房地产经济论文:分析我国房地产经济泡沫预防策略 论文关键词:房地产;楼市;泡沫经济 论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。 一、房地产市场泡沫 所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。 房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。 二、我国房地产泡沫的产生 近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因: 第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。 第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。 第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。 第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害 第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。 第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。 四、房地产泡沫的对策 第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。 第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。 房地产经济论文:关于我国房地产经济发展规律的分析与探讨 在当前的时代之中,房产行业在国家的总的经济中体现着非常关键的意义,其成为了带动经济进步的关键行业,而且对于货币以及财政政策的落实等有着非常积极的意义。所以,要认真的分析其发展规律。 1 房产经济对于国家经济的带动意义 在我们国家,它是经济的基础行业,在经济中占据非常关键的位置。其发展带动了内需,而且也带动了有关行业的进步,其对于国家的经济进步来讲有着非常关键的意义。不过在经济进步的时候,也会存在很多的不利现象,干扰到经济的几部,因此要积极的应对存在的变化。 1.1 行业的进步带动了其他的一些行业的进步,对于国家的总的经济有着非常关键的意义。像是房产行业的进步,就能够显着的带动家电以及建材和装修等领域的进步,其有着非常紧密的关联,此类行业的进步,能够切实的带动经济的进步。 1.2 经由群众对房产的消费,能够带动很多行业的消费,其牵扯到很多层次。对于房产消费来讲,其是一项综合化的消费活动,因此群众的消费活动,使得内需扩大,带动了经济的进步。 1.3 行业的发展要靠着很多的工作者来扩充其实力,因此能够有效的缓解目前的就业压力。行业的发展速率越快,其供应的就业职务就越多,就可以更加积极的缓解目前的压力。除此之外,行业的发展还能够带动其他行业的进步,而且也增加了就业机会。 2 积极的分析当前的房产经济的发展特点 我们国家的房产行业是一步步发展得到的今天的成就的,该过程是有很大的变化性,从最初到目前总共历经了四个时期:1981~1983年的第一轮周期;1984~1990年的第二轮周期;199l~1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。通过比对这四个阶段我们得知国家的房产和走起的体现形式有着非常显着的改变。其时间在增加,而且变化的幅度降低了,衰退与扩张的时间比在减少。我们可知,在今后的一段时间中,行业除了要持续这种发展规律,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。行业的高速前进带来了非常多的经济以及社会方面的不利现象,对于房产发展太快的担忧,国家设置了很多的调控法规,这种发展态势过热的问题,其实是发展周期波动规律的表现。 3 当前的宏观经济对于房产市场发展规律的意义 3.1 国民生产总值的影响 我们国家的总的经济进步和行业的经济进步之间有着非常大的关联意义,其是互相影响的。经济的高速前进,带动了国家的生产总值的提升,此时群众收入也开始增加,在这种背景之中,群众的物质生活能力也得到了显着的提升,对于房产行业的进步有着非常积极的带动意义,价格稳定上升。所以国民生产总值和房价是正相关的关系。 3.2 利率的影响 在行业高速发展的时期,要靠着充足的资金扶持,其是一种非常显着的资金性的行业。在行业之中,不管是结合房产来投机亦或是投资,均要靠着非常多的资金投入,在利率降低的时候,很多的单位或是个体就会贷款然后将资金投入到房地产市场中,促进了房地产价格的上涨。同时由于利率的下降,在还款难度上也有所下降,那么就会刺激一部分消费者进入的市场中,贷款购房,推动到了房地产市场的价格。反之,利率上涨,就会出现相反的状况。所以说利率的变化和房价是呈负相关的关系。 3.3 消费水平的影响 在经济快速发展的背景下,居民的消费水平有所提高,在消费方面的能力有所提升,那么在房屋上的投入也就会有所增长。这种消费水平是在不断的累积过程中逐渐上升的,在消费水平达到一定层次的时候,房价上涨也可以在居民的消费能力范围之内,所以消费水平的增长会促进房价的提升。所以说消费水平和房价之间是正相关的关系。 3.4 货币供给量的影响 央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性。当货币供应量下降时,贷款难度增加,会引起房价下跌;而货币供应量增加时,贷款难度减小,就会引发房价上升。也就是说如果央行实行从紧的货币政策,则房价会下跌;反之,则房价就上升。 4 促进我国房地产经济可持续发展的对策分析 4.1 加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用 首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,使房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。 4.2 调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展。房地产投资政策的制定和出台,要特别注意到以下经济状况:(1)密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应,不能脱离宏观经济基本面的支持:保持房地产投资占固定资产投资的合理比重,防止比重过大或过小;(2)投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。 4.3 变革目前的土地策略。我们国家在之前的土地出让形式中面对很多的不利现象,此时就使得开发商对于其使用不合理。价格增加,就会使得房价变高,因此要对土地策略积极的调节。在出让的时候,要防止暗箱操控,确保交易工作是公平的,确保行业发展顺畅,确保经济有序前进。 5 结束语 我们国家的房产经济的稳定进步对于带动总的经济发展来讲有着非常关键的意义,在之前的时间中其已经被有效的证实了。在房价高速上升的时候,城市中存在泡沫现象,国家经由积极的调控,对于行业市场做了一定的干预,此时的房价开始变得稳定,经由国家的努力,价格已经开始变得稳定。发展有序的房产市场,带动其经济稳定发展,对于国家的经济进步有着非常关键的作用,因此要积极地分析它的发展规律。 房地产经济论文:论如何促进房地产经济的可持续发展 近年来,我国经济体制改革的不断深入,房地产经济得到了迅速的发展,房地产经济在国民经济发展中地位日益重要,房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一。但随着我国房地产经济运行的不断深入,关系到千家万户合法权益的住房问题也日益凸显。房地产经济的发展关系着房地产经济的可持续发展,本文主要分析了国民经济发展中房地产业的主要作用和当前房地产经济运行存在的问题,并提出了相关对策,以供大家参考。 一、房地产经济可持续发展的重大意义 房地产业不仅仅要合理利用每一份宝贵的土地资源,还要为我们的子孙后代留下合理的发展道路。 房地产不是单单盖房子与卖房子这么简单,还要考虑到其是否会影响环境、资源、金融等相关问题。房地产经济的发展,它的暴利性是人们争论的焦点。尤其是近年来,人民大众、专家、媒体都对其批评与赞扬争论不休。我们不能否认房地产经济在十年来带给国人经济的提高。它的迅速发展不仅仅满足了当代人对房屋的需求,还带动了相关产业的发展。房地产业的发展要顺应社会发展、人口发展、经济发展,更要适应生态的发展。过度的地产行业发展势必将导致地产行业经济的衰退,从而制约多方面行业经济的发展。所以,房地产经济走可持续发展对社会有着十分重大的意义。 二、我国房地产业发展中存在的问题 1、总量性与结构性的供求失衡,导致了大量的商品房空置 从目前的房地产业发展来看,一个实际情况是,有相当一部分商品房未得到有效的利用,空置率居高不下。空置商品房产生的原因很多。包括开发商资质低,开发的房地产质量有问题、销售不畅,或缺乏自身特点导致的空置等等。空置商品房不但占用大量宝贵的资源,长此以往,还将影响到整个地区经济的发展。 2、无序的开发与发展,导致了土地资源的浪费及生态环境的破坏 房地产业发展中资源浪费是一个普遍存在的问题,我国人口众多,土地资源有限。房地产业要想持续长久发展,合理的利用有限的土地资源及有效的保护环境是必须考虑的问题。 3、房价过高导致贫富悬殊的加剧,也增加了社会的不和谐因素 房价的超高上涨,使中低收入人群很难拥有一套房子,一般的老百姓买不起房,这样一个庞大的社会阶层必然存在一定的心理落差,导致社会失去和谐。社会财富的分配不公,各阶层间严重对立就不可避免。房价不和谐导致了社会底层涌动大量的不满及愤怒情绪,贫富差距悬殊导致社会矛盾激化,也致使社会稳定的成本过大,房地产经济的发展也将会受到严重的阻碍。 4、房地产投资的比重过大,造成金融潜在风险及行业不平衡 我国房地产金融虽已完成基本制度的建设,形成了具有一定规模及良好发展态势的金融体系。但还存在一定的问题。由于房地产的投资过大,住房消费贷款的发放将给银行资产带来安全隐患,贷款资产流动性不足,低进低出运营的方式使资金使用低效率且有失公平。这些问题得不到有效解决,将影响房地产业的持续发展。 5、在房屋的开发建设上科技含量低,新材料、新技术使用量小 某些开发商为，！了节省资金,在房屋建设过程中,不愿意运用新技术、新材料,房屋建设的科技含量较低、质量较差。因此,房地产业要想长久发展,在建设上必须走上高科技、低消耗,少污染的可持续发展道路。 三、促进我国房地产经济可持续发展的对策 1、加强市场监管及宏观调控,依靠科技进步、加大科技投入 政府公平、高效的监管与宏观调控是房地产业可持续发展必须依靠的外部环境。政府部门应加强管理与监督,减少或避免房地产开发过程中的政府行为或腐败与暗箱操作现象,相关部门应严格执法,并力求不断的完善房地产经济的法律法规,创造一个公平与透明的良性发展的市场环境,使房地产项目与市场需求相协调。并在开发建设中依靠科技进步,加大在房地产建设中的科技投入,提高城市住房的科技含量。将新科学知识运用于住房建设实践,不断的开发新材料代替有限的自然资源,重视新能源及可再生能源的开发与利用,提高能源使用的效率,只有这样才能保持房地产业的可持续性发展。 2、和谐的开发与利用,注重对生态环境的保护 房地产业是城市生态经济的一个重要的有机组成部分。所以,在进行房地产项目的建设时,要进行充分的调研,科学的进行规划,树立“保护环境,以人为本”的设计理念。合理的利用及保护人类赖以生存的自然资源及生态环境,房地产经济要想持续发展,就必须处理好人类生存发展与保护自然资源之间的关系。房地产与环境因素的衔接应自然优美,房地产建设应当以低消耗、高效率为根本,确保环境质量的不断改善及有效提高。 3、逐步完善相关金融体系,建立与发展房地产金融二级市场 当前,房地产业要想持续发展就必须依靠房地产金融基础支持,这也是其发展过程中的重要一环。从我国当前房地产金融的发展现状来看,必须要加强房地产贷款结构的调整,注意防范金融风险的发生。同时,对于房地产金融发展资金来源的问题、期限错配问题及资产流动性等问题,房地产金融业就必须研究并进一步建立起住房抵押贷款的二级市场,逐步实现抵押贷款证券化,打通房地产市场和资本市场的联系,这就从根本上解决了房地产可持续发展资金来源的问题,有效的分散了银行贷款的风险,房地产金融的市场化程度得到提高,加快了国有商业银行转变为真正意义上的商业银行的步伐,提高了整个房地产金融的实际效率。 4、科学的规划与管理,有效利用各种有限的资源 房地产业只有持续发展才能满足人们不断改善住房条件的需求。为了抑制在房地产开发过程中的各种不良现象的发生,就要加强管理,进行科学的规划,适度控制其发展规模与速度。在政策上限制粗放型的房地产经济,使房地产经济走资源集约利用的发展道路。提高土地与空间资源的利用率。要发挥房地产对国民经济的支柱作用,避免那种过分超前,危害经济发展的行为,形成房地产业同国民经济三大产业良性与协调的发展态势。 四、结语 从过去的房地产经济发展的过程中可以看出,房地产经济的发展对我国的经济发展做出了卓越的贡献,房地产业也是我国经济发展中的支柱性产业,在国民经济发展中的作用是不可估量的。 在房地产业发展的过程中,出现了一些问题,阻碍了房地产经济的发展,同时也对我国的经济发展造成了极大的影响。 我们在对房地产经济进行管理的时候,应该采取现代的经营管理手法,运用先进的管理理念,走可持续发展的道路,才能够保证我国的房地产经济有更长远的发展道路,对我国的经济发展也会起到更大的促进作用。 房地产经济论文:房地产业国民经济的论文 一、我国房地产业的近年来的发展现状及发展过程中存在的问题 1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息,我国房地产市场近年来的发展具有两个特点:一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存;二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓,但对土地使用的控制情况恶化。原因在于,一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下,开发企业对土地囤积的空间越来越小,相应的土地利用效率在提高,促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益,控制项目的建设进度,延缓项目的开发时间,从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题,出台了文件政策进行规范,使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看,目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨,对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看,主要的资金来源是国内民间资本,其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计,这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中,除2008年存在回落之外,国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。 2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展,也导致问题较多,从社会整体来看,目前我国房地产业的发展存在以下问题: (1)对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展,土地资源、木材建材资源的浪费较为严重,政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位,房地产开发企业节能技术较低,节能材料及可再生材料使用率较低,管理措施不到位。 (2)对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵,具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力,随着城市开发的程度加深,高层建筑数量不断增加,城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡,各城市外貌在不断趋同。 (3)对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益,盲目增加开发项目的建筑密度和容积率,由于城市建筑密度的增加,住宅小区建筑物容积率的增大,从而致使城市的绿化空间变小,城市空气质量问题和气候问题突出,导致生态环境的恶化。(4)商品房的空置率较高由于种种原因,我国城市的商品房空置率较高,甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模,鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。 二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用 1.房地产业特征显着,一是与数量众多的行业的高关联性,二是创造财富的巨额性,三是产品的基础性,从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的,它的发展与我国宏观经济的发展一样,也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩,当受到资源、消费的刺激时就会扩张。 (1)我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律,与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因,及影响我国房地产经济周期波动的因素,以便采取相关经济手段,并制定相应的宏观调控措施,对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始,我国房地产业发展可以划分为四个发展周期,目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年;第二个周期从1984年到1990年;第三个周期从1991年到1996年;第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期,可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点:一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长,波动的幅度在不断减小;二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。 (2)影响我国房地产经济周期性波动的因素 ①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时,必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少,这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响,房地产需求总量会发生波动;因资金、技术、管理、人力资源等因素影响,房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡,同时供需结构保持平衡的情况下,房地产经济发展才能保持平衡;只要房地产供需总量失衡,或供需结构发生失衡,就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。 ②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性,对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显着的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高,当我国宏观经济增长率高的时候,我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头;反之亦然。此外,我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等,都会对房地产经济的发展带来巨大影响,使得其发生周期性的波动。 ③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件,及其他不可预测的因素,比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来(徐州市观音机场有限公司,江苏徐州221006) 2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时,适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落,力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。 (1)宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性 特点,各地区发展水平、程度有很大差异,这也导致我国房地产经济周期既有全国性的,又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点,采用科学的理念制定政策,避免一刀切。 (2)货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见,为预防房地产经济的大起大落,客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势,并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度,控制金融市场的流动性,灵活调整利率,连续微调调控方式及松紧程度,以充分发挥房地产业的经济增长点作用,扩大内需,延缓波动的周期。 (3)财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用,要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策,防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状,应当主动进行结构性的调整,采取中性、稳健的财政政策,适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。 (4)政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出,政府应当引导制定合理的房地产产品的价格,避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题,要建立健全居民住房保障体系;保持合理的住房投资建设规模;调整住房的供给结构;适当引导市场形成一种梯级消费;促进住房建设和消费模式的合理化。 3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用 (1)对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大,因此,其对我国国民经济的总体影响非常强,其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示,1998年-2011年,房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势,从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大,从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计,房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%,房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%,2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重,从2010年起已超过30%,2009年到2011年这个比例平均为30.1%。 (2)对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示,抽样调查2002年、2005年和2007年这3年,房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526,这意味着房地产业每增加1个单位产值,2002年拉动关联产业增加1.6339个产值,20005年数据为1.7977,2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看,主要受益的是物质及原材料型行业。这3年,受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业,2005年有8个,2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趋势。 (3)对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出,根据有关资料对房价上升10%,其对关联产业产品价格的影响,及对物价指数的影响,排名前10的产业列表如下:从上表可以看出,价格上涨幅度最大的主要是服务业,在服务业的成本比重中房地产所占比较高,因此房价的变化对服务业的影响更大。 三、促进我国房地产业的可持续发展,与我国国民经济协调发展 1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵,它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域,总体来说,包括其一,要能够促进经济的持续增长,其二要能够保护环境,保证资源的有效利用及持续发展,其三是能够促进社会的全面进步。也就是说,实现房地产经济可持续发展,既要能够满足目前人民的物质需求,并能给今后预留发展空间,还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。 2.房地产业可持续发展的措施及对策 (1)加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度,理顺行政管理和企业自主经营的关系,管好政府的份内工作,引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度,确保开发项目的质量;要努力提高土地利用率,避免土地空置现象;加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作,减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外,还要积极引导房地产企业适应市场需求,促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调,控制房地产开发的投机行为和短期行为。 (2)重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构,除对增量房产进行征税外,对存量房产征税要进入议事日程;二是开发企业的观念创新、产品创新,房地产开发企业必须进行环境成本核算,改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法;三是消费观念创新,考虑潜在需求如何转化为有效需求问题;四是服务创新,创新中介、经纪、物管的内容和形式,简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续,建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,争取最大的经济效益;要提高资源的有效利用率,减少环境污染,改善人们的居住、办公条件,优化城市环境,从而增进人与自然的亲和力,使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。 (3)建立健全房地产业法律法规,规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设,对房地产业经济活动整个流程的各个环节,都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则,从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买(拍)地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化,如买(拍)地环节中对土地市场信息公开的法规准则,应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等;行政审批环节中审批程序和监督机制应细化;融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化;开发建设环节中房地产税收的细则要细化;销售环节中对价格标准应细化。 (4)创立房地产金融二级市场,完善房地产金融体系据有关资料,其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%,而我国的比例仅为1.6%,这可以解释为我国房地产业有效需求不足,因此,有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷,以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题,我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约,为确保房地产业的可持续发展,就要完善现有的房地产金融体系,打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场,争取将抵押贷款实行证券化,把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。 (5)做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密,房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构,成为它们的信贷风险,要做好预防及管控工作,一是,要抓紧做好自身信贷结构的调整,自身资料缺课大,规模小的开发企业,抗风险能力不强,必须严格控制信贷;二是控制好个人住房贷款的风险,重点支持自住房及改善型住房的贷款需求,同时还要严格执行贷款审查,坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法;三是要加强贷后的管理,做好信贷资金的跟踪、调查工作。 (6)制定合理规划,提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式,合理规划,提高对土地资源及其他各种资源的合理利用,提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源,是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源;土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础,是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源,必须首先按照可持续发展的原则来开发利用;其次,对城乡结合地区的土地开发,要对土地征用许可证进行严格把关;再次,对已经转为建设用地的,政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率;最后,要对各类用地合理配置,以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量,避免闲置,其次,需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地,对通过招拍挂手续以后超时限的土地,要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场,从而使土地的利用率得以提高。 (7)抓好环保工作,促进生态可持续发展一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护,生态环境直接影响人们身心健康,是我们生活的重组成部分,是一直以来人类发展关注的重点,因此,房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念,在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。二是要发展低碳房地产,积极提倡使用节能材料、可再生能源。 (8)做好保障性住房建设,促进社会和谐本着保护弱势群体的原则,政府必须保证中低收入阶层对住房的刚性需求,切实解决中低收入人群的住房问题,因此,必须加大力度建设保障房,保质保量完成国家制定的保障房开工面积、套数及竣工面积、套数的目标,以促进社会和谐发展。保障房建设应做到公开透明,要坚持监督公开、地价公开、招标公开、建设公开、决算公开、住户申请公开、入住情况公开等,坚持全过程信息透明,把好事办好。 房地产经济论文:房地产经济可持续发展战略研究 一、房地产经济可持续发展相关概念的研究 (一)发展与可持续发展 唯物辩证法认为,发展是新事物代替旧事物的过程,是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展,是指发展过程中的一个特殊发展模式,其发展是可以持续和连续的。在实际生活中,可持续发展强调人与自然的和谐发展,经济与人口、资源、环境的和谐发展,发展是注重质量和子孙后代人幸福的。 (二)房地产经济可持续发展 在房地产经济中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等着名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出,追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则,房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润,而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力,以增强应对不利环境的弹性。 (三)企业可持续发展战略 企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划,发展性是企业可持续发展战略的本质特征,用企业可持续发展战略指导企业其他战略,用企业其他战略执行可持续发展战略,这是企业可持续发展的必然途径。 二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础 (一)核心竞争力理论 “核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出,并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征:(1)核心竞争力是无法被模仿和代替的;(2)核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力;(3)核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值,对客户关键性利益有重要作用。 房地产经济的可持续发展,首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力,创新自身的产品和服务质量。 (二)波特发展战略理论 20世纪80年代,迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论,该理论指出了行业结构“五力模型”:(1)供应商的议价能力;(2)客户的议价能力;(3)行业的竞争现状;(4)新进入者的挑战;(5)替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高,为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略,对企业经营的产业环境进行了研究。 (三)企业资源理论 企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为,企业的资源必须拥有4个基本性质:(1)价值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。资源是一个综合体,企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合,资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。 三、促进房地产经济可持续发展的战略研究 根据产业经济学理论,房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时,才能实现房地产经济的可持续发展,如图1所示。 根据图可以看出,当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时,也就是说处于图中的阴影区——优势发展区,房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。 (一)确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向 房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求,以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标,要想使企业永续经营,就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益,应该用发展的,战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟,亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段,但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果,只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上,才能够实现企业的永续经营。 (二)推行品牌战略 房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目地设计、塑造,并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象,是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分,企业品牌是房地产品牌的载体,是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志,是企业对消费者的一种承诺,也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键,是企业品牌的具体体现,是企 业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容,是项目品牌的必要延伸,三者相互联系、相互作用。 (三)拓宽融资渠道 房地产企业应将资金管理规范化和制度化,充分利用市场资源,积极探索资本市场、银行市场以及其他途径的融资方式,利用资产重组等手段,充分整合优良地产资产资源,获取低成本资金,保证资金链的顺畅运转。例如,万科企业在制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程,按照公司集中统一管理的原则,通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司设立资金管理中心,对公司和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。 房地产经济论文:浅谈阳泉市房地产市场经济 2013年,阳泉市房地产开发市场一改往年观望、低迷,各项指标回落的窘况,全市房地产开发投资额呈明显上升趋势,施工规模扩大,成交市场活跃,到位资金增长,房地产开发市场逐步回暖、预期良好。由于影响房地产市场发展的不确定因素较多,诸多问题需引起关注。 一、上半年房地产市场运行情况 (一)开发投资增长较快,住宅投资力度加大 上半年,全市房地产开发投资完成25.7亿元,同比增长49.8%,增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。开发投资中,住宅投资18.5亿元,增长43.5%,占房地产开发投资的比重为71.8%,比同期提高51个百分点。办公楼和商业营业用房投资分别增长147.6%和62.5%,保障性住房投资完成7.3亿元,占全部住宅投资的28.4%,同比增长50%,其中廉租房投资0.4亿元,同比增长138.7%。 (二)房屋施工面积和新开工面积均保持较快增长 上半年,全市房屋施工面积739.9万平方米,增长29.4%,增速(比1-5月)上升33.1个百分点,比同期提高30.7个百分点。其中,住宅、办公楼施工面积增长较快,分别达到568.5万平方米和22万平方米,同比增长35.1%和14.8%;保障性住房施工面积305.7万平方米,占住宅施工面积的41.3%,同比增长50.7%,其中廉租房施工面积13.3万平方米,同比增长30.8%。房屋施工规模持续扩大。 (三)商品房销售面积增长较快,待售面积减少 今年以来,我市房地产市场销售呈逐月回升之势,1-6月份,商品房销售面积33.5万平方米,同比增长11.4%,增速(比1-5月)提高31.3个百分点,比同期提高40.2个百分点;其中,住宅销售面积32.9万平方米,同比增长12.6%,商品房销售额10亿元,增长29.9%,其中,住宅销售额9.7亿元,同比增长33.7%。销售情况良好,商品房待售面积不断下降。上半年,全市商品房待售面积40.2万平方米,同比虽增长2.9%。但比前五月减少3.2万平方米。 (四)房贷调控政策效果递减,国内贷款增势较强 上半年,房地产开发企业到位资金22.7亿元,同比增长21.5%。从资金结构看,国内贷款保持了较快增长,1-6月到位1.6亿元,增长111.7% ,占全部到位资金的比重由同期的3.4%提高到5.4%,自筹资金、定金及预收款分别增长19.5%和10%,二者占全部资金来源的81.9%,比上年同期提高15.8个百分点。 二、当前房地产市场需关注的几个问题 (一)关注商品房供求结构矛盾 近年来,随着人们需求的改变,商品房开发结构得到较大调整。从城市人群看,以改变现有住房条件,追求舒适享受的生活为目标,90平米以上的住房为购房首选。据统计,上半年,全市90平米以上的商品房销售面积达4万平米,同比增长2.5倍,其中,144平米以上的住房销售同比增幅达2.3倍;从农村人群看,随着城镇化步伐的加快,住房已成为众多进城务工人员的刚性需求,但由于受收入、经济等因素的制约,90平米及以下住宅以及二手房更受青睐,因此,各级政府要积极引导开发企业根据市场需求合理安排商品房供求结构,以满足更多的市场需求。 (二)关注区位因素对未来房地产市场的影响 区位是影响房地产销售的一个非常重要的因素,我市地理环境较差,沟多坡多,经过多年的开发,中心地区已是非常有限。房地产开发只能朝更远、更偏的地区蔓延,那些位置偏远、配套设施不够完善的楼盘往往需要一段时间逐步成“气候”,才能得到买房者的普遍认同,而开发商对此的目光更是领先于买房者,因此,相关部门要尽快完善新楼盘的各项配套工程,以防因偏远小区入住或销售偏低,影响开发商投资的积极性,进而影响全市的房地产开发市场。 (三)关注房地产开发企业竞争实力 目前,全市纳入国家企业一套表的房地产开发企业99个,资质一级以上的企业仅2个,二、三、四级分别为12、23和55个,暂定级7个,1级资质占全省比重为15.4%,二、三、四级分别占8.6%、6.3%、5.4%,暂定级占1.1%。2012年底,全市房地产开发企业拥有资产200.6亿元,每个企业平均资产为2.03亿元,开发企业的数量、规模和实力均不及全省及兄弟地市,在全国、全省有影响力、竞争力的房地产企业更是少之又少。 (四)关注房地产市场的融资 在目前房地产运行高速发展的过程中,要特别关注房地产市场的融资情况。在房地产业的融资过程中,金融业最具备筹集资金的优势,它可以把社会上闲散资金吸收进来,由分散变为集中,由小额转为大额,能解决房地产业生产与经营中遇到的资金困难,从而保证房地产市场的顺利进行。房地产金融的发展可带动如建筑、各种装饰材料、交通运输等行业的发展。目前,我国现阶段房地产市场还不够完善,金融市场发育比较缓慢,这样就使得房地产发展资金严重不足,这就急需金融业的大力扶持。发展房地产金融既推动了房地产业的发展,又促进了金融市场及房地产市场的发展。 三、几点建议 当前和今后一个时期,要高度关注房地产市场出现的新情况、新变化,积极引导和调控房地产市场走势,促进房地产市场稳定健康发展。 1.继续优化住房供应结构,切实增加有效供给 要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置。继续加大保障性住房投资力度,考虑满足不同层次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。 2.积极引导房地产业实现转型发展 指出,改善民生是经济发展的根本目的,这为房地产业指明了发展方向。因此,各级政府部门要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。要引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型;运行模式从粗放型向集约型转变。 房地产经济论文:房地产经济发展过程中存在的问题及对策 1.绪言 从某种程度上来讲,房地产经济的发展问题已经不单单是一个经济范畴的问题,它对人们的生活水平以及国计民生都有着非常明显的影响。近些年来,市场环境的变化促使房地产经济获得了空前的发展,在这个过程中,政府也对房地产行业的发展加强了控制,加大了宏观管理的力度,也颁布了一系列的法律来规范整个行业的发展,但是这些政策由于受到多种环境的影响,并没有起到应有的效果,包括也受到其他原因的影响,房地产经济发展过程中的问题甚至还出现了愈演愈烈的状况。在这样的状况下,我们有必要针对房地产经济运行过程中所出现的一系列问题进行解决,因为这和人民的生活甚至国家的经济走向有着非常密切的关联。 2.房地产经济发展过程中存在的问题 2.1 缺乏有效的管理和规划 从大的范围来看,我国的房地产市场在经历了多年的发展,已经成为一个支柱型的产业,甚至成为国家经济发展过程中的一个命脉,因此如果处理不好,很有可能会形成非常严重的问题。也正是认识到了这一点,政府通过多种有效的措施,包括颁布一系列的法律法规来保证房地产行业的发展,但是从实际意义来看,这些政策所起到的效果非常有限,很多政策法规没有结合实际状况,形式感浓烈,缺乏一定的可执行力。 众所周知的是,在我国,相关经济的落实都是由上而下一步步落实的,在具体的政策执行过程中,由于缺乏统一的标准,就很容易出现矛盾,特别是房地产行业的复杂性和各个具体地域实际情况的不一致性,很容易导致这种矛盾的加剧。缺乏有效管理体制所导致的另一个问题是,在地产交易的过程中,出现了很多潜规则,这些潜规则虽然没有形成明文规定,但却在暗箱操作的过程中给整体的地产发展过程中带来了非常大的阻碍力。[1] 2.2 相关的房地产政策缺乏一定的目的性 房地产行业作为当下经济运行过程中的一个重要的经济产业,受经济大环境的变化,房地产经济在运行发展过程中也在不断的发生变化,可以说,房地产市场经济无时无刻都是在变化状态中的,但是受多种因素的影响,很多与房地产相关的政策在颁布的过程中并未结合当下的实际状况,也就丧失了本应该具有的执行力和约束力。 笔者根据自己的观察分析出现这一状况的具体原因,主要有以下三个方面:其一,我国当下正处于社会主义初级阶段,无论是宏观调控还是微观的政策执行,都很有可能会出现判断不准确的状况,在具体的发展过程中,未能对房地产市场形成一个科学合理的认识,当然也就不可能认清其中所存在的一些不足,所以就造成了相关政策的不稳定;其二,由于政策的不稳定,在很多情况下,当下被执行的法律法规和实际的运营和发展状态是不吻合甚至是截然相反的,这就会在很大程度上影响房地产经济发展的稳定性;其三,很多不法分子看到了房地产运营和政策执行过程中的漏洞,投机取巧,这些行为都会在很大程度上妨碍和扰乱了房地产市场的正常运行,还会对市场经济的发展秩序造成极大的破坏。据观察,我国房地产市场在管理过程中,所颁布的一系列法律都存在着类似的问题,譬如说在税收过程中的政策、与经济适用房相关的政策、与住房产业相关的政策等等,这些政策在管理的目标上不够明确,甚至在思路上并不明晰,所以在当下无法起到应有的作用,甚至还会阻碍房地产行业的持续稳定发展。 3.房地产经济发展过程中存在问题的解决策略 在房地产经济的运行发展过程中,受到政策、经济环境等多种因素的影响,出现很多问题,在接下来的一段时间内,我们必须要梳理思路,认清现状,根据实际情况和出现的问题,制定出一系列能够促进房地产经济平稳运行和发展的策略,保证整个产业的稳定,保证人民的正常生活不受影响,维护国家的整体经济结构稳定。 3.1 加强规划,持续发展 在房地产经济发展的过程中,首先需要做到的就是要对所拥有的资源进行高效的利用,杜绝资源的浪费,杜绝房地产经济的粗放式发展,而是要坚持走集约化的发展道路。在这个过程中,最需要强化的就是对土地资源的有效管控和利用。除此之外,还需要在发展的过程中加强对资源的有效规划,要保障房地产经济作为整个国民经济结构的支柱性地位,并以此来推动整体国民经济的长远发展。最后,我们在致力于推动房地产行业的发展过程中还需要注重对环境的保护,要将房地产行业作为一个可持续的发展产业,将它作为城市生态经济发展的一个有机组成部分。在这个过程中,需要做的就是在规划的过程中认真的对实际状况进行分析和研究,听取相关的专家的意见,科学的规划和发展。[3] 3.2建立和健全发展管理机制 房地产行业作为一个对国民经济有着重要影响的产业,有必要通过政策的引导和规划来保障它的发展过程能够平稳有效,在制定政策的过程中,必须要对当下的发展实际进行准确的衡量和认识,一方面要重视市场的自我调节功能,另一方面也要加强引导和制约,进行适度、科学的控制与干预,从而建立起有效的管理机制,为了房地产经济的平稳运行营造出合理的发展环境。 3.3 强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效 在促进房地产经济运行发展的过程中,政府应该将制度建设作为一个重点,致力于减少房地产开发过程中政府行为的参与,杜绝盲目的开发以及贪污腐败和暗箱操作的问题,杜绝一切不符合法律法规的暗箱操作行为的发生。其次,政府应该完善相关的法律法规,保证房地产产业法律环境和市场环境的纯净,为房地产市场的稳定有序运行创设良好的环境,在这个过程中,需要集中全社会的力量,来提升开发商的素质,尽最大的可能促使房地产的开发项目和人口与环境协调发展,杜绝开发商的短视行为。 4.结语 我国房地产经济在运行和发展的过程中依然存在很多的矛盾和问题,譬如说政策管理的问题,包括没有形成有效的管理体制,而相关的房地产政策缺乏一定的目的性等。鉴于房地产行业在整个经济运行过程中的重要作用,我们有必要通过一系列的措施来规范房地产经济的发展,建立和健全发展管理机制,强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效,加强规划,从而持续推动房地产行业的发展。 房地产经济论文:区域房地产投资与国民经济发展论文 工业化发展现状 对于工业化发展状况,目前已有部分专家和学者进行了相关研究,如:王秉建(28)对工业化水平进行了评价;胡亭亭(27)对工业化的发展现状和存在的问题进行了分析;余华银(26)对工业化的进程进行了评价等。通过对研究的梳理可知,工业化的发展状况为:工业化进程慢于全国,工业化已处于工业化的实现和经济高速增长期的初期,但与全国相比还有一定的差距;工业高度化水平低于全国,高度化进程也相对较弱,工业处于由重工业化阶段向高加工度化阶段转变时期,工业高度化水平不断提高,但工业高度化水平明显偏低:轻工业中以非农产品为原料的加工业比重低;重工业中加工工业比重低;重加工工业内部高技术含量、高附加值的加工业的比重低。 现阶段工业化发展的外部环境和内部条件分析 (一)外部环境 1.有利条件。新型工业化道路为农业发展带来新的机遇。在新型工业化道路和新区域工业化模式下,人们开始重视农业地区和农业的发展。一方面,工业化的目标从单纯的经济增长转向人的全面发展,这就要求大力发展农业和农业地区经济;另一方面,技术进步成为经济增长的最主要驱动力,使得农业的价值得到了重新认识。在新型工业化道路中,工业化的内容不再是狭义的,而是通过包括农业在内的各个产业的技术进步和效率提高实现全面发展。因此,农业不仅是加速工业化的一种工具,而且本身也是工业化的目的;发达地区产业转移和人们消费结构升级促生新机遇。虽然面临这一系列约束条件,但是,仍然存在有利于工业化的机遇:发达地区产业结构调整,一部分劳动力密集型产业逐步向内陆地区转移。可以选择适合本地比较优势的产业,通过承接发达地区的产业转移,积累工业化的资金;随着人们生活水平的提高,对消费品的需求日益多样化,特别是对绿色生态产品的需求越来越大,这就为发挥其优势,发展绿色生态产业提供了机遇。 2.不利外部条件。国际金融危机的持续蔓延。最近一个时期以来,国际金融危机持续蔓延,对我国经济的负面影响日益加深,对于来说尤其明显,主要表现为:一是农产品价格全面下行。二是农村就业和增长局面趋于严峻。三是质量安全事件对农民、农业产业的冲击不可低估。民以食为天,我国有13亿人口,占世界人口的22%,而耕地面积只占世界的1%,粮食安全现状面临严峻考验。作为粮食主产区,在粮食安全体系中承担了重要责任,28年平均粮食产量为647万吨,占全国总产量的5.78%。因此,在选择新型工业化道路时绝不能以损害农业、减少粮食产量为代价。 (二)内部条件 丰富的资源条件。处于我国腹地,蕴藏了丰富的矿产资源。如煤炭、有色金属等。同时拥有大量的水资源。以中部五省为例,不仅拥有长江、淮河等水系,还拥有鄱阳湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。丰富的农业资源,有利于农、林、牧、渔的全面发展和形成较高的农业生产率,为充分发挥农业资源优势,建设现代农业,提供了广阔的资源配置空间和环境。 优越的地理区位。从地域优势看,位于长三角腹地,东临江苏、浙江等发达省份,西连广大中西部地区,承东启西,地跨江淮,交通发达,发展农业生产条件优越,区位优势明显。可充分利用东部沿海发达地区的信息、资金,接受辐射,又可面向全国,推广自己的优势产品。特别是随着东部地区产业的升级换代,将逐步淘汰一部分落后的劳动密集型产业,作为重要的劳务输出人口大省,积累了相当的技术和资金要素,已完全有能力承接长三角产业特别是农产品加工业的产业转移,这些都为农业的发展创造了难得的机遇。 较强的科研优势。从科研优势看,的高校、科研单位众多,合肥是全国四所科技城之一。截至27年底,全省共有各类研究与开发机构157家,其中国有独立科研机构116家(包括2家中央在皖科研院所、96家省属及省以下科研机构)、高等学校科研机构154家。这些科研机构特别是一批中央在皖科研院所,是科技资源优势的集中体现,强大的科研优势为工业化的发展提供了坚实的科研条件。 良好的生态环境。由于长期以农业为主,工业化进程相对缓慢,因此高污染、高能耗的传统工业较少,这使得的自然生态环境得到较好的保护。可以充分利用生态优势,跨越重化工业阶段,直接进入高起点发展对环境要求高的生态产业。 不利的因素。“三农”问题依然比较突出。面临严重的“三农”问题,主要表现在:农村基础设施相对落后,生产、生活条件较为恶劣。农业比较效益低,市场化发育程度低,小农生产的特点导致农业省在农业中的比较优势和竞争力无法发挥出来。农民收入水平不高,且商品意识、创新精神和经营能力不足,无法满足农业省工业化发展的需要。“三农”问题对工业化发展来说,依然是一个重要的制约因素;城市化发展水平相对滞后。 现代农业驱动型工业是工业化的现实选择 综上,结合实际,笔者认为应选择现代农业驱动型的新型工业化道路,即依托区域比较优势,以市场为导向,以生物技术、信息技术改造传统农业,围绕现代农业这个核心,把农业资源深度开发产业确立为区域主导产业,并形成有竞争力的产业集群,以劳动力密集型和技术密集型产品进入市场的工业化道路。这一选择具有重要意义,具体来说,主要体现在以下方面: 现代农业驱动型工业化模式符合新型工业化的特点。由于符合本阶段的资源禀赋结构,可以充分发挥其比较优势,在此战略下建立的产业体系能够适应激烈的市场竞争,不断发展壮大。通过产业的发展,利益的积累可以逐步改变的资源享赋结构,实现由农业省向工业省的转变。在资源禀赋结构变化后,现代农业有可能不再占主导地位,而是由更符合区域资源禀赋结构的产业取代,从而实现产业结构的升级,促进经济的发展。 有利于形成现代农业区域聚集优势,获取重要资源。现代农业与传统农业不同,具有要素投入集约化、资源配置市场化、生产手段科技化、产业经营一体化的特征,产品附加值高,有很高的投资回报率,这样就可以吸引区域外资金、人才等要素的流入。通过产业聚集主动吸收资源的作法,改变了以往被动等待资金、技术支持(即简单的工业反哺农业)的引资方式;改变了因传统农业效益低下而出现资源净流出的局面。通过市场化竞争吸引要素的方式,可以实现经济的可持续增长。公务员之家 有利于发挥比较优势,找准定位,确立主导产业。首先,的比较优势在农业,新型工业化的重点应放在农产品加工业。其次,如果不发挥在农业生产方面的比较优势,提供更为丰富的农产品和深加工品,发达省份就会将需求转向国外寻求替代供应者,这样,就会失去发展的外部市场。区域工业化理论认为,有竞争力主导产业是区域经济增长的关键。而现代农业正是具有竞争优势的产业,因仅使用传统生产要素的农业是无法对经常经济增长作出重大贡献的,但现代化的农业能够实现。 可以有效克服资金瓶颈的约束。一方面,农产品加工业所需资金少、投入门槛低,是一种适合的劳动力密集型工业。另一方面,农产品加工业与农业形成良性联动关系,可以通过 加工增值农副产品,进而增加农民收入,提高农户积累能力,为加工业的进一步发展积累资金。 能够实现农村剩余劳动力的有效转移。由于现代农业驱动型工业化模式强调工业与农业的联动关系,必然促进农业生产向深度和广度发展,在农业内部吸收大量劳动力,缓解农村剩余劳动力流动带来的负面影响。传统工业限制了农村剩余劳动力的转移,而新型工业化是农村剩余劳动力转移的根本保证。 房地产经济论文:经济法视野下房地产经济论文 一、经济法调控房地产经济的依据 1.房地产经济宏观调控法制化路径的必要性 经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律,即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益,其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段,房地产各市场载体竞相追逐利润最大化,加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱,这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天,针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行,而要进行宏观调控就需要以法律为依据,其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法,经济法作为国家宏观调控政策的法律,为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据,是房地产市场宏观调控法制化的必需。 2.经济法价值理念的契合 利益冲突是法律的产生之源,所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此,为协调市场各类经济关系主体而产生,其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进,利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健康发展,其追求的也是一种社会整体利益。再者,在房地产调控过程中,不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐,由于缺乏经验、目光短缺,极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展,针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题,并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见,房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的,基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。 二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷 我国政府为解决房地产市场失灵,已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施,但其中一些关键性问题并未得到有效解决,房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。 1.房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱 宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求,但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先,建设部、发展改革委员会等部门联合于26年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物,这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权,同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次,陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多,且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达,欠缺法律应有的确定性和严谨性,在法律责任上很难界定。此外,历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税,对比发现新旧规范之间也存在不少抵触,房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改,不仅降低了行业金融决策的权威性,也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期,大大折损了政府金融调控中的实际绩效。 2.房地产决策的效力层次性不强 首先,在房地产税收调控法律上,目前我国的不少税种均以“暂行条例”的行政法规形式出现,其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点,不难发现房地产金融调控措施也大多以“通知”、“意见”等口吻出现,立法层次与效力层级不够突出,而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次,我国分模块的管理体制,使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时,“上有决策、下有对策”的现象普遍存在,不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文,难以付诸实施,更别说取得实际成效。最后,我国房地产经济的发育还不够成熟,缺乏战略抉择导向及理论指导规范,部分法律法规的出头过于仓促应付,没有经过严谨的实践论证,尤其表现在价格管理方面的规范性文件上,其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑,且文件来源不一,颁布部门各不相同,受职权限制或出于行业利益考虑,难以协调平衡各方利益,文件的执行效率不高。 3.政府决策的严重倾向性 在房地产开发领域,土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆,具体在执行中央政策上,“上有政策,下有对策”,所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要,而是根据本地政府财政或GDP增长需要,具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金,甚至劳动力基本上非市场化,而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP数量快速上升而对土地进行完全的垄断,土地招标拍卖大多流为形势,不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准,基本只好由开发商来主导,炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻,造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形 局面,短期内虽然经济拉动作用显着,但长期不利于宏观经济的合理发展,给经济结构的优化配置埋下了隐患。 4.房地产宏观调控法律体系的不完善 首先在房地产税收调控法律体系方面,有很多不合理的地方,例如租、税、费在设计与征收方面都暴露了各自的问题,以税代租、以费代税、以税代费、税费倒挂等问题非常严重。众所周知我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税,却要改缴土地使用费,这便是典型的税费并存现象。其次在房地产金融调控法律体系方面,我国目前尚未颁布有关规制房地产金融的法律规范,只有极少数商业银行出台了有关房屋抵押贷款的相关规定。同时,房地产金融业缺乏行之有效的科学运作体系,银行等金融机构的信贷审查制度和信息披露制度不够健全。再次关于房地产土地调控的法律体系,我国房地产业现实中存在有“灰色土地”,开发商容易打“擦边球”。例如按照规定商业、娱乐等经营性用地中适用招标、拍卖、挂牌的方式出让,而该用途以外的其他土地在特定情况下也允许复制该类模式,这种单一的土地供应设计模式,使某些地方政府和不法房地产商有空可钻。与此同时,不规范的土地交易、不充分的信息披露和监督制度的存在也导致了房地产经济中的一系列问题。例如,开发商与某些政府官员勾结共同经营土地,由此出现政府官员的“寻租”问题。 三、经济法视野下我国房地产经济宏观调控路径 我国房地产经济尚未步入良性发展的轨道,为保证政府在地产经济中的理性行为,我们应在明确调控方向、目标和重点的基础上,根据房地产经济现实发展需要制定既具有科学性,又符合客观实际,并逐步完善的房地产经济宏观调控体系。 1.提高房地产立法的法律位阶 我国《立法法》明文规定,“财政、税收、海关、金融等基本制度”只能以一般法律的形式规定,否定了以行政法规、地方性法规、规章等渠道规定的合法性。显然,各级政府不得以行政法规的形式对以上基本制度做出规定,而法院判决、部门规章等更是不得越雷池半步。法律对基本制度的规定应当是占主导地位的,而行政法规、地方性法规、规章等,不过是对法律的细化或说明,仅占辅助的或次要的地位。