所谓财务管理，是指从资金价值角度对企业的各项经营活动进行合理安排以及对各种财务资源进行合理配置，以保证企业的各项事业能够正常运行，从而降低企业运行成本，提高资金使用效率，有效控制财务风险，提高企业盈利水平。房地产作为我国的支柱产业之一，曾经经历了相当长一段时期的“井喷式”发展，为提高我国居民的居住水平和推动国民经济的发展作出了巨大的贡献。但随着近几年来我国房地产市场区域性、结构性过剩矛盾显现以及政府一系列调控政策实施，房地产企业经营中的各类矛盾日渐突出，需要加强财务管理。 一、房地产企业加强财务管理的必要性 (一)经营周期长，资金投入大 房地产项目开发通常需要较长的时间，要经历前期论证、土地购入、房产设计、行政审批、工程招投标、建设施工、工程验收、营销宣传、房产交易、后续服务等多个环节，通常一个房地产项目的开发不会少于3年。在开发过程中需要投入巨额的资金，包括前期论证费用、土地出让金、拆迁补偿费、设计费、材料费、施工费、营销宣传费、销售费用等，其中土地费用可占到全部投资的40%甚至更高。房地产作为资本密集型产业，投资建设周期长，决定了其具有较高的风险。一旦成为“烂尾楼”，不仅会对房地产企业本身造成灭顶之灾，可能还会影响银行、购房户等的利益，甚至会影响社会稳定。 (二)管理难度大，财务风险高 房地产项目开发周期长，开发过程中会碰到一系列的矛盾和问题，一旦处理不当，将会加重开发成本，降低收益。首先前期论证必须要对项目的可行性进行充分的分析，对项目的现金流要进行充分论证，还要合理预计市场趋势及可能面临的各种风险。在土地购入及拆迁过程中要严格遵循国家的有关法律法规及相关政策，避免法律风险。工程建设过程中在保证项目质量的基础上应当加快工程进度，提高资金周转速度。选择有效的营销方式，降低广告费等营销宣传费用。可见，房地产项目开发包括了前期论证管理、征地与拆迁管理、施工管理、销售管理等各个方面，要将财务管理理念和思想贯穿始终。 (三)政策变化快，法律风险高 目前我国经济已进入新常态，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，供给不足不再是我国经济的主要矛盾。在房地产行业表现为区域性、结构性过剩现象开始凸显，中央及各地方政府密集出台房地产调控政策。当前一线城市房地产供给依旧不足，市场需求旺盛；二三线城市房地产空置率较高，去库存压力较大。随着国家对住宅地产调控的力度加大，越来越多的房地产企业选择开发商业地产，在商业地产繁荣的表象下，也隐藏着过剩风险。可以预见，为保证楼市的健康发展，政府调控的力度将会不断加大，新的政策将会不断出台，房地产企业必须关注。 二、房地产企业财务管理存在的问题 (一)财务管理意识淡薄，人员综合素质偏低 房地产业曾长期处于高收益、高回报的状态，使得企业管理层将更多的精力关注于圈地、建设和销售工作，而忽视了财务管理工作，对资源有效配置和资金使用效率重视不够。由于企业管理层对财务管理工作不够重视，财务人员薪资水平相对较低，职业发展前景不明，直接导致房地产企业财务人员综合素质良莠不齐。一方面难以招聘到高素质的人才，另一方面现有人员的工作积极性得不到有效激发。目前房地产企业的财务人员主要工作仅局限于收支审核、会计核算及纳税申报等方面，尚未真正参与企业经营全过程，财务管理的作用并未有效发挥。 (二)重事后管理，轻事前、事中管理 作为企业管理的核心，财务管理的理念和思想要贯穿于企业经营的全过程，将事前预测、决策、计划和事中控制及事后核算、分析、考核等相关工作有机结合起来。目前房地产企业财务管理工作的重心仅局限于收支审核、会计核算和纳税申报，而在预测经济前景、参与经营决策、制定经营计划、控制企业运营等方面的作用基本没有发挥。有些房地产企业在做项目可行性分析时仅依据粗略的宏观经济数据，对项目的现金流量和收益率计算不准确，项目实施风险未作充分评估。在项目控制时仅进行简单的收支审核，缺少全面预算管理控制。 (三)资金使用效率低下，财务风险高 房地产属于资本密集型行业，需要投入高额的资金，在以往房地产业收益较高的时代，企业可以不计融资成本。但是随着房地产行业收益水平的逐步回落(据统计目前房地产行业平均利润率已下降至个位数，较2009年峰值时的14.8%下降近半)，企业应当选择合理的融资方式，降低融资成本。目前房地产企业最主要的融资方式为银行贷款，但随着限贷政策的实施，企业获得银行贷款的难度增大。有相当部分中小房地产企业转而选择民间融资，增加了企业融资成本。另外，有些企业融资结构不合理，导致大量资金闲置，也会使得资金使用效率低下。 三、加强房地产企业财务管理的对策建议 (一)实施全面预算管理，加强成本控制 全面预算管理是指为实现企业总体经营目标，以预算形式将各种财务资源及非财务资源在企业内部各部门、各单位之间进行合理配置，并以预算为依据加强控制和考核。对于房地产企业来说，其项目开发主要包括前期论证与投资决策、土地购入及拆迁安置、项目设计、建设与验收、宣传与营销、房产交易与投资收回等环节，成本可大致分为土地成本(含土地出让金、拆迁补偿费等)、前期费用(含土地平整、临时设施等费用等)、工程成本(含设计费、材料设备费、建筑施工费、监理费用等)、管理费用、销售费用、财务费用，涉及设计部、工程部、合约部、营销部、财务部等多个部门。因此必须要实施全面预算管理，在项目开发之前对各阶段各项成本费用进行详细分析并制定科学的预算指标。在项目开发过程中强化预算控制，对于预算调整项目要充分说明调整的原因和依据。在项目开发之后，以预算为依据进行分析、考核，奖优罚劣。 (二)提高资金使用效率，做好融资管理 房地产开发需要的资金量比较高，除企业自有资金外，目前房地产企业常用的融资方式主要有银行贷款、定金及预收款、上市融资、项目股权出让、发行债券、企业合作融资、信托融资及私募基金融资等。据统计，银行贷款融资占房地产项目投资总额的近25%，是房地产企业重要的融资渠道。但随着房地产调控政策日趋严厉，房地产企业获得银行贷款的难度不断加大。定金及预收款是房地产企业向购房人收取的，占房地产项目投资总额的30%以上，也是维系房地产项目开发的重要资金来源。但随着房地产市场的逐渐“冷却”，房地产投资需求逐步压缩，定金及预收款融资比重存在逐步下降的趋势。上市融资(包括直接上市和买壳上市)、项目股权出让、企业合作融资等均属于股权融资性质，虽然资金成本较低，但会稀释原股东所持的股份，降低股东收益。信托融资及私募基金融资的资金成本通常比银行贷款高，但在目前银行限贷环境下也不失为有效的融资方式。融资管理的关键是综合考虑成本和风险，合理确定融资方式和融资期限，防止资金不足或资金闲置。 (三)重视财务管理工作，加强人员培训 房地产企业盈利的关键在于“开源”和“节流”并举。在目前房地产市场逐渐回归理性的环境下，如何做好“节流”工作，控制成本开支，显得尤为必要。因此，企业的领导层必须要高度重视财务管理工作，将财务管理的理念和思想具体应用到企业经营的每一个环节。建立健全财务管理体系，落实全面预算管理，切实控制各项支出；分析企业资金需求，合理确定融资方式和融资期限，降低资金成本。同时加强财务人员的引进和培训，提高财务人员综合素质和能力，使得财务人员的工作不仅局限于收支审核、会计核算、纳税申报等，而应当更多参与企业决策和考核，全面提高企业财务管理水平。

一、基本理论 （一）“营改增”的基本理论 2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。目前，“营改增”在我国全面推进，并在我国落实中，财政部门及税务部门颁布了有关政策法规，对改革行业及计税方法进行了明确规定，同时还对税种税率进行计算。 （二）房地产企业税务风险基本理论 （1）房地产企业税务风险定义。房地产企业税务风险隶属于风险范围内，税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性，在企业所作出的涉税行为内，没有按照税法规章制度，可能遭受到的利益损失。 （2）如何降低房地产企业税务风险。“营改增”税收政策在落实前后，房地产企业需要面对税务风险。“营改增”在房地产企业内开展，必然对房地产企业运营管理活动造成影响，不断是“营改增”税收政策所起到的何种影响，都会产生不同程度税务风险，进而对房地产企业价值最大化目标造成影响。所以，房地产企业对税务风险进行管理，提升对税务风险防范意识。 （三）将税务风险管理归纳到公司治理层面上 调整企业治理结构，提高税务风险管理能力构建专门税务风险管理机构，可以有效对“营改增”之后房地产所应对的税务风险进行管理。房地产企业决策在制定中，必须从企业战略层面进行研究，充分认识到税务风险管理在房地产企业发展建设内重要性，将税务风险管理归纳到企业战略层面内，设置税务风险专门管理机构，承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构，笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构，主要承担税务风险监督管理职责。 （四）完善税务风险管理人员结构 （1）税务风险管理委员会内人员构成。房地产企业税务风险管理委员会内人员主要由两部分构成，分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先，税务风险管理委员会和审计委员会相似，全部隶属于董事会直接管理，对经理层决策制定起到监督作用。因此，税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员，并且其中具有“营改增”税务方面专业管理人员；其次，为了能够对税务风险管理规章制度进行完善，提升税务风险管理质量，房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况，听取不同人员意见。所以，房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下，还可以向社会内聘请专业税务风险管理人员。 （2）税务筹划科人员。税务筹划科是税务风险管理落实主要机构，需要对企业涉税事项进行全面管理，进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容，进而才能够开展日常管理工作。首先，房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员，改名管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解，直接由房地产企业税务风险管理委员会进行统一管理；其次，房地产企业可以借助人员培训或者是外聘等方式，提升自身复合型人才数量，分配到税务筹划科不同税务岗位上面，从源头对房地产企业所存在的税务风险进行管理。 （五）明确税务风险管理岗位职责 房地产企业为了能够保证税务风险管理工作顺利开展，提升税务风险管理质量，就必须对税务风险管理不同工作岗位职责进行明确。 （1）税务风险管理委员会职责。税务风险管理委员会作为房地产企业税务风险整体管理部门，必须从企业战略层面上，对房地产企业税务风险进行管理，提升房地产企业经济效益。首先，税务风险管理委员会需要参与到企业决策制定上面，为房地产企业管理活动运营提供税务风险管理数据，帮助房地产企业获取更高价值；其次，房地产税务风险管理委员会需要对税务风险管理制度进行制定及完善，定期对有关管理人员进行培训，构建完善税务风险管理制度，自动对房地产企业税务方面所存在的风险进行识别及评估，进而采取针对性解决措施。 （2）税务筹划科岗位职责。税务筹划科岗位工作人员需要提升对税务风险管理工作重视程度，积极参与熬税务风险管理制度编制内，并且向税务风险管理委员会递交有关运营情况及处理结果，为税务风险管理委员会提供有关数据依据，同时对税务风险管理委员会进行监督管理。明确税务筹划科不同工作岗位职责，从源头对税务风险进行防范管理，增加税务筹划科与不同部门之间的关联，听取房地产企业内其他部门的意见。 二、结语 按照上述分析研究，从降低税基或者是税负转嫁等方面分析，对房地产税负都会造成不同程度影响，进而实现减税效果。房地产企业在进行税务风险管理中，需要按照自身发展实际情况，灵活对税务风险进行管理，有效降低房地产企业税收负担。但是也需要注意到，房地产并不是一个单独存在的行业，与很多行业之间都有着紧密关联，对社会发展建设焦点。“营改增”在房地产企业内落实，会遇到财务人员业务及政策模糊等危机，房地产企业需要对“营改增”政策深入分析，继而提升税务风险管理能力。

北京房地产论文:北京房地产业走势 “由于全球金融体系是建立在以美元为本位的基础之上，因此美国次贷危机向金融危机演变后，迅速向全球扩散。英国、日本、欧盟等世界主要经济体均受其影响，出现了全球性的金融危机。我国各大、中城市房价环比均出现下跌，商品住房成交量大幅下滑，市场观望气氛浓厚。2008年三季度中国国内生产总值增速从第二季度的10.1％下滑为9.0％，并且有进一步下滑的风险。保持房地产业健康稳定发展至关重要。”北京市社会科学院副院长梅松在接受《经济》记者采访时说道。 中国政府基于对当前经济形势的正确判断，出台了一系列扩大内需促进经济平衡较快增长政策措施。去年9月15日，央行六年来首次调低利率。10月22日，促进房地产业健康发展的措施出台。11月5日召开的国务院常务会议出台了投资4万亿元的刺激经济计划和促进经济增长的十项措施。12月20日，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。 北京房价下降空间不大 2007年的《北京经济蓝皮书》就曾经预测：“北京在接下来的两到三个月内，房价有可能继续小幅下跌，但随着2008年奥运会的临近，北京的房价仍然会转头继续向上攀升。奥运会结束以后，北京市房价可能会出现下降的趋势，但如果影响北京近年来房价上涨的因素不发生根本性的改变，房价下降的空间不会很大。” “从2008年北京房地产市场的走势来看，北京商品房销售均价完全符合我们的预测。”梅松强调，北京商品房销售均价2008年年初有所回落，在奥运会举办前的7月份达到峰值，随后8、9月份开始回落。现在支撑北京房价上涨的基本因素并没有发生根本性的改变，但由于国际国内市场环境发生改变，加上北京经济适用房和限价商品房的大规模开发建设，因此房价可能还会继续下降，具体下降的幅度有多大，还有待于对国际国内经济环境的观察，但我们仍然维持房价下降空间不大的预测。北京的商品住房均价从普通老百姓购买的角度来说，确实已经比较高了，超过了一般老百姓的实际购买能力。并且许多已经购买了商品房的业主也在承受着巨大的还贷款压力。北京的房地产开发商理智地面对市场变化，促使房价理性地回归，这不仅是应该的，而且也是十分必要的。 与此同时也要看到，当前房地产业对经济的贡献仍然较大，对上下游产业的影响也相当大。2008年前三季度，北京建筑业和房地产业的增加值总额为683.34亿元，占北京GDP的9％，这几年来一直是北京经济的支柱产业。因此，保持房地产业的健康发展会有利于北京经济的平稳发展。主要应该从以下三个方面着手。 第一，加快保障性住房的建设和配售。当前尤其要加快保障性住房的销售特别是预售，以促使资金尽快回收，从而保证更大规模的保障性住房建设的资金需求。 第二，进一步鼓励自住型和改善型住房消费。在国家已出台的首次和第二次贷款购买普通自住房的优惠政策、住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策的基础上，北京还可采取降低中间环节的收费标准，给市民购买自住普通商品房一定的补贴或退税等办法。 第三，引导房地产开发企业积极应对市场变化。积极引导房地产开发企业理性对待市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。帮助房地产开发企业拓宽直接和间接融资渠道，满足其合理的融资需求。 看房地产业未来走势 2008年北京市住宅市场出现了房屋销售量、销售价齐衰、开发投资大幅下滑的供需双向疲软态势。截至三季度末，开发投资出现2003年以来的首度负增长（－8.12％），施工面积、新开工面积和竣工面积均出现负增长。7月份以来，多块土地甚至限价房土地的流拍，反映出了开发商对北京市住宅市场未来的不乐观预期和投资意愿的大幅下降。住宅空置面积的下降，证实了实际需求的存在，但主要受心理预期的影响，北京市住宅市场有效需求受到了严重抑制，多年来少有的“婚育”双高峰都没能带来有效需求的释放，一、二手房销售均出现负增长。 北京市经济信息中心经济研究部齐心博士在2009版《北京经济蓝皮书》的专稿中指出，房地产领域需要关注以下三个问题：住宅市场供需双向疲软、商业地产明显供过于求、改善性住房需求受到明显抑制。 北京奥运会的举办，刺激了北京市商业地产开发，部分开发商将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发，使商业项目在近两年出现了井喷，造成北京市商业地产供给明显过剩。2008年1～9月份，写字楼和商业及服务业等经营性用房竣工面积在房地产竣工面积下降7％的背景下，分别实现了119.73％和14.5％的增长；与此同时，空置面积分别增长了14.92％和24.65％。非理性的集中开发和世界经济下行的影响，给奥运会后部分商业项目、尤其是高端商业项目带来了巨大的生存压力。 2009年，世界经济仍将处于调整期，面临衰退的风险加大，美国等发达经济体房地产市场仍将呈现疲软态势。全球金融危机仍将持续，全球信贷市场将出现空前审慎，随着人民币升值的放缓和全球联合降息，游资重新规模性流动的可能性增加。我国房地产运行的政策环境将有所放松，但市场信心的恢复仍需时日。 2009年北京市房地产市场走势主要包括以下五个方面： 一、土地供给依然充足，信贷形势依然严峻，房地产开发投资增长稳步回升。 虽然2008年房地产开发投资增长大幅下降，但用于一级开发的土地投资保持了30％以上的增长，2009年土地供给仍将十分充足。虽然国家整体贷款规模增加，但受到基础设施建设和重大项目需求的挤压以及银行对房地产业不景气的预期，房地产业贷款形势依然严峻。房地产开发投资增长将在2008年三季度达到阶段性底部后逐步攀升，预计2009年全年达到13％的增长。 二、房地产供给出现结构性差异 住宅供给不乐观，商业地产出现过剩，保障性住房供给力度不断加大。2008年北京市住宅施工面积和新开工面积出现负增长，由于传统房地产开发周期为2、3年，所以2009年竣工面积很不乐观；2008年三季度，北京市预售许可取证项目个数和预售面积均出现大幅下降，开发商信心明显不足，2009年上市项目套数预期下降。与住宅形成鲜明对比的是，2008年商业地产竣工面积大幅增长，空置面积不断上升，在经济景气下滑的2009年，北京市商业地产将出现过剩。在保障完成《住房用地规划》要求的情况下，保障性住房的供给规模仍将逐年扩大。 三、市场需求依然低迷 虽然国家出台了多项刺激购房政策，但在北京市居民增收放缓、对未来宏观经济悲观预期下，实际购房需求短时间难以被激发释放；其中，首次购房需求将部分得到释放，但改善性需求难有改观，投资性需求仍将被极大抑制，住宅购买观望气氛仍将浓厚；在经济下行期，企业投资谨慎，再加上预期外资回流，北京市商业地产实际需求仍然相对不足。 四、房地产价格持续调整 受销售不景气、信心恢复困难、大规模保障性住房价格偏低的影响，房价整体仍将有小幅调整空间，但不同区位和不同档次的房价将呈现差异化演变，预计个别地区最大降幅将达到20％左右，黄金地段、新开地铁沿线房价仍将保持稳健。 五、房地产市场体系逐步完善 在各种交易税费下调和预期进一步下调或减免的刺激下，二手房交易或将企稳，租赁市场仍将延续2008年的繁荣态势，房地产二手市场日趋成熟，北京市房地产市场体系将逐步完善。随着租房价格的不断上涨，商品房的租售 比在2008年10月的1∶341（上年同期为1∶396）的基础上继续上升，向1∶200～1∶300的合理区间靠拢。 政府要让利于房地产供需双方 要保持房地产业健康平稳发展，究竟应该怎么做？ 一、调整财政支出结构，政府要让利于房地产供需双方 在经济不景气的背景下，只有改善居民收入预期，才有释放购房需求的可能。因此，政府要调整原有的财政支出结构，加大对教育、社会保障和就业、医疗卫生等领域的支出比例，建议将每年财政盈余按比例直接转入社保支出项目，增加居民进行购房消费支出的信心和能力。适当降低购买商业用房的税费比例，尤其是对创业型群体购房、高端产业群体购房给予一定的税收优惠。在开发商信心不足、预期供给下降的形势下，政府应适度让利，以刺激开发的积极性。可以采取减免相关拿地手续费用、进行土地增值收益分成、鼓励一、二级土地开发联动等措施。由于目前经济适用房的建设主要由国有和市属房地产企业承担，利润极低，很多处于亏损边缘，极大地影响了这些企业的经营和盈利能力，建议财政设立经济适用房建设专项支出，政府和国有企业一起承担这项民生责任。 二、完善第二套房政策，释放改善性需求 在国家出台刺激首次购买小面积住房需求政策的同时，要适度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性购房需求。从制度设计上，对购买第二套住房的认定进行补充说明，将在购买较大面积住房1～2年内同时出售原有住房的排除在购买第二套住房之外，将已经征收的上浮利息在出售原有住房后，在总还款额中进行冲销，超额首付在重新计算后可以部分退还。 三、个税和房贷联动，挖掘公积金贷款潜力 在国家即将提高个税起征点的预期下，针对北京市购房群体进行一定微调：可以在纳税前，提前扣除房贷月供，对剩余月收入征收个人所得税；可以对购房者在购房后开始还贷日起，按比例返还个人所得税；或在支付首付时进行一次性退税。进一步降低购房相关税费，尤其是二手房交易中间环节收费，可以采取取消两年以上二手房交易营业税等方法。进一步下调公积金贷款利率，提高公积金贷款额度和还款年限，尤其是对夫妻双方都缴存公积金的家庭，在原有基础上进一步实行贷款优惠，并监督银行积极实行。 四、加大经济适用房和廉租房建设力度，从制度设计上对限价房进行改造 进一步加大经济适用房和廉租房的建设力度，并将保障性住房建设选址与北京市轨道交通建设紧密结合，既解决住房需求，也缓解了城市地面交通压力；将保障性住房建设和北京市南城发展战略相结合，降低政府和企业的成本，加快南城建设步伐。着手对已经成为“鸡肋”的限价房进行改造：要保证限价房供给，政府就要给开发商适度让利，可以采取土地出让金分成、减免税费等措施；要保障购房者利益，就要根据市场变化，适度调整销售价格，并进一步明确产权归属；或者直接让限价房淡出市场。 北京房地产论文:北京房地产投资“钱”景 北京市投资类物业的形成大约有10年的历史，从早期的单纯以写字楼为主体的市场演变成如今的多类型、多档次、投资类物业出租市场。目前市场上，投资类物业主要有写字楼、公寓、商铺。分布区域主要集中在二环线及周边，中央商务区及周边，燕莎商圈，亚运村商圈，中关村商圈。目前北京市的投资类物业市场正处于快速发展阶段，在项目的销售过程中，投资类客户逐步增多，投资购买意向趋浓，房地产的保值增值功能逐渐显现。 北京市投资类物业市场发展前景看好，投资热点区域和热点项目增多。建立在对宏观经济平稳发展态势的基础上，北京市房地产投资热潮有望升温，以自用为目的购买动机日渐增多。但随着存量的加大，投资类物业出租市场的竞争会变大，投资回报率有望趋于合理。目前在北京投资类物业出租市场上，正常投资回报率大约在10％～15％之间，当然具体到不同的物业类型和不同的片区，投资回报率有所不同。就写字楼出租市场而言，正常投资回报率多在12％以上；公寓出租市场的投资回报率约在10％左右，而商铺的投资回报率的变化范围较大，商务氛围较浓的区域的回报率可能会超过15％。 作为投资型物业应具备以下一些必要条件： 第一是地段，即物业所处位置是否在大型商圈内或靠近商圈，是否在人流集中的地区，是否有使用该类物业的客户等，地段基本决定了投资价值。 第二是影响物业本身品质的各项条件，现以居住型物业为例，列举如下： 自然条件。房屋的自然条件包括日照、温度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化、是否临水等人文条件，以及有无空气、水流等公害污染等。 环境条件。环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。 交通条件。交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全。 配套条件。配套条件主要是指小区内的水、电气、热、电视、电话等管线网络、学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力。 但需要说明的是虽然一些黄金地段物业的价格不断攀升，但随着城市交通和其他基础设施的发展，非热点区域的物业投资回报可能会更好一些。因此除了地段以外还可以关注物业的稀缺性。投资性物业的最佳位置应该是交通便利、经济发达、环境优美、配套设施齐全的地区。目前在北京主要集中在城市交通枢纽、三大商圈、长安街沿线、大型商业街区、使馆区以及随着城市规划、市政基础设施建设而发展起来的新区等区域。 10年前的北京，曾经风行过买房投资，但在当时，市场尚未完全开放，物业较少且相互间无甚竞争，投资者中部分为先富起来的内地人士及部分港澳人士，其行为也多是炒作为主(炒楼花)的自发行为，经过10年的发展，产品与市场环境已逐渐走向成熟，在市场与媒体的引导下，投资行为日渐理性化，过去的自发行为变成如今的自觉行为。而目前的投资者中绝大部分为内地人士，由于房地产投资物业种类较多，在投资金额亦有很大差别，所以无法笼统的说出所有客群的特征，一般情况下，根据其购买物业的档次和投资金额把投资者分成高档物业投资者(大额投资者)和普通投资者(小额投资者)，然后再进行分别描述。就目前而言，所谓的投资者主要是针对高档物业而言，即面向高档物业，如高档公寓、别墅、商住两用房、写字楼、大型商铺等进行投资的客户，这部分客户中，自由职业者、民营、私企老板约占80％左右的比例，其次多为金融证券、IT、律师等行业中的佼佼者。年龄结构呈枣核形分布，31岁～45岁之间的客户占到九成，有稳定的经济来源及足够的支付能力，对将来发展预期良好。总的来说，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。 值得关注的是，最近一段时期，港人在内地投资置业的风气日盛，据统计，2001年港人在内地置业共达到19500个单位，与2000年相比增长15％，总金额达到87.75亿元，增长29％，预计今年港人在内地置业的单位总量会在此基础上再度增长12.8％，总金额会相应增长到23％。其购买单位主要分布在北京、深圳、上海、广州等地，在2000年港人置业行为中，投资比重仅占到7％，而在2001年，这个比例达到10％，预计今年的比例为15％～20％，回报率是置业中首要考虑的因素之一。 从总体上来说，商铺和写字楼物业的投资前景还是看好的，就写字楼市场而言，目前市场上人气旺盛，入住率和租金水平节节上升，投资者的信心也全线飘红，归纳起来有几方面原因：一是写字楼的客群中有相当一部分是来自于国外的大型企业财团，因此与国际接轨较早，市场也比较成熟；二是目前国内经济还处于高速增长期，对写字楼的市场需求量不会萎缩，在这里要特别提到民间资本问题，多年来默默无闻的民间资本会在短期内浮出水面并成为今后经济的新亮点，其相应的需求量也是非同小可的；三是在未来几年内，随着中国资本市场逐步放开，届时会有以金融、保险、电信、物流等行业为首的一大批外资企业进入中国，市场预期较高；四是目前北京的办公成本在世界排名28位，与世界经济中心的地位并不相符，预计今后上升空间较大。完善的市场环境＋新的内、外需求＋升值潜力，在这种情况下，市场想不热都难。 实际上许多开发商早以把目光投向几年后的市场，并瞄准CBD、金融街、中关村三大板块，但目前市场上的新项目并不是很多，主要是由于三大板块规划方案的出台只是近期的事，另外写字楼从立项到建设竣工，开发周期也比较长。随着三大板块规划的出台，预计在未来的5年内会有1000万平米的供应量，虽然如此大的供应量是前所未有的，但如果在政府宏观调控下，分阶段逐步推出，相信消化起来也不会是难事。由于北京特别是在三大板块区域，土地资源是有限的，所以即使短期内供应量相对过剩，但长期的经济发展也可以提供更多的市场需求来消化掉。 总之，大势虽好，仍需谨慎把握。正如“牛市”里也有人赔钱一样，没有风险的投资是不存在的。与居住型物业相比，写字楼投资存在着资金投入大、回报率高、存量难以掌握、需求不稳定、受经济形势影响大、适合长期持有经营而非短期炒作获利等特点，要求投资者具备一定的专业知识，对宏观市场的正确了解以及良好的心态。 商铺是近年来才兴起的投资热点，之所以称之为热点，与当前的市场需求以及它自身的特点是密不可分的。 从宏观角度来看，我国经济正处于由投资型经济向消费型经济转换的过程中，这是由市场经济而非人为因素决定的，因此在今后很长的一段时期内对商铺有很大的需求量，但是商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，适合其开发的土地供应有限，通常较为紧缺，因而导致市场需求大，就北京目前而言，虽然商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足，特别是近几年来，在旧城拆迁改造过程中，也拆掉了一部分商铺，因此进一步加大了供需矛盾。另外北京连续多年GDP增幅均超过两位数，经济活跃带动商业繁荣，进而导致商铺需求扩大。中国加入世贸组织后，商业、零售、金融、服务业等率先开放，国外零售业巨头准备正式进入中国市场。为应对新的经济形势，许多银行、零售商等已开始了新的“圈地运动”，商铺正是所谓商家必争之地。 商铺的特点是：回报率高，可以达到15％以上，在地块炒热的情况下，达到20％也并不奇怪；投资获利方式灵活，即可以从行业经营中获利，也可以很快转手变现而获取巨额利润；稳定性强是商铺的另一优势，租约通常为3至5年，或更长，因为承租户在装修投资、赢利预期上有长期规划；长期升值，商铺不会因时间增长而降低其价值，好的商铺还会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。旺盛的市场需求、高回报、稳定、长期升值等诸多因素，把今年的商铺市场衬托的非常火热，这是对去年下半年至今，京城商铺空置率下降，租金上调现象最好的解释。 但是商铺类投资与其它类物业投资相比更显专业，因为落实到最终使用者上，还是要依靠经营而收益，是纯商业行为，因此对开发商和物业管理商的商业经营、管理水平要求更高。另外经济形势变化以及国民消费水准的增减，也是影响投资、收益的主要因素。 今年北京投资地产市场中居住类物业、写字楼商铺，这三者都会有热点出现，这与北京市的总体规划有关，但是程度不同，范围也不同。从这个角度说，居住类物业会产生局部亮点，写字楼市场要依托三大板块，商铺是普遍看好，从而造成写字楼优于居住物业，而商铺又优于写字楼的局面。就商铺而言，新的北京城市规划会造就新的行业类特色商业区域，永久性的商业设施会取代目前的小型商场和临街商业铺面，这可能是今年最大的投资热点。但不管怎么说，只有政策导向和市场导向才能决定热点和投资机会。 北京房地产论文:北京房地产开发投资现状实证分析 [摘要]本文基于当前北京房地产市场开发投资现状，从总量和结构两方面进行了深入的分析，指出其中存在的问题及产生的影响，并提出了相关政策建议。 [关键词]房地产；开发投资；政策建议 1、北京房地产开发投资发展现状 近年来北京房地产开发投资增长迅猛，成为社会经济发展一个重要增长点，房地产业在全市经济发展中的地位和作用日益突出。 1.1　北京市房地产开发投资总量变化情况 2005－2009年北京房地产开发投资额呈不断上升的态势。2005年，北京市房地产开发投资额为1525.0亿元，2009年上升至2337.7亿元，增长53.3％。除2008年有小幅减少外，其余各年均有稳定增长。 从年均增长来看，2005－2009年，北京市地区生产总值的年均增长率为12.0％，而同期固定资产投资的年均增长率为11.4％，房地产投资的年均增长率仅为8.9％。北京房地产开发投资呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，(见表1)。 1.2　房地产开发投资结构变化情况 按房地产开发投资结构来划分，总投资可以分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用以及土地购置费用三大类。北京市近几年房地产开发投资结构情况如表2所示。 2005－2009年，北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元，增长149.0％，同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3％，而建筑安装工程和设备工器具购置两项费用则相对稳定，没有出现大幅上涨，并且在2008年和2009年两年反而出现了不升反降的现象。 从土地购置费用占房地产开发投资总额百分比变动情况来看，2005年该比例仅为39.4％，随后逐年增加，2009年北京房地产土地购置费为1496.1亿元，房地产开发投资总额为2337.7亿元，土地购置费用占房地产开发投资总额的比例为64.0％，比2005年高出24.6个百分点。 2、北京房地产开发投资存在的问题及政策建议 根据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25％～35％是合理区间，房地产投资占GDP比重在8％～12％是合理区间(刘春兰，2007)，超过上限，过热特征开始出现。2005－2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35％，在2008年达到最高值62.2％，2005－2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20％左右，显示出房地产开发投资比例高出正常比例，应引起重视。另外，房地产开发的投资比例发生了较大变化，房地产市场中土地价格有了大幅增长，房地产开发商加大了对于土地的投资。 20世纪90年代初的日本经济崩盘，90年代末的亚洲金融危机，以及2007年以来的美国金融危机，都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。为此，相关部门应积极调控，将房地产投资比重控制在合理的范围内，确保北京房地产市场健康发展。要进一步完善北京市房地产的宏观调控政策，避免楼市过热造成的不利影响，通过税收、金融等手段限制房地产投机，引导房地产开发投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模，从而影响整体的宏观经济。同时，由于房地产宏观调控是项系统工程，要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性，加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨，因此有必要对长期的调控目标作出进一步明确，并根据现实情况及时有效地进行调整。 北京房地产论文:北京房地产开发中的闲置土地问题 ［摘 要］本文基于当前北京房地产市场开发投资现状,结合2005―2009年的相关数据,对北京市房地产业的开发投资发展现状进行了实证分析，并针对投资过热和闲置土地问题提出了相关政策建议。 ［关键词］房地产；闲置土地；政策建议 1 北京房地产开发投资现状 近年来,北京经济高速发展,取得了巨大的成就。同时,北京市房地产市场也一路高歌,房地产开发投资不断增长,商品房价格大幅飙升,如此高涨的楼市引起社会的普遍关注。 （1）房地产投资占固定资产投资比例过大,楼市过热。根据行业发展规律,在房地产快速发展期,房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间,房地产投资占GDP比重在8%~12%是合理区间（刘春兰,2007）,超过上限,过热特征开始出现。从下表可以看出,2005―2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35%,2005―2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20%左右,两项数据均显示出房地产开发过热,应引起重视。 （2）土地占用资金过多,闲置土地问题严重。2005―2009年,北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元,增长149.0%,同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3%。一方面,国家在2005年实行了包括“暂停审批”在内的严格土地政策,使得市场上土地供应减少,由于供小于求,土地价格在2005―2009年有了大幅的上涨。 另一方面,则是由于房地产开发商有意“囤地”的行为。由于囤地可带来巨额回报,“囤地”已成为很多房地产企业惯用的赢利手段,开发商对于囤地乐此不疲。通过前后数据对比分析可发现,从约定开工时间看,经过10多年的囤积,增值高达几十倍甚至上百倍。例如,2004年,泛海建设集团股份与北京市国土局签订东四环的土地合同,但直至目前这4块土地仍未开工建设,闲置期长达6年。目前这里新房均价估计超过45000元/平方米,而2004年该地区房价仅为18000元/平方米,按照二期项目规划总建筑面积87.31万平方米推算,这4块地的升值额度达到237亿元。 闲置土地问题已成为关系到地价、房价、房地产调控乃至社会民生、经济发展模式等系列重大问题。为此,2010年7月30日,国土部《有关房地产开发企业土地闲置情况表》,强调会进一步严厉打击囤地、闲地、炒地行为。根据国土部调查表显示,截至2009年9月30日,全国共闲置土地1457宗,闲置面积14.7万亩,合同总价款为256.1亿元。其中北京闲置土地共160宗,闲置面积为1.1万亩,合同总价款为57.9亿元。其中合同总价款这一项北京占到了全国的1/3还多。 2 北京闲置土地的政策建议 北京市政府近年来对闲置土地的问题已有重视,但是重视的程度仍需加强。土地闲置问题的产生有着复杂的原因,和当地政府相关利益相关联。政府有关机关要首先以身作则,依法办事,透明审批程序,及时调查摸清闲置土地的最新情况,并及时将闲置土地的信息公布于众,接受人民的监督。作为市场中立者积极维护房地产行业按市场经济规律运行,杜绝过多的行政干预。另外,土地闲置是影响地价的重要因素,从而对整个房地产开发投资产生影响。要严格执行《城市房地产管理法》等相关法律法规,对于现实生活中房地产开发商有意的囤地牟利行为予以坚决严厉制裁,对于违法的“地王”现象更要追究其法律责任。由于房地产宏观调控是个系统工程,要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性,加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨,因此有必要对长期的调控目标做出进一步明确,并根据现实情况及时有效地进行调整。 北京房地产论文:北京房地产市场调控应进入转型期 1998年，我国实行住房分配货币化改革，自此房地产业进入迅猛的市场化发展阶段。2008年末，在全球金融危机背景下，中央和地方又密集出台多项房地产市场调控政策，并已对市场产生一定影响。 但通过对1998年以来北京市房地产市场景气周期分析可看出：本市房地产市场供需结构及其影响因素现已发生改变，政策调控对房地产市场的影响效果也发生变化，在本轮宏观调控的大背景下，本市应相机抉择，调整房地产市场调控取向。 不同时期房地产政策调控效果有异 我们对1998年以来各阶段仔细梳理后发现，不同周期内，政策对房地产市场的调控效果有异。 第一个周期(1998-2003年)政策调控效果显著。1998年在国家启动内需的大背景下，中央开始实施积极的财政政策和稳健的货币政策，本市房地产市场需求逐步得到释放，需求增加刺激供给上升，供需双旺带动周期上行。2002年，全国出现房地产热，中央开始收紧土地闸门，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：国家六部委共同颁发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》：本市出台33号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》等政策，导致当年本市房地产开发投资增长应声而落，带动周期下行。 第二个周期(2003-2006年)，政策调控产生较好效果。2001年，世界发达国家不约而同采取频繁的、幅度较大的降息行动以刺激经济。为防通货紧缩，2002年央行先后下调公积金贷款利率和人民币存贷款利率，本市也将购房征收契税税率由原总购房款的4％降为3％；但房地产市场需求的释放延迟到2003年末，并因此带来周期上行。到2004年下半年，投资过热明显得到控制，但商品房价格仍继续攀升。为稳定房价，中央先后颁布新旧“国八条”，从房价、土地供应，供应结构拆迁、市场监测、检查等多方面切入。同年，国务院提高了包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20％及以上提高到35％及以上；本市国土房管局联合四部门制定《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，本市房地产开发投资增长于2005年跌落至个位数，带动周期下行。 第三个周期(2006年至今)政策调控效果低于预期。2006年下半年以来，需求大量释放再度带动本市房地产周期上行。房地产价格出现跨越式攀升，为稳定房价，国家出台以调整住房结构为重点的“国六条”；并及时启动金融服务，出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“一费二税”上调等多项调控政策，同时央行收紧银根，但却收效甚微。直至2007年末，因为价格涨幅过大，刚性需求增长开始下降，同时受人民银行银监会的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》即“二套房政策”影响，投资需求大幅下降，房地产市场火爆行情出现逆转，并进入下行周期。 由以上分析可看出，1998年以来本市房地产周期波动的三次上行均是由需求增加引起。由于本市长期一直存在巨大需求，只要存在合理预期，即使是小幅税费减免政策也能起到显著刺激作用。前两次周期波动下行是受政策调控影响带来供给下降导致，而第三轮周期下行主要是由价格过高导致需求下降引发。价格对资源配置、市场供需的调节作用开始显现。 政策调控应进入转型期 从分析看出，本市房地产市场的市场化程度正日益提高，随着价格对市场供求的调节作用日益显著，部分政策的影响效果开始降低。面向房地产市场的政策调控取向应进行三个转变：由总量控制转向结构调整，由一级市场调控转向二级市场联动，由短期调节转向长期规划。 (一)由总量控制转向结构调整 从房地产市场供需看，政策调控对供需结构的影响明显大于对总量调控的影响。从需求角度看，分别针对刚性需求、投资需求的结构性调整政策因其针对性强，可操作性强，往往会取得显著成效(典型的包括“二套房政策”)。从供给角度看，对不同规划用途土地的供给调整(如减少别墅用地供给)，对不同房屋建筑面积占市场比例的规定(如“70、90”政策)等都有效地影响了实际供给。从整体来看，房地产市场供需总量调节应由价格决定，尤其是商品房的供需，政府调节力量应主要集中于保障性住房的开发、建设、租赁、出售等方面。在保障性住房达到一定规模的基础上，地方政府可通过保障性住房的供给量来适度调节市场供需平衡，通过保障性住房的价格议定影响周边商品房价格。虽然近年来本市加大了保障性住房的开发建设力度，但仍与实际需求存在较大差距，因此继续增加保障性住房的建设力度将成为现阶段的调控重点。 (二)由一级市场调控转向二级市场联动 房地产市场从产品供给方式看，分为增量房市场和存量房市场。由于数据信息限制，上文分析仅局限于增量房市场即新房市场，而实际上，由于拥有一定数量的央产房和占比达到20％以上的投机需求的存在，本市存量房市场已达到一定规模。但由于存量房市场信息不对称，资料不透明等多重因素，很大程度上制约了本市存量房市场的发展。为刺激存量房市场交易，本市已开始筹建存量房交易市场，但信息不对称等因素仍是其发展瓶颈。存量房市场的发展有利于形成住房梯级消费，促进增量房市场发展。因此应将主要针对增量房市场的调控转向二级市场联动调控：加快本市央产房产权认定及认购工作；进行全市房地产多级市场盘点普查，及时公开、公布各级市场房源信息，合理引导投资需求，增加存量房市场活力，合理引导消费需求预期及偏好，形成本市住房梯级消费。 (三)由短期调节转向长期规划 在经济下行期，政府加大对投资，尤其是房地产开发投资的刺激力度，是短期内促进经济平稳增长的有效举措，但以保增长为主的短期政策目标却与优化结构调整为主的长期目标出现背离。在2008年本市房地产市场刚开始理性回归时，在中央及本市保增长政策影响下，本应出现的房地产开发业内部的优胜劣汰没有出现，本已开始行业整合的房地产中介业离散度再次加大，甚至刚出现小幅回调的房地产价格又开始回升。经济周期波动是自然规律，对房地产市场的短期政策调控难以避免，但短期调整应在坚持长期发展战略的基础上相机抉择。制定符合本市长期发展战略的“房地产业发展规划”将成为指导本市房地产市场政策调控基调的重要保障。 北京房地产论文:防范北京房地产市场外资风险 大量外资造成房地产高热不止 目前，我国房地产需求非常旺盛,房价仍然有上涨趋势。只要房价涨,这些房地产商的利润就会源源不断地增加。此外，人民币升值也是外资进入房地产行业重要因素之一。由于我国实行了比较严格的外汇管理制度，因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。外资大量涌入国内房地产市场，将对国内房地产市场及经济产生多方面不利影响。 推动房价上涨，使中央政府调控房价的意图更难实现。大量外资进入国内的房地产市场抬高中国的房价，一方面会激励政府在极短的时间内挥霍既定的土地，损害下一代国人的利益；另一方面会诱导国内大量的企业也涌入房地产市场，继续推高房价。事实表明，国内不少地方的房价，先是外资进入，然后是外地资金进入，最后和本地资金一起对土地价格、房价进行炒作。而房价的快速飚升，不仅会把绝大多数当地居民排除在房地产市场之外，严重损害国内居民的住房福利水平，还容易使房地产市场的泡沫膨胀。泡沫总有破灭的一天。当外资在中国房地产市场获得了暴利而撤出中国市场的时候，房地产泡沫破灭的恶果就要国内广大民众来承担了。 产生对内资的挤出效应。随着经济的持续快速发展，我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩，实物领域中的有利投资机会已不充足，局部地区的资本过剩明显存在。近年来我国金融市场存在的长期低利率、信贷资金大规模存贷差、银行对房贷的高积极性等现象都表明了这一点。在这种情况下，外资直接投资的过度流入很容易形成对内资的大规模挤出，影响国内资本的合理流向，使内资在缺乏有利的实业投资机会的情况下流向虚拟市场，不利于经济的发展。 影响货币政策的有效性，干扰宏观调控。流动性过剩、银行信贷增长过快以及人民币升值压力过大是目前国内金融市场所面临的主要问题。外资大量流入中国的房地产市场，央行将不得不用更多的基础货币来冲销大量的外币流入，从而使货币的流动性进一步过剩。同时，大量的外资流入也使中国的外汇储备增长速度加快，人民币升值压力加大。在金融项目没有完全开放的情况下，让外资大量进入不仅会加大人民币升值的压力，也影响宏观经济的稳定。 为了防范外资大量流入国内房地产市场带来的金融风险，政府已陆续出台了一系列措施。2006年政府出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》的171号文件，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。2007年3月，商务部出台25号文件，重申了严格限制外资投资房地产的精神。最近，国家外管局又下发了“130号文件”，对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。这些措施使外资投资国内房地产步伐有所放缓，但国家统计局的数据显示，2007年一季度外资投资国内房地产仍然同比增长了68.7%。 外资进入北京房地产势头汹涌 2002年中国取消了外销房和内销房的区别，放开了外资对房地产投资的限制，使外资进入中国房地产市场的脚步日益加快。2006年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，其中北京和上海集中吸引了九成以上房地产外资。仅德意志银行在京就买下美林香槟小镇174套别墅，交易金额接近4亿元。 随着境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深，度过一阵物业收购热潮之后，更多的境外机构将注意力转移到开发领域。北京市政府从2002年以来，便逐步放宽了对地产外资进入北京市场的限制。目前外资开发商除了不能开发一级土地以外，在项目开发上，他们与本土开发商的待遇是相同的。2003年，外资投资于北京房地产业的项目就将近20个，总建筑面积达500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。2004年以后境外机构加快了进入了北京房地产市场的步伐。如2007年3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。 根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的最新统计，截至2006年12月底，北京市共有外资房地产开发企业344家，比上年同期增加34家，增长9.9%；房地产开发项目共计254个。2006年，外资房地产开发企业完成投资为266.7亿元，占北京市房地产开发投资的15.5%。2006年，外资在北京投资的房地产开发企业主营业务收入323.3亿元，占16.1%；这些外资开发商实现的利润总额占北京市房地产行业利润总额的33.3%，金额达49.9亿元；应交所得税69.9亿元，占26.6%。外资房地产开发企业建设的商品房施工面积达到1561.1万平方米，占北京全部商品房施工面积的14.9%。其中，商品住宅769.8万平方米、办公楼326.9万平方米、商业服务业等经营性用房252.7万平方米，分别占全部的12.2%、26.2%和18.0%。在北京市2607.6万平方米的商品房销售面积中，13.6%是由外资房地产开发企业销售的，销售面积达353.5万平方米。其中，商品住宅销售251.5万平方米，占全市商品住宅销售面积的11.4%；办公楼81.8万平方米，占31.4%；商业服务业等经营性用房12.8万平方米，占11.8%。 从外资进入的方式来看，除了直接收购地产物业，主要有以下几种方式：一是入股或合资。如华平投资与阳光100、富力地产、北京融科开展合作，累计出资10亿美元；美林与北京银泰结成战略合作伙伴关系。二是注资。如软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元。三是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，2005年上半年投资达78亿人民币。四是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行2005年业务量中，房贷已占30%。 此外，外资也开始涉足国内的房地产中介服务。根据中国入世的承诺，2007年中国政府开始允许外资进入金融服务领域。2007年8月，首家外商独资房地产担保公司中易安房地产担保公司在京成立。中易安担保是世界500强之一的美国房地产金融服务商“第一美国集团”全资子公司，而继其后，又有几家规模与其相当的外资担保公司正在申请进入。 目前，北京市房地产市场已出现过热的苗头。房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比标准为200:1到300:1。而据京城房产中介的数据显示，8月份北京市普通住宅平均售租比已达到315:1。在这种形势下，应当对外资继续流入北京房地产行业实行限制措施，抑制房地产行业短期内的过度投资。 近期国家出台了一系列限制外资投资政策，加大了外资进入中国的资金成本，但对投资回报率期望较低的海外资本影响不明显。这些政策的出台将在短期内对部分外资机构投资者，特别是一些在中国持中短期发展策略的投资基金产生影响，而持长期发展策略的投资者仍在积极寻找国内合作伙伴并参与优质项目的管理与开发。此外，外资机构会采取各种措施规避管制。如，一些外资机构由于已经和国内银行建立了长期的合作关系并具有一定的依存度，他们通常会把外汇存在国内的银行，再由银行贷给他们人民币，然后投资到房地产项目当中。还有一些外资基金投资内地房地产公司的股权通过采取运作海外上市的方式实现退出。 北京应防范房地产外资风险 严格限制外资直接收购地产物业，防范金融风险。应当调整资本流进流出的政策，特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产。2006年7月24日，建设部等五部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即第171号文件），随后北京迅速出台实施细则，限制境外人士购买第二套住宅。但171号文件并没有从根本上限制外资进入中国房地产市场，无论对外商在华投资项目转让和股权的转让，还是在对外资企业办公用房的管理方面，都没起到对外资的实际限制，外资仍然一如既往进入中国房地产市场。要想真正抑制外资大量进入房地产市场，北京市应该出台更加全面细致的规定，限制外资企业和个人直接购买房地产。此外，还可以通过税收等方式提高其持有成本，如征收物业税。我国现有的房地产管理体制是土地、房产分割登记，评估也不统一。《物权法》出台后，可以考虑改革房地产管理体制，成立独立的登记机关，实行统一登记、统一评估税基，并对中介评估行业加以规范。 对外资直接投资房地产企业加以限制和引导。就国内情况而言，要对外资直接投资房地产行业作必要的限制，除经济手段之外，也要有适当的行政手段。对于北京房地产市场，应重点限制高端产品，如对土地利用规划和计划，应收紧对高档地产物业的土地供应，甚至可在一段时间内停止供地；投资管理应停止这类项目的立项审批，或上收审批权限；建设部门不发建筑许可；工商部门不予登记，等等。 可以通过城市规划，对外资投资房地产行业加以引导。如政府办公区、大学城、娱乐城等等，可以建到离城区几十公里以外的地方，通过发展房地产，逐步形成新的豪华城区，使城市外延扩展。在这方面，国外如美国等有成熟的经验，国内也有成功的做法，可以参照。 鼓励外资进入房地产中介行业。近年来，随着房地产市场规模的不断扩大，以及住房贷款、房产融资与房产理财需求的增加，房地产金融担保行业的发展也随之加快。而《物权法》以及存量房资金监管政策的出台，也为房地产担保企业的发展带来空前机遇。外资房地产中介的进入，在带来先进理念的同时，可以促进北京房地产中介行业有序健康地发展。在很多房地产市场比较发达的国家和地区，房地产领域的分工相当细致。如在美国，房地产经纪人只负责交易信息的提供与交易促成，而房屋交易在签约前的产权核查与确权，以及交易促成之后的权属变更、按揭贷款等服务都由另外的专业机构来进行。这种方式一方面可以避免房地产交易环节的暗箱操作，另一方面也可以为整个房地产产业链带来一种科学的分工。外资房地产中介的竞争，可以推动北京房地产中介行业内的分工，促进国内房地产中介的专业化、规范化以及服务水平的提高。 （作者单位：北京联合大学应用经济与管理研究所） 北京房地产论文:北京房地产市场未来趋势判断 新建商品住房(不含保障房)市场很焦灼。2011年1～9月，新建商品住房(不含保障房)成交4.66万套，同比下降23.4％。成交均价涨势趋缓。 成交价格波动幅度较大，原因有二：其一，从统计角度来讲，由于本身成交量较小导致价格计算样本缩小，就会造成价格波动的可能性增加；其二，各区域成交比重变化频繁，例如3月均价为18629元／平方米，主要因为当月五环以外成交量占总成交量的80.8％，为一年来最高(见图1)。 高端别墅市场大幅萎缩，四环六环之间价格开始松动。1～9月全市别墅成交1400套，同比下降40.6％，高于整体市场降幅；从产品结构构成上来看，仅仅是独栋别墅明显萎缩，同比下降54.0％，而联排别墅出现了逆市上涨，成交量同比上涨2.9％(见图2)。 新开项目销售率不高，开发企业推盘积极性受挫。在调控之初，市场尚不明朗的大背景下，开发商大多选择谨慎观望，并积极寻找适应市场变化的推盘策略，4～6月、9月两时间段中，部分开发企业开始试探性推盘。 二手房市场很低迷，2011年1～9月二手住房成交7.7万套，同比减少42.2％。成交均价涨势趋缓。 其中，三季度成交量为20256套，同比减少33.1％，环比减少4.8％。5月以来，二手房成交量呈现逐月小幅回涨态势。2011年1～9月，二手房成交均价23972元／平方米，同比上涨18.1％；从各月价格变化走势看，总体上涨趋缓，9月成交均价环比8月下降2.3％，价格下调幅度大于新建商品房市场(见图3)。 租赁市场火热，但正在步入淡季。前三季度成交量同比上涨5.8％，成交均价保持高位。 成交总量环比二季度上涨了4.2％，与去年三季度的成交量相比大幅上涨了近30％。租赁旺季使得租赁市场供需比上升为1：3-5，比二季度的供需比上升了0.6％。在区域租赁市场方面，三季度北京方庄、通州梨园、芍药居、北苑、双榆树、五道口区域是租赁市场成交最为活跃的六大板块。 房地产市场未来走势判断 购买制度与货币基调成为主导市场的关键要素。 第一，限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌。2007～2011年期间，除了传统的季节性变化之外，北京市新建商品住房成交量的增减与同期出台的限制购买资格、限制贷款条件等政策密不可分。另外，成交量对出台政策极为敏感，绝大多数政策一出台，最多半月之内成交量就开始有明显变化。 第二，货币政策基调及企业资本实力影响成交价格的起伏。2007～2011年期间，刨除成交结构对成交均价的影响，新建商品住房成交价格趋势的增减与全国宏观经济运行关联性较大，尤其与货币政策基调基本一致。另外，价格变化与货币政策基调转变并非同步，价格变化滞后于货币政策变化，滞后期少则两个月、长则半年。 尤其是在价格下调过程中，房企与市场还需要经历一段时间的博弈，博弈时间长短取决于企业自身资金压力和负债情况(见图4)。 北京房地产论文:北京房地产回归“短缺经济” 整体来看，2005年北京土地供应非常不足。 第一， 土地供给面积同比大幅下降，前10个月，北京供应住宅用地仅为572 公顷，规划建筑面积832万平方米,同比下降38%。 第二，相对市场开发需求及购房需求而言，远远不足。前10个月，住宅土地供给建筑面积为832万平方米，而同期的住宅新开工面积及销售面积分别为1265.53万平方米和2138.68万平方米。如果以市场规模不增长计算，土地供给仅相当于开发需求的65.74%，相当于购房需求的38.9%，目前市场销售则维持在30%以上的高增长状态。 第三， 相对北京市场土地供给计划而言，还远没有完成供地计划。根据2005 年土地供应计划，北京市供应商品房用地面积应该是1750公顷。但截止到10 月底，北京市国土局向北京市供应住宅用地仅为572公顷。也就是说，前10个月仅完成全年计划的32.69%。 供给短缺无可避免，价格仍将上涨 从目前先行指标看，北京房地产供给短缺无可避免。房地产开发的特点是周期较长，当期的供给量是由前期的施工项目决定的，而施工面积又由再前期的开工面积决定，开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。同样，今后的竣工面积及投资额，则是由目前的施工面积、开工面积、土地开发面积、土地购置面积等指标所决定的。 因此，通过观察先行指标的增长情况，基本上就可以判断未来行业的增长情况。自2003年起房地产开发的先行指标开始回落，特别是进入2004年，回落速度开始加快，而且基本上是越是先行的指标，回落的速度越快。 2005年前个月，先行指标均处于低位，越是先行的指标，下降幅度越大，下图 2、3反映了这种情况： 供给短缺必然导致房价的加速上涨。多年来北京房价一直保持相对稳定，但自2004年底开始，北京供给增速在快速下降，导致房价加速上涨， 未来一段时间，北京供给（至少是增幅）下降将更加明显，北京房价涨速仍将持续在较高的水平上。 资金、土地仍是导致供给下降的主要原因 供给短缺的主要原因在于开发商资金短缺，在过去两年内，房地产开发对资金的需求大幅上升，但资金供给却遭受巨大限制，导致资金短缺。 一方面，由于土地价格上涨、地价支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，导致住房开发对资金需求量大幅增加，增加幅度估计在5 至10 倍。 另一方面，资金供给却在下降，银行贷款是房地产开发的主要资金来源，包括对开发商的贷款及对消费者住房的贷款，两部分加起来占房地产行业资金来源比例约70%。受2003年央行121号文件及2004年宏观调控影响，银行贷款在快速下降，以长期以后40%以上的增长速度降至2004年1%，2005年这一指标有所回升，但依然保持在较低的水平上。 土地储备为王 未来的趋势已经很明显，供给不足导致房价上涨，从而导致项目毛利率大幅提高，这同样也会导致土地价格快速上涨，而且土地储备对资金的占用将越来越多，因此，在北京拥有较多土地储备的公司则可从中获益，如阳光股份、亿城股份、冠城大通等。金地、万科等一线开发商在北京的项目储备已经明显不足， 这类公司正在大量寻找项目，前期金地集团、北京城建已经了在北京新增项目的公告，万科则希望以并购来快速增加土地储备。 北京房地产论文:北京房地产价格及其影响因素的浅析 摘 要：房地产价格尤其是住房价格是当前社会各界关注的焦点。本文以北京市房地产价格(主要以住宅价格)为研究对象，试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下，哪些因素对北京市房地产价格产生影响。 关键词：房地产价格 影响因素 探讨 1.近年房地产价格趋势 多年来房价的高速上涨，已使城市中特别是北上广的普通白领对拥有自己的房产越来越感到可望而不可及，更不要说其他的下层民众。2010年4月以来，面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力，中共终于开始实行被称为“史上最严厉的房地产调控政策”，从国十条到国五条，从上调房贷到限购、加息，从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，从抑制房产投机需求到加大保障房供给，这次房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有。房价的不断攀升，政府对房地产市场泡沫扩大的担心与日俱增，自然而然地有关房地产价格的的影响因素成了大家所关注的问题。 2.我国房地产价格主要影响因素 我国由于处于转型期间，房地产市场的真正发展时间还较短，影响住宅价格的主要因素和国外或其他地区有一定差异。根据我国学者近年的研究成果，现阶段我国住宅价格的影响因素主要是城市人口、国内生产总值、人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均住房使用面积、恩格尔系数、住宅成本、住宅租金、住宅抵押贷款和心理预期。 3.北京市房地产价格影响因素分析 3.1经济及金融因素对北京房地产价格影响 3.1.1人均可支配收入对房产价格影响 从国民收入总量来看，如果假定国民收入分配比例不变，在排除了通货膨胀因素以后，国民收入的增长与房地产业的发展一般呈正相关关系。因为，国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在社会投资水平和可供投资的资源数量的增加上。在住宅支出占消费者收入比例不变的条件下，一般消费者购买力的增加同时表现为对房地产商品支出的增加。另一方面，社会总投资水平的增加也使得对工业房地产、办公楼宇等的需求增加，从而，国民收入总量的增加会促进房地产业发展。反之，在国民收入水平下降的情况下，撇开调节的时滞因素，消费者收入中用于住宅的支出相对量不变，而绝对量会呈下降趋势。一般可以认为，如果国民经济增长加快，房地产业增长会更快;反之，如果国民经济相对下降了，则房地产业下降速度会更快。 3.1.2投资水平对房地产价格的影响 实际投资水平特别是固定资产投资的增加，必然直接刺激房地产业的发展。 反之，投资水平的降低，特别是固定资产被控制时，房地产业的发展必然会受到很大的影响。可见，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系(见表四)。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用就越大;反之，相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就较小。 3.1.3消费水平对房地产价格的影响 一般而言，消费水平越高的国家对房地产商品等高价耐用产品的需求也会越大。反之，则会缩减。 改革开放以来，北京经济飞速发展，居民收入持续稳定增长，消费水平不断提高。10年来北京市国民经济和人民生活增长较快，表现在人均国内生产总值快速增加、居民人均可支配收入和居民人均消费性支出不断提高.从收入需求弹性来看，在增加可支配收入的情况下，居住这项的弹性大于1，说明北京市市居民对住房需求量的增长率高于收入的增长率。这也是北京市近几年房地产价格逐年上涨的原因之一。 3.2社会因素对北京房地产价格的影响 3.2.1北京市人口因素与房地产价格关系分析 由于中国正处于城市化进程中，许多中小城市房价由于农村人口大量进城，人口也在持续攀升。虽然人口总量对房地产价格的影响不是必然的，但是它对房地产市场形成了潜在的支持力，当众多的人口具备相当的购买力和购买欲望时，需求就会旺盛。而城市基础设施建设水平和产业结构的高度等不仅决定了城市房地产的品质(拥有较好基础设施的城市和小区本身就是房地产品质的一部分，较高产业结构的城市区域一般来说环境质量也会较好)，而且也影响着购买欲望和购买力。 由图表的数据我们可以知道，北京近十年来人口数量急剧增加，外来人口也不断攀升。北京作为国家首都，基础设施及产业结构比较完善，影响了人们对住房的购买欲望。这也是造成北京房价较高的原因之一。 3.3住房制度改革对北京房地产价格的影响 住房制度改革是推动房地产业发展的根本性力量，没有住房制度改革，就不存在房地产市场。它主要是通过以下三个方面来影响房地产市场的发展的。 3.3.1从制度上保证房地产市场体系建立的必要条件 切断单位建房、分房的旧渠道，停止住房实物福利分配，居民只能从市场上购买或租赁所需的住房，从而保证了市场体系的需求要素。 3.3.2从居民住房观念和消费能力上强化需求的有效性 住房制度改革内容之一的公积金制度的建立，有利于政策性抵押贷款的建立，提高职工购、建住房的能力和对住房消费能力的心理预期。同时，通过舆论的引导和宣传，转变了居民的住房观念，刺激了需求。 3.3.3从配套制度上为房地产市场的完善创造条件 住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或创新的重要一步。通过完善住房抵押贷款、开发建设贷款、产权抵押登记、住房贷款保险等制度，为房地产市场的完善创造了条件。 北京房地产论文:北京房地产市场泡沫分析与对策 摘要：房地产业是关乎国计民生的重要产业，但是近年来，我国的房价持续上升，房地产价格虚高容易造成房地产市场泡沫，甚至可能成为阻碍社会稳定和谐的重要因素。文章分析了北京房地产行业发展的现状，并提出了一些意见和对策。 关键词：房地产泡沫；原因；对策 近年来，我国的房地产业正经历着飞速发展的时期，目前房地产业不仅是国民经济的重要支柱，更是关系到人民群众切身利益的主要行业之一。因此，房地产业的良性发展，对于促进国民经济的发展，提高人民的生活水平，保持社会稳定，构建和谐社会，都具有十分重要的现实意义。而如今我国大中城市的房地产价格增长过快，远远超过了普通群众可承受的程度，房地产甚至也成为一些商人投机的主要工具。这类社会问题已经引发了国家和社会各界的广泛重视，从2005年开始，国家不断推出相关政策如“国八条”、“国六条”、“新国八条”等等。但是这些政策在短期内并没有对房地产业起到太大的作用，各大中城市的房价仍然居高不下，甚至造成房地产泡沫。 一、房地产与房地产泡沫的概念 （一）房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自身特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。主要有三种存在形态，即土地、建筑物、房地合一。我们通常所说的房地产主要是指房地产建筑物。 （二）房地产泡沫的概念 所谓房地产泡沫是指由房地产投机等原因所引起的房地产价格脱离其市场基础价值、持续上涨的价格运动现象。它表现为：在经济繁荣期，房地产价格飞涨形成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价大跌，泡沫破灭。准确来说，房地产泡沫应该是房地产资产的价格脱离市场基础价值的运动。 二、北京房地产状况分析 （一）市场基本情况分析 房地产市场具有很强的区域性，北京作为首都以及我国的经济文化中心，有其得天独厚的优势。加之北京申奥成功的一系列利好消息，外资及外地房地产企业纷纷进入，使原本看好的房地产市场价格更加坚挺。但是在景气的市场背景下也应存在开发规模的高速扩张带来的销售压力、供需失衡导致的大量空置面积和高危险空置率、房价与居民可支配收入的不协调上升引致的不合理房价收入比等诸多问题。 （二）行业投资供应分析 据北京市的统计报告指出，北京市全社会固定资产投资仍保持较快增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例自1998年以来一直保持着强劲的增长，从1998年的32.66%一直增长到2010年58.27%，已经逼近60%，房地产在固定资产中所占比重越来越大。在投资增长的同时，北京市房屋供给也在相应的增长。其中：2004年北京商品房开复工面积9931.3万平方米，较上年增长95%；竣工面积3067万平方米，较上年增长18.2%；销售面积2472万平方米，是竣工面积的80%，是当年施工面积的2.49%；施工面积远大于销售面积和竣工面积。 （三）房价收入比分析（见图1） 根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27∶1，超出国际平均水平5倍，而同时北京市的工资水平位列全球第64位；还有一个国际通用的指标是“租售比”，所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。最新零点调查机构统计的一项北京租售比调查，结果显示：92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍；45%参加者称月租售比超过500倍；21%的参加者称所住房屋的月租售比在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多，而超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。 （四）商品房空置情况分析 2002年北京市房屋空置率达到26.8%，到2010年其空置率仍高达17%。如果以国际上10%-13%的警戒线作为标准，毫无疑问北京这么高的空置率可以看作是房地产市场存在泡沫的一个征兆。一路上升的房价，使得越来越多的房子压在了开发商手里。北京市统计局的最新报告显示：2011年末，全市空置商品房面积达到637.42万平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7万平方米，住宅房空置330.6万平方米，比年初分别上升31.6%和10.5%。 （五）房价增长趋势分析 根据日本的经验，如果房地产市场存在泡沫，那么房屋销售价格的增长率会远大于居民消费价格指数。本文选取统计年鉴上的北京居民消费价格指数和北京房屋销售价格指数，重新计算后得到两个指数的增长率。结果显示：自2005年来，房屋销售价格的增长率均在居民平均消费价格指数之上，且有逐年增大的趋势，说明北京市房地产价格的增长速度大于其他商品价格增长的速度，且两者的差别幅度越来越大。 三、房地产泡沫的危害性 房地产业是一个与诸多产业高度相关的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也相应较大。在房地产高速发展时，它会带动诸多产业的共同发展。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业，使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在以下几个方面： （一）房地产泡沫的存在和发展抑制了其他产业的发展 房地产泡沫的存在使得投资于房地产有更高的投资回报预期。因此，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期，由于房地产投机带来的高额营业外收益，使企业在行业的虚高增长引诱下，通过银行大量间接融资来扩大其房地产投资。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 （二）房地产泡沫破灭将直接导致金融危机 房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房子销售不出去，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构不但收不上利息，甚至即使实行抵押权也无法全部收回贷款。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。 （三）房地产泡沫破灭导致生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境等。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。经济不景气和个人收入水平的下降，会减少居民当期的消费，个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。 （四）房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 房地产泡沫破裂和经济危机的发生，将会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧，社会动荡不安。 四、针对地产泡沫的对策与建议 无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看，北京房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制，在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成重大的负面影响。因此，本文对预防与改进房地产泡沫提出以下对策： （一）进一步完善监管体系 完善的监管体系是预防和克服房地产泡沫的必要措施。很多地区房地产泡沫的破灭都是由于银行、金融机构等监管体系的不健全而导致的。首先，我们应该加强对于银行的资本充足率、资产流动性、风险管理以及控制能力等方面的监管力度，因为推动地产泡沫产生的资金都是从银行流出的。其次，就是加强政府宏观调控政策和对于经济形势的监控。同时，需要建立风险机制，正确地评估房地产抵押价值，避免呆帐、坏账损失和信用膨胀，减少金融机构的风险。最后，加强对于外资的监管。 （二）严格控制土地出让市场 本次房地产周期中，北京市的某些地区存在着土地炒卖现象严重、地价上涨幅度大的现象。因此，需要对土地市场严格控制，规范土地供应，加强存量土地的管理，严格控制土地供应总量，从源头上控制土地供应量。这方面可以借鉴香港地区的经验，滚动编制各地区的土地供应计划，对每年土地供应量进行严控，所有土地进入市场都必须进入招投标，对土地供应计划严格执行。加速推进土地的招标和拍卖制度，对于土地招投标市场中的问题，政府应严格执行法规，加大监管力度，控制土地开发数量；严格限制土地炒卖和土地闲置，通过税收手段提高土地炒作和土地闲置的成本，对闲置土地长期不开发的要执行收回制度。 （三）大力发展公共租赁和廉租房制度 借鉴香港和新加坡的公屋发展模式，大力发展建设租赁房和公租房，公共租赁房和廉租房不仅适应低收入者的承受能力，而且解决了中等收入人群即“夹心层”对住房的现实需求，从而降低人们对房地产市场的刚需。根据国际大都市的经验，大都市居民约有一半是租赁住房，也就是说，住房租赁市场是最大的住房供给来源，但北京住房租赁市场却发展缓慢，存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷，严重制约住房租赁市场的发展，因此，积极发展租赁市场应成为北京市政府的一项长期重要政策。 （四）积极稳妥推进房地产税费改革，完善相关土地政策 现行土地政策以及房地产税费制度的弊端已经越来越明显，房地产税制改革势在必行。物业税也被称为财产税或地产税，主要针对不动产。根据政府的要求，不动产所有者或承租者须按期缴纳一定的税费。据国家财税部门的介绍，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。由于物业税是把商品住房70年的地租改为按年支付，同时物业税是按照当年地产的评估价格征收，因此物业税具有较强的打击房地产投机的效应，起到了抑制房地产泡沫的作用。 （五）建立完善房地产泡沫预警体系 建立完善的地产泡沫预警体系可以对房地产泡沫的产生进行预告，还可以对泡沫的严重程度做出判断，对泡沫的破裂发出警报。该体系可以通过公布房地产信息，增强楼市透明度，引导开发商理性投资、购房者理性消费等方式，使政府部门逐渐从行政干预转为市场引导。 （六）规范市场秩序，加强市场信息的公开透明 规范的市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期，从而引导房地产理性投资和消费，抑制炒房和哄抬房价等行为。规范市场秩序应从法制建设上着手，完善房地产相关法律法规，规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为，同时充分利用网络信息手段，将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公之于众，并将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹及受到的处罚等进行记录。 （作者单位：北京林业大学经济管理学院） 北京房地产论文:北京房地产中介市场发展状况探讨 【摘要】近十年来我国房地产发展势头迅猛，尤其在北京、上海等这样的发达城市中催生出了房地产中介服务行业的繁荣。在十几年的发展，房产中介行业也逐渐由充满暴力与黑暗的行业状态逐步走向专业与规范的道路。虽然我们能够看到整个行业在发展过程中的蓬勃向上，但其在发展过程中存在的问题也是不容忽视。长久以来，房产中介都在一个较低层次的水平上运行，房地产中介服务公司数量庞大，素质良莠不齐，经营不规范，服务水平低等问题非常严重急待解决。 【关键词】房地产中介 服务营销 一、房地产中介行业服务营销的内涵 房地产营销是市场营销的重要分支，通过房地产市场交换，满足现实或潜在房地产需求的综合性的经营销售活动过程。对于我国房地产营销的发展还处于初级阶段，房地产中介的从业人员也对服务营销的认识还处于较为肤浅的阶段。许多营销失误的原因都是因为对服务营销的内涵不能够深入理解造成的。不过随着房地产实践的逐步深入，在北京、上海或许多发达城市，已经成为房产中介行业营销的排头兵，为房地产中介行业服务营销的发展道路事先做一示范。然而深刻的认识服务营销理念与策略，如何对房地产中介的服务营销组合进行更为深入的调整与组合，成功进行服务营销战略也是企业能在未来市场中获得成功的关键之一。 （一）房地产服务营销是一种态度，理念或思考方式 服务营销作为一种理念，它的概念或必须能够引导所有的人，过程，及组织各个部门，而且组织中的每个部门都必须理解并且接受这种观念，这是成功展开服务营销活动的基础。首先从行动理念上对营销的认同是能够良好实行服务营销的基础. （二）房地产中介服务营销是一种组织 成功的服务营销还要要求企业以一种恰当的方式进行组织。那些做出并兑现承诺的部门必须相互配合，如果发生争执，则无法合作，表明整个企业没有形成真正的营销观点。在现今竞争的环境中，企业承受不起部门间存在的障碍，营销理念必须在组织中广泛传播，可以被接受。 （三）房地产中介服务营销包括有一系列的工具与组织活动 服务营销以提供无形服务为目的，无形是服务营销最明显的特征，服务可以表现为一种行为，努力或绩效。顾客难以具体判断服务质量，它取决于顾客的感知。当服务营销具体的表现为像包装，或活动那样具体，才是能够让顾客感觉到营销的一种方式。但这也是许多人误解服务营销的一种方式，因为这也只是服务营销中的一个方面。 二、房地产中介行业的特定内涵 房产中介行业是非常典型的服务行业，它几乎不生产产品，对客户及业主双向服务。所以无论是在买方市场还是卖方市场的情况下，都必须关注服务营销。服务营销的内涵与传统营销不同，其营销组合要素也有一定的调整，有经典的4p组合扩充为7p营销组合，增加了人员，过程与有形展示三个要素。房产中介企业通过中介及附加服务来获得服务收益的社会机构。是否能够提供良好的服务直接关系到企业的生存与发展。 （一）注重品牌营销 房地产中介行业的服务同质性很强，中介公司准入门槛低，各个中介公司提供的服务有很强的模仿性，所有在营销过程中不断宣传的同时，应注重建立诚信中介品牌。客户对于中介公司的选择更多的是会被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更够提供的具体服务。 （二）注重全员营销 房产中介的员工房产经纪人是最一线的人员，展示公司形象，与顾客沟通，为客户办理业务，提供各项服务的过程中最为重要的一架桥梁，他们直接面对客户，推荐，带看，洽谈，后续手续的办理。他们最直接的了解客户需求。而二线或其他层级的后勤员工也是协助一线员工及客户，成为满足客户需求的重要部分。因此服务型企业中人员的重要性不言而喻。 （三）注重整合营销 整合营销是通过把服务业发展的各种有利因素组合成一种综合优势向外界宣传，以充分发挥有限资金和人力的整体效用，是不同营销主体联合开发一个或几个营销机会，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美国市场营销学教授唐・舒尔茨（Don Schultz）提出了“整合营销”传播的新概念，认为整合营销传播是一个“管理与提供给顾客或者潜在顾客的产品或服务有关的所有来源的信息的流程，以驱动顾客购买企业的产品或服务并保持顾客对企业产品、服务的忠诚度”。顾客的消费需求是跟为复杂的过程。企业应多角度的观察消费者来创造有利于成交的条件，得到更多的的机会。 三、对北京市场房地产中介服务营销发展状况解析 （一）北京房地产中介服务体系构成 随着北京政府对房产中介行业的引导，以及行业中领导型企业的共同努力下，二手房市场越来越成熟，中介公司之间的竞争将日益激烈，中介市场同时开始向规范化。操作和打造服务品质，因此规范和优质服务将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、21世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年发展壮大的。同时，在规范操作程序和树立行业良好形象方面积极努力，出谋划策，它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星罗棋布，填充着剩余市场急需规范。 （二）北京房地产中介服务营销发展现状 （1）对房地产中介市场了解。北京市常住人口突破2000万大关，达2018.6万人，对北京来说具有标志性的意义。北京科技文化环境分析。过度膨胀的人口数量让房屋需求变得更为紧张，首先，目前从行业发展来讲，北京一手房的市场在渐渐紧缩，而二手房市场却在不断的增长，从09年开始，二手房的交易量已经开始大大超过了一手房。因为北京可以开发的地越来越少，尤其是市区，这样就导致一手房的新增在逐渐减少并且所处地段也逐渐向远郊偏移。二手房成为北京市房产的居住类主要市场。房产不同与普通易耗品，它的价值量大，尤其以北京的房产，标的通常在百万元之千万元不等。由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性各随着收入的提高得到进一步的拓展。随着房地产市场的扩大，需求层次的多样化，对房产中介企业的营销能力提出了更高的要求。 （2）有庞大的分销渠道。分销渠道并不是对实体产品的分配，服务领域同样存在分销渠道。服务产品的具有不可分离性，使得提供服务的企业不可能像有形产品的生产企业那样可以通过批发零售等物流渠道将有形产品送到客户手中。而服务营销企业选择服务营销的渠道，多是通过直销来实现的。有一线员工直接接触顾客，产生服务，交换价值。而房产中介行业的销售渠道为店面直营，用高密度的连锁经营的方式，追随新建社区，在社区门口开店，实行社区就会有门店的方针，使服务不断贴近顾客。作为北京房产中介的领军企业的链家地产在北京有千余家店铺，市场追随者我爱我家房地产经纪有限公司有五百余家店。可见直销作为其销售渠道的重要性。而另外一种直营的方式更为贴近客户，即驻街，也称之为外拓。在人流聚集区，或热点楼盘的入口处摆拍宣传，一线人员驻守，提高与潜在客户的交流。使中介公司的服务表现得更为具体形象。 四、北京房地产中介服务营销存在的问题及原因分析 （一）服务营销观念缺失 近年来，房地产中介行业虽然越来越重视服务营销，但也难以改变长期来形成的只顾眼前利益，不顾长远发展的服务文化。其中不论是企业的高层管理者还是一线的房产经纪人，把服务营销孤立的看待。把服务营销当作是获取佣金前的签单手段，主要考虑的是个人利益与公司利益，少于站在客户，业主的角度上考虑适合服务流程与管理方法。没有建立起对服务营销理念真正的理解。 （二）房地产中介服务营销层次较低 现今房产中介公司作为信息服务的提供者，值得信赖的置业顾问，往往令人失望。虽然房产经纪人大多称自己为专业的房产工作者，但也多是对原始的商业信息的收集与，很少有对房地产市场的综合性评估分析和预测。对于买方与卖方的业主顾客来说不够系统与透明的信息服务，往往掺杂着太多的不确定因素，不是安全的或可值得托付的服务。没有长远的考虑客户的需求。 （三）房地产中介行业服务营销人才匮乏 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，促成交易。现今房地产从业人员往往素质较低，他们高中毕业后便可以从事房产经纪人的工作。做房产销售是掘金的地方，但工作压力大，行业内人员流动非常大，有人排着队入职也有人排着队离职。流动性较大意味着公司培训成本提高，即使在北京大型的房产经纪有限公司对于员工的培训也仅有3-5天的专业知识及企业文化的培训，难以满足行业对高素质人才的需求。所以房产经纪公司的经营形式也较为粗放。 房产中介行业面临着诸多挑战中，人才的竞争是居于首位的。房产中介需要的人才有两类类，一是能够在一线房产工作上有良好表现的销售精英房地产经纪人，名副其实的置业顾问。二是管理型人才，能够适应公司的管理工作。对于房地产经营人才的缺失也是导致房地产行业发展较慢的重要因素之一。 五、如何提升中介行业服务竞争力 （一）强化服务营销理念，同时注重内部营销 随着各大中介公司采用最新的技术，硬件设施的不断提高以及客户的理性和成熟。房地产企业在争取新客户的成本也在不断地上升。因此房地产经纪公司必须要树立以客户为中心的服务理念。真正用心服务客户，不断提高服务品质。同时注重对员工在知识技能方面的培训与引导。首先对于员工进行态度管理，对员工的态度及他们的服务意识及顾客意识产生的状态进行管理，这可以是企业在服务战略中占得有利条件。态度管理是引导员工服务营销的基础。其次各级部门的管理人员，一线的员工，及后勤支持人员需要信息也完成他们的工作，这些包括工作规定，产品和服务特征以及对顾客的承诺。他们需要了解对管理层在需要，要求，对提高业绩的看法，及客户需要等内容进行沟通。如果企业想要有良好的业绩这两者都是必备的。在公司内部的沟通中，并不是以上级向下级传递要求，而是需要双向沟通，高层管理者，不应只向业绩看齐，更应该注重得到员工态度的反馈。 （二）采取差异化营销策略 实行差异化战略指的是对不同的细分市场采取不同的营销策略。最大限度的满足客户需求，通过企业形象，客户服务，技术特点和客户网络等形式，努力形成在本行业内具有特色的东西，是客户起品牌偏好和忠诚。采取差异化营销战略必须要有创造性的眼光，在服务方面享有声誉，有与销售渠道的强有力的合作。 （三）健全人才培养机制 房产中介企业要创造良好的客户体验需要一大批富有知识，经验，热情的专业化高素质的营销人才来明确的传达出企业服务的精髓与内涵。针对各类人才的不同特点和成长规律，创新人才工作体制和方法，并且注重整合力量，建立系统结合、协调高效的工作机制。应该积极提供服务，通过公司内部行政支持、精神激励和环境保障，不断改善各类人才的工作与生活条件，以提高对人才的吸引力和激励。要着眼于创新，建立科学的选人用人机制。使人才在市场实践中成长和发挥作用，能够不断得到更新知识和提升能力的机会。建立健全人才的保障和激励机制，切实为各类人才提供包括生活、学习、工作在内的保障和激励措施，激励员工成才。 （四）建立健全客户满意度考核制度化 能够为顾客提供良好的服务质量是对企业的利益而言是非常明显的，如果因为要将改变服务质量作为头痛医头脚痛医脚的权宜之计，就会使工作失败的几率增大。改进质量需要组织中的每一个人都必须重视质量，关注尝试改变质量的方法，它需要领导层级管理人员的可定与支撑，也需要下层一线的房产经纪人的支持与热情。达到一种双赢的局面。人的行为对服务企业很重要，而服务的传递过程也重要。而建立健全客户满意度考核制度化可以通过规范化技能化，态度和行为，服务提供者的可接近性和灵活性，给予客户的可靠性和忠诚感，在发生问题时的补救能力，与企业的名誉和可信性等6个方面展开客户满意度的服务质量体系考察。

房地产市场销售浅析:房地产市场销售整治工作总结 根据市住房和城乡规划建设局、市工商行政管理局《关于转发＜省住建厅、省工商行政管理局关于印发规范全省房地产市场销售行为工作方案的通知＞的通知》（资住建发〔2014〕94号）精神，结合我市房地产市场的实际情况，我市认真开展了全市房地产市场销售行为专项整治工作，现开展工作情况总结如下： 一、高度重视，准备工作充分 （一）传达部署到位。7月25日，我局接到根据市住房和城乡规划建设局、市工商行政管理局《关于转发＜省住建厅、省工商行政管理局关于印发规范全省房地产市场销售行为工作方案的通知＞的通知》（资住建发〔2014〕94号）后，高度重视，立即组织召开了党委会和局长办公会，认真传达学习了上级的文件精神，使上级的要求深入人心，使每名同志明确此次专项整治工作的意义、重要、步骤，切实把思想和行动统一到市局、省厅的安排部署上来。 （二）组织机构健全。我局成立了市房地产市场销售行为专项整治工作领导小组，由住建设局、工商行政管理局主要领导任组长，分管领导任副组长，房地产管理局、住建局和工商行政管理局相关业务科室负责人为成员的专项整治工作领导小组。负责组织此次房地产市场销售行为专项整治工作。 （三）方案制定详实。在传达学习上级文件的基础上，我们结合上级的要求，专题研究和分析我市房地产市场销售行为的现状，对专项整治工作的目标、要求、内容、方法和步骤作了研究，制定并下发了《规范市房地产市场销售行为工作方案》。 二、严密组织，专项整治成效明显 （一）企业自查认真。从7月底至8月上旬，全市50家房地产开发企业围绕11个问题认真进行了自查自纠，并对自查出来的问题及时进行了整改，我局组织联合工作组对全市所有房地产开发企业开展自查自纠的情况进行突击抽查，并落实上级指示要求不及时的两家房地产开发企业进行警示约谈。 （二）集中检查逗硬。从8月11日至8月31日，我们组织联合工作组对全市所有房地产企业开展销售行为的情况进行专项检查，通过检查，主要存在以下问题：一是个别房地产开发企业存在未取得预售许可证收取定金、预收款的问题。二是存在未使用商品房买卖合同示范文本的问题。三是存在收取的预售款不按时进入监管账户，挪用预售款的问题。四是个别开发企业因资金困难，擅自挪用业主缴纳的办证税金，导致拖延办证的问题。五是齐销楼场所公示内容不齐全的问题。对检查中发现的问题，我们及时予以了纠正和处理，下发整改通知书10份，共查处了“富丽滨河”在未取得预售的情况以vip的形式收取购房定金、“金域华庭”擅自挪用预售款，并按照《城市商品房预售管理办法》进行严肃处罚。 （三）部门联运紧密。此次专项整治工作是住建局、工商行政管理局联合进行，我们共计召开协调会4次，互通情况，及时准确地把握准我市房地产市场销售行为的基本现状，共同协商、共同检查，对检查中发现的问题及时通报。真正做到了协调配合紧密、集中检查认真、依法查处逗硬。 三、整改落实，注重建立长效机制 对此次专项整治检查中发现的问题，我们将从严格落实各项制度入手，狠抓各项工作落实，促使我市房地产市场销售行为更加规范。 （一）加强预售许可监管，防止出现违规销售行为 1．根据《城市商品房预售管理办法》（建设部131号令）、《市人民政府关于进一步规范城市商品房预售管理工作的通知》（简府发〔2007〕19号）、《市人民政府关于规范城市商品房预售管理工作的补充通知》（简府发〔2012〕41号）、市住房和城乡规划建设局、市国土资源局、市工商行政管理局、市房屋征收补偿局、市规划局《关于加强房地产开发经营管理工作的通知》（简住建〔2014〕44号）文件精神，严格按照“企业申请、部门会审、资料初审、审核批准”的程序，严格商品房预售许可工作。 2．由市房地产管理局牵头，对全市所有房地产开发项目执行销售许可情况进行定期、不定期突击检查，发现违规销售行为，严肃顶格处罚，决不姑息迁就。 （二）加强销售监管，规范商品房销售秩序 1．监督房地产开发企业必须将“商品房预售许可证、国有土地使用证、房地产开发企业资质证书、“两证一书”、施工许可证、销控表、建筑总平面图、预售方案”在售楼部明显位置进行公示。并在沙盘上对已取得预售许可证的楼栋张贴市房地产管理局统一制作的已取得预售许可标识。 2．为提高技防手段，由市房地产管理局负责，督促房地产开发企业在售楼部现场安装远程监控设施。 3．严格执行《销售管理办法》的规定，各售楼部销售人员必须持证上岗。 4．严格执行《房地产经纪管理办法》的规定，凡在我市从事商品房销售及的经纪机构必须进行登记备案。 5．房地产开发企业在取得预售许可证后，必须在10日内一次性开盘，并将全部房源对外公开销售，不得分批次销售；对不及时开盘，存在捂盘惜盘、囤积房源、炒卖房号等违规行为，市房地产管理局将依法严肃查处。 （三）加强预售款监管，严格资金拨付程序 1．根据《市人民政府办公室关于印发 市商品房预售款监管办法 的通知》、《市人民政府办公室关于加强商品房预售款监管工作的补充通知》文件精神，房地产开发企业在申请预售许可证前，必须建立对应楼盘的监管账户，保证预售款全部进入监管账户。 2．严格预售款的监督工作，开发企业支取预售款，根据监管账户的资金余额情况，严格按照“企业申请、监理公司证明、市房地产管理局初审、市住房和城乡规划建设局批准”的程序执行。 3．由市房地产管理局负责，各预售款存储银行配合，定期、不定期对全市所有房地产开发项目监管账户内的预售款存储情况进行突击检查，发现问题，立即冻结预售款支取，关闭网签系统，严肃顶格处罚。 （四）加强网签监管，防止出现一房多卖 1．按照《市商品房预（销）售买卖合同网上签约备案管理暂行办法》文件精神，为防止阴阳合同、一房多卖等违法违规行为，保障购房者的合法权益，严格执行网上签约制度。并对在同一楼盘购买3套（含3套）以上房屋的购房者进行申报制度，未经过审核的不准多购。 2．根据《城市商品房预售管理办法》和《省商品房预（销）售合同实行网上签约和预售登记备案管理工作指导意见》规定，房地产开发企业与承购人签订商品房买卖合同后，30日内务必到市房地产管理局办理登记备案手续。 3．房地产开发企业与购房户签订商品房网签合同后，必须在7日内将预售款进入监管账户，并凭银行进账单到市房地产管理局进行合同备案。 4．房地产开发企业在市行政区域以外，通过开设售楼处、展厅、咨询处或委托销售、销售等形式进行异地售房的，应当在取得商品房预售许可证后，向市房地产管理局书面说明情况并提出申请，经市房地产管理局审核备案后，方可进行异地销售。 房地产市场销售浅析:房地产市场销售中的技术应用思考论文 摘要：计对房地产市场营销的系统动态特征，应用马尔科夫链滚动预测方法，可在仪位占有前期样本的基础上实现系统定量预测，可用于指导房地产市场营销过程中的理性经营。为揭示房地产市场营销活动中主因素构成及其系统数理内涵，文章主要就有关样本解析建模、马尔科夫链滚动预测方法提出了分析研究的相应定量定性结论。马尔科夫预测方法在适用于短期预测的基础上，当市场比较稳定并在一定时期内没有大的变动，只要状态转移矩阵滚动次数足够多，同时也适用于长期预测。 关键词：市场营销；系统定量；马尔科夫预测方法；房地产 处于复杂市场价值、竞争环境中的房地产营销活动，涉及了诸多复杂要素与复杂子系统的纠合影响和作用。为揭示房地产市场营销活动中主因素构成及其系统数理内涵，文章主要就有关样本解析建模、马尔科夫链滚动预测方法提出了分析研究的相应定量定性结论，可资房地产营销以及房地产开发建设界应用。更进一步：针对目前乃至于今后较长一段时期的中国房地产业可持续发展事业，也必然在此前提下，理应建立类似的科学系统理念并实现市场运作中的定量定性相结合之理智行为，方能摈弃盲目性和随意性，从而，将我国房地产事业纳入卓有成效的、切实可行的、有序的、规范发展的科学轨道。 理智的层次仅仅应当表现在超前她预知并切实地阐明即将可能出现的事物，而绝不应当在事物出现之后再力图去说明它。问题的提出是基于：综观中国房地产业市场中的诸多成功的策划成果、新思想、新观念、新理论、新方法、新手段的日渐渗透与结合应用、策划人的高层次综合素质及其文化素养，构成了市场营销策划的靓丽风景线。在评价诸多房地产营销成功范例的同时，如何透过成功营销的表象，运用数理统计、系统工程等各类有效的数学方法，实现定量建模与定性评价预测的深层组合，从而把房地产营销的成功运作归纳、总结到更高的理性层次上去?作为市场经济学科与市场经济实践环节的认知交叉与升华，便显得格外必要。 1房地产市场营销中马尔科夫滚动预测的步骤 马尔科夫(A．A．Ma^ov)理论指出：“系统达到每一状态的概率仅与近期状态有关，在一定时期后马尔科夫过程逐渐趋于稳定状态而与原始条件无关”的这一特性称为“无后效性”L2J。即：事物的第n次试验结果仅取决于第(m一1)次试验结果，第(n一1)次试验结果仅取决于第(n一2)次试验结果，依此类推。这一系列转移过程的集合叫做“马尔科夫链”或称为“时间和状态均离散的马尔科夫过程”。“对马尔科夫过程和马尔科夫链进行分析，并对未来的发展进行预测称为马尔科夫分析”_3l。马尔科夫预测方法的特点是：不需要大量的统计资料，只需有限的近期资料即可实现定量预测，而且马尔科夫预测方法适用于短期预测的基础上，只要状态转移矩阵滚动次数足够的多，同时也适用于长期预测。但要求市场比较稳定并在一定时期内设有大的变动。 马尔科夫过程实际上是一个将系统的“状态”和“状态转移”定量化了的系统状态转换的数学模型： 状态{S。，n≥1}：指现象某一时刻上的某种状态，是表示系统的最小?组变量。当系统可完全由定义状态的变量取值来描述时，称系统处于一个状态。 状态转移：指当系统的描述变量从一个状态的特定值变化到另一个状态特定值时，就表示系统由一个状态转移到另一个状态，从而该系统实现了状态的转移。 相应地，事物处于某种状态的可能性的大小. 则某一时期A的状态概率向量为： 首先：选定预测的市场对象(即论域)进行市场调查,要研究的物业对象，应在整个市场或区域内并在调查期内开盘的物业中随机选择；对被研究的市场对象的特征(现象)(如：销售量、户型、物业类型、价位)进行市场调查，调查表如表I，可根据实际要求调整。房地产物业市场(系统)营销过程是一种相关性很弱的随机过程，它的相依关系仅仅表现在相邻两时刻之间的统计关系，以后过程的概率特性只依赖于近期观测的结果，而与以前发生的任何情形无关，具有“无后效”特性符合马尔科夫过程。即每期开盘就完成一次状态转移过程，其用户选购意向的转移过程近似于马尔科夫过程，这样的一连串转移过程的整体构成马尔科夫链。所以，在市场比较稳定并在一定时期内没有大的变动情况下，可以应用马尔科夫链对房地产物业市场营销进行预测。 2房地产市场营销中马尔科夫滚动预测的具体应用 预测某市区域(市中心区、北市区、东西市区和南市区)的房地产物业的市场占有率。首先按各区域在同一时期的物业(楼盘)进行抽样调查：调查表形式见表l(调查统计过程省略)。以上期开盘期限为调查期(如上期开盘期限为2003年1月1目～21J03年6月30日)对后期(本期、下期、下二期、?)房地产市场营销策划作预测。假A区(房地产)上期开盘签订意向购房合同2384份，同时损失429个客户——即转向购买其它区域的房产，而(获得)有645个客户从其它区域转向A区购买房产，上期开盘A区总销售数量为2813套，直接获得的订购户数(余数)为：2813—2384—645+429=213；保持原有意向订购户数的概率为(2384—429)／2384=0．82；转向B区的订购户数的概率为115／2384=0．05；转向C区的订购户数的概率为95／2384=0．04；转向D区的订购户数的概率为221／2384=o．09。以同样方法可计算出其他区域的保持与转向的概率(省略)。将计算结果按顺序列一个表，得马尔科夫转移矩阵——即一步转移概率矩阵。即町以看出：后两期若在北区投资运作会迎来一个良好的机遇，其销售剩余率较低，只要针对南区转向北区的主要因素进行分析制定出有效对策，将争取到更多客户，一定时期内有较好的市场潜力；南区市场占有率较高发展势头迅猛，投资集中竞争更加激烈，出现了下滑趋势，所以分析比较销售剩余率尤显重要；东西区市场占有率较低而且处于相对平稳市场不活跃，要特别注意开发量与上期的比较；对于中心区应当注意到城市发展的局限对其市场占有率的限制，这样将出现新的转移，但只要及时补充调查，我们可以随时计算新的马尔科夫矩阵下的新的市场占有率。 如需长期预测下去，可按照同样的方法继续计算，这就是所谓的“马尔科夫滚动预测”方法。但需注意：预测结果的可靠度保证是市场营销系统环境及其相应的系统条件基本上稳定或变化不大。 根据调查资料同理可对物业类型(多层、小高层、高层和别墅)、户型(小户型、中等户型、大户型和超大户型)和价位(低价、中等价和高价)的市场占有率进行预测。(略)3房地产物业市场营销最有利对策的分析根据马尔科夫链预测结果，可以从而派生出相应的市场营销决策。预测结果作为决策的依据，显而易见，应当采取下面的三大策略： 1)通过控制并提高各项销售指标的合意度，设法尽量保持原有的用户比率。 2)通过品牌优势的渗透，尽量设法争取其他的关注并进而获得新用户。 3)既设法保持原有用户，又同时争取新的用户。 以上的第三种策略，是前两种策略的综合运用，需要较大力度的经费支持。此外，当市场竞争各方势力处于相对均衡时，不宜贸然投入过多的费用去实施第三种策略，此时可根据“因时而宜”、“因地而宜”、“因人而宜”的原则，切实做好市场分析，宜采取保守战略，以保留原有用户市场份额为妥。 在房地产物业市场营销中，尚存在诸如：房地产物业定位分类、性质分类、系统形态分类等一系列分类问题，解决这些问题的数学定量途径则归结为“聚类分析”的技术手段。超级秘书网 明确房地产物业市场营销大系统中诸多要素和各子系统之间的有机联系、随机性质与组合方式，对促动房地产物业市场营销而极为明显的重要意义：准确地建立房地产物业市场营销系统中各要素(子系统)和城市系统密切相关的数学模型，可进而明确其相应的等级关系和隶属关系之后，通过相应的检测、对照之后，可望较为完善地实现构成房地产物业市场营销系统的有机组合。 3结束语 凡属多因素、多目标的系统问题，总是伴随着系统动态演进的历程，经历着诸多变化的形态并表现出各种条件、各种环境所制约的临界状态。房地产物业的市场营销活动它受到城市规划、配套设施的逐步完善、居住环境的改善、价格因素、政府的政策等诸多因素的影响，不啻是处于复杂环境中的一项动态系统行为。由于房地产物业高价位、使用周期长、营造过程复杂而周期长、销售心理复杂以及市场竞争激烈等多方面因素的综合作用与扰动，因此，仅凭经验式的定性决策，虽也可能取得一时一事的时效，但绝非长久良策。对于我们身边的这些处处可见的系统问题，仅仅依靠凭经验、凭感觉而进行的运作决策，当然不乏成功的实例，然而，当我们的决策一旦获得成功的验证之后，理智的作用则应当及时地引导我们对于业已成为历史的事例进行理性的分析与思考。建立科学的、全面的系统理念，在准确的定量解析基础上派生合理可行的、行之有效的定性决策，提供较为可靠的依据，应当作为当前市场营销活动中值得充分给予重视的科学理念。各类揭示系统实质的数理解析方法对同一问题可获得殊途同归的结论，数理统计分析的诸多理论方法则为我们提供了切实有效的手段，实现定量解析与定性决策的有机结合，从而，把房地产物业的市场营销决策管理技术纳入可靠的、可行的、行之有效的科学轨道——我们应当切实树立这个科学的理念。 房地产市场销售浅析:从房屋销售价格指数与CPI的关系看房地产市场的发展 [摘 要] 近几年，房价的高涨，严重影响了CPI涨幅上行，导致了我国通货膨胀的压力较大。本文从房屋销售价格指数与CPI的关系研究房地产市场的管理与发展。 [关键词] 房屋销售价格指数 CPI 消费 2007年，CPI同比涨幅维持在较高位运行，其上涨基本形成了一种趋势。从表面上看，导致CPI上涨的核心是食品，但实际问题并不止于此。从居民的消费产品、结构及观念来看，居民最大的消费是居住类消费。在我国房地产市场发展的十年中，房价倾斜式上涨，居民购房出现了爆发性增长，这导致了居住类消费在整个消费中的比重提高。然而，由于CPI统计的权数及分类问题的存在，我国居住类消费在CPI中所占的比重仅为13%，这与我国居民实际消费支出严重不符，无法真正反映居民消费的压力变化。 我们收集了2006年1月～2007年12月的CPI及房屋销售价格指数的同比月度数据（数据来源于中华人民共和国统计局网站），建立CPI与房屋销售价格指数的一元线性回归模型： yt=b0+b1χt+μt，t=1,2,…,24 其中，yt表示CPI，χt表示房屋销售价格指数,μt为随机误差项。由于2007年7、8月的房价上涨过快，我们用Eviews3.1对剩下的22个数据进行处理，得: =17.52758+0.803536χt s=(24.74471) (0.227604) t=(0.708336) (3.530406) R2=0.948037 DW=1.887260 F=164.2013 我们发现，回归参数b1在显著性水平5%的水平上是显著的，模型拟合程度好，不存在异方差性和自相关性。由此可见，房屋销售价格对CPI的影响是直接的，房价上涨过快，导致CPI 在很大程度上高位运行，这加剧了我国通货膨胀的压力，对居民生活水平的提高也提出了严峻考验。 近几年，房价一直是国家宏观调控的重点。在中国市场经济下，房屋商品化应遵循价值规律，但由于土地资源有限、需求膨胀、物价上涨等因素的影响，各地市房价剑拔弩张，房屋销售价格严重偏离其真实价值，使得房价的泡沫越吹越大。可见，在房改这几年中，房价高涨，拉升了居民的生活成本，提高了居民对购房的预期，而房地产投资规模过大，商品房结构不合理，房屋质量不过关等，引发了公众不满，影响了和谐社会的发展。对今后房地产市场的发展，我们提几条建议如下： 1.房地产市场应可持续发展。合理利用土地资源，不随意开发、乱盖，满足当代人及其子孙的住房需求，保持房地产与国民经济其他行业的协调发展，维持良好的生态环境。 2.加强房地产市场的价格管理，对其实行物价监督，使房价理性回归，禁止炒房行为，增强政策透明度。 3.合理改善住房结构，保证住房质量。在政府的宏观调控下，保证普通商品房中低价位、中小户型住房的有效供应，逐渐开发经济使用房，增加房屋的流动性，协调居民对住房的供需关系。 4.加强二手房市场的管理，建立规范的合同交易体制和税收制度,分清责权利关系，切实保障居民购房的基本权益。 5.对房价过高的城市实行适当的廉租房政策，建立健全的居民住房保障体系。 另外,要检讨我国CPI体系，创立真正反正居民消费价格变化的CPI,使其真实反映居民的购买力及消费状况。 房地产市场的健康发展，对经济和社会的发展作用不断增大，虽然房价变化是市场优化资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，但加强房地产市场管理，体现住房机制以人为本,有利于促进经济市场整体运行的和谐发展，有利于促进CPI的平稳运行，减缓通货膨胀的压力，切实保障居民的合法住房权益，使居民在现有收入的基础上有家可居、安居乐业，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济的平稳较快地发展，都具有重要意义。

房地产销售论文:基于J2EE的房地产销售管理系统的设计与研究 摘要 进入21世纪，信息技术的发展对房地产销售管理信息产生了深刻的影响。网络技术为房地产销售管理信息发展注入了新的活力，互联网和房地产公司相结合应用而生的房地产网站，正在影响和改变着房地产公司的传统运作方式，以其交互性、实时性、丰富性和便捷性等优势促使传统房地产公司迅速融入网络经济的浪潮之中，代表房地产公司未来的发展方向。房地产公司蓬勃发展，如何在房地产公司和消费者之间建立一个人性化、快捷便利的通道成为公司追求的目标；如何让消费者通过可视化的界面充分了解房屋的详细信息，成为做出最终决定的重要因素；如何有效的宣传，增加房地产公司的知名度，增加成交量成为房地产网站的重要课题。 关键词 管理系统；设计；研究 1 国内外研究现状 1.1 国外现状 在世界范围内，通过网络购房早以成为购房者的首选，美国房地产经纪人协会统计数据显示，美国75%的房产商利用互联网销售房屋，80%的购房者通过互联网寻找理想住房，约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟，网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上，到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系，到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。 1.2 国内现状 由于网络迅速发展和普及，国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象，根据中国房网大全的统计，目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家，据不完全统计，房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷，消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置，其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径，并且其增长速度较快，可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。 目前房地产公司都很重视网络这个平台，有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上，还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站，利用网站宣传企业品牌文化；有些企业希望网络成为一个交易的平台，等于说是企业内部的管理系统；还有一些企业是希望两者结合起来。 2 研究意义、目的 网络技术的广泛应用改变着人们观念，正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前，北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源，而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。 房地产网络化对于房地产公司来说，主要有两大改变。 第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广，让购房者在选房环节不必四处奔波，从而大大地提高了购房的效率。 第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店，省去了实体门店支出，由此节省房租、宣传印刷和人力成本，总体费用减少，相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户，这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低，从而达到降低房屋价格的目的。 2.1 研究内容 网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架，建立公司与个人之间网上销售的通道，实现公司在网上可以房产信息，也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统，利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理，实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。 研究内容分为以下几部分： 1）用户管理功能模块 设置用户的可用状态，实现冻结和解冻，查看用户信息。 2）购物车管理模块 查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房 3）订单管理模块 查看订单是否被处理、楼房是否被发出。 4）房屋管理模块 添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。 5）“留言板”模块 查看留言板，删除留言。 2.2 拟采取的研究方法 通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析，收集大量的相关实例，对所收集的例子进行分析比较，努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中，综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。 在论述本系统开发背景的时候，主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集，通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较，以及当今楼市的发展状况，得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论，进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看，设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法（design science method）定义设计了什么，解决了什么，评判系统效果的标准是什么几个方面的内容，使论文的设计思路更加明确，设计解决了消费者轻松购房的问题，使消费者不用再受地理位置的局限，在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品，同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度，会员注册数量，楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。 房地产销售论文:房地产销售渠道模式研究 摘要：随着我国市场经济的迅速发展，人们对于社会和城市的需求水平也保持在持续上升的阶段，进一步促进了城市化进程的建设规模，给建筑房地产行业项目提供了数量增加的空间和客户基础，开展房地产销售渠道模式的研究可以为我国人民生活质量的提高带来积极影响。 关键词：房地产；销售渠道；模式研究 从近几年的地产经济情况来看，每一年都会涌现较大数量的房地产销售记录，类型主要包括商品房、门市房、二手房等种类，其中新建房地产的交易数量远高于转手销售的数量，因此对房地产销售渠道模式的研究不仅可以有效的为我国房地产行业的可持续发展提供原动力，还能维护社会市场经济的稳定，提高我国人民的生活质量和感受。 房屋建筑是一种特殊的交易商品，其在进行销售时也有一套自已的销售规律，在这种情况下，渠道销售是房地产开发企业进行其发售的重要手段，本文主要就建筑房地产销售渠道模式进行分析。 一、房地产销售渠道模式的研究价值 二十一世纪是房地产行业发展的黄金时期，随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，以及社会营销、创新营销等观念的兴起，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源。就目前我国房地产市场的具体情况而言，房地产已经成为各行业投资者的主要目标之一，随着房地产经济市场的重心渐渐由卖家转变为买家之后，很多有涉及地产行业的相关企业也将房地产建设的关注点从建筑本身的价值渐渐转变成了以消费者为一切工作的中心，房地产企业的员工都通过各种渠道了解消费者期待的户型，提高与消费者沟通的流畅度，以便在销售活动过程中可以为消费者提供更好的服务，同时还能为形成更好的销售渠道模式奠定良好的理论基础。根据我国经济市场环境的实际情况，房地产行业中最有经济效益的环节就是房地产的销售工作，而且在目前越来越严峻的行业竞争下，为房地产企业定位发展的方向和拓宽销售渠道已经成为各相关部门负责人的主要工作，其中不乏产品质量提升以及服务质量加强的基础工作，为房地产企业的未来提供全新的发展空间和充足实力。 二、房地产销售渠道模式的分类情况 房地产行业的发展也有了很长的历史，各个房地产企业根据省市区域的情况不同以及自身战略部署的差异化，对其销售渠道模式也进行了制定和规划，就目前的房地产形势来看，全面提升房地产企业的核心竞争力以及开发创收项目是现代大多是企业管理负责人的做法，同时每一位房地产发展方向的决策者必须要从资金和资源方面做好投入的准备，有着从社会各界调动以及分配资源能力，让房地产营销产业链能够在房地产市场发展的促进下更加健全和完善，以下是根据我国各个区域以及构成方式进行的房地产销售渠道模式的分类。 （一）全国式的房地产总经销销售渠道模式 全国式的房地产总经销销售渠道模式是指交易的双方是在产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，经销商需要根据委托方的实际要求为其业务的发展提供渠道和客源，委托方则是要授予经销商协议内产品的授权资格，将产品的销售全权给经销商。因此，经销商会在房地产销售市场中具备一定的话语权，而且大部分的权利形式会体现在各种投资性质的外资房地产企业之中，这些仅仅是外资投资的外企房地产公司一大部分都没有对中国的房地产市场做好基础的市场调查，而是基本将所有的销售权利都委任于经销商，因此会出现房地产企业销售业务能力不平衡的情况。全国式的房地产总经销销售渠道模式所具备的优点就是经销商拥有的权力很大，经销商会全国范围的该领域销售任务，也就意味着没有具备同一商品的同行存在，而且唯一管理的优势可以让各个部门通过更好的而协作完成销售任务，在管理上和运营上都具备较强的优势。但是全国式的房地产总经销销售渠道模式也有一定的缺点，在经销商进行经济活动时，委托方几乎是属于一种局外人的隔离状态，由于有团队去全权管理产品销售的各种事宜，因此委托方也就是房地产公司常常不能对行业市场的情况有很深的了解，进而对经销商的要求也有所降低，因此经销商会存在一家独大的差异感受，使自己处房地产销售渠道中较为被动的一方，全国性的含义就是没有竞争者，因此经销商主动创新和改革的理念就会越来越薄弱，导致企业发展速度的延缓。 （二）区域性的房地产独家销售渠道模式 区域性的房地产独家销售渠道模式同样是需要建立在双方产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，在合同的约束之下，经销商只能在委托方规定的区域内进行经济行为，例如提供房源或者是开展合同规定内多种商品的销售工作，这一点和全国式的房地产总经销销售渠道模式有很大的差别，全国性质的销售模式是基本上属于一对一的关系，一旦关系成立，那么双方就不能将手里的权利和义务易主，但是区域性质的销售渠道会被大大的缩水，而且委托方可以在全国各地委任很多的经销商，根据不同省市和区域内部的实际销售空间合理规划该区域内经销商的数量和规模，区域性质的一般由具备销售能力的企业来担任，但并不是说该企业只能做房地产相关的经济活动，而且区域范围内的销售权利能够实现更加有效的管理工作，不论是价格上还是效率上都能提较为合理的保障。但是区 域性质的销售渠道也有其自身的缺点，由于大城市中划分的区域很多，因此在同一个城市内可能存在统一委托方的多个经销商，由于每一个经销商必须有着自己独立的市场范围，那么相对于全国性的销售渠道来说，区域性质的销售渠道必然会变得狭窄，若是员工没有在了解区域的前提下发展了其他经销商的客户，那么势必还会造成撞单的情况，每一个企业撞单机制的内容都不同，但是一般的规律都会保护理应属于该区域经销商的员工利益，因此这种跨区域客户的单子即使是签了也是无效的，势必会影响该经销单位的工作效率。 三、房地产销售渠道模式的影响因素 根据目前的房地产市场发展的趋势来说，影响房地产销售渠道模式的原因有四种，首先是房地产建筑自身存在的问题，并非任何一个区域的房地产销售方式都一样，每一个区域中销售人员手中的房地产产品存在差异，那么房地产自身的价格也会处于不稳定的状态，就房地产商品的价格浮动情况来说，户型较好价格较高的房源往往都能使用间接销售的渠道模式，但是位置较差价格较低的房源就只能采取直接销售的方式提高企业利润，而且房地产的开发量也会影响房地产的销售渠道，数量越多的房地产越会增加自己的销售渠道，甚至会通过中介公司以及其他的方式提高房屋销售和租赁的可能性。其次房地产企业的品牌也是影响房地产销售渠道模式的一个重要因素，很多消费者会冲着房地产公司的名气购买房屋。再次是房地产经销商和中介的自身能力，有一些经销商不论销售任何的产品都有着比较不错的成绩，因此对于消费者消费行为可以形成促进的影响，增加房地产的销售成绩。最后能够影响房地产销售渠道的原因还有其所处环境的变化，房地产毕竟是属于一种特殊性质的商品，受政府政策的影响非常大，因此房地产企业应当根据地方政策的开放性选择经销商，增加房地产商品在经济市场带动下的渠道拓宽几率。 四、结束语 综上所述，我国的房地产销售市场的发展速度自二十一世纪以来一直维持着较高的数据水平，但是房地产价值膨胀的背后也存在着各种各样的问题，很多房地产企业不能从众多的销售渠道中选择较为合理的方式，导致很多房地产企业对于本身定位的不准确以及渠道和模式上都非常混乱，相关部门的研究人员应当就目前的房地产市场形势对市场和消费者进行深入的研究，让房地产的销售渠道模式得到更好的发展，提高我国综合国力的整体质量和水平。 房地产销售论文:房地产销售与经济增长的关系实证研究 摘 要 进入二十一世纪以来，房地产业的发展为区域经济的增长提供了大力的支撑，房地产业在区域经济当中的特殊地位也引起了学者们纷纷开展相应的研究，那么，房地产销售与经济增长的关系到底如何，本研究即对它们之间的关系开展实证研究，一方面认清房地产销售与经济增长的互动影响关系；另一方面对房地产业的科学发展提供对策建议，促进房地产与经济增长的协同推进。 关键词 房地产销售 经济增长 实证研究 0引言 房地产业在区域经济当中的特殊地位与区域对经济增长速度的偏好有着密切的关系，学者们纷纷开展了相应的研究，韩国高（2015）运用PVAR模型研究了2000-2012年我国31个省市房地产库存对经济增长、房地产投资和房价的影响。结果表明，房地产库存冲击对三者均产生负面影响，房地产库存冲击对经济增长波动的贡献有限，而对房地产市场波动的贡献则较大。许宪春，贾海（2015）运用统计和国民经济核算理论和方法，从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三大领域系统完整地定量分析房地产经济对我国国民经济增长的作用，结果表明：房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义，但同时房地产经济增长速度过高或过低，都会影响国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长，应保持房地产经济的合理增长。还有研究报告指出，大中型城市中以GDP衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关性特征。即凡是房地产行业发达的城市，对应的GDP也较高。这也在一定程度上表明中国房地产开发与经济增长的密切关系，而房地产销售是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节，那么，经历了2008年的金融危机，房地产销售与经济增长的关系如何了，是否也存在密切的正向相关，带着这个问题，笔者就2008年以来，房地产销售与经济增长的关系展开具体研究。 1数据收集与描述性统计分析 （1）数据收集。本研究以商品房销售面积衡量房地产开发的情况，以国民生产总值衡量经济增长的情况，收集的基本数据。 （2）描述性统计。限于篇幅不再列出原始数据，对相关数据进行描述性统计，如下表1所示。 2相关分析与回归分析 2.1相关分析 由表1可知，国内生产总值的均值为433468.3，商品房销售面积的均值为101968.6667，进一步对变量进行相关性分析，如表2所示。 2.2回归分析 从表2中可以看出国内生产总值与商品房销售面积之间的相关系数为0.903，说明两个变量之间相关性较强。然后利用简单的线性回归分析，可以得到如下汇总表3。 由表3可以看出，多元可判决系数R方为0.815，即回归平方和占总离差平方和的81.5%，这说明国内生产总值81.5%的变化可以由该模型解释，调整后的R方为0.630，说明模型的解释能力较强。Durbin-Watson值为2.601，表明模型误差项不存在序列相关问题，满足模型假设。 2.3方差分析 为检验回归方差的显著性，进一步进行方差分析，结果如表4所示。 表4是方差分析结果，其从表中数据可以看出模型的相伴概率值为0.083，具有一定的显著性水平，这说明估计的回归方程还是比较显著的。 2.4回归模型确定 进一步，利用回归分析得到相关的系数，确定回归模型，如表5所示。 由表5可得出公式Y=81254.227+3.746*X。 3启示与建议 3.1正确看待房地产开发投资和经济增长的关系 定性分析和定量研究结果显示，房地产开发投资不仅直接拉动经济增长，还通过乘数效应和关联效应间接促进经济增长，在短期内对经济增长的拉动作用极为显著。但从长期来看，房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显，因此，不能以盲目和过度发展房地产市场来刺激经济的短期增长，牺牲长远利益换取当前发展和一时繁荣。 3.2保持房地产合理销售和经济增长协调发展 维持房地产的适度发展和合理销售规模，保持房地产销售的规模与经济增长协调一致，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产市场的长远健康发展。政府在制定宏观经济和房地产调控政策时， 既要考虑地方经济增长，更要关注中低收入居民的住房需求，既要考虑短期经济效益，更要注重长远发展，做到规模适度， 循序渐进，科学统筹，协调发展。 3.3建立和完善房地产市场调控的长效机制 进一步完善房地产调控政策和手段，建立以税收和信贷等经济手段为主的长效调控机制。加强房地产相关税收制度建设，提高住房持有成本和空置成本，抑制房产投机和泡沫，鼓励首次置业刚需和改善性需求。减少和避免使用行政调控手段，削弱和缩小短期调控政策对经济运行的负面影响和冲击，更多地利用经济手段调控房地产市场，促进社会经济和房地产市场的平稳运行和健康发展。 房地产销售论文:将房地产销售作为高职房地产专业培养重点的合理性探讨 摘 要 结合当下房地产行业人才需求的现状，房地产销售是需求量大，且适合高职房地产专业学生特征的一个培养方向。本文对此展开论述和探讨，并尝试给出一些容易忽略的培养策略。 关键词 房地产销售 高职房地产专业 人才培养 1房地产行业对人才的需求 1.1房地产行业的工作岗位构成 （1）房地产开发。房地产开发处于房地产行业金字塔的顶尖部分，其涉及面最广，包括金融、营销、工程、公关等岗位。就目前而言，房地产开发公司的薪酬待遇相对房地产业的其他细分行业较高，工作量相对较低，但对综合能力（包括学历）要求较高。 （2）房地产营销咨询业（公司）。一般包括各类销售公司、营销顾问公司、市场调查公司。本行业的最大特别是专业性要求高、工作量繁重，并需具备较强的抗压能力和服务意识。 （3）房地产中介。本细分行业即为二手房的租售，工作量大，待遇不稳定，对从业人员的销售能力要求高，需经常外出带客看房，故对服务意识、耐力也有一定要求。 （4）新房销售。新房销售一般固定在售楼部，坐等客户上门咨询、购买。从业人员除对销售能力要求较高外，还需熟悉新房网签、按揭等操作流程。 （5）房地产估价。本行业从业者，需考过房地产估价师执业资格考试并注册，对专业性、学历起点、经验要求偏高。 1.2房地产行业人才的能力剖析 上述的岗位分析，是用人单位对其职员的具体工作任务的描述，但作为教育工作者，应在表象之上更进一步，将岗位职责细化抽象为具体的能力要求，具体如下： （1）建筑产品的概念性设计能力。基本了解各类型物业的工程造价，为投资分析提供数据支持。熟悉建设规划中修建性规划指标和实施性规划指标的含义，和各条规定在房地产开发中的真实体现。对户型、景观、朝向、交通动线具有一定鉴别能力。 （2）房地产营销能力。握房地产营销的各类常用工具。熟悉各类广告媒体的价格、购买程序、特点、限制。基本的策划能力。对产品的推销能力，对客户的销售能力。 （3）房地产市场调查能力。熟悉房地产信息的收集渠道，理解各类地产信息背后所蕴藏的指导意义。能运用专业数据分析软件对调查数据进行。熟练应用基本的市场调查技巧。 （4）房地产财务分析能力。熟悉房地产开发项目全过程所涉及的各类收入和费用构成及内容。能在通过市场调查收集相关的成本收入数据。能编制各类财务报表，并据此计算出各种财务指标。理解各财务指标的含义，并能据此做出决策判断。 （5）房地产估价能力。知晓参考案例的收集渠道和分类整理的方法，熟悉估价报告的需求方和其要求，能根据国家估价规范，编制出合格的估价报告。根据估价要求，正确地选择估价方法。正确计算估价对象价值。 （6）房地产经营能力。对开发商持有的物业，能进行概念性的规划。知晓招商渠道和方法，知道各业态的代表性商家。物业管理的基本工作岗位设置和服务质量的衡量、把控。 2高职房地产专业学生的能力现状 伴随着高校招生规模的扩大，大学的培养层次也愈加丰富。从一本二本，到一专和二专，加上近期实行的“单招”，基本可以覆盖参加高考的大部分学生。高等职业院校，一般都在专科第一批和第二批，这两个层次录取学生。 以笔者所在的学校为例，我校学生以专科二批次录取为主，以单独招生为辅。录取分数以300分左右为主，两百多分的学生数量较多，可见学生基础较差。总结而言，高职房地产专业学生的能力情况（可培养空间）归纳如下： （1）学习兴趣低。高考分数如此之低，不在于智商缺失，而是因为学生学习需求的匮乏。 （2）基础差。具体就是数学、英语、语文等基础知识的严重不足，从而导致以这些知识为基础的其他学科的学习较有难度。 （3）做具体事务型的工作能力强于学习能力。在笔者多年的教学实践中发现，当学习任务较少涉及科学的计算或严谨的文字表达时，高职学生往往容易表现出一定的兴趣和更好的完成程度。 （4）对工作的起点包括起薪要求较低。就业现状的不佳，让高职层次的毕业生，更心甘情愿地接受相对较低的起薪。 3工作岗位与学生能力的匹配 匹配或称之为配对，是一种较好的分析思路。笔者将现今的房地产行业人才需求与高职房地产专业学生的能力现状进行匹配，就可清晰地得出：房地产销售是高职房地产专业学生较好的一种培养方向。原因总结如下： （1）需求量大。经过本文第一节内容分析可知，房地产销售是整个房地产行业，需求量大并且长盛不衰的工作岗位。 （2）高职类学生的能力特征较容易培养为销售人才。房地产销售更多需要从业者的实践能力，涉及的理论知识较少，对于理论基础匮乏的高职学生，学习销售显得更容易上手。 （3）销售的工资起点低，高职毕业的学生较容易接受这一事实。 4房地产销售技能的教学策略 房地产销售，较少涉及科学理论的探究和应用，更多是经验和技能的培养。限于篇幅，笔者结合自己的从业和教学经验，给出以下在传统教学中容易忽略的培养策略： （1）基础知识必须夯实。诸如什么叫容积率，按揭怎么计算，这些死记硬背的基础知识，必须让学生掌握。 （2）客户性格判断课程的补缺。传统教学中，很少提及对客户性格特征的把握，但这却是销售成功之门，必须不同客户不同对待。这方面的教学素材，可以参考当下较流行的性格色彩学。 （3）销售实践课的分段精细化。一般的房地产销售，以讲解沙盘、讲解户型、带看样板间、具体洽谈的顺序展开。因此，在教学中，也应将实训课以同样的顺序进行分段练习。 房地产销售论文:房地产销售队伍管理问题与措施 [摘 要]目前国内房地产销售队伍普遍存在轻易承诺、随意离职、专业知识不强、服务态度不好、营销技巧单薄等诸多问题。鉴于此,本文对房地产销售队伍的管理进行了探讨。 [关键词]房地产销售队伍 培训 策略 房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节,销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁,承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务,是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。 一、加强销售队伍专业知识的培训 仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言,房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多,房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础,也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件,房地产登记的程序,什么是房地产转让,哪些情况需要办理房地产转移登记,房地产买卖合同应当具备的条款有哪些,什么样的房地产不予转让,什么叫房地产抵押(按揭的含义),申请抵押登记应提交什么文件,已抵押的房地产能否转让,借款人如何偿还银行货款,计算全部建筑面积有哪些,什么是套内建筑面积,什么是公用建筑面积,建筑容积率,居住建筑密度,住宅间距,套内使用面积,绿地率,开间,进深,地下室,隔断,过道,二手房,期房,现房等等。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步,你有再好的心态与自信心,可对楼盘的产品知识一无所知,客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候,一问三不知,客户就根本不会买你推荐的楼盘。其次,销售人员还应该掌握楼盘的销售规律,新盘开盘上市的时候,因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求,是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期,这一阶段通常持续三个月左右,三个月以后,楼盘销售进入平稳时期,约半年后销售进入逐步下降时期。通常,楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的,楼盘销售进入平稳时期的三、五个月,应该完成20%到30%销售量,即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成,一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求,开发商有效供给,售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售,一旦错过楼盘销售增长期、平稳期,就非常被动。 二、树立销售队伍良好的工作态度 销售培训是一项长期的工作,是贯穿整个销售的全过程,它不是技巧性的培训,更多的是工作中的心态调整,也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题,只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员,最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度,否则后面的问题更错综复杂,销售的方法和技巧都不是唯一性的,人的个性不同,与人打交道的方式也不同,具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以,要有一个良好的工作心态,关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员,最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的,是靠长期的、用心的、认真的去做,慢慢的锻炼出来的。同时,作为一名有一定的专业素养的,能担起客户买房置业的顾问的,首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。例如笔者曾见到一位售楼人员,当一位客户来售楼处咨询,因为他还有急事,所以没有时间在售楼处仔细听销售人员的详细讲解,只留下联系电话和住址,我们的这位销售人员在下班以后,根据客户留下的地址和电话号码,经和客户联络后,带上公司的宣传单页和楼书,晚上亲自到客户家里登门拜访,向客户详细介绍了我们所售楼盘的情况,结果这位客户对我们的销售人员的服务非常满意,并即答应购买我们的物业产品,并且介绍了他的朋友也前来购买。这位客户说,“本来是想来看看的,因为工作的原因没有时间详细听售楼人员的介绍,没有想到,晚上他就来我家向我详细介绍了你们楼盘的详细情况,就凭他这种工作热情,你们楼盘的品质是毋庸置疑的,所以我买了,同时也介绍我的朋友来买,在这样的服务物业居住,我们感到很舒心。”不久这位销售人员被晋升为销售主管。由此可见,只要有良好的工作态度,能深入了解客户需要什么、想什么、渴望什么,进行全程服务,高品质的服务,让客户享受到更多、更快捷、更贴近与更周到的服务,使客户对营销顾问、对企业、对产品和对服务无法挑剔,客户自然会接受你的商品。 三、提高销售队伍的营销战略与技巧 我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费,在目前房地产住宅供过于求的情况下,怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现,即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。例如有的客户会通过电话来询问,在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯,客户的姓名、地址、联系电话等个人资料。当然最好的做法是直接约请客户来现场看房。另外,消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感,销售人员应亲切礼貌、真诚务实,给消费者留下良好的第一印象,销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。介绍房地产产品的过程中随机应变,一面引导消费者,一面配合消费者,关键是针对消费者的需求,真诚地做好参谋,提供给消费者合适的房地产商品。不仅如此,销售人员还要做到善于倾听,有的置业顾问一见客户,就滔滔不绝的向客户介绍楼盘,完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候,马上反驳,甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交,这样的方式当然无法完成成交。因为,你根本不知道客户需要的是什么。我们必须耐心地让客户把话说完,在客户诉说的过程中,去捕捉客户的购买心理,这样才能有重点地去说服客户,才能实现理想的销售业绩。 四、培养销售队伍的自信心 缺乏自信的销售员,要么是自卑心理很重,认为自己这不行那不行,甚至觉得自己不是做推销工作的“料”;要么就是有畏难情绪,“怕”字当头,怕推销干不好,怕顾客拒绝,怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪 严重障碍自信心的确立,必须加以消除。销售员培养自信心第一件事,就是全面而深入地了解自己的各个方面,包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后,对自己的各个方面进行 分析、比较、判断,弄清自己的长处和短处,优势和弱势,稳定因素和非稳定因素,现实方面和潜在方面等等,在此基础上,销售员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。其次,做推销工作,挫折与失败是难免的,向各种顾客推销商品,碰钉子也是常有的事,但如果以消极被动的心态对待挫折,在失败的面前抬不起头来,就会被挫折与失败打倒,对于一名优秀的销售员来说,他的内心永远没有失败的阴影,只有充分的自信,必胜的信念。成功的推销人员的优良品格,不仅在于其取得成功后能够 再接再厉,乘胜前进,更在于其遭到拒绝或失败后能够将它们转变为获取成功的因素。能否做到这一点,可以作为衡量一个销售员是否真正建立起自信心的标志。 第三方面就是加强心理训练,一种有效方法是自我暗示,销售员可在推销实践中经常进行积极的自我心理暗示 ,逐步增强自信心。比如,面对新的环境而生担忧时,就暗示自己很快能够适应新环境;接触陌生顾客缺乏勇气时,可自我暗示; 总有办法说服其购买自己所推销的商品;在失败面前,迫使自己多想想以往的成功;开拓新的推销局面时,将自己想象成一名出色的销售员,反复告诉自己一定能实现预期的目标。 总之,销售人员是房地产公司的重要资源。而获得销售的成功,并不是靠一、二个王牌销售人员的业绩,靠的是整个销售队伍的团队精神和有效的管理。因此,对销售队伍的有效管理问题,是销售管理的最重要环节。 房地产销售论文:一手房地产销售的现状与对策研究 自从中国土地转让市场化和住房市场化以来，中国的房地产行业取得了突飞猛进的发展，毫无疑问，房地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一，这无论是在国家经济发展的主管机构还是在经济学界都得到广泛的公认。中国房地产业的大发展也成就了一大批在市场上呼风唤雨的地产大鳄――房地产开发商。但2005年无颖是中国房地产业发展的一个转型期。 地产转型，一手房地产销售迎来春天 由于部分地区虚高的房价和泡沫地产的隐约出现，国家相关主管机构开始对房地产业进行强力调控。无论是“国八条”和“地产新政”，还是7月21日的“人民币”升值，中国的房地产业不得不直面全新的行业政策、经济和需求的变革局面，比如银行紧缩银根，消费者持币代购，迫使中国的房地产业进行产业整合和升级。有论者认为，中国的房地产整合将是全方位、多层次的，主要体现在数量整理、质量整合和区域整合几个方面，很有论见。而质量整合中的通过专业化分工，打造一条完整而协调的地产产业链，使中国内地的一手房销售面临着一个崭新的春天。 中国的二手方交易和已经隐成气候，很多地产巨头也投巨资进入，企图作为集团发展的又一盈利点。典型的如顺驰集团旗下的顺驰置业，就已经在全国开始布点收线，形成了一个覆盖全国的二手房交易网络。但一手房的销售还尚未成气候。 传统的中国房地产开发商，历来就属于“万能型”的，从土地的竞标、楼盘的规划设计、楼盘的建设施工到销售推广和物业管理，都是通过公司内部相关部门或者成立各类子公司来进行操作，几乎无所不包。实际上这种将各类资源按照自己的方式组织到一起的方式，在组合资源的过程中很难体现其专业优势，也难以形成强大的市场竞争力。房地产开发与销售是两个完全不同的行业，后者知道什么是市场需要的，怎样运作资金，什么户型比较好，对于销售商而言，如果让他去做开发商，未必做好；对于房地产开发商而言，由于公司自己的钱在里面的时候，很难做到客观公正。而且，由于房地产开发有很多环节，需要很强的操作能力，因此，专业性强的销售公司不失为开发商的首选。专业分工，特别是一手房的销售，无疑是一种房地产发展和运作的客观规律。 内地一手房地产销售的现状堪忧 一手房的销售，和二手房的销售一样，本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候，地产的销售的外包也是不可避免的趋势。地产开放商和一手房销售商通过彼此的比较优势，提升核心竞争力，同时，专业地产销售商可以极大的提高地产公司的销售效率和盈利水平，降低滞销的风险。 一手房的销售在中国内地还不是很流行。一些地产公司也从事一手房的销售，但由于业务庞杂，从二手房买卖、地产策划、租赁服务、前期可行性研究、房地产策划、营销推广计划、房地产评估、到物业管理咨询服务及其他咨询服务等等，无所不包，实际上降低了一手房销售的专业能力。并且，由于一手房销售的运作模式是，地产销售商要想取得房地产开发商一手房的独家销售，必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”，以及培养自己的专业销售队伍，在对外推广楼盘时，又要先为开发商垫付广告费等各种费用。而商的利润回报方式是“必须完成销售任务，开发商才能给你钱”。就是说，一手房销售行业是一个资本密集的行业，这一点可能限制了很多企业的进入。 如成立仅三年的深圳销售公司德思勤，到2004的时候，服务的项目总计超过100个，70%的销售项目实现了100%的销售，累计为客户实现的价值超过100亿，其中销售物业面积累计超过300万平方米。2004年，德思勤公司重点发展以深圳、东莞为主的珠三角区域以及武汉区域市场，在全国运作的地产项目共达57个，其中销售项目40个，策划顾问项目17个。深圳德思勤楼盘数量进入深圳同行前三位，武汉德思勤排名武汉同行第一，德思勤实现销售金额60亿元。但德思勤2004年最让业内关注的是它和国外基金的紧密合作，并与国际大型投资基金包括摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING、德国HYPO、德意志银行、罗丹克等机构都建立了紧密友好的关系。同时，与国内的银行、资产管理机构、信托机构包括新华信托、北京国投、重庆国投等机构也保持着紧密接触，准备参与到大、小型房地产开发项目的投资运营中。无益，企业的扩张需要巨额的资本的支持。但从地产发展的客观规律看，一手房的销售会是一个美好的明天。 地产销售商如何吸引地产开放商 中国的许多地产大鳄普遍都还不能接受一手房销售的这种楼盘销售模式，相信随着房地产市场竞争的激烈、地产销售专业化程度的提高和地产销售公司的专业化发展，一手房地产销售这种模式会得到广泛的承认和迅速的发展。对于地产销售商而言，树立自己的专业销售的形象，打造成功的销售案例，开展地产销售意义和价值的论坛和讲座，促进地产巨头接受地产销售的运作模式；同时，公司高起点进入，大资本投入，特别是注重地产销售专业人员的培养和保留，这是资本不足的地产销售公司培养核心竞争力的最佳方式。 资本不是唯一的话语，地产销售公司的创新经营更为重要。曾经是北京最豪华的别墅项目玫瑰园的老板邓智仁就是俊杰如云的香港楼市中通过房地产销售而发迹的一个“神奇小子”。1984年，香港经济再度复苏，李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓智仁受李氏神话的刺激，决定入行房地产，他借款1.2万港币，办起了包括他在内只有3个人的小小的利达行。或许是邓智仁有9年经商经历，他很快用“3把快刀”砍出了鱼龙混杂的香港房地产业的新天地：第一，向社会公开统一收费标准，不准员工收取佣金差价。第二，实行股份制，让员工持有股份。第三，首开整版广告之先河，形成强烈的视觉冲击力。1990年，利达行一跃而成为香港最大的房地产公司。在进入北京接触到玫瑰园项目后，邓智仁甚至首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园 2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总。接着，邓智仁凭借其娴熟的营销技巧和人缘，让玫瑰园一开盘就卖出了80套，相当于不久前他以投资形式购入2万平方米，创造了一个地产一手房销售的奇迹。 地产销售的风险规避 当然，地产销售存在着一定的风险，特别是对于基本素质不过硬而导致楼盘滞销的地产。比如，由于销售业绩不佳而导致合同的中止和销售收入的无法保证；有些时候，即使销售业绩良好，但由于开发商的不守信誉而导致销售公司的利益无法得到实现，等等。随着房地产专业化资本的进一步提高，市场竞争的激烈化，地产销售行业本身也存在着巨大的竞争，地产销售商取得销售合同本身就面临着激烈的竞争。当然，提高自身的运营水平，吸引最有销售才华和经验的人力资源，提升和打造公司的核心竞争能力是降低销售风险的根本措施。 当然，对于某一个具体的销售合同而言，销售商应该在销售之前，一方面，需要通过各类专家比如建筑专家、设计专家来对楼盘本身进行一个综合的评估和测定，对楼盘和地产的各种条件进行SWOT的分析，看清竞争态势，从而为签订销售合同的权责利有一个清晰的界定，避免由于急于得到销售业务而许下不可能实现的诺言，从而导致销售的失败；另一方面，地产销售需要对开发运营公司的综合实力、资金流、信誉和企业形象、品牌形象等进行一个广泛的、深入的调查，这一方面关系到地产销售的利润回收的问题，再者也是一个楼盘的销售能否取得比较好的市场业绩的基础和前提，特别是对于销售楼盘的定位、地段、环境、价格、综合配套设施和广告传播与营销活动支持进行一个深入的、细致的调查，这也是影响销售能否取得成功的关键因素之一。 房地产销售论文:塑造成功房地产销售员的思考 我国房地产业经过二十多年的快速发展，已成为国民经济的支柱产业。行业的发展需要大批合格的管理者和优秀的销售人员。目前，我国房地产行业销售人员整体素质相对偏低，管理水平参差不齐，产生了不少房地产销售纠纷案。制约了房地产销售的健康发展。基于对房地产销售员存在问题的分析，本文提出塑造成功销售员的主要途径。 一、房地产销售员存在的问题 一是销售员言谈举止存在不良习惯。有的销售员言谈过于侧重理论。许多刚从学校毕业的年轻人。说话过于书生气，爱讲大道理、理论，会给人造成空洞、不切实际的感觉。容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和行业、工作经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力。有的销售员说话蛮横。面对文化水平比较低的客户，没有足够的耐心，经常因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满，或用生硬的语言还击，出言不逊。相反，面对客户的一些较低水平的表现，要显出涵养和素质，用真诚和耐心去打动对方。 有的销售员为了促进销售随意向客户做出难以实现的承诺。随意许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意地满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后再给客户以满意的答复。 二是专业知识不全面。激烈的竞争对专业销售人员提出了一定的素质要求。具体而言，销售人员应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识，能掌握好的市场营销方式，有一定的金融、经济法规和心理学知识。但是现在大多数的销售人员没有经过专业化的培训，他们中大多数人是到了公司中跟着老销售人员学习。基本上只学习一些谈单的技巧罢了，还有许多方面的知识都是空白的。 二、塑造成功销售员的主要途径 一要具备良好的职业道德。在销售行业有这样一句话“要想做一个成功的销售人员，那你先要把人做好”。从这句话中我们可以看出，房产销售在销售房产前需先推销自己。这对销售人员的品格要求是比较高的。除了我们平常说的做人基本的道德外，还要有敬业精神、职业道德这两个重要方面。 要有敬业精神。销售人员是房地产企业与顾客间沟通联系的桥梁，是企业文化、社区文化和楼盘主题概念传播的窗口，并肩负着不断开拓新顾客维系老顾客的重任。因此，销售人员应热爱本职工作。具有企业的使命感和迫切完成销售任务的责任心，具有坚韧不拔的进取精神与扎实的工作作风，具有一股勇于进取、积极向上的敬业精神，才能扎扎实实地做好销售工作。 要具备良好的职业道德修养。房地产销售人员除掌握必要的专业知识外，还应该具备良好的职业道德素质，如守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职尽责、团结合作等。良好的职业道德是房地产销售成功的要件。 在销售这个行业中诚实守信是十分重要的，因为在大多数情况下，我们销售员做的都是回头客的生意。因为买房子对大家来说是一件大事，有许多人一生只买一套房子，因此客户就会十分小心，许多客户是经过朋友的介绍而来的。诚实守信就是销售人员最大的资本，也是回头客选择的重要原因之一。 二要树立良好的形象。首先，销售人员要注重仪表与装束。销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力。进而促使顾客产生购买行为，达成交易。因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容；有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度；有进退有序的规范的礼仪；有流利的口才、收放自如的交谈能力等。 此外，销售人员还要讲究公关礼仪。礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，销售人员也不例外，要形成良好的交往习惯。要坚持礼貌待客。礼貌的基本要求就是话要尊称，态度平稳；说话要文雅、简练、明确；说话要讲究语言艺术，力求语言优美，婉转悦耳。礼貌在语言上的体现主要有问候用语、征求用语、致歉用语、致谢用语、尊称用语和道别用语。 三要提升销售人员的专业知识能力。一是房地产相关理论知识。房地产相关知识主要包括：房地产开发、房地产市场、房地产物业管理与经营、常用建筑材料、房屋建筑识图、民用建筑结构、民用建筑设计、住宅小区规划等。二是市场营销理论知识。市场营销“是对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生满足个人和组织目标的交换。”主要表现是：(1)产品概念扩大了，它不仅包括产品或劳务，还包括思想；(2)市场营销概念扩大了。市场营销活动不仅包括赢利性的经营活动，还包括非赢利组织的活动；(3)强调了交换过程；(4)突出了市场营销计划的制定与实施。三是从业技术能力。销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序，具有策划和组织小型促销活动的能力，具有一定的文案写作能力，具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力，能为消费者提供合意的方案，能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍，对房地产市场信息能做出正确的分析和判断，如此才能为客户提供优质的服务。 四要掌握销售技巧。销售不仅仅要有内在和外在的知识。还要有一定的技巧，技巧也可以说是理论的实际应用，有了理论知识加上技巧，那么你的销售将易获得成功。如何掌握销售技巧。主要包括以下两个方面的内容： 一方面。要熟悉企业和产品特点。房产销售人员应熟悉房地产开发企业或房地产销售企业的历史及其在同行业中的地位；房地产企业发展历程、企业文化；房地产企业已开发的产品、品牌、宗旨、社会知名度等。了解本企业的优势，可以增强销售人员的信心。对企业的了解和对产品的了解是两个层次上的。对产品要深层次地去理解它，主要包括以下几个方面：(1)产品基本情况。楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘特色等。这些都是最基本也是客户最关心问题之一，要想客户接受正在推销的房子首先客户要先接受以上的信息。(2)产品的定位。产品定位归根结底是在对市场细分、客户细分。抓住需求和市场机会点的前提下，对于产品设计和营销推广功能的创新。只有在竞争中树立差异化，以产品本身充分的独特性诉求、创新力和执行力。才能最终打动客户，实现品牌与利润的双赢。因此，市场环境情况、市场竞争情况、客户需求心理、产品规划的创新力和可执行力是成功产品定位的充分必要条件。成功的产品定位也会推动项目品牌和开发商品牌影响力，高认知度的品牌对于项目又有反向的良性推动作用。(3)产品的卖点。房地产产品卖点主要有以下楼盘硬件：户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口等。 另一方面。要把握客户的性格进行有效沟通。一要通过倾听了解客户的性格和需求。客户的疑虑和不安都隐藏在其谈话中，在交谈的初期。销售人员应积极鼓励客户提出看法。尽快挖掘问题所在。良好的倾听习惯，会令客户感到备受重视。销售人员还可以通过重复客户的话语，有效引导或暗示交谈重点，引起双方的重视。也可以表明销售人员在认真倾听，鼓励客户交谈。了解客户问题的关键点。以及客户的性格，思考如何处理相关问题。二要针对不同性格进行推销。在现实社会中，人的性格是千变万化的，你面对的客户也是各种各样的，根据客户的性格对他们进行分类。这样有利于选择不同的销售技巧。例如：(1)深思熟虑，冷静稳健。不容易被推销员的言辞所打动，对于疑点必详细询问的理智稳健型客户。对这种客户。我们应加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。(2)天性激动、易受外界怂恿与刺激。很快就能作决定的感情冲动型客户。对这种客户，只要把握得好。很快就可以签单。销售人员开始应大力强调产品的特色与实惠。促其快速决定。一般情况下只要客户对房子满意，加上销售人员的特色介绍，这类客户一定会签单的。(3)出言谨慎，反应冷漠。外表严肃，沉默寡言型的客户。对这类客户，销售人员除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情。想办法了解其工作、家庭、子女。拉拉家常，鼓励客户多说对房子的看法。以了解其心中的真正需要。(4)犹豫不决，怯于作决定的优柔寡断型客户。如本来认为四楼好，一下又觉得五楼好，再不六楼也不错。销售人员不要给客户太多的选择，应在充分了解客户的需要后取得其信任。帮其做出选择。 总之。要想成为成功房地产销售员需内外兼修，应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识、能掌握好的市场营销方式。有一定的金融、经济法规和心理学知识，要有很强的自信心，要有良好的形象，懂得礼貌、礼仪。 房地产销售论文:浅谈物业管理对房地产销售价格的影响 摘 要：论述了物业管理的含义，深入探讨了物业管理对房地产价格的影响，把物业管理作为因素之一进行考虑，以制订合理的销售价格。 关键词：物业管理，房地产，销售价格，影响 在物业管理公司早已遍布全国各大社区的今天，住宅小区与高端物业公司的强强联合也已经成为社会常态。好的物业管理公司除了要提供日常维修、园林绿化、保安保洁等基本服务，更应该在创新的基础上满足业主的全方位需求，积极营造一个安全、文明、温馨、和谐的生活环境。随着诸多品质楼盘开发兴起，曾不被关注的物业服务，悄然进入人们的视线。不管是高档小区或普通住宅，业主不仅在意居住品质，也在意房子的升值空间。虽然影响一套房屋价值的因素有很多，在越来越重视楼盘的软实力——物业公司的今天，好的物业管理作为住宅产业链条的最后关键一环，不仅发挥着应有的使用价值，更为楼盘创造着极大的经济价值。 房地产的价格具有双重实体价格的基本特征。房地产价格只有在市场中才能体现到具体的价值，房地产不进入市场，我们是无法对其价格定位的，市场是商品住房的价格真实的反映。目前，房地产的市场竞争相当激烈，优良的物业管理，越来越成为商品住宅特别是品牌楼盘的热卖点，已为业内外人士所共识。老百姓在买房时把物业管理的服务范围、收费标准，特别是在现场选房时所见所闻的物业管理情况作为选房的重要条件之一。良好的物业管理对房地产的开发与销售起了重要的支持作用。 我国《物业管理条例》中所称的物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。就是要通过一系列的管理与服务，保证房屋正常、方便而舒适地使用，保证配套的设施设备安全高效而持续地运转，最终达到房地产本身保值增值的目的。因此，物业管理的好坏无论是对一级市场上房地产的销售价格还是对二级市场上房地产的客观合理价格都有着较为重要的影响，也成为对房地产估价时需要考虑的重要因素。开发商的口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂的行为，而住房是一辈子的事，所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。 1物业管理对房地产价格的影响 1．1物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响 在一级市场上房地产的销售价格受到位置、规划设计、施工质量、周围环境、自身品牌等多种因素的影响，由于房地产自身价值量大，流动性差的特点，加之目前一级市场上大多采用期房销售的方式，使得购买者在选择项目时十分注重开发商、建筑商与服务商(物业管理公司)的品牌，因为品牌作为一种无形资产，是良好信誉的集中体现。通常一个在市场上知名度和美誉度高的物业管理公司对房地产项目的品质及价格的提升具有很大帮助，往往可以形成一个卖点，而且其对销售价格的影响相对开发商和建筑商而言，其特殊性在于：开发商和建筑商只有经过一定程度的投入，并达到法规的要求后才能制订价格对外销售，而且对销售价格的影响绝大部分都可以量化；而作为服务商的物业管理公司却在没有开始服务的时候已经对销售价格产生了影响，并且很难予以量化。由此可见，物业管理对一级市场上房地产销售价格的影响主要是通过企业的品牌，树立购买者对项目的信心，产生对项目今后使用的良好预期来实现的，因此在制订销售价格时应该充分考虑物业管理因素，对其影响进行正确地评估。 1．2 物业管理对二级市场上房地产客观合理价格的影响 与一级市场不同，物业管理是通过大量、具体和持续地管理及服务来影响房地产价格的。影响二级市场上房地产成交价格的因素往往比一级市场多且复杂，为了能够更清楚地说明问题，文中只是从房地产估价的角度出发，来分析物业管理对房地产客观合理价格的影响，指出房地产估价过程中在哪些方面应该考虑物业管理的因素，从而使估价结果更为贴近估价对象真实的价值。 现在很多购房者购买新房都偏向由品牌物业公司服务的项目。但在选购二手房时，考虑的就较少。但实际上，购买二手房，衡量物业管理水平更为重要。二手房的物业管理水平相对新房更加容易评价，因为小区整体已经成熟，物业管理是否到位一目了然，通过与业主的交流就可以了解。另外，从市场成交情况看，物业管理水平不仅影响房屋价格的增长，同时对于租金收益也有一定影响，好的物业管理会为业主带来更大的升值空间及租金收益。 1．2．1 估价原则 《房地产估价规范》中指出：“房地产估价应遵循下列原则：合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。”文中仅对前两个原则进行简单分析： 1)遵循合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价，我认为这里面的“合法”不仅指相关的法律法规，而且应该包含业主公约及业主与物业管理公司签订的物业服务合同。因为业主公约是全体业主共同承诺遵守的，其中或多或少都会对房地产的使用和处分有一定的限制，而物业服务合同对业主的权利义务也有明确的规定和约束，若不考虑这些限制、规定和约束，就谈不上遵循了合法原则，也会使估价结果产生偏差。 2)遵循最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价，在考虑最高最佳使用原则时，我认为应该本着可持续发展的思路，在分析估价对象的最高最佳使用方式时，要结合物业管理水平充分研究该方式与周围环境的协调关系。 1．2．2 估价方法 选用特定的估价方法对估价对象进行评估时，也应该充分考虑物业管理的影响，下面就以成本法举例说明： 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建的价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。由此可见，采用成本法估价的关键是求取重新购建的价格和折旧，而物业管理的优劣对折旧额的影响非常大。估价上的折旧与会计上的折旧是有本质区别的，在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括三个方面：物质折旧、功能折旧、经济折旧。就物质折旧而言，物业管理的目的就是要通过一系列的管理与服务，保证房屋正常使用，设施设备安全、高效而持续地运转，最终达到房地产自身的保值增值，因此好的物业管理会减少意外的破坏毁损，杜绝延迟维修的损坏残存，降低物质折旧；就功能折旧而言房地产功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失是可以通过良好的物业管理进行弥补的，从在天津市场持续热销的小户型项目就充分说明了这个问题。有的小户型设计卧室与起居厅是敞开式的，厕所较小，厨房往往只是概念性的，有的甚至只有一个给微波炉供电的插座，其功能不足于老式住宅，就是这样的产品，却凭借选用良好的酒店式物业管理，把会客和餐饮的需求通过社区服务的方式加以满足，弥补了功能的残缺，不但没有造成价值的损失，反而相对于同地段的其他住宅创造了较高的单价，可见好的物业管理对功能折旧的弥补是显而易见的，有时甚至是决定性的。就经济折旧而言，物业管理不到位除会加速物质折旧外，通常还会造成环境恶化、噪声和空气污染等经济折旧，因此物业管理往往通过负面的影响引起房地产价值的损失。 2 结语 通过上面的简单分析，可以看出物业管理无论是对一级市场上房地产销售价格的制订，还是对二级市场上房地产价格的评估都有着一定的影响。作为房地产开发商，在实际操作中应该把物业管理作为因素之一进行考虑，以制订合理的销售价格，使得估价结果不断贴近房地产客观合理的价格或价值。 房地产销售论文:浅析房地产销售资源管理与控制 摘要：在对房地产销售资源的管理与控制过程中，我们可以通过多种有效措施，譬如说在对相关的销售数据进行完整的对接情况下，以及对资源的有效核对过程中，采用打包销售、商铺销售策略以及尾盘销售策略有效的整合和利用销售资源，为推动房地产的长远发展做好应有的资金与资源建设。 关键词：房地产 销售资源 管理 控制 区域性 对销售管理环节的有效控制，一方面可以帮助销售人员正确的认识各项销售活动、产品之间的有效联系，还可以辅助他们准确的查出影响销售活动的主要原因，从而找出可能存在的问题所在。所以，销售资源的管控可以为后期的销售措施以及销售战略的制定提供一系列的科学依据。在销售活动进行的过程中，对销售行为进行科学理性的分析，不仅可以检查和监督销售活动的执行情况，还可以明确销售活动是否符合之前制定的相关目标。科学的来讲，通过对资源进行有效的控制，使项目在一开始就能够处于高度受控的状态下，并充分的对有限的资源进行整合，从而发挥出最大化的经济效益，这种方式，就可以称之为是销售管理。近年来，房地产行业取得了高速的增长，而行业之间的竞争也愈发的激烈，在这样的状况之中，对于房地产的销售资源就必须要经过细致而又科学的管理控制，也只有这样，才能保证企业在未来的发展过程中一直处于优势地位。 一、资源管理和控制的内涵 在当下，随着企业规模的不断扩大，对当下拥有的资源进行合理的控制与管理显得非常的重要。特别是房地产销售行业来讲，由于在销售过程中需要关注的因素非常多，所以也亟需建立起一个合理高效的管理队伍对销售过程的资源进行控制和管理。 我们要想改善房地产行业的销售资源，必须要认识一下资源管理，包括最主要的销售过程的管理。在对资源进行管理的过程中，首先要转变自己的管理理念，针对现有的销售人员，不断的加大培训的力度，并保证给每一个销售人员以合适的岗位，从而保证包括人力资源在内的各项资源都能得到最大的利用；其次就是要最大化的优化人力资源，将先进的激励机制和奖惩机制引入竞争环境之中，优化组合，从而发挥出各项人力资源的最好的效益；在考评的过程中，要将定性分析与定量分析结合起来，将过去考评过程中那种过于粗泛的现象清除出去；最后，在进行销售资源管理的过程中，需要对人员进行科学合理的培训，培训的内容主要包含有理论性的知识、税收方面的知识、法律方面的知识以及最终的操作技能问题。 这些都是从全局方面考虑资源管理的问题，事实上，包括房地产销售行业来讲，我们对资源进行管理与控制，最希望得到的就是各项资源能够合理的配置与组合，并实现最大化的收益。 二、房地产销售资源的管理现状分析 房地产具有位置固定性的特点。房地产的位置固定是它的一个非常显著的特性，房地产产品是不可能被移动的，这也就在很大程度上决定了它销售对象的区域性；其次是它的价值含量非常大，而且总的使用周期也非常长，它是居民的一项使用价值含量最大的生活物品。最后，是它的不可重复性。房地产具有不可重复的特性，某项产品一旦建成并投入使用，就基本上不可能被改动。所以，在房地产行业，对于前期的设计以及工程的建设要求通常都非常的严格，而在当下我们讨论房地产销售资源管理与控制研究，也同样具有非常重要的现实意义。 在当下，房地产项目的销售资源管理主要体现在以下几个方面：首先是信息掌控之后的销售分类方面。在对资源进行管理的过程中，首先会对销售的信息进行准确的掌握，然后将其按照产品的类型与时间段进行分类与登记，主要的阶段分为缴纳订金的阶段、进入销售环节的部分、入住交接的阶段以及最后的销售登记的阶段，一直持续到入住交接的部分，针对不同的部分都会按照不同的要求进行统计工作的登记，而对于没有销售的产品，同样会按照不同的产品和销售区域进行准确的划分，并对剩余的区域进行及时的盘点，从而保证各项信息的准确有效。 其次是在买卖双方达成合约的过程中，当商品房的买卖合同经过双方的确认并盖章之后，这样就在法律上形成了购买的事实，而销售方面的工作人员会将合同中的相关内容登记注册进入销售软件，主要的内容包括：业主的详细资料、所要购得房源的具体信息、付款的形式、最终签约的具体时间、最终备案的具体时间以及约定交房的具体时间等一些特别重要的约定性条款。 再次是业主信息的收集和录入方面。对于签约的客户，绝不仅仅只是对他们的资料进行简单的录入，还必须要将客户的相关详细信息，包括客户的家庭构成、业主的工作性质等相关的资源进行有效的分析，将所有有效的信息进行准确的分析和记录。 三、房地产销售资源管理与控制的具体策略 （一）将信息化手段引入到当下的资源管理过程中 众所周知的是，以计算机网络技术为代表的信息化技术已经非常广泛的融入到了当下的各行各业的发展过程中，在房地产销售领域，如果能够成功的引入信息化技术，就可以非常科学的实现信息的沟通与控制，从而更好的对各类信息进行总结，对其后的销售过程都非常有利。在售房现场收到房款之后，负责收银的工作人员就需要迅速的将相关的数据输入计算机并直接打出票据，不仅快捷方便，还在很大程度上降低了人为的出错率，而财务部门也可以将之前整理收集到的客户相关资料输入到收款软件之中，并及时的反馈给会计方，在月末或者年底的时候，直接的一键导入账务系统，生成了凭证。通过实践证明，这样一连串的操作过程，不仅仅是节约人力物力财力的问题，而且保证整个活动的个持续有效性，对于以后的信息再开发与利用，也提供了非常重要的帮助。 （二）强化账务统计过程中的监督机制 有效的监督在房地产资源管理过程中，是非常必要的，可以辅助管理人员有效的控制销售过程，保证房地产销售活动在销售部门内部的公开与透明化。作为财务部门来讲，需要及时的对自身的账务系统进行自我的检查，并找出长时间内没有结清房款以及在预期之内没有上交款项的问题客户，从而将第一手信息有效的传递给销售的部门，而销售部门可以根据自身的账面内容进行仔细的核对与落实。并将相关的信息及时的反馈给置业顾问，供他们催签使用；在一定的时间段内，财务可以及时的对到帐的情况进行审查，这样可以在很大程度上保证资金能够快速的回笼，避免坏账产生的可能性。 （三）巧妙的利用打包销售和商铺销售策略 在巧妙的利用打包销售和商铺销售策略的过程中，我们有必要对两者的概念进行理性的认知。所谓的打包销售，主要是有效的利用价格杠杆以及企事业单位的房地产改革政策，从而培养出一部分有团购可能的客户，利用促销的形式，将现有的存货资源尽可能多的快速转变为资金。这种处理方式可以在很大程度上缓解资源紧张以及资金的紧张状况，减少融资过程中的成本投入，也可以为企业流出储备土地，从而为了未来更好的发展做好资金铺垫；所谓的商铺销售，主要是销售人员转变思路，通过灵活有效的销售政策，将以租代售的思想引入到销售环节中去，有效的推广小众营销，挖掘尽可能多的客户潜力，还可以在另一个方面将销售资源有效的整合。 四、结束语 随着房地产销售市场的行业竞争愈发激烈，对房地产的销售资源进行有效的管理与控制就成了一项必须要做的工作，在以后的资源控制过程中，我们可以通过多种有效措施，譬如说在对相关的销售数据进行完整的对接情况下，以及对资源的有效核对过程中，采用打包销售、商铺销售策略以及尾盘销售策略有效的整合和利用销售资源，为房地产在后期的发展做好相应的资金与资源铺垫。 房地产销售论文:当前经济形势下房地产销售新策略 摘要：房地产市场经过最近几年的发展，内部外部的市场环境都发生了巨大的变化，在外面环境上，从整体的宏观经济环境来讲，经济的增长率、对房地产行业的货币政策、对房地产的投资以及发生了巨大的变化，在政府上，各种法规政策特别是对购房的限购政策越加严厉，在人们的购房观念上和消费需求上也发生了变化，不仅外部环境发生了变化，内部的行业环境也发生了变化，房地产行业的集中度逐步提高，消费者的讨价环境能力也越来越强，在内外部环境都发生变化的情况下，房地产销售必须改变以往的销售策略，进行创新性的改变，来应对房地产市场的“寒冬”，本文在分析当年市场宏观环境的基础上，分析当前销售策略存在的问题，并针对性的提出一些新的营销策略。 关键词：经济形势；房地产销售；新策略 一、 前言 当年经济形势下，房地产市场的外部环境发生了巨大的改变，这些变化对房地产的增长造成了极大的冲击，虽然当前在整体经济和市场低迷的情况下，虽然房地产有了起色，但是并没有真正的走出寒冬，这里面除了前文提出的外部环境的变化，房地产本身的营销和市场都存在一些问题。要解决使当前的房地产的问题，在适应外部环境的同时，要采用一些积极的改变策略，去应对外界环境的变化。 在外界市场环境上，变化主要体现在以下几个方面： 第一，经济增长率下降，房地产投资收紧。从2008年金融危机之后，经过短暂的的经济刺激以后，经济现在又重新步入到下行的轨道，经济增长的下行，势必会对居民的购买力造成比较大影响，使人们加大对房地产价格的敏感度，房地产市场的投资上，也发生了较大的变化，由于行业的整体不景气，房地产的投资热情度也有所降低，客观上降低了房地产发展的速度。 第二，货币政策与财政政策的变化。房地产市场的发展主要是依靠银行贷款进行投资，但是在房价居高不下的情况下，国家为了让房地产企业以价换量，对房地产企业的贷款政策采取了较大的限制措施，所以现在房地产企业的内部现金流不如以前充足，从银行贷款的渠道受到较大的限制，即使是能待到款，也是以较高的利率，提高了企业的融资成本。从长远来看，国家面临着经济下行的压力，也没有放开对房地产市场的贷款控制。 第三，政府政策方面，中央政府和地方政府虽然存在着房地产企业政策博弈，但是中央政府已经强制各地政府制定了大量的限购政策，比如个人购房贷款的利率限制，贷款额度的限制以及关于购买数量的限制，已经把一些投资性的购房者阻拦到房地产市场之外，而且政府一再强调不会放松会房地产市场的政策的放松调控，而且在长远来看，对针对房地产市场征收房产税，这一税收政策的实施，会直接影响到消费者的消费。 第四，消费观念发生了变化，由于我国房价的居高不下，很多消费者已经不能够负担起房屋价格，所以越来越多的消费者的消费观念发生了变化，除了一些进行改善性住房的需求，初次购买的消费者越来越多的喜欢户型小而且设计精致的产品，甚至消费者会放弃购买，消费观念较以往也发生了较大的变化。 外部宏观环境发生了变化，也引起了产业环境的变化。主要体现在以下几个方面： 第一，在土地提供上，地方政府实行了土地挂牌制度，增大了土地的产品成本，也提高了产品的成本。第二，产品价格居高不下，不理市场的健康发展。第三，房地产市场中政府着手建设保障房，在一定程度上替代了市场化中的房地产市场。第四，市场中刚性需求比例大幅度上升，以前的投资性需求降低。 二、 当前房地产的销售中存在的问题 面对上述的房地产市场环境发生了巨大的变化，但是当前的房地产市场的销售策略还停留在以前的水平之上，没有针对性的进行改进，当前房地产的销售主要存在如下一些问题： 第一，房地产营销人员综合素质良莠不齐。前期我国房地产行业十分火爆，在加上进入门槛较低，企业招聘了大量的销售人员进行销售，在招聘过程中没有过多的看重学历和其他营销的基本要求，只要形象气质，在加上由于销售状况良好而忽视了对员工的培训，使员工的基本素质上良莠不齐，客观上给销售造成了不利影响，客观上也限制了营销的创新。 第二，房地产出现过度营销。房地产市场的热销，造成了新楼盘开发层出不穷，为了尽快实现资金的周转而取得巨大的利润，房地产企业就扩大了销售的手段和规模，销售手段五花八门，广告铺天盖地。现在房地产市场处在低谷时期，房地产企业更是穷奇所尽，采用各种销售方法，甚至出现了一些违规的销售方式，使销售的市场上处于一定的混乱。 第三，销售手段功利性强，导致营销手段贫乏，阻断市场营销竞争力。很多房地产企业缺乏楼盘设计方面的研究，不重视与购房者的人文交流，忽视对于现代人文化需求的深层次思考，在这样的情况下使用一些没有实质文化内涵的广告来招揽消费者。在加上一些楼盘市场境遇差的情况下，使用一些重复性质的销售手段，引起消费者的反感。在营销的手段上也比较单一，没有创新性，结合到具体的楼盘营销中来寻找一些差异化的销售手段，也没有研究最新的销售方式方法。 第四，缺乏调研，价值观错位。在很多时候，房子作为一种特殊的商品，也要具有一定的文化建设，但是现在的营销缺乏对消费者的认识，本身的文化积累不够，依靠一些策划公司，而出现了一些价值观的错位现象，会给消费者一种低俗的感觉，营销了销售。 第五，销售管理意识差。销售的管理可以在很多程度上为营销带来巨大的效果，但是房地产的销售管理差是一种普遍的现象。首先营销意识错位，很多房地产销售公司认为地产营销就是销售房子，而没有从深处挖掘地产销售的销售点，在销售的过程理解上，很多销售公司认为房子预售时才开始，但是在当今的经济形势下，必须从选地时就介入，在选地之后的设计要充分考虑前期和其他楼盘的销售总结，来提高房子的销售质量，而当前的房屋设计大部分都是设计师的闭门造车，造车了房屋设计错位，严重影响销售。其次，销售对象错位，现在很多地产商还认为只要房子建好，不发愁没有消费者，所以大部分关系维护都政府和银行公关上面，在房屋地位上楼盘定位模糊，只使用一些套话来忽悠消费者，同样房屋产品无细分，对每种房型、不同楼层、不同朝向仅以价格作为区分，而没有找出更好的卖点。、 房地产销售论文:体验营销及其在房地产销售中的应用 摘　要：随着我国房地产行业快速发展，人们住房消费观念也不断发生变化，消费者已经由理想消费转入理性、感性兼具的时代。本文主要研究了体验营销相关理论和发展过程，从房地产消费特性入手，分析了房地产领域体验营销基本策略，指出了体验营销中存在的一些问题，并提出相关建议。 关键词：房地产 体验营销 体验消费 我国房地产已经市场化20多年。随着市场化进程的成熟，我国房地产市场得到快速发展，与此同时，房地产营销的重心也从“产品时代”转移到“消费者时代”，营销的中心有4P理论过渡到4C理论。于是，在房地产营销中充分认识消费者的认知行为，增强消费者的感官体验，满足消费者情感和精神层面的需求成为房地产行业的共识。 1.体验经济与体验营销概述 1.1体验与体验经济 1.1.1体验的定义 所谓体验就是当一个人达到情绪、体力、智力甚至是精神的某一特定水平时，在他的意识中所产生的美好感觉。顾客购买一件商品、体味一个感觉、实施一种行为、亲历一次事件过程中所产生的感知和情感的反应都是体验的结果。新经济时代以互联网、高新技术为特征，以满足消费者的需求为核心。企业应设计出充分满足其需求的产品和服务，注重顾客体验过程，从而创造并维持顾客满意度，使企业立于不败之地。 1.1.2体验经济 “体验经济”一说最早出现于美国未来学者阿尔文·托夫勒1970年写的《未来的冲击》一书中。他提出体验经济是从满足物质需要的制度迅速过渡到创造一种与满足心理需求相联系的经济”。1998年约瑟夫·派恩(B．Joseph PineⅡ)与詹姆斯·吉尔摩(James H．Gilmore)在美国《哈佛商业评论》上发表的“欢迎进入体验经济”一文，标志着体验经济时代已来临。传统经济时代，消费者看重量上和质量上的满足；而在体验经济时代，消费者从生活与情境出发，追求感性满足，为的是一种感情上的渴望。 1.2体验营销和体验营销组合 1.2.1体验营销概念 体验营销就是企业以消费者为中心，通过对事件与情景的安排和特定体验过程的设计，让消费者沉浸于体验过程中，引爆他们心中的欲望，产生美妙而深刻的印象，并获得最大程度上的精神满足的过程。体验营销通过各种体验媒介，包括产品、品牌、环境、网站等，来刺激消费者的感官和情感，引发消费者的思考和联想，并经由消费体验，不断传递产品和品牌的功效。 1.2.2体验营销组合 体验营销的核心观念是为顾客提供满意的产品和服务，创造和提供全方位的、有价值的体验。体验营销要求对消费情境给予特别的关注，根据消费情境来确定产品类别和竞争，并把具体的消费情境置于更广泛的社会文化背景之下，考虑每个产品是否适合整体消费情境及这一情境提供的体验。从体验产生和消费过程的角度看，体验营销组合包含五大要素：体验、情境、事件，浸入和印象。 体验是体验营销组合中最基本的要素，它描述了公司所要提供给顾客的体验。体验设计必须以正确识别顾客需求为基础，确定出体验主题，并寻找合适的体验类型来表达这一主题。情境是企业为顾客创建的“表演舞台”，是体验产生的外部环境。它既可设计成现实的场景，也可设计成虚拟的世界。事件指为顾客设定的表演程序。企业必须对表演过程进行特别的设计。在事件策略的制定过程中，要考虑顾客间的相互协调。体验营销关注的是顾客的主动参与性，通过营销手段使顾客真正浸入到企业所设计的事件中，只有当顾客真正地浸入到企业所设计的情境中，体验才会最终产生。体验的难忘过程产生了印象，因此印象就成了维持顾客关系的重要因素。但印象会随着时间的推移逐渐衰减，印象策略就是对印象进行管理的策略，将体验过程记录保存，赠送体验纪念品等。 2.传统房地产营销模式和房地产消费新特征 2.1传统地产营销模式及其弊端 房地产业近年来被视为启动内需、促进经济增长的导向型产业。房地产商为了获取回报，回笼资金，开发商对营销环节重视，其他行业先有领悟到的营销概念也被其率先尝试。目前应用较为广泛且具代表性的有三种具体的营销模式：情景营销、链式营销以及全息营销。 情景营销以营造现场情景气氛为主要手段，表现形式有开盘仪式、封顶典礼、现场销售和业主联谊会等，但其思路过于主观，一直吆喝与推荐自己的产品，试图让客户融入，而对客户需求、竞争态势和市场走向缺乏积极的思考。链式营销的精髓就是老客户带新客户，必须依靠老客户的对品牌满意度和忠诚度，并趋于坐销为主，使销售成为一种负累，约束了营销队伍的创新精神。全息营销主要以网络为特征，它能够真实、准确、完整、全面地传递产品的信息、特别是传递开发商的核心文化理念、价值取向、情感认同行为方式等文化层面的东西，全息营销主观心态较强。 2.2房地产消费新特征 随着体验经济时代的来临消费需求和消费行为出现许多变化；而作为消费文化的代表，这些变化在房地产消费领域得到集中体现。 2.2.1情感精神层面需求的比重增加，但在感性泛滥的时代相对理性的消费观。消费者在注重居住的一系列功能价值实现的同时，更加注重居住环境空间带来的情感精神层面的愉悦和满足。地理位置、配套服务管理、建筑设计风格及屋内设施、价格、规格档次、信心保证、前景及价值、金融利益及优惠、现房、促买等理性诉求点占据了很大的比重。 2.2.2个性化产品和服务的需求越来越高。人们不断追求那些能够促成自己个性化形象形成和彰显自己与众不同的产品或服务。老年公寓、单身住宅以及适合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差异性的市场需求。通过张扬自我的表达方式，迎合了年轻消费者渴望自由、追求爱情和享受的轻松生活态度。现在的消费者对于住房的需求已经发生很大变化，对于个性化追求体现得愈加强烈。 2.2.3追求居住的硬件设施，更看重居住文化环境的消费观。现代人消费似乎不仅仅关注得到怎样的产品，更包括社会文化心理需求。居住文化的生活理念深入人心，消费者期望选择居住氛围好，配套齐全，产品合适，物业服务专业的居住环境，让社区承载一种文明、一种居住文化的邻里生活理念，使居住空间的钢筋水泥具有更深厚的情感内涵。

