摘要：房地产项目投资大、周期长，需要消耗大量的资源用于建设。因此，如何在房地产项目施工过程中加强成本控制是房地产开发企业需要格外关注的课题。纵观房地产项目开发过程，从决策设计阶段一直到竣工验收，都需要大量的资金投入，其中施工履行阶段是资金投入最多的环节，一直是成本控制的重点。鉴于此，本文对房地产施工合同履行阶段的成本控制进行了探讨。
关键词：房地产开发企业；施工合同；成本控制
一、前言
一直以来，房地产行业因为高利润，一直被社会所诟病。在房地产市场改革以及一系列房产新政的调整下，房地产行业慢慢步入正轨，市政竞争日益加剧，房地产开发企业只有加强自身修炼、控制开发成本，才能提高行业竞争力。对于房地产开发企业而言，一般不直接参与房地产开发项目的设计、施工、监理、甚至销售等过程，而是采取委托的方式将这些工作委托给具有相应资质的机构去完成，可见，房地产项目的开发就是房地产开发企业以委托合同为纽带，联合各个参与方来共同完成的，房地产开发企业被称为甲方，其他委托机构被称为乙方。由于房地产项目过程较长、涉及环节较多，需要参与方也众多，从造价咨询、项目设计、工程监理、项目施工、项目销售等等，其中施工阶段是房地产投资最多的一个环节，也是最容易受到一些不可预见因素影响，导致项目投资发生较大变化的阶段，因此加强对房地产施工项目合同履行阶段的成本控制是开发企业需要着重关注的。
二、房地产施工合同履行阶段的成本控制措施
1.严格实行招投标制度
招投标制度是保证房地产项目开发有序进行的一项重要制度，房地产开发企业通过招投标，可以选择出那些实力雄厚、技术先进、信誉可靠、管理到位的施工企业来完成项目施工。为了能够选择出资质优良的施工单位，开发企业要严格规范招投标过程，从制定标书、邀请承办单位投标到最终的评标定标都要认真对待。这里要注意的是，房地产开发企业把握招投标的条件，一般是施工现场已经完成了“三通一平”，而且施工图纸完整并通过审核，相关的专业审批、建设许可证审批手续已经完成。招标的方式也要格外注意，一般可以采用公开招标和邀请招标两种方法，公开招标是通过报纸、网络等新闻媒介找招投标事宜进行公告，根据项目的规模确定的工程类别让符合相应资质和能力的承包单位来投标。邀请招标是开发企业向几个比较大的、社会信誉好的施工单位发出招标通知，邀请他们来投标，这个可以根据具体情况具体对待。标书的制定要详细而严谨，尽量考虑到所有细节，不留活口项目，以免造成成本不可控制的问题出现。中标后要及时通过签订施工合同的方式将双方权利义务进行明确，尽量减少甲乙双方的扯皮现象，施工合同要严谨、可操作，具备明确的约束力，才能保证施工项目的顺利进行。尤其是合同工期的确定，工期过长会带来造价过高，影响开发企业的经济效益，同样工期如果过短，既不符合合理工期的科学性也会造成施工单位偷工减料或者大干快干，影响到建筑产品的质量。
2.严格控制工程变更
工程变更是施工过程中经常出现的，也是影响造价的一个重要因素。房地产项目，施工过程多由于开工前设计深度不够，施工过程中会增加大量设计变更。另外，在房地产销售过程中，经常会出现由于客户的要求或者市场的变化而出现设计变更情况，由于房地产项目施工工期较长，市场人工材料价格变化大，这就给造价部门进行成本控制带来难题。可见严格控制工程变更是房地产开发企业成本控制的重点。事实上，无论工程变更是业主方提出还是施工方提出，都要严格按照程序进行，都要召集监理、设计以及施工单位一起协商，变更提出方要有明确的变更事由，是设计需要、工艺改变还是客户要求等等，重点审查由于工程变更带来的成本增长是否在可控的范围内，如果超过工程总预算，要向上级反映。再就是还要考查工程变更在技术上是否合理，是否具备变更的条件。例如如果建设项目的结构柱尺寸发生变更，则要考虑到对于幕墙公司及装修工程的相关工作是否有影响，即要做到工程洽商费用预期的全面性。设计变更事相应减少或更换的工程量要在总量中体现。
3.把好材料价格关
材料是工程造价的重要组成部分，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为了控制房地产开发成本，为有效控制材料价格，房地产企业要委派专业人员进行详细的调查了解，对建筑材料的市场价格、性能要求、规格型号都十分熟悉，货比三家，筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系。还要及时参阅新闻媒介、工程造价管理部门的近期材料价格等多种形式建立自己的信息网络，有条件的单位尽量使用现代科技手段，将各种材料价格信息输入微机，与有关单位进行微机联网，实现信息共享。同时，开发商应督促施工单位及时反映施工进度，及早做出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包商的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与施工单位充分协调。签订合同后，又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工单位的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开畅通。让施工单位、监理单位及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用支出。对装修装饰材料更要在各个环节严格把关。