行政法规、地方性法规都不能脱离法律规定的范畴。首先,提高立法的位阶,统一由全国人大及其常委会颁布施行。就拿房地产调控税收来说,目前大多数宏观调控税种依旧停留在“暂行条例”阶段,立法层次低,亟待转型成法律形态的正式规范。其次,明确实施细则的制定权限,即授权省一级人大制定税法的具体细则,从省际实际出发,一定程度赋予地方政府拓展新税种的立法权。由此,在发挥地方房地产调控积极性的同时,更好地确保宏观调控立法的合理性、权威性及可操作性。 2.建立健全房地产宏观调控法律法规 (1)建立金融调控的法律法规 我国尚未建立一套完整的房地产金融法律体系,已出台的《基金管理法》、《担保法》、《证券法》虽然在一定程度上催化了房地产宏观调控法治的健全,但由于它们在具体领域的实际针对性较差,内部一致性不够,因此我国应加强房地产金融法律体系的建设。首先,国家相关立法机关应出台高效力的金融调控法律来实施统一规范,打造房地产金融的有效平台。其次,以法治为依托完善制度建设。切实做好住房储蓄管理、住房融资的税收管理、公积金管理、低收入者的住房补贴等房地产金融活动相关制度,实现房地产金融市场的高效率运作。再次,打通新的融资渠道,推出更多与之匹配的金融服务,使资本运作渠道多样化,降低经营成本。最后,要确立房地产信贷的合法地位,建立科学有效的风险保障机制。作为房地产投资者,仅有投资动机是不够的,还需要雄厚的资金支持,而银行的主要资产就是信贷资产,如果失去银行的支持,房价的上涨趋势就会失去源源不断的动力。所以,确立房地产信贷的合法地位,是保障房地产市场健康发展必备条件之一。 (2)完善税收调控法治体系 税收作为国家宏观调控的重要手段,有着社会财富再分配、财政资金筹措等重要功能。因此,我们要尽快完善税收调控法律体系,发挥国家对房地产经济的引导作用。通过对房产税设置分段函数,高征低补,以合理调配市场资源的自由流通。一方面增加了资本的流动性和土地供给的有效性,另一方面也抑制了高房价背后的囤房行为。具体来说,第一,统筹落实原有税种与新税间的转化工作。期限内,将原本规定一笔缴纳的房地产税款,改为在房地产保有环节分期缴纳,切实减轻工薪阶层在购房交易环节中的税收负担,吸引潜在消费者。其次,在缴纳序位上,将原来需要在购买环节缴纳的税款推迟到房地产保有环节缴纳,从而让地方政府在土地审批环节和土地开发环节财政不至于过度吃紧,防止“拆东墙补西强”的粗放行为方式。 (3)完善土地调控法律法规的建设性探索 在地产经济中,政府的职权范围往往过于宽广,“手”伸得太长,常常过度干预房地产经济活动。因此,以法律条文为准则,进一步明确政府在房地产宏观土地调控中的职能范围和角色定位,改善行政权力过度膨胀的问题显得十分必要。首先,转变国有土地供应方式,在土地审批环节上推陈出新,注重综合考量,并规定土地价格的上限标准,防止地方政府过度追求经济增长而与开发商缔联,通过私下协调及非法手段操纵土地出让,哄抬地价。其次,建立法制化的地价调控体系,设立公示地价制度,明确房产价格与土地使用权租用价格两者的设定标准,完善房地产土地监督管理体系。最后,统一土地储备立法,通过统一土地储备立法实现土地“前期开发、整理、储存环节”的程序化和法治化,真正意义上将土地储备制度的运作推向正轨,建立有效的权力运行约束机制。 3.明确宏观调控权限,提高房地产宏观调控法律实效 先前出台的一系列房地产经济宏观调控措施均收效不大,其中很重要的一个原因就是政府内部权责不分,因此我们着眼于中央政府与地方政府、地方政府各部门间的实际权限,形成有效的监督评价机制,从根本上实现房地产宏观调控的法治化。具体措施如下:首先,在中央政府与地方政府的权限划分问题上,要建立对央行增加功能性监管房地产经济权限的授权制度,在特殊情况下,可以授权央行对部分地方房地产金融市场的直接监管权,形成有效的制约机制和良性的竞争机制。对部分地区特殊情形的差别化处理,有利于弥补中央监管的空白。其次,在地方政府与内部部门的权限划分上,地方政府一旦授权内部部门对房地产经济进行某方面调控,就不应在过多干预部门行动,只是进行适当性的建议和必要的监督。再次在政府部门间的权限划分问题上,明确央行与银监会在信贷政策中的职责划分,也要明确政府内部各部门之间各自的权限职责。同时,为加强各级政府、各部门及其主要领导人对经济实施有效的、常规的调控,也必须明确他们宏观调控失职的法律责任。最后有 必要将一些有效政策法制化,落实地产信贷政策的宏观自主调控权,以法律的形式明确规定政策磋商与制定过程中的权限与程序。 房地产经济论文:可持续发展下房地产经济论文 一、房地产经济的可持续发展的现实意义 在市场经济的作用下,房地产经济的暴利性成为了人们关注与争论的焦点。尤其是近几年,学术界、媒体、人民群众都对此进行了批评与赞扬,各种言论争论不休。在此,我们不否认房地产为国民经济提高所做出的贡献,房地产经济的迅速崛起,不但满足的人民群众的住房需求,还带动了国民经济的发展[2]。但在发展地过程中,房地产业不仅要合理利用土地资源,还应为后展开辟道路。房地产开发不是单纯的把土地变成房子,应对环境、资源、金融等问题进行全方位进行考虑。房地产经济发展应根据经济发展、社会发展与人口发展之需要,在保护生态环境的前提下进行的,不是盲目开发,乱修乱建。过度的开发必然导致房地产经济衰退,进而制约相关产业的经济发展,因此研究房地产经济可持续发展具有重要的现实意义。可持续发展的现实意义主要体现在以下两个方面: (一)房地产业的快速发展为其他相关产业提供发展的空间与平台 如:家具行业、装修行业、中介行业、保险业以及其他服务业,同时还解决大部分农村剩余劳动力的就业问题。房地产经济的发展为上述行业开辟发展空间,解决剩余劳动力为维护和谐社会做出了卓越贡献。 (二)房地产行业是我国的龙头产业之一,在拉动国民经济发展方面功不可没 据统计,现阶段,我国每投入1元房地产资金,需要7-22元相关产业支持。住宅每销售1元,可带动13-15元的相关商品销售。因而,我国住宅建设每上涨1个百分点,可推动国民经济1个百分点的生产总值上涨。所以,房地产经济的发展推动着国民经济的提高。 二、房地经济发展存在的矛盾 随着市场经济的发展,我国房地产经济取得了可喜的成绩。同时,房地产经济的发展也面临新问题与挑战。现阶段,我国房地产经济发展主要存在以下几个突出的矛盾: (一)房地产经济发展与土地资源供需矛盾 房地产在开发的过程中,对土地掠夺性的开发,对生态环境造成严重的破坏。城市可利用资源已到山穷水尽的地步,而偏远地区又没有开发利用价值。因而,合理的运用节能技术、有规划的开发、加强管理以及节约资源,形成良性的循环是房地产经济发展的必经之路。 (二)房地产经济发展与文化资源保护矛盾 为满足住房需求,大面积的折迁,使许多具有文化特色,具有历史意义,保护价值的建筑也逃不掉拆迁的命运。特色城市的建设,发展特色文化是城市建设的重要方向,然而房地产经济一味追求经济效益,我国的城市文化正在慢慢消失,出现千城一景的尴尬局面。 (三)房地产经济发展的供需矛盾 房地产在开发的过程中,没有对市场需求量作充分的调查,盲目的发展与当地需求严重脱轨。接二连三的鬼城出现,就是房地产盲目开发的结果。大量空置房的出现,增加房地产的资金压力,导致许多房地产企业资金链断裂,面临破产。另一方面,某些不良企业在追求高利润的过程中以次冲好,房屋质量问题频出,造成销售困难,加大房屋空置量同时,激化了供需矛盾。 (四)房地产经济发展与生态环境的矛盾 在房地产开发的过程中,在利益的趋使下,高密度的建筑使绿化面积越来越小,生态环境的破坏,造成大量的环境问题出现,如空气质量问题、气候问题、珍稀物种保护问题等,进而导致城市生活紧张、压抑,给人们的生活带来严重的困扰。 三、我国房地产经济的可持续发展策略 我国房地经济迎来新的转型时期,开始行业洗牌,通过优胜劣汰的洗礼之后,存活下来的企业实力更强。随着国家对房地主经济发展规划,房地产发展正向规范化、合理化、理性化以及国际化方向发展。形成了房地产市场公平公正、合理有序的竞争环境。随着改革开放的深入发展,房地产经济也从国内市场走向国际市场。在新的历史条件下,如何推动房地产经济可持续发展,主要从以下几个方面进行: (一)杜绝资源浪费,促进房地产经济的可持续发展 土地资源是不可再生资源,加强土地资源永续利用价值开发,是房地产经济可持续发展的重要保障。由于土地资源的有限性,在房地产开发的过程中,在保护环境的前提下,严格执行人均居住用地,降低容积率。由于我国土地资源没有价格底线,出现资源低价或无价,产品高价的现象。使资源再生产缺乏积极性,在刺激消费的同时也造成了资源浪费。因而,房地产要加快从粗放型开发向集约型开发的转变,对土地资源实行可持续开发与利用。同时对住宅用地加大使用率的监管力度,打击哄抬地价、炒地皮的情况出现。根据城市规划之需要,对新纳入的住宅用地进行合理的配置,把有限的资源进行合理的运用。 (二)保护生态环境,是推动房地产经济可持续发展的有力保障 房地产经济发展要与环境发展,人口发展以及资源合理利用有效结合。生态环境的保护可将房屋价值体现到极致。房地产经济的生态价值是房地产经济可持续发展的有效手段。因而,在房地开发的过程中,对环境价值进行核算,在开发的同时保护好生态环境,使房屋融入生态环境之中,而不是将环境成为房屋的点缀,追求原生态的生活方式,是当代人的住房选择的主要方向。保护生态环境是实现房地产经济可持续发展的保障。 (三)加强房地金融体系构建,保障房地产行业的良性循环,促进房地产经济可持续发展 抑制房地产经济发展又一关键性因素就是金融信贷。在发展面临流动资金困难、资金来源没有保障、期限错配等问题,要实现房地产经济的可持续发展,必须构建房地产金融体系,发展专属的房地产金融的二级市场, 把抵押贷款进行证券化,把一、二级级市场有效结合,形成一个大循环体系,打通资产市场与房地产市场的联系,解决房地产发展的资金来源问题。 (四)增强市场调控与监督力度,是市场功能的有力保障 任何一项经济的发展都离不开政府的支持,高效、公平的竞争环境是房地产经济可持续发展的保障。首先,政府应将建立保障房地产经济持续发展的制度作为工作重点,减少政府部门对房地产经济发展的抑制作用,杜绝暗箱操作行为,根除腐败行为,减少中间环节,取缔不合理收费等行为。其次,建立健全房地产经济相关的法律法规,包括法律法规的实施细则,尽量避免法律漏洞,建立完整的执法体系,打造公平、透明的房地产市场环境,根据市场法则优胜劣汰。同步提高房地产企业综合能力与素质,把房地产开发项目与资源、人口、市场需要以及生态环境相协调,减少房地产开发的投机行为和短期行为。 四、结束语 总之,在全球经济一体化发展的今天,我国房地产经济在迎来新的发展机遇的同时,也面临巨大的挑战,在今后很长一段时间,房地产市场仍处于不断转型之中,房地产市场将继续不断整合。这需要国家,加大宏观调控力度,从经济政策上进行支持。同时房地产企业加强自身综合实力建设,克服因难,在实现我国房地产经济可持续发展的同时,引领国民经济的持续发展。 房地产经济论文:对房地产经济可持续发展战略研究 一、房地产经济可持续发展相关概念的研究 (一)发展与可持续发展 唯物辩证法认为,发展是新事物代替旧事物的过程,是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展,是指发展过程中的一个特殊发展模式,其发展是可以持续和连续的。在实际生活中,可持续发展强调人与自然的和谐发展,经济与人口、资源、环境的和谐发展,发展是注重质量和子孙后代人幸福的。 (二)房地产经济可持续发展 在房地产经济中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等着名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出,追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则,房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润,而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力,以增强应对不利环境的弹性。 (三)企业可持续发展战略 企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划,发展性是企业可持续发展战略的本质特征,用企业可持续发展战略指导企业其他战略,用企业其他战略执行可持续发展战略,这是企业可持续发展的必然途径。 二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础 (一)核心竞争力理论 “核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出,并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征:(1)核心竞争力是无法被模仿和代替的;(2)核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力;(3)核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值,对客户关键性利益有重要作用。 房地产经济的可持续发展,首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力,创新自身的产品和服务质量。 (二)波特发展战略理论 20世纪80年代,迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论,该理论指出了行业结构“五力模型”:(1)供应商的议价能力;(2)客户的议价能力;(3)行业的竞争现状;(4)新进入者的挑战;(5)替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高,为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略,对企业经营的产业环境进行了研究。 (三)企业资源理论 企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为,企业的资源必须拥有4个基本性质:(1)价值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。资源是一个综合体,企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合,资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。 三、促进房地产经济可持续发展的战略研究 根据产业经济学理论,房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时,才能实现房地产经济的可持续发展,如图1所示。 根据图可以看出,当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时,也就是说处于图中的阴影区——优势发展区,房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。 (一)确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向 房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求,以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标,要想使企业永续经营,就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益,应该用发展的,战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟,亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段,但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果,只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上,才能够实现企业的永续经营。 (二)推行品牌战略 房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目地设计、塑造,并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象,是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分,企业品牌是房地产品牌的载体,是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志,是企业对消费者的一种承诺,也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键,是企业品牌的具体体现,是企 业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容,是项目品牌的必要延伸,三者相互联系、相互作用。 (三)拓宽融资渠道 房地产企业应将资金管理规范化和制度化,充分利用市场资源,积极探索资本市场、银行市场以及其他途径的融资方式,利用资产重组等手段,充分整合优良地产资产资源,获取低成本资金,保证资金链的顺畅运转。例如,万科企业在制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程,按照公司集中统一管理的原则,通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司设立资金管理中心,对公司和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。 房地产经济论文:对房地产经济未来发展创新思考 一、房地产经济对我国经济作用 (一)房地产业的发展需要国民经济当中许多部门和以及提供物质资料的相关行业与之配套发展 据测算,在我国当前的情况下,每投入100元的住房资金,可创造相关产业70~220元的需求; 每销售100 元的住宅,便可带动130~150元的其他商品销售。因此,住宅建设若增加10个百分点,可望带动国民生产总值增长1个百分点,住宅行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业。由此可以看出,房地产业对推动国民经济发展的重要作用。 (二)房地产业提供的产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所,这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。 (三)住房消费是综合性消费,它带动生活消费的方方面面 房地产的消费特别是住房消费是种综合性的消费,以及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费,它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。 二、房地产经济中存在着非理性的行为 (一)以供给决定需求,城市化规划脱离市场化进程 我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好,然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿,美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的,但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的,实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来,城市化的进程是市场化的结果,城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定,它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益,政府的行政抉择不能代替它们的利益选择,也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则,进行规划协调,这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态,从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”,其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发,基本建设的投资效益大大下降。 (二)片面的追求高层次产业结构,产业结构调整脱离市场化导向 在市场的经济当中,产业结构的变动是平均利润规律作用的结果,市场导向既有盲目的一面,又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性,调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构,发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是,或者不顾投资者的经营方向,下命令定指标,谁出高价就批租给谁; 或者不尊重投资者的市场取向,强行改变投资方向,片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家,正处于社会的转型时期,产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内,产业结构的特点是:第一产业仍是基础,第二产业还将占主要比例,然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡,由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡,需要经过多次产业结构调整才能实现,何况各地经济发展很不平衡。另外,各种城市集聚经济的功能是不同的,有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市,还有各种因素的相互交叉渗透,这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。 三、房地产经济发展的未来走向 (一)合理规划建设用地,搞好“城市经营” 大部分人都是这样认为“城市经营”它就是“炒地皮”,地方政府仅仅通过土地出让来增加财政收入,以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利,比如商品住宅、小商铺等; 有的是长期 :请记住我站域名/ 获利,比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力,但却提升了城市形象、品味,吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光,使城市经济收入增加,比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生? 这些问题都要求我们一切从实际出发,以科学发展观看待城市建设。 (二)加强政府宏观调控,地价将趋于合理水平 如上面所论述,房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,政府有必要加强宏观调控,借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段,适当调整地产价格,使之趋于一个合理的水平,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为,房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以的监督机构和执法机构,使非营利组织的各项活动有法可依就成为当务之急。政府部门只有加快我国非营利组织的立法进程,进一步完善非营利组织方面的法律法规体系,才能促使非营利组织有更大、更快的发展。 四、结束语 由于非营利组织提供的社会服务面较为狭隘,缺乏严密的会计制度、工作透明度和管理的科学性,少数非营利组织存在管理混乱、资金滥用等问题。许多国家政府都不同程度地加强了对非营利组织的管理和质量控制。 房地产经济论文:对房地产经济管理探讨 房地产经济管理问题不仅是一个经济问题也是一个社会问题,房地产业涉及面广、关联性强、带动性大,是改善人民物质生活水平和增强国家经济的支柱性产业,对国民经济产生巨大的促进作用。然而现在房地产业繁荣表面的背后,也存在一些突出的问题,而这些问题已经成为社会关注的焦点。因为我国特殊的社会背景,房地产业发展中的种种问题不仅是简单的经济问题,同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业持续稳定健康的发展,是我们首先考虑直接关系国际民生的问题。近几年,针对房地产市场中存在的各种问题,我国房地产不断加大宏观经济管理力度,制定出许多政策,受关注程度比以往任何一个时期都高。然而,从我国房地产市场运行的情况来看收效甚微,究其原因,即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题,仍未得到解决和纠正,房价仍然持续上涨得不到有效的抑制,甚至出现政府越管问题越多的现象。由此可见,虽然我国房地产业发展前景是好的,但是如果不正视我国房地产经济管理问题,仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍, 一、房地产经济管理过程中主要存在的问题: (一)机制不完善, 管理流于形式 在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策规定只流于形式,走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布,我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式,中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价,拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易,权钱交易,导致宏观经济管理操作明显存在失范现象,房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。 (二)相关法律法规体系的不健全 在我国,由于房地产正处于快速发展的初始阶段,房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多,其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性,稳定性和普遍适用性特点,即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例,实施细则不完备造成房地产市场,特别是土地市场上政令不通,有法不依,执法不严,陷入恶性循环中。 二、解决措施 (一)制定长期发展规划, 指导短期实践 我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下,明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要,以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上,出台房地产业的中长期发展规划,这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。 (二)建立健全管理机制 保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因,单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用,调整政府部门的管理职能,正视市场失灵的存在,但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上, 根据市场的变化进行适度的干预,最终建立起有利于房地产业发展的合理,有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展,创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系,明确责任主体,确立双方的职责范围,并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念,认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓,在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发,因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革,遏制土地财政,降低地方财政收入,对于房地产业的依赖。 (三)完善相关法律法规体系 当前实现我国房地产市场的正常运行,需逐步建立和完善我国房地产法律法规。建立起具有中国特色的完整房地产法律体系。实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先,应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥,避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响。同时以法律切实保障我国房地产综合全方位的多层次的宏观调控体系的建立和实施,继续完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地产管理法》尽快出台各相关的实施细则,促成《房地产法》的出台,将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理、及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系。提高我国房地产行业相关规范政策的层次性,稳定性和严肃性。使我国房地产市场经济管理有法可依!执法必严,违法必究! 结束语:房地产经济能有效推进我国经济的发展,对房地产经济发展现状及其未来走势进行思考,可有效促进我国房地产产业的健康可持续发展。 房地产经济论文:对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析 简单来说,房地产经济管理就是对房地产项目的开发、投资、融资等各项经济活动的管理,它包括了项目管理的各种管理制度、策略和方式等等。通过协调各部门对施工过程、经济关系等方面的管理,提高房地产项目建设的质量和效率,提高经济发展的效率,以获得更多的经济效益。作为我国国民经济发展的支柱和先导性产业房地产产业,是我国经济发展的重要组成部分。由此可见,在房地产经济发展过程中,运用科学合理的经济管理手段提高其管理效率有着多么重要的作用和意义。 一、我国目前房地产经济管理的现状思考 1.对经济管理的认识不足,缺乏相应的重视,国家在房地产经济管理的政策不够稳定和完善。随着改革开放以来,国家的经济步伐加快,越来越多的房地产企业和项目不断的发展壮大,经济管理已经成为了一项具有很强系统性的任务,需要依靠一套完善的管理制度和政策,运用科学的管理方式,以提高其管理效率,促进经济的发展。然而就如今的情况来看,很多企业对经济管理的认识不足,在经济发展的过程中缺乏对科学管理的重视,而一味的将扩大项目、提高房价、提高经济利润为目标,致使我国的房价不断的暴涨。据统计,如今我国已成为世界上房价最贵的国家,在全世界房价最贵的十个城市中,我国就占据了六个,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。这种不合理的房价上涨不仅加重国民生活的负担,也使得房地产行业经济发展正演变成一种泡沫式的发展模式,存在着巨大的风险。而国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性,目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主,然而这只是眼下的主要主要方式,对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示,甚至在对一些问题的认识上模糊不清,缺乏长远目光,还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象,严重扰乱了房地产市场的运行秩序,也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。 2.房地产经济管理制度执行力度不够强。随着近几年来我国城市化进程加快,政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督,房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善,存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利,不惜铤而走险,极力寻找法律的空子,经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面,国家虽然制定了很多经济管理的政策方针,然而在这些政策方针的实施上却不够力度,加上一些制度是早年制定的,与眼下的经济管理存在着一定的差异,这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式,妨碍了房地产经济的科学管理。 3.房地产经济管理制度不够完善。经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段,因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律,而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性,不利于提高管理水平,长此以往,更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。 二、加强我国房地产经济管理的措施 1.加强相关人员对房地产经济管理的认识,明确管理目标,提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识,国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划,以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发,不能只顾当前利益,而要配合和支持国家颁布的政策,使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标,重视科学规范的管理手段,提高管理水平,使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。 2.完善房地产经济管理的制度措施,经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据,新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理,完善经济管理制度,以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面:首先是要确定经济管理的重点,确定经济管理的重点并加以着重控制,提高管理效率,降低风险;其次是要完善管理调节机制,受环境及各方面不确定因素的影响,管理在实际工作中会遇到各种不期的问题,这就需要能因地制宜进行调整,但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整,而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点,有一个完善的管理调节机制;第三是要健全信息交流、反馈机制,加强各管理人员之间的交流,提出管理过程中存在或遇到的问题,并建立相应的反馈机制,以加强管理的跟踪和监督;最后是不断地完善和创新管理手段,提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变,而不能将传统的管理模式生搬硬套,一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制,创新手段。要充分地分析当前的形式,运用先进的科学技术,提高管理水平。 三、结束语 总而言之,二十一世纪是一个充满机遇和挑战的时代。国民经济的发展为房地产经济发展提供了一个广阔的平台,同时也要求了房地产经济管理需要更高的水平。只有利用先进的管理手段,结合完善的管理制度,才能提高房地产经济管理水平,促进房地产经济的发展。

新形势下房地产工程项目经济管理，是房地产事业发展中不容小觑的核心问题，是房地产开发项目施工过程与核量经济效益的根本。所以，以工程项目经济为管理的中心实施房地产开发项目，不断提升工程项目质量乃是保证工程项目持续发展的必由之路。通过对传统的房地产工程项目经济管理模式存在问题进行分析，来进一步探讨新形势下房地产工程项目经济管理的调控与创新，仍然是当前工程管理项目的关键性问题。 1新形势下房地产工程项目经济管理存在的主要问题 1.1房地产开发工程项目面临着土地出让费用增加的问题。新形势下，房地产开发企业取得土地使用权的主要方式是参与招投标，由于新形势下有限的土地储备，使土地竞价也逐步持续攀升。当前，土地出让费已成为房地产开发成本的主要项目之一，通常情况下，在房地产开发的成本组成中比重已达到总成本的25%~35%，在比较发达的一线城市高达45%~55%，甚至更多，不同级别城市、不同区域地区、不同项目的土地出让费也有差别。1.2房地产开发工程项目的建筑施工与设备安装成本持续提升。当前市场经济条件下，在房地产开发项目的总体开发成本中，土地受让成本已经成为最大的成本之一，占30%~50%；接续的就是建安成本，大体占房地产开发总成本的25%~30%。建安成本涵盖建筑施工与设备安装2大项，具体的讲，就是建筑安装施工期间发生的各项支出费用。随着项目开发工程材料的持续提升、施工人工费用的不断增长、用户对产品功能及舒适性品位的提高，无形导致建筑安装成本在近期发生了快速的提升。1.3房地产开发工程项目的企业税赋加重。当前，房地产开发行业涉及的税赋种类主要有：房地产购置环节涉及的国家契税、还有印花税及房产进行交易的手续费；房地产出售环节的国家营业税、城市建设配套税和教育费附加税、占用土地增值税等等；在房地产持有期间的房产税、城镇土地使用税、集体耕地占用税等；不仅如此，还有房地产出租过程中的营业税、房产税、房地产开发企业所得税、个人收入所得税等。国家为了积极有效的控制现行房价上涨的势头和投资过热的趋势，曾连续几次提高与房地产开发相关的税金。房地产开发企业为了维持较高利润，房地产商迫不得已的重视税务费用，尽最大可能把税收成本降至一个适当的水平上。1.4房地产开发工程项目的财务费用增加，货款利率持续居高。新形势下，直接融资市场的发展速度较快，但是间接融资为主的格局暂时难以打破，房地产开发企业依赖银行的信贷支持仍旧是一个主要的渠道。现在，我国房地产开发行业具有资本密集型行业的特点，实施房地产开发融资结构单一化的局面仍未打破，间接融资仍然占据较大比例。特别是近几年，国家出台了一系列提高房地产开发商贷款门槛的宏观调控政策，房地产开发商的资金缺口比较大，资金短缺的压力仍然存在，个别的已经上市的房地产开发公司每年要支付上亿的银行贷款利息，可见其融资成本的高度。上述分析的结果不难看出，房地产企业加强财务费用的控制势在必行，换言之，也只有尽最大限度降低资金占用费，才能相对提高房地产开发企业的净利润。 2房地产开发项目经济管理的优化调控与创新 2.1尽最大限度强化房地产开发项目的成本优化、调控与创新，完善优化房地产开发项目的土地成本控制。进行房地产开发用地是项目实施的关键之所在，地块位置、规模、价格是否合理，直接关系项目的成功与否。所以近两年来，科学预测土地价格，在保证房地产开发企业基本利益的基础上获得土地，是控制开发项目成本的当务之急。对于地理位置是否优越、交通状况是否便利、土地的使用权是否存在争议、土地是否尚有抵押等相关的问题必须清晰可见。房地产开发项目的材料成本控制也十分关键，对建筑材料实行集中大批量购进，减少材料流通环节，大幅度降低流通成本。2.2强化工程项目施工环节的成本支出。当前，在实施房地产开发工程项目的经济管理过程中，前期进行施工阶段的宏观控制与管理是最关键、最重点的环节，前期施工增效节能做得好，对房地产工程项目的有序进行将会起到事半功倍的促进作用。所以，房地产开发工程项目建设企业的关键性任务就是万无一失的把控工程建设的质量关。强化房地产开发工程项目的高标准、高质量，返工率就会降到最低点。所以，质量和安全两大环节必须引起足够的重视，防止出现一些本可阻止发生的错误。2.3房地产开发企业内部外部等各部门要加强沟通协调。众所周知，房地产开发项目并非独立个体，内部之间、内部与外部之间的各部门息息相关。一项优质的工程项目经济管理的完成，各部门是否积极有效配合、协调运行十分关键。所以，房地产开发工程项目企业首先要对各部门充分协调管理的重要性以及作用给予极高的认识，并对管理过程中出现的各种问题快捷、及时进行协调，并加以处理和解决。这就要求房地产开发工程管理企业摒弃以往的传统理念，开发研究实施新的管理模式，以满足新形势下房地产发展的需要。2.4强化工程项目的财务成本控制创新。新形势下，房地产开发项目实行持续稳妥的滚动开发，能有效的减轻资金压力。对于大型开发项目可以实施分期分批开发，与此同时，多个项目也可以进行统筹调度，推行滚动式开发。对于一个大型项目，可以通过分期开发，有效降低资金运行总量，及早实现和达到销售条件，及早将资金收回，并将前一期的收入款项投入到下一期的开发项目之中，实现具有活力的滚动式开发。 参考文献： [1]尤正华.中国房地产经济管理若干问题与应对思路[J].建设科技，2013(14)：112~113. [2]赵鹏伟.对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析[J].现代经济信息，2013(15)：432. [3]刘亚潇.房地产工程成本控制[J].现代经济信息，2011，9(12)：12~13. [4]余红林.房地产开发项目竣工结算[J].中国城市经济，2011，9(15)：48~49. 作者:孙丽娟 单位:辽宁省建平县行政审批局

网络经济对房地产的作用:网络经济对房地产经济的推动 摘要：随时社会的高速发展和进步，计算机和信息等高科技技术获得了突飞猛进的发展，互联网的出现对世界经济结构带来了巨大的影响，互联网技术在美国新生之后，立刻以极快的速度推广到全世界，对全球经济带来了巨大的影响，互联网技术在发展过程中以其独特的优势成为世界信息技术的代表，在发展过程中互联网技术得到了极大的发展，在全世界引起了信息技术的变革。笔者结合多年的互联网工作经验，对网络经济和房地产经济经济进行了深入的研究，找出了网络经济对当地产经济促进作用的几个方面，并提出了几点有价值的参考意见，以供参考。 关键词：房地产；推动作用；经济；网络 互联网平台是一个极度开放的平台，在互联网上拥有着大量的资源，互联网技术是信息技术变得更加爱全面，从存储空间等方面大大提高了劳动力的产出，有效地推动了信息技术的发展。网络经济这个名字其实就等同于互联网经济，它是以互联网经济为载体来发展的，当今的互联网经济已经成为与农业、工业并驾齐驱的一项重要经济实体。 一、网络经济的具体概念和意义 随着时代的发展，网络经济成为当前经济的主要构成部分，在社会经济的组成部分中，网络经济在自身发展的同时，对全球各项经济都有着极为积极的影响作用，有效带动了全球经济的快速发展。跟其他经济模式相比较，网络经济具有更强的便利性，在信息的及时性方面也是其他技术无法比拟的。在当今经济发展模式中，“信息化”和“全球化”已经成为经济发展的代名词，在这种经济模式中，网络经济在经济信息化和经济全球化的中间担任着链接的桥梁作用，网络经济对社会的发展有着极为积极的作用，网络经济的高度发展对人们当前的生活产生了极为重要的影响。毫无疑问，网络经济是当前高科技发展带来的产物，网络经济的产生带来的经济革命高度促进社会生产力的发展，在生产关系和社会知识储备方面发生了极为重大的变化。从某种程度上来讲，网络经济对全球的经济进行了深度挖掘，使全球的经济获得了一个突飞猛进的发展，随着人们的观念逐渐更新，人们对网络知识的认知提高到了一个新的高度，从研究的角度来看，无论从社会的发展还是经济的发展来看，网络经济都能够大大地便利人们的生活，人们可以通过深入了解网络知识并且从网络经济中获得更多的利益。 二、房地产经济的具体概念和意义 随着城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业获得了突飞猛进的发展，房地产行业在我国现有经济体制中占有相当重要的位置，房地产行业对我国经济的发展起着极为重要的作用，国外先进国家的经济结构中房地产行业也占有相当重要的位置。在房地产行业中会涉及到多方面的经济体，其对经济发展的带动能力也是非常高的，从我国改革开放以来发展的几十年中，国内经济一直保持着持续发展，国内经济结构发生了微妙的变化，新企业雨后春笋般的崛起，房地产行业就是一个崛起的新型行业。在经济体制改革和发展的过程中，我国房地产行业逐渐步入了繁盛的时期，国内房地产行业得到了大幅度的发展和开拓，在行业中会在不同程度地涉及到施工设备、人员和技术等方面，素质不同的工作人员已经无法适应房地产行业发展的需要，想要在今后一个时期保持房地产行业的市场，就必须要在充分调研的基础上，采用科学合理的方式从人员、技术和工程质量等几个关键方面入手来着力提高，同时，还要将网络经济和房地产经济这两个新型的经济有效地放在一起考虑，提出了一些有针对性的发展意见。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 （一）网络经济在发展过程中对传统房地产行业产生的推进作用 随着社会的高速发展，经济全球化和信息化趋势变得越来越明显，成为当前这个时代经济体制中的主要构成模块，在网络经济高速发展的情况下，必然会对整个经济体制产生极大的影响，随着网络经济的诞生和发展，对各项传统行业都产生了极为重要的影响，它通过自身的特点有效改变了生产力和生产关系的特性，在技术方面的创新具有不可小觑的力量。在传统房地产行业中，会涉及到一些人员、管理、材料等方面的问题，随着网络技术的兴起，这些方面的问题都得到了有效的解决，大大提高了工作效率和工作质量，我们在这个过程中非常注意信息和质量的使用，将网络信息最大限度地使用到房地产行业中。传统的房地产经济受到了网络经济的极大影响，在社会经济发展和新型经济体制变革的过程中，信息资源占有相当重要的位置，信息资源的质量对整个世界格局的改变都产生了极大的影响，我们要合理安排信息资源的使用，让其对房地产行业直接影响。从某种程度上讲，新型的网络技术对传统房地产经济是一次换血，将传统房地产行业中从设计理念到设计过程中的一些材料、人员、工作方法和管理模式上，都产生了全新的变革，在实际工作中，我们必须清晰看到信息技术这方面的优势，通过一种合理的方式找到网络技术和传统房地产技术的契合点，从而促进两块经济的相互发展，从传统资源的独立性角度方面来讲，新型的网络经济将传统经济的经营层面和技术层面都进行了全面的推动。网络经济在发展的同时，作为一种新型的经济体系，网络经济有效改变了世界的经济格局，在这个发展过程中，传统的经济模式受到了很大冲击和影响，传统的房地产行业在这个过程中受到了冲击最大，无论是在工作人员的素质技能还是施工过程中的管理方式和工作设备等，房地产行业受到了网络技术的极大影响，房地产行业的管理人员必须要努力提高自身的素质，通过不断地学习来接受新的思想，在这个过程中来提升自身的水平和能力，通过有效的措施和手段来对传统的房地产经营模式和技术设备等方面进行改革，加大本行业和网络经济的融合，将传统的房地产行业提升到一个新的高度。 （二）网络经济在发展过程中对新兴房地产行业产生的推进作用 随着房地产行业的发展，在技术和材料等方面都得到了极大的提升，相关工作人员在对房地产行业进行研究的时候，通过科学的调研和实践，将网络经济通过一种有效的方式引入到房地产行业中，让网络技术为房地产经济的发展提供动力。从实践中进行总结，网络经济对房地产经济的发展主要体现在两个方面，一方面，房地产行业具有比较明显的特性，在房地产行业的运营和发展过程中，必须要用到各种各样的设备，设备的好坏对房地产工作的工作质量和工作效率产生了极大的影响，房地产施工单位在工作过程中对设备的使用都非常重视，在工作中，将网络技术与房地产技术中的设备以及其他方面的先进技术进行有效结合，可以提高房地产施工的效率和质量，使信息化成为新型房地产建设中的主流技术，大大改善了原有的技术体系，在操作层面上更加方便快捷，同时，信息技术的引用对房地产行业的从业人员素质提出了更高的要求，信息化的使用使房地产建设中智能化程度更大，智能设备在房地产经济中广泛使用，使施工质量提高得更多，有效促进了房地产施工的整体工作水平和工作人员的业务素质。此外，在房地产行业的管理工作方面，网络技术也起到了相当重要的作用，网络技术有效提高了房地产行业的管理方式和管理模式，智能设备的使用也给房地产行业的手续物业管理提供了相当可靠的保证，比如，视频监控系统的广泛使用给物业管理带来了极大的方便和好处，人们在居住过程中安全和其他方面也都受到了影响，信息技术是社会文明的标志。另一方面，网络经济的高速发展和普及，给房地产行业在交易过程中也提供了极大的便利，传统的房地产都是在老式的交易模式下进行的，这种交易不仅大量消耗了人力、物力和财力，也大大浪费了交易的时间，网络技术的发展有效改变了这种传统的 交易方式，我们可以通过互联网相技术来实现电子账户交易，这电子商务的发展，不仅仅保证了房地产交易过程的真实性和准确性，也大大节省了交易的时间和资料，方便交易双方腾出更多的时间来完成相关工作，从某种程度上讲，信息技术的使用对房地产的电子交易产生了极为重要的影响，电子商务在交易过程中需要采用一种全新的方式，在交易过程中客户和产商在交易过程中通过平台对交易的程序和过程给予了有利的保证，在交易凭证方面采用电子信息的方式，国家相关法律法规在这方面做出过明确的规定，给予电子交易更加有利的法律和技术支撑，在交易效率和凭证的安全性方面，新型的交易方式和传统的交易方式相比具有着更加鲜明的优点。 （三）网络经济对房地产行业的置换作用和具体操作方法 在传统的房地产行业当中，其施工流程主要包括施工设备、施工人员等方面的因素，这些都是影响大房地产施工质量和工作效率的重要流程，房地产行业想要获得更好的发展，获得更多的收益，就需要从这些重要环节入手。我们要合理的使用网络技术将网络技术通过合理的方式和契合点，应用到房地产行业的各个环节中。从细微之处来开始着手，以求通过网络技术来更好地推动房地产技术的发展。在工作中要从房地产建设中的设备和人员素质等方面下功夫，通过网络技术来有效地提高设备的性能和使用效率，将那些传统的老式建筑工具淘汰，在网络技术使用的过程中真正实现信息化手段，以求达到设备工作智能化的效果，在人员素质方面，要加大对人员的培训力度，让那些具有丰富工作经验的技术人员更好的掌握计算机技术，不断提高自身的思想认识和业务能力，在充分了解网络技术的前提下，通过网络技术来有效提升建筑行业的技术，以求达到为房地产建设提供动力的目的。要加强房地产行业企业领导层面对信息技术的重视程度，要全面提升领导人员的观念，在工作过程中，要加大对信息的重视，当前的社会已经全面进入了信息化的时代，在社会各个岗位和层面，无处不有信息化的影子，人们在日常的生产和生活过程中，技术水平和思维观念都受到了信息技术的影响，房地产行业要想取得更要的发展，就必须要加强对各类信息的重视程度，从某种角度上来看，房地产行业与信息技术的契合度有多大，决定着房地产行业今后的发展持久力，而信息技术的全面介入，正是实现了信息技术与传统房地产资源的信息置换，房地产行业在这个过程中对传统资源的需求越来越低，这种整体形势上的改变，有效促进了当地产行业的全面发展，大大激发了行业内部的潜力，房地产行业在发展过程中要相对保持自身的独立性，在发展过程中还兼顾到其他行业，实现本行业的全面发展，促进房地产行业在整个国民经济体制中的重要地位，在房地产发展过程中，网络经济起着不可估量的重要作用。 四、结语 在技术革命的浪潮中，世界的生产力获得了全面的发展，网络技术作为新兴技术的代表，对各行各业的发展都起到了相当重要的影响，在网络技术发展的过程中，我们需要通过更加深入的学习，网络技术对房地产工作的影响最大，房地产经济在逐步与网络经济融合的过程中得到了巨大的改变，在网络经济和房地产经济之间存在着更多的契合点，在网络经济的意义和房地产经济的意义方面，两者都是社会经济实体中的重要模块，网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领，企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义，采取科学的方式促进两者融合，在实现房地产经济全面发展的同时，推动我国社会经济朝向一个更高的方向发展。 （作者单位：内蒙古自治区乌兰察布市凉城县民政局） 网络经济对房地产的作用:论网络经济对房地产经济的推动 【摘要】互联网络在当今社会不断发展，深入到人们生活、工作等多方面，受其影响网络推动经济，网络经济也在社会中起到越来越大的作用，人们通过互联网络进行商业交易，节省了时间以及空间上的限制性，这样一种新式的交易形式越来越被广泛的应用于各行各业各个领域，本文主要从网络经济发展的特点进行探讨，探讨网络经济对房地产经济的影响，同时提高对网络经济的有效利用，实现房地产经济利益的最大化。 【关键词】网络经济房地产经济推动作用 一、网络经济概述 在网络飞速发展的时代，衍生出一种新的经济形式――网络经济，而网络经济是依托计算网络而生的新型的社会经济形式，信息化和全球化在经济全球化的推动下应运而生，促使网络经济发展壮大，成为信息化和全球化发展中的纽带，影响着人们的生活、生产，无论是在生产关系还是生产力等方面都起到举足轻重的作用。网络经济也称作互联网经济，在生活中给人们的生活带来便利，人们足不出户即可享受到高效便捷的服务，这种新形式的经济体系不仅应用于生活，同时在生产上也应运而生，企业中运用网络经济不仅能提高生产、优化产业技术，提升人员整体素质，更能为企业带来切实的经济效益，减少成本投入增加利润空间。总而言之，网络经济发展正在不断开发社会生产力潜在价值，从社会发展和经济发展的角度来说提高大众对网络经济的认识度是非常必要的，认知提升才能带动行动，使人们利用网络来实现经济价值，从中获得切身利益。 二、房地产经济概述 近年来房地产行业的飞速发展带动国民经济的发展，对国民经济的发展有着深远的影响，且地产行业涉及领域广泛，能够在很大程度上带动较高的经济价值，对经济和社会的发展都有举足轻重的意义。改革开放带动着国民经济的飞速发展，各领域新兴企业也迅速崛起，这其中尤其是房地产行业的兴起最为迅猛。我国经济体制的不断发展和完善为房地产行业提供了便利支持，使得房地产行业发展势头大增。因此传统的地产行业在现代科技和经济进步的推动下已经不能满足现代房地产行业的需求了，且传统地产行业在运作中也存在也一些问题弊端，所以要想房地产经济得到良好稳步健康的发展，改善传统施工设备、施工技术以及施工人员的文化素养是当前首要任务。 三、网络经济对房地产经济的影响 经济全球化和信息化的普及推动着网络经济的发展，势必会影响到地产经纪的发展，而网络经济的产生必然会对传统生产力和生产关系产生冲击，而且也影响到技术的创新，在生产力上可以提高劳动力的使用率，提高劳动效率。高速发展的创新技术能够在一定程度上减少房地产开发的成本，并能提高劳动技术和建筑技术，能够促使房地产开发有更高的利润空间。 1.对房地产传统资源的影响 房地产行业的经济发展逐渐受到互联网经济的影响，在新型的经济发展社会，信息资源的质量提升与整合都深深的影响着房地产行业的健康发展，现代信息资源与房地产传统资源在一定程度上互相置换，互相影响，同时传统资源吸取现代信息资源的精华，弥补自身不足，这样能够有效的减少房地产发展受传统的限制，从而加速房地产发展的步伐，提升房地产发展的效率，因此无论是从生产力上还是发展空间上或是从相对独立的传统资源角度来说，网络经济的发展都在潜移默化的影响着房地产经济，并且起到积极的推动作用。 2.对房地产经济技术的影响 在房地产行业中运用网络经济能够使技术得到质与量的提升，首先，网络技术结合先进的建筑设备使得地产开发和经营过程中固有建筑设备和施工设备得到改善和提升，使技术更加先进、智能，提高工程质量、优化施工进度。同时在房屋管理上，物业管理利用智能设备能够更有效便捷的进行管理，例如使用监控设施不仅方便物业管理同时保障居民的安全。另一方面，网络经济的应用为房地产交易提供了便利，客户与房地产商通过网络电子商务交易的方式进行直接的交易，这样的交易方式保证了交易的安全性同时提高了交易效率，所以网络经济与房地产经济密不可分，互相影响，网络经济带动房地产经济的迅猛发展，房地产经济同时又为网络经济提供发展平台。 3.房地产经济的发展趋势 房地产行业依托产业多涉及面相对广泛，与多方面的发展相关，经济发展上更是息息相关、互相影响，并不是独立存在于社会经济中的，对于我国现有的国民经济来说，房地产行业已经成为支柱产业，意义重大。虽然房地产行业兴起的时间不长，然而在国家经济制度作用下发展速度却很快，突飞猛进，这与国家的一些扶植政策是分不开的，资金上的大量投入保证了房地产行业的稳健、快速发展。 结束语 网络经济在不同层面都在积极的影响着房地产行业，无论是在地产技术、劳动人员的能力以及制度上的改善网络经济都起着至关重要的作用，在网络经济的作用下，知识和信息对传统房地产资源的影响促使房地产业生产潜力和前景得到更好开发，房地产资源的开发决定着房地产经济的发展，有效的利用网络经济和先进的现代化信息技术房地产行业分工细化、知识共享，使房地产资源得到有效利用。因此，网络经济对地产经济的推动有着重要的意义，逐渐成为主流趋势，引导传统观念，向新型经济形式迈进。 网络经济对房地产的作用:浅析网络经济对房地产经济的推动 摘要：互联网技术最早产生于美国，该技术诞生后在全世界范围内迅速推广，对国际经济发展产生了很大的影响。互联网技术以其自身具备的优越特性，使其成为了现代信息技术的主要代表。社会对互联网技术发展非常重视，该技术产生引起了世界信息技术的变革。房地产经济是市场经济结构中的重要构成内容，对国民经济发展有很大的影响。因此，本文主要探讨网络经济对房地产经济的推动，以供参考。 关键词：网络经济；房地产经济；互联网 随着互联网经济的不断发展，互联网经济已成为与农业、工业领域同等重要的经济实体。探究网络经济对房地产经济的推动作用具有重要意义，本文详细阐述相关内容。 一、网络经济的正确理解 随着互联网络快速发展，人们充分感受到了互联网络带来的便捷，从而逐渐衍生出一种新型的结构体系，也就是网络经济体系，这种经济体系产生与计算机技术网络技术的发展密不可分。在经济全球化趋势的影响下，国际间的信息文化交流也越来越为频繁，网络经济规模也在短时间急剧扩展，成为了国际信息文化交流的枢纽，对人们生活方式、生活理念造成了很大的影响，对社会生产力提升也起到了一定的促进作用。网络经济也可以称之为互联网经济，以往人们对需求产品的购买需要到实体店铺中，产品购买会受时间和空间的限制，对人们生活造成了极大的不便。网络经济产生后，人们可以在企业构建的网络店铺上购买产品，需求产品的采购不再受时间和空间的限制，人们只需要通过网页浏览就可以了解到产品的相关信息，其中包括产品的市场销售价格、功能、质量保障期限等，而且人们对商品的选择面也会更广。这种经济体系不仅为人们生活提供了较多便利，而且对生产领域发展也有积极影响。网络经济体系的有效应用，可以提升生产力，优化产品生产工艺和生产技术，提高相关人员的综合素质，扩展企业的经济效益空间，以降低企业生产的成本投入，提升企业的经济效益。 二、房地产经济的正确理解 房地产经济活动包含的内容众多，其中涉及房地产商品的生产以及商品的流通和房地产市场消费等多项内容。房地产生产是建筑工程项目建设施工企业根据设计图纸进行施工的过程，房地产流通具体指的是房地产商品再次生产以及商品设计理念实现的过程，房地产消费就是将房地产商品推向市场满足房地产商品生产利益追求的过程。无论是房地产商品的生产、流通还是关于房地产商品的消费，都需要建设相对应的经济运行机制，创造良好的经济体制条件，这样才能使房地产领域健康稳定发展。房地产经济与人们生活存在非常紧密的联系，行业领域涉及层面较为广泛，房地产经济发展过程中可以带来较高的经济价值，对改善人民生活水平、生活质量促进社会经济发展有积极影响。如果房地产行业领域不能随时展变革，仍沿用传统守旧的发展模式，必定不能满足现代人对房地产领域发展的多元化需求。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 1.网络经济在发展过程中对房地产行业产生的推进作用 从某种层面来讲，网络技术在房地产领域中的应用使房地产经济迎来了新的改革热潮，无论是房地产工程项目设计思想的产生还是工程项目建设施工材料应用、工程项目建设施工方式以及项目建设管理模式等方面，都产生了很大的变革。在房地产工程项目建设中，必须要充分了解信息技术具有的优越特性，积极找寻房地产技术与网络技术存在的契合点，从而使网络经济和房地产经济可以相辅相成、共同进步。以往众多资源的独立性较强、共享性较差，网络经济产生后强化了资源的开放性特点，使房地产经营领域和技术层面都取得了跨越性的进步。 2.网络经济在发展过程中对新型房地产行业产生的推进作用 网络经济对房地产经济发展的影响，主要体现在以下方面。房地产行业领域发展具有非常明显的特征，该行业领域发展过程中需要应用多种设备、技术，涉及的专业非常广泛，设备与技术应用成效和质量对房地产行业领域发展有很深的影响。地产工程项目建设中，施工单位对施工设备控制非常重视，将网络技术与工程项目建设施工设备相联系，可以密切关注设备的运行状态，设备不良故障问题发生后可以及时发出警报信息，保证设备应用的安全性和有效性。同时，也在一定程度上提升了工程项目的建设施工管理力度，强化了操作界面管理的便捷性。互联网经济影响下，可以在互联网上产品信息，客户可以通过电子账户交易的方式购买商品，降低了房地产交易的成本消耗，加强了人们对房地产商品购买的便捷性。我国需要加强电子商务法律法规的健全和完善，为电子商务活动开展提供法律和技术保障，切实保证电子商务交易的安全性，将网络经济的优势良好呈现出来，促进房地产经济发展。 四、结语 网络经济和房地产经济之间存在很多契合点，在网络经济的意义和房地产经济的意义方面，二者都是社会经济实体中的重要模块。网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领，企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义，采取科学的方式促进二者融合，在实现房地产经济全面发展的同时，推动我国社会经济朝更高的方向发展。 作者:陈锋 单位:漳州城投地产集团有限公司 网络经济对房地产的作用:网络经济对房地产经济增长的作用 摘要：近年来，随着互联网技术的深入推广和应用，网络经济这种新型社会经济组织形态得以形成和发展，并对人们的生产、生活产生了诸多影响，而房地产经济作为拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”，也在“互联网+”的驱动下，寻求新的发展，借助网络经济带来的信息技术、资源整合、市场空间等方面的优势，能够实现对自身经济增长的正向激励，基于此，本文以网络经济及房地产经济内涵为出发点，深入探讨了网络经济对房地产经济增长的具体作用。 关键词：网络经济房地产；拉动作用；增长效益 当前，在全球信息化发展大潮之中，加速推进网络强国战略的目标已经被提上日程，网络基础设施建设、信息资源共享及互联网创新能力等方面都获得的长足发展，而在此驱动下，衍生出了一种新型的社会经济组织形态——网络经济，其突破了地域限制，表现出一种更强的便捷性、交互性、信息性等特点，且发展潜力巨大，根据数据2017年6月11日艾瑞咨询公布的《2017年中国网络经济报告》中的数据显示，2016年我国网络经济应收规模已经突破14707亿元，与去年相比增长率达到28.6%，具体而言，PC网络经济营收规模为6799.5亿元，移动网络经济营收规模为7907.4亿元；电商营收规模8946.2亿元，所占比值超过60％，这无疑暴露出网络经济发展的巨大潜力，而在此影响，随着其深化发展，其对于实体经济的作用将日渐凸显。而房地产作为经济增长的主要推动力，网络经济发展给其带来了新的发展思路和方向，不仅促进其技术进步、资源在整合，而且拓展其市场空间，为此，深入探讨网络经济对房地产经济的推动作用，不仅能够深入挖掘网络经济的潜在价值，发挥优势性，而且能够加速推进房地产经济新动能的产生和发展，是一种共赢的有效举措。 1网络经济及房地产经济的内涵界定 1.1网络经济 当前，互联网技术、大数据及移动终端技术的多项驱动下，网络用户规模和数量不断激增，根据相关数据统计，截至2016年底，我国网民的数量已经达到7.3亿人，增速仍在逐渐上升，且移动网民的数量在其中所占比值为96%，加之人们生活水平和消费习惯的转变，这都催生了网络经济形态的衍生和发展，其作为国民经济发展的新形态和新趋势，正以势不可挡的态势高速发展，且因为与其他经济形式的关联性较强，在经济社会的整体发展中发挥着无可替代的作用。具体到其内涵，目前理论和实践学界尚未形成统一的说法，而根据其依存的因素及包含的内容，所谓网络经济是一种在互联网信息技术深化应用下衍生出的一种新型经济形态，其以计算机网络为依托，以生产、分配、交换和消费为根本内容，以知识和技术创新为前进动力，是信息技术产业深化发展下的必然产物。网络经济的发展催生了新技术、新产品、新业态、新模式的萌芽和发展，不仅能够推动高新技术产业的崛起和快速发展，而且能够有效带动传统产业的转型升级，正如总理曾经说过的：“新动能与传统动能是密切相关的，新经济、新动能不仅催生了新技术、新业态，也在推动传统产业改造升级”，由此可知，网络经济作为新兴的经济形态，其与传统经济之间并不是分割对立的，两者始终处于互动发展过程之中，网络经济的便捷性、技术性等优势，能够为传统经济注入生命活力，从而焕发生机，实现经济整体发展水平的显著提升。而且，当前，在全球信息化驱动下，网络经济获得了前所未有的发展空间，数量和规模均呈现高速发展状态，其优化产业技术能力、提升生产效率、增强从业人员职业素养、便捷服务的潜在价值逐渐凸显，并由此对企业经济效益产生深远影响，总体来讲，网络经济的发展不仅改变着人们的生产、生活方式，而且对于社会经济结构产生了深远的影响，是带动传统经济发展的重要力量，为此，必须抓住网络经济发展的重大机遇，从社会发展和经济发展的视角重新审视传统经济发展的战略部署，大力实施“网络+”，从而实现传统经济的创新发展，提升国民经济整体发展水平。 1.2房地产经济 房地产经济是以房屋、土地等不动产为主要对象的经济形态，其是围绕房产进行生产、分配、交换和消费所产生的人与人之间的经济关系，房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。房地产作为关联性较强的综合性产业，其对于建筑设计业、金融投资业、装饰装修业、信息技术业等产业均具有关键影响，也因此成为企业获取经济效益、区域经济和国民经济快速发展的主要驱动力，而且近年来，在政策红利延续发展下，多种优化政策纷纷出台，资金倾斜力度不断强化，在此影响下，房地产经济规模得以迅猛发展，目前已然成为国民经济发展的重要支撑力量，是拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”，据数据统计显示，仅2017年一季度，我国房地产经济对经济增长的贡献率就达到了7.2%，而2016年度贡献率为8%，而欧洲国家美国、德国房地产经济在GDP中所占比重为12%、11%，与之对比下，说明我国房地产经济的发展仍相对滞后，还存在很大的上升空间。但是，必须认识到的一点是，当前全球经济处于低迷发展状态，经济增长持续下降，房地产投资增长乏力，而且我国正处于经济新常态战略调整的关键阶段，供给侧改革战略不断推进，房地产在去库存、市场调控影响下，房地产经济增长态势也有所下滑，这在很大程度上影响了我国经济的整体走势，为此，如何结合房地产经济发展现状，找准其发展短板，有针对性地进行创新发展，从而更充分地释放其发展潜力，成为了推动经济增长过程中的首要任务。而网络经济作为信息技术创新应用下的重要产物，是引领传统经济转型升级的关键力量，其内含的新技术、新业态、新模式将对房地产经济生产、经营和管理产生深远影响，其与房地产经济的全面、深度融合将推动房地产经济的加速增长。 2网络经济对房地产经济的具体作用 互联网技术的推广和应用为网络经济新形态的创新发展提供了全方位的支撑，而随着其技术、资源及市场等潜在价值的逐渐凸显，网络经济与传统经济的联系日渐紧密，房地产经济作为国民经济的重要组成部分，因涉及面较广，受网络经济的影响很大，尤其借助网络经济带来的现代技术、信息资源，房地产经济传统建筑设备、施工技术、营销路径、市场定位等都发生了根本性的转变，经济增长态势逐渐增强，且经济价值得到较大程度地提升。 