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房地产价格论文:我国房地产价格快速上涨的原因及对策摘要:文章针对我国房地产价格过高上涨过快的问题，从政府、房地产企业、房地产购买需求和外部因素四个方面分析了我国房价过高过快上涨的原因，提出了稳定房价的对策建议。关键词:房地产泡沫;成本推上;国际游资;经济适用房一、近年来我国房地产价格持续快速上涨我国自1998年开始实施新型住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度，有效拉动了社会需求，刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。然而，随着中国房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价问题。过去的2007年，房地产价格经历了快速上升阶段，各省城市房价不断攀升，截止到2007年12月，国家统计局国房景气指数连续8个月上升，创下2004年2月以来新高。不断走高的房地产价格，尤其在一些大城市，已远超大多数居民的购买能力。房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行中的突出问题。从房地产业在国民经济中所占比重以及该产业同其他产业的关联度大小来看，房地产业在国民经济中所占比重不断增加；房地产产业的产业链长，波及面广，国民经济中的绝大部分产业和房地产业都有关联关系；此外，房地产业还关系到民生问题。驱动房地产价格上涨的因素主要有：国民经济的持续快速增长，居民收入增长加快；城市化进程的加快及我国人口结构因素；较为宽松的信贷政策；人民币升值的预期。人民币近年来兑美元不断升值，随着美元不断贬值，人民币成了避风港，房地产行业作为不可贸易品部门，必然会吸引大量外资，从而推动其价格上涨；房地产升值预期的形成导致开发商囤积土地、捂盘惜售再加上土地供给缺乏弹性，导致供给减少，供需矛盾加剧，促使房地产价格上涨。以上因素是房地产价格不断上涨的主要因素。可见，房地产价格的上涨既有经济发展带来的必然因素，同时还存在一些不确定因素。全面房改以来，原本为体制因素压抑下的购房需求爆发出来，加之20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一涨再涨（见表1）：由表1可以看出，1999—2005年间，房屋销售价格指数呈明显上升趋势。据国家发改委、国家统计局调查，2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%。在国家大力打压下，我国房地产价格不降反升。房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳性上涨，当经济快速发展，财政状况好转时，盲目或有目的地投机房地产，而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沫破裂，价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策，控制房地产价格继续大幅上涨。二、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因 1.政府方面有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。 2.房地产企业方面 (1)房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。 (2)房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。 (3)开发成本。①土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升（见表2）。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。②开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。 (4)需求方面。①城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.43人，2004年则降到3.6人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。②社会心理因素。当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买，推动房价继续上涨。房地产价格论文:我国房地产价格波动对经济的影响分一、我国房地产调控历程（一）改革开放前我国城镇居民的住房分配制度中华人民共和国成立后很长时间里，我国城镇居民的住房体制一直是实行"统一管理、统一分配，以租养房"的共有住房政策。随着人民民主专政政权的建立，通过一系列措施，将帝国主义、官僚资本主义、封建主义的房产纳入国家所有。虽然这些房产在当时全国房屋总数中的数量所占比例不大，但是却开启了我国共有住宅经济的新起点。（二）改革开放推进住房制度实质性的进步改革开放后，一系列基本经济制度的改革，如企业改革、外贸改革、金融改革、财政改革、物价改革、收入改革等，从思想解放、局部试行阶段进入到全国推行的新里程。这一时期住房制度改革取得了实质性的进步。邓小平南巡讲话时指出：整个国家宏观经济和房地产业都出现了前所未有的快速发展。在正面动能显现的时候，一些负面问题也开始产生。局部地方房地产企业大量涌现，土地炒作盛行，房价快速上涨，空置房面积突增，金融贷款风险陡现。国家在金融货币领域对房地产采取了时间短而效果非常明显的政策调整。（三）针对高起的房价开展了长期的政策调控在长达十多年时间内，对一个产业进行压制性的调控，在新中国的经济史上绝无仅有。更奇怪的是十多年当中房价一涨就调，一调就涨，越调越涨，越涨越调，永远都是调控关键期，市场和政策的博弈进进退退愈演愈烈，政策调控的严厉性逐年加大。二、房地产价格调控对经济的影响（1）房地产业的健康稳定发展和宏观经济的稳定有着不可分割的联系，房地产业的增长可以对国民经济的增长有巨大的推动作用，但是房地产业的不利影响对国民经济的冲击也不可忽视。因此，在发展经济的进程中，我们要充分意识到房地产业的稳定发展在国民经济稳定中的重要作用，尽量避免通过刺激房地产业的增长来带动国民经济的增长，由此尽可能避免因房地产业过度膨胀后的突然收缩对宏观经济带来的巨大冲击。（2）促进房地产业及其他行业的发展。房地产行业是产业关联度特别强的行业，它的发展会带动相关行业的发展。房地产业产出价格相同比例的上涨与下跌对各行业产出的影响方向虽然都相反，如果对各行业的影响程度来说，这样的影响是各有不同。对于农业、采掘业、轻工业、重工业、公用事业、金融保险业以及公共行业等七个大类行业，房地产业产出价格上涨对这些行业产生的正面带动作用要小于房地产业产出价格相同比例的下跌对各行业产生的负面冲击作用，尤其是农业、采掘业、公用事业、金融保险业等四个大类行业，房地产业产出价格波动对这些行业产出的正面带动作用要大大小于其对这些行业产出产生的负面冲击作用。三、结论及对策建议如何对房地产业进行有效的调控，使其与经济发展协调发展，这是一个长期的调控过程。针对我国宏观经济和微观经济环境，针对我国房地产业特性，提出政策建议如下：（1）加强对房地产业的宏观调控不动摇，保证房价的平稳。房地产的价格上涨过快，房价在民众的消费支出中所占将会大大提高，人民不得不降低对其他消费的支出。比如服装、汽车、家电、餐饮等，这些厂商利润的将会降低，企业利润降低，对员工的剩余价值榨取得更加严重，职工的工资收入随着降低。（2）坚持完善住房政策，加大保障性住房建设力度。.以各级财政补贴和配套资金、银行信贷资金、社会资金、个人自筹资金为组成部分，初步搭建起了我国保障性住房建设的资金投入长效机制。针对低收入劳动者，政府应该加大对廉租房、经济适用房的建设。由政府来提供廉租房和经济适用房，以保证这一弱势群体的住房需求，提高这一群体的生活水平。另一方面，要注意规范发展经济适用房建设，有步骤地解决低收入家庭住房问题，制定租赁经济适用房配套政策。（3）强化房地产信贷防控，对房地产的商业信贷进行调控。我国房地产与银行的关系很密切，其大部分资金都是通过银行来获得。这主要是对房地产商和对购房者两个不同的对象来进行调控。为抑制商业地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到一定比例贷款条件的商业地产企业，商业银行不得发放贷款。但要取得好的调控效果，还需要多管齐下，信贷政策不仅要针对商业地产开发企业，也要规范商业银行。对于借款买房者来说，要严格审查其还款能力，对于不具备还款能力的购房者不予贷款。房地产价格论文:我国房地产价格规制的宏观调控法分析摘要：房地产业对于国民经济的影响力是不言而喻的，关系到整个国民经济的运行。我国房地产业更是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业。我国城市住宅投资规模迅速扩大，商品住宅价格增长过快，不仅极大地影响城市居民的生活质量，也是整个国民经济发展的不稳定因素之一。因此需要对房地产市场运用法律手段进行宏观调控，以实现该行业的健康稳定发展。关键词：宏观调控；房地产价格；法律规制一、房地产市场失灵是国家运用宏观调控手段进行干预的前提市场经济中市场失灵的现象无处不在，房地产市场亦难逃厄运。其市场失灵主要基于以下原因：首先是外部性原因。房地产市场外部性的负面表现体现在，房地产市场的土地外部开发中，分配土地增值收益的方式纠纷、利用相邻不动产时的干扰以及由于土地过度开发导致的商品房密集等。其次表现为房地产商品自身的垄断性。土地作为资源替代性较弱，其严重的有限性、珍稀性致使土地供给者必须在一定程度上对市场进行垄断，人们把置地购房作为财产保值和增值的手段，会不轻易出售待价而沽，客观阻碍土地高效配置和合理利用。再者，我国城镇土地的所有权属国家，获取土地使用权的使用者只能通过“招拍挂”方式进行，某种意义上说国家对土地具有绝对的垄断。再次，现有房地产市场上的商品及层次不能满足所有群体的住房需求。我国贫富差距过大，低收入群体支付能力低，获得银行贷款难，在购房方面的支付能力a十分低下。由于土地资源的有限性、房地产保值增值的特性，使得房地产市场成为适合投机的市场，过度投机对市场有害无利。二、我国房地产价格连年过热的原因（一）随着改革开放成果惠及民众，国民生产总值和消费总值连年攀升，人均收入更是收获可喜。国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的总体提高使我国城镇居民客观上具备了良好的住宅商品房消费能力。（二）百姓投资渠道缺乏，投资手段集中于房地产国民经济快速发展使大量百姓手中富于闲钱，投资引导信息严重匮乏，股票、证券等金融衍生品市场不健全，加之传统购房置地理念深入人心，导致大量社会闲散资金未有效地得到投资利用，而是大量流入房地产市场，或投资升值，或出租获利。购买房产地产成为全社会人们投资的不二之选，客观抬高房价。（三）从供给需求角度看从供给角度看，房地产刚性供给较大，土地的供给，后期建筑材料的跟进使开发商需要大量资金的跟进和投入。商品住宅价格在土地交易价格推动下迅速上涨。从需求角度看，我国房地产需求增长很快。首先，住房制度政策性导向、居民可支配收入的增加及我国城市化进程都推动了人们对房地产，尤其是居民商品住宅的需求。其次，购房者心理预期的“羊群效应”，促使很多人将预期消费意向提前转化为即期消费。旺盛的总需求推动了商品住宅价格上涨。从非市场行为看，投机因素、土地拍卖中的违规行为等非市场因素也是导致房价过高的不可忽视的因素，侧面抬高房价。三、运用宏观调控手段对我国房地产价格规制的法律建议（一）土地政策及法律调控方面严格土地“招拍挂”制度，防止土地“储备闲置”。对“招拍挂”土地的价格实行上限管理，防止地方政府在利益的驱动下，不断推高土地的成本。可借鉴英国的成功经验，对土地的审批、开发过程进行严格的控制。对住房建设土地的审批到开发动工时间进行详细的规定，加强对土地市场的监管，防止开发商通过囤积土地，推高土地成本的行为。同时要对违法违规开发商，进行严厉惩处，遏制投机行为，避免土地资源的浪费，稳定房地产价格。同时要严格把控土地供应渠道，健全土地储备制度，使国家真正控制土地一级市场。政府根据市场需求有针对性地沟通各地土地储备中心，从房地产市场的实际出发，适当调剂土地供给量，影响房地产的供给，从而遏制房地产价格的上涨。另外还要对全国土地进行总体利用规划，强化各级政府对住房市场调控的责任。（二）金融法律调控方面首先是要完善相关金融法规体系。其次是强化相关法律责任。建立健全房地产金融的信息披露制度也是防范金融风险的一个重要手段。各金融主体收集房地产信息、市场信息，通过分析整理和运用，提高监控能力，进而实现各金融机构间的信息共享。从而防止投机行为，减少金融风险，稳定房地产市场及房价。（三）税收法律手段调控方面首先是在房地产的保有环节开征物业税。征收物业税不但可以通过额度较高的保有税率来避免房地产被业主低效率使用的情形，还有效刺激了土地的供给，增大了流通中的不动产数量，进一步刺激交易。再次是增加大户型商品房的税收。尽管国家政策对小户型商品房进行了导向性倾斜，但由于大户型商品房的利润空间过大，对利益的天然追求使房地产开发商开发大户型商品房的热度难以减退，致使小户型商品房供给严重不足。