4.处理好索赔与反索赔
索赔在房地产项目开发过程中比较常见，房地产工程项目施工中由于图纸不够完善，施工图与招标图经常会出现一些偏差，图纸很难做到尽善尽美、滴水不漏，只要有图纸不到位的问题，就存在索赔的隐患。施工方有可能利用这个图纸偏差提出工期索赔等，给房地产开发企业带来很大的麻烦。而且很多施工单位明明知道没有能力按照既定的工期完成施工任务，为了中标也会答应下来，在施工时故意找一些合同的漏洞来进行索赔。遇到这种情况，开发企业要组织造价部门、工程管理部门等一起来处理，对由于施工单位填写的索赔，一定要认真核实后签字盖章。对施工图纸问题造成的工期延误时间以及施工现场出现的窝工人次等详细调查取证、合理确认，以防施工单位夸大事实、巧立名目、蒙哄欺骗。索赔是双向的，有时房地产开发企业也可以提出索赔，在房地产开发过程中，由于施工方的责任造成成本增加以及工期延误时，开发企业可以向施工方要求赔偿，这叫做反索赔。索赔是一种正常的经济补偿行为，一般的情况下都可以通过双方友好协商来解决，真的无法达成一致时，再进行仲裁。常见的反索赔一种是工期延误造成的反索赔，施工单位延误工期造成房地产项目延期交付，这时开发企业要提出反索赔，由施工企业支付延期竣工违约金，这个违约金的数额要考虑以下因素，一是由于延长了工期造成房地产项目开发的利息增加；二是由于施工工期延长带来的监理费用增加；三是不能按时交付房屋带来的业主索赔；四是由于项目不能竣工，开发企业不得不延长其他建筑的租赁费用等等。在现实中，由于房地产开发项目涉及到的主体较多，内外很多因素都可能对开发项目带来影响，因此很难将责任完全区分清楚，这就给房地产开发企业反索赔带来很大的难度，很多情况下不得不吃哑巴亏、自己承担损失，所以工程管理要管过程，不能只管结果。
5.做好监理工作
房地产开发项目投资巨大，而且建设产品具有不可逆的特点，一旦建成就不可能进行大的修改。一旦房地产产品质量不符合要求，不仅对人们的生命和财产安全带来重大隐患，而且若返工将会造成大量的资源浪费。为了最大限度的保证施工质量，就产生了监理制度。所谓监理制度就是房地产开发企业出资聘请的监理机构，在房地产开发过程中提供监理服务，不仅可以监督施工质量，而且也对工程成本控制有着重要的协调作用。从行业的角度上，监理单位是一个中立的第三方，当房地产开发企业和施工单位产生纠纷时，监理单位将起着重要作用。因此，作为房地产开发企业而言，要提高对监理工作的重视程度，委托具有相应监理资质条件的工程监理单位对开发项目进行监理，要充分发挥监理单位的作用，赋予监理应有的权利，并做到以下几点：（l）监理工程师的决定权。主要有工程支付的审核、签认；结算工程款的复核与否定，没有监理工程师的确认，业主不得支付工程款；对索赔事项的审核，确认；对设计、施工总包单位选定的分包单位的批准或否定。很多施工单位擅长在隐蔽工程的索赔上做文章，有时甚至是故意拖延索赔时间，工程隐蔽后提出索赔，在工程上确实是存在一些根据现有的计算依据不能明确结算金额的项目，很有可能双方僵持不下，这时监理多为中立方的地位就会凸显，监理方全面系统的监理记录，经常会成为双方的结算依据。（2）监理工程师的审批权。审批承包商的施工组织设计或施工方案；工程施工开工令、停工令、复工令；对工程中使用的材料、设备施工质量检验；对施工进度进行检查、监督、对工程实际竣工日期提前或延误期限的签订。
三、结语
总之，在日益激烈的房地产市场中，如何以最合理的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品是房地产开发企业需要格外关注的课题。房地产开发项目施工周期较长，容易受到企业内外各种因素的影响，造成开发企业成本失控，从而影响到开发企业利润。同时，房地产开发企业的成本控制也是一项复杂的系统工程，而施工合同履行阶段是其中投资最多的环节，作为房地产开发企业必须重视该阶段的成本控制，采取强有力的措施搞好施工阶段造价管理，才能实现成本管理的目标，获得更好的经济效益。
摘要：近年来，我国的房地产事业发展十分迅猛，加强房地产项目施工阶段的成本控制研究是十分必要的。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产项目施工阶段的成本控制进行了研究，具有重要的参考意义。
关键词：房地产施工阶段 成本 控制
引言
1．工程造价成本上升的因素
成本造价是工程项目管理的重点内容，对造价资金调控的成效关系着工程单位的经济收益水平。但是，受到主客双方面因素的影响，建筑工程造价在管理期间出现失误，工程造价成本持续上升，给施工单位带来了巨大的资金压力。社会主义市场的多变性也给工程造价管理带来困难，诸多未知情况导致了造价成本增大。 影响工程造价成本的因素如下：
1.1 预算因素