2.1加速推进房地产经济技术的创新发展 网络经济是在互联网技术创新应用下的新型经济形态，其能够促进房地产技术的加速更新，首先，网络技术的发展，为智能建筑发展带来新的发展思路，借助网络技术与建筑设备的深入融合，能够有效弥补和改善房地产开发过程固有建筑设施及施工技术的自身弊端，从而促使智能、先进网络应用技术在房地产领域的深化应用，三维数字化建筑模型、网络虚拟展示平台及智能建筑配套设施等都是网络经济高度渗透下的重要产物，其对于提升房地产的施工质量、提升用户体验具有关键作用。其次，网络经济的发展也拓展和延伸了房地产营销渠道，物联网、大数据、云计算等新型网络技术应用下，电子商务产业应运而生，并成为网络经济发展的主要载体形式，其与房地产经济的深度融合，能够更加方便、快捷地搭建客户与销售商的网络营销渠道，在确保房产教育安全的同时，也实现了交易效率的显著提升，而且利用网络经济信息传播的便捷性、覆盖范围的广泛性，能够增强房地产经济的宣传效应，为房地产企业创造更多的经济价值，由此可知，网络经济对于房地产经济的作用十分明显。 2.2实现了房地产经济信息资源的有效整合 网络经济发展大趋势下，房地产经济信息化发展趋势明显增强，并重新建立和塑造网络经济时代下的发展理念，而信息资源的有效整合和提升将在其中发挥着重要的作用，其不仅影响着房地产行业健康、优化发展，而且影响房地产经济信息资源的有效配置。网络经济是在现代信息技术支撑下发展起来的经济形态，其包涵了网络特有的信息技术资源，使得房地产经济信息的获取更加便捷，并突破了传统时间和空间的限制，传统房地产经济发展过程中，企业与企业之间、企业与政府、企业与消费者之间的沟通与交流存在信息障碍，容易导致资源配置无效率或是效率不高，甚至是市场失灵，而网络经济发展下，在距离趋于零、时间趋于同步的网络环境下，无论是房地产的生产、流通还是消费，信息使用者都可以借助互联网的高效传输性，及时、准确地查询或获取相关信息，从而为房地产企业更加便捷、及时的推动建筑施工状态、产品销售活动等信息提供支撑。 2.3促进了房地产经济市场空间的更大延伸 房地产经济是政策导向较强的经济形态，近年来，我国逐渐强化对房地产经济的管控，尤其是自2016年3月起相关的限贷、限购、土地供给控制及市场秩序规范体制等相关政策、法规相继出台，房地产经济政策进入了收紧调控的关键阶段，在此影响下，房地产经济销售量减少，市场空间紧缩，从根本上制约了资金的回笼和再投资，进而间接减缓了经济的整体增速。而网络经济的发展，将市场销售空间由线下转向了线上，而且可利用互联网对产品端、服务端进行创新设计，使得人们可以在线全方位、立体化地了解房产性能、社区管理、交通条件及配套设施等情况，不仅提升了房地产销售的层次，延伸了其市场覆盖范围，而且通过智能化、移动化、大数据及云计算的应用，能够降低对劳动力的依存度，有效控制成本支出，与此同时，在进行系统规划和整体设计的基础上，创新思维，转换思路，搭载网络经济带来的便捷性，利用现代化的绿色科技技术、自动化控制及云储存等多元技术，对房地产产品进行升级革新，推出智慧住区产品、定制化房地产金融服务、智慧客厅等互联网端服务形式，打破固化的房地产经济形态，将其市场空间进行虚拟化的拓展和延伸，由此实现房地产经济的长期可持续发展。 3结语 “互联网+”战略目标引导下，信息技术的创新应用促进了网络经济的加快成长，并推动了实体经济的转型升级，进而拉动了国民经济的整体增长，并让民众普遍受惠，而房地产经济作为经济发展的支柱产业，自然也受到了网络经济的诸多影响，其推动了信息技术与建筑设备的融合，加速了信息资源的整合和优化配置，对于房地产经济的推动作用异常明显，为此，通过两者关联性的研究，不仅能够充分发挥网络经济的潜在价值，而且能够显著提升房地产的经济效益。 作者：李许亮 赵红 单位：石家庄理工职业学院 网络经济对房地产的作用:房地产网络经济推动 摘要： 随时社会的高速发展和进步，计算机和信息等高科技技术获得了突飞猛进的发展，互联网的出现对世界经济结构带来了巨大的影响，互联网技术在美国新生之后，立刻以极快的速度推广到全世界，对全球经济带来了巨大的影响，互联网技术在发展过程中以其独特的优势成为世界信息技术的代表，在发展过程中互联网技术得到了极大的发展，在全世界引起了信息技术的变革。笔者结合多年的互联网工作经验，对网络经济和房地产经济经济进行了深入的研究，找出了网络经济对当地产经济促进作用的几个方面，并提出了几点有价值的参考意见，以供参考。 关键词： 房地产；推动作用；经济；网络 互联网平台是一个极度开放的平台，在互联网上拥有着大量的资源，互联网技术是信息技术变得更加爱全面，从存储空间等方面大大提高了劳动力的产出，有效地推动了信息技术的发展。网络经济这个名字其实就等同于互联网经济，它是以互联网经济为载体来发展的，当今的互联网经济已经成为与农业、工业并驾齐驱的一项重要经济实体。 一、网络经济的具体概念和意义 随着时代的发展，网络经济成为当前经济的主要构成部分，在社会经济的组成部分中，网络经济在自身发展的同时，对全球各项经济都有着极为积极的影响作用，有效带动了全球经济的快速发展。跟其他经济模式相比较，网络经济具有更强的便利性，在信息的及时性方面也是其他技术无法比拟的。在当今经济发展模式中，“信息化”和“全球化”已经成为经济发展的代名词，在这种经济模式中，网络经济在经济信息化和经济全球化的中间担任着链接的桥梁作用，网络经济对社会的发展有着极为积极的作用，网络经济的高度发展对人们当前的生活产生了极为重要的影响。毫无疑问，网络经济是当前高科技发展带来的产物，网络经济的产生带来的经济革命高度促进社会生产力的发展，在生产关系和社会知识储备方面发生了极为重大的变化。从某种程度上来讲，网络经济对全球的经济进行了深度挖掘，使全球的经济获得了一个突飞猛进的发展，随着人们的观念逐渐更新，人们对网络知识的认知提高到了一个新的高度，从研究的角度来看，无论从社会的发展还是经济的发展来看，网络经济都能够大大地便利人们的生活，人们可以通过深入了解网络知识并且从网络经济中获得更多的利益。 二、房地产经济的具体概念和意义 随着城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业获得了突飞猛进的发展，房地产行业在我国现有经济体制中占有相当重要的位置，房地产行业对我国经济的发展起着极为重要的作用，国外先进国家的经济结构中房地产行业也占有相当重要的位置。在房地产行业中会涉及到多方面的经济体，其对经济发展的带动能力也是非常高的，从我国改革开放以来发展的几十年中，国内经济一直保持着持续发展，国内经济结构发生了微妙的变化，新企业雨后春笋般的崛起，房地产行业就是一个崛起的新型行业。在经济体制改革和发展的过程中，我国房地产行业逐渐步入了繁盛的时期，国内房地产行业得到了大幅度的发展和开拓，在行业中会在不同程度地涉及到施工设备、人员和技术等方面，素质不同的工作人员已经无法适应房地产行业发展的需要，想要在今后一个时期保持房地产行业的市场，就必须要在充分调研的基础上，采用科学合理的方式从人员、技术和工程质量等几个关键方面入手来着力提高，同时，还要将网络经济和房地产经济这两个新型的经济有效地放在一起考虑，提出了一些有针对性的发展意见。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 （一）网络经济在发展过程中对传统房地产行业产生的推进作用 随着社会的高速发展，经济全球化和信息化趋势变得越来越明显，成为当前这个时代经济体制中的主要构成模块，在网络经济高速发展的情况下，必然会对整个经济体制产生极大的影响，随着网络经济的诞生和发展，对各项传统行业都产生了极为重要的影响，它通过自身的特点有效改变了生产力和生产关系的特性，在技术方面的创新具有不可小觑的力量。在传统房地产行业中，会涉及到一些人员、管理、材料等方面的问题，随着网络技术的兴起，这些方面的问题都得到了有效的解决，大大提高了工作效率和工作质量，我们在这个过程中非常注意信息和质量的使用，将网络信息最大限度地使用到房地产行业中。传统的房地产经济受到了网络经济的极大影响，在社会经济发展和新型经济体制变革的过程中，信息资源占有相当重要的位置，信息资源的质量对整个世界格局的改变都产生了极大的影响，我们要合理安排信息资源的使用，让其对房地产行业直接影响。从某种程度上讲，新型的网络技术对传统房地产经济是一次换血，将传统房地产行业中从设计理念到设计过程中的一些材料、人员、工作方法和管理模式上，都产生了全新的变革，在实际工作中，我们必须清晰看到信息技术这方面的优势，通过一种合理的方式找到网络技术和传统房地产技术的契合点，从而促进两块经济的相互发展，从传统资源的独立性角度方面来讲，新型的网络经济将传统经济的经营层面和技术层面都进行了全面的推动。网络经济在发展的同时，作为一种新型的经济体系，网络经济有效改变了世界的经济格局，在这个发展过程中，传统的经济模式受到了很大冲击和影响，传统的房地产行业在这个过程中受到了冲击最大，无论是在工作人员的素质技能还是施工过程中的管理方式和工作设备等，房地产行业受到了网络技术的极大影响，房地产行业的管理人员必须要努力提高自身的素质，通过不断地学习来接受新的思想，在这个过程中来提升自身的水平和能力，通过有效的措施和手段来对传统的房地产经营模式和技术设备等方面进行改革，加大本行业和网络经济的融合，将传统的房地产行业提升到一个新的高度。 （二）网络经济在发展过程中对新兴房地产行业产生的推进作用 随着房地产行业的发展，在技术和材料等方面都得到了极大的提升，相关工作人员在对房地产行业进行研究的时候，通过科学的调研和实践，将网络经济通过一种有效的方式引入到房地产行业中，让网络技术为房地产经济的发展提供动力。从实践中进行总结，网络经济对房地产经济的发展主要体现在两个方面，一方面，房地产行业具有比较明显的特性，在房地产行业的运营和发展过程中，必须要用到各种各样的设备，设备的好坏对房地产工作的工作质量和工作效率产生了极大的影响，房地产施工单位在工作过程中对设备的使用都非常重视，在工作中，将网络技术与房地产技术中的设备以及其他方面的先进技术进行有效结合，可以提高房地产施工的效率和质量，使信息化成为新型房地产建设中的主流技术，大大改善了原有的技术体系，在操作层面上更加方便快捷，同时，信息技术的引用对房地产行业的从业人员素质提出了更高的要求，信息化的使用使房地产建设中智能化程度更大，智能设备在房地产经济中广泛使用，使施工质量提高得更多，有效促进了房地产施工的整体工作水平和工作人员的业务素质。此外，在房地产行业的管理工作方面，网络技术也起到了相当重要的作用，网络技术有效提高了房地产行业的管理方式和管理模式，智能设备的使用也给房地产行业的手续物业管理提供了相当可靠的保证，比如，视频监控系统的广泛使用给物业管理带来了极大的方便和好处，人们在居住过程中安全和其他方面也都受到了影响，信息技术是社会文明的标志。另一方面，网络经济的高速发展和普及，给房地产行业在交易过程中也提供了极大的便利，传统的房地产都是在老式的交易模式下进行的，这种交易不仅大量消耗了人力、物力和财力，也大大浪费了交易的时间，网络技术的发展有效改变了这种传统的交易方式，我们可以通过互联网相技术来实现电子账户交易，这电子商务的发展，不仅仅保证了房地产交易过程的真实性和准确性，也大大节省了交易的时间和资料，方便交易双方腾出更多的时间来完成相关工作，从某种程度上讲，信息技术的使用对房地产的电子交易产生了极为重要的影响，电子商务在交易过程中需要采用一种全新的方式，在交易过程中客户和产商在交易过程中通过平台对交易的程序和过程给予了有利的保证，在交易凭证方面采用电子信息的方式，国家相关法律法规在这方面做出过明确的规定，给予电子交易更加有利的法律和技术支撑，在交易效率和凭证的安全性方面，新型的交易方式和传统的交易方式相比具有着更加鲜明的优点。 （三）网络经济对房地产行业的置换作用和具体操作方法 在传统的房地产行业当中，其施工流程主要包括施工设备、施工人员等方面的因素，这些都是影响大房地产施工质量和工作效率的重要流程，房地产行业想要获得更好的发展，获得更多的收益，就需要从这些重要环节入手。我们要合理的使用网络技术将网络技术通过合理的方式和契合点，应用到房地产行业的各个环节中。从细微之处来开始着手，以求通过网络技术来更好地推动房地产技术的发展。在工作中要从房地产建设中的设备和人员素质等方面下功夫，通过网络技术来有效地提高设备的性能和使用效率，将那些传统的老式建筑工具淘汰，在网络技术使用的过程中真正实现信息化手段，以求达到设备工作智能化的效果，在人员素质方面，要加大对人员的培训力度，让那些具有丰富工作经验的技术人员更好的掌握计算机技术，不断提高自身的思想认识和业务能力，在充分了解网络技术的前提下，通过网络技术来有效提升建筑行业的技术，以求达到为房地产建设提供动力的目的。要加强房地产行业企业领导层面对信息技术的重视程度，要全面提升领导人员的观念，在工作过程中，要加大对信息的重视，当前的社会已经全面进入了信息化的时代，在社会各个岗位和层面，无处不有信息化的影子，人们在日常的生产和生活过程中，技术水平和思维观念都受到了信息技术的影响，房地产行业要想取得更要的发展，就必须要加强对各类信息的重视程度，从某种角度上来看，房地产行业与信息技术的契合度有多大，决定着房地产行业今后的发展持久力，而信息技术的全面介入，正是实现了信息技术与传统房地产资源的信息置换，房地产行业在这个过程中对传统资源的需求越来越低，这种整体形势上的改变，有效促进了当地产行业的全面发展，大大激发了行业内部的潜力，房地产行业在发展过程中要相对保持自身的独立性，在发展过程中还兼顾到其他行业，实现本行业的全面发展，促进房地产行业在整个国民经济体制中的重要地位，在房地产发展过程中，网络经济起着不可估量的重要作用。 四、结语 在技术革命的浪潮中，世界的生产力获得了全面的发展，网络技术作为新兴技术的代表，对各行各业的发展都起到了相当重要的影响，在网络技术发展的过程中，我们需要通过更加深入的学习，网络技术对房地产工作的影响最大，房地产经济在逐步与网络经济融合的过程中得到了巨大的改变，在网络经济和房地产经济之间存在着更多的契合点，在网络经济的意义和房地产经济的意义方面，两者都是社会经济实体中的重要模块，网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领，企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义，采取科学的方式促进两者融合，在实现房地产经济全面发展的同时，推动我国社会经济朝向一个更高的方向发展。 作者：唐景文 单位：内蒙古自治区乌兰察布市凉城县民政局

房地产投资风险管理探析:新形势下房地产投资风险管理分析 摘要：在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也日益增大，如何认清目前房地产发展的新形势,抓住机遇,科学的进行房地产投资风险管理,是一个非常值得探讨的问题,本文主要从目前的房地产新变化、新形势出发, 研究了加强房地产投资风险管理的风险；风险分类；加强管理的途径：风险识别；风险测量；风险的防范与处理。进而提出如何进行有效的投资管理,满足企业对最大经济利润的追求。 关键词：新形势 房地产投资 投资风险 风险管理 房地产投资风险是指房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 房地产投资风险通常包括风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率，包括直接或间接损失。 房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素和房地产投资风险损失两个方面。 一、房地产投资风险管理 （1）房地产投资风险识别。房地产投资风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程。其包括两个阶段，第一是感知风险，即识别出客观存在的风险 事件；第二是分析风险，即分析引起风险事件的各种风险因素。（2）房地产投资风险测量。房地产投资风险测量是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产投资中某一风险的发生概率、损失程度和损失范围进行估计和衡量，并评判其系统风险的风险度的过程。在房地产投资活动中，仅仅识别风险是远远不够的，开发商还必须对其发生的可能性及影响程度进行尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。（3）房地产投资风险防范与处理。房地产投资风险防范与处理是指房地产开发商在风险识别与风险衡量的基础上，根据风险管理的目标选择风险防范与处理的最优方法或方法组合，以有效地处置房地产开发过程中的各种风险。房地产投资风险防范与处理的方法主要包括风险控制、风险非保险转移、风险分散等风险控制工具以及风险保险转移、风险自留等风险财务处理工具。房地产投资风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平、风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。 二、房地产投资风险管理所面临的新形势 1．社会经济环境的变化 土地资源的有限性决定了建筑不可能无期限地盖下去,房地产延伸性无法显示,一旦过了这个阶段,住宅市场基本上在二手市场上比较活跃。就房地产业而言,不少房地产开发商都在买地,研究容积率,盖房子,然后销售。我们发现,按照这样的模式进行房地产开发、投资,可能存在以下几大问题:一是高负债来押项目,买地;二是项目周期过长,资金回收太慢;三是现金流量不稳定;四是开发的项目值钱,而公司不值钱;五是经营本地化,很少跨地区经营。 2．信息与技术的变化 影响所有房地产参与者的一个重要变化是信息的极大丰富。这在两个方面影响着房地产业。其一,计算机已使存储及调出大量信息成为可能。例如,现在的投资者可随时从电脑中调用特定房地产的相关资料。其二,卫星技术的使用也提供了大量的信息。人们将由航空摄影及卫星遥感而得的信息输入电脑,再由电脑打印出内容详尽的地图。由于卫星会定期经过一个地方,这就使我们能够通过卫星遥感观察到城市的发展变化。 3．消费观念的转变 住房消费趋向健康化,住房结构与区位选择必然成为了人们的关注热点,这主要表现在以下几个方面:一是建筑式样与内部结构方面,如：外观、照明、排水、楼道宽度、通风状况等这些人们关注的热点;二是建筑的配套设施方面,环保型和清洁型的配套设施将受欢迎,尤其对于空调,具有消毒功能的空调将受青睐,中央空调可能面临尴尬;三是在房地产区位选择方面,那些环境优美、设施配套齐全、空气质量好的地段将受到欢迎。 三、新形势下的房地产投资风险管理方法 新的形势要求房地产投资风险管理工作中要跟着时代的步伐走,要进行改革和创新：要看到别人所没有看到的新趋势，从而抢占先机;在别人不顾一切向前冲时,能机智地“后退” 一步,也可能获得机会。创新有两种形式:一种是替代原有市场;另一种则是创造新的市场份额,而后一种创新意义更为重要。房地产投资开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几个方面进行投资风险管理创新： 1.投资观念创新，知识经济时代是技术发展和创新的时代,在客观上必然要求投资人员树立新的观念。 2.投资内容创新，知识经济时代,筹资、投资和利润分配是企业投资的主题,知识资本运动成为投资的主要对象。3.投资制度创新，随着投资内容的扩展,投资地位不断提高,为适应知识经济的要求,必须建立新的投资制度。 四、结论 房地产投资开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过改革与创新，密切主要市场动态的变化,深入了解社会、信息技术、人们消费观念的变化,根据新的变化而与时俱进, 将风险防范和控制的各项措施落到实处，使得投资理念、内容及制度方面全方位相互协调，把风险损失尽量降低。只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。 房地产投资风险管理探析:房地产投资风险防范及风险管理初探 摘要：房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的投资活动，同时也是一项高投资、高收益、高风险的投资。因此，研究房地产投资风险，并在房地产投资项目中做好风险识别、防范与管理，有着十分重要的意义。 关键词：房地产投资；风险；防范；管理 房地产业作为一个有高额附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置、调节社会消费结构、发展城市建设、为国家财政提供稳定的收入、解决就业、引进外资等方面都起到了重要作用。房地产业是一个典型的高投入、高风险行业。在房地产投资中对风险的估计、分析正确否将直接影响到房地产投资项目的成功与否。因此，分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上进行有效的风险防范和管理，对保证房地产投资收益，减少或避免不必要的风险损失具有重要的作用。 一、房地产投资风险及其特征 房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获取产业利润的一种经济行为。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。 房地产投资风险的特征主要体现在以下几个方面： 第一，风险的不可预知性。房地产投资风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。如：国家政策的变化；战争的爆发；自然环境的变化等等。在投资项目初期，很难将这些风险估计进去。 第二，房地产的不可移动性。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。 第三，房地产开发项目的高投入性。房地产开发项目的基础设施建设投入、房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费等投资额巨大，一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。 第四，房地产投资周期的长久性。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。 第五，房地产项目投资的专业管理依赖性。专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动，可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中，需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理；另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理，则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险。 第六，房地产投资活动的相关性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资风险之所在。 二、房地产投资风险的主要类型 传统上，房地产投资风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只影响单项房地产价格变化。 1.投资系统性风险 第一，政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。 第二，利率风险。当前房地产投资的资金 60% 主要来自银行贷款，所以，银行利率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。 第三，通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从 2007 年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。 第四，供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的局面。 第五，自然风险。自然风险是指由于自然因素(如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等)的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。 2.非投资系统风险 第一，经营风险。当前的房地产市场是完全竞争市场，由于房地产投资者在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素，它包括投资地点选择失误、对法律条文的不了解等等。 第二，财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入资金，在利率保持不变的情况下，投资者可以充分利用自有资金和借入资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这支财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的可能性和风险。特别是在当前由于房价下滑，全国退房呼声高涨，造成购房者不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资方带来新风险。 第三，质量风险。在同地区同价位的房地产面前，项目的施工质量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标准，可能导致返工、加固、更改设计等技术处理，而且会拖延工期，加大资金投入。投资项目的风险加大。 房地产投资风险管理探析:关于房地产投资风险管理探析 摘 要 房地产作为城市发展的基础，房地产是一项投资大、周期长、风险高的行业，房地产业的这些特点也就决定了投资风险管理的重要性。房地产作为我国经济发展中的一部分，在这个竞争日益激烈的社会环境下，房地产行业要想发展下去，就必须用发展的眼观看待问题，认清局势，认识到风险管理的重要性。本文就房地产投资风险管理进行了相关的分析。 关键词 房地产 投资风险 风险管理 一、引言 在这个经济快速发展的社会里，我国市场竞争日益激烈，房地产作为我国经济发展中的一部分，房地产投资对我国经济的发展有着至关重要的作用。然而，我国市场经济体制还不够完善，房地产投资在这个经济飞速发展的环境下面临着较大的风险，一旦房地产投资出现风险，不仅会影响到投资企业的利益，同时还会危害到广大人民群众的利益。为此，我国房地产行业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到房地产投资存在的风险，做好风险管理工作，进而为我国房地产业的发展提供保障。 二、房地产投资风险管理的重要性 随着我国城市化建设步伐的加快，房地产业规模不断扩大，房地产业在我国经济发展中所起的作用也越来越大。房地产是一项投资大、风险高、周期长的行业，它的这些特点就决定了房地产投资风险管理的重要性。然而在当前社会发展形势下，我国市场经济体制还不够完善，我国缺乏有效的法律法规对房地产投资进行保护，进而对我国经济的发展极为不利。同时，房地产投资企业的资产、账务、经营状况直接影响到房地产投资企业的投资行为，一旦房地产投资企业面临着风险，就会造成房地产投资市场萎缩，进而影响到我国经济的发展。近年来，我国与外界的联系日益紧密，一些外资企业纷纷涌入到我国国内，这些外资企业的加入既给我国房地产投资提供了机遇，同时也带来了挑战。随着我国经济的快速发展，我国房地产投资规模逐渐扩大，如表1，有效地推动了我国经济的发展。[1]在当前社会发展形势下，风险管理已经普及到大中小企业，针对我国房地产业，做好房地产投资风险管理工作有助于降低企业生产经营风险，保障企业的经济效益，进而为我国经济的发展提供保障。 三、房地产投资风险管理中存在的问题 （一）人才匮乏 房地产投资作为一项风险高的行业，在风险管理工作中，对专业的人才需求是非常大的。然而就我国当前房地产投资风险管理工作来看，这方面的人才比较匮乏，主要体现在人才素质偏低，专业人才不足，不能就房地产投资中存在的问题进行有效的解决，进而影响到了房地产业的发展。 （二）缺乏风险评估机制 在这个竞争激烈的社会环境下，有竞争就会有风险，房地产投资作为一种经济活动，其在这个竞争激烈的社会环境下同样要面临着的市场上的各种风险，然而就我国当前房地产投资企业来看，企业缺乏必要的风险评估机制，对市场信息把握不准确，不能全面地掌握房地产投资市场信息，进而造成房地产投资结构不合理。 （三）风险管理认识不足 在这个以经济效益为核心的市场环境下，我国房地产投资企业注重的是经济效益，而在追求经济效益的时候往往就会忽略其他工作，风险管理工作就是其中当代房地产投资中较为容易忽视的一项工作。房地产投资本身是一项风险大的行业，而房地产投资企业在进行投资的时候片面地追求经济效益的话就会增加投资风险，进而造成各种问题，不利于房地产业的健康发展。 四、房地产投资风险管理措施 （一）加大人才的培养 在这个科技与经济飞速发展的时代里，人才已成为这个社会发展的主导力量，专业的技术人才在当前社会发展中起着决定性的作用。在我国房地产投资风险管理工作中，房地产业要想在这个竞争激烈的市场环境下生存下去，就必须认识到人才的作用，加强房地产投资风险管理人才的培养。首先，加强房地产投资风险管理人员内部的专业技术能培养，不仅要注重专业知识的培养及相关财务知识的培养，同时还要加强他们专业素质的培养，可以安排他们出国深造，从而为房地产投资风险管理工作提供保障。[2]其次，房地产企业要扩宽企业人才招收渠道，让外面优秀的人才走进来，同时加强与外界企业的联系，建立互联平台，通过互助学习的方式来提高房地产投资风险管理水平，进而促进房地产业的可持续发展。 （二）建立有效的风险评估机制 在这个竞争激烈的市场环境下，只有建立有效的风险评估机制，全面把握市场风险，才能更好地促进自身的发展。房地产投资作为一项风险大的行业，其在这个竞争激烈的市场环境下要想稳定发展，就必须建立有效的风险评估机制。首先，建立风险识别体系，全面掌握房地产投资状态，从而有效地降低房地产投资经营风险。[3]其次，建立科学的风险指标评估体系，制定风险等级评定，完善风险预警机制，全面把握房地产投资市场信息，确认房地产投资风险管理工作中面临的风险，进而为房地产业的发展提供保障。 （三）提高风险管理的认识 就目前我国房地产风险管理工作中对风险管理认识不足的问题就必须加强风险管理的宣传，提高房地产企业、房地产投资企业对风险管理的认识。[4]作为政府，必须加强宏观调控职能，提高房地产投资企业对风险管理的认识。其次，作为企业，必须提高企业自身对风险管理的认识，在房地产企业内部完善风险管理制度，进而提高工作人员的风险管理意识，进而促进房地产投资的健康发展。 五、结语 随着我国经济水平的提高，房地产业也取得了飞速发展。房地产投资作为一种重要经济活动，在这个竞争日益激烈的社会环境下，风险管理对房地产投资的健康发展有着至关重要的作用。为了进一步促进我国房地产投资的发展，就必须充分认识到风险管理的重要性，重视人才的培养，建立有效的风险评估机制，全面做好风险管理工作，进而促进我国社会经济的可持续发展。 （作者单位为苏州大学东吴商学院MBA2013春季班）

房地产企业资金管理篇1 随着国家对房地产业调控政策的实施，房地产企业面临的形势日趋严峻，竞争也愈来愈激烈。房地产行业具有投资成本较高、周期比较长、受到国家的宏观调控的影响比较大等特点。就目前来说，在房地产企业在资金管理中存在着许多问题，直接关系着房地产企业项目的实施。 一、房地产企业在进行资金管理过程中存在的主要问题 （一）对于房地产企业的资金预算制度存在很多的漏洞 有些房地产企业的管理人员没有充分的做好对项目资金的预算工作，而且房地产企业中的资金预算制度还存在着很多的漏洞，对于房地产整个企业而言，相关的管理人员没有充分的对项目资金的预算做到位，也缺乏对项目资金预算的重视，从而造成房地产企业资金的混乱和浪费现象。 （二）房地产企业对于管理资金的结算方式没有科学性 对于房地产企业来说，因为其项目的投资成本比较高，并且在进行企业资金管理的结算工作时没有一个科学的结算方式，这样就使得房地产企业在进行资金管理结算工作存在很多的不足之处，从而导致了房地产企业的项目资金就变得很分散，这样就导致房地产企业的相关领导不能清晰的掌握企业资金的去向。 （三）房地产企业对于企业自身的资金管理还不够重视 对于房地产企业来说，由于其兴起的比较晚，所以企业的资金管理机制还不够完善。并且有一些房地产的高层管理人员对房地产企业的资金管理还不够重视，严重的影响了房地产企业的资金管理的工作，从而在进行中状况连连。还有就是，很多的房地产企业由于其资金管理制度的不合理性，责任分配混乱，这样就使得整个资金管理没有一个良好的顺序和分工，这样不但严重的影响了整个建筑施工工程的质量，而且还会造成巨大的经济损失。 （四）房地产企业在进行资金管理的过程中存在不完善性 很多的房地产企业在进行内部企业资金管理之前并没有对企业的特点和实际情况进行具体的分析和预测，这样就大大的增大了房地产企业在进行投资时的风险性，进而造成了更大的经济损失。房地产企业在进行施工的过程中因为相关管理人员的管理存在不完善性，这样就会造成建筑工程的质量得不到保障，从而大大增加了施工工程的工作量，导致了施工不能按时完成，这样不仅造成了房地产企业经济的巨大的损失，而且还会严重的影响房地产企业的名誉，阻碍房地产企业的发展进程。 二、针对房地产企业资金管理中的问题的相关对策 （一）不断的完善和改进资金预算的管理制度 房地产企业的相关管理人员要不断提高对企业内部资金管理的重视程度，提高企业员工对资金管理的重视。房地产企业要不断的完善企业内部资金的管理制度，要对整个房地产企业的内部责任进行具体的分工和划分，使每个员工都能明确自己的责任所在。并且房地产企业还要对企业内部资金预算的环节进行具体的规定，科学全面的对企业内部的资金结构进行分析，使房地产企业内部资金预算的工作能顺利进行。除此之外，房地产企业还要不断的对企业内部资金管理的预算工作进行检查和监督工作，在进行检查的过程中不能漏掉一个细节，发现问题及时解决，从而有效的保证企业内部资金管理预算工作的顺利进行。 （二）要对房地产企业的项目成本进行严格的把关 这就要求相关工作人员一定要做到仔细认真，并且要精准的对项目成本进行核算，只有这样才能够使得项目成本不会造成不必要的浪费。其次就是房地产企业的相关领导人员一定要严格的控制施工工程的费用使用。既要保证施工的可行性又要保证企业的资金不会造成相应的浪费。这样就要求房地产企业的相关部门要对工程施工过程中进行严格的把关，对工程实施中所用的材料，对施工人员的技术娴熟程度等等都要进行严格的检查，只有这样才能够保证施工的顺利进行，进而有效的提高房地产企业的经济效益。 （三）不断的提高房地产企业内部员工的资金管理意识 企业要想更好的发展，仅靠企业领导的作用是远远不够的，更要靠整个企业的员工，只有整个企业的全体员工共同努力才能够使企业真正的发展和壮大。因此房地产企业要不断地加强企业内部员工对资金管理工作的意识，使企业内部的员工真正的意识到企业内部资金管理对于一个企业的重要性。同时设立奖惩制度，对于工作积极认真的员工进行奖励，而对于不思进取的员工进行相应的惩罚，这样才能够充分的调动整个企业员工的积极性，使员工都能以百分之百的热情投身到工作中，进而大大的提高工作的效率，这样才能够很大程度的促进企业资金管理的正常运行。 （四）不断的对企业的投资渠道进行有效的扩大 对于房地产企业来说，销售是至关重要的环节，销售情况的好坏直接影响房地产企业的资金情况。良好的销售业绩是整个房地产企业得以更好发展的动力。而随着我国经济的飞速发展，人们的生活水平有了很大的提高，这样就使得人们对于房屋的要求也就越来越高，这就要求房地产企业要不断的加强对施工建设的质量进行监管，并针对消费者的心理来有侧重的提升自身的施工技术水平以及开发项目的能力。这样才能够在房地产的市场中获得良好的信誉，房地产企业才能够在我国竞争激烈的经济市场中得到更好的发展。 三、结束语 综上所述，面对我国经济的迅猛发展的大趋势下，房地产企业要想在竞争激烈的经济市场中获得更好的发展，那么就要求房地产企业要不断的提升自身的发展能力和竞争能力。而影响房地产发展快慢的重要因素就是房地产企业的内部资金管理，因此，这就要求房地产企业的高层管理人员一定要从整体出发，加强对企业内部资金管理的重视程度，不断的对企业内部的资金管理的相关体系进行全面科学的改革和创新，不断的使企业内部的资金管理体制得到完善和发展。只有这样才能够从根本上解决房地产企业在进行企业内部资金管理的过程中出现的各种状况。 作者:安尼 房地产企业资金管理篇2 一、引言 作为我国国民经济发展中的重要产业，我国房地产企业的正常发展直接关系到广大人民群众的生活质量的提升、国民经济的健康发展。作为有效拉动我国内需的重要行业，房地产企业的发展有利于国民经济的繁荣与昌盛。近年来，虽然我国房地产行业得到了快速的发展，但是隐含其中的很多不尽如人意的问题逐渐凸显出来，例如：房地产价格上涨过快，已经远远超过了普通老百姓能够消费的范围，很多一线城市中甚至出现了几代人共同为了买一套房而努力工作的现象。随着国家宏观调控政策的出台和国际金融危机的影响，我国房地产企业所面临的挑战更加严峻。目前，我国房地产企业所面临的最重要的问题就是如何保证企业的持续发展、企业的资金是否充足、对资金的管理效率是否能够成为促进房地产企业发展的动力。因此，房地产企业资金管理水平的高低直接关系到整个房地产企业的正常运转。为了进一步促进我国房地产企业的健康、稳定发展，必须加强对资金的管理力度，制定有效的资金管理方案已经成为广大房地产企业迫在眉睫的大问题，更是各房地产企业提升核心竞争力的重要途径。 二、房地产企业资金管理问题分析 （一）资金预算与实际执行之间存在较大的偏差 目前，很多房地产企业的预算执行率偏低，开发项目的资金管理预算准确度也不高。例如：某房地产企业项目前期的预算总成本为35605.7万元，但是在后期的实际施工后其实际成本核算为37654.5万元，严重超出了预算成本；有的房地产企业将绩效考核与资金预算进行了挂钩，有效地控制了资金超预算的情况，虽然将超预算资金支付控制在5%以内，但是总体的预算执行率并不高。这也充分暴露出房地产企业在预算实际执行中准确率偏低的问题，这种现状将直接导致企业对项目开发的正确判断和准确决策，不仅降低了企业资金的使用效率，更有可能造成企业资金链的断裂。之所以会出现这种问题主要是由于房地产企业资金管理体系不完善、预算存在较大变动性、项目预算不能及时进行更新和调整等原因造成的。 （二）房地产企业资金融资缺乏多元化 目前，我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资本金、股权融资、银行贷款等形式。由于股权融资对房地产企业的要求较高，一般都是一些已经获得上市融资的大型房地产企业，很多中小房地产企业很难实现股权融资。因此，大部分房地产企业的资金来源主要依靠向银行等金融机构贷款。如此单一的融资渠道很难满足企业对资金需求的大量和持续性。另外，在国家宏观政策的指引下，在限购令的制约下，很多房地产企业很难从银行获得贷款。值得提醒的是，房地产企业的这种融资方式将自己同银行绑在了一起，而一旦房地产市场出现泡沫经济时，银行必定受到牵连，从而使得我国的金融系统出现紊乱，这不仅不利于我国国民经济的发展，更不利于我国金融体系的稳定。房地产企业这种单一的融资方式还导致企业的资产负债率偏高，有的甚至高达75%以上。当房地产企业在资金匮乏的情况下，经常会利用承包商垫资、银行贷款、预收房款等形式进行轮转式开发，还有的开发商甚至还通过假按揭的形式进行欺诈，以此来获得银行的长期贷款。例如：成立于1994年的顺驰集团在迅速扩张的同时并未注意到扩张带来的各种隐患，最终被香港路劲基建公司收购。在其迅速扩张的三年时间内，采用现金快速滚动的模式大规模进行融资，并高价打压对手来获得土地的开发权，甚至牺牲了3%-5%的利润率来加快现金的流入，这种模式表面上保证了资金的流动性，并对资金链的安全产生了一定的维护，但是其融资根本就不是建立在对项目的充分、可行性分析的基础上的。该企业采取的是有项目就融资、投产，面对不断降低的利润只能是继续融资，从而忽视了资本成本的增加，使得企业的资金缺口不断增大，最终引发了财务风险。 （三）资金运行结构缺乏合理性 随着我国房地产市场的不断细分和竞争的不断激烈，很多在房地产市场中得以生存的企业已经初具规模，受到房地产市场高额利润的影响，很多房地产企业在一些尚未完工的项目上、土地的囤积上积压了大量资金，因此，一旦出现房地产市场萧条的状况，这些企业积压的资金很难及时回收，相应的利润也就很难实现，特别是在房地产企业中的自有资本比例较低、向银行贷款金额较高的情况下，企业激增的财务成本必定增加企业的风险。例如：在2009年，正当全球经济受到金融危机的影响而出现迟缓时，而我国的房地产市场却屡创新高，特别是很多一线城市的“地王”几乎每个月就被刷新一次。保利地产2009年购买土地的支出就达到了400亿元，但是其同年的销售额仅为433亿元。可见，自有资本率不仅是衡量房地产企业抵御风险能力的指标，也是衡量企业的经营实力的指标。而房地产行业中，自有资本率偏低将导致企业的日常资金管理中对资金的需求主要来源于外部筹集。过低的自有资本比率将使房地产企业的短期偿债能力降低，另外，企业资产结构的单一化，如果在预期销售不容乐观的情况下很容易造成企业现金流的紧张，从而影响整个企业的盈利水平。 （四）运营资金风险管理能力薄弱 在房地产企业的经营过程中，运营资金风险是必须要面对的。企业要想在激烈的竞争中获得收益，就必须要承担一定的风险，而如何将这些风险控制在企业可以接受的范围内，对房地产企业而言非常重要。房地产企业运营资金风险不仅与企业内外部经济环境的变化密切相关，更与企业的财务管理能力密切相关。目前，由于房地产企业的项目一般都投资期限较长，销售的回款也需要很长一段时间，这就使得企业的资产流动性下降。面对风起云涌、变幻莫测的房地产市场，一旦发生转变必定会增加企业资金运营风险，加之企业的管理者对项目的决策投资过于简单，很多企业为了迅速做大做强盲目采取扩张的方式来扩大企业的规模，很多企业的管理层和决策层一看到项目的利润远远高于融资的成本，将风险管理抛于脑后，盲目跟进投资，完全忽视了对资金运用风险的失控，从而增加了企业资金断裂的风险。 三、优化房地产企业资金管理的有效策略 （一）加强对项目投资的可行性分析 房地产企业的项目投资不同于其他行业，它是一项具有综合性、系统性的经济活动，它不仅涉及面广，更会受到国家政策的巨大冲击和影响，并且其投资的金额巨大、建设的周期较长，虽然很多房地产项目能够使企业获得高额利润，但是在高利润的背后往往是高风险。因此，房地产企业在进行项目投资前必须要对项目的可行性进行充分研究，并对影响投资的各种因素进行综合、系统、科学的分析，在降低企业投资风险的同时节约成本，实现企业资金的正常运转。例如：对房地产投资项目进行经济、技术、工程等方面的研究和评估，保证项目投资的可行性。 （二）创新房地产企业的多元化融资渠道 目前，我国房地产金融市场还尚不完善，只有极少数的、大型的房地产企业能够从资本市场上获得融资，很多中小型的房地产企业仍通过银行或民间贷款来实现融资。据不完全数据资料统计，目前我国房地产市场中的投资70%来自于银行。银行将资金大规模贷款给房地产市场并不利于我国金融体系的完善和进一步发展，很有可能造成我国金融市场的更深层次的问题。近年来，随着我国对房地产金融市场政策的逐渐松动，房地产企业的融资渠道逐渐呈现出多元化的发展趋势，但是这仍无法满足房地产企业对资金的巨大需求，房地产企业的多元化融资渠道还有扩展的空间。因此，要想实现房地产市场的多元化融资，必须加快证券市场与房地产市场的对接、积极开发和创新融资工具、不断健全相关的法律法规，以此来保证房地产企业融资渠道的多元化。 （三）不断完善房地产企业运营资金预算管理体系 房地产企业是一个资金密集型行业，完善的运营资金预算体系是保证房地产企业资金良性循环的基本前提。房地产企业建立的合理、科学、有效的资金预算体系将大大降低其资金运营的成本和风险，并有效提升企业的资金运营效率。房地产企业加强对资金的预算编制将帮助企业准确把握资金管理的重点，对企业合理掌控资金的支出奠定基础，为企业合理安排生产周期创造条件。另外，企业还可以根据资金预算的情况进行适度的融资，在为企业减少不必要的融资和贷款的同时节约企业的成本。因此，对于房地产企业而言，必须对资金的预算编制予以高度重视，并充分发挥预算在资金管理中的控制、协调职能，根据项目的施工节奏和生产周期对资金进行合理的调度和使用，实现对资金的主动控制。 （四）加强对运营资金风险的管理 房地产企业各项目开发与施工过程中都会发生各种风险，当企业发生风险时，必须通过各种有效的方法和手段来尽量减少企业的损失，合理规避风险，或将风险控制在企业能够承受的范围之内。首先，建立完善的运营资金风险预警机制。这就要求房地产企业必须根据自身的实际情况，设计出各种财务指标来分析企业的运营情况，对运营资金风险进行预警，以便为企业的经营者和管理层提供真实的数据依据。其次，增强全体员工的资金管理意识。房地产企业应将资金管理意识、风险管理意识、内部控制理念等深深根植于企业的每一名员工心中，在风险可控的基本条件下将资金用于滚动开发投资，并对企业的各项支出进行严格把控，在全方位调控资金使用的同时合理规避运营资金风险。第三，加强对企业工程款结算风险的控制。这是房地产企业支付金额最大、最重要的现金支出，例如：企业可以按照工程的进度节点支付工程款，并预留一部分工程款作为质量保证金。总之，加强资金管理是各房地产企业必须正视的问题，各房地产企业应及时完善企业的资金管理方式，加强资金运作中的稳健性，在国家宏观调控和行业竞争激烈环境下保障企业庞大的资金正常运转，为房地产企业的发展提供支持。 作者:陆勇 房地产企业资金管理篇3 1引言 房地产企业是我国国民经济的支柱产业，也是拉动我国内需的主要行业，其稳定发展有利于提升人民群众的生活水平、促进国民经济的繁荣和昌盛。近年来，我国房地产行业虽得到快速发展，但其中仍存在诸多问题，比如：房地产价格上涨幅度较大，远超过了普通老百姓能够消费的范围。针对该情况，国家相继出台了一系列宏观调控政策，且在国家金融危机的影响下，我国房地产行业将面临更加严峻的挑战。当前，我国房地产企业所面临的难点和重点问题就是如何促进企业的持续发展、如何保证企业资金投入充足、对资金的有效管控能否成为促进企业发展的动力。因此，房地产企业资金管理水平的高低直接对整个房地产企业的正常运行产生直接影响，应加强对资金管理，制定并实施可靠的资金管理措施，有利于增强房地产企业自身的核心竞争力。 2房地产企业资金管理问题分析 2.1资金预算的实际执行率较低 目前，部分房地产企业的预算执行率较低，开发项目的资金管理预算准确度偏低，换句话说，企业在预算实际执行中的准确率较低，该问题不利于企业对项目开发做出正确判断及决策，大大降低了企业资金的使用率，甚至导致企业资金链出现断裂。导致该问题出现的主要原因有：房地产企业资金管理体系不完善、预算和实际执行之间存在较大的偏差、不能对项目预算进行调整和更新等。 2.2房地产企业资金融资渠道单一 现阶段，我国房地产企业资金的主要来源渠道有：企业自身的资本金、银行贷款、股权融资等，其中股权融资对房地产的要求较高，通常都是已经上市融资的大型房地产企业会采用这种形式，众多中小房地产企业难以实现股权融资，因此，绝大部分房地产企业的资金来源于银行贷款，可见其资金来源渠道的单一性，这在一定程度上无法满足企业对资金的大量需求。另外，在国家宏观政策的指引下，且在限购令的制约下，还有很多房地产企业难以从银行获得足够的贷款。 2.3资金运行结构不完善 近年来，我国房地产市场竞争愈演愈烈，许多在房地产市场中得以生存的企业已经初具规模，但在房地产市场高额利润的影响下，很多房地产企业在一些还未完工的项目及土地上囤积了大量资金，这种情况下，若房地产市场出现萧条状况，这些企业所囤积的资金就难以及时回收，更无法保证其相应利润的获得，尤其是在房地产企业中的自有资本比例较低、向银行贷款金额较大的情况下，企业资金运行结构不合理，直接会导致企业财务成本的增加，企业风险也会随之增加。 2.4资金运营风险管理能力较低 在房地产企业实际经营的过程中，难免会遇到资金运营风险问题，企业要想在激烈的市场竞争中赢得一席之地，就要承担一定的风险，而房地产企业的首要任务就是将这些风险有效控制在企业所能接受的范围内。房地产企业资金运营风险和企业内部经济环境变化及其财务管理能力的高低具有直接关系。目前，房地产企业项目的投资期限较长，资金回收也需要较长一段时间，这种情况直接导致降低了企业资产的流动性。面对竞争激烈、不断在变化的房地产市场，一旦发生转变则会增加企业资金运营风险，再加上企业的相关管理人员对项目的决策投资不重视，部分企业过度追求经济利益，采用盲目扩张的方式来扩大企业规模，很多企业管理层和决策层在看到丰富的项目利润后，完全忽视了风险管理的重要性，盲目跟进投资，未对资金运用风险进行管控，直接增加了企业资金断裂的可能性。 3优化房地产企业资金管理的有效策略 3.1加强对项目投资的可行性分析 和其它行业项目投资相比，房地产行业的项目投资是一项综合性、系统性较强的经济活动，其不仅涉及众多领域，还直接受到国家政策的影响，并且其投资金额巨大、建设周期较长，虽然房地产项目在一定程度上能使企业获得丰厚利润，但也就意味着其所面临的风险就越大。因此，房地产企业在投资项目前，应对项目的可行性进行研究，并对影响投资的各种因素进行综合分析，不仅有利于降低项目投资风险，还有利于节约经济成本，从而实现企业资金的正常运转。比如：对房地产投资项目所涉及的经济、技术、工程等方面进行综合性研究和评估，确保项目投资的可行性。 3.2拓展房地产企业的多元化融资渠道 当前，我国房地产金融市场相关体系还不够完善，诸多中小型房地产企业仍依靠银行等金融机构贷款来实现融资，只有少数大型房地产企业能实现股权融资。据相关调查资料显示，目前，我国房地产市场中资金渠道来源于银行的比例高达70%，这种现象直接对齐国金融体系的完善产生负面影响，极有可能导致金融市场出现其它能以解决的问题。近年来，我国对房地产金融市场政策的要求不够严谨，房地产企业的融资渠道逐渐呈现多元化的发展趋势，但这在一定程度上依然无法满足企业对资金的持续性需求，其多元化融资渠道还有进一步拓展的空间，加快证券市场和房地产市场对接、积极引进先进的资金管理理念、创新融资工具，从而全面实现房地产市场的多元化融资。 3.3加强对房地产企业资金运营预算管理体系的改善 房地产企业属于资金密集型行业，完善的资金运营预算体系是保障房地产企业资金实现良性循环的基础。房地产企业应建立科学合理的资金预算体系，以此来降低其资金运营成本和风险，从而实现企业资金运营效率的有效提高。房地产企业加强对资金的预算编制是企业准确把握资金管理重点的重要手段，也是企业对资金支出进行合理掌控的基础，为企业合理安排生产周期创造有利条件。除此之外，企业还可根据资金预算的实际情况进行适度融资，有利于节约企业成本，因此，对于房地产企业而言，应对资金的预算编制予以重视，并将预算在资金管理中的控制即协调功能充分发挥出来，根据项目的施工进度和生产周期对资金进行合理调整和使用，从而实现对资金的主动控制。 3.4加强对运营资金风险的管理 房地产企业在项目开发和施工过程中都会发生各种风险，当企业发生风险时，应制定并实施各种有效措施了减少企业损失，合理规避风险或者将风险有效控制在企业所能接受的范围内。①建立完善的资金运营风险预警机制，严格要求企业结合自身的实际情况，设计出各种财务指标，以便对企业的运营状况进行分析、对资金运营风险进行预警，从而为企业经营者和管理者提供可靠的数据依据；②提高全体员工的资金管理意识。房地产企业应将相关资金管理意识深深根植于每一位员工心中，在资金运营风险可控的前提下，将资金用于滚动开发，并对其各项支出进行管控，在实现资金全方位调控使用的同时能合理规避资金运营风险；③加大对工程款结算风险的管理力度，工程款是房地产企业现金金额最大的支出，企业可根据项目施工进度的实际情况，阶段性支付工程款，必要时，可预留部分工程款作为项目质量的保证金。综上所述，加强对资金的有效管控是各房地产企业的首要任务，企业应及时对其资金管理方式进行完善，提高资金运作的合理性，在国家宏观调控和市场竞争激烈的环境下，来保障资金的正常运转，从而为房地产企业的持续发展提供有力保障。 参考文献 [1]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师，2015（22）：56. [2]段术祥.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经营管理者，2011（9X）：102. [3]王艳.浅析房地产开发企业资金管理存在的问题及对策[J].经营者，2015（11）：23. [4]鲜华.房地产开发企业财务管理问题及对策浅析[J].中国经贸，2014（4）：163~164. 作者:林宏连 单位:岑溪市环境卫生管理处

在推动经济的同时，房地产经济管理中的问题相对来说比较突出，房地产经济管理方面所存在的这些问题对于当前房地产行业的发展起到了极大的阻碍作用。本文以我国房地产经济发展现状为讨论基础，结合当前阶段我国房地产经济发展中出现的相关问题，对新时期房地产经济管理方向与原则的加强进行了深入的探讨，并提出了具体的工作建议，以期推动解决房地产经济管理中的问题。 一、加强房地产经济管理的重要意义 改革开放以来，在市场经济体制的优越性基础上，我国房地产经济的发展越来越繁荣昌盛。在全球经济持续变化的状态下，房地产经济仍然能够持续增长，并且发展趋势也较为良好，进而加速了业务以及规模的不断提升，使得房地产经济在发展过程中的成就越来越显著。当前，随着行业发展的不断深入，房地产经济对于我国国民经济的贡献力越来越高，已经成为重要的支柱产业，深入的影响着我国的经济社会发展和社会民生建设。同时，在我国房地产经济发展的过程中也要看到，当前我国房地产经济发展中出现的问题也各种各样，如基础不够牢固、行业发展缺乏后劲、模式过于传统陈旧、结构过于单一等，这些问题的存在严重的制约了我国房地产经济的健康稳定可持续发展。因为不均衡的房地产经济发展，导致了我国居民居住型购房需求存在巨大的困难和障碍，我国经济运行中的关键性问题已经凸显为居民住房难问题，这对于我国社会的发展与稳定构成了一定程度的影响。但是，通过分析我国目前的房地产经济供给侧情况，随着越来越快的城市化进程，加速了商品性居住用房的建设规模以及速度，但是由于房屋售价已经不能与当地居民消费水平所平衡，继而出现了大量的闲置住房，甚至出现了“鬼城”。由此可见，我国房地产经济发展管理体制当前依旧存在许多的问题，因此要对房地产经济管理制度建设工作不断加强，一方面可以实现房地产行业的健康发展；另一方面能够更好地为我国国民经济转型升级提供基础，确保社会的安定和谐。总之，对房地产经济管理进行强化已成为时展和行业进步的必然选择。 二、当前我国房地产经济管理中的具体问题 （一）行业管理顶层设计缺乏，制度落实严重制约行业发展 当前，我国房地产经济发展正在呈现出许多新的变化，但是我国市场运行监管的现有体制却相对欠缺，这就进一步导致了顶层规划的不严格。因为在我国房地产开发与建设过程中，地方各级政府与中央对经济管理权责的界限不够清晰，有的针对同一项目的发展管理在不同级别政府主管部门之间甚至出现意见的分歧，这严重制约了房地产经济的发展。同时，在房地产行业发展过程中出现很多问题，如建设无序化、投资盲目化等，而政府有关主管部门并不能针对这些问题进行强有力的管理和监督。 （二）行业立法工作发展滞后，行业管理力度不足 当前，我国房地产行业发展迅猛，但是我国在房地产经济管理方面的立法没有依据这一发展形势而变化和完善，各级政府对于房地产经济的管控依然以传统的宏观调控手段为主，这就严重阻碍了行业管理的提升。在我国国民经济中，政府针对相关领域问题的主要干预方式就是宏观调控制度，但是宏观调控属于政策性的行政行为，并不能上升到法律层面，具体的管理制度和政府落实也无法得到法律的强有力的保护。随着当前我国房地产经济发展日益多元化，房地产经济发展呈现出明显的复杂性，宏观调控手段已经无法解决和处理好当前房地产行业管理中的新困难新问题，但是我国在房地产经济管理方面的法规体系迟迟不能构建，使得行业发展中的相关问题不能以有效的法律手段来及时化解，阻碍了行业的发展。 （三）行业引导工作不足，管理方式比较单调 在我国当前的房地产经济管理体系中，对行业的发展和企业的经营来说，主要的规范性措施就是限制性命令，在相关工作的具体开展中，政府主管部门只是注重一味地进行红线管理，强调令行禁止，而对于如何引导企业和行业健康规范发展相对比较模糊和欠缺，这种注重“堵”而忽略“疏”的管理模式对我国房地产经济管理的整体发展造成很大的负面影响。除此之外，我国目前的房地产经济发展相对来说仍旧存在着创新缺乏、模式单一等问题。 三、加强我国房地产经济管理工作的相关建议 （一）建立健全房地产经济管理制度体系 为了进一步明确行业发展和企业转型的方向，应当从国家层面对房地产经济发展规划进行明确，同时中央与地方各级政府要对房地产经济宏观调控中的权责进行明确的划分，从而进一步对适合我国国情、重点突出、权责明确、层次清晰的房地产经济发展规划加以建立。因此，既要积极构建起与房地产经济发展具体适应的制度，又要建立健全房地产经济法律体系，并对监督机制建设进行完善落实，以实现房地产经济管理工作的顺利开展。 （二）高度重视房地产经济管理中的行业组织 为了引导行业健康有序发展，应当高度重视房地产行业协会在行业管理中的作用，并通过其工作开展引导行业内部树立正确的价值导向。一是相关政府部门应当充分的重视房地产行业，对其组织的具体行业管理工作也要加倍注意，充分将行业商协会在政府管理中不断融入，协同工作、相互配合。二是应当对商协会法律体系不断建立完善，以确保行业组织管理的合法性和有序性，从而凸显出行业商协会在规范经营行为等方面的巨大价值。 （三）房地产经济发展立法工作的不断完善 为了更好地辅助和支持我国房地产经济得以法制化发展，应当进一步与我国社会主义法制建设实际需求融合，从而对我国房地产经济发展当前存在的相关问题深入分析，建立健全房地产经济发展法律法规体系，并注重房地产的司法探索，以各级政府司法机构的指导来进一步规范和保护我国房地产经济健康发展。总之，随着我国经济的飞速发展，房地产经济也不断发展。一是对于房地产经济管理要进一步的加强，并不断结合市场发展调整和升级相关的管理举措，这对于房地产行业的健康发展具有重要的意义，也必将对我国国民经济产生重要的推动作用，从而实现我国社会的稳定发展。二是相关的政府主管部门和行业组织应当结合形势准确判断我国房地产经济的发展方向，制定更加规范科学的规章制度，相关的从业企业一定要紧盯形势变化，着眼长远、立足现实，坚持房地产经济健康发展的大局，切实维护我国经济社会的稳定发展，不断创新行业管理模式，通过科学合理的措施来进一步加强房地产经济管理，保证我国房地产经济平稳有序发展，促进我国国民经济更加健康稳定的发展。

房地产开发与经营论文:房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法分析 摘要：房地产企业具有建设周期长以及投入资金多等特点，且面临着相对较大的市场风险以及政策风险。由于房地产企业具有独特的性质，再加上房地产开发时面临的风险相对巨大，因而只有加强财务预算管理，才能对各种风险进行有效的规避。在房地产开发经营中财务预算管理主要包括两部分内容，即损益预算和现金流预算。因此本文对房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法做了详细的分析与阐述。 关键词：房地产开发；财务预算管理；应用；实践方法 在房地产企业预算管理中，财务预算管理是核心的部分，作为一项综合性的财务计划，企业预算包括的内容主要有：财务预算、资本预算以及经营预算等。而在资本预算以及经营预算的基础上，财务预算的工作则是安排现金流，并预计一定时期末企业的资产负债表以及一定时期内的损益表。 一、房地产开发经营中的财务预算管理作用 在开发房地产的活动中，获得一定的经济效益是其根本目的，因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破，并将经营活动与房地产开发看做是一个整体，这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式，有关从属单位、经营管理部门以及房地产开发才能将子目标完美的结合起来，从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致。因此房地产开发企业必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来，这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的。而房地产开发经营中的财务预算管理，是围绕其初期发展战略目标，在科学合理的预测和决策经营的前提下，对一定时期内筹集、使用、分配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划，财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理，从而达到满足市场需求，获取最大经济效益的目的。 二、房地产开发企业财务预算管理情况 （一）损益预算 在损益预算中，成本预算、收入预算、税费预算以及费用预算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定，即房地产企业在确认销售收入时，必须满足以下要求：已经签订商品房销售合同，已经确定销售收入；获得竣工备案表，且验收竣工商品房合格；已经科学合理地计量了商品房的有关成本；客户验收商品房时，商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作，财务预算管理部门就能获得有效的信息支持，并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成。而税费预算涉及到较广的范围，即包括城市维护建设税、营业税以及土地增值税等，且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。 （二）现金流量预算 在房地产开发经营过程中，财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合理地控制和规划，又能对资金进行集中强化管理。通常现金预算主要包括两大部分，即流入现金以及流出现金的预算，而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款，市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行贷款政策以及工程进度等。 三、房地产开发经营中的财务预算管理问题 （一）财务预算编制认识不全面 在房地产开发经营的过程中，财务预算管理的作用主要有两个，一是企业的经营成果，二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况。但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中，由于财务预算编制认识不全面，很多部门认为，财务预算管理仅是财务部门的工作，因而各部门之间缺乏有效的合作，从而导致财务预算管理存在一定的问题。 （二）缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行 房地产企业不同，执行和制定财务预算的方式也不同，分析其原因：首先在对财务预算进行制定时，客观性不足，且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析，因此导致了实际经营情r与编制目标分解联系不足。其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。 （三）项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足 在房地产开发经营中，存在较多的不确定因素，而开发周期长则是最重要的一点。而房地产开发经营中，由于套用了以往的财务预算方法，导致财务预算管理存在一定的问题，即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等。 四、房地产开发经营的财务预算管理实践方法 （一）合理编制财务项目预算 在房地产开发经营中，如果项目预算存在问题，就不能充分利用企业的资金，进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况。因此在项目实施之前，企业需要收集大量资料，并对其进行整理分析，以便对整体项目情况进行全方位的考虑，从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作，并将整体大于部分的作用充分发挥出来，从而促使企业获得最大的经济效益。 （二）强化各部门的配合度、现金预算及损益预算 在财务预算管理的工作中，其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面，而通过预算收入成本，就能分期规划现金预算，并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中，需要不断强化各部门的配合度，同时对现金预算以及损益预算进行强化，这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。 （三）提高财务预算的考核程度 企业要实现发展目标，就必须展开一系列的经济活动，而这是财务预算管理的基本要求。在执行财务预算管理的过程中，企业要想实现强化管理，就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中，提高财务预算考核程度，增强预算的约束力以及控制力，加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中，特别是针对建设部门与销售部门的工作，就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动。 （四）财务预算管理执行与监督的优化 在房地产开发经营的过程中，针对财务预算管理需不断优化执行与监督，即通过财务预算管理，在项目实施前，对发展目标进行制定，并对各项工作加强控制。而在项目实施的过程中，财务预算管理能有效监督各项工作，还能及时找出问题并加以解决，以便将资产支出控制在预算范围内。而在项目实施之后，财务预算管理还能对其进行公正、客观的评价，并找出和分析错误的原因，以避免其再次发生在下一个项目中。 五、总结 综上所述，房地产开发经营过程中，财务预算对决策的制定以及正确性具有直接的影响。因此房地产企业必须以现金流控制为主线，构建一个完善的财务预算管理体系，加强执行和考核财务预算，督促各个职能部门之间加强协调和沟通，这样才能顺利实现财务预算管理的目标。 （作者单位：青岛城市发展集团有限公司） 房地产开发与经营论文:新时期房地产开发与经营策略的转变研究 [摘 要]近年来，我国社会经济取得较大进步，各行各业迎来广阔的发展空间。而作为经济实体之一的房地产企业在运行过程中具有一定独立性，经营者在加大投资力度的过程中，以追求收益最大化为目标。然而，房地产企业经营过程中存在没有充分利用土地资源的现象，不仅造成了土地资源的严重浪费，也将严重影响该行业领域的长期可持续发展。在这种情况下，本文积极进行新时期房地产开发与经营策略的转变研究，以期促进我国房地产领域的发展。 [关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变 0 引 言 我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。 1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因 1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键 空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。 1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用 我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。 2 房地产开发与经营中的土地利用问题 首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。 3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略 3.1 有效结合土地资源管理和资产管理 新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。 从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。 3.2 提升房地产企业市场竞争力 在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。 4 结 语 近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。 