除了以上几个方面的法律调控之外，还应完善房地产相关法律法规体系，更要全面准确地采集反映房地产供求结构的各类即时信息，为政府宏观调控提供决策支持。政府通过信息披露，及时向企业、消费者提供有价值的各类信息数据，引导市场理性投资和消费，减缓大众的心里预期，防止盲目跟风，抑制房地产的价格。房地产价格论文:房地产价格与宏观经济均衡关系的计量分析一、引言理论研究发现，房地产业和宏观经济一样，存在运行周期，且两者的周期密切相关。早在20世纪60年代，美国的stephen a.pyhrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从微观和宏观角度探索房地产周期波动及其机理。为房地产价格研究提供了一种新思路，也在一定程度上解释了房地产价格的波动规律。随着房地产行业在经济中的地位日益彰显，国内学者也越发重视房地产价格与宏观经济的协调发展问题。谭雪芹采用var模型分析认为房地产销售价格指数和国内生产总值之间存在着显著的正相关关系。贾晓惠运用回归分析法，发现上海现在较高的房地产价格基本由宏观经济支撑。祁神军则采用k线理论及工具，剖析房地产扩张和收缩的周期波动机理。房地产周期同宏观经济的波动趋势总体一致，但房地产的波动幅度要大于宏观经济波动幅度的。基于以上研究理论，客观看待房价上涨现象，而不是批判地偏重指责原因，正确认识房价上涨由宏观经济支撑这一客观事实，才能靠拢市场经济的基本立场，制定出遵循供求规律的房地产调控政策。二、房地产业现状 1998年，国家为了刺激内需拉动经济，颁布实施了住房货币化改革，但是无形中助长了楼市的泡沫化发展。2003年以来，政府屡出重拳加以规范和调控。但是房地产价格在连续严格调控的情况下依然只升不降，这是因为房地产与宏观经济存在着并轨运行的特点。宏观经济正处于上升通道，城市化和居民收入水平不断提高，房地产需求持续增加。此外，经济上扬带来投资资金增加，投资热点的泛地产业吸引大量资金流入。经济需求及资金力量的让房地产价格维持强硬的上升势头。据《2010年全国房地产市场运行情况》显示：2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。在通货膨胀因素的影响下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房交易的量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨[6]。三、实证分析第一，变量选取说明。综合考虑宏观经济各方面情况，选取六个宏观经济指标。其中，国内生产总值（gdp）代表经济发展总体情况，体现房地产行业发展的经济环境。消费者价格指数（cpi）、进出口商品总额（imex）、本期投资完成额（inv）代表消费、出口和投资“三架马车”的现实情况。财政收入（fin）和活期存款利率（res）一定程度上反映财政政策和货币政策。为了综合反映上述六项指标的有效信息，又避免数据的简单融合失真，采用主成分分析法获得一组综合反映宏观经济信息的新数据（mac）。房屋销售价格指数（hss）最能体现公众对房地产价格波动预期，所以选择房屋销售价格指数这一核心指标来反映房地产价格的整体性变化。第二，mac与hss的长期关系模型构建。主成分分析从原始变量中导出少数几个主分量，使它们尽可能多地保留原始变量的信息，且彼此间互不相关。在实际运用过程中，它往往作为许多大型研究的中间步骤。运用spss19.0进行主成分分析，结果见表1：旋转之后，主成分1（f1）解释原始变量总方差的66.085%，主成分2（f2）解释23.805%，两个主成分能够反映原始变量89.89%的信息。由于gdp、imex、inv和fin对f1依赖较大，cpi和res对f2依赖较大，明确两个主成分的经济意义，f1代表经济增长因素，f2代表经济预期因素。再由f1和f2反映出的原始变量信息的占比，计算综合宏观经济指标f（mac）：。平稳序列的每个数值都从一个概率分布中随机得到，都必须满足以下条件：①均值，与时间无关的常数②方差，与时间无关的常数③协方差，只是与时间间隔有关，与时间无关的常数。以eviews6.0的adf法检验mac和hss的平稳性，结果见表2：mac和hss的检验t统计量值分别是2.008277和-1.910599，比显著性水平为1%、5%和10%的临界值都要大，不能拒绝存在单位根的原假设，是非平稳的。但是mac和hss经过一次差分再进行单位根检验时拒绝存在单位根的原假设而变得平稳，即mac和hss是一阶单整的。协整性分析研究经济变量间是否存在长期均衡关系。假设x与y存在长期均衡关系，，若对其均衡点的偏离从本质上说是临时性的，那么随机干扰项必须是平稳序列。长期均衡关系使变量在某时期受到干扰的偏离能在下一期进行调整而回到均衡状态。为了确定hss和mac是否存在内在均衡机制，采用aeg协整分析法，先得到协整回归模型：（96.85073）（1.014489）（10.36982）（-4.324516） r2=0.863779 dw=2.090974 再用adf检验法对模型的残差序列进行平稳性检验，结果见表2：检验t统计值是-7.240618，比显著性水平为1%、5%和10%的临界值都小，拒绝存在单位根的原假设，即是平稳的。表明hss与mac存在着长期的协整关系，由上述线性模型表示。模型代表解释了hss变动的86.3779%，mac对hss的长期影响弹性系数为0.690982，说明上升的宏观经济会带动房地产销售价格指数上涨，符合经济意义。第三，误差修正模型ecm——hss与mac的短期关系。协整回归的误差项是均衡误差，为了增强模型的精度，需建立短期动态模型来弥补长期静态模型的不足，建立hss与mac的短期关系模型：（0.390517）（1.148498）（-4.442641）（6.248139）（-3.280501） r2=0.410643 dw=2123801 当年的mac对hss的短期影响弹性系数为1.463332，大于长期系数0.69098，表明mac对hss的短期影响比长期影响大。而hss的长期效应对短期动态的修正系数为-0.455289，如果上一年的房地产销售价格指数的长期均衡误差为负，误差修正项将使本年的房地产销售价格指数向高方向变动；如果房地产销售价格指数过快增长则可通过误差修正项使其增长变慢，-0.455289说明误差项对hss的修正作用为反方向的。通过以上的检验分析，可以得到结论：房地产价格与宏观经济存在紧密的正相关关系，并且这种关系是长期均衡的，也就是说即使在短期内房地产价格的波动与宏观经济波动相背离，但是在内在均衡机制的作用下，两者最终还是会渐渐趋于一致。这个结论解释了近几年房地产价格的持续上涨是由于宏观经济的高位运行带动，是经济发展的必然结果。三、房地产价格趋势展望在全球经济复苏放缓的环境下，2012年楼市调控效应和地方政府债务的累积将使经济和物价的增速出现“双降”，通货膨胀下行趋势确立，但是物价的中长期上涨压力仍然存在。保增长，防通胀的经济政策仍会执行，宏观经济将会保持一个较稳定的增长步伐。近期楼市“拐点”初现，但房地产调控政策短期不会改变，2012年楼市调整还将延续。[7]政策作用下，房地产市场开始走向分化，竞争加剧，资金风险加大，市场泡沫开始收缩，部分城市的房价面临下降趋势。在宏观经济上扬带动与房地产调控政策的下行抑制的共同作用下，房地产价格将最终表现为维持可控的增长势头。但是因为房地产业 “资金池子”的作用，加上通货膨胀和充裕流动性的支撑，短期内难以压降。房价调控仍要紧抓不放，注重加快调整市场结构，提高经济适用房和廉租房的比重，提高供求的匹配程度。加强规范房产开发公司和中介组织的行为，建立完善的监控制度。政策配合进一步发挥市场淘汰机制作用，提高市场集中度。随着泡沫经济不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的迸一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理化，房价收入比进入一个可维持的空间。房地产价格论文:浅谈影响我国房地产价格的几个经济因素房地产价格受各种因素的影响而发生变动，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。房地产价格是由许多因素相互作用的结果，众多影响因素相互交织，共同塑造了当时的房地产价格。影响房地产价格的因素主要有：成本因素、供求状况、行政和政治因素、经济因素、社会因素（人口因素、心理因素）以及其他因素。下面我们详细介绍影响我国房地产价格的主要因素。 1. 房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价-货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降；在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等。综上，我国房地产价格受众多因素影响，与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。 2. 主要影响因素影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值（gdp）、国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。各个因素的具体分析如下： 2.1国内生产总值（gdp）国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标，它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。gdp的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。 2.2物价水平物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数（cpi）体现。在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的：房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，cpi居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。 2.3居民收入随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后，他们会有着强烈的购房需求，然而由于短期内房地产价格缺乏弹性，所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。改革开放后，随着经济的发展和收入分配政策的调整，我国居民的人均收入持续增加。同时由于城市化进程的加快，最终导致对住房需求的增加。而由于短期内土地市场和房地产开发市场不能对此做出及时的反应，所以短期内居民收入的增加肯定会使房地产价格上涨。 2.4利率利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。一方面，贷款利率的增加会加大开发商的成本，压缩利润空间，从而使开发商减少投资，这就意味着住房供给的减少，从而导致房地产价格的提高。另一方面，贷款利率的增加会增加购房者的还贷压力，打击他们购房的积极性，造成需求的减少，使房地产价格下降。综合起来，利率的高低对房地产价格的影响取决于对哪一方的影响更大。 2.5汇率汇率是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。近年来，由于我国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差，人民币升值压力越来越大。由于受人民币升值的影响，国际上的热钱也开始涌入了中国。同时，由于改革开放后，中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大，吸引了更多的外资进入了中国。外资进入中国实体经济后，首先选择的就是高利润的房地产行业作为他们投资的对象，以获取高额的利润。众多外资的进入都会导致房地产价格的进一步上涨。 2.6货币供应量货币供应量应该是与一国实体经济的总量相一致的，货币供应量的多少标志着这个国家实体经济规模的大小。一般来讲，货币供应量单方面的增多会使房地产价格水平上升；货币供应量单方面的减少将会使房地产价格水平下降。近年来，为了维持人民币汇率的相对稳定，面对人民币越来越大的升值压力，央行向社会投放了越来越多的外汇占款，外汇占款已占货币投放总量的绝大部分。货币供应量已完全超过了现实中经济发展所必需的。货币供应量的过多导致的流动性过剩一定程度上也导致了房地产价格的上涨。结语现实中，我国房地产价格受众多因素综合影响。当前，随着中国劳动生产率的提高，中国连年贸易顺差，贸易顺差的不断扩大无形中给人民币的升值带来了压力。同时由于国际社会对人民币升值存在较大的预期，热钱纷纷涌入了中国。为了赢得良好的外部环境和维持人民币汇率的相对稳定，政府不得不投放大量的货币减轻人民币升值的压力。如此，使得流通中的货币大大超过了现实中的货币需求量，造成一定的通货膨胀，引起房地产价格的上涨。由于社会对通货膨胀存在一定的预期，进一步加剧了物价的上涨，造成房地产价格居高不下。同时由于我国特殊的国情，土地资源的稀缺和人口的膨胀，房地产价格在长期内会是不断增值的。高房价已经严重威胁到普通居民的生活质量和社会经济发展的稳定性，所以迫切需要我国政府对房地产市场进行宏观调控。