关键词：互联网平台；房地产业；融资租赁；SWOT分析
基金项目：长江大学青年基金项目（项目编号：2016cqn19）研究成果之一；通讯作者：丁佳俊
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2018年5月5日
一、我国房地产企业融资租赁发展现状
（一）融资渠道有限，融资结构不健全。从进入我国房地产开发行业的资金总量来看，2016年（144，214.05亿元）比2012年（96，536.81亿元）增加了47，677.24亿元，大量资金从各种渠道进入，增长量及增速显著，但仍然以自筹资金和银行贷款为主，渠道较为狭窄，融资力度有限。就融资结构来看，从2012年到2016年的5年里，贷款的两极分化比较严重。2016年上半年，我国对房地产开发企业的贷款进一步紧缩，房地产企业所获得的来自银行贷款的资金同比增长3.2%，企业自筹资金同比负增长0.1%，其中企业自有资金增幅4.6%，非银行贷款萎缩-2.5%，结构有所优化但仍然不健全。（图1）
（二）缺乏稳定，抗风险能力差。传统的房地产企业融资租赁方式中，银行掌握着充足的资金，资金的供给也相对稳定，故而对于资金需求量大、周转期长的房地产业，银行是其首选的资金来源。但也正因如此，房地产企业融资结构不合理、发展缺乏稳定、融资方式单一，一旦信贷行业政策有所调整，房地产企业将面临巨大冲击。
二、基于互联网平台的房地产企业融资租赁SWOT分析
（一）优势
1、融资模式多元化，降低融资成本。互联网平台下的融资租赁资金来源渠道相较于传统模式来说，更加信息化和多元化，融资租赁开始更多地转向社会大众寻求社会闲散资金，实现资金和市场融资渠道的无缝对接，最小化融资成本。对于房地产企业来说，通过融资租赁筹到所需资金，满足自身日益发展壮大的资金需求，也将具有更多的可能性和选择性。
2、减小信贷行业的冲击，维护房地产业稳定。在互联网的发展下，基于互联网平台的融资租赁中，以“互联网金融+融资租赁”的债权转让模式最具有代表性，这种模式可以有效地将互联网金融与企业的融资需求进行匹配，实现更优质的匹配效果。这种模式可以为房地产企业提供金融支持，优化融资结构，维护房地产企业的发展。
（二）劣势
1、相关法律法规尚不完善、监管缺位。互联网平台下的融资租赁模式发展迅速，随之暴露出来的问题就是相应的监管制度的缺乏。一方面在许多方面存在法律法规不完善的情况；另一方面由此可能会导致一些风险及纠纷，如风险防控和对于纠纷处理的问题。
2、融资金额及融资期限有限。对比融资金额，社会大众可接受的投资金额较融资租赁的投资金额较低；对比融资期限，社会大众可接受的投资年限一般在2～5年，但是融资租赁的合同期限普遍超过5年，两者期限长短不同。并且互联网平台下的融资租赁的资金来源以社会公众投资者居多，所利用的大部分是社会上的小额闲散资金，因而在资金供给数量和期限上具有较大的局限性。
（三）机遇
1、时展迅速，金融市场活跃。2016年我国国民总收入达到740，598.7亿元，同比增长6.9%，人均国内生产总值53，935.0元，“互联网+”模式多样化，互联网理财产品也得到了空前发展。“互联网金融+融资租赁”的发展目前以三种模式为主，即债权转让模式、P2L模式以及收益权转让模式。互联网金融作为连接着金融与实体经济的载体，加上融资租赁在融资与融物方面的双重特性，同房地产企业相结合，对房地产企业的生存发展、融资和产业升级都发挥着极其重要的作用。
2、政策给予“互联网+”行动的支持。2015年《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》中所提倡的“互联网+”普惠金融方面，鼓励互联网与银行、证券、保险以及基金的融合创新，以期为大众提供丰富、安全和便捷的金融产品和服务，满足不同层次实体经济的投融资需求。也必然推动大量资金进入互联网融资租赁平台，适应不同规模层次的房地产企业的融资需求。
（四）挑战
1、企业易自我膨胀，忽略未来高风险。我国房地产业积病已久，房地产泡沫巨大，房价居高不下，国家立足大局实施了一系列的紧缩政策，但中国的特殊国情又导致房地产内需极大，当大量的互联网融资租赁资金进入房地产业，企业一派欣欣向荣，易出现过于乐观的观点，而忽略众多存在的风险。
2、资金池难以维系，流动性大。在互联网融资租赁模式下，以P2P网络平台为例，并不是直接将资金划入借款人的账户，而是会先将筹集到的资金放入资金池中，即第三方支付公司，再将资金池中的资金分流到各个项目。但是作为新兴领域，互联网网络平台也会由于专业性不强、环节之间紧密度差漏洞多，风险意识弱以及违规经营等诸多原因，出现侵害投资者利益的情况，比如资金被挪用的情况，一旦资金被挪用，那么资金池就会面临枯竭的危害，这导致融资者所需资金无以为继，出现资金链断裂的风险。
三、互联网平台下房地产企业融资租赁发展战略
（一）增长型战略
1、积极寻求与互联网融资租赁公司的合作。在现有的活跃市场氛围下，社会上的闲散资金数量较大，而投资渠道少，随着“互联网金融+融资租赁”模式的发展，互联网融资租赁公司快速发展，大量互联网融资租赁企业汇集了众多社会闲散资金，房地产企业应顺应时代的发展潮流，积极促成与互联网融资租赁公司的合作，获取融资。
2、充分利用政策优势，促进产业升级。房地产作为集多种经济活动为一体的产业，充分利用政策对互联网平台的支持，有利于带动产业内其他环节的发展，完善自身产业链，提高建设质量，加强管理水平，提升服务水准，共同促进房地产整体的产业升级。
（二）多种经营战略
1、注重人才培养，完善内部决策体系。房地产业作为国民经济的重要增长点，为中国21世纪以来经济的快速增长做出了不可忽略的贡献。但在我国现有的房地产泡沫巨大和房价过高的背景下，大量的融资进入房地产企业，导致风险过高，因此提高管理人才水平，完善企业内部决策体系就显得尤为重要。唯有正确把握发展形势，合理稳健决策，才能降低风险，趋利避害。
2、督促政府加强对创新融资渠道的管控。政府需要明确监管主体、监管对象和监管内容，对互联网平台下的融资租赁企业进行系统梳理，核定对应的监管机构，明确互联网融资企业的业务和业务范围，掌控资金流向，实时监控发展中存在的风险，并且建立良好的数据监管模式，避免出现缺乏监管的乱象，也避免因人为操作出现资金池枯竭的问题。
（三）扭转型战略
1、寻求多种互联网理财产品的合作。在时代快速发展的机遇下，科学技术不断升级，互联网理财产品市场也空前活跃，房地产企业可寻求与多种互联网理财产品的合作，避免将鸡蛋放在同一个篮子里，改善企业债务融资结构，建立多层次的房地产金融体系。
2、督促政府加强互联网融资租赁法律立法工作。互联网融资租赁的业务发展和创新发展迅速，甚至在一定程度上还要快于我国相关法律法规的建立，不利于互联网平台下融资租赁的健康稳定发展。政府应尽快确定互联网网贷平台有关行业的法律建设和定位，加强立法工作，在原有的传统业务法律法规的基础上尽早颁发针对互联网融资租赁问题的法律文件，确保相关产业的健康发展。
（四）防御型战略
1、加强诚信建设。在互联网平台的债权转让模式中，平台事先对融资租赁公司和承租企业的资质以及租赁标的资产进行调查评估，以期为投资者筛选诚信有实力的公司和真实合规的资产进行投资。房地产企业需完善企业内部信用管理制度，加强房地产行业的自律，按时披露真实可信的财务会计报告信息，提高企业在互联网平台的信誉，确保资金池资金顺利流入企业，延长租赁期限。
2、提升管理能力，增加资金利用率。房地产企业普遍负债率偏高，而融资租赁渠道有限、成本较高，企业提高管理能力，增加资金利用率，充分利用已获得的融资融物，有利于成本最小化、利润最大化。
四、结论
互联网平台的发展作为一种新的模式，为众多行业带来了发展机遇，但机遇始终与挑战同在，本文对房地产企业基于互联网平台的融资租赁进行了一系列的分析，在时代的发展潮流里，力求能针对所能把握的机遇进行较为全面的总结和分析，顺应时展潮流，把握机会，迎接挑战。
（作者单位：长江大学管理学院）
主要参考文献
［1］陈晓芳，邓银花.“互联网金融+融资租赁”A2P模式的SWOT分析［J］.财会月刊，2017（2）.
［2］陈杰，陈卓.房地产开发融资新格局、潜在风险与政策应对［J］.基建管理优化，2016，28（4）.
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06
论文摘要：从理论上讲，债务融资在经营者激励、信号传递和控制权的转移等三方面表现出治理效应。房地产是一个资金密集型行业，且债务融资比例高于除金融业以外的其他行业。文章选取房地产上市公司作为实证分析样本，发现房地产企业债务融资与公司治理效率负相关，债务融资没有起到相应的治理效用。因此，文章提出改进房地产上市公司债务融资结构的建议，以提升公司治理效率。
一、问题的提出
我国房地产行业已逐步成长为国民经济的支柱产业。扣除土地购置费后，1997-2008年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6. 32%增加到13%。房地产开发投资对GDP增长的间接贡献更大，对关联产业如钢铁、水泥、木材、玻璃等产业的增长带动约为其本身增长的两倍。而房地产又是资金密集型产业，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的环节。而债务融资和股权融资构成企业资本结构，同时形成相应的委托关系和公司治理结构，对公司治理效率产生了不同的影响。随着我国资本市场的兴起，国内学者研究房地产上市公司股权融资对公司治理效率影响的较多，而对于债务融资对房地产上市公司治理效率的研究较少。本文通过房地产上市公司债务融资对公司治理效率影响的实证分析，研究我国房地产上市公司债务融资对公司治理效率的影响。
二、债务融资对公司治理效率影响的理论分析
企业债务融资的治理功能，即债务融资对公司治理效率的作用与影响的认识经历了一个渐进过程。从最早MM理论中对债务融资的财务效率方面的讨论到新资本结构理论中对债务融资治理效率的研究，从理论上讲，债务融资在经营者激励、信号传递和控制权的转移等三方面表现出治理效应。
债务融资在经营者激励方面主要表现在:债务融资可以提高经营者占有剩余收益的比例;债务融资到期还本付息的硬性约束，减少了可供经理使用的自由现金流量，抑制管理者做出低效率、非理性、投机性投资，促使经理努力工作并做出较好的决策。