预算前期未开展市场调研活动， 造价人员收集的资料信息不准确，这些都会对确定工程造价产生误导作用，降低了预算结果的准确性和客观性。例如，造价人员在未充分了解市场行情的情况下，盲目地编制工程造价预算表，忽视了工程造价的准确性，影响了建设项目的决策。 部分企业对市场调研和资料收集活动未能给予足够重视，导致造价信息缺乏和落后，严重影响到工程预算工作的开展。
1.2 市场因素
市场变动是影响企业经营管理的直接性因素，无论是哪一个行业的经营机构，一旦市场发生变动则会带来内部经营模式的转变。 建筑市场存在着极大的不稳定性，原材料市场、资金市场、劳动市场等的变化都对工程造价产生积极的影响。如材料、人工供应紧张和价格上涨，造成建设项目所需资金增加，将导致工程造价全面上涨。
1.3 资金因素
建设工程一般所需资金金额巨大，所需资金的筹集困难，必然导致资金成本的上升，制约着工程造价控制。 材料是各种产品生产的物资基础，材料价格成为了造价控制的主要对象。可以说，大多数资金预算均是针对材料价格而定的， 造价人员对市场材料价格把握得越准确，资金预算方案的科学性越高。在市场竞争日趋激烈的背景下，市场原材料销售价格起伏不定，供应商之间的竞争往往造成价格频繁的变动，使得资金支出的预算金额难以保持平稳状态。
1.4 施工因素
施工是建筑工程项目建设的关键环节，现场人员编制的施工方案对工程质量的影响甚大， 同时也会对工程造价投资产生一定的作用。如：现场编制的施工方案与总工程设计图纸要求不一致，作业期间返工返修率增多，材料采购费用明显增加，这些都会引起工程造价成本上升。 现场管理人员对签证变更未能严格控制，也是引起造价成本上升的因素之一。
1.5 人员因素
人是生产活动中最活跃的因素。一切外在的信息通过人脑的接收并消化吸收，最后转换为人作用于物的力。如前述所提到的，有关市场资料的搜集需要经过人脑的汇集和分析，以及人员行为习惯、执行和管理能力等都必然对成本控制和造价关系产生影响。
2.从预结算工作控制成本造价
2.1 设计阶段
控制工程造价的关键在设计阶段。在设计一开始就将控制造价的目标贯穿于设计工作中，可保证选择适当的设计标准和合理的功能水平。由于体制和传统习惯原因，我国工程设计往往是由建筑师等专业技术人员来完成的， 他们在设计过程中往往更关注工程的使用功能，力求采用比较先进的技术方法实现工程所需功能，而对经济因素考虑较少。 在设计阶段造价工程师应共同参与全过程设计，使设计从一开始就建立在健全的经济基础之上。设计人员可参考造价人员提供的材料、机械、技术等因素，使控制工程造价的工作更主动，使设计更经济。
2.2 施工阶段
在施工阶段控制工程造价工作的过程中， 要按照经济性原则、全面性与全过程原则、责权利相结合原则、政策性原则、开源节约相结合原则，在项目经理的负责下，在费用控制预测的基础上，各类人员共同配合，通过科学、合理、可行的措施，实现工程造价有效控制的目标。由于工程建设周期长，涉及的经济关系和法律关系复杂，受自然条件和客观因素的影响大，导致工程的实际情况与招标投标时的情况相比会发生一些变化，往往造成工程造价的变动。出现工程变更的情况后，造价人员必须以合同为依据，分清产生索赔的原因，按合同要求的程序，收集整理资料，编制完整有效的索赔报告，主动控制工程造价的变动。
2.3 竣工结算阶段
竣工验收报告是工程项目实施的重要性文件，根据验收报告内容能使造价人员更清晰地撑握结算工程进程。故监督部门在验收工程期间，必须按照国家规定的建筑标准，对项目施工质量全面性分析。 如：建立以成本造价为中心的验收方案，针对项目设计、施工等环节存在的成本问题逐一处理， 这样可以防止工程交付使用后出现债务纠纷，维护了工程合作双方的利益。
3.施工阶段的造价控制策略
据调查，一般情况下各类工程项目施工阶段的成本耗资比例约在70％～80％之间，此阶段的成本控制对项目建设有极大的影。 向。 施工阶段是工程建设的核心时期，也是总投资消耗最多的环节。 市场经济体制改革之后，建筑行业的经营发展也面临着新一轮的调整，加强项目施工造价控制是工程单位管理的重点内容，如图 1。 作为工程预结算人员，应围绕工程施工方案制定造价控制措施，把资金消耗控制在最低范围内。
3.1 材料采购方面
工程施工是成本耗资最多的环节，材料采购是施工期间资金开支的主要对象。因而，控制施工期间的工程造价需加强材料采购管理，在满足工程建设需要的条件下减少材料耗资。 造价人员拿到图纸后，根据图纸计算出工程量，将各项所需材料的型号规格及用量详细列表给采购部，由采购部编制采购方案。一般情况，可联系材料供应商协商采购，同等质量的材料选择报价最低的供应商购买，由此可节省一笔造价资金。
3.2 返工作业方面
返工返修不仅影响了工程建设的质量， 也耽误了现场作业的进程、工期，从而增加了施工成本。现场管理人员需加强各个环节的作业管理，从细节上控制项目建设质量水平，避免施工期间出现返工作业。如：安排检查人员对已经完成的小项目综合勘测，及时处理工程存在的质量问题，协调各个环节的现场施工，提高人员参与工程作业的效率。
4.结算阶段的造价控制策略