房地产价格论文:房地产价格过高对宏观经济的影响及调控摘要：房地产价格作为一种资产价格，所给出的信号十分丰富且受到高度重视。在房地产市场早已成熟的发达国家，对房地产及其价格的研究是一直是经济学界研究的热点和重点。现从课题背景入手，首先重点阐述了房地产价格过高对宏观经济的影响，然后针对性的提出了政策调控建议。关键词：房地产；价格；经济；政策调控 1概述在2005年和2006年，中央政府分别出台了“国八条”和“国六条”，旨在遏制房价上升过快的势头，但收效甚微，房地产价格并不听政府调控的“使唤”。只有对症下药，洞悉我国房地产价格波动的真正原因，调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响，进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系，将房地产价格纳入政府和央行的重要关注指标具有重大的意义。 2房地产价格对宏观经济的影响 2.1房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》，发达国家消费支出占gdp比重平均在80％左右，发展中国家平均74％。2006年中国的消费支出占gdp比重仅50.0％，国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。以我国自身的历史数据作纵向对比，我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年，以支出法计算，最终消费占gdp比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占gdp比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近5年来，最终消费率的下降尤为显着，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。截至2006年，我国的最终消费率和居民消费率均创下解放以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明，过高的房价使消费减少并使投资增加，是造成我国消费/投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。 2.2房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，公司办公需要商业写字楼，工厂生产需要厂房。这样，房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高，而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资，导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析，房地产价格过高最终必然导致cpi等价格指数高企，产生通货膨胀。 2.3房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。 3政策调控建议 3.1税收调控政策税收调控政策，是对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。具体操作如下：对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套房征收税率较轻的物业税，如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税，以此类推。 3.2保障性住房调控政策保障性住房调控政策，是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房，增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给，从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障，取得了良好的效果。香港政府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题，香港政府1978年开始推行“居者有其屋”计划，解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题，同时使居高不下的房价得以回落。在我国，保障性住房已经存在很长一段时期了，但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受，所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围，并扩大建设规模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。 3.3最高限价法调控政策由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度，在必要时候也可考虑通过最高限价法调控政策进行调控。具体方式是在地方政府将土地拍卖给开发商时，在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限，在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进行房产销售时擅自超出了土地出让合同规定的房价上限，依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地，他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格，土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施，由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高，所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控政策也是合情合理的。尤其需要说明的是，最高限价法调控应该是“最后的选择”，在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候，才可考虑最高限价法调控政策。结语前文所述的三种房地产调控政策不是孤立的和单一的，可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如，可以综合运用税收调控、保障性住房调控等政策进行调控，这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给，调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候，也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型，将各种类型的比例进行科学分配。税收调控政策和保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政策，最高限价法调控政策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的三种调控政策外，其它的一些政策，如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等，也可以同时被使用，重要的是将所有这些政策综合运用合理搭配，以取得良好的调控效果。房地产价格论文:我国住宅类房地产价格持续上涨的原因分析【摘要】本文从房地产价格影响因素角度分析了城市化进程、居民收入、人口结构、房地产投机、开发成本等各因素,通过收集国内外房地产市场的相关资料,并列举大量数据进行论证分析,指出导致目前房地产价格持续上涨的关键因素是开发成本因素,并且得出房地产开发成本中的土地成本上涨是直接导致房地产价格上涨的核心因素这一结论。【关键词】房地产价格土地价格人口结构收入水平总需求近几年房地产价格持续上涨,让一些普通百姓明显感觉商品房价格已越来越难以接受。房价收入比是综合衡量房地产价格水平的一项重要指标。从消费者购买能力和房地产市场价格水平两方面说明房地产价格的合理性,通常认为房价收入比在4—6之间是合理的。由于房地产销售价格统计口径不同,我们得到的房价收入比与发达国家相比相对偏小。而在我国,这一数字则大大超标,很多地区购买一套80平米的住宅,房价收入比高达13。可以说房地产商开发的商品房主要是面向城市有中等偏上收入的家庭。一、社会总需求增加导致房价上涨 1、城镇化速度加快导致总需求增加对中国来说,无论是解决农村问题,还是加快区域发展步伐,城市化似乎都已是必走的道路。研究表明,城市人口增长对房地产市场的推动作用远大于居民收入增长。城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中,农业人口比重逐渐下降,工业和服务业人口比重逐渐上升,人口和产业向城镇集聚,生产方式、交换方式和生活方式向规模化、集约化、市场化和社会化方向转换,从而会对房地产业带来不可估量的影响(见表1)。城市化的进程改变的是人口结构。城市化水平表明的就是城市非农业人口与总人口之比。城市经济发展与就业机会的增加,吸引着大批农村人口涌向城市,城市人口比重的扩大是经济全球化的一种趋势。如今每年都会有500万左右的农村青少年通过上大学等方式进入城市,这些人在几年后走上工作岗位,自然就成为城市人口。除此之外,不少城市为了本地的经济、城市建设,都在以给予落户等优惠措施吸引本地农村富裕人口向城区转移。中国城市化水平由1975年的17.5%上升到2006年的43.9%。 2、居民收入水平大幅度提高导致总需求增加近年来,我国城镇居民快速增收,2006年可支配收入达11759元(见表2)。首先,收入提高增强了居民购买的能力,广大居民改善居住条件的愿望加强;其次,绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起,商品房档次明显提高,有效需求很旺盛;再次,拆迁安置增加了房地产市场的整体需求,且这部分需求将持稳定的增长;最后,1998 年以来政府为刺激经济增长,选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用,以及受“入世”、“申奥”和“申博”等利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”,刺激了房地产消费需求和投资需求。此外,受人民币升值预期的影响,大量的国际热钱和游资涌入国内,进入高档房地产领域,加大了市场投机需求成分。 3、人口结构变化促使总需求增加由于20多年前开始的严厉国策,对房子需求最强烈的那部分人口结构,正在发生着变化。有数据显示,因计划生育政策的实施,到2008年左右,中国25—34年龄段人口的数量会骤降到30%左右。但与上世纪80年代较低的人口出生率对应的是,在上世纪70年代,中国的人口却处于快速增长期。到了上世纪90年代末,这些快速增长期内出生的人们,基本上都到了购房置业的年龄。正是在这个时候,中国开始正式启动了房地产市场的建设,在某种程度上,中国房地产市场启动至今的蓬勃发展,与这个年龄段的购买消费有着密切的关系。二、开发成本导致房价上涨 1、土地价格的持续上涨很多人都知道房价目前很高,价格涨幅也很大,却不知地价涨速比房价快近一倍,如国家统计局数据表明,2007年的一至三季度,全国70个大中城市土地交易价格上涨较快,累计平均上涨12.8%。2000—2006年土地价格交易指数(见表3)。那么是什么原因导致地价上涨的呢?首先,近几年全国土地供应量相对减少。2001—2004年期间,全国土地供应呈现快速增长趋势,但增幅逐渐减小;自2005年起,全国土地出让面积呈下降态势,2006年同比减少3.7%。导致土地供应面积下滑的主要原因是从2004年开始的紧缩“地根”的调控政策。在土地供应减少的同时,全国房地产需求却在持续增长,开发商纷纷高价竞地。其次,囤地现象突出,致使存量土地不能及时转化为房产供应。2001年全国房地产开发面积占购置面积比重为67%,2003年为56%;2005年为54%,这一比重呈逐年下降趋势,由此证明房地产项目开发周期总体在拉长,很多开发企业土地储备增加,其中有囤地行为者绝不在少数。 2、建造成本上升建筑行业需要消耗大量的铁矿、煤炭、木材、水泥等资源,而这些资源有其自然增长率,超量的需求会引起它们价格的暴涨。建筑行业是能源消耗的主要行业,对房地产行业来说每年以20亿平方米速度递增,其资源和能源的消耗更可想而知。近几年世界能源价格高速上调,我国能源与建材价格也随之上涨(见表4),必然会对开发成本带来相当的影响。 2008年2月18日,日本新日铁公司和韩国浦项公司宣布,已和三大铁矿石供应商之一的巴西淡水河谷(vale)达成协议,同意itavira粉矿价格上涨至每吨78.90美元,4月1日起执行,涨幅为65%,对于高品位的卡拉加斯粉矿每吨涨幅达到71%。受此事件连锁影响,宝钢2月25日出台的二季度普碳钢价格政策,主要产品热轧、冷轧均上调800元/吨,上调幅度分别为21%和17%。全国钢厂出厂价涨成一片,现在每吨建筑用钢的价格已经上涨了1000元左右,涨幅之大,只有2004年的那次钢价狂涨方可比拟。建材和人工费涨价也直接导致了房屋建造成本的上升,据估计本轮建材价格的上涨导致房地产的开发成本上涨2%~3%。