的一个特殊之处就在于不论该轮风险投资成功与否，它都必须如期变现，从而保证风险投资在时序上和空间上的不断循环。风险投资机构对风险企业投资的资金来源主要是来自具有高风险高收益偏好的投资者。作为风险投资基金主流形式的有限合伙制风险投资基金的存续期通常为10年。在存续期末，所有的现金和证券都必须在有限合伙人（投资者）和普通合伙人（风险投资家）之间分配，风险投资基金清盘。由于存在风险资本退出的时间限制，因此无论风险企业的价值增值情况如何，风险资本都必须在退出期限之前实现退出。
3.风险投资项目的退出方式选择应考虑的因素
在确定了风险投资项目的退出时机之后，就应该考虑风险投资项目以何种方式退出。风险投资项目退出的方式有四种：风险企业首次公开发行、风险企业并购、风险企业回购、风险企业清算。
风险企业清算是指风险企业在经营期内的经营状况与预计目标相差较大，财务状况恶化，无法偿还到期债务，同时又无法得到新的融资，风险资本无法通过首次公开发行、并购或回购从风险企业退出，而对风险企业的财产、债权、债务进行清理与处分的行为。本文只对风险企业经营状况良好，企业顺利实现增值的情况下，风险资本应采用何种方式退出进行了研究，认为在进行风险资本的退出方式的选择时应主要应考虑以下几个因素：
3.1 风险投资项目的退出价格
所谓风险投资项目的退出价格是指风险投资退出时，风险投资家转让风险企业股份的转让价格。风险投资项目采用不同的退出方式，其退出价格往往不同。
在风险投资项目退出的四种方式中，风险企业首次公开发行取得的退出价格往往是最高的，而风险企业并购和回购的退出价格往往不高。首次公开发行的退出价格在很大程度上受相关资本市场的影响，其退出价格的制定缺乏灵活性，而且极易受外部市场条件的干扰。而风险企业并购和回购的退出价格是意愿的买方与卖方达成一致的价值，风险企业并购和回购的定价机制具有很强的灵活性，关键在于该企业对于潜在“买家”的吸引力。此外，对于首次公开发行而言，风险企业上市后的市场表现也会直接影响风险投资的退出价格。所以，风险投资以IPO方式退出时面临很大的退出价格风险，而以并购和回购方式退出时面临的退出价格风险就小得多。因为企业并购和回购的价格一经确定后，虽然不太可能“冲高”，但也不至于“跳水”。企业并购定价机制更具灵活性的结论是有普遍意义的。
3.2 风险投资项目的退出成本
风险投资项目的退出成本是指风险投资实施退出战略时产生的费用。风险企业首次公开发行的费用非常昂贵。有资料表明，一般地讲，当发行规模超过2500万美元时，发行成本约为发行市值的15%；而当发行规模低于1000万美元时，发行成本将大大超过15%的水平。美国NASDAQ的筹资费用占筹资金额的13%-18%，最低不少于30万-50万美元，其中，承销费通常占5%-10%。而风险企业并购和回购的费用则相对较低。
3.3 风险投资项目的退出所需交易时间
风险投资采用首次公开发行退出时，从风险企业准备上市到正式上市之间通常至少需要6个月或更长的时间，而采用并购方式或者回购方式退出时，由于很多并购和回购都是双方私下通过谈判达成的，交易所需时间一般较短，所涉及的部门和手续也相对要少。因此采用并购方式或回购方式退出相对于首次公开上市方式退出来说，操作简单，可以实现一次性全部撤出而没有后顾之优，并且适合各种规模类型的公司。对于处于萌芽阶段规模弱小、风险巨大的高新技术企业，采用并购方式或回购方式退出可能是唯一可行的退出渠道。
3.4 风险投资项目的退出市场容量
所谓退出市场容量是指风险投资退出时，资本市场或产权交易市场对风险投资家拟发行或转让的风险企业股份的吸纳能力。资本市场往往对采用首次公开发行的退出方式有一定的数量限制。事实上，不仅仅是对风险投资支持的首次公开发行有限制，任何资本市场对普通的首次公开发行也有限制，因为一个企业能在资本市场上向公众融资必须具备相应的条件，这些条件因资本市场的定位不同而有所区别，但只有当这些企业达到规定的标准之后方可上市。例如当前的中国，不存在二板市场，主板市场则限制多，主板市场相对于大多数的风险企业来说门槛太高。如发起人认购的股本数不少于3000万元，股票发行后的公司股本总额不低于5000万元，企业有三年以上的营业业绩且连续盈利等等。而风险企业并购和回购是一种非公开的产权转让，它既可以在上市公司间进行，也可以在非上市公司间进行，或者在上市与非上市公司间进行，因此，从理论上讲，产权交易市场对采用企业并购的退出方式没有任何数量限制。 转贴于
3.5 对风险企业的独立性和风险企业家控制权的影响
风险企业首次公开发行不但使风险企业家获得巨额的财富，而且更为重要的是，首次公开发行可以使风险企业家在较大程度上保留对风险企业的控制权，若风险投资采用这种方式退出对风险企业家是一种有效激励，激励他们在企业上市前更好地为该企业创造价值。与之相对，如果风险投资采用企业并购的方式退出则很有可能使风险企业家彻底丧失对该企业的控制权，容易遭到风险企业家和风险企业管理层的反对，也不利于他们在风险投资退出前更好地为企业创造价值。相对于首次公开发行和企业并购这两种退出方式而言，采用风险企业回购方式退出能在最大程度上保持风险企业的独立性以及风险企业家的控制权，避免由于风险资本退出而给风险企业的运营带来很大的影响。同时也给风险企业家很大的激励，使其将自身的利益同风险企业的整体利益联系在一起，更多地从企业的角度出发，为企业的发展前景着想。
4.结论