项目资金是工程顺利建设的物资保证，建设单位筹集足够的资金能够为施工单位的作业调控提供保证。资金结算是施工阶段成本控制的重点工作，造价人员完成工程结算后将结算书交给财务部门，由财务人员编制有效的财务报表，为管理人员的资金支配提供指导。 预算或结算操作要联系工程项目的实际情况，从资金审核及报表查阅等方面完善工程造价控制方案。
4.1 资金审核
详细地审核资金是为了掌握造价成本的收支， 弄清每一笔资金的分配情况。 预结算工作审核的内容包括：一是收入，施工阶段的收入资金多数是预测性的计算，由于工程尚未完全竣工交付，造价人员仅能通过预算的方式确定收益大小。 二是支出，这是资金审核的关键，从人工、材料、机械等多个方面审核资金支出，发现不明账务要及时审查弄清。
4.2 报表查阅
预算、结算报表是项目结算的参考依据，根据前期造价工作提供的报表内容展开结算。另外，财务报表也是工程结算的指导性文件，造价人员按照标准内容逐一结算工程资金， 及时发现成本造价控制问题。 许多施工单位内部报表制度日趋完善，从事预结算工作者要提高成本控制意识，从项目施工环节实施更多的造价调控方案，把资金投入控制在最小范围。
摘要：作为人类改造利用自然的手段，房地产园林景观工程的基础来自于自然，同时又超越于自然。在人类的更高追求下，在各种文化的冲击与融合中，房地产园林景观工程呈现了多专业重叠交叉、投资逐年增加等特点；同时，房地产园林景观工程经常受限制于现场条件及短期目的的需要，在实践中出现了大量的变更调整，增加了成本管理的不确定性及难度。本文通过分析房地产园林景观工程的成本特点特性，针对它的特点（或为滋生问题的因素），提出规避及控制手段，避免成本控制的失控或重复投资。
关键词：房地产；园林景观工程；施工成本；控制
随着社会的发展，世界文明的交融日益广泛，人类在异彩纷呈的大千世界里，选择的方向愈五花八门。但对于环境的要求，却是大同小异，在享受文明之余，追求着一种回归自然本真的生活环境。为此，房地产业为了满足人们这一需求，越来越重视项目中园林景观工程的建设质量和规模，随着时间的推移和工程技术的发展，园林景观工程的地位得到了突显，采用的资源也日益繁杂。这种背景下，给园林景观工程的成本管理提出了新的挑战。在实际的管理过程中，笔者经过实际的操作及工程经历，进行了管理经验的总结。为当前的项目实施过程中，针对园林景观工程的成本控制，给大家做一些抛砖引玉的工作。
1.房地产园林景观工程的组成与施工成本管理特点
1.1房地产园林景观工程的组成
在房地产开发建设过程中，园林景观工程与其它相关配套工程实际上被归统为室外配套工程，工程内容同时涉及了多种专业。根据项目的实际情况及各个公司的管理要求，其组成也存在部分差异，但总而言之，是共大同存小异而已。其主要由园林建筑小品、绿化、管道、土方以及根据设计要求成品产品安装所组成。再进一步细分，其组成更为多种多样，按照分部分项工程来分，其包含了土石方、钢筋混凝土、木作、金属构件、石材铺装、绿化种植、绿化养护等等。在此，不宜一一列举。
1.2房地产园林景观工程施工成本的特点
根据房地产园林景观工程的组成成分，其建设成本具有了相应的特点。第一，工程涉及面广泛，计价过程中专业定额的选取灵活多样，相当部分子目可同时参照市政专业、土建或装饰专业进行计价；第二，多专业大交叉，采用的材料品种繁多，给主材询价提出严峻挑战；第三，大部分的分项工程的工程量较小，容易出现标底清单漏项的现象；最后，材料的名称不规范，且市场价格差异较大。这些存在的特点，单独或共同的影响下，从设计到工程结算的过程中，左右着园林景观工程成本的起伏变动。
2.造成园林景观工程成本剧烈增加的原因
2.1设计原因造成施工成本增加或重复投资
设计原因造成的施工成本增加主要原因有四：其一为在于设计程序颠倒，造成产品效果不佳，影响销售后进行改造升级而追加了工程造价。最严重的就是建筑物完成以后开始景观设计；仅仅靠一张电脑效果图决定设计方案，程序颠倒，不研究规划布局，先确定园建小品，此处设一水景，彼处一个小品，旁边再设一雕塑；整体布局不考虑交通、消防、停车等硬性技术指标，而只是一味的追寻平面图案效果。其二为园林定位不符合实际，一味追求潮流及面子，造成施工的负累。这种错误定位，为后期施工过程中提出很多挑战，如主入口采用了欧式大门，作为展示的重要组成部分，浓妆重彩很是必要，而设计时，往往只是考虑其成型后的效果。为此，后期将根据需要进行了增加种植大树、安放雕塑、放置花柱（花箱）等变更措施。其三为图纸出图质量不高，考虑不足造成细节的忽略。景观的效果第一次体现在图纸上，第二次在现场的建造上，即所谓的“三分设计七分施工”。施工的过程中，大概20%的设计需要调整，调整的依据主要根据现场的实际情况进行。是否涉及费用，取决其的调整（变更）幅度范围，对施工成本的影响也最为不确定。同时，采用的材料不明确，也为计价带来索赔的困扰。其四为不执行设计概算控制，造成建造成本的心中无数。一种是未编制设计概算，未确定成本控制大方向。第二种是编制不科学，未经严格计算，纯属敷衍了事。一旦出现档次不配套的形行，挽救的代价将是巨大的。
2.2招标工作中的人为因素造成成本失控