三、分析房价居高的根本原因前文分析了影响房价上升的主要因素,除此之外,如股市的不稳定性会使资金流入流出房地产投资市场、房地产投机、政府的税收、金融政策也会对房价产生影响。但是作为城市化进程、居民收入水平、人口结构变化因素来说,促进房地产价格上涨是历史发展的必然,是无法通过政府政策来改变的,否则社会只有倒退。产品的成本是决定产品价格的基础,那么就要分析一下土地成本和建造成本对于房地产价格的影响,从中得到近年导致房地产价格直线上升的主导因素,并分析今后房地产政策应当针对的侧重点。 1、房屋建造成本分析住宅造价就全国来看,从2000年每平方米700元左右上涨为2008年的900元左右,但同期住宅销售价格增长了一倍,从2000年的1900元每平米上涨为2007年的3500元每平米。可见建造成本上升是房地产价格上涨的重要因素。住宅建造成本逐年上升主要是两个因素作用的结果:一是能源、原材料价格和劳动力价格上涨;二是近年来住宅建造结构的变化,由转混结构为主变为钢筋混凝土结构为主,从而增加了工程的造价。 2、土地成本分析通过表5可以看到土地价格同房屋销售价格同步上涨,而且土地价格的涨幅高于销售价格。那么土地价格是否是房价上升的主因素呢?我们看两个例子的对比,太原市2000年左右土地出让价格基本在20—30万元每亩,如果土地的规划容积率为2.5,那么新建住宅的楼面地价约为180元每平方米(建筑面积),建造成本为700元每平方米(建筑面积),考虑各类市政费用、开发商利润、税费和其他相关费用,2000年左右住宅销售价格约为1000—1500元每平方米(建筑面积)。2007年,太原市市区很多土地的价格约为400—500万元,参照上例的参数,楼面地价为3000元每平方米,建造成本约为800—1200元每平方米,那么市场价格基本处于4500—6000元左右,由此可知,地价的上涨是房价上涨的根本原因。房地产价格论文:论调整转型期的房地产价格策略 [论文关键词]房地产价格策略 [论文摘要]2008年下半年以来，在国内国际因素共同作用下，我国大部分地区房地产市场已先后步入调整与转型期，价格调整已不可避免，要考虑到国内外经济环境、顾客消费心理、贷款银行、前期购房客户等因素，制定恰当的价格策略以适应转型期的房地产市场。根据广州市房地产官方网站阳光家缘的统计数字，我们可以很清楚的看到，房地产的调整已经发生，正在深化。从一手房的交易宗数来看，由2006年的83793宗到2007年的69348，减少20.8%，2008年比2007年下更大，降幅达到36.5%；从一手房的交易面积来看，由2006年924万平方米到2007年的801万平方米，下降15%，2008年相对于2007年的降幅更是达到47%；交易金额2007年比2006年增加15%，而2008年比2007年下降31%；均价增幅回落，2007年比2006年增加26.6%，而2008年比2007年增幅回落到10.9%。从广州市一手房年度交易数据来看，交易面积和宗数在2007年达到峰值， 2008年回落的幅度很大；而交易的均价在2008年达到峰值；2008年是由价升量降到价量齐降的转折年。对于当前楼市出现的调整行为，应该理性和辩证地看待。从房地产市场本身规律来分析，一些地方经过十几年快速发展后，自身也进入了调整期。同时过高的房价在超出购房者的承受能力后，有泡沫的地方迟早要挤掉泡沫。从2005-2007年，房地产商采用撇油的高价策略，即以高价卖给愿意接受高价的少数人，如对价格不很敏感富有者或预期价格上涨的投机者；房地产商利用网络、报纸等媒体，宣传土地紧张，房地产资源稀缺，并利用奥运造势，一路推高房价，在人们买涨不买跌的心态下，涨价潮一浪高过一浪。这段过程从2005年延续到2008年，房价涨了将近2倍，基本把有刚性需求并有能力承担高房价的顾客引出来了。这种高价策略使房地产公司获得了丰厚的利润，使其能继续维持一段时间的高价，但由于销售量迅速下降，资金回收慢，造成资金链紧张。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的房价收入比标准是3-6倍。即购买一套房子时，总房款(包括装修费)与家庭税后收入之比如果为3-6倍，则说明这种房价在你的支付能力内。以2007年的广州市一手房均价8599元/平方米、每套90平方米计算，总价为773910元，即使按2007年广州市高收入户年家庭平均总输入45451.57元计算出来的房价收入比也达到17倍[2]。远远超出3-6倍的范围。另一个参数是住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)，这个比一般在28%-35%.如果超过35%，则家庭负担过重，挤压家庭其他消费，降低家庭的生活质量，目前很多家庭超过了这个比例。截至2008年8月底，全国商品房空置面积已经创纪录的达到了1.3亿平方米[3]。在供应相对过剩的市场环境下，虽然降价是房地产企业的必经之路，但降价的阻力很大。阻力来自以下几方面，一是前期购房者(特别是近几个月的购房者)闹退房或要求补差价，例如万科的退房风波；二是银行的压力，如果降价幅度过大，前期所购房屋可能资不抵债，引发房贷断供潮，特别是房产投机者在资金链断裂的情况下断供；三是地方政府的压力，地方政府为了本地的经济平稳发展以及财政收入的稳定，极力反对大幅降价；四是来自市场的压力，买涨不买跌是市场的普遍心态，降价策略不对，不仅不能起到促销的目的，反而会加重观望的氛围。房地产企业的降价策略必须有效应对这些阻力。对于前期购房者和银行的压力，房地产企业采取的策略是拖时间，即保持房价格基本稳定甚至提价，营造房价坚挺的假象，让时间抚平前期购房者的后悔感和不公平感；拉长时间也可让银行收回更多房贷，减少断供的风险。拉长时间也可以引出部分有刚性需求并有承受能力的潜在购房者。对于资金紧张的房地产企业，采用暗降的方法促销，如送家电等物品，或送一定期限的物业管理费等等。但万科公开降价行为打破了僵局，暗降已基本失去效力。地方政府与房地产企业是利益共同体，他们都希望房价上涨，至少维持稳定，房地产降价会降低土地出让的价格，减少房地产交易的税收，减少地方财政收入，地方政府通过减少土地供应来稳定土地出让的价格，从而减缓房价下跌。从消费心理学角度分析，买涨不买跌是顾客的普遍心态，前期购房者因房价下跌而后悔当初的购买决策和购买行为，房价越降，后悔感越强，在亲朋好友之间传播，加强了未购房者的幸运感，加重了观望的氛围。价格策略要打破已购房者的后悔感越来越强、未购房者幸运感越来越强的恶性循环；而应形成已购房者的幸运感越来越强，未购房者后悔感越来越强的良性循环。怎样形成良性循环?降价必须一步到位，打破观望的氛围，并形成房价逐步上涨的趋势。采用成本导向定价法，根据供求状况，顾客的承受能力，楼盘的特点，确定合理价位，先把综合条件较差的单元以顾客可接受的价格推向市场，形成价格底部，逐渐以不断提高的价格销售综合条件好的单元。近几年的土地通过拍卖、挂牌或招标方式成交，土地的价格公开、透明，基建等费用也不再是秘密，人们对房产的总建筑成本已经心中有数；采用成本加成定价法，即将产品的成本（含税金）加上预期利润作为房地产价格的定价方法，容易等到消费者的认可。当前的僵持的市场状况，主动权还在房地产企业手中，从长远来看，人口红利、城市化、住房消费升级这些推动房地产需求增长的主要动力并没有衰减。只要房地产企业调整营销策略，特别把价格调整到居民可以承受的范围，在巨大的刚性需求下，市场就可能活跃起来。可以预见，在全球经济增长放缓甚至衰退，石油、煤炭等能源价格回落，土地价格下降的形势下，国内房价将进一步回归理性。经过2008年僵持，在稳定前期顾客心理，解除退房风波，降低银行断供风险后，房价将加速回归理性，这样才能激活广大工薪阶层的有效需求，活跃房地产市场。房地产价格论文:金融发展对房地产价格变化的影响研究内容摘要：金融在我国城市化进程中起到至关重要的作用。本文首先分析了我国金融发展影响房地产价格的主要途径。然后在模型框架下，证明在供给刚性的、潜在需求无限大的房地产市场上，金融发展可以使得购房者可获得资源增加、房地产投资价值上升以及购房者对房地产投资价值的分歧程度加大，从而导致房地产价格上涨。文章使用2000~2005年金融相关率（m2/gdp）和全国房屋销售价格指数（hpi）的季度数据，进行了实证检验。关键词：金融发展房地产价格货币政策近年来，我国房地产市场发展受到社会各界的广泛关注。其中一个主要原因是房地产价格持续攀升。从全国来看，全国房屋销售价格指数2000年平均值为101.1，2005年为107.6，远远高于同期居民消费价格指数。与此同时，这段时期也是金融发展最快的时期，从金融相关率看，m2与gdp的比率2000年为1.48，2005年为1.63，已经接近甚至超过发达国家水平。那么，金融发展是否是影响房地产价格的重要因素？货币政策对房地产价格产生怎样的冲击？本文对此进行分析。研究现状综述（一）理论研究 mark carey（1990）建立了一个土地价格模型，来研究房地产的繁荣与金融的作用。模型强调，在假定土地供给固定的情况下，融资的难易程度对土地投资者行为，进而对房地产价格产生重要影响。武康平（2004）在房地产市场供给相对固定、商业银行承担两类成本、央行实施价格管制、监管当局实施资产比例管理等制度背景下，构建了房地产市场和金融市场的一般均衡模型。这个模型给出了我国房地产市场与金融市场的共生性存在内在作用机制：房地产价格的上升，导致银行信贷供给的增加；银行信贷供给增加，导致房地产价格的增加。王维安（2005）建立了引入内生货币供给的一般均衡模型，证明货币供给与房地产价格是互为因果的关系。综上所述，这些理论模型揭示了金融发展与房地产市场发展的紧密关系，认为金融与房地产价格之间是双向因果关系。（二）实证研究李健飞（2005）使用1998~2004季度数据实证分析了银行信贷对房地产价格的影响，结果发现：银行信贷不是目前房价上涨的根源，宏观经济拉动是房价和信贷增长的共同原因。丰雷（2002）对1990~1999年m2与房价关系进行了初步定量分析，结果表明：货币与房价之间有强正相关关系。胡健颖（2005）使用1990~2005季度数据证明我国房地产价格上升是由经济基本因素和投机成分共同驱动的，而前者起关键性作用，房地产总体泡沫成分不高。总得来说，上述实证研究主要从银行信贷、经济增长、货币供应量、泡沫等方面来分析房地产价格上涨的原因。我国金融发展影响房地产价格的主要途径房地产信贷的迅猛发展，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。当前我国银行体系持有巨额的超额存款。在利润最大化的目标驱使下和降低不良贷款的重压下，我国商业银行必须为这些超额存款寻找收益较高、风险较小的投资渠道，而房地产信贷正满足这一要求。由于房地产市场贷款风险相对较小，尤其是居民的住宅抵押贷款，以相应的房地产产权作抵押，为银行贷款的收回提供了必要的保障。因此，商业银行有很强的激励向房地产市场发放贷款。由于股票市场价格呈下跌趋势，产品市场通货紧缩，金融市场更多的流动性进入房地产市场，从而加剧房地产价格的上涨。本文利用2000年第1季度至2005年第3季度数据拟合了货币流动速度的趋势线（见图2）。通过比较实际值与拟合值可知，2001年第3季度至2004年第2季度货币流动速度与趋势线之间存在较大的负缺口，表明这一时期m2的增加超过了名义gdp的增长，金融市场流动性过剩。图1显示cpi、全国房屋销售价格指数和上海综指的变化趋势。从2001年第1季度开始，hpi走出与cpi和上海综指相反趋势：cpi与上海综指同时下跌，而hpi快速上涨。这一现象几乎与流动性过剩同时出现。这表明过剩流动性主要流入房地产市场，而且股票市场和产品市场的部分流动性也可能流入房地产市场，从而加剧房地产价格上涨。大量海外资金涌入我国房地产市场，也是房地产价格上涨的重要原因。据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.9亿美元，实际使用外资金额59.5亿美元，同比分别增长13.8%、48.1%和13.7%，各项增长指标均超过全国利用外资平均增长幅度，房地产业连续三年成为全国第二大外商投资行业。按照资本逐利的本性推断，海外资本已经极大地渗入了我国房地产市场，并对我国经济特别是房地产经济造成了较为深刻的潜在影响。模型设定和数据说明根据carey（1990）给出了一个供给固定的房地产价格决定模型。本文借鉴他的模型并结合武康平（2004）的金融市场与房地产市场的共生模型构建一个房地产局部均衡模型，以房地产价格为因变量，金融相关率指标（m2/gdp）为自变量，构造如下基本模型： lnhpit =αlnfirt+c+εt (1) 在方程（1）中，lnhpit表示全国房屋销售价格指数的季度数据，取对数值；lnfirt表示每一季度的金融相关率，取对数值。其中fir=m2/gdp，m2表示我国每一季度末广义货币供应量m2的存量数据，gdp为每一季度的名义数据。α、c为待估参数，εt为白噪声。全国房屋销售价格指数（hpi）来自国研网财经数据；广义货币供应量m2来自中国人民银行网站；gdp数据来自国家统计局网站，为季度累计值，通过一阶差分得到每一季度的数值。样本区间为从2000年第1季度至2005年第3季度。所有数据运用x11进行季节调整。然后取对数。取对数的目的是降低模型异方差性，同时所估计系数即为弹性系数。实证检验与分析（一）单位根检验变量之间存在协整关系、因果关系以及建立var模型的前提是所有变量都服从同阶单位根过程，即变量~i（1）过程。常用的检验方法有dickey-fuller检验（简称df检验）和扩展的dickey-fuller检验（简称adf检验）。