债务融资的信号传递理论中，由于信息不对称，从两方面影响到企业的投融资:其一，当外部投资者预期到自身处于信息不利地位时，可能会减少投资或增加融资成本，使企业无法筹集到足够的成本;其二，当外部投资者缺乏足够的信息时，对市场上所有融资企业只能按照平均价值估计，导致投资的低效率现象。Ross(1977)最早注意到经理可以通过负债比例的选择向外部投资者传递其融资项目的质量，投资者把具有较高举债水平当作是一种较高质量的信号。当企业提高债务时，相当于经理预期企业有更好的经营业绩。Majluf和Myers (1984)提出的融资优序理论指出，在信息不对称的情况下，负债融资将优于外部股权融资。
由于债务融资状况会影响到公司的控制权分布，当企业经营业绩优良的时候，债权人较少地干预企业事务;当企业经营状况恶化，陷于债务不能履行的状态时，债权人会干预甚至接管企业，意图改善企业治理效率。这一潜在接管威胁对企业的激励约束作用非常显著，对完善公司治理机制具有重要意义。
以上从负债融资的治理机制角度分析了债务融资对公司治理效率的影响。国内学者近几年在借鉴国外文献的基础上也开始关注债务融资治理效率问题，但经常得出不同的结论。于丹枫(2007)从房地产上市公司债务融资整体出发，发现资产负债比例与我国公司治理效率呈显著负相关。刘晓江(2008)以资产负债率为自变量检验出资产负债率与每股收益、净资产收益率和托宾Q值相关系数均为负相关，得出资产负债率与房地产上市公司治理效率为负相关。刘建国和杨卫东(2009)对2004-2008年房地产行业上市公司的实证研究表明，房地产行业上市公司治理效率与长期银行信用融资率和财政融资率呈显著正相关关系，公司治理效率与股权融资率呈负相关关系。方茂扬(2009)通过实证分析表明，当前房地产上市公司负债率过高，会对公司绩效产生负效应。
综上，国内学者大多从房地产上市公司融资结构及融资渠道拓展角度研究债务融资对房地产上市公司绩效的影响。本文以房地产上市公司为研究对象，以公司绩效作为中间变量，主要分析债务融资对公司治理效率的影响，试图揭示我国债务融资存在的问题，以促进房地产上市公司债务融资结构的进一步优化，提升公司治理效率。
三、研究设计
(一)样本选择和数据来源
本文选取2004年以前在上海和深圳证券交易所上市的A股房地产上市公司作为研究样本。为保证房地产上市公司的特性，剔除2004-2008年间，年房地产主营业务收人不及50%的公司，同时剔除2004-2008年被列为ST的房地产上市公司，最终选取了41家房地产上市公司作为研究样本。本文所用数据来源于万得资讯系统( wind.com)，数据分析使用SPSS16.0。
(二)定义变量
(1)被解释变量选取总资产收益率(ROA)
学者对公司绩效的研究，通常用的指标主要有三种TobinQ、净资产收益率、总资产收益率。在我国，由于上市公司股权结构的分割，存在大量的非流通股，因此，在计算公司市场价值时就易失真。净资产收益率能够很好地反映自有资本收益能力，但忽略了债权形式资源投资的影响。总资产收益率反映了公司全部资产所产生的效益，体现了公司资产综合利用的效果。因此，本文选用总资产收益率作为衡量公司绩效的指标。
(2)解释变量选取总资产负债率(DAR )
总资产负债率最能体现企业的整体负债状况，是体现公司融资结构的最基本指标，并且容易计算和界定。
(3)控制变量
①公司规模，根据莫克(Morck，1998)的研究，公司规模对业绩也有影响。本文选取公司总资产的自然对数(InSIZE)来衡量公司规模。
②自由现金流量比(FCF)是国际上各行业领先企业所普遍采用的业绩考评指标，而自由现金流量比正是企业价值的最重要变量。企业价值和自由现金流量因其本身具有的客观属性，正在越来越广泛的领域替代传统的利润、收人等考评指标。
③流通股的比例(PLE)，即上市公司流通股的数量和总股本的比例。因为流通股越多，表明一个公司的股权越分散，有利于形成完善的公司治理结构，可能对公司业绩产生正面的影响。
(三)模型设计
本文采用最小二乘法(OLS)来研究我国房地产上市公司债务融资对公司治理效率的影响。具体的多元回归模型设定为:
其中，α是回归方程的常数项，β1、β2、β3、β4分别是解释变量和控制变量的待估系数，产‘是随机项，i表示公司，t表示年份。
四、实证分析
本文对2004-2008年共205组房地产上市公司的数据进行统计分析，得出结果见表1、表2。
描述性统计分析表明，样本标准差不高，各变量偏离平均值水平均不高，结果具有统计学意义。相关分析表明，各变量之间无明显相关性，样本不具有自相关。
(一)强行进入法回归分析
本文采取强行进人法，将所有对总资产收益率具有解释能力的总资产负债率、1nSIZE、自由现金流量比和流通股比例纳人回归方程，得出的多元回归结果如表3、表4、表5。
分析结果显示，模型的相关系数R = 0. 374，判定系数R2=0.140，调整的R2 = 0.122，表明此多元回归模型拟合度比较理想，并且Durbin-Watson =2.326，表明各残差间相互独立、无自我相关。方差分析显示，F值为8.116， P值为0. 000a，表明这一回归模型成立并具有统计学意义，即这四个自变量能显著解释房地产上市公司的绩效。
由回归系数分析表6的结果可得回归方程式为：
由标准回归系数可知，四个解释变量对被解释变量的影响从大到小依次为总资产负债率、In-SIZE、流通股比例、自由现金流量比。其中总资产负债率、自由现金流量比和流通股比例与公司绩效呈负相关，公司规模与公司绩效呈正相关。四个解释变量中总资产负债率和1nSIZE通过显著性检验，说明这两个变量通过显著性检验，与公司绩效呈显著相关关系。但是我们也发现自由现金流量比、流通股比例与被解释变量之间的线性关系是不显著的，不该保留在模型中。同时，在共线性诊断(见表7)中我们发现此模型中条件索引的第五维度高达58.925，说明存在明显的共线性问题。
总之，通过分析我们发现以上回归方程存在一些不容忽视的问题，以下通过逐步回归法选取变量，避免发生复共线性现象。
(二)逐步回归法回归分析
由逐步回归结果(见表8一表12)可知，总资产负债率和1nSIZE选人回归方程，这与我们回归分析的结果一致。这两个解释变量对公司绩效具有显著性影响，具有统计学意义，同时强行进人与逐步回归整体回归模型的F值都达显著。因强行进人法有四个解释变量，所以其R与R2都较逐步回归法高，但调整自变量各数值的影响后，由调整后的R2与F值可知，去除复共线性影响后，逐步法的回归模式的解释力较强行进人法更佳。可以得到回归方程式为:
其中，总资产负债率与公司绩效呈显著负相关，公司规模与公司绩效呈显著正相关。
五、结论
本文根据大多数学者的研究，采用总资产收益率作为衡量公司经营绩效的度量指标来衡量企业的公司治理效率，然后运用收集的数据对经营绩效与债务负债率进行了回归分析和统计检验，得到如下结论:
1.房地产上市公司的公司治理效率与总资产负债率呈显著的负相关关系。这与理论分析中的结论相悖。笔者认为主要有以下两点原因:一是我国资本市场发展时间短，尚不规范，只是弱有效市场;二是房地产公司本身特殊的债务融资特点。据统计，我国房地产开发企业银行贷款加上购房者银行按揭贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。房地产公司债务资金的主要来源是银行贷款，尤其是四大国有银行。而我国的国有商业银行尚未完全走上商业化轨道，经营管理水平长期以来偏低，对企业的资金利用效率缺乏监督机制，参与公司治理的兴致不高，很难在房地产上市公司的治理中发挥应有的作用。
关键词：房地产；企业融资；房地产信托
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）10－0080－04
引言
从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。
房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。
本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。
一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述
我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。
就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：
（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。
（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策
2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品
2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。
（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》
2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。
（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
最值得关注的是2007年，除了落实2003―2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。
此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。
二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足
随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。
（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析
长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：
1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。
2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业IPO（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。
3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。