在施工单位中，存在着一个流行语：“低中标，勤索赔，高签证。”这几话给招标工作提出了严峻的要求，因为签证的产生，意味着成本的增加，不加以控制，则将出现失控。招标过程对后期成本控制的影响，经过仔细理清，主要表现在以下几个方面。第一，招标范围界定不准确，造成后期收口、衔接等处理带来大量签证。最常见的问题为别墅项目中，因界定不清晰，往往遗漏了各栋（组团）的入户台阶与平台的铺装施工，这样的情况造成的后期增加工程，不但增加了成本，对工期同样产生不良影响，影响了施工单位材料的组织到场情况，从而造成工期顺延。第二，清单编制工作的不细致造成签证产生，主要因为园林景观工程的特点容易造成清单漏项或项目描述混淆造成纠纷。实践过程中，不同的部位做法或许大同小异，但园林工程施工中，这小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工艺，譬如土方回填时，与地下室边线外土方回填不同，顶板上宜采用的土工布+蓄水板+∮4钢筋网片细石混凝防刺穿层进行处理。从这个案例中不难发现，前后的价格出入按照《GB50500-2008国标清单规范》的规定，已把“分部分项工程量清单的项目特征描述”作为强制性条款，同时还规定，清单的准确性由招标单位进行负责。第三，除了招标范围和工程量清单，招标文件还须载明的信息如：工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程发包形式、质量要求、计价依据等等。以上这些招标文件的实质性要求，必须要清晰、准确，具有可操作性，一旦出现纰漏，将造成成本控制陷于被动之中。同时，片面追求招标取得好成绩，过分压低中标价格。也对“低中标，勤索赔，高签证”的现象起到了推波助澜的效应。总之，招标工作是一个承前启后的重要工作，即繁杂由要求细致入微，需要将成本控制落实到具体的过程中。
2.3施工过程中成本管理脱节
2.3.1施工过程的成本管理，即是在保证施工质量、进度、景观效果等的基础上，尽可能地降低施工成本，采用经济合理的设计或施工方案。这是一个相互制约与影响的两个对立面，两个极端的效果最终表现为得不偿失，实际操作过程中需严加把控。在项目施工过程中，常常因不可预测的因素而需增加部分工程（与出图质量无关的因素），譬如配合营销工作增加视觉效果、烘托气氛、引导参观路线以及临时景观需要而采取的增加措施等，这些增加工程一般表现为数量多、金额在几万元内，总的造价一般也在30万左右的幅度范围。
2.3.2分项工程的造价，取决于其的综合单价的多少和工程量的大小，工程量按照实测或相关设计计算而得，影响其中的综合单价主要为成分的组成，而成本的组成要根据具体的项目描述进行确定。所以，增加的分项工程的造价与现场签证的项目描述详细与否，有很大的关联。例如：施工过程中经常为了与市政园林相互衔接，拟增加部分园建与相关的绿化改造施工，在这个过程中，涉及的原始地形地貌改造的问题，在描述过程中，应该按照相关计量要求做好描述，如土方部分，±30cm内为场地平整，其余按照开挖或回填进行计算，这样的出入，定价的差异是较大的。又例如：取土或弃土的运距确定，对价格的影响更为强烈。总之，做好界定和描述，是施工过程中成本控制的一项责任与义务。
3.规避成本大幅增加的措施或途径
3.1建立与优化管理组织，减少主观因素造成的严重影响。从管理学的角度上来分析，组织措施是一种长效性、根本性的管理措施，如运行得当，在解决问题过程中，其程度和长效性都更好。在建设前期，通过在选拔经验丰富、知识水平较高的管理人员，建立一个配置合理、分工明确、沟通机制完善的团队，将起到一个事半功倍的管理效果。
3.2一个合理的管理组织架构是硬件，相关的管理制度则是运行的软件，制度是一切工作的指引。在现代企业中，除了制定相关管理制度，最主要是建立公司的管理行为标准，即SOP标准作业指导书。标准作业指导书里不仅将工作责任落实到了具体的责任部门，也将工作的目的、重点及预见性保证措施等相关细节做了明确说明与提及，是工作执行上的说明书，更大的引用，则是公司管理经验的一种总结和传承。
3.3通过全面统筹，引进先进的管理软件等技术措施，进行全方位的管理控制。近年来，随着国家与国际的接轨，一种革命性的平台进入了中国，即BIM（“Building Information Modeling”建筑信息模型），一种利用数字技术表达建设项目几何、物理和功能信息以支持项目生命周期建设、运营、管理决策的技术、方法或者过程。通过BIM软件，用BIM技术进行建设项目信息数字化，从而达到一个无缝、快速、高效的管理。
结语：成本管理控制是建设项目管理的核心工作，成本管理工作的成效是衡量建设开发成败的标杆。项目房地产园林景观工程施工成本管理作为房地产开发建设管理中的一个环节、一部分，与其它的管理内容一样，也是需要进行“全过程动态控制”和“全员参与控制”，通过事前控制，规避主要风险，制定和落实管理控制措施，以保证建设开发的顺利进行。
【摘要】开发商通过项目开发来赚取利润，而成本又是决定利润的关键，所以成本控制就显得至关重要。房地产项目成本组成复杂，要想有效控制建设成本，是一件很复杂的事。施工建设阶段是项目资金大量流动的阶段，工程结算又是控制项目成本的关键。