房地产营销论文:浅论房地产营销策略 论文关键词：房地产； 营销 策略；核心产品 论文摘要：改革开放以来，我国的房地产业出现了前所未有的变化，房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈，开发商纷纷意识到了房地产营销的重要性。 随着人们的生活水平的提高，我国人均居住条件将不断得到改善。在今后相当长一段时间里，我国的房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔，必将是一个持续而稳定的 经济 增长点，在我国经济建设中起着不可忽视的作用。然而随着房地产 市场 的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。 一、房地产市场营销的概念 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种 社会 过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等 建筑 物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产的营销策略 房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、 药 品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。 （一）产品策略（product） 房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次： 1. 核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。 2. 有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。 3. 延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业 管理 、保证 公共 设施的提供等。 目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。 首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新 材料 、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的 图书馆 、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的 文化 氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。 （二）价格策略（price） 房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。 1. 定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有 成本 导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。 2. 定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定 合同 时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金 融资 本介入房地产业，一些房地产公司和 银行 开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行 申请 抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。 （三）促销策略（promotion） 房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种： 1. 人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。 2. 广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、 环境 优势、 教育 优势、 交通 优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。 3. 公共 关系。房地产公关是指房地产开发商通过 传播 沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、 金融 公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开 新闻 会、进行奠基和封顶仪式、参加 社会 公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。 4. 营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。 （四）渠道策略（place） 目前我国房地产行业中，房地产 营销 渠道大致可以分为直销、委托以及近几年兴起的网络营销。 1. 直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2. 委托销售。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握 市场 机会，能更快地销售房产。 3.网络销售。它是利用现代 电子 商务 的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销 成本 ，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。 三、结语 综上所述，结合房地产商品本身发展的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下，房地产营销营销对一个企业来说，就如同指引房地产企业前进的明灯，房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品，才会给企业带来生存发展的机会。可以说，房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。 房地产营销论文:房地产营销企业发展研究 一、房地产营销企业的发展现状 城镇化发展不仅为中国经济的持续发展提供了动力，而且拓宽了房地产行业的市场空间，而房地产营销企业也需要抓住这一发展良机扩大经营规模，完成新一轮的跨越。由于房产的调控政策仍将持续一段时间，市场的集中度也会逐渐提高，而房地产营销企业也会在此发展过程中进一步分化。最新地产发展报告显示，按照企业的规模划分，排名前列的房地产营销企业市场占有率逐年加大，排名中游的房地产营销企业市场占有率出现上下波动情况，而排名靠后的房地产营销企业市场占有率在逐年下滑，面临的生存压力越来越大，时刻存在被淘汰出局的风险。房地产营销行业本质上是以服务求生存的行业，需要坚持以人为本的原则，强调企业服务的个性化、有效性和创新性，地域区隔的情况较为显著，所以大型房地产营销企业垄断市场的情况不太容易出现，中小型房地产营销企业凭借专业优势与服务特色也可以在市场中求得生存与发展。 二、房地产营销企业的发展方向 1.品牌化方向发展。 随着房地产营销企业服务水平的逐渐提高，以及在专业化和规范化等方面的持续发展，一部分品牌企业在此过程中脱颖而出，依据市场竞争的优胜劣汰法则，资源逐渐向这些品牌企业集中。有研究结果表明，80％以上的房地产开发商将品牌和实力作为选择房地产营销企业的首选条件，这在一定程度上刺激了房地产营销企业向品牌化方向发展。例如很多房地产营销企业以北上广深为核心，逐步实现全国范围内的规模化发展，即使在长三角和内陆地区的二三线城市，很多优秀品牌的房地产营销企业也利用品牌优势进行扩张，进一步加剧了房地产营销企业的竞争。 2.专业化方向发展。 房地产营销行业为智力密集型的行业，而人力资源是保障企业市场核心竞争力，推动企业平稳持续发展的关键因素。经过房地产的测评研究发现，只有专业化程度高、人才储备充足的品牌房地产营销企业，才能在激烈的市场竞争中保持持续发展的态势，从容应对房地产市场陷入低迷时带来的冲击，并将其转化为企业发展的动力。 3.创新性方向发展。 随着市场竞争的加剧，单纯依靠楼盘促销方式已经无法刺激消费者购房欲望，房地产开发商只有和营销企业进行全面合作，才可以保障房地产销售工作顺利开展，而这对房地产营销企业的服务水平提出了更高的要求。因此，房地产营销地阿里企业需要想创新性方向发展，注重信息资源收集和营销策划工作。例如收集房地产资料及数据、市场需求信息和客户资源的信息等，并加强对信息的整合、管理和应用，分析消费者的购房需求及喜好，从而对房地产项目进行准确定位，提高产品设计的针对性，制定合理的销售价格，以保证营销服务的有效性和专业性。 三、房地产营销企业的发展措施 1.加强和房地产开发企业的合作。 房地产营销企业在发展的过程中不能既需要注重提高业务能力和服务水平，又需要加强和房地产开发企业的合作，发挥合作优势实现共赢的目的，这样既可以帮助房地产营销企业节约项目搜寻成本与谈判成本，又可以帮助房地产营销企业取得纵向联系方面的差异性优势，与房地产开发企业建立良好的合作关系与信任关系，进而有利于双方开展深层次的合作。 2.注重策划咨询服务的专业化。 营销策划和咨询服务是房地产营销企业的安身立命之本，而房地产开发的前期策划和咨询服务工作更是尤为重要。虽然房地产开发前后的策划存在着一定的时间差，但是二者之间可以进行资源共享。例如专业策划人才的资源共享、市场调研的资源共享和房地产开发企业的资源共享等，这在推动保持房地产营销企业策划咨询服务的专业化发展中起着至关重要的作用。 3.做好商业地产方面的运营。 在房地产开发中，商业地产的开发尤为引人关注，其对房地产营销企业的需要也最为迫切。因此，房地产营销企业需要做好商业地产方面的运营。由于商业地产在运营时的独立性和细分化较强，其发展空间相对较大，其所蕴含的商业价值和经济效益对房地产营销企业极具诱惑力，也是其提高策划营销水平的有效途径。 4.转型为投融资中介。 在房地产开发企业发展的过程中，融资困难是很多开发商需要面临的问题，尤其是对中小型的房地产开发企业而言，资金短缺是制约其发展的主要瓶颈。由于房地产行业可操作性较强的金融工具比较少，而国外资金在进入中国房地产市场时又无法找到合适的开发项目，所以房地产营销企业可以抓住这一时机，向投融资中介方向转型，这样可以在解决房地产开发企业资金短缺和国外资金注入问题的过程中，推动房地产营销企业的进一步发展。 四、结语 总之，房地产营销企业需要注重品牌化、专业化和创新性方向发展，从加强和房地产开发企业的合作、注重策划咨询服务的专业化、做好商业地产方面的运营和转型为投融资中介等方面，采取有效的发展措施，以便在市场竞争中占据有利地位。 作者：冯青 单位：联发集团厦门房产有限公司 房地产营销论文:住宅房地产营销策略分析论文 摘要：从产品内容、销售时机、销售形式上看，住宅房地产具有无形性特征，消费者只能依靠房地产开发商的描述来想象欲购买房屋的未来面貌。这一认知风险大大影响了消费者购买物业的信心和决心。因此，需要对环境、人员、品牌载体以及信息沟通等因素的管理来建立了住宅房地产的有形展示营销策略，从而帮助开发商克服了无形性给房地产营销带来的负面影响。 关键词：住宅房地产；无形性；有形展示 在当今社会，房地产消费已占据了人们消费支出的很大比例。如何购买适合并使自己满意的住宅房地产，是现实生活中消费者非常关注的。消费者购买住宅房地产时，对物业的建筑质量、物业单位的具体形态、物业管理的水平等购房时不能看见的因素普遍都非常关心。但是由于部分开发商的诚信问题，消费者对这些问题总有不信任感。而在房地产营销的理论探讨圈中，理论界对这一现象又关注甚少。本文在分析住宅房地产产品的无形性及对购房者所造成特殊影响的基础上，根据服务营销理论，构建了住宅房地产有形展示营销策略。通过此策略在实践中的运用，开发商可以消除住宅房地产的无形性给购房者带来的负面影响。 一、房地产产品的无形性 房地产产品具有区域性、异质性、保值增值性等特性，这些特性对房地产产品的营销产生了重要的影响。但是，人们通常忽略了房地产产品另外一个比较重要的特性——无形性，即住宅房地产产品在某种程度上是看不见、摸不着的，消费者只能依靠房地产开发商的描述来想象所购买物业单位的未来面貌。一般而言，住宅房地产产品的无形性主要通过以下几点来体现。 （一）从住宅房地产产品的内容上看，房地产整体产品包括较大部分的无形性产品 从整体产品的概念出发，房地产产品不仅包括所提供的空间、户型，小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等有形的产品，还包括了楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等无形的产品。 （二）从住宅房地产产品的销售时机上看，开发商销售的大多是期房 开发商为了减少资金的占用压力和降低开发成本，通常在物业还是期房状态时，就开始预售。对于所提供的物业的产品情况，开发商给消费者画出了美好的蓝图。但产品在未来究竟会呈现出什么状态，只有靠开发商的信用来加以推测。在这种情况下，不可预见性的风险较大，消费者在购买时会非常谨慎，只有根据开发商的信誉和品牌来推测所购买的产品。 （三）从住宅房地产产品的销售形式上看，开发商销售的基本上都是清水房 在这种情况下，消费者即使购买的是现房，他也只能知道房地产产品的有形部分，如户型、小区规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等。他很难清楚地知道自己入住后的住宅究竟会是什么样的，只有借助开发商的样板房来想象自己所购买住宅的未来情况。这样，从消费者购买和消费房地产产品的角度来看，消费者其实是很难知道他自己入住后所消费产品的具体状况以及给自己所带来的具体感受。 二、住宅房地产无形性给消费者造成的特殊影响 由于房地产产品所具有的无形性特征，会给消费者带来一系列特殊的影响。这些影响包括： （一）消费者很难准确认识其购买的物业单位 在房地产产品装修完好前，消费者对所购买住宅房地产的有形实体，很难形成准确的预期，在入住之前，消费者对所购买住宅房地产的无形部分，很难形成准确的认识。 （二）消费者购买物业的风险很大 住宅房地产的价值很大，但其质量、工期以及开发商所做出的各种承诺均取决于开发商的信誉，消费者不可预见性的风险较大。 （三）消费者很难做到房地产产品的真正比较 对于不同的住宅房地产，消费者只能根据广告和开发商的承诺来形成产品形象，产品的比较也只是各物业所传播信息之间的比较。而各物业没有传播的信息之间，很难形成鲜明的对比。 （四）消费者对房地产广告的信赖度较低 由于房地产广告是开发商有选择地刊登和美化，其内容的真实性普遍会受到消费者的质疑。由于以上无形性的影响，消费者会通过各种方式来认识楼盘单位。这些途径包括房地产产品的现场设施、售楼处布局、销售人员等系列有形的线索，也包括开发商的品牌、信誉、在消费者中口碑等无形的线索。 三、房地产营销中的有形展示营销策略 （一）有形展示营销策略 服务营销的研究成果显示，在消费无形的服务产品时，顾客通常利用感宫对有形物体的感知及由此所获得的印象来认识和评价服务产品的质量及服务企业的形象。“有形展示”正是利用消费者的这一认识特征，通过对顾客在服务过程中能够直接感知到和提示了服务信息的有形物来传递服务产品的质量，这些有形物包括服务环境、服务工具、服务设施、服务人员、服务信息资料、服务价目表、服务中的其他项目等。有形展示有助于顾客感觉服务产品的特点以及提高享用服务时所获得的利益，有助于建立服务产品和服务企业的形象，支持有关营销战略的推行。鉴于房地产产品无形性特征及该特性对购房者产生的种种特殊影响，房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略，充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象，从而规避房地产无形性带来的不利影响。 （二）有形展示策略在房地产营销中的应用 根据房地产开发的具体情况，笔者认为，房地产营销中的有形展示应该包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。其具体的应用如下所示： 1．环境展示：（1）工地展示。工地是购房者到达现场感觉到的第一要素。有效的工地有形展示包括围板、LOGO墙装饰、引导旗、横幅打出的口号、标语等；另外，工程的施工进度和施工状况也是工地展示的重要组成部分；（2）售楼处。售楼处是消费者进行楼盘咨询最主要的地方，最能体现开发商专业水准及品牌形象。良好的售楼处形象，可以充分激发消费者的购买欲望。在售楼处的建设过程中，售楼处修建的位置、建筑外观风格、功能分区、装修格调是开发商应该重点考虑的展示因素；（3）销售资料。销售资料也是充分展示楼盘形象，给购房者有形体会的有利工具。售楼书、置业指南、户型汇编、POP海报、DM单、购房预定卡、客户问候卡、办公用品等都是有效展示楼盘现象的载体；（4）样板房/展示间。样板房能够将平面的户型设计图纸直观化、立体化，让购房者对所要购买的房子形成一个直观的感受，从而激发购买的兴趣和欲望。总体而言，样板房应该切合楼盘的主要风格，符合目标消费群的喜好；（5）其他展示。在购房者接触的环境展示中，还包括了诸如沙盘、户型模型、效果图、展板、礼品指示牌等。这些展示物都能给购房者留下具体的印象，从而影响购房者对房地产产品的印象。 2．人员展示：（1）置业顾问。在房地产销售过程中，置业顾问承担着向购房者介绍本公司楼盘 的责任，其形象与行为规范、沟通技巧，直接影响到购房者对楼盘形象的认同，意义重大。因此，楼盘有形展示策略的人员展示设计，第一重要的就是置业顾问的展示设计。（2）相关工作人员。购房者在购房过程中，与其接触的人员不仅仅是置业顾问。保安、保洁、园林工人、财务等后勤员工也会在购房过程向购房者提供服务。这些人员的服务水平也会影响消费者对楼盘的印象，因此也必须对这些后勤人员进行专业培训。（3）来访顾客。我们通常会忽略来访顾客对其他购房者的影响。其实，通过对来访顾客的言行举止的观察，消费者可以判断出以后共同生活的邻居的基本素质，从而影响其对楼盘形象的看法。 3．品牌载体：（1）VI系统。VI是房地产企业和项目形象、品牌的基础。一般而言，房地产企业的VI系统包括三部分，即基础部分的LOGO，标准图形，标准色，标准字体，基本组合，印刷规范等；办公系统的名片，信封，信笺，便笺，手提袋，合同书，门牌，指示牌等；应用系统的公司旗帜，交通运输，礼品，服饰，公关等。（2）品牌。房地产产品的独特个性和消费方式，决定了支持其品牌的核心要素除了房地产产品之外，最为重要的是开发商和客户之间基于物业而建立起的关系。要建立房地产产品良好的品牌形象，首先，取决于房地产产品是否货真价实，员工是否诚实可靠，产品功能和服务质量是否和承诺一致；其次，消费者是否认同开发公司的品牌和企业文化，相关利益人是否接受这家公司或品牌所代表的意义；最后，还要看开发商能否将企业和客户之间形成的买卖关系转化为朋友关系，并持之以恒地持续下去。 4．信息沟通展示：开发商信息、楼盘信息以及其他消费者关注的信息，通过各种媒体的传播，可以使住宅房地产的无形因素向有形转化，这些具体的转化方式有：（1）广告。广告可以向消费者提供关于商品房的充分信息，从而使消费者和开发商进行有效的信息沟通。在商品房广告宣传中，要注意发挥创意，对楼盘进行语言及形象的包装的同时，亦应注意不能过于夸张，以至于与楼盘实际情形背离过远，特别是楼盘的小区规划、工程结构、建材标准方面则应实事求是，否则在销售中后期，客户如发现实际情形与广告宣传差距太大，会产生较大心理落差，造成退房率高，亦会影响楼盘及开发商形象。（2）口碑。在房地产信息的传播过程中，口碑是非常的重要的信息渠道。口碑是消费者经验化过程的再现。消费者在购房过程中，他们会多方面收集楼盘的信息。而亲朋好友以自己的经历提供的信息，可以打消他们的疑虑，是他们信赖的途径。开发商要树立良好的口碑，就必须注重所开发产品的质量，重视消费者在购买和使用商品房过程中的种种意见，并加以解决。（3）名人示范。名人具有强大的号召力，他们的行为具有示范效应。名人对楼盘的购买或推荐对于普通购房者而言，具有引领作用。在楼盘推广过程中，我们会看见部分楼盘聘请代言人的现象。（4）承诺和保证。服务承诺就是公布服务质量或效果的标准，并对顾客加以利益上的保证或担保。开发商对房地产开发的质量以及其他消费者关心的问题进行承诺和保证，可以大大地消除消费者认知风险而产生的心理压力。就房地产业而言，像五证二书（国有土地使用证、用地规划许可证、施工许可证、建设规划许可证、预售许可证、房屋质量保证书、使用说明书)，就对购房者做出了关于楼盘质量、合法性等问题的具体承诺和保证。超级秘书网： 房地产营销论文:房地产营销管理证券金融 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节，某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此，我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘，往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要，我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念，探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制，充分发掘企业文化和社区文化，着眼于打造物业管理品牌，才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的核心是，企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动，是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境，有利于维护生态平衡，减少污染，避免资源浪费，提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号，在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如，地段选择尽可能远离污染源，墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料，拒绝使用粘土红砖（减少土地资源消耗），装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料，房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面，则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化，强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP，成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市，到今天的内陆城市，欧式概念之风一直在热吹之中，成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型，还是小区环境的布局，力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市，稍有实力的开发商，稍大的楼盘，就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门，欧式窗户、罗马立柱，欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰；小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等；还有实力雄厚的开发商，甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位，是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家，不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然，如果换一个角度看，它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体，没有房，何以为家？在某种意义上说，房子是家的代名词。对普通百姓而言，房子是一个家庭最大的“大件商品”，它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房，有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此，在善于制造概念的房地产营销人士头脑里，品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人，每天奔波于繁华闹市，车水马龙，喧嚣尘扬，更希望能寻得幽雅高尚之所，置业安家，与高尚人士为邻，受文化环境熏陶，修身养性，让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时，还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求，是都市人在满足了基本温饱之后，生活境界和精神境界上的更高要求。 于是，在房地产营销的概念演进中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园，墨香中的家”，什么“某某花园，书香门第”之类的广告，一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余，希望获得休闲、旅游度假，调节心情，放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此，那些在城郊结合部开发的项目，特别是别墅项目区，则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外，辟有野趣烧烤乐园，随物业赠送小型花圃或农庄（可代为打理），还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近，著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康，引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见，学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势，难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲，会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时，面对的大多数是期房或半期房，所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”，但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已，至于会所何时能真正建成，提供哪些服务，由谁经营和如何经营等细节问题，并没有确定，所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而，深入考察一下，可以发现，会所概念在实际中存在着这样的问题： 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业，均配备有专门的物业管理机构。那么，会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来，避免重复或空白呢？这就需要对会所作功能定位。我认为，会所应该定位于人际沟通和社区文化交流，应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来，多作人际沟通，开展有特色的小区文化活动，如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等，面向社区大家庭，敞开心扉，亲善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务，则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营，如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故，我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此，如果开发商经营上出现问题，这就容易造成与业主的矛盾。因此，我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营，以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题，有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同，经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营，以享受优越的服务，但这也会增加经营成本，提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市，缺水严重，水就更显珍贵。因此，生活在都市的人们，如果能选择亲水居住，是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下，亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎，那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称，便可以看到与水的关系：蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中，“智能”、“E化”概念的热炒，似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而，对大多数市民和购房者来说，“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为，上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”，也有些开发商出于“炒”概念的目的，不管够格不够格，故意朝这个概念上套，以时髦的词汇“蒙”人。 其实，真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成：一是安全防范系统：包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等；二是信息管理系统：这包括三表（电表、水表、气表）甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等；三是信息网络系统：要求宽带接入，建立起小区共享的现代信息网络系统，具体包括构建小区信息服务平台，小区电子商务系统（网上超市、商品报价系统、电子付款），和小区综合信息管理（安全管理、人口管理、车辆管理等）。 房地产营销的概念之战，有其必然。随着人们生活水平的提高，人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中，差异化营销也就成为必然。而实施差异化，就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现，一方面有利于引领行业发展，另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商，还是为开发商服务的企划人，均需要在细分中寻找自己项目的相对优势，并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳，并据以广泛传播。所以，房地产营销中，概念之战对于推动房地产业进步，对于提升房地产营销水准，无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念，夸大其辞，甚至用虚假概念来哄人的做法。 房地产营销论文:房地产营销运行发展 [摘要]随着我国房地产市场的发展和人们生活水平的提高,购房者情感精神层面的体验需求被不断激发和释放出来,并在消费行为中显现出越来越重要的地位。本文结合这一背景,首先对体验经济、体验营销、房地产体验营销进行了介绍,然后从产品体验、人文关怀体验、场景设置体验、主题互动体验方面分析了体验营销在房地产营销中的应用。 [关键词]体验经济房地产体验营销 我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势;企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快;消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。 所以,在经过一轮新的洗牌后,房地产商在静心思考:从“产品为中心”向“消费者为中心”的转移时代,应该有一种营销创新。于是,领悟顾客感性行为,增强顾客体验需求,提升产品附加价值,满足顾客物质和精神需求的营销模式——体验营销得以青睐。 一、关于体验营销 1.体验经济 1970年社会学家阿尔文•托夫勒在《未来的冲击》一书中专门撰写了一章,首次提出了制造业、服务业和体验业的经济发展三段论点。 体验经济学家约瑟夫•派恩指出:“所谓体验是指人们用一种本质上以个人化的方式来度过一段时间,并从中获得过程中呈现出来的一系列可回忆的事件。”伯得•施密特博士在其所著得《体验式营销》一书中认为:“体验是企业以服务为舞台,以商品为道具,围绕消费者创造的值得消费者回忆的活动。”由此可见,体验是一种无形的有价值的使人产生知识、情感的经济商品。约瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉尔摩(美)在《哈佛商业评论》发表的“体验式经济时代来临”一文指出:体验经济时代已来临。他们指出,体验经济是继农业经济、工业经济、服务经济后的一种新的经济形态,并依据经济价值演进将社会形态划分为四个阶段:商品、货品、服务和体验。 2.体验营销 许多企业在接受了“体验经济”思想后,纷纷把它作为“开启未来经济增长的钥匙”,在体验经济时代,体验营销成了营销策略的重要方法之一。体验营销是指企业让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式亲身体验其产品和服务,促使顾客认知、喜好并购买。这是企业拉近与顾客距离的一种有效手段,已被诸多行业广泛采用。 体验营销改变了过去只强调“产品”或“客户服务”的营销理念,它崇尚实践“体验”,让客户直接参与并成为体验的主体,造就一种“无法遗忘的感受”,能够赢得客户的信赖和忠诚,从而促进产品的销售。体验营销突破传统上的“理性消费者”的假设,认为消费者是理性和感性兼俱的,消费者在售前、售中、售后的体验是研究消费者行为和企业品牌经营的关键。 二、房地产体验营销的引入 房地产作为一种特殊的商品,消费使用具有固定性、耐久性等特点。购房对绝大多数人而言是一辈子的大事情,因而在经济条件许可范围内,对住房条件提出了更高的、多方面的要求,诸如户型及其大小、物业管理、小区配套、绿化等。住房对购房人而言,不再仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所,更多的是一种对生活品质的追求,精神上的享受、体验。对房产商而言,谁迎合了这种需求,谁就取得了成功。从近年来的房地产营销动向可以看出,他们越来越多地引入了体验手法,通过“体验”方式来拨动购房者的心弦,引起情感上的共鸣,从而达到“令人心动”的效果。 体验式营房地产体验营销,就是把客户购房的全过程“体验”视为整体,站在客户的感受、情感、思考、行动等角度,重新定义、设计房产项目的营销行动纲领,为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验,从而促进项目的销售和客户价值最大化。它涵盖了包括从产品设计到营销推广整个过程的每一个环节,直到入住后消费者产生的感受。它通常是和营造一种氛围、制造一种环境、设计一种场景、完成一个过程、做出一项承诺紧密结合在一起的,而且有时它还要求客户积极主动的参与。因此注重挖掘客户的潜在需求和预期欲望,并将其对项目的良好体验,愉悦的感情升华为客户的忠诚,将是房地产项目营销成败的关键。 三、体验营销在房地产营销中的具体应用 1.产品体验策略 (1)产品层次与维度。房地产产品(房地产)作为一个居住生活的空间环境和实体产品与无形服务的混合体,产品层次和维度构成上是很广泛的。往往楼盘引起人们情感共鸣的是那些宏观和细节处的美学线索。根据整体产品概念,单独从房地产开发企业角度,可以在空间范围上将房地产分为四个层次:房屋本体,指消费者所购买的实体房产;半开放空间,指楼房的内的公共区域,例如楼梯间、电梯间等;生活环境,指更广阔的公共空间,整个楼盘与临近楼盘在购房者看来属于这个楼盘的生活环境一部分的空间;位置,这是站在整个城市空间的视角看待本楼盘项目。 房地产原本就具有美学、象征等特征属性,而这些线索将成为产品呈现中重要的体验元素,因此,在体验营销模式下,有必要将房地产的美学、象征等非功能属性加以区分。因此,本文将房地产从整体产品的角度区分为三个维度:功能属性,指满足一系列个人居住功能需求所不可或缺的产品部分,在业主基本生活行为的情境中不可或缺。社会属性,指在业主进行一系列社交活动的情境中,起到不容忽视的作用的那部分属性。比如,一个摆在小区大门口肮脏的垃圾桶,当业主从外面迎接进来客人时,也许这个他从未留意的垃圾桶,此刻会让他不安。美学与象征属性,就是那些环境中具有象征意义和美学价值的属性,这部分属性也是目前房地产营销竭力打造的。 (2)价格体验。价格对于购房者、开发商来说一直都是一个很敏感、很关注的话题,尤其是在目前国家着力调控房地产价格的时候,许多购房者处于观望状态。开发商迫于压力,降价总是不敢彻底,市场需求还是有的,只是房价还没有到合理的价位。那么房地产开发商如何在确保自身和购房者利益的基础上,从价格方面向购房者传递体验呢? 从企业的角度看,合理的定价意味着快速的资金回笼;而从购房者的定价体验而一言,企业为追求速度而下放的定价权使自身得到了实惠,因为消费者购买的时点好,性价比提高了,支付的款项也少了,从而双方在利益上找到了共同点和平衡。 2.人文关怀体验策略 (1)精心的产品设计是开展体验营销的基础。对于房地产设计,要求紧扣“以人为本”的思路,融入现代设计理念和文化理念。首先是面对不同的消费群体,控制好各户型的大小、比例和布局,同时兼顾私密性效果。并且日益注重内部功能分区问题,给喜欢自助设计的业主预留一定空间。还有,要普遍采用绿色建材,以减少污染、提高室内居住环境质量。 (2)完善的配套设施和小区环境。完善的配套设施带给人们的是便捷、舒适、安全的体验。房产商不仅追求配套在数量上的齐备,而且越来越注重强化自身的特色,实现差异化营销。除了完备的配套设施外,近年来房产商在小区环境方面文章做的最多的就是大力提倡生态化、给人以回归自然的感觉,力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一。 (3)用心塑造人文环境。人文营销是最近几年比较盛行的房地产营销手法之一,而人文营销说到底其实也是为了传递一种体验。越来越多的楼盘在营销推广时,注重通过对目标消费群体、文化教育设施、会所等的生动描述,以人文诉求来展现一种特有的生活品味。如高档楼盘主要是揭示一种成熟尊贵的魅力、身份地位的体现、上流成功人士的高品质生活、交际圈子。一般的楼盘则会努力展现一个和谐的居住空间和文化教育氛围,以及浓浓的亲子氛围,融洽的邻里关系,温情的服务等。此外,在人文营销中,利用名人的感召力也是一种常见的方式。通过曾经入住或者目前正在居住的名人的宣传,来提升楼盘的品味,往往能够取得不错的营销效果。 3.场景设置体验策略 (1)售楼处。售楼处是展示楼盘和直接进行销售的场所,售楼处的功能区布局、场景设计、格调氛围力求营造舒适、自由和别致。功能区包括接待区、景观感受区(沙盘、建筑模型、展板、效果图、园林小品写真、植被花草、背景音乐、灯光、DV演示、电脑三维设计等多媒体展示)、咖啡休闲区,销售签约区等,功能区划分力求符合购房者的心理和行为设计线路,室内装修物品装饰力求与房产销售主题风格保持协调。 (2)主题样板房。主题样板房是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物,是根据产品本身的特性及目标客户群的生活特征而设计的有明确主题的个性化样板房,其设计来源于目标客户的点滴生活经验,立足于产品特性与目标消费群的生活特征的结合,给出不同的装修风格,而非模式化的根据户型结构所设计的“大众美感”空间,主题性样板房更贴近目标客户,更接近真实的生活,因而也更能引起客户共鸣并打动客户。 为了让消费者参与到主题样板房的设计体验,可以借鉴“DIY”(DoItYourself)的方式,让消费者体会到自己自由创作的快乐,对自己梦寐以求的家居布局有一个真实的体验。这种策略发挥了消费者的参与性,又能使该产品很快深入顾客心中,对购买决策起较大的作用,是典型的“拉动策略”。 (3)房展会。房展会通过精美、逼真的模型,工作人员详尽的解说,特色各异的楼书资料,再配以灯光音效,多角度地传递生活体验给参观者。对于房展会,没有必要将项目或企业的全部标志都集中到展览会进行展示,只有将有用的卖点或是明确的突破口展示出来,让购房者形成明确而独特的体验才是关键所在。 (4)实景示范区。实景示范区是指在楼盘正式销售前,提前建好几个楼宇,并将楼间景观绿化环境、建筑外檐效果以及主要户型集中展示,使购房者从实景示范区眼见为实,从内到外身临其境全面感受居住区的生活氛围。实景示范区不仅展示了开发商的实力,表明开发商对产品的信心,还让购房者全方位真实感受室内采光和整体布局、景观设计、切实体验自己未来的生活环境,避免了单一样板房的体验局限性。 4.主题互动体验策略 (1)业主联谊主题活动。如今购房者不再作为一个被动的倾听者和接受者,他们迫切需要参与到即将成为自己的家园的项目中去。他们关注规划设计、内部结构、噪音、开发商品牌、甚至使用的建筑材料与技术,他们期望获得尽可能多的信息,更希望得到优质服务。房地产商要把握客户心理,紧紧围绕体验价值和体验主题,组织不同体验式活动,结合楼盘开发的不同阶段,让客户参与进来,从不同角度深化客户的消费体验。如客户俱乐部、业主联谊会,新老客户答谢晚会、节日嘉年华等,打造客户与开发商、客户或业主间的信息情感交流平台,在参与、沟通、娱乐中,逐步建立相互信任,熟悉产品,增强品牌信心,产生应景性购买行为。 (2)看房旅游。房地产体验式营销与项目文化、节日活动、服务、个性化展示等手段联系较为紧密,作为上述几者的一次大整合,看房旅游则是既放松心情又完美产品体验更融洽相互关系的好方式。如合生创展旗下的珠江罗马家园是一个凝练着浓郁罗马文化的高尚楼盘,为了让目标客户群亲身体验罗马风情,增强对项目的信心和情感,提供了一次难忘的罗马体验之旅,而这种体验都将映射在他们对罗马家园的美好感受和期待中。 (3)试住。对于住宅高端产品如排屋别墅类,因其对外部自然环境、配套设施、物业管理要求高,且总价很高,购房者下单显得犹豫。试住,则是打消疑虑、帮助其确定购买决策的一种有效方式。如广州颐和山庄在其颐和大酒店开业之际,面对购房者及各种意向、关系客户,推出了“体验式”试住活动,让客人亲自住到颐和山庄,已经落订的客户更可以免费入住颐和大酒店,然后决定是否签约。许多购房者经过试住,充分感受到了其中的生活情趣,从而最终做出购房决定。 四、结语 房地产行业是关系到国家经济发展和人民生活的重要行业。目前,房地产市场从卖方市场向买方市场转变,市场营销在房地产行业的发展中起到举足轻重的作用。房地产体验营销作为一种全新的营销模式,将对房地产行业的发展起到积极的促进作用,房地产企业可结合自身特点采用有效的体验营销策略。 房地产营销论文:剖析网络营销在房地产营销运用 摘要：本文主要介绍我国房地产营销在网络营销中的存在的问题以及解决策略。 关键词：网络营销房地产营销应用 引言 随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。 1我国房地产网络营销存在的问题 1.1外部问题 1.1.1互联网络客观环境的限制根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。 1.1.2消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。 1.1.3互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。 1.2内部问题 1.2.1企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。 1.2.2开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。 1.2.3房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。 1.2.4企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。 1.2.5房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。 但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。 2房地产网络营销策略 2.1设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。 2.2制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。 2.3企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。 2.4不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。 2.5突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。 2.6引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。 2.7在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。 3房地产网络营销的主要手段 3.1房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。 3.2网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。 3.3电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。 3.4网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。 4整合互补是营销的成功之道 整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。 5总结 中国房地产行业正处于高速发展中，消费者对其关注度持续上升。而房地产属于耐用消费品，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求-信息收集-方案比较-购买决策-购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息。而房地产网站是一个信息、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。因此，随着电子商务的不断发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。网络经济时代的来临，使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。 房地产营销论文:房地产营销品牌 摘要:品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。本文对于房地产企业如何树立营销品牌的研究主要从三个方面展开。第一，阐述房地产品牌的概念和特征；第二，分析房地产企业营销品牌的现状；第三，介绍树立房地产营销品牌的策略。 关键词:房地产；营销品牌；房地产品牌 一、房地产品牌的概念 1.房地产的概念。论文百事通一般来说，房地产是房产与地产的总称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。所以我们认为，房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、随着在土地上饿各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 2.品牌的概念。国际营销界最权威的机构——美国市场营销学会所给的定义为：品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计，或是它们的组合运用。其目的是借以辨认某个销售者、或某群销售者的产品及服务，并使之与竞争对手的产品和服务区别开来。美国Amazon公司总裁JeffBezos先生认为，“品牌就是指你与客户间的关系，说到底，起作用的不是你在广告或其他宣传中向他们许诺了什么，而是他们反馈了什么以及你又如何做出反应。对我们来说，口碑极其重要。简而言之，品牌就是人们私下里对你的评价。”从这个角度来看，品牌是企业与顾客双向互动的过程。如果没有客户的信赖和支持，品牌就会失去价值和意义。 3.房地产营销品牌的概念。房地产营销品牌就是房地产企业在营销过程中使自己的产品在市场竞争中能获得市场，以及在消费者中获得的知名度。品牌是企业与顾客双向互动的过程。如果没有客户的信赖和支持，品牌就会失去价值和意义。 二、房地产企业营销品牌的现状及原因 1.房地产企业营销品牌现状。尽管品牌早已被认为是参与市场竞争点石成金的利器，近些年来房地产界“打造品牌”的呼声也风起云涌。然而，我国今天的房地产业品牌现状却不容乐观。我国房地产业经历了地段竞争的初级阶段，现阶段是规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。目前，大部分房地产公司都属于以规划竞争、概念竞争为主导战略的企业，而真正的品牌驱动型企业凤毛麟角。2004年，由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室(WBL)”的《中国500最具价值品牌》，海尔以612.37亿元名列榜首，而房地产业“第一品牌”的万科仅以173.56亿元排在第30位。前200位排名中，也只有万科等三家地产品牌入围。 对于动辄大手笔的房地产业来说，这样的结果确实令人汗颜。忽视品牌建设的结果是，大多数房地产企业难以积累和借助品牌的信誉资源，迅速提升产品价值销量，实现企业规模的扩张。美国最大的房地产公司PulteHomes占美国国内的房地产市场份额达4%左右，而我国房地产老大万科仅占我国房地产市场份额不足1%。 2.导致房地产营销品牌现状的原因。(1)缺乏对品牌管理精髓的深入理解很少有中国房地产企业的高层与品牌负责人理解品牌管理的精髓，他们基本上不明白“品牌价值的源泉来自消费者大脑中对品牌的独特联想，品牌管理的本质是在消费者大脑中留下个性化的联想”。因此，具体的营销传播没有围绕品牌管理的终极目标而展开也就再正常不过了。(2)没有确定品牌的核心价值。品牌是企业的最重要的财富，在房地产市场激烈的竞争中，确定自身品牌的价值对在企业发展和市场占有率上所起到的作用是不可估量的。但是一些房地产企业却是难以做到这点，把品牌核心价值与个性相违背的营销传播策略所迷惑，未能识别出这些策略与品牌战略定位的矛盾。从而使品牌形象受损消费者不信任而失去市场份额。新晨 三、地产营销品牌的策略 1.房地产品牌定位要正确。要建立强有力的房地产品牌，精准的定位是走向成功的关键。品牌定位应该清晰明确，是普通住宅还是商业地产，是中产阶级住所还是豪华公寓，是“运动、健康”的个性还是“家庭办公一族”的特点等等。成功的房地产品牌都有自己明确的定位。 2.品牌策略应当持之以恒。品牌策略一旦确立，应当持之以恒，不可半途而废。如果品牌形象、定位朝令夕改，将模糊自己的品牌个性，破坏了品牌精神气脉的贯穿，最终使消费者雾里看花，难以建立强势品牌。万科“建筑无限生活”的价值主张贯穿其各个项目开发之中，奥林匹克花园“运动，健康”的理念一直在其不同项目上得以体现，这都是持之以恒的表现。 3.提高品牌延伸能力。品牌延伸是企业借助消费者对原品牌已有的联想，将其用于与成名产品完全不同的新的产品上，以缩短新产品被消费者接受的时间，减少开辟新市场的费用，提高新产品的市场成功几率。它是企业培养顾客忠诚度、创造名牌、寻求增长和发展的重要策略。 房地产营销论文:房地产营销理念 [摘要]营销理念是企业营销活动的指导思想，营销理念的正确与否，是企业成功的关键，本文通过对消费需求变化的分析及房地产经营实践活动的总结，提出了房地产营销的新理念。 [关键词]房地产营销新理念 随着我国经济的发展和人们生活水平的提高，人们对住房的需求越来越高，房地产的消费观念发生了很大的变化，房地产开发商只有迎合这些变化，适时地调整自己的营销理念和营销策略，才能够在激烈的市场竞争中获胜。针对目前的消费者需求，房地产开发商应树立以下营销理念: 一、品牌营销 所谓品牌，就是房地产楼盘和企业形象的含金量。品牌是一项重要的无形资产，它可以为企业带来超额的收益和无穷的发展动力。从目前来看，品牌营销在楼市竞争中并不十分激烈，但一些精品社区走俏市场的现实告诉我们，随着房地产业进入市场和人们住宅消费观念的提升，品牌正逐渐成为人们关注的重点。 房地产商品的高价位决定了消费者在购买住宅时投入的不仅仅是货币，还倾注了极大的情感希望，包含着对开发商的信赖。在这种情况下，一些知名度低、口碑差的开发商将越来越“窘”，而一批宣传到位、知名度高、品牌好的开发商开发出的品牌房则备受青睐。如在深圳，万科“四季花城”以其准确的市场定位、新颖的规划设计获得市场热烈反应，被评为“国家康居示范小区”，“全国物业管理优秀示范住宅小区”，继深圳万科四季花城成功后，短短几年，万科四季花城系列迅速在全国主要城市遍地开花，武汉的万科四季花城、上海的万科四季花城、沈阳的万科四季花城、南昌的万科四季花城还有成都的万科四季花城，牢牢建立和巩固了四季花城的项目品牌，也建立了万科的企业品牌，并有助于万科企业的其他产品品牌的建立，如其后的城市家园等项目。现在，人们只要听说是万科开发的产品，就会产生高品质的概念。所以，随着市场经济的发展和买方市场的形成，实施品牌战略既是行业发展的需要，也是企业发展的需要，更是市场发展的需要。 二、服务营销 美国著名经济学家西奥多．莱维物曾经指出，新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品，而是发生在其产品能提供什么附加利益。作为房地产业主要服务环节的物业管理，是“寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理”的以服务为核心的行业，物业管理的服务质量优劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素，处在激烈竞争环境中房地产项目，无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品位。 国外和我国香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例，经历60多年市场磨练的美国物业管理行业，大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务，美国注册物业经理的职责也首先要求要保障管理物业的租售，在此基础上做好物业维护工作。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分发挥。 在香港地区，物业管理公司大多采用科学化、标准化、系统化的管理模式。具体体现在三个方面：就物业管理的内容来看，不仅包括传统物业管理的七大方面，还包括小区内商业、学校、娱乐、饮食等配套设施的管理;就制定物业管理措施来看，通过确定物业管理活动中可以控制和影响的因素，判断对业主影响的程度，制定相应的措施;就物业管理的目标来看，除了包括常规的治安、清污等，也有完善的各种应急措施。近年来，由于香港地区房地产市场不景气，为了增加物业价格抗跌的能力，业主们把更多的注意力放到了物业管理上。聘请一家专业程度高、信誉良好的物业公司负责管理楼宇，已经成为物业交易的一个卖点。 近年来在内地迅猛发展业务的香港物业管理企业，无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯、欧思诺，无一例外地以房地产服务综合优势占领市场，寓经营、管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域，不难发现，香港地区规模较大的物业管理企业都以提供物业经营管理综合服务为特色。 但是，我们也应该看到，我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟，作为房地产开发企业，率先认定服务营销观念，贯彻服务策略，有利于其获得市场竞争优势。 三、文化营销 房地产，不再仅仅是钢筋水泥加设备器具的组合，它已经成了业主本身的追求、业绩、理念、归宿甚至一种精神的映射。房地产文化营销的操作，可以发掘历史渊源和传统，塑造楼盘的品种和个性，渲染楼盘的艺术氛围和情调，以迎合特殊消费群体的心理和物质需求，并以此提升产品的价格。文化品牌又可以细分为三种。 1.打“人文文化牌”。即借助于人文环境，促销其楼盘。上海新明星花园就是一个典范，开发商把目标定位在让居民能愉快地生活在一个处处满意的、充满美好情趣的高质量的生活空间上。它们不仅利用名人效应以及各种文化活动创建“文化园区”，同时也在项目的总体规划或每一个细节的设计上成分体现独特的艺术风格。通过先进的理念和文化营销战略使新明星花园获得了巨大的成功。 2.打“金融文化牌”。外滩是上海最早的金融一条街，这里集中了欧陆风格建筑的精品，金陵路、延安路、外滩的延安大厦“金融文化街”，延续了万国建筑博览的风格，在设计上煞费苦心，使整幢大楼与外滩融为一体。 3.打“商业文化牌”。这不仅体现在一些老商业街，更体现在一些新崛起的商业街。如北京的新东方广场、西单文化广场等，集购物、娱乐、休闲于一体，使人们在购物的同时，也享受到了北京古都的历史文化氛围。 一张张“文化牌”无疑提升了楼盘的价值，也说明了房地产产业正不断走向成熟。这不仅使房地产产品的品位提高了，对居民文化素质和修养的提高也会起到积极的促进作用。 四、生态环境营销 围绕住宅的绿色环境开展营销活动，从原来简单的绿化率、绿地面积，上升到请专业园林设计部门做环境规划设计，并详细标明花木品种、名称、数量和种植位置，在此基础上提出生态环境概念，这是现代人所追求的时尚，也是现代社会发展的必然趋势。 强调住宅的生态环境，实质上是追求一种高效、节能、环保、健康舒适、生态平衡的居住环境，它不仅符合自然生态规律的要求，也是社会经济可持续发展的需要。随着社会经济的发展、人民生活水平的提高以及住房条件的不断改善，住房的生态环境将成为房地产开发项目评价中最重要的指标之一。目前在国内虽然没有实现标准的住房生态化或生态化住宅，但是从住房市场的发展趋势来看，强调生态环境或在这方面有所建树的房地产项目都有较好的市场前景。 五、知识经济营销 21世纪呼唤知识经济，21世纪是知识经济时代。随着知识经济概念的提出，住宅业也体现出了知识经济的理念。 1.“学区”的概念。“学区”对中国的房地产开发商来说，是一个全新的概念。在我国，人才的竞争越来越激烈，父母都希望子女能学有所成，在社会上站稳脚跟，所以，越来越多的人在买房置业时，首先考虑的因素便是教育环境。开发商在项目规划阶段，首先要考虑的就是建学校，且学校的硬件设备要全面、方便、设计合理。新晨 2.“社区文化”的概念。将社区办成学区，自然会产生相应的社区文化。因为社区中有学校，而学校中也会有社区，学校与社区相互开放，资源共享，再加上功能齐全的公建和大面积的绿化，人、自然、知识这三个元素就构成了典型的社区文化。学校的行业准则和道德规范必将影响社区内居民的思想行为，社区的教育环境所产生的浓郁的学习氛围与文明、优雅的学校风尚，将对社区的每个居民产生良好的影响，学校精良一流的硬件设施和雄厚的师资力量也为居民的各项教育提供了可靠的发展条件；另一方面，社区居民中有专长、有才干的人也可以成为学校无偿的教育资源。社区文化不仅是一种氛围，也体现着开发商的实力和项目的品牌。 3.“智能化”的概念。人类进入21世纪，只有智能化住宅理念才能支持社区的文化氛围。尽管智能化住宅的投入非常大，但住宅中智能化的含量越大，今后所得到的回报也就越高。这不仅是由于它所蕴涵的新住房消费理念可以满足部分消费者的需求，更重要的是其超前的投入迎合了市场发展的要求，具有增值的潜力。目前，国内对智能化虽然尚无明确和标准的定义，但其核心却是公认的，即适应信息社会的各种需要，给投资者和使用者带来经济效益，这是信息时代房地产业所提出的新的和更高的要求。 房地产营销论文:房地产营销策略 [摘要]在我国，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。阐述了我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。说明为了赢得市场竞争，需要进行营销策略的创新。总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。 [关键词]房地产营销策略 一、引言 1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。 房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。 房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下： 房地产概念图 2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。 房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。 房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。 二、房地产营销策略的发展史 市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。 在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。 营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。 房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。 1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。 2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。 3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。 4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。 5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。 6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。 三、房地产营销策略的现状 目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。 1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。 3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势 当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点： 品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群； 把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权； 分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果； 进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售高潮，实现阶段性销售目标； 以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销； 物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。 四、房地产营销策略的创新 在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。 目前，全国各地的房地产发展都处于高潮期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。 要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。 2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。 3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。 4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。 在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。 5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。 首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。新晨 6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。 7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。 五、结语 总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说，没有一个营销策略优于另外一种渠道，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。 房地产营销论文:房地产营销渠道建构 摘要：从当前房地产开发营销渠道的现状，引出对其营销渠道建构的紧迫性和建构路径的思考，提出开发商渠道定位、转型、心理契约的三大主张，以应对即将到来的激烈市场竞争。 关键词：房地产；营销渠道建构；定位；转型；心理契约 对房地产营销来说，现实为乐观的情绪所笼罩，开盘即售罄的神话还在上演，似乎一夜间，房地产市场完成了从买方市场向卖方市场的过渡，成为市场经济大环境下，少有的卖方市场。这对房地产开发商而言，兴奋之情溢于言表，随之而来的就是开发商对营销活动的关注度日趋减弱；与此同时，正是由于营销压力的弱化，使得开发商正在强化把自己看成是销售终端，即普遍选择所谓的零阶渠道策略，以期最大限度的降低营销渠道成本，获取高额回报。 然而，在一片叫好声中，开发商在乐观之余，对于营销，特别是蕴藏最大变数的房地产营销渠道的建构问题，更应保持一份清醒和警惕。毕竟，市场经济的竞争是残酷的，其调节功能也是强大的，现代市场营销中的渠道为王、终端取胜的法宝将是决定开发商如何赢得先机的主要因素，因此，作为开发商在渠道建构方面不能居于一时之得，应有宽泛的视野，长远的战略和规划，才能立于不败之地。 其实，零阶渠道策略本身并不利于开发商的自身做大、做强的发展要求。专业化的分工才是发展趋势，该怎么做，如何做，为什么要这样做，对自己应该有基本的分析和判断，要有自己明确的定位，才能最大限度地发挥所长。开发商需要的是追求整合优势，而不是面面俱到，都由自己来做。因此，在当前房地产市场的营销渠道建构中，如何充分运用具有专业水准的房地产营销公司及其它形式的渠道、加以整合才是发展主流，整合渠道优势是不可替代的。 当然，由于房地产的行业特点，营销商与开发商在承担市场风险上并不对等。现实中，开发商往往对营销商的顾虑较大，同时也承担了较大压力，因此，即使有合作，一旦楼盘走势与预期有差异，在风险不对称的情况下，开发商往往会强制中断合作，改由自己直接操作，回到零阶渠道策略上，这是一种惯性，也是规避风险的本能。因此，从营销商来讲，也有如何先期与开发商沟通，如何进行市场风险分担，如何培育市场，如何弥补开发商在市场资源不足等方面有所安排，从而激发起开发商建立一阶，或者二阶渠道的欲望和决心。 基于当前这一现实，作为房地产的营销渠道建构问题，笔者提出以下三点思考： 思考之一：开发商的渠道定位策略一定要有，并且定位准确。 众所周知，就市场营销学基本原理而言，影响渠道定位策略的因素主要有：产品、顾客、中间商特性、竞争、企业、环境六大要素。对房地产营销渠道的定位策略的选择，仍然需从这六个要素的组合入手： (1)房地产产品有其两面性，即房产一方面是基本生活必需品，吃、穿、住、行，人人需要；另一方面，房产同时又具有较强的投资性，在一定阶段，则表现为较大的投机性，即可能导致需求泡沫的产生。 (2)房地产投资巨大，在现阶段中国，几乎耗尽一个人、一个家庭的毕生积蓄。因此，该类产品特征决定了消费者应是较理性、慎重（现阶段的销售热潮，只能看着是短暂的、非正常的一种现象，不能做常态研究之用）。 (3)房地产在城市化的大环境下，较长时期内，消费意愿较强，需求比较旺盛，但竞争也异常激烈，门槛越来越高，开发商之间的竞争，已经不是单个企业之间的事，更多的表现在其价值链的竞争。 (4)基于房地产价值链的竞争态势及发展趋势，开发商的渠道定位策略就不是可有可无的事，而是必须有，且要准确。笔者以为，对开发商而言，现阶段要做好渠道定位策略，应着重在以下两点上用力。 ①先期造势。渠道建设应在开发拿地时，就与开发项目可行性研究、评估等前期工作一并进行，并有意识的通过前期4P组合与目标市场沟通，进行初步市场切入。 ②在目标市场切入成功后，须进一步造势，以形成强烈的市场需求信号，造成营销商主动联系要求合作的态势时，有针对性的筛选出符合自己楼盘定位，且在财务、信用及营销推广能力良好的营销公司，作为最终的渠道合作伙伴，在一条价值链上，直接借助其强势渠道，依靠其网络，进行目标市场拓展，向最终目标客户群渗透，全面覆盖目标市场。 思考之二：渠道完成由“纵深狭窄型”向“扁平宽广型”组织架构转型。 在分销渠道的发展趋势由纵深型向扁平型转变的大前提下，房地产营销渠道也不例外。开发商在建构分销渠道的基本框架时，应由选择习惯的自销为主，即“纵深狭窄型”向选择实力雄厚，有特质的营销商和个人渠道，即“扁平宽广型”过渡，从而形成渠道的重心由高向低，由窄向宽的多渠道的转变、建立专业化运作为主的渠道整合优势。 如何转型，在已非常专业化的房地产市场，有个独特现象，值得重视——个人营销渠道的潜在网络优势。 楼盘营销有一大特点，即社团与交际纽带的特殊作用——口碑效应。往往一位老顾客所带来的营销价值，非常可观，作用尤为明显。这些老顾客，他们有固定的朋友圈子，有基于亲戚关系的网络资源。在关系营销、整合营销逐渐成为主流的今天，为了追求利益，他们希望发挥其所掌握渠道资源的效益，以获得个人收益，因此有动机作为个人营销，对于开发商来说，老顾客是可充分利用的口碑渠道资源。 但目前，许多开发商更多的把这种渠道看成权宜之计，并没有相应营销战略跟进。其实，从长远来看，对个人渠道，开发商完全应纳入其营销渠道整合中，必要时(市场网络基本理顺)应争取将其并入自身营销网络体系，把现实、潜在与将来的关系顾客固化在目标群中。新晨 同时，在与老顾客个人合作时，笔者认为应从以下三方面入手。 (1)应制定出切实可行的营销策略，吸引个人加盟，纳入渠道网络布局；如通过VIP会员制等形式，建立起基于利益上的对公司的忠诚度。 (2)要具有可控性。通过个人的利益依附于开发商整体利益的实现和提高来控制个人的营销行为。 (3)公司相对应的服务流程要便捷和灵活，公司应对个人进行有效地扶持，特别在营销分层兑现上应尤其重视。因为，个人与开发商相比，本身处于相对弱势，如承诺没有实现，很难挽回，可能影响宽泛。 思考之三：开发商应与营销商建立起心理契约关系。 所谓心理契约，是指一种非正式的、非书面的，无法律效力，但如果违约会给违约方带来极大心理压力的心理关系，严重时可导致中断合作。根据艾奇奥尼矩阵模型，在组织与个人之间，存在三种有效的心理契约组合，这些组合，同样适用于开发商与营销商的关系。因此，开发商与营销商在完善有关书面合作契约的同时，应尽量选择有共同价值观的营销商，在战略利益上结盟、在相互之间扶持、在奖励政策灵活等方面、建立起双方之间规范型与道德型的心理契约关系。 房地产营销论文:房地产营销中公共关系价值 一、房地产营销中公共关系的优势 1.公共关系是企业塑造自身形象的最佳途径。房地产营销是针对房地产这种特殊商品所进行的市场研究及客户定位、产品定位和价格定位等一系列的策略的制定，以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项措施。房地产商品的特殊性，使得房地产的营销活动有别于一般的消费品，如推广周期较短、不涉及商品铺货、区域特点显著、品牌效益强、推广感性化等。它最大的特征是区域性和产品的不可替代性，它的市场信息复杂而隐蔽，以及消费者与产品生产者直接交易而体现出的短渠道特征。这些特征首先要求企业必须具有良好的正面公众形象，才能达到房地产营销的目的。而公共关系正是企业塑造自身形象的最佳途径，它的主要功能是达到协调关系、谋求合作，为自身发展创造最佳环境的目的。它通过信息的传播和交流，增进群体与社会的相互了解、信任和支持，沟通和影响消费者，建立双向的、长久稳定的良好的社会关系，从而推动房地产开发企业树立竞争优势。正是公共关系的这种基本属性和职能，决定了公共关系在房地产营销活动中具有独特的优势。 2.公共关系是实现房地产销售的可靠保障。房地产市场的充分竞争使得其产品更进一步进行细分，而这种细分是以客户的需求为基础的。公共关系活动因其以人为本的人文特质，成为最能满足这种要求的方式。公共关系能有效实现与客户面对面的接触，这种特性是广告促销手段无法达到的。广告是一种非面对面的信息传播活动，广告者与接受者信息的反馈有一定的限制，双向沟通有相当的阻碍，由于广告信息的过度商业化，单纯的广告宣传已经不能有效实现项目的销售目的，房地产广告的效果在不断下降。如何抓住有效的人群，需要更加有效的渠道，公共关系是满足这种需求的最有效的工具，它是针对目标群的点对点的诉求，通过展示文化魅力，通过人性化的交流达到消费者的认同，更直接的促进销售。 3.公共关系是化解房地产危机事件的有效工具。公共关系的信息传播反馈性强，便于企业与公众的双向沟通，实现互动，容易达成开发商和消费者双方的信任和默契。公关对提高楼盘的美誉度效果明显，美誉度一方面可以直接带来产品的销售，另一方面又能建立良好的客群关系。良好的客群关系很大程度上减少了矛盾的出现，而一旦出了矛盾和危机，建立在公共关系基础上的良好的沟通机制也是化危为机的渠道。在企业面临危机时，公共关系能够有效地化解矛盾，缓和与消除冲突，变被动为主动，变不利为有利。 二、公共关系在房地产营销中的作用 1.公共关系对房地产营销具有强烈支撑。主要表现在两个方面：其一，公共关系能够透过公共关系活动，迅速有效的营造出一个公众强烈认同并偏好的氛围，通过唤起公众的心理共鸣进一步唤起其强烈的活动参与感，从而达到“造势”的目的，形成有利的营销环境。其二，公共关系能够为感性的营销推广提供令人信服的事实和依据，从而以理性的公关活动支持感性的营销推广。由于房地产项目的消费者极其关注产品的实际卖点，因此仅有感性推广显然是不够的。而受感性因素影响产生购买倾向的前提，则是楼盘不可撼动的实际功能如地段、品质、设计、景观以及一流的物业管理。对于这些营销推广不能从根本上解决消费者的困惑，公共关系则能够借助新闻、第三方证言等形式来完成，弥补感性推广的一些不足。 2.公共关系是房地产营销过程中的重要资源。它能帮助房地产企业监测营销环境，收集社会对企业的各种反映，向营销决策层和相应部门提供信息和决策咨询。由于房地产的营销周期、产品销售终端和地区性的特点，迫切要求房地产营销在一个区域市场，短期内迅速提升知名度、积累传播效果。这些要求恰恰是公共关系活动的结果。公共关系能在短期内迅速提升知名度、积累传播效果。因为新闻的时效性与报纸的区域性，能够迅速为房地产项目在本区域内制造声势，在整合其他战略资源后，形成新的营销功能和合力，形成最为重要的营销资源。 3.公共关系是房地产营销中重要的社会实践。公共关系是房地产企业与相关公众的互动。这种互动不仅给双方带来了良好的效益，还在社会的各个方面发挥着重要的作用。房地产公关可以建立和保持房地产企业与各类公众的双向沟通，向公众传播组织信息，争取理解和支持，强化与公众的联系，塑造良好企业形象，扩大企业和品牌认知度，提高企业和品牌美誉度和信誉度。对于奠定信誉度的作用，公共关系更是具有先天优势，因为公关活动通常都是以新闻的方式出现，对公众的影响是真实可信的。 4.公共关系是房地产企业战略管理的重要组成部分。它可以促使房地产企业有计划地调整企业目标和行动，并以相应策略和行动影响公众舆论、态度和行为，在企业与公众之间进行协调，促成双方合作，帮助组织实现既定目标，增加效益，增强组织凝聚力和吸引力，使组织内外保持和谐一致。 三、房地产营销中公共关系的价值体现 公共关系在房地产营销中的价值主要体现在品牌推广、销售实现和危机处理等方面。 1.品牌公关 公共关系的品牌推广价值，体现在房地产营销的客户定位阶段，项目策划阶段和项目市场推广阶段以及物业管理阶段。房地产营销中的沟通渠道和工具是多种多样的，远比一般的消费品繁杂。合理运用整合营销传播策略，围绕着一个核心利益是房地产品牌建设的一个有效方式。这种整合营销的传播策略，就是以公共关系为载体，以营销为主角的营销手法。企业通过各种途径宣传企业和楼盘，提高项目和企业的知名度，形成有利的社会舆论。例如，银城地产在当地是一家较有影响的开发企业，其开发的楼盘都有它的关联企业“银城物管”进行管理。在服务中他们发现，每到暑假的时候，孩子成了家长最头疼的问题，平时家长上班，孩子上学，但放假后孩子们就无处可去了。于是，银城地产设计了一个“儿童军事夏令营”的公关活动，组织了它所服务的楼盘和小区里那些家中无人带管的孩子，组成一支军事夏令营，带到郊区的一所军校里进行军事训练，结束的那天在银城地产一个刚开盘的项目的销售大厅前做了军事汇报表演，赢得了看房客户的一致赞扬。这是有利于各方的品牌公关活动，银城地产提高的声誉，增强了社会知名度；物业服务公司获取了利润，通过活动收费产生经济效益；业主也解决了实际问题，磨炼和锻炼了孩子。 2.销售公关 促进销售是公共关系的重要职能。在房地产营销中，公关点火广告煽火的模式是最常用的促销手法。项目市场的预热和开盘或调整都需要销售公关活动点火启动，它利用举办各种社会性、公益性、赞助性活动开展公关活动，通过参与社会活动如纪念会、庆祝典礼、社会赞助等来扩大企业和楼盘的影响，直接促进销售。目前我们在房地产营销中常见的公共关系活动就是以这种方式为最多。如某企业开发了一幢三十八层的写字楼，可是由于营销环境的影响，销售情况不佳。公关人员利用当地重阳节登高的风俗，策划了“重阳节登高健身比赛”的公关活动。首先投资改造了消防楼梯，把原来作为紧急疏散使用的消防楼梯改造成为一条环境优美、悬挂了各种运动挂图和背景音乐，适合爬楼梯健身的景观楼梯。接着与新闻媒体联合组织“重阳登高健身比赛”，由企业赞助大奖，公开向社会邀请爬楼梯比赛的参与者，比赛地点就安排在这幢大楼的景观楼梯上，比赛时由多家新闻媒体进行宣传报道。并组织在媒体上进行“文化与房产”的讨论，打造“体育房产”的概念，增强公关活动对消费者消费行为的深度影响。通过公关活动，该大厦在当地产生了一定的影响，极大地促进了销售。新晨 3.危机公关 亦即矫正型公关活动。由于房地产开发企业构成因素复杂多样，所处的市场环境和社会环境变化加剧，因此开发企业越来越多地遭遇危机事件的挑战，如客户投诉、媒体揭短、贷款受到限制等等。管理学中的破窗理论说，如果有人打碎了一座房子的窗户玻璃，而这扇窗户由于种种原因未能及时修补，其他人就会受到暗示性地纵容，打碎第二块,第三块或更多的窗户玻璃。因此，一些不为人关注的小危机，如果不及早加以控制，就有可能成为真正危机。危机事件如果处理好坏，直接影响到企业经营状况甚至生存。通常处理危机的公关手法遵循两个原则：一是快速反应。当不可预测的危机发生时，企业要立即作出反应，主要是针对媒体和消费者，客观公正地表明态度，承诺尽快解决事情，可以将负面效应降到最低；二是迅速调查。就是迅速组成调查专家，找出问题的根本所在，如果确实是企业方面出现了问题，要尽快想好处理方法。不久前“碧桂园零地价拿地”危机事件的发生，再次表明了公共关系在危机过程中的重要作用。 房地产营销论文:房地产营销九种概念 一、物业管理概念 物业管理概念是我国房地产业较早开始“炒作”的一个概念。作为房地产开发链上的一个重要环节，某一个项目物业管理水准的高低是影响业主作出购买选择的重要因素。因为业主都希望生活在一个安全、方便、体贴周到的环境里。因此，我们常常见到稍大的楼盘和高档楼盘，往往打出“引入香港顶尖物业管理”之类的旗号。 为适应房地产业的发展需要，我国物业管理机构应该建立自己的经营管理服务理念，探索先进的物业管理服务模式和崭新的物管企业运营机制，充分发掘企业文化和社区文化，着眼于打造物业管理品牌，才能在房地产营销中保持主动。 二、绿色生态概念 房地产业内绿色生态概念风行。绿色营销理论的核心是，企业营销活动应该是以人类的绿色消费为目标而进行的一系列营销活动，是实现公司赢利、消费者需求满足和社会长远利益三者动态平衡的新型营销。绿色营销观念强调企业的营销活动要保护环境，有利于维护生态平衡，减少污染，避免资源浪费，提供亲近自然的、无害化产品和消费。 这股绿色生态概念之风自然很快吹向房地产业。企业在房产营销中打出了环保、绿色、生态的口号，在营销全过程力图体现“绿色”关怀。例如，地段选择尽可能远离污染源，墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料，拒绝使用粘土红砖（减少土地资源消耗），装修装饰使用新型无污染、无刺激、无公害的材料，房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中处理等等。在生态营造方面，则普遍强调小区景观的配套和环境的绿化，强调居住环境的舒适性、无害化以及生态环境的和谐性。这些都成为楼盘中的USP，成为吸引顾客的“卖点”。 三、欧式概念 欧式概念几乎是全国房地产市场上最普遍、最常见的概念模式。从我国房地产业起步伊始的沿海和南方城市，到今天的内陆城市，欧式概念之风一直在热吹之中，成为竞相模仿和攀比的焦点之一。无论是建筑的外观造型，还是小区环境的布局，力图体现欧式建筑的古典美、现代美。在很多城市，稍有实力的开发商，稍大的楼盘，就要请海外设计师担纲设计。外观设计则往往是欧式圆形拱门，欧式窗户、罗马立柱，欧式门楼、檐口和墙面浮雕装饰；小区景观则城堡式建筑、欧式雕塑小品、欧式风景树、欧式花园草坪等；还有实力雄厚的开发商，甚至将整个小区“欧化”。 四、品位概念 追求品位，是现代社会逐步富裕起来的人们的共同向往。 有一句几乎成为经典的广告语——“我选择的是家，不是房子”。这句话似于把房子和家对立了起来。其实不然，如果换一个角度看，它恰恰体现了房子之于家的重要性。房为家的载体，没有房，何以为家？在某种意义上说，房子是家的代名词。对普通百姓而言，房子是一个家庭最大的“大件商品”，它是人们享受生活的基本条件。无房的人梦想有房，有了房的人则无不希望把“家”建设得温馨、高雅和舒适。因此，在善于制造概念的房地产营销人士头脑里，品位概念自然又是一个重要的“噱头”。 五、人文概念 现代都市人，每天奔波于繁华闹市，车水马龙，喧嚣尘扬，更希望能寻得幽雅高尚之所，置业安家，与高尚人士为邻，受文化环境熏陶，修身养性，让自己和家人在享受生活的安逸、温馨的同时，还能够浸润在一个文明、高尚的文化氛围里。对人文氛围的追求，是都市人在满足了基本温饱之后，生活境界和精神境界上的更高要求。 于是，在房地产营销的概念演进中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。开发商和企划人都希望借助人文概念来提升楼盘的内涵和品质。什么“与高尚人士为邻”、“某某家园，墨香中的家”，什么“某某花园，书香门第”之类的广告，一个比一个喊得更响亮。 六、旅游休闲概念 现代人在紧张。工作之余，希望获得休闲、旅游度假，调节心情，放松精神。休闲将成为现代人的重要生活方式。因此，那些在城郊结合部开发的项目，特别是别墅项目区，则着力营造旅游休闲概念。如泳池、沙滩、戏水池之外，辟有野趣烧烤乐园，随物业赠送小型花圃或农庄（可代为打理），还有的项目干脆建在远郊的旅游度假区。 最近，著名经济学家厉以宁公开发表一种观点——拥有两套住房才算小康，引起社会广泛关注。他所说的另一套房主要被用作周末和节假日度假之用。可见，学者分析的和身体力行者们“想到一块儿去了”。这说明旅游度假概念反映了房地产开发的一种重要趋势，难怪开发商和企划人们开始热衷于营造这一概念。 七、会所概念 从字面意思上讲，会所就是项目业主或小区内居民聚会之所。顾客在接受房地产广告信息和作出购房选择时，面对的大多数是期房或半期房，所以尽管很多发展商在楼书和规划图中展示了漂亮的会所“效果图”，但更多的发展商主要是把它作为一个销售卖点而已，至于会所何时能真正建成，提供哪些服务，由谁经营和如何经营等细节问题，并没有确定，所以顾客得到的仅仅是一个美丽含混的承诺。 然而，深入考察一下，可以发现，会所概念在实际中存在着这样的问题： 一是会所的功能定位问题。一般大型社区或比较成熟的物业，均配备有专门的物业管理机构。那么，会所为入住的业主提供的服务如何同物业管理区别开来，避免重复或空白呢？这就需要对会所作功能定位。我认为，会所应该定位于人际沟通和社区文化交流，应该成为社区居民人际交往和文化交流的场所、渠道。让小区居民从家庭自我封闭中走出来，多作人际沟通，开展有特色的小区文化活动，如文化沙龙、小型图书馆、游艺活动、健身、聚会、社区教育等，面向社区大家庭，敞开心扉，亲善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之类的家政服务，则应该由物业管理部门承担。 二是会所经营权和经营方式问题。即会所应该由谁经营，如何经营的问题。也许是“肥水不流外人田”的缘故，我们看到会所普遍由开发商经营。由于开发商的主业不在于此，如果开发商经营上出现问题，这就容易造成与业主的矛盾。因此，我们提倡会所可以引入社会的专业机构来经营，以提高经营水平和服务水准。在如何经营的问题，有开放式经营、封闭式经营和半开放式经营三种观点。因服务的对象范围大小不同，经营方式和对业主的影响也就有不同。更多的业主希望会所实行封闭式经营，以享受优越的服务，但这也会增加经营成本，提高会所消费代价。 八、亲水概念 水也是21世纪最珍贵的资源。而我国是一个水资源相对缺乏的国家。在很多城市尤其是北方城市，缺水严重，水就更显珍贵。因此，生活在都市的人们，如果能选择亲水居住，是一种亲近大自然的惬意人生。在这种追求下，亲水概念不知不觉风行房地产界。不少开发商把项目用地由原来首选地段因素转向临水因素。于是乎，那些临湖、临江、临河的项目开发一下子热了起来。只要看看如今楼盘项目的名称，便可以看到与水的关系：蓝湾俊园、金色港湾、银河湾、秀水公寓、海岸花园、恋湖公寓、玫瑰湖畔、碧水湾、锦绣香江、星河湾、山水庭苑、临溪居……。 九、智能E化概念 智能E化概念是近几年提出的一个新概念。从近几年的房地产文章和大量的房地产广告中，“智能”、“E化”概念的热炒，似乎标志着入住的业主能一夜跨入智能社会、数字时代。然而，对大多数市民和购房者来说，“智能化”仍然是雾里看花。不少人认为，上网、宽带、可视对讲、红外线监控、远程抄表就是“智能E化”，也有些开发商出于“炒”概念的目的，不管够格不够格，故意朝这个概念上套，以时髦的词汇“蒙”人。 其实，真正意义上的“智能化”应该由下列体系构成：一是安全防范系统：包括防盗报警、周界报警、出入口管理、火灾和天然气报警、求助呼叫、访客对讲、指纹识别等；二是信息管理系统：这包括三表（电表、水表、气表）甚至多表远抄、设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐、有线电视和电话等；三是信息网络系统：要求宽带接入，建立起小区共享的现代信息网络系统，具体包括构建小区信息服务平台，小区电子商务系统（网上超市、商品报价系统、电子付款），和小区综合信息管理（安全管理、人口管理、车辆管理等）。 房地产营销的概念之战，有其必然。随着人们生活水平的提高，人们对住房需求也呈现多样化的趋势。房地产营销中，差异化营销也就成为必然。而实施差异化，就需要进行深入的市场细分。概念营造是成功的市场细分的表现，一方面有利于引领行业发展，另一方面也便于顾客作出自己的选择。无论是开发商，还是为开发商服务的企划人，均需要在细分中寻找自己项目的相对优势，并在广告宣传中借助于某一个简洁的概念加以归纳，并据以广泛传播。所以，房地产营销中，概念之战对于推动房地产业进步，对于提升房地产营销水准，无疑是有积极作用的。而我们应该反对的是那些不切实际地生造概念，夸大其辞，甚至用虚假概念来哄人的做法。 房地产营销论文:房地产营销策略试析 [论文关键词]房地产营销产品定价渠道促销 [论文摘要]房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益都起着重要的作用，文章主要根据4Ps市场营销组合理论，阐述了房地产市场营销的产品策略、定价策略、渠道策略以及促销策略。 一、房地产营销产品策略（Product） 在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑： （一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。论文百事通另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。 （二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。 （三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。 建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。 二、房地产价格策略（Price） 一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。 另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 三、房地产营销渠道策略(Place) 目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。 直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。 委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。 许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。 伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。 四、房地产营销促销策略(Promotion) 房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类： 人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。 非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。 （一）房地产广告 房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。新晨 （二）营业推广 开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。 （三）公共关系 房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。 目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。 房地产营销论文:房地产营销策划发展方向 摘要：在当前房地产市场环境下，房地产营销策划己成为关系到房地产项目开发成功与否的最重要环节。由于我国房地产策划业发展尚未成熟，仍然存在一些问题和误区。本文在分析房地产营销策划问题的基础上提出其发展趋势。 关键词：房地产；营销策划；问题；趋势 房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场，企业取得一块地就能制胜的神话已经远去，激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视，房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义，房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房地产市场发展比较落后，房地产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟，再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验，在实际房地产营销策划操作中难免存在一些问题。 1房地产营销策划中现存的问题 ①目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房地产开发商的这种心态，使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。 ②缺少规范的可行性分析。众所周知，房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。 ③无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反，部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。 ④“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班；二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。 ⑤过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣，作出合理的广告费用预算。 2房地产营销策划发展趋势 ①强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌 ②适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分，以满足不同类型消费需求的消费群，比如中小型房地产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。新晨 ③调整营销模式，建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。 房地产营销论文:试析数字网络技术在房地产营销中运用 随着信息技术和网络技术在中国社会的不断普及和应用，中国的经济增长动力正在改变，而在强调知识经济和信息技术的新世纪，房地产信息化、网络化将成为房地产行业发展的重要方向。同时，在房地产行业发展的各个领域中，营销领域迫切需要加入一些新兴的营销手段，数字网络技术的介入正好满足这一发展需求。房地产企业应该紧跟时展的潮流，在房地产营销中应用新兴的数字网络技术，全面提升房地产企业的综合竞争能力，在激烈的市场竞争中立于不败之地。 一、房地产企业引入数字网络技术，推行企业信息化的必要性 房地产业作为国民经济的支柱产业之一，经过二十年的发展壮大，取得了显著的成绩。在新的历史条件下，为了更好地了解、分析和把握房地产市场态势，促进房地产业健康发展，房地产信息化已成为历史的必然。论文百事通而房地产企业信息化是房地产业信息化的基础，是国家信息化的重要组成部分。 房地产企业信息化的高级阶段称为房地产企业数字化，是指通过数字技术使房地产企业的战略选择发生变化，并使战略选择的范围大大拓宽。按照这种定义，光有一个很大的网站、一批触网的员工或管理企业的软件设施是不够的。数字化房地产企业必须能够利用数字技术为客户和本公司的员工设计全新的价值理念，发现创造和捕捉利润的新方法，并最终实现战略差别化，从而构建自己的竞争优势。 把数字网络技术引入到房地产营销模式中去，实施战略差别化，构建竞争优势，必将成为房地产行业的一大亮点，应用数字网络技术，实施企业信息化之路，将是房地产行业发展的新趋势。 二、数字网络技术在我国房地产营销领域应用的现状 1、网络技术的发展促进了房地产营销管理网络化和营销方式数字化。在营销管理网络化方面，一些房地产商开始在自己的公司内部和网站上建立营销数据库，以方便以后开发销售过程中的营销管理。营销数据库还可以起到其他一些非常重要的作用：第一，房地产企业可以在互联网上直接开展市场调查活动，了解有意向购房的消费者对住宅的要求如何，针对调查数据所反映的市场要求，进行准确的产品定位，把握营销策划的方向。第二，可以为客户提供周到满意的售前售后服务。通过营销数据库，企业可以在互联网上跟客户进行双向交流，实现一对一的营销模式。第三，通过营销数据库的互联和共享，公司各个部门可以即时沟通，还可方便地查找资料。在数字化营销方式方面，一些房地产企业通过先进的三维数字技术向客户展示楼盘，从而丰富了楼盘广告的表现形式，以达到促进销售的目的。 2、构筑网络化、智能化社区的营销概念正成为当今房地产营销的一大亮点。由于网络化、智能化社区的营销概念在当今房地产营销领域的流行，一些房地产企业都将信息化和数字化作为自己的卖点。现在推广数字化、信息化正成为一种潮流和模式。数字化的营销概念主要体现在数字化、网络化社区概念，其实质在于涵盖了教育培训、电子商务、家庭办公、家政服务、法律咨询、休闲娱乐、视频点播、网上教育、网上购物、医疗保健等服务内容。经过专家严格审批，上海浦东的中国通信贸易大厦被认定为上海的首座甲级智能化大楼。深圳香榭里花园小区是亚洲首获国际“最优秀住宅社区规划设计大奖”的住宅小区，其一期工程的智能化系统整体设计方案，充分体现了21世纪的“智能理念”。广州市智能化小区丽江花园星海州因“潮流E生活，网络新社区”而列入广州十大明星楼盘。作为中国房地产巨头之一的中国房地产开发集团，将在未来的5年之内，首先将其已经建成的1000多个社区改造成现代化的新型数字社区，并最终实现在全国建立2万个数字社区的目标。这些房产企业都在为数字化小区建设推波助谰。 3、网络广告是房地产商实施现代媒体战略的重要组成部分。营销媒介方面，互联网作为一种数字化的互动式媒介在短短的时间内在房地产销售实践中迅速普及起来，涌现出像搜房网、买房网等一些知名的网站。网络营销的效果主要还是通过网络广告的效果来体现的，在网络广告的新空间，必须改变传统的思维模式，广告公司与房地产开发商都面临着改变营销传播方法与选取媒体的压力与机遇。与传统的四大传播媒介（报纸、杂志、电视、广播）广告及近来备受垂青的户外广告相比，网上拍卖的广告形式作为一种尝试也被一些房地产公司反复采用。由于网络广告自身具有得天独厚的优势，相信在不久的将来，网络广告自然会成为房地产商实施现代营销媒体战略的重要部分。 三、数字化、网络化介入房地产营销领域的现存问题 1、房地产企业实施数字化营销策略，大部分虚而不实，只有概念没有内容，企业行为尚待规范。在营销概念的数字化方面，纵观目前打出数字化、网络化概念进行营销的众多楼盘，其“网络改变生活”的宣传口号，改得无非是唯一的以“宽频到户、高速上网”为主的简单内容，而缺少网络化的实际内容。社区铺线、布线做的仅仅只是网络化前期的准备工作，一些功能还不能完全应用或根本不能用，还远远不能称其为“信息化社区”。事实上，信息化都是一个过程，部分人以为安装好相关设施，就实现了数字化、信息化。其实，正如安装了电脑不等于实现了电脑化一样，信息化需要系统不断的应用和改进，需要教育与培训来达到信息化的目标。同时，虽然大家都在追求信息化营销，但大部分人做的是表面文章，真正重要的是网络内容与服务。每个打着数字化、网络化概念的楼盘都向购房者承诺各种各样的信息服务，然而数字化、网络化概念营销实际意义是在于将这些承诺变成现实。 2、房地产公司对网上营销的费用估计不足，营销效果难测，缺乏评估手段。房地企业应该建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果，清楚地了解网络营销对企业所产生的作用。然而，获取评估的参考指标比较复杂，浏览人数不能简单地作为可靠的评估指标，更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意收集客户对企业网址提出的意见，在必要时做出适当修改；不断调整网上营销策略是Internet营销成功的关键。 3、房地产公司缺乏相关的专业人员，缺少相应的互联网营销技术。实施房地产业信息化离不开高素质的人才，所需要的人才，不仅要懂计算机，还要懂经济、懂企业营销管理。但是，由于我国房地产业发展历史不长，尤其房地产信息业刚刚起步，缺乏相关的专业人员，严重制约了房地产企业信息化的发展。虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点与企业截然不同，如处于盈利、促销、爱好等目的，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究，没有结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，依靠专业网络设计公司的设计并不能反映其真正需求，真正能取得良好效果的案例不多。 4、房地产开发商对网上营销前景缺乏认识，素质尚待提高。他们开展信息化可能仅仅是赶时髦，存在一定盲目性。这对企业的危害较大，因为开展信息化不能对企业有所作用的话，企业所花费的资源就会白白地浪费。所以，房地产项目在开展信息化之前，应明确企业的信息化目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。 5、房地产公司网络直销或通过网上中介机构间接销售的购房方式正受到网上支付手段的限制。在促销、展示楼盘的数字化方面，利用网上全数字化的三维技术，虽然的确可以引导受众进入真实感和可视化达到最完善地步的交互式环境，其巨大的感染力对于正处于由传统营销模式向数字化、网络化营销模式转化的临界点上徘徊的房地产业，无疑是一种突破性的解决方案，网上选房的优势不言而喻，但是要发展成网上购房，却受到网上支付手段的限制，还会有很长的一段路要走。 四、解决措施和建议 1、必须将数字化、网络化营销服务承诺变成现实，切实加强信息网络技术项目与房地产营销业务的融合程度。房地产公司能否在营销领域中获得成功，取决于它能否真正向购房者提供销售过程中所承诺的信息服务。同时，房地产上市公司通常资产规模较大，难以在短期内完全转型，尤其是大量存货需要消化，如果介入的信息科技能与房地产业务相互融合，就能在利用高科技使产业升级的同时带动存量的消化，一些上市房地产公司参与数码港等信息项目的建设将对公司产生较好的效果。新晨 2、建立相关的法律法规配套体系。由于数字网络技术引入房地产领域的时间不长，真正直接针对房地产信息营销的相关法律、法规几乎没有。为了给房地产信息营销的实施创造一个良好的法律政策环境，出台颁布一部《房地产信息营销管理办法》的法律文件很有必要。但考虑到我国地方之间的发展状况极不平衡，沿海地区城市的房地产发展规模远大于内地，少数大城市的房地产营销发达程度也远远超过其他地方，这给全国范围内推行营销数字化带来了一定难度。根据我国地区之间目前面临的不同情况，需要在数量和结构两个方面进一步完善，在全国的房地产营销服务中建立一套规范、科学、统一的但又符合地方特色的规定标准。 3、积极进行项目产品和网络营销效果的网上调研。从中发现消费者需求动向，为企业细分市场提供依据。目前，网络市场调研作为一种新的市场调查方式，已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。 4、加强房地产信息营销专业人才的培养力度。人才是房地产公司生存发展的关键。培养一批懂技术、专业化的营销及管理人才将更好地服务于房地产发展事业。比如，建立一个好的房地产网站就需要很多专门的设计者。毕竟，人力资本的重要性在新经济时代的意义是不言而喻的。 5、加强企业与政府的合作。目前我国各级政府都非常关心网络营销等信息技术的发展，政府可以为企业开展信息化经营提供政策方面的便利和税收方面的支持。房地产网络营销市场体系的规范性也有赖于政府部门的有效介入，需加强市场主体违规行为的监督和查处力度，把网络营销市场的规范性建设作为一个重点来抓。健全网络营销体系和各类中介服务机构，加大对中介性营销服务机构领导，提高各类营销机构在权威性、经验和技术上的水平。

社区管理与服务论文:政府管理涉农社区志愿服务的现状、问题与对策研究 【摘 要】2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中提出要“大力发展主体多元、形式多样、竞争充分的社会化服务，推行合作式、订单式、托管式等服务模式，支持具有资质的经营性服务组织从事农业公益性服务。”本报告，在加快城乡一体化的背景下，以徐州涉农社区为例，调查徐州市涉农社区志愿服务的现状。在调研中发现涉农社区的志愿服务水平与经济状况并不适应；政府在管理涉农社区志愿服务的过程中还存在一些问题，通过加强宣传、完善绩效评估等措施政府还可以在推动涉农社区志愿服务的发展中发挥更大的作用。 【关键词】政府；涉农社区；志愿服务；问题与对策 0.引言 志愿服务泛指志愿者不以物质报酬为目的，利用自己的时间、技能等资源，自愿为国家、社会和他人提供服务的行为①。而涉农社区又称城市边缘社区、城乡结合部社区，是城市化进程中的演替式边缘社区，前身是政府主导的“农转非”社区。由于征地拆迁，这部分原先属于农村的村庄在短时间内迅速转变为城市社区，但大部分仍沿用农村的政府管理方式②。为调查这类地区志愿服务的特殊性，2014年7月12日至24日，中国矿业大学“为祖国勤学修德・以实践明辨笃实”大学生暑期社会实践团11人对徐州市的涉农社区志愿服务情况进行了调研。调研以问卷法和访谈法相结合。向徐州市泉山区、云龙区、铜山区和鼓楼区的4个城区共12个涉农社区发放了问卷400份，回收有效问卷396份。问卷发放采用实地走访的方式，主要调查涉农社区居民对于志愿服务的了解程度、志愿服务组织向涉农社区提供的志愿服务情况、涉农社区居民对于政府管理志愿服务的意见。同时，实践团对泉山区政府和云龙区政府主管志愿服务的部门进行了面对面访谈，主要了解政府管理涉农社区志愿服务的现状以及存在的问题。调查结果表明，在城市化过程中，涉农社区的志愿服务水平虽有所改善，但仍有很大的提升空间；政府在涉农社区志愿服务水平的提高上仍可以发挥更大的作用。 1.涉农社区志愿服务的现状 1.1志愿服务组织为涉农社区居民提供志愿服务的频率较低 在问卷统计过程中，发现70.7%的涉农社区居民“没有接受过志愿服务”。接受志愿服务“一个月两次以上”的情况仅仅占了2.8%。所以单从接受志愿服务的数量上看，涉农社区的志愿服务情况仍有待提高。 1.2志愿服务组织为涉农社区居民提供的志愿服务的类型比较单一，缺乏精神方面的服务 在35.4%多接受过志愿服务的涉农社区居民中，28.2%接受的是“帮忙打扫卫生”或“直接捐款捐物”这种志愿服务方式，而对于“陪聊天，表演节目”这种精神方面的志愿服务则仅有3.8的居民接受过。 1.3志愿服务组织提供的志愿服务难以满足涉农社区居民的需求 调查数据表明，有大约34%的涉农社区居民希望志愿服务带来的是“精神上的安慰”，而在“物质上的切实的帮助”仅仅占到了25.3%，还有28.5%的涉农社区居民说不清楚。因而可见，涉农社区居民对于志愿服务的需求主要还是精神方面的安慰。志愿服务组织对于涉农社区居民的精神上的服务仍可加强。同时，通过对志愿服务组织的访谈中了解到，他们提供精神方面的帮助多集中于孤寡老人、留守儿童，而忽视了人数在涉农社区中占相当比例的广大青少年、妇女的精神文化需求。 1.4政府管理涉农社区志愿服务的现状 通过对云龙区和泉山区政府的访谈了解到，目前政府管理涉农社区志愿服务有如下几个特点： （1）主要采取非强制手段引导涉农社区居民成为志愿者，引导志愿者成立志愿服务组织，引导志愿服务组织在政府部门登记注册，之后再由政府部门进行统一管理。 （2）在资金政策方面政府基本对于管辖区域内的志愿服务组织一视同仁，不会对于纯农社区，涉农社区给予特别优待。 （3）对于志愿服务重志愿服务组织的实际行动而轻对于志愿服务行为的宣传，使得涉农社区居民对于志愿服务的了解不高。 （4）采取对志愿服务组织进行日常管理与推行志愿服务项目相结合，但是存在多个部门共同管理的情况。民政部门、“文明办”等相关部门往往对于志愿服务都有管理，很少成立专门机构或小组对于志愿服务统一管理。 2.政府管理涉农社区志愿服务的问题 2.1涉农社区政府管理者对志愿服务的认识存在差异 这种差异表现在两个方面。首先不同层级之间对于志愿服务存在差异，中高层政府工作者和基层政府工作人员对于志愿服务的认识相差很大。基层政府工作人员缺乏对于志愿服务理论和思想上的认识，而高层政策制定者由于缺乏实践经验，对于各地志愿服务管理实际很难全面了解，政策很难考虑到各地实际情况。因而基层政府工作人员对高层的政策在执行过程中会出现一些问题，很难完全将政策贯彻彻底。另外，同一层级的不同部门之间对于志愿服务的认识也存在不同。跟志愿服务有关的民政部门、文明办等不同政府部门会结合自己部门的特点和要求认识志愿服务组织，对志愿服务组织制定不同的政策，提出不同的要求，这往往也使得志愿服务组织难以统一管理，不能健康发展。当然，不同地区政府由于政治经济等各种因素影响，对于志愿服务的认识更是存在很大差异，这也使得不同地区的志愿服务发展水平存在很大差异。 2.2志愿服务组织为涉农社区居民提供的志愿服务水平较低，政府对志愿服务组织向涉农社区提供服务缺乏政策引导 前面已经谈到，有70.7%的涉农社区居民“没有接受过志愿服务”。同时，接受的志愿服务形势比较单一，缺乏精神方面的服务。志愿服务组织服务对象也有很大局限，相当一部分青少年、妇女的志愿服务需求被忽视。造成这种情况的原因一方面可能是涉农社区居民对志愿服务的需求意识不高。另一方面志愿服务组织对于涉农社区的志愿服务关注较低。在对泉山区的几个志愿服务组织的访谈中了解到，多数志愿服务组织的服务对象面向全区，但是对于特定的涉农社区很少有从事专门服务。而且涉农社区的居民，往往因为对志愿服务的需求不明确、距志愿服务组织较远、志愿者从事志愿服务的条件不好、提供志愿服务的成本高而往往被忽视。政府在这方面也没有对涉农社区志愿服务组织进行政策和资金的优惠，因而涉农社区居民很难接受到高水平的志愿服务。 2.3政府管理涉农社区志愿服务的难处 在对泉山区政府以及云龙区政府的访谈中也了解到，政府对于涉农社区志愿服务组织的管理也存在一些困难。首先，有许多草根志愿服务组织，不愿意在政府部门进行登记注册，政府很难进行统一规范管理，只能进行总体上的引导，这些组织的活动难以规范化。其次，政府对涉农社区志愿服务的资金支持上，仍是比较薄弱的。以泉山区申请微公益创投项目为例。泉山区51家志愿服务组织申请到了微公益创投项目，每个项目可获得资金2000到10000元不等，而涉农社区提出申请的只有不到10家。涉农社区的志愿服务组织在资金上相对于城市社区的志愿服务组织要缺乏很多。同时，政府对于志愿服务的激励机制仍待完善，尤其是在激励机制的运行实施上仍有很多困难。政府会表彰一些在志愿服务工作上表现突出的志愿者，但是表彰力度并不是很大。云龙区政府作为全国志愿服务试点，努力开展一个公益护照项目，将志愿者的志愿服务记录上网登记，想通过评选志愿服务等级、予以志愿服务者在公共活动上优惠等措施激励志愿服务行为，但是由于职权的限制，区政府很难将这些优惠落实到位。 2.4涉农社区志愿服务项目运作中出现的问题 对于志愿服务项目在实行过程中，也存在一些问题。首先，在资金方面前面已经提到过，涉农社区志愿服务组织在资金方面往往存在不足，虽然近年来政府加大了对于志愿服务的资金支持，但是涉农社区的志愿服务组织得到了资金支持有限，项目运行中资金方面受到一定的限制。其次，在志愿服务的绩效评估上政府也难有统一的标准，即使进行了评估，政府也很难有比较好的方法进行奖惩。因而对于志愿服务项目，运行得好坏很难进行评判。同时由访谈了解到政府各部门之间对于志愿服务管理方面的权责关系并不明晰，一个项目往往由多个部门共同管理，一个志愿服务组织要被多个部门共同指挥，这也产生了多头领导的情况，不利于涉农社区志愿服务的发展。 3.对策探讨 针对以上现状和问题，探讨出以下对策。 （1）对于政府对志愿服务的认识差异问题。首先，政府及其相关工作人员应该加强培训与交流，提高对于志愿服务尤其是涉农社区志愿服务的认识，明确志愿服务组织也是提供公共服务的另一条路径，尤其是对于涉农社区而言，志愿服务的发展可以预防和解决许多涉农社区城市化中的问题。政府应加强重视，规范引导，为志愿服务的发展营造良好的环境。其次，要提高政府基层社区工作人员和志愿服务基层管理者的素质，加强政府基层社区工作人员的培训，加强其对于相关志愿服务政策的学习，提高志愿服务组织基层管理者的管理水平。许多好的志愿服务政策在推行过程中存在障碍，很大程度上是由于一些基层管理者对于志愿服务的认识不到位，没有真正引起重视造成的，因而更新他们的观念至关重要。同时，高层管理者在政策制定过程中也应积极开展实地调研，了解对志愿服务组织管理中存在的具体问题，与基层管理者多交流，共同促进志愿服务组织规范发展。最后，政府不同部门之间也应该加强交流协调，统一认识，成立统一机构，避免多头领导的情况。由于志愿服务涉及的政府职能部门比较多，而且考虑到其发展前景，政府可以成立专门机构，统一负责志愿服务的内容，对志愿服务进行体系化、规范化的管理，这样志愿服务水平才会真正得到提高。 （2）对于第二个问题，涉农社区居民接受志愿服务的次数比较少，水平不高的情况。首先，政府可以加强对志愿服务的宣传，让更多的人了解志愿服务的目的、意义与精神，进而也可以提高涉农社区居民对于志愿服务的需求意识。其次，政府也可以引导志愿服务组织在能力允许的情况下，努力提高其服务的范围，不局限于固定的群体，让更多的人接受志愿服务。政府的政策引导至关重要，由于缺乏对涉农社区志愿服务的重视，政府在政策上对于涉农社区的优惠较少，因而涉农社区很难获得和城市社区相同的志愿服务资源。政府在资金政策方面可以进行干预，多向涉农社区倾斜，给予涉农社区志愿服务组织更多的资金帮助等。同时，政府也可以在管辖区域内建立一个完善的志愿服务体系。将志愿服务规范化，确定好志愿服务组织负责的区域和人群，合理分配志愿服务资源，将管辖地区内的志愿服务资源形成一个规范的系统，有序引导，努力使其覆盖全区，减少重复服务这种浪费志愿服务资源的情况。最后，政府可以在引导志愿服务组织主动提供服务的同时鼓励涉农社区居民自己联系志愿服务组织。将涉农社区居民的需求状况提供给志愿服务组织，同时也将志愿服务组织能提供的服务以及其联系方式、地址公布给居民，方便其自主联络，这样为涉农社区居民提供的志愿服务才能真正满足其需求。 （3）关于政府内部对志愿服务的管理难处有如下几点建议。首先，对于草根志愿服务组织或草根志愿服务人士不愿意在政府注册的情况，政府不应该对这些组织放任不管。可以通过与草根志愿组织服务活动相似的志愿服务组织加以带动，促进草根志愿的规范化，有序化。并且对于遵纪守法、在社会上起到积极作用的草根志愿服务组织或爱心人士，政府可以给予一定奖励和表彰，推动草根志愿服务的发展。其次，对于涉农社区志愿服务组织资金的问题，政府一方面可以加大投入，加强对涉农社区志愿服务组织的资金支持。另一方面，政府也应该对资金的使用进行一定监管。志愿服务资金的使用尤其要引起重视，完善监管，避免资金的滥用、私人挪用也很重要。最后，对于激励机制的问题，一方面要加强对于表现优秀的志愿服务组织和志愿者的奖励，包括物质方面以及精神上的表彰。另一方面对于激励机制的运行问题很多情况是由于基层政府权力不足造成的。各层级政府之间可以加强沟通，高层政府应加强重视，给予基层政府一定的权限，避免基层政府因权力不够而无法真正有效开展相关激励政策的情况。 （4）对于志愿服务项目的运行问题有以下几点建议。首先，政府部门之间对于志愿服务管理的权责关系要理清一些。对于志愿服务项目应该由单独一个部门负责。从项目分配，到项目实施，以及最后的效果评估都应由一个部门统一管理。其次，对于涉农社区的志愿服务组织申请项目的资金支持可以适当加大、名额适当增加，以鼓励性的政策促进涉农社区志愿服务的发展。当然对于项目资金的使用也应该加强监督。最后，也应努力建立统一完善的志愿服务项目评估标准。标准应充分考虑志愿服务行为的公益性、非营利性。并且应根据标准评定项目是否成功，以此界定项目资金发放的多少。总之可以通过完善绩效评估更好地激励志愿服务的发展。 4.结语 志愿服务作为新生事物，是伴随经济发展，人们需求日益多样化而来的。在社会发展中，对于满足人民的物质文化需求越来越发挥重要的作用。而涉农社区是城市化进程中的演替式边缘社区，在各方面的城市化过程中，志愿服务水平的提高对于解决涉农社区城市化过程中的问题，推动城市化的发展可以发挥很大的作用。本次调研表明，政府在涉农社区志愿服务这方面取得了很大的进步，但是仍然有很大的提升空间。政府只有更加规范化地管理引导，加强对涉农社区志愿服务的重视，涉农社区的志愿服务才能更好地发挥作用。 社区管理与服务论文:高职院校社区管理与服务专业教学方法探索 摘要：随着社区建设在中国的蓬勃发展，国家对社会工作人才越来越重视，而如何培养适合当前社区发展的人才队伍成为了教育界关注的重点。本文以嘉兴职业技术学院社区管理与服务专业为例，从培养目标的定位出发，论述了以实践为主导的教学方法，以便培养出适合时代要求的社会工作人才。 关键词：社区管理与服务 社会工作 培养目标 教学方法 “社区”一词自20世纪30年代传入中国后，经历了由社区服务到社区建设，由社区实验到社区示范的发展，已经深深根植于中国的社会生活中。截止2011年底，全国共有6923个城市街道，8.7万个城市社区，共建成街道社区服务中心3515个，社区服务站44237个，社区综合服务设施覆盖率达50.81%①。随着社区建设的深入与社区服务的推进，建设一支适应当前社区发展要求的专业化与职业化的社会工作人才队伍就显得尤为重要。据统计，到2010年底，全国共有社区居民委员会成员43.9万人，社区公共服务从业人员105.9万人②，然而在这支队伍中，普遍存在着专业素质不高、能力不强、职业化水平低等问题。而按照《国家中长期人才发展规划纲要（2010-2020）》要求，要以中高级社会工作人才为重点，培养造就一支职业化、专业化的社会工作人才队伍，到2015年，社会工作人才总量达到200万人，到2020年，达到300万人。可见，社会工作人才还存在着庞大的缺口，而中高级社会工作人才尤其缺失。因此，寻找一套适合社区管理与服务专业的教学方法，培养一批高素质、强能力、专业化与职业化的社会工作人才队伍就显得尤为重要。 1 嘉兴职业技术学院社区管理与服务专业概述 嘉兴职业技术学院社区管理与服务专业始建于2011年，是嘉兴市首家开设该专业的学校，至今共招收2011级和2013级两届学生（2012、2014年停招），共有学生77人。该专业有专业教师3名，均为硕士以上学历的“双师型”人才，其中副高级职称1人；校内专业兼课教师6人，其中双肩挑教师1人；另外有来自民政局、街道、社区等的领导和社区干部担任的校外兼职教师6名。目前共有1届毕业生，截至今年6月份就业率为95%，就业去向主要集中在中小企业，只有2人在社区相关单位就业，专业对口率较低。该专业还处于新专业的建设阶段，学生人数不足，专业教师的师资力量略显薄弱，同时专业对口率不高，而造成专业停招的主要原因是社会上对该专业的认可度不高，职业化渠道还不通畅，要解决这些问题就需要扩大专业的影响力，加大专业的宣传力度，同时培养一批适应社区工作的专业化人才来得到社会各界，包括政府的认可，才能打开与畅通职业化道路，而其关键就在于培养目标的确定与教学方法的探索。 2 培养目标定位 根据国家对社会工作专业的人才需求，全国各大本专科院校纷纷开设了社会工作相关专业，在这里需区分两个专业，即社区管理与服务专业与社会工作专业。社区管理与服务专业主要开设在各大高职院校，目前大约有60多家，而社会工作专业主要开设在各大本科院校，目前有200多所大学开设了该专业，这两个专业虽然都是适应我国社区发展而开设的，很多学校也把这两个专业混淆，但实际上这两个专业还是有所区别的。嘉兴职业技术学院的社区管理与服务专业致力于培养具备社会工作价值感和服务精神的，掌握社区工作、物业管理知识和技能，能在基层行政、企事业单位，从事社区管理与服务、物业管理与经营的高素质、技能型实用性人才，可见其培养人才的工作重心主要在社区，是集管理与服务为一体的专业。而社会工作是以利他主义价值观为指导，以科学知识为基础，运用科学方法助人的职业化的服务活动，其核心理念是“助人自助”，是一种帮助他人与解决社会问题的工作，其帮助的重点在于帮助别人掌握解决问题的技巧，即“授人以鱼不如授人以渔”，因此更加注重专业技巧的培养，更加体现服务意识，而在此基础上开设的社会工作专业的就业范围更加广泛，可以分布于民政、社会保障等政府部门，社区服务中心等社区组织，工会、青年、妇女等社会组织，学校、医院等社会服务机构以及其他社会福利、服务机构中，同时社会工作专业也是我国的示范专业，前景更加明朗与广阔。 然而社区管理与服务专业的出现又有其必然性，这与社区在中国发展的特殊性有关。社区在中国起步较晚，处于建设初期，社区在建设过程中不可避免地染上了中国的行政色彩，我们更多接受的是“管理社区”，对于社区工作人才的需求也使得我们将人才培养主要定位在社区层面。另外，社工这个职业在中国的发展渠道还不通畅，虽然在西方国家与中国台湾，社工是一个高薪职业，但是在中国对社工的理念还不能完全接受，还停留在帮助人应该无偿进行的状态，所以一方面政府在大力宣传社会工作人才的重要性，比如嘉兴市在《〈嘉兴市中长期社会工作人才队伍建设发展专项规划（2011-2020年）〉的通知》（嘉委办[2011]67号）明确了“1152”社会工作人才队伍建设的数量总目标（即到2015年达1万人，到2020年达1.5万人、中高级社工人才2000人），并提出接受系统社会工作专业学历教育和取得各类社会工作职业水平证书的专业人才需占总量的30%以上，但另一方面这一类社会工作人才目前并没有在嘉兴发挥它应有的职业水平。截止2012年2月，嘉兴市的社会工作人才总量为7000余人③，这些人才多数分布在社区居委会中，从事着行政与管理工作，少数分布在社工机构中，更有许多社区工作人员考取社工证的目的只是为了加薪，而忽视了社工本身“助人自助”的职业特点，因此社工在嘉兴还远远没有形成一个职业，相应的职业渠道也没有健全，在考虑这样的发展背景下，社区管理与服务专业就应运而生了，社区管理与服务专业是集社工、管理、服务为一体的，在职业选择上更能为人们所接受，既满足人们对社区的构建，又能向社工灵活转变，是顺应中国社区建设国情的产物。 鉴于此，我认为，社区管理与服务专业的培养目标可以分为两大方向，一个是侧重于社区日常管理与服务人才的培养，主要从事的是对社区公共事务与公益事业的行政管理与服务工作，目的是保证社区的正常运转，这类人才的就业渠道可以是社区组织（居委会、物业公司等）、街道，也可延伸至企业，而其发展前景一是社区组织中职位的提升，二是将社区作为跳板进入“公务员”行列。另一个方向是提供专业化服务的社会工作者，从整个国家政策来看，其发展前景更为广阔，适用范围也更广泛，基本适用于各行各业人们的需要，从长远来看更加符合社区自治的发展。实际上，从对深圳、广州社区管理模式的调研发现，这两类人才在共同推动着社区的建设与发展，社区一方面需要能够进行日常管理与服务的工作人员，使社区能够正常运转；另一方面，通过“政府购买服务”的方式由社工机构派驻到社区服务中心或家庭综合服务中心的社工们承担着专业化的服务工作，共同推动社区的和谐与发展。 3 教学方法探索 说到教学方法，我们一般首先想到的是理论与实践相结合的教学方法，这对于社区管理与服务专业同样重要，然而在论述侧重点的时候，就不得不考虑培养目标的定位了，有效的教学方法是基于培养目标而产生的，纵观社区管理与服务专业的培养目标，无论是哪一个方向的人才培养，都非常注重实践能力的运用，注重专业实用性与技巧性，理由如下： ①从社区的发展来看，社区管理随着时代的变化逐步迈向了社区治理，更加强调各类社区管理主体以不同的方式参与到社区管理中来，更多地采用参与、协商、合作等非强制性的方式进行，强调持续的互动，因此，相较于管理的强制性与教条性而言，社区治理更加强调主动性，在这个过程中，我们需要进行谈判协商、沟通合作、相互认同，而这些技巧是没有固定的理论可以执行的，只能在实践中培养与提高。 ②从学生的特点看，更适合实践主导的教学模式。高职院校的学生具有不同于本科院校学生的特殊性，他们热情、活泼、动手能力普遍较强，但知识的学习兴趣较低，专业知识的接受能力相对较弱，因此对于他们进行理论教学效果不佳，而更加适合在不断实践中总结与论证理论知识。 ③从社会工作的理论发展来看，其来源于实践经验的总结。社会工作既是一门科学又是一门艺术，说它是科学是因为其有规律可循，具有一套科学的工作方法，称为“通用社会工作的过程模式”，是在实践经验中提升出来、描述和总结实务运作过程的重要变项以及它们之间的关系而逐渐形成的；说它是艺术是因为这种工作方法不是一成不变的，而是因人而异的，需要在实践中根据具体的情况来分析与运用。 由此可见，实践能力的培养对于社区管理与服务专业的学生尤为重要，因此，我们主张在理论教学的基础上，侧重于实践教学，以实践引导理论的学习，以适应专业的特点。下面将主要介绍以实践为主导的教学方法，以充分调动学生的积极性，提高学生的参与度，并对实践内容进行反思性批判，多次实践后形成新的理论观点。 3.1 项目情景教学法。是指将学生置于一定的情景中，通过情景角色转换，将教学内容设计成一个具体项目，以任务的完成过程贯穿于项目教学中，同时将该项目的知识点逐级分解的一种教学方法。比如项目“为桂苑社区设计一次中秋节的文化活动”，需要学生将自己转换成桂苑社区的工作人员，通过调研、访谈、查阅资料等方式了解桂苑社区的背景资料、以往文化活动的开展情况、居民需求等，以中秋节这个特定氛围，从参加人员、时间、地点、活动内容、注意事项、奖品设置、前期准备、人员分工、经费安排等各个小项目来设计文化活动，随后在课堂上展示成果，采用学生分组演讲与点评的方式，指出存在的问题，进行进一步修正，最后每位学生完成一份总结报告，对活动中遇到的问题、感想、建议等进行总结。 3.2 实验模拟教学法。即模拟社区管理的情景开展教学活动，包括：①虚拟居委会。学生分组（6～7人一组）组建社区居委会，为社区命名，进行职责分工，制定规章制度（主要是考核方式），在课程学习中以之为单位进行合作与学习共勉。②模拟社区活动。即将社区中经常开展的活动缩小到学校层面来开展，比如“组织与召开社区会议”可以通过“组织与召开班级总结会议”或“组织分院会议”来模拟，会前准备、会议进程、主持、拍照、记录、会后清场等一系列工作都由学生来安排。③模拟社区网络。即利用QQ、博客等网络工具来进行专业互动，比如按照嘉兴市桂苑社区的博客，建立班级博客，将日志区分为班级简介、政策学习、专业知识、新闻、日常活动、实践活动、作业布置与答疑、学习交流等板块，进行学习互动与专业信息的共享。 3.3 案例教学及角色扮演。①学生自述。由学生在课前寻找与社区管理相关案例，在课堂上轮流讲述，并作分析总结。②教师导入。由教师引入社区中发生的真实案例，学生分组讨论、分析并发言，最后由教师进行总结与点评，教授正确的处理方法与知识点。③个案重演。引用个案工作中的真实案例，隐去个人信息，由学生进行角色扮演，展现服务对象所面临的问题以及社会工作者的处理方法。 3.4 现场训练。即让学生处于真实的场景中进行技能训练，包括：①专项能力训练。如采用向陌生人问路（设置时间下限）和对居民访谈的方式来训练沟通能力。②班级特色活动训练。如社管131班组建了一个基于传统玩具的团体游戏的搜集、设计与实施的特色项目，收集了陀螺、空竹、沙包、毽子、铁环等传统玩具，由学生设计游戏项目，主办了分院运动会、幼儿园助学活动等多项活动。③小组训练。针对学生面临的问题，开展提高学习能力、正确处理情感问题、野外拓展训练等的成长小组和教育小组，由学生设计、实施与参与，从而掌握小组工作的特点。 3.5 工学结合。依托社区与社工组织，开展校企合作。首先，鼓励学生参加志愿者活动，了解社区与社工组织的特点，培养服务意识；其次，在课程中聘请社区工作人员担任兼职教师，分享工作经验，并安排学生进入社区参与社区活动的组织与开展；再次，利用认识实习、顶岗实习、毕业实习等机会，加强与社区、社工组织的合作，安排学生进入社区或社工组织进行长期学习与实践。 4 结论 随着社区在我国的深入发展，社区管理与服务专业的学生面临着机遇与挑战并重的局面，为此，我们需要在明确培养目标的基础上，结合专业特点，综合采用多种以实践为主导的教学方法，培养一批具有服务意识与责任感的高素质、强能力、专业化与职业化的社会工作人才队伍，才有利于推动社区的发展、促进社会的和谐与稳定。 社区管理与服务论文:社区物业管理与服务探讨 摘 要 正确理解物业管理与服务的关系，以过硬的综合素质促进物业管理水平的提升，通过加强与社区居民的真诚沟通促进物业管理良性发展，以推进物业管理创新适应市场化发展要求，不断提升油田社区物业管理与服务质量。 关键词 物业管理与服务 社区 措施 在物业管理日受关注的今天，对社区来说，探索提高物业管理水平的新思路、新方法，是从事物业管理工作人员的重要责任。物业管理是一项平凡、琐碎却很复杂的工作，每一项工都必须从细处着眼，从细处着手，细中求发展，细中求和谐。 1正确理解物业管理与服务的关系 一直以来，一谈到管理，往往认为管理就是约束，通过约束机制来达到管的目的，殊不知在物业管理过程中，管理者不是行政机构，也不是什么职权部门，更没有独立和强制管理权限，也就是说没有必然的约束力。相反的，物业管理者在从事管理过程中，更多地是为满足社区居民所需，为社区居民创造更合理、和谐的工作和生活环境，为社区居民排忧解难。在这个过程中，管理者通过收取一定费用来完成物业管理过程中的设施、设备维护，环境改善以及其他的物业管理成所需，而社区居民同时就享受了自己花钱买来的整洁、安全、文明、舒适的生活和工作环境。物业管理每一个过程中，都切实需要管理者用心为社区居民服务，都透着服务业的特性，确切地说，物业管理在本身就是一个服务行业，是以服务为主，以管为辅。因此，要搞好物业管理就需要有服务的管理理念，有寓服务于管理的精神，在每一项管理活动中，都要从服务的角度出发。 2以过硬的综合素质促进物业管理质量的提升 一流的管理理念和管理措施如果没有相应素质的人去执行就不可能达到最佳的预期效果，在任何一项管理活动中，人是决定效果的第一因素。因此，要搞好管理服务工作，必须有一支素质过硬的物业管理队伍。 物业管理以服务为主的行业性质决定了物业管理工作人员在具备管理能力的同时，更要具备服务的理念和精神，要把服务当成管理，寓管理于服务中，以服务业的角色进行管理工作。在目前物业管理水平参差不齐的现状下，个别的物业管理者简单地认为物业管理就是一项简单的管理工作，不需要多高的素质，因此对人员的使用、培训、要求等方面不够重视。员工没有较好的沟通能力，会使物业管理工作中一些简单的事情复杂化。因此，提高员工队伍素质，是提升服务水平的关键，也是搞好物业管理工作的前提。 3加强与社区居民的真诚沟通促进物业管理良性发展 物业管理工作不管是设施设备维护、环境改造、文化建设或是治安管理工作，其最终目的都是为了提高物业管理者在社区居民心目中的形象和信誉，让社区居民满意，而社区居民在工作、生活中的需要也最终要物业管理工作人员来具体解决，这是一个需要相互理解的过程，双方所要达到的目的，必须通过深度的沟通才能实现。因此，作为物业管理者，必须学会与社区居民真诚地沟通，才能实现管理效果，达到预期管理目标。 在具体管理过程中，沟通可以是语言的沟通，也可以是其他形式的沟通。语言的沟通自不必说，而其他形式的沟通可以通过具体的形态来体现。比如，通常情况下，很多社区居民都会关心水电气暖的动态信息、物业管理费用的收缴，就可以通过宣传栏、电子屏等多种形式予以告知，实现社区居民所期望的透明化；在不同的节假日、纪念日，可以有针对性地组织一些小区共建活动；针对小区居民工作、年龄、爱好等特点，可以搞一些不同群体风格和趣味特征的群体活动；对有特殊情况的个别社区居民，多关注，多留意，并适时地予以帮助；建立回访制度，通过电话、上门服务等方式对社区居民进行服务回访，并切实在回访反馈的基础上有针对性地改进和提高服务水平。在管理过程中，只有通过感情、思想、理念、行为方式、文化交流等多种渠道加强与社区居民的沟通，才能了解社区居民所需，做好服务工作，得到社区居民最大程度的支持，促进管理工作向更合理、更轻松、更和谐的方向发展。 4推进物业管理创新适应市场化发展要求 随着市场经济的不断发展，物业管理所涉及的范围、社区居民的角色等都趋于多样化，最明显的就是与经济发展的关系越来越密切，物业有了新的市场概念，投资型物业在大量增加，因此，社区物业管理者必须更新理念，及时调整管理思路。 现代物业管理者要有成本意识，不只是内部管理成本控制，还要充分考虑小区居民利益，在取之于小区居民、用之于小区居民的物业管理方面要逐步与市场接轨，努力降低成本，花更少的钱提供更超值的服务。要充分考虑所管物业管理的社会效益，通过提升社区管理服务质量尽力提高物业管理的市场价值，实现物业管理的保值增值。还可以通过投资型的物业管理项目，想社区居民所想，通过租售信息、提供交易中介、甚至合同管理等多方位增值服务来提升自己的服务水平，形成特色服务。这些不仅能提高社区居民对管理者的信任度，同时也能提升管理者的行业声誉，为自己开拓更大的市场，真正实现管理者与社区居民的互利双赢。 好的物业管理，需要管理者与社区居民共同努力创造，只有充分沟通，相互理解，相互支持，才能共建一个整洁、文明、安全、和谐的社区。对物业管理者来说，用心服务，用心与社区居民沟通，想社区居民所想，急社区居民所急，做社区居民所需，从做好内功开始，从细处着眼，向大局看齐，始终牢记“物业管理无小事”，做好物业管理工作就有了基础。 社区管理与服务论文:社区房产管理与服务人性化浅谈 摘 要 社区房产管理与服务工作应立足提升服务满意率，促进内部管理规范化；立足业务办理亲情化，促进服务人性化，不断提升房产管理与服务质量。 关键词 房产管理与服务 人性化 社区 自油田社区住房交易大厅正式开始启用，住房交易大厅也成为了社区联系民生最密切、服务职工居民最直接的重要窗口。今年以来，社区房产管理与服务工作始终紧紧围绕中石化和管理局开展的“从严管理年”“作风再转变，潜力再认识，对标再分析，办法再创新，打造一流上水平”等一系列主题活动，重点突出以提升服务油田发展大局、服务“胜利大本营”建设、服务职工群众生产生活的能力和水平为主线，积极探索房产管理规范化建设，深入推进精细化管理，大力优化服务环境，加快建立规范高效的房产管理综合业务平台，全面提升油田房产管理工作整体水平为目的。在这种大背景的驱动下，房产管理与服务工作必须不断地完善住房交易大厅内部管理和纵深服务，向制度化、规范化和常态化发展，以提高精细管理水平和为民服务质量，树立房产管理与服务品牌，推进房产管理与服务人性化，为社区职工居民提供更加规范、更加精细、更加亲切、更加温馨的房产服务。 1立足提升服务满意率，促进内部管理规范化 1.1 提升服务质量 服务好，就是态度好。说起来老套，做起来难。每天需要面对社区广大居民提出的各种问题，甚至是重复回答很多种一样的问题。在对住户咨询的问题进行解答时，必须坚持不急、不燥、不吵、不嚷的工作方式，使用文明用语，从住户的角度出发，多为住户着想，耐心细致，心平气和地进行政策解释，真正的贴合住户的心声，才能让住户的满意率得到提升。 1.2 规范内部管理 按照房产管理系统节点精细管理办法，完善岗位目标责任制。深化细节管理，坚持谁经办谁负责，加强责任意识，提升服务质量。房产基础工作必须作为强基固本工程来抓，以制度化、规范化、标准化为目标，创新管理，促进基础管理规范、完善。 1.3 增强个人素质 把“以人为本、服务至上”作为工作宗旨，带着感情和真情去开展工作，以良好的职业素质、原则性与实效性相统一的工作技巧，创造性地开展工作，取得更好的效果。 2立足业务办理亲情化，促进服务人性化 2.1恪守“五心”理念，达到“四最”效果 五心：接待来访有热心，处理问题有信心，解决困难讲诚心，对待工作要要细心，对待职工有爱心。四最：办事态度最热情，办事程序最简化，办事方式最快捷，办事结果最满意。 工作人员始终坚持“说话轻一点，语言甜一点；推诿少一点，解释多一点；动作快一点，效率高一点；脾气小一点，服务周到点”的工作态度，通过工作人员的一个笑脸、一声问候、一杯热茶、一盒面巾纸、一副老花镜、一件实事，一举一动，点点滴滴，铸就了良好的服务形象，赢得了职工居民的赞誉。 2.2强基固本，创新基础管理 不断强化办公区域规范化建设，梳理整合相关规章制度和各岗位职责，并严格执行现场“5S”管理标准，完善房产服务理念，做到设施完善，摆放有序，环境温馨，氛围和谐。 建立《房产业务指南》。 把精细管理落实到工作的每一个环节，建立了《房产业务指南》，人手一本，交叉学习，熟练掌握，实现所有房产工作办理流程、步骤全覆盖。任何一项业务，只要按照手册的内容操作，均能全部完成，形成了工作程序流程化、模板化。 2.3灵活掌握政策，“柔性”措施见成效 根据管理局的工作要求，为进一步掌握职工住房的基础情况，规范住房管理，要求各社区清查职工持有的待交易住房。鉴于社区的实际情况，许多待交易住房是因为房屋位置不好无人问津，或者成交价格不理想等原因造成的，虽为政策不允许，但确属职工困难所在，为更好地推进清查工作有效进行，房产管理部门不是来硬的，而是积极贴近住户所思所想，换位思考，采取柔性措施，使住房清查取得令人意想不到的好效果。 让政策进家入户。不断加强房产政策宣传力度，采取发放宣传资料，组织召开座谈会及专题工作会议等方式，让每家每户每一名职工都清楚了解这次待交易住房清查活动的目的、意义，以及与职工切身利益的联系，赢得职工的信任与支持。帮居民算好帐、支好招。借第二套房全额收费政策的执行，及时告知清查待交易住房的相关政策，积极贴近住户所思所想，换位思考，多为居民支招，为前来咨询的职工算好帐，在房屋交易、离婚后房产处置方面给予帮助，收到意向不到的效果。既完成了管理局的工作要求，又树立的社区房产的良好形象，得到广大居民的好评。 2.3实行“预约现场办公”服务 针对部分有特殊情况，夫妻双方不能同时到场办理二手房交易手续的住户，我们可根据住户申请，工作人员提供现场办公。房产工作人员先后到过身患重病患者的病房中、上了年纪的老人家中，彻底消除房屋交易隐患，极大地提高了窗口服务满意率。 3结束语 房产管理工作主要是面对地区广大居民的，因此，要彻底改变原来的工作理念，打破以往的科室办公模式，正式转为正规化的窗口服务行业，开放住房交易大厅，根据岗位分别设立综合窗口、准入窗口、交易窗口、收费窗口，为住户提供温馨便捷的服务环境。要通过温馨整洁的大厅环境、合理便民的窗口设置、形式多样的服务举措、规范严谨的业务管理，内强管理；外树形象，优质服务，使社区房产管理工作更加精细、大厅建设更加规范、交易服务更加优质，职工群众更加满意。以一流的服务、一流的业绩，让职工居民享受到优质的房产服务，真正实现房产管理与服务人性化。 社区管理与服务论文:社区休闲体育服务组织管理与发展模式分析 摘 要：社区休闲体育组织管理在当下已成为我国全民健身体育发展体系结构中最值得关注与研究的课题热点之一。文章运用社会学视角，从社区休闲体育整体出发，通过社区休闲体育各相关主题内容的联系与主体行为来考证现行问题：基层社区休闲俱乐部运行管理机制混乱、社区休闲体育环境指标体系结构失衡、激励与发展机制模糊、体育专业化指导员缺乏、公共服务供给与辐射中心建设滞后等。运用社会学分层方法分析建议，社区体育组织管理对上述问题解决，如规范本土休闲体育组织体系制度、科学构建人居环境体系、加强供给与辐射中心建设、提高激励机制与发展模式效率等等。 关键词：社区休闲体育；社会学；指标体系；激励机制 1引言 社区休闲体育服务在我国不同区域和不同经济水平地区发展逐年呈现非均衡化趋势，从社会学角度来解析这些现象，始终坚持从变动着的社会整体观出发，通过人们的社会体系和社会行为来研究社会的结构功能，发展规律。因此社区休闲体育服务作为社会的一个子系统，必然遵循这一法则，通过建立社区休闲体育服务组织管理机构、合理配备人员、制定各种相关规章制度，确保提高组织工作效率。同时，依据国务院和体育总局相关条例文件《城镇化战略》《全民健身计划》和《体育事业十二五规划》所举，积极深入开展社区休闲体育服务所涉及课题，迫在眉睫。因此，加大对社区休闲体育服务的组织管理如顶层制度设计，行为主体制度设计和物质设施组织管理问题研究，对社区休闲体育服务组织加强有着积极的理论实践指导意义。 2社区休闲体育服务组织管理矛盾现实考察 十八大提出城镇化战略后，社区集中化、规模化已是大势所趋。另外，社区所属地区、经济、文化等迥异，尤其人口流动规模增大，对社区各项组织管理而言困难重重，因此，社区休闲体育组织管理也受到这些因素诟病制约。 2.1制度顶层设计：社区休闲体育管理无法形成“先导、中管、后督”机制 马斯洛需求层次理论告诉我们，人们的需求是逐步多样化，伴随经济、文化、环境等因素而提高与发展的。因此，社区休闲体育组织管理首先是制度顶层设计即运用系统论的方法，从全局的角度，对社区休闲体育服务的各个方面、各层次、各系统等规划，以集中有效资源，高效快捷地实现目标。 目前，国家体育相关部门在这方面还很缺失，如《全民健身计划》《体育事业发展规划》等都是一些泛化条例、条款，如在体育激励机制上尚属空白，社区休闲体育国家战略决策机制盲区、部门组织管理机制不健全、监督强制标准弱化、人居环境体系缺乏支撑等，从近年文献报告来看，国家相关部门应该在以下几方面寻找矛盾分析点，认真理解制度顶层设计决定性，顶层设计自高端向低端展开的设计方法，核心理念与目标都是源自顶层，因此，顶层设计决定底层，高端决定低端；二，是整体关联性，顶层设计强调设计对象内部整体之间围绕核心理念和顶层目标所形成的关联，匹配与有机衔接，没有可实际操作性，设计的基本要求表述简明扼要，设计成果具备实际可行性。因此，顶层设计成果应是可实施的，可操作的。这样可知，社区休闲体育服务组织管理还是应抓住矛盾，服务与组织在当下社区休闲体育发展中的顶层设计方案直到操作可行。 2.2中间架构设计：中间架构各规章制度与现实问题 社区休闲体育服务最终效率如何、组织管理落实、考核监督实施评价等都关系到行为主体制度层面的工作及效能。 首先，社区休闲体育俱乐部是社区休闲体育的重要组织形式，也属于行为主体制度层面之一，但提及俱乐部涉及问题如组织管理功能混乱而不健全、经费、场地与器材等缺乏、专业人才欠缺，资源配置的单一行政化等始终阻碍着社区休闲俱乐部发展。 其次，社区体育人居环境也不例外，一般规律认为社区居民进行体育健身相关因素属于有机结合体，优化社区人们所居住环境，如在社区休闲体育自然环境失衡；社区休闲体育主体社区休闲体育社会行为导向与需求不均衡结构比例偏高，偏低，社区体育场地设施人员缺乏以及后勤保障功能不足等，因此，上述指标，在当前状态下还不完善，应该建立一套严密科学的指标体系，准确并真实反映当前社区休闲体育主旨，协调统筹相关二级、三级指标内容，建立符合地缘特点的评估指标与监督考核指标尤为重要。 第三，社区休闲体育发展模式研究值得关注，发展模式即国家顶层设计具体化，责任化有待提高。因此，在社区休闲体育发展初就存在规范指导思想混乱、社区休闲体育基本原则不清、社区休闲体育发展模式恶性循环、社区休闲体育基层管理体质机制完善设施不够，社区休闲体育制度发展模式单一等，总之遵循指导思想，模式原则，目标体系内容体系上科学性、规范性还有待进一步研究。 2.3基础支撑设计：物质、场地设施投资融资途径 根据国家五次全国体育场地调查报告显示，全国体育场地存在多方位不足，且经济发达地区基础设施重复建设严重，资源浪费严重，而相对落后地区场地设施资金来源单一，社会投融资稀缺。 一方面，社区休闲体育属于基层单位体育，这一现实决定了大部降解为单位个体时，社区体育服务也开始进入实际落实阶段，而体育运动场地设施不足或稀缺。另一方面，客观上讲，体育设施场地建设费用高，规模大，仅凭社区或街道和社会组织很难实现。如有些省市也出台条例，区级社区体育设施匹配标准为1.8万座场馆，一个250平米/千人配套标准，公益彩票资金投入1.9%等，这些措施只能实践于少许地区，在全国大部分省份还不多见。 同时，引资社区与社会国体企业，设计想法与思路完好，在实际操作中困难重重，资料报告，20.3%的规模化社区体育场地（所）仍靠社区或政府投资，社会企业公益性捐赠1.2%左右，实体投资经营1.23%，现实状况是庞大资金从何而来。显然，这一矛盾实际上阻碍了我国社区休闲体育的快速发展，即使国家加大体育彩票公益金，创建了至2004年以来250个示范社区俱乐部，且北京、上海、广州也建立了商业混合型社区体育俱乐部，但庞大的“场馆”赤值仍无法改变。 3展望 首先从制度顶层设计，对我国社区休闲体育服务组织管理进行要素关联统筹，对体育激励机制应扩充细条款，操作强的步骤等；监督强制标准如考核、提高等质量化指标出台。其次，中间架构面对体育俱乐部的运行机制。如经费、场地器材等进行定期优化配套，专业人才加大与高校联合培养力度，实行培训与指导机制，这些都是中间架构所承担的职能。最后，基础支撑方面，现在基层社区体育处于夹缝层，没有专门管理机构人员，专业指导员缺乏，场地设施偏少，针对这些状况，衔接本地企业公益项目，实行企社联合组织管理模式。总之，三层设计兼顾所涉及的各因素，可最大效能发展社区休闲体育服务组织管理。 社区管理与服务论文:新型社区服务与管理的问题及对策研究 摘 要：本文从新型社区服务与管理存在的问题出发，根据存在的问题提出了相应的对策，希望给读者一定的启示。 关键词：社会服务；社区管理；问题；对策 社区工作一直都是城市管理工作的一个重要组成部分，在新时期、新形势下的社区工作面临着巨大的挑战，过去的社区服务管理仅仅停留在解决居民的实际问题上面，但是这种社区服务工作具有一定的局限性和片面性，而新型社区服务管理则应该努力提高工作的范围，努力让社区的所有家庭都能够在社区服务管理的过程中得到更多的帮助。在努力提高社区服务管理水平的同时，政府的服务功能也能得到很好的体现，加强社区工作也是建设服务型政府的重要手段之一。 一、新型社区服务与管理存在的问题分析 （一）相关的法律制度缺乏。从目前社区服务管理的现状来看，其开展工作主要借助街道办事处实行，跟我我国现行的《城市街道办事处组织条例》，我国的街道具有明确的法定地位，在社区的服务与管理中具有直接的作用，较以往的地位也得到了显著的变化和提高。但是在街道的管理协调服务等职能方面，还缺乏一定的法律法规进行规定和规范，也就是说当前的社区服务和管理的合法性还有待进一步提高。 （二）社区职能的增加使得职能范围不清。区域性的影响以及政府职能机构的缺失等造成了当前街道办事处职能的拓张和延伸，街道工作的职能范围在不断增加，但是其缺乏一定的工作重心和规划性，因此社区的服务管理常常陷入一个被动的地位，缺乏有效的机动性和规划性。这种形势下的城市服务管理显现出明显的弊端那就是使得街道社区的职能范围不清楚，影响了责权利的有机结合，再加上利益的驱动，急功近利、低迷奢侈等现象常常存在，在社会上产生了很多不良的影响。 （三）物质基础薄弱，服务管理质量受到影响。从街道和社区服务管理的经济物质基础来看，绝大多数都是依靠生产自救来实现的，因此在经济效益和经济结构的安排等方面存在着显著的问题，再加上政府对于社区服务管理方面的经费支持力度不够，直接影响到了社区服务管理的质量水平，不利于社区服务与管理相关工作的开展和实行。另外，目前街道的编制和其承担的责任义务不相符也成为影响社区服务与管理的重要影响因素，因此提高社区服务管理人员的福利待遇和综合素质也是非常重要的。 二、进一步加强新型社区服务与管理 （一）进一步加大政府对于社区建设的投入力度。社区服务与管理的经费不足已经严重制约了社区服务管理的质量水平，因此各级政府应该加大对于社区的经济支持力度，为社区服务工作的开展奠定坚实的物质基础。社区的建设并不是社区内部的事情，它需要各方面共同协作和支持，目前政府投资为主。社会各方支持为辅的社区资金筹措机制已经得到了广泛社区的认可和应用。在这个过程中，对于那些积极承办社区服务项目，为社区贡献力量的个人和团体，政府也应该给予一定的肯定和政策经济方面的支持。 （二）积极培育和发展社会公共服务组织。所谓社会公共服务组织，它是指在民间自主成立的经过政府批准允许的主动为社区提供公共服务的非盈利性质的服务组织。从这我们可以看出，社会公共服务组织除了具有一定的自主性、非营利性和服务性以外，还应该具有合法性。积极培育社会公共服务组织，符合行政体制改革的方向。行政体制改革就是要将权利下放，把部分属于市场的权利下放给社会，走社会公共服务社会化道路，让社会公共服务组织承担部分公共服务职能，既能减轻政府的负担，又能推动社会公共服务的发展。 （三）逐步推进社区工作队伍建设，建立健全社区建设监督机制。随着社区建设的深入发展，社会工作与国际接轨势在必行，社区工作队伍专业化是必然趋势。在实行社区工作者资格证书制度的同时，还可以采取“引进一批、培训一批、淘汰一批”的办法，提高社区工作者队伍素质，加强社区工作者队伍的管理。建立健全社区建设监督机制要求我们要充分发挥人大、政协、新闻媒体的舆论监督作用，保证社区服务与管理工作的透明度、公开度。 三、结束语 作为城市管理工作的重要组成部分的社区工作，对于稳定基层关系，提高基础的服务管理水平具有重要的促进作用。当前城市化进程在不断加快，在新型社区服务与管理模式的探索和构建的过程中，还应该积极借鉴其他国家或是地区的成功经验，坚持理论联系实际，和社区的实际情况相结合，对于加强服务管理过程中存在的问题还应该正确面对，并坚持从实际出发，制定切实有效的解决措施和方案，在加强社区建设，提高社区服务管理水平的听海，也可以更好的促进社会的和谐稳定发展，更好的发挥政府在社区服务中的作用。为此，各级政府应该对于城市的社区服务管理工作引起足够的重视，对于社区的服务管理进行进一步的规范和引导，努力让社区服务惠及更广泛的群众主体。 社区管理与服务论文:社区管理与服务专业人才需求研究 摘 要：通过分析社会管理与服务专业的特点，总结相关社会管理与服务专业人才的需求，通过调查研究，进一步的了解社区管理与服务专业人才需求的标准，为制定了社区管理与服务专业的人才标准提供借鉴。 关键词：社区管理与服务人才；专业调研计划；人才 以社区管理与服务专业为引导，巩固社区管理与服务专业群建设成果，进一步提升本专业的教学水平，形成专业特色。2012年7月-11月间，针对省内社区管理行业发展现状与趋势，我们社区管理与服务专业老师对相关行业和组织，以及开办相关专业的院校进行了广泛的调研。我们组织开展了专业人才需求与分析调研，并以这样的一种数据作为专业标准制定的依据，根据职业属性和专业特点，制定了社区管理与服务专业的专业标准。 1 社区管理与服务相关市场调研计划 根据社会对于应用型人才需要的不断变化与演进，高职社区管理与服务人才培养的“与时俱进”的教学理念已经被专业教育工作者所接受。在取得成绩的同时，我们也看到了作为专业建设的人才培养方案需要改进和完善的地方。社区管理与服务专业团队依据学院下发的“专业标准”项目建设要求，由专业带头人负责，成立了由专业教师、教辅人员，校外兼职教师、校外行业企业专家组成的“专业标准”建设方案的调研团队，召开会议共同制定调研计划，确定调研主题、调研对象、调研内容、设计调研问卷。 2 本专业相关行业的发展现状 随着我国城市现代化建设和农村城市化建设进程的加快，城市和农村的管理重心将转移到人们日常生活的社区，由社区承担起社会稳定、社会整合和社会服务等功能。这就意味着，社区工作者的专业化、职业化发展势在必行，社区建设越来越需要专业的社区工作者。社区工作，这个新兴的职业将会有很好的发展前景。《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》、《国务院关于大力加强社区服务的意见》等一系列重要文件都将加强社区管理与建设，大力发展社区服务业列为构建和谐社会、推动社会经济发展、保证社会稳定的必要途径。专家指出，社会分工在配置大量人才进入社区工作的同时，快速推动社区建设向专业化、职业化发展，为社会创造了大量的就业机会；社区承担的历史使命在为社区人才施展才华提供了广阔空间的同时，也为社区人才开发提供了良好的机遇。 3 企业及相关组织与本专业对应岗位设置的未来发展趋势 随着改革开放的不断深入，城市各项工作特别是流动人口、下岗职工、老龄工作、社区服务等诸多新问题的出现，对城市居委会和社区工作人员素质提出了更高的要求。“上岗要文凭，年龄要年轻”已成为这一岗位的基本要求，工作人员也呈现出年轻化、知识化和职业化的发展趋势。目前，在街道、居民委员会工作的人员越来越年轻化、学历也越来越高，而且不再局限于女性，很多男性也热衷于该职业。这主要是很多地方采取向社会公开招聘、民主选举、竞争上岗的办法，选聘社区居委会干部，使社区工作者队伍结构不断改善，素质明显提高。 4 社区工作及人才需求趋势 城乡社区是我国社会管理体制中的重要平台，社区管理组织集党的基层组织、村居民自治组织、基层行政管理组织、社会服务组织四种身份为一体，功能多，任务重，是社会工作的主战场。社区层面社会工作领域分为两个方面：一是社会行政方面的工作，主要是社区管理机构，承担社会政策的落实、社会福利资源的筹集分配、社会工作信息的收集整理等；二是社会工作实务领域，主要包括社区服务中面向特殊群体的社会福利服务，有社区老年服务，社区未成年人服务，社区残疾人服务，社区特困家庭服务，社区优抚对象服务以及社区矫正、社区卫生、社区劳动保障等工作。 辽宁省共有277个街道、943个乡镇、3145个社区、29534个农村村委会、531个社区服务中心、2720个社区服务站，按一个街道（乡镇）配备一名专业社工，一个社区居委会（村委会）至少配备一名专业社工，一个社区服务中心至少配备3名专业社工的标准，辽宁省共需配备5万名左右社区专业社工。 5 企业及相关组织与本专业对应岗位设置的现状 因为社区服务与管理专业是一个涉及领域非常宽，涵盖面非常广的专业，所对应的工作岗位也比工科专业宽广的多，所以专业调研团队在岗位设置现状的调研上尽量选取和涵盖了本专业所涉及的各种领域和方向。其岗位设置分类如下。 社会福利类：社区服务中心、老人院、儿童福利院、社区福利机构的服务人员和管理人员。 社区综合管理类：区街社区工作管理机构的管理人员；居委会主任助理和工作人员。 公共事业（社会公益团体）：非政府组织非营利组织的工作人员；社区民间组织、公益性劳动组织、家政服务中心，后勤社会化劳动组织的服务人员。 物业服务类：社区保障管理员；社区物业管理员；社区服务管理员；社区文化宣传员。 其他行政性工作：房地产管理销售人员；企事业单位从事综合行政管理员；员工关系管理、客户关系管理员；社区建设、社区服务、社区文化策划、人事管理等管理、服务岗位工作。 6社区管理与服务专业对应的省内行业企业职业岗位从业人员基本情况 总体来说，现在的社区工作人员队伍在年龄结构、文化结构、观念素质、服务协调能力等方面，明显与现代化城市社区管理的要求存在着较大的差距。管理人员多是转业军人或其他专业的人员，文化程度高的少，年轻的少，学相关专业的更是少之又少。正处于实践初级阶段和摸索过程中的社区建设面临重重困难。通过走访多个社区进行访谈我们了解到，目前的社区工作人员有着丰富的社区工作实践经验，但基本没有接受过专业培养和训练，面对社区建设中出现的新情况、新问题有时感到力不从心，不利于问题的解决；同时，很多社区工作人员缺乏创新意识，思维视域较窄，不利于在县域范围内进行新型社区的建设。 辽宁省社区专业相关企业及组织目前用人的基本情况总体上，一是社区管理与服务人才总量不足，二是结构不合理，三是素质不高。 7 结束语 通过调研我们了解到，社区工作者的专业化、职业化发展势在必行，社区建设越来越需要专业的社区工作者。具备良好职业道德，高技能应用型人才，是社区服务与管理专业人员岗位需求的发展方向。为了深入了解、熟习社区管理与服务发展的人才需求，找准职业岗位（群），确定学生的知识、能力、素质结构及要求，更好地确定专业培养目标和专业方向，高职教育工作者们会更加努力的完善社区管理与服务专业人才的需求，必然会有更美好的明天。 社区管理与服务论文:高校社区化管理与服务改革的研究与实践 【摘要】目前社区服务的研究在我国仍然处于前期探索阶段，政府等有关部门正在大力促进基础社区服务设施的完善，但这并不是真正的、完整的社区服务设计，特别是对高校校园社区服务关注的缺失，造成了对大学生社区服务的概念及其在学生精神建设发展中的作用等方面仍是空白。本文以广东轻工职业技术学院“社区管理与服务（高校模式）”协同创新项目为例进行了高校社区化管理与服务改革的研究。 【关键词】高校，社区化，管理与服务 十八大报告中明确提出要“完善公共文化服务体系，提高服务效能。”高校作为公共文化服务提供者，其管理机构要对校园公众也就是教师和大学生进行有效的管理和提供便捷的服务，新形势下，高校校园的社区化管理与服务改革是高等教育改革发展的必然要求，且有助于高校实现“管理育人”、“服务育人”目标，因此，高校社区管理与服务应运、应需而生。 社区服务是指能够满足社区人们生活、生存与发展的某种直接需要，并且能够让社区人们受益或享受的服务。高校校园是一个完整的、相对独立并具有鲜明风格特点的社会社区，如何将高校进行社区化的管理与服务是摆在教育管理工作者面前的一项重大课题，亟需得到重视。 一、高校社区化管理与服务的现状 由于高校对校园社区服务关注的缺失，国内高校发展高校社区化管理与服务的状况并不乐观，主要表现在： （1）由于高校社区化管理与服务的概念和理念尚未形成，高校领导者对学生的管理与服务需求缺乏统筹思考和顶层设计，对高校进行社区化管理与服务的意识未能形成。 （2）高校社区管理与服务设计缺乏整体的、系统的设计概念、方法和原则等，师生对校园社区服务设计的理解一直还停留在设计设施的建设、公共环境的改善等小范围的概念之上。 （3）高校中层和基层的管理干部、教师、员工没有社区化管理与服务的意识和氛围，各系（院）、部门对其在校园社区化管理与服务中所充当的角色、承担的任务不明确，。 （4）国内整体环境的不成熟直接影响了校园社区服务系统建设者，使他们缺乏社区服务的意识。 二、高校社区化管理与服务体系构建的基本原则和总体思路。 1、校园社区管理与服务体系构建的基本原则 （1）系统性原则。高校社区服务体系的组成元素应为一整体，各元素之间相互作用、相互联系、不可分割，形成一个比较完整的保障系统。 （2）发展性原则。通过构建校园社区服务体系，将有助于推动高校可持续发展，同时还要以发展的眼光开放性看待高校校园社区服务体系构建。 （3）实际性原则。高校校园社区服务体系构建应充分考虑高校的实际情况，走出一条具有自己特色的高校校园公共服务体系建设道路。 （4）职能延伸性原则。高校校园社区服务体系构建要置于高校教学、管理、服务的总体架构下，不能将其业务独立于高校相关公共部门，更不能使其业务与学校总体架构下的公共部门职能产生混淆和冲突。 2、校园社区管理与服务体系构建的总体思路 广东轻工职业技术学院（下称“广东轻工职院”）以落实学校文化管理为高度进行协同创新，在广州市城市管理委员会的指导下，学校、企业、政府三方联动，共同建设“社区管理与服务（高校模式）”协同创新项目。该项目由“大学生社区服务中心”“与“感知轻院”物联网及其软件系统两个子项目构成，通过“管理创新、服务创新、技术创新”探索和构建新型的、符合社区管理与服务以及高校管理发展方向的社区管理（高校模式），为学生提供“一站式”的管理与服务平台（含物理平台、网络平台和智能通讯终端平台），融入社区垃圾分类解决方案设计基于“云管理”、“云服务”理念的高校感知管理与服务体系，构建适合学校乃至高职院校大学生社区管理与服务的基于物联网的“感知轻院”的智慧校园，尝试推进具有国内先进水平并与国际接轨的社区管理与服务（高校）模式的形成。 三、广东轻工职业技术学院“社区管理与服务（高校模式）”协同创新项目的建设内容 “社区管理与服务（高校模式）”协同新项目主要由“大学生社区服务中心”“与“感知轻院”物联网及其软件系统两个子项目构成，大学生社区服务中心在项目中是一个综合性的前置物理管理与服务平台，“感知轻院”物联网及其软件系统是大学生社区服务中心的后台支撑系统，两者在“社区管理与服务（高校模式）”协同创新项目中互为支持和密不可分。 1、大学生社区服务中心 大学生社区服务中心的核心设计就是通过一个体系设计，融合政校企多方力量，变革学校传统管理流程，构建基于信息技术和计算机技术为载体的综合信息化管理平台，提供面向学生一线的一站式服务，真正落实以学生为本的管理理念，将学校的后台管理与面向学生的管理进行有效剥离，形成有序规范便捷的管理流程。 广东轻工职院分为广州校区和南海校区，根据区域分为广州校区和南海校区大学生社区服务中心，其建设内容主要是场地和设备设施等的硬件的建设。两校区大学生服务中心建筑面积分别为300和500平方米，分别拥有各类服务窗口9个和18个，为学生提供面对面的人工服务；两校区同时设自助服务区域，分别放置自助电脑、网络缴费终端、一卡通圈存机、银行服务终端，通讯运营商服务终端等各类自助设备15套和30套，为学生提供全方位自助服务。 2、“感知轻院”物联网及其软件系统 “感知轻院”物联网及其软件系统是基于物联网技术构建的、涵盖校园面向大学生的各方面管理与服务信息收集、存储，然后通过计算机软件和网络技术实现大学生管理与服务信息利用的系统，系统设置大学生社区服务网上业务大厅，开发智能通讯终端应用，又称“智慧校园”物联网系统，其主要由以下子系统组成：①“智慧公寓”子系统；②“智慧教室”子系统；③“智慧门禁”子系统；④“智慧后勤”子系统；⑤垃圾分类与收集管理子系统。 为实现“构建大学生社区管理与服务信息集散体系，打造‘一站式’大学生社区服务平台”的最终目标，落实“云管理、云服务”理念，建设以下网络软件和开发与其相对应的基于安卓系统的智能通讯终端程序，具体细分有12种系统，分别为服务中心网络服务大厅、后勤服务与报修网络系统、网络服务与报修网络系统、学生诉求服务网络系统、心理咨询网络服务网络系统、一卡通圈存网络服务系统、垃圾分类网络服务系统、拜登公益电子商城、团工作、学生活动服务网络系统、学生工作与服务网络系统、教务工作与服务网络系统、食堂服务与评价系统。 3、“社区管理与服务”项目的业务开展形式与提供方式 （1）业务开展形式 项目以“一站式”服务为基本要求，以实现“云管理、云服务”为目标，以下列形式为学生提供服务： ①物理窗口：在校园学生集散的中心区域建设大学生社区服务中心实体场所，并在其中设置各类业务窗口为学生提供面对面的服务。 ②自助服务：在服务中心实体场所中建立各类自助服务席位或建设设置自助服务区，放置各类自助服务设备，为学生提供网络软件系统能够受理或处理的服务业务。 ③网络服务：设立大学生社区服务网络大厅，开发面向学生服务的各类网络软件系统并整合进网络大厅，为学生提供在网络上就能受理或处理的服务。 ④智能通讯终端服务：开发对接于网络服务软件系统的智能通讯终端程序，实现“云管理”，为学生提供“云服务”，学生利用手机、PAD等移动终端就可随时随地得到服务中心的服务。 （2）业务提供的方式 根据职能延伸性原则，业务的提供方式置于学校教学、管理、服务的总体架构下，在相关职能部门职责任不变的情况下利用服务中心提供的场所和各类平台，将本部门面对一线的学生服务事务进行有效剥离，以下列方式向学生提供服务： ①直接派驻：业务量较大或专业性很较强的业务，由职能部门在服务中心设置的专门窗口并派出本部门人员到窗口办公为师生提供服务。 ②委托代办：服务中心专门设有综合服务窗口和负责服务窗口工作的人员，相关行政事务和部门面对的学生的零散业务，学校相关职能部门职责不变，由职能部门委托服务中心的综合服务窗口受理或收发受理及其受理结果文件。 ③学生社团窗口：促进学生自我管理、自我服务，开设专门学生社团窗口，由学生向学生提供管理与服务。 ④机动窗口：服务大厅另独立设有机动窗口，并提供一定的室内和室外空间，为各职能部门、系（院）、校外机构的阶段性服务、间歇性服务及开展各类如咨询、宣传、教育、展示和业务等活动提供场地支持。 4、“社区管理与服务”项目的业务架构和管理架构 （1）业务架构 （2）管理架构 （3）项目的业务设置 具体的业务设置可细分为16类，分别为行政服务、后勤服务、网络服务、邮政服务（南海校区）、财务服务、诉求服务、学生管理服务、教学管理服务、团工作与学生活动、心理咨询服务、校区管理信息服务（南海）、金融通讯服务终端（南海）、物联网信息利用研究、垃圾分类支撑业务、教学督导服务、安全管理服务。 其中，具体业务整合由各相关职能部门主导，全面统计和分析本部门面对学生一线的服务与管理业务，在本部门业务分管校领导的领导和指导下，出具具体可行的对接方案和进度计划，积极与社区服务中心逐步进行业务对接，成熟一项对接一项。 广东轻工职院“社区管理与服务（高校模式）”协同创新项目以探索和构建新型的、符合社区管理与服务以及高校管理发展方向的社区管理（高校）模式为目标，为学生提供“一站式”的管理与服务平台（含物理平台、网络平台和智能通讯终端平台），设计适合我校乃至高职院校大学生社区管理与服务的基于物联网的“感知系统”方案，形成基于“云管理”、“云服务”理念的高校感知管理与服务体系，并尝试推进具有国内先进水平并与国际接轨的社区管理（高校）模式的形成。 作者简介：陆英杰，男，硕士，1971-，现任广东轻工职业技术学院南海校区办公室主任，研究方向为高校管理、高等教育研究。 社区管理与服务论文:社区卫生服务管理系统的研究与构建 摘要：社区卫生服务管理系统从管理员、医生和社区居民三种不同的角色进行设计，通过医生记录社区居民各类记录、社区居民查看相关信息、管理员维护医生和字典等信息的相互协作，提出基于浏览器/服务器模式以及MVC模式的社区卫生服务管理系统的设计思想，实现了家庭档案管理、居民档案管理、儿童保健管理、妇女保健管理等模块，其中包括家庭指导计划、居民主要问题、居民健康信息、居民社区服务、儿童体检登记、妇女产后检查等信息的维护。系统为社区居民享受更好的服务提供平台，提高了社区卫生服务的科学性和合理性。 社区卫生服务管理系统根据卫生部最新行业标准开发，紧紧围绕社区卫生在“医疗、预防、保健、健康教育、康复、计划生育指导”的特色服务，为社区居民建立海量存储与共享的健康档案和电子病历库，实现分析决策为主导的科学化管理，提高社区医院的管理水平和经济效益。通过系统的实施，提高社区卫生服务管理工作的质量和效率。 1 系统研究内容 医疗信息一体化是本系统的基础内容，通过此平台能使社区医生更好地开展工作，使社区居民享受更好的服务是基本目的，因此 ，系统研究的内容包括： 1） 诊疗与健康档案有机结合：将社区内人员每次的诊疗记录动态记入健康档案，使健康档案能有效地反映人员的情况。对于妇女儿童重点人群，社区医生可以非常及时清楚地了解病人的整体情况，对病人的健康状况进行实时的管理，向病人提出良好的建议。 2） 建立医疗信息资源数据库，实现数据共享，完成统计、查询、报表等功能。 3） 提供数据Web服务接口：设计基于Web服务的数据调用接口，为卫生管理部门和高端医院提供第一手的全面、准确健康数据资料。 2 系统设计与实现 2.1系统设计 系统模块的设计基于社区卫生服务管理功能，涵盖社区全科医疗、社区卫生服务中心管理、社区卫生管理、居民健康档案管理、儿童保健、妇女保健等，完成社区卫生服务站的预防、医疗、康复、健康教育计划生育、保健等功能。通过该平台更加快捷、准确地和获取信息，可以提供医生与患者、患者与患者间的资讯、交流平台，建立社区卫生信息化服务的雏形。系统整体框架见图1。 图1 社区卫生服务管理系统整体框架 2.2数据库设计 建立数字化、规范化、标准化的医疗信息资源数据库，实现数据共享，完成统计、查询、报表等功能是对本系统数据库设计的需求，具体有：（1） 以数据库模式组织、储存信息，按照国家的相关标准，最终形成数字化的患者诊疗信息，同时满足经济管理的要求。（2） 采用全表格式录入，常用数据采用标准化字典配置，确保系统的稳定可靠。（3） 采用自定义组合查询统计，灵活的报表设置，全面满足各种查询统计需求。（4） 对外提供Web服务接口，调用该接口完成系统与相关部门交换与共享数据的功能。 本系统数据库设计中数据字典包含字典名称、字典顺序、字典内容，其中字典名称表明了字典所属类别，字典顺序为程序下拉框中的显示顺序，即字典内顺序。每个系统管理员都能维护各类数据字典，每个数据字典由多个管理员维护。每个管理员能管理许多医生。每个医生能管理许多的家庭，每个家庭是由一个医生创建并维护的。家庭包含有家庭基本信息以及家庭主要问题、家庭指导计划。每个家庭拥有许多的居民，一个居民仅在一个家庭中。居民包含了居民基本信息、居民健康信息、居民主要问题、居民次要问题、居民社区服务、儿童体检登记、儿童计划免疫、儿童五病登记、儿童营养不良记录、儿童佝偻病预防投药记录、孕产妇卡记录、分娩记录、产后检查记录等信息。 2.3系统实现 基于Web 的社区卫生服务管理系统采用B/S 结构模式，该结构主要特点是集中管理：软件程序、数据库、的信息以及其他一些组件都集中在服务器， 用户端除了操作系统及浏览器外无需其他软件，即用户以Web 页面的形式与系统进行交互。社区卫生服务管理系统实现了家庭档案管理、居民档案管理、妇女保健管理、儿童保健管理等模块，管理员、医生、居民三种角色的相互协作。管理员能增加医生、删除医生信息、修改医生信息，并且能对数据字典进行增删改查。医生在响应的权限下，能对家庭档案、居民档案、妇女保健、儿童保健的信息进行增删改查，包括了家庭主要问题、家庭指导计划、居民健康信息、居民社区服务、居民主要问题、居民次要问题、孕产妇卡、分娩记录、产后检查、儿童体检登记、儿童计划免疫、儿童五病登记、儿童营养不良、儿童佝偻病预防投药等信息。居民能查看所有医生对其自身相关操作的历史记录。为了信息的保密与安全，系统还提供一定的安全机制。 3 结束语 社区卫生服务管理系统经过不断地完善和改进，达到了设计需求。系统具有界面友好、易于操作、安全稳定等特点，并且有较强的可扩展性和移植性等特点。完整的社区卫生服务管理系统应当包括众多模块，在随后的改进中需要逐步地将更多社区卫生服务管理的相关模块加入到本系统中。 社区管理与服务论文:社区卫生服务中心护理管理的现状与对策 摘要：社区护理的组织管理与设置应依据现代管理科学的基础理论，在研究目前国内社区护理系统的结构和管理现状的基础上进行架构。通过基本功能的设定、组织体系的设计、管理制度的建立、护理设备的配置，形成一个有机的整体，为社区护理工作的开展创造和谐的、有效的工作环境。 关键词：社区卫生服务中心；护理管理；组织体系 所谓管理就是创造并保持一种环境，使组织中的人们能够充分发挥他们的聪明才智和潜能，为实现组织的崇高目标而努力奋斗的过程。社区护理管理就是运用管理的原则，研究社区护理工作中的特点和规律，通过对社区护理工作的计划、组织、领导和控制，达到控制社区护理系统、激发社区护士潜能及优化社区护理效应三方面的统一，从而确保社区护理质量的过程。社区护理管理的目的是通过计划、组织、领导和控制等管理职能的活动，充分运用社区卫生资源，以发挥最大效率、取得最大效益，实现社区护理服务的目标[1]。 1社区护士的基本条件和职责 卫生部印发的《社区护理管理指导意见(试行)》等文件要求：社区卫生服务中心应根据规模、服务范围和工作量设总护士长或护士长，负责中心内部和社区的护理管理工作；社区卫生服务站应设护士长(或组长)负责护理管理工作；社区卫生服务中心(站)的护士数量应根据开展业务的工作量合理配备。社区卫生服务中心的护理部除负责中心的临床护理工作外，也负责对下属的社区卫生服务站护理工作的监督管理。社区卫生服务中心的护理管理监督应由其上级卫生行政部门负责，省市护理学会也应将社区护理纳入学会的其中专业组，定期进行学术探讨和研究活动[2]。 2社区卫生服务中心护理管理的现状 传统的护理质量控制以终末质量评价与反馈为主，通过信息反馈间接控制下一个护理环节，不利于很好地预防护理缺陷。与医院护理相比，社区护理有以下5个方面的特点：①服务对象：为固定的社区内人群(健康人或慢性病患者)；②服务场地：家庭、社区生活或工作场所等；③服务内容：除了门诊常见疾病治疗护理外，主要为健康人群服务和慢性病监控管理，并有大量数据分析和统计工作；④服务方式：主动上门的方式，与被服务对象建立起朋友或家庭成员似的关系；⑤服务性质：社区卫生服务以公益性为主导。为此，社区护理在具体的实践中，主要有以下几种形式：①门诊护理服务主要在中心和卫生服务站内给患者测血压、测体温及其他生命体征、输液、注射、吸氧、雾化吸入、导尿、灌肠等。②咨询服务责任护士公开电话咨询、热线咨询及中心网络咨询、义诊咨询、电话回访咨询等。③下社区服务事先告知，定时定点到社区开展义诊、咨询、健康调查、健康监测、健康教育等。④上门服务家庭病床服务、慢性病上门访视、出诊服务、临终关怀、居家护理、高寿老人及孤寡老人和特困人群慰问帮助、上门健康调查与健康指导等。社区责任护士的工作以责任医护团队的形式，并以促进健康为目标，有计划地为居民提供健康护理服务[3]。⑤护士数量不足 世界卫生组织（WHO）提出社区医护比为1:2或1:4，我国医护比为1:0.5，存在严重缺编情况。 ３社区卫生服务中心护理管理的对策 3.1制定社区护理管理的管理制度 3.1.1确立社区护理管理标准应确定社区护理控制对象、选择控制的关键点，并注意将计划的目标分解为一系列可具体操作的控制标准。控制对象应选择那些对实现社区护理组织目标成果有重大影响的因素。社区护理控制关键点的选择应考虑影响整个工作运行过程的重要操作事项，能在重大损失出现之前显示出差异的事项，选择若干能反映组织主要绩效水平的时间和空间分布均衡的控制点，以便社区护理管理者对组织总体状况形成一个比较全面的了解。社区护理控制的关键点包括社区制度、社区护士、社区重点服务对象、器材设备和药品、社区部门及社区时间等[4]。 3.1.2衡量社区护理管理工作绩效通过适宜的衡量方式、建立有效的信息反馈系统对实际工作的情况进行衡量。 3.1.3评价社区护理管理偏差并纠正偏差判断偏差对组织活动效率的威胁程度，根据判断结果采取相应措施加以处理。在此过程也要对标准进行再次判定，若标准不够合理，则修订标准，反之则应注重解决管理中存在的实际问题。 3.2建立社区护理质量管理体系护理质量是在护理服务活动过程中逐步形成的。要使社区护理服务过程影响质量的因素都处于受控状态，必须建立完善的社区护理质量管理体系，明确规定每一个社区护理人员在质量工作中的具体任务、职责和权限。只有这样，才能有效地实施护理管理活动，保证服务质量的不断提高。护理质量管理体系具体包含以下内容：①包括护理质量管理的组织结构、质量职能、质量职责以及机构之间的纵向、横向关系，质量工作网络与质量信息传递与反馈。②包括为进行某项活动所规定的过程。如活动的目的、范围、做法、时间、进度、执行人员、控制方法和记录，所有工作都是通过过程来完成的，每一过程都有输入和输出(结果)，护理质量管理是通过对各项护理活动的过程的管理来实现的。③包括人员和物资。这是护理质量管理体系的硬件，是实施护理质量管理、实现质量目标的前提和基础。 3.3加强对社区护士培训 社区卫生服务中心从社区护士的角度了解其对业务培训的需求，并深入社区调研社区人群对社区护理服务项目的需求，将社区卫生服务中常见的社区护理与社区护士对相关社区护理技能培训的要求进行由高到低排序：慢性病用药知识、社区急救、康复护理、居家护理知识、与患者有效沟通技巧、临终关怀等[5]。根据调查结果并结合目前社区卫生服务中心所开展的社区护理服务项目，采用多渠道、多形式、多层次、个性化的方式，为社区护士创造足够的培训机会，并提供政策和经济支持，尽早尽快适应社区护士角色的转变。 3.4提升护士长管理能力社区护理管理人员应经常深入基层，了解社区护士的知识需求，结合社区护理的工作特点，定期监督、指导[6]。护理部坚持每周定期检查和不定期月查相结合，每月定期召开质量控制通报会，对发现的问题或特殊病例，及时组织大家讨论学习，修改工作流程，制订解决方案，坚持质量持续改进。进一步完善社区护士培养机制，合理利用社区护理人才，明确社区护士分工，各尽其长。 4结论 总之，通过社区护理管理可以提高社区护理工作的效率和质量，为社区的个体、家庭以及整个社区提供优质服务，维护和促进社区人群的健康。社区护理管理涉及的学科多、内容广、范围大，它主要包括组织管理、人员管理、业务管理、质量管理、物资管理、经济管理、信息管理和科研教学管理等。 社区管理与服务论文:利用社区功能加强离退休职工的管理与服务 人口老龄化是当前我国社会普遍存在的问题，也是吐哈油田离退 休管理中心当前面对的问题。目前吐哈油田公司对离退休职工的管理模式是：单位管理为主，小区活动为辅。严格执行《吐哈油田公司离退休职工工作管理办法》，认真落实"两项待遇"， 把离退休职工管理工作寓于服务之中，有效促进了他们的身心健康。随着社会经济的发展，随着人口老龄化的进程，随着改革不断深入给油田政治、经济、文化 、福利等方面带来的一系列问题，离退休职工的管理与服务也呈现出新的情况和新的问题。新时期离退休职工管理工作仅靠过去那种单纯的福利型、服务型的工作方式已不能满足新形势下离退休职工的要求。如何使老同志健康长寿，幸福的安渡晚年。 充分利用社区功能，加强离退休职工的管理与服务， 是新形势下做好离退休职工管理工作的有效途径。 为全面贯彻落实党和国家关于离退休职工工作的方针政策，不断开创新形势下离退休职工管理工作的新局面，根据中组部《关于进一步加强新形势下离退休职工管理工作的意见》和油田公司《关于进一步加强新形势下离退休干部工作的实施办法》结合油田实际，如何做好新形势下离退休职工管理服务工作，怎样发挥离退休老同志宝贵财富，社区功能是解决以上问题的有效途径。 一、发展和完善社区功能的必要性 第一，发展和完善社区功能，有利于提高离退休职工管理和服务的质量。近几年来，从中央到地方各级党政部门都十分重视社区建设。社区功能包括社区服务、社区文化、社区卫生、社区体育活动、社区环境等。加强社区建设是新形势下坚持党的群众路线，做好离退休职工管理工作的重要保证。社区属于区域性，具有普遍性、规范性的特点，它方便离退休干部参加各项活动，使老同志老有所乐、老有所养、老有所医老有所教、老有所学。同时还具有兴趣性、娱乐性的特点，社区可设有各种娱乐措施，比如摄影协会、钓鱼协会、书画班、太极拳班、门球、朴克、象棋、麻将及动员老同志参加老年大学等，这些活动是根据老年人年龄特点、爱好设计的。参加这些活动可使老同志排除离退休后的孤独感；保持活泼开朗的性格，促进其身心健康，达到老有所乐；同时还可以充分发挥老同志的余热，为社会作出应有的贡献。 第二，社区与离退休职工在管理和服务上相互补充、相互促进。社区管理的宗旨是满足离退休人员生活发展需要，维护离退休人员的基本政治权利和生活权益，社区管理服务于离退休老同志，反过来社区也靠离退休职工参与，真正做到在管理上互补，服务与效益上互利，真正达到共同发展，互相促进。 二、离退休职工加入社区管理的必要性 第一，社区活动的特点可以解决离退休老同志生理机能衰退带来的不便。吐哈油田公司现有离退休人员共4451 人，其中离休人员19 人，退休人员4413 人，退职人员 19 人；平均年龄 63 岁，最高98 岁，最低 42 岁。由于离退休职工年龄偏大和居住的分散性，要组织各类活动，工作量比较大，这样老同志来回跑的也辛苦，如果能就近参加社区的活动，就大大提高了老同志的参与率和兴趣，使老人们都能够从家中走出来，积极参与到各类活动中。 第二，老同志加入社区活动，参与方便，活动内容丰富，兴趣广泛，有利于其身心健康。社区活动作为新生事物，它的发展、建设、完善是符合新形势下老人们的要求和特点的。它根据老同志的年龄特点、身体状况设有多种适宜的活动，社区的活动场所一般在社区的中心，方便老同志参加。有的老同志说，退休后比工作时还忙，每天过得很充实。由于离退休后参加了很多活动，身体比上班时结实、健康了。 第三，社区服务心系老人，想老人所想，急老人所急。离退休老同志曾经为党为人民作出了贡献，前人载树，后人乘凉，这是历史发展的必然规律，我们党和人民不会忘记他们。社区建设就是为老同志服务的，并开设社区服务中心、社区护理等多项专为老人服务的项目，如定期打扫卫生，上门护理长期有病的、鳏寡独居的离退休老人等。 三、拓展社区服务，提高离退休职工服务质量。 拓展服务内容，提高服务质量。积极引入社会力量，分类完善养老模式，优先解决好高龄、空巢、孤寡、失能老年人等养老需求最迫切老同志的养老问题。一要安排素质较高的工作人员，；二要提高服务质量，特别要注重对鳏寡独居的离退休老同志特殊服务和热心真诚的关怀。 第一，发展社区卫生服务，增强离退休老同志身心健康。通过完善社区服务功能和服务设施，为离退休老同志提供专业化、综合性的养老服务，实现绝大多数老年人在家养老、在所居住的社区养老；机构养老统筹考虑同一地区各企事业单位的实际情况，整体规划，合理布局，满足系统内离退休老同志基本养老需要。随着离退休职工进入高龄期，身体健康状况的下降，绝大多数老同志都患有多种疾病，个别老人甚至连自己的生活都难以料理，看病就医、就近活动的需求日益增多。发展社区卫生服务是解决以上矛盾的最好办法，根据离退休老同志的年龄结构、身体状况、家庭条件及个人需求，搭建由志愿者队伍、社会服务机构、社区服务单位及其他公益性互助组织参与的养老服务平台，提供多层次、个性化服务，满足社区离退休老同志差异化的养老服务需求。尤其是开设社区服务-家庭病床，对老同志进行社区系统化服务。一是为离退休老同志提供康复医疗护理及健康指导。包括老年人生活卫生、家庭护理操作，饮食营养、常见病危、老年人保健检查、老年人用药问题、老年人体育锻炼与家庭护理等。二是为老同志及家属提供心理咨询。由于老年人社会地位、人际关系发生了变化，必然产生一系列心理反应，产生失落感、怀旧感、孤独感和忧郁感。家属及子女如果掌握老人们这些心理特点，有的放矢进行心理引导，对护理好自己的亲人就可"对症下药"了。三是为社区老同志提供基础护理技术。如换药、静脉注射、褥疮护理、造瘘护理等上门服务。有了社区卫生服务，大大减少儿女的困难；有了社区卫生服务，老人们就能安心养病；有了社区卫生服务就进一步增强了离退休老同志的身心健康。 第二，利用社区综合功能，落实离退休老同志的待遇。一是利用社区综合功能，进一步落实好离退休职工的政治待遇，实现老有所教、老有所学。要在政治上关心离退休老同志让他们思想常新、理想永存。社区紧跟形势，有针对性组织离退休职工政治学习，使他们及时了解党和国家的方针政策、政治经济改革新情况和油田经济发展形势。二是利用社区功能，落实离退休职工生活待遇，实现老有所养、老有所乐。单位按时发放离退休职工养老金及福利，保证离退休老人们的正常生活。同时让社区积极通过地方政府和油田公司，抓好有关离退休职工生活各项待遇的落实，多做送温暖工作，切实为离退休老人们办好事，办实事，保障离退休职工现有的生活待遇不降低，积极帮助解决离退休职工生活上的困难。通过社区服务，让离退休老同志真切感受到人间的真情。 第三，利用社区服务优势，加强离退休职工党支部建设。加强离退休干部党支部建设是做好新形势下离退休管理服务工作的需要，也是开展社区服务的必然条件。离退休干部党员是离退休干部的骨干和中坚力量，是党员队伍的重要组成部分。离退休干部党支部建设是党建工作基层组织建设的重要内容。目前，油田离退休党员 873 人。离退休党员是一个特殊的群体。长期的实践活动中，他们对党的事业的热爱，在党的思想建设上和组织建设上有着丰富而宝贵的经验。更有些离退休老同志在离退休前担任过不同的领导职务，他们对党的政策有较深的认识与有较高的理论水平。有很高的威望、独特的政治优势、经验优势和技术优势，能够在参政议政、经济建设、维护稳定、构建和谐社会等重要领域作出贡献、创造价值。因此，我们要充分认识做好离退休职工党支部建设的重要意义，不断增强做好工作的责任感、使命感和光荣感。充分利用社区管理与服务的功能，才能够进一步加强离退休职工的管理与服务。 （作者单位：吐哈油田离退休管理中心） 社区管理与服务论文:高职社区管理与服务专业人才培养规格及课程设计 摘 要：随着政府机构改革的深化和公共事业的发展，政府职能转变必将需要更多的社区工作者来从事政府下放的工作。这对社区管理与服务专业人才的培养提出了更高的要求，培养规格也应进行相应的调整。研究和分析就业岗位的典型工作任务对高职社区管理与服务专业人才培养规格的要求，在此基础上，构建社区管理与服务专业的课程体系的改革方案。 关键词：社区管理与服务专业；人才培养规格；课程体系 一、社区管理与服务专业就业岗位及人才培养目标 社区管理与服务专业人才培养面向社区工作站的社区事务员和社会组织的社会工作者等一线岗位，即社区工作站的党群服务专干、社区人口与计划生育管理服务专干、综合治理服务专干、城市管理与爱国卫生服务专干、劳动保障服务专干、社会救助服务专干、住房保障服务专干、社会事务服务专干、公共事业服务（经济服务）专干等岗位以及社会组织的社会工作者岗位。培养德、智、体、美全面发展，掌握社区管理与服务工作必备的国家相关法律法规及政策、社会工作方法、社区工作事务流程及方法等理论专门知识，具备政策执行和社区事务受理能力；运用个案工作、小组工作和社区工作方法开展不同人群和不同领域的服务能力；社区活动和项目的策划、组织、实施和评估的能力，具有爱心助人、助人自助等专业品质的高素质高等技能型、应用型、创新型和可持续发展的社区管理与服务专门人才。 二、社区管理与服务专业人才培养规格分析 1.社区常规事务受理。包括管理和服务基层党员，做好育龄群众的分类管理及辖区内流动人口管理工作；开展矛盾纠纷的排查和调处工作，社区环境整治，协助做好各类社会保险的参保审核工作；负责辖区内城市居民最低生活保障、特困家庭医疗救助、精神病人救助、临时应急救助工作的日常管理和服务工作；等等。以上工作任务需要了解社区党建、计生、综治、社会救助等事务内容及受理流程，具备分析和解决问题的能力及爱岗敬业、为民服务的意识。对应的专业课程有社区建设理论与实务、民政工作、社会救助、农村社区管理等。 2.社区各项工作相关政策宣传教育与执行。包括宣传教育党的路线、方针和政策，宣传和实施计划生育政策、法规、规章，开展法制宣传教育，开展劳动保障方面的信访接待、政策咨询，宣传贯彻关于社会救助的法律、法规和政策，落实社会救助工作制度等。以上工作任务需要了解社区各项工作及服务人群相关的法律法规，具备宣传教育与执行能力及较高的政治素养和法律意识。对应的专业课程为社会管理概论、社会政策与法规等。 3.社区常见公文写作。包括简报、计划、总结、调查报告、规章制度，介绍信、证明信等。以上工作任务需要了解简报、计划、总结、调查报告等写作规范和要求，具备文字写作能力和耐心细致的职业素养。对应的课程包括社区公文写作、申论、档案管理实务。 4.社区关系沟通与协调。包括协调工、青、妇等群团组织在精神文明建设中的工作，发挥计划生育协会、计划生育议事委员会和志愿者队伍的作用，全面化解民事矛盾，组织协调街道、社区、城管执法大队、城市协管员、驻辖区单位等各条线做好城市管理整治及执法工作；负责社区内物业服务公司的管理衔接，加强社区与物业公司、业委会的联系，积极受理、协调处理有关物业纠纷，指导业委会成立和改选工作等。以上工作任务需要了解社会互动、社会角色、人际沟通等社会学、心理学知识，具备较强的表达沟通能力、矛盾调解能力以及良好的心理素质和大局意识。对应的专业课程有普通心理学、人类行为与社会环境、社区管理沟通、物业管理实务等。 5.社区个人、家庭的个案辅导及管理。包括针对社区老年人及家庭开展长者日常生活照料、健康维护服务、精神慰藉服务；针对儿童青少年及家庭开展困难家庭帮扶、家庭暴力、家庭矛盾纠纷调解等服务；针对社区内的残疾人提供康复训练、职业技能训练服务；针对外来人员提供情绪心理辅导、矛盾调解服务等。以上工作任务需要了解个案工作的基本程序、方法技巧，具备较强的表达沟通、个案辅导、资源链接的能力以及爱心助人、助人自助的职业素养。对应的专业课程有个案工作、老年健康照护、现代家政、自闭症的康复与治疗等。 6.社区特定人群的小组工作。包括针对社区老年人的特点和需求开展文体康乐、社会支援服务；针对少年儿童及其家庭开展430学校、兴趣小组、专题培训、拓展活动、健康娱乐、能力提升、亲子活动、儿童教育培训服务；针对社区内的残疾人提供康娱与社交、社区共融服务；针对外来人员提供文体服务、关怀支持服务等。以上工作任务需要了解社区特定人群特点及小组工作流程及方法，具备小组招募、计划、实施与评估的能力以及协作意识。对应的专业课程有小组工作、成长小组、矫正社会工作等。 7.社区活动和项目的策划、组织、实施与评估。包括社区公益活动、娱乐活动、民俗活动、科普活动、专题活动、观念活动等和社区针对特定人群服务项目的策划、组织、实施与评估工作。以上工作任务需要了解社会工作行政、社区活动和社区服务项目的类型及策划、组织、实施与评估方法等知识，具备组织策划能力、资源整合与拓展的能力以及团队合作意识和开拓创新意识。对应的课程有社区工作、社区活动策划、社区服务、社区建设项目管理等。 8.社区问题与需求的调研。包括掌握分析社区的社会治安和安全形势，降低刑事案件发案率；组织开展治安巡逻，及时收集、汇总有关综治工作数据，做好资料的整理、归档及保管工作；对下岗失业人员和就业困难人员家庭状况、本人就业条件和就业愿望等情况进行核实；定期对申请社会救助的家庭进行入户调查，及时掌握其家庭动态信息；及时掌握辖区各楼宇公司的基本情况和变动情况，使每项工作有原始记载，资料齐全。以上工作任务需要了解社会问题分析及社会调查程序与方法，具备发现问题及开展调研的能力以及热心为民服务意识。对应的专业课程有社会工作概论、社会调查方法、当代社会问题等。 三、社区管理与服务专业课程设计 1.根据课程性质分类，构建模块式的课程结构。课程模块具体包括专业基础课、专业核心课、专业拓展课。专业基础课应适当综合化，按照培养“职业人”和专业价值观来设计，包括社会管理概论、成长小组、普通心理学、人类行为与社会环境、社会工作概论等课程。专业核心课注重核心能力的培养，按照岗位需求和运用性来设计，包括社区建设理论与实务、民政工作、社会调查方法、社会政策与法规、个案工作、小组工作、社区工作、社区公文写作、社区服务、社区活动策划等。此外，专业拓展课应充分考虑学生的兴趣、爱好，拓宽学生的知识面，开阔视野，促进学生个性特长的发展。所以专业拓展课包括当代社会问题、社区建设项目管理、申论、手语、人力资源管理、自闭症的康复与治疗等课程。 2.根据社区工作任务，重构课程教学内容。基于工作任务的课程教学是指在教学过程中，以完成一个个具体工作任务为线索，把教学内容巧妙地安排在每个工作任务之中。在具体的课程设计过程中，要注意以下几个方面：一是课程定位要准确，要以社区典型工作任务为导向，以学生成长为中心设计课程，实现个人成长和岗位需求的双重目标。二是工作任务的解构需要在了解典型工作任务的基础上解构工作步骤，明确每一个典型工作任务及步骤的理论知识、核心能力和职业素质，由此来确定具体的理论章节和实践项目。三是课程内容的重构需要打破原有的课程的知识体系，从社区典型工作任务出发，依据每一个任务的具体步骤组建一系列行动化的学习项目，体现由易到难、循序渐进的过程。四是课程实践任务要符合课程要求，严把实践环节确保课程实践的效果。 3.凸显实践教学，构建和完善实践教学体系。根据人才培养目标和规格，以价值教育为核心，服务贯穿专业人才培养全过程。注重课堂教学与专业实践相结合，感性认识与环境熏陶相结合，价值内化和实务训练相结合，以社会服务推动教学，服务与学习相互促进，逐步建立“义工服务―寒暑假实习―阶段性实习―毕业顶岗实习”递进式的实践体系。专业实践教学注重由一般服务逐渐发展到专业服务，由引导参与逐渐内化为自身意识，继而转变为自觉行动。 社区管理与服务论文:高职院校社区管理与服务专业实践教学探索 摘要：以江苏建筑职业技术学院为案例，通过对社区管理与服务专业人才培养目标和岗位定位的阐述，深刻剖析该专业在实践教学建设中存在的问题，并提出建设性改进建议和实施措施。 关键词：高职院校；社区管理与服务；实践教学；研究 社区管理与服务专业是社会工作的一门应用性分支学科，同时也包含了大量的管理类与服务类知识，集社工、管理、服务三种理念于一体。实践教学是社区管理与服务专业课程体系中的重要组成部分，是培养学生专业技术应用能力及分析问题和解决问题能力的重要途径。但是，由于种种原因，我国许多高职院校的实践教学条件不能满足实践教学的需要，严重影响着我国高职教育的教学质量。江苏建筑职业技术学院社区管理与服务专业始建于2003年，在10年的实践教学过程中，积累了较为丰富的教学经验，成功地培养了一大批社区服务管理人才，但同时仍存在一些不足，特别是实践教学的内容、师资力量、教学督导等方面有待提高。 一、专业概况 江苏建筑职业技术学院社区管理与服务专业始建于2003年，是江苏省高校中率先开设该专业的院校，2009年被批准立项为院级重点建设专业。主要培养面向社区、福利机构、物业公司以及相关企业，掌握社区管理、物业管理、长者服务等方面专业知识，有较强实践动手能力，并具有从业职业资格证书，能从事社区老年服务与管理管理、社区物业服务与管理、社区服务与管理等岗位工作实际操作的高素质应用型人才。毕业生就业主要分布在基层物业公司、社会管理机构、社区社会工作站、企事业单位文秘、行政管理岗位、社区服务机构等。10年来，该专业已经与许多国家大型企业建立了长期合作关系，毕业生受到了用人单位的好评，如2012年与万科物业公司签订合同为万科定制培养三届学生。 二、教学体系 （一）课程体系与课程建设 引入国家社工师与物业管理师相关职业标准与职业规范，充分发挥行业专家在课程体系和课程内容构建中的作用。在专业建设指导委员会下设置课程开发建设机构，具体负责课程体系与课程内容的开发与构建。 以工作任务为依据，构建工作任务导向型专业教学标准体系。课程设置与工作任务相匹配，按照工作任务的关联性与逻辑关系设计与确定课程体系。 以工作项目为中心构建课程内容体系。任务由工作项目组成，以完成任务为核心析出工作项目，以完成项目为目标确定工作职责，以胜任工作职责为目标，确定教学内容，形成项目为中心的课程内容体系。具体包括公共基础平台课程、职业基础平台课程、专业方向平台课程、专业拓展平台课程。 （二）实践教学体系 在所有课程学时中，实践课程的学时占53%。这也说明专业注重培养具有较强实践能力的高素质技能型专门人才。在教学过程中，主要安排认知实习、课堂实训、综合实践、毕业顶岗实习四个教学环节。 认识实习环节，主要通过参观现场，让学生了解本专业所对应的岗位，以及该岗位所从事工作的内容和对工作人员能力和素质的要求。 课堂实训环节，结合课程内容进行专项技能训练阶段。主要是通过实验室实习课堂模拟等环节，训练学生掌握课程要求的各项技能。 综合实践环节，这一阶段为结合专业课程的学习，综合以前所学内容和已具备的各种能力，对学生进行解决实际问题的综介能力的训练。主要包括社会工作方法实训、物业管理综合能力实训，老年社会服务实训，主要是通过将学生安排到相关单位，按照实训大纲，进行真实岗位及任务进行训练。目前建有校外实习基地5个，有政府建构，如徐州市信访局，云龙区民政局；有社区管理机构，如街道办事处、居民委员会；社区服务机构，如社区服务中心、社区养老机构、社区物业服务机构；大型物业公司，如万科南京物业、徐州金鹰国际物业，成为专业实践教学的主要场所，为学生专业技能的实际训练，仿真工作情景的展示提供了物质条件。特别是校外实习基地，对学生接触专业实际工作，提高处理管理工作的各种问题的能力发挥了极其重要的作用。 毕业实践训练环节，学生在这一阶段结合所学和所掌握的知识和技能，在社区工作与管理的机构中经过一定时间的训练，在教师和实际工作人员的具体指导下，解决与专业有关的具体问题，并写出毕业论文，完成学习期间的最后一个教学环节的训练。 三、实践教学中存在的问题剖析 （一）实践教学内容缺乏针对性 学生在实习过程中，有许多东西要学，在主导目标明确的基础上，应把具体内容细化，使学生实习更有针对性。如社会工作方法，由于社区不希望学生常换岗，学生的实习基本上全部是在一个岗位上完成，缺少对其他部门、其他岗位的了解，实习效果就大打折扣。实习是学生全方位接触具体工作务的难得机会，由于时间和经费的严重制约，许多专业操作技能涉及不到，实习目标的设定难以细化，使学生专业能力的提高受到很大局限。 （二）实习单位不配合 目前学生社会实践主要安排在社区居委会，社区居委会在实际工作中，对社会工作的理念和认同度并不是太高，他们主要的日常工作是为了完成上级交代的任务，所以在分配学生实践任务时考虑最多的是居委而不是学生的专业需求，再加上对专业知识懂的较少，给学生安排的都是一些琐碎的日常事务，在实践中，学生的专业技能得不到有效的提高。 （三）校内实践教学有待加强 由于条件所限，社区专业校内实践教学环节十薄弱，实践教学设施、设备及相关视听资料严重缺乏。例如，社会工作方法与实务、物业管理理论与实务、老年社会工作等核心课程都是操作性极强的应用性课程，需要校内实训室的配合，但是目前缺少相应的软件及硬件设施支持，即使专业教师的授课水再高也难引起学生的兴趣，教学效果也不可能理想。 （四）师资水平有待提高 具有丰富的专业理论和实务操作能力的教师欠缺，在实践课程中不能给予全面有效地指导。大部分教师是从其他专业转行而来，实践经验略显不足。教师队伍学历高，但是没有具有丰宫实践经验的专业教师，普遍经验不足。这些教师没有受过社区管理或者是社会工作专业的培训，课堂教学基本上靠自己摸索，对于专业知识在社区中的应用学习的并不多。 （五）实践教学缺少科学的督导 实践督导形式单一，没有完善的实践督导模式为指导。专业教师对社会实践全权负责，扮演了安排、联系、管理、监控等多种角色。同时，专业教师承担了大量的教学任务，再加上实务经验上的欠缺，所以仅靠专业教师单一的督导教学模式来实施，其效果必然大打折扣。目前没有专门的专业建设指导委员会对实践课程进行宏观指导，在机构层面上也没有机构督导来详细地计划和安排学生的实践，所以目前的实践督导模式存在一定的弱点。 四、建议及对策 （一）完善专业实践教学监控反馈体系 对专业实践教学监控叫以通过相关实践教学档案来实现，前期准备监控要求有专业实践教学方案，方案对实践教学的内容、实践安排、考核办法、评价标准等作出明确规定；教学过程监控要求有相关专业实践记录；教学效果监控要求有专业实践效果分析记录。建立专业实践过程全程档案能够有效达到监控效果。建立简明而健全的“质量记录”信息，启用学生教师网上评教系统，以形成实践教学质量的有效保障机制。 （二）拓宽实训基地建设与开发 社区工作是一项人对人的社会性工作，不可能也不适宜将一个完整的社区管理机构模型搬入学校，成立专门化的实训实验室，因此，社区管理与服务专业的教学基地建设应该突破其他职业教学“校内实训室”加“校外实习基地”的模式，采用更为灵活、更贴近专业特点的见习、实习方式，保证学生能够与行业现状和实际工作有更深入的接触。 与社区组织及相关单位形成教学互动关系，是组建校外实习基地的有效方式。除定期去对口社区见习、实习外，还要积极把社区工作经验“请进来”，聘请行业专家与一线工作人员作为兼职教师，以实例教育带动实训项目，理论联系实际；积极鼓励专业教育“走出去”，进入社区开展现场教学，让学生通过社区工作实践第一线进行“真刀真枪”式的实习，接受真正的“实战”演练，提高学生的技能操作水平，在“见习”、“实习”中积累社会工作经验。 利用学校社区资源，将学校开发为整体实训基地。学校作为一个特殊社区，具备社区工作的普遍性和特殊性。移植一个社区居委会或工作站，既不现实，也无必要，但利用学校现有的社区工作资源，可以在一定程度上使学校成为整体型的专业实训室。学校可指导本专业学生参与各类学生社团的组织建设和活动策划，在学生公寓区开展各类服务项目，最大程度地感受学校这个特殊社区工作的各个层面，使专业知识与技能得到应用。 （三）加快建立校内实训基地，校内校外实践相结合 加大校内实训基地的投入，加快建设标准化的校内实训基地。校内实训基地可用于社区管理与服务专业实践教学，可配备先进的教学和实验设备，设立个案、小组、社区工作模拟室，社区服务中心模拟室，物业管理模拟室等。学生可以在校内实训基地模拟各种服务场景，熟悉服务流程和专业实践任务，加强动手能力的培养。校内校外实践相结合，能更好地提高社会实践的效果和质量。 （四）加强培训专业教师实务操作技能 加强培训专业教师实务操作技能，可考虑聘请社会工作机构中具有资格证书、实践经验丰富的工作人员担任社会实践兼职教师。同时，学校应该鼓励专业教师参加继续教育学习或者培训，可以去发达地区的社会工作服务机构的社区领域参加锻炼，学习适用的实务操作技能。同时，可以走访省内开设社会工作专业或者社区管理专业的本科院校，调查他们的实践开展情况，学习经验。 （五）建立有效的实习督导模式 建立有效的实习督导模式，形成以专业建设指导委员会为指导、专业教师和机构督导相互合作的实习督导机制。以专业建设指导委员会为指导。学院可以聘请民政部门主管社区管理的领导、本科院校社区管理专家、经验丰富的机构督导成立专业建设指导委员会。充分发挥其在社会实践中的桥梁作用，利用他们对服务一线的了解，对学生的就业岗位群进行合理的分析，同时运用他们丰富的社会资源，为学生谋求更广泛的实践基地和就业机会。积极争取政府部门的支持，使社会实践基地的建设得到有力的保证。 （六）依靠专业学生社团强化实践训练 根据人才培养目标与规格，以价值教育为核心，依靠专业学生社团，义工服务贯穿专业人才培养全过程，注重课堂教学与专业实践相结合，价值内化和实务训练相结合，以服务社会促动教学。如学生社团在徐州市社会福利院、徐州市民政局、徐州市老龄委开展社会服务，学生通过服务巩固、反思了所学专业知识，合作单位的需求也得到了满足，达到了双赢的局面。 作者简介：吴 华（1970-），女，河商丘人，硕士，江苏建筑职业技术学院经济管理与人文学院讲师，主要从事社区管理与服务教学与科研工作。 社区管理与服务论文:高职院校社区管理与服务专业实践教学探索 摘要：本文阐述了社区管理与服务专业人才培养目标和岗位定位的理论与方法，以江苏建筑职业技术学院为例，深刻剖析该专业在实践教学建设中存在的问题，并提出建设性改进建议和实施措施。 关键词：高职院校；社区管理与服务；实践教学；研究 社区管理与服务专业涵盖了大量包括管理类与服务类在内的知识，其作为社会工作的一门应用性分支学科，将社工、管理、服务三种理念有机地集中于一体。而培养学生专业技能、应用能力及解决方法的重要途径更多的体现在实践教学中，它是社区管理与服务专业课程体系中的重要组成部分。但是，由于种种原因，我国许多高职院校的实践教学条件不能满足实践教学的需要，严重影响着我国高职教育的质量与水平。江苏建筑职业技术学院的社区管理与服务专业始建于2003年，在10年的实践教学过程中，积累了较为丰富的教学经验，成功地培养了一大批社区服务管理人才，但同时仍存在一些不足，特别是实践教学的内容、师资力量、教学督导等方面有待提高。 一、专业概况 江苏建筑职业技术学院社区管理与服务专业始建于2003年，是江苏省高校中率先开设该专业的院校，2009年被批准立项为院级重点建设专业。主要培养面向社区、福利机构、物业公司以及相关企业，掌握社区管理、物业管理、长者服务等方面专业知识，有较强实践动手能力，并具有从业职业资格证书，能从事社区老年服务与管理管理、社区物业服务与管理、社区服务与管理等岗位工作实际操作的高素质应用型人才。毕业生就业主要分布在基层物业公司、社会管理机构、社区社会工作站、企事业单位文秘、行政管理岗位、社区服务机构等。10年来，该专业已经与许多国家大型企业建立了长期合作关系，毕业生受到了用人单位的好评，如2012年与万科物业公司签订合同为万科定制培养三届学生。 二、教学体系 （一）课程体系与课程建设 引入国家社工师与物业管理师相关职业标准与职业规范，充分发挥行业专家在课程体系和课程内容构建中的作用。在专业建设指导委员会下设置课程开发建设机构，具体负责课程体系与课程内容的开发与构建。 以工作任务为依据，构建工作任务导向型专业教学标准体系。课程设置与工作任务相匹配，按照工作任务的关联性与逻辑关系设计与确定课程体系。 以工作项目为中心构建课程内容体系。任务由工作项目组成，以完成任务为核心析出工作项目，以完成项目为目标确定工作职责，以胜任工作职责为目标，确定教学内容，形成项目为中心的课程内容体系。具体包括公共基础平台课程、职业基础平台课程、专业方向平台课程、专业拓展平台课程。 （二）实践教学体系 在所有课程学时中，实践课程的学时占53%。这也说明专业注重培养具有较强实践能力的高素质技能型专门人才。在教学过程中，主要安排认知实习、课堂实训、综合实践、毕业顶岗实习四个教学环节。 （1）认识实习环节，体现在要求学生在参观和了解现场环境及情况的基础上，熟悉和掌握与所学专业所对应的岗位、目标内容以及工作要求。 （2）课堂实训环节，要求学生将所学专业内容不断融入专项技能训练之中。通过模拟和演练，培养学生的各项实践技能。 （3）综合实践环节，系统性地将所学的各专业课程结合起来，综合所学的内容和已具备的能力，打造出学生解决实际问题的综合能力。具体的实践环节包括社会工作方法训练、物管综合能力培训，老年社会服务实训，主要是通过将学生安排到相关单位，按照实训大纲，进行真实岗位及任务进行训练。目前建有校外实习基地5个，有政府建构，如徐州市信访局，云龙区民政局；有社区管理机构，如街道办事处、居民委员会；社区服务机构，如社区服务中心、社区养老机构、社区物业服务机构；大型物业公司，如万科南京物业、徐州金鹰国际物业，成为专业实践教学的主要场所，为学生专业技能的实际训练，仿真工作情景的展示提供了物质条件。特别是校外实习基地，对学生接触专业实际工作，提高处理管理工作的各种问题的能力发挥了极其重要的作用。 （4）毕业实践训练环节，在教师和实习机构人员的专业、实践指导下，通过一段时间的熟悉掌握与技能性训练，学生可全面结合所学和所掌握的知识和技能，解决具体的专业性问题，编写毕业论文准备毕业答辩，完成最后一个教学环节的训练。 三、实践教学中存在的问题剖析 （一）实践教学内容缺乏针对性 学生在实习过程中，需要了解掌握的东西太多，这就需要明确主导目标，细化具体内容，实现实习的针对性，避免肤浅的通用性认知实习。如社会工作法中，学生的实习过程全部是在固定的专业位置上完成，缺少系统全局性的了解，实习效果就大打折扣。由于时间和经费的严重制约，许多专业操作技能涉及不到，实习目标的设定便难以细化和度量，学生专业能力的提高将受到很大局限。 （二）实习单位安排不合理 目前学生社会实践主要安排在社区居委会，但对社会工作的理念和认同度在一定程度上的缺失，使社区居委会缺乏工作积极主动性，而只是被动地完成上级交代的任务。所以在实习期间，学生的实践任务与其专业要求并不对口，而都是一些通用性的琐碎事务，也就无法满足学生的专业技能要求。 （三）校内实践教学内容薄弱 由于条件所限，社区专业校内实践教学环节十薄弱，实践教学设施、设备及相关视听资料严重缺乏。例如，社会工作方法与实务、物业管理理论与实务、老年社会工作等核心课程都是操作性极强的应用性课程，需要校内实训室的配合，但是目前缺少相应的软件及硬件设施支持，即使专业教师的授课水再高也难引起学生的兴趣，教学效果也不可能理想。 （四）师资水平有待提高 在实践课程中，部分教师由于缺乏丰富的专业理论和实务操作能力，无法有效地对学生进行全面地指导。究其原因在于，部分教师没有经过系统化的师范专业教育，缺乏适度的教学经验，更没有接受过，社区管理或者是社会工作专业的培训，无法有效将专业知识转化到具体的实践中来。 （五）科学地指导水平低下 目标导引的形式单一，没有完善的实践目的与方向。专业教师负担过重，不仅对社会实践全权负责，同时还承担了大量的教学任务，无法实现系统性的科学引导模式。缺乏专业的实践课程组织机构，在目标、思想和组织上都缺乏系统性的科学引导来详细地计划和安排学生的实践，实践的效果也就必然大打折扣。 四、建议及对策 （一）完善监控体系的建设 教学档案可作为对专业实践教学进行监控的一种主要手段，这就需要首先撰写和制定出专业实践教学方案，对实践教学的内容、实践安排、考核办法、评价标准等作出明确规定。并在实践过程中全程跟踪记录相关专业实践内容并进行分析和改进。另外，还可通过建立简明而健全的“质量记录”信息，启用学生教师网上评教系统，对实践教学质量提供有效保障。 （二）拓宽实训基地建设与开发 社区管理与服务专业的教学基地建设不仅要依靠传统的教学――实习转移机制，还需要更为灵活、多变、和更贴近专业特点的实习方式和手段，增强学生专业学习和实践培训的适应性，保证学生在走出校门前，更加深入地了解和掌握行业现状和工作内容。 除定期去对口社区见习、实习外，还要聘请行业专家与经验丰富的一线工作人员作为兼职教师，以实例教育带动实训项目，理论联系实际；让学生通过社区工作实践第一线进行“真刀真枪”式的实习，接受真正的“实战”演练，提高学生的技能操作水平，在“见习”、“实习”中积累社会工作经验。 学校作为一个特殊社区，具备社区工作的普遍性和特殊性。可指导本专业学生参与各类学生社团的组织建设和活动策划，在学生公寓区开展各类服务项目，最大程度地感受学校这个特殊社区工作的各个层面，使专业知识与技能得到应用。通过利用学校社区资源，将学校开发为整体实训基地，在一定程度上使学校成为整体型的专业实训室。 （三）强化校内实训基地建立，实现校内校外实践互动结合 强化校内实训基地建立，配备先进的教学和实验设备，设立个案、小组、社区工作模拟室和物业管理模拟室等，促进社区管理与服务专业实践教学。有利于学生可以在校内实训基地模拟各种服务场景，熟悉服务流程和专业实践任务，加强动手能力的培养。通过校内校外实践相结合，能更好地提高社会实践的效果和质量。 （四）加强对专业教师实务操作技能的培训 加强培训专业教师实务操作技能，需要鼓励专业教师参加继续教育学习或者培训，派驻教师到发达地区的社会工作服务机构的社区领域参加锻炼，学习适用的实务操作技能。也可考虑聘请经验丰富的社会工作人员担任社会实践兼职教师。通过走访省内开设社会工作专业或者社区管理专业的本科院校，调查他们的实践开展情况，学习经验。 （五）建立有效的模式进行实习督导 形成以专业建设指导委员会为指导、专业教师和机构督导相互合作的实习督导机制极其重要，可通过建立有效的实习督导模式，以专业建设指导委员会为指导，逐步实现。学院可以聘请各方面专家，成立专业建设指导委员会。利用他们对服务一线的了解，对学生的就业岗位群进行合理的分析，同时运用他们丰富的社会资源，充分发挥其在社会实践中的桥梁作用，为学生谋求更广泛的实践基地和就业机会。积极争取政府部门的支持，使社会实践基地的建设得到有力的保证。 （六）依靠专业学生社团强化实践训练 根据人才培养目标与规格，以价值教育为核心，依靠专业学生社团，义工服务贯穿专业人才培养全过程，注重课堂教学与专业实践相结合，价值内化和实务训练相结合，以服务社会促动教学。如学生社团在徐州市社会福利院、徐州市民政局、徐州市老龄委开展社会服务，学生通过服务巩固、反思了所学专业知识，合作单位的需求也得到了满足，达到了双赢的局面。 作者简介：吴 华（1970-），女，河商丘人，硕士，江苏建筑职业技术学院经济管理与人文学院讲师，主要从事社区管理与服务教学与科研工作。 社区管理与服务论文:社区医疗管理与服务模式的分析 摘要：经过改革开放三十年，我国经济有了长足发展。城市人口急剧增加。社区医疗机构管理与服务必须跟上时展。本文对社区医疗机构与服务模式的改革进行了分析。 关键词：社区医疗机构 社区居民档案 社区居民医保 社区是我们生活中不可缺少的一个群众基础机构。最初由德国学者提出，我国学者从英文意译而来。社区医疗服务在国外开展已经有半个世纪，我国于上世纪80年代开始出现[1]。改革开放三十年后的今天，城市已与上世纪相比有了天翻地覆的变化。大量农村人口涌入城市，从而成为市民。这样原来的社区也有了发展壮大，管理的人员也相对加大，就医人员逐渐增多。为了更好的管理社区的医疗，掌握社区居民的健康，提高人民的生活质量，社区医疗管理急需改革。 一、社区医疗机构的建设与服务 目前我国政府对社区医疗机构经费投入不足，社区医疗服务能力差，社区医疗价格不完善。社区医疗服务人员总体素质较差，知识陈旧，技能不够熟练[2]。因此急需改善社区卫生服务机构的物质条件环境条件强化服务人员的业务素质。建设社区服务机构的文化建设，使社区服务人员的服务理念成为社区卫生服务人员的指南。建立民主化、人性化的规章制度，进一步地鼓励与调动社区卫生服务人员的工作积极性。建设社区理疗机构的精神文化建设，提高社区卫生服务人员的文化素养[1]。建立定期的专业培训制度，提高社区卫生服务人员的专业能力。建设定期著名医生服务日，定期的著名医生坐诊社区，为社区民众提供医疗服务。建设定期开展居民健康医学知识讲座，丰富社区居民的医学知识。开展定期普查，及时发现社区居民身体健康状况。 通过社区医疗机构改革与建设，为社区居民提供一个安全、舒适、温馨的就医环境。 二、社区居民健康档案管理建设与服务 社区居民信息管理的特点[3]：①管理的信息量大，管理面广；②服务时间跨度大；③应对突发疫情实时性强；④需要丰富的知识支持。 我们引进计算机处理信息构建居民档案，其主要方式为：以家庭为单位的家庭健康档案；以个人为主的个人健康档案；以年龄段为依据的健康档案，1-7岁，7-12岁，12-22岁等为阶段的健康档案；以同一病种为依据的档案。通过这样建立了档案，就能很好的了解社区居民的身体健康状况，及本社区以某种病为主要病等。 三、社区医疗引入居民医保的管理与服务 由于国家对城市的医疗卫生投入大部分集中在大医院，对社区医疗机构的经费投入严重不足。居民除了接种疫苗婚育体检等，到社区医疗机构就医的患者减少，经营业绩不佳，无法添置必要的医疗仪器，且医疗服务人员业务技能培训无法展开。通过引入居民医保的机制，落实参保人员定点就医政策，参保人员至少选择一家社区医疗服务机构。这样就可影响社区医疗机构的发展战略，增加经费投入，从而添置必要的医疗设备[4]。有了这些，居民就医方便，社区医疗机构收入就会增加，经营好转，就有钱投入医疗服务人员的业务技能培训等，形成良性循环，既节约的居民的医疗费用，又为国家节省了卫生医疗资金的投入。