房地产开发与经营论文:房地产开发经营风险分析与对策研究 【摘要】房地产行业是一种高风险也是高收益的产业，当然，它还有很多的不确定性。房地产开发与经营产业的成败与否，盈利多少都是这些不确定性起了大作用。所以，为了房地产行业安全有效的发展，必须要做出大量的资料搜集，风险预测，对未来的经济状况和各种影响因素做出准确的判断，争取利益最大化的同时将风险降低到最小。 【关键词】房地产开发 经营风险 对策 一、房地产开发经营行业风险的特征 不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。 可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。 综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。 损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。 二、影响房地产开发经营风险的因素 开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面： 房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。 高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。 位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。 三、房地产开发经营风险的防范对策 提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。 完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。 营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。 总之，为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理，增强工程开发的效益，使房地产行业发展的好，，就必须建立完善的风险分析评估系统。 房地产开发与经营论文:房地产开发经营与管理的分析 【摘要】从古到今，房子是人们生活过程中不可缺少的物品，而房地产作为一种顺应时代的产物，已经逐渐成为我国经济的重要组成部分，本文为了加强房地产的经营与管理方面，做出了以下几点分析。 【关键词】房地产 经营 管理 近年来，我国的房地产事业得到了前所未有的发展，建筑规模已经位居世界前列，而在现今社会中，房地产在经营管理当中存在非常多的问题，本文会通过分析如今房地产行业的现状，对经营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论。 一、房地产经营管理的现状 （一）在工程设计上的管理问题 我国多数的房地产开发企业，对于生产设计的管理并不重视，认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成，工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制，而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念，所以在选择建筑材料的同时，往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担，而房地产开发商要想减去这些负担，只有抬高最后的工程造价，最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计，对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度。 （二）预防风险的能力不高 我国的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险，例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。 （三）对于工程造价的掌控 房地产企业目的都是为了获得利润，而想要获得应有的利润，就需要控制工程的造价，如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题，那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力，那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。 二、就目前的现状进行如何的改变 （一）建立优秀的品牌形象 现如今房地产事业竞争十分激烈，而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一个重大的挑战，而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地，品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己独有的形象及标准，品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。 （二）工程造价的控制 在建筑的过程中，如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本，成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本，有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时，需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等，先规划基本的策略，初期所使用资金等问题，组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性，为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了合理性的成本控制，才能在未来获得较大的利润。 （三）风险控制管理的加强 风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情，如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时，果断放弃现有项目，达到风险回避的目的。当然这种回避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段，正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制，主要形式是签订合同与购买保险，房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的，虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时，防止了企业的巨大亏损。 三、结语 在国际经济形势的飞速发展下，未来会有很多国内外企业的合作与投资，这对中国房地产市场是一个很好的机遇，需求与竞争加剧的同时，对于房地产质量的要求也有很大提高，为了更好的发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理，累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度。 房地产开发与经营论文:高职房地产开发与经营课程问题启发式教学的实践探索 摘 要：新加坡共和理工学院的问题启发式教学模式具有良好的教学效果。笔者学校借鉴这一手段，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学方法改革的实践探索，详见本文。 关键词：问题启发式教学 教学方法 实践 问题启发式教学法（Problem-Based Learning），是指从学生的实际出发，以真实事例或问题为基础，以启发学生的思维为核心，调动学生的学习主动性和积极性，促使他们生动活泼地学习的一种教学方法。问题启发式教学模式是新加坡共和理工学院最为显著的特点，每个专业的学生在3年的时间内要修完30个学科，每个学科设置成16个问题，学生在学习这门学科时就要解决这16个问题，每个学期为16周，每周解决1个问题，每个学期完成5个学科。通过实施这种教学模式，培养学生解决实际问题的能力、终身学习的能力，塑造学生的团队合作精神。笔者学校借鉴这一教学经验，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学的尝试。 一、对房地产开发与经营课程进行问题启发式教学改革的必要性 房地产开发与经营课程是高职房地产经营与估价专业的一门专业基础课程，通过该门课程的学习，学生要认知房地产业的基本概念，以及对房地产开发有一个框架和整体上的认知。一般情况下，这门课程会安排在大一，作为各门专业课程的先导性课程。 目前，在高职教学中运用得较多的有任务驱动法和项目教学法。房地产开发与经营课程作为理论性较强的先导性课程，同时又涵盖了房地产开发过程的各个重要环节，用这两种方法教学，将使学生在完成学习任务时面临大量的未知知识，从而使完成任务和项目变得不现实，降低了学生学习的积极性和兴趣。 相比任务驱动法和项目教学法，问题启发式教学适用于理论性较强的学科。问题启发式教学要求建立在有感染力的真实事件或真实问题的基础上，让学习者到现实世界的真实环境中去感受、去体验（即通过获取直接经验来学习），而不是仅仅聆听别人（例如教师）关于这种经验的介绍和讲解。这种教学法的环节主要有：创设情境、确定问题、自主学习、协作学习和效果评价。因此，我们在房地产开发与经营课程中运用该方法，可以让学生在房地产行业中所发生的真实事件或真实问题的基础上，对房地产业的基本理论和工作内容进行深刻的认知，同时还可以提升学生的学习兴趣，发挥其自主精神和合作精神。 因此，房地产开发与经营课程有必要彻底摒弃以教师为中心、强调知识传授，只把学生当做知识灌输对象的传统教学模式，进行问题启发式教学的尝试和挑战。 二、房地产开发与经营课程问题启发式教学的实施 通过对新加坡共和理工学院问题启发式教学的分析，笔者学校对房地产经营与估价专业的核心课程进行了改革，实施的具体环节如下。 1.打破传统教材的编排，以八大问题来统领该门课程 在房地产经营与估价专业的课程体系中，房地产开发与经营的计划课时为72学时，笔者将该门课程设计成8个真实的问题： （1）房地产开发与社会经济的开发是怎样的关系？ （2）房地产一级市场、二级市场、三级市场的关系是怎样的，政府如何干预房地产市场？ （3）在房地产开发各个阶段，政府如何实现监管审批？ （4）开展可行性研究工作的实施方案是什么，如何做好此项工作的资料搜集？ （5）房地产开发商如何获得开发用地？ （6）房地产开发商在建设阶段的主要工作任务有哪些？ （7）房地产营销策划的内容有哪些？ （8）房地产开发商资金筹措的渠道有哪些？ 2.针对要解决的问题，设置有感染力的真实事件或真实情境 在该门课程中，教师要尽量创造接近真实情境的学习环境，激发学习者参与交互式学习的积极性、主动性。 以问题（2）为例，针对“政府如何实现对房地产市场的干预”，设置真实事件操作如下。教师在资料准备时，提取最近或具有代表性的国家对房地产市场的宏观调控政策（如“国五条”），让学生分析在这些政策中如何运用土地政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策实现对房地产市场的调控，这些政策会对房地产一级市场、二级市场、三级市场产生怎样的影响。 学生在解决这一问题时，首先要完成基本概念的认知，包括房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场、房地产供给与需求、房地产宏观调控政策。第二步是分析，学生在认知了基本概念的前提下，进行信息的收集与分析加工，分析在现实问题中具体采用了哪些政策，这些政策对房地产供给与需求、对房地产各级市场产生了怎样的影响。 3.教学环节的实施 （1）分组。通过分组学习，实现问题启发式教学所强调的协作学习。为更有效地利用学习时间，在本门课程开始前，教师需进行学生分组，每组成员4～5人。在分组过程中，教师要兼顾学生好、中、差水平的搭配，让先进影响后进。 （2）“一天解决一问题”教学环节的展开。问题启发式教学需要采用集中排课法，即一周中需集中一天进行同门课程的编排，一天解决一个问题，亦即实现“一天一题”。将房地产开发与经营课程的72个学时安排在9天，每周安排1天，每天解决1个问题，1天作为机动。 ①第一阶段，每一轮会议和第一次自由讨论或独立探索。每天教学活动开始时，由教师召开第一次会议，第一次会议主要解决的问题为：教师问题，学生在教师的引导下，进一步思考、拟定和分配实际任务，会议时间一般为1小时。 会议一完，进入自由讨论时段或独立探索。学生在各自的组内进行独立的探索，或发挥群策群力的精神，完成以下任务：搜寻和阅读资料，开始建构初步的解题方案，进一步分析问题的核心议题。自由讨论时段一般为1～2小时。 以第二个问题的教学开展为例。教师在第一轮会议中真实的情境和真实的问题。准备“国五条”或“国六条”方案，然后针对“国五条”问题：“国五条”分别运用了哪些土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策？这些政策对房地产市场供需，以及房地产一、二、三级市场产生怎样的影响？在充分了解问题后，学习小组确定解决问题的路径，完成小组分工。 在第一轮会议完成后的自由讨论或独立探索时间，学习小组可以根据自己小组的情况集中讨论或分开学习。在该阶段，学生要自己阅读资料，这些资料可以是教材，也可来源于图书馆资料或网络。学生收集和阅读理解问题的相关资料，形成对问题解决的初步认知，如关于这个问题的基本概念，以及网络上收集到的市场反馈信息或言论。 在完成该阶段的任务时，教师要随时了解小组讨论的动态，及时解决学生在该阶段中的疑问。 ②第二阶段，第二轮会议和第二次自由讨论，准备演示PPT。在学生完成第一阶段的自由讨论或自由讨论的自主学习后，进入第二轮会议。第二轮会议的主要内容是教师了解学生的学习进度，集中探讨学生在学习过程中所碰到的难题，协助学生制定进一步解决问题的方案。会议之后，进入自由讨论时段，该段时间为2～2.5小时。学生继续在所属的组内探讨问题，阅读和剖析资料，在取得共识的前提下，制定更精细的解决问题的方案，然后准备演示内容。 ③第三阶段，第三次会议。在该阶段，学生和教师交流，演示研究成果，并进行答辩，学生观摩并通过提问了解其他组如何制订解决方案。教师进行探究和给予评价。若需要，教师可提供额外资料。 （3）课后完善及补充阶段。一天的学习后，还有一些环节及细节需要进一步完善及细化，学生可在课后进一步进行，最后提交成果，教师给予反馈。 （4）教学评价。采用问题启发式教学法，教师需要对传统教学法下的教学评价方法作出改进。根据房地产开发与经营课程的特点，课程的评价方法为：小组成员互评占10%，成果质量占50%，成果汇报占15%，过程控制占10%，课后改进占15%。 三、房地产开发与经营课程实施问题启发式教学体会 1.实施问题启发式教学是一个先难后易的过程 在房地产开发与经营课程中实行问题启发式教学，在8大问题的解决中，前两个问题的实施是最困难的。原因之一是房地产开发与经营课程在大一开设，学生对专业知识的积累很少，相关概念难以准确把握。针对该种情况，教师可在第二阶段的会议中增加基本概念与知识的集中讲解时间，从而纠正在第一阶段自由讨论中学生所出现的理解上的偏差。另一个原因是，学生大多首次接触小组学习方法，学生之间的分工合作还不默契，容易造成有些学生的任务很重，而有些学生偷懒甚至不参与整个学习过程而“搭便车”的情况。针对该种情况，教师对每个小组的分工与学习进程要进行更为紧密的监督与跟踪指导。因此，在前两个问题的学习中，教师要对学生进行更仔细的指导，尽量协助学生解决他们在自主学习过程中碰到的困难，增加学生的信心和兴趣。随着对问题（1）和问题（2）的解决，学生逐步掌握了房地产行业的基本概念和理论知识，同时通过前期的相互了解和调整，小组协助学习也变得更加有效，因而后面6个问题的启发式教学将变得更加容易和有效。 2.课后的完善和补充阶段尤为重要 在完成第三阶段的PPT汇报后，学生还应根据老师的意见，在课后进行进一步的完善，包括完成学习日志，总结学习的收获和感悟。这一环节非常重要，因为课堂的时间有限，学生对问题的解答往往不尽完善，课后的完善有助于提升学生对问题的认知水平。学生通过进一步收集资料，扩充知识量，形成更好的解答问题的角度，这是对学生自主学习能力、分析和解决问题能力的进一步提升。教师应对学生改善后的方案或学习日志提出及时的评价，维持学生的积极性，提升其学习的兴趣。通过实践，很多学生课后完善的PPT，不管是PPT的编排，还是解答问题的角度和表述，都得到很大的提升。 四、问题启发式教学改革的收获与尚待解决的问题 1.收获 在问题启发教学方法下的房地产开发与经营课程，需要学生自己去查阅相关的资料，形成对基本概念的认识，同时要通过小组成员的讨论，学生形成解决问题、完成任务的思路和具体的操作可行的办法。这将锻炼学生的自主学习能力，使学生终身受益。同时，在该种教学方法下，强调小组团结协作，共同去完成任务，符合房地产经纪和策划职业需团队分工协作的真实情况，培养了学生的职业精神。 2.问题 （1）充足的信息资源。在问题启发式教学方法下，教师需要确定学习本主题所需信息资源的种类、每种资源在学习本主题过程中所起的作用。这需要学校有充足的资料或信息资源，来满足学生自主学习时查阅资料的需要。特别是该门课程具有很强的操作性，还应为学生准备充足的真实案例资料。 （2）合理的师生配比。在问题启发式教学中，教师的任务是促进学生自主学习，既强调学习者认知主体作用，又不忽视教师的指导作用。教师是学生学习的辅导者和学生学习的合作者。在问题启发式教学中，教师首先要检测、了解学生对某一现实问题的解决能力；其次，应该确定具体的教学目标， 由直接传授知识转变为确定学生的学习目标；最后，教师应在可能的条件下组织协作学习，开展讨论与交流，通过对话帮助学生分析所面对的问题，最终让学生自主解决问题。 在该门课程的教学中，老师要非常了解每阶段学生完成任务及讨论的进度，及时解决在该过程中学生存在的问题。同时，老师还要对课后任务改进和完善给出具体的、持续的指导。因此，在该种教学方法下，教师的工作量远大于传统教学方法下的工作量，为了达到良好的教学效果，教师所带班级的学生人数不宜过多。以新加坡共和理工学院为例，每班学生不超过25人，从而有条件实行小班教学，保障教学效果。 （3）教材建设。传统的教材以教师为中心进行教授，学生以听为主，而问题启发式教学要求以学生自主学习为主，所以需要有全新的教材来适应新的教学方法，而目前适应的教师教材和学生学材无疑是最为缺乏的。 （作者单位：重庆城市管理职业学院） 房地产开发与经营论文:房地产开发与经营 【摘要】随着世界经济全球化发展的趋势，我国房地产业也要逐步走向世界舞台.所以，房地产业的开发与经营是值得深思的问题.本文主要通过对房地产开发项目市场定位的研究，并结合其在经济实践中的应用，发现其所面临的问题，从而提出相关性的合理建议. 【关键词】房地产；开发项目；市场定位 引言 目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用. 1、房地产开发项目市场定位的相关理论 房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍. 1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容 房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点： （1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象. （2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用. （3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件. （4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来. （5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估. （6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行. 2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题 2.1 与市场定位的理论和原则相偏离 一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展. 2.2 缺少规范的市场定位工作的主体 目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低. 2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差 通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益. 2.4 差异化策略运用不当 目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯. 3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议 （1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理. （2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析. （3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训. （4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格. 4 结论 房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用. 房地产开发与经营论文:房地产开发与经营的风险分析与规避 摘要：房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。房地产开发与经营存在的风险主要有社会政策和治安风险、市场风险、经营性风险、货币政策引起的风险等。文章针对这些风险，提出了一定的规避措施。 关键词：房地产；开发与经营；风险；规避 房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理特别是风险管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一，使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。 一、房地产开发与经营存在的风险 1.社会政策和治安风险 政府政策的出台，其目的都是积极的，但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，均对房地产投资带来巨大的风险，政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 另外，社会治安也回直接影响到房地产的开发与经营。社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。 2.市场风险 市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。 房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长，各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。 3.经营性风险 经营性风险是指由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误，它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性，一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，经营净收入期望值。 4.货币政策引起的风险 通货膨胀因素。当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。银行利率的变动也可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。 二、房地产开发与经营风险的规避 1.及时准确的预测风险 在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资，更好地得到国家或政府的支持。 2.风险控制 选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法，但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法。 3.风险转移 房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。一是保险转移，开发商可通过对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿，还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司；二是契约合同转移，房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人；三是财务责任转移，如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。 4.风险分散 不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。另外，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。 房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析 摘要：近年来，由于我国经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋，油然而生。国内房地产行业日新月异，在产生巨大经济效益的同时，其竞争压力也日益巨大。因此，对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。本文从这一背景出发，着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题，并针对出现的问题给予切实有效的解决措施，旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。 关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析 一、房地产开发企业经营管理的主要部门 1.工程部门 工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。 2.财务部门 财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二，负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。 3.销售部门 销售部门主要负责把企业产品——楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。 4.人事部门 企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等。 房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此，房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现。 二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题 随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题，这些问题出现既有观念的原因，同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面： 1.观念上的危机 观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问题主要包括三方面的内容： 第一、被动的市场意识。这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备，但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理。 第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益。 第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败。 2.资源配置不合理 一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资，经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题，因为，资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险。 3.部门协调能力差 部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系，其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。 三、房地产开发企业经营管理的有效途径 针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。 1.更新经营管理理念 房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有观念，时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规，便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性，使自身的经营管理理念与市场相一致，与时代相契合。 2.合理配置企业资源 设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理，同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管理和监督机制，充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。 3.强化部门协调 加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制，强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养，定时对换岗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风，企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的，确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。 房地产开发与经营论文:“房地产开发经营与管理”课程的教学分析 摘要：“房地产开发经营与管理”是一门实践性很强的课程，有助于培养实践能力强的专业技术人员。针对“房地产开发经营与管理”这门课在教学过程中存在的各种问题，从教师授课、案例教学、发挥学生主观能动性和增加实践环节等方面提出建议，希望能够提高该课程教学效果，达到教学目的。 关键词：房地产开发经营与管理；教学问题；实践 中国房地产业的发展始于20世纪改革开放后的90年代，二十多年来，随着我国城镇住房制度的不断发展和具有中国特色的市场经济体制的逐步建立，房地产业也随之蓬勃发展起来。在过去的二十多年当中，房地产业解决了部分住房需求问题，改善了许多居民的住房环境，并且在拉动内需、促进整个国民经济发展方面起到了很大的作用，促进了房地产业和建筑业的进一步发展。 然而，在房地产业蓬勃发展的同时，也出现了一系列的社会问题，比如房价过高，超过了居民的支付能力；对银行资金依赖过大，使得整个银行资金被房地产业绑架；受到政府行为的影响过大等。这些问题引起了整个社会的关注，由此政府开始对房地产业进行调控，调控力度也在不断增大，国家的多次调控政策使得房地产业的资金链、盈利能力遭遇到了很大的挑战。而现在房地产业的发展仍处于粗放阶段，对资源的消耗很大，如土地的消耗，住宅建造过程和使用过程对能源的消耗等。因为缺乏技术创新能力和资源集约能力，对资本市场的依赖特别大，并且抵御市场风险、政策风险的能力也非常弱，再加上房地产业自身固有的特点，导致房地产业难以支撑自身的可持续发展。房地产业如何实现可持续发展，如何在经营过程中降低风险，降低政策因素的影响，就依赖于素质较高的房地产人才。 一、“房地产开发经营与管理” 课程教学的目的 “房地产开发经营与管理”这门课程的内容包括房地产开发企业开发一个房地产项目的整个过程，包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。许多工程管理专业的毕业生会去房地产开发企业或者施工单位、设计单位、物业管理等相关企业就业，而这些工作都是属于房地产开发全过程当中的一个环节。因此我国许多高校工程管理专业中会将房地产开发与经营这门课程设置为必修课程。这门课与其他课程有一定交叉，需要有其他课程作为先导，因此“房地产开发经营与管理”一般都在大三和大四开设。 另外，“房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的四门考试课程之一，如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好，那么今后无论是在工作方面，还是在考试方面都能得心应手得多。 这门课程涉及范围广，包含房地产业从业人员所必须掌握的知识点和内容。工程管理专业的学生掌握“房地产开发经营与管理”这门课可以了解房地产开发和经营过程，成为满足社会需要的专业技术人才，能推动房地产业的持续发展。 二、“房地产开发经营与管理”课程教学过程中存在的问题 结合笔者的教学实践以及从学生方面获得的反馈，本文认为“房地产开发经营与管理”课程现在教学过程中存在如下几个问题： 1.课程的交叉性、重复性太高 “房地产开发经营与管理”这门课程所包含的的内容太广，交叉性、重复性较高。本课程内容包括决策阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段、销售出租和服务阶段等四个阶段。[1]这些内容当中与其他的课程有一定重叠和交叉，如市场营销、工程经济学、项目管理、财务管理、物业管理等。[2]也正因为如此，学生在学习的时候，会觉得一些内容是已经学习过的。比如房地产决策中部分内容与工程造价课程、工程经济学的财务评价、风险和不确定性分析以及概率分析重合；房地产开发项目策划与市场营销重合；房地产投融资与财务管理、项目融资、建设管理内容与项目管理重合等等。由于这些内容具有重复性，学生已经学过，或者在同时上的其他课程当中会得到更加系统的学习，这样便失去了学习本课程的兴趣，不愿意投入时间和精力。而事实上，除了这些交叉或重复的内容，还是有许多内容是本课程独有的，如房地产开发的基本流程、如何获得土地使用权等等。因此要结合房地产和房地产开发的特点，加入大量的案例并开展实践活动，否则就达不到教学目的。 2.教材的滞后性 现在政府为了对房地产业和房地产企业进行宏观调控，从房价、土地、信贷、税收等方面陆续出台了一些调控政策，因而教材本身很容易存在一定的滞后性，在内容上不能反映行业最新的发展动态。例如2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，房地产估价师考试所用教材也已经修改过来了，但很多教材仍然没有更新过来，还在沿用以前房屋拆迁的说法。如果教师没有关注这些内容的话，就可能会向学生传递过时的信息。这样对教师就有一定的要求，需要教师经常关注房地产市场和政策的变化。 3.教学过程中缺乏实践活动 这样会影响学生学习积极性。学生学习积极性不高的另外一个原因是，本教程教材理论性、概念性的内容很多，需要记忆的内容很多，与一些其他工程施工类的课程区别很大。但是房地产开发活动的实践性非常强，例如土地使用权的获得、开发报建过程、五证的领取等等，这些都是教材上不可能讲清楚的。教材中的内容多是一些条条框框的东西，如果教师在授课的过程中只是照本宣科，介绍理论知识，而不联系实际的话，就会使得教学过程十分枯燥，无法激发学生兴趣，教学效果就不可能理想。 三、提高“房地产开发经营与管理”课程教学效果的措施 针对上述影响教学效果的问题，本文从以下几个方面提出建议，希望可以提高教学效果，达到教学目的。 1.教师授课的过程中要分清主次，重点突出 教学过程当中，对于那些重复性、交叉性高的内容，学习先导课程以及对先导课程的掌握程度也影响到学生对本课程的学习效果。要检验这些内容是否被学生掌握，可以采用提问的方式考查学生对相关知识点的掌握情况。若掌握得好，回答问题也会很好，那么就可以跳过；如果掌握得不够好，或者有些内容已经遗忘，那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目与本课程在时间上可能是并列的，例如工程经济学和房地产课程安排在同一个学期，那就要注意在讲到相关课程内容的时候，要询问是否已经讲过了，哪些内容还没有讲到。简而言之，对已经在别的科目中讲过并且学生已经掌握的内容，可以简单带过；对没有讲过的，又或者是讲过了但是学生掌握不牢的，可以在本课程中讲一遍。强化本课程所独有的知识点，对交叉性的知识点则视情况突出重点即可。本课程理论教学32学时，图1是对于“房地产开发经营与管理”主要章节及对应学时的分配。 2.案例教学 案例教学的特点就是形象和生动。教师导入有代表性和针对性的案例，为学生创造一种问题环境，指导学生对相关问题进行讨论，使得学生在问题的讨论当中理解如何将理论应用于实践中进而更好地掌握理论知识。例如在“房地产项目的策划”这一部分内容中，要阐述清楚房地产策划的特点，可以介绍广东顺德碧桂园在20世纪90年代的系列策划创新；在介绍“房地产项目定位”内容时，可以介绍万科以客户为导向的产品模式，通过客户细分，扩大客户群，延伸了其产品线；另外可以引入上海汤臣一品项目和市场定位失败的案例。通过案例的导入，组织学生对案例进行讨论，最后由教师进行总结，让学生在案例学习中理解和掌握相关知识点。 3.发挥学生的主观能动性 房地产业近年来受到政府政策的调控，金融方面的调控政策在不断更新，因此房地产业的现状不可能及时地反映在教材中。基于这一现状，教师应持续关注行业动向，并在讲课的过程中融入最新的资讯。此外，教师还可以发挥学生的主观能动性，只提出教材中哪些内容不合时宜，给学生布置作业，让学生在课后进行资料收集和调研，下次课由学生来讲解最新政策或者税制情况，并对未来的政策走向做预测；还可以在课堂上组织专题讨论，针对现在房地产业发展中的一些热点事件和热点问题，如城中村的问题、小产权房的走向等，组织专题讨论，[3]通过提高学生参与度达到提高教学效果的目的。 4.增加课程实践性 （1）学校自己增加实践教学环节。例如可以请房地产企业中的一些从业人员来给学生上课，开一些专题讲座，每月1～2次；还可以给学生增加实践环节，例如在本科目中房地产开发项目的可行性研究报告能综合反映许多教学内容的知识点，在前述32学时理论环节的基础上可在学期末增加1～2周的课程设计环节，给学生布置任务，划定一块或者几块地皮，给出一些土地的基本信息，让学生分组来做市场调研，编制一份房地产开发项目的可行性研究报告。 （2）多让学生参与一些实践性的活动。可以带学生去房地产企业的销售案场去参观，鼓励学生利用课余时间去房地产相关企业实习。如果学校或者教师本身有这方面资源的话，也可以介绍感兴趣的学生到相关的企业参观、实习。只有增加实践环节，才能培养出能满足社会需要的房地产人才。 四、结语 除了采用以上提出的几种教学方法之外，教师也要提高对自己的要求。房地产业变化较大，需要教师关注行业动态，尽可能参与到房地产业实践活动中。只有教师自己将理论与实际结合起来，才能在教学中向学生传递准确的信息。教师还要根据教材内容，结合实际做好课件，适当增加多媒体教学，以多种方式结合，才能激发学生的学习兴趣，达到提高教学效果的目的。 房地产开发与经营论文:房地产开发企业负债经营中的问题与对策 【摘要】 负债经营是我国房地产开发企业很重要的一种经营方式，负债经营能够给房地产企业带来一定的利益，但同时也存在很多问题。本文就房地产企业负债经营中财务风险加大、资本结构和负债结构不合理等方面进行分析，并提出相应的对策。旨在促进房地产开发企业解决负债经营中的问题，使之能够健康持续的发展。 【关键词】 房地产开发企业 负债经营 资本结构 负债结构 负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。 一、房地产开发企业负债经营现状 据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。 从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。 2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；利用外资112亿元，同比下降22.4％；自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；其他资金7506亿元，同比下降8.0％。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。 二、房地产开发企业负债经营中存在的问题 负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。 1、负债经营会加大房地产开发企业风险 从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。 2、房地产开发企业的资本结构不合理 权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。 3、房地产开发企业负债结构不合理 负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。 三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施 1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制 （1）企业应牢固树立风险意识。在目前经济体制下，企业属于自主经营、自负盈亏生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业需加强风险意识的防范，否则在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致大败。企业为了将总体风险控制在可以承受的范围，总是要权衡经营风险和财务风险的组合关系。如果经营风险增加，必须通过降低负债比率来减少财务风险。当企业采取高负债策略，处于较高的债务资本比率状态时，投资者将负担较大的债务成本，并经受收益率大幅度变动的冲击，财务风险增大，抵抗不利经营环境下的经营风险的能力相应减弱，或者说同样的经营风险将对企业带来更大的损害和危机。 （2）建立有效的风险防范机制和财务信息网络。企业应建立风险预测、防范预警机制。首先应建立企业经营风险检测机制。通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机，把风险减少到最低限度。建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，企业应全面、及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。 房地产开发与经营论文:高职院校《房地产开发与经营》课程的教学改革探讨 摘 要：《房地产开发与经营》是房地产估价专业一门重要的专业基础课。通过分析该课程存在的不足，探讨高职院校应从课程目标、课程体系、教学方法、实践实训等方面对该课程进行教学改革。 关键词：《房地产开发与经营》；课程目标；课程体系 随着中国城市化进程的加速，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位日益突显，并呈现快速发展的趋势，房地产业一线高素质应用人才的市场需求增加。为此，国内不少高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业，培养适合房地产市场需要的房地产类应用型人才，服务于当地经济发展，以满足房地产业发展对人才的需求。而房地产经营管理作为高职院校房地产经营与估价专业培养房地产专门人才的一个专业方向，《房地产开发与经营》 课程是其中一门非常重要的专业基础课程。该课程的学习，有利于培养高职学生进行房地产市场分析、投资决策分析的能力，以适应房地产及其相关领域各个层面的工作，对于拓宽学生就业渠道也起了不可估量的作用。 一、存在的不足 1.课程地位不明确，教学重点不突出。《房地产开发与经营》作为一门专业课程，在房地产经营与估价专业的教学计划中本课程地位不明确，目标不清晰，涉及内容庞杂，包括房地产市场、房地产开发程序、房地产开发项目用地的获取、房地产开发项目前期准备、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目融资、房地产开发项目的市场营销、房地产交易管理、房地产税收、物业管理等。课程内容面面俱到但不深入。并且该课程的内容和其他课程有所交叉。《房地产开发与经营》课程涉及开发过程的建设阶段管理，与《工程项目管理》课程内容冲突；《房地产开发与经营》课程中的物业管理与《物业管理》课程交叉；《房地产开发与经营》课程中开发项目的市场营销与《房地产市场营销》课程内容交叉。因此，在该课程的教学中容易出现重复讲授、教学过程中重点不突出问题。 2.教学模式基本上以教师为中心、单一课堂教学模式为主。在目前的教学方法上仍然以教师为主导。通过教师的讲解在一定程度上可以让学生学习该课程思路清晰，掌握大量的知识和信息，少走弯路。但学生只是被动地接受知识，对习题、作业等能够得心应手，但碰到实际应用问题却无法解决，难以激发学生学习的积极性，阻碍其创新思维和创新能力的发展。因此，展开教学模式与教学方法方面的研究对发挥学生学习的主观能动性作用突出。 3.实践教学环节不完善。《房地产开发与经营》是一门应用性较强的课程，需要培养学生实际解决问题的能力。这就必须使教学面向实践。但在《房地产开发与经营》教学过程中，普遍存在以课堂理论教学为主，实践教学环节不完善，与企业的合作不够紧密。导致学生理论知识够用，感性认识不足。因此，探讨实践经验教学作为本课程教学环节的作用也有其必要性。 二、解决思路 1.确立课程目标。根据房地产人才应用特点，着手研究高职院校应用型人才培养目标和业务要求，在该课程体系中要以素质为基础，以能力为中心，以实用为目的，立足培养应用型人才，满足学生就业和社会需要。基础理论知识以“必需、够用”为度，突出能力和素质培养，使学生不仅掌握与职业能力相关的必需、够用的理论与实践知识，而且还具备一个房地产人才应有的综合素质。该课程也应成为学生学习《房地产估价》、《工程招投标》、《房地产金融》等课程的基础课程。 2.建立基于“工作过程系统化”的课程体系开发模式。本课程以房地产开发与经营为主线安排工作内容，将房地产开发与经营划分为房地产市场分析、土地使用权的获取、房地产开发项目的评价、房地产开发项目的报建、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理七个学习情境，让学生以最接近工作实际的方式开展学习，真正掌握实际工作所需的能力，真正做到学以致用。各个学习情境采用“任务驱动、行动导向”的教学方法，融知识、方法、素质培养于一体，提高学生的分析能力、判断能力、问题解决能力，从而提高学生的综合职业能力。（下转252页） （上接250页） 3.强化课程设计、实习实训环节教学，体现应用型技能培养的教学理念。在实践教学中，使“实践性”教学与“理论性”教学的比例接近1∶1。在整个实践教学过程中，密切与房地产企业、房地产中介公司的合作，建立稳定的融“教学、培训、生产、技能鉴定和技术服务”、“五位一体”的重点实习实训基地。如可以提供更多的机会让学生到房地产企业进行实习，熟悉房地产开发的运作过程，协助企业进行市场调研、编制房地产开发项目的可行性研究报告、进行开发项目的营销策划工作等，增强学生的感性认识，以强化学生综合运用知识能力、策划能力、市场开发能力、文献检索能力和技术经济分析能力的培养。 4.教学方法灵活多样，注重学生应用性能力培养。在教学过程中，制定一套能引导学生积极思维、自主学习，充分发挥教与学两方面的积极性的新的教学方法。在理论教学中，可以运用项目式教学、情景教学等方法，让学生在完成某项任务的同时提高相关技能；同时配合案例教学，提高学生分析问题、解决问题的能力。如我校准备建设一个水利培训楼，具体的项目方案还在探讨中。针对这一项目，在教学中就可以让学生分组自主设计一个可行性研究报告，将理论知识用于实践，避免单一的理论讲授为主，增强学生学习的兴趣，提高教学效果。 着眼于培养高技能应用型人才的目标，《房地产开发与经营》这门课程的改革任重道远。在教学过程中，教师在课程内容体系、教学方法、实践环节等方面需加以改进，同时应掌握中国房地产的各项宏观调控政策，与理论相结合，适当地补充教材以外的知识，才能让学生系统地运用房地产开发与经营专业知识于实践，适应市场的需要。 房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析 摘要：近年来，由于我国经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋，油然而生。国内房地产行业日新月异，在产生巨大经济效益的同时，其竞争压力也日益巨大。因此，对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。本文从这一背景出发，着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题，并针对出现的问题给予切实有效的解决措施，旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。 关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析 一、房地产开发企业经营管理的主要部门 1.工程部门 工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。 2.财务部门 财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二，负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。 3.销售部门 销售部门主要负责把企业产品――楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。 4.人事部门 企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等。 房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此，房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现。 二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题 随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题，这些问题出现既有观念的原因，同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面： 1.观念上的危机 观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问题主要包括三方面的内容： 第一、被动的市场意识。这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备，但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理。 第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益。 第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败。 2.资源配置不合理 一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资，经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题，因为，资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险。 3.部门协调能力差 部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系，其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。 三、房地产开发企业经营管理的有效途径 针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。 1.更新经营管理理念 房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有观念，时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规，便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性，使自身的经营管理理念与市场相一致，与时代相契合。 2.合理配置企业资源 设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理，同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管理和监督机制，充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。 3.强化部门协调 加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制，强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养，定时对换岗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风，企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的，确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。 房地产开发与经营论文:浅析房地产开发与经营的风险与防范 [摘 要]近几年,尽管受到金融危机的影响,尽管国家出台了一系列政策来调控房地产市场,但中国的房地产业扔持续升温。因此,仍有大量投资者进入到房地产开发与经营的活动中区。由于房地产具有的种种特性,房地产开发与经营过程中会伴随着多种风险。本文对这一过程中的种种风险进行识别,并对其中占主要地位的几种风险进行具体详细的分析,最后,结合我国房地产业的现状,提出风险的防范措施。 [关键词]房地产 开发与经营 风险 防范 对策 一、我国房地产开发与经营的现状及主要问题 1. 我国房地产业的现状 近年来,房地产业逐渐成为中国的经济支柱,随着房价的不断上涨,人们对房地产业的关注越来越密切,毕竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,现阶段房地产业发展地过于快速,以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来,房地产每年开发投资额平局增长率为22.6%,而国内生产总值平均价增长率为12.9%,由图1可见,房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长,带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19.6%的增速增长,具体见图2所示。 为了调控我国的房地产市场,抑制房地产业的现象,国家出台了一系列政策和法规,以降低房价,限制房地产开发,控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控,房地产发展过热的现象仍然存在。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%。全国房地产开发景气指数为105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点,见图3所示。商品房空置面积分类指数为103.48,比4月份提高1.70点,比去年同期提高14.43点。 2. 我国房地产市场存在的主要问题 分析我国房地产业的发展现状,我们可以看出,目前我国商品房房价仍然过高,商品房空置率也在增加,房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长,连续几年超过了国内生产总值的增长,每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热,继而带来一些问题。首先,房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视,为了保证房地产市场的正常运行,国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次,炒房团应运而生,这些群体利用手中闲置资金,在大中城市大量购置房屋,再转手以高价卖出,赚取其中差额,达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次,房价过高导致普通消费者无力购买,银行贷款无力偿还。另外,投资者为了获取更多的利益,大量投资开发,这可能会带来资金周转链断裂的后果。 二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素 1. 主要风险 房地产与一般商品相比,具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点,而房地产开发是一个长期的过程,它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些,会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性,而这些不确定性会带来很高的风险。另外,我国房地产业过热的现状也会带来一定的投资风险。基于市场调查的风险识别方法,在房地产开发与经营的过程中,我们可以识别到以下几类风险。 (1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 (2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素,对房地产市场产生影响,导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。 (3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点,决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。 (4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中,主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好,就可能导致整个开发过程前功尽弃,造成投资者的巨大损失。 2. 风险的影响因素 房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程,存在许许多多的不确定因素,对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要,现选取几个对结果影响较大的风险影响因素,结合现阶段的具体行业情况分析。 (1)政策因素。政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。2010年上半年,国家推出的政策文件有:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等等。由这些文件可以看出,国家正在积极地在宏观方面调控房地产市场,抑制房地产市场的不正常发展,使其能稳定、合理、有序地发展。对于房地产投资商和经营者来说,频繁的出台的抑制房地产过热的政策会带来开发方式、开发时机、开发规模选择的改变,也会带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,可能会导致房地产项目偏离本来的意图或达不到预期目标,甚至可能导致亏损。 (2)市场供求。现阶段,市场对住房的需求的确大于供给,以上海为例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口数环比增长了0.85%,2008年人口数比2007年增长了0.96%,2008年末达到了1321.7万人。可见,上海是人口呈现加速度的增长。每年都有大量外来人员进入上海工作或学习,因而产生大量对于住宅的需求,而上海本地人对住房的需求也是有增无减,因此,可以说,市场上对于住房的需求是极大的,房地产市场供不应求。而事实上,许多开发出来的楼盘并不能满足人们的住房需求,高房价使得大多数人望而却步、“望房兴叹”,而买房子的很多都是炒房团或投机者。这导致了另一种供求不平衡现象:一般收入的人需要的是中低档的、有能力负担的自住房,而开发商开发出的楼盘房价太高,买不起;开发商建造的住宅吸引来的不是住房的需求者而是投机者,只买不住,并抬高房价,转手卖出,造成空置率升高和房价的进一步上升,从而致使普通人更加买不起房。这一现象的存在对房地产投资者来说也是一种风险。 (3)融资。房地产的开发是一项规模大、周期长的活动,需要大量的资金的连续注入,如果资金链中断,就会导致开发过程不能正常进行,经营活动也就无从谈起了,也就无法保证资金的流动。因此,融资活动是保证房地产开发与经营活动顺利进行的基石。资金的来源的渠道主要有自筹资金、银行贷款、外商投资、发行债券、发行股票等。自筹资金来源安全、使用成本低,因而,使用自筹资金风险很小。但是,自筹资金数量有限,只能用于项目前期的费用支付,分析近十年房地产开发投资资金来源(见表)可知,其在所有资金来源中所占的平均比重不超过30%。银行贷款具有财务杠杆效应,但是银行贷款的限制条件很多,并且受利率影响较大,具有一定的风险。根据测算,国内银行贷款占融资金额的平均比重为21%。利用外资和外商直接投资在融资金额中所占比重较小,分别为3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的资金来源于其他融资渠道,包括发行债券、股票和其他金融工具。这类融资方式比较灵活,没有沉重的利息负担,使用期限限制不大,可以有效地保障资金的周转。但这种融资方式相应地存在一定的风险,不仅仅有财务上的风险,还涉及公司形象等问题。 (4)房地产经济周期。与宏观经济的周期性波动一样,房地产业也存在这样一种周期性的波动规律,称之为房地产经济周期。房地产经济的周期性波动是由供给与需求的周期性波动造成的(见图4)。房地产经济周期大致分为四个阶段,繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。因此,对于投资者而言,房地产经济周期对其开发与经营的影响说到底就是开发的时机选择的问题。如果开发时机选择不当,可能无法带来预期的效益,甚至可能有所损失。 三、风险防范的对策 房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险,其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险,对这类风险,投资者不易进行判断和控制;另一类是非系统风险,包括经营风险和技术风险,这是易于控制与防范的风险。针对以上提出的各种风险,结合我国房地产业现状,提出一些风险防范的对策。 1. 做好全面的市场调研,以尽量避免项目开发与经营决策的失误 在进行房地产开发前,进行细致的市场调研,找准切入点,正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境,发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素,寻找应对策略,尽量回避或转移一些风险,对于无法回避的风险,制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。完备、全面、细致的开发前市场调研能有效地规避和认识风险,达到风险预防的目的。 2. 进行区域化、多样化投资,以分散风险 由于各个区域房地产供给与需求存在差异,因此,各区域房地产经济周期的波动也存在差异,有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期,这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响,同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。另外,不同类型的房地产产品的风险及收益也有很大的区别,投资者可以采用组合投资策略,同时投资于不同类型的房地产,既能够获得可观的收益,又能够有效控制风险。运用这两种策略可以实现风险分散的目的。 3. 购买适当保险,以转移风险 对于开发过程中可以预测损失并且损失程度适当的一些风险,可以购买保险,通过向保险公司支付一定的保险费用的方式,将风险转嫁给保险公司。投保人缴纳了保险费后,如果发生了风险损失,保险公司必须分摊损失,给投保人以经济补偿。在这一过程中,可以购买的保险有建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。尽管只有限定范围的风险可以购买保险,但这一风险转移方式还是能够及时、有效地控制一部分风险的。 4. 签订必要的合同文件,以转嫁风险 通过签订正当、合法的合同,可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方,达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险,也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。 5. 优化融资结构,以降低财务风险 由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险,因此,合理地选择融资模式,选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先,拓宽融资渠道,选择多种融资方式,实现资金来源分散化。其次,计算各种融资方式的资本成本,并估计其风险大小。再次,结合不同融资渠道,平衡各种融资方式的风险,提出多种融资方案。最后,选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。 6. 缩短开发周期,以降低市场的政策风险 房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源,开发周期越长,对开发期内的政治经济形式变化就越难调整,就越无能为力。