北京房地产论文:北京房地产业走势 “由于全球金融体系是建立在以美元为本位的基础之上，因此美国次贷危机向金融危机演变后，迅速向全球扩散。英国、日本、欧盟等世界主要经济体均受其影响，出现了全球性的金融危机。我国各大、中城市房价环比均出现下跌，商品住房成交量大幅下滑，市场观望气氛浓厚。2008年三季度中国国内生产总值增速从第二季度的10.1％下滑为9.0％，并且有进一步下滑的风险。保持房地产业健康稳定发展至关重要。”北京市社会科学院副院长梅松在接受《经济》记者采访时说道。 中国政府基于对当前经济形势的正确判断，出台了一系列扩大内需促进经济平衡较快增长政策措施。去年9月15日，央行六年来首次调低利率。10月22日，促进房地产业健康发展的措施出台。11月5日召开的国务院常务会议出台了投资4万亿元的刺激经济计划和促进经济增长的十项措施。12月20日，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。 北京房价下降空间不大 2007年的《北京经济蓝皮书》就曾经预测：“北京在接下来的两到三个月内，房价有可能继续小幅下跌，但随着2008年奥运会的临近，北京的房价仍然会转头继续向上攀升。奥运会结束以后，北京市房价可能会出现下降的趋势，但如果影响北京近年来房价上涨的因素不发生根本性的改变，房价下降的空间不会很大。” “从2008年北京房地产市场的走势来看，北京商品房销售均价完全符合我们的预测。”梅松强调，北京商品房销售均价2008年年初有所回落，在奥运会举办前的7月份达到峰值，随后8、9月份开始回落。现在支撑北京房价上涨的基本因素并没有发生根本性的改变，但由于国际国内市场环境发生改变，加上北京经济适用房和限价商品房的大规模开发建设，因此房价可能还会继续下降，具体下降的幅度有多大，还有待于对国际国内经济环境的观察，但我们仍然维持房价下降空间不大的预测。北京的商品住房均价从普通老百姓购买的角度来说，确实已经比较高了，超过了一般老百姓的实际购买能力。并且许多已经购买了商品房的业主也在承受着巨大的还贷款压力。北京的房地产开发商理智地面对市场变化，促使房价理性地回归，这不仅是应该的，而且也是十分必要的。 与此同时也要看到，当前房地产业对经济的贡献仍然较大，对上下游产业的影响也相当大。2008年前三季度，北京建筑业和房地产业的增加值总额为683.34亿元，占北京GDP的9％，这几年来一直是北京经济的支柱产业。因此，保持房地产业的健康发展会有利于北京经济的平稳发展。主要应该从以下三个方面着手。 第一，加快保障性住房的建设和配售。当前尤其要加快保障性住房的销售特别是预售，以促使资金尽快回收，从而保证更大规模的保障性住房建设的资金需求。 第二，进一步鼓励自住型和改善型住房消费。在国家已出台的首次和第二次贷款购买普通自住房的优惠政策、住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策的基础上，北京还可采取降低中间环节的收费标准，给市民购买自住普通商品房一定的补贴或退税等办法。 第三，引导房地产开发企业积极应对市场变化。积极引导房地产开发企业理性对待市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。帮助房地产开发企业拓宽直接和间接融资渠道，满足其合理的融资需求。 看房地产业未来走势 2008年北京市住宅市场出现了房屋销售量、销售价齐衰、开发投资大幅下滑的供需双向疲软态势。截至三季度末，开发投资出现2003年以来的首度负增长（－8.12％），施工面积、新开工面积和竣工面积均出现负增长。7月份以来，多块土地甚至限价房土地的流拍，反映出了开发商对北京市住宅市场未来的不乐观预期和投资意愿的大幅下降。住宅空置面积的下降，证实了实际需求的存在，但主要受心理预期的影响，北京市住宅市场有效需求受到了严重抑制，多年来少有的“婚育”双高峰都没能带来有效需求的释放，一、二手房销售均出现负增长。 北京市经济信息中心经济研究部齐心博士在2009版《北京经济蓝皮书》的专稿中指出，房地产领域需要关注以下三个问题：住宅市场供需双向疲软、商业地产明显供过于求、改善性住房需求受到明显抑制。 北京奥运会的举办，刺激了北京市商业地产开发，部分开发商将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发，使商业项目在近两年出现了井喷，造成北京市商业地产供给明显过剩。2008年1～9月份，写字楼和商业及服务业等经营性用房竣工面积在房地产竣工面积下降7％的背景下，分别实现了119.73％和14.5％的增长；与此同时，空置面积分别增长了14.92％和24.65％。非理性的集中开发和世界经济下行的影响，给奥运会后部分商业项目、尤其是高端商业项目带来了巨大的生存压力。 2009年，世界经济仍将处于调整期，面临衰退的风险加大，美国等发达经济体房地产市场仍将呈现疲软态势。全球金融危机仍将持续，全球信贷市场将出现空前审慎，随着人民币升值的放缓和全球联合降息，游资重新规模性流动的可能性增加。我国房地产运行的政策环境将有所放松，但市场信心的恢复仍需时日。 2009年北京市房地产市场走势主要包括以下五个方面： 一、土地供给依然充足，信贷形势依然严峻，房地产开发投资增长稳步回升。 虽然2008年房地产开发投资增长大幅下降，但用于一级开发的土地投资保持了30％以上的增长，2009年土地供给仍将十分充足。虽然国家整体贷款规模增加，但受到基础设施建设和重大项目需求的挤压以及银行对房地产业不景气的预期，房地产业贷款形势依然严峻。房地产开发投资增长将在2008年三季度达到阶段性底部后逐步攀升，预计2009年全年达到13％的增长。 二、房地产供给出现结构性差异 住宅供给不乐观，商业地产出现过剩，保障性住房供给力度不断加大。2008年北京市住宅施工面积和新开工面积出现负增长，由于传统房地产开发周期为2、3年，所以2009年竣工面积很不乐观；2008年三季度，北京市预售许可取证项目个数和预售面积均出现大幅下降，开发商信心明显不足，2009年上市项目套数预期下降。与住宅形成鲜明对比的是，2008年商业地产竣工面积大幅增长，空置面积不断上升，在经济景气下滑的2009年，北京市商业地产将出现过剩。在保障完成《住房用地规划》要求的情况下，保障性住房的供给规模仍将逐年扩大。 三、市场需求依然低迷 虽然国家出台了多项刺激购房政策，但在北京市居民增收放缓、对未来宏观经济悲观预期下，实际购房需求短时间难以被激发释放；其中，首次购房需求将部分得到释放，但改善性需求难有改观，投资性需求仍将被极大抑制，住宅购买观望气氛仍将浓厚；在经济下行期，企业投资谨慎，再加上预期外资回流，北京市商业地产实际需求仍然相对不足。 四、房地产价格持续调整 受销售不景气、信心恢复困难、大规模保障性住房价格偏低的影响，房价整体仍将有小幅调整空间，但不同区位和不同档次的房价将呈现差异化演变，预计个别地区最大降幅将达到20％左右，黄金地段、新开地铁沿线房价仍将保持稳健。 五、房地产市场体系逐步完善 在各种交易税费下调和预期进一步下调或减免的刺激下，二手房交易或将企稳，租赁市场仍将延续2008年的繁荣态势，房地产二手市场日趋成熟，北京市房地产市场体系将逐步完善。随着租房价格的不断上涨，商品房的租售 比在2008年10月的1∶341（上年同期为1∶396）的基础上继续上升，向1∶200～1∶300的合理区间靠拢。 政府要让利于房地产供需双方 要保持房地产业健康平稳发展，究竟应该怎么做？ 一、调整财政支出结构，政府要让利于房地产供需双方 在经济不景气的背景下，只有改善居民收入预期，才有释放购房需求的可能。因此，政府要调整原有的财政支出结构，加大对教育、社会保障和就业、医疗卫生等领域的支出比例，建议将每年财政盈余按比例直接转入社保支出项目，增加居民进行购房消费支出的信心和能力。适当降低购买商业用房的税费比例，尤其是对创业型群体购房、高端产业群体购房给予一定的税收优惠。在开发商信心不足、预期供给下降的形势下，政府应适度让利，以刺激开发的积极性。可以采取减免相关拿地手续费用、进行土地增值收益分成、鼓励一、二级土地开发联动等措施。由于目前经济适用房的建设主要由国有和市属房地产企业承担，利润极低，很多处于亏损边缘，极大地影响了这些企业的经营和盈利能力，建议财政设立经济适用房建设专项支出，政府和国有企业一起承担这项民生责任。 二、完善第二套房政策，释放改善性需求 在国家出台刺激首次购买小面积住房需求政策的同时，要适度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性购房需求。从制度设计上，对购买第二套住房的认定进行补充说明，将在购买较大面积住房1～2年内同时出售原有住房的排除在购买第二套住房之外，将已经征收的上浮利息在出售原有住房后，在总还款额中进行冲销，超额首付在重新计算后可以部分退还。 三、个税和房贷联动，挖掘公积金贷款潜力 在国家即将提高个税起征点的预期下，针对北京市购房群体进行一定微调：可以在纳税前，提前扣除房贷月供，对剩余月收入征收个人所得税；可以对购房者在购房后开始还贷日起，按比例返还个人所得税；或在支付首付时进行一次性退税。进一步降低购房相关税费，尤其是二手房交易中间环节收费，可以采取取消两年以上二手房交易营业税等方法。进一步下调公积金贷款利率，提高公积金贷款额度和还款年限，尤其是对夫妻双方都缴存公积金的家庭，在原有基础上进一步实行贷款优惠，并监督银行积极实行。 四、加大经济适用房和廉租房建设力度，从制度设计上对限价房进行改造 进一步加大经济适用房和廉租房的建设力度，并将保障性住房建设选址与北京市轨道交通建设紧密结合，既解决住房需求，也缓解了城市地面交通压力；将保障性住房建设和北京市南城发展战略相结合，降低政府和企业的成本，加快南城建设步伐。着手对已经成为“鸡肋”的限价房进行改造：要保证限价房供给，政府就要给开发商适度让利，可以采取土地出让金分成、减免税费等措施；要保障购房者利益，就要根据市场变化，适度调整销售价格，并进一步明确产权归属；或者直接让限价房淡出市场。 北京房地产论文:北京房地产投资“钱”景 北京市投资类物业的形成大约有10年的历史，从早期的单纯以写字楼为主体的市场演变成如今的多类型、多档次、投资类物业出租市场。目前市场上，投资类物业主要有写字楼、公寓、商铺。分布区域主要集中在二环线及周边，中央商务区及周边，燕莎商圈，亚运村商圈，中关村商圈。目前北京市的投资类物业市场正处于快速发展阶段，在项目的销售过程中，投资类客户逐步增多，投资购买意向趋浓，房地产的保值增值功能逐渐显现。 北京市投资类物业市场发展前景看好，投资热点区域和热点项目增多。建立在对宏观经济平稳发展态势的基础上，北京市房地产投资热潮有望升温，以自用为目的购买动机日渐增多。但随着存量的加大，投资类物业出租市场的竞争会变大，投资回报率有望趋于合理。目前在北京投资类物业出租市场上，正常投资回报率大约在10％～15％之间，当然具体到不同的物业类型和不同的片区，投资回报率有所不同。就写字楼出租市场而言，正常投资回报率多在12％以上；公寓出租市场的投资回报率约在10％左右，而商铺的投资回报率的变化范围较大，商务氛围较浓的区域的回报率可能会超过15％。 作为投资型物业应具备以下一些必要条件： 第一是地段，即物业所处位置是否在大型商圈内或靠近商圈，是否在人流集中的地区，是否有使用该类物业的客户等，地段基本决定了投资价值。 第二是影响物业本身品质的各项条件，现以居住型物业为例，列举如下： 自然条件。房屋的自然条件包括日照、温度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化、是否临水等人文条件，以及有无空气、水流等公害污染等。 环境条件。环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。 交通条件。交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全。 配套条件。配套条件主要是指小区内的水、电气、热、电视、电话等管线网络、学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力。 但需要说明的是虽然一些黄金地段物业的价格不断攀升，但随着城市交通和其他基础设施的发展，非热点区域的物业投资回报可能会更好一些。因此除了地段以外还可以关注物业的稀缺性。投资性物业的最佳位置应该是交通便利、经济发达、环境优美、配套设施齐全的地区。目前在北京主要集中在城市交通枢纽、三大商圈、长安街沿线、大型商业街区、使馆区以及随着城市规划、市政基础设施建设而发展起来的新区等区域。 10年前的北京，曾经风行过买房投资，但在当时，市场尚未完全开放，物业较少且相互间无甚竞争，投资者中部分为先富起来的内地人士及部分港澳人士，其行为也多是炒作为主(炒楼花)的自发行为，经过10年的发展，产品与市场环境已逐渐走向成熟，在市场与媒体的引导下，投资行为日渐理性化，过去的自发行为变成如今的自觉行为。而目前的投资者中绝大部分为内地人士，由于房地产投资物业种类较多，在投资金额亦有很大差别，所以无法笼统的说出所有客群的特征，一般情况下，根据其购买物业的档次和投资金额把投资者分成高档物业投资者(大额投资者)和普通投资者(小额投资者)，然后再进行分别描述。就目前而言，所谓的投资者主要是针对高档物业而言，即面向高档物业，如高档公寓、别墅、商住两用房、写字楼、大型商铺等进行投资的客户，这部分客户中，自由职业者、民营、私企老板约占80％左右的比例，其次多为金融证券、IT、律师等行业中的佼佼者。年龄结构呈枣核形分布，31岁～45岁之间的客户占到九成，有稳定的经济来源及足够的支付能力，对将来发展预期良好。总的来说，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。 值得关注的是，最近一段时期，港人在内地投资置业的风气日盛，据统计，2001年港人在内地置业共达到19500个单位，与2000年相比增长15％，总金额达到87.75亿元，增长29％，预计今年港人在内地置业的单位总量会在此基础上再度增长12.8％，总金额会相应增长到23％。其购买单位主要分布在北京、深圳、上海、广州等地，在2000年港人置业行为中，投资比重仅占到7％，而在2001年，这个比例达到10％，预计今年的比例为15％～20％，回报率是置业中首要考虑的因素之一。 从总体上来说，商铺和写字楼物业的投资前景还是看好的，就写字楼市场而言，目前市场上人气旺盛，入住率和租金水平节节上升，投资者的信心也全线飘红，归纳起来有几方面原因：一是写字楼的客群中有相当一部分是来自于国外的大型企业财团，因此与国际接轨较早，市场也比较成熟；二是目前国内经济还处于高速增长期，对写字楼的市场需求量不会萎缩，在这里要特别提到民间资本问题，多年来默默无闻的民间资本会在短期内浮出水面并成为今后经济的新亮点，其相应的需求量也是非同小可的；三是在未来几年内，随着中国资本市场逐步放开，届时会有以金融、保险、电信、物流等行业为首的一大批外资企业进入中国，市场预期较高；四是目前北京的办公成本在世界排名28位，与世界经济中心的地位并不相符，预计今后上升空间较大。完善的市场环境＋新的内、外需求＋升值潜力，在这种情况下，市场想不热都难。 实际上许多开发商早以把目光投向几年后的市场，并瞄准CBD、金融街、中关村三大板块，但目前市场上的新项目并不是很多，主要是由于三大板块规划方案的出台只是近期的事，另外写字楼从立项到建设竣工，开发周期也比较长。随着三大板块规划的出台，预计在未来的5年内会有1000万平米的供应量，虽然如此大的供应量是前所未有的，但如果在政府宏观调控下，分阶段逐步推出，相信消化起来也不会是难事。由于北京特别是在三大板块区域，土地资源是有限的，所以即使短期内供应量相对过剩，但长期的经济发展也可以提供更多的市场需求来消化掉。 总之，大势虽好，仍需谨慎把握。正如“牛市”里也有人赔钱一样，没有风险的投资是不存在的。与居住型物业相比，写字楼投资存在着资金投入大、回报率高、存量难以掌握、需求不稳定、受经济形势影响大、适合长期持有经营而非短期炒作获利等特点，要求投资者具备一定的专业知识，对宏观市场的正确了解以及良好的心态。 商铺是近年来才兴起的投资热点，之所以称之为热点，与当前的市场需求以及它自身的特点是密不可分的。 从宏观角度来看，我国经济正处于由投资型经济向消费型经济转换的过程中，这是由市场经济而非人为因素决定的，因此在今后很长的一段时期内对商铺有很大的需求量，但是商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，适合其开发的土地供应有限，通常较为紧缺，因而导致市场需求大，就北京目前而言，虽然商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足，特别是近几年来，在旧城拆迁改造过程中，也拆掉了一部分商铺，因此进一步加大了供需矛盾。另外北京连续多年GDP增幅均超过两位数，经济活跃带动商业繁荣，进而导致商铺需求扩大。中国加入世贸组织后，商业、零售、金融、服务业等率先开放，国外零售业巨头准备正式进入中国市场。为应对新的经济形势，许多银行、零售商等已开始了新的“圈地运动”，商铺正是所谓商家必争之地。 商铺的特点是：回报率高，可以达到15％以上，在地块炒热的情况下，达到20％也并不奇怪；投资获利方式灵活，即可以从行业经营中获利，也可以很快转手变现而获取巨额利润；稳定性强是商铺的另一优势，租约通常为3至5年，或更长，因为承租户在装修投资、赢利预期上有长期规划；长期升值，商铺不会因时间增长而降低其价值，好的商铺还会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。旺盛的市场需求、高回报、稳定、长期升值等诸多因素，把今年的商铺市场衬托的非常火热，这是对去年下半年至今，京城商铺空置率下降，租金上调现象最好的解释。 但是商铺类投资与其它类物业投资相比更显专业，因为落实到最终使用者上，还是要依靠经营而收益，是纯商业行为，因此对开发商和物业管理商的商业经营、管理水平要求更高。另外经济形势变化以及国民消费水准的增减，也是影响投资、收益的主要因素。 今年北京投资地产市场中居住类物业、写字楼商铺，这三者都会有热点出现，这与北京市的总体规划有关，但是程度不同，范围也不同。从这个角度说，居住类物业会产生局部亮点，写字楼市场要依托三大板块，商铺是普遍看好，从而造成写字楼优于居住物业，而商铺又优于写字楼的局面。就商铺而言，新的北京城市规划会造就新的行业类特色商业区域，永久性的商业设施会取代目前的小型商场和临街商业铺面，这可能是今年最大的投资热点。但不管怎么说，只有政策导向和市场导向才能决定热点和投资机会。 北京房地产论文:北京房地产开发投资现状实证分析 [摘要]本文基于当前北京房地产市场开发投资现状，从总量和结构两方面进行了深入的分析，指出其中存在的问题及产生的影响，并提出了相关政策建议。 [关键词]房地产；开发投资；政策建议 1、北京房地产开发投资发展现状 近年来北京房地产开发投资增长迅猛，成为社会经济发展一个重要增长点，房地产业在全市经济发展中的地位和作用日益突出。 1.1　北京市房地产开发投资总量变化情况 2005－2009年北京房地产开发投资额呈不断上升的态势。2005年，北京市房地产开发投资额为1525.0亿元，2009年上升至2337.7亿元，增长53.3％。除2008年有小幅减少外，其余各年均有稳定增长。 从年均增长来看，2005－2009年，北京市地区生产总值的年均增长率为12.0％，而同期固定资产投资的年均增长率为11.4％，房地产投资的年均增长率仅为8.9％。北京房地产开发投资呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，(见表1)。 1.2　房地产开发投资结构变化情况 按房地产开发投资结构来划分，总投资可以分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用以及土地购置费用三大类。北京市近几年房地产开发投资结构情况如表2所示。 2005－2009年，北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元，增长149.0％，同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3％，而建筑安装工程和设备工器具购置两项费用则相对稳定，没有出现大幅上涨，并且在2008年和2009年两年反而出现了不升反降的现象。 从土地购置费用占房地产开发投资总额百分比变动情况来看，2005年该比例仅为39.4％，随后逐年增加，2009年北京房地产土地购置费为1496.1亿元，房地产开发投资总额为2337.7亿元，土地购置费用占房地产开发投资总额的比例为64.0％，比2005年高出24.6个百分点。 2、北京房地产开发投资存在的问题及政策建议 根据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25％～35％是合理区间，房地产投资占GDP比重在8％～12％是合理区间(刘春兰，2007)，超过上限，过热特征开始出现。2005－2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35％，在2008年达到最高值62.2％，2005－2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20％左右，显示出房地产开发投资比例高出正常比例，应引起重视。另外，房地产开发的投资比例发生了较大变化，房地产市场中土地价格有了大幅增长，房地产开发商加大了对于土地的投资。 20世纪90年代初的日本经济崩盘，90年代末的亚洲金融危机，以及2007年以来的美国金融危机，都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。为此，相关部门应积极调控，将房地产投资比重控制在合理的范围内，确保北京房地产市场健康发展。要进一步完善北京市房地产的宏观调控政策，避免楼市过热造成的不利影响，通过税收、金融等手段限制房地产投机，引导房地产开发投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模，从而影响整体的宏观经济。同时，由于房地产宏观调控是项系统工程，要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性，加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨，因此有必要对长期的调控目标作出进一步明确，并根据现实情况及时有效地进行调整。 北京房地产论文:北京房地产开发中的闲置土地问题 ［摘 要］本文基于当前北京房地产市场开发投资现状,结合2005―2009年的相关数据,对北京市房地产业的开发投资发展现状进行了实证分析，并针对投资过热和闲置土地问题提出了相关政策建议。 ［关键词］房地产；闲置土地；政策建议 1 北京房地产开发投资现状 近年来,北京经济高速发展,取得了巨大的成就。同时,北京市房地产市场也一路高歌,房地产开发投资不断增长,商品房价格大幅飙升,如此高涨的楼市引起社会的普遍关注。 （1）房地产投资占固定资产投资比例过大,楼市过热。根据行业发展规律,在房地产快速发展期,房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间,房地产投资占GDP比重在8%~12%是合理区间（刘春兰,2007）,超过上限,过热特征开始出现。从下表可以看出,2005―2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35%,2005―2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20%左右,两项数据均显示出房地产开发过热,应引起重视。 （2）土地占用资金过多,闲置土地问题严重。2005―2009年,北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元,增长149.0%,同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3%。一方面,国家在2005年实行了包括“暂停审批”在内的严格土地政策,使得市场上土地供应减少,由于供小于求,土地价格在2005―2009年有了大幅的上涨。 另一方面,则是由于房地产开发商有意“囤地”的行为。由于囤地可带来巨额回报,“囤地”已成为很多房地产企业惯用的赢利手段,开发商对于囤地乐此不疲。通过前后数据对比分析可发现,从约定开工时间看,经过10多年的囤积,增值高达几十倍甚至上百倍。例如,2004年,泛海建设集团股份与北京市国土局签订东四环的土地合同,但直至目前这4块土地仍未开工建设,闲置期长达6年。目前这里新房均价估计超过45000元/平方米,而2004年该地区房价仅为18000元/平方米,按照二期项目规划总建筑面积87.31万平方米推算,这4块地的升值额度达到237亿元。 闲置土地问题已成为关系到地价、房价、房地产调控乃至社会民生、经济发展模式等系列重大问题。为此,2010年7月30日,国土部《有关房地产开发企业土地闲置情况表》,强调会进一步严厉打击囤地、闲地、炒地行为。根据国土部调查表显示,截至2009年9月30日,全国共闲置土地1457宗,闲置面积14.7万亩,合同总价款为256.1亿元。其中北京闲置土地共160宗,闲置面积为1.1万亩,合同总价款为57.9亿元。其中合同总价款这一项北京占到了全国的1/3还多。 2 北京闲置土地的政策建议 北京市政府近年来对闲置土地的问题已有重视,但是重视的程度仍需加强。土地闲置问题的产生有着复杂的原因,和当地政府相关利益相关联。政府有关机关要首先以身作则,依法办事,透明审批程序,及时调查摸清闲置土地的最新情况,并及时将闲置土地的信息公布于众,接受人民的监督。作为市场中立者积极维护房地产行业按市场经济规律运行,杜绝过多的行政干预。另外,土地闲置是影响地价的重要因素,从而对整个房地产开发投资产生影响。要严格执行《城市房地产管理法》等相关法律法规,对于现实生活中房地产开发商有意的囤地牟利行为予以坚决严厉制裁,对于违法的“地王”现象更要追究其法律责任。由于房地产宏观调控是个系统工程,要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性,加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨,因此有必要对长期的调控目标做出进一步明确,并根据现实情况及时有效地进行调整。 北京房地产论文:北京房地产市场调控应进入转型期 1998年，我国实行住房分配货币化改革，自此房地产业进入迅猛的市场化发展阶段。2008年末，在全球金融危机背景下，中央和地方又密集出台多项房地产市场调控政策，并已对市场产生一定影响。 但通过对1998年以来北京市房地产市场景气周期分析可看出：本市房地产市场供需结构及其影响因素现已发生改变，政策调控对房地产市场的影响效果也发生变化，在本轮宏观调控的大背景下，本市应相机抉择，调整房地产市场调控取向。 不同时期房地产政策调控效果有异 我们对1998年以来各阶段仔细梳理后发现，不同周期内，政策对房地产市场的调控效果有异。 第一个周期(1998-2003年)政策调控效果显著。1998年在国家启动内需的大背景下，中央开始实施积极的财政政策和稳健的货币政策，本市房地产市场需求逐步得到释放，需求增加刺激供给上升，供需双旺带动周期上行。2002年，全国出现房地产热，中央开始收紧土地闸门，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：国家六部委共同颁发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》：本市出台33号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》等政策，导致当年本市房地产开发投资增长应声而落，带动周期下行。 第二个周期(2003-2006年)，政策调控产生较好效果。2001年，世界发达国家不约而同采取频繁的、幅度较大的降息行动以刺激经济。为防通货紧缩，2002年央行先后下调公积金贷款利率和人民币存贷款利率，本市也将购房征收契税税率由原总购房款的4％降为3％；但房地产市场需求的释放延迟到2003年末，并因此带来周期上行。到2004年下半年，投资过热明显得到控制，但商品房价格仍继续攀升。为稳定房价，中央先后颁布新旧“国八条”，从房价、土地供应，供应结构拆迁、市场监测、检查等多方面切入。同年，国务院提高了包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20％及以上提高到35％及以上；本市国土房管局联合四部门制定《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，本市房地产开发投资增长于2005年跌落至个位数，带动周期下行。 第三个周期(2006年至今)政策调控效果低于预期。2006年下半年以来，需求大量释放再度带动本市房地产周期上行。房地产价格出现跨越式攀升，为稳定房价，国家出台以调整住房结构为重点的“国六条”；并及时启动金融服务，出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“一费二税”上调等多项调控政策，同时央行收紧银根，但却收效甚微。直至2007年末，因为价格涨幅过大，刚性需求增长开始下降，同时受人民银行银监会的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》即“二套房政策”影响，投资需求大幅下降，房地产市场火爆行情出现逆转，并进入下行周期。 由以上分析可看出，1998年以来本市房地产周期波动的三次上行均是由需求增加引起。由于本市长期一直存在巨大需求，只要存在合理预期，即使是小幅税费减免政策也能起到显著刺激作用。前两次周期波动下行是受政策调控影响带来供给下降导致，而第三轮周期下行主要是由价格过高导致需求下降引发。价格对资源配置、市场供需的调节作用开始显现。 政策调控应进入转型期 从分析看出，本市房地产市场的市场化程度正日益提高，随着价格对市场供求的调节作用日益显著，部分政策的影响效果开始降低。面向房地产市场的政策调控取向应进行三个转变：由总量控制转向结构调整，由一级市场调控转向二级市场联动，由短期调节转向长期规划。 (一)由总量控制转向结构调整 从房地产市场供需看，政策调控对供需结构的影响明显大于对总量调控的影响。从需求角度看，分别针对刚性需求、投资需求的结构性调整政策因其针对性强，可操作性强，往往会取得显著成效(典型的包括“二套房政策”)。从供给角度看，对不同规划用途土地的供给调整(如减少别墅用地供给)，对不同房屋建筑面积占市场比例的规定(如“70、90”政策)等都有效地影响了实际供给。从整体来看，房地产市场供需总量调节应由价格决定，尤其是商品房的供需，政府调节力量应主要集中于保障性住房的开发、建设、租赁、出售等方面。在保障性住房达到一定规模的基础上，地方政府可通过保障性住房的供给量来适度调节市场供需平衡，通过保障性住房的价格议定影响周边商品房价格。虽然近年来本市加大了保障性住房的开发建设力度，但仍与实际需求存在较大差距，因此继续增加保障性住房的建设力度将成为现阶段的调控重点。 (二)由一级市场调控转向二级市场联动 房地产市场从产品供给方式看，分为增量房市场和存量房市场。由于数据信息限制，上文分析仅局限于增量房市场即新房市场，而实际上，由于拥有一定数量的央产房和占比达到20％以上的投机需求的存在，本市存量房市场已达到一定规模。但由于存量房市场信息不对称，资料不透明等多重因素，很大程度上制约了本市存量房市场的发展。为刺激存量房市场交易，本市已开始筹建存量房交易市场，但信息不对称等因素仍是其发展瓶颈。存量房市场的发展有利于形成住房梯级消费，促进增量房市场发展。因此应将主要针对增量房市场的调控转向二级市场联动调控：加快本市央产房产权认定及认购工作；进行全市房地产多级市场盘点普查，及时公开、公布各级市场房源信息，合理引导投资需求，增加存量房市场活力，合理引导消费需求预期及偏好，形成本市住房梯级消费。 (三)由短期调节转向长期规划 在经济下行期，政府加大对投资，尤其是房地产开发投资的刺激力度，是短期内促进经济平稳增长的有效举措，但以保增长为主的短期政策目标却与优化结构调整为主的长期目标出现背离。在2008年本市房地产市场刚开始理性回归时，在中央及本市保增长政策影响下，本应出现的房地产开发业内部的优胜劣汰没有出现，本已开始行业整合的房地产中介业离散度再次加大，甚至刚出现小幅回调的房地产价格又开始回升。经济周期波动是自然规律，对房地产市场的短期政策调控难以避免，但短期调整应在坚持长期发展战略的基础上相机抉择。制定符合本市长期发展战略的“房地产业发展规划”将成为指导本市房地产市场政策调控基调的重要保障。 北京房地产论文:防范北京房地产市场外资风险 大量外资造成房地产高热不止 目前，我国房地产需求非常旺盛,房价仍然有上涨趋势。只要房价涨,这些房地产商的利润就会源源不断地增加。此外，人民币升值也是外资进入房地产行业重要因素之一。由于我国实行了比较严格的外汇管理制度，因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。外资大量涌入国内房地产市场，将对国内房地产市场及经济产生多方面不利影响。 推动房价上涨，使中央政府调控房价的意图更难实现。大量外资进入国内的房地产市场抬高中国的房价，一方面会激励政府在极短的时间内挥霍既定的土地，损害下一代国人的利益；另一方面会诱导国内大量的企业也涌入房地产市场，继续推高房价。事实表明，国内不少地方的房价，先是外资进入，然后是外地资金进入，最后和本地资金一起对土地价格、房价进行炒作。而房价的快速飚升，不仅会把绝大多数当地居民排除在房地产市场之外，严重损害国内居民的住房福利水平，还容易使房地产市场的泡沫膨胀。泡沫总有破灭的一天。当外资在中国房地产市场获得了暴利而撤出中国市场的时候，房地产泡沫破灭的恶果就要国内广大民众来承担了。 产生对内资的挤出效应。随着经济的持续快速发展，我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩，实物领域中的有利投资机会已不充足，局部地区的资本过剩明显存在。近年来我国金融市场存在的长期低利率、信贷资金大规模存贷差、银行对房贷的高积极性等现象都表明了这一点。在这种情况下，外资直接投资的过度流入很容易形成对内资的大规模挤出，影响国内资本的合理流向，使内资在缺乏有利的实业投资机会的情况下流向虚拟市场，不利于经济的发展。 影响货币政策的有效性，干扰宏观调控。流动性过剩、银行信贷增长过快以及人民币升值压力过大是目前国内金融市场所面临的主要问题。外资大量流入中国的房地产市场，央行将不得不用更多的基础货币来冲销大量的外币流入，从而使货币的流动性进一步过剩。同时，大量的外资流入也使中国的外汇储备增长速度加快，人民币升值压力加大。在金融项目没有完全开放的情况下，让外资大量进入不仅会加大人民币升值的压力，也影响宏观经济的稳定。 为了防范外资大量流入国内房地产市场带来的金融风险，政府已陆续出台了一系列措施。2006年政府出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》的171号文件，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。2007年3月，商务部出台25号文件，重申了严格限制外资投资房地产的精神。最近，国家外管局又下发了“130号文件”，对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。这些措施使外资投资国内房地产步伐有所放缓，但国家统计局的数据显示，2007年一季度外资投资国内房地产仍然同比增长了68.7%。 外资进入北京房地产势头汹涌 2002年中国取消了外销房和内销房的区别，放开了外资对房地产投资的限制，使外资进入中国房地产市场的脚步日益加快。2006年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，其中北京和上海集中吸引了九成以上房地产外资。仅德意志银行在京就买下美林香槟小镇174套别墅，交易金额接近4亿元。 随着境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深，度过一阵物业收购热潮之后，更多的境外机构将注意力转移到开发领域。北京市政府从2002年以来，便逐步放宽了对地产外资进入北京市场的限制。目前外资开发商除了不能开发一级土地以外，在项目开发上，他们与本土开发商的待遇是相同的。2003年，外资投资于北京房地产业的项目就将近20个，总建筑面积达500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。2004年以后境外机构加快了进入了北京房地产市场的步伐。如2007年3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。 根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的最新统计，截至2006年12月底，北京市共有外资房地产开发企业344家，比上年同期增加34家，增长9.9%；房地产开发项目共计254个。2006年，外资房地产开发企业完成投资为266.7亿元，占北京市房地产开发投资的15.5%。2006年，外资在北京投资的房地产开发企业主营业务收入323.3亿元，占16.1%；这些外资开发商实现的利润总额占北京市房地产行业利润总额的33.3%，金额达49.9亿元；应交所得税69.9亿元，占26.6%。外资房地产开发企业建设的商品房施工面积达到1561.1万平方米，占北京全部商品房施工面积的14.9%。其中，商品住宅769.8万平方米、办公楼326.9万平方米、商业服务业等经营性用房252.7万平方米，分别占全部的12.2%、26.2%和18.0%。在北京市2607.6万平方米的商品房销售面积中，13.6%是由外资房地产开发企业销售的，销售面积达353.5万平方米。其中，商品住宅销售251.5万平方米，占全市商品住宅销售面积的11.4%；办公楼81.8万平方米，占31.4%；商业服务业等经营性用房12.8万平方米，占11.8%。 从外资进入的方式来看，除了直接收购地产物业，主要有以下几种方式：一是入股或合资。如华平投资与阳光100、富力地产、北京融科开展合作，累计出资10亿美元；美林与北京银泰结成战略合作伙伴关系。二是注资。如软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元。三是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，2005年上半年投资达78亿人民币。四是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行2005年业务量中，房贷已占30%。 此外，外资也开始涉足国内的房地产中介服务。根据中国入世的承诺，2007年中国政府开始允许外资进入金融服务领域。2007年8月，首家外商独资房地产担保公司中易安房地产担保公司在京成立。中易安担保是世界500强之一的美国房地产金融服务商“第一美国集团”全资子公司，而继其后，又有几家规模与其相当的外资担保公司正在申请进入。 目前，北京市房地产市场已出现过热的苗头。房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比标准为200:1到300:1。而据京城房产中介的数据显示，8月份北京市普通住宅平均售租比已达到315:1。在这种形势下，应当对外资继续流入北京房地产行业实行限制措施，抑制房地产行业短期内的过度投资。 近期国家出台了一系列限制外资投资政策，加大了外资进入中国的资金成本，但对投资回报率期望较低的海外资本影响不明显。这些政策的出台将在短期内对部分外资机构投资者，特别是一些在中国持中短期发展策略的投资基金产生影响，而持长期发展策略的投资者仍在积极寻找国内合作伙伴并参与优质项目的管理与开发。此外，外资机构会采取各种措施规避管制。如，一些外资机构由于已经和国内银行建立了长期的合作关系并具有一定的依存度，他们通常会把外汇存在国内的银行，再由银行贷给他们人民币，然后投资到房地产项目当中。还有一些外资基金投资内地房地产公司的股权通过采取运作海外上市的方式实现退出。 北京应防范房地产外资风险 严格限制外资直接收购地产物业，防范金融风险。应当调整资本流进流出的政策，特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产。2006年7月24日，建设部等五部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即第171号文件），随后北京迅速出台实施细则，限制境外人士购买第二套住宅。但171号文件并没有从根本上限制外资进入中国房地产市场，无论对外商在华投资项目转让和股权的转让，还是在对外资企业办公用房的管理方面，都没起到对外资的实际限制，外资仍然一如既往进入中国房地产市场。要想真正抑制外资大量进入房地产市场，北京市应该出台更加全面细致的规定，限制外资企业和个人直接购买房地产。此外，还可以通过税收等方式提高其持有成本，如征收物业税。我国现有的房地产管理体制是土地、房产分割登记，评估也不统一。《物权法》出台后，可以考虑改革房地产管理体制，成立独立的登记机关，实行统一登记、统一评估税基，并对中介评估行业加以规范。 对外资直接投资房地产企业加以限制和引导。就国内情况而言，要对外资直接投资房地产行业作必要的限制，除经济手段之外，也要有适当的行政手段。对于北京房地产市场，应重点限制高端产品，如对土地利用规划和计划，应收紧对高档地产物业的土地供应，甚至可在一段时间内停止供地；投资管理应停止这类项目的立项审批，或上收审批权限；建设部门不发建筑许可；工商部门不予登记，等等。 可以通过城市规划，对外资投资房地产行业加以引导。如政府办公区、大学城、娱乐城等等，可以建到离城区几十公里以外的地方，通过发展房地产，逐步形成新的豪华城区，使城市外延扩展。在这方面，国外如美国等有成熟的经验，国内也有成功的做法，可以参照。 鼓励外资进入房地产中介行业。近年来，随着房地产市场规模的不断扩大，以及住房贷款、房产融资与房产理财需求的增加，房地产金融担保行业的发展也随之加快。而《物权法》以及存量房资金监管政策的出台，也为房地产担保企业的发展带来空前机遇。外资房地产中介的进入，在带来先进理念的同时，可以促进北京房地产中介行业有序健康地发展。在很多房地产市场比较发达的国家和地区，房地产领域的分工相当细致。如在美国，房地产经纪人只负责交易信息的提供与交易促成，而房屋交易在签约前的产权核查与确权，以及交易促成之后的权属变更、按揭贷款等服务都由另外的专业机构来进行。这种方式一方面可以避免房地产交易环节的暗箱操作，另一方面也可以为整个房地产产业链带来一种科学的分工。外资房地产中介的竞争，可以推动北京房地产中介行业内的分工，促进国内房地产中介的专业化、规范化以及服务水平的提高。 （作者单位：北京联合大学应用经济与管理研究所） 北京房地产论文:北京房地产市场未来趋势判断 新建商品住房(不含保障房)市场很焦灼。2011年1～9月，新建商品住房(不含保障房)成交4.66万套，同比下降23.4％。成交均价涨势趋缓。 成交价格波动幅度较大，原因有二：其一，从统计角度来讲，由于本身成交量较小导致价格计算样本缩小，就会造成价格波动的可能性增加；其二，各区域成交比重变化频繁，例如3月均价为18629元／平方米，主要因为当月五环以外成交量占总成交量的80.8％，为一年来最高(见图1)。 高端别墅市场大幅萎缩，四环六环之间价格开始松动。1～9月全市别墅成交1400套，同比下降40.6％，高于整体市场降幅；从产品结构构成上来看，仅仅是独栋别墅明显萎缩，同比下降54.0％，而联排别墅出现了逆市上涨，成交量同比上涨2.9％(见图2)。 新开项目销售率不高，开发企业推盘积极性受挫。在调控之初，市场尚不明朗的大背景下，开发商大多选择谨慎观望，并积极寻找适应市场变化的推盘策略，4～6月、9月两时间段中，部分开发企业开始试探性推盘。 二手房市场很低迷，2011年1～9月二手住房成交7.7万套，同比减少42.2％。成交均价涨势趋缓。 其中，三季度成交量为20256套，同比减少33.1％，环比减少4.8％。5月以来，二手房成交量呈现逐月小幅回涨态势。2011年1～9月，二手房成交均价23972元／平方米，同比上涨18.1％；从各月价格变化走势看，总体上涨趋缓，9月成交均价环比8月下降2.3％，价格下调幅度大于新建商品房市场(见图3)。 租赁市场火热，但正在步入淡季。前三季度成交量同比上涨5.8％，成交均价保持高位。 成交总量环比二季度上涨了4.2％，与去年三季度的成交量相比大幅上涨了近30％。租赁旺季使得租赁市场供需比上升为1：3-5，比二季度的供需比上升了0.6％。在区域租赁市场方面，三季度北京方庄、通州梨园、芍药居、北苑、双榆树、五道口区域是租赁市场成交最为活跃的六大板块。 房地产市场未来走势判断 购买制度与货币基调成为主导市场的关键要素。 第一，限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌。2007～2011年期间，除了传统的季节性变化之外，北京市新建商品住房成交量的增减与同期出台的限制购买资格、限制贷款条件等政策密不可分。另外，成交量对出台政策极为敏感，绝大多数政策一出台，最多半月之内成交量就开始有明显变化。 第二，货币政策基调及企业资本实力影响成交价格的起伏。2007～2011年期间，刨除成交结构对成交均价的影响，新建商品住房成交价格趋势的增减与全国宏观经济运行关联性较大，尤其与货币政策基调基本一致。另外，价格变化与货币政策基调转变并非同步，价格变化滞后于货币政策变化，滞后期少则两个月、长则半年。 尤其是在价格下调过程中，房企与市场还需要经历一段时间的博弈，博弈时间长短取决于企业自身资金压力和负债情况(见图4)。 北京房地产论文:北京房地产回归“短缺经济” 整体来看，2005年北京土地供应非常不足。 第一， 土地供给面积同比大幅下降，前10个月，北京供应住宅用地仅为572 公顷，规划建筑面积832万平方米,同比下降38%。 第二，相对市场开发需求及购房需求而言，远远不足。前10个月，住宅土地供给建筑面积为832万平方米，而同期的住宅新开工面积及销售面积分别为1265.53万平方米和2138.68万平方米。如果以市场规模不增长计算，土地供给仅相当于开发需求的65.74%，相当于购房需求的38.9%，目前市场销售则维持在30%以上的高增长状态。 第三， 相对北京市场土地供给计划而言，还远没有完成供地计划。根据2005 年土地供应计划，北京市供应商品房用地面积应该是1750公顷。但截止到10 月底，北京市国土局向北京市供应住宅用地仅为572公顷。也就是说，前10个月仅完成全年计划的32.69%。 供给短缺无可避免，价格仍将上涨 从目前先行指标看，北京房地产供给短缺无可避免。房地产开发的特点是周期较长，当期的供给量是由前期的施工项目决定的，而施工面积又由再前期的开工面积决定，开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。同样，今后的竣工面积及投资额，则是由目前的施工面积、开工面积、土地开发面积、土地购置面积等指标所决定的。 因此，通过观察先行指标的增长情况，基本上就可以判断未来行业的增长情况。自2003年起房地产开发的先行指标开始回落，特别是进入2004年，回落速度开始加快，而且基本上是越是先行的指标，回落的速度越快。 2005年前个月，先行指标均处于低位，越是先行的指标，下降幅度越大，下图 2、3反映了这种情况： 供给短缺必然导致房价的加速上涨。多年来北京房价一直保持相对稳定，但自2004年底开始，北京供给增速在快速下降，导致房价加速上涨， 未来一段时间，北京供给（至少是增幅）下降将更加明显，北京房价涨速仍将持续在较高的水平上。 资金、土地仍是导致供给下降的主要原因 供给短缺的主要原因在于开发商资金短缺，在过去两年内，房地产开发对资金的需求大幅上升，但资金供给却遭受巨大限制，导致资金短缺。 一方面，由于土地价格上涨、地价支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，导致住房开发对资金需求量大幅增加，增加幅度估计在5 至10 倍。 另一方面，资金供给却在下降，银行贷款是房地产开发的主要资金来源，包括对开发商的贷款及对消费者住房的贷款，两部分加起来占房地产行业资金来源比例约70%。受2003年央行121号文件及2004年宏观调控影响，银行贷款在快速下降，以长期以后40%以上的增长速度降至2004年1%，2005年这一指标有所回升，但依然保持在较低的水平上。 土地储备为王 未来的趋势已经很明显，供给不足导致房价上涨，从而导致项目毛利率大幅提高，这同样也会导致土地价格快速上涨，而且土地储备对资金的占用将越来越多，因此，在北京拥有较多土地储备的公司则可从中获益，如阳光股份、亿城股份、冠城大通等。金地、万科等一线开发商在北京的项目储备已经明显不足， 这类公司正在大量寻找项目，前期金地集团、北京城建已经了在北京新增项目的公告，万科则希望以并购来快速增加土地储备。 北京房地产论文:北京房地产价格及其影响因素的浅析 摘 要：房地产价格尤其是住房价格是当前社会各界关注的焦点。本文以北京市房地产价格(主要以住宅价格)为研究对象，试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下，哪些因素对北京市房地产价格产生影响。 关键词：房地产价格 影响因素 探讨 1.近年房地产价格趋势 多年来房价的高速上涨，已使城市中特别是北上广的普通白领对拥有自己的房产越来越感到可望而不可及，更不要说其他的下层民众。2010年4月以来，面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力，中共终于开始实行被称为“史上最严厉的房地产调控政策”，从国十条到国五条，从上调房贷到限购、加息，从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，从抑制房产投机需求到加大保障房供给，这次房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有。房价的不断攀升，政府对房地产市场泡沫扩大的担心与日俱增，自然而然地有关房地产价格的的影响因素成了大家所关注的问题。 2.我国房地产价格主要影响因素 我国由于处于转型期间，房地产市场的真正发展时间还较短，影响住宅价格的主要因素和国外或其他地区有一定差异。根据我国学者近年的研究成果，现阶段我国住宅价格的影响因素主要是城市人口、国内生产总值、人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均住房使用面积、恩格尔系数、住宅成本、住宅租金、住宅抵押贷款和心理预期。 3.北京市房地产价格影响因素分析 3.1经济及金融因素对北京房地产价格影响 3.1.1人均可支配收入对房产价格影响 从国民收入总量来看，如果假定国民收入分配比例不变，在排除了通货膨胀因素以后，国民收入的增长与房地产业的发展一般呈正相关关系。因为，国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在社会投资水平和可供投资的资源数量的增加上。在住宅支出占消费者收入比例不变的条件下，一般消费者购买力的增加同时表现为对房地产商品支出的增加。另一方面，社会总投资水平的增加也使得对工业房地产、办公楼宇等的需求增加，从而，国民收入总量的增加会促进房地产业发展。反之，在国民收入水平下降的情况下，撇开调节的时滞因素，消费者收入中用于住宅的支出相对量不变，而绝对量会呈下降趋势。一般可以认为，如果国民经济增长加快，房地产业增长会更快;反之，如果国民经济相对下降了，则房地产业下降速度会更快。 3.1.2投资水平对房地产价格的影响 实际投资水平特别是固定资产投资的增加，必然直接刺激房地产业的发展。 反之，投资水平的降低，特别是固定资产被控制时，房地产业的发展必然会受到很大的影响。可见，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系(见表四)。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用就越大;反之，相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就较小。 3.1.3消费水平对房地产价格的影响 一般而言，消费水平越高的国家对房地产商品等高价耐用产品的需求也会越大。反之，则会缩减。 改革开放以来，北京经济飞速发展，居民收入持续稳定增长，消费水平不断提高。10年来北京市国民经济和人民生活增长较快，表现在人均国内生产总值快速增加、居民人均可支配收入和居民人均消费性支出不断提高.从收入需求弹性来看，在增加可支配收入的情况下，居住这项的弹性大于1，说明北京市市居民对住房需求量的增长率高于收入的增长率。这也是北京市近几年房地产价格逐年上涨的原因之一。 3.2社会因素对北京房地产价格的影响 3.2.1北京市人口因素与房地产价格关系分析 由于中国正处于城市化进程中，许多中小城市房价由于农村人口大量进城，人口也在持续攀升。虽然人口总量对房地产价格的影响不是必然的，但是它对房地产市场形成了潜在的支持力，当众多的人口具备相当的购买力和购买欲望时，需求就会旺盛。而城市基础设施建设水平和产业结构的高度等不仅决定了城市房地产的品质(拥有较好基础设施的城市和小区本身就是房地产品质的一部分，较高产业结构的城市区域一般来说环境质量也会较好)，而且也影响着购买欲望和购买力。 由图表的数据我们可以知道，北京近十年来人口数量急剧增加，外来人口也不断攀升。北京作为国家首都，基础设施及产业结构比较完善，影响了人们对住房的购买欲望。这也是造成北京房价较高的原因之一。 3.3住房制度改革对北京房地产价格的影响 住房制度改革是推动房地产业发展的根本性力量，没有住房制度改革，就不存在房地产市场。它主要是通过以下三个方面来影响房地产市场的发展的。 3.3.1从制度上保证房地产市场体系建立的必要条件 切断单位建房、分房的旧渠道，停止住房实物福利分配，居民只能从市场上购买或租赁所需的住房，从而保证了市场体系的需求要素。 3.3.2从居民住房观念和消费能力上强化需求的有效性 住房制度改革内容之一的公积金制度的建立，有利于政策性抵押贷款的建立，提高职工购、建住房的能力和对住房消费能力的心理预期。同时，通过舆论的引导和宣传，转变了居民的住房观念，刺激了需求。 3.3.3从配套制度上为房地产市场的完善创造条件 住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或创新的重要一步。通过完善住房抵押贷款、开发建设贷款、产权抵押登记、住房贷款保险等制度，为房地产市场的完善创造了条件。 北京房地产论文:北京房地产市场泡沫分析与对策 摘要：房地产业是关乎国计民生的重要产业，但是近年来，我国的房价持续上升，房地产价格虚高容易造成房地产市场泡沫，甚至可能成为阻碍社会稳定和谐的重要因素。文章分析了北京房地产行业发展的现状，并提出了一些意见和对策。 关键词：房地产泡沫；原因；对策 近年来，我国的房地产业正经历着飞速发展的时期，目前房地产业不仅是国民经济的重要支柱，更是关系到人民群众切身利益的主要行业之一。因此，房地产业的良性发展，对于促进国民经济的发展，提高人民的生活水平，保持社会稳定，构建和谐社会，都具有十分重要的现实意义。而如今我国大中城市的房地产价格增长过快，远远超过了普通群众可承受的程度，房地产甚至也成为一些商人投机的主要工具。这类社会问题已经引发了国家和社会各界的广泛重视，从2005年开始，国家不断推出相关政策如“国八条”、“国六条”、“新国八条”等等。但是这些政策在短期内并没有对房地产业起到太大的作用，各大中城市的房价仍然居高不下，甚至造成房地产泡沫。 一、房地产与房地产泡沫的概念 （一）房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自身特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。主要有三种存在形态，即土地、建筑物、房地合一。我们通常所说的房地产主要是指房地产建筑物。 （二）房地产泡沫的概念 所谓房地产泡沫是指由房地产投机等原因所引起的房地产价格脱离其市场基础价值、持续上涨的价格运动现象。它表现为：在经济繁荣期，房地产价格飞涨形成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价大跌，泡沫破灭。准确来说，房地产泡沫应该是房地产资产的价格脱离市场基础价值的运动。 二、北京房地产状况分析 （一）市场基本情况分析 房地产市场具有很强的区域性，北京作为首都以及我国的经济文化中心，有其得天独厚的优势。加之北京申奥成功的一系列利好消息，外资及外地房地产企业纷纷进入，使原本看好的房地产市场价格更加坚挺。但是在景气的市场背景下也应存在开发规模的高速扩张带来的销售压力、供需失衡导致的大量空置面积和高危险空置率、房价与居民可支配收入的不协调上升引致的不合理房价收入比等诸多问题。 （二）行业投资供应分析 据北京市的统计报告指出，北京市全社会固定资产投资仍保持较快增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例自1998年以来一直保持着强劲的增长，从1998年的32.66%一直增长到2010年58.27%，已经逼近60%，房地产在固定资产中所占比重越来越大。在投资增长的同时，北京市房屋供给也在相应的增长。其中：2004年北京商品房开复工面积9931.3万平方米，较上年增长95%；竣工面积3067万平方米，较上年增长18.2%；销售面积2472万平方米，是竣工面积的80%，是当年施工面积的2.49%；施工面积远大于销售面积和竣工面积。 （三）房价收入比分析（见图1） 根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27∶1，超出国际平均水平5倍，而同时北京市的工资水平位列全球第64位；还有一个国际通用的指标是“租售比”，所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。最新零点调查机构统计的一项北京租售比调查，结果显示：92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍；45%参加者称月租售比超过500倍；21%的参加者称所住房屋的月租售比在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多，而超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。 （四）商品房空置情况分析 2002年北京市房屋空置率达到26.8%，到2010年其空置率仍高达17%。如果以国际上10%-13%的警戒线作为标准，毫无疑问北京这么高的空置率可以看作是房地产市场存在泡沫的一个征兆。一路上升的房价，使得越来越多的房子压在了开发商手里。北京市统计局的最新报告显示：2011年末，全市空置商品房面积达到637.42万平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7万平方米，住宅房空置330.6万平方米，比年初分别上升31.6%和10.5%。 （五）房价增长趋势分析 根据日本的经验，如果房地产市场存在泡沫，那么房屋销售价格的增长率会远大于居民消费价格指数。本文选取统计年鉴上的北京居民消费价格指数和北京房屋销售价格指数，重新计算后得到两个指数的增长率。结果显示：自2005年来，房屋销售价格的增长率均在居民平均消费价格指数之上，且有逐年增大的趋势，说明北京市房地产价格的增长速度大于其他商品价格增长的速度，且两者的差别幅度越来越大。 三、房地产泡沫的危害性 房地产业是一个与诸多产业高度相关的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也相应较大。在房地产高速发展时，它会带动诸多产业的共同发展。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业，使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在以下几个方面： （一）房地产泡沫的存在和发展抑制了其他产业的发展 房地产泡沫的存在使得投资于房地产有更高的投资回报预期。因此，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期，由于房地产投机带来的高额营业外收益，使企业在行业的虚高增长引诱下，通过银行大量间接融资来扩大其房地产投资。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 （二）房地产泡沫破灭将直接导致金融危机 房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房子销售不出去，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构不但收不上利息，甚至即使实行抵押权也无法全部收回贷款。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。 （三）房地产泡沫破灭导致生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境等。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。经济不景气和个人收入水平的下降，会减少居民当期的消费，个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。 （四）房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 房地产泡沫破裂和经济危机的发生，将会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧，社会动荡不安。 四、针对地产泡沫的对策与建议 无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看，北京房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制，在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成重大的负面影响。因此，本文对预防与改进房地产泡沫提出以下对策： （一）进一步完善监管体系 完善的监管体系是预防和克服房地产泡沫的必要措施。很多地区房地产泡沫的破灭都是由于银行、金融机构等监管体系的不健全而导致的。首先，我们应该加强对于银行的资本充足率、资产流动性、风险管理以及控制能力等方面的监管力度，因为推动地产泡沫产生的资金都是从银行流出的。其次，就是加强政府宏观调控政策和对于经济形势的监控。同时，需要建立风险机制，正确地评估房地产抵押价值，避免呆帐、坏账损失和信用膨胀，减少金融机构的风险。最后，加强对于外资的监管。 （二）严格控制土地出让市场 本次房地产周期中，北京市的某些地区存在着土地炒卖现象严重、地价上涨幅度大的现象。因此，需要对土地市场严格控制，规范土地供应，加强存量土地的管理，严格控制土地供应总量，从源头上控制土地供应量。这方面可以借鉴香港地区的经验，滚动编制各地区的土地供应计划，对每年土地供应量进行严控，所有土地进入市场都必须进入招投标，对土地供应计划严格执行。加速推进土地的招标和拍卖制度，对于土地招投标市场中的问题，政府应严格执行法规，加大监管力度，控制土地开发数量；严格限制土地炒卖和土地闲置，通过税收手段提高土地炒作和土地闲置的成本，对闲置土地长期不开发的要执行收回制度。 （三）大力发展公共租赁和廉租房制度 借鉴香港和新加坡的公屋发展模式，大力发展建设租赁房和公租房，公共租赁房和廉租房不仅适应低收入者的承受能力，而且解决了中等收入人群即“夹心层”对住房的现实需求，从而降低人们对房地产市场的刚需。根据国际大都市的经验，大都市居民约有一半是租赁住房，也就是说，住房租赁市场是最大的住房供给来源，但北京住房租赁市场却发展缓慢，存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷，严重制约住房租赁市场的发展，因此，积极发展租赁市场应成为北京市政府的一项长期重要政策。 （四）积极稳妥推进房地产税费改革，完善相关土地政策 现行土地政策以及房地产税费制度的弊端已经越来越明显，房地产税制改革势在必行。物业税也被称为财产税或地产税，主要针对不动产。根据政府的要求，不动产所有者或承租者须按期缴纳一定的税费。据国家财税部门的介绍，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。由于物业税是把商品住房70年的地租改为按年支付，同时物业税是按照当年地产的评估价格征收，因此物业税具有较强的打击房地产投机的效应，起到了抑制房地产泡沫的作用。 （五）建立完善房地产泡沫预警体系 建立完善的地产泡沫预警体系可以对房地产泡沫的产生进行预告，还可以对泡沫的严重程度做出判断，对泡沫的破裂发出警报。该体系可以通过公布房地产信息，增强楼市透明度，引导开发商理性投资、购房者理性消费等方式，使政府部门逐渐从行政干预转为市场引导。 （六）规范市场秩序，加强市场信息的公开透明 规范的市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期，从而引导房地产理性投资和消费，抑制炒房和哄抬房价等行为。规范市场秩序应从法制建设上着手，完善房地产相关法律法规，规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为，同时充分利用网络信息手段，将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公之于众，并将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹及受到的处罚等进行记录。 （作者单位：北京林业大学经济管理学院） 北京房地产论文:北京房地产中介市场发展状况探讨 【摘要】近十年来我国房地产发展势头迅猛，尤其在北京、上海等这样的发达城市中催生出了房地产中介服务行业的繁荣。在十几年的发展，房产中介行业也逐渐由充满暴力与黑暗的行业状态逐步走向专业与规范的道路。虽然我们能够看到整个行业在发展过程中的蓬勃向上，但其在发展过程中存在的问题也是不容忽视。长久以来，房产中介都在一个较低层次的水平上运行，房地产中介服务公司数量庞大，素质良莠不齐，经营不规范，服务水平低等问题非常严重急待解决。 【关键词】房地产中介 服务营销 一、房地产中介行业服务营销的内涵 房地产营销是市场营销的重要分支，通过房地产市场交换，满足现实或潜在房地产需求的综合性的经营销售活动过程。对于我国房地产营销的发展还处于初级阶段，房地产中介的从业人员也对服务营销的认识还处于较为肤浅的阶段。许多营销失误的原因都是因为对服务营销的内涵不能够深入理解造成的。不过随着房地产实践的逐步深入，在北京、上海或许多发达城市，已经成为房产中介行业营销的排头兵，为房地产中介行业服务营销的发展道路事先做一示范。然而深刻的认识服务营销理念与策略，如何对房地产中介的服务营销组合进行更为深入的调整与组合，成功进行服务营销战略也是企业能在未来市场中获得成功的关键之一。 （一）房地产服务营销是一种态度，理念或思考方式 服务营销作为一种理念，它的概念或必须能够引导所有的人，过程，及组织各个部门，而且组织中的每个部门都必须理解并且接受这种观念，这是成功展开服务营销活动的基础。首先从行动理念上对营销的认同是能够良好实行服务营销的基础. （二）房地产中介服务营销是一种组织 成功的服务营销还要要求企业以一种恰当的方式进行组织。那些做出并兑现承诺的部门必须相互配合，如果发生争执，则无法合作，表明整个企业没有形成真正的营销观点。在现今竞争的环境中，企业承受不起部门间存在的障碍，营销理念必须在组织中广泛传播，可以被接受。 （三）房地产中介服务营销包括有一系列的工具与组织活动 服务营销以提供无形服务为目的，无形是服务营销最明显的特征，服务可以表现为一种行为，努力或绩效。顾客难以具体判断服务质量，它取决于顾客的感知。当服务营销具体的表现为像包装，或活动那样具体，才是能够让顾客感觉到营销的一种方式。但这也是许多人误解服务营销的一种方式，因为这也只是服务营销中的一个方面。 二、房地产中介行业的特定内涵 房产中介行业是非常典型的服务行业，它几乎不生产产品，对客户及业主双向服务。所以无论是在买方市场还是卖方市场的情况下，都必须关注服务营销。服务营销的内涵与传统营销不同，其营销组合要素也有一定的调整，有经典的4p组合扩充为7p营销组合，增加了人员，过程与有形展示三个要素。房产中介企业通过中介及附加服务来获得服务收益的社会机构。是否能够提供良好的服务直接关系到企业的生存与发展。 （一）注重品牌营销 房地产中介行业的服务同质性很强，中介公司准入门槛低，各个中介公司提供的服务有很强的模仿性，所有在营销过程中不断宣传的同时，应注重建立诚信中介品牌。客户对于中介公司的选择更多的是会被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更够提供的具体服务。 （二）注重全员营销 房产中介的员工房产经纪人是最一线的人员，展示公司形象，与顾客沟通，为客户办理业务，提供各项服务的过程中最为重要的一架桥梁，他们直接面对客户，推荐，带看，洽谈，后续手续的办理。他们最直接的了解客户需求。而二线或其他层级的后勤员工也是协助一线员工及客户，成为满足客户需求的重要部分。因此服务型企业中人员的重要性不言而喻。 （三）注重整合营销 整合营销是通过把服务业发展的各种有利因素组合成一种综合优势向外界宣传，以充分发挥有限资金和人力的整体效用，是不同营销主体联合开发一个或几个营销机会，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美国市场营销学教授唐・舒尔茨（Don Schultz）提出了“整合营销”传播的新概念，认为整合营销传播是一个“管理与提供给顾客或者潜在顾客的产品或服务有关的所有来源的信息的流程，以驱动顾客购买企业的产品或服务并保持顾客对企业产品、服务的忠诚度”。顾客的消费需求是跟为复杂的过程。企业应多角度的观察消费者来创造有利于成交的条件，得到更多的的机会。 三、对北京市场房地产中介服务营销发展状况解析 （一）北京房地产中介服务体系构成 随着北京政府对房产中介行业的引导，以及行业中领导型企业的共同努力下，二手房市场越来越成熟，中介公司之间的竞争将日益激烈，中介市场同时开始向规范化。操作和打造服务品质，因此规范和优质服务将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、21世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年发展壮大的。同时，在规范操作程序和树立行业良好形象方面积极努力，出谋划策，它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星罗棋布，填充着剩余市场急需规范。 （二）北京房地产中介服务营销发展现状 （1）对房地产中介市场了解。北京市常住人口突破2000万大关，达2018.6万人，对北京来说具有标志性的意义。北京科技文化环境分析。过度膨胀的人口数量让房屋需求变得更为紧张，首先，目前从行业发展来讲，北京一手房的市场在渐渐紧缩，而二手房市场却在不断的增长，从09年开始，二手房的交易量已经开始大大超过了一手房。因为北京可以开发的地越来越少，尤其是市区，这样就导致一手房的新增在逐渐减少并且所处地段也逐渐向远郊偏移。二手房成为北京市房产的居住类主要市场。房产不同与普通易耗品，它的价值量大，尤其以北京的房产，标的通常在百万元之千万元不等。由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性各随着收入的提高得到进一步的拓展。随着房地产市场的扩大，需求层次的多样化，对房产中介企业的营销能力提出了更高的要求。 （2）有庞大的分销渠道。分销渠道并不是对实体产品的分配，服务领域同样存在分销渠道。服务产品的具有不可分离性，使得提供服务的企业不可能像有形产品的生产企业那样可以通过批发零售等物流渠道将有形产品送到客户手中。而服务营销企业选择服务营销的渠道，多是通过直销来实现的。有一线员工直接接触顾客，产生服务，交换价值。而房产中介行业的销售渠道为店面直营，用高密度的连锁经营的方式，追随新建社区，在社区门口开店，实行社区就会有门店的方针，使服务不断贴近顾客。作为北京房产中介的领军企业的链家地产在北京有千余家店铺，市场追随者我爱我家房地产经纪有限公司有五百余家店。可见直销作为其销售渠道的重要性。而另外一种直营的方式更为贴近客户，即驻街，也称之为外拓。在人流聚集区，或热点楼盘的入口处摆拍宣传，一线人员驻守，提高与潜在客户的交流。使中介公司的服务表现得更为具体形象。 四、北京房地产中介服务营销存在的问题及原因分析 （一）服务营销观念缺失 近年来，房地产中介行业虽然越来越重视服务营销，但也难以改变长期来形成的只顾眼前利益，不顾长远发展的服务文化。其中不论是企业的高层管理者还是一线的房产经纪人，把服务营销孤立的看待。把服务营销当作是获取佣金前的签单手段，主要考虑的是个人利益与公司利益，少于站在客户，业主的角度上考虑适合服务流程与管理方法。没有建立起对服务营销理念真正的理解。 （二）房地产中介服务营销层次较低 现今房产中介公司作为信息服务的提供者，值得信赖的置业顾问，往往令人失望。虽然房产经纪人大多称自己为专业的房产工作者，但也多是对原始的商业信息的收集与，很少有对房地产市场的综合性评估分析和预测。对于买方与卖方的业主顾客来说不够系统与透明的信息服务，往往掺杂着太多的不确定因素，不是安全的或可值得托付的服务。没有长远的考虑客户的需求。 （三）房地产中介行业服务营销人才匮乏 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，促成交易。现今房地产从业人员往往素质较低，他们高中毕业后便可以从事房产经纪人的工作。做房产销售是掘金的地方，但工作压力大，行业内人员流动非常大，有人排着队入职也有人排着队离职。流动性较大意味着公司培训成本提高，即使在北京大型的房产经纪有限公司对于员工的培训也仅有3-5天的专业知识及企业文化的培训，难以满足行业对高素质人才的需求。所以房产经纪公司的经营形式也较为粗放。 房产中介行业面临着诸多挑战中，人才的竞争是居于首位的。房产中介需要的人才有两类类，一是能够在一线房产工作上有良好表现的销售精英房地产经纪人，名副其实的置业顾问。二是管理型人才，能够适应公司的管理工作。对于房地产经营人才的缺失也是导致房地产行业发展较慢的重要因素之一。 五、如何提升中介行业服务竞争力 （一）强化服务营销理念，同时注重内部营销 随着各大中介公司采用最新的技术，硬件设施的不断提高以及客户的理性和成熟。房地产企业在争取新客户的成本也在不断地上升。因此房地产经纪公司必须要树立以客户为中心的服务理念。真正用心服务客户，不断提高服务品质。同时注重对员工在知识技能方面的培训与引导。首先对于员工进行态度管理，对员工的态度及他们的服务意识及顾客意识产生的状态进行管理，这可以是企业在服务战略中占得有利条件。态度管理是引导员工服务营销的基础。其次各级部门的管理人员，一线的员工，及后勤支持人员需要信息也完成他们的工作，这些包括工作规定，产品和服务特征以及对顾客的承诺。他们需要了解对管理层在需要，要求，对提高业绩的看法，及客户需要等内容进行沟通。如果企业想要有良好的业绩这两者都是必备的。在公司内部的沟通中，并不是以上级向下级传递要求，而是需要双向沟通，高层管理者，不应只向业绩看齐，更应该注重得到员工态度的反馈。 （二）采取差异化营销策略 实行差异化战略指的是对不同的细分市场采取不同的营销策略。最大限度的满足客户需求，通过企业形象，客户服务，技术特点和客户网络等形式，努力形成在本行业内具有特色的东西，是客户起品牌偏好和忠诚。采取差异化营销战略必须要有创造性的眼光，在服务方面享有声誉，有与销售渠道的强有力的合作。 （三）健全人才培养机制 房产中介企业要创造良好的客户体验需要一大批富有知识，经验，热情的专业化高素质的营销人才来明确的传达出企业服务的精髓与内涵。针对各类人才的不同特点和成长规律，创新人才工作体制和方法，并且注重整合力量，建立系统结合、协调高效的工作机制。应该积极提供服务，通过公司内部行政支持、精神激励和环境保障，不断改善各类人才的工作与生活条件，以提高对人才的吸引力和激励。要着眼于创新，建立科学的选人用人机制。使人才在市场实践中成长和发挥作用，能够不断得到更新知识和提升能力的机会。建立健全人才的保障和激励机制，切实为各类人才提供包括生活、学习、工作在内的保障和激励措施，激励员工成才。 （四）建立健全客户满意度考核制度化 能够为顾客提供良好的服务质量是对企业的利益而言是非常明显的，如果因为要将改变服务质量作为头痛医头脚痛医脚的权宜之计，就会使工作失败的几率增大。改进质量需要组织中的每一个人都必须重视质量，关注尝试改变质量的方法，它需要领导层级管理人员的可定与支撑，也需要下层一线的房产经纪人的支持与热情。达到一种双赢的局面。人的行为对服务企业很重要，而服务的传递过程也重要。而建立健全客户满意度考核制度化可以通过规范化技能化，态度和行为，服务提供者的可接近性和灵活性，给予客户的可靠性和忠诚感，在发生问题时的补救能力，与企业的名誉和可信性等6个方面展开客户满意度的服务质量体系考察。

财经大学论文:财经大学财政学特色建设的思考 ［摘要］未来内蒙古财经大学财政学专业之特色建设，应将民族财政、边疆财政和资源财政三者作为一个有机整体来探索。而欲达此目的，应主要采取苦练内功、坚持问题导向、积小胜为大胜等举措。 ［关键词］财政学专业;专业特色;问题导向;积小胜为大胜 财政学专业是内蒙古财经大学历史最为悠久的专业之一，也是内蒙古财经大学实力最为雄厚的“标杆”专业之一。内蒙古财经大学财政学专业于2006年、2009年先后被评为内蒙古自治区品牌专业和国家级特色专业。这说明，内蒙古财经大学财政学专业在专业特色的建设上已取得了明显成就。但作为地方财经类高校，内蒙古财经大学想要在我国财经类高校专门人才的培养中保有“一席之地”，特别是，内蒙古财经大学想要在我国推动高等教育内涵式发展的当下，能够站稳脚跟并显现出自身的“优势”所在，就必须进一步加强财政学专业的特色建设。 一、内蒙古财经大学财政学专业特色建设的成就与不足 目前，内蒙古财经大学财政学专业已由2006年之前的单一财政学专业发展为现在的财政学专业、财政学专业(蒙语授课方向)和财政学专业(财政学—资产评估双学位)。如果从大财政学专业即包括税收学专业在内的角度出发，目前内蒙古财经大学财政学专业已由2006年之前的单一财政学专业发展为现在的财政学专业外加1个专门方向、1个双学位和税收学专业外加3个专门方向，亦即除上述财政学专业及其方向外，现有税收学专业包括:税收学专业、税收学专业(税务师方向)、税收学专业(税收筹划方向)和税收学专业(蒙语授课方向)。经过50多年的建设，特别是经过近10年的建设，内蒙古财经大学财政学专业已显现出如下特色:一是蒙汉双语授课特色，即专业教学同时采用蒙语和汉语两种语言授课。二是切合专业特点的“双证”、“双学位”人才培养模式，即税收学－税务师“双证”人才培养模式和财政学－资产评估“双学位”人才培养模式。三是基于“临近的可能”不断夯实和彰显专业内涵，即立足于内蒙古财经大学财税学院现有4个专业(财政学、税收学、劳动与社会保障、资产评估)之实际，在临近的可能的基础上不断拓展和凸显专业内涵，探索培养具有为民生托底之眼光和知识架构以及具有扎实、系统资本资产评估理论和实操能力的财政学专门人才。实践证明，内蒙古财经大学财政学专业之特色建设，对于为我国8省区培养蒙汉兼通财经专门人才，对于充分利用内蒙古财经大学和内蒙古财经大学财政税务学院之经济学、管理学学科优势培养复合型财经专门人才，对于增强内蒙古财经大学学生的任职履职能力培养市场紧缺的应用型财经专门人才，对于促进内蒙古财经大学财税学院现有4个专业的互补共生培养创新型财经专门人才，无疑发挥了重要的作用。不仅如此，内蒙古财经大学财政学专业之特色建设，还为内蒙古财经大学在诸如民族财经问题、农村财经问题、居民收入分配问题等科学研究领域取得在全国具有一定的影响的成果奠定了坚实的基础。也正因为如此，内蒙古财经大学财政学课程群教学团队和税收学课程群教学团队先后荣膺内蒙古自治区级优秀教学团队，内蒙古财经大学《财政学国家级特色专业建设的理论与实践探索》教学成果荣获内蒙古自治区人民政府优秀教学成果三等奖。但专业建设永远在路上。与自身过去比，与内蒙古财经大学其他专业比，内蒙古财经大学财政学专业特色建设确实取得了不小的成绩。但若与其他高校财政学专业比，特别是与在国内处于领先地位的财政学专业比，内蒙古财经大学财政学专业建设尤其是特色建设仍存在明显不足。概而言之，主要是:1．蒙汉双语授课特色，并非严格意义上的特色。一提到专业特色，内蒙古财经大学引以为傲的首推的是蒙汉双语授课特色，财政学专业自然也不例外。问题是，遍及全校所有学科专业的所谓特色，还是学校某一专业所特有的吗?诚如是，则毫无疑问，维汉双语授课是新疆财经大学财政学专业的特色，越汉双语授课是云南财经大学、广西财经学院财政学专业的特色。果若如此，则拓展蒙汉、维汉、越汉双语授课的专业或班级就成为包括内蒙古财经大学在内的上述这类学校专业特色建设的不二选择。如此一来，则这类学校的所谓专业特色，与非这类学校相比的确是一特色，但若与同类学校相比就无所谓特色了。问题还在于，循此特色进行专业特色建设，只能是一种外延式的建设，即不断拓展或扩大蒙汉(维汉、越汉)双语授课的班级和人数，而这与专业特色建设的内涵式发展本质显然是背道而驰的。2．特色即优势，如果在同类或同一面向中算不上出类拔萃，就不是典型意义上的特色。特色应是在长期的建设中所形成的独有的比较稳定的优势，而所谓优势应是在同类中或在对同一问题的解决中超越众生或出类拔萃者。也就是说，人无我有，算不上优。人人都有，我最出众，才是优。我们知道，中国人民大学、厦门大学、上海财经大学和中南财经政法大学是我国第一批和第二批财政学国家级重点学科所在高校，其下设的财政学专业是公认的特色专业。而其特色分别是:中央财政、比较财政、财政一般理论或公共财政、地方财政和财政史学。从中不难看出，所谓特色或公认的特色就是人人都有，但我最优。3．特色意味着高品质，其如果不能转化为高质量的人才培养，就不是真正意义上的特色。特色可以体现在多个方面，如专业设置特色、课程体系特色、科学研究特色、社会服务特色、文化传承与创新特色等。但不论是何种或哪一方面的特色，特色都是围绕中心目标并为中心目标服务的，都是为了更好地实现中心目标的，因此其最终都应体现在促进人才培养质量的提高上。 二、内蒙古财经大学财政学专业特色建设的取向所在 内蒙古财经大学想要搞好财政学专业特色建设，就必须立足于自身所处的客观现实环境，从财政学专业的专业定位和更好地满足经济社会发展对人才培养的要求出发，在对接供需、彰显优势进而提高人才培养的质量上聚焦发力。基于此，内蒙古财经大学财政学专业特色建设的取向应聚焦于以下方面:1．民族财政。内蒙古财经大学作为地处民族地区的地方本科院校，作为承担着为我国8省区培养蒙汉兼通财经人才的财经类高校，解决蒙古民族聚居地区的财政问题无疑是内蒙古财经大学所肩负的首要使命。也就是说，研究解决民族财政问题、为民族地区培养财政专门人才是内蒙古财经大学进行财政学专业特色建设首先要考虑的问题。但却不能仅仅局限于此。因为，除内蒙古财经大学外，新疆财经大学、云南财经大学、贵州财经大学、广西财经学院等拥有财政学专业且以培养民族财经人才为己任的高校也同样需要考虑这一问题。2．边疆财政。内蒙古财经大学不仅是地处民族地区的地方本科院校，而且是地处边疆地区的地方本科院校。因此，研究解决边疆财政问题、为边疆地区培养财政专门人才无疑也是内蒙古财经大学进行财政学专业特色建设需要考虑的问题。但不能仅仅兼及或满足于此。因为，需要进行边疆财政问题研究并为边疆地区培养财政专门人才的地方高校，除内蒙古财经大学外，还有新疆财经大学、云南财经大学、广西财经学院、黑龙江商业大学、吉林财经大学、山东财经大学、浙江财经大学、广东财经大学等众多的地方财经类高校。而且，退一步讲，即便是既研究民族财政问题又研究边疆财政问题且同时肩负培养民族和边疆财政专门人才的高校，除内蒙古财经大学外，也仍还有新疆财经大学、云南财经大学、广西财经大学、吉林财经大学等高校。显然，在这样的背景下，如果内蒙古财经大学财政学专业的探索不能取得公认的且处于领先地位的成果，也仍然不会被同行认可为特色，更不用说被认可为一个国家级特色专业所应具有的特色。3．资源财政。众所周知，我区资源储量丰富，得天独厚。内蒙古财经大学作为地方本科院校，培养满足地方经济社会发展所需要的财政专门人才是内蒙古财经大学的根本职责所在。同时，我区作为资源能源大区，想要发展就必须寻求将资源优势转化为经济优势进而转化为财政优势乃至发展优势之道。因此，内蒙古财经大学的财政学专业只有在推动我区的资源利用进而推动我区的经济社会发展中有所作为，方才能显现其价值。而唯其有价值，也才能谈得上有特色。这意味着，内蒙古财经大学的财政学专业想要办出特色进而强化特色，就必须致力于研究我区所面对的资源财政问题。事实上，正是由于内蒙古财经大学的财政学专业在指导和引领我区应如何优化资源配置进而最大程度地发挥资源的效能方面少有建树，抑或在指导和引领我区应如何将资源优势转化为民生福祉而不是成为一种诅咒方面鲜有奇勋，才无以凸显或彰显特色。由此看来，内蒙古财经大学的财政学专业应将民族财政、边疆财政和资源财政作为一个不可分割的有机整体来对待。这是内蒙古财经大学财政学专业有别于国内其他高校财政学专业的地方，也是内蒙古财经大学财政学专业培养的学生能够大有用武之地之所在。在这一建设进程中，如果我们取得了稳定的且被社会广为认可的成就，我们的财政学专业也就拥有抑或强化了特色。 三、内蒙古财经大学财政学专业特色建设的主要对策 推进内蒙古财经大学财政学专业特色建设需要从多方面着力，但最主要的应是以下三个方面:1．苦练内功。教育大计、教师为本。加强教师队伍建设是推动高等教育办出特色、走内涵式发展道路、提高教育教学质量的根本性保障。因此，推进内蒙古财经大学财政学专业特色建设，要求内蒙古财经大学教师尤其是财政学专业教师必须具备以下素质或能力:一是要有扎实的理论功底和业务水平;二是要能够深刻领会党和国家的路线方针政策特别是教育教学方面的路线方针政策，对国内外高等教育财政学科的发展现状、态势和经验有较全面的了解，并能在实践中创造性地加以吸收和运用;三是要具有高尚的道德情操，能够静心治学、潜心育人，勇于进取，乐于奉献。这些都是办出特色之必备的基础或条件。2．坚持问题导向。进行专业特色建设，其目的是为了更好地促进教学、科研和社会生产实践相结合，不断增强专业教育教学服务经济社会发展的能力，为全面建成小康社会提供强有力的人才保证和智力支撑。因此，推进财政学专业特色建设，必须始终坚持问题导向，这是办出特色的出发点和归属所在，也是办出特色的最本质的内在要求。进而言之，这里所谓坚持问题导向，就是要紧紧围绕以下问题开展教学和科研活动，从而使我们所培养的学生能够具备较好的解决这些问题的能力。这里所说的这些问题包括但不应仅局限于:其一，民族财政、边疆财政和资源财政政策的制定，除了考虑一般的财政政策的制定需要考虑的因素外，还应考虑哪些特殊的因素?其二，民族财政、边疆财政和资源财政三者之间的内在联系?其三，民族地区、边疆地区和资源富集地区的财政收入和支出，特别是针对这些地区的财政转移支付支出有何特殊性或特别之考虑?其四，民族地区、边疆地区和资源富集地区的财政制度(政策)与支持这些地区发展的其他制度(政策)应如何对接和协调?其五，资源富集地区如何将资源优势转化为发展优势而不是使资源成为一种诅咒?其六，民族地区、边疆地区、资源富集地区的财政专门人才应具备哪些特质?3．积小胜为大胜。特色是在长期的探索中形成的比较稳定的且为社会所公认的成果，因此，特色的建设在短期内不可能实现，更不可能一蹴而就。这意味着，我们在建设特色中，应采取积小胜为大胜之策，亦即:先着手研究细微问题，在此基础上，研究由细微问题构筑或反映的某一方面或某一层面的问题，最后再研究整个问题。与此相适应，先将研究成果转化为学术论文，以此为基础，再将研究成果转化为系列论文或专门研究报告，最后再形成专著或系列丛书。 作者：朱润喜 单位：内蒙古财经大学 财政税务学院 财经大学论文:广东财经大学协同育人的实践与思考 [摘 要]实现协同育人，提高高等教育人才培养质量是现阶段我国高等教育改革的新趋向。近年来，广东财经大学通过整合校内外资源，在引导校内外各育人要素间的协同育人，打造校、政、企三位一体的经管类人才培养模式方面方面做了不少有益的探索，取得了显著的成效。针对当前协同育人战略推进中发现的问题，需要将协同育人嵌入到地方经济文化建设和高校发展的战略层面进行整体规划，进一步拓展协同育人的广度和深度，健全协同育人的体制机制。 [关键词]协同育人 理念 体制 机制 《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020）》指出，通过协同创新实现协同育人是当前和今后一个时期高等教育从理念、体制和机制方面都需要着力解决的问题。《教育部、财政部关于实施高等学校创新能力提升计划的意见》明确提出，鼓励高等学校与科研机构、行业企业开展深度合作，建立战略联盟，促进资源共享，在关键领域取得实质性成果，实现高等学校创新能力的持续提升。《广东省教育厅关于以协同创新为引领，全面提高我省高等教育质量的若干意见》中也明确提出，全省高校要以协同创新为引领，将协同创新思想贯穿于高校人才培养、科学研究、社会服务和文化传承创新全过程，构建协同创新的新模式、新机制。我校近年来始终坚持系统的育人观，在校内力量协同育人和校内外力量协同育人方面大胆尝试，取得了明显的成效。 一、本科应用型人才协同育人案例 （一）校内力量和要素配合的协同育人案例 1.第一、第二和第三课堂协同育人 从2002年开始，我校从体制机制、平台、师资、项目等方面整合三大课堂，围绕第一课堂和综合素质教育目标，精心设计学生第二、第三课堂活动，确定第二、第三课堂考核标准，把学生获得10个素质拓展学分列入毕业和学位授予条件。2009年，学校推出学生参加竞赛获奖加分或减免选修课制度。2012年，学校在人才培养方案中设置开放式课程（项目）。2010年又推出以十大精品学生活动、全面班导师制、善水大讲坛为主要内容的素质教育改革，基本实现了三大课堂的互联、协同和共振。在主管教学的副校长的牵头下，在教务、团委、学工、科研处等部门的协同设计和组织实施下，第一、第二和第三课堂的协同育人效果好，人才培养质量大幅提升，学生在各类省级以上赛事中取得诸多佳绩。“异地办学条件下一、二年级大学生素质教育改革与创新”获第七届广东省高等教育教学成果一等奖。 2.实体课堂和虚拟课堂的协同育人 我校于2005年全面启动教学信息化系统工程建设，建成运行网络辅助教学课程900多门。2012年引进了从爱因斯坦到霍金的宇宙、追寻幸福――从西方伦理史的视角、化学与人类等9门超星尔雅网络视频课程，大大延展了教学时空，教学内容由点-线-面向集成模块化转变，教师之间、学生之间、师生之间的多维互动加强，教学信息化的导学、辅学、促学作用得到了较好发挥，有效实现了实体课堂和虚拟课堂的协同育人。“以提高人才质量为目标的教学信息化系统研究与实践”获广东省第六届高等教育教学成果二等奖。 3.以国家级人才培养模式创新实验区为载体的校内多学科协同育人 从2009年起，我校国家级人才培养模式创新实验区紧密围绕企业家精神和潜质的人才培养目标，在全校层面整合资源，与工商管理学院、会计学院、金融学院、经济与贸易学院、人文与传播学院等相关二级学院密切合作，在校内多学科协同育人方面不断推进。与相关二级学院共同进行课程开发、课程整合，共同组建课程学习、项目开发、拓展训练及创新实践等多元教学组织形式，不断优化实验区人才培养方案，构建融“知识学习、能力培养、素质提升”于一体的教学内容体系；与相关学科的优秀教师密切合作，共同打造专兼结合的教学团队，实施项目驱动式导师制；与教务处、学工部密切合作，共同探索人才发现机制，形成过程评估与结果评估兼顾的教学评价体系，并为学生建立全程成长档案。国家级人才培养模式创新实验区实施的多学科协同育人取得明显成效，获得其他三个省级人才培养模式创新实验区的认同。经济与贸易学院的“国际商务高级人才培养模式创新实验区”、会计学院的“国际会计创新实验区”和信息学院的“计算机复合型人才培养模式创新实验区”等三个省级人才培养模式创新实验区，以国家级人才培养模式创新实验区为载体，在课程设计、人才培养方案制订、实践教学环节设计、师资建设等方面，与校内相关二级学院和相关学科紧密配合，有效实现了优质教学资源的校内共享。 （二）校内外力量和要素配合的协同育人案例 1.共建协同育人平台 近年来，为促进人才培养与社会需求的紧密对接，学校在协同育人培养本科应用型人才方面进行了有益探索，着力搭建了“校内仿真综合实习协同育人平台”、“税务干部进修学院协同育人平台”、“国际化应用型会计人才协同育人平台”和“微金融创新人才协同育人平台”等协同育人平台，在校政、校企、校地等多元合作协同育人模式方面进行了有益探索，积累了宝贵经验，初步实现了以创新协同育人为核心的开放式平台的柔性管理体制，汇聚了协同创新各主体单位的优质共享资源，构建了以任务为牵引的横向协同创新组织模式，对协同育人平台涉及的人、财、物统筹安排与管理，初步构建了以高校牵头、企业参与、社会机构支持的管理体制。 （1）校内仿真综合实习协同育人平台 为着力抓好跨专业综合实验教学、校内仿真综合实习和校内创新创业实践三个重要环节，我校经济与管理国家级实验教学示范中心与广州用友、金蝶、方宇博业、杰赛科技、中山京通、国泰安、国家信息中心中国宏观经济网（中经网）等知名企业通力合作，在实验教学顶层设计、实验教学课程实施和实验技术研发等方面开展深度合作，取得了显著成效。IBM、用友、中经网、国泰安和中山京通等公司的行业、企业专家全程参与ERP实验教学项目的设计；用友和国泰安安排企业导师进入课堂；部分ERP课程考核直接采用行业标准和企业标准；国泰安和中经网为师生免费开放部分数据库，支持我校跨专业实验教学；用友、金蝶和杭州贝腾等公司为学生提供模拟竞赛平台，帮助学生与其他高校学生同台竞技，吸引风险投资关注和选择项目；中经网和国泰安与我校合作共同开发仿真实习案例库；杰赛科技、中山京通和国泰安与我校合作研发出“基于云计算基础上的企业模拟仿真实验教学系统”，进一步发挥基于云计算及大数据等现代信息技术的作用，在跨专业虚拟仿真企业运作综合实验教学及资源共享方面率先突破。我校经济与管理国家级实验教学中心分别荣获国家级教学成果奖、国家级教学团队和国家级精品课程等奖励，学生的综合实践能力、综合决策能力和综合执行能力得到明显提升。2014年度，我校经济与管理国家级实验教学中心获批教育部首批国家级虚拟仿真实验教学中心。 （2）税务干部进修学院协同育人平台 我校税收学专业协同育人历史悠久，早在1998年就与广东省财政厅、省国税局、省地税局和广州普金科技计算机有限公司共建“财税信息化研究中心”。2010年与广东省国税局、省地税局共建“广东纳税服务研究中心”。2011年与广东省国税局、省地税局协同建设“广州市地税局干部进修学院”，双方协同建设教学、生活设施；协同建设组织机构；协同制定管理制度；协同设计培训方案；协同开发培训课程；协同编写教材；协同培养师资队伍；协同共建实践教学基地。税务干部进修学院成立以来，承担了广州地税系统5000多名干部职工的初任培训、业务技能培训、知识更新培训和任职培训；成功申报1个国家级大学生校外实践教育基地；50多名校内教师的知识结构、思维方式和教学模式等与应用型人才培养的需求更加吻合，有力提升了税务学专业的师资水准。 （3）国际化应用型会计人才协同育人平台 我校会计学院于2010年成立了“国际会计（ACCA）人才培养模式创新实验区”，同年获得省级人才培养模式创新实验区建设立项（简称“ACCA实验区”）。经过四年的建设，该实验区在教学改革、人才培养、成果推广等方面取得了良好成效，并与ACCA广州代表处、德勤会计师事务所、英国利兹都会大学、美的集团厨房电器事业部、珠海航展公司、广东广业集团等12个跨国经营公司及英国卡迪夫城市大学、美国中田纳西州立大学等单位协同培养国际化应用型会计人才，主要协同内容包括：第一，将ACCA资格认证课程及部分CPA考试课程嵌入实验区人才培养方案；第二，由ACCA广州代表处负责培训我校教师，提供教学指导、教材及教学资料、资格认证报名与考试等服务，发展学生会员，联系牛津布鲁克斯大学授予名誉学士学位，为我校学生联系实习与就业机会；第三，由德勤会计师事务所等单位负责为我校学生提供实践导师及学习案例，为学生提供、推荐实习单位及就业单位；第四，利兹都会大学负责为F1-F9九门ACCA课程考试合格，且通过GMT考试的学生以优惠条件联系申请前往利兹都会大学攻读硕士研究生。目前，ACCA实验区2010级52名学生中已有2人通过了全部14门课程考试，26人通过了F类9门课程考试，有9人被德勤会计师事务所、普华永道会计师事务所等国际“四大”会计公司录用，8人将进入悉尼大学、蒙纳士大学等国际名校攻读硕士研究生。 （4）微金融创新人才协同育人平台 我校金融学院与华南师范大学金融系、证大速贷小额贷款股份有限公司、广州民间金融街管理有限公司、佛山市集成金融集团有限公司、广州壹马创展投资有限公司和中山小榄村镇银行等单位共同组建了“微金融创新协同育人平台”，协同培养华南地区的微金融创新人才。其主要协同内容包括：第一，将微金融实务课程嵌入我校金融学专业人才培养方案，从2010级教学计划开始，新添加微金融经济学、小贷技术及风险管理两门专业必修课程；第二，和金融企业高管及实务部门人员协同编写金融类教材或著作，已翻译完成麻省理工出版社的《微金融经济学》和《互联网金融》两本著作；第三，协同开展其他业务合作，如协助证大房产申报建设我校餐旅实验楼；协调证大速贷小额贷款股份有限公司的招聘及培训工作安排；安排学生去证大集团和证大速贷实习；与广东小贷协会初步达成合作培训意向等。金融学院学生的创新创业能力不断增强：学生自主创办的“艾晨斯”校园咖啡品牌旗下已有三个连锁店，发展势头良好；在全国挑战杯大赛中，金融学院学生获特等奖一次、二等奖一次、三等奖两次；学生深入参与微金融行业金融机构建设及咨询服务，如东莞农商行在惠州陈江开设村镇银行，整个调研咨询研究报告由金融学院的本科生和研究生共同完成，研究报告为陈江东盈村镇银行的顺利开业起到了良好的助推作用。 2.共建校外实践教学基地 （1）法学院校外实践教学基地 为进一步提升学生的实践动手能力，我校法学院积极与地方政府、实务部门紧密联系，共建实践教学基地。具体做法是，第一，与地方法院、检察院共同探索“高校―实务部门联合培养机制”，共同研究制定人才培养方案，共同开发优质教材，共同组织教学团队，探索形成常态化、规范化的卓越法律人才培养机制。第二，改变校内教师单独培养模式，建立由法官、检察官、律师和企业法务工作人员和校内专职教师组成的教师队伍，力求实现高校与实务部门对应型法律人才的协同培养目标。第三，搭建与法律实务紧密衔接的校内实践教学平台，拓展校内实验教学平台的功能。通过请进来的方式，利用学校实验教学平台如模拟法庭进行实案审判，教师、学生旁听、观摩，为学生实践能力的训练提供了便捷的校内平台。第四，利用信息技术建立法庭审判直播系统，建立课堂教学与法律实务紧密连接的信息化实验教学平台。2012年，我校法学院实践教学基地获批建设为“国家级卓越法律人才教育培养基地”。迄今为止，法学院已与广东省检察院、广东省公安厅、广州市司法局法律援助中心、越秀区法院、天河区法院、海珠区法院和花都区检察院等多家法律实务部门签订了协同育人协议，有效强化了高校与法律实务部门的深度合作。 （2）社会工作校外实践教学基地 为进一步加强社区融合，促进社会工作专业对政府购买服务及社区文化建设的支持，我校人文与传播学院社会学系与江门市残联、广州市光塔街、官洲街、华洲街街道办事处等地方政府协同，在社会工作校外实践教学方面密切合作，取得累累硕果，其协同内容主要体现在如下五个方面。第一，和江门市残联康复医院、荔湾区逢源人家服务中心等社会服务机构合作，完善以双边同步督导为重要特征的实习教学模式，建设社工实习督导队伍。第二，与江门市白沙街道办事处、海珠区华洲街道办事处等地方政府合作开展科研项目攻关，支持地方文化建设。主要研究项目包括社会政策的未来走向、社会工作未来的培训模式及与社会转型的关系、“大美小洲”开发等。第三，与广州市青少年宫等单位协同制订社会工作本土化人才培养实践教学方案。目前，已拟定并形成《社会工作专业校外实践教学人才培养方案》，拟进一步推而广之。第四，与广东省社会工作协会、荣军医院、广州脑科医院等单位协同制定管理制度，初步建立起社会工作实习生管理办法等系列规章制度，总结出医院社会工作实习生的带教模式和经验。第五，和广州市海珠区华洲街道办事处协同开展田野实践教学，在小洲村建立田野实践教学基地，由教师带领学生调查小组对小洲村展开追踪性社会调查。2012年，“社会工作本土化人才培养实践教学基地”被立项建设为省级实践教学基地。社会学系对实践教学模式的系列探索，有效推动了社会学系学生的专业成长，增强了学生的就业竞争力。社会学系的学术水平与教学水平得到较大提升，郭景萍教授的研究著作获全省人文社科成果二等奖，全系教师主持或参与横向课题多项，为地方社区文化建设做出了颇多贡献。 二、协同育人进一步的思考 （一）对协同育人重要性的再认识 高等学校教育教学和人才培养既要遵循高等教育教学规律和学生成才规律，也要遵循经济社会发展规律；既要符合学理逻辑，也要符合实践逻辑。高等学校不是一个封闭的内循环系统，客观上，她需要从外界输入信息、向外界输出信息；从外界输入资源、向外界输出资源；从外界输入动能、向外界输出动能。也就是说，高等学校是一个与社会紧密联系、相互影响、相互制约的开放系统。目前，高等学校普遍存在着教育教学资源结构性短缺与教育教学资源配置低效的问题，直接影响到了高校人才培养质量的高低。协同育人不是权宜之计，我们要充分意识到协同育人在人才培养中的重要性，要将高等学校的发展嵌入到地方经济社会发展的大环境中，实施“双嵌入”发展战略，将协同育人嵌入到地方经济文化建设的战略层面和学校发展的战略层面实施整体规划，实行教学、科研、社会服务一体化发展战略，推进应用型人才培养与经济社会发展和产业结构调整协同发展，使应用型人才培养的数量、质量和结构更加适应区域经济社会发展的需求。 （二）面临的问题和解决的思路 1.协同育人的面和深度需要进一步拓宽 在多年的协同育人实践中，我们意识到，为有效提升应用型人才培养质量，需要进一步拓宽协同育人的面和深度。首先，高等学校的人脉关系、资源筹措能力、与校外协同育人方提供对价的能力在协同育人中是非常重要的，如何解决高等学校与校外协同育人方相互提供“对价”不对等的问题至关重要。其次，解决好协同育人机制创新带来的权力结构和利益格局调整，也是高等学校在协同育人中面临的主要问题。高等学校要充分调动二级教学单位在协同育人方面的积极性，想方设法鼓励冒尖，“激化”二级教学单位之间的相互竞争，出台政策引导二级教学单位与各类社会创新力量开展深度合作，加快学科交叉融合，促进优质资源的充分共享。 2.体制机制需要进一步健全 今后三年或更长一段时期，学校将积极联合校内外各种创新力量，有效整合各类创新资源，努力突破制约协同育人的体制机制障碍，在如下四个方面做进一步探索。第一，以协同育人为抓手，建立健全应用型人才社会需求的发现机制、响应机制和应用型人才培养质量评价机制。各二级教学单位要健全对口行业岗位群人才需求的长效机制，健全校内外相关力量协同确立人才培养目标及规格、协同编制人才培养方案、协同开发课程及项目、协同开展人才培养质量评价等长效机制。第二，以协同育人平台建设和基于协同育人的专业层面综合改革为重点，实行政策倾斜和资源配置倾斜，提高教学项目的集约度，使各类教学项目真正取得实效。第三，以教学质量关键点监控体系建设为突破口，健全本科教学质量保障体系。第四，在学校向协同方提供对价能力不强的情况下，健全引入利用校外资源的补偿机制。在充分利用学校已有资源的基础上，汇聚社会多方资源，大力推进学校与学校、科研院所、行业企业、地方政府的深度融合，探索建立适应于不同需求、形式多样的协同育人模式。 财经大学论文:内蒙古财经大学思政教师职业认同现状分析 【摘 要】 本文以内蒙古财经大学的思政教师为研究对象，从职业情感、职业意志、职业期望、职业价值和职业态度几个方面，调查和研究高校思想政治教师的职业认同状况，并就如何进一步增强思政教师职业认同度提出了建议。 【关键词】 内蒙古财经大学;思政教师;职业认同;调研 “师者，传道授业解惑也”。教师，这个担负着教书育人特殊使命的职业，其自身的职业认同度直接关乎学生的成长，关乎一个国家教育事业的发展。本文认为，教师的职业认同是指教师对于自我的工作环境、工作待遇、工作方法、人生价值、工作感受、工作困境、发展期望的一个综合性体验。[1]高校思政教师的职业认同度的高低，则与学生思想政治水平的高低息息相关。本文以内蒙古财经大学的思政教师为调查对象，探讨和研究他们的职业认同程度。 一、调查对象 本次调查涉及到的高校从事思想政治教育的教师： 1、党政管理干部 内蒙古财经大学党委组织部负责学生的入党积极分子培训和预备党员培训教育工作的教师;学生工作处学生科、贷款科、宿管科各科室负责具体学生管理、学生资助和宿舍管理的教师;招生就业指导处负责讲授《大学生就业指导》、《大学生职业生涯规划》课程的任课教师;校团委负责青年学生思想政治教育，开展校园文化活动的教师;此外，还有各学院的党总支书记、党总支副书记及团总支书记，他们是各学院从事学生思想政治教育的一线教师。 2、思想政治理论课和哲学社会科学课教师 内蒙古财经大学马克思主义学院的各位专业教师，承担着全校近20000余名本科生、专科生和硕士生的思想政治理论课及人文素质课的教学任务。 3、辅导员和班主任 辅导员是高等学校开展大学生思想政治教育的骨干力量，他们在帮助学生养成良好的道德品质、掌握高校学生思想政治状况，落实好对经济困难学生资助的有关工作，积极开展就业指导和服务工作等方面具有重要作用。 班主任老师一般为兼职班主任，除了要承担本专业的授课任务外，还要定期与不定期的与所带班级的学生进行联系，召开主题班会，对学生进行学业规划、奖助学金的评比、就业指导、心理辅导和日常管理等工作。 所有这些教师构成了大学生思想政治教育的网络体系，全方位地服务大学生的成长成才。 二、调查结果 本次调研采取问卷调查方法，调查对象为内蒙古财经大学在编思政教师，发放500分调查问卷，回收有效问卷495分，有效回收率99%。 1、高校思政教师基本情况 通过调查发现，内蒙古财经大学思政教师以刚参加工作的人居多，整体呈现年轻化态势。学历层次比较高，从整体职称比例来看，思政专业课教师中，以讲师居多;行政工作者中，助理研究员较多，研究员和副研究员较少。行政工作者大多在评职称时属于研究员系列，但是由于评职称的条件比较苛刻，一部分老师在评为助理研究员后再评副研究员和研究员系列比较困难，所以职称评定的限制成为行政工作人员发展的一个瓶颈。 2、高校思政教师职业认同现状 本次调研，主要从职业情感、职业意志、职业期望、职业价值、职业态度以及被认可度方面6个方面调查了教师的职业认同度调查结果表明，思政教师的职业情感、职业价值、职业态度、被认可度总体上处于较高水平。在思政教师中，行政工作人员因为工作压力、待遇、发展前景等问题，职业意志较为薄弱，希望转行从事专任教师。个人发展路径及经济收入是影响思政教师职业期望值的两个主要因素，同时，工作压力和个人受尊重感也会影响职业期望。 三、内蒙古财经大学思政教师职业认同状况 总体来看，高校思政教师的职业认同度，呈现以下几个特点 1、职业认同存在显著的年龄差异 不同年龄段思政教师教师，职业认同度存在显著差异。整体上看， 呈随着年龄增长，职业认同度增强的趋势。这与国外的研究成果基本一致。彼亚得的研究表明：在职业生涯初期，教师的职业认同程度相对较低;随着服务年限的增长，教师对职业认同的感知趋向积极。[2]调查对象中，30岁以下年龄段的思政教师，因为刚参加工作，对新的工作环境不太适应，缺乏相应的工作经验，加上职务晋升和经济方面的压力，对职业的认同感相对较低。而40岁以上年龄段的思政教师，普遍已经具备了教授的职称或处级干部的职务，他们的经济收入较高、工作压力相对较轻，对个人的职业定位比较明晰，所以他们对职业的认识更加深刻、更为理性，因而职业认同度高。50岁以上的高校教师的职业认同度有微微下降的趋势，可能是因为职业生涯发展停滞或计划退休，工作积极性不高。 2、职业认同存在显著的职称差异和行政级别差异 不同职称的高校教师在职业认同程度上存在显著的差异。总体看来，高校教师的职业认同度有随着职称的提高而上升的趋势，具体表现为教授的职业认同度比助教和讲师高，助教和讲师之间不存在显著的差异。 高校教师的职称是衡量教师教学水平和学术成就的重要标志，是一种身份和地位的象征，同时与工资、津贴等物质待遇息息相关。教授有比较丰富的工作经验、较高的学术造诣以及熟练的专业技能，他们在学校地位高、报酬高，受领导重视程度也高，因而有强烈的自豪感和成就感，职业认同度也较高。而副教授和讲师承担着学校大部分的教学任务，工作压力较大，报酬不高，在职称、职务的晋升上存在较大难度，因而职业认同度稍低。助教由于工作时间短，工作经验不足，资历不够，容易被忽视，因此职业认同度最低。同样，行政级别较高的教师由于工资待遇、津贴、社会地位相对较高，具有相对较高的职业认可度。 3、因工作内容不同，职业认同存在差异 本次调查涉及到的有思政课专业教师、从事思政工作的行政人员、辅导员、班主任等，他们所从事的工作内容存在很大差异。思政任课教师主要负责教学工作，不需要每天在办公室坐班，没有繁杂的琐事干扰，只要认真完成自己的授课任务就行，还有很多时间可以用来休闲。和他们相比，从事思政工作的行政人员工作压力相对比较大。由于工作的特殊性，这些工作人员每天要接待大量的学生、准备各种材料、应付各种评比、检查，尤其是二级学院的团总支书记和辅导员，每天都要完成团委、学生处、招就处布置的各项工作，还要抽出时间检查学生宿舍、上课出勤，帮助学生解决生活、学习中的各类问题，应付学生心理异常情况，处理学生违纪，有时候要加班到深夜，甚至没有节假日，工作压力较大，工作情绪相对较差，职业认同度比较低。 4、辅导员的职业认同情况不容乐观 我们在调查中发现，与专业教师相比，思政教师中的学团办老师和辅导员中，青年教师偏多，中老年教师偏少;非高级职称教师（助教、讲师）偏多，高级职称教师（副教授、教授）偏少。由此可见，与专业教师相比，他们的职业认同处于较低水平。这也反映出高校并没有把辅导员队伍建设与专业教师队伍建设放于同等重要地位。职业认同是人们努力做好本职工作、达成组织目标的心理基础。[3]大多数辅导员刚参加工作时对工作的职业认同度较高。他们工作热情高涨， 积极性和主动性较强， 但是时间久了， 由于工作压力较大，职务晋升和职称评定没有保证，职业发展前景不明朗，致使许多辅导员开始丧失工作积极性， 转而开始寻求其他岗位的发展方向。这些辅导员抱着 “人在曹营心在汉”的心态工作，效率肯定不高，效果肯定不好。因此，如何提高辅导员的职业认同水平，成为高校管理层必须解决的任务。 职业认同是个体对某一职业的积极态度和强烈的投入感，体现为个体维持该职业的愿望和对职业的喜欢程度。[4]高校思政教师工作任务可谓艰巨。大学生是我国社会主义事业的接班人，是中国社会主义道路建设的中坚力量，我们应该从全社会范围内注重对高校思政教师的职业认同的研究，通过各种措施提高他们的职业认同度，从而使他们没有后顾之忧，可以积极、愉快、全身心地投入到教育事业当中，从而为我国培养出合格的接班人。 财经大学论文:高校学生党支部建设研究 ―――以浙江财经大学为例 摘要：本文通过分析新时期大学生思想政治教育的新特点，结合当前高校学生党支部的现状、问题，系统研究高校学生党支部设置形式、工作理念、组织结构、活动形式等，探索发挥高校学生党支部服务和谐校园建设，大学生就业、创业，大学生成长、成才等多方面功能的举措。 关键词：高校 学生党支部 1、序言 学生党支部是高校基层党组织中的战斗堡垒，是联系学生党员执行党的路线方针政策、完成党的任务、实现党的宏伟目标的纽带与桥梁，也是保持学生党员先进性、推进高校人才培养工作顺利进行的动力源泉和有力保障。长期以来，党中央一直高度重视高校的党建工作，先后做出多项重大决策和重要指示。党的十八大报告明确指出，新形势下的党建工作应注重"创新基层党建工作，夯实党执政的组织基础"。学生党员作为高校学生群体中的先进典型和重要标杆，肩负着带动广大青年学子共同进步、奋发图强的责任与义务，是推动国家发展、科技进步的重要力量，也是未来党的事业的继承者和接班人。强化高校学生党支部建设的科学性与合理性，创新学生党支部建设方法，是充分发挥高校学生基层党组织先进性作用，提升学生党支部执行力、号召力和影响力的根本途径，也是新时期高校党建工作面临的新课题、新任务。 当前，高校党建一直是研究的热点问题，高校学生党支部作为高校的基层党组织的重要组成部分，在构建和谐校园、促进良好校风、学风形成、培育积极健康的校园文化、服务青年学生全方面成长成才等诸多方面起到举足轻重的作用，因而加强对学生党支部的研究对于学生党支部的建设与完善及组织功能的有效发挥具有重要实践意义。 本文主要采取文献分析、归纳总结、个案分析等方法，通过查阅关于高校学生党支部功能定位和建设的文献资料，全面了解高校学生工作的基本研究概况；通过问卷调查法研究方法，以浙江财经大学为调查对象，收集相关支部建设与支部党员发展的第一手资料，进行归纳、总结。 2、存在的问题 2.1部分党员入党理想信念不坚定 当今国际政治经济形式趋向全球化，信息化的发展使得青年学生更多、更快的了解世界、认识世界，也促使各种文化相融，产生更多的思想火花。学生党员价值观也逐步呈现多样化，部分学生党员的入党动机比较功利，为获得荣誉或取得党员身份而突击入党；加入党组织后学习、工作和生活作风并未有明显的进步和改善；对政治学习出现了抵触情绪，社会主义和共产主义理想信念不够坚定，当集体利益与个人利益发生冲突时，不能时刻以集体利益为重；在组织生活中，服务意识薄弱、自律性较差，不能很好地继承和发扬全心全意为人民服务的奉献精神。 2.2入党后再教育不够 部分存在重视入党前的发展，看轻入党后的再教育，导致在一些学生党员中，出现了"入党前拼命干，入党后减一半"的现象，入党前后表现迥异，在思想、学习、工作和生活等方面不能很好地发挥先锋模范作用，党的先进性不能体现。这在一定程度上影响了党员队伍的整体形象，削弱了党支部的凝聚力和战斗力，党的形象，给党支部工作带来被动局面。 2.3民主生活质量不够 当前大学生的思想观念和生活方式呈现出复杂性、多样性，新的时代背景要求我们不断创新学生党支部活动的内容和形式，吸引、教育学生党员。然而长期以来，高校学生党支部的活动内容比较单调，组织活动的内容不够贴近实际，未能结合大学生的思想、学习、生活和专业特点开展内容丰富的实践活动。当前学生支部正式党员比较集中在高年级，而高年级学生因考研、找工作等客观原因，不能按时保质保量的参加组织生活会，导致开展的活动意义不大；组织活动的载体也未能根据大学生的特点，充分利用网络、社团等阵地。这些因素在一定程度上削弱了党支部的凝聚力和号召力。 2.4活动经费不足 当前党支部开展活动存在缺少活动经费的问题，虽然各方面都尽最大的努力、多渠道的争取更多的活动经费，但是当前的经费问题依然存在，也导致了某些活动难以开展，影响了党支部活动的规模。 3、对策建议 3.1 加强党支部思想建设工作，提升党员思想觉悟 思想建设的根本任务是帮助党员不仅在组织上入党，而且要在思想上入党，保持党的无产阶级先锋队性质。要把思想教育作为中心环节，把思想建设贯穿于党支部各项建设之中，保持党员队伍在思想上、政治上的高度一致，保证党的路线、方针、政策的贯彻执行，保证和促进党支部各项建设工作任务的落实。把理论学习作为加强党支部领导班子建设和提高党员队伍素质的一项基础工作，使全体党员在工作中牢固树立和落实科学发展观。要本着尊重人、关心人、理解人的原则，把全心全意为人民服务的宗旨意识渗透到思想政治工作中，把解决思想问题与解决实际问题结合起来，扎扎实实地为党员群众办实事，在解决实际问题的同时解决党员群众思想问题，由情入理地进行宣传、说服教育，达到转变思想、提高觉悟、塑造心灵的目的，激发做好工作的内在潜力和创造热情。 3.2建立科学的支部建设体制 只有合理的支部建设体制，才能促进基层党组织工作的深入开展，否则其将成为支部生活、发展的阻力。建立科学的支部设置应该做到：有利于支部成员间的联系，基层党支部是一个由党支部成员组成的有机整体，没有成员的参加，支部活动就是空壳，增强支部凝聚力也就无从谈起，因此组建党支部首先要考虑其组建方式是否有利于成员间的沟通，是否能最大程度地凝聚支部成员，其次要利于支部品牌活动的传承和发扬。 3.3加强党支部组织建设，凝聚战斗力 党支部组织建设要坚持民主集中制、从严治党及继承和创新相结合的原则。完善贯彻落实民主集中制，维护党的集中统一，发扬党内民主，巩固党的团结统一。对党员干部严格要求、严格教育、严格管理、严格监督，坚决克服党内的消极腐败现象。党建工作必须从实际情况出发，既要坚持和发扬过去行之有效的好传统、好办法，又要积极创造新的活动方式和工作方法。建设坚强的党支部领导班子，建立健全各项规章制度，建设高素质的党员队伍，使党员队伍成为刻苦学习的表率、求真务实的表率、勤奋为民的表率、廉洁自律的表率，成为政治上过硬、作风上过硬，业务精、素质高的复合型党员队伍。 3.4加强党支部作风建设，树立良好形象 以提高工作绩效为中心加强作风建设。把党支部作风建设与落实业务工作融为一体，引导党员强化服务意识，自觉做到一切服从和服务于发展大局，调查研究、实事求是，有针对性地提出对策建议，如实向上级反映情况，注重讲实话、摸实情、办实事、讲实效，做扎扎实实的工作，有效促进各项工作开展。 财经大学论文:内蒙古财经大学创新创业教育模式探索 【摘 要】 本文以内蒙古财经大学为例，探索大学生创新创业教育模式：积极开展课程体系建设，就业指导课程、专业知识教育、实操教育;搭建实践平台，设立大学生创业孵化园、建立政产学研合作的校内外创新创业实践平台;丰富创新创业教育载体，“挑战杯”中国大学生创业计划竞赛、成立创业协会（社团）、举办专项竞赛;设立创业就业扶持基金。 【关键词】 高校;创新创业;教育模式 “创新创业教育”指的是将创新教育、创业教育和学生专业教育这三者实现紧密结合，采用新的教学模式，侧重让学生参加学校内外的实践，让学生对自我以及人生有较为清楚的认识，形成自身意象，进而提升学生的事业心与创新精神，不断挖掘自身潜力，形成创新创业行为。[1] 2010年5月教育部《关于大力推进高等学校创新创业教育和大学生自主创业工作的意见》提出，创新创业教育要面向全体学生，纳入教学主渠道，结合专业教育，融入人才培养全过程。同时，鼓励高校从学校类型、层次、特点和所处区域的实际出发，探索形成多样化的创新创业教育模式。[2]可以说，加强创新创业教育，是我国高校亟待发展的一个新领域，也是今后高等教育改革发展的重要任务。应纲领性文件要求，地方财经类高校应顺应并快速融入创新创业教育的潮流中，抓住机遇，根据学校自身类型、层次，从所属地域实际出发，探索出符合地方特点的创新创业教育发展模式，这对于地方财经类大学跨越式发展、推进当地经济的可持续发展以及培养地方人才有着重要意义和应用价值。 内蒙古财经大学始建于1960年，经过50多年的建设与发展，现已成为一所以本科教育为主、同时承担研究生培养任务，以经济学、管理学、理学为主，法、文、工协调发展，具有鲜明民族特色和地区特色的多科性财经大学。有理论经济学、应用经济学、工商管理、统计学4个一级学科、23个二级学科硕士学位授权点以及MBA（工商管理硕士）、MPACC（会计硕士）、MF（金融硕士）3个专业硕士授权点;是内蒙古自治区重要的财经类专业人才培养基地。近年来，为了进一步提高学生的创新创业能力，采取了许多措施，也形成了独有的教育模式。 一、积极开展课程体系建设 在大学生创新创业教育课程体系建设上，形成基础课以基础课和必修课为主、专修课、讲座课和实践课为辅的课程体系。 基础知识教育方面，主要开设了职业生涯规划、就业指导、专业知识教育等课程。 在大学本科一年级开设职业生涯规划课程具有重要意义。职业生涯规划课程从自我认知、行业认知、实现路径等方面帮助毕业生尽快了解自己的优劣势、行业特点等内容，为今后的创业夯实基础。 （1）就业指导课程。为了使大学生更深刻地了解我国就业形势，熟悉大学生就业、创业政策，科学地引导大学生认识社会，站在时展的高度洞悉市场需求，完善自我，建立科学的、符合中国国情和市场规律的就业观念。本课程的设置应系统的为大学生介绍就业形势分析、就业能力、求职应聘与面试技巧、就业与择业和创业带动就业的内容，力求为大学生的创业提供指导。 （2）专业知识教育。大学生渴望创业，是创业的生力军，但创业仅靠热情是远远不够的，如何学习创业，将创业热情转化为创业能力，从而为真正创业做好准备，所以，为大学生开设创业的专业知识课程尤为重要。 ①必修课。开设《大学生创业指导》课程，18学时，1学分。在本科第三学期开设，注重与专业课程体系的有效衔接。必修课应该包含以下内容：对创业的认知开始，创业需要哪些心理素质、知识准备，如何进行创业实践，将知识转化为能力。在这个过程中，又如何创新思维，各部分之间既互相独立，又环环相扣，将创业者需要的知识、能力作了全面、系统的介绍。 ②专修课。专修课是对具备创业潜质，并且有浓厚的创业兴趣的学生进行的创业实践教育。本课程以短期培训班形式举办，每学期开设1期，每期开设1―2班。专修教育通过面试和创业能力测评的方式选择学生，以实训课为主要教学形式，主要讲授创业能力拓展、创业准备、创业流程、新创企业管理和创业风险应对等五个模块的内容。授课过程应与学生组建创业团队、选择创业项目、创业体验和进入创业过程结合在一起。[3]目的是指导学生为将来的创业奠定基础。 ③讲座课。学校要建立专家库，选聘企业家、创业成功人士、创业成功校友和政府相关人员到校作创业讲座。[4]专家的选择要具有一定的代表性，尽可能涵盖各个创业领域的成功人士，便于有针对性的对不同创业兴趣的同学进行辅导，使学生可以“零距离”的和创业成功人士交流。同时，积极组织生涯人物访谈活动。生涯人物访谈，是通过与一定数量的职场人士（通常是自己感兴趣的职业从业者）会谈而获取关于一个行业、职业和单位“内部”信息的一种职业探索活动。[5]通过访谈，了解该职业岗位的实际工作情况，获取相关职业领域的信息，进而判断你是否真的对该工作感兴趣，实际上是一次间接、快速的职业体验。 （3）实操教育。根据教学要求，制定实践教学计划。以教学全程化、目标阶段性、内容项目化为指导思想，在本科教育的1-8学期，把实践教学内容内化为各个阶段的实践项目，具体教学内容包括：项目训练的目的、项目设计、项目实施准备、实践步骤、学生实践过程应完成事项和课后作业、实践效果评估等。 二、搭建实践平台 （1）设立大学生创业孵化园。孵化园是学生自主创业的重要实践平台。孵化园的主要任务是为大学生创业提供支撑和服务，具体表现为：开展创业指导和培训;接纳大学生实习实训;提供学生创业项目孵化支持;指导学生新创企业的成长。[6] 孵化园要有计划、分阶段、按步骤、有序地建设。场地要能够接纳10个学生创业孵化项目和5个注册新创企业入驻。相关设施要齐备，可以提供学生创业项目孵化和新创企业运作的房屋、水电、照明、网络和基本的办公用品。最后，还要有完善的软件支持系统，满足学生的创业实践需要。 （2）建立政产学研合作的校内外创新创业实践平台。学校应发挥各方积极力量，联系与各专业相关的政府部门以及企业单位，建立创新创业实践平台，建立校企共建的工程中心、实验室，可以直接建在企业，也可以建在学校，教师可以在这里参与企业科技攻关，学生可在工程技术中心开展专业实习、工程实习等。 为了更好地为学生创业提供支持，内蒙古财经大学在经济管理实验实训中心设立创业孵化基地，努力为学生搭建集创新创业教育、实习实训、创业孵化、综合服务为一体的实践平台，面向在校大学生提供创业就业指导和帮助，通过提供场地和设备保障、邀请专业导师团队、依托学生社团、构建活动平台等措施，鼓励和指导学生开展各类丰富多彩的创业实践活动。 2013年11月5日，由计算机信息管理学院20多名师生共同组成的“挑战者”创业团队入驻经济管理实验实训中心创业孵化基地。“挑战者”创业团队于2013年6月成立，并与内蒙古宇航人集团公司合作，为该公司承担了电子商务网站建设、运营管理等工作，工作成果获得了公司和学校的一致好评。经济管理实验实训中心与计算机学院对该创业团队仔细考察后，批准其入驻中心学生创业孵化基地，在设备、网络、办公场地、创业指导等方面提供了大力支持。 三、丰富创新创业教育载体 （1）“挑战杯”中国大学生创业计划竞赛。“挑战杯”全国大学生系列科技学术竞赛的简称，是由共青团中央、中国科协、教育部和全国学联共同主办的全国性的大学生课外学术实践竞赛。 内蒙古财经大学近几年学生的挑战杯竞赛参与度已初具规模，2013年，内蒙古财经大学工商管理学院王楠、统计与数学学院梁猛与金融学院王伟华等7位同学的《对“城中村”改造前后居民生活满意度的探究――以呼和浩特市府兴营为例》的作品获得了自治区一等奖、国家级三等奖的好成绩。学校以此为契机，在全校范围内广泛进行创业活动宣传，举办了挑战杯创业计划大赛专题系列讲座和挑战杯作品巡展，在全校范围内深度宣传“挑战杯”全国大学生系列竞赛，提升此项赛事的关注度和影响力，进一步激发广大教师和学生参与学生课外学术科技活动的热情，进一步提高本校学生科技创新创业能力。 （2）成立创业协会（社团）。由内蒙古财经大学团委牵头，组织成立了捷迅创业协会，召集全校有创业兴趣的同学加入该协会，开展创业培训、创业讲座、联系兼职、进行素质拓展等活动，帮助学生提高创业综合能力。 （3）举办专项竞赛。通过职业生涯规划大赛、就业模拟招聘会、创业大赛等活动，激发学生的积极性，锻炼他们的实际操作能力。 2013年，由内蒙古自治区人力资源和社会保障厅、内蒙古自治区教育厅和包头市人民政府联合举办、内蒙古财经大学承办的“内蒙古自治区第一届大学生创业大赛”内蒙古财经大学分赛场初赛于2013年11月举行。通过此项活动，全力营造鼓励支持大学生创业的良好氛围，着力培育大学生创新精神，进一步提高大学生创业本领，为大学生自主创业遴选和储备优秀项目，促进大学生自主创业就业。 四、设立创业就业扶持基金 2013年，内蒙古财经大学参加第十三届“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛取得了历史性突破。为进一步激发大学生创新创业的热情，内蒙古财经大学专门设立大学生创业就业扶持基金，专门扶持“挑战杯”国赛获奖团队进行累进创新。 总之，通过开展大学生创新创业教育，培养学生的创新潜质和创业能力，积极引导大学生开展各类创新、创业活动。既能有效地缓解我国目前严峻的就业压力，又使大学生能在社会中充分体现个人价值。但同时，我们也应看到我国高校的创新创业教育才刚刚起步，各环节还存在许多问题，只有准确定位，从不同层面研究开展创新创业教育的有效途径，才能从整体上提高创新创业水平。 财经大学论文:山东财经大学田径代表队学生课余时间学习生活现状调查 摘 要 本研究旨在结合心理学理论与体育专业学生心理特点，更为全面地调查山东财经大学田径代表队学生的课余学习生活，为代表队的管理工作提供依据和建议，为代表队学生更好的学习生活提出要求，为代表队再创佳绩献智献策。 关键词 田径队 课余生活 调查 1研究对象与方法 1.1研究对象 本研究以山东财经大学田径代表队学生为调查对象，以山东财经大学田径代表队学生课余时间学习生活现状为研究对象，对该校代表队学生课余生活进行调查分析。 1.2研究方法 1.2.1文献资料法 根据实验研究的需要，在中国知网上调查研究相关的文献资料、书籍，选取准确合适的问题构建调查问卷。 1.2.2问卷调查法 实验对象为山东财经大学田径代表队学生。 1.2.3专家访谈法 通过对山东财经大学田径教练员和班级辅导员的访谈，全面了解分析山东财经大学田径代表队队员课余生活情况，并分析存在的问题，探讨解决对策，掌握第一手资料。 2研究结果与分析 2.1田径代表队基本情况调查分析 一个田径队的项目、性别以及运动年限等情况往往与这个队的运动成绩等有很大的关系，另外，生活习惯、娱乐方式、性格特征等也是不可忽略的影响因素。 2.1.1田径代表队基本情况调查分析 表1：田径代表队队员基本情况调查表（N=42） 从表1可知，山东财经大学田径代表队队员共43人，调查人数42人，其中，短跑项目和投掷项目都是16人，各占总人数的38.10%，跳跃类为10人，占总人数的23.80%，没有长跑项目。男女分布上，男生26人，占总人数的61.90%，女生16人，占总人数的38.10%，男女比例为1.6：1。代表队中项目分布均衡，虽然男多女少，但人数比例适中，符合体育类性别比例特点。 2.1.2 田径代表队运动情况调查分析 表2：田径代表队队员运动年限调查表（N=42） 从表2总结得知，田径代表队队员运动时间为3年以下的有10人，占人数比例为23.80%，3～5年的14人，占总人数比例为33.33%，5～8年和8年以上的各为12和6人，分别占比例为28.57%和14.30%，大部分学生都有3年以上的运动时间，有长期的体育锻炼经历。 2.2田径代表队学生生活习惯调查分析 一个人的生活习惯往往和其精神状态、生活满意度有直接关系，并且会影响到学习效率和人际关系，从某种意义上讲，生活习惯可以预测一个人的身体状况和学习情况。 2.2.1田径代表队饮食状况调查分析 田径代表队大多数人有用餐习惯，占总人数的73.81%，无用餐习惯的也较多有11人占总人数的26.19%；在午饭和晚饭的用餐规律性上，有92.86%人用餐规律，另外很少人用餐不规律，占总人数的7.14%。从数据分析可以看出，田径代表队队员用餐情况基本规律，不过不规律情况主要存在早餐用餐上，有一部分同学没有吃早餐的习惯。 2.2.2田径代表队作息情况调查分析 如果一个人有一个科学健康的作息时间，那么也能够有一个健康的体魄和积极的心态，以及一副饱满的精神状态。所以，养成合理的作息时间具有非常重要的意义。 2.3田径代表队队员生活休闲方式及人际关系调查分析 学生的休闲方式往往能够反映其心理健康程度，从心理学来看，健康的休闲方式可以作为预测心理情况以及其交际情况的指标。反过来说，一个心理健康、生活态度积极向上的人，其生活休闲方式和人际关系都不会太差。 3结论与建议 3.1结论 （1）山东财经大学田径代表队学生性别比例适中，符合体育专业学生性别分布规律。 （2）山东财经大学田径代表队的学生作息时间并不规律，大部分学生有熬夜习惯，且晚起，午休时间过长。 （3）人际关系方面，学生的主要人际关系是同学关系和恋爱关系和师生关系，部分存在社会关系，并且田径代表队学生乐于跟他人交流交友。 （4）自我感知方面，学生能够客观的评价自己，并且大部分学生的性格和脾气都是稳定的，这可能和身体活动较多有关系。 3.2建议 （1）教育学生自我管理，养成科学规律的生活习惯。 （2）加强学校管理，丰富校园生活。 （3）加大学校餐厅营养供给，开辟多种营养渠道。 （4）丰富专业课锻炼内容，增加锻炼和学习的趣味性。 （5）培养学生心理学知识素养，科学评价自我。 财经大学论文:贵州财经大学校企联合实训基地建设研究 摘要：贵州财经大学作为一所以经济学、管理学学科为主体，兼有法学、文学、理学、工学、教育学等学科的多科性财经类大学。学校在建设财经类综合实训基地方面做了大量的探索。研究结果显示，校企联合实训基地建设虽然存在着诸多制约因素，但在助力高校人才培养、大学生就业创业方面优势显著。 关键词：校企联合 实训基地 共赢 人才培养 为了更好的开展实践教学活动，贵州财经大学创建了实训基地，在建设实训基地的过程中需要体现出实践活动的职业性，开放性和层次性，当然更重要的是重视实训基地的资源共享。在财经类的专业的实践教学中，通常情况下是模拟实际，而模拟训练的配置是电脑和相关的专业性软件。在贵州财经大学建立综合性的实训基地的时候，非常的重视实训基地的整合和资源的共享以及使用效率的提高。建立起的跨专业综合性实训基地，能够为教学进行更加完善的实践教学服务，当然贵州财经大学的实训基地建设目前还存在着尚未解决的问题，就是如何进一步体现出综合实训基地的职业性和开放性。 1 贵州财经大学实践教学体系及实训基地的构成现状 大学生实践能力的培养是在大学期间需要培养的一项重要能力。因此，贵州财经大学在自己的教学中，一直在发展自身的实践教学体系，并在实践教学体系的基础上增加了很多的实践教学的内容和方法等等，对传统的教学方法进行了创新和改革。贵州财经大学目前已经建立起来从新生入学到毕业参加工作这些阶段的，全程的实践教学体系，并在不同的时期有不同的实践教学目的和任务。在入学初期主要进行基础技能的训练，包括理论知识和实践一体化的训练；随后还有综合技能的训练项目，主要是针对专业特点进行的模拟训练；在校期间，积极的高校学生参加顶岗实习活动，主要是培养学生的职业素质和综合能力，并对专业水平进行实际的考核和锻炼；在最后的毕业实习中，主要是培养学生步入社会的职业综合能力和所学技术的应用能力等。作为高校最主要的进行实践教学的场所，实践教学的层次性很重要，当然这也需要与实践教学相匹配的试训基地的建设。通常来说，从场所讲，实训基地主要是包括校内实训基地和校外实训基地两种。从投入主体讲的话，分为高校自己建造和校企合作共建两种形式。从层次来看，在基本技能训练阶段需要围绕教学改革建设能实施理论与实践一体化的校内实训室，多为学校自己投入建设；综合技能训练阶段需要有能完成实际项目、突出职业氛围模拟实训室或者校内生产性实训基地，有学校投入、企业投入或者学校企业共建等多种形式；顶岗实习阶段需要有真实的工作岗位，通常是以校内生产性实训室和校外实训基地相结合；毕业实习阶段主要在学校的创业基地或校外的企业完成，毕业实习阶段和就业是紧密结合的。 贵州财经大学在实训基地的建设上有自己的特殊的地方，主要体现在无论是在基本技能阶段还是在综合技能的阶段，贵州财经大学在实训基地上都采用了大量的模拟软件进行教学，主要的道具就是计算机和专业性的软件，为了提高实训基地的综合利用效率和在节约成本的基础上发挥最大的作用，因此建设的是跨专业的综合实训基地。在顶岗实习的阶段，单位很难为学校安排那么多的顶岗实习的岗位，因为管理上的困难和实习质量问题都是顶岗实习企业所担心的问题，因此更多的顶岗实习需要学生在校内基地完成。 2 贵州财经大学校内综合实训基地建设难点 贵州财经大学实训基地的建设具有层次性、综合性、多主体等特征，这对实训基地的建设提出了更高的要求，在管理上还存在诸多问题和难点。 2.1　对于财经类专业来说，利用共享模式建设综合性实训基地是一个很好的方法，这种建设方法大幅度的提升实训基地的利用效率。从实训基地的内涵建设讲，主要是依托的不同的学院的不同的专业；而从建设的布局上讲，就更需要各专业各个系之间相互的协调和安排达到最优化的利用实训基地的目的；从实训基地的日常管理讲，必须建立一套统一的管理体系，对实训基地进行日常的管理和维护，保证实训基地的长久发挥其作用和效率。在实训基地的建设中，内涵建设主要是依托在各个专业的基础上的，这就会存在有些学院为了保证维护的实训要求，这就很难在内涵建设和运行管理上进行有机的统一，这个问题到现在仍然是一个亟待解决的问题。 2.2　其次，实训基地的综合性和层次性的相互协调也是目前需要解决的一个难点。因为目前高校已经形成了实践教学体系，这种体系是系统的并且有层次的，这就要求在建设实训基地的时候，更多的考虑日常实践教学的需要。因此，在建设综合实训基地的时候，不仅要考虑与各个学院专业的实践教学体系进行协调和融合，还要考虑综合实训基地的跨专业的综合利用功能，这二者仍然是一项很难中和的问题，也是目前建设的一个需要突破的难点。 2.3 综合性和职业性的统一问题也是建设实训基地的过程中需要解决的难题之一。　建立综合实训基地是提高实训基地利用率和节省成本和实训场地的一个有效的方法。职业性是高校实践教学中最为强调的一点，在实践教学的过程中，应该尽可能真实的创造出职业的氛围，让学生受到职业的感染，这种实践教学对学生职业能力和职业素质的培养都非常有利。在一些理工类院校中，有很多是采用建造校办工厂的方式来营造实践教学的职业氛围并提高实训教学的职业性，但是这种方法在财经类院校中并不现实。因此，财经类的综合实训基地主要是由各个专业的实训室组成的，因此，如果构建出一种既能够综合利用又能体现不同职业性的综合实训基地就成为了一项重要的难题。 3 贵州财经大学实训基地建设思路探索 贵州财经大学作为一所以经济学、管理学学科为主体，兼有法学、文学、理学、工学、教育学等学科的多科性财经类大学。学校一直致力于建设财经类综合实训基地, 学校有1个国家级经济管理类实验教学示范中心，1个国家级人才培养模式创新实验区，2个省级实验教学示范中心。对于实训基地建设，有以下思路可以探讨： 3.1　实践教学委员会和实训基地领导双轨建设与管理综合性实训基地。由各个学院的分管实践教学的主任和财务管理人员等人组成学校的实践教学委员会，委员会主要的任务是实训基地的内涵建设和绩效考核。委员会要每一个学期对各个专业的实训室进行全面的论证和研究，要实时的了解实训基地的利用情况和管理状态，对于实训基地在应用时存在的问题，实践教学委员会要及时发现，及时探讨，并重新进行规划解决问题。综合性实训基地的主要管理者是实训基地主任和实训基地的日常管理和维护人员，他们负责着实训基地的日常运行和管理维护工作，主要工作是对实训基地的运行进行全方位的管理，包括课程的协调安排，实训基地配置的管理和维护等等，有些实训基地还根据学生的自身兴趣和专业需求，在业余时间开放，这对实训基地的管理人员就提出了更高的管理要求。综合实训基地的管理人员需要把一个学期的实训基地的使用情况和运行维护情况，以信息化的模式传给实践教学委员会，由实践教学委员会对这一学期的工作进行绩效考核。这样就形成了实践教学委员会和实践基地管理领导的双轨机制的管理模式，并解决了综合性实训基地的内涵建设和运行管理的难以统一的难题。 财经大学论文:建设《大学生就业指导》课程提高西南财经大学学生 就业竞争力 【摘要】严峻的就业形势和我国正在进行的社会经济结构调整，从客观上要求各高校必须建立起以提高大学生就业能力为核心任务的职业指导体系，开展《大学生就业指导》进行就业辅导是该体系的重要一环。本文以西南财经大学为例，研究《大学生就业指导》课程建设存在的问题与对策，从而提高该课程的实效性，提高学生的就业竞争力。 【关键词】就业指导 课程建设 就业竞争力 近年来，高校扩招在圆了更多莘莘学子大学梦的同时，也使其陷入了难以回避的困境———毕业即失业。这就要求高校必须建立职业指导体系，提升学生的就业能力。鉴于大学生就业辅导工作（开设《大学生就业指导》课程）对大学生就业的重大意义和西南财经大学在该课程教学和评估过程中遇到的问题，我课题小组对其进行深入研究，旨在突破影响《大学生就业指导》课程实效性的瓶颈，不断提升我校学生的综合素质，提高西南财经大学大学生就业竞争力。 一、就业指导的国内发展 随着大学生就业制度改革的逐渐深入，国内大学生择业趋于复杂化，学生择业中遇到的实际问题增加，提供大学生就业指导理论知识的《大学生就业指导》课程应运而生。该课程主要功能为提供就业技能的指导、职业素质和技能的培养、就业信息的提供等等。因此，就业指导可以界定为：求职辅导是指大学为其毕业生提供的各种求职方面的机会或训练。具体分为组织招聘会、辅导求职策略、辅导面试技巧、辅导简历写作等。 而我国高校几乎所有的就业指导工作全部以给学生找到工作为重点，至于找到的工作是否适合学生的个性特点，学生是否可以从这份工作中得到自己长期的发展等因素就完全被忽略了。因此，本课题小组认为应该将狭义的“就业指导”概念拓展到广义的“职业生涯教育”，将就业指导延伸到整个大学教育，从学生的个人兴趣、个人特点出发，帮助他们找到适合自己的职业，向他们传授各种职业的基本信息，培养他们的职业能力，而非单纯的提供岗位信息，提高就业率。 二、西南财经大学的就业指导存在的问题 西南财经大学历来重视就业工作和强调就业指导工作的重要性，在大一期间开设了《大学生职业生涯规划》课程，同时针对即将进入大四找工作的大三学生开设了《大学生就业指导》课程，提供就业技能指导和就业信息。然而在现有的《大学生就业指导》课程中，存在着一些不容忽视的问题： 1.课程建设力度不够：虽然学校向来重视就业指导工作，但是对于《大学生就业指导》的课程建设力度明显不够，对此课程建设的认识不到位，存在“雷声大雨点小”之嫌。 2.课程内容尽显陈旧，体系不完善：这主要是指课程内容停留在普遍性的求职信息方面，一个教学大纲沿用多年。对于每个学生缺乏应有的针对性，从而大大局限了我们所要求达到的教学效果。 3.课程形式单一：目前《大学生就业指导》课程的授课形式只局限于课堂讲解。但是该课程是一门实践性很强的课程，这就决定了，它不能仅仅由课堂讲解完成所有的教学任务，它需要秉承“课堂教学，课外辅导”的原则进行。 三、提升就业指导课程实效性的对策建议 在分析西南财经大学就业指导课程存在的问题及原因后，结合前人的研究成果，对症下药，我们认为保证《大学生就业指导》实效性的对策主要有以下几个方面： 1.实现全程化教学。为保证大学生就业指导课程切实发挥其作用，不断推动学科实现科学发展，本研究小组提出就业指导的全程化教学模式，即将整个就业指导课程分为3个阶段，针对大一、大二和大三的学生进行教学，为大四学生的就业做好准备，在不同的阶段为达到不同的教学目的，真正做到培养学生的综合素质，教学重点有所不同。 2.加强师资队伍建设。鉴于《大学生就业指导》课程的特性，应该以专业化、专家化、职业化为目标，努力打造一支高素质、相对稳定、专兼职结合的教师队伍。第一，引进专业指导老师。第二，加大教师培养力度，学校组织就业指导老师进行系统培训。 3.创新课程管理和评价机制。积极完善教学管理工作是建设该学科的过程中不容忽视的方面，为此，本研究小组提出以“计划———控制———考核”为核心的管理模式。首先，制定该学科的年度教学计划；其次进行节点控制，对教学过程进行监督。最后，开展年度（学期）考核，并制定奖励制度，切实做到约束与激励相结合。相应地制定三级管理框架：决策层注重宏观策划，执行层强化节点控制和指导作用，操作层强调评价和想信息反馈，形成高效的教学管理闭环控制系统。 4.注重科研，促进教学发展。科研工作是高校工作的重点之一，科研和教学相互促进是高校培养人才的基本规律，加强科研力度，实现《大学生就业指导》理论研究的本土化，是建设该课程的基础。 首先，在建设我校《大学生就业指导》课程的过程中要树立科研理念、完善研究制度和模式，以研究为龙头带动就业指导课程的建设。其次，本研究小组认为应该设立大学生就业指导研究专项资金，加大建设力度，激励教师积极参与该理论的研究工作。最后，开展毕业生就业市场调研，充分了解就业市场的现状及变化；开展毕业生就业行为分析，对择业心里、面试技巧、自主创业开展专题研究，针对不同的就业群体制定不同的指导方案。 但由于我们的调查对象存在局限性和时间的紧迫性，认为该研究存在值得改进的地方和需要更加深入研究的内容，例如：我们认为应该实现大学生就业指导课程的全程化教学，如何实现各个阶段的有效衔接仍然是个问题。坚持针对性是就业指导工作的基本原则，这有赖于每个学生的职业生涯规划，规划不同导致就业指导的方案不同。因此，如何实现有效衔接一个值得深入研究的问题。 财经大学论文:从篇目遴选看贵州财经大学《大学语文》课程改革的定位 2006年《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》提出：“高等学校要创造条件，面向全体大学生开设中国语文课。”[1]同年国家教育部高教司向全国高校转发了《全国高等学校大学语文教学改革工作会议的会议纪要》，明确了《大学语文》课程的定位，即大学语文是一门提高大学生综合人文素养的课程。自这两个纲领性文件颁行以来，《大学语文》课程在一些高校陆续开设。但由于方方面面的原因，该课程在大学生中逐渐失宠，形同“鸡肋”，被不断边缘化。与此同时，大学生中由于缺乏基本的文化修养和人文素质而出现的问题比比皆是，触目惊心。这种严峻的现实迫使高校对大学语文进行课程改革。 贵州财经大学文化传播学院大学语文教研室抓住契机，结合本校实际，对如何在财经院校开设大学语文进行了充分讨论和深入思考，形成了一个基本认识，即“财经院校必须高扬人文旗帜，推进教学改革，矫正学生‘趋利’的思想倾向，在义与利之间寻找平衡支点，借助中国优秀传统文化，锻造儒魂商才，才能为我国经济的发展构建和谐理论体系，为社会主义实现共同富裕奠定广泛的人才基础”[2]。以这个基本认识为基点，大学语文教研室对大学语文教材进行了大胆的尝试性改革。 目前贵州财经大学使用的大学语文教材由林红、蔡录昌、句磊主编，中国书籍出版社2010年出版。该教材由古代文学、现代文学、当代文学、西方文学、东方文学、应用写作六个板块组成，其中文学作品60篇，应用写作2章。大学语文教研室在确定讲授篇目时，宏观统筹，严格把关，为实现大学语文的准确定位奠定了基础。具体分析如下： 一、既摒弃漫无边际地纯文化熏陶，又避免一味向财经类专业靠拢 教研室极力避免将大学语文上成文学史课，强调对学生进行有的放矢的教学。 不少综合性高校的大学语文课程通常是以文学史的形式展开的。这种形式有利于学生了解文学的基本轮廓，形成完整的文学史观，从而受到潜移默化的文学熏染。但对财经院校来说，在有限的课时内让学生从事面面俱到的文学史的学习，一来不太现实，二来无法凸显财经专业的特殊性。因此教研室以遴选相关篇目集中讲授的方式进行大学语文教学。这些篇目各有侧重，有些侧重传统文化，如《小雅·采薇》的诗情画意，《论语十则》、《孟子·尽心下》的儒家情怀，《哀江头》的悲天悯人，《江城子·密州出猎》的旷达豪迈，《惊梦》的人性之美；有些侧重现代思潮，如《谈生命》的乐观豁达，《回答》的冷峻深刻，《相信未来》的矢志不渝，《亚洲铜》的炽烈执着；有些侧重异域风情，如《伞下的侗寨》的绚丽新奇、《我在美丽的日本》的凄美纤细；有些则与财经专业密切相关，如《谏逐客书》、《货殖列传序》、《林家铺子》。 篇目的这种分布格局既有利于实现《全国高等学校大学语文教学改革工作会议的会议纪要》中提出的提高大学生综合人文素养的培养目标，又有利于凸显财经院校的专业特色，实现两者的有机结合，而不是顾此失彼或重此轻彼。 二、注重挖掘与财经类专业相关篇目的文化价值，丰富“儒魂商才”的内涵 贵州财经大学提出的“儒魂商才”是指“具有‘儒魂’之‘商才’，也就是具有中国的人文精神、秉承了中国人的核心价值观、有坚定的社会主义信念，即爱国家，爱人民，具有忧患意识和社会（历史）责任感，勇于担当并注重行动，坚守诚信之德性的‘商才’”[3]。大学语文教研室围绕“儒魂商才”这个核心，特意选取了《谏逐客书》、《货殖列传序》、《林家铺子》三篇作品作为重点讲授篇目。《谏逐客书》尽管与经商之道没有直接关联，但充分发掘国内国际人才资源的价值、为我所用的管理学思想不言自明；《货殖列传序》旗帜鲜明地论证了人类追求财富的合理性，并阐释了发展生产、交换贸易、积累财富的社会意义，倡导富国裕民之道，体现了司马迁卓越的经济思想。《林家铺子》则是民国时期民营资本家惨淡经营、最终倒闭的经济行为的一个活生生的写照，它向学生展示了外敌入侵、政治黑暗、经济萧条、同行恶性竞争的社会图景，引人深思。对这些文章中涉及到的经济学思想和经济现象进行实例分析，有利于学生对“儒”与“商”及其相互关系产生直观体验，促使学生在学习中思考，在思考中发现，在发现中有所悟，以此获得传统文化中经济学思想的陶冶，形成正确的经济观和财富观。 三、考虑财经类专业注重应用的特点，增设应用文写作实践 与综合性高校大学语文课程着重培养学生人文素质的目标不同，财经类院校学生更加注重应用文写作能力的培养。基于这一点，大学语文教研室在精心选择讲授篇目的同时，增设了4个课时的应用文写作实践，为学生讲授应用文的基本知识，对学生进行计划、总结、通知、演讲稿、调查报告、学术论文等常用文体的强化训练，培养学生正确写作应用文的能力。 大学语文教研室通过严把篇目筛选关，构建了一个既注重文化熏陶又凸显财经院校特色、既注重宏观了解又强化动手实践的三维立体教学格局。该格局的构建体现了贵州财经大学文化传播学院大学语文教研室对本校大学语文课程的清晰定位，那就是以“儒魂商才”为目标，全面培养学生的人文素养、经济学养和实践能力。 当然，大学语文课程改革还涉及到教育理念、教学思维、教师素养、教学手段等方面的内容。我们相信，随着大学语文教学改革的深入推进，贵州财经大学的大学语文课程会取得新的突破，获得学生的普遍认可，在教改的路上走得更高更远。 财经大学论文:新疆财经大学体育俱乐部课内外一体化教学现状与分析 摘要为深化高校体育改革，实施终身体育和全面推进素质教育。在对当前高校体育教学实际，教学模式以及对现代教育思想和教育观念进行理性思考，理论探讨的基础上。大胆创新，通过实践，构建了一个理论依据充分、实效性和可操作性强、符合高校特点、能适应未来社会发展需要的俱乐部制体育课内外一体化教学模式。本文以新疆财经大学公共体育教学实施“体育俱乐部课内外一体化教学”为例进行实证研究，为有关部门做决策提供理论依据。 关键词新疆财经大学体育俱乐部课内外一体化 一、研究对象与方法 （一）研究对象 本文以新疆财经大学公共体育教学为例，以新疆财经大学在校的大一、大二、大三、大四学生为研究对象。对样本进行了随机抽样调查，期中大学一年级200人，大学二年级200人，大学三年级100人，大学四年级100人，随机抽取体育课班级。由于大学一年级学生和大学二年级学生为必修课，三年级和四年级没有体育课，只能参加俱乐部班，所以以参加俱乐部的少数人进行了问卷调查。 （二）研究方法 为了完成研究任务，实现研究目的。本课题采用文献资料法；问卷调查法；访谈法；逻辑推理法；观察法；数理统计法等研究方法，以新疆财经大学体育教学和学生为例进行研究。使研究更具客观性、可靠性。 二、结果与分析 新疆位于我国西北边陲，由于特殊的地理、气候环境和人文环境的关系，这里的公共体育教学也呈现出其自身的特点和困难。现以新疆财经大学体育教学为例进行分析探讨。新疆财经大学是西部普通的高等学校之一，是目前新疆唯一具有合法高校体育俱乐部的高校。目前，新疆财经大学公共体育教学初步探索使用俱乐部课内外一体教学新模式，并取得了一定经验和成果。 （一）课程设置、考核与学时分布情况 新疆财经大学每年开设体育必修课28周（每学期14周），开设体育选修课18周（每学期9周），每周2学时，每学时50分钟，每次课100分钟，总学时合计148学时，合计6学分。一年级开设特色体育课；二年级开设体育选项课；三年级开设体育选修课；对于部分身体异常和病、残、弱及个别高龄等特殊群体的学生，开设以康复保健课为主的体育保健课程，单独组织教学。自2010年新学年开始，体育课程结构调整为一、二年级预科生开设18周体育必修课，共216学时。 体育课程考核实行百分制，按照课堂表现（含身体素质测试）、课堂考勤、理论占30%，期中参加俱乐部培训班和活动课的同学其课堂考勤和课堂表现，计入考核评价。因故体育课堂无法考试的学生，可在俱乐部活动课和培训班中进行考核。技能评价包括技能达标和技评两部分共占70%。考核评价改革以调动学生学习积极性为导向，按照《全国普通高等学校公共体育课程教学指导纲要》（以下简称《指导纲要》）所确定的五个发展领域、培养目标为指导，不断探究不同课程的评价体系。在课堂表现考核中，针对学生普遍身体素质差的现状，将《国家学生体质健康标准》中规定的男子1000米、女子800米测试项目，作为财大学生每学年必须达标考核项目之一，以此来督促学生课外业余时间参加体育锻炼。 （二）教学项目分布情况 近三年，新疆财经大学在开设篮球、排球、足球、乒乓球、健美操、体育舞蹈、形体、跆拳道、器械健身、体育养生和面向身体异常、病、残、弱学生开设体育保健养生课等，大学三年级和俱乐部中还开设羽毛球、网球、轮滑三门课程，课程数达13门。学生在一年级必须完成特色课程乒乓球、基础课程篮球、排球、足球（三选一）。二年级根据个人爱好开设了体育选项课9项，四年级学生主要进行俱乐部活动和俱乐部培训为主。 表1新疆财经大学公共体育课程教学项目分布情况一览表 层次 授课形式 开设项目 大学一年级 特色课结合俱乐部 乒乓球、（篮球、排球、足球）三选一 大学二年级 选项课结合俱乐部 篮球、排球、足球、乒乓球、健美操、体育舞蹈、形体、跆拳道、器械健身、羽毛球、瑜伽。 大学三年级 选修课结合俱乐部 所有开设项目 大学四年级 俱乐部培训或活动 所有开设项目 身体异常、病、残、弱学生 理论课、实践课 体育养生、保健按摩 （三）教学形式 自2006年以来，新疆财经大学率先以体育教学为突破口，实现民、汉“一体化”的公共体育教学，即：不分民族教师、不分专业、不分民、汉学生的体育课教学形式。同时，新疆财经大学“体育协会”逐渐向体育俱乐部形式转变，到2007年底成立了大球类、小球类、体育舞蹈、健美健身四个体育俱乐部，基本涵盖了开设的所以项目。针对体育教学民、汉“一体化”、体育部俱乐部特点，教育和鼓励教师大胆实践勇于探索不同民族、不同性别、不同层次学生的教学手段、方法，创新出了大量的适合我校教学的一些教学小手段、小方法。在访谈过程中多数教师都谈到指导与引导的方法，即针对普遍性的问题集中指导学习，对有基础的学生加强引导自主学习，培养创新意识。在综合练习中发挥个性，培养综合运用能力，掌握自我评价的方法。这为新疆财经大学公共体育课程改革与建设积累了宝贵经验。 （四）师资队伍 1.师资配备 截止目前，新疆财经大学共有体育教师31人；年龄结构：50岁（含）以上6人占有19.3%；40岁(含)―49岁7名占22.5%；30岁(含)―39岁12名占38.7%；30岁以下6名占19.3%。40岁以下有硕士学历教师9人占50%。学缘结构：31名教师本科阶段分别毕业于8所体育院、系。学历结构：本科22人占71%；硕士8人29%，其中在读博士1人。职称结构：教授1人、副教授8人、讲师21人、助教1人。民族结构：维吾尔族11人；回族2人；塔塔尔族1人；俄罗斯族1人；蒙古族1人；汉族15人。在校生师比为平均330：1；教师平均每周上7次体育课，每班人数均在50人左右。 2.师资培养 为了提高教师业务素质和身体素质水平，新疆财经大学体育部自2007年起实施教师业务学习制度化，坚持每周一次的集体业务学习，制订学习计划，严格考勤，力求实效；近三年先后组织全体教师开展了足球、篮球、网球、羽毛球、乒乓球等业务学习和身体练习。通过组织的集体学习，交流了经验，增进了感情，锻炼了身体，提高了业务能力。 目前，体育部教师业务进修主要与学历教育结合起来，充分发挥学校与内地对口援疆院校协作渠道，积极争取派教师赴内地对口院校进修学习，目前，有3名教师分别在中国人民大学、中央财经大学、山东轻工业职业学院体育部进修、挂职学习。 教师中有国家级裁判2人，国家一级裁判员6人，国家二级裁判19人。 并有3人次在全国、自治区等学术机构和体育协会中担任职务。 （五）场馆设施 学校现有室外体育教学场地41587.57平方米；室内体育教学场地面积4225.57平方米。主要体育教学设施有：一个6000座位的标准塑胶田径场、一个903篮球馆、有二个可容纳40副乒乓球台室、一个120米地下6道1329.3塑胶跑廊、跆拳道室2个；一个器械健身房、一个健美操室、三个体育舞蹈室、一个形体室、一个多功能室；室外主要有14个标准篮球场；一个标准网球场。10个排球场、一个综合球场。按照《普通高等学校体育场馆设施器材配备目录》的要求，我校还有一定的差距，通过采取内部挖潜，错时使用的方法较好地满足了教学、训练、群体竞赛、课外体育活动。 体育部自有175多媒体教室1间，配备较为现进的多媒体设施，有篮球、排球、足球、乒乓球、健美操等教学影像资料56套。目前，现有的影像资料能够满足教学需要。 （六）学生对新疆财经大学体育课教学及教师的印象 通过新疆财经大学网上教学评价系统调查了解到，学生对体育教师的评价近三年平均91.4分。其中，2007-2008学年第一学期为90.83分；2007-2008学年第二学期为92.75分；2008-2009学年第一学期为90.78分；2008-2009学年第二学期为90.82分；2009-2010学年第一学期为91.69分；2009-2010学年第二学期为91.647分。 通过对学生进行问卷满意度调查，调查结果显示，学生目前对新疆财经大学的体育课和教师均感到比较满意。满意及非常满意的比例分别占，85%和95%。只有5%的学生和2%的学生对目前体育课和体育教师不满意。 图1学生对体育教学和体育教师的满意情况 （七）学生体质健康检测情况 1.学生对《国家学生体质健康标准》的了解情况 调查结果显示（图2），新疆财经大学学生对《国家学生体质健康标准》非常了解的人占被调查对象的51%，了解的学生占34%，只有9%和6%的学生不太了解和完全不了解。这主要是因为，新生入校的第一节体育课学生要对《标准》进行学习。另外，每年进行体质测试之前还有专门进行学习。所以学生对《标准》的了解程度比较高。 图2学生对《国家学生体质健康标准》的了解程度 2.俱乐部制课内外一体化教学实施以来学生体质测试达标情况 通过数据显示（表2），自从2006年以来每年学生的合格率每年以0.4%的幅度进行增长，2006-2007学年合格率为98.0%，优秀比7%；2007-2008学年合格率为98.4%，有效比9%；2008-2009学年合格率98.8%，有效比10%。这个增长和新疆财经大学公共体育教学、群体活动、体育俱乐部开设是分不可的。 表22006-2009年新疆财经大学学生体质测试达标情况 年度 测试人数 优秀人数 优秀比% 合格率% 2006-2007 8525 597 7 98.0 2007-2008 8155 734 9 98.4 2008-2009 7891 789 10 98.8 2006-2009 24571 2113 8.6 98.4 注：新疆财经大学学生体质监测中心数据 四、结束语 新疆财经大学体育俱乐部制课内外一体化利用优势资源，以教师专长组织课程内容的框架；引进竞争机制，挂牌上课，激发教师个体的创造活力，使其一技之长得到充分的发挥，保证教学质量；同时提高了体育的文化性和科学性。新疆财经大学体育俱乐部制课内外一体化的实践与研究，在高校内外产生了一定的影响，得到了教育专家的肯定与关注。以俱乐部名誉举办的各种比赛，如周末赛、邀请赛等，得到了公司、企业的赞助，减轻了体育部的经费负担，以赛促教、以赛促学，增强了校际间与社会的交流与合作。积极与社会体育接轨，以它自身的优势和特点，为社会体育的发展起到了应有的推动作用，产生了良好的社会影响。 财经大学论文:中央财经大学学生体育锻炼现状与分析 摘要：本文通过调查问卷等方式分别从学生的锻炼态度与动机、锻炼频率与持续时间、锻炼方式等方面入手，对我校学生的体育锻炼现状进行了调查，并得出结果，并就影响我校学生体育锻炼的因素也做了调查，并分析了具体原因，为掌握我校学生的体育锻炼特点提供借鉴。 关键词：锻炼现状调查 锻炼因素 结果 本文通过调查问卷等方式对我校学生的体育锻炼现状进行了调查，调查发现多数学生对体育锻炼的态度较积极，但仍有一部分学生对体育锻炼不感兴趣；学生参加体育锻炼的动机趋向多元化；学生最喜欢的锻炼方式是与同伴一起进行；锻炼的运动量基本适中；影响我校学生参加体育锻炼的主要因素主要为锻炼的方式单一乏味。 1、我校学生参加体育锻炼的现状 1、1、我校学生体育锻炼的态度与动机 态度是由认知、情感和行为意向三个因素构成的比较持久的个人内在结构，它是外界刺激与个体反映之间的中介因素，个体对外界刺激的反映受到自己态度的调节。动机是指能引起、维持一个人的活动，并将该活动导向某一目标，以满足个体某种需要的想法和愿望。体育锻炼的动机是推动个体参加并坚持体育锻炼的内部驱动力。因此，掌握学生体育锻炼的态度和动机是了解学生体育锻炼情况的必要前提。本文对我校1040名学生的体育锻炼态度和动机进行了有效问卷调查，调查结果见表1和表2所示。 从表1中可以看出，被调查的学生中，非常喜欢和比较喜欢体育锻炼的分别占总人数的 17.25％和44.53％，对体育锻炼的态度较冷淡和厌恶的分别占总人数37.11％和1.19％。若将非常喜欢和比较喜欢体育锻炼的学生归为喜欢锻炼者，若将对体育锻炼的态度为冷淡和厌恶的学生归为不喜欢锻炼者，那么喜欢锻炼者将占总人数的 61.78％，不喜欢锻炼者将占总人数的38.22％。从总的情况看，61.78％的学生体育锻炼的态度积极，这说明多数学生对体育锻炼的价值有较明显的认识，体育锻炼对学生有较强的吸引力。但喜欢体育的学生的比例还不算大，需要加强引导，毕竟有38.22％的学生对体育锻炼不感兴趣，这必将对学生的体育行为产生负面影响。 表1我校学生体育锻炼态度一览表 非常喜欢 比较喜欢 较冷淡 厌恶 百分比 17.25 44.53 37.11 1.19 我校学生体育锻炼的动机见表2所示。从整体上看，学生体育锻炼动机趋向多元化。学生参加体育锻炼的动机依次为达标、促进健康、使自己更强壮更健美、使自己更加有活力、使自己开心自信、缓解压力、已养成的运动习惯、减肥、展示自我、人际交往、空余时间多，其中，70.6%的学生将达标作为体育锻炼的动机，这说明体育课对学生影响较大，多数学生体育锻炼的目标明确。69.1%的学生将促进健康作为体育锻炼的原因，这说明学生对体育锻炼能增强体质的认识较深刻。同时，使自己更强壮更健美、使自己更加有活力、使自己开心自信也是学生参加体育锻炼的主要动机。 表2我校学生体育锻炼动机一览表 1、2、我校学生体育锻炼频率与持续时间 体育锻炼的频率是评定体育锻炼情况的一项重要指标。从调查的结果来看(见表3)，在被调查的1040名学生中，因身体或其它原因不能参加体育锻炼的学生共有5名，占总人数的0.5%；16名学生从不参加体育锻炼，占总人数的1.5%；每周参加一次体育锻炼的学生有72人，占总人数的6.9%；每周参加二次体育锻炼的学生有152人，占总人数的14.6%；每周参加一次体育锻炼的学生有197人，占总人数的18.9%；每周参加一次体育锻炼的学生有人598，占总人数的57.5%。 表3我校学生体育锻炼次数一览表 表4显示的是我校学生体育锻炼持续的时间。除去不能参加体育锻炼和从不锻炼的学生，剩下1019名学生为参加体育锻炼者。从表6可以看出，每次锻炼的时间不足30分钟的学生共有276名，占锻炼总人数的26.5%；743名学生每次锻炼的时间在30分钟以上，占锻炼学生总人数的73.5%。 表4 我校学生体育锻炼持续的时间 1、3、我校学生体育锻炼方式 本文中的体育锻炼方式是以锻炼时人数的多少来界定的，即锻炼者以单独的形式进行锻炼还是以团体形式进行锻炼。我校学生体育锻炼方式见表5。表5显示：参加体育锻炼的1019名学生中，经常单独一人锻炼的学生有163名，占锻炼总人数的15.99%；经常与同伴一起锻炼的学生有780名，占锻炼总人数的76.55%；还有76名学生以其它的方式锻炼，既有时单独一人锻炼，有时与同伴一起锻炼，并且两种情况出现的频率大致相同，以这种方式锻炼的学生占锻炼总人数的7.46%。 表5我校学生体育锻炼方式一览表 1、4、我校学生体育锻炼的运动量 Mahler(1994)指出：锻炼或日常活动都会引起个体生理和主观方面的反应，健康个体活动中的主观负荷对于运动者是非常重要的，而对于长期案头工作者开始并坚持锻炼活动则可能是决定性因素。由于在运动中锻炼者很难用生理学指标监控锻炼强度，因此锻炼个体对运动员负荷的主观评价显得尤其实用。本研究对体育锻炼运动量大小的界定正是建立在这些观点上的，既锻炼者的运动量根据体表特征和主观感觉来界定，如将“出大量的汗或感觉很累，自认为运动量较大”确定为运动量较大，而将“身体微微发热或感觉一点都不累，自认为运动量很小”确定为运动量很小。 我校学生体育锻炼运动量见表6。表6显示，在参加锻炼的1019名学生中，有375学生运动量较大，占锻炼总人数的36.76%，以中等运动量锻炼的学生共有534人，占锻炼总人数的52.44%，以小运动量锻炼的学生共有110人，占锻炼总人数的10.80%。 表6我校学生体育锻炼运动量一览表 2、影响我校学生体育锻炼的因素 本次调查结果显示（见表7），影响我校学生参加体育锻炼的主要因素依次为方式单一乏味、疲劳、没有时间、缺乏专人指导、没有兴趣、没有场所、没有恒心、害怕受伤等，分别占学生总人数的64.2%、48.2%、31%、30.3%、29.1%、27%、21.6%、10.4%。 表7影响我校学生参加体育锻炼的因素一览表 从表7可以看出，我校学生不参加体育锻炼的原因排在前六位的分别是“方式单一乏味”（占64.2%）、“疲劳”（占48.7%）、“没有时间”（占31%）、“缺乏专人指导”（占30.3%）、“没有兴趣”（占29.1%）“没有场所”（占27.0%）。 究其原因可能是：1）由于我校学生体育课要求中长跑是必测项目，对学生体能要求高，学生体育课的及格压力较大，经常要参加长跑锻炼，因此学生感到锻炼方式单一乏味，造成学生身心疲劳；2）由于目前就业压力等原因，使很多学生把课余时间花在准备考研究生、学习外语、辅修第二专业等方面，从而没有时间参加锻炼。3）由于体育锻炼是一个长期的比较持久的过程，加上有的项目比较枯燥乏味，需要学生要有较强的意志力，这就可能导致很多学生没有恒心去长期坚持体育锻炼。4）影响学生参加体育锻炼的因素还有：学生对锻炼积极主动的态度、良好的运动习惯以及学生所掌握的运动技能情况；现有的体育场馆设施远远满足不了学生进行体育锻炼的要求，而且除了体育课以外，学生主动通过书本学习体育锻炼的知识还很欠缺，需要给予专门指导，提高现有场馆的利用率，加强科学进行体育锻炼的知识的宣传，如在体育场馆周围悬挂如何科学的选择运动项目、运动持续时间、运动频率、运动量等，让学生很方便就能在运动过程中懂得怎样去科学的进行体育锻炼。 3、结论 通过调查发现：我校多数学生对体育锻炼的态度较积极，但仍有一部分学生对体育锻炼不感兴趣；学生参加体育锻炼的动机趋向多元化；学生最喜欢的锻炼方式是与同伴一起进行；锻炼的运动量基本适中；影响我校学生参加体育锻炼的主要因素主要为锻炼的方式单一乏味。 财经大学论文:西南财经大学硕士研究生压力源调查研究 摘 要 伴随着教育的发展，研究生规模不断扩大，高校硕士研究生扩招与批量化是目前发展的主流，已经成为高等教育中一个不可忽视的群体。然而在教育事业飞速发展的同时，一些负面问题也不断暴露出来。近年来，因心理健康方面的原因而出现各种行为偏差事件日益增多。西南财经大学作为教育部直属和“211” 重点建设的大学，研究生教育是学校重点建设对象。研究生群体日益壮大的同时，是否也伴随着心理压力的不断加重？这些压力是否已经在某种程度上影响了在校研究生的学习和生活？经过问卷调查，对西南财经大学的4800多名在校硕士研究生进行抽样分析，寻找压力源泉。 关键词 硕士研究生 压力源 西南财经大学 本次问卷调查对西南财经大学4800余名研究生进行分层抽样调查，一、二、三年级的样本容量分别为107、98、106，男女的样本容量为154、157，一共抽取了311个样本进行分析。 一、研究生心理压力的因子探索 对预测结果进行项目分析，计算问卷各项目与问卷总分之间的相关程度，删除相关系数小于0.45的题项。对剩余的题项进行探索性因子分析、KMO（0.862）检验和Bartlett（在.000水平显著）检验，认为问卷的题项适合做因子分析。运用主成分分析法和正交旋转法，产生特征值大于1的因子10个，其中累计解释方差为56.122%，根据碎石图确定抽取7个公共因子，累计解释的方差率51.666%。强制抽取7个因子，再次做因子分析。这样得到一个含34个测题的量表，对这一个量表再进行因子分析，结果项目集中在7个因子上，方差累计解释率为53.532%。这7个因子和初步假设的内容基本相吻合。 根据每个因子中的题项将因子分别命名为因子1学业、因子2人际交往、因子3就业和前途、因子4经济、因子5家庭关系、因子6恋爱和婚姻、因子7其它。具体情况如表1 二、压力源量表信度与效度分析 在结构分析的基础上，检验总量表和分量表（各因子层面）的内部一致性。结果显示，问卷各因子层面所涉及题项的Ｃronbach系数检验结果在0.619-0.817之间，表明该量表各因子层面题项的内部一致性程度较高。该量表题项的复测相关问系数在0.597-0.778之间，均达到显著的相关程度（p 表4的分析结果表明，除了部分工作压力因素之间是显著的相关关系外，大部分压力维度之间的相关关系并不显著。这表明，研究生大部分压力维度的压力状况并不影响其他维度的压力状况，不同的压力维度之间具有相对独立性。但是某一些维度的压力状况之间也存在显著的相关性。例如人际关系带来的压力与经济因素带来的压力之间的相关系数达到0.732的水平，表明它们二者之间呈显著正相关。同时，不同维度的压力与研究生压力总体均呈显著正相关，表明本次研究提出的这些压力维度是研究生压力的重要组成部分。其中，就业和前途因子与学业因子所带来的压力与压力总体的相关性最大，说明就业和前途以及学业情况是最容易引起研究生压力感的两个重要因素。 四、结论 通过对调查样本的分析，研究生的心理压力排在前三位的是就业和前途压力、学业压力和经济压力。具体到压力性事件，因子分超过3分的有：整体就业竞争激烈，专业竞争力不强，科研任务繁重，他们分别归属于就业和前途因子、学业因子。就业压力成为首要的心理压力，这与近一两年的研究调查结果是相符合的。本次调查还发现：婚恋爱情和人际交往是排在比较靠后的两种压力，这与现在研究生年龄普遍偏小（应届生居多）而社会上结婚年龄普遍后移有关。在做样本抽查访谈中许多硕士研究生没有谈恋爱并不感觉有压力，甚至还认为不谈恋爱对就业有利。 财经大学论文:中央财经大学学生体质健康状况的调查研究 摘要:本文运用文献资料、数理统计等方法,根据《学生体质健康标准》的测试要求,以中央财经大学05～08级学生作为测试对象,汇总、分析学生的测试数据,旨在掌握我校学生体质健康的基本状况,并提出合理建议,为我校的体育教学改革提供理论依据。 关键词:中央财经大学体质健康调查研究 学生体质健康测试是学校体育工作的一部分,学校通过实施《国家学生体质健康标准》来加强和改进体育教学工作,促进学生体质健康的发展。本文在对我校大学生体质测试数据进行分析的基础上,得出我校学生体质的基本状况,并提出合理的建议,为我校体育教学改革提供一定的参考依据。 一、研究对象、方法与内容 1.1研究对象 我校05～08级全体本科生(6306人)。其中大一1804人(男生881人,女生923人)、大二1659人(男生754人,女生905人)、大三1543人(男生654人,女生889人)、大四1300人(男生559人,女生741人)。 1.2研究方法 1.2.1文献资料法 查阅有关体质测试的论文,为本文的撰写提供一定的理论依据。 1.2.2统计方法 采用教育部网站专用软件及Excel2003对数据进行统计处理和分析。在分析中均将观测量中的缺失值排除。根据教育部、体育总局颁布的《学生体质健康标准》及(实施办法)的规定标准和等级评定要求进行评定。 二、测试结果与分析 2.1身高标准体重:低体重和营养不良是影响我校学生体质与健康状况的突出问题 测评结果显示:我校学生形态发育和营养状况存在的最主要问题是较低体重和营养不良检出率太高。如图1所示,我校体重正常的学生仅占41.12%,而较低体重和营养不良的学生竟高达40.52%。低体重和营养不良不仅成为影响我校学生体质与健康状况的突出问题。相对而言,超重和肥胖不是我校学生体质与健康面临的主要问题,但是对于超常体重的控制仍然是值得注意问题。 2.2肺活量指数:不及格率为15.67 % ,与耐力性锻炼不足有关 我校学生肺活量指数合格率为84.33%,其中优秀率为11.62%,良好率为28.69%,及格率为42.77%。从测评结果看,我校学生呼吸系统机能水平相对较差,呼吸系统机能与耐力素质成正相关,我校学生肺活量指数水平较差可能与耐力性锻炼不足有关。 2.3立定跳远:不及格率最高,学生的下肢肌肉的爆发力亟待提高 我校学生立定跳远合格率为82.13%,其中优秀率为2.56%,良好率和及格率分别为20.55%和50.27%,有将近27.87%的学生不及格。四个年级学生的立定跳远成绩的及格率相差不大,07级学生的良好率稍高于其他三个年级,立定跳远测试不及格率高的原因说明我校学生的下肢肌肉的爆发力亟待提高。 2.4握力体重指数(男生):合格率为86.05 %,基本正常,各年级的总体水平相差不大 握力体重指数合格率为86.05%,其中优秀率为3.18%,良好率为24.23%,及格率为58.65%。从测评结果看,我校男生上肢力量年级差异不大。其中,05级和06级学生的优秀率和良好率低于07级和08级学生。 2.5坐位体前屈:合格率为98.28 %,是合格率和优秀率最高的项目 我校女生坐位体前屈合格率为98.28%,其中优秀率为33.48%,良好率为41.47%,及格率为23.33%,是所有测评项目中合格率和优秀率最高的项目,说明我校女生的柔韧素质较好。 2.6台阶实验:不及格率为11.33%,是不及格率次低的测试项目,课堂开展的中长跑项目的效果初见成效 如图4,我校学生台阶试验的优秀率为15.95%,良好率为33.79%,及格率为38.94%。从台阶试验的测评结果看,我校学生心血管系统功能的水平较高,但是由于检测仪器的信度问题,对于这个测试结果还需要做进一步的确认。从表可见,05级和06级学生台阶试验的差异很小,07级和08级学生由于课堂开展中长跑项目的训练,所以优秀率和良好率明显高于另外2个年级,因而总体测试成绩更好。 三、结论与建议 3.1结论 (一)低体重和营养不良是影响我校学生体质与健康状况的突出问题,由此对学生心理健康、学业成就、社会竞争力和长期发展带来的潜在的负面影响不可忽视。 (二)立定跳远测试指标是所有测评项目中合格率最低的项目。女生的坐位体前屈测试成绩最好,显示我校女生的柔韧素质较好,肺活量测试结果显示呼吸系统机能水平正在提高。 (三)台阶实验(800米、1000米跑):是不及格率次低的测试项目,明显好于其他高校,课堂开展的中长跑项目的效果初见成效。 3.2建议 3.2.1应将“健康第一”和“终身体育”的体育指导思想落实到实处,大力培养学积极参加体育锻炼的意识,充分调动学生体育锻炼的积极性和自觉性。 3.2.2学校应重视学生体质测试工作。学生体质检测结果不仅能够较为准确地反映在校大学生的身体素质和健康状况,同时还能对学校体育工作给予及时地反馈及重要“警示”。 3.2.3体育教师对测试的结果要进行必要的分析。体育教师必须根据测试及分析结果采取有针对性的措施,在今后的体育课、课外活动中给予学生专业性的指导,以便学生能够进行全面的、科学的、有效的身体锻炼。 财经大学论文:中央财经大学建立体适能实验室的可行性分析 一、前言 对于高等院校而言，建立体质与健康测试中心（以下简称体测中心），对于提高大学生综合知识水平和作业实践技能有重要意义，也对广大教职工的身心体质健康具有良好的预防监督作用，是解决师生员工缺少对个人健康状况了解、改善他们实际参与体育锻炼习惯、综合运动能力落后于理论知识的重要手段。 二、国内高校体质与健康测试实验室建设现状 2005年开始，全国各地高校体育学院（部）陆续开始投入建设体测中心（或体质健康实验室）。 北京市高校中的首都经济贸易大学、首都医科大学等陆续建立了体质健康研究实验室。其中首都经济贸易大学已经联合校工会、校医院、校办等单位对全校教职工进行了全面的健康体适能检测。通过大量的数据分析，该校体育部正在逐步开展关于师生体质健康干预方法的探究。 三、我校体测中心建设规划目标 体测中心以国内目前最先进的《健康体适能》教程理论为指导，结合目前国内健康体适能发展的最前沿研究配置建设。基本可以满足全校教职员工健康体适能测试以及领域内研究工作。我校目前对体质检测工作还处在最基础的阶段，随之国内其他高校整体实验室建设水平的不断提高，我校应尽快启动体测中心的建设。 预计我校体测中心下设1个分中心（学生体质与健康测试中心），3个实验室（健康体适能研究实验室、体质健康促进实验室、保健康复实验室），1个信息化平台（健康校园管理平台（网））。 四、体测中心建设的目标 4、1、促进学生、教职工健康状况 通过对高校学生、教职工健康情况调查得出：个人健康担忧已经在很大程度上影响到每个人的学习和工作状态，绝大部分师生担心个人健康问题，虽然每年都有健康体检，但是传统的医学体检已经不能完全反映一个人的健康状况，他们感觉到疲劳、腰酸背痛、抵抗力下降，不能完全地投入到工作当中，这些问题在医院并没有得到一个很好的解决，更没有改善的办法。通过建立体测中心可以为学校教职工进行的健康体适能测试，让大家对个人健康有了一个全新认识，不单单知道了自身的身体机能情况，同时得到了一种最为简便、实用、有效的改善办法。如何控制自己的体重，如何改善骨质状况，如何有效地、科学地参与体育锻炼，如何改善亚健康状态。 4、2、为我校学生及教职工健康管理工作探索全新模式 综合实验室已经结合先进网络管理技术初步建成网络健康管理平台，正在探寻全新的一种师生健康管理模式。该平台是以健康体适能管理系统为基础的网络增值服务平台。平台以建立个人健康互动平台为目的，同时整合健康资源与标准，建立个人健康数字平台，大力推进个人健康的数据分析和干预方法。 通过对个人健康体适能管理系统各种数据的评价、分析，提供不同健康体适能指标的评估方法和指导方法。可以根据每个人的性别、年龄、体质、居住环境、接受医疗服务的情况以及职业特性等综合因素，制定营养保健、运动保健和心理保健的个性化建议，实施特定的干预措施和心理暗示，对人体的健康状况进行合理的调整与休息，有效地改善人体出现的疲劳、头痛、失眠等不适症状以及慢性病状况，同时能够评估个人发生疾病的潜在危险因素，从而有效地对潜在的疾病实行预防、治疗及控制。 4、3、实验室建设对科研的支持 高校实验室建设是保证高等学校教学和科研、加快学科发展、提高学校综合实力的重要组成部分。国家在教育科研体制改革中明确指出“高等学校担负着培养高级专门人才和发展科学文化的重大任务”，“担负着国家基础研究和应用研究的重要任务”，这就从根本上规定了高等院校必须开展科学研究。 体育部将会通过不断地学习努力，利用我们这个大平台全面的提高我们的科研水平，尽快的为学校科研方面做出最大贡献。这样不仅能得到技术领先的成果，更能培养锻炼出高级专业人才，为学校的长久发展奠定坚实基础。 4、4、改善体育教育传统观念 我国的体育教学始终在单纯传授体育技能和身体锻炼方法的低层次上探索，而且学校体育现有的传统教学模式也越来越满足不了学生对体育运动，健康教育等方面的要求。提高学生体育学习的兴趣，首先应该要树立“以人为本”的新观念，改造千人一体的标准化教学模式，充分挖掘大学生的潜能和特质，用人性化的教学理念，寻求一种新的教学模式，给学生一个轻松愉快又充满自信的教学环境，让他们去实现情感的释放和成功的体验。 4、5、成为伤病者的康复理疗及健康教育基地 体育综合实验室除满足教学任务外，还坚持利用课余时间，面向广大学生和教职工开放。主要针对运动过程中常见的一些运动性伤病，接待运动伤病者前来咨询和康复理疗，辅助治愈运动疾病。同时进行科学的运动相关健康教育宣传，为全校师生的运动提供科学指导。 有效提供学校现有体育资源的利用 通过科学检测、指导，以及长效健康教育宣传，充分带动大家的体育锻炼热情，以提高学校体育资源的从分利用。 五、体测中心的建立的实施方式 5、1建立实施的组织机构，完善体系建立的管理运行机制 建立实施工作的负责人和具体承担实施任务的执行人，同时还要确定相应的协作单位，建立协作关系，形成依托学校、全员参与的良好格局。 5、2配备和培训实施工作人员 健康校园健身活动计划的实施需要相应的人员，特别是健身运动指导人员（社会体育指导）。实施人员应该掌握与实施健身活动计划有关的管理知识、专业知识和专业技能。 5、3建立体质测试与评价体系与健康指导体系 针对测评的结果，对不同人群制定相应的运动处方和营养处方，指导学生进行健身活动，并进行跟踪调查，这是顺利实施健康校园健康管理的基本保证。另外通过健康咨询与评价，健身活动的指导机构还要不断研究与开发新的健身方法与手段以满足广大师生的健身需求。该体系依托于健身活动，服务于健身活动，通过为大学生提供健康的咨询，全面推动健康校园健身活动的蓬勃发展。

建筑专业论文:谈建筑工程技术专业建设改革 高职院校作为技术人才的培养基地,在社会发展过程中发挥着重要的作用。高职院校要实现长远发展,需要将自身的办学特色与人力资源市场相结合,进而满足建筑工程市场对技术人员的需求,需要探索建筑工程技术专业建设的教学模式,以及发展趋势。通过在人才培养模式、培养方向、校企结合等方面进行研究分析,通过探索和尝试,促进该专业的发展。明确培养目标,以职业能力为核心、工学结合对课程体系进行改革,制定“高等技术应用型人才”的培养方案。 1 课程体系改革是重点 为了满足市场需求,高职院校要对教学的理念、模式、内容、方法进行改革。对于建筑工程技术专业来说,其课程体系分为理论基础课、专业素质课、专业实践课三个部分。 1.1 减少理论课的课时,突出实用。理论基础课主要涉及:①文化基础课。文化基础课主要包括:思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想概论、计算机应用基础、大学英语、体育等,通过对上述课程的学习,对高职学生进行思想政治素质和人文综合素质的培养,使学生具备良好的职业道德,同时增强学生的体魄,帮助高职学生树立积极乐观的人生态度,以及勇于进取、敢于拼搏的精神。②专业基础课。专业基础课主要包括:建筑材料、建筑结构、建筑力学与建筑制图, 建筑CAD设计基础等,通过开设上述课程,为高职学生的专业理论知识奠定基础,进而适应实际工作岗位的需要,同时为后期的终生学习打下扎实的基础。我院所开设的专业基础课,其课时控制在总课时的40%左右,并且一贯坚持够用、必须的原则。 1.2 围绕学生的岗位能力开设专业素质课。专业素质课主要涉及:建筑识图、建筑工程测量、建筑施工技术、建筑工程定额与预算等课程。结合高职学生的职业素质,进而开设专业素质课,其课程选择一贯坚持“实际、实用、实效”的原则,在开设各门课程的同时安排相应的实践课,突破理论课与实践课之间的鸿沟,在教学过程中,将理论与实践相结合,学生完成一定的专业理论课之后,可以到设在校外的实习基地进行实训,通过实训对理论知识进行巩固。 1.3 专业实践课程注重职业能力素质培养。在实践过程中,积极鼓励学生利用所学的专业知识解决实际的工程问题,在建筑生产一线具备顶岗工作的能力。专业实践课主要涉及认知实践、计算机辅助施工组织设计、工程实践及岗位实习等课程。通过校企结合的模式,充分利用校内和校外两种教学资源,采用顶岗实践、工学结合、社会实践等方法,让高职学生体验真实的工作环境,提前进入岗位角色,让学生“零距离”上岗。 1.4 在教学过程中引入“双证书”制度。在课程体系中纳入施工员、预算员、资料员、质检员、材料员等与职业资格证书相关联的课程,让学生结合自己的就业需求,选择报考相应的职业资格证书。当毕业的时候,学生一手拿着毕业证,一手拿着相应的资格证书,在一定程度上增强了学生自身的核心竞争力。 1.5 改变教学理念,教师要转变自身的职能,把课堂还给学生,让学生成为课堂的主体,教师提供教学服务,教师将服务的思想融入教学过程中;教学模式以培养职业能力为核心,健全工学结合的课程体系,制定专业的技能培养方案,走产、学、研合作之路;以人才培养目标作为教学内容,对课程内容进行重组和揉合,通过简明扼要的形式传授给学生。 2 强化实验和实训,走校企合作之路 2.1 为了提高学生的综合能力,对学生进行工程实训,根据课程内容设置相应实训项目。通过完善实训设施,满足学生的实训需要。借助校企合作模式,高职院校建立校外实训基地,与企业建立长期的合作关系,学校与企业共同制订人才培养方案,以及人才测评标准等。学校要对学生的业务能力重点培养,同时企业也选择优秀的毕业生到企业工作,形成校企的良好互动。 2.2 对 人事制度进行改革,建设新型师资队伍。①建设 “双师型”队伍。主要表现在:一是本科或研究生毕业后直接加入教师队伍,学校安排他们进入企业参加实习,直接参与工程实践,掌握一定的工程经验;二是从企业吸纳一批建筑设计、施工、监理等具有中高级职称且具备教师素质的工程技术人员充实到教师队伍中;三是聘请行业内的专家学者给学生们做报告,通过典型的工程案例,介绍施工过程中采用的新技术、新材料、新工艺等,激发学生的兴趣,扩大学生的视野。②积极鼓励青年教师参加各种执业资格考试,进而增长专业知识。通过不断地积累,在高职院校建立起一支专兼结合、高学历、工程实践能力强的教师队伍,在一定程度上确保实践教学任务的完成,不断培养学生的实践动手能力。 面对当前建筑行业迅猛发展的机遇,建筑工程技术专业建设要抓住机遇,在教学改革过程中积极走校企结合的道路。高职学生在学校和企业共同的培养下,业务能力和理论知识都有了明显的提高,同时提升了高职毕业学生的就业率和就业质量,最终形成“学校、学生、企业”共赢的局面。 建筑专业论文:论高校建筑专业教育体系的重新构建 论文关键词：灾后重建 建筑专业教育 体系构建 论文摘要：本文论述了汶川大地震后在灾区重建的过程中，我们应该注意和改进的建筑规范与建筑管理问题，及由这一问题所引发的的中国高校建筑专业教育体系的改革。 一、 汶川大地震的启示 发生于2008年5月12 日14：28分的汶川大地震导致汶川及周边地区数以千计中小学生的丧生，据民政部报告，截至6月5日12时，四川汶川地震已造成69127人遇难，373612人受伤，失踪17918人，累计受灾人数4571.0965万人，这次灾难引起了国家对包括中小学在内的公共建筑的抗震设计方面的重视； 汶川地震造成四川、甘肃、陕西等省数千亿的财产损失，同样也引发了我们对建筑等相关行业深刻的思考和反省！ 1.都江偃二王庙的主体古建筑没有倒塌，而近年为这配套而修建的仿古建筑和现代建筑却倒塌了！ 2, 农村有圈梁的房子没有倒塌，凡是没有圈梁的房子都倒了，还压死了很多人。 3.住在有规划审批制度监控下的房子倒得少，没有经过安全审批的农民房全塌了。 4. 经过新农村建设改造的房子没有倒，农民自建的房子全倒了。 以往我们对城镇规划设计、建筑设计、建筑施工、监理、材料设备供应等方面在抗震方面的认识及其重要性存在着或多或少的不足，尤其是对村镇建筑的规划和管理没有引起足够的重视。 建筑从业人员的职业道德和操守的不良也可见一斑。相关的惩罚机制不够健全、惩罚的力度不够。 二、灾后重建应该注意什么？ 地震中的人员伤亡和财产损失不是地震本身造成的，而是地震造成的房屋倒塌和山体滑坡等造成的。因此我们在重建家园时，一要考虑环境问题，二要遵守国家建筑规范，三决不能偷工减料，四要要求施工单位绝对保证施工的安全，五国家相关部门要严格执行质量监督程序，建立农村房屋建设管理体制。 应该组织全国优秀的规划设计师来帮助灾区规划选址。以保证建筑物不要建在断裂带上，如果在山区重建，不能建在容易出现滑坡、泥石流或者山体崩塌的地方。 专家认为建筑地段包括：危险地段；抗震不利地段；抗震有利地段。其中抗震有利地段是指所选建设地址比较开阔，地基坚固，土石比较坚固，能够尽量避开断层和滑坡的规划地段。如果一定选择抗震不利地段规划建筑物，则必须采取相关的工程措施。容易出现滑坡的地段，坚决不要建设，必须另外选址。 1.由于我国农村建筑的现状是建房没有人管，没有任何人和任何机构管这里的安全，这是我国建筑管理体制的一个空白点，因此建立我国农村安全审批管理体系非常重要和紧迫。灾区安全审批管理体系的第一道防线是规划选址，第二道防线是建筑物的平面设计，第三道防线是建筑结构。在重建及以后的建设管理中这个安全审批管理体系可以为农民提供房屋建设方案，有专人指导建筑物的选址，提供平面设计和结构设计图纸，审查基础勘测资料和对工程进行监理，并为农民把握建材质量关！ 2.完善国家建筑规范：汶川地震的发生引起人们对建筑质量、建筑物抗震性能以及建筑设计、建筑施工监理的重视； 按照此次房屋倒塌的情况，我们不难看出一些规律： 1）抗震顺序：钢结构的房屋好于钢混结构的房屋，钢混结构的房屋好于框架结构的房屋，框架结构的房屋好于现浇楼板砖混结构的房屋，砖混结构的房屋好于预制板房屋。 2）学校房屋倒塌的很多，一是施工质量不保证，二是学校房屋设计的抗震裂度不够。 3）民房大多是预制板房屋，而且规划建设地点不好，房子所用钢筋也不达标。 因此我国的建筑设计强制规范和规划规范、施工规范、验收规范、监理规范、建筑材料验收规范等需要完善如：公共建筑物（如学校）的设计要加强抗震裂度，民房的建设要纳入建设管理体系，强调建筑安全保障，实行建筑质量终身负责制，严格法规，加大违规惩治力度。 3.我国其他地区的存量房屋，尤其是农民房的加固也必须提到日程上来。新农村建设的力度也需要进一步加强。其他地区的增量房屋的管理参照汶川灾区。 三、中国高校建筑工程专业教育体系的重新构建 汶川地震造成四川、甘肃、陕西等省数千亿的财产损失，同样也引发了我们对与建筑行业相关的教育体系的深刻的思考。 1.加强抗震安全教育；严格设计、施工、监理都应从对建筑从业者及在校建筑和相关专业的学生加强教育入手，我们现有的教育模式、教学方法都存在着或多或少的漏洞。改进建筑职业技术人才的培养模式对建筑职业技术的教育有着积极而深远的影响。 2.向有关部门提出建议，要求按照抗震的标准修改国家的强制性建筑规范，在课程教育上让每个学生都知道建筑规范变更、加强抗震设防标准的重要意义，理解并熟练运用； 3.改革目标 将安全意识贯穿每个专业、每门课程； 4.创新之处 把建筑规范、管理规定作为课程或实训内容纳入教育计划 将抗灾预防知识及灾后应急措施和灾后问题处理知识纳入教育计划 在设计方面将人员疏散（逃生）方面的系统知识纳入教育计划 将执业道德、执业操守及相关的法律知识纳入教育计划 将建筑产品使用说明书的规范制作纳入教育计划 5.达到的效果：通过改进后的教育模式能加强学生对执业道德和职业操守的认识，使之进入工作岗位后，能够认真、严谨、公正的执业；通过改进后的教育模式可以使学生在建筑抗震、防火等安全方面加强理论认识以及在灾情发生时及发生后的自我保护意识；通过实训能加强学生在抗震的设计、施工、监理等方面的实际操作能力；通过对国家在震后即将出台的新规范、新条例的学习，让学生在以后的执业过程中轻车熟路。 建筑专业论文:关于中国古建筑工程专业教学质量监控体系研究 论文关键词:教学质量监控体系;四位一体;多角度、多方位监控;教学督导;激励机制 论文摘要:本文论述了高职高专教学质量监控体系的建立原则与影响因素，探讨了中国古建筑工程专业教学监控体系研究、教学质量监控组织管理机构、教师教学质量如何监控与激励、怎样监控学生学习质量、如何激励学生自主学习等问题。 一、教学质量影响因素 影响教学质量的因素主要有以下几方面：人才培养目标、课程标准定位是否准确；教学手段是否具有科学性和先进性；学生作为教学主体的调动状态；实践教学条件能否与企业岗位需求对接；师资队伍理论与实践教学水平能否满足教学要求；考核标准能否体现学生真实水平，并能激励学生自主学习；以上几方面决定着人才培养的成败，教学质量首要监控这些方面。 二、教学质量监控体系的建立原则 1．监控体系的建立要有管理组织机构，多角度、多方位监控； 2引领专业建设与职业岗位能力、素质对接； 3高标准、严要求，具有激励机制，有利于专业发展和创新； 4．监控机制要合理、能良性循环并可操作； 5．强化教学过程和教学环节的监控。 三、中国古建筑工程专业教掌质量监控体系 中国古建筑工程专业，经过几年的项目建设，建立了四位一体的质量监控体系，从多方面监控教学质量，该专业在学院教学质量管理的框架下，按专业特点制定了二级学院教学质量管理、教研室教学管理、教师教学质量绩效考核、学生教学质量评价四位一体的质量监控体系并形成相应的管理制度。 (一)监控体系管理组织机构 1．中国古建筑专业指导委员会组织机构 (1)机构成员：由二级学院院长、二级学院教学副院长、行业企业专家、教研室主任、本专业带头人组成。 (2)指导委员会责任：主要负责专业人才培养方案、课程标准、教学质量管理、工学结合教材等教学文件的制定和审核。专业指导委员会定期召开会议，研究本行业发展和企业岗位需求情况，对教学文件和教学手段进行及时调整，培养对路人才，以适应行业的发展。 2．二级学院教学督导组织机构。 (1)机构成员：由二级学院院长、二级学院教学副院长、各专业教研室主任、各专业带头人组成。 (2)教学督导责任：主要负责日常教学运行质量监控工作，检查各专业教学文件的质量和完备情况；检查任课教师的授课计划、教案、教学课件等教学相关材料编写和执行情况，检查各教学环节执行情况；检查实践性教学环境、实训材料的准备和运行等情况；发现问题及时反馈，研究整改措施和实施方案。 3．专业教研室管理机构 (1)机构成员：由古建筑教研室主任、专业带头人、企业工程技术人员、专业骨干教师组成。 (2)教研室管理责任：专业教学文件的制定；日常专业教学管理；学生生产实习、顶岗实习的监控与管理；专业建设与规划；科研与专业技术开发；工学结合课程开发与精品课建设；工学结合教材与实践教学指导手册的开发。 4．学生管理机构 (1)机构成员：由有二级学院党总支书记、团总支书记、辅导员、班主任组成。 (2)学生管理责任：学生入学教育、引导学生适应大学的学习和生活，日常生活管理；第二课堂教学与活动组织管理；负责学生综合素质教育和心理咨询；与专业教研室共同组织学生顶岗实习毕业与就业教育，负责优生优荐和实习监控。 (二)校内教师教学质罱监控与激励机制 校内教师教学质量主要从四方面监控：学院教学督导、二级学院教学督导、教研室、学生评教监控教学质量。制定了教师绩效考核文件，形成教师岗位工作激励机制。 1．教师教学质量监控 (1)教学督导监控：采取随机听课、随机抽查任课教师教学情况监控，并填写抽查质量评价表。评价表涵盖了教学内容的准确、先进性；教材取舍是否得当；教学方法的合理性；教态仪表端庄大方；以学生为主体性；职业能力导向性；板书、版面、课件设计合理性；学生课堂管理等项目。每项均制定了相应的分值，监控指标按分值核算为优、良、称职、不称职四级。不称职的教师停课，进行教师能力培训，经学院教师评审组审核合格、试讲方可重新上岗；外聘教师称职以下(含称职)解聘。 (2)教研室质量监控：检查任课教师的授课计划、教案、教学课件和教具是否与本课程培养目标、课程标准要求一致；检查各教学环节任务布置执行情况；检查实践性教学环境的运行和教学效果等情况；发现问题及时反馈，及时解决。 (3)学生评教：学生每学期采取座谈和填写教师教学质量表的形式评价教师，评价表内容与督导评价表内容相近。每项制定了相应分值，也按分值折算为为优、良、称职、不称职四级。 2．教师绩效考核激励机制 (1)教师的绩效考核：绩效考核由教师承担的教学工作量、督导评价、学生评价、公共目标完成情况、论文编写和科研能力、工学结合教材编写水、精品课等级、获奖励情况、社会服务等综合方面赋分。其中教学工作量占总分的40％；督导评价占20％；学生评教占10％；公共目标占10％(指政素质、业务素质、学院的大型活动出勤情况)；论占3％；科研占7％(主持科研占7％，参与科研占5％)；工学结合教材编写水平占lO％(主编、主占各10％，参编占5％)；精品课、获奖另加分。 (2)激励机制：教师绩效考核文件制定了奖勤罚懒的原则，优秀的给于奖励，不称职的扣发奖金。 奖励：绩效考核综合得分9O分以上的为优秀，给于全年奖金上浮10%，在国外培训、评优方面给与优先；国家级精品课家加l5分；省级精品课家1O分{校级精品课加5分；获国家级奖加lO分(分等级的一等lO分、二等7分、三等5分)；获省级奖加5分(分等级的一等加5分、二等3分、三等2分)；超额教学工作量加5分(每超额3O学时加1分以此累加，最多加5分)，社会服务有影响的加lO分。 扣分：对于承担教学工作量不达标的按一定比例扣分少10％扣4分依次累加；公共目标不达标的按文件制定的标准扣分，最多扣10分；没有论文扣3分(助教3年以内可写l篇)；没有科研扣7分(助教一个科研4年内有效)；讲师以上职称三年内没编写工学结合教材扣lO分。80一89分为良好；65—79分为称职，良好和称职不奖也不罚，64分以下扣罚奖金。 处罚：对于综合评价不称职的教师，扣发当年奖金的10％，并停课培训，由该教师所在教研室编写培训计划，由二级学院督导机构审核并督促实施，培训合格经试讲方可上岗。 (三)学生学习质量监控与激励机制 学生是教学的主体，学生的学习状态直接影响教学质量，对于学生无论是管理还是教学都要采取多种形式，激发学生的学习兴趣，引导学生由被动学习变为主动学习。好的教学方法和手段需要学生的配合。自由学生积极主动地参与教学，才能取得好的教学效果。 1．学生学习质量监控 学生质量监控由原来的管严，转变为开放多样；教学考核标准由原来的教师考核，转变为教师和学生共同评价学习成果，学生有自我主体感；单考核，改变为过程和多样考核，使学生每一阶段都有成就感，给每个学生都设置了展示自我的平台，挖掘了每个学生的潜能。 学生教学质量监控由学生出勤、教学成果过程评价(评价表分为两种——教师评价表、学生评价表，师生共同评价教学成果)、职业素质表现、成绩考核几方面综合评价。 2激励机制 在其他综合素质同等的情况下成绩优秀、良好的学生可获得国家、省内拨发的奖学金或学校的奖学金，评优优先，推荐实习和就业优先。 建筑专业论文:建筑设计专业化还是综合化 摘要： 清华大学建筑设计研究院院长胡绍学在考察了国际上一些大的设计公司之后认为，设计单位或公司的国际竞争力一般不取决于其规模，而取决于创意。国外设计公司的小而精，其中“社会化的协作”这一运作机制发挥着重大的作用。国外的设计公司或事务所，凭借自己优秀的建筑师和优秀的方案拿到项目后，往往将本公司不具优势的某些专业设计部分，选择并分包给其它优秀的专业事务所，合作完成整套设计。可以不必依赖本公司的规模是否很大、专业是否齐全来赢得业主。我国则习惯一个项目由一个设计单位全部承包下来，这样，即使是实力雄厚的设计单位，也很难保证整个工程在各个方面都是最优秀的。 关键词： 设计品质 专业化 综合化 目前闯入中国的境外设计机构中，大部分是专业性很强的中小型事务所。大型、综合性的设计公司为数较少，而且往往是工程咨询公司的性质。但无论是专业还是综合性质的事务所，他们都已经取得了国内不少重大、核心工程项目的设计权。比如创建于1978年的赫佐格和德梅隆建筑设计事务所，最初只是一个小型办公室，1997年才初具规模成为Herzong de Meuron建筑设计事务所。该公司目前在全球拥有8家合作公司和182名员工，在伦敦、旧金山、巴塞罗那和北京都有自己的分公司，一直以来它都以建筑设计为自己的主打项目，也正是藉此在国家体育馆的设计方案竞标中一举夺魁，发挥了自己的专业优势，对建筑造型的控制贯穿了“鸟巢”施工的全过程。 而创建于1936 年的美国芝加哥SOM建筑设计事务所则是一家享誉全球的综合性事务所。从成立以来它已经在50多个国家完成了10000多个设计项目，包括办公大楼、银行和金融机构、政府建筑、公共建筑、私人住宅、医疗机构、宗教建筑、机场、娱乐和体育场所、学校建筑等等。从建筑设计、工程设计、民用住宅到总体规划的工作领域使它总揽了上海金茂大厦的全部设计。并于1961和1996年两次获得美国建筑协会颁发的建筑公司最高荣誉奖。目前，该公司已经在芝加哥、纽约、旧金山、华盛顿、伦敦、香港和上海设立了自己的办事机构，开始在中国攫取自己的又一桶金！ 从这两个成功的境外事务所的发展轨迹来看，占有设计市场引领时代潮流似乎与公司性质并无多大因果必然联系，专业化也好，综合所也罢，重要的是有与众不同的设计思路，有为自己的设计买单的客户，而做到这一点，似乎并不是简单的公司结构性质或者管理模式的问题。 呼吁者的声音 清华大学建筑设计研究院院长胡绍学在考察了国际上一些大的设计公司之后认为，设计单位或公司的国际竞争力一般不取决于其规模，而取决于创意。国外设计公司的小而精，其中“社会化的协作”这一运作机制发挥着重大的作用。国外的设计公司或事务所，凭借自己优秀的建筑师和优秀的方案拿到项目后，往往将本公司不具优势的某些专业设计部分，选择并分包给其它优秀的专业事务所，合作完成整套设计。可以不必依赖本公司的规模是否很大、专业是否齐全来赢得业主。我国则习惯一个项目由一个设计单位全部承包下来，这样，即使是实力雄厚的设计单位，也很难保证整个工程在各个方面都是最优秀的。另外，建筑设计行业不断进行中的结构调整，要求企业间的合理协作。目前国内的大型设计企业大多是综合型的，这使得众多企业在同一平台上进行不必要的竞争，也不利于专业水准的提高。 国家政策也在鼓励专业化趋势。目前我国把施工企业资质分为总承包、专业分包和劳务分包三个序列。在最近的一次企业资质就位中，从事专业分包的企业比例相当大。据了解，设计方面的类似政策不久也会出台。 在世界范围内，专门化创作似乎已成为惯例。安德鲁事务所的规模并不大，在国家大剧院中标后，立刻寻找最好的专业公司合作。北京五合也是如此，着重发展建筑设计一个工种，在结构、水、暖、电等领域都根据项目需要寻找相应的能力最强的公司合作。为了提高竞争能力，随着设计企业的专门化，公司间协作可能会成为一种必然趋势。 近日，一本建筑专业杂志通过9 个月的努力，公布了一份“2005年度民用建筑设计市场排行榜”。该刊通过对国内和境外在华的主要建筑设计机构的年营业额、年建筑设计面积、建筑师人数等指标进行的统计和分析后认为：与境外设计事务所相比，国内多数设计机构走综合路线，离国家引导和培育专业设计公司的发展重点相距甚远；国内建筑设计公司出现品牌和技术空心化现象等。因此得出一个结论就是：中国建筑设计行业急需专业化分工。 似乎所有的呼声都在暗示或者呼吁建筑设计专业化分工时代的来临。但是，就目前整个建筑设计行业而言，由综合事务所向专业化分工发展还没有成功先例可循。这就如同把一个百年老字号的“百货店” 改头换面为几个时下流行的精品“专卖店”，横向切割之后再合并同类项，在没有尘埃落定之前，结果如何是谁也无法预料的。 实践者的步伐 了解到目前中国建筑设计研究院已经实施了一年多的专业化分工路线，记者采访了中建院的任庆英院长。任庆英1982年从天津大学土木工程系建筑结构专业毕业后直接进入中国建筑设计研究院，从事建筑结构抗震设计工作。 任院长首先从自身做了一个纵向比较，经过几个工程的历练之后，他曾被派到北也门公司、深圳华森公司工作了几年。回来后正赶上院里成立了专家所，领导找到他，让他将专家所结构重担担当起来。当时的专家所只有寥寥几个人，有活时再临时找人。所小，人少，揽活儿难。他们甚至接过北京某小区的设计，每平方米的设计费仅八、九元。但小区销售时很受欢迎，开发商喜上眉梢，认为设计提升了小区的档次。这次设计虽然经济收益不理想，但在房地产界产生了一定的影响，可以说取得的社会效益相当不俗。此时，院里决定将当时仅有几个人的地下所和专家所合并，成立第六设计所。 接下来，他们又在一次全国招投标中一举中标了新疆克拉玛依市综合游泳馆项目。在2000年中国建筑设计研究院举办的年度评选中，该项目获得结构设计惟一的一等奖，并荣获综合评比一等奖。他在螺蛳壳里做出了道场，几个大所开始对这个小所刮目相看，院领导也不再把这个小所看得可有可无了。 紧跟着，他们又在强手如林的竞争中拿下了北京金融街富凯大厦项目。项目合作成功后，由于金融街是房地产界的大鳄，有着极大的影响力，六所在社会和院里得到了充分的认可。金融街一鼓作气将由美国SOM公司方案中标的22万平方米的标志性建筑B7项目交给他们做施工图设计，并且开出了每平方米70元的高价。 从8元到70元，这不仅仅是单纯的数字上的提升，而是社会和市场对任庆英们的认可，也是他们劳动价值的具体体现。 2001年，任庆英出任六所所长，这也是众望所归。他也果然不负众望，将一个年产值不超过200万的二类所，带到了年产值1500万元的平台，人均产值超过50万元。这是一个综合所创造出来的奇迹。 中建院重新改组后，综合所被拆分合并同类项，任庆英出任结构专业设计研究院院长，产值同步重组，一个专业所的创收当然不可以和以前综合所相提并论。一时之间，大家的心理难以转变过来去接受这种变革。 “然而，从长远来看”，任院长话锋一转，分析了中建院重组的轨迹、现状及发展。“2000 年7月18日，中国建筑设计研究院对外宣布进行业务结构‘调整’，对院所有人员全面洗牌而后再重新归类、整合。撤销原经营计划部，成立项目管理中心，撤消原来的九个综合所，组建建筑院、结构院、机电院、规划院、环艺院。建筑院、结构院分别下设三个设计所，另外还成立了崔恺、李兴钢和陈一峰三个建筑设计工作室。把咨询、规划、建筑、室内、园林景观、电气智能化、房地产等专业形成完整的一条设计产业链，由原来的纵向并列结构变为横向并列结构，由综合走向专业。而调整后项目的管理协调由管理中心统筹安排，三个专家工作室为生产、科研单位，财务独立核算。 这种做法改变了以前综合型设计院的小分队出击‘样样都做’（样样都做也难免导致样样都不精）的运作模式，在与高度专业化的设计事务所对垒时，缩小了设计品质上的差距。在一定程度上提高了自己的核心竞争力，凭借自己的品牌和人力优势与境外设计师一争高下，抢占市场份额。除此之外，把原来下属的综合事务所打乱之后，重新分配，统一专业的人才集中到一起，分工明确，精力由面集中到点，还可以横向交流，提高了办事效率和专业程度，这和目前国际上的各大明星事务所各有所专、联合设计的模式是一致的，也适应了当前社会的专业化发展。 专业化分工以后我们也和境外事务所合作过很多项目，比如‘鸟巢’、‘首都博物馆新馆’等等，在一定程度上提高了自己的知名度和品牌影响力。但是从单纯的经济效益而言，中建院专业优化改革工作目前仍处于磨合之中，毕竟，这是一个长期的发展策略，只有在改革过程中不断发现问题，解决问题，使其健康发展，才能保证在长远发展中获得良好的经济效益。“ 换而言之，专业化分工的经济优势只有在长期发展过程中才可以凸现出来，目前并不是处于理想状态。这一点是现实存在的，这种做法需要时间来检验。中国建筑设计院的这次动作可以看作是一次军事演习，是一次试图与国际思路接轨的实战演习。当然，只有在演习之后”作战计划“的可操作性和有效性才会得到验证。 不一样的见解 谈到目前建筑设计专业化分工问题，翰时（A S）国际建筑设计咨询有限公司的总设计师余立博士发表了自己不同的见解。翰时国际由国内外建筑师共同创立于美国亚特兰大，2002年在中国北京正式注册，目前是一个综合性的设计咨询公司。有意思的是，它是从原来单一的建筑设计事务所转变成为现在的集建筑设计、城市设计、室内设计、景观设计为一体的综合性咨询公司，与中国建筑设计研究院的专业化分工路线正好背道而驰。 之所以做出这种转变，余立博士认为这是适应市场的需要：“目前我们公司有68 人，以建筑设计为主，同时兼做结构、设备等相关专业。以前作为单一的建筑设计所我们也配合过几个项目，但是问题很多，市场很难保证，因为没有一个明确的合法条文规定约束，配合起来中间也有扯皮的现象，各自为政、责权利难以统一、管理混乱等等，再加上业主方面的因素，希望一家设计单位全部搞定，不希望多头联系也是一个促成原因。” 提及中国建筑设计研究院的改革措施，余立博士认为：“这首先是一个企业性质的问题。国家保护国营企业，这对于他们而言是一个优势，因此，即使他们的改动比较过激，甚至是铤而走险，也一样可以生存甚至生存得很不错。但是小的民营设计事务所难以做如此大规模的改动举措，如果在短期内看不到明显的经济效益，那无异于自取灭亡。其次，这样的变动也许几年以后会产生很好的经济效益，但是实施起来会比较困难。因为这是个很复杂的过程，大家都认为这是个很先进的在国外已经实行多年的东西，但实际上国外也有问题。即使在境外专业化分工的综合素质很高，也有一个经过长期检验沉淀下来的标准合法的行业规范，它依然存在很多无法磨合的问题亟待解决。比如在荷兰，他们各专业之间常会为了责权划分、管理、利益分成而打得一塌糊涂。我在澳大利亚工作的时候，发现那里的分工十分清楚，谁负责什么，什么地方谁有发言权，都很明确，结构或者设备事务所综合素质很高，各专业的贡献，利益分配，相互间的责任分担，都有很正规的文字合同、协议。而在中国等待这种政策的出台或者说要形成这个规范行业的一些行规，不是一件指日可待的事情，需要摸索很长的时间，多久？难以预料！所以说目前中国还没有这样一个成熟的大环境，很简单的专业分开为时过早，有人这么做，它为大家做先驱，它去摸索一条路，应该感谢他们的探索，但是他们付出的代价会比较高。毕竟，接受新的方式对内对外都需要假以时日。” 最后，余立博士谈到，建筑设计是一个服务行业，哪种体制能提供更好的服务，那种体制就能更好地生存，这是亘古不变的真理。长远来看的趋势不一定适合所有的人去追随，由综合到专业只是一个形式问题，一个管理模式问题。至于工作状态是否理想，是否能够塌下心来设计，是否能够让设计水平尽情发挥，都还有待观察。 不能回避的是，中国的建筑师工程师迫切需要良好健康的设计环境，而这个设计环境的产生和维护是需要很多因素来共同促进的，政策的支持、行业的配合、行规的形成。更重要的是多元化的市场需求，所有的形式变化最终只是为了一个目的，成功与否也只有这一个检验标准，那就是能否满足市场需求，从而在日益多元化的市场竞争中游刃有余。 建筑专业论文:论高校建筑专业教育体系的重新构建 论文关键词：灾后重建 建筑专业教育 体系构建 论文摘要：本文论述了汶川大地震后在灾区重建的过程中，我们应该注意和改进的建筑规范与建筑管理问题，及由这一问题所引发的的中国高校建筑专业教育体系的改革。 一、 汶川大地震的启示 发生于2008年5月12 日14：28分的汶川大地震导致汶川及周边地区数以千计中小学生的丧生，据民政部报告，截至6月5日12时，四川汶川地震已造成69127人遇难，373612人受伤，失踪17918人，累计受灾人数4571.0965万人，这次灾难引起了国家对包括中小学在内的公共建筑的抗震设计方面的重视； 汶川地震造成四川、甘肃、陕西等省数千亿的财产损失，同样也引发了我们对建筑等相关行业深刻的思考和反省！ 1.都江偃二王庙的主体古建筑没有倒塌，而近年为这配套而修建的仿古建筑和现代建筑却倒塌了！ 2, 农村有圈梁的房子没有倒塌，凡是没有圈梁的房子都倒了，还压死了很多人。 3.住在有规划审批制度监控下的房子倒得少，没有经过安全审批的农民房全塌了。 4. 经过新农村建设改造的房子没有倒，农民自建的房子全倒了。 以往我们对城镇规划设计、建筑设计、建筑施工、监理、材料设备供应等方面在抗震方面的认识及其重要性存在着或多或少的不足，尤其是对村镇建筑的规划和管理没有引起足够的重视。 建筑从业人员的职业道德和操守的不良也可见一斑。相关的惩罚机制不够健全、惩罚的力度不够。 二、灾后重建应该注意什么？ 地震中的人员伤亡和财产损失不是地震本身造成的，而是地震造成的房屋倒塌和山体滑坡等造成的。因此我们在重建家园时，一要考虑环境问题，二要遵守国家建筑规范，三决不能偷工减料，四要要求施工单位绝对保证施工的安全，五国家相关部门要严格执行质量监督程序，建立农村房屋建设管理体制。 应该组织全国优秀的规划设计师来帮助灾区规划选址。以保证建筑物不要建在断裂带上，如果在山区重建，不能建在容易出现滑坡、泥石流或者山体崩塌的地方。 专家认为建筑地段包括：危险地段；抗震不利地段；抗震有利地段。其中抗震有利地段是指所选建设地址比较开阔，地基坚固，土石比较坚固，能够尽量避开断层和滑坡的规划地段。如果一定选择抗震不利地段规划建筑物，则必须采取相关的工程措施。容易出现滑坡的地段，坚决不要建设，必须另外选址。 1.由于我国农村建筑的现状是建房没有人管，没有任何人和任何机构管这里的安全，这是我国建筑管理体制的一个空白点，因此建立我国农村安全审批管理体系非常重要和紧迫。灾区安全审批管理体系的第一道防线是规划选址，第二道防线是建筑物的平面设计，第三道防线是建筑结构。在重建及以后的建设管理中这个安全审批管理体系可以为农民提供房屋建设方案，有专人指导建筑物的选址，提供平面设计和结构设计图纸，审查基础勘测资料和对工程进行监理，并为农民把握建材质量关！ 2.完善国家建筑规范：汶川地震的发生引起人们对建筑质量、建筑物抗震性能以及建筑设计、建筑施工监理的重视； 按照此次房屋倒塌的情况，我们不难看出一些规律： 1）抗震顺序：钢结构的房屋好于钢混结构的房屋，钢混结构的房屋好于框架结构的房屋，框架结构的房屋好于现浇楼板砖混结构的房屋，砖混结构的房屋好于预制板房屋。 2）学校房屋倒塌的很多，一是施工质量不保证，二是学校房屋设计的抗震裂度不够。 3）民房大多是预制板房屋，而且规划建设地点不好，房子所用钢筋也不达标。 因此我国的建筑设计强制规范和规划规范、施工规范、验收规范、监理规范、建筑材料验收规范等需要完善如：公共建筑物（如学校）的设计要加强抗震裂度，民房的建设要纳入建设管理体系，强调建筑安全保障，实行建筑质量终身负责制，严格法规，加大违规惩治力度。 3.我国其他地区的存量房屋，尤其是农民房的加固也必须提到日程上来。新农村建设的力度也需要进一步加强。其他地区的增量房屋的管理参照汶川灾区。 三、中国高校建筑工程专业教育体系的重新构建 汶川地震造成四川、甘肃、陕西等省数千亿的财产损失，同样也引发了我们对与建筑行业相关的教育体系的深刻的思考。 1.加强抗震安全教育；严格设计、施工、监理都应从对建筑从业者及在校建筑和相关专业的学生加强教育入手，我们现有的教育模式、教学方法都存在着或多或少的漏洞。改进建筑职业技术人才的培养模式对建筑职业技术的教育有着积极而深远的影响。 2.向有关部门提出建议，要求按照抗震的标准修改国家的强制性建筑规范，在课程教育上让每个学生都知道建筑规范变更、加强抗震设防标准的重要意义，理解并熟练运用； 3.改革目标 将安全意识贯穿每个专业、每门课程； 4.创新之处 把建筑规范、管理规定作为课程或实训内容纳入教育计划 将抗灾预防知识及灾后应急措施和灾后问题处理知识纳入教育计划 在设计方面将人员疏散（逃生）方面的系统知识纳入教育计划 将执业道德、执业操守及相关的法律知识纳入教育计划 将建筑产品使用说明书的规范制作纳入教育计划 5.达到的效果：通过改进后的教育模式能加强学生对执业道德和职业操守的认识，使之进入工作岗位后，能够认真、严谨、公正的执业；通过改进后的教育模式可以使学生在建筑抗震、防火等安全方面加强理论认识以及在灾情发生时及发生后的自我保护意识；通过实训能加强学生在抗震的设计、施工、监理等方面的实际操作能力；通过对国家在震后即将出台的新规范、新条例的学习，让学生在以后的执业过程中轻车熟路。 建筑专业论文:建筑工程专业企业调查与专业建设的思考 摘要：建筑企业仍对建筑工程专业毕业生有较大需求量，但急需的是有技能证书、综合素质强的实用型人才。高职院校建筑工程专业应紧跟市场需要,加强实践教学环节建设，以建筑八大员的岗位技能要求为培养目标,全面培养学生的职业能力。 关键词：施工单位；施工员；专业技能人才；实践教学；综合素质 建筑工程是我国经济建设中的基础性行业，近年来，我国社会经济飞速发展，对基础设施建设投入的力度不断扩大，使得建筑专业毕业生的需求一直都比较旺盛。我国众多大专院校都相继开办了土木类专业，毕业生数量成倍增加。面对建筑行业快速发展对学生不断提高的要求和毕业生人数的增大的压力，高职院校建筑工程专业毕业生的综合水平和岗位适应能力就成为社会关注的问题。对此笔者走访了甘肃、四川、北京等地的建筑企业，通过直接访谈和问卷调查等方式，调查了毕业生的主要就业去向,企业主要岗位职员缺口,以及对高职毕业生的评价、要求与建议。 一、企业对建筑工程专业毕业生的需求状况分析 目前，建筑企业对生产一线做技术操作和现场管理的人员十分紧缺。建筑行业的主要就业部门有房地产公司、设计院、施工单位、监理单位和建筑行政管理部门等。其中施工单位对建筑工程专业人才的需求占到70％，是高职毕业生的主要就业部门。它主要需要的是既懂理论又能熟练操作的技术工人，紧缺的工作岗位有测量员、材料员、安全员、钢筋工、抹灰工、预算员。在调查的15家企业中，测量员的需求量为90%，钢筋工为60%、材料员、安全员为40%、预算员为20%。以钢筋工的工作内容与需求为例进行分析，钢筋工要求理解施工图纸和具体施工过程，严格依据设计要求计算钢筋下料长度，统计钢筋型号、数量，确定钢筋加工方法，现场监督工人施工。这种工作的理论水平不深，但对实践经验和识图能力要求却很高，而且现场操作的劳动强度也比较大。很多本科毕业生嫌技术含量不高、劳动强度大而不愿做，而普通工人又因不懂专业知识而无法做，所以施工中常常出现因没有人搞钢筋下料计算而耽误工期的尴尬局面。材料员、安全员、施工员、预算员等工作也都是脑力劳动和体力劳动密切结合的岗位，因此有一定专业基本功、动手能力强的技术工人是企业最缺乏的人员。高职教育的人才培养目标就是要培养具有专业技能的实用型应用人才，事实说明大力发展高职教育势在必行。 但是调查同时发现用人单位仍然主要招收本科毕业生，对大专生则要求必须有工作经验。如甘肃省四建，每年至少招聘20名员工，招收的应届毕业生基本都是本科生，而大专生则要求有3年以上工作经验。私营小企业更注重工人的实效性，他们会随项目需要长期招聘员工，并在3个月的试用期内检验员工的工作能力，上手快的才长期聘用。这说明目前高职毕业生素质与社会需求还有较大差距，高职的教学模式还存在很多不足，需要大力调整教学培养方式，与社会企业积极合作，锻炼学生的动手能力，突出大专毕业生优势。 二、企业对高职毕业生的工作要求 表1 用人单位对高职毕业生应具备的知识要求调查表 表2 用人单位对高职毕业生应具备的能力要求调查表 通过调查分析，企业对高职毕业生的主要要求首先是，毕业生要有扎实的建筑专业基础知识。具体要求是，能读懂施工图纸，熟悉施工规范和图集，会进行一般的受力计算。很多企业反映目前有不少毕业生工作一年后仍读不懂复杂工程的图纸，直接影响了工作开展。还有部分企业反映毕业生的计算能力不够，简单的工程预算或脚手架计算要很长时间才能完成。其次，毕业生应掌握建筑专业基本技能，持有专业技能证书，如测量员、材料员、预算员、施工员、监理证书等，工作后能尽快考取建造师、造价师等执业资格证书。第三，毕业生要有良好的沟通协调能力。项目施工是一项强调多部门多工种互相配合、协同作业的活动，团队间的沟通协调显得尤为重要。不少企业表示，毕业生的成材与发展，很大程度上取决于个人的协调能力，即使专业知识不强，但有主动沟通、乐于合作的精神，毕业生在企业中也可以很好地成长起来。第四，毕业生应具备一定综合能力。施工员的现场管理职责要求，毕业生必须有良好的自学能力和自我心理调控能力，遇到实际问题能冷静分析、协调处理。在这一点上有企业甚至直接要求毕业生有开朗豁达、积极主动的性格特征。此外，企业还要求学生具有计算机操作能力，会使用常用办公软件，如word、excal、autocad等。 三、高职毕业生在工作中存在的问题和企业对高职教育的建议 在评价毕业生的不足时，很多企业认为，近年来的毕业生不论何种学历，普遍存在的问题一是工作中有明显浮躁情绪，其次团队协作能力欠佳，不会和客户沟通。第三是敬业精神不足，对工作缺乏责任心，对重要数据的态度不严谨。企业可以理解毕业生希望快速提升的心情，但是重要工作更需要有端正的工作态度和刻苦钻研的精神。 企业对大专院校的建议，在专业及课程设置方面，建议课程设置不宜过细，但专业知识尽量全面，如学习工业与民用建筑专业的学生还应了解道路、桥梁方面的知识；在课程教学方面，希望加强职业技能培养，强烈要求多带领学生下工地实习；在素质培养方面，希望学校注意培养学生的沟通合作能力，锻炼学生的抗挫折力；此外还要注意培养学生的敬业精神、高尚的道德情操，形成良好的职业道德。 四、高职院校建筑工程专业建设初探 （一）加强课程体系建设，强化识图能力培养 知识是成才的关键，学校应根据毕业生岗位知识需求来分析整合课程内容。高职院校建筑工程专业课程体系安排要与建筑专业八大员的技能要求挂钩，修订教学大纲。课程内部去粗取精，外部将内容联系紧密的课程有机结合于一体，并紧密围绕工程应用来讲解理论知识。 加大对专业基础课《建筑制图》的建设力度，不断扩充、更新教学模型，充分利用现在多媒体技术教学，广泛搜集规范、实用的施工图纸以补充教材中的不足。在教学中用现场参观、模型测绘、图纸算量和图纸会审等模拟工作过程的方式来授课。课外根据后续专业课的需要，每学期发放典型建筑的施工图，让学生带任务看图，不断强化学生的识图能力。 （二）加强实践教学环节建设，训练学生动手能力 延长实践教学时间，增强校企合作。通过教学参观、实训专用周以及顶岗实习等手段，循序渐进地开展实践教学。多方面多渠道与企业开展合作，并与有规模实力的企业形成长期实习合同，建立专业实训基地。学校应设法组织教师轮流到企业挂职锻炼，鼓励教师参加相关专业执业资格证书的考评，突出教师在实践课教学中的监督指导作用。 （三）分析失败工程案例，注重对学生职业道德的培养 教师平时应注意收集国内外失败建设项目案例，通过案例分析强调敬业精神在工作中的巨大作用，让学生树立起严谨、合理的工程理念，培养尽职尽责的工作态度。前苏联教育家乌申斯基指出：“教师的个人范例对学生的心灵是任何东西都不可能取代的最有用的阳光。”教师还应培养自身严谨治学的态度，以认真、负责的工作面貌感召学生。 （四）贯通就业指导，树立职业意识 在课堂教学和日常学生工作中不断进行就业教育。目前大专院校都开设有就业指导中心和就业指导课，但都只是单纯指导学生如何找工作，没有具体结合到学生所学专业的就业特点，导致部分学生存在学习目标不明确、面临就业时对自身能力评价不足、对工作发展有很大焦虑的问题。因此，就业指导工作应从新生入学时就开始进行，由专业课教师授课，通过平时教学、专题讲座、和学生管理等多方面向学生不断介绍专业特点和职业能力要求，让学生有意识地进行自我能力培养。 （五）广泛开展校园活动，注重隐性教育 在校园活动中学生是主角，在筹划、参与活动的过程中，学生的组织协调能力、处理问题的能力以及语言表达能力都得到了充分锻炼。这种综合能力的培养是课堂教学上所进行不了的。很多用人单位都十分青睐有学生会工作经历的毕业生。因此，职业教育还应重视培养学生参与校园活动的积极性，以学分制的方式督促学生踊跃参与各类社团活动，在集体活动中培养其综合素质。 通过企业调研，我们认识到建筑工程专业人才的培养必须紧跟现代基础设施建设发展的步伐。只有不断对市场进行调研和分析，根据企业的需求不断进行专业建设、教学改革，对课程体系和实践教学环节进行深入探索和更新，才能培养出社会认可的建筑施工技术人才。 建筑专业论文:论建筑学专业英语的情景化教学模式 摘要：尝试在建筑学《专业英语》课程中,将教学的过程置于现实的专业技术工作(生活)背景中,除了提高学生阅读专业外文文献的能力外,为他们提供语言实践机会。 关键词：情景化 专业英语　建筑学 著名的教育家卢梭认为,教学应让学生从生活中,从各种活动中进行学习,通过与生活实际相联系,获得直接经验,主动地进行学习。陶行知先生认为生活是教育的中心,因而教学不能脱离生活。“教育要通过生活才能发出力量而成为真正的教育。”杜威认为“教育即生活”,强调教育与生活的联系,要求学校课程应以现存的社会生活情境为主要内容,而不是由学科知识组成的文理科目,教育就是学生生活本身,学生的课堂生活就是学生的成长,学生具有的交际、探究、制作和艺术的兴趣和本能的自然展现,就是学生生活,就是学生的教育生活或课堂生活。皮亚杰的知识建构理论指出,学生是在自己的生活经验基础上,在主动的活动中建构自己的知识。学习不是知识由外到内的简单转移和传递,而是学习者主动地建构自己的知识经验的过程,即通过新经验与原有生活知识经验的相互作用,来充实、丰富和改造自己的知识经验。 由此可见,生活不直接等同于教育,但教育若是离开了生活,那就成了无源之水,无本之木。专业英语是一门特殊的语言课程,学生活动的区域相对会受到限制,生活积累也相对较贫乏,教材因受篇幅、课时的影响,不能囊括生活及以后的专业技术工作,这就要求教师应以教材为中心、以学生为半径,改编教材,激活教材,超越教材,对教学内容进行扩展,从生活工作的经验中补充素材,能使同学们获得经验、得到发展。 由此,我们认为,建筑学专业英语的课程教学关键任务之一是做好教学的“情景化”,要将教学活动置于现实的工作背景中,要尽可能多地为学生提供丰富的语言材料和语境,将学生学校、社会的工作经历与课堂教学活动联系起来,使他们能说感兴趣的话题,描述设计工作中遇到的具体事物,运用所学知识交流传递真实的信息。 一、利用角色扮演,模拟今后的工作场景进行语言实践 有人说过:“成功的外语课堂教学应该是创造更多的情景,让学生有机会用自己已学到的语言材料”。例如,在教学中,将学生分组,分别扮演 “业主”和“设计方”,签订英文设计合同。学生在真实的语境中完成了英语学习,提高了语言交际能力和书面表达能力。 二、把学生带进实地去演练 例如,在讲授建构造时,把课堂搬到工地,让学生在真实的环境中认识concrete mixer-truck(混凝土搅拌车),plumb line and plumb bob(铅垂线和垂球),latitudinal internal wall(内横墙)……学生们在真实的环境中很容易就掌握了课本知识,抽象的教学内容一下子在这样的情景化课堂教学环境中就轻轻松松地掌握了。 三、利用媒体技术辅助教学 随着现代技术的广泛应用,多媒体也走进了英语课堂,它能使学生的视觉感受和听觉感受有机地结合起来,构成一幅视听立体英语画面,营造出各种不同的情境,模拟各种各样比较真实的情景。比如在讲授建筑装修(decorative works)时,我们从网上下载了一段工人师傅进行家装的过程视频,然后配上英文解说,放给同学们看、听,再要求他们重复。达到了比较好的教学效果。 陶行知先生认为:“我们要活的书,不要死的书;要真的书,不要假的书;要动的书,不要静的书;要用的书,不要读的书。总起来说,我们要以生活为中心的教学做指导,不要以文字为中心的教科书。”就是这个道理。 现代人拥有两个生长家园:生活世界是人直接感知和面对的、是人正经历着的世界,是人生活于其中的、与人发生千丝万缕联系的、对人有价值和意义的世界。科学世界是人在生活世界的活动中衍生出来的特殊的理性视域,是人为了进一步把握生活世界各种现象间的关系,理解世界的本质,从而驾驭世界并运用理性逻辑过滤掉生活世界的偶然性和主观性,在抽象层面上描述的世界结构。 直接经验与间接经验具有内在统一性:一方面,人在认识、探究和改造世界的过程中离不开间接经验的支持,人的直接经验的获得内在地融合了间接经验。离开了间接经验,人的直接经验会变得非常狭窄。另一方面,间接经验是基于直接经验和为了直接经验的,间接经验是无数直接经验整合的结果。只有当间接经验真正转化为学生的直接经验的时候,它才具有教育价值,才能成为人的发展价值。 建筑专业论文:建筑工程专业新生入学前教育初探 建筑工程专业新生入学前教育初探 职业院校的新生入学成绩普遍低于一般本科院校的新生入学成绩，对学生来说，这一差距会在高考结束之后就开始对其造成挫败感、失落感、对自身不能准确定位、缺乏职业生涯规划意识等等。这些影响都会造成学生在大学期间一是不能很好地理解和处理人际交往中的问题，社会适应能力较弱；二是由于高中阶段目标单一，很少有机会接受人生定位自我设计的教育，步入大学后出现人生目标上的迷惘。为更好地树立学生信心、帮助学生适应新的学习生活环境、推进学校的专业教育发展，找出目前新生入学前教育存在的问题、探寻相应对的措施就显得尤为重要。 1、入学前教育的必要性 入学前教育泛指的是学生进入各个新的学习阶段前所接受的有针对性的教育。就大学生的入学前教育而言，所应对的不仅仅是引导学生在校期间的专业学习，还要适当的指引学生了解毕业后所从事行业对职业能力的要求，使学生在校学习期间能够合理科学的制定自己毕业后的短期职业目标及中长期职业规划。 1.1高考后的状态 随着大学录取通知书的陆续发放，吃了定心丸的大学新生们摆脱了高考的压力，不少人处于漫无目标的真空状态。这些准大学生在入校之后，迟迟不能进入学习状态。 1.2社会实践的引导 很多准大学生们往往会选择利用高考后至入学前这一较长时间的假期来进行社会实践，为即将开始的大学生活做好充分准备。然而，这一阶段的准大学生们因为对大学里的专业设置和大学生活缺乏了解，他们在选择社会教育的伊始，是带有很大的盲目性的。 1.3学习方式的转变 高中阶段在教师的设计下学生被动听讲，按教师授课意图而进行跟班学习，对教师的依赖性很大。而进入大学以后，学习方式由“要我学”转变为“我要学”。大学教师授课时间集中，以大课的形式进行，知识容量大且牵涉面广泛，而且教师与学生之间缺乏经常的沟通机会，长时间的课下辅导更不可能。 2、当前新生入学教育存在的问题 2.1时间安排不合理 新生入学教育一般安排在开学后，不利于学生尽早适应新的学习生活环境。通常，职业院校对新生的入学教育时间只有一至两周，教育时间相对来说较为短暂。在这么短的时间内要消化、理解和感受大量的入学教育知识几乎是不可能的，后续的大学学习阶段往往不再对学生继续开展入学教育的相关内容，教育时间缺乏连续性。 2.2　教育形式单一、笼统，教育内容单薄、片面 传统的新生入学教育模式多采用课堂讲授、听报告、开大会等单一形式，不能很好针对职业院校学生实践性、专业性强的特点，学生的学习积极性和主观能动性得不到有效调动，也不能反映其内心需求和真实想法，往往使得入学教育流于形式。学生无法形成对专业的感知与把握，更谈不上对自己进行准确的社会定位和职业生涯规划。因此、学生很难形成明确的奋斗目标。大部分职业院校入学教育的内容都是局限于对新生进行思想政治教育、校规校纪的教育、专业情况介绍、学习方法介绍等，主要侧重于学习和纪律方面，对其他方面涉及较少。 3、高等教育发达国家的入学前教育 3.1入学教育安排时间超前、内容细致 在职业教育发达的德国，学校会在招收新生之前，就把专业课程设置开放给公众。新生在进校之前就能查询到自己所学的专业开设了哪些课程，在什么时间会上什么课，讲授什么样的内容。学校的教学安排可以保证即使临时换了一位教师，也依然可以准确的按照教学计划进行授课。 如德国“慕尼黑就业模式”，由大学、企业、劳动局三方合作，共享信息，互相联动。学校设立就业市场学院，负责学生专业能力以外的其他能力的培训，企业则常年为毕业生提供实习基地。 而在韩国，政府则鼓励高中毕业生“先就业后升学”，让年轻人真正学以致用。 3.2入学教育时间跨度长 美国的高校，在学生正式开学之前，都会安排一个“orientation”，主要针对新生本人和其家庭成员。被录取的学生可以根据自己的时间，选择参加学校的入学前教育。学生家长普遍认为，通过参与此项活动，他们可以更好地了解学校的软件、硬件以及办学环境，还可以帮助学生尽早适应新的学习生活环境。对于学校来说，此举在帮助学生适应大学生活的同时，也使有些事务性的工作提前完成了，避免了学生集中报到时可能出现的拥挤情况。另外，此举还可以扩大学校的知名度和社会影响力，提高学校声誉。 4、改进入学前教育的措施 4.1合理安排入学教育时间、多样化入学教育手段 对职业院校建筑工程专业新生而言，在整个在校学习期间，如何将所学知识与项目实际联系起来，这是职业教育必须达到的目标。作为教育主体，学校应该首先要引导新生对今后的职业、专业有一个明确的认识。 4.2优化入学教育形式和方法 传统的入学教育形式最大的缺陷在于缺少教育者和受教育者之间的交流互动，只能照顾全体，难以兼顾个体。单向的灌输，忽视学生的主观能动性，不能及时了解到学生的思想动态，倾听他们的意见和建议。因此，在入学教育中要利用多种形式加强学生的参与性，使学生在参与中受到教育，进而达到入学教育的内化。 在专业教育会上还可以将今后应该取得的职业资格证书向新生进行介绍，帮助新生把职业生涯的长期规划转化为一个个的短期目标进而实现。 建筑专业论文:谈环境艺术设计专业对建筑空间认知的研究 论文内容摘要：本文分析了环境艺术设计专业认识建筑空间与建筑设计的起点和有效途径,以及初始建筑设计课题的内容设定和组织结构。同时,强调环境艺术设计专业在面对所涉及的诸多学科领域和“大知识组团”的围合中，应以研究组成专业的中心要素为主的专业体系建设。 论文关键词：环境艺术设计　空间　功能与形式　环境 环境艺术设计专业作为一个新兴专业,在国内艺术设计学科建设中，发展历程较短，正处在蓬勃向上的成长期。我们应抓住这一时机，充分发挥院校的各自优势，关注环境艺术设计专业的学科体系建设，完善教学理念和指导思想，注重教学规律的探索与总结。 环境艺术设计涉及的范围广阔，专业结构上是由多种学科领域交叉构成的复合体，知识结构呈现多元化、综合化的“大知识组团”,而且有领域扩大化的趋势。对此各院校应结合本校资源结构特点，在环艺专业的内容设置上突出重点，抓中心领域的构成研究，或围绕中心领域开辟新的专业知识增长点，避免大而全的做法。但也不能将环艺专业的发展建设依附于某个学科，因为环境艺术设计并不是哪个学科的分支。应注重环境艺术设计专业的自身建设的研究，保持专业良性发展的趋势，共同努力，形成专业发展的合力，完善专业体系建设。在分析构成环境艺术设计中心要素时，应以视觉艺术要素为切入点，对涉及到艺术表现且与环境相关的领域和专业，进行重点研究，并对其内容进行必要的筛选整合，使之更有针对性和连贯性，而不能只是将相关学科专业的内容简单相加。只有构成内容的合理配置，才能形成环境艺术设计专业建设的有机整体。目前的环境艺术设计专业的中心要素，至少包括建筑艺术、园林艺术、城市规划、公共艺术等。对各中心要素内容的整合研究、学习，将是环境艺术设计专业健康有序发展的关键之一。 环境艺术设计的目的是对人们所处的生活空间环境进行有序地规划与设计的过程，是使自然环境生态化、社会环境艺术化、人工环境和谐化的有效手段之一。由此可以看出，环境艺术设计首先是对以人为中心的生活“大环境”的改善和创造。随着社会的进步、科技的发展，当今人们的活动空间范围日趋扩大，建筑的概念不只局限于建造的房屋，应包括人们生活和活动的场所，“因此正确地评价建筑应该是人类进行生产、生活的基本条件和环境”。 意大利建筑理论家赛维指出：“建筑空间是我们生活的场地、生活的环境、生活的舞台。”室内设计和景观设计，是环境艺术设计专业目前两个发展迅速的方向。前者是为了满足人们的生活、工作、休闲的物质要求和精神需求所进行的建筑内部空间设计；后者是对建筑外部空间环境的设计。因此，环艺专业的学生对建筑的认识不能停留在一个艺术的接受者和欣赏者的角度，应以空间的概念理解建筑，应从建筑设计的学习中，升华对建筑艺术的认识。 万事开头难，一个好的开始也就是成功的一半。 建筑设计的初始学习，自然十分关键。小住宅建筑设计（或称别墅设计）是建筑专业学习建筑设计初始的课题。针对环艺专业的特点，将其内容作必要的调整，使之成为环艺专业认知建筑空间与设计原理的主要起点课程。 首先，通过对小住宅建筑历史的回顾，以点带面，可以使学生认识建筑艺术在社会不同历史时期和不同社会背景下的发展历程，以及建筑作为一种文化现象的传承性、多样性和创造性。特别是要向大师学习,现代许多建筑大师都曾对小住宅（别墅）的设计情有独钟。感悟他们在小住宅设计中体现出来的设计理念和创新精神，可以从中解读世界现代建筑思潮和流派的演变、发展、兴盛与更迭的历史轨迹。如，柯布西耶在萨伏伊别墅设计中体现了他倡导的现代建筑五原则，“建造出与以往的石砌结构形式的建筑彻底决裂的里程碑建筑”。（安滕忠雄语）同样、密斯·凡·德·罗在其设计的图根德哈特以及范斯沃斯等住宅中，也充分体现了设计者“少就是多”的建筑理念，并将钢和玻璃的组合提升到一种精神境界，对建筑细部的处理，更可以用完美来形容。“流水别墅”的设计在建筑史上留下了绝妙的一笔，赖特的“有机建筑论”更是具有深远影响。如他所言：“我努力使住宅具有一种协调的感觉，一种结合的感觉，使它成为环境的一部分。”建筑史上将20世纪60年代以后出现的各种建筑思潮，称为“后现代主义”时代。这其中的许多代表性人物也大多在小住宅设计中最先体现出各自对建筑空间建构、材料的表现性等建筑语言方面的探索与追求，也反映了在新的价值观基础上，设计者对建筑人性化的关注和对建筑的时代性与建筑表达的可能性等问题的思考。改革开放后的中国也留下了他们当中很多人的足迹，如设计cctv新楼座的库哈斯，中央美术学院新美术馆的设计者矶崎新，自学成才的安滕忠雄，奥运会场“鸟巢”的设计者之一的德梅隆和多次来华讲学的文图里等，这使我们近距离、多方面体会名家的作品成为可能。在环境艺术设计专业开设建筑设计课，也是根据学生的知识技能构成特点而设立的。目前环艺专业的学生以造型为专业基础，对形式的感受力强，但对空间的认识，往往停留在平面中所形成的三维虚拟的立体空间上，并且在设计时常有重形式、轻功能的问题。因此，培养未来的专业设计人员应具有的素质，还有很长的路要走，更需要有一个良好的开始。 一、课题内容的确定 通过教学培养学生的空间立体形态意识，并对建筑的功能与形式，建筑的尺度、材料与色彩，建筑与环境等建筑设计的基本原理与方法有一个较完整的了解。同时，更需关注建筑与人文精神、与经济技术、与所服务的对象的关系这些建筑设计中的本质问题。 二、课题的定义和特点 小住宅建筑涵盖了别墅的定义，但小住宅不一定就是别墅。最大的不同在于别墅的用地有其特殊性，“往往指建在环境优美的地带，供人居住和休憩的独户住宅”。而小住宅可以身处闹市，环境条件并不一定优美，但它有别墅的特点，它不在于建筑面积的大小，也不是用富丽堂皇来衡量，而是讲求独具特色，追求便利、舒适和美观。这种单独设计、个体建造的小住宅建筑反映了服务对象的个性化特征、品位和理念。 三、教学的目的与方向 1.小住宅建筑设计是建筑设计的初始，通过学习了解掌握建筑设计的一般程序、基本原理和基本的方式、方法，对建筑的认识有质的飞跃。 2.一个好的小住宅设计应当解决好建筑与周围环境的协调问题，充分利用自然景观，因地制宜地将地域历史文化传统和审美趣味创造性地融入到建筑设计之中。 3.解决好建筑形式与功能的关系。以人为本合理细化功能组织，使空间布局自由流畅、富于变化，同时各空间元素具有内在的有机衔接，且比例、尺度人性化。 4.学习掌握建筑形态构成的一般原理，充分发挥艺术类学生对形式美感的独特感应能力和艺术想象力与创造力，将生活的感受、知识的积累通过艺术的知觉提炼，浓缩为抽象化和空间化的形态构成。 5.通过学习小住宅建筑设计，使学生初步掌握建筑设计的语言与技巧，提高设计方案从概念至全面深化的能力。培养从平面草图至立体模型表现的设计能力，以及规范运用制图正确表述方案的能力，为日后环境艺术设计中正确处理好建筑与空间环境的关系创造良好的开端。 四、小住宅建筑设计的内容与主要步骤 一是由教师选定一个基地环境并设立功能任务书，如，在依山傍水之地设计建筑面积300平米左右的单层或多层小住宅建筑（别墅）。二是由学生自己选择模拟客户。根据要求选择基地环境，参照任务书内容，进行有针对性的资料收集和调研活动，然后写出调研报告，根据综合分析的结果，对小住宅建筑的形式、功能、景观、车流和人流等做出全面规划，并选择自己最为理想的构思创意方案，最终完成住宅的设计。 五、难点分析 1.在空间的认识问题上，应注重空间的功能性对人感知空间时的心理影响。“功能性”是多方面的，不能简单理解为只满足实用需求，应强调居住者在空间中的心理感应（由视觉引起），唤起人们在空间中的情感与联想，所以设计时应始终关注实用与立意的结合，并将其作为创作的目标。要创造首先能感动你自己的有意义的空间与形态，并且能将功能有机地贯穿组织起来，使空间兼有物质与精神的双重属性。 2.艺术院校的学生思维活跃，初学建筑设计时，对潮流和时尚感觉敏锐，且有较好的形式感和表现力，欠缺的是通过理性思维和推理过程寻求解决问题答案的能力。设计初始，往往形成一个或多个构思，但只停留在对形式的直观感受层面，缺少系统和综合分析问题的能力。有时只形成一个概念性方案但深入不进去，使最终的方案得不到升华。应当注意的是，设计方案的构思立意明确以后，各环节问题的处理没有一个既定的程序模式，更不是一个问题完全解决之后再考虑下一个问题，因为毕竟方案设计不是加工标准件的过程，方案设计过程的各个环节是一个互动的、相互关联的整体，应同时关注几个环节和环节的各个方面。这期间的反复推敲，“一步一停、一步二晃”，都在所难免，应把握立意这条主线，统筹兼顾，综合分析存在的问题，弄清问题的相互作用点，并进行整理归纳，在衔接中解决矛盾。 设计素质的培养不是一朝一夕的事，也不是一两个课题就能解决的问题，需要不断的积累，并且有赖于教育者经常性的正确引导，不断拓宽学生的视野，使学生更加关注社会文明进步成果，打破专业界限，培养起广泛的兴趣与爱好。 建筑专业论文:浅谈高职建筑工程专业基础课程模块化教学模式 摘要：本文指出了高职院校建筑工程专业基础课程传统教学模式的不足,介绍了模块化教学模式的优点。 关键词：建筑工程；模块化；教学模式 1 传统教学模式的不足 传统的教学模式是理论教学和实习教学分别进行,理论教师只注重理论知识的讲解,实习教师更关心实际操作训练,理论教学与实习教学严重脱节,存在着理论学习比较抽象,不利于与生产实习相结合的现象。这种教学模式下的学习内容枯燥乏味,难以激发学生的学习兴趣,给学生学习造成困难,必然影响教学质量的提高。 2 模块式教学模式的特点 传统的学科型教学模式是以教师、课堂和教材为中心，新的模块化教学模式则是以突出学生在教学中的主体地位、突出“做”在教学中的重要作用、突出知识-技能-态度三位一体的教学目标为中心。 在教学过程中模块式教学模式始终把学生放在中心位置，突出学生在教学中的主体地位，充分体现了“以人为本”的教学理念。师生的角色发生了重大转变，学生不再是知识的被动接受者，而是主动学习者、自主构建者，积极行动者；教师不再是知识的拥有者、传授者和控制者，而是教学过程的参与者、引导者和推动者。它强调发挥学生在教学中的能动性，激发他们迫切的学习愿望，高昂的学习热情，认真的学习态度。通过主动完成工作任务的学习行动，让学生在真实或方阵的职业环境中，依靠自己的努力达到学习的目标，将专业理论知识在完成工作任务的过程中重构，逐步形成职业能力。它也重视发挥教师在教学中的主导作用。教师要对教学目标、教学内容、教学方式、教学过程和教学评估等教学要素进行精心设计，引导学生完成各种工作任务，在完成工作任务的同时，学生掌握了知识，具备了职业能力，达到预期的教学效果。模块化教学与传统教学模式相比更加强调知识的实践性，充分体现了“教学做合一”的教学理念，突出实践在教学中的重要作用，注重通过实践来构建知识。 3 课程设计的技术路线 3.1 职业分析 确定构成建筑工程行业的各种工作岗位，按复杂程度说明行业范围内的具体工作——去建筑企业进行咨询。 3.2 工作分析 说明从事建筑工程工作所需的综合能力与相关的专项能力，并将每一综合能力内的专项能力排出顺序——挑选从事土建工作的优秀人员进行。 3.3 专项能力分析 描述每一专项能力所要求最终达到的水平，即能力标准。写出实现的要求、步骤、工具、知识、技能、态度和安全措施，并对每一专项能力所需知识、技能和态度排出顺序——可由所涉及的土建岗位的优秀工作人员进行。 3.4 教学分析 在专项能力分析的基础上划分教学单元或模块（一组专项能力），将每一模块内的知识、技能、工作态度按顺序排列，将每个模块排出顺序并认定核心课程，写出课程大纲——可由教学专家与专业教师进行。 3.5 教学设计与开发 设计每个教学模块的教学目标、内容体系、内容组织、基本环境、开发模块课程课件和学习指南。以工作过程中典型工作任务为中心选择、组织课程内容，并以完成工作任务为主要学习方式，其目的在于加强课程内容与工作之间的相关性，整合理论与实践，提高职业能力培养的效率。 3.6 教学实施 包括实现教学目标的教学方法、教学过程、教学评价。在模块化课程教学中教师是学习过程的指导者和组织者，负责按各个工作任务提供学习资源，编制模块化课程的学习指南，为学生提供学习动力，给学生注入“做”的信心，在所要求的工作习惯、态度、能力上起示范作用，努力培养学生的自学能力。学生边做边学，按学习指南的要求完成学习后先按考核标准进行自我评价或相互评价，认为达到要求后再由教师、现场专家考核评定。 4 建筑工程专业基础课程教学的目标 4.1 实现课程内容综合化 模块化课程打破原有的学科型课程结构，具有相对独立和便于灵活组装等特点，在以工作任务为中心的前提下，整体优化课程体系，培养学生的职业能力，将相关知识、技能、态度等内容进行科学整合，形成综合化课程。 4.2 实现课程教学真实化 模块化课程是以工作任务为中心开发的，必须在真实（或仿真）的工作场景及先进的生产技术设备环境中开展教学活动，只有实现课程教学真实化，才能培养学生新技术的应用能力并养成良好的职业素养。 4.3 实现课程评价企业化 每个一级模块课程教学结束时，学生都要在教师的指导下独立完成综合性的工作任务，其评价是生产一线的技术专家与教师共同完成的，这就有效缩小了课程教学与生产现状及职业要求之间的距离，提高了毕业生岗位适应性与就业能力。 4.4 提高学生学习兴趣和实践能力 模块化课程的教学培养学生学习兴趣和主动性，培养学生一丝不苟的工作精神，培养学生分析问题和解决问题的能力，学生职业能力明显提高，就业竞争力明显增强。 4.5 促进专业教师队伍整体素质的提高和“工学结合” 为了达到模块化课程的教学目标，专业教师必须努力钻研新知识、新技术、新工艺，不断提高自身的专业实践能力和业务水平，学校必须主动寻求与现代企业合作，充分利用企业教学资源，有效提升了师资队伍的教学水平，成功实现了校企深度合作办学。 模块化课程体系打破 “教师、教材、课堂”的纵向学科体系，构建以形成技术应用能力为中心的横向体系——职业能力系统化课程体系，突出综合运用知识解决实践问题的特色。它的核心是培养学生的职业能力。模块化教学有效克服传统课程教学模式的弊病，在遵循职业能力形成规律的基础上，能更好地达到高职教育的培养目标。 建筑专业论文:建筑学专业毕业设计教学方法 摘要：建筑学专业毕业设计教学遍存在着很多问题，针对目前建筑学毕业设计现状和学生就业后反馈的信息分析，提出了建筑学专业毕业设计环节教学改革的几点改进方法和新的教学模式，希望通过教学方法的改革更好地完成毕业生由学校到社会良好的知识过渡，增强学生的创作能力和对实际工程的理解能力。 关键词：建筑学专业;毕业设计;教学方法 1.引言 近些年我国土木建设空前繁荣、各大高校建筑学专业得到了迅猛发展，整个建设行业虽然生机勃勃，但我们必须认识到中国的建筑创作水平总体上远落后于发达国家这一事实的背后是建筑师方案构思的创新能力、思想理论的研究能力、建筑技术的科研能力以及多学科、多专业协作与协调能力等方面的差距。从目前建筑学学生的状况和毕业生就业之后的反馈信心来看，我们的建筑教育所培养的学生与社会的需求产生一定的差距，主要原因还在于教学观念上的落后，没能妥善处理好艺术和技术的两者的关系以及理论和实践的脱离。毕业设计是建筑学本科教育最重要的教学环节,是在学生对所学知识整体的检验过程；是进一步培养独立分析和解决实际问题的能力的过程。因此，我们必须对毕业设计课程进行教学改革，以适应现今社会对建筑设计人才的需求，以及强化学生实际能力的培养。 2.建筑学专业毕业设计教学环节的改进方法 2.1改变传统教学方法，注重对学生能力的培养 近些年，除了我国建筑行业竞争日渐激烈，西方前卫的设计思想和建筑师也不断的涌入我国的建筑设计市场，相比西方建筑师的设计理念、设计能力以及工作方法，我国的建筑师都面临着各方面的冲击和挑战。以往，我们传统的教学模式通常是注重基本功的训练，以及建筑的使用功能的推敲，对一些实际的问题往往采取忽略的态度，这种态度直接影响了学生分析问题，解决问题的能力，很难满足社会对一个合格建筑师的要求。 2.2开展研究式教学新模式 目前的建筑学教育无论是本科日常的课程教学还是毕业设计的教学都是采取“老师讲，学生听”或者“老师改图”等单向的教学模式，学生一直处于被动式学习的状态，教学的评价也往往集中在学生掌握了哪些知识之上，并没有关心到学生做了哪些方面的探索和研究，以及这些探索和研究能给学生的学习带来哪些方面的收获。这样学生的学习兴趣并没有激发出来，只是在一味的接受老师传达的知识，当在实际设计中遇到这样或那样的问题的时候，也往往缺乏独立解决问题的能力，更谈不上自主创造和活跃的思维了，以至于这种学习习惯会持续的影响其实际的设计能力。所谓研究式是是指把学生引向单纯的专业理论研究,而是指一种引导学生主动学习、针对问题注重探索研究的教学理念与方法。研究式教学一方面可以引导学生以问题为载体,在自己的设计课题中发现问题并分析问题,在不断发现和解决问题的过程中,学习、领悟研究的方法和思维方式。另一方面，研究式学习中的互动也可以激发教师的设计思路和教学激情，师生在指导设计过程中对于各种问题的探讨，可以加强学生对问题的理解以及对问题的深入探索。 2.3.加强毕业设计题目与实际工程的联系 建筑学的毕业生最终走进设计工作一线进行实际工程的设计。在毕业设计中有效的加强与实际工程的联系，不但可以吸收建筑设计单位丰富的实际工程经验和建筑界最前沿的设计思想，也可以让学生在走出校门之前对实际设计过程有个清楚的认识和了解。1）毕业设计与设计院实习相结合毕业设计阶段的教学可以结合大五设计院实习的机会到设计院进行毕业设计，请设计院的一线建筑师充当其指导教师，学校的指导教师只是针对设计题目所需要达到的设计深度制定各方面要求。根据设计单位的实际工程项目进行毕业设计,真题真做,让学生接受“真刀真枪“的锻炼,这样极大地调动了学生学习的积极性与主动性,将学生大学四年半所学的理论知识和技能运用到实践中去，并且可以学习和了解一些在学校无法学到的一些知识和设计经验，为其日后走上实际设计岗位打下良好的基础。2）毕业设计题目选择的传统的毕业设计教师通常自己编制假的建筑设计任务书，伪题的任务书往往脱离了经济条件、地域地形条件、技术条件等，这种设计题目过于理想化，也没有适当的限制条件。在毕业设计教学环节中，教师应该尽可能的引入实际工程作为毕业设计题目，针对所遇到的实际问题，逐一引导学生分析、研究并解决问题，培养学生解决问题的能力，更加有利于学生对于大学五年所学知识进行系统详尽的梳理。 2.4毕业设计教学环节的建筑节能设计 目前，建筑节能已经被整个社会当作头等大事来抓，而学校的教育原本应该走在行业前面。毕业设计是对学生进行的一次重要的实践性、综合性的教学过程在这一过程中强调学校教学与社会的关联性。因此，要让即将步入社会的学生从学校起就开始接触市场，从人们的需求和社会发展需要的角度解决一个建筑设计问题。建筑学专业虽然在建课堂上学习过建筑物理、建筑设备等相关知识里都涉及建筑节能的基本原理，但大多还是纸上谈兵，缺乏建筑设计中怎样有效地运用建筑物理知识以达到建筑节能的目标。毕业设计是一个综合的设计科目，在过程中都要运用建筑节能知识，分析自己的设计方案能否满足建筑节能的要求，这种在实践运用中的教育效果要比某门课程上老师灌输好得多，也会为即将步入社会的建筑师们留下深刻的印象。 3.结语 总之，针对建筑学专业毕业设计环节教学的改革是一个不断探索的过程。学生应该通过毕业设计的过程增强解决实际工程问题的能力,为成为职业建筑师打下良好的基础,也为学生了解社会、走向社会提供一个实习场所。同时，也应该通过毕业设计环节教学方法的改革，增强独立分析问题和解决问题的能力，从而加强学生的方案创新能力和工程技术水平，不断地为向社会输送更多的合格的职业建筑师。 作者:吴佳玲 单位:辽宁科技大学 建筑专业论文:如何提高中职建筑专业学生学习兴趣 【摘要】本文针对中职建筑专业学生学习兴趣不高，厌学情绪严重的情况，探讨了如何充分利用行之有效的教学方法及教学手段，帮助学生克服学习障碍，提高他们的学习兴趣，使中职建筑专业学生能真正学到知识，掌握一门技术，为社会建筑业培养更多的技术型人才。 【关键词】中职建筑专业学生;学习兴趣;教学方法 学习兴趣指一个人对学习的一种积极性的认识倾向和情绪状态，是一种学习动机，在教学中，要使学习的知识为学生接受，须激发学生的学习兴趣。学生一旦对某一学科产生浓厚兴趣，就会产生强烈的求知欲望，它直接影响着学习质量和学习效率。大部分中职生在选择建筑专业时，是出于对这专业具有一定的爱好;或是看好这一行业的前景。但是，中职学生绝大部分都是从普高筛下的，或是迫于家长“威力”，无奈被“请”到中职学校的。自身的学习基础及自控能力差，极少能自主学习的。如何激发建筑专业学生的学习兴趣，提高学习主动性、积极性，成为当前中职建筑专业老师研究的一个重点。下面就如何提高中职建筑专业学生学习兴趣谈一些粗浅的见解。 1抓住学生入学初期的兴趣 选择建筑专业的学生，大多数是因为对建筑行业感兴趣或对建筑行业的前景看好。所以，在入学初期，学生对学校的学习活动感到新奇，他们最容易接受。建筑专业教学管理过程中要把握契机，在教学过程中，要尽量灵活安排观摩课，提高他们的兴趣，适量安排实训课，吸引学生的兴趣，增强动手能力。同时帮助学生正确分析当前的建筑行业形势及建筑企业的用人标准，让学生认识到建筑行业仍需要大量的技术型人才，使其端正学习态度，树立学习信心。 2转变教学观念，教学内容要与时俱进 提高学生的学习兴趣，教师的教学理念、教学手段和教学方法至关重要。首先教师要明确专业培养的目标，转变教学观念。建筑专业学生的培养目标要从过去培养一线施工工人转变到培养一线技术型人才上来。其次，由于建筑业的高速发展，特别是行业中，工艺技术、材料运用变化大，教学内容与行业发展实际不相匹配。由此要求教师在学科教学组织过程中要重组教学内容，补充当前广泛使用的新工艺、新标准、新材料相关理论知识，提高学生对建筑知识的兴趣。 3运用多种教学手段和教学方法，充分利用计算机及各种建筑教学软件进行教学，提高和培养学生的学习兴趣 教学有法，教无定法，在教学过程中要灵活运用各种教学方法和教学手段，充分发挥学生的学习主动性。随着科学技术的迅猛发展，多媒体计算机、各种建筑教学软件等现代化教学手段越来越广泛地引进到建筑专业的课堂教学之中，多媒体计算机形象的动态表现功能，可以将枯燥的抽象的知识通过图像声像的形式结合在一起，使学生获得更为深刻的感知认识，从而更好的理解和记忆所学的内容。例如《建筑构造》这门课程中各类门窗及楼梯构造原理及构造方法，内容简单却平淡枯燥，如是单纯用板书的形式教学，将成为填鸭式的教学模式;如课前安排预习，带学生到建筑实训楼，让学生对各类门窗进行能观摩，并让学生提出自己的见解，在课堂上用多媒体的形式教学，增加各类门窗和楼梯的图片资料，开拓了学生的视野，然后进行分组讨论，解决课前提出的问题，这样，学生自主参与到学习中去，增加了学习的兴趣。充分利用各类建筑教学软件进行教学，能更好地提高学生的学习兴趣。如《建筑识图与构造》课程，教师利用建筑识图仿真教学软件，教学过程中利用软件的三维识图功能，可以从360°向学生展示施工图各个知识细节，其形式更加直观、生动，不但可以实现传统图纸的平面看图功能，同时可以进行部件的旋转、透视、缩放。让学生在学习知识过程中对整体建筑和单体构件都可以有全面而深入的了解。还利用软件情景式漫游，让学生自主成为学习的“主角”，通过角色代入，在虚拟仿真的建筑之间进行行走观测、认知学习、任务实践等等，有效提升了学生学习的积极性和主动性。同时教师可以利用软件的“游戏关卡”设置学习任务，让学生在游戏中完成学习任务，这种方式不仅使学生深度学习构造认识，领悟图纸分析，理解识图建模，还激发了学生学习主动性。再如《建筑施工工艺》这门课程，实践性强、综合性大、社会性广，因此难教难学，要学生对这门课感兴趣，最直接的方法是让学生参与到建造过程中，但由于建筑业的特殊性，学校对学生安全问题的考虑，学生到施工现场能观摩的机会较少。在教学过程中，为了能够更好地让学生参与到建造过程，教师可以充分利用建筑施工仿真教学软件对本课程进行教学。让学生在参与仿真建造过程中熟记课本的知识。 4重视实践性教学 建筑专业课程的工程实践是教学的重要组成部分，主要培养学生的实际工作能力。首先，在教学过程中要与实际工程要结合，对照实际的案例进行教学，多带学生到施工现场进行参观，使教学既生动具体，又容易掌握。如《建筑识图与构造》钢筋部分的内容学习，教师有计划的带学生到工程施工现场进行教学，使学生能够亲身体验工程施工的实际环境，现场了解结构构件位置、钢筋位置、受力、搭接，让学生更易掌握图纸与构造的内容。再如《建筑材料》装饰材料部分的授课，教师也可以带学生观摩装饰工程，以实际工程为例进行讲解材料的特性、使用方法、使用效果、以及存在的问题。其次，让学生走出教室，到工程施工现场进行顶岗实习，让学生从“做中学，学中做”，是树立学生学习兴趣有效途径。因此，在完成一定阶段理论课学习后，让学生多到施工现场体验，从而激发他们的学习兴趣，提升他们的技术水平。教学有法，教无定法，要提高建筑专业学生的学习兴趣，在教学中一定要采取灵活多变的教学方法和各种教学手段，特别是建筑仿真教学软件的运用，通过软件把学习的乐趣施加给学生，使学生在学习中找到乐趣。定期开设心理健康和职业指导辅导课，培养学生积极向上情感，使其形成乐观、进取的态度，通过分析建筑行业形势及建筑企业的用人标准，让学生认识到建筑行业仍需要大量的技术型人才，使其端正学习态度，树立学习信心，以一种向上积极的心态投入学习生活中。 建筑专业论文:国防建筑学专业教学改革研究 摘要:党在新形势下的强军目标对军队院校改革提出了更高的要求。以后勤工程学院国防建筑学专业教学改革为例，分析专业教学当前存在的主要问题，探索专业教学的目标定位，提出改革的思路与对策，旨在通过对学科专业的思考，为今后的教学改革提供参考。 关键词:国防建筑学；教学改革；目标定位；对策 一、专业教学改革的问题提出 （一）时展对建筑学专业教学的要求 进入21世纪以来，以气候变化、全球一体化、新技术涌现、快速城市化为代表的世界性问题，从环境、文化、技术及城市等不同角度对建筑学提出了新的挑战。建筑学教育需要符合时代特征的表达与构建。建筑学进入大学教育以来，历经近300年的发展，有着深厚的历史积淀。20世纪80年代以来，我国各主要建筑院校都陆续在课程设置、教学方法上进行了循序渐进的调整，并取得了较好的改革效果。随着信息时代的来临，人们的工作生活方式发生了很大的改变，加之能源短缺、环境污染、生态失衡、快速城市化等一系列变化，使得直接担负城市建设和人居环境的这一学科的专业培养教育理念也发生了改变。如果不突破旧有模式，仍然沿袭原来的培养方法，培养的人才就不能适应社会和时代的需要。近几年来，在新的城市化和全球化背景下，随着建筑教育国际交流的增加和建筑设计行业逐步市场化，我国建筑教育又面临许多前所未有的新问题。因此，建筑学专业也必须面对时代的挑战，适应时代的要求。 （二）深化国防和军队改革对国防建筑学专业教学的要求 国防建筑是国家安全的重要物质基础，是军事威慑力量的重要组成部分，是巩固国防、抵御侵略的有效盾牌，是国家武装力量完成作战、训练和战备任务的主要依托。我院建筑学学科自设立以来，面向全军培养营房专业本科、硕士人才，硕果累累，毕业人才成为了全军营房战线和设计单位中的骨干力量。但在这些往昔的成绩和荣耀面前，我们应当清醒地看到，传统的建筑教学已不能适应时代的发展，其培养的人才已不能适应军队的需要。面对时代的呼唤，我们应当以强军兴军为己任，以建设具有军事特色的军队一流的建筑学学科专业为目标，对专业教学进行改革。 （三）专业教学的优势与不足 我院国防建筑学是军队2110重点建设专业，同时拥有军队唯一的建筑学学科硕士授权点。经过近30年的发展，现已初步形成在国内独具特色的国防建筑设计教学体系。优势与成就暂且不提，目前教学上还存在两个突出问题。一是教学方法较为传统。设计课程仍然以“类型”为导向，存在题目类型单一、训练过程程式化、学生的创造个性受限等诸多弊端，难以培养学生的创造能力。在当今的高校建筑教育中，培养具备创造性思维的建筑师已成为教育的重要目标之一，因此教学过程应突出培养和训练学生的创造性思维。二是教学内容较为陈旧。国防建筑学专业课程具有综合性强，涉及广泛，实践性强等特点。随着时代的变化，各种新型建筑形式不断涌现，战争形态也在不断发生变化，这就要求教学内容不能墨守成规，必须与时俱进。而目前沿用的“学科型”的教学内容，严格界定了基础课、专业基础课和专业课，并将每一门课程都设成一个独立的、封闭的知识范畴，各门专业课程的知识点之间缺乏相互的关联性，造成理论与实际脱节，这已经影响到了营房专业人才的培养效果。 二、专业教学改革的目标定位 （一）基本定位 建筑学，从广义上来说，是研究建筑及其环境的学科，主要研究研究建筑物及其周围环境的关系。它旨在总结人类建筑活动的经验，以指导建筑设计创作，构造建筑体系及环境等。通常情况下，它往往是指与建筑设计和建造相关的艺术和技术的综合技艺，可见建筑学是一门横跨工程技术和人文艺术的学科。国防建筑学主要是研究为国防建设需要，结合国防建筑的性质特点而创立的专业。它在建筑学的基础上更多地考虑了国防建筑建设的目的和功能用途，主要培养从事国防建筑工程研究、设计、管理的高级技术人才。 （二）目的 国防建筑学专业教学改革的目的在于引入新的理念，调整教学方法，更新教学内容，使之紧跟时代前沿，保障军事需求。 （三）意义 国防建筑学专业教学改革的意义在于：构建了适合我院实际的“一核两翼”的模块化课程教学体系；提出了“开放、交叉、融合”的教学理念；创设了“3+2”连续互动的开放式教学模式；形成了核心课程与实践教学相互融合的教学方法；有效提高了教学的效率和质量。 三、专业教学改革的对策思考 （一）课程体系 1.以“国防建筑设计为核心”，以“技术”与“人文”为两个侧翼 建筑学本身具备多学科交叉的特点。国防建筑学专业设计课程意在整合所有其他相关课程和知识，因此，国防建筑学专业课程结构应实现“学科平台搭建＋专业方向拓展＋实践能力培养”的改革，建立三位一体、系统关联的本科专业课程体系。应改变孤立的教学模式，把国防建筑设计与军事历史理论、工程技术等课程结合起来，进行综合性教学。 2.课程体系模块化 改变以建筑类型划分课程单元的做法，代之以训练模块划分课程单元。对应五年教育体制的五个模块，即空间模块、功能模块、环境模块、建构模块、综合模块，五个模块相对独立，一个模块强调一个训练重点；同时，模块又前后呼应，构成课程整体。“模块化”的课程教学体系概括了建筑学的发展主线———建筑设计，涵盖了建筑学的发展基础———技术与人文，并针对重点问题设置若干子模块，结构清晰，适应性强。 （二）教学方法 1.以“问题”为导向，以“实践”为牵引 以往的课程设计题目，在功能要求上特别是在地段选择上多为模拟假设。为了强调真实环境因素对建筑设计的影响，近几年，我们将过去设计题目中的模拟地段全部改为真实地段，同时要求学生进行场地踏勘。真实地段的引入调动了学生的设计积极性，学生在每个设计题目的初期都投入了较大精力开展实地调研，收集资料。调研后，学生需完成相关调查报告。强调对真实场地的调查研究，这在一定程度上培养了学生处理实际问题的意识。另外，课程计划要求学生进行在每个题目设计之初的案例比较。案例收集和比较环节能训练学生在实际中发现问题、分析问题，并进一步归纳总结以解决实际问题的工作方法。 2.以“能力提高”为目标，以“启发研讨”为手段 提出问题和解决问题，可以培养学生的发散思维和逆向思维；进行比较与整合，可以培养学生的辐射思维。而研讨式教学可以促进学生思考和领悟，激发学生产生灵感。将研讨的教学方式引入设计教学之中，可以为学生搭建一个开放自由的交流平台，提高学生的创新能力、工作学习能力和团队协作能力。 （三）教学内容 1.关注时代学科前沿 国防建筑学专业课程的调整和改革需要对时展的把握，需要具有对专业现实问题的敏感。国防建筑设计贯穿建筑学专业整个教学过程，其课程设置注重将一些与建筑和城市发展密切相关的热点研究引入教学之中。例如建成环境的可持续发展、绿色建筑、生态营区、数字化建构、军事（战场）环境行为心理学等正在成为时代的热点问题，我们的课程教学内容也相应设置了“既有营房节能更新利用”、“绿色营房设计”、“生态营区规划”等部分。 2.凸显现代军事特色 国防建筑学专业课程设置需要彰显军事特色，其教学内容需要以党在新形势下的强军目标为牵引进行革新，围绕服务现代后勤和信息化战争的特点优化教学内容。我们尝试在课程设计选题上更加向部队靠拢，已逐步探索开设了如战场快速装配式设施设计、野战医院设计、军官公寓设计、营房节能设计等教学内容。 建筑专业论文:建筑学专业建筑经济课程教学改革 摘要:文章从建筑学专业发展的需要入手，在分析建筑学专业建筑经济课程教学现状的基础上，探讨了建筑学专业学生建立全过程建筑经济理念的必要性，提出了适合建筑学专业建筑经济课程教学的方法。教学实践证明，对建筑学专业建筑经济课程教学的改革，丰富了建筑学专业课程设计实践教学的内容，完善了专业课程教学体系，收到了良好的教学效果。 关键词:建筑学专业;建筑经济;教学改革;课程设计 一、建筑学专业建筑经济课程教学存在的问题 2011年版《全国高等学校建筑学专业本科(五年制)教育评估标准》中有关建筑经济教育质量评估标准，将2007年版的“了解与建筑有关的经济知识，包括概预算、经济评价、投资与房地产等概念”，以及“了解有关建筑工程设计的前期工作”中的“了解”均改为“熟悉”，并增加了有关投资估算的内容［4］。这说明建筑行业主管部门对建筑经济教育作用的认同和重视。但现阶段建筑经济教育仍然普遍存在学院不重视、学生兴趣不高、教学效果不明显等问题，其原因主要有以下几个方面:(一)建筑经济课程知识跨度较大，专业针对性不强建筑经济学属于自然科学与社会科学的交叉学科，综合性较强，所以不少学校以相关院系的工程管理课程来替代建筑经济课程内容的教学。即便开设了建筑经济课程，也是偏重于工程管理方面的内容，有关建筑学专业的方案设计及前期建筑策划等内容的教学针对性也不强，有的甚至还没有涉及。(二)对建筑经济分析在建筑前期策划与方案设计中的作用认识不足建筑经济分析是与建筑策划［5］和方案设计同步进行的，是建筑策划和设计方案优化的组成部分，而非建筑方案完成后的经济分析结论。之所以把建筑经济分析看作是建筑策划和方案设计完成后的经济分析结论，是因为在基本建设流程中，可行性研究报告(或项目建议书)、初步设计文本的形成过程，是先完成设计然后再进行投资估算、概算的，因此产生了建筑策划和方案设计与经济分析分离的状况。(三)建筑经济课程与建筑课程设计缺乏有效的联系目前建筑经济课程教学主要沿用工程管理课程教学的常规模式，教学计划与主干设计课程的关联度相对较低，而建筑学专业本科教学的重心基本上是围绕设计课来进行的［3］。虽然部分高校在建筑经济课程教学改革中将课程内容专题模块化，以及引入专题案例分析，看似加强了建筑经济课程与建筑课程设计的联系，但由于没有直接将建筑课程设计题目作为实际案例进行分析，因此造成建筑经济分析与设计课程的实际脱离，从而直接影响学生的学习兴趣，影响建筑经济课程教学效果。(四)重视经济基础理论知识，轻实践应用传统的建筑经济课程教学以基础理论课的模式为主，即使有案例分析，也是对已定的工程案例的结果进行分析，与设计项目方案的产生和方案设计的发展过程无直接联系。建筑经济分析在设计过程中的作用难以体现，因此也难以使学生形成建筑经济的理念。(五)课堂教学模式陈旧，学生学习的主动性和参与度不高由于年级人数和教学资源方面的原因，建筑经济课程主要采用课堂讲课式的大班教学模式，这种仅仅依靠引入典型案例教学和专题模块化教学的被动式教学方式，由于课时有限且缺乏实战训练，不利于启发学生思维，也不利于学生积极参与设计项目的综合分析，从而影响学生课程学习的积极性，学生的综合素质和表达能力也难以得到提高。 二、建筑学专业建筑经济课程教学改革的思路 (一)调整优化专业课程知识结构体系首先应从课程体系上进行调整和优化，应针对建筑学专业的人才市场需求来量身定做建筑经济课程教学内容。教学重心应放在建筑设计过程中对建筑经济分析的同步训练上，完善建筑设计学科理论的知识框架，提升建筑经济学在建筑专业教育中的地位。在教学上应注重联系以前所学的设计、构造及结构等主干课程的内容，对建筑经济原理进行全面和深入的讲解。与此同时，还可以深化和补充相关专业中涉及技术经济的内容，并结合以前和正在进行的建筑学课程设计实行同步训练(如图1)，以提高建筑经济知识对建筑设计教学的支撑作用。(二)基于建筑策划与方案设计全过程的建筑经济分析应用根据全国高等学校建筑学专业教育评估文件(2011年版)的要求，增加了与建筑经济有关的投资估算的内容，包括建筑项目可行性分析、概念设计、前期策划等基本内容，这是建筑师拓展业务，与投资方进行沟通和交流的重要手段。因此有必要将建筑项目从策划到概念设计、方案设计、初步设计等前期对设计方案有较大调整的阶段，与建筑学课程设计各阶段对应起来进行经济分析训练(如图1)，由此判定在项目各阶段建筑经济分析对设计方案的影响程度，从而达到项目全过程优化设计方案的目的。(三)建立建筑学专业课程设计与建筑经济分析全过程互动模式建筑设计的经济合理性是建筑设计中应遵循的一项基本原则，也是建筑设计要达到的目标之一。因此，有必要将建筑学专业课程设计进行深化，制定经济分析评价标准并进行经济分析，以评价各阶段课程设计方案适应市场的能力，研究建筑经济评价对建筑设计的作用效应。通过对以前和正在进行的课程设计的经济分析(四)建立建筑经济课程教学新模式建筑经济是一门综合性很强的课程，不仅知识覆盖面广，而且重视社会实践。目前，笔者所在学校湖南大学建筑学院建筑学专业建筑经济课程为32学时，课程安排在四年级下期。由于课时有限，要想帮助学生建立建筑经济理念，并培养其应用能力，教学中应主要采用案例式+讨论式+研究式的教学方法，通过案例式+讨论式的课堂教学，将建筑经济知识和理念引入建筑课程设计中。同时，将建筑经济分析过程中出现的问题和结果反馈到课堂，组织学生开展讨论，或在课程中心网站的建筑经济课程互动栏目中进行交流，形成以建筑课程设计项目为对象的课堂讨论研究+课外自主研究的教学模式。将建筑经济课程教学实践向建筑课程设计延伸，使建筑经济课程教学有效地融入建筑课程设计之中，成为建筑课程设计的组成部分。这不仅解决了建筑经济课程课时不足的问题，而且有效调动了学生学习的积极性和主动性。(五)改革考核方式建筑经济课程的成绩评定，以往是采用综合平时考核成绩+期末考试卷面成绩的方式，课堂考勤和提问讨论占20%、案例作业和平时测试占20%、期末卷面成绩占60%，这也是目前大多数院校采用的方法。这种考核方式虽然结合案例分析讨论，调动了学生学习的主动性和积极性，但期末考试成绩比重依然偏大，平时考核内容单一，对提升教学效果所起的作用不突出。近年来，针对建筑学专业以课程设计为主干的特点，学校建筑学专业建筑经济课程考核采用244模式，即“平时考核(20%)+课程实践作业成绩(40%)+期末考试卷面成绩(40%)”。这种考核方式有以下三个特点:第一，平时考核重内容轻形式。包括平时到课情况(40%)+平时测试、提问和参与讨论(30%)+课程设计作业检查情况考核(30%)。平时到课情况结合平时测试和课程作业检查进行考核，既考查了课堂理论教学情况，同时也考查了课程设计作业的进度情况。第二，课程实践作业过程与结果两手抓。成绩包括两个方面:一是建筑经济课程实践作业过程考核成绩(40%);二是课程实践作业最终成绩(60%)。这样的考核不仅真实客观地反映了课程实践作业的质量，同时也促使学生积极参与课堂的讨论和课外的实践训练。第三，期末考试注重知识的应用，减少死记硬背的内容。试卷试题由选择题和计算分析题两部分构成，其中开放性非标准答案题占70%左右。这样不仅可以真实反映考试成绩，减少或杜绝舞弊现象的发生，而且能有效反映课题案例教学与课外实践训练相结合的教学效果，也能检验学生应用建筑经济理论解决实际问题的能力。 三、结语 多年来建筑经济课程教学改革的实践表明，在采用了上述教学模式和教学方法后，学生对该课程的兴趣明显提高，甚至还吸引了不少建筑学专业研究生以及相关专业的学生前来旁听，使原本不被重视的建筑经济课程，在到课率和学生评教方面均位于学院课程评教前列，教学效果也得以大幅提升。 作者:何照明 单位:湖南大学 建筑学院 建筑专业论文:建筑学专业课程体系整合与创新实践 摘要：科学合理的课程体系是实现人才培养目标的重要保障。依托2014级培养方案的修订，大连大学建筑学专业对课程体系重新梳理，通过教学内容整合，提出了“一主轴、两副线、两模块、多节点”的教学框架体系；在教学模式上采用多种手段促进课程体系改革的实施，强调个性化课程设置与实践平台的搭建，将建造环节与建筑技术和建筑理论知识相融合，重视对学生实践能力的培养，以此凸显专业特色，并在教学实践中取得良好阶段成效。 关键词：建筑学；课程体系；整合；创新；个性化 一、引言 建筑学专业不仅是一门工程科学，而且是涉及自然、社会诸多领域的综合性科学。如何设置五年的课程体系，培养未来建筑师的综合素质，提高其执业能力与创造能力，是建筑教育的重要目标。由于地方大学建筑学专业办学时间长短不一、软硬件条件差别较大，导致其教学的多元化、差异性发展明显。而近几年，社会需求的发展变化导致用人单位更注重专业人才的综合能力，只有尊重这种需求，科学地确定培养目标，合理设置有关专业课程，整合完善教学内容，不断丰富教学手段，形成适应地方大学发展的专业教学框架，才能彰显办学特色，才能使学生在激烈的市场竞争中有一席之地。本文以大连大学建筑学2014—2018级培养方案修订为依据，论述了该专业以社会需求为导向、紧扣人才培养目标，在教学体系设置与教学模式、教学方法等方面做出的改革，努力建立重视工程应用及创新能力培养、加强就业技能培训的建筑学专业教育体系，推进专业内涵建设，凸显专业特色[1]。 二、改革内容 创新最重要的在于心态的开放。通过对国内“985”等一流高校的充分调研，认真学习与借鉴先进教学理念，同时与用人单位和毕业生进行座谈，充分聆听了来自社会的反馈和需求信息。经过反复研讨，结合自身办学条件，在本次培养方案的修订中，对培养方案进行重新优化，对现有的知识体系进行重新梳理，以创新思维引领改革，以利于学生未来发展、就业需求为目标，制定更适合当前教育趋势的课程体系框架，在教学内容上做了很大整合，在教学模式和教学方法上做出较大改革，实现课程数量的“精减化”、教学内容的“新颖化”、教学模式的“特色化”。 1.课程体系建构。培养方案是实现人才培养目标的理论依据，课程体系是实现培养方案的直接载体。在充分考虑市场需求的变化，以有利于对学生应用性、创新性能力培养作为核心，围绕建筑设计课程群这个核心主轴线构建课程体系，同时所有教学环节的设置都与能力培养直接关联，清晰准确定位出能力培养的三个阶段：认知与初步设计能力阶段（一—二年级）、解决问题与创新能力阶段（三—四年级）、综合应用与实践能力阶段（五年级）。在此基础上，通过合理规划、科学设计，重新梳理专业基础课程和专业方向课程体系，对原有教学内容做出整合，并提出“一主轴、两副线、两模块、多节点”的专业课程教学框架，即“一个建筑设计系列课程群主轴线、建筑理论类和建筑技术类课程两个副线、建筑表现类和建筑史类课程两个模块、多个实践教学节点”（见下页图1）。整个课程体系清晰，递进关系明确，相互作用明显，教学模式的科学性彰显对学生能力培养的渐进过程。 2.教学内容整合。①建筑表现类课程，该模块以低年级的专业基础课为主，重点训练学生的手绘表现和计算机软件应用能力。根据专业特点和需要，整合了相同理论群组与实践教学环节。一年级以加强美术基本功、增强艺术感悟力、强化基本手绘表现为主；二年级安排建筑表现技法和室外写生实践环节。将传统的CAD制图及三维表现课程整合，合并为建筑数字技术课程，更新课程内容和考核方式，讲授最新的绘图软件和后期图文制作技巧，提高对核心课程的辅助作用，也提升学生的图文表现能力。②建筑理论类课程，建筑理论类课程由建筑设计原理、室内设计原理、景观设计原理、城市规划原理一系列课程组成，是获取建筑设计基本理论的主要途径，由浅入深对应着建筑设计主轴线上不同阶段的课程。但是多年来，由于受到教材内容的制约，讲授模式和内容一直变化不大，与设计课的递接性和支撑性也不够强，尤其是建筑设计原理课程，原有两部分内容各自为政，缺少必要联系，与设计题目不对应。在本次培养方案修订中，主要对建筑设计原理课程进行了重新整合，这门课程主要讲授公共建筑设计原理和居住建筑设计原理，将这两部分的内容分解后充分融合，再拆分成四部分，确定阶段主题，每个主题分别对应当学期的设计题目，安排在设计课之前集中讲授。总学时增加了32学时，并将课程归属到专业核心课程，强化建筑理论类课程对建筑设计课的理论支撑作用，学、然后致用。 3.教学模式创新。①“一对一”教学指导与“导师制”相结合。建筑设计系列课程始终是专业教学的主轴线，是实现培养目标的最直接体现。传统的教学模式一直都是以任课教师的课堂“一对一”指导为主，学生缺乏选择老师的权利。在这次创新实践改革中，首次推行“整班制”与“导师制”相结合的垂直式教学模式，打破“整班制”这种一成不变的授课模式。具体做法是学生到大二以后就分成若干小组，每组4—5人，配备一名专业教师担任导师，教师和学生双向选择以后形成教学工作坊，导师对学生一管到底，直到毕业。导师可以结合自己的课题研究安排学生参与一些课外活动，如参与教师课题、参加学术活动、参加学科竞赛等，加强师生之间的互动和交流，利于培养学生的团队精神。②建筑技术与建造环节相融合。建筑技术类课程是应用型人才培养的有力载体，也是我专业办学特色的具体体现之处。通过加强技术课程与设计课程的横向联系，更新技术课程内容，将节能、环保、绿色等新理念充实到教学内容中，并贯穿到设计课中去；设定一定的“建造”环节，使之成为设计课的延续，避免建筑设计停在单一的形式操作层面；传统的建筑史类课程也增加了模型制作、多媒体制作等环节，学生通过动手制作古典建筑实体模型，感受经典建筑的空间形实、结构形式、材料肌理，增强对建筑的体验感；通过强化必修课、优化选修课的方式，构建以核心课程和技术课程相结合、有利于技术与理论交叉融合的课程体系，形成新的教学环节和模式。③个性化课程与实践平台的搭建。在高等教育阶段，无论学校的人才培养目标如何定位，教学体系如何设置，教育对象的个人发展目标仍然呈现出非常多元化的状态。除了基本的素质教育平台，在专业教育和素质训练上，学校应该针对学生的不同发展目标给予更多样化的教育平台，真正做到因材施教，使学生的出口更加多样化。本次培养方案在修订中强调重视对学生实践能力的培养，在执行上采取了以保障应用型人才能力结构为基础，拥有更为灵活多选的教学执行方案，如建筑设计课程增加实际项目、学科竞赛题目、增加研究性题目，按照学生的实际能力和未来发展方向给学生以选择的机会；增加选修课的学分比重，提供个性化创新创业实践课程，促进学生学习的主动性，激发创新意识；以大创项目为契机，鼓励更多学生参加创新创业训练，拓展学生课外实践活动的类型和范畴，多渠道培养学生的创新能力与实践能力，也由此推动学生的创新创业教育；以教师的工作室为核心，组建跨专业、跨学科的学生创新团队，增强不同学科间的交流，培养学生的团队意识和合作精神；利用网络平台提供交流机会，体现互联网时代的优越性。多种实践平台的搭建，使个性化教学模式很好地践行并取得一定成效。 三、成效与展望 2014版培养方案实施了两年，在教师与学生的共同努力下，我们已经看到了改革所带来的成效。近两年，我专业学生在国家级、省级等各种专业竞赛中均有上乘表现，无论是建筑方案竞赛、软件大赛还是论文大赛，均取得优异成绩，较以往有了很大突破；申报并完成多项省级、校级创新创业项目，成果显著、成绩优秀；以学生为第一作者数量也在逐年增加；近两年，学生考取了同济大学、天津大学、哈尔滨工业大学、西安建筑科技大学、大连理工大学、湖南大学等“985”院校的研究生，考研率达到20%以上，在学校考研率排行榜上名列前茅；学生就业率也能达到90%以上，学生在各自的工作岗位上表现突出，基本功扎实，动手能力比较强，有一定开拓精神。通过跟踪毕业生并与用人单位沟通，我们的学生能够被社会认可，得到普遍好评。教改的实施也带动了教师的工作积极性，科研、教研水平提高，主编出版了国家级精品教材，发表了相关论文。“工欲善其事，必先利其器”。在这样一个高速发展的时代，只有不断更新观念、推陈出新、充分建立与发挥自身的优势与特色，采用先进的教学理念，制定科学合理的培养目标，才能在日趋激烈的市场竞争中找到一己之地，才能使我们的教育水平更快提升，从而培养出真正的多元化、综合型、高素质的专业人才。我们通过不断探索适应社会、地方特色显著的培养模式，推进高等教育的发展，才能形成良性循环，才能培养出合格的“产品”，同时也必将使专业办得越来越好。 作者：姜立婷 单位：大连大学建筑工程学院

房地产行业论文:房地产行业人力资源管理对策研究 摘要:人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。本文从人力资源管理的内涵及其作用出发,结合房地产行业的现状以及在人力资源管理中存在的问题,讨论了加强房地产行业人力资源管理的途径和策略。 关键词:房地产行业 人力资源管理 人才短缺 目标责任制 1 人力资源管理的内涵及其作用 “人力资源管理”(hr)的定义为:“运用现代化的科学方法,对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配,使人力、物力经常保持最佳比例,同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调,充分发挥人的主观能动性,使人尽其才,事得其人,人事相宜,以实现组织的目标”。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力,实现人力资本的升值,进而为企业创造更好的价值。 人力资源部门的作用主要体现在:1)创造适当的组织文化氛围;2)保留组织所需的人才;3)明确员工培训的指导方向和内容;4)缓解员工工作压力,维护并提高士气;5)培养员工对组织的认同感和献身精神。 由此可见,人力资源对于企业来说,具有举足轻重的作用,具体的房地产行业也是如此,所以,我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题,来进一步提高房地产行业的人力资源管理。 2 房地产行业人力资源管理的现状及其问题 2.1 房地产行业人力资源管理的现状 研究资料表明,目前,我国大多数房地产从业人员受性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起决定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观和理智作出判断,决策比较果断,但领导者过于主观和独断,缺少组织和计划,总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策和理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛和凝聚力,缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响,男性的成功比率高于女性;年长者较年轻者决策更为理智和果断,但缺乏竞争意识;文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 2.2 存在的问题 (1)企业机制中存在问题 企业的重大决策权集中在政府行政部门,企业在机构设置、干部任免、职工进出、工资标准等方面自主权不够。更多的人事变动时因为企业制度存在问题。由于制度的原因,员工在工作岗位上找不到自己的位置,找不到努力工作的远景目标。 (2)人才短缺 对于现阶段的房地产企业而言,核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特质是具备综合型经营能力,既要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力,又要具有开阔的思维视野和经营决断、市场把握、社会关系协调、资金运作等综合能力,而这些能力都需要较长时间的锤炼才能培养起来。因此,很多企业都不惜重金四处猎取这类人才。同时,随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的“专业化经营人才”的需求也显著增大。包括项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。 (3)人才匮乏制约组织管理模式建设 中国大多数的房地产企业仍处于项目运作阶段,人员规模小,公司的组织模式基本围绕项目展开,组织机构灵活,组织管理相对简单。而较大的房地产企业,则是从区域公司或项目公司扩张发展而来。随着规模的扩大,组织管理与运营模式越来越复杂,组织管理能力成为大型房地产企业发展的主要瓶颈。同时,囿于关键人才的缺乏,科学理想的组织架构很难真正有效运行。因此,大型房地产企业集团的组织模式普遍处于探索实践中。 3 强化房地产行业人力资源管理的对策 针对以上提到的房地产行业人力资源管理的现状以及存在的问题,提出了以下强化房地产行业人力资源管理的对策: 3.1 坚持企业领导要高度重视的原则 企业的主管领导要把人才问题当成一种战略来考虑,授权人力资源管理部门成立由高层管理人员、资深技术专家、企业优秀骨干和技术人员代表组成的专门评选机构,根据企业发展的需要,制定出严格的评选标准和要求,由人力资源部门负责。把权力交给人力资源部门的相关人员,使其感受到自己的重要性,从而提高自己的工作热情,将给企业带来更大的汇报。 3.2 提高房地产企业人力资源的整体素质,特别要加强管理人员队伍的建设 培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养,使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导,为他们创造宽松的工作和生活环境,以便充分发挥他们的智慧和才干。同时,注意对决策层人员实行目标责任制,规定年度或项目利润指标,适度激励,奖惩分明。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。 3.3 房地产企业应对决策层人员实行目标责任制 规定年度或项目利润指标,完成指标,有奖;反之,则罚。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力,可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。 3.4 采用“适才原则” 把适当的人安排在适当的位置上是用人的最高准则。正如管理理论不论先进只论适用一样,适才比优秀的人才更重要。把一个能力不足的人安排在一个他不能胜任的职位上,那是强人所难,被用人也不必受宠若惊,这决不是件好事,经受了不适应的折磨,才知道那滋味的确不好受。而把一个能力非凡之士安排在一个平凡的职位上,那是对人力资源的浪费,没有哪个公司可以经得起这种浪费,杰出人才最终也只会弃你而去。 3.5 注重科学有效的培训,开发人力资源 当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质,特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才,并通过多种途径和手段,对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计,分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略,在与员工全面沟通的基础上,为员工设计富有弹性的职业生涯,同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯,为其设计培训和开发的系统计划,提供员工开发技能和自我管理的机会。 3.6 加大人才培养力度,致力于创建学习型组织 内部培养人才,有利于企业文化的传承,有利于组织的稳定发展,有利于打造配合默契的管理团队。因此,一些地产企业集团构建了系统的人才培养体系,针对不同类别和层次的人员,采取不同的培养方式,营造学习氛围,致力于创造学习型企业,孕育企业核心能力。 4 总结 随着行业竞争的加剧和企业的加速扩张,房地产企业的高管激励与约束、规模化发展遭遇的人才瓶颈、国企改制中人力资源管理的和谐转型等成为行业人力资源管理的焦点问题。因此,房地产企业要想在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动,求得经济效益的提高,必须在企业人力资源管理工作上下功夫,只有这样,房地产行业才能保持持久的发展。 房地产行业论文:基于战略群组理论的房地产行业竞争分析 我国房地产行业发展历程短，企业数量多、规模小、实力弱，呈现出极其不成熟的局面（姚玲珍，2008）。为了解房地产行业的竞争态势，很多学者基于整个行业或个别企业进行研究。但是整体分析过于宏观，而个体分析工作量大并且没有整体性。随着研究的不断深入，学者们发现竞争分析中，还存在着一个中间层次，即战略群组。 战略群组是指一个行业内执行相同或类似竞争战略并因此具有类似战略特征的一组企业，是迈克尔·亨特在1972年用于描述美国家用电器行业的绩效差异时提出的（杨鑫、金占明，2011）。现在很多学者也都倾向于使用战略群组分析方法，从而能更准确地识别行业竞争结构的实质（魏成玲，2009）。战略群组的研究已经覆盖了it、航空、家电、医药等多个行业。因此，为更深入地了解房地产行业的竞争格局，本研究基于战略群组理论，以深沪a股上市房地产企业为例，并利用战略群组图来进行研究。 战略群组图 战略群组图，是迈克尔·波特提出的一种竞争分析工具，其作用在于明确企业在群组内外的市场地位，认清各群组所建立的移动壁垒。具体操作是：选取两个或两个以上的关键战略变量，通过数据统计分析，将实施相似战略的公司聚类到同一个群组内，并表现于二维坐标平面上（张璐阳，2009）。 选择不同的战略变量，将产生不同的战略群组的划分（罗辉道、项保华，2005）。战略群组理论认为，应依据行业的特点及研究目的来选择。因此，本研究选取企业规模、房地产业集中度和经营地理分布三个变量，分别由总资产、赫芬达尔指数（hhi指数）和子公司所占省份个数来衡量。 为简化研究的复杂性和保证研究的准确性，本研究只针对a股市场，并剔除房产业的主营业务占比小于50%的企业，最终确定样本为101家深沪a股上市房地产企业（孙先定、杨锡怀，2002），并查阅其2011年财务报表，获得相关数据后，用excel绘制气泡图，见图1（气泡的大小代表总资产的相对大小）。预计可分为4个战略群组，分别为多区域经营集中度高群组、少区域经营集中度高群组、多区域经营多元化程度高群组、少区域经营多元化程度高群组。 图2即为本研究的战略群组图，预计的4个群组确实存在，但由于万科a和保利地产的行业龙头地位，要分出第五个群组——全国性经营集中度高群组。 （一）战略群组a 群组a仅有万科a和保利地产2家龙头企业，都是全国范围内经营，且专注房地产业，规模大，资金雄厚，品牌知名度高。使用swot分析法分析群组a，如表1所示。 （二）战略群组b 群组b为仅次于龙头企业的20家全国重点城市经营且专注房地产业的规模较大的企业，如金地集团和招商地产等。使用swot分析法分析群组b，如表2所示。 （三）战略群组c 群组c为50家单一区域经营且专注房地产业的规模较小的企业。代表性企业有滨江集团、金融街等。使用swot分析法分析群组c，如表3所示。 （四）战略群组d 群组d由9家企业组成，规模有大有小，全国多区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有新湖中宝、华侨城a等。使用swot分析法分析群组d，如表4所示。 （五）战略群组e 群组e由20家落后企业组成，规模小，单一区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有张江高科、华夏幸福等。使用swot分析法分析群组e，如表5所示。 战略群组组内竞争分析 处于同一群组内的企业由于具有相似的战略特征，其商品便互相成为了最直接的替代品。因此，企业最直接的竞争对手便是位于同一群组内的企业。据此，本研究进行战略群组组内的竞争分析，如表6所示。 战略群组组间竞争分析 由于房地产商品位置的固定性，房地产行业中不同供需市场的商品是很难成为替代品的。因此，只有在特定的区域内，房地产企业才存在竞争。据此，本研究进行战略群组组间的竞争分析，见表7。 战略群组间移动壁垒分析 战略群组间的移动壁垒是企业在群组间移动所面临的壁垒障碍，是由于不同企业执行不同战略后的结果。分析群组间的移动壁垒，有助于企业了解所处群组的市场份额的稳定性及所面临的潜在竞争者。 为便于分析，我们提出3个假设：一是所有企业的管理者均会追求更高的利润和更大的市场份额；二是企业只能移动至其邻近的群组中而不能跨越邻近群组移动到其他群组里；三是企业逆向移动到相邻群组内是不存在壁垒的（陈武进，2006）。通过前文的分析，我们得出5种正向移动方式，如图3所示。 ①项移动。由于群组d的多元化经营导致其进入壁垒较低，该项移动可能性很大。群组e的企业可通过扩大规模跨区域经营来实现移动。而群组d面临来自群组e的潜在竞争者。 ②项移动。由于群组c集中于房地产业，进入壁垒很高，故该项移动的可能性不大。但也不排除群组e中的具有较强实力的、与竞争者处在同一区域的企业通过去除其他业务而专注房地产业来打破这个壁垒。 ③项移动。群组b集中于房地产业，该项移动的可能性也不大。但也不排除群组c中的具有较强实力的企业通过扩大规模跨区域经营来打破这个壁垒。 ④项移动。同②项移动。 ⑤项移动。群组a因规模大，资金雄厚，存在着很高的进入壁垒。故该项移动的可能性几乎为零。 结论 本研究能得出以下结论：战略群组是一种有效的研究单元；房地产行业内确实存在着战略群组；房地产企业的实力参差不齐，小企业居多，缺乏高知名度的龙头企业，区域性企业竞争激烈。 目前我国房地产行业正处于结构性转变的时期，房地产企业面临机会与挑战。因此本研究有以下建议：确立规模化的发展方向，建立品牌优势；建立企业的核心竞争力；引进先进管理理念与方法；注重企业文化。 房地产行业论文:房地产行业会计信息质量的探讨 房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报,通报了39家房地产企业存在会计失真问题。面对我国房地产企业会计信息严重失真的事实,研究如何提高房地产行业会计信息质量给我们提供了现实的土壤和机会,这不仅是会计实践研究的问题,也是会计理论研究一个亟待解决的重大课题。 1 房地产行业会计信息质量问题 (1)房地产行业会计人员自身素质较低。会计活动的主体是会计人员,它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。严格按照财务制度进行会计核算,敢于坚持原则,是财会人员最起码的职业素质与道德规范要求。但由于现在房地产企业会计人员大多是聘用来的,不听从企业领导安排就有可能随时被解雇,不得不按领导意图行事。另外,房地产企业普遍对会计人员的业务素质的提高并不重视,有的企业任人唯亲,聘用没有受过正规训练的专业知识人员,会计人员的学历层次高低不等。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规,但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要,也可能使计量的数据与实际情况不相符,使得会计信息失真。 (2)企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长,确认收入的时间短则一年,长则几年,企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内,由于一些项目并未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内,存在大量的资金投入,大量管理费用计入当期损益。