（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析
我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。
1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。
2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。
（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响
在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。
1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。
2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。
三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议
中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。
（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道
2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。
关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。
1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。
2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，缩写后即为REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。
3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。
4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）属于抵押贷款支持证券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一种。根据打包资产的不同，MBS 可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS ，Residential MBS）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。
5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。
综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。
（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规
现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。
（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设
加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。
（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究
要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。
结束语
目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。
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关键词：房地产市场；金融市场
1 引言
自从1998年住房制度改革后，国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放，由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣，房地产作为国民经济的支柱产业，不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来，我国的国民经济每年以超过7%的速度增长，而与此同时，房地产的销售额每年以超过20%的速度增长[1]。作为重要的支柱产业，房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活，更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。
房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时，也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革，金融业越来越多的参与到房地产市场中，从房地产开发商的贷款开发，到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高，金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时，房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。
一般来说，房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前，在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题：金融支持过度导致房地产市场泡沫化；房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机；房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考，房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素？如何看待房地产金融市场中的风险？如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系？要处理这些问题，就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。
因此，本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例，对房地产市场与金融市场进行实证分析，用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度，在以上分析的基础上，为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律，解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。
2 研究的设计
2.1 样本区域选择的依据
本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面：
第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份，目前，东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市，其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性，对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。
第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛，其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来，其房地产市场与金融市场的发展迅猛，具备了对二者市场进行研究的现实基础，同时对二者未来的协调发展起到指导作用。
第三、沈阳市是老重工业基地，而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起，使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下，房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此，对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。
2.2 指标选取依据
如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则：
第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义，可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义，可选用贷款额、证券交易额等经济指标。
第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标，对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展，选取金融资产总量、货币资产数量（即包括现金和存款）、非货币资产数量（即包括股票有价证券）来表征金融市场的发展。李阳（2006）和皮舜（2004）均选取我国商品房的交易额和金融
机构贷款额作为各自市场的表征指标[2]-[3]。
第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》，笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始，2003年之前的数据无法快速、准确的收集，因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标，但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替[4]-[5]。