基础理论论文:论构建我国现代经济法基础理论的若干基本点 摘要：本文是对经济法学基础理论的探讨，论述了现代经济法学的四个基本问题：现代经济法价值取向的问题、现代经济法的主体架构问题、现代经济法作为独立部门法的哲学基础理论论证和现代经济法的主要研究方法。希望通过对这些基础理论问题的深入探讨，能够加强我国经济法学界基础理论统一与共识。 关键词：经济法基础理论、现代经济法的价值取向、第三主体 伴随着20世纪80年代以来我国经济体制的改革与转轨，我国的经济法学基础理论也已经历了20多年的争论与发展，在发展中争论，在争论中发展，在实践中检验各种理论的正确与谬误，正是在这样一种对真理的不断追求与探索中，我国的现代经济法学已经颇具规模。 目前，我国的经济法学界已经形成了多种流派学说，从最初的“纵横说”、“学科经济法说”、“密切联系说”、“经济管理关系说”、“综合经济法说”、“经济行政法说”、“企业法说”、“国民经济运行法说”，到现在的“经济协调关系说”、“需要干预经济关系说”、“经济管理与市场运行关系说”、“宏观调控说”、“国家调节关系说”、“国家参与关系说”、“新经济行政法说”、“二次调整说”、“模糊说”、“限定的纵横统一说”，等等。 百家争鸣的景象当然我国现代经济法学蓬勃发展的最好表征。然而我们也不得不承认各种经济法学说相互并立，甚至一本书就代表着一种经济法流派，既给经济法学的讲授工作带来了相当的难度，也是一门独立学科还不够成熟的表现。笔者认为一门成熟的学科不仅要有促进该学科发展的争论，更多的要有促进该学科独立而稳定的共识，而在我国的经济法学界显然缺少一种“求同存异”的认识。在我国经济法基础理论日益丰富的条件下，我国的经济法学者应该尽可能的抛弃所属学派的意气之争和门第之见，在一切为我国经济法学独立和发展的大局观的指引下，尽快将各学派相同相通的经济法学理论统一起来，以谋求我国经济法在未来更大的发展。 笔者拟通过本文，在经济法学基础理论的“求同”上作一个初步的尝试。在我国的经济法学界至少有现代经济法的价值取向、现代经济法的主体架构、现代经济法作为一个独立部门法的哲学理论论证和现代经济法的研究方法等四个问题应该形成共识。 一、现代经济法价值取向的问题 现代经济法的法律价值取向：经济法是以社会为本位的法，而非以国家为本位的法。 我们首先来谈谈现代化这个常识性问题，有的学者认为：“现代化有两个核心问题，一个是发达的市场经济，一个是民主政治，这两点背后共同的东西就是社会的个人本位化，也就是从一个共同体为本位的传统社会过渡到个人本位的、尊重公民个人权利和个性价值的社会。”[1] （P231）对于此种认识，笔者认为“尊重公民个人权利和个性价值”的观点无疑是正确的，但关于“社会的个人本位化，也就是从一个共同体为本位的传统社会过渡到个人本位的社会”的提法，值得商榷。 回顾人类近现展的历史，我们会发现在社会价值取向上始终存在着以个人为本位的西方国家同以国家为本位的东方国家之争。资产阶级的自由主义和个人本位的思想理念，在反封建的斗争和人类思想解放的过程中其进步作用当然应当肯定。而在相对贫穷落后的东方国家，正是以国家为本位的主导思想，才使得整个国家的稀缺资源掌握在该国先进的阶层或统治阶级手中，由政府加以调配，从而集中力量办几件大事。例如中国共产党领导的无产阶级正是藉此赶走外来压迫，建立了中华人民共和国，并在国内进行政治和经济革命，为中国的现代化进程奠定了有力的工农业和科技基础。 然而无论是以个人为本位的理念，还是以国家为本位的理念在人类生产力不断提高的情况下，特别是在人类社会化大生产的背景下都遇到了自身无法克服的矛盾和问题，于是它们都自觉或被迫地选择了或正在选择一种现代化的本位理念观：以社会为本位的理念观。在信奉“个人本位”的西方国家在现代化的进程中深刻认识到极端的个人主义和自由放任非但不能保证个人充分发展，相反会危及到社会的稳定与发展。关于对“个人本位”危害的认识，早在19世纪，作为美国社会学法学派的创始人庞德就已经有了较为深刻的认识，他把利益分为个人利益、公共利益和社会利益。并进一步指出：“包含社会利益的个人生活是一种道德的、社会的生活。所以社会利益不能容忍为了满足反社会的邪恶目的而行使个人权利。”[2]（P138-140） 而在信奉“国家本位”的东方国家在现代化的过程中也同样认识到国家的过分集权，大大损伤了社会个体的生产积极性和创造力，也就阻碍了社会的发展。也正是基于这种本位观认识的转变，无论这种转变在当时是有意识的还是无意识的，它都体现在了对国家经济关系的调整上，而这种调整体现在社会上层建筑的法律中，便是现代化的经济法理念观。绝对的计划经济以国家为本位，绝对的市场经济以个人为本位，而经济法是以社会为本位的法。所以“绝对的计划经济不需要经济法，绝对的市场经济容不得经济法”[3] .只有在市场与计划（西方国家）或计划与市场（东方国家）相互融合，真正意义上的现代化经济法才得以产生。 综上，经济法是社会转变中产生，其本身也在随着社会不断发展而转变。现代经济法的法律价值取向与社会发展的价值取向相一致：经济法是以社会为本位的法。因此，现代经济法是具有时代特征的新型部门法，是法制现代化的重要标志。而随着经济法社会化本位的日益凸现，经济法的现代化主体—第三主体，一个完全以社会为本位的主体，也逐渐显露出庐山真面目，登上了历史舞台。 二、现代经济法的主体架构问题 经济法主体二元架构的突破，三元架构的初探。 我国一些传统经济法学者的“国家—市场”二元框架理论的基本特点是：将政府和市场作为对等的非此即彼的两个主体，他们把政府和市场作为经济资源配置的两种基本方式。当“市场失灵”的时候需要政府权力的适当介入或干预，也就是我们常常说的“国家指导”；而政府的调节行为则可能会有调节“不适当”情况的出现，这就需要完善的法律对政府的经济行为及其后果加以规范。从正面说，政府对市场失灵时的正确干预需要法律的确认；从反面说，政府干预的缺陷和有时的失灵与不适时也需要法律的纠正、限制和禁止。这样就产生了一些经济法学者认识经济法本质的基础。对于这种经济法的国家干预和协调学说这里我们不做评论，但是随着社会生产力的不断发展，经济现象的日益丰富，我们越来越认识到第三部门的存在和其对经济资源配置影响力的日益加强。 对于第三部门的认识，迄今为止国内外学者的认识是不统一的，这里限于篇幅笔者不能一一举例，笔者认为所谓的第三部门就是与国家政府和私人团体相对应的社会团体，社会团体不具有国家机关的官方性质，同时也没有私人团体的赢利唯一性。这里需要对“赢利唯一性” 做一特殊说明，“赢利唯一性”不同于赢利性，它强调唯一性，即第三部门可以有赢利的要求和需要，但赢利不是第一性的，它往往服从和服务于其它社会公共目的。社会团体具有极强的社会公益性，着眼于人类社会长远的整体利益，随着其范围和主体的日益扩大，其社会为本位的价值观正日益受到越来越多的有识之士的认同，因而其对经济生活的影响也在不断扩大。社会团体作为经济法的第三部门的提出，恰恰反映了人类价值观的转变历程：由国家为本位到个人为本位，由个人为本位“回归”到社会本位。社会团体的范围至少包括各种公益事业基金会、文化团体、学术组织、运动协会、现代化的教会、“在野”派、民间环保组织、红十字协会以及独立的传媒等等。 特别地，在当代高科技日益深入人们生产、生活的条件下，以国家、政府的立法行为来弥补高科技所带来的法律真空已经明显滞后，在全球范围内的因特网的技术标准、保护协议和相关游戏规则几乎都是在没有国家的参与的情况下，由一些社团组织不待政府授权而自行制定和实施的，这种超越国界，没有国家参与的立法在现实中也得到了很好的保障与实施，这更从现实的角度证明了作为第三部门的社会团体的独立的主体地位和其存在的必要性与价值：即第三部门是适应社会发展需要而产生和发展起来的新型主体，它的出现是社会生产力不断发展的必然和客观需要。 作为第三部门的社会团体同国家政府对经济资源配置调整的优势在于：第一，经济资源配置效率大大提高。作为第三部门的社会团体同国家政府相比显然缺少了官僚的拖沓作风。第二，经济资源配置更加人性化。与国家的为统治阶级服务的职能不同，由于社会团体更着眼于社会整体利益，所以它会将更多资源应用于相对贫困和需要投入的经济个体。中国古语说：“天之道损有余而补不足，人之道损不足而补有余。”这句话充分说明了人类历史上的贫富差距总在不断拉大的社会根源。而第三部门的出现则真正有可能使人之道符合天之道。而且我们也有理由相信随着生产力的日益提高，第三部门在这方面的职能将越来越强大。第三，第三部门经济资源配置范围将有可能超越国家领域。随着经济全球化的不断深入，超越国界第三部门也越来越多，它们对经济资源配置当然地不限于一国之内。这无疑为突破各国政府相对狭隘的贸易保护壁垒，反垄断特别是反国家垄断提供了一个的新的解决途径。 三、现代经济法作为独立部门法的哲学基础理论论证 经济法的哲学基础理论的现代化：辩证唯物主义的发展与延伸-系统论。 经济法作为一个独立的部门法的地位长期以来受到一些民法学者的质疑，在他们看来：经济关系可以分解为行政性经济关系、平等主体的经济关系和劳动经济关系，所谓的经济法法规可以分解为民法的规范、行政法法规和劳动法法规，而经济关系的综合调整则可以分解为行政法的调整方法、民法的调整方法和劳动法的调整方法，既然这三个部门法可以分割“独立”调整经济关系，经济法也就丧失了其存在必要性。 笔者认为这些民法学者之所以会得到上述错误结论，主要是采用了片面的形而上学的分析方法，更是对马克思哲学的辩证法和现代科学的系统论缺乏应有的认识。 经济法调整的经济关系是一种综合性的经济关系，所谓的综合是有机的结合，绝对不是简单的相加混和，所以采用“平面层次的分割法”来分析分解经济法的研究对象当然是行不通的！笔者认为法律本身就是一种有机的系统，而法律中的各个部门法本身也是一个有机系统，部门法系统就构成了法律系统的子系统。引用哲学中充满了辩证唯物主义色彩的系统论的观点来理解现代化的法律体系关于部门法的划分，从而从哲学的角度为经济法是一个独立的部门法来正名，无疑对丰富现代化经济法基础理论有重大意义。 辩证唯物主义系统论认为：系统虽然由子系统或元素构成，但系统具有子系统或元素不具备的某些特性，系统一经子系统或元素构成就发生了质的飞跃与提升。所以系统不能理解为其子系统或元素的简单集合。此哲学观点无疑为现代法律系统的子系统划分（部门法划分）提供了最好的方法论。一些传统的民法学者划分法律部门时认为：横向的平等主体间经济关系由民法部门来调整，纵向的经济关系则由行政法来调整。而经济法的调整对象既有横向领域又有纵向领域，那么经济法是否成为一个独立的法律部门呢？依照系统论的观点：系统（经济法）一经子系统或元素（横向领域的经济关系和纵向领域的经济关系）构成就发生了质的飞跃与提升，这种质的飞跃与提升具体表现在现实中就是经济法所调整的经济关系既不可能由单纯调整横向经济关系的民法来实现，也不可能由单纯调整纵向经济关系行政法来实现。相应地，这个独立的法律部门所调整的一定范围内的纵横统一的经济关系相对于单纯的横向经济关系与单纯的纵向经济关系，有质的变化，是一种全新的经济关系。这里我们可以借鉴化学来更好地理解这一点：比如C + O2 = CO2，CO2显然与C和O2不是同一种物质。这也就是上世纪80年代我国学者提出的著名的结构质变规律。通过上述带有思辨色彩的哲学分析，我们可以很自然的确信：新兴的经济法系统当然是一个独立的部门法。 四、现代经济法的主要研究方法 经济法的研究方法体系一般认为主要有三个层次：哲学层次的抽象思维方法、法学学科的研究方法和跨学科的研究方法。 哲学层次的抽象思维方法在讨论第三个问题时我们已经使用过，它从人类的思维逻辑上论证了经济法是一个独立的部门法，从而驳斥了少数其它部门法学者对经济法地位不能独立的攻击。 法学学科的研究方法当然是经济法研究的最基本方法。但笔者认为跨学科的研究方法才是经济法的最主要研究方法。 对于跨学科的研究方法，这里笔者作如下定义：将原本为甲学科特有的研究方法应用在乙学科中，从而使乙学科有意想不到的突破或发展的研究方法，叫做跨学科的研究方法。跨学科的研究方法是现代学科研究中最锐利的研究方法。例如现代生物学基因排列发现就是借鉴了物理学科的研究方法；而现代最出色的经济学者和其理论往往都借鉴了数学的分析方法。凡此种种，这样的例子不胜枚举。那么作为新兴的部门法-经济法而言，它的研究方法就更具备了这样一种特性。对于经济法的跨学科研究方法主要是指对经济学的借鉴。这种借鉴是不可避免的！这种借鉴源自于经济法与经济学的天然联系，是伴随着经济法刚刚产生的那一刻就开始了。 显然在古典政治经济学时期，亚当？斯密的自由放任的市场一手论是不可能使经济法成为独立的部门法。而只有在现代经济学认识到国家适度干预的理论后，才使经济法的独立成为可能。所以经济法从诞生的那一天起就不可避免地与经济学联系在了一起，甚至可以这样说：经济法就是法学借鉴经济学而从传统法律体系中独立出来的部门法。因而它也就常常为近乎“完美的”传统法律体系固执的拒绝和不容。 从宏观经济学的国家和市场对经济的调控理论到微观经济学的效益和成本、供给和需求、均衡理论，现代经济学几乎无一不为现代经济法提供了可以借鉴的和吸收的理论。 综上：法学学科的研究方法是经济法研究的最基本方法，而跨学科的研究方法（尤其是现代经济学理论）才是经济法的最主要研究方法。 结论 经济法作为法律现代化的重要标志，从它的价值取向到它的主体，从它的独立基础到它的研究方法无一不闪烁着各种学科的前沿性与现代化的光芒。因而我们有理由相信作为法律体系中冉冉升起的新兴部门法必然和其它新兴事物一样有着无限美好的前景。 基础理论论文:经济法基础理论研究回顾与述评 摘　要：文章回顾总结了近二十年来我国经济法学基础理论研究的简要历程，划分了经济法学基础理论研究的两个重要阶段；对我国经济法学基础理论研究发展的原因和经济法学基础理论研究的三大成果进行了概括；并对今后我国经济法学基础理论研究方向与研究方法提出了见解。 关键词：经济法学；基础理论；回顾；总结；前瞻 一、回顾与启示 我国法学界对于经济法学理论的研究兴始于20世纪70年代末，至今已有二十多年，应该说经历了二个阶段。 第一阶段（1978～1992年）为大量兴起到走向徘徊阶段。中国共产党十一届三中全会后，由于工作重点转移到经济建设方面，经济体制改革快速发展起来，这为当时经济法学理论研究大量的兴起奠定了社会经济基础。20世纪70年代末80年代初，我国法学界一些专家学者致力于经济法学基础理论的研究，不少学者著书或发表文章，阐述自己的观点和理论主张，当时主要集中在法学院校的经济法学教学中。从80年代初始，我国司法部组织各法学院校专家学者编撰高等院校法学统编教材。1983年由法律出版社出版了第一本《经济法学》统编教材，书中阐述了经济法学的一些基本理论问题，这一时期的研究成果归纳主要有以下几点： 1.关于经济法的定义和调整对象。“经济法是调整国家机关、企业、事业单位和其他社会组织及其相互之间，以及它们与公民之间的那部分经济关系的法律规范的总和”[1]（P6-8），经济法的调整对象是曾经盛行一时的“纵横说”，“既包括调整国民经济管理在经济活动中社会关系———纵向社会关系；也包括调整社会经济组织之间以及他们与公民之间在经济活动中所发生的社会关系———横向经济关系。”[1]（P6 8）“纵横说”遭到民法学界人士的强烈反对，由此展开了经济法与民法调整对象的大辩论。这种辩论一直到1986年《民法通则》颁布，由于《民法通则》第二条界定了民法的调整范围，再加上时任全国人大法制委员会主任王汉斌同志在《民法通则》起草说明中指出：“平等主体之间横向的经济关系由民法调整，纵向的经济关系由经济法和行政法调整。”[2]（P44）至此为民法与经济法调整对象的争论从法律依据上划了一个句号。 2.关于经济法学理论体系的构建。20世纪80年代初，不少学者仍主张建立以计划法律制度为核心的经济法体系。1981年底《中华人民共和国经济合同法》颁布后，当时所有的经济法学教科书都把这一法律规范作为其理论体系的主要内容。这是因为有些经济法学者认为，《经济合同法》是经济法学体系的重要组成部分。 第二阶段（1993年以来至今）为经济法学基础理论研究的徘徊发展到走向基本完善时期。这一时期的社会背景是中国从80年代后期至90年代初，在经济改革取得了初步成绩后，出现了停滞徘徊状态。究其原因是人们的主观思想仍受到计划体制思想观念的束缚，对改革形势产生怀疑，在社会意识形态领域出现了姓“资”还是姓“社”的疑问和讨论；客观方面由于我国经济体制改革是一个新生事物，没有现成的经验参照，在改革过程中出现了“车到山前疑无路”的困惑；再加上89年“六四”政治风波的影响，有人担心进一步改革开放会给国家稳定带来影响。在这关键时刻，我国改革开放的总设计师邓小平同志于1992年初南巡发表重要讲话，明确阐明了社会主义也可以搞市场经济，从根本上破除了把计划经济和市场经济看作属于社会制度范畴的框框，解决了当时困扰人们姓“社”还是姓“资”的思想认识问题。邓小平同志南巡讲话和同志的十四大报告，不仅为社会主义市场经济指明了方向，同时也为我国经济法学理论研究指明了方向。所以，1992年以后我国经济法学基础理论研究出现了历史性转折。这一时期的研究成果归纳起来主要有以下几点： 1.关于经济法的定义及调整对象。1995年6月，高等法学院校《经济法学》教材第五版由法律出版社出版，书中将经济法定义为：“调整宏观调控下一定的市场经济关系的法律规范的总称。”[1]（P14）经济法的调整对象是“宏观调控下一定的市场经济关系，具体包括宏观调控经济关系与一定的市场经济关系。”[1]（P22-27）从该书第一版和第五版内容来看，对经济法定义及调整对象的认识经历了一个明显的转变，主张“纵横说”的经济法学者逐步转至“市场关系说”的认识上来，1986年《民法通则》颁布后，由于该法明确否定了有些经济法学者提出的“纵横说”，经济法学研究对象一度出现了断层。这时，以西南政法大学李昌麒教授为代表的学者提出“密切联系论”，他在1987年出版的《经济法教程》中将经济法定义为：“调整经济管理关系以及与经济管理关系有密切联系的经济协作关系的法律规范的总称。”[3]（P18）从而对当时盛行的“纵横经济法论”提出限制，这在当时完全符合《民法通则》立法精神。李教授在此基础上又发展提出“国家干预说”，他在1994年出版的高等政法院校规划教材《经济法学》中，将经济法定义为，“国家为了克服市场调节的盲目性和局限性而制定的调整全局性的，社会公共性的，需要由国家干预的经济关系的法律规范的总称，或者简而言之，经济法是调整需要由国家干预的经济关系的法律规范的总称。”[4]（P33）该书将经济法调整对象分为四个部分：（1）微观经济调控关系；（2）宏观经济调控关系；（3）市场调控关系；（4）社会分配关系。[4]（P34-49）“需要干预经济关系说”在法学界产生了广泛影响。 2.关于经济法学理论体系的构建。虽然在学界仍然强调计划法反映经济法本质特征，但多数学者已不主张把计划法列为经济法的“龙头法”。另外，“经济组织法”、“宏观调控法”与“社会分配法”，作为经济法学理论体系包含的基本内容在学界逐步形成共识。 二、发展与成就 （一）经济法的独立地位得到确立与承认 从我国经济法研究的兴起开始，就产生了经济法与其它学科（主要是民商法、行政法）的理论争议，与前苏联自20世纪20年代开始的经济法学界与民法学界产生了五十余年的争论相似，我国经济法与民商法也存在相当激烈的争论。大经济法主义与大民法主义相互排斥对方，不承认各自的独立性。80年代初期以陶和谦教授为代表的大经济法主义者强调经济法的重要性与独立性，提出“纵横论”，以排斥民法的地位和作用，先后遭到佟柔先生、张佩霖、杨振山、冠志新、王家福、梁慧星等教授的强烈反对与批评。后来，佟柔先生提出“学科经济法论”，王家福教授提出“综合经济法论”，梁慧星教授提出“经济行政法论”，虽然研究的角度不同，但共同点都否认经济法的独立性，当然这些都是80年代初期的观点和主张。1986年《民法通则》颁布后，一些专家学者的观点发生转变，这一方面得益于王汉斌同志在起草《民法通则》说明中指出民法、经济法、行政法划界问题；另一方面人们越来越认识到两法对经济发展的独特作用及相互不可替代性。1986年后，李昌麒教授首先倡导有限制的纵横论，即“密切联系论”；北大杨紫火亘教授提出“管理———协作论。”①均是在克服“纵横论”对经济关系做纵向和横向划分之缺陷的基础上发展起来的。这些主张强调经济法的独立地位，同时承认经济法调整的社会经济关系有一定范围的限制。事实上对大经济法主义的“纵横论”提出批评与否定。1993年民商法学著名学者梁慧星教授在其《社会主义市场经济与民事立法》中指出，“对社会主义市场经济法律秩序，要求建立和完善两种不同性质的立法体系，即为市场提供一般规则的民商法体系和以维持公平自由竞争秩序为目标的经济法体系。后者主要是反垄断，反不正当竞争法，消费者权益保护法，质量管理法以及各种市场管理法。”[5]（P43）武汉大学漆多俊教授1995年6月在海南讲学时提出：“对社会主义市场经济进行调整需要两手，即‘无形之手’和‘有形之手’。民法为‘无形之手’，经济法为‘有形之手’。市场经济的建立与发展既有看不见的无形之手———民法起作用，又离不开看得见的有形之手———经济法宏观调控。”我们看到，经济法由于扎根于我国经济改革发展的土壤之中，显示出顽强的生命力，在经历过徘徊状态后，经过认真反思，经济法学基础理论研究显示蓬勃生机，而民商法学者们也大多认识到经济法独特的作用民法是不能代替的事实。应该说到90年代初，中国经济法的地位才真正得到承认和确立。 （二）经济法调整对象渐趋一致 1994年，西南政法大学李昌麒教授在其“有限制的纵横论说”基础上提出现今盛行的“需要国家干预经济说”。①他对经济法的定义及调整对象，前文已有说明，这里不再重复。中国人民大学刘文华教授认为：“经济法是国家为了保证社会主义市场经济的协调发展而制定的，有关调整经济管理关系和市场运行关系的法律规范的统一体系。经济法的调整对象包括：（1）国家经济管理关系；（2）市场运行关系；（3）组织内部经济关系；（4）涉外经济管理关系。”②有关理论被学界称为“经济管理与市场运行说”。北京大学杨紫火亘教授认为：“经济法是调整在国家协调经济运行过程中发生的经济关系的法律规范的总称。所谓经济协作关系，包括四个方面的内容：（1）企业组织管理关系；（2）市场经济关系；（3）宏观经济调控关系；（4）社会经济保障关系。”③有关理论被学界称为“经济协调关系说”。漆多俊教授认为：“经济法是规范和保障国家调节之法。现代国家调节社会采取强制、参与、促导三种方式。为了规范和保障这三种国家调节，需要制定和实施竞争法、国家投资经营法，国家宏观调控法”。④有关理论被学界称为“国家调节关系说”。上述四位教授的学说，可以说代表了经济法学界最新研究成果和研究水平。通过比较就会发现有共同特点：第一、各种学说都肯定了宏观调控经济关系作为经济法调整对象，经济法应积极建立宏观调控法律制度，这一点各位学者均形成共识。第二、经济法调整对象以市场经济秩序法为重点，如漆多俊教授提出的竞争法，李昌麒教授提出的市场调控法，刘文华教授提出市场运行法，虽然表述不同，但实质上都是以重点发挥经济法在建立社会主义市场经济秩序中的功能与作用为目的，来构建以市场经济秩序法为重点的经济法律体系。第三、关于市场经济关系的重要主体———经济组织的调控，多数学者认为应纳入经济法调整的对象，如李昌麒、杨紫火亘、刘文华教授均认为经济法应包含对企业等经济组织管理监督的职能，而主张将其纳入调整对象，漆多俊、梁慧星教授认为其应属民商法调整对象。第四、对于社会分配调控关系，有人主张应由劳动法来调整，如漆多俊教授；李昌麒教授认为应属经济法调整范畴，学界对此争议颇多。笔者认为在市场经济资源配置过程中，国家通过干预可以保持社会分配的公平、公正和合理性，因此，笔者同意李昌麒教授的观点。 通过以上分析可以得出这样的结论，经济法调整对象或范围渐趋一致，多数专家学者已取得共识，即经济法从微观上调整国家对社会经济组织的管理关系，宏观上调整需要由国家干预的社会经济关系，经济法的任务在于维持市场经济正常秩序，保证社会分配的公平公正和合理性。 （三）构建的经济法学体系基本形成 从目前经济法学理论研究现状来看，学者们基本上抛弃了在传统计划经济体制影响下所形成的“大经济法主义”，经济法的调整范围相对缩小，趋向科学合理。在构建经济法学体系的思考上，对其内容的统一认识也逐渐靠近。根据对前几位教授各自编撰的经济法论著的考察，发现理论体系上都是五编三十章左右，第一编都是关于经济法基本理论的阐述；第二编除漆多俊教授外，其他几位教授都编写了经济组织法（有的称为企业法），以李昌麒教授主编的《经济法学》为例，经济组织法的内容包括全民所有制工业企业法，集体所有制工业企业法、私营企业和个体经济法，外商投资企业法、公司法、经济组织承包、租赁经营法，与杨紫火亘、刘文华教授编写的内容如出一辙；第三编市场调控法（杨紫火亘、刘文华教授称为市场运行法，漆多俊教授称为市场障碍排除法），虽然称谓不同，但其内容几乎都是包括反不正当竞争法与反垄断法、消费者权益保护法、产品质量法等法律制度；第四编宏观调控法，包括产业结构调节法、计划法、投资、国有资产管理法，银行法、票据、证券法、保险法、劳动法、环境法、自然资源法、对外贸易法；除票据、证券、保险法、环境法、自然资源法有不同观点，如有的学者认为不应由经济法调整而应由民商法调整外，对其他法律制度应列为经济法学理论体系，各家学说意见是统一的；第五编社会分配调控法，包括财政税收法，劳动报酬、社会保障法，对此编内容，学者意见不一，漆多俊、刘文华、杨紫火亘教授认为财税法应属宏观调控法律制度，对于劳动报酬，社会保障法，江平教授认为应属社会法范畴。笔者从经济法具有保障社会资源分配的公平、公正、合理考虑，赞成李昌麒教授的主张，上述具体制度应纳入社会分配调控法制体系中。 我国经济法学基础理论经过20年的洗礼已日渐成熟，经济法是国家干预市场经济的法的理念已被广泛认同与接受，其调整对象日渐明确一致，经济法体系的构建基本形成并趋向合理完善。整个经济法研究领域呈现出欣欣向荣的局面。但是，我们也必须清醒的看到，在经济法学界目前仍然存在着不愿放弃旧观念，甚至想拓宽经济法调整范围的倾向。如有的学者仍然把合同制度作为经济法体系的重要组成部分，把公司，票据、证券、保险、破产等作为经济法体系应包含的内容较为普遍，而这些内容在传统意义上属于商法调整范围。笔者认为，这些内容不应并入经济法而应归入民商法体系，这样做可以维护中国本不发达的私法体系的完整。 三、前瞻与方向 首先，我国加入WTO，市场经济逐步国际化，世贸组织规则将直接影响并作用于我国市场经济关系。因此，经济法学基础理论研究的首要任务是世贸组织规则与中国经济立法相互协调，共同为我国经济建设发展服务的问题。其次，知识经济时代带来了新的机遇与挑战，新的社会因素不断涌现，所引起经济关系也迫切需要经济法学理论加以研究。经济法学基础理论应为立法与实践提供理论基础，这是摆在中国经济法学家面前的任务。面对新的社会经济因素，经济法学基础理论最重要的研究内容是必须划清经济法与民商法、行政法的界限。有学者称经济法与相邻部门法界限存在“模糊性”，提出“法律部门间的界限适当模糊化原则”。[6]笔者认为这是不可取的，以经济法与民商法、行政法关系存在交叉性而主张几个部门法界限适当“模糊”，其结果会扩大经济法调整范围，就会又回到80年代初的旧思维上去。近年来出版的经济法教材，其内容庞杂，把属于民商法体系如合同、公司票据、证券等法纳入经济法体系就是研究对象模糊不清的结果。 笔者认为，在研究方法上要充分借鉴国外先进的研究理论，“法经济学当会成为经济学研究内容与研究方法的重要构成”。[7]法经济学的创始人为美国芝加哥大学法学院教授罗纳·德哈里·科斯，他用经济学的观念研究法学，提出经济的成本论，注重追求法的经济目的与效率。重庆市委党校张正德教授认为，用经济学的观点研究经济法应带给我们三个方面的启示，“一是经济法学应更加强调运用法律准则和法律价值观去分析经济问题；二是对经济行为的法律调整应以提高经济法效益作为第一价值取向；三是经济法调整对象的确定，经济法规体系的确立应从适应和保障价值规律的实际出发。”笔者非常赞同以上两位学者的意见，我国经济法学基础理论研究在解决了一系列误区之后，应该理性地看到，国家采取何种调节、干预手段才能取得更高的个体效率和社会效率，这是中国经济法研究的核心问题。我们在研究世贸组织规则对我国经济法产生的影响和作用，以及研究知识经济对我国经济法产生的影响和作用时，必须要使经济法学者与经济学者联合起来，进行法学经济的研究，才能取得新的突破和更大的成绩。 基础理论论文:我国开征物业税的几个基础理论问题 要在我国开征物业税，最早是在2003年的中央文件中提出来的。开征物业税的问题一直是学术界和政界关注的热点，研究论文颇多，见仁见智。本文从基础理论的角度探讨在我国开征物业税的问题。 物业税实际上和财产税的含义是相同的，前者在东南亚国家和我国的香港地区使用；后者则是英语国家“Property Tax”的中文翻译。因此，“物业税”和“财产税”是同一概念的不同表述。物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，其基本含义是对财产征税。那么，什么是财产？凡是对人有用的东西都是财产，包括可用于消费或可用于取得收入。对财产征税和对财产的收入征税是两个不同的概念：前者是对财产的价值存量征税；后者是对财产产生的价值流量征税。财产税不可能对所有财产普遍征收，而只能是选择性征收，通常可供选择的财产税税种有：房产税、遗产税和馈赠税。有些学者或政府官员认为印花税也属于财产税的一种，这是可以商榷的。从印花税的制度安排来看，是对合法权利的征税。“权利”也是财产，但印花税中征税对象的“权利”是由政府认定的，因此印花税虽然有“税”的形式，实际上却是政府对提供公共劳务收取的使用者费。印花税可以大大节约商品劳务交易税和生产要素收入税的征管成本，对减轻纳税人的税收负担是有利的。而财产税的征管成本是很高的，也不存在降低纳税人税收负担的功能。 开征财产税的目的是使税收制度和财政体制更能体现效率和公平，理由如下：（1）房产税有利于房产转移到更能创造价值者的手里。物业税属于对物税，并不考虑纳税人的纳税能力，因此当纳税人缺乏负担能力的时候，只能把房产转移到更有纳税能力者的手里，有利于社会价值财富的增加，从而提高经济运行效率；（2）遗产税和馈赠税有利于实现“人”的公平。一个人一生中拥有的财产分两种：一种是靠自己挣得的财产；另一种是靠继承遗产和馈赠获得的财产。因此对后者征税更能体现“人”的公平；（3）房产税有利于提高政府的资源配置效率。公共受益和公共成本负担对称原则是构建效率财政体制的要求，房产税通常是地方税，以房产作为居民公共受益的成本分摊依据可以较好地贯彻对称原则。这正如对高速公路的收费可以由汽油税和轮胎税替代一样，因为以汽油和轮胎的消耗来计算使用高速公路的费用是符合效率原则的。 当然，财产税也经常遭到批评。因为房产税是对物税，所以不符合税收量能负担的基本原则，有失公平，同时遗产被征税却会挫伤财产所有者创造价值的积极性。财产税虽然有利有弊，而且也是一些实施国家争论的热点之一，但基本倾向是认为利大于弊，也没有更好的政府收入形式来替代财产税。因此，房产税一直是地方财政收入的重要来源。例如英国，平均要占财政收入的30-40％，高的可达70-80％，低的也有10-15％。 但我国却有另一种观点，认为开征物业税的主要目的是理顺房产的市场价格，或者说有利于改善房产价格过高的态势。由于这种观点开始是由官方人员说出来的，因此影响很大，以致于对物业税的研究主要集中在房产税，甚至使居民产生要通过增加税收的办法来降低房产价格的印象。这无论是在理论上还是在实践上都是有问题的。从理论上看，房产税和房产的市场交易价格是两个不同领域的问题。前者属于公共劳务的成本分摊问题；后者则属于私人商品的资源配置问题。因此，前者属于公共财政的范畴；后者则属于市场经济的范畴。把不同性质的问题相混不利于我国市场经济体制的完善。从实践上看，将会产生“劫贫济富”的不良效果。因为在我国购买得起房产的只是极少数人，但人人都要有房居住，因此人人都成为降低房价的负担者。这显然是极不公平的。应该说，房产价格过高与土地非农业利用的政府垄断和其他政府垄断有关，和房产税并没有直接的关系。而前者的问题是公有制国家建立市场经济体制的重点和难点之一，是全局性的问题，不是靠房产税可以解决得了的。 如果要开征物业税，那么要了解中国的现状，然后再考虑如何通过物业税来改善我国的税收制度和财政体制。在我国的税收制度中，物业税安排了房产税，但没有遗产税和馈赠税。 我国的“房产税”究竟是不是真正意义上的财产税这个问题是需要进一步研究的。我国的房产税只是对盈利性企业的房产和出租的房产征税，而对非盈利组织、政府公共部门、居民自有住房的房产都是免税的。在征税房产中，计税依据也是不统一的，盈利性企业房产的计税依据是房产的原值而对出租的房产则采用租金。在市场经济中，房产价值是被不断折现的过程，因此从效率的角度看应该对房产的现值征税而不是对房产的原值征税。对原值征税失去了财产税的性质，更有点象投资方向调节税。以租金为计税依据虽然是对房产现值征税的一种方法，但我国的计量办法却失去了房产估值的特征。房产的租金是房产的利率回报，要使其反映房产的市场交易价格，就必须是市场利率而不是个别利率。但我国的计税办法是房产的实际租金而不是市场租金。这样，对出租房产的现实租金征税实际上成了“营业税”而不是财产税。因此，我国税收制度中虽然有房产税名称的税种，实际上却并不是真正的财产税。 在我国的税制安排中，征税对象涉及到“土地”财产的税种有三个城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税。它们是不是属于财产税的问题需要研究。 为什么叫“城镇土地使用税”而不叫“城镇土地税”或“城镇地产税”？主要原因可能是：我国的城镇土地都是国有（公有）的，国家征税也是代表国家的，因此不存在国家对国有土地征税的问题。但我国的经济体制改革的一个重要指导思想是所有权和经营权的分离，因此对“分离”出去的“土地使用权”而不是所有权进行征税。土地使用权是国家认定的，从这个意义上说属于政府对公共劳务收取使用者费。但城镇土地使用税是按土地面积定额征收的，因此还具有国有土地租金的性质。因此，现有的城镇土地税并不是财产税。 耕地占用税是对农用土地转为非农利用的一次性征税。在我国的税制安排中，对农用土地形式上是免税的，但土地使用方式的转变可以看作是一种“交易”，因此实际上是对土地交易设置的一种特别税，属于商品交易税范畴。农用土地转为非农利用是政府垄断的，最初改变使用方向的是政府，因此政府似乎应该是纳税人。然而，政府只是土地非农利用的“批租人”，因为最终非农利用的是社会其他组织和个人，所以后者是真正的纳税人。由此，政府可以获得大量的“批租”净收入。土地批租净收入由两部分构成：一是政府批租土地使用权的价格和政府征用农用土地的价格之间的差额；二是政府利用土地这一特殊商品的交易获得的税收收入。因此，土地批租收入实际上是政府土地经营收入和土地交易的税收收入集于一身的收入，并没有财产税的性质。这种处理方式在逻辑上似乎是有疑问的，原因就在于土地所有权、国家征税权、国有资产经营权等一些基础理论问题并没有完全搞清楚。 土地增值税是按土地使用权可以交易的原则设置的税种，因此属于商品交易税的特殊税种。政府认定使用权的费用一般说来不会有很大的增加，增加的实际上是土地的价格。土地价格为什么会上升，一般说来和该地方段的投资密集度和消费密集度有正相关。这是政府和市场共同作用的结果。按市场经济体制的方式思维，那么属于市场经营的增值收入应该属于经营者；属于政府投入引起的增值额应该由真正意-义上的房产税解决。但该税的设置可能是从所有权角度考虑的，认为土地所有权是国家的，因此应该把土地增值的一部分收归国有。因此这也不属于财产税。 上述分析表明，我国确实没有真正意义上的物业税。在我国开征物业税的问题应该提上议事日程。上述分析也同样表明，应该从完善税制和财政体制的角度研究物业税的开征问题。当然，国有资产（包括土地）市场化的制度安排是必要的前提条件。 在我国开征物业税的讨论，主要集中在如何开征房产税的问题，因此下文主要讨论与此相关的理论问题。由于我国目前存在房产税名称的税种，为了区别新开征的具有财产税性质的房产税，因此把后者称为“物业房产税”。上述分析表明，我国现行的房产税并不是真正意义上的财产税。要把我国的房产税改造为物业房产税需要进行三个方面的改造：以房产现值为税基、对房产普遍征税，以及房产税的优惠设置。 以房产现值为税基是物业税特征的关键，对房产现值的评估有两种方式：按房产市场交易的效率价格估值；或按房产的效率租金估值。前者称之为房产交易法；后者称之为房产收入法。理论上说，如果能正确认定房产市场交易的效率价格或房产出租的效率租金，那么两者的现值评估应该是一致的。但房产的市场交易频率和出租频率都不是很高的，而且市场制度总是有缺陷的，因此评估方法的选择对房产现值的评估会产生很大的差异。由于房产税是地方税种，国外通常的作法是由地方政府确定评估方法，原则是使评估更接近市场的效率价格。 在我国开征物业房产税，尽管效率价格和效率租金价格的市场条件都不具备，但笔者认为采用房产收入法评估税基有利于税负的设计。我国的房产已经进行了私有化改革，但这一政策只适用于199g年底以前参加工作的国有职工，享受了按工龄和职级为计算依据的房价补贴。这种补贴可以理解为以往的工资中不含住房费用，因此相当于专用于房产投资的工资补发。也可理解为房产投资的收益补助，因为职工购房的房产价格即使按银行贷款利率计算也大大超过了改革前支付的租金。开征物业房产税意味着减少补贴，因此以收入法评估税基有利于税负设计。1999年底以后参加工作的国有职工，按政策应享受房租补贴，但至今并未真正落实，以收入法评估税基也有利于房租补贴额的确定；同时也有利于1999年底以前参加工作但房改政策没有落实到位者的补助。如果按上述思路设计物业房产税的税负，意味着和工薪制度的改革是联动的。 另一个方面应该考虑的是税率，即开征物业房产税以后，居民总税负有所增加还是保持目前的水平？如果是前者，那么意味着将增加纳税人的税收负担。如果是后者，那么意味着将调整我国的政府收入制度，包括税收制度和非税收入制度。笔者主张后者。目前我国的预算支出占GDP的比例在23％左右；预算外和制度外支出占GDP的比例估计不会少于预算内的50％，两者合计占GDP的比例高达35％左右。这个总负担率是很高的，按市场经济体制的要求以及历史的经验来看，总负担率的水平是不宜再提高的。但开征物业房产税需要对房产进行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果总负担相对稳定，那么意味着将会减少政府的可支配财力。这是静态地看问题，从完善市场经济体制的态势来看，将有利于效率、公平原则的贯彻。但这需要思想观念上的转变，即效率和公平原则的贯彻并不意味着一定要提高政府收入的比例。减少政府的收入比例，意味着增加市场经济发挥作用的空间。因此，非但不会增加财政困难，还能促进国民经济的可持续发展。 对房产普遍征税，意味着所有房产都是征税对象。对非盈利组织和政府公共部门房产征税的依据是什么？这主要涉及国家征税权和财产所有权的关系问题。在国家征税权中，“国家”是公众（全民）的代表；在我国的公有制中，“国家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“国家”对自身征税的问题。我国房产税中的免税制度可能是出于这种考虑。尽管“利改税”突破了这一思路，但仍然在其他领域顽强地表现出来。 其实，国家征税权应该高于财产所有权。“国家”是“市民社会”和“政权社会”的统一体。市民社会由家庭、企业和非盈利组织构成；政权社会是凌驾于市民社会之上的组织。市民社会从事物质财富或货币表达的价值财富的再生产，政权社会从事精神财富或非货币表达的价值财富的再生产。两类社会中的财产所有权虽然是由政权社会界定的，但目的是为了规范市民社会和政权社会的行为。国家征税权虽然也表现为政权的行为，但却是为了维护市民社会和政权社会的存在而设定的，因此高于财产所有权。这表明，不论是市民社会的财产，还是政权社会的财产都在国家征税权的覆盖之下。 我国现有的房产税对非盈利组织和政权组织占用的房产免税，相当于对这些组织的运行费用的补助。这会扭曲资源配置效率。因此，如果我国开征物业房产税，对“国家”内部的所有房产征税是符合效率原则的。但这需要重新核定上述组织的经常费用和政府预算的支出额，这涉及到预算制度和财政体制的改革。 在物业房产税的优惠问题上涉及到纳税人的负担能力和房产的性质问题。物业房产税的征税对象是房产，并没有考虑纳税人的负担能力，因此从负担能力方面考虑优惠是必要的。有一种观点主张对居民住房优惠一定的面积，即把一定面积作为物业房产税的免征额或起征点。这种观点是可以商榷的。以面积为免征额或起征点形式上似乎很公平，实际上是有利于富人的。一般说来，富人房产的单位面积的租金较高，穷人房产的单位面积的租金较低，这意味着对富人的优惠高于穷人。因此，这种优惠政策是不可取的。笔者主张设立包括住房租金在内的最低生活标准，家庭收入达不到的应予免税，差额部分还应该得到政府的社会救济或房租补助，后者相当于物业房产税应设置负税率。 家庭住房形式上是消费品，但从人的再生产角度看应该属于投资品。而且，住房建筑是纳入城市建设规划的，从社会发展的角度看也属于投资品。对于社会价值财富的增长来说，投资是应该受到鼓励的。因此，如果住房出售收入用于住房再投资的话，相应的交易税应该返回，即只对改变用途的交易收入部分征税，这表明优惠还涉及到其他税种之间的联动关系。 基础理论论文:三峡工程应用技术基础理论的研究 摘要：三峡水利枢纽应用基础的研究，是由国家自然基金委员会与三峡开发总公司联合组织的大型综合性研究活动。结合三峡工程生产实际，对三峡工程泥沙问题；通航建筑物应用基础；高边坡基础理论；混凝土材料及水工建筑物安全监测五个方面进行了系统的研究探讨，不少成果可以直接应用于三峡工程建设中，这些研究也推动了我国工程应用基础的提高。 关键词：仿真模拟 岩体力学 混凝土耐久性 高掺粉煤灰 《三峡水利枢纽工程几个关键问题的应用基础研究》是1994年国家自然科学基金委员会和中国长江三峡工程开发总公司联合资助和领导下开展的一项大型综合性研究。所谓“应用基础”实际是指工程设计、工程施工应用技术的基础理论。经过5年研究。取得了预期的成果，已于1999年6月在三峡坝区通过国家科委组织的专家组验收。 此项研究涉及三峡工程的几个关键问题，侧重于从应用基础理论上解决工程疑点和难点，在研究中理论与工程实际相结合。所获成果，对三峡工程有的具有直接应用价值，有的需要在工程进展中加以验证。从专家意见中反映出，这些研究推动了我国相关领域工程应用基础理论水平的提高，一些技术还可以推广应用到其它水利水电工程上去。现将研究的内容和取得的成果按以下五个课题予以介绍： 1 三峡工程泥沙问题研究 三峡枢纽上游年输沙量大，枢纽建成后，大量泥沙将在水库内淤积，坝下游河道则发生冲涮，若不加以妥善解决，将影响水库寿命和枢纽效益的充分发挥。本课题研究了以下内容。 1.1 几个泥沙基础问题 主要有：淤积物的密实度及干容重变化研究；泥沙起动规律研究；推移质运动特性和输沙率研究；底层泥沙交换、状态概率及推悬比研究；水流挟沙力研究。 1.2 坝区泥沙淤积和坝下河道演变 内容有：通航建筑物引航道防淤清淤措施研究；电站引水防沙措施研究；河道床面粗化研究；河道床面形态和阻力；坝下游河道演变及河型转化。 1.3 数学模型和实体模型技术研究 进行了模型沙特性研究；实体模型变率研究；实体模型图像分析系统；长系列试验方法比较；数学模型试验中a系数研究；回流区泥沙淤积计算。 关于泥沙的基础理论研究，在水库淤积物密实过程、泥沙起动规律、冲积河道阻力和床面粗化、推移质运动特性、底层泥沙交换和水流挟沙力等问题上都获得了创新性的研究成果。对于通航建筑物引航道的防淤清淤措施、电站的引水防沙方案已为设计部门所采用。对于实体模型中的模型沙特性研究、模型变率的影响、长系列试验方法以及数学模型中不平衡输沙恢复饱和系数，回流区泥沙淤积等都作了深入的分析和探讨，其研究成果有助于澄清三峡工程泥沙科研中长期存在的不同认识，本课题中建立的实体模型图象分析系统能够在短时间内量测大面积水域的流场，是一项十分有用的新技术。 2 通航建筑物的应用基础研究 本课题对三峡工程通航建筑物的通航条件、船闸水力学、船舶运行仿真模型和船舶技术应用中的一系列基础理论问题进行了研究。 2.1 枢纽泄洪对坝区通航条件的影响 从枢纽泄洪对上下游航道通航条件的影响、电站调峰非恒定流对通航条件的影响、通航水流条件的航行判据的研究表明，通过采取相应的措施，优化船闸与电站的运行方式，可以达到坝区通航条件的要求。 2.2 船闸输水系统和闸阀门水力学解决以下技术难题 (1)输水系统水力学：三峡永久船闸输水系统采用了4区段8支管，顶支孔出水，盖板消能的动力平衡系统，它可使水流均匀分布于整个闸室平面，从而可减少闸室输水所导致的非恒定流水面波动和局部水流紊动。通过试验及计算分析得出，支孔形状、廊道雷诺数、廊道阻力、支孔高宽比、支孔总面积与廊道面积比等，是影响出流的一些因素，并提出了改进意见。 (2)船闸阀门水动力学特性。 (3)阀门空化特性及控制空化措施。 (4)阀门流激振动特性及减振措施。 (5)船闸人字闸门运行动水阻力。 (6)船闸水工模型试验缩尺效应。 2.3 船闸运行过程仿真模拟试验 采用计算机仿真模拟方法对船闸输水及船舶过闸过程进行模拟，其优点是经济、快速、宜于长期保留，预演过程整体性强。主要模拟过程有：船闸输水过程仿真、航行条件的快时模拟、船舶航行条件实时模拟器的研究、船闸运行可行性分析。 本课题的主要研究成果：如超高水头大流量的阀门水力学、通航建筑物的通航条件和船舶试验技术研究等都已达到国际领先水平。对于非恒定流减压模型试验方法和试验设备的研制、阀门段廊道流态特征和急变分离流机理、门楣通气减少空蚀的综合措施、分散输水系统中出水支孔流量分配规律、泄洪产生引航道往复流的机理、小尺度船模的相似性等研究成果都已应用于三峡工程设计，并据此修改了《船闸设计规范》中的输水系统部分条文，成果具有广泛的推广价值。 3 三峡船闸高边坡若干基础理论研究 此轮高边坡研究基本上是国家八五科技攻关三峡研究的延续和深化，内容侧重于工程岩体力学的应用基础理论。由于研究工作与永久船闸高边坡施工平行进行，因此研究成果除了一部分可以用于指导反馈设计和施工以外，大部分成果对我国高边坡工程，特别是卸荷高边坡工程，可为设计提供理论武器和较先进的分析手段。 3.1 关于岩体力学性质的研究 三峡坝区的闪云斜长花岗岩属性良质优的岩体。由于建闸开挖体坡高(170m)、体长(1610m)、堑深(67m)；由于山体下部诱发的地应力释放；由于风化和岩体结构面的发育发展；导致岩体宏观力学性质与按常规试验获得的力学数值之间存在差异，而且在开挖后会有性质弱化的趋势。 通过研究，在试验与调查基础上，建立了岩体宏观力学参数模拟理论，提供能较真实反映现场岩体性质的参数值。如岩体的变形模量，微新岩体可取为20～30GPa。研究表明，岩石在三向应力状态下，卸围压可导致岩石的开裂。开挖后的高边坡，岩体同时存在加载和卸荷，卸荷效应会引起岩性区域的重新划分，从坡表至深层出现程度不同地岩体变形、松动和开裂。研究认为区内花岗岩体存在着卸荷流变效应，此种流变可通过正、反分析予以界定。 3.2 高边坡岩体稳定分析方法的研究和应用 在具有不同理论背景的岩体破坏机理研究分析基础上，采用各种不同的方法对高边坡的稳定进行了分析计算。以反映变形规律和变形量。 分析使用的方法不同于过去较明显的是，在计算模型中较多地运用了脆性理论。如有的引进、开发、应用“断裂损伤介质分析系统”，对高边坡进行了断裂损伤弹塑性与流变分析；有的针对三峡船闸高边坡建立了脆弹粘性理论分析的计算模型；亦有数家单位采用其它方法试图解释三峡船闸高边坡卸荷岩体的变形和非连续性问题，如离散元法(DEM)、不连续变形分析法(DDA)、数值流形方法及卸荷非线性分析。 从分析结果看，在三峡船闸高边坡不同断面的特征点上，在垂直于船闸轴线方向上，最大水平位移大都不超过50mm。清华大学用断裂损伤流变模型计算的位移量在坡顶最大，为100～300mm，其它部位为50mm左右。给出的流变量，即开挖结束后继续随时间发展的位移量为5mm，收敛期为一年。 此外，有的运用潘家挣塑性力学的上下限理论，用组合塌滑体的刚体极限平衡分析方法，给出高边坡整体稳定问题中沿最大可能滑动面滑动的边坡体稳定安全系数大于5。 完成的其它成果有：对渗流水荷载、爆破动力荷载的分析研究；用锚固模型的流变损伤分析方法研究锚固机理等。 4 三峡工程混凝土原材料研究 本课题结合三峡工程的需要，以提高混凝土的耐久性为中心，研究混凝土的配合成份，配置出高性能混凝土、抗冲耐磨混凝土、微膨胀水泥和灌浆改性超细水泥等方面都有所创新，其中改性超细水泥灌浆已在三峡工程中试用。研究成果的水平总体上处于国际前列。 4.1 混凝土耐久性及破坏机理 本课题侧重研究混凝土自身因素对耐久性的影响。对混凝土原材料特性进行分析，找出不利因素，提出改进的措施，从提高混凝土自身的性能来达到抵抗外界环境的影响，从而提高了大坝混凝土的耐久性。 (1)对大坝混凝土所用水泥及粉煤灰性能进行了试验研究。对三峡大坝所用中热硅酸盐水泥和低热矿渣硅酸盐水泥的性能进行了全面的性能测试分析，均符合国家规定指标。中热水泥的含碱量可达到小于0.55%(熟料小于0.5%)，低热水泥的含碱量可达到小于1.0%的指标。对粉煤灰品质、水化速度和贫钙问题进行了全面的研究。粉煤灰在拌制混凝土时有三种效应并产生三种势能：形态效应产生减水势能；火山灰活性效应，使粉煤灰具有受激活反应的势能；微集料效应造成致密势能。粉煤灰的水化速度与温度有密切关系，且随时间增长而增加。混凝土在20C下，粉煤灰在3～4年中仍在水化，只是水化速率缓慢，因而强度也是在缓慢增加。 (2)三峡大坝混凝土必须使用高效减水剂和引气剂。在确定高掺一级粉煤灰的前提下，必须选用与粉煤灰相适应的高效减水剂至关重要，两者配合应用，在降低每m3混凝土的用水量方面，能产生叠加效应。能使总减水率达到20%～30%。掺入引气剂后能使混凝土抗冻性能大幅度提高，也提高了混凝土韧性和抗折强度。 (3)混凝土的微观结构研究试验得出：①水胶比对孔隙率和孔径分布有较大的影响，水胶比大，孔隙率就高，大于100nm的孔增加；②每m3混凝土用水量降至100kg以下，总孔隙率大大降低；③掺入30%、50%、70%的一级粉煤灰，浆体总孔隙率随掺量增加而增加，但孔径大于100nm的有害孔仍较少，小于20nm的无害孔增加。 水泥浆体于集料界面存在富水层，较多的SO3溶解于此，造成人Aft富集和Ca(OH)2晶体的择优取向生长，构成混凝土中的薄弱部位。当水胶比降低，对界面结构有所改善；掺加20%或者40%粉煤灰及高效减水剂和引气剂后，改善了界面结构，但粉煤灰应低于50%。 4.2 微膨胀型中热和低热水泥研究成果 研究成果表现在两方面：第一，已研制出微膨胀型中热及低热水泥；第二，对两种膨胀源氧化镁及钙钒石的膨胀机理，微膨胀中热和低热水泥的膨胀机理有了了解。 4.3 高掺粉煤灰大坝混凝土 由于优质粉煤灰的大量掺入，其需水量比为90%左右，加之高效减水剂联合使用，产生叠加效应，使每m3混凝土的用水量减少20%～30%，由于用水量降低加上高掺粉煤灰，就使得水泥用量可以大大降低，得到质量较好的混凝土。 4.4 抗冲磨高性能混凝土研究 三峡工程特种混凝土原设计是采用C40抗冲磨混凝土，这种混凝土曾用于葛洲坝水利枢纽的特殊部位。本课题研究出C60抗冲磨高性能混凝土，它的特点是限制水泥浆体积在混凝土中的总含量，掺入高活性掺合料-硅粉和优质粉煤灰取代水泥，以减少水泥用量，选用与之相匹配的高效减水剂及膨胀剂，使C60抗冲磨高性能混凝土的水泥用量降至330kg，掺合料的总重量达37%。用铁矿石粗骨料制备的抗冲磨高性能混凝土28d抗压强度可以达到89.6MPa，抗冲磨失重率又比C60低40%，抗冲击韧性提高1.8倍，但单价较C60高。 研究表明抗冲磨混凝土的改性机理是由于大量极细的活性掺合料水化后生成得C-S-H凝胶改善了集料与 水泥胶体的界面结构，使总孔隙率减少25%，有害孔减少，使混凝土密实性大大提高。 4.5 大坝基础处理水泥灌浆材料改性及其机理研究 三峡大坝防渗帐幕设计标准要求ω≤0.01L/(min·m·m)，在细微裂隙发育的大坝基岩，用普通水泥灌浆无法灌入的地段。采用超细磨水泥灌浆能达到设计要求且不污染环境。 1)超细磨水泥主要性能如下： ①细度D95≤16μm，平均中值粒径小于4μm。 ②浆材的稳定性和流动性，当 W/C＝1.0时，析水率小于5%。 ③强度：3d为52.5MPa，28d为72.5MPa。 ④膨胀率：3d不小于0.15%，28d不大于0.60%。 (2) X光衍射分析现场灌浆情况，可以看出绝大部分水泥熟料已水化成 C-S-H凝胶、Ca(OH)2和钙矾石 (Aft)，仅有少数石英(SiO2)及碳化的 CaCO3，所以水泥结石强度高，无体积收缩。 5 三峡水工建筑物安全监测与反馈设计 本课题分五个专题：安全监控系统结构与方案优化，安全监测信息分析的新理论与新方法，安全监测高 新技术及自动化监测系统，混凝土坝施工期仿真计算与温控反馈设计，开放式大型通用水工结构分析系统原理及研制技术等。 5.1 安全监控系统结构与方案优化研究 三峡工程包括永久船闸、升船机、左岸大坝及厂房、泄洪坝段、右岸大坝及厂房、茅坪溪防护坝等建筑 物的监测系统，另外还有专项监测、地质环境及其他监测，其中仅永久性测点就有6000多个，是当今世界上最庞大的安全监测系统。为此，对总体结构、监测仪器布置和变形监测网等进行了全面系统地优化研究。 (1)总体结构优化针对三峡工程大坝特点及安全分析、评价和监控的要求，对安全监测系统总体结构， 依据信息可靠、有序采集、保存、查询、调用等原则，应用优化理论，将原设计大坝三级监控(建筑物、分区和工程监测中心)改为二级监控(建筑物，监测中心)，从而减少了结构层次，提高了系统的可靠性，节约了费用。 (2)监测仪器布置优化结合技术设计和招标设计，依据少而精等原则，对监测仪器的布置进行优化研究。经优化后，变形和渗流监测仪器、设备数量减少约 1/2，应力应变监测减少约2/3，水力学和动力监测减少约1/2，监测费用减少1亿元以上，经济效益显著。 (3)变形监测网络化对变形控制网和倒垂等进行优化研究，突破常用的模拟法，提出用解析法的优化方 案，构成目标函数。以精确、可靠、灵敏度和费用等作为约束条件，形成一个二次规划模型，并以此编制变形监测网自动化分析软件。应用这一个优化软件，对升船机及临时船闸高边坡水平监测网进行了优化设计。 5.2 安全监测信息分析新理论和新方法 安全监测的主要目的是通过监测资料的分析和反分析，对水工建筑物的安全状况作出综合分析、安全评价和监控。为此，针对三峡主要水工建筑物在施工期、蓄水期和运行期的不同特点，吸收国内外安全检测领域的最新信息分析理论和方法，提出了安全监测信息分析的理论和方法。主要分三大类： (1)综合分析和安全评价的理论和方法用层次分析和模糊评判及其相结合、突变理论、多级灰关联分析、可靠度理论等方法和理论，依据实测资料对大坝的实测性态进行综合分析和安全评价。应用可靠度理论方法，以风险分析为基础，建立大坝安全风险评估的框架。 (2)结合已建工程和三峡大坝的典型坝段(泄洪2号坝段等)，建立了施工期的特殊监控模型，时空分布的确定性模型及反分析模型，多测点监控模型因子集分析模型，另外还提出用数学滤波法分离时效分量，采用回归与时序模型，用瑞利分布研究监控模型中环境量对效应量的滞后效应等。 (3)拟定变形监控指标拟定的理论和方法 主要包括用结构分析法和数学监控模型拟定监控指标。 5.3 安全监测高新技术及自动化监控系统 鉴于三峡工程的特殊要求，决不允许中断监测和采集数据，这就要求安全监测系统能精确、稳定、可靠、长期而又实时地采集数据。为此，在吸收目前国内外传感器(主要是变形、裂缝等)及自动化监测技术的基础上，有针对性地开发和研制精度高、稳定可靠的自动化监测仪器和设备，对稳定性检查，对监测系统的构成和选型提出优化方案等。 5.4 混凝土坝仿真计算与施工期温控反馈设计 混凝土高坝，工程规模大、工期长、施工和自然条件复杂，使设计与实际施工有一定差别。为此，开展混凝土坝仿真计算与施工期温控反馈设计的研究，对优化设计和施工，提高混凝土坝的设计施工水平具有重要的科学意义和实用价值。对此进行下列研究，并取得了相应的成果。 ①提出了一整套混凝土高坝的仿真计算新方法；②研究了通仓浇筑重力坝和碾压混凝土重力坝温度应力的特点和规律及其与常规柱状浇筑重力坝的差别；③编制了混凝土坝和基础温度场、渗流场和位移场反分析软件；④研制了混凝土高坝施工期温控反馈设计软件。⑤对三峡大坝进行系统仿真计算，提出了合理的温控措施。 5.5 开发式大型通用水工结构分析系统原理及研制技术 对以下几个方面进行了研究：①系统设计原理及实施方法；②系统工具环境的设置；③系统应用软件 的引进和开发；④计算机新技术在大型水工结构分析系统中的应用。 上述研究成果，大部分已用于三峡工程设计，为优化设计提供了理论基础，为创造一流的三峡工程提供了技术保证。 基础理论论文:水土保持治理对河道系统影响研究的若干基础理论问题 摘要：依据流域环境系统的观点，认为开展水土保持治理应考虑对下游河道系统的影响，并通过近期初步研究，论述了河道系统对流域治理的反馈响应问题。由此，提出了建议开展水土保持治理对河道系统影响的若干基础理论问题。 关键词：土壤侵蚀 水土保持治理 河道演变 流域环境系统 1 绪论 江河流域多是开放的复杂环境巨系统。从地貌学的角度而言，该系统是由以坡面为主的能力聚集区子系统和以河道为主的能量及物质输移通道子系统构成的。水土保持治理不仅会对坡面生态环境变化产生影响，而且对下游河道的演变也会有很大作用，就是说，在流域环境系统下，水土保持的效应具有级联性。然而，关于后一效应问题的研究目前并未引起人们的足够重视。 随着社会经济、科学技术的发展及山地的大规模开发，水土保持在解决江河水患和山区自然灾害中所具有的作用愈加被人们所认识。不过应当看到，水土保持是人类加诸自然环境的一种外界干预，对其必然有正负两方面的效应。如果这种干预适应自然环境的演化规律，就会促进自然环境的改善，增加其承载能力；反之，就难以达到治理的目的，可能会以系统性的或大局的损失换取局部或部分的利益，例如，若水土保持治理方案不合理，将对河流系统的水沙组合关系及其输移规律产生大的干扰或破坏，很可能在得到流域局部地区的经济效益的同时而造成下游河道泥沙灾害进一步加剧的局面。 目前，国内外对流域治理的方法和模式都有不少研究成果，例如，我国80年代提出的以小流域为单元综合治理的模式，就是我国在流域治理应用基础理论方面作出的一项重大贡献。但是，就研究现状看，这些研究多局限于流域水土流失治理的土壤侵蚀学科范畴，忽视了从流域整体系统出发，研究河流对流域治理的反馈响应；片面强调了水保措施在流域治理中的减沙效益，而忽视了流域治理对河流水动力学特性及水文学特性、输沙规律的影响；更多地研究水保治理对流域大时域平均意义上的产水产沙的影响，而对洪水要素影响的研究有嫌不足；只从总量上研究水土保持的减水减沙效益，忽视了因措施配置方案不宜，而可能造成的不利水沙关系，使河道淤积加剧等问题。这些均属水土保持建设中存在的重大基础理论问题，是泥沙灾害防治中理论性与实践性很强的重要科学命题，直接涉及到制定江河治理方略及总体规划的科学决策。当前，国家对江河流域治理、生态环境保护极为重视，大大加强了投资力度。同志提出了“经过一代一代人长期地、持续地奋斗，再造一个山川秀美的西北地区，…”的宏大目标。此时对有关水土保持治理效应研究的现状进行分析并提出加强研究水土保持治理对河道系统影响的几个重要基础理论问题是十分有意义的。 2 研究现状及问题 我国的水土流失相当严重，尤以黄河中游黄土高原的水土流失最甚，土壤侵蚀模数可达20000t/(a·5km2)以上。长江流域的水土流失面积近年来有增无减，如以80年代与50年代相比，增加了52.9%～210.7%，且部分地区的土壤侵蚀模数也增加了30%左右[1]。自新中国成立以来，黄河流域逐步开展了大规模的水土保持工作，实施了各类治理措施，在保护和改造当地的土地资源、提高人民的生活水平及改善生态环境方面取得了巨大的效益。同时，不同程度地发挥了减少入黄泥沙的作用。据统计，黄土高原138个水土流失重点县，1984年粮食总产比1979年增加了22%，其中陕西、甘肃、山西、内蒙古4省(区)所辖的122个县，1984年人均收入为1979年的3.7倍。水土流失严重的无定河流域经过20多年的治理，1984年的粮食总产量为1972年的近3倍。根据水文法计算，从黄河流域大规模开展水土保持治理的70年代以来，黄河中游多沙粗沙区水利、水保工程年均拦减径流量超过10×108m3，80年代的为13.98×108m3，70年代年均拦减沙量为3.56×108t，80年代为3.95×108t[2]。 但是，就黄河下游河道冲淤调整趋势及近年来的洪灾情况看，黄河下游的泥沙灾害仍未明显减轻，甚至在诸如“96.8”洪水期间，尽管流量属中常洪水，但不少河段水位却达到或超过有记录以来的最高值，经济损失也是建国以来最大。根据1969～1990年实测资料统计，黄河下游花园口至艾山河段粒径大于0.05mm的粗泥沙淤积量始终占其来沙量的15%左右。进入80年代以后，粗泥沙淤积量占该河段淤积总量的1/3，比80年代以前的还大32%[3]。同时，近年来该河段的淤积量占全下游淤积总量的比例有增无减。另外，根据无定河、秃尾河等黄河支流流域水土保持治理前后的河道冲淤变化分析，尽管经治理后取得了一定的减水减沙效益，但在有些年份其支流河道仍是淤积的。分析还表明，一些支流流域治理后，河道的水流输沙能力不一定能够增大，特别是对于粗颗粒泥沙，其输沙能力反而有所降低[4]?。 因此，从全面防治泥沙灾害的角度而言，对上述问题应当引起我们的重视。实际上，从流域地理系统的观点来说，河流作为其中的主要子系统，其发育演变与水沙动力输送的关系极为密切，水沙条件一旦发生变化，河流必然会以河道的冲淤、形态变化作出相应的反馈调整。而且，河流的调整方向与水沙条件的变化趋势具有直接的关系。水土保持措施具有工程、生物等不同的类型，其减水减沙作用是不同的，有的减水效益明显，有的则减沙效益明显。不少专家研究均表明[5，6]，不同类型的水土保持措施的拦水拦沙作用具有很大差异，对流域的产水产沙量及洪水过程有不同的影响。如根据分析[5]，黄河支流汾河流域水库淤地坝等治沟工程措施拦沙量占流域治理措施总拦沙量的65%，梯田、水保林等坡面治理措施拦沙量占35%，相应的拦水量分别占总拦水量的11%和89%。显然，如果在黄河中游大规模开展水利水保工程治理，不同的措施配置方案，就会使进入河道的水沙条件产生不同变化，也就直接关系到河道的冲淤演变方向。我们近期的初步研究进一步表明，不同的水土保持措施配置方案，减水减沙效益比是不一样，对水沙过程的改变，包括对水沙搭配的调整都是不一样的，下游河道的冲淤变化也相应不同。如根据多沙粗沙区个别重点支流的资料分析，只有当减水减沙效益比在某一范围时，河道的冲淤才能基本达到平衡，否则，淤积反而有所加重[8]。因此，我们必须从宏观的角度出发，依据流域地貌系统的观点，进行全流域的整体研究，才有可能解决这些重大问题。只注重水土保持改善农业生态经济的作用，而忽视对河流输沙及河床冲淤规律的改变效应，就难以全面解决土壤侵蚀灾害问题，就无法真正解决河道淤积、水患灾害的问题，就有可能形成“减蚀不减淤”或“减沙不减淤”的局面，因此，必须对江河流域的水土保持治理对水沙组合及运行、河床冲淤演变的影响进行研究，探索出治理下游河道淤积灾害的新途径。 坡面及沟道的水土保持治理对进入河道的水沙量及其过程的改变，实际上就是对流域系统内的能量进行了时空上的再分配，破坏了原有长期形成的河流的水动力平衡输入条件，改变了天然情况下的河流动力特性。作为一种响应，河流的能量耗散过程必然作出调整。河流能耗过程调整的方式、幅度和速率是与水土保持措施对河流系统能量分配的干扰作用大小有关的。因此，认识水土保持治理对河道冲淤调整的影响，应以分析水沙过程的改变与河流动力特性的调整作为基础和依据，这也是评价水土保持治理方案合理性的理论前提。 从河流系统来说，流域坡面的产水产沙及河道的演变调整是能量耗散的两个子过程，而在以前的研究中，人们着重注意的是前一过程的变化，忽视了作为流域重要子系统的河流的演变调整问题，多数仅限于流域的地理因子(如流域面积、纬度等)及地貌因子(如沟壑密度、植被度等)与河流径流量、输沙量的关联性的分析。关于水土保持措施对河流动力特性的影响研究却很少。 流域治理干预了自然条件下流域系统能量的分配过程，引起河流水动力学特性(包括输沙水力特性)方面的变化，那么，作为能量耗散的主要形式，河床冲淤演变趋势亦将进行调整。如对黄河支流皇甫川流域资料统计分析，该流域从60年代以来，各时期单项水土保持措施的配置比例均有差异(表1)，相应地，河流能量(单位时间动量)与河道的冲淤量关系也有所变化(图1)，根据对河道发生冲刷的平均情况初步分析，其变化关系与坝地、草地的面积比(单项面积与总治理面积的比值)显得较为密切。另外，不同年代的单位水流动量的冲刷量是逐年减小的，至90年代稍有回升(图2)。根据统计[9]，从50年代至90年代，汛期降水量、汛期径流量及洪水径流量年内分配是基本相同的，就是说外界输入流域系统内的能量过程变化并不大，这显然是与输至河流的能量过程及水流的动力特性变化有关的。可见，河流系统的能量变化对河道的冲淤演变趋势起着很大的制约作用。认识流域治理对河床演变规律的影响，对确定江河治理的规划设计及治理方略均是极为重要的。 3.3 水土保持治理对河流水文学特性的影响 主要是对洪水特性的影响。目前，不少专家认为水土保持治理对一般洪水有明显的影响，可使洪水过程趋于坦化，洪峰流量减小，历时加长。但对大洪水尤其对特大洪水是否有影响，有何影响及影响多大等需要研究，这不仅对认识下游河道的演变趋势是必要的，而且对制定下游的防洪宏观决策和规划也有十分重要意义。 3.4 水土保持治理对河道演变的影响 关于水土保持治理对河道的冲淤演变影响有很多问题需要研究，主要有：流域产水产沙与河道冲淤演变的关系、流域治理后河床冲淤变化、横断面形态调整、纵剖面调整等等，及其与流域治理的关系。 在大的流域自然地理系统中，一定的自然地理背景决定着特定的河流演变规律，这种演变规律实质上是河流为适应集水区内各种地理环境因子繁纷复杂演化过程的一种由无序到有序的自组织功能的体现，就是说，河流的性质和演变过程集中反映了流域控制变量的影响，这些变量共同决定着河流的水文泥沙特征、河道形态特征和演变趋势。 尤其对于黄河这类含沙量大的河流，其下游河道特征及其演变规律是在具有中游水土流失极为严重的黄土高原地理背景下经漫长时期形成的，一旦开展大规模的水土保持治理，不仅直接改变了土壤侵蚀的环境演化过程，还必然使径流量及其过程受到调蓄或干扰。而正如上述，在流域环境系统行为中存在着集水与产沙、供水与河道演变的平衡阈，当水土保持治理达到一定规模后，流域环境系统的行为将逾越这种阈，各项控制因子演变过程将处于一种突变性的振荡态势，不过，这种演变过程却又总是力求达到另一种新的平衡，建立相应的阈。各级支流是直接受到感应的第一层次。因此，分析水土保持治理对河道演变影响的科学关键点是搞清水保措施与产沙、产水产沙与河道演变的平衡阈关系，并以支流作为基本层次，研究下游河道演变对水土保持治理的反馈响应。 3.5 水土保持治理方案的河流效应约束参数的研究 从流域环境系统的观点，水土保持治理的主要目标应获得三方面的效益，即防治土壤侵蚀效益、农业增产效益及减少河道泥沙淤积灾害效益(或作用)，而这三方面的效应具有相互联系、相互平衡的关系，这种关系受约于流域系统整体稳定运行的要求。事实上只有此，才可能实现整体流域社会、经济等方面的可持续发展。关于水土保持治理减少土壤侵蚀效益及农业增产效益的约束参数已有不少研究，但如何选择减少河道泥沙淤积效益或水土保持治理的河流效应的约束参数需开展研究，同时，关于河流效应同其它效应间的关系以及在考虑河流效应约束条件下水土保持措施配置体系的比选原理及依据也是应开展研究的重要的基础理论问题。 基础理论论文:电力系统灾变防治基础理论 摘要：电力系统灾变的特点、灾变原因及灾变防治策略。 关键词：电力系统 灾变特点 灾变原因 防治策略 一．电力系统灾变概况 电力是国家的支柱能源和经济命脉。目前我国电网装机容量2.5亿千瓦，居世界第二位。随着三峡等大型电厂建成，必将出现超大规模的联合电力系统。我国计划在2010～2020年间建成安全可靠、满足电能传输和市场化运作的全国范围联合大电网。如何保证其安全、稳定和经济运行，是一个及其重大和迫切的研究课题。 而自60年代以来，在世界范围内已发生了多起灾变性的重大电力系统事故，造成了巨大的经济损失和社会影响。如美国1965.11的东北停电事故，停电2100千瓦，停电面积达20万平方公里；1977.7美国东北停电25h；1978.12法国停电75％，时间7h；1982.12加拿大魁北克州全停；1983.12瑞典停电67％，时间6～7h；1987.8东京大停电，时间6h；1996.9马来西亚全国大停电；1996.8美国西部大停电，损失3200万千瓦负荷，停电时间7h。这些事故的起因均为某一局部故障，但由于控制措施采取不当或不及时、电网结构的不合理、继电保护装置的误动或拒动，或者是上述多种因素的综合作用,最终导致了系统的连锁性故障以致于大面积停电，即所谓灾变的发生。大区电网的互联和电力市场机制的引进在给人们带来巨大利益的同时，也带来了潜在的威胁，电网的运行增加了更多的不可预知性，电网运行在稳定极限边缘的可能性也大为增加。这些事实告诉我们，只按现有的可靠性准则来保证电力系统的安全是不够的。应建立电力系统的第三道安全稳定防线，即必须对系统中可能出现的最坏情况做好准备。尽早开展电力系统灾变防治系统的研究，避免灾难的重演已成为目前电力系统研究的当务之急。 二．电力系统灾变的特点 现实的电力系统同复杂的甚至是不可预测的环境相联系，它随时都可能受到来自自然或人为因素的干扰，要完全防止事故的发生是不可能的。电力系统灾变是指电力系统主要由连锁性事故导致的电力系统稳定破坏而发生的大面积停电。电力系统事故可分为两大类：一是可逆性事故，即电力系统受干扰后，能从一种正常工作状态走向另一种或回到原来的工作状态。二是不可逆事故。即电力系统受干扰后，电力系统功角稳定破坏，或电压稳定破坏即电压崩溃，或频率稳定破坏即频率崩溃，或三者中的任意二者或全部破坏，电力系统瓦解，大量损失负荷。 下面例举了电力系统的一类灾变的发生发展过程。 1．假设 l 事故前潮流如图1所示，且节点2、节点3联络开关通过功率很大；线路1～2，1～4接近稳定限制功率运行。 l 线路配置较完整的继电保护和重合闸，且线路1～2，1～4跳闸可联切电源1号机组和分别联切节点2、4部分负荷，但事故当时联切装置停运检修中。 l 变压器配有常规保护；发电厂配有常规保护和自动控制装置。 l 电源节点2与系统联络开关有振荡解列、低电压解列联系；节点3与系统联络开关有振荡解列、低频率解列联系。 2．灾变发生和发展过程 （1）线路1～4永久故障，两侧保护正确动作掉闸。1号电源因离故障点近，冲击较大。 （2）线路1～4负荷转移至线路1～2，1～3，线路4～3潮流反向。 （3）电源1，3间功角稳定破坏，系统振荡，1号电源侧频率大幅上升，3号电源侧频率大幅下降；电源1，3之间联络阻抗二分之一处（电源2附近）为振荡中心，电压稳定破坏。 （4）1号电源部分发电机过速解列停机。2号电源与系统联络开关振荡解列、低电压解列供电地区，但因事故前该地区受进功率很大，事故时电压很低，低频切负荷装置启动功率不足，大都未动，故解列以后，频率陡降，最终该地区所有发电厂被迫解列，部分停机，局部系统瓦解。3号电源与系统联络开关振荡解列、低频解列动作供电地区，但因事故前所在局部系统功率外送较大，加之在系统振荡过程中部分低频减载动作，解列后功率过剩，频率上升，部分发电机组被迫减出力或解列停机。负荷节点4，因在振荡过程中频率很低，低频减载动作，大部分负荷损失。 灾变最终结局是：2、3号电源解列，系统损失大量负荷，全网和局部系统2均瓦解，局部系统3解列后也几近瓦解。 由上述简单系统灾变的示例以及结合多次实际电力系统灾变事故经验，可将电力系统灾变的主要特点总结如下： 1.具有极强的综合性。电力系统灾变几乎涉及到电力系统中的所有重要问题，几乎每一起电力系统灾变事故均与系统失去稳定有关，灾变是系统失去稳定并导致大面积停电的结果。因此在研究中必然会遇到电力系统原有的众多难题，如系统的动态等值与简化、稳定判据的选择、负荷的动态模型难以获得、控制方法的适应性以及系统的强非线性和时变性等问题。 2.连锁性故障是导致电力系统灾变发生的主要原因,它表现为一系列线路和电源的连锁反应跳闸,并最终发展为系统的解列、频率或电压崩溃。连锁性故障往往由极其罕见的严重事故造成,具有偶然性和不可预测性。典型的严重事故包括同一走廊的输电线路全部同时断开、枢纽变电所全停或占系统容量较大的一个发电厂全停等。目前人们对连锁性故障发生的机理只有一些定性的认识,对连锁性故障发生机理的系统性研究仍不多见。 3.连锁性故障发生时的控制方式及策略与常规情形不同，要求在灾变研究中应考虑罕见严重故障发生时的控制方式和策略，这与以往的基于个别故障发生后采用的控制方式和策略明显不同，目前这方面的研究还很少见诸于文献。 三．电力系统灾变原因 仔细考察过去发生的多起重大电力系统灾变事故，可知导致事故扩大的原因大体可分为以下几种： a)输电线路过负荷或故障跳闸,引起大量负荷转移,最终造成一系列线路和电源的连锁反应跳闸。1961年英国东北部、1965年美国东北部和1967年美国东部的大停电等事故均是由上述原因引起。 b)负荷增长过快,系统无功不足而导致电压崩溃。1978年法国和1987年日本大停电事故便是由这一原因造成的。 c)系统元件的保护或自动装置拒动或误动。 d)线路多重多次故障,导致一系列跳闸,最终发展成稳定破坏事故。 e)大机组跳闸,引起连锁反应,最终发展成稳定破坏事故。 f)不可抗拒的自然灾害或人为因素(如地震、战争等)。 灾变是系统稳定破坏的结果，根据系统失稳的特征不同，稳定问题包括功角稳定、电压稳定、频率稳定以及电力系统非管制后所呈现的电力市场稳定问题。 l 电力系统功角稳定 所谓电力系统功角稳定就是要求保持电力系统中所有同步发电机并列同步运行。交流电力系统的正常运行条件是各发电机按同一供电频率同步运行以保证为用户提供统一频率的电能。电力系统失去功角稳定的原因是在运行中不断受到内部和外界的干扰，使电气连接在一起的各同步发电机的机械输入转矩于电磁转矩失去平衡，出现各发电机转子不同程度的加速和减速，以及各发电机转子相对功率角的变化，如果这种变化随时间增大，则最后将使发电机失去同步运行。由于各发电机的频率不相同，电力系统中的电流和电压将发生很大幅度的振荡，用户得不到正常供电，保护装置动作，一般要断开受影响的发电机、线路等元件，有可能使系统解列为几个子系统并不得不切除负荷及发电机，从而导致全系统的崩溃。失去稳定的现象可能是发生一台发电机与其余发电机间，或者发生在几群发电机间，每群发电机内还是同步运行的。 l 电力系统电压稳定 电力系统的电压稳定性是电力系统维持负荷电压于某一规定的运行极限之内的能力，它与电力系统中的电源配置，网络结构及运行方式、负荷特性等因素有关。在电力需求不断增加，受端系统不断扩大，负荷容量不断集中，而电源又是远离负荷中心的情况下，以及输电系统带重负荷时，会出现电压不可控制连续下降的电压不稳定现象，即电压崩溃。它往往由于电力系统电压的扰动（如发生短路，大容量电动机的启动，冲击负荷等）、线路阻抗突然增大（断开线路或变压器）、无功功率减小（断开发电机或无功补偿装置）或节点负荷的增大而诱发，使大量用户断开和大面积停电。 l 电力系统频率稳定 在电力系统稳态运行情况下，全系统的发电机出力和负荷（包括线损）是平衡的，电力系统频率是一个全系统一致的运行参数。在实际运行时，当电力系统出现干扰使发电机的总出力和负荷的总功率出现不平衡时，相应地将导致各发电机转速和频率的变化。在频率变化的第一阶段调速器和调频系统还没有动作，系统的平均频率将下降或增大，各发电机间将产生振荡；第二阶段发电机的调频系统以及负荷的频率调节效应，导致发电机有功出力以及负荷的变化，随着电力系统容量的增大，频率的微小偏移均将发生很大的有功潮流波动和调整，如果电力系统频率进行的监视和调节不够，就会导致系统频率的进一步恶化，这又将导致系统电厂中锅炉出力的变化，以及电动机负荷的变化，使得电力系统的出力和频率进一步变化，最终使系统走向频率崩溃，一致全系统大面积停电。 l 电力市场稳定性 当前电力市场化浪潮席卷诸多国家，我国也在积极推行市场化改革。先进国家电力工业走向市场的经验表明：电力系统的市场化运作由于打破了垄断，引入了有序竞争机制一般将使发电成本降低30％，电价降低26％左右，这对降低产品成本，提高产品竞争力具有特别重要的意义。但是电力市场的发展在带来明显经济效益的同时，也对电力系统的安全稳定性提出了新的课题，即电力市场经济稳定性。从而电力系统的稳定性将由两部分组成，即前述的电力系统物理稳定性和电力市场经济稳定性，而且两种稳定性紧密交织在一起，灾变发生的可能性将大为增加。比如1996年发生的两次美国西部大停电以及马来西亚大停电就是市场化改革带来的惨痛教训。 电力市场稳定性指电力市场必须保证其经济活动的稳定性。政府部门和电力市场的各参与方都希望评估影响电力市场稳定性的各种因素，了解电力市场在受到预想扰动时的动态行为和稳定程度，并希望可靠的算法支持其决策，防止市场的崩溃。 影响电力市场稳定的因素有： 1） 市场经济下的系统运行工况将由市场需求来决定，系统间大量的电能交换和交易、不可预测的潮流和线损等因素都增加了运行调度的不确定因素，更容易遇到离线分析未考虑的工况。 2） 电力市场下，发电、输电、供电将各自成为独立的经济实体，电网公司将不再具有在传统垂直一体化电力结构下的调度能力，网络的安全问题将更为突出。 3） 在宏观经济方面，能源政策、环境法规和国民经济发展态势的调整 4） 在微观经济方面电力市场规则的修改，各参与者的博弈 5） 在技术方面，电力系统的物理特性、安全稳定导则、稳定传输极限引起的阻塞、分析技术和控制技术 电力市场稳定性的研究内容是： 1） 在市场均衡价格下，研究市场价格微小偏离市场均衡价格时的市场稳定性 2） 研究市场在大扰动情况下，系统是否能够保持足够多的发电公司、充裕的可发电容量及可输电容量，也即电力市场的大扰动稳定性问题。美国加州电力市场崩溃时发电成本上涨和发电容量不足，造成加州批发电力市场价格飞速上涨，而当时的用电端是按照冻结电价售电的，这样就失去了电价调节的杠杆作用，用户的用电弹性作用完全丧失，市场价格失衡 3） 研究电力市场的动态品质问题，如电价的渐进性、对振荡的阻尼等。 四．电力系统灾变防治策略 电力系统灾变防治研究是一项复杂的综合性工作，涉及到电力系统的方方面面，尤其是在连锁性故障的机理及其发生时的控制方式和策略、电力系统隐患的探测和预防、决策准确性与快速性的兼顾以及完善预警系统的建立等方面存在的诸多问题。 电力系统灾变防治系统（Power System Collapse Prevention System，缩写为PSCPS）研究的目标 1)准确地进行判断并给出正确的控制措施是对PSCPS的基本要求。电力系统扰动发生后，要求PSCPS能在尽可能短的时间内完成对系统的有效控制。在紧急情况下，只有准确的决策和快速的执行才能有助于电力系统状态或性能的改善，否则会加剧系统的崩溃。然而,目前研究中采用的算法和方法多数仍难以满足PSCPS的实时性要求。快速性和准确性要求一直是电力系统研究中的一对矛盾，同时满足快速性和可靠性要求的安全及稳定控制算法才具有实用价值，机理可行而缺少实时性的算法虽具有研究价值，但却不宜采用。 2)PSCPS应具有鲁棒性和适应性，不应受到某些虚假现象的影响而产生误判。电力系统的时变性要求采用的控制方法和策略具有适应性和鲁棒性，即要求针对不同的问题采用不同的控制方法和策略以确保控制的准确性。电力系统的扰动具有不确定性，危险形式也千差万别。不同的扰动和危险方式具有各自不同的特点，需要各自不同的判定方法和控制策略。PSCPS必须能正确地识别各种危险发生或即将发生时系统的相应特点，并做出合理的决策。此外，PSCPS还应能正确识别系统正常的扰动和真正的危险，并做到“去伪存真”。 3)PSCPS的算法应能反映系统的实际，采用的假设应具有合理性，其对系统危险指标的判据应是充要的。这主要体现在研究中采用模型的适应性、系统等值的准确性、预想事故集筛选的合理性以及判定方法的选取等多方面。在PSCPS研究中，针对不同的问题应采用更接近实际的系统模型。首先，假设应是合理的，在做系统简化和等值时，需使简化后的系统符合实际的未简化系统，或者保证简化引起的误差不使PSCPS做出虚假或错误的判断；其次，所采用的预想事故筛选原则应是准确的，不应遗漏任何具有潜在危险的预想事故。 4)PSCPS包括的一系列重要稳定裕度指标如电压稳定、功角稳定和频率稳定指标等应是基于参数空间的，且具有可操作性和直观性。它能回答诸如某条或某几条母线上可同时增加的负荷有功和无功功率数量，某条或某几条输电线上可同时增加的有功传输功率等具有实际物理意义的问题。基于系统状态空间的性能指标虽然具有一定的理论意义，但常常缺少实际可操作性。 5)在紧急或事故情况下，PSCPS给出的控制决策除了要考虑系统安全性外，还应使控制代价最小。保守的决策虽能保证系统的安全,但却会带来不必要的损失，因此要求PSCPS具有优化控制决策的功能。 6)在电力市场环境下，PSCPS应能准确在线度量当前市场的结构稳定性和有界稳定性，基于发电及用户侧的市场报价，解决含动态稳定约束的阻塞问题，优化调度，以及提供高质量的各种辅助服务决策。 因此电力系统灾变防治急需解决以下问题： 1)电力物理大系统的稳定性理论 包括建立电力物理大系统的整体建模；电力大系统全局稳定性的定量测度理论，研究电力系统稳定域的拓扑结构，失稳模式及其演化规律；电力大系统稳定性的在线快速评价方法体系。 2)电力市场稳定性理论 建立电力市场的动力学模型，研究电力市场竞价、交易、调度运营等动态行为对市场稳定性的影响，研究物理系统与经济系统稳定性的交互关系。 3)连锁性故障发生的机理和控制策略 研究连锁性故障发生的条件和特征，探索研究连锁性故障的理论和方法，制定反连锁性故障的相应措施。 4)电力大系统的非线性优化控制和优化调度理论 研究电力大系统的非线性鲁棒控制原理，使得系统具有鲁棒稳定性和高干扰抑制能力；研究混杂系统复合控制理论，解决非线性高维、分块、多层、连续信号和离散信号并存的控制系统设计及求解方法；研究混杂系的调度策略。 5)电力大系统的实时仿真决策系统 建立全新概念的发电厂与电网控制与调度的计算机实时信息处理系统，即需研究电力大系统整体和各个组成部分的实时仿真决策系统，分层分块地建立运行中各发电厂与整个电力系统的在线实时仿真决策系统，它可实时给出潮流调度最优方案和反事故紧急措施的合理建议等。 6)建立电力市场的实时仿真决策系统。 五、电力系统灾变防治策略示例——先进励磁控制技术运用 电力系统国家重点实验室（依托清华大学）在国家自然科学基金资助下，在中电联合水力发电学会自动化专委会推动帮助下，与长办机电处、水科院自动所、华中电力集团公司、内蒙电力公司、广东电力集团公司以及葛洲坝能达公司等单位合作，经过近十年的努力，已成功地研制了GEC-I性全数字式非线性最优励磁调节装置，并已投运于丰满水电厂、海渤湾电厂、沙角电厂（A）、焦作电厂、沙岭子电厂等十多台机组，提高了有关电网的安全稳定性，产生了重大经济和社会效益。近期内丰满第二台和广东连州、韶关、华北大同一电厂以及浙江镇海等电厂的该型装置即将投入运行。目前，该国家实验室在东北电力集团公司支持下，研制了双工控机，具有彩色平板数据和波形显示器（PPC）的新型非线性最优控制装置GEC-II，可望于1999年三季度以前投入白山水电厂30万kW机组试运行，为三峡机组励磁系统国产化作进一步技术准备。 上述励磁调节器，从理论、软件到结构完全具有我国自主产权。其理论上的领先地位已为国际有关专家公认；对提高和改善电网稳定性的重要作用不仅被理论和仿真证明，而且已为内蒙电网实际发生的故障所验证；也为华中、西北、浙江、四川等电网科技人员独立进行的物理和数字仿真（用“综合稳定程序”）所证实。本文将对这已具有我国完整知识产权的高科技装置从理论优势、装置特点、仿真结果和实际运行等方面作扼要阐述。 5.1 理论上的创新性 首先让我们对励磁调节器设计的理论基础发展过程作简要的回顾。 5.1.1单参量辅助控制 60年代，随着美国电力系统的发展，特别是发电机快速励磁（自并励方式）的广泛应用，工程控制论中的一对最基本的矛盾即控制系统的灵敏性与稳定性的矛盾便日益显露出来。美国一些电网产生了多起“低频振荡”（LFO，Low-Frequency Oscillations），这种LFO现象从物理观念上可归为“欠阻尼”问题。约30年前（1969年）美国de Mello F等人提出了可用辅助励磁控制（SEC，Supple mentary Excitation Control）来提高系统阻尼[1]，并给出了辅助励磁控制通道的具体传递函数为： 式中，是辅助控制环节的输出； 是转速偏差。 由于转速的导数近似地与发电机有功功率成正比，故上式中的反馈量亦可换成，当然传递函数亦应作相应的改变。 以上这种单参量（或）辅助控制环节，发明者将其称为PSS（Power System Stabilizer）。从那以后北美大多机组都装上了“PSS”，随后其他国家和我国也不同程度上引用这项技术。 国际励磁控制界权威学者，加拿大温哥华B.C大学终身教授Yu Yaonan（余耀南），对PSS做过精细深的研究，发展了de Mello等人的方法，提出了一套算法和设计方法，其成果载于他的ELECTRIC POWER SYSTEM DYNAMICS（《电力系统动态学》）这本名著中[2]。虽然不少学者就按单机系统模型设计的PSS在多机系统如何协调问题上想了不少办法，但仍然存在着如上述著作第3和第4章中所指出的问题：①尽管北美大多数电厂装有PSS，但LFO现象仍时有发生；②由于设计方法本质上是单机单参量的相位补偿法，其所适应的系统振荡频带相当狭窄。 我国华南电力系统原打算采用“PSS”来提高系统小干扰的稳定性， 但在计算中发现难以用一种不变的PSS参数来适应系统运行方式的变化。 5.1.2线性最优化励磁控制（LOEC） 为了对励磁控制技术作进一步改进，余耀南教授于1970年在IEEE期刊上发表了他在电力系统线性最优控制领域的开篇文献[3]，随即在国际电工界掀起了线性最优励磁控制（LOEC，Linear Optimal Excitation Control）研究热潮。这种控制理论与技术和以往相比，主要有以下两点革新：第一，将单参量辅助反馈改进为多参数反馈（反馈量为电压，功率，转速和转子电压。）；第二，运用“线性、二次型、黎卡梯”，（LQR）这一成熟的控制方法，求得多个反馈量之间的最恰当的放大倍数匹配关系，因而实现“最优化控制”。 70年代后期和80年代初，本文第一作者等在高景德教授、余耀南教授指导下，在LOEC的设计理论的系统化和工程实用化等方面做了大量的研究工作。这种以LQR方法为理论基础的线性优化励磁控制装置从1986年第一台在碧口水电厂试验并成功投运后。在国内得到了推广与运用，该技术被成功地用于红石和刘家峡等水电厂（调节器由洪山电工所制造）。在国外，法国EDF比我国约晚5年，也独立的研制出线性多变量优化励磁控制器，称为“四通道控制”，解决了法国电力系统的低频振荡（LFO）问题。 由于LOEC有如上所述的两点革新，故显著拓宽了所适用的振荡频带（亦即增强了对振荡频率变化的鲁棒性）；更加有效地抑制LFO，这一点不仅为动态模拟实验、数字仿真所反复证实，也被碧口水电厂和红石水电厂令人信服的现场试验结果所验证。1990年清华大学进一步改进的线性优化控制——“零动态最优励磁控制”，在微机励磁调节器上得以实现。至此，我国已从理论和装置上占据线性化励磁控制技术的制高点。 5.1.3 近似线性化模型的局限性 上述两种控制方式虽有种种差异。但它们本质上部是基于单机系统在一个特定的平衡点（即特定潮流）处近似线性化的数学模型设计的。虽然PSS模型是以传递函数G（S）表示的，LOEC是以线性定常系数微分方程组表示的。但我们知道，传递函数只是线性微分方程的拉氏变换形式而已。 电力系统实际上是一个强非线性的系统，其中第i台发电机有以下模 型： （1） 式中，—皆为常数，和分别为转速和暂态电势；为转子电压，是控制量。 和是关于和的非线性函数，分别为： （2） 式中，为发电机转子角；为常数。 把非线性函数在某一特定状态下近似线性化后，代入原方程即可得近似线性化数学模型。其近似线性化的处理方法是把和在某一特定状态处按台劳多项式展开后只保留首项，而把二次方和高次方项统统忽略。该处理方法在微分学中称为“以非线性函数在某一特定点处的全微分代替其在该点处的增量”。用几何学的观点来看，即以状态空间中在点处某曲面的切平面代替其曲面（参见图1）。 图1 以处的切平面近似代替曲面示意图 问题很清楚，这种近似只是在当实际运行的状态点离开点很近时才是对的。在电力系统发生短路故障时，实际运行点必然会远离初状态。由图可知，这时近似线性化的数学模型就完全不对了。因此按这种模型设计的励磁控制器，在大干扰下控制效果将会大大削弱，甚至产生负作用。为此PSS环节的输出必须加严格限幅（美国学者坚持限幅在土5％）；LOEC虽尚未发现有负作用产生，但对提高暂态稳定作用甚微。 5..1.4 非线性最优励磁控制 目前我国电网，低频振荡和小干扰稳定性的改善固然重要，但更具重要意义的是要提高其暂态稳定水平，为此迫切需要发展直接按多机系统精确非线性模型设计的最优励磁控制器。在过去的十年里，国际上基于微分几何方法的非线性系统控制理论有了较系统的发展，美国将其用于如飞行器和机器人等控制系统。在我国，本文作者首先将其用于复杂电力系统，并发展了这种理论，在IEEE/PES，1989年第一期上发表了该领域的开篇文献[4]；随后MIT的Ilic教授和多国学者在该领域进行了跟踪研究。1993年科学出版社出版了《电力系统非线性控制》专著[5]，奠定了基于微分几何方法的电力系统控制理论基础。1996年11月IEEE电力系统卷发表了本文作者的“分散非线性最优励磁控制”一文[6]，该文在国际上首次给出了关于这类非线性控制解最优性质严格数学证明，使这种理论上升到“非线性最优”的高度。论文为SCI收录，被各国学者多次引用，使我国在该前沿学科领域占有国际上一席之地。 90年代初，IEEE自动化学会主席华盛顿大学Tarn T J教授对我国学者这一成果是这样评价的：对非线性系统微分几何方法的发展有重要意义，且这种理论和方法开辟了一个崭新的应用领域。他们明确指出：研究结果表明，与传统方法相比，这种非线性控制方法在改善电力系统暂态稳定性、动态品质优化方面有着突出的优越性。最后他得出结论：中国这方面在国际上处于领先地位。美国科学院院士Zoborszky J教授热情评论道：非线性几何方法是一种高新而精深的科学方法，加之电力系统模型的极其复杂性，中国作者成果是一个通过精确与博识的分析使问题得到明澈无疑解决的范例，是一项极具吸引力与挑战的新贡献。 其实这种理论和方法的主要思路是相当简单明了的。 电力系统中运行的发电机组的数学模型有以下形式（具体模型见（1））： （3） 式中，是状态量；是的非线性函数向量；是常数向量；是励磁控制量。 方法是要求找到一组非线性坐标变换： （4） 同时又找到非线性控制律（状态量非线性反馈） （5） 这里都是的非线性函数。使得发电机组励磁控制模型（3）精确地在全动态过程意义上转化为Z坐标下的线性系统（故称作“通过反馈的精确非线性化”方法）： （6） 根据线性优化原理很容易找到（6）式中最优的，将代入（5）式，即可得到非线性励磁控制策略。 （7） 上述结果已由本文作者在1996年IEEE上发表的论文证明：以上非线性控制解对原非线性系统(3)也是最优的。 用以上方法得到的非线性最优励磁控制规律为： （8） 式中，分别为发电机有功功率、无功功率、端电压、转速，其它皆为这台发电机本身的参数。 励磁控制规律（8）有以下特点：第一，其中仅含有受控发电机可测的状态变量，所以实现了真正的分散控制；第二，仅含有受控机组本身的参数等，故对网络结构的变化有完全的自适应能力（鲁棒性）；第三，由于在求解该控制律中，未对模型作近似线性处理，该控制规律对“小干扰”和“大干扰”同样适用；第四，文献[6]业己证明，该控制规律对一类二次型性能指标是最优的。 应指出（8）式所示的是发电机全状态量非线性最优反馈策略，这种策略对电力系统起着镇定（Stabilizing）作用（无论对于小干扰还是大干扰）。从这个意义上可以说它是：全状态量非线性最优PSS（Power System Stabilizer）。 5.2．装置的先进性 由我国自主开发的高科技产品GEC-I型微机非线性励磁调节装置是在先进理论指导下 设计的并采用现代微机技术，集先进性与可靠性于一身，专为大、中型发电机组设计的励磁调节装置。 通过近十个电厂中的运行，显示出该装置除采用了先进的励磁控制理论外，还有诸多的特点： (1) 实现了全数字化设计。该励磁调节装置从交流输入到控制脉冲全部实现了数字化，完成了交流采样、数控脉冲等一系列先进的微机技术，取消了模拟环节和电位器调整环节，在硬件结构上实现了最小系统配置，提高了装置的可靠性和调节精度。 (2) 实现了国际标准化的软件设计。该励磁调节装置在实现了最小系统配置的条件下，保护与调节功能均采用软件设计得以实现，如TV（电压互感器）断线保护、强励反时限保护、低励限制保护、V/F限制保护，以及功能齐全的调节方式，如非线性最优励磁调节方式，线性最优调节方式，PSS方式以及PID调节方式，恒无功和恒功率因素方式也在考虑之列。 (3) 实现了设备调试智能化。该装置具有方便直观的人机接口；运行中不仅能直观地了解装置的工作状态和发电机的运行状态，而且一切调试均能由计算机系统的功能键完成，如零起升压、土10％阶跃响应。调节器参数和保护参数的整定均能由加有密码的键盘来完成。 （4）实现了系统元件板的故障自诊断功能。整个调节装置在运行过程中，具有完整的故障自诊断系统，一旦故障出现能明确地指出故障板，使之可达到最快修复的目的。 （5）故障信息记录也是该励磁调节装置较为突出的优点之一。当系统出现故障或操作人员误操作引起的故障，以及装置本身故障都可由故障信息记录系统查明原因，对于分析故障原因起到十分重要的作用。 5．3．非线性励磁控制对提高系统安全稳定性的重要作用 同步发电机励磁调节对提高电力系统稳定性的重要作用早在四五十年代就已引起了充分重视，非线性最优励磁调节对提高电力系统的静态稳定、暂态稳定和电压稳定方面己发表了多篇研究论文。从计算机仿真研究、动态模拟实验研究、直至现场故障的实际动作行为都证实了非线性最优励磁调节的重要作用。在上述研究的基础上，己完成了华中电网、西北电网、新疆电网、浙江电网的仿真研究，华北电网和广东电网以及西南电网仿真工作正在进行中。仿真研究是基于电科院电力系统分析综合程度（PASSP）进行的，几个系统的仿真结果如下。 5.3.1 对提高西北电网稳定性的仿真研究 西北电网包括陕西、甘肃、青海、宁夏四省。截止1996年底全网统调容量1300万kW。西北电网主网架为330kV电压等级。主网联接是一个环形网，其环网总长度近 2000km，而东西部之间的输电距离为500km.，位于北部的宁夏网是通过双回线以三角环网的形式与主网联络，西北电网的接线示意图参阅文献［7］。 就运行的稳定性而言，目前西北电网存在以下主要问题： （1） 西电东送方式存在弱阻尼现象，动稳极限仅为80万kW，无法满足功率交换的要求； （2） 东电西送时存在暂态稳定问题。暂稳极限仅为73万kW； （3） 区域网的局部稳定问题也较突出，特别是宁夏网、陕南网和汉中网都存在电压稳定性问题亟待解决。 通过对西北电网详细的仿真研究，可得出以下结论：西北电网在安康、渭河、碧江、清远、龙羊峡、大坝、大武口7个电厂中装设非线性最优励磁调节器，西电东送的动态稳定极限可由原80万kW提高到100万kW。东电西送的暂态稳定极限由73万kW提高到80万kW，对区域网中的各局域网的稳定水平和电压水平也有显著的改善。典型的仿真结果参阅文献［7］。 5.3.2 R4华中电网稳定性改善的仿真研究 在华中电网中，由于湖北电网与江西电网之间的弱联系，当500kV葛凤线发生三相短路后，葛洲坝大江机组对南昌机组的功角摇摆出现等幅（甚至增幅）的低频振荡，鄂东下陆至江西柘林线路的有功潮流出现等增幅的低频振荡。研究表明，若在葛洲坝电厂、汉川电厂和南昌电厂的机组上装设非线性最优励磁调节器，不仅可有效抑制上述的低频振荡问题，而且还可改善系统的暂态稳定性，其仿真结果见图2所示。 葛洲坝大江机组对南昌机组功角摇摆曲线 虚线为常规控制 实现为NOEC控制 图2 华中电网仿真结果 从以上几个系统仿真结果可以看出，发电机非线性励磁调节器对于同时改善电力系统的静态稳、定暂态稳定和电庄稳定均能起到重要的作用。 5.4． 结论 “一个没有创新的民族是没有希望的”。我国政府强调要特别重视“研制开发出一批具有我国知识产权的高技术产品”。本节所介绍、评述的全数字化非线性最优励磁调节器；从理论到装置具有完整的我国知识产权。 本节所介绍、推荐的控制装置是在我国的基础理论研究成果电力系统非线性控制理论指导下设计的。该理论在电力系统小干扰和大于扰稳定控制的统一性，控制对于电力网参灵敏和结构改变的鲁棒性，各发电机控制所需反馈量的独立性以及控制规律的最优性这4个长期希望解决但未能解决的问题方面，取得了突破性进展，在国际一领域起着“挑头”作用。 装置实现了从采样到脉冲输出的全数字化和100％的冗余度，并且以国际上最可靠的工控机总线为硬件核心和依托，可靠性高；新改进的产品具有彩色平板显示器，可显示和记录运行状态和波形，这一点也比国外同类产品先进。在我国目前已有24套装置投入运行。 国务院领导同志和三峡总公司的负责同志对三峡发电机组控制系统和二次系统国产化问题十分重视。鉴于三峡电厂的特殊重要性，我们在为三峡而研制的励磁控制器中除其硬件核心部分采用国际上最可靠的工控机外（这一点已做到），其它部件，包括开关、插件、端子等所有零部件也应采用国际上最先进可靠的产品。这样做与自主知识产权丝毫也不矛盾。如果我们在硬件上采用国际最先进可靠的产品，在理论和软件上我国已经领先，二者结合起来，就能使整个产品跨入到国际先进水品行列。 基础理论论文:传播学基础理论的创新和发展 【内容摘要】建立可靠的传播学基础理论是当今传播学研究面临的一个紧迫问题。而哲学问题、社会学问题及文化问题都不同程度关联到传播学的基础理论。现象学、解释学及“法兰克福”学派等几种有影响的主体哲学通过社会学理论及文化理论内在地决定了传播理论的框架和体系，因而，反思主体哲学根基的弊端，超越人类中心论思维的局限是现代科学认识论的核心问题。马克思的实践理论及皮亚杰的发生认识论为主、客体的协调提供了可靠的理论依据。当代社会学中的结构化理论及文化研究中的人类共同心智及社会知识型理论都提出了结构重于主体的解释模式。这些理论不仅在社会学和文化研究方面有十分积极的意义，而且对传播理论研究也有十分积极的意义。 【关键词】传播学基础理论；主体哲学；主客体协调；社会学理论；文化理论 传播理论集中体现了现代知识的综合，这种综合体现在人文社会科学和自然科学的交叉和开放性上。传播理论的创新和发展，既可以指狭义的创新和发展(指传播理论自身)，也可以指广义的创新和发展(指影响到传播理论体系的建立)，由于学术界对后一个问题论述不多，本文主要论述影响传播理论的基础理论的创新和发展。 本文谈到的基础理论主要分为哲学问题、社会学问题、文化问题等3个方面，这3个方面不同程度涉及到传播理论。理论界选择什么样的基础理论，传播理论相应地就会带什么样的印记。就目前有影响的传播理论来看，主体哲学(对哲学的基本问题偏于主观的理解)及相应的社会学理论和文化理论的影响更大。今天，审视传播理论的基础理论，使传播理论建立在可靠的根基之上，继而创新和发展传播理论，是传播学界面临的一项基本任务。 影响传播理论的几种主体哲学 在当代，哲学思想对传播理论的影响通常是通过社会学为中介的，我们在评判一种社会理论时，总是在评判一种哲学思想。为了叙述的便利，我们首先分析影响到社会理论的哲学思想，然后分析其相应的社会理论和文化观。众所周知，主体哲学在西方哲学中更为典型和明确，在西方思想史上有其长久的历史背景。自文艺复兴以后，绝大多数哲学流派都是以主体意识的第一性作为理论的起点。在20世纪，从柏格森的直觉主义到解释理论，从精神分析到现象学，从存在主义到“法兰克福”学派，主体第一性的观念以各种体系表现出来：心灵、心理、直觉、精神、体验、理性观念、人道主义等等，它们都指代一个实体——主体，是主体赋予了人类存在的价值和意义。这种信念在现象学哲学、解释学哲学和“法兰克福”学派中得到了集中的体现，它们在社会——文化理论中有着广泛的影响，它们也通过社会——文化这个中介间接地影响到传播理论。至今，我们在一些基本问题上的争论仍是这些方面的延伸。 我们首先来看现象学，胡塞尔提出现象学的观念并发展了现象学的方法，现象学哲学有一套较为完整的认识论，以现象学为框架的社会学也多以此为根据发展了意向理论及价值理论。现象学的基本任务是以直觉达到人类理性的深刻基础，这一任务的前提是直觉是一切知识的合理根源，一切在初始状态的直觉中呈现的事物将会完全地如其所呈现自身的那样被接受。这个假设中，主体的理性被赋予了不可动摇的地位，直觉是我们接受事物的外在方式，最后还会有一先验的自我来保证直觉的可靠。为了达到本质的直观，他提出了“现象学的还源”，简单地讲，这一命题包括了以下几个方面： 历史的加括弧：即把我们的各种信念(不论是经验的概括还是各种现实的信念)全部悬置起来，并不对它们作是非的判断。2.存在的加括弧：放弃一切有关存在的判断，因为哲学的认识是对本质的认识，而对现实存在的判断则非本质，所以，对存在的判断也应中止。3.先验的还原：这种还原使我们从此验的自我走向先验的纯粹自我，这是世界上一切意义被建立起来的基础。胡塞尔晚期则将自我纯粹意识视为最终的绝对领域，即它的存在不需要任何实在为前提。纯粹意识的地位确立后，即可以解释经验世界，如果人们在经验的世界找到共同之处，那么，这是因为他们在意向性上是一致的。 正是这种主体哲学的框架和意向性理论，影响到后来的现象学社会学的发展，舍勒提出的价值哲学、舒茨的意义理论都与现象学有着密切联系。现象学对现代微观社会学的影响也是多方面的，只要我们看一下戏剧理论(戈夫曼)，本土方法理论(加芬克尔)，交换理论(雷克斯)及冲突理论(霍克斯)，无不带有意向性理论的影子，无论是日常的自我还是掩盖了意图的自我，都可以在现象学纯粹那里找到最后根源。 舒茨的现象学社会学将胡塞尔的现象学观念扩大到社会领域，认为对社会活动的理解取决于主体间的一致，意义在于主体赋予对象的过程上，社会互动之所以可能，也是由于主体间的一致性。和一些其他的微观社会学理论相似，现象社会学也是以个体为基本的考察单位，尽管这些理论以互动来解释社会系统，但它们几乎都忽视了社会制度对个体的制约。从理论上讲，社会结构的形成总是离不开个体及集体的参与，但社会制度形成稳定状态后，它总是从语言到思想、从法律到伦理、从制度到信念各个方面来制约个体。主体既参与了社会制度的形成，同时，又是社会制度的产物，个体的动机和行为往往是制度化的结果。离开了社会结构和制度，很难解释一些行为和动机的原因，这也是微观社会学理论普遍的局限所在。 一些其他的微观社会学理论如符号互动论等也都是以个体为根基来解释社会，个体往往成为不受社会制度制约的个体，微观理论的共性表现在它们几乎都在表述主体哲学的一些基本主张。 解释学也存在着类似的理论。解释的根基建立在个体的体验和理解之上，为了说明解释是普遍有效的，就要说明解释在主体间是一致的，为了说明主体间的一致还要找到更基础的东西。当代的伽达默尔是用语言来解释主体间的一致，语言既是解释学的根基，也是对世界的体验，其核心观念是人类以语言的方式拥有世界。用委婉的体验解释世界无疑要比现象学更少地依赖于主体，但体验的背后又隐含着原来的主体。 解释学赋予了个体极大的心理自由，个人的体验成为分享共同意义的重要方式，特别是对解读精神性文本来讲，由于时间的差别，也由于解读者所处社会历史背景的条件，解读者不可能得到文本的原始意义，解读总是充满了个体的理解，因而文本的多样性和差异性在所难免，这种多样性和差异性也是合理的。显然，在文本和读者的关系上，解释学以牺牲文本来迎合读者，其相对主义的结局不可避免。 “法兰克福”学派发展了一套批判理论，批判理论旨在批判当代资本主义的社会制度和思想体系。从认识论上看，批判理论主要对实证主义提出了批判。批判理论的核心是人与自然的对立，精神与物质的对立。批判理论认为当代资本主义矛盾可以从近代的启蒙找到根源，启蒙精神在改变自然时从认识理性中发展了极度的工具理性，科学技术也是工具理论的集中体现，当世界都变成可度量的对象时，人也变成了被奴役的对象。在当代，启蒙精神变成一种操纵意识，这又是通过大众文化来实现的，大众文化造就了文化产品的单一化和标准化，文化工业代表了这种单一化和标准化。简而言之，“文化工业”已成为当代一种新的社会控制形式。 纵观以上几种哲学思想，无论他们看待世界的方式有多么不同，确定主体意识优于并高于所有一切，是他们哲学推论的前提。正因为存在着主体意识与外在世界的对立，他们的结论几乎都包含了事实与价值的对立，世界与心灵的对立，以致自然科学与人文科学的对立，在更极端的态度上往往以牺牲认识的理性法则来换取意识的自由。我们在伽达默尔及“法兰克福”学派特别是胡塞尔那里，可以看到精神世界的无限膨胀，科学涉及到的物理世界往往被看成对意识自由是一个极大的妨碍，甚至对意识自由是有害的。主体哲学很少考虑这样的问题：即主体——客体二元对立的框架中，主体的推论是否包含了局限和偏见的问题。绝大多数的主体哲学将理性看成是自明的，客体就是呈现为主体推论的结果，这个假定预设了主体不会出现任何偏差。而事实上无论在哪种意义上，这种假设都是不可能的，特别是近代科学的发展，越来越明确地认识到主体意识不可避免地会包含着局限。思想史的发展能清楚地说明这一点，人类对世界的认识在未能把握其本质前，总是以主体的图式看待世界的，以人的特性解释世界注定会产生拟人化的过程，这个过程也不可避免地暗含了人类中心论的思想，主体哲学就是按这种推论极端发展的结果。主体哲学是在人类中心论和拟人论的框架下来看待人与世界的，这样，对世界的认识总是折射出主体的意图和限度，世界的存在往往被看作人类中心的象征。换言之，它没有实体性的地位，它的性质全靠主体意识的解释。这种认识世界的方式不仅存在于西方古典哲学中，也存在于其他民族的哲学中。当人类不能分离出单独的客体时，除了用人这个尺度解释外别无其他方式，这也不难理解为何主体哲学一直是哲学史中最有影响的理论。 认识到人类中心论及主体意识的局限是近代科学理论的成果，这个开端就是哥白尼的天文学革命，在他的日心说中，太阳是宇宙的中心，地球自转并和其他行星围绕太阳公转。与地心说相比，这是一幅全新的世界图像。这里，不论是地球还是人类，都不具有特殊目的和意义，相反，他们(它们)只是宇宙系统的一部分，这种理论最早喻示了人类从中心到系统的变化。 在以后达尔文的理论中，也提供了反对人类中心论的又一种理论。按照其理论，人是生物连续进化的一个环节，人也像其他生物一样组成了一个系列。这里，人不具有特殊的意义及目的，这种理论也排除了神学理论的创世说。达尔文理论与哥白尼理论在反对人类中心论上是一致的。这两种理论都说明了人既不是世界的创造者，也不是世界的目的。此外，当代量子力学也提供了背离人类中心论的理论。这里，主体哲学与人类中心论有着天然的联系，正因为它假定了人是世界的终极目的，因而，它无法解释真正的客观世界，也不可能建立真正意义上的科学理论，而科学理论总是呈现出反拟人化的结果。 现代科学理论的发展过程越来越趋向将人视为无数系统中的一部分，人类既不是世界的创造者也不是世界的目的。如果这样看待人类，人类中心论的思想是值得怀疑的，主体哲学的观念也是值得怀疑的。 建立主、客体相协调的理论 就认识论来看，主体哲学代表了解释世界的一个方向。除主体哲学以外，一些哲学家力图使主客体协调起来，这种努力在近代开始显示出积极的成果，超越主体哲学的有效途径在于恰当地说明主客体的关系。对马克思来讲，解决主体与客体的关系问题首先是实践的问题，因为实践包含了将两者统一起来的可能，思维的观念只能在实践中加以验证：“人的思维是否具有客观的真理性，这并不是一个理论的问题，而是一个实践的问题。人应该在实践中证明自己思维的真理性，即自己思维的现实性和力量，亦即自己思维的此岸性。关于离开实践的思维是否具有现实性的争论，是一个纯粹经院哲学的问题。”①实践的观点是马克思与其他哲学的根本区别，在《1844年经济学哲学手稿》中，马克思提到了实践对人与世界的双重作用：在实践中，自然成了人化的自然，人通过实践也在改变自身的特性，五官感觉的形成是以往全部世界历史的产物。实践的观点说明，主、客体本性的确定是从对方的作用中获得的。 在20世纪，思考主、客体的关系仍是思想界面临的主要议题，皮亚杰从自然科学的角度提出了认识的发生问题，再次涉及到主、客体的关系。传统认识论大多在两种态度上摇摆：一种是经验主义，往往将认识看成信息来源于客体，主体只能受教于客体；另一方面，先验论和天赋论则认为主体一开始就有内部生成的结构，然后这些结构加诸于客体。这两种理论涉及的都是在高度成熟阶段上的认识，而没有涉及认识的起源，认识的起源要比这两种理论设想复杂得多。皮亚杰根据心理研究的成果，证明了认识既不起因于一个有自我意识的主体，也不是起因于一个业已形成的客体，而是起因于主、客体的中途，它同时包含着主体又包含着客体，这样，充分考虑到联系主、客体的中介就十分必要。皮亚杰作了这样的设想：“如果从一开始就既不存在一个认识论意义上的主体，也不存在作为客体而存在的客体，又不存在固定不变的中介物，那么关于认识的头一个问题就将是关于这些中介物的建构问题：这些中介物从作为身体本身和外界事物之间的接触点开始，循着由外部和内部所给予的两个相互补充的方向发展，对主客体的任何妥当的详细说明正是依赖与中介物的这种双重的逐步建构。” 认识的过程事实上也就是一个建构过程，它从感知运动阶段经前运算阶段、具体运算阶段到形式运算阶段，才能达到通常意义上的认识。认识图式的发展是主客体之间的同化和顺应，相互协调的结果，经同化、顺应的平衡作用，使主体的认识图式逐步接近客体的结构。 在建构的过程中，我们很难看到有一个本质不变的客体，也很难看到有一个本质不变的主体，顺应说明了主体会在对环境的适应中造成认识图式的改变；同化说明了主体对环境的过滤和改变，使之符合主体的认识图式。建构就体现了相互制约、相互转化的过程，认识的过程就是从简单低级的结构向复杂高级的结构不断过渡，这也是一个永无终结的过程，客体意味着主体所能达到的极限。 皮亚杰的理论建立在大量心理学及生物学的实验基础上，因而，它代表了解释认识形成及发展的科学解释方向。它的要点仍是沟通主客体的中介，在中介的关系中说明主客体。如果将这个中介与马克思的实践联系起来，它们的近似就在于从联系主客体的结构模式上解释主客体。 除了皮亚杰发生认识论以外，语言哲学关于语言对世界的组织成形作用也作了出色的论述，这一理论涉及到的指称问题、真理问题、意义问题及言语行为对我们理解语言与认识、语言与主体及语言与社会有积极的启发作用。 此外，值得提到的还有结构主义，结构主义建立在严格的理论法则之上，它以语言模式为出发点，突出强调了结构和系统的观念。结构的观念表明了它对表层对象背后共时的关心；系统的观念表明了它试图通过关系的模式来解释对象，和语言哲学一样，它也是通过观众形态来说明主体的。就此来看，以上几种有影响的哲学与主体哲学形成了鲜明的对比。 当传播体系建立在主体哲学之上时，我们很难察觉主体哲学的局限，这种局限势必通过其社会学理论内化于传播理论之中。毋宁说，主体哲学的蓝本和传播理论的摹本存在着一种对应关系，主体哲学对心灵的能动作用的强调会贯穿于传播理论中。同样，它的局限(没有看到认识总是主、客体相互作用的结果)也内涵在传播理论之中。因而，借鉴科学的认识论建构主、客体的关系，使传播理论建立在可靠的哲学的社会学根基之上，是传播学界需要思考的问题。 以上我们曾对主体哲学与微观社会学的关系作过分析，确实，微观社会学对主体的动机、行为、意义是主体间的互动曾作过详细分析。然而，微观传播学理论几乎都没有考虑到既定的社会结构对主体动机和行为的作用和影响，没有考虑到社会结构与动机的辩证关系，因而无法说明动机和行为的真正动因，最终使陈述的理论趋于表层化。显然，问题的真正源头在于如何看待行动和结构、个人与社会的关系，这是一个如何从社会学的角度理解主、客体的问题。 目前，大家经常谈到吉登斯的结构化理论，该理论的核心问题就是结构与主体的关系问题，与微观社会学理论不同的是结构化理论力图在更客观的立场使结构与主体协调起来。 传统宏观社会学偏于社会结构和社会制度对个体的塑造上，而大多数微观社会学理论将注意力集中在个体和行动的意义的理解上，吉登斯提出了将两者协调的结构化理论。结构化的核心旨在说明社会结构既是通过人类的行动建构起来，也是行动得以建构的条件和中介，即结构与主体存在着一种二重化的过程，结构并不是外在于主体的活动，而是通过主体的特定活动而构成；社会系统的结构性特征，既是其不断组织的实践的条件，又是这些实践的结果，结构不应简单看作对主体的外在制约，它既有制约性同时又赋予行动者以主动性。这样，结构和主体存在着一种生产和再生产的方式，对结构和主体的妥当说明，需依靠对它们二重化关系的说明。 鉴于目前传播理论更多地依靠微观社会学来维系，清醒地看到微观社会学的不足，并从社会学层面考虑结构与主体的协调关系也是传播学界不容忽视的问题。 主客体的关系也涉及到如何看待文化，一个多世纪以来，文化研究一直是全球性关切的问题。通常大家谈到有影响的几种理论大多集中在社会学和文化人类学两个领域。 社会学中占主流地位的理论是价值论，其理论源头可以追溯到韦伯及狄尔泰，用价值解释文化的各种理论几乎都将文化视为对象满足主体需要的一种活动。现象学、解释学、“法兰克福”学派及大多数实用主义理论都代表了这个方向。它们的共性是：都给予了主体以至高无上的地位，无论是生命、体验、理解、自由或人与社会、精神与物质的对立，都要根据主体意识来评判，文化几乎没有自己的实体地位，文化的存在完全要看主体间的解释。本来，用价值解释文化并不是没有说服力，问题在于对主体的极端信赖除了走向自我中心论以外别无选择，此外，价值论的解释还面临着文化相对主义的危险，事实上，这两个方面的危险也是价值论所无法克服的问题。 大家都知道，人文科学的研究区别于自然科学除了对象不同外，还在于研究者适度的介入是可行的。但研究者介入到什么程度则是价值论和解释学所无法回答的问题。以此为框架，总是面临着解释过度的问题，而解释学通常也把解释的多元化视为合理的。这样，在价值论和解释学的背后，我们看到的仍是主体哲学的主张。 在“法兰克福”学派那里，主体与世界的对立变成为精神与“物化”的严重对立，工具理性的扩张必然在制度上、精神上对人进行新的操纵，文化的单一性及庸俗性不可避免。所以，由于工具理性的极度扩张，人类未来的文明也是暗淡的。 该学派的许多主张都建立在主、客体的对立上，为了维护主体的至上性，不得不排斥非主体的存在。“法兰克福”由于把个体与社会看作完全都是对抗性关系，现代工业文明在“法兰克福”学派那里被看作是一种倒退，与之相关的是工业社会及科技进步造就的大众文化根本不具有以往精英文化的单纯和高贵。“法兰克福”学派从主、客体的对立进而过渡到人与社会的对立，再过渡到文化的对立有其内在的必然性。这样，我们除了看到精英文化与大众文化的对立外，我们根本看不到它们是如何协调在一起的。 纵观以上几种有影响的文化理论，几乎都是从主体来解释文化，其结果要么是价值涵盖了一切，要么是文化存在着对立。因而，超越主体哲学的局限就是一个关键的问题。 大家知道，近几十年来，结构主义提出了一套与主体哲学截然不同的理论，包括其文化理论(主要集中在文化人类学)，其核心是以语言模式来看待社会系统，进而解释主体在社会中的作用和地位。从结构主义的影响来看，它提供的超越主体哲学的途径和方式是可行的。 结构主义主要关心文化的共时性问题，莱维——斯特劳斯集中表述了结构主义的文化观，即文化不仅是共时的问题，也可以通过能指和所指的关系加以说明。文化人类学家经常可以看到大量重复出现的文化形态，是什么决定了它会重复出现?如果人类没有普遍共同的心智，这一问题也就不可能产生，是各个文化外观形态的差异重要还是内在的共同模式重要，两种不同的选择会有不同的答案。 按照这种方式来理解文化，各种文化现象就不难解释了。无论文化人类学提供多么不同的文化差异，但共时态的文化是存在的，因为像亲族系统、婚姻系统、神话系统、图腾系统反复出现在不同民族的文化中，这恰好证明了各民族具有构造文化的共同能力。它通过转换系统，成为我们可以看到的各种具体文化形式，而共时模式为这些形式找到了答案。考察各种具体文化的差异不是人类学的任务，人类学要探讨决定文化现象的深层内容——人类共同的心智。 共同的心智，在他那里也就是无意识问题，它不是与意识相对立的下意识或潜意识的概念，毋宁说它是人类先天的一种构造功能。它普遍地存在于各民族中，因而是普遍的理智功能，正是它的存在，可以解释各种文化的普遍共时。 结构主义的重要代表福柯在思想史领域提供了一种非主体解释思想的方式，福柯对思想史的分析集中在权力对知识的形成上，换言之，社会的知识型总是体现了权力的支配，主体正是在各种制度性场址的权力关系中生成的。 如果主体总由其他因素所决定，那么，确定的主体是不存在的。毋宁说主体总是由特定的知识型所决定，《词与物》表明了知识型如何决定着主体。按着结构主义的解释，它会引出许多被忽视的结论：如果文化不存在着高低之分，发达和落后之分，那么，各种文化之间的比较只能得到现象的差异，追问这种差异是没有意义的，我们很想知道热衷于中西方文化比较的研究究竟能给我们带来什么?如果文化现象的差异只是表层问题，那么中西方文化在心智的创造上具有的共同性不更重要吗?难道它们不都是共同心智的结果吗?如果表层的背后确实存在着普遍的东西，揭示这些普遍性正是文化研究要回答的。知识型理论也使我们看到了思想的另一个方面：我们认为许多不可动摇的观念其实是用某种占主导地位的信念所支配的，主体不仅无法意识到这一点，在大多数情况下反而在强化这种信念。事实上，能超越既定知识型的人少之又少，我们通常表述的知识大多数情况下是某一社会占主导地位的知识而已。 综上所述，建立主、客体协调的认识论是社会人文科学的可靠前提，它影响到在什么样的方式上看待社会理论和文化理论，客观的社会理论直接关系到传播理论的根基问题：个体既是社会制度的结果，又参与了社会制度的形成，这样，两者存在着密切的对应关系。同样，非主体解释的文化理论旨在说明文化共时模式的存在，表层文化现象的对立和无序并不反映内在层次的共同模式，如果我们做深层分析，各种文化可以找到普遍的共性。 结语 近50年来，人类的知识积累发生了惊人的变化，以往许多被认为是经典的理论和命题，现在被看作是有条件的和相对的，知识的不断综合和更新要求我们的思维与时代保持同步，特别是像传播学这种新型的综合性学科，如何使其理论建立在可靠的基础上，是不容回避的问题。 近代科学反复证明了这样的事实：一门学科的成熟与否，在于其基础理论的成熟与否，而不在于其表象形态的丰富，这一道理同样适用于传播理论，相对于传播理论的应用理论来讲，其基础理论的研究就更为重要。 目前，传播学界对狭义的传播理论讨论较多，而对广义的传播理论讨论不多，这在一定程度上妨碍了对传播理论的深化理解。如果我们仅仅讨论狭义的传播理论，我们只能得到一个相对封闭的解释体系。问题在于对传播理论基本观念的讨论常常会将问题引向更基本的问题，例如，信息问题、语言符号问题、意义问题、传播的存在及目的等等。对任何一个问题完整的回答都会涉及到人的问题，涉及到人对世界的理解，涉及到人与社会的关系，这些问题都属基础理论的范畴。这样，借鉴基础理论的成果，无疑会强化传播理论的解释力，使狭义的传播理论更为健全。 本文谈到的传播理论的创新和发展，正是从这个意义上来论述的。以上谈到的三个方面直接关系到我们建立什么样的传播理论。主体哲学曾在哲学史上产生过长期影响，而现代科学的发展愈发证明了其内在的局限性，我们只有从主、客体相协调的途径上来看待主体意识时，我们才能更好理解主体意识，我们只有恰当地说明了主体，我们才能恰当地理解人与社会的关系，才能恰当地说明文化的本质特征。这既是我们探讨广义传播理论的目的所在，也是我们探讨传播理论创新与发展的核心所在。 基础理论论文:英、德行政程序基础理论之比较 [内容提要] 通过正当的行政程序来规范行政活动参与者的行为已成为世界上多数追求法治国家的必然选择。由于历史背景、法律传统、社会现实和理论体系的不同，各国赖以建立行政程序的理论基础也不同。英美法系国家强调自然正义、正当程序；而大陆法系国家的行政程序处处体现法治行政原则。本文将通过两大法系的典型国家——英国和德国行政程序的理论基础的介绍与比较，以期对我国构建行政程序法治有所借鉴。 [关键词] 自然正义 法律优先 法律保留 法治主义是现代法治国家追求的目标与基本精神，经过历史的变迁，法治国家的价值已得到各国的普遍公认。法治国家理论在行政领域主要体现为法治行政，其核心是国家权力的组织与运行要受法律的制约，以法律来制约政府的行为。法治行政已成为现代法治国家行政领域的一项重要原则。 从各国行政程序法治的情况来看，英国的行政程序立足于自然正义原则，这一点发端于有关公正合理的运用行政权的宪法原则。英国的行政法有很长的历史，但早期的行政并非现代形式的行政，在中世纪，一切行政权属于国王，这一时期实际上存在构成行政法的法律规范，但人们还没有意识到法律体系中行政法的存在。现代意义上的行政法直到17世纪下半叶才出现。1608年的革命摧毁了许多枢密院的行政权，王座法院对行政权控制的时代开始了。一直到19世纪后期行政国家的出现，一些重要原则，如司法复审管辖原则、自然正义原则等才开始广泛适用于各级政府部门。中间行政法的发展虽然经历过退步与低潮，但二战以后，为了适应现代行政发展的需要，英国先后制定了行政立法规则，裁判所和调查法等多部法律，以此确立了英国行政法的体系，使其获得了全面发展的客观条件。从英国行政法的发展可以看出，英国行政法是一种控制政府权力的法律，强调控权的价值与意义。英国行政法是有效控制行政权力组织与具体运行过程的规范体系，强调权力行使过程的正当性，即权力行使要有合法而正当的程序。它源于自然正义原则，自然正义原则作为英国行政程序的基础理论，其适用范围十分广泛。 德国是典型的大陆法系国家。德国行政法经历了“警察国家”行政、自由法治行政和社会法治国家行政三种历史类型。现代意义上德国的社会法治国有两层含义：一是国家拥有广泛的社会管理职能；二是国家在行使其职能时必须受到法律的约束。法治国理念的发展也使德国成为世界上最早出现行政程序法的国家之一。从1883年开始，德国各邦开始了广泛的行政程序立法。二战使德国对民主与自由的认识有了进一步的提高，公民获得了直接参与行政行为的权利，这一观念引导了行政程序的理论基础。自此制定统一的行政程序法已成为大势所趋。1963年德国就有了总共85条的行政程序标准草案，现行的行政程序法是1977年生效的《行政程序法》。德国行政程序的理论基础源于其法治国的宪法观念，表现为法治行政原则。 一、英国行政程序的理论基础——自然正义原则 （一）自然正义原则的历史发展 古希腊哲人亚里斯多德在他的《伦理学》中提出了“自然正义”概念，他说“在政治正义中，一部分是自然的，一部分是法律的，——自然是指在每个地方都具有相同的效力，它并不依赖于人们这样或那样的想法而存在；而法律的则意味着起初既可以这样，又可以那样，……。”近现代意义上自然正义的观念最早出现在英国1215年制定的《英国大宪章》之中。该宪章第39条规定，“除依据国法之外，任何自由民不受监禁人身、侵占财产、剥夺公民权、流放及其他任何形式的惩罚，也不受公众攻击和驱逐。” 这可以被看作是自然正义原则的最初体现。而体现自然正义原则的正当程序的概念最早出现于1354年爱德华三世颁布的第28号法令中，“任何人，无论其身份、地位状况如何，未经正当法律程序，不得予以逮捕、监禁、没收财产或处死。”正当法律程序的本意是指刑事诉讼必须用正式的起诉方式并保障被告接受陪审裁判的权利，后来扩大了其适用范围，即广义上剥夺某种个人利益时，必须保障他享有被告知权、陈述权和倾听权等。一直到18世纪，虽然现代议会主权原则取代旧观念在英国已逐渐确立，但这并没有因为立法机关权力的扩张而使自然正义原则在理论上予以改变。英国是判例法国家，许多原则正是经过一个个案例逐步建立起来的，自然正义原则也不例外。 直到19世纪末，行政法伴随着国家权力的扩大而发展，但是到了20世纪，行政法的发展受到了阻碍，自然正义原则也受到了挫折。1914年的地方委员会诉阿利奇一案中，上议院错过了一个运用自然正义原则的重要机会。在该案中，汉普斯特自治区议会命令关闭某座房屋，理由是不宜住人，经房主向地方委员会申诉，举行了一个公开调查会。房主向法院控告地方政府委员会未经公平审讯即撤销了他的申诉。因为没允许他会见做出决定的官员，也没让他看举行调查会的视察员的报告，那个报告理所当然是案卷中的主要文件。这些控告在上诉法院得到胜诉，在上议院却失败了。该案本应当成为重新塑造行政程序新形式的一个机会，但这样一个契机被错过了。但这并没有结束，二战期间及其战后，为了适应战争的需要，行政权出现了空前的强大，而行政法却出现了极大的衰弱，大量的判例是放弃司法复审和错误。 直到1958年这个错误才被纠正。1958年《裁判所和调查法》的产生导致了程序改进计划，带来了行政法的复兴。法院通过一系列的判决使自然正义原则重新获得了适当的应用，为依法行政规则提供了坚实的基础。这里不得不提及一个著名的案例：里奇诉波德温案。该案中，上议院做出了恢复自然正义原则的决定，它是有关自然正义的代表性案例，在英国行政法上具有里程碑的意义。1963年布莱顿警察长因被指控犯有阻碍司法程序的刑事罪而受审，但被宣布无罪，其他两名警官被判定有罪，法官趁机抨击警长对警察队伍的领导，因此布莱顿警察事务委员会一致决定开除了该警长的职务，他的辩护律师申请庭审并被允许出席尔后的一个会议，委员会议认同以前的决定并以9比3的投票结果通过。警察长行使了他向内政大臣上诉的权力。但上诉被驳回，最后他转向法院，要求宣布那个开除他的决定无效。因为没有通知他任何针对他的指控，也没有给他辩解的机会。这被高等法院驳回，上诉法院也一致予以驳回，但上议院以4比1的多数支持了上诉请求。这意味着自然正义原则重新得到重视并将在广泛的基础上予以适用。同时该案也改变了英国行政法的历史。正如雷德大法官在1963年所说：“我们没有发达的行政法体系。”1971年丹宁大法官则说：“可以说，现在我们已经真正拥有发达的行政法体系。” （二）自然正义原则的内容 自然正义原则不是一个实体内容，而是支配行政机关活动程序方面的规则。他要求行政机关的活动要符合立法机关制定的法律的规定，即使法律无规定时，行政机关在行使其权力时也不能违背自然正义原则。这是一个最低限度的公正原则，它是对行政机关在行政程序中的实质性要求。 自然正义原则包括以下两项基本内容： 1、不能作为自己案件的法官 任何人不能在自己的案件中充任法官作为自然正义原则的一项基本内容在英国法上又被称作反对偏私的原则。在司法上，法官如果可能或可以被正当的怀疑与所受理的案件有个人的利益牵连，那他就没有资格去裁决该案件。该项原则甚至可以使法官以此为由宣布议会的法律无效。同样，这项原则也适用于行政决定，行政机关不得就与自己有利害关系的事实做出决定，以避免偏私。在英国行政法历史上，由于行政决定中的偏私从而导致该决定无效的案例很多。比如1730年法院撤销一个有关迁走一位贫民的命令，因为其中的一个地方治安官是该贫民将被迁离的那个区的居民与纳税人。法院还曾经撤销了私下征询过消防队长意见的纪录委员会的决定，因为正是消防队长报告了某消防队员不守纪律。 但在实际情况中，往往出现这样的情形：法律授权某官员采取行动，尽管他与该行动有利害关系，但依据法律，他是唯一有权这样做的人。这时自然正义不得不让位于此种必要性，因为如果不这样做，那行政机制将会发生故障。因此一方面，法院严格的适用反对偏私的原则，另一方面议会试图通过在特定情况下授予一定的豁免来予以缓解。比如1875年的《公共卫生法》中允许地方治安官依本法进行裁决，而不顾他们可能是地方机构的成员。但法院只是从狭义上去理解这些规定，认为任何偏离这一自然正义原则的情况都必须有立法的明确规定。该法被认为排出了仅仅基于地方机构成员资格而提出的丧失资格的可能，但不排除地方治安官办事时实际上与司法公正不一致的情况。但在诉讼中如果一方当事人或他的律师知悉裁决人不合格以及自己有权提出异议，但让诉讼继续而不加异议，那他们便被认为放弃了提出异议的权利，不得对裁决以此为由提出上诉。 关于裁判者会发生偏见的可能性存在两种标准，一是“合理怀疑”标准，一是“确实可能”标准。英国法院曾数次认为两种标准是不同的，因此不得不在其中予以选择。丹宁大法官交叉使用了这一标准，他说：“法院不看是否真正可能或已经事实上偏袒一方而牺牲另一方。法院着重看别人得到的印象如何。但必须看上去真有偏私的客观可能。猜度与推想是不够的。必须存在这样的情形，从那种情形中正常的人认为地方治安官或主席可能或极可能会或已经以一方为代价不公正的偏向另一方。正常人会认为他这样就足够了。道理再简单不过了。正义必须植根于信赖，当心地正直的人们转而认为法官有偏私时，信赖也便荡然无存了。” 2、接受公正的审讯 在司法上，任何人不能未经审问就受处罚，法官必须在听取双方意见的基础上才能作出判决。该原则从司法本土移植到行政领域中，开始适用于行政机关的活动。他要求行政机关在进行行政裁决时，必须给予双方陈述自己的理由的机会，让双方了解对方的论点和依据，在此基础上行政机关才能作出裁决。当行政机关本身与公民发生关系时，如果将做出对公民不利的决定，也必须事先告知对方做出该决定的依据，并听取相对方的意见。接受公正审判的原则涉及到获悉对方理由的权利，提出证据和辩论的权利等。法院坚持被赋予合法权力的机关事先非经听取对方的意见将不能有效的行使权力这一原则，并且几百年来一直在执行这一原则。该原则广泛适用于司法行为和行政行为。法院赖以适用这一原则的假设是，给每个受害者接受公平审讯的权利既是良好法律程序的准则，同样也是良好行政的准则。即便命令或决定在实质上是无可挑剔的，法院也可以控制其程序，要求公平的考虑双方的意见，没有什么比这更能有益于良好行政了。 上文所提到的里奇诉波德温案中重申公平受审权，使这一原则已经成为对侵害权利的行政行为或决定所普遍适用的规则。“提供审讯是落在每个裁决人身上的义务。”这句话经常被人所重复提及。接受公正的审讯原则包括以下几项重要权利：（1）知情权。这其中包括了解针对他提出的案情，知道相关的证据以及不利于他们的各种观点。该原则并不要求行政机关在反对意见提出之前公开他所收集到的所有信息，但一旦有人提出反对意见，行政机关将不能只从一方接纳证据而不向别的当事人公开。（2）听证权。听证权是自然正义原则内涵的一项重要权利。行政机关如果给予当事人以听证的机会，那他就应当做到：考虑当事人希望提交的全部证据；让各方当事人知道要考虑的所有证据；允许向证人发问以及允许对本案中的证据和论点进行评论。但听证并不仅仅限于口头听证，在有些案件中并不排除只给予书面陈述的机会。（3）要求说明理由的权利。说明理由在一开始并不是自然正义原则的题中应有之意，但随着行政程序的发展，自然正义原则的内容也在不断修正和扩充中。现在要求说明理由也已成为自然正义原则的一个关键因素。该权利之所以如此得到重视则是因为如果不知行政机关做出行政行为的理由，公民便无法找出充足的理由要求复审或上诉，从而失去法律的充分保护。 自然正义原则在英国有逐渐扩大的趋势，那么自然正义原则的适用范围究竟有多大，对此有不同的理解。行政机关主张自然正义不应适用于纯行政性的行为。而绝大部分法官主张每项司法性行为都应受制于自然正义原则。并且为此他们将大多数的行政行为都称为“司法性的”。法官并没有说自然正义原则应普遍适用于司法性行为与行政性行为，而是扩展了司法性的含义，即当在某项行为中如果自然正义被遵守，那该行为即是司法性的。实际上，凡是具体的影响公民权益的行政行为都应被认作司法性的行政行为，他要求那些虽然是行政性的权利但要求像司法性权力一样行使，必须遵循自然正义原则。 二、德国行政程序法的理论基础——法治行政原则 法治行政要求任何行政活动都依宪法与法律进行，因行政活动自身利益受侵害者能够得到有效的救济。法治行政是民主主义与保障人权理念的体现。在德国法治行政主要包括两方面的内容，即法律优先原则和法律保留原则。 （一）法律优先原则 法律优先原则是指行政应受现行法律的约束，行政机关不得采取与法律相抵触的行政措施。法律优先原则无条件的适用于一切行政领域，包括干预性行政行为、授益性行政行为等各方面。该原则有德国基本法第20条第3款予以确认。该款规定：“立法权受宪法的限制，执行权和司法权受法律和权利的限制。”如果该原则未被遵守，将会有相应的制裁，这包括：与法律相抵触的法规命令无效；违法的行政行为可撤销或被废除；违法的行政合同无效等。法律优先原则实际上是对违法行政的禁止，他是消极意义上的法治行政。 （二）法律保留原则 法律优先原则是一种消极意义上的法治行政，法律保留原则则是一种积极意义上的法治行政。他要求行政机关只有在取得法律授权的情况下才能采取相应的行为。当法律出现缺位时，优先原则并不禁止行政活动，而保留原则将排除任何行政活动。相对于优先原则，保留原则的内容更丰富和复杂。法律保留原则拥有广泛的宪法基础，这包括民主原则、法治国原则、基本权利保留原则和议会保留原则。1、民主原则要求，颁布普遍适用的、对公民具有约束力的规范只能由人民选举产生的议会做出。从这一点可以得出，凡在议会范围之内的事物均由立法机关保留。2、法治国原则要求国家与公民的关系应由法律予以规范，即由法律予以保留。3、基本权利保留要求必须全面保护公民的自由和财产，对自由和财产等基本权利的限制只能由法律予以规定。4、议会保留原则要求特定事项绝对需要法律予以规定。 随着行政活动领域的扩大，法律保留的适用范围也产生了争论与分歧，并产生了相关的学说，主要有：1、侵害保留说。该学说认为法律保留原则只适用于限制个人权利与自由方面的行政；2、全部保留说。该学说认为保留原则应适用于行政的所有领域；3、社会保留说。它认为除传统的干预行政以外，在给付行政领域也要适用保留原则；4、重要事项保留说。该理论由德国联邦宪法法院提出。重要性的标准是某个规则对公民和联邦的意义、份量、强度等。某一项事务对公民或联邦越重要，就越属于保留的范围。 法律保留原则的适用范围并不是固定不变的。自由法治国时代，法律保留的范围限于所谓干预行政，在现代社会这已经显得不够了，无论是干预行政还是给付行政都需要体现保留原则，以保障个人权利与自由。1、干预行政。对于公民自由与财产的干预， 必须纳入法律保留的范围。这也正体现了德国基本法所确立的对基本权利的要求。上文已经提到，基本权利保留要求全面保护公民的自由和财产，只有通过法律或者根据法律才能予以限制。对于行政机关的干预行政职权，法律应当对其内容、对象、目的和范围等方面予以确立和限制，以使公民对这种干预具有可预见性和可预测性。2、给付行政。法律保留仅限于干预行政已经被突破。给付行政的扩大要求相应的扩大法律保留的范围。但这里的问题是法律保留在多大范围内包括给付行政，国家是否可以提供法律没有规定的给付。实际情况是法律的约束程度因行政领域的不同而不同。 （三）法治行政在行政程序中的体现 德国行政程序主要体现在1977年生效的《行政程序法》中，它要求行政决定必须采取合法的程序和形式。 1977年的《行政程序法》并不是一个关于在实施某一个行政行为时必须遵循的严格步骤的法律，而是规定了在德国法中有关已经形成的程序的一般规则。 这主要包括：1、调查程序。该法第24条规定了调查原则。行政机关可以依职权查明事实，确定调查的方式与范围，不受参加人的意见和所提供的证据的限制。但行政机关应当考虑一切对案件有意义以及对各方当事人有利的事实，不得以案件的陈述或申请未经准许未经证实为由拒绝接受属于其管辖范围内的陈述或申请。2、告知程序。该法第25条规定，如果参与人因为疏忽或无知而没有提出对自己有利的陈述，那么行政机关应当建议提出有关的陈述或申请，必要时，可以告知参与人在程序中的权利与义务。否则，可能会导致对公民的侵害因而承担国家赔偿责任。3、听证权。该法第28条规定了参与人的听证权。该条第1款规定“干预参加人权利的行政行为公布前，应当给予参加人对有关决定的重要事实进行陈述的机会。听证的权利已经成为不得违背的法律程序的一个有机组成部分。但与英国等普通法国家的听证权相比，德国行政程序中的听证有更多的限制。例如第一款中的限制包括一方面限于”干预“参加人权利的行为，另一方面限于必须是”重要事实“。第二款中列举了五种具体案件没有必要举行听证。第三款规定如果听证与公共利益冲突，不得举行听证。4、阅卷权。阅卷权与听证权是紧密相关的，因为只有经过阅卷，行政程序的参加人才能有效的行使自己的听证权。该法第29条规定了参加人有权查阅有关程序的案卷以维护其合法权益，但同时对阅卷权作了相应的限制。5、保密权。公民有权保守个人秘密和商业秘密。如果行政机关有权公开，则保密保护不复存在，这个权利一方面来自公民的同意，另一方面来自法律的明确规定。6、说明理由程序。该法第39条规定，对于书面的或书面确认的行政行为，行政机关应当书面说明理由，理由包括做出行政决定的主要事实和法律理由。对裁量决定的理由说明，也应当使人认识到行政机关作为行使裁量权出发点的观点。同时该条第二款规定了不需说明理由的五种情况。 三、结语 英国行政程序以自然正义原则为其基础，并且已经成为行政程序中一条不变的公理，它并不通过一部法律予以体现，在行政程序中即使法律没有规定，行政机关也必须遵循自然正义原则，它是一种内在的和普遍的要求，因此被认为在行政程序中具有实质意义。而德国的法治行政原则要求行政机关按照法律的规定进行活动，尽管他也能够制约行政活动，实现对权利的保护，但立法终究无法满足不断发展的社会对法律的要求，而且德国并没有具体的承认自然正义原则。因此有人认为德国的法治行政原则在行政程序中只具有形式意义。实际上这种看法是不确切的，一方面上文所提到的德国行政程序中的一些原则与权利，如听证权、说明理由等正是自然正义原则的体现，而且从某些方面来看，德国行政程序法中的一些原则所包括的内容比英国的自然正义原则所包括的内容又有所发展；另一方面德国的宪法法院可以依据宪法对法律进行违宪审查，以确认该法律是否合乎宪法的基本价值和对公民基本权利的保护，以及时对法律进行调整。因此法治行政原则在德国行政程序中既具有形式意义又具有实质意义。 基础理论论文:关于本科教学工作水平评估几个基础理论问题的思考 论文关键词:高等教育质量观 评估制度安排政府 角色扮演 社会态度 论文摘要:我国当前的评估制度在施行过程中产生的一些弊端，并不完全是由于评估指标设计不够科学、评估技术不够完善，而是由于更为深刻、更为根本的原因所导致的，充分探讨适合我国国情的评估制度安排及其赖以建立的理论基础是较研究评估技术更为迫切的一项工作。尝试从高等教育质量观、不同评估制度安排的效益存在差异、政府在高等学校评价中的角色扮演、对不同高校的社会态度等四个方面对评估制度之基础理论进行初步探讨。 2003年 ，我国正式确立了五年一轮的普通高等学校本科教学工作水平评估制度 (以下简称评估制度)。截至2008年6月，第一个五年评估工作已经结束，其间有 500多所高校先后接受了评估。然而随着我国高等教育大众化程度的不断加深、高等教育质量问题的日益凸显，评估制度也暴露了一些不足之处，如由于委托关系而产生的评估主体的道德风险问题，由于行政性评价而导致的评价指标体系单一问题等。其实，现有评估中的一些弊端，并不完全是由于评估指标设计不够科学、评估技术不够完善所导致的，而是由于更为深刻、更为根本的原因，如评估制度安排不尽合理等。本文认为，充分探讨适合我国国情的评估制度安排及其赖以建立的理论基础是较研究评估技术更为迫切的一项工作，因为它是评估制度不断走向完善，在实践中走的更远，更能发挥实效的基础。 一、 对高等教育质量观的看法 高等教育质量观是一个有着丰富内涵的概念，它会因为研究者所站的立场、层面的不同而不同。例如，站在学校的立场，从微观的、具体的、操作的层面思考的研究者可能会着眼于学校的专业布局、课程结构等；站在社会的、政府的、公共福利的角度，从抽象的、宏观的、指导性的层面思考的研究者可能会着眼于人才培养的价值取向，如学术性与职业性的消长问题等。本文所说的高等教育质量观是站在社会的、政府的、公共福利的角度，从抽象的、宏观的、指导性的层面而言的。国内外有关专家学者已经对大众化条件下的高等教育质量观作了很多的探讨与论述，例如戚业国提出了高等教育多元化质量观，认为不同类型、不同层次、甚至不同定位的院校应当有自身的质量观；联合国教科文组织提出 “避免用一个统一的尺度来衡量”不同国家、不同地区、不同学校的高等教育质量，这实际上也是坚持了高等教育多元化质量观。 本文坚持高等教育多元化质量观，其特殊内涵简述于下。一所高等学校可以有不同于其他高等学校的质量追求。例如，同样是办土木工程专业的两所高校 (甲与乙)，甲校以培养土木工程基础理论或技术研究人员胜任力为价值追求，如果其预期目标达到，那么它的办学可以称之为有质量，应该被社会承认；乙校以培养建筑工地工程技术人员胜任力为价值追求，如果其预期 目标达到，那么它的办学同样可以称之为有质量，同样应该被社会承认；类似上述甲乙两校关于土木工程专业的办学质量不应该进行排队、比较，否则会误导高校的发展。 推而广之，同质的事物才可以进行排队、比较，不同质的事物不可以直接进行排队、比较。也就是说只有同质的高校、专业等才可以进行质量达成度方面的排队、比较。一所学校将来的发展不应该过早地被非科学外力所决定，而应该建立一套发现其“内力”的机制，发挥其内力的平台，在科学外力的激励下，不断获得成长条件，逐步发展壮大，或者及时淘汰，有效提高社会的整体福利水平。当然，多元化的质量观并不排斥不同高校质量追求达成度之间的排队、比较，只是说，多元化质量观是一个更基础的观念，只有在此基础之上，只有在坚持不同高校可以根据自己的学校定位、专业发展目标、课程设置标准等多元化发展的基础之上，我们才能进一步审慎地探索对同质高校、同质专业等进行质量达成度方面的排队、比较，或者根据特定的技术处理将不同质的高校、专业等进行同质转换后再进行排队、比较，进而根据排队、比较的结果以及相应的技术措施赋予相应的社会资源。同质转换是一个相当复杂的问题 ，不是本文探讨的重点。下面我们可以用图示的方法揭示本文所秉持 的高等教育质量观的内在要求，这也是我们探讨高等学校评估制度安排的一个基础。 二 、不同评估制度安排的效益存在差异 高等学校的客户是多个群体的混合体，这个混合体里有家庭、企业、还有代表社会公共利益的政府等。不同的客户对于高等学校的期待是不一样的，这取决于客户的结构状态、理智水平等，例如家庭可能期待学校能够提供富有竞争力的文凭，丰富学生的学识，提高学生的能力 ；企业可能期待学校能够提供使受教育者具有团队协作精神、扎实专业知识、良好综合素质的教育服务或者具有市场价值的研究成果 ；政府可能期待学校能够加强基础学科的研究，生产具有重大理论或应用价值的研究成果 ，塑造学生的精神品质。一所高等学校要想存在发展乃至辉煌卓越 ，必须考虑其是否能够满足客户的需求 ，如果能够很好地满足客户的需求，那么它可以被称之为是有质量的，否则是无质量的。从理论上讲 ，一所高等学校最终的客户即直接利益相关者利益的满足程度应该作为评价其办学质量的基础。评估制度安排的设计应该建立在这一基础之上，否则就是无本之木、无源之水，难以发挥应有的作用。所以，评估制度安排中评估主体的设计应该紧紧围绕直接利益相关群体开展，建立利益诉求信息通道，使利益诉求信息得到充分表达，从而为科学评价高等学校的办学质量建立一套有力的动态标准、监督体制。我们应该建立一个多样化发展的高等学校集合与其主要客户群体互动 的良性平台，这个 良性平台类似我们建立秩序良好的市场环境以供买卖双方互利互赢增加社会总剩余一样。假设高等学校有三个主要的客户群 A、B、c和误差客户集合(0，理论上讲，高等学校的评估制度安排(记作 cuES)应该考虑到这三个要素和误差客户集合的利益诉求，应该是 A、B、C和利益诉求的一个函数，即 F(A、B、c、‘o)，当缺少一个及以上主要客户群或者显著但没有考虑时，高等学校的评估制度安排就是不完全的，不良性的，不平衡的。 当前我国的高等学校本科教学工作水平评估制度是政府主导的行政性评估，评估制度安排忽视了部分直接利益相关群体，如企业和家庭，造成了部分直接利益相关人利益诉求渠道缺失或利益诉求链条过长而导致利益诉求信息扭曲的结果，从而难以发挥企业和家庭在评估中的作用，难以形成合理的制约监督机制。当然，企业和家庭在评估制度中的体现并不一定是实实在在的所有家庭和企业 的参与，而是一种更加可行、合理的制度安排，如可以是企业的人或者家庭的人，这两个人能够受到家庭和企业充分的监督与信任，能够充分代表家庭和企业的利益等。 三 、 政府在高等学校评价中的角色扮演 政府是购买高校 “产品”的一个重要客户，例如培养学生的思想品德、民族精神等。由于某些高校 “产品”的特殊性 ，如果没有政府或者某些特殊机构 (例如企业、慈善机构等 )的支持或采购，这些 “产品”可能难以被高校生产出来。从评估角度来讲 ，当前评估制度安排的一个基础无疑是 “政府评价政府”，也就是说，政府办学 ，同时政府评价自己的办学，尽管政府办学的主体与政府评价的主体不同且有着不同的职责，但我们必须清醒地认识到，人并不一定会严格履行职责，他们很有可能背着被人谋取私利，很可能使评价大打折扣。这里我们有两个根本的问题需要思考：一是政府充当了评价的主体，忽视了高校 “产品”的其他直接利益群体的监督参与，政府是否可以很充分地代表其他直接利益群体的利益；二是当前本科教学评估中政府的评价者是否可以政府对政府的办学者进行很好的评价。通过当前社会对高校教学质量的一片唏嘘声我们可以清楚地感到，社会直接利益群体的利益没有被很好地通过政府内化为学校的专业建设、课程更新、教学模式、管理行为等。另外，高等学校本科教学工作水平评估制度运行过程中的一些弊端也充分说明了“政府评价政府”，委托之问进行评价的制度设计问题。所以说，政府在高等学校评价中到底应该扮演什么样的角色是关系评估制度设计的又一个基础理论问题。通过上边的分析我们可以看到，评估制度和现代高等学校制度的建立有着密不可分的关系，也就是说，政府首先需要确定自己在高校 “产品”生产中扮演生么样的角色以及如何扮演这个角色。其次，“政府评价政府”是一种非良性评价制度。评价制度设计中应该充分考虑高校 “产品”其他直接利益群体的参与，使其利益得到表达转化为高校 “产品”的特性 ，同时通过评价主体多元化制度安排，也有利于形成评价主体之问相互监督、相互制衡的格局，从而为高校 “产品”质量的提高打下一个坚实的导向环节。 四 对于不同高校的社会态度 我们能够清楚地看到，很多高等学校从产生之日起就存在着差别，或是由于办学 目的不同而引起的办学资源的差异 ，或是由于某种难以改变的外力的原因而导致的办学资源的差异等等 ，总而言之学校存在差别是一种常态现象 ，关键的问题是，我们如何看待这种差别。本文认为，任何一所高校都应该有平等发展的权利。所谓平等发展的权力是指，社会应该为高校的产生，发展，消亡提供一个公平、科学的制度平台，依托于该平台，高校可以平等地产生 ，与此同时，其内部力量也将获得公平发展的条件，如果高校的内部力量能够有效发挥那么它将得到直接利益相关群体的认可，获得相应的社会资源，否则就应该予以淘汰或者并人其他效率更高经营更好的管理者手中，否则就是对社会财富的一种侵蚀。也就是说，我们需要在高等教育领域建立一种 “优胜劣汰”的制度机制，从而更加有效地利用高等教育资源。这种对不同高校的社会态度直接关系着评估制度的设计。依据这样的对不同高校的社会态度，评估制度的设计应该着眼于每一所高校的发展 ，关注不同类型、不同层次的高校，通过实施评估，一方面通过给予适当资源量的正向激励手段激励经营得当的高校发挥优势，继续发展；另一方面通过减少或者剥夺资源的负向激励手段对经营不当的高校予以相应的惩罚。 基础理论论文:试论中国死刑复核程序的基础理论研究 论文摘要：死刑复核程序是我国特有的司法制度，有着悠久的历史传统，在中国文化、理念中传承而来。研究死刑复核程序的基础理论，将为新时期死刑复核制度的完善与重构提供众多宝贵的参考、借鉴意义，是死刑复核学术研究不可逾越的阶段。 论文关键词：死刑复核程序 借鉴 基础理论 发展 死刑复核程序与任何一种法律制度一样，都是扎根于一定的理论基础之上。在我国历史漫长的发展过程中，死刑复核程序较大的受到了封建传统思想的影响，并毫无疑问的在其中包含着一定的小农经济的观念。而随着当今中国的文明社会的进一步形成，经济的不断发展，现代法治的进步以及人权保障观念越来越深入人心，将死刑复核程序放在新的理论基础上进行重新构建成为了历史的必然选择。这不仅仅是人们的主观认识所决定的，更是历史的经验告诉我们，死刑复核程序在中国诉讼发展史，尤其是刑事诉讼发展史上具有举足轻重的地位，这种客观存在的重要性决定了我们必须重视并完善这项制度，这是中国司法制度的完善过程中不可缺少的一步。 一、中国死刑复核程序的性质 （一）死刑复核程序性质的实然界定 应用实证分析模式考察死刑复核程序的性质，通常是在现行立法实务层面进行。现行刑事诉讼法规定最高人民法院对各地方人民法院依法报请复核的死刑案件，应当全面审查事实认定和适用法律是否正确，最终对正确的判决和裁定予以核准、改判不正确的判决和裁定。然而，仔细研究后我们可以发现，现有的法律规范对死刑复核程序的性质的界定，还不是很明确。 现行法律条文中，只有《刑事诉讼法》第199条至204条法律条文简单对死刑复核程序作了规定，其他司法解释中关于此制度的规定也不多。《刑事诉讼法》第200条规定，在印发的《关于进一步严格依法办案确保办理死刑案件质量的意见》的通知中有文字进行说明。因此，实际上现有的死刑复核程序并未充分确认审判程序的司法权属性，倒是由于目前的法律规范空白处较多，以及在实践中一些秘密进行的情况存在，导致了它更多得反映了“审核”过程中的行政权性质。 （二）死刑复核程序性质的理论之争 这个层面上的争执属于死刑复核程序性质的应然角度探讨。目前国内理论界对于死刑复核程序的性质定位，基于立法和实务的具体表现，存在着很多争议，较有代表性的观点主要有： 第一种意见，审判程序说。细化又可为两种分说。其一是“认为应当在核准死刑裁判时分别听取检察人员、辩护人的意见，构建更接近于一种不开庭的审判程序”。另一种则主张“死刑复核程序开放化，从书面审理转变为开庭审理，让人民检察院、诉讼当事人、被告人的辩护人等都参与到这一程序中来，甚至以死刑案件三审终审制取代死刑复核程序，来实现诉讼的目的”。持这种观点的人实际上也就是主张对死刑复核程序进行诉讼化改造。 第二种意见，法院内部监督程序说，即将死刑复核程序定位于行政审查审批程序。樊崇义写的《死刑复核程序的性质定位和运作》持该种意见认为，“核”才能体现死刑复核程序的本质，而不是“审”，也就是说更近似于“批准”，只是由最高人民法院在原一、二审的基础上进行复查、核准，应当按照审批的思路设计复核程序，而不能按照独立审级的模式来看待复核程序。 （三）死刑复核程序性质的应然定位 “建构在侧重于打击犯罪的理论基础之上的死刑复核程序性质定位的行政性观点，忽视了死刑复核程序的本质，没有站在应然的角度来观察这个问题，而是从现行立法的实然角度来分析的。行政权的最高价值在于效率，而与司法权永远相伴随的则是权利救济和维护正义”。从根本上讲，死刑复核程序是为了少杀、防止错杀，而不是像行政权那样以追求效率价值为目的的，如果将这二者混淆了，那么将十分不利于保护被告人的人权。 我认为，死刑复核程序是我国刑事诉讼所特有的一种诉讼程序。在1979年与1997年的刑事诉讼法都将死刑复核程序与第一审程序、第二审程序与审判监督程序分专章并列规定。可见，立法者显然是充分认识到了死刑复核程序的重要性，才将死刑复核程序作为如此重要的诉讼程序来对待的。从立法目的来讲，设置死刑复核程序主要就是为了使被告人可以在上诉之外再取得一次权利救济的机会。从程序完善角度来讲，在这种性质定位基础之上，目前应当进一步强化死刑复核程序的审判权性质，对死刑复核程序进行正当程序改造，这就主要涉及到控辩审三方的关系具体到在死刑复核程序中的架构问题，应将控诉职能和辩护职能引入到死刑复核程序中来，明确被告人刑事辩护权，统一死刑适用的严格证明标准并完善相应配套规则，设置合理科学的死刑复核程序期限，实行开庭审理，建立直接言辞审理原则，实行合议庭负责制，并仍然采用合议庭一致或绝对多数同意的表决机制，健全检察机关对死刑复核案件的主动监督机制，分离最高人民法院死刑复核程序与死刑一、二审程序，使该程序真正走向诉讼化。 二、中国死刑复核程序的价值 在哲学理论的概念中，存在于主、客体的关系之中的“价值”，是客体自身具有的某种功能或者属性，这种功能或是属性能够满足主体的某些需要。主体在作用于客体的同时，客体也会相应的对主体发生反作用，在这个作用于反作用的过程中客体能够满足主体的某些方面的需要。价值不是主观任意的，而是客观存在的。它必须以客观事物自身具有的属性的实际存在为前提，并依附于主体身上客观存在着的某种需要。这样看来，价值就是主体客体之间客观存在着的一种有用的关系。 关于刑事诉讼价值，陈瑞华教授认为有三种基本含义：一是价值观念，也就是存在于某些人或者某一社会之中的法律价值理念；二是为人们所接受的一些基本的法律评价标准；三是值得人们追求和努力实现的价值目标。??我认为，如果仅仅将刑事诉讼程序的价值扣上一顶“有用性”的帽子，那么刑事诉讼法也将会被简单的看做实现刑事实体法的工具而已。这样又使得程序法再次陷入成为实体法工具的命运。所以我们不应该忽视刑事诉讼程序存在着的自身价值，它本身的运作过程也是一种价值的体现与实现。刑事诉讼价值是内在价值和外在价值的统一。其中，刑事诉讼的内在价值或者公正价值，则主要是指刑事诉讼在过程中是控辩双方的利益得到平等的尊重和维护，刑事诉讼的功利价值或工具价值则主要表现为它对于刑法规范实施的积极意义。所以说，作为刑事诉讼程序的一部分，死刑复核程序当然应将刑事诉讼公正、秩序和效率这三个方面的价值完整的体现出来，并促使三种价值各自应具备的功能有序、和谐的实现。 （一）公正价值视角下的我国现行死刑复核程序 死刑复核程序是判决、裁定生效前进行的审查核准，是从诉讼程序上保障死刑正确适用的一种诉讼制度。我国刑事诉讼法关于死刑复核程序的规定，是我国尊重人权与严肃、谨慎的慎杀与少杀刑事政策的集中体现，这一审查程序的设置不仅在很大程度上有效地保证了办案质量，更是为正确适用死刑提供了必不可少的诉讼程序保障。死刑复核程序具有毋庸置疑的公正性，应注意的是，这种公正性不仅需要指向受害人一边，也更需要指向被追诉人以及社会公众。通过死刑复核程序审查报请复核的死刑案件材料，审查司法机关在一、二审程序中认定犯罪事实和适用法律方面是否存在瑕疵，对少数罪大恶极、危害特别严重、情节特别恶劣、非杀不可的犯罪分子核准死刑裁判，处以极刑，使正义得到伸张，保护广大人民群众的合法利益不受侵害。此外，如果在这个程序中发现之前的死刑裁判有任何不适当或者错误的情况发生就必须予以及时的制止和纠正，防止错杀无辜，给可杀可不杀的犯罪分子获得重新做人的机会，更甚者是还无罪者清白，这样做不仅是有利于缩小死刑的适用范围，并最终有利于得到社会公众对死刑复核程序公正性的认可。可见除了对实体公正具有保障作用，其独立的诉讼价值才是程序公正更重要的价值。 （二）效率价值视角下的我国现行死刑复核程序 波斯纳认为：“公正在法律中的第二个意义是指效率。”由此看出，以很快的速度达到审判结果一直是诉讼进行的理想状态，这里也体现着刑事诉讼的效率原则。 死刑复核程序是把握生死的最后一道关卡，鉴于其重要性，所以审查时间长且对执行官员要求也很高，在死刑复核过程中，合议庭要了解案件事实、证据、程序、法律适用等各方面的情况，全面审阅案卷。这些成本随着死刑案件复核时间和进程而变化，时间长、进程慢则成本高；时间短、进程快则成本低。??自死刑复核权收归最高人民法院后，最高人民法院耗费大量资金扩充数百名法官，打造全球最大的刑事审判庭用于死刑复核。而死刑复核收益等于无复核所造成的损失的期望值，在敬畏生命、尊重人权的今天难于直接量化，所以我们应该注重生命而不是只注重成本。与经济成本相比较，生命的价值自然是要优先考虑的因素。正是想通过完善死刑复核制度体现对人的生命敬畏，避免冤假错案、避免错判错杀，所以才有了中国特色的死刑复核程序。 （三）秩序价值视角下的我国现行死刑复核程序 刑事诉讼的秩序价值包括两方面含义：一方面是追究犯罪活动的本身必须是有序的；另一方面是通过对犯罪行为的惩治达到维护社会秩序的目的。秩序价值要求必须防止政府滥用权力而使社会成员处于无安全保障的状态，所以国家刑事司法权的行使也必须是有法律规范且有序的。一方面我们要对“犯罪故意明显，社会危害大，罪行极其严重”的犯罪分子处以死刑，以维护法律的尊严，保障社会稳定；另一方面，也要严格限制法官滥用“自由心证”，防止权力的滥用。 三、中国死刑复核程序的功能 法律功能的发挥与法律目的的实现实际上都是对法律进行的社会学思考，在本质上并没有太大的差异，所以二者的关系可以归纳为“体”和“用”的关系。 （一）死刑复核程序的纠错功能 死刑直接涉及到被告人的生命权，如果出现错判死刑的案件，会极大地影响公众对法律的信仰和司法权威的树立，后果是极其严重的。所以防止错杀不仅是死刑复核程序设置的初衷，更是死刑复核程序的第一位功能。实际上，从中外死刑案件的审判实践看，死刑案件的错判率极易高于其他罪案。 有学者认为，死刑复核程序纠正冤、假、错案的功能是有限的，而且具有成本高、代价大的缺陷。案件事实认定问题的性质决定了，法官在查明事实上，并不优于普通民众，上诉法院法官并不优于初审法院法官。因此，我们不能将防止事实认定错误的所有希望都寄托于死刑复核程序。诚然，死刑复核程序不可能将一切冤假错案一一纠正，但迄今为止没有任何一个国家，能够实现凭借一种制度完全解决案件的真实性问题。但不可否认的是，多一道审判程序，自然就多给了含冤的犯罪嫌疑人得以救济的机会，也就给了正确司法增添了一分希望。死刑复核程序的价值，也许就在于这多出来的一个机会。 （二）死刑复核程序的控制功能 保留死刑，严格控制死刑，是中国一关的基本死刑政策。实体法之路与程序法之路是对死刑的限制的两个方向。前者是根本性的，主要是通过刑法立法减少死刑罪名的设置，能够收到立竿见影的效果。但是由于文化、国情与民意等原因，短时间内还不能够彻底得废除死刑，死刑复核制度作为程序法之一，在限制死刑方面有着实体法道路所不具有的超越性，更容易被接受。 基础理论论文:高新技术改造传统农业基础理论、运行模式和机制研究 内容提要 本文论证发展农业高新技术的必要性，提出高新技术改造传统农业的渗透理论，并结合近年来我国各地利用高新技术改造传统农业的实际情况，总结归纳出我国各地利用高新技术改造传统农业的运行模式和机制，提出加快利用高新技术改造我国传统农业的对策和措施。 关键词：高新技术 改造传统农业 理论 运行模式与机制 当今世界新技术革命发展迅速，一场以高新技术为中心的科技革命正在全球蓬勃兴起，推动着传统产业的变革和社会经济的发展。农业这个传统产业正面临新技术革命的挑战。目前，我国农业在由“资源依存型”向“科技依存型”转变。高新技术正逐步地走进我国农业的每一个领域。如果我们能抓住时机，采用先进的农业科技成果加快对我国传统农业技术的改造，那么在二十一世纪初期，我国农业现代化水平就会迈进一步。 一、发展农业高新技术的必要性 （一）农业高新技术的概念 所谓农业的高新技术，是指能广泛用于农业领域的，对农业经济发展和农业科技进步产生深刻影响和重大推动作用，并能形成新型农业产业的高技术和新技术。包括国家科技部认定的航天技术、生物技术、信息技术、激光技术、自动化技术、新能源技术、新材料技术等7个高新技术领域的相关内容。但目前具体应用于现代农业，主要指农业生物技术(转基因技术、酶技术和发酵技术等)、农业信息技术(包括计算机农业应用和各种农业专家系统、农业网络技术)、设施农业技术(包括各种温室技术、无土栽培技术)、节水农业技术(改善地面灌溉系统和滴、微灌、喷灌技术)、核技术(用于农业育种技术)、现代农业机械技术(带电脑程序控制)、农产品精加工技术、遥感遥测技术、新能源、新材料技术、激光技术(激光平地)等。 （二）传统农业的经济增长潜力有限 传统农业是一种技术状态和资源要素水平长期内大致保持稳定不变的农业状态，经过世代适应，各种生产要素已达到最佳配合，但由于其物质和能量的低层次循环，其内部发展的潜力有限，由于其生产工具以手工操作为主，劳动力、畜力、土地等传统要素是其主要生产资源因子，新生产要素对农业生产的促进作用微乎其微，从而造成了土地生产率及劳动生产率的双重低下。概而言之，传统农业具有以下五个特点： l 传统农业是一种自给自足的产业； l 传统农业的技术停滞不前； l 传统农业中的劳动者文化素质较差； l 传统农业对外部环境依赖性较强； l 传统农业是一种小农经济的生产方式。 因此，传统农业不能成为社会经济增长的动力源泉。 （三）现代农业是一种商业性的农业 现代农业是一个由市场导向的与发展农业相关、为发展农业服务的产业群体。从农产品生产过程看，农业关联产业群包包括产前、产中、产后的各行各业。产前主要是农用物资的生产与供应，如机械、肥料、种子、饲料、农药、农膜、电力及其他物资；产中主要是直接与农业生产耕作或为之服务，包括耕作、播种、施肥、收获等环节及植保、病虫害防治、卫生防疫、种苗与繁殖等；产后主要是农产品的流通与加工，如收购、运输、保鲜、加工、销售等。这个围绕着农业生产而形成的庞大的产业群，在市场机制的作用下，与农业生产形成稳定的相互依赖、相互促进的利益共同体；它们相互之间又及时传递各种市场信号，并以科技进步成果、市场供求信息和各种物质力量支撑着各个环节的发展。随着科学技术和社会经济的发展，现代农业已沿着资源投入、生物生产和经济增值三方面有了很大发展，基本上是把平面结构的农业转化为空间结构的三维农业。是按三维农业的概念，把产前、产中和产后的各项内容及其在现实社会中存在的基本形式显示出来。 （四）高新技术对改造我国传统农业具有重要的作用 我国人多地少，落后传统农业一直是困扰着我国经济发展的后顾之忧。因此，引入国内外农业高新技术来促进我国农业的发展，已成为我国改造传统农业的强大动力。为了使高新技术改造传统农业有一个带动性的突破，全国各地在实施“九五”农业科技计划中，把建设现代农业示范区作为重要内容。据农业部科教司的统计，到1999年为止，我国拥有各种形式的农业高新技术园区和现代农业示范区405个。在这些园区中，大量农业生物技术、无公害食物生产技术、工厂化农业生产技术、智能农业生产技术等现代农业新技术得到广泛开发应用、示范和推广，为园区所在地区的农业生产和农村经济发展提供了新技术、新信息，展示了现代农业新的经营方式，有些地方因此而培育了新的农业经济增长点。 由于高新技术改造传统农业对于实现我国农业增长方式的根本转变，探索21世纪我国农业发展的新的途径，迎接新的农业科技革命到来，促进我国农业发展上一个新的台阶具有积极意义。我国各地政府予以十分重视和支持，将其列入本地经济和农业发展规划，并筹集和投入大量资金进行开发建设。预计在未来五至十年内我国农业现代建设将进入快速发展时期，将有大量高新技术成果进入农业领域，通过现代农业示范区的示范、推广而达到产业化规模。 二、高新技术改造传统农业的渗透理论 运用高新技术改造传统农业，就是使高新技术向传统农业领域的产前、产中、产后阶段迅速地渗透和扩散，使高新技术不断地渗透到传统农业领域的产前、产中、产后的关联产业，从而造成农业产业链条不断延伸，农业科技产业不断出现，农业关联产业不断扩大，形成和构建一个全新的现代农业产业链条，如图1所示。 图1 高新技术改造传统农业的渗透理论示意图 三、高新技术改造传统农业的运行机制 在我国运用高新技术改造传统农业，主要是通过农业高新技术示范项目的实施来进行的，而农业高新技术示范项目的建设和实施，是一个庞大复杂的系统工程，要实现全面协调的动作，必须有完善的运行机制保障其运行。要使农业高新技术示范项目建设顺利进行，进而对农业的科技示范推广起到应有的作用，就必须建立和健全农业高新技术示范项目的五大运行机制。 （一）农业高新技术示范项目的资金筹措机制 良好的资金筹措机制是保证农业高新技术示范项目实施成功和得以发展的基本前提。农业高新技术示范项目的建设资金一般实行多渠道、多层次的筹集。按投资主体的划分，分为政府项目筹措型、民营筹措型和混合筹措型三种。 （二）农业高新技术示范项目的技术依托制度 所谓农业高新技术示范项目的技术依托单位，是指为了搞好农业高新技术示范，农业科研院所和高等院校与示范项目的建设单位，通过签订技术承包合同或协议的方式，建立一种联系紧密、互惠互利、长期合作、稳固可靠的关系，在项目区内，针对不同类型的农业、农村经济发展的技术关键问题到项目区进行技术成果转让、技术承包、技术开发、咨询服务、高新技术成果示范等活动。这样的农业科研单位或高等院校称之为技术依托单位。 根据我国农业科研单位与生产经营单位联合发展的现状，以及目前农业科研成果的转化渠道、种类和途径，把农业高新技术示范项目的技术依托单位分为科技基地依托型、科技企业技术依托型、科技服务依托型三种。 （三）农业高新技术示范项目的管理机制 利用高新技术改造传统农业要以市场为导向，以经济效益为中心，以农业高新技术成果为依托，根据农业科技示范项目区的社会经济和技术条件，因地制宜，逐步建立起科学、简明、高效的管理机制。在农业高新技术示范项目区，应逐步建立和健全以下运行机制。 l 科技成果引进、示范的推广机制； l 技术承包机制； l 经营机制； 农业高新技术示范项目的经营运作，可以根据当地的实际情况和社会经济条件，采用不同的经营机制(目前一般采用农业企业化经营、承租反包和股份合作制的三种模式)。这些经营机制主要有如下运作机制所组成。 l 农业企业化经营机制 l 承租反包制 l 股份制经营 l 利益共享机制 l 竞争激励机制 l 完全成本核算机制 l 吸引人才机制 四、高新技术改造传统农业的运行模式选择及影响因素 （一）运行模式 通过对高新技术改造传统农业的运行模式的研究。对高新技术改造传统农业的运行模式的概念界定、模式的特性和影响因素，以及模式构建的基本原则进行界定。结合近些年来我国各地实践，按照不同的农业科技示范类型和农业产业化经营类型进行分类，归纳出十三种高新技术改造传统农业的运行模式。这十三种模式分别是：1、农业高新技术走廊模式(潍坊模式)；2、院地联营型模式(唐河模式)；3、“公司+农户”运行模式(温氏模式)；4、高效农业开发区运行模式(许昌模式)；5、工厂化农业开发区运行模式(孙桥模式)；6、农业企业开发型运行模式(锦绣大地模式)；7、现代农业可持续发展的示范区模式(张掖模式)；8、龙头企业带动型运行模式(新兴模式)；9、外向型高科技农业模式(珠海模式)；10、工商企业带动型模式(野力模式)；11、“政府+企业”的农业示范区运行模式(顺义模式)；12、“以工补农”运行模式(龙口模式)；13、“农业企业集团”运行模式(烟台中粮模式)。 （二）高新技术改造传统农业运行模式的影响因素 高新技术改造传统农业的运行模式一旦形成，便在一定时期内具有相对的稳定性。但是这种稳定性不是绝对的，高新技术改造传统农业的运行模式受多种因素的影响和制约，会随着外界环境条件的变化而变化。 1、农业经济发展水平 农业经济发展依靠科技进步，尤其是高新技术的采用会极大的促进农业经济的发展。反过来，高新技术的研究和应用又会受到农业经济发展水平的影响和制约，建立在不同农业发展水平基础之上的高新技术改造传统农业的运行模式必然呈现出阶段性特征。 2、农业科技创新水平 农业科技创新是农业技术进步的源泉，农业高新技术成果来源于农业科技创新，农业科技创新水平的高低决定了农业高新技术成果的多少。无论生物技术、育种技术、设施农业技术和农业工程等高新技术应用，还是基因技术、3S技术和激光技术，进入农业领域都离不开农业科技创新。 3、农业教育 这里的农业教育包括各种基础教育、中高等教育、职业教育以及专业人才的培训等。从某种意义上说，一个国家的教育状况反映整个民族的文化素质的高低，直接和间接影响和制约着高新技术转化为现实农业生产力的全过程，同样也影响和制约高新技术改造传统农业的运行模式。 4、社会经济制度和体制 不同的经济体制和社会制度会影响农业高新技术向现实生产力转化的快慢。在市场体制下，经济体制的完善程序和社会制度环境的优劣，如农业科技管理体制、农业生产组织管理体制、农村产权制度、土地使用制度等，也在不同程度上制约农业高新技术向现实生产力的转化。 5、宏观政策导向 主要包括农业科技政策以有其他相关的农业产业政策(如价格政策、财政政策、税收政策等)，政府的宏观政策影响农业经济发展的方向、重点。比如政府的农业科技政策会影响农业科技力量在各层次、各环节、各专业的安排和分配比例以及农业科研单位、科技人员积极性、创造性的发挥，而这又会直接影响农民采用高新技术的现实性、可能性、积极性。 6、宏观经济环境 宏观经济环境主要指宏观经济政策和经济运行机制。宽松的宏观经济环境，应该是有利的宏观经济政策加经济运行的市场机制。在这种宏观经济环境中，高新技术改造传统农业的运行模式必然是以市场为导向的效益型运行模式。 7、市场环境 这里的市场主要包括农业技术市场、农业要素市场和农产品市场等。农业技术市场的发育程度关系到农业科技供需的衔接以及高新技术成果转化为现实生产力的速度。农业生产要素市场的数量、质量、价格等影响农民采用高新技术成果的规模、成本。农业产品的市场供求、供销、流通等影响到农民采用高新技术的收益。农民采用高新技术成果的经济界限是使用农业高新技术的边际成本等于边际收益，如果超过这一界限，即使技术效果再好的高新技术，农民也会拒绝采用。 五、加快高新技术改造我国传统农业对策和措施 （一）加强领导，成立全国农业高新技术示范和应用工作委员会 利用高新技术改造传统农业是一项庞大的系统工程。为了便于统筹安排，组织宏观协调工作，建议国家科技部、农业部牵头，组建农业高新技术示范和应用工作委员会，由国家科技部、农业部、教育部、林业局、中国人民银行等有关部门组成，负责组织、协调等具体工作。 农业高新技术示范和应用工作委员会下设专家组，下设大田种植、蔬菜花卉、畜牧水产、果木林业、水利工程、生物工程、土肥栽培、植保防疫、农业项目投资评估等9个分组。编制总体规划，研制定政策，协调各部门之间的合作，加强对全国农业高新技术示范和应用的宏观指导。 （二）制定农业高新技术示范园和示范项目的发展规划 根据农业高新技术的成熟度及今后我国的农业发展趋势，从加速农业高新技术的示范和应用，促进农业产业结构升级和调整的高度出发，制定不同地区农业高新技术示范区和示范项目的发展规划。各地在建立农业高新技术示范项目区时，应选择若干地区作先行一步的试点，以取得经验，确实验证该项目区已有明显的经济效益和社会效益，再考虑逐步推开，以避免盲目攀比，一哄而上造成不必要的经济损失。 （三）明确农业高新技术示范项目建设的指导思想与实施的总体思路 第一、在指导思想上：牢固树立高新技术为实现我国农业综合开发持续发展，农业经济持续发展和农村持续发展服务的思路，注重五个结合：即农业与农村经济、农业研究与开发推广、近期与远期、科研院所与项目区、高新技术技术与常规技术、传统技术的有机结合，充发挥高新技术组装、技术中试、技术辐射、技术扩散、技术转化的基本功能。 第二，在战略部署上：以科技带企业，以企业带基地，以基地带农户，逐步形成有竞争力的农业科技企业，形成技贸工业一体化的模式，走出国门，跻身国际市场。 第三，在经营模式上：由中央财政、地方财政、实施单位以及企业经营者共同投资，组建产权明晰、职责明确、风险共担、利益分享的股份制企业化经营，创造经济效益，在此基础上逐步扩大，滚动发展。 第四，在开发方向上：按照“农科教、种养加、产供销、农工贸、城乡一体化”的要求，实行多层次、多形式、多元化的优化组合、逐步形成具有中国特色的农业综合开发的产业体系。 第五，在运行步骤上：从简到繁，从易到难，不断探索，继续试点，积累一套农业高新技术示范项目的成熟经验，成功后再进行全面推广，逐步建立高效运行，自我发展的新机制。 （四）制定长期稳定的科技政策 1、放宽经营政策 允许项目区的科技企业经营农业技术成果，包括农作物种、种苗、畜禽良种、配合饲料，复合肥料、生物农药、动物疫苗、加工产品、农牧机具等。农业高新技术示范项目区经营技术产品，应当从政策上享受现行的种子公司同等待遇，或与种子公司联营，实行利润分成，以保征项目区有可靠的收入。 2、在投资、税收、贷款上给予优惠 凡是批准进入农业高新技术示范项目区的企业和外商投资项目，以及农业高新技术引进项目，在工商、税务，金融、外交、海关、商检、人事工资、奖励等方面的政策，必须配套优化，并且优于其它（经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区），才能富有吸引力和保证实施。 3、放活分配政策 切实贯彻“按劳分配与按资分配相结合，多劳多得，突出重点，兼顾一般”的原则，对于项目区从事科技开发，新产品生产，市场营销等方面的科技人员和管理人员，在分配上给予优惠，拉出档次，对于有突出贡献者应予重奖，要支持一部分科技开发人员，通过正当的劳动致富，并实行先富带后富，走共同富裕之路。 4、农业高新技术示范项目的建设形式要灵活多样，不拘一格 建设农业高新技术示范项目也应充分考虑不同地区，不同层次的农民对农业科技的多样化需求，本着多渠道建设、多形式开发、全方位辐射的原则，统筹规划，协调布点，灵活运作，不断探索项目区建设的新路子，在鼓励各级政府及农业科技、农技推广等部门带头建设农业高新技术范区的同时，积极引导农村专业合作组织、骨干龙头企业、个体种养大户以及外商独立创办或以资金、设备、技术、信息入股等形式，联合开发农业高新技术示范项目区。 今后农业高新技术示范项目区的运行要逐步建立企业化经营管理的运行机制。项目区农业高新技术企业按“自主经营、自负盈亏、自我发展”的原则组建、管理和经营，并逐步建立“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度，不断完善市场导向与技术创新有机结合的、科工贸、科农贸一体的企业经营机制。项目区内农业高科技术企业，实行国有和非国有经济成份共存、外资企业和内资企业并举的方针，平等竞争、优势互补、共同发展。 （五）扶持一批以“高、新、外”为特征的高新技术龙头企业，支持民营农业科技（知识）型企业发展 把我国农业科技型龙头企业建设当作重中之重，在发展方向上突出“高、新、外”。即档次高、规模大、围绕主导产业或拳头产品，集信息、生产、加工、贮运、销售于一体，成为产业或产品的主体。采用的技术新，不管新上项目，还是老企业改造，都要注意发展高技术、高层次的企业、外向型，重点扶持面向国际市场，有出口创汇能力的龙头企业。 要优先发展生物工程、农业信息、节水灌溉等辐射和渗透力强企业。加大对种子、生物农药、生物制剂以及微生物肥料、饲料企业支持力度。扶持民营科技企业的发展，把民营科企业发展纳入我国经济和社会发展总体规划，按照“支持现有的、培育优势、鼓励改制的、吸引外来的，发展新办的”基本原则，因地制宜，进一步加大创新力体系的建立，支持民营科技企业上总量、上规模、上水平。 （六）加快我国农业高科技术产业的风险投资体系建设 建立不同类型的农业高新技术产业化风险的投资基金。一是可以考虑由我国财政部门和银行出资成立我国农业风险投资基金，对农业的技术产业化风险资本市场市场起引导作用，并成为政策性融资机构。二是由政府，农业科研、教学单位、有关企业、农户共同出资创立地方性农业高新技术产业化风险基金。三是动员和鼓励社会各种基金组织向农业高新技术企业提供融资或投资。四是成立中外合资风险基金。五是在农业高新技术开发区设立风险投资基金。对于部分市场前景看好的农业高新技术项目，可以采用股份制形式，由政府、集体、民营企业、金融机构、居民、农户共同入股,组成股份公司，共担风险。 （七）尽快建立农业科技示范区项目管理信息系统 农业高新技术示范区信息系统建设主要应抓好农业科技信息、农业生产资料产品市场信息、农产品供求及其价格信息和农业政策法规等子系统的培育以及因特网的信息网络、农业信息服务机构的建设，特别是重视国际国内互联网建设，加强农业高新技术示范区与国内外的交流与联系。 （八）走产学研一体化的道路，鼓励农业科研院所积极参与农业高新技术示范项目的建设 要建立双向科技人才兼职制度，加强农业科研院所与农业高新技术示范区的智力和信息交流。科研院所和高等学校的科研人员可利用业余时间到农业高新技术示范项目区兼职，从事技术开发和创新活动，把过去的个人渠道变为公开渠道。科研院所领导应支持这项活动，并加强管理工作，这有利于加强产学研合作和技术转移。 （九）培养农业的技术人才，提高农业高新技术示范区的整体素质 培养农业高新技术示范项目人才应采用多渠道培育方式，如利用现有的农业大专院校为农业高新技术示范区培养生物技术、设施农业、农业工程等方面的技术人才，还可以通过多种途径培养农业高新技术示范区急需的经营管理人才。各级党校、行政管理学院、农业大专院校、电大、函授大学都可以开设有关专业，实行脱产、半脱产或业余学习，为农业高新技术示范区培养一批既有理论知识、又有实践经验的农业企业经营管理人才。还可以通过农校、电视中专、绿色证书培训等形式，造就一代有文化、有知识、懂技术、懂生产的新型农民。 基础理论论文:英、德行政程序基础理论之比较 [内容提要] 通过正当的行政程序来规范行政活动参与者的行为已成为世界上多数追求法治国家的必然选择。由于历史背景、法律传统、社会现实和理论体系的不同，各国赖以建立行政程序的理论基础也不同。英美法系国家强调自然正义、正当程序；而大陆法系国家的行政程序处处体现法治行政原则。本文将通过两大法系的典型国家——英国和德国行政程序的理论基础的介绍与比较，以期对我国构建行政程序法治有所借鉴。 [关键词] 自然正义 法律优先 法律保留 法治主义是现代法治国家追求的目标与基本精神，经过历史的变迁，法治国家的价值已得到各国的普遍公认。法治国家理论在行政领域主要体现为法治行政，其核心是国家权力的组织与运行要受法律的制约，以法律来制约政府的行为。法治行政已成为现代法治国家行政领域的一项重要原则。 从各国行政程序法治的情况来看，英国的行政程序立足于自然正义原则，这一点发端于有关公正合理的运用行政权的宪法原则。英国的行政法有很长的历史，但早期的行政并非现代形式的行政，在中世纪，一切行政权属于国王，这一时期实际上存在构成行政法的法律规范，但人们还没有意识到法律体系中行政法的存在。现代意义上的行政法直到17世纪下半叶才出现。1608年的革命摧毁了许多枢密院的行政权，王座法院对行政权控制的时代开始了。一直到19世纪后期行政国家的出现，一些重要原则，如司法复审管辖原则、自然正义原则等才开始广泛适用于各级政府部门。中间行政法的发展虽然经历过退步与低潮，但二战以后，为了适应现代行政发展的需要，英国先后制定了行政立法规则，裁判所和调查法等多部法律，以此确立了英国行政法的体系，使其获得了全面发展的客观条件。从英国行政法的发展可以看出，英国行政法是一种控制政府权力的法律，强调控权的价值与意义。英国行政法是有效控制行政权力组织与具体运行过程的规范体系，强调权力行使过程的正当性，即权力行使要有合法而正当的程序。它源于自然正义原则，自然正义原则作为英国行政程序的基础理论，其适用范围十分广泛。 德国是典型的大陆法系国家。德国行政法经历了“警察国家”行政、自由法治行政和社会法治国家行政三种历史类型。现代意义上德国的社会法治国有两层含义：一是国家拥有广泛的社会管理职能；二是国家在行使其职能时必须受到法律的约束。法治国理念的发展也使德国成为世界上最早出现行政程序法的国家之一。从1883年开始，德国各邦开始了广泛的行政程序立法。二战使德国对民主与自由的认识有了进一步的提高，公民获得了直接参与行政行为的权利，这一观念引导了行政程序的理论基础。自此制定统一的行政程序法已成为大势所趋。1963年德国就有了总共85条的行政程序标准草案，现行的行政程序法是1977年生效的《行政程序法》。德国行政程序的理论基础源于其法治国的宪法观念，表现为法治行政原则。 一、英国行政程序的理论基础——自然正义原则 （一）自然正义原则的历史发展 古希腊哲人亚里斯多德在他的《伦理学》中提出了“自然正义”概念，他说“在政治正义中，一部分是自然的，一部分是法律的，——自然是指在每个地方都具有相同的效力，它并不依赖于人们这样或那样的想法而存在；而法律的则意味着起初既可以这样，又可以那样，……。”近现代意义上自然正义的观念最早出现在英国1215年制定的《英国大宪章》之中。该宪章第39条规定，“除依据国法之外，任何自由民不受监禁人身、侵占财产、剥夺公民权、流放及其他任何形式的惩罚，也不受公众攻击和驱逐。” 这可以被看作是自然正义原则的最初体现。而体现自然正义原则的正当程序的概念最早出现于1354年爱德华三世颁布的第28号法令中，“任何人，无论其身份、地位状况如何，未经正当法律程序，不得予以逮捕、监禁、没收财产或处死。”正当法律程序的本意是指刑事诉讼必须用正式的起诉方式并保障被告接受陪审裁判的权利，后来扩大了其适用范围，即广义上剥夺某种个人利益时，必须保障他享有被告知权、陈述权和倾听权等。一直到18世纪，虽然现代议会主权原则取代旧观念在英国已逐渐确立，但这并没有因为立法机关权力的扩张而使自然正义原则在理论上予以改变。英国是判例法国家，许多原则正是经过一个个案例逐步建立起来的，自然正义原则也不例外。 直到19世纪末，行政法伴随着国家权力的扩大而发展，但是到了20世纪，行政法的发展受到了阻碍，自然正义原则也受到了挫折。1914年的地方委员会诉阿利奇一案中，上议院错过了一个运用自然正义原则的重要机会。在该案中，汉普斯特自治区议会命令关闭某座房屋，理由是不宜住人，经房主向地方委员会申诉，举行了一个公开调查会。房主向法院控告地方政府委员会未经公平审讯即撤销了他的申诉。因为没允许他会见做出决定的官员，也没让他看举行调查会的视察员的报告，那个报告理所当然是案卷中的主要文件。这些控告在上诉法院得到胜诉，在上议院却失败了。该案本应当成为重新塑造行政程序新形式的一个机会，但这样一个契机被错过了。但这并没有结束，二战期间及其战后，为了适应战争的需要，行政权出现了空前的强大，而行政法却出现了极大的衰弱，大量的判例是放弃司法复审和错误。 直到1958年这个错误才被纠正。1958年《裁判所和调查法》的产生导致了程序改进计划，带来了行政法的复兴。法院通过一系列的判决使自然正义原则重新获得了适当的应用，为依法行政规则提供了坚实的基础。这里不得不提及一个著名的案例：里奇诉波德温案。该案中，上议院做出了恢复自然正义原则的决定，它是有关自然正义的代表性案例，在英国行政法上具有里程碑的意义。1963年布莱顿警察长因被指控犯有阻碍司法程序的刑事罪而受审，但被宣布无罪，其他两名警官被判定有罪，法官趁机抨击警长对警察队伍的领导，因此布莱顿警察事务委员会一致决定开除了该警长的职务，他的辩护律师申请庭审并被允许出席尔后的一个会议，委员会议认同以前的决定并以9比3的投票结果通过。警察长行使了他向内政大臣上诉的权力。但上诉被驳回，最后他转向法院，要求宣布那个开除他的决定无效。因为没有通知他任何针对他的指控，也没有给他辩解的机会。这被高等法院驳回，上诉法院也一致予以驳回，但上议院以4比1的多数支持了上诉请求。这意味着自然正义原则重新得到重视并将在广泛的基础上予以适用。同时该案也改变了英国行政法的历史。正如雷德大法官在1963年所说：“我们没有发达的行政法体系。”1971年丹宁大法官则说：“可以说，现在我们已经真正拥有发达的行政法体系。” （二）自然正义原则的内容 自然正义原则不是一个实体内容，而是支配行政机关活动程序方面的规则。他要求行政机关的活动要符合立法机关制定的法律的规定，即使法律无规定时，行政机关在行使其权力时也不能违背自然正义原则。这是一个最低限度的公正原则，它是对行政机关在行政程序中的实质性要求。 自然正义原则包括以下两项基本内容： 1、不能作为自己案件的法官 任何人不能在自己的案件中充任法官作为自然正义原则的一项基本内容在英国法上又被称作反对偏私的原则。在司法上，法官如果可能或可以被正当的怀疑与所受理的案件有个人的利益牵连，那他就没有资格去裁决该案件。该项原则甚至可以使法官以此为由宣布议会的法律无效。同样，这项原则也适用于行政决定，行政机关不得就与自己有利害关系的事实做出决定，以避免偏私。在英国行政法历史上，由于行政决定中的偏私从而导致该决定无效的案例很多。比如1730年法院撤销一个有关迁走一位贫民的命令，因为其中的一个地方治安官是该贫民将被迁离的那个区的居民与纳税人。法院还曾经撤销了私下征询过消防队长意见的纪录委员会的决定，因为正是消防队长报告了某消防队员不守纪律。 但在实际情况中，往往出现这样的情形：法律授权某官员采取行动，尽管他与该行动有利害关系，但依据法律，他是唯一有权这样做的人。这时自然正义不得不让位于此种必要性，因为如果不这样做，那行政机制将会发生故障。因此一方面，法院严格的适用反对偏私的原则，另一方面议会试图通过在特定情况下授予一定的豁免来予以缓解。比如1875年的《公共卫生法》中允许地方治安官依本法进行裁决，而不顾他们可能是地方机构的成员。但法院只是从狭义上去理解这些规定，认为任何偏离这一自然正义原则的情况都必须有立法的明确规定。该法被认为排出了仅仅基于地方机构成员资格而提出的丧失资格的可能，但不排除地方治安官办事时实际上与司法公正不一致的情况。但在诉讼中如果一方当事人或他的律师知悉裁决人不合格以及自己有权提出异议，但让诉讼继续而不加异议，那他们便被认为放弃了提出异议的权利，不得对裁决以此为由提出上诉。 关于裁判者会发生偏见的可能性存在两种标准，一是“合理怀疑”标准，一是“确实可能”标准。英国法院曾数次认为两种标准是不同的，因此不得不在其中予以选择。丹宁大法官交叉使用了这一标准，他说：“法院不看是否真正可能或已经事实上偏袒一方而牺牲另一方。法院着重看别人得到的印象如何。但必须看上去真有偏私的客观可能。猜度与推想是不够的。必须存在这样的情形，从那种情形中正常的人认为地方治安官或主席可能或极可能会或已经以一方为代价不公正的偏向另一方。正常人会认为他这样就足够了。道理再简单不过了。正义必须植根于信赖，当心地正直的人们转而认为法官有偏私时，信赖也便荡然无存了。” 2、接受公正的审讯 在司法上，任何人不能未经审问就受处罚，法官必须在听取双方意见的基础上才能作出判决。该原则从司法本土移植到行政领域中，开始适用于行政机关的活动。他要求行政机关在进行行政裁决时，必须给予双方陈述自己的理由的机会，让双方了解对方的论点和依据，在此基础上行政机关才能作出裁决。当行政机关本身与公民发生关系时，如果将做出对公民不利的决定，也必须事先告知对方做出该决定的依据，并听取相对方的意见。接受公正审判的原则涉及到获悉对方理由的权利，提出证据和辩论的权利等。法院坚持被赋予合法权力的机关事先非经听取对方的意见将不能有效的行使权力这一原则，并且几百年来一直在执行这一原则。该原则广泛适用于司法行为和行政行为。法院赖以适用这一原则的假设是，给每个受害者接受公平审讯的权利既是良好法律程序的准则，同样也是良好行政的准则。即便命令或决定在实质上是无可挑剔的，法院也可以控制其程序，要求公平的考虑双方的意见，没有什么比这更能有益于良好行政了。 上文所提到的里奇诉波德温案中重申公平受审权，使这一原则已经成为对侵害权利的行政行为或决定所普遍适用的规则。“提供审讯是落在每个裁决人身上的义务。”这句话经常被人所重复提及。接受公正的审讯原则包括以下几项重要权利：（1）知情权。这其中包括了解针对他提出的案情，知道相关的证据以及不利于他们的各种观点。该原则并不要求行政机关在反对意见提出之前公开他所收集到的所有信息，但一旦有人提出反对意见，行政机关将不能只从一方接纳证据而不向别的当事人公开。（2）听证权。听证权是自然正义原则内涵的一项重要权利。行政机关如果给予当事人以听证的机会，那他就应当做到：考虑当事人希望提交的全部证据；让各方当事人知道要考虑的所有证据；允许向证人发问以及允许对本案中的证据和论点进行评论。但听证并不仅仅限于口头听证，在有些案件中并不排除只给予书面陈述的机会。（3）要求说明理由的权利。说明理由在一开始并不是自然正义原则的题中应有之意，但随着行政程序的发展，自然正义原则的内容也在不断修正和扩充中。现在要求说明理由也已成为自然正义原则的一个关键因素。该权利之所以如此得到重视则是因为如果不知行政机关做出行政行为的理由，公民便无法找出充足的理由要求复审或上诉，从而失去法律的充分保护。 自然正义原则在英国有逐渐扩大的趋势，那么自然正义原则的适用范围究竟有多大，对此有不同的理解。行政机关主张自然正义不应适用于纯行政性的行为。而绝大部分法官主张每项司法性行为都应受制于自然正义原则。并且为此他们将大多数的行政行为都称为“司法性的”。法官并没有说自然正义原则应普遍适用于司法性行为与行政性行为，而是扩展了司法性的含义，即当在某项行为中如果自然正义被遵守，那该行为即是司法性的。实际上，凡是具体的影响公民权益的行政行为都应被认作司法性的行政行为，他要求那些虽然是行政性的权利但要求像司法性权力一样行使，必须遵循自然正义原则。 二、德国行政程序法的理论基础——法治行政原则 法治行政要求任何行政活动都依宪法与法律进行，因行政活动自身利益受侵害者能够得到有效的救济。法治行政是民主主义与保障人权理念的体现。在德国法治行政主要包括两方面的内容，即法律优先原则和法律保留原则。 （一）法律优先原则 法律优先原则是指行政应受现行法律的约束，行政机关不得采取与法律相抵触的行政措施。法律优先原则无条件的适用于一切行政领域，包括干预性行政行为、授益性行政行为等各方面。该原则有德国基本法第20条第3款予以确认。该款规定：“立法权受宪法的限制，执行权和司法权受法律和权利的限制。”如果该原则未被遵守，将会有相应的制裁，这包括：与法律相抵触的法规命令无效；违法的行政行为可撤销或被废除；违法的行政合同无效等。法律优先原则实际上是对违法行政的禁止，他是消极意义上的法治行政。 （二）法律保留原则 法律优先原则是一种消极意义上的法治行政，法律保留原则则是一种积极意义上的法治行政。他要求行政机关只有在取得法律授权的情况下才能采取相应的行为。当法律出现缺位时，优先原则并不禁止行政活动，而保留原则将排除任何行政活动。相对于优先原则，保留原则的内容更丰富和复杂。法律保留原则拥有广泛的宪法基础，这包括民主原则、法治国原则、基本权利保留原则和议会保留原则。1、民主原则要求，颁布普遍适用的、对公民具有约束力的规范只能由人民选举产生的议会做出。从这一点可以得出，凡在议会范围之内的事物均由立法机关保留。2、法治国原则要求国家与公民的关系应由法律予以规范，即由法律予以保留。3、基本权利保留要求必须全面保护公民的自由和财产，对自由和财产等基本权利的限制只能由法律予以规定。4、议会保留原则要求特定事项绝对需要法律予以规定。 随着行政活动领域的扩大，法律保留的适用范围也产生了争论与分歧，并产生了相关的学说，主要有：1、侵害保留说。该学说认为法律保留原则只适用于限制个人权利与自由方面的行政；2、全部保留说。该学说认为保留原则应适用于行政的所有领域；3、社会保留说。它认为除传统的干预行政以外，在给付行政领域也要适用保留原则；4、重要事项保留说。该理论由德国联邦宪法法院提出。重要性的标准是某个规则对公民和联邦的意义、份量、强度等。某一项事务对公民或联邦越重要，就越属于保留的范围。 法律保留原则的适用范围并不是固定不变的。自由法治国时代，法律保留的范围限于所谓干预行政，在现代社会这已经显得不够了，无论是干预行政还是给付行政都需要体现保留原则，以保障个人权利与自由。1、干预行政。对于公民自由与财产的干预， 必须纳入法律保留的范围。这也正体现了德国基本法所确立的对基本权利的要求。上文已经提到，基本权利保留要求全面保护公民的自由和财产，只有通过法律或者根据法律才能予以限制。对于行政机关的干预行政职权，法律应当对其内容、对象、目的和范围等方面予以确立和限制，以使公民对这种干预具有可预见性和可预测性。2、给付行政。法律保留仅限于干预行政已经被突破。给付行政的扩大要求相应的扩大法律保留的范围。但这里的问题是法律保留在多大范围内包括给付行政，国家是否可以提供法律没有规定的给付。实际情况是法律的约束程度因行政领域的不同而不同。 （三）法治行政在行政程序中的体现 德国行政程序主要体现在1977年生效的《行政程序法》中，它要求行政决定必须采取合法的程序和形式。 1977年的《行政程序法》并不是一个关于在实施某一个行政行为时必须遵循的严格步骤的法律，而是规定了在德国法中有关已经形成的程序的一般规则。 这主要包括：1、调查程序。该法第24条规定了调查原则。行政机关可以依职权查明事实，确定调查的方式与范围，不受参加人的意见和所提供的证据的限制。但行政机关应当考虑一切对案件有意义以及对各方当事人有利的事实，不得以案件的陈述或申请未经准许未经证实为由拒绝接受属于其管辖范围内的陈述或申请。2、告知程序。该法第25条规定，如果参与人因为疏忽或无知而没有提出对自己有利的陈述，那么行政机关应当建议提出有关的陈述或申请，必要时，可以告知参与人在程序中的权利与义务。否则，可能会导致对公民的侵害因而承担国家赔偿责任。3、听证权。该法第28条规定了参与人的听证权。该条第1款规定“干预参加人权利的行政行为公布前，应当给予参加人对有关决定的重要事实进行陈述的机会。听证的权利已经成为不得违背的法律程序的一个有机组成部分。但与英国等普通法国家的听证权相比，德国行政程序中的听证有更多的限制。例如第一款中的限制包括一方面限于”干预“参加人权利的行为，另一方面限于必须是”重要事实“。第二款中列举了五种具体案件没有必要举行听证。第三款规定如果听证与公共利益冲突，不得举行听证。4、阅卷权。阅卷权与听证权是紧密相关的，因为只有经过阅卷，行政程序的参加人才能有效的行使自己的听证权。该法第29条规定了参加人有权查阅有关程序的案卷以维护其合法权益，但同时对阅卷权作了相应的限制。5、保密权。公民有权保守个人秘密和商业秘密。如果行政机关有权公开，则保密保护不复存在，这个权利一方面来自公民的同意，另一方面来自法律的明确规定。6、说明理由程序。该法第39条规定，对于书面的或书面确认的行政行为，行政机关应当书面说明理由，理由包括做出行政决定的主要事实和法律理由。对裁量决定的理由说明，也应当使人认识到行政机关作为行使裁量权出发点的观点。同时该条第二款规定了不需说明理由的五种情况。 三、结语 英国行政程序以自然正义原则为其基础，并且已经成为行政程序中一条不变的公理，它并不通过一部法律予以体现，在行政程序中即使法律没有规定，行政机关也必须遵循自然正义原则，它是一种内在的和普遍的要求，因此被认为在行政程序中具有实质意义。而德国的法治行政原则要求行政机关按照法律的规定进行活动，尽管他也能够制约行政活动，实现对权利的保护，但立法终究无法满足不断发展的社会对法律的要求，而且德国并没有具体的承认自然正义原则。因此有人认为德国的法治行政原则在行政程序中只具有形式意义。实际上这种看法是不确切的，一方面上文所提到的德国行政程序中的一些原则与权利，如听证权、说明理由等正是自然正义原则的体现，而且从某些方面来看，德国行政程序法中的一些原则所包括的内容比英国的自然正义原则所包括的内容又有所发展；另一方面德国的宪法法院可以依据宪法对法律进行违宪审查，以确认该法律是否合乎宪法的基本价值和对公民基本权利的保护，以及时对法律进行调整。因此法治行政原则在德国行政程序中既具有形式意义又具有实质意义。

房地产经营管理论文:房地产信托经营管理论文 “信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。 一、现代信托制度的发展 （一）现代信托制度的确立 早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。 （二）消极信托向积极信托的转化 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。 随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。 （三）现代信托制度的传播和创新 英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。 二、国外房地产信托经营模式 （一）美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。 l、美国房地产投资信托的类型 美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。 2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同 虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。 （二）德国的房地产投资信托 德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离（三）日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。 三、我国房地产信托经营管理模式的选择 我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。 （一）建立房地产投资信托基金 建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3） （二）建立国有土地信托经营管理运作机制 我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。 （三）“房屋银行”的信托化规范经营 “房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。 在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。 在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。 四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题 《中华人民共和国信托法》的出台，为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过，要真正促进房地产信托经营业务的发达，尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。 房地产经营管理论文:市房地产开发经营管理处党支部党建工作经验交流材料 根据局党委要求，局属各党支部之间开展党建工作经验交流会，以及经验交流会上各党支部重点发言提目要求，我处党支部的重点为《树立和落实科学发展观、全面推进党的建设促进首府房地产开发市场有序发展》，我们本着实事求是的原则及虚心学习的态度，重点将加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设的学习活动及今后党支部的工作思路向大家汇报，以便各党支部之间相互学习交流。 ·切实加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设 一、加强领导班子建设，决定一切工作的前提及保障是领导班子成员之间的团结，这要取决于领导的政治理论素养和自身素质，并结合本处实际工作，针对性地开展工作。在具体工作中，领导班子成员之间精诚团结，提倡“五互”精神，重大决策问题严格按照“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的原则，建立健全议事规则和决策程序，班子成员及党员干部的积极主动性和主观能动性得到了充分发挥。 二、党建工作应有分工，但绝对不能分家，党内干部要积极参与行政工作，通过政治理论学习，提高自身理论素养，在具体工作中相互通气、谈心。党支部以党的作风建设为切入点，结合处中心工作，在党员干部职工中开展“了解人、关心人、帮助人、影响人、凝聚人”的“五人”活动，逐渐使我处形成一个团结的、战斗的、富有凝聚力的一支高素质的干部队伍。 三、重点作好党建的各种规章制度的建立，根据实际工作坚持针对性地开展政治理论知识的学习，如例会制度上大家一致通过职工关心的福利、表彰事宜等，真正作到民主集中制，通过每年两次的民主生活会，开展批评与自我批评等，解决每个职工在工作中积累的思想问题。积极组织参加局党委组织的理论学习，保证全体党员无特殊情况不缺席，并在学习过程中按照局党委的要求认真做学习笔记并撰写学习心得。学习后，由党支部派专人检查笔记及学习心得情况，将其装入个人政治理论业务学习档案中，200年期间共撰写学习论文7篇，学习心得10篇。 四、领导干部要重视以身作则的重要性，在我处大力提倡党员、领导、环节干部在日常工作中身教重于言教的宗旨，它将更有说服力，更有针对性。200年开发处年度工作重点目标是督促检查10个20万m2平方米以上的商品房住宅小区的工程进度，为了保证重点小区优质高效快速度建成，为企业排忧解难，我处领导干部在项目建设中，深入各基层单位进行实地走访调研，加班加点，不计任何报酬，对我市重点住宅小区项目进行跟踪管理，每周派工程专业人员深入到各小区跟踪服务，发放问卷，及时了解开发建设当中存在的问题，通过简报向市委、市政府有关部门反馈信息，帮助企业协调解决问题，保证了各重点项目建设如期进行。 五、党支部不是单一的，应发挥其优点、抑制其弱点，根据本单位职责、工作特点，我处党支部充分调动党员职工的工作积极性，并根据每个职工的优缺点发挥其作用。 （1）房屋面积测绘工作涉及到我市千家万户的利益，对于外聘的专业技术人员，我处党支部在每次的政治思想理论学习中，要求他们必须参加，从理论学习中净化思想。在日常测绘工作中，坚决杜绝吃、拿、卡、要等不良风气。为配合我市大型企业及事业单位的改制工作，大量的测绘任务要求在短时间内完成，在时间紧、任务重的情况下，我处职工常常利用业余及休息时间，加班加点，有时把审核的资料拿回家，不方便带资料时甚至加班工作到凌晨及整晚，不计任何报酬，这样的工作作风与我处党支部日常的思想教育是分不开的； （2）进一步完善“爱心基金会”。“爱心基金会”自2000年成立后，首先建立了职工家庭调查表，对每位职工的家庭情况进行调查登记，特别是将家庭有困难的职工作为重点“爱心”对象。截止目前，已累计爱心基金3326余元，先后为我处职工提供爱心援助12笔，累计2545元，为灾区捐款1000余元。虽然基金会拿出的每一笔钱都不是很多，献出的爱心仿佛微不足道，但它是全处职工的爱心体现，它凝聚了全处每位职工的浓浓真情。在今后的运作中，我们要不断总结经验，将“爱心基金会”进一步完善； （3）贯彻落实中纪委、中组部《关于党和国家机关党员领导干部民主生活会的若干意见》，全年召开不少于一次民主生活会，有针对性地解决全处干部职工在思想、工作上等方面存在的突出问题。在200年上半年，按照局党委的要求，组织处领导、环节干部开展主题为自身政治理论学习、工作小结、对我处今后工作的建议及批评与自我批评的民主生活会，与会同志认真准备，会上积极发言，并分别对发言的同志提出了思想上、工作上、生活上等各方面的问题。相互及时交换了解决问题的建议及意见，两次生活会上，共计给我处今后工作建议6条，向处领导提出建议或批评7条，对环节干部提出建议或批评15条,从思想上、工作上得到了统一，从而达到这次支部民主生活会的目的。·今年党支部的工作方法及措施： 一、继续作好局党委200年度党支部党建目标责任制，保证责任制所有内容全部达标。 二、在适当的时候组织开展“党员模范示范月”活动及“三上墙”制度，即制度上墙、程序上墙、职责上墙及社会公开承诺服务等，变自律为他律，公开接受监督，通过示范月活动，内强素质，外树形象，增强党员干部职工的宗旨意识、公仆意识、廉政意识及服务意识，从而提高干部队伍的整体素质。 三、把党风廉正建设和反腐斗争纳入全年总体工作部署，分解目标，责任到人，健全和完善领导干部责任追究制度。 总之，在此次全局系统党建工作经验交流会上，我处党支部将本着虚心学习、共同发展的态度，向各总支、党支部学习，在今后的支部工作中，把工作做的更加细致到位。 呼市房地产开发经营管理处党支部 房地产经营管理论文:电子商务环境下房地产企业的经营管理研究 【摘要】在经济迅速发展的今天，电子商务已然成为当下市场发展不可或缺的一部分，它关乎着新环境下各行各业的经营发展模式和思想理念。作为当下热门的房地产企业，也面临着来自电子商务的巨大挑战。本文主要阐述了电子商务对房地产企业经营管理的意义，提出了房地产企业经营理念在电子商务环境下的创新意识，有利于房地产企业电子商务活动的开展，对引导人们走向崭新的经济时代起到重要作用。 【关键词】电子商务；房地产企业；经营管理；创新 电子商务作为现代房地产企业发展的新型管理模式，正在潜移默化地深入当今社会。它不仅带动了房地产企业的全球销售范围，而且还利用现代化的电子商务技能加快了市场的格局变动。只有科学合理的规划房地产资源，提高房地产企业的核心内容、经营发展模式，才能体现电子商务环境下房地产企业的经营管理模式；与此同时，房地产企业也需要适应目前的市场竞争压力，发挥信息时代电子商务的积极作用。 一、电子商务为房地产企业提供的优势 电子商务信息建立在互联网的基础上，在激烈的竞争环境中充分地把房地产企业的服务宗旨展现出来。由于互联网具有全球覆盖性，良好的网络宣传会带来许多潜在的客户，对房地产市场的开发具有重要作用。通过互联网了解大众需求，及时调整房地产资源的经营模式，为大众提供一线的优质房源，帮助房地产企业树立良好的自身形象。 房地产企业在互联网上建立属于自己的营销平台，通过互联网可以共享多种房产信息，有效降低了营销成本，便于大众的房源选购，以及对房产市场上新楼盘开发的资源共享，真正实现让大众足不出户就可以了解到市场上的房源信息，从而也大大降低了宣传成本。研究表明，假设使用互联网进行广告宣传，其销售量是传统销售的5倍以上，而只花费了预算的1/5，在竞争中加大了预算成本的效益。 而且，由于互联网不仅可以全天运作，不受任何因素的影响，随时随地扩展市场信息，及时准确地掌握市场发展方向，通过网络宣传房地产企业形象，加大与大众的信息交流，从而提高房地产的市场竞争，增加房地产企业的商机。 二、电子商务为房地产企业带来的积极意义 传统的纸媒介被信息化网络的电子商务所取代，改变了一些企业的服务方式，形成了一些以信息为核心的新型运作模式，使房地产企业的信息化逐步加强，从而提升房地产的影响力，促使电子化信息时代的管理水平不断进步。一方面，从房地产企业进入市场后的运作模式来说，其营销手段有地段、品质、设计等几个方面，由于电子商务的发展使房地产企业具备整合营销、资源共享的现实意义，在很多方面呈现标准的模块化发展趋势，销售目标具有群体性，在电子商务信息的带动下房地产企业商品房销售呈国际化、综合化发展趋势；另一方面，由于生活质量的提高，消费者对房屋住所的需求也在不断加大，房地产企业通过网络信息来提升品牌的竞争力，以信息服务化为核心，吸引了更多的消费者。 电子商务已然成为现代房地产企业的经营管理模式之一。随着网络时代的日益普及，企业与企业之间的全面沟通越来越便利，不受条件的约束可以实现跨区域、跨国界的房产沟通，通过网络宣传不仅可以促进房产资源的销售，而且宣传的范围广，具有开放性特点，使房地产企业将房源更好的推向全球市场，让世界各地的客户随时访问自己喜欢的房源位置，为客户提供便捷的条件。可见开展电子商务的信息时代对房地产企业有着积极的作用，不仅可以降低房地产企业的成本利润，还获得了更多的房产客户，为房地产企业提供了更多的成交机会。 在互联网时代，房地产企业要想获得成功，需要高质量的房源产品和了解市场需求。恰恰电子商务带给房地产企业的积极意义在于将房源模型、房源销售、大众需求做出了整合，节省了房地产企业的市场竞争时间，也提高了房地产企业的经营管理模式。运用高科技的手段分析大众需求，便于获取市场的房产信息，有针对性地与客户进行房产资源的交流，更好的满足大众，使房源信息在市场的竞争中抢占先机，提高客户的信任度，便于新开发的房源及时推广。 三、电子商务下房地产企业的经营管理研究对策 在电子商务信息时代的迅速发展下，房地产企业要建立新型完善的房地产经营管理模式，提升房地产企业的市场竞争力。将房地产企业与市场信息化更好的结合，进一步管理房地产企业的信息资源现代化；完善房地产企业的经营理念，重视信息化的发展，以市场竞争力为核心，不断激发员工的责任感使命，加强员工自身的能力素质培养，才能在信息化的时代下积极发挥创造性，使房地产企业的经营管理更具现代化。 电子商务环境下房地产企业迅速发展，主要是由于信息化的形成带动了房地产经济效益的提高，只有完善房地产市场的战略要求，建立房源网站，使客户更加全面了解到市场的房源信息，获得咨询服务，才能在新型的市场战略中提升知名度，带动电子商务下房地产企业的全面发展。 受电子商务信息化的影响，房地产企业的经营管理模式也发生了巨大改变。人才培养作为房地产企业发展下不可或缺的一部分，也对企业的发展提出了新要求，只有建立新制度，转变新观念，采取有效的措施对人才资源进行管理，适应信息化的管理要求，提高房地产企业的整体素质培养，才能在激烈的房地产市场竞争中获得一席之地。 结束语 综上所述，电子商务以其强大的信息发展影响着房地产企业的经营管理模式，在信息化时代下，房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存，只有提高市场适应力以及信息化的工作效率，建立完善的经营管理模式，促进房源的市场开发，降低房地产企业的市场成本，提升市场竞争力，完善人才的资源优化，才能使房地产企业在竞争中成功应对市场考验，顺应信息化的发展趋势。推进房地产企业在电子商务环境下生存与发展，对房地产企业的经营管理模式提出了创新要求的管理对策。 房地产经营管理论文:浅谈在循环经济下如何加强房地产经营管理 [摘要]房地产行业的崛起，极大推动了我国国民经济的增长，而房地a行业想要健康发展离不开健全的管理制度，只有加强房地产的经营管理，才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段，采用先进的管理理念以及管理措施，还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下，房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新，这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍，并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施，以供同行探讨与交流。 近年来，住房问题成为了人们的热门话题，房地产行业也受到了人们极大的关注，这一行业的发展规模不断扩大，经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平，还促进了我国国民经济的增长，所以相关人员必须采取有效措施，不断加强房地产经营管理，使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中，可以实现房地产行业发展的可持续性，也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。 1循环经济的概念 循环经济是一个环保经济的概念，随着人们对资源的开发与利用，我国的不可再生资源越来越少，而且生态环境也越来越差，为了缓解这一现象，我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中，可以实现该行业的可持续发展，还能改善人们生活的环境，为人们创造良好的生活空间，也有利于构建和谐的社会环境。 将循环经济的理念应用在房地产行业中，提高了清洁资源的利用率，而且有利于构建生态环保的社会，还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下，房地产行业应该改善经营管理模式，并根据生态循环经济的理念，指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则，这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则，这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率，还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中，人们也可以根据实际情况利用循环经济理论，使其发展更具长远性，还能使当地的生态环境得到更好的建设，从而使循环经济理论发挥更好的效用，使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。 2循环经济下房地产经济管理体系 2.1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势 社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用，随着社会发展进程的不断加快，我国的不可再生资源越来越少，而且过度的开发也破坏了生态平衡，不利于国家的长远发展，也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础，其不但可以推动国民经济的增长，也可以给人们提供良好、舒适的生活环境，但是这一行业的发展以及规模的扩大，有时也会增加对资源的使用率以及使用量，所以建立绿色、环保的经营管理体系，有利于对生态环境的保护，还可以实现房地产行业的可持续发展。 2.2房地产绿色经营管理体系的结构 绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势，建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标，其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念，可以使房地产行业在提升经济效益的同时，提高行业的社会效益以及环境效益，使房地产经营管理理念更加健康、环保，并对周围环境起到保护与节能的作用。 3加强房地产经营管理的方法 3.1转变房地产经营目标，培育绿色经营理念 在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。 3.2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持 房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按照循环线路实施运行，使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。 3.3追求房地产经营环境管理体系的创新 绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，并从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。 4结语 随着社会的发展以及市场经济的变化，房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善，这样才能更好的适应社会的发展，使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关，尤其是近几年，人们对住房的需求大大提升，房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大，会利用大量的资源，如果不对其经营管理模式进行改变，很容易对生态环境造成破坏，在这样的背景下，循环经济的理念被引入了房地产经营管理中，并发挥了经济、合理、环保的效果，降低了房地产行业对资源的使用量，大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。 房地产经营管理论文:房地产开发与经营管理专业建设与发展对策研究 摘 要：在分析新常态下我国房地产市场现状与发展趋势的基础上，结合国内房地产开发与经营管理专业建设与发展情况，得出该专业建设过程中的一些问题以及新时期下的发展趋势。然后通过对某高校的案例分析，分析其在专业建设发展中存在的不足，结合新常态下房地产企业对人才的要求，提出相应的对策建议，以促进房地产开发与经营管理专业的建设与发展。 关键词：新常态；房地产开发与经营管理专业；对策建议 1 新常态下国内房地产市场现状与发展趋势 1.1 房地产市场发展现状分析 1.1.1 一线城市发展现状 一线城市主要是指北京、上海、广州、深圳，这四个城市的房地产市场一直呈现出快速发展状态。由于其对人口的吸引力是其他二三线城市无法比拟的，这就导致其房地产市场处于供不应求状况，房价居高不下。对于这种情况，各地政府在近几年相继出台一系列的政策，稳定房地产市场的健康发展。同时，由于建筑用地存量不足和政策的限制导致一线城市新建商品住宅、商业建筑减少，甚至一段时间内没有新开工项目，这就对在一线城市的房地产从业人员带来一系列问题，例如房地产开发类人员过剩，而房地产建成项目经营管理人才和物业管理人才短缺。 1.1.2 二、三线城市发展现状 二线城市主要针对GDP大于5000亿元的城市，例如杭州、苏州、重庆等。这些二线城市得益于经济的快速发展和城镇化速度的加快，其房地产市场发展速度较快，新增建筑面积不断增加，去存库速度较快，房价也是不断增长，总体形势良好。对于二线城市的房地产从业人员，在房地产的开发与经营方面对人才的需求程度较高，发展空间大。相比于二线城市，三线城市的房地产市场环境就不太乐观，这些城市的GDP处于5000亿元至2000亿元期间，由于其城市的发展潜力不足、经济发展速度较慢，导致对人口的吸引力不足，这些因素导致房地产库存量较高，新增建筑面积减少。对于三线城市的房地产从业人员目前处于十分困难的环境。 1.2 新常态下房地产发展趋势分析 所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。在新常态下，房地产发展的经济环境与发展环境都会发生变化。 1.2.1 一线城市发展趋势 新常态下，对于一线城市来说，房地产企业在城中开发机会已明显减少，更多的是在城市周边进行开发，例如北京，新建开发项目甚至已经扩展到相邻的河北省与天津市。因此，对于一线城市来说，未来的开发空间会逐渐变小，需要从项目的前期开发逐步转移至项目后期的经营管理上。同时，由于信贷难度加大，成本上升，房地产企业会对于前期资金投入更为慎重，对后期项目能否良好的运营将成为重点关注的方面。 1.2.2 二、三线城市发展趋势 对于二线城市来说，未来的发展趋势依然围绕着开发与经营同步进行。在保证质量与数量的基础上，会更加注重项目的后期经营管理，提升项目的品质，总体发展形势良好。对于三线城市来说，发展形势依然严峻，去库存压力较大，在限制新项目开工的同时，将加大政策引导，加快去存量将会成为这一时期的主要任务。伴随着城镇化的快速发展，有望在未来几年扭转目前不乐观的形势。 2 我国房地产开发与经营管理专业建设与发展现状分析 2.1 房地产开发与经营管理专业建设与发展现状 目前，全国共有38所高等院校开设房地产开发与经营管理专业，包括重庆大学、华中师范大学、南京大学、中央财经大学、东北财经大学、吉林建筑大学、沈阳建筑大学、山东建筑大学等，涵盖经济、管理、规划、施工等多个专业方向。 2.1.1 培养目标 培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握房地产领域的技术知识，掌握房地产开发与经营管理相关的技术、管理、经济和法律等基础知识，具有较高的科学文化素养和专业综合素质，具有良好的职业道德、创新精神和国际视野，对房地产项目进行全过程管理的高级专门人才。 毕业生能够在房地产、投资、咨询、设计、施工、金融与保险等领域企事业单位及政府部门从事项目决策、项目开发、市场营销、物业管理等工作。 2.1.2 课程设置 1998年我国启动城镇住房制度改革以来，随着市场对专业人才需求的迅速增长，我国的房地产开发与经营管理专业及课程设置也不断进行改革和调整。从目前看，我国各高校的房地产开发与经营管理专业、方向及课程在全国高校中设置的情况大致可以分为以下六类（见表1），不同学科背景的学校将房地产开发与经营管理专业或方向分别设置在不同学科下，这也正反映出房地产开发与经营管理学科的多学科交叉性。 2.1.3 教师团队建设 对于房地产专业的教师团队建设多数高校依然将专业知识教育、实践培训作为教师团队建设的主要任务，强调对于学生掌握专业知识、强化学生的实践能力。团队多以专业分类，各团队由“专业系主任+各课程教师”为基础构建教师团队。教师毕业院校包括东北大学、吉林大学、大连理工大学、同济大学、重庆大学等国内重点院校。 2.1.4 学生教学及考核方式 授课方式以教师面授为主，配合一些小组讨论，对于一些特殊课程，以少量的实验与实践相结合的方式配合教学。考核方式由开卷考试与闭卷考试相结合，具体方式由课程教学目标决定，在评卷时任课老师按照“标准答案”分步骤评分。考试成绩主要有三部分，分别为课堂表现、作业完成情况以及期末考成绩组成，最终成绩将由这三部分进行加权得出。 2.2 专业建设与发展中存在问题 2.2.1 培养目标多样，定位不明确 培养目标较多，对学生个人素质要求较高，没有考虑到学生素质差异的现实情况。培养人才形式单一，局限于应用管理型人才培养，没有对有意愿从事科研同学的提出具体培养方法与手段，没有将培养目标与新常态下房地产市场发展趋势相结合，缺乏侧重点的培养，培养人才同质化较强。 2.2.2 课程设置不完善，缺乏重点 课程设置涵盖内容较为丰富，但是缺乏侧重点，没有突出本校的教学特色课程，导致人才培养缺乏具体的专业性。新时期下，与房地产业发展趋势相关的课程设置较少，例如金融学、文化旅游产业项目建设运营等。对于不同实践能力培养的课程没有具体分类，实践课程设置不足。 2.2.3 师资配置单一，缺乏培训体系 教师基本有国内各高校的毕业生为主，缺乏对国外高端人才的引进。同时，由于本专业的学科交叉性较强，对于师资力量的配备要求也比较苛刻。不仅需要教师需要掌握经济、管理、工程施工等方面的专业知识，更加需要将其与房地产相结合。现阶段，大部分院校教师团队的构成都是以院校自身情况和专业课程为基础，没有考虑到学科专业的现实要求以及交叉性学科对教师能力素质的高要求，往往出现教学内容和方法与专业的教学理念不相符。同时，教师对于学生创新能力的培养不足，填鸭式、书面式教学方式依然常见。 2.2.4 教学手段单一，考核体系不完善 人才培养以上课为主，教学手段相对单一，多媒体课件往往成为了电子版教材，教学缺乏吸引力。对学生创新能力的培养不够重视，局限于专业知识的掌握与实践能力的培养。实践课程教学存在形式化，难以达到教学目的。考核体系不完善，仅仅考察学生死记硬背的知识点导致学生考前突击情况经常发生，平时成绩所占比重较小，没有扩展学生的学习思路和培养学生独立思考的能力，考核成绩难以真实反映学生的学习情况。 3 新时期下房地产开发与经营管理专业发展趋势 3.1 由开发向经营转变 物业管理业的变化带来专业建设发展。随着一线房地产开发建设高潮期的结束与三线城市去库存压力的不断加大，房地产业将迎来一个存量经营管理时代即物业运营管理时代，这里的物业运营管理既包括了传统意义上的物业管理及设施设备管理，也逐渐兴起了房地产资产管理、房地产组合投资管理等综合经营、管理等服务，贯穿于房地产产品整个生命周期，因此相关的经纪、评估、咨询等将成为房地产开发与经营管理学科的发展重点。 3.2 单一化管理向多元化管理转变 房地产开发行业本身变化带来专业建设发展。房地产业的发展从根本来讲依托于社会经济的发展水平。在新时期下，我国居民消费将从传统的重衣食过渡到重住行，表现在房地产行业就是从住宅房地产至商住地产、养老地产；从办公地产至商业综合体；从购物娱乐地产至旅游文化地产、休闲地产的多业态、混合业态不断演进，这是国民经济快速增长、居民储蓄水平和消费水平日渐提高及消费升级的必然结果。与传统的住宅房地产市场的市场供求、开发模式、商业盈利模式相比，未来的房地产经营管理专业要以经营管理为主线，结合工商业项目、旅游休闲产业、文化产业等培养多元化、专业化人才。 3.3 学习型教师团队的建设 对于新时期下，房地产行业的分工会日趋细化，管理理念更新速度加快，这就要求教师自身教学能力不断提高，与时俱进。教师团队不仅需要制定更加符合时代要求的教学体系，更要教授符合发展趋势的知识理念。为此，学习型教师团队的建设尤为重要。学习型团队是新时期发展的趋势，学习型团队通过营造整个团队的学习气氛，充分发挥高校教师的创造性思维能力，而建立的一种有机的、高度柔性的、符合人性的、能持续发展的团队。这种教学团队具有持续学习的能力，具有高于个人绩效总和的综合绩效表现，不断升级团队的教学能力。 3.4 金融学与房地产行业结合日益紧密 在新时期，房地产业与金融业的进一步融合带来专业建设发展的新要求。随着企业融资成本与难度的增加以及融资方式不断的更新升级，房地产业与金融业的联系更加紧密，从之前依靠土地升值盈利转变为依靠赚取资本回报盈利，从单一的银行贷款转变为房地产信托、房地产投资基金等新型融资方式。如果开发商不具备强大的金融运作能力，则只能赚取房地产建设相适应的合理利润而不是超额利润，只能依靠银行贷款等传统方式融资，这将会对制约企业在新时期下的发展。因此，房地产开发与经营管理专业更需要培养既懂房地产业相关基础知识又精通现代金融学的高级人才。 4 新常态下房地产开发与经营管理专业建设与发展对策建议 4.1 以需求为导向，构建培养定向化模式 结合新常态下房地产企业的发展趋势，制定与之相适应的培养目标。新时期下，房地产企业需求的人才不局限于的项目的开发、建设、管理等，而是更多的倾向于项目后期经营管理、资金运作、物业服务等方面。因此，培养目标的制定应该侧重以上这几方面，可以通过设置定向化的培养目标，根据学生的自身情况与兴趣爱好，选择合适的培养目标，在满足基础知识的学习后，依据培养目标进行相应课程的安排，使学生的学习达到全而精，广而深，通过个性化的培养，使学生的就业竞争力或专业方向的科研能力得到全面提升，满足新时期房地产行业的需要。 4.2 结合新时期要求，健全课程培养体系 随着我国房地产业的快速发展和新时期的发展趋势，可以把专业的课程设置的重点放在房地产项目开发理念、资金运作管理、房地产产品开发与营销、房地产经营管理等几个方面。同时，伴随着市场经济的发展，国家对专业技术资格日趋看重。因此，在课程的设置方面可以结合资格证的考试而进行适当增加或调整，教学内容可以与历年的考试重点结合在授课中进行讲解，增加学生学习的积极性和提高适应社会需求的能力。对于新课程的设置，可以参考国外相关专业的课程设置，例如宾夕法尼亚大学大学沃顿商学院的不动产专业、伯克利加州大学商学院房地产系、纽约大学金融系等知名院校。健全R悼纬蹋适应新常态下房企的发展需求。 4.3 完善教师培训体系，提升教师自身素质 为了更好的使教师队伍整体素质可以与时俱进，不断优化教学理念与教学方法，可以定期组织教师参加国内外的学术论坛、讲座，引进、消化、吸收先进的教学理念与前沿学科知识，鼓励教师们多参与各类教师技能比赛，在比赛中取长补短，促进教学方法进步，同时，积极开展教师团队的内部交流会，将自己有效的教学经验方法传授于大家，使团队成员共同进步。也可以通^类似学生交流的方式，与国内外房地产专业知名院校进行交流合作，引进优秀的教师，培养优秀的教师，提高师资整体水平。 4.4 搭建多样化教学体系，创新学生考核方式 房地产开发与经营管理专业具有很强的实践性，因此教师把课本的知识深入浅出的讲解明白就需要恰当的教学方法。从教学目的、内容和学生的情况出发，注重交流和讨论，推行自主和交互式学习方法，重视合作学习。平时的教学中尤其注意给出一些开放性、探索性、研究性的题目，让学生自主探索，激发他们学习的积极性、主动性、增强创新能力。同时学校要和企业进行互动式办学，学校可以为房地产开发项目提供一些专业咨询意见和企业培训，而企业负责人可以导师的形式指导学生进行实践活动。对于考核方式，将考核与考试、检查与测评结合起来，综合检查学生的学习情况。既要对房地产开发与经营理论进行考试，又要对其资料的收集、课堂讨论、实践情况等进行考核，把平时的成绩融入最终成绩中，减少理论考试在成绩评定中所占的比重，通过加强学生平时学习的考核，使学生转变观念，有计划有步骤的学习，不搞考前突击，培养学生收集资料、独立思考、独立分析的能力。这样的教学方法，使教师和学生的教与学的精力不放在应付考试上，能够更广泛深入的拓宽学生知识面，教会其科学的学习方法，使其更加高效的学习，掌握更多的专业知识与技能。 房地产经营管理论文:论房地产项目的经营管理 摘要：作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 关键词：房地产项目 经营管理 当前房地产项目经营管理存在一些普遍性的问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，针对实际情况本文从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析， 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，必然造成不良后果。 房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。 开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。 项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促销的作用； 一个完整的项目经营机构通常包括董事会、总经办、营销策划中心、工程管理中心、企业管理中心、销售部、策划部、设计部、工程部、总工室、装修部、预决算部、项目拓展部、人事行政部、培训部、公关部、财务部、物业管理部等组织机构。 房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。 团队凝聚力和执行力。所谓企业的团队凝聚力，就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石般的吸引力。 团队凝聚力是维持固队存在的必要条件。如果一个房地产团队丧失凝聚力，就会像一盘散沙，难以维持下去，并呈现出低效率状态；而房地产团队凝聚力较强的房地产团队，其成员工作热情高，做事认真，并有不断的创新行为，因此，房地产团队凝聚力也是实现房地产团队目标的重要条件。综上所述，房地产团队执行力就是“当上级下达指令或要求后，迅速做出反映，将其贯彻或者执行下去的能力。” 面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。提高执行力，各级房地产团队干部要切实发挥“桥梁”作用。房地产团队干部的主要职责就是承上启下、上传下达，既要对上级负责，又要对下级负责；既要吃透上级精神，把领导的意图完完整整地向职工传达，又要结合实际，把落实过程中出现的问题及时全面地向领导汇报。 开发商拟开发一个项目，首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性，以确定整体经济的发展趋势，一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何，这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。 房屋成功出售后，售后服务相当重要，房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员，创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理，开发商可以自己成立物业管理公司，连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。 房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。希望本文对于房地产企业管理人员有所启发。 房地产经营管理论文:房地产企业经营管理中的问题及对策 【摘 要】房地产企业作为建筑的开发商，其运营水平直接关系着建筑工程能否高质高量的按时完成，关系着我国建筑行业能否保持一片欣欣向荣的气氛，因此及时解决房地产经营过程中所出现的问题对于企业的平稳发展以及建筑业的兴盛都具有非常重要的意义。本文主要阐述了房地产经营管理中所遇到的问题及其相应的解决策略。 【关键词】房地产；经营管理；问题；策略 在建筑行业中，房地产企业作为建筑工程的开发商主要从事房建的经营、管理、服务活动，其工程建设具有耗资大、周期长等特点，如果经营不善很有可能给企业带来巨大的经济危机，尤其是在工程建设的前期，需要大量的资金，售楼款资金还未回笼，更是要严肃对待。总而言之，保证房地产企业良好的经营管理是使其屹立于建筑行业不败之地的前提。 一、房地产经营管理中所遇到的问题。 1.财务管理经营方面的问题 （1）管理者素质低下 在我国的房地产企业中，民营企业占了很大的比重，由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的，这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限，普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识，对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行，并没有经过科学的决策分析，这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。 （2）存在严重的集权现象 在房地产企业中，普遍存在着这样一个现象，企业的投资者与运营者往往是同一个人，这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算，而受自身知识水平、管理意识的局限性，管理者在作出决断时，凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识，并没有经过科学严密的论断，更无后续的监督审查机制，管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式，财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去，由于事先并没有经过周详的计划，于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。 （3）家族式管理领导班子 房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中，不被对手窃取商业机密，于是在公司的管理方面，任人唯亲，久而久之，形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位，这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象，但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素，如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行，这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来，最终将导致企业走向衰退，使企业被社会所淘汰。此外，这种家族式的管理模式，使得企业员工内心会认为自己与企业的要职位无缘，无法产生上进心与对企业的归属感，认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要，企业向心力与凝聚力无法形成，将会对企业的发展产生不利的影响。 2.忽略流动资金的重要性，存在融资困难问题 （1）筹资方面 房地产企业为了开发一个巨大的项目工程，必定需要大量的资金，而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方 式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用，长期拖累之下，企业的支付能力日渐削弱，资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更是不堪设想。 （2）投资缺乏科学性 房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。 （3）忽略日常经营过程中的资金管理 房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金，并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性，从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性，为了快速的获取回笼资金，企业进行产品的促销，而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素，为客户进行购房担保，对于没有能力偿还银行贷款的客户，还帮助其进行垫付贷款，从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时，房产严重贬值，银行对房产进行低价拍卖，并不能补上银行欠款空缺，至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下，企业财政情况日益空虚。 二、针对房地产经营管理中所出现问题提出的对策。 1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识 对于一个企业的管理来着来说，其必须具备全局观念，掌握一掌，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识，认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运，因此必须加强企业的风险管理，这不是一个可有可无的部分，如果企业缺乏投资风险的管理，那么对于企业的发展是相当不利的，同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用，甚至还会拖后腿。因此，对于房地产企业来说，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。 2.加强房地产开发工程前期资金管理 由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。 3.建立专门的市场调查班组 对于房地产企业来说，及时掌握市场的动向极其重要，市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组，专门进行市场调研活动工作，收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向，从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据，达到规避、减小风险的目的。 4.公司职位应该避免任人唯亲 为了保证能者居之，充分刺激员工的工作积极性，企业在进行重要岗位的分配时，应极力避免任人唯亲的现象发生，而应该是能者居之，使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台，而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想，这对企业的长久发展是及其不利的。 三、结论 建筑业是国民经济中一个重要组成部分，关系着国家的经济命脉，房地产企业作为建筑开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况，因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中，无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待，加强房地产企业的运营管理，使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。 作者简介： 赵大充、男、1 986年9月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司 胡成刚、男、1 976年3月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司 房地产经营管理论文:谈新形势下的房地产经营管理 摘 要：现阶段，国内的房地产事业发展形势良好，这是因为房屋需要越来越大，社会上也出现了很多的房地产企业，更加刺激了我国房地产的发展。作为经济发展中的一部分，房地产事业对于我国的经济有促进的作用。很且发展房地产事业也有利于维护社会稳定。在当前的形势下，为了能够与社会的发展相适应，房地产必须要加强管理。本篇文章主要是讲述了房地产在管理上的几点建议。 关键词：新形势；房地产；管理；建议 房地产的发展空间大，各个与房地产有关的企业，都想在这个前景很好的产业中分一杯羹，因此也使房地产市场竞争变得激烈。很多的房地产企业由于属与对企业内部的管理，而使竞争力减弱，最终被是市场淘汰。而还在市场上竞争的企业就要引以为戒，加强经营管理，可将企业打造成一个可持续发展的企业，在人力资源上，要优化其内部结构，吸引更多的人才来到企业，在企业财务上，控制财务，防范风险。在企业的发展上，制定与企业相符合的发展战略，促进企业的转型。下面从多个角度探析房地产的经营管理。 1 以可持续发展理论为指导 1.1 将所有与房地产项目的效益提高，尤其是环境效益。针对房地产而言的环境效益是指，在项目确定以及开发的过程中，保证可利用的资源能够发挥最大的价值。而且房地产项目在建设的时候，都要考虑环境的因素，以环境的承载力为依托，开展项目建设。因此，房地产项目在建设的时候，要检查发展战略，做到合理循环的利用资源，重视资源的开发与利用，而且还要在利用之后，保护其资源。在建设中可能会给环境造成污染，但是一定要做到，将污染降到最低，以免项目建设破坏当地的环境。如果在建设中干扰了当地的环境，该项目的效益也受到损伤，为了使项目能够更好地服务社会，就要保证项目具有环境效益。 1.2 房地产事业能为经济创造利益，因此在建设项目的时候，要保证该项目具有与经济效益。所有的房地产企业在开发项目的时候，都是为了获得较高的效益，因此在项目开发的时候，运用科学的管理手段，并且使用先进的技术才能保证项目的效率提高。因为科学的管理与技术能够将与房地产有关的资源合理利用，还能将污染与浪费减少，从而废弃物也降低。如果在项目建设上使用科学的管理和技术就能使项目的质量有了科学的保证，而且还能将项目的成本降低，更能为房地产企业创造利益，最终实现多赢。 1.3 房地产在建设中可以创造经济效益、环境效益，除此之外，还能创造社会效益。房地产的社会效益一般都是指项目在建设结束后的效益。房地产项目在结束后，供人们使用，如果一个好的房地产项目能够能够让人们的生活水平以及文化能力提高，使人类与社会能够协调发展，那么这个就属于项目的社会效益。人们的需要是当代社会的发展要求，但是不能损害后人的利益，而房地产企业发展也是如此，创造经济效益是企业的直接目的，而社会的效益确实每一个房地产企业都要遵守的最后目标。 2 引进人才 房地产项目开发建设是一个完成的工程，而开发的过程其实就是将所有的资源整合，而这个整合还要有一定的意义。保证所有参与到项目开发的资源都能够有效的利用，这样才能使一个项目成功。在这个整合的过程中，从项目的市场策划、对项目的具体设计到工程的正式施工最后到项目销售都不能缺少人才。如果没有了人才，上述的任何一个环节都有可能失去准确性。特别是在调研方面，对市场的准确估计，才能科学的开展建设。如果在这一阶段市场已经饱和，不需要更多的房屋，那么在继续建设项目，对于企业发展不利。在设计以及施工中如果缺少了人才，设计的方案中会有很多错误，以至于后期的施工无法进行，而施工缺少人才，工程的质量就没有保证，可见人才的重要性。因此当今时代的房地产市场，要想发展，就要更加重视人才。可以把引进人才的目标，放在高端人才上。很多的人才是因为没有机会才不能发挥才能，因此房地产企业在引进人才的时候，要给予机会。我国有很多高校都在培养与房地产有关的人才，因此企业在管理人才上，可以与各大高校合作，可以在学校实施定点培养的计划，在学生完成学业之后，可以直接到企业上班，这种做法，一方面，解决了学生的就业问题，一方面企业也不需要花太多的时间去寻找人才。 3 注重财务风险的控制 房地产企业在不断的发展中面临的各种风险和挑战正在不断的提升，尤其是在全球范围内房地产市场竞争日益激烈的今天，要想实现企业的可持续发展就必须注重财务风险的控制。而全球金融危机爆发以来，全球的房地产行业都经过了大的洗涤，很多房地产企业因经营不善而倒闭，实则就是企业爆发了财务风险，虽然我国房地产企业在国家宏观调控政策得到了复苏，房地产泡沫得到了有效的抑制，但是加强财务风险的控制同样重要。因为市场环境是变幻莫测，所以在财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。 4 加快企业战略转型 随着全球一体化进程的加快，在房地产行业中，房地产企业所面临的挑战也是前所未有，虽然机遇往往与挑战并存，但是在当前竞争日益激烈的今天，房地产企业要想发展的唯一出路就转型升级，而这就需要企业加快战略转型，对现有的发展战略及时的进行调整，并在不断的发展中促进企业战略发展目标的转型和升级，才能更好地成为行业的佼佼者。在企业战略发展中，经营管理是战略发展目标得以实现之根本，所以在做好上述工作的同时，还应在企业战略转型中切实注重市场经营环境的改进和规范，提高企业的核心竞争力。着力构建符合企业发展的经营管理模式，不断提高自身核心竞争力的同时注重企业经营管理模式的创新和发展。 结束语 综上所述，对新形势下如何加强房地产企业的经营管理进行探讨具有十分重要的现实意义。因而作为新时期背景下的房地产企业，必须充分意识到可持续发展在整个企业发展中的作用，并在整个经营管理全程以可持续发展理念为指导，致力于自身人才竞争力的提升，注重财务管理的同时加强企业的战略转型，强化企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。 房地产经营管理论文:新时期背景下房地产经营管理策略 摘要：经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧造成了二三线城市房地产过剩、高空置率，房地产行业经营管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。打造房地产品牌、提高物业管理效率、强化房地产营销管理技能、注重财务风险的控制对房地产企业的可持续发展有着重要意义。 关键词：房地产；经营管理；新时期背景 一、当前房地产发展现状 从2014年开始我国社会对于房地产的态度已然已经悄悄的发生了微妙的变化，随着各大银行纷纷暂缓部分房地产授信业务，房地产开发贷款一时间成了敏感话题。在过去的几年里，中国政府政府针对房贷进行了数次政策上的紧缩，这给中国房地产业带来了不少的压力。这一压力除了来自于政府，更是来自于市场。其实从2013年开始，中国房地产泡沫危机就已经开始显现了，二三线城市的房地产泡沫率先破裂。 2014年下半年，有关于中国楼市楼价将大跌的传闻不断传出。从去年统计局的数据来看，我国大部门城市住宅价格均有所变动，新建商品房价格出现一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。在这种情况下，众多房地产商纷纷下调楼盘价格，试图通过降价达到提量促销的效果。 当前，中国房地产行业不再像前些年那样好做，经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧给原本火爆的房地产市场泼了一盆冷水。二三线城市房地产过剩、高空置率无一不显示着房地产行业经营与管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。 二、新时期背景下房地产经营管理策略 （一）打造房地产品牌 本人认为品牌永远不过时，不管是哪一个时期，品牌永远都会受到大众的欢迎与认可。新时期背景下房地产的经营管理应当建立在良好的房地产品牌这一基础上。当前我国房地产企业已经趋于饱和，市场竞争已经达到了白炽化状态，房地产企业必须打造属于自己的战略品牌，同时不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识。只有打出了属于自己的房地产品牌，才能最大程度的获得消费者的认可与信任，才能吸引消费者，才能扩大市场占有率。 （二）提高物业管理效率 在新时期背景下，房地产经营与管理很大程度上在其软实力与硬件上体现出来。房地产物业管理是房地产经营管理的重要环节，提高物业管理效率能够有效提高房地产企业市场竞争力。 本人认为，房地产企业应当依照企业制度以及相关房管部门的要求积极进行物业管理的改革，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求。物业管理效率的提高应当从以下几个方面展开：一是构建一支优秀的物业管理队伍，提高物业管理与服务的水平；二是加强物业管理内部制度建设，做到对内的严格要求，将服务住户的物业理念时时放在心中；三是开展相关培训工作，加强物业管理员工服务意识，提高物业管理效率。 （三）强化房地产营销管理技能 打造房地产品牌以及提高物业管理效率是对房地产软实力的拔高，而强化房地产营销技能则是从外部提高房地产经营管理效率。 房地产行业最为重要的目标一个是服务，另一个就是销售。本人认为房地产经营管理的强化离不开营销管理技巧的提升。房地产项目的成败很大程度上取决于房地产销售工作的成绩。情话房地产营销管理技能可以有效提高房地产销售业绩，是房地产经营管理中不容忽视的重要环节。首先房地产营销管理人员应当积极进行有关房地产营销技能的培训，主动掌握当前当地产行业动态，学习新的营销技巧；其次，创新房地产营销管理办法，根据不同的客户群体制定针对性的营销方案，提高营销成功率。 （四）注重财务风险的控制 财务风险是房地产经营管理面临的重大挑战之一。在新时期背景下，房地产企业想要实现企业的可持续发展必须重视财务风险的规避。经融危机以来，我国不少中小型房地产企业因对财务风险不重视、或是财务风险处理不当而倒闭。 新时期背景下，楼市泡沫不断破裂，国家针对楼市的政策不断紧缩，市场环境险象环生。在这种情况下，注重财务风险的控制显得更加重要。 本人认为在房地产企业财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。 三、小结 综上所述，在新时期背景下强化房地产的经营管理显得非常重要。打造房地产品牌，不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识；提高物业管理效率，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求；强化房地产营销管理技能，提高营销成功率；注重财务风险的控制，提高房地产企业抵御财务风险的能力对房地产企业的可持续发展有着重要意义。 刘帝荣（1982―），男，汉族，福建省三明市人，重庆大学硕士研究生，重庆天盈置地有限公司，研究方向：房地产经营与管理 房地产经营管理论文:房地产开发企业经营管理中存在的问题和创新思考 摘要：随着国家经济的增长，推动了房地产开发企业的发展，但在国内土地、金融、税收等政策的调控幅度不断加大的情况下，房地产开发企业之间的竞争越来越激烈，正面临着巨大的挑战，所以目前企业最重要的工作就是提高经营管理水平，增强抗风险的能力，促进房地产开发企业高效发展。本文通过对房地产开发企业经营管理中存在的问题进行分析，研究创新经营管理的措施，提供给房地产开发企业思考。 关键词：房地产开发企业 经营管理 存在问题 解决对策 房地产开发行业要想获得更好的发展前景，就要加强经营管理，尤其是项目管理。近年来，项目管理逐渐成为了企业保证产品质量、取得经济效益的主要手段，很多房地产企业都加大了对项目管理的研究力度，把项目管理作为一种高效的管理模式，逐渐应用到企业开发的实践中。从目前来看，房地产开发企业项目管理还存在很多问题，正阻碍房地产事业的发展，因此，寻找有效的解决对策势在必行。 一、房地产开发企业项目管理中存在的问题 （一）项目方案方面存在问题 项目方案的确定对房地产企业日后的发展起决定的作用。一般来说，房地产开发商对项目方案的确定比较重视，但在这一过程中总是不按照相应的规章制度进行，导致这方面的工作做得不足，主要体现在以下几个方面：第一，没有深入市场进行调研。很多房地产开发企业在得到项目后，想要快速获得经济效益，在没有进行市场调查的情况下，就盲目确定了开发的方案，只考虑什么赚钱，就开发什么样的产品，过分的效仿别人，所以导致开发的产品没有特色，缺少吸引力。第二，因为缺少市场调查这一过程，所以导致决策层在方案的决策阶段会出现失误，从而增加企业的风险。第三，没有树立品牌意识。房地产开发企业过分的追求经济利益，在方案确定的过程中，只考虑怎样才能从这个项目中赚到更多的钱，而没有重视产品的品牌意识和形象，而一个企业要想可持续发展，就要树立品牌意识，否则企业将无法生存。第四，项目开发投资估算报告缺乏，这一过程如果不严谨，会导致项目在施工过程中无法有效的控制投资成本，从而会出现投资成本大于计划成本的现象，造成严重的经济损失。 （二）施工设计方面存在问题 很多房地产开发企业在图纸设计阶段做的工作很少，甚至没有，开发商认为图纸设计不是他们的事情，只要交给专业的设计单位就可以，所以只注重施工阶段的成本控制和质量控制，忽略设计阶段的成本和质量控制。一些企业为了尽快的得到图纸进行项目施工，在一切事情都不明了的情况下，要求设计单位进行设计工作，这样就会导致设计的图纸在功能和使用方面存在问题，如果在施工的过程中发现问题，就要进行变更，这不仅增加了投资的成本，还影响了工期。企业对设计单位图纸设计的过程缺乏监督和管理，使得图纸在投资控制方面不明确，企业无法有效的进行成本控制。 （三）合同管理方面问题 目前，还有很多房地产开发企业缺乏法制观念，导致在合同管理方面存在问题。企业在合同签订的过程中，大多是经过双方友好协商签订的，但如果合同的内容不完善，双方对合同条款的理解存有歧义，协商不成就会产生纠纷。很多企业合同管理存在的问题有以下几点：第一，开发项目合同签订的过程十分简单，不符合标准合同的要求，合同的内容不全面、不严谨，存在漏洞，往往会因一字之差给企业带来经济损失。第二，合作双方都不严格遵守合同的内容予以执行，存在随意更改合同的现象，这样就会导致工程索赔、工期延长、成本增加的情况发生。第三，在发生纠纷时，往往采取一些不恰当的手段进行解决，而不用法律武器来维护自身的权益。 二、房地产开发企业提高项目管理的措施 （一）深入市场进行调研 房地产开发企业要重视项目的市场定位，根据市场的需求研究项目产品。首先，企业要了解国家和地区的政策和法规，明确政府对房地产企业的政策取向，如果政府对这一行业持支持的态度，就会在各方面给予帮助，这样企业就会减小投资的风险，所以企业要清楚了解开发的项目是否是政府支持的，切忌违反政策。其次，企业要根据自身的发展情况和特点，积极深入市场进行调查，明确该项目的消费群众，掌握消费群众的生活水平、居住环境、设施需求等情况，从而研究出满足人们需求的产品。最后，开发商要了解周围楼盘的基本情况，如：设计、价格、销售面积、开发商的实力等，掌握竞争对手的情况，做到知己知彼，提高企业的竞争力。 （二）重视品牌建设 房地产企业的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展，就要重视品牌建设，树立品牌意识。企业要在为市场提供优等的产品和优良服务的情况下，进行科学的策划宣传活动。可以利用媒体广告进行宣传，要保证广告的真实性，不要自我吹嘘。房地产企业品牌建设和形象的树立要经过长期的积累，例如：万科地产、绿地地产等，它们都是经过了多年的经验积累才获得知名度的。 （三）加强项目合同管理 合同是房地产企业顺利开展的关键，首先，房地产企业要做好基础工作，其中包括：明确国家的政策、行业的发展情况、项目所需要的材料、设备和投资等。其次，在合同制定的过程中要走相应的法律程序，保证合同的完整性和合法性，这样可以在发生纠纷时，做到有法可依。最后，在施工的过程中，要严格按照合同的内容进行，避免随意修改合同的现象出现，保证工程的质量和进度。 三、结束语 总而言之，房地产企业在激烈的市场竞争中要想站稳脚跟，就要不断提高项目管理的水平，完善管理程序，创新经营管理理念，深入市场调查，树立品牌建设意识，只有这样才能提高企业的竞争能力，获得知名度，从而为企业带来更大的经济效益。 房地产经营管理论文:关于房地产公司经营管理的思考 摘要：随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的_发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。 1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。 1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。 1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。 1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。 1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。 1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。 1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。 1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。 2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。 鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。 2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。 人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。 2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。 房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。 2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。 房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。 2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。 由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。 2.5整合资源，合理有效的运用资源。 企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。 总结 本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。 房地产经营管理论文:基于房地产企业经营管理分析 摘要：随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。本文通过对房地产企业经营的基本要素分析，对房地产企业的经营管理方式提供参考。 关键词：房地产企业经营管理 房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。 1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力 房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。 2、房地产企业经营基本要素 2.1房地产企业的内部管理 优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基 本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。 2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。 2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。 2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。 2.2外包管理 随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。 3、房地产企业经营管理方式 3.1建立风险预警体系 建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。 3.2创新营销方法 3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。 3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。 3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。 3.3建立健全企业的财务管理体系 从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。 3.4竖立良好的企业形象和自身品牌 对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。 3.5加强资金管理 资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。 4、结语 房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动,站稳脚跟,棋高一着,做大做强,关键是要紧紧抓住经营管理创新这根主线,牢牢把握经营管理机制中的关键环节,勇于持续不断地进行创新。用客观、科学的态度,合理、大胆、有效的创新,企业才能在竞争中不但安身立命,充满发展的活力,而且能够始终立于不败之地。