【关键词】成本控制；施工建设阶段；工程结算
在项目开发过程中，项目成本控制是至关重要的。由于房地产项目的成本构成大致包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、销售推广费用、财务费用、税费9个项目，项目多，使得成本控制做起来十分困难。本文就施工建设成本超支进行分析，并介绍一些技术、组织、质量等方面的控制措施。
1 施工建设阶段成本超支问题分析
项目施工建设阶段是工程项目建设施工的过程。在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，签付工程进度款，确保整个开发项目实现既定目标。从成本控制的角度看，虽然这个阶段对总的投资影响已经较小，但不必要的浪费却很容易发生，极易造成投资的超支。因而，施工阶段的成本控制工作，在工程建设成本管理中仍然是非常重要的环节。
施工阶段成本超支的主要原因：
1.1设计变更，功能和建设标准的提高。
1.2工程范围的扩大，工作量大幅度增加。
1.3施工方案的合理性偏差。
1.4工程进度款不到位，付款延期，承包方索赔事件。
1.5外部环境干扰，天气因素影响，材料价格大幅上涨，不可抗力事件等。
1.6合同条款存在缺陷。
2 施工建设阶段的成本控制
在施工阶段进行成本控制的基本思想是把计划投资概算作为投资控制的目标值，在工程施工中定期地进行投资实际发生值与目标值的比对，通过比较及时发现实际支出额与投资控制目标值之间的偏差，分析产生该偏差的原因，并采取有效措施及时纠正，以保证投资控制目标的实现。
2.1规范管理制度
公司实行以开发项目为中心的项目管理体制，项目部负责项目发展的组织、执行、控制、协调，实行项目经理负责制，建立一整套严密的成本控制管制度理，用统一、明确的规范来约束和指导所有项目参建人员的工作，加强参建人员成本控制意识，共同努力，才能更好地达到成本控制的目的，保证项目完成预期利润。在日常工程施工管理中，首先要尽量减少设计变更，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，在建设中除非发生不变更会影响项目功能的正常发挥，或是项目无法继续施工下去，否则尽量不要变更。如发生变更，要按设计变更管理严格处理必须发生的设计变更，必须通过设计单位、建设单位、总监理工程师共同确认签字后方为有效。其次要严格工程变更审批，同样工程变更管理需要有一套严谨的办法来约束审批流程，工程部、监理单位、设计单位、施工单位根据工程情况均可提出工程变更要求。无论任何一方提出工程变更，工程部均应在规定期限内进行经济、技术评估并组织工程审核部审计人员，对变更要求进行评估，分析论证变更的经济合理性、技术性以及工程变更后会对项目产生的包括进度、质量、成本方面的影响。
2.2动态监控
施工阶段的成本控制是一个动态的过程，要实行全面监控。项目总经理组织项目部编制项目年度预算、月度预算，经工程审核部、财务部审核并报公司总经理批准后执行；年度预算的调整由工程部经理发起，经财务部、工程审核部审核后报公司总经理批准：工程部经理负责监督项目预算执行情况，财务人员根据财务报表对项目部预算执行情况进行财务监督，工程审核人员负责对工程部成本预算执行情况进行监督；公司管理层对工程预算、成本控制情况进行考核，采用严格的成本目标管理系统，所有发生的成本变动信息都要及时输入到成本管理的信息管理系统内，并且按照规定的流程完成成本变动项目的审核手续。
预算和实际发生额往往会有所偏差，因此项目管理工程师应针对产生偏差的原因，将计划成本与记录的实际成本进行对比，从而找出偏差，然后要深入分析偏差产生的原因，最后采取必要措施减少成本偏差，把成本控制在目标的开支范围之内，以保证投资收益的实现。
2.3合理优化
深入分析工程的使用功能，合理确定工程质量标准。对建筑产品进行功能的深入分析，保证必要的使用功能，去掉不必要和过剩的功能，发现并补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，降低成本，节约投资。为控制工程成本，在保证工程达到质量标准的前提下，开发单位和总包单位应从经济和技术上进行比较分析，选择成本最低的、质量合格的方案。
把好建筑材料、设备进货关。在正确确定材料价格的同时，要把好材料质量关，虽然材料采购价格是成本控制的一个重要组成部分，但材料的质量好坏直接影响到日后的故障成本的支出，要对选用的材料从厂家、价格、质量、售后等方面进行市场调查。选用材料定位后，筛选出4 5家符合要求的供货商，收集供货商资质和信誉信息，进行多方竞标，确定最终供货商，在降低成本的同时兼顾了质量，可以从一定程度上减少日后为维修而支出的费用。
2.4工程进度控制投资成本
房地产在项目建设施工阶段的目标是项目建设的高质量、低成本和短工期三个大目标组成的体系，是一个互相影响、互相制约的结合体，想同时达到项目三大建设目标的理想状态是很难实现的，应根据开发项目的实际开发条件和定位，制定切合实际的项目建设具体目标。
工程进度控制是开发商现场工程师管理最为重要的工作，它的快慢直接影响开发项目的资金运转速度，加快开发项目进度所带来的投资效益主要体现在以下两个方面：