本文采用adf方法分别对变量的水平值和一阶差分进行单位根检验，检验形式含常数项，检验滞后项由sc准则确定，结果见表1所示。lnhpi和lnfir的检验值分别为0.867543和-1.098313，大于显著性水平1%、5%和10%的临界值，表明两者均是非平稳时间序列；而lnhpi和lm2均通过1%、5%和10%的显著性水平检验，表明它们是一阶单整，即~i（1）序列。（二）格兰杰因果关系检验上述模型设定和协整检验分析过程中，本文先验的假定金融发展是导致房地产价格波动的原因，而不是相反。这种因果关系是否成立还需进行格兰杰因果关系检验。考虑到在运用格兰杰因果关系检验时，滞后期长度对检验结果的精确度有很大影响，本文先根据赤池信息准则（aic）和施瓦茨准则（sc）确定最优滞后期。aic准则确定最优滞后期为4期滞后，sc准则确定最优滞后期为1期滞后。表2给出了滞后1期和滞后4期的格兰杰因果检验结果。在滞后1期和滞后4期的条件下，lnhpi都不是lnfir的格兰杰原因，而在滞后1期时，lnfir在90%置信水平上是lnhpi的格兰杰原因，在滞后4期时，lnfir在95%置信水平上是lnhpi的格兰杰原因。因此，我国金融发展是房地产价格变化的格兰杰原因，反之不成立。结论本文试图解答金融发展是驱动房地产价格上升的极为重要的基本因素。并分析了近年来我国金融发展影响房地产价格的主要途径：房地产信贷的迅猛发展，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。由于股票市场价格呈下跌趋势，产品市场通货紧缩，金融市场更多的流动性进入了房地产市场，从而进一步加剧了房地产价格的上涨。大量海外资金涌入我国房地产市场，也是房地产价格上涨的重要原因。本文从金融在我国住房货币化、城市化进程中所起的关键作用着手，构建了一个简化的局部均衡模型刻画金融发展影响房地产价格的机制。模型揭示出，在供给刚性的房地产市场，高的金融发展水平对应着高的房地产均衡价格水平。金融发展从三个方面影响购房者的购房行为，导致房地产均衡价格上涨：金融发展使得购房者可以获得的银行信贷资金增加，房地产均衡价格水平上涨；金融发展提高了所有购房者关于房地产保留价值的平均值，房地产均衡价格水平上涨；金融发展使得所有购房者拥有的银行信贷资金大于房地产保留总价值的2倍时，购房者分歧程度加大，房地产均衡价格水平将趋于上涨。房地产价格论文:房地产价格影响因素研究【摘要】近几年来中国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他行业的发展,在解决我国居民住房问题,推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过快发展,带来了一系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论出发,研究影响房地产价格的相关因素,并运用廊坊市房地产市场为依据,从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的研究,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市场提出政策建议。【关键词】关键词房地产价格形成因素政策 1 绪论 1.1 研究背景房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用,特别是我国1998年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。另外房地产业的发展,离不开金融业的融资支持,而房地产市场又是金融业借贷资本的最大出路。 2房地产价格因素的研究 2.1 自身因素所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等; 2.2 环境因素影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 2.3 人口因素 2.3.1 人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。 2.3.2 人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。 2.3.3 家庭人口规模这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。 2.4 经济因素主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。 2.5 社会因素影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 2.5.1 政治安定状况政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。 2.5.2 社会治安状况社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。 2.5.3 房地产投机房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况; (1) 引起房地产价格上涨 (2) 引起房地产价格下跌 (3) 起着稳定房地产价格的作用 2.5.4 城市化城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。 2.6 行政因素影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。 2.7 心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1)购买或出售心态;(2)个人欣赏趣味(偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。 3 政策因素对房地产价格形成的影响及其对策建议 3.1 影响房地产价格的政策分析 3.1.1土地政策土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别: (1) 土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。 (2) 土地监管的规范对土地价格的影响。关于土地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。 3.1.2 金融政策房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,因此金融政策对住房价格有很大的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系进行分析: (1) 利率的调控与房地产价格的关系利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价格的影响做详细分析: 1)存款利率调整对房地产价格的影响理论上当存款利率上调时,会吸引其他投资市场中的部分资金,作为新兴的房地产投资模式,也或多或少受到存款利率的影响,主要表现为存款利率升高,会使得炒房群体减少,从而对房地产价格产生一定影响,当然,就目前情况而言,这种影响是微弱的,因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产相对风险较低。 2)贷款利率对房地产价格的影响 ①贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。 ②贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。 3)存款准备金率上调对房地产价格的影响存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资就会间接的受到影响,从而可能引起房地产市场价格的波动。 (2) 其他金融政策对房地产价格的影响这类政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义,从而影响房地产价格走势。 3.1.3 税收政策税收手段是财政政策的主要手段,它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响,特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我国房地产业发展极为迅速,房价涨幅巨大,国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了一定的影响。 3.2 调控房地产价格的政策建议 3.2.1 加强国家对房地产价格的指导我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。 3.2.2 发挥国有房地产开发公司的引导作用由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。利用行政手段,如果发挥不好,政府失灵,那么调控的目的也难以达到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。 3.2.3 发挥好中央政府对地方政府的监督和指导作用。应正确处理好中央和地方的关系,中央政府作为全国和社会利益的代表,应当以社会利益为重,对地方政府加强监管和引导的力度,建议多制定一些刚性的政策。 3.2.4 采取有效措施,抑制房地产投资过热我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。近年来我国房地产市场获得了迅猛发展,房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题。弄清房价影响因素,有效控制房价,成为政府和学者们关注的焦点。房地产价格论文:浅析我国房地产价格变动的趋势及政策摘要：房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。本文主要分析了影响房地产变动的主要因素及未来几年我国房地产价格变动的趋势。关键词：房地产；价格；变动趋势；经济效应；分析房地产是居民消费和投资的重要组成部分，房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水平，另一方面还将通过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费。 1 影响房地产价格变动的宏观因素分析房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。 1.1 经济的发展水平房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。 1.2 国家政策的影响我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分，形成了若干不良的示范导向，理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下，真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下，深化体制改革，积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。 2 我国房地产价格变动的趋势分析未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较小，房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制，这是因为： 2.1 住房消费需求不断增加近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据“链家地产”统计资料分析, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了中国居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的上升。 2.2 消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择，目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归，又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说，未来几年，国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。 2.3 国家政策的变化 2.3.1 房贷政策的影响随着房改进程的加快，住房金融的发展已进人了一个新的时期，人们的贷款消费意识不断升温，消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看，选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提升，对不同价格的房产的选择余地扩大，而且使人们的消费观念发生了重要变化，它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础，而且使得中端产品甚至“经济适用房”的开发商找到发展空间。 