这样看来,如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况,是缺乏全面、正确、客观性的。因而会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难,利润在不同时期会出现波动较大的现象。 (3)风险披露不足。为规范从事房地产开发业务的公司公开发行股票的信息披露行为,保护投资者的合法权益,2001年2月中国证监会颁布了《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》,其中该规定的第五条规定“发行人在预收款项目注释中,除按账龄列示余额外,对预售房产收款,应按下列格式分项目披露”,其目的就是要督促房地产企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但是从这几年来看,不同的房地产企业有不同的披露标准与会计核算方法,致使执行情况并不太理想。由于房地产企业在开发过程中面临着各种各样的高风险,证监会在《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》中第八条还规定了“发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度”,其目的就是要求房地产开发企业必须披露有关风险事项。但从我国的房地产开发企业的风险信息披露的实际情况来看,对质量保证金信息基本上未加披露。房地产开发企业质量保证金信息风险披露的不足,不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理,也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。 2 提高房地产行业会计信息质量的对策 (1)提高会计人员的职业素质。会计职业判断的基本要求是对会计要素的准确掌握以及相关的确认、计量要求,房地产会计人员作为会计信息的直接生产者,对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项,确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求,这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。在执行会计准则时,根据财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》,房地产企业每年可拟出学习计划,组织并实施学习计划,大力支持每一位会计人员参加学习培训和职称资格考试,提高其专业素质,做到持证上岗。同时,让会计人员认真学习马列主义的道德思想,牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想,使其敢于抑制歪风邪气,同违法乱纪的行为作斗争,保证会计信息真实公允地反映企业的财务状况和经营成果。 (2)完善房地产行业的会计规范体系。我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性,其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定,一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展,会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如质量成本会计、人力资源会计、金融工具会计、物价变动会计等。但是,目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此笔者认为,可建立房地产行业收入确认准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。例如,2005年1月香港会计师公会推出第24号——房地产行业收入确认准则指引,规定房地产行业的收入确认以《企业会计准则——收入》四个原则为原则,项目主体完工并且买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引明确了收入确认的办法,统一了房地产行业收入的确认原则。 (3)扩大信息披露内容。房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息,提高风险的透明度,为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下,帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价,额外提供具有可比性的资料,也是治理信息失真的重要举措。 (4)完善企业内部会计核算。我国在《会计法》等法律法规中已明确规定了内部会计监督制度,企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范,缺乏健全、完善的内部会计核算制度,对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时,还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度,包括成本核算制度与办法、会计核算的基础管理制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等,以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。 随着我国入世以及市场经济不断发展,房地产行业越来越充满了信息的不对称和不确定性。因而创建良好的房地产行业会计信息环境,综合治理房地产行业会计信息质量,将对房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。 房地产行业论文:我国房地产行业会计信息失真问题的治理 2006年我国颁布新会计准则，房地产行业开始采用公允价值计量模式。但发展至今，行业会计信息失真问题始终存在。因此，加大力度治理会计信息失真成为当前一项必要和紧迫的任务。 一、我国房地产行业会计信息失真治理的紧迫性 会计信息失真不仅不能真实反映房地产企业自身的经营情况，还会影响到市场经济的健康发展。使政府部门的决策缺乏真实信息的支持。我国房地产行业从兴起至今，发展的历史还比较短暂，会计信息失真的问题始终存在，这对行业长期的健康发展是不利的。虽然投资性房地产准则的颁布对行业会计信息工作提出了新的要求。但会计信息失真的问题也呈现动态的变化，从而增加了治理的难度。例如，按照新会计准则的规定，企业的资产和负债在各个时期处于一种动态变化，企业不能随意调整利润的分布。这在一定程度上的确抑制了传统的盈余管理行为，但是企业可以通过调整资产的性质，来达到盈余管理的目的。这说明随着房地产领域会计准则的发展，企业会计操纵行为呈现出更加隐蔽的特点，会计信息失真治理工作艰巨而紧迫。 二、我国房地产行业会计信息失真的原因 我国房地产行业会计信息失真既有外部原因的影响，也与房地产企业自身的管理有着紧密的关联。 第一，外部环境原因。由于我国房地产业的历史短暂，新会计准则的颁布仅仅是促进行业会计工作健康发展的新起点，企业外部环境中在政策、制度、法律上的不健全等客观因素仍然存在，这也是导致行业会计信息失真的重要原因。 一方面，新会计准则的规定存在模糊。新会计准则要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求。但是新准则中并未具体规定房地产行业如伺确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据。所以会计准则规定的模糊相当于为会计信息失真创造了可操纵的空间。另一方面，房地产行业的会计制度和法律建设还不够健全，现有的审计制度也存在漏洞。《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，审计范围局限，这些都给会计信息失真带来可乘之机。 第二，企业内部原因。在房地产行业，企业对利益的追逐、内部的管理制度、会计人员素质等都会影响到会计信息的真实性。首先，企业为实现避税、上市、增发等目的，或是追求高额的利润，会采取会计信息操纵的手段。其次，房地产企业内部治理结构不完善，管理弱化，致使会计信息监督被忽视。最后，在会计工作人员方面，或是会计人员的业务素质不高，导致会计信息评估不准确，或是企业会计人员在工作中会受到决策层的制约。需要按决策者的意志行事。 三、我国房地产行业会计信息失真问题的治理方法 会计信息失真不仅会给企业带来财务风险隐患，也会给国家带来经济损失。因此，在外部环境建设方面，政府应完善现有的会计准则，并制定更加严谨的制度规范，同时引导企业积极开展内部管理改革，营造崭新的会计风貌。 (一)外部环境建设 我国房地产行业会计信息失真的治理首先应从外部环境建设人手，为行业会计工作营造一个严肃、健康、有序的氛围。 第一，完善会计准则的规定。投资性房地产准则的出台应用是一个良好的开端，相关部门应以此为基础，紧跟国际会计准则的发展。借鉴其中的先进经验，进一步完善行业公允价值核定的参考标准或是参考方向。明晰房地产公允价值的评估依据。政府应结合新会计准则的应用，指定我国各地区房地产公允价值标准出台的部门，从根本上解决公允价值计量缺乏量化标准和公估机构的问题。房地产企业在实施资产计价时必须依照有关部门的规定，将资产价值评估确定在合理的范围内，防止借公允名义随意波动资产价值。 第二，严格房地产行业的会计制度建设。相关政府部门应从制度上规范房地产企业的内部会计核算，使企业在国家的统一指导下加强会计核算的系统性。此外，房地产开发企业会计信息失真与现行的会计信息披露制度有着紧密的关联，企业往往会从现行制度中寻找漏洞，所以信息披露制度也应做出相应的调整。例如，拓展企业信息披露的时间范围。使审计人员能够从更长的时间范围内考察企业是否存在隐性的盈余管理行为。 第三，完善法律法规建设。相关政府部门应从法律约束的角度，明确房地产行业会计信息失真的法律责任。特别是要增加违法行为应承担的民事责任认定，以提高房地产企业会计信息失真的机会成本。降低违规操作的概率。 (二)企业内部改革 在宏观层面的政策、制度、法律不断健全的同时，房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统。针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞。抑制会计信息失真的根源。最后，房地产企业应聘请高素质的财务会计人员从事工作，会计从业人员不仅要具备专业资质认证。持证上岗，更重要的是具备良好的职业操守，能够抵制房地产行业会计工作的歪风邪气。 投资性房地产准则的颁布应用是促进行业会计工作良性循环发展的需要，企业应在政府的改革推动下，以高度的责任感和使命感改进现有的会计工作，实现行业整体的规范发展。 房地产行业论文:论房地产行业会计信息失真的成因与治理办法 摘要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。 关键字：房地产 会计信息 失真 一、影响房地产行业会计信息失真的成因 会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。 （一）会计法规制度和会计法规尚不完善 我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。 （二）房地产行业监督机制不健全 房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。 （三）房地产行业会计人员自身素质较低 总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。 二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析 （一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系 会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。 （二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制 一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。 （三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍 房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。 房地产行业论文:房地产行业会计信息失真的治理对策 如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。 一、房地产行业会计信息失真的原因 导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。 （一）会计法规制度和会计法规尚不完善 我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。 （二）房地产行业监督机制不健全 房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。 （三）房地产行业会计人员自身素质较低 总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。 二、房地产行业会计信息失真的治理对策 （一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系 会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。 （二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制 一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。 （三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍 房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。 随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。 房地产行业论文:关于我国房地产行业周期统计的几点思考 一、分析房地产行业周期的必要性 在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。会使其出现同样的周期性波动现象。其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。 中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。又能进一步促进房地产市场健康发展。除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。避免遭受因周期波动而造成的损失。 总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。缩短下降期。 二、我国房地产周期的波动原因 在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。 如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。现在许多城市里的“烂尾楼”，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。至于2008年的下滑，表面看来似乎是受世界金融危机的影响，但实际上却是因为房地产投资过热和宏观调控的结果。 自进入21世纪以来，从2000到2008年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到24.1％，而同一阶段内的gdp平均增长率为9.6％，比之高出了足有14.5个百分点，并且比全社会的固定资产平均投资的增速21.1％高出了3个百分点。在全社会固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右。 下面我们以2008年的楼价波动来举例： 在2008年1月23日，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城f地块公开出让，以底价67.5亿元、折合楼板价仅为7502元／平方米成交。这一成交数据可谓震惊国内，仅仅就在一个月前，媒体还预测此地块成交价约在180亿元左右，如今地价却已从2万多元，平方米骤降到7502元／平方米，下跌的幅度确实很大。 然而实际上从2007年9月份开始，我国房地产市场交易量就在迅速下降，住房投资变现难的弱点逐渐浮现。由于房价持续快速的上涨势必损害民生、累积房地产泡沫，政府从民生和经济可持续发展的角度考虑。只能加大抑制炒房行为的力度。以出台严厉的调整政策或是促使银行提高贷款利率和首付，以及加大对社会保障性住房的投资力度等方法，来对地价、楼价进行宏观调控。 三、房地产行业周期研究状况的分析 1.外部宏观政策分析 首先我们应该要意识到，宏观政策本身就存在着周期，那么房地产政策受整个宏观经济政策的影响。同样也会出现周期性波动，并且房地产政策的波动会直接导致整个房地产行业的周期波动。基于中国的国情，政府不单只是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，更是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为将成为影响经济运行的重要因素。结合中国现行的制度和经济情况，这种因为产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击就会特别明显，它会加剧房地产经济波动趋势与波动振幅。 我们以深圳的情况来举例，2007年楼价迅速攀高，仅仅深圳一市的房价，在短短半年内的涨幅就超过了50％，其中还有大部分属于投机性购房。因此国家在2008年不断出台严厉的调控政策。并加大了实施住房保障的力度，迫使房价下跌。根据深圳房地产信息网的统计数据，2008年深圳楼市整体呈低迷态势，其商品住宅的销售面积为408.75万平方米，与2007年同比减少18.3％，销售套数为44315套，同比减少12.4％，成交均价是12657元／平方米，同比下跌达5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出台了一系列的救市措施，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的，将保障性住房的建设纳入政府未来重要的职责范围，放开改善性质的二套房贷政策，降低和减免房产交易的营业税等。这样的政策扶持和房地产商的主动降价促销。就催生了岁末的井喷行情。其中11月成交59.2万平方米(6345套)，12月成交72.9万平方米(7898套)，这两个月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。 其中，我们需要关注两个方面，一是市场原则和民生本位的矛盾，二是中央政策与地方政策的矛盾。 (1)民生本位和市场原则都是房地产市场的根本基础。当前，政府应该落实其承担社会保障住房的责任，并结合市场需要制定好土地出让计划并完善其制度，以减轻在宏观调控时期各房地产开发商，以及购房者的经济负担。房地产开发商也应该主动下调价格以重启市场需求。重新建立起良好的市场规则，让民生本位得到回归。对此，政府应该要更有作为一些，对政策的出台应该更具有前瞻性才对。宏观调控政策必须以保持房地产业的健康发展为目的，与国民经济发展相适应，防止房地产业过热或过冷，关注民生本位。实现房地产业的可持续发展。 (2)我国各地房地产业发展周期的差异性。与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾。当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差距很大。因此导致了房地产业具有极其明显的区域性特点，使得各地房地产业发展程度不一。由此分析，不难看出房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期。而且，宏观调控政策是我国经济的指导性政策，那么在进行房地产宏观调控的时候，就应尽量保证地方政府能有效地执行，让各个地方结合本地的实际情况来参照实施。 然而在实际上，房地产市场价格并没有调整到以消费者为主导的价格水平上来。当地居民基本收入的水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当地居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同。可以说这点是我国当前房地产市场的一大顽症。我们对影响房地产周期的宏观政策进行分析，就希望能使这些引起各级地方政府部门的重视及认识 2.从内部经济进行分析 当前我国的宏观经济周期属于投资主导型，因此投资波动是导致经济波动的主要原因。从短期效果来看，投资规模及结构可以通过投资需求总量和结构去影响社会供给与需求的总量及结构：而从长远来看，供给总量结构的形成将对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模是要受到社会需求总量的约束的。在经济萧条阶段，产业结构慢慢调整至趋于平衡。投资就会开始抬头，然后启动新一轮的经济增长。 因此，可以得出这样一个认知，我国房地产周期波动的主要原因就是房地产的投资状况。尤其是结合我国当前投资主导型的经济周期来看，就知道投资波动对房地产经济波动的影响作用会更加明显。由于受过去一段长时间里的计划经济体制的影响，使得我国经济增长也具有资源约束的特征。那么房地产投资作为关键的投入要素，就将是引起房地产经济周期波动的主要因素。 3.房地产业与经济周期波动的互动效应分析 因为房地产的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用。然而，提高利率、紧缩通货等等银根紧缩性政策却会使得社会资源迅速从房产领域中退出。使得房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业收缩期。 在这种互动效应下，一旦房地产经济的泡沫发生崩裂，房价急转直下，甚至是跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。那么，银行系统必将会出现大量不良贷款或坏账，而当坏账比例达到一定程度时就很有可能拖垮银行系统，从而最终造成整个国民经济的危机。 4.世界经济波动造成的影响 在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用。现在最紧迫的是美国的金融危机，它不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济的状况，并且同样对中国经济带来负面影响。这些变化都不可避免地会对中国房地产业起到一定的抑制作用。特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力。尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远发展来看。却利于房价整体水平的上升。 四、我国房地产行业周期未来几年的走向预测 根据国家统计局最新公布的数据，在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10.1％，价格同比上涨为6.4％。其中，全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后，从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分热点城市的房地产市场再度升温，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套数同比增长了17％，其成交均价同比上涨率达19％。上海方面，新房的成交套数同比大涨76％之多，而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见，在这些经济热点的城市，房产刚性需求压力较大。 未来五年里，预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万，也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房。其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时，受人均收入快速增长的影响，预计在未来五年将出现近18.4亿平方米的改善型购房需求。 五、结语 通过全文的分析论述，我们可以总结出以下两点内容： 1.中国房地产业的周期现象总是客观存在的，尤其国家政策出现变化、国内或国外的金融市场环境也发生改变的时候，人们对于房地产市场的预期就会发生根本性改变，房地产市场就会出现价格调整。 2.房地产市场调整不是可以一步解决到位的事情，而且房地产市场的结构变化，以及国内外经济环境的演变，都对这个周期有所影响。 我们应该通过分析国内房地产的周期，对其下滑时机进行预测，以防止房地产业在繁荣期后急剧下滑，做到防患于未然。 房地产行业论文:海南省房地产行业操作风险成因及对策探析 摘要：房地产业作为海南省主要的支柱产业之一，在海南省经济建设中起着举足轻重的作用。本文在分析海南省房地产发展的现状及特殊性的基础上，对海南省房地产操作风险的历史、存在的问题和原因等进行了系统分析,从而为有针对性的控制操作风险提供了思路，以期为建设国际旅游岛旅游岛做出新的贡献。 关键词：房地产；操作风险；对策 一、房地产行业操作风险概述及特征 由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。 国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。 房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。 二、海南省房地产行业操作风险历史回顾 1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。 2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。 三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因 从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。 （一）房地产开发商操作风险问题 由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。 （二）商业银行的操作风险问题 这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。 （三）海南省房产中介操作风险问题 海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。 （四）海南省政府管理方面存在的问题 目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主 要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。 （五）买房人操作风险问题 买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。 四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析 面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。 （一）加强政府部门操作风险规避 为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。 （二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位 根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。 （三）加强银行的操作风险控制 由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。 （四）避免中介服务所带来的操作风险 健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企 业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。 （五）买房人规避操作风险之道 对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。 （六）未来房地产操作风险应对之策 在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。 房地产行业论文:浅谈两会闭幕后房地产行业发展状况 摘　要：在本次两会中，房地产行业受到广泛关注。两会闭幕后房地产行业 发展 状况将走向何方呢?本文就此进行探讨，本文首先分析了房地产能否长期作为我国 经济 的支柱产业，其次对两会闭幕后房地产行业发展状况谈了自己的看法，具有一定的 参考 价值。 关键词：两会闭幕；房地产行业；发展状况 一、前言 嘹亮的国歌声中，2010年全国两会相继胜利闭幕。此时，已是3月中旬，距离春分时令也只有几天的时间，这意味着一年之中已经过去了将近1／4的时光。切实贯彻两会精神，扎实做好两会确定的各项工作就显得尤为紧迫。根据 二、两会闭幕后房地产行业 发展 状况 第一，住房供给将有所增加。 首先，保障性住房建设规模将增长。住房和城乡建设部提出，2010年要进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数要比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。其次，住房和城乡建设部要求在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。第三，2009年下半年，房地产土地购置面积、开发土地面积和新开工面积增长速度逐步回升，1—11月新开工面积同比增长15.8％。2009年开发商盈利丰厚，资金宽裕，新建商品房供给将保持继续增长态势。 第二，住房销售将趋于平稳。 　 金融 危机中出台的鼓励住房消费的政策，使一部分住房刚性需求在2009年得以释放；2009年末房地产市场的火爆，促使一部分潜在需求进人“抢购”行列，购买力被提前预支；高起的房价，超过了普通居民的购买能力，加之年末房地产调控政策的变化，有实际需求者将会暂时选择观望。2009年末国家出台的一系列调控房地产市场的政策，表明了中央遏制房价过快上涨的决心，政策调整加大了炒房成本，炒房投机行为将受到一定程度的抑制。二手房市场受到营业税调整的影响，销售平淡。2010年年初，住房需求将有所减少，住房销售将趋于平稳。 第三，住房价格将由高位盘整转向回落。 2010年初，虽然大部分需求者持币观望，但开发商手中资金宽裕，并不急于销售，供需双方将呈僵持和胶着状态，房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实，普通住房供应增加，投机需求被进一步抑制，房价涨幅将回落。 第四，房地产开发投资将保持稳步增长。 继续向好的宏观 经济 ，增强了开发商对未来的信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场，使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力；因此，房地产开发投资速度将继续保持平稳增长。 房地产行业论文:从中美两国房地产行业看两国经济模式 一、中国房地产行业的现状 住房问题关系到国计民生，即是牵涉发展大局的经济问题，有事关系到社会稳定和社会主义和谐社会将设的政治问题。房价问题则是社会关注的另一个焦点，房价的大起大落都会对经济造成严重影响，不利于我国经济的持续、健康、快速发展。 近年来，房地产市场发展过热，房地产投资额占固定资产投资额的比重从2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地产投机和住房需求的双重影响，从2003年以来，尤其是2009年至2010年，我国部分城市房价、地价出现过快上涨的局面。2003年全国平均房价为2359.00元/平方米，2005年全国房价平均上涨16.7%，其中有19个城市房价涨幅超过全国的平均水平，至2007年，同比增幅达17.95%，这使得投机性购房异常活跃，严重影响了我过房地产业的健康发展，关系到国家发展的大局。 在经历了经济危机之后，美国的房地产行业受到较大冲击，这次危机从表面上看是由于次贷危机引起的金融危机，但从根本上看，它暴漏出了以美国为代表的经济模式的弊端，这就使得世界各国开始讨论以中国经济发展为代表的模式与以美国为代表的模式之间的异同与优缺点。 二、中美两国经济模式的特征 美国的经济模式是以市场经济为导向的，它以个人主义和自由主义为其理论依据，突出自由竞争，主张放松政府对市场的管制。他们相信不受干扰的市场机制是最有效率的资源配置方式，所以政府大大减少对市场的干预和管制。 中国的经济发展模式是中国特色的社会主义市场经济发展模式，它既具有市场经济所具有的一般共性，又具有社会制度的特征和烙印。中国的经济可以通过市场调节和政府的宏观调控双重手段来引导和促进经济的健康发展。 三、中美两国经济模式的异同 中国经济的快速发展和抵御经济风险的能力使世界公认为中国是最具活力的市场。但也有西方学者指出，中国是“全球最具活力的资本主义”，他们认为中国是仿效和推行美国市场经济模式而搞的资本主义。但是，通过仔细的比较这两种经济模式，我们不难发现，两者除了具有市场经济的共同特点之外，还有许多本质上的差别，中国的经济模式不是美国经济模式的照搬，而是中国的自我创新。 （1）中国经济模式与美国经济模式的相同之处 首先，两者都运用价格、财政，金融等市场调节杠杆随着市场的变化而调整相关的政策，因此两者的经济策略都表现出很大的灵活性。 其次，两者的物质资源都是在市场供求关系的调节下自觉配置到效益最好的地区和部门，从而实现资源的优化配置，同时在市场竞争的激励之下，企业都会自主地改进技术，以提高生产效率，进而实现自身利益的最大化。 最后，两者在市场经济的实践中都显示出了市场调节经济的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，经济秩序的失范性和无序竞争对生态环境的破坏性。 （2）中国经济模式和美国经济模式存在着根本性的差异 首先，两者的所有制的基础不同，这也是最大的不同，美国的市场经济体制建立在私有制基础上，中国的市场经济建立在公有制的基础上，国有大中型企业控制着国家的经济命脉，美国则认为，私有制是确保市场充分竞争的前提，而公有制则是一种必然有损于个人自由的制度。 其次，对市场的本质和国家干预经济的功能认识不同。美国的自由主义认为“市场是万能的”而“政府是恶的”只有市场支配国家的经济生活，国家的经济生活才会具有活力，才会繁荣，因此对市场极为推崇，排斥国家干预。中国的市场经济观则认为，市场不是万能的，其本身具有自己无法克服的缺点，因此国家的经济生活需要国家的宏观调控，国家的宏观调控和市场调节是调节经济的两种手段，两者并非相互排斥。 最后，两者的市场分配制度不同。中国实行的是按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配制度，美国实行的是以非劳动为主的分配方式。 结语：自2010年始，中国政府采取了土地、金融、税收等多种调控手段，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，实现房地产行业的“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨。 由此可知，中美两国的市场经济模式是两种在不同历史条件和不同社会制度下形成的市场经济模式，有着不同的理论基础，由于美国市场经济模式是全球金融危机的祸始乱源而饱受诟病，同时中国市场经济模式取得的巨大成就而受到推崇。 房地产行业论文:营改增背景下房地产行业税收筹划分析 摘要:我国大力推行营改增，主要目的是消除长期以来我国分别征收增值税和营业税所产生的重复征税问题，推动我国经济结构战略性调整，加快我国经济发展方式转变。本文主要分析基于营改增背景下房地产行业税收筹划。 关键词:营改增;房地产;税收筹划 伴随着我国经济体制改革的不断推进，税收制度和相应的应对措施也在不断发展。营改增措施的出台和实施，能够有效减轻企业纳税负担，规避以往出现的重复征税问题，充分发挥出税收制度在经济体制改革中的重要作用，从而达到促进房地产行业实现可持续发展重要战略目标。 一、房地产业营改增发展现状 我国分税制格局(即增值税和营业税)于1994年初步形成，这与我国当时的产业链短、服务业不发达以及全能型企业经济特点有直接的关系。在当时，重复征税矛盾并不突出，但是随着改革开放不断深入，传统服务业迅速向现代服务业过渡，现代服务业呈现出分工精细化、产业融合化、业态新型化、服务国际化的特征，逐渐向专业化发展的现代服务业，出现了传统服务业税制无法适应现代服务业发展的要求，在这种情况下，重复征税的矛盾愈演愈烈。党十八大明确提出要加快财税体制改革，形成有利于结构优化和社会公平的税收制度，而推行营改增税收政策，正是解决这一瓶颈问题的有效措施。所以，大力推进营改增既是深化财税体制改革的“重头戏”，也是促进我国经济稳步增长的“关键点。”大力推行营改增税收政策，有利于完善税制，消除重复征税的矛盾，促进产业融合，降低企业税收成本，增强企业的发展能力，实现经济结构调整，促进国民经济健康稳步发展。在楼市不景气的背景下，“营改增”让不少房企感到恐慌。目前房地产企业内部经营管理情况不一，上下游行业增值税抵扣情况不明朗，这些使得新政策的推行遭遇阻力。作为本次“营改增”新政影响最大的行业之一，为了保证改革的顺利推进、减轻房地产业负担，财税部门特别就房地产“老项目”引入过渡性政策，房地产开发企业中的一般纳税人销售“老项目”及出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。由于增值税是价外税，因此征收率实质上仅为4．76%，与之前营业税相比税负有所降低。对于房地产业来讲，还有一项利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地产项目，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除，只对其增值的部分进行纳税。对于房地产企业来讲，土地价款往往是很大的一笔成本，该政策在一定程度上能够起到降低税负的作用，为房地产业在“营改增”之后开发建造的“新项目”带来了切实的利益。 二、营改增背景下房地产企业面临的风险 (一)政策更加复杂，应对能力不足 相比营业税而言，增值税抵扣计税方式更为复杂，房地产业经营业态多变，行业之间、企业之间各不相同的经营模式、财务核算方法，决定了其税务处理方法也复杂多样。行业的多样性伴随着政策设计的复杂性，税率或征收率包括11%、5%，还有部分业务预缴适用3%或5%预征率。与此同时，一些临时性过渡政策使得现行增值税制度体系变得更加庞杂。目前房地产业在营改增政策规定和业务处理较为复杂的情况下，税收筹划经验和能力欠缺的问题更为凸显。 (二)票据获取困难，进项税额抵扣不足 在房地产开发建设中，采购的材料包括钢筋混凝土、水泥、砖瓦等，涉及领域极为广泛。在营业税体系下，房地产企业倾向于向小商家购买材料，但营改增后，企业在与小规模纳税人、其他个人交易的过程中，往往很难取得增值税专用发票，且房地产企业在建造过程中，许多都是来自底层的工人和农民，无法为企业开具专票。这些问题使房地产企业很难有进项税的扣减，使其无形中承担着更高程度的税负压力。 (三)税收风险增加 目前房地产行业并不景气，不少三四线城市的楼盘滞销严重，如果无法及时确认销售收入，将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况，造成大量留抵税额无法抵扣，这也是房地产企业面临的一大税收风险。除此之外，对于一些已经完工但销售尚未结束的项目，或者持有型商业物业而言，此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，这种情况下企业税负将明显加重。 三、营改增背景下房地产企业的税收筹划 (一)实现与建筑行业的剥离 建筑安装业务作为房地产企业进项税额的最主要来源，在营改增背景下通过增加进项税额实现房地产企业税收筹划，实现房地产业与建筑业务剥离就成为一项不得不进行的战略调整。建筑安装企业提供增值税发票，房地产企业就可以进行抵扣，从而减轻税收负担，提高企业的经济效益。 (二)充分争取抵扣 营改增背景下，房地产企业为了降低税负，最主要的途径就是进项税额抵扣。因此对于房地产业来讲一定要选择适当的原材料供应商，充分争取抵扣。同时，企业在制定与建设安装工程、装潢工作息息相关的合同时，需要尽最大努力把“甲供材”方式作为最终结果，明确房地产企业的采购材料的比例，取得更多的进项发票。此外要选择适当的劳动服务供应商，加强对供应商的增值税纳税人的情况调查，审核其相关的资格条件，选择拥有增值税一般纳税人资格的供应商，充分争取抵扣。 (三)适当调整企业管理 营改增背景下，房地产企业还需要根据自身实际情况及营改增的特征，做好企业内部调整应对工作。例如对会计账簿科目的调整等等，由于营改增之后，房地产企业的税负基本由进项税额决定，所以房地产企业必须加强对票据的管理，通过进项税额抵扣，最大限度降低企业税负。 四、结束语 房地产企业推行营改增政策可以有效降低企业税收成本，促进企业健康发展。而房地产企业作为推行营改增工作的难点，实现营改增政策在房地产业的贯彻落实，可以推动我国营改增税收政策进程，实现经济结构调整，不断提高我国的综合实力。 作者：张原 杨烨 单位：陕西科技大学经济与管理学院 房地产行业论文:房地产行业会计核算存在的问题和对策 摘要：房子是人们生活中不可或缺的居住条件，其是人们生活幸福指数提升的重要标志。在我国国民经济高速发展的今天，房地产行业也得到了飞速的发展，并且也带动了一大批上下游产业，对我国经济发展有着极为重要的作用。然而，房地产行业是一种特殊的经济密集型行业，通常涉及到巨额投资，并且其项目开发的周期也比较长，这就对房地产行业的会计核算提出了更高的要求。然而在实际核算过程中，仍存在不少问题，制约着房地产行业的发展。为此，本文将对当前我国房地产行业会计核算的基本内容进行介绍，并分析房地产行业开展会计核算的意义，最后在此基础上探究其存在的问题和对策，希望能起到抛砖引玉的作用。 关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析 一、房地产会计核算的基本内容 通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容： (一)现有固定资产核算 对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。 (二)建筑用材核算 建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。 (三)房地产运营成本核算 房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。 (四)经营单位营销利润核算 经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。 二、房地产行业会计核算的意义 对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。 三、房地产行业会计核算中存在的问题 (一)会计核算科学设置过于繁杂 会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。 (二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理 销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。 (三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性 不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。 四、房地产行业会计核算的对策 (一)优化房地产企业会计核算科目 优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。 (二)加强收入、费用等核算工作的落实开展 确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。 (三)确保房地产会计核算工作具有配比性 因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。 五、结束语 总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。 作者：黄元丽 单位：南宁港航运输有限责任公司财务部 房地产行业论文:房地产行业纳税筹划发展 【摘要】随着房地产市场趋于饱和的状况以及房地产行业正面临着前所未有的压力，在房地产行业还存在着高昂的纳税，高税收对于房地产企业来讲是一个沉重的负担。而对于房地产企业本身的特点来讲，工期长、投入大风险系数高是该行业非常显著的特点，资金的巨额投入以及长期的被占用，使得房地产商承受了非常大的压力。作者从房地产业纳税筹划的角度来对房产地产行业的纳税进行研究，通过对房地产企业纳税筹划的研究，以期为房地产业合理的利用减税政策来减少企业自身的纳税，保证企业自身的利润。 【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义 2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。 一、房地产行业的财务特点 房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。 二、房地产行业纳税筹划的意义 1、有利于提高企业的经营管理水平 对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。 2、有利于完善企业的财务管理制度 在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。 3、可以直接给企业带来经济利益 对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。 三、房地产行业主要税种的纳税筹划 房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。 1、营业税纳税筹划 按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 2、土地增值税纳税筹划 根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。 3、企业所得税纳税筹划 目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。 (1)对企业固定资产的纳税筹划。 最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。 (2)对于销售环节进行纳税筹划。 根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。 综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。 作者：柏萍 单位：三友集团

房地产分析论文:分析房地产企业的财务管理创新 摘 要:随着我国的经济不断的发展,我国的房地产行业也在不断的进步和发展,但是,在另一个方面,随着经济形势以及市场环境的不断变化,很多的房地产企业的自身的财务状况也出现了很大的问题。本文将针对房地产企业的财务管理的一些问题进行详细的分析,并且给出一定的对策的分析。 关键词:房地产;企业财务管理;管理方法 房地产的开发在我国现在仍然还是一个新兴的行业,有很大的发展潜力,是一个发展速度比较快并且发展的过程相对比较特殊的行业。现在由于房地产的市场出现了很大的变动性以及我国的房地产的企业的发展十分的迅速,在我国的房地产的市场中也逐渐的建立起了一整套的产业模式。 一 当前我国的房地产企业财务管理现状以及存在的问题 随着现代化的经济运行模式不断的发展以及我国在加入了世界贸易组织之后带来的国外的行业的冲击,面对复杂的市场变化以及市场形势,我国的房地产企业所面临的财务风险也慢慢的变大。因此,在这样的背景下,我国的房地产企业在发展的过程中出现了不少的问题,主要可以表现为以下几个方面: 首先,我国的房地产企业的财务收支的审批的手续以及手续的办理过程都相对不够规范,在这样的情况下就造成了收支的标准的混乱的问题,往往都是按照一些相关的领导的个人意志的方向进行班里。这就使得我国的房地产企业的财务管理的过程中出现了形式上的管理的问题。 其次,一些房地产企业在项目的规划的过程中虽然也进行了一定的建设的计划,但是,由于其本身的内部资金管理的科学性有问题,所以很多的时候就造成了其属下的子公司的资金不能够及时的到位的问题,也就无法对这些应该到账的款项进行合理的规划。 第三,我国的房地产的企业在资金的流量上相对比较大,是属于一种资金量比较大,金融风险比较高的行业,其所需要负担的税务额度也是比较大的,但是我国的很多的房地产企业对于相关的税务法律以及在会计上的建制还是相对比较欠缺的,这就是的其不能够合理的进行税收的规划,从一定的意义上来讲,就使得企业自身增加了不少的税务负担。 最后,我国的房地产企业在企业的发展的过程中普遍的对于企业的工程决算比较重视,但是对于项目的决策不够重视,在企业的项目投资的过程中很大的程度上都是依靠项目本身的负责人的主观上的推断,这样的缺乏科学合理的市场分析的现象必然使得企业在发展的过程中干缩接受的项目缺乏一定的可行性的论证,无形中也就使得企业的战略意义降低了。 二 加强房地产企业的财务管理的创新探索 房地产企业由于其本身的生产经营的过程比较特殊,所涉及到的面是比较广的,并且其开发的周期相对比较长,投资的额度也比较大,所以在资金的回收的过程中是需要相当的时间的。 首先,要对房地产企业的资金进行统筹的管理工作。也就是说,在房地产企业的资金统筹中,目前因为受到了国家的货币政策的影响,这就是的其主要依靠的银行贷款的一个资金来源受到了比较大的影响。 其次,由于房地产企业的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比较大的问题,所以就必须加强房地产企业的财务管理中的成本管理和控制的工作。 最后,由于房地产企业在具体的项目开发和实施的过程中所面临的风险比较多,这就需要企业对项目的实施过程中的风险进行正确的控制和对待,带着一定的战略性的原则实现对于项目的过程的全面的分析和控制管理。在房地产企业的财务管理中,加强财务风险的控制以及预警的工作。在工作中要积极的采取多方面的措施来针对财务的过程实施全方位的风险的规避和预警,从而建立起针对房地产企业自身的财务风险的预警和管理体制。 房地产分析论文:我国中小房地产企业融资渠道分析 我国中小房地产企业融资渠道分析 一、我国房地产企业融资现状与渠道分析 （一）房地产资金来源现状 房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。 （二）本期不同渠道融资金额变化 8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。 （三）现有七大融资方式剖析 受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。 1.国内银行贷款： 银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。 2.信托项目融资： 信托是目前房地产业新兴的融资热点，从到，全国共发行房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。 3.海外房产基金： 国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金rsref、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。 4.国内产业基金： 毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。 5.非上市股权融资： 土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。 6.上市融资： 上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。 7.债券发行： 先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。 总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。 (四)房地产企业融资新动态 1.与海外基金的合作： 海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国grosvenor、美国凯雷、荷兰rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金ⅳ(下称msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。 2.筹备赴港上市： 赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。 广州富力地产、中山雅居乐集团均在港上市。北京soho中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行h股。内地首支地产信托基金越秀 城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了一个新的渠道。 3.土地资金强强联合: 从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。soho中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，soho中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。 国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。 8.31之后，“收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。 (五)房地产融资渠道再添新品 1.典当融资: 典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。 一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。 2.外资银行贷款: 外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。 二、股权融资渠道选择与分析 （一）nasdaq上市融资 优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈； 难点：1）从已在nasdaq上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在nasdaq首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过ipo在nasdaq上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在nasdaq上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。 分析判断：nasdaq上市融资成功收益最大，操作难度最高。 （二）香港上市 优点：1）如果ipo融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍； 缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。 分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。 （三）国内a股上市 优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低；2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科a（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，a股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度； 缺点：1）a股市场股票未来形势难以判断；2）审批严。 分析判断：上市收益较高，但短期内ipo不具有可操作性。 （四）私募基金 国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面： 首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。 其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。 第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。 第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。 最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。 私募的3种模式 *增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币； *老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司ebay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是ceo邵亦波必须留在公司服务至少5年。 *增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而idg等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。 在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者： 第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。 第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。 第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协[:请记住我站域名/]同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。 （方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯mba，就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总 经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家，一直在资本市场颇有作为。） 房地产分析论文:加强房地产企业内部财务管理措施分析与探讨 随着改革开放的不断深化,我国房地产业取得了举世瞩目的发展,加之我国住宅政策的变化,城市化进程的不断加快,形成了一个巨大的房地产市场,成就了一大批房地产企业。房地产企业产业链较长,投资周期长,具有一定的不确定性和高风险性。要在众多、激烈的房地产市场中发展,就必须做好财务管理工作,提高企业内部财务管理 水平。 1.房地产企业的财务特点 1.1 周期长,筹资难 房地产业的最大特点就是开发周期长、投资大,因此筹资的任务比较难。房地产企业往往不只开发一个项目,而且时间、地域等跨度大,进行项目决算等时间长。企业文化的建立、知识的积累、对相关数据的分析等决定着房地产企业的业务流程管理、工作运转的高效性、准确的市场分析、项目的科学管理。 1.2 财务关系复杂,管理难 房屋购买者、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、被迁单位、承包单位、投资者、债权者等,财务关系比较复杂,而且还要与税务、工商、土地等多个部门协调,因此管理难度大。 1.3 形式多样 财务关系的复杂性使得财务形式具有多样性。但就购买房屋而论,有分期付款的,也有一次性现金支付的。在对外支出上,有承包商在建设完工程后进行一次性付款的,也有货到付款的原料供应。 2.加强房地产企业内部财务管理措施 2.1 强化基础工作 财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师,行驶会计师职责,大中型房地产企业要建立总会计师责任制。要建立良好的管理体制,分级管理、分级核算,这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则,给予不同地区开发经营单位相应的权利,以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任制,对审核、登记、报表的填制、帐薄、保管等要分工明确,安排专人负责各种核算工作。 2.2 提高人员素质 房地产企业具有一定的特殊性,房地产企业的人员对相关的业务知识要了解,还要掌握成本控制、财务管理、工程管理等相应知识。为了提高人员的素质,提高其业务水平,掌握必要的财务管理技能和方法,使企业的财务管理更趋合理,降低企业投资,节省企业资金,房地产企业要组织财务人员定期或不定期开展业务培训,使其了解企业财务状况,应对出现的各种问题、情况。财务人员还要加强职业道德修养,提高房地产企业财务方面的整体水平。 2.3 加快制度建设 国家有关单位制定了相应的财务管理规则,房地产企业要遵守这些规章制度,另外根据企业自身的情况制定企业自己的制度。房地产企业财务管理人员要按照房地产企业经营活动及财务管理的特点,对从征地、搬迁、施工、商品房营销、物业管理等房地产经营全过程的财务管理制度主动积极的进行探索,并根据实际情况进行修订。我国房地产发展时间还比较短,很多措施、制度不够完善,没有比较成熟的、能够直接借鉴或可用的财务管理体系和方法,所以,房地产企业财务管理部门要借鉴成功企业的先进经验,学习国外房地产企业的管理方法,加快我国房地产企业财务管理制度建设的速度。 2.4 对财务行为进行规范 房地产企业要从自身的开发能力和自己所服务市场的需求出发,对开发业务进行合理安排。企业的财务行为必须要符合相应的要求、规范,严格对投资开发项目的程序做好可行性研究。严格按照规定制度进行管理资金的运行。例如,对必要的固定资产进行购买时,一定要在自身资金做基础,有一定的还款能力;向购房者预收的买房资金,要在商品房开工后用在商品房的建设上,尤其是在开发小区时,要预先进行周密的计划,使收支平衡。 2.5 加强资金管理工作,提高利用率 财务管理的中心是资金管理。在使用资金的过程中,房地产企业要做好统筹安排工作,对资金进行合理调度和运用。房地产企业要建立相应的资金管理机构,以结算中心的形式进行资金的管理,使得使用的资金能够统筹安排。对资金进行合理调度后,能够使得货币的时间价值充分发挥出来,使资金得到合理的应用。在进行房地产企业的资金管理时,要将所有资金收支、货物的转移和发送等都记录填票,并对资金、货物的使用情况进行审核,并记录下来,定期或不定期的根据经济责任制进行清查,一旦发现有账目不实的要尽快找出原因,追究相应个人或组织的责任,避免出现财务问题,同时提高资金利用率。 3.结语 总之,房地产企业能够平稳运行的前提是有一套有效的财务管理方法和措施。通过了解房地产企业的财务特点,财务一系列的措施、方法,加强房地产企业内部的财务管理,就能很好的保障房地产企业的正常运行,加快房地产企业良好发展的步伐。 房地产分析论文:房地产投资财务分析论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元,增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月,房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但是1-5月同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,房地产业占有非常突出的位置,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 与此同时,我们面临着以下两种形势:一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米,房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地,暴力征地等现象仍时有发生,多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡;二是投资高增长引发了自23年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张,目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下,如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题. 房地产开发投资的基本趋势 1. 资金向大企业集中 中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分,而中小企业完成的投资额相对较少,同时这种相对集中的趋势仍在加强。21年,规模在5万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%,22年这一比例上升到82.4%,绝对额达到6421.7亿元,而规模在5万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元,占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中,以规模1-5亿元的企业完成的投资最多,占全部房地产投资的38%。 2. 所有制结构日益多元化 截至22年底,中国已经拥有各类房地产开发企业32618个,其中,国有企业515个,集体企业2488个,港、澳、台资企业2884个,外商投资企业177个。从企业数量上看,私人企业占64.9%居首位,国有企业占15.4%居第二位,港、澳、台资企业占8.8%居第三位,集体企业占7.6%居第四位,外商投资企业占3.3%居第五位。与1999年相比,国有和集体企业有明显减少,相应地私人企业的数量迅速增加,3年中国有企业个数减少了2355个,减幅为32%;集体企业减少了1639个,减幅为4%;私人企业增加了11229个,增长了113%。 房地产开发投资的主要问题 1. 资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大 1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势,最低点分别出现在23年和21年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。23年,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,3项总计12932.29亿元。24年1-5月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2. 资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足 1997-23年,住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。据统计,截至24年6月末,全国各地商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 房地产开发投融资体制面临挑战 1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩 长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化,特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生的效果已经显现出来,据有关人士透露,目前已经有一些处境困难的小房地产公司,为了避免破产而积极寻找大企业收购。 2. 自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢 1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且1997-21年一路下滑,22年虽然有较大反弹,但是23年却下降到1997年以来的最低点,绝对值为34万元,仅占当年资金来源总额的.26%,24年1-5月绝对值为23万元,占比仍是极低的,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。24年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。 3.经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解 统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月经营性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高 1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,并防范其负面影响。 种种迹象表明,近一段时间以来,流入中国的国际投机资本一部分存在银行,另一部分则进入到房地产市场,并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明,我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说,防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场,但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视,尤其是\热钱的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。 除了境外资本的大量进入,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 结构性矛盾源于体制与制度的不完善 1. 体制弊端造成管理秩序混乱,成为房地产开发畸形发展的根源之一 首先,管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序,部门之间的长效对话协调机制没有建立起来,因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足,政策之间的连接不好,断档与冲突多有存在,结果造成一些政策出台后副作用过大,反而引起市场秩序混乱,许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种,加剧了市场的不确定性,造成理性预期难以形成,引起市场秩序的混乱。 其次,政府不当参与和干预过多,使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程,这些工程并不代表多少市场信号,反而对正常的房地产开发投资造成挤压,扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在,其危害远远超出了房地产行业。 再次,政府监管缺位,助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时,还存在政府监管缺位的现象,应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如,房地产开发、交易行为不规范问题,商品住宅建设中的质量问题,市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如,房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象,一直没有得到有效治理;而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。 2. 法制不健全导致房地产开发行为失范 房地产开发必须有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。 首先,涉及房地产开发、交易的法律规定少,体系不健全,且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规,多为原则性规定,在执法过程中难以把握合理的尺度,客观上造成有关各方的无效博弈,增大了交易成本,并产生严重的不确定性,最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此,有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟,比如,由于我国关于财产税的法规不健全,使得持有财产不需要承担税负,长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系,客观上造成资源配置无效和严重浪费。 其次,身份歧视导致垄断,破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。例如,在许多地方由于有关政策的规定,外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地,而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地,这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则,从而诱发许多违规、违法和腐败现象。 再次,对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来,我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理,不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响,而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外,对于开发商擅自改变投资方向的现象,法律缺乏相关的明确规定,造成监管不利。 3. 金融市场不完善降低了市场总体效率 (1) 金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量,我国房地产金融市场的完善程度远远不够,许多企业,尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下,且并未因为金融抑制政策而有所改善,说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务,是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。 (2) 金融创新滞后,金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限,几乎没有留给企业任何选择余地。从我国房地产企业的资金来源看,渠道非常有限,最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通,尤其是股票市场。在这样的金融环境下,市场配置资源的效率不可能很高,公平竞争的市场秩序难以形成。 (3) 金融运行机制和市场参与规则的单一化,扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围,提高市场的配置效率,促进市场公平竞争。但是由于市场参与规则的不合理、简单化,使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例,不同级别的市场在参与规则上应有所不同,但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同,造成不同的市场只是名称不同而已,与满足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。 (4) 市场的不完善为行政干预提供了依据,政府的调控作用似乎得到了发挥,但同时市场的效率损失得更大。在当前的市场体制下,各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预,这本身已经说明市场还不完善,这样的状况,近期看似乎很有效,但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。 完善房地产投资相关政策建议 1. 完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用 房地产业！作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。 总体而言,我国房地产开发的风险不在开发商的数量上,而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个,有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素,并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公 平性。具体而言,要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则,而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇,这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的,也因此结构性矛盾会有所缓解;要置供给方与需求方于对等的地位,两者的均势地位是市场机制的基石,如果政府运用行政力量打破了这种均势,市场发挥作用的基础就彻底被动摇了,市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷,应当尽快加以改善。 2. 近期主要目标是结构调整,以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房 房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约7%,24年1-5月,两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调,传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此,应抓紧出台实际措施,消化存量商品房,控制空置面积继续增长,使房地产市场步入健康发展轨道。 3. 加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关 近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施,表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主,这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4. 完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾 我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。 5. 差别化引导市场,加快金融创新步伐 23年,我国人均GDP超过1美元,这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应,应丰富金融产品品种,加快金融创新步伐。 6. 防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力 防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制gsgj的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路。 房地产企业的网络营销之路 一、房地产顾客购买行为的特殊性 房地产作为商品具有其特殊性,如位置固定、生产周期长、非标准化、对环境和区位的要求程度高、价值高额等,并且房地产商品的价格比较高,一般来说,消费者在购买时都会进行较多的理性思考,因此房地产作为商品是一种理性商品。消费者在购买这种商品时会采取一些比较特殊的行为。一般来说购房者在购买房地产这种商品时要经历如下几个阶段: 1、确认需求水平,制定购房预算。购房者一般都有自己的目标商品,根据自己的收入情况和负担水平,在考虑可获得的各类贷款和借款等因素的基础上,来估算自己的实际购买能力,确定可能购买的房屋类型。 2、收集房地产商品信息。购房者一般在确定了购房意向以后,就将着手开始收集房地产商品信息。一般是通过以下几个渠道来获得:一是媒体广告,如报刊杂志、广播、电视广告等;二是亲友介绍;三是开发商或商邮寄发送的宣传资料;四是现场售楼处的资料及现场周边的广告;五是房地产交易会;六是通过互联网检索;七是通过其他渠道。 3、进行实地调查。购房者在选定了几个目标后,进行实地调查,以比较各个项目之间的优劣,以及房地产的各种资料,如产权情况、环境情况、物业情况、价格情况、配套设施、交通情况、户型、面积、工期、建筑质量、装修情况、朝向、通风、采光等因素。 4、签订认购书、房屋购买或租赁合同。购房者在确定了最终的购买目标后,将进入购房的实质操作过程。在此阶段,购房者要交付定金,提供自己的资信和收入证明,交付首期款,并办理金融贷款。 5、入住并体验。签订合同以后,开发商应严格地按照合同规定,按期提供房地产商品,购房者也会按期入住,在入住期间,购房者会对自己以前的决定进行验证,他会拿自己的居住感受跟供应商的说法相对照,这是整个购买过程的延续。 在这些过程中房地产提供商就可以在一定的环节和阶段采用网络技术手段进行,例如在市场调查、广告传播、营销组织管理、营销效果评价等过程,从而可以充分发挥网络技术的优势,改进传统营销的不足之处,并且将那些适合在网络上进行的一些管理过程和交易过程通过网络来进行,可以缩短交易过程、减少交易手续,节省交易成本,提高交易效率。 二、房地产企业进行网络营销的基本过程 房地产企业为了更好的应对其所面对的顾客的特殊性,就应该引入网络营销的理念,利用先进的技术为其顾客提供商品。具体来说房地产企业进行网络营销时应经历如下过程: (一)做好基础工作 为了很好的将网络优势与房地产营销过程结合起来,企业必须做好以下基础工作: 1、建立企业局域网络应用系统,实现公司内部信息交流网络化。具体来讲,是建立公司自己的网站、主页及项目信息库,开发企业的MIS系 统,实现公司内部的信息共享。 2、积极应用现有网络技术平台的现有服务,如各个ICP服商和ISP服务商所提供的服务,如各个房地产网站和综合型网站。由于他们具有各种专业的网络技术服务能力,能够发挥聚集效应,使得房地产企业能够以更低的价格享受到同等的服务。同时消费者也可以在一个网站上就可以查到更多的房地产信息,这大大提高了信息检索的全面性,降低搜索的时间。 (二)制定网络营销总体战略 房地产企业在制定网络营销战略时应考虑:网络营销目标;网络营销的管理部门和财务预算;网络营销方案的设计及执行;反馈信息的管理;保持企业网上形象的一致性等。一般而言,房地产企业应该结合自己的产品特点来确定合适的网络营销目标,网络营销目标制定要建立在充分的市场调查的基础上。根据所定的目标来确定网络营销预算,在营销部门建立专门的管理部门或协调人员来进行营销信息的控制和客户管理。在此基础上,制定网络营销计划。网络营销计划要回答以下几个问题:一是进行网络营销对本企业意味着什么;二是企业为什么要进行网络营销;三是企业如何进行网络营销。一个企业在回答了以上的问题后,就可以着手进行网络营销战略计划的制定,以及组织和实施等工作了。 首先,要制定好市场营销总体战略,企业必须进行市场调研。利用网络进行市场调研具有一般媒体调查无法比拟的优势,这是因为网络在市场调研方面具有信息的及时性和共享性,便捷和成本低,样本容量大等特点。利用网络进行市场调研,其基本过程与原来的市场调研并无多大的差别,同样也具有调查目的与调查对象的确定,调查问卷设计,调查数据结果整理分析,形成调查结果等过程。与传统的调查方法不同的是,利用网络进行市场调查,可以将调查问卷设计成电子表格的形式,由网页的浏览者或访问客户填写后提交,自动地存储在计算机的数据库里,调查结果直接存入电脑,免除了传统的调查问卷的人工输入数据的处理过程。而通过编写好一定的程序或利用现有的统计分析软件即可以自动的进行有效问卷的筛选,数据的统计分析,得到调查结果。由于调查过程采取在线的方式,甚至可以超越时间和地域的限制,省却了大量的人工劳动,调查成本大大降低。 其次,要制定好市场营销总体战略,企业还必须确定目标客户。在目标客户的定位问题上,运用网络提供的针对性强、筛选速度快、能够判断被调查者的来源地等技术手段可以迅速地应对市场的变化,甚至可以将市场细分到更小。针对某个特定年龄、某个特定社会阶层、某个特定职业、某个特定区域甚至某个特定家庭提供个性化极强的房地产产品。例如,专门针对22-27岁量身定做的单身公寓、针对广告人、自由职业者等设计的办公居住和二为一的单套居室住宅。 (三)确定网络营销基本策略 在具体的营销策略上,房地产企业也可以从网络技术上发现巨大的能量。 1.网页宣传策略 房地产企业或房地产项目的网页,可以涵盖项目书的全部内容,利用先进的互联网多媒体技术,可以多角度、多层次、全面地介绍项目的情况。一个完整的网页应该包括文字介绍、图片、声像等内容,具有信息检索、信息拷贝下载、信息在线打印、提问、转发、下载有关法律合同文书、在线预订等功能。例如:在介绍项目的网页中可以通过色彩的变化来表现某个房间一天24小时的光线变化情况,利用三维动画技术可以36度地展示项目周边的实际情况。可以说,网页技术可以弥补纸媒介的不足,能够更加逼真的显示项目的真实情况,并且所提供的内容更加丰富和全面。 2.网络公关策略 在制定市场营销策略阶段,我们可以采用如下方式来开展网络公共关系:一是建立企业自己的平台或应用现有的网络平台企业消息;二是设立专门的制度,由专人负责网络公关,或拓展现有的公关人员的业务内容;三是利用网络无地域限制的特点,与各个门户综合型知名站点、房地产网站、新闻媒体、网络社区开展信息互换、共享服务;四是建立反馈意见处理制度,在了解顾客评价的基础上,改进与顾客之间的关系;五是不定期的举行网络活动,激发访问者参与的积极性。公务员之家 3.网络广告策略 房地产企业的网络广告策略首先要明确企业网络广告的标。不同的目标对应的广告策略、广告设计和广告预算都不一样。其次,要确定广告的互动程度,即广告设计成是单向还是双向交流,一般而言,网络广告大部分为双向交流。最后要确定广告的形式和整体方式,企业常用的网络广告形式有网页、专业销售网、旗帜广告(Banner)、视觉广告(View)、三维动态广告、文字链接和电子邮件等。 对房地产企业而言,网络广告具有极强的互动性,可实现多种交流功能,例如查找、咨询、提出意见等,其针对性大大高于一般的传统媒体。同时,网络广告还具有声音、图像、文字、动画等多种表达方式,可以传递丰富的信息。网络广告的成本低,效率高,消除了时间和空间的限制,几乎可以影响到每一个有购买欲望的消费者。 三、房地产企业进行网络营销的好处 网络营销改变了传统营销中信息的“推送”(Push)方式,而提供了一种“牵引”(Pull)方式,网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息。另外,消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。房地产企业利用这种新型的营销方式可以获得如下的好处: 1.节省营销活动的费用 房地产企业在进行网络营销时如果采取建立互联网上的WEB站点方式,其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用(包括网页的设计和维护费用),这些与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比显得很不起眼。如果直接应用已有的房地产网络信息服务商(ICP),或利用网络服务提供商(ISP)租赁网页空间,则成本更为低廉,同时房地产企业在互联网上从事有关房地产营销活动,参与服务商提供的各种营销工具,也将大幅度降低房地产广告信息制作和成本。 2.提供24小时不间断营销服务 以网络为媒体的专事营销服务的计算机系统能实现24小时服务,3W(WORLD WIDE WEB)站点能够全天24小时,全年365天不知疲倦地持续工作,随时响应来自全国各地甚至全球的消费者的要求,这给平时白日工作繁忙的消费者带来了极大的便利,他们可以下班以后在家里连接互联网络,浏览房地产网站内容,了解房地产信息,选择自己 需要的房地产。 3.消费者可以互动地参与营销活动 在精心设计的网络站点上,消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者,可以在网页上留言,可以填写网页上的市场调查表格,进行购买要求登记。每一个消费者都可以在网页上得到他所需要的详细资料,同时,营销者也可以收到各个消费者的反馈信息,并相应地调整网上的营销行为,使网上的营销活动更有效。这种沟通是双向交互式的,在给予消费者有关房地产商品信息的同时,也回收了消费者的反馈信息。 4.利用多媒体的功能全面介绍房地产项目 与昙花一现的电视广告片段、小篇幅的报刊广告相比,房地产的网上营销可以做到立体式的全景信息展示,能更加充分生动地表现房地产的特质,作到有声有色,图文并茂。现在互联网的软件技术能集现有各种媒体的功能于一体,利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式来传递信息,甚至利用计算机虚拟技术让消费者能“身临其境”地体验自己所选房屋的大小、光线明暗、周围环境等。因此,精心构思和设计的3W站点会给每一位访问者留下非常深刻的印象和美好的记忆,激发每一个潜在的购房者的购买欲。 5.网络营销突破房地产营销的地域界限 由于房地产为不动产,具有地域的固定性,因此传统的房地产营销活动一般在房屋所在地进行,而今后商品房的出售,特别是高档别墅的出售,往往打破了地区的界限。随着商品经济的发展,商品房销售对象不再局限于某些地区和某些部门,因此,房地产企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地的,甚至境外的购房者都知道,完全可以借助互联网这种远程信息传递形式。通过详细地介绍商品房设计方案、装饰材料、设施功能、交通环境、价格、付款、购买方式等内容,到营销房地产的目的,及时连通国际市场,让原本地区性极强的房地产营销活动的空间拓展到全球范围,突破房地产营销活动的地域界限。这一点尤其有利于开发档次高、目光远大、营销定位目标高的房地产企业 四、房地产企业实施网络营销可能遇到的障碍 前面已经分析了网络营销的基本过程以及优点,下面将对目前房地产网络营销和网络交易中存在的一些障碍加以分析。 1、安全障碍 网络交易安全是制约着网络营销和网络交易发展的最大障碍。网络营销的安全障碍主要来源于网络的安全漏洞。网络技术最初设计时采用的是开放性的设计标准,所采用的TCP/IP协议最初是建立在可信环境之中,在局部范围内应用的,而后来的全球化推广却忽略了这一点,造成对网络安全方面的考虑不足,形成了安全隐患。虽然后来人们采用了一系列的防范措施,但是效果甚微。 网络营销要在解决安全性问题的同时,还要解决交易信息的真实性和有效性,数据完整性,交易的不可抵赖性以及身份的可确认性等问题,这样才能保证网络交易活动的顺利完成。 2、交易制度和交易政策上的障碍 目前关于电子商务交易的法律法规,在理论上还落后于实践。一些网络交易的税费收取方法还有待于进一步研究,需要尽快制订出一个符合网络营销发展规律的管理办法。同时各个国家和地区在网络营销的管理、安全、保密、认证等方面还没有一个统一的标准,这在一定程度上也延缓了网络营销的发展。 3、法律障碍 世界各国至今还没有制订出有关互联网方面的完备的法律。传统上的贸易合同都采用书面合同的方式签订,或通过手写签名和印章来辨别。但在网络营销活动中,电子货币、电子签名会使与有形合同相关的法律很难再适用于网络交易,因此,网络合同的权利、义务和法律效力尚待进一步明确。 4、基础设施障碍 网络营销基础设施的建设包括企业网络化、商业网络化、金融电子化、以及政府电子化等。在大规模的商业网络、金融网络和政府网络形成之前,网络营销的发展空间是有限的。整体基础设施建设速度的快慢,影响着网络营销发展的步伐。 5、网络支付障碍 目前,国内的银行业务虽然在技术上已经实现了互联互通,但是在用户的利润分享和资源的使用调配等问题上,一直没有一个统一的管理方法。通常是一个消费者同时拥有各大银行的信用卡,却无法统一使用,本来应该是很方便的信用卡,反而不是很方便;而且国内的各个银行的网络应用平台与世界其他国家银行的不统一,更加不利于银行之间业务的互联。 6、消费习惯障碍 网络交易不直观,气味、光、风景等无法亲身体验。尤其是目前我国消费者的消费习惯仍然是实地消费,这种多年来的消费习惯和购物心理已经根深蒂固,一时还无法逆转。培养和建立新的消费方式还要花费一定的时间。 7、信用障碍 我国目前尚未建立起个人信用体系,与此有关的法律法规也未制订。个人信用难于评估,而且由于网络本身的虚拟性,使网上交易的成功充满了疑问。此外,企业之间的信用体系也不完善,企业与银行之间的信用机制也不健全。 五、房地产企业网络营销的理想模式 在上述问题解决后,房地产企业就可以采用B2C的网络营销模式来开展网上营销业务,办理网络交易。房地产企业实施B2C网络营销的完全模式如图1所示: 图中各个步骤的具体内容是: 1、消费者在房地产网站(企业自建或房地产网络服务提供商提供)查询房地产品信息。比较后,发出购买请求,并通过网络银行在线支付首付款。 2、网站把消费者支付信息发送到电子货币网关上加以验证。 3、网站在验证后向消费者发送支付首付款确认信息。 4、由支付网关将支付信息发送到房地产企业开户行。 5、企业开户行接到信息后向发卡行发出确认请求。 6、发卡行转帐到企业开户行。 7、消费者将必要的资料及贷款请求发送到提供房地产按揭贷款的银行。 8、提供按揭贷款的银行对资料进行审核,确认无误后,做出答复。 9、消费者将该答复信息反馈到网站,由网站将信息传递给房地产企业。 1、直接将该信息传递给房地产企业。 11、房地产企业与消费者共同到房屋土地管理部门办理房屋交易手续12、房屋土地管理部门提供产权登记证书。13、房地产企业将产权证书信息传递给提供按揭的银行。