2.4.1能减少来自贷款筹集的建设资金利息支出，有利于建设成本的降低。
2.4.2能使开发项目提前进入预售阶段，回笼资金，从而提高投资效益。
认真编制工程施工进度计划，合理安排各个阶段的工程进度，加强工程计划调整及进度管理工作，确保工程建设有节奏的均衡进行。在编制工程进度计划时，先要将全部工程内容归纳和分解为单项工序或工程，计算每项工程内容所需时间和工程量，按正常竣工的各项工程内容的制约关系和逻辑顺序，排列施工先后次序，绘制一份保证能够提前完工的工程进度计划。控制工程成本必须贯彻经济和技术相结合的原则，既要保证工程质量又要降低工程造价，成本控制观念应渗透到整个项目建设过程的每项工作中、每个参建人员的头脑中去。
2.5工程结算和竣工决算阶段成本控制
工程造价的动态结算就是要把各种因素动态渗透到结算过程中，使结算能真实地反映实际的消耗费用，工程结算按动态结算能对成本进行更有效的控制。而且，竣工结算也要经过严格的审查。审核竣工结算时应该对隐蔽工程进行验收签证和施工记录，手续完整，工程量与竣工图一致方可进入结算。
经批准的概预算是考核实际建设工程造价的依据，在分析时可将决算报表中所提供的相关资料和实际数据与批准的概预算指标进行对比，以反映出竣工项目单方造价和总造价是节省还是超支了，在比较的基础上，总结经验教训以利于今后改进。在核实建设工程造价，考核概预算执行情况时，财务部门首先应积累概预算动态变化资料；其次，考查竣工工程造价实际超支或节约的数额。为了便于进行分析比较，可先对比整个工程的总概算，并分别将概算中设备器具费、建筑安装工程费和其他工程费用逐一与竣工决算中实际工程造价对比分析，找出出现超支和节约的具体内容和原因。
3 结语
以上所列内容是工程造价对比分析的重点，应重点分析。但对具体工程应进行具体分析，究竟选择哪些内容作为分析、考核的重点，还得因地制宜，视工程的具体情况而定。总之，加强房地产开发企业的成本控制工作是企业持续发展、调整资源、适应市场、转换机制的需要，是企业改善企业管理、建立自身成本控制制度的重要基础工作之一。在房地产市场宏观调控下，只有不断进行企业改革创新，才能推动房地产企业建立规范的现代企业文化制度，才能在不断变化的房地产业发展中始终具有生命力。
摘要：企业要充分的调动每个部门之间的积极性,使各个部门都参与到成本控制当中,在施工的全过程中积极的实现成本最小化,只有控制好了施工阶段的成本, 房地产企业才能更好的把握整个项目的成本。本文探讨了房地产开发施工阶段成本控制措施。
关键词：房地产开发；施工阶段；成本控制；措施
施工阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从房地产项目现场开工到竣工后交付使用为止。施工阶段成本涉及开工手续办理时的费用，如绿化建设费等，施工过程中成本，如人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等，以及竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。通过降低房地产项目成本，才能使房地产开发商在竞争中发挥自己的优势，获得社会和经济效益。
一、房地产开发成本控制的原则
1、节约原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。
2、动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。
3、全过程控制的原则
房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。
二、房地产开发施工阶段成本控制措施
1、 严格合同管理
合同管理是施工企业管理的重要内容,也是降低工程成本,提高经济效益的有效途径。施工是设计阶段的延续,施工的合同管理应从设计及经济条件两方面出发进行考量。因此,先期保证合同的合理性可为施工阶段的成本控制打下良好的基础,此应作为合同管理的重点。而加强施工过程中的合同管理,在合同执行期间严格履行合同要求,加强质量意识,抓好过程控制。要防止那种在施工过程中片面追求工程质量,不借代价多耗费材料和人工,置成本于不顾的做法,施工单位应精心组织合理施工,在满足合同的条件下努力降低成本。
2、 加强施工阶段的现场管理工作
(1)加强现场签证管理
现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。如何有效控制现场签证，应做到以下几点：