2.3.2 住房制度的调整近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年，我国将继续坚持扩大内需的方针，实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点，其投资力度和建设规模势必继续扩大，但伴随市场供给规模的扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开发商单边决定价格、不愁产品卖不出去的局面将会发生根本性的改变。房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一直下降，但买方市场的形成对于房产价格来说，将平抑价格的非理性上升，使房价的构成要素和内部比例关系发生重大调整。 2.3.3 货币政策的影响针对房地产市场投机过度, 我国央行采取了一系列措施, 试图控制过剩的资金流动,但是效果并不理想。以提高准备金率为例, 2006年央行把准备金率上调了50基点, 但此次准备金率的调整, 对整体流动性及货币环境影响并不是很大。从以上分析看出, 央行的措施只会使房地产市场出现短暂而温和的停顿, 导致交易量减少而不是建设量减少, 随着银行贷款力度的加大和投机者重返市场, 流动性过剩会重新出现。 3 房地产价格变动的政策建议 3.1 政府部门应加强宏观调控和政策引导政府应强化对土地的控制和管理,土地供给限制会对土地价格、住宅价格产生溢出效应, 土地利用限制越严格, 住宅价格和已开发土地价格上升得就越快。因此, 我国政府需要根据房地产市场的变化情况, 保持房地产投资规模, 适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间; 加大对城市存量土地的清理力度, 盘活存量土地; 要严格控制政府用地, 特别是应以立法方式控制和减少政府部门占用城市高级差地租地区的土地;另外, 针对不同结构的房地产商品, 应采取相应的土地出让方式, 避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬。近年来, 政府出台的一些措施, 在一定程度上抑制了房地产消费。但是, 目前中国居民的消费模式不是单一的模式, 小户型、高密度、节俭化的住房不能满足对住房有不同需要的消费群。因此, 政府在制定政策时应该考虑不同人群的需求, 根据不同居民的收入水平设计不同的住宅,以解决各个层次居民的住房问题。 3.2 完善住房保障制度从多个角度来建立社会保障体系。一是对低收入者供应经济适用住房, 可以实行政府定房价、定套型、定供应对象; 二是对最低收入者供应廉租屋, 由政府审定供应对象, 可以只租不售; 三是重视廉租房的建设与管理, 各地廉租房建设的现状实行网上信息公开, 接受社会各界的评价和监督;四是采取减免税收等激励手段, 支持房地产企业进行经济适用房和廉租屋的建设。这样既有利于提升企业开发普通商品房的积极性, 又有利于加快廉租屋政策落实的速度。 3.3 加大房地产信贷监管力度, 加强对金融机构资产运行情况的监管, 严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率, 紧缩信贷总量;严格审查土地使用权抵押贷款条件, 降低融资比率, 加大对抵押物与信用担保方的核实力度,建立一套全面评估贷款方的风险监控体系;遏制投机性需求。可以限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数, 加大对房地产交易行为的调节力度, 从交易环节抑制炒房。 4 结束语在经济形势没有出现严重衰退的情况下，预计在未来的几年房地产价格出现大幅下跌的可能性较小甚至略有上涨，房地产价格上涨在通过消费的挤出效应减少非住房消费的同时，也通过财富效应促进了居民的消费和投资。

浅谈中国能源节能降耗:最优能源――资本比率、节能降耗与经济增长 [摘要]本文首先估计了使我国经济增长率最大化的最优能源――资本比率，并测算了实际能源-资本比率与最优能源――资本比率的差距。分析结果表明，实际能源――资本比率与最优比率差距的变动趋势为：大小大小，并且近年来我国实际能源――资本比率仍高于最优值。最后提出了在保持最优能源――资本比率的前提下降低能源消耗的政策建议。 [关键词]能源消费经济增长能源价格最优能源――资本比率一、问题的提出近年来，随着能源价格以及我国能源消费弹性的不断上升，降低经济增长中的过高能耗成为一个迫切需要解决的问题。但是经济增长对能源消费存在依赖性，如果节能降耗超过一定界限，继续控制能源消费将损害经济增长。因此，节能降耗应该遵循一个原则，即节能降耗必须在不影响经济增长的前提下逐步推行。那么，我国应该将能源消费特别是能源――资本比率降低到什么程度，才能既保证经济增长率最大化，又能杜绝能源浪费呢？这在以往的研究中并没有给予充分的回答。本文拟做一尝试，期望测算出实现我国经济增长率最大化的最优能源――资本比率，然后将其与我国实际的能源――资本比率进行比较，并在此基础上为兼顾经济增长和节能降耗提出相应的政策建议。二、我国最优的能源――资本比率根据Young-Seok Moon，Yang_Hoon Soon（1996）所给出的科布――道格拉斯生产函数Y=AkαE1-β(0＜α＜1为常数）可知，产出Y是通过投入资本K和能源消费E的生产出来的。根据笔者的研究,能源强度τ＝E/Y和经济增长率之间的关系是倒U字型,并且得出使经济增长率最大化的最优能源强度τ*=(1-α)/β（β为能源价格）。根据上述结论，因为τ＝E/Y＝（E/K)α,所以能源――资本比率E/K和经济增长率之间的关系也应是倒U字型,应该存在使经济增长率最大化的能源-资本比率(E/K)*=[A(1-α)/β]1/α。在α为常数的情况下,(E/K)*的大小取决于能源价格β的大小，能源价格β上升将使最优的能源――资本比率(E/K)*降低，而能源价格β下降将使最优的能源――资本比率(E/K)*上升。下面我们来看我国的最优能源――资本比率(E/K)*。由于不能得到能源价格β，所以无法直接计算通过(E/K)*。但是我们可以借鉴Young-Seok Moon,Yang_Hoon Soon（1996）的思路，先计算一个基期最优能源――资本比率(E/K)*基期，然后通过(E/K)*=[A(1-α)/(EPIβ基期)]1/α＝[A(1-α)/β基期]1/β/EPI1/α＝(E/K)*基期/EPI1/α就可以得到基期以后各年最优的能源――资本比率。其中EPIt为能源价格定基指数，本文用燃料类商品零售价格定基指数近似表示（见图）。实际上，我们仍然无法直接通过[(1-α)/β基期]1/α计算出基期的最优(E/K)*。但从图中1978年～2004年我国燃料类商品零售价格指数曲线可以看到，燃料价格在1978年～1987年间变动却非常小。如果我们忽略这个微小的变动，假设1978年～1987年燃料价格是不变的，那么这个粗略的假设就向我们提供了一个可能性：由于能源――资本比率E/K和经济增长率的关系是倒U字型，所以可以通过=c+α1τ+α2τ2+ε来估计这一既定的未知价格下的（E/K)*。根据函数有极大值的条件可知，关于E/K的二阶导数应该小于0，即α2＜0。其中(E/K)*由下式决定:α1+2α2(E/K)=0，即(E/K)*=-α1/2α2。资料来源：各年《中国统计年鉴》。我们采用最小二乘法得到最终估计结果为,R2=0.2588 DW=1.5046。其中资本的数据是根据郭庆旺等的计算方法所构造出完整的1978年～2006年(1978年为基期)的数据。虽然估计时可用的样本容量很小，但我们还是可以得到1978年～1987年间的最优(E/K)*=8.5。将(E/K)*=8.5与1978年～1987年间我国实际能源-资本比率对照后发现，1983年的实际能源-资本比率(E/K)1983=8.4731更接近于这个最优值（见表1）。并且通过观察1978年～1987年我国的经济增长率可以发现，最大化经济增长率的确出现在1983年（见表1），因此这一估计结果还是可信的。于是，我们用1983年的作为基期近似地来计算我国各年的(E/K)*。从图可以看到，我国燃料类商品零售价格在1988年开始迅速上升，尤其近几年急剧上涨的趋势更加明显。根据(E/K)*=[A(1-α)/β]1/α可知，与能源价格上涨相对应，最优能源-资本比率必将下降。下面我们就可以大体计算出能源价格上涨后我国的最优(E/K)*,以及其与实际E/K的差距。我们首先计算出以1983年为基期的我国各年燃料类商品零售价格指数EPI（1983年=1），并且知道在某一价格水平下基期1983年的能源-资本比率基本是最优的，其数值大约为(E/K)*基期＝8.5,然后通过(E/K)*=(E/K)*基期/EPI1/α就可以得到各年的最优(E/K)*当然这里还存在一个问题，就是α的取值对(E/K)*=(E/K)*基期/EPI1/α的影响，如果0＜ α＜1取值越小，那么最优(E/K)*将越小，反之，将越大。我们任意选择α的值，假定α=0.90和α=0.50，我们计算了2000年～2006年时的(E/K)*，并将其与实际E/K进行比较，其具体数值见表2。注：以上价格指数（1983＝1）是根据各年《中国统计年鉴》中相应价格指数（1978＝100）计算得到。表2中数据表明，无论α取何值，近年来我国实际E/K远远大于(E/K)*，并且二者差距的演变轨迹为：大小大小。从第（1）栏中实际能源――资本比率数据可以看到，在2002年以前，由于经济体制改革对能源X低效率的改进、产业、产品结构和能源品种结构的优化以及能源消费结构变化等原因，我国实际能源――资本比率是下降的，但是能源――资本比率不断降低的趋势并没有持续下去，在2002年达到一个较低值后，从2003年起重新开始上升，由于国家采取了及时有效的节能降耗政策和措施，从2005年起实际能源――资本比率重新出现下降，并且达到了近年来的最低点。那么这是否意味着2006年的能源――资本比率已经小于最优值？答案是否定的。第（4）栏和第（6）栏的实际能源-资本比率和最优比率的数值显示，2006年我国的实际能源-资本比率肯定大于其最优值。这表明，在现阶段我国工业化的进程中，经济增长仍然具有明显的数量扩展特点，高度依赖于能源的供应和消费，经济增长的高耗能特征依然没有完全改变。因此，节能降耗任重而道远。三、政策建议本文结论表明，虽然近几年我国实际能源――资本比率与最优比率的变动趋势经历了“大小大小”的过程，但实际能源――资本比率还是远高于最优值，这其中的政策含义可能值得我们注意：第一，我国经济增长严重依赖于能源的消费,经济增长与能源消费之间存在着极不和谐的状况，必须迅速降低能源消耗。具体来说,在短期内，应该采用市场调节与管理相结合:（1)逐步取消对能源价格的管制，改变能源价格无法反映供需关系、无法调节能源使用的现状，充分利用市场形成能源价格以引导能源消费;(2)国家可以在短期间内通过节能以及税收等措施进行严格管理，使能源浪费严重的现象得到有效控制。从长期来看，节能降耗最终必须依靠技术进步。国家应调整现有的科技政策，将政策重点倾斜在研究和采用能源开发、利用的新技术；并引导和鼓励开发、应用并推广节能技术,提高能源的使用效率，从而实现能耗的降低。第二，节能降耗必须以保持最优能源-资本比率为前提。尽管节能降耗势在必行，但是对我国这样一个经济欠发达国家来说，加快经济增长无疑应该是第一任务。因此，我们必须全面而正确地理清、认真地处理好能源消费与经济增长之间的关系,使二者得以有效的协调、兼顾，将节能降耗建立在最优能源――资本比率的前提下，这对经济的可持续发展都极端重要，这也是我国政府在制定经济发展战略和经济政策,以及能源战略和能源政策时必须考虑的问题。浅谈中国能源节能降耗:能源价格变动对中国节能降耗的影响效应摘要：在分析我国能源比价扭曲对能耗强度影响效应的基础上，建立了Bayesian时变动态回归模型，测算了能源价格变动对能耗的影响效果及变动趋势。主要结论为：①能源比价关系的调整比单种能源价格的国际接轨更为重要。相比国际市场的能源比价结构，中国能源商品价格结构的扭曲度提高了中国的能耗强度，促进了第二产业的增长。②能源价格的变动对单位GDP能耗的影响效应具有显著的时变特征。在电力、煤炭、石油三种能源中，电力价格的变动对能耗强度的影响最大。电力价格变化对单位GDP能耗的影响边际效应在逐年下降，但节能的效果仍很显著。煤电价格联动制约及“从量计征”的资源税偏低使得煤炭价格的上涨反而加大了能耗强度，且1996年以来煤炭价格的提高对单位GDP能耗上升的影响效应还在不断加强，原油价格的提高对单位GDP能耗的影响在不同的时间段有不同的作用，但相对煤炭及电力价格来说，石油价格的影响效应最小。2002年以前石油价格的上升对能耗的上升起助推作用，2003年后石油价格的上升对能耗的上升起降低作用且强度逐年加大。关键词能源价格；单位GDP能耗；能源比价；时变动态回归模型；MCMC 作为原油净进口最多的发展中国家，国际原油价格的剧烈波动肯定会对中国的宏观经济发展造成巨大的冲击，但资源类产品的价格完全由政府掌控，以至于国际原油价格的波动对中国经济的冲击在传导过程中被逐渐削弱。故研究国内外能源价格的差异对中国宏观经济的影响将更具有实际意义。中国能源结构不合理，人均能源开采量及储量有限，经济的迅猛发展导致能源供需缺口加大、环境污染严重、经济-资源-环境之间的矛盾十分突出。解决这些矛盾的关键就是制定合理的能源价格政策，但我国目前的能源价格体制仍存在较多问题，扭曲的能源价格不仅不利于能源的节约和环境保护，而且对我国的能源安全及经济持续稳定的发展均会带来很大的负面效应。