根据上述原则，本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标，记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。
2.3 数据来源说明
在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中，有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得：通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个，经过对数据的仔细检查与核对，确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。
2.4 模型选取依据
根据上述表2-1所收集的数据，以贷款合计为横轴，以销售总额为纵轴，借助专业统计软件spss在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来，得到散点图2-1。
图2-1 2003-2009年沈阳市商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计散点图
从图2-1中可以看出，表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势，说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态，可以明显看出其分布偏离线性模型，因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次，可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断，只是从变量散点的形态上做出的大致性描述，并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中，本文借助专业统计软件spss软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。
3 房地产市场与金融市场相关关系的实证研究
3.1 相关分析
运用统计软件spss计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系，得到输出结果如表2-2。
根据上表的数据可以得出：pearson相关系数为0.821，p=0.024<5%，应该拒绝原假设，即总体中这两个变量的相关系数为零的假设。所以可以认为，销售总额与贷款合计呈现出正相关的关系。在回过头来对二者变量的散点图进行观察（图2-1），就较容易理解这一结果，散点图上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量基本存在正相关关系。同时，表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0.024，小于5%，即表示出二者之间的相关程度也是较为显著的。
3.2 回归分析
通过上述的相关分析，我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821，同时观察散点图，发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系，是否可以用一条曲线来拟合，所以在下面的分析中仍借助spss统计软件，以贷款合计为自变量，以销售总额为因变量，进行回归分析。得到输出结果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（model summary）：表示相关系数(r)=0.891，判定系数(r square，r2)=0.793，调整后判定系数(adjusted r square)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%，即运用该曲线模型，自变量x(贷款合计)可以解释因变量y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。
方差分析(anova)：表示回归的均方差(regression mean square)=3.591，剩余的均方差(residual mean square)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的数据分析为f值所对应的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可认拒绝原假设，即变量x和y之间曲线相关关系显著。
回归分析系数分析(coefficients)：表示常数项 (constant)= 3.132e-5、回归系数(b)=1，回归系数的标准误差(std. error)=0，标准化回归系数(beta)=0.410， t检验的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的数据分析为自变量x(贷款合计)的t值所对应的p值的大小。由于p=0,所以可认为回归系数有显著意义，即x的变化可引起y的变化，且变化显著。
图2-2贷款合计与销售总额拟合曲线图
根据上述数据分析可运用spss进行曲线回归分析得到曲线拟合图2-2
。
3.3 研究结果
通过实证分析，我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显著影响性。从具体系数上看，销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%，销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释；f检验与t检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度，还是从自变量的角度，都是高度显著的。从模型拟合图斜率角度来看，由于其图形斜率大于零且呈递增性，即曲线的凹凸性为凹，因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升，即随着自变量的增加，因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析，我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势，并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小，其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发，不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显著相关，而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。
4 结论与建议
本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为，房地产市成是资金密集型市场，交易额巨大，因而不论是房地产的直接使用者还是经营者都是难以承担的，因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性等特点，使得金融市场特别青睐房地产市场，特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见，中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展，针对本文所得到的房地产市场与金融市场的关系结论提出如下建议：
第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线关系，使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响，因此，在面临房地产市场日益膨胀的背景下，对房地产市场的调控要究其根源性主要因素，加大对金融机构贷款批准的审核力度，加强房地产业的信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的防范和管理，完善个人征信管理体制，建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等[6]。通过调控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。
第二、发展房地产融资渠道多元化。由于目前的房地产金融融资主要依赖于银行体系，而房地产业是资金密集型行业，这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系的风险甚至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道，发展资金、证券等要素市场。
第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态，是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资转化，并有助于提高银行长期信贷资产的流动性，建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放贷金融机构而言，房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源，有效地把贷款风险向证券市场转移，把风险分散给广大投资者。对于投资者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用程度较高，投资者风险系数较小，可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。
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[5]辽宁省统计局.辽宁统计年鉴[m].中国统计出版社,2001-2007.