房地产投资风险探究:房地产投资风险 一、房地产投资常见风险 房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。 1.投资支出风险 房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。 2.金融风险 主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。 3.购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 4.市场风险 市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。 5.政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。 6.法律风险 法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。 二、房地产投资风险的预防策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 策略一：关注政策变动，认准投资方向 任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。 策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析 随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。 策略三：采用投资分散组合策略 房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 房地产投资风险探究:小城镇房地产投资风险特征研究论文 [摘要]伴随着城镇化进程，我国小城镇得到快速发展，小城镇房地产也随之产生。由于房地产投资开发的高风险性和小城镇的特殊性，小城镇房地产投资风险独特且更大，投资商必须在充分认识小城镇房地产投资风险的基础上，对风险进行有效防范。 我国城镇化已进入高速发展阶段，小城镇房地产开发也随之不断扩大，小城镇房地产开发可增加地方财政收人，带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展，促进基础设施的完善，同时扩大农村消费需求，吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大，建设周期长，影响收益的不确定的因素很多，因此，房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中，具有特殊性，因此，小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外，还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1．居民有效购买力风险。尽管全国范围内，小城镇人口众多，市场较大，但是单个小城镇市场规模并不大，消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的，他们要么没有住宅，要么当前住宅环境较差，对住宅的需求较强烈，需求量较大，但是这部分人由于家庭收入结构单一，一般没有持久性收入，收入水平受外界因素影响较大，购买能力极易受到市场变化因素影响，存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验，房价一般为居民家庭收入的3～6倍，发达国家为5～6倍，中等发达国家为4～5倍，发展中国家为3～4倍。2005年1～10月，我国商品房每平方米平均售价为3009元。据国家统计局公布，2005年，我国城镇居民人均可支配收入为10493元，按2005年全国城镇户均住宅建筑面积83．2平方米来计算，售价为25．03万元，是户均年可支配收入(户均按3．4人计算)的7．02倍，超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此，我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外，由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策，国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施，因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2．规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时，都要与当地规划管理部门进行沟通，详细了解区域规划和城镇规划，因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是，目前我国有的小城镇还没有建设规划，或者虽有规划但只是“规划规划，墙上挂挂”而已，没有严格地按规划执行，主观随意性较大。有的小城镇，城镇建设纯粹是长官意志，随着长官的变化，建设规划和思路也可能会变化，城镇规划的主导作用会失去，有的小城镇虽有规划，但是规划也不尽科学合理，随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划，将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符，生活区、工业区和商业区等功能相互混杂，建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等，从而失去区位优势，影响房产的价值，带来投资风险。 3．房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案，按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪50年代初期，美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论，并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用，成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法，投资者常奉行一句格言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。 房地产投资组合是利用多样性来分散风险，通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合，以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求，主要集中在居民对住宅房地产的需求，需求愿望强烈且需求量较大，但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显，造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4．消费习惯风险。在大中城市，由于城市市民文化素质相对较高，城市居民来自不同地方，一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔，小城镇众多，但各小城镇居民绝大多数为当地居民，他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同，多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致，可能会造成滞销。 5．开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质，影响到开发活动的每个阶段，这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业，多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来，都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中，作出的决策有时不合理，很可能给项目带来诸多不确定性因素，从而带来比较大的风险隐患。 6．公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建，影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的发展，从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂，土地权有的属国家所有，有的属集体所有，属集体所有的土地，形式也不一样，因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外，原土地上的附着物产物类型不一，形式多样。因此，获取土地时赔付过程复杂，经常出现各种经济纠纷，影响项目正常进展，带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1．广泛收集信息，做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程，这一过程所做工作的质量，最终决定投资决策的质量。众所周知，房地产投资决策所涉及的金额较大，一次投入后，要较长时间收回，并对投资者产生长期的持续影响，而且投资决策一旦被实施，就很难改变，或者要付出很大的代价。因此，房地产项目投资决策必须进行可行性研究，对拟投资项目进行科学、全面的论证，以减少投资决策的盲目性。公务员之家 在投资决策阶段，一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此，可行性研究报告对决策意义深远，它是对拟投资项目进行全面的技术分析，是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前，我国很多开发项目的研究报告，只是投资者申请立项时的例行公文，缺乏科学分析和市场需求的有力支持，而且虚假和不实成分较多，达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例，截止2000年10月，城市人口不足50万的三亚市共有120多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”，给国家和企业带来巨大的经济损失。 在可行性研究阶段，小城镇规划也是不得不关注的问题，投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况，和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系，及时了解小城镇的建设思路，保证房地产的地理位置和区位优势。 2．不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高，承受的价格随能力较低，大都属于一次置业，注重的是住宅的居住功能，对住宅的特色等辅助功能不是非常关注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢，因此，每次开发规划不宜过大，可以采取分期开发的方式，逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响，及时掌握国家小城镇房地产发展状况，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊需求，保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。 同时，必须考虑市场购买力，找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低，利润空间相对较小，降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看，2006年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出，“切实调整住房供应结构”，“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大，需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3．提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制，广开资金筹措渠道，提升开发实力，引进管理人才，提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量，要实行项目监理制度，聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此，有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同，对项目工期、质量实行严格控制，对材料设备等资金成本进行严格监管，并加强施工现场经济签证，有效控制施工质量和工程成本。 推行项目负责人制度，从房屋的规划设计到竣工验收，全程都要加强管理，确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，切实保障消费者的权益，获得消费者的认可，促进潜在消费群体的消费。 4．投资分散，控制风险。在市场经济中，从事多样化投资，一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种，是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的均于投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱，应多联合多个投资者组成联合体，共同投资，共同受益，最大限度发挥各自优势，提高收益。同时，投资商还可租用共同投资后剩余资本，进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业，则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5．配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说，风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收，尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程，需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目，可以设一个专职风险经理，负责处理风险，对于一些大型工程，则设置风险管理机构，按照风险管理的基本程序，处理风险事件。 房地产投资风险探究:房地产投资风险因素分析研究论文 摘要：本文对房地产开发的投资风险的概念进行了阐述，然后从来源上给出了房地产开发投资的风险。进一步分阶段详细分析了风险的各个因素，指出合理的风险管理是降低风险的良好手段。 关键词：房地产开发；金融；风险投资；管理；市场 0引言 随着经济的迅速发展和社会的进步，企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题，而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。 2从来源分析 从房地产投资风险来源看，也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。 3从投资阶段分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段，在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险，有多种的动态因素对它施加影响，下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。 3.1决策阶段 政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类，并对相应的风险进行深入调查。 区位风险-区位指某建设场地的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。 时机风险-地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机。 3.2前期阶段 进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；征地补偿；委托规划、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，已有土地也不能轻易地改变土地用途，所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工，土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发者带来损失。 3.3建设阶段 工期风险-如承包商错误估计了项目的特点，低估了施工的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等；或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益，而使公众自觉性地进行干预，阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术，气候、水文，建材，人员素质等各种愿意引发项目质量不达标，带来的房地产投资风险。 3.4租售阶段 在租售阶段，房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销，总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租售后服务，即物业管理，物业不当有时也会给房地产投资带来风险。 4总结 在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险，一定要在这种情况下，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的危险减小到最小。 房地产投资风险探究:房地产投资风险识别论文 摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升级,房地产业作为国民经济基础性、先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点，用先进的、科学的、完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展， 关键词:房地产;投资;风险识别 房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程，这是一个动态的过程,一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段，不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范， 一、投资决策阶段的风险 在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性，房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价，房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面， 1.政策风险 国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失，尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要， (1)产业政策风险 国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰，国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣，政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失， (2)金融政策风险 房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响，2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险， (3)土地政策风险 房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响，土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险， (4)税收政策风险 税收政策的变化对房地产投资影响重大，税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险， (5)城市规划风险 城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来影响，因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素， 2.经济风险 经济风险包括市场供求风险和通货风险，市场供求风险是最直接的风险，市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险，相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险，另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险，膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求， 3.区域社会环境风险 由于社会经济发展的不均衡性,各个国家、不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性， 4.开发时机风险 从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险，由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素，所以说,风险与开发时机的选择密切相关， 二、项目实施阶段的风险 房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程，此阶段将面临具体的风险因素， 一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议、招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险，另一方面,时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素，管理不当,将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险， 1.工期拖延风险 工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费， 2.项目质量风险 质量是企业的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面，消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用，承包商施工技术水平落后、偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面， 3.开发成本风险 房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小，在规划设计中,方案陈旧、深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加，除此之外,通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险， 三、经营管理阶段的风险 房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段，该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一，其中包括:营销策划风险、物业管理风险和其他风险， 1.营销策划风险 营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现，在房地产营销策划中,价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面，其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险， 2.物业管理风险 物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等， 3.其他风险 其他风险有很大的不确定性，其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等，这些风险发生的可能性较小,但所造成的损失却是较大的， 总之,房地产投资过程是一个长期的、涉及面广且复杂的过程，这一过程中存在着大量不确定的风险因素,同时,还涉及到房地产投资者与政府部门、最终用户等之间的诸多关系,涉及到大量的政策、法规和法律问题,要做出一系列非确定性决策,这些决策属于风险性决策范畴,决策是否正确,直接影响到投资的效果甚至投资的成败，因此,必须对房地产投资过程作全面、系统的风险分析。 房地产投资风险探究:房地产投资风险识别分析论文 （一）外部风险 1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说，当经济衰退，处于低速消沉时，社会对消费的需求也会大幅度减缩，这其中当然包括房地产。更有甚者，每当经济陷于低谷，消费减缩时，受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品，这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划，推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此，造成房地产市场一时供大于求，房屋价格亦连连下跌。 2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是全额付款，一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升，投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值，此种情形对于一些财力有限的投资人来说，无疑是雪上加霜，加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话，则投资人无须再负担任何责任。然而，假如房地产市场正处于低潮，银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时，则投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划置业计划和议价房地产时，必须把利率波动因素考虑进去。 3.市场风险。由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时，开发公司便会纷纷兴建楼宇，但由于建筑需要一定时间，故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要，但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来，建筑业技术日渐先进，所以造成房地产能迅速供应市场，直接缩短了地产循环的时间，也使得楼价波动变得更为频繁。 4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。 （二）内部风险 1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成实际经营结果偏离预期望值的可能性；经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况，如管理水平、管理效率低，使用经营费用超过预计值，房屋空置率高，租金回笼等问题，都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低，会产生比预期高的空置率。 2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。 房地产投资风险产生的原因 所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。 发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。 此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。 房地产投资风险的识别 如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。 （一）采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别 1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为： 营业率＝年营业总费用／年计划总收入 据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％—40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。 2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。 偿债收益比＝营业净收入／要求的年偿债额 偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。 3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为： 保本占用率＝（年营业总费用＋要求的年偿债额）／年计划总收入 保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％-90％ （二）概率与数理统计的方法 由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。 但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种，每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi，则其数学期望为： 如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度，因此可作为一种风险的度量。标准差越大，风险越大，标准差越小，风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观，可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中，这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差，对于期望值不同的投资项目，它所表达的影响程度或对投资者的损害程度，也即风险大小，应该是不同的。期望值大时，风险应小些，期望值小时，风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险： R=б/E 怎样的R值是小(大)风险，与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险，通常是投资者不愿接受的风险。R＞1的风险，是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ＜o是投资者不愿接受，甚至是使投资者招致破产的风险。 房地产投资风险的控制 在房地产投资活动中．投资的风险是客观存在的，这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险，减少投资者预期收益的损失可能性。 控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有： （一）进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策 风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。 （二）在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目 房地产投资项目种类较多，它们的风险度大小不一。有的风险度较大，可能遭遇的不确定性也较高，而有些投资项目的风险度较小，选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。 （三）以合理组织融资形式进行滚动开发 房地产投资需要量大，必须以一定的形式筹措资金，以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种：通过发行金融债券，筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司，申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、低成本地融入资金，投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧；而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入的资金获得最大的经济效益。 （四）通过多项投资组合及多种经营分散风险 不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益：当然，各项目之间的相关性不能太强，否则就无法起到降低风险的作用。 （五）通过加强资产管理来控制风险 一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平，可以提高对市场的可预测性，降低不确定性，可以更有效地使用资产，减少经营费用，降低空置率，提高收益水平，进而降低和控制风险。

公司管理论文:物业公司人力资源管理工作规划 人才在新世纪对于任何企业组织的发展壮大都是一个至关重要的因素。尤其是我国的民营私有企业，在没有国有企业的资源、财力、物力等优势的基础上，人才的重要性就越发突出。根据的调查我国的民营私有企业的平均寿命为2.4年，除了市场因素以外，自身的种种缺陷也导致企业不能很好的经营下去，不是不能存活下去，就是不能做强做大，其中人才资源的匮乏和人才利用的不足是一个重要的因素。现在比较著名的民营私有企业如万向集团、新希望集团、国美电器等都是将人才的选拔、培养、使用放到一个比较高的战略层次。微软公司的总裁比尔·盖茨先生曾经说过“如果让我现在离开微软，只要让我带走100个人，我一年内能建立第二家微软公司”，可见对于一个企业发展，起决定作用的不是办公室、固定资产、厂房、设备而是能给企业创造未来的人才。 贵公司成立至今已发展多年，在福州市有众多的物业管理楼盘，那么我想问，我们的公司处于福州乃至整个福建省同行之中排名第几？公司的现状能让您和您的员工们满意吗？我们现在是不是很完备没有任何问题？我们未来要不要做强做大？ 如果对于现状大家都不满意有没有想过问题出在哪里？找到解决的方法了吗？如果公司还有不完备的地方，我们意识到了吗？想不想解决？如果想做强做大，我们的战略规划制定了吗？有找到适合的人去开始执行了吗？ 基于以上，如果我们确实有不满意，确实想解决问题，确实要使自身更完备，确实要做强做大，那就不能不重视人才，不能不重视人力资源部的建设管理。人力资源部可能解决不了上面的全部问题，但是它可以为公司找到能解决上面问题的人才。 人才是一个公司发展的决定因素，因为任何的战略计划最终要落实的人去执行，如果没有合适的人去做，那么我们的所有的想法、战略计划都是一纸空文，都仅是想法而已。人力资源部是发现、培养、选拔人才的部门，如果一个公司不重视人力资源部，或者人力资源部不能够实现它的职能和职责，那么人资部门就不可能为公司提供有效的人才，近而影响公司的发展。所以决定公司发展成败的是人才，是人才的创造力和执行力。而人才又是通过人力资源部来进行选拔和培养的，这也就是为什么大部分企业对于人资部门的建设投入大量精力的原因所在。 结合自身的工作经验，如果我能有幸成为贵公司的人资部负责人，我将对人资工作做如下模块化规划： 一、招聘 在这个模块，就是为公司选拔人才，选拔优秀的人才，无论层次高低都是公司发展所需。 人资部门根据公司自身的发展和人员现状，对公司的用人情况做出计划，人资部作为计划制定和执行的主要部门应作的工作有： 1、了解公司的发展，为发展对人才的需要，做好人才招募工作 2、了解人才市场情况，针对本行业特点，建立多种人才招聘渠道 3、了解公司现有人员能力和工作匹配度，为人员晋升、淘汰和流失所产生的职位空缺准备后备人员 4、帮助公司各部门要做好本部门的用人计划，人资部在此基础上结合公司发展大计做出全年的招聘计划，并以一定的时间周期（月、季、半年）做出一定的调整。 公司的发展，第一步就是选对适合的人才，这样才能制定正确的经营策略，正确的经营策略再由适合的人去执行，才能达到制定策略所预想的目标。 二、培训 培训是针对全体公司人员的培训，上至总经理下至最普通的基层人员的全体人员，而不是仅仅对新员工进行培训，因此培训工作分两部分进行： 1、入职培训，即新员工培训，主要是让新加盟公司的人员，对于本行业、本公司有一个深入的了解。让其接受我们的行业我们的公司，这样他才能真心的投入到我们的事业当中。 2、在职培训，即使员工的能力得到提升的培训，随着企业的发展每个员工也应与企业的发展同步发展，在其自身努力的基础上，企业也要为其提供相应的内部培训和外部培训。给功勋卓著的人员良好的培训也是对其的一种嘉奖，对比物质奖励更能起到激励的作用。 良好的培训可以将有潜力的人才培养成我们所需要的人才，可以将我们现有的人才提升的更高的层次，为企业的人才储备梯队建设及企业发展做更好的服务。 三、薪酬绩效福利 薪酬绩效福利是企业人资工作的重点，它关系到每个人的切身利益，必须坚持公平、公正的原则，实行按劳分配、按对公司的贡献大小制定相应的工资标准。我认为我们的薪酬绩效福利构成可以分为以下几个部分： 1、基本工资：由基本底薪（日工资出勤天数）﹢职能给（岗位工资）﹢工龄工资（随着在公司服务年限的增加递增） 2、绩效奖金：包括月度奖金、季度奖金、半年奖金及年终奖金等，根据岗位的工作重要性和工作业绩态度等制定详尽的绩效考核方案，并结合行内标准制定相应的奖金标准。 3、福利：包括面向全体员工的国家强制的社保、公司给予的过节费、生日费、消暑费等，给予部分资深员工的带薪年假、补助旅游、公费考察等在这部分我们应遵循合理的基本工资，具有激励性诱惑性的奖金以及人性化体贴的福利相结合的原则，通过这物质利益杠杆来激发全体人员的工作积极性和创造性。 薪酬体系是一个企业非常敏感的话题，这个体系制度一旦建立必须要严格执行，不能轻易废止改动。并在员工中间强调薪酬保密制度，不得互相探听他人薪酬更不得泄露给竞争对手。具体的薪资标准要结合公司实际和行业特点进行制定，并随着企业的发展进行适当的调整。从现有的薪资制度过度到新的薪资制度过程中实现平稳对接，避免对公司经营管理产生不良影响。 四、员工关系 首先，我们要建立完备的用人体系从入职到离职我们要有完备的标准、流程和程序，这样也是体现我们公司正规化的一种方式，包括与每名员工签署 劳动合同，让其有一种归属感和责任感，公司也可以规范每名员工的行为，对其有种约束，以避免人员的异常流动。 其次，我们要建立健全我们的规章制度和各种规范流程，只有我们具备了这些必须的制度体系后，才能对于公司的发展有一定的规范和监督，去约束员工的行为，使之不背离公司的发展目标行事。 第三，对于公司现有的每个人员，我们应为其制定一个完备的职业生涯规划，使之清楚他在公司的现状和未来的目标，这样才能激发其工作积极性和创造性，增加他对公司的信心，增加员工的稳定性。 第四，在日常工作中适时实地的了解员工的 心态、思想并及时为其解决工作中的疑惑和困扰，避免因误会或沟通不畅而产生的彼此不信任。建立一个和谐稳定的工作环境和氛围。因为在一个和谐稳定的工作氛围中才可以最大限度的发挥每名员工的工作能量。 第五，要加强团队建设，我们的每个部门就是一个团队，从而组成我们企业这个巨大的团队。我们在推行精英领导的同时，更要强调团队精神，因为只有发挥整个团队的能量才能最大限度的实现我们预期的目标。当一个部门、一个公司具有了团队精神，就能做到无往不利，无坚不摧。因此在日常工作中要特别强调团队精神和团队建设。 通过员工关系功能的实现，加强企业与员工个人的对话沟通，增强员工对企业的认同，增强员工的从业稳定性，避免人员的频繁或过度流失。稳定的员工队伍是企业发展壮大的根基。因此员工关系工作在人资模块中占据举足轻重的地位。 五、机构编制 1、完善公司的组织机构编制，制定符合公司现状和适应未来发展的机构设置和岗位编制。做到定岗定编，明确每个岗位的职责和工作内容。清晰公司的各部门的工作流程和各部门间的关系与工作配合方式，使公司的工作职能和效率提升到一个较高的层次。 2、建立跨部门职能小组会议，成员由各部门负责人组成，用以研讨公司的发展大计及日常工作中的部门间需配合解决的问题。以此解决工作中可能遇到的种种不利于公司发展建设的问题，避免部门间互相扯皮，以达到提高工作效率的目的。 六、新老员工关系处理 各个公司在内部都会出现新老员工关系处理方面的问题。老员工认为自己为公司发展立下汗马功劳，而新员工未参与创业，就能领取和自己相当的工资或者领导自己，因此对于新员工在心理上会有轻视的想法，认为新员工什么都不懂，就是来抢夺他们岗位的。而新员工认为老员工倚老卖老，知识陈旧，不思进取实际对于公司发展已经没有什么太大作用了，于是形成了公司内部两个对立的非正式组织，从而在工作上互相牵制，形成了阻力，影响了公司的工作氛围和工作效率。 我们在这个问题上要明确两点： 1、公司的老员工是企业不可多得的财富，老员工的存在是企业发展的经历者和见证人，他们对企业有深厚的感情，和很高的企业认同感归属感，也是企业发展中稳定的人力资源，对于能力强的老员工企业可以给予更高的职位，而因为自身能力所限不能提升的可以给予适当的荣誉岗位，和更好的福利待遇。 2、新员工是企业发展的新生力量和强进动力，能提供老员工不能给予的新的理念和想法，是企业不能不重视的发展资本。 如上，对于企业中存在的新老员工矛盾问题，公司管理层不能不高度关注，通过公司完善的岗位设置、合理的薪酬体系、竞争的晋升制度及人性的员工关系工作，相信可以处理好新老员工的关系，借助新人的冲劲创新和老人的忠诚稳重一定可以使公司的发展更加美好！ 七、对各物业点的指导 作为公司加物业点管理的模式，公司的人资部还肩负着为各物业点人员管理、发展规划进行监督指导的作用，包括物业点的建立所需的人资部门支援工作，贯彻执行公司统一的制度规范，结合不同物业点的特点对于其在人资工作上的问题进行适当的调整等。 公司管理论文:浅谈现代公司经济建设发展过程合同管理的现状及对策 【摘要】：随着我国加入WTO，社会主义法治建设的逐步推进，公司依法经营决策问题必将更加突出。合同是公司从事经济活动中取得经济效益的桥梁和纽带，同时也可能会产生纠纷的根源。公司经营活动是风险与利益共存的活动，利益越大，风险也越大。在日常的经济交往中极易陷入不法分子设置的合同陷阱中，公司就可能因此蒙受巨大的经济损失。因此公司中的合同管理是一项极其重要内容，搞好合同管理，是维护公司合法权益的最基本的要求与行径之路。 【关键词】： 合同管理 合同法 公司 法律法规 法律意识 市场经济是法治经济、契约经济，合同是商品经济的产物，是商品交换的法律表现形式，现代公司的经济往来中各方主体主要是通过合同形式去履行其权利义务的。合同管理已成为目前现代公司法律管理制度非常重要的内容之一，它必须是全过程的、系统性的、动态性的。我们不仅要重视合同的洽谈、草拟、签订、生效开始的管理，更要重视合同生效履约期间出现情况变化及时对合同的修改、变更、补充或中止和终止的管理活动①。能否实施有效管理把好合同关，是现化公司经营管理成败的一个重要因素。 为如何推进公司合同业务管理工作，不断的适应社会主义市场经济的发展要求和遵循法制制度的保障，谈谈几点看法。 现代公司合同管理中存在的主要问题 （一）合同管理的法制观念淡薄、法律意识与制度建设滞后 一是当今大多数企业公司从计划经济时期走过来的，不少公司领导和管理人员的思想意识与管理方式以及法律管理制度都带有计划经济时代的色彩。虽然从改革开放后由计划经济逐步转向市场经济、国营转向民营，市场竞争迫使广大从业人员开始接触合同，引入合同意识与管理，因当时的合同是很不规范的，也没有什么示范文本，合同的内容过于简单和粗糙，甚至有漏洞，并引发出了不少的沉痛教训。辛辛苦苦赢得的利润，到头来由于合同上的漏洞，一场官司输掉甚至赔上了老本，作为公司的领导人深感合同的重要和合同管理的重要性。相比八十年代改革开放初期，现在公司的合同管理完善得多了，可以说基本到位，但受计划经济体制的残余影响，至今在合同与合同管理上仍然存在一些不少问题。 二是不少从业人员对市场与合同、合同与合同管理的关系缺乏认识。在市场经济条件下市场与合同是一种相互依存的关系。一方面，市场是靠合同运作的，市场主体各方都是靠合同去履行其权利与义务。另一方面，合同的成立必须以市场为前提。没有市场谈不上什么合同。合同是市场的产物，是市场可持续发展的动力。有些业内人士不了解这种必然联系和相互依存的关系，只顾到市场承揽任务，却不去签订合同或者草率签订，结果遇上纠纷就没有协商与调解的依据，或者依据不足②。另外对合同与合同管理的关系缺乏认识，这也是一种相互依存的关系。合同产生在合同管理的前期阶段，多数是由于急于签成合同而过于草率，往往合同生效这一阶段倍受到高度重视，但不重视合同履行是实现权利与义务的过程，因此，合同管理上的问题大多数产生在中期和后期履行阶段。 三是合同法律滞后和我们的合同法律意识滞后。因为计划经济年代不需要合同，也就不需要合同法了。从1999年3月才制定了统一的合同法，近二十年的改革开放进程中，十年的市场经济进程中，我们所处的合同法律环境是不完善的。我们的从业人员的对合同法律意识更为滞后，最明显的表现是不认识合同与合同法律的关系，订立和履行合同往往离开合同法律，想怎么写、怎么签就怎么写、就怎么签，缺乏依法订立和履行的法律意识，造成不少失误和损失。合同法律是合同订立和履行全过程的法律依据，是发展社会主义市场经济和维护公司的合法权益，任何离开合同法律所签订的合同都是无效合同不受法律保护。 四是缺乏一套严谨有效的合同管理制度，对合同管理未能体现规范化、法制化和科学化的要求。从合同的洽谈、签订、履行、变更到中止或终止、解除全过程的各个环节，应该用制度规定下来。在签订合同时往往普遍缺少对对方资信深入调查了解，没有严格审查对方的法人营业执照或自然人身份证、法人授权委托书。甚至很多一些公司都没有建立有效的合同管理制度，致使合同原件丢失或仅保存一些复印件，一旦合法权益被损害便无法主张自己的权利。另外对公司职员的相关授权不明也是容易引发纠纷的原因之一。有的公司没有明确职员的管理职责制度和授权制度，甚至还超出公司自己的权利范围对外签订合同或一般员工未经授权擅自对外签订合同，管理制度乱套无规范可言，在司法实务中对证据认定规则以及民事责任归属确认都有较明确规定，而这些规定对这些未经授权员工和公司超出权利范围所订立的合同所致的结果往往是相当不利。到目前为止公司的合同管理，虽说基本上有章可循但不能说没有空白与死角，由于有以上几点存在问题和加上旧习势力的影响，有章不循的现象还不时出现。 （二）合同文本不规范、条款过于简单、模糊以及文字不严谨。一些合同的条款过于简单，仅约定几条意见简单地归结为一小段话，根据我国现行法律规定它们的意思不同，所表达的法律效力也有所差别，另外，合同条款约定的意思不明确、不具体。如：合同约定买卖供货，以合同法解决争议，由违约者承担违约责任等。虽然从理论上而言合同的成立仅要主体和标的就可以成立，但是标的物数量与质量如果不明确和产品瑕疵很容易产生纠纷。例：“以合同法解决合同争议，由违约者承担违约责任”这样的条款等于没有约定。合同法规定了在合同发生争议时采取协商、调解、仲裁和起诉四种解决争议的方法，在合同条款中应尽量明确是采取那种解决争议的方法，同时更要明确当事人对于违约责任约定的定金罚则、违约金、赔偿损失等。另外，有的合同签订地点不详细很不明确。根据《民事诉讼法》规定：合同纠纷可以由被告住所地或合同履行地的法院管辖，同时《合同法》又规定：合同当事人可以在合同中约定原告住所地、被告住所地、合同履行地、合同签订地、合同标的物所在地的法院管辖。因此，合同当事人应明确、具体地约定合同纠纷管辖法院，否则是无效约定。 合同文字不严谨就是不准确，容易发生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议。依法订立的有效的合同，应当体现双方的真实意思。而这种体现需要靠准确明晰的合同文字作载体。可以说，合同讲究咬文嚼字。合同条款不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。常见漏掉的往往是违约责任。有些合同只讲好话，不讲丑话；只讲正面的，不讲反面的，不懂得签合同应当“先小人后君子”的诀窍，一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处理的条款。 （三）合同的主体资格问题 合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之一，而合格的主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的合同当事人。根据我国的《民法通则》、《合同法》等法律法规和司法解释的规定，法人的分支机构需由法人的授权委托书才可以享有对外签订合同的资格，同时作为法人职能内部科室是无权对外签订合同的。现实中一些公司的什么分部、办事处、销售科等职能科室或分支机构经常代表法人对外签订合同。更有一些公司的销售员工直接代表法人对外签订合同，既无法人授权委托书，又无身份证明，一旦发生纠纷责任很难明确。这里要防止两种倾向：一是虽然具有相应的民事权利和民事行为两种能力，但不是合同当事人，即当事人错位，也是合同主体不当；二是虽然是合同当事人，但却不具有上述两种能力，同样也是合同主体不当③。 （四）主从合同关系不明确和违反法律法规签订无效合同 主合同是指能够独立存在的合同，从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同，如保证合同、抵押合同等。没有主合同的从合同是没有根据的合同，是“无源之水”，而“无源之水”是不存在的 《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于无效合同，而无效合同是不受法律保护的。目前公司与企业所签订的合同，有些是以合法形式掩盖非法目的的，实质也是无效合同④。 （五）合同的生效与履行问题 合同的生效不同于合同成立，一般情况下当事人应采用书面合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。有些合同约定自双方签字盖章之日起生效，但是合同上面仅有签字或盖章，而有的到底是法定代表人或其授权委托的人来签字加盖单位公章都不是很清楚。另外一些合同无明确合同的履行期限，这就很容易给合同安全埋下了隐患。 在履约过程中发生合同变更是正常的事情，问题在于不少负责履约的公司管理人员缺乏这种及时变更的意识，结果导致了损失。合同变更包括合同内容变更和合同主体的变更两种情形。合同变更的目的是通过对原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的实现。 另外，在履约过程中及时地发出必要的书函，是合同动态管理的需要，是履约的一种手段，也是一方主体自我保护的一种招数，可惜这一点往往被忽视，结果受到惩罚。履约过程中的鉴证是一种正常行为。但有些公司的管理人员对此并不重视，当发生纠纷时，也因无法举证而败诉。有些应当追究的却过了诉讼时效，但当起诉时才发现已超过了法律规定的诉讼时效，无法挽回损失。超过了诉讼时效等于放弃债权主张，等于权利人放弃了胜诉权。《合同法》赋予了合同当事人的抗辩权，应当行使的权利没有行使，但大多数公司不会行使⑤。应当重视证据(资料)的法律效力的而却没得到足够的重视。并不是所有书面证据都具有法律效力的。有效的证据，应当是原件的、与事实有关的、有盖章和(或)签名的、有明确内容的、未超过期限的，不具备法律效力的书面证据只是废纸一张。 二、公司合同管理中的建议与对策 合同管理的好坏直接体现一个公司的管理水平的高低，对今后公司的生存和发展至关重要。只有不断增强业务培训、提高合同管理人员的素质和全员合同管理意识、加强合同档案、专用章和专人负责管理以及合同履约过程控制意识才能提升合同管理水平，降低公司项目管理成本，是取得最大效益的有效途径。为了更好的防范合同管理风险，减少潜在的合同管理可能引起的经济损失，结合上述合同管理方面存在或可能存在的问题，公司在合同管理中应做好如下几项工作： （一）、加强合同管理人员的培训教育，在合作中相互学习。全面提升合同管理人员的素质，坚持每年选送人员参加公司组织的合同业务培训和法律事务培训,加强合同管理部门对公司合同经办人，采取以会代训的形式，组织学习《合同法》和公司有关合同管理办法、规定，包括他们的思想水平、法制水平、文字水平和业务能力。同时，通过对每份合同的实际草拟、签订、修改，以例施教，提高合同经办人的业务水平，从而保证了合同的签订质量，较好地维护了企业的合法权益。 （二）从法律角度对合同管理的风险点进行严格审查和控制。建议公司内部设立法务部门或者合同管理岗位，对公司合同的签订和履行负有监督、检查和指导的职责。具体包括对格式化合同文本的订立，合同条款的检查，违约责任的合理设定，其他合同法律风险的防范等。法务部门或者合同管理岗位从合同的项目论证开始，监督、检查并指导当事人资信调查，合同谈判、文本起草、修改、签约、履行或变更解除、纠纷处理等合同管理活动的全过程，预防合同纠纷的发生，减少合同纠纷中公司的损失，有效维护企业合法权益。 （三）、加强合同管理档案和合同专用章管理，构建合同业务库与专人管理 合同档案管理是公司档案管理的一部分，同时又是合同管理工作的重要部分，合同档案应由公司设专人管理，或由合同章管理人员监管，并建立起严格的审核、登记制度和相应的管理制度，凡经公司加盖了合同专用章的合同或其他文书都必须在公司备案或登记，绝不能再出现找不到合同等其他漏洞的出现。 （四）、抓好履约检查环节与违约纠纷处理 合同管理人员必须经常了解对合同履约和管理情况并进行针对性的检查，通过定期检查才能及时发现问题和反映出合同履约中的一般性问题，显示出妨碍合同履行的重大问题，以及产生争议或出现纠纷的现象或隐患等，提出解决的办法或提出解决的请求，制订防范风险的对策，通过整改使合同顺利履约得到落实。在合同履约过程中一旦发生违约情形，公司要区别情况，及时采用协商，仲裁或诉讼等方式，积极维护公司的合法权益，减少经济损失⑥⑦。 由此可见，合同管理是市场经济条件下公司管理的一项核心内容，方方面面都应围绕着这个核心而开展。成功的公司合同管理，是把合同的权利义务按职能分工分解到各部门，由各部门去履行属于自己职能范围的权利义务。只有这样、合同管理才能真正到位，履行责任才能真正落实。 公司管理论文:制定人力资源管理战略需考虑公司外部环境 毫无疑问,表现最好的公司都关注那些能够给消费者和股东带来最大价值的战略。在一定程度上,公司里的每一个部门都是靠满足市场需求实现价值增值,人力资源部门也不例外。 在密歇根大学Ross商学院人力资源领导力战略学院商业和领导力中心教授韦恩·布罗克邦科(Wayne Brockbank)看来,人力资源管理部门战略的制定需要对外部商业现实有很深入的理解。而人力资源管理部门价值创造的界定则有赖于公司内外部的主要股东。韦恩同时还是密歇根大学董事会成员之一。 在任何组织中,一个明确的人力资源管理战略是非常必要的,这个战略一定与市场需求以及公司整体的战略相联系。在韦恩教授看来,无论是为了增加市场竞争优势,实现公司利润收益,还是达到财务盈亏的底线,凡希望实现和增加价值的人力资源部门必须对哪些努力会提升人力资源部门的价值与哪些做法会削弱和降低部门价值有非常清晰的认识。 例如,通用电气公司(CE)的人力资源管理战略就是一个很成功的案例,被其他公司广泛的研究和学习,主要原因在于它和整个公司的商业战略很好地结合在一起。韦恩教授认为,CE人力资源部门的领导人很好地理解了将人力资源实践和商业成功联系起来的重要性,实现了从更加传统的由内到外的人力资源管理方法到外部环境导向的人力资源管理方法模式的转变。 过去,人力资源管理部门都是在关注公司内部消费者,即公司雇员管理方法的创新,当然,这确实是人力资源管理一个很重要的对象,但在创新管理方法让内部雇员满意之外,人力资源管理也必须仔细研究和关注企业外部消费者,因此,把对外部市场环境的关注作为检验人力资源管理战略的一项指标和标准非常重要,这终将成为决定公司成功的一项重要因素。 韦恩教授在他的教学活动和出版物中对此进行了总结,并提出看法帮助人力资源管理者列举了一些能够为消费者、投资者、管理者和雇员创造价值的资源和方法。其中,最重要的结论集中在他和戴夫,乌尔里希(Dave Ulrich)合着的《价值主张:助力人力资源管理有效实现与组织外部环境的整合》。 在书中,韦恩和戴夫总结了六个关键的步骤。一是确定实施人力资源管理战略的组织单元和推广范围:公司人力资源管理战略是准备在整个公司推广,还是在一个区域性的分公司,亦或是一个部门?二是掌握公司所处的商业环境中市场活动的一些普遍的潮流和趋势,分清事情的轻重缓急。三是了解竞争对手公司的优势资源,研究、分析采取何种方法能让公司比竞争对手做得更好。四是精确地界定企业文化理念,以保持持续的竞争优势,企业文化理念代表着组织内部共有的思考和行为方式,让消费者和股东接受公司文化理念是公司走向成功一项重要因素。五是将企业文化理念运用到人力资源实践当巾,重点是要关注那些能够提供最大价值,但仍未和竞争优势相联系的部分。六是制定一套清晰的、行之有效的可执行、可落实的人力资源管理战略。 韦恩教授提醒每一位人力资源管理者必须清楚知道的一件事情是:没有放之天下而皆准的真理,一套人力资源管理战略在一家公司是成功的,但在另一家公司也许就没那么有效了,任何战略都要与公司现实的目标——盈利和创收相联系,只有这样战略才能创造价值。 过去人力资源管理研究主要集中于研究那些成功的人力资源管理案例,然后编成一个课程,公司人力资源管理者一边听课、学理论,一边模仿成功案例。然而今后,人力资源管理如果真正想要在商业活动这个大舞台上扮演好自己的角色,就需要在制定管理战略时充分考虑股东和消费者的利益。 公司管理论文:公司物资管理信息系统的应用 随着计算机网络的大面积普及,企业信息化管理也在逐步深入,作为我国重点支柱的煤炭工业的信息化建设正逐步展开,很多大型煤矿和中型煤矿企业都进行了企业内部和外部的业务应用系统的建立,将企业当前拥有的资源很好的整合在了一起,以业务过程为中心进行应用系统的集成,提高资源的利用效益,让业务环节之间的相应速度更快,不断的帮助企业降低成本,提高企业的经济效益,已经逐步的成为了很多企业都非常关注的问题,为了切实将企业物资管理业务理顺,提高企业物资管理水平,使数据高度共享,信息及时反馈,便于领导正确的决策,本文简要概述了煤矿企业物资信息化的必要性,主要介绍了大屯公司物资供应信息化的设计与实现,最后总结了开发应用物资信息系统为企业所带来的效益及管理信息系统成功的关键。 关键词: 大屯公司信息系统;物资管理;效益 一、大屯公司概述 大屯公司位于江苏、山东两省交界的微山湖畔,公司先后荣获全国五一劳动奖状、全国守合同重信用企业、全国质量效益型先进企业、煤炭工业质量奖、煤炭行业科技进步十佳企业、煤矿安全质量标准化公司等荣誉称号;整体通过了质量、环境、职业健康安全管理体系认证,企业技术中心被认定为国家级技术中心。煤矿物资管理是煤炭企业产、供、销三大支柱之一,其主要目标是及时按质按量的提供生产所需的各种物资,通过最少的物资储备来保证供货状态能够最佳,避免出现缺料和物资挤压的情况,确保组织供应的合理性,确保企业能够正常的开展生产经营活动。要确保各厂(矿)生产以及设备维修时需要的相关物质能够供应正常,必须通过物质信息化管理来严格管理采购、供应以及使用的每一个环节,切实降低企业生产的成本,提高资金周转的速度,并详细的统计分析获得的信息,找到生产物质管理过程中可能存在的问题,并找到问题解决的策略,不断的提高企业物资管理的先进性和科学性,从而帮助公司提高其社会效益和经济效益。 二、开发大屯公司物资供应信息系统的必要性 现在信息已经成为了资本、土地以及劳动力之后的一个重要资源。谁能够得到更多的信息,并合理利用这些信息,便能够在竞争中领先,从而获得更多的优势。在煤矿中,物资供应部门是企业和生产单位的重要纽带和桥梁,能够给企业的正常运行提供物质保证。供应部门的作用非常重要,进行物质管理信息系统的建立,能够给单位生产提供生产资料方面的保证。就微观而言,进行物资管理信息系统的建立,能够更好的进行物资的流转,生产效率也会有明显的提高,通过信息化手段加强了管理,企业的经济效益也会有一定的提高。就宏观而言,其符合社会信息化的发展潮流,社会化生产周期有了明显的缩短。大屯公司物资供应处作为集团公司物资供应管理的主管部门,这个部门对企业生产经营而言是非常重要的,其实计划、组织、控制企业生产过程中需要的物质储备、采购以及使用的部门。切实做好物质供应管理,提高物资采购和使用的科学性,对企业更好的进步发展、产品质量提高、成本降低、更好的周转资金、帮助企业获得更多利润都非常重要。进行大屯公司物资管理信息系统本身便是资本运营管理方面的突破,能够将优势资源真正的盘活,这种资源的整合对矿区物资管理水平的贡献是以往任何一种管理手段的变革所无法比拟的。通过网络能够将矿区内部分散以及比较独立的资源虚拟成为一个比较大的仓库,能够通过信息系统来共享相关的资源,这样能够改变以前重复储备的情况,改善物资积压的情况,可为广泛物资配送规范管理打下良好的基础。随着网络时代的发展,设备与软件的更新,我们越来越感觉到原有老系统硬件严重老化、存储容量较小、运算速度较慢、各种软件、硬件接口复杂,系统功能相对简单,数据资料共享能力较差。其强大的信息处理功能没有得到有效的发挥,效率极其低下,不利于今后现代化的物资管理。因此,我们必须要开发具有符合大屯公司自己特色的先进的物资贸易管理信息系统。 三、大屯公司物资信息系统的设计及功能模块 (一)信息系统设计 1.信息系统设计的主要思想 建立符合矿区物资供应系统的供应链信息系统,实现内部业务管理一体化,逐步建立与供应商信息互通的协作关系,整合上下游信息资源,统筹“信息、物资与资金”管理。 2.信息系统设计的目标 信息系统设计的目标是:建立以计划为龙头的采购管理体系,导入先进的ERP管理思想,有机的整合从计划、订单、收货验收、入库、发票到结算全过程的管理。建立运行高效的业务联动运行机制,使每个业务流程环环相扣。建立完善的供应商档案,实时采集供应商的历史交易记录,引入供应链思想。运用合格供方评定机制,合理的选择供应商,对技术通用的物资实行网上招标采购、比价采购、定点采购。建立统一垂直的库存管理体系,使两级库存统一调配,通过供应商信息互通的协作关系,实现“物资超市”的管理思路,充分利用经济批量法采购,优化平衡库存结构,降低采购费用,加速资金周转率。依据企业财务管理制度的规范需要,建立物资管理业务数据高度集成系统,做到业务数据和财务工作无缝链接。建立管理者通过物资管理信息系统实现整个业务运作状况的监控,整合业务协调、有序运行。支持集中采购管理模式,强化物资采购的集中管理控制。按照“采购与定价相分离、合同草签与审签相分离、进货与验收仓储相分离”的原则,支持采购运作线、价格运作线、合同审签运作线、质量验收运作线、财务运作线五线分离原则。支持招标、议价、询价、内部、定点等采购方式的价格管理,制订采购基准 价格,关联合格供应商及限价管理,控制采购订单的执行。规范、协同、优化企业采购业务处理流程,能够根据企业实际情况,灵活配置适于企业的各种不同业务类型的采购业务流程和审批工作流,支持企业采购业务流程的变化。支持对库存管理提供相关预警信息和控制。支持各厂矿、公司材料成本分析、单项工程核算。具备完善、严密的权限管理体系。支持定制化和开放化的查询功能及报表功能。 3.信息系统的总体构架 全矿区涉及到物资采购、供应、仓储及物资监督管理的部门。首先由各物资需用单位的供应(配件、设备)部门分别按车间、区队向信息系统内录入物资需用计划,汇总、平衡利库后生成本单位物资需求计划。由供应处专职计划管理人员汇总需用单位的物资需求计划,按照供应处采购业务的划分,向各采购部门发送矿区物资需求计划(年度、月度、临时)。各采购部门接到上述信息后,进行库存平衡,确定采购方式(招标、议价、比价、定点、内部产品)生成采购计划(包括供应商名称、物资品种、采购方式等)。供应处分管领导审批采购计划后,业务部门根据审批的采购计划,按照年初确定的合格供应商及不同的采购方式(招标、议标、比价、定点、内部市场)确定采购定单。并向供应商发送。物资进入仓库前,仓库验收组及保管员按到货通知单(或定单)验收入库,并在信息系统内确认。采购部门接到由保管员签字的收货通知单(含需用单位仓库)及供货发票,根据仓库确认的收货信息记录,在信息系统内确认,并同时冲暂估。各需用单位根据物资计划申请量结合总库库存,在信息系统上自动下载提货清单锁定库存,合理安排运输工具到总库提货。总库按照提货清单发货后,进行信息系统确认,自动生成随货同行清单一式三份(提货人、出门条、保管员自留各一份)由提货人签字。需用单位按随货同行清单进入信息系统确认。 (二)信息系统的主要功能模块 1.信息系统的主要功能模块 大屯公司物资信息系统主要设置了十个功能模块。依次是:基础数据管理、供应商管理、计划管理、采购管理、采购限价管理、采购定单管理、合同管理、验收管理、入库管理。出库管理基础数据管理主要提供了:维护物资编码信息、权限、口令、角色划分的维护、维护计划价格、审核计划价格、设置安全库存、设置供应单位信息。供应商管理模块的能够给供应商的供货价格、质量、负债能力、按期供货以及售后服务等一系列的因素的综合评价打分功能,给采购招标以及供应商思维评价提供统一的标准。通过分析相关的数据,能够帮助业务人员进行最佳采购策略功能的制定。计划管理主要分成下面两种,分别是正常计划以及临时计划。其中前者可以分为:年度物资使用计划、年度物资需求计划、月度物资使用计划及月度物资需求计划。采购管理按照大屯公司“关于物资集中采购“的文件要求,共设计了五种采购方式,即:招标采购、议价采购、比价采购、定点采购、内部采购。公司物资采购部门依据月度物资采购计划和年度物资采购计划。并可对系统自动生成的采购申请进行增加和删除。采购限价管理主要提供由管理部门制定物资采购最高限价及查询等功能,本功能控制了整个物资的采购价格,对于招标和议价采购的物资限价,由系统在招标和议价过程完成后,系统自动写入限价库,作为采购定制物资采购单价格的依据。对于比价采购、定点采购和内部采购等方式,全部由管理人员按照大屯公司价格管理规定审查后,录入本系统,作为物资采购的最高限价。本功能能够提供所有已采购过的物资及供货价格的历史记录,为每年公司物资采购部门对供应厂商的综合考评提供参考依据。采购定单管理主要是提供从物资采购计划到物资采购申请,通过各种采购方式的选择和限价的管理及控制,最终形成的,由供应商供货的物资明细、供货价格及供货时间的一种契约。根据采购定单的自动生成合同文本,并提供合同的变更、撤消、修改、查询、送审、审批、统计等功能。验收管理提供了全集团公司物资到货验收的方式,入库管理的主要功能如下:库存初始化、办理物资入库、其他入库单、库存月结转及各种查询功能。出库管理功能提供了物资的有计划领料、无计划领料等功能。 2.系统的设计实现保证 大屯公司物资供应信息系统应用于物资采购、供应及监督管理等部门,由于各应用单位分布在整个矿区,地理位置相对比较分散,所以在整个系统设计上我们采取了集中式数据管理的方式,利用了整个大屯公司已经建设好的矿区网络高速信息系统连接至各二级单位,通过各二级单位的局域网连接至各供应部门的用户,在公司物资管理部门建设整个物资管理系统的数据中心。系统设计充分考虑到物资管理部门的数据流量大,处理事务繁多,而且各个用户相对比较分散。在应用程序的设计上我们遵循了国际上通用的三层结构系统模型。该结构模型与传统模型相比,具有软件更为灵活、程序开发更为高效、重负载下性能更好、系统安全性更强等优点。整个系统从网络的拓扑结构,软件的体系结构到具体硬件设备的选型,防火墙的配置,系统软件的选型及应用软件的开发等各个方面都充分地考虑了系统的安全,从多方位、多角度保证未来系统是一个可以进行交互式关键业务处理的系统。统一接受来自于前台的实时数据处理请求,并均衡分配给各应用服务器。在本系统的设计上我们采用防火墙方式实现物资系统数据中心的网络安全。整个物资系统数据中心服务器独立设计,采用独立的交换机将整个物资系统服务器组成物资系统数据中心服务器组。与矿区网络不直接相联,中间采用高性能防火墙进行隔离。防火墙是一个跨接多个物理网段的报文转发设备,因此它如同一个关守一样,可以对所有流经它的流量进行各种各样最直接的操作处理,如转发通过、各层报头检查修改、各层报文内容检查修改、链路带宽资源管理、流量统计、访问日志记录、协议转换等,可实现在线网络管理和监控。 四、信息系统应用达到的效果 这套系统不仅仅优化了业务流程,提高了工作效率,建立了全面的供应商信息管理体系,还强化了计划与考核的合理性,关联性建立了统一垂直的大库存信息管理体系,统一物料编码标准化管理,实现了信息共享、关联控制、强化了管理力度,因此,它带来的经济效益是不可估量的: 1.大屯公司物资供应每年平均采购额大,储备资金占用也较大。使用本信息系统,通过库存管理的优化,及时分析了库存的储备情况,减少了储备资金的占用。 2.通过信息系统的使用,取消了帐簿、凭证式单据的使用,数据资料得到保管、不易丢失,实现无纸化办公,在管理费开支上有了一定的节约。信息传递方便、快捷,需求单位对总仓库的物资储备状况在网上一目了然,实现了集中安排运输工具进行配载,在人员和使用车辆往返公司的费用上有了一定的节约。 3.该系统帮助我们建立和储存大量的基础信息,如物资档案、供应商档案、价格档案、历年物资消耗信息等,以提高物资计划准确性、及时性,消除物资积压、减少库存、降低成本。 4.业务人员不用每天忙于开单事务,可安排主要精力调研市场行情,分析储备结构,深入一线征求意见和建议,解决具体问题。 5.该信息系统的投入,使矿区物资供应管理工作达到信息流、物流、资金流集成,实现资源的优化配置。通过网络使全矿区的物资管理工作都在管理中心的适时监控中,对物资管理办法是否得到很好的执行,矿区的储备结构是否合理等一系列问题,得到有效的控制。 6.该系统完善了供应商的管理,实现网上价格监督,公正、公平、公开的实施采购,在杜绝腐败现象的滋生,抑制暗箱操作,消除不正之风上有一定成效。 7.该系统可促进信息化建设进程,为实现企业流程再造创造有利条件。 8.该系统的开发和应用在促进各级管理人员解放思想,树立先进的管理理念,转变粗放的经营观念,为矿区全面推行信息化管理上打下了良好的基础。 总之大屯公司物资管理对煤炭企业的生产供应和销售都是非常重要的,其目标主要是根据需要及时的提供生产需要的相关物质,通过最小物资储备来满足供货的实际需要,避免出现物资积压以及缺料的情况,对供应进行合理的组织,做好资金周转工作,从而确保生产活动能够正常的进行。而想要确保每个厂矿的设备维修以及生产运营的物资能够满足需要,便必须将物资信息化运营进去,通过管理来做好物质采购、供应以及使用等每个环节,不断的降低生产所需要的成本,提高资金周转的速度,做好信息统计方面的工作,及时的找到生产物资管理过程中存在的问题和隐患,从而给物质供应管理决策更好的进行奠定信息基础,不断的提高物资供应管理决策的先进性和科学性,从而提高整个公司的社会效益和经济效益。 公司管理论文:对基金管理公司营销策略的认识与思考 自2000年9月以来，华安创新、南方稳健康成长以及华厦成长开放式基金相继推出，我国基金业进入了一个新的发展时期。营销能力成为衡量一个基金管理公司核心竞争力的主要标志。可以说，基金业正处于一个最需要营销而又最缺乏营销匠时代。本文试图以传统的营销理论运用到新兴的基金行业中，并借鉴国外成熟市场经验，对我国基金管理公司的营销策略提出一些意见和建议。 传统营销理论认为，营销策略(marketing strategy)包含三大要素：(1)目标市场；(2)定位；(3)营销组合。即在制订营销策略时，我们首先要通过市场细分(market segmentation)，选择对自己最有吸引力的一个或多个细分市场作为目标市场(target market)，然后针对目标市场潜在顾客的心理，创造出一个属于品牌本身的独特位置，创造出一个属于品牌本身的独特位置，亦即定位(Makreting Positioning)，最后，根据目标市场的不同、定位的差异，发展出适当的营销组合，即产品、价格、渠道和促销，发挥最大的营销效果，达成营销目标。以下我们就分三部分，结合当前基金市场的情况，来探论基金管理公司的营销策略。 一、市场细分和目标市场 制订营销策略的第一步就是市场细分。基金管理公司必须充分了解投资者需求，并根据这些需求的特点，选择对自己最有吸引力的细分市场，为该市场提供量体裁衣式的基金产品和服务。反思前几只开放式基金的发行，我们认为，基金管理公司停留在一种朴素的销售观念、没有对个人投资者进行细分是基金营销不力的主要原因。实际上，开放式基金的潜在个人投资者，其行为特征、需求特点、影响购买决策的变量都是有差异的，如果不加区别、拉长战线，只能是无的放矢、广种薄收。外对开放式基金的潜在个人客户群体，我们可以依据不同的细分变量加以归类：比如，依据投资特征，我们可以把个人投资者分为投资意识强的股民群体、投资意识薄弱的大众群体；依据家庭年收入，分为中高收入阶层、低收入阶层；依据经常接触的金融机构，分为证券营业部群体、银行储户群体，等等。 以上只是对基金市场个人投资群体的大略划分，接下来还应该根据产品的特征或者投资者的行为特征对市场进一步细分，细分的变量包括：地理因素（地区，城市）、人口因素（年龄、性别、收入、职业、教育背景等）、心理因素（社会阶层、生活方式、个性）、行为因素（投资的时机、追求的利益、投资频率、品牌忠诚度、知晓程度、对基金产品服务的态度）等等。 我们还应认识到，没有任何一家基金管理公司能够为所有的细分市场服务，根据公司资源、市场地位和竞争策略，进入具有良好发展潜力的一个或个细分市场，即选定其为目标市场是基金管理公司的必然选择。开放式基金的目标市场的界定，我们可以分短期来看。由于国内长期投资理念并未得到个人投资者的广泛认同，而机构投资者则比较容易接受开放式基金——这在前三只开放式基金的认购中已经得到了证明。因此，在短期内，我们在个人投资者市场，尤其是投资意识薄弱的大众投资者上开发能力有限，不宣作为主要目标市场(Primar Target)。但是，短内最显著的目标市场并不一定就是产品销售最有潜力的目标市场。考虑到积极认购前三只开放式基金的保险公司、大型企业集团只是因为目前没有别的选择，只能投资于此，以后定向募集、委托理财如果行到法规允许，它们的资金肯定会往这条路上走。相反，个人投资者这块市场的潜力还有待于进一步挖掘，因此，短期内我们要把中高收入个人投资者群体作为除保险公司等机构投资者之外的主要目标市场（当然，还可以进一步细分），同时，大众投资者应作为次要目标市场(Secondary target)，并逐步发展为开放式基金的主要目标市场。 二、定位 定位策略是基金管理公司在竞争中决胜的关键之一。在定位的过程中，基金管理公司需要考虑的问题是：目前的开放式基金市场上，本公司的开放式基金是怎样的定位？市场上的竞争者又是如何定位？广告策略是否能够配合营销定位？基金管理公司需要分析：投资者对当前市场的认识，确定投资者需要何种价值，而且这些价值不能从基金管理公司的竞争对手中获得；市场中存在哪些没有满足的需求，而基金管理公司本身是可以提供这些需求的。通过以上分析，基金管理公司可以系统地识别和塑造自身的差异化优势，成功地掌握最适合自己的市场利基(Market Niche)。 基金管理公司的定位策略包括对基金产品的定位和对公司本身的市场定位。就产品定位而言，我们必须将自身的开放式基金产品的固有的特性、独特的优点、竞争优势和目标市场的特征、需求等结合起来考虑。比如，针对目标市场对基金产品业绩的需求，投资业绩记录良好的基金管理公司可以将自己的开放式基金定位于“提供良好的业绩”；针对目标市场对降低投资风险度的需求，投资稳健、规范运作的基金管理公司可以定位于“稳健性”；针对目标市场对增值服务的需求，基金管理公司可以定位于“提供附加性服务”；针对目标市场对个性化需求的满足，基金管理公司可以定位于“提供卓越的选择性”。总之，我们可以在包括基金产品形象和与投资者沟通方式等方面寻求产品的差异化，并力求把这些差异定位到目标市场客户的必目中，转化为产品的持续性竞争优势。 就市场定位而言，基金管理公司在市场中可“扮演”的角色通常是四类：市场领导者(Market Leader)、追随者(Market Follower)、挑战者(Market Challenger)和补缺者(Marker Nicher)。市场定位是由客户对市场的认知而决定的，但是，基金管理公司的营销人员可以采取适当的策略来影响客户对产品和市场的认知，创造更强烈的产品形象，从而建立和更改本公司的市场定位。 在当前的开放式基金市场上，华安基金管理公司作为第一家开放式基金的试点单位，在公同前已经树立起了“行业开拓者”的专业形象，为其定位于市场领导者奠定了基础。先发优势带来了明显的知名度优势和信赖度优势，华安创新的发行曾在全国13个销售城市引起轰动，众多网点甚至出现了投资者连夜队等待领取预约号的情况。为继续保有来之不易的地位，华安基金管理公司采用的策略是不断地创新，比如在进入全国开放的申购赎回当日，推出“养老投资计划”服务项目，以吸引投资者。此即应用了“最佳的防御策略即是攻击”的原理，以不断创新来提高其竞争的有效性和对客户的价值。 众多随后已经或将要推出开放式基金的基金管理公司(Runnerups)，即可以采用“追随者”的市场定位，也可以采用“挑战者”的市场定位。比如，南方基金管理公司几乎是在华安热销开放式基金的同时，推出了自 己的“南方稳健成长证券投资基金”，采用紧密跟随的策略(Following closely)，强调“我也是”的营销诉求，以期分享先进入者的投资收益。其他基金管理公司，还可以采用选择性地跟随策略(Following selectively)，即在某些方面紧跟领导者，而有些方面则依自己的方式行事。定位于选择性的市场追随者，成功的关键不在市场占有率的提高，而是在市场细分化的基础上，采用集中市场全面作战策略，即集中营销战力于主要目标市场，以达到与市场领导者相同甚至更高的获利力。 当然，有的基金管理公司如果在产品创新和营销渠道等方面有重要的突破，它也可以改变角色，成为市场挑战者，在产品设计、品牌管理、广告造势、营销渠道巩固与强化等方面，设计一套整体营销策略，正面攻击市场领导者的弱点，最终超过其市场占有率。 三、基金管理公司的营销组合策略 在基金管理公司确定了自身所服务的细分市场和针对细介市场寻找到公司和产品的定位后，接着就是如何针对细介市场制定有效的营销组合策略了。 1.产品(Product)策略 包括基金产品的设计开发、基金品牌的管理和基金产品线的延伸。 投资者需求的变化、国家政策法规以及证券市场的变动都会给基金产品的创新提供机会。基金产品的构思来源可以分为两类：理念导向型(ConceptOriented)和营销导向型(Markehng Oriented)，理念导向型构思来自于投资决策成员、基金经理等专业人士，他们通过前瞻性地分析，判断市场走势并从中寻找可以形成投资品种的机会。营销导向型构思来自于市场拓展人员、分销机构和客户服务人员，他们在与基金持有人的长期交往中深入了解投资者需求，从而针对客户需求特点提出产品构思。就我国目前的情况而言，客观上由于市场投资品种的局限性，主观上由于对投资者的分类和投资需求的界定还没有具体展开，因此，理念导向型的基金产品构思还占据主导地位。但随着开放式基金的推广和投资者长期投资理念的建立和逐步成熟，从投资者需求角度出发形成产品构思将在基金产品开发中起到越来越重要的作用。为此，基金管理公司可以在两方面着手准备，对内是组建有市场销售人员等组成的产品开发小组，健全市场部门、投资部门和研究部门之间的信息沟通机制，扩大公司内部新产品开发的构思源；对外是广开思路，与保险公司、信托投资公司以及商业银行结成战略联盟，共享产品开发研究平台，通过学习金融同业的经验，从中获取基金行业新产品的构思源泉和新的目标市场。 基金产品的特性是易模仿性，因此，当基金产品进入相对成熟期，在市场中占有了一定的市场份额，产品的差异性也就不那么突出了，此时就要通过基金的品牌管理以达到稳固和扩大市场占有率的目的。基金的品牌主要由三部分构成：业绩、个性和能见度。业绩是建立品牌的最重要的因素，为此，基金管理公司必须“做好本职工作”，给投资者较高的投资回报，同时，还要引导投资者在评价基金业绩时与基金的类型、投资策略和投资目标结合起来，比如，教育投资者限定在同类型基金之间进行业绩比较，而不是在不同类型基金之间进行比较（套用流行在西方基金界的比喻：桔子与苹果是不好比的）。个性也是基金品牌的重要组成部分。在建立基金品牌时，基金管理公司必须根据基金产品类别和价值定位定义创新性的品牌个性，并在促销活动的各个环节彰显这一个性。基金管理公司还可以充分利用专业财经公关公司把握市场的“脉搏”，与投资者保持良好沟通，建立并维护自己特有的品牌形象。保持基金产品和服务的能见度是建立品牌的第三个要素。这并不仅仅意味着广告，而是包括了基金管理公司与客户交流的一切方式，通过宣传和分销（确立实际购买时的能见度），形成基金产品在市场上的整体可见度。 在不断积累产品构思库(Idea CenIer)的同时。基金管理公司必须考虑设计自身的产品线框架，作为指导某个类型基金和单个基金具体设计的纲要。新产品的设计应当服从公司整体基金产品线的构造要求。必须能够对公司目前已有产品进行有效的扩张，或者弥补产品线的空白，或者对已有的市场客户提供更多的投资选择。比如，在基金管理公司搭建了开放式基金平台之后，就可以面向大众投资者开发债券基金、保本基金等新的基金品种，向同一目标市场营销新的产品。 2.定价(Price)策略 在基金产品营销组合中，如何在客户可接受的价格范围(Price range)中，制定出一个对公司最有利、最切合公司目标与政策的价格，是营销人员面临的又一挑战。在前几只开放式基金的定价策略中，我们注意到这样一个问题，即基金管理公司往往侧重于“成本导向”，未能综合其他营销组合变数做整体考虑，以致忽略了一些重要因素，如需求强度、客户认知度与心理感受等等。尽管基金管理公司强调开放式基金的收费合理、符合国际惯例，但是。投资者更倾向于拿开放式基金的交易费率和国内封闭式基金相比，得出的结论自然对前者不利。同时，我国开放式基金费率结构上也还存在许多待完善的地方，突出表现在没有鼓励投资者长期投资的安排以及没有针对不同的投资者设计不同的费率结构，这些都值得我们重视和探讨。 投资者需求是定价策略需要考虑的一个重要因素。由于开放式基金投资者所能接受的心理价位较低，可以相应在开放式基金的申购费中设立后收费(BaCk-end)，而适当降低前收费(Front-end)，根据凯恩斯的投资偏好理论，人们更看重现在而容易忽视未来，前低后补的申购费用产生的“低费幻觉”有利于鼓励投资者购买基金。同时，为鼓励投资者长期持有基金，还可以设计随持有期递减的赎回费。另外，不同投资者对费率结构的偏好是不同的，有的投资者或许喜欢偏高的前收费，有的喜欢偏高的后收费，有的不喜欢收取申购佣金，但能容忍每年较高的营运费用，为此，基金管理公司可以在同一只开放式基金内设计不同的收费结(multi-class fund)，比如，设计A、B、C三类不同的收费方式，A类采用随申购金额递减的前收费方式，B类采用随持期递减的后收费方式，C类不收申购费用，但将管理费的费率提高。建议在我国开放式基金发展到在定阶段后，可以推出此种方式，以适应不同细分市场的需求。 基金管理公司在制定定价策略时，还要综合考虑公司整体战略目标、产品成本、竞争者、产品生命周期和品牌形象、政策与市场环境等因素，最后拟订基金产品的价格。必须注意的是，基金管理公司的产品价格不是一成不变的，要视竞争压力及营销环境的变化，适时调整定价，并把价格真正地当作完成营销组合策略的一种工具。比如，南方基金管理公司在市场上新的开放式基金出现后，调低南方稳健成长的日常申购费率，就是面对日趋激烈的市场竞争所采取的及时反应。 3.渠道(place)策略 在美国。金融产品50%的运作成本来源于渠道成本。从这个数字我们可以看出渠道的选择、维护、管理和调整在金融产品营销中的重要性。对于我国基金行业而言，由于投资者对基金产品尤其是开放式基金还比较陌生，而相应的金融中介机构并未建立起来，在这样的市场环境下，充分利用代销渠道以加强与投资者的直接接触，是基金管理公司必然的选择。 在我国，大众投资群体仍主要以银行储蓄为主要金融资产，而开放式基金的产品特点与储蓄存款又具有相对的类似性，选择大型国有商业银行作为开放式基金的代销渠道。可以有利于争取银行储户这一 细分市场。但是，在前三只开放式基金发行的过程中，我们看到，国有商业银行主要是为基金的销售提供了完善的硬件设施和客户群，但是受限于现有营销体系、激励政策和专业知识，销售方式还停留在被动销售上，相应的为投资者提供的个性化服务几乎未得到开展，这就直接影响了大众投资群体的投资热情。实际上，渠道所提供的投资建议、服务质量给予投资者的心理感觉在其购买决策过程中的作用是不容忽视的，在投资者购买基金时，能够得到面对面的指导将可能会增强其购买的欲望。为此，基金管理公司必须加强与代销银行的合作，通过对银行员工的持续培训、合作组织客户推介会以及代销手续费的合理分配，增强银行渠道代销的积极性，提高银行员工的营销能力。 基金管理公司在适当的时候还应当引进新的渠道，弥补现有渠道的价值定位的不足。比如，针对投资意识较强的老股民群体。利用券商网点销售基金将是争取这类客户的有效手段。况且，相比商业银行，券商网点拥有更多的专业投资咨询人员，可以为投资者提供个性化的服务。针对机构投资者、中高收入阶层这样的目标客户，基金管理公司可以建立具备专业素质的直销队伍，辅以直邮、电话销售、呼叫中心以及基于Internet平台的直销网络，直达特定服务群体。此外，基金管理公司在与保险公司、信托投资公司等发展战略联盟关系时，“互为营销渠道”也应当成为合作的一项重要内容，通过各自的渠道在各自的目标市场上相互交叉销售产品。充分运用合作伙伴的客户优势、专业服务优势，构建在这些分销领域其他基金管理公司难以获得的竞争力。 随着基金产品营销渠道的广度和深度的不断拓宽，基金管理公司对各种渠道必须进行有效管理，组成一个功能互补、效益最大化的渠道网络。服务各个不同的细介市场。覆盖市场空白，尽可能地扩大销售量。为此，对基金管理公司的渠道管理人员的要求也将越来越高，他必须对各类现有及潜在基金营销渠道有深入的了解和分析，能够据此作出正确的渠道选择决策，以及对各类渠道进行效益评估、解决可能的渠道冲突和竞争、适时调整渠道结构等等。从而实现对银行、券商、保险等渠道全面综合、灵活互动的管理。 4.促销(Promotion)策略 除了以上三种营销策略，基金管理公司还必须综合运用各种沟通方式和手段，包括广告、公关、销售促进、人员推销等等，使投资者在多元化的信息包围中，更好地识别和了解基金产品和服务。 在前两只开放式基金发行期间，我们看到广告媒体的选择成为影响其发行的一个因素。基金的招募说明书、发行公告以及代销银行的广告等都只是在几家证券报上刊登，就产生了这样一个问题，即在广告媒体和目标市场之间存在冲突。因为，证券类报刊的读者群以股市上的投资者为主，投资意识不强的大众投资者阅读此类专业报刊的并不多。仅仅在证券类报刊上刊登招募书、公告等，难以达到应有的效果。工商银行销售南方稳健成长基金的广告在个人销售期最后两天开始在多家大众媒体上刊出，这说明南方基金管理公司在后期才醒悟到他们在媒体选择上存在偏差。华夏成长基金发行时，刚采取了专业性媒体与大众媒体并重的策略。在《北京青年报》、《新民晚报》等地方性媒体上作了整版的软性广告，有效地向目标客户传递了有关的信息。 广告的方式也是值得我们研究的一个问题。基金的招募说明书、发行公告、业务规则等作为证监会指定的法定信息披露方式，内容真实准确，但是，从广告的角度来看，由于该类信息采用的标准格式和相对较长的篇幅，更适用于专业人士和极度理性人群，不足以激发大众投资者的购买欲望。一条有效的基金产品广告讯息，必须能够强调出本基金产品的最大优点，赋予基金产品一个特殊的个性或形象，使客户能将它和其他的基金产品区分开来。为此，基金管理公司可以利用一些配以图案设计的报刊广告、海报及媒体软性广告，以较为生动形象、通俗易懂的语言，使有关的信息及知识更加具体、感性，这到潜移默化的效果。 除了广告之外，基金管理公司还可以采用其他多种促销手段，与投资者进行全方位、广泛、持续的交流沟通。比如，以推介会、报刊或网上路演等方式组织基金经理与投资者的访谈，通过基金经理的“现身说法”，帮助投资者增进对基金公司投资理念和经营思路的理解，判断基金将来的成长潜力。实际上，在国外，基金经理的职责之一就是与投资者面对面的交流。 美国"9·11"事件后，富达投资基金著名的Peter Lynch就向投资者发表了一篇富有感染力的演讲，回顾了美国所经历的9次衰退，指出“市场每一次都重新站立起来了，而这一次，情形并不比其中的任何一次严重。”极大地鼓舞了投资人的信心。反观国内的基金经理，则主要专注于投资管理，在投资者教育方面的工作深度和广度都不够，存在可改进的地方。 随着市场上的基金产品越来越多，基金管理公司投在促销上的支出会持续增加。在美国，1996年基金行业用于品牌推广的支出高达2.64亿美元，比上一年增长46%。并且为了使有限的广告资源发挥最大的效果，大的基金管理公司通常都请最顶级的专业机构作他们的营销传播。我国基金管理公司成立时间短，对广告传媒领域又比较陌生，与优秀的广告公司、公关公司建立长期合作关系也不失为一条可行之策。后者可以从“财经十市场十传媒”的角度针对基金公司及其独有的优势提炼传播要素，拟定促销策略，选择最合适的促销工具。建立最优促销组合，从而达到最佳的宣传效果。 最后，需要特别指出的是，基金管理公司明确了自身的目标市场和定位、针对目标市场制定了系统的营销策略组合，但是，这并不意味着这些营销策略就能够得到不折不扣的执行，基金管理公司就能够自然而然地成为市场上的营销高手。营销策略的成功还必须依赖于基金管理公司内部的组织结构、营销体系和营销人员素质。其中，职责清晰的组织机构是市场营销活动的载体，上下贯通的营销体系是市场营销功能发挥的先决条件，专业、敬业的市场营销队伍是决定基金管理公司营销活动有效性的关键因素。因此，基金管理公司必须勤练内功，包括理顺营销机制，梳理营销工作流程，加强营销人才培养和人才储备，并在市场上不断积累营销经验，寻求产品、价格、促销和渠道等四大策略因素的配合和协调。进而与客户建立起坚实的关系。只有这样，才能取得决胜市场的“致命武器”。 公司管理论文:投资管理公司内部控制与措施 1缺乏健全的监督机制 监督对内部控制有着重要作用,它影响着企业内部控制工作的执行情况。一些投资管理公司通过内审部门进行监督,这样以来,监督者和被监督者属于同一个团体,不能有效的发挥监督机制的作用。监督机制应该具备独立性,缺乏健全的监督机制就难以保证其公平性,对企业的发展不利。 2加强投资管理公司内部控制的有效措施 2.1完善企业内部控制制度体系 企业内部控制包括日常业务管理、人事管理、信息管理及特殊业务管理,只有不断完善内部控制制度才能保证企业管理质量。由于受各种因素的而影响,一些投资管理公司存在着制度执行率低、责权不统一等问题,这就需要企业建立完善的内部控制制度,给管理工作提供正确的执行依据,然后进一步加强监督力度,将内部控制工作落实到实处。完善企业内部控制制度要坚持相互制约、有效性、独立性这三项原则,其中相互制约原则是指企业内的各部门要明确责任、互相监督,有效性原则是采用合理的手段保证内部控制制度的执行效果,独立性原则是保持企业内部控制机构的独立性。依据这三项原则完善企业内部控制体系,建立符合企业实际情况的内部控制制度,为以后的发展打下坚实的基础。 2.2加强风险管理工作 投资管理公司在经营过程中,存在着各种风险,为了避免风险的发生,企业要做好风险防范工作,严格控制每一个环节,进行全面性管理。首先,企业要加强内部员工的培训,让他们学习风险识别、风险控制、风险评估等相关知识,提高工作人员的风险意识,使其树立正确的风险管理观念。其次,要制定各项风险管理政策,健全监督机制,加强企业部门之间的沟通,使各部门相互合作、相互监督,进一步做好风险管理工作。 2.3优化企业内部控制管理机构的建设 企业要有条不紊的运营,首先要优化内部管理机构,使其发挥更大的作用。在公司内部,高层管理人员负责经营决策,是企业内部控制管理的发起者。企业内部控制直接关系着经营决策的准确性,一些企业只注重企业经营决策的制定,而忽略了内部控制管理的重要,这样以来,容易导致财务风险,有可能给企业带来一定损失。会计管理人员在做好财务控制工作的同时,也要不断提高财务工作人员的风险意识,让其他人能够认识到内部控制的重要性,使财务控制工作有效进行。随着市场经济的不断发展,企业面临的竞争风险日益加剧,为了降低竞争风险,企业必须要优化内部管理机构,保证企业管理质量,不断提高自身应对风险的能力。 3结束语 综上所述,投资管理公司经过了多年的发展,虽然有了很大的进步,但是企业内部控制仍然存在着一些问题,容易导致财务风险的发生。为了保证投资管理公司的有效运行,降低投资管理公司的财务风险,需要我们加强监督力度,完善企业内部控制制度体系,做好财务风险管理工作,进而使其更好的为其它公司服务。 公司管理论文:才谈新形势下房地产公司经营与管理 【摘要】随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了,房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式,使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源,制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。 1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。 1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。 1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。 1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。 1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。 1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。 1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。 1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。 2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。 鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。 2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。 人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。 2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。 房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。 2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。 房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。 2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。 由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。 2.5 整合资源,合理有效的运用资源。 企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。 总结 本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。 公司管理论文:证券公司人力资源管理绩效问题 摘要:伴随着国民经济持续快速增长和资本市场的发展壮大,尤其是近年来,在国家政策的扶持下,国内证券公司的实力已日渐增强。但是目前证券公司营业部的业务结构还比较单一,对于以交易通道服务为主的经纪业务依赖还比较大,经纪业务收入和利润占了公司收入和利润的70%以上。如何全面推进证券证券公司经纪业务的变革,需要积极探索证券公司人力资源管理模式,为证券公司及营业部往-财富管理方向发展提供坚实有力的支持。 关键词:绩效;薪酬管理;合规性 一、人力资源绩效管理的意义 1.有助于提高企业的管理绩效 一方面,在绩效管理的过程中,员工通过参与设定自己的工作目标而具有自我实现的感觉;促使员工个人目标和企业目标达到一致和统一。另一方面,通过自上而下地分解目标,避免团队与员工目标偏离企业战备目标。一年中多次地评估与奖惩,实现企业对目标的监控实施,保证工作目标的按时完成。上述两方面都提高了企业或团队的管理 绩效,保证了企业战略目标的实现。 2.有助于提高企业内部沟通效率 绩效管理改变了以往纯粹的自上而下命令和检查的做法,要求管理者与被管理者双方定期就其工作行为与行沟通、评判、反馈、辅导,管理者要对被管理者的职业能培训、开发,对其职业发展进行辅导与激励,客观上为管理管理者之间提供了一个十分有效的信息沟通平台,提高了效率。 3.为企业人力资源管理与开发提供必要依据 通过绩效管理、实施绩效考核,为企业员工的管理决策退、晋升、转岗、降职等提供了必要的依据,同时也解决了培训、薪酬、职业规划等问题,使其行之有据,这也是绩效为人力资源管理各个环节中最重要环节的原因所在。 二、证券类企业人力资源绩效管理现状 1.绩效管理未体现现代企业“以人为本”的管理理念 人本管理思想已被大多数现代企业高层管理人员所接受和遵循,但证券类公司在对基层人员的薪资管理方面却往往存在执行不到位的现象。 (1)大多数证券公司在新员工(主要是证券经纪人)入职前实习期内,未给实习员工以任何经济上的补助(含奖金,交通补助、饭补等),但对于任何一名实习员工,衣食住行都是他们的基本需要。特别是对于那些刚刚走出校门的本科毕业生,他们在经济上尚未完全独立,且社会关系也处于初步积累阶段,在公司不给予任何补助的情况下,很难全身心地投入到市场开发当中,必然影响他们的工作效率和工作热情。 (2)员工人职门槛设置过高,不符合人本管理的理念。许多证券公司要求员工在入职前必须开发到一定数量和金额的有效客户,而这个门槛设置对刚毕业的大学生来说很难跨越,无形中降低了员工的工作热情度和参与度,他们无法真正地融入到公司整个团队的市场开发业务当中。 2.考核体系不尽完善 (1)考核指标设置不当。当前证券公司绩效考核指标设置存在3种做法:一是绩效考核指标过粗,过于泛化,与被考核者所从事的具体工作之间的关联性不大;二是绩效考核指标过细、过全,看起来很科学、很合理,但执行起来很困难;三是盲目追求量化,只考核能量化的指标,不能量化的指标则被当作不重要的指标被取消掉。 (2)主体不明确。许多证券公司在开展绩效考核时声势浩大,要求所有的员工之间互相打分,然后算出一个平均分,似乎这样的评价才算得上科学和客观公正,其主要目的是通过这种方式来评价员工的业绩,将其与员工的工资奖金挂钩。但这样做不能对员工提出改进意见,并进一步开发员工的潜能,不能对员工的工作绩效进行总体评价。 三、提升证券类企业绩效管理水平的建议 1.提升绩效管理理念 高层管理者应该从战略高度来考虑如何借助绩效管理来提升整个公司的绩效水平,以实现公司的战略目标。公司要使绩效管理顺利实施,必须建立以绩效为导向的企业文化。把有关人的各项决定即:岗位安排、薪酬、职位升降、员工解职等都看成是企业的控制手段,良好的企业文化能够带动员工树立与企业一致的目标,也为员工营造一种鼓励积极创造的工作氛围。 2.明确营业部用人策略 国信证券的“雏鹰计划”,为营业部人员招聘培养提供了许多借鉴方法。证券公司要找什么样的人,采取什么样的用人策略?那就是要找符合未来需要的高素质的优秀人才!也就是需要严格用人标准和素质要求,以质取胜!在这么多年的发展中,一些证券公司在营业部人才招聘培养方面也有许多自己的创新实践,例如兴业证券从2003年开始的金牛计划,为公司总部和经纪业务培养了非常多的优秀人才;在公司总部的系统招聘选拔的同时,还需要营业部根据公司财富管理转型的要求,通过有效招聘,招到所需要的人才。 3.实现差别化的员工薪酬绩效政策 为了保持营业部员工,尤其是优秀员工的收入水平在市场上的竞争力水平,要考虑在进一步提高人员质量的基础上,增加营业部员工的底薪,尤其是新人和优秀投资顾问的固定薪资水平。同时,考虑目前佣金率下滑和营业部投资顾问提成比例采取逐年低减的方式,拟根据投资顾问的工作年限,逐年上调底薪标准。同时考虑适当降低提成在员工收入中的比重,增加员工绩效统筹发放额度,上述需要根据市场整体水平和公司的承受能力,经过测算来具体加以确定。 4.完善证券营业部绩效考核方法 根据公司财富管理转型要求,进一步明确营业部各类人员的工作要求及业绩标准,为了进一步适应公司二次转型需要,在前中台人员考核中,在强调新增资产的同时,增加资产保值增值、产品化率等相关指标,在后台人员考核中增加服务态度考核。同时根据《关于加强证券经纪业务管理的规定》:“证券公司对证券经纪业务人员的绩效考核和激励,不应简单与客户开户数、客户交易量挂钩,应当将被考核人员行为的合规性、服务的适当性、客户投诉的情况等作为考核的重要内容,考核结果应当以书面保存。” 公司管理论文:公司客户服务部驻外人员管理办法 一、总则 第一条为促进金鹏通信实业有限公司客户服务事业的发展，加强客户服务部渠道系统的自律和科学化管理，规范外派人员的工作行为，广州金鹏通信实业有限公司客户服务部（以下简称客服部）在《广州金鹏通信实业有限公司人力资源管理条例》和《广州金鹏通信实业有限公司客户服务部外派人员管理规范》的基础上特制定“外派人员管理办法”第二条本章程适用于所有客服部的外派人员，包括在当地招聘从事金鹏通信实业有限公司客户服务工作的人员。 第三条客服部将会依据外派人员对本章程所规定的职责的完成情况，按《广州金鹏通信实业有限公司客户服务部外派人员工作绩效考核制度》对外派人员进行量化考核并为渠道优化做相应而适当的岗位调整。 二、外派人员岗位职责 第一条售后网络的规划、维护及优化。 第二条协调运营商、商、授权站点以及厂家之间的关系。 第三条收集、反馈市场信息，包括产品质量跟踪、竞争对手市场运作情况等信息。 第四条指导培训站点运作、备件运作、技术支持等。 第五条处理投诉，在恶性事件投诉中能应付危机事件。 三、外派人员具体工作指导 （一）、工作态度方面 1、外派人员是金鹏公司为了更好地开展当地客户服务工作而设立的人员安排，其职责是代表客户服务部在一定的区域范围内进行金鹏小灵通售后客户服务的相关工作。外派人员是金鹏公司为了更好地进行当地客户服务工作而设立的人员安排，其职责是代表客户服务部在一定的区域范围内进行金鹏终端产品售后客户服务的相关工作，代表着金鹏公司的形象。外派人员任何的言行举止将和公司的形象息息相关。因此，外派人员要严格要求自己，不得做出任何如工作散漫、不服从公司的工作安排、消极抵触公司下达的工作任务、从事与本公司利益冲突的兼职等等这些有损公司利益的行为，或散播如抱怨等这类有损公司利益的言论。 2、外派人员必须对各地市的站点运作状况保持良好的监督管理，外派人员的通讯工具在规定的工作时间内（周一至周日8：00－24：00），必须保持畅通。便于站点有重要信息时能迅速反馈给外派，而公司有任何指示也同样可以及时传达。避免因信息反馈不畅通而导致重大事件的发生或错过了最佳处理时间。 3、外派人员都远离总部在全国各地开展着我公司的售后工作，而公司对外派人员进行有效监督管理的重要手段之一就是外派工作周报表。工作周报是外派人员具体工作内容和安排计划的体现。为了让总部对外派的工作计划做一定的合理性指导，每一位外派人员应该高度重视，认真、负责地填写工作周报，并要求每周一中午1点前以邮件或传真的方式上报给渠道工程师并抄送渠道经理，渠道会按照外派人员的工作报表给予适当的指导并监督。 4、由于外派人员工作的特殊性，公司在多方面给予适当的补助。外派人员在每月规定的时间内将上月差旅补助方面的单据邮寄回公司报销。因公司财务有规定的时间受理报销事宜，因此，外派人员必须在我部门规定的次月10号前将上月相关报销凭证及时寄回。另外，外派人员提交的差旅费报销必须是经过总部批示产生的差旅费用，如发现外派有做假行为，将在报销和考核中给予处罚。 （二）、授权站运作管理方面 1、授权站代表着金鹏企业进行当地售后服务工作，直接决定着客户对金鹏公司的形象，而服务态度是客户服务中的重要一环。通常许多服务投诉是由于用户对授权站的服务态度不满意而产生的，因此，授权站的服务态度管理和培训将直接影响到我公司的售后质量，外派人员应该以给予高度的重视。适当地周期性对授权站点的服务态度进行了解，培训。 2、维修工单是总部和授权站之间进行劳务费结算的重要依据。外派人员必须指导好服务站正确规范填写并及时邮寄，以便减少回访和核算时的工作量，提高结算工作效率。同时，应该周期性对站点对劳务费结算进行沟通，教育站点别做假，确保公司的利益不受损害。同时，如发现站点有做假行为，应当搜集站点有效证据并向公司举报，并对该站进行一定的教育。 3、授权服务站正常的运作过程中，应当申请适量的备机备件而不能通过私自向局方借用销售机器做为售后周转，更不能未经过公司允许私自拆机（包括拆销售机/备用机/故障机）以获得维修备件。如果出现上诉事实，外派人员应及时上报给渠道工程师。授权站不得将无申请备件返厂，外派人员也应该周期性地对授权站进行备件培训。 （三）、关系处理方面 1、与运营商间的关系：由于小灵通销售市场的特殊性，外派人员必须高度重视与运营商之间的关系，与之保持良好的业务关系，随时了解运营商对本司售后服务的评价以及要求，及时做出相应的对策和反馈信息。 2、与授权点的关系：处理好与授权站之间的关系，是开展当地客服工作的关键。外派人员必须协调好与授权站的关系，使授权站与外派人员的沟通渠道保持畅通和及时。避免授权站因无法与外派人员联系或没有协调好而导致售后问题的产生。 3、与销售部门之间的关系：售后的工作是为销售服务的，因此，外派人员的工作与市场销售息息相关。外派人员必须经常与当地的销售人员保持密切的沟通，每周从销售人员处获得必要的销售信息，这些信息是客服部制定服务网络的分布，申请备件的数量以及机型的故障率等重要的依据。 同时这些信息也要提供给当地的销售人员制定必要的改进措施。 （四）、推广支持方面 授权站的维修质量直接关系到金鹏企业的声誉。外派人员必须和客服技术部门保持密切的联系，取得相关的技术资料和技术支持，有计划地对授权站的维修人员实施技术培训和指导工作，提高当地授权站的维修技术水平，确保维修质量。避免由于外派人员的技术支持不到位而导致授权站产生有关技术问题的投诉。 （五）、信息反馈方面 1、质量问题反馈：外派人员对质量问题的反馈应及时到位，以免造成售后工作被动。 2、相关信息反馈：外派经理负责区域的授权站如有相关信息变更或外派人员本身通讯信息方面有所变更，应及时通知渠道负责人。以免信息反馈不及时而造成公司的损失。 3、局方故障机库存信息反馈：外派人员应在每月工作月报表中上报所负责地区的局方故障机库存数量，避免造成大量积压。避免因外派人员没有及时上报该地区的这类故障机库存信息而滞后了问题解决的最佳时机，导致公司承受更大的损失。 （六）、突发事件处理方面 如果出现有关投诉涉及到技术监督局、消协以及新闻媒体等影响重大的部门，外派人员必须本着维护金鹏企业形象为宗旨，采取主动，积极跟进，及时汇报的方法，对事件全程跟踪，将解决方案落实到位。避免因工作方面的疏漏令本公司的产品出现在技术监督局、消协以及新闻媒体等曝光的事件。 （七）、业绩体现方面 1、备机管控 备用机是决定公司售后投入成本大小的一项重要因素。外派应该自觉适量地申请备用机来解决问题，并迅速周转这些备用机以达到更高效的利用，同时，要注意租用期限，及时归还。 2、负责区域换新量控制 各区域换新问题也是决定公司售后投入成本大小的另一项重要因素，因此，各区域外派人员应对各站点的运作保持监控状态，适当适量地对其进行指导，减少因站点运作不规范售后服务没及时到位解决问题而出现的换新问题。 三、外派人员岗位优化调动规定 为了平衡好外派和总部的人员需求，合理分配劳动力，避免出现某些地方人手盈余而另一些岗位则人员紧缺的情况，同时也是为了提高各岗位的工作效率，外派人员岗位优化调动将根据地域情况和销售情况分配人员数目。另外，为了更有效保持外派人员的对工作岗位的积极性，进一步推进外派人员的科学化管理，外派人员实行定期岗位轮换制。外派在同一区域任职过久、外派月度考核分数低于60分或其他原因而不适合在原区域继续留任，总部将考虑将其调离原负责区域。 (一)、以上规定的遵循以下三条原则： 1）、外派在某地区任职未满半年，无重大失误岗位不调整；每个季度根据外派绩效考核平均分进行一次季度排名，排名结果作为调岗的依据。 2）、全国区域性岗位调整每半年进行一次；每月外派绩效考核得分低于60分者，相应做岗位调整；同一地区任期满一年者，原则上都要进行区域调整。 3）、销量较多的地区由一个外派和渠道助理重点管理；销量适中的地区由一个外派人员进行管理；若干个销量较小的地区由一个外派统一管理。 (二)、具体内容如下： 1.以上规定适用对象：所有外派人员 2.外派人员的划分（包括一站通）： 一类—外派客户经理员 二类—外派备件管理员 三类—外派技术人员 3.地区划分原则： 一类地区—销量达20万或该地区销售机器10万以上且所销售主要为高故障率机型的地区 二类地区—销量介于10～20万之间的地区 三类地区—销量少于10万的地区 4.外派分配原则： 一类地区—由一个外派人员管理，同时，渠道助理重点协助 二类地区—由一个外派人员管理 三类地区—由一个外派人员管理多个相邻的三类地区 注：建立了一站通的区域，因为一站通的职能已经大部分取代了外派的日常工作，所以，外派人员的分配按三类地区原则分配。 5.外派人员定期岗位轮换周期：每半年1次 在以上规定的执行过程中，外派人员岗位调整中的工作交接必须严格按“外派调动或离职工作交接规定”执行！ 公司管理论文:公司产品承揽评审生产交货及出入库管理制度 1、产品承揽 （1）公司所有生产产品均由销售部销售。 （2）产品销售时，1吨以下可不签合同。1吨（含1吨）以上必须签销售合同。销售合同经销售经理审核批准后到经理处盖合同章。 （3）所有订货合同均需填写《承揽评审记录表》。空白表格存放于销售部。业务员接订货通知后，按规定格式准确填写，字迹工整清晰，填写完毕后报销售部经理签字（若销售部经理不在由销售办主任代签）后，交销售办主任评审。 如业务员外出不在公司，由销售部经理填写，如业务员及销售部经理均不在公司，可由销售办主任代其填写，但业务员必须在回公司24小时内主动找营销办主任复核签字，逾期视为认可，否则出现一切责任由业务员承担。不填写承揽评审记录表，不予安排生产计划。 营销办主任接《承揽评审记录表》评审后及时将生产计划下达到生产部，由生产部当日评审入库时间，而后，营销办主任依据生产计划将填写了计划号及入库时间的《承揽评审记录表》，一联返销售部经理或业务员，二联留底，三联交生产部。 2、合同的评审 （1）合同评审按《合同评审控制程序》进行。 （2）合同评审结束至交货前，相关业务员可到生产车间、仓库了解自己的产品生产、入库情况，在必要时可向营销办主任提出书面建议，营销办主任根据情况全权及时与相关生产车间调整处理。 （3）营销办主任下达生产计划二联至生产部，三联至成品仓库，并由生产部评审人员及成品库保管员在计划存根联签字接收。 （4）因客户要求，营销部下达生产计划后确需补签合同时由相关业务员写出书面申请，找营销部经理签字，总经理签字后加盖合同公章，此书面申请存营销部经理处。 （5）成品合同评审规定 ①生产部合同评审员对生产部产品准时交货负责。因而生产部合同评审员必须时刻高度关注各车间生产进度，准确掌握各生产车间工序实际生产状况，灵活准确地安排转序和交货时间，严禁固定地按天数累加生产数量来确定交货日期，如遇用户要货特别急这一特殊情况，由销售部经理找生产部经理及生产部合同评审员给予特别评审，做到公开、公平、公正。 ②如发生意外设备故障，由生产部经理采取各种措施保证交货期，仍保证不了的，生产部经理需与销售部经理协调推迟交货期，由销售部经理在《推迟交货申请表》上签字同意，并交营销办主任更改交货期。 （6）成品入库规定 ①按计划每批次成品包装结束后，包装车间主任必须立即与装车人员联系办理转序入库。装车人员必须保证当日办理入库。装车人员对同一天多批次入库的产品，应与包装车间主任及营销部主任主动沟通，按照缓急安排入库，对必须在当日下班前入库，否则就会造成误交货的产品，包装车间主任应该与装车人员提前协调，妥善安排。 ②入库成品必须带有产品标识和合格证，顾客需要产品质量证明书的，还应附带产品质量证明书一起入库。 3、合同的更改 （1）合同的更改按《合同评审控制程序》办理，由营销部经理与生产部经理沟通后填写《合同变更记录》并签字确认，由生产部拟订好修订合同，由生产部合同评审员以书面形式提交营销办主任，并将评审结果协调营销部经理及业务员联系客户确认，经客户确认后重新修订合同。 （2）对于交货期变更的，由生产部书面通知营销办主任，将变更信息以书面形式传递到相关承接人员，确保其知道已变更的信息。 4、产品入库发货程序 （1）成品库保管员对生产部入库的成品按照生产计划中下达的规格、数量（支数）入库并挂好标识（所售客户名称及规格），保证帐物相符，以免混淆。 （2）成品库保管员对入库后产品的包装完好负责，对入库时包装破损的拒绝入库。 （3）对于客户要求单件计量的产品，产品入库时，入库人员应出具每件产品的明细表，成品库保管员根据明细表，核实明细表中累计的重量并抽查与单件产品填写的重量是否一致并清点此批产品的数量（件数），核实无误后，办理产品入库手续，并当场清点所入件数是否和明细表一致，如有意外，暂停办理入库手续，查明后再办，车间及其他计量人员要认真计量每一产品的重量（客户反馈有重量不足或其他错误时，分别由打包计量人员及相关责任人承担一切责任），杜绝因重量不足影响我公司信誉的现象。 （4）成品销售时，由销售部经理或业务员陪同顾客到仓库提货。成品库保管员按用户所要的规格发货过磅，提货人或业务员监磅以示数量认可。发货单一式四联，一联存根、二联财务、三联营销部、四联顾客。业务员在发货单存根联签名，为顾客送货情况，业务员必须让承运人在发货单存根联“承运人”一栏处签名，并注明“承运数量准确”字样，以示承运数量准确。仓库保管在第二联应注明此批产品何时下达生产计划，何日何时入库，然后由发货人持第二联到销售部经理处签好出厂价，并由销售部经理签下计划日产品订价，加工费及标明商家符号〇，厂家符号〇。如销售部经理不在，应找营销办主任代签，假若以上二人都不在应找总经理签发后到财务部开具发票，然后由发货人持发票或出门证到仓库交给成品库保管员，保管员在出门证处签字，以示发货数量准确。如客户需要出具发货清单时，由成品库保管员给予逐项填写并随货同行。 公司管理论文:公司人力资源管理中存在的问题与分析对策 “人”的管理是企业管理中最核心、最具有挑战性的因素，企业文化建设离不开人力资源管理。公司近年来以企业文化建设为核心，倡导以人为本、厚德载物的文化理念，大力营造和谐健康的企业文化氛围，并以此引领各项工作，努力实现：员工认真工作，为企业发展献计献策，推动企业持续稳定健康发展；企业打造员工能够发挥个人才智的平台，保障员工权益和付出得到应有的回报，最终做到企业和员工实现双赢。但是在具体实施过程中，存在着一定的问题，特别是在企业文化建设与人力资源管理之间，存在较为突出的矛盾。一方面公司自上而下大力倡导以人为本的企业文化，另一方面企业人才流失、专业人员缺乏的现状难以回避，亟需我们认真研究并加以解决。下面，针对这一问题，结合个人工作经历提出一些浅见，请各位领导和同事批评指正。 一、公司人力资源管理中存在的问题与分析 1、专业人员缺乏。7月31日召开的公司基层党政主要负责人会议上，张忠惠总经理在主题讲话中专门提到专业人员缺乏的问题，公司专业人员严重匮乏的状况由此可见一斑。一是公司新成立项目部在定岗定员选拔专业人员时，难度很大，关键岗位人员迟迟难以到位，往往需要项目部领导利用个人以往工作关系“招兵买马”；二是公司人力资源公司专业人员储备不足，新项目成立后专业人员调配捉襟见肘，甚至一名预算员、技术员和测量工，都需要公司领导班子成员亲自过问；三是专业人员缺乏不仅仅局限于技术、质检、测量和计经等专业，基层单位办公室、党群、物资、劳资专业同样存在人员缺乏问题，基层单位时有管理人员随意转岗的现象。 2、员工技能达不到岗位工作要求。在日常交流中，发现不少基层单位领导在员工日常管理中有一些共同的感慨和体会，即有不少下属员文秘杂烩网工不能胜任本职工作，一个人的工作有时需要两个以上的人员来完成，同时不少员工技能和能力比较单一，能搞内务的对外协调沟通差，业务能力尚可却管理水平不足，能写的不能说，能说的写不了。复合型员工普遍缺乏，成为目前基层单位工作中的一个难题。 3、专业岗位人员收入与市场行情有一定差距。随着国内市场经济的发展完善和专业人员的流动加剧，逐渐形成了专业人员的市场价值，其高低取决于市场的需求。而近年来国内基础设施建设和房地产开发如火如荼，成熟的技术、预算等专业人员在市场上谋得一份工作没有较大困难。公司受电建市场大环境、上级政策和自身决策影响，在发展中存在基层单位发展不均衡、相同岗位收入不同的问题。有些基层单位专业人员收入与市场行情有较大差距，一定程度上影响了部分专业人员的心态。 4、收入分配不能体现多劳多得。“按劳分配、多劳多得，以业绩论薪酬”是公司一直倡导的收入分配模式，但在实际执行中有一定难度和问题。一是基层单位存在冗员，兼顾公平往往成为国企特色的平均主义；二是公司实施定岗定薪，岗位一旦确定，收入即基本确定。但如何评价在岗人员是否称职，缺乏相应的考核标准和管理手本文来源：文秘站 //段；三是公司对基层单位实行工资总额审批制度，岗位绩效工资最高封顶，往往能罚不能奖，同时具体操作也比较繁琐，真正执行绩效考核的基层单位极少；四是职务成为提高个人收入的主要途径。职务上升，岗位提高，收入自然而然的增加。专业人员调动时，能否提升职务成为专业人员个人考虑的首要因素。 5、新分配大中专学生整体素质有下滑趋势。近年来公司招聘的大中专学生与上世纪八十、九十年代相比，整体素质有逐渐下滑的趋势，分析原因，一是大中专院校扩招，入学门槛低，同等学历情况下，整体素质下降；二是公司为适应市场人才快速流动现状和不同岗位需求，有目的的招聘中低学历的学生；三是大中专学生就业难是目前突出的社会问题，国有企业肩负较多的社会职能，稳定员工队伍，解决员工子女就业也是公司必须面对的现实问题。同时企业生存发展中需要协调处理好一定的社会和行业关系。因此，部分专业不对口的学生分配到公司，岗位难以安排，个人也需要重新学习，对公司引进大中专学生的初衷带来一定程度的影响。 6、专业人员流失严重。受建筑市场环境、企业自身环境和员工个人因素的影响，近年来公司专业人员流失比较严重，涉及行政、生产、计经、技术、质量、测量等多个专业，按照专业分析，技术和预算人员最为突出。按照工作年限和身份分析，工作5年以内，人事制的大中专学生流失最为普遍。按照所在单位分析，一级项目部和原冠名队问题突出。 7、待岗期间专业人员管理存在盲区。分析近年来大中专学生和专业人员流失的原因，有个人主观因素，但与管理使用不当也有很大关系。公司一级项目部问题尤为突出。目前在项目收尾期间，员工待岗分流现象普遍存在，而项目部为临时性机构，项目结束，机构即解散，对所属人员无法承担后续管理责任，而人力资源公司从权限、职能和经济上，又无法与项目部实现及时衔接、跟踪管理，形成管理盲区，造成重点专业人员长期待岗，加剧流失。 8、冠名队技术人员管理不到位。冠名队是公司20__年后推行的施工队管理模式，为企业发展做出了贡献，也锻炼了一批人才。但实施中，对技术骨干的管理存在不足。一是技术骨干兼职多而杂，专业工作精力受到影响；二是与其它基层单位比，冠名队技术员缺乏企业归属感；三是公司在冠名队技术人员的管理上有疏漏，造成冠名队一旦有大的变动或是没有项目，技术员很容易流失。随着公司对冠名队体制的调整，这个问题目前应当有所好转。 二、当前条件下在人力资源管理中采取的对策和措施 以上问题涵盖了员工招聘、职业规划、技能培训、岗位技能测评、定岗定薪、绩效考核、员工内部调配、人事、行政管理制度修订和员工离职、辞职管理等多个方面。综合分析，解决的对策主要有： 第一，严把专业岗位入口关，实施员工职业生涯规划。 专业岗位入口关是人力资源管理的重点，一是招聘大中专学生时，努力把握好就读专业与个人综合素质的关系（员工子女就业专业可适度放宽），为将来的职业规划打好基础；二是对新分配大中专学生，根据其专业、个人意愿、综合素质，安排好见习期岗位，通过实习期考察，确定其专业岗位；三是专业岗位管理权、使用权分离。在公司各专业范围内，由公司专业部门配合人力公司，对专业人员实施准入管理，基层单位只有在专业人员范围内选人的权力，杜绝员工随意转岗和基层单位随意调配，加强岗位专业管理；四是根据员工个人综合能力，由人力资源公司和基层单位帮助员工进行基本的职业规划，使员工明确个人工作中的薄弱环节和发展方向。 第二，加强员工工作能力测评和考核档案管理，强化岗位学习教育，规范员工管理任用。 员工工作过程中的考核测评是人力资源管理中的核心。员工工作态度是否端正，是否称职，岗位应当升还是降，是否具备兼岗能力，学习能力强弱与否都可通过考核得出基本结论，并能针对考核中发现的薄弱环节确定员工在职培训教育方向。同时，也是确定专业骨干和人才，进行重点管理的关键途径。因此，必须高度重视员工工作过程考评。 一是由人力资源公司统管，公司机关和各基层单位配合实施，对公司各级专业技术人员、管理人员，定期（一季度或半年）进行工作考评和岗位能力测评，建立管理档案。具体可对每一位员工的工作，由其上级、下级、平级同事进行打分和讲评，并可以延伸至员工责任心、业绩和其它综合能力评价。最终使每一个员工在企业工作期间，无论在任何时间、任何岗位，都有一份工作能力、业绩和综合素质考评分析类的档案材料。为干部选拔，重要岗位人员任用和员工职业规划提供基础资料和数据；二是结合生产实际，开展岗位学习教育，提高在职教育成效。对自愿转岗和有多掌握岗位技能需求的员工及时培训，培养一专多能型员工，拓展员工从业岗位；对业务能力不适应岗位需求的及时进行培训，或者修正职业规划进行转岗前培训；有对业务相近的岗位人员针对性的进行多业务轮训，培养一专多能型员工；三是规范员工管理和任用。员工专业管理实施准入制度管理，人力资源公司对公司各专业人员进行登记备案（包括兼岗能力）。未登记备案专业员工转岗、兼岗要经过公司该专业部门考试和同意方能转岗、兼岗。基层单位只有在专业人员库中选则的权力，不得随意调配员工岗位，并杜绝员工随意转岗现象，加强岗位专业管理。公司近年来逐步将基层单位干部任免权下放，加大了基层权力，但也有一些不足。应对拟提拔管理人员的业务工作时间、任职经历予以明确要求，适当增加时间限制，需要特殊破格提拔的由公司审批。以增强干部任免的严肃性，防止干部任免的随意性和过多过滥的情况。 第三，加强过程管理和考核激励，适度灵活管理模式。 一是对各级管理机构特别是一线项目部，严格执行定岗定员、竞争上岗制度。其中，定员是关键。在定岗定级时就严格把关，用岗位等级区别工作能力，拉开收入差距；二是加强工作能力测评，强化过程考核。努力做到岗位能升能降，职务能上能下，把业务素质优良、责任心强的员工安置在重点工作岗位上；三是重点岗位的骨干收入与市场适度接轨，减小该岗位收入与市场价值的差距。目前公司专业人员缺乏，基层骨干基本都提职或由基层领导考虑提高了收入。但也有业务能力强、所处岗位关键，两个以上骨干存在竞争的情况，由于提职名额有限，所以必须考虑保证其收入与市场同类型岗位差距不能差异过大，以减少人才流失隐患；四是严格控制工资总额，灵活基层单位内部绩效工资使用。绩效工资的正确使用，是奖勤罚懒，调动职工工作积极性的重要手段之一，特别是在目前建筑市场竞争激烈，项目利润率下滑的情况下，部分项目部各类奖励减少，用好、用活绩效工资尤其重要。建议公司在严格控制工资总额的前提下，在绩效工资的份额（普通科员绩效工资数仅300元）和使用方式上积极探索如何灵活管理和使用。使基层单位在一定程度上能够抑制平均主义和鞭打快牛的现象，使多劳者多得；五是加强项目待岗期间专业人员的管理工作。项目部员工在工程收尾期分批放假待岗的情况无法避免。关键是对重要业务的骨干人员采取专门措施，缩短重点岗位人员待岗休息时间，增加待岗期间收入，有条件应及时调动到其它项目，尽可能杜绝待岗。 第四，顺应人才流动的市场环境，理顺员工出口关。 人才流动是社会环境、市场环境下的大趋势，如同水利工程，一味堵、挡，解决不了问题，关键是如何加强引导疏通。一是在企业内部实施人才考评选拔机制，及时发现人才，并加以重用，以待遇留人、事业留人、感情留人，减少骨干员工外流；二是在调离企业对员工个人发展明显有利的情况下，应做好礼送员工工作，不人为设置障碍，使员工在离开时对企业怀有感激和留恋之情，同时加强与员工离企后的联系，使其成为企业外部市场环境的信息员和观察哨；三是对既想享受市场的高收入、又想依靠公司解决个人养老问题的员工，严格执行公司管理制度，该收取在外从业管理费的及时收取，该解除合同的解除合同。 总之，人力资源管理是一项复杂的系统工程，需要公司从上到下各级管理人员共同努力、密切配合，严格执行正确的管理方针和制度，确保每一个环节都没有疏漏，才能将人力资源管理工作干的更加出色，真正发挥员工的积极性和主动性，增强企业凝聚力和向心力，为企业文化建设打好基础，为企业的健康持续稳定发展和长盛不衰保驾护航。 公司管理论文:加强物业管理公司税收征管的思考 随着近年来房地产的快速发展，物业公司也越来越多，规模也越来越大。由于物业公司本身的特点，其税收问题也应应引起我们的重视。我科就本次检查中的物业公司存在的不同情况作一行业分析。 物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成，其中物业管理收入是其中主要项目。 因为物也公司的收费标准是建立在提供相关服务基础上，因此，业主与物业部门常因服务纠纷而发生欠缴物业费情况。由于物业费需要缴纳营业税，于是一些物业公司就按照实际收到的物业费缴纳营业税。而按照“收付实现制”核算收入，这无疑是错误的。 无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础”这一原则，同时，财政部对物业管理企业营业收入的确认也有规定“企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。”由此可见，作为物业公司的主要收入——物业费收入，应当按照“权责发生制”原则及相关规定，在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现。但很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而费用却往往是采用“权责发生制”记账。由此产生的直接后果就是营业税、企业所得税计算不准确，少缴税款。 另外，有些物业公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，这部分收入属于“物业经营收入”，该收入除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地使用税等。但一些物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，只缴纳了营业税，而少缴了房产税和土地使用税等。 所以，税务机关在对物业管理公司进行辅导或检查时，应首先掌握物业公司的收费标准和物业管理收费面积，以此来计算出物业公司应收物业费的数额，再以此为基础来核查受检单位收入核算是否准确。对于物业管理对象尤其是业主共用部位（如会馆、写字间大堂等部位），检查人员应现场考察和审核，以判断有无出租行为。 综上所述，笔者认为应加强对物业公司的税收政策宣传力度和检查力度，以保证各项税款应收尽收。

房地产中介论文:房地产中介机构洗钱风险分类与管理 风险为本方法是国际组织力推的反洗钱工作重心，洗钱风险分类与管理也成为当前国际上房地产中介机构反洗钱工作的重要内容。为了实施一个合理的风险评估方法，房地产中介应当确定评估潜在洗钱风险的标准。洗钱风险可根据客户、客户类别和业务进行识别，使房地产中介决定和实施恰当的措施和控制以消除风险。 洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督，为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括：国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同，不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外，房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息，调整其对特定客户的风险评估。 一、房地产中介机构洗钱风险分类 为了实施合理的洗钱风险管理，房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别，房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。 1.国家/地域风险 国家风险，结合其他风险要素，是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性，例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括：被FATF（金融行动特别工作组，国际反洗钱权威组织）声明认定为反洗钱体系薄弱，金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区；受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区；被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区；被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区；被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区；对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。 2.客户风险 客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准，判断特定客户是否属于较高风险，确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括：政治公众人物；客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务；客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者；现金密集行业；受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织（特别是跨境运作的组织）；客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。 3.交易风险 这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括：交易速度（没有合理理由的过快交易可能有较高风险）；财产类型（住宅或商业、空地、投资、高周转率物业，用于出租或租赁的多单元物业）；连续交易，特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易；将物业转换为更小单位；在交易后期引入不知名的参与方；用第三方工具（如信托）隐瞒买方真实所有人；低估或高估价格；出售物业后很快受到制裁或破产；物业价格对客户没有营利性；客户所处地点和客户资金来源异常；用大量现金购买；来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票；使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式，而不是从受监管的金融机构获取贷款；难以解释的融资安排的变化。 4.可能影响风险的变量 房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括：牵涉的其他参与方，如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管；客户是如何被引荐给房地产中介的；客户与房地产中介的沟通方式，如电子邮件或亲自接触；是否存在不同于直接客户的受益所有人；与房地产中介有业务关系的人，例如与自然人相比，法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险；使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。 5.高风险情形的控制 房地产中介机构应当根据风险为本的方法，对高风险客户带来的洗钱风险，采取适当控制措施，以降低潜在风险。这些控制措施包括：与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训；对高风险事项开展有针对性的培训；增强高风险情形下的客户尽职调查水平；在建立业务之初，房地产中介机构要进行强化的或额外的审查；对提供的服务进行定期审查，以判断洗钱风险是否增加；经常审查业务关系，以判断洗钱风险是否增加。 二、房地产中介机构洗钱风险管理 房地产中介机构为了有效管理洗钱风险，必须以风险为本加强内控体系，认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。 1.内部控制体系 特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比，很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言，一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性，在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。 为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法，风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面，高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。 受制于房地产中介机构的规模和范围，以风险为本的内部控制框架通常包括：拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物；不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注；依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化，定期对风险评估和管理流程进行审查；在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理；根据组织规模和中介职业的性质，在适当情况下，规定反洗钱合规功能和审查计划；向负责人报告合规建议，发现的合规缺陷、已采取的纠正措施；无论管理层或雇员组成结构是否发生变化，要保持程序的持续性；要满足反洗钱监管要求，并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策；执行风险为本的客户尽职调查程序；必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施；作为反洗钱计划的一部分，为雇员行为提供充分的监管和支持；在相关人员的职位描述和表现评价中，融入反洗钱合规要求；给所有相关员工提供适当的培训。 2.客户尽职调查 客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断，真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括：（1）及时识别和核实每个客户身份。（2）识别实际受益人，并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的，在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。（3）获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务，这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。 房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求，包括：（1）通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。（2）在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准，例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企（受制裁国家除外）。（3）被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家，或被有关法律法规界定为高风险。 3.监测客户和特定业务，报告可疑交易 房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质，反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化，预防洗钱活动。 对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测，不可能仅依靠自动化系统，更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用，取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源；相反，小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时，监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。 风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动，例如，将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分，房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性，并根据外部变化作适当调整。 4.培训和教育 FATF建议和国家法规都要求房地产中介机构向员工提供适当且相称的反洗钱规定的培训。对房地产中介机构，特别是那些小中介而言，这些培训有助于其履行监测义务。房地产中介机构履行反洗钱义务基本上要依赖培训和认知。这就要求房地产中介机构至少要为相关员工提供反洗钱法律法规和内部政策的基本知识。要满足风险为本方法的需要，培训还要特别关注中介执业实践中发生的风险要素或情形。此外，政府、自律组织也要给房地产中介机构提供适当的反洗钱教育培训。 风险为本方法也适用于反洗钱培训。将风险为本方法用于培训活动，将会在培训频率、传授方法和培训重点方面赋予房地产中介机构额外的自由度。房地产中介机构应审视自己的雇员和可用的资源，量身定制培训课程，运行有关电子化培训程序，提供与洗钱风险水平相称的培训频率，测试评估雇员对培训信息的认知程度。 房地产中介论文:我国房地产中介行业的发展前景 【摘要】房地产中介行业作为房地产市场的重要组成部分，面对激烈的市场竞争，必须根据市场发展现状不断调整，不断完善自身的发展模式，从品牌打造，提升人员素质和服务质量，利用网络技术等方面着力，方能在激烈的市场角逐中站稳脚跟，不断壮大。 【关键词】房地产，中介行业，市场竞争 随着我国房地产业的发展，房地产中介企业作为房地产业的重要组成部分也经历了从无到有的历史阶段，迎来了飞速发展的时期，并且成为房地产市场中不容忽视的新型行业，其在国民经济发展中的作用也越来越重要，我国各级政府都十分重视这一产业的发展。广大百姓拥有一套理想家居的梦想和渴望以及城市化进程的加快，给房地产市场创造了无限商机。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。中介公司的运作对盘活住宅二、三级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进增量房的销售作用明显作用。 而房地产中介行业作为一个逐步发展的新兴行业，由于其市场不够规范，不够成熟，人们对这一行业的了解显然还不够。虽然近几年“二手房买卖”、“房屋租赁”“商铺投资”等词汇已渐渐被人们熟知，但是显然人们对房屋中介企业的信誉度没有达到足够的认可。这就需要我们逐步完善房产中介市场运营机制，逐步提升客户满意度，打造房产中介企业品牌。下面就房产中介行业的发展前景提出几点浅见： 1、树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任。树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径。只有通过优质服务，塑造强有力的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国市场化进程不断的推进，消费者的品牌意识在逐步地加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。而专业水平差、人员素质低、操作不规范的中介企业将被市场无情淘汰。 2、提高人员素质，提供专业规范的服务。一流的人才做一流的事业，即使企业的财务资源丰富，实施一项好的经营计划的关键仍是有效的人力资本。房产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使企业在人力资源方面投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境。特别是对于关键技术人才可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如使之享有一定比例的剩余索取权。而且消费者要买房租房，之所以找中介商，是相信他们可以提供准确的、全面的信息和专业的服务，这主要有两方面的要求：一是从业人员要有专业基础知识，二是要有专业化操作水平。因为消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供相关的房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等信息的专业咨询。只有能够不断地为经纪人提供专业培训的企业，才能够为客户提供更专业化的服务，才能够使客户对其有较高的度满意，从而吸引客户并且保留客户，确立自身的竞争优势。 3、通过不断创新与并购联合提供全面的高质量服务。客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面的服务，谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，降低消费者的交易成本，谁就能够赢得客户，提高知名度。而且房地产中介企业应该保证有足够的房源，因为任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享、资产重组、资源合理配置。 4、以全面网络化促进经营管理。房地产中介行业作为一种信息密集型的产业，信息的准确性、及时性、有效性及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。在目前情况下，计算机技术的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和网络使用成本的降低，以及信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业楼宇信息最便捷的途径。买方不仅可以通过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较。通过采用房地产中介专用软件，进行快速房源查询等能够提高管理效率，为客户提供快速多途径的服务，甚至是跨区域的服务，从而提高成功率。采用先进的计算机管理技术，就能够更快、更准确地掌握房屋信息和客户信息，并且通过有效利用高科技信息技术，从而建立自己的竞争优势。 5、规模化经营增强竞争实力。实践证明，扩大规模、连锁加盟经营有诸多优势：一是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一领导，统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，规模化发展，连锁化经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。 6、制定国际化发展目标。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出的客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入国外市场；同时，国外企业陆续进入国内市场。房地产中介行业也不例外。无论是美国著名房地产中介服务公司COLDWELL BANKER，或是台湾的信义房屋，都已经开始了在中国市场的跨国经营；另一方面，由于房地产中介行业的桥梁作用，中国的房地产企业为了开拓国际市场，迫切需要中国房底产中介企业能够先行一步、为打开国际市场创造条件。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合内外要求和条件的国际化目标。对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTO之后本行业的机遇与挑战。 房地产中介作为一个朝阳行业，在未来激烈的市场竞争中，将大有可为。 房地产中介论文:房地产中介企业声誉影响因素研究 【摘 要】 在产品服务同质化日益凸显的时代，无形资产成为影响企业发展的重要因素，企业声誉作为企业软实力的重要性日益显露。无论是经营手段，抑或行业道德，社会公众普遍对房地产中介信任度不高，评价也是贬大于褒。本文对房地产中介企业声誉影响因素进行了分析，为房地产中介企业提高声誉提供方法和途径，以便促使房地产企业健康发展。 【关键词】 房地产中介 企业声誉 企业软实力 1 房地产中介企业声誉现状 中介是经济发展和社会分工专业化的产物，是指那些为市场主体提供信息咨询、经纪、法律、培训等各种服务以及为各类市场主体从事评价、评估、检验、协调、仲裁等活动的机构或组织。房地产中介包括房地产咨询、房地产价格评估及房地产经纪。 房地产中介具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全、维护委托人权益等重要职能，是买家和卖家之间沟通的桥梁。然而社会公众对房地产中介的印象却一直并不好，甚至用“黑中介”来称呼。在房产中介行业，吃定金、赚差价、泄隐私、克扣押金、高评高贷、虚假房源、霸王条款等被称为房地产中介的“罪状”，此外，还有房地产经纪机构卷款潜逃等恶性案件。杨环、杨苏（2010）指出作为房地产业的分支的房地产中介，是随着房地产业的兴起而发展开来的，但由于房地产中介违规行为层出不穷，大大影响其在公众中的形象，结果造成消费者一方面对房地产中介服务需求旺盛，另一方面却极不信任中介的现象[1]。 房地产中介的一些不规范经营行为，已经成为一个不可回避的现实问题，当房地产中介各种违规、违法的事件时有发生时，就不可避免地危及到整个房地产中介行业的声誉。提高房产中介组织的管理水平，挽救行业的声誉成为该行业健康发展的重要议题。 2 影响房地产中介企业声誉的因素 学者们从不同角度探讨了企业声誉的概念。丰布兰认为：“对一个企业的过去行为和将来的前景展望的一种感觉描述，这种感觉形容了当企业与其他处于领导地位的竞争对手相竞争、相比较时，企业对他的所有的利益相关者的整体的综合吸引力”[2]。凯文·杰克逊指出：企业声誉之所以重要，是因为它可以形成一种资本即声誉资本，这是一种无形资产，来源于真诚、信任尊重等，在现实的商业关系中成为决定性因素，比任何有形资产更为重要，深深制约着企业的发展。[3] 本文在前人研究成果的基础上，提出了提升房地产企业声誉因素的理论框架模型，通过对2013年在北京按签约套数前10名的房地产中介的中高层管理人员进行问卷调查，并使用相关的统计方法对提出的假设进行验证和分析，得出了影响房地产中介企业声誉的主要因素有：CEO声誉、员工待遇、诚信经营、服务质量、创新能力和社会责任。 第一，CEO声誉。房地产中介CEO作为企业的最高决策人，自然也是企业形象代言人，在对企业声誉的建立、提升过程中起着关键性作用。CEO得不到利益相关者的尊敬和信任，企业就无法得到令人满意的声誉。2007年11月，深圳中天置业公司CEO蒋飞擅自将买房人购房款1.7亿卷款潜逃，严重损害了自身企业声誉，也伤及整个行业声誉。 第二，员工待遇。员工是企业声誉的心脏和灵魂，是企业声誉的塑造者和驾驭者，其言行举动都是企业形象的一部分，与企业声誉密切相关[4]。企业声誉的高低取决于利益相关者的评价，房地产中介员工作为企业的内部利益相关者要承担着与外部利益相关者沟通的重任，其言行直接影响着企业声誉。只有员工认可自己的企业，才会承担向外部利益相关者传达有关企业的积极信号，这样有利于企业创造良好的声誉。员工如果因为不信任企业而公开表达自己对企业的感觉及意见，这将严重损害企业声誉。 第三，诚信经营。诚信经营，是指企业在市场经济活动中严格履行各种契约的承诺，以体现自身的信用并塑造良好的企业形象，从而实现持久发展的管理活动过程[5]。诚实守信能够为房地产中介带来崇高的声誉，它可能不像有形产品会直接给企业带来市场和利润，但它确实是企业经济发展的无形推动力，将会对企业声誉的提高及长远发展有着重大的促进作用。在企业与顾客的重复交易中，如果企业未能履行合约，企业就可能丧失一部分顾客，这样企业声誉的价值就等于未来交易的损失减去背信合约所得到的短期收益。 第四，服务质量。服务质量的好坏直接影响着消费者对经营者的评价，对企业形象有显著的影响作用。服务质量水平由顾客对服务的感知和期望之间产生的差异所决定的。通过客户服务预期与服务感知的差值来测度服务质量，只有后者大于前者，客户才会认为服务质量是令人满意的。强烈的服务质量意识可以帮助企业树立良好的质量信誉，增进公众的消费信念。优质服务是企业免费的宣传广告，如果顾客得到企业的优质服务，顾客则会成为企业免费宣传员和流动广告，将产生可信的广泛而深远的社会效果，为企业迎来更大的市场及更好的社会信誉。 第五，创新能力。学者们认为创新能力由产品创新能力与工艺创新能力两者耦合并由此决定的系统性整体功能并支持企业创新战略的实现。竞争优势通常建立在创新能力之上，创新投入大的企业比投入小的企业能获得更高水平的回报，并不断扩大企业的知名度[6]。创新能力是企业的核心资源，能够在知识爆炸时代是培育企业竞争优势，提高企业声誉，它相比竞争者能够更好地掌握某些能力或资源，且能够更好地运用这些能力。 第六，社会责任。Carroll Buchholtz认为社会责任行为增进了利益相关者对企业的鉴别，经此过程，利益相关者感受到其个人价值观与企业价值观的交融，促进企业与利益相关者之间建立了良好关系，直接或间接提升企业声誉[7]。汪凤桂、戴朝旭对社会责任与企业声誉的关系进行了辨析，社会责任是企业对社会的承诺或者是外界对企业的期待，而企业声誉则是外界对企业的看法，社会责任是影响企业声誉的重要因素，应该将企业声誉视为企业的追求目标，而社会责任则是企业达成目标的手段。企业应通过履行社会责任来提升其企业声誉[10]。社会责任并不是从根本上否定企业的营利性，企业应该在实现利润最大化和履行社会责任的两者之间保持较好的平衡关系，良好的社会责任行为记录会提高企业声誉。 3 提升房地产中介企业声誉的建议 研究表明，CEO声誉、员工待遇、诚信经营、服务质量、创新能力和社会责任能够提升房地产中介企业声誉，是房地产中介企业声誉的重要影响因素。其中创新能力与企业声誉显著性关系为弱相关，作为房地产中介企业声誉的提升因素，并没有得到大多数人的认同。 CEO的声誉意识决定了企业声誉的大方向，房地产中介CEO应当善用自己的品牌特质，让人们认识、信任和喜欢上自己的企业；房地产中介要与员工建立良好的劳动关系，帮助员工实现目标，优秀的员工不仅是希望得到优厚的待遇，也想要感觉到企业的价值感。员工对企业的感知和认同会影响着企业的声誉的高低；诚信经营是房地产中介应该遵循的价值观念，没有诚信，无异于自毁前程，所带来的负面效果，既影响了自身企业声誉，又影响了其自身的发展；服务是以顾客满足为前提的，强烈的服务质量意识可以帮助房地产中介树立良好的质量信誉，增进公众的消费信念。如果客户得到优质服务，客户则会成为企业免费宣传员和流动广告，将为企业迎来更大的市场及更好的社会信誉；房地产中介目标应是营利性与承担社会责任的并重，在追求利润最大化的同时应兼顾社会效益，其承担的社会责任不应该是外界强加的额外责任，而应是与企业共生共荣的，不能将承担社会责任简单地认为是一种利他主义。 创新能力与房地产中介企业声誉弱相关的研究结论，说明房地产中介中高层管理人员的认为，创新能力对房地产中介企业声誉影响不大。其实，这种结论反映了房地产中介企业的行业特殊性。首先，房地产中介行业由于在中国实践时间比较短，各种违规现象层出不穷，因而时常受到中央政府及地方政府的双重打压，一定程度上打击了房地产中介进行创新的积极性；其次，房地产中介进行创新可能涉嫌违法违规，其创造出新的服务方式或新的商业模式有些会与现行的法律、政策相冲突，即便当时不冲突，当涉及公共利益时，政府很有可能通过一项文件而否定房地产中介的某些创新。笔者认为房地产中介不是不能创新，而是创新服务一定要在现有法律法规框架内进行。只有敢于创新，才能在市场中保持企业的活力。 房地产中介论文:浅述房地产中介行业发展现状与对策 摘要：文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，从规制和调整房地产中介违规行为入手，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相关措施与建议，以期促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 关键词: 房地产中介服务发展现状对策 0 前言 房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。 随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 1.当地房地产中介行业发展现状及问题 1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状 当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。 1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低 市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。 1.2.2经营失信，社会信誉度低 日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。 1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差 据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。 1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐 房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。 1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力 当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低 目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。 1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为 目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。 2. 健全房地产中介行业的对策和建议 2.1 房地产中介行业发展对策 2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展 由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。 2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设 鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。 2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质 应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。 2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律 制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。 在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。 2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理 将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。 2.2 对相关立法的几点建议 借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。 3. 结束语 本地作为长三角地区的一个重要城市，其房地产业在近几年的经济飞速发展中处于高速发展通道之中，而房地产市场的繁荣则离不开房地产中介行业。因此在目前国内对房地产行业进行重点宏观调控的情况下，加强对该行业的研究显得极为重要。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，从规制和调整房地产中介违规行为入手，分析了目前行业中存在的问题，问题提出了针对性的措施，以期促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。 房地产中介论文:基于房地产中介市场法治化探析 摘要：文中首先简要探讨了房地产中介市场存在的虚假广告信息等违法违规行为，接着提出了以下房地产中介法治化的若干对策：立法上的完善、健全政府监督管理机制、中介自律制度的完善。 关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度 要研究房地产中介市场，那就要把管理学，城市经济学，徒弟经济学和房地产经济学结合起来，因为这是一门综合的学科，需要这么学科专业知识的支持。房地产中介市场在房地产市场的蓬勃发展下也欣欣向荣，呈现良好的态势。但是房地产中介市场还是不完善的，在实际过程中出现了不少顽疾，采取措施去规范房地产中介市场是大势所趋，相关制度的出台与完善无疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更为重要。 1.房地产中介的违法违规行为分析 近年来，房地产市场还是在以非常快的速度在扩大，信息量也就越来越大，信息的准确性就大大地降低了。政府有时也是无能为力，政府的相关人员毕竟有限，无法保证房地产市场的健康与良好，那么一些专门的组织与专业的技术人才就要应运而生，加入到房地产市场这个熔炉中，发挥应有的作用促进房地产市场的蓬勃发展。在实际过程中，房地产中介主要在2个方面存在着不合乎情理的做法，如下： 1.1隐瞒与交易有关的信息 于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。 1.2虚假广告信息 《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》这些规则在市场中已经存在，所以房地产的开发企业，房地产中介公司在向购房者宣传打广告时，要依据这些法规，保证广告的真实性，童叟无欺，不夸张，要合乎情理。但在实际过程中又出现了偏颇，房地产中介并没有按照相关法规做事，还是一些对于自己有益但却期满了消费者的广告。举个列子来说，有时就会进行所谓特价房产销售，交谈过程中，只讲该房地产的优越性，地理位置好，装修先进大方，价格也比其他房产要实惠得多，而忽略了该房产的实际情况，往往避重就轻，误导消费者。房地产中介公司在向购房者咨询中，并没有全盘而出，而消费者也不可能面面俱到，肯定会有疏忽，而在中间就有着灰色地带，等到消费者完成交易后，才知道还存在这么多的问题，造成困难重重。 2.房地产中介法治化的若干对策 2.1 立法上的完善 在房地产中介服务业这方面，我国的法律法规还是比较稚嫩，不完善，存在种种缺陷，尤其是在《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》这两个重要法律上，比较保守传统，在实际操作过程中没有实际意义，内容范围也比较狭小，难以网罗住所有的方面。这样看来，政府就要加强立法，要出台法规不断对房地产中介服务规则进行必要限制，法律法规要做到尽善尽美，适用范围要扩大，在房地产信息咨询管理办法、价格评估管理办法、经纪人管理办法、金融中介管理办法、法律中介管理办法这些方面就可以做些文章不断改进。这些规章制度对房地产中介公司要进行全面的考察，这就要包括从业人员的条件、审批管理机构、权力义务、执业标准、执业资格、收费标准、服务程序及违法违纪人员的处罚等等，要触及到房地产中介公司的每个角落，不能存在漏网之鱼。要出台相关的法规考核房地产中介公司，要对其严格要求，要帮助房地产中介公司走向正规化，这就囊括了实际过程中的职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费这些方面。要有相关法律对进入房地产市场的人员做出必要的选拨，剔除那些不合格的从业人员。每个地方的政府还应该落实于自己的本地的现实，出台完善的人员管理制度，相对来说，中介机构及从业人员资质管理制度、统一合同文本制度、设立中介经纪保证金制度这些制度的出台与完善就显得比较急迫，务必做到规章制度有国家，省，市这三面的完整，这样才能让房地产中介公司在实际过程中有所警惕，而不敢过分招摇撞骗。法规的执行情况与执法人员息息相关，这就要求执法人员公正廉洁，不受他人的诱惑而做出有违自己职业道德的事，坚决打击违法乱纪之事，烘托出一个公正，公平，合理的市场。 2.2 健全政府监督管理机制 目前，市场上也存在由政府部门充当的房地产中介公司，为了执法的顺利进行，就要让这些部门脱离出来，改编到其他部门中去。在市场经济的前期，人们对于经营方式还是不了解，政府的相关部分这是就起到了良好的引导，激励的作用，这些国企规模大，声誉好，经济效益好，就激发了广大人们投入到这个行业中去。但现代企业制度已经发展到良好阶段，人们也已经会经营自己的企业，那么那些原有的在房地产中介市场的国有企业就可以放手了，他们只需要在实际生活中起到一个表率作用，而不必进行实质性的活动了。政府管理职能要充分发挥，要在房地产中介这个服务业中大展拳脚，政府部分要团结协作要帮助房地产中介规范其主管机构。工商部门审批对于房地产中介这个行业来说还是缺乏力度，无法对其专业性，技术性做出合理的判断。所以，房地产管理部门就不能袖手旁观，规定在房地产中介公司开张前要到这个部门办理经营许可证。这个时候，房地产管理部门就要对这个公司做出相应的考核，主要有两个方面，一个是专业工作者的人数有多少，要从市场出发，不能够容许过多的人员进入这个市场，造成人员冗杂；一个是要考察专业人员的素质，他们不仅要有正规的资格证书，还要有政府相关部门进行培训，合格后所给予的资格证书。工商管理部门还要对该中介的地理位置，财产资金，名称，机构等等进行考察。这样下来，中介服务机构就有了双重的监督，房地产管理部门和工商管理部门就要严格履行自己的职责了。 3.小结 文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。 房地产中介论文:VPN技术在房地产中介行业的应用 摘要：该文对VPN（虚拟专用网）技术进行了简介，介绍了VPN技术的优势及关键技术，并将VPN技术应用于房地产中介行业实现了多个营业网点的网络互联。 关键词：VPN；虚拟专用网；房地产中介网络建设 随着房屋中介交易数量的不断增多及中介业务规模的逐渐增大，在各房屋中介系统的位置分布上形成了分散的地理格局，这些分布在各地的房屋中介系统会引发许多问题，比如说各地间如何安全地进行房屋交易信息的交换和信息的共享；身处外地的员工如何安全访问自身系统，使用自身资源，以及进行异地办公等。这些都将成为近期和未来急需解决的问题。 VPN（Virtual Private Network）技术的产生和出现，使得各地系统可以利用专线或网络拨号等公共网络实现连接。利用VPN能方便、快速、经济地将各地的系统连接在一起，作为对房屋交易系统的扩展和补充，可以协助远程使用者、建立安全并且可信的连接方式，且保证了数据的传输安全性。虚拟专用网络（VPN）恰能满足有这种需求，它也代表了英特网发展的一个重要方向[1-2]。 1 VPN技术简介 VPN并不是真正的专用网络，但是却实现了专用网络的功能。它是通过对网络上的数据加密后封装，使得私有数据能够在公共网络上传输，并且保证了私有网络安全的技术。其工作原理是将需要进行数据加密后再传输的端点连接到公网信道上，需要加密传输时，通过VPN设备在公网上建立虚拟的专用的网络络信道，并把所有的数据加密后利用这个信道传输，从而保证数据传输的安全性。 2 采用VPN技术具有的特殊优势 1）组网成本降低。VPN技术与别的网络技术是不同的，是独立于初始的协议的，并可有效兼容新技术，减少内部网络和外部网络所需要的网络配置和连接设备。在这个虚拟网络运行中，因它的稳定性能较好，不需要支付大量的成本就能进行维护和管理。这也是VPN技术被广为接受的最重要的特殊优势。 2）增强了安全性。VPN的基础是安全，因为用了英特网中的设备和信道作为连接链路基础，通过英特网实现数据传输就要考虑安全隐患问题。而VPN技术结合了几种安全技术，在信道上进行加密，接入了身份认证机制，使用自身的通信协议，这些都是VPN服务器在响应请求的时候需要识别和认证的。 3）具有网络的主控权力，能提升网络系统的功能。利用VPN并借助于网络服务提供者的服务和设施，来建立自己的专用网络，可以将自己内部的设备与外部网络实现安全的互相连接，这能有效地掌控专用网络的状况，且能依托于此来开展其它需要的各项活动，实现了网络扩充功能。 3 VPN的关键技术分析 VPN主要依赖于两种技术，隧道技术和安全技术，安全技术主要有密钥管理技术、访问控制技术和身份认证技术三个方面。 1）隧道技术：对于VPN的构建来说，隧道技术是它在构建时的关键技术，隧道技术是负责对要传输的原始数据加密、进行协议封装、压缩编码处理，再在外层嵌套其它协议，最后将经过上述一系列处理过的数据包送入网络信道的，与普通数据包进行一样的传输。这样，只有该VPN授权的客户端用户才能对隧道里的数据包处理和解释，而其它用户是无法处理这些数据包的，隧道技术如同在公网上为信息传输和交换的两方建立一套专用的、隐蔽性很强的数据信道一样，而这个信道是由一系列的协议构成的[3]。 2）安全技术：VPN的安全技术基本是由身份认证技术、数据加密技术和密钥交换及管理技术组成。由认证技术来防止数据被伪造和修改，由加密技术来防止信息被破解，由密钥交换及管理技术来保证数据的安全传输，整个VPN系统采用了较为复杂的算法进行加密，保证数据不会被盗取和窃听，保证分布在不同地方的专网在公网上安全。 4 VPN在房地产中介行业的应用 现在房地产中介公司都有自己的管理系统，但随着公司业务的发展，房屋信息和营业网点不断的增加，各连锁店之间，各连锁店与区域店之间的系统相对独立，对于房源信息，客源信息缺少共享，各区域店与总部之间的缺少互相沟通。网络信息建设急待解决。 随着科学技术的不断进步，VPN技术引起了广泛注意。它是通过在公网上建立虚拟连接来传输私有的信息，建立起安全、可靠、经济、高效的传输链路。利用VPN技术实现了房地产中介公司总部和下属多个营业网点的网络互联，各营业网点的数据可以实时、快速、稳定的和总部信息中心进行同步。不但为企业提供了数据实时传输与共享，极大地提高了工作效率。同时，还大大的减轻了公司的维护成本。 5 小结 目前，房地产中介公司系统主要包括内部的OA系统，房源管理系统，客源管理系统等 。随着房地产中介业务规模的不断扩大，需要加快信息化处理与建设的步伐。VPN技术的应用，使得各分店之间，各分店与区域店之间，以及分店、区域店与总部之间建立起安全、快捷、高效的网络平台，为企业的快速发展提供了坚实网络基础。由此可见，VPN在房地产中介的网络发挥越来越重要的作用。 房地产中介论文:房地产中介经营状况及发展态势分析 摘 要：文章从房地产中介行业的生命周期特点，宏观环境对房地产中介行业的影响及房地产中介行业应采取的为提高服务质量而进行的技术创新手段三个方面综合分析了我国房地产中介行业的具体经营状况。 关键词：房地产中介；宏观环境；服务质量 房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。因此，研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。 一、我国房地产中介行业尚处于成长早期 中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统，其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此，可以认为房地产中介是联结房地产与消费者，房地产与社会各经济部门之间，专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》 ，房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常，行业处于幼稚期时，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。 我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题： 第一，产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同，产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期，企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看，广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系，是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么，可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延，第一个层次对应微观层次的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”，对应宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。 我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域，缺少一定的稳定性，其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》 规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同，通常分化为房地产销售公司，房地产评估公司，房地产经济公司等多种类型，有专业化的特点，随着公司的发展和消费需求的变化，不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整，从而演变为服务较为多样化的公司。 第二，市场增长率较快，竞争者数量激增，且未形成规模效益。房地产中介的业态具有明显的规模上的差异：小中介一般是单店注册，“一间房子加一张桌子加一部电话”，一张小黑板可以作为信息的平台，抗风险能力很差。部分大中介通过连锁形式获得规模效应，但是发展过程中忽视品牌形象等问题时有发生。盲目扩张会导致资金及人才的缺乏使企业承担更大的风险。北京信一天、长河地产、中大恒基等企业在遭遇市场疲软后瞬间瓦解[3]。我国上海地区的房地产企业发展相对较快，也拥有数量较为庞大的房地产经纪企业，但绝大多数企业服务同质性强，规模效应不明显；尽管有一些特色企业，但总体仍处于相对初级的发展阶段；市场集中度低，规模优势不明显[4]。 第三，企业规模小，从业人员素质低，企业进入壁垒较低。这一点与行业发展状况受到需求多样化和行业发展阶段的影响有关。以北京为例，截止到2006年底，房地产经纪机构共有2675家，其中963家注册资金不足50万人民币，占总数的36%，余下的企业中，30家注册资金不足10万人民币，占总数的1.1%左右， 493家注册资金在10万人民币至30万人民币之间，占总数的18%，剩下的450家注册资金在30万人民币至50万人民币之间，占总数的17%。而每年中介行业至少经手上千万元的资金，如果出现问题，就可能出现中介公司卷款出逃的不法现象。而且，无照经营、超越经营范围和非法异地经营的现象也极为普遍。2001年上海市工商管理部门对房地产经纪机构开展了专项检查，查出企业86户无照经营， 109户异地经营、擅自设立分支机构， 5户越级经营， 45户有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书[3]。 二、宏观环境对房地产中介的发展有较大影响 产业的发展受到多方面因素的影响，不仅包含产业内部企业的规模结构，产业发展中潜在进入者的行为方式，替代产品的影响力，供应商和消费者不断提高的议价能力，也包括，产业发展过程中外部环境带来的重要影响力。这种外部环境既包括制度法规层面的因素，也包括经济、社会和技术层面的因素。我国房地产中介行业的发展相对来说存在制度建设落后、经济需求强劲、社会认知度低、技术手段落后等问题。 第一，制度建设的落后是导致房地产中介行业发展迟缓的重要因素。房地产中介发展不完善的原因在于无监管下的逆向选择和道德风险形成的中介行业不良行为[5]。我国房地产中介方面的法律法规正处于建立框架的过程中，较高级别的法律政策文件只有《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理法》，并且规定过于原则化，不易于执行。法律法规的不完善直接导致了房地产经济人的诚信状况令人担忧、难于依法管理、无监督机制、行业协会监管不力等问题。行业乱象是影响行业发展的重要原因[6]。我国房地产经纪人掌握着买卖双方的交易信息，处于双重的现象十分普遍，由此带来了导致交易的道德风险和法律风险（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地产中介自律制度的建设，如企业承诺，法人责任制和业务失误赔偿制，完善财务制度及建立业务记录几个方面都是亟待解决的[7]。 第二，经济环境的发展与变革是促进房地产中介行业发展的重要因素。伴随着住房需求的迅速增加，中国的房地产业开始迅速发展，受到火爆的房地产市场的影响，二手房市场在各地的交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此，在全国各地大量涌现。随着我国房地产市场供求关系的深刻变化，在出现买方市场的态势下，房地产中介行业不仅符合现代大生产的客观要求，而且满足了扩大房地产市场需求的紧迫需要，从而实现供求平衡。但我国房地产中介行业发展依然薄弱，整体上与中国市场经济的不成熟有关，也与房地产业本身“重开发、轻经营”密切相关[8]。 第三，社会满意度低是影响房地产中介行业发展的社会因素。在我国房地产业的发展中，中介服务尚没有成为重要的组成部分。房地产投资因金额大，回收期长，其发展过程中影响因素很复杂。而发育不充分的房地产市场夹杂着大量非市场因素，市场在资源配置方面的作用十分有限。不完善的市场配置制度使房地产市场主体不善于利用中介服务，这种情况在一定程度上制约了房地产中介行业的发展[9]。实际上，房地产产销分离可以提高销售效率，节省销售成本，满足消费者的个性化需求，这种优势互补、合理分工的业态发展模式会使市场进入一个有序的状态。因此，大力发展房地产中介机构的服务体系不仅有社会的需求，也有现实的意义。规模小、分散性大的房地产中介服务效率和效益都很低，这种弱势的发展不利于行业本身的成长性。 第四，信息化程度差是影响房地产中介行业发展的技术因素。我国房地产中介服务的信息化程度滞后，难以实现信息共享与资源整合[10]，信息化建设设施落后、技术水平低的问题在一些初级市场中亦普遍存在。 三、产业发展应注重以提高服务质量为目的的技术创新 房地产中介行业发展的应该依托于技术的先进性、人员素质的提升和以提高服务质量为目的的技术创新。 第一，网络技术是提高服务质量的技术依托。房地产中介行业的发展要跟上时代的步伐，通过网络和商业工具的引进和改造，进行以提高服务质量为目的的技术创新，使房地产中介行业在房地产市场更好的生存和发展。 信息时代的消费者对网络的利用率不断提高，建立房地产中介网络，通过房地产开发商公布的楼盘的地理位置、户型面积、周边配套、工程进度、当前价格、优惠信息等，让购房者获取楼盘的信息。通过网络广告，和公布楼市政策项目信息扩大宣传提高楼盘形象；通过业主论坛，使开发商及时了解购房者的需求[11]。这些成为大多数房地产中介企业需要建立的技术平台和手段，也是他们获取竞争优势和形成差异化的主要渠道。部分企业还引入MLS多重上市系统，建立覆盖整个区域的房地产市场中介信息的网络平台，通过信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理等系统，构建“在线楼市”，达到信息共享，资源优化配置，解决信息不对称问题[8]。部分较大规模房地产中介企业建立了基于GIS的房地产中介系统的技术战略。增强了数据管理和分析能力，可以对房地产周边的空间信息、客户的管理信息、房屋的具体交易信息进行储存，通过地图管理、视图管理、客户和房产注册信息的编辑机房屋信息空间的查询几大模块来实现系统功能的运作[12]。 第二，人力资源是提高服务质量的人才保证。房地产中介是一项专业性和技术性极强的职业，从业人员的素质和水平直接影响到行业服务质量的提高和房地产市场的运行效率。而人才缺乏是制约房地产中介企业管理水平的提高重要因素[10]；通常意义上，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询，因此，房地产中介的从业人员要有较强的专业基础知识和很高的专业化操作水平，而我国现阶段房地产从业人员还没有达到这个水平。在制度设立上也没有建立包括资格审查、业务考试、登记注册、发放执照等一系列严格程序化的管理措施规范的房地产中介从业人员的认证制度，仅有的房地产估价师认证制度， 也分为土地估价师与房地产估价师，两个体系间相互独立，违背了房、地产统一原则，存在成本高、实际操作不便、市场垄断等问题（李恒光，2003）。部分研究表明，经纪人入职门槛的提高可以显著提高房地产中介的服务质量（Shilling Sirmans，1988）。因此可以通过建立网上的认证体系改善现有人员素质低的问题。 第三，诚信建设是提高服务质量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平规范的市场环境是十分必要的，清晰界定房地产产权关系，建立市场交换的基础；建立结构合理覆盖面广的法律条款，保障房地产市场的有序发展；保持法律系统的统一性、协调性、针对性，易于执行。 发展大型、专业房地产中介机构，走集约化、规模化道路，用良好的信誉、较强的实力及规范的服务使开发商放心，使消费者满意；树立专业的优良形象；强化交易规范化管理，实现交易清晰化，让客户明明白白购房；利用网络技术，结合品牌创新、广告营销，低成本直销；建立专业的营销队伍，不断为员工提供专业培训，确立自身优势；坚持“绿色”经营原则和科学管理理念；为顾客提供切合客户自身状况的一站式服务[13]。这些经营理念和发展方向将是房地产中介行业发展的战略目标。 房地产中介论文:房地产中介机构对房价租价的影响 [摘　要]房地产中介机构是高度分散、竞争激烈的行业，是房地产交易的枢纽。它主要通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介企业的专业人员所拥有的专业知识和他们特有的组织机构、特殊的活动方式和方法，为房地产市场的主体提供专业服务。 [关键词]房地产　中介　房价　租价 作为房地产市场的重要组成部分，房产中介起到了推动产业发展、服务群众需求的作用。我国房地产中介市场处于起步阶段，中小型房地产经纪机构较为普遍，虚假房源、谎报实际房价、中介“吃差价”、签订“阴阳合同”、办理假房产证等不法行为屡禁不止，从事房地产经纪活动的人员素质有待提高。本文将在分析房地产中介市场现状的基础上，总结其对房价和租价的影响，并提出合理建议。 1．房地产中介机构的主要工作 第一，寻找房源。中介人员通过在房地产相关网站搜索而录入内网的房源量达80%以上，房东直接到中介公司登记的房源量或依靠中介人员在外收集张贴出的房源数量仅占15%左右。是否拥有高质量房源信息直接关系到房地产中介机构的运行效益。 第二，联系客户。房地产中介机构的主要客户来源是网络，大约占60%以上，主动来中介公司寻找房源的客户逐年减少。然而，中介人员在网上挂出的房源之所以比业主挂出的房源吸引更多客户，是因为中介人员会在一定程度上美化房源描述的同时降低价格，这一行为也被人们称作“虚假房源”。 第三，带客户看房。中介人员会根据客户心理推荐房源，一般来说分为三步：第一，推荐质量较高房源，让客户相信中介房源优质性的同时使其预期价格有一定程度上的提高；第二，推荐劣质房源，看完高质量房源后，客户一般对价格不满，因此，中介按客户意愿降低价格标准寻找低价位房源，为第三部做准备；第三，推荐中等房源，看完劣质房源后，客户会对中等房源的装修比较满意，并参考和高质量房源的价位差后对中等房源价格基本接受。 第四，与交易双方相互协调。在看房的同时，中介就交易双方的心理价格或者某些特殊要求进行双方协调，此时，中介人员一般保持中立的态度，让双方都感觉其为自己争取利益。 第五，收费并签订合同。促成成交之后，与双方签订合同，并收取合理的中介费。 第六，售后服务。一般，中介公司会要求每位员工每日达到一定数量的房源回访量。随时和房东及客户保持联系，以便今后有更多优质房源的录入和庞大的客户群。 2．房地产中介机构的投机行为 第一，签订阴阳合同。在买卖房屋的过程中出现一种现象，即交易双方会在中介的建议下签订两份合同，目的是为了逃避相关税项。这种行为虽然使交易双方及中介方获利，但是不利于二手房市场的规范和管理，并且会减少政府的相关收入。而且，房屋买卖交易完成后若出现纠纷则必定会损害交易双方的利益。 第二，不合理竞争。随着房地产市场的快速发展，房地产中介公司数量大幅增加。如此众多的小型中介公司，在经营管理方面存在众多问题，比如缺乏诚信、从业人员素质低下等，甚至在工作期间有小型中介公司私下联系部分其它中介公司员工，非法窃取公司房源。 第三，交易完成前后服务态度不一致。从事中介这一行业的人员流动性很大，因此大部分中介人员只为追求短时间内的成交量，许诺给客户及房东无法履行的承诺，此承诺随此人离职而结束。 第四，在房源紧张的情况下，中介公司会诱使房主签订独家房源合同，即此住房完全由此家中介机构销售或出租。事实上，这种合同不仅不会加速房屋的交易完成，反而会减少了其他中介公司推荐客户的机会。 第五，合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房拟定的，在其取得双方信任后，交易双方基本不会仔细查看合同的每一条内容，这就对中介推卸责任创造了机会。 第六，有一部分中介人员会利用工作优势低价取得房源，然后自己出租或出售赚取差价。虽然这种做法不合公司规定，但是仍然屡禁不止。 3．房地产中介机构如何影响房价和租价 第一，中介费与待售房屋售价或待租房屋月租金直接相关，按其规定比例收取。因此，中介方会依据自己的利益，结合双方所能承受的心理价位适当提高价格，从而提高中介费的同时增加了自己的收入提成。 第二，在二手房市场活跃期，房源的稀缺是房屋交易的首要问题。因此，业主对自己的房屋有足够把握按预期价格出租或出售，即不愿中介介入其中赚取费用。对于这种房源，中介方会和业主沟通，最后达成协议：业主的预期收入完全归其所有，在中介帮助下提升的房价一部分作为中介费，并且，中介方将尽快将房屋出租或出售，以免房屋闲置带来资金损失。 第三，中介机构往往将中介费分摊于房主和房客双方，同时由于近几年来物价的不断上涨，二手房供不应求，房主往往更希望将这部分服务费转嫁于买方或租方。因此，中介费的收取本身就推高了成交价格。 第四，中介可以把握大多数房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中，房主和中介的目的是相同的，即提高房价或租价以增加收入，并且，在房屋供不应求的状况下，房客不得不接受中介和房东所提高的房价。 第五，二手房市场中出现一种“包租”或“包卖”现象，即房主把钥匙直接交给某一家中介公司，进而此房源便成为这家中介公司的独家房源。没有时间限制也没有其他中介竞争，中介自然会把握客户的心理寻找合适买家并适当提高房价来增加收入。 第六，国家对楼市调控直接作用于二手房市场，“限购令”等一系列政策的出台使房屋买卖市场明显“降温”。与调控前二手房市场形势相比，房屋买卖数量大量减少，中介收入也相对减少。因此，中介会权衡交易双方心理来提高房价，进而提高自己收入。 4．政策建议 第一，加强房地产中介人员的专业素质。房地产中介机构数量上的增长并没有真正带动房地产中介行业整体水平的提高，房地产中介服务仍然是我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。行业基础差，技术标准不统一，人员素质不高，中介行为欠规范等等问题仍然存在，因此加强房地产中介人员的专业素质是必须要解决的问题。 第二，加强监督管理，减少投机行为。加强房屋租赁服务市场的监管办法，对于培养和发展房屋租赁市场，规范房屋租赁服务市场的行为有着极为重要的作用，在目前状况下，加强房屋租赁服务市场监管工作，要加强收取租赁管理费，加强租赁纠纷管理，加强税务、公安等相关部门之间的工作配合，共同发挥对房屋租赁市场的监管作用。 第三，提供廉租房和经济适用房，缓解房源供不应求的局面。只要供给不足， 就一定会有涨价行为，因此，应对房屋租赁价格过快上涨的措施应该围绕“增加供给”来展开。政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房，以增加供给满足需求进而降低价格，只有加大公租房的建设力度，才能把房地产市场从卖方市场转为买方市场，增加房市场市场竞争的公平性。 第四，完善政策及法规，让中介无机可寻。通过法律的形式将租赁双方的权利和义务确定下来，要让承租人有稳定感和安全感。目前我国住房租赁制度在立法方面还比较缺失。《城市房地产管理法》等相关法律法规中都没有具体涉及如何处理出租人和承租人的关系等方面细节，房地产管理部门的房地产交易管理中涉及租赁关系方面的内容还不足够细致，并且没有单独的法律、行政法规来规范房屋租赁行为，因此才出现中介把握交易局面的现象。 第五，规范中介市场，减少不正当竞争。由于今年来对住房的需求，房源的稀缺性越来越明显，一套出租或出售的房屋会引起多家中介机构争相获取其交易目的。由于竞争的激烈，很多家中小型中介公司出现了不正当竞争的现象，这种竞争方式带来的高额利润逐渐被认可，因此，不正当竞争的辐射范围逐渐扩大，进而导致了房地产竞争市场的畸形。 总之，我国房地产中介市场现在仍然处于不成熟的发展阶段，一系列影响房价和租价的问题仍然存在。因此，房地产中介市场的规范是个系统工程，政府要充分发挥其职能，规范和引导房地产中介市场健康发展，使其对整个房地产市场的发展起到积极作用。 房地产中介论文:我国房地产中介行业发展的探索 【摘 要】当前，我国房地产中介市场存在的主要问题有：专业化水平低、诚信不足、入行门槛低、信息不对称等。究其原因主要是因为从业人员素质低、相关法制不健全、有关管理部门之间缺乏沟通以及消费者缺乏自我保护意识。要解决上述问题，必须加强专业人员培训、建立健全有关法律法规、加强行业透明度，并且建立诚信制度及完善的服务体系。 【关键词】房地产；中介市场；中介 引言：随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。 1 我国房地产中介的发展现状 进入2009 年以来, 随着房地产市场的逐渐回暖, 处于低迷状态的房产中介行业也开始复苏。据各大中介公司行业数据显示, 2009 年上半年在房地产中介市场的成交价格和成交量与2008 年相比均有了较大提升。而房地产中介市场的交易热也重新带动了房地产中介业的发展, 很多中介公司又回到市场或逐渐扩大业务规模。尽管当前房地产中介市场表现出良好发展势头, 但从长远角度看, 我国房地产中介的现状中隐藏着发展危机。 2 我国房地产中介发展中所存在的问题 房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：1.特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。2.形成了包含房地产楼盘、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。3. 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等。而过快的发展在一定程度上又造成了房地产中介发育不良,因此在发展中暴露出诸多问题。 2.1 盲目入市, 竞争力不高 我国房地产中介数量众多, 但以中小型中介企业居多, 而且大多是在市场刺激下应势而生的。而且由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全, 因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑几个人”的房地产中介, 这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。 2.2 专业化水平低 房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定。 2.3 诚信不足 一些不法中介商，钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。 2.3.1 法制不健全 我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》，1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。 2.3.2 多头管理，缺少沟通 对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两万方数据方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。 2.3.3 入行门槛低 目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的人行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。 3 我国房地产中介的发展对策 3.1 提高行业准入门槛，壮大企业规模，树立行业精品 由于我国房地产中介行业准入门槛过低, 导致房地产中介良莠不齐, 因此要从两个方面进行加强:一方面通过提高从业企业的资质以减少类似“夫妻店”的存在; 另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其竞争力和规范性。 3.2 加强专业人员的培训 鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。 3.3 完善法律法规，加大监管力度 针对房地产中介行业存在的缺陷和问题, 借鉴国外较为成熟的法律文件, 进一步完善我国现有的法律法规, 使之更具体化和更具有可操作性。尤其是对资金监管、行业监管中存在的漏缺加以弥补。而行业主管部门一方面要加大行业监察力度, 对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施,肃清行业的不良主体; 另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度, 使其真正落实到位。此外, 要充分发挥行业协会的作用。 3.4 增加透明度 增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居间或者的服务内容及佣金标准；公开消费者申投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者。 3.5 建立诚信制度 如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。 1、对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。 2、行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业 内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。 房地产中介论文:房地产中介对房地产价格的推动作用分析及管控建议 摘　要：本文基于中国房地产价格居高不下的现状，从交易成本和市场效率的角度，分析房地产中介对房地产价格推动的主要手段。表明房地产中介机构对目前的高房价有较大的推动作用，在此基础上提出对房地产中介机构的管控建议，以规范二手房交易市场。 关键词：中介　房价　推动　管控 中国的房地产价格上涨迅速、居高不下，是诸多因素造成的。这其中有地方政府土地财政的需求，有房地产开发商追求自身利益的强大动力，也有炒房团、投资客炒房行为的推动，还有中国老百姓对房地产的强大基础需求；另外，房地产中介对房地产价格的上涨也起到了推波助澜的作用。 关于房地产价格上涨的推动因素，社会各个团体主要关注的是前面几个方面，国家的历次调控和市场整顿也主要针对前面几个方面，而对于房地产中介在房地产价格上涨方面的影响基本未给予应有的重视。 拟结合近期对房地产中介市场的调研就房地产中介对房地产价格上涨的推动作用进行分析，提出相应的管控建议。 1.二手房交易的交易费用分析 交易费用无处不在，社会的经济活动无不与交易费用相联系，交易费用经济学在近年也是经济学中研究的重点领域。根据一些估计，现代市场经济中的交易费用占净国民生产总值将近50%~60%。 市场型交易费用主要包括：(1)搜寻和信息费用；(2)谈判和决策费用；(3)监督费用和合约义务履行费用。 二手房交易涉及的交易费用最主要的是搜寻和信息费用，其次是监督费用和合约义务履行费用，谈判和决策费用相对较小，此处予以忽略。 二手房交易成功最大的困难是买卖双方信息不通畅，买方自身无法获取合适的房源信息，卖方自身无法获取合适的买主信息，形成信息不对称。这也是房地产中介产生的根源和存在的主要意义，以沟通买方和卖方，起桥梁作用。 同时，由于买卖双方各自对交易对方不了解，私人信息不对称，都担心对方不履行合约，这种担心有时也会使交易难以进行。房地产中介机构此时作为中间人，能得到交易双方的信任，使交易顺利完成。 二手房交易的中介机构承担了上述两方面的责任，起到了两方面的作用。所以，中介机构要收取交易的中介费，该费用一般以名义成交价的一定比例计取，并应计入房屋交易的实际价格。 2.房地产中介市场推高房价的主要手段 二手房价格除了市场本身上涨的因素外，与房地产中介的推动也是密切相关的。房地产中介推高二手房价格的主要手段有如下几个方面： 2.1阻断二手房个人信息网上沟通。二手房交易市场分为有形交易市场和无形交易市场。有形交易市场指通过中介机构进行交易，中介机构有实实在在的营业场所；无形交易市场指买卖双方通过互联网搜寻到对方直接进行交易。随着科技的进步、通讯手段的发达，应该说信息的搜寻成本在迅速降低，通过互联网平台能够很快收集到自己需要的信息。 在二手房交易方面，全国性的、地方性的二手房交易网站很多，买方和卖方都可以在二手房交易网站上免费自己的需求信息。在正常情况下，买卖双方可以很快、很容易搜寻到合适的交易方。但是，打开绝大部分二手房交易网站，能看到的主要是房地产中介机构的信息，私人的信息查找起来很不方便，有些信息也很难找到。由于买卖双方通过互联网低成本、快速寻找交易对方的方式被阻断，就只好都通过中介机构进行交易，故每年二手房无形市场的成交量很小。 2.2阻止二手房买卖双方直接见面。由于各种原因，目前我国的二手房交易绝大部分通过房地产中介进行。从自身利益出发，房地产中介机构不允许二手房买卖双方直接见面，以防双方直接交易或买卖双方直接见面后再与中介机构就中介费讨价还价。 2.3赚取买卖差价。国家的《房地产经纪管理办法》也规定，不允许中介机构吃差价，否则将被罚。但是，在实际调研中，我们发现房地产中介机构赚取差价的现象很常见。房地产中介机构经常压低卖方的卖价，而向买方高报卖价；在买方交了保证金并签署委托购房协议后才让买卖双方见面进行交易。买方的买价与卖方的卖价之间存在的价差就被中介机构赚取了。赚取买卖差价现象在城市的繁华地带、成熟片区，无新开发楼盘项目可比较的情况下尤为突出。 2.4收取买卖双方佣金、提高佣金比例。根据国家计委、建设部1995年颁发的、目前仍有效的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖收费，按成交价总额的0.5%~2.5%计收。而在实际的二手房交易中，一些房地产中介机构利用买卖双方信息不沟通和信息不对称，向买卖双方同时收取中介费。并且政府主管部门监管不严、处罚不重，房地产中介机构更是肆无忌惮，经常是向买方收取1.5~2.5%的中介费后还要向卖方再收取中介费。 2.5诱使卖方签订独家协议，阻止房源流通。在调研中发现，很多房地产中介机构经常利用卖方尽快售出的心理，以签订独家协议后中介公司会加大该套房屋的宣传力度，以帮助客户尽快销售出去为诱饵，诱使客户签订独家协议。但实际上，这只是房地产中介机构的一个手段，其真正目的是诱使客户签订独家协议，使客户不再找其他的中介机构。一方面，中介机构可以独控房源；另一方面，中介机构可以在卖方的买价基础上加价销售，赚取差价。卖方签订独家协议的初始目的是将房屋尽快销售出去，而由于中介机构为赚取差价进行加价销售，经常出现签订独家协议的房屋比未签订独家协议的房屋后销售出去。 3.对房地产中介市场推高房价进行管控的建议 二手房交易在我国极为普遍，在房地产市场中也占有重要的份额。要控制房价的快速上涨，对二手房交易的中介市场进行规范是十分必要的。 3.1利用互联网技术，建设好二手房个人网上交易平台。互联网技术的发展，为社会的经济交易提供很好的技术，可以极大的降低交易对象搜寻的成本。目前，国内一些二手房交易网站的技术解决方案、界面都很不错；只是由于某些方面的原因，在这些二手房交易网站上，个人交易信息查找不方便或者被删除，相当于对个人之间进行交易人为设置了障碍，互联网的优势被人为消弱。建议政府部门建立二手房交易网站，专门为二手房个人交易提供信息沟通平台，促成二手房交易在买卖双方之间直接进行，降低二手房交易的成本。这种二手房交易网站要杜绝中介信息。或者政府对现有的二手房交易网站进行整治，使二手房个人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易网站上供需信息、直接寻找交易方。 3.2政府部门要方便老百姓二手房个人交易的办理手续。目前，有少部分选择通过中介机构进行二手房交易的目的是个人二手房交易的程序复杂，个人自己去办理要跑很多趟、排很多队，为避免麻烦而选择中介。政府房管部门应将二手房交易的相关程序在网站上公布，并将详细的要求一一说明，避免老百姓跑“冤枉路”，方便老百姓办事。 3.3加大对房地产中介机构加价销售行为的查处力度和处罚力度。房地产中介机构加价销售对于房价上涨的推动作用很大，应严厉查处。只要制止了加价销售行为，房地产中介机构通过签订独家合同控制房源、阻碍房源流通的积极性就会自动消失。建议政府主管部门加大对房地产中介加价销售行为的查处力度。这其中很重要的一个方面是畅通老百姓对房地产中介机构违规行为的举报渠道，并及时向老百姓反馈处理结果。同时，建议加大对房地产中介加价销售行为的处罚力度，加大其违规成本，使之不敢违规。 3.4建议二手房交易只能向单方收取中介费。二手房实际交易过程中，中介费一般由买方承担。如果房地产中介机构再向卖方收取中介费，卖方也要把此部分费用加入房价内，最终实际还是由买方承受。建议规范二手房交易的中介费收取，禁止向买卖双方同时收取中介费。建议只能向其中一方收取中介费，最好规定只能向买方收取中介费，以便于买方计算房屋的实际价格。 4.结束语 房地产价格上涨幅度过快，已引起国家的高度重视，国家也已出台多项措施对房价进行调控，但这些调控措施中针对二手房交易中介的基本没有。实际上二手房地产市场与一手房地产市场价格是联动的，房地产中介的不规范运作会推高城市的整体房价。目前，我国二手房交易的中介市场极不规范，二手房交易中，房地产中介机构赚取的部分远超过其应该赚取的部分，已经对我国房地产市场规范形成了负面影响，阻碍了二手房交易市场的健康发展，应进行管控和治理。 房地产中介论文:房地产中介电子商务模式初探 摘要：在信息网络飞速发展的今天，电子商务对传统房地产中介行业将产生重大的影响。论文论述了房地产中介行业实施电子商务的必要性，分析了我国房地产中介电子商务的发展现状，提出房地产中介企业电子商务的模式。 关键词：电子商务　房地产中介　网络营销 1　房地产中介行业实施电子商务的必要性 1.1　行业发展的必然趋势 众所周知，房地产中介机构属于服务性行业，承载了为政府、发展商以及消费者三方的房地产顾问咨询服务，更是一种知识密集型和高度信息化的行业。从服务的终端(消费者)层面，需要及时了解消费者的需求动态以及持续性的客户关系维护；而从服务的前端(政府以及开发商)层面，需要体现更多的行业专业知识的应用技能，也就是说需要有一种能够指导和引领客户的能力。这就要求房地产中介行业比房地产开发企业具有更强的知识、技术、信息的掌握能力。同时，房地产信息化程度的提高将促进企业的全国性发展战略布局和区域性发展。 1.2　政策环境下，行业整合重组趋势对信息化要求的程度加剧 随着国家宏观调控政策因素的影响，房地产三级以及二级市场受到明显的政策打压，传统的房地产销售模式面临挑战，而电子商务、网络营销作为一种新生的营销传播手段成为了房地产销售方式的新宠：“手机短信”、“电子路牌”、“数字楼宇以及车载系统”、“房地产网络广告”、“网络团购”等营销途径铺天盖地，一方面降低了房地产开发企业的推广成本；另一方面有效地扩大了受众群体的传播范围，成为了传统媒体营销方式的有效补充。 2　我国房地产中介电子商务发展现状与前景 我国房地产中介企业发展迅速，由原来的几十家发展到几百家到上千家。但真正具有能力发展电子商务经营模式的企业为数甚少，有些企业网站只能简单的公布房源信息额和企业的广告，完全不能满足消费者的需求，使信息不能透明化，没有实现真正意义上的电子商务。到目前为止，在我国的房地产中介行业中，还没有出现取得行业完全认同的电子商务系统。结合房地产中介行业的现状、特点和电子商务的经营模式以及电子商务的优势，目前房地产电子商务发展在我国是初期发展阶段，电子商务和传统的营销方式相结合是目前主要的营销方式。以电子商务系统为依托，电子商务技术为核心，兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式，将逐渐构建具有中国房地产中介行业特色的电子商务系统。 电子商务应用主要是方便顾客，提高效率，增强信息透明度，加大销售成功率，其未来发展趋势主要体现在以下几个方面。 2.1　管理跨域化 我国地区的自然条件，人们的生活水平，城乡差别等的差异性以及房地产行业自身的区域性，使房地产电子商务表现出较强的区域特征，目前区域性房地产经济为特点的网站今后将成为房地产电子商务的基础平台，使整个企业管理的跨域化进程大大加快。 2.2　信息透明化 随着房地产电子商务的发展，要使房地产营销方式多样化，要立消费者需求为核心的营销理念，改变以往售楼处，媒体广告，和置业人员促销的传统营销方式发展电子商务，增强信息透明度，使消费者在透明的网络信息得到满意的信息资源。 3　房地产中介企业实施电子商务的方式 对于房地产一级市场而言，房地产中介企业体现的主要是房地产专业技术的应用水平，信息化应用的核心应体现在知识管理平台的建立和应用上。包括服务体系、服务内容(report)、服务流程、知识技术分享、客户关系管理等。二级市场则在此基础上需要增强消费者需求数据库系统的建立，包括数字样板房、网络社区服务等先进的营销方式。三级市场则更加注重的是房源系统以及买家、客的需求信息，需要强大的数据库平台支持在线交易系统的建立和同时GIS(地理信息系统)的应用将更多地运用到房地产销售过程中。 房地产中介论文:房地产中介生死破局 作为楼市最敏感的感应器，房地产中介行业曾随楼市兴盛而蓬勃、又随楼市乍冷而调整。龙年春天已然到来，但楼市尚未复苏，房地产中介行业的寒冬也远未结束。 由于去年年初的“限购令”等楼市调控政策，二手房成交量不断下跌，房地产中介行业中的大企业还能够撑住，而一些小中介公司却饱受市场寒冬煎熬，纷纷出现亏损、关闭、裁员等现象。链家地产的研究报告显示，2011年北京中介门店关店约1400家，其中超过7成为中小房地产中介。 21世纪不动产经过几轮融资后，终于在2010年登陆资本市场。然而，在上市元年，21世纪不动产却交出大幅亏损的答卷，其年报中披露上年普通股股东净亏损1.466亿元，无疑给风雨飘摇的房地产中介行业又添了一层迷雾。 全行业亏损 相比于往年的火热，房地产中介行业进入了寒冬。房产企业的收入受房产交易量和交易金额影响最直接，大幅下跌。 楼市火热时，诸多规模较大的房地产中介公司纷纷登陆资本市场，给行业注入强心剂。2010年11月，北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市，成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划公司，而业内老牌企业世联早在2009年于深圳A股上市，最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO。 然而，“限购令”出台后，21世纪不动产在2011年即面临亏损。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前的形势下，不会有1家中介盈利，只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施，实际上是在止损。 雪球财经分析师吴桑茂在报告中指出，2011年前9个月，全国房产交易面积和金额在宏观调控的背景下依然保持增长；但多数商的佣金率却大幅下降至1%左右；而前两年房地产火爆时期，商的佣金率一度高达2-3%。 日前甚至有深圳中介业内人士预计，2012年将成深圳历年来最差的1年。在市场寒冬期，稍有实力的大企业开始寻找融资，以期度过难关。深圳中联房产企业发展有限公司总裁杜欣表示：“以前每个公司都说不缺钱，不用去募集基金，经历市场振荡、政策影响的时候，很多公司都出现了资金问题，其实房地产中介行业的运营成本还是挺高的，如果想做大做强，资金的保障就更加重要。有了资金的保障，公司的抗风险能力和占有市场的决心和信心也不同，我相信这是最关键的一点。”但此时私募基金投资中介行业，无异于“火中取栗”。私募基金会受到不断深入的楼市调控对中介公司上市的不利影响，被投资公司的上市市盈率也会受到市场环境的冲击。 扩张图变 尽管行业不景气，但却出现了一些规模较大的房地产中介企业逆势扩张的现象。 源于美国的21世纪不动产自2000年进入中国市场后，就开始了全国性扩展，通过直营和特许经营加盟的方式在全国范围内布网，并在2010年顺利登陆纽交所，融资1.6亿美元。然而，21世纪不动产的扩张并不是一帆风顺，自2006年起，21世纪不动产大幅扩张开店，几乎次次都与亏损结伴，其招股说明书显示，该公司在2006年、2007年、2008年连续亏损，亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元。直到2009年前9个月，该公司才首次扭亏，实现8833.3万元盈利，而其亏损的原因则是大幅扩张造成成本增长。 尽管如此，因为背靠美国高盛集团、美国艾威基金，21世纪不动产的扩张步伐没有丝毫犹疑。2009年年底21世纪不动产在全国共有650家直营店，2010年，直营店数量更上升到1500家，增长势头迅猛；深圳是21世纪不动产去年强势进入的地区，直营店也从20家上升到90家。 被市场寒流击中的中小房地产中介纷纷开始给诸如21世纪不动产这样的大公司负责人打电话，透露转让店面的想法。21世纪不动产则开始开店与收购并进的扩张。然而，一些房地产分析师表示21世纪不动产的盈利前景并不明朗，因为与新收购店铺需要一定的磨合期，难以迅速实现盈利。同时，市场调控仍在继续，前景并不算明朗。 虽然21世纪不动产的扩展带来了亏损，但这种亏损或是一种战略性亏损。相对于顺式扩张的较高成本，逆势扩张在成本上占绝对优势，而且逆势开店速度更快。显然，21世纪不动产逆市扩张是在为未来发展铺路，在寒冬期迅速占据市场份额，使未来竞争具备一定规模优势。 21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示公司对于亏损早有预计，2011年采取了谨慎扩张的方式，并在新房、商业地产及金融服务上平衡利润收入。 转型之困 持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则，房地产中介行业也已经到了必须转型的时候。目前这种市场环境下，房地产中介公司过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险很高。房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。 “传统的经营范围是一片红海，现在急需探寻的则是一片蓝海”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。很多房地产中介企业如同我爱我家一样，不再单纯依靠二手房业务，而选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务。房地产中介行业谋求转型，业界人士的共识是转卖 商业地产。21世纪不动产收购了北京上古地产，北京上古地产是一家从事商业地产、写字楼营销策划公司，通过并购该公司，21世纪不动产将增加商业地产、写字楼销售业务，21世纪不动产此举意在填补公司商业地产销售业务的空白，这种互补性也成为住宅调控下公司新的利润增长点，也可以弥补门店扩张带来的亏损，支撑现有的门店规模。 从2010年开始，21世纪不动产开始注重二手房销售以外的业务扩展，开拓新盘、商业地产租赁等新业务，形成了二手房业务、新房、商业地产租赁、商业地产、金融消费服务等围绕房子而形成的完整的产业架构，形成了丰富的产业链，拓宽了营收来源。 与此同时，在销售营销手段上，房地产中介更倾向于选择成本较低的电销。房地产中介将门店开在网络上，用户在网络门店中可以直接使用地图搜索相关地区的房屋户型分布、交通状况、社区规划等详细信息。在网上开设房产门面，降低了房源展示和沟通的成本，同时在信息展示量和获取人群数量上都具有实体门面无法比拟的优势。 在楼市调控影响之下，中介行业也在严峻的市场形势中寻求破局生存，打破常规，挖掘新的商业模式，谋求多元化业务经营，来度过这个凛冽的寒冬。 房地产中介论文:浅论我国房地产中介的企业形象塑造 [摘 要] 房地产中介服务企业在经历了20年的发展后，企业的形象还是有待大力提高。本文分析了其面临的现状，从现实出发，提出了塑造良好企业形象的措施。 [关键词] 房地产中介服务企业 塑造 企业形象 一、企业形象现状 由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，所以自1988年深圳国际房地产咨询股份有限公司首家房产中介公司成立起，我国的房地产中介业伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。到上世纪末，房地产中介服务企业在全国已达到数千家，内容涉及新盘营销、二手房买卖、房屋租赁、估价等等，整个市场业务日趋完善。 但是,由于发展初期行业进入壁垒不高，以及当时市场的发展盛况,导致我国的房地产中介业形成了快速发展下良莠不齐,甚至鱼龙混杂的局面。很多中介公司只是租个店面,借来几张经纪人资格证书,再招一些销售人员便开始开展业务。更有甚者,只是利用本来铺面的多余空间贴上房屋租赁或者买卖广告,便开始从事此项工作。这些企业没有专业的信息收集途径,没有专业的经纪人队伍，没有合理的管理方式,甚至没有合格的经营许可证。于是经常发生老板卷房款潜逃,或者收取佣金并没有向顾客提供及时有效的信息被揭发等事件。 不可否认,目前有很多正规的房地产中介服务公司拥有专业的经纪人队伍、估价人员和良好的声誉。但是仍然有许多公司不顾及长远发展,做出违背职业道德的行为,破坏了我国房地产中介服务企业的形象。大部分人在提及房产中介便心生戒备和排斥;而且入世以来,国外已经有很多大型的房产中介机构入驻中国,未来的时间竞争必将更加激烈。因此，增强竞争力,树立良好的房地产中介企业的形象显得尤为重要。 二、企业形象塑造的意义 企业形象是社会公众和企业职工对企业性质特点的总体印象和评价，是企业自身的行为及形象在公众心灵上的投影。从企业所表现的内容看，企业形象由产品形象、服务形象、环境形象和人员形象组成。在信息量巨大的21世纪，良好的形象已经成为企业各种能力的综合体现。塑造好形象是企业在激烈市场竞争下吸引顾客、扩大市场的有效途径，同时也是获取社会公众支持的手段。 在房地产市场繁荣昌盛时期，房地产中介服务企业也风声水起，坐享其成于源源不断的房源和需求客户。但是随着国家的宏观调控，如2007年国家提高第二套房贷的首付比例和贷款利率和全年六次加息及十次上调存款准备金率，对住房需求的增长起到了明显的抑制作用。同时严重打击了房地产中介服务企业，交易量的大幅度下滑造成一些中介无法继续经营，伴随着种种丑闻纷纷倒闭。例如2007年11月，曾经的“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业的老板携款潜逃，于是这家曾拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。这个事件成为近年来中国房地产领域发生的最恶劣事件之一，中介服务企业在公众心中的形象也随之急剧下滑。之后不到三个月，中国最大规模的地产综合服务及解决方案提供商之一创辉租售又传出大部分门店关闭，且拖欠员工工资的消息。一系列的负面消息使得中介服务企业在面对市场不景气的情况下，企业形象更是倍受损伤。目前，房地产中介服务急需采取措施，扭转形势，塑造出良好的企业形象。这样才能使企业在恶劣的市场环境下稳定持续地发展。 三、企业形象的塑造 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供相关服务的经营活动,是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。所以,除了企业内部规范有效的管理以外,要塑造良好的房地产中介服务业形象,让企业为公众接受和信任,需从以下几方面入手。 1.诚信为本，塑造值得信赖的企业形象 信誉是人类社会人们之间建立稳定关系的基础。企业要塑造让公众信任的形象,最为关键的就是诚信。一个具有诚信理念的房地产中介服务企业才能吸引顾客,扩大销售占领市场;才能留住优秀人才,使之为企业的发展贡献力量;才能顺利开展公共关系,使人们熟悉和牢记企业形象。由于房地产的奢侈性,公众在买房选择中介时比较偏于朋友推荐的中介公司。所以房地产中介服务业必须要做到对每一个客户诚实守信。对于公司的发展来讲,他们并非简单地意味着一个客户,而是以他们为中心的一群人都可能是公司的潜在客户。如果做好了这一步,就会形成良性循环;反之亦然。 2.建立一支专业的高素质从业队伍 企业员工的专业程度是直接影响企业发展的重要因素，也是企业形象塑造过程中的重要组成部分，在具有很多特定性质的房地产中介服务业更是如此。首先，企业所提供的产品为房地产信息，这就要求从业人员必须具有相关的房地产专业知识。自己对信息了如指掌，才能解答顾客的疑问。如房屋的构造、地段价值、可利用率高低等等专业的问题，如果经纪人都不清楚，那客户自然也就丧失对企业的信任。其次，经纪人应具有较高的文化素质和思想品德。房地产具有价格高昂性，很多人一生就只买一套房子，经纪人应该对客户负责，尽量为其筛选各方面都符合其期望的房子。切忌为了把一套房子推销出去，就夸大其词地宣扬一些名不符实的优点。这样就算成交也会带来不良影响，不利于企业长期发展，更有损企业形象。 3.担负起相应的社会责任 追求盈利是企业的本质特征,但是不能只强调盈利而忽视企业应该承担的社会责任。房地产中介企业享受着社会带来的发展环境和机会，承担相应的社会责任是应尽的义务。企业应该大量参加公益活动。比如这次的大地震灾难，企业应调动员工积极参加抗震救灾活动。房产经纪从业人员非常熟悉房屋构造和地理位置，对于营救过程有很大的帮助；同时还应该为灾区人民提供力所能及的帮助。在日常的运营中，企业也应提供便民服务，利用公司的资源在公司网站上提供免费的房屋咨询和房屋估价服务。 房地产中介论文:基于改善房地产中介行业绩效管理的思考 [摘 要] 房产交易热潮一度炽热化,各种诚信缺失的行为已给我国房地产中介服务业的健康发展带来了严重的损失。加强对其从业者的绩效管理,规范其行业行为,才能够对社会带来贡献,对整个行业的发展带来更加长远和美好的前景。 [关键词] 房地产中介行业房地产经纪人绩效管理 一、引言 随着人力资源管理在我国企业中的广泛应用, 作为其重要部分之一的绩效管理越来越被管理者所重视。当下,房地产经济形势不断发生着变化,房价不断上涨,引发了相当狂热的购房风潮,虽然大量的增量房填充至市场但仍然满足不了市场需求,二手房的交易也出现了炽热化的形势。购房热潮推动了大量的房地产中介行业的发展。 中国大陆房地产中介业经纪行业发展,虽仅几十年的发展光景,由于现行当地房地产中介市场、交易制度及相关法规,尚未成熟,该行业营销现状尚不能完全适应整体市场的发展,同时也存在部分问题。很多公司的经营对员工的依赖仍然十分突出,管理者对绩效管理的认识和运用均与其本质有所偏差。因此,通过对房地产企业中介行业的实况进行研究, 分析现阶段房地产企业在绩效管理时所存在的问题, 并提出了解决方法,才能达到符合制度化、合理化、现代化的房地产中介的终极理念与目标。 二、房地产中介行业绩效管理偏差原因 房地产中介的经营状况非常依赖员工的工作绩效,但是介于种种原因,我国的房地产中介的客观环境和主观管理都存在着很多问题,分析如下: 1.房地产中介行业的社会规范性 1983年我国恢复了反地产交易,这个期间禁止经纪人参与房屋交易,而后1987年国家工商管理局了《关于加强房地产交易市场管理的通知》,要求“各城市要抓紧组织建立房地产交易所,配备必要的管理人员和专业人员,开展各项工作”。1998年住房体制改革以后,房地产中介行业才进入一个繁荣时期。 然而,这所有期间的法律法规都不是十分完善,对房地产经纪人的考核也不像司法考试等一样有严格的筛选程序,这对从业人员的筛选和考核带来很多的漏洞。对房地产经纪人的职业操守也没有明确的法规约束,以至于很多公司以营利为目的而权衡交易的利弊,从而危害了交易双方的直接利益。致使很多的房地产中介在其中成为利益第三方,而非公平公正的中介人的角色。 从该行业的社会规范性看,就给房地产中介行业从业人员的带来了很多的不确定性,以至于没有明确稳定的客观管理环境,增加了有效的绩效考核的难度。 2.房地产中介行业的管理者特点 我国的房地产中介行业中的管理者大多数并非专业背景牢靠。很多的投资者都是以连锁加盟的形式加入到该行业。有的实体店是由投资者亲自经营管理,有的实体店则是聘请有经验的房地产经纪人来管理。这对实际的经营都是有风险的一种任用管理者的方式。 管理者本身的不专业,就给有效地管理带来了很大的难度。一方面其专业房地产经纪知识不足,不能够给新的房地产经纪人带来知识和业务上的准确指导;另一方面,其科学的管理方式的知识和学习能力不足。其管理的模式主要是依据其经验所建立的,带有很大的不规范性和主观性。 3.房地产中介行业的从业人员的特点 据调查统计,我国目前的房地产中介行业的从业人员以大专及以下的学历为主,年龄也大多在32周岁以下。虽然这些从业者有年轻充沛的工作精力,但其特点也对绩效水平带来了一些负面的影响。 一方面,其专业知识不足,也未参加专业的房地产知识的培训和考核,另一方面,其年轻社会经验不足,对职业操守的准则把握不够准确,价值观未定型可塑性强,反而会被管理者以营利为目的的绩效目标影响做出违背职业道德的职业行为。 绩效管理的对象的本身素质和成长环境直接对其管理的成效起到关键影响,现如今行业的诚信缺失严重,如何把绩效管理落到实处,对其带来实际的改善效用才是有效的绩效管理模式。 三、房地产中介行业的绩效管理的对策分析 1.颁布相关的法律法规,建立完整的经纪人考评和监督制度 颁布相关的法律法规,参照司法考试等职业考试的模式,对经纪人的专业知识资格考核做出明确的规定,而后的职业资格鉴定也需要再审核。 建立针对中介行业公司和经纪人的职业操守建立有效的监督举报机构,设立规范的仲裁机构,对整个行业的公司以及从业者做有效地监督和考核。违法职业道德的行为一旦达到一定的界限即可取消其公司资格或者从业资格。 2.建立房地产中介管理者的交流学习平台 建立有规范指导的行业协会,为管理者提供学习交流的平台,共享部分信息,以免造成资源的浪费,建立良好的行业氛围,从软环境影响管理者的职业价值观,从而根治管理混乱、不良导向的问题。 3.提高房地产中介从业者的素质和职业道德教育 从根本上出发,我们的中介行业处于一个服务行业,行业的服务水准主要依据的是从业者的从业素质和职业道德水准。它不仅是我国房地产中介服务业健康发展的必然要求,也是这一行业更好地发挥作用的内在保障。中介行业的从业人员的素质水平和职业道德对这个行业的诚信体制的建设有重要的意义。如何建立合理的绩效考评体系,监督与指导我们的这些从业人员合理规范工作,是这个行业长久保持饱满的生机的重要条件。 4.以KPI为核心的房地产中介行业绩效管理设计 在众多的绩效考核方法中,适宜该行业的方法中笔者综合自己的从业经验,选择了关键指标绩效考核的办法来对中介行业的从业者的绩效管理做一个实例研究。因为对于工作流程繁琐,每个流程都对从业人员有标准要求的房地产中介行业这种考核方式较为适宜。并且有直观的指导意义。 房地产中介行业的这类人员的关键绩效考核指标体系来源于:职位职责中的关键责任;对上级绩效目标的贡献;对相关部门绩效目标的贡献。另外,这类人员的关键绩效指标可以通过对其考核周期内的工作任务或工作要求的界定来实现。至于其衡量指标,可以通过时间来界定,从实质上讲,被时间所界定的工作任务或工作目标也是定量指标。只要我们能够对从业者的工作任务或工作目标做出明确的说明,同时提出明确的时间要求,这些关键绩效考核指标就具备了一定的可操作性。 针对房地产中介行业的绩效管理存在的问题,根据体系设计原则,形成如下设计思路: (1)确定该中介公司的发展战略和市场定位; (2)做好每个管理者和从业者的岗位分析工作: (3)用KPI法构建企业目标层级体系,并设置权重: (4)利用经纪人日常工作日志融合其工作能力、态度考核,完善考核内容: (5)设置考核的要素、结构、角度权重; (6)确定考核周期,介于工作的节奏性,建议采取一周一总结的模式; (7)按系统流程开展其他绩效沟通、绩效考核、结果反馈等工作。 我们依据上一环节中的绩效管理的设计思路,再次列举房地产中介行业一般KPI要素的解析表(如下表),来对具体设计带来参考。 依据上表的KPI的构建,我们再来对具体公司开展过一些实际的工作日志法和访谈法对各个KPI的要素的确认和维度进行更深的衡量,来确定对我们房地产中介行业的具体可行的以KPI要素为核心的绩效考核体系。 四、总结 房地产中介行业在我国已经成为一个很大的居间行业,它占据的市场份额不容忽视,这个行业的发展健康对我们的民生建设也有很直接和关键的作用,做好从业者的绩效管理就是从实际出发引导这个行业做好社会贡献。建立合理的KPI绩效维度,对从业人员的工作流程和方向做出指导,才能够获得好的市场秩序,为经济繁荣做助推力。