因此,缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然,缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”,也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等,加强对开发人员的培训与教育,加强项目管理,保证工程质量,并在此基础上合理地控制成本。 四、结语 目前,我国的房地产市场处于调整期,国家正在积极调控房地产市场。在这一时期的房地产项目面对着多种压力与挑战,投资者要能够识别出各种风险,并时刻关注各种潜在的风险因素,尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的风险,应用各种风险防范措施,做好风险的防御应对工作,及时、合理地管理和控制各种风险,从而保证房地产业稳定、健康、持续地发展,进而带动整个社会的健康发展。 房地产开发与经营论文:浅议房地产开发经营风险分析与对策 摘 要 随着我国经济社会的发展，人们对房地产的需求增加，极大地促进了房地产行业的发展，房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。因而，对房地产开发项目的风险进行识别，进而提出防范对策，具有重要的现实意义。 关键词 房地产开发 经营 风险分析 对策 房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析，或者说对房地产开发投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产开发的风险，明确导致开发投资效果明显变化的因素，并进行控制，以提高房地产开发投资效益，减少或避免不必要的风险损失。 一、房地产开发项目的风险分析 根据房地产开发项目的流程，可将房地产开发项目的风险依次分为政策风险、经济风险、建造风险和销售风险等四类。 1．政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失，近两年国家加大房地产的调控政策，从国家和各地区的房地产房价、销售的数据来看，对房地产业影响巨大。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失，例如2010年1月国家出台房地产“国十一条”，到2010年4月的“国十条”，再到2010年“9.29新政”，一年三波调控，一波紧似一波，给房地产企业带来巨大压力；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响，如2011年1月国务院出台“新国八条”房地产调控政策，1月25日住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。（2）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失，如2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。（3）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 2．经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险，如2011年2月9日，住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。 3．建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等；如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失，都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。 4．销售风险。销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售方式都有各自不同的风险，国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感，如果价格过高，可能导致房屋销售量降低，难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和营销两种，如果自己营销，可能缺乏专业的营销技术和人才，但营销又可能因为费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。 二、房地产开发投资风险防范对策 1．重视可行性分析。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始进行，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计及可行性研究阶段对风险的估计，分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。 2．建立风险预警体系。建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。 3．重视工程质量。房地产作为开发项目的最终产品，既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理，保证工程质量，质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力，能具体负责落实质量方针和质量目标，进行现场指导和帮助解决实际质量问题，这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理，严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中，要建立项目经理负责制度，由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则，择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位，从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中，施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务，定期召开工程质量会议和安全专题会议，从思想上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。 4．创新营销方法。（1）实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。（2）实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。（3）预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。 房地产开发与经营论文:经营决策对房地产开发企业生存与发展的意义 【摘要】本文拟通过对A房地产有限公司经营策略制定过程的分析，论证房地产开发企业经营策略的制定对企业本身的生存与发展所具有的重要战略意义。 【关键词】经营策略 战略意义 随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。 在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。 一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环 供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。 二、房地产企业经营决策理念 基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。 1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求 对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。 2、加强企业信誉的管理 企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。 3、树立终身服务观念 从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众，则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。 4、基于价值链构筑竞争优势 房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须设法提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现问题，从根本上杜绝失误。 5、进行人文关怀，树立社会责任 一个房地产企业能否真正得到顾客的认可，建立长期的信誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务；重视经济增长的质量和可持发展；为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时，却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉，而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。 以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。 三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析 A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业，起步晚、规模小、资金有限，信贷能力较弱，面对日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追逐大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势：擅长策划包装、资源整合、创意。 该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较，最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。 1、2006年上海房产市场总体概况 去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场处于结构性调整之中。 “政策细分执行力加强，市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。 在2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头；商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。 由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。 去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多；此外，作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，总数达到了75家。 总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测，判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具有滞后效应；加上去年的“70”“90”政策会在今年发力，未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅来自本地，更有国际需求。在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。 2、市场总体供求分析 2006年上半年，上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势，并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。 3、上海市房地产市场客户需求最新调查 根据调查，未来一年消费者购房选择最热门的区域是：浦东、徐汇、杨浦、闵行，客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示，浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势，其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上，面积在80～100平方米的房子最受消费者青睐，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有：配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。 4、高端住宅市场供求情况分析 高档住宅市场供应总量开始放大，且市场需求量也有很大的增长，从1999年的7.1%市场份额，上涨为2001年的13.9%，升幅达到将近1倍。 2006年，随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实，对高档物业虽造成一定影响，一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬，但局部区域房价仍居高不下。由此可见，在未来几年当中，全市高档住宅需求量的增长还将持续。 近日来，由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域，而沿江等具有独特景观资源的区域，黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。 近几年来，消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高，高价位楼盘经过多年的激烈发展，竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看：全市高价位楼盘的价格相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，景观是支持豪宅价格的重要因素；其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域，淮海路和镇宁路版块，徐家汇和人民广场辐射区域版块等，也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景，以大学教授、留学生、留学归来人士居多，他们注重未来发展大环境和增值空间。 5、上海市写字楼市场研究 市场概述：受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，大量发展商投资兴建写字楼，使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长；良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。2006年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到10000平方米的面积都有成交，跨幅惊人；一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升，估计可能出现新的租金上涨高潮。 从近年上海写字楼租金的变化可以看到，受整体市场环境的影响，各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。 市场空置率分析：2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦东空置率大幅下降，从12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6％。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。 市场租金分析：一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。 未来市场展望：上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张，面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼，2008年将达到供应高峰期。 6、市场亮点――创意工业房地产 继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后，创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐，正蓬勃发展，大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。 其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。 “八号桥”位于建国中路8-10号，占地11亩，其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司，厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。 2003年，在市经委和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造，创立“八号桥”。 “八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴，注入新产业元素，从而成为一个激发创意灵感，吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接，因此得名为“八号桥”。 经过一番设计和包装，老厂房彻底改变了面貌，抛开工业老厂房原有的沉重感，随处可见的是前卫的创意，并利用原厂房的高空间、多层次的布局，开展各种时尚展览活动。 目前，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。 创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合，成为二、三产业共同发展的结合点，这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点，是上海都市旅游的新景点。 通过对上海市房地产市场全面的调查、分析，A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求，但对中小房地产企业来说，风险太大，而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。 首先，旧厂房的改造无须投入大量的资金，而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积，更能得到金融机构的垂青，因而愈发显得财大气粗，一出手即是大手笔，这是非A房地产有限公司力所能及的。因此，公司领导决定扬长避短，另辟蹊径，把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。 其次，工业房地产的改造，创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项，精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品，为企业的持续发展闯出一条新路。 通过以上分析，A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略，并经过实践取得成功。 最后，通过深入了解上海房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，A房地产有限公司制定了科学的经营策略，找准企业发展的专业化定位，明确努力方向，通过运作，该企业正不断取得成功。 四、结束语 A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例，反映了了解房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之，作为一个企业，要想获得成功，首先必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。

房地产评估论文:浅析我国商业房地产评估中存在的问题及对策 摘 要：商业房地产评估，是专业的评估人员在综合分析了商业房地产的几个影响因素的基础上，根据一定的评估目的以及估价经验选取合适的评估方法，对商业房地产的价值进行判断和推测。它是一种通过实时价格来反映商业房产价值的技术经济活动。本文在根据国内已有研究成果的基础上，首先详细分析了现阶段我国商业房地产评估中存在的许多的问题，然后通过简要分析产生这些问题的原因，在最后提出了一些针对现阶段存在的问题的改进对策及建议。本文旨在通过对商业房地产评估现存问题的分析，提出合理化的改进建议，以促进商业房地产评估行业的优化改进，完善体制建设，健全准入制度，进而从最基本上将问题解决好，使我国商业房地产评估能够更加完善地发展。 关键词：商业房地产评估；现存问题；对策 近些年来，我国经济高速发展的同时，商业房地产行业也呈现出一种高速发展的状态。这也为我国的商业房地产评估行业带来了更多的发展机会。在国家相关部门以及工作人员等的共同努力下，我国的商业房地产评估，经历了十多年的创新与发展的历程，也逐渐走向了正常发展的轨道。然而，纵观我国商业房地产评估的现状，还存在着一些不可避免的问题。这些问题制约着我国商业房地产评估行业的发展，商业房地产评估尚不能完全地适应商业房地产市场发展的要求，这些问题是迫切需要解决的。因此，要想把握整个行业的发展规律与趋势，并积极地寻求解决这些问题的对策，尽快缩短与国际之间的行业差距，进一步健全、完善我国现有的商业房地产评估业，就必须正视商业房地产评估行业的发展现状及现存问题。 一、商业房地产评估现存的问题 从发展的角度来看，商业房地产评估，尽管取得了很大的进步，但从整体上看，仍没有一个较为健全的市场体系以及规范的管理制度，在这种环境下，商业房地产评估不可回避地存在着很多问题。 1.商业房地产评估方面的法律制度欠缺 虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等规章构成，以房地产评估师注册两项行政许可和房地产评估机构资质标准为核心的房地产评估法律体系，对房地产评估人员、评估机构的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则，同时，关于商业房地产评估的专门法律却一直尚未出台。而对商业房地产评估的程序、规范以及执业的道德标准等提供系统和权威的法律依据的各种规范性文件以及规章制度中也缺乏相关的规定。因此，使得房地产评估师由于没有充分的法律保障在执业过程中往往受到很多限制，不能充分发挥其在评估过程中的作用，导致很难获得社会认可的评价结果。 2.商业房地产评估中易出现连带责任 虽然评估机构已经实现了脱钩改制，但大部分估价人员仍然受原来的主管部门的管理，甚至一些人员的主要业务来源仍然是原来的主管部并且还在其中担任职务，这使评估人员在评估过程仍存在着“人情交易”，这就避免不了连带责任的出现。 3.商业房地产评估师执业资格水平欠缺 房地产估价师执业资格考试，是严肃和权威的。然而，不可避免的是，有一部分人，虽然根本没有真正领悟到商业房地产估价的基本理论和方法也没有商业房地产评估方面的相关经验，但通过出具假的资历证明取得报考资格，然后通过强行记忆理论条文通过考试，再者，获得评估师资质的人员也并不一定是可以从事商业房地产评估工作的专业人员，像不是专业从事商业房地产评估工作的评估师也可以取得房地产估价师执业资格，这就使得行业管理的难度增大，从而影响了整个行业的整体形象。 4.商业房地产评估中存在不正当竞争 伴随着房地产行业的迅猛发展，商业房地产评估在整个商业房地产市场中扮演的角色也越来越重要。由于目前一些不正当的竞争在我国商业房地产评估行业存在，这就使得委托方经常在评估业务中制约着评估人员或机构的工作，使得独立、客观、公正的原则不能得到很好地遵从。譬如为了使自己获取更多的利益，在商业房地产拆迁补偿过程中，经常会出现委托方“给商业房地产估价师回扣”的现象，从而导致估价人员的评估和判断受到影响。此外，由于我国建立的评估机构准入制度方面要求比较低以及日益增长的评估需求，使得评估机构数量逐渐增加，进而导致众多评估机构之间的不正当竞争增多，背离了评估行业的一些基本原则，从而使执业风险增加。因此，商业房地产评估风险成为影响商业房地产行业的健康发展的关键。 二、商业房地产评估中现存问题的原因 我国商业房地产评估行业起步较晚，并且各方面的建设和工作目前还尚不成熟，必然会存在很多的问题，出现这些问题的原因也是多方面的。 1.商业房地产评估行业发展时间较短 改革开放以后，我国才开始发展商业房地产评估业，所以相对来说发展历史较短。因此目前，还没有相关的各项法律法规，来对商业房地产评估的实施细则进行完善地规定。同时，针对评估师工作的相关法律法规也是同样匮乏。目前，商业房地产估价的盲点随着商业房地产交易种类地增多也逐渐增多，从而导致了许多由估价不合理引起的法律纠纷。 2.商业房地产评估管理体制欠缺 主要表现为两个方面。其一，机构管理体制欠缺。虽然合伙制或有限责任公司制这两种组织形态可以自由选择，但是为了避免出资人承担无限连带责任，在现实社会中，大多商业房地产评估机构都采用有限责任公司制。但是在这样的情况下，就不能够保障委托人的合法权益，评估过程中的连带责任便会大大增加。其二，行业管理体制欠缺。目前“政府主管、协会自律管理”成为我国商业房地产评估行业的主要管理模式。因此，作为非自发性的行业自律，靠着政府推动，效果较弱，这便造成了目前我国商业房地产评估市场的紊乱。 3.商业房地产评估的准入门槛较低 目前我国相关的法律法规也还不够健全，尚未形成一套科学和完整的针对人才培养、准入以及晋级的机制。这导致了许多并非相关专业出身，学历层次也相对较低的人员进入商业房地产评估行业，对商业房地产评估的严谨性和科学性并没有足够的认识，职业道德的遵守情况也较差。同时，目前我国一次性的房地产评估师资格考试制度，由于只有一个注册级别，很难使评估师的水平高低和资历深浅得到充分体现，因此很多评估师都不愿继续学习和深造以提升业务水平或执业资格。 三、解决商业房地产评估现存问题的相关对策 在我国市场化经济的快速发展中，商业房地产评估行业面临着巨大挑战的同时也迎来了许多机遇，要想战胜挑战，把握住机遇，就必须制定合理的对策去解决当前商业房地产评估中存在的问题。 1.建立健全商业房地产评估行业的法律体系 有法可依是商业房地产评估行业存在和发展的保证。为了确保商业房地产评估的健康顺利发展，国家应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》《注册房地产估价师管理办法》等有关法律法规，出台专门的《商业房地产估价法》。该法除了应该综合现有的法律法规的相关规定，还应该完善以下几个方面：一是强化行业标准。制定商业房地产评估行业的操作规范和规程并强制推行。二是规范收费标准。应该详细地对项目收费档次进行划分并适当调整其收费标准。三是制定职业道德标准。出台《商业房地产估价师守则》等相关规定来规范评估机构和评估师的评估行为。四是提高商业房地产估价人员的风险意识和责任意识。因此要解决评估结果与社会发展不相协调的问题，就必须对商业房地产评估方法和程序进行规范和完善。 2.加强对商业房地产评估市场的监管力度 由于在不同的部门垄断和行业垄断，使得商业房地产评估行业间的竞争一直处于不平等的状态。为了使房地产评估机构能够成为真正独立的中介机构，今后应加快评估机构的脱钩改制工作，使得各评估机构在平等的竞争环境中靠质取胜，这样才能使商业房地产评估行业的估价水平得到整体提高。对于商业房地产评估机构和评估人员的工作，房地产主管部门应当避免干涉，以防止保评估结果完整性或规范性的缺失。商业房地产主管部门要组织对商业房地产评估市场的调查研究，制定评估市场监管规则，明确评估的违规性质，制定评估的惩罚机制，追究违规人员的行政或法律责任。 3.加强商业房地产评估从业人员的资格认证和后续教育 要想使商业房地产评估从业人员的自身素质和行业的整体水平都能得到提高，一方面，应该结合我国的客观实际，加强对商业房地产评估从业人员的资格认证工作，实行动态的两级管理体制，即根据商业房地产估价师职业道德的好坏、执业能力的强弱、等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。同时，要提高商业房地产估价人员的综合素质。具体措施包括：（1）适当地提高从业人员的准入门槛，将报考人员的学历要求提高。规定报考房地产评估师的专业人员应该至少具备大学本科以上的学历；（2）严格执行注册制度。加强对该制度的执行力度；（3）适当加大考试的难度，同时扩大考察知识面，选优录取。最后，为了能够提高从业人员的业务水平，以及及时地更新专业知识，相关从业人员的后续教育工作也将成为房地产评估行业协会的重要任务。 四、结论 商业房地产行业的快速对发展我国社会经济的发展起到促进作用。作为我国房地产行业的重要组成部分，商业房地产评估对我国社会主义市场经济的健康、全面的发展起到关键作用。在推动商业房地产经济趋于规范化和稳定化的进程中的价值也不可替代。我国商业房地产评估作为新型产业，发展劲头十足。虽然目前仍处于初级阶段，且还存在着一些问题，但是，结合我国的国情采取适当的措施加以规范，商业房地产评估会日趋成熟，将在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。 房地产评估论文:基于收益法的房地产评估案例研究 【摘 要】我国一直奉行以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的经济政策，在这样宽松的经济政策下，我国的市场经济也在不断的发展和完善，人民的生活水平在不断的提高。原有的房产评估方法已经不能满足大众的需求，收益法应运而生，虽然对收益法的应用还不够成熟，但是它已经表现出来莫大的优势。 【关键词】收益法；房地产评估；具体案例 说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。 一、什么是收益法 1.收益法的定义 收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。 2.收益法的适用对象 预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。 举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。 3.收益法的作用 收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估 ，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。 二、收益法的评估步骤 1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。 2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。 3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。 4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。 5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。 6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。 7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。 三、收益法在房地产评估中的现状分析 1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。 2.收益法应用范围广泛。对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说，收益法的评估方法都是使用的，这在上面我们已经讲过。另外，评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来，更加符合房地产的本质需求，因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受，故而能够被广泛应用。 3.收益法虽然能够被广泛应用，但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。目前我国评估行业的从业人员有近10万人，乍一听这是个非常庞大的数据，但是使用收益法对房地产进行评估，是一个非常复杂的过程，不仅要求有精确的计算能力，还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解，对国家政策的走向和影响作出准确判断。因此，能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的，更加剧了这方面人才的流失。 其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据，严重脱离实际情况，参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。质量不高的原因有两点：一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作，因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法，很多数据也不好确定，所以很容易出现这种问题。二是太过机械，直接套用书本上的公式，忽略实际情况。同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题，容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争，影响整个行业的发展。 4.收益法最早用于西方经济发达国家，他们的经济体制比较完善，而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。而我国的经济体制虽然在不断的发展完善，但终究存在不成熟性和不发达性。这导致收益法进行的评估，不能准确的反映出被评估对象的客观价格，是制约收益法发展的一个重要因素。 四、收益法在房地站评估中的发展方向 1.评估行业加大人员培养力度。目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大，这就要大量培养专业人员，提高测评人员的业务素养，要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限，进行准确评估。 2.不可否认，在评估行业也存在着恶性竞争，因此要建立健全的评估制度。严格按照程序的设定，公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。 3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业，因为发展过快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情，因此收益法虽然在美国被广泛应用，我们国内应该多多学习他们的先进经验，而不是单纯地只借鉴理论。同时也要将理论同我国的具体国情相结合，在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法，才能改变目前收益法所面临的种种困境。 五、结束语 综上所述，随着市场经济的发展，资产评估和评估技术也在不断的发展。收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值，并且能够详细的列举出推算方法，增加说服力。因此被广大群众所接受，虽然这种方法目前还存在着种种缺陷，但相信它会发展的越来越好。 房地产评估论文:探讨房地产评估发展的制约因素及对策 【摘 要】房地产评估是房地产行业重要的组成部分，房地产行业要想健康稳定的发展，就必须实现房地产评估产业的发展，并且作为房地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向，这样就可以不断的推动自身业务转型，从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。本文首先介绍了房地产评估概念，阐述了房地产评估的发展机遇，对房地产评估发展的制约因素以及房地产评估发展的对策进行了探讨分析，以供借鉴参考。 【关键词】房地产评估发展、机遇、因素、对策 现阶段房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取对策，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产业的可持续发展。以下就房地产评估发展的制约因素及对策进行探讨。 一、房地产评估概念 对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。 二、房地产评估的发展机遇 1、国家城镇化建设不断推进。我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入高潮，房地产评估将会持续稳步发展。 2、国家大力推进现代服务行业的发展。房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。 3、开征房产税势在必行。房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量，对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。 4、商业银行风险控制需求不断增加。随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估的评估量。 三、房地产评估发展的制约因素 1、房地产评估机构盈利能力不强。当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。 2、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差。提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。 3、房地产评估的整体实力不足。在我国房地产评估近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估稳定发展的制约。 4、房地产评估业务方式有待完善。受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。 四、房地产评估发展的对策 1、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性。为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。 2、运用先进的、科学的方法。无论运用什么样的方法进行房地产的评估，都应该广泛的收集最新的信息，采用科学的方法进行研究，对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行，在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时，要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估，使评估机构的各个部门可以相互协调，相互监督，是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。 3、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平。对于房地产评估的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估的整体实力。 4、创新房地产评估业务的工作模式。对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。 5、优化房地产评估产业机构的盈利模式。对于房地产评估而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估机构的生存发展能力。 结束语 近些年来，在我国随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。 房地产评估论文:中外投资性房地产评估准则对比 摘要：资产评估在我国有近30年的发展历程，相应的准则体系正在日益完善。国外资产评估有上百年的发展历史，各方面均较为成熟。本文通过对比国内外投资性房地产评估准则，发现其差异之处，并给出我国评估准则完善的相关建议，以促进我国投资性房地产评估准则的完善，推动投资性房地产评估实务和资产评估行业的发展。 关键词：投资性房地产 评估准则 指导意见 一、投资性房地产含义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。 二、中外投资性房地产评估准则 评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。 （一）国际投资性房地产评估准则 IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。 （二）英国投资性房地产评估准则 英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。 （三）中国投资性房地产评估准则 投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。 三、中国与国外投资性房地产评估准则对比 （一）相同点 1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。 2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。 3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。 4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。 （二）主要区别 1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。 2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。 3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。 4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。 5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。 四、借鉴与启示 （一）评估方法方面 在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。 （二）注重评估准则与会计准则的衔接 投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。 （三）完善评估目的 与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。 （四）及时进行修订 我国经济发展迅速，并在2010年后成为世界第二大经济体，经济的发展导致经济业务的复杂多变，国际化的进程也让我国经济与世界的联系更加紧密。资产评估作为经济活动中不可缺少的鉴证服务行业在我国经济腾飞中发挥越来越重要的作用，而指导评估行业实践的评估准则的作用也日益彰显。为更好地服务资产评估实务工作，评估准则的实用性和国际性异常重要，因此及时修订资产评估准则很有必要。作为指导我国投资性房地产评估实践的《投资性房地产评估指导意见（试行）》是在2009年颁布的，有些评估方法和评估目的等规定已经不能很好地满足评估实务需要，相关部门应该及时地进行修订完善，以使其更好地与国际接轨，服务我国评估实践。 房地产评估论文:房地产评估中存在问题的探析 [摘 要]随着我国经济的快速发展，房地产行业得到快速发展，但与此同时也存在着一些问题，如其中的房地产估价方面，所以需要针对房地产评估中存在的问题，采取有效的应对措施。本文主要是对房地产评估中存在的问题及其解决措施进行分析论述，希望能够提供一些有价值的参考，从而促进该行业的健康发展。 [关键词]房地产；评估；措施 当前，随着我国房地产行业的快速发展，城市化进程的不断加快，我国房地产用地大量的征用、拆迁、补偿等日益普遍。同时，房地产交易中出现越来越多的法律纠纷，这促进房地产评估行业的快速发展。现阶段，我国房地产评估行业得到快速发展，但由于房地产交易错综复杂，我国房地产估价方面的不足越来越明显。总之，我国房地产估价行业还处于刚刚起步时期，存在着一些问题。下文将对房地产评估中存在的应对及其应对措施进行论述。 一、房地产评估中存在的问题 1.房地产估价方面的法律体系不健全 中国房地产评估业的发展开始于改革开放之后，发展时间较短。当前最早颁布的法律是1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中提到了房地产估价制度和估价人员资格认证制度。随着各种各样房地产交易增多，房地产估价的忙点逐渐增多，由于估价不合理造成了很多法律纠纷。如中国在城市化进程中，遇到的拆迁补偿存在的估价问题一直寻求法律的依据。 2.从业人员整体素质较低 我国的房地产评估实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因，目前有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过 6万人，而实际办理人事并在房地产评估的各类机构中工作的大概只有不到4万人，以至于有的地方如按照有关规定尚不具备法定的专业评估人员，无法成立评估中介机构。各类中介机构对专业人员数量上的要求也不一样，有的只要求两名具有执业资格的评估人员，就可申请机构资质。即使如此有的地方主管部门在专业人员的数量要求上也未严格把关，以至于有的评估机构只有一名专业人员，也同样取得了估价资质，有的评估机构甚至只有一人，是名符其实的一人公司。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间，各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事、在注册资金上弄虚作假，这种状况严重影响了评估能力和评估质量。 3.有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理 当一份土地评估报告有争议时，其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，因为它们没有土地估价资质。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估价机构还很少，故对这些有争议的报告进行处理比较困难。 4.中介机构不按核准的资质和范围执业 客户一般只注意评估机构有没有评估资质，但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解和关注，这一方面是我们的宣传工作做得不够，另一方面的一个主要的原因就是我们将评估资质种类、级别和执业范围划分得太细，并且这些划分缺少充分的科学依据，超出了一般客户的认知程度（绝非指客户弱智）。众所周知，律师有级别之分，但律师事务所的执业资格、执业范围基本是相同的，没有划分为涉外律师事务所，刑事律师事务所等系列，更没有划分为A、B级或甲、乙级等级。所以客户需要服务时，不需要对律师事务所作较多的了解，而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产评估中，客户则需仔细了解有关的业务主管部门，否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件，但由于主管部门的关系，而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然，有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业，就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将评估机构资质人为地复杂化，并没有得到预想的效果，倒是造成了评估市场的混乱，造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。 二、完善房地产评估的措施 当前，我国房地产评估中存在着一些问题，不利于房地产市场的发展，所以需要针对问题，采取一些行之有效的措施，具体措施如下所示： 1.建立健全房地产评估相关的法律法规 保证房地产行业的健康发展，中国需要建立健全房地产评估法律体系。随着我国加入世贸组织之后，中国经济、市场的完善，评估行业得到快速发展。同时，国外房地产评估机构慢慢在中国发展，其法律制度对中国制定房地产评估法有很大的指导作用。但是，我国要根据自己的实际情况，如房地产评估机构和人员准入制度、房地产评估机构不正当竞争等，具体到如贷款抵押、拆迁补偿等等法律纠纷比较多的评估业务上，制定评估细则，从而使中国房地产评估行业真正实现法制化，做到有法可依。同时，在《房地产评估法》的指导下，各个地区应根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。此外，各个地区还需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制度，大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。 2.培养多种资质的复合人才 （1）提高房地产估价师专业水平 房地产估价是智力型行为，房地产估价师的专业素质是其执业的技术保证。伴随房地产估价理论和实践的不断发展和深入，房地产估价师的专业水平也必须不断改进、提高、创新，要通过房地产估价师继续教育等多种形式，对旧有的知识结构和技术经验进行更新，帮助房地产估价师适应不断变化的市场经济发展的要求。一方面要重视人才培养，培育当地的房地产估价师和估价机构；另一方面，要打破地域界限，积极引进外地估价队伍，特别是 品牌估价机构，服务于本地市场。 （2）培养复合型人才 要积极培养高层次的房地产估价人才，多渠道开展国际交流与合作，提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。重视人才，评估机构的人才很重要。多种资质的复合型人才，思想水平高、实践服务能力强的人才正是行业缺乏的。因此应注重人才的培养，提高机构内的人员素质。房地产中介机构工作人员需要掌握各种知识，如房地产法律、法规知 识、心理学、公关学、组织管理、业务知识等。注重复合型人才的培养，为各种优秀人才提供良好开放的交流平台，对于员工有一套完善的培训系统，不断培养和挖掘专业人才，使公司具有一支优秀的员工队伍。 3.实现评估方法的科学化 房地产评估采用的评估方法一定要具有科学性。当前，房地产评估中，使用较为广泛的是市场法。该方法的核心就是依据真实的房产数据，这样才能保证房地产评估结论的准确性。对于成本法，其使用房产主要是针对市场上找不到参照案例，又不能通过收益来评估房产，如公园、学校等。应用该方法的关键是调整房产成本因素，比如依据材料、人工等上涨比例进行调整。对于收益法，其收益和折现率的确定都存在很大的难点。评估时，主要在行业平均报酬的基础上确定。 三、结束语 综上所述，随着我国经济的快速发展，我国房地产行业发展迅速，但与此同时在房地产评估中存在着一些问题，影响该行业的可持续发展，所以需要针对问题，采取应对措施，从而促进房地产行业的健康发展。 房地产评估论文:房地产评估中存在问题的探析 【摘要】：随着我国经济的发展，房地产行业在不断的进步中，房地产评估也在不断的崛起中，但就当今房地产评估的形势而言，过度的经济膨胀，极易让房地产评估行业成为水中月，镜中花。本文就当前房地产评估中的相关问题进行了探讨，并提出了相应的解决措施，希望为我国房地产评估行业提供一定的指导。 【关键词】：房地产评估；评估机构；评估师 一、房地产评估中存在的问题 （一）评估机构产权不明 主要体现在两点：一是房地产评估机构以及评估人员没有进行实质上的脱钩改制，二是房地产评估机构还属于有限责任公司制中的私有产权。前者具体体现在评估人员都是依据人才交流中心进行委托保管来了解档案关系，在这当中，人事合同的标准化缺失，实质上只浮于表面，在形式上进行了脱钩改制。再者，评估机构即使完成了脱钩改制，也没有摆脱和主管部门间的阶级关系，这让评估人和主管部门的领导有一种交易的认清关系，使得评估机构在脱钩改制后仍不能完全独立。后者表现在评估机构产权在私有化中，出资人站在连带责任的立场都会选择有限责任公司。 （二）评估员素质不高 我国出台了评估师执业资格证的考试策略，如果评估师没有通过考核，将无法正常上岗。但实际情况下，评估师考试一般偏重于理论知识部分，而不太重学历高低、实际工作年限。导致许多应届毕业生在理论知识掌握上比较得心应手，考试通过相对较简单，反而是一些工作经验丰富的评估师对理论知识掌握不全，考试通过较困难。另一方面，房地产评估师所设置的级别对新生力军的初级资格认定缺失，仅仅设置了中级职称的评估师。我国经济体制在不断的整改中，意味着对房地产评估师的要求越来越高，必须要不断的深化自身的学习，跟上时展以满足市场经济的需求。更要不断加强其继续育，引进国内外先进的评价技以及指标，充实自身技能。但我国现在并未达到这一标准，对评估师的育问题并未引起足够的重，比如对其育管理的手段，培训内容，形式都是虚有其表，而这种华而不实的局面则会让我国房地产评估师严重滞后，无法跟上市场经济的发展。 （三）社会公信力不足 在一些较发达的国家中，房地产评估发展迅速，有关法律法规都十分完备，甚至还有行业协会来加以规范以及监管。较之国外评估的发展，我国房地产评估便立刻相形见绌，不单法律体系没有完善，技规范也没有落实到位，而且针对一些违法违规现象也没有行业规则来引导，社会公信力严重缺失。如房地产评估机构在实际作时，极易被银行以及政府有关部分控制，时而遭到房地产商的威逼利诱，甚至为了一己私利，罔顾职业德，迎合强制拆迁行为，让房地产评估质量下降，严重妨碍市场价值的统一。这样不单侵犯到当事人的利益，甚至会危及国家利益。 二、房地产评估中的相关措施 （一）完善房地产评估行业组织建设 房地产评估行业组织是基于房地产评估机构意愿之上，从而构建的管社会团体，它具有一定的管理能力，进行行业规范组织。行业组织必须自身具备健康良好的机制。中国房地产估价师以及各区域学会都要学会全方位思考问题，有效解决房地产评估机构脱钩改制问题。充分发挥主观能动性，积极主动为政府政策，宏观调控力度以及有关措施、评估师以及评估机构提供双向沟通平台，促进信息在各中的传递中畅通无阻，相互借鉴经验，优势互补，锦衣推动行业进步。 （二）完善法律法规体系 要想保证房地产评估的实施过程科学化、规范化，健康化，就必须遵循社会主义发展规律用规范，制定有关技标准的法律法规对其加以约束，从而防止房地产评估中出现恶性竞争、职业德素质低、评估师危机感不强的局面，另外还能促进社会持续发展，满足房地产评估中的技要求，进一步实现房地产评估方法以及程序的标准化。 （三）严格控制房地产评估执业资格认证 要想达到全面提高房地产评估从业人员的职业素养以及自身评估水平，必须要进一步控制房地产评估执业人员的资格认证，同时还要在某种程度上提升房地产评估行业准入原则。在资格认证上可以适当的引进美国、日本等先进国家的经验，与我国具体国情相结合，制定出一套适合本国评估师的实际能力的执业资格等级，至少有两级职称。而对于准入原则，可以从根源着手，严格控制房地产评估师的德素养。将考试人员的学历水平设置为大学本科以上，并加大考试的难度系数，结合实践经验来进行双面考核。 （四）健全房地产评估的公信力建设 形式上而言，诚信体系的建设不仅要耗费大量的资源，如人力，财力，物力，还缺少可观的经济效益，但其社会效应是不容小觑。要结合我国房地产评估的发展，进一步规范行业作流程，将行业服务体系标准化，积极配合政府有关部门建设房地产评估诚信档案，全面提升房地产评估公信力建设，维护个人和集体乃至国家的根本利益。 三、结语 房地产评估做为房地产行业中十分重要的节，在市场经济持续发展中发挥着重要的作用。尽管在其中还存在着许多问题，评估机构的产权不明、评估员的素质不高、评估体系的公信力不足都影响着房地产评估的健康发展。因此，我们要从我国国情出发，不断规范房地产评估体系，加强房地产评估行业组织建设，不断完善法律法规体系，并严格控制房地产评估执业资格认证，加强房地产评估的公信力建设。只有这样，才能真正实现房地产评估业的健康持续发展，维护人民利益，为我国市场经济建设贡献力量。 房地产评估论文:房地产评估假设开发法的应用解析 【摘 要】随着我国市场经济体制的逐渐完善，房地产业成为了国民经济的重要组成，假设开发法在房地产评估中也得到了广泛应用。本文首先概述了假设开发法的含义及应用条件、理论模型、应用流程，然后分析了假设开发法在房地产评估的应用模型，最后结合应用实际探讨了假设开发法在房地产评估中的应用难点。 【关键词】房地产；评估；假设开发法 引言 随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。 1 假设开发法的基本理论 1.1假设开发法的含义及应用条件 假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值、开发成本、税费和利润等，然后从开发完成后的价值中扣除开发成本、税费和所得开发利润等，以此来测算估价对象的权益价值[2 ]。 假设开发法主要是适用于待开发的土地、正在建的地产等具有投资开发的或待拆迁改造等具有再开发潜力的房地产的估价。待评估的房地产应具有投资开发或再开发潜力，这潜力是指该房地产在未来具有可盈利性的可能，这种可能性需要通过市场调查和预测分析来对盈利机会进行定性分析描述；待评估的房地产未来的价格可以预测，待估价房地产是需要再市场上经营出售的，应当结合市场行情和供求状况，正确有效的预测待估价房地产未来的市场租售价格；社会经济环境的好坏也将影响假设开发法的估价效果，有效的评估需要较明朗长远的房地产政策、健全的房地产法规、稳定清晰的房地产的税费等[3]。 1.2假设开发法的理论模型 根据假设开发法的含义，其理论模型为： 房地产价值=开发完成后当地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-开发利润 简化的公式为：V=A-（B+C） 式中：V―待估房地产的价格 A―开发完成后的房地产总价值 B―总的开发成本（开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息之和） C―开发利润 1.3假设开发法的应用流程 一般按照以下六个步骤运用假设开发法： （1）基本情况的了解分析 首先需要调查待评估房地产的位置、规划限制和现状等基本情况。待评估房地产的位置信息主要包括土地所在区域的性质、具体坐落位置、交通条件、环境情况等；现状只要包括土地用途、使用者及使用权性质、面积、基础设施等方面；规划限制主要涵盖了区域规划、建筑性质、建筑容积率、绿化比率等情况。 （2）最佳利用方式的选择 在规划许可范围内，选择待评估房地产的最佳的用途。为了确定最佳用途，需要充分分析当地市场的情况，考虑区域情况和社会对于该用途的需求及未来发展，分析市场最需要哪种类型的房地产。 （3）开发经营期的估算 确定开发经营期是为了了解开发成本、管理、销售费用等情况，测算开发后房地产的售价、投资利息等。待开发房地产的开发经营期是以取得估价对象的时间作为起点，房地产预计开发完成后经营结束的时间为终点。 （4）开发完成后价格的测算 一般是以开发完成的时间来测算该房地产的价值，结合待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化等，利用多种方法来综合确定价格。 （5）开发成本的测算 房地产开发成本不但与开发周期有关，还需考虑投资进度。结合相关的经验和规定，利用成本法来测算出开发成本、管理费用、销售费用、相关税费、开发利润等。 （6）房地产价值的具体计算 正确利用现金流量法或传统法来具体计算出待评估房地产的价值，测算出的结果一般有楼面地价、建筑面积单价和地价等。 2房地产评估假设开发法的应用模型 2.1房地产项目开发完成后的价值测算 根据待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化，利用市场比较法和长期趋势法确定用于出售的房地产的价值，测算出租或自营的房地产价值可以采用市场比较法和收益还原法[4]。 （1）市场比较法和长期趋势法 市场比较法是通过已经发生交易案例的价格和近年来同类房地产的价格变化趋势来估算出待评估房地产开发完成后的现房价格。通过区域因素、交易情况和个别因素等来修正市场比较法，不同的区域、个别因素对房地产价格的影响程度不同。 长期趋势分析是根据相关部门公布的房地产过去、现在的价格指数和未来的变化趋势来推测，需要注意的是通常是通过比较单价并不是总价。 （2）收益还原法 对于写字楼、餐旅馆、商店等出租和营业的房地产，先要预测出出租或经营的收益，然后再通过收益法将收益转换成价值来测算待评估房地产开发完成后的价值。通过市场比较法和长期趋势法来确定租金。例如，根据目前租金水平和未来趋势来预测出某写字楼未来的月租金为50元/m2，可用于出租的面积为30000m2，出租率为90%，其中租金的30%用于运营费用，报酬率为10%，运营期为50年，改写字楼的未来总价值估计为： 50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（万元） 2.2房地产项目开发成本的测算 （1）土地成本 根据土地的具体情况，通过分析不同的土地性质和国家相关政策来确定土地成本。土地成本一般包括土地出让金、地价评估费、土地补偿费、耕地开垦费和占用税、房屋拆迁费用、劳动力安置补助费、征地事务管理费、场地清理费等。 （2）建造成本 测算房地产项目的建造成本相对比较复杂且有一定的难度。首先需要明确该评估项目的最佳用途，项目的品质和档次将直接影响到建造成本的测算；其次需要根据市场情况来测算建造成本，项目前期工作咨询费、设计费、招投标服务费、环评费、勘察费等这系列的前期工程费可以类似工程经验和相关收费标准来进行测算，建设安装工程费（土建安装成本、工程监理费、质量监督费等）可按照地方建设工程造价管理规定计算，根据当地具体标准确定基础设施建设费和公共配套设施建设费，测算成本时需要充分考虑到项目开发过程中可能因为原材料涨价、工程量增加等不可预知的因素来产生的费用[5]。 （3）管理费用和销售费用 综合考虑项目的规模、开发周期、复杂程度和参考房地产类似项目的管理费用，一般可以通过土地和开发成本的一定比率来确定管理费用。销售费用的投入作用相当明显，这将会对项目销售进度产生很大的影响，销售费用一般占销售收入的1-3%，但具体的还需要合理的分析市场状况。 （4）投资利息 因为房地产项目存在投资大、周期长的特点，为了体现资金的时间价值，所以需要测算投资利息。投资中的地价款、开发成本、管理费和其它费用是预付资本，这些都是需要考虑利息的，计算利息期按照开发周期、资金投入情况来确定，可以采用静态和动态投资来计算投资利息。 （5）税费 销售税费应考虑周全，主要包括了营业税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税等，还需要考虑到房地产享受的税收优惠。其中企业所得税和土地增值税的预测是相当关键的，它们的预测是以项目整体能够准确合理地预测为基础。 2.3开发利润的预测 开发项目利润是以项目价值或开发成本为基数，按照一定的利润率来计算的。利润率一般采用当地近年来类似项目开发的平均利润来确定的，需要注意到不同类型的房地产项目的利润率存在差异性。 3假设开发法在房地产市场中的应用难点 因为假设开发法的原理简单、运算方便等特点而备受欢迎，是现阶段房地产评估的常用方法之一，然而在实际中的应用效果不太理想，其中有几个难点和问题必须引起注意，下面就简要探讨： （1）市场信息的准确性 假设开发法是在获取类似项目交易信息的基础上来测算待评估项目未来的价值和开发成本，然而信息资料的准确性并不能保证。这是由于每个项目均具有独特性，同区域内很难找到类似项目，其次就是市场交易信息不够公开透明，还有政府相关的信息也不够完善，因此评估所需的市场信息需要进行修正。 （2）开发利润计算方式的误用 一般计算开发利润都是将计算基数乘以一定利润率，理论上是没有错误，然而在实际应用中会存在一些错我。首先，在测算利润率的时应该考虑到开发建设期这一隐含的因素，如果开发期不同，投资收益率相同的房地产项目的利润率也会不同，在实际应用中这是经常被忽略的。例如，某个项目的开发期为一年，它的成本利润率为5%，如果开发期为两年，应为资金占用期增加了，其成本利润率按照单利率来算至少为10%，通过这种方式的计算才能保证收益率相同。其次，由于性质不同的资金的占用期限可能不同，所以需要计算出综合成本利润率。笔者认为如果采用年收益率的形式计算开发利润，既利于项目间的比较又方便理解，还可以有效避免错误。 4结束语 随着我国房地产市场和评估理论的迅速发展，深入研究假设开发法的理论，同时也积累了不少实践经验。假设开发法对于房地产估价和项目投资决策都有着重大意义，然而在实际应用中应多加注意评估的重点和难点，确保评估的准确合理性。 房地产评估论文:浅析我国房地产评估现状及方法 摘 要：目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。加入WTO后，随着国内房地产的市场的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。本文对我国房地产评估现状及方法的比较进行了简论。从我国房地产评估行业发展现状出发，着重论述了房地产评估的常用方法，以及使用房地产评估方法中需要注意的问题。希望对我国房地产评估有所帮助。 关键词：房地产评估现状 房地产评估方法 一、我国房地产评估行业发展概况 中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。 二、我国房地产评估市场现状 在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。 1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展 从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。 2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求 我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。 3.自律不够 国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。 4.制约力不够 对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。 三、我国房地产评估方法 1.成本法 适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。 所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。 2.市场法 比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。 比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。 3.收益法 按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。 3.4假设开发法 运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。 