(a)现场签证单管理要执行严格的规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对企业造成损失，追究越权签字人的责任。(b)现场签证单应及时办理。对特殊情况，后补办的现场签证单，经办人员应有书面情况说明。(c)现场签证单规定的时间内完成费用审核、确认工作，以保证动态成本的准确性。(d)现场签证单完成签证流程工作后应及时归档汇编，建立现场签证单台账目录。防止出现重复签证的现象发生。(e)现场签证单的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。(f)现场签证管理工作在各部门之间进行多级审核控制体系；各级在审核过程中应实事求是、认真仔细、意见明确，有关手续资料的签字、盖章等根据权限规定务必齐全、有效。(g)签证内容完成后，现场工程师应避免采用类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性字眼进行签认，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、材料材质和规格、工日数、机械台班等内容。
(2)工程建设严格按投资计划执行,严禁擅自提高建设标准, 严禁计划外开工项目。有些对原设计影响很小的修改项目,只经甲、乙双方确认就可执行, 对某些有可能引起造价较大的变更, 如设计不适合使用要求,平面布局、建筑结构及装修标准有大的变动, 需要召开建设方、承建方和设计方三家参加的联席会议, 从技术、经济等方面进行论证商定, 达成一致意见并形成文字纪要备案。
(3)严格设计变更签证审批程序。一般性变更由甲方现场代表起草,交施工负责人及工程指挥部领导审批,大项的变更,应先做概算,报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性, 对于不必要的变更坚决不予通过, 对于某些不合理或保守设计,在满足使用要求的前提下,通过优化设计,可降低工程造价。
(4)加强对设计变更工程量及内容的审核监督。对于变更中的内容及工程量增减, 由施工、预算人员进行现场抽项实测实量, 以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法, 要求变更单编号连贯一致,提高变更单的内容质量,同时变更要准确及时。
3 、加强工程施工阶段直接费用的成本控制
（1）材料费用的控制
材料费用的控制包括材料用量控制和材料价格控制。首先,材料用量的控制,主要是由工程项目部,在施工过程中,通过“限额领料”去落实材料消耗。同时,要加强限额领料单的管理,对每一部分的实耗格料的数量时行定时核对,保证每一个限额领料单的数据绝对准确。再就是对工程进行功能分析,对材料进行性能分析,力求用低价材料代替高价材料,加强周转料管理,延长周转次数等。其次,要材料价格上的控制主要加强采购部门在采购中的控制,采购材料时,必须在合格供货商名册中,选定供货商,实行货比三家。在保质、保量的前提下,选取最低买价。同时,实行项目监督,项目部对材料部门采购的物资,有权过问与询价,对买价过高的物资,可以做成本预算处理。此外,材料部门对各个项目所需的物资,可以分类批量采购,以降底买价,达到材料费用成本控制的目的。
（2）人工费用的控制
人工费用的控制主要是通过工程项目与施工人员的人工费承包合同来确定,房地产企业可以根据内部计划价格,结合工程的具本情况来划定承包价格,以合同价作为人工费结算依据。人工费的控制除了采取以上办法外,还必须从项目员工的动态管理,提高劳动生产率,控制工资含量等凡方面加以控制。虽然管理项目的工程项目部有一定的人事管理权,但为了协助项目做好人工费支出控制,降低人工费成本,企业对项目的员工使用仍要行使监督、指导、协调和服务的职能。要求项目尽量精简二、三线人员及冗余员工,以减少项目不必要的人工费支出。在项目承包合同中,有一项重要的指针,即工资含量指针。控制工资含量指针,可以促进项目做好编定员工,节约用工,从而控制人工费开支。
（3）机械费用的控制
主要是合理地安排施工生产,督促项目加强设备租赁计划管理,减少因安排不当引起的设备闲置。项目也需协助机械设备的调度工作,尽量避免怠工,提高现场设备利用率。加强监督现场设备的维修保养,,严格执行合理的操作规程,使机械设备经常处于完好状态,避免因不正当使用造成机械设备的停置或损耗。协助做好上机员工与辅助生产员工的协调与配合,提高机械台班产量。
4、竣工结算的控制与确定
（1）全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。
（2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。
（3）留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。
（4）工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。
总之，加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的,而且是要不断完善的,施工阶段的成本控制又是一个全过程,所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性,使各个部门都参与到成本控制当中,在施工的全过程中积极的实现成本最小化,只有控制好了施工阶段的成本, 房地产企业才能更好的把握整个项目的成本, 实现企业的盈利最大化。