风险投资的高收益是通过风险投资成功地退出而实现的，可行的退出机制是风险投资成功的关键。只有风险投资顺利成功的退出才能够使风险投资这一动态过程循环往复，不断获取风险资本增值。风险投资家应该综合考虑各方面的因素，选择合适的退出时机以及适合风险企业的最优的风险资本退出方式，以实现风险资本的成功退出，获得高额的风险投资收益。
参考文献
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关键词：投资风险 风险控制 小型地产企业
近年来，我国房地产市场持续升温，许多楼盘价格高高在上已完全脱离了成本加利润的定价原则，虚高的房价远远超出消费者的支付能力，导致全国各地尤其是二三线城市房屋空置率过高。房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，小型房企大多依靠银行贷款进行开发，一旦投资失误就会给企业造成严重的损失。重视和预防潜在的风险，已经成为小型房企不容回避的问题。
一、小型房地产企业投资风险和成因
（一）企业投资结构不合理
由于受经济适用房开发利润不超过3%规定的影响，许多开发商对参与经济适用房建设避而远之，而对开发利润率相对较高的商品房却趋之若鹜。同时，小型房地产企业由于项目前期调查不细，测算不准，掌握信息不全，导致投资项目销售预期与实际严重不符，存在较大偏差。如当前大部分消费者对住房最迫切的需求是价格合理、户型适中的经济适用型住房，而大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房，这与消费者整体收入水平不相适应，结果出现销售不畅的现象，使得企业面临着一定的销售风险。
（二）难以适应政策变化的影响
土地和资金等资源是制约房地产企业健康成长的最重要的资源，充裕的土地储备和宽松的货币供给，是维系小型房地产企业存在和发展的基础。近年来，政府针对房地产业的变化不断出台各种调控政策，土地供应和金融政策不断收紧，使得小型房地产企业难以在较短的时间内获取亟需的土地和资金，造成小型房地产企业在项目选择方面难以决断，产品投资空间狭小，约束愈加严重盈利能力难以持续提高。在有限的土地和资金条件约束下如何实现风险和收益的最优组合，己经成为企业面临的棘手问题。
二、小型房地产企业投资风险防范
（一）充分重视项目可行性研究
可行性研究是一个科学的经济分析过程，它是对拟建投资项目进行全面分析和诊断的活动，是包括房地产项目在内的所有投资建设项目前期工作中不可缺少的一个重要环节。可行性研究可以为小型房企科学决策提供可靠的依据，是预防和化解各种风险的有效手段。长期以来，小型房企普遍存在可行性研究意识缺乏的现象，认为可行性研究可有可无，投资决策随意性较强。房地产建设过程复杂多变，整个建设过程面临大量的风险。小型房企在进行投资前应加强房地产市场调研，根据市场需求搞准项目定位，以锁定未来的投资风险。
（二）灵活安排投资组合
由于各种风险往往难以识别和把控，因此在投资领域里通常必须遵循分散投资的原则，即通过不同项目不同领域的投资来达到分散风险、降低风险的目的。小型房地产企业应该根据掌控资源的多寡并结合消费者购买倾向的变化，选择开发适宜的房地产项目，通过开发类型、地段、价格各异，特点不同的投资组合，最终实现分散风险的目标。为了从根本上达到降低和分散风险的目的，小型房产企业也可以投资类型相同但项目不同的项目组合，在尽可能的范围内实现分散风险的目的。和其他领域的投资一样，房地产领域不同的投资项目潜在的风险大小不同，其隐含的获利能力高低也不同。为了实现风险相对最小收益相对最大的目标，一个可行的途径就是进行组合性投资，用未来的高收益投资弥补潜在的投资损失，以大补小最终获得一个较为理想的收益。
（三）加强项目建设监控
工程建设包括两个过程，一方面是项目资金的消耗过程，另一方面是项目建设完成的过程。众所周知，房地产项目投资方与建设方是相互分离的两个主体，双方处于博弈的关系，因此，在工程建设过程中出现项目资金节约的现象往往少见，更多的情况是预算过少不断追加投资资金。不仅如此，由于项目投资主体与建设主体之间具有不同利益关系，二者之间既有合作也有对抗，这就产生了一些潜在的矛盾和风险。例如，投资方在建设过程中希望建设方能在约定的期限内保质保量完成项目，而项目方由于受到主客观因素的制约往往不能按照投资方的期望完成项目，这就给建设项目留下了许多难以控制的风险。小型房企应加强建设管理，强化安全意识防止出现事故，通过严格的管理控制保证项目顺利进行，保证按照科学的施工方法和流程进行建设，确保工程质量，按期完成项目建设，尽量减少和降低未来不确定性。
（四）提高企业管理能力
实施科学、严格的经营管理是提高房地产投资效益降低投资风险的有效手段，经营管理是企业运行的核心环节，经营管理水平和能力的高低直接关系到企业的兴亡。提高企业经营管理能力，是小企业降低经营风险，获取较高收益的关键所在。小型房地产企业在日常的经营管理活动中必须密切关注市场的变化，随时把握市场需求状况以及发生的变化，要根据消费者的心理需要和支付能力在营销中采取灵活而合理的销售方法和定价法案，力求避免因价格的变化给企业带来损失。小型房地产企业因为成立时间短，经营经验欠缺，营销渠道不畅、人才储备不足，在营销方面往往存在许多短板。为回避企业存在的这些瓶颈加速解决存在的问题，小型房企可以引入经验丰富、渠道通畅、客户众多的营销进行销售。