四、结论 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。 房地产评估论文:对投资性房地产评估的认识 【文章摘要】 目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。 【关键词】 投资性房地产；评估；背景；关键事项 1 投资性房地产的评估背景 随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。 为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。 国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。 投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。 “公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。 投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。 为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。 2 投资性房地产评估过程中的关键事项 下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。 2.1确定评估范围 在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。 在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。 2.2明确评估基准、评估方法和评估假设 投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。 投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。 评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。 2.3提交投资性房地产评估初稿 评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。 评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。 3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估 3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法 国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币性交易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。 在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。 3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的 评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。 3.1.2 熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识 随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。 3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式 注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。 3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设 国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。 3.1.5要关注投资性房地产的产权情况 与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。 3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款 一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。 3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估 3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别 与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。 3.2.2对评估的影响 国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。 后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。 评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。 周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。 房地产评估论文:房地产评估研究 摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业有了很大的发展，成为了我国国民经济中重要的组成部分。其中房地产评估是与房地产行业相关的重要行业，房地产评估的发展受到房地产市场的影响较大。从目前的情况来看，房地产评估存在着很多方面的问题，这样就必须采取相应的措施。本文主要对房地产评估进行了研究。 关键词：房地产、评估、研究 一、引言 近些年来，在我国，随着房地产产业的快速发展，房地产评估也得到了很大的发展，房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介，对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。但是现阶段，房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响，直接影响着房地产评估，针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施，这样才能适应房地产发展需要，从而不断的促进房地产产业的可持续发展。 二、房地产评估概念概述 对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估，与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理，房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分，房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外，还有高风险性和高技术性的特点。 三、房地产评估的发展机遇 1、国家大力推进现代服务行业的发展 房产评估作为房地产的重要中介行业，国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件，要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动，但是总体形势却是良好的，再加上国家的产业支持，将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。 2、开征房产税势在必行 房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施，而且在一些城市已经试行了房产税，房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此，房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量，对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。 3、商业银行风险控制需求不断增加 随着金融一体化的发展，金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大，房地产作为商业银行重要的押品，对其价值进行评估，进而调整商业银行的信贷政策，已经成为越来越多商业银行的基本做法，这也就直接增加了房地产评估的评估量。 4、国家城镇化建设不断推进 我国的城镇化建设仍然处于持续推进中，城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好，同样也会带动房地产评估产业的发展，在未来一段时期内，随着城镇化建设步入高潮，房地产评估将会持续稳步发展。 四、我国房地产评估发展制约问题分析 1、房地产评估的整体实力不足 在我国房地产评估近年来的发展过程中，虽然数量迅速增加，但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少，存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构，房地产评估产业的整体实力不足。此外，在我国房地产评估机构中，执业的注册房地产估价师数量少，从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高，人才成为房地产评估稳定发展的制约。 2、房地产评估业务方式有待完善 受区域经济发展水平不同的影响，房地产评估业务开展方式也各有不同，一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式，但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估，完成一次评估的程序烦琐，需要时间长，因而房地产产业的评估效率不高。 3、房地产评估机构盈利能力不强 当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题，造成了房地产行业机构的盈利能力较差，这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关，一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段，放弃原则、拉低价格，造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。 4、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差 提高房地产评估质量，首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下，违背房地产行业评估原则，不按照规定要求进行房地产评估，造成了评估结果的不准确，损害了房地产评估产业的形象，更不利于产业的长期健康发展。 五、房地产评估长远发展对策分析 1、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平 对于房地产评估的发展，应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况，建立完善相应的市场准入制度，特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范，可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质，进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平，提升房地产评估的整体实力。 2、创新房地产评估业务的工作模式 对于房地产评估业务，应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级，尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术，通过计算机模型的数据分析与处理，得出规范化的数据，提高房地产评估结果的准确性。随着信息技术的飞速发展，当前社会已经步入了大数据时代，在房地产评估的业务开展上，同样应该积极应用好大数据，依靠数据的积累，不断升级评估技术，准确地改进房地产行业评估方式，把握房地产评估的发展方向，增强房地产评估机构的市场竞争力。 3、优化房地产评估产业机构的盈利模式 对于房地长评估而言，应该逐步地对盈利模式进行改革，对服务内容进行拓展，特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究，逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先，应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体，吸引政府部门以及商业银行等大客户群体，提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次，应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展，通过研究报告等方式，不断提高评估机构的影响力。第三，应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据，进行数据供应服务，尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施，不断丰富房地产评估行业的盈利模式，提高房地产评估机构的生存发展能力。 4、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性 为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展，必须结合房地产评估产业的实际情况，完善相关法律法规体系的建设。通过健全的法律法规，控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为，有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为，进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰，确保房地产评估业务客观公正的实施。 5、运用先进的、科学的方法 无论运用什么样的方法进行房地产的评估，都应该广泛的收集最新的信息，采用科学的方法进行研究，对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行，在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时，要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估，使评估机构的各个部门可以相互协调，相互监督，是各部门合作实现效益的最大化。从而推进该行业的健康发展。 六、结束语 综上所述，房地产评估是房地产行业重要的组成部分，房地产行业要想健康稳定的发展，就必须实现房地产评估产业的跨越发展，并且作为方地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向，这样就可以不断的推动自身业务转型，从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。 房地产评估论文:剖析如何做好房地产评估管理工作 摘 要：本文首先分析了房地产评估存在的问题，论述了房地产评估的方法，重点分析了如何做好房地产评估工作。 关键词：房地产评估；存在问题；方法；对策研究 1、房地产评估存在问题 1.1 不公平竞争和恶性竞争同时存在。现有的房地产评估机构分为两类：①原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。②没有政府背景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。 1.2 评估机构所出具评估报告的可信度降低。当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。 1.3 国外对我国房地产评估机构的冲击较大。中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，对国内机构发展造成很大的冲击。 2、房地产评估的方法 2.1 市场比较法。采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法就有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 2.2 收益还原法。估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有意义，那么收益还原法是最理想的房价估计法。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。 2.3 成本估价法。成本估价法又称承包商法，是求取估价对象在估价时点时地重新构建价格，然后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。 2.4 假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用、建筑施工费用、销售费用、资金成本(利息)，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。 3、做好房地产评估的对策研究 3.1 加强行业管理。 ①实行政企分开。行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构就变成“阴阳脸”，既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能，如房地产交易，土地出让、转让，国有资产产权交易等或由政府有关部门直接行使，或由政府委托下属事业单位行使，但无论采取哪一种方式都应将行政行为与从事评估的经营行为严格划分。 ②加强法制建设。首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将评估市场存在的问题降低到最低限度。 3.2 强化行业标准。 建立和完善职业道德标准。最近几年出台的相关的法律法规对房地产评估职业道德都有所涉及，但都散落在有关条款中，内容不系统不完善，规定过于原则不便执行。国外对房地产估价师职业道德有专门的法律法规，如估价师守则对估价师行业有详尽的规定。我们应借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该怎么做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道“紧箍咒”，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为，使行业自律落实到实处，从根本上提高评估行业的信誉。 3.3 建立竞争机构。 ①开放市场。按照建立统一开放竞争有序的房地产评估市场的要求，在前述政企分开的前提下制定市场竞争规则，要取消行业垄断和不正当的竞争，承接评估业务要由委托单位依据其业务大小和难易程度自由选择相应等级和信誉高的评估机构。尤其是管理部门或有行政职能的评估所不得指定评估机构，不得刁难其他评估所所做的评估报告。特大评估项目可以选择几家相应等级的评估机构投标或议标，将投标单位的等级、业务水准、经营实力、业绩、收费、服务等条件以打分制的形式进行综合评标，高分者中标。 ②机构独立。根据“公司法”和“房地产法”的要求，所有评估机构必须是独立承担民事责任的中介组织，第一步可成立有限责任公司，待条件成熟时可过渡到无限责任公司。现有事业性质的评估机构应与行政部门脱钩，推动评估机构走向市场，让他们独立地承接评估业务，在市场竞争中或生存发展，或落伍淘汰，让强的更强，差的消亡，通过市场竞争促使评估机构及估价人员提高其业务水平。 ③责任加大。与评估机构的法人地位相适应要建立赔偿责任和保险制，并应允许注册估价师实行高薪制。如果评估所作业失误给委托单位造成损失，委托单位可以依法上诉要求赔偿损失。评估机构在承担赔偿责任后可追索有关估价人员责任，但是赔偿责任必须以评估机构和估价人员向保险公司投保作为保证。由于估价师个人难以全部承担责任，而评估机构全部承担又不利于估价师责任到位，因此应规定如果评估出现失误评估机构和估价人员各承担一定比例的保险赔偿，具体比例可商定。这就要求评估机构和估价师除完成资格登记和注册登记外，还必须向保险公司投保签约，而保险公司一般不会与未经登记素质不高且经常出错或违反职业道德的评估机构及其估价师签约，委托单位也不会委托不投保的评估机构评估，这就迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强内部管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的提升。 4、结束语 总之，随着房地产评估行业的蓬勃发展，各种问题也接踵而至。因此，在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题，在实际运用中合理的应对，使评估行业平稳、和谐、健康的发展。 房地产评估论文:房地产评估行业存在的问题及对策 【摘要】随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。基于此，本文对房地产评估行业存在的问题进行了研究，并提出了一些解决的对策。 【关键词】房地产评估行业问题 对策 房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。 房地产评估行业发展现状 1、制定了房地产评估的有关法律规章 国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位，完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。 2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准 从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产评估行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。 3、房地产评估服务领域逐步扩大 在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。 房地产评估行业存在的问题 1、房地产评估机构的产权问题不明确 我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命，主要的业务来源依旧是原来的业务部门，与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中，房地产估计机构几乎全部是有限责任公司，因为，只有这样，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低，主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红，那些出资少的人，在公司占的股份也就比较少，因此，他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。 2、相关法律制度不健全 我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势，但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来，它们借助政府的关系垄断了市场，因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前，针对评估师，没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中，实施的细则还不健全，对不同用途的房地产，也没有相应的针对性强的技术标准和规范。 3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求 (1)估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。 (2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。 (3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。 4、社会公信力不高 由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。 促进我国房地产估价行业发展的对策 1、加强市场环境监管 采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管，为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性，保证房地产评估活动不受外界因素的干扰，确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则，针对违规的行为，制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格，并追究相关人员的法律责任。 2、完善法律法规体系建设 为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。 3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作 为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，估价师的挂靠现象非常普遍，没有起到其应有的制约作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。 4、推进信用体系建设 目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。 总结 我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。

房地产相关论文:新经济常态下房地产开发企业内部控制相关问题研究 摘要：新经济常态之下，我国房地产企业得到了迅速的发展，但与此同时，房地产开发企业为了增加自身的市场竞争力，不得不面临更大的成本开支。因此，在这样的困境下，房地产企业的内部控制制度的重要性开始凸显。文章将从房地产开发企业的内部控制制度着手，深入分析其中的问题，并提出相应的解决措施。 关键词：新经济常态；房地产开发企业；内部控制 一、房地产企业内部控制现状 （一）内部控制机制建设未得到企业足够重视 就目前情况而言，虽然大多数房地产开发企业均有内部控制机制，但在实际的操作中，因为内部控制制度所带来的经济效益需要在很长一段时间后才能够突显出来。因此，企业的相关领导并未真正认识到内部控制制度的重要作用，往往只将关注的重点放在了如何开源的问题之上，而忽视了节源问题。 （二）内部控制专业管理人才缺乏 随着我国房地产行业的发展，国家各种宏观政策的颁布，房地产开发企业在市场经营及施工方面的压力也逐渐增加，企业对于专业性管理人才的要求也愈加严格。但就当前而言，大多数房地产企业都极度缺乏拥有丰富管理经验以及专业技能更高的内部控制管理人才。同时，内部控制制度的构建涉及到财务、经营以及管理等诸多方面，内部控制工作更加复杂，对相关工作人员的要求也越高。我国的内部控制管理人才专业技能不足、专业素质不够，这些都会在一定程度上影响到企业内部控制工作的顺利进行。 （三）内部控制制度实行的难度较大 房地产开发企业在项目开发的过程中需要经过较长的时间周期，从项目地址的选择、项目的立项、土地的征收、居民的拆迁、施工场地的探测开发、项目设计、招投标、施工到后期的合格验收、销售移交，需要历经很长的一段时间，短则数月，多则数年，具有较大的时间跨度区间。与此同时，房地产项目在具体施工、发展、完成的整个过程中，涉及区域十分广泛，不仅牵涉到建设施工企业、城市规划局、施工材料供应方、设计单位等多个主体，在项目进行的整个过程中，还需要多个工种的合作协调。除此之外，企业在项目开发的前期需要投资较多的发展资金，进而在该阶段企业需要面临较大的财务风险。以上诸多因素，均在一定程度上加大了房地产企业内部控制机制的实施难度。 （四）企业监督体系缺乏 企业在进行监督评审时主要依赖企业的内审机构，但在企业实际的发展中，企业的内审机构多数是以财务机构进行统一分配管理的，并未构建成一个独立的监督系统。除此之外，内部审计的工作职能并没有得到充分的发挥，多只是进行简单的会计账目操作工作。同时，企业监督体系的缺乏使得企业在主观上直接忽略了各个机构部门的工作效率、内部审查工作以及内部控制制度等评价工作，企业内部控制制度的有效实行受到影响。 （五）缺乏完善的企业文化 完善的企业文化将会在一定程度上影响企业的员工的思维与行为方式，有利于提高企业员工的工作积极性，有利于企业实现可持续发展。但目前来说，多数中小型房地产企业尚未构成符合自身实际发展情况的企业文化。 二、加强房地产开发企业内部控制的相关策略 （一）构建良好的企业内部控制环境 企业内部控制环境的良好与否将会对企业内部控制管理的效果产生直接的影响。从管理者角度而言，企业的相关管理人员，应提高自身对于内部控制体系的认识，深入了解内部控制制度对于企业发展的重要意义。而对于企业的员工而言，企业应该要注重员工的培训工作，以各类知识的宣传、技能培训活动来提高员工对于企业内部控制机制的认识，促进内部控制制度的行，构建良好的企业文化，增加企业的凝聚力。与此同时，企业还应该努力构建相应的内部产权制度， 充分借鉴国外优秀企业的发展经验，结合自身实际发展情况，创设相应的董事会，实现企业内部员工与企业外部员工的紧密联系，保证内部控制制度监督系统的科学性与完善性。最后，企业还应重视自身的文化建设，有计划、有目的开展企业活动，让企业的管理者、企业的员工在参与活动的过程中形成凝聚力，营造良好的文化氛围，增加员工工作的幸福感。 （二）加强业务监控，以成本为杠杆 动态成本与目标成本是组成成本管理的重要部分。其中，目标成本不仅是项目成本的控制线，更是成本管理的重要基础，目标成本的合理化将有利于项目成本的有效控制。同时，成本管理的关键是动态成本管理，它起着直接反馈目标成本执行的重要作用。因此，企业需要进一步强化业务的监控力度，提高业务的监控水平，坚持以成本为主要杠杆。在具体操作时，企业需要关注这几个方面：目标成本变更与形成的评审工作、动态成本与目标成本差异的监督工作，加强目标成本与战略联系。 （三）从业务流程优化着手，构建完善的内部控制 为了构建完善科学的内部控制制度，企业可以从业务流程的优化作为主要着手点。第一，构建招投标内部控制制度，企业在强化招投标管理的规划建设时坚持以系统的观点看待问题，严格控制合格供应商的管理程序，促进合格供方库的建立与完善。在制定企业单项招标计划及招标年计划时，需充分考虑公司的项目进度以及公司的发展战略。第二，加强合同管理方面的内部控制工作，合同的管理工作应该包含材料设备合同、土地合同以及工程合同等与工程合同相关联的信息管理工作。最后是加强客户关系管理的内部控制工作，房地产行业在逐步发展过程中，逐渐由原来的卖方市场转变为买方市场，客户的满意度逐渐成为影响房地产企业发展的重要因素，企业在进行客户关系管理的内部控制时，可以从售前、售中、售后这三个阶段进行操作。 （四）加强会计系统的内部控制 一方面，我国企业的会计多数只是进行单纯的会计核算工作，大部分企业的会计工作都只是报账工作，在确认具体的经济业务的过程中，企业管理决策层起着重要的主导作用，企业的会计工作的独立性无法保证、企业的管理与监督职能被极大的弱化。另一方面，我国的会计制度、准则以及相关的法律法规都是政府起着重要的主导作用，企业的会计信息多沦为对外的公共产品。因此，企业内部提高会计信息质量的动力减少，少数企业甚至会存在为了自身的利益而提供虚假会计信息等行为。 保证会计系统的科学性、有效性，不仅有利于真实、客观的记录经济业务信息，有利于相关会计事项信息的披露，还有利于会计战略的重新定位。在新的经济发展形势之下，现代会计的地位有所提高，其存在的意义除了为内部管理提供服务的工具之外，还需要会计系统与管理的联系，随着经济的发展，会计传统的核算内容也开始进一步延伸到有形资产、无形资产管理等方面，它将有利于企业管理控制系统的完善，有利于整个组织效率的提高。当金融危机爆发时，企业的会计系统为了有效的防范风险，促进风险的最小化，可以构建相应的风险防控系统，从风险提示、防范、控制、管理这四个方面进行具体操作。 （五）实行全方位的风险评估 想要进一步提高企业的内部控制效率、保证企业内部控制的效果，企业需要重点关注风险评估与环境控制这两个方面。就国外企业来说，其多数采用SWOT风险分析方法，对外分析外界威胁与机会，对内分析自身的短处长处、劣势优势，从内外两个方面来制定自身的发展计划。就国内企业而言，房地产企业也可以在多个方面采用SWOT这种的分析方法，在企业进行日常内部控制时采用这种方法，在制定战略目标时采用SWOT分析方法，以此来降低内部控制目标风险。企业在进行具体风险评估时，除了需要历经风险的辨别过程、风险的分析过程。还需要历经风险的管理、控制过程。在这一阶段，企业还需要注意防范因内外部环境变化而导致的风险问题，有条件的企业还可以聘请专门的风险评估机构，以提升自身的风险评估能力。 三、结语 就房地产开发企业而言，其内部控制的构建与完善不仅可以提高企业的经营水平，还有利于降低企业的经营风险，促进企业发展的可持续行。但目前来说，在新常态经济形势之下，房地产企业内部控制还存在着较多的问题，而想要彻底的解决这些问题，房地产企业还需要不断地探索努力。 （作者单位：天津市津辰银河投资发展有限公司） 房地产相关论文:房地产企业税务筹划对策及相关问题研究 [摘 要]税务筹划是指在税法规定的范围内，通过对经营、理财、投资等活动的事先筹划与合理安排，尽可能地减少税费支出，以达到企业效益最大化为目的的一种经营管理活动。经济越发达，税务筹划在企业管理中的作用就越突出和明显。改革开放以来，税务筹划越来越受到企业管理者的高度重视。房地产行业作为国民经济的支柱产业，是国家税收的主要来源。房地产企业涉及的税种极为广泛，房地产投资项目具有投资规模大、建设周期长等特点；所以，在税费的缴纳上，具有很大的特殊性。税务筹划的空间也较为宽泛。对于房地产企业来说，做好税收筹划工作，是企业创效的一个重要途径。但是在实际工作中，仍有很多人对税务筹划的内涵理解不清，甚至错误地认为税务筹划就是偷税漏税。所以要阐述房地产企业的税务筹划要注意以下几点：首先，要从税务筹划的特征说起；其次，解析房地产企业税务筹划方面存在的问题和不足；最后，针对房地产企业的主要税种，分析房地产企业税收筹划中的工作重点。 [关键词]房地产企业；税务筹划；税收政策；相关问题；税种 1 税务筹划的特征 第一，合法性特征。在税务筹划方面，企业所采取的具体措施是完全符合税法要求的。低税负缴纳的决策，主要是在尚未确定纳税的义务，且纳税方法多样化的条件下完成。 第二，筹划性特征。通常情况下，纳税义务的滞后性十分明显，并且是在企业发生经营行为以后产生。在开展税务筹划的过程中，必须要深入了解并熟练掌握当前政策与税法，并与企业经济活动相互结合，进而合理地制定出承担最轻税负的具体方案内容。而这种超前性的行为也使税务筹划工作的筹划性特征较强。 第三，目的性特征。积极开展税务筹划措施的主要目的就是为了减少税负，并且涉税零风险，有效地规避名誉与经济的损失。 第四，多维性特征。站在空间角度分析，税务筹划工作不应当局限在企业本身，同时也需要联合其他具有业务联系的单位，共同努力找到节省税收的有效方式。 2 房地产企业税务筹划的主要问题及应对措施 （1）对税务筹划概念认知不全面。大部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程中，对于此工作的本质并不了解，一味追求税负而忽视其他要素，具体表现在两个方面：第一，将企业税务筹划和偷税漏税相互混淆；第二，在开展税务筹划工作的过程中，房地产企业仅仅站在经济利益的角度设置相关方案内容，严重影响了预期的效果。 针对这一问题，房地产企业在税务筹划过程中，首先，最主要的前提与基础就是要依法筹划。房地产企业在开展税务筹划工作的时候，一定要始终遵循国家与地方税收的法律法规，对企业的经营特点予以深入分析，实现两者的完美融合，最终选择契合企业经济利益且符合税法规定的税务筹划方案；其次，企业税务筹划应着眼长远的发展战略。房地产企业必须要具备完整思维以及方案，注重企业长远利益，对内部税务与财务等相关内容予以实时关注。在税务筹划过程中，应重视战术筹划，同样要给予战略筹划一定的关注，坚决不允许出现顾此失彼的现象。在对税务筹划项目决策的初期，需要针对项目整体予以合理性的规划，对于企业自身纳税成本予以深入考量，通过采取最佳手段来达到纳税筹划的主要目的，有效地缓解企业税收的负担。 （2）税务筹划工作人员专业水平不一致。房地产企业在税务筹划方面，往往缺少专业人才，如果难以正确把握税收政策，就会严重影响税务筹划质量。房地产企业若针对税收优化的限制条件把握不合理，就会使企业错过最佳筹划的时机，甚至陷入到偷税与漏税境地。除此之外，也存在着在房地产企业内部，税务筹划工作人员自身职业素质不高，违法与功利性动机十分明显，所以，很容易导致税务筹划与正确的发展方向严重偏离，制约了企业的进一步发展。 所以，要加强税务筹划，就要全面提高税务筹划工作人员自身素质。第一，税务筹划工作人员需要实现个人道德修养的全面提升。在处理企业与国家利益的时候，税务筹划工作人员必须要始终坚守自身职业道德；第二，税务筹划工作人员要实现个人专业素养的全面提升。相关工作人员在熟练掌握理论知识的同时还需要具备丰富的操作经验。在理论知识方面，必须要不断学习并理解法律，对于税法的变动予以时刻关注。在实践操作经验方面，必须要针对企业涉税的种类以及业务和数额进行合理的分析，能够针对企业的具体状况合理地找到切入点，进而制定出与企业相吻合的税务筹划方案。[1] （3）行政执法制约税务筹划落实效果。税收法律在制定时，很容易存在规定不明确或者有法律漏洞等情况。税务筹划工作人员通常在理解税收政策方面会偏向利于企业的方向，但是，对于税务机关而言，在执行税收政策方面会偏向利于国家税收利益的方向。此外，部分税收的处罚措施与优惠政策标准并不明确，必须要在可以商榷范围内落实。由此可见，税务筹划实际执行程度都与税务机关认可程度存在紧密的联系，而这也是导致大部分税务筹划方案实际执行效果难以达到方案制定要求的主要原因。[3]但是，随着国家税收体系的不断完善和健全，这种干扰会越来越少，作为房地产企业的税务筹划人员，要深入地解读税收法规，做到依法筹划，以保证税收筹划方案的落。 3 房地产企业税务筹划的重点税种解析 房地产企业涉及的税种繁多，在针对房地产企业进行税收筹划时，要分清主次。在实际工作中，土地增值税、企业所得税的税务筹划利益空间最大。下面简要分项加以分析。 （1）土地增值税纳税筹划。土地增值税的税务筹划主要应该围绕着土地增值税的减免优惠政策进行。房地产企业土地增值税免税政策包含五个方面：①纳税人出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项20%的，免征；②因国家建设需要依法征用和收回的房产，免征；③以房地产入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企业兼并房地产从被兼并企业转入兼并企业的，免征。上述五种减免条款中，2～5项的内容属于一种特殊事项，在实际工作中很少用到。对于第一种减免条件，是房地产企业的纳税筹划重点。房地产企业在进行税务筹划中要注重以下两点：第一，分别核算不同类型的开发产品。对于纳税人既建有普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额，对不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定；第二，在税务筹划中要注意20%增值额这个“临界点”的问题。控制增值额，可以从可扣除金额和售价等方面综合考虑，首先要对可扣除金额进行合理分摊，在这个过程中，更要合理预计开发费用支出，综合考虑开发费用、利息费用的占比问题，选择适合企业的扣除方式，是选择利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×5%的方式还是选择（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×10%，直接影响到增值额的高低。这正是需要企业进行筹划的一个方面。其次在可扣除项目不变的前提下，还可以通过降低房屋价格的方式来降低税负，但是这要对减少的收入和减少的税金大小进行比较来决定，必要时还要跟企业所得税进行合并综合考虑。 （2）企业所得税的纳税筹划。房地产企业的所得税减免政策大多针对外商投资企业。对于一般房地产企业而言，在进行所得税筹划时，要着重从收入和成本费用支出税务风险防范上加强税务筹划。①大多数房地产企业在开发项目没有完工之前，采取核定征收或按毛利率预缴企业所得税的方式。但是一旦开发产品满足完工条件，则要按照规定结转成本，调整毛利，并对前期以销产品在完工年度进行调整。但是在实际工作中，会出现开发产品已经交付使用，但是出包工程尚未结算，公共配套尚未建造和完工，应向政府交纳的公建维修基金尚未上交等情况，对于后两项成本，企业要提供和保留充分的证据，可以进行预提，但是对于第一项，即出包工程未最终结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额最高也只能按10%预提。第三十四条规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再进入计税成本，虽然是早晚的问题，但是由于没有取得合法发票，不能计入前期成本，会降低完工年度单位开发产品的成本，造成年度内应交企业所得税多缴，而前期的多缴税金又无法弥补后期的亏损，这样就可能造成企业多交税金的情况。所以，房地产企业一定要及时办理结算并取得合法发票，对不能及时入账的成本，要提供有效的预提证明材料；②在实际工作中，对于集团企业统借统贷的利息费用的扣除，在税务稽查时，经常会因为企业提供的证明文件不全面、不合规被税务机关否支。所以，在日常业务管理时要注意事前防范。以免造成不必要的损失。 4 结 论 综上所述，房地产企业在税务筹划过程中，必须要确保与税收政策相吻合，以更好地达到企业财务目标要求，并且获取税后最大利润。最重要的是，房地产税务筹划工作的开展还能够更好地落实国家税收政策，充分发挥国家税收的经济调节功能，实现资源配置的合理性。 房地产相关论文:中国房地产金融风险影响因素相关性分析 【摘要】随着我国经济水平的发展，我国房地产企业得到了不断创新发展，市场竞争日益严峻，在这种发展趋势下，金融风险层出不穷，为了促进房地产可持续发展，管理人员必须加强管理力度，降低风险发生频率。本文将对中国房地产金融风险进行分析，并提出一系列解决对策。 【关键词】金融风险 问题 对策 经笔者研究，目前我国房地产企业存在诸多金融风险，根据不同根源划分为动态金融风险与静态金融风险，基于激励的市场竞争下，房地产企业若不做管理对策，便无法促使房地产稳定运行。笔者将分别从：金融风险管理研究、房地产企业金融风险研究，两个部分来阐述。 一、金融风险管理研究 （一）金融风险管理理论 金融风险管理的产生与发展主要原因有：全球经济市场环境呈现复杂多变的发展趋势，产生金融风险管理理论和工具的需求；经济学及金融学理论发展奠定理论基础；科学技术的飞速发展提供技术支持与保障。现实经济市场环境中，各行各业都存在税收和交易成本，收益和损失的不确定性导致所获信息并不完整，对风险管理理论和方法需求越来越大，有必要进行金融风险管理。 （二）金融风险管理过程 金融风险管理过程中，首先应对管理目标进行确立，并将风险评价机制应用其中，实际上金融风险管理目标旨在识别金融风险，并根据风险发生原因来制定有效方案，以此确保房地产企业经营活动的有效开展。 二、房地产企业金融风险研究 综上，笔者对房地产企业金融风险管理理论进行了分析研究，就目前来看，我国房地产企业依然存在诸多问题，分别表现在：缺乏健全完善的风险管理体制、金融避险工具相对较少，笔者将从这两方面来阐述，加深对房地产企业金融风险研究管理。 （一）风险意识薄弱及风险管理体制不健全 在复杂多变的经济金融市场环境中，金融业快速扩张的同时，出现越来越多的风险问题，但我国由于改革开放前形成的传统金融观念普遍存在，金融风险意识薄弱，对金融风险管理了解程度较差，甚至还会认为经济市场上的收益或亏损不会对自身利益造成影响，出现诸如房地产企业躲避银行债务，向银行转嫁经营风险，盲目扩张业务，热衷于违规账外经营等现象，存在大量不良债权，导致金融秩序严重混乱，潜伏着巨大的金融风险，这些都表明我国目前金融风险意识较为薄弱。金融风险管理体系的健康持久稳定运转得益于完善的金融管理体制，我国的金融风险管理体系从经过改革开放发展至今已取得明显的改善，但与发达国家相比，金融风险的防范和管理体制尚未完善，金融风险的防范和管理有效率较低。 （二）金融避险工具及产品业务较少 在全球经济金融市场上，有存款、贷款、期货交易、理财业务、混合经营、全球化运作等金融业务，但我国金融市场现有的产品与业务中，仍以存款和贷款为主，房地产企业能够进行风险管理和防范的套期保值工具较少。金融避险工具较少，产品业务形式单一，未能适应全球经济金融市场发展，各行各业的投资者对优质金融产品服务的需求得不到满足。我国为了进一步加快经济社会发展，投资优惠的政策和条款吸引了大量的国际投资和金融机构的涌入，在我国金融房地产企业面临着巨大的挑战的同时，我国金融机构的生存危机也大量出现，造成当前我国金融市场整体发展不协调。 三、房地产企业金融风险管理对策 综上，笔者对房地产企业金融风险进行了分析研究，为促进房地产企业的发展创新，企业部门必须采取有效对策，首先应加强对金融风险的认识，并形成防范意识、其次应转变经营模式，顺应时展、还应对房地产企业财务机制充分健全、并将信息技术应用其中，加大沟通力度，从多个方面来实施，以此促进房地产企业可持续发展。 （一）增强金融风险管理防范意识 为促进房地产金融风险管理工作的有效开展，房地产部门必须加强金融管理风险防范意识，尤其是房地产管理人员，应定期实施培训，学习金融法律法规，增强对金融风险的深度认识，从而感受到金融管理的重要性，总结我国房地产企业中出现的问题原因、教训，促进我国金融风险管理改进完善。 （二）转变房地产企业经营策略 为促进房地产企业有效发展，房地产企业应积极转变经营策略，将创新意识应用其中，尤其是在后金融危机下，应对基层员工经济管理理念加以创新，最重要的是，房地产企业领导应积极转变传统管理理念，用全新视角去看待企业经济管理工作。在房地产企业经济管理中，最好采用虚拟化与柔性化管理模式，针对企业需求来展开管理。此外，房地产企业还应适当调整自身的经营策略，注重品牌效应，优化自身形象。 （三）健全财务约束机制 财务管理作为企业发展的关键，在房地产企业经济管理中占据了重要地位。房地产企业应对财务约束机制不断健全及完善，为企业稳定发展奠定基础。房地产企业应从日常管理中入手，加强对各种小额支出的管理力度，如：水电费、通信费等等。从根本杜绝资源浪费，防止员工以各种名义蚕食房地产企业的资产。当然，完善制度只是一方面，严格执行制度才是确保房地产企业财务安全的重要保障。财务约束机制的健全是确保企业经济管理的有效手段，房地产企业管理者应加以重视。 （四）实现信息化管理 随着时代的发展，信息技术发展不断创新，为确保房地产企业经济效益提升，应将信息技术应用其中，实现企业管理信息化。实现信息化管理有助于提升房地产企业的管理效率，加强房地产企业员工的执行力。在信息化技术日益成熟的今天，房地产企业在进行经济管理时能利用信息系统突破各种限制，实现远程监控与管理，例如远程查账、远程审计等等。信息化系统加强了房地产企业经济管理的严谨性和可靠性，使得数据的输入与计算都变得更加准确，显著提高了房地产企业的经济管理水平。 （五）加强多方协调 加强各方协调，实际上就是加强房地产企业资源整合的能力，以优化房地产企业的资源配置，帮助房地产企业更加合理地利用各种资源。在金融时代，资源已经成为房地产企业争夺市场的最有利财富，因此，最大限度地U大新资源并保护已有资源已经成为当今房地产企业参与市场竞争的重要前提。加强多方协调能力已经房地产企业提升市场竞争力、降低成本并提高生产效益的重要基础，只有合理分配并利用资源的房地产企业，才能实现效益最大化，保证自身的可持续发展。 四、结束语 综上所述，我国房地产企业当前金融风险管理存在着风险意识薄弱及风险管理体制不健全、金融避险工具及产品业务较少等一系列问题，这些问题或多或少影响到房地产发展。在激烈的市场竞争下，房地产企业应进一步增强金融风险管理防范意识，完善相关法律法规和市场监管制度，培养优秀的高素质人才等策略，能使房地产企业规范化并健康持久稳定运行。 房地产相关论文:房地产相关研究分析 [摘要]自改革开放以来，我国的银行、证券、股票等金融市场日益繁荣，房地产、土地等实物形态的投资市场也不断发展。为研究各地区的商品住宅价格变动的特征，文章把地区分成发达地区和非发达地区，并研究发达地区和非发达地区的房价的相互影响关系。此外，分析了房价与其他资产价格的关系。 [关键词]房地产；商品住宅价格；房价 1研究背景 在房地产市场中，我国住宅投资长期占总投资的20%左右，占GDP比重的10%左右（陈杰，2016），不难看出房地产市场对于我国国民经济的重要性，对于我国国民经济的影响之深远。为了社会稳定以及国家利益，对于房地产价格的调控非常重要。 2各省市自治区商品住宅价格变动分析 2.1数据选取与预处理 商品住宅价格用商品住宅销售额除以商品住宅销售面积得到，发达（X）与非发达（Y）地区的住宅价格用各自代表的城市的平均价格来表示。文中采用的数据是1999年一季度到2016年一季度的数据，数据来源于中弘数据库。为消除季节因素引起房价的变化，对数据进行价格平减。 2.2发达地区与非发达地区的房价的相互关系 为了研究发达地区的房价是否对非发达地区的房价有影响，或者非发达地区的房价对发达地区的房价是否有影响，需要对两类地区的房价进行格兰杰因果检验。而格兰杰因果检验的前提是变量之间存在长期协整关系。所以在进行格兰杰因果检验之前应该检验数据的平稳性。两个房价变量的平稳性结果见表1。 通过上述结果可以看出发达地区和非发达地区的房价都是一阶单整，即原时间序列数据非平稳，进行一阶差分以后的数据平稳。说明这两个变量之间存在协整的可能性，即这两个变量之间可能存在长期均衡关系。接下来检验二者的因果关系，格兰杰因果检验的结果见表2。 根据表2可以发现发达城市房价的变化会引起非发达城市的房价变化。 3房价与其他资产价格关系分析 3.1房价与其他资产价格趋势关系分析 3.1.1指标选取 文章在研究房价与其他资产价格关系分析时，选用全国平均房价、实际利率、上证综指进行研究。 3.1.2数据选取及预处理 为了研究房价与实际利率、上证综指的关系，文章选用1999―2015年全国平均房价、实际利率、上证综指的季度数据进行分析。商品住宅价格与上证综指直接就能得到，但是为消除一定程度的季节变动影响，将商品住宅价格与上证综指转换为同比发展速度来分析，即用增加量进行研究。而对于年实际利率，用名义年利率减去相对的CPI得到。 3.1.3房价同比发展速度与实际利率关系 利用房价的同比发展速度和实际利率做折线图，就可很直观地分析出房价同比发展速度与实际利率的关系，结果见图1。 从图1可以看到，房价同比发展速度与实际利率之间呈现一定的联动趋势。实际利率的波动性比较强，央行对于名义利率的调整每隔几个季度调整一次，但是由于CPI每个季度都不同，所以每个季度的实际利率会出现不同幅度的波动。房价同比发展速度也是一直处于波动状态。从2003年开始，国家每年针对房地产市场都会出台相应的政策，但是效果不是很明显，虽然房价的同比发展速度上下波动比较大，但是房价总体依然处于上升趋势。从图中看比较明显的是在金融危机的时候，国家为了刺激市场，多次下调利率，提高投资者的投资热情，使得房价的发展速度大幅上升。而分析两者之间的协同关系，可以发现既存在实际利率上升，房价同比发展速度上升的情况，也存在实际利率上升，房价同比发展速度下降的情况。 3.1.4房价同比发展速度与上证综指关系 利用房价的同比发展速度和上证综指同比发展速度做出折线图，分析房价与上证综指的关系，结果见图2。 从图2可以看到，房价同比发展速度与股价同比发展速度之间也呈现出一定的联动态势。我国股价的波动性很大，因而股价的同比发展速度的波动性也较大，呈现一定时间段连续地上升与下降态势。在2005年下半年我国股市出现了一次大牛市，上证综指出现了大幅度上涨，2007年第二季度，我国股票市值第一次超过了GDP，股价对宏观经济及楼市的影响开始显现，股价与房价之间的关系也越来越密切。从图中看到，房价同比发展速度与股价同比发展速度大致呈现出同涨同跌的情形。 3.2房价与其他资产价格相关关系分析 上述对房价与实际利率、上证综指的趋势及关系进行了描述，但商品住宅价格与实际利率、上证综指价格之间的相关程度还尚不明确。下面通过简单相关系数进行描述，分析房价与实际利率、上证综指的相关关系，结果见表3。 从表3可以看到，房价同比发展速度与实际利率同比发展速度以及上证综指同比发展速度有一定的相关性，其中与实际利率同比发展速度的相关性为负，没有通过显著性检验。这与上述分析有一定的契合，房价与利率之间的联动关系并不是很明显，但如果从短期来看，供给对于利率的反应是迟钝的，而需求对于利率的反应却是敏感的，因而利率的提高在短期来看是会使房价下降，即利率与房价呈现负相关关系。这一结论从表3可以看到，房价同比发展速度与上证综指同比发展速度具有很强的正向相关关系，且通过了1%的显著性检验。这也印证了上述分析，房价与股价呈现同涨同跌的协同关系。 综上所述，房地产价格同比发展速度与实际利率以及股价同比发展速度之间存在一定的关系，其中与实际利率之间存在一定的替代关系，从短期看实际利率上升，房地产价格会出现一定的下滑，实际利率下降，房地产价格会出现一定程度的上升。c股价同比发展速度之间同涨同跌关系比较明显，替代关系不明显，只在少数季度出现了反向关系。 房地产相关论文:中国CPI与房地产价格长期走势相关性研究 【摘要】自2008年美国金融危机爆发以来，中国房地产价格不断上涨，伴随着高CPI的是房价的一路走高，CPI与房地产价格的长期走势表现出了一致性。因而研究两者之间的相互关系，能够增进对资产价格与物价间关联的理解，有助于有关当局政策的制定与执行，从而维护经济的稳定与房地产市场的良性发展。本文在结合了西方经济学界与国内学者的研究成果的基础上，对房地产价格的长期走势与通货膨胀间的相关性进行了理论研究与实证分析。首先对我国房地产市场现状与通货膨胀的状况进行了概述，并分析了国内外学术界对两者间关系的看法。然后，从理论上分析房地产价格长期走势与CPI之间相互作用的具体机制。继而，选取了2010年6月到2016年9月的相关数据，运用协整检验对其展开实证分析，其结果表明在长期两者间存在正向相关关系。最后，本文将理论分析与实际经济情况相结合，提出了一系列建议。 【关键词】房地产价格 通货膨胀 相关性 一、引言 随着金融行业的快速发展，从上个世纪70年代以来，各类资产价格波动频繁，屡屡出现过度投机导致的资产价格泡沫化，进而引发金融危机。如日本在20世纪80年代房地产市场和股票市场价格大幅上涨，泡沫破灭后的日本经历了数十年的经济萧条。2008年美国金融危机也是由于房地产市场引发的，之后传导到资本市场，导致了严重的经济危机。中国房地产市场起步于1998年，房地产价格也一路走高，尤其是在2008年美国金融危机之后，宽松的政策推动了房价的快速上涨，至今房价仍在高位运行。与此同时，一般物价水平也持续上涨，且中国房地产价格长期走势与CPI的走势表现出很高的一致性。物价上涨和房价上涨给居民的生活造成了很大影响。稳定房价和物价成了政府的重要任务，为了探究我国房地产价格与通货膨胀间的关联，本文选择房地产价格的长期走势与通货膨胀的相关性进行研究，具有一定的现实意义。 二、关于通货膨胀与房地产价格关系的文献综述 欧文・费雪是最早研究资产价格与通货膨胀间关系的经济学家，他在《货币的购买力》一书中认为，货币供应量的增长会首先表现为房地产价格，证券价格等资产价格的上升，然后导致商品价格的普遍上涨。他认为货币政策应当更多的关注资产价格，而不仅是停留在消费品价格水平上。米尔顿・弗里德曼提出过有关于通货膨胀的著名论断：“无论何时何地，通货膨胀无一例外都是货币现象”房地产市场价格的走高伴随着大量的房地产抵押贷款的发放，出现了信用的扩张，增加了货币供给量，推高了通货膨胀。 Alchian klein认为CPI仅考虑了当前的消费品价格，而消费者会根据未来预期价格的变化作出理性调整，资产价格恰能反映消费者对未来支出的安排。提出应当将资产价格纳入“跨期生活成本指数”中去，从而反映未来预期的通货膨胀水平。Shiratsuka 认为资产价格是通货膨胀的先行指标，通过不同结构的矢量自回归模型对包含GDP平减指数与总资产价格指数在内的几个宏观经济指标进行了格兰杰因果关系检验，其结果显示在5%的统计显著水平上，总资产价格指数是引致GDP平减指数的格兰杰原因。并通过其他的实证检验表明资产价格的波动将引起GDP的相应波动，且资产价格的波动含有未来价格变动的信息。Goodhart对12个国家的CPI通货膨胀方程进行了估算，验证资产价格对通货膨胀是否有显著的解释力。自变量为滞后的通货膨胀值、滞后的产出值、货币增长、汇率变动以及利率。资产价格包括房地产价格与股票价格的变动以及受益的差价。其检验结果表明，广义的货币增长率、短期利率和房地产价格三个变量显示了很强的显著性，资产价格特别是房地产价格，的确有助于预测未来的通货膨胀。段忠东利用1998年1月至2006年12 月的样本数据，实证检验了我国房地产价格与通货膨胀的关系，在长期，房地产价格对通货膨胀有显著的正向影响，通货膨胀在长短期都对房价有显著的正向影响。 三、通膨胀与房地产价格走势相关性理论分析 （一）通货膨胀对房地产价格走势的影响 1.要素价格上涨对房地产价格走势的影响。通货膨胀时期，钢材、水泥等建设材料价格的上涨，增加了开发商的原材料成本。同时，通货膨胀也会使得劳动者实际工资缩水，要求更高的名义工资，增加了房地产商的劳动力成本。房地产商为了弥补成本上涨的损失，而提高房屋销售价格，使得房地产价格上涨。与此同时，要素价格上涨会使得各类商品与服务的价格普遍上涨。在名义工资不变的前提下，居民的实际收入降低。由于我国居民的投资渠道极为有限，这使得房地产市场需求增长过快，而房地产市场供给受生产周期、土地政策等因素制约，短期供给弹性很小，供求关系紧张，房价快速上涨。 2.实际利率下降对房地产价格的影响。从生产者的角度看，由于房地产商对资金需求大，使用周期长，因而对银行贷款的需求很大。通货膨胀发生时，银行贷款利率难以及时调整，使得贷款实际利率下降。房地产企业需要偿还的实际本金与利息减少，从而降低了开发商的资金成本，提高了利润率，促使房地产商增加投资，同时也增大了开发商囤房炒作的可能性。从消费者的角度看，由于房产价格较高，消费者通常无法一次性支付全部房款，大都是以住房按揭贷款的形式购买房产，即消费者以所购买的房产为抵押，向金融机构或是公积金管理机构申请贷款，并在一定的合同期限内偿还本金与利息。通货膨胀发生时贷款利率没有及时调整，实际利率下降，使得贷款成本降低，使得消费者更愿意购置房产，进而导致房地产市场需求增加。 （二）房地产价格走势对通货膨胀的影响 房地产的居住使用权的购买表现为消费品的属性，房地产的所有权的购买表现出投资品的属性，这使得其具有独特之处。一是增加了货币供应量，相较于其他商品同CPI之间的相关性，房地产市场具有其独特之处。房地产行业存在着大量的以抵押贷款，房地产开发商以土地抵押向银行贷款，消费者通过抵押房产办理按揭贷款，以及一些贷款公司或是银行推出的房产抵押贷款。伴随着房地产价格的上涨，贷款额度也随之上升，且房地产市场体量大，贷款需求旺盛，扩张了货币供应量，推高了CPI，这是一般商品所不具有的特性。二是通过“财富效应”影响通货膨胀，中国房地产市场大部分为住宅房产，而房产作为中国家庭资产中最为重要的资产，又与居民的日常消费密切相关。从中国商品房销售情况看，住宅销售面积在全部商品房销售面积中占有大多数的份额。房地产价格变动对居民的日常消费影响可以通过“财富效应”来实现。房地产财富效应指当居民手中所持有房产价格上升（或下降）时引起居民财富的增长（或减少），其拥有资产组合价值增加（或减少），进而改变居民的短期消费倾向。拥有房产的居民能够通过出售或是出租房产来实现财富的增长，进而提高了居民的消费能力。即便拥有房产的居民不出售房产来获得收益，也会因为房价上涨而带来虚幻的财富增加感，使得总需求扩张。进而使得经济体面临需求拉动型通货膨胀，这也是一般商品所不具有的特性。三是房地产价格通过投资影响通货膨胀，当房地产价格上涨时，房地产市场的预期投资回报率上涨，企业为了获取更多利润，会增加对房地产市场的投入。房地产产业链长，涉及面较广，体量之大也是绝无仅有的，房地产市场价格水平的上涨也会带动上下游相关产业价格的增长，进而促进相关产业的投资，使得社会投资总水平增长，推动物价水平的上涨，出现需求拉动型通货膨胀。结合相关数据来看，自1998年住房改革以来，房地产产业实现了高速的增长，在1998年，房地产开发投资规模占全社会固定资产投资的比重为12.72%。而至2015年，这个数据为22.54%。由此可见，中国房地产市场的增长速度是十分惊人的。房地产价格的上涨会带动投资的增长，而投资的增长又会带动社会总需求的过快增长，使得经济体面临通货膨胀的压力。 四、通货膨胀与房地产价格走势相关性的实证研究 （一）变量选取与数据选择的说明 由理论分析可以看出，通货膨胀与房地产价格走势间存在复杂的相互影响，本文运用计量经济学的单位根检验和协整检验，研究通货膨胀与房地产销售价格间的相关性，研究变量为通货膨胀率，房地产销售价格。城市居民消费价格指数（CPI）和百城价格指数（一线城市）数据来自Wind资讯。CPI以2010年6月的CPI数据为基期，将各月的月度CPI环比数据连乘得到定基CPI数据。“百城价格指数”为中国房地产协会和国务院发展研究中心创立的中国指数研究院，其数据具有一定的权威性和可靠性。本文选取的百城房地产价格指数为中国各大城市房地产销售价格的月度数据加权平均而成，能够比较真实的反应中国房地产价格的波动情况。本文使用Eviews6.0软件进行实证分析，对CPI、房价指数数据取对数，分别记为LNCPI，LNHPI。 （二）实证检验 1.单位根检验。本文采用的是ADF检验考察变量的平稳性。ADF检验的假设为：H0：r=0，H1：r 将各序列的ADF检验统计量与相应的临界值比较，可知LNCPI，LNHPI均为非平稳序列，而一阶差分序列均为平稳序列，故LNCPI和LNHPI为一阶单整序列。两者间可能存在协整关系。 2.协整检验。由于LNCPI和LNHPI为一阶单整序列，因此可以对其进行协整检验，本文运用Johansen协整分析法，包括迹检验法和最大特征值检验法协整检验结果整理后如下表所示。 3.实证研究结果。Johansen协整分析法的结果表明：长期上，中国房地产价格与通货膨胀之间存在正向的协整关系。房地产价格指数LNHPI和通货膨胀率LNCPI间长期弹性系数为0.1736，即在长期内，房地产价格指数（LNHPI）上涨1%，能够导致LNCPI上涨0.1736%。该实证检验的结果同中国经济的实际运行情况基本一致。 五、关于调控房地产价格的政策建议 根据前文的理论分析与实证研究可知，通货膨胀与房地产价格走势间存在正向相关关系，两者间的相互作用会给经济体的稳定运行带来压力。为了保障我国经济的稳定运行，避免通货膨胀和通货紧缩，保持房地产市场稳定的同时抑制房地产价格的过快增长。综合考虑我国的经济形势，对防止房地产价格异常波动，稳定通货膨胀，本文给出如下建议：一是发挥房地产价格走势对通货膨胀的指示作用，由理论分析与实证研究可知，房地产价格可以通过消费、储蓄和投资等途径影响一般物价水平，故房地产价格走势可以在一定程度上预测物价水平的走势。而当前中国的的消费物价指数CPI中并不包含房地产价格水平，现行CPI的构成难以反映房地产价格变动对居民生活的真实影响，不利于货币政策的制定者把握市场价格的真实水平，影响了货币政策的效果。货币当局有必要将房地产价格纳入通货膨胀指数，作为衡量价格水平的指标。如构建广义价格指数API（Average Price Index），将房地产价格水平、股票市场价格水平以及居民消费价格指数（CPI）都包含在内，为货币政策的制定提供参考。二是通过抑制通货膨胀控制房价，在通货膨胀过高的情况下，人民银行可以运用法定存款准备金率，公开市场业务，再贴现率这三大政策工具调节通货膨胀和房价。人民银行通过调高法定存款准备金和再贴现率以及在公开市场上购入证券，都能够使得货币供给量减少，进而导致利率上涨，商业银行贷款发放的减少，提高房地产市场的资金成本，抑制房地产市场的投机炒作。首先，由于房地厂商资金大都来自于商业贷款，商业银行贷款发放的减少和利率的提高会使得房地产开发商资金链紧张，持有房产的成本上涨，减少其囤房捂盘的行为，促使其快速销售。其次，由于大部分购房者采用贷款购房的方式，贷款的减少会增加其获取贷款的难度，利率的提高能够增加购房者的资金成本，增加其持有房产的成本，迫使其放弃囤房炒作，抑制投资者对房地产市场的过度投机。最后，人民银行运用政策工具减少货币供给量，调高贷款利率能够释放出紧缩性政策的信号，降低投资者对房价上涨的心理预期，使得投资者减少对房地产市场的投入，有助于平抑房价。注重三大政策工具的配合使用，过去我国人民银行常用法定存款准备金率的变动调节货币供给量，但调高法定存款准备金率不利于宏观经济的增长，应更多的发挥公开市场业务对货币供给量和利率的条件作用，减轻对宏观经济的负面影响。 房地产相关论文:房地产行业高管薪酬与企业绩效的相关性研究 【摘 要】 以我国2007―2014年房地产行业上市公司为样本，基于国有与非国有企业的视角，从货币薪酬、持股比例和在职消费三方面分别检验了高管薪酬对企业绩效的影响。同时，通过国有企业改革前后数据的对比分析进一步检验了改革是否有成效。研究结果表明：货币薪酬、持股比例与企业绩效正相关，且其相关程度均在国有企业中更显著；在职消费与企业绩效负相关，且其对国有企业的负面影响更大；国企改革对货币薪酬的管制及对在职消费的抑制初显成效。研究结论对完善企业薪酬激励机制、深化国有企业薪酬制度改革具有一定的启示意义。 【关键词】 房地产； 货币薪酬； 持股比例； 在职消费； 企业绩效 一、引言 自党的十八届三中全会召开以来，国企高管薪酬再次成为舆论的焦点。先后出台了《中央管理企业负责人薪酬制度改革方案》《关于合理确定并严格规范中央企业负责人履职待遇、业务支出的意见》（以下简称“意见”），以期健全国有企业高管薪酬分配的激励与约束机制。据2010年同花顺数据显示，在年度薪酬排行榜居前十位的高管中，房地产行业非国有企业高管占据了四席，在2011年、2012年、2013年更是达到了半数之多。因此，本文选取高管年度薪酬较高的房地产行业进行国有企业与非国有企业的对比分析。同时，和君咨询股权激励中心显示，从2009年开始，实施股权激励的企业数目迅速增长，至2013年已增长7倍，但国有企业中实施股权激励的仅占比9%，远低于非国有企业。那么，存在薪酬管制且股权激励不足的国有企业高管是否会利用职务便利进行过度的在职消费以弥补薪酬不足？本文将高管货币薪酬、持股比例、在职消费同时纳入高管薪酬变量分别与企业绩效进行相关性研究，为我国国有及非国有企业完善高管薪酬激励机制提供一定的参考。 二、文献综述与研究假设 （一）高管货币薪酬与企业绩效 根据委托理论，委托人为了降低成本、实现对人的有效激励与监督，会与人签订“薪酬-绩效”契约，将人的薪酬与企业绩效挂钩。因此，提升企业绩效成为人获得高报酬的重要手段。 国外学术界对企业绩效与高管货币薪酬的研究开始于Taussings et al.[1]，得出二者相关性较弱的结论。随后，Michael et al.[2]收集1974―1986年《福布斯》公布的2 213名高管薪酬数据研究发现，高管货币薪酬对股东财富衡量的企业绩效敏感度低。近期，Sigler[3]以2006―2009年在纽约交易所上市的280家公司高管总货币薪酬为样本，认为其与以净资产收益率衡量的企业绩效显著正相关。我国学者因经济体制不同、信息披露不完善等的影响，对高管货币薪酬与企业绩效关系的研究起步较晚，且尚未得出统一结论。李增泉[4]以1998年上市公司为研究对象，认为高管货币薪酬与以加权平均净资产收益率衡量的企业绩效不存在显著关系。谌新民和刘善敏[5]、宋德舜[6]等也得出类似结论。而陈志广[7]、陈永明等[8]、王海菲和公宇[9]等却得出高管货币薪酬与净资产收益率、每股收益等财务指标衡量的企业绩效显著正相关的结论。