制度管理论文:论林业投资管理制度革新的建议 国家将预算内基本建设投资由拨款制改为有偿使用贷款制,是我国建国30多年来在基本建设投资管理体制上的一次重大改革。这项改革对于充分发挥投资效益,刺激企业增强时间观念、资金周转观念、利息观念、投入产出观念,促进企业通过内涵扩大再生产,努力提高经济效益,起到了推动作用。但是,林业企业有其自己的特点和内在的规律。因此,林业投资管理体制的改革应从我国林业特点出发,应从我国林业现状出发,应从林业企业现有生产力发展水平出发,制定出切实可行的、适应于林业发展的改革方案。而完全套用一般性工业企业投资管理体制的改革办法,显然是不相适应的。现就林业实行“拨改贷”投资管理制度谈几点意见和建议,供参考。 一、“拨改贷,制度和我国林业的特点是不相适应的 林业企业同其它一般性工业企业一样生产着有形的、可用货币形式表现的、用来进行商品交换的工业产品,同时还创造着人们赖以生存的生态环境。因此,林业生产的最终目的不完全是商品生产。创造有形产品的投入,可通过商品交换收回,而林业企业所创造的生态效益、社会效益却不能作为商品进行交换,从而不能得以实现。林业企业是一个综合性的企业,与工、农业企业既有联系又有区别。作为林业生产的主要劳动对象森林资源是可以再生的,这是林业的突出特点。但是,森林资源的再生产要经过一个较长的时间才能完成,在这漫长的生长周期中,林木不可能随时参加商品交换,取得补偿,而又必须不断地投入。还由于我国没有建立林价制度,因此形成了森林资源再生产周期长、投入多、效益低的特点。由于我国森林资源分布状况及林业生产的特点,决定了建设一个林业企业不仅仅是单纯的企业自身建设,而是伴随林业企业的建设还要相应地建设一个完整的林区社会。据测算,建设一个大中型林业森工企业,其社会性建设项目就占林业企业总体投资的10%左右。建成投产后企业每年还要拿出实现利润的30%来支付这些社会性项目所需的一切费用。这是林业企业社会负担重的特性。企业经济效益提高的最主要途径是靠扩大再生产,增加产品产量来实现的。而林业企业却不能通过此途径来提高经济效益。因为《森林法》明确规定了用材林的消耗量要低于生长量,实行限量采伐,以确保我国森林资源再生产实行良性循环。这就规定了林业企业只能在一定木材生产量的前提下去进行生产经营活动,从而也就相对地固定了企业的经济效益,也就形成了林业企业经济效益相对固定性的特点。 二、“拨改贷”制度同我国林业现状不相适应 我国是一个森林资源比较贫乏的国家,在一个较长的时期内,大力培育和保护森林资源是我国林业生产的首要任务和主要生产目的。从我国整个林业企业现状来看,70%是老林业企业。虽然这些企业上交国家的利税早已超过了国家给企业的投资,为国家的经济建设和人民生活做出了巨大的贡献。但由于历史和客观的原因,造成了目前森林过伐严重,生产、生活项目大量欠帐,部分企业已到了连简单再生产都难以维持的资源危机和经济危困的局面。这些企业正是急需补还建设欠帐,休养生息.增强发展后劲的时候,而实行了“拨改贷”制度后,一方面按国家现行的贷款政策对无经济效益企业不给予贷款,企业生产力得不到恢复;另一方面,国家即使给予贷款,企业也是无法偿还的。新开发的林业企业从表面上看是有一定的经济效益的,但是,这是由于在木材销售成本中不包含原料费用,也就是说林业企业所创造的利润很大部分是靠无偿使用国家的森林资源而获得的。而且,就是这部分收入也都被企业的社会负担、上级管理、补贴该林区其它老企业亏损等项目吃掉,所剩无几。按现行国家对林业的经济政策和还款办法,对一个大中型企业的建设资金独立测算,一般要在20年左右的时间才能还清本息。而国家规定贷款的还款期不得超过15年,企业势必会将自有资金的大部分用于还款。这样15年后,企业将重新走到经济危机的老路上。 三、实行“拨改款”制度将加剧林业生产的短期行为 林业企业作为木材生产经营者,由于受林业特点的影响和经济体制上的缺陷,缺期行为一直存在于企业的生产和经营中。实行“拨改贷”制度将进一步刺激企业轻视营林生产,把精力和资金转向木材或经济效益较高的生产中去,大大地影响森林资源的生产。林业企业的建设工期由于受客观条件以及国家财力的限制是比较长的;还由于我国目前的林业生产经营比较粗放,生产能力的形成弹性是比较大的,以及各项经济制度的不健全。因此,实行“拨改贷”制度后,将造成企业建设上的短期行为,如盲目贷款,注重生活项目的建设,轻视生产项目的建设,建设布局不合理,损失浪费严重等。’实行“拨改贷”也将加剧林业企业木材生产上的短期行为。企业为了获得更高的经济效益,只顾眼前利益,不顾长远利益,只顾本企业利益,不顾国家和消费者利益,打乱合理的布局,甚至想方设法超采超伐,造成森林资源消长比例失调。综上所述,“拨改贷”投资管理制度既不适应林业的特点也不符合林业的现状,都是不相适应的。这项制度的实施给企业在经济上套上了一道枷锁,影响了林业生产的发展。 四、几点建议 1.我国是一个贫林国家,发展林业应作为我国的基本国策。就我国林业现状来看,靠林业自身的努力是远远不够的,更重要的是靠国家对林业的扶植,给予一系列的优惠政策,世界上许多林业发达国家都是在财政上对林业给予支持的,我国为扶植林业的发展,也给予了一系列优惠政策。但是,目前我国还是一个林业落后的国家,需要国家继续扶植。因此,建议国家对林业的基本建设投资仍然实行拨款制,采取指令性计划管理。 2.任何企业的生产、经营活动都需要有一个良好的生态环境,因此,建议国家建立征收林业税制度,以保证林业发展所需的建设资金。 3。鉴于国家财力较为困难,建议国家还可采取拨贷结合的办法,将林业建设的经营性和非经营性项目分开,对有经济效益的项目实行有偿使用,采取贷款制度,对非经营性的项目实行拨款制度。 4.价格和价值的背离,一直影响着林业企业的经济效益。林业是一个特殊行业,如果实行贷款制度,建议国家在木材产品的价格上采取特殊的政策,即放开价格的政策。这样一方面遵循了价值规律,使企业增强生产发展的活力,提高企业的还款能力,另一方面可抑制木材市场供大于求的矛盾,丛而达到控制森林资源消耗,进而扩大森林资源的目的。 制度管理论文:煤矿电视教育网络管理制度 一、播放与收看 1、小班班前会，时间为：白班7点；7点15分；7点30分；二点班为：3点；3点15分；零点班为23点；23点15分。 2、小班安全会议内容：一、传达集团公司安全生产指令；二、传达矿长安全办公会议精神；三、通报现场存在的问题和不安全隐患；四、“三违”情况通报；五、区队、班组全面安全管理考核情况通报；六、各种政策法规、操作规程的学习；七、每日一题、安全案例教育教。[文秘站网文章-//找文章,到文秘站网] 3、各单位必须认真组织收看，做到有专人主持，在班前会记录中必须有收看记录。 4、终端电视机要有专人管理，每个班提前5分钟开机、调试，出现问题及时反馈到安监中心，电话：__* 二、电视网络及设备管理 1、电视网络从前端到区队会议室终端线路必须吊挂牢固整齐有序，信号畅通（责任单位：安监中心）。 2、前端设备必须保证完好。使用无误。（责任单位：政工办、安监中心）。 3、终端电视机及电视连接线摆放吊挂整齐牢固，清洁无灰尘。（责任单位：各区队）。 4、电视机必须摆放在各单位会议室，保证防火、防盗、防潮。（责任单位：各区队）。 5、加强闭路外线管理，必须做到每旬检查一次线路，并建立检查记录，保证线路畅通、保证信号不受损失。（责任单位：安监中心）。 三、其他规定 1、各单位的闭路电视系统不得私自拆卸、改造、破坏，会议室必须安放矿统一配备的电视机，任何人不得任意搬出、挪用和更换。否则，除针对情节处理当事人外，罚责任单位党政正职50元。 2、矿闭路电视系统网的室内外线由安监中心电视维修安排专人负责安装维护，如线路不畅通，没有信号，影响一个小班收看时间，一次罚责任人员50元，同时罚队长、书记各50元，如各区队会议室变动，或需要更新安装电视机，必须向安监中心报告。 3、前端播放人员必须按班前会时间准确播放，每延期时间在5分钟之内，罚播放责任人50元，延期时间在10分钟及没有播放，罚播放责任人100元。 4、对故意损坏电视闭路系统设备设施（如电视机、遥控器、闭路电视线等），除按价赔偿外。并视情节处以200元以上的罚款。 5、对私自改造线路、随意搭接电视信号的，一经发现，除承担一切后果外，给予100元以上处罚。 6、各单位必须认真组织员工收看，无故不收看，罚当班跟班干部及队长书记各50元。 制度管理论文:论区域公共管理的制度创新 摘 要:在全球化和区域一体化浪潮滚滚而至,市场化、工业化、城市化和现代化进程加速推进的背景下,我国区域性公共问题急剧滋生起来,由此引发新型的治理形态———区域公共管理。区域公共管理要求政府打破行政区划的刚性桎梏,摒弃狭隘的行政区行政的种种制度缺失,建构“科学发展观”与“和谐社会”视野下区域公共管理的制度基础和政策框架。因此,文章分析了区域公共问题的滋生及其成因,剖析了我国区域公共管理中存在的制度缺失,并探讨了创新区域公共管理制度的政策建议。 关键词:区域公共问题;区域公共管理;制度缺失;制度创新 从历史的层面说,自伍德罗?威尔逊(Wilson,1887)以来,公共管理作为一门拥有自身合法地位的社会科学,在其百多年的演进和流变历程中,始终不乏各种争奇斗妍的学术论争和理论流派,甚至出现“理论丛林”的局面;而公共管理实践作为一种“国家的艺术”,伴随其纷繁杂芜的气候生态和波澜壮阔的丰富实践,也总会有治理安排上的结构转型和制度创新。20世纪90年代中期以来,为了适应国内外公共管理环境的权变需求,也为了更好地体认公共管理这门学科的社会性和应用性特色,本文作者在国内公共行政学界率先对“区域行政”和“区域公共管理”进行了探索性研究①。现在看来,伴随全球化和区域一体化浪潮滚滚而至,我国市场化、工业化、城市化和现代化进程的不断加速,传统社会公共问题“区域化”和无界化的态势更加明显,一种有别于全球治理(国际公共管理)、国家公共管理、地方公共管理的区域公共管理,正在迅速凸显和逐步成形。区域公共管理面对和要解决的是区域性公共问题,因而它区别于传统的“行政区行政”②,对政府公共管理的治理结构和制度建构提出了新的挑战和诉求。 一、 区域公共问题及其成因 (一)全球化和区域化的发展滋生了大量宏观和中观的区域公共问题。自二战结束以来,公共管理所面对的世界景象和社会生态发生了亘古未有的嬗变。当前,人类更是全面过渡到一个全球化和区域化齐头并进又交相辉映的时代。在全球化和区域化浪潮突飞猛进的时代,诸多的因素和复杂的背景交织在一起,诱发甚至引爆了大量“宏观区域性公共问题”和“中观区域性公共问题”。一方面,伴随经济全球化进程和世界新区域主义运动的兴起,民族国家间的区域化已经由传统的“浅表一体化”向“深度一体化”①、封闭式区域化向更具开放性的区域化模式转变,加之作为政治目的的区域化进程的加快,使得洲际内跨国间的宏观区域性公共问题明显增加。诸如相互贸易与投资、国家安全、环境治理、公共卫生、危机管理、国际恐怖主义治理等跨国性公共问题,依靠民族国家的内部力量已经无法解决,必须寻求洲际区域内大部分国家甚至所有国家的集体决策和协调行动。另一方面,全球化和区域化的发展,使得由若干毗邻国家或地区结成的“次区域”变得更加相互依赖,由此滋生了更多难以回避的中观区域公共问题,如“新 柔 廖”次区域(新加坡、马来西亚和印尼三国毗邻区域)的合作供水问题,“图门江流域”次区域(中国、朝鲜、俄罗斯三国毗邻区域)的经贸关系、公共安全、政治合作问题,“澜沧江 湄公河地区”(大湄公河流经的中、越、缅、老、柬、泰等国)的经济、政治、社会、文化领域合作,“一国两制”下粤、港、澳次区域的竞争力、经济合作、环境治理、公共卫生和危机管理、政府协调等问题。 (二)市场化进程的推进催生了诸多区域公共问题。1949~1978年的近30年间,中国长期实行高度集权的中央计划经济体制,政府管理社会公共问题的惟一机制是自上而下的科层制,缺少市场机制和社会机制。因此,社会公共问题往往被禁锢于行政区划内部,通过内向型行政方式予以解决。改革开放以来,特别是1992年我国正式提出建立社会主义市场经济体制以来,国内的分权化改革和市场化进程在不断推进,迫切要求有一个“全国一盘棋”的统一市场环境;而2001年中国正式加入WTO,更宣告中国的市场经济必须与国际市场机制接轨,需要主动或被动地接受国内和国外两个市场的激烈竞争。从集权与分权的政治逻辑来看,市场经济下中央政府实行经济性分权政策是好事,它能够诱发哈耶克所谓的自发秩序的慢慢形成,有利于调动地方行动主体(包括地方政府)发展经济和参与市场竞争的主动性、积极性。然而,由于国家政治体制改革和法治建设进程的滞后,加之尚未顺利实施行政性分权的配套改革,我国市场化改革的直接后果是催生了诸多新型的社会公共问题,比如地方政府的GDP崇拜和政绩主义、地方政府间的恶性竞争、地方保护主义、地区发展的马太效应等。我国市场化进程中催生的这些问题,不仅突破了传统行政区划的刚性束缚,扩散和蔓延到由多个地区组成的某一经济区域,而且还超越了计划体制下那种由上至下的政府治理能力域限,衍生为区域性公共问题。在这种情况下,传统的行政区行政的僵化法则已经力不从心,迫切呼唤区域公共管理这种治理新机制的诞生。 (三)工业化和城市化的推进产生了棘手的区域公共问题。近20多年来,中国的工业化进程和城市化速度在迅速提升,由此引发了社会公共问题的空间重组和空间集聚,其结果也萌发了复杂的区域公共问题。主要表现在:1.城乡二元结构问题。中国是一个有着2000多年农耕历史的国家,目前占社会六成以上的人口是农民,因此,农村城市化的压力巨大,解决城乡二元结构也任重道远。在我们看来,中国的城乡二元结构问题,从某种意义上说,是城市与乡村两种不同政治行政区域之间存在着短期难以弥合的公共管理的制度差异,进而需要两种功能区域之间进行制度协调、制度创新、制度重构的问题。从这一视角看,转型时期的城乡二元结构问题,非常值得区域公共管理开展长期的理论与实证相结合的探究,比如“假性城市化”现象、“城中村”问题、农民失地问题、村改居问题、社区公共物品的供给问题,等等。2.行政区划变革问题。从历史发展的角度看,中国几千年来,行政区划的调整更迭似乎是一个永恒的话题。特别是改革开放以来,在市场化、工业化和城市化等多股动力的促动下,我国行政区划的变革与调整尤为频繁。从一定意义上说,行政区划变革已经成为政治权力和治理权限在区域空间上的较量和政府体系内部的再分配过程,其中隐藏着多维的利益博弈关系,牵涉到公共管理的深层次症结。因此,需要加强公共管理学科视野的研究。3.流域治理问题。从自然区域的角度看,流域是一种整体性极强的区域,流域内各自然要素的相互关联极为密切,特别是上下游间的相互关系密不可分。但是,从行政区域的角度看,流域又是不完整的,它往往被不同的行政区域所分割。特别在市场化和工业化的双重压力下,地方政府在经济利益的驱使下,俨然成为流域内利益独立的博弈主体。因此,流域治理的公益要求(如环境保护、产业协调、城市 规划等)与地方政府的功利动机(主要是经济发展、财税指标、后发困境等)之间,存在着难以调和的矛盾甚至冲突。总之,流域治理引发的区域公共问题甚为棘手但又亟待解决。(四)现代化进程中的区域公共问题日益加剧。从现代化进程和发展理论视角来看,从清末的“洋务运动”、“西学东渐”到建国后的“四个现代化”建设,再到改革开放以来的区域非均衡协调发展,近代以来的百多年间,我国的现代化事业历经艰辛,迄今已取得举世瞩目的成就。毋庸置疑,由于中国是一个后发赶超型现代化国家,因而与西方发达现代化诸强相比,我国的综合现代化水平还很低,仍基本处于“经典现代化”发展阶段;与发达国家的“再现代化”甚至超现代化水平相比,更有天壤之别。尤为突出的是,中国是一个严重非均衡发展的国家,其内部的现代化程度和发展水平在空间区域上表现出巨大的落差,由此产生一系列事关国家或地区发展前途的区域公共问题。这些问题主要有:1.国内的东、中、西部之间,在经济发展水平、制度文明、社会发育、竞争优势等方面差距明显,形成发达区域、次发达区域和欠发达区域的发展鸿沟。2.东北老工业基地与中部一些工业基础较好的省份出现滞胀和结构性萧条的发展困境,已经凸显出“问题区域”的态势。3.老、少、边、穷的地区现代化水平不容乐观,与沿海先发区域间有差距扩大的“马太效应”趋势。4.沿海一些发达省份的内部区域发展差距问题日益突出,尤其是广东、江苏、山东、福建较为明显。笔者认为,从中国内部的区域发展与公共管理的互动逻辑来看,在某种意义上可以说,21世纪中国公共管理面对的最大挑战莫过于区域协调发展的挑战,处理和解决好了上述一系列区域性公共问题,和谐社会的发展愿景就不再遥远。二、我国区域公共问题管理中政府制度的缺失 就目前来看,对于区域公共问题的治理,无论是我国公共管理的理论界还是实务部门,都缺乏系统的理论思考和操作策略;而最为关键的是,我国政府公共管理的制度设计和制度链条中,还存在诸多的漏洞与缺失,难以胜任区域公共问题的合法、合理和高效治理。这些缺失主要是:(一)行政区行政的治理思想根深蒂固。众所周知,中国有几千年的封建官僚制度传统和“大一统”治理意识,对于社会公共问题的管理,历代统治者习惯将复杂问题简单化,而新中国成立后实行了几十年的高度集权的计划体制,更是强化了“国家简单化”的治理理念。如果从治理的技术层面来说,我国政府传统的这些治理特质,可以概括为“行政区行政”。所谓行政区行政,简单地说,就是基于单位行政区域界限的刚性约束,民族国家或地方政府对社会公共事务的管理是在一种切割、闭合和有界的状态下形成的政府治理形态。它有以下基本特征:1.从政府治理的社会背景看,行政区行政适应了农业文明和工业社会的基本诉求,是封闭社会和自发秩序的产物。它发轫于农业社会下自给自足的小农经济基础,契合了政府专制统治的传统。自工业社会以来,基于韦伯的“现性”而构建的稳态的“科层制”结构,更是使行政区行政模式的封闭性和机械性发挥到了极致。2.从政府治理的价值导向看,行政区行政的根本特征在于,它是以民族国家或国内地方政府的、明确的单位行政区划边界作为管理出发点的。这种根据行政区划的人为切割来治理国家和地方的模式,可以称之为“内向型行政”或“闭合型行政”模式。内向型行政模式从根本上讲是“画地为牢”和“各自为政”的,甚少关注行政区划边界或跨行政区域的“区域公共问题”。3.从社会公共事务的治理主体上看,行政区行政是一种垄断型统治行政模式。在这种模式下,政府是管理国家和地方行政区域内部公共事务的惟一主体,政府成为万灵和万能的“全能”政府,可以预见和处理所有社会公共问题,制定各种公共政策并监督其执行,从而包办和代办了单位行政区域内部的大小公共事务。4.从公共权力运行的向度上看,行政区行政模式强调政府管理权力运行的单向性和闭合性。也就是说,根据“科层制”所内蕴的层级分设和层级节制的基本法则,政府公共管理权力在行政单元内部的日常运作是自上而下的和单向度的,由此形成一种单一权威中心的“金字塔”式闭合结构。特别是在中央集权的单一制国家,由于一贯坚持“下级服从上级,地方服从中央”的政治原则,这使得按行政区划切割的地方政府,必须严格遵循“中央政府地方政府”的博弈规则,很难自觉生成一种“地方政府区域公共管理共同体地方政府”的谈判协调的制度安排。5.从公共问题治理的层次设计看,自上而下的等级制层次设计是行政区行政的基本法则。具体来说,就是将国家内部的社会公共问题切割为若干层次,进而设计机构类同、职能重叠的等级治理架构。很明显,那些跨越这些等级层次的外溢性区域公共问题,不在等级制治理的层次设计视野之内。 (二)现代区域政策框架尚未成形。区域公共问题的治理,特别是国内区域问题的治理,需要有组织完善、设计精细、有的放矢的一整套区域政策作为保障框架。新中国成立以来,我国政府在不同历史时期进行过多次区域范围的划分,也先后实行过区域均衡发展、区域非均衡协调发展和梯度发展等多种发展战略,投入了大笔公共财政资源。但是,区域发展的公共绩效一直较为低下,达不到政策设计时的理想目标。其中的症结何在?有学者认为,中国迄今为止尚无真正意义上的区域政策,是我国区域发展一直走不出恶性循环的主要根源[1](P540)。其理由是:1.中国没有形成完善的区域政策制度基础,比如区域政策实施机构不是立法的产物,没有专门负责区域政策的职能部门。2.不存在可供区域政策利用的区域划分框架,比如中国的区域划分都是草率、笼统的,范围太广,不具有实施区域政策的针对性和可操作性。3.区域政策工具残缺不全,除扶贫政策外,缺乏针对问题区域的政策。4.缺乏有效的政策监督与评估机制。笔者认为,这种观点较为实际地揭示了我国区域政策的误区和问题。中国确实缺乏西方发达国家意义上的区域政策。这是因为,欧美国家的区域政策有一个良好的公共管理的制度基础(包括成熟的市场经济、宪政法治、有限政府、公共治理的多元机制等),而中国的区域政策过程,由于长期受人治行政、集权体制、全能政府、扭曲市场经济等诸多因素的影响,一直难以有完善的制度基础、设计精细的区域划分框架以及具有可操作性的政策工具、有效的区域政策监督与评估机制等。因此,“上有政策、下有对策”、“政策的部门分割”、“政策的相互打架”症状就成为中国区域政策过程中的普遍现象。 (三)区域公共管理的具体制度安排不健全。我国区域公共管理中政府制度的缺失,除了上述两大问题外,在诸多具体的制度安排方面也很不健全。主要有:1.宏观与中观区域公共问题管理的制度安排有待完善。国际上“深度一体化”进程和宏观区域治理最成功的典范当属“欧盟”。与之相比,我国与亚太国家结成的宏观区域或者与相邻国家结成的次区域,其治理结构和制度框架仍处于探索和发展阶段,需要中国政府的积极参与并加以完善。2.解决我国普遍存在的地方保护主义和地方政府间恶性竞争的制度安排非常脆弱,成为影响国家和区域整体经济绩效的病灶。3.我国黄河、长江、珠江、淮河等大江大河的流域治理制度弊端甚多,其中涉及的水权制度、生态补偿机制、利益协调机制、政府间关系等问题尤为突出。4.区域公共协调机制并不健全,比如市长联席会议制度、区域公共基础设施协调制度、“一国两制”下粤-港-澳联席会议制度、“泛珠三 角”区域协调制度、省际区域公共协调制度,等等。5.行政区划调整与空间规划中的问题突出,政策随意性和长官意志浓厚,尚未有建基于宪政制度和法治原则的制度约束机制。6.城市化进程中的城乡二元结构问题突出,城市区域与农村区域之间缺乏有效衔接的制度融合机制。 三、区域公共管理制度创新的基本路径 (一)治理理念的转变:从行政区行政到区域公共管理。区域公共问题管理中的政府制度创新,首先要突破以单位行政区划的刚性约束和政府统治为要义的行政区行政的缺失,确立区域公共管理的新思维。1.在政府治理的社会背景上,区域公共管理是开放社会和无缝隙社会的产物,它迎合了全球化和区域化浪潮的需要,因应了市场化、工业化和现代化进程的大势所趋。在这样一种权变、风险、不确定性的复杂社会生态下,社会公共事务表现出高度渗透的趋势,区域乃至全球社会间结成“你中有我,我中有你”的相互依赖状态,区域性和区域化的“广度”与“深度”得到前所未有的倍增。2.在政府治理的价值导向上,区域公共管理以公共问题和公共事务为价值导向,而非以行政区划的切割为出发点。它摒弃了传统的“内向型行政”或单边行政的弊病,奉行“区域性行政”和合作治理的哲学观,把大量跨越国界和行政区划的“外溢性”公共问题和“区域性”公共事务纳入自身的管理范围,由此实现社会公共事务的分层治理和细分治理。3.在社会公共事务治理的主体上,区域公共管理的主体是多元化的。它既有代表官方的政府组织,也有非官方的民间组织和私营部门,涵盖了区域内的民族国家间政府、中央政府、地方政府及其联合体,以及区域性的多样化非政府组织、自愿组织和经济组织,形成了区域政府与公民社会、私营部门等多元主体共同治理区域公共事务的新格局。4.在公共权力的运行向度上,区域公共管理倚赖的是多元的、分散的、上下互动的权威,彼此间是合作网络和交叉重叠的关系。它主要通过合作、协调、谈判、伙伴关系、确立集体行动的目标等方式实施对区域公共事务的联合治理。这种联合治理的实质在于建立在市场原则、公共利益和认同之上的相互合作。总之,根据区域涵盖界域的大小,我们可以把现代区域公共管理划分为国家间区域公共管理、次区域公共管理和国内区域公共管理3种类型(见表1)。 (二)治理机制的创新:从科层制到组织间网络制。在公共事务的治理机制上,区域公共管理观认为,治理纷繁杂芜的公共事务尤其是区域性公共事务,没有绝对的医治百病的“灵丹妙药”。传统的科层制面对区域公共问题的挑战,已经显得力不从心,因此,针对不同层次、不同类型的区域公共问题,必须借助于科层制、市场机制、自组织制等混合机制来对其进行“多中心”治理,形成一种组织间网络的区域公共问题治理新机制。诚如着名学者约瑟夫?S.奈、约翰?D.唐纳胡所指出的:“全球性的最大特点是网络性,因此,这些治理机制也应当是网络性的,而不是等级制的。”“治理仍将建立在民族国家为中心的基础之上。国家权力、国家间的权力分布仍然十分重要……但是,‘国家’的旧有形象或许将变得越来越与实际不符,因为国家机构与私人部门、第三部门的联系越来越网络化而难分彼此。跨政府关系网络、跨国关系网络将变得越来越重要。”[2](P13)组织间网络治理最成功的典范莫过于欧盟的区域治理。欧盟区域公共管理的研究专家贝娅特?科勒—科赫认为:集体意愿的组织原则和宪政的观念是区分社会政治体系的两个构成性要素,因此,根据两者的不同方式组合,可以区分出4种不同种类的治理机制(见表2);在这4种治理类型中,法国一般被贴上“国家主义”的标签,美国以“多元主义”而着称,瑞士是“和谐主义”的典范,而欧盟则成为“交织主义”(即网络治理)的实例。在此基础上,国内有学者对贝娅特?科勒—科赫的4种治理机制做了进一步的诠释,归纳和概括出其中的主要特征(见表3)。由此可以看出,国家主义、多元主义、法团主义治理机制主要适用于某个民族国家或行政区政府,而网络主义治理机制则适合于特定的跨国或跨行政区的区域共同体。这些特征也与上文分析的区域公共管理的主要特色并无二致。 (三)制度基础的建构:从“国家简单化”管理到“国家精密化”管理。从目前的现状来看,我国区域公共问题管理的制度基础非常薄弱。由于尚未建构起适应区域公共问题管理需要的相应制度体系,政府对区域公共问题的管理仍沿袭“国家简单化”的思维观念和方式手段。所谓国家简单化管理,是指高度集权的计划体制下,由于国家官僚的极度理性而设计的一种“假、大、空”式的公共问题管理制度,在这种制度逻辑下,政策具有随意性,制度设计严重脱离实际而不具有可操作性和问题的针对性。简而言之,国家简单化管理,就是官僚在过分自信的情况下滥用国家权力,对复杂的社会公共问题做简单化处理的一种治理安排[5](P3)。国家简单化的管理制度,难以应对区域公共问题的治理诉求,因此,必须借鉴发达国家那种“国家精密化”的管理制度。所谓国家精密化管理,是指成熟市场经济国家的行政官僚,在有限理性驱使下设计的一种缜密、精细、法治的公共问题管理制度。比如以区域发展的制度基础为例,为了确定结构基金(StructuralFunds)以及其他区域政策工具的受益区域范围,欧盟当局制定了通用的区域体系(NUTS区域)。整个欧盟的区域划分为3个NUTS层次,每个成员国分为1个或多个NUTS-1区,每个NUTS-1区又分为1个或多个NUTS-2区,NUTS-2区又进一步分为几个NUTS-3区。同时,对应落后病、萧条病和膨胀病3类区域问题,至少有3类问题区域划分,即落后区域、萧条区域与膨胀区域。又如,具体到英国区域发展的制度基础来看,英国把英伦三岛之一也是最重要的英格兰划分为9个标准区域,分别成立9大区域发展局(RDAs)①,在9大RDAs下面又做次级甚至更多层级的区域划分,从而使区域问题的治理变得更有针对性,工具和策略更有可操作性。反观中国或国内的一些省份,区域协调发展政策的制度基础尚较为薄弱,表现在:政策随意性强,没有一种一以贯之的可持续发展的区域政策框架;区域的划分非常简单和笼统,而且变动很大,很难真正确定区域政策的受益范围;尚未有相对独立、具有宪政法治基础的专门区域管理机构,等等。 (四)区域政策的创新:从内部政策到区域公共政策。传统上我国中央政府或地方政府,只有面向国内或地方的内部政策,缺乏面向国外和区域间的区域公共政策。要进行区域公共管理的政府制度创新,重要的内容还在于实现从内部政策到区域公共政策的转变。 1.国家间政策一体化。政策一体化是指政府有意采取超出国民待遇范围的措施,通过调整、协调或对国家政策和执行机制的相互认可来减少管理体制所带来的市场分割的负面效应。目前,国际上的区域一体化安排(RegionalIntegrationAssociations)如欧盟(EU)、澳大利亚与新西兰之间的密切经济关系协定(CER),在国家间政策一体化方面堪称典范。通过国内政策配合、国家标准和规章的协调,以及对外国管理体制和达标评定程序的认可3种模式,国家间政策一体化可以获取丰厚的经济收益,主要是降低交易成本、扩大开放和增加国内市场的公平竞争、将外部溢出效应“内部化”、对实行自由贸易的成员方进行补偿的机制等[6](P97)。因此,中国政府应积极参加东盟“10+1”自由贸易区,尽快实现与这些国家的政策一体化目标。2.政治目的下的“次区域”一体化政策。由相邻的若干民族国家或地区结成的“次区域”一体化安排,几个成员国之间实行“俱乐部规则”,可以共同提供国家安全、和平环境、有助于某些社会的政治制度,以及民主价值观的形成等区域性政治公共物品。这种“次区域”一体化政策可以减少邻邦间的摩擦、减缓社会及政治压力、巩固民主与政治制度、提升“弱小政体”的谈判和讨价还价能力,比如中国与俄罗斯以及中亚几个国家建成的“上海合作组织”、中国与东南亚诸国结成的“大湄公河”次区域合作组织等。3.实施区域功能政策。(1)竞争政策。在现代市场经济条件下,竞争政策在区域经济一体化和建设统一大市场、消除政府间恶性竞争方面起着极其重要的作用。比如在欧盟,竞争政策被奉为单一欧洲市场的第三根支柱,因为它的目的是通过消除一切阻碍、限制或扭曲欧盟范围内自由竞争的行为,保证欧洲统一大市场中公平竞争的和谐有序进行[7](P13)。欧盟竞争政策有着雄厚的法律基础。然而,我国目前的竞争政策的法律基础很不完善,除《中华人民共和国反不正当竞争法》(1993)第7、 30条有相关限制不正当竞争的条款外,很少有其他法律涉及地方政府间竞争和地方保护的规定。因此,要规范我国地方政府间的合理竞争,消除地方保护主义现象,就必须建构竞争政策的法制基础。(2)区域(地区)发展政策。这一政策旨在协调区域发展,减小区域间的发展差距。正如上文所分析的,区域政策必须以坚实的制度基础做保障,比如,欧盟的区域政策有3个必不可少的方面:欧洲地区发展基金(后又发展为包括发展基金、结构基金、凝聚力基金在内的丰富的资金体系)、涉及地区问题的政策机构(主要包括欧洲投资银行、欧洲社会基金、欧洲煤钢共同体、欧洲农业指导与保证基金)、对各类具有不同程度地区效应的政策予以协调[8](P159)。可以看出,独立运作的基金、专门负责的职能机构和区域政策间的协调是保证区域发展政策有效落实的基础。因此,在区域协调发展事业中,我国政府必须关注这方面的问题。 制度管理论文:中小学校消防安全管理制度范文 为加强消防安全工作、保护公共财产、师生的生命及财产安全，把消防安全工作纳入学校的日常管理工作之中，现特制定以下消防安全制度。 1、加强全校师生的防火安全教育。按《消防法》的要求，做到人人都有维护消防安全、保护消防设施，预防火灾，报告火警的义务。要做到人人都知道火警报警电话119，人人熟知消防自防自救常识和安全逃生技能。 2、保障校内的各种灭火设施的良好。做到定期检查、维护、保证设备完好率达到100%，并做好检查记录。 3、教学楼安全出口、疏散通道保持畅通。 4、学生聚集场所不得用耐火等级低的材料装修。 5、易燃、易爆的危险实验用品、做到专门存放、由化学实验员责保管。在利用易燃、易爆化学药品做实验时，教师必须在做实验前向学生讲清楚注意事项，并指导学生正确使用，防止火灾事故发生。 6、图书室、实验室、库房等场所严禁吸烟及使用明火，下班后工作人员要及时关好门窗，确保安全。 7、学校消防设施，要人人爱护。任何人不得随意移动和损坏，违者要严肃处理。 8、加强用电安全检查，必须经常对校内的用电线路、器材等进行检查，如发现安全隐患，要及时进行整改、维护、确保安全。 9、学生教室内严禁私拉乱接电线，不准私自接用任何家用电器。 10、对因无视防火安全规定而造成不良后果者，要从重处罚，直至追究法律责任。 制度管理论文:企业经济合同管理制度 企业经济合同管理制度 第一节总则 第1条为加强经济合同管理，减少失误，提高经济效益，根据《经济合同法》及其他有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度。 第2条公司各部门及下属公司、企业对外签订的各类经济合同一律适用本制度。 第3条经济合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好经济合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各级领导干部、法人委托人以及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的经济合同管理工作。 第二节经济合同的签订 第4条签订经济合同，必须遵守国家的法律、政策及有关规定。 第5条对外签订经济合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人。法人委托人必须对本企业负责，对本职工作负责，在授权范围内行使签约权。超越权限和非法委托人均无对外签约，但经总经理特别授权并发给委托证明收的例外。 第6条签约人在签订经济合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。包括：对方单位是否具有法人资格、有否经营权、有否履约能力及其资信情况，对方签约人是否法定代表人或法人委托人及其权限。做到既要考虑本方的经济效益，又要考虑对方的条件和实际能力，防止上当受骗，防止签订无效经济合同，确保所签合同有效、有利。 第7条签订经济合同，必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。 第8条签订经济合同，如涉及公司内部其他单位的，应事先在内部进行协商，统一平衡，然后签约。 第9条经济合同除即时清洁者，一律采用书面格式，并必须采用统一的经济合同文本。 第10条合同对方当事人权利、义务的规定必须明确、具体、文字表达要清楚、准确。 合同内容应注意的主要问题是： 1.部首部分，注意写明供需双方的全称、签约时间和签约地点。 2.正文部分，注意：产品名称应具体写明牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等；技术质量要求要明确、具体；数量要明确计量单位、计量方法、正负尾差、合理称差及自然损耗率等；馐、运输方式及运费负责应具体明确；交（提）货期限、地点及验收方法应明确；价金必须执行现行的国家定价或国家指导价、市场调节价；违约责任有法定违约金的按规定写明，法律没规定或规定不具体的，应具体写明约定的违约金数额、比例及计算方法。 3.结尾部分，注意：双方都必须使用合格的印章------公章或合同专用章，不得使用财务章或业务章等不合格印章；注明合同有效期限。 第11条签订经济合同，除合同履行地在我主所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在区、县人民法院管辖。 第12条签订购货合同应以现货为主，并坚持经销定进原则；付款尽可能采用托收承付，如需预付货款或定金按二百一十九条规定办理。签订购货合同应以现款为主，不准赊销；确需赊销或代销的，赊销金额在20万元以下的由下属公司、企业经理审批，20万元至50万元的由总会计师和主管副总经理（总经理助理）审批，50万元以上的由总经理审批。 第13条任何人对外签订合同，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨，决不允许在签订经济合同时假公济私、损公肥私、谋取私利，违者依法严惩。 第三节经济合同的审查批准 第14条经济合同的正式签订前，必须按规定上报领导审查批准后，方能正式签订。 第15条经济合同审批权限如下： 1.下属公司、企业对外签订的经济合同，除按规定须上报公司审查批准者外，由公司、企业领导审批。 2.下列合同由总经理或其授权人审批： 标的超过100万元的； 预付定金或预付货款超过10万元的； 联营、合资、合作合同； 重大涉外合同。 3.下列合同由董事长审批： 标的超过500万元的； 投资100万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。 4.标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。 5.法律顾问室负责对下列合同进行审查：董事会、总经理委托审查的合同；内容复杂、较难掌握，各企业要求提供法律帮助的合同。法律顾问室主要负责审查合同条款、内容的合法性、严密性、可行性，提出意见供决策部门参考。 第16条经济合同审查的要点是： 1.合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律、政策和本《制度》规定；当事人的意思表地是否真实、一致，权利、义务是否平等；订约程序是否符合法律规定。 2.合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。 3.合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险；合同非正常履行时可能受到的经济损失。 第17条根据法律规定或实际需要，经济合同还应当或可以呈报上级主管 机关见证、批准，或报工商行政管理部门鉴证，或请公证处公证。 第18条经济合同的审批程序如下： 1.申报。各企业的法人委托人在授权范围内对外签订合同，应事先填写“经济合同签约申报表”（一式二份），报本企业的领导审查批准。（凡先经领导口头同意签约的，签约后需补办手续）。需报总经理、董事长审批的，应由该企业领导签署意见，随同合同初稿及有关资料、附件等，一并上报。 2.审核。对送审的经济合同，应按本《制度》第二百一十九条规定的审批权限，由主管人或有关人认真审阅，必要时可进行调查研究，最后作出：批准、不批准；通知申报单位补报材料或进一步谈判。（应提出谈判的具体要求和注意事项）。 主管人在“申报表”上批写意见后，“申报表”一份及合同初稿留底，另一份“申报表”连同其他材料发还申报单位，由承办人按批准的意见办理。 上述审批程序，一般为1…2天。特殊情况，经批准或授权的可不受审批程序的约束。 第四节经济合同的履行 第19条经济合同依法成立，即具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则，严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。 第20条合同履行完毕的标准，应经合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。 第21条各企业领导及签约人应随时了解、掌握经济合同的履行情况，发现问题及时处理汇报。否则，造成经济合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。 第五节经济合同的变更、解除 第22条在经济合同履行过程中碰到困难的，各企业首先应尽一切努力克服困难的，尽力保障合同的履行。 如实际履行或适当履行确有不可克服的困难而需要变更、解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。 第23条对主当事人提出变更、解除合同的，应从维护本企业合法权益出发，从严控制。 第24条变列、解除经济合同，必须符合《经济合同法》的规定，并应在公司内办理有关手续。 第25条变理、解除合同的手续，应按本《制度》第二百一十九条及第二百二十条规定的审批权限和程序执行。 经上报主管机关批准的合同，在达成变更、解除协议前，应报原机关批准。 经上级主管机在见证或工商行政管理机关鉴证的合同，在达成变更、解除协议后，应报原机关备案。 经公证机关公证的合同，在达成变更、解除协议后，必须报公证机关重新公证，才具有法律效力。 第26条变更、解除经济合同，一律必需采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），口头形式一律作废。 第27条变更、解除经济合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。 第28条因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。 第29条以变更、解除合同为名，行以权谋私、假公济私之实，损公肥私的，一经发现，从严惩处。 第六节经济合同纠份的处理 第30条合同在履行过程中如与对方当事人发生纠份的，应按《经济合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。 第31条合同纠纷由签约企业负责处理。涉及内部几个企业的，可以协商或由公司确定一个企业为主负责修理。签约人对纠纷的处理必须具体负责到到底。 第32条处理合同纠纷的原则是： 1.坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准。 2.以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本企业合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。 3.因对方责任引起的纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯；因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救措施，减少我方损失；因双方责任引起的纠纷，应实事求是，分清主次，合情合理解决。 第33条各企业在处理纠纷时，应加强联系，及时通气，积极主动地做好应做的工作，不互相推诿、指责、埋怨，统一意见，统一行动，一致对外。 第34条法律顾问室处理合同纠纷的范围是： 1.董事会、总经理交办的； 2.经各企业处理解决不了的； 3.其他应由法律顾问室处理的。 第35条提请处理合同纠纷的程序是： 1.承办人填写“对外经济合同纠纷申报表（一式二分），按本《制度》第二百二十二条的规定报批。 2.审批单位可依据情况，在1天内作出；由上报单位负责处理；由法律顾问室负责处理。 3.法律顾问室对经协商仍无法解决或认为有必要的合同纠纷，经主管领导同意，可提交上级主管机关、仲裁部门或人民法院依法处理。 第36条合同纠纷的提出，加上由我方与对方当事人协商处理纠纷的时间，应在法律规定的时效内进行，并必须考虑有申请仲裁或记拆的足够时间。 第37条凡由法律顾问室处理的经济合同纠纷，有关企业必须主动提供下列证据材料（原件或影印件）： 1.经济合同的文本（包括变更、解除合同的协议），以及与合同有关的附件、文书、电报、图表等； 2.关货、提货、托运、验收、发票等有关凭证； 3.货款的承付、托收凭证，有关财务财目； 4.产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告； 5.有关违约的证据材料； 6.其他与处理纠纷有关的材料。 第38条对于经济合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方代表签字并加盖双方法人公章或合同专用章。 第39条各企业对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书，上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书，在正式生效后，应复印若干份，分别送与该纠纷处理及履行 有关的部门收执，各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。 对于对方当事人在规定定期限届满时没有执行上述文书中有关规定的，承办人应及时向主管领导和法律顾问汇报。 第40条对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，由法律顾问室配合各单位向人民法律申请执行。 第41条在向人民法院提交申请执行书之前，有关单位应认真检查对方的执行情况，防止差错。 执行中若达成和解协议的，应制作协议书并按协议书规定办理。 第42条合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关单位，并将有关资料汇总、归档，以备查考。 第七节经济合同的管理 第43条本公司对经济合同实行二级管理、专业归口制度，法人委托书制度，合同专用章制度及基础管理制度。 第44条本公司经济合同的二级管理具体是： 公司由总经理总负责凡管副总经理（总经理助理）具体负责，管理管理部门为法律顾问室。 下属公司一级由经理、副总理负责，归口管理人为办公室主任或秘书；各法人委托人具体负责各自授权范围的合同签订、履行工作。 第45条公司主管内贸的副总经理（总经理助理）负责审批内贸合同。 公司主管外贸的副总经理（总经理助理）负责审批外贸合同。 公司主管工业的副总经理（总经理助理）负责审批工业方面的引进、合资、合作合同。 公司主管房地产业的副总经理（总经理助理）负责审批房地产、建设合同。 第46条法律顾问室的主要职责是： 1.负责管理公司的各类合同； 2.负责检查各类合同的合法性，实行法律监督；对公司审批或签订的合同负责把关，对下属企业审批的合同负责抽查，提供法律帮助； 3.负责对法人委托人和有关人员进行法律培训、考试、提高法人委托人的法律素质； 4.负责考评各企业的合同管理工作，总结交流经验教训，提高合同管理水平； 5.配合各企业办理合同的报批、见证、鉴证和公证等事项； 6.配合各企业处理合同纠纷； 7.参与有关合同的谈判、签约、履行等工作。 第47条下属公司、企业合同管理的主要职责是： 1.负责管理本企业签订的合同； 2.负责审查本企业签订的合同的合法性、完整性和可行性；对须报请公司或上级主管机关审批、见证、签证或公证的合同，办理申报手续，提出初步意见； 3.负责本单位法人委托人的日常管理及年终审查的初审； 4.根据法律及本《制度》的规定，制定本企业合同管理的实施细则，采取切实措施，搞好合同管理工作； 5.负责修理本企业合同纠纷；对难度较大单位经济合同资料的汇总、分类、归档、保管及合同台帐的设立、统计、上报等基础管理工作。 第48条法人委托人的主要职责是： 1.在授权范围内负责谈判、签订合同，既不能违章越权，也不能消极推诿； 2.对所签订合同的合法性、完整性和可行性负责； 3.对须报请上级领导审批的合同，办理申报手续，提出本人意见并对本人意见负责； 4.对所签合同的全面履行具体负责，履行中发现问题应立即上报、并积极想办法解决，对发生的合同纠纷负责处理好或协助有关部门处理好； 5.负责保管好本人所签合同的一切资料；合同履行完毕后应立即将资料上交归档。 第49条凡具备下列条件的，可以发给法人委托证书： 1.政治思想好。能自觉遵守国家的法律政策，遵守公司各项规章帛；能拒腐蚀，不贪污贿，不假公济私、损公肥私。 2.业务工作好。熟悉本职工作，能够良好地完成本人的业务工作，并以公司利益为重，择优签约，严格履约，节约资金，增加收益，取得一定成绩，无遗留问题。 3.法律意识强。对《经济合同法》等经济法规认真学习，初步掌握并能运用有关法规。 第50条公司根据各部门和下属公司、企业的实际情况，决定法人委托人的设置及数额，具体人选由各单位确定，经培训考核合格后，发给法人委托书。 第51条法人委托书庆于每年终重新审核一次。审核的主要内容是：法人委托人在本年度的工作、学习及思想情况，取得什么成绩，发生什么问题，有无违纪行为等。审核后，法定代表人可根据情况分别作出：维持授权范围、变更授权范围、撤销授权及吊销法人委托书等决定。 第52条法人委托证书应妥善保管，防止遗失。不准将法人委托证书转借他人或用作其他证明，否则，除吊销其法人委托证书外，还要追究相应的责任。 第53条法人委托人工作调动时，应向所在企业交销其法人委托证书。 第54条签订合同专用章制度。公司及下属保企业对外签订合同所加盖的印章，除各企业的公章外，一律使用合同专用章，其他印章一律不准代替使用。否则，财务部门有术拒绝办理结算手续，由此所引起的责任由有关人员承担，还可以予以处罚。 第55条合同专用章由各单位统一刻制、编号和颁发；严禁任何人私自刻制、使用。 第56条合同专用章应严格按授权的范围使用，不准混用、代用或借用。 第57条合同专用章应妥善保管，若有遗失，除立即登报声明作废外，还要追究有关人员的经济责任和行政责任。 第58条公司各企业都必须认真做好经济合同管理和基础工作。具体如下： 1.建立合同档案。每一份合同都必须有一个编号，不得重复或遗漏。每一份合同包括合同正本、副本及附件，合同文本的签收记录，合同分批履行的情况记录，变更、解除合同的协议（包括文书、电传等），均应妥善保管。 2.建立合同管理台帐。各企业应根据合同的不同种类，建立经济合同的分类台帐和总台帐。每个企业必须设一个总台帐。其主要内容包括：序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的、价金、对方单位、履行情况及备注等。台帐应逐日填写，做到准确、及时、完整。 3.填写“经济合同情况月报表”。各企业 应在每月5日之前将上月月报表填好后报送总经理，同时抄报计划财务部和法律顾部室。 制度管理论文:相关方安全管理制度 目的：为加强外来单位及人员到我厂作业的安全管理，消除不安全隐患，杜绝安全事故的发生，特制定本制度。 适用范围：适用于外来施工单位及人员的安全作业制度化管理。 责任人：外来施工单位、人员。 内容： 1、进入我厂进行工程建设施工单位，应遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查，采取必要的安全防护措施及正确使用、穿戴劳动安全防护用品，消除事故隐患。 2、由于施工单位安全及防护措施不力造成安全事故（生产安全、人身安全、生物安全）方面的一切损失、法律责任和因此发生的费用，由施工单位承担。 3、施工单位车辆、人员进出应听从我厂门卫保安及施工现场管理人员安排管理。 4、施工单位人员严禁进出我厂生产、实验区域。 5、进出我厂的施工单位材料、物品，须接受我厂门卫及管理人员管理。 6、施工单位用电、用水必须告知我厂设备管理部，由我厂水、电工安排供给；拆除水、汽管道及供电线路时，必须告知设备管理部安排水、电工监管。若自作主张拆除及安装使用造成浪费及安全事故、人员伤亡的，由施工方负责。 7、暂住我厂施工工棚的施工人员必须遵守我厂作息时间，不许留宿不相关人员，遵守我厂行政办公室相关管理制度，违者必须按规定接受处罚。 8、外来施工单位及人员务必积极配合我厂管理人员，协调好各种事项，安全、有序、按质、按量、按时完成我厂施工项目。 9、具体安全方面规定及条款，由我厂与相关单位协商订立专项合同。 制度管理论文:试论我国物业管理制度的立法构建及完善 冷　帅 引言 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列入十大经济活动的第八类，在我国现行的行业分类中列为第七类。这说明，无论在国际上还是在国内，房地产已作为一个重要的独立的产业部门而存在。尤其在我国现阶段，房地产业作为一个朝阳产业已经成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革的深入而逐渐完善和成熟。当然，房地产市场和谐与健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设。特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法更是不可或缺。 物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七八年前，对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而目前物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。实践证明，物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时，我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。 1 物业管理制度的立法构建模式和我国立法现状 1.1 物业管理立法的必要性 1.1.1 促进物业管理的健康发展 市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。物业管理因此牵涉多方面关系，包括房地产生产、流通、消费领域的众多参与者，既有业主、开发商、物业管理企业之间平等的民事关系，也有相关政府部门对物业管理企业监督参与的行政关系。在复杂的各种关系中，通过立法能够明确各方主体—政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商的地位、作用、权利义务，使物业管理有法可依，避免纠纷的产生。 1.1.2 法律适应时代要求，与时俱进 现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地住房紧张，多层建筑的出现；第二，城市功能区域化，住宅小区等种类物业区域的出现，引起法律关系的变化。 （1） 关于相邻关系 相邻关系是传统民法上的概念，指两个或者两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产的所有权或者使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。 相邻关系通常因土地、山岭、森林、草原自然资源、宅基地的使用、排水、排污、用水等而发生。相邻关系中的权利和义务主要表现为享有要求对方提供便利的权利，承担为对方提供便利的义务。不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结 互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。” （2）关于建筑物区分所有权 多层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是伴随现代城市的发展而产生一项重要不动产权利，指数人区分一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权；并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。传统的不动产所有权构成单一，仅仅指权利主体对不动产占有、使用、收益和处分；建筑物区分所有权则由专有部分所有权、共有部分持分权以及因共同关系所生的成员权三者复合而成。建筑物区分所有权是物权制度上的一次伟大革命。在传统物权法中有一物一权的原则。一物一权原则，即一个物上只能有一个权利，也就是物权特定。物权特定或者一物一权，现在的法律上没有规定理由何在：首先是一物一权反映的是早期的市场经济不发达的状态，即小生产经济状态。在那样的经济下，物权就是所有权。一个财产归张三所有，张三有所有权，其它人没有，一物一权原则是用来对抗历史上封建社会在一个土地上有两个所有权的封建分封制。庄园主的财产来源于国王，庄园主又把这个土地交给佃农耕种，在这个土地上，有国王的权利、庄园主的权利、佃农的权利，在过去叫一物之上多个权利，如双重权利等等。这样的权利不适应市场交易的要求，在房屋土地上有两个以上所有权，这个房屋土地怎么能够正常交易，市场交易的要求打破一物之上有双重、多重权利的状态，这就用一物一权原则来对抗，一物一权原则要求在一个物上只能有一个权利，这是市场交易的要求。但是随着市场经济的发展，对资金的需求，最后发生了抵押权制度，在一个财产之上所有权以外还有一个抵押权，一物一权原则也就不符合状态了，但是法学家们不愿意放弃一物一权原则，他们把一物一权原则范围缩小，称一物一权原来讲的是一个物上只能有一个所有权，所有权之外有一个抵押权，两个抵押权都不影响，因此这个原则一直在教科书上存在。但到了二战后，即六七十年代，各个国家的城市，特别是大城市，城市化的结果使城市聚集了大量人口，一人一幢房屋做不到，这就产生了大量的高层建筑。其结果是在一幢建筑上有很多个所有权，那么我们所说的一个建筑物上只能有一个所有权已经行不能，试看一个商品房，20层的大楼上面有100多个买房人，同时存在100多个所有权，在这种情况下怎么存在一物一权原则，这就是没有规定一物一权原则的理由。 物业小区中的业主所有权实质就是区 分所有权，而物业管理权是其中的一项权能。当前各国立法均肯定了区分所有权，甚至制定专门的区分所有权法。但如何有效维护保障业主享有的区分所有权，充分利用实现其物业管理权，协调众多业主的权利冲突，理顺业主与物业管理企业的关系，则是物业管理立法的任务。因为多层建筑以及物业小区中，人口密度集中，人际关系复杂，事关百姓安居乐业。旧有的法律框架，例如民法中的相邻关系制度等，难以适应城市物业的迅猛发展。所以，需要针对业主之间的共同关系、业主与物业管理企业之间的契约关系进行专门立法。 1.2 物业管理的实践模式 物业管理在实践中主要有以下两种操作模式： 1、委托式物业管理　即由业主通过物业管理合同委托物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。 1、 自营式物业管理　所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自己管理。 业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。 1.3 物业管理的立法模式 由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体现在区分所有权的立法当中。境外有关国家和地区物业管理法的体例主要有： 1、民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人间之规约，共同所有法之准用。 2、单行法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。 在英美法系，物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统一建筑物区分所有权法》（UNIFORM　CONDOMINIUM　ACT），供各州立法时进行参考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。 对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。1.4 我国物业管理的立法进程 ： 1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。 1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。 1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。 2001年，国务院把制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)列入当年的立法计划。 2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。 2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。 1.5我国的立法现状(法律渊源) 1.5.1 宪法 宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法第39条 “中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。 1.5.2 法律 我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。 1.5.3 行政法规 行政法规是国务院根据宪法和法律制定和的地区性文件。物业管理的行政法规，例如，改革开放初期在1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规定》等，以及2003年颁布的《物业管理条例》。 1.5.4 地方性法规 地方法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其人常委会制定和的，实施于本地区的规范性文件。地方性法规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用，一些物业管理先行地区　物业管理的地方性法规。目前，上海、广东、海南、江西、深圳、珠海、宁波、青岛、厦门、武汉、吉林等11个省市出台了物业管理条例，例如，1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》，1997年《上海市居住物业管理条例》，1998年《广东省物业管理条例》等；北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多个省市则出台了物业管理办法，例如《北京市居住小区物业管理办法》 1.5.5 行政规章 行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、1991年《房屋接管验收标准》、19991年《城市房屋修缮管理规定》、1992年《公有住宅出售后维修养护管理暂行办法》、1992年《城市住宅小区竣工综合验收办法》、1994年《城市新建住宅小区管理办法》、1996年《城市小区物业管理服务收费暂行办法》、1999年《物业管理企业资质管理试行办法》等。2.物业管理概述 2.1物业管理的概念、特征及类型 2.1.1物业的概念 “物业”对应的英文是“REAL　ESTATE”或“REAL　PROPERTY”，含义是：“财产、资产、拥有物、房地产”，在我国粤港地区作为房地产的俗称。随着物业管理的发展，物业已成为有确切定义的规范化术语。一般认为，“物业”指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。 一个完整的物业一般由以下四个部分构成　：（1）建筑物本体（2）附属设备（3）公共设施（4）建筑地块。 2.1.2物业管理的概念、特征及类型 （1）物业管理概念 物业管理的概念有广义和狭义之分。广义的物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义物业管理与狭义物业管理的区别主要在于物业管理机构的范围不同。 （2）物业管理的特征 物业管理具有以下特征： ①物业管理职能的社会化。物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来，在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能，如环保、卫生、保安、消防等。物业管理的基本运作是业主按约定缴纳服务费，即可享受相应服务；物业管理企业通过竞争，拓展接管物业范围。在上述过程中，各方均获得利益，与此同时，城市管理的社会化程度也得以提高。 ②物业管理机构的专业化。随着社会的发展，分工日趋专业。物业管理企业设置专门的管理机构、配备专业人员、运用现代科技、提供高水平的管理。而且物业管理中的相关事项可由企业再委托专业机构负责。 ③物业管理过程的市场化。物业管理按照市场经济原则运作。物业管理机企业是市场主体，而非行政主体，物业管理是一种经营行为，各物业管理企业间开展竞争，业主与物业管理企业是平等的交易关系，业主有选择物业管理企业的自由；物业管理实行有偿服务，收费标准除个别项目由政府定价或指导价外，一般由市场定价。 ④物业管理形式的规范化。物业管理企业的设立、选聘，必须依照相关政策法规；物业管理的开展也必须符合相关规定，如物业接管验收、委托合同与业主公约的签订、业主大会的召开等均应在法律的框架下进行。 ⑤物业管理关系的契约化。物业管理企业与业主签订的物业管理委托合同，以及业主间订立的业主公约等一系列契约，是物业管理开展的前提条件。委托合同是物业管理企业接管、管理物业的依据，而且也是明确物业管理的服务事项，界定物业管理企业与业主间的权利义务的依据。业主公约是全体业主的自治协议，约定业主的使用、维护制度。 （3）物业管理的类型 根据物业管理的主体，即物业业主是否委托专业的物业管理企业，是否实现物业所有权与管理权的分离，可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。委托型物业管理，指物业业主将自己的物业委托专业管理机构进行管理。自主型物业管理，指物业业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。 根据的物业管理的运作方式和目标，物业管理可以分为服务型物业管理与租赁经营型物业。服务型物业管理，指专业机构对物业的管理，实际是物业的一种售后服务，目的在于确保物业正常使用，处长物业使用寿命，方便业主生活。租赁经营型物业管理，指对物业的管理，实际是物业的经营即创造租赁条件，赢得租户并为之服务，通过收取租金，获得利润。 根据物业管理的对象，物业管理可以居住物业管理、商业物业管理、特种物业管理。居住物业管理针对业主（使用者）居住的房屋及与之相配套的设备、设施。商业物业管理针对写字楼、商场、宾馆以及旅游场地设施。特种物业管理针对特定工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆等特殊物业。 2.2物业管理的兴起、作用及意义 2.2.1 物业管理的兴起 现代意义的物业管理作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。当时英国开始工业革命，伴随工业发展，大量农村人口涌入工业城市，城市原有房屋设施满足不了人中激增的要求，住房空前紧张。恩格斯对此作了经典的描述：“一方面，大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来；另一方 面，这些城市的布局已经不适合新的大工业的挑战和与此相适应的交通。街道在加宽，新的街道在开辟，铁路铺到市里，正当工人成群涌入城市的时候，突然出现了工人以从为主顾的小商人和手工业者的住宅缺乏现象。” 由此在城市中出现了大量条件简陋、环境恶劣的工人用房。与之相伴随的是租金拖欠和房屋破坏。19世纪80年代，英国一位叫Octavia Hill的女士率先制定了租户行为管理办法，开创了物业管理的先河。19世纪90年代，随着科技和建筑技术不断进步，美国等西方国家经济迅速发展安有电梯的高层建筑出现。因为这类建设附属设备较多，结构复杂，多为多个业主共有，其日常维修、管理工作量大、技术性强，于是开始出现了专业的物业管理机构。之后，美国人霍尔特（John Welt）于1908年在芝加哥创立了世界上第一个物业管理行业组织“芝加哥建筑物管理人员组织”（CBMO－Chicago Building Managers Organization），几年之后美国成立了一个全国性的组织“建筑物业主组织（BOO-Building Owners　Organization）,并在此基础上组建了”建筑物业主与管理人员协会（BOMA-Building Owners and Managers Association）。后来类似的组织也出现在加拿大、英国、日本等国，BOMA亦即更名为“国际建筑物业主与管理人员协会（BOMAI－Building Owners and Managers Association International），该协会在1922年起发行出版物，并从1924年出版名为 经验交流报告〉〉的年刊。 由此可见，物业管理兴起流行于国际，成为现代化城市的朝阳产业，具有两方面因素：其一，城市化的发展，多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要；其二，社会分工，所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。 2.2.2 物业管理的作用及意义 (1) 物业管理的作用 ①配合城镇住房制度改革 我国城镇住房制度改革的目标是，按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局要求改革计划经济体制下的，建立适应市场经济的房屋管理制度，以新型的不动产管理模式取代行政性房屋管理模式。所以，市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。 ②提高房地产经营活动效益 市场经济的原理之一是：消费市场决定流通市场和生产市场。房地产活动由投资开发、流通营销和消费使用三个环节组成。物业管理作为房地产活动的最终环节――消费环节，对前级环节有强烈反弹和刺激作用。物业管理不仅使物业管理保值增值，更是消费者购置物业的重要因素，有提高房地产经营效益，完善房地产市场的功能。 ③促进城市管理工作 城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞，物业的容貌构成城市的整体形象，物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。物业管理企业开展的受托服务工作是政府市政管理工作的延伸补充，例如物业区域的环保、卫生、治安、交通等服务管理事项，实质上是政府市政管理在物业产权私有化的基础上实现“私营化”。 因此，物业管理的成效影响一个城市的市政形象。 ④提升业主生活质量 随着经济的发展，人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅充分发挥维修养护物业，发挥物业最大功能，而且以物为媒，以人为本，物业管理与社区建设相得益彰，为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。如此，群众安居乐业，社区安定团结。 ⑤增加劳动就业、繁荣第三产业 物业管理作为服务行业，可以吸纳种类劳动力，提供就业机会，同时物业管理带动装饰维修业，家政服务业、园林绿化业等相关待业的发展，从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。 专业物业管理与传统房屋管理相比较具有明显的优势： 专业物业管理与传统房屋管理比较 传统房屋管理 专业物业管理 管理模式 计划经济模式 市场经济模式 ² 物业产权 国家财产，产权单一 业主所有，产权多元 业主地位 被动管理 自治管理 管理单位 政府房管部门—行政主体 物业管理企业—市场主体 管理行为 准政府行为 经营行为 管理关系 行政性关系 民事委托关系 ² 管理内容 修房为主，单一 管理、服务、经营 ² 管理方式 分散政府部门管理 社会化专业化管理 管理费用 低租金，财政补贴 服务收费 ² 管理效果 房屋破损严重 物业保值升值（2）加强物业管理，切实保护公民合法私有财产 与物业相关的最密切的法律概念是“物权”。我国目前正在紧锣密鼓的制定《物权法》。这也体现了国家对公民合法的私有财产权的保护。物权最大的特点就是排除他人干涉，其效力足以抗拒国家，排除非法干涉。如警察进民居搜查，必须出示搜查证，否则违法。在西方法律观念中，私人居所国王亦不得非法进入。在我们国家，由于过去几千年的传统，“普天之下莫非王土”，以致我们现在国家侵犯人民的财产权现象十分严重。 2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过日宪法修正案第二十二条指出：宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。” 笔者认为，对公民合法私有财产的最大保护是保障公民实现其财产的利益最大化。我国改革开放以来，随着经济发展和人民生活水平提高，公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加，特别是越来越多的公民有了私人生产和生活资料，群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有财产之一—房产，就必须加强物业管理的法治化。物业管理法律关系最主要依据建筑物区分所有权制度产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，导致私权利的不必要冲突，导致日常生活秩序的混乱，给公民实现利用其最主要的财产—房产的目的设置障碍。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及让人羡慕的工作效率，真正实现物业的价值。 2.3 物业管理法律关系的主体、客体及内容 2.3.1 物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。物业管理法律关系的主体主要包括：发展商、业主、业主大会和业主委员会、物业管理公司、物业使用人、行政管理 机关及其他相关机构。这些主体可分为三大类：民事主体、行政机关和自律组织。 （1）民事主体，包括：业主、业主大会和业主委员会，发展商，物业管理公司，物业使用人及其他相关机构。 ① 业主 业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分　所有权人。 由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。而且，各业主之间共同关系之复杂已超出了传统民法的相邻关系，于是全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。 ② 开发商 开发商是物业管理中十分重要的一员。开发商又称为发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 最初，物业是由开发商开发、建造并能通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说，开发商是物业的创造者，原始取得物业的所有权。在物业销售之前，开发商是物业的第一业主。开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。但是，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，开发商须在法定期限内对其销售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承担保修责任。在保修范围内涉及物业管理的责任最终由开发商承担。 另外，开发商作为第一业主，物业开始出售后的一段时期内仍持有较多所有权比例，因此有第一次选择物业管理企业的优先权与便利。开发商常直接以自己作为委托方，签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合同的附件。开发商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。 ③ 物业管理企业 物业管理企业根据物业管理合同接受业主或者业主委员会的委托，依照法律合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。物业管理企业一般须经工商行政管理部门的核准登记以及分发营业执照，而且物业管理企业上房地产管理部门进行资质管理。根据《物业管理企业资质管理试行办法》规定：物业管理企业资质等级分为三级，一级资质物业管理企业注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；二级资质物业管理企业注册资本人民币300万元以上，相关管理人员和技术人员不少于20人；三级资质物业管理企业注册资本人民币50万元以上，相关管理人员和技术人员不少于5人。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 ④ 物业使用人 物业使用人又称非业主使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。物业使用人未与开发商、物业管理企业有直接关系，不是物业销售合同的当事人，也不是物业管理合同的委托方；物业使用人不是物业区域的区分所有权人，不具有成员权，一般不参加业主大会与业主委员会。但物业使用人却是现代物业区域的重要成员，无论是居住或非居住型物业，业主常将物业出租以获收益，另外还有其他多种合法占有作用物业但不拥有所有权的情形。为了能约束物业使用人的行为，保障物业使用人的权益，各国物业管理立法中均明确肯定物业使用人的独立地位。物业使用人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。所以物业使用人的权利义务不仅源自其与业主间租赁等合同的约定，而且也出自法律法规以及业主公约的规定。 ⑤　其他相关机构 物业管理企业依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新的委托合同，由他们就物业内新的业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理企业与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。 （2）行政管理机关 市场经济中的物业管理活动一般通过业主、物业管理企业平等主体间的合同约定开展。但物业管理涉及百姓日常生活、城市正常秩序，政府行政机关如公安、消防、环保机关等基于行政职权均介入物业管理活动，对各方的行为进行指导监督。在我国，房地产主管部门还直接负责对公房的物业管理。《城市新建住宅小区管理办法》第3条对物业管理中相关行政机构规定：房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市级绿化、卫生、交通、治安、供水、供气等行政主管部门和住宅小区所在人民政府按职责分工，负责小区管理中的有关工作的监督指导。目前各地房地产行政管理部门一般设有物业管理办公室，负责本行政区域内的物业管理工作。 2.3.2 物业管理法律关系的客体 法律关系的客体，指法律关系主体权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质财富。在物业管理法律关系中，“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。“行为”指物业管理中各方主体，业主、开发商、物业管理企业以及政府主管部门的活动。“非物质财富”即智力活动成果，包括精神文化财富，如物业小区的荣誉称号、规划设计等。 2.3.3物业管理法律关系的内容 法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务关系。现行的 物业管理条例 仅调整委托型物业管理中的法律关系，因此，在此也仅主要阐述物业管理法律关系中业主及物业管理企业的权利义务。 （1）业主的权利义务 业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物 业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。 （2）物业管理企业的权利义务 物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。 物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案；②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费；④制止违反规章制度的行为；⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务；⑥有权要求业主委员会协助管理；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和住宅小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。 除此之外，笔者认为在 物业管理条例 中还应进一步规定开发商、物业使用人以及其他机构的权利义务，使其调整的范围更加全面。3 物业管理制度立法构建中的几个重点问题 3.1 物业管理体制 虽然我国早在20世纪20年代的上海就出现了专业物业管理的萌芽，但是由于1949年新中国成立以后，为了社会主义建设的需要，城市土地收归国有，房产大部分转为公有制，住宅基本由政府投资建设，并作为福利分配；房地产管理由政府机构负责，行使所有者和管理者双重权利。这种传统体制的特征是：分配福利性、管理行政性、产权属国家、使用归个人、以租养房、租金低廉。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通，其经营活动亦停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。在这种体制下，城市种类房屋及设备的管理维护基本实行政府和单位大包大揽的模式，个人不承担房屋及设备的维修养护责任。由于这种模式的管理维护少了经费，缺活力，无监督，造成房屋及设备一年新、两年旧、三年破，人民的居住、工作环境较差。而物业管理市场体制的优势在于按市场经济规律动作，权责分明，谁受益，谁出钱，谁监督。管理服务作为一种商品市场流通，产权人的利益得到体现和保护，人民的工作、生活环境得到保持和提高。所以，实现“社会化、市场化、专业化”的物业管理体制，是物业管理立法的首要任务。因此，《城市新建住宅小区管理办法》规定，凡用于出售的新建物业，应当实行物业管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴随物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。 改革开放后，尤其是进入20世纪90年代，各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃发展，到1998年底，北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达50%，深圳市则90%。 笔者认为，结合目前中国人均收入不高的国情，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。没有必要，也不现实一味追求全部由物业管理公司来进行物业管理的一刀切模式。 业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序 整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己负责；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。 台湾地区普遍实行这一模式。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备；并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。 3.2 物业管理监督机制 监督机制包括三个方面：一是政府部门（对建设单位、物业管理企业、业主及使用人）的依法监督管理；二是消费者即业主对物业管理服务进行合法监督，具体的形式是全体业主召开业主大会，选举产生业主委员会，代表全体业主决策有关物业管理事项和监督物业管理企业的管理服务活动。业主委员会的组建和运作应当体现以下原则：（1）物业管理的委托权及监督权是公民财产权利的重要内容，应当从法律上予以体现和保障。（2）业主委员会是群众性民事权利组织，不注册为社团法人，不独立承担民事责任，其民事责任由全体业主共同承担。国外及香港的物业管理立法也体现了这一原则。但赋予其一定的民事权利，如签订合同的权利、参加诉讼的权利。（3）业主委员会与物业管理企业之间是平等的民事关系，双方依据法律法规政策和物业管理合同进行活动。（4）业主委员会不得从事具体的经营管理活动，其成员工作一般属义务性质。笔者认为，也可以参照业主委托参加业主大会的方式，将业主委员会的工作委托给物业管理企业以外的物业管理顾问公司。（5）政府应当加强对业主委员会的监督指导。因此，《条例》对业主委员会的产生方式、性质、职责、登记管理等作了明确规定。三是物业管理行业自律组织或行业协会对物业管理企业的监管。该组织的目标包括：（1）提高业内管理水平。（2）制定自律规定及监管会员。（3）维护物业管理企业及业主的合法权益。（4）鼓励物业管理企业彼此合作，提高服务水平。（5）向政府提供专业意见及方便公众人士咨询。目前中国的物业管理自律还处于起步阶段，造成了我国物业管理发展的畸形。笔者强烈建议，由房地产行政管理部门牵头，尽快建立体制上类似于消协的建筑物业主与管理人员协会，实施行业自律。之后，对于物业管理企业的投诉可以由协会受理，维护业主合法权益，并由该协会对物业管理从业人员进行培训审查。在物业管理领域实现政府职能由微观管理向宏观调控的转变。 3.3 物业管理市场机制 竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。在初期的物业管理中，许多城市对物业项目实行谁开发谁管理，由建设单位指定物业管理企业，形成管理终身制。这种市场垄断行为，既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利，也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。实践中，很多物业管理企业是开发商的子公司，在开发商完成了项目开发后就把该项目的前期物业管理交给了物业管理企业。在这种情况下，如果业主发现购买的物业有问题，就会把责任推到物业管理企业的身上，并以此为理由拒交物业管理费，在一定程度上造成了物业管理企业经营困难、效益差。但是，考虑到目前各地和实际情况千差万别，多数城市的房屋管理体制还没有完全转换，物业管理服务收费水平较低，多数物业管理企业效益较差，物业管理建设单位的经费补贴等情况，《条例》规定，物业管理行业应当建立市场竞争机制，提倡开展在相应资质的基础上进行物业管理项目的招标投标活动。 3.4 物业管理企业与有关部门的职责范围 物业管理企业与公安部门、交通管理部门、环卫部门、园林部门、公用事业单位（水、电、气）、街道、居委会等之间的职责范围问题，一直是物业管理的难题。这个问题是由于早期的城市管理体制和法律界限不明确所造成的。物业管理有两个特征：一是社会化、市场化、专业化，向业主　和使用人提供有偿服务；二是物业管理是企业行为，与政府职能是两个不同的范畴。《条例》明确了物业管理服务 的内容和范围，规定物业管理企业应当承担法律规定和合同约定的义务，并且，界定了物业管理企业与政府有关部门公用事业单位的职责范围。 有这样一个案例：张先生夫妇是居住在A花园的业主，A花园的物业管理由B物业公司负责。某日凌晨3点左右，张先生夫妇被室内的响动惊醒，起床并打开卧室的门，发现有一满嘴酒气的陌生人已走到客厅和卧室的过道处，当时便质问：“为什么闯入住宅？”此人自称是物业公司聘用的保安员，并声称在检查时发现张家房门没关，认为室内无人，就进来检查情况。张先生讲熄灯前已经锁上门，而且质问来人“既是保安为什么不着装？”来人无言以对。于是，张先生找来物业值班经理，这位经理讲可能是误会。第二天，张先生就到物业管理公司投诉，但物业管理处只是在口头上表示歉意，当张先生要求物业公司解释这保安入室的原因时，物业公司只说已经开除了这名保安，但拒绝给予明确答复。张先生则坚持要求物业管理公司方面就保安入室的解释、物业管理公司的调解结果和开除保安的原因等问题给予答复。当天下午，张先生就接到骚扰电话，此后　多次在深夜接到骚扰电话。于是，张先生夫妇把物业公司告上法庭，要求赔偿精神损失。物业公司辨称：保安员是在深夜值班时发现张先生家的房门虚开，经按铃房内无反应的可疑情况下，始进入房内进行检查，完全是在履行职责，对张先生夫妇的安全负责。根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙，而张先生没有任何物品丢失、门锁及其他损坏后果，因此保安入室没有任何过错，不构成侵权。另外， 规定，保安员在社区内作24小时巡逻，如遇紧急情况，应按登记的电告号码联系有关住户并立即通知公安、消防等部门，如无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员见证，由管理公司人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理。 在该案中，张先生夫妇身为业主与物业公司之间形成了物业管理合同关系。B物业公司有义务保护张先生夫妇的安全，在发现张先生家房门有不正常情况时可以而且应该采取措施；如果发生盗窃、抢劫等刑事犯罪行为，保安人员应及时向公安机关报案。保安人员径直进入张先生家的行为不符合 ，也超越了其应有的权限，侵犯了张先生夫妇“公民住宅不受侵犯”的权利。并且因为B物业公司的保安员在深夜入室，给熟睡中的张先生夫妇带来一定精神恐惧，所以应给予适当的精神抚慰。法院最终判决B物业公司除向张先生夫妇口头道歉外，还应一次性向张先生夫妇赔偿精神抚慰金各1500元。由此可见，保护业主的安全，维护业主的利益是物业管理公司的职责，但在履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应的法律责任。物业管理公司及其工作人员在进行物业管理操作过程中必须严格遵守法定或约定的权限和程序，分清与职能部门之间的权力界限。 3.5 物业管理服务费和维修基金 目前，我国多数城市居民收入及消费水平相对较低，对中低收入阶层居住的普通住宅的物业管理服务收费不可能完全实行市场价。《条例》规定，普通居民住宅的物业管理服务价格可以实行政府定价或政府指导价。物业管理服务是一种特殊商品，其特点一是公共消费，二是消费和生产存在于同一过程，每个业主均应交纳所享受的服务相应的物业管理服务费用。因此，《条例》除规定了物业管理服务价格的定价原则和构成外，还规定了物业管理服务费用的交纳和监督管理方式。 物业共用部位共用设备设施大中修和更新改造费用金额较大，一旦发生时，难以及时筹集。为了保证物业的正常使用，保障全体业主的利益，借鉴我国香港和国外关于维修基金制度，并吸取过去的经验教训，为此，《条例》应规定，一个物业管理区域内有两个及两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位共用设备维修基金制度。 3.6 物业的维护和使用 过去，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，所以许多物业过早破损，所以《条例》第五章对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任作了具体规定。现时在一定程度上也以物业管理企业的管理权限进行了约束。 3.7 建设单位的义务 为了创造开展物业管理工作的必备条件，加强物业的建设与管理的衔接，保障购房人享受物业管理消费的权益，《条例》第29、30、31条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。建设单位应当提供物业管理服务用房，并在物业销售（预售）前，选出物业管理企业承担物业管理服务。在业主入住之后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。4 我国物业管理制度的立法完善 4.1 大量纠纷得不到解决 物业管理是否需要中央立法 关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。 笔者认为，三种观点各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一种观点提出的问题在《物业管理条例》出台以后已经在一定程度上得到缓解，由于《物业管理条例》的效果还没有完全表现出来，所以目前并不应急于将《物业管理条例》上升为法律。第二种观点比较可行，也具有可操作性，但是不够全面。尤其是容易出现中央与地方、地区与地区之间立法的冲突的问题。第三种观点提出建立行业协会进行管理具有创造性、新颖性。但是对物业管理进行立法的问题已经有很多学者进行过探讨，并认为立法是必要的 。 4.2 我国未来物业管理立法的发展方向 鉴于此，笔者提出以下观点：第一，加强《物业管理条例》的贯彻落实；第二，各个具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体的细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准；第三，在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业管理一章，专门调整物业管理中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《 物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。第四，尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。 目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。5 结　语 我国的物业管理行业目前还存在巨大的潜力可以挖掘：以北京市为例：居住小区数量逐年增多，住宅面积增长迅速，到1998年底全市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。其中，住宅面积7742万平方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49％，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总户数（259万户）的 32.1％。随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势，同时公房制度改革也是一支催化剂。另外，商用物业以及学校、机关、工厂等特种物业的待管理范围也不断扩大。无疑，随着物业管理法律制度的完善，我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期。 音乐是流动的建筑，建筑是凝固的音乐。物业管理法律制度就是现代建筑这场交响乐的最精彩的一篇乐谱。随着物业管理法律制度的深化和完善，必将演奏出一篇现代建筑美妙、精彩的雄浑乐章！ 谢　辞 本文在写作过程中得到了耿焰老师、冯毅法官、王明红法官、刘昌华律师的细心指导和帮助，以及青岛市物业管理办公室、青岛市天泰物业管理有限公司的大力协助。在此表示诚挚的谢意。由于这篇论文是在实习期间完成的，所以时间和精力都是有限的。之所以能按时、保质保量的完成，很大程度上应该归功于我的父母，冷如平先生和刘玉美女士在生活上的照顾和在精神上的鼓励，在此我向他们表示衷心的感谢。另外我还要感谢我尊敬的老师，我亲爱的同学和朋友对我的支持、鼓励和帮助。 制度管理论文:小学教学常规管理制度 一、教学常规与课程标准 1、学期开始各年级各学科都要制定好学期教学计划，并努力做到教学目的明确，课时划分科学，教学进度清楚，时间分配合理，各教研组制订学期教研计划，并于开学第一周上交教务处。2、掌握本学科课程标准，做到学科教学目的清楚，教材结构清楚，学科特点清楚，重点难点清楚，学生的能力发展要求清楚。 二、备课 1、个人备课要做到备课程标准，备教材，备教学内容，备学生实际，备教学方法，备教学手段及教具，备教学练习，备能力培养措施，备德育美育的熏陶。 2、上课前必须写好教案，教案一般包括：课题、教学目标、重点难点、教学用具、教学过程、实验操作、作业布置、板书设计、课后小结。学期中应超前一周备课、教案字清楚整洁。 3、不得使用旧教案或以参考资料代替教案。 三、上课 1、教学人员必须按教学计划完成课堂教学任务，坚持以学生为本，面向全体学生，尊重学生个性发展，努力提高课堂教学质量，重视教学方法的改革与研究。 2、坚持上课第一次铃前教师到位，上课期间不能离开教室、不能坐着上课，下课不拖堂。 3、正确贯彻教学原则，做到掌握知识与实践能力相结合，智力因素与非智力因素相结合，知识技能与思想教育相结合，统一要求与因材施教相结合。 4、注意演示与示范，充分利用板书、挂图、标本、录音、投影、录像、多媒体等教学工具和手段辅助教学。 5、重视指导学生动手操作、制作。凡是有实验、操作任务的学科要按质量完成实验示范、操作，让学生人人动手做实验。 6、教学过程要组织严密，安排紧凑，结构合理，重点突出，难点突破，无知识性错误，做到精讲精练，采用各种方式和方法，让学生动手、动口、动脑，引导学生主动参与、大胆质疑调动学生学习的积极性，启发学生独立思维，引导学生自主、合作、探究学习。激发学生创新精神，培养学生创新能力。 7、教师上课必须坚持使用普通话，写字规范，语言文明规范，板书设计合理，口头表达自然流畅，亲切生动，教态自然大方，要加强与学生的沟通、交流、营造和谐、欢快、民主的教学气氛。不体罚或变相体罚学生。 四、作业与批改 1、布置作业要明确，内容要精选，分量要适当，难易要适度，时间要控制，杜绝机械重复或惩罚性作业。 2、课内作业要在任课教师指导下当堂完成，家庭作业要适量，不得超过1小时。课堂作业要全收全改，课后作业原则上坚持全批全改，对完成作业有困难的学生要坚持面批面改。 3、严禁让学生批改课堂作业。 4、批改作业要及时认真，错误要记录，原因要分析，讲评要严格，错题要重做，作业要达到规定次数（数学、低年级语文每天一次，作文全期12次）。 5、作业写清批改日期，批改简明易懂；少指责，多鼓励。 五、辅导 1、语文、数学的课外辅导要做到四点：（1）制定潜能生转化记录；（2）对成绩优秀和智力较好的学生要适当提高学习难度满足他们的求知欲；（3）解答疑难问题进行学习方法指导；（4）组织课外阅读提高学生的自学能力和阅读水平，在培养学生合格加特长方面下功夫，五六年级学生建立阅读笔记及图书角。 2、积极贯彻因材施教的原则。对优秀学生，在全面发展的基础上，鼓励他们发挥特长，不断提高学习兴趣和自学能力；对有困难的学生，要满腔热情，分析原因，从提高学生兴趣入手，培养正确的学习方法与良好的学习习惯。通过个别指导或有计划的补课，帮助他们在学习上取得进步，并对他们的特长予以鼓励和培养。 3、课外辅导要安排在学生自习或课外活动时间进行，不准侵占和挪用非语数课时间进行辅导。 六、教育科研 1、每位任课教师必须参加学校和教研组的教研活动，并能围绕活动中心，积极发表自己的见解，虚心听取他人意见。坚持互相学习取长补短，每期听课不少于15节。 2、遵守教研纪律，不无故请假或迟到早退，教研工作纳入教师考核考勤奖惩。 3、每周三第七节课为教研活动时间，各教研组根据各自情况认真组织积极开展，并作好记录。 4、各教研组每周按单元重点、难点，由教研组集体研究备课一次。 5、教研组每月开展一次教研活动，每期上交一份教研工作计划、总结，每位教师每期至少上交一篇教研论文、教案设计、案例分析或经验总结。 制度管理论文:科学的人员分类管理与法官制度改革 举世瞩目的党的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》),从“推进法治中国建设”的战略目标出发,对深化司法体制改革,加快建设公正高效权威的社会主义司法制度,作了全方位的谋划部署和愿景勾画。其中,既有“维护宪法法律权威”、“深化行政执法体制改革”的宏观制度体系构建的内容,也不乏“确保依法独立公正行使审判权检察权”、“健全司法权力运行机制”和“完善人权司法保障制度”等司法改革重大紧迫现实问题和具体发展路径的设定。这必将为我们站在新的历史起点上深化司法改革、推进法治建设,努力实现让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义的司法目标,竖起新标杆,开辟新途径,争取新胜利。 人民法院司法实践的历史发展表明,公正司法不但须有依法独立公正行使审判权的司法体制构建及其制度安排作保障,而且也须臾离不开一支高素质、过硬的法院队伍的精心锤炼和打造。二者的共同作用、合力并行,才可营造出“风景这边独好”的氛围和景象,任何一方的缺失或“乏力”都终将酿造跛脚难行的“苦酒”,绽放花拳绣腿式的“花蕾”。值得欣喜的是,纵观《决定》,无论是在司法管理宏观体制改革架构中,关于健全司法人员分类管理制度,完善法官统招、逐级遴选机制和职业保障制度等内容的匠心设计,还是在司法权力运行机制等重大司法制度改革体系建构下,关于完善主审法官、合议庭办案责任制,让审理者裁判、由裁判者负责等具体审判管理制度的细致表述,都深刻体现并反映了司法改革项目内容的系统性、整体性和协同性的关系,突出强化了审判活动以法官为中心、法院以法官为主体的典型司法工作的规律性特征和法院人员分类管理模式的核心,为人民法院队伍建设的科学发展和深化法院人事制度改革,指明了前进的方向,提出了明确的要求。 回首人民法院司法改革实践即可看到,早在本世纪初,人民法院就根据现代人力资源管理科学化发展需要和国家深化干部人事制度改革的要求,自上而下开展了法院工作人员分类管理制度的改革实践,并以法官职业化建设为主线,积极试点、探索一系列深化人民法院干部人事制度改革的重要举措。尤其是近年来,最高人民法院按照中央司法体制和工作机制改革的统一部署,在中央有关部门的大力支持下,积极探索法院工作人员分类管理制度改革,研究制定、实施了一系列相关的文件规定和具体措施,为进一步深化改革奠定了重要基础。2011年,中组部、最高人民法院联合出台《法官职务序列设置暂行规定》及其配套文件。2012年,最高人民法院颁布实施《人民法院司法警察条例》。2013年,中组部、最高人民法院联合印发《人民法院工作人员分类管理制度改革意见》。上述举措对于创新审判工作机制,不断优化审判资源配置,加强职业保障,激发队伍内在活力,实现人民法院干部队伍正规化、专业化、职业化建设目标,推进审判事业科学发展奠定了良好的基础,创造了有利条件,收到了积极成效。 毋庸讳言,囿于主客观各种因素、条件的限制和影响,改革仍然存在并面临各种各样的突出问题和矛盾。这主要表现在:一是根深蒂固的“大一统”干部人事管理理念和体制,使人员分类管理改革实践一波三折、举步维艰,尤其是一旦改革面临“利益”冲突,即可遭遇来自系统内外的双重“夹击”和阻力;二是审判权运行的“多主体、层级制、复合式”的特征,不仅强化了审判权行使的行政化弊端,模糊了法官的主体地位和职责,还埋下了司法不公、司法腐败的种子或隐患;三是法官与普通公务员、法院内审判辅助人员、司法行政人员的“混同化”的管理考核制度,以及有限的司法人员职务保障现状等,制约了法官职业化、专业化的发展,造成了法官职业尊荣感和素养的缺失与降低,等等。 上述问题与矛盾的错综交织和相互作用不但成为人员分类管理改革的重大障碍,而且也使法官队伍建设遭遇空前的瓶颈。与此同时,法官短缺、法官流失等急迫性问题也随之“甚嚣尘上”,成为当下法官队伍职业化建设的“拦路虎”。 回首过去、正视困境、检视错误,其目的就是要面对未来、解决矛盾、汲取经验和教训。当前,我们须以《决定》关于司法改革的目标和要求为统领,以敢于啃硬骨头,敢于涉险滩,敢于革自己命的勇气和胆识,冲破思想观念的束缚、突破利益固化的藩篱,切实从确保依法公正行使审判权和实现公正司法目标的高度,积极稳妥推动以法官制度改革和完善为核心内容的法院人员分类管理制度改革,建立分类科学、结构合理、权责明晰、管理规范的人员分类管理制度和工作机制,以充分调动队伍的工作积极性、激发工作热情和内在活力,提高法院干部人事管理科学化水平,建设“正规化、专业化、职业化”法院干部队伍,为推进审判事业科学发展提供坚强的组织保障。为此,应重点抓紧抓好以下工作: 一是要按照司法为民公正司法的要求,严格规范法官任职制度。应在切实尊重法官养成规律和适应审判工作要求的前提下,适当提高初任法官最低任职年龄,或对初任法官任职前从事相关法律工作的年限提出最低的限制性要求,以确保法官素质与能力适应审判工作日益专业化、复杂化的发展需要。积极研究探索针对不同审级法院法官设置相应任职条件的管理制度和办法。既要保证我国法律统一实施对法官职业“同质化”的基本要求,又要兼顾不同审级法院基于审判功能定位差异对法官审判能力侧重点要求不同的客观状况,最大限度的优化审判资源配置,提高审判工作质效。进一步完善初任法官任前培训制度,将预备法官任职培训纳入法官任职要件,强化法官职业养成,提升初任法官的司法实践能力。 二是要根据司法审判工作的特点和人才成长规律,积极完善法官选任机制。结合法院实际和人员分类管理改革意见精神,完善法院内部从审判辅助人员和司法行政人员中选任法官机制,严格准入标准,规范选任 程序,增强选拔科学性,确保法官质量。积极实施法官逐级遴选制度,努力推动建立上级法院法官主要从下级法院的优秀法官中产生的遴选机制,注重从基层一线培养选拔优秀人才,以促进上下级法院法官的相互交流,拓宽基层法官的职业发展空间,夯实基层审判一线力量,逐步形成优秀人才良性循环机制。进一步拓宽法官来源渠道,适当扩大公开选任法官范围,注重从法律专家、学者、律师和其他优秀社会法律人才中公开选拔初任法官,不断优化法官队伍结构,增强法官队伍活力。 三是要以“改革司法管理体制”、“推动省以下地方法院、检察院人财物统一管理”为契机,逐步探索建立科学、合理的,以法官员额为基础、适应审判工作发展需要的人民法院人员编制标准。要在全面、客观、深入调研论证的基础上,探索形成以标准案件量为基本考量、综合考虑人口、地域、经济社会发展程度、办案面积和时间成本等在内的人力资源科学配置管理制度,为依法、合理确立各级法院编制配置标准,提供强有力的保障和支持,从源头和制度建设层面解决法官短缺、案多人少等体制和机制性矛盾,为法院队伍内涵式发展铺平道路。 四是要全面贯彻“健全法官、检察官、人民警察职业保障制度”,努力提高法官和法院其他工作人员的职业保障能力和水平。切实采取有效措施,全面加大司法职业保障水平。积极推动《法官职务序列设置暂行规定》及其配套文件的贯彻实施,采取积极有效措施推动法官法相关规定的落实。认真落实《人民法院工作人员分类管理改革意见》中关于法官以外人员“确定职务序列和职数”的相关政策规定,建立规范的各类人员交流机制,以充分调动、发挥各类法院工作人员的工作积极性和主动性,确保队伍建设活力。 五是推进人员分类管理既要注重立足当前,充分考虑干部队伍实际,又要着眼未来长远发展,大胆创新实践,还要切实把握好人员分类管理改革与法院其他改革的关系,做到统筹把握、衔接有序、协同发展、相互促进。实践中,尤其要把人员分类管理改革与审判方式和审判权运行机制改革有机结合,以增强改革的实效性和科学性,避免走入为分类而分类的改革误区,切实杜绝以往改革出现的“两张皮”现象。

房地产销售论文:基于J2EE的房地产销售管理系统的设计与研究 摘要 进入21世纪，信息技术的发展对房地产销售管理信息产生了深刻的影响。网络技术为房地产销售管理信息发展注入了新的活力，互联网和房地产公司相结合应用而生的房地产网站，正在影响和改变着房地产公司的传统运作方式，以其交互性、实时性、丰富性和便捷性等优势促使传统房地产公司迅速融入网络经济的浪潮之中，代表房地产公司未来的发展方向。房地产公司蓬勃发展，如何在房地产公司和消费者之间建立一个人性化、快捷便利的通道成为公司追求的目标；如何让消费者通过可视化的界面充分了解房屋的详细信息，成为做出最终决定的重要因素；如何有效的宣传，增加房地产公司的知名度，增加成交量成为房地产网站的重要课题。 关键词 管理系统；设计；研究 1 国内外研究现状 1.1 国外现状 在世界范围内，通过网络购房早以成为购房者的首选，美国房地产经纪人协会统计数据显示，美国75%的房产商利用互联网销售房屋，80%的购房者通过互联网寻找理想住房，约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟，网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上，到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系，到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。 1.2 国内现状 由于网络迅速发展和普及，国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象，根据中国房网大全的统计，目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家，据不完全统计，房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷，消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置，其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径，并且其增长速度较快，可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。 目前房地产公司都很重视网络这个平台，有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上，还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站，利用网站宣传企业品牌文化；有些企业希望网络成为一个交易的平台，等于说是企业内部的管理系统；还有一些企业是希望两者结合起来。 2 研究意义、目的 网络技术的广泛应用改变着人们观念，正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前，北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源，而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。 房地产网络化对于房地产公司来说，主要有两大改变。 第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广，让购房者在选房环节不必四处奔波，从而大大地提高了购房的效率。 第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店，省去了实体门店支出，由此节省房租、宣传印刷和人力成本，总体费用减少，相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户，这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低，从而达到降低房屋价格的目的。 2.1 研究内容 网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架，建立公司与个人之间网上销售的通道，实现公司在网上可以房产信息，也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统，利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理，实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。 研究内容分为以下几部分： 1）用户管理功能模块 设置用户的可用状态，实现冻结和解冻，查看用户信息。 2）购物车管理模块 查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房 3）订单管理模块 查看订单是否被处理、楼房是否被发出。 4）房屋管理模块 添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。 5）“留言板”模块 查看留言板，删除留言。 2.2 拟采取的研究方法 通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析，收集大量的相关实例，对所收集的例子进行分析比较，努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中，综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。 在论述本系统开发背景的时候，主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集，通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较，以及当今楼市的发展状况，得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论，进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看，设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法（design science method）定义设计了什么，解决了什么，评判系统效果的标准是什么几个方面的内容，使论文的设计思路更加明确，设计解决了消费者轻松购房的问题，使消费者不用再受地理位置的局限，在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品，同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度，会员注册数量，楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。 房地产销售论文:房地产销售渠道模式研究 摘要：随着我国市场经济的迅速发展，人们对于社会和城市的需求水平也保持在持续上升的阶段，进一步促进了城市化进程的建设规模，给建筑房地产行业项目提供了数量增加的空间和客户基础，开展房地产销售渠道模式的研究可以为我国人民生活质量的提高带来积极影响。 关键词：房地产；销售渠道；模式研究 从近几年的地产经济情况来看，每一年都会涌现较大数量的房地产销售记录，类型主要包括商品房、门市房、二手房等种类，其中新建房地产的交易数量远高于转手销售的数量，因此对房地产销售渠道模式的研究不仅可以有效的为我国房地产行业的可持续发展提供原动力，还能维护社会市场经济的稳定，提高我国人民的生活质量和感受。 房屋建筑是一种特殊的交易商品，其在进行销售时也有一套自已的销售规律，在这种情况下，渠道销售是房地产开发企业进行其发售的重要手段，本文主要就建筑房地产销售渠道模式进行分析。 一、房地产销售渠道模式的研究价值 二十一世纪是房地产行业发展的黄金时期，随着市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，以及社会营销、创新营销等观念的兴起，销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段，已成为企业的重要资源。就目前我国房地产市场的具体情况而言，房地产已经成为各行业投资者的主要目标之一，随着房地产经济市场的重心渐渐由卖家转变为买家之后，很多有涉及地产行业的相关企业也将房地产建设的关注点从建筑本身的价值渐渐转变成了以消费者为一切工作的中心，房地产企业的员工都通过各种渠道了解消费者期待的户型，提高与消费者沟通的流畅度，以便在销售活动过程中可以为消费者提供更好的服务，同时还能为形成更好的销售渠道模式奠定良好的理论基础。根据我国经济市场环境的实际情况，房地产行业中最有经济效益的环节就是房地产的销售工作，而且在目前越来越严峻的行业竞争下，为房地产企业定位发展的方向和拓宽销售渠道已经成为各相关部门负责人的主要工作，其中不乏产品质量提升以及服务质量加强的基础工作，为房地产企业的未来提供全新的发展空间和充足实力。 二、房地产销售渠道模式的分类情况 房地产行业的发展也有了很长的历史，各个房地产企业根据省市区域的情况不同以及自身战略部署的差异化，对其销售渠道模式也进行了制定和规划，就目前的房地产形势来看，全面提升房地产企业的核心竞争力以及开发创收项目是现代大多是企业管理负责人的做法，同时每一位房地产发展方向的决策者必须要从资金和资源方面做好投入的准备，有着从社会各界调动以及分配资源能力，让房地产营销产业链能够在房地产市场发展的促进下更加健全和完善，以下是根据我国各个区域以及构成方式进行的房地产销售渠道模式的分类。 （一）全国式的房地产总经销销售渠道模式 全国式的房地产总经销销售渠道模式是指交易的双方是在产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，经销商需要根据委托方的实际要求为其业务的发展提供渠道和客源，委托方则是要授予经销商协议内产品的授权资格，将产品的销售全权给经销商。因此，经销商会在房地产销售市场中具备一定的话语权，而且大部分的权利形式会体现在各种投资性质的外资房地产企业之中，这些仅仅是外资投资的外企房地产公司一大部分都没有对中国的房地产市场做好基础的市场调查，而是基本将所有的销售权利都委任于经销商，因此会出现房地产企业销售业务能力不平衡的情况。全国式的房地产总经销销售渠道模式所具备的优点就是经销商拥有的权力很大，经销商会全国范围的该领域销售任务，也就意味着没有具备同一商品的同行存在，而且唯一管理的优势可以让各个部门通过更好的而协作完成销售任务，在管理上和运营上都具备较强的优势。但是全国式的房地产总经销销售渠道模式也有一定的缺点，在经销商进行经济活动时，委托方几乎是属于一种局外人的隔离状态，由于有团队去全权管理产品销售的各种事宜，因此委托方也就是房地产公司常常不能对行业市场的情况有很深的了解，进而对经销商的要求也有所降低，因此经销商会存在一家独大的差异感受，使自己处房地产销售渠道中较为被动的一方，全国性的含义就是没有竞争者，因此经销商主动创新和改革的理念就会越来越薄弱，导致企业发展速度的延缓。 （二）区域性的房地产独家销售渠道模式 区域性的房地产独家销售渠道模式同样是需要建立在双方产销平等的情况下，签订合同、制定协议以及履行权利和义务的，在合同的约束之下，经销商只能在委托方规定的区域内进行经济行为，例如提供房源或者是开展合同规定内多种商品的销售工作，这一点和全国式的房地产总经销销售渠道模式有很大的差别，全国性质的销售模式是基本上属于一对一的关系，一旦关系成立，那么双方就不能将手里的权利和义务易主，但是区域性质的销售渠道会被大大的缩水，而且委托方可以在全国各地委任很多的经销商，根据不同省市和区域内部的实际销售空间合理规划该区域内经销商的数量和规模，区域性质的一般由具备销售能力的企业来担任，但并不是说该企业只能做房地产相关的经济活动，而且区域范围内的销售权利能够实现更加有效的管理工作，不论是价格上还是效率上都能提较为合理的保障。但是区 域性质的销售渠道也有其自身的缺点，由于大城市中划分的区域很多，因此在同一个城市内可能存在统一委托方的多个经销商，由于每一个经销商必须有着自己独立的市场范围，那么相对于全国性的销售渠道来说，区域性质的销售渠道必然会变得狭窄，若是员工没有在了解区域的前提下发展了其他经销商的客户，那么势必还会造成撞单的情况，每一个企业撞单机制的内容都不同，但是一般的规律都会保护理应属于该区域经销商的员工利益，因此这种跨区域客户的单子即使是签了也是无效的，势必会影响该经销单位的工作效率。 三、房地产销售渠道模式的影响因素 根据目前的房地产市场发展的趋势来说，影响房地产销售渠道模式的原因有四种，首先是房地产建筑自身存在的问题，并非任何一个区域的房地产销售方式都一样，每一个区域中销售人员手中的房地产产品存在差异，那么房地产自身的价格也会处于不稳定的状态，就房地产商品的价格浮动情况来说，户型较好价格较高的房源往往都能使用间接销售的渠道模式，但是位置较差价格较低的房源就只能采取直接销售的方式提高企业利润，而且房地产的开发量也会影响房地产的销售渠道，数量越多的房地产越会增加自己的销售渠道，甚至会通过中介公司以及其他的方式提高房屋销售和租赁的可能性。其次房地产企业的品牌也是影响房地产销售渠道模式的一个重要因素，很多消费者会冲着房地产公司的名气购买房屋。再次是房地产经销商和中介的自身能力，有一些经销商不论销售任何的产品都有着比较不错的成绩，因此对于消费者消费行为可以形成促进的影响，增加房地产的销售成绩。最后能够影响房地产销售渠道的原因还有其所处环境的变化，房地产毕竟是属于一种特殊性质的商品，受政府政策的影响非常大，因此房地产企业应当根据地方政策的开放性选择经销商，增加房地产商品在经济市场带动下的渠道拓宽几率。 四、结束语 综上所述，我国的房地产销售市场的发展速度自二十一世纪以来一直维持着较高的数据水平，但是房地产价值膨胀的背后也存在着各种各样的问题，很多房地产企业不能从众多的销售渠道中选择较为合理的方式，导致很多房地产企业对于本身定位的不准确以及渠道和模式上都非常混乱，相关部门的研究人员应当就目前的房地产市场形势对市场和消费者进行深入的研究，让房地产的销售渠道模式得到更好的发展，提高我国综合国力的整体质量和水平。 房地产销售论文:专访全国房地产商会主席顾云昌:房地产销售额为何创下历史新高 2016年，中国的房地产市场经历了“冰火两重天”： 一边是不少中小城市大量商品房卖不出去，需要去库存；另一边是北京、上海等一线城市住房销售火爆，甚至出现买房子就像买白菜的怪现象。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显，让火热的房地产市场快速降温，房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。 在关键时点上，中央为2017年的房地产市场明确定调。12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。那么，长效发展机制和短期调控两者是什么关系？2017年房地产市场会否再现2016年的火爆？我们该如何看待本轮楼市调控？ 12月11日，《中国经济周刊》记者采访了作为1998年房改方案起草人之一的全国房地产商会主席顾云昌，请他就当前的楼市解疑释惑。 2017年房价总体上稳中下行、增幅放缓 《中国经济周刊》：2016年一线与一些热点二线城市的楼市就像突然坐上“火箭”，价格的快速上涨让很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市楼市的疯狂表现？ 顾云昌：2016年的房地产市场出现了“双泡沫”。一个是一二线城市出现的价格泡沫、资产泡沫；一个是三四线城市出现的库存数量泡沫，即房子卖不掉。因此，国家有针对性地推出了“因城施策、一城一策”的调控方针，从不同的两个方面发力，一方面针对一二线城市房价上涨过快，控制房价；另一方面针对三四线城市实施去库存政策。调控时用“两只手”进行调控，一只是无形的手，一只是有形的手。无形的手是市场调节，有形的手是行政手段，包括限购限贷等调控政策。 2016年北京、上海、深圳等大城市的购房盛况已经达到历史最高峰。2016年1至11月，全国的销售面积已经超过了13亿平方米，销售额超过10万亿元，已经超过上一个历史高峰2013年全年的数额，肯定会创造历史新高。 《中国经济周刊》：关于2017年的房价走势，目前有两种声音，一种声音认为2017年的房价仍然会上涨；还有一种声音认为，在国家的调控措施下房价不会继续上涨。您怎么看？ 顾云昌： 房地产市场有一个明显的 “周期规律”，即3年左右一个周期。2013年是房价的高涨期，2014年是房价的下行期，2016年又迎来一个高涨期，正好是3年时间。我认为2017年的房地产市场不可能再像2016年那样疯狂，因为一二线城市先后出台了限购、限贷甚至限价等手段，控制房价和交易量的快速上升。其实，房价的涨或不涨，因城而异。三四线城市在去库存，不是去杠杆，还在加杠杆，比如政府采取补贴方式鼓励大家买房。其实这些地方的房价本来没什么泡沫，去库存之后房价出现回升，是正常的、合理的。总体来说，2017年无论是交易量还是房价，有的城市会稳中下行、增幅下降，有的城市还会出现稳中有降的情形。 “土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分” 《中国经济周刊》：今年进行的房地产调控，抑制了一些需求。因此有观点认为房地产调控一直是在走抑制需求的老路。您认同这个观点吗？ 顾云昌：房地产调控是针对需求侧的，市场冷的时候要刺激需求，比如去库存；市场太热的时候要遏制需求。抑制需求侧的调控是短效的，而调控本身就是短效机制。改革则针对供给侧，同时也是一个长效机制建立的过程。中央经济工作会议提出建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。这是房地产供给侧改革很重要的一个方面。过去的楼市调控政策，以限购、限贷甚至限价为主，更多针对楼市短期需求。但是我们也不能只讲长效机制，短效机制也要使用，毕竟调控永远在路上，而改革任重而道远。 《中国经济周刊》：根据以往的经验，房价在每一次调控之后都会出现反弹，房价如何避免进入一个“越调越高”的怪圈？ 顾云昌：“越调越高”的表述过分了些，在增发那么多货币的情况下，房价能不高吗？关键是房价上涨的速度、发行的货币量和我们的经济发展水平是否相适应，要看调控政策出台的时间、调控的手段是否合适，否则会适得其反，比如过度的压制会出现强烈的反弹，“一刀切”的调控不能够对症下药。 《中国经济周刊》：如何看待今年进行的房地产调控？这次调控后，房价哪一年又会出现反弹？ 顾云昌：房地产市场是3年一个周期，我估计2019年房地产价格又会上升。猪肉价格有周期性，房地产价格也有周期性，这是市场规律，是不可逆的。所以我们的改革要按照市场规律来做。其实，房地产的问题主要不是房地产自身的问题，而是由于现在的财政政策、货币政策、城镇化、土地错配等因素形成的问题。例如，货币增发政策，M2增速和大城市的房价增长速度是一致的，中小城市房价增长速度则低于M2增速，这是由于各个城市的住房供求关系不同而造成的结果，供大于求的城市，房价就涨得慢，而供不应求的城市，房价就涨得快。 《中国经济周刊》：在您看来，目前我国房地产存在的根本问题是什么？ 顾云昌：目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题，也就是供给侧方面的土地供需错位。土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分，当然还有税收体制、金融体制改革，但是最重要的问题是土地制度的问题。2008年以来，在我国的城镇化建设中，土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲，土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地，而人口城镇化使大量的人口从农村来到中小城市，走向现代化大城市，也就是土地的供应和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应，但人还在流入，土地供给侧结构性改革是房地产市场健康发展的一个主要方面。 出台房地产税对房价影响有限 《中国经济周刊》：有一种观点认为我国房地产对经济的贡献度并不算高。以美国为例，美国次贷危机后，房地产对经济的贡献度为12%以上，而我国只有8%。因此，城镇化的持续推进必须要继续发挥房地产的引擎作用。您认同这个说法吗？ 顾云昌：城镇化离不开房地产。一方面，城镇化推动了房地产的发展，反过来，房地产的发展又进一步促使城镇化向前迈进。因此，要客观看待房地产业的发展对国民经济的贡献、对城市建设的贡献和对老百姓居住条件改善的贡献。但是，房地产本身确实存在许多问题，主要出在供给侧的土地制度问题上，以及金融和税收问题上。 关于房地产对我国经济的贡献度只有8%，我认为这个数据相比美国较低主要是因为两国统计口径不一样。美国计算GDP是从消费端算起，而我国是从投资端算起。GDP的算法不一样，导致我国跟美国没有可比性。我国70%的房子还在建，新房还在投资，而美国新房只占总量的10%左右。中国增量那么大，房地产对经济的贡献绝对不会比美国低，应该比12%高。 《中国经济周刊》：像北京、上海等一线城市，如果未来出台房地产税，会不会影响房价？ 顾云昌：房地产税对房价的影响不是没有，但影响不大，靠房地产税来打压房价是不切实际的。美国的房地产税多不多？但是房价照样涨。世界上有哪个国家收了房地产税后，房价下降了？上海、重庆早就试点房地产税了，对房价有影响吗？现在我国房地产税的税基还没有确定，就来评价房地产税对市场的影响，未免太空泛。我认为房地产税主要是用来调节住房需求，主要目的是为了国家的税收体制改革，或者说是为了健全房地产的税收体制，保证国家财政收入。 房地产销售论文:将房地产销售作为高职房地产专业培养重点的合理性探讨 摘 要 结合当下房地产行业人才需求的现状，房地产销售是需求量大，且适合高职房地产专业学生特征的一个培养方向。本文对此展开论述和探讨，并尝试给出一些容易忽略的培养策略。 关键词 房地产销售 高职房地产专业 人才培养 1房地产行业对人才的需求 1.1房地产行业的工作岗位构成 （1）房地产开发。房地产开发处于房地产行业金字塔的顶尖部分，其涉及面最广，包括金融、营销、工程、公关等岗位。就目前而言，房地产开发公司的薪酬待遇相对房地产业的其他细分行业较高，工作量相对较低，但对综合能力（包括学历）要求较高。 （2）房地产营销咨询业（公司）。一般包括各类销售公司、营销顾问公司、市场调查公司。本行业的最大特别是专业性要求高、工作量繁重，并需具备较强的抗压能力和服务意识。 （3）房地产中介。本细分行业即为二手房的租售，工作量大，待遇不稳定，对从业人员的销售能力要求高，需经常外出带客看房，故对服务意识、耐力也有一定要求。 （4）新房销售。新房销售一般固定在售楼部，坐等客户上门咨询、购买。从业人员除对销售能力要求较高外，还需熟悉新房网签、按揭等操作流程。 （5）房地产估价。本行业从业者，需考过房地产估价师执业资格考试并注册，对专业性、学历起点、经验要求偏高。 1.2房地产行业人才的能力剖析 上述的岗位分析，是用人单位对其职员的具体工作任务的描述，但作为教育工作者，应在表象之上更进一步，将岗位职责细化抽象为具体的能力要求，具体如下： （1）建筑产品的概念性设计能力。基本了解各类型物业的工程造价，为投资分析提供数据支持。熟悉建设规划中修建性规划指标和实施性规划指标的含义，和各条规定在房地产开发中的真实体现。对户型、景观、朝向、交通动线具有一定鉴别能力。 （2）房地产营销能力。握房地产营销的各类常用工具。熟悉各类广告媒体的价格、购买程序、特点、限制。基本的策划能力。对产品的推销能力，对客户的销售能力。 （3）房地产市场调查能力。熟悉房地产信息的收集渠道，理解各类地产信息背后所蕴藏的指导意义。能运用专业数据分析软件对调查数据进行。熟练应用基本的市场调查技巧。 （4）房地产财务分析能力。熟悉房地产开发项目全过程所涉及的各类收入和费用构成及内容。能在通过市场调查收集相关的成本收入数据。能编制各类财务报表，并据此计算出各种财务指标。理解各财务指标的含义，并能据此做出决策判断。 （5）房地产估价能力。知晓参考案例的收集渠道和分类整理的方法，熟悉估价报告的需求方和其要求，能根据国家估价规范，编制出合格的估价报告。根据估价要求，正确地选择估价方法。正确计算估价对象价值。 （6）房地产经营能力。对开发商持有的物业，能进行概念性的规划。知晓招商渠道和方法，知道各业态的代表性商家。物业管理的基本工作岗位设置和服务质量的衡量、把控。 2高职房地产专业学生的能力现状 伴随着高校招生规模的扩大，大学的培养层次也愈加丰富。从一本二本，到一专和二专，加上近期实行的“单招”，基本可以覆盖参加高考的大部分学生。高等职业院校，一般都在专科第一批和第二批，这两个层次录取学生。 以笔者所在的学校为例，我校学生以专科二批次录取为主，以单独招生为辅。录取分数以300分左右为主，两百多分的学生数量较多，可见学生基础较差。总结而言，高职房地产专业学生的能力情况（可培养空间）归纳如下： （1）学习兴趣低。高考分数如此之低，不在于智商缺失，而是因为学生学习需求的匮乏。 （2）基础差。具体就是数学、英语、语文等基础知识的严重不足，从而导致以这些知识为基础的其他学科的学习较有难度。 （3）做具体事务型的工作能力强于学习能力。在笔者多年的教学实践中发现，当学习任务较少涉及科学的计算或严谨的文字表达时，高职学生往往容易表现出一定的兴趣和更好的完成程度。 （4）对工作的起点包括起薪要求较低。就业现状的不佳，让高职层次的毕业生，更心甘情愿地接受相对较低的起薪。 3工作岗位与学生能力的匹配 匹配或称之为配对，是一种较好的分析思路。笔者将现今的房地产行业人才需求与高职房地产专业学生的能力现状进行匹配，就可清晰地得出：房地产销售是高职房地产专业学生较好的一种培养方向。原因总结如下： （1）需求量大。经过本文第一节内容分析可知，房地产销售是整个房地产行业，需求量大并且长盛不衰的工作岗位。 （2）高职类学生的能力特征较容易培养为销售人才。房地产销售更多需要从业者的实践能力，涉及的理论知识较少，对于理论基础匮乏的高职学生，学习销售显得更容易上手。 （3）销售的工资起点低，高职毕业的学生较容易接受这一事实。 4房地产销售技能的教学策略 房地产销售，较少涉及科学理论的探究和应用，更多是经验和技能的培养。限于篇幅，笔者结合自己的从业和教学经验，给出以下在传统教学中容易忽略的培养策略： （1）基础知识必须夯实。诸如什么叫容积率，按揭怎么计算，这些死记硬背的基础知识，必须让学生掌握。 （2）客户性格判断课程的补缺。传统教学中，很少提及对客户性格特征的把握，但这却是销售成功之门，必须不同客户不同对待。这方面的教学素材，可以参考当下较流行的性格色彩学。 （3）销售实践课的分段精细化。一般的房地产销售，以讲解沙盘、讲解户型、带看样板间、具体洽谈的顺序展开。因此，在教学中，也应将实训课以同样的顺序进行分段练习。 房地产销售论文:房地产销售与经济增长的关系实证研究 摘 要 进入二十一世纪以来，房地产业的发展为区域经济的增长提供了大力的支撑，房地产业在区域经济当中的特殊地位也引起了学者们纷纷开展相应的研究，那么，房地产销售与经济增长的关系到底如何，本研究即对它们之间的关系开展实证研究，一方面认清房地产销售与经济增长的互动影响关系；另一方面对房地产业的科学发展提供对策建议，促进房地产与经济增长的协同推进。 关键词 房地产销售 经济增长 实证研究 0引言 房地产业在区域经济当中的特殊地位与区域对经济增长速度的偏好有着密切的关系，学者们纷纷开展了相应的研究，韩国高（2015）运用PVAR模型研究了2000-2012年我国31个省市房地产库存对经济增长、房地产投资和房价的影响。结果表明，房地产库存冲击对三者均产生负面影响，房地产库存冲击对经济增长波动的贡献有限，而对房地产市场波动的贡献则较大。许宪春，贾海（2015）运用统计和国民经济核算理论和方法，从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三大领域系统完整地定量分析房地产经济对我国国民经济增长的作用，结果表明：房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义，但同时房地产经济增长速度过高或过低，都会影响国民经济的稳定增长。为了保障国民经济健康稳定增长，应保持房地产经济的合理增长。还有研究报告指出，大中型城市中以GDP衡量的经济总量与商品房销售额之间呈现出高度的正相关性特征。即凡是房地产行业发达的城市，对应的GDP也较高。这也在一定程度上表明中国房地产开发与经济增长的密切关系，而房地产销售是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节，那么，经历了2008年的金融危机，房地产销售与经济增长的关系如何了，是否也存在密切的正向相关，带着这个问题，笔者就2008年以来，房地产销售与经济增长的关系展开具体研究。 1数据收集与描述性统计分析 （1）数据收集。本研究以商品房销售面积衡量房地产开发的情况，以国民生产总值衡量经济增长的情况，收集的基本数据。 （2）描述性统计。限于篇幅不再列出原始数据，对相关数据进行描述性统计，如下表1所示。 2相关分析与回归分析 2.1相关分析 由表1可知，国内生产总值的均值为433468.3，商品房销售面积的均值为101968.6667，进一步对变量进行相关性分析，如表2所示。 2.2回归分析 从表2中可以看出国内生产总值与商品房销售面积之间的相关系数为0.903，说明两个变量之间相关性较强。然后利用简单的线性回归分析，可以得到如下汇总表3。 由表3可以看出，多元可判决系数R方为0.815，即回归平方和占总离差平方和的81.5%，这说明国内生产总值81.5%的变化可以由该模型解释，调整后的R方为0.630，说明模型的解释能力较强。Durbin-Watson值为2.601，表明模型误差项不存在序列相关问题，满足模型假设。 2.3方差分析 为检验回归方差的显著性，进一步进行方差分析，结果如表4所示。 表4是方差分析结果，其从表中数据可以看出模型的相伴概率值为0.083，具有一定的显著性水平，这说明估计的回归方程还是比较显著的。 2.4回归模型确定 进一步，利用回归分析得到相关的系数，确定回归模型，如表5所示。 由表5可得出公式Y=81254.227+3.746*X。 3启示与建议 3.1正确看待房地产开发投资和经济增长的关系 定性分析和定量研究结果显示，房地产开发投资不仅直接拉动经济增长，还通过乘数效应和关联效应间接促进经济增长，在短期内对经济增长的拉动作用极为显著。但从长期来看，房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显，因此，不能以盲目和过度发展房地产市场来刺激经济的短期增长，牺牲长远利益换取当前发展和一时繁荣。 3.2保持房地产合理销售和经济增长协调发展 维持房地产的适度发展和合理销售规模，保持房地产销售的规模与经济增长协调一致，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产市场的长远健康发展。政府在制定宏观经济和房地产调控政策时， 既要考虑地方经济增长，更要关注中低收入居民的住房需求，既要考虑短期经济效益，更要注重长远发展，做到规模适度， 循序渐进，科学统筹，协调发展。 3.3建立和完善房地产市场调控的长效机制 进一步完善房地产调控政策和手段，建立以税收和信贷等经济手段为主的长效调控机制。加强房地产相关税收制度建设，提高住房持有成本和空置成本，抑制房产投机和泡沫，鼓励首次置业刚需和改善性需求。减少和避免使用行政调控手段，削弱和缩小短期调控政策对经济运行的负面影响和冲击，更多地利用经济手段调控房地产市场，促进社会经济和房地产市场的平稳运行和健康发展。 房地产销售论文:房地产销售短期复苏 2014年6月末，呼和浩特率先取消限购，房地产刺激的大幕逐渐拉开。此后，各种弹药陆续登场，但房地产市场的整体表现一直没有改善，甚至在“9・30新政”和降息之后，全国销售仍在恶化。2015年以来，央行被迫加大刺激力度，连续降准、降息，还与其他部委一起推出针对住宅销售的“3・30新政”。 在如此强势的、持续的刺激力度下，房地产行业能否走出衰退？从近期的市场数据来看，房地产业已经步入复苏轨道，4月份全国层面的数据也显示了这一趋势。 政策累积效果显现 刺激政策不断叠加，到目前为止，限购城市只余5座，公积金政策调整城市已超百个，央行放松限贷两次、降息三次、全面降准两次，财政部将交易环节免税年限缩短至两年。 政策累积效应下，全国层面的销售数据明显改善，首次出现正增长。商品房销售面积的当月同比增速在经过15个月负增长之后，于4月份转正，实现了7%的增长。从累计增速来看，商品房销售面积同比降幅连续两个月大幅收窄，合计上升11.5个百分点，其中4月份升4.4个百分点。 不仅一线城市，连一直令市场忧心的三线城市都在改善。根据Wind汇总的三十个大中城市日交易数据，一线城市的销售状况早在2014年11月就开始好转;二线城市日均交易量在2014年11月至2015年2月之间时好时弱，但3月份以来至今同比都为正;三线城市日均交易量同比增速在2014年12月转正，除在2015年2月同比负增长外，增速一直可观，5月4日以来，进一步放量，同比增速加快至23%。 易居研究院副院长杨红旭对照了近6年的30个城市新建商品住宅成交数据，发现2015年4月份是同期最好的水平。这一态势很可能在5月继续，“根据CRIC数据，5月前两周的物业销售都较4月周平均提升了15%”，招商证券房地产分析师苏淳德指出，“总体而言，主要城市的房地产展现了强劲的复苏势头。” 土地市场也有恢复迹象。4月，易居研究院跟踪的10大城市土地溢价率升至15%，创近10个月新高，尤其是一线宅地连续爆出高溢价率。 在销量上涨的同时，房地产整体价格形势也有掉头向上的趋势。4月份的百城价格指数环比降幅继续缩小。另一项监测指标70个大中城市新建住宅价格指数环比跌幅也在3月份进一步收窄至0.2%，二手房环比价格也收窄至0.1%，而一线城市二手房价格环比增速已经连续6个月正增长。 销售好转带动部分城市的库存开始下降。截至2015年5月10日当周，高华证券追踪的11个城市的总库存下降了0.7%，从过去12个月滚动销售面积计算，这11个城市的库存平均消化时间为15.6个月（截至5月3日当周为16个月）。 开发商经营状况正在改善。就信息比较透明的上市开发商而言，单季度加权结算毛利率有所回升，中金公司计算的A股公司2015年一季度加权毛利率26.8%，同比上升1.3个百分点;而2014年全年毛利率则较2013年下降1.4个百分点至22.7%。与此同时，高华证券分析师王逸在计入季节性因素后，发现2015年一季度经营性现金流企稳。 “部分开发商公布的四月合同销售数据，平均环比上升了17%。” 苏淳德指出，“开发商在与我们交谈中也表示，他们依据五一黄金周的销售表现，预计五月总体的销售将继续上升。” 短周期复苏确立 “楼市复苏已是板上钉钉，”杨红旭很明确地告诉记者，“现在的楼市运行轨迹很像2012年，三年左右一个轮回的房地产短周期仍然存在，当前正在重复三年前的故事。” 销售是楼市复苏的先行指标，杨红旭指出，大城市销售状况从2014年四季度开始好转，包括小城市在内的全国指标也在改善，下半年全国累计销量就会出现正增长，全年可能会增长5%。 降息对购房成本的改善作用明显，也会撬动销售持续回升。在三次降息后，基准贷款利率已累计下降了0.9个百分点，由此，与降息周期前相比，“利息总额减少16%，每月月供减少9%，” 中信建投房地产行业分析师苏雪晶测算，“房屋本息相当于打92折。” 何况，利率折扣仍有下降空间。据中信建投跟踪，“3・30”政策出台已经一月有余，但各大城市政策落地的进展低于预期，至5月份依然有很多银行并未完全执行二套房下调至四成首付，利率也多数维持早前的折扣水平。苏雪晶认为，随着4月以来银行间流动性明显松动，叠加利率中枢下移，商业银行对“3・30”政策的落实速度将加快。 而且，“还会有更多支持性政策，”中金公司分析员张宇预计，“包括放松首套房标准、按揭成数放松、按揭率指导、退税等，有可能推出支持首套改善房需求的政策。” 继销量拐点之后，“房价止跌反弹的拐点很可能在二季度出现，5月的可能性较大，”杨红旭预计，“从过去的经验来看，在市场步入上行通道的前半段，量增势头明显强于价涨;进入后半段时，量缩但价格加速涨。” 不过，2015年的价格上涨幅度预计不会很大。一方面，全国层面仍面临较大的库存压力，4月份商品房待售面积同比增速仍达24.7%，待售面积进一步升逾6.5亿平方米，杨红旭认为，从全国层面来看，待售面积会在两三年之后好转;另一方面，行业平均净负债率仍在上升，现金余额占短期债务的比例降至2008年以来的历史低位，因此，王逸认为，开发商会继续注重于通过提振销量来降低库存并削减资本开支，而非以销量下降为代价来提高房价。 投资改善仍待时日 尽管楼市已经步入复苏通道，但是，在固定资产投资中占比达两成，对整体经济影响较大的房地产开发投资，短期内仍难有改善。 1-4月份，房地产开发投资累计增速仅为6%，较前三个月大幅下滑2.5个百分点。瑞银证券计算的单月增速降幅更大，从3月的6.5%下滑至0.5%。与此同时，土地购置面积也继续大幅滑坡，同比大跌34%。 “投资是滞后指标，”杨红旭指出，“开发企业先卖房子后拿地再开工，购地和新开工共同构成开发投资，购地量与新开工可能从下半年甚至到明年才会改善，那时楼市也已复苏半年多。” 企业投资热情十分低落，中信证券房地产分析师陈聪分析，一方面，各大城市货值充足，十大城市可销售资源（已取得销售许可）比起2014年年底的确下降了2.7%，但却比2013年年底大幅上升了26.8%。而且除了已经取得销售许可的待售商品房面积，更有尚未取得销售许可的大量在建资源。这一背景之下，企业开工和投资动力不足。一二线城市尚且如此，三四线城市供给过大更是普遍存在。 另一方面，企业对于传统的开发模式普遍有怀疑，转型方向一般不从资源入手。越来越多的企业开始从既有优势（例如品牌和产业链议价优势）出发，寻求新的业务方向。而且，这一轮的转型和上一轮以矿业为主的地产+X不同，不仅转型的参与者更为普遍，而且从社区O2O到房地产金融，都不同于以往重资产投入的模式，无法带动起企业的投资热情。 即便投资开始回升，回升幅度也有限。整体来看，本轮短周期回升的幅度难以超过2012年，杨红旭指出，2011年是房地产行业“黄金十年”和“白银十年”的分水岭，在那之后，多数指标都进入了下行轨道。在这个长周期中，会有多个短周期，虽有上下波动，但也在长周期之中。 历史数据显示，房地产开发投资自2010年5月达到峰值以来持续下行，在2012年底至2013年期间有一次小幅回升，2014年开始延续下滑趋势。 清算后房地产销售土地增值税计算解析 一、土地增值税计算原则及部分销售房产项目的清算 (一)土地增值税计算原则土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，是现行房地产行业的主要税种之一，按照增值额与扣除金额的比例计算的增值率不同，分别适用分30％、40％、50％和60％四个级别的税率。不过，自从开征以来，我国对房地产土地增值税一直实行“预征制”，即：事前预征，事后清算，多退少补。一些房地产企业为了避税，采取囤地和捂盘的措施，待价而售，无形中助推房价的上涨。在此背景下，国家税务总局于2006年12月国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求各地税务机关对符合两类条件的房地产企业进行土地增值税清算。其一为符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。而符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％。但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省税务机关规定的其他情况。 房地产销售论文:房地产销售队伍管理问题与措施 [摘 要]目前国内房地产销售队伍普遍存在轻易承诺、随意离职、专业知识不强、服务态度不好、营销技巧单薄等诸多问题。鉴于此,本文对房地产销售队伍的管理进行了探讨。 [关键词]房地产销售队伍 培训 策略 房地产销售环节是楼盘整体营销计划和营销策略中的一个重要环节,销售人员作为企业与购房者之间沟通信息的桥梁,承担着满足购房者居住及商业用房的要求及为公司创造利润的双重任务,是销售环节的重要资源。对房地产销售队伍进行管理应做好以下几方面的工作。 一、加强销售队伍专业知识的培训 仅就房产销售的专业性和专业素养方面的要求来言,房地产销售无疑比一般商品的销售复杂的多,房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础,也是销售技巧的保证。例如销售商品房的条件,房地产登记的程序,什么是房地产转让,哪些情况需要办理房地产转移登记,房地产买卖合同应当具备的条款有哪些,什么样的房地产不予转让,什么叫房地产抵押(按揭的含义),申请抵押登记应提交什么文件,已抵押的房地产能否转让,借款人如何偿还银行货款,计算全部建筑面积有哪些,什么是套内建筑面积,什么是公用建筑面积,建筑容积率,居住建筑密度,住宅间距,套内使用面积,绿地率,开间,进深,地下室,隔断,过道,二手房,期房,现房等等。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步,你有再好的心态与自信心,可对楼盘的产品知识一无所知,客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候,一问三不知,客户就根本不会买你推荐的楼盘。其次,销售人员还应该掌握楼盘的销售规律,新盘开盘上市的时候,因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求,是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期,这一阶段通常持续三个月左右,三个月以后,楼盘销售进入平稳时期,约半年后销售进入逐步下降时期。通常,楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的,楼盘销售进入平稳时期的三、五个月,应该完成20%到30%销售量,即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成,一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求,开发商有效供给,售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售,一旦错过楼盘销售增长期、平稳期,就非常被动。 二、树立销售队伍良好的工作态度 销售培训是一项长期的工作,是贯穿整个销售的全过程,它不是技巧性的培训,更多的是工作中的心态调整,也就是营销心理的培训。一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题,只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员,最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度,否则后面的问题更错综复杂,销售的方法和技巧都不是唯一性的,人的个性不同,与人打交道的方式也不同,具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以,要有一个良好的工作心态,关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员,最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的,是靠长期的、用心的、认真的去做,慢慢的锻炼出来的。同时,作为一名有一定的专业素养的,能担起客户买房置业的顾问的,首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。例如笔者曾见到一位售楼人员,当一位客户来售楼处咨询,因为他还有急事,所以没有时间在售楼处仔细听销售人员的详细讲解,只留下联系电话和住址,我们的这位销售人员在下班以后,根据客户留下的地址和电话号码,经和客户联络后,带上公司的宣传单页和楼书,晚上亲自到客户家里登门拜访,向客户详细介绍了我们所售楼盘的情况,结果这位客户对我们的销售人员的服务非常满意,并即答应购买我们的物业产品,并且介绍了他的朋友也前来购买。这位客户说,“本来是想来看看的,因为工作的原因没有时间详细听售楼人员的介绍,没有想到,晚上他就来我家向我详细介绍了你们楼盘的详细情况,就凭他这种工作热情,你们楼盘的品质是毋庸置疑的,所以我买了,同时也介绍我的朋友来买,在这样的服务物业居住,我们感到很舒心。”不久这位销售人员被晋升为销售主管。由此可见,只要有良好的工作态度,能深入了解客户需要什么、想什么、渴望什么,进行全程服务,高品质的服务,让客户享受到更多、更快捷、更贴近与更周到的服务,使客户对营销顾问、对企业、对产品和对服务无法挑剔,客户自然会接受你的商品。 三、提高销售队伍的营销战略与技巧 我国的住宅消费是一种高层次的生活耐用消费,在目前房地产住宅供过于求的情况下,怎样成功推销自己的产品是摆在房地产市场营销人员面前的重要课题。消费行为是客户心理活动的外在表现,即客户的行为是受其内在心理活动的支配和制约的。销售人员在销售过程必须要把握客户购买心理特点和准备好应对战略。例如有的客户会通过电话来询问,在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题,销售人员应扬长避短,在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。在与客户交谈中,设法取得我们想要的资讯,客户的姓名、地址、联系电话等个人资料。当然最好的做法是直接约请客户来现场看房。另外,消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感,销售人员应亲切礼貌、真诚务实,给消费者留下良好的第一印象,销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。介绍房地产产品的过程中随机应变,一面引导消费者,一面配合消费者,关键是针对消费者的需求,真诚地做好参谋,提供给消费者合适的房地产商品。不仅如此,销售人员还要做到善于倾听,有的置业顾问一见客户,就滔滔不绝的向客户介绍楼盘,完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候,马上反驳,甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交,这样的方式当然无法完成成交。因为,你根本不知道客户需要的是什么。我们必须耐心地让客户把话说完,在客户诉说的过程中,去捕捉客户的购买心理,这样才能有重点地去说服客户,才能实现理想的销售业绩。 四、培养销售队伍的自信心 缺乏自信的销售员,要么是自卑心理很重,认为自己这不行那不行,甚至觉得自己不是做推销工作的“料”;要么就是有畏难情绪,“怕”字当头,怕推销干不好,怕顾客拒绝,怕商品卖不出去。自卑感和畏难情绪 严重障碍自信心的确立,必须加以消除。销售员培养自信心第一件事,就是全面而深入地了解自己的各个方面,包括个性、兴趣、特长、知识水平、实际能力、价值观念及以往的成功经验和失败教训等。然后,对自己的各个方面进行 分析、比较、判断,弄清自己的长处和短处,优势和弱势,稳定因素和非稳定因素,现实方面和潜在方面等等,在此基础上,销售员可通过“扬长避短”来培养自己的自信心。其次,做推销工作,挫折与失败是难免的,向各种顾客推销商品,碰钉子也是常有的事,但如果以消极被动的心态对待挫折,在失败的面前抬不起头来,就会被挫折与失败打倒,对于一名优秀的销售员来说,他的内心永远没有失败的阴影,只有充分的自信,必胜的信念。成功的推销人员的优良品格,不仅在于其取得成功后能够 再接再厉,乘胜前进,更在于其遭到拒绝或失败后能够将它们转变为获取成功的因素。能否做到这一点,可以作为衡量一个销售员是否真正建立起自信心的标志。 第三方面就是加强心理训练,一种有效方法是自我暗示,销售员可在推销实践中经常进行积极的自我心理暗示 ,逐步增强自信心。比如,面对新的环境而生担忧时,就暗示自己很快能够适应新环境;接触陌生顾客缺乏勇气时,可自我暗示; 总有办法说服其购买自己所推销的商品;在失败面前,迫使自己多想想以往的成功;开拓新的推销局面时,将自己想象成一名出色的销售员,反复告诉自己一定能实现预期的目标。 总之,销售人员是房地产公司的重要资源。而获得销售的成功,并不是靠一、二个王牌销售人员的业绩,靠的是整个销售队伍的团队精神和有效的管理。因此,对销售队伍的有效管理问题,是销售管理的最重要环节。 房地产销售论文:一手房地产销售的现状与对策研究 自从中国土地转让市场化和住房市场化以来，中国的房地产行业取得了突飞猛进的发展，毫无疑问，房地产业成了国民经济发展的支柱型产业之一，这无论是在国家经济发展的主管机构还是在经济学界都得到广泛的公认。中国房地产业的大发展也成就了一大批在市场上呼风唤雨的地产大鳄――房地产开发商。但2005年无颖是中国房地产业发展的一个转型期。 地产转型，一手房地产销售迎来春天 由于部分地区虚高的房价和泡沫地产的隐约出现，国家相关主管机构开始对房地产业进行强力调控。无论是“国八条”和“地产新政”，还是7月21日的“人民币”升值，中国的房地产业不得不直面全新的行业政策、经济和需求的变革局面，比如银行紧缩银根，消费者持币代购，迫使中国的房地产业进行产业整合和升级。有论者认为，中国的房地产整合将是全方位、多层次的，主要体现在数量整理、质量整合和区域整合几个方面，很有论见。而质量整合中的通过专业化分工，打造一条完整而协调的地产产业链，使中国内地的一手房销售面临着一个崭新的春天。 中国的二手方交易和已经隐成气候，很多地产巨头也投巨资进入，企图作为集团发展的又一盈利点。典型的如顺驰集团旗下的顺驰置业，就已经在全国开始布点收线，形成了一个覆盖全国的二手房交易网络。但一手房的销售还尚未成气候。 传统的中国房地产开发商，历来就属于“万能型”的，从土地的竞标、楼盘的规划设计、楼盘的建设施工到销售推广和物业管理，都是通过公司内部相关部门或者成立各类子公司来进行操作，几乎无所不包。实际上这种将各类资源按照自己的方式组织到一起的方式，在组合资源的过程中很难体现其专业优势，也难以形成强大的市场竞争力。房地产开发与销售是两个完全不同的行业，后者知道什么是市场需要的，怎样运作资金，什么户型比较好，对于销售商而言，如果让他去做开发商，未必做好；对于房地产开发商而言，由于公司自己的钱在里面的时候，很难做到客观公正。而且，由于房地产开发有很多环节，需要很强的操作能力，因此，专业性强的销售公司不失为开发商的首选。专业分工，特别是一手房的销售，无疑是一种房地产发展和运作的客观规律。 内地一手房地产销售的现状堪忧 一手房的销售，和二手房的销售一样，本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候，地产的销售的外包也是不可避免的趋势。地产开放商和一手房销售商通过彼此的比较优势，提升核心竞争力，同时，专业地产销售商可以极大的提高地产公司的销售效率和盈利水平，降低滞销的风险。 一手房的销售在中国内地还不是很流行。一些地产公司也从事一手房的销售，但由于业务庞杂，从二手房买卖、地产策划、租赁服务、前期可行性研究、房地产策划、营销推广计划、房地产评估、到物业管理咨询服务及其他咨询服务等等，无所不包，实际上降低了一手房销售的专业能力。并且，由于一手房销售的运作模式是，地产销售商要想取得房地产开发商一手房的独家销售，必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”，以及培养自己的专业销售队伍，在对外推广楼盘时，又要先为开发商垫付广告费等各种费用。而商的利润回报方式是“必须完成销售任务，开发商才能给你钱”。就是说，一手房销售行业是一个资本密集的行业，这一点可能限制了很多企业的进入。 如成立仅三年的深圳销售公司德思勤，到2004的时候，服务的项目总计超过100个，70%的销售项目实现了100%的销售，累计为客户实现的价值超过100亿，其中销售物业面积累计超过300万平方米。2004年，德思勤公司重点发展以深圳、东莞为主的珠三角区域以及武汉区域市场，在全国运作的地产项目共达57个，其中销售项目40个，策划顾问项目17个。深圳德思勤楼盘数量进入深圳同行前三位，武汉德思勤排名武汉同行第一，德思勤实现销售金额60亿元。但德思勤2004年最让业内关注的是它和国外基金的紧密合作，并与国际大型投资基金包括摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING、德国HYPO、德意志银行、罗丹克等机构都建立了紧密友好的关系。同时，与国内的银行、资产管理机构、信托机构包括新华信托、北京国投、重庆国投等机构也保持着紧密接触，准备参与到大、小型房地产开发项目的投资运营中。无益，企业的扩张需要巨额的资本的支持。但从地产发展的客观规律看，一手房的销售会是一个美好的明天。 地产销售商如何吸引地产开放商 中国的许多地产大鳄普遍都还不能接受一手房销售的这种楼盘销售模式，相信随着房地产市场竞争的激烈、地产销售专业化程度的提高和地产销售公司的专业化发展，一手房地产销售这种模式会得到广泛的承认和迅速的发展。对于地产销售商而言，树立自己的专业销售的形象，打造成功的销售案例，开展地产销售意义和价值的论坛和讲座，促进地产巨头接受地产销售的运作模式；同时，公司高起点进入，大资本投入，特别是注重地产销售专业人员的培养和保留，这是资本不足的地产销售公司培养核心竞争力的最佳方式。 资本不是唯一的话语，地产销售公司的创新经营更为重要。曾经是北京最豪华的别墅项目玫瑰园的老板邓智仁就是俊杰如云的香港楼市中通过房地产销售而发迹的一个“神奇小子”。1984年，香港经济再度复苏，李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓智仁受李氏神话的刺激，决定入行房地产，他借款1.2万港币，办起了包括他在内只有3个人的小小的利达行。或许是邓智仁有9年经商经历，他很快用“3把快刀”砍出了鱼龙混杂的香港房地产业的新天地：第一，向社会公开统一收费标准，不准员工收取佣金差价。第二，实行股份制，让员工持有股份。第三，首开整版广告之先河，形成强烈的视觉冲击力。1990年，利达行一跃而成为香港最大的房地产公司。在进入北京接触到玫瑰园项目后，邓智仁甚至首期动用6000万港币，以投资的形式购买了北京玫瑰园 2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总。接着，邓智仁凭借其娴熟的营销技巧和人缘，让玫瑰园一开盘就卖出了80套，相当于不久前他以投资形式购入2万平方米，创造了一个地产一手房销售的奇迹。 地产销售的风险规避 当然，地产销售存在着一定的风险，特别是对于基本素质不过硬而导致楼盘滞销的地产。比如，由于销售业绩不佳而导致合同的中止和销售收入的无法保证；有些时候，即使销售业绩良好，但由于开发商的不守信誉而导致销售公司的利益无法得到实现，等等。随着房地产专业化资本的进一步提高，市场竞争的激烈化，地产销售行业本身也存在着巨大的竞争，地产销售商取得销售合同本身就面临着激烈的竞争。当然，提高自身的运营水平，吸引最有销售才华和经验的人力资源，提升和打造公司的核心竞争能力是降低销售风险的根本措施。 当然，对于某一个具体的销售合同而言，销售商应该在销售之前，一方面，需要通过各类专家比如建筑专家、设计专家来对楼盘本身进行一个综合的评估和测定，对楼盘和地产的各种条件进行SWOT的分析，看清竞争态势，从而为签订销售合同的权责利有一个清晰的界定，避免由于急于得到销售业务而许下不可能实现的诺言，从而导致销售的失败；另一方面，地产销售需要对开发运营公司的综合实力、资金流、信誉和企业形象、品牌形象等进行一个广泛的、深入的调查，这一方面关系到地产销售的利润回收的问题，再者也是一个楼盘的销售能否取得比较好的市场业绩的基础和前提，特别是对于销售楼盘的定位、地段、环境、价格、综合配套设施和广告传播与营销活动支持进行一个深入的、细致的调查，这也是影响销售能否取得成功的关键因素之一。 房地产销售论文:塑造成功房地产销售员的思考 我国房地产业经过二十多年的快速发展，已成为国民经济的支柱产业。行业的发展需要大批合格的管理者和优秀的销售人员。目前，我国房地产行业销售人员整体素质相对偏低，管理水平参差不齐，产生了不少房地产销售纠纷案。制约了房地产销售的健康发展。基于对房地产销售员存在问题的分析，本文提出塑造成功销售员的主要途径。 一、房地产销售员存在的问题 一是销售员言谈举止存在不良习惯。有的销售员言谈过于侧重理论。许多刚从学校毕业的年轻人。说话过于书生气，爱讲大道理、理论，会给人造成空洞、不切实际的感觉。容易引起客户的不信任感。销售员应努力积累社会知识和行业、工作经验，树立起成熟、自信的形象，增强自身的感染力。有的销售员说话蛮横。面对文化水平比较低的客户，没有足够的耐心，经常因为对方的不礼貌或无理行为而表露出不满，或用生硬的语言还击，出言不逊。相反，面对客户的一些较低水平的表现，要显出涵养和素质，用真诚和耐心去打动对方。 有的销售员为了促进销售随意向客户做出难以实现的承诺。随意许诺而不能兑现，会逐渐丧失客户对自己的信任，对于没有把握的事情，万不可随意地满口答应，应适当采用迂回战术，在调查清楚之后再给客户以满意的答复。 二是专业知识不全面。激烈的竞争对专业销售人员提出了一定的素质要求。具体而言，销售人员应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识，能掌握好的市场营销方式，有一定的金融、经济法规和心理学知识。但是现在大多数的销售人员没有经过专业化的培训，他们中大多数人是到了公司中跟着老销售人员学习。基本上只学习一些谈单的技巧罢了，还有许多方面的知识都是空白的。 二、塑造成功销售员的主要途径 一要具备良好的职业道德。在销售行业有这样一句话“要想做一个成功的销售人员，那你先要把人做好”。从这句话中我们可以看出，房产销售在销售房产前需先推销自己。这对销售人员的品格要求是比较高的。除了我们平常说的做人基本的道德外，还要有敬业精神、职业道德这两个重要方面。 要有敬业精神。销售人员是房地产企业与顾客间沟通联系的桥梁，是企业文化、社区文化和楼盘主题概念传播的窗口，并肩负着不断开拓新顾客维系老顾客的重任。因此，销售人员应热爱本职工作。具有企业的使命感和迫切完成销售任务的责任心，具有坚韧不拔的进取精神与扎实的工作作风，具有一股勇于进取、积极向上的敬业精神，才能扎扎实实地做好销售工作。 要具备良好的职业道德修养。房地产销售人员除掌握必要的专业知识外，还应该具备良好的职业道德素质，如守法经营、以诚为本、恪守信用、尽职尽责、团结合作等。良好的职业道德是房地产销售成功的要件。 在销售这个行业中诚实守信是十分重要的，因为在大多数情况下，我们销售员做的都是回头客的生意。因为买房子对大家来说是一件大事，有许多人一生只买一套房子，因此客户就会十分小心，许多客户是经过朋友的介绍而来的。诚实守信就是销售人员最大的资本，也是回头客选择的重要原因之一。 二要树立良好的形象。首先，销售人员要注重仪表与装束。销售人员的个人形象蕴涵着公司的企业文化，折射出企业的形象，在某种程度上也代表着楼盘的形象。它能够拉近与顾客的距离，减少顾客的疑虑，提高亲和力。进而促使顾客产生购买行为，达成交易。因此，销售人员应有整洁的仪表、亲和力较强的仪容；有主动积极、面带微笑、亲切诚恳的态度；有进退有序的规范的礼仪；有流利的口才、收放自如的交谈能力等。 此外，销售人员还要讲究公关礼仪。礼貌和规矩反映出一个人的修养水平，销售人员也不例外，要形成良好的交往习惯。要坚持礼貌待客。礼貌的基本要求就是话要尊称，态度平稳；说话要文雅、简练、明确；说话要讲究语言艺术，力求语言优美，婉转悦耳。礼貌在语言上的体现主要有问候用语、征求用语、致歉用语、致谢用语、尊称用语和道别用语。 三要提升销售人员的专业知识能力。一是房地产相关理论知识。房地产相关知识主要包括：房地产开发、房地产市场、房地产物业管理与经营、常用建筑材料、房屋建筑识图、民用建筑结构、民用建筑设计、住宅小区规划等。二是市场营销理论知识。市场营销“是对思想、产品及劳务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生满足个人和组织目标的交换。”主要表现是：(1)产品概念扩大了，它不仅包括产品或劳务，还包括思想；(2)市场营销概念扩大了。市场营销活动不仅包括赢利性的经营活动，还包括非赢利组织的活动；(3)强调了交换过程；(4)突出了市场营销计划的制定与实施。三是从业技术能力。销售人员应熟悉房地产市场交易法规、程序，具有策划和组织小型促销活动的能力，具有一定的文案写作能力，具有丰富的房地产市场知识并能灵活运用的能力，能为消费者提供合意的方案，能针对不同类型的消费者从不同的角度作不同的介绍，对房地产市场信息能做出正确的分析和判断，如此才能为客户提供优质的服务。 四要掌握销售技巧。销售不仅仅要有内在和外在的知识。还要有一定的技巧，技巧也可以说是理论的实际应用，有了理论知识加上技巧，那么你的销售将易获得成功。如何掌握销售技巧。主要包括以下两个方面的内容： 一方面。要熟悉企业和产品特点。房产销售人员应熟悉房地产开发企业或房地产销售企业的历史及其在同行业中的地位；房地产企业发展历程、企业文化；房地产企业已开发的产品、品牌、宗旨、社会知名度等。了解本企业的优势，可以增强销售人员的信心。对企业的了解和对产品的了解是两个层次上的。对产品要深层次地去理解它，主要包括以下几个方面：(1)产品基本情况。楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘特色等。这些都是最基本也是客户最关心问题之一，要想客户接受正在推销的房子首先客户要先接受以上的信息。(2)产品的定位。产品定位归根结底是在对市场细分、客户细分。抓住需求和市场机会点的前提下，对于产品设计和营销推广功能的创新。只有在竞争中树立差异化，以产品本身充分的独特性诉求、创新力和执行力。才能最终打动客户，实现品牌与利润的双赢。因此，市场环境情况、市场竞争情况、客户需求心理、产品规划的创新力和可执行力是成功产品定位的充分必要条件。成功的产品定位也会推动项目品牌和开发商品牌影响力，高认知度的品牌对于项目又有反向的良性推动作用。(3)产品的卖点。房地产产品卖点主要有以下楼盘硬件：户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口等。 另一方面。要把握客户的性格进行有效沟通。一要通过倾听了解客户的性格和需求。客户的疑虑和不安都隐藏在其谈话中，在交谈的初期。销售人员应积极鼓励客户提出看法。尽快挖掘问题所在。良好的倾听习惯，会令客户感到备受重视。销售人员还可以通过重复客户的话语，有效引导或暗示交谈重点，引起双方的重视。也可以表明销售人员在认真倾听，鼓励客户交谈。了解客户问题的关键点。以及客户的性格，思考如何处理相关问题。二要针对不同性格进行推销。在现实社会中，人的性格是千变万化的，你面对的客户也是各种各样的，根据客户的性格对他们进行分类。这样有利于选择不同的销售技巧。例如：(1)深思熟虑，冷静稳健。不容易被推销员的言辞所打动，对于疑点必详细询问的理智稳健型客户。对这种客户。我们应加强产品品质、公司性质及特点优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。(2)天性激动、易受外界怂恿与刺激。很快就能作决定的感情冲动型客户。对这种客户，只要把握得好。很快就可以签单。销售人员开始应大力强调产品的特色与实惠。促其快速决定。一般情况下只要客户对房子满意，加上销售人员的特色介绍，这类客户一定会签单的。(3)出言谨慎，反应冷漠。外表严肃，沉默寡言型的客户。对这类客户，销售人员除了介绍产品，还必须以亲切、诚恳的态度拉拢感情。想办法了解其工作、家庭、子女。拉拉家常，鼓励客户多说对房子的看法。以了解其心中的真正需要。(4)犹豫不决，怯于作决定的优柔寡断型客户。如本来认为四楼好，一下又觉得五楼好，再不六楼也不错。销售人员不要给客户太多的选择，应在充分了解客户的需要后取得其信任。帮其做出选择。 总之。要想成为成功房地产销售员需内外兼修，应具有丰富的房地产专业知识，有丰富的市场营销知识、能掌握好的市场营销方式。有一定的金融、经济法规和心理学知识，要有很强的自信心，要有良好的形象，懂得礼貌、礼仪。

房地产毕业论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产毕业论文:当前形势下的房地产经济论文 一、中国当前中国房地产问题分析 1.房地产行业快速发展,房价快速提高。 在中国城镇化政策开始实施之后,中国城市人口大幅度增加,这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后,仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式,这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符,从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市,房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。 2.房地产适应市场经济发展的程度较低,市场发展不成熟。 由于房地产市场兴起时间较短,市场发展还不健全,而房地产行业适应市场经济发展的程度较低,同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性,以及受到中国基本国情的影响,导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场,从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构,其中较为高档的房屋建筑供应较多,但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活,大大降低了人们的生活质量。 3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。 在房地产行业的发展过程中,其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因,资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策,对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度,但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款,而自己拥有的资金较少,一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时,由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全,其承担的发展风险也较大,银行出于自身资本安全的考虑,会谨慎选择放贷对象,这将直接限制房地产开发上的融资途径。 二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策 (一)强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化 根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析,中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看,房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里,通过对房地产市场进行调控,有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是,房地产是现代城市建设的重要一部分,而房地产消费又属于长期投资的一种项目,涉及的资金数额较大。因此,通过强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化,有利于 ，！规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格,促使房地产朝着科学合理的方向发展,推动房地产市场更加繁荣稳定。 (二)制定科学化的发展规划,推动房地产经济健康发展 在中国当前社会经济快速发展的背景下,房地产改革尚且处在初级阶段,面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件,这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面:房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售,从中获得经济利益;有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租,通过经营的方式从中获得经济利益;有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等,从经营中获得经济利益;而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中,虽然没有直接获利,但却在无形中提升了城市的整体形象,有效增加了城市发展的经济价值。因此,在当前房地产行业的发展过程中,应该根据国家经济发展的基本情况,进行综合规划,努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径,深入了解房地产行业发展中各种经济关系,促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (三)建立完善的金融支撑体系,为房地产行业的发展提供重要的条件 在目前房地产行业的发展过程中,由于过度依赖金融机构资金支持,房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,建立完善的金融支撑体系,然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题,为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外,为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题,中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化,努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中,推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场,还有利于降低各大银行贷款的金融风险,有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展,有效提高整个房地产行业的经济价值,促进中国国民经济稳定的发展。 (四)建立科学化的管理机制,明确房地产经济发展的主体 中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题,而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出,造成这些问题的原因是多方面的。因此,为了有效改善当前房地产行业发展中的问题,便需要建立科学合理的管理机制,充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整,将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时,还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规,为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系,从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中,促使房地产经济更加规范和稳定,确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (五)以科技创新为依托,推动房地产经济稳定发展 房地产经济的可持续发展,应当以科技创新为依托,知识经济,科技发展水平的提升,对于推动国民经济的发展的作用越来越大,并逐渐成为主导作用。房地 产科技的创新和发展,对于改善人们的生活,工作环境具有重要意义;能够引领房地产智能化的发展;并提升资源的利用效率,减少污染,增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展,人们将突破原有的思维方式和生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。 三、结论 在中国国民经济快速发展的背景下,房地产经济作为国民经济发展中的一种基础性产业,对国民经济的发展具有非常重要的影响。在房地产经济的发展过程中涉及的内容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地产行业的发展过程中,不能够仅仅只注重大幅度地提高经济收益,还应该注重国家在金融方面的应对能力。但是由于当前中国房地产经济发展尚且处在恶性发展的阶段,为了确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展,防止房地产经济出现泡沫经济,则不仅需要房地产行业自身进行调整,还需要国家在政策方面积极进行调控,才能够确保房地产经济能够朝着良性方向发展。 房地产毕业论文:房地产税收的论文 一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾 我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。 (一)重流转,轻持有 房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 (二)税制不统一,内外两套有违公平 内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。 (三)税收立法层次低,征税依据不太充分 按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。 (四)征税范围窄,财政功能不强 房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。 (五)税、费不清,费高于税 目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。 (六)配套制度不健全,税收征管难度大 考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。 二、房地产税制改革的总体思路 采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 三、房地产税制改革的具体设想 (一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下: 1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。 2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承 担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。 4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。 (二)提高立法级次,下放管理权限 中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。 (三)开征不动产闲置税 目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。 (四)完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,因此,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。 房地产毕业论文:企业单位房地产经济论文 一、房价形成机制与房地产经济 1.房价本身的形成直接诱因,来自购买方和出售方的协商议价。 只有房价在足够多的购房者认同的区间内,房地产的成交量才可以得以保证。也就是说,表面上是房地产开发方的单方面定价,但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于,如果成交量降低就会采用一系列的促销措施,从一定程度上降低房价,而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价,以确定自己的价格策略。 2.房地产经济的产业链延伸。 房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业,劳务技术等服务行业,房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。 二、房地产成交价格影响因素分析 1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。 就房屋的宜居性要求来说,不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求,但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以,单从2014年5月份数据来看,超过25每平米的住宅只有12%,这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天,极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的禁区。与此同时,有29%的房屋售价落在了15~25的区间中,26%的房屋售价落在了1~15的区间中,此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6元以下区间、6~8区间、8~1区间中分别占有的比例为3%、11%和19%,本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。 2.投资用房产的需求对于房价的影响。 房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场,而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因,也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲,因为投资用房地产之前囤积量的存在,以及投资人止损心理的存在,房地产售价可能出现成本倒挂的现象。 3.房产供应量对于房价的影响。 就以居住为目的购买房地产购买者来说,其需求是接近刚性的,而以投资为目的购买房地产的购买者来说,其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升,而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来,杭州房价的连续下跌,也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是,因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在,房地产价格不会出现理论上的暴跌,而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。 三、地产开发企业的对策 1.积极控制土地保有量和开发量的关系。 开发商对于土地的保有可以分为两种形式,其一是完全融资保有,其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上,房产开发企业即使不进行土地开发,也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以,到底将手中多少土地开发成房地产项目,是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下,可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。 2.合理调查市场,做好产品定位。 房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查,可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力,以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位,才可以使产品达到完美的标准。 3.实行集约式资金管理。 集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式,各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式,这种资金管理模式下,会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法,通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果,使得企业的投资更加具有理性。 四、结语 本文通过层次分析,认为房地产经济的波动趋势,不会出现市场上担心的暴跌的局面,而是可能出现相对稳定的缓慢回调后持续拉平的状态。但因为市场局面相对复杂,企业应该做好多方面的应对措施。通过合理的措施,企业可以实现投资集约化,使得投资风险得到更为有效的管控。 房地产毕业论文:核心期刊房地产企业管理模式的研究 1房地产企业的发展趋势 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的 房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利/，！/益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产毕业论文:房地产企业开设投资基金形式分析论文 房地产行业是资金密集型行业,对于房地产业来说,获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金来源现状基础着手,揭示了目前房地产存在的金融风险。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房地产投资信托基金的制约因素,提出发展房地产投资信托基金的政策建议。 1当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄,当前我国房地产金融暗藏几大风险:(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。 (2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在7%以上。 (3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 (5)土地开发贷款有较大信用风险。 2房地产投资基金分析 2.1房地产投资基金的优势分析(S) (1)房地产投资基金具有融资灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此,在各种资金供给者中,房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色,可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。 (2)房地产投资基金具有高流动性:它是一种房地产的证券化产品,通常采用服务或受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资,出售物业的难度大且交易成本很高,流动性差。 (3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目,同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度。房地产直接投资,受各种变化的影响大;投资风险大。 2.2房地产投资基金的劣势(W) (1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规,房地产税费不尽合理,对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外,我国房地产企业的规模实力有限,能达到成立房地产投资基金要求的不多。 (2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代,没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系,大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。 (3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄,储蓄幅度仍然很快,而房地产商也有大量的需求,但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成,这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题,有必要进行构建使其完备。 2.3房地产投资基金的机会(O) (1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力,它是以资本为中心的,就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。 (2)市场分析。一方面,目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中,这种不规则投资房地产,加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金,不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金,同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。 (3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全,银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道,减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款,这本身对房地产企业就是一种很大的风险,一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险,当金融政策有变动时,不至于直接影响到房地产业发展。 2.4房地产投资基金的风险分析(T) (1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。 (2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果,其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决,投资能否按期收回并获得令人满意的利润;是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此,被投资企业应建立健全财务制度,加强财务管理。 (3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险,主要有以下两个方面:一是政策风险,由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善,以及执法部门执法不力等。 3发展房地产投资信托基金的政策建议 3.1建立健全相关的法律制度 法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规,但其持续发展,需要更为健全的法律法规制度。对此,应建立完善的法律体系,保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明,以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 3.2明确税收优惠待遇 房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国,房地产投资信托可以获得有利的税收待遇,房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此,我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。 3.3严格监管,强化信息披露 国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析,我国对信托计划涉及项目的披露较为简单,对项目的收益和风险结构也未作详细披露。 应从发展之初就高度重视监管问题,实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台,另一方面,加大中介机构的连带责任,防止中介机构披露不合格的会计信息。公务员之家 3.4建立交易平台。解决流动性问题 标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖,具有很好的流动性,这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台,流动性不足,成为限制信托业发展的一大问题,如果发展房地产投资信托基金,就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度,建立面广、公平、公正和公开的交易平台,提高其流动性。 房地产毕业论文:房地产投资风险因素分析研究论文 引言 随着经济的迅速发展和社会的进步,企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题,而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显着特点就是投资资金规模大,建设周期长,作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动,面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险,也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之,大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中,若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失,则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险,是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性,而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即投资商在房地产项目投资过程中,遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的,它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在,无法回避它、消除它,只能通过各种手段来应对风险,避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识,将有利于降低这些风险。 2从来源分析 从房地产投资风险来源看,也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。 3从投资阶段分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段,在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险,有多种的动态因素对它施加影响,下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。 3.1决策阶段 政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子,宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、21年出台的规范住房金融业务的措施、23年国有土地使用权出让方式的转变等,就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率,对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等,且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类,并对相应的风险进行深入调查。 区位风险-区位指某建设场地的地理位置,以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。 时机风险-地产活动有周期性,供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测,以选择、确定合适的开发时机。 3.2前期阶段 进入前期准备阶段以后要取得立项审批;取得土地使用权;征地补偿;委托规划、报审;施工许可获得;筹资;招标等许多工作的进展,这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权,已有土地也不能轻易地改变土地用途,所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工,土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时,由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时,由于发行股票时机不当、数量不当,价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高,给开发者带来损失。 3.3建设阶段 工期风险-如承包商错误估计了项目的特点,低估了施工的困难,施工组织设计不当,遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等;或因为科学技术的进步,新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益,而使公众自觉性地进行干预,阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境,安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,导致事故发生,引起的人身和财产损失,最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术,气候、水文,建材,人员素质等各种愿意引发项目质量不达标,带来的房地产投资风险。 3.4租售阶段 在租售阶段,房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销,总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量,而且还十分注重其租售后服务,即物业管理,物业不当有时也会给房地产投资带来风险。 4总结 在房地产投资领域风险的存在是必然的,关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险,一定要在这种情况下,需要加强风险管理认识,改善风险管理的方法,加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等,努力将投资的危险减小到最小。 房地产毕业论文:资金管理下房地产业的论文 当前,我国房地产行业处在一个极为复杂的环境,人民币升值,汇率风险加剧、国际反倾销频发、贸易壁垒森严,国家不定期对出口退税、加工贸易等政策的调整,面对金融危机与不断变革的目标资本结构,都使我国房地产行业的发展面临巨大风险。自2008年以来的金融危机,向我们充分展现了房地产泡沫对整个金融乃至经济体系的巨大冲击,因而加强房地产行业的财务管理和资金管控,对房地产行业的良性发展有着重要的作用。 一、当前房地产业资金管理现状 房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。 二、房地产业资金管理存在的问题 我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。 (1)资金管理存在漏洞 货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。 (2)收入成本核算缺乏合理性 房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。 (3)内部风险控制不当 虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。 三、房地产业开发财务管理的建议 面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。 (1)完善企业目标资本结构 企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。 构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。 (2)推进企业自身改善 企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。 银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。 在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域, 侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制,有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况,财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用,要严格遵照财务审计制度,实习财务分权制度,利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果,加强内部审计部分的独立性,积极发挥企业内部审计管理监督作用,从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。 四、结语 综上所述,多元化财务资金管理策略表明,建立合理财务管理制度为企业应对千变万化的市场经济挑战指明了道路,加强财务管理力度,建立内部财务审计制度,扩大融资渠道能够规避国内市场经济的不理影响,保障房地产行业的稳定持续的发展,最终促进我国社会经济发展。 房地产毕业论文:解析房地产开发项目中投资决策风险的论文 房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。 1.房地产项目投资决策简要介绍 房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。 房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。 想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。 2.投资决策过程中的风险及相应要点 2.1重视项目区位风险 由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。 项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。 其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。 其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。 2.2加强项目可行性的论证 房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。 2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理 房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。 合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险: 进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。 采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。 3.结语 综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。 房地产毕业论文:宏观调控下房地产金融论文 一、宏观调控背景下房地产开发商融资创新的主要表现 (一)非银行金融机构融资 房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停,获得银行信贷条件苛刻且规模受限,因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道,信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。 (二)海外金融市场融资 鉴于中国大陆融资困难,近年来,一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资,不论是股票融资还是债券融资,市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素,因此,在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。 (三)通过创新方式获得银行资金 由于房地产开发商在银行的直接信贷受限,通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作,即银行通过向客户发行理财产品,将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商,该方法于21年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现:一种是银证信合作,即银行发行理财产品后,将所筹资金交给证券公司,由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划,再将这一资产管理计划对接信托公司,最终投向房地产开发商;另一种方法是找一笔过渡性资金,先成立房地产信托计划,再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外,房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资,比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是:首先,由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同,提供服务或设备,形成建筑商或设备供应商的应收账款;其次,由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行,取得银行的贷款;最后,贷款到期时,要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商,由后者归还贷款,要么建筑商或设备供应商到期不还,由银行向开发商主张债权代位求偿。这样,名义上是给建筑商或设备供应商的贷款,实质上是在为开发商融资。 二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现 随着房地产市场宏观调控向纵深发展,对需求方的调控力度也日渐加大,对购房者的金融限制即限贷政策,成为一种抑制投资需求的有效手段,但目前看来,绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。 (一)非银行借贷机构融资 受限贷政策影响,部分地区二套房商业贷款的首付比例提高,三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大,除自筹之外,还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物,而且成本较高,因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然,如果资金缺口非常小,购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。 (二)以变通方式从银行获得资金 如果购房者资金缺口较大,难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资,或者短期内无法偿还借款,以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房,然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房,只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金,如果资金缺口不大,购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金,此外,一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者,可以直接动用这一授信额度购房。 (三)通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金 购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的,但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向:房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作,搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上,一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补:房地产销售公司提供优质的客户资源,与民间借贷机构或银行的资金资源形成有/:请记住我站域名/效互补,大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中,房地产销售公司与借贷机构合作,对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩,转而突出家庭消费、经营周转等功能,⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的,这难道不间接构成为购房人融资?购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房,然后申请此类合作金融产品,获得融资后归还此前借款。此外,此类合作金融产品中,小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松,商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批,循环使用”的授信方式,在资金使用过程中并没有过多监控,这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控,至少有以下两方面原因:其一,在客户选择上,可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜,这类人群净资产较高,往往可以提供其他房产作为抵押物,违约风险低;其二,在融资金额和期限上,可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户,回避风险的同时加速资金周转。 三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑 毫无疑问,不论是房地产开发商还是购房者,在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中,其融资成本总体上要高于银行贷款,究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资?各类资金供给方为什么也愿意贷出资金? (一)生产者主权背景下商品房价格上涨的内在机制 “生产者主权”是一个与“消费者主权”相对立的概念,是美国制度经济学家加尔布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、 设计、开发新的产品,自行安排生产,自行规定价格,然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说,让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品,这就是“生产者主权”。在生产者主权市场中,不是需求创造供给,而是生产创造消费,出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构,可以动用规模性的力量,而消费者则是分散存在的,很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者主权市场,唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上,从买地到设计,从施工到销售,都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的,反观消费者,除了决定买还是不买以外,对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此,房地产市场的生产者主权特征明显。在一个生产者主权市场上,价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比,生产者剩余多而消费者剩余少,这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征,虽然房地产开发商数量庞大,但由于商品房是地上附着物,购房者的工作和生活半径是有限的,他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求,而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供,这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者主权市场还是具有垄断特征的市场,其价格必定比完全竞争市场上的价格高,房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看,即便政府实施金融调控政策,房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本;动态来看,由于房地产市场是一个生产者主权市场,如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本,房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本,以保证其经济利润。如图2所示,初始状态下,某区域商品房供给为S1,商品房需求为D1,开发商定价为P1,商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升,该区域商品房供给变动到S2,如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润,即经济利润为负数,他们就会涨价至P2,此时商品房超额供给为ED,待售商品房积压严重,不利于开发商的资金周转,于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度,千方百计对消费者进行游说,逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2,开发商又成功地卖出了EC的商品房,待售商品房回到较正常水平CD。 (二)房地产金融市场上的寻租机制 既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升,那么理论上,只要还有涨价的空间,继续上升的财务成本也是可以接受的,除非价格严重透支了消费者的购买力,使出全部游说本领也无法提高商品房需求,价格无法继续上涨,财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润,否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录,具备较强的财务成本承担能力,各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力,面对政府的金融调控政策,供给方自然会合作起来,想尽一切可行的路径,实现对开发商的融/！/资,这不仅有利于解决开发商资金需求,更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者,首先,这部分人资产净值较高,可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押,风险保障程度较高;其次,这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大,期限较短,偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是,房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能:一方面,他们是主要的宣传策划者和游说者,只有更多的人被他们打动进而购房,他们才有获得更大利益的可能;另一方面,如果购房人资金缺口不大,但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资,他们作为信息的掌握者,自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台,在卖出更多商品房获取收益的同时,还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上,资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租,某种程度而言,房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言,这部分资金来源弥足珍贵。 四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响 针对政府的房地产金融调控政策,不论是作为商品房供给方的开发商,还是作为商品房需求方的购房者,都因为各种房地产金融创新而获得了融资,成功地绕开了调控壁垒,这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。 (一)商品房供给不断增加的同时价格不断上涨 房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加,是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显着影响,特别是对那些大的开发商而言,他们不仅融资渠道多,而且融资成本也相对低,这些足以调动他们拿地和建设的热情,因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨,原因有二:其一,在生产者主权市场上,供给决定需求,在不断增加供给的同时,开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说,使商品房有效需求也不断增加;其二,在生产者主权市场上,市场定价权较大程度上归于生产者,与传统的银行贷款相比,即便通过金融创新取得的融资成本较高,开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。 (二)房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集 房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下,开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价,根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求,但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求,还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后,有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给,待售商品房大量积压,不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能,届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实,房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面,对开发商的各类融资,包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响,银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降,且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商,贷款成本也相对较低,这部分资金出现问题的可能性较小,因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商,成本较高,违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发,风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播,逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是,在这部分融资中,虽然银行系统表面上看起来相对安全,但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联,比如通过银行发放的委托贷款,以及实际上来自于银行表内或表外的资金,因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面,房价如果出现较大幅度下跌,不排除部分首付比例较低的购房者违约,由于这部分资金主要是银行的按揭贷款,银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产,这又会反过来加剧房地产市场风险。 (三)房地产宏观调控政策效果不明显 房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒,这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣,政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行,还不排除有部分银行打擦边球参与房地产金融创新。这些 创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效,调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”,而不大理会政策的规制。近年来,房地产宏观调控政策效果不明显,与这种预期的不断强化不无关系。 五、针对房地产金融创新的优化管理建议 房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显,增加商品房供给的同时推高房价,加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路,采取果断措施,加强对房地产金融市场的管理。 (一)调整房地产宏观调控的政策思路 基于房地产市场是一个生产者主权市场的判断,宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来,政府主管部门加快了保障房建设,增加了居民住房的供给,但是仍然存在两个突出问题:其一,保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征,这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足,少数地区甚至过剩,[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少,并且往往处地偏远,相当部分有资格的购房者购不到房,成功购房者工作生活存在诸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞,出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象,使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题,政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划,加大一、二线城市的保障房供给数量,特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房,可以采取土地出让配比策略,出让一块地给开发商的同时,紧邻开发一定数量的保障房,既增加中心城区保障房供给,又对普通商品房价格形成压力;另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节,增加对各种违法违规行为的打击力度,充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路,要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期,要强化社会房地产投机的风险意识,稳定房价预期,房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据,特别是风险提示性的数据,并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理,对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说,要加大打击力度,尽最大可能促使购房人理性决策。 (二)调整银行业房地产信贷的管理思路 如前所述,在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中,银行扮演了重要的角色。从表内来看,现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控,但如果把各种表外业务考虑进来,可能结果并不乐观。此外,一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资,或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口,实际上还是在为房地产供需双方融资,并且成本不断推高,风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施,如银监会21年7月叫停银证合作,2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》,要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理,这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资(市场通称“银证信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多,业务多样,由于资本的逐利性,资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断,严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止,反而意味着更高成本的金融创新,因此,必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面,可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略,即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制,再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去,这样能降低房地产市场供需双方的融资成本,在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。 (三)加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管 非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响:一方面,这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道,分流了对银行的资金需求;另一方面,这些机构的管理相对于银行体系更为宽松,更有机会从事高风险业务,创新更为踊跃。因此,主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的,负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先,要明确管理主体,目前,银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门,但其他一些机构,如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理,工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能,多头管理效率较低,应该针对各类新型金融组织,明确管理主体,进行专业化的全面管理;其次,要完善管理法规,加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定,改变“先放养,后规范”的思路;最后,加强各类新型金融组织的业务指导,提示相关业务风险,提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度,使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 房地产毕业论文:房地产投资论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 一、房地产开发投资的主要问题 1、资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资,以及外商直接投资均呈现回落趋势,而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通23年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,三项总计12932.29亿元。24年1-5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2、资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足。1997-23年住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此,造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。截至24年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 二、房地产开发投融资体制面临挑战 1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新力度。 2、自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。 3、经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此,及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而,外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,防范负面影响。同时,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 三、完善房地产投资相关政策建议 1、完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策效力过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公平性。 2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的7%,24年1-5月两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险最有效的着力点。 3、加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关。近年来,政府 主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策,政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4、完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时,由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。公务员之家 5、差别化引导市场,加快金融创新步伐。23年我国人均GDP超过1美元,为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相 :请记住我站域名/ 6、防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力。防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路. 房地产毕业论文:小城镇房地产投资风险特征研究论文 我国城镇化已进入高速发展阶段,小城镇房地产开发也随之不断扩大,小城镇房地产开发可增加地方财政收人,带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展,促进基础设施的完善,同时扩大农村消费需求,吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大,建设周期长,影响收益的不确定的因素很多,因此,房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中,具有特殊性,因此,小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外,还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1.居民有效购买力风险。尽管全国范围内,小城镇人口众多,市场较大,但是单个小城镇市场规模并不大,消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的,他们要么没有住宅,要么当前住宅环境较差,对住宅的需求较强烈,需求量较大,但是这部分人由于家庭收入结构单一,一般没有持久性收入,收入水平受外界因素影响较大,购买能力极易受到市场变化因素影响,存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验,房价一般为居民家庭收入的3~6倍,发达国家为5~6倍,中等发达国家为4~5倍,发展中国家为3~4倍。25年1~1月,我国商品房每平方米平均售价为39元。据国家统计局公布,25年,我国城镇居民人均可支配收入为1493元,按25年全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米来计算,售价为25.3万元,是户均年可支配收入(户均按3.4人计算)的7.2倍,超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此,我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外,由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策,国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施,因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2.规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时,都要与当地规划管理部门进行沟通,详细了解区域规划和城镇规划,因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是,目前我国有的小城镇还没有建设规划,或者虽有规划但只是“规划规划,墙上挂挂”而已,没有严格地按规划执行,主观随意性较大。有的小城镇,城镇建设纯粹是长官意志,随着长官的变化,建设规划和思路也可能会变化,城镇规划的主导作用会失去,有的小城镇虽有规划,但是规划也不尽科学合理,随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划,将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符,生活区、工业区和商业区等功能相互混杂,建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等,从而失去区位优势,影响房产的价值,带来投资风险。 3.房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案,按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪5年代初期,美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论,并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用,成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法,投资者常奉行一句格言:“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。 房地产投资组合是利用多样性来分散风险,通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合,以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求,主要集中在居民对住宅房地产的需求,需求愿望强烈且需求量较大,但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显,造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4.消费习惯风险。在大中城市,由于城市市民文化素质相对较高,城市居民来自不同地方,一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔,小城镇众多,但各小城镇居民绝大多数为当地居民,他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同,多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致,可能会造成滞销。 5.开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质,影响到开发活动的每个阶段,这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业,多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来,都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题,有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中,作出的决策有时不合理,很可能给项目带来诸多不确定性因素,从而带来比较大的风险隐患。 6.公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建,影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预,阻止该项目的发展,从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂,土地权有的属国家所有,有的属集体所有,属集体所有的土地,形式也不一样,因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外,原土地上的附着物产物类型不一,形式多样。因此,获取土地时赔付过程复杂,经常出现各种经济纠纷,影响项目正常进展,带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1.广泛收集信息,做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一旦被实施,就很难 改变,或者要付出很大的代价。因此,房地产项目投资决策必须进行可行性研究,对拟投资项目进行科学、全面的论证,以减少投资决策的盲目性。公务员之家 在投资决策阶段,一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此,可行性研究报告对决策意义深远,它是对拟投资项目进行全面的技术分析,是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前,我国很多开发项目的研究报告,只是投资者申请立项时的例行公文,缺乏科学分析和市场需求的有力支持,而且虚假和不实成分较多,达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例,截止2年1月,城市人口不足5万的三亚市共有12多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”,给国家和企业带来巨大的经济损失。 在可行性研究阶段,小城镇规划也是不得不关注的问题,投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况,和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系,及时了解小城镇的建设思路,保证房地产的地理位置和区位优势。 2.不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高,承受的价格随能力较低,大都属于一次置业,注重的是住宅的居住功能,对住宅的特色等辅助功能不是非常关注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢,因此,每次开发规划不宜过大,可以采取分期开发的方式,逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响,及时掌握国家小城镇房地产发展状况,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不断满足消费市场的特殊需求,保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。 同时,必须考虑市场购买力,找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低,利润空间相对较小,降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看,26年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出,“切实调整住房供应结构”,“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到,“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积9平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的7%以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大,需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3.提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制,广开资金筹措渠道,提升开发实力,引进管理人才,提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量,要实行项目监理制度,聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程,需要较全面的专业知识和实践经验,而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此,有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同,对项目工期、质量实行严格控制,对材料设备等资金成本进行严格监管,并加强施工现场经济签证,有效控制施工质量和工程成本。 推行项目负责人制度,从房屋的规划设计到竣工验收,全程都要加强管理,确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,切实保障消费者的权益,获得消费者的认可,促进潜在消费群体的消费。 4.投资分散,控制风险。在市场经济中,从事多样化投资,一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种,是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式,追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大,即在风险和收益之间寻求一种最佳的均于投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱,应多联合多个投资者组成联合体,共同投资,共同受益,最大限度发挥各自优势,提高收益。同时,投资商还可租用共同投资后剩余资本,进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业,则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5.配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说,风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收,尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程,需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目,可以设一个专职风险经理,负责处理风险,对于一些大型工程,则设置风险管理机构,按照风险管理的基本程序,处理风险事件。 房地产毕业论文:会计核算房地产的论文 一、房地产开发企业会计合算的现状和特征 1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。 2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。 二、解决会计核算问题的措施 1.合理设置会计科目 在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。 2.实施现金收付实现制 房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。 3.扩大信息透明度 在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。 三结语 随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善,我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。 房地产毕业论文:土地开发成本房地产的论文 1土地开发成本估算原理 土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一,其质量直接影响着开发的最终成效。因此,房地产开发企业为了进一步降低开发成本,提升经济利润,纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算,合理规划其各项开发建设资金,并取得了良好成效。 1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程(试行)》及工业用地的特点,影响工业用地的区域因素主要有:工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此,在进行土地开发成本管理时,相关管理人员必须站在房地产开发角度,在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时,管理人员还必须进行必要的走访调查,及时了解和掌握开发区周围的环境情况,分析和评价其土地开发价值。 1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中,常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足,其对应的估价对象也不完全相同。 1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法,是在求取一宗待估宗地的价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。 1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。 2土地开发成本估算方法 在房地产开发项目中的应用随着我国房地产行业的不断发展成熟,其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此,为进一步提升其项目开发质量,管理人员必须积极转变其管理理念,运用各种高效化成本估算方法进行成本估算,明确企业在整个开发过程中的权力与义务,并进一步优化资源配置,做到产权明晰,分配合理。 2.1项目概况 ①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况。 ②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有,土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法,产权清楚。 2.2土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用,本次评估的土地处于辽阳市五级地段,设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料,对应的50年期基准地价为690元/平方米。 ①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来,辽阳市的地价指数变化较大,平均涨幅约为20%,根据辽阳市的地价指数,确定期日修正系数K1=120/100=1.2。 ②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格,此次土地使用年期为70年。 ③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明,其地价内涵定义为单位楼面地价,故直接乘以建筑面积即可得出单位地价,或许直接乘以容积率1.0修正。 ④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同,因此不需再进行开发程度修正。 ⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定。根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》,结合待估宗地的各项因素具体条件,编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表,故宗地基准地价修正系数为0.27。 ⑥宗地地价计算。 ⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米,土地总地价为41242.72万元。 房地产毕业论文:国内房地产财务成本管理论文 一、当前房地产财务成本管理中存在的问题 1.财务成本管理重视程度不足。 很多房地产企业虽有财务成本管理的意识，但是对财务成本管理工作却不够重视。财务成本管理直接影响企业成本使用的效率，若成本管理使企业成本使用效率提升至最高水平，那么将会给企业带来巨大的经济效益。但是，很多房地产企业并未认识到财务管理的重要意义，因而放松了财务成本管理。在财务成本管理方面，企业未明确有效的工作规范、目标，且成本管理体系本质也是不完善的。部分企业在实际财务管理中，只对部分成本管理环节给予重视，如重视设计阶段，而忽略了施工阶段，这种现状导致财务成本管理完整性不足，且很难进行系统性管理。 2.财务管理体系与成本管理体系不匹配。 近十年来，中国房地产企业快速发展，企业规模不断扩大，但是其内部管理体系却不能跟上企业扩展的脚步。房地产企业的财务成本管理仍延续传统的管理模式，管理方法较为粗放。从宏观和微观管理两方面来看，成本管理工作已经不适应企业的发展规模，且成本管理与财务管理存在脱节现象，这在一定程度上影响了成本管理在财务管理中的执行力。很多企业的成本管理制度仅针对自身设置，未考虑工作制度与财务管理的衔接性，因而无法在财务管理中落实各项成本执行要求，对企业经济效益造成了一定的影响。 3.建筑工程预结算管理效果不佳。 作为房地产企业，工程预结算是财务成本管理工作的重点，必须确保工程预结算工作准确性和有效性，进而保证财务成本管理不会受到影响。当前，工程预结算管理暴露出较多问题，主要体现在三个方面：第一，组织建设不足，影响了工程预结算管理的执行和工作效率；第二，定额更新速度慢，计算步骤繁琐，且无法保证预结算工作准确性进，影响了工程进度；第三，工程项目管理不足，主要表现为综合管理缺失，导致工程施工与设计的交流沟通不足，难以达到统一的管理模式，因而造成预结算款升高，影响企业的资金运作；第四，工程预结算问题严谨性不足，存在弄虚作假现象，导致预算远超过实际成本。 二、房地产财务成本管理问题的应对策略 1.提高财务成本管理重视程度，树立财务成本管理意识。 作为房地产企业，要认识到财务成本管理对企业效益的重要影响力，从而给予财务成本管理充分的重视。企业领导要制定相应的管理措施，要求财务成本管理人员从思想上重视财务成本管理工作，并树立财务成本管理意识，使该意识贯穿至财务成本管理工作的始末。企业领导要协调各财务管理部门，加快管理制度制定，构建一个完善的财务成本管理体系，提高财务成本管理的效率。房地产企业应明确财务成本管理与内部管理的关系，使财务成本管理部门具有参与企业各项决策的权利，从而通过成本管理优化企业资金利用效率，促进企业实现利益最大化。 2.加快财务成本管理体系建设，提升成本管理与财务管理衔接性。 企业要根据自身的发展速度，及时调整内部管理，尤其要做好财务成本管理体系建设，以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起，强化企业财务会计和财务费用审计制度建设，进而提高成本管理的规范性。房地产企业应建设分层管理的财务成本管理体系，严格划分每个层次人员的工作范围，实施岗位责任制度，便于明确每个工作人员的责任。在具体的成本管理中，首先要保证会计主体财务数据真实准确；其次要注意财务数据实时记录与收集；最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接，应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时，要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致，使两者实现统一管理，完成企业财务管理系统升级。 3.健全工程预结算体系，全面实施预算管理。 现代管理理念已经在我国企业中广泛推行，房地产企业也应具有现代财务成本管理的理念。现代财务成本管理理念对预算管理提出了新的要求，为此，企业要结合会计管理工作，全面落实预算管理。 3.1加快组织建设。 预算管理应实施统一领导，以强调其内部协调一致，需要企业内部部门互相合作、协调，因而其组织体系也要包括及公司各部门。企业内部各部门要统一思想认识，密切配合，共同完成预算管理，构建一个完善的预算管理组织结构。 3.2加强工程预决算管理。 企业财务管理人员要做好工程项目经济指标预测，尤其要注意指标项目的全面性，避免发生遗漏，影响预算成本。应结合具体项目进行具体分析，从而估算出较为准确的工程成本，保证预估成本与实际成本无较大差异。估算出工程成本后，应与设计方案反复比对。 3.3加强预决算人员管理。 预决算人员是预结算工作的实施者，其行为直接影响预算准确性。企业应定期组织专业知识培训及学习，提高预决算人员业务能力。为避免发生弄虚作假现象，应完善奖惩制度，提升预决算人员职业素养，使预决算人员能保持认真、负责的工作态度。 3.4明确管理流程和工作方法。 很多房地产企业的预结算管理方法较为粗放，导致管理效率不高，因而要加快管理流程和工作方法建设。在工程项目管理中落实综合管理，并提升预决算工作执行力度。此外，应强化预决算过程的监督工作，督促预决算人员建立较强的责任感。 三、结语 总体来看，我国房地产企业对财务成本管理重视不足，缺乏未将财务成本管理意识贯彻至相关部门，这种现状对企业节约财务成本是十分不利的，企业必须适应市场需求，学习现代企业管理理论，进而完善财务成本管理体系。房地产企业要深入了解当前财务成本管理的现状，结合企业自身情况，加快财务成本管理体系建设，优化企业内部管理系统。企业应重视财务成本管理规划，提高成本管理效率，促进房地产企业的成本管理质量提高，为企业规避市场风险，保证财务安全构建一个有效的保障体系。 作者：张彦红 单位：青岛银盛泰亿联置业有限公司

