一、物业行业发展加速，智慧物业建设正逢其时
近年来，我国物业管理行业依托大数据、5G、人工智能等新数字技术的蓬勃发展，呈现全面数字化覆盖趋势。在此背景下，以物业服务企业作为政府治理工作的有益补充，推行物业管理与社区治理协同联动机制，规范有序推进共建、共治、共享的数字化治理格局，将在解决城市治理和发展的现有难题过程中发挥至关重要的作用。
（一）数字化转型背景下物业发展现状及问题随着物业管理趋于成熟，政府监管不断深入、完善，我国物业管理活动呈现法制化、规范化、制度化趋势，在改善人居环境的同时，也改善了物业服务企业市场环境，对人民安居、社区稳定产生了积极作用。在依法尽责、规范经营的既定框架下，物业市场涌现了大批物业服务企业，直接服务于千家万户的“安居大事”。然而，由于物业管理涉及面广、参与主体众多、法律关系复杂，问题和矛盾始终存在。从物业管理角度来看，市场物业服务企业众多而服务水平良莠不齐，存在流程不清晰、物业服务不透明、数字化水平低等问题。从政府社区治理角度来看，存在监管手段缺乏、业主大会制度不够完善、物业管理主体未形成合力、数据孤立且重复建设严重、数据价值难以发挥等问题。因此，虽然客观上物业管理服务持续进步优化，但对标人民群众不断提升的服务要求，差距反而不断拉大，致使物业服务矛盾纠纷日益成为社会管理的突出问题。
（二）智慧物业平台体系建设的迫切性
1.政策要求：国家持续关注，物业管理精细化需求凸显。在“数字中国”的建设大潮中，在“十四五规划纲要”的指引下，近年来物业管理领域引导政策不断出台，旨在加强物业监管、规范物管服务。2022年10月25日，住建部办公厅、民政部办公厅《关于开展完整社区建设试点工作的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》明确指出，要引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，促进线上线下服务融合发展。这也是继2022年5月九部门集体聚焦智慧社区建设之后，国家层面对于智慧社区、智慧物业领域的又一政策强化。此外，国家“放管服”改革为物业管理释放了更多的市场空间，并逐渐向基层物业治理这一载体汇聚、发展。在国家政策指引下，包括上海在内，各地方政府正不断出台各类政策措施，逐步推动物业精细化管理国家方针能够精准落地。
2.技术趋势：数字技术驱动，重塑物业管理生态圈。依托物联网、大数据、AI等先进的技术，我国信息化建设稳步推进，成就有目共睹。这一发展现状倒逼物业两大主体拥抱数字化模式，以实现对物业数据的全周期系统化管理，就此拉开了智慧社区生态圈发展的新篇章。在政府层面，当前智慧物业平台建设主要以监管联动、居民服务、信息公开为主，较多集中于资金监管平台、便民服务平台等层面；在企业层面，侧重于服务及日常管理，主要涉及智慧门禁、智慧访客、智慧停车、安防监控、智慧能耗管理、物业缴费等日常化、场景化功能的实现与赋能。值得注意的是，在疫情防控过程中，物业服务企业在智慧物业平台建设中积极引入的智能科技设备发挥了重要作用。随着区块链、元宇宙等技术的日益发展，未来智慧物业的发展前景将更为广阔。
3.市场态势：行业洗牌整合，物业服务企业开拓公共服务赛道。房地产市场在经历了多年飞速发展之后，其售后管理面积、客户体量、运作体系迅速膨胀,有相当数量的小区住宅已进入维护保养阶段。由于业主越来越注重品质生活，传统的粗放型管理方法逐渐遭到淘汰，促使物业服务企业不得不寻找新的赛道来实现突围。构建以社区为基点、以城市为服务空间、以多元产业为支柱的智慧物业平台，正逐渐成为物业服务企业上下游延伸和整合的重要路径。在政策引导方面，基于2022年最新修订的《物业管理条例》及《民法典》对物业有关方面的规定，政府正逐步加强物业监管，伴随示范项目评价、信用星级评定等工作的推动，将促使物业行业优中择优、洗牌整合。
（三）智慧物业平台体系建设的必要性
首先需要明确，智慧物业不仅仅是简单地将线下业务迁移至线上，而是成为构建基层治理体系设计的关键要素——通过GIS、BIM、定位网、云计算、新一代通信设施、VR、人工智能、数据挖掘、知识管理、网格化管理等新一代数字技术的协同赋能，畅通政、企、民三者的互通渠道，成为助力优化物业营商环境的重要中介。以数据归集为基础，通过统一的大数据云平台建立高效联动机制，旨在打通与物业管理有关的各单位的沟通壁垒，实现融合数据的深度挖掘与分析，具有及时发现、快速反应、监测预警等特点，能为有效、快速地解决物业管理的各类问题提供有力抓手。