【关键词】房地产市场；金融市场
1 引言
自从1998年住房制度改革后，国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放，由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣，房地产作为国民经济的支柱产业，不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来，我国的国民经济每年以超过7%的速度增长，而与此同时，房地产的销售额每年以超过20%的速度增长[1]。作为重要的支柱产业，房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活，更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。
房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时，也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革，金融业越来越多的参与到房地产市场中，从房地产开发商的贷款开发，到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高，金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时，房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。
一般来说，房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前，在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题：金融支持过度导致房地产市场泡沫化；房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机；房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考，房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素？如何看待房地产金融市场中的风险？如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系？要处理这些问题，就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。
因此，本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例，对房地产市场与金融市场进行实证分析，用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度，在以上分析的基础上，为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律，解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。
2 研究的设计
2.1 样本区域选择的依据
本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面：
第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份，目前，东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市，其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性，对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。
第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛，其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来，其房地产市场与金融市场的发展迅猛，具备了对二者市场进行研究的现实基础，同时对二者未来的协调发展起到指导作用。
第三、沈阳市是老重工业基地，而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起，使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下，房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此，对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。
2.2 指标选取依据
如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则：
第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义，可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义，可选用贷款额、证券交易额等经济指标。
第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标，对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展，选取金融资产总量、货币资产数量（即包括现金和存款）、非货币资产数量（即包括股票有价证券）来表征金融市场的发展。李阳（2006）和皮舜（2004）均选取我国商品房的交易额和金融机构贷款额作为各自市场的表征指标[2]-[3]。
第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》，笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始，2003年之前的数据无法快速、准确的收集，因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标，但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替[4]-[5]。
根据上述原则，本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标，记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。
2.3 数据来源说明
在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中，有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得：通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个，经过对数据的仔细检查与核对，确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。
2.4 模型选取依据
根据上述表2-1所收集的数据，以贷款合计为横轴，以销售总额为纵轴，借助专业统计软件spss在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来，得到散点图2-1。
图2-1 2003-2009年沈阳市商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计散点图
从图2-1中可以看出，表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势，说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态，可以明显看出其分布偏离线性模型，因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次，可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断，只是从变量散点的形态上做出的大致性描述，并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中，本文借助专业统计软件spss软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。
3 房地产市场与金融市场相关关系的实证研究
3.1 相关分析
运用统计软件spss计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系，得到输出结果如表2-2。
根据上表的数据可以得出：pearson相关系数为0.821，p=0.024<5%，应该拒绝原假设，即总体中这两个变量的相关系数为零的假设。所以可以认为，销售总额与贷款合计呈现出正相关的关系。在回过头来对二者变量的散点图进行观察（图2-1），就较容易理解这一结果，散点图上的变量基本上在呈现递增的趋势。因而这两个变量基本存在正相关关系。同时，表4中两个变量之间的双卫检验概率值为0.024，小于5%，即表示出二者之间的相关程度也是较为显著的。
3.2 回归分析
通过上述的相关分析，我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821，同时观察散点图，发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系，是否可以用一条曲线来拟合，所以在下面的分析中仍借助spss统计软件，以贷款合计为自变量，以销售总额为因变量，进行回归分析。得到输出结果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（model summary）：表示相关系数(r)=0.891，判定系数(r square，r2)=0.793，调整后判定系数(adjusted r square)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%，即运用该曲线模型，自变量x(贷款合计)可以解释因变量y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。
方差分析(anova)：表示回归的均方差(regression mean square)=3.591，剩余的均方差(residual mean square)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的数据分析为f值所对应的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可认拒绝原假设，即变量x和y之间曲线相关关系显著。
回归分析系数分析(coefficients)：表示常数项 (constant)= 3.132e-5、回归系数(b)=1，回归系数的标准误差(std. error)=0，标准化回归系数(beta)=0.410， t检验的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的数据分析为自变量x(贷款合计)的t值所对应的p值的大小。由于p=0,所以可认为回归系数有显著意义，即x的变化可引起y的变化，且变化显著。
图2-2贷款合计与销售总额拟合曲线图
根据上述数据分析可运用spss进行曲线回归分析得到曲线拟合图2-2。
3.3 研究结果
通过实证分析，我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显著影响性。从具体系数上看，销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%，销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释；f检验与t检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度，还是从自变量的角度，都是高度显著的。从模型拟合图斜率角度来看，由于其图形斜率大于零且呈递增性，即曲线的凹凸性为凹，因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升，即随着自变量的增加，因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析，我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势，并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小，其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发，不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显著相关，而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。
4 结论与建议
本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为，房地产市成是资金密集型市场，交易额巨大，因而不论是房地产的直接使用者还是经营者都是难以承担的，因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性等特点，使得金融市场特别青睐房地产市场，特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见，中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展，针对本文所得到的房地产市场与金融市场的关系结论提出如下建议：
第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线关系，使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响，因此，在面临房地产市场日益膨胀的背景下，对房地产市场的调控要究其根源性主要因素，加大对金融机构贷款批准的审核力度，加强房地产业的信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的防范和管理，完善个人征信管理体制，建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等[6]。通过调控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。
第二、发展房地产融资渠道多元化。由于目前的房地产金融融资主要依赖于银行体系，而房地产业是资金密集型行业，这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系的风险甚至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道，发展资金、证券等要素市场。
第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态，是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资转化，并有助于提高银行长期信贷资产的流动性，建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放贷金融机构而言，房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源，有效地把贷款风险向证券市场转移，把风险分散给广大投资者。对于投资者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用程度较高，投资者风险系数较小，可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。
参考文献
[1]皮舜,武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[j].管理工程学报,2006（2）:1-5.