经营与管理论文:苗圃经营与管理对策研究 摘要：将苗圃的经营与管理进行了分开研究，主要拟从苗圃经营与管理的内涵、苗圃进行合理经营的对策以及苗圃进行有效管理的对策等3个方面进行了阐释，以期加深对这一问题的认识与理解程度。 关键词：苗圃；经营；管理；对策 1苗圃经营与苗圃管理的内涵 1.1苗圃经营的内涵 所谓的苗圃经营思考的主要是如何才能生产出适销对路的苗木，如何才能将所生产的苗木快速销售出去，如何增强苗圃的适应能力以及竞争能力等这些问题，简单点来说，主要就是考虑如何才能获得更好的经济效益与社会效益。苗圃经营的内容比较简单，不过要使其经营达到合理的地步还是非常困难的，需要对其加以更深层次的把握。总体来说，包含制定发展目标与做出经营决策两个方面。 1.2苗圃管理的内涵 所谓的苗圃管理思考的主要是如何才能将苗圃所拥有的各种资源进行合理有效的整合，以达到既定目标与任务的一种创造性活动。简单来说，就是如何将人、财、物等资源得到优化配置。这个问题涉及的内容比较多，相对复杂。 2对苗圃进行合理经营的对策 保证苗圃经营的合理，归根结底是要从根本上提高苗圃的竞争力，具体是将提高苗圃竞争力的途径归纳为正确选择市场、制定品种策略、增强创新和销售能力以及加强售后服务工作等四个方面。 2.1正确选择市场 市场的选择是要建立在分析国家政策以及市场需求状况的基础之上的，应该讲，这是两个比较重要的方面。除此之外，还需要考虑其他更多的因素，以便合理正确地决定哪些市场是可以积极开发的，哪些市场又是必须进行果断舍弃的，这能够避免苗圃经营走更多的弯路。 2.2制定品种策略 苗圃要想取得较好的经营，首先必须在品种上下功夫。尽量根据市场变化的需求，选择苗木的品种，同时及时地进行苗木品种的更新换代与升级，只有这样，才能更加迅速地抢占市场先机，扩大市场经营范围。 2.3增强创新和销售能力 创新和销售能力主要应该在苗木产品的生产经营方式上得到必要的提升。传统的经营方式无法及时抓住市场机遇，提倡“主动出击”式的经营与发展战略。 2.4加强售后服务工作 苗圃应该为消费者作出这样的保证，即保证其所购买的苗木的成活率，亦是不能交易完成就不负任何责任了，还应该在起苗之后，帮助消费者做好灌水、包装和运输等工作，这也是市场经营的一部分，而且在某种程度上还可以有效提高苗圃自身的形象。 在苗圃的经营过程中，一般应该遵循的程序是形势分析、比较方案、择优选择。而在这三个程序中，最为重要和基础的一步就是对苗木的市场需求加以调查和预测。对苗木市场进行调查和预测时，经常采用的方法就是定性预测和定量预测。定性预测主要是通过调查与分析手段对事物的未来发展作出预测，定量预测主要是通过数学计算的方法对事物发展做定量分析。一般来讲，预测的程序有三个阶段，即准备阶段、预测阶段以及评价和检验阶段，在这三个阶段中，最为重要的就是预测阶段了，它又包括市场调查、资料搜集与整理以及市场研究与分析等。只有坚持这样的预测程序、预测方法等，才能更好地了解市场，把握市场，及时根据市场的变化调整经营策略，以使苗圃达到合理经营的目标。 3对苗圃进行有效管理的对策 苗圃的管理是一项比较复杂的工作，暂将其管理划分为计划管理、质量管理、成本管理以及内部控制四个方面进行阐述。 3.1计划管理 计划管理的过程也就是确定目标和方向、降低经营风险的过程。它不仅包括计划管理的目标，同时还包括计划管理的方法。首先，计划管理的目标。其目标当然就是为经营提供可靠的可供参考的方向，以降低风险，减少浪费。其次，计划管理的方法。其方法主要是要遵循一个基本的流程，这个流程共有5个步骤：①进行调查研究，以为计划的确定提供基础和前提；②确定目标，进而制定总体的行动方案；③对总体目标进行分解，确定合理的具体目标框架与结构；④在完成综合平衡的基础上下达执行任务；⑤对所确定的目标进行管理，以使计划得到有效落实。 3.2质量管理 在苗圃管理的整个体系结构中，质量管理是一个非常重要的组成部分，这里所说的质量管理主要是指全面的、综 合的质量管理。在对苗圃进行全面质量管理的过程中，需要注意以下比较常见的问题：其一，对苗木种子的质量要进行严格把关，以提高出苗的整齐度；其二，对育苗的全过程进行密切管理；其三，对标准化工作加强重视的力度。所谓标准化就是一切工作都要按照标准严格进行。 3.3成本管理 所谓成本管理就是指为了对苗圃生产经营过程中产生的各种费用进行科学管理而进行的一系列预测、分析、控制等工作。对于这个问题，可以从其原则、内容以及方法3个方面进行把握。首先，成本管理原则。对成本进行管理时，有一些原则必须尊循，比如集中统一与分散管理相结合的原则、成本最低化原则、技术与经济相结合的原则以及全面成本管理原则等。其次，成本管理内容。成本管理的内容是比较丰富的，主要包括成本预算、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等几个方面。最后，成本管理方法。在对成本进行管理的过程中，有一些可行的方法可以拿来借鉴与应用，比如强化成本管理的意识、对成本实施有效控制、推行成本责任制以及加强对成本的分析与考核等等。 3.4内部控制 所谓控制就是对苗圃管理过程中的各项活动进行监视以便及时对发生的错误进行纠正。有效的控制可以使计划目标等沿着既定的方向顺利快速前进。根据控制与管理过程的阶段性特征，可以将控制分为事前控制、现场控制以及事后控制等3个方面。在对苗圃管理进 行内部控制时，有两点需要特别注意，即科学的计划与准确信息的收集。 4结语 作为事业单位，面对市场化冲击的大潮，苗圃也必须采用企业化的方式进行经营与管理，以便更好地融入市场，获得较好的生存与发展的机会。本文主要从苗圃经营与管理的内涵、苗圃合理经营的对策以及苗圃有效管理的对策3个方面对这一问题进行了详尽的阐释。在论述的过程中，肯定存在着不少的问题与漏洞，需要在以后的研究与实践中加以规避。2013年8月绿色科技第8期 孙肖飞：苗圃经营与管理对策研究经济与管理 经营与管理论文:现代农业企业化经营与管理创新 引言 2008年，曾有全国人大代表谈到靠“三八、六一、九九”如何建设新农村的问题，认为三八、六一、九九不可能成为新农村建设当中的主力军，农村必须想办法留住人才。那么高投入、低回报、自然和市场风险高的农业，要如何留住人才呢？ 农业产业想要留住人才，首先要实现农业的强大以及要获得与工业相当的收入和利润，使人才看到农业的发展空间和实现自我价值的可能性。但是，一直为大家推崇的农业产业化经营并没有达到预期效果，它本身还存在很多问题。比如说，农业发展必须强调农民是主体，而不是政府、企业家等投资管理者。同时，本文由论文联盟//收集整理我国人多地少的国情，也表明家庭联产承包责任制将是现在和今后一段时间内农业经济的主要方式，土地流转在一段时间内难以实现大规模的集聚。所以，与农业产业化相比，农业企业化经营是更适合我国国情的选择。2002年，日本著名经济学家、日中经济协会首席经济顾问小岛丽逸在访问中国时指出，结合日本发展农业的经验和教训，走农业企业化之路，是提高中国农业产业实力的切实可行的重要举措和主要途径。因此，农业企业化已成为我国现代农业发展的必然趋势。 农业企业化的内涵及意义 农业企业化的定义。最早开始农业企业化研究的是美国哈佛大学工商管理学院的戴维斯（john h. davis）和其助手戈尔德伯格（ray a. goldberg）（john h. davis，1957）。他们在“policy implications of vertical integration in united states agriculture”和“a concept of agribusiness”中首次提到“农业一体化”（agricultural integration）这个说法，同时把它的载体称为“农业综合企业”或“农业综合经营”（agribusiness）。在中国，经济学家张培刚在40年代指出：一个国家，即使农业与工业占据同样重要的地位与优势，但只要它的运输和动力等基础产业已经现代化，就说明它的农业已经“企业化”了。 2003年，李达球在总结他人研究的基础上提出，农业企业化作为解决我国农业发展中主要问题的一个发展策略，是根据市场经济特定的规则运行的。它以市场为导向，以经济效益为中心，着力于使农民从小生产者向现代企业家转变，从而改变农业单一、分散的传统小农经营方式，使其更具规范性和组织性。 农业企业化与农业产业化的对比。2007年，梁贤等经济学家对农业企业化和农业产业化的关系做了深刻的对比，农业企业化组织程度较高，它是农业产业化发展的高级阶段。农业产业化和农业企业化两者的相同之处在于：都以企业经营为核心，属于中观经济范畴。两者的不同点主要在于：农业产业化的经营主体是企业或政府，大多都有政府的介入，它关注的是产业的联系，是由二、三产业由外向内带动农业发展的模式。而农业企业化是以农户为主要经营主体的，重点关注企业的经营，它由内向外带动企业获得整体联结的利益，即农业向第二、三产业发展。与产业化相比，农业企业化的市场化程度更高。因此，农业企业化不光是产业化发展的高级阶段，更是未来农业产业化发展的替代战略，是我国农村的第三步改革。 农业企业化经营的主要模式 2005年，郭振宗，杨学成指出，国际上，目前农业微观主体的企业化主要体现在两个方面：一个是经营行为的企业化，另一个是组织形式的企业化。而在我国，农业企业化主要包括三种形式：企业化经营农户；具备一定企业特征的农业准企业；农业企业。 企业化经营农户。在我国，企业化经营农户在农业微观主体中占很大一部分比重。由于他们本身不具备大规模的劳动资料和土地，只能保证农产品的基本供给，所以根本无法与具备正规组织形式的其他企业化模式相比，只能另辟蹊径，着力于经营行为的企业化，以这种方式来达到传统农户向企业化经营农户逐渐转变的目的。 农业准企业。第二种农业企业化形式是具备一定企业特征及组织形式的农业准企业。它包括：一是具有一定生产要素，具备一定经营能力的农业大户。二是农户联合经营以及合作经营组织。这两者的基础都是家庭承包经营。其中，农户联合经营是集合多家农户，通过土地所有权、使用权以及承包权的分离，多家农户共同进行农业生产的一种模式。合作经营组织更为正规，它是以土地、劳力等各种要素在组织中入股，进行生产经营的农业合作组织。三是不同于合作经营组织的紧密型“公司+农户”模式，它是在农业公司中，各农户进行生产要素的入股，从而结成的一种一体化组织。四是农民合作社。我国的农民合作社办有实体，组织化程度较高，能够为农民提供各种自助性服务，已经成为初具企业属性的准企业模式。 农业企业。农业企业类型中，一种是农业公司。指在农村地区提供农业产、加、销等一条龙服务的企业。其二是家庭农场。它的基本单位虽然是单一家庭农户，但这些农户已经形成了具备一定组织规模的农业经营实体，它们可以很好地根据市场经济原则，运用现代管理方式，进行产、加、销等经营活动。另外，目前存在的民营农庄也是农业企业的一种。 农业企业化经营的问题与管理创新 虽然我国很多农村，如山东、安徽等地，已经成功实现了农业企业化经营，但还是存在一些这样那样的问题，特别是农业企业化经营过程中的管理问题。下面，笔者将针对农业企业化管理的创新提出一些建议。 留住人才，培养农村企业家。长期以来农村的教育基础薄弱，加上年轻以及高素质的人才外流严重，使得农村专业技术人员和高水准的农业企业家严重不足，这在无形中增加了农业企业化发展的困难。调查显示，目前农村已形成的多家种田大户和正在兴起的各类农业企业，大部分因为缺乏高素质的技术管理人才而制约其更好地发展。经营者驾驭市场经济能力的高低，已成为农业企业化经营是否能够实现的一个重要因素。因此，留住人才，培养优秀的农村企业家迫在眉睫。 管理学研究表明，企业的改革和发展与人力资本密切相关。正如拿破仑所说，领头人是狮子，他的队伍就是狮群，领头的是绵羊，其队伍就是羊群。可见，企业家在农业企业化经营中发挥着举足轻重的作用。农业企业化是一种新型农村经济组织的制度创新过程，同样，农业企业家这一领头人也必须具备优秀的经营头脑和创新意识。 农业企业家的培养需要一个较长的时间过程，因此，留住和引入大学生、专科生等高素质人才，以及留住那些在外工作多年，有一定经验和市场意识的外出务工者是当前较为可行的方法。 加强质量监督，实现“品牌”管理。目前，我国农副产品普遍存在农药污染、化肥污染、有害物质含量超标的问题，面对农产品全球化的趋势，如何做好农产品质量监督管理，实现品牌效应，是我国农业企业化经营在竞争中立于不败之地的重要保证。山东“寿光”的蔬菜，正是因为“绿色有机”的高质量监督，才形成了目前远销国内外的品牌效应。 农业企业化经营过程中，必须用现代企业标准化经营和品牌化经营来加快企业化进程。具体方法是，首先要采用国际认证体系把好农产品的质量关。与此同时，还要借助名牌农产品的品牌效应，培育开发出高附加值、高效益优良的名牌农产品，提升其市场竞争力。 培养专业人才，完善营销网络管理。2011年4月，全国物价特别是蔬菜等价格飞涨，但是山东却出现了0.1元白菜无人收购，“菜农”上吊自杀的现象。强烈的对比之下，说明了农户的市场信息匮乏，农产品的营销网络有限的问题，而营销恰恰在农业企业化经营中占有举足轻重的地位。因此，营销网络的构建和管理是其核心和关键。 农产品作为必需的生活物品，有着广泛的刚性需求，这为农业企业提供了巨大的市场。同时，农业作为各个地区和国家的基础产业，在每个市场内部的竞争也会相当激烈。因此，除了要加强“品牌”管理之外，还要完善农产品营销体系的管理，多培养市场营销方面的人才，利用农产品批发、集贸、期货和网络等市场来完成农产品营销的多元化发展，完善营销网络。 加强战略管理。农业作为一个国家的基础产业，关系着千万人的生计问题，关系着社会稳定与和谐问题，关系着国家的粮食和食品安全问题。因此，农业企业化经营中，更要加强战略管理，在国家宏观政策的调控下调节产量和质量，处理好广大农民和企业的关系，处理好农民土地的流转、流通和入股问题，处理好家庭承包和企业化经营的问题，从而保障国家、社会的安全与稳定。 经营与管理论文:浅析高职药品经营与管理专业实训教学模式研究 作者：韩瑞亭 万春艳 郭秀梅 ［论文关键词］高职教育　药品经营与管理　专业实训　教学模式 ［论文摘要］实训教学是职业教育学生技能培养的重要组成部分，是学生由课堂走向实习和就业的重要环节，在人才培养过程中越来越发挥出它的重要作用。文章介绍了黑龙江农业经济职业学院药品经营与管理专业“三阶段，渐近式”实训教学模式的建设，为相关专业的实训教学提供了建设性的意见。 黑龙江农业经济职业学院（以下简称“我院”）药品经营与管理专业依托具有三十余年历史的校办制药企业——牡丹江温春药业有限责任公司发展起来。2003年11月被省教育厅确定为教学改革试点专业，其实训基地被省教育厅确立为振兴东北老工业基地制药人才培训基地。本专业对黑龙江省的三十多家医药企业进行了职业群与岗位群的调研，了解到企业用人机制、人才需求和岗位技能要求，对工作岗位、工作任务、工作能力与素质要求等进行了综合分析，确定了本专业面向的职业岗位和培养目标。根据调研分析，充分挖掘校办企业资源，与专业发展相结合，提出建立了“三阶段，渐近式”实训教学模式，将专业技能的培养贯穿于整个教学过程，成功构建了药品经营与管理专业实训教学新模式。 一、核心概念及其界定 1.“三阶段”。把药品经营与管理专业的学生在校学习的6个学期根据教学内容划分为三个阶段，即1～4学期为第一阶段，主要在校内实训室进行技能训练；第5学期为第二阶段，主要在校办企业进行药品生产岗位实训；第6学期为第三阶段，主要在校外生产实训基地进行岗位训练。 2.“渐近式”。根据学生知识和技能掌握由底到高、由简单到复杂的自然规律，让学生的实训由基础到综合分阶段完成，渐近式进行知识的学习和技能训练。 3.“实训教学”。主要由实验课、校内实训、校外实训三个部分构成。 二、总体框架 1.目标设计。通过对药品经营与管理专业实训课程教学模式的改革，打破原有各课程实训中的界限，使各门课程之间既相互独立，又相互渗透、衔接，实现本专业课程实训教学内容的整体化，合理安排各阶段的教学内容，全面提升学生的专业技能水平。 2.基本思路。第一，以各课程实训内容间的纵向联系为纽带，递进式地设计各阶段的实训项目，不断实施与验证，进行实训项目的重组与优化。第二，根据各阶段课程实训内容的特点，依据现有条件，分别采用不同的教学方法，技能训练与技能竞赛、职业技能鉴定相结合，以期达到最佳的教学效果。第三，根据各阶段的教学方法、教学内容及教学手段的不同，针对各阶段设计不同的评价方法，建立科学的评价体系，对学生技能进行全面的评价与考核。 3.实施方法。第一，编制《药品经营与管理专业实训教学标准》，标准包括各阶段的课程内容及对应的实训内容、实训项目及评价标准、考核方法及依据等。 第二，根据《标准》的总体内容分阶段实施。前4个学期为第一阶段，主要依托校内的24个实训室，在校内进行专项技能训练，主要进行药物制剂、检测、中药鉴定及微生物培养、发酵等单项能力的训练，让学生在走出校门前具备初步的药物生产及检测技能。第5个学期为第二阶段，在校办企业——温春药业进行岗位实训，主要进行固体制剂、液体制剂、原料药等的生产及检测实训，进一步训练学生的生产操作技能，同时，让学生初步了解药品生产企业的生产及质量管理，为下一步的校外实训做好准备。第6学期为第三阶段，把学生送到校外实训基地进行轮岗训练，主要的训练内容是药品经营企业的市场调研、药品经营企业的管理及运行、药品的gsp认证管理、药品的营销及用药指导等培养学生的专业技能。在校外实训基地顶岗实训采取“实训与就业相结合”的方式。从而实现了人才培养“从理论到技能，从学校到企业，从学生到员工”的全就方位立体过渡，真正实现了学生就业的零距离。 第三，技能训练与技能竞赛、职业技能鉴定相结合。近三年来，本专业教师积极组织系内技能竞赛，调动学生学习技能的积极性。每年都组织药物制剂、药物检测、中药鉴定、微生物检测及药学服务等技能竞赛，以赛促练，提高学生学习技能的主动性。按照高职人才培养目标要求并结合本专业的特点，将职业技能鉴定与专业课程设置有效衔接。充分利用学院拥有的劳动和社会保障部批准的职业技能鉴定站（农业-152站）的有利条件，不断拓展职种、职级，实现专业的主要实训项目均有相应的职种与之对应。现已开展生化药品制造工、中药调剂员、药物检验工、药物制剂工、医药商品购销员等工种的鉴定工作。同时，为了提高学生参加职业技能培训与鉴定的积极性，增强学生就业的竞争力，从2007年起，规定凡是岗位或技能有相应考核标准和技能证书的课程，相关专业学生必须考取相应技能证书，并作为相应实践环节的教学目标。经过几年努力，实践教学的质量稳步提高，毕业生基本实现毕业就能顶岗。 三、保障措施 1.组建“双师型”教师队伍，为实训教学提供人力保障。实训教学要求教师既熟悉理论又具备实践经验、既懂理论教学又掌握操作技能。学研通过采取“请进来、走出去”的办法对教师进行职业技能培训，提高教师的职业技能。一方面，安排专任教师到企业顶岗实践、挂职锻炼。本专业建立了专任教师到企业挂职锻炼制度，并给予经费资助。几年来，本专业教师累计有6人次分别到牡丹江友搏药业、北京养生堂药业、黑龙江泰华药业等校企合作企业参加实践锻炼或担任职务，教师们在积累实际工作经验的同时，也大大提升了职业能力，并能将一线的技术要求和实践经验贯穿到教学过程中，为教学质量的提高奠定了良好的基础。另一方面，聘请校企合作企业技术人员担任实训指导教师，主要承担学生在企业实习期间的实践教学任务，并逐步引进企业生产技术人员担任校内实训指导教师，形成了部分实践技能课程主要由具有相应高技能水平的兼职教师讲授的机制。 2.建立稳定的校内、外实训基地，为实训教学提供实践平台。我院校内实训室建设的具体思路是：立足校内，充分发挥校办产业的作用，保证每个学生都能得到锻炼。本专现设有药物理化与分析实训室、药物合成实训室等24个专业实训室，这些实训室能开展校内实践教学工作，共同支撑药品经营与管理专业及专业群的校内实训。充分利用校办企业——温春药业有限责任公司，为学生提供了良好的实训条件。该公司成立于1969年，拥有药品生产线5条，有注射液、颗粒剂等剂型，可生产五大系列35个品种，可使学生正确掌握原料药、半成品和成品检验以及工艺过程质量监控的技术，是学院制药技术类各专业学生的校内实训基地。与此同时，本专业还充分利用校外资源，与黑龙江省佳木斯晨星药业有限责任公司、北京养生堂医药有限公司、哈尔滨三阳生物医药股份有限公司、牡丹江友搏药业有限责任公司、长春一王生物工程有限责任公司等16家医药企业建立相对稳定的校外实训基地。这些校外实训基地每年为本专业提供大约一百多个实训岗位，能充分保证学生的顶岗实训质量。 药品经营与管理专业“三阶段，渐近式”实训教学模式建设三年来，取得了显著成效，不仅为本专业的人才培养提供了理论基础，还通过“双师型”师资队伍建设和校内外实训基地建设，为本专业的实训教学提供了有力保障。当然，在实施过程中也发现了很多问题，如课程改革不够深化，校外实训教学与考核难度大，部分校外企业的合作达不到目标要求等。可见，要想真正开展好实训教学，依然有很长的路要走。尽管实训教学目前存在着各种困难，但是我们坚信，学生就是我们的产品，教学质量就是我们的生命，我们会进一步完善“三阶段，渐近式”实训教学模式，找到一个使学生、企业、学校三赢的实训教学模式。 经营与管理论文:浅论商业银行风险管理与经营效益的关系 论文关键词：商业银行　风险管理　经营效益 论文摘要：银行是经营风险的企业，只有正确认识风险，处理好风险与效益的关系，才能提高银行的经营效益。本文首先介绍了风险管理和效益追求是协调一致的新理念，并引入raroc指标，引入资产组合理论，提出了如何在风险可控的前提下实现效益最大化。 从“银行是经营货币的企业”发展到“银行是经营风险的企业”成为一种普遍认知，可以说是我国金融界一个认识上的飞跃。其意义在于，认同银行是经营风险的企业，就不得不认可银行的核心竞争力与自身的风险管理水平密切相关，就不得不接受巴塞尔新资本协议所倡导的全面风险管理理论。这不仅是我国加入wto的需要，而且是我国国有金融资本经营融入全球金融竞争环境的需要。 一、树立风险管理和追求效益协调一致的新理念 所谓风险是指银行在经营过程中因各种不确定因素的存在而蒙受经济损失的可能性，这种可能性是银行经营活动的内在属性，是不可忽视、不容回避的。市场经济条件下，风险和效益相伴而生，高风险高收益，低风险低收益，绝对的零风险绝对的零收益。那么，面对效益最大化的市场要求，经营银行就必须树立有关风险管理的新理念。 首先，银行的经营者必须正视风险而不是忽视风险，以全面风险管理的意识，以巴塞尔协议关于风险种类的划分方法，对所有种类、所有机构、所有环节的风险加以识别；其次，不能一味地同避风险，而是要通过分析、淖估、临控、转移、分解等风险控制机制，将与经营活动相伴的内在风险控制在可以用资本进行补偿的范围之内；最后，发展业务、追求效益不能以牺牲风险管理和控制作为成本，而风险管理和控制也不能以牺牲发展与效益为代价。[11事实上，风险管理和效益追求的关系是辩证统一、相辅相成的，撇开风险控制的投机行为所产生的短期效益，其实是摧毁风险管理机制以致最终影响生存的溃穴之蚁；而不能服务于发展目标、不讲效益比，单纯就风险论风险的风险控制，则无异于抛弃了银行生存之本。 总之，银行经营者必须接受风险、容忍风险，建立科学的风险抑制、转移和补偿机制，从被动的风险接受者转变为风险控制者进而进化为风险经营者，并在经营风险的过程中，追求最大的效益。 二、建立在风险管理的基础上追求最大效益的新机制 既然银行经营必须接受风险，那么银行在评价一项经营活动的效益情况时，就必须考虑其效益是在承担了多大的风险的基础上获得的。如果某项业务的风险过大，则该项业务为消化其风险损失所占用的资本就较多，这样即便该项业务能带来较大的利润，但与其所占用的资本相比，其资本利润率就不见得很高，即效益就会大打折扣。因此，银行应在一个适当的风险水平上追求效益最佳。关于如何衡量扣除风险因素后的实际收益水平，国际上较多地采用raroc指标，即风险调整后的资本利润率指标，其计算公式为： 风险调整后的资本利润率=(利润一预期损失)／经济资本=(收入一支出一预期损失)／经济资本与传统的资本收益率指标不同的是，资本利润率指标的分母采用的是经济资本，分子中扣除了预期损失。它要求将所有可能产生风险的业务都视为付出经济资本的风险投资运营，由此计算的资本利润率指标，既考察了银行的盈利能力，叉充分考虑了该盈利能力背后承担的风险。 资本利润率指标把银行的风险与效益紧密联系在一起，使银行风险管理和业务发展的成果体现为数值。根据资本利润率指标的这一性质，银行管理者可以通过控制资本利润率水平来建立一个高效的、自动运转的风险控制机制。 资本利润率水平的高低同时取决于业务发展水平(影响利润水平)和风险控制水平(影响经济资本)，以资本利润率指标为工具进行风险控制，能够把风险控制工作融合在银行各项业务中。银行各分支机构和各项业务都可以计算自己的资本利润率指标，并且相互间可以直接对资本利润率指标的高低进行比较。这样，以资本利润率指标为基础，银行可以从过去对市场风险、信用风险、操作风险的单独分析、孤立管理，转变到以经济资本分配为基础，以有效资产组合为纽带，将对各项风险的管理联系起来，在银行总体范围内建立统一的风险管理体系，使在此体系运行的基础上产生的效益，成为真实牢固的效益。 三、引入资产组合理论，保证在风险可控的前提下实现效益最大化 资产组合理论来源于经济学家对金融衍生工具的研究，在实践中被广泛运用于个人及机构投资管理，其核心理念：一是数量能够带来安全，适当分散投资可以消除非系统风险，从而降低整体风险；二是分散投资不同的组合方式，其风险和收益不同，在一个相同的风险度上可能有多种组合方式，但其中只有一个收益率最高，这就是有效资产组合，至于是否最佳，则取决于不同投资人不同的风险偏好和风险承受能力。它的意义在于告诉了投资者，在可接受的相同风险下，应选择预期收益率最大的资产组合。 虽然资产组合理论多用于投资管理，但由于其在市场价格、利率、通货膨胀以及各种风险方面均有高度的敏感性，对于处在一个不断变动的市场环境中经营风险的金融机构而言，借鉴资产组合理论的基本理念，遵循资产组合理论的基本原则，有效配置经济资源，合理安排经营结构，选择适当的业务和产品组合，将具有非常重要的意义。闭一方面，商业银行可以在法律许可的范围内创新产品和服务，改变相对单一的资金供给来源和资金运用形式，藉由业务和产品的多样化分散和规避市场风险，提升自身的风险防范能力；另一方面，商业银行可以在多年业务数据积累和广泛调查研究分析的基础上，在金融监管当局批准的经营范围内，识别、判断、筛选当前最佳业务组合、最佳资产组合，合理安排自身经营结构，在相同的风险下，将资源尽可能投向高边际收益的方向，从而实现效益最大化的目标。 经营与管理论文:对村镇银行管理经营模式与制约因素的探讨 对村镇银行管理经营模式与制约因素的探讨 磐石吉银（原融丰）村镇银行作为国家调整放宽农村地区银行业金融机构准入政策后的首批试点之一，于2007年3月1日成立。成立五年来，注册资本由成立之初的2000万元，增加到6500万元，营业收入由2008年的1311万元，增加到为5683万元，增长了3.3倍。 一、磐石吉银村镇银行经营管理模式 （一）银行+自然人模式的公司结构模式 吉银银行是股份有限公司形式的村镇银行，创立之初注册资本总额为人民币2000万元，发起人包括法人和自然人。其中，法人发起人为吉林银行，股份总额400万元，占总股本的20%；自然人发起人为88人，股份总额1600万元，占总股本的80%。根据《公司法》、《公司章程》的相关规定， 2010-2011年该行相继召开了7次公司董事会、股东大会和临时股东大会，审议通过了16个议案，逐步完善公司法人治理结构。 （二）梯形递增式资本结构模式 为了有效完善公司治理结构，提高资本充足率，2009-2011年通过未分配利润转增股本的方式增加资本金。目前注册资本总额为人民币6500万元，是刚成立的3倍多。 （三）多元化的经营模式 目前，已经开办了个人账户结算业务、对公客户开户、结算业务、工资业务、商铺抵押贷款、个人住房按揭贷款、中小企业融资贷款、个人保证贷款、代交电话费业务、自助银行等业务，业务领域不断扩大，知名度不断提升。 （四）“审、贷、控”三分离的贷款管理模式 在贷款管理上，严格贯彻执行“审贷分离，分级审批”的原则。磐石吉银村镇银行发放农户贷款采取农户联保及农户联保加企业担保模式，以审、贷、控分离为原则进行信贷发放。 （五）服务定位模式 磐石吉银村镇银行自成立以来，始终把亲农、扶农、帮农、惠农作为建行宗旨，目前贷款业务涉及磐石周边14个乡镇，截止到2011年末，涉农贷款余额为32,951万元，为磐石地区农业发展提供了资金支持。 （六）依托模式 1. 依托银行。作为法人发起人的吉林银行在吉银村镇银行成立的五年多来，在人员、技术支持、业务发展上提供了极大的支持与帮助。 2. 依托政府。磐石吉银村镇银行成立五年多来，磐石市政府提供良好的发展环境，对在市区及城乡的宣传给予了强有力的支持；在论文联盟//税费减免方面，磐石市政府对缴纳的企业所得税给予专项补助。 二、经营状况分析 （一）经营规模逐渐扩大，经营指标显著提高。截止2011年末，吉银村镇银行总资产12.95亿元，较年初增加4.20亿万元，增长53.54%；各项存款余额10.81亿元，较年初增加3.5亿元，增长47.06%；各项贷款余额6.38亿元，较年初增加2.45亿元，增长62.50%。 （二）资产质量进一步提升。截止2011年末，不良贷款余额为107万元，比年初减少9万元，不良贷款率为0.17%，比年初下降0.13个百分点。 （三）主要监管指标持续向好。2011年末，提取贷款呆账准备676万元，拨备覆盖率达到630.32%，比年初提高252.27个百分点；资本利润率26.42%，资产利润率2.12%；资本充足率为17.41%，核心资本充足率为16.45%，分别高出监管标准9.41和12.45个百分点。 （四）经营效益大幅增长。磐石吉银村镇银行成立五年来，利润稳步提高，表现出较强的盈利能力。2010年年度，营业收入为3380万元，是2008年的2.6倍（2008年盈利1311万元），比上年同期增长了66.10%；2011年实现营业收入5,683万元，比上一年增加2,303万元，增长68.14%；实现税后利润2,113万元，比上年增加975万元，增长85.68%。 三、村镇银行发展的制约因素 （一）缺少配套政策支持。一是村镇银行的税率执行国有商业银行的税率，没有享受农村信用社的优惠税率；二是村镇银行没有金融拆借市场，不能通过资金市场进行拆借，更不能发行债券、票据，没有直接或间接的融资渠道；三是人民银行支农再贷款利率偏高，增大资金运营成本。 （二）业务收入单一，中间业务拓展不足。目前，村镇银行的主要业务收入来源是存贷利差，占收入的99.2%，中间业务发展缓慢，目前只开办工资，免费服务，缺乏基础的汇兑结算、票据承兑、投资咨询、收付、代客理财、发行和兑付证券以及信用卡、信用证、押汇等中间业务产品。 （三）电子化进程缓慢。目前吉银银行的业务系统只有存贷款等业务的核算系统，缺乏中间业务开发运用系统，在人力、物力、财力上投入明显不足，难以拓展业务空间。 （四）管理人才相对缺乏。由于磐石吉银村镇银行成立较晚，员工较年轻，管理经验相对缺乏，对市场开拓和风险控制能力较弱，制约了村镇银行的发展。 四、相关建议 （一）加强政策扶持 一是降低村镇银行资金拆借市场准入门槛，使村镇银行尽快加入资金拆借市场；二是降低税率，享受与农村信用社同等的税收优惠政策；三是人民银行每年应给予村镇银行一定的低息支农再贷款支持，以扩大村镇银行的资金实力。 （二）拓展中间业务，改善收入结构 村镇银行应立足于农村市场，大力拓展中间业务空间。根据“三农”经济发展资源和特点，加大适合“三农”经济需要的中间业务产品的创新研究，坚持农村市场发展与客户需要相结合的原则，开办符合农村经济发展需要的中间业务产品。 （三）加快金融电子化建设进程 村镇银行要高度重视发展金融电子化建设，加强对电子化建设的人力、物力、财力的投入，为中间业务的创新提供技术平台。 （四）实施科学的人才引进和培养战略 村镇银行要树立科学的人才发展观，实施立足当前和发展未来的人才培养战略，建立相应的激励机制，为人才引进和培养创造良好的发展环境，打造出适应新形势下快速发展的农村金融人才队伍。 经营与管理论文:市政公用事业的特许经营与行业管理 摘要：随着我国市场经济体制改革的不断深入，尤其是加入wto后，要求市政公用行业的发展必须符合市场经济体制的要求，遵循市场化规则，公平接受竞争和挑战。市政公用事业长期由政府主管下的国有企业或事业单位直接经营的局面以极不适应现代市场经济的要求，具体表现在城市建设资金短缺、体制僵化、经营机制不灵活、亏损严重。要改变现状就必须坚持政企分开的原则，走市场化经营的道路，引进竞争机制，将市政公用事业管理权与经营权进行有效剥离，由政府部门统一负责实施市政公用事业行政管理。打破行业垄断，逐步向投资多元化、运营市场化、监管法制化的方向发展，政企分开、政事分开的格局。 关键词：市政公用事业特许经营行业管理 市政公用事业是指城市的市政设施、燃气热力、供水节水、园林和环卫等行业，使城市经济和社会发展的载体，它直接关系到社会公共利益，关系到人民群众的生活质量，关系到城市经济和社会的可持续发展，具有公用性、公益性、垄断性、投资大等特性。近年来，随着我国市场经济体制改革的不断深入，尤其是加入wto后，要求市政公用行业的发展必须符合市场经济体制的要求，遵循市场化规则，公平接受竞争和挑战。市政公用事业长期由政府主管下的国有企业或事业单位直接经营的局面以极不适应现代市场经济的要求，具体表现在城市建设资金短缺、体制僵化、经营机制不灵活、亏损严重。要改变现状就必须坚持政企分开的原则，走市场化经营的道路，引进竞争机制，将市政公用事业管理权与经营权进行有效剥离，由政府部门统一负责实施市政公用事业行政管理。 1.市政公用行业的市场化改革 1.1市场化的目标。实现市政公用行业的市场化,就是在政府的规划和管制下,由政府所属机构直接生产供给，向市场上各种所有制主体生产和供给的转变过程。积极稳妥地加快市政公用事业向市场化进程，引进竞争机制，建立政府特许经营制度，促进市政公用事业发展，为全面建设小康社会和城镇化发展提供必要条件，是城市市政公用事业改革的目标。 1.2推进市场化改革的相关政策。建设部于2002年了《关于加快城市市政公用行业市场化进程的意见》，其主要内容包括：全面开放市政公用行业建设投资、经营、作业市场、准许国内外各种资本参与市政公用设施建设，各地的企业可以跨地区、跨行业参与市政公用企业的经营；建立市政公用行业特许经营制度，政府通过合同协议或其他方式明确政府与获得特许权的企业之间的权利和义务；转变政府管理方式，市政行业管理部门从直接管理转换为宏观管理，从管行业转变为管市场；从对企业负责转变为对公众负责，对社会负责，有力地推动了市政公用行业发展。 为进一步加快推进市政公用事业市场化，规范市政公用特许经营活动，加强市场监管，保障社会公共利益，促进市政公用事业健康发展，建设部于2004年实施了《市政公用事业特许经营管理办法》，它明确市政公用行业实行特许经营的范围包括城市供水、供气、供热、公共交通、污水处理、垃圾处理等直接关系社会公众利益和涉及有关公共资源配置的行业，明确了特许经营有关各方的权利、责任以及市场准入和退出、招标投标、中期评估、监督检查、临时接管、公众参与等一系列制度。 2.市政公用行业的特许经营制度 建立市政公用事业特许经营制度关系到市政公用行业市场化的顺利进行，关系到市政公用事业的健康稳定发展以及维护公众利益。要遵循公开、公平、公正和公共利益优先的原则，采取招标等方式，通过市场竞争机制来选择投资者或经营者。 2.1特许经营的核心和实质。市政公用事业特许经营是指政府通过特定的程序，授予企业在一定时间和范围内对某项市政公用产品和服务进行经营的权利，并以协议的方式，界定政府与被授予经营权的企业双方的权利、责任和义务。市政公用事业实行特许经营制度，不但可以利用民资弥补政府资源的不足，帮助政府发展基础设施，分担一些本来由政府承担的风险，而且有利于打破政府垄断及国有企业政企不分的弊端，改善政府形象，改进公共服务的质量，减少社会冲突促进社会长期稳定发展。政府实施特许经营的实质意义在于用政府的“有形之手”控制、弥补市场的“无形之手”所造成的“市场失灵”，避免市场的无序竞争。 2.2特许经营的运作模式。市政公用事业特许经营模式有多种形式，根据特许经营权取得企业在特许经营权下承担的责任和风险可以分为两大类：一是特许经营权取得人承担投资和经营的双重责任和风险；二是特许经营权取得人仅承担经营风险。 第一类特许经营的主要特征是：投资和经营的责任及风险均由特许经营权取得人承担，特许经营权取得人负责与投资相关的资金筹集，从政府或直接从最终用户取得经营收入。较为典型的是bto模式，即建设——经营——转让，是适应于基础建设的投资融资方式。其具体操作过程是：项目所在地政府授予投资建设项目的公司一定期限的特许经营权，在约定的期限内经营管理，并通过项目经营收入偿还债务和获取投资回报，约定期满后，项目设施无偿转让给所在地政府。我市利用bto方式建设的污水处理厂总投资1亿元，现已进入正常运行阶段。这样既弥补了政府投资基础产业发展中的资金缺口，同时也带来了先进的设计、生产技术和项目管理经验。 第二类特许经营的主要特征是：设施投资的资金由政府负责、政府享有资产的所有权，政府将特定的市政资产在一定时间内委托给特许权取得人进行经营，特许权取得人获取的管理费或直接从最终用户收取费用。 3.市政公用行业的政府监管 由于城市市政行业的公用性、公益性和自然垄断性的特点，在推进市场化进程中，一方面要解除或放松管理，以引入竞争，另一方面必须加强政府监管，以确保社会公众利益和公众安全。从2005年起，《青岛市市政公用基础设施特许经营管理暂行规定》将正式实施，这项规定将使我市市政公用事业在打破垄断、引入社会资本、实行特许经营同时，确保公用事业在行政主管部门的监管下，服务高质量、价格不失控。 3.1监管的目的。政府通过监管一方面确保了被监管企业的投资或管理回报率，为市政公用事业建立稳定的经济环境；另一方面通过完善市场规则，规范市场行为，维护好公众利益，保证市政公用行业市场化的健康发展。 3.2监管的主要内容。 3.2.1政府按照特许经营协议的规定，加强对专营权的监管。取得市政公用事业特许经营权后，就意味着其在特定区域、特定内容及范围内拥有专营权，政府既要保护企业的合法利益，鼓励长期投资行为，降低投资者风险，避免重复建设和社会资源的浪费，又要监督企业履行法定义务和协议规定的义务，承担规定的公共服务责任。 3.2.2对市政公用事业产品和服务价格进行监管。市政公用产品和服务价格一般由物价部门根据行业平均成本兼顾企业合理利润的原则予以核定。价格监管一方面要有利于形成企业降本增效的价格机制，保障公众利益，避免由于垄断经营而带来的高商业利润，另一方面要考虑投资的合理回报，促进企业的可持续发展。 3.2.3对产品、服务、安全等标准方面的监管。市政公用行业具有服务大众的特性，行业监管要使企业达到规定的产品和服务质量标准的同时，不断提高服务水平，同时，市政公用事业涉及公共利益和公共安全，特别是在目前的形势下，公共设施的安全影响到整个社会的运转，影响到老百姓的生活，监管机构要监督企业严格执行国家安全生产法规和行业安全生产标准规范，保证公共领域产品提供的可持续性。 在推进市政公用企业事业市场化进程中，各级政府和市政公用事业部门要尽快实现政企分开、政事分开。在推进市场化的过程当中政府应重新定位，政府与企业应该是一种新型的合作伙伴关系，一方面政府给予企业相当的优惠政策支持，以确保经营企业的盈利能力，提高企业的积极性;另一方面，政府通过对企业实施各种监管政策和进行一定的行为约束以确保整个系统的社会经济效益最大化，确保市政公用事业有序、健康的发展。 经营与管理论文:国有物业管理企业的经营与发展 摘要：当前国有企业正处于改革的困难时期，如何在改革之后保证国有企业的正常经营与发展是非常值得深思的问题。在国有企业改革浪潮下，国有物业企业管理面临着严峻的挑战，改革问题频出。因此，在这种环境下对国有物业管理企业的经营与发展问题进行探讨是非常有必要的。 关键词：国有物业企业；经营；发展 随着市场经济的发展和市场改革的进一步推进，国有物业管理企业也进入了市场改革的艰难时期，市场化发展将成为其未来的主要发展方向。受传统计划经济体制的影响，国有物业管理企业以往的经营与管理模式与市场化的要求必然违背，其中存在的公共问题也是有目共睹的。因此，本文首先分析国有物业管理企业经营中的问题，并对具体的改革促发展的措施进行了探讨和总结，希望能够促进物业企业的进一步发展。 一、当前国有物业管理企业经营中的问题 1.国有物业管理模式落后 国有物业管理企业受国有经济体制的影响，极易受到上级单位的限制，自身拥有的主动权和决定权是非常有限的，在市场经济环境下这种落后的物业管理模式必然会制约企业的进一步发展。国有企业在市场经济环境下想要实现发展就要顺应市场经济的潮流，但当前的国有物业企业在人员、财务、办公用品等方面的核算上还是由企业承担，其只是在表面上进行单独核算，这种面子工程对国有物业管理企业的现代化发展也是十分不利的。 2.国有物业管理人员素质不高 受国有物业管理企业经营模式落后的制约，物业管理人员在工作中服务意识不高，自身素质不够完善。因此，在传统的管理模式下，物业人员自身缺乏决定性，严重受制约上级单位，长期处于被动接受的状态下[1]。并且多数的物业管理人员认为自己的工作只是收收费、修修设备设施，并没有形成物业管理的理念，很难适应社会的发展。 3.国有物业管理费用没有实现市场化 国有物业管理企业是为国有企业的住宅和企业职工服务的，而国有企业房屋的福利性，导致物业管理费用多为国有企业来承担，同时采暖费用、卫生费用等也是由国有企业补贴的，职工向物业部门缴纳的费用相对较少。可见，国有物业管理费用并没有实现市场化，与当前的市场经济改革相违背，对物业企业的发展势必会造成不利影响。 二、国有物业企业改革促发展的具体措施 1.完善物业企业的管理制度 国有物业管理企业想要更好的适应改革和市场需要，就要不断完善企业内部的管理制度，制定明确的管理标准和管理规范，严格物业管理活动。在这其中国有物业企业要制定明确的物业管理标准和工作质量标准，严格落实各项规章制度，保证物业管理工作的有序进行。 2.结合市场需求，深化“以服务为中心”的管理理念 国有物业管理企业是市场经济的重要组成部分，在当前激烈的市场竞争环境下，国有物业管理企业想要促进自身的经营与发展，就要结合市场需求，重视消费方的利益，让消费方来决定物业管理企业的生存。因此，国有物业管理企业要充分发挥业主的监督作用，并要树立起“以服务为中心”的管理理念，接受业主的监督和指导，规范物业管理的各项活动，形成健康的市场竞争环境，让国有物业企业在自律和自我管理过程中实现自身的发展。在当今的社会中企业的发展要遵循优胜劣汰的原则，规模小，管理不规范的企业势必会被淘汰，所以国有物业企业要不断完善自身的管理与服务，提升自己的管理能力，促进企业的健康发展。 3.提高物业经营管理的专业化水平 在市场经济环境下，国有物业管理企业要改变传统统一大管理的模式，实行专业化的管理模式。第一，提高物业经营管理的专业化水平能够降低国有物业管理的运营成本，提高工作效率，提升物业企业的经济效益；第二，提高物业经营管理的专业化水平，能够为业主提供更加专业、可信的服务，提高物业企业的信誉。 4.利用信息技术，实现智能化管理 国有物业管理企业是现代社会的重要组成部分，其想要实现可持续性发展就要不断迎合市场需求，利用当前的技术优势和信息优势，不断更新技术，完善服务，实现物业企业的智能化管理。第一，智能化抄表系统的应用。智能化抄表系统主要是指居民的水、电、燃气等管理的智能化。将水、电、燃气的使用数据通过远程监控的方式在固定的物业数据终端上进行显示，然后通过邮件或者短信提醒的方式为业主提供提醒服务，业主可以利用网络或者一卡通进行查询和缴费，为业主提供便利化服务。智能抄表系统的运用，在很大程度上节省了人工成本，提高了工作效率，与当前快节奏的生活要求相吻合。第二，智能化的信息管理系统。以往的物业管理信息都是通过公告栏的形式传达的，不仅不能保证信息传递的实效性，也不利于业主进行及时的信息反馈。智能化信息管理系统的应用，可以利用计算机网络系统进行信息的传递和公布，将物业管理与业主联系起来[2]。同时通过微信群、QQ群等信息交流平台的建立，更有利于业主和物业之间的沟通，促进和谐社会的建设。第三，智能化的设备管理。基础设备设施是物业经营管理的重要组成部分，智能化的设备管理系统，能够通过中央监控室对小区内的各类设施间监督监控，及时发现设施可能存在的安全隐患，然后通过报警的方式为物业管理部门提供信号，方便物业管理人员及时作出处理。物业管理的智能化发展，节约了管理的人力、物力、财力，不仅符合现代社会的发展的需求，对促进国有物业企业改革和健康发展也具有积极的作用。 三、结语 综上所述，在当前激烈的市场竞争环境下，国有物业管理企业想要实现进一步的发展，就要顺应时代潮流和市场趋势，不断改革自己的管理理念和管理模式，健全管理制度，提升物业管理的科技含量，促进物业管理的智能化发展，在为物业企业创造经济效益的同时，提升物业企业的竞争能力，使其能够在激烈的市场竞争环境下站稳脚跟，为业主和社会带来更多的益处。 作者:孟强 单位:大庆油田矿区服务事业部人事处 经营与管理论文:经营投标与施工管理探讨 【摘要】本文将从做好经营投标与施工管理的措施入手，分析存在于企业经营投标与施工管理中的问题，研究了企业在经营投标与施工管理中因采取的措施。 【关键词】企业；经营投标；施工管理 1做好经营投标与施工管理的意义 改革开放以后，我国经济不断发展，尤其是建筑行业发展极为迅速，但施工企业之间的竞争也越来越激烈，为抢占建筑市场，就需要做好经营投标与施工管理，以便满足建筑市场施工需求。对于施工企业来说，其主要产品是工程项目，特征是一次性，在工程开始以前还需要签订必要的承包合同，做好一系列相关工作。一般来讲，做好经营投标，可以为施工企业发展奠定基础，帮助施工企业又好又快发展，做好施工管理可以提高企业在社会上的影响力，在投标阶段也会成为招标对象的首选，企业获得工程承建权的概率也会大大增加。由此可见，企业经营投标与施工管理对施工企业发展来说至关重要。 2存在于企业经营投标与施工管理中的问题 现代社会已经进入市场经济时代，企业之间的竞争也越来越激烈，但在企业发展的同时，企业经营投标与施工管理中也出现了不少问题，具体表现在以下几方面：第一，管理呈现粗放化，经常出现工程返工，不仅造成了严重浪费，企业应得经济效益也无法实现。第二，安全事故层出不穷，企业在社会上的课可信度严重下降。第三，缺乏良好的法律意识，合同管理得不到重视，不少施工还无法正确认识原始资料，也无法为工程提供真实报价。第四，经营投标与施工管理中存在不协调的情况。由于这些问题的存在，使得企业发展受到限制，这就需要企业做好经营投标，促进施工管理，以便为企业发展奠定基础。导致这些问题产生的主要原因在于施工组织结构不合理，缺乏良好的管理机制，项目经理在施工中得不到重视，并没有高素质管理队伍，管理基础较为薄弱，相关规章制度如同摆设，并没有在实际工作中应用，无论是在经营投标中还是在施工管理中总有人依靠自身经验办事，缺少与实际工程的联系。要促进企业又好又快发展，就需要加大对经营投标管理的重视，适当调整与完善经营管理机制，做到精细化管理，确保经营投标与施工管理的开展顺利，只有这样才能促进企业发展。 3做好经营投标与施工管理的措施 3.1重视企业信誉的建立，强化企业战略资源观念的树立。由于现代企业之间的竞争越来越激烈，一旦管理不慎，出现重大安全事故很容易让企业失去良好发展机会，严重的还会导致企业破产。要促进企业发展，就需要加强信誉构建，通过企业信誉抢占发展市场，尤其是在市场经济体制下，很多企业逐渐失去了信誉，导致大量客户流失。作为施工企业要赢得客户信任，就要构建以优质施工项目质量为基础的工程，确保施工安全，按时完工，提供科学合理的造价。对施工企业来说，信誉与工程质量最重要的内容，如果企业丢失了信誉，不重视工程质量，很容易引起施工事故，一旦发生安全事故，企业以前所做的一切努力都会付诸东流，这样就会导致企业发展陷入僵局，所以，企业管理者一定要加强管理，为企业树立良好形象，维护好企业信誉。 3.2建立健全经营投标管理机制，提高施工管理人员素质。要做好企业经营投标与施工管理，就要联系企业自身实际情况，联系企业经营发展，构建完善的经营管理体系，同时制定科学合理的管理机制，确保经营投标合理，编制好工程投标标书，防止出现重叠管理与虚假管理的情况，明确各个工作人员的责任，注重奖罚机制的建立，加强与企业自身实际的联系，只有这样才能为投标活动成功奠定基础，确保经营投标活动顺利开展。同时，还要提高施工管理人员的素质，应用高素质项目经理人，在项目经理任用上，应实行竞争上岗，提高对应聘人员的要求，且通过理论考试与项目考试，只有通过考试的人才能进入企业工作，这样才能获得更多人的认可，确保工程项目建设顺利完成。此外，应用工程监理，重视工程监理人的作用，听取他们的合理意见，保证工程建设顺利进行，这也是做好工程项目管理的重要措施。 3.3采用动态经营投标管理，关注领导在施工管理中的作用。要做好企业的经营投标管理工作，应认识到经营投标活动是一个系统工程，应从系统工程理论入手，做到随市场变化而变化，由于在经营中存在较多变数，这也就决定了其具有不可控性，所以，在经营投标中应实行动态管理，做到因地制宜。对于投标负责人来说，不仅是项目经营投标工程的组织者与领导者，更是投标活动的策划者，能够影响到项目投标的成败。在施工管理中，重视领导在其中的作用，确定好角色，由于建筑产品与工业产品并不相同，所以，一定要重视施工生产管理，这也是施工企业最重要的工作。对于施工项目来说，不仅具有设计工程点较多，且覆盖面也很广，如果在工程建设中任何环节出现问题，应用的管理制度缺乏规范性或人员素质不达标等都会影响施工建设，所以发挥领导在其中的作用，做到每一个形成领导中都会相应的领导责任人，避免出现一人多则的情况，在管理上也要做到精细化管理，尤其是针对管理基础较为薄弱的环节，作为领导人员应着重管理，从长远角度考虑问题，强化管理，做好基础工作建设，保证所有施工工作都能达到既定要求，减少安全事故的发生。 4结论 对于企业经营投标与施工管理来说，是企业发展中最重要的两项工作，能够直接影响施工企业的生存情况，它们之间是相互联系、相互作用的，所以，在施工建设中就要联系实际情况，做好经营投标与施工管理工作。 作者：张鹏 单位：中铁建工集团有限公司深圳分公司 经营与管理论文:休闲农业与乡村旅游管理经营模式探讨 摘要：近年，随着我国经济的发展，广大农村发生了巨大变化，针对于农村经济的发展格局，创新了多种发展模式。休闲农业与乡村旅游经济的兴起，已成为农村区域经济发展的新亮点，并以此形成了具有广阔发展前景的第三产业，为农村经济发展注入了新的活力。 关键词：休闲农业；乡村旅游；产业开发；经营模式 休闲农业与乡村旅游作为现代农业发展带动下衍生的新产业，一经开发，便展现出其强大的发展空间和势头。我国作为农业大国，地域辽阔，资源丰硕，具备发展休闲农业和乡村旅游的优越自然条件。大力发展休闲农业与乡村旅游，在满足消费者对旅游产品需求，丰富旅游产业内容的同时，更能对农村的现有产业结构进行合理调整，增加农村第三产业比重，充分整合农村剩余劳动力资源，实现农村整体经济的可持续健康发展。 一、实施休闲农业与乡村旅游开发的重要意义 近年来，我国广大农村地区休闲农业与乡村旅游的发展伴随新农村建设步伐的整体推进，正朝着产业化、规模化的方向大步迈进。《2014年中国旅游产业投资报告》显示，截至2014年，乡村旅游接待的中外游客达到12亿人次，占国内旅游接待总量的1/3，2014年乡村旅游收入达3200亿元，带动了3300万农民致富。全国有200万家农家乐，10万个以上特色村镇。可以说，中国的休闲农业与乡村旅游已经成为农村经济发展新的增长点。大力开展农村休闲农业与乡村旅游，对于整体推进社会主义新农村建设，实现农村经济社会“五位一体”的发展规划，都具有十分现实而深远的意义。 （一）实施休闲农业与乡村旅游有利于提升发展现代农业的理念。发展现代农业，需要先进的发展理念。在大力开发农村休闲农业与乡村旅游的同时，促进了城乡文化的交流体验。先进的思想和发展理念，随着旅游者的旅游活动，被传播到广大的农村地区，原有的农村封闭的思想意识领域被逐步打破。对于休闲农业与乡村旅游产业的经营管理，无形中提高了广大农村地区融合市场经济的能力，提高了利用市场经济的理论观点管理农业发展的能力，从而全面提升了发展现代农业的先进理念。 （二）实施休闲农业与乡村旅游有利于改善现代农村生产生活质量。休闲农业与乡村旅游的开发，重点以生态环境的建设作为吸引游客的亮点。农村地区在生态环境上的投入，在提升旅游品位的同时，使整个农村的生产生活质量有了巨大的改善，客观上实现了旅游开发与环境保护的协调发展。在很多的休闲农业与乡村旅游产业开发上，已经实现了生产、生活、生态的有机结合，广大农村地区在享受旅游产业开发带来的经济效益的同时，更多的体验到生态建设带来的生产生活质量的彻底转变，这无疑体现了农村经济发展力求做到人与自然的和谐与统一。 （三）实施休闲农业与乡村旅游有利于拉动农村市场消费。农村第三产业的发展比例偏低，导致农村整体的消费需求不足，对农村的消费市场无法实施有效的拉动。在很长一段时间内，农村的市场消费表现疲软，农村整体消费不旺的问题表现突出。大力开发休闲农业与乡村旅游产业，对于刺激农村市场消费，拉动农村市场内需，效果是直接并且作用是明显的［2］。连续几年国内旅游业统计数据已经说明，农村旅游市场的空间巨大，已经成为广大农民脱贫致富的新手段，并且效果已经开始显现。进一步发挥休闲农业与乡村旅游业在这方面的积极作用，通过农村旅游产业的发展来带动地方经济的格局已经形成，必将对我国实施的农村扶贫攻坚战产生积极而深远的影响。 （四）实施休闲农业与乡村旅游有利于提升我国旅游产业规模。我国旅游产业规模逐渐扩大，国家旅游局最新公布的预测显示，截至2015年，我国国内旅游人数将达到33亿人次，年均增长达10%。截至2020年，我国旅游产业规模、质量、效益将达到世界旅游强国的基本水平。大力开发休闲农业与乡村旅游产业，实现农村旅游产业规模的扩张，对于实现这一宏伟目标有着积极的推动作用。随着我国新农村建设步伐的不断加快，广大农村地区迎来了更多的发展机遇和空间，而社会经济的发展，人民生活水平的提高，更是发展休闲农业与乡村旅游的有利条件，不断发展的农村旅游市场对我国旅游产业规模的壮大必将起到积极的影响。 （五）实施休闲农业与乡村旅游有利于优化农村产业结构和劳动力资源。我国是农业大国，广大农村地区产业结构的不合理一直是制约农村经济快速发展难题。农村第三产业比例偏低，影响了农村生产力的发展，造成整体农村经济效益偏低。农村剩余劳动力资源的不合理分配更是形成了农村生产力资源的浪费。大力发展休闲农业与乡村旅游产业，必将带动农村整个经济发展各个环节相应产业的发展，实现产业结构的合理调整，推动农村产业化进程，解放农村生产力，进一步实现农村剩余劳动力资源的重新配置，实现富余劳动力的二次就业，对农村经济社会的整体协调发展起到积极的推动作用。 二、农村休闲农业和乡村旅游产业的经营模式 纵观我国各地开展的休闲农业与乡村旅游产业开发模式，在近几年的发展中逐渐形成了比较系统、专业的格局。在实际的开发中，各种模式的构建均立足于当地自然的条件进行布局，但依据客观地理条件，文化特色、地域风格又有不同的特色，相关的内容各有不同。比较我国各地休闲农业与乡村旅游开发模式，具体可分为以下几种类型： （一）自然景观型。这种类型是在现有的经营模式中比较多的，就是紧紧依托当地自然的资源，利用天然的地形地貌，凸显原始的自然景观，将回归自然作为经营的亮点。自然景观型的经营管理模式要求具备特定的自然环境，一切源于自然地原始状态，而不是人为的进行构建，创造人与自然和谐的旅游景致，满足人们回归自然，体验生态的心愿。 （二）休闲娱乐型。这种类型大部分位于城市的边缘，远离城市的喧嚣，结合优美的自然风光，安静舒适的环境，便捷的交通，便于人们假日的休闲，让旅游者体验脱离城市后，心理放松的一个短期的体验。经营重点以休闲和娱乐为主，一般采取野外宿营或休闲营地的模式。 （三）田园体验型。一是在城市的孩子假期被家长送到农村进行农业劳动体验，培养青少年热爱劳动，接触农民生活，了解农村生产生活状态的一种少年励志成长体验。二是发挥本地的特色农业优势，采取各种活动方式，让游客参与农业生产，亲身体验农业生产过程，享受丰收带来的喜悦。三是农民将部分土地租赁给经营者，并代为耕种料理，租赁者在假日休闲时到田间亲自参与农业耕作，并与朋友一起分享劳动果实，体验劳动带来的身心的乐趣。 （四）教育学习型。这种类型是将农业生产与现代的教育活动相结合，通过多种形式展示农产品的生产、加工等一些列过程，让游客了解自身所熟悉的农业产品的整个生产环节以及所采用的工艺与技术手段。这种类型明显的特点是全部以实物的展示出现，可以直观的让游客了解和体验。在实际的经营管理模式中，经营者大多设计成农业博物馆的形式进行陈列，以展示区的状态再现当时的场景。加深游客对农业生产建设的了解同时，提高游客对我国农业发展建设的认识。 （五）文化特色型。这种类型一般是依据当地的民俗特色，进行深度的挖掘，民俗文化村模式是最典型的代表。在这里可以对当地的民俗文化做出历史的还原，让游客回味当时的历史场景。还有就是根据特定的历史时期的重大事件，结合当地的历史沿革，对当时的历史场景进行回放，比较有代表性的诸如北大荒特色、知青特色等等。这种类型满足了游客历史怀旧的情怀。上述几种类型只是对我国目前休闲农业与乡村旅游开发模式的简单概括，在实际的经营管理模式中，大部分体现为综合性、多样性的经营开发模式，并且在发展中会不断创新出更加适应本地区的开发经营模式。 三、农村发展休闲农业与乡村旅游产业的经营管理中存在的问题 我国农村的休闲农业与乡村旅游产业虽得到长足的发展，但作为新兴的农村第三产业，在发展的过程中还存在诸多急需解决的问题，与之相配套的产业链条并不完整，还没有形成系统的产业管理模式和经营管理体系。 （一）理论研究相对滞后，开发理念亟待创新。在对于整体产业的理论研究上，缺乏应有的广度和深度，仅停留在浅层次的理解上，导致对休闲农业与乡村旅游的定位偏低。简单的将这一产业定位与一般的小型的旅游项目，没有进一步深入的研究。在开发理念上，过多的偏重于短期的、眼前的经济利益，或者说直接的对当地经济的影响，忽略了长远的规划以及今后带来的社会效益的影响。 （二）监管机制相对缺失，管理行为亟待规范。作为地方行政管理部门，没有制定相应的监督管理制度，没有对这一产业的经营活动实行有效的监管。这就使得部分地区的休闲农业与乡村旅游产业处于长期脱管状态，经营活动处于无序经营，广大的游客也无法得到权力的保护。大多的旅游项目开发破坏了当地的生态，使产业的发展没有长远的发展周期，仅为一时的短期利益，阻碍了休闲农业与乡村旅游的可持续发展。 （三）项目质量相对偏低，总体规模亟待扩张。由于缺乏科学而有效的项目论证和评估，在旅游项目的产品开发上，没有形成完整的可行性报告，大多为一哄而上，过度追求多而全，结果质量偏低。部分地方政府受观念的束缚，并未将这一产业的开发纳入当地的经济建设规划中，对项目的安排缺乏统一的部署和安排，资源没有得到有效整合，各自为战，单打独斗的现象仍然存在。这种局面的形成，使整个项目的开发不能形成合力，无法打造地区的品牌，缺乏明显的竞争能力，无法形成规模化经营。 （四）基础建设相对不足，服务水平亟待提高。休闲农业与乡村旅游的经营和发展中，与之相配套的基础设施必不可少。但就目前农村大部分的公共事业配套设施状况来看，还无法满足产业发展的需求，这从一定程度上制约了休闲农业与乡村旅游的进一步发展。而对于休闲农业与乡村旅游产业的从业人员，大多为当地的农民，受个人素质的直接影响，并不具备专业的服务理念和服务技能，针对旅游的专业要求，明显存在一定差距，对于发展休闲农业与乡村旅游产业，服务标准和服务水平亟待提高。 （五）经营模式相对单一，产品开发亟待扩容。目前，我国大部分农村的休闲农业与乡村旅游的经营模式较为单一，缺乏对当地市场的深度开发，对于旅游产品的组合不尽人意，大部分的项目开发仅仅依靠当地的自然资源或者农业资源，不能有效的进行所有资源的重新组合和规划。相对于部分旅游项目及产品大同小异，没有创新，开发的渠道过于狭窄，产品开发上应有所延伸和拓展，应该进一步丰富产品内容，全面提升竞争力。 （六）专业人才相对匮乏，经营手段亟待提升。我国休闲农业与乡村旅游的产业开发较晚，专业的管理和经营人才相对奇缺。大部分的地区的经营与管理人员都由当地的农民负责，和专业人才比较，他们缺乏系统的经营与管理的专业知识，缺乏相应的营销与服务的管理手段，缺乏必要的服务与品牌意识，这与现代化的企业经营是格格不入的，直接会影响企业的良好发展，造成整个经营活动管理层次较低，生产效率不高，不能很好发挥企业的经营优势，创造更大的社会和经济效益。 四、休闲农业与乡村旅游管理经营的有效措施与对策 面对经营管理中出现的系列问题，必须采取行之有效的措施予以解决，促进休闲农业与乡村旅游产业良性发展。 （一）科学严谨规划，合理统筹布局。要坚持科学严谨的规划，立足于当地优势，因地制宜，合理统筹布局。要结合当地发展特点，整合各类资源，发挥资源优势，在保持生态和兼顾市场的原则下进行科学的开发和建设。对于项目的形成，要严格进行科学的论证，制定相应的切实可行的长远规划，在保持成就发展动力的同时，更要注重社会效益和生态效益的并行。 （二）保持项目特色，突出文化内涵。要继续保持项目产品的特色，更加突出项目产品的文化内涵。在产品的开发上，要保持原始资源的前提下，更深入的挖掘地区文化的深刻底蕴，保持旅游产品的活力。旅游产品的开发设计上要力求统筹兼顾，即满足游客追求体验快乐的同时，又能最大限度的宣传地域人文景观的特点，展示地方的旅游特色，达到开发旅游项目的最终目的。 （三）健全监管机制，实施规范管理。地方政府要积极制定相关的政策法规，对休闲农业与乡村旅游实施有效的监管，使整体的经营活动在有序的框架下运行。建立健全各项规章制度，从多方面对休闲农业与乡村旅游者的经营管理活动进行规范管理，彻底改变经营中的无序状态。各级管理部门要把服务职能放在管理的首位，重点是规范、监督、引导休闲农业与乡村旅游的经营管理步入法制化、规范化的轨道。 （四）加大基础投入，扩大产业规模。各级政府部门要站在发展农村第三产业建设的高度，加大对农村公共基础设施的建设投入，建立起完善基础设施保障体系，促进休闲农业与乡村旅游产业的发展。运用市场手段，按照市场化运作的要求，以政府为主导，吸引投资主体参与项目的开发与运作，积极开张招商引资工作，把优秀的企业吸引到广大农村，参与到休闲农业与乡村旅游项目中来，积极引导社会力量共同参与项目的开发与经营。通过政府的积极参与，实现休闲农业与乡村旅游的经营管理多元化，既解决了项目开发经营的资金瓶颈问题，又形成了休闲农业与乡村旅游多元化发展的格局，实现了农村第三产业的生产规模壮大。 （五）突出品牌效应，打造旅游精品。源于消费者需求的差异，旅游者对乡村旅游的产品需求也各不相同。因此，休闲农业与乡村旅游的产品开发上更要突出品牌效应，打造旅游精品，以满足市场的需求。乡村旅游的开发重点就是原生态的竞争优势，要力求做到原始的自然资源与现代的文化气息相融合，深入挖掘当地特色的乡村文化底蕴，打造旅游精品，积极创造人与自然的和谐，形成具有地方特色的旅游文化。政府部门要站在更高的起点，对本地的资源优势大力宣传，多方联动合作，在提升地方整体形象的同时，实现农村第三产业的重新布局，以乡村旅游产业带动地方经济快速健康发展。 总之，在全球经济飞速发展的今天，我国作为农业大国，传统的耕作生产方式已经不能适应农村经济发展的要求。致力于休闲农业与乡村旅游的开发，做好休闲农业与乡村旅游的管理和经营，对于进一步深化农村体制改革，改变农村生产生活方式，加速农村经济快速发展，具有长远而深刻的历史意义。 作者：宋菲 经营与管理论文:物业管理企业品牌建设与经营战略 前言 现代物业管理早已成为房产消费者使用房产后常采取的一种综合性的管理手段，随着经济的发展，现代物业管理已经逐步凸显了自身的重要作用。开发商在房屋开发的过程当中，也应该要充分认识自身品牌建设以及经营的重要性，因此，物业管理企业在日常管理工作当中，也要不断提升自身的品牌效应，做好相应的物业服务，树立并建设企业的品牌、经营之道，提高企业自身的市场竞争力，更好的为广大消费者服务。 一、物业管理企业品牌建设策略 1.树立并建设驰名物业的品牌战略意识 物业管理企业树立并创建驰名物业的战略，要求了必须明确商标的独创性、显著性以及商标的经济价值、文化价值和法律价值，简单来说就是不但要具备创新的策略，即服务创新、战略创新以及理念创新，而且还要兼顾企业发展的各项价值。这就要求了物业管理人员要制定方向正确的战略，更要出奇制胜。因此，物业管理企业更要坚持以人为本，不断提升企业的物业服务能力，企业应当以先进的服务意识、服务观念等，更加科学、有效地进行物业管理。 2.制定超越市场竞争对手的战略 现如今，企业的发展离不开人力、资金和时间的支持，因此，物业管理企业应当不断提高工作人员的综合素质以及服务意识，将企业有限的资金进行优化配置，将其用到合理之处。此外，企业还应当规范员工的工作方式以及工作时间，制定相关的制度进行约束，促进企业员工积极主动地投入到工作当中，提高管理效率。因此，企业要将自身资源进行合理分配，从而实现时间、地点等差异的完善，充分发挥企业的优势，提升企业的市场竞争力。 3.制定相应的求势战略 求势战略主要包含了适势、借势、用势以及转势。其中，适势是指企业发展趋势要与社会以及环境之间相互适应；用势指的是企业要把握好品牌形象的制胜机遇，借助各种手段、方法等增强企业对公众、对社会的号召力；借势是指企业借助客观的环境来弘扬企业自身品牌的美誉度与知名度；转势指的是企业发挥自身的优势，将企业的劣势逐步转化成为相对优势或者优势，进而提升企业竞争力。 4.经营规模化战略 企业建立品牌，离不开规模化的经营战略。改革开放以来，我国经济体制逐步转向以市场经济为发展的方向，这就使企业品牌的优势得以发挥，国际、国内市场竞争让企业进一步认识到经营规模化的重要性。因此，物业管理企业在日常经营过程中要结合自身的实际发展，将经营逐步规模化，企业品牌的建设更要形成规模化，使企业整体的营销经营走向规范化。 5.提升企业服务，促进企业品牌的建设与成长 物业管理企业的品牌需要长时间才能得以形成，提别是品牌信誉、品牌质量以及品牌含金量等是经过长时间的经营、服务积累而成，因此，企业要对自身的服务质量给予高度重视。创新服务方式以及服务思想意识，使企业每一位员工能够有热情的服务态度，娴熟的服务技能以及规范化的服务项目以及流程等。此外，企业还要对服务设备给予重视，要不断健全服务设备，不断完善收费合理等服务制度。物业公司应当把物业管理的服务项目和特色理念、人文关系以及社区文化的建设充分结合，积极采用个性化的服务，根据住户之间的差异性提供服务，充分发挥企业以人为本的服务原则。 二、物业管理企业的经营策略 第一，物业管理的经营要有步骤、有计划地开展，通过积极建设企业品牌，然后充分借助名牌带来的市场效应以及市场信誉，将企业的经营效率提高。物业管理企业属于服务性行业，涉及的内容比较广泛，影响其服务质量的原因就会增多，因此，企业保证服务质量比较困难。特别是客户对企业服务质量难以全面的、客观的进行评价与检查，因此，大部门用户在选择物业管理企业的过程总，都会依靠企业的经营口碑与信誉进行判断。第二，物业管理企业还要不断规范自身的行为，遵守合同规则，重视企业信誉，坚决不能出出现任何侵犯业主权益的行为，还要积极维护物管企业的自身形象。第三，企业要对自身的宣传加以重视，积极的进行品牌经营宣传不但能够提高企业的认同感与知名度，而且还能起到拓展市场、引导用户消费的作用。引导消费者消费的作用不容忽视，我国很多住房用户长期受到住房免费的影响，导致其对住房消费的认识不足，企业通过示范、宣传以及引导，能够让用户了解健康、文明的住房方式，优质的居住环境能够对用户的生活质量以及素质等形成积极的影响。此外，通过对物业管理的宣传，不但能够使用户的住房消费观念得到提升，增加物管企业的经济收益，且能够极大程度地减少物管难度，降低用户与物业管理企业之间的纷争。此外，企业还应对物管资源实施战略性的调整，充分结合市场竞争的情况以及物业管理企业自身的发展特点，把一些不具竞争或者运作成本较低的业务进行分包，例如：垃圾清运、保洁等业务。这样能够大幅度降低企业成本，使物管企业能够集中精力与资源不断发展自身优势项目，有助于企业达到良好的经营效率。 三、结束语 总而言之，物业管理及其服务在房产开发以及后期的使用过程中起到十分重要的作用，企业若要获取良好的经济效益、社会效益，积极建设企业品牌，不断提升企业经营效率是关键。因此，企业应当始终坚持把物业管理以及物业服务等有效贯穿企业经营建设当中，积极维护用户的合法利益，及时满足用户的需求，不断提升物业管理的服务质量，打造一个高效率、高质量的物业管理品牌，帮助企业提升其竞争力，有助于物业管理企业的进一步发展。 作者：刘亮明 经营与管理论文:种子经营与市场管理论文 1农业种子市场管理存在的问题 1.1种子经营单位素质有待提高 除本部设有规范的种子经营点外,还有很多临时的代销经营点。而网点销售多半是小贩小商。商贩们只是在相关季节才进行代销,对种子没有特定的要求,所以很难对农户购进进行科学指导,更不可能进行优质服务。 1.2农户购种的盲从性与盲目性 从现行的农业经营状况来看:大部分农业都没有专业的知识,仅有的知识是从广告商与种植经验中得到的,在选购种子时盲目,从而也给农业安全造成了很多隐患。认识错误具体表现在:购买新种子,潜意识认为新品种才是好品种,从众心理让看见别人买什么自家就买什么。 1.3种子经营骨干稀缺 从当下的种子经营与管理过程来看:种子市场的管理经费稀缺为其带来了很大的影响,由于种子管理人员没能时常深入市场进行指导与监管,造成很多不达标的种子上市;由于部分地区没有专业的质量仪器,从而对检验种子质量造成了很多不便,尤其是检验仪器不足,让质量检验人员根本不能及时检查出种子质量好坏,更谈不上杜绝不达标种子流入市场销售。另外,经营单位的人事调整与改革,在压缩编制的同时,让基层人力资源管理严重不足,加上个别管理人员素质不够,缺乏对法规法律的全面了解,所以在具体工作中很难做到妥善处理问题,这样很容易造成商贩不法行径,对市场管理带来困扰。 2增强农业种子市场管理的对策 2.1加大队伍建设,增强业务培训 在现实生活中,为了促进农业发展,种子管理人员必须主动承担起种子管理相关工作。受种子管理的政策性、专业性影响,在保障种子管理的稳定性的同时,必须增强管理人员的法律知识、专业技能与执法培训工作。这样才能让种子执法锻炼、培训人员成为既懂业务、又精通法律;既能准确执法,又能讲原则的人员。目前,大多数种子经营者都经过了培训,并且拥有种子经营证与上岗证,但是大部分人员的业务水平与法律意识明显不够。针对这种情况,我们必须采取多种措施,对经营人员进行有效培训;例如:在种子销售前,对其进行集中培训,具体内容由农技基本技能、守法经营,并且要求种子经营人员必须严格根据法规法律要求进行种子经营。对于不满足《种子法》规定的种子,除了不予销售外,根据管理要求做好记录工作,还应该向农业购种用户提供保单,通过健全种子销售档案,对种子经营内容以及标签负责,这样才能逐步扭转种子经营中存在的不良现象。最后,经营者还应该给每位购种用户提供一定的跟踪与售后服务。 2.2做好宣传工作,提升使用者素质 近几年,很多地方都开展了各种宣传方式进行农业宣传,尤其是“走进三农”等活动,对普及法律与种子意识,提升使用者法律与质量意识发挥了很强的作用,同时它也让广大用户领会应该怎样使用法律意识保护自己,辨别种子真假,怎样做到合法经营,熟悉种子栽培技术与种子特性,科学购买种子,在选购种子时,查看种子经营者的相关证件等。在种子选定好后,通过查看信誉卡、包装袋、发票等依据,逐步提升农民的自我保护理念与维权意识,这样才能让假冒伪劣的种子经营者没有经营市场。 2.3加强委托与品种管理 为了避免多个企业家共同委托造成的混乱,在种子经营中,除了要增强事前监控,还应该尽量避免多个企业家共同委托的现象,一般情况下同一经营者只能接受1到2个种子公司委托,同时两家种业单位的每批种子都必须分开堆放,这样才能做到档案与经营的有效管理。对于没有经过审核的品种,我们应该做到坚决抵制推广与销售工作。 2.4增强设备建设,做好质量监管工作 从农业生产过程来看:不合格的种子对农业发展有直接的影响,因此,县级单位必须主动承担起本县种子检验监督与栽培工作。受检验经费以及检验仪器的影响,对种子质量检测造成了很大的影响。针对这种情况,相关部门必须高度重视,除了购置仪器设施外,还应该适应当地发展,做好加工、生产、检验、贮藏、检疫等相关工作。通过加大对种子市场的抽查工作,从源头上避免不合格种子进入市场。 3结语 种子作为影响农业发展的直接因素,它对现代化市场管理具有重要影响。为了进一步规范市场管理,除了要从广大群众利益出发,做好种子应用与调查工作,还必须整合市场管理实际存在的问题,完善改进措施,落实市场监管,推动农业发展与建设。 作者：缪钟程单位：四川省阆中市农牧业局 经营与管理论文:文化业经营与管理 一、文化与经济的融合：文化产业的基本属性与特征 在我国，文化产业是近年来在社会主义市场经济不断完善和现代化生产方式不断进步的过程中催生的一种新兴产业。关于它的概念和内涵，2003年9月4日文化部《关于支持和促进文化产业发展的若干意见》指出：文化产业是指从事文化产品生产和提供文化服务的经营性行业。今年3月29日国家统计局出台的《文化及相关产业分类》作出的定义说：文化产业就是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合。文化及相关产业的范围则包括：提供文化产品、文化传播服务和文化休闲娱乐等活动，还包括与文化产品、文化传播服务、文化休闲娱乐活动有关联的用品、设备的生产和销售活动以及相关文化产品的生产和销售活动。这是我国第一次从统计学意义上对文化产业的概念和范围进行的界定，并成为具有约束力的国家统计标准。 依据上述定义和标准，我们可以看出，文化产业是与文化事业相对应的概念。两者都是社会文化建设的重要组成部分。文化事业应该是文化与政治结合并且为政治服务的范畴，它的着重点在于其社会公益性，以追求社会效益的最佳化为主，而且这一效益实现的途径，除了文化产品和文化服务自身的艺术魅力，还有政党的意志、政府的行政行为在发挥主导作用；文化产业的着重点在于其经济收益性，以追求经济效益（利润）的最大化为主，其经济效益的实现途径既要靠文化产品和文化服务自身的艺术魅力，还要靠成功的市场运作，靠市场经济的规律性来调节。 由此可以得出这样的结论：文化产业是文化与经济相融合的产物。文化与经济相融合的文化产业化，是社会生产力发展的必然趋势。它的基本特性是通过市场化运作与经营，来实现文化产品与文化服务的经济价值，同时根据市场需求，将经济行为及其产品的文化底蕴有效放大。这种必然趋势发展到一定程度，文化产业便会成为一种新兴的产业逐步发展壮大起来。所以说，我国的文化产业是社会主义市场经济逐步完善与现代化生产方式不断进步的结果。 文化产业已经被世界各国特别是经济发达国家公认为“朝阳产业或未来取向产业”。它的发展表明了两方面的涵义：一是文化产业可以有效地突破传统产业的发展瓶颈，促进产业转型与升级发展；二是文化产业对提升综合国力，提升区域和城市竞争力具有战略意义，文化产业发展决定了一个国家和地区的未来发展。从这种意义上讲，文化产业的经济效益除了自身利润收益的经济效益，更重要的是对经济发展作出的巨大贡献，这也是它的社会经济效益吧！况且，我国的文化产业是社会主义的文化产业，作为文化建设的重要组成部分，依然具有文化事业的基本功能。对它的基本要求仍然是把社会效益放在首位，努力通过市场实现文化产品和文化服务的经济价值。 二、满足文化的市场需求：文化产业效益的实现方式与途径 文化产业的经济效益与社会经济效益，必须依靠市场来实现。从产业到市场，从产品到商品再到消费品，和一般产业相比，它的产业特性在于有着一条独特的产业链。这条产业链由文化需求创意设计、文化产品制作传播、文化产品营销三个互相承接的环节组成，并落实到文化消费市场接受价值检验，最终实现其效益目标。 文化需求是文化市场和文化产业存在、发展的出发点和归结点。当代文化市场呈多元化、时尚化，甚至另类化的发展格局，既为文化产业发展提供了广阔的空间，也对文化产业提出了不断变化的挑战。处在文化产业链第一环节的文化需求创意设计，就必须关注审美、娱乐、休闲、兴趣需求的不断变化，依特定文化消费指向，设计出相应的文化物品、文化象征物和文化体验，以满足公众的文化消费，适应公众的文化需求，表达公众的文化意志。 文化产业的生产营运过程建立在文化需求创意设计的基础上，有形性、可视性、可体验的各种文化产品是文化需求创意的载体。这些文化载体的生产过程可划为文化物品制造、文化信息传播和文化服务提供三类。文化物品制造主要包括平面出版物、音像制品、工艺品等的印刷、刻录、制造。文化信息传播主要包括平面媒体信息、广播影视媒体信息、网络媒体信息的采集、编辑、制作、复制、传播。文化服务提供包括的种类很多，几乎链接文化产业的所有领域。 文化产业链的第三个环节——文化产品营销包括流通、承销两个环节。在流通环节，文化产品被文化产品发行人、商及经纪公司（人）进行营销传播和分销；在承销环节,文化产品被文化产品营销商购买，并运用各种销售渠道、营销模式和手段将其价值和使用价值售让给文化消费者。这样，文化产品和文化服务的经济价值得以实现，文化产业的经济效益也在这一链条的终端得以实现了。可见，文化市场的规范、健康、有序、畅通，对文化产业的生存与发展有着决定性的、而且是无可替代的作用。 三、喜忧参半的经营格局：我国文化产业的基本现状 文化产业是具有知识密集、技术含量高、附加值高、少污染、可以多次、重复开发的产业，日益受到全世界各国的关注和重视。近年来，我国文化产业发展迅速，已经形成演出业、影视业、音像业、文化娱乐业、文化旅游业、网络文化业、图书报刊业、文物和艺术品业以及艺术培训业等行业门类，已经初具支柱产业的雏形。它不仅充分满足了人们日益增长的精神文化需求，也拓宽了就业渠道，增加了财政收入，对社会的稳定和经济发展等方面都起到了积极作用，具有十分广阔的发展前景。 据国家统计局2004的《2003年我国文化产业发展简况》称： 2003年，我国文化及相关产业有从业人员1274万人，实现增加值3577亿元。文化及相关产业从业人员占全部从业人员（7.44亿人）的1.7％、城镇从业人员（2.56亿人）的4.4％文化及相关产业增加值占GDP（11.69万亿元）的3.1％。就经济总量而言，我国“文化及相关产业”的经济总量接进于“交通运输和仓储业”和“社会服务业”，其中“文化服务”的经济总量与“房地产业”大体相当。我国文化产业的人均产出比（人均创造增加值2.81万元）高于第三产业的平均水平，在第三产业中已经成为“领头羊”。但是，从对文化产业的国际比较来看，发达国家文化产业从业人员占全部从业人员的比重与其对国民经济的贡献（增加值占GDP的比重）基本相当，即二者的比重维持在1：1左右，而我国为1.7：1左右。其中文化服务业增加值占GDP的比重为1.5%，比发达国家平均低50%左右。 另据资料显示：2004年，中国共有属于文化产业的单位34.6万个（其中法人单位31.8万个），个体经营户36.2万户，从业人员996万人（其中个体从业人员89万人）；文化产业从业人员占中国全部从业人员（7.52亿人）的1.3％，占城镇从业人员（2.65亿人）的3.8％。文化产业当年实现增加值3440亿元，占GDP的2.15％。属于文化产业的法人单位共有资产1.83万亿元，个体经营户共有固定资产235亿元；全年共实现营业收入1.72万亿元，其中个体经营户收入426亿元。2005年是文化体制改革的总结年，文化体制改革和机制创新进入利润调整、完善、反思的阶段。中国文化产业发展与经济发展格局基本相同，呈现东高西低的态势。从文化产业单位数量、从业人员数和拥有资产的地区分布看，东部地区分别占全部的66％、69％和78％，远高于中西部地区；从收入情况看，东部地区的营业收入占全部的82％，而中西部仅占18％；从实现的增加值看，东部占74％，中西部占26％；从对GDP的贡献看，东部地区实现的增加值占2.56％，中、西部地区分别为1.28％和1.35％。这些情况表明，我国文化产业还有着较大的发展空间。 较大的发展空间表明，我国的文化产业无论从总量、质量，还是速度、效益，目前都处在发展的初级阶段。这除了我们的文化产业起步晚、底子薄的制约，很大程度上还有经验的不足。从目前区域文化市场化与文化产业的竞争格局来看，多数竞争发生在产品雷同、市场粗放和销售集中三个方面。文化产品的雷同主要是因为文化需求创意的不足造成的。由于文化需求创意的不足，文化市场中的多元文化消费需求没有得到全面的关照，产品定位及功能单一。文化市场的粗放主要是因为忽视专业文化市场调研，没有对密集单一市场、有选择的专门化市场、市场专门化、产品专门化和完全覆盖市场等目标文化市场作相应细分和选择造成的。这样，所有的文化产品销售都集中在了一个看似庞大，实质既散又小的市场上，尽管各路“诸侯”使出了所有的促销解数，甚至不惜犯规违例，但依然是市场总量不大、经营绩效不高、发展后劲不足。 另外，当前文化市场的混乱无序对文化产业快速健康的发展的“内耗作用”也是不容忽视的。突出表现为“苍蝇逐臭”和“饮鸩止渴”两种类型。 “苍蝇逐臭”式：一味迎合低格调的市场文化需求，以牺牲精神文明为代价，“舍本逐末”、“舍义取利”，甚至见利忘义、唯利是图。一些出版商瞄准青少年这一弱势群体，集中“发射”盗版教材教辅、淫秽、色情的“口袋本”读物和有害卡通画册等不良出版物；部分格调低下的网站成为传播色情、暴力、凶杀等有害信息的工具；一些网吧经营业主采取恶劣手段引诱、教唆、容留未成年人长期滞留网吧；歌舞娱乐场所的“黄赌毒”等社会丑恶现象沉渣泛起；脱衣舞和淫秽表演等非法演出有禁无止。这种迎合导致的恶果是社会秩序混乱、社会道德滑坡，青少年成长环境严重污染，对祖国的明天和民族的未来造成严重的威胁。 “饮鸩止渴”式：无视国际、国内各项文化法律法规，大肆从事盗版犯罪，从教材教辅到文学名著，从流行音乐到影视大片，从字典辞海到电脑软件，盗版行为几乎实现了“无缝隙侵害”。加之无证经营等不正当经营与不公平竞争，一同构成了文化产业的“毒瘤”。这一“毒瘤”的猖獗横行，严重侵害了国家利益、民族利益，特别是正当经营商以及著作权人的合法权益，导致违法经营的“暴利”与合法经营的“微利”甚至“无利”的极大反差成为不争之实，严重浪费了有限的文化资源，扼杀了原创精神，削弱了创新能力，萎缩了文化生产力，严重阻碍了文化建设和中华民族文化的复兴，展示给文化产业的前景只能是走向“玉石俱焚”。 四、文化市场的管理失控：文化产业喜忧参半局面的成因 通过上述理性分析，我们可以看出，造成我国文化产业喜忧参半现状的主要原因，不能不归结于文化市场管理的失控。这种失控主要表现在以下几个方面。 （一）管理与发展的关系处理失当。 发展初期片面强调繁荣。“先发展，后规范”，“先上车，后买票”的管理理念成为“时髦”的口号，光发展，不规范；光上车，不买票的现实成为“解放思想，大胆创新”重要成果。“茅草庄稼一起长”的结果是“茅草”疯长“庄稼”死亡，“秃疮和头发一起长”的结果是“秃疮”把仅有的“头发”也给吞噬精光。营业性互联网及其网吧行业对社会风气特别是对青少年健康成长环境的危害就是一例。于是，人们又从现实的教训中“猛醒”，认为“发展是硬道理”，但是不能不要正常的管理。于是，又片面强调“加大力度，从严治理，严管重罚，不留后患”，结果是“茅草”“庄稼”一起拔，“乌鸦”“凤凰”一枪打。如此“一放就乱，一管就死”，这样的文化市场如何适应新型的文化产业的发展需要？ （二）宏观管理和整体规划的滞后。 我国的“文化产业统计研究”2004年才由牵头，文化部等5部委联合参与启动课题。历时一年，才有了课题组成员单位国家统计局出其研究成果《2003年我国文化产业发展简况》。 此后，才有了2004、2005的相关报告。有了“十一五”规划。在此之前，我国没有把文化产业作为单项进行分类统计，因而难以对市场的发展走向、消费趋势，对各种文化产业发展应有的数量、重点、比重、比例关系进行科学的分析和预测。娱乐行业的发展仍处于自发的状态，政府缺少应有的规划、信息、政策等方面的支持和引导，导致市场竞争出现局部无序和混乱现象。 （三）地方保护主义问题突出。 音像制品市场走私问题，电子游戏经营场所赌博问题，娱乐色情陪侍或变相色情陪侍，演出市场的色情淫秽表演等问题之所以有禁无止，而且依然突出，一个重要的原因，就是一些地方和部门把这些精神垃圾当做吸引投资发展经济的“软环境”加以保护甚至倡导。由于担心影响本辖区的经济发展，有些地方领导成了一些不正当经营的保护伞，纵容、包庇和保护不法经营，增加了整治的难度和阻力。而问题的存在反过来使政府不得不采取限制压减的政策，造成了一定的恶性循环。 （四）文化市场的监管“力不从心”。 文化产业的迅猛发展和文化市场的急剧膨胀，现有的文化市场管理工作体系没能实现“与时俱进”，文化管理体制仍然是传统文化事业型，管办不分、政事不分、政企不分，与文化产业主市场的发展要求极不适应。经费不足，人手不够，人员素质参差不齐，执法手段落后，监测水平科技含量低，执法监督和约束机制也不完善，管理部门之间的配合、协调机制不够健全，法律法规不完备，权责不一致，“有法必依，执法必严，违法必究”缺乏良好的外部环境等等，都影响了执法工作的反应能力、威慑力和执法效果。 五、管理与繁荣并举并重：文化产业健康发展的重要保证 “一手抓管理，一手抓繁荣”这是文化市场管理工作的基本原则。要正确实施这一原则，就必须牢固确立并健全“管理与繁荣并举并重”的文化市场监管格局。做到这一点，我认为，应该从以下两个方面着力。 首先，全面倡导、落实文化产业的科学发展观。 第一，坚持“发展不能以牺牲精神文明为代价”的准则，不能把“精神垃圾”、“精神鸦片”当成文化产品和文化服务倾入市场；第二，坚守“发展不能损害青少年的身心健康”的底线，不能愧对国家，愧对人民，愧对子孙后代，成为历史的罪人。第三，发展不能违背文化艺术的发展规律。文化产品和文化服务不同于一般的商品生产和商品服务，它有着意识形态的特殊属性，有着自身的发展规律。既不能“苍蝇逐臭”，更不能“饮鸩止渴”。第四，发展不能再靠“数字”出政绩。不能把“发展是硬道理”片面理解为“发证”就是“发展”，认为文化经营场所越多，生产能力越大，文化市场越繁荣。以致“门槛”过低，审查不严，把关不力，鱼龙混杂，良莠不齐，留下了诸多隐患，酿成了严重的社会后果。第五，发展必须有序。事实证明，文化市场的发展不能采取自由放任的政策，完全听命于市场调节。还应发挥政府宏观调控职能。只有从总量、结构、布局、内容上规范有序健康的发展，才是文化市场真正的繁荣。 其次，树立并实践文化市场科学的管理理念。 加强文化市场管理，打击违法经营，就是对正当经营的文化产业的最直接最有力的保护和支持。在发展文化产业的过程中，必须正确处理管理与繁荣、打击与保护的辩证关系。做到以人为本，以法为据，以社会效益为重。 以人为本：一是建立一支政治强、作风正、纪律严、业务精的文化市场管理队伍。二是教育经营者守法守德文明经营。三是动员社会各界力量齐抓共管。以法为据：建立健全文化市场及文化产业的法律法规，做到有法可依；强化文化市场监管队伍的执法水平和能力，做到有法必依，执法必严；强化执法人员的道德水准，创造良好的执法环境，确保违法必究。以社会效益为重：这里所说的社会效益不是一时一事一个行业乃至一个地区的利益，而是国家利益、民族利益，大局利益、长远利益。 做到了这几点，文化市场管理就有可能形成这样一种局面：管理者牢固树立管理就是服务的执政观念，自觉加大对文化市场的监管力度，求真务实，敢于负责，敢于碰硬，敢于同文化市场的违法经营活动作坚决的斗争；经营者明确树立守法经营、文明经营就是效益的理念，自觉接受文化市场监管部门的依法监管；社会各界形成“文化市场事关你我他，事关国和家”的共识，自觉支持文化市场监管部门的依法行政。在此基础上，作为文化市场监管部门，与时俱进提高文化市场监管能力，尽快终结执法力量薄弱、执法经费短缺、执法手段简陋的现状。“魔高一尺，道高一丈”，文化市场的管理水平就会跨上一个崭新的台阶。 综上所述，文化产业化是文化与经济融合的必然趋势；社会主义文化产业的终极目标是社会效益与经济效益的并举并重；文化产业的经济效益要通过市场来实现；社会效益和正当的经济效益要靠市场管理作保障；我国文化产业化喜忧参半的现状表明，添喜解忧，文化市场管理工作任重道远。出路在于：树立并实践文化产业的科学发展观和文化市场科学的管理理念，管理与繁荣并举并重，“两手抓，两手都要硬”。以此为基，我们有理由期待，我国社会主义文化产业的擎天之日，就在不远的将来。 经营与管理论文:企业财务管理与经济效益经营的对策 财务管理是企业管理的重要内容，随着当前企业经济效益的不断下滑，企业的当务之急就是要以财务管理水平的提升为基本依托，尽可能地提升企业的经济效益。目前我国企业财务管理水平还比较低，向财务管理要效益的经营理念也并没有被广大的企业管理者所接受，这对于企业经济效益的提升来说是一个负面影响。在这种背景之下，如何在正确认识以及把握财务管理与经济效益之间内在联系的基础之上，全面诊断分析企业财务管理问题，并提出相应的改进措施，这是企业未来发展中必须要解决好的一个课题。 1企业财务管理对经济效益提升的作用 1.1带来财务收益 企业财务管理可以给企业带来巨大财务收益，财务管理的主要目的之一就是提升财务资金利用效率，实现企业财务收益的最大化。企业财务管理中，通过科学的财务投资，可以给企业带来收益，利用闲置的资金进行理财、根据企业经营业务拓展的需要，来对其他企业进行财务投资等，都会产生比较理想的财务收益。 1.2降低财务成本 从成本角度来看，财务管理水平提升可以切实降低企业的财务成本，企业经营管理中存在各种财务支出，有的支出可大可小、可多可少，通过严格财务管理制度，可以减少不必要的成本支出。另外，财务风险也可能会给企业带来一些财物损失，通过财务风险控制，就可以较好的降低财务损失，提升企业经济效益。 2企业财务管理存在的问题 2.1财务管理理念滞后 财务管理理念滞后的问题在企业财务管理中比较普遍以及突出，很多企业管理者对于财务管理内涵的认识不正确，结果没有形成正确的财务管理理念，从而导致了财务管理工作效果难以达到预期。企业财务管理理念滞后的主要表现就是没有树立全面风险管理理念、没有树立规范管理理念，同时依然将财务管理等同于会计，只重视财务管理的会计职能，忽视财务管理的管理职能，这些落后的理念导致了财务管理水平的走低。 2.2财务风险控制低效 在企业财务管理全面风险管理理念缺失的情况下，财务风险控制低效是很多企业普遍面临的问题，不少企业没有根据企业财务管理的需要建立起高效全面的风险控制体系，财务风险控制制度不规范、财务风险控制手段落后，对于财务管理中各种潜在的风险不能够及时进行识别，也没有一个完善的风险应对预案，其结果就是企业财务风险居高不下，并成为了企业财务危机的导火索，给企业带来了巨大的经济损失。 2.3财务投资不够科学 企业财务投资是否科学将会直接影响企业经济效益的高低，财务投资本身是一项专业性很强、难度很大的工作，从很多企业财务投资情况来看，一个共同的特点就是财务投资不够科学，其直接后果就是财务投资收益不理想，甚至是会给企业带来巨大的财物损失。很多企业在财务投资决策方面没有一个科学完善的决策机制，拍脑袋决策的情况也屡见不鲜，看到市场一些投资热点，就在没有进行充分投资前景、收益分析的情况下，盲目进行投资。实践证明，这种决策模式会直接放大财务投资风险，从而增大企业财务投资失败的概率。 2.4财务成本居高不下 企业财务管理成本居高不下对于企业经济效益也有很大的影响，不少企业财务管理方面没有基本的成本理念，结果导致财务成本居高不下，降低了企业的经济效益。企业财务成本高主要表现在两个方面，一方面就是在财务融资方面，不注重对于融资成本的分析以及掌控，导致企业背负了较沉重的融资成本。另一方面就是财务管理方面对于各种支出的控制不是很严格，结果放大了财务成本支出，影响到了企业经济效益。 3企业财务管理与经济效益经营的具体对策 3.1更新财务理念 企业财务管理理念方面要做到与时俱进，确保企业财务管理工作在正确的理念引导下规范开展，从而提升企业的财务管理水平，带来经济效益的改善。企业财务管理理念方面，关键就是要重视财务管理工作的开展，注意对于财务管理内涵的学习，明确财务管理与财务会计之间的区别以及联系，关注财务管理研究领域的新趋势，与时俱进创新财务管理理念，重点是要树立成本控制、风险管理、规范管理等理念，从而切实提升财务管理收益。 3.2控制财务风险 财务风险客观存在，采取有效的措施尽力消除财务风险，化解财务风险所带来的损失，这是提升企业经济效益的主要途径。财务风险的控制关键就是要建立财务风险预警体系，及时识别企业财务管理中存在的各种潜在风险。同时企业要完善财务风险应对策略，对于识别出来的财务风险，要综合利用风险分散、风险转嫁、风险补偿等策略进行风险的化解，最大限度地降低财务风险所带来的损失，实现经济效益的改善。 3.3提升投资收益 获取收益是企业投资的主要目的，在企业财务投资中要紧紧围绕收益提升这一目的，合理选择投资项目，获得理想收益。在投资项目选择方面，企业需要做好财务风险控制，考虑项目投资收益、投资成本、直接收益、间接收益等。企业投资要做到重点突出，重点选择那些具有良好投资前景，投资风险可控，市场规模较大的项目，从而力争能够获取理想的收益。同时财务投资收益方面要利用好时间差，将一些经营中过剩现金进行短期投资，举例而言，可以投资一些流动性强的国债、公司债券等来取得一些收益。 3.4降低财务成本 企业财务管理不仅仅是财务收益的管理，同时还包括财务成本的管理，在财务成本管理方面，重点是要在融资成本控制方面不断努力，根据企业的财务承受能力，合理进行财务成本分析，确定合适的筹资数额，灵活安排还款方式、周期，从而实现成本的最小化。另外，就是要严格进行财务支出的相关规定，大力削减一些不必要的成本支出，砍掉一些不必要的支出，注重发票的审核，实施各种费用的会签模式，从而合理控制财务费用。总而言之，财务管理与企业经济效益密切相关，要想实现企业经济效益的提升，财务管理是一个不可回避的内容。在企业面临的经营环境不断恶化的情况下，企业经济效益提升空前迫切，这要求企业管理者高度重视财务管理工作的改善，逐一分析企业财务管理中存在的问题，注意行业内外优秀企业在财务管理方面的经验借鉴，结合企业的自身实际情况，改善企业财务管理现状，以财务管理水平的提升促进企业经济效益的提升。 作者：王明媛 单位：长春航空液压控制有限公司 经营与管理论文:科学发展下水库养殖经营与管理探究 1科学发展水库水产养殖业 水产品能为人们提供丰富的蛋白质，发展水库水产养殖业在一定程度上增加水库收益，同时只有科学合理地发展水库水产养殖才能解决或者避免水库水产养殖中出现的问题。要科学合理地展开水库水产养殖工作，首先要了解水库水质以及适合水库养殖的水产品种，在此基础上养殖水产能有效地降低水产死亡率。其次，养殖工作人员应利用现代化养殖技术进行水库水产养殖，例如，科学调配饲料；了解各类水产的生活习性，从而为其创造有利的生存条件等等。再者，在养殖过程当中，要注重保护生态环境，不能盲目地追求经济效益而忽视生态系统的平衡。 2建立健全的水库水产养殖经营与管理制度 健全科学的水库水产养殖经营与管理制度是保证水库水产养殖能够长久持续发展的基础条件之一。 2.1将水库水产养殖业纳入到社会、经济的大生态系统中。 从水库生态资源和环境承载力及社会经济承载力等方面出发，建立水库水产养殖与自然环境相对平衡的关系，将养殖发展过程中对水资源的消耗和环境损失纳入到渔业经济发展水平的评价体系，建立符合可持续发展要求的评价指标体系；以保护水域生态环境为前提，根据水库土地和水资源状况，确定合理的养殖规模和养殖方式，确定最佳的承载力与养殖容量。 2.2明确水库水产养殖生产过程中主要污染物的种类特征、排放量及对环境的影响程度。 建立和完善水产养殖业污染源信息数据库，为做好水产养殖污染源监管和治理工作提供强力的技术支撑；把握水产养殖污染的动态变化趋势，摸清水产养殖污染物排放规律，对区域特点明显的养殖模式进行动态监测，为合理规划水库水产养殖布局、指导水产养殖结构调整和控制水产养殖污染提供科学依据，促进水产养殖业清洁可持续发展。 2.3注重对水库经营管理人员综合素养的培养。 只有具备水库经营管理知识以及现代化创新意识的人才，才有可能将水库建设得越来越好。水库经营管理工作与科学发展观思想是分不开的。水库养殖经营管理工作需要科学发展观的支撑，科学发展观中所提出的“坚持以人为本，统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展”等理念，完全适用于水库养殖经营与管理的实际当中，并且对之产生巨大的正面影响。 3科学加强水库养殖管理技术 水库水资源丰富，水域辽阔，阳光充足，水质较好，很适合水产养殖。现以水库养鱼来谈水库养殖的管理技术。 3.1科学加强鱼病防治 要提高产量，增加效益，必须坚持科学管理，加强鱼病的预防和控制。一旦水库病害发生，可能会伤害到整个水库，造成很大的损失，所以水库养殖应该贯彻“预防为主，防治结合”的原则。第一，用生石灰、漂白粉在养殖前进行消毒；第二，在鱼病流行季节，多采用药物挂袋的方法预防鱼病；第三，遇到高温季节或水质恶化时，应采取措施及时调节水质，发现养殖鱼类发病及时对症治疗；第四，养殖中常见的鱼病主要有病毒病和细菌性鱼病两种，但爆发性流行病，肠炎，烂鳃病，赤皮病，打印病、水霉病是最多的，在日常管理中做好常见鱼病的药敏试验，以备在鱼发病时能准确用药，快速治好鱼病；第五，鱼病发生后应立即请专业水产养殖技术人员正确诊断，对症治疗。 3.2加强水库的监管监控 水库面积大，环境比较复杂，养殖管理难度大，所以加强水库管理是效益的关键。坚持日夜巡逻，值班看守，消除各种隐患；加强管理进水，防止农药和其他污染物进入水库内。要定期检查水库防逃设施，尤其是在洪水季节要加强守护；加强巡查，随时掌握鱼类的生长和水质变化情况，发现问题及时处理；防止偷鱼，电鱼，炸鱼，毒鱼等非法捕捞行为。 3.3科学加强水库养殖的经济效益 水库水域资源丰富，而且库湾及空地较多，可以充分利用这些资源进行扩大综合开发，增加多种经营促进收入。 3.3.1在水库中开展网箱、拦网养鱼，库湾养鱼等。 水库的水体比较大，可以选择在库中架设网箱养殖斑点叉尾鮰鱼、鲶鱼、鳜鱼、黄颡鱼等名优水产养殖品种，不仅能充分利用水体空间，还能利用名优鱼的市场优势增加养殖渔民收入。也可在库汊、库湾养殖名优水产的新品种，利用库汊、库湾等来培育鱼种，为水库养殖提高大规格的优质优品鱼种。 3.3.2利用库边宽阔空地建设鱼类种苗繁育池。 选养亲鱼，来进行亲鱼培育，自行繁育鱼苗，水库水质较好，极利于鱼苗繁育，不仅能直接为水库提供养殖的苗种，还能将苗种出售获得一项收入。 3.3.3利用库边空地来种植农作物以及青饲料。 水库一般水位幅度变化比较大，因此极易形成较大的消落区，可以在消落区种植农作物、青饲料或青菜，这样既增加了种植收入，又可以利用青菜或青饲料来喂鱼、肥水。 3.3.4利用辽阔的库区空间来发展畜牧业。 水库沿岸有开展多种经营的先天条件，可以利用空地种植青饲料来养殖黑山羊、菜牛等，还可以利用水面及空地养殖鸭、鹅等家禽，这样既可增加畜牧业的收入，二且畜牧产品的粪便又为水库养殖提供肥源，实现了渔牧结合，互相促进。 4总结 就现阶段而言，水库养殖经营与管理过程中还存在着一些问题，它影响和制约着水库养殖的长远发展，因此，要树立科学发展观，从长远的角度科学合理的经营和管理水库养殖，使水库产生更大的经济效益，同时促进社会的发展。 作者：林军来 单位：韶关市曲江区马坝镇畜牧兽医水产站

网络经济对房地产的作用:网络经济对房地产经济的推动 摘要：随时社会的高速发展和进步，计算机和信息等高科技技术获得了突飞猛进的发展，互联网的出现对世界经济结构带来了巨大的影响，互联网技术在美国新生之后，立刻以极快的速度推广到全世界，对全球经济带来了巨大的影响，互联网技术在发展过程中以其独特的优势成为世界信息技术的代表，在发展过程中互联网技术得到了极大的发展，在全世界引起了信息技术的变革。笔者结合多年的互联网工作经验，对网络经济和房地产经济经济进行了深入的研究，找出了网络经济对当地产经济促进作用的几个方面，并提出了几点有价值的参考意见，以供参考。 关键词：房地产；推动作用；经济；网络 互联网平台是一个极度开放的平台，在互联网上拥有着大量的资源，互联网技术是信息技术变得更加爱全面，从存储空间等方面大大提高了劳动力的产出，有效地推动了信息技术的发展。网络经济这个名字其实就等同于互联网经济，它是以互联网经济为载体来发展的，当今的互联网经济已经成为与农业、工业并驾齐驱的一项重要经济实体。 一、网络经济的具体概念和意义 随着时代的发展，网络经济成为当前经济的主要构成部分，在社会经济的组成部分中，网络经济在自身发展的同时，对全球各项经济都有着极为积极的影响作用，有效带动了全球经济的快速发展。跟其他经济模式相比较，网络经济具有更强的便利性，在信息的及时性方面也是其他技术无法比拟的。在当今经济发展模式中，“信息化”和“全球化”已经成为经济发展的代名词，在这种经济模式中，网络经济在经济信息化和经济全球化的中间担任着链接的桥梁作用，网络经济对社会的发展有着极为积极的作用，网络经济的高度发展对人们当前的生活产生了极为重要的影响。毫无疑问，网络经济是当前高科技发展带来的产物，网络经济的产生带来的经济革命高度促进社会生产力的发展，在生产关系和社会知识储备方面发生了极为重大的变化。从某种程度上来讲，网络经济对全球的经济进行了深度挖掘，使全球的经济获得了一个突飞猛进的发展，随着人们的观念逐渐更新，人们对网络知识的认知提高到了一个新的高度，从研究的角度来看，无论从社会的发展还是经济的发展来看，网络经济都能够大大地便利人们的生活，人们可以通过深入了解网络知识并且从网络经济中获得更多的利益。 二、房地产经济的具体概念和意义 随着城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业获得了突飞猛进的发展，房地产行业在我国现有经济体制中占有相当重要的位置，房地产行业对我国经济的发展起着极为重要的作用，国外先进国家的经济结构中房地产行业也占有相当重要的位置。在房地产行业中会涉及到多方面的经济体，其对经济发展的带动能力也是非常高的，从我国改革开放以来发展的几十年中，国内经济一直保持着持续发展，国内经济结构发生了微妙的变化，新企业雨后春笋般的崛起，房地产行业就是一个崛起的新型行业。在经济体制改革和发展的过程中，我国房地产行业逐渐步入了繁盛的时期，国内房地产行业得到了大幅度的发展和开拓，在行业中会在不同程度地涉及到施工设备、人员和技术等方面，素质不同的工作人员已经无法适应房地产行业发展的需要，想要在今后一个时期保持房地产行业的市场，就必须要在充分调研的基础上，采用科学合理的方式从人员、技术和工程质量等几个关键方面入手来着力提高，同时，还要将网络经济和房地产经济这两个新型的经济有效地放在一起考虑，提出了一些有针对性的发展意见。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 （一）网络经济在发展过程中对传统房地产行业产生的推进作用 随着社会的高速发展，经济全球化和信息化趋势变得越来越明显，成为当前这个时代经济体制中的主要构成模块，在网络经济高速发展的情况下，必然会对整个经济体制产生极大的影响，随着网络经济的诞生和发展，对各项传统行业都产生了极为重要的影响，它通过自身的特点有效改变了生产力和生产关系的特性，在技术方面的创新具有不可小觑的力量。在传统房地产行业中，会涉及到一些人员、管理、材料等方面的问题，随着网络技术的兴起，这些方面的问题都得到了有效的解决，大大提高了工作效率和工作质量，我们在这个过程中非常注意信息和质量的使用，将网络信息最大限度地使用到房地产行业中。传统的房地产经济受到了网络经济的极大影响，在社会经济发展和新型经济体制变革的过程中，信息资源占有相当重要的位置，信息资源的质量对整个世界格局的改变都产生了极大的影响，我们要合理安排信息资源的使用，让其对房地产行业直接影响。从某种程度上讲，新型的网络技术对传统房地产经济是一次换血，将传统房地产行业中从设计理念到设计过程中的一些材料、人员、工作方法和管理模式上，都产生了全新的变革，在实际工作中，我们必须清晰看到信息技术这方面的优势，通过一种合理的方式找到网络技术和传统房地产技术的契合点，从而促进两块经济的相互发展，从传统资源的独立性角度方面来讲，新型的网络经济将传统经济的经营层面和技术层面都进行了全面的推动。网络经济在发展的同时，作为一种新型的经济体系，网络经济有效改变了世界的经济格局，在这个发展过程中，传统的经济模式受到了很大冲击和影响，传统的房地产行业在这个过程中受到了冲击最大，无论是在工作人员的素质技能还是施工过程中的管理方式和工作设备等，房地产行业受到了网络技术的极大影响，房地产行业的管理人员必须要努力提高自身的素质，通过不断地学习来接受新的思想，在这个过程中来提升自身的水平和能力，通过有效的措施和手段来对传统的房地产经营模式和技术设备等方面进行改革，加大本行业和网络经济的融合，将传统的房地产行业提升到一个新的高度。 （二）网络经济在发展过程中对新兴房地产行业产生的推进作用 随着房地产行业的发展，在技术和材料等方面都得到了极大的提升，相关工作人员在对房地产行业进行研究的时候，通过科学的调研和实践，将网络经济通过一种有效的方式引入到房地产行业中，让网络技术为房地产经济的发展提供动力。从实践中进行总结，网络经济对房地产经济的发展主要体现在两个方面，一方面，房地产行业具有比较明显的特性，在房地产行业的运营和发展过程中，必须要用到各种各样的设备，设备的好坏对房地产工作的工作质量和工作效率产生了极大的影响，房地产施工单位在工作过程中对设备的使用都非常重视，在工作中，将网络技术与房地产技术中的设备以及其他方面的先进技术进行有效结合，可以提高房地产施工的效率和质量，使信息化成为新型房地产建设中的主流技术，大大改善了原有的技术体系，在操作层面上更加方便快捷，同时，信息技术的引用对房地产行业的从业人员素质提出了更高的要求，信息化的使用使房地产建设中智能化程度更大，智能设备在房地产经济中广泛使用，使施工质量提高得更多，有效促进了房地产施工的整体工作水平和工作人员的业务素质。此外，在房地产行业的管理工作方面，网络技术也起到了相当重要的作用，网络技术有效提高了房地产行业的管理方式和管理模式，智能设备的使用也给房地产行业的手续物业管理提供了相当可靠的保证，比如，视频监控系统的广泛使用给物业管理带来了极大的方便和好处，人们在居住过程中安全和其他方面也都受到了影响，信息技术是社会文明的标志。另一方面，网络经济的高速发展和普及，给房地产行业在交易过程中也提供了极大的便利，传统的房地产都是在老式的交易模式下进行的，这种交易不仅大量消耗了人力、物力和财力，也大大浪费了交易的时间，网络技术的发展有效改变了这种传统的 交易方式，我们可以通过互联网相技术来实现电子账户交易，这电子商务的发展，不仅仅保证了房地产交易过程的真实性和准确性，也大大节省了交易的时间和资料，方便交易双方腾出更多的时间来完成相关工作，从某种程度上讲，信息技术的使用对房地产的电子交易产生了极为重要的影响，电子商务在交易过程中需要采用一种全新的方式，在交易过程中客户和产商在交易过程中通过平台对交易的程序和过程给予了有利的保证，在交易凭证方面采用电子信息的方式，国家相关法律法规在这方面做出过明确的规定，给予电子交易更加有利的法律和技术支撑，在交易效率和凭证的安全性方面，新型的交易方式和传统的交易方式相比具有着更加鲜明的优点。 （三）网络经济对房地产行业的置换作用和具体操作方法 在传统的房地产行业当中，其施工流程主要包括施工设备、施工人员等方面的因素，这些都是影响大房地产施工质量和工作效率的重要流程，房地产行业想要获得更好的发展，获得更多的收益，就需要从这些重要环节入手。我们要合理的使用网络技术将网络技术通过合理的方式和契合点，应用到房地产行业的各个环节中。从细微之处来开始着手，以求通过网络技术来更好地推动房地产技术的发展。在工作中要从房地产建设中的设备和人员素质等方面下功夫，通过网络技术来有效地提高设备的性能和使用效率，将那些传统的老式建筑工具淘汰，在网络技术使用的过程中真正实现信息化手段，以求达到设备工作智能化的效果，在人员素质方面，要加大对人员的培训力度，让那些具有丰富工作经验的技术人员更好的掌握计算机技术，不断提高自身的思想认识和业务能力，在充分了解网络技术的前提下，通过网络技术来有效提升建筑行业的技术，以求达到为房地产建设提供动力的目的。要加强房地产行业企业领导层面对信息技术的重视程度，要全面提升领导人员的观念，在工作过程中，要加大对信息的重视，当前的社会已经全面进入了信息化的时代，在社会各个岗位和层面，无处不有信息化的影子，人们在日常的生产和生活过程中，技术水平和思维观念都受到了信息技术的影响，房地产行业要想取得更要的发展，就必须要加强对各类信息的重视程度，从某种角度上来看，房地产行业与信息技术的契合度有多大，决定着房地产行业今后的发展持久力，而信息技术的全面介入，正是实现了信息技术与传统房地产资源的信息置换，房地产行业在这个过程中对传统资源的需求越来越低，这种整体形势上的改变，有效促进了当地产行业的全面发展，大大激发了行业内部的潜力，房地产行业在发展过程中要相对保持自身的独立性，在发展过程中还兼顾到其他行业，实现本行业的全面发展，促进房地产行业在整个国民经济体制中的重要地位，在房地产发展过程中，网络经济起着不可估量的重要作用。 四、结语 在技术革命的浪潮中，世界的生产力获得了全面的发展，网络技术作为新兴技术的代表，对各行各业的发展都起到了相当重要的影响，在网络技术发展的过程中，我们需要通过更加深入的学习，网络技术对房地产工作的影响最大，房地产经济在逐步与网络经济融合的过程中得到了巨大的改变，在网络经济和房地产经济之间存在着更多的契合点，在网络经济的意义和房地产经济的意义方面，两者都是社会经济实体中的重要模块，网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领，企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义，采取科学的方式促进两者融合，在实现房地产经济全面发展的同时，推动我国社会经济朝向一个更高的方向发展。 （作者单位：内蒙古自治区乌兰察布市凉城县民政局） 网络经济对房地产的作用:论网络经济对房地产经济的推动 【摘要】互联网络在当今社会不断发展，深入到人们生活、工作等多方面，受其影响网络推动经济，网络经济也在社会中起到越来越大的作用，人们通过互联网络进行商业交易，节省了时间以及空间上的限制性，这样一种新式的交易形式越来越被广泛的应用于各行各业各个领域，本文主要从网络经济发展的特点进行探讨，探讨网络经济对房地产经济的影响，同时提高对网络经济的有效利用，实现房地产经济利益的最大化。 【关键词】网络经济房地产经济推动作用 一、网络经济概述 在网络飞速发展的时代，衍生出一种新的经济形式――网络经济，而网络经济是依托计算网络而生的新型的社会经济形式，信息化和全球化在经济全球化的推动下应运而生，促使网络经济发展壮大，成为信息化和全球化发展中的纽带，影响着人们的生活、生产，无论是在生产关系还是生产力等方面都起到举足轻重的作用。网络经济也称作互联网经济，在生活中给人们的生活带来便利，人们足不出户即可享受到高效便捷的服务，这种新形式的经济体系不仅应用于生活，同时在生产上也应运而生，企业中运用网络经济不仅能提高生产、优化产业技术，提升人员整体素质，更能为企业带来切实的经济效益，减少成本投入增加利润空间。总而言之，网络经济发展正在不断开发社会生产力潜在价值，从社会发展和经济发展的角度来说提高大众对网络经济的认识度是非常必要的，认知提升才能带动行动，使人们利用网络来实现经济价值，从中获得切身利益。 二、房地产经济概述 近年来房地产行业的飞速发展带动国民经济的发展，对国民经济的发展有着深远的影响，且地产行业涉及领域广泛，能够在很大程度上带动较高的经济价值，对经济和社会的发展都有举足轻重的意义。改革开放带动着国民经济的飞速发展，各领域新兴企业也迅速崛起，这其中尤其是房地产行业的兴起最为迅猛。我国经济体制的不断发展和完善为房地产行业提供了便利支持，使得房地产行业发展势头大增。因此传统的地产行业在现代科技和经济进步的推动下已经不能满足现代房地产行业的需求了，且传统地产行业在运作中也存在也一些问题弊端，所以要想房地产经济得到良好稳步健康的发展，改善传统施工设备、施工技术以及施工人员的文化素养是当前首要任务。 三、网络经济对房地产经济的影响 经济全球化和信息化的普及推动着网络经济的发展，势必会影响到地产经纪的发展，而网络经济的产生必然会对传统生产力和生产关系产生冲击，而且也影响到技术的创新，在生产力上可以提高劳动力的使用率，提高劳动效率。高速发展的创新技术能够在一定程度上减少房地产开发的成本，并能提高劳动技术和建筑技术，能够促使房地产开发有更高的利润空间。 1.对房地产传统资源的影响 房地产行业的经济发展逐渐受到互联网经济的影响，在新型的经济发展社会，信息资源的质量提升与整合都深深的影响着房地产行业的健康发展，现代信息资源与房地产传统资源在一定程度上互相置换，互相影响，同时传统资源吸取现代信息资源的精华，弥补自身不足，这样能够有效的减少房地产发展受传统的限制，从而加速房地产发展的步伐，提升房地产发展的效率，因此无论是从生产力上还是发展空间上或是从相对独立的传统资源角度来说，网络经济的发展都在潜移默化的影响着房地产经济，并且起到积极的推动作用。 2.对房地产经济技术的影响 在房地产行业中运用网络经济能够使技术得到质与量的提升，首先，网络技术结合先进的建筑设备使得地产开发和经营过程中固有建筑设备和施工设备得到改善和提升，使技术更加先进、智能，提高工程质量、优化施工进度。同时在房屋管理上，物业管理利用智能设备能够更有效便捷的进行管理，例如使用监控设施不仅方便物业管理同时保障居民的安全。另一方面，网络经济的应用为房地产交易提供了便利，客户与房地产商通过网络电子商务交易的方式进行直接的交易，这样的交易方式保证了交易的安全性同时提高了交易效率，所以网络经济与房地产经济密不可分，互相影响，网络经济带动房地产经济的迅猛发展，房地产经济同时又为网络经济提供发展平台。 3.房地产经济的发展趋势 房地产行业依托产业多涉及面相对广泛，与多方面的发展相关，经济发展上更是息息相关、互相影响，并不是独立存在于社会经济中的，对于我国现有的国民经济来说，房地产行业已经成为支柱产业，意义重大。虽然房地产行业兴起的时间不长，然而在国家经济制度作用下发展速度却很快，突飞猛进，这与国家的一些扶植政策是分不开的，资金上的大量投入保证了房地产行业的稳健、快速发展。 结束语 网络经济在不同层面都在积极的影响着房地产行业，无论是在地产技术、劳动人员的能力以及制度上的改善网络经济都起着至关重要的作用，在网络经济的作用下，知识和信息对传统房地产资源的影响促使房地产业生产潜力和前景得到更好开发，房地产资源的开发决定着房地产经济的发展，有效的利用网络经济和先进的现代化信息技术房地产行业分工细化、知识共享，使房地产资源得到有效利用。因此，网络经济对地产经济的推动有着重要的意义，逐渐成为主流趋势，引导传统观念，向新型经济形式迈进。 网络经济对房地产的作用:浅析网络经济对房地产经济的推动 摘要：互联网技术最早产生于美国，该技术诞生后在全世界范围内迅速推广，对国际经济发展产生了很大的影响。互联网技术以其自身具备的优越特性，使其成为了现代信息技术的主要代表。社会对互联网技术发展非常重视，该技术产生引起了世界信息技术的变革。房地产经济是市场经济结构中的重要构成内容，对国民经济发展有很大的影响。因此，本文主要探讨网络经济对房地产经济的推动，以供参考。 关键词：网络经济；房地产经济；互联网 随着互联网经济的不断发展，互联网经济已成为与农业、工业领域同等重要的经济实体。探究网络经济对房地产经济的推动作用具有重要意义，本文详细阐述相关内容。 一、网络经济的正确理解 随着互联网络快速发展，人们充分感受到了互联网络带来的便捷，从而逐渐衍生出一种新型的结构体系，也就是网络经济体系，这种经济体系产生与计算机技术网络技术的发展密不可分。在经济全球化趋势的影响下，国际间的信息文化交流也越来越为频繁，网络经济规模也在短时间急剧扩展，成为了国际信息文化交流的枢纽，对人们生活方式、生活理念造成了很大的影响，对社会生产力提升也起到了一定的促进作用。网络经济也可以称之为互联网经济，以往人们对需求产品的购买需要到实体店铺中，产品购买会受时间和空间的限制，对人们生活造成了极大的不便。网络经济产生后，人们可以在企业构建的网络店铺上购买产品，需求产品的采购不再受时间和空间的限制，人们只需要通过网页浏览就可以了解到产品的相关信息，其中包括产品的市场销售价格、功能、质量保障期限等，而且人们对商品的选择面也会更广。这种经济体系不仅为人们生活提供了较多便利，而且对生产领域发展也有积极影响。网络经济体系的有效应用，可以提升生产力，优化产品生产工艺和生产技术，提高相关人员的综合素质，扩展企业的经济效益空间，以降低企业生产的成本投入，提升企业的经济效益。 二、房地产经济的正确理解 房地产经济活动包含的内容众多，其中涉及房地产商品的生产以及商品的流通和房地产市场消费等多项内容。房地产生产是建筑工程项目建设施工企业根据设计图纸进行施工的过程，房地产流通具体指的是房地产商品再次生产以及商品设计理念实现的过程，房地产消费就是将房地产商品推向市场满足房地产商品生产利益追求的过程。无论是房地产商品的生产、流通还是关于房地产商品的消费，都需要建设相对应的经济运行机制，创造良好的经济体制条件，这样才能使房地产领域健康稳定发展。房地产经济与人们生活存在非常紧密的联系，行业领域涉及层面较为广泛，房地产经济发展过程中可以带来较高的经济价值，对改善人民生活水平、生活质量促进社会经济发展有积极影响。如果房地产行业领域不能随时展变革，仍沿用传统守旧的发展模式，必定不能满足现代人对房地产领域发展的多元化需求。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 1.网络经济在发展过程中对房地产行业产生的推进作用 从某种层面来讲，网络技术在房地产领域中的应用使房地产经济迎来了新的改革热潮，无论是房地产工程项目设计思想的产生还是工程项目建设施工材料应用、工程项目建设施工方式以及项目建设管理模式等方面，都产生了很大的变革。在房地产工程项目建设中，必须要充分了解信息技术具有的优越特性，积极找寻房地产技术与网络技术存在的契合点，从而使网络经济和房地产经济可以相辅相成、共同进步。以往众多资源的独立性较强、共享性较差，网络经济产生后强化了资源的开放性特点，使房地产经营领域和技术层面都取得了跨越性的进步。 2.网络经济在发展过程中对新型房地产行业产生的推进作用 网络经济对房地产经济发展的影响，主要体现在以下方面。房地产行业领域发展具有非常明显的特征，该行业领域发展过程中需要应用多种设备、技术，涉及的专业非常广泛，设备与技术应用成效和质量对房地产行业领域发展有很深的影响。地产工程项目建设中，施工单位对施工设备控制非常重视，将网络技术与工程项目建设施工设备相联系，可以密切关注设备的运行状态，设备不良故障问题发生后可以及时发出警报信息，保证设备应用的安全性和有效性。同时，也在一定程度上提升了工程项目的建设施工管理力度，强化了操作界面管理的便捷性。互联网经济影响下，可以在互联网上产品信息，客户可以通过电子账户交易的方式购买商品，降低了房地产交易的成本消耗，加强了人们对房地产商品购买的便捷性。我国需要加强电子商务法律法规的健全和完善，为电子商务活动开展提供法律和技术保障，切实保证电子商务交易的安全性，将网络经济的优势良好呈现出来，促进房地产经济发展。 四、结语 网络经济和房地产经济之间存在很多契合点，在网络经济的意义和房地产经济的意义方面，二者都是社会经济实体中的重要模块。网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领，企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义，采取科学的方式促进二者融合，在实现房地产经济全面发展的同时，推动我国社会经济朝更高的方向发展。 作者:陈锋 单位:漳州城投地产集团有限公司 网络经济对房地产的作用:网络经济对房地产经济增长的作用 摘要：近年来，随着互联网技术的深入推广和应用，网络经济这种新型社会经济组织形态得以形成和发展，并对人们的生产、生活产生了诸多影响，而房地产经济作为拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”，也在“互联网+”的驱动下，寻求新的发展，借助网络经济带来的信息技术、资源整合、市场空间等方面的优势，能够实现对自身经济增长的正向激励，基于此，本文以网络经济及房地产经济内涵为出发点，深入探讨了网络经济对房地产经济增长的具体作用。 关键词：网络经济房地产；拉动作用；增长效益 当前，在全球信息化发展大潮之中，加速推进网络强国战略的目标已经被提上日程，网络基础设施建设、信息资源共享及互联网创新能力等方面都获得的长足发展，而在此驱动下，衍生出了一种新型的社会经济组织形态——网络经济，其突破了地域限制，表现出一种更强的便捷性、交互性、信息性等特点，且发展潜力巨大，根据数据2017年6月11日艾瑞咨询公布的《2017年中国网络经济报告》中的数据显示，2016年我国网络经济应收规模已经突破14707亿元，与去年相比增长率达到28.6%，具体而言，PC网络经济营收规模为6799.5亿元，移动网络经济营收规模为7907.4亿元；电商营收规模8946.2亿元，所占比值超过60％，这无疑暴露出网络经济发展的巨大潜力，而在此影响，随着其深化发展，其对于实体经济的作用将日渐凸显。而房地产作为经济增长的主要推动力，网络经济发展给其带来了新的发展思路和方向，不仅促进其技术进步、资源在整合，而且拓展其市场空间，为此，深入探讨网络经济对房地产经济的推动作用，不仅能够深入挖掘网络经济的潜在价值，发挥优势性，而且能够加速推进房地产经济新动能的产生和发展，是一种共赢的有效举措。 1网络经济及房地产经济的内涵界定 1.1网络经济 当前，互联网技术、大数据及移动终端技术的多项驱动下，网络用户规模和数量不断激增，根据相关数据统计，截至2016年底，我国网民的数量已经达到7.3亿人，增速仍在逐渐上升，且移动网民的数量在其中所占比值为96%，加之人们生活水平和消费习惯的转变，这都催生了网络经济形态的衍生和发展，其作为国民经济发展的新形态和新趋势，正以势不可挡的态势高速发展，且因为与其他经济形式的关联性较强，在经济社会的整体发展中发挥着无可替代的作用。具体到其内涵，目前理论和实践学界尚未形成统一的说法，而根据其依存的因素及包含的内容，所谓网络经济是一种在互联网信息技术深化应用下衍生出的一种新型经济形态，其以计算机网络为依托，以生产、分配、交换和消费为根本内容，以知识和技术创新为前进动力，是信息技术产业深化发展下的必然产物。网络经济的发展催生了新技术、新产品、新业态、新模式的萌芽和发展，不仅能够推动高新技术产业的崛起和快速发展，而且能够有效带动传统产业的转型升级，正如总理曾经说过的：“新动能与传统动能是密切相关的，新经济、新动能不仅催生了新技术、新业态，也在推动传统产业改造升级”，由此可知，网络经济作为新兴的经济形态，其与传统经济之间并不是分割对立的，两者始终处于互动发展过程之中，网络经济的便捷性、技术性等优势，能够为传统经济注入生命活力，从而焕发生机，实现经济整体发展水平的显著提升。而且，当前，在全球信息化驱动下，网络经济获得了前所未有的发展空间，数量和规模均呈现高速发展状态，其优化产业技术能力、提升生产效率、增强从业人员职业素养、便捷服务的潜在价值逐渐凸显，并由此对企业经济效益产生深远影响，总体来讲，网络经济的发展不仅改变着人们的生产、生活方式，而且对于社会经济结构产生了深远的影响，是带动传统经济发展的重要力量，为此，必须抓住网络经济发展的重大机遇，从社会发展和经济发展的视角重新审视传统经济发展的战略部署，大力实施“网络+”，从而实现传统经济的创新发展，提升国民经济整体发展水平。 1.2房地产经济 房地产经济是以房屋、土地等不动产为主要对象的经济形态，其是围绕房产进行生产、分配、交换和消费所产生的人与人之间的经济关系，房地产经济关系与房地产生产力的有机结合。房地产作为关联性较强的综合性产业，其对于建筑设计业、金融投资业、装饰装修业、信息技术业等产业均具有关键影响，也因此成为企业获取经济效益、区域经济和国民经济快速发展的主要驱动力，而且近年来，在政策红利延续发展下，多种优化政策纷纷出台，资金倾斜力度不断强化，在此影响下，房地产经济规模得以迅猛发展，目前已然成为国民经济发展的重要支撑力量，是拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”，据数据统计显示，仅2017年一季度，我国房地产经济对经济增长的贡献率就达到了7.2%，而2016年度贡献率为8%，而欧洲国家美国、德国房地产经济在GDP中所占比重为12%、11%，与之对比下，说明我国房地产经济的发展仍相对滞后，还存在很大的上升空间。但是，必须认识到的一点是，当前全球经济处于低迷发展状态，经济增长持续下降，房地产投资增长乏力，而且我国正处于经济新常态战略调整的关键阶段，供给侧改革战略不断推进，房地产在去库存、市场调控影响下，房地产经济增长态势也有所下滑，这在很大程度上影响了我国经济的整体走势，为此，如何结合房地产经济发展现状，找准其发展短板，有针对性地进行创新发展，从而更充分地释放其发展潜力，成为了推动经济增长过程中的首要任务。而网络经济作为信息技术创新应用下的重要产物，是引领传统经济转型升级的关键力量，其内含的新技术、新业态、新模式将对房地产经济生产、经营和管理产生深远影响，其与房地产经济的全面、深度融合将推动房地产经济的加速增长。 2网络经济对房地产经济的具体作用 互联网技术的推广和应用为网络经济新形态的创新发展提供了全方位的支撑，而随着其技术、资源及市场等潜在价值的逐渐凸显，网络经济与传统经济的联系日渐紧密，房地产经济作为国民经济的重要组成部分，因涉及面较广，受网络经济的影响很大，尤其借助网络经济带来的现代技术、信息资源，房地产经济传统建筑设备、施工技术、营销路径、市场定位等都发生了根本性的转变，经济增长态势逐渐增强，且经济价值得到较大程度地提升。 2.1加速推进房地产经济技术的创新发展 网络经济是在互联网技术创新应用下的新型经济形态，其能够促进房地产技术的加速更新，首先，网络技术的发展，为智能建筑发展带来新的发展思路，借助网络技术与建筑设备的深入融合，能够有效弥补和改善房地产开发过程固有建筑设施及施工技术的自身弊端，从而促使智能、先进网络应用技术在房地产领域的深化应用，三维数字化建筑模型、网络虚拟展示平台及智能建筑配套设施等都是网络经济高度渗透下的重要产物，其对于提升房地产的施工质量、提升用户体验具有关键作用。其次，网络经济的发展也拓展和延伸了房地产营销渠道，物联网、大数据、云计算等新型网络技术应用下，电子商务产业应运而生，并成为网络经济发展的主要载体形式，其与房地产经济的深度融合，能够更加方便、快捷地搭建客户与销售商的网络营销渠道，在确保房产教育安全的同时，也实现了交易效率的显著提升，而且利用网络经济信息传播的便捷性、覆盖范围的广泛性，能够增强房地产经济的宣传效应，为房地产企业创造更多的经济价值，由此可知，网络经济对于房地产经济的作用十分明显。 2.2实现了房地产经济信息资源的有效整合 网络经济发展大趋势下，房地产经济信息化发展趋势明显增强，并重新建立和塑造网络经济时代下的发展理念，而信息资源的有效整合和提升将在其中发挥着重要的作用，其不仅影响着房地产行业健康、优化发展，而且影响房地产经济信息资源的有效配置。网络经济是在现代信息技术支撑下发展起来的经济形态，其包涵了网络特有的信息技术资源，使得房地产经济信息的获取更加便捷，并突破了传统时间和空间的限制，传统房地产经济发展过程中，企业与企业之间、企业与政府、企业与消费者之间的沟通与交流存在信息障碍，容易导致资源配置无效率或是效率不高，甚至是市场失灵，而网络经济发展下，在距离趋于零、时间趋于同步的网络环境下，无论是房地产的生产、流通还是消费，信息使用者都可以借助互联网的高效传输性，及时、准确地查询或获取相关信息，从而为房地产企业更加便捷、及时的推动建筑施工状态、产品销售活动等信息提供支撑。 2.3促进了房地产经济市场空间的更大延伸 房地产经济是政策导向较强的经济形态，近年来，我国逐渐强化对房地产经济的管控，尤其是自2016年3月起相关的限贷、限购、土地供给控制及市场秩序规范体制等相关政策、法规相继出台，房地产经济政策进入了收紧调控的关键阶段，在此影响下，房地产经济销售量减少，市场空间紧缩，从根本上制约了资金的回笼和再投资，进而间接减缓了经济的整体增速。而网络经济的发展，将市场销售空间由线下转向了线上，而且可利用互联网对产品端、服务端进行创新设计，使得人们可以在线全方位、立体化地了解房产性能、社区管理、交通条件及配套设施等情况，不仅提升了房地产销售的层次，延伸了其市场覆盖范围，而且通过智能化、移动化、大数据及云计算的应用，能够降低对劳动力的依存度，有效控制成本支出，与此同时，在进行系统规划和整体设计的基础上，创新思维，转换思路，搭载网络经济带来的便捷性，利用现代化的绿色科技技术、自动化控制及云储存等多元技术，对房地产产品进行升级革新，推出智慧住区产品、定制化房地产金融服务、智慧客厅等互联网端服务形式，打破固化的房地产经济形态，将其市场空间进行虚拟化的拓展和延伸，由此实现房地产经济的长期可持续发展。 3结语 “互联网+”战略目标引导下，信息技术的创新应用促进了网络经济的加快成长，并推动了实体经济的转型升级，进而拉动了国民经济的整体增长，并让民众普遍受惠，而房地产经济作为经济发展的支柱产业，自然也受到了网络经济的诸多影响，其推动了信息技术与建筑设备的融合，加速了信息资源的整合和优化配置，对于房地产经济的推动作用异常明显，为此，通过两者关联性的研究，不仅能够充分发挥网络经济的潜在价值，而且能够显著提升房地产的经济效益。 作者：李许亮 赵红 单位：石家庄理工职业学院 网络经济对房地产的作用:房地产网络经济推动 摘要： 随时社会的高速发展和进步，计算机和信息等高科技技术获得了突飞猛进的发展，互联网的出现对世界经济结构带来了巨大的影响，互联网技术在美国新生之后，立刻以极快的速度推广到全世界，对全球经济带来了巨大的影响，互联网技术在发展过程中以其独特的优势成为世界信息技术的代表，在发展过程中互联网技术得到了极大的发展，在全世界引起了信息技术的变革。笔者结合多年的互联网工作经验，对网络经济和房地产经济经济进行了深入的研究，找出了网络经济对当地产经济促进作用的几个方面，并提出了几点有价值的参考意见，以供参考。 关键词： 房地产；推动作用；经济；网络 互联网平台是一个极度开放的平台，在互联网上拥有着大量的资源，互联网技术是信息技术变得更加爱全面，从存储空间等方面大大提高了劳动力的产出，有效地推动了信息技术的发展。网络经济这个名字其实就等同于互联网经济，它是以互联网经济为载体来发展的，当今的互联网经济已经成为与农业、工业并驾齐驱的一项重要经济实体。 一、网络经济的具体概念和意义 随着时代的发展，网络经济成为当前经济的主要构成部分，在社会经济的组成部分中，网络经济在自身发展的同时，对全球各项经济都有着极为积极的影响作用，有效带动了全球经济的快速发展。跟其他经济模式相比较，网络经济具有更强的便利性，在信息的及时性方面也是其他技术无法比拟的。在当今经济发展模式中，“信息化”和“全球化”已经成为经济发展的代名词，在这种经济模式中，网络经济在经济信息化和经济全球化的中间担任着链接的桥梁作用，网络经济对社会的发展有着极为积极的作用，网络经济的高度发展对人们当前的生活产生了极为重要的影响。毫无疑问，网络经济是当前高科技发展带来的产物，网络经济的产生带来的经济革命高度促进社会生产力的发展，在生产关系和社会知识储备方面发生了极为重大的变化。从某种程度上来讲，网络经济对全球的经济进行了深度挖掘，使全球的经济获得了一个突飞猛进的发展，随着人们的观念逐渐更新，人们对网络知识的认知提高到了一个新的高度，从研究的角度来看，无论从社会的发展还是经济的发展来看，网络经济都能够大大地便利人们的生活，人们可以通过深入了解网络知识并且从网络经济中获得更多的利益。 二、房地产经济的具体概念和意义 随着城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业获得了突飞猛进的发展，房地产行业在我国现有经济体制中占有相当重要的位置，房地产行业对我国经济的发展起着极为重要的作用，国外先进国家的经济结构中房地产行业也占有相当重要的位置。在房地产行业中会涉及到多方面的经济体，其对经济发展的带动能力也是非常高的，从我国改革开放以来发展的几十年中，国内经济一直保持着持续发展，国内经济结构发生了微妙的变化，新企业雨后春笋般的崛起，房地产行业就是一个崛起的新型行业。在经济体制改革和发展的过程中，我国房地产行业逐渐步入了繁盛的时期，国内房地产行业得到了大幅度的发展和开拓，在行业中会在不同程度地涉及到施工设备、人员和技术等方面，素质不同的工作人员已经无法适应房地产行业发展的需要，想要在今后一个时期保持房地产行业的市场，就必须要在充分调研的基础上，采用科学合理的方式从人员、技术和工程质量等几个关键方面入手来着力提高，同时，还要将网络经济和房地产经济这两个新型的经济有效地放在一起考虑，提出了一些有针对性的发展意见。 三、网络经济对房地产经济的推进作用 （一）网络经济在发展过程中对传统房地产行业产生的推进作用 随着社会的高速发展，经济全球化和信息化趋势变得越来越明显，成为当前这个时代经济体制中的主要构成模块，在网络经济高速发展的情况下，必然会对整个经济体制产生极大的影响，随着网络经济的诞生和发展，对各项传统行业都产生了极为重要的影响，它通过自身的特点有效改变了生产力和生产关系的特性，在技术方面的创新具有不可小觑的力量。在传统房地产行业中，会涉及到一些人员、管理、材料等方面的问题，随着网络技术的兴起，这些方面的问题都得到了有效的解决，大大提高了工作效率和工作质量，我们在这个过程中非常注意信息和质量的使用，将网络信息最大限度地使用到房地产行业中。传统的房地产经济受到了网络经济的极大影响，在社会经济发展和新型经济体制变革的过程中，信息资源占有相当重要的位置，信息资源的质量对整个世界格局的改变都产生了极大的影响，我们要合理安排信息资源的使用，让其对房地产行业直接影响。从某种程度上讲，新型的网络技术对传统房地产经济是一次换血，将传统房地产行业中从设计理念到设计过程中的一些材料、人员、工作方法和管理模式上，都产生了全新的变革，在实际工作中，我们必须清晰看到信息技术这方面的优势，通过一种合理的方式找到网络技术和传统房地产技术的契合点，从而促进两块经济的相互发展，从传统资源的独立性角度方面来讲，新型的网络经济将传统经济的经营层面和技术层面都进行了全面的推动。网络经济在发展的同时，作为一种新型的经济体系，网络经济有效改变了世界的经济格局，在这个发展过程中，传统的经济模式受到了很大冲击和影响，传统的房地产行业在这个过程中受到了冲击最大，无论是在工作人员的素质技能还是施工过程中的管理方式和工作设备等，房地产行业受到了网络技术的极大影响，房地产行业的管理人员必须要努力提高自身的素质，通过不断地学习来接受新的思想，在这个过程中来提升自身的水平和能力，通过有效的措施和手段来对传统的房地产经营模式和技术设备等方面进行改革，加大本行业和网络经济的融合，将传统的房地产行业提升到一个新的高度。 （二）网络经济在发展过程中对新兴房地产行业产生的推进作用 随着房地产行业的发展，在技术和材料等方面都得到了极大的提升，相关工作人员在对房地产行业进行研究的时候，通过科学的调研和实践，将网络经济通过一种有效的方式引入到房地产行业中，让网络技术为房地产经济的发展提供动力。从实践中进行总结，网络经济对房地产经济的发展主要体现在两个方面，一方面，房地产行业具有比较明显的特性，在房地产行业的运营和发展过程中，必须要用到各种各样的设备，设备的好坏对房地产工作的工作质量和工作效率产生了极大的影响，房地产施工单位在工作过程中对设备的使用都非常重视，在工作中，将网络技术与房地产技术中的设备以及其他方面的先进技术进行有效结合，可以提高房地产施工的效率和质量，使信息化成为新型房地产建设中的主流技术，大大改善了原有的技术体系，在操作层面上更加方便快捷，同时，信息技术的引用对房地产行业的从业人员素质提出了更高的要求，信息化的使用使房地产建设中智能化程度更大，智能设备在房地产经济中广泛使用，使施工质量提高得更多，有效促进了房地产施工的整体工作水平和工作人员的业务素质。此外，在房地产行业的管理工作方面，网络技术也起到了相当重要的作用，网络技术有效提高了房地产行业的管理方式和管理模式，智能设备的使用也给房地产行业的手续物业管理提供了相当可靠的保证，比如，视频监控系统的广泛使用给物业管理带来了极大的方便和好处，人们在居住过程中安全和其他方面也都受到了影响，信息技术是社会文明的标志。另一方面，网络经济的高速发展和普及，给房地产行业在交易过程中也提供了极大的便利，传统的房地产都是在老式的交易模式下进行的，这种交易不仅大量消耗了人力、物力和财力，也大大浪费了交易的时间，网络技术的发展有效改变了这种传统的交易方式，我们可以通过互联网相技术来实现电子账户交易，这电子商务的发展，不仅仅保证了房地产交易过程的真实性和准确性，也大大节省了交易的时间和资料，方便交易双方腾出更多的时间来完成相关工作，从某种程度上讲，信息技术的使用对房地产的电子交易产生了极为重要的影响，电子商务在交易过程中需要采用一种全新的方式，在交易过程中客户和产商在交易过程中通过平台对交易的程序和过程给予了有利的保证，在交易凭证方面采用电子信息的方式，国家相关法律法规在这方面做出过明确的规定，给予电子交易更加有利的法律和技术支撑，在交易效率和凭证的安全性方面，新型的交易方式和传统的交易方式相比具有着更加鲜明的优点。 （三）网络经济对房地产行业的置换作用和具体操作方法 在传统的房地产行业当中，其施工流程主要包括施工设备、施工人员等方面的因素，这些都是影响大房地产施工质量和工作效率的重要流程，房地产行业想要获得更好的发展，获得更多的收益，就需要从这些重要环节入手。我们要合理的使用网络技术将网络技术通过合理的方式和契合点，应用到房地产行业的各个环节中。从细微之处来开始着手，以求通过网络技术来更好地推动房地产技术的发展。在工作中要从房地产建设中的设备和人员素质等方面下功夫，通过网络技术来有效地提高设备的性能和使用效率，将那些传统的老式建筑工具淘汰，在网络技术使用的过程中真正实现信息化手段，以求达到设备工作智能化的效果，在人员素质方面，要加大对人员的培训力度，让那些具有丰富工作经验的技术人员更好的掌握计算机技术，不断提高自身的思想认识和业务能力，在充分了解网络技术的前提下，通过网络技术来有效提升建筑行业的技术，以求达到为房地产建设提供动力的目的。要加强房地产行业企业领导层面对信息技术的重视程度，要全面提升领导人员的观念，在工作过程中，要加大对信息的重视，当前的社会已经全面进入了信息化的时代，在社会各个岗位和层面，无处不有信息化的影子，人们在日常的生产和生活过程中，技术水平和思维观念都受到了信息技术的影响，房地产行业要想取得更要的发展，就必须要加强对各类信息的重视程度，从某种角度上来看，房地产行业与信息技术的契合度有多大，决定着房地产行业今后的发展持久力，而信息技术的全面介入，正是实现了信息技术与传统房地产资源的信息置换，房地产行业在这个过程中对传统资源的需求越来越低，这种整体形势上的改变，有效促进了当地产行业的全面发展，大大激发了行业内部的潜力，房地产行业在发展过程中要相对保持自身的独立性，在发展过程中还兼顾到其他行业，实现本行业的全面发展，促进房地产行业在整个国民经济体制中的重要地位，在房地产发展过程中，网络经济起着不可估量的重要作用。 四、结语 在技术革命的浪潮中，世界的生产力获得了全面的发展，网络技术作为新兴技术的代表，对各行各业的发展都起到了相当重要的影响，在网络技术发展的过程中，我们需要通过更加深入的学习，网络技术对房地产工作的影响最大，房地产经济在逐步与网络经济融合的过程中得到了巨大的改变，在网络经济和房地产经济之间存在着更多的契合点，在网络经济的意义和房地产经济的意义方面，两者都是社会经济实体中的重要模块，网络经济对传统房地产的影响、置换和对新型房地产的技术引领，企业管理者必须要敏锐地察觉到这方面的意义，采取科学的方式促进两者融合，在实现房地产经济全面发展的同时，推动我国社会经济朝向一个更高的方向发展。 作者：唐景文 单位：内蒙古自治区乌兰察布市凉城县民政局

房地产论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产论文:当前形势下的房地产经济论文 一、中国当前中国房地产问题分析 1.房地产行业快速发展,房价快速提高。 在中国城镇化政策开始实施之后,中国城市人口大幅度增加,这样便大大的增加了对城市房屋的需求。但是当前中国房地产发展的模式还比较落后,仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式,这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符,从而导致了房价快速上升。尤其是一些一线、二线城市,房价的上升幅度基本上已经不科学了。同时房价的不合理上升也在一定的程度上影响了房地产朝着稳定健康的方向发展。 2.房地产适应市场经济发展的程度较低,市场发展不成熟。 由于房地产市场兴起时间较短,市场发展还不健全,而房地产行业适应市场经济发展的程度较低,同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性,以及受到中国基本国情的影响,导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场,从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构,其中较为高档的房屋建筑供应较多,但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活,大大降低了人们的生活质量。 3.目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善。 在房地产行业的发展过程中,其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因,资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策,对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度,但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款,而自己拥有的资金较少,一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时,由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全,其承担的发展风险也较大,银行出于自身资本安全的考虑,会谨慎选择放贷对象,这将直接限制房地产开发上的融资途径。 二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策 (一)强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化 根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析,中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看,房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里,通过对房地产市场进行调控,有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是,房地产是现代城市建设的重要一部分,而房地产消费又属于长期投资的一种项目,涉及的资金数额较大。因此,通过强化政府经济职能,推动房地产市场走向成熟化,有利于 ，！规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格,促使房地产朝着科学合理的方向发展,推动房地产市场更加繁荣稳定。 (二)制定科学化的发展规划,推动房地产经济健康发展 在中国当前社会经济快速发展的背景下,房地产改革尚且处在初级阶段,面临着重大管理方式和发展模式的调整。很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件,这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面:房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售,从中获得经济利益;有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租,通过经营的方式从中获得经济利益;有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等,从经营中获得经济利益;而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中,虽然没有直接获利,但却在无形中提升了城市的整体形象,有效增加了城市发展的经济价值。因此,在当前房地产行业的发展过程中,应该根据国家经济发展的基本情况,进行综合规划,努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径,深入了解房地产行业发展中各种经济关系,促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (三)建立完善的金融支撑体系,为房地产行业的发展提供重要的条件 在目前房地产行业的发展过程中,由于过度依赖金融机构资金支持,房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,建立完善的金融支撑体系,然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题,为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外,为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题,中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化,努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中,推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。更重要的是建立房地产金融二级市场,还有利于降低各大银行贷款的金融风险,有效推动房地产行业更好地适应市场经济化的趋势发展,有效提高整个房地产行业的经济价值,促进中国国民经济稳定的发展。 (四)建立科学化的管理机制,明确房地产经济发展的主体 中国当前房地产市场在发展的过程中出现了很多问题,而且这些问题基本上都是深层次的。通过分析得出,造成这些问题的原因是多方面的。因此,为了有效改善当前房地产行业发展中的问题,便需要建立科学合理的管理机制,充分明确房地产经济发展中的主体。通过利用政府职能进行科学调整,将推动房地产行业发展的各项政府职责落到实处。同时,还应该不断完善房地产市场发展的相关法律法规,为房地产市场能够稳定发展提供重要的条件。因此,需要根据中国经济发展的基本情况,构建与中国经济发展相适应的房地产法律体系,从而促使中国房地产市场更加规范化。通过将房地产行业发展的基本情况纳入到国家的法律体系中,促使房地产经济更加规范和稳定,确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。 (五)以科技创新为依托,推动房地产经济稳定发展 房地产经济的可持续发展,应当以科技创新为依托,知识经济,科技发展水平的提升,对于推动国民经济的发展的作用越来越大,并逐渐成为主导作用。房地 产科技的创新和发展,对于改善人们的生活,工作环境具有重要意义;能够引领房地产智能化的发展;并提升资源的利用效率,减少污染,增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展,人们将突破原有的思维方式和生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。 三、结论 在中国国民经济快速发展的背景下,房地产经济作为国民经济发展中的一种基础性产业,对国民经济的发展具有非常重要的影响。在房地产经济的发展过程中涉及的内容一方面是金融,一方面是政策。因此,在房地产行业的发展过程中,不能够仅仅只注重大幅度地提高经济收益,还应该注重国家在金融方面的应对能力。但是由于当前中国房地产经济发展尚且处在恶性发展的阶段,为了确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展,防止房地产经济出现泡沫经济,则不仅需要房地产行业自身进行调整,还需要国家在政策方面积极进行调控,才能够确保房地产经济能够朝着良性方向发展。 房地产论文:房地产税收的论文 一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾 我国现行的房地产税制中,涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展,房地产税制与经济发展存在矛盾,不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅,需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节,缓和社会矛盾的迫切要求,也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构,促进房地产市场持续健康发展的现实要求。 (一)重流转,轻持有 房地产持有阶段课税少、税负轻;而流通环节,多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税,如个人房屋出租收入既要征收房产税,又要征收营业税和个人所得税,明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据,截止20*年4月,全国商品房空置面积为1.27亿平方米,其中空置商品住宅0.69亿平方米,全国空置率超过25%,大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置,一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子,这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 (二)税制不统一,内外两套有违公平 内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税,外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本,还造成内外资企业竞争起点不同,税负不公,不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。 (三)税收立法层次低,征税依据不太充分 按税收法律主义原则,税收的征收必须基于法律的规定进行,没有法律依据,国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律,不包括行zd规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税,其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行zd规,级次较低。 (四)征税范围窄,财政功能不强 房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收,还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象;土地使用税也排除了农村土地,仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄,税基偏小,收入不高,也使其难以成为地方政府的主体税种。 (五)税、费不清,费高于税 目前,我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收,约占建设成本的9%;而如配套费等各类规费却达到41%。 (六)配套制度不健全,税收征管难度大 考虑到将来的税制改革,需要进行财产评估的税种和数量会很多,而我国的房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全,目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。 二、房地产税制改革的总体思路 采取“一清,二转,三改,四留”的办法,即对现行涉及房地产方面的税种进行整合,清理取缔不适应经济发展的税种,合并税基重叠或有紧密关联的税种;将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段;把一部分体现政府职能,属于税收性质,且便于税收征管的收费,改为征税;对符合国际通行作法,又属必要的少量规费,继续规范化保留。统一内外资企业的房产税,简化税制;提升房地产税收的立法层次;扩大税基,公平税负;建立和完善房地产估价制度等配套措施,促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 三、房地产税制改革的具体设想 (一)合并税种,开征统一规范的物业税或不动产税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费,以及属于税收性质的其他收费,合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地,又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下: 1.扩大征收范围,确定征免界限。要改变房地产税收重流转,轻持有的现状,就必须适应市场经济发展的要求,扩大不动产的征收范围,取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定,初期可把征税范围只限制在非普通住房,特别是对占用土地资源多,拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率,而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房,而买得起的人因持有成本过低,就多买多占的现状。这笔税款应专项使用,作为廉租房、经济适用房建设专项基金,鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房,也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴,这样将高收入者的收入转移给低收入者,抑制目前我国逐渐拉大的收入差距,控制收入分配中的“马太效应”,缓和社会矛盾,构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定,把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。 2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征,是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据;二是从租计征,以租金收入作为计税依据。这很不合理,按历史成本价余值征收,使得税收收入与房地产价值背离,国家不能分享土地增值收益,还将承 担通货膨胀损失;从租计征的则对其实际租金难以把握,且对经营行为征税与营业税有交叉;而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。 3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法,一是国家不能及时分享土地增值收益;二是税率过低,且不同等级土地之间的税额差距太小,体现不了调节级差收入的作用,对促使土地使用者节约用地,提高土地使用效益等方面的效果不明显;三是随着城乡经济的发展,许多地方城乡结合部难以区分,分设在城乡的企业由于地理位置的不同,也会产生税负差别;四是部分减免税规定,过多地照顾了纳税困难企业,不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理,影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法,对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。 4.全国税率应有弹性。我国地域广阔,经济发展极不平衡,全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间,各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素,在许可的范围内选择适用的税率。 (二)提高立法级次,下放管理权限 中央制定物业税的基本法,对税法要素做原则性规定,而由省级立法机关或政府制定细则,明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等,不仅有利于维护中央的税制统一,而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性,逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。 (三)开征不动产闲置税 目前,土地、房屋资源浪费现象相当严重,存在大量已征未用和购而不用的情况,有的地方政府还征用大片土地,等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量,其中空置一年以上的超过50%,占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为,打击囤积居奇,抑制非理性投资,制止资源浪费,优化资源配置,防范金融风险,需要采取税收强制措施,开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入,非常有效地遏制房地产投机,避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。 (四)完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度,全面掌握房地产各方面情况,找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动,将关系到有关房地产业的多项税收和收费,因此,要把该项改革和整体税制完善结合起来,处理好相关税种之间的关系。 房地产论文:企业单位房地产经济论文 一、房价形成机制与房地产经济 1.房价本身的形成直接诱因,来自购买方和出售方的协商议价。 只有房价在足够多的购房者认同的区间内,房地产的成交量才可以得以保证。也就是说,表面上是房地产开发方的单方面定价,但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于,如果成交量降低就会采用一系列的促销措施,从一定程度上降低房价,而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价,以确定自己的价格策略。 2.房地产经济的产业链延伸。 房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业,劳务技术等服务行业,房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。 二、房地产成交价格影响因素分析 1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。 就房屋的宜居性要求来说,不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求,但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以,单从2014年5月份数据来看,超过25每平米的住宅只有12%,这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天,极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的禁区。与此同时,有29%的房屋售价落在了15~25的区间中,26%的房屋售价落在了1~15的区间中,此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6元以下区间、6~8区间、8~1区间中分别占有的比例为3%、11%和19%,本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。 2.投资用房产的需求对于房价的影响。 房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场,而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因,也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲,因为投资用房地产之前囤积量的存在,以及投资人止损心理的存在,房地产售价可能出现成本倒挂的现象。 3.房产供应量对于房价的影响。 就以居住为目的购买房地产购买者来说,其需求是接近刚性的,而以投资为目的购买房地产的购买者来说,其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升,而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来,杭州房价的连续下跌,也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是,因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在,房地产价格不会出现理论上的暴跌,而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。 三、地产开发企业的对策 1.积极控制土地保有量和开发量的关系。 开发商对于土地的保有可以分为两种形式,其一是完全融资保有,其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上,房产开发企业即使不进行土地开发,也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以,到底将手中多少土地开发成房地产项目,是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下,可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。 2.合理调查市场,做好产品定位。 房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查,可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力,以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位,才可以使产品达到完美的标准。 3.实行集约式资金管理。 集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式,各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式,这种资金管理模式下,会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法,通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果,使得企业的投资更加具有理性。 四、结语 本文通过层次分析,认为房地产经济的波动趋势,不会出现市场上担心的暴跌的局面,而是可能出现相对稳定的缓慢回调后持续拉平的状态。但因为市场局面相对复杂,企业应该做好多方面的应对措施。通过合理的措施,企业可以实现投资集约化,使得投资风险得到更为有效的管控。 房地产论文:核心期刊房地产企业管理模式的研究 1房地产企业的发展趋势 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的 房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利/，！/益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产论文:房地产企业开设投资基金形式分析论文 房地产行业是资金密集型行业,对于房地产业来说,获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从资金来源现状基础着手,揭示了目前房地产存在的金融风险。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房地产投资信托基金的制约因素,提出发展房地产投资信托基金的政策建议。 1当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄,当前我国房地产金融暗藏几大风险:(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。 (2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在7%以上。 (3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。 (4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 (5)土地开发贷款有较大信用风险。 2房地产投资基金分析 2.1房地产投资基金的优势分析(S) (1)房地产投资基金具有融资灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此,在各种资金供给者中,房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色,可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。 (2)房地产投资基金具有高流动性:它是一种房地产的证券化产品,通常采用服务或受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资,出售物业的难度大且交易成本很高,流动性差。 (3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目,同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度。房地产直接投资,受各种变化的影响大;投资风险大。 2.2房地产投资基金的劣势(W) (1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规,房地产税费不尽合理,对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外,我国房地产企业的规模实力有限,能达到成立房地产投资基金要求的不多。 (2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代,没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系,大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。 (3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄,储蓄幅度仍然很快,而房地产商也有大量的需求,但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成,这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题,有必要进行构建使其完备。 2.3房地产投资基金的机会(O) (1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力,它是以资本为中心的,就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。 (2)市场分析。一方面,目前我国有许多民间资本通过三个方面——自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中,这种不规则投资房地产,加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金,不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金,同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。 (3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全,银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道,减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款,这本身对房地产企业就是一种很大的风险,一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险,当金融政策有变动时,不至于直接影响到房地产业发展。 2.4房地产投资基金的风险分析(T) (1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。 (2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果,其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决,投资能否按期收回并获得令人满意的利润;是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此,被投资企业应建立健全财务制度,加强财务管理。 (3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险,主要有以下两个方面:一是政策风险,由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善,以及执法部门执法不力等。 3发展房地产投资信托基金的政策建议 3.1建立健全相关的法律制度 法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规,但其持续发展,需要更为健全的法律法规制度。对此,应建立完善的法律体系,保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明,以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 3.2明确税收优惠待遇 房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国,房地产投资信托可以获得有利的税收待遇,房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此,我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。 3.3严格监管,强化信息披露 国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析,我国对信托计划涉及项目的披露较为简单,对项目的收益和风险结构也未作详细披露。 应从发展之初就高度重视监管问题,实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台,另一方面,加大中介机构的连带责任,防止中介机构披露不合格的会计信息。公务员之家 3.4建立交易平台。解决流动性问题 标准的房地产投资信托基金可以像股票一样在市场进行买卖,具有很好的流动性,这也是其吸引投资者的一个重要原因之一。我国以往的信托产品因为缺少统一的交易平台,流动性不足,成为限制信托业发展的一大问题,如果发展房地产投资信托基金,就应通过建立和完善信托产品信用评级体系、信托产品的定价等一制度,建立面广、公平、公正和公开的交易平台,提高其流动性。 房地产论文:房地产投资风险因素分析研究论文 引言 随着经济的迅速发展和社会的进步,企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题,而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显着特点就是投资资金规模大,建设周期长,作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动,面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险,也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之,大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性,从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中,若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失,则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险,是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性,而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率,即投资商在房地产项目投资过程中,遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的,它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在,无法回避它、消除它,只能通过各种手段来应对风险,避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识,将有利于降低这些风险。 2从来源分析 从房地产投资风险来源看,也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。 3从投资阶段分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段,在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险,有多种的动态因素对它施加影响,下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。 3.1决策阶段 政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子,宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、21年出台的规范住房金融业务的措施、23年国有土地使用权出让方式的转变等,就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率,对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等,且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类,并对相应的风险进行深入调查。 区位风险-区位指某建设场地的地理位置,以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。 时机风险-地产活动有周期性,供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测,以选择、确定合适的开发时机。 3.2前期阶段 进入前期准备阶段以后要取得立项审批;取得土地使用权;征地补偿;委托规划、报审;施工许可获得;筹资;招标等许多工作的进展,这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权,已有土地也不能轻易地改变土地用途,所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工,土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时,由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时,由于发行股票时机不当、数量不当,价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高,给开发者带来损失。 3.3建设阶段 工期风险-如承包商错误估计了项目的特点,低估了施工的困难,施工组织设计不当,遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等;或因为科学技术的进步,新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益,而使公众自觉性地进行干预,阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境,安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位,或者其它偶然因素,导致事故发生,引起的人身和财产损失,最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术,气候、水文,建材,人员素质等各种愿意引发项目质量不达标,带来的房地产投资风险。 3.4租售阶段 在租售阶段,房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销,总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量,而且还十分注重其租售后服务,即物业管理,物业不当有时也会给房地产投资带来风险。 4总结 在房地产投资领域风险的存在是必然的,关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险,一定要在这种情况下,需要加强风险管理认识,改善风险管理的方法,加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等,努力将投资的危险减小到最小。 房地产论文:资金管理下房地产业的论文 当前,我国房地产行业处在一个极为复杂的环境,人民币升值,汇率风险加剧、国际反倾销频发、贸易壁垒森严,国家不定期对出口退税、加工贸易等政策的调整,面对金融危机与不断变革的目标资本结构,都使我国房地产行业的发展面临巨大风险。自2008年以来的金融危机,向我们充分展现了房地产泡沫对整个金融乃至经济体系的巨大冲击,因而加强房地产行业的财务管理和资金管控,对房地产行业的良性发展有着重要的作用。 一、当前房地产业资金管理现状 房地产企业的资金链是以项目的融资为开端,经过项目的开发以及房子的交付使用,到项目的售后,其最终的过程是支付外部的融资成本,这几个过程形成了房地产行业循环反复使用,房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措,资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中,需要吸收大量的社会物化劳动投入,势必要动用大量的人力物力,规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多,所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持,整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期,资金投入大,回笼慢,同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约,包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场,项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。 二、房地产业资金管理存在的问题 我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分,建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等,无法进行有效的盈利预测,房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面,如公司治理结构,资金管理,工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。 (1)资金管理存在漏洞 货币资金是企业变现能力最强的资产,可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要,同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障,资金成本较高。此外,项目内部资金管理也很重要,如果某职位在财务管理上的权力较大,高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。 (2)收入成本核算缺乏合理性 房地产企业的开发周期一般是一年以上,项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间,资金的收效慢,就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象,大量的资金投入产生的费用无法与收入配比,需要注意的是,开发产品即便预售完毕,预售款项并不能确认是收入,房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目,项目销售单位却是单个楼层或者户型,单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。 (3)内部风险控制不当 虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构,但是成效却不大,主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形,设置了机构,却没有学到内部审计机制的核心,国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权,审计报表的审批还是在领导手中,高度集中的财务集权设置,让内部审计部门的工作内容大多流于形式,没有起到监督管理作用。 三、房地产业开发财务管理的建议 面对日益加深的金融危机,在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线,开创多元化融资渠道,加强企业大规模融资,遵守风险收益均衡原则,建立完善统一的财务系统,对财务风险进行合理预测和防范,对资金的管理做到物尽其用。 (1)完善企业目标资本结构 企业在建立资本结构时,要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标,负债份额,债源分布,还债时间,将投资回收时间与负债时间长短期联合起来,防止还债集中到来。创建良好的筹资环境,降低资金成本,避免到期物理偿债的现象发生,有效防范财务风险,良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。 构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一,各类单位在中心内开设收入户和支出户,通过资金预算管理,资金统筹管理,对资金进行有效的综合评估,挖掘资金潜力,降低资金风险,提高资金调度的准确性和及时性,将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日,使得预算在不断变化中接近实际应用,为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整,有效可靠地资金流动信息,能够帮助企业做出正确的经营决策,及时制定风险防范措施,促进房地产行业资金链的有序运行。 (2)推进企业自身改善 企业自身要注重对项目开发可行性的研究,对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究,确定项目后,对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析,确定项目资金链能够稳定持续的拓展。 银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求,房地产行业不能局限于当前的融资方式,除了传统借贷和风险投资以外,还要借助上市融资、信托投资的方式,注入优质资产,形成多元化融资资金链,提高项目资金流动性。 在审计控制方面,现代内部审计已不再是单一的财务审计,其功能已经逐步扩展到了经营审计领域, 侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制,有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况,财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用,要严格遵照财务审计制度,实习财务分权制度,利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果,加强内部审计部分的独立性,积极发挥企业内部审计管理监督作用,从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。 四、结语 综上所述,多元化财务资金管理策略表明,建立合理财务管理制度为企业应对千变万化的市场经济挑战指明了道路,加强财务管理力度,建立内部财务审计制度,扩大融资渠道能够规避国内市场经济的不理影响,保障房地产行业的稳定持续的发展,最终促进我国社会经济发展。 房地产论文:解析房地产开发项目中投资决策风险的论文 房地产行业是国民经济的重要组成部分,占据社会财富的半数之上。其本身作为一种新兴的热门投资理财产品,为大众追捧。但房地产作为一种投资大,开发周期较长的产品,自身具有较大的风险,直接或间接地影响着企业和其他人的利益。因此,我们必须对行业中存在的风险有相应的认识以及时对其进行规避。 1.房地产项目投资决策简要介绍 房地产开发分为四个阶段:投资研究决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、租售管理。房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中,不确定性最大、风险性最高的阶段,因此,它的成功与否关系到整个项目的成败。 房地产项目投资决策是指房地产开发商为了实现相应的预期目标,通过相应的方法,运用一定的理论分析、数据分析,通对政策法规、开发区域的经济环境、地理环境进行相应研究,考虑市场供求提出开发策略,并正式通过相应的程序,进行项目可行性的研究论证,最终分析出最佳的投资方案的过程。 想做出一个正确的决策,就要求决策者了解其中存在的风险,并依照风险的程度对项目进行筛选和调整,来得到最佳方案。 2.投资决策过程中的风险及相应要点 2.1重视项目区位风险 由于各区域经济发展速度、程度不一,经济环境大相径庭,消费水平、物价水平有异这使得不同区域的房地产项目开发面临着不同的问题,伴随着不同的风险。由于经济环境不同,同一风险因素在不同区域的影响程度也有着很大的差距,及风险因素具有一定的区域性或地域性。由于房地产开发项目的地理位置相对固定以及其不可逆性,对于开发房地产项目所选区域的风险研究是十分重要的。 项目区位风险主要包括政治政策、地理位置、风俗习惯、宗教信仰、交通环境等因素带来的风险。无论哪种因素进行了调动,都会直接或者间接地影响到地产的开发及销售,并给开发商带来相应的经济损失。 其中政治因素带来的风险包括新政策的制定、区域土地价格的影响、社会环境、社会安全性。等因素衣食住行,房地产占了其中的住,自然与国民生活和国民经济息息相关,政府必然会对其进行监管和调控。其调控对房地产行业的影响是全面的,土地政策、公积金政策、住房补贴政策,税收政策、城市规划政策、环境环保政策以及影响原材料价格的相应政策,都会较大程度地影响房地产开发经营的相应层面。尤其是在市场经济体制未完善的今天,政策风险对房地产行业的影响可见十分巨大。 其中地理位置因素带来的风险主要是所要进行投资地区相应的法律法规、社会安全稳定因素、经济状况、周边的自然条件、土质的条件以及人民的文化教育程度等因素带来的。具体来讲,我们要考虑目标地区的交通环境,人口密集度,城市规划,土地价格,地质条件等。这些影响了该项目的收益,决定了是否能给开发商带来高额回报。 2.2加强项目可行性的论证 房地产项目可行性的研究主要是指,在进行投资决策前认真调查拟建房地产项目的经济、社会、技术等因素,并结合项目区位风险进行分析,认真地分析和比较不同方案,以其带来的经济效益为基础对拟建房地产项目进行动态的、系统的、全方位的、多角度的综合分析和论证,并以此来判断决定采用相应的方案并对相应方案进行改进或将探究结果作为决策过程中的重要依据。其中,要注意,充分的市场调研和分析调查是一切分析的前提,错误的信息或者信息不对称将会对研究结果产生重大的影响,使其与真实的结果大相径庭,一定要保证可行性研究的依据是准确的,否则将会使公司效益大大折损,甚至造成相应的损失。 2.3加强房地产开发项目中投资决策风险管理 房地产行业属于高风险行业,它有着开发周期长、投资金额较大这两种非常明显的高风险的特点,这些特点也决定了巨大的风险将贯穿在整个房地产项目投资中。但是,高风险带来高利润,这也是为什么房地产投资日渐增多的原因。因此,我们不能因风险大而不投资,放弃其中高额的利润。为此,我们要做到相应的风险管理。 合理的降低风险需要进行合理的安排,在相应的风险管理中,我们可以用接下来的方法来有效地降低相应的风险: 进行合理的风险规避,这是一种相对保守稳健的投资方法,通过分析相应的项目区位风险后,放弃一些风险巨大的投资项目,来选择相对稳健的方案。这样可以有效地规避风险,稳中求胜,虽然没有超高额的利润但是胜在稳妥。 采用投资组合的方式,在证券市场上投资者采用证券投资组合的方式规避风险,我们也可以将它运用到房地产项目开发上。按照风险的不同程度以及利润要素,对一些合理的项目进行筛选,并进行合理的搭配,从而使风险大大降低。这样可以相应地降低风险并带来较高的利润,只是对于人员需求较大,要做的相应决策也相对较多。 3.结语 综上所述,各类风险伴随着房地产投资开发的全过程,因此正确认识并面对风险是十分重要的。企业在房地产项目开发的全过程中必须要做好全面的监测,进行系统的、全方位的、贯穿全过程的相应的风险管理并采取相应的防范措施,其中必须要做好项目区位风险和项目可行性等要点的监测和论证以及加强对风险的管理,来增强该项目的抗风险能力给企业带来高效益,并促进企业良好、快速并持续的发展。 房地产论文:宏观调控下房地产金融论文 一、宏观调控背景下房地产开发商融资创新的主要表现 (一)非银行金融机构融资 房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停,获得银行信贷条件苛刻且规模受限,因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道,信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。 (二)海外金融市场融资 鉴于中国大陆融资困难,近年来,一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资,不论是股票融资还是债券融资,市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素,因此,在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。 (三)通过创新方式获得银行资金 由于房地产开发商在银行的直接信贷受限,通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作,即银行通过向客户发行理财产品,将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商,该方法于21年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现:一种是银证信合作,即银行发行理财产品后,将所筹资金交给证券公司,由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划,再将这一资产管理计划对接信托公司,最终投向房地产开发商;另一种方法是找一笔过渡性资金,先成立房地产信托计划,再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外,房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资,比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是:首先,由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同,提供服务或设备,形成建筑商或设备供应商的应收账款;其次,由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行,取得银行的贷款;最后,贷款到期时,要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商,由后者归还贷款,要么建筑商或设备供应商到期不还,由银行向开发商主张债权代位求偿。这样,名义上是给建筑商或设备供应商的贷款,实质上是在为开发商融资。 二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现 随着房地产市场宏观调控向纵深发展,对需求方的调控力度也日渐加大,对购房者的金融限制即限贷政策,成为一种抑制投资需求的有效手段,但目前看来,绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。 (一)非银行借贷机构融资 受限贷政策影响,部分地区二套房商业贷款的首付比例提高,三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大,除自筹之外,还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物,而且成本较高,因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然,如果资金缺口非常小,购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。 (二)以变通方式从银行获得资金 如果购房者资金缺口较大,难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资,或者短期内无法偿还借款,以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房,然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房,只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金,如果资金缺口不大,购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金,此外,一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者,可以直接动用这一授信额度购房。 (三)通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金 购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的,但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向:房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作,搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上,一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补:房地产销售公司提供优质的客户资源,与民间借贷机构或银行的资金资源形成有/:请记住我站域名/效互补,大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中,房地产销售公司与借贷机构合作,对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩,转而突出家庭消费、经营周转等功能,⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的,这难道不间接构成为购房人融资?购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房,然后申请此类合作金融产品,获得融资后归还此前借款。此外,此类合作金融产品中,小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松,商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批,循环使用”的授信方式,在资金使用过程中并没有过多监控,这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控,至少有以下两方面原因:其一,在客户选择上,可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜,这类人群净资产较高,往往可以提供其他房产作为抵押物,违约风险低;其二,在融资金额和期限上,可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户,回避风险的同时加速资金周转。 三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑 毫无疑问,不论是房地产开发商还是购房者,在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中,其融资成本总体上要高于银行贷款,究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资?各类资金供给方为什么也愿意贷出资金? (一)生产者主权背景下商品房价格上涨的内在机制 “生产者主权”是一个与“消费者主权”相对立的概念,是美国制度经济学家加尔布雷思(JohnKennethGalbraith)提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、 设计、开发新的产品,自行安排生产,自行规定价格,然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说,让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品,这就是“生产者主权”。在生产者主权市场中,不是需求创造供给,而是生产创造消费,出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构,可以动用规模性的力量,而消费者则是分散存在的,很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者主权市场,唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上,从买地到设计,从施工到销售,都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的,反观消费者,除了决定买还是不买以外,对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此,房地产市场的生产者主权特征明显。在一个生产者主权市场上,价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比,生产者剩余多而消费者剩余少,这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征,虽然房地产开发商数量庞大,但由于商品房是地上附着物,购房者的工作和生活半径是有限的,他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求,而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供,这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者主权市场还是具有垄断特征的市场,其价格必定比完全竞争市场上的价格高,房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看,即便政府实施金融调控政策,房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本;动态来看,由于房地产市场是一个生产者主权市场,如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本,房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本,以保证其经济利润。如图2所示,初始状态下,某区域商品房供给为S1,商品房需求为D1,开发商定价为P1,商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升,该区域商品房供给变动到S2,如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润,即经济利润为负数,他们就会涨价至P2,此时商品房超额供给为ED,待售商品房积压严重,不利于开发商的资金周转,于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度,千方百计对消费者进行游说,逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2,开发商又成功地卖出了EC的商品房,待售商品房回到较正常水平CD。 (二)房地产金融市场上的寻租机制 既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升,那么理论上,只要还有涨价的空间,继续上升的财务成本也是可以接受的,除非价格严重透支了消费者的购买力,使出全部游说本领也无法提高商品房需求,价格无法继续上涨,财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润,否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录,具备较强的财务成本承担能力,各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力,面对政府的金融调控政策,供给方自然会合作起来,想尽一切可行的路径,实现对开发商的融/！/资,这不仅有利于解决开发商资金需求,更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者,首先,这部分人资产净值较高,可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押,风险保障程度较高;其次,这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大,期限较短,偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是,房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能:一方面,他们是主要的宣传策划者和游说者,只有更多的人被他们打动进而购房,他们才有获得更大利益的可能;另一方面,如果购房人资金缺口不大,但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资,他们作为信息的掌握者,自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台,在卖出更多商品房获取收益的同时,还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上,资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租,某种程度而言,房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言,这部分资金来源弥足珍贵。 四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响 针对政府的房地产金融调控政策,不论是作为商品房供给方的开发商,还是作为商品房需求方的购房者,都因为各种房地产金融创新而获得了融资,成功地绕开了调控壁垒,这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。 (一)商品房供给不断增加的同时价格不断上涨 房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加,是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显着影响,特别是对那些大的开发商而言,他们不仅融资渠道多,而且融资成本也相对低,这些足以调动他们拿地和建设的热情,因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨,原因有二:其一,在生产者主权市场上,供给决定需求,在不断增加供给的同时,开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说,使商品房有效需求也不断增加;其二,在生产者主权市场上,市场定价权较大程度上归于生产者,与传统的银行贷款相比,即便通过金融创新取得的融资成本较高,开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。 (二)房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集 房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下,开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价,根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求,但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求,还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后,有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给,待售商品房大量积压,不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能,届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实,房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面,对开发商的各类融资,包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响,银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降,且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商,贷款成本也相对较低,这部分资金出现问题的可能性较小,因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商,成本较高,违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发,风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播,逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是,在这部分融资中,虽然银行系统表面上看起来相对安全,但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联,比如通过银行发放的委托贷款,以及实际上来自于银行表内或表外的资金,因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面,房价如果出现较大幅度下跌,不排除部分首付比例较低的购房者违约,由于这部分资金主要是银行的按揭贷款,银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产,这又会反过来加剧房地产市场风险。 (三)房地产宏观调控政策效果不明显 房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒,这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣,政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行,还不排除有部分银行打擦边球参与房地产金融创新。这些 创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效,调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”,而不大理会政策的规制。近年来,房地产宏观调控政策效果不明显,与这种预期的不断强化不无关系。 五、针对房地产金融创新的优化管理建议 房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显,增加商品房供给的同时推高房价,加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路,采取果断措施,加强对房地产金融市场的管理。 (一)调整房地产宏观调控的政策思路 基于房地产市场是一个生产者主权市场的判断,宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来,政府主管部门加快了保障房建设,增加了居民住房的供给,但是仍然存在两个突出问题:其一,保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征,这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足,少数地区甚至过剩,[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少,并且往往处地偏远,相当部分有资格的购房者购不到房,成功购房者工作生活存在诸多不便,生活成本提高不少;其二,保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞,出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象,使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题,政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划,加大一、二线城市的保障房供给数量,特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房,可以采取土地出让配比策略,出让一块地给开发商的同时,紧邻开发一定数量的保障房,既增加中心城区保障房供给,又对普通商品房价格形成压力;另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节,增加对各种违法违规行为的打击力度,充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路,要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期,要强化社会房地产投机的风险意识,稳定房价预期,房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据,特别是风险提示性的数据,并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理,对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说,要加大打击力度,尽最大可能促使购房人理性决策。 (二)调整银行业房地产信贷的管理思路 如前所述,在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中,银行扮演了重要的角色。从表内来看,现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控,但如果把各种表外业务考虑进来,可能结果并不乐观。此外,一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资,或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口,实际上还是在为房地产供需双方融资,并且成本不断推高,风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施,如银监会21年7月叫停银证合作,2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》,要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理,这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资(市场通称“银证信合作”)的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多,业务多样,由于资本的逐利性,资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断,严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止,反而意味着更高成本的金融创新,因此,必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面,可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略,即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制,再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去,这样能降低房地产市场供需双方的融资成本,在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。 (三)加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管 非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响:一方面,这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道,分流了对银行的资金需求;另一方面,这些机构的管理相对于银行体系更为宽松,更有机会从事高风险业务,创新更为踊跃。因此,主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的,负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先,要明确管理主体,目前,银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门,但其他一些机构,如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理,工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能,多头管理效率较低,应该针对各类新型金融组织,明确管理主体,进行专业化的全面管理;其次,要完善管理法规,加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定,改变“先放养,后规范”的思路;最后,加强各类新型金融组织的业务指导,提示相关业务风险,提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度,使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 房地产论文:房地产投资论文 1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。 一、房地产开发投资的主要问题 1、资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资,以及外商直接投资均呈现回落趋势,而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。论文百事通23年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,三项总计12932.29亿元。24年1-5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。 2、资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足。1997-23年住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此,造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。截至24年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。 二、房地产开发投融资体制面临挑战 1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新力度。 2、自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。 3、经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此,及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。 4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而,外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,防范负面影响。同时,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。 三、完善房地产投资相关政策建议 1、完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策效力过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公平性。 2、近期主要目标是结构调整。以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大。另一方面,空置一年以上的房屋在56万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,23年两项合计占房地产开发资金来源总额的7%,24年1-5月两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险最有效的着力点。 3、加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关。近年来,政府 主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策,政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主。在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。 4、完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾。我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费。与此同时,由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案。公务员之家 5、差别化引导市场,加快金融创新步伐。23年我国人均GDP超过1美元,为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相 :请记住我站域名/ 6、防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力。防范风险的根本原则是减少不确定性。因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力。与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展。从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路. 房地产论文:小城镇房地产投资风险特征研究论文 我国城镇化已进入高速发展阶段,小城镇房地产开发也随之不断扩大,小城镇房地产开发可增加地方财政收人,带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展,促进基础设施的完善,同时扩大农村消费需求,吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大,建设周期长,影响收益的不确定的因素很多,因此,房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中,具有特殊性,因此,小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外,还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1.居民有效购买力风险。尽管全国范围内,小城镇人口众多,市场较大,但是单个小城镇市场规模并不大,消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的,他们要么没有住宅,要么当前住宅环境较差,对住宅的需求较强烈,需求量较大,但是这部分人由于家庭收入结构单一,一般没有持久性收入,收入水平受外界因素影响较大,购买能力极易受到市场变化因素影响,存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验,房价一般为居民家庭收入的3~6倍,发达国家为5~6倍,中等发达国家为4~5倍,发展中国家为3~4倍。25年1~1月,我国商品房每平方米平均售价为39元。据国家统计局公布,25年,我国城镇居民人均可支配收入为1493元,按25年全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米来计算,售价为25.3万元,是户均年可支配收入(户均按3.4人计算)的7.2倍,超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此,我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外,由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策,国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施,因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2.规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时,都要与当地规划管理部门进行沟通,详细了解区域规划和城镇规划,因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是,目前我国有的小城镇还没有建设规划,或者虽有规划但只是“规划规划,墙上挂挂”而已,没有严格地按规划执行,主观随意性较大。有的小城镇,城镇建设纯粹是长官意志,随着长官的变化,建设规划和思路也可能会变化,城镇规划的主导作用会失去,有的小城镇虽有规划,但是规划也不尽科学合理,随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划,将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符,生活区、工业区和商业区等功能相互混杂,建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等,从而失去区位优势,影响房产的价值,带来投资风险。 3.房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案,按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪5年代初期,美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论,并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用,成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法,投资者常奉行一句格言:“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。 房地产投资组合是利用多样性来分散风险,通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合,以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求,主要集中在居民对住宅房地产的需求,需求愿望强烈且需求量较大,但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显,造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4.消费习惯风险。在大中城市,由于城市市民文化素质相对较高,城市居民来自不同地方,一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔,小城镇众多,但各小城镇居民绝大多数为当地居民,他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同,多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致,可能会造成滞销。 5.开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质,影响到开发活动的每个阶段,这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业,多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来,都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题,有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中,作出的决策有时不合理,很可能给项目带来诸多不确定性因素,从而带来比较大的风险隐患。 6.公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建,影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预,阻止该项目的发展,从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂,土地权有的属国家所有,有的属集体所有,属集体所有的土地,形式也不一样,因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外,原土地上的附着物产物类型不一,形式多样。因此,获取土地时赔付过程复杂,经常出现各种经济纠纷,影响项目正常进展,带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1.广泛收集信息,做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程,这一过程所做工作的质量,最终决定投资决策的质量。众所周知,房地产投资决策所涉及的金额较大,一次投入后,要较长时间收回,并对投资者产生长期的持续影响,而且投资决策一旦被实施,就很难 改变,或者要付出很大的代价。因此,房地产项目投资决策必须进行可行性研究,对拟投资项目进行科学、全面的论证,以减少投资决策的盲目性。公务员之家 在投资决策阶段,一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此,可行性研究报告对决策意义深远,它是对拟投资项目进行全面的技术分析,是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前,我国很多开发项目的研究报告,只是投资者申请立项时的例行公文,缺乏科学分析和市场需求的有力支持,而且虚假和不实成分较多,达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例,截止2年1月,城市人口不足5万的三亚市共有12多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”,给国家和企业带来巨大的经济损失。 在可行性研究阶段,小城镇规划也是不得不关注的问题,投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况,和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系,及时了解小城镇的建设思路,保证房地产的地理位置和区位优势。 2.不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高,承受的价格随能力较低,大都属于一次置业,注重的是住宅的居住功能,对住宅的特色等辅助功能不是非常关注,因此不要盲目追求特色,以免增加成本,从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢,因此,每次开发规划不宜过大,可以采取分期开发的方式,逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响,及时掌握国家小城镇房地产发展状况,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上,能不断满足消费市场的特殊需求,保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。 同时,必须考虑市场购买力,找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低,利润空间相对较小,降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看,26年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出,“切实调整住房供应结构”,“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到,“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”,“自26年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积9平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的7%以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大,需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3.提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制,广开资金筹措渠道,提升开发实力,引进管理人才,提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量,要实行项目监理制度,聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程,需要较全面的专业知识和实践经验,而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此,有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同,对项目工期、质量实行严格控制,对材料设备等资金成本进行严格监管,并加强施工现场经济签证,有效控制施工质量和工程成本。 推行项目负责人制度,从房屋的规划设计到竣工验收,全程都要加强管理,确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,切实保障消费者的权益,获得消费者的认可,促进潜在消费群体的消费。 4.投资分散,控制风险。在市场经济中,从事多样化投资,一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种,是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式,追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大,即在风险和收益之间寻求一种最佳的均于投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱,应多联合多个投资者组成联合体,共同投资,共同受益,最大限度发挥各自优势,提高收益。同时,投资商还可租用共同投资后剩余资本,进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业,则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5.配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说,风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收,尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程,需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目,可以设一个专职风险经理,负责处理风险,对于一些大型工程,则设置风险管理机构,按照风险管理的基本程序,处理风险事件。 房地产论文:会计核算房地产的论文 一、房地产开发企业会计合算的现状和特征 1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。 2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。 二、解决会计核算问题的措施 1.合理设置会计科目 在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。 2.实施现金收付实现制 房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。 3.扩大信息透明度 在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。 三结语 随着经济的发展和企业管理水平的提高,对于会计的核算制度和体系趋于完善,我们应该进一步加强对于房地产企业会计的核算问题的探索,让企业的经济效益更进一步提升,从而可以有效地带动我国的经济发展。 房地产论文:土地开发成本房地产的论文 1土地开发成本估算原理 土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一,其质量直接影响着开发的最终成效。因此,房地产开发企业为了进一步降低开发成本,提升经济利润,纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算,合理规划其各项开发建设资金,并取得了良好成效。 1.1土地开发成本的涵义土地开发成本是指房地产开发企业为了获取土地使用权而付出的所用费用。根据《城镇土地估价规程(试行)》及工业用地的特点,影响工业用地的区域因素主要有:工业区的位置、交通便捷程度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量优劣度、城市规划限制等。因此,在进行土地开发成本管理时,相关管理人员必须站在房地产开发角度,在保证其开发质量的前提和基础下,尽可能地降低土地开发成本,提升其资金利用效率,保证其经济利润水平。同时,管理人员还必须进行必要的走访调查,及时了解和掌握开发区周围的环境情况,分析和评价其土地开发价值。 1.2土地开发成本估算的方法在土地开发成本估算过程中,常见的土地开发成本估算方法主要有基准地价系数修正法和假设开发法。这两种估算方法各有其优势与不足,其对应的估价对象也不完全相同。 1.2.1基准地价系数修正法基准地价系数修正法,是在求取一宗待估宗地的价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表,根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异,确定修正系数,修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。 1.2.2假设开发法假设开发法又称剩余法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。 2土地开发成本估算方法 在房地产开发项目中的应用随着我国房地产行业的不断发展成熟,其开发项目管理逐渐呈现出大型化、系统化、复杂化特点。因此,为进一步提升其项目开发质量,管理人员必须积极转变其管理理念,运用各种高效化成本估算方法进行成本估算,明确企业在整个开发过程中的权力与义务,并进一步优化资源配置,做到产权明晰,分配合理。 2.1项目概况 ①土地登记状况。待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、地号、图号、土地级别等国有土地使用证土地登记状况。 ②权利状况。待估宗地的土地所有权属于国家所有,土地使用权为JDC房地产开发公司合法取得。待估宗地来源合法,产权清楚。 2.2土地开发成本估算采用基准地价系数修正法估算该项目宗地土地使用权获取费用,本次评估的土地处于辽阳市五级地段,设定为住宅。根据辽阳市新调整的土地级别和辽阳市基准地价资料,对应的50年期基准地价为690元/平方米。 ①日期修正系数K1的确定。由于自2008年以来,辽阳市的地价指数变化较大,平均涨幅约为20%,根据辽阳市的地价指数,确定期日修正系数K1=120/100=1.2。 ②确定土地使用权年期修正系数K2。由于辽阳市商业、办公、工业用地基准地价均设定为50年期土地使用权价格,此次土地使用年期为70年。 ③容积率修正系数K3的确定。根据基准地价技术工作报告及其说明,其地价内涵定义为单位楼面地价,故直接乘以建筑面积即可得出单位地价,或许直接乘以容积率1.0修正。 ④开发程度修正的确定。因本次评估所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同,因此不需再进行开发程度修正。 ⑤影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定。根据《辽阳市市区基准地价测算技术工作报告》,结合待估宗地的各项因素具体条件,编制出辽阳市河东村各项楼面地价修正因素调查及修正系数表,故宗地基准地价修正系数为0.27。 ⑥宗地地价计算。 ⑦基准地价系数修正法估价结果。该宗地建筑面积为38.41万平方米,土地总地价为41242.72万元。 房地产论文:国内房地产财务成本管理论文 一、当前房地产财务成本管理中存在的问题 1.财务成本管理重视程度不足。 很多房地产企业虽有财务成本管理的意识，但是对财务成本管理工作却不够重视。财务成本管理直接影响企业成本使用的效率，若成本管理使企业成本使用效率提升至最高水平，那么将会给企业带来巨大的经济效益。但是，很多房地产企业并未认识到财务管理的重要意义，因而放松了财务成本管理。在财务成本管理方面，企业未明确有效的工作规范、目标，且成本管理体系本质也是不完善的。部分企业在实际财务管理中，只对部分成本管理环节给予重视，如重视设计阶段，而忽略了施工阶段，这种现状导致财务成本管理完整性不足，且很难进行系统性管理。 2.财务管理体系与成本管理体系不匹配。 近十年来，中国房地产企业快速发展，企业规模不断扩大，但是其内部管理体系却不能跟上企业扩展的脚步。房地产企业的财务成本管理仍延续传统的管理模式，管理方法较为粗放。从宏观和微观管理两方面来看，成本管理工作已经不适应企业的发展规模，且成本管理与财务管理存在脱节现象，这在一定程度上影响了成本管理在财务管理中的执行力。很多企业的成本管理制度仅针对自身设置，未考虑工作制度与财务管理的衔接性，因而无法在财务管理中落实各项成本执行要求，对企业经济效益造成了一定的影响。 3.建筑工程预结算管理效果不佳。 作为房地产企业，工程预结算是财务成本管理工作的重点，必须确保工程预结算工作准确性和有效性，进而保证财务成本管理不会受到影响。当前，工程预结算管理暴露出较多问题，主要体现在三个方面：第一，组织建设不足，影响了工程预结算管理的执行和工作效率；第二，定额更新速度慢，计算步骤繁琐，且无法保证预结算工作准确性进，影响了工程进度；第三，工程项目管理不足，主要表现为综合管理缺失，导致工程施工与设计的交流沟通不足，难以达到统一的管理模式，因而造成预结算款升高，影响企业的资金运作；第四，工程预结算问题严谨性不足，存在弄虚作假现象，导致预算远超过实际成本。 二、房地产财务成本管理问题的应对策略 1.提高财务成本管理重视程度，树立财务成本管理意识。 作为房地产企业，要认识到财务成本管理对企业效益的重要影响力，从而给予财务成本管理充分的重视。企业领导要制定相应的管理措施，要求财务成本管理人员从思想上重视财务成本管理工作，并树立财务成本管理意识，使该意识贯穿至财务成本管理工作的始末。企业领导要协调各财务管理部门，加快管理制度制定，构建一个完善的财务成本管理体系，提高财务成本管理的效率。房地产企业应明确财务成本管理与内部管理的关系，使财务成本管理部门具有参与企业各项决策的权利，从而通过成本管理优化企业资金利用效率，促进企业实现利益最大化。 2.加快财务成本管理体系建设，提升成本管理与财务管理衔接性。 企业要根据自身的发展速度，及时调整内部管理，尤其要做好财务成本管理体系建设，以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起，强化企业财务会计和财务费用审计制度建设，进而提高成本管理的规范性。房地产企业应建设分层管理的财务成本管理体系，严格划分每个层次人员的工作范围，实施岗位责任制度，便于明确每个工作人员的责任。在具体的成本管理中，首先要保证会计主体财务数据真实准确；其次要注意财务数据实时记录与收集；最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接，应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时，要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致，使两者实现统一管理，完成企业财务管理系统升级。 3.健全工程预结算体系，全面实施预算管理。 现代管理理念已经在我国企业中广泛推行，房地产企业也应具有现代财务成本管理的理念。现代财务成本管理理念对预算管理提出了新的要求，为此，企业要结合会计管理工作，全面落实预算管理。 3.1加快组织建设。 预算管理应实施统一领导，以强调其内部协调一致，需要企业内部部门互相合作、协调，因而其组织体系也要包括及公司各部门。企业内部各部门要统一思想认识，密切配合，共同完成预算管理，构建一个完善的预算管理组织结构。 3.2加强工程预决算管理。 企业财务管理人员要做好工程项目经济指标预测，尤其要注意指标项目的全面性，避免发生遗漏，影响预算成本。应结合具体项目进行具体分析，从而估算出较为准确的工程成本，保证预估成本与实际成本无较大差异。估算出工程成本后，应与设计方案反复比对。 3.3加强预决算人员管理。 预决算人员是预结算工作的实施者，其行为直接影响预算准确性。企业应定期组织专业知识培训及学习，提高预决算人员业务能力。为避免发生弄虚作假现象，应完善奖惩制度，提升预决算人员职业素养，使预决算人员能保持认真、负责的工作态度。 3.4明确管理流程和工作方法。 很多房地产企业的预结算管理方法较为粗放，导致管理效率不高，因而要加快管理流程和工作方法建设。在工程项目管理中落实综合管理，并提升预决算工作执行力度。此外，应强化预决算过程的监督工作，督促预决算人员建立较强的责任感。 三、结语 总体来看，我国房地产企业对财务成本管理重视不足，缺乏未将财务成本管理意识贯彻至相关部门，这种现状对企业节约财务成本是十分不利的，企业必须适应市场需求，学习现代企业管理理论，进而完善财务成本管理体系。房地产企业要深入了解当前财务成本管理的现状，结合企业自身情况，加快财务成本管理体系建设，优化企业内部管理系统。企业应重视财务成本管理规划，提高成本管理效率，促进房地产企业的成本管理质量提高，为企业规避市场风险，保证财务安全构建一个有效的保障体系。 作者：张彦红 单位：青岛银盛泰亿联置业有限公司