1.强化监管：立足全局观念，提升基层治理能力。智慧物业平台逐步建立和完善，成为政府部门对物业服务企业的管理抓手，同时也是服务市民、加强行业监督管理的具体体现，还体现了城市基层治理能力提升的必然要求。这不仅是全周期管理理念在城市治理领域的实际应用，也是科学化、精细化、智能化推进城市治理体系和治理能力现代化的具体落实。在社区场景中，提供公共产品和服务、进行市场监督、执法进社区和便民服务，都是其具体表现形式。通过对物业管理数据信息的整合、共享和利用，为政府规范管理、强化监管、提高效率、改进服务、公开透明、科学决策提供有力的保障。
2.服务居民：提升业主满意度，增强居住幸福感。智慧物业平台的建设不仅优化了政府与居民、政府与企业之间的架构，更是为强化与业主的互动提供了有利条件。一方面，智慧物业平台能提供便民服务，为居民信息查询、网上交流、网上办事提供便利，及时响应业主的所需；另一方面，智慧物业平台能畅通反馈渠道，对物业服务进行评估，有利于物业服务水平的切实提升。这些功能可以畅通居民诉求的传达，作为良性的利益协调、权益保障通道，为健全共建共治共享的社会治理制度、提升社会治理效能提供有效助力。
3.赋能企业：提高物业服务企业管理效能，降低服务成本。智慧物业是当前深度数字社会中，物业服务企业实现高效能管理进而得到高质量发展的最优模式，是时代驱动下的必然选择，也是物业服务企业提档升级的必然要求。通过智慧物业平台建设，优化物业服务企业自身服务，加强与业主沟通，提高服务质量，提升运营效率，优化管理效能，实现小区日常管理及问题处置智能监管，可为物业服务公司节省可观的人力、物力，实现服务过程的“事半功倍”，从而推动物业服务企业数字化，实现高质量发展。
二、上海“三目标，一生态”创新物管模式
上海自2002年起开展物业管理信息化平台建设。作为全国最早一批开始数字化建设的城市，上海物业管理信息化从建设商品住宅维修资金管理系统和开通全国首条物业管理市民热线962121起步，逐步进化到当前“智慧物业大脑”和小区健康度体征画像，不断以数字化的“绣花”功夫细化城市治理精度，提升管理和服务效能，并且提炼出以“三目标，一生态”为代表的创新物管模式，以全面践行“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念。
（一）“三目标，一生态”模式概述
上海智慧物业平台基于“三目标，一生态”物业管理理念（图1），以实现政府规范管理、物业规范服务、完善业主诉求、优化社区综合治理为主要业务指标，通过多年持续建设，将上述物业管理理念落实于全市统一的物业管理信息平台中。
1.目标一：实现住宅小区客体、主体、行为数字化。住宅小区客体指的是小区、自然幢、门牌幢、分户、电梯、消防、道闸、排水等设施设备，为物理对象。主体指的是物业企业、居民、业委会、居委会、街道等相关用户对象。行为指的是生产行为、管理行为、服务行为、使用行为等活动对象。
2.目标二：实现数据融合、业务联动和管理闭环。以需求导向、问题导向、效果导向，进行跨部门、跨行业、跨领域共建共享和数据融合，实现政府、市场、社会三方信息融合、业务联动，形成小区事务处置管理闭环。
3.目标三：实现智能预警、实时监测、数据赋能。实现智能预警、实时检测、数据赋能，推进住宅小区智能化试点建设，并利用汇聚的要素与行为信息等大量数据，开展大数据分析，构筑算法库，利用小区健康度体征画像，对住宅小区运行情况进行精准刻画，为后续精细化管理、精准施策提供帮助。
4.一生态：构筑以住宅小区为核心的开放、可演进、自适应发展的智慧生态体系。实现政府、市场、社会三方信息融合、业务联动，为住宅小区的安全有序运行和物业行业的高质量发展提供系统支撑，对人民在居住、出行、社区自治等高品质生活领域进行数据赋能，推动社区数字化转型，使社区单位内的各个对象在数字化转型构筑的智慧生态体系中切实受益。