周仁俊等[10]、刘绍娓和万大艳[11]从国有与非国有企业的视角，对比分析得出：高管货币薪酬与企业业绩呈正相关关系，其相关程度在非国有控股上市公司表现更为显著。国家统计局公布多项数据显示，近年来，几项重要楼市指标，如房地产投资、商品房销售以及土地购置等均出现增幅同比下滑，而房地产高管薪酬却一直呈上涨走势，非国有企业薪酬普遍高于受各项政策约束的国有企业。因此，本文认为，在房地产行业中，非国有企业的问题较国有企业更甚，高管货币薪酬与企业绩效的相关程度较弱。基于上述分析，本文提出假设1。 假设1：高管货币薪酬与企业绩效正相关，国有企业高管货币薪酬对企业绩效的敏感性高于非国有企业。 （二）高管持股比例与企业绩效 高管持股能使高管获得企业剩余索取权，且高管持股作为长期激励机制，能够使高管更加关注公司的长远发展，这样，高管的个人利益就与企业绩效紧密联系起来，能够促使高管为了自己和股东的共同利益而努力提升企业绩效。 Mehran[12]随机选取1979―1980年间制造业的153家公司作为研究样本，实证得出高管持股与企业绩效正相关。另一方面，在Jensen and Meekzing提出协同效应（Alignment effect）、Fama and Jensen提出堑壕效应（Entrenchment effect）之后，Randall et al.[13]通过对371家公司进行分段线性回归分析表明：高管持股比例在0～5%时，Tobin'Q值与董事的持股比例正相关；在5%～25%时，Tobin'Q值与董事的持股比例负相关；超过25%时，两者又正相关。另外，一些学者认为高管持股比例是一个内生变量，依赖于公司外部环境和内部特征，如行业地位、投资机会、成长阶段、经营风险和管理者偏好等，与公司绩效之间并不相关。在国内学术界，由于股权激励在我国上市公司并未普遍实施，高管持股比例偏低甚至为零，多数学者认为高管持股比例与企业绩效是简单的线性关系。俞鸿琳[14]以2001―2003年间上市公司为样本，研究发现高管持股水平和企业绩效（以Tobin'Q值衡量）对于全部上市公司和非国有上市公司均无显著相关关系，只对国有上市公司有较弱的负相关关系。而高雷和宋顺林[15]利用上市公司2000―2004年五年的面板数据，证明高管持股规模与企业绩效是显著正相关的。2005年12月国务院国资委出台的《进一步规范国有企业改制工作的实施意见》才首次明确大中型国企管理层可以持股，而在2006年12月下发的《国有控股上市公司（境内）实施股权激励试行办法》中又限定单个高管“获授的本公司股权累计不得超过公司股本总额的1%”，限定全体高管“授予的股权总量在0.1%～10%之间合理确定，不得超过公司股本总额的10%”。因此，本文认为，国有企业高管持股比例对企业绩效的正向影响小于非国有企业。基于上述分析，本文提出假设2。 假设2：高管持股比例与企业绩效正相关，国有企业高管持股比例对企业绩效的敏感性低于非国有企业。 （三）高管在职消费与企业绩效 高管在职消费是企业正常经营管理的需要，给予高管适当的在职消费权利能够弥补我国现阶段货币薪酬、股权激励的不足，对高管有一定的激励作用。但我国学术界对此一致认为，我国上市公司中存在过度的在职消费，降低了企业绩效、损害了股东利益，高管在职消费与企业绩效负相关。 西方学者对于高管在职消费主要有观、激励观两种观点。Fame[16]认为，在职消费可以通过调整人的薪酬合约来消除，当调整后的薪酬不足以弥补在职消费成本时，它才成为成本的一部分。Hart[17]的研究结果表明， 在职消费是高管的私人收益，其代价超过了其带来的效益增量，会降低企业绩效。而激励观的代表学者Rghuram et al.[18]认为，在职消费是由职务和工作需要引发的消费，企业为高管人员提供在职消费的目的在于提高管理效率或强化经理人的地位和权威，并以美国300家上市公司1986―1999年数据为研究样本，结果证明在职消费可以提升企业绩效。国内学者对在职消费的衡量主要采用陈冬华等[19]的做法：手工收集年度报表附注中“支付的其他与经营活动相关的现金”明细项目（办公费、差旅费、业务招待费、通讯费、出国培训费、董事会费、小车费和会议费），检验得出在职消费对非国有企业绩效没有显著影响，而对国有企业绩效有显著的负面影响；亦有人采用权小锋等[20]的做法：自管理费用中扣除董事、高管以及监事会成员薪酬、计提的坏账准备、存货跌价准备以及当年的无形资产摊销额等明显不属于在职消费的项目，仍得出在职消费具有负面价值效应的结论。在我国国有企业中，高管薪酬由政府机构决定，且政府还在国有上市公司中实施了薪酬管制，国企高管在货币薪酬水平较低、持股收益很少的情况下更倾向于进行在职消费来弥补显性激励的不足。因此，本文认为，国有企业高管在职消费对企业绩效的负向影响强于非国有企业。基于上述分析，本文提出假设3。 假设3：高管在职消费与企业绩效负相关，国有企业高管在职消费对企业绩效的敏感性高于非国有企业。 三、数据选取与研究设计 （一）数据选取 本文选取2006年12月31日以前上市的沪深两市A股房地产企业为研究样本，以2007―2014年为事件研究窗口，剔除在创业板上市的、被ST和PT的、相关数据缺失的企业，最后共获得了108家上市公司864个观测值。其中，国有企业59家，非国有企业49家。数据主要来自于万德资讯及国泰安数据库，使用的数据处理软件为Excel 2010、Eviews 6.0和SPSS 19.0。 （二）研究设计 1.变量设置与说明 （1）企业绩效变量 本文采用净资产收益率（ROE）衡量。该指标是杜邦财务分析体系的核心，是检验股东资金使用效率的重要指标，有利于股东对高管进行较为全面的业绩考核。 （2）高管薪酬变量 货币薪酬（Ln Pay）：本文将高管定义为董事、监事、经理、党委书记及年报上公布的其他管理人员，选取其从任职企业获取的基本工资、奖金、福利等货币性报酬总额（以万元为单位）。同时，为了减少量纲对实证结果的影响，对该薪酬总额取对数。 持股比例（MSR）：指上述高管持股数量总额占公司总股本的比例。为了数据的统一可比性，选择期末高管持股数量和期末总股本两个时点指标进行比较。 在职消费（Perk）：本文借鉴权小锋等（2010）的做法，用管理费用扣除高管货币薪酬总额、计提的坏账准备以及无形资产摊销、税金、研发费用等明显不属于在职消费项目后的金额作为在职消费绝对数，再将其除以营业收入，作为高管在职消费变量。 （3）控制变量 企业规模（Ln Size）：该指标为样本企业年末总资产的自然对数。企业规模越大，获取的各种资源也越多，有利于促进企业发展。同时，为了更好地管理这些资源，对高管能力的要求也越高，给予的薪酬也相对较高。 股权集中度（Cocen）：该指标为年末第一大股东持股比例。第一大股东股权越集中，表明股东对企业的控制越强，对高管的监管更加有力，有助于高管更尽责地提升企业绩效。 成长性（GC）：本文用净利润增长率表示。该指标反映了企业的发展潜力。成长性越好，表示当年盈利越多，有利于促进企业未来绩效的提升。 财务杠杆（Lev）：本文采用资产负债率衡量。该指标反映企业主要的筹资方式和偿债能力，资产负债率越高，企业的偿债压力越大，企业便更加注重提升企业绩效。但由于国有企业高管的特殊任免制度，当负债率较高的时候，高管可能并不担心被接管或撤换，所以相比而言，负债对国有企业高管的约束作用要小于非国有企业。 2.模型构建 根据本文的研究目的和研究假设，为研究高管薪酬对企业绩效的影响，建立如下回归模型： ROEi，t=α0+α1Ln Payi，t+α2MSRi，t+α3Perki，t+α4Ln Sizei，t+ α5Coceni，t+α6Levi，t+α7GCi，t+μ 四、实证研究 （一）变量的描述性统计 为了解房地产行业国有与非国有企业的经营现状及高管激励现状，本文对模型中涉及的主要变量进行了描述性统计分析。由表1第一部分可知：在整个房地产行业，企业发展参差不齐，差距较大，而高管之间的货币薪酬更是有天壤之别，既有不领取报酬的也有总薪酬高达亿元的企业。同时，高管“零持股”现象较为普遍，其中国有企业占32.2%，非国有企业占40.6%。高管在职消费程度最小值和最大值分别为0.1、12.93，表明企业高管在职消费之间存在较大差异。因管理模式、管理者风险偏好等的不同，在公司规模、第一大股东持股比例、净利润增长率、财务杠杆这四个方面，企业之间差异更大。由表1第二部分可知：国有企业高管货币薪酬均值小于非国有企业，但中值显著高于非国有企业，这可能与国企中的高管薪酬管制有关，以致国企高管货币薪酬差距并不大。国企的高管持股比例均值显著小于非国有企业，而中值差异不大，这表明国企高管“零持股”比例虽较少，但持股比例普遍偏低。国有企业在职消费程度均值与中值均大于非国有企业的，表明房地产行业中国有企业高管更倾向于在职消费以弥补显性激励的不足。 （二）Pearson相关性分析 表2报告了模型主要变量的相关系数。无论是整个房地产行业还是国有企业（或非国有企业），企业绩效（ROE）与高管货币薪酬（Ln Pay）显著正相关、与高管持股比例（MSR）正相关、与高管在职消费（Perk）负相关，初步证明了前文提出的三个假设。但在国有企业中，ROE与MSR正相关关系并不显著，这可能是因政府对国企高管持股数量的限制所致；而在非国有企业中，ROE与Perk的负相关关系不显著。大部分变量之间的相关系数都小于0.3，只有Ln Pay与Ln Size、Lev与Ln Size以及国有企业样本中Perk与ROE之间的相关系数绝对值大于0.5，两两相关程度较高，有可能存在多重共线性。 （三）多重共线性检验 为了保证研究结论的准确度，本文使用容忍值法（Tol）和方差膨胀因子法（VIF）来检验是否存在多重共线性。由表3可知，全样本、国有企业以及非国有企业各变量的容忍值（Tol）远大于0.1，方差膨胀因子（VIF）均大于1小于5，充分表明模型不存在较严重的多重共线性问题。 （四）回归分析 1.模型总体显著性检验 模型的总体显著性检验是指检验全部解释变量对被解释变量的共同影响是否显著，即检验回归模型中的参数是否显著不为0，使用F统计量进行检验。由表4可见，全样本、国有企业以及非国有企业模型的F值分别是23.661、11.355、16.940，Sig.均是0.000，小于显著性水平a，表明被解释变量与解释变量全体的线性关系是显著的，可建立线性模型。 2.回归参数的显著性检验 表5报告了回归参数显著性检验结果。全样本模型的回归结果表明，Ln Pay的估计系数显著大于0，意味着高管货币薪酬与企业绩效显著正相关；在对国有与非国有企业样本分别回归后发现，国有企业Ln Pay的估计系数显著大于0且大于非国有企业Ln Pay的估计系数，但在非国有企业中Ln Pay的估计系数并不显著，表明国有企业高管货币薪酬对企业绩效更敏感，该结果符合假设1。该结果说明，高管要想获得更高的薪酬，需更加致力于提升企业绩效，尤其是在国有企业中。全样本模型的回归结果表明，MSR的估计系数显著大于0，意味着高管持股比例与企业绩效显著正相关，部分支持假设2；在对国有与非国有企业样本分别回归后发现，国有企业MSR的估计系数显著大于0但大于非国有企业MSR的估计系数，该结果与假设2相反，可能是国企高管“零持股”数量过多所致，后文将进一步解释说明。该结果说明，企业采取适当的股权激励有利于企业绩效的提升。全样本模型的回归结果表明，Perk的估计系数显著小于0，意味着高管在职消费与企业绩效显著负相关；在对国有与非国有企业样本分别回归后发现，国有企业Perk的估计系数显著小于0，且小于非国有企业Perk的估计系数，但非国有企业Perk的估计系数不显著，表明国有企业在职消费对企业绩效更敏感，该结果符合假设3。该结果说明，企业中的在职消费负面效应依然存在，尤其是国有企业，委托人应不懈怠于抑制在职消费。 对于控制变量，无论是全样本、国有或非国有企业模型，Ln Size、Cocen、GC的估计系数均显著大于0，与预期相符；Lev的估计系数在全样本与国有企业样本中显著为负、在非国有企业中为正但不显著，表明负债率对国有企业高管的约束并不严格，在非国有企业中财务杠杆的作用并未充分发挥。 五、进一步研究 （一）非国有企业高管“零持股”对企业绩效的影响 表6分年度报告了国有企业、非国有企业样本中高管“零持股”家数所占比例。在非国有企业中，高管“零持股”家数所占比例高达40%或近40%。除2013年、2014年外，高管“零持股”家数均多于国有企业。高管“零持股”过多是否对非国有企业高管持股比例与企业绩效的敏感性产生了影响？本文采用独立样本T检验进行说明。由表7可知，企业绩效（ROE）在方差齐性检验中显著性水平为0.403，大于检验统计量0.05或0.1，表明两总体方差不存在显著差异。均值相等的T检验中，ROE的显著性水平为0.095，在0.1的显著性水平上拒绝原假设，即高管“零持股”的企业绩效与高管持股的企业绩效之间存在显著差异，表明非国有企业中高管“零持股”过多以致于高管持股比例对企业绩效的敏感性弱于国有企业。为了保证结果的准确性，本文还用年末净利润的自然对数（Lnπ）代替企业绩效变量进行了T检验，得到了同样的结果。 （二）国有企业改革前后高管货币薪酬、在职消费对企业绩效的不同影响 2009年2月4日，人力资源和社会保障部等六部门联合出台《关于进一步规范中央企业负责人薪酬管理的指导意见》，对国有企业高管发出“限薪令”，规定高管年薪应限制在60万元左右且切实形成企业负责人绩效年薪与实际经营业绩密切挂钩的机制。为了检验此项改革在国企中是否有成效，本文以2009年为分界点，采用如下模型进行检验： 表8分别报告了上述两项政策实施前后国有企业高管货币薪酬、在职消费对企业绩效的不同敏感程度。根据模型1结果可知，改革前Ln Pay的估计系数为2.5661，而改革后其估计系数上升为2.6203，高管货币薪酬对企业绩效的敏感性略有提高，二者的相关程度加强，表明“限薪令”初显成效；在模型2中，Perk的估计系数为-0.6002，而改革后其估计系数为-0.2062，高管在职消费对企业绩效的负面影响降低，表明上述改革措施对在职消费起到了约束作用。 六、稳健性检验 为了确保上述结果的可靠性与准确性，本文采用如下方法进行稳健性检验。第一，本文用前三名高管货币薪酬总额代替全部高管货币薪酬总额，重复上述研究，得到同样的结果；第二，考虑到多数委托人较为关注净利润，本文用年末净利润的自然对数（Lnπ）代替净资产收益率来衡量企业绩效，回归分析所得到的结果依然与上文一致。因篇幅所限，不再附表格。 七、结论及建议 本文结合我国特定的制度环境，以我国房地产行业上市公司为研究样本，分别从高管货币薪酬、高管持股比例、高管在职消费三个维度研究了高管薪酬对企业绩效的激励作用，并对比分析了该作用在国有与非国有企业中的差异。 根据实证检验结果可知，在全样本及国有企业样本中，高管货币薪酬对企业绩效有显著的激励作用，尤其是在国有企业中，这与目前我国上市公司大都采用“基本年薪+绩效年薪”的薪酬模式有必然联系。但这种单一货币薪酬激励容易导致高管过度重视其任期内的企业绩效而忽略企业的长远发展。因此，为避免高管的短期行为，企业应将短期激励和长期激励相结合，而长期激励最主要的方式就是高管持股。从三类样本检验结果来看，高管持股对企业绩效均有显著的正向影响，在本次国有企业薪酬制度改革中亦可探索股权激励试点。同时，政府及相关部门应不断完善高管股权激励的法律法规，为股权激励机制在上市公司中的推广提供政策支持。 高管在职消费对企业绩效的负影响在国有企业中依然十分显著，亦指出：“国企负责人没有‘职务消费’，按照职务消费定额并量化到个人的做法必须根除。”《意见》按照党的十八届三中全会的要求，第一次将国企负责人履行工作职责中的工作保障和所发生的费用支出界定为履职待遇、业务支出。因此，对国有企业而言，要健全高管履职待遇、业务支出管理制度体系，落实监管责任主体，并定期开展专项检查；在非国有企业中，要加强内部控制制度的执行，充分发挥内部审计对内部控制制度的审查。 房地产相关论文:对新形势下房地产档案管理问题的相关思考 摘 要：结合实际，针对新形势下房地产档案管理问题进行了探讨。 关键词： 新形势；房地产档案管理；对策 1 房地产档案管理的内涵 房地产档案由于其特殊性使其成为今后城市规划、实施财产清查、解决房地产纠纷、化解产权争议的主要参考资料。因此房地产行业要不断根据新情况强化档案管理工作的内容，创新房地产档案管理，以便更好地发挥房地产档案的服务功能。 1.1 房地产档案概念与特点 房地产档案是房产在建设、交易、审批等管理环节中形成的具有一定价值且以不同载体形式存在的档案资料。房产档案具有法律凭据性，可为产权管理提供有效的法律依据。房产档案区别于其他档案，有着自身的特点：动态性。房产档案会随着房产产权变更、城市改造等发生动态变化，因此需对房地产档案实行动态管理；区域性。每宗房产产权情况及发证机关都具有唯一性，每宗房产的档案信息受地区限制而不同。 1.2 房地产档案管理内容 首先，房地产档案收集、归档。就是按规定把分散的房产档案集中到产权部门实行归档，统一管理。其次，房产档案整理。就是对档案进行分类、排列、目录编制等。再次，房地产档案的鉴定与保管。档案的鉴定工作就是对收集的档案信息的真实性及价值性进行鉴定。档案的保管，是指根据房地产档案的特点科学地对档案进行存放、安全防护。最后，房产档案的利用。就是建立在信息化的系统下对档案信息检索提供科学、便捷、有效的服务工作，如编制检索工具、卷宗目录的编制等。 2 新形势下房地产档案管理的意义及存在问题 新时期我国不断调节房地产市场，给房地产档案管理带来很大影响，认清房地产档案管理对于国家房产市场调控、居民生活提供服务、避免房产资源浪费、降低炒房、抑制投机投资性购房等违法违纪现象具有重要的意义。找出房地产档案管理存在的不足，以便完善房地产档案管理工作。 2.1 新时期房产档案管理的意义 首先，降低资源浪费，房地产档案作为一类档案资源，承载着我国房地产市场最直接有效的信息，只有合理利用这部分资源，才能发挥其应有的作用，避免档案资源本身的浪费，而且其有效的信息资源为我们紧张的住房供给提供了有效凭证，从而避免住房闲置浪费。其次，为国家调控提供依据，房地产档案管理为国家实行房地产市场调控提供有效信息统计与分析工作，为国家调控提供有效依据。再次，为人们生活等方面提供信息服务，房地产档案管理承载着我国房地产市场最直接有效的信息，在我们住房市场供给小于需求的今天，提供有效的房地产信息才能为人民的基本生活、住房选择等提供有效的服务。最后，降低炒房等违法违纪率，因此房地产档案信息管理与合理开放部分档案信息可以有效地打击炒房、坚决抑制投机投资性购房等违法行为。 2.2 新形势下档案管理存在的主要问题 2.2.1 房地产信息开放度过低。房地产档案承载着众多的房地产市场信息，无论对于国家、房地产开发商、普通民众都有重要的信息利用价值，高利用率才是建立房产档案的价值所在，也是建立房地产档案的主要目的。但由于现阶段我们处于严重的房地产卖方市场阶段，造成房地产档案的开放度低且开发商不必利用或极少利用房地产档案信息来开发市场的局面，使得消费者及普通民众很难得到或利用房地产档案资料。 2.2.2 房地产档案管理人员素质有待提高。随着信息化、数字化进程的加快，各行各业的信息系统都在接受信息化的改造，房地产市场也不例外，有效的档案管理工作包括档案收集、归档、整理、鉴定与保管、信息检索利用等工作，这就要求档案管理人员不但要进行信息化技术的培训，还要不断加强房地产档案知识的培养，对档案信息进行价值筛选，培养档案管理人员敏锐的信息洞察力等，这就对现阶段房地产档案管理人员的综合素质、工作能力提高提出了挑战。 2.2.3 缺乏有效的信息检索系统。目前虽大部分房地产组织建立了信息化的档案管理系统，但由于房地产档案建立具有唯一性及区域性，使得很多房地产档案受到区域性、地方性的限制，全国不能形成有效的、统一的信息检索系统，即使是以省市为单位的地方房地产信息系统，由于受到现阶段卖方市场的影响，对用户开放条件苛刻，检索的信息质量偏低，正是如此才造成很多以投机投资性购房为目的的现象出现。 2.2.4 信息收集、甄别不完善。近年来房地产更多地参与到地方经济活动中，而且就房地产档案管理本身而言，具有很强的动态性，房地产档案信息收集随着城市改造、拆迁、房屋买卖、继承、抵押等相应地发生变化，每当有涉及到房地产产权的活动发生，都会产生相应的产权文件资料。房地产档案从种类上划分有房产购买登记档案、产权注销登记档案、房地产交易档案、房屋拆迁档案等等。目前我国的房地产档案信息收集主要集中在买卖档案登记，产权交易登记部分，加之档案收集复杂，所以造成信息收集不完善的现状。《城市房地产权属档案管理办法》中规定"房地产权属档案管理机构应当按照档案管理的规定对归档的各种房地产权属档案材料进行验收，不符合要求的，不予归档。"但在实际档案管理工作中，房地产市场把目光主要投向了房产交易上，对于完善与甄别房产信息工作没有给予足够的重视，加之在实际工作中更正与查补房产档案信息工作难度大、程序复杂，造成了房地产档案管理工作中，信息甄别不完善。造成部分房产虚假信息的存在，这也是出现众多房地产市场乱象的原因之一。 3 新形势下加强房地产档案管理的对策 3.1 加强档案管理立法严格执行，逐渐改变市场供求关系 针对房地产档案管理信息开放程度过低及信息甄别系统不完善的现象，国家应严格立法，严格要求房地产市场的信息甄别与开放度，对现行的房地产档案查阅制度、材料收集制度、鉴别归档制度、检查核对制度、保管保密制度等进行完善，针对新时期新问题，制定一些新的制度，完善档案管理内容。科学立法严格执行，不断改善房地产市场的供求关系，坚决抑制投机投资性购房，加强市场监管，只有逐渐调整房地产市场长期的卖方市场现状才能更好地发挥房地产档案管理的作用。 3.2 提高房地产档案管理人员的综合素质 随着社会的发展，科学技术正不断发生日新月异的变化，特别是数字化、信息化程度的加快，再加之房地产档案业务不断更新和拓展，都迫使房地产档案管理人员不断提高自身的综合业务素质。大力提高房地产档案工作者驾驭信息技术的能力，建设一支以既精通房地产管理业务，又熟悉计算机信息技术为主体的专业队伍， 是实现房产档案管理现代化的关键。 要创造条件使档案管理人员在工作中获得学习机会，适时进行系统培训，不断引进先进技术，提高整个档案管理数据库的服务能力，吸收各高校专业人才，注入新鲜血液。 3.3 构建信息化系统，完善检索机制 运用计算机、多媒体等现代技术建立完善的房地产档案信息检索系统，克服地域性差异，统一标准建立国家大范围内的房地产信息数据库。运用政策性指令加大房地产市场对于数据库建设的投入，规范房地产市场的档案归档标准，编制统一的检索目录规范，提高检索信息的数量与质量。 综上所述，新形势下，我们只有坚持房地产档案管理工作的创新，适时根据市场变化，把握不断出现的新情况，形成多方配合全面行动的工作思维，才能发挥房地产档案管理的本质作用，进一步助力我国房地产市场的健康、可持续地发展。 房地产相关论文:房地产工程项目的质量控制相关问题研究 摘 要：随着我国经济技术的快速发展，房地产行业的发展也越来越迅速。尤其在房地产工程质量问题频发的背景下，如何有效控制房地产工程项目的质量成为人们关注的焦点。所以本文先分析了目前房地产工程项目的质量控制中存在的问题，然后详细阐述了如何加强房地产工程项目的质量控制。 关键词：房地产；工程项目；质量；控制 房地产工程项目的质量不仅关系到人们的切身生活，还关系到我国国民经济的稳定。所以相关工作人员应该深入研究当前房地产工程项目质量控制存在的问题，并根据实际的施工环境和企业运营情况提出可行性的整改措施，以提高房地产工程的质量，促进房地产行业的快速发展。 一、房地产工程项目质量控制中存在的问题 （一）缺乏前期规划。前期规划是保证房地产工程项目质量的基础。在当前复杂的房地产工作中，进行前期的规划管理是开展房地产项目工程施工的前提。但是在实际的工作中由于诸多因素的干扰，很多房地产企业并没有进行完整的规划。 （二）缺乏完善的质量管理制度。在实际的房地产工程项目施工中，很多工作人员的质量控制意识都不强，基本都是在发现问题才进行补救工作，这会使房地产企业处于被动的地位。因此，房地产企业应该完善质量管理制度，做到质量问题的有效预防。 （三）施工人员质量管理意识薄弱。在实际的房地产工程项目建设中，经常会出现一些偷工减料、违规操作的问题，这不仅会影响房地产工程项目的质量，还会增加企业投资成本，甚至会造成工期的延误，阻碍我国房地产行业的发展。 二、应对房地产工程项目质量控制问题的措施 （一）强化前期规划。前期规划管理的缺失会影响房地产工程项目的质量管理。所以，在施工开始前房地产企业应该进行全方位的规划，并采取科学、合理的措施保证房地产工程的整体规划，以保证房地产工程项目的质量。如当房地产企业在拿到开发权之后，就可进行详细的用地规划，并结合企业的实际发展开展科学的项目定位。一般房地产企业可从七个方面进行房地产工程项目定位：一是从企业的先进流预测；二是根据政府的整体规划；三是根据实际的土地条件；四是估算项目建成后的销售速度；五是调查客户群，确定主要客户群；六是依据房屋的投资总价；七是房地产企业希望达到利润。这样在经过详细的计划和筛选之后，便能确定房地产项目的定位：建设居民用房，或是商业用房。在实际的房地产项目规划中也经常会出现因没有进行前期规划而导致房地产企业经济亏损的，如没有详细分析周边的用户群体和消费情况，就开发成商业用房的。另外，房地产企业应该在施工前进行详细的调查，设计出符合实际施工环境的设计图纸，以保证后续施工环节的顺利开展。如在房屋内预留足够的空调、暖气等基础设施的安装控件；或是设置合理的井道，避免出现井道出现在人行道中间的问题。也只有这样才能切实提高房地产工程项目的质量控制效果。 （二）加强整体施工环节的质量管理。对于房地产工程项目而言，施工质量是保证整个工程质量的关键因素。所以相关工作人员应该做好整体施工环节的质量管理。并且房地产工程项目的施工是一项复杂的施工工程，涉及较多的施工工艺和施工人员，其管理难度也较大。因此，房地产企业不仅需要完善质量管理制度，还要培养一支高水平的质量管理人员。 如管理人员应该在确保某一施工环节的质量合格之后，在允许施工人员进行下一环节的施工。如果该环节的施工质量并不达标，那么就应该进行及时整改，至到质量合格。另外，施工企业还应该加强施工材料、施工工艺、施工设备、相关辅助措施的管理，对于违规操作的现象应该严加制止，并勒令整改，只有这样才能提高房地产工程项目的质量。如某施工企业制定的质量管制制度中提到工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。由此可见，保证房地产工程项目整体环节的施工质量是非常重要的，不仅能够保证房地产工程项目施工的顺利开展，还能减少施工事故，提高企业经济效益。 （三）加强竣工后的验收质量管理。验收是检查房地产工程项目施工质量的最后一道工作环节。所以质量验收人员应该重视最后的质量检查，以防有问题的房地产工程项目流向市场，影响国民经济的稳定。另外，房地产企业还可以建立完善的质量评估体系，对于各个部分的施工进行严格的质量审核以及工程项目施工信息的整合，以方便后续维护工作的开展。 一般在房地产工程项目竣工后，需要房地产开发商想当地的主观部门递交验收申请，之后主管部门才会进行综合验收。综合验收是对房地产工程项目的整体审查，包括规划要求是否合格、配套设施是否完善、质量验收手续是否齐全、物业管理是否完备等等。房地产工程项目的验收是一项精细的工作，需要多个政府部门的共同配合。一般涉及到的验收部门包括国土资源局、市建委、房管局、环保局、消防部门等。只有完全合格后，房地产工程项目才能进入市场。当然，除国家项目政府部门的验收外房地产企业也应该先进行内部验收，如某房地产项目中规划验收包括竣工测量资料、电子报批文件技术初步审查检测资料？、规划局送案资料；环保验收包括排污口规范化登记资料？、验收监测提交资料、环保局送案资料等，其中工程施工质量的验收是由施工单位组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组进行工程验收，监督站对工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。只有这样严格做好房地产工程项目的质量把关，才能提高房地产工程项目的整体质量，促进我国房地产行业的发展。 （四）提高施工人员的安全意识和专业素质。我国每年都会发生房地产工程项目的施工安全事故，给人们造成生命和财产的损失。因此，房地产企业应该重视提高工作人员的安全意识和专业素质，以减少安全事故的发生，减低房地产企业的投资成本，保证房地产工程项目的质量。 如企业可以开展以安全意识为主题的培训活动，从思想上提高施工人员的自我保护意识。例如某房地产企业开展的安全意识培训活动，主要要求是：一是工程管理方要认清安全生产的严峻形势，牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，进一步增强安全生产意识；二是工程安全监管负责人要对所在工地施工人员加强安全生产培训教育，提高施工人员的安全意识。；三是工程一线施工人员要强化安全知识自我学习，熟悉所负责工种的安全隐患知识，具备危险发生时应急逃生技能。另外，房地产企业还应该提高施工人员的专业水平，减少因违规操作引发的安全事故。如某房地产企业在业余时间开展了以“标准施工，减少安全事故”的专题培训，详细介绍了房地产工程项目的施工技术。总之，房地产企业应该从多个方面开展安全培训，以提高施工人员的专业素质，减少安全事故发生，保证工程项目的顺利施工。 总结：综上所述，深入研究房地产工程项目的质量控制问题，并采取相应的解决措施是提高房地产工程项目建设质量的重要途径。所以房地产企业应该重视前期规划、加强施工管理，并加强施工人员专业技能的培训和工程竣工的验收，从而提高房地产工程项目质量控制工作的效率。 房地产相关论文:当前房地产档案管理的现状及相关政策 摘要：近些年我国房地产档案管理不断的发展，房地产档案信息促进经济的发展。在房地产档案管理的过程中，档案管理部门不够重视档案的利用，当前房地产档案的利用效率不够高，浪费了房地产档案资源。本文结合房地产档案管理的现状，提出加强房地产档案管理的对策，希望可以起到积极的借鉴意义。 关键词：当地产 档案管理 对策 当地产管理部门主要利用房地产档案，在管理活动当中，形成各种具有价值的登记材料，这些登记材料当中记录了房地产行政主管部门的房地产等级活动等，具有凭证的作用，如果在城市建设和房地产管理当中，发生房产纠纷和征地拆线等问题，可以发挥一定的作用，当前房地产的档案管理的现状还存在一些问题，需要采取一些解决措施进行完善。 一、房地产档案管理的意义 在审批和建设以及管理当地产档案的过程中，其中档案资料的载体形式包括文件、图纸、音像等。房地产档案具有动态性和广泛性特点，是城市规划中的主要决策依据，也是我国财产清查的主要依据，可以将房地产纠纷和产权争议等进行解决，提供有效的参考资料。对于房地产档案进行合理的应用，可以将房地产档案的作用充分的发挥出来。避免发生浪费的情况。针对房地产档案管理的实际情况，房地产档案管理重视资料管理，但是档案利用并没有得到重视。重视档案的信息的收集，档案信息服务没有得到重视，还没有形成档案信息检索体系，档案管理人员自身素质也比较低。因此当前需要将房地产进行加强，合理的利用档案信息，为决策机构提供各个方面的信息服务，具有重要的意义。 二、当前房地产档案管理的现状 （一）房地产档案的利用率比较低 建立房地产档案，主要是为了提供给人档案用户进行使用，可以使资源的利用率得到有效的提高，从房地产档案管理的实际情况出发，当前房地产档案的开放度比较低，如果检察院需要利用相关的房产资料，也具有一定的难度，对于平常的人们，很难真正利用房地产档案资料，将彼此的纠纷进行化解，进行实际实施也具有很大的困难。 （二）当地产档案信息的服务形式比较单一 房地产档案信息服务的形式比较单一，用户对于房地产信息的各种需求无法得到满足，当前房地产服务是有限的，客户对于自身当地产档案信息的需求无法得到满足，需要利用各种渠道，获取需要的知识。房地产当安全管理人员没有及时的编排信息，实现档案信息化，房地产管理部门需要补录已经形成的产权登记档案，但是建国以来的管理文件，并没有得到有效的补录，很难进行查找，这样一来，当地产档案信息资源更新的速度就会变得比较慢，信息的实际内容也会比较变得比较枯燥，信息的形式也非常的单一。 （三）房地产档案检索体系不够完善 在信息化背景的影响下，在各行各业当中，信息化网络技术所占的比重逐渐增多，要想是房地产档案管理工作得到完善，工作人员在房地产档案管理工作过程中引入信息化技术，并且得到有效的管理成果。利用信息化技术，使房地产档案管理变得更加便利，但是与此同时，房地产档案管理也面临着隐患危机。网络环境具有很强的虚拟化，在这个虚拟的环境当中，还没有形成比较成熟的规章制度进行有效的约束。房地产管理人员需啊哟建立科学的管理体系，但是针对实的房地产档案管理工作，工作人员并没有对其引起注意，使房地产档案出现遗漏和丢失的情况，当地产档案管理也因此出现管理方面的危机。 三、当前房地产档案管理的相关对策 （一）提高用户对于房地产档案的利用 利用现代信息技术，房地产档案用户可以享受到更多的信息服务，可以为经济的发展和建设提供有效的服务。房产权管理部门可以研发出有关房产档案的再现管理系统，用户可以针对房屋产权，实现在在线查询和房屋产权办理等，提高房产权信息的利用率。对房地产档案资料进行整合，结合当前二手房的交易情况，使用户可以具备有关房地产产权的原始的档案资料，可以有效的保障二手房的合法交易，使我国二手房市场可以更加有秩序的进行下去，房地产档案部门可以取得一定的经济收益。 对房地产的原始资料进行利用，并且结合各种类型的房产纠纷的案件，可以使案件的解决变得更加快速，使法院的办案效率得到提高，产权人自身的合法权益也会得到保障，当地产档案管理部门也会具备一定的社会效益。整合房地产档案信息，城市规划和房管部门可以利用动态的房地产档案信息，相关的部门也会得到比较准确的数据，制定出科学的城市规划，避免出现重复建设的情况，将房地产档案经济的作用充分的发挥出来。 （二）实现房地产档案管理的现代化管理 当前房地产档案管理方面存在很多的问题，主要是因为房地产档案管理无法跟随社会经济的发展，经济变革带来的变化没有得到适应，房地产档案在管理的过程中具有很多的漏洞。要想将房地产档案管理进行有效的提升，需要利用一些先进的管理手段和技术设备，结合科学流程，对房地产档案管理工作给予规范，转化人工记录，利用智能输入进行取代，这样在输入的过程中，就会减少出现数据误差的情况。实现房地产档案挂历的现代化，需要提高房地产档案管理人员的知识技能水平，需要将国家上比较先进的管理经验积极的引进到国内，需要定期举行当地产档案管理人员的技能培训，将泛地产档案管理人员自设的知识储备和技能进行提高，使房地产档案管理和当今社会保持同步发展。 （三）完善房地产档案信息检索体系 针对房地产档案材料，需要进行详细的整理和分类，有效的核查档案信息，及时的处理其中存在的问题，合理的编排房地产档案，采取科学的分类，并且建立出严谨的检索标准，使更多的用户可以享受到房地产答案信息，用户只要检索需要的信息，就可以迅速的找到，并且可以得到比较便捷的服务，除此以外，信息的防病毒工作需要得到有效的注重，需要针对房地产档案，建立备份，并未定期清理垃圾，这样一来，信息检索系统才可以保持施工保持顺利。 （四）提高档案的利用效率 档案管理资料源自人们的生活，还要服务于人们的生活，房地产档案资料是从人们的生活当中发展来的，如果人们有真的需要，就要向人民展示房地产资料。可以增加网络办公环节，当今社会电子科技非常发达，人们可以享受到来自档案带来的福利。需要定期树立档案资料，并且实现定期更新，并且定期进行更新，使档案的资料可以更加符合当今社会的发展。避免出现陈数据和陈档案的情况。 （五）提高管理人员的素质 使档案管理人员的再教育和培训需要得到加强，需要提高档案管理人员的自深圳专业素质，还要具备一定的心理学素质，对用户的需求特征进行分析，管理人员还要具有很高的道德品质和职业素养，坚持以人为本，对用户进行管理。与此同时，还要针对管理人员的信息技术，进行培训，优化档案信息的界面。 结束语： 房地产管理工作自身具有很强的政治性，房地产档案管理工作是非常重要的，房地产档案管理的相关工作人员需要及时发现档案管理工作中存在的问题，及时解决其中的问题，使档案管理工作可以实现与时俱进，更好的服务人民。 房地产相关论文:基于房地产测绘的特点分析与其技术应用相关研究 【摘要】近年来房地产行业在经济迅速腾飞的带动下快速发展，因此房地产测绘技术也在不断的提高，土地和房产是人民赖以生存的基本保障，因此需要进行法律的保护，而房地产测绘的主要目的就是尽可能的对人们的合法权益进行保护，另外房贷产测绘逐渐成为了房屋建造管理中的产业测绘技术。本文就对目前房地产测绘的技术特点进行分析，并普及一些测绘技术相关 知识，旨在能够服务更多的企业进行制度方面的改革。 【关键词】房地产测绘；技术应用；研究 新型经济模式促使国内的经济和科学技术得的飞速的发展，相应的房地产行业在市场的推动下得到快速的发展，在房地产开发管理过程中测绘技术是非常重要的内容之一，通过房地产测绘能够使地产的权属和建筑面积得到永久性的保证，从而受到国家法律永久性的保护，保证了所有者的合法权益。因此想要更好的提升房贷产开发管理能力，就应该充分了解房贷产测绘的特点，然后在应用过程中更加的合理化和科学化。 一、房地产测绘的类型和重要性 1、房地产测绘的主要类型 （1）基础测绘：基础测绘的范围主要局限在一个城市之中甚至狭小到某一块地域中，可以从整体上建立非常健全的房地产平面控制网络，该网络系统中包含有房地产基础图纸的设计等内容。（2）房地产的项目测绘：项目测绘指的是才房地产开发、经营和管理过程中对其平面图进行测绘及其相关的所有活动内容，其中平面图包括地基平面图、楼层、户型等平面图，还包括与平面图相关的各种表格和施工手册等。项目测绘所涉及的活动内容比较多，比如房地产权属拆迁、交易、开发等管理活动，所有的活动之间关系均比较密切，在项目测绘过程中工程量最大，且最具现实意义的测绘要数土地权属附图测绘。 2、房贷产测绘的具体作用 房地产测绘的主要作用主要体现在两个方面；一方面是日常房产活动的内容，比如产籍的管理、交易管理、开发管理和拆迁管理等，在这4个方面的管理活动中中还涉及有产权的评估、税收等所需要的基础测绘图；另一方面则是房贷产测绘能够在城市建设和规划中提供基础的资料，比如政府要对某块区域进行重新规划时，首先要了解其房产的权属情况，而房地产测绘则能够最为准确的依据。 二、房地产测绘的特点分析 1、专业性较高 房地产测绘的精确度和真实性非常的重要，因此对于测绘的人员要求比较高，首先测绘人员要对房地产知识有一个非常全面且专业的认识，另外具备较高的职业道德和法律意识，在测量绘图的过程中能够熟练掌握多种的测量方式和技巧，对于世界上各种先进的测量仪器均能够熟练掌握，这样才能够保证测量和绘制的图准确有效。 2、复测周期短 所谓复测就是当城市进行重新规划或者房屋的权属问题以及用途发生变化，或者房屋的面积以及位置都要发生改变的情况下导致之前等级的资料出现变动，从而进行的二次测量。复测主要分为三种类型，分别是修测、补测和变更测绘等，同时还要根据该城市的制定的复测周期进行定期复测、从而保证房屋资料的现状性和完整性。 3.房地产测绘的比例尺较大 在房地产测绘过程中，其需要进行标注和表示的内容非常多，为了能够让每个标注的内容都能够更加准确的分辨，所以选择的比例尺均比较大，目前在城镇建设时测绘的比例尺一般选择1：1000，部分会选择1：500。如果在测量绘图的过程中涉及到房屋的分层、分户以及分丘图，那么所选择的比例尺将会更大。 4、测绘的内容非常广 房地产测绘中所包含的内容非常多，不仅要标注房屋的位置和数量，同时对于其的权属、质量用途等也要进行详细的标注，那么在测绘的过程中需要工作人员对所有的资料均要调查清楚，同时还要将房屋的面积按照最为科学的计算方法进行测算，然后按照目前的市场评估其价值等。 三、房地产测绘的技术应用探讨 1、用于外业数据采集的技术方法 外业数据的采集是指使用高质量和高精度的测量仪器将房屋的外围、内部结构等数据进行采集的过程。将所采集的数据进行记录的同时还要核对草图中的标注数据，这样能够有效的避免错量、漏量的情况出现。在外业数据测量的过程中使用最广泛的是全站测量仪，该种仪器主要有三部分构成，分别是测角、测距和微处理器等，在距离的测量时可以使用光、电来实现；角度的测量时可以通过高差、水平垂直角等进行实现，而其中内置的电子薄能够将测量的数据实施保存，如果需要随时可以传输至计算机终端进行应用。 全站测量仪在不断的升级和优化过程中，自动化程度和精度不断提高，然而在房地产测量的过程中，GPS技术也得到非常广泛的使用，GPS技术具有操作简单、精度高，甚至能够实现全天候的测量操作，目前科学家们开始着手将GPS技术和RTK技术进行结合，相信全新的测量仪器在房地产测绘中大放异彩。 2、用于内业数据处理的技术方法 业外数据处理完之后应该及时的对业内的资料进行处理，在处理之前首先要保证数据的完整性，然后选择合适的计算方法和绘图技术。（1）在图形的处理过程中，需要使用到数字化成图技术，但是在成图技术使用之前必须保证其资料完整录入该系统中。所谓数字化成图技术即使用楼层表及其权属信息所生成的房屋户的对应信息，让测量的所有数据都能够和楼幢号之间产生联系，然后使用CAD制图软件将图形交换文件直接参入到所生成的图形之中，继而便会获得比较准确的房地产平面图。（2）以准确且可靠的房地产平面图为基础，然后开展业内计算，一般的都会采用常规的计算方法，在房屋的测量过程中一定要了解其基本要素，将要计算面积的图形进行合理的分割，然后根据其图形面积计算公式进行计算，最终求得房产面积等数据。 四、结束语 房地产测绘是一种技术要求非常强的工作，通过测绘确保房屋权属者的利益，人们首先应该了解其的意义和作用，在使用的过程中进行测绘的质量控制，即选择技术过关的工作人员，选择合适的比例尺等，在房屋的归属权等发生变化时应该及时的进行复测确保房屋资料的完整性、实时性。随着房地产行业的发展，在房产测绘是管理中的重要内容，希望能够不断的加强对测量技术的改进和优化，推进房地产事业的健康发展。 房地产相关论文:论房地产工程项目质量管理的相关问题分析 [摘 要]随着我国国民经济的快速发展，房地产产业也随着快速发展起来，房地产工程项目的质量关系到居民的生命财产安全，所以人们对房地产工程的质量问题的关注度也不断提高。目前，我国房地产工程项目的质量管理中的问题也日益凸显，这些问题严重影响着工程质量，同时对人们的生命财产安全造成威胁。本文就房地产工程项目质量管理中存在的问题进行分析，探究其有效的解决对策。 [关键词]房地产；工程项目；质量管理 一、房地产工程项目质量管理工作中存在的问题 1.1 没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化 规划、设计阶段的工作十分重要，其对项目能否取得成功起到决定性作用。不过，在现阶段，一部分房地产项目早期工作比较粗浅，未作出科学规划与设计，导致施工时出现一系列预估之外的事。项目建设时，因为诸多因素影响，造成在规划和设计阶段工作过程中，市场定位不准确，配套建设不理想，产品规划不符合实际，相关工作深度远远不够，并未采用切实可行的手段对设计工作进行优化处理。项目建设前，示对项目图纸进行全面研析，设计标准不高，与工程实际脱节，绘制的项目图偏离实际，造成在项目建设过程中，出现一系列和实际不符的问题，从而制约了项目施工进度。例如，对立面建设过程中，空调安装空间不足，或者是未预留空调安装空间；起到消防作用的管理没有埋设，直接显露出来；规划井道安装时，规划与实际不符，导致一些井道安装在人行道上，等等。与此同时，对房地产企业而言，其未对项目所需的全部材料、设备等作出全面的规划，且检查工作不到位，建造商对工程不熟，完全根据要求进行建设，工程质量大打折扣。在房地产市场供过于求时，出现功能性不足的问题无法得到市场认可，所以，就项目而言，其收益保障性较差，对后续人们的日常生活等方面影响至深至远。 1.2 项目施工监管不到位 对工程施工过程质量的监督管理不到位，监管者质量意识不强，在项目建设结束后方发现质量问题，导致大量项目在建设时质量远远不达标，从而严重影响项目质量，提升施工作业风险性，为建成投入运营后居住者带来生命财产威胁。举例：一些建设商和园林施工方合作过程中，交接时常出现问题，尤其是工期不足时，在主体建筑外立面尚未竣工时，是无法撤除相应的对外排架。所以，园林施工方则无法施工作业，迟缓了建设进度。与此同时，进行安装作业时，没有根据相关基准进行操作，造成门窗渗漏。对建设项目进行质管时，工程完工检验查收结束后，就不再开展质量监督管理工作，基本上不存在对成品进行保护的思想认识。举个例子，对铝合金门窗进行保护方面，在一些承包商完成门窗安装工作时，实际上没有和接下来进行施工的单位进行交底，造成在后续施工作业时，门窗滑道出现质量破损。与此同时，后续作业基本上都是业主委托及分包其它单位来完成的，导致责任不清，致使维修主体出现非常严重的不满情绪，进一步加大管理难度，同时加大了协调成本支出。所以，项目建设时，一些作业者往往会对那些施工有难度，或出现的微小质量问题重视程度不够，通常将这些问题隐藏起来，这样的结果就是，哪怕在一段时间中没有质量问题出现，那么，在长久居住过程中，必将引发一系列安全问题。 1.3 工程完工后质量管理不到位 工程竣工后，为了确保工程质量必须对工程进行检查和验收，但是大多数房地产企业对竣工后的检查不够重视，许多房地产公司在工程完工前都没有提前进行验收，而且其他验收单位也没有根据实际的图纸和要求进行验收，使得工程不能按期投入使用，影响了公司的效益。而且没有对工程项目进行有效的评估，使得整个工程最后环节的管理工作不能有效、顺利的进行，工程质量也得不到保障。 二、解决房地产工程项目质量管理工作的有效对策 2.1 对工程项目前期的规划与设计力度进行加强 就目前我国房地产工程的质量管理来看，对工程前期都缺乏管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了提高对工程项目的质量管理，房地产企业在进行施工之前，必须进行全方位的准备工作与管理工作，保证整个工程的顺利开展。在进行施工之前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，从而对工程项目的整体风险进行预测；然后依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为接下来的施工打下良好的基础。 2.2 加强对施工整体环节中质量的管理 工程的整个建设过程中，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，确保良好工程质量的实现。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，所以相关人员要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，只有在前一道工序合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从根本上保障工程的质量。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量加强管理，确保质量达标，一旦发现不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展施工。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行全天候的监管，确保在第一时间发现存在的问题，并且进行及时积极的解决。 2.3 加强对工程项目竣工后的质量管理 对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，及时发现质量上存在的问题并且在第一时间解决，防止工程投入使用后出现质量问题。当工程竣工后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个工程项目的质量，如果发现问题，要立刻进行更正，保证整个工程项目的质量合格。此外，还要建立健全质量的评估报告，对整个工程项目有关质量的信息进行有效地整合，便于对今后的工程建设起到很好的指导作用。 2.4 增强施工人员的质量与安全意识 加强对房地产工程项目的质量管理工，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员具备高度的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，对于工程中出现的问题能够及时反映并且及时解决，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要还要提高施工人员的专业技术和能力，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，把提高工程项目的质量问题落到实处。 三、结语 近年来，随着我国社会经济的不断加快，我国的房地产开发进程也不断加快。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程质量管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，并且保障了人民的生命财产安全，同时促进我国的经济发展。而房地产工程质量管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。在这样的情况下，加强房地产工程质量管理工作，实现对房地产开发和建设的有效管理，成为了社会普遍关注的问题。 房地产相关论文:论“在房地产及其相关产业如何在房产不景气环境下谋生求发展” 【摘要】虽然国家已全面进行限购松绑，但2014以来，我国房产景气指数仍逐月下滑，房产投资增加放缓，各大中小城市房价大幅下跌。房价寒流蔓延到与之紧密相关的各行各业。面临楼市的重新洗牌，国家应减小调控政策，让市场在资源配置中起决定性作用，各房企应更多引进技术管理新型人才、主动求变积极进行多元化转移，让中国房产经济实现平稳的软着陆；而各行各业则更要整合营销、减小对房产依赖、调整产业结构、增加防御措施，才能在危机中生存下来。 【关键词】限购松绑；房价下跌；相关行业；技术管理；调整结构 一、引言 2008年经济危机之时，政府曾以4万亿投资撬动市场，其中很大一部分流入了房地产领域，带来了我国房地产市场持续5年的畸形繁荣。直到房价涨到让人叹为观止的地步，2010年，政府出台了史上最严格限购政策并快速推行全国各地，房贷政策也相应收紧，导致房产产景气指数一再下滑，销售额和销售面积均呈现负增长房价大幅度下跌，从三、四线扩展到一、二线。而房产与中国经济紧密相关，GDP贡献度占整体五分之一，而房产投资每减少5%，GDP将被拉低0.6%左右，面临经济“硬着陆”风险，2014年6月，各地政府纷纷放开限购政策。但由于限购、限贷调控政策影响，房地产一直处于低位运行，改善性需求被遏制，房价并没有预想中反弹。相应的，在房产行业不景气的大环境下，与之相关的钢铁、水泥、建材、家装、房产中介等紧密相连的行业都如多米诺骨牌一般纷纷受到房市寒流的影响倒下。曾经有人统计过这样一组数据，明显地反映出房地产行业对上下游产业的影响：房地产行业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少2万套左右的卫生洁具需求。 那么随着经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期，经济发展进入提质增效新阶段，经济新常态带动的房地产业发展新常态下，各房企该以怎样的姿态积极适应潮流的发展；与房产相关的各行各业在进入微利时代之后，又该如何调整产业结构生存下来。本文将会以理性的态度和判断提出在房地产经济新时代，对房企和各行业提出一些建议 二、主动求变，实现房产经济稳定软着陆 2.1 国家转变房产调控思路，房企引进技术管理型人才 自从房地产市场发展进入新常态――日趋成熟和理性，国家房地产调控思路也在发生转变。“去行政化”减小国家调控力度，让市场在资源配置中起决定性作用【1】。建立房地产适应新常态的长效机制【2】，将房地产涉及的金融。土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下，更加重视政策的系统性。稳定性和可预期性。确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力而不是相互掣肘。 加快引进技术加管理型人才。在经济转型的社会结构中，技术管理型人才更能利用专业知识进行高效的管理模式和加强对成本的控制。通过高技术型人才对市场积极的探究调研、营销策划并结合专业的知识和经验提出有创意的想法。同时这些高技术人才也更能掌握网络的能量利用一些软件，如VR虚拟仿真技术，能模拟工程项目设计情况，在三维场景中任意漫游，人机交互，这样很多不易察觉的设计缺陷能提前察觉，有利于管理者设计者规避风险。 2.2 关注微观区位选择，积极进行多元化转型 如今不再是拿地便造房的暴利时代，各大中小房企应应用知识，加大对其自身物业管理的投入，根据商业用房地产和居住用房地产微观区位的选择标准【3】，让所建筑的区位达到最佳的用途，从短期来说，好的区位包括良好的社区文化环境，齐全的生活服务配套设施，能给人们留下良好的印象和市场口碑；从长远来看，微观的经济效益和环境效益结合宏观的社会效益和生态效益，能实现土地资源的优化配置。 面对生存困境，面对供过于求的高库存压力，房企普遍采取减少拿地，变通营销策略，降价生存。这对于大部分房企无疑是割腕卖肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是积极进行多元化转型，规避政策风险，用互联网思维化解行业危局。如2012年下半年，万引爆地产互联网营销的新风潮，联合淘宝推出“账单抵扣房款”的活动。 三、各行业应勇于创新，摆脱依赖，方能长远发展。 3.1 积极拓宽业务面摆脱损失，摆脱对房产政策的依赖 之前连续五年的房产经济繁荣让很多房产相关行业尝到了甜头，也不愿意从房产业转移到其他行业，导致行业从业者形成了习惯性思维，就算政策几经变化也仍然对房产业心存幻想。而随着调控的深入，与房地产相关的上下游行业也会重新洗牌，优胜劣汰进行重组，市场份额也会重新分配和集中。但是外因从来就不是决定事物发展的主要原因，关键还是在于内因。所以想要在这轮洗牌中存货下去，必须要积极调整心态，摆脱对房产经济的依赖，摒弃暴利心态，苦练内功，实现战略转型，提升自身的竞争力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗风险，做出属于自己真正的优势。 要主动拓宽业务，如钢铁、水泥行业除了要投入到道路建设等行业中，更要把眼光放长远，把业务拓宽到亚洲乃至整个世界，提高技术核心。而房产中介企业则需在最低迷的时候坚持挺进。组建高技术和能力的销售团队，如朱泳强“在别人撤退时，慢火熬出人脉”【4】，坚持和客户联系，及时了解客户的需求，认真为客户服务，多多学习经济管理知识，及时为自己充电。各家装企业可以通过抱团促销的方式，和装饰公司合作推销产品，更广的拓宽自己的业务。 3.2 夹缝生存出新招，低碳经济助生存 行业的规范整合往往是通过大量“新陈代谢”并且在大环境经济不景气的情况下发生的。如应在“工装公司”和“地产公司工程部”的家冯总开建新的业务。家装行业应该将服务提升一个档次，推出针对不同房源，不同户型的装修业务；也可以针对经济适用房和保障房等推出低端装修业务，或者提供全程化一对一服务、2次装修施工业务等。更加细分的服务，更加人性化的服务才能让家装在未来的路上走得更远。 而对于建材行业来说，随着“低碳经济时代“的到来绿色环保建材家具商机却是无限的，加强新品的研发和推广，比如选择新型环保的防水材料等。不断深挖渠道，通过多与客户交流创造更多适合市场的产品，抢的更多的市场份额。 结语：房地产市场从“过紧”走向“常态”的过程中让我们深刻认识到了房地产商品本就是应有其商品应有的规律，房地产市场也应是一个正常的由供求关系决定的市场而不是一个暴利的市场。国家不会再出现非常规的大规模的刺激政策。在这场新的战役中，智者存，弱者亡。房企和各相关行业应紧密关注国家政策，发挥智慧开源节流，增强实力，方能长久立于市场中。 房地产相关论文:当前房地产管理相关问题的探讨 【摘要】改革开放以来，随着国民经济的飞速增长，我国的房地产市场得到了空前的发展，并逐渐成为了我国国民经济的支柱产业；但在其发展和管理的过程中，也存在很多问题；我国房地产业的管理离不开政府的宏观调控，但是同时也需要房地产商和房地产市场管理部门的相互协商、科学的调整，在传统的管理模式的基础上改革创新，以适应中国未来房地产市场的发展趋势。 【关键词】房地产；市场；管理；创新；发展 前言：房地产管理是指房地产行政管理机关依法对与房地产交易有关的机构、各种交易活动和交易规则所进行的各项管理。房地产管理受到个人、企业和政府的密切关注，个人通过购买住房与房地产管理联系起来，关系到个人的住房问题；房地产企业通过建房、卖房与房地产管理联系起来，关系到房地产企业的利润；政府房地产行政管理机关通过对房地产业进行宏观的调控与房地产管理联系起来，关系到国家的财政收入和房地产市场的稳定。对于房地产市场的管理，主要是通过对市场活动的研究来制定市场规则，从而来规范市场行为。房地产市场的管理主要包括两个方面的内容，一方面，管理部门要规范市场主体的行为，既要规范房地产开发商、房地产中介企业和多数从业人员的行为，也要规范消费者和投资者的行为；另外一方面，要能够保证房地产市场能够向社会提供准确可靠的信息，例如，住房信息、价格信息、房产信息等。 一、中国房地产市场的发展阶段分析 改革开放以来，我国房地产市场从开始试点到现在已有三十多年的历史了。虽然我国房地产市场起步较欧美发达国家起步比较晚，但是其发展速度非常的惊人，同时也是非常让人担忧的。我国房地产市场的发展经历了四个阶段：1978 ～1991 年理论突破与试点起步阶段；1992 ～1995 年非理性炒作与调整推进阶段；1995 年～2002 年相对稳定协调发展阶段；2003 年至今，房价不断上涨，国家宏观调控的新阶段。随着中国房地产市场的不断发展，现在正步入第五阶段，根据我国房地产市场目前的形势分析，第五阶段很肯能是房地产泡沫破碎的阶段，房地产泡沫一旦破碎极有可能导致无数的投资者瞬间变得一贫如洗，出现房地产市场的经济危机。这将对国民经济的发展造成非常重大的影响。 通过上述对中国房地产市场的历史发展阶段的分析可知，不管是国家房地产行政管理机关，还是房地产开发商都需要对房地产目前的发展形和房地产管理中存在的问题进行深入的分析和总结，然后进行科学和合理规划与管理，才能够保证房地产市场的健康发展。 二、房地产管理中存在的问题及措施 2.1管理方式太过松散和表面化 近年来，随着房价飞速的上涨，房价动态已经成为民生关注的热门话题了；中央政府也非常重视对房价的调控。2007年以来，国家不断出台新政策，致力于控制房地产价格，特别是近几年来，政府可谓是重拳出击，短时间内密集出台多项关于房地产管理的政策，但是收效甚微，房价依旧持续上扬。造成这种状况产生的原因主要有三点：首先，大多数出台的规定，形式化色彩太过浓重，只是走过场，没有切中要害，不知不觉陷入“上有政策下有对策”的恶性循环，很多政策条文没有从实际出发，可操作性不强；其次，房地产市场由于其相对的低投入高获益特性，在很大程度上成为地方政府创收的重要形式，地方政府为了自身利益，对中央关于调控房地产价格相关政策执行不力；最后，与房地产价格密切相关的金融、土地、企业、地方政府等多个环节在日常运行中通常各自为政，缺乏沟通协调，这种现象更让大多数房产管理调控政策流于形式。 2.2房产行业泡沫经济现象端倪初现 房地产行业作为一个竞争性行业，占有资源多，资金需求量极大，当社会资金被大量的挪用到房地产行业的时候，极易形成经济泡沫，事实上，从2009年开始，这种泡沫经济现象就已初露端倪，全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少，有些与上年同期相比，甚至减少40%以上。近两年来，这种现象依然有增无减，购房者的观望情绪愈加明显，而房价的上扬也没有因此而出现停滞。据统计数据分析，楼市若在经过6个月左右成交量的萎缩后，开发商将会面临巨大的降价压力，而大量房地产企业在价格急剧下滑中同时也将出现资金链条的崩溃，造成房地产的“硬着陆”，因为靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。这一切如果不通过加强房地产经济管理，运用创新手段对其进行调节，势必会对于国民经济的总发展将会构成巨大的威胁。 三、房地产管理应该如何创新 当前，房地产交易信息日趋网络化、交易活动日趋市场化、交易主体日趋多元化，传统的房地产管理模式显然已经难以适应这种现状，需要通过改革创新的方式来建立科学的、先进的、规范化的房地产管理模式。具体可以通过以下几种方法来对房地产管理进行改革创新： （一）不断探索和借鉴新的管理模式。中国的市场经济是一种经济手段，主要有价值规律、供求规律、竞争规律等基本运行规律。中国的房地产市场想要不断健康发展，自身就要不断探索创新，把科学的房地产管理方法运用到实际房地产管理中间去。同时还要学会借鉴国外先进的房地产管理模式，来促进我国房地产市场的平稳发展。 （二）建立宽广的交流平台。政府房地产市场管理部门既要对房地产市场进行实际监控，又要运用科学的办法来对房地产市场进行宏观调控，为市场主体提供高水平的服务平台，从而满足房地产市场多层次的需求。 （三）建立科学的评估体系。评估体系是用来对企业行为进行评价的标准，从而规范从事房地产相关产业企业与个人的行为，保障整个房地产市场的健康发展。科学的评估体系建立需要各相关部门的协助与配合，才能实现预期的目标。 四、制定详细经济发展规划，确保房地产行业稳定发展 当前，我国经济发展正处于转型期，无论是经济结构还是发展方式都面临着调整与改革，在这个关键时期，我们必须转变思路，认清形势，鉴于房地产行业对国民经济的发展有极其重要的影响，而住房条件关乎国计民生，在全民构建和谐社会的过程中，我们必须根据当下房产行业的发展现状，制定长期与短期发展目标，明确房地产经济管理的总体思路，制定出符合实际需求的房地产行业的经济发展规划，以此来满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要。同时，我们要有针对性地把宏观的、长期的经济管理目标分解为较为微观的、中短期目标，使其更加符合房地产发展的实际情况，以求不断理顺当前房地产市场复杂多变关系，促进房地产市场健康、稳定、有序发展。 五、结束语 房地产管理是一项系统工程，需要各相关部门的密切配合，才能从真正意义上带动我国的房地产市场平稳发展。针对当前中国房地产市场的现状，当务之急就是对房地产的管理进行改革创新，使其适应当今中国的发展形势。 房地产相关论文:对房地产广告中女性形象的相关研究 【摘 要】随着市场和政策的利好，房地产市场逐渐回暖。房地产广告向消费者传递楼盘信息，突出楼盘卖点和优势，树立开发商的品牌形象，进而吸引消费者购买。当前消费者不仅倾向广告中的卖点的理性诉求，还对企业文化价值有所认同。房地产广告中的女性形象成为地产商和消费者传递软实力沟通的媒介。本文通过对房地产广告中女性形象的研究，展示当前房地产广告中女性形象的有效传播。 【关键词】房地产广告；女性形象 全面的审视中国的女性现状，在明确男女平等的前提下，其实传统文化逐渐形成的是男性文化的视角，女性形象诉求相对较少。这种现象呈现在广告上的具象表现是：出现女性形象是为了呈现广告商品的物质属性，作为广告营销的一种展示方式。广告中经常出现的画面是对女性身体意象的物化，呈现在商品广告中的画面是：以女人大腿比喻瓷砖柔滑的诱惑，以女性曲线等同于汽车的舒适感，以女性洁白肤色诠释饮料的爽滑宜人，以女性的美貌讲解某种产品的物超所值，此时，女性成为一种物品，女性的功能沦为从男性欲望观点所期待的待价而沽的商品，广告运用产品物化了女性，使她成为“物欲的祭品”。[1] 房地产广告包含多元的信息诉求，为了促进楼盘销售，需要运用多种营销方式吸引消费者，进而达成购买行为。女性形象出现在房地产广告中，不仅作为地产商或楼盘卖点诉求的传播路径，还将抽象的企业文化具象化，让消费者对企业文化和楼盘信息有直观的认知。国内十大房地产商的华润置地，邀请许晴作为万象城的形象代言人。许晴形象端庄、气质优雅，作为华润置地和消费者之间的沟通桥梁。 一、房地产广告中的女性形象解析 （一）女性外在优美形象做主动传播。行为心理学家华生（John B. Watson）提出“刺激一反应”原理，认为人们在受到外部环境刺激时，反应总是随着刺激而呈现。优雅的女性形象出现在房地产广告画面中，消费者接收到广告传递的信息，呈现的反馈是有关“美”“好”的联想，进而泛化到消费者对房地产商的评价和印象。只要见到优雅的女性形象出现，就会影响消费者对房地产楼盘的思维方式，这也是房地产商吸引消费者眼球的很好手段。 许晴外形甜美，在公众中时刻呈现出优雅的笑容，保持端庄温和的外在形象。华润置地万象城项目选择端庄秀丽的许晴作为女性形象代言人，借此吸引消费者的注意力，宣传产品信息，增强消费者对万象城的认识，进而改变消费者的行为和思维方式，促进市场销售。同时，许晴优雅的外在形象，也彰显出了万象城的优秀品质与优雅格调。 （二）女性的象征意义。房地产商销售的是房子，房子是消费者日常生活中最基本的保障，与每个人的生活息息相关，是人们安身立命的场所。房子已经不仅仅具有使用价值，也具备符号意义，是“家”的符号象征，让一个符号参照另一个符号、一件物品参照另一件物品、一个消费者参照另一个消费者。[2]房地产广告营造的是“消费总体性”，将女性形象高度物化，呈现出柔媚的形象。依附于房地产广告，女性形象成为传达象征意义的消费符号，配合女性的外在形象，融合文字和音视频等效果传递符号背后的含义。 房地产广告中的女性形象的出现，是喻示着“家”的隐形情怀，反映出“家”的共性，带来宣传传播之外的附加价值。华润置地的代言人许晴在对外宣传中，构建的形象是为了衬托出楼盘的高端品质，同时对于消费者也突显出“家”的形象，营造充满温馨的氛围，引发消费者的感情共鸣，进而激发消费者的购买。 （三）女性形象的内在品质与企业文化的融合。房地产广告中的女性形象主要是用于商业宣传，但同时也是展现企业文化价值的有效传播方式。女性的形象气质能较好的与房地产的文化价值取向高度融合，女性在家庭责任、行为方式和精神态度一直体现了社会的责任。借助女性的内在品质，房地产得以将企业文化蕴含其中，将品牌精髓具象的呈现给消费者。华润置地一直提倡品质给城市更多改变，关注和提升产品与服务的品质，以“高品质”的要求切入市场。华润置地万象城是“一站式”和“体验式”商业综合体，在消费者生活水平的提高和消费理念的国际化的背景下，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。许晴国际化的时尚属性不仅让消费者印象深刻，还促进消费者对华润置地的企业文化的认同和与形成品牌忠诚度。 二、总结 房地产广告借助女性的外在形象和内在品质，不仅带动了项目的楼盘销售状况，还有效的将企业的文化价值蕴含其中，潜移默化的传递给消费者，提高企业的知名度和品牌美誉度。女性形象在房地产广告，促进地产商从“被看”变成为“主动的吸引人看”、从“主动劝服式传播”转变为消费者“主动接受式传播”。 房地产相关论文:关于房地产工程项目质量管理的相关解析 【摘要】近些年来，随着我国经济建设的可快速发展，房地产行业成为了一个极其热门的产业，其竞争也是非常激烈的。在房地产工程项目中质量管理是一项非常重要的工作，因此，本文将在详细分析我国房地产工程项目现状的基础之上对其质量管理提出一定的见解。 【关键词】房地产，工程项目，质量管理，解析 一、前言 房地产工程项目质量管理是为高效率的实现工程项目的目标，而开展的一系列计划、组织、协调、监督和控制活动。一般包括开发管理、规划管理和施工管理三个阶段。做好房地产工程项目质量管理对于整个工程具有重要意义。 二、房地产工程项目质量管理的作用 房地产工程项目质量管理的作用集中体现在计划、组织、协调和控制几个阶段。 1、计划管理 计划管理即是对项目的开发建设制定计划，使工程项目有序的开展。通过一个动态的计划管理，可以有效地将工程的整个过程纳入轨迹，使目标有效地实现。 2、组织管理 组织管理是通过责权的划分、合同的签订与执行的管理，依据相关法律法规，实现的组织保障体系，能够进一步确保目标的实现。 3、协调管理 协调管理对各个内外环境，各个组织结构部门进行协调与沟通，有效地促进了公共环境的和谐，促进了人际关系，确保工程项目能够顺利的进行。 4、控制管理 控制管理即是对工程项目的质量、工期和成本进行控制，以实现最大的综合效益为目的。控制管理的手段主要包括计划、决策、反馈和调整，通过这些手段，对项目进行分析，执行与检验各种指标、定额与阶段性目标，从而对成本、工期和工程质量等进行有效的控制。 三、房地产工程项目质量管理常见管理模式 目前房地产工程项目质量管理模式主要有三种，包括常规单一项目质量管理模式、常规多项目操作和大项目部制。 房地产工程项目的常规单一管理模式属于职能型组织结构，相应成立的相关控制部门为：财务室、项目拓展部、工程部和销售部，四个部门统一由总经理负责。其中工程部的职能明显，责权较大。这种模式板式效率较高，人员精练，但随意性较大，对人员的素质要求较高，工程质量与成本之间难以控制，容易形成管理漏洞。 常规多项目操作主要有工程部下辖项目组和项目公司制两种形式，均属于职能型组织结构。项目组模式实现了对工程部职能的拆分，与单一项目质量管理模式相比职能减少，仅负责规划部门规定内的事务。该管理模式针对性、专业性较强，但管理面较窄，存在部门间的相互牵制。项目公司则直接由总经理领导，在财务上可进行独立核算。项目公司具有较好的灵活性和较高的效率，但决策受到多头领导的制约。 大项目部制是项目组和项目公司之间的一种模式，该管理模式的工程部负责提供技术支持，进行方案的优化等；项目部拥有资料、现场技术岗、事务协调岗、建筑设计岗、材料岗和预算岗；还存在设计部、预算部和招标小组等。该管理模式专业化强、灵活规范，责权明晰，效率高，但存在多头领导。 四、房地产工程项目质量管理现状 目前房地产工程项目质量管理现状存在一定的问题。 1、风险管理薄弱 风险管理主要包括政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险、经营风险7个方面。政治风险即是政治环境的变化，将影响投资走向，导致房地产投资风险。环保风险即是房地产开发过程中如噪音和粉尘等污染，对环境造成的负面影响，所面临的风险。金融风险一般是因为跨国或者金融风暴或者国家货币政策所带料的风险。市场风险是由于建筑市场的供求关系和设备资源的短缺所带来的风险。良好的信用是企业的象征，信用风险涉及到开发商、承包商和营销。企业经营都必须避免财务风险，若企业面临财务风险，很有可能导致企业破产。 2、成本管理问题 从房地产工程的决策、设计到施工和竣工都会涉及到工程造价和管理费用。因此，优化项目成本管理，有十分重要的意义。通过减少错误决策、根据实际建设问题合理造价，控制施工造价的合理性等实现成本的控制。 3、在房地产开发企业内部还存在组织结构问题、项目质量管理体系不健全、以及企业人员素质不高的问题。 五、房地产工程项目质量管理优化途经 1、提高工作人员的质量意识 加强对房地产工程项目进行质量管理，还要努力提高施工人员的素质，使他们树立质量、安全意识，具备高度的责任感，能够认真工作，保证工程质量，对于工程中出现的问题能够及时反映，及时解决，有效的保证工程质量。还要提高他们的专业技术和能力，在施工时能够较好的利用各种新技术、新设备，把提高工程项目的质量问题落到实处 2、优化组织结构，健全工程项目质量管理体系 实现对组织结构的优化将有利于建筑房地产工程项目的决策、组织落实、进行相关协调并对工程的各个环节进行控制。在工程的进行中，若监理单位发挥的作用不到位，造成与投标时承诺不符，将给工程项目的管理造成影响。因此，需要约束监理单位，使其发挥应有的效用，增加合同中可操作性强的条款，如改变进度款支付的方式。 3、提高企业人员素质，加强项目质量管理 房地产开发企业需要通过加强项目质量管理来保证工程项目质量管理质量，诸如人员、材料、机械、施工方法、环境等对建筑房地产工程质量都有很大的影响。因而质量管理包含了较多的内容，需要对多个学科，对项内容进行学习，如学习工程的新材料和新工艺等。而房地产行业的飞速发展也要求企业人员具有较高的文化水平、技术能力和道德素质等综合能力。从而进一步实现对项目质量的控制。提高企业的竞争力，促进企业发展，使项目的管理更加成功。 4、加强造价控制和成本管理 实现投资省、进度快、质量好的三重效果，主要从决策出发，控制设计造价，在施工中全面进行对决策与设计中的造价管理来实现的。成本管理的阶段主要包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段和竣工经营阶段。对设计阶段的工程造价控制，可以通过合同条款实现对设计人员的规范作用，增强设计人员的经济意识，避免设计的变更。还可建立激励机制，通过设计单位承担相应的经济责任，来实现对设计的优质优价，对设计质量形成一定的要求。投资决策阶段，同时对成本进行定量和定性分析，从项目的大体成本以及效益成本进行分析，以便控制造价成本。工程项目建设阶段控制造价必须严格控制工程变更，并按程序办事。加强施工现场的管理，即需要委派工程监理，对施工现场，诸如材料、方案和施工进度进行监督和控制。 5、调动总包及监理单位的积极性 对总包及监理单位采取定期考核，定期总结并与季度检查挂钩。对于表现优秀的总包及监理单位采取提高付款比例的奖励措施，反之则降低付款比例。定期安排现场总包及监理单位进行总结交流，树立优秀榜样进行推广。 6、做好运营后的管理 房屋使用后做到有效的管理，对经验教训进行积累，将促进以后项目质量管理的完善，既充分满足消费者的利益，又使企业获得更多的利益保证。一般是对房地产工程项目进行全面的评估，主要包括对承包单位的施工、管理、工程质量以及施工中发生的问题和解决途径进行评估分析。并尽量发挥物业公司的职能，做好日常的运行、维护等工作。 六、结束语 总之，房地产项目施工质量管理的重要性已经不言而喻，其各个阶段的施工工作也是至关重要的，这样才能够将其真正的意义落到实处，本文笔者在上述文中针对房地产工程项目质量管理的重要意义以及目前的现状进行了详细分析，同时也在最后提出了一些优化策略，从而促进我国房地产行业健康发展。