14、按揭银行根据收到的证书及有关资料,向企业开户行转帐。 以上是理想的房地产网络营销的流程,消费者可以完全的通过网络,以在线的方式完成交易。在目前实际的经济生活中,由于存在有网络安全性、部门之间的协调性、消费习惯、网络信用以及法律制度等方面的原因,距离这样的理想状态还很遥远。特别是我国消费者比较喜欢亲身体验,拥有“眼见为实”的消费习惯,使得房地产在线销售困难重重。但是,我们可以积极的探索传统的房地产业务中哪些部分是可以利用网络来进行的,从而充分利用网络工具,促进房地产品的生产和交易。 总之,网络营销在我国任重而道远,房地产商品网络化经营的发展道路尤其复杂而艰辛。但是我们相信这个过程不会很久。现在,企业就应积极的调整经营思路,探索那些可以适合在网络上开展的业务;同时,政府要积极地加快相应的立法工作,建立统一的标准,促进网络营销和电子商务的发展。 试论房地产市场失败的边界界定 西方学者在对市场缺陷的认识过程中不断深化和系统化,逐步形成了“市场失败”理论。所谓“市场失败”,首先是指市场机制运作未能实现资源配置的帕累托效率,其次是指市场运行虽然实现了帕累托效率,但未能满足其他的社会目标,也就是说在市场机制正常运作时出现的资源配置失效或其他不良后果。在市场失败的情况下,从理论上讲,通过非市场力量的作用(主要是政府干预),或者可以进一步提高资源配置的静态效率,获得帕累托改进,或者可以在不降低效率的前提下实现诸如改善收入分配等社会目标 。因此对房地产市场失败的边界加以界定,实质上是划清了政府进行理性干预的范围。 运用“市场失败”理论界定房地产市场上可能市场失灵的区域,及确定政府应该承担职能可从以下方面进行分析: 1房地产商品的严重信息不对称现象 在房地产市场中,商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布是不对称的,即买主和卖主对商品房情况的了解和掌握程度不同,卖主比买主占有更多的有关商品房的质量、成本、权属关系等方面的信息。这就导致了卖主对价格的垄断和绝对的信息优势,而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险。以下将不对称信息归纳为三类: 1.1权属关系信息不对称 住宅商品具有空间固定性的特点,所谓住宅买卖只能是附着其上的各种权利的买卖,因此明晰产权是房地产买卖的重要前提之一。随着社会经济的发展,房地产产权呈现多元化的趋势,特别是在旧的住房福利体制被打破,公房纷纷入市的背景下,住宅产权关系变化迅速,产权类型日趋复杂多样。在理论上,住宅产权可分为所有权利与限制性权利两方面。单从所有权利来看,又可分为完全所有权利和不完全所有权,后者包括住宅的福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权(林增杰,1999)。具有什么样的产权才能上市流通,不同省份和地区出台不同的规定。此外,附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂,如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者不能轻易了解到该宗住宅具备的产权信息,这为房地产开发商或原所有者的qz行为埋下了伏笔。 1.2价格信息不对称 房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置,还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素,从而不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个供给圈内,由于地理位置、建筑设计、建筑工艺、地质状况不同,价格个别性仍是最主要的特征。一般而言,购买者对所欲购买的房产成本及其同类物业的价格都不甚了解,使得房地产商哄抬房价牟取暴利的可能性有所增加。 1.3质量信息不对称 西方学者(卡尔顿、佩罗夫,1998)认为商品可分为“搜寻”商品、“经验”商品、“信任”(credence)商品。如果消费者能在购买之前检查并确定产品质量,则该产品具有搜寻质量;如果消费者必须通过消费该产品以确定它的质量,该产品被称为具有经验质量;还有一些商品的质量即使在消费后也不能断定,达比和卡尼(Darby and Kami,1973)称之为“信任”商品,消费者对此类商品的判断必然依赖于商品提供者作出的良好工作保证。 住宅作为特殊商品同时具备以上三种特征。在购买阶段的查房过程中,隔音效果、地面平整性、设计工艺、门窗密实度等初级质量问题可以通过目测显现出来;而渗漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的诸多中级质量问题只有消费过程中才能发现;在特殊事故场合,如火灾、地震中,建筑设计合理性、防火防震要求、混凝土标号是否符合设计要求等高级质量问题才会露出马脚。购买者只是根据初级质量作出购买与否的决定,不免给建造商偷工减料提供了机会。简言之,质量显现的特征为其机会主义行为提供了条件。 不完全信息经济学认为,不对称信息主要从两方面降低了市场资源配置的效率:一是信息成本是对社会资源的一种额外扣除。消费者要购买合意的商品房,必须掌握足够的信息,这要花费一定的时间、精力、交通费和支付专业咨询人员的费用,于是产生了搜寻成本。二是容易形成不合理的决策。经济信息理论的基本原理认为,“有效率的信息安全程度”是当获得的“信息增量”所能带来的收益与为获取这一信息增量而付出的成本正相抵消时所实现的信息安全程度。因此在成本高于收益的情况下,去追求完全和对称的信息是不经济的。信息费用过高,使人们在购买商品的过程中会在信息不完全的情况下匆忙决策,这样的决策不一定是最优的,而且还可能使大量有利有效的房地产交易无法实现。 因此,政府必须进行干预。相比于市场中分散的主体来说,政府无论是在信息量获取,还是在改变信息不对称状态方面,都有着更大的优势,可以发挥信息的规模效果。因此,政府的介入能够弥补市场的这一效率缺陷,包括向购房者同类房产的价格信息、审定建筑商的资质、对商品房的质量进行检测、提供权属关系变迁的档案等。 2外部性 所谓外部性,是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用,或有一部分成本不必自行负担。前者称为外部经济性或外部收益,后者称为外部不经济或外部成本。 土地利用中的外部性十分明显。合理的农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上,从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量。从而导致城市土地或其他非农建设用地的增加,造成耕地数量锐减,对农业乃到整个国民经济可持续发展造成不利影响,而在完全的市场条件下也未由责任者负担责任,使得理性的人对农地的占用大于社会最优量。这样,城市土地的市场均衡量必然大于社会最优量,这就需要政府制定详细的用地计划,根据城市发展的需要,逐年编制农转城市用地的数量,并在总额、用途上加以严格控制,对征地金额设定最低的界线。 房产生产过程的外部性主要表现为施工阶段产生的环境污染对周边居民的影响和打桩做基础对周围地基承载力的危害。减少房产生产的外部性必须从提高施工技术上着眼,而技术水平的提升依赖于资金的支持,这必然间接提高住宅的建造成本。在广大建筑商技改资金不足的前提下,房产生产以周边居民的福利骤减为代价。庇古认为政府通过征税来矫正经济当事人的私人成本,促使私人成本与社会成本趋于一致。在机械的自然寿命期间,当税收的净累积额超过改造更新施工机械设备的价值,理性的建筑商会积极推动技术进步。科斯主张,只要明晰产权,同样可以解决外部性问题。污染权、危害权属于建筑商,建筑商会我行我素地生产他们认为最适宜的房屋数量。若两权属于周边居民,周边居民则有权要求赔偿。科斯思路在理论上提供一个崭新的视角,但在实际生活中,由于谈判引致的交易费用过高和受害人群范围的模糊性,这种方案不可能实施。 房产消费领域的外部性体现在示范效应上。凯恩斯消费函数假设每个人的消费只受自己的偏好、收入及商品价格的影响,而不受其他人消费的影响。杜森贝利认为这个假设不能回答消费者的偏好之间的相互作用问题,应以偏好相互依赖假设来代替偏好独立假设,并以此为基础来解释消费的决定,则更符合实际。人的需求要通过消费不同数量与质量的商品来得到满足,处在现代社会里的人,通过不断接触高质量的商品使自己的消费水平不断提高,并通过消费来维护自尊。自尊是通过人的社会地位表现出来的,而较多的社会地位则是通过较高的收入水平与消费水平体现出来的。因此,一旦高收入集团的收入及消费水平被作为较高社会地位的象征,他们的消费方式便成为其他人追求的目标,这就是示范效应。住宅作为一种重要的消费资料,其示范效应极为强烈。一部分私营业主、外企管理人员等高收入者或者公款购房者购买高档别墅、高级公寓,成为收入稍低的阶层的效仿对象,这有两方面的影响:一方面开发商追逐超额利润,大量开发高档物业,造成畸形的住宅供给结构,有限的资源不能得到充分的配置,中低档住宅相比于需求人群数量过少,间接推动其价格上涨;另一方面,高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣,导致中低档住宅尾随价格上升。这可能是我国住宅价格与家庭年收入比例远高于同等生活水平的国家的主要原因。高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊,却让低收入者承受成本,因为低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者,从这个意义看,低收入者的消费者剩余被剥夺得更多。这种外部性的解决应由政府出面,对高档物业课以重税,尔后作为安居工程的补充经费,达到社会公平的目的。 3垄断 垄断造成的市场失灵,针对地产市场而言,土地的有限性必然造成土地供给上的一定程度的垄断。特别当地价 上涨过快时,人们往往把土地当成保值和增值的手段,从而影响土地的高效配置和合理利用。例如日本战后城市化高速发展时期,对城市用地需求量迅速增加,198年以“首都圈”为中心的城市地价达到了战前的9394倍。对此,日本一桥大学经济学教授野口悠纪雄认为,地价高涨并没有带来土地的高度利用,反而造成土地的低度利用:把土地作为资产来保有,为确保随时变卖,往往以空地或低度利用形式来保有,造成土地有效供给减少,从而使地价进一步上涨。其结果是“市区区域内残存着大量农地,就连已经被住宅化的土地,实际的容积率也不到城市计划所规定的容积率的一半”。日本的农业长期处于小规模和兼业化经营状态与人们把土地当成“增值手段”有关。 在1993年加强宏观调控以前,我国城市尤其是各类开发区中出现的疯狂的土地投机现象也说明,由于垄断的存在,仅靠市场机制难以实现土地资源的高效率配置,政府必须采取征收土地增值税等措施抑制土地垄断造成的投机行为。 4社会分配不公 即使市场机制能够实现资源的最优配置,也不能解决社会目标问题。根据“福利经济学第二定理”,收入在各社会集团之间的分配与通过市场提高整个社会的经济效率,是互不统属的两个问题。在埃奇沃斯方盒图上,通过市场均衡能够实现的帕累托最佳状态并不是一点而是一条线,即不论收入分配的结果如何,都能在契约曲线上找到一个适合于帕累托最佳状态的点。也就是说,市场不可能自动实现收入分配的相对平等。 收入不均在住房消费领域表现为住房消费不均。但是,住房是人们的基本生活资料,关系到社会的稳定,而且,住房又是一种价值高昂的商品,并非每个家庭都能承受。因此,政府有必要干预住房市场,帮助低收入家庭获得适当的住房。这决定我国的城镇住房体系首先必须发挥市场的作用,由市场来供应大多数居民的住房,同时政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段。 关于市场失败的理论,为我们研究政府在房地产市场中扮演什么角色提供了基本的思路,其基点仍然是要为充分发挥市场效率机制的作用创造条件,而不是像旧的住房福利体制那样由政府去取代市场,毕竟市场机制是迄今发现的最为完善的资源配置制度。 房地产分析论文:对当前房地产案件中常见问题的调查分析 随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。 随着市场经济体制的逐步建立,房地产市场已发展起来,房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃,由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多,亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践,对其中的几个常见问题做了调查分析,在此略抒己见。 一、预售商品房按揭 按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译,是一种担保方式,指在楼宇建筑期内,商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行,同时商品房预售方作为贷款担保人,并保证银行为第一受益人,如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时,银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益,以清偿其对银行的所有欠款。 预售商品房按揭是一种特殊的担保方式,银行为按揭权人,预购人为按揭人,担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处,但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间,商品房实际上并不存在,按揭人无法取得所购商品房的所有权,他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利,它是一种期待性利益,而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴,丰富了我国传统抵押标的理论的内容。 预售商品房按揭具有以下法律特征: (1)预售商品房按揭是一种要式法律行为,应签订书面合同,并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续; (2)预售商品房按揭是一种从合同,是为担保主债权得以实现而订立的; (3)预售商品房按揭合同是诺成性合同,合同一经成立即对三方当事人具有约束力。 (4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息,除少数政策性无息贷款外,预售商品房按揭均系有偿合同。 预售商品房按揭是近几年才出现的,目前在我国尤其是在沿海地区,发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况,使普通百姓拥有商品房成为可能,同时也为房地产开发商提供了融资手段,增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定,与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同,购房者与发展商只有签约与否的选择,而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展,笔者试举二个案例说明之。 案例一:个人甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套,价金为五十万元,甲应分五次交购房款二十五万元,余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后,甲如约履行支付了二十五万元购房款,要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供,因而认为乙公司违约,起诉至法院。 此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方:购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立,而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭,实际并未办理,因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确,该商品房预售合同应认定为尚未成立,由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商,对有关按揭的规定应当了解,合同未能成立其有一定过失,因此应承担主要责任。 案例二:甲与乙公司签订商品房预售合同,约定甲购买乙公司开发的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交纳,另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前,银行通知停止办理按揭贷款,此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲起诉至法院,请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。 此案双方当事人对付款方式约定明确,且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议,但由于国家政策性调整,银行停止办理按揭,使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情事变更原则,解除合同,双方合理分担损失。 由以上两个案例可以看出,我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时,对此问题做出规定。 二、无效房屋租赁合同的认定及处理 房屋租赁,是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为,它适用民法通则关于无效民事行为的规定,"下列民事行为无效:(一)无行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通,损害国家,集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的:(七)以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外,房屋租赁行为还应受一些特别法的约束,如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依 法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有权人同意的:(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的:(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的,一般也应认定为无效。 应当注意的是,房屋租赁对民事活动的当事人来说,是非常重要的民事行为,对他们的生产、生活有着重大影响,因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备,只是有一些细节不符合法律规定,可以责令当事人补正,而不宜认定为无效。如甲起诉乙拖欠房屋租金一案:乙租赁甲房屋,装修后经营饭店,经营期间拖欠甲两个月租金。甲起诉至法院,要求乙给付租金。法院经审查认为,甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记,因而为无效合同,判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲,乙之间并无意解除的合同被迫不能履行,双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续,即可避免这样的结果。 房地产分析论文:分析投资性房地产后续计量模式的构建 随着我国经济的发展和投资观念的改变,将房地产作为一种投资手段已经是非常普及的经济现象,甚至成为一些企业新的经济增长点。2006年2月15日,财政部出台的新的企业会计准则体系中将投资性房地产作为单独的一项准则来规范。《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称投资性房地产准则)规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这意味着企业可以对投资性房地产的两种计量模式进行选择。 一、原准则(制度)对房地产的核算 在原准则(制度)中,除了房地产开发企业将以销售为目的而持有的房屋建筑物作为存货核算外,其他企业通常情况下将自用或以投资为目的而拥有的房屋建筑物均作为固定资产核算,并按照其预计使用年限提取折旧,将土地使用权计入无形资产并按期进行摊销。这样的会计处理方法存在着以下两个方面的问题:(1)忽略了市场因素对房地产价值的影响,使得资产的价值失真。随着时间的推移,以投资为目的的房地产的价值可能不断增长,其市场价值经常会高出其账面原值,而且还可能高于其账面原值的数倍,而原准则(制度)的会计处理使得账面资产价值逐年递减,这与现实状况严重背离。(2)投资性房地产的获利方式与固定资产和无形资产明显不同,其投资一般来说其金额大、周期长、流动性与变现能力较差,往往具有高收益和高风险并存的特点。所以将以投资为目的的房地产作为固定资产及无形资产的核算方法并不能反映作为投资目的的房地产的真实价值。在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。 二、《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定 投资性房地产准则规定:投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量,在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量,采用成本模式还是公允价值模式由企业根据实际情况自主选择。 (一)成本模式 成本模式的后续计量,是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素,按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销,并在期末对投资性房地产进行减值测试,投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定计提资产减值准备,如果已经计提资产减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。在采用成本模式计量时,必须将投资性房地产分成建筑物和土地使用权两类,建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号——固定资产》的有关规定,土地使用权的后续计量,适用《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定。 (二)公允价值模式 投资性房地产准则规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”采用公允价值模式计量的应当同时满足下列条件:第一,投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;第二,企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产准则虽然规定了两种可供选择的模式,而且对与公允价值的计量限制得非常严格。但本人倾向于选择公允价值计量模式。在国际会计准则第40号规定企业可以在公允价值模式和成本模式中进行选择,并认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”,这就表明国际会计委员会也倾向于企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。 三、公允价值计量模式的分析 (一)公允价值计量模式与成本计量模式的优缺点比较 1.公允价值计量与成本计量的优点 1.1公允价值计量模式支持决策有用观。企业面临日益复杂的经济环境,有些资产和负债的价值已经发生了很大改变,如果仍然采用历史成本计量,就不能真实地反映企业的资产和负债的价值。从而误导报表的外部使用者,甚至做出错误决策。而公允价值能较真实地反映企业的资产和负债,能较准确地披露企业获得的现金流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险,从而有利于使用者对企业做出正确的评价。 1.2公允价值计量模式支持经济收益观。随着企业管理理论的不断发展,经济收益和会计收益的对立日趋尖锐化。从发展态势上看,基于公允价值计量模式的经济收益观越来越为人们所接受,而传统的基于历史成本计量模式的会计收益由于其应用范围的狭窄而逐渐失去了地位。 1.3公允价值计量模式支持“配比原则”。历史成本法下计算损益时,收入是按现行市价计量,而成本、费用则按照历史成本计量,从而出现收益超分配、虚利实分的现象。采用公允价值计量,这种现象就可以得到很好的解决。收入和成本费用均按照公允价值计量,经营成果是管理当局真正的经营业绩,有利于正确评价企业的经营成果,从而真实全面的反映企业的经营状况。 1.4公允价值计量模式面向未来。传统的历史成本计量模式所反映的经济事项主要是过去发生的行为对现在的影响和结果,对企业的预测性比较差。而公允价值计量模式是一种面向未来的会计模式,在对一些新的交易活动或事项进行核算时,为收益信息的全面与可靠提供了保障。 2.公允价值计量与成本计量的缺陷 2.1公允价值计量的市场约束不容易解决。公允价值的核心思想在于公平和自愿,这就要求市场的成熟和信息的绝对均衡,而事实上这种近乎绝对和理想化的环境是不存在的,公平和自愿也只是在一定市场条件下的相对结果。与此相对比,历史成本的应用似乎并不受到市场不完善的约束。 2.2公允价值计量在实践中难于应用。未来现金流量的金额、时点和货币的时间价值等等都是不确定的,在计量的操作上往往难度很大,甚至许多会计要素在市场上很难找到可供参考的交易价格。在许多时候还主要依赖于会计人员的职业判断,很大程度上存在主观性,然而这种主观判断的合理性和权威性往往容易遭到质疑。现值计量的复杂性是公允价值计量模式不容易推行应用的重要难点,公允价值计量的数学模型构建往往是十分艰难的,在我国目前还不允许在大量假设的前提下使用公允价值估计技术,而历史成本的取得似乎要容易得多。 2.3公允 价值计量模式的可靠性受到严重质疑。相对于客观性、确定性和可验证性的历史成本计量模式,公允价值计量模式虽然在财务报告中能提供更为相关的信息,但在可靠性质量要求上却不能完全保证。 (二)公允价值计量模式对利益相关者的影响 1.公允价值计量模式能更真实地反映企业的损益。对于投资性房地产来说,其利润计算是通过出租的租金、转让的收入与相应的成本、费用配比计算出来的。按原准则(制度)规定企业计算利润的租金收入和转让土地使用权收入都是按现行市价计量的,而计算利润的资产的成本、费用则是按历史成本计量的。这显然不符合权责发生制这一会计核算前提,即在计量属性上的不配比。而对投资性房地产采用公允价值计量模式,其利润计算中的扣除项目——资产的成本也是以现行市价为基础确定的。这样就可以解决上述问题的存在,即利润表中的利润计算口径是一致的,真实地反映了一定会计期间的损益状况。 2.公允价值计量模式能合理地反映企业的财务状况,从而提高财务信息的相关性。公允价值与历史成本相比,能较准确地披露企业获得的现金流量,从而更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险。也就是说,按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者的经营决策提供更有力的支持。对企业的资产增值信息更加透明,有利于企业在资本市场获得正确的定价,从而有利于再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度看,可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。 3.公允价值计量模式对企业的影响。由于近些年房地产持续上涨,使得房地产原始取得成本与其公允价值之间存在很大差距,但按原准则(制度)规定,企业仍在每年按一定比例对房地产提取折旧或摊销,一旦企业选择按公允价值计量,必然会使企业资产出现大幅增值;在房地产价格保持稳定的情况下,按公允价值计量会使企业账面利润显着增加,企业的业绩和形象显着提高。 4.公允价值计量模式对企业所得税核算的影响。财政部、国家税务总局在2007年10月的《关于执行有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号)第三条规定:“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”从而明确了采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值的变动不作为税法上的应纳税所得,并允许按固定资产或无形资产计提折旧或摊销,即投资性房地产的计税基础为“初始成本-折旧摊销”。由此可见,投资性房地产采用公允价值模式计量时,其账面价值与计税基础存在着差异,因此,一方面在申报缴纳企业所得税时需要根据税法的相关规定,在纳税申报表中对应纳税所得额进行调整;另一方面,需要根据《企业会计准则第18号――所得税》第四条的规定,确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。 四、小结 综上所述,本人认为对于投资性房地产的后续计量在有条件的情况下选择公允价值模式计量,这样一方面可以提高会计报表信息的相关性,使会计信息的使用者能更好地了解企业的真实财务状况和经营成果,帮助其做出正确的决策;另一方面也可以使我国和国际通行的会计处理惯例又近了一步。当然,公允价值的运用必须依赖于发达的资本市场、完善的资产评估制度以及相关配套法规等,目前我国在公允价值的运用中尚存在一些问题,如缺乏完善的理论体系指导、公允价值可靠性难以控制以及公允价值不易直接获取等等。但从发展的眼光看,按照国际会计惯例进行计量是必然的趋势,为了进一步改善公允价值的应用环境,提升公允价值的应用水平,推进我国会计计量模式与国际会计发展的接轨,可以考虑采取以下方面措施:进一步完善公允价值理论框架体系,减少内部发展阻力;进一步完善公允价值市场应用条件,减少外在市场阻力;提高会计从业人员职业判断能力和守法意识,减少判断失误;建立专业公允价值评估机构、信息传递体系,降低交易成本;规范公司治理和内部监督机制,减少执行层面压力;建立外部审计机构监督,从外部规范企业行为。 房地产分析论文:分析房地产与当地消费相适应的定价策略 摘要:我国房地产定价的困境和定价的基本要素,论述了我国房地产定价陷入困境的根源和困境对我国长期经济社会发展所产生的不利影响,在此基础上,提出了建立和完善我国房地产定价的市场机制和调控体系,房地产收益的税收机制和分配体制,以及推动我国房地产业持续、稳定和科学发展的对策。 关键词:房地产定价;跨境资本流动;科学发展 我国房地产如何定价?定价的环境和基本依据是什么?随着我国经济的改革开放,跨境资本流动会对房地产定价产生什么影响?合理的房地产价格又是如何形成的?我国房地产定价是否出现了困境?如何才能找到摆脱困境的出路?我们认为这些都是我国房地产业发展所迫切需要回答的问题。 一、我国房地产定价的困境和定价的依据 我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中,房地产定价的困境就一直存在,特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件,在我国,又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益,于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。与此相应,在我国现阶段形成了一种特殊的,以政策博弈为导向,以定价博弈为核心的房地产定价的社会舆论。房地产定价社会舆论的形成既体现了人们对房地产价格的普遍关心和对居住条件改善的意愿,以及对国家房地产政策高度关注和热情参与;同时又反映了部分社会舆论和社会心理对房地产政策和房地产定价的过度聚焦。由此可能产生的误判在一定程度上形成一种群体性的、选择性的价值取向和对房地产政策的理解。 除了日益兴盛的社会舆论,还有在其后各大利益阶层和利益集团的强力影响,客观上形成了一个人为因素作用的环境,直接或间接地作用到我国的房地产定价上,由此形成了我国房地产定价的困境。其主要表现为,我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据,受人为因素作用的倾向。在这里,我们先从我国房地产定价基本因素的讨论开始。 第一,在一般商品经济条件下,房地产和其他生活资料一样,都要在价值上得到体现,并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现,房地产定价要受到商品经济内在规律,主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”,是具有自然力的综合体,其具有特殊的价值规定:一是土地的稀缺性,可供建造住宅用的土地的有限性;二是土地的差异性,即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系,这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润;不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租;按利息率计算的地租的购买价格,表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别,土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充,从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充,即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格。 第二,在社会主义市场经济条件下,房地产的一个基本特征是土地国有(或集体所有),房地产开发商或商品房购得者获得的只是土地的使用权,没有土地所有权。土地公有权在经济上借以实现的形式仍然是地租。在我国,房地产开发和经营企业向土地公有权的代表一地方政府支付土地使用权的购置费用,即地租,以及各种税费;地方(或国家)政府应该把这部分收益作为发展地方(或国家)社会经济和社会事业之用,造福于全民。 第三,在经济全球化条件下,一国经济开放使得其房地产定价具有了国际化的倾向,人们往往会把某国一地房地产的定价与异国相似的他地来进行比较,出现一种“看齐效应”。而且当一国经济金融高度化发展,房地产越来越表现出两种特性:一是消费性,和其他生活消费品一样,房屋用于解决人们居住;二是金融性,作为金融资产的一部分,不动产用于投资。这样,房地产成为人们组合投资中的一个重要部分,房地产定价又具有了一般金融资产定价的属性。 在开放经济条件下,跨境资本(或资金)的流动,在一国房地产市场上流动方向的切换、流动规模的扩张收缩、流动速度快慢直接影响着当地房地产价格的决定和变动。当跨境资本大规模地、快速地流向某房地产市场,它所代表的是对这一房地产的强劲需求,会推动该房地产价格迅速上升;当跨境资本大规模地、快速地撤离出某房地产市场,它所代表的是对这一房地产的强劲供给,会拉动该房地产价格迅速下降。跨境资本流动不仅会影响到房地产市场上价格的决定和变动;而且还会影响到一国财富的形成和财富的国际间转移。当然,国内资金流动也会产生上述的作用,所不同的只是在这个市场形成的财富转移暂时发生在国内。 在我国房地产定价上,已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下,房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求,坚持发挥土地公有制下的市场机制作用,遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律;又要适应开放经济条件下,跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。为此,我们要建立和完善我国房地产定价的市场机制和我国房地产定价的调控机制。充分发挥这些机制的作用来促进我国房地产的合理定价;促进对房地产开发经营收益的合理征税和房地产财政收益的合理分配;防范跨境资本对我国财富的投机性掠夺和促进国民财富不断增长;最终让我国民众都能住得上房,能住较好的房;让越来越多的人能买得起房,能买上好房。 二、我国房地产定价困境产生的不利影响 我国房地产定价出现困境,究其根源:一是我国社会主义市场经济发展还不充分,特别是表现在房地产这一涉及到众多方面基本利益的市场尤其是这样;二是我国房地产市场发展还不成熟,国民中的大多数人转为向市场要住房的时间也不过十年左右的时间;三是我国还处在转轨经济中,人为因素对经济的影响还会继续存在,特别是反映在房地产市场上;四是在经济不断开放条件下,人们对跨境资本在一国房地产定价中的影响,以及国际资本对一国财富的投机性掠夺的现实性还缺乏足够的认识;五是社会民众对在房地产开发经营领域中发生的官商勾结,贪污腐化,蚕食公有资产现象的深恶痛绝,把一种内心的痛恨和无奈发泄在房地产定价上。为此,我们要充分认识房地产定价困境的存在会对我国社会经济发展在长期中产生的不利影响: 第一,影响到我国居民居住条件的根本性改善 人为因素作用在短时间内有可能压低或拔高房地产的价格,造成房地产市场短期失衡,要么买超要么卖超,其结果受益的只可能是少数房地产开发经营者或是少数房地产购买者。但在长期中,不符合规律和常理的定价,一定会损害大多数的房地产买卖双方,不利于我国居民居住条件的根本性改善。特别是房地产价格大幅度波动,有可能引爆经济危机,使大多数人遭殃。 第二,影响到我国社会居住人口的合理流动和布局 我国经济社会发展不平衡,沿海地区,尤其是特大城市及周边城市和地区经济高度发展,居住人口有不断集中的趋势;而中 西部地区经济发展相对滞后,居住人口也相对稀少。如果东部国际化大都市及周边大中城市的房地产定价被人为因素压低,甚至政府还出台刺激购房政策,这样就会起到人口流动的导向作用。最终可能会导致东部大城市拥挤不堪,城市问题积重难返,居民生活质量下降;中西部经济社会发展相对缓慢,居民生活质量难以改善;并由此不断引起居住人口向东流。当在社会居住人口迁移中的行政手段逐渐被取消或失灵的情况下,住房费用贵贱对居住人口迁移的导向作用在很大程度上还是有效的。 第三,影响到我国房地产业的财政收益对社会经济发展的持续支持力度 社会主义革命胜利的一大成果就是把土地收归全民所有,这从根本上改变了土地私有给极少数人带来巨大利益的条件,而为广大民众从土地上获得利益提供了可靠的保证。广大人民不仅从土地上获得可居住的条件,而且还可从土地使用权转让的所得收益和其他财政收益上分享社会经济和社会事业发展带来的福祉。人为因素干预往往会破坏房地产较准确、较合理的定价,滋生房地产开发经营上的官商勾结,贪污腐化,蚕食公有资产现象,会使房地产财政收益流失,无法实现收益最大化,最终影响到改善社会经济和社会事业的、财政上的持续支持力度。 第四,影响到我国房地产业的良性发展 房地产较合理的定价和保持房地产价格的相对稳定是我国房地产行业良性发展的基本条件和基本保证。房地产市场定价功能萎缩、价格波动剧烈,人为因素导致价格扭曲,定价过高或过低都会引起的房地产行业发展的大起大落,必将影响我国房地产市场持续的、良性的发展。 第五,影响到我国国民在经济全球化过程中的财富分配上的利益 随着我国经济开放程度越来越高,在世界范围内寻找“价值洼地”,发掘投机机会的跨境资本就会伺机进入我国的各个市场。我国房地产市场定价如果脱离了全球经济环境,片面追求低定价,那么境外资本就可能伺机进入我国房地产市场,进行投机性掠夺。其结果不仅引起了我国房地产市场的震荡,而且造成我国国民财富的流失。 第六,影响到我国社会经济发展中公平和效率原则的实现 住房是人民群众的基本生活资料,房地产合理定价能体现社会对房地产资源分配上的公平和效率,起到奖勤罚懒激励机制的作用,鼓励劳动大众通过辛勤、诚实的工作换取自己的生活条件。房地产定价不合理,可能使少数人享受了低价的住房条件,而使多数人支付高价才能得到住房条件;又可能使少数人获得多处或大量的住房条件,而使多数人难以得到基本的住房条件。这就完全有可能破坏社会公平和效率原则的实现,影响到我国经济社会持续地、稳定地科学发展和保持社会的和谐。 三、我国房地产定价摆脱困境的出路 我国房地产供求、定价已经步入了社会主义市场经济轨道,就应该力排人为因素的干扰,让一个不断建立和完善的房地产定价的市场机制和调控机制正常发挥作用,确保房地产合理定价,并在一个可控的范围内波动,保持房地产价格相对稳定。这样才能从根本上解决房地产开发经营领域中存在的“权力寻租”、“垄断寻租”和其他巧取豪夺的现象,并防范跨境资本在我国房地产领域里进行掠夺性投机,让我国房地产市场的发展不断地满足人民群众持续增长的对居住条件的需求。具体我们可以考虑: 第一,坚持我国住宅用地的可持续地、有限地供给,充分发挥市场机制在定价中的作用 那种认为“政府可以通过加快加大批地力度,增加供地来降低城市房价,特别是大城市的房价”的观点值得商榷。我认为单纯地用增加城市土地供给来控制房价的思路和对策不可取。我国可用于建造居住房屋的土地,相对于不断增长的人口来说只会是越来越稀缺,其供给应该是一种适应人口不断增长能够持续提供的、有诸多限制条件的一种供给,从长期来看,其货币价格也会是持续上涨的。与此相应,建造在其上的住宅(或商品房)也是这样。越来越多的资料显示,我国保经济增长的土地(其中不少是用于住宅建设的)和保土地资源(特别是坚守18亿亩耕地红线的根基)之间存在不断扩大的矛盾;与此同时,超大城市的人口居住密度在持续提高,居住环境难以改善。 所以,一是我国应该明确制定国家和地方长期住宅土地开发规划,有计划的、有限制的、匀速的增加土地供给,同时将一定期间内计划供给中的部分土地作为调节房地产价格波动的用地。用国家和地方的法规来加以对住宅用地的运用和监督。二是坚持国有土地使用权第三方拍卖制度,拍卖获得的购置费用收入应进入国家专项资金。按一定比例返回给地方的部分,应作为当地社会经济和社会事业发展的专项用途资金。 第二,坚持我国住宅的市场化定价,充分发挥价值规律和供求机制的调节作用 那种认为合理的房价就是应该让“购房者能买得起房”,实现“居者有其屋”的提法在我国现阶段至少是不现实的。全球经济最发达的美国,有政客试图“让穷人买得上房”,再加上虚拟金融的助推,其结果是引爆了“次贷危机”。因此,房价要达到需求者都能买得起的愿望,在一个相当长的时期中是不可能实现的。 现流行的“世界惯用的房价收入的经典比例”,其在我国的适用性也值得商榷。孰不知:一是环境和条件不同,即使是再“经典”的这种比例也不能生搬硬套。具体地讲,一个人少地多的国家与另一个人多地少的国家;一个高福利、高税收的“两高”的国家与另一个“两低”的国家,还有两国的房价构成和税收体制不同等,诸多因素都会影响到这个比例高低。二是这个比例实际上是在成熟的房价定价机制发生作用后形成的,而不是产生在其前。在我国目前的条件下,种种原因造成了对家庭收入难以测定的现状,因此很难计算准确的房价收入比,以此来预测住房的需求大多不“靠谱”。公务员之家 在我国现阶段唯有坚持房地产市场化定价的基础性作用,发挥宏观调控有效性功能,经过一定时期才能形成较为合理的房价,到时也就可能得出我国国情的、较为合理的房价收入比。值得注意的是,房地产需求和其他生活资料一样,其变化与人均GDP高低存在着一种相对稳定的关系。我国在人均GDP还偏低的情况下,通过商品房市场购置自有住宅的家庭和个人只能是民众中的一部分,相当部分的家庭和个人要通过租房(住廉租房),或购买经济适用房来解决居住条件。随着人均GDP不断提高,自然就会有越来越多人能够购房或改善居住条件,这是一个符合中国国情的、合乎逻辑的循序渐进的过程,不可能在一个短时期中,用“齐步走”方式来完成。 第三,建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制,保持房地产价格的相对合理和稳定 我国房地产价格出现偏高现象的主要原因之一是房地产开发经营者为了赢利最大化捂盘惜售或抬高房价造成的;这里也有市场供求短期内失衡的因素存在。这就需要建立和完善我国房地产市场的调控体系和机制来发挥作用,其中主要包括:(1)调控房地产收益的体系和机制。政府通过制定和实施各种税收政策,对房地产开发和经营活动中获得利润所得进行征税,使这个行业获得的平均利润所得与社会其他行业获得的平均利润所得保持一个相对合理比例,使房地产开发和经营者获得一个在较长时期中合理的、正常的平均利润所得。(2)调控房地产市场供求关系及价格的土地储备、使用的体系和机制。把规划用于住宅建设的土地中的部分用于调控房地产市场供求关系及价格的土地储备,要做到土地储备专用。各地要有专门的土地储备使用委员会,根据房地产市场供求及价格状况,来决定储备土地的投放,保持房地产价格相对稳定。 第四,建立和完善我国房地产收益的分配体系和机制,合理分配房地产收益 我国房地 产价格出现偏高现象的另一主要原因是地方政府的利益冲动。在我国实行分税制改革以来,地方开发建设热潮兴起下出现的资金“饥渴”与财政税收普遍“不足”的矛盾突出。土地出让收入以及从房地产开发经营中获得税费等收益已成为许多地方政府财政预算外收入的重要来源。一些地方政府热衷于搞“土地财政”和“房地产收入”,其结果无形中起到了对当地房地产价格上涨的推波助澜作用。 因此,我们要建立和完善国家和地方在房地产收益上的分配体系和机制,合理分配房地产收益,并确定该收益必须服务于经济社会发展及改善民生。其中的大部分应该用于建造廉租房和经济适用房,来满足老弱病残者和低收入家庭居住;用于改造城镇基础设施;以及用于动拆迁补偿等等。以实现居住条件上的社会公平和社会和谐。 第五,建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系,防范外资的投机性掠夺 随着我国改革开放的深入,跨境资本对我国房地产市场的渗透与日俱增。为此,我们一是要建立和完善我国房地产市场跨境资本流动的监测和调控体系,防范外资的投机性掠夺,让我国房地产市场成为为国民造福的市场。跨境资本进入我国房地产市场的渠道有些是显明的,有些是隐蔽的;意图有些是投资的;有些是投机的;时间有些是长期的;有些是短期的。我国的监测体系要能从进出入的渠道上,以及在房地产市场的流向、流量和流速上监测跨境资本的动向和能量,并能进行预警。我国的调控体系一是要从土地使用权出让金上,在房地产开发和经营的税费上能起到鼓励那些显明的、长期的房地产投资者;抑制那些隐蔽的、短期的房地产投机者作用。二是要用全国性的政策、法规和条例来约束各地政府为狭隘的地方利益竞相压低土地使用权出让金以吸引外资的急功近利的做法,防止具有投机性掠夺企图的外资获得可乘之机 房地产分析论文:房地产金融风险分析 一、房地产金融风险的分类 1.信用风险。它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险,它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。 2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。 3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。 4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。 5.利率风险。如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通,尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。 6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。 二、中国房地产金融风险的现状 1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件:具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证,产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案,但是仍然存在许多欺诈风险,银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率,其中五年商业贷款利率提高到了7.7%,这使得一些客户提前偿还贷款,但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。 2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金,但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多,银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价;假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响;假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展;假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。 3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从25年开始,全国大部分城市的房价涨幅较快,其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展,造成社会不稳定。 三、房地产金融风险的防范 1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。 (1)借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。 (2)对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。 2.融资渠道多元化,打破单一渠道。 (1)建立房地产投资基金组织,使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商,真正让人民管理自己。 (2)中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化,使市场主体更多元化、国际化。 3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显着特点,可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此,银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。 4.高度重视房地产金融风险,增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动,要做到积极反应,积 极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略,促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估,对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入,仔细评估;对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作、降低风险、保障运行出发,扩展房产经营业务范畴,有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。 5.依法严格资金管理,推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估,利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段,要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究,制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍,才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。 6.加强银行业务的关注,建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先,要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势,防范和及时规避区域性风险。其次,要定期或不定期地对房地产市场进行调查,及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向,应该及时地加以分析,适时调整自己的发展战略。 房地产分析论文:对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析 简单来说,房地产经济管理就是对房地产项目的开发、投资、融资等各项经济活动的管理,它包括了项目管理的各种管理制度、策略和方式等等。通过协调各部门对施工过程、经济关系等方面的管理,提高房地产项目建设的质量和效率,提高经济发展的效率,以获得更多的经济效益。作为我国国民经济发展的支柱和先导性产业房地产产业,是我国经济发展的重要组成部分。由此可见,在房地产经济发展过程中,运用科学合理的经济管理手段提高其管理效率有着多么重要的作用和意义。 一、我国目前房地产经济管理的现状思考 1.对经济管理的认识不足,缺乏相应的重视,国家在房地产经济管理的政策不够稳定和完善。随着改革开放以来,国家的经济步伐加快,越来越多的房地产企业和项目不断的发展壮大,经济管理已经成为了一项具有很强系统性的任务,需要依靠一套完善的管理制度和政策,运用科学的管理方式,以提高其管理效率,促进经济的发展。然而就如今的情况来看,很多企业对经济管理的认识不足,在经济发展的过程中缺乏对科学管理的重视,而一味的将扩大项目、提高房价、提高经济利润为目标,致使我国的房价不断的暴涨。据统计,如今我国已成为世界上房价最贵的国家,在全世界房价最贵的十个城市中,我国就占据了六个,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。这种不合理的房价上涨不仅加重国民生活的负担,也使得房地产行业经济发展正演变成一种泡沫式的发展模式,存在着巨大的风险。而国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性,目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主,然而这只是眼下的主要主要方式,对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示,甚至在对一些问题的认识上模糊不清,缺乏长远目光,还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象,严重扰乱了房地产市场的运行秩序,也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。 2.房地产经济管理制度执行力度不够强。随着近几年来我国城市化进程加快,政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督,房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善,存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利,不惜铤而走险,极力寻找法律的空子,经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面,国家虽然制定了很多经济管理的政策方针,然而在这些政策方针的实施上却不够力度,加上一些制度是早年制定的,与眼下的经济管理存在着一定的差异,这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式,妨碍了房地产经济的科学管理。 3.房地产经济管理制度不够完善。经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段,因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律,而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性,不利于提高管理水平,长此以往,更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。 二、加强我国房地产经济管理的措施 1.加强相关人员对房地产经济管理的认识,明确管理目标,提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识,国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划,以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发,不能只顾当前利益,而要配合和支持国家颁布的政策,使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标,重视科学规范的管理手段,提高管理水平,使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。 2.完善房地产经济管理的制度措施,经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据,新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理,完善经济管理制度,以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面:首先是要确定经济管理的重点,确定经济管理的重点并加以着重控制,提高管理效率,降低风险;其次是要完善管理调节机制,受环境及各方面不确定因素的影响,管理在实际工作中会遇到各种不期的问题,这就需要能因地制宜进行调整,但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整,而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点,有一个完善的管理调节机制;第三是要健全信息交流、反馈机制,加强各管理人员之间的交流,提出管理过程中存在或遇到的问题,并建立相应的反馈机制,以加强管理的跟踪和监督;最后是不断地完善和创新管理手段,提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变,而不能将传统的管理模式生搬硬套,一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制,创新手段。要充分地分析当前的形式,运用先进的科学技术,提高管理水平。 三、结束语 总而言之,二十一世纪是一个充满机遇和挑战的时代。国民经济的发展为房地产经济发展提供了一个广阔的平台,同时也要求了房地产经济管理需要更高的水平。只有利用先进的管理手段,结合完善的管理制度,才能提高房地产经济管理水平,促进房地产经济的发展。 房地产分析论文:个人党性分析报告(总经济师版\房地产版\集团公司管理干部版) 我是一九九九年五月到集团公司工作的。在此之前，曾在局集体企业管理处、局多种经营管理处和局房地产开发总公司工作。一九九九年五月调到集团公司任副总经济师，二OOO年六月任集团公司总经济师至今。按照分局党委"党性党风教育"的总体安排，经过第一阶段的系统学习，对过去的思想和工作等方面，进行了认真的反思。现将九二年工作以来党风党性方面的问题自我剖析如下：一、存在的问题 1、理论学习方面的问题 一是政治理论学习自觉性差。过去一直认为自己是生在新社会，长在红旗下，从小就受到党的教育和培养，从小学到大学就学习《政治经济学》、《资本论》和的有关著作，每天看的、听的都是党的文章和党的声音，用不着自己再有意识的学习马列、、邓小平和的原著。同时，自己又多次参加了铁道部和铁路局的"政治理论"学习班的学习。政治理论的功底可以了。所以，就放松了政治理论的学习，即使参加学习，也是应付差事，学习笔记写的不及时，遇到检查时就补笔记或抄别人的笔记。 二是理论联系实际差。自己在工作中，主要是按领导的旨意和自己的经验办，很少用马列主义、思想和邓小平理论去指导工作和解决问题。认为那些只是理论，解决不了实际问题。 三是对施工专业技术学习差。到集团公司工作后，曾经下过决心，要逐渐由外行变成内行。但是由于没有压力，而且对施工企业的一般知识也略知半解，随着工作的逐渐增多，自己也就放松了对施工企业专业技术的学习，再说，施工企业专业分工很细，从铁道工程、房屋建筑、桥涵和三电等，不知从何学起，有畏难情绪。错误的认为自己有个研究生的文凭就够了，能应付眼前的工作也就行了，不知不觉的产生了自满思想。 2、民主集中制方面存在的问题 自己在过去的工作中敢于说真话、说实话，心里怎么想就怎么说，学生气十足，认为只要出发点好，该说就说该讲就讲，但是正是由此原因，得罪了一些人，甚至是领导，使自己走了一段弯路，吃了不少亏。所以，到集团公司后，好话坏话尽量少说，多栽花少挑刺，在各种会议中能不说就不说，能少讲就少讲，即使有不同的意见也很少提出。对在工作中有缺点的同志，也尽量少批评。好人思想严重。 3、在党风廉政建设方面存在的问题 过去我一直认为在商品经济社会中，吃点喝点很正常，不会涉及党风问题，只要不往自己的兜里装钱就不会发生违纪问题，放松了对自己的要求和廉政建设，以至于有时到个别单位工作时有吃请现象，尽管自己不会喝酒，但如果自己不去，总觉得不好意思伤人家的面子，怕别人说我"整景"，立场不坚定。 按照"三讲"教育中领导干部廉洁自律各项规定进行对照，一是没有用公款装修住房;二是没有重大事项该报告的而没有报告；也没有接受礼物该登记而不登记；三是配偶子女从业情况：爱人在铁路局建设处工作，女儿在地方的一所中学读书，在直系亲属中没有经商的。 4、在"__功"问题上认识有差距 我对李洪志的《__大法》知之甚少，过去总以为与自己没有关系，不听不看，不信不传就可以了，旗帜不鲜明，缺乏政治敏锐性。自从观看了中央电视台的"__功痴迷者天安门自焚事件"后，才更加认识到李洪志和"__功"歪理邪说的反动本质以及对社会的严重危害。 5、在群众路线方面的问题 管理与改革是职工群众共同的工作，并直接影响职工的积极性和创造力，各项管理规定和改革措施应该"从群众里来，到群众里去"，走群众路线，只有充分相信群众和依靠群众才能管好企业。但是，我在设计和制定各项管理制度和改革措施时，注重企业利益多，考虑职工群众利益少，缺乏深入到职工群众中去，认真听取广大职工群众的意见和建议。 6、在工作作风方面的问题 一是工作缩手缩脚，放不开。由于自己到集团公司时间不长，人与人之间的关系不清楚，没"弄"明白，生怕由于工作"碰"着谁，引起某人不快。 二是怕"种了别人田"。由于我分管的工作没有自己独立负责的部门，都是只负责某个部门工作的一部分，与集团公司的个别领导在工作上有交叉，怕自己由于工作的原因，与相关领导产生矛盾，因此，工作上避重就轻，得过且过，生怕"种了别人田，荒了自己地"。 三是工作有畏难情绪。根据分工我负责集体企业改制工作，但是，由于绝大部分集体企业经济效益不好，没有固定的经营项目，亏损企业多，有净资产的企业少，集体职工的养老金欠交、工资欠发、放长假的又很多，因此，改制工作困难非常多，所以自己对于集体企业改制，特别是"解除劳务合同"等项工作，由于国家没有明确的文件和规定，生怕干不好产生一系列后果，有畏难思想，工作进展较慢，总想要四平八稳，等一等，看一看再说，以使集团公司集体企业改制工作受到影响。 四是深入基层和施工现场少，调查研究不够。到集团公司工作以后，总以为自己不管施工生产，只要管好大事、搞好管理工作就可以了，去 不去施工现场无关紧要，因此，深入基层和施工现场态度不积极，没有领导的安排，自己就不主动下基层和施工现场，对施工现场出现的问题和困难，特别是施工生产一线的职工的困难和要求，缺乏了解和调查研究。 五是责任心不强，缺乏对工作一抓到底的认真精神。对有些自己分管的工作，有布置和要求，但相关单位和部门贯彻落实的怎么样，自己缺乏一抓到底的扎实认真精神，以至于有些工作落实不到位，浮于表面。 房地产分析论文:分析房地产经济结构与房地产估价关系 一、引言 自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。 二、案例分析 某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。 上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。 由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。 三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作): 1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。 2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。 在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。 3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。 这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。 四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。 以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。 针对这些问题,有关政府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议: 1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明; 2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明; 3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育; 4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。 五、结语 综上诉说,由于我国目前房地 产估价房地产交易市场正日趋成熟,从业人员的素质也日益提高,希望我们业内人士对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索,不断完善,为消费者提供一个公平、公正、公开的市场,让大家在阳光下放心交易。转贴 房地产分析论文:分析我国房地产建筑与国外发达国家建筑的异同性 随着我国经济的进步与发展,科学技术的日新月异,我国房地产建筑业也获得了良好的发展势头,但是国外发达国家建筑业相比较而言,两者之间还存在较大的差别。本文笔者对我国房地产建筑与国外发达国家建筑的差别进行了论述和分析,提出了值得我们学习的国外发达国家的一些房地产建筑的经验。 一、我国房地产建筑与国外发达国家建筑的差别 1.1房地产建筑耗能方面 据国务院新闻办的调查统计,目前我国单位建筑面积能耗是发达国家的2至3倍以上。我国现有建筑430亿平方米,另外每年新增建筑16~20亿平方米左右,目前我国建筑相关能耗占全社会能耗46.7%,其中包括建筑的能耗(包括建造能耗、生活能耗、采暖空调等)约30%,以及建材生产过程中的能耗16.7%。现在我国每年新建建筑中,99%以上是高能耗建筑;而既有的约430亿平方米建筑中,只有4%采取了能源效率措施,单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上,超过所有发达国家的总和,已成为世界第二大能源消耗国。 1.2在房地产建筑技术装备素质方面 从建筑企业的技术装备素质来看,我国建筑企业同国外建筑企业相比则存在更大的差距。1996年来,我国最大的国际型建筑企业中国建筑工程总公司,技术装备率为627美元/人,远远高于同年度国内建筑企业的平均装备率4154元/人,但也仅为美国福陆丹尼尔公司的1/84,日本大成公司的1/64。从国内建筑企业横向和纵向的比较中,我国国有建筑企业技术装备率虽高于全国平均水平,但低于港澳台独资企业,也仅为外商独资企业的55.30。近些年,虽然我国建筑业有了很大发展,但设备装备率提高并不大,而动力装备率还略有下降的趋势。 这说明了我国建筑业的技术装备水平没有较大的差异,从总体上看是一个劳动密集型、粗放式经营的行业。这种技术装备素质使得我国建筑企业不仅在国际建筑市场上缺乏竞争力,就是在国内市场的竞争中,如果排除政策扶持,也往往处于劣势地位。 二、值得我们学习的国外发达国家房地产建筑的有益经验 2.1发达国家进行建筑节能的政策措施 发达国家从1973年能源危机时开始重视建筑节能,经过30多年的努力,新建建筑单位面积能耗已经减少到原来的1/3~1/5,其中节能政策的作用功不可没。尽管各国制定节能政策的出发点不同,但采取的节能政策措施大致可归纳为以下几个共同点。 第一, 建立完善的建筑节能管理体制 节约能源一直是德国的一项基本国策。节能与可再生能源利用,联邦层面由环境部负责,为了深入推进建筑节能,由联邦交通建设和住房部、环境部以及KFW银行共同出资成立了德国能源署(DENA)。在各级政府的高度重视和推动下,技术、政策、法规等多管齐下,逐步形成了“政府主导、市场主体、全社会参与”的良好格局。 第二,注重建筑节能立法 许多国家不仅制定了节能法,还专门制定了一系列建筑节能法规、标准等法律文件。美国1978年就制订了《能源政策法》,德国1976年实施生效了《关于新建筑物节能法》;而日本制定的建筑节能法则要求建筑业主能自主进行节能应用,规定以“热损失系数”作为判断建筑物节能性的标准。 第三,采取经济政策鼓励建筑节能 在西方发达国家建筑节能做得比较好的国家,政府都有相应经济激励政策。如美国对新建节能建筑减税,凡在国际节能规范(IECC)标准基础上节能30%~50%以上的新建建筑,每套可以分别减免税1000美元和2000美元;欧盟则提出了包括开征能源税、税收减免、补贴和建立投资银行贷款等规范性的财税政策。 第四,加强节能与开发并重的科学研究 这主要开展三个方面的研究工作:建筑节能技术研究,主要是建筑节能综合研究,建立“节能型”建筑体系;注重太阳能、地热等建筑新能源的开发利用;建设节能试点工程和样板建筑,如美国政府为取得制定节能政策的定量数据资料,由政府出面组织办公楼建筑和住宅建筑的节能型样板工程。 2.2国外发达国家深化房地产建筑产业的分工体,不断提高技术装备素质 欧美等国家的大型跨国建筑企业都有自己的技术和专利,在国际工程承包市场上具有明显优势,资金实力、技术和管理水平远高于发展中国家的房地产建筑企业,在技术和资本密集型项目上形成垄断。发达国家建筑承包商已经从劳动力成本的比较优势在劳动密集型项目上向技术和知识密集型项目渗透。分工体系深化的同时,建筑企业也在寻找着各自的定位。比如,瑞典的斯堪斯卡公司卖掉了在拉脱维亚和立陶宛的子公司,将业务主要集中在“能够长期占据优势地位”的美国市场。另外,建筑企业在技术研发领域开始走向合作,并逐步形成了全球技术资源共事的新局面。一些企业为了降低研发成本,寻找合作者共同分担,逐步将技术研发机构从母体脱离出来的同时,引入新的投资者,不断提高技术装备素质。另一方面,独立的研发机构为提高研发成果的效益,开始向更多的企业提供服务。在一定程度上讲,这是国外发达国家建筑业内部分工进一步深化的必然结果。 三、结束语 综上所述,通过笔者的分析比较说明,我国的房地产建筑业与国外发达国家建筑业虽然还存在一定的差距,但是我国房地产建筑只要结合我国房地产建筑的实际问题,注意学习国外先进的建筑技术、理念和政策措施,相信这些问题都能得以克服,不断促进我国房地产建筑业的健康发展。 房地产分析论文:分析影响房地产价格的经济因素 房地产价格的含义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会,房地产价格通常用货币来表示,但也可以用实物等非货币形式来偿付,例如,以房地产作价入股换取技术、设备等。从理论上讲,在供给量不变的情况下,需求量的增加会使房地产价格上升,需求量的减少会使房地产价格下降;在需求量不变的情况下,供给量的增加会使房地产价格下降,而供给量的减少又会使房地产价格上升。然而,在现实中,房地产价格受诸多因素影响,包括经济因素,政治因素,社会因素,国际因素等,。综上,我国房地产价格受众多因素影响,与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。 2 只要影响因素分析 除了建筑物本身与建筑物所处的地块,社会经济条件对房地产也有着重要的影响,这种影响往往不是一时的,而是长期的,其至可以说是深远的。从实证科学研究的角度看,我们可以将某些经济数据与房地价格的变化联系起来分析。出于这些因素‘一般不会影响某一栋住宅或者某一地块上的住宅价格,而是对整个地区甚于一个国家的住宅价格都产生影响,所以这里的房价取社会总体的房价水平,也就是取平均的市场价格和租金。考虑到商场并不总是处于出清状态的,所以成交量和空置率有时也是将要考虑的重要指标。 —般来说,两栋建筑物价格的区别可以看成建筑物品质不同带来的结果。两个不同地块的房价的区别可以看成与区位相关的一系列品质楚别带来的结果。一个地区或者国家房价随时间序列的变化,可以看成是这里所讲的社会经济条件作用的结果。 求取房地产的平均价格或者租金看似简羊,交际非常复杂。我们经常会发现由计算的口径的个一样而对价格变化完全不同的评价。平均价格的计算口径由计算者的不同需要和获取数据的不同方法顺呈现出丰富多样。比如地方政府会以可供出租的公寓样本的的定期调查来确定市区租金的变化。物业公司会根据经验确定一个正常的物业空置率率的标准,米分析实际空置率与判断房地产的市场供求状况。银行可以借助购房贷款的数据来分析房地产交易状况等。有时候房地产分析师也用房地广价格指数来代替平均价格。 房地产经济分析用得最多的指标之一是房价或者租金价格的历史变动,不难发现,房价或者租金价格的变化与收入变化之间方密切的联系,达拉斯的房价下跌。利率变动对房价也有深刻的影响。20世纪90年代以来,美国的房价出现了普遍的上升起势,一舶认为,这是联邦储蓄银行在这一时期实行的利本政策的结果。 迪帕斯奎尔与惠顿认为,大都市房地产价格变动存在三项明显的特征。首先,房价与宏观经济关系相当紧密,宏观经济数据变动会影响房地广价格.同样房地产价格也反过来对宏观供求关系产生深刻的影响 其次,一个地区的房地产业发展水平从短期看,由国家宏观经济形势以及本地区企业发展水平、市场竞争条件等因素决定,从长期看,人口和生活方式对此也有重要的影响。短期内,各个地区的房价往往同起同路,所以没有“套利”的机会比人们想象得要小。 最后,出于住宅的不可移动性和共他一些因素,房地产巾场对宏观经济变动的适应能力通常不强,房地产开发商缓慢的调整会导致暂时的平衡,由此会激发宏观经济周期性循环。 2.1经济发展状况 2.2居民收入 居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常,居民收入的真正增加, 意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加对房地产的需求,导致房地产价格上升。至于对房地产价格的影响程度,要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小。所谓边际消费倾向,是指收入每增加一个单位所引起的消费变化,即新增加消费占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加,虽然其边际消 费倾向较大,但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善,这对房地产价格的影响就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因为其边际消费倾向较大,且衣食等基本生活已有了较好的基础,其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平,这自然会增加对居住房地产的需求,从而会促使居住房地产价格上升。 2.3 利率 利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看,利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息,从而使房地产价格上升或 下降。从房地产需求的角度来看,由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款,所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担,从而会减少或增加房地产需求,导致房地产价格下降或上升。从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看,由于房地产价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看,房地产价格与利率负相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上升(此句话为重要结论)。 房地产分析论文:分析链际竞争下的房地产企业供应链成本控制研究 内容摘要:本文在以往对链际竞争和房地产企业供应链成本研究的基础上,将链际竞争引入到房地产企业的供应链成本管理中。从房地产企业供应链成本构成的角度,分析了链际竞争对房地产企业供应链成本的影响,并构建了链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型。 关键词:房地产企业供应链成本 供应链成本控制 链际竞争 随着经济发展的全球化以及顾客需求的多元化,竞争已不再简单的是企业与企业之间的竞争,而成为供应链与供应链之间的竞争。Nagurne(1999)等人首次提出了供应链网络的竞争模型,利用变分不等式构建供应链网络均衡模型,模型通过介绍供应链中的不同决策者的独立行为和竞争行为,得到了系统达到均衡的条件。Dong(2005)等人通过对多层供应链网络在不确定情况下的多准则决策问题的研究,进一步深化了对供应链网络均衡模型的研究。房地产业为了提高成本管理水平,也开始涉足供应链成本的研究。张丽、李明启(2004)提出在电子一体化和商务经济的今天,企业已经很难依靠传统的成本管理方法,应将供应链管理引入房地产企业的供应链成本管理中。 链际竞争的概念 可以获取材料和服务的渠道有很多,其中由从事产品的设计、生产、加工、销售及后期使用维护等相关工作的商业实体构成的网络就是供应链经济。供应链经济是这些商业实体之间构成的供应链之间的生产力、竞争力以及市场地位的统一体,这些商业实体在供应链经济中以一个统一的整体发挥作用。因此,供应链经济就是由相互关联的供应链构成的一个网络,供应链经济中的供应链之间相互作用就形成了链际竞争。供应链之间相互竞争影响着供应链的成本,对于单独的一条供应链,我们可以通过供应链上各个企业之间的协同关系来控制供应链成本。然而,实际中的供应链往往是处于动态的相互作用中的,供应链之间的这种相互作用叫做竞合作用。 对于房地产企业而言,房地产企业的供应链长、经营管理复杂;房地产企业价值与信息的传递都是靠内部与外部的双向交换,呈星状发散;项目的投资决策、规划设计、材料采购、施工管理、营销、物业管理等过程是一种并行系统,开发商要考虑项目全生命周期中的所有因素;企业内部资源有限,企业一般仅保留最具优势的核心业务,而把其他非核心业务外包。这些特征都决定了房地产企业供应链的复杂性,供应链与供应链之间的竞争必然会对房地产企业的供应链成本产生影响。 链际竞争对房地产企业供应链成本的影响 供应链成本管理作为一种跨企业的成本管理方法,其管理的范围延伸到了整个供应链上各个相关联企业的作业成本以及交易成本,从而达到优化和降低整个供应链总成本的目的。在分析房地产企业供应链成本时,可参照一般的制造企业,将房地产企业的供应链分为上游成本、房地产开发企业核心成本和下游成本。其中上游成本是保证项目建设的启动成本,包括土地开发成本、融资成本、勘察设计成本、招投标及谈判成本、材料采购成本、建筑安装工程费用及咨询成本等,上游成本所涉及的单位主要有政府、金融机构、设计单位、材料供应商、承建商、咨询机构等;房地产开发企业核心成本包括前期工程费、规划费、基础设施费、管理费用、经营费用、税金等;下游成本是指在销售及售后中所发生的成本,包括了销售成本、物业管理成本和客户服务成本,涉及的单位主要有销售机构、物业管理公司和客户。根据房地产企业的供应链成本分类,构建房地产企业供应链成本的构成模型(见图1)。 (一)链际竞争对房地产企业供应链上游成本的影响 房地产企业是围绕项目运营的,而项目对土地有着很强的依赖性,供应链核心企业—房地产企业为了获取土地,彼此之间的相互竞争对土地价格会产生影响。在项目的全寿命周期内,房地产企业必须有充足的资金作为后盾。在房地产企业资本链上,房地产企业的融资能力高低很大程度上决定着房地产企业能否低价获得资本从而在供应链的竞争中取胜。项目建设前期,设计阶段耗费成本占总成本费用的10%-20%,对项目建设期成本控制的影响为20%-30%。供应链之间的竞争促使房地产企业越来越关注项目建设的前期,对项目的勘察设计成本投入越来越大。[论文网] 项目的建设期,从材料和人工方面来讲,与房地产企业相关联的上游供应商之间在进行产量竞争时会引起原材料及设备零部件的采购成本上升;位于多条供应链的焦点上的供应商,多家房地产企业都从这个供应商取得原材料和设备,供应商借机抬价或者是供应商为满足多个开发商的需求,不断的扩大产能,从而引起原材料和设备成本的变化。同时,房地产企业的上游供应商之间为了获取市场通过扩大产能进行产量竞争,导致企业对人工的需求越来越大,间接引起人工成本的增加。房地产企业选择材料供应商的过程中,供应商之间的竞争会增加招投标成本的投入以及谈判成本的产生。从工程建设的角度,在项目的建设期,房地产企业通过业务外包政策,将工程发包,承包单位的实力及承包单位的成本管理水平都会影响建安工程费用的高低,为了保证项目的有效实施,房地产企业必须对承包单位各方面的能力进行了解,运用监理制度对项目的实施进行监督,这些都会增加供应链成本。 房地产供应链上的咨询成本是指在咨询单位对建设项目进行成本概预算、结算及其它相关的咨询服务时产生的各项成本,主要体现为咨询费用。随着咨询市场的日益发展壮大和咨询价格的公开性,大大的缩减了房地产企业咨询环节的供应链成本。 (二)链际竞争对房地产企业核心成本的影响 房地产企业核心成本包括房地产企业自身管理成本和房地产企业支付的开发成本。房地产企业的自身管理成本是房地产企业为组织和管理生产经营活动发生的各项费用,包括:管理费用、财务费用、经营费用和税金;房地产企业支付的开 发成本是在工程施工前和施工过程中为完成工程项目所发生的非实体项目的费用。众多的房地产企业之间彼此竞争,会引起房地产企业核心成本的增长。 (三)链际竞争对房地产企业供应链下游成本的影响 在项目竣工投入使用阶段,链际竞争对房地产项目的销售成本、物业管理成本的影响较大,房地产企业要想获得更大的市场份额,就选择较好的策划公司和物业管理公司作为合作伙伴,还要从服务及质量上赢得顾客的青睐,这需要投入较大的成本。链际竞争的条件下,提高自身也是一个非常重要的途径,房地产企业只有不断加强自身的管理,不断地增加对高科技人才的投入,才能赢得市场。 链际竞争下房地产企业供应链成本控制模型和措施 (一)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制模型 运用目标成本和作业成本相结合的方法,分为6个步骤:确定目标成本—目标成本分解—供应链作业层成本控制—供应链作业成本分析—供应链作业成本考核—供应链目标成本改善。 目标成本设定:首先是确定项目的方案,通过对项目的定位和规划设计,预测项目售价;其次参考标准数据库中公司的长期利润率,综合权衡项目的区位销售情况、现金流等情况确定项目的目标利润。 目标成本=目标售价-目标利润 目标成本分解:确定了目标成本后,对目标成本进行分解。作为供应链的核心企业,房地产企业必须协调各部门的做好供应链流程分解的工作,把房地产企业的供应链流程分解为紧密连接的作业链。在对房地产企业的供应链流程的分解过程中,要采取作业分解和粒度分解相结合的原则。依据历史数据,自上而下将目标值逐级分解为多层级的自作业目标成本值,位于供应链上的节点部门记录完成自己作业的作业和成本值,并对同质作业成本进行归集,形成作业中心。 根据目标成本的设定和供应链的流程建立房地产企业供应链控制模型(见图2),对归集的成本项∑Cijk(I,j,k=1,2……n)与目标成本Cij进行对比,发现偏差。 对造成成本偏差的原因进行分析,归结成本动因,看其属于是资源动因还是作业动因,对其关联的供应链环节进行分析,考核房地产企业的供应链成本实施情况,并采取措施对其进行纠正,使其达到最优。 (二)链际竞争下的房地产企业供应链成本控制措施 对房地产企业供应链上游成本的控制。在项目开发前期,提前对土地价格进行合理的价格预测,采取策略性报价或者是通过支持政府的基础性建设,低价拿地。拿到土地后,在政府粗略规划的基础上,合理的提出意见,提高对土地的利用率以降低土地成本。为保证项目的运行,企业必须建立完善的融资渠道,目前我国房地产企业最多采用的还是银行贷款,与国际上房地产企业的融资模式还有差距,应该学习国外先进经验,拓宽融资渠道,应对银行不断提高储备金等政策的影响。在项目设计阶段,房地产企业应该选用设计经验和施工经验丰富的企业作为供应链合作企业,采用设计监理和施工监理并存的制度,避免出现设计中盲目提高设计标准,影响后期的施工成本。 在施工阶段,为保证材料供应,与各供应商之间,可以通过实行供应商关系管理,一方面建立与供应商间的长期紧密合作,整合多方的资源和核心力量来开发更加广阔的市场,实现成本的双赢;位于供应链上的企业在适当增加人工成本的同时,可以运用新工艺、新施工方法,改善施工条件提高施工效率,从而转移人工成本。房地产企业应选择服务质量好、信誉好的第三方物流公司、销售公司、物业管理公司,建立良好的合作伙伴关系,减少中间环节的供应链成本浪费。还要选择有相应资质的施工单位,采用国际上通用的建设工程总承包模式,从根本上解决设计和施工的不协调,缩短工期,减少供应链成本。 对房地产企业供应链核心成本的控制。目前我们国家在提倡发展住宅产业化,住宅产业化可以帮助房地产企业大大的缩短工期,通过生产的批量化、标准化也可以提高施工的质量,避免返工、变更等一系列问题。大型的房地产企业可以率先进入,中小型的房地产企业可以结成联盟,向供应链上下延伸,获得资源优势,从根本上降低成本。此外,还应该加强房地产企业自身的管理,减少供应链核心企业内部的成本流失。 对房地产企业供应链下游成本的控制。通过构建先进的电子商务平台,实现数据共享,从而使消费者更加了解项目的情况。与客户之间,可以建立顾客关系管理系统,将现代技术与企业的销售、顾客服务紧密结合,提高房地产企业与客户的交易效率。 综上所述,本文认为在供应链与供应链之间竞争激烈的情况下,房地产企业只有通过与上下游企业之间的合作,实现对资源的有效整合和优化利用,提高自身的竞争优势,才能更好的发展房地产企业内部的核心竞争力,实现企业的长期目标。