（二）上海智慧物业平台建设成效基于“三目标，一生态”模式，上海智慧物业平台聚焦五大业务场景（物业服务、业主自治、行业监管、政务服务、公共服务），在对外服务层面已形成六套服务应用系统（表1），直面社会大众需求和社会关切，基本实现物业现代化治理、社区精细化管理和服务的全面化覆盖，其建设思路和主要成效如下：
1.整合海量数据，夯实数字底座。
物业数据异构多源、量大面广。上海通过数年数据治理，力求实现每个数据都有自己的编码。目前，上海市物业管理事务中心已建立跨市、区、街镇、小区各层级并涵盖全市小区的信息系统，整合了包括约1.3万个小区等在内的客体单位数据，以及相关小区的物业服务企业、业委会等主体数据，基本实现了数据库和地理空间信息库的图数关联。这些系统与数据的有效梳理和整合为智慧物业建设提供了坚实基础，为后续拆分复杂流程、形成业务闭环、实现高效处置提供了可靠的数字底座。
2.推进部门联动，服务跨行融合。
社区事务纷繁复杂，涉及业务条线面广线多。以数字化转型为契机，以智慧物业平台为抓手，构建多部门参与的联动机制，切实服务于居民急难的跨行融合。例如：基于上海物业管理与城管执法建立信息系统联动机制，目前智慧物业平台已完成多个街镇物业上报违规事件的联动处置，实现了房屋违法使用行为在小区内发现、劝阻、报告和处置的闭环管理；通过与市场监管局建立共享机制，已使全市十万多台电梯关联门牌幢，实现电梯困人、电瓶车入梯等场景业务联勤联动等。
3.凸显数字优势，落地智慧场景。
使“智慧”真正落地，是数字化转型工作中的重点、难点。上海智慧物业平台充分发挥数字底座和部门联动优势，从数字中自然生发智慧，再将智慧自然嵌入日常场景。以维修资金管理为例：基于大数据智能分析，精确获知维修资金的“滥用”、“惜用”、公共收益未入账等异常情况。在具体街道案例中，以闵行区新虹街道为代表的基层街镇，基于智慧物业平台，实现了电瓶车入梯、高空抛物、水箱异常、消防通道占用、垃圾分类等场景的智能化监测应用落地，收获了良好的社会反馈。
4.构建生态闭环，集成大脑画像。
基于智慧物业平台构筑的“一生态”，“上海智慧物业大脑”逐步成型，涵盖小区生态中的居住安全、物业服务、业主自治、社区共治、舆情等方方面面，最终集成小区健康度体征画像，从而实现对小区问题的标准化描述、精细化呈现，为精准化预测和处置提供有力工具。目前，在“上海智慧物业大脑”中，小区的健康度体征画像已包含300多个指标，囊括小区安全、业主自治、服务质量和社区共治等多层次指标维度（图2）。以此为基，上海市房屋主管部门可实现对小区运行体征的精准刻画和动态跟踪，切实提升居民身处“人民城市”的获得感和满意度。
三、上海智慧物业探索对物业管理与社区治理融合发展的启示归纳上海在物业管理和社区治理中的数字化探索与实践，可获得如下启示：
1.党建引领物业高质量发展。
早在2004年下半年，上海市即开始探索社区物业管理党建联建，并融入区域化党建格局，通过将党组织有效嵌入物业服务，聚焦党建引领下的社区治理和物业服务企业双向联动，并基于数字化手段盘活数据资源，实现全面赋能和转型变革，最终将社区管理的“难点”转化为治理的“亮点”，在党建引领下推动政府和居民的共建共治共享，促进相关物业服务企业的高质量发展。
2.联动机制保障高品质生活。
上海智慧物业平台聚焦“高效处置一件事”，从小区健康度体征画像，关注小区生态的各个方面。通过建立跨行融合机制，以社区物业场景联动各部门业务资源，把人民对美好生活的向往落实于系统方法和具体措施中。
3.数据赋能实现高效能治理。
高效能治理是高质量发展和高品质生活的有力保障。上海智慧物业平台通过数据融合与数据共享，形成了一系列卓有成效的治理模板，从962121热线前端一直到服务终端，将所涉问题最终汇聚成小区健康度体征画像的组成部分，进而促使各政府和所涉主体更有针对性地预判风险、主动应对，以推动物业服务全生命周期式的持续改进。在社区治理方面，可以预见：未来基于场景的治理模式将成为政府基层治理的主流形态。通过社会物业服务使基层治理重心下移，实现物业管理与社区治理的深度融合，将成为未来物业管理行业的大势所趋。面对这一重大趋势，政府与物业企业都必须积极进取，以绣花功夫推进城市精细化管理，利用互联网对项目进行全方位数字管理与服务，实现物业管理与社区治理的良性互动、健康发展、生态共生。
作者：张茜 单位：上海博彦泓智信息科技有限公司