[2]皮舜.中国房地产市场与金融市场的granger因果关系分析[j].系统工程理论与实践,2004(12):29-33.
[3]李阳.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[d].厦门大学硕士论文,2006.
[4]沈阳市统计局.沈阳市统计年鉴[m].沈阳市统计局出版,2001-2007.
一种普遍的观点认为:私募融资(Private Placement),是相对于股票公募(Public Offering)的公开发行而言,即指通过非正规金融市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资人,引入风险投资者和策略投资者。
本文延引“私募融资”的概念恰恰想修正这一“理论”定义,试图在我国实际的融资需求和真实的融资交易中间找到符合国情的一种含义,更多地要表明在中国的融资环境和需求中,它主要的就是指向民间融资的范畴而非由西方资本市场和理论推导出的金融产品和投融资服务形式,同时基本表现形式为财务融资和股权融资这两种权益融资模式。
由于宏观政策调控的后作用力,直接的后果就是房地产行业销售增速普遍下滑,其导致的最为普遍的现象就是开发企业的资金来源大大减少,即,楼市定金、销售预收款、个人住房贷款等三个主要资金来源渠道的流量大幅度下降。同时银行发放的房地产企业贷款并没有政策和趋势证明已经得到缓解。
这种局面对房地产行业带来的后果就是,房地产企业经营周期延长,资金周转延缓甚至停滞,资金内部收益率(IRR)大大降低;工程建设进度缓慢,销售量徘徊不前,价格维持在现有水平,价格策略难以奏效,新开楼盘定价犹疑不定;房地产企业经营成本上升,融资投入加大,融资效果不明显,融资成本提高。
在我国房地产行业的后新政时期,房地产企业投资资金的来源不仅关乎房地产企业的发展和项目进程,也直接关系到访地产市场本身的前景和新政施行成效。而作为一个高速发展的产业,以及房地产行业自身的特性,在今后一段很长时间里,融资需求会非常活跃并且将会成为房地产企业投资和运营基础性的前提。
就国内房地产行业的融资行为来说,主要表现为如下的几种或多种方式或特征。
一、 股权融资,包括两种形式
1、一类是投资性的股权融资——注册资本和固有资本
通常指房地产企业设立或项目立项启动时,特定股东投入的资金类型,包括
国有划拨资金、企业自有资金、股本金等;根据国家相关规定该部分自有资金的比例不得少于房地产项投资总额的35%,同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。该部分资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资时,针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构,将会形成非常有利的条件和评估结论。
而从房地产行业投资分析结构来看,目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%.我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制,即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开发项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。
在具体的房地产项目立项等前期环节,特别是土地招标和项目报建阶段,房地产企业基本都可以达到这一指标要求,实际上也有许多房地产项目并不完全真实具备35%的自有资金比例,主要通过银行资信证明(甚至是复印本)或企业内外部的资金腾挪。
从项目运营以及融资的角度来分析,对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源,无论是从政策审查还是市场信誉,房地产企业都必须有透明的信息披露,特别重要的是必须具备和提供可信的财务资料,包括供独立第三方审计。
这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要,也时前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。另一方面,它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。
2、另一类是资本市场股权融资——发行股票及债券
主要指上市公司通过增发、配股、等股票流通方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。
房地产行业上市公司通过国内证券市场历年融资额:
2002 年起,中国房地产企业对海外上市发生了浓厚的兴趣,上海复地、 SOHO 中国、首创置业、上海仲盛和顺驰中国、富力集团、华银控股等都有海外上市动作。成功的例子为上海复地在香港联交所的IPO和配股共募集17.2亿港元;失败的例子是顺驰和SOHO中国,前者原因在于公司治理缺陷和信息披露缺乏透明,后者原因在于只有概念推销却缺少项目开发的土地储备。
二、信贷融资,即为银行贷款
几乎所有的房地产项目都会依赖银行贷款支持,但随着央行和银监局加强对房地产信贷的管理,贷款条件日趋严格。但实际上除了房地产贷款资金总体规模受到限制外,对于房地产整个行业的发展以及房地产企业获得贷款和项目运营并不会产生牵制作用,利率的调高并会影响到房地产开发成本和资金费用比例以及会降低了房地产企业对银行信贷的依赖程度和预期。