企业财务风险论文:小企业财务风险及其防范 [摘 要] 小企业在国民经济发展中起着重要作用。然而,随着我国经济市场化进程的加快,经营环境的复杂多变,特别是小企业自身的特点,使得小企业目前面临着严重的财务风险。只有认清风险成因,加强财务风险防范,小企业才能在日益激烈的市场竞争中立于不败之地。 [关键词] 小企业;财务风险;防范对策 随着我国经济体制改革的深入,小企业在促进市场竞争、增加就业机会、方便群众生活、推进技术创新、推动国民经济发展和保持社会稳定等方面发挥着重要作用。然而,由于我国经济市场化进程的加快,特别是小企业自身的特点,使得小企业目前面临着更多的风险。 一、小企业的特点 按照《小企业会计制度》的规定,小企业是指不对外筹集资金、经营规模较小的企业,不包括以个人独资及合伙形式设立的小企业。小企业具有以下特点: 1.经营方式灵活,创新能力强。与大中型企业相比,小企业经营方式灵活多样,生命力旺盛,有较强的市场应变能力。小企业在激烈的竞争条件下谋求生存和发展的一个现实抉择,就是依靠其灵活的机制和创新能力并选择合适的战略。小企业创造和开发了大量的科技成果,成为社会经济生活中不可缺少的组成部分。 2.企业经营规模小,资金有限,风险较高。小企业的经营规模小,主要体现在年营业额较少,职工人数少,资产总额较少。资金投入量不大,资源有限,资产负债率高,融资渠道单一而狭窄,主要靠内部积累和亲朋好友借款,银行金融机构提供的资金相当有限、资金成本高且融资成功的机会小。由于小企业自身积累速度慢,融资困难,资金不足是小企业的先天缺陷,加上小企业大多是新兴企业,业务比较单一,在发展中面临着管理、技术和市场的种种不确定,经营失败的风险较高,经营失败的可能性较大。 3.行业涉及面广,业务比较单一。小企业涉及行业门类齐全,有从事产品的批发销售,简单的服装加工、食品加工,还有机械、化工等。但是它们往往只侧重于某一项产品或业务,经营活动简单,投入和产出少,在市场上不占统治地位,竞争力较弱;很少多元化经营,其业务流程相对简单。 4.组织结构简单,组织制度缺失,人员十分有限。小企业的组织结构多采用集权制,经营机构和内部组织机构较简单,没有太多的管理层次,很多小企业都没有设立相应的管理决策机构,企业决策通常由业主做出,中层管理人员一般不参与企业决策,决策的民主化程度不够完善。管理制度、工作规范、技术规范等都很少,或不全面。 5.管理水平不高。小企业的业主和管理人员普遍没有经过科学化管理的熏陶,管理水平不高。首先,表现在管理观念陈旧,人员选用上任人唯亲,处在小企业重要岗位、关键岗位的或为心腹或为裙带关系,不注重才能,优秀人才得不到重用;其次,管理方式上过度集权,所有权与经营权结合得较为紧密且集中。小企业的利益与业主个人的利益高度一致。家族式管理现象普遍存在,而且管理随意性强,缺乏管理的制度化、规范化和程序化。奖惩没有制度,财务不透明,习惯于业务管理,很多在大企业尤其是上市公司行之有效、理论上非常完善的会计政策和技术难以采用,不能完全实施或一贯遵循。 二、小企业财务风险的表现 其实,小企业的优势很明显。投资少,经营灵活,管理难度不大,一有风吹草动自我调控能力强。但是,正如前面所述的各种情况,小企业无论是经营风险还是财务风险都无法避免。相比之下,其抵御风险的能力,远远低于大中型企业。就财务风险而言,具体说来,表现为以下几个方面: (一)资金量少,尤其是现金数量少,是小企业财务风险的最普遍表现。小企业的特性决定着其经营管理的局限性。由于资金量少,小企业一般不太注重长期投资,而主要把焦点关注于日常的短线经营活动。也正是由于把短线投资看得太重,因此会随时把多余的现金投人经营活动,使得现金的持有量很少;另外,如果销售不畅或虽然销售状况良好但货款回收不力,依然会导致企业现金流的不畅。 (二)资产的变现能力差,是小企业财务风险的另一表现形式。资产的变现能力,取决于企业该项资产的公允价值和受客户的青睐程度。一般来说,某项资产的公允价值越大,可变现的能力就大;受客户的青睐程度越高,该资产的变现能力也越大。在日常生产经营过程中,如果不注意资产的本身特性,使得资产变现能力不强,也会导致或加大企业财务风险。 (三)企业资信度低下,是小企业财务风险大的又一表现。企业规模小,经营能力和获利能力不大,各种风险抵御能力较差,是小企业的主要特征之一。这对于那些宁愿锦上添花而不愿雪中送炭的金融机构来说,显然会把小企业打入另类。因此,一旦企业陷入财务危机,要想及时获得金融机构的贷款,难上加难。 (四)企业财务成果的不确定性,是小企业财务风险大的集中表现。企业的经营目标,无论是股东价值最大化,还是企业价值最大化,盈利是企业的硬道理。企业的简单再生产,只能维护企业的生存;只有扩大再生产,并实现企业价值的不断增值,才是提高企业债务偿还能力,降低财务风险的关键。 三、小企业财务风险的成因 我国小企业产生财务风险的原因很多,既有企业外部的原因,也有企业自身的原因,而且不同的财务风险形成的具体原因也不尽相同。总体来看,主要有以下几个方面: (一)外部原因。企业财务管理的宏观环境复杂多变,而企业财务管理系统不能适应复杂多变的宏观环境,是企业产生财务风险的外部原因。这些因素存在于企业之外,但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说,是难以准确预见和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给企业带来财务风险。 1.经济环境。经济环境是指宏观经济的发展状况及其变化,主要包括:(1)经济发展速度。经济发展的快慢,对企业有重大影响。比如近几年,我国的经济增长比较快,企业为了跟上这种发展,就会相应地增加厂房、机器、工人等方面的投资。普遍的扩充使资金紧张,利率随之提高,企业背上巨大的债务负担,财务风险越来越大。过热的经济,迟早要冷却下来,扩充过度的企业很快就会陷入困境。(2)通货膨胀发生,会导致企业的收支无序和增加简单再生产的困难。(3)利率的波动,尤其是利率的上升,会使企业筹资更加艰难或增加利息成本。(4)政府经济政策对小企业支持 与否、支持的力度大小,都直接影响到小企业的生存与发展。 2.法律环境。是指小企业和外部发生经济关系时所应遵守的各种法律法规和规章。具体内容包括:(1)企业组织法规,如《企业法》、《公司法》等,对企业、股东等利益团体和个体的经济责任划分;(2)税务法规对小企业的特殊政策,可以起到支持或遏止的作用;(3)财务法规对小企业的财务管理要求,等等。 3.市场环境。宽松的市场环境,可以让小企业自主经营,灵活管理,增加赢利,减少风险;而紧张的市场环境,则在某种程度上左右着小企业的生存与发展。具体内容包括:(1)市场的公平程度,涉及到小企业能否公平参与市场竞争问题;(2)市场的竞争程度,直接关系到小企业的兴衰与成败;(3)市场的发达程度,则决定着小企业的生存空间。 (二)内部原因。外因通过内因而起作用,起决定作用的始终还是内因。不同的小企业由于其战略和战术的不同,最终企业的命运就迥然不同。经营管理思想、生产经营方式、企业文化建设和人员素质,都会影响小企业的财务风险大小。 1.经营管理思想。经营管理思想主要体现为企业领导者的风险意识和科学态度。冒险型领导者倾向于高负债、快发展管理方式,在内外部环境风调雨顺的前提下,它能给企业带来高收益、低风险;但是,一旦内外部环境恶化,则很容易使企业陷入困境,加大财务风险。而保守型领导者更倾向于低负债、稳发展、低风险的管理方式,不过,有可能错过极好的发展机会。 2.生产经营方式。生产经营方式主要是企业日常生产经营管理的方式和方法问题。例如,对销售的赊销态度,对应收账款的信用标准、信用期限、现金折扣的约束,对应收账款的催收与管理,等等。 3.人员素质。人是企业的最活跃因素,人员的素质高低是企业成败的关键。市场经济的竞争,主要是人才的竞争。小企业本身没有人才优势,如果企业管理当局忽视了人才的培育与吸收,尤其是高尖端财务人才的招聘与使用,企业的短腿行为就不可避免。 4.企业文化建设。企业是一个团队,一个组织。紧密的团队精神,是企业战无不胜的法宝。财务风险的克服、企业经营风险的防范,也是如此。 四、小企业财务风险的防范对策 在市场经济条件下,财务风险是客观存在的,要完全消除风险及其影响是不现实的。企业财务风险管理的目标在于了解风险的来源和特征,正确预测、衡量财务风险,进行适当的控制和防范,健全风险管理机制,将损失降至最低程度,为企业创造最大的收益。 (一)提高认识,增强业主或管理者的财务风险意识。小企业业主或管理者应充分认识到,随着经济市场化进程的加快,,社会经济环境的变化,企业间的竞争越来越激烈,随时发生的问题越来越多,也越来越复杂,财务风险、经营风险时有发生。企业要想在日益激烈的市场上中立于不败之地,必须十分注意财务风险的分析与防范;同时充分发挥财务人员的积极性,让他们参与到企业的经营管理中去,并享有充分的发言权,对他们提出的关于改善经营管理的意见应给予充分的重视;加强财务人员的风险观念,提高财务人员对财务风险的敏感性和准确的职业判断力。 (二)健全和完善组织结构控制。小企业应推行产权多元化。产权多元化既可以增加企业融资渠道,又能够吸收更多股东参与决策,使董事会成员能力互补,谨慎决策,减少失误,从根本上改变由投资者个人或家族组成,既当业主,又当总经理,还负责监督工作的传统管理模式。健全合理的组织结构,一是由主要投资者组成董事会,决策企业重大经济事项;二是全部投资者组成股东大会,监督审议企业重大决策;三是企业部门经理实行公开招聘,录用具有管理技术和管理经验的优秀人员对本企业实施全面管理。同时加强组织结构控制,按照不相容职务相分离的原则,科学划分企业内部各部门的职责权限,形成相互制衡机制。 (三)强化资金管理,保持良好的财务状况。资金是企业的血液,是企业赖以生存的基础,如果没有资金或资金短缺,企业则难以运行。在融资管理方面:加强与各金融机构的合作,充分利用资本市场及金融工具等多条途径筹集企业经营所需的资金,同时努力降低资产负债比率,增加经营中自有资金的比重。在流动资金管理方面:一是加大应收款催收力度,缩短应收账款的回收期,落实回款责任;二是合理降低存货,加快存货的周转;三是加强流动资金贷款管理,实行流动资金贷款指标考核;四是加强信用管理,合理确定客户的信用标准,避免坏账的产生;五是建立合理的收益分配制度。 (四)加强企业财务制度建设,提升财务管理水平。由于受规模、财力、人力等限制,小企业内部控制机构的设置和职责划分容易产生交叉重叠现象,应根据企业自身的特点和经营管理的需要,从经济性、实用性出发,注重实际运作控制。包括:1、不相容职务分离制度。不相容职务包括:授权批准、业务经办、会计记录、财产保管、稽核检查等职务。小企业应合理设置财务会计及相关工作岗位,明确职责权限,形成相互制衡机制,降低财务风险。2、授权批准控制制度。小企业应明确规定涉及财务会计及相关工作的授权批准的范围、权限、程序、责任等内容,企业内部的各级管理人员必须在授权范围内行使职权和承担责任,经办人员也必须在授权范围内办理业务。3、内部审核制度。财务收支严格按照企业章程、董事会决议和企业相关制度规定进行审批,设专职稽核岗位,对会计核算工作按工作范围和流程进行稽核,对财务收支实行全方位控制和审查。建立和完善内部财务控制制度,使财务管理工作制度化、程序化、规范化,做到有章可循,违章必究,违规必罚,以罚促纠,提高会计信息质量,降低财务风险,提高企业经济效益。 (五)切实提高财务人员综合素质。小企业的财务管理人员大多没有财务风险方面的专门知识,对他们进行培训是十分必要的。同时,小企业财会人员素质低,应加强财会人员的专业知识培训,扩充知识结构,不断提高会计人员业务素质,当好单位负责人的会计参谋;深入基层,掌握本单位生产经营活动的实际情况,利用自己掌握的财会知识,提出合理的建议和意见;强化财会人员的法制观念,提高其法律自我保护意识;强化会计职业道德教育。 (六)全面推行预算管理制度。通过预算可以预测预算年度的风险点所在,并预先采取某些风险控制的防范措施,从而规避与化解风险。考虑到收入与成本费用间的配比关系,全面预算体系可以为收入水平增长情况下的成本节约提供较为精确的估计。因此小企业一定要建立严谨的预算制度,这样才能在竞争中获得更多的主动权。 (七)建立财务风险 预警机制。定期编制现金流量预算,为企业提供现金可用度的预警信号;确立财务分析指标体系,如反映企业偿债能力、盈利能力、经营管理效率、投资风险等预警指标,建立长效的财务预警系统;结合企业实际采取适当的风险应对策略。在建立了风险预警指标体系后,当出现风险信号时,应采取预防性控制或抑制性控制,防止风险损失的发生或尽量降低风险损失的程度。 (八)转变企业经营策略,采取多种经营和对外投资多元化方式分散财务风险。小企业在做好主业经营之外,可涉足与主业有关的其他行业,实施以主业为依托的多元化经营,相互补充,增强获利能力。根据企业自身的能力,合理利用资金,在固定资产、股票和债券等多方面进行投资,综合分析影响投资的各项因素,对于预期风险较大的投资项目,可以与其他企业共同投资,以分散风险。在选择投资方案时,应综合评价各种方案可能产生的财务风险,在保证利润目标实现的前提下,选择高收益、低风险的方案,使投资总风险降为最小以达到回避财务风险的目的。 企业财务风险论文:企业财务风险控制 论文关键词:财务风险;原因;控制 论文提要:本文从资本转换和增值的角度,阐述了财务风险的本质,进而从内部和外部两个方面分析了形成财务风险的原因。 风险是事件的不确定性引起的,由于对未来结果予以期望所带来的无法符合期望结果的可能性。简言之,风险是结果差异引起的结果偏离,即期望结果的可能偏离。财务的本质是本金,即资本的投入与收益。 一、财务风险的本质 公司财务收益及财务结果达不到预期目标,即认为存在财务风险。由于来自不同风险源的各类风险综合作用的结果终究会反映在财务信息上,因此财务风险可以看作是公司风险的集中体现及最终表现形式。 既然财务风险就是财务结果达不到预期目标的可能性,那么财务风险的本质应该在资本投入生产后收益达不到预期结果的可能性,是资本价值形态转换的风险。 财务风险形成于资本的流动过程中。从资本的垫支到资本增值的创造,最后是资本垫支的回收过程。资本循环的每一步都印上了财务风险的痕迹:本金垫支伊始,风险就已经启动;资本价值转换和增值的过程,就是风险的转移和积聚过程。所以说,财务风险是资本价值经营的必然产物。 二、财务风险的形成原因 财务风险的形成原因分为内部原因和外部原因。 (一)财务风险形成的内部原因及内在财务风险分类 1、内部原因。(1)财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。在现实工作中,许多企业的财务管理人员缺乏风险意识,认为只要管好、用好资金,就不会产生财务风险,风险意识淡薄。(2)财务决策和管理缺乏科学和有效的制度。目前,我国企业的财务决策普遍存在着经验决策及主观决策现象,由此而导致的决策失误经常发生,从而产生财务风险。 企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间,在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象,造成资金使用效率低下,资金流失严重。企业内部经营活动是指资金从筹集、投入、运营、收回到收益的分配的正常生产经营活动过程。 2、内在财务风险分类。在此活动过程中,由于各生产经营环节内部因素的影响而可能引起财务收益的不确定性,称之为内在财务风险。内部的影响因素主要包括筹资过程中负债资金数量和筹资成本以及偿还时间;资金投入过程中的投向、数量、结构;生产运营过程中的收入、成本、经营管理水平等;收益分配过程中收益的确认以及收益分配政策、数量和形式。上述这些因素的影响引起的内在财务风险具体表现在以下几方面: (1)筹资风险。它是由于负债融资不能如期偿还而带来的风险。该风险可分为收支性风险和现金风险,收支性风险为收不抵支造成企业不能到期偿债以至破产的风险;现金风险为企业某一时段上现金流出额超过现金流入额而造成手中没有现金偿还到期债务而带来的风险。 (2)内部投资风险。它是指企业对内部资金投入所产生的风险。投入资金不足会破坏生产经营的连续性;投入资金结构比例不合理会形成流动比率过高或过低,固定资产闲置或不足;投入资金效益低等都会给企业带来很大的风险。 (3)经营内部风险。它是由于企业经营收入不确定性而产生的风险。这里主要指经营管理不善而造成的风险。主要有销售风险、成本风险、违约风险、流动性风险、管理风险等。这些风险与企业正常生产经营活动和经营管理密切相关,因此称其为内部风险。 (4)收益分配风险。它是指收益确认是否适当和收益分配政策是否科学以及分配形式是否合理、是否符合企业的发展要求等而产生的风险。 (二)财务风险形成的外部原因。企业财务管理的宏观环境复杂多变,它也是企业产生财务风险的外部原因。 财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素。这些因素存在于企业之外,但对企业财务管理产生重大的影响。宏观环境的变化对企业来说,是难以准确预见和无法改变的。宏观环境的不利变化必然给企业带来财务风险。 例如,世界原油价格上涨导致成品油价格上涨,使运输企业增加了营运成本,减少了利润,无法实现预期的财务收益。目前,许多企业建立的财务管理系统缺乏对外部环境变化的适应能力和应变能力。供求变化多端,汇率随之变化,从而产生风险。上市公司哈高科按照分行业的数据计算,该公司大豆深加工行业所占公司主营业务收入的64.28%。 因此,大豆深加工是该公司的主要收入来源。2007年上半年我国进口大豆遭受严重挫折,榨油行业大批企业亏损,相应的豆粕价格也在高位波动,影响甚大。2008年年初国内外大豆价格大幅飙升,下游生产企业面临豆粕价格上涨带来的风险。企业在原料采购中没有话语权,处于相对被动地位,只有依靠自身能力消化高成本带来的外部风险。 三、财务风险的防范与控制 (一)确立财务分析指标体系,建立长期财务预警系统。对企业而言,获利是企业经营的最终目标,也是企业生存与发展的前提。建立长期财务预警系统,其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。 (二)结合实际,采取适当的风险策略。财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物,尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下,更是不可避免。产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当,因此面临财务风险,企业要根据自身情况采取回避风险、控制风险、转移风险和分散风险等策略防范财务风险,这对于降低和化解财务风险、提高企业经济效益具有重要意义。 (三)加强企业财务活动的风险控制 1、筹资活动风险控制。市场经济条件下,筹资活动是一个企业生产经营活动的起点,管理措施失当会使筹集资金的使用效益造成很大的不确定性,由此产生筹资风险。而对于借入资金而言,企业在取得财务杠杆利益时,实行负债经营而借入资金,将给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。 2、投资活动风险控制。企业通过筹资活动取得资金后进行投资的类型有三种:一是投资生产项目;二是投资证券市场;三是投资商贸活动。在决策中要追求收益性、风险性、稳健性的最佳组合,或在收益和风险中间体现稳健性原则的平衡器作用。 3、资金回收风险控制。企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面,有必要降低它的成本,包括机会成本(常用有价证券利息收入表示)、应收账款管理成本、坏账损失成本。应收账 款加速现金流出,它虽使企业产生利润,然而并未使企业的现金增加,反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支,加速现金流出。因此,对于应收账款管理,应建立稳定的信用政策,确定客户的资信等级并评估企业的偿债能力,确定合理的应收账款比例,建立销售责任制。 4、收益分配风险控制。收益分配是企业一次财务循环的最后一个环节。收益分配包括留存收益和分配股息。留存收益是扩大规模来源,分配股息是股东财产扩大的要求,两者既相互联系又相互矛盾。企业如果扩张速度快,销售与生产规模高速发展,需要添置大量资产,税后利润应大部分留用。但如果利润率很高,而股息分配低于一定水平,就可能影响企业股票价格,由此形成企业收益分配上的风险。 企业财务风险论文:房地产企业财务风险分析及预警初探 【摘要】本文以房地产企业为例,对企业财务风险进行预警分析,早期预测投资者无力偿还债务的可能性和企业破产的临界值。 一、引言 房地产业在我国尚属一个新兴行业,起步于上世纪80年代中期,仅有20年的历史,具有很大的发展潜力,是一个成长性很高的行业。国家统计局公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年,全国房地产行业完成投资1.3万亿元,比2003年增长28.1%。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担,但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出,未来五年,全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在,住房供给偏紧,旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。 在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出,“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。 深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明,房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快,发展迅速,期间费用占主营业务收入百分比逐年下降,经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时,主营业务利润率呈现出下降趋势,存货周转率也放缓,反映出房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险也正逐步显现。5年来,30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿,增长了55.69%。其中,存货净额由264亿增长到了442亿,增长了67.78%。主营业务收入由141亿增长到274亿,增长了94.07%。资产负债率2001年最低,为49.08%,2002最高为54.55%,并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率,从1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次,2002年有所下降为0.47次。 房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等,这一风险分类,虽便于描述,但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险,则便于在风险分析中做到定性定量相结合,静态动态相补充。 在企业风险研究分析中,早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警,本文拟从定量分析的角度,探索运用Z模型风险分析法,对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。 Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出,用以计量企业破产的可能性,在实际运用中,模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下: Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5 式中, Z=判别函数值,X1= 营运资金 / 资产总额,X2= 留存收益 / 资产总额,X3=息税前利润 /资产总额,X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额,X5= 销售收入 /资产总额 企业破产临界值: (1)Z 1.23时,企业处于破产的“危险地带”; (2)1.23 Z 2.9时,企业处于破产的“灰色地带”; (3) Z 2.9时,企业财务状况良好。 考虑到企业财务数据源于权责发生制原则,可能不能真实反映企业现实的财务质量,模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标: (1)现金盈利质量率。 现金盈利质量率=现金盈利值/净利润。其中,现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为:现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。 (2)现金增值质量率。 现金增值质量率=现金增加值/留存收益。其中,现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为:现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。 由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来,本文增加了对企业偿债能力的分析,使其更适合房地产企业特色。 本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标,资产运营状况指标等进行比较,分析万科公司经营状况;第三部分测算万科公司Z指数值,与指标的临界值比较得出警情结论,并与行业Z值比较,进行行业分析;第四部分对警度进行分析评价,并采取措施排警。 二、基本财务指标分析 2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为: 与同业相比,万科公司偿债能力较强,负债比例较小,且短期负债比率大于长期负债比率;资产增长高于同业平均,尤其是净利润的增长,说明公司在不断发展、壮大;企业总杠杆低于同业平均,股价受销售变动影响也小;其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是,其盈利能力要低于同业。 三、Z模型分析 根据Z模型的公式,算得万科公司2002年的Z指数指标为: 但是,行业平均值 Z 1.23,即处于破产的危险地带。由此对比可见,房地产行业的财务警情已经很严重,风险很大,就连位居第一的万科公司也亮起了黄灯。 四、警度分析及排警措施 万科公司财务风险虽然比起行业平均来要小,但是仍然处于危险地带。就指数模型来分析,权数比较大的指标如果其对应得财务指标值也大,那么 值就会增大。就万科公司而言,其盈利能力低于行业平均。如果可以增加利润,就可使其息税前利润等增加,这样 值也会增大,从而排除警情。 企业财务风险论文:我国企业财务风险预警机制研究 [摘要] 随着经济全球化，竞争国际化，知识经济为主题的新经济时代的到来，企业财务风险预警愈来愈成为企业财务管理的热点问题。为迎合中国会计改革的新形势，在论述企业财务风险预警机制的内涵及构成的基础上，提出了建立健全适应社会主义市场经济体制的财务风险预警机制的设想。 [关键词]我国企业；财务风险；预警机制 近20年来，随着对外开放和经济体制改革的深入进行，我国企业面临着激烈的竞争和多变化的市场状况，存在着各种难以预测和不可控制的因素，企业发生财务风险或困难甚至破产清算的现象不断增加，财务风险给企业，社会带来严重的影响。因此，企业财务风险的防范和控制显得尤为重要。本文试从构建我国企业财务风险预警机制方面展开探讨。 一、企业财务风险预警机制的内涵 企业财务风险预警机制（the Enterprise Financial Early waming lnstitution），是指企业在财务风险管理中所形成的各种相互依赖，相互制约的预警职能体系，是降低财务风险的关键所在，也是今后盘活企业财务的一个重要组成部分。建立健全企业财务风险预警机制，就是把风险预警机制引入企业内部，让企业、管理者、员工共同承担风险责任，使责、权、利三者真正成为一个有机整体。 一般地，我国企业财务风险预警机制可由以下四个部分构成： 1.预警分析的组织机制。为使预警分析的功能得到正常、充分的发挥，企业应建立健全预警的组织机构。预警组织机构相对独立于企业组织的整体控制。预警组织机构的成员是兼职的，由企业经营者，企业内部熟悉管理业务、具有现代经营管理知识和技术的管理人员组成，同时要聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。预警机构独立开展工作，但不直接干涉企业的经营过程，它只对企业最高管理者（管理层）负责。预警组织机构的日常工作可由现有的某些职能部门（如财务部、企管办、企划部）来承担。预警组织制度的实施使预警分析工作经常化、持续化，只有这样才能产生预期的效果。 2.财务信息收集、传递机制。良好的财务风险预警分析系统，要能够有效预知企业可能发生的财务危机，预先防范财务风险的发生，还必须建立在对大量资料系统分析的基础上，抓住每一个相关的财务风险征兆。主要资料包括内部数据和相关外部市场，行业等数据。这个系统应是开放性的，不仅有财会人员提供的财会信息，更有其他渠道的信息。这里的会计信息系统不仅是指一般意义上的企业会计核算报告系统，还包括对会计资料的认真阅读、分析和评价，以及寻找企业潜在的财务风险并及时消除财务风险的工作。财务信息收集、传递机制是财务风险预警系统分析良性循环的基础。 3.财务风险分析机制。高效的风险分析机制是关键，通过分析可以迅速排除对财务影响小的风险，从而将主要精力放在有可能造成重大影响的风险上。经重点研究，分析出风险的原因，评估其可能造成的损失。当风险的成因分析清楚后，也就不难制定相应的措施了。为了保证分析结果的真实性，并不带任何偏见，从事该项工作的部门或个人应保持高度的独立性。预警分析系统一般有两个要素：即先行指标和扳机点。先行指标是用于早期评测运营不佳状况的变动指标，扳机点是指控制先行指标的临界点，也就是预先所准备的因应计划必须开始起动之点，一旦评测指标超过预定的界限点，则因应计划随之而动。 4.财务风险处理机制。在财务风险分析清楚后，就应立即制定相应的预防、转化措施，尽可能减少风险带来的损失。企业财务风险预警制度若要能够有效运作，就必须要有正确、及时且合乎企业所需要的各种管理咨讯系统，提供及时而完整的经营结果数据，供经营者及各部门负责人以实际经营状况数据体系，来与财务指标数据相比较。当有超出或低于指标数据的情形发生时，就表示企业财务状况将有不健全的症状产生，经营者应及早依数据所代表的经营内涵做进一步深入研判，找出蛛丝马迹，对症下药，以防财务恶化。例如，应收账款周转率过于缓慢，表示企业营销部门可能不尽心收取顾客账款。如此，一来资金运转将吃紧，二来企业将承受更多的交易风险。此时，营销部门主管应深入探究缘由，并提出对策。 二、建立健全适应社会主义市场经济体制的财务风险预警机制 风险是普遍存在的，建立有效的财务风险预警机制可化解和规避风险，使风险损失减至最小。在经济体制转型期，企业面临着巨大的财务风险，其原因是多方面的，与之相对应，预警机制的建立应是多元的。就企业微观操作而言，有以下方法可供选择： 1.回避风险法。回避风险包含两层意思：一是风险决策时，尽可能选择风险较小或无风险的投资方案，这实际上减少了风险造成损失的可能性，降低了损失的程度；二是实施风险方案过程中，发现不利的情况时，及时中止或调整方案。企业在选择理财方案时，应综合评价各种方案可能产生的财务风险，在保证财务管理目标实现的前提下，选择风险较小的方案，以达到回避财务风险的目的。例如，债权性投资如果能够使企业实现预期的投资收益，企业在选择投资方式时，应尽可能采用债权性投资，因为债权性投资风险大大低于股权投资的风险。尽管股权投资可能带来更多的投资收益，但从回避风险的角度考虑，企业还是应当谨慎从事股权性投资。当然，采用回避法并不是说企业不能进行风险性投资。企业为达到影响甚至控制被投资企业的目的，只能采用股权投资的方式，在这种情况下，承担适当的投资风险是必要的。 2.降低风险法。即企业面对客观存在的财务风险，努力采取措施降低财务风险的方法。降低风险法可以采取三种策略：一是通过支付一定的代价减少风险损失出现的可能性，降低损失程度。如商业企业销售商品，可能收到假币，购置验钞机就可大大减少损失的可能性。又如企业可以建立风险预警、控制系统，配备专门人员对财务风险进行预测、分析、监控。当然在这种情况下，决策者还应比较控制风险的代价与减少损失之间的关系，只有减少的损失大于控制的成本，这种策略才是可行的。二是采取措施增强风险主体抵御风险损失的能力。如提高产品质量，改进产品设计、努力开发新产品及开拓新市场等手段，提高产品的竞争力，降低因产品滞销、市场占有率下降而产生的不能实现预期收益的财务风险。三是通过制定有关的管理制度和办法来减少损失出现的可能性，如企业采购材料时，坚持验货付款，就可能减少货款被骗的可能性。 3.分散风险法。即通过企业之间联营、多元化经营及对外投资多项化等方式分散财务风险。 对于风险投资方案，企业可以与其他企业共同经营、共同出资、收益共享、风险共担，这样就将应由本企业独家承担的风险，改为由联营企业之间共同承担。实际上这种做法也可以说是一种转移风险的方法，因为它将一部分经营风险转嫁给其他企业。 多元化经营，是企业分散风险的通常做法，指一家企业同时介入若干个基本互无关联的产业部门，生产经营若干类无关联的产品，在若干个基本互无关联的市场上与相应的对手展开竞争。多元化经营分散风险的理论依据在于：从概率统计原理来看，不同产品的利润率是独立或不完全相关的，经营多种产业多种产品在时间、空间、利润上相互补充抵消，可以减少企业利润风险。具体地，当企业生产经营一种产品时，企业的兴衰成败就集中在此种产品上，而在经营多种产品时，若一种产品销售不景气，另一种产品却可能比较畅销，当一种产品亏损时，其他的产品却可能盈利。这样，企业的经营效益就比较稳定，不会因一种产品的销路不畅而导致企业亏损或破产。因此，企业在突出主业的前提条件下，可以结合自身的人力、财力与技术研制和开发能力，适度涉足多元化经营，分散财务风险。 对外投资多项化，又称多元投资，是企业分散风险的另一种有效手段，即企业对外投资时，应将资金投资于不同的投资品种，以达到分散投资风险的目的。一般来说，长期投资的风险大于短期投资的风险，股权投资的风险大于债权投资的风险，证券组合投资可以分散有价证券投资的非系统性风险，其投资风险低于单项证券投资的风险。多元投资可以达到以丰补歉，以盈补亏、取长补短的目的。当然，风险越大，可能产生的收益也就越大。对外投资多项化进行分散投资风险的前提就是保证预期的投资收益的实现。 4.转移风险法。即企业通过某种手段将部分或全部财务风险转移给他人承担的方法。转移风险通常有多种形式：A，购买保险法。通过向保险公司投保，可将应由本企业承担的风险转移给保险公司。B，签订远期合同。远期合同的作用，在于明确购销双方在一定期限内的权利和义务。C，转包法。企业可将风险大的业务，采用承包经营或租赁经营的方式，转给其他单位或个人来经营，企业定期收取承包费或租金。这样，企业的效益就有保障，而风险则转由承包（租）人来承担。D，租赁法。企业对于生产经营过程中短期使用而不经常使用的机器设备，若采取购买的方法，需要马上筹集资金，既要承担资本成本，还要承担固定资产无形损耗的风险；若采取租赁的方式取得，则可以避免这一风险。E，转卖法。它是指企业根据有关信息和风险预测，将经营风险大的资产提前转让出售的方法。 5.自保风险法。自保风险，就是企业自身来承担风险，即企业对可能发生的风险，进行预测分析，预先制定一套自保风险计划，平时分期预先提取专项的风险补偿金以补偿将来可能出现的损失。具体可以采取以下两种策略：一种是遵循谨慎性原则，建立风险基金，为风险较大的长期负债设立偿债基金；另外一种是提取一定比例的坏账准备金和商品削价准备金等来降低和缓冲财务风险。目前，我国要求上市公司提取应收账款坏账准备金、存货跌价准备金、短期投资跌价准备金和长期投资减值准备金，正是上市公司防范风险、稳健经营的重要措施。 6.债务重组法。债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按其与债务人达成的协议或法院裁定作出让步的事项。具体重组方式有：A，以资产清偿债务；B，债务转为资本（债权转股权）；C，修改其他事项等，以最大限度降低财务风险，以使企业重新安排财务资金，通过进一步调整，强化企业的财务实力。 企业财务风险论文:从企业文化角度探究国有企业财务风险管理 ——从“中航油”事件看企业风险管理文化 【摘 要】本文以“中航油”事件为引子，分析了国有企业由于体制问题而具有的特定财务风险，得出国有企业财务风险管理是一个全局性、长期性的问题。因此本文从企业文化角度探索了国有企业财务管理的途径：就是建立国有企业的风险管理文化。 【关键词】国有企业 企业文化 财务风险 风险管理文化 引 言 财务风险是指企业财务成果和财务状况的风险,有狭义和广义之分：狭义财务风险是由企业负债引起的，具体是指企业因为借入资金而增加的丧失偿债能力的可能和企业利润（股东权益）的可变性，它与经营风险、资本市场风险一起构成了企业所面临风险的主体。广义财务风险是指企业财务系统中客观存在的，由于各种难以或无法预料、控制的因素作用，使得企业实现的财务收益和预期财务收益发生背离，因而蒙受损失的机会或可能，其中不仅包括由使用财务杠杆带来的狭义财务风险，还包括信用风险、利率风险、汇率风险和证券投资风险等诸多内容。以上是对财务风险的一般分类。[1] 基于公司成立背景、公司经营目标、公司所处的环境、进入领域、公司领导层的知识结构和素质不同，又使得国有企业面临着特有的财务风险。虽然这些财务风险最终的表现形式和一般企业的一样，但是风险成因确是有国有企业的体制问题所引起的。国有企业在历史的潮流中扮演的角色是国家大工厂的生产车间。随着经济发展、改革开放和企业股份制改造的进行，国有企业计划经济时代的运营模式不再适合经济发展的要求：国家以出资者身份干预微观企业的运行管理，产生了国有股一股独大和内部人控制的问题，导致公司治理“人治”而非法制；公司高层管理人员受计划经济影响，其管理思维和知识结构不能适应市场经济对其多元化知识的需求；计划经济时代国有企业形成的“等、靠、要”思想，使得国有企业管理者不具备风险意识。这些都会给国有企业的带来一定的财务风险，甚至使得国有企业毁于一旦。2004年11月中航油破产事件就是一个最好的例证。 第一部分：中航油事件案例分析 中航油事件回顾 中航油是中国航空油料集团公司（简称“中航油集团”）的海外控股子公司，1993年在新加坡注册，当时主要从事石油贸易，并争取到了中航油集团2％的进口权。2000年，中航油进口权增至98％。2001年，中航油在新加坡主板上市，中国航油垄断进口商的地位牢固确立。中航油自20世纪90年代末开始做油品套期保值业务。6年间，净资产由1997年的16.8万美元猛增至2003年的1.28亿美元。但就在此期间，其业务范围逐渐扩大，2003年开始从事石油衍生品场外期权交易，这已经超出保值范围而进入投机领域，中航油从此身陷险地。2004年第一季度，中航油显示亏损。当年3月28日，公司账面亏损580万美元。就在此时油价一路攀升的情况下，中航油选择了“展期”方案，继续卖空待跌，在期权交易中的盘位大增。两天后，公司公布2003年年报，称全面赢利3289万美元，对期货交易的账面亏损只字未提。到2004年6月，中航油期权交易的账面亏损已经达3000万美元，其仍继续坚持展期待仓，把所购期权的到期时间全部推至2005年和2006年，同时交易量被进一步放大。10月以后，中航油持有的期权交易总量已达5200万桶，远远超过其每年的实际进口量（约1500万桶）。此时油价仍在大幅上升，中航油需支付的保证金急剧增加，现金流量很快面临枯竭。10月10日，中航油账面亏损达到1.8亿美元。这时，中航油才向总部汇报，并请求资金支持。中航油集团于10月21日以筹集资金购买新加坡石油公司股权的名义向一批基金出售其在中航油15％的股份，将所得款项1.08亿美元全部贷给中航油补仓。在此次交易中，中航油集团和中航油均未向买家披露上亿美元的亏损情况。11月12日，中航油在三季度财务状况中称，“公司仍然确信2004年的赢利将超过2003年，从而达到历史新高”。11月25日，中航油的实际亏损已达3.81亿美元。11月29日，中航油被迫关闭的仓位，累计损失已达3.94亿美元，正在关闭的剩余仓位预计损失1.6亿美元，账面实际损失和潜亏总计5.54亿美元。中航油申请停牌。11月30日，中航油向法院申请债务重组。 中航油财务风险分析 从以上案例介绍以及收集到的“中航油”相关资料，我们可以得出，“中航油”作为国有跨国企业中航油集团的海外控股子公司，其面临的特殊财务风险包括： （一）因公司目标执行不力而诱发的财务风险 企业集团的发展战略是应该基于公司的未来远景与总体控制能力，考虑企业人员和财力状况。如果不具备条件盲目扩张,企业进入不太熟悉的行业或从事不了解的业务,不仅起不到预期的增加赢利渠道和分散风险的作用,反而会加大企业的财务风险和经营风险。从1997年起,经历了两年亏损和两年休眠期后的中航油先后进行了两次战略转型：第一次转型是从一家船务经纪公司重新定位为以航油采购为主的贸易公司,第二次转型是从一个纯贸易型企业发展到以石油实业投资、国际石油贸易和进口航油采购为一体的工贸结合型的实体企业,成为以中国为依托的石油类跨国企业。依此可以看出，中航油集团在海外设立上市公司的初衷是非常明确——取得一个价格相对平稳的国际油价。从陈久霖担任中航油总裁起，中航油的运作就偏离了这个初衷：中航油从2001年11月在新加坡上市伊始就开始涉足石油期货。在取得初步成功之后,中航油公司管理层在没有向董事会报告并取得批准的情况下,无视国家法律法规的规定,擅自将企业战略目标移位于投机性期货交易,这种目标设立的随意性,以及对目标执行的不力，最终将企业陷入惊涛骇浪之中。 （二）因公司组织结构设置不当、内控无效而诱发的财务风险 管理学理论中，组织结构设计的一个原则就是权责对等，职员（包括高层管理人员）被赋予多大的权力就要承担与权力对等的责任。权责对等的原则使得公司职员在进行某项活动之前，权衡成功得利和失败责任；在活动进行时，公司职员时刻以所承担的责任约束自身的行为。另外，组织岗位设计要求执行和监管部门要严格区分，不能出现执行、监管集于一身的情况，否则公司的内控制度就会陷入瘫痪状态，也就谈不上在公司运营过程中的事中责任监督和追究。中航油为什么会出现历时如此之长（几乎贯穿整个2004年度）、亏损额如此之大（账面实际损失和潜亏总计5.54亿美元）的情况，原因就在于“陈久霖就是中航油”这种现象。虽然中航油上级管理部门有明文规定禁止涉足场外交易，中航油内部也有《风险管理手册》和《财务手册》[2]，但是这些都不能构成对陈久霖的责任约束，因为中航油集团充当了中航油的资金支持者角色。即使中航油出现了投资重大错误、现金严重短缺的情况，陈久霖也不会感觉到自己的这种投机行为将造成的严重后果以及应承担的责任。其实早在2000年发生的安然事件中，我们就应该注重内部监控的重要性，安然作为一个在《财富》500强中排名第七的跨国集团公司轰然倒闭，就是因为缺乏实质性的内部监控：安然的董事会及审计委员会采取了不干预监控模式，没有对安然的管理层实施有效的监督，包括没有查问他们所采用“投资合伙”的创新的会计方法。中航油集团对中航油的干预也仅仅限于文字报告，不了解中航油在出现账面亏损到申请破产这段期间的财务状况，这也是导致亏损持续扩大的重要原因。 （三）因公司缺乏风险意识而诱发的财务风险 国有企业在海外投资面临的市场环境，是全球性的、不由中国政府监管的金融市场。相比国内的一般企业，国有企业还要考虑所进入市场当地政府的监管风险、进入新投资领域的技术风险、竞争对手的情况和本公司内部人才配备情况。 1、当地监管部门的风险。经营场所的政府对市场运行管制不力而给公司带来的风险。期交所身处市场第一线，对于期货市场违规行为的发现和纠正具有得天独厚的获得证据和技术方面的优势，无疑是最富效率的期货监管组织体系。从巴林银行在1995年2月破产的事件中不难相像新加坡期交所对衍生品交易的监管不力，而中航油（新加坡）进入新加坡交易所进行场外衍生品交易本来就是交易所很难涉及的投机方式，再加上新加坡期交所监管本身存在的不足，因此中航油一进入新加坡期交所就面临了很大的风险。 2、交易方式的风险（技术风险）。场外衍生交易与交易场所内的石油期货交易相比，是一对一的私下交易，交易的过程密不透风，风险要比交易所内大的多，而且在国际上场外衍生品交易几乎是不受政府监管的。 3、对市场竞争对手认识不够。企业进入海外交易所进行投资，外国炒家很容易得到企业的交易成本、资金承受能力等商业机密，依此锁定攻击对象。中航油对竞争对手以及自身实力的估计都有很大的偏差。事实上，国际竞争对手有意挤压中资企业。一个明显的例证就是，日本三井银行、美国高盛公司等先是给中航油 “放账”操作期权（即在一定金额范围内不用收取保证金），后又允许挪移盘位，对挪移盘位的风险也没有说明。后来等到油价冲到历史高点时，突然取消放账、提高保证金比例，逼迫中航油斩仓。在这种极大的外部压力下，中航油缺乏足够的保证金支持，从而负债累累。 4、人才风险。国有跨国公司从事海外投资业务，其人员配备要考虑到以下几个方面：（1）公司职员的中外籍比例。尤其是参与一线操作的职员构成要考虑到中外比例。公司进行跨国投资业务相关的交易成本、资金承受能力等商业机密都暴露在国外投资者眼里。中航油参与交易、掌握最核心机密的关键位置交易员仍是外籍人士，面临着极大的风险；（2）公司职员的知识结构。公司进入不同的领域，所面对的技术和知识结构是不同的，如果公司管理人员缺乏相关的专业知识，就意识不到该领域的特殊风险，更谈不上对这些风险进行规避和管理。理论上，看涨期权卖方的亏损风险是无限的，一般作为期权卖方需要很强的风险管理能力与相当强大的资金实力，或者手中正好具有充足的对应资产可以履约；在业界，看涨期权的卖方几乎都要另外做一笔反向交易，以对冲风险。中航油管理层缺乏起码的金融衍生品风险管理知识。作为首席执行官的陈久霖，并没有受过石油衍生品交易方面的正规训练，也缺乏实际操作经验，更谈不上知悉石油衍生品交易的运作以及背后的博弈之道。参与交易活动的职员亦是如此：有关交易员在初期未经公司管理层书面批准的情况下，擅自操作投机性石油衍生品交易等问题出现后，在讨论对策时，该交易员和风险管理委员会对往后挪移仓位须增加交易量，以及在油价持续攀升的情况下，公司必须追加保证金的情况避而不谈，以至连连亏损，却一路没有斩仓。同时，通过中航油集团轻易通过陈久霖的“内部救助方案”，不难看出中航油集团内部，亦缺乏真正懂得金融衍生品风险管理的人才（3）公司管理人员和职员对风险管理制度的态度 ISO9000管理风险原则是：有包括把风险管理责任写进雇员的岗位说明中的组织结构的书面材料；书面的风险处理程序；有检查是否按程序办事，风险是否受到控制的审计。因此，公司的风险管理有效不但要有健全的风险管理制度，更在于制度的实质性执行。从相关资料，我们知道中航油制定了完善的《风险管理手册》和《财务手册》，对每位交易员的亏损额都有规定，问题出在中航油的风险管理制度流于形式。从以上导致中航油破产的原因，我们不难看出，不仅公司的目标设定以及执行情况会给国有企业带来财务风险，而且公司组织结构的设置也是财务风险产生的诱因；不仅是高层领导和风险监管部门的风险态度会影响财务风险的大小，而且一般职员的风险意识也有助于风险的防范；财务风险不是阶段性的工作，而是贯穿企业运营的全过程。因此，财务风险管理是企业全局性、长期性的工作。如果企业全体职员能够长期保持风险的危机感，那么这也就是形成了一种企业文化——风险管理文化，这是企业财务风险管理最理想的状态。那么，为了能达到这种状态，我们就要探索构建企业的风险管理文化，借助企业文化将风险意识寓于全体职员，借助企业文化的凝聚力促成企业全体齐心合力抵御风险。以下，我们就来探究如何为企业建立一种文化，并且这种文化以抵御财务风险为目的。 第二部分：构建企业风险管理文化 企业文化是在—定的社会历史条件下，企业生产经营和管理活动中所创造的具有本企业特色的精神财富和物质形态。它包括文化观念、价值观念、企业精神、道德规范、行为准则、历史传统、企业制度、文化环境、企业产品等。其中价值观是企业文化的核心。文化观念和价值观念决定了企业精神，企业精神指导企业目标的形成，道德规范和行为准则约束着企业员工沿着目标行动。从管理学角度看，管理主要依赖于两个最基本的要素：权力和文化。权力作为一种支配资源的力量，依靠的是一种硬性的制度约束，这种约束是一种被动约束。文化则是一种一般性的规范指导能力，它往往是一种理念，一种思维方式。包括在这种理念指导下的行为习惯。对企业职工素质的培养和良好的职业道德的形成具有潜移默化的巨大作用。文化的约束是一种发自内心的认同。因此只有将风险管理依托于一种文化，才能将约束变为自觉。 （一）塑造企业风险管理文化的象征物 卓越的企业文化是卓越企业家的人格化。卓越的企业文化是企业家德才、创新精神、事业心、责任感的综合反映。因为优秀的企业文化不是自发产生的，而是企业家在长期实践活动中形成的。企业家从本企业的特点出发，以自己的企业哲学、理想、价值观、伦理观和风格融合成企业的宗旨、企业价值观，逐渐被广大员工所认同、遵守、发展和完善。企业家不是投机商，而应该是一个大胆创新、敢于冒险、注重积累的开拓型人才。企业家精神及企业家的形象是企业风险管理文化的一面镜子，企业家在风险管理方面的身体力行是员工日常风险管理的一面旗帜。卓越的企业家为了挑战未来，必须时时提高警觉．企业家建立企业风险管理文化必须注意以下三个方面：（1）重视员工的参与，提高员工的参与意识。员工是风险管理实践的操作员，没有员工参与的风险管理只是纸上谈兵；（2）产生先见之明。企业家和高层主管必须发掘和利用整个企业的各种意见和合理化建议，借此来建立对未来的共识和认同，以此来形成卓越的企业文化；（3）重视速度。在现今的经济环境下，质量、时间、成本是企业获得并保持竞争优势的重要法宝，企业的文化也要随着环境的变化做快速的改善甚至是转变，使得企业文化与经济发展的要求趋同。另外，企业的风险管理文化不仅要求企业家自身具有风险意识和风险管理专门知识，还要求在高层管理人员的聘用中考虑其知识结构和人员构成，还要考察其风险管理的态度。 （二）建立风险管理高级管理班子 企业家作为企业文化的象征物，也是企业文化的最初载体。以企业家为代表的企业风险管理文化要靠高级管理职员分解，要靠高级管理职员向职员诠释，要带领着企业职员将之付诸行动，引导职员如何体现企业风险管理文化，收集职员对该文化的感受，对职员偏离该文化的行为纠偏，激发职员为改善企业风险管理文化出谋划策，该文化对企业风险管理的贡献也要靠高级管理职员来总结：如果说企业家是企业风险管理文化的缔造者，那么高级管理职员就是企业风险管理文化推行的士卒，而职员是企业风险管理文化得以存在和发展的土壤。 （三）构建风险管理文化的组织结构 如果—个企业的组织结构能够使每个人对实现企业目标有所贡献，那么这样的组织结构就是有效的。同理，如果一个企业的企业文化能够使每个人对实现企业目标有所贡献，那么这样的企业文化也是有效的。如果一个企业的组织结构能使不必要的后果与代价降至最低，以帮助企业实现目标，则这样的组织结构是有效的。同理，如果一个企业的企业文化能使不必要的后果与代价降至最低，以帮助企业实现目标，则这样的企业文化也是有效的。在组织结构中，为建立灵活性而制定的规定越多．组织结构就可能恰当地实现它的目的。在每一组织结构内，必须建立能预料变革并能作出反应的措施和方法。每一企业都是在变化中的内、外部环境中向自己的目标迈进的。如果—个企业变得僵化，而这种僵化不管是否会成为变革的阻力．程序过于复杂的或部门之司的界限过于固定不变，则该企业就没有能力去迎接经济、技术、政治和社会变化的挑战。构建企业风险管理文化，不但要注意企业内控部门的设置，而且要注重各部门承担相应的风险；在岗位设计上首先要有风险责任的规定，而后才能赋予其权力，做到权责对等；同时还有注意企业组织结构因风险变动而灵活变动的适应性。 （四）风险管理文化注意力集中在市场 市场是企业财务风险的来源，也是企业风险最终暴露的场所。企业必须制订一些日常条例来不断提醒自己。企业风险管理部门必须把时间花在外面，花在市场上：监测市场的波动以及时预测财务风险发生的可能性；分析市场以找到分散财务风险的途径；跟踪市场发展趋势以估计企业财务风险损失的发展态势；权衡企业财力和风险造成的最大损失额度。市场的风险产生是单个企业不能控制的，企业对市场的研究是决定企业是否进入风险领域，或者是已经置身于风险之中时，是保持谨慎态度继续拼搏还是果断退出。就中航油事件而言，如果中航油在出现亏损到最终破产这一阶段的任一时刻，退出石油期权场外交易，都不会酿成5.54亿美元的巨亏，更不会遭致破产。 （五）风险管理文化要有金融上的远见 企业能够持续经营，最重要的是现金，而不是账面上的利润。财务风险最终的表现都是资不抵债，偿还债务只能是企业的现金或者能转换成现金的财产物资（服务），因此利润只是虚数。企业如果缺乏现金，就会产生金融上的危机，克服金融危机要付出很大的代价。风险管理文化在金融上的远见，要求企业量“存”为出。强大的资金后盾不是抵御财务风险的盾牌：风险来源于市场众多的原因，风险是无限的，但是现金却是有限的。对于特定企业来说，现金永远也不能填补因风险产生的“无底洞”。中航油集团给中航油的1.08亿美元的贷款未能缓解中航油的财务危机，同样，即使再给陈久霖提供“5亿美元”[3]，也改变不了中航油破产的局面。 结束语: 国有跨国企业由于体制上的原因使其存在与一般企业不同的财务风险：计划经济时期形成的“等、靠、要”思想使得国有跨国企业没有风险管理的意识；行政上的审批制使得国有企业的风险管理制度流于形式；沿用国有企业改制前的高层管理人员使得国有企业缺乏具备现代金融和风险管理专门技术知识的人才。因此，构建国有跨国企业的财务风险管理不是某个部门就能达到的，也不是某个领导人就能解决的，更不是在特定的时间范围内就能建立的，当然，依靠引进先进的监控系统[4]来抵御风险也是不现实的。只有建立企业的财务风险管理文化，以企业家的风险管理精神为指导，配合高层管理人员对风险管理文化的执行和组织结构的灵活应变，辅之现代化的风险监控系统，将财务风险管理融入全体职员的意识，渗透到员工的日常经营活动中，才能形成对企业全局的财务风险抵御的盾牌，才能长期减少或规避企业的财务风险损失。 企业财务风险论文:加强企业财务风险管理 摘要 财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况,要求企业经营者进行经常性财务分析,防范财务危机, 建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险?Q策。 关键词：财务危机，财务风险，预警分析 1 从微观企业收益状况考察财务危机 近年来，亚洲经济动荡不安，无论从宏观或微观方面，都应防范风险，建立预警系统。 首先，从微观的企业收益来讲，有三个层次：其一是经营收入扣除经营成本?管理费用?销售费用?销售税金及附加等经营费用后的经营收益．其二是在其一基础上扣除财务费用后为经常收益．其三是在经常收益基础上与营业外收支净额的合计，也就是期间收益．如果从经营收益开始就已经亏损，说明企业已近破产。即使期间收益为盈利，但可能是由于非主营业务或偶发事件所形成净资产增加，如出售手中持有有价证券及土地。但如果经营收益为盈利，而经常收益为亏损，可以说已经出现危机信号，这是因为企业的资本结构不合理，举债规模大，利息负担重。若经营收益，经常收益均为盈利，而期间损益为亏损，可能出现了灾害及出售资产损失等，问题不太严重的话，是可以正常经营。如三层次收益均为盈利，则是正常经营状况。 2 资本结构不合理是产生财务危机的重要原因 根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置大部分由流动负债筹集，小部分由长期负债筹集；固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，这是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计结余是红字，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。 3 防范财务风险，建立财务预警分析指标体系 然而，产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免，因此，加强企业财务风险管理，建立和完善财务预警系统尤其必要。 3．1 建立短期财务预警系统，编制现金流量预算 由于企业理财的对象是现金及其流动，就短期而言，企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有足够现金用于各种支出。预警的前提是企业有利润，对于经营稳定的企业，由于其应收，应付账款及存货等一般保持稳定，因此经营活动产生的现金流量净额一般应大于净利润。企业现金流量预算的编制，是财务管理工作中特别重要一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。为能准确编制现金流量预算，企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益?现金流量?财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立企业全面预算，预测未来现金收支的状况，以周、月、季、半年及一年为期，建立滚动式现金流量预算． 3．2 确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统 对企业而言，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统．其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力指标最具有代表性．获利是企业经营最终目标，也是企业生存与发展的前提。从资产获利能力看： 总资产报酬率＝息税前利润／资产平均总额 表示每一元资本的获利水平，反映企业运用资产的获利水平。 成本费用利润率＝营业利润／成本费用总额 反映每耗费一元所得利润水平越高，企业的获利能力越强。 对偿债能力，有流动比率和资产负债率．如果流动比率过高，会使流动资金丧失再投资机会，一般生产性企业最佳为2左右，资产负债率一般为40~60%,在投资报酬率大于借款利率时，借款越多，利越多，同时财务风险越大。 上述资产获利能力和偿债能力二指标是企业财务评价的二大部分，而经济效率高低又直接体现企业经营管理水平。其中：反映资产运营指标有应收帐款周转率以及产销平衡率， 产销平衡率＝产品销售产值／工业总产值 对企业发展潜力方面选择销售增长率和资本保值增殖率．这里采用经改进的功效系数法对企业进行综合评价，对选定的每个评价指标规定几个数值，一个是满意值，一个是不允许值，设计并计算各类指标单项功效系数，运用特尔菲法等确定各个指标权数，用加权算术平均或者加权几何平均得到平均数即为综合功效系数，用此方法可以定量化企业财务状况。． 然而，企业为适应未预料的需要和机会，应该具备采取有效措施，改变现金流的流量与时间的能力，这就是财务弹性。主要与企业营业活动所产生的现金净流量有关。反映财务弹性的指标有：用于测定企业全部资产的流动性水平的营运资金与总资产比率，到期债务本金偿付率,实有净资产与有形长期资产比率,应收帐款及存货周转率，其中: 到期债务本金偿付率＝经营活动产生现金净流量／（本期到期债务本金＋现金利息支出） 实有净资产与有形长期资产比率计算如下 （资产－负债－待处理资产损失－未祢补亏损－潜亏）／（固定资产净值＋在建工程＋长期投资）。 从长远观点看，一个企业能够远离财务危机，必须具备良好的盈利能力，企业对外筹资能力和清偿债务能力才能越强。指标有： 总资产净现率＝（经营活动所产生现金净流量＋分得股利或利润所收到现金＋现金利息支出＋所得税付现）／平均总资产 销售净现率＝经营活动产生现金净流量／销售收入净额 股东权益收益率＝净利润／平均股东权益。 虽然，上述指标可以预测财务危机，但从根本上讲，企业发生风险是由于举债导致的，一个全部用自有资本从事经营的企业只有经营风险而没有财务风险。因此，要权衡举债经营的财务风险来确定债务比率，应将负债经营资产收益率与债务资本成本率进行对比，只有前者大于后者，才能保证本息到期归还，实现财务杠杆收益；同时还要考虑债务清偿能力，即企业拥有现金多少或其资产变现能力强弱；债务资本在各项目之间配置合理程度。考核指标有；长期负债与营运资金比，资产留存收益率以及债务股权比率。其中: 债务股权比率＝平均总负债／（平均股东权益的市场价值－无形资产－待处理资产损失） 3．3 结合实际采取适当的风险策略 在建立了风险预警指标体系后，企业对风险信号监测，如出现产品积压，质量下降，应收帐款增大，成本上升，要根据其形成原因及过程，指定相应切实可行的风险管理策略，降低危害程度。面临财务风险通常采用回避风险，控制风险，接受风险和分散风险策略。其中控制风险策略可进一步分类：按控制目的分为预防性控制和抑制性控制，前者指预先确定可能发生损失，提出相应措施，防止损失的实际发生。后者是对可能发生的损失采取措施，尽量降低损失程度。由于市场经济的发展，利用财务杠杆作用筹集资金进行负债经营是企业发展途径。从大量负债经营实例，不难得出几点教训：企业经营决策失误，盲目投资，没有进行事前周密的财务分析和市场调研是造成失误的原因，虽然适度举债是企业发展的必要途径，但必须以自有资金为基础，如资本结构中债务资本过大，必然恶性循环。同时企业偿债能力强弱是对负债经营最敏感的指标，只从偿债能力看，负债比率越低，企业偿债能力越强，但未必合理，如企业借款利率小于利润率。企业应充分利用负债经营的好处。不同产业的负债经营合理程度是不一样的，一般是：第一产业为0.2左右，第二产业为0..5左右，第三产业为0.7左右。 4 加强财务活动的风险管理 在市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点，管理措施失当会使筹集资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生筹资风险。企业筹集资金渠道有二大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资。二是借入资金。对于所有者投资而言，不存在还本付息问题，可长期使用，自由支配，其风险只存在于使用效益的不确定性上。而对于借入资金而言，企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，从而给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。筹资风险产生的具体原因及防范有几方面：由于利率波动而导致企业筹资成本加大的风险，一旦筹集了高于平均利息水平的资金，可争取提前还债等补救措施。此外，还有资金组织和调度风险，经营风险，外汇风险。 企业通过筹资活动取得资金后，进行投资的类型有三种：一是投资生产项目，二是投资证券市场，三是投资商贸活动。然而，投资项目并不都能产生预期收益，从而引起企业盈利能力和偿债能力降低的不确定性，如出现投资项目不能按期投产，无法取得收益，或虽投产但不能盈利，反而出现亏损，导致企业整体盈利能力和偿债能力下降，虽没有出现亏损，但盈利水平很低，利润率低于银行同期存款利率；或利润率虽高于银行存款利息率，但低于企业目前的资金利润率水平。由于存在风险反感，投资者所要求的超过资金时间价值，用于回报承担投资风险的那部分额外报酬，称为收益。在进行投资风险决策时，其重要原则是既要敢于进行风险投资，以获取超额利润，又要克服盲目乐观和冒险主义，尽可能避免或降低投资风险。在决策中要追求的是一种收益性，风险性，稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间，让稳健性原则起着一种平衡器的作用。 企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收帐款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，它的成本有：1)机会成本，常用有价证券利息收入表示。2)应收帐款管理成本，3)坏帐损失成本。应收帐款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收帐款管理在以下几方面强化：1 建立稳定的信用政策。2确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力。3 确定合理的应收帐款比例。4 建立销售责任制。 收益分配是企业一次财务循环的最后一个环节。收益分配包括留存收益和分配股息两方面,留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。企业如果扩展速度快，销售与生产规模的高速发展，需要添置大量资产，税后利润大部分留用。但如果利润率很高，而股息分配低于相当水平，就可能影响企业股票价值，由此形成了企业收益分配上的风险。 综上所述，企业在经营管理中，要建立财务危机预警指标体系，加强筹资?投资?资金回收及收益分配的风险管理，实现企业效益最大化。 企业财务风险论文:浅谈企业财务风险管理 [摘 要] 企业财务风险存在于企业财务管理工作的各个环节,企业的财务决策几乎是在风险和不确定性的情况下做出的,尤其是在中国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免。中国企业财务风险财务风险包括筹资风险、投资风险、资金营运风险和收益分配风险,应建立企业财务风险识辨系统和有效的风险处理机制,完善风险管理机构,进一步防范企业财务风险。 [关键词] 财务危机,财务风险,预警分析 [企业财务风险是指在各项财务活动过程中,由于各种难以预料或控制的因素影响,财务状况具有不确定性,从而使企业有蒙受损失的可能性。财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节。财务风险的存在,无疑会对企业生产经营产生重大影响。因此,对中国企业财务风险的现状、成因及其防范措施进行探讨,以期降低风险、提高效益就显得具有十分重要的意义。 一、中国企业财务风险的现状 企业财务活动,一般分为筹资活动、投资活动、资金营运和收益分配四个方面。相应地,财务风险也就包括筹资风险、投资风险、资金营运风险、收益分配风险。具体来说,中国企业财务风险主要表现在以下几方面。 (一)资金结构不合理 资本结构是指企业长期资本构成及其比例关系。资本结构的不合理将使企业财务负担沉重,偿付能力严重不足,导致财务风险的产生。中国企业大部分生产经营资金的来源为自有资金和借入资金。从国有企业财务结构来看,普遍存在着资产负债率较高、银行贷款过多的问题。据国务院国资委公布的消息,2005年上半年,169家中央企业中净资产同比增长不足1%或下降的有69家,资本积累严重不足;过度负债的有52家,不少企业流动比率不足国际警戒标准(200%)。有的企业资产负债率达80%以上,还有的甚至超过100%。一旦市场销售缩减,很难靠借新债还旧债的方式维持资金运转。从企业负债结构来看,长期负债较少,短期负债过多,企业对银行的依赖很大。企业过分依赖银行,当出现支付危机时,一方面使自己失去信任而加大其财务风险,另一方面又因逾期借款而使融资成本加大。可见,中国企业资本结构存在比较大的问题。 (二)投资缺乏科学性 企业投资包括对内投资和对外投资。在对外投资上,很多企业投资决策者对投资风险的认识不足,盲目投资,导致企业投资损失巨大,从而财务风险不断。企业对内投资主要是固定资产投资。在固定资产投资决策过程中,很多企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因,使得投资决策失误频繁发生,投资项目不能获得预期的收益,投资无法按期收回,这也给企业带来了巨大的财务风险。 (三)资金回收策略不当 现代社会企业间广泛存在着商业信用。一些企业为了增加销量,扩大市场占有率,大量采用赊销方式销售产品。从会计核算的角度看,这可以增加企业利润,但相当多的企业在信用销售过程中对客户的信用等级了解不够,盲目赊销,造成大量应收账款失控,相当比例的应收账款长期无法收回,直至成为坏账。另一方面,在中国企业流动资产中,存货所占比重相对较大,且很多表现为超储积压存货。2005年上半年中央企业应收账款和存货占用资金1.42万亿元,占流动资金的36%。在全部中央企业中,应收账款和存货占流动资金比重超过50%的有37家。资产长期被债务人和存货占用,使得企业缺少足够的流动资金进行再投资或归还到期债务,严重影响企业资产的流动性及安全性。 (四)收益分配政策不规范 股利分配政策对企业的生存和发展有很大的影响。分配方法的选择会影响投资者对企业状况的判断和企业的声誉,从而影响企业资金的来源,也可能影响企业潜在投资者的投资决策。如果企业的利润分配政策缺乏控制制度,不结合企业的实现情况,不进行科学的分配决策,必将影响企业的财务结构,从而形成间接的财务风险。与国际上广泛采用的股利政策相比,中国企业较少分配现金股利,代之以配股或送红股的分配方法,这一方面有意无意间助长了证券市场上的投机气氛,另一方面无助于投资者形成正确的投资理念。不仅如此,中国企业股利政策的制定也往往无章可循,股利分配方案常常朝令夕改,令投资者无所适从。 二、中国企业财务风险形成的原因分析 在市场经济活动中,企业存在财务风险是难免的,关键是必须了解风险的起因,才能做到有的放矢,使自身处于不败之地。中国企业产生财务风险的原因很多,既有企业外部的原因,也有企业自身的原因。总体来看,中国企业财务风险主要有以下四个方面的原因。 (一)企业的理财活动尚未与不断变化的外部经济环境相适应 企业财务活动是处于一定的环境之下,并受这些环境的制约,包括国民经济整体的形势及行业景气度,国家信贷以及外汇等政策的调整、银行利率及汇率的波动、通货膨胀程度等等。企业理财环境的变化莫测是企业产生财务风险的外部原因,因为这些因素存在于企业之外,其变化对企业来说,是难以预见和难以改变的,这必然影响到企业的财务活动,比如利率的变动必然会产生利率风险,包括支付的利息过多的风险、产生利息的投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险;而中国企业大多财务管理基础薄弱,缺乏市场观念和对外部环境变化的适应及应变能力,面对外部环境不利变化不能进行科学的预见,反应滞后,措施不力,财务风险必然产生。 (二)企业内部财务关系混乱,决策缺乏科学性 企业内部财务关系混乱也是中国企业产生财务风险的一个重要原因。在中国,企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间,在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象,造成资金使用效率低下,资金流失严重,资金的安全性、完整性无法得到保证。在采购、生产、销售、财务、市场预测等各环节之间缺乏统筹协调配合,造成应收款项、存货等资产损失严重。在进行投资决策时不进行深入市场调研和科学论证,盲目投资,形成不良资产或巨额损失。资本结构缺乏科学规划,筹资综合成本高,造成负债比重加大,财务风险增高。 (三)内部财务监控机制不健全 内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统,为使其更能充分发挥其职能作用,企业不仅应该设置独立的组织机构,更重要的是要根据本企业的特点,建立起一套比较完整的、系统的、强有力的内部财务监控制度,才能保证企业内部财务监控系统的高效运行。而中国企业大多没有建立内部财务监控机制。即使有,其财务监督制度执行也不严格,特别是有的企业管理与监督合而为一,缺乏资产损失责任追究制度,对财经纪律置若罔闻,难以进行有效的约束,财务风险极易发生。 (四)企业理财人员素质不高,缺乏风险意识 任何系统的运行,人都是非常重要的条件,高素质的理财人员,更是企业不可多得的财富。就目前的情况看,中国企业的理财人员受传统计划经济的影响和受专业教育的程度限制,其综合素质和业务素质都有待提高,他们的理财观念和理财方法,特别是职业道德和职业判断能力,还不能在更大程度上适应市场经济环境的要求。 三、企业财务风险的防范 如何防范企业财务风险,化解财务风险,以实现财务管理目标,是企业财务管理的工作重点。笔者认为,防范企业财务风险,主要应做好以下工作。 (一)建立企业财务风险识辨系统 要对企业的财务风险进行防范,首先必须准确、及时地识辨企业的财务风险。一般来讲,企业财务风险的识辨可采用以下几种方法。 1. 运用“阿尔曼”模型建立预警系统。这种方法是由美国爱德华·阿尔曼在20世纪60年代提出来的基于多元判别模型的财务预警系统。他利用逐步多元鉴别分析逐步提取五种最具共同预测能力的财务比率,建立起了一个类似回归方程的Z计分法模型: Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3×0.006X4+0.999X5 其中:X1=营运资金/资产总额;X2=留存收益/资产总额;X3=息税前利润/资产总额;X4=普通股和优先股的市场价值总额/负债账面价值总额;X5=销售收入/总资产。 该模型实际上是通过五个变量(五种财务比率),将反映企业偿债能力指标、获利能力指标和营运能力指标用一个多元的线性函数公式有机联系起来,综合评价企业财务风险的可能性。阿尔曼认为:若Z值小于1.81,则企业存在很大的财务风险;若Z值在1.81~2.99灰色区域,企业财务状况不明朗;若Z值大于3,说明企业的财务状况良好,财务风险发生的可能性很小。阿尔曼还提出Z值等于1.81是判断企业破产的临界值。 2. 利用单个财务风险指标趋势的恶化来进行预测和监控。通常,按照财务比率指标的性质及综合反映企业财务状况能力的大小,预警企业财务风险的比率主要有:(1)现金债务总额比。它等于经营现金净流量除以负债总额。这个比率越高,企业承担债务的能力越强。(2)流动比率。它是流动资产与流动负债比。一般认为流动比率应该在2以上,但最低不低于1。影响流动比率的主要因素有营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度。(3)资产净利率。它等于净利润除以资产总额。它是把企业一定期间的净利与企业的资产相比较,表明企业资产利用的综合效果。指标越高,表明资产的利用效率越好,说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得了良好的效果。否则相反。同时,资产净利率又是一个综合指标。企业的资产是由投资人投入或举债形成的,净利的多少与企业资产的多少、资产的结构和经营管理水平有密切的关系。影响资产净利率高低的因素主要有:产品的价格、单位成本的高低、产品的产量和销售的数量和资金占用量的大小等。(4)资产负债率。它是负债总额与资产总额之比。它主要用来衡量企业利用负债进行经营活动的能力,并反映企业对债权人投入资本的保障程度。通常该比率应以低为好,但当企业经营前景较为乐观时,可适当提高资产负债率,以获取负债经营带来的收益;若企业前景不佳,则应减小资产负债率,从而降低财务风险。(5)资产安全率。它是资产变现率与资产负债率之差,其中,资产变现率是预计资产变现金额与资产账面价值之比。它主要用来衡量企业总资产变现偿还债务后剩余系数的大小。系数越大,资产越安全,财务风险越小;否则反之。 企业可以应用比较、比率分析法来考察其自身历年以来财务比率指标的变化趋势,并借鉴行业指标的平均值与先进企业的指标值来判断本身财务状况的好坏,从而有效地规避风险、控制风险、延缓危机甚至杜绝危机。 3. 编制现金流量预算。企业现金流量预算的编制,是财务管理工作中特别重要的一环。由于企业理财的对象是现金及其流动,就短期而言,企业能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于是否有足够现金用于各种支出。准确的现金流量预算,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及早采取措施。为准确编制现金流量预算,企业应将各具体目标加以汇总,并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等以数量化形式加以表达,建立企业全面预算,预测未来现金收支的状况可以周、月、季、半年及一年为期,建立滚动式现金流量预算。 当然,一个财务风险预警系统应该具有良好的内部控制制度以及稽核制度,否则即使最先进的预警系统也得不到正常的运转。由于各企业的组织形式、企业规模等存在差异,企业应当根据实际情况来设计符合其自身要求和特点的财务风险预警系统。 (二)建立有效的风险处理机制,增强抗险能力 为了有效防范可能发生的财务风险,企业必须从长远利益着眼,建立和健全企业财务风险防御机制。(1)可以通过某种手段(比如参加社会保险)将部分或全部财务风险转移给他人承担的方法,建立健全企业风险转移机制。(2)可以通过企业之间联营、多种经营及对外投资多元化等方式及时分散和化解企业财务风险,建立健全企业风险分散机制。(3)可以在选择理财方案时,综合评价各种方案可能产生的财务风险,在保证财务管理目标实现的前提下,建立健全风险回避机制。(4)可以建立健全企业的风险基金和积累分配机制,及时足额的增补企业的自有资金,壮大企业的经济实力,提高企业抗击财务风险的能力。 (三)建设财务风险制度文化,增强风险防范意识 企业财务风险的高效管理得益于企业上下一心的全员参与和制度支撑。只有在文化层面上加强企业员工的财务风险意识,打破传统的风险自我无关和自我分割管理的思想,建立起全面整体的风险观,在工作中处处时时评估和发现风险,自发的协调和实现团队化风险控制,把风险管理的观念和行动落实到每个人的身上。同时,管理层应致力于调查和规划本企业的风险制度文化建设,制度控制和文化引导双管齐下,努力提升企业的风险管理水平。要使财务管理人员明白,财务风险存在于财务管理工作的各个环节,任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险,必须将风险防范贯穿于财务管理工作的始终。企业领导人员应加强科学决策、集体决策,摈弃经验决策、“拍脑门”决策等主观决策习好,降低财务决策风险。 (四)完善风险管理机构,健全内部控制制度 企业财务风险管理的复杂性和多样性要求企业必须建立和完善相应的组织机构对风险实施及时有效的管理,只有把企业的财务风险实现组织化运作,才能实现企业财务风险管理得到足够的重视和真正的规模运行。企业可以单独设立一个财务风险管理处并配备相应的人员对财务风险进行预测、分析、监控,以便及时发现及化解风险,建立健全风险控制机制。另外,治理结构和内控制度弱化本身就是高风险的表现,因此,首先要完善公司治理结构,提高风险控制能力,实现科学决策、科学管理,形成完整的决策机制、激励机制和制约机制。其次要建立监督控制机制,特别要加强授权批准、会计监督、预算管理和内部审计。再次是财务和会计应该分设,单位分管领导分开,分别设置管理中心,各行其责。最后要充分发挥内部审计机构和人员的作用,搞好内部控制的评审和风险估计。 (五)理顺企业内部财务关系,做到责、权、利相统一 为防范财务风险,企业还须理顺内部的各种财务关系。各部门要明确其在企业财务管理中的地位、作用、职责及被赋予的相应权力,做到权责分明,各负其责。另外,在利益分配方面,企业应兼顾各方利益,以调动各部门参与企业财务管理的积极性,从而真正做到责、权、利相统一。 企业财务风险论文:加强保险企业财务风险管理 摘要 财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况,要求企业经营者进行经常性财务分析,防范财务危机, 建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险?Q策。 关键词：财务危机，财务风险，预警分析 1 从微观企业收益状况考察财务危机 近年来，亚洲经济动荡不安，无论从宏观或微观方面，都应防范风险，建立预警系统。 首先，从微观的企业收益来讲，有三个层次：其一是经营收入扣除经营成本?管理费用?销售费用?销售税金及附加等经营费用后的经营收益．其二是在其一基础上扣除财务费用后为经常收益．其三是在经常收益基础上与营业外收支净额的合计，也就是期间收益．如果从经营收益开始就已经亏损，说明企业已近破产。即使期间收益为盈利，但可能是由于非主营业务或偶发事件所形成净资产增加，如出售手中持有有价证券及土地。但如果经营收益为盈利，而经常收益为亏损，可以说已经出现危机信号，这是因为企业的资本结构不合理，举债规模大，利息负担重。若经营收益，经常收益均为盈利，而期间损益为亏损，可能出现了灾害及出售资产损失等，问题不太严重的话，是可以正常经营。如三层次收益均为盈利，则是正常经营状况。 2 资本结构不合理是产生财务危机的重要原因 根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置大部分由流动负债筹集，小部分由长期负债筹集；固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，这是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计结余是红字，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。 3 防范财务风险，建立财务预警分析指标体系 然而，产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免，因此，加强企业财务风险管理，建立和完善财务预警系统尤其必要。 3．1 建立短期财务预警系统，编制现金流量预算 由于企业理财的对象是现金及其流动，就短期而言，企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有足够现金用于各种支出。预警的前提是企业有利润，对于经营稳定的企业，由于其应收，应付账款及存货等一般保持稳定，因此经营活动产生的现金流量净额一般应大于净利润。企业现金流量预算的编制，是财务管理工作中特别重要一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。为能准确编制现金流量预算，企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益?现金流量?财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立企业全面预算，预测未来现金收支的状况，以周、月、季、半年及一年为期，建立滚动式现金流量预算． 3．2 确立财务分析指标体系，建立长期财务预警系统 对企业而言，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统．其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力指标最具有代表性．获利是企业经营最终目标，也是企业生存与发展的前提。从资产获利能力看： 总资产报酬率＝息税前利润／资产平均总额 表示每一元资本的获利水平，反映企业运用资产的获利水平。 成本费用利润率＝营业利润／成本费用总额 反映每耗费一元所得利润水平越高，企业的获利能力越强。 对偿债能力，有流动比率和资产负债率．如果流动比率过高，会使流动资金丧失再投资机会，一般生产性企业最佳为2左右，资产负债率一般为40~60%,在投资报酬率大于借款利率时，借款越多，利越多，同时财务风险越大。 上述资产获利能力和偿债能力二指标是企业财务评价的二大部分，而经济效率高低又直接体现企业经营管理水平。其中：反映资产运营指标有应收帐款周转率以及产销平衡率， 产销平衡率＝产品销售产值／工业总产值 对企业发展潜力方面选择销售增长率和资本保值增殖率．这里采用经改进的功效系数法对企业进行综合评价，对选定的每个评价指标规定几个数值，一个是满意值，一个是不允许值，设计并计算各类指标单项功效系数，运用特尔菲法等确定各个指标权数，用加权算术平均或者加权几何平均得到平均数即为综合功效系数，用此方法可以定量化企业财务状况。． 然而，企业为适应未预料的需要和机会，应该具备采取有效措施，改变现金流的流量与时间的能力，这就是财务弹性。主要与企业营业活动所产生的现金净流量有关。反映财务弹性的指标有：用于测定企业全部资产的流动性水平的营运资金与总资产比率，到期债务本金偿付率,实有净资产与有形长期资产比率,应收帐款及存货周转率，其中: 到期债务本金偿付率＝经营活动产生现金净流量／（本期到期债务本金＋现金利息支出） 实有净资产与有形长期资产比率计算如下 （资产－负债－待处理资产损失－未祢补亏损－潜亏）／（固定资产净值＋在建工程＋长期投资）。 从长远观点看，一个企业能够远离财务危机，必须具备良好的盈利能力，企业对外筹资能力和清偿债务能力才能越强。指标有： 总资产净现率＝（经营活动所产生现金净流量＋分得股利或利润所收到现金＋现金利息支出＋所得税付现）／平均总资产 销售净现率＝经营活动产生现金净流量／销售收入净额 股东权益收益率＝净利润／平均股东权益。 虽然，上述指标可以预测财务危机，但从根本上讲，企业发生风险是由于举债导致的，一个全部用自有资本从事经营的企业只有经营风险而没有财务风险。因此，要权衡举债经营的财务风险来确定债务比率，应将负债经营资产收益率与债务资本成本率进行对比，只有前者大于后者，才能保证本息到期归还，实现财务杠杆收益；同时还要考虑债务清偿能力，即企业拥有现金多少或其资产变现能力强弱；债务资本在各项目之间配置合理程度。考核指标有；长期负债与营运资金比，资产留存收益率以及债务股权比率。其中: 债务股权比率＝平均总负债／（平均股东权益的市场价值－无形资产－待处理资产损失） 3．3 结合实际采取适当的风险策略 在建立了风险预警指标体系后，企业对风险信号监测，如出现产品积压，质量下降，应收帐款增大，成本上升，要根据其形成原因及过程，指定相应切实可行的风险管理策略，降低危害程度。面临财务风险通常采用回避风险，控制风险，接受风险和分散风险策略。其中控制风险策略可进一步分类：按控制目的分为预防性控制和抑制性控制，前者指预先确定可能发生损失，提出相应措施，防止损失的实际发生。后者是对可能发生的损失采取措施，尽量降低损失程度。由于市场经济的发展，利用财务杠杆作用筹集资金进行负债经营是企业发展途径。从大量负债经营实例，不难得出几点教训：企业经营决策失误，盲目投资，没有进行事前周密的财务分析和市场调研是造成失误的原因，虽然适度举债是企业发展的必要途径，但必须以自有资金为基础，如资本结构中债务资本过大，必然恶性循环。同时企业偿债能力强弱是对负债经营最敏感的指标，只从偿债能力看，负债比率越低，企业偿债能力越强，但未必合理，如企业借款利率小于利润率。企业应充分利用负债经营的好处。不同产业的负债经营合理程度是不一样的，一般是：第一产业为0.2左右，第二产业为0..5左右，第三产业为0.7左右。 4 加强财务活动的风险管理 在市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点，管理措施失当会使筹集资金的使用效益具有很大的不确定性，由此产生筹资风险。企业筹集资金渠道有二大类：一是所有者投资，如增资扩股，税后利润分配的再投资。二是借入资金。对于所有者投资而言，不存在还本付息问题，可长期使用，自由支配，其风险只存在于使用效益的不确定性上。而对于借入资金而言，企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，从而给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。筹资风险产生的具体原因及防范有几方面：由于利率波动而导致企业筹资成本加大的风险，一旦筹集了高于平均利息水平的资金，可争取提前还债等补救措施。此外，还有资金组织和调度风险，经营风险，外汇风险。 企业通过筹资活动取得资金后，进行投资的类型有三种：一是投资生产项目，二是投资证券市场，三是投资商贸活动。然而，投资项目并不都能产生预期收益，从而引起企业盈利能力和偿债能力降低的不确定性，如出现投资项目不能按期投产，无法取得收益，或虽投产但不能盈利，反而出现亏损，导致企业整体盈利能力和偿债能力下降，虽没有出现亏损，但盈利水平很低，利润率低于银行同期存款利率；或利润率虽高于银行存款利息率，但低于企业目前的资金利润率水平。由于存在风险反感，投资者所要求的超过资金时间价值，用于回报承担投资风险的那部分额外报酬，称为收益。在进行投资风险决策时，其重要原则是既要敢于进行风险投资，以获取超额利润，又要克服盲目乐观和冒险主义，尽可能避免或降低投资风险。在决策中要追求的是一种收益性，风险性，稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间，让稳健性原则起着一种平衡器的作用。 企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收帐款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，它的成本有：1)机会成本，常用有价证券利息收入表示。2)应收帐款管理成本，3)坏帐损失成本。应收帐款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收帐款管理在以下几方面强化：1 建立稳定的信用政策。2确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力。3 确定合理的应收帐款比例。4 建立销售责任制。 收益分配是企业一次财务循环的最后一个环节。收益分配包括留存收益和分配股息两方面,留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。企业如果扩展速度快，销售与生产规模的高速发展，需要添置大量资产，税后利润大部分留用。但如果利润率很高，而股息分配低于相当水平，就可能影响企业股票价值，由此形成了企业收益分配上的风险。 综上所述，企业在经营管理中，要建立财务危机预警指标体系，加强筹资?投资?资金回收及收益分配的风险管理，实现企业效益最大化。 企业财务风险论文:浅探勘察设计企业财务风险的控制 当前勘察设计市场竞争日趋激烈，勘察设计企业面临着日益增大的财务风险。树立财务风险观念，建立和完善风险机制，加强风险防范，已成为勘察设计企业加强财务管理，提高经济效益，促进自身发展的内在要求。本文结合勘察设计企业生产经营特点，通过对财务风险的来源和成因进行分析，对勘察设计企业如何控制和防范财务风险作一些探讨。 一、勘察设计企业财务风险的来源和成因 企业财务风险是指在财务管理活动中，客观存在的由于各种难以预料或无法预料和控制的因素作用，使企业实现的财务收益和预期的财务收益背离，因而有蒙受损失的机会或可能性。企业财务活动组织和管理过程中的某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。企业财务活动，一般分为筹资活动、投资活动、资金回收和收益分配四个方面，相应地，财务风险就分为：筹资风险，投资风险、资金回收风险和收益分配风险。 对于勘察设计企业而言，由于其业务主要是提供勘察设计咨询等劳务服务，能否及时完整地回收货币资金是企业生存和发展的命脉所在。因而其主要的财务风险是资金回收风险，即勘察设计服务完成以后，所形成的货币资金收入在收回时间和金额上具有不确定性，这是勘察企业财务风险的主要来源。另外，勘察设计企业是知识密集型企业，人工智能成本所占比例较高，只要大幅度提高职工工资奖金，分配过多利润给投资者，就会使企业承担过高的生产成本和资金成本，收益分配过高从而引发财务风险，可能无法保证企业在预计的经营期间内持续经营。 财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免，究其原因主要有以下三个方面： 一是市场信息的不对称。勘察设计企业的经营决策有赖于企业外部的各种市场信息。一般来讲，在市场经济条件下，市场发育程度越高，信息的透明度也就越高，但在我国市场经济发育不健全的条件下，市场信息透明度偏低，勘察设计企业又面临买方市场、同行业竞争、会计信息失真等诸多因素导致的市场信息不对称，这将增加企业财务风险的可能。同时由于取得信息的成本过高，或者因为有些信息根本无法取得，使得勘察设计企业管理者在做出经营决策时对许多情况不甚了解，从而导致了对客户的信用评估误差，产生财务风险。 二是国家政策的复杂多变。国家政策的复杂多变是企业产生财务风险的外部原因，财务风险涉及到相关政策的稳定程度和完善程度。勘察设计企业承担的多是投资大、时限长的大中型建设项目，相关政策的变化会影响资金回收的确定性。例如，国家基础设施投资政策发生变化，将直接影响在建工程后续资金能否及时足额到位；国家执行紧缩的货币政策，会影响项目业主支付货币资金的能力。此外，有些地方的政绩工程、地方保护主义也会影响顺利地回收资金，从而增加了企业的财务风险。 三是企业的决策者不能控制客户的未来状况。例如，客户的违约。客户拒绝按照合约规定履行支付，虽然可以通过法律途径进行解决，但由于市场经济环境的复杂性，使得勘察设计企业不是被没完没了的官司缠身，就是陷入“赢了官司却要不回钱”的为难境地，并且有可能造成与区域性客户关系僵化，影响后续工程的承揽。此外，自然灾害等不可抗拒因素造成客户经济状况恶化、丧失支付能力，这也是勘察设计企业所难以预计和控制的。 二、控制和防范财务风险的对策 无论企业处于生存、发展、盈利的任一阶段，财务风险的防范与化解始终是一个重要的议题，控制、防范和化解财务风险是确保企业在激烈竞争中处于不败地位的前提条件。因此企业必须深入调查、分析和判断风险程度，采取各种措施，有效防范、控制、化解和规避由企业内部影响因素和主观因素造成的风险，减少风险损失，提高经营的有效性。 1、树立风险意识，强化职能管理和监控。 树立风险意识，强化职能管理和监控既是防范财务风险的重要措施，也是确保企业财产安全的有效手段。主要做好以下几个方面：一是建立风险责任制。企业主管领导对单位经营风险要负总责，注重风险管理，重点把握重大财务收支决策。二是发挥财务经理的监控作用，防范财务风险。财务经理作为第一管理者的参谋和助手，财务管理是财务经理的重要职责，要严格履行职责，注重调查研究，参与重大经营决策，完善财务制度，防范财务风险。三是发挥财务部门的监控作用。规范企业财务管理，制定切实可行的内部财务管理办法；完善资金管理，控制贷款和担保规模。成立资金结算中心，集中开户，统一管理，完善管理办法，规范结算纪律，增强防范风险意识。 2、确定适当的信用标准，对客户进行科学的信用评估 信用标准是企业信用管理的基础，是企业对客户的信用要求所规定的标准，通常用坏账损失率作为标准。在应收账款成本中，使企业蒙受巨大损失的是客户拒绝支付或者客户由于无支付能力而造成的坏账。如果企业财务部门能根据实际，制定合适的信用标准并对客户进行信用评估，将会减少坏账发生的可能性。对客户进行信用评估时要注重评估对方的财务状况和资信状况，评价其偿债能力和信誉，谨慎签订合同，有效防范资金回收风险。 对客户进行信用评估时，通常采用5C评估法：品德，指客户的信誉，有没有按期支付勘察设计款的诚意，这是信用评价的首要因素；能力，指客户的支付能力，主要通过对客户以往经营活动中的支付行为，以及资产负债表来分析判断；资本，指客户的财务实力和财务状况，主要根据资本金和所有者权益的大小和比率来判断；抵押品，指客户拒绝付款或无力支付款项时，能被用作抵押的资产，这一条尤其适用于信用状况有争议的客户；条件，指可能影响客户付款能力的经济环境，主要了解在经济状态发生变化时或一些特殊的经济事件发生时，会对客户的付款能力产生什么影响。 3、强化风险管理，建立健全收款制度 第一，建立健全应收账款内控制度。首先，建立合同审查签证制度，每份经济合同须经合同管理部门和法律咨询单位审查签证后，才能加盖合同章。严格签约资格，严格法人委托制，严禁无授权、无资格签约。其次是指定专人负责管理应收款项并提供相关方面的信息，将信息及时准确地反馈给单位领导。再者，建立内部责任考核制度，相关业务人员必须对所发生的业务承担责任。对以前年度的欠款，要加大清欠力度，组织一支高水平、高质量、高效率的清欠队伍，实行承包催收责任制。 第二，制定适宜、有效的收款政策，规避财务风险。企业应定期分析应收款项帐龄，紧密跟踪应收款项的还款情况，根据不同特点制定收款政策。例如，应收账款拖延时间越长，发生坏账损失的概率就越高。企业应根据客户的不同情况，采取灵活多样的资金回收方式，如债务重组、债务减免、实物抵债等，最大程度地减少坏账发生的风险。 4、合理制订利润分配率，防范收益分配风险。 收益分配风险控制的主观随意性较强，没有一个客观的控制标准。既要使投资者满意，又要控制资金成本，考虑扩大再生产，是收益分配风险控制的矛盾，其核心体现为利润分配率的确定。主要考虑以下因素：一是考虑通货膨胀的影响，有计划地建立价格变动补偿基金，保证收益分配不影响企业的简单再生产，坚决制止短期行为。二是在提高效益的基础上，争取使投资者每年的收益率呈递增趋势。三是考虑企业下一年生产情况和资金使用来源，满足企业扩大再生产需要，尽力降低资金成本。四是结合企业偿债能力强弱，确定收益分配率的大小。 5、建立健全财务风险控制机制，提高企业竞争力 财务风险控制机制是指在财务风险管理中所形成的相互联系、相互制约的功能体系，是降低企业财务风险的关键所在。建立健全企业财务风险控制机制，应对财务风险进行事前预测、事中控制及事后管理，抓好有效控制点，将企业财务与经营管理、发展战略联系起来，密切关注可能会引发经营与财务风险的“事故多发地带”，由此形成针对风险隐患的风险控制点、资金成本控制点，投资项目中的投资回报、投资回收期控制点，股东权益、利润分配等方面的利益关系控制点。企业财务风险的失控会引发财务危机，财务危机的加剧最终会导致经营危机。应当对上述各项控制点进行预警分析，施加有效控制。 当然，企业财务风险的防范方法还应包括重视管理会计方法的运用、坚持积极稳健的财务会计政策、建立财务危机警戒系统等，但这些方法难以防范和化解道德风险，因此，勘察设计企业应扬长避短，考虑成本效益的基础上建立健全内部控制制度，完善企业激励和约束机制，从而有效地防范和控制财务风险，确保企业经营的良性运作，提高抵御风险的能力，实现企业价值最大化。 企业财务风险论文:企业财务风险认识及成因探讨 【摘要】财务风险是现代企业经营中所不可避免的问题。随着竞争的加剧企业面临的财务风险也越来越复杂和多变。然而现实中对财务风险的认识仍有分歧，本文针对现实理论中对财务风险的不同的认识观点来探讨财务风险，通过比较明确企业财务风险的真正涵义，从而达到指导实践的目。 【关键词】财务风险、筹资风险、生产经营 随着市场经济的发展，现代企业面临越来越多的外部竞争，财务风险便随着企业外部竞争的加剧应运而生。尤其在我国市场经济发展不健全的情况下，财务风险更是企业所不可避免的，因此加强对财务风险的认识对企业来说就显得尤为重要。然而现实中无论理论界还是实践工作中都片面的强调了如何有效的规避和防范风险却忽视了对企业财务风险的最基本的认识。 一、财务风险认识中的几种不同观点 现论界对企业财务风险的认识主要有以下三种的观点： 第一种观点认为财务风险又称筹资风险，它是企业在筹集资金过程中，由于未来收益的不确定性而导致的风险。财务风险的实质是企业负债经营所产生的风险。如果一个企业没有借入资金，这个企业就不会发生财务风险，而只有经营风险；如果企业有借入资金，这个企业就存在着财务风险和经营风险。企业借入资金必须按期还本付息，在未来偿还债务能力不确定的情况下，就会相应增加企业的压力和负担，使企业面临着资不抵债的潜在风险，这也就形成了企业的财务风险。但企业在生产经营活动中，为达到规模经济，实现企业经营目标，又不得不想方设法筹借经营性资金，进行负债经营。 第二种观点认为企业财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。企业财务活动的组织和管理过程中的某一个方面和某个环节中的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。企业财务活动一般分为筹资活动、投资活动、资金回收和收益分配活动四个方面，相应的，也就会产生各种不同的财务风险需要企业去面对。筹资风险即借入资金而增加丧失偿债能力的可能；投资风险即由于不确定性因素导致的使投资报酬率达不到预期的目标而发生的风险；资金回收风险即产品销售出去，其货币资金收回的时间和金额的不确定性；收益分配风险即由于收益分配可能给企业今后生产经营活动产生不利影响而带来的风险。财务风险与企业经营活动的各个环节密切相关，是企业生产中所不可避免的。 第三种观点认为财务风险是资本流通过程中的产物。从资本运动的角度看，在G—W……P……W’—G’的资本运动过程中，资本流通的始极是货币本金的垫支，终极是得到价值量增加的货币本金收回，财务是为了重新获得货币而垫支货币所进行的运动。所以，财务的风险萌芽于本金垫支之时，只要筹集货币并把货币作为资本来使用，资本就具有无法得到价值增值的风险。资本的流通过程，既是财务风险的转移过程，又是财务风险的积聚过程，某一资本形态的风险不仅接纳了上一资本形态的风险，同时又吸收了本形态新的风险。一个企业财务活动的组织与管理业绩如何，必然会体现在企业资金运动的状况和结果上，表现为企业财务状况的好坏和财务成果的大小。因此，企业的财务风险包括财务状况的风险和财务成果的风险。财务成果即财务收益（或现金净流入）及获利能力等；财务状况即企业的资产结构、资本结构及偿债能力等。从财务状况和财务成果偏离的趋势看，出现偏差的结果只有两种，即财务状况的变好或者变坏，财务成果的增加或减少。企业的财务风险既表现为财务结构不合理而可能面临的偿债压力，也表现为企业利润的不确定性。于是财务结构是财务运动的起点和终点，是财务的静态表现；财务成果则是财务运动的过程表现，这两者要共同构成了财务风险，在管理企业财务风险时，这两者同时要纳入到财务风险的监测体系中。 上述三个观点它们之间的共同点主要有：1.对风险的描述是一致的即认为风险是当一项活动会产生几种不同的可能结果且这些结果的概率和可能性可以推算时，则认为这种活动是有风险的。2.都包括筹资活动所带来的风险。它们的区别只要是：1.三种观点对财务风险的内涵认识不同。第一种观点只是强调了风险产生的根本原因是企业负债经营带来的筹资风险，认为筹资风险是企业财务风险的全部而忽视了企业其他方面所带来的财务风险；第二种观点从企业资金运动的整个过程来认识企业财务风险，较全面的涵盖了企业财务风险，对企业的实践工作具有现实的指导意义；第三种观点认为从企业资本垫支开始就产生了风险，随着企业生产程序更替而产生和积累了其他方面的风险，最后从影响财务风险产生的原因习性划分为财务状况风险和财务成果风险。2.三种观点对财务风险认识的外延不同。第一种观点仅认为企业货币资金无法偿还企业到期债务时而产生的风险，第二种观点则是从财务活动的各种不确定性影响因素来全面认识财务风险的，将财务风险产生的各种可能因素都包括进去。第三种观点同样也是从企业资本流通的各个环节全面认识财务风险，将影响企业财务运作的各种财务风险因素都予以考虑。 本文认为第一种观点对企业财务风险的认识带有片面性，只是注重了财务风险的根本原因而忽视了其他方面的原因。第二和第三种观点分别不同的角度认识企业的财务风险，带有全面性和指导意义。 二、产生财务风险的影响因素 对企业财务风险认识问题明确之后那么财务风险产生的原因也就显而易见了，因此只有清楚认识企业财务风险产生的原因在实践工作中也就能更好的防范财务风险，从而达到规避风险提高效益的目的。在这里根据上述后两种观点概括出以下几种财务风险产生的原因。 1.企业的资产结构中债务比例过高。 企业的资产结构中债务比例过高导致企业无法偿还到期债务，从而使企业陷入财务困境之中。这种过高的负债比率不但使企业有利息负担而且到期要偿还高额债务本金，在企业经营状况较差的情况下还会导致企业资不抵债，面临破产清算的危险。 2.企业的资产流动性弱。 企业在债务融资后必须保证有足够的现金以偿还到期的债务和利息，如果企业的资金流动状况较差变现能力不强而无法保证足够的现金，这些都会导致使企业财务风险由潜在的变成现实的，从而使企业陷入财务危机。 3.企业的财务决策失望导致企业经营管理不善。 由于企业财务决策缺乏科学性，投资决策失误导致企业投资收益率低于企业的筹资成本，使得企业的财务状况恶化威胁到企业到期债务的偿还，从而加大了企业财务风险。通常财务决策失误导致企业经营不善是企业财务风险产生的重要原因。 4.外部环境的复杂多变导致各种不同财务风险的产生。 企业财务管理面临的环境包括国家宏观经济、法律以及社会文化环境等因素。这些因素存在于企业之外是企业所无法控制的，对企业的财务管理活动产生重大影响。由于这些因素的复杂性和多变性，增大了企业风险产生的可能性。 财务风险是企业日常管理工作中不可忽视的问题，然而企业的经营管理是个复杂的问题，面临各种各样不同的风险，主要有企业内部风险：财务风险、经营风险，外部风险：自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。这些不同的风险构成了企业需要面对的复杂的风险系统。各种不同的风险之间也不是孤立的，它们之间相互联系共同作用于企业。例如当企业面临的外部风险增大时，企业经营风险和财务风险也有增大的趋势，因此企业的经营管理者应该全面分析各种不同的风险产生原因，增强企业抵御风险和防范风险的能力，提高企业的市场的竞争力，从而立于不败之地。 企业财务风险论文:浅探勘察设计企业财务风险的控制 当前勘察设计市场竞争日趋激烈，勘察设计企业面临着日益增大的财务风险。树立财务风险观念，建立和完善风险机制，加强风险防范，已成为勘察设计企业加强财务管理，提高经济效益，促进自身发展的内在要求。本文结合勘察设计企业生产经营特点，通过对财务风险的来源和成因进行分析，对勘察设计企业如何控制和防范财务风险作一些探讨。 一、勘察设计企业财务风险的来源和成因 企业财务风险是指在财务管理活动中，客观存在的由于各种难以预料或无法预料和控制的因素作用，使企业实现的财务收益和预期的财务收益背离，因而有蒙受损失的机会或可能性。