中国房地产业论文:从房地产业与国民经济的相互关系看中国房地产宏观调控 [摘要]当前，中国正处于社会经济发展的第二阶段，即随着工业化进程的不断加快，不断推动着城市化发展的进程中。房地产业与国民经济之间存在着作用与反作用及双向反馈的关系，且不是简单的局部与整体之间的关系，而是一个有机整体。文章结合中国历年房地产宏观调控政策及其执行效果，提出对中国房地产进行宏观调控的原则，并在此基础之上对房地产宏观调控现状进行评价。 [关键词]房地产；国民经济；相互关系；宏观调控 一、中国房地产业与国民经济的相互关系 房地产业是从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的产业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。它的主要经济活动贯穿房地产生产（主要为房地产投资开发）、流通（房地产市场交易）、消费（房地产使用过程中的物业服务）三大领域，与众多其他产业部门有着密切的相关关系。房地产业主要包括房地产开发业、中介服务业和物业服务业。它具有通过物资流通和劳动服务为人们的生产和生活提供服务，以改善和提高生产效率和人民生活水平的第三产业的产业特征。从房地产业与其他产业的关系看，它是一个具有高度综合性和关联性的产业。此外，房地产这一商品一旦被生产之后便不可移动，使得房地产业具有区域性特征。 一般地，社会发展阶段不同，房地产业在国民经济中的地位有较大差别。纵观古今中外的社会经济发展状况可知，社会发展阶段分为农业、工业和后工业阶段。当前，中国正处于社会经济发展的第二阶段，即随着工业化进程的不断加快，不断推动着城市化的发展，而在工业化、城市化的过程当中，中国房地产业在同民经济中处于基础性、先导性的地位。 在中同，房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的作用。作为国民经济中一个独立的且非常重要的产业部门，房地产业有着自身的发展规律和基本特征。但是，房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且存在着密切的内在联系和相关性。 （一）房地产业与国民经济间存在作用与反作用的关系 在经济学上，经济拉动因素主要归结为“三驾马车”：消费、投资和出口。从该角度看，中国国民经济主要衡量指标为国民收入、投资水平、信贷规模和利率、经济（GDP）增长率等。而房地产业主要衡量指标为房地产开发投资规模及其增长率水平、房地产业增加值及其增长率、房地产供求水平等。当国民经济繁荣（萧条）发展时，必呈现出消费、投资或出口等的快速（缓慢甚至负向）增长，而这其中某个或几个都将影响到房地产业的发展（停滞）。反过来，房地产业的迅速发展在创造经济财富的同时，还能带动相关产业的发展，共同推动着国民经济的发展；当房地产业萧条时，必将表现为房地产各项相关指标的回落，进而影响到宏观经济中消费、投资或出口等经济因素，因而制约着国民经济的发展。总的来说，在中国当前的经济、社会等国情条件下，房地产业与国民经济之间存在着比较明显的作用与反作用的相互关系，两者相互影响、相互制约。 （二）房地产业与国民经济之间存在着双向反馈的关系 20世纪90年代后期，有位美国经济学家经过长达3年的统计分析，发现宏观国民经济的发展和房地产业之间有着十分紧密的关系，房地产业的发展需要一个良好宏观经济环境作为坚实的基础。他认为，在成熟的房地产国家或地区两者的关系表现得更显著，具体关系为：（1）当一个国家或地区的宏观经济增长速度（即用GDP增长率表示）大于10%时，其房地产业处于高速发展阶段；（2）在8%～10%时，房地产业处于快速发展阶段；（3）在5%～7%时，房地产业处于缓慢发展阶段；（4）在4%～5%时，房地产业处于停滞阶段；（5）当小于4%时，房地产业处于倒退阶段。由此并结合中国历年统计年鉴数据得到表-1和图-1。 根据表-1和图-1可知，中国国民经济在21年问的GDP呈现较高的增长，大多数年份的GDP增长速度都超过10%，此期间房地产业处于高速发展阶段；而1998年、1999年的GDP增长速度在5%～7%之间，房地产业处于缓慢发展阶段；2002年、2009年的GDP增长速度在8%～10%之间，房地产业处于快速发展阶段。同样，以房地产开发投资增长率为例。利用该指标来反馈国民经济发展状况。1992-1993年在新住房制度环境下，中国开始迅速加大对房地产业的开发投入，使得房地产开发投资增长率呈现超过100%的增长，此时的国民经济水平也是高速的发展；1996年在中国房地产政策调控的影响下开始逐步放缓对房地产业的开发投入，房地产开发投资呈现较小的增长，一直持续到1998年，在此期间，中国国民经济的GDP增长速度也呈现如同房地产开发投资向下滑动的走势；1998年又开始逐渐加大房地产的开发投入，由于房地产开发周期较长，此时国民经济呈现缓慢发展态势，并没有呈现较明显的高速增长，而是存在一两年的缓冲期；2002年，随着对房地产开发投入的减少，国民经济从高速发展转为快速发展的态势；2008年，在美国金融危机的影响下，中国通过宏观调控降低对房地产业的开发投入，使得2009年中国国民经济发展水平转入快速发展的阶段等等。总而言之，中国房地产业与国民经济之间存在着能够相互反馈的关系。 （三）房地产业与国民经济并非纯属局部与整体的关系 众所周知，国民经济属于经济领域的范畴，反映的是经济属性和特征，最终作用于整个国家的经济发展水平及全国人民的经济能力。房地产业虽然是国民经济的重要组成部分，属于国民经济中兼有生产和服务这两种职能的独立产业部门，但房地产业具有较为明显的社会性和政治性，因此，并不能简单地说房地产业只是国民经济的一部分。房地产业与国民经济之间有着内在的、密切联系的相关性，是一个有机的整体。 二、中国房地产宏观调控的原则 （一）应将房地产宏观调控纳入国民经济的调控体系 房地产业对国民经济有促进或制约的影响作用的同时，国民经济也能从宏观层面影响整个房地产业的发展。因而，在对房地产业进行宏观调控的过程中，不应该将这一过程独立于国民经济的宏观调控体系之外，而是将其作为国民经济调控体系的一个重要组成部分。否则，容易出现过分强化房地产业的宏观调控，加速其发展速度，而超过当期国民经济发展状况所能承受的范围，或者为了追求国民经济增长，使得房地产业的发展赶不上国民经济的发展步伐，或者在国民经济发展缓慢的情况下期望房地产业的高速发展等问题。这些都会造成房地产业发展与国民经济发展的脱节、不协调等。 （二）应在一定阶段将房地产宏观调控作为国民经济的调控源 房地产业本身覆盖面较宽，包括房地产开发、中介服务和物业服务等各行各业，同时，还涉及许多相关的产业部门，如建筑业、建筑材料、家具业、装饰装修业、勘察设计、工程监理、质量安全检查等。此外，没有土地，没有建筑物或构筑物，没有一定的空间作为条件，农业生产无法实施，工业活动无法开展，第三产业以及科学、教育、文化、卫生、体育等活动也无法进行。而这些条件都需要以房地产为基础才能得到实现。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，房地产业在国民经济中的基础性、先导性产业特性是客观存在的，且具有不以人的意志为转移的特性。房地产业的发展情况能反映国民经济的发展状况，同时，国民经济的发展状况也能反射出房地产业的发展状态。这一双向反馈的相互关系，要求在房地产业占据国民经济重要地位，即两者关联性程度较大时，对国民经济的宏观调控应该以房地产宏观调控为切入点和通途，以其为主要的调控源头，调节和调控房地产业的同时达到调控整个国家国民经济的效果，实现互利共赢。 （三）应以利于国民经济发展为宗旨，同时避免社会分配不公 众所周知，房地产既可以作为商品，而具有经济属性，也可以作为投资品，而具有投资属性。此外，房地产还可以作为一种权益的保障（比如居住权），从而具有社会属性。在中国当前政治体制之下，房地产业还存在着较鲜明的政治色彩。当下，房价在调控制度的作用下呈现不断上涨的态势，甚至涨幅比较高；保障性住房起步较晚，且保障对象的覆盖面不清晰也不广泛；土地或房屋征收补偿中补偿标准普遍偏低等，使得部分信息灵通或者资源丰富的人们得到了巨大的收益，而大多数人民却仍然无法实现居者有其屋。在通过房地产业的发展追求国民经济快速发展的同时没有意识到并重视房地产的社会和政治特性，使得房地产宏观调控效果未与预期目标保持一致。因而，在制定和实施房地产宏观调控的过程中，除了需要坚持朝着对国民经济有利的方向发展之外，还必须要避免社会分配的不公平与不协调。 三、对中国房地产宏观调控的评价 （一）房地产宏观调控与房地产业和国民经济之间的相互关系处理脱节 1 房地产宏观调控与产业调整脱节。从产业结构上看，中国经济发展的主要产业正在由第二产业向第三产业转变，即在“231至321”的转变发展过程中。而在中国房地产宏观调控政策的引导下，各地市为了追求地方经济的发展大量出让土地，其中，在市县郊区大力发展工业园区建设这一增加地方财政的方式表现极其突出，且工业园区的建设对地方收入的贡献巨大。据此可知，中国房地产宏观调控使得地方政府较为重视第二产业的发展和建设，而这恰恰与中国目前的产业结构调整战略相脱节。产业结构调整战略的施行受限将直接影响到预期产业经济目标的实现，继而使得房地产业与国民经济之间的相互关系无法得到体现，最终影响到同民经济的快速健康发展。 2 房地产宏观调控与城市经济及城市建设脱节。随着工业化的加速推进，城市化进程不断加快，人口不断集中，城市地域逐步扩大。加上中国土地的公有制，地方政府代表国家行使权力，土地招拍挂的出让方式为地方财政提供了主要的经济来源，对城市经济发展起到了至关重要的作用。此外，还推动了城市建设的步伐，比如旧城改造、新城建设、城市规划的实施、生活配套设施和城市基础设施等建设。但是，通常中国房地产宏观调控政策的针对性不强，均从较广泛的角度提出，这对于不同经济发展水平的城市或是不同发展规划的城市而言，宏观调控的适用程度可能相差较大。现实中也确实如此，中国宏观调控在制定和实施的过程中并没有很好地与城市经济和城市建设相结合。 3 房地产宏观调控中缺少房地产业退出机制。当前，房地产业正处于不断发展壮大之中，无论是房地产生产（主要为房地产投资开发）、流通（房地产市场交易）还是消费（房地产使用过程中的物业服务）企业，只要符合相应资质要求的便可以成立。但是，随着人们对房地产各方面要求的不断提高以及科学技术的进步，企业在内部管理和外在环境的双重作用下把握着良好的机遇，同时也面临着巨大的挑战，仅仅以自然的优胜劣汰的方式无法从根本上淘汰掉那些不适合时展的企业。也就是说，对于房地产业的发展，不仅要健全和完善市场准入制度，还应该构建一个较为完善且科学高效的市场退出机制，而当前房地产宏观调控当中并没有涉及此内容。 4 房地产宏观调控中缺乏房地产业发展规划。房地产宏观调控主要针对房地产业发展现状所浮现出的问题制定相应的调控政策，没有重视房地产业与国民经济之间相互关系的考虑，使得多数房地产宏观调控政策不具有科学性和长效性，呈现“治标不治本”的状态，并不能从根本上解决房地产中的实际问题，其中，最主要的是房价的调控以及住房保障问题。因而，对于房地产业而言，其宏观调控过程中应该有专门的发展规划，这样才能从源头上把握房地产业与周民经济之间的相互关系，从而促进房地产业的健康有序发展，实现国民经济发展进程的不断加速。 （二）房地产宏观调控相对关注了房地产业与国民经济的经济、社会性 1 经济性方面，提出抑制房价过快上涨政策。2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（“国八条”）；2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（“国六条”），以及随后出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“九部委‘十五条’”）对“国六条”进一步细化，其中提到的“限套型”、“限房价”的“限价房”以期解决中等收入夹心层群体的住房问题；2007年，从土地管理、金融信贷和税收等方面，进一步深化以稳定房价为诉求的房地产调控；2009年提出的“国四条”；2010年4月27日，国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）——史上最严厉的调控政策；2011年的限购、限贷等一系列抑制房价过快上涨的宏观调控政策。这一系列政策虽然基本上都没有达到预期的调控目标，甚至出现了逆向的结果，但是至少可以看到中国房地产宏观调控政策确实在一定程度上关注到了房地产业与同民经济的经济性特征。 2 社会性方面，逐步重视住房的保障性特征。2003年8月出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）中确认，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房；2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施（“同六条”），加快城镇廉租住房、经济适用住房和“限价房”建设，其中，值得一提的是“7090”政策，加大了中小套型普通商品住房的供给以满足更多城镇居民的住房需求；2008年12月份出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确加快保障性住房建设，与此同时，中央还提出争取在三年内基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题及棚户区改造问题；2010年，中央又提出要力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2011年，又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建成3600万套。可见，随着时间的推移，社会的进步和经济的发展，中国在房地产宏观调控上正逐渐加大保障性住房的建设，尽管现实中仍存在较多问题。 四、结束语 在中国现行的经济政治体制宏观背景之下，房地产业与国民经济之间存在着特殊的相互关系。一方面，房地产业是国民经济的重要组成部分。既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的作用，即房地产业与国民经济之间存在着作用与反作用以及双向反馈的相互关系；另一方面，房地产业的发展和整个宏观经济之间的关系又并不是简单的一个部门和整体（局部和整体）的关系，而是有着内在的、密切联系的相关性，是一个有机的整体，即房地产业与国民经济之间存在非局部与整体的关系。从这一角度出发，房地产宏观调控应纳入国民经济调控体系，且在特定阶段应将其作为国民经济调控体系中的调控源，同时，还应该在促进国民经济发展的前提下保证社会分配的公平与协调，从而促进具有中同特色的社会主义和谐社会的构建。 中国房地产业论文:论中国房地产业的现状与发展趋势 【摘 要】从中国经济发展来看，房地产市场为我国家的经济发展做出过很大贡献，并影响了中国经济的发展走势。作者总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地产市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。 【关键词】经济发展；房地产；土地；发展 国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。作者总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。 1、国内房地产业的发展现状 1.1 房地产业的投资 从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。 1.2 房地产开发状况 根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。 1.3 房地产销售状况 从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。 2、中国房地产业的发展趋势分析 从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。 2012年4月18日，国家统计局了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。 以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。 3、结束语 新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。 中国房地产业论文:中国房地产业治理探析 【摘 要】 本文阐述了我国房地产市场现状，分析了我国房价过高的原因，提出了改善房地产业市场状况的对策。要加大对房地产市场的宏观监控力度，建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，改革土地制度，加强土地资源管理，调节房产税和交易税的征收比例，改革住房贷款利率，全面改变增长模式，明确政府职责。 【关键词】 房地产市场；泡沫经济；货币政策；治理 一、现状分析 近年来我国房地产投资增速虽略有减缓，但是其仍然处于一种胶着状态，下面对2012、2013两年的房地产市场作以分析。 纵观2012年，虽然我国的房地产市场仍延续着淡季不淡，房价反弹的行情，但是总体来说并没有出现大幅反弹。在4-5月份后，全国房地产市场呈现出成交温和放大、价格止跌企稳的新特点。到了7-8月份，一、二线城市房价开始上涨，三、四线城市房价呈现下跌趋势。与8月份相比，9月份在全国70个大中城市的二手住宅销售价格种，价格上涨的城市有32个，下降的有18个，持平的有20个。到了10月份，与9月份相比在70个大中城市的新建住宅销售价格中，价格上涨的有35个，下降的有17个，持平的有18个。 到了2013年，1、2月份，全国房地产开发投资6670亿元，增速比去年全年提高6.6个百分点。仅对于住宅投资来说，已占房地产开发投资比重的68.7%，投资4583亿元，同比名义增长23.4%，增速提高12个百分点。 而从商品房的销售和待售情况来看，1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比名义增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%；商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6%个百分点，其中住宅销售额增长87.2%，办公楼销售额增长91.6%，商业营业用房销售额增长17.6%。 从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。从上面的分析中可以看出，中国房价波动较大，尤其是2008年金融危机对我国房地产业产生了冲击，但是危机过后随之而来的是房价的剧烈上涨，因此中国房价还是沿着它自己的轨道继续上行。 二、我国房价过高的原因 1、货币超发和宽松的财政货币政策 中国市场上大量资金的存在是房地产泡沫出现的最根本原因。截止2013年2月末，我国货币供应量余额达99.86亿元，货币超发再次推高了房价。因为房地产属于固定资产，所以其贷款风险相对于流动资产来说较小，因此银行业正致力于大力发展房地产开发贷款和消费信贷业务。 2、投资需求的不断膨胀 人民币升值使得“热钱”不断流入中国，这吸引了大量外商投资中国房地产市场，使得我国部分地区房地产市场的投资需求不断膨胀。 3、开发成本日益上涨 近年来，地价、建筑材料、建筑安装、经营成本等的提高加大了房地产开发成本，使得房价不断上涨，在国内房价三分之一是地价费，三分之一是关系疏通费，而三分之一是利润和成本。 4、中国的土地现状增加了住房成本 中国土地的有限性和稀缺性使得我国土地制度的分配现状不容乐观，同时我国又在大力发展房地产业，使得土地供给出现刚性，土地价格日益上涨大大增加了住房成本，更有大量投资者为了获取价格上涨带来的利润而进行疯狂的投资，致使房地产市场十分火爆。 5、贫富差距助长了房价 长期以来，中国是一个贫富差距大国加上不健全的社会制度使得我国居民购买力低下，需求不足，2011年胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，而在他们的个人投资方向上，房地产占主导地位，超过1/3选择投资房地产。 6、中国人的消费观念 盲目追风，一味狂热于买房，使得很多居民忽视了购房成本，这在一定程度上造成了国家调控政策的失效，助长了房价。 三、改善我国房地产业市场状况的对策 1、加大对房地产市场的宏观监控力度 首先，从居民的收入水平出发来确定房地产投资建设的规模，使得房地产的产与销达到基本平衡。其次，要加强房地产二级市场的管理，将过分炒高楼市的行为扼杀于萌芽，防止房地产泡沫的剧增。最后，合理规划房地产开发结构，扩大安居型房地产的规模，加强房地产市场统计和预测工作，使房地产产业成为中国市场的一个主导产业。 2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 通过对全国房地产市场的各类信息及时收集、整理、分析，进而对其运行情况做出评价，定期市场分析报告，合理引导市场。政府可通过土地供应、税收和改善预售管理等手段，不断加强和完善宏观监控体系，有效地防止房地产“泡沫”的产生。 3、改革土地制度，加强土地资源管理 政府应当合理规划土地，使土地的有效利用率实现最大化进而达到稳定房价的目的。首先，优化土地供应结构和各类用地的供应比例，要适当提高住宅用地的比例。其次，合理规划土地，控制土地的使用，尤其是对商品房及高等住宅用地面积的控制。最后，对于各类违规行为，要严格惩处，对于非法圈地、占地行为，要进行严厉查处，从源头上防止不正之风和腐败行为。 4、调节房产税和交易税的征收比例 按照居民拥有和出售住房的数量来确定对房产税和交易税的征收比例，即多者多征。通过税收方式调节房地产市场供求矛盾，严厉打击房地产投机炒作的行为。 5、改革住房贷款利率 加大住房公积金的覆盖面，使我国公民的基本权利得到保障，根据各个地区房价的差异，采取不等的公积金贷款额度。 6、全面改变增长模式 中国人民银行和财政部为支撑泡沫做了大量的工作，但是这是不能持久的，泡沫最终还是会消失。中国应该全面改变房地产经济的增长模式，应该让内需成为推动经济增长的主要动力。 7、明确政府职责 国务院出台的相关政策明确规定第二套房贷首付款不得低于40%，同时再增加住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任等方面明确了实施细则，必将对房地产市场产生重要影响。 中国房地产业论文:论中国房地产业经济学探讨 摘要：房地产周期的长短、特点会因国家城市化过程特点不同而不同， 城市与乡村也不相同。中国农村农民的房子在改革开放30 年来， 大多已更新过两次，在新农村建设的热潮背景下，将会稳定30-50 年。 本文从经济学角度来探讨中国房地产业政策和制度改革。 一、观察中国房地产问题的“五大方法论” 1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。 房地产产业是有周期的， 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家，我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘，他们十分活跃的是二级房地产市场，一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。 2、 大宏观论。城乡分离是历史进步，城市化是人类文明选择，城乡融合，城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局，将来城乡的本质差别将消失，城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候，人们像候鸟一样， 或生活在农村，工作在城市；或生活在城市，工作在农村；或白天在农村，晚上来城市消费娱乐；或春天在南方，夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期， 不要只局限思考城市的房地产现象，要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放， 城市的房地产问题也会迎刃而解。 3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题，不只是个经济问题，由于长期问题的累积、扭曲，它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题，但它和房地产市场，和资本市场，和现代金融体系高度融合之后，它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机，日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以，处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排，一定要有大系统观。 4、大房地产论。当下，人们大多只关注了房产，忽视了地产，其实，地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产，忽视了农村房地产，其实，农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场，忽视了社会保障房建设， 其实社会保障房依法供给是关键， 只要社会保障房供给到位，市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向， 政府不该向民众承诺调控房价， 政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障， 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房，完全是市场行为，市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。 要有大房地产观，要有覆盖市场房、保障房；城市房、农村房；住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。 5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排，一定要考虑与“前期”政策的衔接，“新楼新政”和“老楼老政”的衔接，特别是新政具有改革创新特点时，这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台， 一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”？ 后果如何？我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的，一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位，土地财政依赖已经形成，20 年前经历过福利分房改革，保障房已经和市场对接，单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张政策安排迁就现实，而是讲制度政策目标要十分清晰、科学，但应采取若干过渡性安排与现实对接。 二、过去房地产政策的“五大失误” 1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家， 不可能在短期内实现人人有 住房的施政目标，欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对政府的过 高期许和批评，以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常， 但许多国家住房保障完善，有效地解决了人人有房住。 2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革， 自然住房问题在各级政府的保障视野中消失。住房保障在中国，几十年政府缺位，累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%， 而中国长期只占0.2%。 3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施政目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时， 政府应该清醒看到， 政府的有限责任是努力增加保障性住房的供给， 只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期， 这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度， 不至造成现在几乎整个社会都对政府的住房政策失败而不满。 4、保障失策。保障性住房不应和市场挂钩。社会的中低收入者是一个动态的衡量，保障性住房供给到一定量，它会实现大体均衡。作出一种制度安排，让高收入者不断流出， 让新的中低收入者不断流入，总量达到均衡，不会持久地给政府提供保障房造成压力。随着经济发展，只是“锦上添花”的事。我们现行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投资价值， 这种制度安排吸引了许多非迫切需要住房者， 这只会给政府带来持久的压力，不断增大的压力，且带来运行管理中的许多漏洞和腐败。 5、调控失效。前几年的调控政策本末倒置，越控越涨。前几年政府释放出的信息，是调控市场，压缩房贷，提高开发 门槛，拍挂土地催生地王，不批别墅压缩供给，人们一起“理性预期是涨”。 三、中国房地产市场真正拐点的“五大”制度前提 1、当中国城市化率越过60%时。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化对房地产牵引的动力源头逐渐减弱，若达到70%，则是完全成熟的城市化阶段， 中国的房地产的一级市场也会趋近于零。 2、当中国有完备的住房保障立法时。只要住房保障到位， 市场将完全放开，房地产市场将出现明显的分化：普通市场的整体价格水平会下降，但许多特殊市场的房地产价格将会攀升，中国有些特殊城市特殊区域会出现全世界的高价房。 3、当“小产权房”解禁时。当城乡所有的要素真正能同产同权同市同价时，城市的房地产价格马上出现拐点。 4、当中国的“土地财政”制度有了好的替代时。实际上存在的现行土地财政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱 化了推动房地产成本上涨的主因， 房地产价格总水平会明显得到抑制。 5、当中国认真地准备推出一组法律时。如财产阳光法、财产税、物业税、赠予税、遗产税，出台了一系列有效遏止房地产投资投机行为制度安排时， 中国房地产市场的拐点也就真出现了， 中国的房地产也就迈上了健康的轨道。 中国房地产业论文:中国房地产业的产业波与关联效应分析 【摘要】2013年2月20日国务院通过五项加强房地产市场调控的政策措施，房地产市场引起举国关注。本文运用投入产出模型，基于我国2007年投入产出表，利用影响力系数、感应度系数等指标，测度我国房地产业的产业波及效应及产业关联，从而正确指出房地产在国民经济中的地位。 【关键词】影响力系数 感应度系数 一、我国房地产业的波及效应分析 产业波及是指在国民经济产业体系中，当某一产业部门发生变化，这一变化会沿着不同的产业关联方式引起与其直接和间接相关的其他产业部门的变化，依次传递，影响力逐渐减弱。这种波及对国民经济产业体系的影响，就是产业波及效应。产业波及效应主要通过感应度系数、影响力系数等指标分析。 （一）我国房地产业的感应度系数分析 感应度系数是指国民经济各部门每增加一个单位最终使用时，某一部门由此而受到的需求感应程度。系数大说明该部门对经济发展的需求感应程度强，反之，则表示对经济发展需求感应程度弱。感应度系数的计算公式如下： GI 1，表示该行业受国民经济的拉动作用大于社会平均水平；GI 由表1可知，2007年化学工业的产业感应度系数最高，其次是金属冶炼及压延加工业与通信设备、计算机制造业，这表明我国国民经济的发展会显著带动这些行业的发展。房地产业的感应度系数为0.63092，即国民经济各部门支出都增加100亿元，房地产的产出增加63.092亿元，表明国民经济发展对房地产业的推动作用较弱。 （二）我国房地产业影响力系数分析 影响力系数是指国民经济某一个产品部门增加一个单位最终产品时，对国民经济各部门所产生的生产需求波及程度。影响力系数越大，该部门对其他部门的拉动作用也越大。一个产业影响力系数越高，该产业对国民经济发展的推动力就越大。影响力系数的计算公式如下： 其中：Fj表示j产业的影响力系数，rij表示逆阵系数。Fj 由表2可知，在2007年度，我国比较靠前的产业是卫生、社会保障和社会福利事业、通信设备计算机及其他电子设备制造业，这说明这些行业的发展能够显著的拉动国民经济的增长。房地产业的影响力系数为0.58519，即房地产业每新增100亿元的最终产品对国民经济的拉动是58.519亿元，影响力位居第40位，表明房地产业对国民经济的推动作用不强。 二、我国房地产行业的产业关联分析 产业关联是指在经济活动中，各产业之间存在着广泛的、复杂的和密切的技术经济联系。本文主要通过直接消耗系数对房地产行业的产业关联进行分析。 直接消耗系数表示某产业生产单位产品时需直接消耗一产业产品的数量，公式为： 由表3可知，房地产行业直接消耗最大的几个部门分别是：金融业、租赁与商业服务业，且系数都超过0.02，即房地产业每生产1万元的产品，对以上部门的直接消耗均在200元以上，说明房地产业对这些部门的要素投入的直接依赖性较大，同时对以上行业的生产也有较大的带动作用。同时也可以看出我国房地产业与石油和天然气开采业、金属矿采选业、非金属矿及其他矿采选业、废品废料等部门不存在直接消耗关系。 三、结论与政策含义 通过上述对我国房地产业在国民经济中的产业波及关联效应的分析， 可以得出如下几个结论， 这些结论对于我们进一步研究房地产业发展问题有非常重要的启示。 （1）从以上分析可以看出，房地产业的感应度系数、影响力系数均较低，分别排在第25名和第40名。这说明房地产业的关联作用和推动作用均非常有限，不符合赫希曼基准。因此就赫希曼基准而言，政府不宜把房地产业定位为支柱产业。而影响力系数和感应度系数最高的前十位行业绝大部分是制造业。 （2）从产业关联上看，房地产业与金融业、租赁与商业服务业、建筑业等存在着密切的经济联系，房地产业的发展对这些行业具有比较大的拉动作用。 中国房地产业论文:对中国房地产业可持续发展的思考 摘要：中国房地产市场化改革始于1998 年。房地产业经过十几年的发展，已成为国民经济的重要产业之一，在国民经济发展当中起着举足轻重的作用。维护房地产经济的合理、健康、稳定发展，对于促进国民经济的持续、平稳、快速发展存在着十分重要的意义。然而，在房地产经济快速发展的同时也日益暴露出诸多问题，需要采取相应的对策来加以解决，以促进我国房地产业的可持续发展。 关键词：房地产；可持续发展；对策 1998 年，中国开始正式迈入住房市场化全面改革的阶段，正式拉开了中国房地产业发展的序幕。中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚，但是发展的速度非常惊人。根据第二次经济普查的资料显示，2008 年，全国房地产投资总量为30580 亿元，较2007 年增长5300 亿元，同比增长20.9%，占GDP 的比重为5.2%。另据国家统计局公布的统计资料显示，2012年房地产投资总量为92357亿元，占GDP 的比重高达17.8%。中国的房地产业已经成为经济增长的主导产业和支柱性产业，有着极其重要的地位。但中国房地产业飞速发展的同时，也不可避免带来一系列问题，因此，有必要尽快采取措施加以规范，以保持中国房地产业的可持续发展。 一、中国房地产业发展的重要性 1、推动国民经济经济快速增长。 自上世纪九十年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加8～11个百分点，其中有1～2个百分点是房地产业作的贡献。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，成为GDP增长的直接推动力。据国家统计局公布的全国房地产市场数据： 2012年，全国商品房销售额6.45万亿元，比上年增长10%，而2012年国内生产总值（GDP）519322亿元，比上年增长7.8%，商品房销售额占到12.42%。房地产业的市场扩张能力强，增长速度明显高于GDP，也高于其他许多行业。房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业和支柱产业。 2、有利于增加地方财政收入。 房地产业对地方经济的贡献显著，土地出让金及税金直接带动地方财政收入。据统计，约40%到60%的地方财政收入来自于房地产业，包括土地出让金和与房地产相关的税费收入。国土资源部的统计数据显示， 2010年，全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%；2011年全国土地出让金3.15万亿元，同比增长14.6%。如果考虑到建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例会进一步提高。 3、房地产业能有效促进其他关联产业发展。 在中国房地产业发展进程中，建筑材料、机械设备制造业、金属产品制造业和化学工业等多个行业的发展都是受益者。据统计，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。除了在经济方面做出的巨大贡献外，房地产业在社会发展方面也做出了重要贡献。房地产业是资金和劳力密集型产业，2008年，房地产业从业人数超过了4100万人。而诸多大型房企也是“用工大户”。房地产业的迅猛发展必然会增加更多的就业机会，缓解就业的压力。 4、有助于城乡居民住房条件的持续改善。 “十一五”期间，我国城乡居民人均住房面积持续增加，居住环境不断改善。截至2011年2月，我国城乡居民的人均居住面积达33平方米，家庭住房自有率达到80%以上。随着我国保障性安居工程建设加快推进，越来越多的群众成为住房保障政策的受益者。“十一五”期间，我国通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题。“十二五”时期，我国预计将建设保障性住房3600万套，届时保障性住房的覆盖率可以达到20%，这将有力缓解住房供给压力，满足中低收入群众和新就业人员的住房需求。 二、中国房地产业发展中存在的主要问题 1.商品房价格上涨幅度过大过快，严重偏离其实际价值。 过去的几年是我国房地产经济快速发展的几年，最明显的标志就是商品房价格的持续大幅上涨，房价出现了不合理的涨幅。一方面，房地产业的供需不平衡，存在很大的问题，表现在高端住房供给较大，而普通商品房却供不应求，保障性住房供应严重不足，这些都严重影响了居民的正常生活，不利于改善与提高居民生活质量，另一方面，房价的大幅上涨，严重偏离其实际价值，也加剧居民的购房压力，间接阻碍了房地产业的持续、健康发展。 2、房地产市场秩序混乱、发展不合理 虽然近几年我国的房地产经济发展较快，但是，现阶段我国的房地产市场秩序混乱，发展很不合理，主要表现在：第一，房地产投机者—职业“炒房客”为获取最大的经济利益，使房地产市场出现了“炒房热”的景象，加大了普通购房者的购房压力；第二，诸多房地产开放公司在对现房进行销售时采取虚假优惠及打折等措施，给消费者造成了不良的心理暗示，严重损害了消费者的合法权利；第三，房地产投资和交易严重缺乏透明度，其中房地产领域垄断、腐败和违规违纪问题突出，土地征用、原有土地使用者或拥有者的补偿矛盾比较突出。 3、土地财政滋生风险。 房地产的前端是土地一级市场。这一市场垄断在地方政府手中，因而房地产的飞速发展必然对土地的需求量大，政府的财政收入自然增加。土地资源是地方政府最主要的资源，而房地产又是带动经济发展最重要的产业，地方政府并不愿意抑制房地产发展，因此，在政策层面更偏向于鼓励多买房子、买大房子，而不是限制房屋购买，土地已经成为政府生财的重要工具。但土地财政的危害相当大。据《2007年中国社会形势分析与预测》蓝皮书指出：土地财政存在五个显著风险：财政风险、金融风险、投资过热风险、社会风险和行政腐败风险。 4、房地产投机与房地产投资并存。 由于房地产中的住房市场是一种刚性需求，在“居有其所”的观念下，所以对房地产的需求量比较大，这是基于自身的需求而产生的投资行为。另外，由于房地产业是一种投资品，因而将其作为理性的投资品是可行的。但是由于这一行业信息不对称，导致消费者很难把握房地产业的投资和投机行为，错将投机当做投资，造成这一行业的发展出现非理性状况。在中国，许多有钱人拥有多套房子，房产投资和投机行为突出。 5、房地产业的泡沫比较严重。 一般认为，泡沫是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。房地产泡沫与房地产的市场价格密切相关，是其均衡价格的长期偏离。有学者作过实证研究，指出中国房地产业的泡沫程度比较严重，特别是在2009 年以来，房地产价格的猛涨，导致泡沫化程度越来越严重。房地产泡沫的出现，在推高中国GDP总量的同时，造成市场虚假繁荣，一旦泡沫破裂，必将造成房地产市场的剧烈波动，对中国经济的可持续发展造成严重的影响，最终将影响经济金融和社会的稳定。 三、中国房地产业可持续发展的对策 1、充分发挥税收调节作用，控制房价合理有序增长。 我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，有效遏制房价泡沫的产生，控制房价的合理增长。政府可以开征级差利得税，对房地产开发公司的售房利润征税，抑制投机性需求；政府应加大对购买商品房短期出售的经济行为的征税力度，对将所购房屋出租的房地产同样高税率征税；对自用的购房行为，应加大在贷款利率、首付款及贷款额度等方面的优惠政策支持。 2、加强市场规则的制定和监督，促进房地产市场健康发展。 房地产市场中出现上述诸多问题的症结在于这个市场本身的不完善而导致的，因此，要加大管理制度的建设，制定切实可行的房地产规则，规范房地产市场主体，特别是房地产供给方的行为；切实加强房地产市场的监督管理和商品房的预售管理；推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息管理，严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，对第二套住房及其以后的住房应该控制贷款，抑制个人的炒房和投机行为；要完善现有的房地产经济法律法规，科学管理，规范市场秩序，创造一个公平、透明的市场环境。 3、加强和完善财税体制改革。 要加强和完善中央政府和地方政府事权与财权相匹配的财政体制改革，从根本上改变地方政府对土地出让金的过度依赖。中央政府应赋予地方政府相应的税权，使地方政府能充分结合地域的优势来培育主体税种，从根本上缓解地方政府的财政压力。一是优化分税制，调整税收结构。一方面，将土地的所有收入上缴至中央政府，地方政府出售或出租的土地出让金全部划归为中央财政收入。另一方面，中央政府将企业所得税等产业税收项目的一部分或全部划归为地方财政收入，从而改变地方政府单纯追求土地出让收益以获得财政税收的扭曲性行为。二是加大中央财政对地方政府的转移支付力度，增加地方政府财政实力，改变地方政府过于依赖房地产拉动经济增长的偏好。另外，必须及时开征物业税（或不动产税）、闲置税、遗产税等，规范政府出售土地行为，以抑制住房的非合理需求与囤积，推动房地产向消费为主导的方向发展，避免过度投机和炒作。 4、重视房地产的宏观调控政策的制定和落实。 房地产的特殊性决定了政府需要根据宏观经济的运行状况不断调整该产业。伴随中国房地产业快速发展，中央政府也相应出台了许多关于房地产调控的政策。从2002 年至今对房地产进行了了不少于九次的调控，包括2013年3月出台的房地产调控的新国五条实施细则。但是，中国房地产调控目前存在的问题集中反映为制定多，落实少，监督不到位，存在落实的利益博弈等问题，导致政策效果较差。在今后的房地产调控政策的制定中，应该尽量细化房地产调控政策，同时加强监督和落实，注重其针对性和实效性。 5、增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设。 各地区政府要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模；要采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期；要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率；要加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。通过加快保障性住房建设，加大保障性安居工程建设力度，增加中低收入居民住房供给。 总之，中国房地产业经过十几年的快速发展，已成为国民经济的主导产业和支柱产业，对GDP增长的贡献率极大。当然，在中国中国房地产业的快速发展过程中，也存在着诸多问题。我们相信，只要加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求，强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，就一定能够促进房地产业的可持续发展。 中国房地产业论文:中国房地产业市场结构分析 [摘要]住房商品化制度改革以来，我国房地产业经过了十几年的快速发展，一度成为国民经济的支柱产业，在其蓬勃发展的背后，产业结构发展状况值得探讨。本文在借鉴境外其他地区成熟房地产市场结构基础上，深入定量分析我国房地产业市场结构状况，指出其尚处于垄断竞争阶段，与成熟的寡头垄断市场存在差距，其中市场集中度低下、进入退出壁垒较低是我国房地产业存在的主要问题，最后本文对此提出了优化市场结构的对策。 [关键词]房地产业；市场结构；品牌价值 1房地产业市场结构的类型 1.1成熟产业市场结构的主要类型 市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构类型以寡头垄断为主[1]，即市场中同时存在寡头与大量的中小企业，寡头与中小企业既合作又竞争。寡头垄断是发达市场经济国家主要产业市场结构的主要类型，在美国42个主要工业部门中，有28个部门产量的一半是由8家大公司生产。大型企业通过兼并等手段，规模不断扩大，使得寡头垄断的市场结构类型不断得到强化。由此可见，成熟行业出现的市场结构大都是一种寡头垄断的市场结构。 寡头垄断市场的优点有： 由于寡头垄断市场结构存在诸多优势，如今随着技术、资本密集型产业在经济中的重要性与日俱增，寡头垄断将成为产业组织市场结构的主要类型。 1.2房地产业市场结构类型 房地产业是资金密集型产业，美国、中国香港的房地产市场是成熟房地产市场的代表，均是寡头垄断型市场结构。20世纪由于美国合理的房地产业结构而使得美国的房地产业发展很快，虽然后期的美元贬值导致了房地产市场的衰退，但是并不影响房地产业在美国经济中的地位，其收入占总财政收入的70%以上。早在2006年以前，美国规模最大的前五家房地产企业市场集中度就超过了20%，中国香港前十家房地产企业市场集中度超过80%，如此足以形成规模经济，构建较高的行业进入壁垒。 我国的房地产市场发展时间较短，市场尚未成熟，下面将从市场份额、市场集中度、产品差别化、进入退出壁垒这几个因素去分析我国房地产市场结构。 2我国房地产业市场结构的现状分析 2.1市场份额与市场集中度 2.1.1市场份额 我国房地产企业市场份额一直处于低水平，2012年，市场份额在1%以上的中国房地产企业由5位升至6位。市场份额在2%以上的企业只有万科一家。而美国第一的房地产公司市场占有率约8%，前几名企业总体市场占有率为20%左右。 2.1.2市场集中度 本文采用一般文献运用较多的绝对集中度作为统计指标。以CRn为前n个企业销售额占总销售额的比重，计算公式如下： CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj 由上式计算出2012年房地产企业销售额集中度为： CR4=6.9%，CR9=11.31% 可看出市场集中度仍处于很低的水平，远远未达到寡头垄断的程度。下面根据植草益的市场结构分类，分析我国房地产业市场结构状况。 对比植草益市场结构分类表可知，我国房地产业市场结构属于其中的竞争型，要达到其中的寡占Ⅴ型还需很长一段距离，这表明我国的房地产市场有很强的竞争性。 2.2我国房地产业的产品差别化 2.2.1一般意义上的房地产产品差异化 房地产的差异化经营一般是指有差异的房地产产品以及服务差异化、渠道差异化、人员差异化和形象差异化[2]，去提高房地产产品的价值，形成竞争优势，从而获得更多的利益。 2.22具有核心竞争力的产品差异——品牌价值[3] 综观房地产市场，大型房企都是通过打造自己的知名品牌获得成功。可以说，品牌是房地产企业的灵魂。当房地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈，消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越来越重要。 由表2可以看出我国房地产企业的品牌价值已达上百亿元，最高为中海地产，由于其在香港上市，是首家入选恒指的中资地产企业，品牌价值已高达250亿元以上。同时，这些品牌价值较高企业其相应的销售额也非常高。 2.3品牌价值对房地产发展的重要性 根据2012年房地产品牌测评结果，房地产开发企业品牌价值在100亿元以上的有15家，其中14家企业的销售额在前15名之中，品牌价值与销售规模成正相关。品牌价值与销售额之比大多在02～06∶1的范围内，品牌影响力与汽车等非易耗品水平基本相当。根据对品牌价值较高的企业经营业绩的分析，2012年品牌价值前15强的房企商品房销售额9227.14亿元，同比增加了28.78%。而同期全国商品房销售额增速仅为903%，品牌房企的销售增速高出全国水平1975个百分点。因此在品牌效应的带动下，品牌企业的经营业绩优于非品牌企业的经营业绩，品牌价值助推房地产开发企业的增值与发展。 2.4我国房地产业的进入退出壁垒 由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本，也无政策法规障碍和契约壁垒，因此我们主要分析房地产市场的进入壁垒。主要从资金壁垒、政策壁垒两个方面论述： 2.4.1资金壁垒[4] 房地产业是典型的资金密集型行业，项目的开发一般在几亿至几十个亿，甚至上百亿之间。潜在的房产开发商若想进入房产市场，其必须拥有足够的资金，或者能够筹集到进行房产项目开发所必需的最低资本。近两年随着国家对房地产市场的宏观调控，已有部分中小企业由于融资困难资金链断裂而退出房地产领域。而且随着经济发展，房地产行业的资本密集趋势日益增大，致使一些实力弱小的企业更难进入房地产行业。 2.4.2政策壁垒 在我国，政府对土地的出让方式有拍卖、招标和协议三种，拍卖与招标方式较为公平，然协议出让方式较为特殊，由地方政府与开发企业采用协议方式有偿转让特定项目的土地使用权。这种方式无竞争因素，完全取决于开发企业与政府的行为，容易滋生权钱交易的“腐败”现象。在这种情况下，土地资源得不到有效配置，土地的获取也成为房地产企业最大的进入壁垒[5]。 3优化我国房地产业市场结构的对策 总体来看，我国房地产市场呈现的特征为：①市场份额和市场集中度偏低，与发达国家成熟房地产市场存在差距，市场带有竞争性质，各个企业的行为对市场的影响很有限度。②房地产商生产和出售的产品具有差异性，差异主要依赖于品牌价值的差异，产品有了差异，就不能彼此完全替代，所以形成垄断，从而使市场带有垄断的因素。③企业进入房地产业有资金及政策壁垒，而不存在退出壁垒。因此我国房地产市场为垄断竞争市场。 垄断竞争市场是不成熟的房地产市场结构，要使其发展为寡头垄断市场，需要从以下几方面来努力：首先，提高房地产企业的市场份额和市场集中度，企业间应加强整合，大型企业可采用横向一体化战略增强行业集中度，达到规模经济，同时也可提高产业进入壁垒。其次，房地产业产品的差异主要依赖于品牌价值的差异，房企应做好战略定位，发展自身独有品牌，采用产品差异化战略为企业带来竞争优势。最后，我国房地产业的进入壁垒较低，我国规定房地产企业自有资金的比例不低于35%，政府可适度提高企业自有资金占有比例，加强监管，对于项目资本金低于规定比例的企业，限制商业贷款，以此增大企业进入的资金壁垒。同时增大行业进入壁垒，防止其他行业的企业“涌入”房地产业的乱象出现。正确引导房地产业发展，加快我国房地产业向寡头垄断市场的迈进。 中国房地产业论文:关于中国房地产业问题的思考 摘 要： 近年来，我国房地产价格一路攀升，房价居高不下。高房价的出现大大增加了我国经济运行的风险，也使得百姓怨声载道，社会不和谐的因素陡然增加，中国的房地产业问题逐步成为全社会关注的热点问题。本文从当前房地产业发展的形势和存在的问题出发，主要分析了我国房地产业过热的原因和带来的危害，并就如何促进房地产业的健康发展提出建议。 关键词： 中国房地产业 房价 宏观调控 住房本来是人们基本的生活资料，也是社会得以和谐安定的重要因素。然而近年来中国居高不下的房价使百姓苦不堪言，高房价不仅是当今中国突出的经济问题，而且是突出的政治问题。 一、高房价的危害 （一）加重百姓经济负担。我们常说安居乐业，也就是说人要有安定居所，才能身心愉快地劳动。高企的房价夺走了人们积累的财富，使人们家无余财，而且债台高筑，变身“房奴”，为了还债，他们日夜忙碌。什么时候才能无债一身轻？十年？二十年？三十年？为了还债，他们要精打细算、节衣缩食，生活的乐趣何在？可见高房价使人们的生活质量下降，幸福感大大降低。 （二）房价过高严重抑制国内消费需求。每个家庭的消费都需要衣、食、住、行、文、教、医等多方面构成一个合理的结构，才能健康地运转。高涨的房价严重地透支了整个家庭的消费能力，人们为了还贷不得不缩减在其他方面的开支。这不仅影响了人们正常生活，而且严重压抑了社会需求。 （三）阻碍中国经济健康发展。高房价占用了更多的社会资源，必将影响中国产业结构的优化升级。这不仅大大挤压了中国实体产业的发展空间，导致资源配置不合理，而且会影响民族创新力和竞争力的提高。透支国家和人民的财力水平搞房地产，会给国家民族带来灾难性的后果。 （四）加大贫富差距，激化社会矛盾。住房是百姓日常生活必不可少的一部分，其价格理应是多数人都能够承受得起的。然而房子已然成了百姓遥不可及的梦，成了百姓心中永远的痛，房地产业却造就了大批亿万富豪，需要住房子的买不起房子，有房子的却不等着房子住。这样容易导致社会阶层的对立，引发社会矛盾，破坏社会和谐。 （五）高房价引发通货膨胀。房地产业的产业链长、关联度高，与其直接相关或间接相关较大的产业就有60多个。房地产业的火爆、房价的高涨导致了相关产业产品价格的上涨，并很快传导给国民经济的其他产业，形成价格的联动效应，引发全社会范围内的通货膨胀，加大国民经济运行的风险，威胁国家经济安全。 二、近年来中国房价飞速上涨的原因 现在中国各地都在建房子。大片的良田被一簇簇的高楼大厦取代，可是房价却一天天地水涨船高。到底是什么原因导致中国房价如此疯狂？我认为主要有以下原因： （一）经济高速发展与居民收入增加。改革开放以来，我国的经济获得很大的发展，国民收入持续增加，人民生活水平不断提高，对住房的需求增加，这也促进了房价的上涨。 （二）城镇化建设进程的加快。城市化进程推动房地产价格继续上涨，城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。将来城市化的进程还将较长时间地持续下去，商品住宅的需求将延续增长的趋势，城市化进程将推动房地产价格上升的势头。 （三）资金流动性的增加。货币发行规模不断增大、大量民间资本进入、国企的加入、国际社会的游资和热钱的涌入，这些势必会进一步推高我国的房价。 （四）保障性住房缺失。居民住房过度依赖市场解决，社会保障性住房的建设远远不够，从而刺激购房需求。 （五）土地价格的上涨。土地成本是整个房价成本权重最大的部分。土地成本大幅度上涨，导致房价也大幅上涨。 （六）地方财政严重依赖“土地财政”。由于分税制的改革，使地方政府对土地财政的依赖性大大增强。高额的土地出让金、房地产税收是地方财政的重要来源。现行的房地产税收体系包括房产税、城镇土地使用税、契税、印花税等13种税、费。这些税、费是推动地价上升的重要因素，也是推动房价高涨的重要原因。 （七）建筑原材料价格的不断上涨。建筑造价包括建材成本、劳动力价格和各种相关环节的税费等。近年来由于我国物价的不断上涨，再加上劳动力价格的提高，致使房产的造价也不断上涨。 三、抑制房价过快上涨的主要措施 中国房地产价格的疯狂上涨有其广泛而深刻的经济社会原因，抑制房价过快上涨要从多方面作出努力，具体包括： （一）加强国家宏观调控，政府打出“组合拳”。房产是一个特殊的商品，它不仅是人们的基本生活用品，而且是投资的工具，因此不能完全靠市场调节，政府必须介入房地产业，引导房地产行业良性发展。不仅要加大调控的力度，而且要保证执行的力度，贵在落实，不能雷声大雨点小。 （二）扩大房产税改革试点。我国已经在上海和重庆进行了试点。房产税的征收对已经狂热的中国楼市而言，无疑起到了降温的作用。可以通过税费改革，给地方开辟一些新的税源，也可以加大中央的转移支付力度，多向地方倾斜，减少地方政府对“土地财政”的过分依赖。 （三）加快经济适用房建设，大力支持廉租房的建设，并完善购买制度。这是解决工薪阶层、弱势群体住房难的一个重要途径。 （四）改革我国现有的城乡户籍二元制政策。在我国住房制度与公民享有的社会福利、子女上学连在一起，没有城市户口就要交纳借读费，甚至不准入学，增加了城市房子的需求量。实行户籍制度改革，利于降低大城市的住房自有率，缓解社会的购房需求，降低房价。 （五）改变城镇化的方向，加强小城镇建设。要减轻大城市的人口和住房的压力，就要优化小城镇的居住环境，加强小城镇基础设施建设，进一步完善小城镇的社会保障制度，增强小城镇的吸引力，分散大中型城市人流压力，改善大城市房屋的供求结构，抑制大中城市房价的进一步上涨。 住房是百姓安身立命之所。抑制房价过快上涨，关系到国家经济结构的调整，涉及人民群众的切身利益，是迫切需要解决的问题。要坚持以市场为基础，以政府为主导，协调各方面的力量，实现百姓“居者有其屋”的愿望。 中国房地产业论文:中国房地产业并购主并公司价值效应分析 摘 要：近年来，特别是从2011年初的“新国八条”、“限购令”到首套房贷利率的上调以及银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策对我国房地产行业发展产生了深远的影响，使得一些房地产企业遭遇到了生存难题，因此很多房地产企业选择并购的战略进行企业扩张与结构调整，这也直接导致了近年来房地产企业间兼并重组事件的升级，使得“大鱼吃小鱼”的现象不断地蔓延。通过对2010到2012年有代表性的房地产业的24家企业股东的收益率的研究表明，在并购前后91天的时间内，房地产并购方公司股东获得远远高于其他行业显著的超额收益率。这表明，房地产业的并购事件会对股东财富形成积极影响，能大幅提高其资源配置效率。开发商们对房地产行业的市场前景表示乐观。 关键词： 房地产企业；事件研究法；并购绩效 自1998年我国进行货币化房改、取消“福利分房”并调整了一系列金融政策，中国房地产业开始了大规模的市场化运作。二十多年来，中国市场发展出来了一系列大、中、小规模不等的房地产企业。事实上早在2003年8月31日国务院的18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就明确提出，支持资信水平高合具有品牌优势的房地产企业通过并购形成一批规模大、实力强的大型企业和企业集团。特别是近年来从2011年初的“新国八条”、“限购令”到首套房贷利率的上调以及银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策对我国房地产行业发展产生了深远的影响，使得一些房地产企业遭遇到了生存难题，因此很多房地产企业选择并购的战略进行企业扩张与结构调整，这也直接导致了近年来房地产企业间兼并重组事件的升级，使得“大鱼吃小鱼”的现象不断地蔓延。例如仅2012年7月份中国房地产行业披露金额的并购案例就有6起，披露金额为7.69亿美元，占7月并购披露总额34.9%，平均每起案例并购高达金额1.28亿美元。因为房地产业的并购活动金额大、数量多，所以近年来成为社会的焦点，本文在房地产企业并购动因及并购绩效研究的相关理论指导下，以国泰安CSMAR财经系列研究数据库和国信金太阳网上交易专业版的股价数据库中房地产业的相关数据为依据，用事件研究法对我国房地产行业的并购特征以及现状进行分析，并结合具体的24家房地产企业并购实例，研究我国房地产开发与经营业2010-2012年间并购绩效和特点并对我国房地产企业未来的并购趋势进行了展望。 1 研究方法 本文运用事件研究法，通过收集处理沪深股市的数据对并购重组战略的价值效应进行评估。事件研究法是通过研究市场对并购事件的反应来判断并购的效率，通过计算并购事件公告前后的一段时间内并购方公司股东和目标公司股东是否存在累积超额收益来判断并购带给公司的是损失还是收益。 事件研究法的基本设想是：在理性的金融市场上，一个事件的影响会迅速反映到股票价格中，事件的影响可以通过股票价格在短期内的变化来衡量。通常采用累计超额平均收益率CAR （Cumulative Average Abnormal Return） 指标来衡量，这种方法将事件前后某段时间（事件窗） 内公司实际收益R与假定无事件影响的那段时间内公司正常收益E （R） 进行对比，得出超额收益AR，即AR = R - E （R ）。 股价是有前瞻性的，一旦市场意识到企业的并购是通过粉饰报表，利用关联交易来提高利润，投资者便会调低对公司价值的预期，该股票的价格是不太会上涨的。所以采用事件研究法分析上市公司并购的绩效是具有一定的现实意义。 1.1 样本选择 本文主要借助国泰安CSMAR财经系列研究数据库和国信金太阳网上交易专业版的股价数据库获得有关国内上市公司并购的初步数据资料。我们选取了2010年～2012年期间，房地产开发与经营业上市公司（简称为并购方）针对其他企业发生的并购活动研究样本24个。利用国泰安数据库中考虑现金红利在投资的日个股回报率的数据作为个股实际报酬率，用国泰安数据库中考虑现金红利再投资的AB股综合日市场回报率（流通市值加权平均法）作为市场组合的报酬率。 1.2 计算步骤 选择研究窗口，衡量一个“事件”对股票价值影响的第一步是要确定一个事件期。通常以并购事件公告日为中心，而公告日在事件期内被指定为第0 天。为保证研究的可靠性，我们研究选择的事件期为-60 天到+30 天，即从并购事件公告日前的60 天到公告后的30天。第二步，收集在上述时间内的股票价格和市场指数，计算各自的日收益率。基本公式其中第i只兼并样本股票在t日实际收益率，表示正常或预期到的收益率，表示未预期到的收益率，也称之为超额收益率。 基本步骤如下： （1）计算每只发生并购的股票样本在区间[-60，30]内t日实际收益率：国泰安数据库中考虑现金红利在投资的日个股回报率的数据作为个股实际报酬率。 （2）计算股票指数在同一观测t日的实际收益率情况。国泰安数据库中考虑现金红利再投资的AB股综合日市场回报率（流通市值加权平均法）作为t日的实际收益率情况。 （3）计算i股票t交易日不同参照系下（剔除大盘指数）的超额收益率，公式为： （6）根据累计超额收益率（CAR）的计算结果，针对其进行统计显著性检验，如果统计结果不显著，则认为股价波动是一种随机事件，兼并活动对股价没有显著影响；如果统计结果为显著，则认为兼并活动对股票波动有重大影响。由于是大样本，可以假定兼并事件对股价没有显著影响时的和服从均值为零的正态分布，进行统计检验。 2 实证过程 我们分三个阶段来分析房地产行业并购事件的影响，第一个阶段为并购时间公告日前60天至前31天的每天的平均超额收益率和累积超额收益率。第二个阶段为并购公告日前30天到前1天，第三个阶段为并购公告日后30天。 （1）第一阶段分析。在[-60，-31]里，平均超额收益率波动较大且有1/30的天数为负值，而累积超额收益率大大超出其他行业，最高达到1.87%，并且这种高的平均超额收益率有继续保持下去的趋势。反映出了此阶段中，大范围内的人员已经获知并购的内部消息并进行操作，认为此项并购是能达到预期效率目标。 （2）第二阶段分析。在[-30，-1]窗口期，第二阶段平均超额收益率的变化幅度与第一阶段相比并没有太大变化，仅有3/30的天数平均超额收益率为负值，这段时间平均超额收益率维持在一个相对平稳的高的水平，说明投资者在这期间也非常看好房地产行业的并购事项。 在并购公告日当天，平均超额收益率为-00000427917，表明大部分股东仍然特别看好并购事项，但是心态趋于平稳。 （3）第三阶段分析。在[1，30]窗口期，有15/30的天数平均超额收益率为负值，最低达到-1.13%，比上两个阶段的天数要多很多，同时此阶段较第二阶段来说波动幅度较大，而累计超额收益率出现下降趋势，但仍保持在较高的一个水平。说明虽然在并购日后一段时间内收益率还可以，但此收益是否能维持还不确定。 （4）和同时期各行业并购平均超额收益率和累计超额收益率的比较。在并购日后，各行业综合的平均超额收益率波动幅度逐渐减小，而房地产业的在并购日后的波动稍大，而同时期各行业综合累计超额收益率在[-60，30]窗口期内呈逐渐上升趋势，最终达到14.21%，说明并购后大多数并购方公司股东比较看好公司并购后的前景，能够获得较大的超额收益，但房地产的累计超额收益率在并购公告日前期一直急剧上升，在[-60，30]窗口期内均为正值，最高时点能够高大44.83%。说明房地产公司对房地产行业的市场前景表示乐观，房地产行业仍然炙手可热。 3 研究结论及启示 实证结论表明，我国房地产行业2010-2012年并购方公司股东在并购前后91天的时间里获得累计超额报酬率最高时点能够高大44.83%。和同时期其他行业并购事件相比，累计超额报酬率特别高，说明投资者对于房地产行业并购重组事项并给予太高的积极评价，该行业的并购达到预期目标，实现利润的超额增长。通过24个样本数据研究发现房地产并购后能够产生远远超过其他行业的高的超额收益率，所以可以预计到中国房地产业今后仍会在很长时 间里发生相对其他大部分产业更大规模的并购事件，使房地产市场不断洗牌。同时根据最近披露的相关信息：2012年三季度中国并购市场从并购案例数据就并购数量和金额方面，2012年三季度中国并购市场分布20个一级行业，从并购案例数来看，房地产行业的并购异军突起，案例达到23起，占比9.9%。并购金额方面，房地产行业以14.43亿美元的交易总额，22%的总体占比占据全部行业第一的位置，其单笔平均交易金额更是达到6871.38万美元。这与我们的研究结果不谋而合。 中国房地产业论文:中国房地产业存在的问题和对策 随着房地产行业进入常态化调控阶段，我国房地产企业的生存环境已发生了巨大变化。去年以来，中恒集团转让广西房地产100%股权，浙江刚泰控股宣布资产重组转攻矿业，这些例子表明开发商过去那种以廉价和过度充裕的贷款支持发展，享受资源增值的普遍性盈利模式，已经难以为继。我们看到在调控措施不断出台的情况下，部分城市房价依然高位徘徊，土地市场依然火爆。整个房地产业依然没有回到正确、健康的发展轨道上来，必须采取有效的对策，以利于不断提高房地产业的综合效益。 房地产业存在的主要问题 近年房价上涨诚然有谓成本推进因素。但就近年面对的房价越调越高而言，成本并不是推高房价的最主要因素。我们认为，推动房价居高不下有以下几个方面考虑。 房地产宏观调控效果不彰 2012年至今，国家实施的房地产宏观调控政策对于中小城市的房地产市场起到了一定的作用，但相当一部分问题一直存在，调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包括：一是房地产市场有价无市供给偏紧；二是房价下调幅度不大；三是供需结构不匹配；四是房地产投机未得到有效抑制；五是房地产市场秩序在一定程度上依然不规范；六、保障性住房建设相对滞后、监管力度不够。保障性住房用地难以保障，经济适用住房等保障住房转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。 投资经济环境混杂 目前的货币政策导致流动性过剩，高储蓄率下国内资金出路并不多，存钱是负利率；金融不发达，投资渠道不畅；对外人民币不可以自由兑换。大量资金无路可走，必定进入房地产，以寻求利润。人民币升值压力不减，至使国内流动性过剩问题日益突出，央行的调控难度越来越大。在社会资金较为充裕的情况下，要控制房地产业投资极为困难。 土地管理与房地产建设不匹配 目前通过招拍挂出让土地使用权的方式，引入了市场竞争机制，提高了土地资源的配置合理性和利用效率，其积极作用应该肯定。但是在现行的土地出让收入管理模式下，一些地方政府为增加财政收入、弥补城市建设与改造投资缺口，自然希望以较高的出让价格供给有限的土地，而房地产商则趋向于建造大户型、高价位商品房，获取更多的利润，这又刺激了土地的进一步升值，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。；另一方面，住房保障投资却“捉襟见肘”，这是住房保障工作推进较慢的重要原因。 产品结构偏差影响房地产市场供给 一方面，与居民基本需求密切相关的普通住房和经济适用房需求大，但由于开发利润低而供给量小；另一方面，房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体。同时，由于促进经济适用房和廉租房供给的市场补充机制不足，商品房与二手房市场没有形成互动，房屋租赁市场没有盘活，也加剧了住房供给结构的不合理。 （二）促进房地产业健康发展的对策 为促进房地产业又好又快发展，必须加强宏观调控，完善房地产市场体系，调整供求结构，确保房地产业与相关产业相协调，与经济社会发展相适应。提出以下几点建议： 第一，改善宏观调控，促进房地产市场持续健康发展。加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布局的战略性调整，从各城市的实际情况出发，合理确定房地产建设的地域分布、规格标准、发展目标和管理运作方式，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租房，适度发展中高档商品房，形成各种价位档次住房供给的合理配置。要围绕房地产建设布局调整，抓好新开项目土地供应的分析论证，严格控制高档商品住房的土地供给，加大对中低价位普通商品住房的土地供给力度。要加大对房地产闲置土地的清理力度，探讨对超期闲置土地征收闲置费或收回使用权，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制等。长远看，对商品房市场不宜过多进行直接干预，而应采取规划控制、土地供给、税收调节、构建住房保障体系等综合手段进行调控。政府对房地产市场监管的重点是规范房地产市场秩序。 第二，集约利用土地，强化土地开发管理。要适度提高城市土地利用强度，在城市土地利用规划中不仅要规定土地利用类型，还要在严控建筑密度和保证绿化率的前提下，适当放宽建筑容积率和建筑高度。大力推动工业区内多层厂房的建设，合理布局城市中央商务区(CBD)、中央居住区(CRD)等功能集中区。在土地利用规划中注重新增建设用地与现有城市功能和产业布局的衔接，交通道路设计以及工业用地的数量和布局。要根据产业格局的调整和城市空间的拓展，逐步将城市建设重心由旧城区向城市周边新区转移。同时，积极推进旧城改造，对城市建成区的低层、低密度危旧房地段重点改造，完善配套设施，改善居住环境，提高建筑容积率和居住人口密度。对城市建成区内的闲置、废弃地，应及时由政府收回进行储备或另行安排使用。对濒临破产或资不抵债的企业，应结合企业改革、改组，通过企业兼并、联合、转让等形式，盘活土地资产，充分发挥存量土地资产效益。 第三，关注民生问题，完善社会住房保障体系。注重住宅建设中的民生问题，让低收入群体能够共享改革发展的成果，既是促进社会稳定、构建和谐社会的客观需要，也是遏制房价涨幅过快的有效措施，更是现阶段市场经济条件下政府应当承担的重要职责。建议将社会保障性住房，即满足中低收入群众居住需要的经济适用住房和廉租房，一定程度地从市场中剥离出来，建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制，以解决中低收入家庭住房问题。在具体操作上，政府应成立或指定一个专门机构负责此项工作，纳入政府工作的重要日程。保障性住房的建设，可采用两种方式，一是政府直接组织自建；二是政府在开发项目招标时，明确房地产商必须建设一定比例的保障性住房，由政府回购。无论是自建还是回购，都要落实资金来源，应通过财政预算投入、土地出让金减免、住房公积金增值收益补充、银行政策性贷款支持、鼓励社会自愿捐赠等多种渠道筹措资金。保障性住房建设，要严格控制套型面积，确保建设单价低、养房费用低的中小套型住宅。保障性住房实行政府指导定价，让中低收入群众承受得起，把优惠政策直接落实到中低收入购房者身上。在保障性住房的供给上，要建立中低收入家庭档案，动态调整，以确保分层次定向供给，并研究建立相应的退出机制和转让机制，防止管理上出现漏洞。现阶段，对于那些确实无力购房的特困户，继续执行政府发放租金补贴的方式解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的进城务工者、刚就业者、新婚夫妻等住房消费的“夹心层”，也要注意解决他们的临时住房问题。可以考虑授权一个机构，多渠道筹措资金开展租赁住房的建设与经营业务。 第四，降低建筑能耗，提高住宅工业化水平。我国建筑能耗高，住宅总能耗占全国总能耗的比例超过37%。降低住宅能耗是建设节约型社会，实现2010年全国单位GDP能耗降低20%的重要途径。一方面制定鼓励节能环保材料生产的优惠政策，对仍然继续生产非节能环保材料的企业进行限制；另一方面，制定住宅节能标准，强制采用节能环保材料，引导消费者选择节能环保型住宅。采用先进的住宅建造方式，大力推进工厂化生产各种建筑预制构件、房屋模块和施工现场组装装配。政府要根据新型住宅建筑体系的要求，建立住宅部品认证体系，淘汰耗能耗材的落后部品，推广符合循环经济要求的住宅部品，逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。房地产及相关建安企业，应在经营组织和技术装备手段上积极适应住宅工业化的要求，把“象造汽车一样造房子”，作为未来的发展方向。 第五，加快管理制度创新，建立和完善与市场经济相适应的房地产管理制度。要完善土地供给制度。强化政府对土地一级市场的统一控制，努力提高土地收储覆盖率，最大限度地实施“生地”开发、“熟地”出让。在目前政府财力有限、收储资金不足的情况下，可通过土地收益权抵押贷款、证券化等支持土地滚动收储、整理开发和挂牌出让，或采取由企业垫资完成土地整理，成功出让后与政府分享收益的土地盈利模式。要积极推动资本市场的发育。加快出台产业基金管理办法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。要进一步完善房地产开发项目资本金制度、开发项目主体资信评价审查制度、商品房预售管理制度，以及房屋交付使用制度、物业管理制度等，规范行为，促进房地产业和房地产市场健康发展。 中国房地产业论文:中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究 摘要：改革开放以来，房地产业迅猛发展，现在已经成为我国国民经济的重要支柱产业，而一直以来，土地和房屋就作为人们生产和生活的载体，促进社会的发展进步，成为最基本的物质条件。房地产业以其高附加值的特点，为政府的财政税收起了巨大的作用，它的快速协调发展也直接推动了国民经济的发展，使其与国民经济的关系越来越密切。 关键词：房地产 国民经济 协调发展 房地产业的迅猛发展推动了国民经济的持续健康发展，近几年来，由于房地产业的快速发展，我国的GDP的增长速度也不断加快，一直位居世界前茅，房地产业的蓬勃发展既能为企业提供相应的生产资料，也可以加大企业的生产需求，还可以从另一方面提升社会整体的物质和精神文明的需求，本文就对房地产与国民经济的关系及相互协调发展做一下研究。 一、我国房地产业的发展概况 2008年美国的次贷危机全球性的经济危机，这次危机爆发后对全球经济产生了空前的巨大的危机，寻其根源这次经济危机的主要原因就是美国的房地产破裂所导致的，经济链条的连锁反应就造成了这场世界震惊的经济危机，各个环节的共同反应最终导致了这场经济危机的发生但是如果没有房地产破裂的这个导火索这场经济危机应该是可以避免的，为了不让此种情况在我国发生，对于房地产业对我国国民经济影响的研究就变得尤为重要了。 房地产业在我国国民经济中到底处于一个什么样的位置呢，在当今社会成为人力资源的不断再生和人力资本得到不断提升的一个最基本的物质方面的保障。住房的发展也就是房地产业的发展所牵扯的范围是非常广泛的，其产业的跨度非常大，所参与的经济活动也涉及各个方面，以此当之无愧的成为了社会经济发展的基础，其他各个行业也都依靠着房地产业的发展而发展。首先房地产业是国民经济发展的主导型产业，各个行业的发展都离不开房地产，房地产业的发展为其他各个行业的发展提供必要的经济基础，其次由于房地产业的发展周期比较长，其他行业对他的发展的依赖性也就比较强了。 二、房地产对国民经济发展的重要作用 （一）房地产业的发展促进GDP增长 从上世纪八十年代以来，国家对住房制度进行改革，退出了一系列的促进房地产发展的新措施，其中银行住房抵押贷款业务的推出就促使房地产业进入蓬勃发展的新轨道，造成现在房价那么高而且一直处于只增不减的增长态势，是因为房价对于GDP的增长效益有明显的作用，尤其是就地方而言，房地产业的收入是GDP增长与否的关键因素，GDP高了，地方的财政税收也就随之而来的增长上去了。 （二）房地产业的发展对于优化产业结构有很大的帮助 由于以往福利分房制度的实行，居民在购房的消费所占的比重很低，房地产业的消费得不到刺激，房地产业发展缓慢，人们在住房的选择上也受到了限制，所以使得消费结构不合理；政策调整之后，问题得到了解决，人们可以选择自己喜欢的住房进行购买，促使消费的结构合理化，人们的生活质量和生活水平也得到了进一步的提高。 （三）促进社会稳定，推动就业需求 房地产业的开发需要消耗大量的人力物力资源，因此作为房地产业基础的建筑业就需要大量的劳动力，因此给社会提供了大量的就业岗位，而且，由于其具有带动性强，较长的产业链和较大的关联度等特点，房地产业的发展必定会带动许多行业的发展，带来更多的就业岗位，为社会的稳定，经济的增长做出巨大的贡献。 （四）房地产业的发展推动经济的快速发展 因为与之关联的行业很多，受房地产行业带动的各行业范围也很广，包括通讯、服务、金融、建筑等各个行业；而后还与木材、机电、水泥以及一些重金属工业相联系，特别是那些与房地产业有直接联系的原料供给行业，更是依赖于房地产业的发展而求得生存。 三、房地产业与国民经济协调健康发展 随着我国国民经济的快速发展，房地产业也随之得到了迅猛的发展，而人们收入却没有与之相同幅度的进行增长，所以造成了大部分的居民对住房的购买力达不到，而房地产业的过度投资也引发了消费品的过剩而造成通货膨胀。国民经济与房地产的内部之间存在着千丝万缕的关系，有着非常紧密的联系。房地产与国民经济的作用是相互的，或者是制约也有可能是推动，或者两种可能性同时存在。作为国民经济的重要组成部分，房地产业的发展既要受到国民经济发展的制约，也会受到它的推动，这些作用都是相互的，房地产的投资优化了经济结构，拉动了国民经济的发展，但是如果出现投资过度的话同样也会引起经济泡沫化的不良现象的发生。 四、我国的房地产业发展中所存在的一些问题 （一）我国的房价增长速度过快 任何企业都是以追求利益的最大化来作为企业发展的目标，房地产业也不例外，房价的上涨就会刺激房地产行业加大投资，房价继续上涨，房地产行业又会加大投资力度，这样循环下去，房价还会一直不断的涨下去，但这必须都在老百姓的接受范围之内，这样的循环才会有正的结果，如果房价已经到了人们无法接受的最高值时，房地产商的投资力度也会减小，防止恶性循环的发生。 （二）房地产行业波动对银行信贷业存在的威胁 房地产业的发展刺激了银行信贷业务的发展，这就使银行信贷业投资的风险进一步加大了，房地产业发展过快加剧了银行的信贷风险，这就需要国家的宏观调控政策，稳定房价，减小银行的风险。 五、结束语 房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，为促进GDP增长、优化产业结构、促进社会稳定，扩大就业需求等许多方面做出了巨大的贡献，尤其是对于推动国民经济的快速稳定发展起到了巨大的作用，对于发展中存在的问题，要积极的寻求办法解决，使其更好地为经济发展服务。 中国房地产业论文:中国房地产业的泡沫分析 摘要：从1991年开始我国经济进入了一个高速、平稳增长的周期。同时房地产业的兴起也引起了房屋价格的持续上升，尽管国家有宏观调控政策，且效果显现，但房产价格仍然继续上涨，且各地差异较大，而且出现了经济泡沫现象。本文将从概念分析入手，结合中国房地产市场表现的一些指标进行对比，对目前的房地产市场进行一些判断和分析。 关健词：房地产；价格；泡沫 一、房地产泡沫含义： 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923~1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。1989一1997年，泰国由于过量进行高档物业开发和金融的过渡参与，逐渐积累形成了房地产泡沫，结果在1997~1998年的亚洲金融风暴中，促成了泰国泡沫经济的破灭。可以说正是由于房地产业在国民经济中的重要性，决定了房地产泡沫给国民经济带来的危害也是毁灭性的。 二、我国房地产市场泡沫分析 从经济发展全局状况来看不存在房地产泡沫 据联合国对多个国家的调查，各国住宅建设投资占国内生产总值(GNP)的比例在3%~8%。日本在第二次世界大战后，随着经济的恢复和发展，住宅建设投资不断增长，50年代平均约为4%，60年代平均约为6%，70年代超过7%，1973年最高达8.7%，以后随着住房问题的缓和而逐渐有所下降。我国目前阶段所经历的房地产行业的兴起是许多国家在经济增长过程中经历过的阶段，而且这种快速的增长也会在市场不断健全、需求减弱的过程中不断地恢复到正常的发展水平。 2、 从市场需求的预测来看不存在房地产泡沫 判断房地产是否出现泡沫，关键一点是看是否存在真实的需求。从潜在需求看，我国现有城镇居民41亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55~60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，在此期间约有3~3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题，这是从新增城市人口的住房需求方面进行的分析。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，根据国外相应发展水平的经验，据我国目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米，即每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。因此从需求的角度分析，我国房地产市场真实的需求降低了出现泡沫的可能性。 从全国范围来看不存在房地产泡沫问题 从全国房地产价格的变化上来看，从1998年到2001年，我国商品房和商品住宅的价格上涨率在0.5%~4. 9%之间，远远低于同期8%左右的GDP增长率,这表明商品房价格的变化从总体上看并没有脱离实体经济的支撑。因此，从总体上看，中国不存在房地产泡沫现象。 4、城市间的横向比较不能说明存在房地产泡沫现象 根据2001年北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的房价收入比率超过了10，全国平均的房价收入比为7.8，高于5~6的公认正常范围，有些人通过这些数字论断我国大部分大中城市已经或多或少地存在着房地产泡沫。应该说，房价收入比和购房抵押贷款月还款额与月家庭收入的比值，确实是衡量住宅市场是否存在泡沫的方法。衡量是否存在泡沫，我们不应该对各个城市之间进行横向比较，也不能与某一个平均的标准值进行比较就做出结论，而应该主要对各城市内部两个指标历史变化进行比较。近年我国大部分城市的房价收入比呈下降的趋势，而且不同城市横向比较的意义不大，因为不同城市的市场特性有很大差异，所以房价收入比也存在很大差异。 从以上四个方面的分析可以得出结论：中国的房地产整体保持比较健康的增长，总体不存在泡沫现象。 三、警惕部分城市存在房地产经济泡沫 中国房地产市场整体保持着快速健康的发展，但在有些地区中已经或者显露出了房地产泡沫经济现象的征兆，主要表现为房地产市场供给过热和资金大量涌入，部分城市还出现了很高的商品房空置率。现在空置率的含义是以销售或者租赁合同的成立作为标准的，但大量已经出售的商品房成为了投资的对象，得不到充分利用，而这部分数字往往是空置率统计中易被忽视或者很难得到精确统计的数字，造成空置率指标失去了可信性，不能反映市场真实现状。许多城市至今尚没有有效的土地供应规划，而是盲目供应土地，与开发商的圈地运动配合很默契；盲目追求豪华高档住宅，每套千万元甚至上亿元的别墅豪宅不断涌现；脱离实际使用市场和产业的支撑，盲目建设超豪华写字搂、酒店和零售商业设施；房地产开发过程中的概念炒作远远胜于追求实质等等。种种迹象表明，部分地区、部分房地产市场确实存在着盲目乐观的情绪，存在着经济泡沫现象。 四、针对部分地区的房地产泡沫经济以及价格过高现象的对策建议 房地产泡沫作为市场失灵现象的一种表现，是市场群体非理性的行为，也是单一市场手段不可避免的缺陷。针对市场泡沫，政府的宏观调控立足于整个市场，对整体的平衡、各方面利益（尤其是弱势群体的利益）的分配进行宏观的控制。对于房地产泡沫的良药就是政府宏观调控的各种措施，针对我国房地产的特色有以下的一些措施。 1、 采取有力措施规范土地市场。 国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对上一级市场的控制，同时也要采取有利措施规范土地二、三级市场，坚决制止炒卖地皮牟取暴利的投机行为，使土地价格建立在一个合理水平上以降低商品房价格。国家出台的关于土地“招、拍、挂”的政策已经对市场进行了规范，但实施力度及监管还有待进一步的加强。 2、 适当降低开发商的回报率。 房地产开发商应适当调整思路。商品房积压不仅使缺房户改善无望，同时也使房地产开发商的大量资金被占用。为避免这种对双方都不利的僵持现象，房地产商应当树立薄利多销观念适当调低价格和利润。 3、 改变房地产市场供应结构。 当前我国房地产市场供应结构很不均衡，主要表现在高利润的高档写字楼和商业设施项口开发量过大，有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二；而从住宅供应结构来看，高档公寓、写字楼开发过量，而普通商品房、经济适用房少，百姓选择余地小。这种需求和供给上的不均衡，就造成了我国房地产价格上升与房空置率上升的矛盾加剧。要改变这种供应结构，要从两方面着手： 近几年来，房价的上升幅度大大超过了部分居民可支配收入增长的速度，使得许多中低收入居民买不起房子。因此，要大力开发和建设让老自姓买得起或能够承租得起的普通商品房，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，这是我国住房供应政策变化的核心内容之一，而在这个方面很好的例子就是新加坡政府实行的“组屋政策”。 (2)近几年来，我国经济适用房在全部商品房供应中所占比重非常低，尤其是在一些经济发达地区，由此也引发了我国房地产市场的结构性情况。廉租房政策的成功得益于完备的社会福利制度和税收制度，法国有效地防止了房地产市场的投机活动，其中廉租房制度是法国政府调制房价的最有效手段。

社区管理论文:社区党员管理教育问题的思考与对策 同志在“七、一”讲话中指出：贯彻“三个代表”要求，我们必须坚持党要管党的原则和从严治党的方针，各级党组织必须对党员干部严格要求、严格教育、严格管理、严格监督。同志的这一重要论述，深刻阐明了党要管党、从严治党是保持党的先进性和纯洁性，巩固党的执政地位的重要保证。保持党的先进性和纯洁性，就必须严格加强对党员的管理教育。而加强对社区党员的管理教育，是其中的一个重要方面。当前，随着经济体制改革的不断深入，我国逐步推行社会保障的社会化管理，实行退休人员与原企业相分离，养老金由社会服务机构发放，人员由街道和社区管理。加上大批下岗职工等纳入街道管理，使得社区的管理和服务对象增多，管理难度增大。在众多的管理对象中，对社区党员的管理教育是极为重要的一方面，如何教育引导党员努力践行“三个代表”，充分发挥其先锋模范作用，是当前面临的一个重要课题。今天这堂课，我和大家就社区党员管理教育问题从三方面共同探讨一下，一是社区党员管理教育面临的形势和问题；二是社区党员管理教育的特点及对策；三是适应形势，因势利导，充分发挥党员作用。 一、社区党员管理教育面临的形势和问题 近几年，我们在工作实践和调查研究中越来越深切地认识到，随着改革开放的不断深化，在由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨过程中，社会经济成份、社会活动方式、社会组织形式、社会就业方式等都发生了深刻的变化。这些变化给整个社会的运行，包括政治、经济、文化等各个领域和城市的各项管理工作都带来了许多新情况和新问题，也对社区党建特别是社区党员管理教育工作带来了许多新情况和新问题。主要表现在以下4个方面： 1、随着经济体制改革的不断深入，各类新经济组织，社会中介组织和社会团体迅速发展，而党员管理教育工作相对滞后。近几年来，民营、私营企业以及各种混合经济组织大量产生，这些经济组织一般在业务上没有上级主管部门，很难划归某一行业进行管理。在党的建设上一般没有党组织，也不能依附行政隶属关系设置党组织。与此同时，随着政府职能的转变，一些社会管理服务职能从政府部门中分离出来，转移到社会上，新的社会组织应运而生。而随着群众利益的多样化和人们社会生活方式的变化以及基层民主政治建设的不断推进，各种社会组织不断出现，群众主动参与社会事务的热情也不断高涨，除居委会外，群众自发组织的文化、体育等活动群体也逐年增多。这些以“三跨”（跨行业、跨地区、跨所有制）为主要特征的新经济组织和社会中介组织、社团组织，人员组成复杂，素质不一，对这些组织中的党员很难按照传统方式进行教育管理。调查表明，在新经济组织中，有的没建党组织；有的党组织不健全，党建工作瘫痪；有的组织甚至游离于党建工作视野之外，党组织对其党员情况难以了解，对其活动难以掌握，形成了新时期党员管理教育工作的空白点。而在一些社团组织中，成员活动的随意性、流动性较强，有些在职党员所在单位党组织对其参加社团活动的情况难以掌握，而按隶属关系，社区又无权对其教育管理。总体看，在体制转轨、城市建设、“单位人”向“社会人”转变的社会变革过程中，各种组织在地域上都生活于一定的城市社区中，对社区的依赖性、渗透性都很强，因而对这些组织中党员的管理教育，迫切需要通过阵地化管理，由社区党组织负责。 2、党员队伍构成发生了新的变化，进入社区的离退休党员、流动党员等不断增加，使党员管理教育难度增大。随着形势的发展，党员队伍的构成也正向着多元化方向发展，突出表现在离退休党员、流动党员、下岗职工党员、退伍军人党员数量不断增多，参与社区管理服务活动的在职党员日益增多。他们分布在社会的各个层面，年龄、文化程度等方面存在着较大的差异。年龄上看，有90多岁高龄的老党员，也有20几岁的青年党员；文化程度上看，有大学毕业生，也有文盲。这些差异，客观上使得社区党员管理教育工作在内容上、时间上、形式上也有着不同的需求。而目前我们对党员的管理教育形式往往是“一刀切、一锅煮”，比如，临江新市街道接收了16名退伍军人党员，单独建党支部有一定客观困难，他们就将这16名党员安排到一个居民委支部共同过组织生活，这个支部中的党员大多是退休党员，年龄最大的73岁，而退伍军人党员大多是20几岁，老的、小的在一起，缺少共同语言，组织生活质量就不高。而平时各街道党组织的活动方式一般也局限于开会读报，组织参观等活动，缺乏对党员进行个性化教育和面对面的交流，很难及时了解和掌握党员的真实思想动态，管理有效性程度较低。拿流动党员来说，我们白山市街道管理的流动党员共有89人，其中党组织能联系上的有52人；能正常过组织生活的仅有10人，占流动党员总数的11.2％；能按时交纳党费的有63人，但多数需要党组织催交。在不能正常过组织生活的79名流动党员中，短的几个月，长的达几 年。这些党员在管理上出现了“四难”，即参加组织生活难、交纳党费难、保持联系难、掌握其表现难。此外，有一些外地来我地打工的流动党员，既脱离于原单位党组织的管理，又不接受所在地党组织的领导，不想暴露党员身份，不填写“流动党员证”，不按要求转临时组织关系。此外，一部分退伍军人党员，把组织关系转到所居住的街道后，就外出打工，或再也不与党组织联系，而到了转正期满时才找党组织要求转正。比如临江市街道接收的45名退伍军人党员中，能联系上的有37人，能正常参加组织生活的仅12人。上述情况已成为党员管理教育工作中急需解决的突出问题。 3、随着经济关系和利益格局的调整，对党员在社区中如何发挥先锋模范作用提出新的考验。改革开放和建立社会主义市场经济体制，为党员提供了更大的发挥才华和展示先进性的舞台。但市场经济带来的负面影响，特别是四个“多样化”，带来了社会成员价值取向多元化，社会活动分散化和行为方式实用化。面对这些新变化，置身于这一大背景中，作为同样是“人”的党员，自然会受到不同程度的影响。而且，有少数党员在其中“迷了路”，部分党员的党性观念发生弱化，部分党员的人生观、价值观、世界观受到某种利益驱动而发生急剧变化，甚至对共产主义信仰产生动摇。如有的党员不辨是非，政治鉴别力不强，参与到“__功”组织中去；有的党员在工作单位表现较好，但在单位外的表现不尽人意，甚至不如普通的居民群众；还有一些党员思想认识适应不了新的形势，仍停留在计划经济“吃大锅饭”上，尤其是部分效益较差企业的职工党员、下岗职工党员以及离退休党员，由于经济收入低等因素造成心理失衡，对党的改革开放政策不理解，对党组织的教育存在抵触情绪，对改革的举措不赞同、不配合、不支持；对我们党惩治腐败持悲观态度，甚至对党的领导失去信心。如临江浴池破产时，将3名退休党员交到建国街道管理。街道党组织挨家挨户查找到这3名党员后，其中1人愣是不承认自己是党员。临江新市街道去年接收了临江食品公司一名下岗职工党员，党组织找他催交党费时，这名党员居然称：“你们给我一万元钱，我就交党费”。类似这样的党员，还能指望他们发挥什么作用呢？那么，如何教育引导“问题党员”，增强党性观念，自觉发挥先锋模范作用，确实是当前社区党员管理教育的一个不小的难题。 4、街道和社区党组织自身建设状况远远不适应于党员大量增加的新形势。当前，纳入街道和社区管理的党员数量猛增，管理难度加大。但与此同时，街道和社区党组织自身建设却明显滞后，这主要表现在：一是在硬件建设方面，我们白山市41个居民委党支部中，单独有办公场所的仅6个，且面积狭小；合用办公的有9个；没有办公场所的有26个。这些没有场所的支部搞活动时，天热的时候在树下，天冷的时候到支委成员家。随着街道和社区管理的党员人数日益增多，居民委党支部活动场所问题日益显得迫在眉睫。很难想象，连场所都没有，党员的管理教育工作如何有效开展。二是居民委党支部人员配备不强，工作热情低落。这些年，居民委支部成员的配备一直过于老化，我市居民委支部书记平均年龄为53.6岁。而由于这些年来居民委支部成员一直处于义务工作状态，相应的福利待遇等未纳入财政预算，致使支部成员的积极性调动不起来，尤其是支部书记难选。白山市41个居民委支部中，支部书记由委主任一肩挑的有18个委，委主任与支部书记分设的有23个委。年轻的和有能力的不愿干，认为白出力没啥意思。临江市兴隆街道的一个居民委选出一名叫徐英超的下岗职工党员担任委支部书记，但他干了三年就不干了，原因是徐英超开车行，当支部书记白出力还影响自家买卖。后来这个委又选了一名离休党员任支部书记，但干了没多久，又因有病不干了。上述情况已严重影响了居民委组织生活的有效开展，给党员管理教育工作带来严重影响。如何加强居民委党支部自身建设，可以说是今后街道党建工作首先要解决好的问题。 二、社区党员管理教育工作的特点及对策 社区不同于机关和企事业单位。机关和企事业单位地域相对狭小，人员比较集中，人员的层次也比较相近，而社区管辖的地域相对广泛，管理对象居住分散，成份复杂，因而社区在党员管理教育方面就要比机关和企事业单位难得多，具体可概括为四个特点，即广泛性、复杂性、流动性、交叉性。 1、广泛性。广泛性主要是指社区管理的党员分布广泛，居住分散。我们白山市街道管理的1016名党员中，机关党员166人，街委企业党员12人，接收的出售、破产等企业党员20人，从事个体经营的党员53人，离退休党员336人，下岗职工党员44人，居民党员186人，外出流动党员89人，退伍军人党员110人。以上是总的分布情况。而具体到每一类，情况又各不相同。比如在机关党员中，既有街道本级的党员，又有驻街的派出所、法庭等单位的党员。从居住范围上看，大多比较分散，如八道江区通沟街道有的党员居住在市郊乡的车道岭村，平时到街道过组织生活需走十几里路。临江市新市街道6个居民委的58名党员组成1个联合支部，分布在1.5平方公里内。居民委党支部的设置情况也比较复杂，白山市共有156个居民委，但仅设了41个居民委党支部，其中，独立支部仅12个，而联合支部有29个。街道管理的党员所在单位的广泛性和居住的分散性，客观上会造成党内生活难以组织的状况。尤其是居民委联合支部开展党内活动时，居住偏僻的党员仅在路上就要耗费大量时间。而遇有临时性的传达文件等活动，通知都很困难。这种情况要求街道和社区党组织必须根据实际情况进一步合理设置居民委党支部，在加强居民委党支部自身建设的基础上，采取有效措施，转变组织生活方式，在时间、内容等方面做好事先安排。尤其对居民委联合党支部，集中过组织生活的次数可相对少一些，但街道和社区党组织必须帮助其安排好组织生活的时间与内容，并强化党小组活动和党员自学，以保证在组织生活次数相对减少的情况下，质量不降低。与此同时，要教育引导党员克服客观方面的困难，增强主观方面的积极性和主动性，严格按照党性原则保证组织生活质量。 2、复杂性。复杂性主要是指街道和社区管理的党员年龄不一、文化不同、职业不一、境界不等。从年龄方面看，白山市街道管理的1016名党员中，80岁以上的有18人，70岁至80岁的有137人，60岁到70岁的有157人，30岁以下的仅有122人。而60岁以上的312名老党员，应该属于体弱多病的一个群体，有人把这个群体概括为“老了没劲的，下床拄棍的，走道喘不上气的，不识几个大字的，活动下不了地的，吃饭掉饭粒的”。从文化层次看，学历最高的为大学，共有16人；学历最低的是文盲，有20人。从职业看，有机关干部党员，有企业党员，有个体户党员，有居民党员；有本街道辖区内的党员，也有外来流 动党员，等等。从思想境界看，更是良莠不齐，有的党员甘于奉献，如居民委支部成员多数没有报酬，但他们依然兢兢业业，认真组织党员活动；而有的党员却不能严格要求自己，甚至连一般群众都不如，如一些下岗职工党员牢骚满腹，到处发怨气，对党的改革政策不理解，下岗后不过组织生活，不交纳党费，有的甚至“失踪”几年，组织上也找不到。也有一部分离退休党员，不愿意被纳入街道和社区管理，认为街道和社区解决不了什么问题，真正解决问题的还是原单位，因此不愿参加街道和社区的组织生活和各项活动，个别的为了不交党费，甚至提出退党。上述四个方面的复杂性，会给街道和社区党员管理教育工作带来诸多困难，如年龄大的党员过组织生活比较困难，除客观上的年老体弱因素外，主观上“船到码头车到站”的思想不容忽视，一些老党员认为自己岁数大了，在家颐养天年足矣，过不过组织生活无所谓，丧失了年轻时奋发向上的劲头。上述复杂性要求街道和社区党组织必须因类施教，绝不能搞“一刀切”。在年龄方面，要考虑到老党员的客观困难，必要时可“送文上门、送课上门”；在文化方面，要针对不同文化层次开展不同内容的组织生活和活动，该深则深，该浅则浅，对文盲党员要以口头传达学习为主；在职业方面，要针对不同职业特点，围绕不同行业开展活动；在境界方面，要在深入调研基础上，重点围绕党员思想上存在的突出问题开展先进性教育，对重点对象实施重点教育。 3、流动性。流动性主要是指街道和社区管理的党员中有一部分外出流动，也有一部分为外入流动。这些流动党员的流动时间和地点往往不固定。我们白山市街道有89名外出流动的党员。而在老党员中，有一部分流动情况复杂，有的投奔子女，有的到发达地区打工。这些流动党员管理起来很困难，在第一部分中我已讲过，其中多数党员不能正常过组织生活。而在流动的老党员中，有的到子女家中居住了好几年，组织关系也不转。如临江市三公里街道184名党员中，有25名老党员长期不在家，外出打工或投奔子女，尽管按时交党费，但不过组织生活，这些老党员外出时间均为一年以上，时间最长的达4年之久。当然，这里面有一个客观原因，那就是有的老党员到一些发达城市投奔子女时，因落户困难，而不落户就不给转接组织关系。这方面的问题我们以后会向上级反映一下，争取尽快协调解决。那么对流动党员管理教育问题，街道和社区党组织应引起高度重视，作为当前党员管理教育工作的重中之重，在建立流动档案的基础上，想方设法与他们取得联系，可通过邮寄学习资料、利用回家探亲补课等方式加强管理教育。在管理教育过程中，要注重想方设法为流动党员及其家人解决一些生活困难，否则，口头说教效果不会太好。对流动党员的管理，我们要坚持以教育引导为主的原则，尽量保证每一个党员都不掉队。当然，对那些确实无视党性原则，长期不交纳党费、长期不过组织生活，而党组织反复教育无效的党员，该给党纪处理的还是要给。 4、交叉性。交叉性是指街道和社区管理的党员中，有工作单位的除主要由街道和社区管理教育外，这部分党员同时与本单位有着千丝万缕的联系，并且同时还要受本单位的监督与管理；从事个体经营的党员，除接受街道和社区党组织管理教育外，还要接受工商等部门的监督与管理；外出流动持有党员活动证的党员，除接受街道和社区党组织管理教育外，还要接受流动所在地党组织的管理教育；有劣迹但尚未受到开除党籍处分的党员，除接受街道和社区党组织的帮教外，还要接受公安等部门的帮教。这些交叉关系客观上把街道和社区党组织同相关单位党组织联系起来，使被管理对象具备了双重管理性。这种交叉性某种程度上会造成互相推诿等现象。如临江林业局将130名退休工人党员划归三公里街道管理后，对这些党员的活动不再支持。有一次这些党员搞文艺活动时，需要接林业局的电源，但林业局不同意，街道多次找林业局协调，依然没办成，林业局让街道自行解决。还有一些单位特别是困难企业，纳入街道管理的职工党员生活有困难时，这些企业推到街道，让街道解决，而街道又无力解决。针对这种交叉性所带来的问题，街道和社区党组织应密切同相关单位的联系，工作中应增强主动性，主动沟通，主动联系，主动协调，同这些单位建立起一种融合、信任、平等、友好的关系，共同把党员管理教育好。 根据上述特点，按照中央关于加强街道、社区党建工作的意见，特别是要以“三个代表”重要思想和同志“七、一”讲话精神为指导，借鉴各地先进经验，结合本地实际，进一步加强社区党员管理教育。具体讲，应着重做好4项工作。 1、实行分类管理。 就是按党员的从业性质和生活特点，分出类别，进行有针对性的管理。如在职党员的管理、离退休党员的管理、流动党员的管理、下岗职工党员的管理、机关事业单位党员管理、企业党员管理等等。应根据不同性质和不同情况，采取不同的办法进行管理。 一是加强对在职党员的管理。在职党员是指居民区内住户中的在职党员。这些党员分布在各行各业，掌握各行各业的知识和技能，是社区中最为丰富的人力资源。他们受单位党组织的教育引导，大多都有一定觉悟和组织纪律观念，吸引他们参与社区建设和服务工作，将有利于社区两个文明建设和党建工作。因此，应对辖区内的在职党员进行登记造册，摸清底数，掌握基本情况，了解其特长。然后在居民区或楼洞中，按党章规定成立党支部或党小组，利用节假日开展一些有益活动，发挥他们的作用，为居民排忧解难。如，聘请在职党员中的专家学者，为居民区的党员和居民讲课，作报告等，提高居民区党员干部队伍的政策理论水平。 二是强化对流动党员的管理。改革开放使人员的流动日趋频繁，随着市场经济的发展，这种交流必将更加广泛而深刻。“口袋档案”、应聘的外地离退休人员、停薪留职人员、农民打工人员等必将越来越多，其中有相当一部分是党员。这些流动党员有的不愿表露身份，有的工作不固定，有的时间较短，特别是大部分对原来的单位、地域有着难以割断的联系和感情，形成人走关系在的局面。对这部分党员，应建立党员流动管理站。街道党工委将辖区内的流动党员进行登记造册，建立起流动党员档案。要经常与流动党员保持联系，及时了解掌握他们的工作生活情况。同时，向他们发放流动党员活动证，便于组织掌握和管理，定期、不定期组织学习、思想汇报等党内活动，并认真听取他们对社区党建工作的建议。 三是加强对下岗职工党员的管理。企业产业结构的调整、合并、改组使一部分企业职工党员下岗，这些下岗职工党员全部流入社区，给社区党建带来了新的问题。加强对下岗职工党员的管理是新形势发展的需要。对这部分党员，主要是组织培训，学习专业技能，并根据其特长推荐给有关部门和单位，实现再就业。再就是鼓励他们自谋职业，从事个体工商业。党组织要尽力为下岗职工党员提供场所和资金，帮助他们解决生活困难。 四是强化对离退休党员的管理。离退休党员是社区宝贵的财富。这些党员，从事党的工作多年，积累了丰富的工作经验，如果社区党组织忽视对离退休党员的管理，将会给社区 党建工作带来负面影响，因此必须加强对社区离退休党员的管理。居民区离退休党员集中的地方可建独立支部；较为分散的建立联合支部。要把这些党员编在党的组织中，为他们发挥作用提供舞台和场所，最大限度地发挥他们的余热。 五是加强对社区内私营企业、个体工商户党员的管理。主要是建立党组织，理顺隶属关系，使党员“有家可归”；开展适应和促进企业发展的有益活动，增强使命感，消除雇佣观念。 2、实行组织管理 应适应城市社区发展的新形势，努力提高街道和社区党组织的地位，进一步完善组织管理体制，实行“两级政府，三级管理”，赋予街道和社区应有的职能和权力。 一是成立街道党工委。街道党工委隶属于市（区）委，在街道各种组织和各项工作中处于核心领导地位，根据市（区）委的授权，对本街道的政治、经济和社会各项工作实行领导。按照党的方针政策，制定本地区的发展规划，促进街道和社区工作的有效开展。要选准配强街道党工委领导干部。市（区）委要严格把关，确实将能力强、水平高、群众基础好的干部选拔到领导岗位上来，改变过去在人们的观念中，街道是“养老”和干杂事的地方、有几个人干就行的观念，并不断改善街道干部的年龄结构、知识结构。 二是打基础，配强居委会领导班子。街道居委会领导班子年龄老化，知识结构不合理的状况应尽快改变。首先是组织选派。由市（区）委组织部门在本市（区）范围内的青年后备干部中，重点选拔年轻干部到社区挂职任书记或主任。其次是面向社会招聘。近几年，有一些大中专毕业生闲置在家，要通过笔试、面试和组织考察，把其中德才兼备的选拔到社区干部队伍中来。再次是从辖区内的离退休党员中选拔居委会支部书记。这些离退休干部是党的宝贵财富，他们思想觉悟高，工作经验丰富，热爱党的事业，更重要的是熟悉党务工作。选派到领导岗位上以后，工作得心应手，劲头足，能打开工作局面。 三是加强街道和社区干部队伍建设。街道居民委干部处在社区党建工作第一线，是推进社区党建工作的主要力量。他们的素质如何，直接关系到社区党员管理教育工作的成效。因此，加强街道和社区干部队伍建设尤为重要。要重点加强对街道和社区干部的培训。利用区、街党校和干部学校，每两三年对现职街道和居委会干部进行一次轮训，使他们不断充实政治理论、现代科技知识和现代化城市管理知识，同时加强对新任领导的岗前培训，使他们尽快熟悉业务，进入角色。另外还要加强对干部的严格管理，严格监督，建立健全干部的激励和约束机制，加大党风和廉政建设力度，改进干部作风，增强党组织的凝聚力和战斗力。 3、实行制度管理 制度建设是社区党员管理教育健康发展的有力保障。目前，要在健全必要的市（区）级领导包片、党建工作目标管理、党员议事、党建工作联系点，及完善、思想汇报、学习等制度基础上，重点加强三个机制的建立和完善。 一是建立务实的保障机制。街道社区党组织要尽可能为下岗职工党员尤其是有困难的党员做好服务工作，帮助他们再就业和克服困难，使他们能全身心地参加社区服务活动。 二是建立有效的信息反馈机制。街道党组织要把党员参与社区活动作为评价党员的一项基本内容，增强党员的社区意识，引导党员主动参与文明社区的创建工作，并将参与情况进行反馈，形成互相依赖、互相监督的有效机制，促进“大社区”党员管理教育的深入开展。 三是建立有效的激励机制。社区基层党组织要及时捕捉党员积极参与文明社区工作的先进典型，运用多种形式广泛宣传报道，并辅以相应的表彰措施，通过“文明市民”、“五好家庭”、“优秀党员”等评选活动的开展，提高党员参与社区建设的积极性，达到良性循环的目的。 4、实行活动管理 要寓教育管理于各项有激励性的活动之中，使党员在活动中受到熏陶，将党员凝聚在一起，发挥先锋模范作用。开展活动主要应以社区服务为主线，开展社区党支部“结对共建”、“党员志愿者服务日”、“我为社区出把力”等活动。还要针对不同行业党员特点，开展独具特色的活动。如，在在职党员中开展奉献爱心活动，引导他们根据自身的专业和特长，热心为社区服务。在离退休党员中开展“夕阳增光彩”活动，引导他们成立治安巡逻小组，自觉维持小区的治安。社区党组织要为他们提供活动场所，举办书法比赛，陶冶情操，使他们老有所学、老有所为、老有所教、老有所乐。在青年党员中开展“三争一比”活动，即：争先锋、争排头、争一流，比贡献。使广大青年党员在社区党建工作中发挥生力军作用。 总之，要通过活动管理有效地将社区党员组织起来，切实发挥不同层面党员的作用，促进街道社区党建工作向高层次发展。 关于社区党员教育，是与管理密不可分的。应寓教育于管理之中，通过管理实现教育的目的。比如坚持学习制度本身就是制度管理的范畴；时事政策报告也是学习制度的内在内容；一些纪念会、座谈会、交流会也是活动的方式。至于谈心等思想政治工作方法也是管理的手段。总之，要把党员教育与管理很好地结合起来。党员教育问题在这不多讲。 三、适应形势，因势利导，充分发挥党员作用 进入21世纪的中国共产党面临着三大考验：第一，能否在复杂多变的国际形势下，在同第三轮经济全球化相联系而不是相脱离的条件下，抓住机遇，乘势而起，独立自主地建设有中国特色的社会主义，并且实现祖国统一。第二，能否领导中国把实现工业化同实现国民经济和社会信息化结合起来，把建设社会主义物质文明同建设社会主义精神文明结合起来，胜利地担当起这样两个层次的社会主义现代化建设双重历史使命。第三，党本身能否在进入整体性的新老交替的新条件下，在国际国内新环境中，保持先进性和不断巩固执政地位，永远立于不败之地。“三个代表”是中国共产党党性要求的根本之点，是在新的历史条件下党迎接新的考验、把自己建设成为一个什么样的党和怎样建设党的一条大思路。“三个代表”重要论述的一个最鲜明特点，就是集中论述了党的先进性。而要想保持党的先进性，就必须充分发挥广大党员先锋模范作用。作为社区党员，他们处于最基层，同人民群众的联系最广泛，他们能否切实发挥先锋模范作用，直接影响着党在人民群众中的形象。因此，发挥社区党员的先锋模范作用，是社区党建工作的一项重要内容。具体来看，社区有其自身的特殊性，主要表现在居民成份复杂，社区内单位多，各种组织多，党员所在行业以及从事的职业复杂。因此，要真正发挥党员作用，就必须根据社区自身的特殊性，有针对性地组织党员发挥作用。当前，主要应采取点、线、面结合的方式。 1、点─一人一岗。一人一岗主要是针对离退休党员先锋模范作用减退、革命意志衰退等不良倾向而开展的有针对性的活动。具体工作中，一是充分征询意见，合理设置岗位。岗位设置要根据本居民区的实际，本着切实可行的原则，依照党员人数的多少，居民区范围的大小，居民关心的热点、重点问题设置岗位。一般以15个方面的岗位为宜，主要有：党的政策宣传、民事调解、便民服务、治安巡逻、帮教帮困、卫生保洁、绿化养护、墙门 组长、青少年教育、计生监督、科普推广、文化体育、外来人口管理、护楼、门卫。二是坚持自愿申报，组织审批上岗。岗位确定后，在党员个人申报的基础上，居民委党支部进行集体研究，根据每个党员的特长、年龄、身体等实际情况，对党员申报的岗位逐一审批。三是注重建章立制，规范岗位行为。要建立五项制度：第一，党员岗位活动卡制度。每个上岗党员都持有一本记录卡，详细记载岗位活动情况，以便支部检查；第二，汇报交流制度。每月党支部活动日，上岗党员要汇报一个月来的岗位活动情况；第三，交接岗制度。党员临时脱岗，要及时向支部说明并交回岗位，由支部另行安排人员上岗；第四，评比表彰制度。开展“红旗岗”评比活动，表彰活动分层次进行，区委、街道、居民委党支部每年分别表彰一次；第五，建档制度。建立“一人一岗”活动档案，做到党员岗位清，目标明，对党员受表彰情况及时归入档案。通过上述制度，规范“一人一岗”活动的有效开展。我市八道江区街道离退休党员每年受到区委表彰的就达5％以上。 2、线─党员责任区。把居民委划分成责任区后，安排党员包保来发挥党员作用。一是合理划分责任区。在调查摸底基础上，街道会同居民委根据居民委大小，党员多少、责任大小等情况共同划分出责任区，党员多的，可将责任区划得小一些；党员少的，则将责任区划得大一些。采取灵活机动的方式，可按居民委划，也可按居民小组划，还可按小区划。但在划分过程中，要把区域大小与问题多少有机结合起来，问题少的，区域可大些，问题多的，区域可小些。二是确立出责任区包保内容。大体包括四大类：第一是社区服务，包括帮扶军烈属、孤寡老人、残疾人和贫困户，为群众办实事、办好事和街道公益事业等；第二是计划生育，包括计划生育政策的宣传和各类人口（流动人口、暂寄住人口、常住人口）的监督，协助计生人员的定期与不定期检查；第三是精神文明建设，包括环境保护、卫生清洁、绿化美化以及全民健身运动等；第四是社会治安综合治理，包括治安巡逻，暂、寄住人口及流动人员的排查，“两劳”释放及劣迹青年的帮教，家庭内部居民之间纠纷的调解和法律法规的宣传等。以上是四大类内容。但在具体划分各责任区包括内容时，还必须根据不同实际，哪些问题多，哪些责任大，就把哪些确立为包保重点，考核时作为重点。三是落实包保人。在划分出责任区、确立出亿保内容基础上，可先让党员根据自身不同情况进行自愿申报，街道和居民委再进行集体研究，确立出包保人。四是完善制度，强化监督和指导。要完善五项制度：第一，报告制度。包保人每月向居民委党支部汇报一次工作进展情况；第二，征求居民意见制度。居民委党支部定期或不定期征求居民意见，发现问题及时整改；第三，联系制度。对重点包保对象，居民委支部成员定期或不定期走访，及时帮助解决突出问题。对街道内的重点包保对象，由街道党委成员联系；第四，检查制度。街道和居民委每半年对党员包保情况进行一次检查，随时督查；第五，评比制度。街道和居民委年终对党员包保情况进行总评，表彰先进，鞭策后进。 3、面─街企、街事、街军、街警共建。街道内各类单位多，这就要求街道党组织必须主动沟通，协调驻街单位，积极参与“地区性、社会性、群众性、公益性”的社区管理与服务工作，做到优势互补，资源共享，形成社区建设“目标同向、工作同步、成效同得”的工作机制。在工作的方式方法上，组织和发动驻街道单位共建时，应以“精神文明共创、社会事务共管、社会稳定共保”为纽带，以“共驻共建、共同发展”为前提，以“资源共享、成效同得”为目的，积极开展“结对共建”活动、“民心工程”活动、“凝聚力工程”活动等。具体工作中，应做到以下几点：一是把组织行为落实为个人行动。街道与驻街单位联合开展某项活动时，目标、形式、方法确定后，最后要落实到党员身上，变成个人行为。这就要将任务层层分解，落实责任制，使党员人人肩上有指标，将压力变成动力。二是要结成对子，开展竞赛。在共建活动中，将参加单位结成若干对子，展开竞赛，互相学习，互相促进，激励党员创先争优。东兴街道八委有一个小区，居民中，有街道的，也有浑江铁路的，小区建设成为一个难点，铁路不想投资，地方又缺少资金。后来，东兴街道主动与浑江铁路协商，最后达成由铁路和街道购买原材料，街道和居住在该小区的铁路离退休党员共同建设小区的协议。经双方党组织部署和发动，双方党员亲自搜集花种、移植树苗、取土、修花池、铺地砖、搭设休闲石台等，干了一个多月，终于将小区建设得美丽、优雅。 社区管理论文:对社区综合管理方式探讨 海南岛由于长期处于边远地区,经济建设和社会发展起步晚,起点低,但由于把海南设定为“国际旅游岛”后,海南省在推进“国际旅游岛”建设的过程中,牢牢把握以促进海南旅游业的可持续发展的宗旨。在加大城市化进程的同时,随着国民经济的发展,人均可支配收入及人均消费性支出呈现不断增长的态势,人们的居住条件得到大幅度的改善,居民社区综合管理逐步建立起来。本课题正是基于上述现象,就如何改进和创新社区综合管理制度、推进社区管理建设进程、落实和保障以人为本、服务社区、为国际旅游岛建设保驾护航的重要措施和有效途径,也是践行总书记科学发展观和加快社会主义城市居民社区建设的重要组织保证。本文主要是阐述本课题的研究方法,展示和分析社区基层调查的内容两个方面,其他相关问题的研究将在以后的系列中继续探讨。 研究方法是一种重要的工具,通过不同的方法来回答问题。研究是广泛地使用日常语言来描述和形容多种活动和多样性为,例如大量信息的收集,探寻深奥的理论,并产生奇妙的新成果。研究也是通过不同的方式来回答不同问题的重要工具之一。人们使用研究来发现问题和寻找答案,并以此来影响他们自己。研究是一个把经验和推理结合在一起,并通过这种最成功的方法去发现真理。本课题重点使用到经济和社会研究方法,比如,实证分析方法和规范分析方法、定性研究和定量研究、调查问卷和现场访谈、案例分析和实地研究、内容分析与二手资料分析等等。由于篇幅所限,只论及前三者的研究方法,案例分析和实地研究、内容分析与二手资料分析等不在本文探讨之列。 实证分析可能正确也可能错误,实证分析仅仅是一种研究方法,需要其他方法的支持,与其他方法协调使用。而规范分析与价值相关,重点关注应该是什么。这种价值判断与应该是什么,不应该是什么,好或坏,令人满意或令人不满意相关。塞缪尔认为:“规范判断:(1)观测者的个人道德;(2)规范原则;(3)政策观点。”在这次海南新农村基层民主调研过程当中,研究和分析问题要具有客观性,得出的结论也要通过经验事实来加以验证。笔者在整个研究过程中,基于正义和人性的判断标准,始终站在正义和历史的一面,也即站在广大人民群众的利益一边。在对海南农村的民主政治进行研究时,笔者始终把村民到底能有哪些权利和福祉作为价值判断的唯一标准,而不是义务、灾难和痛苦。 米勒认为,“社会科学的一般研究方法有两种:定量研究方法和定性研究方法。”“所有的研究都是定性研究和定量研究的结合。”定性研究是对事物的质量进行评估,定量研究通常是在数量上对事物进行测量。社会学研究中定量分析和定性分析两者的区别本质上是资料的数据化与非数据化的区别。通常而言,一篇由定性分析开始的论文,包括一些定量分析,定量分析以初步分析得出的想法为基础,最终考察定量分析结果与进一步的定性研究的相关情况。有两种不同的研究风格,其一是严密的科学方法(代表了定量分析法),另一种相对不太严密且采用更具灵活性的调查工具(定性分析法)。“社会科学定性研究的实质在于:承认社会科学研究对象的客观实在性,把客观与主管、实事与意义、认知与评价、说明与理解辩证地统一起来,遵循实践论思维方式和科学认知方式,力求达到对社会事物的客观的、合理的认识”,“定量分析是指对一个事物或者事物之间的关系可用数学方式测量的特征所进行的分析。顾名思义,定量分析是通过对事物可量化的属性进行描述、分析,从而指出这个事物与其他事物的关系。” “问卷调查是一种效用卓着、灵活变通、用途广泛的研究方法。”问卷调查获取资料的速度快、花费低,是收集一手信息最实用的方法之一。问卷一般包含开放性问题和多组封闭性问题。开放性问题的答案不局限于“是”与“否”,或是一定范围内的固定选择。这类问题的答案较难收集和分析。问卷调查是这次课题必不可少的一项重要工作。本研究设计了大量的问卷调查表,对海南农村村民在民主选举制度的理解、实践和满意度等第一手信息进行调查和统计分析。问卷调查表格包括:《海南省**市(县)**社区**居民委员会选举状况表》、《海南省社区综合管理建设居民调查问卷表》、《海南省**市(县)**社区竞选状况表》、《海南省**市(县)**社区经济支出状况统计表》、《海南省**市(县)**社区**居民委员会正式选举投票情况统计表》、《海南省**市(县)**社区**居委会成员候选人情况一览表》等一系列问卷调查表格。为了具有广泛性、真实性和平等性,本课题通过大量三亚学院海南籍各地学生利用本地语言、地域熟悉以及不同民族的优势,完成此次课题调查。鉴于现实情况,为了保护居民也为了让居民能更多的说出实话和消除他们的担忧,这次问卷采用匿名的形式。同时为消除被访者的顾虑,这次课题的问卷中含有相关内容承诺受访者的信息不会被识别。 本课题研究还将采用现场访谈的方式补充问卷调查收集的数据。现场访谈有以下作用:使研究方法多样化,并扩大定性数据的范围供分析之用。布勒格斯特指出:访谈是数据收集过程中一项非常有用的技术。对于观察和问卷调查等方法可能无法收集的数据,可以通过访谈收集。本次研究所做的现场访谈,具有同样的作用。选中的现场访谈的对象———海南乡村村民均未参加过问卷调查。通过接触受访者,我们对于研究对象整体的理解进一步加深。而对于我们正在分析的问卷数据,这个方法也可以为其中显现的结构提供一个全局性的视野。也就是说,它能提供一些额外的关于结构性性质的数据,以补充通过问卷调查获得的实证数据。本论文中的现场“访谈”指的是定性访谈。定性访谈资料以非数据化的形式呈现,因而不能形成以统计推论为基础的结论。 研究问题不要求任何统计方面的假设检验。在定性研究中,最常见的现场访谈包括半结构式访谈和非结构式访谈以及其他更为常见的遵从定性研究标准和原则的访谈形式。定性研究是访谈者和被访谈者之间的互动,其设计具有灵活性、重复性和持续性。访谈者有一个大体的方案,而不是提前做好准备且完全依照方案,或者访谈者有特定的言语和顺序构成的一组问题。 从图表1可以看出,居民对于比较满意以上的比例为了30.5%。说明社区基层民主建设的路还有很长一段要走,从调查当中可以归结不满意的原因有以下几点: (1)上级部门跳过选举程序直接任命,导致居民不满,对选举不认同; (2)由于上级部门行政干预太多导致选举走过场; (3)选举程序不规范,让居民觉得被欺骗的感觉; (4)认为选举是上级部门的事,公民意识淡薄,居民对此类事情漠不关心。 从上述几点可以看出,正是由于行政权力的作用使公正、公平、公开的选举程序显得更为突出,政府必须运用象征手段帮助居民进款进入选民角色,行使选民权利,并对不规范选举予以及时纠正,使选举回归正途,实际上这些情况表明这恰恰是民主的缺失造成的,正如美国哲学大师杜威指出,“当民主有病时,加重民主成分便药到病除。”表2清楚的说明,社区居民对医疗保障、社会保险、治安管理等方面的有极大的认同感。表明民众对生老病死和人身安全最为关心。其次的老年人服务、幼少儿服务、残疾人服务三方面的比例都在90%。说明以人为本的理念已深入人心。而对婚丧嫁娶服务方面仅为5%,表明越来越多的人认为这些涉及个人隐私的事情无需成为公共关注的问题。表3表明,居民在财政公开方面几乎怀有同一个想法,就是社区的经济状况应该向居民公开,财政支出要公示,要让居民了解到钱到底花在哪里去了。在选举制度和公民参与,居民似乎也很热衷,比例均达到70%以上。表明大家的公民参与意识和运用民主选举方式得到居民认同。这也和居民对自治即自己管理自己持同一态度,对政府在社区治理方面逐步退出并以服务为宗旨也抱有同样心理。表4显示居民对上级部门干预选举持有很高的比例,达到85.5%,居民对选角的关注度也大大提高,说明大家的公民权利意识越来越强。同时认为选举程序规范的不多,这与上级部门干预有很大关系。从这些数据上能看到一方面社会的发展使大家认同公民权利和公民意识,认同政府的服务职能和居民自身的自治,这是大势所趋。中共十七大报告提出了发展民主的现实道路,人民民主是最终目标。现在我们党作为执政党,代表中国最广大人民群众的根本利益,通过社区综合管理来来切实保障居民的切身权利,表明我党的主动性、灵活性、积极性、开拓性、创造性,也彰显了党的领导能力、执政水平、社会资源的整合力和政治凝聚力的与时俱进,并为实现社会的全面发展和进步夯实了坚实的基础。 社区管理论文:社区管理和服务交流 随着我国社会主义市场经济的快速发展，大量的社会服务、社会管理、社会保障的功能从政府剥离到社区，社区已成为社会管理的最前沿。以信息技术推进社区建设，已成为提高社区管理和服务水平的重要手段。 一、发展社区信息化建设的缘由和意义 当今，人类社会正从工业社会向信息社会迈进。社区信息化是社会信息化的重要组成部分，社区信息化是在政府主导和社会广泛参与下，以居民需求为导向，综合利用信息技术手段，整合社区资源，为社区居民提供全方位信息服务，提高社区管理和服务水平。在国家信息产业不断发展的宏观背景下，推动社区信息化建设的内在动因是提高社区管理和服务质量之需求；社区信息化在客观上成为由传统社区向现代社区转型的推进器。社区信息化的价值在于同传统的社区管理和服务方式比较，实现了多方面的革命性变革，如管理和服务理念、手段、方式、运行机制、绩效等。 （一）社区信息化促进了人们生活方式的转变 人们生活方式的变化是伴随着社会科技的进步而不断向前发展的，社会科技的每一次大的变革，都会实现人们生活方式上的一次大的跨越。蒸汽机、电灯、汽车、电视机等，无不如此，互联网的诞生，更是全方位的改变了人们生活方式。互联网使市场变大了，商品更丰富了，网上缴费、网上购物已经变为现实。进一步提升了人们消费需求层次，加快了消费节奏，促进了市场的发展。因为有了互联网，人们的文化生活更加丰富多彩，网上聊天、网上下棋、网上阅读、数字影院等都可以在网上得以实现。 （二）社区信息化促进了人们工作方式的转变 电子政府使政府部门办公实现了自动化，文书的传送，文件的审批都可以在网上得以实现。通过网络平台举行的视频会议，也使开会成本大大的降低。广州市69%的党政机关采用网格化的公文流程，电子政府实现了政府办公手段上的一次革命。实践证明，电子政府不是孤立的，必须与社区信息化相衔接。因为政府需要的各种社会信息数据来源于社区，由政府负责提供的教育、文化、卫生、治安等公共服务需要落实到社区等等。同时社区办公自动化，也极大地减轻了社区的工作量，提高了工作效率。 （三）社区信息化促进了人们交往方式转变 从全国的统计看，2000——2005年，我国电话用户总数由2.3亿增加到7.4亿,平均每年新增1亿户。固定电话主线普及率由12部/百人，提高到27部/百人。移动电话普及率由7部/百人，提高到30部/百人。电视综合人口覆盖率由93.7%提高到95.29%。因特网上网人数从2250万上升1.11亿，上网计算机从892万台上升到4950万台。青岛的统计情况看，网民比例达30%，家庭电话和手机普及率达98%。在一个信息高度发达的时代，及时准确获得和传递各种信息，成为现代人不可或缺的生活方式。社区信息化为居民参与社区活动和事务搭建了新的平台、拓宽了参与渠道，成为扩大居民参与的有力手段。社区论坛、社区博客、网上结社等成为人们新的交往方式。据不完全统计青岛市网上结社已达到近千家。在2007年青岛市第九届居委会换届选举前夕，为了引导广大选民正确行使民主权力，弘扬社会正气，青岛市举行了“我心目中好社区居委会主任”大讨论，全市有30多万居民参与了这项活动，其中社区信息化平台发挥了重要作用。青岛市委市政府每年举办的“市民月”活动中，有60%的参与者通过网络、电话等方式为城市发展出谋划策。为居民参与民主事务和社会管理搭建了平台。 （四）社区信息化提升了现代社区建设水平 伴随着我国全面建设小康社会的逐步实现，社区建设也将逐步实现现代化，社区现代化的重要标志之一是全面实现社区信息化。社区信息化是由社区政务信息化、社区管理信息化、社区服务信息化、社区家庭信息化组成的。社区信息化将从社区管理和服务手段上实现变革，满足各类群体不同层次的社区服务需求将得以实现，居民的各种利益维护和诉求的表达将会得到及时地传递，社区的各种信息资源将得到有效的开发和利用，社区工作人员的办公摆脱了繁重的手工劳作实现自动化，大大地减轻了社区人员的工作量，为现代化社区建设插上腾飞的翅膀。 二、全国社区信息化建设取得的主要进展 我国的社区信息化建设从上个世纪九十年末开始起步，到现在已走过了十余年的历程，在信息化发展进程中各地较好的坚持了“政府主导、部门牵头、社会参与、资源共享、发展社区”的工作原则，坚持了因地制宜积极推进发展、以民为本促进创新发展、整合资源推动集约发展、建章立制实现规范发展的工作方针，社区信息化从局域网到城域网，从单机版到网络版，从单项服务系统到信息集成，逐步实现了社区信息化从无到有，从小到大，从不完善到逐步完善，从少数城市到全国范围推进的良好局面。目前全国有40余个城市推进社区信息化建设，社区信息化发展与城市信息化和社区建设发展水平是联系在一起的，全国各地经济社会发展的差异性，也决定了各地社区信息化发展不可能是同一个模式和同一个水平。我国社区信息化建设大体呈现出四个发展梯次。 第一个梯次，走在社区信息化最前列的中心城市。主要是以上海、北京、广州等中心城市为代表，这些城市社区信息化建设往往具有起步早、起点高、规模大等特点，代表着我们国家社区信息化建设的整体发展水平。 上海市于1997年成立社区服务中心，26个事业编，负责社区信息化建设工作，拉开了市社区服务信息化建设的序幕；1998年配合市信息港建设“上海社区公共服务网”开通，覆盖全市13个区、80余家街道及400个电脑服务亭；1999年开通市社区服务热线，50个座席，与15个区服务热线、115个街道服务热线联网；2000年完成“社区公共服务网”与“慈善捐赠网”、“婚姻网”、“老龄网”、“健康用品网”、“福利彩票网”、“殡葬网”、“儿童网”等于民政有关的网络整合，实现了资源共享；2001年社区服务信息网推广工程被列为市政府办实事项目，并加快推进信息管理系统；2003年为了推进社区文化建设、社区未成年人思想道德建设，启动上海市社区文化信息化综合服务工程——“东方社区信息苑”，“东方社区信息苑”实行标准化建设，场所面积为150平方米左右，由平均50台电脑终端组成网络服务、多媒体培训教室、和多功能高清数字电影播放厅组成，每2—3万居民建一处，网络平台设置26个频道、175个栏目，由社区文化非营利组织——上海市社区文化社区服务中心运作，列入2005年国家发改委专项扶持项目。 北京市于2001年开通运行的社区公共服务信息网，承担和参与国家“863”计划“城市信息化框架”项目，该信息平台作为市政府投资建设的为民办实事项目和首都信息化建设重点应用系统工程。建有覆盖市、区、街道175个社区服务中心和2400个社区居委会的网站群，建设全市统一的“96156”社区服务热线，设置150个接听坐席，日接听能力达1万个，开设家政服务、配送服务、综合修理、租赁服务、中介服务、咨询服务等6大类200余项。与此同时开发的社区信息管理应用系统，该系统由两个部分：一是社区信息管理平台，在各级网站上设置街道工作、社区建设、社区服务、民主票决、义工在线、我的社区等10个栏目；二是社区信息资源库，设置社区基本信息、社区组织、社区民主自治、居民参与、社区党建、居委管理、社区服务7大类1500多个信息，已在全市2300个社区广泛应用。实现了社区服务、管理、工作的信息化、自动化。 广州市于2000年启动社区信息化建设，在60多个街道推广实施电子政务社区应用系统，该系统由社区管理软件、社区综合业务系统和社分区综合应用平台，形成了市、区、街、居四级电子政务网络，建成全市互通互联的1100万自然人数据库、30万法人的基础数据库和共享交换台，政府在线数据库达380多个，形成了以市民电子邮件、数据证书、社保卡、羊城通为核心的便民信息服务体系。“中国广州政府”门户网站整合40个政府部门和12个区共115个行政单位约1893项网上办事服务，初步实现网上“一站式”电子服务，综合水平连续5年位居全国评比前列。 第二梯次，沿海开放城市和内陆中心城市。主要是以杭州、武汉、宁波、深圳等城市为代表，这些城市社区信息化往往具有发展快、功能全、实效好等特点，对我国社区信息化建设具有示范作用。 杭州市社区信息化建设从2002年起步，2004年市政府办公厅出台了《杭州市社区信息化建设实施纲要》，对全市社区信息化建设进行了规划和部署。经过探索、试点、和以区为单位整体推进三个发展阶段，实现了2化、4个网络、8个平台的社区信息化体系。2化是社区管理信息化和社区服务信息化；4个网络是e家人社区事务管理网、电脑服务网、电视服务网、电话服务网；8个平台是搭建社区事务管理平台、居民互动平台、服务信息平台、支援服务平台、医疗相应系统平台、“号码百事通”服务平台、为民服务加盟平台、公共服务平台。 武汉市社区信息化是从2003年起步的，开始建设社区服务信息系统，并与随后建设的社区管理信息系统进行整合集成，逐步建设成为“一个平台、两个集成、三套系统、四级联动”的社区信息网络系统总体框架，开创性地将由网站、96596呼叫中心和管理系统组成的社区服务信息系统和社区管理信息系统集成在一个社区公共服务平台内，形成了集社区服务和管理为一体，覆盖市、区、街、社区的四级联动体系，被评为“第七届中国改革十大创新案例奖”。 宁波市海曙区于2001年建起的便民呼叫中心，即“拨一拨就灵（81890）”由政府搭建信息平台，为居民搭建起了与家政服务企业及公共服务部门供需的桥梁，实现了为社区居民服务“全天候”、“有求必应”。加盟企业已达700余家，电话访问量达500多万次，居民满意率达99%以上，取得了居民、企业、政府三赢的社会效果。 深圳市2004年在罗湖区、福田区进行社区信息化试点，在全国率先出台了《社区服务与综合管理信息化技术规范》并经过专家评审，该标准结合深圳市社区信息化实际，提出了社区服务与综合管理信息化的详细技术要求，具有较强科学性、系统性和实用性，为推进社区信息化提供了可靠的技术规范。2006年原信息产业部与福田区政府共建“数字福田”取得重大进展。 第三个梯次，内陆的一些省会城市。主要是以郑州、长沙等城市为代表，这些城市社区信息化建设往往具有机制好、步子稳、见效快等特点，其做法和经验很有借鉴意义。 郑州市依托市计算机中心信息技术和网络，整合政府和社会各种资源，对社区居民和公共服务流程进行梳理、优化，建立了全市人口、医疗、计生、社保、企事业单位等数据资源信息库，为政府部门提供决策和社区办公实现自动化创造了条件，并通过建设社区服务呼叫中心和社区服务网站，把社区居民和公共服务资源联系起来，提高服务效能。 长沙市依托具有IT产业和社区服务实体的“万众和”民营企业，采取政府购买服务的形式推进社区信息化建设。通过购买服务实现全省婚姻登记机构联网、建立社区服务网站和便民呼叫系统，该企业整合社会有关服务机构为居民提供优质的养老、就业、家政等社区服务，走完全市场化的发展道路，取得了政府投入少，社会效益产出大的良好效果。 第四个梯次，西部欠发达城市。主要是以内蒙古呼和浩特等城市为代表，这些城市社区信息化建设伴随着西部大开发进行的，虽然起步较晚，但存在着后发优势，由于借鉴全国各地社区信息化建设各方面成功经验，可以做到少走弯路，后来居上。 呼和浩特市依托政府的信息平台，统一将网络延伸到社区，建立统一的信息资源库，聘请了60个网格员，通过手机与信息化系统联网，对社区数据库的信息进行及时修改和更新，提高了社区信息库数据的准确度。实现了社区服务、社区管理及办公信息化，现已经完成试点工作，正在向全市推广。 三、青岛社区信息化建设模式 （一）青岛市社区信息化发展取得的进展 青岛市社区信息化经历了两个发展阶段。第一个阶段是积极探索阶段。这个阶段的主要成果是：数字电视在全国率先启动，普及率达98%以上；市民政局与档案局共同开发了“一点通”数据库和办公软件，在市内四区广泛应用；市民政系统依托114查询号码开通的便民呼叫中心试运营；以有三分之一的社区安装并使用银行系统开发的缴费机；“和谐通”老年人应急呼叫系统在市北区安装应用2346家，应急使用169次，使有危难的老人得到及时救助；有20%以上的社区按装使用数字监控系统；有两个区的街道办事处建起了局域网；公安、计生、党建、低保、劳动、统计六条网络系统延伸到社区。社区信息化建设在社区得到了广泛应用，推进了社区服务管理工作的深入发展，并为全面推进社区信息化建设奠定了坚实的基础。 第二个阶段是全面升级阶段。针对社区信息化分散建设、低层次开发、整体推进缓慢等问题，青岛市委、市政府决定走全市统一开发的“大一统”社区信息化建设的路子，实施“政府主导、全市统一、集中共享、分级负责”的社区信息化建设模式。去年在四方区进行试点，原国家信息产业部和民政部对试点工作给予较高评价，在总结试点经验基础上，市委、市政府办公厅于今年专门下发了《关于建设全市统一的社区网络和社区综合电子政务平台的通知》，在全市部署社区信息化工作，青岛市社区信息化建设进入了全面、快速的发展时期。目前，全市统一的社区网络平台已基本形成；社区综合电子政务平台按照全市集中统一部署模式已经投入运行；社区基础数据库初步建成，并已经在部门专有业务系统的数据采集应用上发挥了重要作用；各部门延伸到社区的网络和应用系统正在整合；各区市、各部门基于社区综合电子政务平台的各项应用正在推进，各具特色的系统建设正在全面展开；各种便民服务事项、各项公益服务依托社区综合电子政务平台逐步实现网上办理；电子商务应用正在集成；基于社区综合电子政务平台的村务管理系统已经开始研发。 （二）青岛“大一统”的社区信息化建设模式主要特点 一是统一规划。用两年时间，依托全市电子政务网络平台，建设全市统一、高效畅通、满足社区管理和服务需要、功能完善的社区网络和社区综合电子政务平台；形成统一完整、规范准确、动态更新的基层信息资源库，为各级党委、政府加强基层管理和科学决策提供服务；整合各级各类服务资源，形成面向社区居民的全市统一而又各具特色的网上服务体系。 二是统一搭建技术平台。社区信息化系统为市、区、街和社区四级提供服务，由统一部署在市计算机中心的高效能的服务器群集承担，通过电子政务外网应用服务器群集和数据库群集实现社区网站群和社区数据采集功能，通过电子政务专网部署两组应用服务器群集和数据库群集实现社区基础数据库、社区信息管理系统、辅助决策系统和其它数据利用系统。社区综合电子政务平台已集成计生、组织、民政、档案、统计、房产等各个部门的120多类信息，可以为部门的专有应用服务；利用全市统一的网上审批服务平台为社区居民提供全市所有行政审批事项和3000多项服务事项网上办理。 三是统一网络建设。经过十年努力，青岛市建成了政务内网、专网、外网三套宽带高速网络。其中内网用于传输和处理涉密信息，与其它所有网络物理隔离。专网为非涉密内部办公业务网，全市三级机关全面互联，纵向到底，横向到边，承载着全市机关的各类业务。外网为社区信息网，承载着社区管理服务信息的传递。专网与外网物理隔离，但可通过专门的摆渡技术与外网交换信息，从而实现内部办公流程与公共服务的衔接；外网与国际互联网逻辑隔离，用于全市机关访问国际互联网，提供网上公共服务。社区网络平台全面依托全市电子政务网络平台，通过电信运营商提供的专用光纤，以现有市级网络为核心，将电子政务外网延伸到所有区市，并以各区、市党委政府现有网络为核心，将政务外网延伸到社区。各级党委、政府利用全市统一的电子政务专网和外网实现与社区及其工作人员的通信和数据传递。各区、市直各部门面向社区的应用必须依托全市统一的社区网络和社区综合电子政务平台，把市直各部门延伸到社区的6条网络线整合为一条线，未经批准各区和市直各部门不得单独建设社区网络和社区应用系统。 四是统一开发软件。以往各部门推广到社区的软件，功能单一，并存在信息孤岛现象，市场上各软件开发公司软件开发能力不一、信誉不等，很难保证软件的开发水平和长期效应，为此市里明确由给市里开发电子政务软件的大品牌软件公司承担社区信息化软件开发工作。统一开发建设社区综合电子政务平台、社区信息资源库和网上服务系统。社区综合电子政务平台涵盖范围内的应用和数据资源，要全部通过社区综合电子政务平台实现，需要转入部门专有业务系统的数据，由市委市政府计算机中心提供接口，满足各部门社区信息化需求。 五是建设统一的社区管理服务系统和社区基础资源数据库。青岛市社区基础数据库参照国家《社区信息化行业标准》（征求意见稿）的内容，制定了人口、房屋、法人等基础数据库标准，在此基础上开发社区建设、社区文化、社区档案、社区计生、社区党建等100余项基础数据管理模块，并作为全市统一的数据标准为各部门业务系统服务，保证了社区基础信息的规范性和统一性，为政府各部门的管理决策提供准确可靠的依据。社区基础数据库的数据来自社区信息管理系统和各部门社区相关业务数据，经过数据对比、重新组织整理，按主体分类存放，形成社区基础数据库。以社区基础数据库为基准，根据各部门的需求，开发决策支持系统，进行数据再利用。社区管理服务系统主要为社区基层工作人员提供工作平台，包括日常办公、信息管理、业务处理等150多类功能模块，基本涵盖了社区基层工作人员的所有工作领域。依托市电子政务平台，能够实现四级公文信息的相互传递、社区内部事务的网络化管理和社区基础信息的数字化应用。 六是统一开发建设社区服务网站群。建立市、区、街、居四级网站，下级网站信息可以汇集上级网站；各级网站可以拥有各自特色的信息栏目；通过嵌入政府网站门户成为政府网站的一部分。一是建立“114”社区便民热线开始试运行，该系统以网络、电话的形式，整合社区网站、社区基础数据管理系统，并形成了一个相互联动的综合性便民服务平台，为社区居民提供及时有效的服务。二是通过布置在居民小区等人流相对集中区域的信息网络终端，协助居民购物、订票、进行水、电、煤气、手机、固话、小灵通等项目缴费，并提供社保、医保、气象、物价等信息查询；三是建立区域电子商务平台，为居民提供了安全快捷的商务活动环境，降低了企业的交易成本和通信往来费用，为企业及时掌握消费者的需求提供了有用信息，推动了区域商贸服务业的深入发展；四是建成全市居民文化资源共享系统。开通影视文化网上观看、网上数字图书馆、网上数字档案资源等功能，丰富社区居民的网上业余文化生活；五是利用有线电视，开通社区服务栏目，为社区居民服务到家。 （三）青岛市社区信息化建设效益分析 青岛市统一建设社区综合电子政务平台，统一推进社区信息化建设和应用，经济效益和社会效益十分显著。 1、经济效益分析。青岛市依托全市统一的电子政务公用平台、采用集中统一建设模式为各个社区、各个部门、各级政府虚拟社区信息化应用，各级政府、各个部门和各社区无须再投资建设专有机房、网络，无须配备服务器、基础软件、应用软件等，即可实现与全市机关与社区的互联互通、资源共享，为社区居民提供网上服务。以青岛市四方区为例，全区92个社区，可以直接利用全市统一部署的社区综合电子政务平台实现日常基础业务应用，区政府每年花费在社区信息化建设项目中的费用只为网络租用费33万元，与以往相比区政府可节省一次性基础建设费用约150万元，通过网络整合每年节省线路租用费约70万元，每年节省网络管理维护费约30万元，每年可节省办公经费46万元，共计近300万元。青岛市共有12个区市，城乡村居6684，社区综合电子政务平台全面应用后，将节省一次性投资约1800万，每年节省管理维护费、线路租用费约1200万元，公文信息传递费用约3324万元，共节约6300余万元。而软件的开发、技术升级、网络扩充、人员成本、交通成本等其他各类成本等均不在统计范围。推而广之，全国各个城市按照与电子政务平台紧密结合、集中统一建设模式进行社区信息化建设，其产生的经济效益将是非常可观的。 2、管理效益和社会效益分析。一是显著提高政府对社区管理和服务的效率。利用统一的电子政务平台和社区综合电子政务系统，通过四级网络、两级系统联动，各级政府、各部门的公文、信息可以在几分钟内传递到所有的社区，社区工作人员可以及时了解政府的最新信息。二是最大限度地整合社区资源。通过统一、高速、便捷的信息平台，将政府、企业、社区自治组织和民间组织、社区居民联系在一起，整合各种信息资源、服务资源、人力资源、管理资源，不仅大幅降低管理成本，而且可以实现政府公共服务与社区便民服务紧密结合。三是提高社区自我管理和服务能力。社区内部事务的全面电子化，不仅使得社区工作效率大幅提高，而且能够更大程度地接受社区居民的监督、提供更为优质的服务，保证村（居）务公开。四是实现政府行政管理与基层群众自治有效衔接和良性互动。通过社区综合电子政务平台建设，各级党委政府可以及时掌握基层较为完整准确的信息和发展动态，为党委政府决策和管理服务，促进社区建设。五是更大范围保障居民的知情权、参与权、表达权、监督权。社区综合电子政务平台使得各级政府、各部门、各社区的工作实绩以更为直接的方式展现给社区居民，社区居民可以通过网络直接向各级政府、社区阐述自己的观点、提出自己的建议、监督权力的运行，从而加强社会沟通、消除社会矛盾，促进社会稳定。 四、当前社区信息化建设存在的突出问题和解决这些问题的对策建议 尽管社区信息化发展势头良好，但由于经济社会发展水平等因素制约，我国社区信息化建设总体水平不高，尚处于起步阶段，暴露出很多共性问题。 （一）社区信息化建设存在的主要问题 1、社区信息化建设缺乏整体规划，导致大量的重复建设和信息孤岛现象出现，资源浪费严重，基层工作量大。 2、国家相关标准规范的制订相对滞后，制约更大范围的信息资源共享利用。 3、社区网站信息内容不全、更新不及时、缺乏与居民需求紧密结合的应用，能提供的高层次服务不多，导致居民对参与社区信息化建设的积极性不高。 4、与社会信息化的集成还需进一步扩展。网络、便民呼叫系统、有线电视服务频道等媒介之间的缺乏信息共享机制。 5、社区工作人员少，工作重，年龄老化，计算机基础知识匮乏，设施陈旧，人员、资金保障机制尚不健全，影响了社区信息化推进。 （二）加快推进社区信息化的对策建议 1、坚持政府主导和社会参与相结合。政府在社区信息化的规划设计、标准制定、统一平台等方面应该发挥主导作用，在此基础上，逐步整合各类社会资源，形成“资源共享、协同服务、便民利民、安全可控”的社区信息化发展格局，规避信息化建设中存在的经济上的“资金黑洞”、技术上的“信息孤岛”、管理上的“诸侯割据”等高成本、高风险，实现各级政府、各个部门与社区广泛的互联互通。 2、坚持统一标准和统一管理。建立统一的数据格式、统一的服务规范和统一的技术规范，打破部门和区域界限，实现各类社区信息化成果和资源的互联互通，共建共享，最大限度地开发利用信息资源。 3、加强社区信息资源共享利用。社区信息是政府掌握民情、了解民意、做好基层管理和服务基础，也是社会公共信息的基础。应基于统一的社区信息资源推动应用联动，进而推动公共信息社会共享。 4、推进社区干部年轻化和知识化。掌握计算机和网络技术已经成为社区干部的基本能力，现代化社区管理和服务的要求社区干部的年轻化、知识化和专业化。实现的途径主要有三种，一是对现有社区干部进行培训，提高其使用现代信息技术的能力；二是加快社区社工者队伍建设；三是引导居民将素质高、能力强的人选进社区两委。 5、大力推行中国社区志愿者注册管理系统。从青岛使用该系统的情况看，效果非常明显，从长远看，意义更是巨大。建议从建设和谐社会的战略高度，将其列入国家重大基础性工程尽快推广和普及。可以采用减免、缓交和上级财政补贴的方式，解决困难地区的系统维护和运行费用，确保全国每个县（市、区）都能尽快加入该系统。 6、采取强有力措施推进社区信息化建设的资源整合。各级党委政府要把社区信息化建设作为一件大事来抓，强力推进社区信息化整合工作，降低社区信息化建设成本，提高社区工作效益。 社区管理论文:社区新管理体制方案 为适应市场经济条件下政府面临的公共管理与公共服务的新形势、新要求，进一步转变职能，理顺关系，建立小政府、大社会、服务型的新型城市社区管理模式，根据区委、区政府《关于实施街道办事处合署办公和新管理体制试点的意见》，制定本方案。 一、指导思想 以“三个代表”重要思想和党的精神为指导，以建立小政府、大社会的新型城市基层管理模式，打造服务型政府为目标，本着推进政府各部门职能转变、强化公共服务；提升社区功能、营造社区自治环境、推进基层民主政治建设，发展政治文明；培育非政府非赢利组织、完善社区服务网络的原则，在江苏路区域构建大社区自治框架，建立政府主导、自治组织和社区居民以及社区单位参与的新型社区公共管理平台。即政府公共服务、社区服务、中介组织和志愿者公益服务相配套的综合服务平台。从而在大社区框架内形成治理结构多元化、社区服务社会化、民主自治规范化的管理体制和运行机制，并逐步为行政机构淡出社区，实现完全意义上的社区居民自治创造条件。 二、机构设置和人员配置 （一）设立市南区江苏路社区公共服务委员会（简称江苏路社区委）。委员会设主任1名，副主任3人；委员会其他成员由各居委会主任和社区单位推荐的代表组成。 公共服务委员会内设1个中心：即公共服务中心，中心主任由公共服务委员会副主任兼任。另设城管助理、民政助理、计生助理、司法助理、综合治理助理各1名；干事若干。 （二）设立中共市南区委江苏路社区公共服务委员会工作委员会（简称江苏路社区党工委）。书记由公共服务委员会主任兼任，另设副书记1名；党工委其他组成人员包括社区公共服务委员会副主任、公共服务中心主任等。 党工委内设党群工作部，部长由副书记兼任；另设政工助理2名；干事若干。 （三）健全自治机构。在江苏路大社区的理念下，调整社区规模，将合署后的9个居委会调整合并为6个，名称为“江苏路社区第一、第二、第三等居民委员会”。在公共服务委员会的指导下，按照《居委会组织法》、《社区自治章程》开展自治活动，创建“精品社区”。政府职能部门在居委会设立的工作站、聘任的“协管员”，接受居委会的指导、监督；协助居委会开展与居民利益相关的工作。 在各居委会辖设立党的支部（总支）委员会，隶属社区党工委领导。党支部书记由社区居委会主任兼任。 建立社区服务站，根据居民需求开展行政、家政服务、综合修理、医疗保健、教育培训、咨询、购物、餐饮等便民利民服务。 三、各机构性质、职能 （一）江苏路社区公共服务委员会。是社区公共管理和公共服务主体。由政府派出人员和社区自治组织负责人、社区单位代表组成。 该委员会的职能： 1.公共服务职能。接受区政府的委托，对辖区的公共设施、公共服务和公共福利项目实施管理；作为公共服务项目的“发包人”，对涉及居民利益的社会性事务实施项目式管理运作。 2.组织协调职能：发挥政府主导、自治组织和社区单位共同参与的优势，协调政府部门、社会及社区各方面的利益关系，组织地区性的社会管理和公共服务活动；指导居委会的工作，促进社区自治；动员社区单位参与社区建设和社区服务；培育、发展民间组织，协调社会服务组织承接政府下移的社会事务工作，组织社工、义工队伍，从事公共管理和服务；为政府职能部门（如劳动力管理所、税务所等）、社区单位和社区居民做好服务工作。 3.监督检查职能：依法监督、评估政府职能部门及其派驻社区的站、所等机构的工作，对社会服务组织承接政府的工作进行检查和考评。 社区公共服务中心是政府公共服务与社区服务的窗口和平台，由党群事务、救助与福利、家政与公益、就业与保障、人口与健康、市容与环境、安全与司法和税源与税收等8个方面的项目组成。该中心实行“一门式”办公，“一站式”服务。 （二）江苏路社区党工委。区委派出机构，是江苏路社区各种社会组织和各项工作的领导核心；对地区性、社会性、公益性、群众性工作负全面责任。 党群工作部为社区党工委的内设职能部门。主要承担社区党建、纪检监察、宣传教育、精神文明、工会、共青团、妇联、统战、人事、人大代表和政协委员联络等方面的工作。 四、社区组织体系及相互关系 在江苏路社区实施的体制创新、组织再造，简单地概括为“一个核心三大体系”，即以党工委为领导核心的，政府主导下的公共服务体系、居委会主导下的居民自治体系、市场主导下的社区服务体系。相互关系如下： （一）社区党工委作为区委的派出机构，接受区委领导，完成区委下达的工作任务；对社区所辖的社区党支部实施统一领导；在社区建设和各项工作中发挥领导核心作用。其作用主要体现在：一是思想领导，宣传贯彻党的路线方针政策，加强思想政治工作。二是政治领导，研究提出社区建设的目标、规划，决定社区建设的重大问题。三是组织领导，坚持党管干部，对政府派驻社区的干部实施有效的管理监督；发挥社区党员的先锋模范作用。 社区党工委要加强与社区各界的联系，特别是与公共服务委员会成员的沟通，善于把党组织的意图变成公共服务组织、社区自治组织和民间组织的自觉行动。同时，党工委要尊重公共服务委员会和其他社会组织的地位与职权，真正发挥核心领导和保证作用。 （二）社区公共服务委员会是在社区党工委的领导下，由政府主导、社区自治组织和社区单位参与的公共管理和公共服务组织。它不再作为一级行政主体直接承接政府职能部门下达的具体任务并接受考核，只协助政府职能部门进行相关的行政和社会事务工作。主要是：（1）政府直接为群众提供服务的工作，如低保救助、司法调解、就业指导、开具证明等，由公共服务委员会作为领导和组织者，通过公共服务中心受理完成；（2）政府在社区兴办的公共设施、社会福利项目，如星光老年之家、健身路径等，授权公共服务委员会作为责任人，组织社会力量实行项目式运营和管理；（3）政府职能部门延伸到社区的行政管理事务，如市政、环卫、绿化管理，计划生育检查、居民动迁等，由政府职能部门自己或职能部门垂直领导的协管人员负责完成，公共服务委员会协助进行监督、检查和评估；（4）政府职能部门自身无力完成需由社区配合完成的社会事务，委托公共服务委员会按照权随责走、费随事转的原则，协调社区服务中心、社区自治组织或其他中介组织、民间组织协助完成。 公共服务委员会是地区性社会管理和公共服务活动的发起、组织和协调者，对社区自治组织和中介组织负有指导和协调的责任。 公共服务中心在社区党工委和公共服务委员会的领导下，按照核定的职能开展工作，为居民群众提供优质、便捷的公共服务。 （三）居民委员会在党的领导下、在公共服务委员会的指导下，按照《居民委员会组织法》开展自治工作；指导社区服务组织开展社区服务活动。 （四）社区服务站以居民需求为导向，在政府指导和市场引导下开展活动。与政府、公共服务委员会是指导和被指导、协调和配合关系；与公共服务中心是相互配合关系；与其他社区服务组织是协作关系。 五、相关措施 (一)政府各职能部门必须将自己的工作延伸到江苏路社区，不得向公共服务委员会摊派和组织对公共服务委员会的考评。 (二)进一步梳理政府下移社区的行政和社会事务，按照责、权、利相统一的原则科学划分其归属。属于行政管理和执法方面的职能，收归政府职能部门，统一由政府职能部门或者隶属于它的派出站、所和协管员完成；属于公共服务方面的职能，交由公共服务委员会及其领导下的公共服务中心完成；属于公共管理、社会事务方面的工作，通过协商、协调，由公共服务委员会协助政府部门完成，或者政府部门委托公共服务委员会运用项目管理运作的方式，“发包”给社区服务中心和其他社区组织完成。 (三)培育发展社区民间组织。筹备成立江苏路社区公益慈善救助会，整合社区公益资源，完善社区义工、社区志愿者队伍，为居民群众提供帮扶、救助和低偿服务。 社区管理论文:社会管理和谐社区建设 摘要：社区工作目前正进入和谐社区建设的新阶段。和谐社区建设不仅是建设和谐社会的基石，而且对基层社会管理的合理化变革也将产生更加深远的影响：催生基层社会管理运行的新模式、拓展基层社会治理的新载体、成为基层社会管理整合的新抓手、提供基层行政机构改革的新视角。为此，应当高度重视、大力推进和谐社区建设，以公共服务来构建服务社区、以政社分离来构建自治社区、以民间组织来构建民主社区、以社工队伍来构建人才社区，使和谐社区建设在推进基层社会管理体制的创新中，更好的促进社会和谐。 关键词：和谐社区基层社会管理社区建设 社区工作在历经社区服务和社区建设两个具有里程碑的阶段以后，目前正进入和谐社区建设的新阶段。虽然对和谐社区有不同的表述，但总体衡量就是“居民自治、管理有序、服务完善、保障有力、治安良好、环境优美、文明祥和、特色明显”、使社区“成为‘人与人、人与社会、人与自然’和谐相处的幸福家园”。和谐社区建设之所以能成为一个新的分水岭、独立成为一个新的阶段，根本在于三个“凸显”：一是和谐社区建设更凸显了社区的重要地位，即建设和谐社会必须要从和谐社区抓起，这是提出建设和谐社区的基本前提；二是和谐社区建设更凸显了社区工作的目标，即社区的一切工作都必须以和谐为依归，这是对以往社区建设目标在境界上的提升；三是和谐社区建设更凸显了社区建设的丰富内涵，致力于“人与人、人与社会、人与自然”和谐的社区工作，必须要在原有工作的基础上拓展新的视野、增加新的内容、强化新的功能、发挥新的作用，从而使社区建设的系统性特征更加明确，使社区的各个要素与社会之间的良性互动成为新的诉求。因此，较之于以往的社区建设，和谐社区建设既是一种境界上的提升，也对社区建设提出了新的更高的要求；不仅是社会和谐的基石，而且对基层社会管理的合理化变革也将产生更加深远的影响。其特有的优势与作用体现在以下四个“新”： 一、和谐社区建设催生基层社会管理运行的新模式 十六届六中全会提出，要加强社会建设与管理，推进社会管理体制创新。这在当前社会利益分化、价值多元、矛盾复杂、风险加大，社会整合和社会控制的任务非常繁重，改革计划经济体制下形成的社会管理体制，创新适合社会主义和谐社会需要的新体制，确实十分迫切。但是，创新社会管理体制，重点在基层，难点在于新的运行机制的探索与创造。之所以说难点在基层，是因为社区已经成为当前社会管理的重心。据统计，我国现有5亿多人生活在城镇社区，包括4400万65岁以上的老年人、2600万已经移交社区管理的企业退休职工、2200万城市贫困人口和1400万下岗失业人员。随着我国经济成分、生活方式、社会组织形式和就业形式的日益多样化，越来越多的“单位人”转为“社会人”进入社区，越来越多的征地拆迁人员进入社区、越来越多的流动人口进入社区。社区居民群众的物质、文化、生活需求日益呈现出多样化、多层次的趋势，经济社会的发展和居民群众的多方面需要，给基层社会管理提出了新的更高的要求。之所以说难点在于新的运行机制的探索与创造，是因为现在社会管理的基础已不是计划体制，而是市场经济，那么，在经济领域成功的实行了市场化改革之后，社会管理是否可以市场化？实践证明，市场机制在社会领域作用的范围是有限的。在某些社会领域，市场机制的作用是正面的，而在另一些领域则是负面的，无节制的在社会领域尤其是在公益事业领域实行“市场化”“产业化”，难免走偏方向。社会生活比经济生活复杂的多，在社会生活中起作用的不仅有市场机制，还有法律的、伦理的、心理的、文化的机制，让这些机制各得其所，各展其能，而又相互补充、相互协调，就必须创造综合的机制系统。如果说市场机制的基本原则是自由竟争，那么社会管理的基本原则就是“协同”：协商意见、协调利益、协作配合。而这些也正是和谐社区建设的主旨和基本的价值取向，通过和谐社区对这些基本原则的不断的演练、试验和实践，酝酿成熟的做法，催生基层社会管理运行机制的新模式。 二、和谐社区建设拓展基层社会治理的新载体 政治民主化的发展是现代化发展的重要组成部分，也是社会管理的一个重要方面。从一般的政治原理来看，一个比较成熟的社会管理，都会努力寻求国家治理的社会基础。国家权力并不试图渗透到社会的每一个角落，相反，容许社会自治因素的存在和发展，并有意识的与之衔接成为一个比较完善的社会治理体系。尤其在当前市场化、法制化、多元化的时代，国家和社会的关系以及民主政治的内在发展逻辑，使得行政权力更不可能完全、直接的渗透到社会的最基层、渗透到最基本的社会组成单位之中，社会各种形式的自治是现代社会治理的重要基础。实践证明，有效的社会治理并不是通过的国家权力的无限扩张来完成，而是通过合理范围内的国家权力运作、社会自治的有效展开以及这两者的相互合作来实现。社会自治已经成为社会管理的一个重要组成部分。在社会自治的发展中，社区的自治发展最具战略意义，因为在这种自治中，社区能够比较有效的聚集各种自治要素和自治资源，成为社会与国家合作治理的重要载体。因此，从根本上讲，民主自治决不仅仅是政治范畴的问题，也是社会管理的重要元素。特别是面对基层社会管理所出现的一系列新情况、新问题，社区民主自治的发展不是可有可无，而是必不可少，从这个意义上讲，作为以“居民自治”作为首要目标指向和核心的和谐社区建设，确实为基层社会的治理拓展了新的载体，并突出表现在以下三个方面：一是社区是社会的基层，能够进行有效的民主实践，使民主的发展具有很强的生长性，培育社会自治、参与社会管理的意识；二是通过社区居民自我管理、自我服务、自我监督等民主自治的学习与实践，提升社会自治、参与社会管理的能力；三是社区各类民间组织和社区代表大会、议事会、协商会等多种自治的形式，拓展了社会自治和居民有序政治参与的途径和空间。 三、和谐社区建设成为基层社会管理整合的新抓手 “整合”是一个与“分化”相对应的概念。社会发展既是一个分化的过程，也是一个整合的过程。而分化后的整合，即找到新的方法和新的途径，以便协调那些新分化了的子结构，使这些子结构相互协调，恰恰正是社会管理的难点和关键。社会主义市场经济确立以来，随着各方面利益关系的不断调整和变化，单位组织的结构和功能也发生了深刻的变化，突出表现为“三个明显弱化”，即单位对政府的行政隶属关系和依赖性日益弱化，职工对单位的利益依附日益弱化，单位对职工的利益关系的整合功能日益弱化。尤其是随着福利分房政策的终止、货币买房政策的实施、社会保障制度的健全，单位中的居民除了在单位取得基本收入外，其他的利益关系已逐渐从单位中剥离出来，融入社区。这说明，以单位组织为主体的社会结构开始分化，组织化的社会生活逐渐向个体化的社会生活转化，人们自我发展的空间从单位组织转向空间更为广阔的社会。伴随着人的生活空间的位移，社会资源配置和社会调控中心也逐渐转移出单位，向社会积聚。以人们的生活和居住空间为核心的社区逐渐上升为社会结构的基本单位。而伴随着这样一个进程的演变，社区也发生了许多新的变化，就成员的构成来看，出现了“四个增多”，即：老年人口增多、退休人员增多、暂住人口增多、无传统单位归属的人员增多，并且不同的人群在社区形成了不同的利益关系；就这些利益关系的结构来看，呈现出复杂性的特点，如社区业主与物业公司之间的矛盾、社区居民之间的矛盾、社区居民与社区单位的矛盾以及社区居民与政府管理部门的矛盾，在农村还有农民与开发商的矛盾等等，这些矛盾已远远超出了过去社区内家庭纠纷、邻里纠纷的范围；就社区承接社会改革的事务来看，社区工作的内容不断增加，社会化管理、就业、保障的任务越来越多，大量社会事务性的工作和政府的工作也正在进入社区，社区与居民利益的联系不断密切。所以，居民通过行使民主权利调整利益关系的空间，必然突破“单位体制”而走向社区，使以和谐为指向的社区成为取代传统的“单位”而对基层社会进行有效整合的新抓手。 四、和谐社区建设提供基层行政机构改革的新视角 从社会发展的总体趋势看，政府机构改革仍然是要不断推进。现在，随着新农村建设的兴起，乡镇机构改革作为新农村建设的配套改革工程，已经在逐步付诸实施，中央明确要求，要积极稳妥地合理调整乡镇政府机构，改革和整合乡镇事业站所，精简富余人员，把不应该由政府承担的经济活动和社会事务交给市场、中介组织和村民自治组织。这说明，中央对农村基层政府机构改革的方向是明确的，这就是减员、增效、转职能。城市基层行政机构的改革虽然没有同步启动，但面对城市基层管理出现的一系列新问题，如果仍然不断扩大街道办事处的职权，把街道办事处变成一级政府，则不仅解决不了当前存在的问题，而且沿着原有的惯性发展下去，很可能把街道办事处变成新的“全能政府”，这显然有背政府机构改革的方向。所以，不管是城市还是农村，既然不能扩大基层行政机构，那么社区以其特有的功能自然成为人们思考的一个新思路。实践也已经表明，社区不仅能有效的承接行政机构部分富余人员的分流，使他们在社区这个舞台上获得展示才能的更大空间，而且更能有效承接政府职能转移剥离的事务，解决好政府解决不了也解决不好的问题。赋予社区更多的权力和更大的自治空间，不能不说是今后基层行政机构改革值得思考的一个方向。西方国家如欧美等，由于社会政治、经济制度和专业社会工作的发展，到现代大多形成了比较完备的城市社区治理模式。这些国家的城市社区自治组织机构健全，权限职责清晰。社区内建有自治性的社区委员会、社区董事局、社区服务顾问等组织机构。许多城市都订有自己的“宪章”或相应的法规，对各种社区组织机构的组成及权限作出了明确的规定，并且具有法律保证。在实施社区治理的过程中，社区治理的各项服务性工作一般是由非政府非营利性组织具体操作实施。以美国为例，由于最高法院根据宪法修正案裁定，只要不影响区域或国家的整体发展，每个社区都有权决定自己的特色。因此，在这些国家没有最基层一级的行政机构，社区实际上就是基层社会管理单位。当然，由于文化差异和发展背景的不同，我们基层社会的管理有自己发展的规律和内在规定性，但不可否认的是，和谐社区致力于建立的利益表达机制、利益协调机制、利益整合机制和自我发展的机制，确实为基层行政机构改革提供了一个新的视角。 总之，和谐社区建设的兴起有其必然性，应当高度重视、大力推进和谐社区建设，同时，从基层社会管理的角度来审视，和谐社区建设又有着更高的要求，当前，尤其要加大力度以公共服务来构建服务社区、以政社分离来构建自治社区、以民间组织来构建民主社区、以社工队伍来构建人才社区，使和谐社区建设在推进基层社会管理体制的创新中，更好的促进社会和谐。 社区管理论文:提高社区城市管理水平论文 多中心制度安排为城管治理主体的多元化提供了新思路。从前的以行政执法机关为唯一主体的城管执法模式剥夺了其他主体如非政府组织、市民以及私营企业在城管执法中的参与权,使得执法者和执法对象直接对立,缺乏一定的矛盾缓冲机制。因而,其他主体尤其是以社区为代表的群众组织加入到城管执法中,实现社区的城市管理的“自治”，应是今后城管执法体制改革的基本方向。 多中心制度安排强调自发性,降低了城管执法的成本,提高了管理效率。依照多中心的制度安排,在城管执法的过程中需要充分发挥社区等群众组织的积极性与主动性。在一些较小的城市管理事件中,社区更了解事件的对象和情况,能够更准确、及时地获取有关信息。 多中心制度安排有利于促进政府执法部门和执法对象的相互认同。社区可以作为联系公共权力与社会公众的重要纽带:一方面,通过如实地向城管反映和表达其服务对象的利益诉求,提高执法决策的质量和执法行为的人性化;另一方面,通过其有效渠道,对执法对象进行宣传教育,使之理解并支持城管执法部门的工作。 在在十二届全国人大二次会议上参加审议时说过，加强和创新社会治理，关键在体制创新，核心是人，只有人与人和谐相处，社会才会安定有序。社会治理的重心必须落到城乡社区，社区服务和管理能力强了，社会治理的基础就实了。要深入调研治理体制问题，深化拓展网格化管理，尽可能把资源、服务、管理放到基层，使基层有职有权有物，更好为群众提供精准有效的服务和管理。针对当前社会城市管理工作中面临的困境，__x区各级领导集思广益、开拓创新，多举措并举开展新形势下的城市管理工作。 一是开展听音问政，广听名义，通过网络建起群众参与和表达机制，打造一个“不下班”的城市管理部门。去年起，通过网络问效平台，招宝山中队解决168个群众信访督办案件，其中涉及城东社区的20余件群众反映的城市管理问题得到第一时间妥善解决。 二是第三方介入，通过手机执法通将巡查发现的问题第一时间上报智慧城管中心平台，然后反馈至（网格）路段管理队员，要求到现场处理，真正实现智慧型城市管理。年初至今，通过智慧城管中心平台，共计1525个，日均约16个在城东社区范围内涉及城市管理问题的案件得到解决。 经过近半年的试点推进工作，城东社区的社区城市管理取得了初步成效，城管工作室不仅可以实现更多群众在网上“参政议政”，还可以走进“现实政府”，成为政府群众工作的推手。 第一，社区作用得以发挥。开展“城管进社区”试点工作的主旨在于激发社区内在动力，发挥社区在城市管理中的积极作用，最终实现“自己家园自己管”、“建设核心宜居城市”的目标。 一是社区在提升市容质量方面发挥了积极作用。根据社区居民的意见反馈，以中山路沿街增设路灯工作为代表，多处社区市容环境得到整治更新，显著提升了社区市容市貌和生活环境质量。 二是社区在缓解执法矛盾方面发挥了积极作用。 三是社区在解决城市管理历史遗留问题中发挥了积极作用。 四是社区在协调社会力量参与城市管理中发挥了积极作用。以南大街朝宗坊餐饮店油烟扰民问题为例，在社区的组织协调下，城管部门联合其它职能单位先后召开3次协调会议，通过“和平友善”的方式温和的解决问题。 五是社区在“自己家园自己管”和规范居民行为自律方面发挥了不可替代的作用。如，城东社区通过自主管理的尝试，在一定程度上了解决了城市管理（行政执法）部门在治理流动摊贩以及餐饮店跨门占道问题上的尴尬。 第二，居民公共意识正在得到提升。 一方面，在“城管进社区”过程中，城市管理部门将城市管理知识信息、法律法规和政策等输送进社区，在居民中大力倡导“我知晓、我参与、我奉献”的理念，通过恰当的激励机制和治理模式，调动了居民和其他社区主体的积极性和主动性。 另一方面，社区环境秩序和城市品质的提升，相应地提升了社区居民对于城市管理的满意度，促使群众更新传统思想观念，摈弃“社区管理是政府的事”的懒惰意识和等靠要的陈旧观念，树立起“我的社区我要管”的家园意识。 第三，城管形象得到整体转变。 通过试点工作，居民切身感受到城管人的辛劳付出是在扼制违背广大人民群众利益的违法行为，确切的说就是为广大市民服务。从而使居民切身体会到城市管理工作的重要性和挑战性，对城管的认知趋于普遍、深入、全面，城管部门日益得到广大群众的理解、支持和参与。城东社区城管工作室的成功运作，也为社会城管如何开展工作提供了蓝本。 然而，在目前的社区城市管理中，也存在一定的困难，最为关键的就是城管工作室刚刚起步，尚未深入人心，无法和社区警务室一样成为社区内部必不可少的重要组成。照成这种情况的原因主要为这几点： 一是社区城管工作室仍处于成立初期阶段，有待进一步合理化建设。 二是社区城管工作室未真正融入社区，仍然是在社区与政府之间充当着一个传话筒的角色，没有“话语权”。 三是街道等上级部门欠缺高对于社区城管工作开展的重视程度。 四是仍然有大部分的社区内部居民无法亲自参与到社区的城市管理工作中。 三，关于提高社区城市管理水平的几点建议 （多中心理论下社区城市管理工作的设想） 一是深入对劲社区城管工作室合理化建设：1.转变观念，主动服务代替被动管理，积极参与社区各类“小事”纠纷的调解，提高居民对城管工作的满意度。2.提 升能力，加强城管队员素质培养。社区城管除了具备一个人民城管应该具备基本素质基础万，还应该具有与社区城管工作中特定性相适应的综合素质，一管多能，成为多面手，即“人民群众帮手”、“城市管理能手”、“安全防范强手”、“信息宣传高手”。3.领导重视。组建合理的社区城市管理队伍，社区城管工作是否可以顺利开展，主要取决于城管部门以及市、区各级领导是否支持这种新形势的城管工作形态。领导应当认识到社区城管的重要性，建立完善和完善相应考核机制。二是定期参加社区党组例会，通过参加社区党组例会，可以更为直接的将政府有关城市管理方面的各类要求及意见及时的传达到社区，同时居民对于社区城市管理工作中存在的意见及建议也可以第一时间传达到城管部门。 三是建议街道等上级部门完善对于社区的考核机制。如同社区警务室，街道等上级部门应该在对于社区城市管理方面加大考核力度，只有这样才能是社区城管工作室真正的扎根社区，成为其必不可分的一部分。 四是大力发展城管执法志愿者组织。发展城管执法志愿者队伍(这种志愿者队伍可来自于第三部门,也可社区自主组织),参与城管事务管理,以缓解城管工作任务繁重、经费紧张、人力不足的压力, 今后应按实际情况大力发展城管执法志愿者组织,可以设立专门机构加强对志愿者服务组织的引导和支持,扩大志愿活动的知晓度和影响力,确保志愿活动的长效化和有序化。同时在政策上支持和鼓励民众对城管执法的志愿者服务,并对志愿者参与的项目给予一定的资金支持。这不仅节省了城管执法部门大量的人力物力,延伸了执法部门的服务范围,同时公民在参与过程中也激发了自我教育、自我管理意识,使有关城管执法的理念和知识潜移默化,融入公众的生活方式。 社区管理论文:对油田社区物业管理改革的思考 社区 物业管理是油田经济的重要组成部分。随着油田改革的不断深化，上市与存续部分实现了分开分立和独立核算，按照集团公司关于社区改革的指导意见，社区物业走什么样的发展路子，文秘站网如何实现社会化、企业化、市场化、专业化，成为油田改革中迫切需要解决的重要问题。本文拟结合油田社区物业管理的实际情况，根据石化集团公司关于社区改革的指导意见，就今后社区物业管理的发展模式作一初步探讨。一、油田现行社区物业管理模式的基本特点 胜利油田地处盐碱荒滩，经过几十年的开发建设，已成为我国东部地区一个重要的石油工业基地。由于油田生产的分散性和艰苦性，在油田开发建设过程中，按照“有利生产、方便生活”的原则，逐步形成了散布于百里油区的工业和物业布局。在原来的计划经济条件下，油田职工住房都是企业自建、自管，并配套建设了包括基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务在内的企业办社会体系。1997年，胜利油田在借鉴国内外社区管理和物业管理经验的基础上，将企业办社会部分整体剥离，在全油田范围内按区域划分先后成立了10个社区管理中心，油田物业管理在社区层面上实现了专业化。从近几年的运转情况看，社区成立以后，油田物业管理作为一个新兴的行业走上了正确的发展轨道，目前已形成一定的经济规模。从整体来说，现行社区物业管理模式具有以下特点和优势： 1、以专业化为基本取向的管理体制改革，使物业管理作为一个系统占有了重要地位。原来油田的职工住房建设与管理以及教育卫生等，分散于各个二、三级单位，是作为生活后勤来对待的，只是生产的后勤保障，其地位得不到应有的重视，作用得不到充分发挥，发展基本处于一种被动性的自发状态。在许多人眼里，生活后勤是“养老院”，是“包袱”，是难以解脱的沉重负担。特别是八十年代以来，随着职工住宅建设的迅猛发展，住房管理越来越成为油田各单位不得不认真重视的一个迫切问题。尤其是有些办社会负担重的单位，非经营性支出越来越高，严重影响到生存和发展。社区成立以后，把原来分散于各个单位的办社会部分集中起来，实行条块结合的矩阵式专业化管理模式，并在全局平衡的基础上保证社区运转的基本投入，一方面使主营单位能够轻装上阵，集中精力办好主营业务，另一方面，从社区本身来说，也第一次有了自己明确的管理范围、管理对象和管理内容，原来分散于各单位的“副业”成为集中于社区的“主业”，有力地促进了社区工作的发展。在社区的努力和各方面的大力支持下，油田物业管理水平有了明显提高，物业管理从规模到内容都成为油田工作的重要组成部分，社区经济也成为油田经济中不可缺少的重要板块。 2、按区域进行集中管理，统一规划，促进了油田物业资源的优化配置。原来，由于各单位相互独立，各自为政，分片建设，自成系统，所以油田物业资源的浪费十分严重。尤其是各单位之间的重复建设，不仅浪费了大量资金，而且造成大量人员隐性闲置。譬如：每个小区都建设独立的供热、供水、供电系统，不仅加大了投资，而且由于规划混乱，造成系统配套不完备，管理难度大，居民的水、电、气、暖供应得不到充分保障。社区成立后，能够从区域范围内统一考虑规划居民区内物业资源的配置，有利于减少重复建设和各种浪费。 3、社区物业基本形成了“建、管、修一体化”的格局，加快了油田住宅建设步伐。多年来，由于受“先生产、后生活”观念的影响，加上各单位对住宅建设投入不足、管理不善，油田职工住宅紧张的局面始终没能得到根本改变。由于受体制和机制的影响，有的单位住宅虽然建起来了，但在管理上不到位，水不通、灯不明、外排堵塞、路不平的现象时常发生，职工群众的意见很大。社区成立以后，住宅建、管、修的责任主体明确了，加上近几年房改政策的贯彻实施，油田住宅建设速度明显加快，而且建成一片、配套一片、使用一片，大大提高了住宅的使用效率。在管理局的大力支持下，各社区还加大了对老区配套系统更新改造的力度，目前1990年以前住宅楼内的水、电、暖系统已基本改造完毕，老区其他生活配套基础设施也得到了比较彻底的改造，旧区呈现出了新的容颜。由于实行“建、管、修”一体化，近几年油田住宅小区建设和改造已逐步引入了小区规划的理念，更加讲求建筑形式的多样性，建筑布局的合理性，小区绿化工作也得到加强，使广大居民享受到了现代化的建筑气息。 4、社区物业管理的专业化，使社区管理和服务质量有了很大提高。胜利油田的物业管理由于工矿企业的特殊性质，从一开始就是把提高对居民的服务水平和质量放在第一位的。社区成立以后，各物业公司以“居民是亲人，服务是天职”为宗旨，狠抓了小区绿化、环卫保洁、治安巡逻等各项工作，并深入推行了ISO9001质量管理体系和HSE管理体系，物业管理的标准化和规范化水平有了很大提高。尤其是狠抓了“440”服务承诺落实，从接听用户报修电话开始，对为用户提供服务的经过、记录、收费情况等进行了规范，充分体现了“440”的“事事灵”和“时时灵”的特点，得到了居民的广泛好评。由于对社区物业管理的考核办法是将居民满意率作为一项重要指标，并将这一指标 文秘站: 5、服务与创收相结合，使物业管理成为油田经济中一个新的经济增长点。油田社区是企 业社区，最终要走向社会独立生存，而且这种改革步伐正在显著加快，因此必须坚持优质服务开拓市场增加创收，增加创收补贴管理服务经费不足。目前，社区物业管理的经济运行主要有两个方面。一是节支。积极推进小区物业管理的市场化进程，在社区与物业公司之间、物业公司与物业站之间、物业站与各专业队之间形成了明确的甲乙方关系，依靠市场机制促进内部挖潜，降本增效，辅之以其他方面的挖潜增效措施，物业管理费用大幅度降低。二是创收。随着油田职工福利逐步货币化，社区物业公司充分发挥贴近职工、贴近生活和自己拥有的基础设施和服务商点优势，普遍加大了创收力度，在拓宽创收渠道方面取得了很大成绩。有些物业公司在转变思想观念上先人一步，积极开拓外部市场，取得了比较显著的社会和经济效益，为市场化发展积蓄了后劲。 二、油田社区物业管理存在的主要问题 油田社区物业管理虽然同以前相比有了很大进步，但受各种因素的影响，目前还存在不少矛盾和问题。尤其是油田是一个独立的工矿企业，物业管理长期带有行政计划的色彩，在由计划向市场转变的过程中，存在的问题主要有： 1、油田社区点多面广，布局分散，很难形成规模优势。油田社区是围绕资源开发而相应发展起来的，普遍存在“先有矿区、后有社区”的状况，布局分散，规划落后，生活基础设施与生产设施混在一起，加上多数区域没有城市作为依托，管理难度很大，发展前景不好。目前油田10个社区分布于山东省的东营、滨州、济南、德州、淄博五个市地，居住小区更是七零八落。物业公司管理范围从不足25万平方米到250万平方米，大小不一，实力很不均衡。部分居民小区偏离城市或乡镇，随着资源的日益消耗，发展前途十分渺茫。点多面广、布局分散，带来的问题主要有两方面：一是投入大，效果差。虽然总体投入比较高，但分散到各个点上又明显不足。各居民区普遍存在着基础设施老化，功能不配套的问题，影响到物业管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物业管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物业管理的初期发展阶段，很难实现物业管理公司的自立生存。 2、物业管理起步晚，许多方面还不完善。胜利油田在上世纪的九十年代末期才开始引入物业管理，至今只有五年的时间。虽然物业管理达到了一个新的水平，但从总体上讲还刚刚起步，物业管理多是低标准收费、低水平服务，规模小，效益差，物业公司的亏损面比较大。同时，由于法规制度不健全，市场竞争不规范，也使物业管理难度大、水平低，与居民的需求形成较大的反差。虽然国家和地方政府也出台了一些物业管理方面的政策法规，但由于油田作为一个独立的工矿区情况比较特殊，所以如何执行国家关于物业管理的政策法规，还有许多问题需要探讨和实践。 3、物业管理中还没有形成全面的竞争机制。各社区物业公司都是从原来主营单位后勤服务系统中分离出来重组改造而成的，主要任务仍然是为内部职工家属和企业生产服务，服务的内容、对象和运行机制并没发生很大变化。油田重组改制后，社区系统由存续公司管理，作为一种转型过程中的过渡体制，目前行政计划依然留有很大的比重。从总体上看，油田社区物业管理依然停留在行政福利型阶段，没有形成统一、开放、有序、竞争的市场。物业公司既缺乏业务开拓的积极性，又没有多少参与市场竞争的能力。社区与社区之间，物业公司之间，从根本上说吃的还是“大锅饭”。物业公司之间相对封闭，没有产生真正的竞争，管理上的随意性和盲目性很大。 4、职工家属的思想观念需要进一步转变。在过去的计划经济条件下，油田职工的住房、生活服务等基本上是由企业负担，职工很少交钱或不交钱。受此影响，职工思想上形成了很强的福利观念，对物业管理中的收费行为不理解，甚至采取抵制态度。有些职工虽对实施物业管理的优越性已基本认同，但对“花钱买服务，花钱买享受”，还是不能像购买其他商品一样以平静的态度来对待。客观地说，这既是一个观念问题，同时也是一个政策问题。如果不能适当提高职工工资，变福利型的“暗补”为消费型的“明补”，使职工能够在不减少收入的情况下承受物业消费，那么真正意义上的物业管理就难以实现。 5、物业建设和管理没有形成有效的投入产出机制。目前社区物业管理在很大程度上仍然依靠油田的补贴，补贴总额比较大。今后油田给予物业管理的补贴会越来越少，投入不足将成为物业管理过程中的一个重要矛盾。现在物业管理除单位交费外，基本上实行的是对居民低收费，且收费到位率比较低，物业管理收费连基本的损耗都抵消不了，更难说有什么利润了。另外，从油田物业总体状况看，普遍存在着建成时间长、设施不完善、配套不完备的问题，必须边修补、边管理、边建设，需要大量的资金投入，而目前还没有明确的资金渠道来保证。如何实现物业建设管理投入产出的良性循环，是今后必须解决的一个问题。 6、油田内部物业基础设施的重复建设，造成了物业管理单位的效益流失。目前油田内部的水、电、气、暖设施布局，是从全油田整体效益角度出发形成的。尤其是在物业管理方面，通过社区成立后几年来的调整改造，物业资源的配置已经比较优化。但受局部利益的驱动，有些内部单位从缓解本单位减员压力等问题考虑，又在社区的水、电、气、暖系统之外，自办供水、供暖系统，其他物业管理项目也排斥社区，使社区的工作量和服务市场萎缩，社区物业运行效率降低，物业管理的范围缩小，造成了显著的效益流失。今后随着上市和存续部分的彻底分开，这种现象恐怕会进一步加剧。 7、油地关系中一些磨擦和问题制约了物业管理工作的有序运行。油田职工住宅小区和地方城乡杂处，工农杂居，受各种因素的影响，油地关系不时出现一些磨擦和问题，这种现象在社区表现尤甚。有的地方政府部门和有些人员对社区施工、收费等提出各种条件和限制，给物业管理工作的正常开展造成很大影响。如社区为改变环境面貌，在居民小区内搞一些维修工程，往往会遭到周边地方势力的无端干扰和阻挠。整个油区建筑市场秩序极不规范，强要工程、漫天要价、强行装运沙石料等现象十分普遍。 8、物业管理人员的素质亟待提高。由于历史原因，油田物业管理人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，专业不对口，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。目前物业管理队伍一是人员多，各物业公司普遍存在着超员现象；二是高素质的人才少，引进和培养的途径也很窄；三是隐性闲置的人员多，一方面有些岗位用了外雇工，一方面自己的职工却顶不上去。今后随着物业管理逐步走上正轨，如何提高物业管理队伍素质，并切实解决人浮于事的问题，是一个必须解决的重要课题。 三、油田社区物业管理发展的基本思路 物业管理是市场经济的产物。油田近几年实行社区物业管理的实践充分证明，实行专业化物业管理的路子是走对了。目前的主要任务，是适应形势的发展变化，不断提高物业管理的规范化水平和自主经营、自我发展的能力。根据油田实际情况和物业管理自身的发展规律，油田社区物业管理发展的基本思路应该是：以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居住环境为根本出发点，努力促进物业管理方式由职工福利型向市场经营型转变；经费来源由以单位支付为主向以住户缴纳为主转变；服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。 1、坚持企业化经营，服务与创收并重。物业管理是社区经济的主体。胜利油田的社区经济目前有两项基本任务：一是加强内部管理，搞好服务创收，努力减少油田的补贴；二是在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展。两个方面的核心都是创收，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。多年来，油田物业管理一直是以服务为主体的，创收不是一个硬性的任务指标，社区基本上是靠油田的补贴来维持。随着油田补贴逐年减少和零补贴的即将到来，社区要自立生存，必须在创收上多做文章。除了在油田政策范围内提高收费水平、扩大收费范围以外，今后社区经营的重心要放在服务创收上。从形势发展看，现在已到了对油田物业管理实行企业化经营的时候了。明确这一点，一方面可以促使物业管理公司以企业的眼光来审视自己的经营行为，把服务创收与追求利润作为自己的最高追求；二是可以引导各单位和广大居民对物业管理的认识，使其切实把物业管理作为一种商品来对待。当然，服务是创收的前提，物业管理公司的创收必须建立在为居民提供高水平服务的基础之上。服务与创收并重，在搞好服务的前提下增加创收，不仅可以增强物业公司作为企业的自立生存能力，而且有 利于全油田物业管理水平的进一步提高。 2、坚持市场化运作，引入竞争机制。市场化运作就是在培育建立内部物业管理市场的基础上，物业公司要通过招投标来取得物业管理项目的管理权。从物业管理发展的规律和趋势看，只有引入竞争机制，通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。这也是提高物业管理企业整体水平的重要途径。因为在市场竞争之中，企业面临着优胜劣汰的抉择，企业内有追求经济效益的动力，外有搞不好就会被淘汰的压力，必将在努力提高管理水平和服务质量上下功夫。从油田实际情况看，实行市场化运作，引入竞争机制，也是物业管理发展到现阶段的一个必然结果，未来3—5年，油田物业管理将打破行政区域界限重新“洗牌”。现在各物业公司虽然都在搞服务、搞创收，但都封闭在各个区域，服务水平的高低、质量的好坏与其生存并没有多大关系，所以有的物业公司无形当中形成了一种惰性。只有引入竞争机制，才能给其以压力和动力，才能把那些经营不善、管理服务不到位的企业被淘汰出局。同时，各物业公司内部也要引入竞争机制，在物业管理公司与各专业队伍之间形成明确的甲乙方关系，明晰利益分配的程序和格局，形成优胜劣汰的局面。 3、坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。物业管理公司作为一个经营性的公司，当然要强调营利性的经营活动，以及为业主提供各类有效服务的管理活动。但是，物业公司是一个以密集的人群（居民）及其相关建筑物业为管理对象的企业，其工作目标不能仅仅锁定在为业主提供服务、为自己营利上。尤其是油田的物业管理，本身就是社区下属的一项主要业务，更应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做文章。这也是提高物业管理公司的知名度、树立过硬品牌的一条途径。物业管理集经营与管理于一体，也应当成为社区建设的主导思想。因为社区的职能是制定发展规划、优化资源配置、完善服务设施、强化管理职能等，主要是着力于宣传组织、协调管理层面上的，而物业管理公司则拥有更多的资源来从事计划的实施。所以，社区建设要把物业公司作为主体骨干力量，物业公司要把社区建设作为主要内容、主要目标，两者携手共建，共同开创物业管理和社区建设的新局面。 4、在政策扶持下，实现物业建设管理投入产出的良性循环。物业管理是国家扶持发展的新兴行业，提高物业管理的能力和水平也是今后油田工作的一个重要方面。但油田物业管理目前还处于起步状态，作为一个独立的工矿区，物业管理又不得不承担大量的企业办社会职能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物业管理发展很不平衡，相当一部分物业管理处于亏损状态。相比而言，油田的物业管理基础更差、难度更大，离开油田的政策支持，很难得到进一步发展。就油田物业管理承担的职能来说，大部分属于企业办社会的范畴，原来是作为一个包袱和负担来看的。所以，油田应尊重现实，加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上自立生存、自我发展的健康轨道。油田对社区物业管理的政策扶持，主要体现在两个方面：①规划方面的政策扶持。油田新上建设项目和进行住宅建设，要坚持统一规划的原则，尽量以现有社区为依托，把新上项目与社区基础设施改造结合起来统筹考虑。这样既可以节省建设投资，又可以加快对社区现有基础设施的整治改造。②资金方面的政策扶持。一是保证社区物业管理的基础设施投入，如社区道路建设、主干管线更新改造等，必须由油田承担资金费用；二是承担企业办社会部分的资金费用，如社区治安管理、道路管理等，本身应是城市政府的职能，其费用需由油田来承担；三是给予社区以必要的费用补贴，在社区物业管理不可能短期内自立生存的情况下，油田给予费用补贴是必要的必须的，这样也有利于增强社区自身的造血功能。另外，油田社区物业管理还要积极争取地方政府的政策扶持，主要有三个方面：①资金方面的扶持。油田社区是地方城市建设的重要组成部分，但多年来，油田每年上缴地方的上亿元城市建设维护费却很少用于油田社区建设。油田应争取地方政府对油田社区给予城建维护费返还政策，返还资金用于对油田社区进行整治改造，这样不仅有利于改善居民的生活环境，也有利于改善投资环境，吸引外资，促进地方经济的繁荣。②税收方面的政策扶持。油田物业管理应充分利用国家的有关法律法规，搞好税务策划，争取地方政策对物业管理企业在税费方面给予一定程度的优惠。③地方政府主管部门的政策支持。油田社区物业管理单位应协调好与地方政府土地、规划、城建、城管、环卫、司法等部门的关系，使其在政策范围内给予尽可能多的政策倾斜，同时规范社区经济秩序，给物业管理造就一个比较宽松的外部环境。 四、油田社区物业管理工作的重点取向 根据上述思路和模式构想，在今后相当长一个时期，油田物业管理工作的重点取向应该是： 1、在坚持区域化物业管理的基础上，对物业管理资源进行重新整合，进一步优化资源配置。油田社区是类似于地方政府行政区划的组织机构，在管理局管辖范围大，住宅区相对分散的情况下，这种管理体制是可行的。实践表明，实行区域化物业管理，可以提高油田住宅小区的整体管理水平，可以使物业管理企业实现规模效益，可以减轻主营单位和用户的经济负担，可以加速创建文明示范小区活动的开展，可以在统筹规划的基础上实现油田的最大效益。所以，区域化管理的基本框架不能改变，而应将其作为油田社区物业管理的基本原则加以坚持。但是，由于社区内部是由互不相属的行业组合而成的，而每个行业又都有各自的运行规律，实践证明把几个行业硬性合在一起运行效果也并不好，所以应对社区的物业管理资源进行重新组合。基本设想是物业管理系统可以组建多个独立的模拟法人企业，并使其具备参与市场竞争的资格和能力，同时加大专业化重组的步伐，形成内部维修、绿化、环卫、治安等专业化队伍。物业管理公司和专业化队伍形成甲乙方关系，使社区物业管理在市场机制下，逐步走上健康发展的良性轨道。供热系统要从社区当中分离出来，打破社区界限实行专业化管理，具体经济运行模式可以比照供水、供电系统来确定。另外，在社区内部整合的过程中，要坚持集中规划、集中建设、集中管理的原则，对一些边远的住宅小区逐步进行整体搬迁。 2、走“建管修一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。随着油田取消实物性分房、实行货币化分配，住宅建设必须按房地产开发的模式运作。将商品房开发与物业管理相结合，实行“建管修一体化”，是油田物业管理今后发展的必经之路。所谓“建管修一体化”，就是油田社区物业管理公司根据职工住房需求集中进行商品住宅开发，按市场价格出售给职工，然后进行全面的物业收费管理。实行“建管修一体化”，一是有利于社区对住房建设和物业管理进行 综合考虑，从效益最大化目标出发，对住宅建设进行统一规划、集中建设，在减少建设投资、提高建筑质量的同时，为以后顺利开展物业管理、减少成本支出打下基础。二是有利于加强物业建设与物业管理的衔接，促进房地产业和物业管理业的健康发展，改善居民的居住条件和生活质量。优秀的物业建设是管理的基础，良好的物业管理是建设的延续。今后随着住房分配的货币化，居民对住房将有越来越高的需求，原来住房建设管理中存在的重建轻管的思想以及谁建谁管权责不清、物业建设不利于管理、配套不完善、设施不齐全、接管验收把关不严等现象，将会越来越引起居民的不满。所以，实行“建管修一体化”，从根本上解决物业建管的衔接问题十分必要。三是可以通过商品性住宅开发，为物业管理提供必要的资金保证。物业建设和管理是同一产业链上的两个环节，从全国情况看，房地产开发的利润率是比较高的，而物业管理却很容易形成亏损。油田作为一个独立的工矿区，实行“建管修一体化”，可以将房地产开发的利润转移到物业管理来使用，这样才能确保整个社区物业管理水平的提高。 3、走“一业为主、多元经营”之路，拓宽收入渠道，弥补经费不足。胜利油田的社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。所以，各物业管理公司在搞好服务创收的同时，必须坚持“一业为主，多元经营”，全方位地开辟创收渠道，提高综合经济效益。从社区物业管理的实际情况看，物业管理公司开展多元化经营具有广阔的市场，明显的优势，特别是油田物业大多数是职工住宅小区，开展以多种形式社区服务为主的多元经营大有可为。今后物业管理公司的多元经营应立足于培育发展主导产业，重点向以下行业拓展：①房地产开发业。在根据职工需求进行商品房建设同时，要充分利用社区的土地、市场优势，积极参与社会性房地产开发。②家庭装饰服务业。这是一个新兴的行业，具有广阔的市场和发展前景，可成立一批小型装饰服务队伍，为居民提供服务。③家政服务业。随着居民生活水平的提高，家政服务业具有很好的发展前景。服务到家庭，也是物业管理水平提高一个表现。现在有的社区家政服务业已经起步，今后的重点在于引导居民的消费需求，真正组织起来。④养老服务业。目前油田人口老龄化的趋势在加快，而各方面都缺乏应有的准备。开展养老服务业即可以成为物业管理公司的创收手段，又能满足油田人口老龄化的需求。⑤商业餐饮服务业。围绕衣食住行开展商业和餐饮服务，既有可靠持久的市场，又能避免大的经营风险。⑥园林绿化施工。这方面除油田以外，社会上也有很大市场，且利润水平比较高。物业管理公司应在搞好内部施工和管理的同时，积极走出去开展创收。⑦建筑建材业。社区建设每年都需要大量的建筑建材，物业管理公司应深挖内部挖潜力，新上一些有规模、有效益、有发展前景的建筑建材项目，改变目前所有建材都依赖于外部的局面。⑧其他社会通用性比较强的行业，如交通运输等，有条件的物业管理单位也可以新上一些高附加值的品项目。总的看，社区物业管理开展多元化经营，不能求高求大，而应立足于拾遗补缺，这样既可以方便居民生活，又能增加收入来源，并能形成一些人员安置的渠道。 4、走管理创新、技术创新、服务创新之路，努力实现社区物业管理的高水平服务、高效益发展。目前油田社区物业管理是以自我服务为主，技术含量不高，基本上属于劳动密集型行业。随着经济的发展和技术的进步，如何提高行业的市场竞争力是今后面临的重要课题。进行管理创新、技术创新、服务创新，是社区物业管理发展的唯一出路。首先要进行管理创新，在物业管理中引进现代化管理理念和手段。从近年来的实践看，在物业管理中全面推行ISO9000质量管理和质量保证标准，对于促进物业管理的科学化、规范化起到了巨大作用。这一标准以质量为核心，以标准化为手段，对物业管理的各个方面都提出了明确的指南和要求，今后应将其作为管理创新的主体全面推行，真正实现岗位有专责，事事有人管，办事有标准，考核有奖惩，在物业管理公司形成一个职责明确、覆盖全面、纵横交错、层次分明的管理体系。第二是进行技术创新。一方面要用信息技术提升物业管理手段，实现精干高效；另一方面要适应物业建设中家庭网络化系统、通讯自动化系统、可视对讲系统、楼宇自动化系统、水电暖气自动控制系统等现代智能化系统的推广应用，及时为用户提供高科技含量的服务。另外，还要加大对物业基础设施、设备技术改造的力度，尤其是对水电暖供给系统进行优化和提升，努力减少系统损耗和流失，最大限度地控制和降低物业管理成本。第三是进行服务创新。服务是占领市场的法宝。物业管理公司在市场上的竞争从根本说是一种服务竞争。物业管理单位的服务创新主要包含两个方面。一是从拓展服务方式入手，满足居民群众不同的需求。人们在物质生活水平提高的同时，也要求精神生活水平和居住文化水平的提高，而住户的要求多种多样，大到住行，小到衣食，都有潜在的巨大市场空间。物业管理公司应围绕市场需求确定好自己的服务定位，根据居民的基本需求和承受力，选择好服务内容和收费标准，如积极开展家政服务等。物业管理公司开展的服务，应坚持有偿服务和无偿服务相结合，不能给人以一味收钱的印象。二是从提高服务水平入手，增强市场竞争力。只要在服务上下功夫，在提高上求成效，物业管理就能做实做优、做大做强，就能在市场竞争中站稳脚跟。 五、积极推进社区物业管理的配套改革 油田社区物业管理是一个复杂的系统，牵扯到油田和社会的方方面面，牵一发而动全身，任何孤军突进的改革措施都不可能取得理想的效果。所以，在改革物业管理模式的过程中，一定要把上级要求和油田实际结合起来，把改革进程与单位和职工的心理承受能力、经济承受能力结合起来，坚持循序渐进，配套联动。尤其要在配套改革上加大力度，以此促进物业管理模式的顺利转变。 1、配套推进油田福利制度改革，实现职工福利的完全货币化，为物业管理转向以向居民收费为主创造条件。一般来说，居民物业消费主要包括购买、租赁房屋的支出；房屋及其他物业基础设施的维修、管理和养护方面的支出；水、电、暖、气及其他能源费用的支出，环卫保洁、绿化养护、治安保卫及家政服务方面的费用支出。这些费用，原来都是由油田来承担的，近几年进行房改和福利制度改革，有些方面已开始货币化，但许多改革很不彻底。今后的改革重点是：①在坚持现行房改政策的基础上，进一步加大住房公积金的提取比例，同时对职工住房实行完全商品化销售，计算完全成本，保持适当利润。房屋产权应完全归职工个人所有。②将物业管理方面的费用，完全计入职工工资，同时切断单位支付物业管理费用的渠道，由物业管理公司根据服务项目向居民直接收取费用。③要改水、电、气的条块管理为系统管理，水、电、气管理单位收费到用户，物业公司专职搞物业管理和服务。物业公司代收水、电、气费，应实行有偿代收。当然，实现职工福利的完全货币化，必然会带来许多问题，但这些问题都是可以解决的。如水、电、气费货币化后，一些特殊人群根据有关政策可以得到适当的照顾，造成的矛盾并不大。就油田总的费用支出来说，单位支付和发给职工个人支付，进的都是企业成本，只是成本渠道不同而已。从短期看，油田可能在局部增加一些负担，但从长远看，职工福利完全货币化利大于弊。 2、配套推进物业管理单位的三项制度改革，大幅度降低物业管理成本消耗，调动干部职工的积极性。目前，胜利油田物业管理的成本与外部相比是比较高的，采取的基本上是总额控制、以支定收、不足部分由油田来补的办法。收费以住户为主以后，如果采取高于市场很多的收费标准，必将受到居民的抵制。所以，降低物业管理成本，努力控制收费标准，是今后物业管理单位的一项重要任务。为此，除强化管理措施以外，在内部 必须引入竞争机制，大力度进行三项制度改革。①精减管理机构，减少管理层次，大幅度压缩管理人员。物业管理单位的机构设置要少而精，要真正管用，不能在机关养一批隐性闲置人员。管理人员要精干，能上能下。②建立与效益和市场接轨的分配机制。物业管理单位的分配要完全与油田脱轨，实现“自己挣钱吃饭”。分配上要拉开档次，市场上通用的作业人员的收入要与市场接轨。如果不能与市场接轨，按现在油田职工的收入水平，居民难以承受。③提高队伍素质，大力实施减员增效。根据目前社区物业管理人员过多、素质较差、用人成本过高的实际情况，减员是实现自立生存的一个重要措施。要精干管理层，放开作业层，对岗位以外的剩余人员必须采取坚决的减员措施。这方面，要充分利用油田的减员增效政策。减下来的人员，可以顶替现在由外雇工占据的岗位，同时降低工资水平。要对在岗人员进行强化培训，使其具有专业水平和技能。另外，还要加快人才培养的步伐，积极引进外部专业人才，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。 3、引导居民的物业消费观念和消费需求，增强物业管理从业人员的服务、竞争意识，开展社区物业企业文化建设，在全油田形成有利于搞好物业管理的良好氛围。搞好物业管理离不开从业人员、广大居民、业主单位等各方面的关心、理解和支持。对广大居民来说，要在心理上实现由“油田人”向“城市人”的转变；在思想上认识到优美的环境、优质的服务、健康文明的生活方式，是城市生活的基本标志；在行为上要从对油田福利的严重依赖转变为对物业商品的自觉消费，从而对物业管理的收费服务有一个平静的心态。物业管理单位要加强对物业管理知识和现代生活方式的宣传，使职工关心物业、支持物业，真正形成“花钱买服务，花钱买享受”的自觉性；同时要引导居民的消费需求，找准服务的切入点，提高服务水平和居民生活水平。对物业管理从业人员来说，要充分认识到目前形势所发生的深刻变化，尽快克服“依靠大树好乘凉”的心理定势，努力增强服务意识和竞争意识，树立强烈的危机感和紧迫感，从而在服务和创收上想办法、尽全力。物业管理还要积极参与社区文化建设，利用自身贴近居民、贴近生活的优势，努力使自己的经营行为、服务行为、管理行为，成为社区精神文明建设的一道风景。特别是直接与职工群众打交道的场所和岗位，应成为传播精神文明的阵地和窗口。物业管理公司还要广泛深入地开展企业文化建设，树形象，树品牌。要树立“服务求卓越，效益争一流”的企业精神，并将其贯穿于物业管理服务的各个方面和环节。油田各单位也要从职工群众的根本利益出发，积极参与、大力支持物业管理工作。有各个方面的共同努力，油田社区物业管理一定会越办越好。 社区管理论文:社区物业管理如何走好市场路 随着管理局对油田社区的费用补贴的逐年减少，社区赖以生存的费用补贴也即将走到尽头，到20__年费用补贴将为零。费用的大幅缩减，使原本存在的矛盾更加突出，文秘站网其中物业管理方面费用缺口最大，受冲击最大，压力也最大。面对严峻的现实，作为社区主业的物业管理今后如何生存、发展，如何真正走向市场，实现产业化经营，市场化运作。带着这一问题，我们对玉山物业公司的9个四级单位进行了深入调查和分析。一、油田社区物业管理的基本定位 1997年管理局推行社区改革，把原来各二级单位分散管理社会部分分离出来，实行区域化管理、社会化服务。因此，社区是在分离主业办社会职能、分流企业富余人员的大背景下成立的。作为社区的重要组成部分之一，物业管理公司一直是在计划经济中定位的，靠的是吃福利，吃“皇粮”维持管理和服务，随着这种变形的运作模式的不断循环，物业公司的管理服务也在不断扩大，项目不断增多，但经济效益却在逐步下降。这主要是由于当初对水、电、气、暖、住房、环卫、绿化等方面物业的有效投入，逐步变成主业单位甩包袱，安置老弱病残的福利性管理，造成了管理成本的上涨，导致经济效益下降。 从目前的实际情况看，物业公司的管理职能定位主要有两部分：一是管理职能，二是服务职能。这些职能的确定现在看来带有很大的计划性，还保留着计划经济体制的许多痕迹，不是真正意义上的物业管理公司。与真正意义上的市场化运作相比，油田物业公司在很多方面都有较大差别，主要是在自身定位上产生了概念模糊，存在偏差，认为自己是管理局和社区成立的物业管理单位，专门负责管辖各小区的物业管理，住户理应接受管理。而真正市场化运作的物业公司所提供的服务与业主的需求之间应是不断更替、互动的过程，二者之间的关系是服务的提供者与享受者的关系。因此，物业管理既是一种物业上的管理行为，同时，它也是一种物业上的服务行为。随着人们生活水平的不断提高和住房制度改革的逐步深入，为油田物业管理公司的生存和发展创造了更加广阔的空间，决定了物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的基础上，以市场为导向，把握竞争优势，找准市场定位，树立品牌形象，逐步走出一条产业化经营的新路子。 二、玉山物业公司在市场化道路上所取得的成绩 玉山物业管理公司作为油田物业行业的一条巨龙在同行业中处于领先地位，在物业管理市场开拓方面进行了有益的探索和实践，同时也取得了一定的效果和经验。 1、增强了品牌感召力。品牌是公司综合管理、经营服务、公众信誉等多种因素在广大业主以至社会公众心中的综合反映。良好的品牌不仅可以直接得到居民的认可，带来可观的经济效益，而且可以作为物业公司长远发展和规模效益的坚强后盾。因此，公司决策层以“达标、创优、争强、夺牌”活动为载体，着力夯实所属9个基层单位的基本功，努力强化自身的造血功能，大力实施了品牌战略，先后培育了一个名牌物业站，一个行业一强队，2个管理局优秀基层队，提高了基层的管理服务水平，树立全新的品牌形象，使居民真正感受到了生活的舒适和心理的满足，增强了服务品牌感召力。 2、增强了综合管理能力。胜中社区机构整合以后，新的玉山物业公司将服务方法、操作规程、经营理念、发展战略、人力资源等进行了系统、规范的管理，并平衡了公司内部的各种关系，将管理意图贯彻、落实到每一个岗位、每一名员工，变多方面的压力为协调一致的动力。结合ISO9001质量管理标准，切实加强了公司的基础规范管理，靠系统化的制度培育了职业管理层，淡化了个人管理色彩，减少管理随意性，通过管理流程的整合和优化，提高了管理的程序化和标准化水平，实现了最佳管理目标。 3、增强了参与竞争能力。物业管理行业的竞争在比管理水平、比资金实力、比管理规模的同时，已经上升为真正市场化运作基础上的持续竞争。企业要在竞争中取胜，必须提高核心竞争力。为锤炼队伍驾驭市场的能力，公司建立了以物业站为甲方、专业队为乙方的内部模拟市场运行机制，使物业站和专业队都增添了无形的压力。在薪金的分配激励机制上，公司制定了系统、全面的考核标准，采取了岗位系数与日常考核结果相结合的办法，较好地发挥了经济杠杆的调节作用，积极的营造了有序的竞争氛围，增强了公司各单位的竞争能力。目前，公司依靠过硬的技术，优质的服务，在外部市场赢得了良好的信誉。通过几年来的不断努力，公司先后成功地承揽了东营区人民政府、东营区人民检察院、东营区地税局等地方政府和油田明珠广场、胜利日报社、大明油气公司等十多个单位的住宅和非住宅物业管理业务。仅20__年上半年，公司便以优质的服务赢得了130万元的市场份额。 三、所存在的问题 1、市场机制、竞争机制不规范。 由于社区改革不够彻底，原属主营单位的经营场所没有完全移交社区，形成了主营单位与社区抢占市场的局面，市场秩序有待规范。而且部分主营单位在分离绿化、维修等后勤人员后，又出现了重上机构、自建自管的现象。另一方面，受地域管理和客观因素的影响，全局范围内的跨区域物业市场竞争格局还没有完全开展。目前油田物业管理市场发育缓慢，绝大多数物业管理仍由主管部门按区域委派或指定物业管理企业进行管理。物业管理企业在这种情况下既无压力、又无动力，更难以形成由于竞争带来的危机感，阻碍了物业管理市场的健康发展。 2、管理和专业人才匮乏。 油田社区是后勤体制改革的产物，是分离富余人员的集合体。从其它行业转行从事物业管理的人在目前的物业管理企业中占据大多数，真正懂经营、能经营、会经营、善经营的人才缺乏，而且由于油田物业管理发展时间较短，尚未建立统一的行业管理标准和行为规范，从业人员的素质参差不齐。加之一些管理人员观念转变不够，对自己正从事的职业没有清楚的认识，甚至摆不正自己的位置，缺乏对市场的理性认识，看不到物业管理市场的广阔前景，影响了对物业管理市场的开发。 3、人工成本高，负担过重。 近几年 来，油田物业管理企业已经成为前线单位甩包袱、安置老弱病残以及子女就业的一个后勤服务单位，人工成本过高、负担过重是油田物业单位的一个普遍现象。目前玉山物业公司现有员工351人，况且今年总费用较往年有大幅的减少，在一些小规模市场的开发上出现了入不敷出的现象，人工成本的过高使公司的产业化经营道路举步维艰。 四、寻求自我发展的实施对策 1、准确地选择市场定位。 物业管理企业同其他企业一样，也是以盈利为最终目的的，因此，物业企业应以自己获取最大经济效益为原则。了解自己的竞争方向、竞争重点、竞争对手和竞争强度等内容，要准确地确定自己的市场定位，来占有和发挥优势，远离价格竞争的圈子。物业企业在确定市场定位时，要根据实际情况，选择科技含量较高、社会信誉度较好，成规模、上档次的高层大厦或住宅小区实施物业管理。对于基础设施不健全、社会信誉较差、不适合实施物业管理及物业市场不完善地区的项目应远离，防止造成不应有的损失。 2、增加物业管理的科技含量。 要充分运用现代科技智能化管理系统，增加物业管理的科技含量，通过实施网上信息服务和智能化管理等高技术附加值，实现高经济回报，创造和巩固物业管理企业新的效益增长点。 3、完善物业管理的商务功能。 随着社会的进步和社会分工专业的深入，物业管理应从大局出发，在稳定地占有市场份额的基础上，在商务服务的深度和广度上进一步拓展思路，与社会各专业服务机构联合，以全面、优质、快捷的服务来满足广大业主的多方面需求，掌握管理区域内的所有商机。 目前，油田物业管理行业正处于由传统管理向现代管理，由经验管理向理性管理，由人制管理向法制管理的方向发展的重要阶段，随着改革的不断深入，只有不断加强自身建设，增强抵御风险的能力，积极主动的参与市场竞争，才能够开拓出更加广阔的市场空间。 社区管理论文:社区党员教育管理工作的难点及对策 随着城市体制改革的深入，城市工作重心下移，原先由企事业单位承担的部分社会职能正逐步分离给社区。传统的“单位人”正在向“社会人”转变，社区已成为开放性很大的“小社会”，社区工作再也不是传统的街道、居委会模式。因此，加强社区党建，特别是加强社区党员的教育与管理已成为新时期基层党建的重要内容。只有充分调动社区内各类党员的积极性，充分发挥党员的先锋模范作用，充分展示党员的先进性，用党员的旗帜带动群众，靠党的形象凝聚人心，才能加强和巩固党组织在社区建设中的领导核心地位。目前，大量企事业单位的退休、失业和待业的职工党员正逐步转入居住地社区党组织，给社区党员的教育和管理带来了新情况新问题，提出了新要求。 一、社区党员教育管理的主要困扰及成因近年来，随着经济的不断发展，各种经济组织的不断涌现，社区党员的构成和分布状况发生了较大的变化，进入社区的改制企业党员、下岗分流职工党员、离退休党员、外来经商务工流动党员、尚未就业的大中专毕业生党员和复退军人党员逐年增多。在深入到不同社区党组织和部分群众走访座谈中，社区党组织普遍反映，由于社区党员构成的复杂性、层次的多样性、思想的差异性和经济状况的不平衡性，给社区党员的教育和管理带来了较大困难，主要体现在“五难”，即：召集党员召开支部大会难、组织党员开展活动难、对党员的思想教育管理难、党员党费收缴难、部署落实任务难。这些困难已经成为社区党建工作有效开展的制约因素： 一是从社区党员的构成看，党员来源广、层次多、成分杂。目前，社区党员大致可划分为六种类型。一是社区原有党员。这部分党员人数较少，与党组织关系较为紧密，各项工作能够带头落实，且大多数是社区建设的骨干。二是离退休党员。这些党员对党组织的感情深厚，参加组织生活比较主动。但由于社区组建较晚，党的活动开展得少，离退休党员的作用还有待于进一步发挥。三是企业下岗党员。随着国有企业的改制和部分企业的关停破产，大量下岗党员进入社区，这部分党员面广量大，层次不一，既有普通工人，又有企业生产技术骨干，他们由于生活方面的原因，有的不愿接触党组织，有的则不愿暴露党员身份，思想波动较大，普遍在心理上有失落感，这部分党员是社区党员管理的难点。四是退伍军人和大中专毕业生党员。这部分党员把组织关系落到社区后就外出应聘打工，常年联系不上。五是外出务工党员。有的党员常年在外打工，与组织长时间失去联系，对这些党员组织很难进行有效的管理，对党员的思想动态、工作情况和生活状况不了解。六是外来务工党员。这部分党员不愿暴露身份，不主动靠近党组织。在当前的这种经济制度下,要按照传统的工作方式，把这些党员都召集起来统一活动，是不现实的，也是不可能的。 二是从社区党员的经济状况来看，生活水平差异较大。从整体上看，除离退休党员有较为稳定的收入和少部分党员家庭生活基础比较好外，其他党员尤其是大部分下岗党员生活水平较低，没有稳定经济来源，这部分党员可以说是当前社会阶层中的弱势群体，他们每天为生活奔波，为吃饭问题操劳，对参加组织活动劲头不高，也有极个别贫困党员因此心理失衡，理想信念发生了动摇。 三是从社区党员的思想状况来看，党性观念强弱不一。从整体而言，大部分社区党员的党性观念仍然很强，期盼参加组织生活。但受经济利益多元化的驱使，由单位转入社区的党员，相当部分心态较为复杂，对管理模式的变化一时难以适应。特别是下岗、失业和内退的职工党员存在有抱怨情绪和失落感。个别党员因工作无着落，生活困难，长期游离于组织之外，党性观念、理想信念、纪律意识出现滑坡。考虑现实困难多，考虑履行党员义务少，党员意识下降，个别党员开始由理想信念转向经济利益，信念淡漠，思想退化，与党组织疏远。 二、加强社区各类党员管理，提高社区党组织领导核心地位的对策及思考 党员是党组织的基本细胞，党员素质的高低，对党员管理的效果，直接关系到党组织能否保持先进性和党的凝聚力、战斗力的发挥。因此，只有加强社区党员的教育和管理，充分发挥社区党员的先锋模范作用，社区党组织的领导核心地位才能得到切实巩固和加强。 （一）加强教育，以思想素质的提高增强社区党员队伍的先进性 保持社区党员队伍的先进性和纯洁性教育，离不开思想政治教育。面对社区党员层次复杂，思想状况差异较大的实际，必须采取不同的教育引导措施，切实改进党员教育方法，从政治理论教育入手，辅之以其他现代科技知识的学习，做到“两个结合”，把坚持正面灌输与说服教育相结合，组织党员外出参观学习与请专家学者授课相结合，真正解决社区党员思想上存在的问题。在党员教育上，一是要坚持思想性。把重点放在净化心灵、塑造人品、增强党性上，着力强化党员意识、先锋意识、改革意识、创新意识和市场意识，使党员的思想认识紧跟时代脉搏，体现与时俱进以求提高党员队伍的整体素质。二是要加强针对性。教育活动必须联系实际，抓住社区党员关心的热点问题作为思想教育的重点，教育形式应不拘一格，可以通过组织知识竞赛、参观、先进人物现身说法等活动，丰富党员生活，统一党员思想，从而增强党组织的凝聚力和吸引力。三是要突出特殊性。针对思想滑坡党员的实际，采取党组织和身边优秀党员实行结对帮教的措施，在思想上关心、生活上扶持，从而为其重新树立坚定的党性信念和积极进取的心态，尽可能地使每一名后进党员通过教育转化回到党组织的大家庭中。 （二）创新机制，以完善的管理制度增强社区党组织的向心力 社区党员成分比较复杂，职业分散，各类党员的特点也各不相同，对社区党员的管理也不能一概而论，而是要结合社区实际，区别不同类型，完善管理机制，切实加强管理，不断增强社区党员的先进性，扩大党组织的吸引力。 一是实行党员分类管理制度。对在社区居住，能正常参加组织生活的党员，要通过开展丰富的活动，使之在开展社区服务、建设文明社区方面发挥带头作用。对在职党员实行“双向联系、双向服务、双向反馈”的管理方式，引导和督促在职党员八小时以外参与社区建设，发挥示范作用。对下岗党员采取家访、交办任务、重点帮扶、定期听取汇报，注重与劳动部门联系，收集和提供就业信息等措施，组织下岗党员开展自强创业，帮助他们重新树立对生活的信心。对离退休老党员引导他们老有所为，发挥余热，在社区各项工作中起模范带头作用。对流动党员实行联系卡制度，随时掌握他们的思想、工作情况。做到不管党员流动到哪里，联系卡就要发放到哪里，接受党组织的教育管理和监督。 二是实行党员联系制度。即，生活条件较好、参加活动正常的党员至少联系1名贫困党员或流动党员。建立党员 ，！联系卡，定期与被联系的党员沟通和反馈情况。 三是实行检查监督制度。通过发放监督表、设立意见箱，实行党员行为公示，发动居民对党员在社区中的表现进行监督，作为党员民主评议以及评选优秀党员的依据。 （三）培育载体，以党员模范作用的发挥增强社区党支部的凝聚力 “一个党员一面旗”。能否最大限度地发挥社区党员的作用是社区党组织是否能够充分发挥领导核心作用的具体体现。只有每个党员都成为旗帜，社区党组织才能形成巨大合力。因此，结合社区实际，精心设计主题鲜明、内容丰富、便于党员群众参与的活动载体，把社区内各类党员的积极性调动起来，是当前社区党建的重要任务。 第一，开展“双向服务”活动。社区党组织在开展好支部活动，组织广大党员积极参与社区建设的同时，要转变工作方式，从“管理型”向“服务型”转变，多为党员解决困难、消除思想顾虑，而广大党员、特别是在职党员，在行使好党员权利的同时，也要积极履行义务，在服从社区党组织管理的基础上，积极服务社区居民，达到“资源共享、共建共驻”的目的。 第二，开展“老年人发挥余热”工程。充分利用社区内的离退休老党员、老同志，根据这些老同志工作经验丰富、工作经历复杂、兴趣爱好广泛、从事岗位多样的特殊优势，组织老年人组成“科技宣传组”、“法制宣传组”、“理论宣传组”、“卫生监督组”、“文艺演出组”，利用双休天、节假日义务宣传党的方针、政策，宣传法律法规，宣传科学技术知识、反对邪教及封建迷信，通过这些有益活动的开展，既发挥了老同志的余热、教育了广大社区居民；又是老年人参与了社区的建设，体现出了老年人“老有所养、老有所乐、老有所用、老有所为”的良好精神风貌。 第三，开展“党员示范户”活动。根据党员作用发挥的不同，在社区居民广泛参与的前提下，评选出一定数量的党员户作为“党员示范户”，并由上级党组织为其授牌。对“党员示范户”实行动态管理，两年一考核，凡是考核不达标的取消“党员示范户”资格，以此来带动党员的积极性，发挥其先进性。 通过加强社区党员教育，充分发挥社区党员的先锋模范作用，使党员先进性的发挥将社区创建成为经济发展、环境优美、风气良好、社会安定、文化繁荣、管理有序、服务优质、观念先进的新型社会。 社区管理论文:社区党员管理教育问题的思考与对策 同志在“七、一”讲话中指出：贯彻“三个代表”要求，我们必须坚持党要管党的原则和从严治党的方针，各级党组织必须对党员干部严格要求、严格教育、严格管理、严格监督。同志的这一重要论述，深刻阐明了党要管党、从严治党是保持党的先进性和纯洁性，巩固党的执政地位的重要保证。保持党的先进性和纯洁性，就必须严格加强对党员的管理教育。而加强对社区党员的管理教育，是其中的一个重要方面。当前，随着经济体制改革的不断深入，我国逐步推行社会保障的社会化管理，实行退休人员与原企业相分离，养老金由社会服务机构发放，人员由街道和社区管理。加上大批下岗职工等纳入街道管理，使得社区的管理和服务对象增多，管理难度增大。在众多的管理对象中，对社区党员的管理教育是极为重要的一方面，如何教育引导党员努力践行“三个代表”，充分发挥其先锋模范作用，是当前面临的一个重要课题。今天这堂课，我和大家就社区党员管理教育问题从三方面共同探讨一下，一是社区党员管理教育面临的形势和问题；二是社区党员管理教育的特点及对策；三是适应形势，因势利导，充分发挥党员作用。 一、社区党员管理教育面临的形势和问题 近几年，我们在工作实践和调查研究中越来越深切地认识到，随着改革开放的不断深化，在由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨过程中，社会经济成份、社会活动方式、社会组织形式、社会就业方式等都发生了深刻的变化。这些变化给整个社会的运行，包括政治、经济、文化等各个领域和城市的各项管理工作都带来了许多新情况和新问题，也对社区党建特别是社区党员管理教育工作带来了许多新情况和新问题。主要表现在以下4个方面： 1、随着经济体制改革的不断深入，各类新经济组织，社会中介组织和社会团体迅速发展，而党员管理教育工作相对滞后。近几年来，民营、私营企业以及各种混合经济组织大量产生，这些经济组织一般在业务上没有上级主管部门，很难划归某一行业进行管理。在党的建设上一般没有党组织，也不能依附行政隶属关系设置党组织。与此同时，随着政府职能的转变，一些社会管理服务职能从政府部门中分离出来，转移到社会上，新的社会组织应运而生。而随着群众利益的多样化和人们社会生活方式的变化以及基层民主政治建设的不断推进，各种社会组织不断出现，群众主动参与社会事务的热情也不断高涨，除居委会外，群众自发组织的文化、体育等活动群体也逐年增多。这些以“三跨”（跨行业、跨地区、跨所有制）为主要特征的新经济组织和社会中介组织、社团组织，人员组成复杂，素质不一，对这些组织中的党员很难按照传统方式进行教育管理。调查表明，在新经济组织中，有的没建党组织；有的党组织不健全，党建工作瘫痪；有的组织甚至游离于党建工作视野之外，党组织对其党员情况难以了解，对其活动难以掌握，形成了新时期党员管理教育工作的空白点。而在一些社团组织中，成员活动的随意性、流动性较强，有些在职党员所在单位党组织对其参加社团活动的情况难以掌握，而按隶属关系，社区又无权对其教育管理。总体看，在体制转轨、城市建设、“单位人”向“社会人”转变的社会变革过程中，各种组织在地域上都生活于一定的城市社区中，对社区的依赖性、渗透性都很强，因而对这些组织中党员的管理教育，迫切需要通过阵地化管理，由社区党组织负责。 2、党员队伍构成发生了新的变化，进入社区的离退休党员、流动党员等不断增加，使党员管理教育难度增大。随着形势的发展，党员队伍的构成也正向着多元化方向发展，突出表现在离退休党员、流动党员、下岗职工党员、退伍军人党员数量不断增多，参与社区管理服务活动的在职党员日益增多。他们分布在社会的各个层面，年龄、文化程度等方面存在着较大的差异。年龄上看，有90多岁高龄的老党员，也有20几岁的青年党员；文化程度上看，有大学毕业生，也有文盲。这些差异，客观上使得社区党员管理教育工作在内容上、时间上、形式上也有着不同的需求。而目前我们对党员的管理教育形式往往是“一刀切、一锅煮”，比如，临江新市街道接收了16名退伍军人党员，单独建党支部有一定客观困难，他们就将这16名党员安排到一个居民委支部共同过组织生活，这个支部中的党员大多是退休党员，年龄最大的73岁，而退伍军人党员大多是20几岁，老的、小的在一起，缺少共同语言，组织生活质量就不高。而平时各街道党组织的活动方式一般也局限于开会读报，组织参观等活动，缺乏对党员进行个性化教育和面对面的交流，很难及时了解和掌握党员的真实思想动态，管理有效性程度较低。拿流动党员来说，我们白山市街道管理的流动党员共有89人，其中党组织能联系上的有52人；能正常过组织生活的仅有10人，占流动党员总数的11.2％；能按时交纳党费的有63人，但多数需要党组织催交。在不能正常过组织生活的79名流动党员中，短的几个月，长的达几年。这些党员在管理上出现了“四难”，即参加组织生活难、交纳党费难、保持联系难、掌握其表现难。此外，有一些外地来我地打工的流动党员，既脱离于原单位党组织的管理，又不接受所在地党组织的领导，不想暴露党员身份，不填写“流动党员证”，不按要求转临时组织关系。此外，一部分退伍军人党员，把组织关系转到所居住的街道后，就外出打工，或再也不与党组织联系，而到了转正期满时才找党组织要求转正。比如临江市街道接收的45名退伍军人党员中，能联系上的有37人，能正常参加组织生活的仅12人。上述情况已成为党员管理教育工作中急需解决的突出问题。 3、随着经济关系和利益格局的调整，对党员在社区中如何发挥先锋模范作用提出新的考验。改革开放和建立社会主义市场经济体制，为党员提供了更大的发挥才华和展示先进性的舞台。但市场经济带来的负面影响，特别是四个“多样化”，带来了社会成员价值取向多元化，社会活动分散化和行为方式实用化。面对这些新变化，置身于这一大背景中，作为同样是“人”的党员，自然会受到不同程度的影响。而且，有少数党员在其中“迷了路”，部分党员的党性观念发生弱化，部分党员的人生观、价值观、世界观受到某种利益驱动而发生急剧变化，甚至对共产主义信仰产生动摇。如有的党员不辨是非，政治鉴别力不强，参与到“”组织中去；有的党员在工作单位表现较好，但在单位外的表现不尽人意，甚至不如普通的居民群众；还有一些党员思想认识适应不了新的形势，仍停留在计划经济“吃大锅饭”上，尤其是部分效益较差企业的职工党员、下岗职工党员以及离退休党员，由于经济收入低等因素造成心理失衡，对党的改革开放政策不理解，对党组织的教育存在抵触情绪，对改革的举措不赞同、不配合、不支持；对我们党惩治腐败持悲观态度，甚至对党的领导失去信心。如临江浴池破产时，将3名退休党员交到建国街道管理。街道党组织挨家挨户查找到这3名党员后，其中1人愣是不承认自己是党员。临江新市街道去年接收了临江食品公司一名下岗职工党员，党组织找他催交党费时，这名党员居然称：“你们给我一万元钱，我就交党费”。类似这样的党员，还能指望他们发挥什么作用呢？那么，如何教育引导“问题党员”，增强党性观念，自觉发挥先锋模范作用，确实是当前社区党员管理教育的一个不小的难题。 4、街道和社区党组织自身建设状况远远不适应于党员大量增加的新形势。当前，纳入街道和社区管理的党员数量猛增，管理难度加大。但与此同时，街道和社区党组织自身建设却明显滞后，这主要表现在：一是在硬件建设方面，我们白山市41个居民委党支部中，单独有办公场所的仅6个，且面积狭小；合用办公的有9个；没有办公场所的有26个。这些没有场所的支部搞活动时，天热的时候在树下，天冷的时候到支委成员家。随着街道和社区管理的党员人数日益增多，居民委党支部活动场所问题日益显得迫在眉睫。很难想象，连场所都没有，党员的管理教育工作如何有效开展。二是居民委党支部人员配备不强，工作热情低落。这些年，居民委支部成员的配备一直过于老化，我市居民委支部书记平均年龄为53.6岁。而由于这些年来居民委支部成员一直处于义务工作状态，相应的福利待遇等未纳入财政预算，致使支部成员的积极性调动不起来，尤其是支部书记难选。白山市41个居民委支部中，支部书记由委主任一肩挑的有18个委，委主任与支部书记分设的有23个委。年轻的和有能力的不愿干，认为白出力没啥意思。临江市兴隆街道的一个居民委选出一名叫徐英超的下岗职工党员担任委支部书记，但他干了三年就不干了，原因是徐英超开车行，当支部书记白出力还影响自家买卖。后来这个委又选了一名离休党员任支部书记，但干了没多久，又因有病不干了。上述情况已严重影响了居民委组织生活的有效开展，给党员管理教育工作带来严重影响。如何加强居民委党支部自身建设，可以说是今后街道党建工作首先要解决好的问题。 二、社区党员管理教育工作的特点及对策 社区不同于机关和企事业单位。机关和企事业单位地域相对狭小，人员比较集中，人员的层次也比较相近，而社区管辖的地域相对广泛，管理对象居住分散，成份复杂，因而社区在党员管理教育方面就要比机关和企事业单位难得多，具体可概括为四个特点，即广泛性、复杂性、流动性、交叉性。 1、广泛性。广泛性主要是指社区管理的党员分布广泛，居住分散。我们白山市街道管理的1016名党员中，机关党员166人，街委企业党员12人，接收的出售、破产等企业党员20人，从事个体经营的党员53人，离退休党员336人，下岗职工党员44人，居民党员186人，外出流动党员89人，退伍军人党员110人。以上是总的分布情况。而具体到每一类，情况又各不相同。比如在机关党员中，既有街道本级的党员，又有驻街的派出所、法庭等单位的党员。从居住范围上看，大多比较分散，如八道江区通沟街道有的党员居住在市郊乡的车道岭村，平时到街道过组织生活需走十几里路。临江市新市街道6个居民委的58名党员组成1个联合支部，分布在1.5平方公里内。居民委党支部的设置情况也比较复杂，白山市共有156个居民委，但仅设了41个居民委党支部，其中，独立支部仅12个，而联合支部有29个。街道管理的党员所在单位的广泛性和居住的分散性，客观上会造成党内生活难以组织的状况。尤其是居民委联合支部开展党内活动时，居住偏僻的党员仅在路上就要耗费大量时间。而遇有临时性的传达文件等活动，通知都很困难。这种情况要求街道和社区党组织必须根据实际情况进一步合理设置居民委党支部，在加强居民委党支部自身建设的基础上，采取有效措施，转变组织生活方式，在时间、内容等方面做好事先安排。尤其对居民委联合党支部，集中过组织生活的次数可相对少一些，但街道和社区党组织必须帮助其安排好组织生活的时间与内容，并强化党小组活动和党员自学，以保证在组织生活次数相对减少的情况下，质量不降低。与此同时，要教育引导党员克服客观方面的困难，增强主观方面的积极性和主动性，严格按照党性原则保证组织生活质量。 2、复杂性。复杂性主要是指街道和社区管理的党员年龄不一、文化不同、职业不一、境界不等。从年龄方面看，白山市街道管理的1016名党员中，80岁以上的有18人，70岁至80岁的有137人，60岁到70岁的有157人，30岁以下的仅有122人。而60岁以上的312名老党员，应该属于体弱多病的一个群体，有人把这个群体概括为“老了没劲的，下床拄棍的，走道喘不上气的，不识几个大字的，活动下不了地的，吃饭掉饭粒的”。从文化层次看，学历最高的为大学，共有16人；学历最低的是文盲，有20人。从职业看，有机关干部党员，有企业党员，有个体户党员，有居民党员；有本街道辖区内的党员，也有外来流动党员，等等。从思想境界看，更是良莠不齐，有的党员甘于奉献，如居民委支部成员多数没有报酬，但他们依然兢兢业业，认真组织党员活动；而有的党员却不能严格要求自己，甚至连一般群众都不如，如一些下岗职工党员牢骚满腹，到处发怨气，对党的改革政策不理解，下岗后不过组织生活，不交纳党费，有的甚至“失踪”几年，组织上也找不到。也有一部分离退休党员，不愿意被纳入街道和社区管理，认为街道和社区解决不了什么问题，真正解决问题的还是原单位，因此不愿参加街道和社区的组织生活和各项活动，个别的为了不交党费，甚至提出退党。上述四个方面的复杂性，会给街道和社区党员管理教育工作带来诸多困难，如年龄大的党员过组织生活比较困难，除客观上的年老体弱因素外，主观上“船到码头车到站”的思想不容忽视，一些老党员认为自己岁数大了，在家颐养天年足矣，过不过组织生活无所谓，丧失了年轻时奋发向上的劲头。上述复杂性要求街道和社区党组织必须因类施教，绝不能搞“一刀切”。在年龄方面，要考虑到老党员的客观困难，必要时可“送文上门、送课上门”；在文化方面，要针对不同文化层次开展不同内容的组织生活和活动，该深则深，该浅则浅，对文盲党员要以口头传达学习为主；在职业方面，要针对不同职业特点，围绕不同行业开展活动；在境界方面，要在深入调研基础上，重点围绕党员思想上存在的突出问题开展先进性教育，对重点对象实施重点教育。 3、流动性。流动性主要是指街道和社区管理的党员中有一部分外出流动，也有一部分为外入流动。这些流动党员的流动时间和地点往往不固定。我们白山市街道有89名外出流动的党员。而在老党员中，有一部分流动情况复杂，有的投奔子女，有的到发达地区打工。这些流动党员管理起来很困难，在第一部分中我已讲过，其中多数党员不能正常过组织生活。而在流动的老党员中，有的到子女家中居住了好几年，组织关系也不转。如临江市三公里街道184名党员中，有25名老党员长期不在家，外出打工或投奔子女，尽管按时交党费，但不过组织生活，这些老党员外出时间均为一年以上，时间最长的达4年之久。当然，这里面有一个客观原因，那就是有的老党员到一些发达城市投奔子女时，因落户困难，而不落户就不给转接组织关系。这方面的问题我们以后会向上级反映一下，争取尽快协调解决。那么对流动党员管理教育问题，街道和社区党组织应引起高度重视，作为当前党员管理教育工作的重中之重，在建立流动档案的基础上，想方设法与他们取得联系，可通过邮寄学习资料、利用回家探亲补课等方式加强管理教育。在管理教育过程中，要注重想方设法为流动党员及其家人解决一些生活困难，否则，口头说教效果不会太好。对流动党员的管理，我们要坚持以教育引导为主的原则，尽量保证每一个党员都不掉队。当然，对那些确实无视党性原则，长期不交纳党费、长期不过组织生活，而党组织反复教育无效的党员，该给党纪处理的还是要给。 4、交叉性。交叉性是指街道和社区管理的党员中，有工作单位的除主要由街道和社区管理教育外，这部分党员同时与本单位有着千丝万缕的联系，并且同时还要受本单位的监督与管理；从事个体经营的党员，除接受街道和社区党组织管理教育外，还要接受工商等部门的监督与管理；外出流动持有党员活动证的党员，除接受街道和社区党组织管理教育外，还要接受流动所在地党组织的管理教育；有劣迹但尚未受到开除党籍处分的党员，除接受街道和社区党组织的帮教外，还要接受公安等部门的帮教。这些交叉关系客观上把街道和社区党组织同相关单位党组织联系起来，使被管理对象具备了双重管理性。这种交叉性某种程度上会造成互相推诿等现象。如临江林业局将130名退休工人党员划归三公里街道管理后，对这些党员的活动不再支持。有一次这些党员搞文艺活动时，需要接林业局的电源，但林业局不同意，街道多次找林业局协调，依然没办成，林业局让街道自行解决。还有一些单位特别是困难企业，纳入街道管理的职工党员生活有困难时，这些企业推到街道，让街道解决，而街道又无力解决。针对这种交叉性所带来的问题，街道和社区党组织应密切同相关单位的联系，工作中应增强主动性，主动沟通，主动联系，主动协调，同这些单位建立起一种融合、信任、平等、友好的关系，共同把党员管理教育好。 根据上述特点，按照中央关于加强街道、社区党建工作的意见，特别是要以“三个代表”重要思想和同志“七、一”讲话精神为指导，借鉴各地先进经验，结合本地实际，进一步加强社区党员管理教育。具体讲，应着重做好4项工作。 1、实行分类管理。 就是按党员的从业性质和生活特点，分出类别，进行有针对性的管理。如在职党员的管理、离退休党员的管理、流动党员的管理、下岗职工党员的管理、机关事业单位党员管理、企业党员管理等等。应根据不同性质和不同情况，采取不同的办法进行管理。 一是加强对在职党员的管理。在职党员是指居民区内住户中的在职党员。这些党员分布在各行各业，掌握各行各业的知识和技能，是社区中最为丰富的人力资源。他们受单位党组织的教育引导，大多都有一定觉悟和组织纪律观念，吸引他们参与社区建设和服务工作，将有利于社区两个文明建设和党建工作。因此，应对辖区内的在职党员进行登记造册，摸清底数，掌握基本情况，了解其特长。然后在居民区或楼洞中，按党章规定成立党支部或党小组，利用节假日开展一些有益活动，发挥他们的作用，为居民排忧解难。如，聘请在职党员中的专家学者，为居民区的党员和居民讲课，作报告等，提高居民区党员干部队伍的政策理论水平。 二是强化对流动党员的管理。改革开放使人员的流动日趋频繁，随着市场经济的发展，这种交流必将更加广泛而深刻。“口袋档案”、应聘的外地离退休人员、停薪留职人员、农民打工人员等必将越来越多，其中有相当一部分是党员。这些流动党员有的不愿表露身份，有的工作不固定，有的时间较短，特别是大部分对原来的单位、地域有着难以割断的联系和感情，形成人走关系在的局面。对这部分党员，应建立党员流动管理站。街道党工委将辖区内的流动党员进行登记造册，建立起流动党员档案。要经常与流动党员保持联系，及时了解掌握他们的工作生活情况。同时，向他们发放流动党员活动证，便于组织掌握和管理，定期、不定期组织学习、思想汇报等党内活动，并认真听取他们对社区党建工作的建议。 三是加强对下岗职工党员的管理。企业产业结构的调整、合并、改组使一部分企业职工党员下岗，这些下岗职工党员全部流入社区，给社区党建带来了新的问题。加强对下岗职工党员的管理是新形势发展的需要。对这部分党员，主要是组织培训，学习专业技能，并根据其特长推荐给有关部门和单位，实现再就业。再就是鼓励他们自谋职业，从事个体工商业。党组织要尽力为下岗职工党员提供场所和资金，帮助他们解决生活困难。 四是强化对离退休党员的管理。离退休党员是社区宝贵的财富。这些党员，从事党的工作多年，积累了丰富的工作经验，如果社区党组织忽视对离退休党员的管理，将会给社区党建工作带来负面影响，因此必须加强对社区离退休党员的管理。居民区离退休党员集中的地方可建独立支部；较为分散的建立联合支部。要把这些党员编在党的组织中，为他们发挥作用提供舞台和场所，最大限度地发挥他们的余热。 五是加强对社区内私营企业、个体工商户党员的管理。主要是建立党组织，理顺隶属关系，使党员“有家可归”；开展适应和促进企业发展的有益活动，增强使命感，消除雇佣观念。 2、实行组织管理 应适应城市社区发展的新形势，努力提高街道和社区党组织的地位，进一步完善组织管理体制，实行“两级政府，三级管理”，赋予街道和社区应有的职能和权力。 一是成立街道党工委。街道党工委隶属于市（区）委，在街道各种组织和各项工作中处于核心领导地位，根据市（区）委的授权，对本街道的政治、经济和社会各项工作实行领导。按照党的方针政策，制定本地区的发展规划，促进街道和社区工作的有效开展。要选准配强街道党工委领导干部。市（区）委要严格把关，确实将能力强、水平高、群众基础好的干部选拔到领导岗位上来，改变过去在人们的观念中，街道是“养老”和干杂事的地方、有几个人干就行的观念，并不断改善街道干部的年龄结构、知识结构。 二是打基础，配强居委会领导班子。街道居委会领导班子年龄老化，知识结构不合理的状况应尽快改变。首先是组织选派。由市（区）委组织部门在本市（区）范围内的青年后备干部中，重点选拔年轻干部到社区挂职任书记或主任。其次是面向社会招聘。近几年，有一些大中专毕业生闲置在家，要通过笔试、面试和组织考察，把其中德才兼备的选拔到社区干部队伍中来。再次是从辖区内的离退休党员中选拔居委会支部书记。这些离退休干部是党的宝贵财富，他们思想觉悟高，工作经验丰富，热爱党的事业，更重要的是熟悉党务工作。选派到领导岗位上以后，工作得心应手，劲头足，能打开工作局面。 三是加强街道和社区干部队伍建设。街道居民委干部处在社区党建工作第一线，是推进社区党建工作的主要力量。他们的素质如何，直接关系到社区党员管理教育工作的成效。因此，加强街道和社区干部队伍建设尤为重要。要重点加强对街道和社区干部的培训。利用区、街党校和干部学校，每两三年对现职街道和居委会干部进行一次轮训，使他们不断充实政治理论、现代科技知识和现代化城市管理知识，同时加强对新任领导的岗前培训，使他们尽快熟悉业务，进入角色。另外还要加强对干部的严格管理，严格监督，建立健全干部的激励和约束机制，加大党风和廉政建设力度，改进干部作风，增强党组织的凝聚力和战斗力。 3、实行制度管理 制度建设是社区党员管理教育健康发展的有力保障。目前，要在健全必要的市（区）级领导包片、党建工作目标管理、党员议事、党建工作联系点，及完善、思想汇报、学习等制度基础上，重点加强三个机制的建立和完善。 一是建立务实的保障机制。街道社区党组织要尽可能为下岗职工党员尤其是有困难的党员做好服务工作，帮助他们再就业和克服困难，使他们能全身心地参加社区服务活动。 二是建立有效的信息反馈机制。街道党组织要把党员参与社区活动作为评价党员的一项基本内容，增强党员的社区意识，引导党员主动参与文明社区的创建工作，并将参与情况进行反馈，形成互相依赖、互相监督的有效机制，促进“大社区”党员管理教育的深入开展。 三是建立有效的激励机制。社区基层党组织要及时捕捉党员积极参与文明社区工作的先进典型，运用多种形式广泛宣传报道，并辅以相应的表彰措施，通过“文明市民”、“五好家庭”、“优秀党员”等评选活动的开展，提高党员参与社区建设的积极性，达到良性循环的目的。 4、实行活动管理 要寓教育管理于各项有激励性的活动之中，使党员在活动中受到熏陶，将党员凝聚在一起，发挥先锋模范作用。开展活动主要应以社区服务为主线，开展社区党支部“结对共建”、“党员志愿者服务日”、“我为社区出把力”等活动。还要针对不同行业党员特点，开展独具特色的活动。如，在在职党员中开展奉献爱心活动，引导他们根据自身的专业和特长，热心为社区服务。在离退休党员中开展“夕阳增光彩”活动，引导他们成立治安巡逻小组，自觉维持小区的治安。社区党组织要为他们提供活动场所，举办书法比赛，陶冶情操，使他们老有所学、老有所为、老有所教、老有所乐。在青年党员中开展“三争一比”活动，即：争先锋、争排头、争一流，比贡献。使广大青年党员在社区党建工作中发挥生力军作用。 总之，要通过活动管理有效地将社区党员组织起来，切实发挥不同层面党员的作用，促进街道社区党建工作向高层次发展。 关于社区党员教育，是与管理密不可分的。应寓教育于管理之中，通过管理实现教育的目的。比如坚持学习制度本身就是制度管理的范畴；时事政策报告也是学习制度的内在内容；一些纪念会、座谈会、交流会也是活动的方式。至于谈心等思想政治工作方法也是管理的手段。总之，要把党员教育与管理很好地结合起来。党员教育问题在这不多讲。 三、适应形势，因势利导，充分发挥党员作用 进入21世纪的中国共产党面临着三大考验：第一，能否在复杂多变的国际形势下，在同第三轮经济全球化相联系而不是相脱离的条件下，抓住机遇，乘势而起，独立自主地建设有中国特色的社会主义，并且实现祖国统一。第二，能否领导中国把实现工业化同实现国民经济和社会信息化结合起来，把建设社会主义物质文明同建设社会主义精神文明结合起来，胜利地担当起这样两个层次的社会主义现代化建设双重历史使命。第三，党本身能否在进入整体性的新老交替的新条件下，在国际国内新环境中，保持先进性和不断巩固执政地位，永远立于不败之地。“三个代表”是中国共产党党性要求的根本之点，是在新的历史条件下党迎接新的考验、把自己建设成为一个什么样的党和怎样建设党的一条大思路。“三个代表”重要论述的一个最鲜明特点，就是集中论述了党的先进性。而要想保持党的先进性，就必须充分发挥广大党员先锋模范作用。作为社区党员，他们处于最基层，同人民群众的联系最广泛，他们能否切实发挥先锋模范作用，直接影响着党在人民群众中的形象。因此，发挥社区党员的先锋模范作用，是社区党建工作的一项重要内容。具体来看，社区有其自身的特殊性，主要表现在居民成份复杂，社区内单位多，各种组织多，党员所在行业以及从事的职业复杂。因此，要真正发挥党员作用，就必须根据社区自身的特殊性，有针对性地组织党员发挥作用。当前，主要应采取点、线、面结合的方式。 1、点─ 一人一岗。一人一岗主要是针对离退休党员先锋模范作用减退、革命意志衰退等不良倾向而开展的有针对性的活动。具体工作中，一是充分征询意见，合理设置岗位。岗位设置要根据本居民区的实际，本着切实可行的原则，依照党员人数的多少，居民区范围的大小，居民关心的热点、重点问题设置岗位。一般以15个方面的岗位为宜，主要有：党的政策宣传、民事调解、便民服务、治安巡逻、帮教帮困、卫生保洁、绿化养护、墙门组长、青少年教育、计生监督、科普推广、文化体育、外来人口管理、护楼、门卫。二是坚持自愿申报，组织审批上岗。岗位确定后，在党员个人申报的基础上，居民委党支部进行集体研究，根据每个党员的特长、年龄、身体等实际情况，对党员申报的岗位逐一审批。三是注重建章立制，规范岗位行为。要建立五项制度：第一，党员岗位活动卡制度。每个上岗党员都持有一本记录卡，详细记载岗位活动情况，以便支部检查；第二，汇报交流制度。每月党支部活动日，上岗党员要汇报一个月来的岗位活动情况；第三，交接岗制度。党员临时脱岗，要及时向支部说明并交回岗位，由支部另行安排人员上岗；第四，评比表彰制度。开展“红旗岗”评比活动，表彰活动分层次进行，区委、街道、居民委党支部每年分别表彰一次；第五，建档制度。建立“一人一岗”活动档案，做到党员岗位清，目标明，对党员受表彰情况及时归入档案。通过上述制度，规范“一人一岗”活动的有效开展。我市八道江区街道离退休党员每年受到区委表彰的就达5％以上。 2、线─党员责任区。把居民委划分成责任区后，安排党员包保来发挥党员作用。一是合理划分责任区。在调查摸底基础上，街道会同居民委根据居民委大小，党员多少、责任大小等情况共同划分出责任区，党员多的，可将责任区划得小一些；党员少的，则将责任区划得大一些。采取灵活机动的方式，可按居民委划，也可按居民小组划，还可按小区划。但在划分过程中，要把区域大小与问题多少有机结合起来，问题少的，区域可大些，问题多的，区域可小些。二是确立出责任区包保内容。大体包括四大类：第一是社区服务，包括帮扶军烈属、孤寡老人、残疾人和贫困户，为群众办实事、办好事和街道公益事业等；第二是计划生育，包括计划生育政策的宣传和各类人口（流动人口、暂寄住人口、常住人口）的监督，协助计生人员的定期与不定期检查；第三是精神文明建设，包括环境保护、卫生清洁、绿化美化以及全民健身运动等；第四是社会治安综合治理，包括治安巡逻，暂、寄住人口及流动人员的排查，“两劳”释放及劣迹青年的帮教，家庭内部居民之间纠纷的调解和法律法规的宣传等。以上是四大类内容。但在具体划分各责任区包括内容时，还必须根据不同实际，哪些问题多，哪些责任大，就把哪些确立为包保重点，考核时作为重点。三是落实包保人。在划分出责任区、确立出亿保内容基础上，可先让党员根据自身不同情况进行自愿申报，街道和居民委再进行集体研究，确立出包保人。四是完善制度，强化监督和指导。要完善五项制度：第一，报告制度。包保人每月向居民委党支部汇报一次工作进展情况；第二，征求居民意见制度。居民委党支部定期或不定期征求居民意见，发现问题及时整改；第三，联系制度。对重点包保对象，居民委支部成员定期或不定期走访，及时帮助解决突出问题。对街道内的重点包保对象，由街道党委成员联系；第四，检查制度。街道和居民委每半年对党员包保情况进行一次检查，随时督查；第五，评比制度。街道和居民委年终对党员包保情况进行总评，表彰先进，鞭策后进。 3、面─街企、街事、街军、街警共建。街道内各类单位多，这就要求街道党组织必须主动沟通，协调驻街单位，积极参与“地区性、社会性、群众性、公益性”的社区管理与服务工作，做到优势互补，资源共享，形成社区建设“目标同向、工作同步、成效同得”的工作机制。在工作的方式方法上，组织和发动驻街道单位共建时，应以“精神文明共创、社会事务共管、社会稳定共保”为纽带，以“共驻共建、共同发展”为前提，以“资源共享、成效同得”为目的，积极开展“结对共建”活动、“民心工程”活动、“凝聚力工程”活动等。具体工作中，应做到以下几点：一是把组织行为落实为个人行动。街道与驻街单位联合开展某项活动时，目标、形式、方法确定后，最后要落实到党员身上，变成个人行为。这就要将任务层层分解，落实责任制，使党员人人肩上有指标，将压力变成动力。二是要结成对子，开展竞赛。在共建活动中，将参加单位结成若干对子，展开竞赛，互相学习，互相促进，激励党员创先争优。东兴街道八委有一个小区，居民中，有街道的，也有浑江铁路的，小区建设成为一个难点，铁路不想投资，地方又缺少资金。后来，东兴街道主动与浑江铁路协商，最后达成由铁路和街道购买原材料，街道和居住在该小区的铁路离退休党员共同建设小区的协议。经双方党组织部署和发动，双方党员亲自搜集花种、移植树苗、取土、修花池、铺地砖、搭设休闲石台等，干了一个多月，终于将小区建设得美丽、优雅。 社区管理论文:关于农村社会管理与新型农村社区管理体制建设 论文摘要：新时期，农村社区建设已成为建设社会主义新农村、构建和谐社会的重要途径。打破城乡二元管理体制，构建城乡社区一体化管理体制已是时代的要求。因此，本文提出要以农村社区重建为平台，创新农村社区管理体制，优化农村社会管理，以实现农民生活水平的提高、社会的和谐。 论文关键词：农村社会管理；社区治理；社区建设 一、社会转型步伐的加快推动农村社会管理体制的变革 (一)新时期农村社会转型不断加快 随着改革开放及社会主义市场经济的不断发展，中国农村社会转型的步伐也不断加快。市场经济条件下，农民的自由流动性不断加强，随之，思想观念、生活方式及就业方式等都发生了深刻的变化：多样性、选择性、独立性不断加强。农民的思想更开放，生活也不再只是围着自家几亩田地转，外出务工、创立农村企业的人急剧增多；衣食住行用也发生了很大变化：人们不再只是追求吃饱，还讲究营养均衡；农民异质性的加强也使其对利益、公共产品及服务等需求趋于多元化。农民希望有更多的赚钱渠道，更好的水利、村级公路等公共基础设施，更完善的社会保障制度；农民的主体意识民主权利意识也日益增强，日益要求多渠道的畅通的利益表达机制。大家不仅追求经济利益，而且也越加追求精神利益、政治利益，官本位思想得到改变，越加要求选举权、被选举权的实现和参与农村社会管理；农村社会结构也发生深刻变化，社会组织也由此不断增多，如农村合作经济组织、文化性组织等。迁入城镇的人增多，年轻的务工人员的大量流动，使得农村老龄化加剧等等。总之，转型中的农村社会中，农民思想意识、生产方式以至于社会结构都发生了多元化、多样化的变化，这种深刻的社会变化必然要求得到农村社会管理的相应回应。 (二)现行农村社会管理机制滞后于农村社会的新变化 农民思想、行为的不断解放，主体、民主意识的不断加强。社会结构的分化。也加快了社会权力绪构的变化。村委会基层群众自治组织的建立，体现了自下而上的权力结构，形成了自上而下的行政管理机制和自下而上的民主自治管理机制在农村基层社会的交汇。以村民自治为核心，农村社会公共事务管理民主化、制度化水平得到了提高，农民可以以村委会为制度平台，表达自己的利益诉求。但是，由于压力型体制环境尚未改变，村民自治走向困境，以至于存在着农民参与公共事务管理尚不普遍、参与渠道不够畅通、农民多元化利益诉求得不到充分满足等问题。 首先，从政府治理角度看，在压力型体制下，农村乡镇政府处于中国行政管理体制的最后一级，它不仅有管理、促进辖区内政治、经济、文化、社会等各项事业协调发展的任务，而且兼有上级下达的各种任务指标。在实际工作中，由于税改等一些原因，政府财权上移，以使乡镇政府责大而权小，心有余而力不足的乡镇政府为了应付上级繁多的任务指标，就很容易忽视对本辖区各项事业的建设，其为农民提供的公共产品及服务并不一定能真正满足农民多元化利益诉求的需求。 其次，从村民自治角度看，村民自治体制是中国农村基层民主发展史上的一大突破，也搞活了农村社会管理。但是，由于村民委员会的成长过程始终还是受制于政府：它的合法性是由政府政策法律规定，其组织运行也往往受限于政府。虽然《中华人民共和国村民委员会组织法》明确规定乡镇政府与村委会是“指导与被指导”的关系，但在现实中并不如此，“乡村关系”突出地反映乡镇政府和村委会很多时候都是隶属的上下级关系。而《村民委员会组织法》也没有明确规定村党支部与村委会的职责权限范围，致使村民自治制度这一农民行使民主权利的重要制度平台运行出现一定的偏差，农村社会资源得不到有效配置。但是，市场经济条件下，村民的自主意识不断增强，农村的经济、社会结构发生变化，农民急切要求建设更合理的社会管理体制。 二、建立新型农村社会管理体制要求加快农村社区建设 (一)农村社区是农村社会治理的载体 农村社区是相对于传统行政村和现代城市社区而言的，是指聚居在一定地域范围内的农村居民在农业生产方式基础上所组成的社会生活共同体。它是一个比自然村落、社队村组体制更具有弹性的制度平台。它围绕如何形成新型社会生活共同体而构建，注重通过整合资源、完善服务来提升人们的生活质量和凝聚力、认同感。 社会主义和谐社会是我们党从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设民主、富强、文明、和谐的社会主义现代化国家的时代要求。由于一些原因，特别是长期以来的城乡二元管理体制的影响，城乡资源得不到有效整合，城乡差距日益增大，农村经济、政治、文化、社会各项事业发展滞后，社会矛盾突出，不和谐现象El益增多。而中国乃一个乡土社会，农民是否安居乐业、农业是否健康发展、农村是否安定祥和会影响到我国整个国家现代化建设和社会主义和谐社会的建设。打破城乡二元化管理体制，建设农村和城市社区一体化管理体制，有利于城乡资源的整合。也有利于以农村社区建设为载体，促进各种资源向农村倾斜，促进农村各项事业协调发展，从而为构建和谐农村开辟道路、创造基础条件。中共十六届六中全会也明确提出“积极推进农村社区建设，健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”的目标和任务。党的十六届五中全会提出了建设“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设的重大历史任务。党中央一号文件又明确提出要协调推进五个方面的建设，即农村的经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和农村基层的党组织建设。可见，党和政府对农村建设的高度重视。如何促进农村经济发展、增加农民收人，如何推进农村政治经济文化各项事业的发展，是当前农村面临的重要课题。 而农村社区重建为此提供了有效途径。我们可以通过建设农村社区体制，为农民提供更合理有效的民主表达、民主参与的制度平台，提高农民组织化程度，充分发挥农民在新农村建设中的主体作用，同时，形成社会各界关心、支持农村建设的有效的外部机制，从而促进农村各项事业的发展，推进新农村建设进程。可以说，农村社区建设是新农村建设的内在要求、基础工程和推进平台。 (二)农村社区是建设农村社会管理体制的平台 总的来说，中国农村社会长期处于行政化管理体制当中。“一生产大队一生产队”形式的行政化农村三级管理体制因家庭联产承包责任制、统分结合双层经营体制的改革而瓦解。 从1987年《中华人民共和国村民委员会组织法(试行)》的颁布到如今，村民自治在农民实践和国家法律制度共同推进下不断成长，农村基层社会管理体制也从“正社合一”的行政化管理体制发展到以村民自治为核心的半行政化管理体制。 从这个发展过程我们应该看到，以作为基层群众自治组织的村委会为组织平台，农民的主体地位得到了加强，中国农村社会管理民主化程度得到了提高。当今中国的农村治理呈现出了一种三元权威结构：中国共产党的农村基层党组织、政府和村民组织，从当今突出的“两委矛盾”(通常是指村党委支部委员会和村委会之间因权力的分配和使用产生的矛盾)和“乡村关系”(乡镇政府和村委会的关系)所反映出的现实情况来看，虽然存在着村委会过度自治化的情况，但绝大多数村委会是处于附属行政化的倾向地位。可以说，村民自治走到了一个瓶颈时期。如何打破农村社会的这种治理困境，如何让农村民主政治再次泛发出生机，如何才能优化农村社会管理，农村社区治理为此提供了一条可行性途径。通过重建农村社区，进行组织重构，走一条多元主体组织化、制度化参与农村社区管理的道路，从而激发农民主体意识，提高农民自我管理、自我教育、自我服务的能力，形成一种利于农村发展、国家现代化建设的新型农村社区管理机制。 三、建立新型农村社会管理体制要求建立多元合作治理体制 政治家把民间组织独立从事的公共管理，以及民间组织与政府部门合作进行的公共管理活动称作治理。治理理论认为，对公共事务的管理需要有不同合法性来源的权威组织相互认同、相互合作，协商管理。俞可平认为，治理是各种公共或私人的个人和机构管理其公共事务的诸多方式的总和。可见，治理的实质在于建立市场原则、公共利益和认同之上的合作。它所拥有的管理机制主要不依靠政府的权威，而是合作网络的权威。其权力向度是多元的、相互的，而不是单一的和自上而下的。而治理的最终目标是善治，善治就是使公共利益最大化的社会管理过程，其本质特征是政府与公民对公共生活的合作管理，是政治国家与公民社会的一种新颖关系，是两者的最佳状态，是国家权力向社会回归的还政于民的过程。¨治理理论对新兴农村社区治理体制建设具有重要的指导意义，其重要价值在于主张打破单中心的政府治理模式，构建政府、市场和社区框架下的多中心治理机制，指导建设多元主体相互认同合作的治理模式。 (一)分清职责，培育多元治理主体 1．明确党与政府在农村社区治理中的指导地位。“在发展中国家，现代国家构建的重要任务之一，就是对人口多数的农民的吸纳。谁能吸纳农民，谁就能拥有国家稳定的基础和国家发展的动力。”可是，传统单一主体的社会管理已力不从心，我们必须明确党和政府的任务在于指导各方面的发展，在于充分培育、调动、发挥好个人和社会自我管理、自我服务的积极性和创造性，以努力追求三者之间的良性互动。党的十七大报告中就强调：“要抓紧制定行政管理体制改革总体方案，着力转变职能、理顺关系、优化结构、提高效能，形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的行政管理体制。”在农村社区治理中，监督和保障职能才应是社区党支部的主要职责依据村民自治的有关法律规定，社区党支部应该承担监督村民自治的各项工作是否符合法律规范，保障村民自治依法推进的职能。 行政部门独立承担的相应的行政性事务不应该转嫁给村委会。也就是说，乡镇政府应该在理顺自身职能的前提下，将少数必须的政府部门如税收部门、公安部门、计生部门等下沉到社区，与村委会建立合作机制，而不是简单地将这些事务转嫁给社区组织。党和政府职能的转变需要从各个层面上去努力，在层级行政体制下，不仅需要国家法律法规的支持，更需要党员、政府干部队伍自身在体制内的努力和大胆创新。 2．以村委会、居民委员会为核心推进社区自治。1987年，《中华人民共和国村民委员会组织法(试行)》颁布，村民自治作为一项制度被国家以法律形式确立，它规定，村民委员会属于农村基层群众性自治组织，在党和政府的指导下自主管理农村公共事务。长期以来，村委会在推进民主自治上发挥了重大作用，但行政倾向让村委会作用的发挥受限，村委会必须从与政府部门、党组织的“纠缠不清”的关系中摆脱出来，主要负责社区内的公共事务。不断自我优化运行机制，创新民主选举、民主管理、民主决策、民主监督制度，使之适应本社区的实际。 3．培育各种农村社区组织。现代治理理论强调，政府并不是国家惟一的权力中心，各种公共的和私人的机构只要其行使的权力得到公共的认可，就可能成为在各个不同层面上的权力中心。以治理与善治理为指导，有必要加强农村社区非政府组织的培育。要提高农民的组织化程度，以组织为依据，才能更好地整合农民多样的利益诉求，才能更好地实现利益表达。所以，促进农民政治组织、经济组织、文化组织、社会组织等的成立和发展具有重要意义。在新时期，我们不仅应重视组织的成立，更应不断完善组织的功能、运行方式，从而使农民利益表达得到更好的保障、政治参与渠道更畅通。 (二)推进农村社区治理制度化参与 本文认为，一种良好的社区管理体制必须明确权力主体职权和责任范围，理顺他们之间的关系，使其各司其职、各尽其责。组织重构，也在于各组织之间相互认同、合作协商机制的建构，实现组织制度化参与管理公共事务。 1．建立健全社区内各项规章制度。比如，社区自治章程、社区党组织议事制度、社区协商议事会制度、社区居民代表大会制度、社区居民公约、社区各类专项工作制度等，从制度上保证社区管理工作的有序开展，规范社区居民的行为。 2．构建社区内的民主协商机制。政府要通过“社区外政府立法机构”强制性输人法律、法规和政策，以及“社区外政府指导机构”的强有力指导和协调，逐步建立社区内政府机构、社区自治组织、社区中介组织、村企、村民之间的民主协商机制，合作治理社区公共事务，有效满足村民需求，从而构建社区内的民主协商机制。 3．信息公开，完善监督机制。在社区公开栏上定期公开社区相关信息，组织成立专门的监督委员会，采取设立党员干部监督意见箱等具体措施来完善社区监督机制，形成各部门、组织、居民共同参与社区建设的局面。 农村社区建设是一个历史过程，也是一个各方面协调作战的过程。一个好的管理体制机制，也需要有一个好的机制运行环境，需要有经济建设、政治文化建设等的支持。只有各方面协调发展，才能为新农村建设、社会主义和谐社会建设打下坚实的社会基础。 社区管理论文:企业及城市社区在应急管理中地位作用探讨建议 在国家应急管理体系建设中，企业和城市社区是非常重要的应急执行机构．本文总结了作者在现场参与救援与震后对工业企业调查的主要结果，指出了企业和城市社区在此次救灾活动中的尚存在的一些不足．出了在部分企业建立国家、地方、企业三重管辖与保障的应急反应体系以及必要的应急物资储备中心，在城市社区中建立应急管理机构以及建立政府、企业、社区三 位一体信息与信息传输机制的建议并论证了其必要性，为发挥他们在应急管理中的作用给出了可行建议． 1 引 言 首先，对于一个城市，企业和城市社区是它的基层组织，应该是城市应急管理的基层执行机构，它们本应在灾难中起到应有的重要作用．但是，本文作者自5月17日开始在此次地震重灾区之一的绵竹市参加房屋应急评估工作中了解到情况并非如此，随后对四jif省工业企业受损与企业应急管理的调查也证实了这一情况． 综合多次调研结果发现，虽然我国政府、行政管理机构以及救援人员的反应速度非常快，但是受灾地区的不同企业、不同社区对灾害的反应差别很大，所发挥的作用差别也很大．企业表现出了比较好的应急能力，一些企业在奋力自救的同时，快速开展了社会救援，让人们看到了企业应对巨灾考验的勇气、力量和勇于承担社会责任．城市社区基本处于自发组织的状态，面对灾害基本发挥不了基层组织在应急管理中应有的作用．因此，如何更好地将它们纳入我国的应急管理体系，使它们在抗灾防灾的过程中更好地发挥作用，是一个值得深入探讨的课题． 地震过后，很多专家就如何建立我国应急管理的体制、机制和法制进行了探讨，但结合本次地震灾害，如何发挥企业和城市社区在抗灾防灾中的作用，还未见研究报道．因此，本文基于灾区现场调研与城市应急管理体系建设，对该方面的问题进行一些研究与探讨． 2 我国应急管理体系建设的基本概况 对于企业和城市社区在我国应急管理体系中的作用，国家也将其提升到了非常重要的地位．2006年，国家重点抓了应急管理“进企业”工作，在南京召开了中央企业应急管理暨预案编制工作现场会，对推进企业应急管理工作进行了部署．2007年，在浙江诸暨召开的全国基层应急管理工作座谈会，对应急管理“进社区、进乡村、进基层单位”进行了安排部署．可见，国家相当重视企业和社区等基层组织在国家应急体系中的作用． 3 企业与城市社区在地震灾害中的应急管理情况调查 3．1 企业应急管理情况调查 地震过后，作者所在的调研小组针对四川省主要灾区的52个工业企业进行了重点调研访谈．在本次调研中了解到，灾区工业企业已有的防灾措施主要包括火灾预防措施及应急预案、洪涝灾害预防措施及应急预案(部分)、雨雪灾害预防措施及应急预案(部分)、重大危险化学品事故预防措施及应急预案、电力事故预防措施及应急预案等，只有不超过6个企业有零星的针对地震的不完整的预防措施及应急预案．在调研的企业中，在应急预案的实施中不足5o％的企业做到了不定期的更新应急设备以及改造基础设施，20 左右的企业做到了实施应急演练． 在本次地震灾害中，企业中防灾措施和应急预案虽然不是专门针对地震灾害，但它们具有一定的参照价值，在企业减灾中发挥了明显的作用．如某大型企业在大地震1小时后，立即成立了公司抗震救灾指挥部，响应速度极快，全部领导深入现场进行检查指导．另 一大型企业对重点要害部位采取了一些应急保护措施，将配电系统已做成双系统，对灾后快速恢复生产起到了关键作用．另一大型企业地震后也迅速成立了抗震救灾指挥部，在组织自救的同时，当天就派出了社会救援队伍奔赴极重灾区进行救援，但是救援中却受到无专业救援工具的困惑．在所调查的一些涉及危险化学品的企业，均有火灾、危险化学品泄露等情况下的紧急处理措施与预案，这些措施在防止危化品泄露方面起到了至关重要的作用． 然而，也有部分中小企业防灾意识淡薄，连火灾、电力事故等这类常见易发的灾害的防范措施和应急预案都未制定或极不完善，导致本次地震灾害中受损严重并且迟迟难以恢复生产．在调研中发现，最为遗憾的是，无论是大型还是中小型企 业，几乎没有企业有防震抗震方面的措施和应急预案．在个别企业虽然设立了防震管理机构，但由于多年没有出现地震灾害，部门早已经形同虚设，在本次大地震中也没有发挥应有的作用． 所以，从本次对灾区工业企业的调研情况中可以看出，一是企业自身的应急管理存在着一定的缺失，在地震灾害来临时，都在不同程度上遭受了损失；二是企业对社会的援助是非常有限的，多数企业无能力也无装备实施社会救援，因此无法发挥其城市应急管理的基层执行机构的作用． 3．2 城市社区应急管理情况调研 作者还发现，社区中除了一些防火设施外，几乎没有任何救灾工具．灾区民众的自救互救和徒步进入的救援队伍，只能靠简单原始的方式进行救援，救援效率极低．再有，对可能发生的次生灾害，居民的防范意识也是相当薄弱，很多明显的震损建筑碎块悬挂在空中，余震来时随时都可能坠落，但是却被居民忽略．对于应急演练，几乎所有的居民回答是没有听说过．可见，在城市社区的灾害应急工作中有很多空白，很难看到”一案三制”的痕迹． 4 相关改进的措施建议 从企业的角度看，企业自身的应急管理体系建设也属于国家应急管理中的重要组成部分，但是发挥其社会防灾救灾职能也显得非常突出．对于城市社区，本身就是实施社会救助的区域，自身的防灾抗灾能力建设是国家应急管理中的重要组成部分．综合对灾区企业与城市社区的调研，下面就该方面的应急建设给出几点建议： 第一、应充分发挥企业在专业救助中的作用．从近几年发生的重大灾害救助中可以看到，政府虽然可以快速组织，但是无专业救助队伍支持，军队虽然有人员，但是无专业救助工具支持．在灾害第一现场可以提供专业救助人员与专业救助工具的最直接单位应该是企业．因此，按照企业的类型、空间分布国家可以在部分企业采取以下措施： (1)在选定的企业中，建立国家、地方、企业三重管辖和保障的应急反应体系，在企业应急管理体系之中建立专门的应急管理队伍，进行专业救援知识培训，全体人员平时纳入所在企业进行管理，灾时统一调配．这样既提高了企业的灾害应急管理与救助能力，也提高了国家的应急救助能力，同时借助企业也大大减低了管理成本． (2)很多灾害的发生往往给社会带来较大的冲击，特别是破坏性地震的发生，波及范围及对社会的影响很大．在地震应急管理中，政府在构建组织体系、获取应急信息，提供救灾物资和人员等方面，通常会由于在人员、物资等资源方面的限制，出现不能满足应急管理需要的情况．因此，可依据不同企业的特点和区域分布，在一些定点企业建立应急物资储备中心，交由企业进行日常管理，确保灾害发生的第一现场有必备的救援物资和工具． 第二、在城市社区应急管理方面采取以下措施： (1)建立社区应急管理机构，促使民间力量的广泛参与．组建以志愿者为主体的社区应急管理队伍，根据所在地区编成若干小组，一旦灾难发生，即可转为全职的民救助人员．同时在社区应储备必要的专业救援设备．应急管理机构在平时做好社区防灾减灾的宣传和检查工作，灾时开展自救或统一服从上级调配． (2)以社区活动范围为中心，建设和指定避难场所．避难场所建设非常关键，能够为居民在灾后提供必要生存给养和空间． 第三、从此次地震灾害的救助中可以看出，企业与社区的应急医疗救助是非常重要的．因此，国家应在企业与社区中设立一定的应急医疗救助储备． 第四、建立政府、企业、社区三位一体信息与信息传输机制，并配备专业应急设备，对灾害发生前后的社会稳定与信息及时传送至关重要．主要体现在以下几点： (1)在灾前，该机制可以深入企业和社区宣传防灾救灾的知识和进行非正式教育，在民众中建立良好的防在减灾意识，从而在破坏性灾害发生后，避免或减少人员伤亡，并顺利解决救灾等应急问题． (2)在灾害应急期，该机制可以有效的快速传播信息，做到信息通畅时有信息发送、信息不通畅时有区域消息发送、信息与交通都不通畅时有人喊话组织． (3)在灾后应急期，该机制确保政府与社会民众的沟通，以利于应急工作的顺利进行，避免社会负面影响，保持信息的一致性和连续性．此外，该机制中的部分人员是灾害发生后的直接目击人，他们对灾害事件本身掌握较为及时，也较为准确，这对于政府了解灾情、及时引导民众也十分有益． 5 结 论 通过归纳地震灾害现场的调研结果并结合我国应急管理体系，分析了一个城市中的企业和城市社区对整体应急管理体系的影响，给出了如何将二者更好纳入国家应急管理体系的建议，确保它们在区域防灾减灾中发挥最大的作用的一些措施建议。 社区管理论文:“政府主导”与“村民自主”的农村社区管理模式探析 一、农村社区产生的背景及建设动力 （一）农村社区产生的背景 中国改革开放以来，随着工业化水平的提高，城镇化建设取得了巨大进步。2011年，城镇化人口率达到了51％。农村社区建设问题成为国家重点关注的工作之一。众所周知，农业、农村、农民问题关系党和国家事业发展的全局，关系全面建设小康社会。党中央自2004年以来连续9年的一号文件都是关于“三农”的，并明确提出要把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重。党的十六届六中全会通过的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》提出，在农村社区要建立健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。2006年11月，回良玉在国务院召开的第12次全国民政会议上进一步强调指出，要加强社区建设，夯实和谐社会建设基础，进一步挖掘整合社区资源，加强对农村的志愿服务，逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的农村服务体系、管理体制和运行机制，全面提升农村社区功能，努力建设富裕、文明、民主、和谐的新型农村社区。 发展的社会理念证明，人们不必刻意用“城市化”去消灭农村或村庄，因为在新型农村社区中，农村享有同城市一样的生活、福利和服务条件；不必刻意用“城市化”去改变乡村景观，而可以在城市景观、乡村景观互相交融的空间上，实现城乡之间分工互利和共同繁荣。将城市的生活条件与乡村的优越环境相融合，这就是后工业化阶段理想的“城乡一体化”。［1］ （二）建设农村社区的动力 农村社区是一个相对于传统意义上的行政村和现代城市社区的概念，一般是指在农村地域中结合而成的社会生活共同体。［2］农村社区往本文由论文联盟//收集整理往以某一行政村附近的地域为范围，组成主体为农民，并以多种社会、经济关系相联系。新型农村社区是中国实现城镇化进程中的必经之路。 从社区发展所需要素来看，农村社区建设动力来源于两个方面：一方面是政府或其他组织以物质或资金的形式支持农村社区发展，主要表现为政府主导模式；另一方面是农村社区居民或组织自力更生，充分发挥居民的积极性、主动性和创造性，在社区中树立“自立、互助、合作”的精神，从而实现增强社区自治和可持续发展的目标，主要表现为村民自治模式。［3］ 建设新型农村社区一方面离不开政府的推动，特别在统筹城乡经济和社会事业发展，缩小城市和农村收入差距，优化产业结构布局，实现城乡经济、社会、环境协调发展和良性循环，实现城乡公共服务均等化等方面需要政府作为。另一方面，新型农村社区建设也离不开村民自主。所谓村民自主，就是广大农民群众直接行使民主权利，依法办理自己的事情，实行自我管理、自我教育、自我服务的一项基本社会政治制度。［4］政府不是万能的，农村社区的许多问题比如乡规民约、道德习俗、文明风尚等的形成政府不能越俎代庖，许多事务的管理要依靠村民自主解决。 二、政府主导模式与村民自主模式现状分析 （一）以政府为主导模式的现状 这种模式是政府在农村社区建设中扮演了积极的引领者和行动主体的角色，在教育、规划和推动等方面起到了重要作用。［5］从政府的惠农政策对农业的补贴来看：2004年国家对农业的补贴是145亿元，到2011年这项补贴达到了1406亿元，增加了87倍；在新农合医疗、新农保制度及扶贫补贴等方面政府对新农村的建设均做出了巨大支持与贡献。 中国石油大学学报（社会科学版）2012年12月第28卷第6期辛璐璐，等：“政府主导”与“村民自主”的农村社区管理模式探析从当前农村社区建设的过程与机制来看，在农村社区建设过程中，政府积极担当了建设主体的角色，充分发挥了动员、组织、引导、规划等一系列重要作用。首先，为更加有效地推进农村社区建设，各级地方政府都成立了负责社区建设工作的领导小组，形成党政领导亲自挂帅、相关部门配合、社会力量参与、层层负责落实的工作运行机制。其次，在农村社区建设的各项投入方面，政府在增加财政支农、惠农扶持力度的同时，还依据社会经济发展水平逐年提高建设经费预算，从而实现农村社区建设投入的科学化、可持续化和制度化。再次，为确保农村社区建设目标的实现，一些地方政府还将农村社区建设纳入当地经济社会发展规划和政府民心工程。此外，地方政府还充分动员、鼓励、引导社区民间组织、物业管理机构、专业合作经济组织在社区建设中的积极作用，并吸收引进高科技人才来支持农村社区建设。 从实践来看，目前中国农村社区建设模式主要是以政府为主。政府主导模式有利于农村社区集中有限资源搞建设，有效凝聚全社会的发展意识，形成推进社区发展的合力，从而实现社区建设的各项目标。政府作为公共权力组织，在配置社会资源上具有权威性和主导性。因此，政府主导模式的社区建设机制具有一定的积极意义。但是，相对于目前中国农村社区建设的现实来说，政府主导模式还存在一些明显的不足：一是受地方政府和部门利益影响，农民群众在农村社区建设中存在着利益受损现象。在当前农村社区建设中，存在着重有形建设而轻无形建设的倾向，一些地方政府假借社区开发的名义“圈地”，侵害农民土地利益及合法权利，从而在实践中激起新的社会矛盾，不利于农村社区的发展和稳定。二是村民参与不足，社区居民在农村社区建设中的主导地位和作用得不到发挥，不利于社区长效机制的建立及农村社区的可持续发展。 （二）村民自主模式现状 中国农村经济社会发展水平较低，村民自治依然存在政府主导痕迹。虽然农村社区在开始时就被赋予了自治性质，但由于社区建设是在社会体制改革基础上进行的，村民在农村社区建设中缺乏自主性，自治权利难以落到实处，社区发展条件不成熟，村民参与度不高，这就使农村社区建设不得不带上行政化色彩。 村民自主管理模式目前存在的主要问题是：从村民自身来看，农民自身素质较低。如“民为”意识不高、教育水平落后、文化及技能水平较低、人才数量相对匮乏等等。从体制机制上来看，农村非政府组织正处在发展的初级阶段，不仅数量少、种类缺且内部管理不完善，组织机构不健全，在很多方面存在着缺陷。上述问题严重制约了农村自主管理组织的创新和发展，不利于形成自主管理模式。 虽然存在着诸多不利因素，但是在新农村建设过程中还是涌现出一些村民自主管理模式成功的案例。以河北青县探索的村民民主管理的“青县模式”为例，他们在村治结构、工作方法、保障机制和运行机制等方面都探索出了新思路、新方法。 河北青县农村民主治理新模式的运行机制是：党支部领导、村代会做主、村委会办事。其基本做法是把村民代表会议建成常设议事机构。在治理结构方面，代表会议设立主席，村党支部是领导核心，代表会议是决策、监督机构，而村委会负责村务管理，落实村民代表会议的决议。这样就把村民代表会议变成了实权机构，党支部本文由论文联盟//收集整理就有精力考虑大事了，由过去管财、管物的事务型领导转变到谋全局、把方向、管民心上来。在保障支撑方面，村民代表会议对村委会具有监督职能，村民代表会议对造成重大工作失误或不称职的村委会成员，通过村民代表会议提出罢免建议，依法罢免。由此看来，这种村民自治模式已经进入法制化、制度化、规范化轨道。 河北青县的这种模式为村民自主管理提供了参考，积累了宝贵经验。从青县模式中可以发现，农村社区是农民自己的家园，如何建设，村民作为社区的主人最有发言权。作为一种制度的创新和实践，农村社区管理模式应由政府主导本位逐步转变为村民自主本位。在农村社区建设中，政府主导模式体现“为民”、“权为民所用”，在建设初期具有一定的积极意义及合理性，而从长远来看，村民自主管理是“民为”，体现的是社区的村民民主管理，在更大程度和层面上实现村民自主管理社区的事务，是社区管理发展的必然趋势。所以，在发挥政府主导作用的同时，应尊重农民在家园建设中的主体地位，实现政府理性与农民理性的有机衔接与良性互动，最终实现更多更大层面上的村民自主管理。［6］ 三、完善两种管理模式有机结合的路径选择 （一）建立健全农村社区村民自主管理的相关法律法规 中国现阶段有关农村社区建设的法规制度对政府与村民之间行为关系的规定过于宏观，具体操作起来有困难。如浙江省温州市某村，村民提出罢免某村委会成员，提案到了村委会，可是村委会却拒不召开罢免大会进行表决，不仅如此，该村所属的乡政府也拒绝帮助召集村民会议，并且宣布村民自行组织的罢免活动无效。这种做法脱离了村民自治的轨道，使村民的民主权利得不到落实。按照浙江省以及很多省市的村民委员会的选举办法，村民委员会在接到罢免要求之日起一个月内不召集村民会议投票表决的，乡镇人民政府应当及时帮助召集村民会议投票表决。现实是多数省市的村民委员会选举办法对此却没有任何规定。村民自治在新的形势下必然会有新的内容，城镇化进程中的许多关系也与传统的乡村关系不同，在制度设计以及法律法规建设方面肯定会存在一些缺失或不完善、不健全的地方，因此，随着村民自治实践的深入，随着认识的不断提高，非常有必要修改现有的相关法律法规或者增补新的法律法规条款，以找到适合中国国情的乡村治理法律法规。 （二）加大对村民自主管理内容与主旨的宣传力度 由于村民对社区的自主管理是一个全新的事物，要想深入发展下去使之达到预期的效果，必须要持续不断地对村民自主管理的内容、主要想法做法等进行宣传。但前期的宣传工作主要集中在社区村民管理过程中所取得的成果上了（这样的宣传当然是必要的），而对村民主体或者说自身管理中的民主自觉性以及村民在自己社区所具有的尊严、拥有公共事务的主权地位、作为利益主体的不可侵犯性等宣传不够。社区的一切权力都是村民的，社区管理者的权力来源于村民的委托授予。现行的宣传在这方面做得显然不够，仍然存在传统的做法和习惯。这种宣传对于调动村民的积极性，对于启发村民自身的民主自觉意识显然是不利的。提高村民的民主自治素质，任重而道远，因此，必须从更高、更深、更远的战略视角来认识和加强对村民自主管理内容及精神的宣传和教育。 （三）实现管理民主是村民自主管理的根本保障 在农村社区管理建设中，管理民主是根本保障。村务公开、民主管理是村民自主管理模式最基本的两个方面，党中央对此十分重视。2011年7月，中共中央办公厅下发了“17号”文件，同年12月份召开的“全国村务公开民主管理工作经验交流会”又推出了全国各地村务公开所取得的在全国能够站得住脚的14条宝贵经验，如江苏省太仓市推行的村务公开“三项制度”，福建省推广的村务民主听证会制度，以及重庆市开县推行的“八步工作法”等。推进村民民主管理，需要重点抓两项工作：一是要改革村级组织体制，充分尊重基层创新，大胆突破。在这方面，可以借鉴　“青县模式”中设立的村民代表会议主席机制，或者借鉴浙江武义县探索的村民监督委员会新型村级组织构架，形成一种权力制衡机制。二是要创新民主管理的机制，不仅要学习借鉴全国各地的先进经验，最重要的是要把成功的经验制度化，建立健全基层民主管理的制度框架。［7］ （四）实现农民组织化是推进村民自主管理的内源基础 解决农村社区管理模式中存在的问题，推进农村社区发展，根本途径来自农村社区内部。农民组织化是农民为了更好地实现、保护和促进 自身的经济利益而联合起来形成各种经济和政治组织的行动和过程。［8］农民组织化将成为推进社区发展的、政府和市场之外的主要依靠力量。［9］首先，农民组织化能合理配置社区资源，增强社区发展的经济基础。其次，农民组织化有助于形成良好的社会秩序。再次，农民组织化能够增强农民的归属感，有效促进农村社区建设的参与。最后，农民组织化能够兼顾村民和地方政府的利益，有利于实现“政府主导”和“村民自治”两种模式的有机结合。 （五）调动村民的积极性，实现村民的有效参与 社区村民自主管理程度的高低往往是一个社区发展水平的重要体现。农村新型社区的建设目标要求社区村民在自我管理、自我服务方面充分发挥作用。广大的社区村民是农村新型社区建设的主体，同时农村居民也将直接从新型社区的建设中受益。因此，必须充分调动社区村民的积极性，使广大村民参与到新型社区的建设和社区管理中来，形成参与管理的自愿与自觉。社区建设要尊重村民的意愿，禁止任何强迫村民意志的行为。要拓宽村民参与渠道。组建社区村民自治组织是村民参与社区管理的一条主要渠道，要为各种村民组织的发展提供良好的政策环境。 （六）培养选拔优秀人才担任社区管理干部 目前中国农村社区干部的来源有两个渠道：一是大学生“村官”，二是乡村自己培养的干部。村官比例很小且很多没有乡村生活经历，不懂管理业务，需要一个培养过程。乡村自己培养的干部存在的问题是文化素养和政治素质不高。多数农村基层干部有按照村民自治的要求处理乡村关系的意愿，但是却受限于自身的文化素养和民主政治素质。因此，培养高素质的农村社区管理干部变得极为迫切。除此之外，还要建立起一个公平、公正、严格的民主推选机制和罢免机制，既要保证推选的是高素质的人才，同时也要使社区保持对高素质人才的吸引力。 （七）建立社区村民管理与基层政府管理的互动机制 农村社区管理与乡镇街道管理存在着事实上的互动关系。从中国城镇化发展道路上看，实现社区村民自主管理是中国农村基层社区管理不可逾越的一个变革，要想实现这种变革并取得成功，政府要有所作为。尽管社区村民自主管理实践与认识之间还存在一定距离，尽管政府与村民自主管理中间还存在这样那样的问题，但也必须看到，加强农村村民民主政治建设是中国农村社会发展的必然趋势和重要任务，应当尽全力去实现。对此，必须建立起与之相匹配的政府体制，处理好农村基层政府与农村社区之间的关系，建立起农村社区村民自治与基层政府管理的良性互动关系。城镇化所产生的数量巨大的农村新型社区的运行必然给政府带来许多新问题、新课题，而政府主导与社区村民自主管理之间的有效互动永远是解决问题的途径选择。 社区管理论文:试论城乡一体化进程中村庄社区化管理之法治视角 论文摘要 随着我国城乡一体化进程的加快，我国城市化进程突飞猛进。大批人口涌进城市，处于城乡一体化进程中的一些都市村庄由于基础比较薄弱，一直存在各种管理问题。面对这些新情况和新问题，传统的村庄管理模式明显已经不能再适应现实的管理需要。为此，一些都市村庄因地制宜，探索出一条新的建设道路，社区化管理。社区化管理因为正处在发展阶段初期，给城乡一体化进程中的村庄建设带来重大贡献的同时还存在很多问题。本文主要就村庄社区化法治管理方面展开论证，结合当下实例阐述村庄社区化管理中法治建设的意义，不足和建议。 论文关键词 社区化管理 法治 城乡一体化 城乡一体化是我国现阶段社会发展和城市发展的一个新的任务和阶段，是指把城市和乡村，把我国城镇居民和农村居民当成一个整体，综合起来进行统筹规划。并在进程中通过体制调整和政策管理等方式，促进城市与乡村之间的协调发展，改变长期以来农村基数大，发展长期落后于城市的城乡二元经济结构，实现乡村各方面与城市的一致发展，让农村居民也能在这一进程中享受到与城市居民同样方便与文明的生活方式。但是随着城乡一体化进程的推进，乡村管理方面不可避免地出现了一些问题。 面对这些，村庄社区化管理应运而生。为了解决农村管理和公共服务欠缺问题，很多城市在农村全面展开了村庄社区化建设。最早的一批农村社区建设示范单位如山东诸城市，把原来的二十三个乡镇合并为十三个，并且通过实地考察把全市1249个村庄按照地域之间的邻近距离，习俗是否相近的原则整合成208个村庄社区。每个社区大致分配为涵盖五个左右村庄，服务范围将近1500户。这种管理方式大大推进了诸城市的城镇一体化进程，优化了农村存在的各种管理问题。 一、当前村庄社区化法治管理方面的不足 （一）法治宣传教育的欠缺 2009年底，北京京郊大兴区北五镇社区连续发生了3起震惊全国的灭门惨案，牵涉死亡人数达到13个，大兴区公安部门人员表示，城乡结合部村庄社区由于人员复杂，法律认知度不高，法治管理不完善，很多简单的居民矛盾也会形成重大社会案件，有关部门向大兴区社区居委会政府提出“法治管理”的要求，以杜绝这种社会惨案的发生。这起连环惨案一方面反映了社区管理的不足，另一方面，也反映了社区居民法律知识的欠缺。面对村庄社区居民普遍普法程度不高的问题，法治宣传教育是社区普法活动中最重要的环节，也是解决社区纠纷的直接有效方式。目前，城市社区的法制宣传教育已经是法治建设最基本和最常规的方式，但在村庄社区管理中法治宣传教育建设明显存在欠缺。首先，法治宣传教育针对性不足，系统内容存在大量缺失。村庄社区里的居民家庭背景各不相同，接受教育程度和工作性质也无法一概而论，因此对法律的了解和需求也各不相同。但村庄社区建设对这方面法治教育和宣传针对性较差，考虑的也不够全面。最常见的问题是对村庄社区青少年如何预防犯罪的等方面普法的专门教育缺乏针对性和宣传力度，弱势群体如老年人，妇女和儿童等的特殊保障要求严重被忽视。此外，极度欠缺对一些社区从业人员的劳动普法宣传，使得这些人员合法权益难以得到保障。除了这些常见缺失，对很多各类身份的迥异需求法制教育宣传也尚无法一一达到满足，导致居民对社区法治管理一知半解，无法引起村庄居民的重视。 其次，村庄社区法治宣传不仅不到位，而且基本都流于形式，管理的制度性不够明确。国家宣传部分对法治的宣传一直都是专门选定在一些特定日子，比如每年的“消费者权益保护日”和“全国法制宣传日”等有特殊意义的时间，本身已经带有形式主义。不过，这些普法日虽然是面向全国，但真正关注这些的的还是一些城市居民，而城市居民普法程度已经基本达到要求，所以也就无可厚非。但刚刚踏进城乡一体化的村庄社区也只在这些特定日子进行法治宣传就明显很不符合村庄社区的实际情况。村庄社区大部分人的法律认知程度并不高，这种形式主义，偶尔出现的短时期法治宣传教育完全无法做到法律深入人心，也很难满足村庄社区居民的日常法律需要，更不能真正提高居民法律意识，也就根本不可能实现村庄社区法治管理的初衷。所以，社区法治管理人员经常会遇到一些居民在简单的邻里关系处理上只追求个人利益，不兼顾他人的纠纷问题。很多人不知道怎么去履行自己的义务，甚至有极个别的人因为不懂法而践踏了法律尊严，给法治管理工作者带来了不便的同时也将村庄社区的管理推向了不和谐的局面。因此，村庄社区要想搞好法治管理，普法工作真的非常重要，是社区法治管理的先决条件。 （二）政府在法治管理方面投入力度不够 村庄社区由于其新兴性决定了其工作任务的繁杂，虽然看起来可能很简单，但实际管理中则需要面面俱到，很难理清头绪问题。村庄社区需要承担的管理任务在短时间内过多过繁，而国家在管理各方面尤其是法治方面的投入和配备力度远远不能满足社区法治管理需求。比如法治管理人员配置方面，懂专业，有责任心和有经验的工作人员很少，而且由于条件较低，社区又无法提供好的发展前景，大多数人都不愿入住村庄社区工作。所以，法治管理人才的难引进给社区法治管理带来了很多麻烦和挑战。社区法治管理不仅承担着社区治安综合治理、调解、信访等各方面工作，还要承担民政、再就业等各项工作，反而各项工作效率都达不到要求。出现这种问题，最主要还是基层政府资金投入不足。在现在这个经济就是一切的社会，政府部门把大部分的资金都投入到村庄社区经济建设和管理上，致使法制管理资金不足，不仅无法调动法治管理的积极性，而且妨碍了社区法治建设的发展，不利于化解村庄社区居民各种纠纷矛盾。 除此之外，投入力度的不够还表现在社会各界力量对村庄社区化法治建设的关注度不多。这些时间以来，村庄社区法治管理建设都是在各自的社区内部组织相关人员进行法制宣传，主要以自身的社区环境做依托，因此法制管理效果并不明显。解决的办法就是急需社会各界法律等人才进行辅助宣传，但由于国家在这方面投入力度小，重视度不够，导致社会各界力量对村庄社区法治管理了解不够，没有关注度。这些，对社区法治管理建设的完善是很不利的。 二、村庄社区化法治管理问题解决策略 （一）加大对村庄社区法治的教育宣传力度 法治是人类社会进步的文明成果，中国当前社会主义和谐社会各种建设都离不开法治。随着农村经济的发展，乡村居民的生活方式等也发生了巨大的变化，人们越来越多的遇到社会、经济和法律问题，社区也渐渐成为纠纷矛盾的聚集地，所以，法治管理也是村庄社区化管理中很重要的一部分，融入进每一个居民的日常生活，占据越来越重要的地位。社区法治管理直接关系着城市基层政权的稳固与否，是提高人们生活质量的重要途径和保障。社区治安、环境、物业、人口、生活等等都需要法治管理，只有做好法治管理，才能真正保证社区稳定和谐发展。 要做好村庄社区的法治管理工作，首先需要村庄居民要有法律意识。而加强社区法治宣传教育力度，最主要是能在充分考虑社区居民不同法治需求的基础上，采用各种方式和手段，全方位地推进村庄社区法治建设。首先，社区的普法宣传教育要以人为根本，考虑不同居民不同时期和层次的需求，展开有重点多角度的的法律教育宣传。与此同时，法治宣传人员可在实际普及过程中对居民的传输慢慢从教育型方式往服务性方式转变，争取能够做到不只是一个人单向宣传教育形式，而是双方互动的积极参与形式。结合居民实际和工作实践，开展不同层次的法律培训班，尤其是对社区内的青少年们进行加强教育，展开宪法和犯罪预防等各项法律教育，这样做不仅是为青少年们健康成长做铺垫，也是从根源上推进社区法治管理的进度。对从业人员则中劳动法等各项权益保障法的宣传教育，使他们认识到法律的实用性和权威性。对妇女和老人们则要多进行婚姻法和继承法等各个方向的法律教育，既突出了普法宣传的目的，又能真正促进社区法治管理。 （二）政府加大投入力度，倡导社会各界关注村庄社区法治建设 最先，要建立一支专业的法律队伍。村庄社区法治管理离不开法律素质高的专业人员，政府一定要加大社区法治建设的投入力度，只有有了充足的资金和专业人员，社区法治管理才能得到更好的发展。可以通过公开招聘的途径，吸引高校毕业生和优秀法律人士进入村庄社区服务。也可以利用社区已经存在的资源，鼓励社区工作人员自己不断提高法律知识积累，提高依法行政的能力。此外，社区政府也要投资自己的法律工作人员，对他们进行重点和指向性培训，争取社区在自己内部培养出一批高素养和高能力的法律人员。针对村庄社区管理任务繁杂的问题，在法治管理建设上的资金筹措一定要把握重点所在，明确资金合法利用渠道，对法治建设的资金分配对居民实行公开化方式，一方面能使人们看到政府的作为，另一方面也能增加社区居民与法治管理建设的重视。 其后，还要大力倡导社会各界力量和团体加入村庄社区法治建设中来，要相信除了政府的投入，民间力量拥有更大的潜力，吸引社会力量是村庄社区化法治管理建设的重要一部分。比如，北京去年开始开展的的“律师进社区”活动。2011年，北京和平里街道举行了名为“北京市司法行政系统法律服务进社区”启动仪式，司法局表示，今后每个村庄社区都将配备一名律师，提供定向的专业化公益性的法治问题服务。律师事务所表示要定期接受居民法律咨询，并且定期在社区举办法制宣传专门讲座，协助解决社区内各种法治管理问题。长安公证处也发表声明表示愿意为村郊社区公正事项与建议提供法律服务。费用方面，对律师来说，主要是公益性服务，政府也会提供保障，不会让社区老百姓花钱。在未来几年内，“法律服务进社区”将会全面覆盖北京市3900多个村庄社区，据悉，通过这项活动，集中在城八区的80%律师资源将会被更合理配置，全面平衡了城区与郊区法律服务资源，对整个北京京郊社区法治管理方面问题的解决率有极大提高，也有效缓解了政府的压力。 村庄社区化管理，有利于农村居民生活方式的城镇化，有助于土地资源的集约利用，是实现城乡统筹发展的一种有效的新模式。而村庄社区化法治管理不仅是对我国当前依法治国方针的践行，也是构建平安中国，平安社区的必然要求。目前虽然村庄社区化法治管理方面依然存在很多问题。但相信，通过对问题的解决，中国乡村社区化管理将会走向全新的局面，同时对我国城乡一体化的进程的加快也有重要意义。