（五）通过参加保险转移风险
房地产投资过程包含多个环节，由于不可控因素的作用每个环节都隐含着一定的风险，稍有不慎就有可能发生风险造成损失，企业要想完全避免这些风险几无可能。理想的做法是将这些有可能发生的不确性通过一定的渠道转化为可控的、确定的因素并力求减少可能的损失。和其他高风险性行业一样，小型房企业可借助参加保险采用风险转移的方式来锁定风险，从而达到风险发生时尽可能减少自身损失的目的。
随着内外部环境的不断变化，小型房地产企业面临众多的投资风险，为了有效应对风险的发生，小型房企必须谨慎投资、适应需要，合理决策，采取多种预防措施降低风险发生的几率，以保障小型房地产企业在激烈的市场竞争中实现可持续发展。
参考文献：
[1]罗峰.房地产泡沫的成因、评估与预控[J].河南科技，2013（8）
【关键词】房地产企业；财务风险；防范
一、房地产项目财务风险的概念及特点
财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以控制和难以预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险以及利润分配风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要有两种观点：第一种观点，认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动中的任何一个环节出现问题，都有可能使这种风险加剧；在第二种观点，认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是筹资风险或是融资风险。
房地产行业财务风险具有以下特点：
（1）财务杠杆使用过度
由于房地产开发需要大量资金，多数房地产公司选择贷款，造成资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆的使用具有双重效应，一方面能够使公司股东只用较少的自有资本运营拥有大量外来资本的公司，并产生很好的税盾效应，提高股东权益收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着较高的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使股东权益收益率面临较大的不稳定性。
（2）资金周转率偏低
房地产项目开发流程主要包括征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段。在这四个阶段中每个阶段都需要进行资金的投入，只有在第三阶段符合预售条件的公司才能进行预售，收回部分资金，所以真正能够收回资金的只有第四阶段。
（3）资产期限不匹配
房地产公司的流动资产主要是存货。房地产存货分为非开发产品和开发产品，非开发产品则包括库存商品、原材料、低值易耗品，开发产品包括拟开发土地、在建开发产品、己完工商品住宅和出租开发产品。房地产行业的存货一般是流动性差、不易变现的资产，因此，导致流动资产和流动负债匹配度不高，偿债压力比较大。
（4）现金流入期限不均衡
大多数房地产上市公司的现金流存在一年高一年低的问题。一方面，房地产公司在项目开展期采用预售方法获得资金流入，但各开发项目的销售期和预售期的匹配极易被忽略，这样造成由主营业务产生的资金流入一年高一年低。另一方面，公司投资收益的现金流入也可能不均衡。这样导致现金流入较低的一年面临短期偿债的流动性风险，而现金流入较多的一年产生了大量的现金冗余，长期看来，无法保证一定的现金利息涵盖比例。
二、房地产项目财务风险产生环节
财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、营运、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。
1.融资风险
融资风险是指企业为了取得财务杠杆收益而举债，增加了到期还本付息的压力，潜伏着资不抵债或不能还本付息的可能，以及由于财务杠杆的作用，在纳税付息前收益下降时，普通股收益大幅度下降的可能。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，以何种方式用最短的时间筹集到最多的资金，而风险较小费用较低就成为企业筹集资金的目标。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模不合理而导致过度负债，既增加了财务费用，又造成资金浪费；利率过高，债务规模过大而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。
2.投资风险
房地产投资风险是指由于不确定因素的影响，影响企业盈利水平和偿债能力，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平的风险。主要表现为投资项目在初期技术可行性分析、市场调研、以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理，投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。形成房地产投资风险的成因主要有：房地产粗放型开发，投资增长过快，对合作伙伴或项目开发不了解，房地产市场的空置率高，房地产开发的投资约束弱化等等。