企业财务活动组织和管理过程中的某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。企业财务活动，一般分为筹资活动、投资活动、资金回收和收益分配四个方面，相应地，财务风险就分为：筹资风险，投资风险、资金回收风险和收益分配风险。 对于勘察设计企业而言，由于其业务主要是提供勘察设计咨询等劳务服务，能否及时完整地回收货币资金是企业生存和发展的命脉所在。因而其主要的财务风险是资金回收风险，即勘察设计服务完成以后，所形成的货币资金收入在收回时间和金额上具有不确定性，这是勘察企业财务风险的主要来源。另外，勘察设计企业是知识密集型企业，人工智能成本所占比例较高，只要大幅度提高职工工资奖金，分配过多利润给投资者，就会使企业承担过高的生产成本和资金成本，收益分配过高从而引发财务风险，可能无法保证企业在预计的经营期间内持续经营。 财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免，究其原因主要有以下三个方面： 一是市场信息的不对称。勘察设计企业的经营决策有赖于企业外部的各种市场信息。一般来讲，在市场经济条件下，市场发育程度越高，信息的透明度也就越高，但在我国市场经济发育不健全的条件下，市场信息透明度偏低，勘察设计企业又面临买方市场、同行业竞争、会计信息失真等诸多因素导致的市场信息不对称，这将增加企业财务风险的可能。同时由于取得信息的成本过高，或者因为有些信息根本无法取得，使得勘察设计企业管理者在做出经营决策时对许多情况不甚了解，从而导致了对客户的信用评估误差，产生财务风险。 二是国家政策的复杂多变。国家政策的复杂多变是企业产生财务风险的外部原因，财务风险涉及到相关政策的稳定程度和完善程度。勘察设计企业承担的多是投资大、时限长的大中型建设项目，相关政策的变化会影响资金回收的确定性。例如，国家基础设施投资政策发生变化，将直接影响在建工程后续资金能否及时足额到位；国家执行紧缩的货币政策，会影响项目业主支付货币资金的能力。此外，有些地方的政绩工程、地方保护主义也会影响顺利地回收资金，从而增加了企业的财务风险。 三是企业的决策者不能控制客户的未来状况。例如，客户的违约。客户拒绝按照合约规定履行支付，虽然可以通过法律途径进行解决，但由于市场经济环境的复杂性，使得勘察设计企业不是被没完没了的官司缠身，就是陷入“赢了官司却要不回钱”的为难境地，并且有可能造成与区域性客户关系僵化，影响后续工程的承揽。此外，自然灾害等不可抗拒因素造成客户经济状况恶化、丧失支付能力，这也是勘察设计企业所难以预计和控制的。 二、控制和防范财务风险的对策 无论企业处于生存、发展、盈利的任一阶段，财务风险的防范与化解始终是一个重要的议题，控制、防范和化解财务风险是确保企业在激烈竞争中处于不败地位的前提条件。因此企业必须深入调查、分析和判断风险程度，采取各种措施，有效防范、控制、化解和规避由企业内部影响因素和主观因素造成的风险，减少风险损失，提高经营的有效性。 1、树立风险意识，强化职能管理和监控。 树立风险意识，强化职能管理和监控既是防范财务风险的重要措施，也是确保企业财产安全的有效手段。主要做好以下几个方面：一是建立风险责任制。企业主管领导对单位经营风险要负总责，注重风险管理，重点把握重大财务收支决策。二是发挥财务经理的监控作用，防范财务风险。财务经理作为第一管理者的参谋和助手，财务管理是财务经理的重要职责，要严格履行职责，注重调查研究，参与重大经营决策，完善财务制度，防范财务风险。三是发挥财务部门的监控作用。规范企业财务管理，制定切实可行的内部财务管理办法；完善资金管理，控制贷款和担保规模。成立资金结算中心，集中开户，统一管理，完善管理办法，规范结算纪律，增强防范风险意识。 2、确定适当的信用标准，对客户进行科学的信用评估 信用标准是企业信用管理的基础，是企业对客户的信用要求所规定的标准，通常用坏账损失率作为标准。在应收账款成本中，使企业蒙受巨大损失的是客户拒绝支付或者客户由于无支付能力而造成的坏账。如果企业财务部门能根据实际，制定合适的信用标准并对客户进行信用评估，将会减少坏账发生的可能性。对客户进行信用评估时要注重评估对方的财务状况和资信状况，评价其偿债能力和信誉，谨慎签订合同，有效防范资金回收风险。 对客户进行信用评估时，通常采用5C评估法：品德，指客户的信誉，有没有按期支付勘察设计款的诚意，这是信用评价的首要因素；能力，指客户的支付能力，主要通过对客户以往经营活动中的支付行为，以及资产负债表来分析判断；资本，指客户的财务实力和财务状况，主要根据资本金和所有者权益的大小和比率来判断；抵押品，指客户拒绝付款或无力支付款项时，能被用作抵押的资产，这一条尤其适用于信用状况有争议的客户；条件，指可能影响客户付款能力的经济环境，主要了解在经济状态发生变化时或一些特殊的经济事件发生时，会对客户的付款能力产生什么影响。 3、强化风险管理，建立健全收款制度 第一，建立健全应收账款内控制度。首先，建立合同审查签证制度，每份经济合同须经合同管理部门和法律咨询单位审查签证后，才能加盖合同章。严格签约资格，严格法人委托制，严禁无授权、无资格签约。其次是指定专人负责管理应收款项并提供相关方面的信息，将信息及时准确地反馈给单位领导。再者，建立内部责任考核制度，相关业务人员必须对所发生的业务承担责任。对以前年度的欠款，要加大清欠力度，组织一支高水平、高质量、高效率的清欠队伍，实行承包催收责任制。 第二，制定适宜、有效的收款政策，规避财务风险。企业应定期分析应收款项帐龄，紧密跟踪应收款项的还款情况，根据不同特点制定收款政策。例如，应收账款拖延时间越长，发生坏账损失的概率就越高。企业应根据客户的不同情况，采取灵活多样的资金回收方式，如债务重组、债务减免、实物抵债等，最大程度地减少坏账发生的风险。 4、合理制订利润分配率，防范收益分配风险。 收益分配风险控制的主观随意性较强，没有一个客观的控制标准。既要使投资者满意，又要控制资金成本，考虑扩大再生产，是收益分配风险控制的矛盾，其核心体现为利润分配率的确定。主要考虑以下因素：一是考虑通货膨胀的影响，有计划地建立价格变动补偿基金，保证收益分配不影响企业的简单再生产，坚决制止短期行为。二是在提高效益的基础上，争取使投资者每年的收益率呈递增趋势。三是考虑企业下一年生产情况和资金使用来源，满足企业扩大再生产需要，尽力降低资金成本。四是结合企业偿债能力强弱，确定收益分配率的大小。 5、建立健全财务风险控制机制，提高企业竞争力 财务风险控制机制是指在财务风险管理中所形成的相互联系、相互制约的功能体系，是降低企业财务风险的关键所在。建立健全企业财务风险控制机制，应对财务风险进行事前预测、事中控制及事后管理，抓好有效控制点，将企业财务与经营管理、发展战略联系起来，密切关注可能会引发经营与财务风险的“事故多发地带”，由此形成针对风险隐患的风险控制点、资金成本控制点，投资项目中的投资回报、投资回收期控制点，股东权益、利润分配等方面的利益关系控制点。企业财务风险的失控会引发财务危机，财务危机的加剧最终会导致经营危机。应当对上述各项控制点进行预警分析，施加有效控制。 当然，企业财务风险的防范方法还应包括重视管理会计方法的运用、坚持积极稳健的财务会计政策、建立财务危机警戒系统等，但这些方法难以防范和化解道德风险，因此，勘察设计企业应扬长避短，考虑成本效益的基础上建立健全内部控制制度，完善企业激励和约束机制，从而有效地防范和控制财务风险，确保企业经营的良性运作，提高抵御风险的能力，实现企业价值最大化。 企业财务风险论文:从企业文化角度探究国有企业财务风险管理 ——从“中航油”事件看企业风险管理文化 【摘 要】本文以“中航油”事件为引子，分析了国有企业由于体制问题而具有的特定财务风险，得出国有企业财务风险管理是一个全局性、长期性的问题。因此本文从企业文化角度探索了国有企业财务管理的途径：就是建立国有企业的风险管理文化。 【关键词】国有企业 企业文化 财务风险 风险管理文化 引 言 财务风险是指企业财务成果和财务状况的风险,有狭义和广义之分：狭义财务风险是由企业负债引起的，具体是指企业因为借入资金而增加的丧失偿债能力的可能和企业利润（股东权益）的可变性，它与经营风险、资本市场风险一起构成了企业所面临风险的主体。广义财务风险是指企业财务系统中客观存在的，由于各种难以或无法预料、控制的因素作用，使得企业实现的财务收益和预期财务收益发生背离，因而蒙受损失的机会或可能，其中不仅包括由使用财务杠杆带来的狭义财务风险，还包括信用风险、利率风险、汇率风险和证券投资风险等诸多内容。以上是对财务风险的一般分类。[1] 基于公司成立背景、公司经营目标、公司所处的环境、进入领域、公司领导层的知识结构和素质不同，又使得国有企业面临着特有的财务风险。虽然这些财务风险最终的表现形式和一般企业的一样，但是风险成因确是有国有企业的体制问题所引起的。国有企业在历史的潮流中扮演的角色是国家大工厂的生产车间。随着经济发展、改革开放和企业股份制改造的进行，国有企业计划经济时代的运营模式不再适合经济发展的要求：国家以出资者身份干预微观企业的运行管理，产生了国有股一股独大和内部人控制的问题，导致公司治理“人治”而非法制；公司高层管理人员受计划经济影响，其管理思维和知识结构不能适应市场经济对其多元化知识的需求；计划经济时代国有企业形成的“等、靠、要”思想，使得国有企业管理者不具备风险意识。这些都会给国有企业的带来一定的财务风险，甚至使得国有企业毁于一旦。2004年11月中航油破产事件就是一个最好的例证。 第一部分：中航油事件案例分析 中航油事件回顾 中航油是中国航空油料集团公司（简称“中航油集团”）的海外控股子公司，1993年在新加坡注册，当时主要从事石油贸易，并争取到了中航油集团2％的进口权。2000年，中航油进口权增至98％。2001年，中航油在新加坡主板上市，中国航油垄断进口商的地位牢固确立。中航油自20世纪90年代末开始做油品套期保值业务。6年间，净资产由1997年的16.8万美元猛增至2003年的1.28亿美元。但就在此期间，其业务范围逐渐扩大，2003年开始从事石油衍生品场外期权交易，这已经超出保值范围而进入投机领域，中航油从此身陷险地。2004年第一季度，中航油显示亏损。当年3月28日，公司账面亏损580万美元。就在此时油价一路攀升的情况下，中航油选择了“展期”方案，继续卖空待跌，在期权交易中的盘位大增。两天后，公司公布2003年年报，称全面赢利3289万美元，对期货交易的账面亏损只字未提。到2004年6月，中航油期权交易的账面亏损已经达3000万美元，其仍继续坚持展期待仓，把所购期权的到期时间全部推至2005年和2006年，同时交易量被进一步放大。10月以后，中航油持有的期权交易总量已达5200万桶，远远超过其每年的实际进口量（约1500万桶）。此时油价仍在大幅上升，中航油需支付的保证金急剧增加，现金流量很快面临枯竭。10月10日，中航油账面亏损达到1.8亿美元。这时，中航油才向总部汇报，并请求资金支持。中航油集团于10月21日以筹集资金购买新加坡石油公司股权的名义向一批基金出售其在中航油15％的股份，将所得款项1.08亿美元全部贷给中航油补仓。在此次交易中，中航油集团和中航油均未向买家披露上亿美元的亏损情况。11月12日，中航油在三季度财务状况中称，“公司仍然确信2004年的赢利将超过2003年，从而达到历史新高”。11月25日，中航油的实际亏损已达3.81亿美元。11月29日，中航油被迫关闭的仓位，累计损失已达3.94亿美元，正在关闭的剩余仓位预计损失1.6亿美元，账面实际损失和潜亏总计5.54亿美元。中航油申请停牌。11月30日，中航油向法院申请债务重组。 中航油财务风险分析 从以上案例介绍以及收集到的“中航油”相关资料，我们可以得出，“中航油”作为国有跨国企业中航油集团的海外控股子公司，其面临的特殊财务风险包括： （一）因公司目标执行不力而诱发的财务风险 企业集团的发展战略是应该基于公司的未来远景与总体控制能力，考虑企业人员和财力状况。如果不具备条件盲目扩张,企业进入不太熟悉的行业或从事不了解的业务,不仅起不到预期的增加赢利渠道和分散风险的作用,反而会加大企业的财务风险和经营风险。从1997年起,经历了两年亏损和两年休眠期后的中航油先后进行了两次战略转型：第一次转型是从一家船务经纪公司重新定位为以航油采购为主的贸易公司,第二次转型是从一个纯贸易型企业发展到以石油实业投资、国际石油贸易和进口航油采购为一体的工贸结合型的实体企业,成为以中国为依托的石油类跨国企业。依此可以看出，中航油集团在海外设立上市公司的初衷是非常明确——取得一个价格相对平稳的国际油价。从陈久霖担任中航油总裁起，中航油的运作就偏离了这个初衷：中航油从2001年11月在新加坡上市伊始就开始涉足石油期货。在取得初步成功之后,中航油公司管理层在没有向董事会报告并取得批准的情况下,无视国家法律法规的规定,擅自将企业战略目标移位于投机性期货交易,这种目标设立的随意性,以及对目标执行的不力，最终将企业陷入惊涛骇浪之中。 （二）因公司组织结构设置不当、内控无效而诱发的财务风险 管理学理论中，组织结构设计的一个原则就是权责对等，职员（包括高层管理人员）被赋予多大的权力就要承担与权力对等的责任。权责对等的原则使得公司职员在进行某项活动之前，权衡成功得利和失败责任；在活动进行时，公司职员时刻以所承担的责任约束自身的行为。另外，组织岗位设计要求执行和监管部门要严格区分，不能出现执行、监管集于一身的情况，否则公司的内控制度就会陷入瘫痪状态，也就谈不上在公司运营过程中的事中责任监督和追究。中航油为什么会出现历时如此之长（几乎贯穿整个2004年度）、亏损额如此之大（账面实际损失和潜亏总计5.54亿美元）的情况，原因就在于“陈久霖就是中航油”这种现象。虽然中航油上级管理部门有明文规定禁止涉足场外交易，中航油内部也有《风险管理手册》和《财务手册》[2]，但是这些都不能构成对陈久霖的责任约束，因为中航油集团充当了中航油的资金支持者角色。即使中航油出现了投资重大错误、现金严重短缺的情况，陈久霖也不会感觉到自己的这种投机行为将造成的严重后果以及应承担的责任。其实早在2000年发生的安然事件中，我们就应该注重内部监控的重要性，安然作为一个在《财富》500强中排名第七的跨国集团公司轰然倒闭，就是因为缺乏实质性的内部监控：安然的董事会及审计委员会采取了不干预监控模式，没有对安然的管理层实施有效的监督，包括没有查问他们所采用“投资合伙”的创新的会计方法。中航油集团对中航油的干预也仅仅限于文字报告，不了解中航油在出现账面亏损到申请破产这段期间的财务状况，这也是导致亏损持续扩大的重要原因。 （三）因公司缺乏风险意识而诱发的财务风险 国有企业在海外投资面临的市场环境，是全球性的、不由中国政府监管的金融市场。相比国内的一般企业，国有企业还要考虑所进入市场当地政府的监管风险、进入新投资领域的技术风险、竞争对手的情况和本公司内部人才配备情况。 1、当地监管部门的风险。经营场所的政府对市场运行管制不力而给公司带来的风险。期交所身处市场第一线，对于期货市场违规行为的发现和纠正具有得天独厚的获得证据和技术方面的优势，无疑是最富效率的期货监管组织体系。从巴林银行在1995年2月破产的事件中不难相像新加坡期交所对衍生品交易的监管不力，而中航油（新加坡）进入新加坡交易所进行场外衍生品交易本来就是交易所很难涉及的投机方式，再加上新加坡期交所监管本身存在的不足，因此中航油一进入新加坡期交所就面临了很大的风险。 2、交易方式的风险（技术风险）。场外衍生交易与交易场所内的石油期货交易相比，是一对一的私下交易，交易的过程密不透风，风险要比交易所内大的多，而且在国际上场外衍生品交易几乎是不受政府监管的。 3、对市场竞争对手认识不够。企业进入海外交易所进行投资，外国炒家很容易得到企业的交易成本、资金承受能力等商业机密，依此锁定攻击对象。中航油对竞争对手以及自身实力的估计都有很大的偏差。事实上，国际竞争对手有意挤压中资企业。一个明显的例证就是，日本三井银行、美国高盛公司等先是给中航油 “放账”操作期权（即在一定金额范围内不用收取保证金），后又允许挪移盘位，对挪移盘位的风险也没有说明。后来等到油价冲到历史高点时，突然取消放账、提高保证金比例，逼迫中航油斩仓。在这种极大的外部压力下，中航油缺乏足够的保证金支持，从而负债累累。 4、人才风险。国有跨国公司从事海外投资业务，其人员配备要考虑到以下几个方面：（1）公司职员的中外籍比例。尤其是参与一线操作的职员构成要考虑到中外比例。公司进行跨国投资业务相关的交易成本、资金承受能力等商业机密都暴露在国外投资者眼里。中航油参与交易、掌握最核心机密的关键位置交易员仍是外籍人士，面临着极大的风险；（2）公司职员的知识结构。公司进入不同的领域，所面对的技术和知识结构是不同的，如果公司管理人员缺乏相关的专业知识，就意识不到该领域的特殊风险，更谈不上对这些风险进行规避和管理。理论上，看涨期权卖方的亏损风险是无限的，一般作为期权卖方需要很强的风险管理能力与相当强大的资金实力，或者手中正好具有充足的对应资产可以履约；在业界，看涨期权的卖方几乎都要另外做一笔反向交易，以对冲风险。中航油管理层缺乏起码的金融衍生品风险管理知识。作为首席执行官的陈久霖，并没有受过石油衍生品交易方面的正规训练，也缺乏实际操作经验，更谈不上知悉石油衍生品交易的运作以及背后的博弈之道。参与交易活动的职员亦是如此：有关交易员在初期未经公司管理层书面批准的情况下，擅自操作投机性石油衍生品交易等问题出现后，在讨论对策时，该交易员和风险管理委员会对往后挪移仓位须增加交易量，以及在油价持续攀升的情况下，公司必须追加保证金的情况避而不谈，以至连连亏损，却一路没有斩仓。同时，通过中航油集团轻易通过陈久霖的“内部救助方案”，不难看出中航油集团内部，亦缺乏真正懂得金融衍生品风险管理的人才（3）公司管理人员和职员对风险管理制度的态度 ISO9000管理风险原则是：有包括把风险管理责任写进雇员的岗位说明中的组织结构的书面材料；书面的风险处理程序；有检查是否按程序办事，风险是否受到控制的审计。因此，公司的风险管理有效不但要有健全的风险管理制度，更在于制度的实质性执行。从相关资料，我们知道中航油制定了完善的《风险管理手册》和《财务手册》，对每位交易员的亏损额都有规定，问题出在中航油的风险管理制度流于形式。从以上导致中航油破产的原因，我们不难看出，不仅公司的目标设定以及执行情况会给国有企业带来财务风险，而且公司组织结构的设置也是财务风险产生的诱因；不仅是高层领导和风险监管部门的风险态度会影响财务风险的大小，而且一般职员的风险意识也有助于风险的防范；财务风险不是阶段性的工作，而是贯穿企业运营的全过程。因此，财务风险管理是企业全局性、长期性的工作。如果企业全体职员能够长期保持风险的危机感，那么这也就是形成了一种企业文化——风险管理文化，这是企业财务风险管理最理想的状态。那么，为了能达到这种状态，我们就要探索构建企业的风险管理文化，借助企业文化将风险意识寓于全体职员，借助企业文化的凝聚力促成企业全体齐心合力抵御风险。以下，我们就来探究如何为企业建立一种文化，并且这种文化以抵御财务风险为目的。 第二部分：构建企业风险管理文化 企业文化是在—定的社会历史条件下，企业生产经营和管理活动中所创造的具有本企业特色的精神财富和物质形态。它包括文化观念、价值观念、企业精神、道德规范、行为准则、历史传统、企业制度、文化环境、企业产品等。其中价值观是企业文化的核心。文化观念和价值观念决定了企业精神，企业精神指导企业目标的形成，道德规范和行为准则约束着企业员工沿着目标行动。从管理学角度看，管理主要依赖于两个最基本的要素：权力和文化。权力作为一种支配资源的力量，依靠的是一种硬性的制度约束，这种约束是一种被动约束。文化则是一种一般性的规范指导能力，它往往是一种理念，一种思维方式。包括在这种理念指导下的行为习惯。对企业职工素质的培养和良好的职业道德的形成具有潜移默化的巨大作用。文化的约束是一种发自内心的认同。因此只有将风险管理依托于一种文化，才能将约束变为自觉。 （一）塑造企业风险管理文化的象征物 卓越的企业文化是卓越企业家的人格化。卓越的企业文化是企业家德才、创新精神、事业心、责任感的综合反映。因为优秀的企业文化不是自发产生的，而是企业家在长期实践活动中形成的。企业家从本企业的特点出发，以自己的企业哲学、理想、价值观、伦理观和风格融合成企业的宗旨、企业价值观，逐渐被广大员工所认同、遵守、发展和完善。企业家不是投机商，而应该是一个大胆创新、敢于冒险、注重积累的开拓型人才。企业家精神及企业家的形象是企业风险管理文化的一面镜子，企业家在风险管理方面的身体力行是员工日常风险管理的一面旗帜。卓越的企业家为了挑战未来，必须时时提高警觉．企业家建立企业风险管理文化必须注意以下三个方面：（1）重视员工的参与，提高员工的参与意识。员工是风险管理实践的操作员，没有员工参与的风险管理只是纸上谈兵；（2）产生先见之明。企业家和高层主管必须发掘和利用整个企业的各种意见和合理化建议，借此来建立对未来的共识和认同，以此来形成卓越的企业文化；（3）重视速度。在现今的经济环境下，质量、时间、成本是企业获得并保持竞争优势的重要法宝，企业的文化也要随着环境的变化做快速的改善甚至是转变，使得企业文化与经济发展的要求趋同。另外，企业的风险管理文化不仅要求企业家自身具有风险意识和风险管理专门知识，还要求在高层管理人员的聘用中考虑其知识结构和人员构成，还要考察其风险管理的态度。 （二）建立风险管理高级管理班子 企业家作为企业文化的象征物，也是企业文化的最初载体。以企业家为代表的企业风险管理文化要靠高级管理职员分解，要靠高级管理职员向职员诠释，要带领着企业职员将之付诸行动，引导职员如何体现企业风险管理文化，收集职员对该文化的感受，对职员偏离该文化的行为纠偏，激发职员为改善企业风险管理文化出谋划策，该文化对企业风险管理的贡献也要靠高级管理职员来总结：如果说企业家是企业风险管理文化的缔造者，那么高级管理职员就是企业风险管理文化推行的士卒，而职员是企业风险管理文化得以存在和发展的土壤。 （三）构建风险管理文化的组织结构 如果—个企业的组织结构能够使每个人对实现企业目标有所贡献，那么这样的组织结构就是有效的。同理，如果一个企业的企业文化能够使每个人对实现企业目标有所贡献，那么这样的企业文化也是有效的。如果一个企业的组织结构能使不必要的后果与代价降至最低，以帮助企业实现目标，则这样的组织结构是有效的。同理，如果一个企业的企业文化能使不必要的后果与代价降至最低，以帮助企业实现目标，则这样的企业文化也是有效的。在组织结构中，为建立灵活性而制定的规定越多．组织结构就可能恰当地实现它的目的。在每一组织结构内，必须建立能预料变革并能作出反应的措施和方法。每一企业都是在变化中的内、外部环境中向自己的目标迈进的。如果—个企业变得僵化，而这种僵化不管是否会成为变革的阻力．程序过于复杂的或部门之司的界限过于固定不变，则该企业就没有能力去迎接经济、技术、政治和社会变化的挑战。构建企业风险管理文化，不但要注意企业内控部门的设置，而且要注重各部门承担相应的风险；在岗位设计上首先要有风险责任的规定，而后才能赋予其权力，做到权责对等；同时还有注意企业组织结构因风险变动而灵活变动的适应性。 （四）风险管理文化注意力集中在市场 市场是企业财务风险的来源，也是企业风险最终暴露的场所。企业必须制订一些日常条例来不断提醒自己。企业风险管理部门必须把时间花在外面，花在市场上：监测市场的波动以及时预测财务风险发生的可能性；分析市场以找到分散财务风险的途径；跟踪市场发展趋势以估计企业财务风险损失的发展态势；权衡企业财力和风险造成的最大损失额度。市场的风险产生是单个企业不能控制的，企业对市场的研究是决定企业是否进入风险领域，或者是已经置身于风险之中时，是保持谨慎态度继续拼搏还是果断退出。就中航油事件而言，如果中航油在出现亏损到最终破产这一阶段的任一时刻，退出石油期权场外交易，都不会酿成5.54亿美元的巨亏，更不会遭致破产。 （五）风险管理文化要有金融上的远见 企业能够持续经营，最重要的是现金，而不是账面上的利润。财务风险最终的表现都是资不抵债，偿还债务只能是企业的现金或者能转换成现金的财产物资（服务），因此利润只是虚数。企业如果缺乏现金，就会产生金融上的危机，克服金融危机要付出很大的代价。风险管理文化在金融上的远见，要求企业量“存”为出。强大的资金后盾不是抵御财务风险的盾牌：风险来源于市场众多的原因，风险是无限的，但是现金却是有限的。对于特定企业来说，现金永远也不能填补因风险产生的“无底洞”。中航油集团给中航油的1.08亿美元的贷款未能缓解中航油的财务危机，同样，即使再给陈久霖提供“5亿美元”[3]，也改变不了中航油破产的局面。 结束语: 国有跨国企业由于体制上的原因使其存在与一般企业不同的财务风险：计划经济时期形成的“等、靠、要”思想使得国有跨国企业没有风险管理的意识；行政上的审批制使得国有企业的风险管理制度流于形式；沿用国有企业改制前的高层管理人员使得国有企业缺乏具备现代金融和风险管理专门技术知识的人才。因此，构建国有跨国企业的财务风险管理不是某个部门就能达到的，也不是某个领导人就能解决的，更不是在特定的时间范围内就能建立的，当然，依靠引进先进的监控系统[4]来抵御风险也是不现实的。只有建立企业的财务风险管理文化，以企业家的风险管理精神为指导，配合高层管理人员对风险管理文化的执行和组织结构的灵活应变，辅之现代化的风险监控系统，将财务风险管理融入全体职员的意识，渗透到员工的日常经营活动中，才能形成对企业全局的财务风险抵御的盾牌，才能长期减少或规避企业的财务风险损失。 企业财务风险论文:浅谈企业财务风险管理 [摘 要] 企业财务风险存在于企业财务管理工作的各个环节,企业的财务决策几乎是在风险和不确定性的情况下做出的,尤其是在中国市场经济发育不健全的条件下更是不可避免。中国企业财务风险财务风险包括筹资风险、投资风险、资金营运风险和收益分配风险,应建立企业财务风险识辨系统和有效的风险处理机制,完善风险管理机构,进一步防范企业财务风险。 [关键词] 财务危机,财务风险,预警分析 [企业财务风险是指在各项财务活动过程中,由于各种难以预料或控制的因素影响,财务状况具有不确定性,从而使企业有蒙受损失的可能性。财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节。财务风险的存在,无疑会对企业生产经营产生重大影响。因此,对中国企业财务风险的现状、成因及其防范措施进行探讨,以期降低风险、提高效益就显得具有十分重要的意义。 一、中国企业财务风险的现状 企业财务活动,一般分为筹资活动、投资活动、资金营运和收益分配四个方面。相应地,财务风险也就包括筹资风险、投资风险、资金营运风险、收益分配风险。具体来说,中国企业财务风险主要表现在以下几方面。 (一)资金结构不合理 资本结构是指企业长期资本构成及其比例关系。资本结构的不合理将使企业财务负担沉重,偿付能力严重不足,导致财务风险的产生。中国企业大部分生产经营资金的来源为自有资金和借入资金。从国有企业财务结构来看,普遍存在着资产负债率较高、银行贷款过多的问题。据国务院国资委公布的消息,2005年上半年,169家中央企业中净资产同比增长不足1%或下降的有69家,资本积累严重不足;过度负债的有52家,不少企业流动比率不足国际警戒标准(200%)。有的企业资产负债率达80%以上,还有的甚至超过100%。一旦市场销售缩减,很难靠借新债还旧债的方式维持资金运转。从企业负债结构来看,长期负债较少,短期负债过多,企业对银行的依赖很大。企业过分依赖银行,当出现支付危机时,一方面使自己失去信任而加大其财务风险,另一方面又因逾期借款而使融资成本加大。可见,中国企业资本结构存在比较大的问题。 (二)投资缺乏科学性 企业投资包括对内投资和对外投资。在对外投资上,很多企业投资决策者对投资风险的认识不足,盲目投资,导致企业投资损失巨大,从而财务风险不断。企业对内投资主要是固定资产投资。在固定资产投资决策过程中,很多企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因,使得投资决策失误频繁发生,投资项目不能获得预期的收益,投资无法按期收回,这也给企业带来了巨大的财务风险。 (三)资金回收策略不当 现代社会企业间广泛存在着商业信用。一些企业为了增加销量,扩大市场占有率,大量采用赊销方式销售产品。从会计核算的角度看,这可以增加企业利润,但相当多的企业在信用销售过程中对客户的信用等级了解不够,盲目赊销,造成大量应收账款失控,相当比例的应收账款长期无法收回,直至成为坏账。另一方面,在中国企业流动资产中,存货所占比重相对较大,且很多表现为超储积压存货。2005年上半年中央企业应收账款和存货占用资金1.42万亿元,占流动资金的36%。在全部中央企业中,应收账款和存货占流动资金比重超过50%的有37家。资产长期被债务人和存货占用,使得企业缺少足够的流动资金进行再投资或归还到期债务,严重影响企业资产的流动性及安全性。 (四)收益分配政策不规范 股利分配政策对企业的生存和发展有很大的影响。分配方法的选择会影响投资者对企业状况的判断和企业的声誉,从而影响企业资金的来源,也可能影响企业潜在投资者的投资决策。如果企业的利润分配政策缺乏控制制度,不结合企业的实现情况,不进行科学的分配决策,必将影响企业的财务结构,从而形成间接的财务风险。与国际上广泛采用的股利政策相比,中国企业较少分配现金股利,代之以配股或送红股的分配方法,这一方面有意无意间助长了证券市场上的投机气氛,另一方面无助于投资者形成正确的投资理念。不仅如此,中国企业股利政策的制定也往往无章可循,股利分配方案常常朝令夕改,令投资者无所适从。 二、中国企业财务风险形成的原因分析 在市场经济活动中,企业存在财务风险是难免的,关键是必须了解风险的起因,才能做到有的放矢,使自身处于不败之地。中国企业产生财务风险的原因很多,既有企业外部的原因,也有企业自身的原因。总体来看,中国企业财务风险主要有以下四个方面的原因。 (一)企业的理财活动尚未与不断变化的外部经济环境相适应 企业财务活动是处于一定的环境之下,并受这些环境的制约,包括国民经济整体的形势及行业景气度,国家信贷以及外汇等政策的调整、银行利率及汇率的波动、通货膨胀程度等等。企业理财环境的变化莫测是企业产生财务风险的外部原因,因为这些因素存在于企业之外,其变化对企业来说,是难以预见和难以改变的,这必然影响到企业的财务活动,比如利率的变动必然会产生利率风险,包括支付的利息过多的风险、产生利息的投资发生亏损的风险和不能履行偿债义务的风险;而中国企业大多财务管理基础薄弱,缺乏市场观念和对外部环境变化的适应及应变能力,面对外部环境不利变化不能进行科学的预见,反应滞后,措施不力,财务风险必然产生。 (二)企业内部财务关系混乱,决策缺乏科学性 企业内部财务关系混乱也是中国企业产生财务风险的一个重要原因。在中国,企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间,在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象,造成资金使用效率低下,资金流失严重,资金的安全性、完整性无法得到保证。在采购、生产、销售、财务、市场预测等各环节之间缺乏统筹协调配合,造成应收款项、存货等资产损失严重。在进行投资决策时不进行深入市场调研和科学论证,盲目投资,形成不良资产或巨额损失。资本结构缺乏科学规划,筹资综合成本高,造成负债比重加大,财务风险增高。 (三)内部财务监控机制不健全 内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统,为使其更能充分发挥其职能作用,企业不仅应该设置独立的组织机构,更重要的是要根据本企业的特点,建立起一套比较完整的、系统的、强有力的内部财务监控制度,才能保证企业内部财务监控系统的高效运行。而中国企业大多没有建立内部财务监控机制。即使有,其财务监督制度执行也不严格,特别是有的企业管理与监督合而为一,缺乏资产损失责任追究制度,对财经纪律置若罔闻,难以进行有效的约束,财务风险极易发生。 (四)企业理财人员素质不高,缺乏风险意识 任何系统的运行,人都是非常重要的条件,高素质的理财人员,更是企业不可多得的财富。就目前的情况看,中国企业的理财人员受传统计划经济的影响和受专业教育的程度限制,其综合素质和业务素质都有待提高,他们的理财观念和理财方法,特别是职业道德和职业判断能力,还不能在更大程度上适应市场经济环境的要求。 三、企业财务风险的防范 如何防范企业财务风险,化解财务风险,以实现财务管理目标,是企业财务管理的工作重点。笔者认为,防范企业财务风险,主要应做好以下工作。 (一)建立企业财务风险识辨系统 要对企业的财务风险进行防范,首先必须准确、及时地识辨企业的财务风险。一般来讲,企业财务风险的识辨可采用以下几种方法。 1. 运用“阿尔曼”模型建立预警系统。这种方法是由美国爱德华·阿尔曼在20世纪60年代提出来的基于多元判别模型的财务预警系统。他利用逐步多元鉴别分析逐步提取五种最具共同预测能力的财务比率,建立起了一个类似回归方程的Z计分法模型: Z=0.012X1+0.014X2+0.033X3×0.006X4+0.999X5 其中:X1=营运资金/资产总额;X2=留存收益/资产总额;X3=息税前利润/资产总额;X4=普通股和优先股的市场价值总额/负债账面价值总额;X5=销售收入/总资产。 该模型实际上是通过五个变量(五种财务比率),将反映企业偿债能力指标、获利能力指标和营运能力指标用一个多元的线性函数公式有机联系起来,综合评价企业财务风险的可能性。阿尔曼认为:若Z值小于1.81,则企业存在很大的财务风险;若Z值在1.81~2.99灰色区域,企业财务状况不明朗;若Z值大于3,说明企业的财务状况良好,财务风险发生的可能性很小。阿尔曼还提出Z值等于1.81是判断企业破产的临界值。 2. 利用单个财务风险指标趋势的恶化来进行预测和监控。通常,按照财务比率指标的性质及综合反映企业财务状况能力的大小,预警企业财务风险的比率主要有:(1)现金债务总额比。它等于经营现金净流量除以负债总额。这个比率越高,企业承担债务的能力越强。(2)流动比率。它是流动资产与流动负债比。一般认为流动比率应该在2以上,但最低不低于1。影响流动比率的主要因素有营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度。(3)资产净利率。它等于净利润除以资产总额。它是把企业一定期间的净利与企业的资产相比较,表明企业资产利用的综合效果。指标越高,表明资产的利用效率越好,说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得了良好的效果。否则相反。同时,资产净利率又是一个综合指标。企业的资产是由投资人投入或举债形成的,净利的多少与企业资产的多少、资产的结构和经营管理水平有密切的关系。影响资产净利率高低的因素主要有:产品的价格、单位成本的高低、产品的产量和销售的数量和资金占用量的大小等。(4)资产负债率。它是负债总额与资产总额之比。它主要用来衡量企业利用负债进行经营活动的能力,并反映企业对债权人投入资本的保障程度。通常该比率应以低为好,但当企业经营前景较为乐观时,可适当提高资产负债率,以获取负债经营带来的收益;若企业前景不佳,则应减小资产负债率,从而降低财务风险。(5)资产安全率。它是资产变现率与资产负债率之差,其中,资产变现率是预计资产变现金额与资产账面价值之比。它主要用来衡量企业总资产变现偿还债务后剩余系数的大小。系数越大,资产越安全,财务风险越小;否则反之。 企业可以应用比较、比率分析法来考察其自身历年以来财务比率指标的变化趋势,并借鉴行业指标的平均值与先进企业的指标值来判断本身财务状况的好坏,从而有效地规避风险、控制风险、延缓危机甚至杜绝危机。 3. 编制现金流量预算。企业现金流量预算的编制,是财务管理工作中特别重要的一环。由于企业理财的对象是现金及其流动,就短期而言,企业能否维持下去,并不完全取决于是否盈利,而取决于是否有足够现金用于各种支出。准确的现金流量预算,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及早采取措施。为准确编制现金流量预算,企业应将各具体目标加以汇总,并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等以数量化形式加以表达,建立企业全面预算,预测未来现金收支的状况可以周、月、季、半年及一年为期,建立滚动式现金流量预算。 当然,一个财务风险预警系统应该具有良好的内部控制制度以及稽核制度,否则即使最先进的预警系统也得不到正常的运转。由于各企业的组织形式、企业规模等存在差异,企业应当根据实际情况来设计符合其自身要求和特点的财务风险预警系统。 (二)建立有效的风险处理机制,增强抗险能力 为了有效防范可能发生的财务风险,企业必须从长远利益着眼,建立和健全企业财务风险防御机制。(1)可以通过某种手段(比如参加社会保险)将部分或全部财务风险转移给他人承担的方法,建立健全企业风险转移机制。(2)可以通过企业之间联营、多种经营及对外投资多元化等方式及时分散和化解企业财务风险,建立健全企业风险分散机制。(3)可以在选择理财方案时,综合评价各种方案可能产生的财务风险,在保证财务管理目标实现的前提下,建立健全风险回避机制。(4)可以建立健全企业的风险基金和积累分配机制,及时足额的增补企业的自有资金,壮大企业的经济实力,提高企业抗击财务风险的能力。 (三)建设财务风险制度文化,增强风险防范意识 企业财务风险的高效管理得益于企业上下一心的全员参与和制度支撑。只有在文化层面上加强企业员工的财务风险意识,打破传统的风险自我无关和自我分割管理的思想,建立起全面整体的风险观,在工作中处处时时评估和发现风险,自发的协调和实现团队化风险控制,把风险管理的观念和行动落实到每个人的身上。同时,管理层应致力于调查和规划本企业的风险制度文化建设,制度控制和文化引导双管齐下,努力提升企业的风险管理水平。要使财务管理人员明白,财务风险存在于财务管理工作的各个环节,任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险,必须将风险防范贯穿于财务管理工作的始终。企业领导人员应加强科学决策、集体决策,摈弃经验决策、“拍脑门”决策等主观决策习好,降低财务决策风险。 (四)完善风险管理机构,健全内部控制制度 企业财务风险管理的复杂性和多样性要求企业必须建立和完善相应的组织机构对风险实施及时有效的管理,只有把企业的财务风险实现组织化运作,才能实现企业财务风险管理得到足够的重视和真正的规模运行。企业可以单独设立一个财务风险管理处并配备相应的人员对财务风险进行预测、分析、监控,以便及时发现及化解风险,建立健全风险控制机制。另外,治理结构和内控制度弱化本身就是高风险的表现,因此,首先要完善公司治理结构,提高风险控制能力,实现科学决策、科学管理,形成完整的决策机制、激励机制和制约机制。其次要建立监督控制机制,特别要加强授权批准、会计监督、预算管理和内部审计。再次是财务和会计应该分设,单位分管领导分开,分别设置管理中心,各行其责。最后要充分发挥内部审计机构和人员的作用,搞好内部控制的评审和风险估计。 (五)理顺企业内部财务关系,做到责、权、利相统一 为防范财务风险,企业还须理顺内部的各种财务关系。各部门要明确其在企业财务管理中的地位、作用、职责及被赋予的相应权力,做到权责分明,各负其责。另外,在利益分配方面,企业应兼顾各方利益,以调动各部门参与企业财务管理的积极性,从而真正做到责、权、利相统一。

轨道交通论文:城市轨道交通线网规划设计的探讨 内容提要:线网规划设计是进行轨道交通建设中其他工作的基础和先决条件。本文就北京快速轨道交通线网规划设计为例介绍一些思路和体会,希望对于我国城市轨道交通的发展起到一定的借鉴作用。 关键词:快速轨道交通 线网规划 一、前言 随着我国经济的发展和城市化进程的加快,如何合理地解决城市迅速增长所引发的交通需求和有限的城市空间资源规划与管理是目前我国各大城市所关注的问题。国内外实践证明,发展以轨道交通系统为骨干、以公共交通为主体、各种交通方式相结合的多层次、多功能、多类型的城市综合交通运输体系是解决城市交通问题的主要途径。城市快速轨道交通工程是一项大型的系统工程,技术复杂、涉及专业多、投资大、建设周期长。快速轨道交通线网规划(以下简称“线网规划”)作为轨道交通发展的基础和先决条件,具有举足轻重的作用,是关系到今后地铁建设及运营能否顺利实施,并能否有效地节省投资的重要问题。 线网规划设计中所涉及的问题很多。最近,笔者有幸参加了关于北京快速轨道交通线网规划的设计工作。笔者将结合此工程实例和一些粗浅的体会,谈谈线网规划中的一些新思路和方法。本文将从线网规模的确定、线网规划合理的设计原则、线网详细的统计分析、多标准评价体系、最佳方案的功能、技术和运营分析、最优方案分期实施计划等方面进行介绍。 二、 线网规模的确定 线网的规划研究首先要确定城市轨道交通线网合理的规模,以此在宏观上判断一个城市大概的轨道交通规模范围。线网规模要以城市今后的发展、经济发展、城市交通发展政策和服务水平目标为依据,应当是出行需求与交通服务之间的最佳结合点,坚持近远期相结合、定性定量分析相结合原则和经济性原则。线路走向尽可能满足城市布局结构和出行总量需要,并适当兼顾城市将要开发地区发展的需要。线网规模的准确把握应使其在不同阶段都能满足出行客流的要求,发挥最大的作用。线网的规模要包括不同阶段线网的编织密度和服务水平等级。 1定性的确定 (1)线网的规模与城市发展规划紧密结合 根据城市发展规划,结合城市特点、出行需求、客流预测,对重点发展地区、商业区、高新技术开发区等进行重点开发。对人口增长和就业岗位的分布进行科学的预测,以指导和帮助我们更合理地确定不同区域中线网的编织密度。北京目前的规划布局为,进一步加强由天安门广场、长安街、复兴门、建国门组成的“超级中心”;发展CBD商务区;发展王府井、西单、朝外等主要商业区;优先发展具有战略意义的海淀高新技术开发区以及上地、丰台、石景山、望京等技术园区、2008年奥运会在北京的举行将为增加北京的城市活力以及发展交通基础设施起到积极推动作用;积极推动边缘集团和卫星城发展;加强对绿化环带和市区的规划绿地建设;加大对北京文化遗产的保护力度。作为首都、国家政治文化中心、历史名城,在保护其特色的基础上,改善生活环境、交通状况,提高市民生活水平和出行需求。 (2) 线网的规模与经济发展政策紧密相关 经济发展是支持城市进步,活跃城市社会活动和影响全市居民出行的重要因素之一。很显然,出行率与市民富裕程度休戚相关。同时,发展交通的投资力度也与经济发展紧密相连。 由于经济发展与机动化程度,总出行率和私人机动化出行率之间有紧密的联系,因此,未来GDP的增长趋势对交通发展有重大的意义。根据经济发展的预测,可推算出未来各种交通模式的综合投资潜力及未来公共交通的投资潜力,从而更好地确定不同时期线网的规模。 (3) 线网的规模与城市交通发展政策紧密相关 进行准确的交通调查,掌握居民的出行情况。如进行出行方式、出行率、主要出行客流分配等调查,以此确定合理的交通发展政策。 积极发展公共交通,有效控制私人机动化出行,对自行车出行人员合理引导,使这部分人能转向公共交通。必须推行合理的总体交通发展政策,使各交通体系协调发展。 (4) 轨道交通服务水平目标的制定 轨道交通服务水平目标的制定对线网规模的确定起到重要指导作用,很大程度上决定了线网的发展方向和未来建设速度。北京市轨道线网服务水平目标制定时考虑如下几点: a.易达性:居民住所或上班地点距与其最近车站的距离不超过750m; b.出行时间:在市区范围内,出行时间不超过60min; c.候车时间:高峰小时候车时间不超过3min; d.舒适度: 除座位外,6人/m2标准。 2定量的分析 在定性确定设计原则后,可根据公共交通客流总量、人均指标测算法和面积密度测算公式分别定量计算轨道线网规模。 对线网规模的影响作用有的可以量化,有的无法量化,所以确定城市轨道交通线网规模要采用定量计算和定性分析相结合的方法。定性分析对线网规模具有宏观指导作用,而定量计算是对定性分析的一种合理验证和修正,在以往的工作中,由于技术手段和调查数据积累的不足,定量计算的可信度大打折扣。今后随着数据采集手段的提高和城市公共交通信息化平台的建立,将为城市轨道交通的合理规划提供有力的技术保障。 三、制定线网规划的原则 在线网规模确定的基础上,制定合理的轨道线网规划设计原则,为下一步规划线网提供依据。北京作为首都,是政治、经济和文化中心,人口繁多、地域面积很大、地下状况复杂,为达到较高的交通服务等级,制定了很多的设计原则,列举以下部分内容来说明。 1. 支持城市多中心发展和经济发展的政策,重点支持CBD、金融街、主要商业中心、文化 旅游中心、边缘集团、奥林匹克公园、高新技术开发区及卫星城等已建、在建和规划建设的地区的发展。按照SOD和TOD结合的方式合理规划线网,是其更加适应城市发展和经济发展的需要。 2. 根据不同的标准对各种交通模式进行分类,选择适合不同城市的不同功能等级和交通服务等级的交通模式。北京作为特大城市,其人口较多,我们就选择了重型大运量的市域线和市区线的模式。市域线服务于市区和城郊,站间距相对较大、速度快、运量大,较好地吸引远程的客流。市区线主要服务于市中心区域,站间距相对小一些,发车间隔较小,较好的吸引近距离乘客,但较小的站间距就势必造成工程造价的升高。所以,有效的确定站间距对于线网的合理性也是很重要的。而对于小型的人口相对较少的城市,也许,发展有轨电车就可满足出行的需求。 a.按照线路的服务功能等级不同分为市域线、市区线、局域线。 b.按照运量的大小分为重型大运量的地铁、轻轨、有轨电车系统。 c.按照封闭形式分为混合交通、半封闭、全封闭线路。 d.为满足不同等级的交通服务,车站分为大型枢纽站、一般换乘车站和一般车站。 e.根据客流的要求选择不同的车辆类型,目前我国规范规定:有A、B、C三种车型。 3. 依据城市的出行特征来确定线网的结构形式。经过科学的客流预测,分区域测算出城市中的主要交通走廊,是从市区-市郊的放射形出行、还是穿越市中心的穿越形出行;是优先考虑线路走向,还是先锚固住车站的站位;多种设计思路组合运用可构造出不同的线网结构形式。但无论以哪种思路为出发点来设计的结构形式都需要用客流预测来验证其适用性,并根据结果进行调整后,再进行测试,直到其合理为止。 4. 线路的铺设形式需根据所处的地理位置、地质情况、城市景观等来确定地下、地面和高架形式。例如,北京在三环路以内规定均采用地下线形式;而颐和园地区虽处三环外,但由于景观原因,从其门口通过的线路需埋入地下。 5. 对线网中线路和车站进行设计和施工的可行性研究,分析并选取最优方案。施工中针对不同情况选取与之相适应的施工方法,包括暗挖、明挖、盖挖;同时,车站设计中还需考虑站台的形式、站台和站厅的相对位置等问题。这些都是应该在线网规划中需考虑和确定的。线网规划作为前期工作,应该在大的原则上具有规范作用,一旦确定,就不应轻易改变。因此,在做这项工作,一定要慎之又慎,通盘考虑。 6. 对于大型公交枢纽,我们应当根据枢纽站周边的环境条件及其所发挥的作用,以及对此区域的土地规划、预留发展和客流预测进行深入的研究,合理确定枢纽站的规模。并且优化其易达性,方便乘客进入车站或与其他交通模式的换乘(地面公交、出租车、自行车、步行),从而使其更有效地吸引客流。这就需要规划部门的大力支持,对于此规划区域得到合理安排和监控,尽量减少原则性的变动。 大型公交枢纽站的换乘形式多种多样,我们以前设计的车站换乘形式多为十字换乘、T型换乘和通道换乘,设计不够合理。一方面是设计上较为死板老套,另一个造成目前状况的重要原因是,规划和前期的准备工作做的不够细致深入,控制规划的后续工作执行的又不严格。比如多条线路在某一地段交汇,往往缺乏深入地综合分析和规划。在车站设计时,哪条线先设计,就把有利的土地资源占尽,很少为后续线路统筹考虑,从而导致土地资源的浪费、并使后续工程的施工设计难度加大、费用增加、换乘形式单一、换乘距离加长,甚至造成许多好的规划方案难以实施。因此,在开始建设时就需要统筹考虑,把大型枢纽站的土建结构一次建成,为后续工程的建设提供条件。例如:在西客站和东直门站的下方就已考虑和建成预留的地铁车站。 7. 我们经常认为多线交汇的交通枢纽在设计上较为困难,因交汇线路越多,车站规模越大,投资越多。但为了提高乘客的换乘方便,对线路可进行适当合理的优化,使其换乘合理,同时有效降低投资。以3条线路交汇为例:图1(a)是有两条线路平行通过车站,形成换乘,另一条线路分别与其形成换乘,此形式为两层的较理想的车站线路形式。若遇到图1(b)的形式,即3条线路相互交叉,形成三层的规模较大的车站。我们可以对其进行合理的优化调整,使其中的两条线在同一标高平行通过交汇处,这样使其形成同站台换乘形式,即在同一站台上就可换乘其他线路上的车辆,大大地方便了乘客,在香港等许多城市都采用了这种换乘形式;也可使两条或更多的线路在此车站区域共用同一条线路和站台,形成共线运营的形式,德国法兰克福等城市的地铁就有许多车站采用这种形式,换乘极为方便,但同时对运营管理的要求大大提高,为图1(c)所示。 8. 在规划阶段还应该考虑到线网中各条线路之间的联络线,使整个线网在各个阶段都能达到最佳的运营效果,成为一个有机的整体,相互协调,资源共享。同时还应考虑到与外部铁路专用线的衔接,使外部的资源有效的通过铁路专用线运送进入线网中来。 四、 线网的规划 线网规模确定后,依据所设定的设计原则,在分析研究的基础上,设计并规划出合理的线网,形成城市交通骨架。 五、 对线网进行详细的统计 随后对所设计的线网进行详细的统计和分析,得出的统计数据反映了路网的各方面的特征,为下一步对各线网方案做出客观的评价提供了有利的依据。详细统计分析包括如下几个方面: 1. 分类统计体现线网主要特征的数据。包括线网总长、不同类型线路(市域线、市区线、局域线)的总长度和数目、各种功能等级的车站总数,包括一般车站、一般换乘站和大型公交枢纽站的总数。 2. 体现交通服务水平的数据。此项是由线网对各大型城市活动中心和公共设施的覆盖程度来体现,包括商务区、商业中心、体育设施、医院、学校、工业区、高新技术开发区以及旅游景区等。这些区域都是城市规划中大力支持的项目。 3. 客流预测分析是评价线网结构质量的有力数据。包括出行结构、出行量、出行率、各交通模式的出行比例以及对公交产生的影响。 4. 线路铺设形式。统计不同铺设形式(高架、地面、地下)的线路总长度和不同铺设形式车站总数。 5. 车辆总数。按照高峰时段市区线、市域线的不同行车间隔、旅行速度及车辆编组等数据来计算每天运营线路所需的车辆总数和需备用的车辆数。 6. 车辆段和维修车间。统计线网中,所需设置的车辆段和维修车间的总数量。 7. 投资总额。对基础设施(线路、车站)和设备(车辆、沿线设备和车站设备)进行估算,计算出整个线网所需的投资总额。 六、多标准评价体系 对各备选方案进行了详细分析并获得了相关数据后,要对各方案进行客观的评价。评价的标准应由乘客、运营者、建设者、经营管理和市政府等各方商讨形成一个全面、客观的多标准评价体系。评价体系应由以下几个方面组成: 1. 乘客要求高品质的交通服务,提出线网的吸引性指标。 2. 运营者要求降低运营成本、增加收入,提出运营目标。 3. 建设者要求施工的可行性和简便性,提出建设目标。 4. 经营管理者需要降低投资,并使各种交通模式之间良好衔接,提出经营管理目标。 5. 市政府要求维持城市可持续发展战略,提出发展战略和对资源的全面管理目标。 各个不同的城市所适用的评价体系不同,这需要在长期的实践中进行摸索,形成了一套适合本城市发展的多标准评价体系。这套评价体系对于我们今后城市的发展、轨道交通的发展都有极为深远的意义。 在形成了完善的评价体系后,我们就须 依照该评价体系对各备选方案进行客观的评价比较计算,其中需要针对各指标的重要程度进行适当的加权处理。在经过综合评价比选过后,较客观地评选出最佳的线网方案。 七、对最佳方案进行作进一步的分析 对评选出的最佳方案进行进一步详细的功能、技术以及运营管理方面的分析。对其进行总体评价,以检验这个线网是否符合所确定的相关原则。下面就从3个方面具体分析。 1. 对各条线的长度、走向、车站定位、枢纽数目进行分析;对重点发展区域的覆盖、对城市布局、经济发展的支持程度等进行详细的功能分析。按公认的经验数据,市中心的线网覆盖率应在90%左右,线网的密度1~1.2km/km2,车站密度为1座/ km2,即一个车站为市中心区1 km2的市民出行服务,服务半径约为500m。 2. 对线路走向、铺设形式及换乘车站的构成和组织形式进行详细的技术分析。尤其要对线网中的大型换乘枢纽进行深入的分析研究,如线与线间的换乘、地铁与城市公交的衔接、车站与城市地下空间的开发相结合等。例如:上海就在人民广场、徐家汇、静安寺、虹口体育场四大城市中心区组织了大量的人力、物力进行了方案研究,为下一步的设计、施工的顺利进行打下了坚实的基础。 3. 检测线网在今后运营上是否能达到快捷、准点、安全、舒适;线路设计是否简便、灵活。科学的客流预测对确定合理的运营模式和选定合理的车型有很大的帮助。在运营中,可根据不同的线路特性和客流需求(各区段客流量不同)制定不同等级的服务(例如:常规服务、中间折返区间运营、支线运营、跨站运营等);制定紧急事故处理方案;合理设置中间折返站和联络线;设置终点站折返区间和方案;设置运营规程、时刻表等问题。 在对最优方案进行详细的分析后,可对其不完善处进行适当的调整和优化,使其满足我们的设计原则和要求。 八、最优方案分期实施计划的研究 在对最优方案进行详细的分析和优化后,对此最优方案进行分期实施计划的研究。分期实施计划是使线网能够分阶段、有计划、有步骤、连贯协调的实施。对不同阶段制定不同的发展目标和实施计划。 首先,先确定已建和在建的线路;其次,再对建设资金的来源进行分析;最后针对不同阶段、不同投资额制定出切实可行的实施方案。 九、结束语 本文对快速轨道交通线网规划设计工作中,规划的主要制定过程和思路进行了简要的介绍,希望对于我国各大城市正在蓬勃发展的轨道交通事业,具有一定的借鉴作用。值得强调的是,轨道交通建设中,首先要做好线网规划工作,这是进行其他工作的基础和先决条件,对于轨道交通的全局建设具有举足轻重的作用。 轨道交通论文:对于轨道交通工程接口分类研究 一、前言 中国社科院在《中国汽车社会发展报告2012-2013》中预计,到2013年第一季度。中国私人汽车拥有量将破亿。十年之后汽车拥有量将达到或接近60辆/百户。私人汽车拥有量过亿标志着中国进入汽车大国行列。这是国富民强的重要体现,但同时道路拥堵、空气污染、能源短缺又使其快速增长饱受诟病。城市轨道交通运量大、污染低,对于缓解城市交通拥堵、减少汽车尾气排放、降低能源消耗起着至关重要的作用。随着轨道交通建设迅猛发展,工程接口问题的研究越来越受到各轨道交通公司重视。 现代城市轨道交通工程是一个庞大的系统工程,一般由前期工程、土建工程、轨道工程、装修工程、设备安装工程和工艺设备组成(见图1关键节点图)。接口管理不是独立的,也不是一次性的,它贯穿地铁建设整个生命周期。更重要的是,没有专门的合约、承包商、施工监理、项目管理人员来管理接口问题。相反,接口管理牵连所有合约、承包商等单位。简而言之“接口管理,人人有责”。 图1关键节点图 二、接口的分类 根据《辞海》(2009年版)中的解释。接口指物体和物体之间的接触面。接口来源于英文单词interface。又译作界面。在轨道交通行业中,接口/界面经常互用。本文统称为接口。接口并非轨道交通行业的专有名词。它最初源于工程技术领域。随后在计算机行业中发展。由于人为因素的引入,接口概念被引入到管理领域。至今,接口的概念已经得到了很大的外延。其所要描述的状态也越来越抽象。 国内外学者对于一般意义上的工程接口分类已经有了相当成熟的研究。最具代表性的是Pacitt,Gibb的分类:实体界面、组织界面和合同界面。而具体到轨道交通接口分类。有不同的分类的方法。 目前各大城市轨道交通接口按照参与方及其工作性质各类接口可分为职能管理接口、工程技术接口和合同接口三种类型。 1)职能管理接口 职能管理接口是工程各参与方之间的工作流程,包含相互约束关系以及各方的责任、权力、义务的确认等内容。城市轨道交通建设参与方的职能管理接口包括:业主、运营单位、总体设计单位、分包设计单位、施工单位、施工监理单位、咨询单位、审查单位以及承包供货商等之间的职能管理接口;与省、市政府相关部门间的职能管理接口;与国家政府有关部门的职能管理接口。业主、总体设计单位在设计、施工和调试的各阶段中都将与上述单位或部门对有关问题进行协调,对轨道交通建设中存在的各类问题进行沟通和处理。此类接口非常关键,对于整体工期的影响比较大。 2)工程技术接口 城市轨道交通的工程技术接口涉及设计、施工、安装和调试等各阶段的工作,含土建与土建、土建与设备、设备与设备系统、设备系统与运营模式等的工程技术接口。各专业在设计、施工、安装及调试阶段中的工程技术接口有信息接口、实体接口、连接接口等。设计接口确定各系统的接口任务,主要为信息接口、宏观管理各系统间的协调,定义技术接口关系。施工、安装、调试阶段为实体接口和连接接口。工程技术接口规定各系统之间应相互遵守共同的技术要求、条件、规则。工程技术接口是解决各类接口问题的基础。 3)合同接口 城市轨道交通建设中有设计、监理、咨询、施工承建、设备承包及图纸审查等合同。合同接口的管理主要是监督签约方权利和义务的执行。合同接口之间具有包容连接性、覆盖性,以防止存在矛盾和责任真空及重叠责任。 除了上述接口的主要分类外,轨道交通工程接口还有其他分类方式: 1)按系统接口划分:①土建与土建的接口,②土建与设备的接口,③设备与设备的接口;按工程不同阶段划分:①功能需求阶段的接口,②设计阶段的接口,③工程策划阶段的接口,④施工、安装阶段的接口等; 2)按接口范围划分:①内部接口,②外部接口。内部接口如工序搭接接口、连接接口(工作界面、施工缝)、几何关系接口、实体接口(土建为机电设备预埋管件、预留孔、洞、制作设备基础等)。外部接口指与城管规划、市政、土地、电力、环保、消防、水务等一系列支撑城市轨道建设和运营的政府部门的接; 3)按接口形式划分,可分为硬接口与软接口,所谓硬接口就是各子系统之间的相互关联的硬件,属于空间、物理方面的接口关系;所谓软接口就是各子系统之间相互关联的数据转输、计算机软件等;还可分为物理接口与信息接口,物理接口表示设备或系统之间存在的机械、电气方面的直接连接。如:设备与电缆之间的连接,构筑物与带电设备之间的安全距离,设备安装对土建工程预留孔洞的要求等。信息接口是指设备之间或系统之间存在的功能、软件、通信规约等方面的相互匹配、协调运作。如:整流器与整流变压器之间技术参数的匹配;电力监控与继电保护之间、电力监控与城市供电局电调之间的通信规约等; 4)按时空划分,可分为时间接口和空间接口。空间接口以技术形成的工程接口问题为主,时间接口主要指节点工期、施工顺序、运输组织等涉及时间要求的工程接口。 三、接口的特点 工程接口问题对工期影响较大。通过接口管理,统一筹划各工序之间的施工安排,超前协调管理各接口方面的任务,使各参建单位责任明确,边界清楚。使多承包商交叉作业有序进行,从而确保工程总工期。 (1)阶段性。在轨道交通工程建设的不同阶段存在不同的接口问题,同一个接口问题在不同建设阶段有着不同的特点。接口的技术要求按照一 定的顺序在不同的阶段给予落实或实施,随着工程的不断推进而逐步深化、细化和量化,是一个从定性到定量的过程; (2)复杂性。轨道交通工程涉及专业多,各专业之间存在大量的接口问题,并且接口界面涉及到多学科的交叉,综合性较强,呈现出复杂的特点; (3)不稳定性。尽管设计文件和各项合同在总体上对接口都有考虑,但由于客观条件变化或其他原因,导致接口不稳定,发生变化。如地质条件与设计不符、材料设备的型号或性能发生变化、局部工程的工期延误、设计中的疏漏以及在实施中发现的新问题、新要求等,如果处理失时或失当,不仅会给局部工程造成损失,还可能给整个工程带来严重后果。因此要对接口问题进行动态管理和事前控制。 (4)对称性。同一项接口技术要求在两个相关联的系统接口说明表中都会出现,接口要求的内容相同,但接口要求的方向相反。 (5)相似性。由许多相似的工点(车站、区间等)组成,技术接口在相类似的工点上,其接口要求内容是相似的,但具体的接口参数不一定相同。 (6)与自动化程度的关联性。轨道交通工程的接口复杂程度与自动化程度相互关联,自动化程度越高,接口越多、越复杂。 (7)不同参与者,接口管理的责任不同,对甲是外部接口,对乙则是内部接口。业主管理在满足工期、质量、投资的前提下,宜尽量把接口转移。 四、结论 接口在轨道交通工程中广泛存在。从宏观的管理层面来看,反映于管理界面的科学划分、管理责任的合理分担、工作任务的合理分配、参建单位的相互配合等方面;从微观的技术层面来看,反映于轨道交通工程各子系统之间、各专业之间、各标段之间存在的物理和信息接口关系。从某种意义上来讲,轨道交通工程项目的管理就是对各种接口的综合管理。接口管理不仅对城市轨道交通工程的质量、安全、工期、投资具有较大影响,也是实现整个系统自动化功能的保障。城市轨道交通工程的接口管理难度较大,若对接口问题处理经验不足,掌握深度不够,就容易造成顾此失彼的局面;任何环节接口问题处理不当,轻者造成相互扯皮推诿,工程返工,影响工期和投资,重者造成整个系统运行不稳定,部分功能无法正常使用。 轨道交通论文:城市轨道交通工程造价控制措施 前言 近年来,城市轨道交通作为解决城市交通堵塞的问题发挥着重要作用。然而,城市轨道交通的建设是一项投资巨大、专业性要求极强的系统性工程。因此,如何有效地对轨道交通工程造价进行有效控制成为了现今的研究课题。 二、我国轨道交通发展现状及已经存在的主要问题 1.现状概述 1965年北京开始建设全国第一条地铁线路,至今,全国已有北京、天津、上海、广州、南京、沈阳、成都、武汉、西安、重庆、深圳、苏州、杭州等13个城市相继开通城市轨道交通,超过30座城市正在建设、筹建或规划轨道交通线路。至2020年全国规划地铁总里程将达6100km。随着我国城市化进程的加快,现代城市需要一个与其现代化生活相适应的交通体系,要形成一个与城市发展布局高度协调的综合交通格局。各大城市迫切需要修建轨道交通以缓解城市的交通压力,而轨道交通又以其具有“能力大、快捷、安全和环保”等优点,呈现出广阔的发展前景。 2.城市轨道交通发展中存在的主要问题 从国内外的实际情况看,城市轨道交通具有运量大,快速、节能、舒适、占地少等特点,对解决城市公共交通具有不可替代的作用,且社会效益大。但从2002年起,工程造价过高的问题已引起国家发改委和建设部的高度重视,审批项目明显放缓,造价问题已成为制约我国城市轨道交通发展的重要问题之一。 由于轨道交通造价过高,形成了多地城市发展轨道交通,但在经济上负担不起的局面。目前我国有百万以上人口的城市122座,其中超过200万人口的大城市近40座,计划至2015年前后规划建设96条轨道交通线路,建设线路总长2500多km,按照每公里造价近6亿元人民币估算,需要建设资金超1.5万亿元。这对我国目前仍处于财政收入总量有限,各方面建设资金缺口很大的状况来说,是难以承受和长期支持的。可以说,不解决轨道交通的造价问题,把工程造价降下来,轨道交通建设大规模的可持续发展就很难实现。 三、轨道交通建设控制造价的原则 1.采用适当的设计标准 轨道交通工程应采用适当的设计标准,要结合城市的实际情况,量力而行,讲究经济实用、安全可靠。设计质量的高低,设备的选型,材料的选用都对工程造价产生直接的影响。一定要把工程建设设计概算降下来,而技术装备的现代化可分阶段实施,不必一步到位,防止出现功能过剩,同时也加大了设备维修工作量。 2.建设规划要详细周全 轨道交通规划应纳入并服务于城市的建设发展规划和相应的交通规划,要与城市地面交通配合,还需与公路、铁路、民航等大交通协调。工程建设规划要充分考虑城市未来的发展和沿线土地的开发利用,这样既有利于建设资金的筹措,又有利于带动城市的发展和经济的繁荣,同时还可以组织稳定的客流,提高后期的运营收入。 3.设备的国产化程度要提高 根据国内外轨道交通工程建设的造价分析,一般情况下,设备的购置和安装占总造价的45%~50%。因此,轨道交通设备国产化程度的高低对工程造价具有极大的影响。我国早期轨道交通工程的设备多以进口为主,造价很高。但近年来,随着我国科技的发展,通信设备国内完全可以解决,信号系统也可由国内厂家与国外合作生产加以解决,牵引供电,95%以上的装备都能达到国产化,中国南车、北车的研发技术对整车的制造也有了很大的提升。随着国产化设备利用率的提高,工程造价降低了约1/3。采用国产化设备,可以大幅降低工程造价,节约运行成本,还可以为轨道交通设备生产行业的持续发展创造有利的条件。 4.推行合理的造价控制方式 建立全国统一的轨道交通工程设计概算编制办法和配套定额,全面推行《城市轨道交通工程预算定额-(GCG103-2008)》,限额设计,尝试新的计价体系。推行公开、公平、合理的招投标体制,都能有效控制轨道交通工程造价。 四、影响造价的因素 据建设工程流程划分,项目决策阶段(项目建议书或可行性研究)、设计阶段(初步设计和施工设计)、工程实施阶段各有影响造价的不同因素。 1.项目决策阶段的主要因素有建设标准的确定、线路敷设方式及用地规划及融资成本等。 2.设计阶段的主要因素有采用的建设和技术标准、征地拆迁赔偿标准、土建工程规模、机电设备选型及设计费用等。 3.工程实施阶段的主要因素有招标概算的确定、工程建设管理费、征地拆迁及管理费、工程变更设计、材料设备费及运杂费等。 五、控制造价可采取的措施 1.做好城市轨道交通线网规划 城市轨道交通工程建设,必须结合城市总体规划,对城市轨道交通线网做好近、远期规划。在规划线网的基础上,对批准立项建设的具体轨道交通线路走向、车站分布等进行勘察设计,避免在没有线网规划的情况下,匆忙开展新线建设。 采用适宜的建设和技术标准,控制工程建设规模 做好客流预测是开展轨道交通工程设计的基础,设计中通常采用“四阶段法”进行客流预测。该预测方法虽然理论上较为成熟,但针对具体项目预测的客流量,还应结合轨道交通线网规划建设情况进行合理修正,使预测的客流量基本接近实际,便于确定宜采用的建设和技术标准,在满足近、远期发展要求的条件下,合理确定建设规模,有效控制工程投资。 3.提高设计质量是降低投资的关键 城市轨道交通技术复杂、建设周期长,影响久远。其设计过程通常包括初步设计、技术设计及施工图 设计,应保证各设计阶段概预算的合理性 (一)选择最适宜的敷设方式 城市轨道交通的敷设方式通常包括高架线、地面线和地下线3种。不同的敷设方式其工程建设费用差别很大。地面、高架、地下土建工程造价比约为:1:1.8:2.5。线路敷设必须结合城市建设及发展规划、区域功能、路网规划等诸方面因素综合考虑,进行多方案的技术经济比较,选择最佳的敷设方式。 (二)选择最佳线路平面位置 城市轨道交通工程建成后要改建或扩建较困难,因此,其路网规划、车站及其出入口的设置,必须着眼长远、力求科学合理。车站位置的确定,首先应满足最大客流要求,并充分考虑与城市各类建筑相协调、相结合,再以此为基础做好多方案的技术经济比较。位置的确定,要保证既能满足客运交通增长的需要,又能符合城市长远发展规划,减少拆除、迁移和影响既有建筑及地下管线等。 (三)确定最佳线路的纵断面 在选择、确定线路纵断面方案时应根据工程地质、水文情况,施工难易程度,沿线地形、管线资料,并结合城市长远发展规划等多方面因素,予以综合确定。设计时,不但要认真做好纵断面的选线,还要增加横断面的选线设计。对不同地段要进行深入的技术经济比较,确保线路纵断面的设计质量。 (四)确定最佳的工程施工方法 地下结构设计宜采用信息化设计法,建立严格的监控量测制度,选择合理的施工方法和施工工序,力求施工简便、经济合理,尽量减少对周边环境的影响,合理选择车站围护结构形式,区间合理采用明挖法、矿山法、盾构法等施工。 结束语 城市轨道交通工程建设涉及到方方面面的因素,因其作业环境特殊,设计要求极高,建设周期长,投资巨大,因此,要做好轨道交通的控制造价的难度也较大,需要参建各方在决策规划和工程实施等阶段,吸取国内外已有轨道交通城市的经验,统一思想、加强协调,充分运用科学的现代化项目管理方法,方能有效地控制工程造价。 轨道交通论文:关于城市轨道交通安全的经济学思考 摘要:城市轨道交通安全对城市发展有着不可低估的影响。从经济学角度考虑,轨道交通安全具有公共产品特性、生产力特性、资源配置特性。因此,要把轨道交通安全和城市发展协调统一起来,以达到安全效益的最佳状态。 关键词:公共产品;生产力;资源配置 轨道交通由于具有快速、环保、运能大等特点,已成为各大城市发展公共交通优先考虑的项目。据统计,我国现有20多个城市正在建设或规划建设地铁等轨道交通项目,在建线路总长度超过390公里,有1500公里线路正在规划建设中。轨道交通在给人们带来便捷舒适的同时,也面临着由于人、车辆、机电以及社会灾害等因素而导致的安全问题。 轨道交通的安全性,对城市发展有着不可低估的影响,有必要从经济学角度对轨道交通安全问题作出一些思考。 1轨道交通安全的“公共产品”特性思考 “公共产品”是指具有非竞争性和排他性的产品。非竞争性是指消费上的非竞争性,就是同一单位的公共产品可以供许多人共同消费,某些人对该产品的享用,并不影响他人的享用;排他性是指公共产品一旦提供给公众,不论何人都可以享用,任何人不得加以排斥。 安全属于社会秩序的范畴,是对人、对财产、对环境保护类的无形产品。轨道交通安全具有“公共产品特性”,表现在消费上不具有排他性,不会因一些人的“消费”而影响其他人的“消费”。但是,会因某个人或某一些人的不安全行为而导致安全这一公共产品的隐性短缺或显性短缺。例如,城市轨道交通安全,在没有形成事故以前,个人是“免费”消费着他人所制造的“安全”这一产品。但若个别人不遵守安全规程甚至违法犯罪导致安全事故的发生,将会危及无辜,不仅造成人身伤害和财产损失, 同时会严重地影响了社会秩序的稳定。例如,今年7月份英国伦敦地铁爆炸;1995年3月日本东京地铁毒气;2003年2月韩国大邱地铁纵火;2004年2月莫斯科地铁爆炸、大火等案件,伤亡惨重,损失、影响巨大。 地铁公司作为企业,其力量毕竟有限,不可能无限制地承担这类公共安全的社会责任。市场取向的改革带来了发展和繁荣已被实践证明,但市场不是万能的。公共产品的特性导致市场失灵,使政府调节成为必要。关系到社会整体利益的公共交通安全问题,单个企业无力承担起全部义务,政府应当作为公共产品来供给。 公共产品可以分为广义和狭义两种。狭义的公共产品是指政府通过微观参与提供生产性基础设施。轨道交通的投资与建设可由政府部门负责,授权地铁运营公司以经营权,并将基础设施以租赁形式租赁给地铁运营公司,象征性地收取租赁费。由于轨道交通安全所具有的公共产品特性,决定了国有企业能够更好地完成相关任务。国有企业的投资主体主要是国家,国家比任何个人更有全局观念,更关注社会的均衡发展与民众的利益,能够在追求经济效益的同时充分考虑社会效益。相对而言,非国有市场主体往往更注重经济效益,不愿意为承担社会责任而承受利益损失。因此,从轨道交通安全所具有的“公共产品”特性出发,经营轨道交通产业一般仍应以国有经济为主,有条件地允许一部分非国有经济的介入。 广义的公共产品除了基础设施外,还包括立法执法、反恐防暴、公共政策、各项制度安排等。针对地铁运营中可能发生的灾害性事故,需要政府向社会提供防治这些社会性灾害的公共产品。为保证轨道交通运行的安全,越来越需要政府提供如公共政策、政府规制等广义的公共产品。公共政策是政府实施调控和管理的重要手段和工具,可以为轨道交通各经营主体提供行为规范、基本准则和行动指南,并为广大乘客制定安全乘车的行为依据。政府规制作为政府的一种治理工具,意味着政府通过制定特定规则约束企业经营者的经营行为,也就是要约束因为个人利益最大化动机的过分膨胀而导致他人与社会公众安全利益受损。 在保证轨道交通安全问题上,政府的作用应当进一步加强,要根据需要和可能不断推进政策创新,保证公共产品供给的安全性。 2轨道交通安全的生产力特性思考 安全不仅仅是一种技术物态和条件,还是一种具有经济效益的活动,是通过对投入的人力、物力和财力,进行合理组织、控制和调整,以减少事故和降低事故损失,达到人、技术、环境的最佳结合,间接促进了经济增值的一种活动。安全活动既具有自然属性,又是在一定的社会生产方式下进行的有目的的活动,它在遵循自然规律的同时,还受到社会生产关系的影响,因此,安全具有生产力的特性。 生产力是生产能满足人类需要的有用物品的能力。轨道交通安全具有生产力特性,一方面是指它体现了一定的社会关系和经济关系,具有一定的社会和经济属性,由于轨道交通安全涉及到社会的方方面面,已成为影响社会生产力发展的一个重要因素;另一方面轨道交通安全状况受生产力发展水平的制约,从一定程度上讲,轨道交通安全程度是一定生产力发展水平的标志。 生产力是由人的要素和一系列物的要素结合而成的有机体系,轨道交通安全也是受到人、车辆、机电等人的和物的因素的作用。近年来,国内外轨道交通事故分析证明,这些因素是导致轨道交通事故发生的主要原因。 从人的因素看,既有因乘客未遵守安全乘车规则所导致的事故,也有因为工作人员职责疏忽而引发的险性事故。从物的因素看,车辆、轨道、供电、信号等故障都可导致事故的发生。 生产力反映的是人类的劳动能力,生产力的发展归根结底是人类劳动能力的发展,是人类科学知识、实践经验、操作技能和社会结合能力不断累积和提高的结果,因而人是生产力中的首要因素。 统计表明,几乎每一起重大事故都与工作人员的基本素质有关,所以抓运行安全首先要抓对工作人员的教育和培训包括法制教育,技术教育,安全教育和职业道德教育,使工作人员牢记“安全第一”的运营准则,任何时候都不能心存侥幸和麻痹大意。 迅速的反应和正确的措施是处理紧急事故和灾害的关键,只有增强员工对突发性事件的应急处理能力,才能把事 故与灾害造成的人员伤亡和财产损失降到最低限度。为了保证轨道交通运营安全,除了加强对员工的安全思想教育,还必须进行事故应急处理模拟演练,逐步提高各有关专业和工种工作人员的应变能力、协同配合能力和对事故的综合救援能力, 达到锻炼员工队伍的目的。 为了提高轨道交通的运营安全和运输效能,提高生产力水平,还必须抓住其他车辆、轨道、供电、信号设备等一系列物的因素,因为这些因素都直接关联到列车的安全运行,必须引起建设和运营企业的高度重视,采取相应对策。 生产力的发展归根结底是人的能力的发展,而人的能力的发展又归根结底是科学技术的发展。科学通过革新生产工具和生产技术、扩展新的劳动对象、提高劳动者素质和促进管理的科学化等多种途径,被运用于生产过程,形成现实的生产力。在科学技术日新月异的现代社会,生产力的发展越来越多地取决于科学水平和技术进步,取决于科学技术在生产上的应用。 “科学技术是第一生产力”,它的作用渗透于轨道交通安全的每一个要素,离开了现代科学技术的综合应用,安全运营就不可能得到强有力的保证。首先要用科学技术促进人员素质提高,用科学的理论和正确的思想观念教育广大员工,使他们掌握科学的管理方法和工作方法,掌握岗位所需的科学知识和技能。其次要提高车辆等装备的科技含量,用新技术、新设备提高运营系统的可靠性和安全性。其中采用自动化程度高、安全性能好的系统设备,是提高运营系统安全性的重要基础。现代城市中,地铁是人流最为密集的公共场所之一,其可靠运行是地铁安全运营的前提条件。把这些机电设备纳入统一的智能化的管理,通过自动化系统对这些设备进行科学高效的监控管理,是确保地铁内安全的关键因素。 3轨道交通安全的资源配置特性思考 满足人类欲望的物品可分为“自由物品”和“经济物品”。“自由物品”是指人类无需通过努力就能取用的物品,如阳光、空气等,它的数量是无限的;“经济物品”是指人类必须付出代价方可得到的物品,即必须借助生产资源通过人类加工出来的物品。相对于人的无穷无尽的欲望而言,“经济物品”或者说生产这些物品的资源是不足的,稀缺的。从经济资源稀缺性的事实出发,就产生了资源配置的问题。 轨道交通安全属于“经济物品”,它是通过政府、企业、乘客和车辆、轨道、控制系统等一系列因素相结合而生产出来的。社会资源是有限的,社会对安全的投入受到客观经济水平的限制,它的数量不是无限的,如何在有限的安全投入下,获得最大的安全效益?这使轨道交通安全具有了资源配置的特性,即必须在现有的条件下,通过资源的合理配置,最大限度地增进轨道交通的安全,实现最优化。 安全资源配置是安全活动与安全产品生产之间的资源配置比例和安全活动各环节之间的资源配置比例问题。可以这样认为,轨道交通的设计和建设属于安全产品的生产,而轨道交通的运营则属于安全活动。 一方面,在一定时期可控资源是一定的,这些资源一部分配置在产品生产上,另一部分配置在安全活动上。产品生产与安全活动之间的资源配置比例决定着生产与安全之间能否协调统一,决定着轨道交通安全所能达到的广度和深度。所以,在安全资源配置总量一定的情况下,安全资源配置问题首先要解决多少资源配置在产品生产上、多少配置在安全活动上,安全资源配置应该以最优化作为配置效率的标准,以实现安全产品生产与安全活动的协调统一。 过去,政府或企业抓轨道交通安全基本不介入轨道交通建设项目,只是在投入运营后承担起安全监管或实施工作,将安全资源倾力投在运营中,这是不合理的配置方式。实践证明,运营环节能否正常和安全,和前期的方案论证、设备和信号的选型、以及设计和施工环节具有前因后果的关系。因此,在轨道交通建设、开通运营过程中,要充分发挥“一体化”经营的优势,在设计、建设、运营中,有效实现安全资源的合理整合,通过运营部门全过程参与新线的设计、建设和调试,将运营现场的经验与实际问题带到设计工作中,使设计充分考虑运营安全的需要,将安全的关口前移到设计、建设阶段,把对事故的事后的弥补转变为事前的主动控制,使安全资源在安全产品生产和安全活动中得到合理配置。 另一方面,安全活动各环节资源配置的规模、结构,决定着安全活动成效和安全保证程度的高低。轨道交通运营企业是安全活动的主体,在市场经济条件下,企业是独立的市场经济主体,同时也是运营安全的责任主体,经济效益和安全保障共处企业体系中。企业必须明确和落实相应的权利、责任和义务,对安全活动各环节进行合理的资源配置,进行统筹考虑,按照轻重缓急合理使用资金,及时满足各项安全需要,提高运营设施设备完好率和安全可靠性,使有限的资源在安全活动的各环节中处于最佳均衡状态,提高安全活动的成效。 探索和研究城市轨道交通安全的经济学问题,就是要寻求安全活动的最佳方式和有效途径,使安全活动和人的工作生活合理地结合,与经济发展相协调,实现[:请记住我站域名/]人、技术、社会三者的最佳安全效益 轨道交通论文:城市轨道交通工程项目成本管理及措施 一、城市轨道交通工程项目成本管理的具体内容 1、成本管理的组成 在交通工程的施工项目管理当中,所涉及到的成本管理在一定程度上就是成本报告,成本资料整理,反馈分析,成本核算,实际支配以及成本预算等构成的。成本的管理是城市轨道交通工程项目管理的核心,每一个单项的工程,在使用的费用方面都是项目的成本所制约的。 2、成本管理的程序 在成本管理方面,要有程序,有步骤的开展。在城市轨道交通工程项目工程当中要先开展成本预测流程,让商务部门的造价人员以及项目经理等人员一同商议。接着在目标成本的编制方面要由有关的管理部门决定,然后将其备案成册,根据预算的规划开展实施的流程。然后,城市轨道交通工程项目中的每一个部门,包含:工程,生产,商务,财务部门要以目标成本作为依据,妥善的开展支出的规划。在最后的流程中,利用所反馈的工程信息,开展交通工程的成本考核,按照真实的状况合理的对项目成本进行控制。 二、对城市轨道交通工程项目的成本管理产生不利影响的因素 1、人为因素 最重要的因素就是人为因素,是因为交通项目自身的特征所制约。城市轨道交通工程项目管理当中,施工的管理者以及施工的工人,在进行成本管理方面会存在着相应的差异,是因为施工管理者和施工工人,在认知交通施工成本的意识上,是不够具体的。以主观意识的角度来分析,会产生不利的影响导致实际的操作进程中产生纰漏。例如:由于人为的原因而导致的交通工程质量或安全事故。在施工过程中的允许偏差数据控制不严。在管理物资的采购方面,因为人为的管理方面所产生的纰漏,而导致成本逐渐失控以及原材料的不断浪费现象等。体现出的这些状况基本都是人为的因素而导致项目管理方面产生不足,对城市轨道交通工程项目自身的成本控制有所影响。 2、时间因素 城市轨道交通工程项目成本被时间因素所制约的不利影响,具体所指的是为了可以符合规定时间,对工期目标实现或者完成合同工期,所利用的对策,也就是使用人员增加,工程设备的增加以及加班等方式,而造成的费用。交通工程的项目自身一般会设置相应的施工时间,在施工项目自身还会存在一定程度的技术性要求。在城市轨道交通工程项目的实际施工过程中,有效的对施工工期进行安排,对施工的质量严格关注,才可以将项目施工的成本合理降低,比如:混凝土浇筑工程,混凝土其硬化强度要根据气温和混凝土特性,需要一定的时间,否则,要加大模板及支撑的投入。随意的赶进度,赶工期,会将一些额外的费用开支有所增加,自然就会对项目成本有所增加。 3、管理因素 所谓管理因素是和人为因素分不开的,管理因素中所蕴含的制度方面能否完善,健全;其中的执行过程和有关规定是否相符;顺利的工程进展是否实现;责任的管理是否能够明确以及实际操作方面是否对安全生产,和工程质量造成影响,在一定程度上都会让管理因素影响到成本控制。 4、设备因素 城市轨道交通工程项目在进行正式建设的阶段,材料和设备是必须要对其投入的,并且还是对工程项目的成本有所影响的核心成分。材料和设备自身的质量,会对设施和设备的高速运行,直接产生不利的影响。并且,针对设备的操作方面,施工人员在技术的把握程度上,对设施和设备的高速运行也一样会产生不利影响。所以,设备如果能够正常的高速运行,才可以让项目的成本保证有效的降低。 三、对城市轨道交通工程项目的成本管理有所提升的对策 1、非生产性开支管理要加强 管理非生产性的开支,一定要将合理的报销,审批以及管理程序建立健全。要和项目自身有所融合,对机车修理,招待,办公以及小车油料等费用的需求,开展较为严谨的控制措施。例如:小车油料费用方面,需要按照不同的路况以及不同的车型,拟定相对适用的油耗标准,合理的对油料进行控制。如果在开支方面产生超标的现象,就一定要对超支的详细原因系统分析,并且要在第一时间将改进和控制的方式提出,同时,拟定相对恰当的对策,让类似的事件在产生的频率上能够得到避免。 2、低设备保养和维护的重视程度要提升 城市轨道交通工程项目一般情况下,要对大型的机械设备以及大量的重型设备合理配置,将设备的性能保持良好,才可以将城市轨道交通工程项目中的施工时间以及施工质量得到保证。所以,对管理设备方面一定要加强,对设备的基本维护工作要绝对重视。维护设备的阶段,一方面可以将设备的施工期限延长,另一方面还可以将设备中所存在的潜在问题挖掘出来,让使用当中所产生的故障现象可以获得极大程度上的避免,从而让施工进度可以得到维护。维护设备的具体流程,不但要对设备保养方面进行妥善维护,还要投入较大的资金在维护设备方面,在第一时间对问题的部件进行更换。 3、对城市轨道交通工程项目中的成本管理加强 对城市轨道交通工程项目成本控制的强化,要将成本管理体制建立成为完善,规范,统一的模式。在城市轨道交通工程项目的具体施工阶段,其中所涉及到的项目经理有必要针对全部的工程项目,开展适当的成本控制,生产的管理人员一定要按照施工的主要规划,对不同的施工任务单,材料限额领取单开展较为严谨的控制方式。对城市轨道交通工程项目的成本控制中,较为重要的环节是加强项目材料的管理,所以,在交通项目分项工程结束的时候,必须开展细致的工程验收,对人员的实际消耗以及材料的真实消耗充分核对,要让施工任务单以及材料限额领取单能够确保结算的准确度。另外,在采购原材料方面也要将成本控制坚持到底,交通的原材料上因为存在着一定的特殊性质,一方面会由于市场的波动而造成不利影响,另一方面还会受到地方保护,标段竞争以及其他相关的原因而导致价格的波动,所以,在材料采购过程中要具备相关的市场意识,可以合理的对市场活动进行掌握,拟定较为有效的采购原材料对策,在可以对产品质量保障的条件下,采购的最佳材料是具备性价比较高特征的材料。 4、使用优秀先进的技术对施工过程中进行管控 选择有经验的,责任心强的优秀技术人员,利用现代的高科技软件和精确的测量工具,在满足设计和规范要求的前提下,在偏差允许范围内控制长度和间距。认真熟悉设计施工图中的材料及构配件几何尺寸和模数,根据构造和使用功能,对轴线和各标高严格控制;主体结构的平整度严格控制,抹灰厚度不超标;室内的混凝土结构模板采用清水模。 5、交通项目施工的管理成本需要灵活的确定 在确定了项目目标的成本之后,交通 企业要按照实际的合同内容,分层次的配置责任权限,每一个级别的作业班组和项目经理之间,要将自身的责任有所明确,并且对有关的责任合同正确签订。每一个级别的作业班组有必要细致的对每一天的施工，做好对施工日志做好记录,利用日志内容真实的将施工成本和工作进度反映出来。项目经济要对每一个班组的支出费用差距以及项目进度指标,定期形式的核查,同时对作业班组的实际目标以及成本费用,细致的分析其脱离的程度,将施工的责任人以及问题的根源搜寻出来。 结束语 成本控制是城市轨道交通工程项目中非常重要的组成部分,将城市轨道交通工程项目中的成本控制贯彻落实,就能够将管理水平提升,将经营管理有所改善。 轨道交通论文:国内城市快速轨道交通线网规划发展与存在问题 1.概述 城市快速轨道交通(地铁与轻轨)是大城市公共客运交通的骨干,是大众化、大运量、独立专用轨道的城市客运系统。同时又是城市的大型基础工程,所以它在城市建设总体规划中占有十分重要地位,并且对城市建设和规划发展具有明显的导向作用。 城市快速轨道交通线网规划(以下简称“线网规划”)是一项城市总体规划的专项(专业)规划,在世界范围内都是一个新鲜的课题。我国对线网规划的研究起步较早,但受理论体系的制约,进行现代意义上的线网规划却是九十年代后期才开始。北京市城建设计研究院自1996年以来,有幸为广州、南京、青岛、天津、济南等城市主编“线网规划”,通过几年的探索和实践,提出了一套完整的内容体系和方法体系,并得到国内城市交通学界的热烈反响和广泛认可。为了进一步完善线网规划的方法,本文一方面向各位同仁介绍线网规划学术发展概况,另一方面对其中有争议的学术问题进行探讨,希望引起大家的深入思考,推动该领域规划工作的发展。 2.线网规划发展 2.1 线网规划的历史 自1863年伦敦建设世界上第一条地铁线以来,世界上城市快速轨道交通建设已有130多年的历史,已有43个国家的320座城市修建了轨道交通,其中115座城市修建了地铁,有一些大城市已经形成了比较完善的快速轨道交通网络系统。据不完全统计,现在城市快速轨道交通线网总长达到100km以上的城市已经达到15个,最长的巴黎线网,整体规模已经超过550km。在这些城市线网建设飞速发展的同时,各个城市对线网规划的认识是不同的。 欧美国家受其城市规划理念的影响,强调短期性、实效性和可实施性、因此忽视长远规划的意义。同时受建设投资体制的影响,基本上是“建设一条线、研究一条线”,强调本线的合理性、忽视线网整体的科学性。比如一些城市可以看到一条街道下敷设5、6条线路的不合理现象。这些城市目前已经普遍意识到没有科学的长远规划的“遗害”,近年来开始对线网整体合理性的研究,但限于线网已经形成规模,这种规划完善往往是“补丁”式的。而对于前苏联等计划经济体制国家,受其规划学术思想的影响,比较注重长远性的线网规划研究,在此领域的技术积累也比较丰富。因此,莫斯科地铁线网是世界上公认的规划得最合理、最有效率的线网。但是、受其学术思想的制约,线网规划也带有计划色彩强、静态色彩强、长远适应性查、灵活性欠缺的问题。 我国受前苏联的影响,从50年代开始就比较注重线网规划工作。整体性远期性规划的效益使我国近年的城市轨道交通建设受益非浅。但是,我国的线网规划由于缺乏完整的方法体系和内容体系的支持,也存在诸多的问题。突出表现在内容过于简单、计划色彩较强和规划可实施性差等方面,距离城市对线网规划的要求有较大差距。 我国真正意义上的线网规划开始自1996年《广州市城市快速轨道交通线网规划》,在此项规划中提出的一套方法体系和内容体系,对我国大城市线网规划产生了深远影响,在此之后,许多城市均采用这套方法进行了新一轮线网规划。对比近年来国内一些城市聘请国外公司进行的线网规划,可以欣慰地发现我国的线网规划技术居世界先进水平。 2.2 线网规划的目的 人们的交通行为,实际上是交通需求和交通供给这一对矛盾因素平衡下的状态。快速轨道交通作为作为城市交通的一种方式,同样是需求和供给平衡下的出行选择。快速轨道交通的规划工作意义,就是要科学回答“快轨需求”和“快轨供给”这两个方面的问题,以及二者间动态影响关系和科学的平衡关系,从而阐明作为大城市客运骨干系统的发展方向,同时协调与城市其它要素之间的关系。 因此,线网规划的具体目标主要包括下述方面: 1) 保证快速轨道交通建设对城市土地发展的刺激和诱导按总体规划意图发展 2) 保证快速轨道交通系统与城市交通发展的整体协调。 3) 为城市大型基础设施建设项目统一安排创造条件。 4) 科学合理安排城市财政支出 5) 保证快速轨道交通自身的可持续发展。 3.主体规划方法和技术路线 3.1 项目特点 线网规划是综合的专业交通规划,同时又是全市综合交通规划的延续和补充,由于快速轨道交通的特点,规划和建设均会对全市的规划格局产生相当程度的影响。因此本规划即有相对的独立性,又要与城市总体规划有机地融为一体。线网规划的研究工作涉及城市规划、交通工程、轨道交通专业工程、建筑工程及社会经济等多项专业。各专业相互联系紧密又彼此独立,因此整体研究方法是一个包含多项子方法的集合体系。线网规划作为一项复杂的系统工程,除本身各子系统具有复杂的关系外,各种外界的影响因素和边界条件对本规划又产生不同程度的影响。因此,不能把本规划作为一个孤立系统进行规划,既要重视其自身的建设运行机制,又要注重与外部环境及各种影响因素协调关系。 3.2 研究方法的特点 城市快速轨道交通线网规划是一项涉及多个研究范畴的系统工程,研究理论涉及城市规划、交通工程、建筑工程及社会经济等多种学科理论,在各子系统中又包含各自的方法,线网规划将其统一为一个整体,其中,交通工程学的交通规划理论是本项目研究理论体系的主线。方法主要特点是:交通分析为主导;定性分析和定量分析相结合;静态和动态相结合;近期规划与远景方案相结合 3.3 总体规划方法、主要内容和技术路线 3.3.1 规划方法 传统的线网规划方法,可以简单地归纳为经验分析法、客流预测法、公交增长法等三种类型。这三种方法均各有所长但也都存在思路片面的缺陷。科学的线网规划方法是在 总结先前方法基础上,采用一套相对复杂的方法体系,一般称之为“多模块网络层次分析方法”。这套方法实际上可以分为两个层次: 整体的工序(模块)逻辑关系和工作流程。 各模块内部研究系统。 详细阐述研究方法应参见后文的《研究技术路线》和《研究内容》章节 3.3.2 主要规划内容和技术路线 线网规划工序全过程大致可分为四大部分,即背景研究、线网构架研究、规划可实施性研究和规划接口。 背景规划研究又称为基础研究,顾名思义就是对线网规划的前提条件、影响因素、背景环境进行研究。主要内容包括城市自然、人文、规划、政策等。通过归纳总结这些规律性的城市特征,提出指导线网规划的原则和要点,并对城市线网的模式划分、合理规模、线网评价体系进行专题研究。同时,对国内外有关线网规划的经验进行研究也是非常必要的。 线网构架研究是线网规划的核心部分,主要是方案构思、交通模型测试和方案评价三个工序的循环过程,其目的是推荐优化的线网方案。受多种不确定因素的影响,定性分析和定量分析都是必不可少的。在这个过程中,过分依靠定性分析容易造成主观臆断,过分依赖模型又容易受模型成熟程度和可靠性的影响造成宏观失控。整个过程是一个模糊的决策过程,是规划师和模型师的密切合作的过程。 规划可实施性研究是保证线网可行性的保证。城市轨道交通系统专业性很强,线网是否可行受很多工程和经济条件的限制,往往一个条件不满足就影响整个系统建设的可行性,因此,必需以方案规划的形式提出具体的安排。这部分研究主要针对影响线网可行性的几个主要专项:车场设置、线路走向、线路敷设方式、主要车站分布、换乘站分布和形式、联络线分布、运营。由于规划可实施性研究是保证线网可行性的重要因素,因此这部分研究与前面方案构架研究也是一个循环过程。 规划接口主要承担线网规划与后续规划的衔接任务。线网规划在城市规划体系中处于承上启下的位置,在线网规划完成后,将马上进行以下规划项目: 快速轨道交通线网的土地详细控制规划 针对线网的相关分区规划调整 快轨与城市交通其它方式的衔接规划 因此,线网规划必须对这些规划提出明确的规划条件和规划要点。 总体技术路线图 4.线网规划中存在的主要问题 4.1 忽视城市总体规划 在我国城市规划体系中,《城市总体规划》是一切规划研究的指导性纲领规划,所有专性项规划都应在城市总体规划意图框架下完成。线网规划是《城市总体规划》下的专项规划,同时轨道今天规划对城市土地利用格局、交通特征和发展战略、经济发展等方面都会产生强大的引导作用。如果轨道交通规划与城市总体规划意图发生偏差,可能引起整个规划体系的混乱,或者是线网规划本身不可行。因此,线网规划必须依据和支持总体规划,尤其在土地利用、交通发展战略、经济发展战略三个方面应与城市总体规划一致。 4.2 忽视可实施规划研究 衡量线网规划优劣最关键的标准是这个规划能否实施。城市快速轨道交通是技术非常复杂和专业的系统,而期规划的可实施性受多方面技术因素的制约,比如修建计划、车辆基地配置、运营组织可行性、三维的线路设计、换乘站形式、联络线建设等许多因素均能直接决定规划能否实施,因此线网规划可实施性的研究是专业要求非常高的规划。目前一些线网规划由于种种原因,专业研究非常欠缺,甚至只进行所谓概念规划不进行起码的专业可行性研究,这样的规划是否具有价值是值得怀疑的。 4.3 研究对象界定不明确 城市快速轨道交通线网规划的首要工作就是要明确研究对象,因为一个城市的快速轨道交通系统是一个非常庞大的系统,如果研究对象含糊不清或面面俱到,很可能影响规划实际效果。在此,对一个城市的快速轨道交通进行模式分析是十分必要的。所谓模式分析就是要回答以下问题: 1) 从服务对象上讲,城市的轨道交通系统分为市际轨道交通系统和城市轨道交通系统;从旅行速度上讲,可分为快速和低速系统;从运行方式上讲,可分为封闭独立运行系统和开放混合运行系统。那么,城市快速轨道交通系统应包含什么范畴? 2) 城市快速轨道交通系统与其它轨道交通的功能和空间关系如何处理? 3) 快速轨道交通系统应如何划分层次?各层次适宜选用何种模式并达到何种服务水平?各种模式技术发展水平和发展动态等。 以上这些问题都是对线网规划方向产生重要影响的前提性课题,目前各城市线网规划均对这些问题研究较少。 4.4 客流预测工作中的问题 客流预测是线网规划中进行定量分析的主要手段,因此客流预测工作的好坏直接影响线网规划的效果。但从目前线网归划中的客流预测情况看,还存在诸多问题,其中主要表现在: (1)城市交通模型还未完善建立: 线网客流预测是一种宏观层次的客流预测,因此要求模型在宏观方面性能要突出。但从目前掌握的情况看,除广州使用了START模型外,还未见到其它城市建立了自己的宏观层次交通模型。所使用的模型基本上是微观层次的详细交通分析模型。即便是这些模型,本身受基础数据丰富、真实程度以及对模型和城市规律熟悉程度的制约,在模型运用上也存在相当的问题。因此,在全国各大城市进行科学的线网规划,就应在这些城市中建立从微观到宏观的,完善的模型体系,而且这些模型应在本城市中有一个相当的积累完善过程,成为相对成熟的模型。 (2)难以建立土地发展和交通预测的动态联系 土地利用和交通之间有明显的互动联系,但是目前的客流预测工作对土地开发强度影响基本不能作出动态的反映。尽管土地发展和交通预测方面都有各自领域内的分析模型,但由于两类模型的原理和数学语言差异很大,而且从事土地发展和交通预测研究的人员对彼此领域研究甚少,因此到目前为止还未发现两个方面的研究能实现模型兼容,因此对彼此的考虑只能是定性分析或静态层次的计算。这实际上是整个规划领域存在的一个突出的技术瓶颈,但这个问题不解决,客流预测工作就很难保证可信性。 (3)缺乏交通影响分析研究 线网客流预测的工作集中在两个方面,一是对线网内部客流增长及特征进行预测,二是对线网对于城市综合交通影响进行分析。现在,线网规划中对线网自身的客流预测工作进行得比较深入,但对线网外部交通影响的工作进行得不够充分,难以回答“线网建设后,城市交通的变化是什么”这样的问题。 4.5 用道路规划的思路进行线网规划 道路上的交通载体是汽车,汽车运行的特点是方向灵活、彼此干扰、客货混杂;快轨系统上的交通载体是列车,运行的特点是方向一定、干扰较少,客运为主。正是由于其交通载体的不同,这两大交通系统表现出明显的差异性。这些差异主要表现在网络形态、网络节点、中心区网络影响、环线功能、对沿线土地发展影响等多个方面。由于道路网络建设发展较早,规划理论和经验比较成熟,因此在快轨线网规划的起步阶段,比较多地借鉴了道路网络规划经验。随着快速轨道交通线网规划理论的逐步完善,业内人士应逐渐认识到与道路网络规划的区别。由于这些区别的存在,就必须注意在规划和建设阶段,协调二者的关系。 4.6 重视线网规划,忽视用地控制和管理 线网规划的成果必须落实到土地管理体系,对快速轨道交通设施用地进行有效控制。但是,一些城市出现了重线网规划,忽视土地控制规划的现象。实际上土地控制规划是一项同样复杂和专业的工作。其中不但要根据专业要求绘制合理的用地红线,还要对规划控制方法进行研究。线网建设往往是几十年上百年的长期工程,对如此漫长时间建设项目的土地控制管理肯定不能简单“严格控制”,而是应针对不同建设时间和不同设施性质进行分类管理,最大程度利用城市土地的价值。 4.7 一些有争议的学术问题 4.7.1 环线设置问题 各个城市的线网规划中一个存在的争议就是是否设置环线,不可否认这受道路系统规划思想影响较大。但根据研究,这两大系统中环线的作用存在本质区别。在道路网络中,环线的作用在于屏蔽中心区过境交通,虽然环线会造成车辆一定程度的绕行,但高速度却抵消了空间距离上的损失,所以环线对过境或跨区交通有较大的分流作用。快轨是方向固定的交通系统,受技术条件的限制,线路间的交通转换不能象汽车那样灵活,而是要通过旅客换乘的办法实现,而换乘的时间损耗比汽车改变行车方向的时间损耗大。同时,由于快轨是独立的、准点运行的运输系统,穿越中心区不会影响旅行速度,即便拥挤也不会对综合服务水平产生明显影响,使用环线反而增加换乘次数造成延误,因此快轨环线的交通分流作用受到限制,尤其是交通屏蔽作用不如道路环明显。 快轨环线的客流取决于沿线人口和就业数量,也就是环线自身串联的客流集散点的规模。比如着名的伦敦环线地铁,全线串联了13座铁路车站,每座车站又基本上是伦敦市区向伦敦大区辐射的放射形铁路的起点站,所以它始终具备较高的客流。