至于信贷资金的融资成本,房地产开发贷款的最终综合成本并不会比其他融资方式要低,根据央行研究局关于《金融腐败制度经济学研究》的结论,在我国企业经营活动过程中,贷款综合成本折合实际利率在12-19%之间,主要用于支付包括贷款行贿寻租和维持信贷合作关系的费用等,实际上房地产企业为此付出的资金成本应当是在整个各类企业中较高比例的那一部分。
银行信贷资金业还有以其他贷款用途和名义最终流入房地产行业作为开发项目的投资资金。比较典型的有个人住房按揭贷款,这也是大多数房地产企业热衷的方案,也是房地产投资资金的主要来源和构成;施工企业的建筑贷款或材料供应商的流动资金贷款以施工保证金或合作资金的名义作为投资资金进入房地产项目开发环节;
三、房地产信托
一般普遍认为,是121号文件提高房地产开发信贷的门槛,催生了房地产信托的火爆。
按照人民银行规定,商业银行发放房地产开发贷款时,企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%,而通过信托公司融资完全可以不受此限制,房地产信托确有相对宽松的特质。
根据《信托法》规定,信托产品不得作保底承诺,“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。”房地产信托的预期收益率远远高于银行同期的存款利率,也普遍高于国债投资收益率等,信托产品收益率较低的在3%左右,较高的可以达到8-9%,绝大多数房地产信托产品的收益率在4-4.5%之间。
在《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》征求意见稿中,房地产收益凭证将替代目前的信托合同,这对于房地产开发项目通过房地产信托渠道融资无疑会更加规范和扩展。
2002年-2004年,全国房地产信托融资项目和融资额统计汇总如下图:
可以相信,随着《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》和《企业短期债券融资管理办法》的正式实施,房地产信托和企业短期债券将成为大型房地产企业在正规金融市场融资的主要选择。
随着金融政策的趋紧和房地产行业的风险加大,信托正成为许多房地产企业融资的首选,主要原因就在于信托融资的条件较为宽松,资金成本较低。但是,2005年下半年开始,房地产信托的销售也出现缓慢的迹象,同时性对于2003年、2004年的房地产信托产品4%左右的预期收益率,今年已经增至6%,有的甚至开出12%的高预期收益。
四、海外基金
目前国内并不存在相关的产业发展基金,基本上,媒体提及的基金都是海外房地产基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉宝、荷兰房地产等)或国内企业在境外设立的基金(如首创的ING)。实际上,海外基金并不是以金融投资产品的方式而是以直接投资,合资或独资组建企业的方式进入中国房地产市场,主要是由于我国仍然实施资本项下的外汇管制体系。
2005年1月,国家外汇管理局下发《国家外汇管理局关于境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记有关问题的通知》,对境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记进行了规范。此举一是防范境内机构向海外非法转移资产,二是防止投机性的短期资本非法流入。但对于海外基金进入房地产,通知并不会象对其他海外投资基金一样迅速产生遏制作用。
海外基金进入房地产行业基本上集中在上海、北京两地,基本集中在两地的那几家大型房地产企业项目,同时这些基金与这些开发企业在资本市场都有着密切的合作,如海外上市推荐、国内金融机构不良资产主要是房地产的处置等,如摩根就是复地、富力香港上市的推荐人。
国内房地产企业与国际资本对接中的困难和问题在于:首先国内开发企业通常是依项目立项而生,以项目完工而止,无法向海外基金和投资者提供以年为单位的投资收益,并缺乏持有租赁经营和长期现金流的物业。其次是土地储备与开发规模的比例很难配合,土地政策制约国内房地产的土地储备、企业发展战略和开发规模无法适应投资方的资本流动和快捷变现。第三是国内房地产企业的负债率过高,导致企业资产变现和盈利能力的不确定性加强。第四是对这些企业的资产状况,尤其是时间比较长的,审计起来比较复杂。
所以,对于国内房地产行业的融资需求而言,海外基金并不是一个值得期待的渠道。
五、私募融资
在我国并不成熟和规范的资本市场,在当前极其单一金融产品和投资工具的金融环境和条件下,讨论所谓融资的私募、公募是毫无意义的。在我国房地产市场,房地产开发项目依照资本市场私募理论和工具实施融资,更包括了融资的财务顾问等方案都会使企业融资需求走向极其遥远的目标。
因为，按照该人的主张，如果住房价格下跌会危害国家经济安全及国家的金融安全，那么住房价格下跌会带给中国经济毁灭性打击。也就是说，如果要维护国家的金融安全，那么中国的房价只能上涨而不能够下跌，否则房价下跌就会引起中国金融的危机。
对于这种谬论，我们先不管历史之经验及他国之教训如何，仅是从住房产品的内在逻辑性来分析，就可以看到这种谬论如何的荒唐。一般来说，住房既是投资品，也是消费品。如果住房是消费品，那么居民的住房消费都是有限的，住房价格基本上由市场的供求关系来决定，由居民的支付来决定。因此，住房的价格无论是上涨还是下跌，只会随着住房供求关系来波动，而谈不上金融安全的问题。即使是有些购买住房的民众是通过银行信贷来进行，无论是房价的上涨或下跌，居民所购买的消费效用不会由于房价上涨而增加，也不是由于房价下跌而减少。既然居民所购买住房的消费效用是一样，通过银行信贷购买住房的民众并不会由于住房价格的变动而改变持有状况。更何况，居民在通过银行信贷购买住房时，住房按揭贷款首付为30%以上。