通过价格杠杆来引导我国的能源消费，从环保需求及可持续发展的角度来推动能源的价格改革显得尤为重要。 1 相关研究述评由于能源在经济发展中起到的重要战略作用，使得越来越多的学者开始关注能源问题，其中最为重要的能源价格问题自然成为研究的热点。对我国现阶段来说，煤炭、电力、原油、天然气是我国的基础能源，在我国能源生产和消费中占有绝对的优势比例，因此，我国能源价格体制现状，也以上述能源品种为主。前人的报告和研究对于我国能源价格政策发展历程、现状、存在的问题及改革的思路进行了详细的分析[1-8]。从节能的角度来看，要想合理调整能源价格来达到节能的目的，首先要全面地分析影响能源强度的因素，在充分考虑其它影响因素的前提下，测算能源强度对能源价格波动的敏感度，进而为能源价格的调整策略提供合理的依据。归结起来，除能源价格外，影响能源强度的因素主要有技术进步、能源结构、产业结构及工业结构等方面。就技术进步影响来看，FisherVanden等采用中国2 500多家能源密集型大中型工业1997-1999年的面板数据，研究指出技术进步、结构调整和可能的统计误差是中国能源强度下降的主要影响因素[9]。国内也有相当多的理论与实证研究与国外得出了类似的结果。齐志新等[10]应用拉氏因素分解法，对我国1980-2003年中国能源强度及1993-2003年工业部门能源强度下降的原因做了细致的分析，研究结果表明，技术进步在能源效率的提高方面起重要决定性作用。能源结构的不合理，不但制约着能源工业本身，也制约着整个国民经济的协调发展。美国、欧盟国家和日本在优化能源结构方面走在中国的前面，为中国提供了很多经验和教训。王端旭，石瑛分析了中国工业耗能结构的优化问题，在两种假定的方案下，研究表明提高原油及天然气的消耗比重，使得单位能耗平均降低3.2%和3.65%[11]。ZhiYong Han等利用中国1978-2003年的数据，分析了能源结构对能源效率、能源边际效率及能源边际替代率的影响效应[12]。产业结构即构成国内生产总值组成各产业的比重。由于各产业的能耗指数相差较多，第二产业的能耗指数远高于第一、三产业的能耗指数，故随着产业结构的调整，综合能耗指数必将受到影响[13]。因此，在中国单位ＧＤＰ能耗建模与分析过程中也必须考虑到产业结构的影响。戴彦德，周伏秋等将所有因素(技术因素，最终需求因素等)对中国单位ＧＤＰ能耗的影响效应归结为产业结构的变动[14]。齐志新等研究认为影响能源强度的因素，除技术之外，还有产业结构、产业部门内的产品结构和增加值率[15]。由于重工业的单位增加值能耗比轻工业高很多，重工业比例升高势必会影响能源消费并导致单位GDP能耗上升，故工业结构也是中国单位ＧＤＰ能耗建模与分析过程中必须考虑的因素。齐志新等应用因素分解方法，计算了1993-2005年工业部门内部轻重结构变化对能源消费和能源强度的影响，发现重工业比例每增加一个百分点，则能源消费增加约1 000万t标煤;近几年，重工业比例的增加对工业能源强度的影响很大[16]。国内外一直有很多学者都很重视研究能源价格的调整对能耗强度的影响[17-18]。Birol和Keppler研究认为提高能源价格能够改善能源效率，并降低能源强度[19]。Cornillie基于1992-1998的能源数据，运用PDM方法分析得出，中东欧和前苏联一些转型经济国家的能源价格是影响能源强度的重要因素[20]。Leiming H，Meizeng T参考FisherVanden的做法，利用中国1985-2004年以来的宏观经济及能源价格数据，研究中国能源价格对能源强度的影响，实证结果表明：提高能源价格可以降低能源强度[21]。运用价格杠杆，从经济利益上调动各方面的积极性，发展生产，提高效率，抑制过度需求，引导消费模式的转变，将对促进国民经济全面协调发展和能源行业本身的可持续发展起到积极作用。而目前国际金融危机导致的国际大宗商品价格大幅下跌，为国内放开资源要素价格，理顺相对价格关系提供了一个绝好的机遇。本文首先定量分析了能源价格结构对我国能耗的影响；然后基于时变的回归分析模型测算了能源强度相对能源价格的弹性系数及变化趋势；同时，利用边际机会成本理论和实物期权方法对各种能源的实际价值进行了估计；最后，根据本文的测算结果给出了相应的建议。 2 能源价格结构扭曲度影响单位GDP能耗根据世界银行对2 500家公司的实证研究结果，55%能源消费量的降低来自于价格因素(控制与调整)，17%来自研究与开发。由于能源是生产和消费的基本投入，故调整和制订合理的能源价格体系，将为引导中国粗放型增长方式的转变提供有利的条件。在考虑产业结构及能源结构的基础上，本文首先研究中国各能源价格及比价关系与国际水平的差距对能源强度的影响效应。为了研究实际能源价格结构对中国能耗的影响，本文给出了能源价格绝对扭曲度及能源价格结构扭曲度的定义，定义如下：定义一，假定能源商品N在A国的价格为x，在B国的价格为y，则A国的能源商品N的价格相对于B国的能源商品N的价格绝对扭曲度为： dab=|y-x|/y if|y-x|＜y 1 if|y-x|≥y（1）定义二，假定在同等条件下，能源商品N1在A国的价格为x1，在B国的价格为y1；能源商品N2在A国的价格为x2，在B国的价格为y2。若以能源商品N1为基准能源商品，则A国的能源商品N2与能源商品N1的价格比为：x2/x1∶1；同理，则B国的能源商品N2与能源商品N1的价格比为：y2/y1∶1；定义在以能源商品N1为基准能源商品的条件下，则A国的能源商品N2的价格相对于B国的能源商品N2的价格结构扭曲度为： cdab=|y2/y1-x2/x1|/y2/y1 if|y2/y1-x2/x1|＜y2/y1 1if|y2/y1-x2/x1|≥y2/y1（2）本文选取以下因素进行分析，变量名及字母表示如下：能源强度增长率（同比增长率）（Y0），第二产业比例（X1），炼焦煤价格结构扭曲度（原油为基准能源）（X2），柴油价格结构扭曲度（原油为基准能源）（X3），炼焦煤价格绝对扭曲度（X4），柴油价格绝对扭曲度（X5），原油价格绝对扭曲度（X6），煤炭消耗比重同比增加（X7），原油消耗比重同比增加（X8）。其中能源强度（以1980年为基期）、产业结构（工业在国民经济的比重）、煤的消耗比重及原油的消耗比重数据来自各年《中国统计年鉴》和《能源统计年鉴》。根据数据的可获取性，本文将原油作为基准能源，以美国的能源价格为参照对象，考察炼焦煤价格、柴油价格、原油价格的绝对扭曲度和结构扭曲度对能源强度的影响。本文利用中国及美国1999-2005年的能源价格数据(数据来源：IEA；包括炼焦煤价格、商用柴油价格、原油价格)，中国能源商品价格绝对及结构扭曲度见表1。根据以上的分析，利用1999-2005年的能源统计数据，本文得到变量间的相关系数见表2。较低的煤炭价格及电力价格是绝大多数中国企业在成本方面的比较优势。煤炭价格相对国际市场的偏低程度越大将会进一步促进第二产业比例的扩张，更加不利于产业结构优化及经济增长方式的转变，也会限制社会对原油、天然气及可再生能源等清洁能源的使用。同时低煤炭价格会通过国际分工和国际贸易造成对外国消费者的间接能源补贴。中国外贸的粗放型特征使出口商品中低层次商品比例很高，其中很大一部分属于资源密集型初级产品和低附加值、低技术含量的工业制成品。因此，在煤炭价格相对偏低的情况下，出口增长是以资源消耗和环境污染为代价的。同理，相对较低的成品油价格，也容易误导消费及生产行为，不利于我国节能减排及能源供应安全。能源价格的绝对扭曲度对能耗增长率的影响不大，尤其是煤炭、成品油价格的绝对扭曲度对能耗增长率的影响非常小（X4、X5同Y0的相关系数分别为-0.091 56和0.062 256）。而原油价格的绝对扭曲度却对能耗增长率的影响很大，且起到降低能耗强度增长率的作用（见图2），主要是因为相对参照国来说中国的原油价格是偏低的，所以中国原油价格越低则价格的绝对扭曲度越大，但偏低的原油价格使得中国的炼焦煤及柴油相对原油的价格比向正常值靠近，进而降低中国的能源价格结构扭曲度（X6同X2、X3的强负相关性）。综上，由表2的数据，中国要解决能耗强度过高的问题，当务之急是先调控能源的价格结构，联动的能源商品比价关系相对单种能源价格的国际接轨更为迫切。由图2可见，中国的原油价格绝对扭曲度是平稳的波动，即中国的原油价格与国际接轨情况很理想，2003年的国内原油价格还高于国际价格，而且有上升的趋势。说明中国在促使国内原油市场价格与国际接轨的同时，对其它能源价格的联动调整重视不够，导致中国的能源价格结构严重扭曲，能耗居高难下。节能减排一方面需要政府进行推动，另一方面，能源价格的理顺至关重要。只有能源价格回归至正常水平，微观层面才有动力真正落实节能减排的有关政策，进行节能减排才具有经济意义。但是在考虑能源结构等其它相关因素的前提下，国内的能源价格对能源消耗强度的影响作用到底是怎样的？每单位不同品种的能源价格变动对能源强度的影响是多少？合理的分析和测算能源强度对的各能源品种敏感度，是进一步给出制订能源价格政策的理论基础。为此课题组必须充分地从定性及定量的角度来分析能源价格变动的依据及基础。 3 能源价格对单位GDP能耗的影响效应变化趋势能源价格因其对产品成本的影响而进一步成为影响能源强度中的一个重要变量。能源价格体系不合理将不能充分地发挥价格的经济杠杆作用。煤炭、电力、原油是我国的基础能源，构成了我国能源生产和消费的主体，因此，我国能源价格体制现状，也以上述能源品种为主。从节能的角度来看，城镇化建设、居民消费水平的提高也均对能源的消耗强度产生直接或间接的影响。首先选取了能源结构（本文采用煤炭和原油在一次能源消费中所占的比重）、产业结构、工业结构、技术进步、能源价格，城镇化水平、居民消费水平、人均生活能源消费水平的数据来观察它们与能耗强度的变动关系，并进行下一步的因素筛选。在指标的选取方面，由于第三产业的增长有利于能源强度的下降，故本文选取第三产业的比重表示产业结构。而重工业是中国传统的能源消费行业，用重工业在工业中所占的比重表示工业结构。另外，用煤炭、原油和电力各自的出厂价格指数（1980年为基准年，1980-2007年的数据）代替能源价格。城镇化水平(用城市居民人口的比例)、居民消费水平(用全体居民的消费水平指数表示)、人均生活能源消费水平(用人均生活能源消费量来表示)及以上所有变量的数据均直接取自历年《中国统计年鉴》。由于很多变量间的信息重复，比如城镇化水平与第三产业比例的相关性很严重，经过检验筛选，最终确定FDI占每年固定投资的比例（X6）、城镇化水平（X2）、煤炭工业品出厂价格指数（X4）、电力工业品出厂价格指数（X3）、原油工业品出厂价格指数（X5）、煤炭消费比例为解释变量（X1），单位GDP能耗（y）(以1980不变价测算)为因变量。在以上分析的基础上，用回归分析测算能源强度对能源价格变动的敏感度。测算结果见表3。其中，各个回归系数代表能源强度对各个变量的弹性系数，除原油工业出厂价格指数外，均显著通过检验。但由于不同时间区间有不同的政策出现或其他不确定性因素的影响，能源强度对各影响因素的弹性应该是不一样的，下面将基于动态Bayes回归理论来建立时变系数回归模型，由于模型的高度非线性，所以没有对考察变量的平稳性要求，可以直接进行编程估计和分析。 lny(t)=c(t)+a1(t)lnx1(t)+a2(t)lnx2(t)+a3(t)lnx3(t) +a4(t)lnx4(t)+a5(t)lnx5(t)+a6(t)lnx6(t)(0-1) 由于普通的算法很难对时变动态模型进行估计，再加上数据量获取的限制，本文采用MCMC算法对所建模型进行估计。为达到收敛性和正态性检验的要求，共抽样50 000次，将前20 000次作为训练样本，后30 000次作为估计样本得到各待估参数的估计。为了清楚地显示能源消耗强度对能源结构、城镇化水平、FDI及各种能源价格变动的弹性变动，本文给出了各时变弹性系数的时点图，并利用HP滤波方法对各原始图进行了滤波估计，得到了各弹性系数的趋势图及波动特征。图3 能源结构调整对能源强度的影响趋势 Fig.3 The trend of effect of energy structure adjustment on energy intensity 图3中的HPTREND01给出了能源强度对能源结构变动的弹性变动趋势，由图可见，能源结构的调整对能源消费强度的提高起很大的推进作用，煤炭的消费比例每降低一个百分点，单位GDP能耗上升幅度均在1.5个百分点以上，2007年单位GDP能耗相对煤耗比例的弹性比1997年降低大约0.06，从1997年开始能源结构调整对能耗强度下降的作用在逐年降低，不过效果依然较大，而且现在又有回升的趋势，故能源消费结构的调整是节能中的重中之重。图4中的HPTREND02反映了城镇化水平对单位GDP能耗的影响趋势。由图4可见，城镇化水平对能耗强度的影响效应极为显著。这是因为城镇化所带来的居住、生活和消费方式等方面的变化肯定涉及到很多的能源问题，例如在能源需求方面，城市居民人均商品能源消费远远高于农村，并且清洁能源消费占比加大，1999 年，农村居民人均生活用能相当于城市人均的40%，城镇化促进了商品能源的消费需求。故从表面看，城镇化应该是加速了能源的消费量增速进而加大单位GDP能耗的增长。事实上，如果从产业结构优化的方面来看，经测算，城镇化同第三产业占比的相关系数达到了0.92，同清洁能源消费图4 城镇化对单位GDP能耗的影响趋势 Fig.4 The effect trend of urbanization on per unit GDP energy consumption 图5 电力价格变化对单位GDP能耗的影响趋势 Fig.5 The trend of effect of change in power price on per unit GDP energy consumption 比例的相关系数也达到了0.91，故城镇化同产业结构的优化密切相关[22]，但我国第三产业的发展迟缓趋势影响了城镇化的发展。