又如在广州快轨线网规划时,曾经根据城市特点,提出过几个在不同位置设置不同规模的环线的比较方案,但这些环线方案在进行模型测试后,普遍存在客流不高,平均乘距明显低于其它线路的特征,换乘率增加,线网非直线系数比无环线线网增加将近10%,因此最终环线被否定。 根据城市特点,科学设置适宜的道路环线往往能取得很好的效果,但设置快轨环线必须十分谨慎地进行研究,更不能为了具备环线而设置环线。 4.7.2 机场专线问题 近年来,建设连接机场的专用快速轨道交通线似乎已成为各城市普遍追求的模式,但其中隐含着相当的风险。 机场客流一般由旅客、接送亲友和机场及周边就业职工构成。航空出行一般是800km以上的长距离出行。由于全程出行时间较长,其对到港时间长度要求比较宽松,因此对快速并不过分要求,但对到港方式的便捷程度(是否是门到门)、准点率和舒适度要求很高 在机场接运方式中,主要有个体机动车(出租车、公司自备车、私家车)、机场巴士和快速轨道交通。由于个体机动车在舒适性、门到门便捷性、快速等几个方面占据优势,因此一般个体机动车在机场接运方式中占主要地位。机场机场由于一般都在建设时配套有专用高速公路,这种优势则更明显。其次是机场巴士,该方式在门到门便捷性、快速等几个方面也有优势,一般也占有重要地位。快速轨道交通的优势是准点、快速,最大的缺点是门到门便捷性差,因此在客流竞争中优势并不明显。这就是世界各国单独服务于机场的客运轨道专线客运客流效益普遍不好的主要原因。 因此,建设机场专用快速轨道交通线必须慎重,要从以下几个方面进行充分论证: 是否有客运功能以外的非常明显的社会、政治价值; 机场客流是否足够大到需要快速轨道交通衔接; 机场接运方式中,轨道交通的综合竞争力如何,竞争关系如何处理; 机场专线市内起点位置是否合适,能否在中心区建立行李办理设施,如何降低运营成本; 4.7.3 半径线设置问题 在世界许多城市建设或规划有连接边缘组团到中心区的半径线,从表面上看,这符合客流方向,客运效果较好,因此受到一部分规划者的推崇。实际上,半经线存在很大的弊端,集中反映在运营和交通影响两方面。 首先,半径线客流分布往往呈现一个明显的楔形,就是约靠近中心区客流约大,而在客流最大处,车上所有旅客上下列车势必在终点站列车停站时间增加,这时,车站列车折反返能力能否满足最小列车间隔就很成问题,这给列车正常运营造成相当的风险。 其次,线路截止在中心区某处,车上旅客不一定是全部到这个地方,但必须在这个地方下车,由此势必给这个区域引入相当大的无关客流。这些无关客流需要换乘地面其它交通方式,而轨道交通客运量往往很大,因此会给这些交通平衡很脆弱的地区增加很大大交通压力,形成新的交通瓶颈。 因此,从理论上讲笔者一般不赞成半经线的设置,当然这也要具体问题具体分析。 4.7.4 换乘节点和合理分布 快轨线路如果想获得较好的客流效益,一般都希望通过城市中心区。因此整个线网的换乘节点都集中在中心区。一种意见认为换乘节点这样分布可以符合一般城市客流中心区为O点或D点集散的规律,因此也符合主客流方向。而且换乘发生在地下或相对封闭的轨道交通换乘车站,不会增加地面交通压力。而且会给城市中心区提供强大的交通供给和方向周到的交通可达性。另一种观点认为换乘节点分布在中心区,势必吸引部分出行OD点均在外围区的客流在中心区换乘,也势必加大中心区今天交通压力。而且换乘站工程复杂,集中在中心区进一步增加了工程难度和代价,因此换乘节点应外移。 以上两种观点都有各自的道理,因此如何分布换乘节点应根据具体情况,进行充分的论证,尤其是交通影响分析和工程费效比论证。 5.结束语 城市快速轨道交通线网规划是一项难度高、风险大的规划与研究工作,多项内容还为国内末曾涉及过的问题。我们为完成国内一些大城市进行快速轨道交通线网规划的过程中,摸索出的这一套系统的规划内容、研究方法、技术路线、合理规模、评价体系和实施规划等新理论、新思路,仅仅属于起步,仍有待改进完善。希望各城市快速轨道交通的筹划和建设部门重视线网规划,做好线网规划,为我国快速轨道交通建设持续有序发展奠定良好基础。 轨道交通论文:城市轨道交通工程如何做好施工管理工作 一、城市轨道交通工程开展施工管理工作的必要性 在我国的许多城市,为了解决城市交通拥堵问题,兴建城市轨道交通工程已经成为了发展的必然。考虑到城市轨道交通的重要性,我们在施工过程中,必须要保证工程质量和安全性,为了达到这一目标,就要积极开展施工管理工作。从目前城市轨道交通工程来看,开展施工管理工作是十分必要的,其必要性主要表现在以下几个方面: 1、为了满足整体工程质量,必须开展施工管理工作 城市轨道交通工程在兴建的过程中,需要协调多个施工环节和管理部门,整个工程施工难度很大,涉及到的质量控制点也非常多,要想保证整体工程的施工质量,必须开展施工管理工作。 2、为了满足整体工程的安全性要求,必须开展施工管理工作 城市轨道交通工程涉及的施工环节多,在施工过程中特别要注意安全,如果工程施工过程中出现安全问题,那么将会对整体工程造成极大的影响。所以,出于保证整体工程安全性的要求,我们必须开展施工管理工作。 3、为了保证整体工程有序进行,必须开展施工管理工作 由于城市轨道交通工程施工程序多,整体工程相对复杂,所以在工程施工中必须要保证工程按照计划程序进行,保证工程的有效性,所以,要想保证工程有序进行,我们必须开展施工管理工作。 二、做好城市轨道交通工程施工管理工作具体措施 通过对城市轨道交通工程的实际过程研究后发现,其施工管理工作主要有以下具体措施: 1、城市轨道交通工程要明确施工管理的定义和特点 在城市轨道交通工程施工过程中,施工管理的定义是指施工开展中,施工空间、时间、安全防护以及配合资源的管理组织和安排,如施工计划管理、现场施工组织管理等。施工管理的特点主要表现为以下几点:(1)施工管理贯穿于整个城市轨道交通工程中,(2)施工管理是整个施工过程安全有效运行的基本准则,(3)施工管理在城市轨道交通工程中起到了有效指挥、全面管理的作用,(4)施工管理是整个城市轨道交通工程能够满足相关要求的重要手段和保证。由此可见,城市轨道交通工程要想取得预期的建设效果,就要积极开展施工管理工作,要以施工管理为主要手段,全面推进城市轨道交通工程的有序进行。 2、城市轨道交通工程要明确施工管理模式和管理内容 在目前的城市轨道交通工程的施工管理中,通常会选择项目经理负责制的管理模式。一般会先成立工程施工项目经理部,然后按照项目经理部的职责,组建整个管理体系,通过项目经理管理体系,划分并明确施工管理职责,通过具体的管理层推动工程项目的全面施工。这一管理模式的优势在于可以明确职责,保证施工管理质量。城市轨道交通工程施工管理的主要内容是对工程施工过程中的所有工序进行全面有效的管理。主要包括土建施工部分、电气施工部分,设备安装部分。在这几部分施工中实行施工管理,不但促进了工程质量的可靠提高,还保证了工程整体的安全性。因此,城市轨道交通工程的施工管理具有重要意义。 3、城市轨道交通工程要做好施工管理计划工作 由于城市轨道交通工程涉及的环节多,因此整体工程非常复杂,要想保证工程的有序进行,就要对整体工程进行全面的规划,而施工管理计划工作正是满足这一目的而产生的管理方式。在目前的城市轨道交通工程中,施工管理计划成为了施工管理过程中的重要组成部分,并在施工管理中发挥了积极作用。施工计划主要分为:时间计划,其中包括季度计划、月计划、半月计划、旬计划、周计划、日计划、临时计划。作业区计划:正线轨行区计划、车站内计划、车厂计划。作业性质计划:影响行车的计划、不影响行车的计划、影响客运服务的计划,不影响客运服务的计划等。施工计划的主要要素包括:施工单位、施工日期、时间、施工内容、施工区域、施工防护、施工配合。 4、城市轨道交通工程要做好工程列车的组织工作 在城市轨道交通工程的施工管理中,工程列车的组织工作是一项重要内容。工程列车的主要作用是辅助施工,其种类主要包括:(1)内燃机车:车厂调车(客车)、救援以及配合牵引平板车作业,(2)轨道车:配合牵引平板车作业,(3)作业车:接触网作业车、轨道检测车、接触网检测车,(4)平板车:普通平板、带吊臂平板。工程车组织的目标是为了安全有效配合作业,工程车组织的原则要满足以下要求:(1)工程车必须符合线路的车辆限界,(2)工程车可以牵引,也可推进运行,(3)工程车运行凭信号、行调命令、行车凭证或调车方式运行。由此可以看出,我们在施工管理过程中,要做好工程列车的组织工作。 三、城市轨道交通工程中施工管理起到的积极作用 从目前城市轨道交通工程的实际施工过程来看,施工管理对整个施工过程起到了积极的促进作用,其作用主要表现在以下几个方面: 1、施工管理促进了城市轨道交通工程的有序进行 施工管理在整个城市轨道交通工程施工中,起到了规范和指导作用,使整个城市轨道交通工程的施工过程有制度可依,保证了整个工程的施工秩序,使整个施工过程能够实现预期目标,完成预期的工程量和施工任务。 2、施工管理保证了城市轨道交通工程满足各项施工指标 施工管理的主要作用是提高工程管理效率和管理质量,切实促进城市轨道交通工程各项施工指标的实现,使城市轨道交通工程的整体质量和安全性均达到标准要求。因此,我们要明确施工管理对城市轨道交通工程的积极作用。 3、施工管理提高了城市轨道交通工程的整体施工效率和有效性 在城市轨道交通工程中开展施工管理工作以后,整个工程保持了良好的施工秩序,各项施工程序有条不紊的进行,满足了整个工程施工的需要。从作用上来看,施工管理出了保证工程的有效性之外,还对提高整体施工效率和有效性有着积极影响。 四、结论 通过本文的分析可以看出,在城市轨道交通工程中开展施工管理工作是十分必要的,施工管理对于保证整体工程各项指标的实现,促进工程施工指标的完成,提高整体施工效率和有效性均有重要作用。因此,我们要明确施工管理工作的要点,在城市轨道交通工程中,努力做好施工管理工作,促进整个工程质量和安全性的提高。 轨道交通论文:轨道交通系统对周围环境的振动影响 摘要：随着我国人民生活水平的提高，轨道交通系统对周围环境及临近建筑物的振动影响越来越引起人们的关注，并且随着我国城市轻轨交通系统的兴建，使环境振动污染的问题更加突出。本文对此问题进行了系统的综述，并提出了减少建筑物振动的措施。 关键词：轨道交通系统环境振动 一、引言 在欧美等西方发达国家，轨道交通系统引起的振动对周围环境的影响早已引起人们的注意，并且把振动列为七大环境公害之一。而在我国，随着经济的发展和人们生活水平的提高，振动问题也引起了一些专家学者的注意。振动试验表明，振动对于居住在铁路线周围的居民的影响非常大，并且危害人们的身心健康，当振动加速度达65dB时，对睡觉有轻微影响；振动加速度达到69dB时，所有轻睡的人将被惊醒；振动加速度达到74dB时，除酣睡的人，一般情况下，其他人将惊醒。 铁道部劳动卫生研究所通过对我国几个典型城市的铁路环境振动的现场实测，考察了铁路沿线居民区受列车运行引起的环境振动污染现状，测试结果表明，离轨道中心线30m之内区域的振级大部分接近80dB。这样高的振级将极大地影响铁路沿线居民的日常生活及身心健康。因此，着手研究振动污染规律、振动产生的原因、振动传播途径及控制方法具有非常重要的意义。 在我国，随着现代化的进行，交通系统大规模发展的趋势极为迅速。由于城市轨道交通系统（包括地下铁道和城市高架轻轨）具有运量大、速度快、安全可靠、对环境污染少、不占用一般道路等优点，已成为解决城市交通拥挤和减少污染的一种有效手段。国内已经拥有和正在建设的地下铁道系统的城市越来越多，而且不少城市还在筹建轻轨交通系统。近年来在城市交通系统建设中，对于振动可能影响环境和周边建筑物内居民生活和工作的问题也进行了预测。如拟议中的西直门至颐和园轻轨快速交通系统可能对附近文化和科研机构产生的振动和噪声影响、地铁南北中轴线可能对故宫等古建筑的振动影响。为此，北京市地铁总公司、北京市城建设计院、北京市环境保护局、北方交通大学、铁道部科学研究院等单位已经开始结合北京、上海等一些大城市修建地铁、轻轨交通系统时车辆引起的环境振动的工程实际进行研究，发表了有关地铁、轻轨车辆作用下隧道及高架桥梁的振动、振动波的传播及其对周围环境和建筑物影响的初步研究成果。 二、振动的产生及传播规律 轨道交通系统振动对环境和周边建筑物的影响一般通过以下方式进行：由运行列车对轨道的冲击作用产生振动，并通过结构（隧道基础和衬砌或桥梁的墩台及其基础）传递到周围的地层，进而通过土介质向四周传播，进一步诱发附近地下结构以及建筑物（包括其结构和室内家具）的二次振动和噪声，从而对建筑物的结构安全以及建筑物内的人们的工作和生活产生了很大的影响。 轨道交通系统的振动主要由以下几个方面产生： （1）列车以一定的速度运行时，对轨道的重力加载产生的冲击； （2）列车在轨道上运行时，轮轨相互作用产生的车轮与钢轨结构的振动； （3）当车轮滚过钢轨接头时，轮轨相互作用产生的车轮与钢轨结构的振动； （4）轨道的不平顺和车轮的损伤也是系统振动的振源。 对于高架轻轨系统，其影响因素主要有列车速度、车辆重量、桥梁结构类型和基础类型、跨度、刚度、挠度等，列车与桥梁前相互作用也会加大振动作用。 对于地下铁路，其影响因素主要有列车速度、车辆重量、隧道基础和衬砌结构类型、轨道类型、是否采用隔振措施等。 在理论分析方面，由于国内还没有建成高架轻轨系统，文献［3－［5采用二维的车一桥共同作用力学模型，通过动力分析求得了列车运行时作用在桥上的列车振动荷载，然后再采用"桥墩一基础一地基"二维共同作用的模型，通过动力响应分析，求得了通过桥墩并垂直于线路的横断面上的地基和地面的振动特性。通过分析和计算，得到了以下结论：轻轨列车振动所引起的附近地面振动，在某一距离范围内，将随距轻轨线路距离的增加而衰减；在一定距离内又出现了反弹增大（大约在40～60m间），但总趋势是随距离的增大而衰减；轻轨系统桥梁的基础类型对地面的振动影响比较大，采用桩基时由列车运行所引起的地面振动的位移汇度伽速度值均较采用平基时的小许多，且采用桩基时，地面振动随距线路距离的增加而衰减的速度也较平基为大。甚至由于采用了不同的桥梁基础，沿线建筑不同楼层的振动响应也有所不同。采用浅平基础时，高楼层的响应比低楼层的剧烈，若采用桩基时，各楼层的差别就小得多；高架桥线路与路基线路相比，环境振动将大幅度降低。距线路中心线30m处的振动强度可降低5～10dB。 对于地铁列车的振动效应，除了通过现场实测了解其对周围环境的振动影响以外，根据实测轨道加速度得到了列车荷载的模拟数学表达式，进而采用有限元方法分析了隧道和周围土体的振动特性；文献［5通过建立系统动力分析模型的方法就地铁列车运行时所引起的环境振动及振动波的传播规律进行了研究。 已有调查表明，地铁列车在隧道内高速运行时，距轨道水平距离1.5m处，振级平均值为81dB，距轨道水平距离24m处，振级平均值为71.6dB。这说明随着距轨道水平距离的增加，振级将不断衰减。此外，地铁振动影响的范围在很大程度上还取决于列车通过的速度及隧道的埋深。速度越高，振动干扰越强，响应的影响范围越大，埋深越大，影响范围也越小。随距离增大而振动强度减弱的规律也适用于沿线建筑物。由于列车运行所引起的地面水平振动，在传播过程中的衰减要快于垂直方向，因而沿线建筑物内垂直方向的振动将大于水平方向的振动。实测结果表明：楼房的水平振动一般小于垂直振动十几分贝，因 此在评价楼房受列车运行所引起的振动影响时，可以垂直方向为主。对于建筑物的平面而言，其纵向劲度大于横向劲度，所以无论建筑物的走向与线路的相对位置如何，当建筑物受到列车运行所引起的振动影响时，总以其横向大于纵向振动的规律出现。就不同楼层高度而言，一般来说，对于低层建筑，特别是在四层以下，随着楼层的增高，振动的强度有增大的趋势。 随着列车速度的提高，附近建筑物内测得的振动有增大的趋势，尤其楼房内侧的振动表现得特别明显。而由列车振动引起的沿线地面建筑物的振动，其振级的大小又与建筑物的结构形式、基础类型以及与地铁的距离有密切的联系。对于基础良好、质量较大的高层钢筋混凝土建筑，由于其固有频率低，不易被激励起较大的振动，因而其振级较自土壤传来的振级有相当大的衰减，衰减量可达10～20dB，因此在距地铁隧道水平距离32m处，高层建筑物地下室内实测振级不大于60dB，一层以上则测不出地铁行驶时引起的振动；基础一般的砖混结构住宅楼可衰减5～10dB；而基础较差的建筑，如轻质结构或浅基础的建筑，则衰减量很少，其振级与土壤振级相近，甚至还会出现室内振动大于室外地面振动的现象。 根据实测结果可知，振动强度的分布有以下特点： （1）在振源的频率分布上，以人体反应比较敏感的低频为主，其中50～60Hz的振动强度较大。 （2）在列车速度的影响上，随行车速度的提高，振动有增大的趋势。 （3）就地面振动随距离的衰减而言，距轨道中心线越近，同一列车引起的地面振动越大，反之则越小。 一般认为，列车运行所产生的地面振动随距线路距离的增加而有较大的衰减是一般规律，但是也有文献得出了不同的结果。文献[9]和[10]曾分别在桥梁（京沈线滦河桥，跨度32m上承式钢板梁桥，桥墩高8～10m，车速50～80km小）和线路附近（京广线，车速25～110km/h）测试了列车通过时地面振动加速度随距离的变化规律。G为振级，ω为各测点加速度与路基处加速度的比值。可以发现地面振动分别在距桥墩60m左右处和距线路40m左右处出现了加速度的反弹增大。这一测试结果是与理论计算的结果相吻合的。 随距离增大而振动强度减弱的规律也适用于沿线建筑，由于列车引起的地面水平方向振动在传导过程中的衰减要快于垂直方向的振动，因而沿线建筑物内的垂直方向的振动将大于水平方向的振动。实测结果表明：建筑物的水平振动一般约小于垂直振动10dB，因此在评价建筑物受轨道交通系统影响时，可以垂直方向的振动为主。 三、计算报动的理论方注 当振动接收点与波源距离小于列车1／π长度，且接收点远至足以产生远域时，由列车所形成的振动荷载几何上可以模拟成谐和线荷载波源。 在竖向谐和线荷载作用于弹性半空间情况下，振动能量呈圆柱状扩散，振幅衰减速率较点波源作用下为没（点波源作用下，能量呈球状扩散），R波由二维波成了类似一维的波，在地表面上并不衰减，而远域的体波（P波和S波），其振幅在地表面下将反比于接收点与线荷载距离的平方（呈衰减）。 上述波传问题在波源下的解都是把地基上看作均匀、各向同性的弹性半空间，这种地基上模型是对实际地基上的理想化。但是它给出了在点波源或线波源作用下体波、面波衰减的一些基本特征。 四、减振隔振措施 交通荷载所引起的地面振动，经常会影响邻近的结构物，或对邻近振动敏感的精密仪表、设备等有不可忽视的影响，也时常干扰邻近居民的生产与生活环境，因而对地面振动防止对策的研究已经成为一个非常重要的环境和工程问题。应用屏障是防止和减轻地面振动的有效措施，对该问题的研究始于本世纪40年代。一般而言，振动的有效隔阻可由河渠、橡胶垫层、板桩墙以及桩等屏障来截断、散射、绕射各种应力波而达成。屏障又可以分为连续屏障和非连续屏障。连续屏障是指屏障是连续的整体，如开口沟渠，用泥浆、锯屑和沙子等填充的沟或混凝土刚性墙等；非连续屏障措屏障由间断的屏障单体构成．如圆柱行排孔和排桩等。一般所研究的振动屏障问题，可以分成两大类，一为主动隔振，又称（近场）积极隔振，即利用间接或围绕振动的障壁，以减少由振动源发射出来的波能。由于主动隔振法的屏壁接近波源，所以其主要用于阻隔体波（P波和S波）。另一类为被动隔振，又称（远场）消极隔振，即在高振源较远处作屏障，隔开振动，使之无法降低振动的地点。被动隔振法由于障蔽远离振动源，所以主要用来阻隔面波（R波）。屏障隔振的原理是建立在波能的反射、散射和衍射的基础上，实质上是弹性波和存在于均质弹性介质（屏障）间的相互作用结果。屏障对波的散射效应决定其隔振效果。由于R波的散射是一个非常复杂的过程，所以理论解多限于体波，并以SH液研究最多，但仍限于几种规则屏障。 关于振动屏障的问题，已有很多人做过研究，如Woods[11]曾提出有关利用明渠产生主动阳振的现场调查报告。Pao[12]等曾利用解析的方法研究波在圆形及抛物线型障壁的折射问题，其中解析的方法由于闭和型的解不易获得，而使其解仅限于简单的几何形状和在特珠的理想条件下。近年来，又有许多学者利用有限元配合特殊的人工边界研究了弹性基础对降低交通振动的效用，利用有限元与边界元或无限元的杂交法，研究交通的隔振问题。高广运等首次提出了地面连续和非连续屏障隔振的概念，指出非连续排桩屏障的散射效应决定隔振效果，而屏障的衍射效应决定其影响范围。 为防止振动表面波的传播，在地表采取挖沟、筑墙等措施也能取得一定效果。有三种隔离模式：弹性基础、明沟和充填式沟渠。研究结果表明：弹性基础对较高频率的隔振效果好，但由于弹性基础的存在，轨道上的最大低频速度和加速度会被放大，所以无论是对于运行列车的平稳性还是对周围环境的隔振来说，弹性基础并不是很理想的方法；对于明沟和充填式沟渠而言，一般来说，减振沟越深，其有效隔振频率的下限就越低，减振效果越好。沟的宽度与隔振效果无关。对阻隔列车引起的振动而言，明沟在三种方式中是最好的，它可以完全切断振动波的传播，只要沟的深度足够，就可以获得理想的隔振效果。但在实际应用上，明沟有稳定性的问题，须设置支撑构架使其保持稳定。对于低频振动，上述三种隔振措施所引起的效果都不大，对于高频振动，如高速列车运行所引起的振动，上述三种隔振措施的效果都可以，但以明沟的隔振效果为最佳。 五、结论 虽然对于轨道交通系统对周围环境的影响这一课题国内外都做了不少工作，但仍有很多工作要做。 （1）轨道交通系统引起的振动都是通过土壤而传递到临近结构物，造成于抗性的振动或破坏，因此，必须首先了解地表下波传特性。 （2）工程实际中遇到的土都是各种各样，非常复杂，所以在研究上介质中弹性波的传播问题时，必须在弹性波理论揭示的规律基础上，再引人大量的现场测试得到的具体参数来解决振动的波动衰减问题。 轨道交通论文:西部城市轨道交通系统发展对策研究 摘要： 本文探讨了西部大中城市轨道交通系统今后的发展趋势，在分析了城市轨道系统对地方经济和环保的积极作用的基础上，提出了西部大中城市根据市场需求和经济技术能力，在适当时间开展城市轨道交通系统的建设的对策，并提出了进行城市轨道交通系统建设应具备的条件，分析了拟建轨道交通系统城市应做的前期准备工作。本文旨在为拟建城市轨道交通系统的西部各城市探索新的思路，推动我国城市轨道交通事业健康发展。 关键词：城市轨道交通 工程 决策 规划 1. 前言 我国自1964年开始修建北京地铁一期工程以来的37年，已在天津、上海、广州和香港等特大城市建成运营线路136.4km，以上各城市和新开工的深圳、南京和重庆，在建城轨线路里程超过100km。作为大容量的城市快速交通工具，城轨系统的出现为缓解日益紧张的城市地面交通、引导城市布局合理发展、拉动地方经济、改善城市环境和环保各方面都显示出巨大作用。与已建城轨系统的城市相比，拟建城轨系统的城市多在西部，各城市在城市总体规划、资金筹措、人才储备和工程准备等方面尚存在诸多问题。一方面，不少城市迫切需要缓解城市交通状况，具有建设城市轨道系统的必要性；另一方面，各城市在基本建设条件尚不明确的情况下进行项目的申报，项目立项较困难。此外，拟建城市城轨交通系统的城市还需要进一步明确项目报批和应做的准备工作，一旦时机成熟，随即启动城轨项目的建设。本文将重点讨论建设城轨交通系统应具备的条件和西部城市如何开展工程建设的前期准备工作，与各位同仁共商如何推动我国城市轨道交通的健康发展。 2. 城市轨道交通系统对西部城市经济和环保的推动作用 随着我国国民经济的持续高速发展，提高城市化率、促进社会经济发展和提高人民生活水平是中国现代化的新进程。但由于在观念、人力资源、地理条件、工业基础、通讯、能源和交通方面的差异，西部各大城市的经济可持续发展与城市交通和环保的矛盾较沿海发达城市更加突出。西部大城市作为区域政治、经济、金融、通讯和交通的的中心，其核心的凝聚作用和对周边中小城市的辐射作用更加明显。由于需求和供给的严重失衡，造成了西部城市在经济可持续发展后续无力的局面。一方面，西部大城市人口和地方经济的高速发展与发展相对迟缓的城市交通的矛盾日益突出，人和机动车出行困难给地方带来的直接和间接经济损失总量较大，交通事故不断增加，日益增多的机动车废气、噪声和粉尘等环境污染，严重地制约了地方经济的可持续发展。随着市民对生活品质的要求提高和公众环保意识的加强，市民更加关注城市布局的合理发展和生态环境的不断改善。另一方面，由于西部各城市的经济实力明显不及沿海城市，财政收入和可供用于基础建设的资金非常有限，作为大型公益性基础建设，城市轨道交通项目的启动困难重重。 目前我国正处在持续高速发展阶段，西部城市发展空间巨大，亟待解决经济可持续发展与生态平衡、交通需求旺盛与道路严重不足、城市形象提升要求与城市布局不尽合理之间的矛盾。城市轨道交通系统作为城市客运交通工具具有安全、舒适、快捷、准点、容量大、乘客面宽等多种优点，是提升城市形象、缓解城市交通状况和改善生存环境的有效手段。大量研究成果表明[2]，轨道交通对改善城市生态环境有显著作用。与其他地面机动车辆比较，城市轨道交通的能源消耗仅为17.4%，人均CO2排放量仅为21.7%，人均噪声污染仅为53.3%，人均每千米资金投入也低于其他交通系统。此外，已建城轨系统城市的实践表明，作为城市基础设施的投入，城市轨道交通系统的兴建对促进城市布局合理发展和拉动地方经济有着十分明显的推动作用。 3. 城市轨道交通系统建设应具备的基本条件 近年来，除城轨已建和在建的城市之外，不少西部城市表示了建设轨道交通系统的意愿。由于城市轨道交通属于大型公益性建设项目，项目投资量大、建设周期长、直接回报低，不可能大规模在各城市建设。所以，有必要研究建设城市轨道交通项目的基本条件，以便各拟建城轨交通系统的城市在进行项目决策时做到心中有数，避免盲目启动，这对于拟建城轨交通系统的西部城市尤为重要。 在社会主义市场经济的今天，城市轨道交通项目的建设应遵循市场规律，也就是实现需求与供给的平衡。这里的需求就是当地的城市规模和交通量是否达到一定的尺度，而供给则是指该城市是否具备修建城轨系统的能力。具体地说，一个城市是否应当建设城轨交通项目，应从城市发展的需求、经济技术能力和社会经济效益三方面来综合考虑。鉴于此类项目的社会效益和国民经济效益已十分明显，在项目评价中难以做到客观、合理的量化评价，在此不作深入分析。在收集我国主要城市国民经济和交通状况数据的基础上，我们选择具有代表性的主要指标，采用定性分析和定量测算相结合的方法，从市场需求和建设能力两个方面进行综合分析和评价，提出关于城市轨道交通项目决策的建议。 3.1 市场需求分析 一个城市是否应该建立轨道交通系统，首先取决于城市的需求状况，而城市对轨道交通的需求是多方面的。一般来讲，市区总人口、市区人口密度、建成区面积、道路长度、道路用地面积、人均道路面积、路网密度、道路面积占用地面积的比率、机动车总量、非机动车总量、居民日出行总量、人均日出行次数、单向高峰小时客流量、总交通负荷及城市交通发展规划等都是衡量需求的指标，但是，用全部指标进行评价，不能很好地突出主要需求，也不具备可操作性。 研究表明，一般来讲，市区人口超过100万人，人口密度达到1000人/平方公里，人均道路面积不足10平方米/人，预测单向高峰小时客流量超过1万人次，城市的交通矛盾就十分突出，对轨道交通系统的需求较为迫切，具备建设的必要性。上述指标作为评价城市轨道交通需求的主要因素具有一定的代表性。 3.2 经济技术能力分析 城市轨道交通的实现，主要取决于城市的经济实力和行业的技术水平。其中，城市经济实力是最重要的约束条件，对轨道交通这类社会公益性项目的实施起着决定作用。我们认为，城轨交通待建城市的GDP、人均GDP、财政收入和城镇居民人均可支配收入等指标，能较好地综合反映城市经济发展水平和潜在的经济能力。 3.3 综合评定方法探索 为了给各城市在对城轨项目的进行决策时提供参考，充分体现项目决策的科学性，我们以国家统计口径提供的数据源为依据，以科学性、客观性为主，突出重要性，兼顾可操作性，选择十个主要指标建立城市轨道交通建设条件的评价体系，提出两种综合评定方法。 极限评定法是给出每个指标的最低或最大限值，作为评定城市轨道交通建设的必备条件。项目只有同时满足十个指标的极限值，城市才具备建设城市轨道交通系统的条件。这种方法的优点是简单和明确，便于操作，缺点是难于完全真实地反映城市综合情况。 综合评定法是从城市建设发展的需求和经济技术能力出发，以城市现状和国家年度统计数据和政策性文件为依据，对10个主要评价指标进行加权评价。这种方法原则上能较好地反映城市的交通需求与经济实力，但权重系数的选择往往难以做到公正和客观。 为了给城轨交通系统待建城市提供科学和操作性较好的评价指标，参照国家有关规定和结合城市轨道交通行业的特点，经研究，我们推荐极限评定法（见表1），并给出了量化指标的推荐值。通过对我国主要城市1999年统计数据的调查、分析和测算，在建城轨系统城市的各项指标均达到要求，部分待建城市的各项指标也满足要求。我们认为，这一指标体系既有一定的科学性，又有一定的可操作性。希望该评价体系对城轨系统待建城市在项目决策时具有一定的指导作用。 轨道交通论文:成都的现代化与城市快速轨道交通 摘要：本文探时了城市快速轨道文通系统与城市现代化的关系，以及成都市建设城市快速轨道交通系统的重要意义，旨在说明应当尽快启动成都地铁一期工程项目。 关键词：城市现代化 轨道交通 成都地铁 1 引言 党的十六大确定了我国在新世纪新阶段全面建设小康社会的战略目标，提出有条件的地方应该发展得更快一些，在全面建设小康社会的基础上，率先基本实现现代化。成都市委、市政府根据成都的发展水平和发展需要，提出了到2020年率先实现现代化的奋斗目标。建设城市快速轨道交通系统是成都实现现代化的客观需要，也是现代化城市的重要标志之一。要完成这一项长期、艰巨、富有挑战性的巨系统工程，必须深入、持久、科学地做好各项前期工作，需要尽快启动成都地铁一期工程。 2.现代化和城市现代化 2.1现代化评价指标体系 一般意义上讲，现代化是从不发达社会到发达社会的过程和(或)目标。中国科学院“可持续发展研究组”《2001一中国可持续发战略报告》提出，中国的现代化是在实现工业化的同时，启动和叠加信息化，走“以信息化带动工业化”的跨越式发展之路；建立能表征二元叠加现代化内涵的新的现代化指标体系。据此，中国现代化指标体系应由经济发展、社会进步、人口素质和生活水平、环境质量和基础设施四大指标35个分项指标组成： ——经济发展指标(6个)：人均gdp、第三产业占gdp比重、高科技产业比重、r d支小占gdp、进出口额占gdp比重、实际失业率。 ——社会进步指标(6个)：非农业人口占总人口比重、二、三产业人口比重、人口自然增长率、每千人口医生人数、公共教育经费占gdp比重、大专以上学历者占人口比重。 ——人口素质和生活水平指标(5个)：城镇居民人均可支配收入、人均生活用电量、每百人拥有电话机(未含移动电话)、电脑普及率(家庭户)、平均预期寿命、人均住房建筑面积。 ——环境质量和基础设施(6个)：人均道路面积、人均公共绿地面积、燃气普及率、大气质量、生活垃圾无害化处理率、生活污水处理率。 2．2城市现代化 城市现代化是国家现代化的重要组成部分，因此，从总体上讲，无论是现代化概念，还是现代化评价指标体系，一个城市的现代化与一个国家的现代化基本一致。但由于一般城市具有的人口和经济社会活动高度聚集的特点，决定了城巾现代化评价指标的具体内容在不少方面有别于国家现代化评价指标。 联合国人类居住署为“人类的可持续发展，特别是城市和居住的直辖市发展，帮助人们能够预期、认识、度量和解释城市问题”而制定的一个比较详细的城市描述性指标体系，共有49个指标。其中，除一般经济社会指标外，突出了具有城市特点的基础设施、交通、环境、住房等方面指标，指标数量分别为：基础设施4个、交通4个、环境管理5个、住房10个，这些指标占全部指标的比重达到近70％。 3.城市快速轨道交通系统是城市现代化的重要内容 3.1城市快速轨道交通系统的概念 3．1．1 城市公共交通系统 城市公共交通最早出现于英国，从1829年英国伦敦出现第一辆马拉式公共马车开始，产生了城市公共交通的概念。170多年来，随着城市的不断发展和生产力水平的飞速进步，汽车、火车等交通工具的出现，逐渐形成了城市公共交通系统，该系统由“公共交通运输工具和设施子系统”和“公共交通规划与运营管理子系统”两大系统构成。 公共交通运输工具和设施子系统主要包括：(1)常规公共交通方式(含公共汽车、公共电车以及有轨电车)、(2)快速轨道交通方式、(3)市郊铁路、(4)公共交通场站(含公共汽车的首未站、中途站、保养场，地下铁路车站和调车场等)。 3．1．2 城市快速轨道交通系统 属于城市公共交通系统的重要组成部分，世界上第一条城市快速轨道交通(地铁)线路1864年在英国伦敦投入使用。从硬件上，该系统由包括轻轨、地下铁道、单轨跨座式或悬挂式交通工具和站场设施在内的快速轨道交通，以及与铁路干线、地下铁道、轻轨等联成一体的市域铁路所构成；从软件上看，该系统则包括相应的快速轨道交通线网规划与站点选址，票制、票价与票务管理，服务水平与服务质量监督，日常营运调度，以及车辆保养与维护等。 地铁和轻轨是两种最具代表性的快速轨道交通工具。其主要区分在于列车载客量的大小，而不是线路敷设在地上(高架)、地面或地下。根据我国有关标准的规定，能适应远期单向高峰小时客流量为3．0-6．0万人次的快速轨道交通工具属于地铁(含城市铁路)建设标准，能适应远期单向高峰小时客流量1．5—3．0万人次的快速轨道交通工具属于轻轨建设标准。地铁一般建于地下，也可建于地面或地上，轻轨多建于地上或地面，也可建于地下。一般来说，在客流量大、地面交通拥挤、地面空间资源紧张的城市中心区域，快速轨道交通一般采用地下敷设方式，既可有效解决交通问题，又能充分利用城市地下空间。 3．2 城市快速轨道交通与城市现代化的关系 3．2．1 城市‘决速轨道交通系统是发达国家和部分发展中国家城市现代化的标志之一 以人均gdp为划分标准，1999年世界银行列举的人均gdp超过9266美元的26个国家中，至少有22个国家的首都或主要城市都有城市快速轨道交通系统(比例高达84％以上)，韩国、新加坡、马来西亚、泰国、墨西哥等部分发展中国家的首都和主要城市也都建设有或正在建设城市快速轨道交通系统，韩国汉城从1974年开始建设第一条地铁，在近30年时间内汉城地铁网络已增长至200公里。 3．2．2 建设城市快速轨道交通系统将对城市现代化作出重要贡献 投资巨大、建设持续时间长，是城市快速轨道交通系统不同于其他建设项目最显著的特点之一：正是由于这个显著特点，在实现城市现代化过程中，城市快速轨道交通系统的贡献尤为显著。虽然现代化评价指标体系中没有进行专门的量化，但对相当多的指标有直接和间接的贡献。粗略分析，至少对11个指标有贡献，其中对6个指标(人均gdp、第三产业占gdp比重、实际失业率、非农业人口占总人口比重、二、三产业人口比重、大气质量)有直接贡献；对5个指标(高科技产业、平均预期寿命、人均住房建筑面积、人均道路面积、人均公共绿地面积)有间接贡献，占全部24个指标的比例达到45％。如果按照联合国人类居住署确定的突出城市特点的基础设施、交通、环境、住房四个方面的要求，城市快速轨道交通系统将对其全部19个指标都会产生影响。 正是由于城市快速轨道交通系统的重要作用，全国大多数省会城市和部分经济发达城市都在积极规划建设城市快速轨道交通系统。据权威资料显示，“十五”期间，在建和拟建城市快速轨道交通线路总长度约828公里，计划总投资约2815亿元。有研究表明，每投资1亿元的快速轨道交通项目，可以带动gdp增长大约是2．6亿元左右，另外还可能提供4000个以上的就业岗位。由此测算，如果实施完成上述城市轨道项目，全国可以带动gdp增长7319亿元，新增就业岗位1100万个。 4， 成都建设城市快速轨道交通系统的重要意义 成都市从上世纪九十年代初开始研究城市快速轨道交通问题。经过十几年的努力，不仅具体项目——成都地铁一期工程项目前期工作取得了重要进展，在建设城市快速轨道交通系统对成都经济实现跨越式发展，加速现代化进程中的重要意义也有了以下更加深刻的理解和认识。 4．1 优化城市布局结构 成都的城市形态是典型的单中心布局，历史上一直以摊大饼方式向四周扩展。近十年来，虽然已经开始从规划上考虑组团式(或称葡萄串式、伸开的手掌式)的发展思路，但效果不明显，主要原因是没有城市快速轨道交通系统，单一的汽车运输模式为在放射状的城市道路之间不断增加横向道路提供了条件，结果横向道路不断增加，纵横道路之间不断填充建筑物，导致大饼的继续形成。发展城市快速轨道交通，由于快速轨道交通线路不刺激线路区间的发展，而只为站点周边提供十分有利的通行和建设条件，这就可以从源头上和根本上控制大饼的进一步摊大，为组团式城市布局的形成创造条件。已经纳入规划的地铁一号线和二号线就是为实施城市向东向南发展提供更好的保障。 4．2 加速地方经济发展 4．2．1 对gdp增长产生直接贡献 按照成都到2020年基本实现现代化的要求，gdp总量要比2000年翻两番，2020年达到5 252亿元；成都目前已完成的城市快速轨道交通线网规划5条线，约126公里(尚未考虑联接远郊的轻轨以及联结地铁、轻轨和大铁路的市郊铁路)，总投资匡算为504亿元(按4亿油公里)，若到2020年5条地铁全部建成，则可累计带动gdp增长1 314亿元，从2004年起，年均带动gdp增长77亿元。 4．2．2加速城市化进程 按照现代化对城市化率的要求，到2020年，成都市的非农化水平应达到85％(非农业人口占总人口的比例)，意味着平均每年要新增非农业人口约19万人。若到2020年5条城市快速轨道交通线全部建成，则16年间累计新增就业岗位有可能达到201．6万个，年均12．6万个，占新增非农业人口的比例高达60％以上，巾此可见建设城市快速轨道交通系统，将为农村劳动力大量向城市转移，从而加快城市化进程提供了广阔空间。 4．2．3 促进四川改善经济结构 建设和运营城市快速轨道交通系统，需要运营装备，需要施丁设备，需要电力，需要钢铁，需要建筑材料，启动成都地铁一期工程，将为四川省的装备制造业、电力材料制造业、冶金制造业、建筑材料业的规模扩大和水平提升带来市场机遇，为数以百计的相关企业在全国范围参与城市快速轨道交通系统建设的市场竞争提供条件。 4．3 提高人民生活质量 成都的单中心城市布局和城市单一的交通运输模式已经造成了严重且日益突出的交通矛盾，机动车 在市中心区的平均行驶速度下降到15-20km／h，高峰时间只有5～10km／h。建设城市快速轨道交通系统，——是可以通过发挥快速轨道交通工具具有的诸多优点，使城市居民的㈩行快捷、准点、安全、舒适；二是可以使城市居民在远离城市中心的环境质量更好(空气清新、绿化率高)的地区选择功能更加合理、配套服务更加完善的社区区居住生活；第三，显著降低环境恶劣因素造成的非正常人身事故发生频率，由于地铁对客流的有效吸引，地面机动车辆和非机动车辆数量减少，将直接减少降低地面交通事故数量(1998年成都市的交通事故起数、死亡人数、受伤人数比1997年333rj上涨15．13％、2．63％、27．09％)，减少汽车排放的有害废气和噪音对人体的伤害(有关资料显示：城市空气污染60％源于汽车废气，一个拥有10万辆汽车的城市，每天空气中就要增加210t一氧化碳、62t碳氢化物、11(氮氧化物；地铁车辆与地面机动车辆比较，cos排放量仅为21．7％，噪声污染仅为53．3％。) 4．4 促进实施西部大开发战略 西部各主要城市的现代化是西部大开发战略的重要内容之一。成都是西部和西南地区的重镇，建设城市快速轨道交通系统，必将更好地实现成都在西南地区“交通和通信枢纽”的功能，发挥对西南地区经济社会发展的带动和辐射作用，为实现西部大开发战略的关于基础设施水平适应经济社会发展需要这一重要的阶段性目标做出积极贡献，对实现西部与东部共同繁荣的最终目标产生深远影响。 5.结束语 成都建设城市快速轨道交通系统与成都实现现代化关系密切，实现成都市第十次党代会提㈩的“把成都建成中国西部地区创业环境最佳、人居环境最优、综合实力最强”的奋斗目标，需要发展城市快速轨道交通，需要尽快实施成都地铁一期工程项目。成都市委、市政府作出的发展城市快速轨道交通的决策非常正确，符合时代要求，符合发展需要，顺乎民意，体现民心。 轨道交通论文:城际轨道交通行车安全保障体系研究 摘 要：基于城际轨道交通行车安全需求，本文提出建立基于信息技术的城际轨道交通行车安全保障体系。重点论述了城际轨道交通行车安全保障体系的框架结构、内容、功能模块、信息处理模式以及共用信息平台，为保障城际轨道交通系统安全高效运行提供了构思框架。 1 引言 城际轨道交通系统是指服务于城市客运交通，通常以电力为动力，轮轨运行方式为特征的车辆或列车与轨道等各种设施的总和。它具有运能大、速度快、安全准时、成本低、节约能源、以及能缓解地面交通拥挤和有利于环境保护等优点。但是由于城际轨道客流密集、运输作业繁忙，如何高效、有序的对城际轨道交通系统的管理，保证行车安全，实现快速、高效、安全的优质服务，将成为我们首要面临的问题。本文基于城际轨道交通行车安全的需要，提出建立城际轨道交通行车安全保障体系。城际轨道交通行车安全保障体系是以计算机技术、信息网络技术和安全系统工程理论为基础的行车安全基础信息采集、信息增值处理、实时化安全分析、智能化安全决策系统。 2 行车安全保障体系框架结构及内容 城际轨道交通行车安全保障体系是针对城际轨道交通行车安全影响因素所采取的所有控制手段的有机结合，它是以管理人员作为控制者，以行车安全人、车、环境三个子系统作为被控对象的控制系统，从本质上讲城际轨道交通行车安全保障体系是一个以“管理”为中枢，“人”为核心、“车”为基础、“环境”为条件组成的总体性的以保障城际轨道交通行车安全为目标的人－车－环境系统。从管理对象的角度出发，可以将城际轨道交通行车安全保障体系划分为不同层次的两个子系统：安全综合管理子系统和安全对象管理子系统。安全对象管理子系统分为人员安全保障子系统、设备安全保障子系统和环境安全保障子系统。城际轨道交通行车安全保障体系框架结构如下图所示（图1）。 1）安全综合管理子系统 城际轨道交通行车安全管理包括对人的安全管理、设备的安全管理和行车环境的安全管理。城际轨道交通行车安全综合管理子系统不是单独对人的安全管理、或者单独对设备的安全管理、对环境的安全管理。它是对城际轨道交通系统总体的安全管理，是凌驾于人、机、环境之上，又渗透于其中的安全管理。从功能上看，城际轨道交通行车安全基础管理起着系统软件的作用，它既是城际轨道交通行车安全保障体系的一个子系统，又对整个城际轨道交通系统的行车安全起着控制、监督作用。城际轨道交通行车安全保障体系的安全管理子系统主要功能有（1）收集、记录、整理、传输、存储行车安全信息；（2）进行城际轨道交通系统行车安全分析、评价；（2）行车安全管理决策支持。 2）人员安全保障子系统 城际轨道交通行车安全依赖高效、安全、可靠的人的行为，在城际轨道交通行车工作的每个环节、每项作业中，都是由人来参与并处于主导地位，人操纵、控制、监督设备状态，完成各项作业，与环境进行信息交流，与其它作业协调一致。大量事故统计表明绝大多数事故的发生与人的不安全行为有关。影响城际轨道交通行车安全的人的因素包括行车系统内部人员和旅客等。人员安全保障子包括直接安全保障和间接安全保障。直接安全保障通过对城际轨道交通相关工作人员进行行车安全教育培训，提高行车安全素质。间接安全保障是指通过对城际轨道交通行车安全相关工作人员的工作状态进行实时动态监测，针对不同作业环境，进行相应的劳动安全管理。人员安全保障子系统通过行车安全相关人员实时状态监控，保障不因人为因素导致城际轨道交通事故的发生。人员安全保障子系统的主要功能有（1）行车相关工作人员工作状态实时动态监控；（2）劳动安全评价分析。 3）设备安全保障子系统 城际轨道交通运输设备是除人以外，影响系统安全的另一个重要因素。运输设备的好坏，不仅影响整个城际轨道交通系统的效率和效益，而且对行车安全起着重要作用。影响城际轨道交通行车安全的设备因素主要有行车安全基础设备（例如线路、桥梁、机车、信号设备等）以及行车安全技术设备（例如行车安全监测设备等）。 设备安全保障子系统的主要功能是通过行车安全设备运行状态实时动态监控，采集设备实时动态运行数据，为城际轨道交通系统安全管理提供决策支持，使设备因素对城际轨道交通系统安全降低到最低限度。 4）环境安全保障子系统 影响城际轨道交通行车安全的环境因素主要有作业环境和自然环境。环境安全保障包括作业环境安全保障和自然环境安全保障两部分。 ①作业环境安全保障 通过对行车作业人员作业空间的温度、湿度、照明、噪声等作业环境指标进行实时动态监测，保障作业人员具有良好的作业环境。 ②自然环境安全保障 通过对车站及区间的通风、空调、给排水、照明、自动扶梯等设备状态以及气候环境等进行动态监测，以便对设备的不良状况以及自然环境的不良状况作出及时和适当地反应，保障城际轨道交通系统具有安全的自然行车环境，旅客具有舒适的乘车环境。 环境安全保障子系统主要功能是通过对影响城际轨道交通行车安全的作业环境和自然环境进行动态实时监控，获得各项环境指标的实时动态数据，为系统安全管理提供决策参考，以降低环境因素对城际轨道交通行车安全的影响，提高系统运行的可靠性。 3 城际轨道交通系统行车安全保障体系模块分析 城际轨道交通行车安全保障体系采用模块化逻辑结构，各模块间采取纵向横向联系结合方法实现安全多维制约机制，并在此基础上进行信息共享。城际轨道交通行车安全保障体系从逻辑上分为三个模块：行车安全决策分析模块、行车安全控制模块、行车安全信息监测模块。 1）行车安全决策分析模块 行车安全决策分析模块主要功能是进行城际轨道交通行车安全的决策分析，为城际轨道交通系统行车安全规划、管理，政策制定等方面提供决策支持。行车安全决策分析模块包括三个子系统：行车安全信息管理系统、行车安全信息分析系统、行车安全辅助决策支持系统。 （1）行车安全信息管理系统：负责城际轨道交通行车安全保障体系信息数据处理工作，将信息监测模块采集的数据加工组织形成信息，将信息提炼形成知识。其功能包括行车安全信息收集、处理、存储、共享及信息等。 （2）行车安全信息分析系统：从行车安全信息系统中获取行车安全信息数据，负责行车安全宏观数据分析工作。从安全系统工程、系统可靠性、安全评价以及事故预测等角度分析行车安全信息，进行行车安全评价，为城际轨道交通行车安全管理提供决策数据。 （3）行车安全辅助决策支持系统：根据行车安全信息系统的安全信息数据和行车安全分析系统的分析结果，结合行车安全历史数据信息和安全专家决策模型制定行车安全辅助决策方案，为安全管理人员提供决策支持。 2）行车安全控制模块 根据行车安全分析决策模块以及行车安全信息监测模块的数据信息，进行城际轨道交通行车安全控制。 3）行车安全信息监测模块 该模块是行车安全基础数据采集模块，是行车安全信息管理系统信息以及分析系统运行的基础，一般为三层结构，即数据采集单元、数据接收单元、数据处理/输出单元。城际轨道交通行车安全信息监测模块由以下监控系统所组成。 （1）列车运行状态实时监控系统 主要是负责对列车运行状况进行实时监控，以获得列车运行的各种参数。 （2）牵引动力设备实时状态监控系统 主要是保证控制中心对城际轨道交通供电系统的供电设备的运行状态进行监测及数据采集。 （3）线路设备实时监测系统 主要负责对线路、桥梁、隧道等线路设备进行实时监控，以采集线路设备的实时动态安全数据。 （4）信号设备实时监控系统 主要负责对车站进路信号、区间通过信号设备的运行状况进行监控，采集信号设备动态运行数据。 （5）环境监控系统 负责对车站及区间的通风、空调、给排水、照明等设备、作业环境、自然环境进行动态监测。 （6）闭路电视监控系统 负责向城际轨道交通行车安全有关的工作人员（列车调度员、公安指挥人员、车站行车人员及司机）提供城际轨道交通系统车站各个部位列车停靠、启动、车门关闭、客流以及安全状况等方面的现场实时图像数据信息。 （7）作业人员工作状态监控系统 负责对行车作业人员实时工作状态进行监测。 图2 为城际轨道交通行车安全保障体系逻辑结构图。 4 城际轨道交通行车安全保障体系共用信息平台 1）安全信息需求 城际轨道交通行车安全保障体系的安全、高效运行依赖安全信息监测模块采集的数据：列车运行状态参数数据、牵引动力设备实时运行数据、信号设备运行状况数据、线路设备监控系统提供的线路设备运行状况的监控数据、环境监控系统提供的环境指标数据、闭路电视监控系统提供的车站实时状况信息以及相关行车作业人员的安全信息。 2)安全信息处理模式 城际轨道交通行车安全保障体系各子系统对于数据需求呈现以下特点： （1）基础数据采集的共享性 城际轨道交通行车安全保障体系的良好运行依赖行车安全信息监测模块采集的行车安全基础信息数据。 （2）现状数据与历史数据积累的需求差异 各个子系统对数据的时间要求存在着一定的需求差异，比如各个监控系统关注的是现状信息以及有关设备以及工作人员的状态的实时的、动态的信息，而行车安全分析系统以及辅助决策支持系统等关注的是积累的系统行车安全信息的历史和现状数据的结合。 （3）数据详细程度的需求差异 系统的信息管理模块需要提供的数据要相对简单，而决策分析模块所需要的行车安全数据信息要详细的多，为此城际轨道交通行车安全保障体系应当采用共用数据详细程度层次方法，来满足不同的数据服务需求。 城际轨道交通行车安全信息数据采用分级处理模式，其分析处理层次依次为：数据采集层、初级处理层、隐患分析层、决策分析层、全局分析层。行车安全保障体系采取安全数据信息逐层数据行车安全分级控制的处理模式。各处理层功能和任务如下： （1）数据采集层 数据采集层负责城际轨道交通行车安全保障体系信息数据的实时动态采集。 （2）初级处理程 初级处理层负责将实时采集的数据进行初步过滤，根据内置的处理模块过滤出有价值的数据，为其他层次的数据处理提供数据共享服务。 （3）隐患分析层 隐患分析层在初级处理层的处理结果基础上，运用安全系统工程等相关理论和模型对数据的安全性进行分析，逐一给出其安全指标，然后搜索其中安全度最差的数据作为隐患数据。 形成城际轨道交通行车安全第一级控制，同时为决策支持层信息处理提供数据支持。 （4）决策支持层 决策支持层结合上述两层的处理结果，运用专家决策支持系统提出改进安全生产的措施和建议，为城际轨道交通行车管理部门的安全政策、管理措施提供辅助决策，形成城际轨道交通行车安全的第二级控制 （5）全局分析层 全局分析层从整个城际轨道交通系统安全的角度，结合相关政策法规，分析城际轨道交通系统安全发展趋势，提供决策与效果的相关性分析，形成城际轨道交通行车安全第三级控制，为最高决策提供支持信息。下图为城际轨道交通行车安全信息处理模式： 3)城际轨道交通行车安全保障体系共用信息平台 城际轨道交通行车安全保障体系安全信息数据从数据源角度可以划分为：原始采集数据、初步分析数据、辅助决策数据和全局安全数据；从数据性质可以划分为：安全信息数据、一般信息数据、隐患信息数据、危险信息数据和事故数据。城际轨道交通行车安全保障体系各子系统在直接通讯情况下，存在以下问题：在各子系统直接进行数据信息传送的情况下，存在系统共用信息数据缺乏明确的数据维护责任，数据的统一性难以保证，系统接口设计受到其它子系统功能要求的牵制等问题。为此城际轨道交通行车安全保障体系采用共用信息平台的方式进行系统共用信息的管理和维护：城际轨道交通行车安全保障体系共用信息平台担负系统共用信息的中转的职责和任务，各承担信息数据采集的子系统按照一定的系统规则将共用信息发送给共用数据平台，由系统共用信息平台进行规范化处理后加以存储，根据需求规则或各功能子系统的请求，采用规范化格式将数据信息发送出去，采用共用信息平台后的城际轨道行车安全保障体系的数据流如下： 城际轨道交通行车安全保障体系共用信息平台的确切含义是对整个城际轨道交通系统行车安全共用数据组织结构和传输形式的一种规范化定义，以及一个对共用数据信息进行组织、存储、查询、通讯等管理服务数据仓库系统。共用信息平台的功能如下： （1）从各子系统中提取共享信息数据，并对多来源渠道、相互不一致的信息数据进行数据融合处理。 （2）完成对于实时数据和历史数据的组织，以保证数据间关系的正确性、可理解性和避免数据冗余。 （3）根据服务请求和查询权限对客户系统提供信息服务，对于自身存放的数据直接加以组织输出，对于其它子系统存放的细节数据由共用信息平台提供查询通道。 城际轨道交通行车安全保障体系共用信息平台具有分布式数据仓库的特征。下图（图5）为城际轨道交通行车安全保障体系共用信息平台的结构： 5 结 语 城际轨道交通具有客流密集，运输作业繁忙等特点，为了保证城际轨道交通系统安全高效运行，本文提出建立基于信息技术的城际轨道交通行车安全保障体系。在分析城际轨道交通行车安全保障体系框架结构及其内容的基础上，讨论了城际轨道交通行车安全保障体系的模块化、信息处理模式以及共用信息平台等问题。建立行车安全保障体系对于保障城际轨道交通系统行车安全具有重要的现实意义，为保障城际轨道交通系统安全可靠运行提供了构思框架。 轨道交通论文:城市轨道交通微机联锁系统故障时的行车组织办法 摘 要：分析列车正点率对城市轨道交通的影响，针对微机联锁系统故障时的站间电话联系法的行车组织程序进行实例分解，分析站间电话联系法对行车组织的影响，提出取消路票和rm模式下提高运行速度的建议，并进行仿真测算。同时对列车运行间隔提出“压点”、“抽线”和“小交路”等调整方法。 关键词：轨道交通；微机联锁；故障；行车组织 1 列车正点率对城市轨道交通的影响 在日益激烈的运输市场竞争中，城市轨道交通要不断发展，必须全面提高服务质量，列车正点率作为公共运输工作中的一个重要指标，对轨道交通服务质量有非常重要的影响。 （1）列车正点率关系轨道交通运输企业的信誉和形象。近年来，轨道交通能得到社会的认可并得到快速发展，一方面是由于轨道交通使城市交通拥挤的状况得到缓解;另一方面是轨道交通拥有高度自动化的列车自动控制（atc）系统，具有较高的安全正点率。因此，安全正点既是轨道交通的优势所在，也是关系企业声誉和形象的重要标志。 （2）列车正点率是轨道交通良好运行秩序的保证。2004 年以来，广州地铁两条运营线路经过6次大的运行图调整，单线上线列车已从7列增加到17列，列车运行密度越来越大，列车间隔越来越小，目前行车密度达到高峰期 4 min 的行车间隔。如果某个联锁区段发生系统故障，则运行于该联锁区段的列车运行速度将会降低，造成列车晚点，也必然会影响其他列车，打乱全线的正常运行秩序。 （3）列车正点率事关行车和乘客的人身安全。正常的站车秩序是建立在 atc 功能良好，列车正点运行基础之上的，如果某个联锁区段发生系统故障，就会使部分列车晚点，列车自动监控系统（ats）上固定的运行线路被打乱，并易发生以下问题。 ① 联锁故障区段的列车需要靠人工驾驶运行，除限制运行速度外的列车运行安全仅靠驾驶员的目视保证。 ② 由于列车晚点会造成列车运力不足或集中到达，使车站客流组织难度加大，客运力量薄弱的车站，易发生客流拥挤甚至旅客受伤的情况。 ③ 由于晚点列车需要临时调整其停站时间或发车时间，给中央行车调度的指挥带来难度，易发生行车问题。 微机联锁系统（sicas）发生故障，一般持续时间长，影响范围广，给行车组织和客运服务都带来很大的压力，严重影响乘客的出行，影响城市轨道交通的信誉和形象。处理好微机联锁系统故障情况下的行车组织，在不降低列车运行安全系数的前提下，实现列车群对客流的均衡吸纳，并最大程度地提高列车运能利用率，减小对乘客的影响，是城市轨道交通应积极解决并不断提高处理效率的关键问题。 2站间电话联系法的行车组织 2.1站间电话联系法 当正线某联锁区sicas故障时，由中央调度控制中心的值班主任决定在该区段采用站间电话联系法组织行车。电话联系法组织行车的一般程序如下。 （1）列车在故障范围内的各区间凭路票运行，用限速的人工驾驶模式（rm）驾驶，每一站间区间及前方站的线路内只允许有一列列车占用。 （2）有关站值班站长接到行调命令后，分别在每个站台监控亭派值班员负责接发列车，并通知邻站采用站间电话联系法组织行车。 （3）进路准备。故障联锁站正线上的道岔均要开通正线，并使用钩锁器锁定。 （4）接发列车。接车站值班员确认站内线路及区间空闲后，电话通知发车站同意接车;发车站接到接车站同意接车的通知后，由站台值班员向司机派发填写好的路票并向司机显示发车指示信号，司机确认发车指示信号显示正确后动车出站。 （5）故障车站分别向行车调度及前、后方车站报列车的到、开点。 2.2 sicas 故障时的实例分解 广州地铁二号线赤岗联锁区sicas的故障演练以某次列车从赤岗站运行到中大站为例，车站线路布置见图1，其各段作业时间如下。 （1）由于sicas故障影响，列车从赤岗站晚到客村站时间为1min。 （2）sicas故障时起，发令采用站间电话联系法行车，在客村站增加停站时间4 min。 （3）鹭江站下线路钩锁道岔影响时间为11 min。 （4）客村站与行调确认区间是否空闲占用时间为 2 min。 （5）客村站与鹭江站办理发车请求及填写路票时间为3 min。 （6）安排站台值班员发车、司机确认信号后关门动车占用时间为2 min 10 s。 （7）客村—鹭江的行车时间为3 min 20 s（平均速度22.4 km/h）。 （8）鹭江站与中大站办理发车，列车发车时间为1 min 30 s。 （9）鹭江—中大的行车时间为4 min 40 s（平均速度21.7 km/h）。 （10）司机在中大站接行调恢复正常行车的命令，关门动车时间为2 min 30 s。 整个过程共用时 35 min 10 s，列车比正常运营时刻表中大站晚发31min，即sicas故障造成晚点31 min。 分析以上数据，车站间及与行调的电话联系和办理闭塞与进路的时间无法减少，降低晚点影响的关键是能否取消路票填写、交接和确认这些环节，以及提高列车在故障区段的运行速度。 2.3 路票作为电话联系法行车凭证的弊端 路票是由车站行车值班员按规定填写完整的固定格式的书面记录。行车值班员通过电话联系，确认区间空闲、邻站同意后即可填写，待列车到站后交给司机。此作业环节的安全关键是车站行车值班员要确保区间空闲。一般城市轨道交通的区间长度在1 000 m～1 500m，以行车速度25 km/h计，出清区间也只需 2 min 24 s～3 min 36 s，而利用路票作为行车凭证后的列车在站停留时间平均为4 min 15 s，超过了列车在区间的运行时间，成为制约列车运行间隔时间的关键。虽然路票具有凭证明确的优点，但这种路票交接方式对安全并没有关键性的意义，而且降低了作业效率，对于以“秒”为单位计算的具有“方便、快捷”特点的城市轨道交通，取消路票作为行车凭证是可行的。经实测，从填写路票到将路票送交站台值班员一般需时 2min 30 s，取消路票后，可有效缩短列车在站停留时间。 2.4 rm模式下提高运行速度的建议 目前在国内城市轨道交通列车运行的rm模式下，列车的驾驶速度一般都规定为限速25 km/h，当速度达到24 km/h时，列车发出报警，当速度达到25 km/h时，列车即产生紧急制动。经测试，广州地铁a型车各主要速度下的紧急（快速）制动距离如表 1 所示。 列车在20～25 km/h的低速下运行，司机通过前后推拉主控手柄对列车“牵引”或“制动”以保证列车速度，这种力度很难准确把握，为了不造成超速而出现紧急制动，给列车晚点运行带来更大的影响，司机一般将驾驶速度限定在20～22 km/h之间，比规定的限速低5km/h左右。 由表1可知，当列车运行速度达到30 km/h时，列车可在 48 m的“快速制动”或“紧急制动”下停车，加上人为反应的0.74 s（实验数据）内地铁列车运行6 m，司机在开始意识制动后的 54 m内制停地铁列车。a型车车钩防冲撞速度为 25km/h，即在最不利的情况下，54 m约两节车厢的距离，在地铁列车运行中司机可以在车钩允许接受冲撞速度范围内将列车制停。 目前，国内城市轨道交通系统正线使用 9＃道岔，最小曲线半径是300 m;而车厂一般使用 7＃道岔，最小曲线半径是 150 m，将rm模式的最高限速由25 km/h提高到30km/h，地铁列车是能安全通过道岔和最小曲线半径路段的。 为此，建议将目前rm模式下的设计列车限速25 km/h提高至30 km/h。 2.5 仿真测算 运用上述行车组织方法，对广州地铁二号线赤岗站联锁区间就取消路票填写并提高rm模式下列车运行速度至 30 km/h的有关数据分别进行了实操演练和仿真测算，部分数据如表2所示。 3 列车运行间隔的调整方法 为了实现列车群对客流较为均衡的吸纳，针对不同的区段采取不同的列车间隔调整方法是必需的。 3.1 “压点”法 在atc系统功能良好区段的列车，适当缩短两列车间的正常追踪间隔，实现晚点危害的“分散化”，由所有列车共同承担晚点。 基于列车间隔的意义，需要制定相应措施，在前车出站晚点发生的过程中，采用增加在站停留时间等方法，适当推迟后行列车到达下一站的时刻（应避免第一后行列车与第二后行列车之间追踪间隔的过大），这样既能保证充分的列车间隔，实现平均吸纳客流，又可以避免出现后车的站外停车。 3.2 “抽线”法 由于故障区段列车运行速度低、办理作业时间长，而atc正常区段列车运行速度高及行车作业时间短，势必造成列车堵塞的情况。通过减少线上列车数量（即抽线）的方法实现均衡运输，这样既便于调度指挥，又方便客流组织。 3.3 小交路折返法 如果联锁故障持续时间较长，保持客流吸纳均衡和较大限度地利用运能之间的矛盾就会非常突出，有可能造成线路的堵塞。此时仅靠“压点”和“抽线”的方法不能完全解决问题，在 atc 功能良好区段运行的列车可采取分段小交路运行。 3.4 行车调度工作建议 以上 3种方法的高效综合运用，极大地依赖行车调度员的指挥水平。为了减少故障直接引起的列车晚点在行车指挥调整过程中造成的其他列车晚点，需要行车指挥人员注意加强学习，提高自身业务水平;加强和有关车站的联系，准确掌握列车运行情况，周密考虑各种影响因素，以便做出最佳调整方案;对晚点列车要及时和车站、乘务、公安等有关部门互通情况，加强站车组织，努力压缩站停时间，尽快恢复正常运行秩序;将微机联锁故障的模拟或实操演练制度化，通过指挥手段的科学化，解决行车指挥人员水平参差不齐的问题，使行车指挥水平不断提高。 轨道交通论文:浅谈水平旋喷技术在轨道交通富水软弱地层中的应用 摘要： 在沿海地区城市轨道交通暗挖施工过程常遇到富水软弱地层，为做好暗挖施工过程中掌子面施工的堵水效果，采用水平旋喷桩进行掌子面上部水系的分割工作，保证开挖安全，对以后类似地层的施工起到借鉴和指导的作用。 关键词： 水平旋喷；富水；软弱地层 1 工程概况 某城际轨道工程暗挖隧道沿城市主干道穿越，根据地质资料及现场踏勘，该段隧道埋深厚度约为9.6～10.7m，该段隧道拱顶为粉质粘土，洞身穿越全风化、强风化凝灰质粉砂岩，围岩级别为ⅴ级，隧该段道拱顶上方有一水渠为市政主排水渠，因修建时间较长，渗水量又大，受主车道荷载的影响比较严重，使隧道拱部岩层自稳能力极差，施工过程中易发生大面积坍塌。 为保证浅埋隧道施工安全以及地表管线不受到破坏，对该段拱部岩土进行加固。加固方案为隧道拱部位置沿环向150°范围内设置双排双管水平旋喷桩进行加固，旋喷桩桩径500mm，桩与桩之间咬合100mm，加固总长度35米。 2 水平旋喷桩施工工艺及控制要点 2.1 工法介绍 水平旋喷桩工艺是采用水平定向钻机先打设精度不低于3‰的预导孔，预导孔打设至设计长度后旋转回撤钻杆，在回撤钻杆的同时，压力将配制好的水泥浆液通过钻杆喷射到土体中。喷射流以巨大的冲击力切削土体，强制土体颗粒与水泥浆液搅拌混合，在胶结硬化后，形成水平圆柱状水泥土固结体，即水平旋喷桩。桩体之间相互啮合，在隧道拱顶及周边形成封闭的水平旋喷帷幕体。 2.2 施工工艺流程 在施工时应合理安排工序，并且做好相应后续工作的准备，施工过程必须连贯有序，隧道水平旋喷桩施工前，在建立好施工平台后，应按照施工工艺流程图指导施工（如图1）。 2.3 施工步骤及作业要求 2.3.1 试桩 施工前，现场应先进行两根成桩试验，试验目的为了掌握钻进的速度、退钻速度、旋喷速度、喷浆压力以及单位时间喷浆量。 2.3.2 测放桩位 测定并放出桩位，作好桩位标志，编定桩号。 2.3.3 钻进 ①水平旋喷桩设置在隧道拱部150°范围布置两排。水平旋喷桩施工上扬角度在隧道坡度的基础上增加1.0%，无外插角。②为确保钻孔质量，首应先打设1～2个探孔，查明地层变化情况及地层对钻孔角度的影响，然后根据探孔情况确定旋喷桩钻孔的打设角度。将导向钻头及第一根钻杆送入孔口管内；③开孔安设孔口管。开孔器开孔，采用？准130mm钻头钻进0.5-1.0m，开孔角度根据现场围岩情况进行调整，退出钻头后，将？准127mm、长0.5-1.0m的孔口管埋入，孔口管外漏100mm，用钢筋与孔口管焊接牢固，加固孔口管。④安装法兰盘、球阀等密封装置。打开循环液排出口后开始钻进，每钻进4m检测一次，并做好测量记录，一旦发现偏斜过大要及时进行纠偏，直到钻至设计深度。钻进过程要保持护壁浆液压力在1.0-2.0mpa，通过时常观察压力变化，防止在钻进过程中，砂石堵住喷嘴。⑤该段隧道上方为市政主要排水涵，钻进时必须控制返浆量，施做过程中通过循环液排出口调节返浆量，防止地表沉降过大，以免破坏雨水箱涵。⑥终孔检测。检测项目包括：孔深、孔径、仰角角度、旋喷桩水平位置等。 2.3.4 配制浆液 ①按照设计要求制备水灰比为1：1（42.5级普通硅酸盐）水泥浆，浆液搅拌必须均匀，搅拌时间不小于5分钟，一次搅拌使用时间亦控制在4小时以内，同时要求对浆液进行试块试验。②在制浆过程中应随时测量浆液比重，每孔高压喷浆结束后要统计该孔的材料用量。 2.3.5 高压旋喷 ①进行高压喷浆前应检查高压注浆泵，查看泵压读数是否达到设计要求， 达到20mpa—25mpa时，方可开始喷浆施工。②在孔底高压喷浆时应停留一定时间，然后再缓慢外拔钻杆，在高压喷浆时，操作人员应随时观察泵压变化，喷浆过程中喷浆压力表数值不应瞬间剧烈变化，一旦发现泵压瞬间过低或过高时应及时停止喷浆，快速查明原因并进行处理，处理完毕再恢复高压喷浆。③当钻杆拔至孔口1.0m时，慢速旋喷一段时间，再慢慢拔至离孔口0.5m处高压泵停止注浆，应先关闭浆液输送通道，待管道内浆液完全释放后再缓慢拔出钻杆，最后进行封孔作业。④喷射注浆过程中，检查注浆流量、空气压力、注浆泵压力等参数是否符合设计要求，做好钻进记录。⑤每根高压旋喷钻杆拔出后应立即用清水高压冲洗干净，以免残留浆液凝固，防止下次旋喷时残留颗粒物堵喷嘴；⑥喷浆参数：水平旋喷桩采用42.5普通硅酸盐水泥，浆液配合比要求水灰比为1：1；水平旋喷桩喷浆压力一般控制在20～25mpa之间，转速10-15r/min，回拔速度为15-20cm/min。 2.3.6 封孔 ①喷浆至孔口面0.50m时，应停止喷浆，完全释放出管道内的压力；②卸下孔口管最外端的密封装置，关闭循环液排出口；③快速拔出钻杆和钻头，关闭大球阀；④高压旋喷注浆完成后应在循环液排出口处安装压力表，然后用250泵补注浆，注浆压力控制在0.8～1.0mpa；⑤补注浆完成12小时后方能卸下大球阀。 2.3.7 施工顺序 钻机移到下一孔位开钻前，应核查相邻桩的成桩时间，后施工的桩必须在相邻桩成桩时间超过初凝时间后，前一根桩浆液达到一定强度时才能开钻，确保相邻桩相互咬合，因此移至下一孔位时应跳过2至3根后再施做较合适。 2.4 机械设备 ①钻机：根据高压水平旋喷施工方案要求，选择xp-50a型钻机。②高压泵：xpb-90d型高压泵，最大压力为50mpa，最大流量为100l/min，功率为90kw。 3 施工控制要点 3.1 施工前要打试验桩，试验桩施工完成后应进行桩的质量检测，主要检测项目桩径、桩长、桩的连续性及强度等指标。 3.2 为了保证相邻旋喷桩相互咬合，严格控制各桩的方位角，方位角误差控制在±0.2%范围内，曲线及咬合曲线由项目部技术人员组织检查，现场监理共同确认。 3.3 施工过程中，一定要做好钻孔测斜工作，及时进行纠偏，确保预导孔精度，同时要严格控制各种施工参数，发现问题及时汇报处理。 3.4 浆液制备要求：浆液配制必须严格按照设计配合比进行，配置好浆液后，在喷射前应对浆液进行过滤，防止喷射过程中堵塞喷嘴；浆液宜在喷射前30-40min制备好，旋喷过程中应对浆液进行搅拌，防止浆液沉淀。 3.5 旋喷管提升：施工时旋喷管要按要求分段提升，每次提升作业时应处理好搭接，搭接长度不应小于10cm。 3.6 喷射浆液过程中，应检查注浆量、压力等参数是否符合设计要求，并作好记录，做到施工过程控制及资料收集。每根桩从钻孔到成桩做好以下记录：施工日期、开钻时间、结束时间、旋喷压力、旋喷提升速度、桩长、注浆量等。 3.7 质量检验标准。按照设计的桩位、桩长、桩径及桩数进行检查，成桩后的状体必须满足强度要求，状体应确保连续、均匀，达到止水效果。 3.8 高压旋喷应全孔连续进行，若中途换管，搭接处进行复喷，搭接长度不小于200mm，供浆正常情况下，孔口回浆密度变小，且不能满足设计要求时，应加大进浆密度。 3.9 在旋喷注浆过程中出现下列异常情况，需查明原因并采取相应措施迅速排除故障，尽快恢复供浆： ①压力上不去：压力阀和管道接头处密封圈不严，泵阀损坏；油管破裂漏油；安全阀的压力过低，或吸浆管内留有空气。②压力骤然上升：喷嘴堵塞；高压软管清理不净；浆液沉淀或其它杂物堵塞影响管道畅通；泵体或出浆管路堵塞。③压力不稳定：油管路泄露，泵体或吸浆管路有泄露或存在空气；泵体注浆杆过长或泵体安装时不严密。 3.10 喷嘴堵塞或冒浆堵塞喷嘴，应前后移动注浆管，待堵塞消失后再进行复喷，出现不冒浆或断续冒浆时，系土质松散的现象，可适当进行复喷，冒浆量小于注浆量20%，属于正常现象，超过或完全不冒浆时应采取相应措施，在旋喷过程中，地层有较大空隙导致不冒浆，可在浆液中加入适当速凝剂，以缩短固结时间；当冒浆量过大时，可提高喷射压力，加快提升和旋转速度；大量冒浆，压力稍有下降时，可能是注浆管被击穿或有孔洞，使喷射能力降低，此时应拔出注浆管进行检查 。 4 结论 根据现场施工后取芯照片（如图2）级实际施工开挖情况可以判断，旋喷桩在该地层固结效果良好，具有梁效应和土体改良效应，能够起到防流沙、抗滑移，保证隧道掘进安全的作用，同时水平旋喷桩在旋喷过程中，水泥浆液能沿着地层的缝隙渗透扩散，尤其在涌水量较大的地层中，水泥浆液扩散填充缝隙后，可大大增强掌子面岩体的稳定性，并且在围岩裂隙水止水方面效果有显著提高。 轨道交通论文:轨道交通工程的投融资方式研究 摘要：市政公用行业推行市场化和全面开放基础设施市场，是近期和今后一段时间地方投融资改革的重点，市政公用设施建设的历史欠账和“市政公用行业是公益事业，应该由政府统包”的观念已不适应时代的发展。原有的以政府为主导的投融资模式面临挑战，迫切需要根据中国国情及不同城市特定发展阶段的具体情况，进行投融资模式创新。综述了目前世界各国市政交通工程投融资方式，以及我国轨道交通建设项目目前采用的主要投融资方式。并且介绍了一种新型授融资模式－bt模式，在中国轨道交通工程建设中的应用和前景。 关键词：市政交通工程；投融资；bt模式 原国家发展和改革委员会主任马凯曾明确指出，制订投融资体制改革方案，是国家发改委成立后转变职能的一项重大任务。国家投融资体制改革的方向是：依据“谁投资、谁决策、谁受益、谁承担风险”的原则，在国家宏观调控下，更好地发挥市场机制对经济活动的调节作用，确立企业的投资主体地位，规范政府投资行为，逐步建立投资主体自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、政府宏观调控有力的新型投融资体制。国家投融资体制改革的核心目标是：将全社会资金引人经济建设的各个领域，将市场机制运用到投资、融资、退出、建设、运营、管理等各个环节。从而形成全社会资源有效配置。从全国各地区来看，市政公用行业推行市场化和全面开放基础设施市场，是近期和今后一段时间地方投融资改革的重点。由于市政公用设施建设的历史欠账和“市政公用行业是公益事业。应该由政府统包”的观念束缚，导致这方面的投融资渠道不畅通，设施能力不够，运行效率低下等诸多问题。市政交通工程建设具有公益性强、建设资金需求巨大、投资回收期限较长甚至难以直接回收等经济特征，且多为市政公用工程，一般由城市政府主导建设，资金主要来源于政府财政资金注入。同时，随着以市场为导向的投资体制改革不断深化。原有的以政府为主导的投融资模式面临挑战，迫切需要根据中国国情及不同城市特定发展阶段的具体情况，进行投融资模式创新。 1　世界各国城市市政交通工程投融资模式 城市市政交通投融资的基本模式从世界各国投资建设及运营城市交通项目的实践情况看，国际上主要采用以下模式：(1)政府投资，并由政府行政机构直接经营管理；(2)政府投资，设立国有独资企业进行经营管理。这里所说的国有企业，应是政府授权经营的公共事业机构。与我国对“国有企业”概念的理解有所不同；(3)政府投资。通过招标，以签订租赁合同或特许经营合同等方式，委托专业公司进行经营管理；(4)项目融资、特许经营；(5)多元化的市场融资，由股份制公司进行经营管理。其中第(1)、(2)种方式属于政府投资、政府运作，简称a模式。第(3)种方式称为政府投资下的市场运作，简称b模式，如英国曼彻斯特地铁、上海地铁一号线等。第(4)种的项目融资、特许经营模式，简称c模式，如泰国曼谷和马来西亚吉隆坡的轻轨项目均采用bot等项目融资方式。第(5)种方式统称为投资主体多元化条件下的市场运作模式，简称d模式。如香港地铁的投融资模式。在具体实践中，对于某个特定项目，也有可能是几种模式的混合，但基本模式不外乎以上几种。 2　我国当前城市市政交通投融资主要方式 2.1　轨道交通项目资本金筹集的主要方式 为了满足建设项目资本金比例的要求，我国各城市正积极探索轨道交通项目资本金筹措的各种方式，包括采用买壳上市及尝试ipo等证券化融资模式。但从实际操作的情况看，资本金筹措主要采用以下渠道和方式。(1)地方政府财力直接投资。主要由项目所在地政府的财政资金进行投入，由当地政府设立的轨道交通投资公司作为出资人代表行使国有股权，组建项目公司。(2)利用预期现金流筹措项目资本金。将未来一定年限内的预期现金流作为项目融资基础，一般以政府纪要等文件形式确定下来。在此基础上，银行通过股本金置换等变通形式对特定财务主体注入资金，将该资金作为拟建项目的资本金投入。(3)利用信托贷款进行委托投资的形式筹集项目资本金。由轨道交通投资公司等投资主体委托信托公司，利用项目沿线土地收益等作为担保的基础，通过发行“项目资金信托计划”等方式来募集资金，然后由轨道交通投资公司等投资主体委托信托投资公司对拟建轨道交通项目进行投资。这种操作在一定程度上解决了银行贷款不能作为项目资本金的问题，同时具有审批环节少，操作简便，资金到位快等优点。(4)利用售出回租方式变现存量资产来筹集项目资本金。采用“售出回租”的融资租赁形式。将车站、线路主体等不动产出售给融资租赁公司，将获得的资产转让收入作为投入到轨道交通项目的资本金；同时，轨道交通运营公司向融资租赁公司承租该资产的使用权，并支付租金。采用这种方式筹集项目资本金具有成本低、操作简单、审批环节少等特点。 2.2　轨道交通建设债务资金筹措的主要方式 目前我国城市轨道交通项目债务资金的筹集一般采用以国内商业银行贷款为主，企业债券、国外政府贷款为辅的多元化筹措方式。(1)国内银行贷款。城市轨道交通项目作为大型市政公益性项目，具备永续性经营的重要特征，并以政府信用为依托，破产清算的可能性较低，而且其资产、权益随着时间的推移具有不断增值放大的特点。因此，就贷款主体因素而言，轨道交通公司的风险相对较小；另外，项目建设能够促进沿线多种经济迅猛发展，地方财政收入及项目公司收入增长的空间均较大，通过制定完善的项目还款计划方案，在项目运作一定年限后，一般都会具备稳定的现金流量和可接受的还款能力，从而为获得银行贷款提供了可能。(2)企业债券。企业债券募集资金成本低，融资成本锁定，期限较长，且付息可分摊到不同年份，到期一次还本，对优化轨道交通项目的财务结构非常有利，越来越受到各地轨道交通投资公司的青睐。(3)集合委托贷款。这是国内金融领域近期备受关注的金融创新品种之一，通过采用集中授信方式，与当地政府达成战略合作协议，集中金融资源为大规模的基础设施建设筹集资金，审贷报批手续相对简单，资金成本低，并可滚动发放，有利于持续性地实施轨道交通投资计划。(4)外国政府和国际金融组织贷款。利用外国政府和世界银行等国际金融组织贷款，也是为城市轨道交通项目筹集建设资金的重要渠道，而且具有综合利率相对较低、期限较长等优点，但选项较严，手续较复杂，且在当前轨道交通项目设备国产化率的限制下，只有部分进口设备投资可向国外政府贷款，具有一定局限性。 从实践上看，目前政府主导的负债型融资模式是我国城市轨道交通投融资的主要模式，具有3点优势。一是财政仅需少量现金投入，尽可能利用政府背景的信用优势吸收银行贷款，通过发挥财务杠杆作用，放大财政资金效用， 有利于缓解政府即期现金支出压力。二是银行信贷资金供给充足，到位较快，操作成本相对较低，符合短期内完成城市轨道交通项目大规模融资的任务。三是债务资金成本相以较低，如果有充足的信用支持，还可以通过委托贷款等形式吸引社会闲余资金，并进一步降低贷款利率。 3　bt投融资模式在我国市政交通工程中的广泛应用及前景 3.1　bt方式概要 项目融资兴起于20世纪70年代末。20世纪80年代后，世界上一些国家采用bot(建设一运营一移交)方式吸引资金，加快基础设施建设，改善本国的投资环境，满足内在需要。90年代末。国内一些建设单位采取bot方式或bt方式进行项目引资，其中对公用基础设施系统的建设，更多的是采用bt方式。2003年2月13日建设部的《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》首次在国家正式公布的政策性文件中引入bt的概念。国际上bt方式的做法一般是由bt项目公司进行融资、投资、设计和施工。竣工验收后交付使用，即业主获得工程使用权，并在一定时间内根据bt合同付清合同款，工程所有权随之转移。2003年年底，中铁大桥局集团以bt方式投资建设重庆菜园坝长江大桥，这是我国在bt项目融资上的历史性突破。近几年来，国内很多城市对bt模式建设市政基础设施项目进行了尝试，并取得了良好的经济效益和社会效益。其模式主要是由招标方通过公开招标的方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和工程建设，项目建成竣工后由招标方进行回购。例如，北京地铁奥运支线采用bt方式建设并成功进行了国际招标；中国中铁通则于2008年通过投标成为深圳地铁5号线bt项目的承办方，承担全线土建、装修和常规设备安装工程的投融资和建设管理任务。采用bt模式建设地铁，有利于推进工程建设项目管理体制的创新，逐步建立和完善工程建设管理的市场化竞争机制，合理改善政府投资项目的负债结构。缓解当期政府资金压力，锁定建设成本，适当转移建设风险。 3.2　采用bt方式建设基础设施工程的特点 3.2.1　bt方式的优点 首先能缓解政府的投资压力。它可有效解决基础设施不足与建设资金短缺的矛盾，引导和吸纳社会资金向基础设施投资的流动，使政府规划建设的项目能够尽早实施，提前体现社会效益和经济效益，使政府有限的资金产生最大化的社会经济效益。此外可以加快项目建设速度，确保工程质量。通过引进先进的技术和管理方法，改善基础设施建设投资和管理结构，有效实现管理、设计、施工资源整合及紧密衔接，减少建设管理和协调环节，借助大型建筑企业资信好、信誉高、善于组织大型工程施工以及技术、管理、人才和社会资源优势，降低工程实施难度，提高项目运作效率和质量。bt模式可以减少业主协调和管理的工作量，因为bt项目公司承担了业主的融资、投资、设计和施工等工作量，并负责管理分包商及供应商，可以减少政府方面的人力、技术和管理压力，节约管理成本。最后，这种模式可以节省投资。bt方式一般采用固定价格合同，通过合同锁定工投资建设和工期风险；有利于引进高质量的建设队伍，规范建筑市场环境，提高施工建设水平，实现安全生产，保证工期和质量要求。根据实施bt项目的要求，只有社会信誉好、实力强的“国家队”企业才有能力参与实施，把资质低、技术差、管理水平不高、不规范的企业“堵”在门外。 3.2.2　bt方式的缺点 目前，国际上尚未形成适于bt模式的通用合同文本，缺少一整套解决工程索赔、争端的公认国际惯例，这对bt模式的顺利推广应用是一个障碍。bt项目公司筹集资金的压力较大，因而会带来较大的风险，如政策风险、汇率风险、自然风险等。因此需要bt项目公司有较强的融资能力和抗风险能力，同时，必须在签约过程中充分地进行合同谈判，使风险分担更合理些。对业主而言，由于项目成功与否在很大程度上取决于bt项目公司的融资能力和管理能力，所以风险也比较大，因此必须选择各方面实力均雄厚的公司，以减少风险。 总之，在深化城市基础设施投资体制改革的宏观背景下，借鉴香港地铁、日本私铁和欧洲轨道交通投融资模式的成功经验，以未来收益前期化、工程投资节约化、融资成本最小化和外部收益内部化作为创新的切入点，我国城市市政交通工程投融资模式期待进一步的完善和创新。 轨道交通论文:论轨道交通建设对城市管理的影响及对策 作者：王成金　郝振虎　张孝林　钱振明 摘要：轨道交通以其运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点，成为各大城市发展公共交通的首选。然而在享受其带来的方便前，我们必须经历其建设过程中给我们从市容环境、道路交通、居民生活质量、周边商业带来的巨大影响，这些影响也从不同的角度影响并考验着苏州的城市管理工作。 关键词：轨道交通；城市管理；影响 1　课题研究内容和研究方法 1.1　研究内容 城市管理有狭义和广义之分。狭义的城市管理是指对城市公共空间和公共设施的管理。目前我国城市管理部门的职能范围，通常是指狭义的城市管理。广义的城市管理是指对城市一切活动进行的管理，包括社会的、经济的和市政的管理，是一项综合性、系统性很强的工作。它既有微观的管理又有宏观的管理。主要包括基础设施管理、社会管理、经济管理、环境管理、规划管理等主要内容。轨道交通建设是一项重大的基础设施建设，涉及经济、社会、环境等多个方面。基于此，课题组以广义城市管理为前提，结合苏州市的特点，选择了以下几个方面作为课题研究的内容：(1)轨道交通建设对市容环境管理的影响及应对；(2)轨道交通建设对道路交通管理的影响及应对；(3)轨道交通建设对保证居民生活质量(社会管理)产生的影响及应对；(4)轨道交通建设对经济管理(沿线商业、房地产)的影响及应对。 1.2　研究方法 (1)文献研究：通过电子数据库(中国期刊网、重庆维普、万方数据等)，因特网相关网站，相关论著及政府相关政策、法规来查阅资料。 (2)问卷调查：本课题采用了问卷调查的方式，对工作区、生活区、商业区的苏州市民进行了问卷调查。 (3)访谈调查：主要对苏州市民、施工人员进行了访谈。 (4)实地观察：对轨道交通一号线沿线市容环境、交通状况、商业网点状况、工地附近居民出行等生活环境进行了多次详细观察记录。 2　轨道交通建设对城市管理产生的影响简析 2.1　对市容环境管理产生的影响 (1)工地附近路面状况管理。国务院制定的《城市市容和环境卫生管理条例》(1992年)，原国家城乡建设环境保护部制定的《城市容貌标准》(1986年)及江苏省、苏州市的相应法规、规章规定道路及附属设施应符合道路平整，路牙完好的要求。调查发现，轨道交通一号线各施工场地附近均出现不同程度的路面破坏。初步分析，这种破坏主要包括：①重型机器设备施工挤压造成的工地围挡外围路面凸出明显；②道路改造时造成的路面破坏；③部分临时便道路面不平整。路面能很直观的反映市容环境的好坏，不论是步行还是坐车都能感受到，做好路面管理刻不容缓。 (2)工地附近绿化管理。绿化是美化市容的重要途径。轨道交通一号线沿线基本都是城市建成区，大部分地方都有现存绿化。工程施工建设必须占用、破坏一定原有绿化，而且占用后很难就近增加绿化覆盖。这一点在干将路上反映明显。工程施工后，干将河成了工地，河两岸部分绿化被围或破坏，使绿化本就不多的干将路绿化更少。干将河也被截流成好几段，致使河水流通不畅，水面状况极差，天气炎热时还易发出难闻的异味。如不采取措施，到后面水面状况会越来越差，异味也会更加严重。调查显示，道路改造建设便道时也会占用破坏路边绿化，而且还存在泥沙碎石等很凌乱地堆放在绿化上，施工完后还得不到及时清理的现象。 (3)工地构筑物立面管理。国家和省市关于市容环境的规章中明文规定：建筑物、构筑物外立面应当保持整洁，并规定需定期清洗、与周围景观保持协调。据苏州轨道交通公司介绍，轻轨一号线的围挡总面积超过5万平方米，将来2号线甚至3号线开工以后，围挡面积还会大幅增加，而且会存在相当长时间。大面积围挡长期存在加重了市容环境管理负担。调查中发现围挡并不是十分整洁，主要表现在：部分围挡破损严重看上去十分破旧，围挡上有十分明显的胶痕等污迹与整个围挡不协调。围挡上的广告破损脱落较多致使围挡表面凌乱，围挡上的标注很随意影响美观，城市牛皮癣——小广告也偶尔出现在围挡上。要减少甚至避免以上现象就必须加大管理力度，这也一定程度上考验着市容环境管理工作。 2.2　对道路交通管理产生的影响 (1)对道路管理的影响。道路是交通畅通的载体，道路状况的好坏直接影响着交通的畅通度。轨道交通施工必须占用一部分道路，这就减少了交通工具和行人的通行空间，增加了拥挤的可能性。高新区和工业园区由于道路较宽，行人较少，即使占用一部分还能较好的保证通行，在道路管理方面压力相对较小，只需做好道路占用的合理规划并严格执行。工程建设给道路管理带来巨大影响的是在古城区的干将路。调查中发现改造道路时存在影响附近道路、改造后路面不平整等问题，影响了交通出行。 (2)对行人出行管理的影响。轨道交通建设过程中占用道路后给行人出行带来了许多不便。原本可以直走的道路现在要绕一段很长的路才能穿过、过十字路口时要等更长的时间，出于个人方便，部分人就不遵守规定，横穿马路，抢过红灯，造成交通混乱。 (3)对车辆出行管理的影响。一方面如前所述道路占用减少了车辆行驶空间，使车辆行驶速度变慢，加重了交通的拥挤，另一方面，行车空间变小，车辆数量却没有减少，这意味着车辆问的间距会变小，增加了安全风险。轨道交通施工还造成部分路段全线封闭或部分封闭，车辆必须绕道行驶，为此交管部门还更改了十多条工交线路，车辆在十字路口的转向也受到了限制。但在实施过程中却遇到了一定困难。很多车主担心在干将路通行受阻而选择平行于干将路的道路行驶，结果造成干将路附近道路拥挤异常。 (4)对道路交通管理部门的影响。道路交通管理部门是道路交通管理政策措施的制定者和执行者，轨道交通建设后，既加大了道路交通管理政策措施制定的任务和难度，又加大了执行难度，并对加强与其他部门的协调提出了新要求。据了解，2008年上半年，因轨道交通建设，交管部门共交通管制公告9份，搬移并新设交通警示标志283套，交通信号灯120座，配备辅警178名指挥现场交通秩序。调整18条公交线路，迁移公交站台10座。从这些数据可以看出，交管部门在人力、物力、财力、精力方面都受到了巨大影响。不仅如此，他们还得考虑如何保证政策措施的实际效果，这才是最大的难题。 2.3　对保证居民生活质量的影响 (1)对保证居民出行需要和质量产生的影响。人们都有追求方便舒适的心里，在出行方面更是如此。交通出行是现代城市居民生活质量的重要保证。轨道交通建设造成的公交改道、站台迁移、道路封闭和改造、路面不平整和污染等都影响着城市居民的生活质量。变慢的交通速度严重影响了现代市民的生活。问卷调查显示超过80％的人认为轨道交通施工沿线交通更加拥挤，38％的被调查者明显感觉到过轨道交通施工地沿线的十字路口要比以前花更多的时间。道路改造和路面被污染同样影响居民出行。道路改造中往往存在路面上堆满砖板碎石和布满泥土甚至泥泞的情况，影响出行。调查中发现五月份干将西路苏州人才市场前道路改造及七月份东环路站附近道路改造时就是如此。城市管理部门不能无视摆在眼前的问题，必须采取措施做好前述道路交通管理，保证居民出行方便和质量。另外据了解，市民也在通过苏州便民服务中心要求政府解决路面不整和泥泞等影响出行的问题。 (2)对保证安静环境产生的影响。安静的环境是居民正常生活特别是休息的重要保证。居住在轨道交通沿线的居民平时一直要承受过往车辆产生的噪音，现在轨道交通施工，更加重了这种影响。通过对沿线居民的走访了解到各站点的起重机、挖土机、水泥搅拌机在工作时的轰鸣即使在白天也感觉十分强烈，到晚上更是严重影响居民正常作息。按照规定，产生较大噪音的机械在晚间不能运行，以免扰民。在从苏州便民服务中心获取的106份记录资料中有多达41.51％的市民反映晚间噪音扰民。对于白天的噪音市民基本能够理解，但对晚上的噪音表示不满。轨道交通施工历时较长，必须加强在这方面的管理工作，严格控制噪音，保证居民生活质量。 (3)对保证清新空气产生的影响。清新空气对人体健康有着重要意义，现代城市居民越来越追求有清新空气的生活环境。苏州属水乡。绿化较好，空气质量较高。轨道交通施工后产生的扬尘严重影响了空气质量，进而影响居民生活质量。扬尘不仅仅影响居住在附近的居民也影响着过往的居民，因而较小的局部扬尘影响面是很广的。经过初步调查发现造成扬尘的途径很多，主要有堆放的土方干燥后产生扬尘，用路渣回填开挖处时因起风引起扬尘，水泥搅拌时起扬尘等。 2.4　对经济管理的影响 (1)对沿线商业管理产生的影响。交通干线两侧基本都是商业较为发达的地带，分布着许多商业网点。苏州轨道交通途经的基本都是交通干线，如干将路。工程建设对沿线商业造成了很大影响。这种影响集中表现在两个方面。一是商业网点被迫迁移、关闭或拆除。这就要求城市管理部门合理规划，协调组织好商业网点地迁移、关闭或拆除，并对相关业主进行合理安置，提供必要服务，保证他们不因此而受到太大的经济影响。这将是一项有一定困难的工作。调查中发现有好些业主对即将搬迁的事实不满。一是继续经营的商业网点环境受到严重破坏。围挡、道路改造、堆放土方和材料都影响了商业网点周边的环境，造成网点顾客减少。这最典型的就是干将东路的顾亭酒家和干将西路南侧烽火路至阊胥路段的商店。政府部门应该积极采取措施，为这些网点提供服务。保证其正常运行，从而保证干将路沿线经济不因轨道交通建设而衰退。 (2)对沿线房地产的管理。交通通达性是影响地价的重要因素，轨道交通的建设将大大提高沿线交通通达性，这意味着沿线地价要上涨，紧接着房价也要上涨。现在轨道交通刚施工就有不少商家大打轨道交通牌来推销提高房价，推销新房。城市经济管理部门面临的问题就是如何做好监督管理者和服务提供者，保证合理有序的竞争环境及地价、房价上涨符合市场规律，并协调好商品房与经济房的关系，从而保证沿线房地产也健康持续发展，提高居民生活水平。 3　应对对策 3.1　从思想认识上着手 思想认识指导着人们的行动，强烈的思想是解决任何问题的重要动力。轨道交通建设期间城市管理受到的影响都是在关乎城市形象、经济发展、居民生活的重大方面，要解应对好这些影响首先得从思想认识上高度重视。 (1)提高认识，把应对轨道交通建设给城市管理带来的影响当做大事来抓。城市市容环境、道路交通、居民生活、商业经济或是城市的名片，直接反映一个城市的管理水平，或是城市运行的基础，直接影响着城市的发展。这些重大问题的管理工作受到影响时，我们必须意识到处理不好将会带来的严重后果，从而提高对加强这些方面管理工作的认识，把它作为重要工作看待，在制定政策措施和经费预算时予以重点考虑，而不仅仅是一笔带过。 (2)注重调研，分析原因，认清特点。轨道交通施工是一个不断推进，持续变化的过程，在不同的施工阶段会有不同的影响。同一施工阶段中对不同地段也会有不同的影响。这就要求管理部门必须跟踪工程进度、对工程沿线状况做翔实的了解、听取广大市民的声音，从而分析城市管理问题产生的原因，认清影响和管理问题的特点，及时提出应对措施。并预测下一阶段将可能产生的影响，提前做好应对准备工作，将影响降至最小。 3.2　从规划统筹上着手 规划是工程建设的重要前提，好的规划在实施过程中能有效的减少对周边的影响。规划在执行中必须统筹好各方面的关系，才能保证顺利实施。轨道交通建设本就是一个重大工程，影响和投资都非常大，必须进行严格规划。它涉及经济、社会、环境、交通等方面，牵扯到许多不同的政府部门，给城市管理带来全面的影响。应对其建设对城市管理的影响，很重要的一点就是从做好规划及其管理，统筹协调各管理部门入手。 (1)合理规划，严格执行，根据实际灵活微调。轨道交通涉及面广，工程浩大，必须事先做好详实、细致的规划。认真评估可能产生的负面影响，提高预见性，把握因果，在模拟分析的基础上，预先进行反复修改，并要做好相应的控制预案。在具体实施操作过程当中要精心组织，合理安排，科学调度，从严执行规划以及其他有关部门的硬性要求。值得注意的是，我们必须本着实事求是的原则，根据施工过程中遇到的实际困难和市民的反映，组织对规划进行讨论，并灵活对规划进行细微调整。实施过程中就工序、时间、方式等更应该在保证工程顺利建设的同时灵活调整，切实减轻其建设对城市各方面的影响，从而减轻城市管理工作的困难。 (2)理顺政府部门关系，做好责任归口，加强各部门协调。轨道交通建设涉及交通、市政、园林绿化、水务、城市照明等诸多方面，牵涉很多的政府部门，因此，要保证轨道交通建设的顺利进行。减小其对城市各方面产生的影响，防止因工作不到位而给后续城市管理工作带来不必要的麻烦，就必须加强相关责任部门的协调配合。应充分发挥轨道交通总指挥部的统一调度作用，理顺政府职能部门的关系，明确各自的责任，杜绝出现推诿扯皮现象。在具体实施当中。把出现的问题集中于指挥部，由指挥部统一调度，指定负责部门。限定完成时间，并要求其及时将完成或实施情况反馈回指挥部，指挥部对相关情况进行严格监督。根据实际实施情况，灵活增减人力，以保证轨道交通建设有效、有序进行，保证城市管理的效率和效应。 3.3　从战略性措施和灵活高效策略性措施着手 战略性措施是从问题影响产生的根源、机制和机理中发掘导致问题的内在的、系统性的原因，并从根源上加以解决，达到根治的目的。具体到应对轨道交通建设给城市管理的影响上就是要做好详细规划，考虑各种可能的影响，并事先做好安排。由于实际情况是十分复杂而变化无穷的，很难做到从源头上解决所有问题。策略性管理手段主要是针对具体问题，采取各种工程性及技术性措施进行治理，以达到速效的目的。这应该是主要的应对措施。 (1)坚持统一设计、统一施工、统一管理原则，施工单位、主管部门、市民携手努力，保持市容整洁。轨道交通线路长，途经地区各有不同的特点，相关主管本部门要和施工单位一道，结合施工标段，将施工沿线市容管理分段，在管理段内统一设计、统一施工、统一管理，减少不必要的破坏。为保持市容整洁，施工单位要坚持文明作业，材料、机具应堆放整齐，建筑工地设置完全围挡并保持围挡表面整洁不被破损，残土废渣应当及时清运，合理施工以减少对路面的破坏，竣工时应及时清理和平整现场。城市各主管部门对沿线市政、公用、供电、通讯交通等受到施工影响的设施，应该经常保持其完好和整洁。沿线居民应当配合施工单位和政府部门保持围挡等构筑物及路面的整洁，并维护沿线绿化的完好整洁。 (2)管疏结合，多种方式并举解决交通管理问题。在解决建设期间交通问题上我们可以借鉴国外发达国家常用的交通需求管理来调节和发挥已有设施的潜在能力。具体做法有通过实施时差出勤等对策，在时间上分散交通要求；通过向驾驶员提供道路交通情报和拥挤，事故状况，促进交通需求在空间上分散化；通过提高公共交通的服务水平，促进人们利用公共交通出行，减少私家车数量等。依照国外经验，通过一系列平衡需求的措施可以不断挖掘已有设施潜力，改善现有交通。主管部门要进行合理详细的交通出行规划，制定交通管制和疏导方案，严格控制部分繁忙路段的通行车辆，实现合理的交通分流。另外主管部门还应重新规划路边停车点和停车场，以保证道路宽度，确保交通畅通。 (3)以“合理规划，适当补贴，给予优惠，有效监管”十六字方针为指导解决沿线经济管理问题。针对苏州轨道交通沿线特别是干将路沿线商业网点多的特点，在解决经济管理问题时应当以轨道交通施工规划为基础。对要拆迁的网点进行合理规划，分批次有秩序的对其进行拆迁，并对其进行适当补贴或在其择址继续经营时给与政策上的优惠。规划时应坚持能不拆迁则不拆迁的原则，减少拆迁，并对继续经营而经营环境受到影响的业主予以补贴或优惠。对于沿线房地产管理最重要的就是要尊重市场规律，形成有效监管网络机制，拓宽监管渠道，对其合理监管，防止投机炒作和垄断，并提供各种咨询服务，为房地产市场创造公平有序的市场竞争环境。 (4)灵活处理，搞好现场管理。现场管理是减少不利影响最为直接有效也是最容易实施和看到成果的管理。现场管理就是要根据实际情况，针对出现的问题及时采取措施。主要要求施工单位和主管部门对现场施工进行合理调整，科学安排，严要求，勤监管，把好每一个关口，及时发现问题并做出处理。具体来说有针对扬尘，采取覆盖。加密路面洒水次数；针对噪音，合理调整工序，将声响较大的工种调整到白天；针对围挡破损和表面不整，要经常清洁，及时补缺；针对绿化破坏，要加强控制，减小占用，施工完成后及时做好清理补植工作等。 3.4　从加强宣传教育和正确引导着手 (1)公交宣传。苏州有着较为完备和发达的公交服务，日服务人数的绝对值也是相当大的，服务对象几乎覆盖了城市所有的群体，这就使得公交广告的受众面广量大；苏州的公交车大部分配有公交广播和公交电视以及图文平面广告，再加上公交车的服务对象流转迅速，有条件在进出站点之外的时间反复宣传，达到把信息及时有效的传达给市民的目的。政府主管部门可以通过在公交上各种政策措施、施工进度、相关提醒来加强对市民的教育。 (2)围挡宣传。轻轨一号线的围挡总面积超过5万平方米，将来2号线甚至3号线开工以后，围挡面积还会大幅增加，而且会存在相当长时间。这就为围挡宣传提供了条件。在圣火传递到苏州的时候，国挡曾被用作宣传奥运的幕墙，在其他地方，零星地有用作公益广告宣传的。事实上，这只是很少的一部分，大部分是闲置的，这其实是一种很大的浪费。我们完全可以将它们作为宣传轨道交通的一个大平台，将它们作为公示有关轨道交通政策和措施，注写提醒标语的窗口。 4　结语 轨道交通建设的目的是解决问题，方便居民生活、促进经济社会发展。但由于期工程量大，工期长，影响面广等特点必然对城市正常运行和居民生活质量等带来短暂的冲击。城市管理作为维护社会公共利益、充分利用城市资源，维持促进城市发展，保证和提高城市居民生活质量的重要力量也因此会受到一定影响，管理难度加大。城市管理涉及的面是很广的，所以轨道交通建设对城市管理的影响也是多方面。面对新的复杂的管理局面，我们必须全面分析各种影响，多角度综合考虑才能提出有效地应对措施，才有希望产生一套行之有效的综合应对机制。 诚如所言，我们课题研究由于时间与范围的限制，只能粗略了解。在今后的时间里，我们会对轨道交通建设对城市管理产生的影响进行跟踪调查，而且会将调查研究范围适当扩大，并加深调研深度，以期能够得到更为翔实更为可靠的第一手资料。“采矿”先采来“标本”，在对它进行加工、研究，以期找到解决方案，为苏州接下来的建设及其他城市的建设提供借鉴。也希望通过良好的城市管理使轨道交通不仅在建成后能给城市和居民带来利益，也能将在建设过程中的影响减小。