如果房价下跌，住房消费购买的居民如果是由于房价下跌而放弃所持有的住房，那么给购买住房消费的居民不仅会带来巨大的经济损失（至少损失首付30%），而且让这些居民居无定所。因此，购买住房消费的居民即使是通过银行消费信贷购房，除非他们完全丧失工作或支付能力，否则他们是不会放弃对住房的持有。既然购买住房消费的居民不会放弃所持有的住房，那么银行的金融安全及国家金融安全就从何谈起？更何况居民按款首付款及每月不断已经支付的按揭款，达到30%以上，那么即使房价下跌30%以上，银行也不存在多少风险。原因何在？因为，住房在这样的价位上，风险早就由购房居民承担了。所以说，住房作为消费品，即使房价的下跌，银行信贷的风险早就由购买住房消费居民承担了（房价再下跌30%甚至更多更高），银行信贷根本上就不存在信贷风险。银行的信贷风险都不存在，房价下跌（至少再下跌30%）哪里会危及国家金融安全？
现在我们来看住房作为投资品。如果住房作为投资品，那么住房的价格是由投资者的预期来决定。如果投资者以为住房的价格会上涨，有利可图，那么投资者就会大量地涌入房地产市场；如果投资者以为住房的价格会下跌，进入房地产投资风险过高，那么投资者就会退出房地产市场。可以说，在既定的条件下，房地产作为一个投资市场，由于房地产产品的生产周期性较长，交易成本过高等，房地产市场投资是一个高风险的市场。
那么房地产投资者的预期又是什么决定的呢？在成熟的市场中，投资者对房地产的预期就在于房地产作为投资品，投资者认为未来价格是上涨还是下跌。如果投资者对房价有上涨的预期，那么投资者就会大量进入，从而进一步推高房价；如果投资者对房价有下跌的预期，那么投资者就会不断地退出市场，从而使得下跌的房价进一步下行。而在这种房价上涨与下跌中，现达的信贷市场起到了推波助澜的作用。因为，在发达的信贷市场，银行信贷起到了广泛地跨期配置资源的作用。这种广泛的跨期配置资源的银行信贷不仅造成了信贷规模快速扩张，也必然会推动资产价格快速上涨。当银行信贷与资产价格互为因果快速扩张时，不仅会导致银行信贷关系无限放大，也会造成资产价格脱离基础因素无限快速上升。而这种信用无限扩张及资产价格快速上升一定会给实体经济发出错误的信号，同时引致社会财富的重新分配，导致总供给与总需求的错位，从而引发宏观经济波动。当金融信贷过度扩张，资产价格高得难以维系时，实体经济在乐观盈利预期下过度投资，整个金融体系就会变得十分脆弱，一次小的外部冲击就能够造成严重的金融危机。可以说，过高的房价是危及国家金融安全的根源所在。
也就是说，房地产市场与金融安全的联系问题，一是它必须是投资市场，二是这种投资市场必须是银行信贷的过度扩张及资产价格高得难以维系。如果这两个前提条件不存在，如房地产市场仅是消费品市场，那么房价的上涨与下跌都与金融安全无关。既然房价过度上涨是爆发金融危机根源所在，那么作为投资的房地产市场，遏制房价过度上涨或让过高的房价一定程度调整是避免金融危机的关键所在。因此，住房作为投资品，如果房价上涨到一定程度下跌，不仅不会影响国家金融安全，而且也会是整个市场理性回归必由之路；如果房价上涨到难以维系的条件下下跌，尽管这样情况下的房价下跌会引发金融危机，但这是市场使然，是房价快速上涨后的结果，是谁也无法抗拒的事情。也就是说，房地产市场危及国家金融安全问题，并不是房价下跌而反之恰恰是房价过度上涨的结果。如果决策部门对此问题没有一个清醒的认识，反其道而行之，这才是引发中国金融危机的关键所在。
因为，从历史的经验及他国的教训来看，世界上所发生的金融危机不少都是由于房价上涨过快、房地产泡沫吹大所导致的。比如日本1980年代后期的金融危机，1997年亚洲金融危机及目前美国的次按危机，哪一次都不是由于银行信贷过度扩张并由此引发房地产价格快速上涨、房地产泡沫迅速吹大的结果？尽管在这些巨大的金融危机中都出现房价迅速下跌，但是这种房价下跌并不是金融危机的原因而是金融危机的结果。金融危机或引起金融安全的原因是投资性的房价过度上涨。因此，要维护国家的金融安全，最为重要的就是要遏制银行房地产信贷过度扩张及投资性住房的价格快速上涨。当这种投资性住房价格快速上涨难以维系时，国家金融危机也就要来了，房价下跌也就必然。
用上述的理论来看中国房地产市场的基本形势就会发现，当中国的房地产市场价格上涨到80%以上，居民没有支付能力购买时，那么国内房地产市场也基本上成了一个投资者的市场。而中国的房地产市场仅仅是作为投资者的市场时，一是与十七大报告的基本精神及今年政府工作报告的基本任务（即住房为民生的核心）相悖的。因为，住房为投资市场，或住房市场80%以上的居民无支付能力进入，那么这一定会剥夺绝大多数居民的基本居住权利；二是正因为当前房地产市场的基本态势是投资，而且在2007年24号文件及359号文件之前，这种房地产投资还可以在政府对房地产市场的价格隐性担保，有低成本便利银行信贷支持，房价被过度推高也就成为必然。可以说，如果不是2007年下半年起政府对房地产市场有新认识及重新定位而让国内房地产市场的价格被进一步推高，那么中国离金融危机也就不远了；三是近几年来，国内房价成几倍上涨是不争之事实，而这种过度上涨的房价并非居民居住消费的“刚性需求”，而且是房地产投资泛滥之结果。如果说这种过度上涨的房价得不到一定程度遏制并让其回归理性，那么中国金融危机也就不可避免。因此，在房价过度高涨的情况下，房价下跌不仅不会导致国家金融安全问题，反之是规避中国金融危机的重要一步。
再假定我们不讨论过度上涨房价回归理性，假定房价真的要下跌，那么从目前住房消费信贷占整个银行信贷比重来看，目前住房消费信贷占整个银行贷款的9%，还不到10%。假定这些住房消费信贷都成为不良贷款（根本上不可能），也只不过占银行信贷9%。也就是说，即使房价下跌，跌得用个人住房消费信贷购买的房子一钱不值，其所造成的银行信贷风险也只不过9%。在这种情况下，对国内银行有一定的影响，但也构不成国家金融安全的问题。