故推进产业结构优化，促进城镇化也是节能政策不可忽略的方面。从图5中的HPTREND03反映了电力价格变化对单位GDP能耗的影响趋势，2004年后电力价格的节能边际效应有逐渐减弱的趋势，但在本文考察的所有能源品种中，能源强度对电力价格变动的弹性效应一直以来都是最大。主要因为能源之间的替代效应，近年来，一次能源价格居高不下，而电力价格却一直保持稳定的低价状态，而且差别电价的幅度也未及时作出调整，加大了替代电力的使用量，故电价变动对能源强度的影响最为显著。2003年后，一系列电力政策的颁布对推动节能降耗产生了很积极的作用，尤其在2007年由国家发展改革委、财政部、国家电监会联合的“关于进一步贯彻落实差别电价政策有关问题的通知”对电力价格的节能减排作用作了专门的强调，规定对高耗能企业进行逐个甄别，将其区分为允许鼓励类、限制类和淘汰类企业，并将差别电价的收入用于支持当地经济结构调整和节能减排工作，取消对高耗能企业的优惠电价政策促进差别电价政策和节能减排措施的实施。这些政策的实施进一步的提高了使用电价，加大了图6 煤炭价格变化对单位GDP能耗的影响趋势 Fig.6 The effect trend of coal price changing on per unit GDP energy consumption 节能降耗的力度，但边际效应在逐年下降。由图6中的HPTREND04反映了煤炭价格变化对单位GDP能耗的影响趋势。由图6，煤炭价格对节能减排的负面效应自1996年开始逐渐增强。这是因为，煤炭开采和洗选业本身就是高耗能、高污染行业，国家发改委、国家环保总局在2007年就印发了《关于煤炭工业节能减排工作意见的通知》，用45条意见作出全面部署，以保证到“十一五”末，煤炭企业单位GDP能耗比2005年降低20％、二氧化硫排放量控制在规定范围内的规划目标。自1992年煤炭价格逐步市场化，经济的持续高速增长也带动了能源消费的加速增长，需求的拉动致使煤炭价格不断上升，而占煤炭总量70%以上的电煤价格在国家的控制下也会随着市场的变化而不断增加；同时 “从量计征”的资源税长期偏低，导致煤碳能源被大量不合理的开采，各种能耗及浪费极高、污染极大、安全性较差的小煤窑遍地开花，可能耗及污染却从来不会引起这些获得巨大利润的煤矿主的注意和关心。同时煤电价格联动受到制约，电力价格并不随所消耗煤炭成本的增长而增长，电力相对价格低廉使得高耗能的用电企业有利可图，投资力度不断加大，不断增加未来能耗的“锁定效应”，故煤炭价格的逐渐市场化并没有对节能减排起到应有的积极作用。故合理的推行煤电联动是实现节能降耗目标的重要前提。由图7中的HPTREND05的趋势数据(反映原油价格变化对单位GDP能耗的影响趋势)来看，原油价格对能源强度的影响效应要分段进行研究，2003年后原油价格的上升才对节能减排起到应有的积极作用，而且边际效应逐年加大。这由于是因为我国的成品油价格仍由国家价格主管部门指导定价，2002年商用柴油价格仅上涨1%，随着市场化程度地加大，2003、2004、2005年我商用柴油价格分别上涨10.93%、20%、20.15%，使得原油价格的上涨开始逐渐传导到下游领域，对节能减排在一定程度上开始起到积极作用，其影响强度也随着市场化程度的加强而逐年上升。 4 结论及启示通过定性与定量的分析，本文测算了能源价格、价值及其结构的变动对单位GDP能耗的影响，在此基础上给出政策建议。具体的结论如下： 4.1 我国各能源产品间比价的合理优化比单种能源产品价格的国际接轨对能耗的降低作用更为显著能源价格的市场化改革并与国际接轨是需要一定条件的，不能急于求成，要市场机制发挥有效的作用，需要充分的竞争和明晰的产权。而对于中国的资源市场来说，市场的不完备性是非常普遍的。但也不能坐视不管，循序渐进地从根本上实现国内外能源市场的接轨。因此，政府在坚持能源价格市场化改革取向的同时，需要慎重考虑能源市场发育不够，市场规则不健全，市场秩序较乱及不同利益主体间的成本分担问题。不能单纯的通过提高能源价格水平来调节供求。如果保持资源行业垄断体制不变而单纯提高资源价格，则公众将成为改革代价的主要承担者。相比国际市场的能源比价结构，我国的能源比价结构(尤其是煤炭与原油比价，成品油与原油比价)对能耗强度的增长起着很大的促进作用，即中国能源商品价格结构的扭曲度提高了中国的能耗强度，促进了第二产业的增长。相对较低的煤炭价格极大地促进了煤炭消耗比例的增长，降低了原油的消费比例。而相对原油价格来说，偏低的成品油价格会降低炼油企业的积极性，导致“油荒”等现象出现，也会使得原油的消费比例下降。相比国际能源市场价格，我国单个品种的能源价格对能耗增长率的影响不大，尤其是煤炭、成品油价格相对国际价格的低廉对能耗增长率的影响却不是很大。总之，中国要解决能耗强度过高的问题，当务之急是先调控能源的价格结构，能源比价关系的调整相对单种能源价格的国际接轨更为重要。 4.2 能源价格的变动对单位GDP能耗的影响效应具有显著的时变特征电力价格的提高对单位GDP能耗的降低具有很大推进作用。2004年后电力价格的变动对节能的影响效应虽然开始逐渐降低，但节能的效果仍很显著，在考察的三种一次能源品种中，电力价格的变动对能耗强度的影响最大。2003年后，一系列电力政策的颁布对推动节能降耗产生了很积极的作用，这些政策的实施进一步地提高了使用电价，加大了节能降耗的力度，但电力价格变化对单位GDP能耗的影响边际效应在逐年下降。从1996年开始煤炭价格的提高对单位GDP能耗上升的影响效应愈发显著。经济的高速增长带动能源消费量的加速增长，需求的拉动使得煤炭价格不断上升，利润的驱使及“从量计征”的资源税偏低导致煤炭资源被大量不合理的开采。同时煤电价格联动受到煤电双方价格市场化程度不同及政策带来的制约，使得煤炭价格的变化并不能迅速的反映在电力价格的变动上，相对低廉的电力价格使得高耗能的用电企业有利可图，重工业投资力度加大，能耗增加。在不同的时间点，原油价格的变动对能耗降低的贡献是不同的，且波动较大，但是原油价格的提高对单位GDP能耗的影响在不同的时间段有不同的作用，有时助推能耗上涨，有时却对能耗的降低起积极作用，但相对煤炭及电力价格来说，原油价格的影响效应最小。从原油价格变化对单位GDP能耗的影响趋势来看，2002年以前原油价格的上升对能源强度的上升起助推作用，2003年后原油价格的上升起降低能耗的作用，而且作用强度逐年加大。中国能源价格市场化建设是节能政策的一个关键组成部分，只有将中国市场的能源价格与全球价格体系衔接起来，中国市场才会融入全球供需体制，中国的需求才会形成“低谷效应”，中国急缺的原油、天然气等能源才会源源不断地流向中国，资源的稀缺性才能得到正确的反映，节能降耗的动力才能产生。所以说价格机制的改革是中国能源安全和节能政策顺利实施的必要保障，也是中国实现现代化必须面对的问题。本文测算了不同时期能源价格的变动对能耗强度的影响大小，据此可根据能源强度对能源价格的弹性系数作为对能源价格调节的依据。浅谈中国能源节能降耗:工业企业能源计量管理与节能降耗浅议【摘要】通过加强工业企业计量的组织机构、管理制度建设、领导职能、人才队伍建设和采用新技术，降低企业能源消耗，从而降低生产成本，增加经济效益。【关键词】能源计量管理；节能新技术应用国内企业的外部环境随着宏观经济的调整发生了很大变化，节约型社会建设和可持续发展要求几乎波及了所有工业企业。每个企业的领导人和决策层都应寻求自身独有的良性循环的发展道路，每个企业的生产经营都应采取强有力措施，从根本上构建由上至下、纵横交织的管控机制和网络，通过节约能源、降低消耗，实现压缩企业成本、增加经营效益的目标。在此过程中，企业的计量管理是各项任务措施落实的必要的、有力的、可供持续改进决策管理的决定性手段。加强能源计量管理，提高能源利用率是减少资源消耗、保护环境的最有效途径，是走新型工业化道路的重要内容。从国家层面看，能源计量涵盖了社会生活的各个环节。在工业生产领域，从原材料采集、运输、物料交接、生产过程控制到成品出厂，都需要通过测量数据来控制能源的使用，工业企业的能源计量管理涉及到热工量、化学量、力学量、电量等诸多科学测量参数的应用，是企业生产经营管理必不可缺的基本条件。工业企业作为能源消耗大户，离开计量数据管理，就不能量化各生产环节的能源消耗，各项节能措施就无法实施，增强节能意识，加强能源计量管理，提高能源利用率，对保障企业生存及后续发展能力，建立节能型工业具有十分重要的意义。生产过程中的能源计量，并不是简单地约束进出厂的能源量的计量，而是伴随在企业生产的全过程之中，通过计量的量化跟踪和量化考核发现工艺缺陷、挖掘技术潜力、堵塞管理漏洞，通过循环式、渐进式改进提高，促进技术进步，把节能挖潜落到实处。工业企业能源计量管理的基础工作含盖内容较多，必须坚持全员、全面、全方位的“三全”方针来开展能源计量管理和节能降耗工作，笔者认为，最重要的要素有四个：一是建立能源计量的组织机构；二是建立能源计量管理制度；三是明确企业领导的职责；四是打造过硬的能源计量队伍。五是引进和应用新型节能技术。 1、能源计量组织机构建设合理设置能源计量的组织机构是加强企业能源计量和节能管理的关键。企业的规模各有大小，集中度各不相同，管理层级也迥然有异。每个企业必须根据自己的实际情况和行业特点，合理构建能源计量组织机构，这个机构应该由企业主要负责人牵头领导，从企业最高管理层级开始，垂直向下依序层层设置。横向能源计量组织机构的规模应该根据企业工艺复杂程度和能源消耗量级来决定，在能源消耗量级较大的所属企业内，应遵循匹配性原则，避免设置规模过于单薄。要根据工艺特点和能源消耗两个因素综合考虑，建立企业内部能源计量管理体系，目标责任层层分解，人人有责，形成能源计量网络，实现计量数据化管理。 2、企业能源管理制度建立根据企业历年生产、经营数据和管理经验，重点建立能源计量管理五个方面的制度。机构职责及各级岗位人员责任制度，计量器具的选型、采购、入库、流转、报废等管理制度，计量器具的使用、维护、保养制度，能源计量器具的周期检定（校准）制度，能源计量数据采集、处理、使用、保管及监督制度等规章制度。上述五个方面的制度，要相互联系、相互协调，制度的编制要有充分的能源法规基础、计量法规基础，各子制度建立以后，要达到成体系、好理解、有约束的效能，形成上下联动、紧密配合、完善的组织管理体系，使之能够有效地贯彻管理意志，达到为节约能源目标服务的目的。 3、企业领导职责的设定企业节能工作的有效性主要依赖于企业管理者的重视程度。企业的管理层，应设置专项牵头领导者，一般应设一名副总经理级专项管理人员负责此项工作。领导人应对能源管理和计量管理工作较为熟悉，并能熟练掌握企业生产技术，必须熟知国家能源和计量的法律、法规，掌握相关政策，便于发挥组织协调企业能源计量管理工作的作用。领导职能的设定应含盖企业内部各项能源计量管理的方针、政策、策略的制定；节能与计量管理效果的评估评价；企业年度和阶段性预算涉及节能方面内容的决策；能源计量管理硬件投入计划的审定；能源计量管理行政与经济奖惩。 4、能源计量人才队伍建设能源计量发展的关键在于造就一支掌握现代化计量技术和管理知识的专业人才队伍。工业企业一般都是当地能耗大户，来自地方政府的能耗指标压力必须落实到企业内部精细化节能措施上来，因此，必须切实提高企业内部能源计量人员的综合素质，才能适应能源计量管理的需要。随着计算机技术的发展，大量智能型的计量仪表逐步替代能耗高、准确度低的传统仪器仪表，这对企业原有的知识技能不高的计量人员提出了更高的专业知识要求。企业应通过大规模、多层次、多种形式的继续教育和培训，建立一支高素质的能源计量人才队伍。 5、新型节能技术的引进与应用工业企业的经营周期、设计建设水平随着时代的不同而有所不同。老企业建厂年代一般没有采用新型节能技术，而这类企业却占现有工业企业总量的比例较高。因此，笔者认为，引进和应用新技术降低企业能源消耗是一个普遍性问题，也可以说是工业企业面临的普遍课题。资源量的日益紧缺枯竭，客观上造成了进厂能源价格的不断攀升，这对工业企业的桃战日益突显，尽可能以高效和可持续的技术措施来实现减少能源消耗成了当务之急，随着科技进步的发展，新的节能先进技术给工业企业带来了巨大的节能潜力，企业利用新能源、新技术降低能源消耗，主要途径有四个方面：一是走大集团道路，规模化利用能源，循环利用能源，减少外排和能源浪费；二是通过更新改造，持续提高装备水平，淘汰落后生产设备；三是调整工艺结构、原料结构和能源结构，尽量选用消耗当地供应充足、物美价廉的能源；四是发挥内部科技人员的创新积极性，根据本企业的特点，大力倡导节能发明改造，应用节能减排新技术，推进科技进步，确保节能减排措施的实现。结束语要抓好节能减排工作，必须有明确的机构和人员职责，建立多层级能源网；建立健全能源计量管理制度，并及时修订完善，把能源管理纳入企业标准化范畴；建立完善企业能源消耗定额和相应的考核体系。同时完善企业能源计量系统，按照国家标准的要求配备能源计量器具，建立完整有效的能源数据传输体系和能源统计体系，使消耗指标能够真实、客观地反映企业的能源利用现状和水平，提供提升节能管理的决策基础，坚持管理创新，树立系统节能观念。打破工序之间、部门之间的界限，从企业全局的高度研究企业的节能减排战略、措施和管理工作，在科学诊断和分析能源流的基础上，优化企业能量系统和能源结构，使企业走上良性循环发展的轨道。

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