3.营运风险
营运风险主要表现在三方面。一是销售风险。国内楼市变化复杂，受国家宏观经济运行和政策调控变化的影响，如果对市场行情把握不准确或对项目产品定位不准确，都会造成销售缓慢、产品成交量下降、投资回收期变长等问题。二是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏对成本的有效控制，将可能导致开发成本超过自身的概预算水平或同行业平均水平，使得企业在市场竞争过程中缺乏成本优势。三是房地产项目公司管控风险。随着房地产市场区域跨度的增大和项目的逐渐增多，如果某项目重大事项决策制度不健全、监管制度不完善，都可能会给项目运营带来风险和损失。
4.收益分配风险
收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。主要表现在因股息分配和留存收益和结构处理不当使得企业偿债能力、再生产能力规模受到影响或是挫伤投资者的积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会给企业今后的发展埋下隐患
三、房地产项目财务风险防范的一般方法
1.融资风险的防范
在对企业融资风险进行充分评估、测度的基础上，为了控制和降低房地产筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严密的筹资管理规则并严格遵守。大力拓展多元化直接融资渠道，培育完善房地产债券市场，适度放宽股票融资政策限制，还可以发展房地产产业投资基金，适时地开展房地产抵押贷款证券化，借鉴国外先进经验，逐步建立和完善市场调节和政府干预相相结合的多层次房地产融资体系，以降低融资风险，促进我国房地产业发展。还应进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，创新变直接融资为间接融资的方式，控制融资质量，制定正确融资政策，探索建立组合式融资模式。
2.投资风险的防范
做好投资项目的可行性分析，灵活应用投资组合理论。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对资产、负债、所有者权益的预测和分析；对资金投入、流转、配置和回收等资金循环过程的预测和分析；对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标的预测和分析，以及对项目收益与风险平衡关系的预测和分析。运用各种方法计算出有关指标，对投资项目技术上的可行性进行分析，以便合理确定不同项目的优劣势。
在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的年获利能力和风险程度，按照一定的原则进行恰当投资的基础上，将各种不同类型的房地产进行搭配投资，以减少降低投资风险的投资策略。房地产投资可以选择不同房产类型、不同区域的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。
3.资金运营风险的防范
（1）加强对日常现金流量的预测，重视经营性现金流
控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的投资、经营和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。
（2）采用资金集中管理模式
房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了提高公司日常资金运作效率，使公司能利用集团公司的协同效用，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户，资金余裕和短缺问题；也能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为。
4.收益分配风险的防范
结合房地产企业的实际情况，笔者对其利润分配提出几点建议：（1）制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。此外，房地产开发企业利润分配具有随意性、不规范的特征，导致企业的资产负债率极高，资本结构不合理，严重影响企业到外部进行融资。所以，房地产开发企业应根据企业融资策略及经营战略的要求，制定合理的利润分配政策，增强内源融资能力，优化资本结构，降低融资成本，增加企业利润。（2）利润分配减少分配现金，以转增实收资本为主。由于房地产企业融资渠道狭窄，自有资金规模小，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。这种分配方式具有以下优点：降低融资成本，增强企业盈利能力；有利于扩大生产规模，增强企业竞争能力；扩大资本规模，优化资本结构，降低企业风险。从房地产开发企业自身所具有的条件和所处的环境来看，这种分配方式应在中短期内处于主导地位。
参考文献
[1]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理[J].科技信息，2010（29）.