房地产行业论文:房地产行业人力资源管理对策研究 摘要:人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。本文从人力资源管理的内涵及其作用出发,结合房地产行业的现状以及在人力资源管理中存在的问题,讨论了加强房地产行业人力资源管理的途径和策略。 关键词:房地产行业 人力资源管理 人才短缺 目标责任制 1 人力资源管理的内涵及其作用 “人力资源管理”(hr)的定义为:“运用现代化的科学方法,对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配,使人力、物力经常保持最佳比例,同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调,充分发挥人的主观能动性,使人尽其才,事得其人,人事相宜,以实现组织的目标”。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力,实现人力资本的升值,进而为企业创造更好的价值。 人力资源部门的作用主要体现在:1)创造适当的组织文化氛围;2)保留组织所需的人才;3)明确员工培训的指导方向和内容;4)缓解员工工作压力,维护并提高士气;5)培养员工对组织的认同感和献身精神。 由此可见,人力资源对于企业来说,具有举足轻重的作用,具体的房地产行业也是如此,所以,我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题,来进一步提高房地产行业的人力资源管理。 2 房地产行业人力资源管理的现状及其问题 2.1 房地产行业人力资源管理的现状 研究资料表明,目前,我国大多数房地产从业人员受性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响,其人格特征较为内向,个人主观意识起决定作用,情绪稳定性较差。在具体的企业行为中,从业者能够依据客观和理智作出判断,决策比较果断,但领导者过于主观和独断,缺少组织和计划,总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中,从业者普遍存在业务素质不高,缺少政策和理论学习,有一定的盲目性,人与人之间存在戒备心理,缺少民主气氛和凝聚力,缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响,男性的成功比率高于女性;年长者较年轻者决策更为理智和果断,但缺乏竞争意识;文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 2.2 存在的问题 (1)企业机制中存在问题 企业的重大决策权集中在政府行政部门,企业在机构设置、干部任免、职工进出、工资标准等方面自主权不够。更多的人事变动时因为企业制度存在问题。由于制度的原因,员工在工作岗位上找不到自己的位置,找不到努力工作的远景目标。 (2)人才短缺 对于现阶段的房地产企业而言,核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特质是具备综合型经营能力,既要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力,又要具有开阔的思维视野和经营决断、市场把握、社会关系协调、资金运作等综合能力,而这些能力都需要较长时间的锤炼才能培养起来。因此,很多企业都不惜重金四处猎取这类人才。同时,随着房地产产业链分工的日趋专业化,企业对细分的“专业化经营人才”的需求也显著增大。包括项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。 (3)人才匮乏制约组织管理模式建设 中国大多数的房地产企业仍处于项目运作阶段,人员规模小,公司的组织模式基本围绕项目展开,组织机构灵活,组织管理相对简单。而较大的房地产企业,则是从区域公司或项目公司扩张发展而来。随着规模的扩大,组织管理与运营模式越来越复杂,组织管理能力成为大型房地产企业发展的主要瓶颈。同时,囿于关键人才的缺乏,科学理想的组织架构很难真正有效运行。因此,大型房地产企业集团的组织模式普遍处于探索实践中。 3 强化房地产行业人力资源管理的对策 针对以上提到的房地产行业人力资源管理的现状以及存在的问题,提出了以下强化房地产行业人力资源管理的对策: 3.1 坚持企业领导要高度重视的原则 企业的主管领导要把人才问题当成一种战略来考虑,授权人力资源管理部门成立由高层管理人员、资深技术专家、企业优秀骨干和技术人员代表组成的专门评选机构,根据企业发展的需要,制定出严格的评选标准和要求,由人力资源部门负责。把权力交给人力资源部门的相关人员,使其感受到自己的重要性,从而提高自己的工作热情,将给企业带来更大的汇报。 3.2 提高房地产企业人力资源的整体素质,特别要加强管理人员队伍的建设 培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养,使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导,为他们创造宽松的工作和生活环境,以便充分发挥他们的智慧和才干。同时,注意对决策层人员实行目标责任制,规定年度或项目利润指标,适度激励,奖惩分明。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。 3.3 房地产企业应对决策层人员实行目标责任制 规定年度或项目利润指标,完成指标,有奖;反之,则罚。这样做既增加了他们的压力,也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力,可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要,增加了满意程度。 3.4 采用“适才原则” 把适当的人安排在适当的位置上是用人的最高准则。正如管理理论不论先进只论适用一样,适才比优秀的人才更重要。把一个能力不足的人安排在一个他不能胜任的职位上,那是强人所难,被用人也不必受宠若惊,这决不是件好事,经受了不适应的折磨,才知道那滋味的确不好受。而把一个能力非凡之士安排在一个平凡的职位上,那是对人力资源的浪费,没有哪个公司可以经得起这种浪费,杰出人才最终也只会弃你而去。 3.5 注重科学有效的培训,开发人力资源 当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质,特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才,并通过多种途径和手段,对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计,分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略,在与员工全面沟通的基础上,为员工设计富有弹性的职业生涯,同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯,为其设计培训和开发的系统计划,提供员工开发技能和自我管理的机会。 3.6 加大人才培养力度,致力于创建学习型组织 内部培养人才,有利于企业文化的传承,有利于组织的稳定发展,有利于打造配合默契的管理团队。因此,一些地产企业集团构建了系统的人才培养体系,针对不同类别和层次的人员,采取不同的培养方式,营造学习氛围,致力于创造学习型企业,孕育企业核心能力。 4 总结 随着行业竞争的加剧和企业的加速扩张,房地产企业的高管激励与约束、规模化发展遭遇的人才瓶颈、国企改制中人力资源管理的和谐转型等成为行业人力资源管理的焦点问题。因此,房地产企业要想在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动,求得经济效益的提高,必须在企业人力资源管理工作上下功夫,只有这样,房地产行业才能保持持久的发展。 房地产行业论文:基于战略群组理论的房地产行业竞争分析 我国房地产行业发展历程短，企业数量多、规模小、实力弱，呈现出极其不成熟的局面（姚玲珍，2008）。为了解房地产行业的竞争态势，很多学者基于整个行业或个别企业进行研究。但是整体分析过于宏观，而个体分析工作量大并且没有整体性。随着研究的不断深入，学者们发现竞争分析中，还存在着一个中间层次，即战略群组。 战略群组是指一个行业内执行相同或类似竞争战略并因此具有类似战略特征的一组企业，是迈克尔·亨特在1972年用于描述美国家用电器行业的绩效差异时提出的（杨鑫、金占明，2011）。现在很多学者也都倾向于使用战略群组分析方法，从而能更准确地识别行业竞争结构的实质（魏成玲，2009）。战略群组的研究已经覆盖了it、航空、家电、医药等多个行业。因此，为更深入地了解房地产行业的竞争格局，本研究基于战略群组理论，以深沪a股上市房地产企业为例，并利用战略群组图来进行研究。 战略群组图 战略群组图，是迈克尔·波特提出的一种竞争分析工具，其作用在于明确企业在群组内外的市场地位，认清各群组所建立的移动壁垒。具体操作是：选取两个或两个以上的关键战略变量，通过数据统计分析，将实施相似战略的公司聚类到同一个群组内，并表现于二维坐标平面上（张璐阳，2009）。 选择不同的战略变量，将产生不同的战略群组的划分（罗辉道、项保华，2005）。战略群组理论认为，应依据行业的特点及研究目的来选择。因此，本研究选取企业规模、房地产业集中度和经营地理分布三个变量，分别由总资产、赫芬达尔指数（hhi指数）和子公司所占省份个数来衡量。 为简化研究的复杂性和保证研究的准确性，本研究只针对a股市场，并剔除房产业的主营业务占比小于50%的企业，最终确定样本为101家深沪a股上市房地产企业（孙先定、杨锡怀，2002），并查阅其2011年财务报表，获得相关数据后，用excel绘制气泡图，见图1（气泡的大小代表总资产的相对大小）。预计可分为4个战略群组，分别为多区域经营集中度高群组、少区域经营集中度高群组、多区域经营多元化程度高群组、少区域经营多元化程度高群组。 图2即为本研究的战略群组图，预计的4个群组确实存在，但由于万科a和保利地产的行业龙头地位，要分出第五个群组——全国性经营集中度高群组。 （一）战略群组a 群组a仅有万科a和保利地产2家龙头企业，都是全国范围内经营，且专注房地产业，规模大，资金雄厚，品牌知名度高。使用swot分析法分析群组a，如表1所示。 （二）战略群组b 群组b为仅次于龙头企业的20家全国重点城市经营且专注房地产业的规模较大的企业，如金地集团和招商地产等。使用swot分析法分析群组b，如表2所示。 （三）战略群组c 群组c为50家单一区域经营且专注房地产业的规模较小的企业。代表性企业有滨江集团、金融街等。使用swot分析法分析群组c，如表3所示。 （四）战略群组d 群组d由9家企业组成，规模有大有小，全国多区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有新湖中宝、华侨城a等。使用swot分析法分析群组d，如表4所示。 （五）战略群组e 群组e由20家落后企业组成，规模小，单一区域多元化经营，房产业占比不大。代表企业有张江高科、华夏幸福等。使用swot分析法分析群组e，如表5所示。 战略群组组内竞争分析 处于同一群组内的企业由于具有相似的战略特征，其商品便互相成为了最直接的替代品。因此，企业最直接的竞争对手便是位于同一群组内的企业。据此，本研究进行战略群组组内的竞争分析，如表6所示。 战略群组组间竞争分析 由于房地产商品位置的固定性，房地产行业中不同供需市场的商品是很难成为替代品的。因此，只有在特定的区域内，房地产企业才存在竞争。据此，本研究进行战略群组组间的竞争分析，见表7。 战略群组间移动壁垒分析 战略群组间的移动壁垒是企业在群组间移动所面临的壁垒障碍，是由于不同企业执行不同战略后的结果。分析群组间的移动壁垒，有助于企业了解所处群组的市场份额的稳定性及所面临的潜在竞争者。 为便于分析，我们提出3个假设：一是所有企业的管理者均会追求更高的利润和更大的市场份额；二是企业只能移动至其邻近的群组中而不能跨越邻近群组移动到其他群组里；三是企业逆向移动到相邻群组内是不存在壁垒的（陈武进，2006）。通过前文的分析，我们得出5种正向移动方式，如图3所示。 ①项移动。由于群组d的多元化经营导致其进入壁垒较低，该项移动可能性很大。群组e的企业可通过扩大规模跨区域经营来实现移动。而群组d面临来自群组e的潜在竞争者。 ②项移动。由于群组c集中于房地产业，进入壁垒很高，故该项移动的可能性不大。但也不排除群组e中的具有较强实力的、与竞争者处在同一区域的企业通过去除其他业务而专注房地产业来打破这个壁垒。 ③项移动。群组b集中于房地产业，该项移动的可能性也不大。但也不排除群组c中的具有较强实力的企业通过扩大规模跨区域经营来打破这个壁垒。 ④项移动。同②项移动。 ⑤项移动。群组a因规模大，资金雄厚，存在着很高的进入壁垒。故该项移动的可能性几乎为零。 结论 本研究能得出以下结论：战略群组是一种有效的研究单元；房地产行业内确实存在着战略群组；房地产企业的实力参差不齐，小企业居多，缺乏高知名度的龙头企业，区域性企业竞争激烈。 目前我国房地产行业正处于结构性转变的时期，房地产企业面临机会与挑战。因此本研究有以下建议：确立规模化的发展方向，建立品牌优势；建立企业的核心竞争力；引进先进管理理念与方法；注重企业文化。 房地产行业论文:房地产行业会计信息质量的探讨 房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报,通报了39家房地产企业存在会计失真问题。面对我国房地产企业会计信息严重失真的事实,研究如何提高房地产行业会计信息质量给我们提供了现实的土壤和机会,这不仅是会计实践研究的问题,也是会计理论研究一个亟待解决的重大课题。 1 房地产行业会计信息质量问题 (1)房地产行业会计人员自身素质较低。会计活动的主体是会计人员,它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。严格按照财务制度进行会计核算,敢于坚持原则,是财会人员最起码的职业素质与道德规范要求。但由于现在房地产企业会计人员大多是聘用来的,不听从企业领导安排就有可能随时被解雇,不得不按领导意图行事。另外,房地产企业普遍对会计人员的业务素质的提高并不重视,有的企业任人唯亲,聘用没有受过正规训练的专业知识人员,会计人员的学历层次高低不等。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规,但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要,也可能使计量的数据与实际情况不相符,使得会计信息失真。 (2)企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长,确认收入的时间短则一年,长则几年,企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内,由于一些项目并未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内,存在大量的资金投入,大量管理费用计入当期损益。这样看来,如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况,是缺乏全面、正确、客观性的。因而会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难,利润在不同时期会出现波动较大的现象。 (3)风险披露不足。为规范从事房地产开发业务的公司公开发行股票的信息披露行为,保护投资者的合法权益,2001年2月中国证监会颁布了《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》,其中该规定的第五条规定“发行人在预收款项目注释中,除按账龄列示余额外,对预售房产收款,应按下列格式分项目披露”,其目的就是要督促房地产企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但是从这几年来看,不同的房地产企业有不同的披露标准与会计核算方法,致使执行情况并不太理想。由于房地产企业在开发过程中面临着各种各样的高风险,证监会在《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》中第八条还规定了“发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度”,其目的就是要求房地产开发企业必须披露有关风险事项。但从我国的房地产开发企业的风险信息披露的实际情况来看,对质量保证金信息基本上未加披露。房地产开发企业质量保证金信息风险披露的不足,不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理,也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。 2 提高房地产行业会计信息质量的对策 (1)提高会计人员的职业素质。会计职业判断的基本要求是对会计要素的准确掌握以及相关的确认、计量要求,房地产会计人员作为会计信息的直接生产者,对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项,确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求,这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。在执行会计准则时,根据财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》,房地产企业每年可拟出学习计划,组织并实施学习计划,大力支持每一位会计人员参加学习培训和职称资格考试,提高其专业素质,做到持证上岗。同时,让会计人员认真学习马列主义的道德思想,牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想,使其敢于抑制歪风邪气,同违法乱纪的行为作斗争,保证会计信息真实公允地反映企业的财务状况和经营成果。 (2)完善房地产行业的会计规范体系。我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性,其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定,一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展,会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如质量成本会计、人力资源会计、金融工具会计、物价变动会计等。但是,目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此笔者认为,可建立房地产行业收入确认准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。例如,2005年1月香港会计师公会推出第24号——房地产行业收入确认准则指引,规定房地产行业的收入确认以《企业会计准则——收入》四个原则为原则,项目主体完工并且买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引明确了收入确认的办法,统一了房地产行业收入的确认原则。 (3)扩大信息披露内容。房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息,提高风险的透明度,为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下,帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价,额外提供具有可比性的资料,也是治理信息失真的重要举措。 (4)完善企业内部会计核算。我国在《会计法》等法律法规中已明确规定了内部会计监督制度,企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范,缺乏健全、完善的内部会计核算制度,对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时,还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度,包括成本核算制度与办法、会计核算的基础管理制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等,以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。 随着我国入世以及市场经济不断发展,房地产行业越来越充满了信息的不对称和不确定性。因而创建良好的房地产行业会计信息环境,综合治理房地产行业会计信息质量,将对房地产企业会计的规范化和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。 房地产行业论文:我国房地产行业会计信息失真问题的治理 2006年我国颁布新会计准则，房地产行业开始采用公允价值计量模式。但发展至今，行业会计信息失真问题始终存在。因此，加大力度治理会计信息失真成为当前一项必要和紧迫的任务。 一、我国房地产行业会计信息失真治理的紧迫性 会计信息失真不仅不能真实反映房地产企业自身的经营情况，还会影响到市场经济的健康发展。使政府部门的决策缺乏真实信息的支持。我国房地产行业从兴起至今，发展的历史还比较短暂，会计信息失真的问题始终存在，这对行业长期的健康发展是不利的。虽然投资性房地产准则的颁布对行业会计信息工作提出了新的要求。但会计信息失真的问题也呈现动态的变化，从而增加了治理的难度。例如，按照新会计准则的规定，企业的资产和负债在各个时期处于一种动态变化，企业不能随意调整利润的分布。这在一定程度上的确抑制了传统的盈余管理行为，但是企业可以通过调整资产的性质，来达到盈余管理的目的。这说明随着房地产领域会计准则的发展，企业会计操纵行为呈现出更加隐蔽的特点，会计信息失真治理工作艰巨而紧迫。 二、我国房地产行业会计信息失真的原因 我国房地产行业会计信息失真既有外部原因的影响，也与房地产企业自身的管理有着紧密的关联。 第一，外部环境原因。由于我国房地产业的历史短暂，新会计准则的颁布仅仅是促进行业会计工作健康发展的新起点，企业外部环境中在政策、制度、法律上的不健全等客观因素仍然存在，这也是导致行业会计信息失真的重要原因。 一方面，新会计准则的规定存在模糊。新会计准则要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求。但是新准则中并未具体规定房地产行业如伺确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据。所以会计准则规定的模糊相当于为会计信息失真创造了可操纵的空间。另一方面，房地产行业的会计制度和法律建设还不够健全，现有的审计制度也存在漏洞。《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，审计范围局限，这些都给会计信息失真带来可乘之机。 第二，企业内部原因。在房地产行业，企业对利益的追逐、内部的管理制度、会计人员素质等都会影响到会计信息的真实性。首先，企业为实现避税、上市、增发等目的，或是追求高额的利润，会采取会计信息操纵的手段。其次，房地产企业内部治理结构不完善，管理弱化，致使会计信息监督被忽视。最后，在会计工作人员方面，或是会计人员的业务素质不高，导致会计信息评估不准确，或是企业会计人员在工作中会受到决策层的制约。需要按决策者的意志行事。 三、我国房地产行业会计信息失真问题的治理方法 会计信息失真不仅会给企业带来财务风险隐患，也会给国家带来经济损失。因此，在外部环境建设方面，政府应完善现有的会计准则，并制定更加严谨的制度规范，同时引导企业积极开展内部管理改革，营造崭新的会计风貌。 (一)外部环境建设 我国房地产行业会计信息失真的治理首先应从外部环境建设人手，为行业会计工作营造一个严肃、健康、有序的氛围。 第一，完善会计准则的规定。投资性房地产准则的出台应用是一个良好的开端，相关部门应以此为基础，紧跟国际会计准则的发展。借鉴其中的先进经验，进一步完善行业公允价值核定的参考标准或是参考方向。明晰房地产公允价值的评估依据。政府应结合新会计准则的应用，指定我国各地区房地产公允价值标准出台的部门，从根本上解决公允价值计量缺乏量化标准和公估机构的问题。房地产企业在实施资产计价时必须依照有关部门的规定，将资产价值评估确定在合理的范围内，防止借公允名义随意波动资产价值。 第二，严格房地产行业的会计制度建设。相关政府部门应从制度上规范房地产企业的内部会计核算，使企业在国家的统一指导下加强会计核算的系统性。此外，房地产开发企业会计信息失真与现行的会计信息披露制度有着紧密的关联，企业往往会从现行制度中寻找漏洞，所以信息披露制度也应做出相应的调整。例如，拓展企业信息披露的时间范围。使审计人员能够从更长的时间范围内考察企业是否存在隐性的盈余管理行为。 第三，完善法律法规建设。相关政府部门应从法律约束的角度，明确房地产行业会计信息失真的法律责任。特别是要增加违法行为应承担的民事责任认定，以提高房地产企业会计信息失真的机会成本。降低违规操作的概率。 (二)企业内部改革 在宏观层面的政策、制度、法律不断健全的同时，房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统。针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞。抑制会计信息失真的根源。最后，房地产企业应聘请高素质的财务会计人员从事工作，会计从业人员不仅要具备专业资质认证。持证上岗，更重要的是具备良好的职业操守，能够抵制房地产行业会计工作的歪风邪气。 投资性房地产准则的颁布应用是促进行业会计工作良性循环发展的需要，企业应在政府的改革推动下，以高度的责任感和使命感改进现有的会计工作，实现行业整体的规范发展。 房地产行业论文:论房地产行业会计信息失真的成因与治理办法 摘要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。 关键字：房地产 会计信息 失真 一、影响房地产行业会计信息失真的成因 会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。 （一）会计法规制度和会计法规尚不完善 我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。 （二）房地产行业监督机制不健全 房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。 （三）房地产行业会计人员自身素质较低 总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。 二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析 （一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系 会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。 （二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制 一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。 （三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍 房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。 房地产行业论文:房地产行业会计信息失真的治理对策 如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。 一、房地产行业会计信息失真的原因 导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。 （一）会计法规制度和会计法规尚不完善 我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。 （二）房地产行业监督机制不健全 房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。 （三）房地产行业会计人员自身素质较低 总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。 二、房地产行业会计信息失真的治理对策 （一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系 会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。 （二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制 一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。 （三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍 房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。 随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。 房地产行业论文:关于我国房地产行业周期统计的几点思考 一、分析房地产行业周期的必要性 在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。会使其出现同样的周期性波动现象。其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。 中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。又能进一步促进房地产市场健康发展。除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。避免遭受因周期波动而造成的损失。 总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。缩短下降期。 二、我国房地产周期的波动原因 在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。 如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。现在许多城市里的“烂尾楼”，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。至于2008年的下滑，表面看来似乎是受世界金融危机的影响，但实际上却是因为房地产投资过热和宏观调控的结果。 自进入21世纪以来，从2000到2008年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到24.1％，而同一阶段内的gdp平均增长率为9.6％，比之高出了足有14.5个百分点，并且比全社会的固定资产平均投资的增速21.1％高出了3个百分点。在全社会固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右。 下面我们以2008年的楼价波动来举例： 在2008年1月23日，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城f地块公开出让，以底价67.5亿元、折合楼板价仅为7502元／平方米成交。这一成交数据可谓震惊国内，仅仅就在一个月前，媒体还预测此地块成交价约在180亿元左右，如今地价却已从2万多元，平方米骤降到7502元／平方米，下跌的幅度确实很大。 然而实际上从2007年9月份开始，我国房地产市场交易量就在迅速下降，住房投资变现难的弱点逐渐浮现。由于房价持续快速的上涨势必损害民生、累积房地产泡沫，政府从民生和经济可持续发展的角度考虑。只能加大抑制炒房行为的力度。以出台严厉的调整政策或是促使银行提高贷款利率和首付，以及加大对社会保障性住房的投资力度等方法，来对地价、楼价进行宏观调控。 三、房地产行业周期研究状况的分析 1.外部宏观政策分析 首先我们应该要意识到，宏观政策本身就存在着周期，那么房地产政策受整个宏观经济政策的影响。同样也会出现周期性波动，并且房地产政策的波动会直接导致整个房地产行业的周期波动。基于中国的国情，政府不单只是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，更是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为将成为影响经济运行的重要因素。结合中国现行的制度和经济情况，这种因为产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击就会特别明显，它会加剧房地产经济波动趋势与波动振幅。 我们以深圳的情况来举例，2007年楼价迅速攀高，仅仅深圳一市的房价，在短短半年内的涨幅就超过了50％，其中还有大部分属于投机性购房。因此国家在2008年不断出台严厉的调控政策。并加大了实施住房保障的力度，迫使房价下跌。根据深圳房地产信息网的统计数据，2008年深圳楼市整体呈低迷态势，其商品住宅的销售面积为408.75万平方米，与2007年同比减少18.3％，销售套数为44315套，同比减少12.4％，成交均价是12657元／平方米，同比下跌达5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出台了一系列的救市措施，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的，将保障性住房的建设纳入政府未来重要的职责范围，放开改善性质的二套房贷政策，降低和减免房产交易的营业税等。这样的政策扶持和房地产商的主动降价促销。就催生了岁末的井喷行情。其中11月成交59.2万平方米(6345套)，12月成交72.9万平方米(7898套)，这两个月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。 其中，我们需要关注两个方面，一是市场原则和民生本位的矛盾，二是中央政策与地方政策的矛盾。 (1)民生本位和市场原则都是房地产市场的根本基础。当前，政府应该落实其承担社会保障住房的责任，并结合市场需要制定好土地出让计划并完善其制度，以减轻在宏观调控时期各房地产开发商，以及购房者的经济负担。房地产开发商也应该主动下调价格以重启市场需求。重新建立起良好的市场规则，让民生本位得到回归。对此，政府应该要更有作为一些，对政策的出台应该更具有前瞻性才对。宏观调控政策必须以保持房地产业的健康发展为目的，与国民经济发展相适应，防止房地产业过热或过冷，关注民生本位。实现房地产业的可持续发展。 (2)我国各地房地产业发展周期的差异性。与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾。当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差距很大。因此导致了房地产业具有极其明显的区域性特点，使得各地房地产业发展程度不一。由此分析，不难看出房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期。而且，宏观调控政策是我国经济的指导性政策，那么在进行房地产宏观调控的时候，就应尽量保证地方政府能有效地执行，让各个地方结合本地的实际情况来参照实施。 然而在实际上，房地产市场价格并没有调整到以消费者为主导的价格水平上来。当地居民基本收入的水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当地居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同。可以说这点是我国当前房地产市场的一大顽症。我们对影响房地产周期的宏观政策进行分析，就希望能使这些引起各级地方政府部门的重视及认识 2.从内部经济进行分析 当前我国的宏观经济周期属于投资主导型，因此投资波动是导致经济波动的主要原因。从短期效果来看，投资规模及结构可以通过投资需求总量和结构去影响社会供给与需求的总量及结构：而从长远来看，供给总量结构的形成将对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模是要受到社会需求总量的约束的。在经济萧条阶段，产业结构慢慢调整至趋于平衡。投资就会开始抬头，然后启动新一轮的经济增长。 因此，可以得出这样一个认知，我国房地产周期波动的主要原因就是房地产的投资状况。尤其是结合我国当前投资主导型的经济周期来看，就知道投资波动对房地产经济波动的影响作用会更加明显。由于受过去一段长时间里的计划经济体制的影响，使得我国经济增长也具有资源约束的特征。那么房地产投资作为关键的投入要素，就将是引起房地产经济周期波动的主要因素。 3.房地产业与经济周期波动的互动效应分析 因为房地产的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用。然而，提高利率、紧缩通货等等银根紧缩性政策却会使得社会资源迅速从房产领域中退出。使得房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业收缩期。 在这种互动效应下，一旦房地产经济的泡沫发生崩裂，房价急转直下，甚至是跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。那么，银行系统必将会出现大量不良贷款或坏账，而当坏账比例达到一定程度时就很有可能拖垮银行系统，从而最终造成整个国民经济的危机。 4.世界经济波动造成的影响 在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用。现在最紧迫的是美国的金融危机，它不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济的状况，并且同样对中国经济带来负面影响。这些变化都不可避免地会对中国房地产业起到一定的抑制作用。特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力。尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远发展来看。却利于房价整体水平的上升。 四、我国房地产行业周期未来几年的走向预测 根据国家统计局最新公布的数据，在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10.1％，价格同比上涨为6.4％。其中，全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后，从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分热点城市的房地产市场再度升温，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套数同比增长了17％，其成交均价同比上涨率达19％。上海方面，新房的成交套数同比大涨76％之多，而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见，在这些经济热点的城市，房产刚性需求压力较大。 未来五年里，预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万，也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房。其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时，受人均收入快速增长的影响，预计在未来五年将出现近18.4亿平方米的改善型购房需求。 五、结语 通过全文的分析论述，我们可以总结出以下两点内容： 1.中国房地产业的周期现象总是客观存在的，尤其国家政策出现变化、国内或国外的金融市场环境也发生改变的时候，人们对于房地产市场的预期就会发生根本性改变，房地产市场就会出现价格调整。 2.房地产市场调整不是可以一步解决到位的事情，而且房地产市场的结构变化，以及国内外经济环境的演变，都对这个周期有所影响。 我们应该通过分析国内房地产的周期，对其下滑时机进行预测，以防止房地产业在繁荣期后急剧下滑，做到防患于未然。 房地产行业论文:海南省房地产行业操作风险成因及对策探析 摘要：房地产业作为海南省主要的支柱产业之一，在海南省经济建设中起着举足轻重的作用。本文在分析海南省房地产发展的现状及特殊性的基础上，对海南省房地产操作风险的历史、存在的问题和原因等进行了系统分析,从而为有针对性的控制操作风险提供了思路，以期为建设国际旅游岛旅游岛做出新的贡献。 关键词：房地产；操作风险；对策 一、房地产行业操作风险概述及特征 由于房地产经营性质的特殊性,在现代复杂的信息社会中,房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点,但操作风险却很少引起关注,房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统,以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。 国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险,或者误解为操作性风险,更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门,不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。 房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大,不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏,增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。 二、海南省房地产行业操作风险历史回顾 1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。 2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。 三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因 从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。 （一）房地产开发商操作风险问题 由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。 （二）商业银行的操作风险问题 这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。 （三）海南省房产中介操作风险问题 海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。 （四）海南省政府管理方面存在的问题 目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主 要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。 （五）买房人操作风险问题 买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。 四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析 面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。 （一）加强政府部门操作风险规避 为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。 （二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位 根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。 （三）加强银行的操作风险控制 由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。 （四）避免中介服务所带来的操作风险 健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企 业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。 （五）买房人规避操作风险之道 对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。 （六）未来房地产操作风险应对之策 在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。 房地产行业论文:浅谈两会闭幕后房地产行业发展状况 摘　要：在本次两会中，房地产行业受到广泛关注。两会闭幕后房地产行业 发展 状况将走向何方呢?本文就此进行探讨，本文首先分析了房地产能否长期作为我国 经济 的支柱产业，其次对两会闭幕后房地产行业发展状况谈了自己的看法，具有一定的 参考 价值。 关键词：两会闭幕；房地产行业；发展状况 一、前言 嘹亮的国歌声中，2010年全国两会相继胜利闭幕。此时，已是3月中旬，距离春分时令也只有几天的时间，这意味着一年之中已经过去了将近1／4的时光。切实贯彻两会精神，扎实做好两会确定的各项工作就显得尤为紧迫。根据 二、两会闭幕后房地产行业 发展 状况 第一，住房供给将有所增加。 首先，保障性住房建设规模将增长。住房和城乡建设部提出，2010年要进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数要比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。其次，住房和城乡建设部要求在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。第三，2009年下半年，房地产土地购置面积、开发土地面积和新开工面积增长速度逐步回升，1—11月新开工面积同比增长15.8％。2009年开发商盈利丰厚，资金宽裕，新建商品房供给将保持继续增长态势。 第二，住房销售将趋于平稳。 　 金融 危机中出台的鼓励住房消费的政策，使一部分住房刚性需求在2009年得以释放；2009年末房地产市场的火爆，促使一部分潜在需求进人“抢购”行列，购买力被提前预支；高起的房价，超过了普通居民的购买能力，加之年末房地产调控政策的变化，有实际需求者将会暂时选择观望。2009年末国家出台的一系列调控房地产市场的政策，表明了中央遏制房价过快上涨的决心，政策调整加大了炒房成本，炒房投机行为将受到一定程度的抑制。二手房市场受到营业税调整的影响，销售平淡。2010年年初，住房需求将有所减少，住房销售将趋于平稳。 第三，住房价格将由高位盘整转向回落。 2010年初，虽然大部分需求者持币观望，但开发商手中资金宽裕，并不急于销售，供需双方将呈僵持和胶着状态，房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实，普通住房供应增加，投机需求被进一步抑制，房价涨幅将回落。 第四，房地产开发投资将保持稳步增长。 继续向好的宏观 经济 ，增强了开发商对未来的信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场，使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力；因此，房地产开发投资速度将继续保持平稳增长。 房地产行业论文:从中美两国房地产行业看两国经济模式 一、中国房地产行业的现状 住房问题关系到国计民生，即是牵涉发展大局的经济问题，有事关系到社会稳定和社会主义和谐社会将设的政治问题。房价问题则是社会关注的另一个焦点，房价的大起大落都会对经济造成严重影响，不利于我国经济的持续、健康、快速发展。 近年来，房地产市场发展过热，房地产投资额占固定资产投资额的比重从2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地产投机和住房需求的双重影响，从2003年以来，尤其是2009年至2010年，我国部分城市房价、地价出现过快上涨的局面。2003年全国平均房价为2359.00元/平方米，2005年全国房价平均上涨16.7%，其中有19个城市房价涨幅超过全国的平均水平，至2007年，同比增幅达17.95%，这使得投机性购房异常活跃，严重影响了我过房地产业的健康发展，关系到国家发展的大局。 在经历了经济危机之后，美国的房地产行业受到较大冲击，这次危机从表面上看是由于次贷危机引起的金融危机，但从根本上看，它暴漏出了以美国为代表的经济模式的弊端，这就使得世界各国开始讨论以中国经济发展为代表的模式与以美国为代表的模式之间的异同与优缺点。 二、中美两国经济模式的特征 美国的经济模式是以市场经济为导向的，它以个人主义和自由主义为其理论依据，突出自由竞争，主张放松政府对市场的管制。他们相信不受干扰的市场机制是最有效率的资源配置方式，所以政府大大减少对市场的干预和管制。 中国的经济发展模式是中国特色的社会主义市场经济发展模式，它既具有市场经济所具有的一般共性，又具有社会制度的特征和烙印。中国的经济可以通过市场调节和政府的宏观调控双重手段来引导和促进经济的健康发展。 三、中美两国经济模式的异同 中国经济的快速发展和抵御经济风险的能力使世界公认为中国是最具活力的市场。但也有西方学者指出，中国是“全球最具活力的资本主义”，他们认为中国是仿效和推行美国市场经济模式而搞的资本主义。但是，通过仔细的比较这两种经济模式，我们不难发现，两者除了具有市场经济的共同特点之外，还有许多本质上的差别，中国的经济模式不是美国经济模式的照搬，而是中国的自我创新。 （1）中国经济模式与美国经济模式的相同之处 首先，两者都运用价格、财政，金融等市场调节杠杆随着市场的变化而调整相关的政策，因此两者的经济策略都表现出很大的灵活性。 其次，两者的物质资源都是在市场供求关系的调节下自觉配置到效益最好的地区和部门，从而实现资源的优化配置，同时在市场竞争的激励之下，企业都会自主地改进技术，以提高生产效率，进而实现自身利益的最大化。 最后，两者在市场经济的实践中都显示出了市场调节经济的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，经济秩序的失范性和无序竞争对生态环境的破坏性。 （2）中国经济模式和美国经济模式存在着根本性的差异 首先，两者的所有制的基础不同，这也是最大的不同，美国的市场经济体制建立在私有制基础上，中国的市场经济建立在公有制的基础上，国有大中型企业控制着国家的经济命脉，美国则认为，私有制是确保市场充分竞争的前提，而公有制则是一种必然有损于个人自由的制度。 其次，对市场的本质和国家干预经济的功能认识不同。美国的自由主义认为“市场是万能的”而“政府是恶的”只有市场支配国家的经济生活，国家的经济生活才会具有活力，才会繁荣，因此对市场极为推崇，排斥国家干预。中国的市场经济观则认为，市场不是万能的，其本身具有自己无法克服的缺点，因此国家的经济生活需要国家的宏观调控，国家的宏观调控和市场调节是调节经济的两种手段，两者并非相互排斥。 最后，两者的市场分配制度不同。中国实行的是按劳分配为主体，多种分配方式并存的分配制度，美国实行的是以非劳动为主的分配方式。 结语：自2010年始，中国政府采取了土地、金融、税收等多种调控手段，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，实现房地产行业的“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨。 由此可知，中美两国的市场经济模式是两种在不同历史条件和不同社会制度下形成的市场经济模式，有着不同的理论基础，由于美国市场经济模式是全球金融危机的祸始乱源而饱受诟病，同时中国市场经济模式取得的巨大成就而受到推崇。 房地产行业论文:营改增背景下房地产行业税收筹划分析 摘要:我国大力推行营改增，主要目的是消除长期以来我国分别征收增值税和营业税所产生的重复征税问题，推动我国经济结构战略性调整，加快我国经济发展方式转变。本文主要分析基于营改增背景下房地产行业税收筹划。 关键词:营改增;房地产;税收筹划 伴随着我国经济体制改革的不断推进，税收制度和相应的应对措施也在不断发展。营改增措施的出台和实施，能够有效减轻企业纳税负担，规避以往出现的重复征税问题，充分发挥出税收制度在经济体制改革中的重要作用，从而达到促进房地产行业实现可持续发展重要战略目标。 一、房地产业营改增发展现状 我国分税制格局(即增值税和营业税)于1994年初步形成，这与我国当时的产业链短、服务业不发达以及全能型企业经济特点有直接的关系。在当时，重复征税矛盾并不突出，但是随着改革开放不断深入，传统服务业迅速向现代服务业过渡，现代服务业呈现出分工精细化、产业融合化、业态新型化、服务国际化的特征，逐渐向专业化发展的现代服务业，出现了传统服务业税制无法适应现代服务业发展的要求，在这种情况下，重复征税的矛盾愈演愈烈。党十八大明确提出要加快财税体制改革，形成有利于结构优化和社会公平的税收制度，而推行营改增税收政策，正是解决这一瓶颈问题的有效措施。所以，大力推进营改增既是深化财税体制改革的“重头戏”，也是促进我国经济稳步增长的“关键点。”大力推行营改增税收政策，有利于完善税制，消除重复征税的矛盾，促进产业融合，降低企业税收成本，增强企业的发展能力，实现经济结构调整，促进国民经济健康稳步发展。在楼市不景气的背景下，“营改增”让不少房企感到恐慌。目前房地产企业内部经营管理情况不一，上下游行业增值税抵扣情况不明朗，这些使得新政策的推行遭遇阻力。作为本次“营改增”新政影响最大的行业之一，为了保证改革的顺利推进、减轻房地产业负担，财税部门特别就房地产“老项目”引入过渡性政策，房地产开发企业中的一般纳税人销售“老项目”及出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。由于增值税是价外税，因此征收率实质上仅为4．76%，与之前营业税相比税负有所降低。对于房地产业来讲，还有一项利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地产项目，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除，只对其增值的部分进行纳税。对于房地产企业来讲，土地价款往往是很大的一笔成本，该政策在一定程度上能够起到降低税负的作用，为房地产业在“营改增”之后开发建造的“新项目”带来了切实的利益。 二、营改增背景下房地产企业面临的风险 (一)政策更加复杂，应对能力不足 相比营业税而言，增值税抵扣计税方式更为复杂，房地产业经营业态多变，行业之间、企业之间各不相同的经营模式、财务核算方法，决定了其税务处理方法也复杂多样。行业的多样性伴随着政策设计的复杂性，税率或征收率包括11%、5%，还有部分业务预缴适用3%或5%预征率。与此同时，一些临时性过渡政策使得现行增值税制度体系变得更加庞杂。目前房地产业在营改增政策规定和业务处理较为复杂的情况下，税收筹划经验和能力欠缺的问题更为凸显。 (二)票据获取困难，进项税额抵扣不足 在房地产开发建设中，采购的材料包括钢筋混凝土、水泥、砖瓦等，涉及领域极为广泛。在营业税体系下，房地产企业倾向于向小商家购买材料，但营改增后，企业在与小规模纳税人、其他个人交易的过程中，往往很难取得增值税专用发票，且房地产企业在建造过程中，许多都是来自底层的工人和农民，无法为企业开具专票。这些问题使房地产企业很难有进项税的扣减，使其无形中承担着更高程度的税负压力。 (三)税收风险增加 目前房地产行业并不景气，不少三四线城市的楼盘滞销严重，如果无法及时确认销售收入，将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况，造成大量留抵税额无法抵扣，这也是房地产企业面临的一大税收风险。除此之外，对于一些已经完工但销售尚未结束的项目，或者持有型商业物业而言，此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票，而房屋的销售合同已经确定，这种情况下企业税负将明显加重。 三、营改增背景下房地产企业的税收筹划 (一)实现与建筑行业的剥离 建筑安装业务作为房地产企业进项税额的最主要来源，在营改增背景下通过增加进项税额实现房地产企业税收筹划，实现房地产业与建筑业务剥离就成为一项不得不进行的战略调整。建筑安装企业提供增值税发票，房地产企业就可以进行抵扣，从而减轻税收负担，提高企业的经济效益。 (二)充分争取抵扣 营改增背景下，房地产企业为了降低税负，最主要的途径就是进项税额抵扣。因此对于房地产业来讲一定要选择适当的原材料供应商，充分争取抵扣。同时，企业在制定与建设安装工程、装潢工作息息相关的合同时，需要尽最大努力把“甲供材”方式作为最终结果，明确房地产企业的采购材料的比例，取得更多的进项发票。此外要选择适当的劳动服务供应商，加强对供应商的增值税纳税人的情况调查，审核其相关的资格条件，选择拥有增值税一般纳税人资格的供应商，充分争取抵扣。 (三)适当调整企业管理 营改增背景下，房地产企业还需要根据自身实际情况及营改增的特征，做好企业内部调整应对工作。例如对会计账簿科目的调整等等，由于营改增之后，房地产企业的税负基本由进项税额决定，所以房地产企业必须加强对票据的管理，通过进项税额抵扣，最大限度降低企业税负。 四、结束语 房地产企业推行营改增政策可以有效降低企业税收成本，促进企业健康发展。而房地产企业作为推行营改增工作的难点，实现营改增政策在房地产业的贯彻落实，可以推动我国营改增税收政策进程，实现经济结构调整，不断提高我国的综合实力。 作者：张原 杨烨 单位：陕西科技大学经济与管理学院 房地产行业论文:房地产行业会计核算存在的问题和对策 摘要：房子是人们生活中不可或缺的居住条件，其是人们生活幸福指数提升的重要标志。在我国国民经济高速发展的今天，房地产行业也得到了飞速的发展，并且也带动了一大批上下游产业，对我国经济发展有着极为重要的作用。然而，房地产行业是一种特殊的经济密集型行业，通常涉及到巨额投资，并且其项目开发的周期也比较长，这就对房地产行业的会计核算提出了更高的要求。然而在实际核算过程中，仍存在不少问题，制约着房地产行业的发展。为此，本文将对当前我国房地产行业会计核算的基本内容进行介绍，并分析房地产行业开展会计核算的意义，最后在此基础上探究其存在的问题和对策，希望能起到抛砖引玉的作用。 关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析 一、房地产会计核算的基本内容 通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容： (一)现有固定资产核算 对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。 (二)建筑用材核算 建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。 (三)房地产运营成本核算 房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。 (四)经营单位营销利润核算 经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。 二、房地产行业会计核算的意义 对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算，通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控，抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。 三、房地产行业会计核算中存在的问题 (一)会计核算科学设置过于繁杂 会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。 (二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理 销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。 (三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性 不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。 四、房地产行业会计核算的对策 (一)优化房地产企业会计核算科目 优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。 (二)加强收入、费用等核算工作的落实开展 确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。 (三)确保房地产会计核算工作具有配比性 因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保财务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。 五、结束语 总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。 作者：黄元丽 单位：南宁港航运输有限责任公司财务部 房地产行业论文:房地产行业纳税筹划发展 【摘要】随着房地产市场趋于饱和的状况以及房地产行业正面临着前所未有的压力，在房地产行业还存在着高昂的纳税，高税收对于房地产企业来讲是一个沉重的负担。而对于房地产企业本身的特点来讲，工期长、投入大风险系数高是该行业非常显著的特点，资金的巨额投入以及长期的被占用，使得房地产商承受了非常大的压力。作者从房地产业纳税筹划的角度来对房产地产行业的纳税进行研究，通过对房地产企业纳税筹划的研究，以期为房地产业合理的利用减税政策来减少企业自身的纳税，保证企业自身的利润。 【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义 2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。 一、房地产行业的财务特点 房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。 二、房地产行业纳税筹划的意义 1、有利于提高企业的经营管理水平 对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。 2、有利于完善企业的财务管理制度 在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。 3、可以直接给企业带来经济利益 对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。 三、房地产行业主要税种的纳税筹划 房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。 1、营业税纳税筹划 按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 2、土地增值税纳税筹划 根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。 3、企业所得税纳税筹划 目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。 (1)对企业固定资产的纳税筹划。 最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。 (2)对于销售环节进行纳税筹划。 根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。 综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。 作者：柏萍 单位：三友集团