公司经营管理论文:物资公司经营管理要点 一、以经济效益为中心，全力抓好经营工作。 2010年，民用爆炸物品经营工作，可望正常经营。我们要抓住这个机遇，全力做好经营工作，在资金筹措、操作流程、人员培训、应急演练等方面下功夫做文章，在安全生产方面，进一步加大投入力度，确保万无一失。力争年内销售工业炸药600吨、工业雷管200万发，销售收入、实现利润、上缴税金突破历史最好水平。 二、认真扎实学习党的十七届四中全会精神。十七届四中全会，站在党和国家全局的战略高度，全面分析党的建设面临的新形势新任务，深刻阐述了加强和改进新形势下党的建设的重要性和紧迫性。系统总结了我们党作为马克思主义执政党加强自身建设的基本经验，进一步明确了加强和改进新形势下党的建设的基本要求，目标任务和重大举措。全会作出的《决定》，体现了党的建设理念创新、实践创新、制度创新、工作创新的丰富成果。因此，我们要把学习贯彻党的十七届四中全会精神，当做头等大事来抓，组织干部职工，认真学习好文件，深刻领会精神实质，做到学习与推动工作相结合，学习与提高干部职工的素质相结合，采取开设专栏、举办报告会、座谈会、研讨会等多种形式，营造浓厚的学习氛围。确保学习时间、人员、内容的落实，将机关办成学习型机关。通过学习使干部职工的政治水平、道德情操有明显的提高。 三、抓好重点项目建设，进一步完善基础设施。 民用爆炸物品专用库房后续建设项目，是县委、县政府确定的2010年县级重点项目。项目计划投资70万元，建设长412米、宽4米的水泥路一条，计划投资40万元。购置40千瓦柴油发电机一台和相关配套设施，计划投资30万元。我们要千方百计筹措建设资金，做到早规划、早实施、早建成，项目建成后，将进一步改善库区环境和应急预案的正常实施。在资金允许的情况下，改善机关办公条件，购置锅炉一台，解决机关职工取暖问题，同时购置必要的办公设备，使机关办公向现代化迈进。 四、继续完善企业改制工作，确保职工的合法权益。 2009年基层两户企业均进行了改制，但改制还没有到位。因此，2010年我们要把继续完善基层企业改制工作，作为重点工作来抓，按照有关文件精神，妥善安置好下岗职工、困难职工的生活，制定基层单位职工养老、失业、医疗等基金的缴纳管理办法，筹措资金，补发机关、民爆部拖欠的职工工资和福利待遇，解除职工后顾之忧，确保大局稳定。 五、抓好招商引资工作。 招商引资工作，几年来均是我们工作的薄弱环节，2010年我们要不断强化全员招商意识，充分利用国家扩大内需机遇，多角度、全方位、招大商、大招商，积极筛选项目，精心策划包装项目，全力推介项目，采取以情招商、以商招商、叩门招商的办法，层层分解任务，夯实责任，制定合理科学的奖励政策，充分调动广大职工干部的招商积极性，全面完成县委、县政府分配的招商任务。 六、抓好安全生产工作。物资系统属高危行业，易燃、易爆、危险品是主营业务，安全工作是一切工作的重中之重，做好安全防范是头等大事。因此，我们要树立“安全第一、综合防治”的思想，时刻绷紧安全这根弦，完善各种规章制度，落实安全责任，在适当的时候进行一次安全《应急预案》的演练，更换库区防盗犬，做到人防、技防、犬防全面到位，使安全工作达到标准要求。 总之，2010年工作任务重，头绪多，我们要进一步解放思想，迎接挑战、真抓实干，攻艰克难，变压力为动力，创造性的开展工作，为实现物资系统又好又快发展而努力奋斗！ 公司经营管理论文:互联网公司经营管理 一，互联网公司的经营现状 1，中国运营商持续亏损，寻求突围 1997年以来，中国已经建成基本覆盖全国大中城市的八横八纵光缆网络，北京、上海、深圳、广州、武汉等大城市均推出互联网上网服务热潮，网络网站广告铺天盖地，声势逼人，用户队伍不断壮大。 据权威机构统计，中国已经建立的网站有2000多个，各种以在线、热线为名的地方性网站不胜枚举。在全国范围内比较著名，颇受网友欢迎的网络信息服务商ISP网站和著名网络信息服务商ICP网站，有瀛海威IHW、深圳热线SZONLINE、搜狐SOHOO，中国互联网CHINANET，北京中网NETCHINA，首都在线263NET、上海在线SHANGHAIONLINE，新浪网SINA、深圳之窗SZPTT，网易NEASE、讯业中国在线COL，上海之窗SHANGHAIWINDOW，武汉热线WUHANONLINE 100万的用户，每天任一时刻，同时在ICQ服务器上聊天，交谈的用户就达40万人次，同样，国内最热门的网站一天访问量也不过3─4万人次，而YAHOO的日访问量高达1.15亿人次。 可以说，1995年是中国网络营运商的萌芽期，1996、1997年是大投入、大广告的高速拓展期，进入1998年则是网络营运商重新寻找定位，充实提高，加快商业服务模式的转型期。根据国外互联网发展的经验，网上用户数达到1000万时，互联网产业即可盈亏平衡。有迹象表明我国互联网用户在2000年中期就可超出这个数量。 2，入门网站概念基本成型 当网络门户概念在各媒体上被炒热后，以信息提供为主的ICP都涌向了网络门户。1998年9月搜狐推出2.0版，明确定位要做中国第一网站；网易全面改版，朝着中文网络门户方向迈出第一步；10月四通利方论坛改为四通在线，宣布推出网络门户站点，随后更是推出大手笔，与美国华渊合并，推出新浪SINA网站；11月Chinabyte对“搜索客”进行全面改造，开始建“门”工程；广州视窗宣布以国内最大，拥有33万用户的163免费电子邮件为龙头，向网络门户进军，入门网站概念基本成型。 不论是ISP还是ICP，均看好网上广告市场，如果国内上网人数达到500万，日浏览次数就能达到2000万，每日的页面浏览率就可能超过100万，广告费将十分惊人。 网络服务商在网上的投资一般要五年左右才能收回，即在1995年建立的信息网络，到2000年前后应该进入盈利时期，至少将扭转目前的惨淡经营市场格局，与1997年相比，1998年中国网络的发展形势又是一重大地。网络世界飞速发展，人们观念飞跃，电脑普及，网络服务面临数不清的商业机遇。 3，海外网络网站加入中国市场竞争 互联网上没有国界，市场和技术竞争从一开始就是全球性竞争，目前，中国网络站点还能借助语言，文化和政策构筑起来的屏障得到保护，国外网络网站公司还不能直接进入国内市场，参与国内市场和技术竞争，但是，间接竞争和技术，资本输入不可避免，直接竞争也只是时间，跨国性网站信息服务的中国化步伐，在中国加入WTO越来越快的步伐和背景下，将比我们想象的要快得多。 中国网络消费市场出现的巨大空白和潜力，引得世界著名互联网巨头频频到访，在中国网络信息业的一次交流活动中，AOL总裁作了意旨明确的发言，题目是《建立一个全球化媒体》；YAHOO总裁则在题为《中国互联网市场的发展》的发言中，也明确表达了进军中国网络信息服务市场的志向；而在上海召开的英特尔“下世纪商用”研讨会上，英特尔决定加大在中国的投资，为中国发展网络化电子商务服务，开发和提供更为成熟的客户机，服务器和网络解决方案，包括能大量持续计算所需要的CPU的快速反馈技术产品。为此，英特尔决定大幅度增加在中国的科研开发和拓展市场的投资，计划至2000年达到5000万美元。 更多的海外网络和信息产业资本，将以风险资本的形式进入中国。目前，中国著名的网络网站，尤其是民营网络网站，几乎都能看到来自海外主要是美国的高风险资本的影子。巨灵信息就与美国IDG合作进行风险投资；搜狐SOHOO在先行吸引了美国风险投资人的首期资金投入，完成公司启动创业后，又吸引了英特尔的二次后续风险投资，形成企业发展的持续资金推动；四通利方则是中国首个吸引了650万美元的网络网站公司，1998年底，又通过实施与美国新浪网的合并，吸引二次风险投资的同时，还引进一批美国经营网络网站多年，经验丰富的人才加盟，如前网景公司总裁沙志伟、华渊总裁姜丰年等。 4，兼并收购利剑出鞘 中国网络网站公司正处于投入和初创时期，基本上仍然沿袭着传统投资和企业发展的自我发展和自我积累的模式，大多数企业缺乏对自身进行风险投资和风险资本股权结构整合的意识和渠道，网络企业和行业发展尚未进入知识经济，信息时代的高风险，高发展和高收益的新时代轨道，但是，来自大洋彼岸美国如火如荼，激烈展开的兼并重组高速整合行业资源发展的现实，启迪了先知先觉的中国网络网站公司，中国高科技网络企业的兼并重组正在悄悄地启动，利剑出鞘。 四通利方以2000万美元收购美国“华渊”，跨国建成最大华人网站，是1999年初中国高科技网络行业最大的新闻。 作为中国引入国际风险投资的标志性企业，四通利方果敢行动，出手2000万美元，成功兼并美国最大的华人网站华渊生活资讯网SinaNET，并将在互联网上建立全新的华人网站新浪网SINA.为了顺利完成兼并，四通利方未雨绸谬，先对内部业务进行调整和重组，1997年底利方在线与利方软件产品服务网站脱钩。1998年10月四通利方网站改版，扬起中文网络门户大旗，定位为以论坛，聊天室等虚拟社区为基础构筑的网上门户站点，到1998年底，平均日页面访问量超过112万次，注册网络用户近13万人。 华渊网总部设在美国硅谷，网络用户为美国和世界各地的华人，1998年明确网站门户的定位，就是要做最大的中文门户站点。1998年11月在设立专对台湾地区新闻和文化生活的新浪网台湾站，到1998年底，华渊网的日页面访问量已突破100万次，注册网络用户19万人。 四通利方对华渊的兼并行动十分迅速，从开始谈判到完成兼并重组历时仅一个月。兼并重组将整合成立更强有力的实体，总价值超过5000万美元，重新布置企业资源，使双方的目标得以实现和拓展，两家公司的现有网站将陆续进行改版，分别在美国、中国及台湾地区运行，构成三个网站，一个集团模式的跨国网络集团，兼并重组给企业的市场高速拓展展现出广阔的空间。 中国信息产业部已经允许中国电信、中国联通、中国吉通公司等三家公司经营IP电话业务。它们目前在北京、上海等12个主要城市之间开通了这项业务，并打算在今年内把它扩展到90个城市。中国的长途电话费较之发达国家高出不少，因此比一般长途电话的费用便宜将近60％的IP电话大受欢迎。据中国信息产业部预计，到2002年，IP电话将带来1000亿的年销售额。 中国银行则在前年6月推出了“网上银行业务”，客户可以上网查询帐户余额、转帐或结清购买商品的货款。中国建设银行也于去年初开始了同类服务。由于在中国不是所有银行分行都实行了联机操作，客户需要到指定的分行才能确认存款余额，因此许多有关人士认为，人们对网上业务的需求很大。 因特网网络公司，如新浪网和搜狐，已经证明它们广受人们欢迎，并且开始显示出一些广告商们喜爱的“粘性”———用户在网上停留时间很长，更重要的是，中国的供应商们为了扩大它们的网络客户开始对商务网络分司趋之若鹜，如亚洲资源。 在中国，真正的机会将是公司之间的电子商务。这种情况在世界各地普遍存在：公司之间的贸易是网上消费者交易的好几倍。在中国就更是如此了，因为中国是世界上最大的出口发动机之一。 技术将为电子商务今天在中国面临的许多困难提供答案。当第三代移动电话推出之时，阻碍发展网上购物的速度慢、不可靠的网络连接有可能成为过去的事情。比如香港的太平洋联合公司正计划到今年年底利用卫星通过电视机来进入因特网。 二、中国互联网商业模式前景 互联网是没有国界的，互联网所创造的商机也是没有国界的。然而，互联网在不同国家和地区的发展又是有差异的。这种差异可能是由于技术和经济发展条件的不同而造成的，也可能是由于文化和制度等方面的差异而造成的。我们认为，中国互联网企业的机会主要在软件、内容提供和电子商务等方面。以下是我们的详细分析： 1，工具和平台 大部分网络设备的核心技术基本被国外企业所垄断，中国企业在这方面难有大的作为。有线网络建设是少数几个中国企业可以一展身手的领域之一。有线电视网络建设的路由器，网关等技术要求相对较低，另外更重要的是中国企业可以投资参与光纤线路的铺设和网上增殖业务的开拓。 系统软件的市场也基本被国外企业所垄断，中国企业的市场主要在应用软件和平台服务方面。由于应用软件总是针对某种具体的应用而设计的，因此，应用软件总是具有极强的"个性".在大多数情况下，应用软件的开发并不是开发商独立完成的，而是开发商和用户合作的成果。本地的开发商由于在对当地经济、制度以及文化习俗方面的深入了解而在与国外开发商竞争时具有明显的优势。因此，我们确信，应用软件将是中国软件开发商施展身手的大舞台。 2，接入 由于中国电信在接入服务方面基本处于垄断地拉，接入服务提供商发展空间非常有限。一个可能的例外是中国联通。中国联通由于拥有CDMA的垄断经营权而在未来的无线接入方面占据明显的优势。预计中国联通CDMA移动通信网将于今年6、7月份建成，未来几年内，CDMA将有取代GSM网成为移动通信骨干网的趋势。ISP近几年一直比较艰难，目前发展较好的公司均有电信背景，也是由于中国电信特殊的资源优势，Chinanet（163）和Cninfo（169）占领90%以上的市场，其它如瀛海威和东方网景份额只在2%左右。虽然中国联通接收了新组建的中国铁路通讯集团、原广电部组建中国有线电视网络集团来开展高速宽带数据网，对中国电信构成了竞争。但国内固定经营费用高昂、设备投入巨大，因此国家级电信公司占绝对优势地位的状况将继续维持。而其它ISP公司均需通过多种业务经营的ISP方式生存，如介入ICP服务。因此，中国电信将是中国ISP服务的最终因素，而随着电信部门对设备和线路的投入，影响互联网传输速度的限制因素将会从线路问题转向各站点的WEB服务器性能。 3，内容提供 内容提供是一类地域性特别强的网络业务。不同国家和地区由于在宗教、文化、制度、习俗以及经济发展水平等方面存在明显的差异，其网络用户对网络信息的需求也表现出不同的特点。因此ICP网站应对其目标群体有明确的定位，并根据目标群体对信息需求的特点来建设自己的网站。在其中有一类比较特殊的服务——平台服务，指提供虚拟主机、主机托管、网站制作和维护互联网站点的服务。由于目前互联网对单位用户的用途基本是收发信息，大多数企业还不具备建设和维护网站的资金和技术实力，所以利用专业的平台服务商的设备与技术成为目前许多企业的选择，这也为一些ISP和搜索引擎服务商开辟了一条技术路线，形成了综合服务平台或网络门户发展的直接动力。如163以及深圳视聆通都提供了这项服务。现在以中国"万网（）计划"出名的北京创联通信网络有限责任公司已接受了6000家客户委托提供国际、国内域名注册、维护、DNS和管理服务。其它如东方网景、迈至科、信诺立等公司也为上千企业提供同类服务。 ICP以互联网为基础的信息收集、加工和服务。根据这种理解，搜索引擎也就成为ICP服务商业务的一个重要方面。自从YAHOO成功以后，搜索引擎的价值已被市场认同，所以也成为国内互联网企业仿效的目标。目前情况下，这些搜索引擎都依靠广告收入和其它信息附加服务收费来支持发展，如其它的ICP服务。从搜索引擎的链接来看，国内极为著名的网站搜狐（）只有16.2万个链接，而YAHOO有175万个链接，天网虽有135万个主页，但大部分也为英文。这种状况说明国内中文信息量还比较少，需要继续得到发展，不过从另一方面讲，中文信息还具备增长空间。 国内比较著名的ICP有中国信息网、中国经济信息网等，尤其是其中由政府各部委主办的专业信息网，由于政府上网工程的启动，会促使其ICP业务完全独立出来，并走向大规模的集中经营。据近期由中国互联中心提供的报告看，国内ICP由于较短，上网信息没有经过教育与科研等公用信息的积累，直接就进入了以商业信息服务为主的时期，所以形成了原创信息较少，质量欠佳的结果。由于ICP公司的收入主要来源于网上广告，而ICP能吸引多少厂商在它的网页做广告经及广告的价格高低主要取决于用户的吸引力。目前，中国各网站的网络广告年收入总和为1600万人民币，这种经费仅可以维持一个200人左右的ICP生存一年。所以国内ICP企业现阶段还只是处于投入阶段，对于有着生存压力的ICP公司来讲，发行股票上市就成为一条重要的出路。 我们认为，在中国，下面几类的ICP将具有较好的发展前景： 财经资讯：中国股民已达4000多万，并且还在不断增长之中，面中国的证券市场在未来几年也将大的发展，财经资讯，尤其是证券信息的需求量将持续增长。振华科技控股的全景网络就是一个很好的模式。 教育信息：受儒家文化的影响，中国大部分的家庭对孩子的教育都很重视，花再多的钱也不在乎。对这一类的网站而言，信息的质量至关重要，而收费则不会太难。 网上娱乐：娱乐是每一个人都需要的，网上娱乐的便捷性和低消费将吸引越来越多的网络用户。中国的人口占世界人口的五分之一，这是一个巨大的资源，其市场前景极其广阔。同时，由于语言和文化方面的差异，网上娱乐又具有明显的地域性。这使得国内网站在同国外网站的竞争中处于极为有利的地位。 4，电子商务 进入1999年，我国的电子商务网站也大量出现，有些网站也初步取得了成功。据8848网站（）提供的数字，自3月18日开业以来，网上首季在线销售额为220万，第二季度为970万，目前的日销售额已经稳定地突破了2万元，用户遍及全国各地及美国、新加坡、德国等到国家，这种网上零售业的电子商务形式显示出国内电子商务的发展潜力很大。特别是信息产业有关部门已经充分认识到电子商务作为下个世纪主要贸易手段的重要性，政府也加大了对此支持力度，因此估计电子商务成为未来的市场主要热点。 我们在上文中已指出，从电子商务的参与对象看，B2B模式代表着电子商务的未来。我们的这一判断具有普遍的适用性。企业与顾客（个人）之间存在的诸多差异是我们作出这种判断的主要理由。在中国，企业与顾客之间的这种差异更加明显。尽管中国互联网发展速度很快，但整体水平仍处于导入期，互联网在个人用户中的渗透率仍然很低，B2C模式的开展没有足够的用户基础。配送体系和信用制度的落后也使B2C模式的开展难以进行。企业之间单笔交易额大而交易笔数少的交易特点则使B2B模式的配送和支付/结算都比B2C模式容易进行。 从产品线的角度分析，我们认为，在现阶段的中国，水平型网站和专门网站具有较好的发展前景。 我们对消费者行为的分析表明，在经济发展的不同阶段，人们对购物的需求表现出不同的特点。在经济发展水平较高的情况下，人们关心的是产品质量和购物便捷性，而在经济发展水平较低的情况下，人们更关心的是产品价格和实用性。 在当前，国内整体经济发展水平较低，大部分消费者购买力较低的情况下，水平型网站由于产品线较宽，顾客的选择余地较大，容易买到自己所能接受的价格水平的商品，因而能吸引较多的顾客，在同其他网站的竞争中处于有利地位。 另一方面，中国经济在经历二十年高速增长之后，贫富差距和地区差异已日趋扩大，部分消费者已具有较高的消费能力，开始追求消费档次和产品质量，专门网站由于在产品质量方面具有优势而较易受到这部分消费者的欢迎。 与水平型网站和专门网站相比，垂直型网站的优势——产品的配套性和购物的便捷性则显得并不重要，因而在竞争在处于不利地位。而公司网站则无论在产品宽度还深度方面都不占有优势，前景黯淡。 另外从传统经济的现实基础来看，已经在传统行业积累了一定资源优势的企业最容易实现由传统经济向互联网经济的转移。这种发展主要是通过贸易转移实现的，即传统贸易向互联网贸易的转移。这类企业有：批发市场型，如广西糖业、农产品以及轻纺城等；拥有广泛分布的营销网点的商业，如连邦软件、华联商厦等；国际贸易企业，如五矿、兰生股份等。 三，互联网产业发展的障碍 互联网产业的发展离不开必要的产业基础和配套体系，包括网络规模、网上支付与结算体系、网络安全、配送体系等，这些方面，中国还较为薄弱。除此而外，互联网产业的发展还会受到消费习惯等等的限制。以上因素都是客观存在的，在进入网络产业或投资于网络公司时，应当对这些制约条件有一个充分的认识。 1，网络规模 尽管中国的网络规模的扩展相当迅速，但的网络规模和发展网络业务的各种条件来看，中国目前的互联网产业基础仍较薄弱。主要表现在：网络规模小，人均收入水平低。最新统计表明中国的上网人数为890万，上网计算机350万台，大体相当于美国1995年的水平。中国目前的上网人数只占总人口的0.74%，大大低于其他发达国家。另外，中国的人均收入低，目前的GDP总量相当于美国的1/8，人均GDP相当于美国的1/30.Internet的基础不足，主要还仅限于专业人群使用，其中就包括不少消费能力有限的学生群体，并没有扩展到更为普遍的大众应用层面。加之目前中国老百姓传统的购物心理，网上零售大规模展开为早，这种现实决定了不少从事网上零售业务的公司可能最终被淘汰或兼并。 2，电子支付与清算体系 目前我国的电子支付体系依然很不发达，是制约电子商务发展的瓶颈之一。主要表现在，其一，电子商务需要快捷的电子化支付手段，否则电子商务就没有效率优势，但中国目前电子支付手段的普及程度依然很低，拥有信用卡等电子支付手段的人在总人口中只占相当低的比例；其二，即使有了信用卡，在许多情况下运用电子支付依然不方便，这是商业银行内部电子网络不连通不兼容造成的。中国的四大商业银行的计算机网是由各地区机构分别建立，设备和操作系统都不统一，这给银行系统内的联网带来极大困难。 3，网络安全 2000年2月7日起，美国主要网站Yahoo！、Amazon、Ebay等相继遭到黑客的攻击，导致这些网站出现不同程度的瘫痪。该事件又一次提醒人们有关网络安全的重要性。中国的网络安全目前还处在一个较低的水平，据业内人士称，90%的网站都有安全隐患，这是发展电子商务的一个重大障碍。 网络安全主要包括两个方面，一是要保证网站不被入侵，防止未经授权的访问、冲击以及病毒的传染，保证系统不被破坏，数据不被窃取，主要的防范手段是各种防火墙技术；二是要保证交易的安全，保证交易者的交易信息不被他人窃取，窃取了也无法破译，主要的防范手段是数字加密以及由认证中心（CA-CertificateAuthorities）提供数字认证。由第三方提供的数字认证是电子商务中保证支付安全的核心措施。我国的金融认证服务市场已经启动，由中国人民银行支付司牵头，工商银行、农业银行、建设银行、银行、光大银行等11家商业银行已开始共同建设金融认证中心。这将会有力地促进中国电子商务的发展。 4，配送体系 中国的物流仍是一个尚未解决的。在个人速递业务方面，虽然现在已有大量企业从事该业务，但具有全国规模的，目前还只有中国邮政的EMS，由于缺少竞争，效率得不到改善。中国还没有向美国的UPS、FeDex这样大规模高效的速递网络，致使目前介入电子商务的中国企业无可依托，不得不投巨资建设自己的配送网络，无法获得互联网应带来的成本节约的好处。这必然会削弱了这些电子商务企业的竞争力。 相比而言，美国等发达国家在电子商务等方面明显比中国高一个阶段。美国的电子商务已经有了实质性的启动，企业对企业（B-B）电子商务实际上已出现爆炸式的增长。据ForresterResearch调查，98年美国企业在网上购买其他企业产品的花费达到431亿美元。99年，这一数字将剧增至1093亿美元。消费者在网上的开支同样增长极快。据统计，99年消费者在线购物将达120亿美元，98年为71亿美元。旅游、个人电脑和书籍构成了网上消费的三大板块，每一板块今年的消费总量均在10亿美元以上。另外，尽管网络公司亏损在美国仍是常事，但一些顶尖站点如AOL、Ebay、Yahoo！、CMGI等都出现了赢利。 中国网络产业的发展确实面临着一定的困难，进入该产业和投资网络公司时必须要正视这一现实。但是，网络已经显示出了巨大的价值，中国的网络无疑在飞速发展，网络企业和网络应用在经过初期的探索后，已经在转向更现实的商业模式，所有这些都使我们坚信，网络在中国正在发展成为一股洪流，在这股势不可挡的洪流面前，任何障碍都将会被冲破。 5，国家政策 目前对于互联网经济的发展国家还没有具体的政策出台，电子商务公司也都没有认证，许多关键环节还处于模糊状态。但陆续出台的部分法规对网络经营公司的未来发展还是有较大。如最近国家药品监督管理局作出明确规定，暂时不允许任何生产或经营单位在国际互联网上进行药品交易，为此，目前上市公司中开展网上药品销售的上海医药等就面临新的问题。又如，中国证监会也在近期制定了《网上证券委托管理暂行办法》，明确目前尚未给予非券商背景的的证券网站以经纪资格，由此，类似天歌科技的“天族金网”和和国嘉实业的“国嘉财经”及四川湖山和宁波华通等券商接入服务，其发展空间就受到一定限制。 四，中国企业应选择的商业模式 中国互联网产业正处于导入期意味着互联网技术的应用还不十分普遍，市场相对狭小，投资的风险较大，所以介入应慎重。但另一方面，中国的互联网又在飞速发展，各行各业运用互联网也是大势所趋，起步晚了，将会丧失"先行者优势".我们认为，能否找到既适合当前中国的具体情况，又具有相当强的可扩展性（Scalability）的商业模式，是在互联网的竞争中获得成功的关键。 结合互联网产业的发展趋势和中国的现实，我们认为，企业在进入这一产业以及选择商业模式时，应当充分考虑以下4项基本原则： 1，由低向高，由简到繁。 高端的、复杂的或是网络发达国家正流行的商业模式对中国企业来说未必就是适宜的模式。一般来说，零售业务（B-C）要比企业之间的交易（B-B）复杂，所要求的经营环境和条件也更高；超市型的B-C比专卖店型的要复杂；综合性的ICP、门户要比专业性的复杂。而从市场需求来说，B-B将来的市场空间将大大超过B-C，网络的信息优势更容易聚集细分市场以及专业性服务的需求。目前大多数国内企业处于这一阶段。 2，B-B优于B-C B-B是将来电子商务的主体，其规模将远远高于B-C.据ForresterResearch预测，企业对企业（B-B）之间的电子商务贸易额将从1998年的430亿美元发展到2003的1万亿美元；消费者电子商务（B-C）支出将从1998年的500亿美元发展到2003的1300亿美元。在中国，企业的网络条件好于个人，企业间的支付、结算体系已基本建立，配送的问题也不大，因此目前发展B-B的条件远好于B-C.B-B电子商务最适于供货链长、产品种类广的产业。 3，无形产品和服务优于有形产品 电子商务最适合销售不需配送或配送相对容易的商品，因此，无形产品和服务最适合网上进行，主要指软件、信息产品、金融服务、旅游、医疗保健等，在美国的传统产业中，金融服务、旅游等产业是受互联网冲击最大的。其次是一些规格一致、体积较小的商品，主要是书籍、音像制品等。再次是服装、食品、杂货等。企业从事网上零售业务（B-C），选择适合的商品是必要的。Amazon的创始者Bezos在开始做电子商务之前，曾比较了20多种商品，最后只选择了最适合的两种：书和音像制品。 4，注重协同效应 我们认为，传统产业运用网络的关键是要取得协同效应，即促进原有资源与互联网产业的互相促进。我们注意到美国的报纸、电视台等媒体创建的网站往往能较早实现赢利，赢利公司的比例也高于其他行业，之所以能如此，就是实现了网络与传统媒体的联动与协同。我们认为目前最容易达到这种协同效应的产业主要是信息媒体、娱乐业、信息技术业、旅游业等，当然，互联网是信息技术的一种飞跃，对所有的产业都将发生深远的影响。 公司经营管理论文:保险公司改制经营管理 内容提要:国有保险公司重组改制后，体制的转变，要求机制也随之转变。转变经营机制，要更新观念，创新以股东为主的经营理念；创新以市场为先的展业思路；创新以客户为上的服务方式。转变激励机制，要深化改革，改革用工机制，增强员工危机感；改革用人机制，增强员工成就感；改革分配机制，增强员工责任感。转变约束机制，要公平竞争，强化内控制度建设，做到有幸可循；强化统一法人授权，坚持执法必严；强化依法合规经营，接受公众监督。 国有保险公司重组改制后，如何按照现代企业制度要求，继续推进企业转换经营机制，深化劳动用工、人事和收入分配制度改革，是建设现代金融企业不断实践和探索的一个重要课题。 一、更新观念，转变经营机制 从理论上讲，国有保险公司是商业经营实体，应具有完善的市场化经营机制。但多年来受计划经济体制的影响，国有保险公司进入市场后，经营机制还比较落后，对市场的适应力和驾驭力明显不足。特别是重组改制后，在转换机制上，亟待冲破传统的思维、观念和习惯的束缚，不断改革和创新。 （一）股东为主，创新经营理念 经营理念是公司追求的目标。“以市场为导向，以客户为中心”是国有保险公司步入市场后逐步确立的经营理念。重组改制后，这一经营理念将赋予新的内涵，股东、股东的地位和作用日渐突出。《中华人民共和国公司法》规定：“公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。”这一规定，从法律上确立了股东在公司中的主人地位。 字串4 创新经营理念，要树立股东价值最大化的观念。过去，国有保险公司追求的目标是实现公司价值和员工价值最大化。现在，为股东创造最大价值已成为管理层和全体员工的最大责任。能不能为股东创造最大价值成为公司经营运作活动成功与否的唯一评判标准。提升公司价值，提升盈利水平，为股东创造丰厚的回报，成为公司经营的首要目标。现代经济理论指出，公司价值主要取决于公司在目前和将来创造利润的能力。公司价值最大化就是充分运用这种能力来为公司创造价值，它不仅表现为公司自身创造利润，而且也为社会创造效益。没有丰厚的利润，公司无法发展，投资人利益得不到保障，股东回报也得不到保障。 （二）市场为先，创新展业思路 保险市场是保险商品供给与需求关系的总和。现代意义的市场，是以市场机制为主体进行经济活动的系统和体系。 市场为先，要运用市场机制，细分市场，加大产品开发力度。开发市场要满足市场需求，把保险市场划分为若干个细分市场，充分考虑每个消费者因其居住地区、经济状况、生活习惯、购买保险动机和方式等不同情况对保险需求的影响，针对不同的消费群体，设计、开发具有个性化的保险商品，精选、改造、整合保险产品，形成人无我有、人有我全、人全我优、人优我精的保险产品大超市。 字串8 市场为先，要适应市场机制，发挥中介作用。在保险市场由垄断竞争模式向自由竞争型的转变期，保险中介市场的形成和完善，能够有效地促进保险市场资源的优化配置及结构的合理调整，促进保险公司致力于保险产品的开发，加强经营管理，实现保险中介内部、保险业内部、保险业与其他行业之间的合作。国有保险公司重组改制后，在稳定发展集中性直销业务的同时，要大力发展个险、团险营销和中介、业务，拓宽展业渠道。 市场为先，要领先市场，提高经营机制的知识含量。知识作为一个新经济时代的本质要素，不仅深刻地改变着保险业的经营环境，也赋予现代保险业以全新的内容和形式。保险市场竞争，越来越明显地表现在是否拥有以及多大程度上拥有先进科学技术力量。随着国有保险经营机制的创新，公司管理的核心将围绕信息管理，即知识管理系统来进行。公司拥有多少知识或信息，拥有多少人才，拥有多大的知识管理能力，表明公司获得利润和效益的能力有多大。 （三）客户为上，创新服务方式 保险行业是一个特殊的服务行业，相对而言，其他竞争对手可以比较容易地模仿保险产品，但难以模仿保险服务，因为保险服务体现了企业文化的深厚积累。国有保险公司重组改制后，必须始终以客户为上，不断创新服务方式，提升服务水平，将服务意识贯穿到经营管理活动的全过程。 市场竞争力最重要的是怎样去满足客户的不同需求。为了赢得客户的忠诚度，国有保险公司重组改制后必须强化服务意识，跳出传统的、固有的思维模式，坚持诚信经营，在服务方式上不断加以优化和创新。要搞好差异化服务。在有限的资源下，区分不同的客户给予不同的服务投入，全力为高端客户开通绿色通道。要搞好个性化服务。针对不同客户群体的特殊需求创新服务方式，其核心理念就是服务的个性化与人性化。要搞好增值服务。时刻从客户利益出发，处处为客户着想。当客户遭受意外事故遇到困难时，及时为客户提供与保险相关的紧急救援和延伸服务。 二、深化改革，转变激励机制 激励机制是现代公司管理中一项重要手段。所谓激励，是指公司为实施管理、接受管理、完成人本管理目标而制定的激发员工工作动机、努力程度并保障管理实效的各项措施。国外学者研究发现，在缺乏激励的环境中，人的潜力只发挥20％—30％；但在良好的激励环境中，同样的人却可发挥出潜力的80％—90％。国有保险公司重组改制后，必须建立与其体制相适应的系统的激励机制。 （一）改革用工机制，增强员工的危机感 建立淘汰机制，打开用工出口。良好的激励机制不能只提供动力，而且要能提供压力，在动力和压力的双重作用下，将效用发挥得更好。国有保险公司重组改制后，要建立规范的用工管理制度，通过实行劳动合同、竞争上岗和末位淘汰等制度，使员工保持一种拼搏向上的积极性和主动精神，坚持终身学习，提升素质，增强被淘汰出局的危机感。 建立竞争机制，打开用工人口。在人力资源可以自由流动的条件下，只有采取有效的激励机制，才能在人才竞争中吸引并留住人才。现代公司的用工机制，一方面要面向市场，建立一套合理的选人、用人机制，吸引人才，留住人才；另一方面要内强素质，采取各种途径加强对员工的政治、业务素质和专业技能的培训，培养人才，使之胜任岗位工作，在竞争中不被淘汰，始终保持不进则退的危机感。 公司经营管理论文:医药公司药品经营管理的重要途径 一、医药公司药品经营管理的重要途径 (一)力求合作 供应链是医药商品在药品销售中不可分割的一部分，经过药品的生产和患者最终的使用药品，整个过程都需要合作，这样才能加强医药公司和相关的供应链保持着密切的联系，才能使供应链得到更好的优化，使其资源能够达到共享，最后的目的就是能给患者带来更好的药品服务，赢得患者的信任。现如今，我国开始严厉整治一些药品的违规广告，为了能够保证药品公司管理更加合理化和规范化，作为医药公司必须跟随社会发展的步伐，通过合作，是企业获得最大的经济利益，扭力想规范化常规化发展，比借此获得更大市场。因此，医药公司只有探索出一条符合科学发展的、规范的经营管理途径，才能有利于医药公司更好的生存和发展。 (二)提高专业化的管理水平 提高医药公司专业化的管理水平，实行全方位的、专业化的管理，以增强医药公司经营管理的实力，同时还要鼓励医药公司必须跟随市场发展动态，能够积极预见市场变化的动态，然后做出相应的调整和变化。确立医药公司的经营管理目标，每一步的实施都要有计划的进行，同时注意人才的培养，要不断更新人员思想，努力提高人员专业化的管理能力。在进行广告的宣传时，要具有药品的品牌宣传意识，力求打造药品品牌，增强药品产品的信誉度，积累更多的客户量，不要地开拓市场范围，在药品价格上做好灵活的更新策略，以吸引更多的消费者，走向国际化，建立药品销售网络，给顾客的购买提供方便。 (三)积累更多的资本 医药公司只有积累更多的资本，注重自身更好的生存和发展，进而通过努力才能成世界大型药企，像GSK，辉瑞，拜耳等实力。对于具有先进的、科学的思想理念的，有较丰富的资源的，能力极强的企业来说，积累资本，可以丰富其药品资源，是企业的竞争力得以提高。我们要学会运用资本手段，整合资本能力，达到不断发展的目的，这种例子在我国的本民族制药企业中并不缺乏。 (四)力量来源于知识的积累 企业能否进步，取决于企业所积累的知识，通过企业积累更多的知识，使得企业的技术手段更加强劲，然后将技术与创新发展有效的结合在一起，使用新的生产设备，采用新的药品生产工艺，使得医药公司的技术更加专业化，这样才能将药品生产能力有效提高，事医药公司能够向大型的医药公司模式发展。对医药公司的药品质量和药品的种类进行逐一改善，使药品公司能够适应市场的发展，提高其整体的竞争能力，为开拓新的目标市场创造有利条件。 (五)对非处方药品市场进行开发 在我国，有很少的非处方药生产的企业，在非处方药的营销的过程当中，医药公司的经营发展模式还不是非常的正规，一些企业为了能够更好的生存和发展，需要不断的在市场竞争中寻求有利席位，而且还要不断地更新管理理念，要站在发展的角度考虑问题，来开拓非处方药市场的广阔空间，以战略的眼光下决心去抢占广阔的非处方药市场，在品种，销售，宣传，中断推广等方面大力发展。在品牌、宣传、此外，我国农村非处方药和中成药市场有得天独厚的优势，值得大力去开发。 二、总结 综上所述，医药公司的药品经营管理的各种因素中，重要的是人员和药品的管理，抓住这两个主要方面可以带来更好的经营成果和销售业绩，可以开拓更广阔的人群，获得更多的消费者，医药公司的药品经营之间的竞争日益激烈，而医药公司的药品经营管理规则在日益剧烈的市场经济竞争中成为核心因素，面临激烈的市场竞争环境，为了药品的零售企业很好的发展，药品公司就需要了解市场运行状态，因为药品经营管理并不是人们所说的经济管理，它不仅涉及管理方面的内容而且也涉及到经营方面的内容，比如以往的医药公司的药品经营管理，重点是在技术管理上，这对保证药品的质量起到积极作用，然而面对当前的市场经济环境，医药公司必须建立健全完善的市场经济体制，在药品的经营管理上，我们认为:1.要营造良好的产品管理的科学环镜，产品管理是以营销为目的的医药公司的最主要的管理职能之一，所以从各个方面凝聚力量，可以使医药产品更好的经营和管理。2.要对产品管理的目的和范围进行深人明确，只有保持医药司品。 作者：徐静 徐莉 单位：蓬莱市老百姓医药有限公司 公司经营管理论文:物业公司经营管理策略与创新路径 摘要：物业公司经营管理业务流程之于地产营销中重要一环的管理，是一项系统性的概念，其管理必须依托策略分析和研究现状，进而在新形势下的发展趋势中依托于企业发展管理。物业管理策略中，必须注重目标定位和经营范畴，同时进行管理策略创新，并对存在的问题进行及时处理，才能在竞争中保有自身优势，并促进自身发展。本研究基于物业公司管理现状分析，探寻物业经营管理策略的新路径，为发挥物业公司的功效提供合理化建议。 关键词：物业公司；经营管理；业务流程；策略 前言 物业公司经营基本业务流程设计以现代化经营管理理念为思想基础，并在此基础上进行优化设计和重新调整，以为业主和非业主提供良好的生活环境。在新形势下，以一种经营管理策略变革和调整的态势，实现企业跨越式发展。 一、物业公司经营管理目标和范畴 物业公司经营方面目标以区域内部信息化和市场化为基础，以业主需求和生产经营管理整合开发为长远发展目标。通过制定出的经营管理方法，在传统经营手段的基础上，对现存问题进行整合改革，以全新的技术开发能力和手段，探寻出相应的策略路径。从项目研究理论范畴来讲，物业公司管理房屋的维修与修缮、绿化、卫生、治安、车辆交通、公用市政设施、违章建筑和多种生活服务等。从其涉及的经营管理范畴来讲，除了以盈利为目的外，还要尽可能的在有限的资源中，重组出满足业主需求的新型管理。物业公司经营管理涉及管理、服务、楼宇管理、房屋管理、物业保险、看护、绿化等多方面内容。需要从整体服务理念和管理层次上进行努力，以达到满足业主需求的优质服务。 二、物业公司经营管理策略创新路径分析 创新原因：原有物业公司经营管理模式，注重对业务流程和管理方面的重视，往往忽略了发展中的问题。在此背景管理之下，缺乏变革策略思想，管理经营中往往处于松散局面，无远期发展优势。在企业管理方略中，以初步管理成效实现企业管理价值，强调以业务流程重组规划管理目标，树立业务流程重组管理基本方略，并立足于管理主体，将更有能力在管理层和决策层中实现新的发展契机。探究路径如下： (一)创新管理手段和方法 物业公司从人员管理角度加强其经营管理手段的主要方式就是以优化资源配置来整体提升职工素质，尤其在流程化、制度化的管理层面，以综合素质的优质人才作为物业经营管理的基础后盾。尤其通过绩效考核制度，整体实现管理水平的综合提升。打造企业品牌形象：物业公司经营管理策略创新机制研究，有赖于通过打造企业品牌形象，实现全方位、科学化、立体化和多方面协调作用机制管理的全面化，风险化管理分析和评估体系，并最大限度的满足客户需求，带动企业形象发展和信誉度提升，整体拓宽市场占有率。 (二)提升企业服务理念宗旨 品牌形象的树立，需要提升企业服务质量作为基础后盾展开，并以优质客户资源和特色服务，整体实现经济增长，并在满足客户需求基础上，实现公司业务的全新发展。作为物业管理方而言，以文化、业务、服务、餐饮服务，来实现业主和自身的双收，是一项具有拓展前景的策略发展。 (三)拓宽业务渠道及合作发展 在中国经济的转型中，借鉴国内外先进物业公司经营管理实践经验，“取其精华”，并创新自身管理，深层次挖掘和培养优秀中层管理人员，并整体缩小与其他企业的差距。物业公司为客户提供购置家具服务或者餐饮服务等，为公司业务的拓展添砖加瓦。物业公司经营管理策略中，要实现与行业共荣发展，可通过强强联手和密切合作，在商业化经济和服务水平上综合提升。以完善的管理经营宗旨，在购房和整体开发阶段，为业主提供完善的绿色服务。尤其在商机把握上，以房产客户在购入房产后到入住阶段为黄金发展期，并最终实现物业公司的经营创收。物业公司的经营与管理要以前瞻性和领导力的目光，从策略变更到实践，充分实现经济效益和社会效益统一，立足精英团队，共谋发展理念。作为管理者，挖掘发展目标和基本出路中的整体性问题，并应用管理方式，以硬的技术和完整的管理制度，获得企业经营管理技术重组的胜利果实。在市场化和经济化发展的今天，物业公司必须以忧患意识整体实现一体化目标化管理。在经营管理体系策略改革中，融合法律、评估、咨询等相关业务的一体化多元化发展为契机，寻求新的发展路径。 三、结语 物业公司的经营与管理要以正确理论指导实践，以实践鉴别经营管理成效。本研究为基于现代服务意识和服务理念，提升现代企业经营管理策略变更问题的路径策略，通过多渠道的努力，来确保企业为业主提供满意的服务。在企业管理和决策为先导的治理环节中，落实物业公司经营管理理念和策略方法，以重组化思考，整体确保物业经营管理走向正规化。 作者：陆明光 单位：广州通力达物业管理有限公司 公司经营管理论文:风险管理技术在财产保险公司经营管理中的应用 随着国内保险市场竞争日益激烈和专业化，成熟的风险管理技术应用对于改善保险公司业务质量，培育市场竞争优势乃至维护保险公司经营稳定等方面都将发挥十分重要的作用，专业化的风险管理技术在保险经营管理中的地位也日益凸现。由于信息及市场的不对称问题，会使财产保险公司比较容易处于相对危险的运营状况内。也正是因为此，本次研究的主题风险管理技术在财产保险公司经营管理中的应用已经成为当下的一大重点。从风险管理出发，讨论及研究保险企业经营过程中的风险以及风险管理技术发展趋势。 风险管理技术保险公司经营管理 作为保险行业来讲，风险管理技术的是其发展的核心竞争要素，所以风险管理技术的水平也成了财产保险公司能否长期稳定发展的一项重要考核内容。目前，生活水平、教育水平以及人们对于自身财产的认识都在不断增加需求，相应产生的财产保险公司也加剧了本行业的竞争。市场的严肃考核让财产保险公司不得不大力应用风险管理技术来维护和支持。因此能否有力的将风险管理技术应用到财产保险公司，对于目前财产保险公司的生存和发展至关重要。 一、风险及风险管理的概念 提及到风险的问题，总让人有一种岌岌可危的感觉，尤其对于一个公司来讲，风险的存在，涵盖了很多的商业内容在其中，因此，广义的风险多被大家概括为运营风险，或者说与其它部门的操作有关的内容。风险管理技术指的是通过对财产保险公司存在的一些问题进行风险评估，然后以此为依据，进行一个尽可能减少和降低管理过程中潜在风险的过程。 二、风险的评估 通过对风险的了解，对于财产保险公司来讲，在进行风险管理技术应用的前期需要对整个财产保险公司或者对比较重要的部门进行安全考核。财产保险公司的保险管理是要从整个企业范围来衡量，并且根据衡量结果来确立风险管理的内容及范围。这样的评估模式，在实际操作方面是比较容易实现的。根据问题提出解决方案，使其进行管理的内容能恰到好处。下面是具体评估内容： 1.监督。此处的监督是之审计方面的监督；大概内容是指通过内外部的审计部门对于财产保险公司的业务流程进行全方面多层次的审查，以借此来发现其中的风险存在情况或者发展问题。 2.问题评估。这一项是指公司在面对每一个业务流程的时候，确定基本的风险种类和风险存在的程度。这样的评估可以比较轻松的看到损失的内容和损失发生的频率、损失的严重程度，因此，L险管理技术可以提出如何控制风险或者对于风险提出相应解决方案。 3.关键风险。在一系列问题中，找出重中之重就意味着问题解决一半甚至以上。同样的道理，在风险中，找出关键的风险指标，运用“抽样调查”的方法，来完成对简单风险的指标监测和评估运营过程中的风险。 4.财务的波动性。一般最好的反应公司情况的是公司的财务状况。当然一个公司的收入波动可以更明显的表现评估内容，收入是在剔除市场和信用风险的影响下存在的，因此会轻易的把收入的波动归结为风险的存在。 5.因果关系。导致损失的原因有不同的原因，将每次的原因和风险结合起来，在获得财产保险公司的发展状况情况下，及时掌握其发生的主要原因，有助于随后控制风险和防范。尽力使风险和原因的存在有科学依据的解释，在具有科学性的前提下，广泛运用于财产保险行业中。 三、财产保险公司风险管理的障碍 一定程度上来讲，财产保险公司从大方面是一个金融行业，因为经营内容的特殊，在管理上也有一定的特殊性，而且一旦出现失误所造成的损失就会放大十倍甚至更多。也就是说，风险管理技术的应用已经成为现阶段金融行业的主要组成部分。所以说，合理的与风险管理技术应用是可以保障企业的稳定发展的重要手段。 四、财产保险公司风险管理的框架 （一）风险管理的组织框架 基本框架内容大概为一个金字塔的形状，将相对重要的内容放在金字塔的底部，这样每一个风险管理的基本内容都是紧密相连，即使有状况发生，也可以比较轻易的发现并以最快速度解决。 （二）风险管理的核心 主要是进行团队内的责任划分，清楚的明确问题的归属，才可以将风险管理技术尽可能的发挥作用。也可以确保在发生问题时不会互相推诿。同时要结合历史数据，通过分析等一系列问题客观谨慎的将数据存在问题形成一套完整报告，在此真实的信息基础上可以有效避免日后的问题。 风险管理技术实施前，对于公司文化建设也要进行大面积的改进，并且要花费有效时间控制员工能力的发展。 （三）风险管理前景 随着财产保险行业对风险的认知，高层管理人员对于风险管理有更深一步的需求，保险公司的运营与风险的把控是有强烈的需求存在的。根据当前的市场情况风险管理有以下发展趋势： 1.对于风险管理的的存在，必须参与其中的是董事会成员或者高层管理人员。在这样的框架中，才能有效的保证风险管理技术实施时有一定的保障，不会或者尽可能的减少风险管理技术的预期效果。从以上的主体参与情况来说，由利益相关群体也将为了维护自身的利益对此产生影响。尤为重要的是监管部门的潜在意识，能否发挥社会监督的作用，简单的资本充足管理或者滞后以后的问题发生，而错过企业的最好发展机会。 2.重视量化等方式的应用。对于传统的风险管理进行改进，重新听取专家的分析和建议，对于现阶段市场情况进行评估，对于财产保险公司的业务流程，财产保险公司的财务分析内容等途径来完成对风险管理的评估。在此基础上，进行风险相关技术的实施。在此情况下提高的风险管理技术对于财产保险公司的发展也提高了要求。 因此作为风险管理技术，其不断深入财产保险行业指日可待。同时风险文化的建设不断随着风险文化进行传播和深入。作为财产保险公司的风险管理技术也必须要落实到实实在在的企业文化当中去。由于风险的存在涉及到每一位员工，所以工作要做到细微细致。将风险管理明确的置于各项活动环节中，不定期的进行有成效的内部审计及开展相应的后续工作。在恰当的时机行程已定的形式和风格。 公司经营管理论文:论费用分摊对财产保险公司经营管理的重要作用 随着社会的高速发展，各行各业企业单位的数量在不断增多，各企业单位之间的市场竞争也变得更加激烈，如何才能在日益激烈的市场竞争中站稳脚步，这就需要企业单位尤其是财产保险公司等服务领域的企业单位更好的提升自身的服务质量和服务水平以及创新更加有效的管理模式，才能更好的满足不同客户的不同需求，提升保险公司经营管理水平。同时，财产保险公司还应充分融入市场大环境，准确的把握市场的节奏和细微变化，明确费用分摊对公司经营管理水平高低的重要影响，创新多维盈利分析模式。本文结合当前保险市场的实际情况，全面分析费用合理分摊在保险公司创收盈利过程中的重要作用，并为推动费用分摊模式的改善而提出自己的一些建议，更好的推动保险公司经营的良好发展。 费用分摊财产保险公司经营管理盈利分析 一、创新盈利模式对财产保险公司经营管理的重要性 （一）紧跟不断变化的市场节奏 时代在进步，市场环境也在不断发展变化之中，这不仅仅是指市场竞争变得越来越激烈，人们也对财产保险公司提出了更高的要求和期望，但是不管市场如何变化，只有满足客户的多样化需求，提供更加贴心和高质量的服务，才能更好的把握住老客户和吸引新客户，因而，财产保险公司必须全面分析市场、把握市场环境的每一个细微变化，分析哪儿些事客户最迫切需要的服务，提升企业核心竞争力，推动公司的良性发展。 在现实生活中，每一家财产保险公司的市场策略并不完全相同，都会存在一定的差异，这也就导致各个财产保险公司的综合费用率以及综合赔付率都不完全相同。综合成本率是综合赔付率与综合费用率之和，不管其他数据的差异如何大，市场的细化调节让每一个财产保险公司的总体综合成本率都大体相当，保持在百分之百左右。因而，必须建立相应的更加精细化的管理会计模式来更好的分析把握盈利点，增加财产保险公司的利润。 （二）简单介绍财产保险公司盈利内容 所有的单位企业创建和运营的根本目都是为了盈利，对财产保险公司进行盈利分析可以促使公司加快市场分析的节奏感和紧迫感，紧跟市场前进的步伐和发现市场的变化，更好的评估市场细化的业绩，对不同类型的客户以及产品类型进行归类区分，为公司的销售、市场开拓以及战略企业部门等提供理论依据和市场情况分析，为公司制定正确的决策奠定基础的同时，还可以针对不同类型的客户设计不同的方案，更好的满足客户的需求。 分析盈利模式以及创新盈利点，要明确销售政策与核保政策之间的互动关系，保证销售政策在系统中的跟单核算情况，建立更加完善的精细化管理模式，更好的改变原有的在费用预算执行等方面存在的问题和弊端。研究不同险种类型以及客户经济承受能力，寻找更加恰当和销售方式和途径，更好的降低成本，实现盈利最大化。 二、简单介绍费用分摊的起源与变化 构建新型的盈利分析模式，不仅需要对时间、险种类型、销售渠道等方面进行综合全面的分析外，还需要进行合理的归纳分类，于是，这便产生了费用分摊的问题。 2006年公布的《保险公司费用分摊指引》让费用分摊更加明确化、合理化与科学化，它明确指出，财产保险公司所指的费用包含它正常运转和提供售后服务等方方面面所产生的一切费用，包括赔款支出、退保金、手续费等等，这些费用的支出会减少所有者的经济权益，在这种情况下，提出费用分摊可以更好的确定险种类型的价格、各部门业绩考核以及经营管理情况分析等外，还可以更好的推动财产保险公司经营管理模式和制度的创新，提升管理水平和效率。此外，它还表明，它的出现和制定可以更好的为财产保险公司改善分摊程序和标准提供依据，在它的指引下，保险公司可以实事求是，根据本公司的实际情况来制定更加科学，更加高效的费用分摊模式以及成本核算和管理方法等等，但是，这一切需要报送中国保监会来审核通过后才能实行。 目前，大多数的保险公司的费用分摊管理方式已经获得中国保监会的审批，但是除了业务部门的职责界定以及分摊标准不一样外，其余的内容大多相似或者一样，很少有保险公司可以创新费用分摊管理模式，这在一定程度上也阻碍了保险公司经营管理水平的提升以及公司的快速健康发展。 目前保险公司的费用分摊管理模式不够精细，相关的数据也不够准确，无法适应日益完善的精细化管理模式，因而，财产保险公司的分摊模式迫切需要改进，需要注入新的活力和内容，推动费用分摊模式精细化发展的速度。 三、促M费用合理分摊进程来更好的推动盈利分析模型的构建 （一）费用分摊的特点 有的费用可以分摊到各个机构、产品以及销售渠道，比如综合赔款、综合费用、手续费等等，但是，也有一些费用是无法分摊到各个机构、产品和销售渠道的，比如投资收益、汇兑损益、业务以及管理费用等等。 （二）尽可能的推动费用分摊管理办法的改革 社会在进步，费用分摊的模式也应不断得改善和进步，这就需要人们仔细研究《保险公司费用分摊指引》的内容，并寻找其中可以进一步完善的条例和管理方法。比如： 1、进一步提高核算精细化管理的标准和纬度，比如基金以及机构归属等内容，提升专属费用的比例，降低共同费用的开支。 2、科学合理细分各项费用，制定合理高效的费用分摊流程和恰当的费用分摊标准。比如将原先有些繁琐的人力成本、设施折旧以及其他费用等三类费用改为固定费用和变动费用，每一类费用再根据自身包含方面的特点进行细化。 3、明确市场的重要性，依据市场来更好的区分险种类型以及销售渠道、客户群体等等，优化险种的组合，增加分机构数量以及分渠道的费用分摊效率等等。 4、把作业成本法融入到费用分摊模式中，合理归纳各类费用的开支，并以此作为部门职能调整的重要依据和内容，促使分摊结果的科学化和准确化。 总结：综上所述可以看出市场细分对提升保险公司管理水平和增加盈利的重要作用，与此同时，市场细分可以推动盈利模式的创新，推动完善费用合理分摊的进程。只有明确费用分摊在财产保险公司管理过程中的重要性，才能创新费用分摊方式，降低开支，增加盈利，推动财产保险公司的良性快速发展。 公司经营管理论文:将社会责任纳入公司经营管理机制 随着经济全球化的加快和我国开放型经济的蓬勃发展，依靠国际供应链的传导机制，以保障员工权益、保护生态环境、促进可持续发展等为终极关切的企业社会责任理念与实践开始进入国人的思维和行动。一些具有远见卓识和战略眼光的企业和企业家，开始意识到社会责任对于企业生存、发展的重大意义，他们从落实科学发展观、建设“两型”社会的战略高度出发，将社会责任纳入公司经营管理机制，并通过扎实推进社会责任建设，实现企业经济效益与社会效益的共赢。 唐山汇丰标准件制造有限公司（以下简称汇丰公司）是一家主要生产纤维板钉、英双线木螺钉、干壁钉、自攻钉等标准件产品的合资企业，年生产能力12,000吨，产品全部出口，主要销往英国、德国、美国、波兰、墨西哥等国家和地区。多年来，汇丰公司坚持“以质为本，以信求存”的经营理念，赢得了国外广大客商的信赖。近年来，为提升企业形象，增强企业竞争力，更好地融入国际经济环境，汇丰公司领导层审时度势，强化内部经营管理，将社会责任纳入公司经营管理机制，并从员工管理、供应商选择、环境保护等几个方面着手扎实推进社会责任建设。 注重诚信 履行对客户的社会责任 10多年来，汇丰公司严把产品质量关，即使出现一些小问题，也会在客户不知情的情况下主动告知，以求宽谅，并积极采取补救措施，从而受到国外各大客户的好评。英国翠丰集团是排名欧洲第一、世界第三的国际著名五金行业企业，11年来，正是基于诚信，汇丰公司与该集团保持了良好的合作关系，从而提高了自身的整体素质、国际竞争力和国际影响力。 选择信誉好的供应商 支持督导供应商履行社会责任 好的供应商是企业生存与发展的保障。在国际大市场中，每个企业都是全球供应链中的一环，其经营效率和行为都影响着上下游企业的发展。因此，保证供应链中各个环节的健康发展也是企业承担社会责任的重要体现。出于对上游客户以及企业自身负责，汇丰公司严格对下游供应商的考核，定期对供应商进行评估，建立合格供应商名册。对下游供应商的考核评估，除产品本身的质量、价格等因素外，是否使用童工、能否按时发放工资、是否强制使用劳动力、能否营造良好的工作环境等社会责任问题也是其重要内容。汇丰公司一旦发现供应商存在上述问题中的任何一个，则该企业的供应商资格就会被一票否决。同时，如果某供应商在履行社会责任方面表现突出，则汇丰公司就会与该供应商建立长期合作关系，并在确保价格公正的前提下，给予其更多的订单。 视员工为财富 履行对员工的社会责任 员工是企业经营的主体，是企业赖以生存和发展的“细胞”。一直以来，汇丰公司领导层高度重视营造良好的企业员工关系，并通过一系列举措履行对员工的社会责任。一是严格遵守国家有关法律规定，在招聘员工时，认真核实其年龄，杜绝童工进厂。二是与所有员工签定劳动合同，对员工进行安全生产、紧急救助、消防演习等培训。三是不惜投入，创造良好的工作环境。对从事机械作业的员工，定期发放工作服、口罩、耳塞等劳保用品，以保证员工身体健康；投资30多万元，新建水冲厕所，并定期打扫消毒；投资50多万元，在所有生产车间安装了抽油烟机；在生产车间安装应急灯和安全出口标识，以利生产车间出现停电、灾情、事故等突发事件时，保证员工安全撤离，并且多次组织实地演习。四是重视员工综合素质培养，定期对员工进行生产技术培训和政策精神、思想政治教育，使每一名员工不但有专业技术，更有公德心和责任感，使整个公司充满人文关怀。2003和2004年，汇丰公司先后有三个员工家庭因治病遇到了困难。公司管理层得知这个情况后，先后捐款4万多元，解了受困员工的燃眉之急。此举深得员工和当地群众好评，也大大激发了员工的归属感、忠诚心和积极性。当地媒体对汇丰公司管理层的感人举动也做了宣传报道。 集约生产 履行对环境和资源的社会责任 地球生态系统是企业生存发展的唯一基础，而资源的短缺是制约企业发展的瓶颈。汇丰公司的领导层高度重视环境和社会可持续发展问题，摒弃传统的依靠大量消耗资源、污染环境、低质低效的粗放经营模式，注重集约生产、循环发展。汇丰公司严格遵守环境保护的法律法规，制定科学严谨的排污标准及定期环境监测制度；加大技改投入，通过学习、引进国内外先进的集约型生产技术，减少资源的消耗，扩大资源的有效利用。 将社会责任纳入经营管理机制带来双赢 汇丰公司通过将社会责任纳入经营管理机制，积极履行对各利益相关方的社会责任，产生了良好的社会效益，也带动了自身的整体发展。 提升了企业形象 吸引了诸如德国的OB集团及俄罗斯与荷兰等国的大客户，产品也得到了德国最高质量权威的VPA认证，这都为汇丰公司开拓更广阔的国际市场打下了坚实的基础。 强化了企业内聚力 公司的人文关怀提升了员工的幸福总值，激发了员工的工作热情，企业生产成本大幅降低，生产效率大大提高。 营造了有利公司发展的良好社会氛围 汇丰公司在生产经营中注重对各利益相关方利益的考量，受到当地群众和政府部门的一致赞扬和肯定，也为企业自身发展营造了良好的社会氛围。 提升了企业整体实力 近年来，公司的出口创汇额连续超过500万美元，今年更有望实现700万美元。 唐山汇丰公司推行社会责任建设的实践表明：企业承担社会责任不仅仅是付出，更多的是收获。履行社会责任是增强核心竞争力和永续发展能力的一个根本性途径。将社会责任纳入公司经营管理机制，可以重塑企业形象、再造企业文化，可以获得社区、消费者、供应商等利益相关方的广泛认可和高度关切，可以提升员工的幸福指数并由此焕发员工的凝聚力和创造力。企业处于这样一个全方位的和谐关系中，其竞争能力和可持续发展能力是不言而喻的。 公司经营管理论文:强化集团公司内部控制建设 提高企业经营管理水平 摘要：内部控制是市场经济的必然产物，它是企业提高自身核心竞争力的保障。伴随我国经济的发展，集团公司规模逐渐增大，管理链条加长，这就需要完善集团公司的内控制度。本文从集团公司发展现状着手，结合当前企业内控制度存在的问题，根据实际情况提出强化内部控制的应对措施，以期更好地促进集团公司良性、健康发展。 关键词：集团公司;内部控制制度;内控体系;风险管理 企业集团作为一种新型的经济组织形式，是市场经济和社会化大生产高度发展的产物，反映着一个国家在世界经济舞台上的竞争实力。然而，集团公司在大规模扩张发展取得一定业绩后，逐渐陷入了停滞不前或缓慢发展的局面。要摆脱不利局面，就必须强化集团公司内部控制，进一步完善现代企业制度和公司化治理结构，对公司的战略目标和战略计划、方针重新进行谋略，并保证其有效实施。 1 集团公司内部控制制度存在的主要问题 1.1 内部控制体系不健全 尽管集团公司已具备比较完善的制度体系，但还没有建立起以风险管理为导向、以内部控制为手段的内控体系。重点业务与特殊业务的内部控制仍需加强，优化业务流程。信息与沟通机制不规范，需要进一步完善。集团公司内部监督体系还没有形成合力，需要不断加强法律、审计、纪检等部门的协同作用。 1.2 内部控制主体不明确 我国集团公司的组建一般是通过行政划拨改组而成，没有形成以资产经营为纽带，存在成员企业责权不明确的现象。董事会应是企业内部控制的主体，在整个内控体系中发挥核心作用。 1.3 内部控制乏力 存在集权过重，或分权不细，或范围不清的情况，尤其在关键点的控制方面，未形成行之有效的制度。这些关键的财务控制点包括财务人员控制、资产变卖控制以及重大资金调度控制等。由此导致会计信息失真以及费用支出失控，可能会出现企业领导、财会人员挪用或盗窃资金，造成国有资产的大量流失。 1.4 激励约束机制失效 现代企业制度要求经营权与所有权分离，那么，国有企业和民营企业经营者们的区别自然显现出来。若缺失有效的激励约束机制，结果不言自明。 1.5 没有形成内控风险文化 集团公司各级内控风险意识淡薄，风险管理水平不高。对风险管理知识的宣传教育不够，没有建立良好的培训制度。专职或兼职内控人员专业知识欠缺，缺乏对风险的整体把握，对风险还停留在分离、局部的认识层次上。 2 强化内部控制的应对措施 2.1 完善法人治理结构 集团公司由于组建的方式不同，其构成情况也千差万别，因而必须结合本企业的具体情况，充分考虑集团公司高层管理人员的思想作风、行为习惯、管理理念，建立一套反映集团公司和管理者特点的法人治理结构，使集团公司内部机构设置和权责分配方式达到相互牵制和协调控制的要求。建立合理的法人治理结构，关键是把握好集权与分权的关系，形成有效的内部控制机制。 2.2 建立健全内控制度 企业内部控制制度的建设应该结合企业的自身特点，达到共性与个性的统一协调。建立内控制度，既要依照《会计法》等法律、法规的规定，考虑其统一性和权威性，又要充分认识各企业在组织结构、经营方式和规模以及管理需要等方面存在的差异，考虑它的实用性和有效性，从而增强企业的风险抵抗能力，让风险管理体制从内部得到有效加强。 2.3 设置信息沟通平台 在一个庞大的企业集团内部，所有的经营管理决策都建立在一定信息的基础之上。设置严密的信息沟通平台能让企业管理层及时了解企业的运行状态，同时，各部门间的相互沟通又能让内控部门迅速了解内控制度的执行情况，以便完善制度。 2.4 构建内部审计系统 集团公司由于管理链条较长，高层管理人员难以对各项业务活动的执行亲自监督。所以，企业领导要全力支持内部审计，确保其真正发挥作用，并不断加强审计力量，将审计部门的职能设置高于其他部门，以保证内部审计的独立性和权威性。同时，要把审计工作的重点从查错防弊转到对公司的管理和内部控制作出分析、评价，提出内部控制建议，进而实现其外部监督的作用。 2.5 提高风险评估和人员素养 企业应设立专门的风险管理部门，研究可能对企业产生不利影响的因素，包括法律因素、政治因素、税收、产业政策、竞争对手、市场供求趋势等，以识别潜在的风险，研究相应的对策。此外，企业还应该通过各种内部控制培训，不断提高员工的整体素养，从而降低操作风险和损失，树立员工的内部控制意识，推进企业信息化建设，促进企业自我完善和监督，建立一套人机交互结合的内控系统。 3结语 总之，在经济全球化、信息产业迅猛发展的当今社会，不断强化集团公司内部控制建设，对促进企业全方位参与国际经济竞争，维护经济金融稳定和社会公众合法权益，提高企业经营管理水平，防范企业风险，促进企业健康可持续发展具有多重积极的意义。 作者简介：李亚男，本科学历，吉林省金恒企业管理集团股份有限公司，中级会计师，税务师，研究方向：内控，管理会计。 公司经营管理论文:对小贷公司经营管理的调查与思考 摘 要：近年来，小额贷款公司在支持三农和小微企业方面发挥了极为重要的资金补充作用，其创立给民间融资带来了新活力。为进一步了解石嘴山辖区小额贷款公司经营发展状况，近期，人行石嘴山中支通过发放调查表、问卷、召开座谈会、个别走访等形式，对辖区全部25家小额贷款公司进行了深入调查，本文对其中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。 关键词：小额贷款公司；经营管理 一、小额贷款公司发展现状 （一）机构数量快速增长，资本实力不断增强。自2007年2月辖区第一家小贷公司――宁夏光辉小额贷款公司成立后，到2011年末，小贷公司数量迅速上升至25家。其中，7家为股份有限公司，18家为有限责任公司，职工总数300余人，资产总额15.11亿元，实现净利润近3000万元，上缴所得税、营业税1364万元，注册资本总额13.73亿元。注册资本超过5000万的有16家，超过1亿的有4家，资金实力较雄厚的（注册资本超1亿元的）公司占16%。调查中，19家小贷公司认为机构数量已经饱和，占比76%；4家认为还有发展空间，占比16%；2家选择“不好说”。 （二）股东控股比例较高，自然人注资特征明显。调查显示，辖区小贷公司第一大股东普遍持股比例较高，有4家公司仅有一个股东，控股100%，控股比例99%的1家，控股比例80%的1家，剩余为65%以下：在50%-65%（含）的有4家，40%-50%（含）的6家，30%-40%（含）以下的4家，控股30%（含）以下的5家。前三大股东持股比例之和大多在80%以上，反映出辖区小贷公司发起人较少，股权多集中于少数股东。据对其中22家公司的股东结构调查，仅有6家小贷公司由企业注资，其余16家全部为自然人投入。企业注资金额占全部小贷公司资本的22%，与一些发达省份相比，比例明显偏低。 （三）贷款规模快速扩张，对小微企业和三农经济输血明显。截至2011年末，全辖25家小贷公司贷款余额11.28亿元，比上年末增加4.81亿元；当年累计发放15.36亿元。调查显示，贷款对象选择“以三农和小微企业为主”的14家，占比56%；“以三农为主”的8家，占比32%；“以小微企业为主”的1家，占比4%；以“任何企业或个人”的2家，占比8%。涉农贷款占比整体较高，有15家小贷公司涉农比例均在70%以上，2家在90%以上；位于城市区域小贷公司的涉农比例相对较低，最低比例为22%。 （四）贷款“小额、分散”特点明显，个人贷款占比较大。2011年末贷款余额中，单笔低于10万元的0.95亿元，占比8.4%；低于50万的7.72亿元，占比68.5%；高于50万的2.61亿元，占比23.1%。最高单笔贷款金额60万元，最低单笔贷款金额1万元。最高利率26.26%，为年末基准利率的4倍，最低利率4.46%，为年末基准利率的0.7倍。贷款客户中，个人贷款客户6011个，金额11.25亿元，占比99%。虽然以个人名义贷款，但实质上更多资金注入由其经营的小微企业中。 （五）营销模式灵活，审批流程简便。小额贷款公司在风险基本可控的前提下实行不评级、不授信的营销形式，打破了长期以来商业银行等正规金融机构的经营方式，具有方式简便、高效快捷的特点。借款人从贷款申请到发放的平均时间有13家公司选择“3天以内”，12家公司选择“4至7天”，最短的当天完成审批发放。从贷款期限看，180天为最受欢迎期限品种，最长期限为一年，最短5天。贷款期限短，贷款风险相应较低，贷款回收较快。 二、存在的主要问题 （一）自身发展方面。风险控制意识较强，但风险控制措施有限。小贷公司的高级管理人员大多是公司股东，为了资本安全和赢利最大化，其风险管理意识普遍很强，均制定了贷前调查、贷时审查和贷后检查等业务操作流程，部分公司还对贷款资金的使用情况进行跟踪调查。但限于专业人才缺乏及人力资源不足，信贷风险管理力量总体仍显薄弱，措施欠缺。主要表现在：一是多数小额贷款公司没有设立风险控制部门，不能对经营风险进行预测、识别、监测、检查和控制，风险管理职能分散在各业务部门，难以形成风险监控合力。二是信贷管理人员数量不足，尤其未能像商业银行一样向贷款企业派驻信贷员，对企业贷款进行严密监控。三是个别贷款审批存在“一言堂”的现象，贷前调查、贷中审查、贷后检查等制度落实不到位。调查中，能够建立较为详细信用档案的小贷公司9家，比较简单的15家，未建立的1家。按时还贷的比例达100%的有3家，在80%-100%的有13家，50%-80%的8家，50%以下的1家。四是存在一定的道德风险。40%的被调查对象认为小贷公司在企业文化建设、员工素质培养方面较为薄弱，存在员工违规操作、非正常的“跳槽”，带走原有客户和公司商业秘密等现象。 保证贷款为主要放款方式，个别公司信用贷款占比较高。与正规金融机构多采用抵（质）押贷款形式不同，小贷公司的客户群体大部分是无法提供合格抵押物及担保的银行淘汰客户，因此针对多数客户只能采用保证贷款形式。截至2011年末，小贷公司保证贷款占比高达80.2%，高于抵押贷款占比70.4个百分点。另有3家小贷公司信用贷款占比超过70%，对防控信贷风险带来一定的难度。 （二）外部环境方面。向金融机构融资困难较大。截至2011年末，辖区小贷公司向金融机构融资余额7000万元，比6月末减少1800万元，占注册资本的5.1%，融资比例极低。据调查，在资金来源渠道极其狭窄的情况下，小贷公司均强烈希望能从金融机构获得批发贷款。调查显示，辖区小贷公司通过自身努力向金融机构获取贷款比例极低，其余全部为自治区金融服务办公室牵线搭桥，与大型银行签署协议向小额贷款公司提供的批发贷款。向金融机构融资难的主要原因：一是银行将小贷公司视同为一般工商企业，不能采取同业拆借方式批发贷款，需要合格、足够的担保或保证，小贷公司往往难以提供；二是辖区地市级（含）以下大型银行不具备此类贷款发放的审批权，需要省行批准，贷款申请层层审批，耗时长，不确定因素多；三是近期银监局加大了对此类贷款的风险防控力度，贷款申请难度随之提高。 征信系统无法惠及，贷款风险防控难度加大，成本上升。据调查，部分企业或个人利用小贷公司缺乏征信系统等资信监测措施的漏洞，采取同一抵押物到多家小贷公司重复抵押的方法获取贷款。在谋取贷款手段上采取“广种薄收”的做法，增大了小贷公司的风险程度。在信用体系缺失的情况下，小贷公司往往通过提高贷款利率来覆盖风险，随着利率的不断上涨，相应加快了风险积聚的程度，最后可能导致利率杠杆失调。另外，多数小贷公司为了弥补信用体系缺失的风险，在贷前调查上投入了较多的人力物力，增加了放贷成本。 职能定位矛盾导致小贷公司承担的责任与享受的优惠政策不对等。《宁夏小额贷款公司管理暂行办法》规定，小额贷款公司要坚持服务“三农”的原则，面向“三农”发放的贷款不得低于贷款总额的70%，要求小贷公司努力扩大“三农”及小微企业客户数量和服务覆盖面，而另一方面，小贷公司经营金融业务不属于金融企业的尴尬职能定位，导致其在多个方面均未能享受到相关优惠政策：一是在银行的存款仅按一般工商户的活期存款利率执行，远低于金融企业同业存放款项利率，也不及存放中央银行款项利率高；二是向银行类金融机构融资时，无法享受银行同业拆借利率优惠，只能按一般企业贷款利率执行，融资成本较高；三是既不能享受金融机构的税费优惠政策，也不能享受各种针对农村金融机构的财政补贴资金，却要按一般企业缴纳税费，造成小额贷款公司税费负担较重，平均税负在33%左右。小贷公司的初始资本金全部为民间资本，有着强烈的逐利性，职能定位矛盾与政策待遇上的显失公平，导致小贷公司一方面将市场定位逐渐偏离了周期长、效益低的“三农”经济，经营中侧重于短期功利性目标。另一方面不断提升贷款利率，通过追求更高利润来覆盖税费和成本，侵蚀了借款人的经营成果，增大了贷款违约风险。 （三）外部评价方面。此次调查中，笔者还调查走访了一些市民、个体工商户、小企业主、金融机构信贷人员等。60%以上民众对小贷公司的发展并不看好，90%对少数小贷公司高息吸存、高利放贷有所耳闻，部分被访者的亲朋好友还参与其中。据反映，存款利息基本在2分左右，最低1分，最高2.5分，年化利率在10%至25%之间，贷款利率上浮超过4倍的现象时有发生。一位曾在商业银行任职的现小贷公司信贷人员对小贷公司没有建立稳健的信贷经营和风险管理措施以及急功近利的做法感到不安，对小贷公司的未来发展充满了担忧。部分小微企业业主虽然在小贷公司解决了资金紧张之忧，但对其社会形象并未给予肯定评价，企业要求小贷公司严守其贷款秘密，因为在他们看来，企业经营管理不善才会到小贷公司贷款。 三、政策建议 （一）强化风险监测、评估与控制。小贷公司应积极吸纳专业管理人才，健全风险监测评估机构，科学管理风险，合理确定利率水平，同时，应适当提高其风险拨备率，建议按银行信贷资产五级分类原则足额提取风险准备金。另外，在目前接入人民银行征信系统条件尚不具备，无法完全比照商业银行充分利用征信系统的前提下，建议成立全国性或区域性专门机构，专司科技程序开发以及与人民银行征信系统对接工作，为小贷公司提供信用信息、技术支持。同时，小贷公司应建立自身的信用评估体系，科学合理地开展信贷资信评估。加强公司治理和企业文化建设，树立良好社会形象，强化人员培训综合素质培训，切实防范道德风险。 （二）强化创新，拓展生存空间。小贷公司在采用现代化管理方法规范发展的同时，应坚持业务发展与风险控制并重的原则，强化创新意识，克服低效同质化竞争，加大金融创新力度，注重细分市场，开发多种创新产品，向中小微企业、个体工商户、城乡居民提供多层次、多品种信贷服务，并充分发挥放贷流程“短、平、快”的优势，及时“解渴”中小企业资金需求，活跃地方经济。 （三）加强与银行的合作，提高生存能力。有关部门应出台政策规定，提供和明确小贷公司向银行的融资保证，允许小贷公司与银行联合发放组合贷款，以扩大融资规模，提高获取银行贷款的效率，拓宽融资渠道，降低经营成本，解决小贷公司只贷不存、资金回流缓慢的问题，提高小贷公司的盈利能力和生存能力。 （四）尽快解决小贷公司身份定位问题。小贷公司在很大程度上经营的是金融业务，而在性质上却又属于一般工商企业，矛盾显而易见。建议尽快制定《小额贷款公司法》，赋予其相应的金融企业法律地位，解决其身份定位不明问题，为保护小贷公司的合法权益提供法律依据。其次，放宽对村镇银行发起人的条件限制，放开小贷公司股东资格限制，为小贷公司向村镇银行转化提供宽松便利条件。 （五）出台和落实综合优惠政策，扶持小贷公司健康平稳发展。建议政府有关部门在税率及税收减免、优惠利率等政策扶持上，比照农村信用社、村镇银行等金融机构，给予同等待遇。除国家层面的财政税收优惠政策外，省级政府也应当加大对小贷公司的扶持力度，不断为小贷公司减负，支持其可持续健康发展。 公司经营管理论文:市县级融资平台公司经营管理探析及审计建议 摘要：投融资平台在城市建设中担当着较为特殊的角色，它既有政府部门的职权又具有企业法人的特征，它的特殊角色促进了城市基本设施建设的速度，市级投融资平台公司对促进地方经济发展，特别是加强基础设施建设方面发挥了一定的积极作用。但通过最近对某地各类投融资平台公司的审计，市县级融资平台公司经营管理现状及其存在的问题应引起高度注意。 关键词：市县级；融资平台公司；经营管理 1 存在的问题和困难 1.1 地方政府性债务管理不够规范 （1）政府性债务管理制度尚不健全。尚未出台综合性的政府性债务管理制度、政府性债务风险预警制度、偿债准备金制度等；尚未明确债务归口管理部门，政府性债务举借仍由相关部门和单位自主确定，多头管理，对新增债务未进行有效控制和审批，债务规模缺乏有效控制，债务资金使用未得到有效监督管理。部分地方政府部门和机构以及全额拨款事业单位违规出具承诺函、宽慰函，违规以财政性收入、行政事业单位国有资产或其他方式提供直接或间接担保。违规集资形成的债务时有发生。 （2）平台公司经营不规范。一是未严格按照国务院19号文件对融资平台公司进行清理规范。二是部分融资平台公司管理不规范。三是大部分都存在着工程超概算的问题，导致大部分工程拖欠工程款，形成政府性债务。 1.2 债务总额大，债务偿还包袱沉重 市级城投公司作为融资平台，承担着全市重点建设项目融资工作，自成立以来主要工作是市本级重点项目建设和作为政府融资平台支持县（区）域经济发展，并无经营收入，无力支付贷款本息。但为维护政府信用和城投公司在资本市场的信用等级，确保市级开发性金融合作工作正常进行，以贷还贷和以贷还息总量大，矛盾后移。加之多数在建项目超预算及建设资金来源不足，造成项目资金缺口较大。在行业上主要表现为市政建设、交通运输行业。 1.3 融资成本增大，增加了偿债压力 通过融资租赁、回购（BT）、垫资施工、延期付款和集资等方式形成的政府性债务规模大、融资成本较高，增加了偿债压力。 这些融资方式隐蔽性强，不易监管，且融资成本普遍高于同期银行贷款利率。如回购资金空挂问题，城投公司在发行企业债券时，为满足债券发行对发行人财务指标中主营业务收入及经营性现金流的要求，与市政府签订了BT回购协议。协议签订后，由于财政资金无法到位，城投公司形成巨额“长期应收款”挂账，以此又带来了资金空挂问题。 1.4 资本结构不合理、公司治理结构薄弱 在资本结构中，特别是在以非货币资产出资存在问题较多，作为出资的相关实物及土地使用权大部分均未办理财产权的转移手续，而且还存在政府机关办公设施等一些不能作为出资的非经营性资产。 在公司治理结构方面，一方面，政府职能与国有资产出资人职能未能完全分开、企业依法独立自主经营的权利受限；另一方面，县级融资平台公司基本未有完善的公司组织结构，未能合理设置公司战略、薪酬与考核、内部控制及风险管理等内部职能机构。 1.5 良性偿债机制尚未形成 目前，债务资金投向主要用于城市基础设施建设等公益性行业，公益性项目投资缺乏“造血功能”，偿债资金来源单一。加之土地收益迟迟难以兑现，导致偿债资金缺乏保障，增大了到期清偿债务的风险。同时，没有建立偿债准备金制度，以自身盈利来偿债的良性工作机制还在探索阶段。 究其原因：一是资产质量不高，抵御风险能力较弱。城投公司资产规模虽大，但多为公益性资产，缺乏经营性资产。二是融资渠道单一。依赖于银行中长期贷款等负债方式，利用资本市场直接融资比例过低，缺乏持续融资的顺畅通道。三是缺乏持续经营模式。城投公司仅仅承担了以投资项目为中心的融资及建设的全部职能，完全按照政府要求实施项目。因没有赋予经营性资源，而缺乏经营动力和持续经营的运作模式。在实际运作过程中，缺乏自身造血功能和产出效益。 2 审计建议 2.1 加强政府性债务管理，提高政府性债务管理水平 要进一步树立政府性债务的偿债意识和风险意识，建立健全政府债务管理长效机制，加强对政府性债务的管理，提高对政府性债务的管理水平，实现举借和发展的良性循环。一是要根据自己实际情况，建立科学合理的政府债务管理指标体系，明确财政部门在政府性债务管理中的主体地位，对所有债务实施全程监督，对政府性债务的总量、期限及结构进行认真研究分析，建立有效的控制措施。二是加强对政府性债务举借和融资市场的研究和监控，有效的防止债务风险。三是政府性债务的融资和偿债资金纳入预算管理，保证财政预算管理的真实性、完整性，有效防范和化解政府性债务产生的财政风险。 2.2 加强和完善政府性债务决策机制、监控预警机制 加强和完善政府性债务的决策机制。应建立统一的政府债务管理专门机构负责对政府性债务监督与管理，理顺政府性债务管理体制和决策机制。要定期对政府性债务进行检查监督，规范政府性债务的举借、使用审批程序，严禁违反相关规定，严格控制基层单位举借债务，按照谁决策，谁负责，谁受益，谁偿还的原则，防止新增不良债务。 2.3 加强对政府性债务的监督检查 政府应建立领导负责制，严格考核，把政府债务管理工作作为日常重要工作来抓，积极采取可行措施，防范和化解债务风险。财政和项目主管部门要切实发挥职能作用，对地方政府性债务进行定期统计和动态监控，加强对政府性债务的事前、事中和事后监督，对资金和项目实行全程控制，禁止政府各部门单位直接举借政府性债务。加强项目管理，严格遵守基本建设程序，遵守投标制度，加强竣工决算审计。计划、财政、审计及监督检查部门应加强协调与合作，严格项目的审批，加大对资金拨付使用的监督、检查力度，对违反财经法规、浪费国家资财的行为从严惩处，确保专款专用。进一步深化经济责任审计，把领导干部在任职期间的举债、偿债情况纳入审计评价范围，坚决杜绝影响县域经济发展的行为及盲目举债造成不必要的损失浪费问题。 2.4 规范健全地方融资行为，建立偿债准备金制度 政府应建立政府性债务偿还准备金制度，按照财政部门和贷款的要求，建立完善偿还债务准备金制度，加大财政预算对偿还债务准备金的投入力度，扩大偿还债务准备金规模和范围，使偿还债务准备金达到相应规模和水平。另一方面努力增加财政收入，进一步优化支出结构，缓解财政支出压力，压缩一般支出，减少竞争性、经营性领域的财政支持，多渠道筹措资金。可尝试从举借项目和受益单位提取一定的资金，或从专项基金和土地净收益中提取一定的还债准备金，并实施专户管理，专项用于清偿债务。 公司经营管理论文:论营改增对钻井公司经营管理的影响 【摘 要】近年来，随着我国经济市场的不断发展和转型升级，相关的税务体系也得到了进行一步的完善与调整，营改增政策在国家税务体系中的调整和实施便是一个重要的体现。钻井公司的经营管理也在很大程度上受到了营改增政策的影响，管理中的不足日益突显。因此，为了全面提高钻井公司经营管理水平，让企业可以享受到营改增实施的优惠，钻井公司就需要正确面对营改增对钻井公司原来运营模式产生的影响，紧紧跟随营改增的政策发展的脚步，推动钻井公司的稳定发展。本文主要就营改增政策对钻井公司经营管理产生的影响进行分析，并提出相应的解决对策。 【关键词】营改增；钻井公司；经营管理；影响 在2011年，经国务院批准，财务部、国家税务总局联合下发了营业税和增值税试点方案；从2012年1月起上海交通运输业和一些服务业开始开展营业税改增值税的试点，截止到2013年8月，营改增已经在全国试用。2016年已纳入营改增的行业减税规模达到了2000亿元，再加上金融业、建筑业和房地产等行业，2016年营改增总减税规模已经接近6000亿元，营改增的税制能够保证全部行业的税负只会减少，不会增加。2016年5月1日起，国家将会实行全面的营改增税制，这是自1994年分税制改革以来的，我国财税制度又一次深刻的改革。 一、营改增对钻井公司经营管理的影响 总的来说，从营改增后，钻井公司取得了增值税发票、抵扣了销项税额，减少了税负，笔者将分别从这些方面进行阐述。 1.降低税收负担 营改增的主要目的是为了减少重复征税问题的发生，让社会与公司发展之间形成一个良性循环，促进公司的稳定发展，降低公司的税收负担，达到改善公司管理环境的目的。营改增的结构减税并不是简单的“只有不会增加减少”，而增加和减少共同存在，这也是其造成纳税人之间税收变化的重要原因，但其最终的目标依旧是减少公司的税负。因此，规模较小的公司是营改境政策受利最大的一方，税收负担减少的最为明显，但是进项税额扣除规模则对一般纳税人的税收负担产生了很大的影响。显然营改增实放后，公司可以抵扣掉一部分外包服务和产品税务，具有一定的减税作用。 2.影响发票管理 营改增之后，在发票的使用中，增值税发票有普通发票与专用发票两类，从而使得税务部门能够更加严格进行稽查。对增值税专用发票数据进行统一的传至数据库中，通过严格的认证以及核对各项申报内容，这对于钻井公司所进行采购各种教学与办公用品，以及接受服务或者对外所提供的服务等都要影响增值税所需要缴纳的税额。因此这就需要钻井公司积极地使用增值税的防 3.伪监控系统。抵抗进行税额 钻井公司的经营和生产活动需要比较广的范围，涉及的领域众多，对原材料的需求非常巨大，实施增值税制度后，钻井公司就可以在买进原材料时抵扣掉进项的税额，这样一来便可以降低成本。在原来实行营业税制度时，钻井公司在成本消耗上一直较高，资金难以周转，因此一直难以保持在其它行业中的优势地位。增值税的推出对于同一税收制度，为钻井公司创造公平的竞争环境功不可没，极大地促进了钻井公司的发展。当然，钻井公司也要考虑到，增值税会加重企业财务核算的负担，需要比以前更加规范地管理增值税的发票，在这方面，企业或许要加大成本投入。 二、加强钻井公司经营管理的策略 1.加强对发票的监督管理 在营改增税制实施之后，由于增值税的可抵扣性，一般纳税人必须取得相关增值税专用发票，所以增值税发票的管理上要想保证发票的合法和规范就需要专人来负责。对增值税发票的开具流程必须要符合相关的法律法规，不得将发票随意丢失、撕烂、借出、或者是拆本实用，对已经开具好的发票需要工作人员进行及时的登记和检查。增值税与钻井公司的税负问题息息相关，不仅钻井公司要在财务方面加强重视，就连销售人员和管理者都要加强重视，提高对增值税专用票基本知识的了解避免相关人员利用虚假发票来提高自己的销售额，对钻井公司造成不必要的损失。这就需要财务部门为钻井公司其他部门普及相关的发票知识，更有利于提高工作的效率。 2.提高财务人员的专业水平 实施营改增之后，这就对钻井公司的财务管理工作人员的专业素质提出更高的要求，才能适应税务管理工作要求，再者还需要财务工作人员积极地制定出管理以及适应发票的新制度，严格的监管发票的开立、使用以及核销工作，提高发票的规范以及合理的使用。 营改增的实行，无论是从发票流程或者是发票管理都对钻井公司的财务工作有着很大的影响，这也增加了财务人员的负担。提高财务人员的专业水平，是钻井公司经营管理的重要部分。 （1）提高对增值税专用发票的重视程度 由于增值税可抵扣，这就需要财务人员在这一块投入更多的精力；税务计策机关会对钻井公司的增值税进行严格的管理，一旦钻井公司处理发票的管理有所疏漏，就将会承担一定的法律责任，进而会对钻井公司的效益造成影响，因此钻井公司必须要提高对增值税专用发票的重视程度。营改增后，需要财务人员正确进行税费核算，需要财务人根据钻井公司的发展类型判断是小规模纳税人还是一般纳税人，从而选择合适的税率。 3.加强财务纳税筹划 营改增之后，钻井公司应该加强钻井公司经营管理系统，及时进行更新和处理，随着税务性质的变化，钻井公司财务的记账方式也会随之变化，同时财务的风险率也会提高，钻井公司选择合作伙伴时，要区别合作钻井公司是否有开增值税的权利，这样钻井公司就可以减少资金的投入。钻井公司经营管理系统必须要加强管理这与钻井公司的经济是密不可分的。 三、结束语 总理在2016年主持国务院常务会议中，提出全面部署推行营改增试点工作，进一步减轻公司税负。实施营改增税制是推进经济结构调整和产业转型的基础，它有利于促进工业转型、商业模式的创新和服务业的发展。营改增的税制改革不仅仅是简单的调整产业结构，更是对营业税和增值税的改革，对税制机构也进行了深入的调整。钻井公司需要优化完善钻井公司的生产结构，加强对发票的管理，促进钻井公司的经济发展发展。 公司经营管理论文:医药公司药品经营管理的重要途径分析 【摘要】近年来，医药公司得到了稳步发展，但仍需要采取正确的经营管理途径来保证医药企业的平稳发展。基于此，本文对医药公司经营管理的现状及加强经营管理的途径展开了分析论述。 【关键词】医药公司；药品经营管理；途径 前 言： 医药公司从过去比较混乱的经营管理模式，逐渐向更加规范化的经营管理方向迈进，而药品经营管理的环境与整个市场的背景环境有着密切的关系。因此，全面了解当前我国医药行业市场经营情况的基本现状，有利于促进医药公司的发展更加科学化。 1医药公司药品经营管理的现状 我国每年都会在年末统计一下我国食品药品监督管理信息情况，在2008年的年终，我国的制剂生产企业多达四千多家，其中里面还包括很多原材料药的生产厂家，与发达国家医药公司相比，发达国家医药公司的经营管理水平比较高，而且所用的设备比较先进，在资金方面能够供应医药公司的发展要求市场开拓能力不足的问题，对新产品的研发产生阻碍，对医药公司经营管理的发展产生制约。从我国整体的市场来看，外企占据35%的市场份额，国企占65%左右，随着外企的资金流入市场，国企的境况每况愈下。虽然外企只占35%的份额，但是这部分市场却被几个位数不多的企业瓜分，所有的企业都会获取一定的经济利润，而且每个企业所面对的客户群是比较稳定的，但是在我国的65%的份额被众多大中小企业瓜分，平均利润值并不高，并且存在很大波动，在市场竞争中为了能够站稳脚跟，获得竞争优势，就必须通过实践探索出一条具有自身特点的药品经营管理的科学途径。 2医药公司药品经营管理的重要途径分析 2.1力求合作 供应链是医药商品在药品销售中不可分割的一部分，经过药品的生产和患者最终的使用药品，整个过程都需要合作，这样才能加强医药公司和相关的供应链保持着密切的联系，才能使供应链得到更好的优化，使其资源能够达到共享，最后的目的就是能给患者带来更好的药品服务，赢得患者的信任。 2.2提高专业化的管理水平 提高医药公司专业化的管理水平，实行全方位的、专业化的管理，以增强医药公司经营管理的实力，同时还要鼓励医药公司必须跟随市场发展动态，能够积极预见市场变化的动态，然后做出相应的调整和变化，确立医药公司的经营管理目标，每一步的实施都要有计划的进行，同时注意人才的培养，要不断更新人员思想，努力提高人员专业化的管理能力。在进行广告的宣传时，要具有药品的品牌宣传意识，力求打造药品品牌，增强药品产品的信誉度，积累更多的客户量，不断地开拓市场范围，在药品价格上做好灵活的更新策略，以吸引更多的消费者，走向国际化，建立药品销售网络，给顾客的购买提供方便。 2.3积累更多的资本 医药公司只有积累更多的资本，注重自身更好的生存和发展，进而通过努力才能成世界大型药企，像GSK，辉瑞，拜耳等。对于具有先进的、科学的思想理念的，有较丰富的资源的，能力极强的企业来说，积累资本，可以丰富其药品资源，使企业竞争力得以提高。我们要学会运用资本手段，整合资本能力，达到不断发展的目的，这种例子在我国的本民族制药企业中并不缺乏。 2.4力量来源于知识的积累 企业能否进步，取决于企业所积累的知识，通过企业积累更多的知识，使得企业的技术手段更加强劲，然后将技术与创新发展有效的结合在一起，使用新的生产设备，采用新的药品生产工艺，使得医药公司的技术更加专业化，这样才能将药品生产能力有效提高，使医药公司能够向大型的医药公司模式发展。对医药公司的药品质量和药品的种类进行逐一改善，使药品公司能够适应市场的发展，提高其整体的竞争能力，为开拓新的目标市场创造有利条件。 2.5对非处方药品市场进行开发 在我国，有很少的非处方药生产的企业，在非处方药的营销过程当中，医药公司的经营发展模式还不是非常正规，一些企业为了能够更好的生存和发展，需要不断的在市场竞争中寻求有利席位，而且还要不断地更新管理理念，要站在发展的角度考虑问题，开拓非处方药的广阔市场，在战略的眼光下，决心去抢占广阔的非处方药市场，在品种，销售，宣传中不断发展。此外，农村非处方药和中成药市场有很大优势，值得我们去开发。 2.6增强买入药品的验收管理，确保入库药品质量 1）买入药品逐批验收 医药公司需要严格根据GSP的要求和本企业的规定对买入的药品实行抽样验收，确保逐批验收，针对双批号合箱的药品需要分别实行验收并登记，于此同时，还需要验收人员对买入的药品统计其合箱批号出现的概率，倘若同一个品种从没有过合箱的情况，需要对该品种的供应商实行质量查询。通常一个药品供应商，其生产的产品出现合箱属于常规现象，但若没有合箱，则可能是该企业存在人为凑整件截批的情况，从本质上讲是一种混批现象，根据《药品管理法》的相关规定，出现人为的更改生产批号的现象，对其药品需要按劣药论处；倘若一个药品供应商生产的合箱信息没有出现在药品包装上，则证明在实际产生的合箱药品，从车间到仓库，最后销售出厂，必然会导致混乱分不清哪箱为合箱。在药品供应商遇到质量问题而收回产品时，医药公司也必将退回更多的产品，这种情况将会给公司带来多余的烦恼和不必要的工作量。 2）加强随货检验报告的审核 按照国家GSP要求，医药公司药品买入首营品种时需要附加药品供应公司买入同批药品的合格检验报告单。针对买入首营品种需要严格核查同批次的同批检验报告，审核质量标准所要求的检验项目同检验报告检验项目是否有出入。倘若检验报告检验控制指标低于质量标准控制指标，在或者检测项目少于质量标准，那么需要立即停止该品种的买入验收，以避免买入质量不符合要求的药品。 对于现营药品品种，需要定期的向供应商索要药品的同批检验报告，并进行严格核查，以保证买入药品的合法性和买入药品的质量，当发现与要求不符时，需要立即停止该品种的买入与销售。 3结束语 综上所述，医药公司的药品经营管理的各种因素中，重要的是人员和药品的管理，抓住这两个主要方面可以带来更好的经营成果和销售业绩，可以开拓更广阔的人群，获得更多的消费者，医药公司的药品经营之间的竞争日益激烈，而医药公司的药品经营管理规则在日益剧烈的市场经济竞争中成为核心因素，面临激烈的市场竞争环境，为了药品的零售企业很好的发展，药品公司就需要了解市场运行状态，因为药品经营管理并不是人们所说的经济管理，它不仅涉及管理方面的内容而且也涉及到经营方面的内容，比如以往的医药公司的药品经营管理，重点是在技术管理上，这对保证药品的质量起到积极作用，然而面对当前的市场经济环境，医药公司必须建立健全完善的市场经济体制，在药品的经营管理上，我们认为： 1.要营造良好的产品管理的科学环镜，产品管理是以营销为目的的医药公司的最主要的管理职能之一，所以从各个方面凝聚力量，可以使医药产品更好的经营和管理。 2.要对产品管理的目的和范围进行深入明确，只有保持医药公司及产品在市场竞争中得到人们的认可，才能不断推出新产品。

城市社区管理论文:城市社区居委会管理 [论文关键词]和谐社会和谐社区建设社区居民自治居委会自治功能 [论文摘要]构建社会主义和谐社会，需要新型的社会管理模式。城市社区是社会的基本细胞，社区和谐是社会和谐的前提。而要实现社区和谐，发展社区居民自治是必然的趋向和选择。要发展社区居民自治，就必须纠正社区中权威性自治组织居委会的行政化角色错位，发挥其自治功能。本文通过以上逻辑推导认为：构建和谐社会要求城市社区居委会必须充分发挥自治功能。 自从党的十六届四中全会提出“构建社会主义和谐社会”这一重大命题以来，社会各界对这一论题展开了热烈的讨论，提出了许多值得深入思考和进一步研究的问题。构建社会主义和谐社会，需要新型的社会管理模式。城市社区是社会的基本细胞，也是政府沟通民众的桥梁，社区和谐是社会和谐的前提，和谐社区的建设是构建社会主义和谐社会的重要内容。实行社区居民自治，符合社区居民内心愿望、管理成本低廉、能及时化解社会矛盾、且有利于社区民主建设，是建设和谐社区的必然选择。而要实行社区居民自治就必须纠正社区中最具权威的群众性自治组织居委会的行政化角色错位，使其真正发挥自治功能。由此可知，社区居委会在构建和谐社会中担负着不可退却的责任，即：构建和谐社会要求城市社区居委会必须充分发挥自治功能。 一、和谐社区建设是构建社会主义和谐社会的重要内容 城市社区，是城市居民生活的共同体，应该是介于街道和现有居委会之间的、具有完整地域性和基本服务功能的生活小区。社区作为政府工作和社会事务的重心，能否以优良的服务惠及社区群众，以有效的综合治理确保社区的安全和稳定，以优美的环境促进社区居民与环境的和谐共生，以先进的文化凝聚人心占领社区阵地，以良好的参与机制推动社区民主政治建设，是构建社会主义和谐社会的重要内容。 首先，和谐社区建设是构建和谐社会的重要平台。改革开放前实行高度集中的计划经济，国家对企业事业单位直接管理，城市社会由一个个企业事业单位构成。国家通过单位管理社会，并事实上覆盖着社会。在这种情形下，主流城市社会成员大都属于单位人。随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的逐步转变，传统的单位制开始解体，城市的人们也逐步从过去的“单位人”转变成现在的“社会人”，单位的社会职能也开始向城市基层组织转移。城市经济和社会结构的变化，带来了大量市场解决不了、政府又解决不好的问题，这些问题本质上都关系到居民的切身利益，迫切需要新的社会组织来承担过去由单位行使的社会职能，以实现社会稳定与和谐。社区作为人们生产和生活的“共同体”和重要活动场所，为社会人找到了相应的承接载体。社会人的许多需求，或者通过社区的社会服务和自我管理得以满足，或者通过社区组织向政府反映得以满足。所以说，和谐社区建设为构建和谐社会提供了一个重要的基础平台。 其次，和谐社区建设是构建和谐社会的重要途径。和谐社会的一个显著特点是社会管理体制运转有序。和谐社区建设的宗旨是以人为本，服务居民，即通过开发和动员社区资源，将社区建设成为安全、文明、和谐的家园，以满足社会成员不断增长和日益丰富的生活需要。只有直接生活在社区之中并能对满足社会成员需求负有责任的社区居民自治组织能够最及时最准确地反映和表达社会需求。在城市社区这一层面，社区作用发挥是否充分，对于城市管理具有十分重要的作用。特别是在经济转型、社会转轨时期，城市的改革、发展、稳定都依托于社区。政府各个部门只有依托社区这个基础平台，才能把自身的管理触角伸向基层，才能使社会矛盾在基层得到有效的调节和控制。可以说，要构建一个充满生机和活力、健康运行和秩序良好的和谐社会，和谐社区建设是一条有效途径。 第三，和谐社区建设是构建和谐社会的重要手段。人心向背决定着社会的和谐程度。虽然任何一个社会都不可能完全消除社会矛盾与冲突，但是健康和谐的社会秩序是每一个社会共同体的共同利益，也是其存在与发展的必要条件。要实现社会的和谐，就必须加强与群众的沟通联系，畅通社情民意反映渠道，增强党和政府对整个社会的凝聚力。在城市中，社区是人民群众生产、生活的基地，社会生活的大部分内容在社区完成，社区处在党和政府了解民意的最前沿，是党和政府与市民沟通的重要桥梁和纽带。加强和谐社区建设，就能够充分尊重群众在法律范围内的表达自由，建立社会舆情汇集和分析机制，畅通社情民意反映渠道，合理解决利益诉求，倾听群众呼声，把群众工作做深、做细、做实，以凝聚人心，理顺情绪，化解矛盾，最终实现社会的和谐稳定。 二、发展社区居民自治是建设和谐社区的必然选择 英国政治思想家约翰·密尔在其著作《论自由》中写道：“对于一个人的福祉，本人是关切最深的人；除在一些私人联系很强的事情外，任何他人对于他的福祉所怀有的关切，和他自己所怀有的关切比较起来，都是微薄而肤浅的。”[1](p.82)“有许多事情，虽然由一些个人来办未必像政府官吏办得那样好，但是仍宜让个人来办而不要由政府来办；因为作为对于他们个人的精神教育的手段和方式来说，这样可以加强他们主动的才能，可以锻炼他们的判断能力，还可以使他们在留给他们去对付的课题上获得熟悉的知识。”[1](pp.118-119)密尔从人性偏爱的角度说明，任何事情交由与其有密切利害关系的人来办理总比交由与其毫无关系或关系不大的人来办理好。按照密尔的逻辑，社区内的事务都是些与居民有直接利害关系的事。这些事务交由居民自己来办理，总比交给其他人来办理好。社区实行居民自治既能够提高居民自我管理水平，又可以培养居民关爱社区的情怀，使邻里间和睦友善，亲密合作，从而最终促成和谐共处的社区环境。 首先，社区居民自治是应对全能政府“失效”，构建和谐社区的内在诉求 社区居民实行自治，可以间接地帮助政府改进工作，提高政府工作效率。密尔认为：“所要办的事，若由个人来办会比由政府来办要更好一些。”[1](p.118)因为政府工作呆板、单一，缺乏灵活性。中国疆域辽阔，各地情况千差万别，只有因时、因事、因地制宜，才能求得最佳效果。社区实行居民自治，自治组织可以结合实际情况，选用恰当的方式方法来为居民办好事，服好务。更重要的是，城市社区建设是在全能政府体制“失效”基础上产生的。行政导向的社区建设可以在较短时间整合社会，但所构造的社会与传统体制具有同构性，即社会仍然为政府所吸纳，社区的工作主要是落实政府任务。在这一体制下，政府难以超脱各种利益群体，专事履行公共管理的职能，也不可能长期持久的包揽所有社会事务。自治导向的社区建设将政府管理与社会管理分开，由社区组织承接政府和市场都难以承接的社会事务，是市场经济体制下城市管理体制的创新。它可以促使结构合理分化，政府专事公共管理，市场专事营利，社区专事非政府非营利性社会事务，从而达成社会和谐。[2] 其次，社区居民自治是化解社会矛盾，构建和谐社区的必要路径 任何一种体制只有当它能够不断满足社会成员的需要才是有活力的。与计划经济体制相适应的全能政府为什么会“失效”，其重要原因就是需求信号不灵，无法及时迅速了解社会需求，并提供有效供给。我国现在既是经济的黄金发展期，又是各类社会矛盾和社会问题的凸显期。社会转型必然要造成利益格局的变化和社会阶层的变化。影响社会稳定的所有因素都可能发生在社区。城市社区面临着许多新的矛盾、新的挑战，处在所有社会矛盾和社会问题的风口浪尖，所以会经常出现矛盾和纠纷，而矛盾纠纷和分歧争端正是隐藏在社区内的不和谐因素。当这些不和谐因素处在萌芽状态之时，就要协调解决，让不同的意见表达、沟通与交流，最终达成一致。社区只有提前做好防范工作，才能最大限度地把各种问题消化在基层，才能够防患于未然。[3]而在这方面，市场的反应往往是“盲点”，且信号容易“失真”。而政府由于其体制的“科层性”特点，也使其难以及时有效了解社会成员大量具体、细致的社会需求，及时化解各种矛盾冲突并提供有效服务。那么，谁能够最及时、准确地反映和表达社会需求呢?是直接生活在社会之中并能对满足社会成员需求负有责任的社区居民自治组织。实行社区居民自治，社区成员通过社区自治组织进行自我管理、自我教育和自我服务，满足政府和市场难以满足的社会需要，参与解决社区发展问题，创造自己的幸福生活，从而最终建成和谐美好的社区家园。 第三，社区居民自治是发展基层民主，维系社区和谐的必要保证 人民是构成一个国家的重要要素，没有一定的人口也就无所谓国家。国家的兴衰成败与本国人民的努力程度是分不开的。国家的福祉由人民分享，国家的建设要靠人民奉献。要焕发人民的爱国热情，激励人民的爱国之志，充分发挥他们的积极性、主动性和创造性，必须尊重人民群众的主人翁地位，使他们能真正当家作主。[4](p.92)对于一国的建设是这样，对于一个社区的建设亦是这样。社区居民是社区的主体，和谐社区的建设因之于居民、依靠于居民，社区和谐的福祉为之于居民、分享于居民。社区作为社会的细胞，是政府沟通基层社会的中介和桥梁，在社区实行居民自治，可以有效地培养居民的民主精神，使居民采取积极主动的态度，投身于与自己相关的政治生活中去，并在这一政治生活中提高自己的政治素质和政治热情，使国家的政治生活得到良性和谐的运转。可以说，社区居民自治是发展基层民主，推动国家政治民主化建设的战略起点。同时，也只有在社区实行居民自治，保障居民们行使自己的民主权利，按照自己的意愿选举出自己满意的自治组织，让居民通过居民会议（居民代表会议）来讨论决定自治区域内的所有大事，办什么，不办什么，先办什么，后办什么，才能反映大多数居民的意愿，避免居民的权利被僭越，达到民心顺畅，从而形成社区内真正的和谐，并为维系社区的长久和谐提供必要的制度保证。 三、社区居民自治要求居委会发挥其自治功能 城市居委会这一群众性自治组织，是随着新中国的诞生而产生的。新中国建立之初，国家在基层社会建立了居民委员会的组织机构，并通过《城市居民委员会组织条例》确认了居委会的群众自治性质。但从20世纪50年代中期开始到70年代末改革开放，城市居委会一直没有发挥民主自治的载体作用，并在相当长的一段时期内，在计划经济所塑造的“单位制社会”下，基层居委会的生活空间和公共管理作用被超强的政府完全“替代”和“真空化”了。直到改革开放以后，“全能政府”的计划行政模式随着市场经济的推进逐步削弱，同时政府的直接管理深入到基层社会细胞也需要巨大的成本。市场经济的发展扩展了公共生活的空间，需要通过社会自治体的培育发展管理公共事务，满足群众的各种生活需要。在这样的背景下，居委会的群众自治在新一轮的社区建设大潮中开始逐步酝酿发展。 从法理上讲，城市居委会是基层群众性自治组织。我国宪法第111条规定：“城市居委会是基层群众性自治组织。”《中华人民共和国城市居委会组织法》第二条第一款进一步明确规定：“居委会是居民自我管理，自我教育，自我服务的群众性自治组织。”城市居委会不属于政府机构的一部分，它是城市居民在本居住区域内自己组织起来直接管理自己事务的组织。然而，在社会转型期，我国的城市居委会越来越明显地表现出行政化的特征：实际运行中，居委会更多的是承担了过多的行政性事务而演变为作为政府“一条腿”的准行政组织，发生角色错位，使其应有的自治功能受到很大的拘束而难以有效发挥。据调查，目前居委会所承担的工作有十大类近百项，其内容包括小区环境卫生、小区社会治安、物业管理、民政帮困、计划生育、宣传教育、迎接考核评比、收款、人口普查等方面。而且，这些工作任务主要来源于政府。对居委会干部的抽样调查结果表明，有93.3%居委会干部认为各项事务主要来自于街道办事处，相比之下，只有6.7%的人认为来自于社区居民。[5] 城市社区居委会的行政化造成居委会自治组织角色发生错位，使其应有的自治功能难以发挥，由此不仅导致基层民主建设迟滞、政府行政管理成本上升、社区资源无法有效利用，而且也致使社区自治理念匮乏、公民自信心降低、政府与社区关系扭曲。所有这些，都会对社区居民自治产生致命的冲击，并最终损害到和谐社区的建设，进而对构建和谐社会产生不利影响。 在我国目前的制度环境中，社区居委会是社区内的权威性自治组织，是国家承认的社区内组织的最高代表机构，负责管理社区的一切公共事务，负有说服社区内的组织与国家合作来实现政策的有效实施的责任。同时，在社区中，居委会与其他的社团组织相比有着得天独厚的发展条件，如它的自治性质受到了专门的法律保障，在与居民长期的交往互动中积累了丰富的社会资本，与居民之间相互掌握的信息大体对称，已经在长期的发展过程中形成了一整套运作方式等等。因此，作为社区建设的重要载体，居委会在发展社区居民自治的进程中担负着不可推卸的责任。居委会在社区居民自治中要发挥有效的作用，就必须打破目前的行政化趋向，纠正角色错位，成为真正的由社区居民民主选举出来的、代表民意的社区群众自治组织，使其受到束缚和压抑的自治功能得到解放和有效发挥。只有如此，才能使居委会真正成为代表民意沟通政府与基层社会的桥梁和纽带，促成国家社会的良性互动关系，形成社区的有效自我治理机制。也只有如此，才能使居委会成为社区居民自我管理、自我教育、自我服务的中心平台，成为城市社区发展居民自治的有效载体，从而有效推动和谐社区建设，并最终促成和谐社会的构建。 总之，构建和谐社会是一项巨大的系统工程，涉及到政治、经济、文化、社会等方方面面。在这项系统工程的实施中，城市和谐社区的建设是其中必不可少的一环。因为城市社区是构造社会的基本细胞，只有达成社区的和谐，才能小和谐促成大和谐，最终形成整个社会的和谐。而要建设和谐社区，从长远来看，实行社区居民自治是必然的趋势和选择。因为只有实行居民自治，让居民自己来管理自己的事情，才能真正畅通民意表达渠道，使社区内、居民间的矛盾冲突及时得到解决，而不致使不和谐因素产生积累效应，对社区，进而对社会产生大的冲击和震荡。要发展社区居民自治，就必须有效利用城市社区内权威性自治组织居委会的平台载体作用，打破其行政化倾向，纠正其角色错位，开发其自治功能，使其成为城市社区中真正的群众性自治组织，只有这样，才能使社区居民自治有可能实现。因此，我们可以说：构建和谐社会要求城市社区居委会必须充分发挥自治功能。 城市社区管理论文:城市社区民主管理 内容摘要 本文将通过对城市社区旧有的组织管理体制、现在政治体制改革下重新建立的新的社区组织管理体制的分析，来说明城市社区管理的问题及如何实现城市社区管理的民主化，并说明政府应采取的相应措施。 前言 近年来，随着我国经济体制改革和政治体制改革的进行，社会生活的各个领域发生了翻天覆地的变化，旧有的一些社会组织、管理体制已经不能适应现代社会的发展了。社区问题正是在这种情况下得到越来越多的重视。从80年代中期开始，社区的概念重新在我国城市的社会生活中被得到运用。 “社区”一词译自英文的Community，其原意为“人群共同体”，20年代传入中国时和“社会”一词混用，特指一种以地域特征联系起来的初级社会。在这样的社会里，人们具有同样的文化特质，守望相助，形成一些基本的社会关系。它是社会学中常用的概念。本文中所讨论的城市社区是由社会学的概念发展而来，是指聚集在城市范围内的社会群体和组织按照一定的规范和制度结合而成的社会实体。社会学家认为社区具有以下一些基本的构成要素：①具有一定数量的、以一定社会关系联结起来的、参与共同社会生活的人群；②有一定界限的地域，其界限一般来说是比较明确的；③有一套相对完善的生活设施；④有一套相互配合的生活制度和管理机构；⑤生活在其中的社会成员在情感和心理上具有一定的认同感和归属感。由此，可以看出社区具有的地域性特质，它还包含着一定的社会和文化的含义。城市社区是一种不简单地等同于行政区划的概念，它超脱了行政辖区的范围。在如今的社会生活中，我们越来越多地用到社区这个概念。 我国社区管理的现状 我国长期以来实行的是计划经济体制，由此形成我国独特的社会结构，使其具有这样一种特点：单位是政府的附属物，凡学校、商店、企业、事业、机关、团体等等一切社会组织，均自下而上地隶属于某个上级，构成一个体系，最终归属于中央政府。在计划经济体制下，我国社会结构具有纵向单一性的基本特征，国家和政府几乎包揽了一切事务，垄断了所有资源，国家与社会合二为一，社会成为国家的附属物，社会成员对单位、最终是对政府有着极大的依赖性。国家和政府控制着几乎所有的资源，习惯上运用行政化的方式来组织经济活动和社会生活，和社区有关的工作被纳入政府工作轨道，成为党和政府的地区工作。在当时，还没有明确的城市社区概念，只有行政区划的分别，政府只是简单地通过行政方式来管理。 计划经济体制下的社区组织管理模式中最大的问题就是“街道”社区的“条块分割”问题，即街道办事处、五所一院（工商所、派出所、地段医院等）分别属于不同的条块，有各自的上级主管部门，管理目标、管理手段等都是通过纵向渠道来实现，互相之间无直接关系。在这种体系中，政府运用行政指令来实施对社区的管理，基层组织缺少自主性。社会成员被严密地控制在其中，对各种涉及自身利益的问题缺少发言权，每个人只能机械地服从政府的命令和号召。长久以来，社会成员已经习惯于这种管理方式，他们的积极性逐渐丧失。而政府由于这种僵化的管理体制也很难了解社会成员的真正想法，他们只能凭借经验来管理社会事务，结果造成政府管的不少，效果却不好。 现在，市场经济的发展推动了社会生活各方面的发展，人们不再满足于既有的生活方式。新的住宅小区不断建立，形成各种新型社区关系，以往的街道社区模式已不适应这种新发展了。人们的流动性增大，对单位的依附性越来越小。政府对单位的控制无法起到象以前一样的作用，改革使政府和企业原来承担的相当一部分社会功能分离出来，转给了中介组织和社区。因此，人们参与社区事务的意识逐渐增强；人们渴望亲自管理社区，实现自己的利益要求。旧有的街道社区管理模式主要是街道办事处和居民委员会起作用，户口归属于街道的居民只能服从街道的管理，居委会作为居民代表也只能起“传声筒”的作用。这种单纯的行政化的管理模式已不能适应现代社会的发展，已不能满足社会成员的内在的利益需求。 加强社区民主管理是改革的需要 近年来随着城市的发展，在城市管理中出现许多新问题：①政府对城市居民日常生活中的许多微观事务管理过多；②企业分离出来的大量社会职能交给了政府，使之难以承受；③外来人口的大量涌入令政府难以“消化”；④老龄问题加重了政府的负担；⑤政府难以解决群众生活中存在的全部困难；⑥令政府大伤脑筋的社会治安问题；⑦城市管理条块分割、体制不顺，造成“看得见的管不了，管得了的看不见”的矛盾；⑧城市管理机构设置格局和人员配备不合理等，严重影响了政府职能的发挥。这都是改革中涉及到城市社区出现的一些具体问题，需要加强社区的民主管理。 社区组织重建是发展社区民主管理的根本 加强城市社区的民主管理首先要充分发挥社区建设主体的作用。社区建设主体包括政府法人、企事业法人、社团法人以及全体社会成员。要充分发挥政府法人的主体作用，理顺政府法人与其他方面的关系；要充分发挥企事业法人的支持作用，利用本企事业的资源，积极参与社区活动，完成自身承担的社区建设和管理任务；要充分发挥社团法人的中介作用，使其真正成为政府和社区成员之间的中介组织角色；要充分发挥社区成员的基础作用，形成广泛参与、共同创建的局面。 其次要建立合理结构与有效的运行机制。在城市社区建设和管理工作中，旧有的管理体制是“两级政府，两级管理”：“两级政府”指市政府和区政府，“两级管理”指市政府、区政府对社区建设所实施的管理；应建立“两级政府，三级管理”的新体制，重点是强化街道办事处的社区管理功能。如上海市正在进行这样的尝试，实行这种新的体制。 第三要重构合理的“行政区——社区”体系。其基本内涵是：在原来行政、社会合一的城市行政区体系的基础上，根据社会发展的内在联系，突破“街道”这一基层行政区的限制，在更大的范围内构建规模不同、类型各异、功能明确的社区体系，形成纵向管理以行政区为主、横向发展以社区为主的“纵——横”结合的“行政区——社区”体系。在原体系中，政府过多地承担了不应由政府承担的微观经济和社会管理职能，因此削弱了政府在宏观层次上的调控和整合作用。在“行政区——社区”体系中，政府组织通过转变职能，将部分微观的管理服务职能交给社团一类中间组织，并逐步强化政府自身的宏观调控和整合职能，并以行政力量推行。不过在现行体制下，行政区体系仍是社区组织体系的主导结构，社区体系只是对它的补充和修正。 第四，重建社区组织这是最重要的一点。重建新型社区组织，就是要根据管理、社区服务的需要，培育具有独立法人资格、以社区为活动区域的公益性、事务性、中介性社区组织、中介机构和待业性公司，依靠它们进行社区内的管理和服务活动。政府行政组织则主要从事宏观协调、监督作用。具体地说要进行组织角色的确定，原来政府的派出机构如街道办事处应从“家长式”管理这种角色中退出，把一些社会性管理与服务职能交给相应的社区组织来完成，转变政府职能，变全能管理为权能管理，适当放权给社区组织；以法律形式确定社区组织的地位与作用，使其成为独立的具有法人资格的团体，而不再是政府的依附。 对新型城市社区组织管理模式的设想 要加强城市社区民主管理，就要构建新型城市社区组织管理体制，其基本思路是从社区建设、社区发展的高度出发，统筹规划、综合协调，构建合理的“行政区——社区“体系，确定合理的社区规模，大力发展各种社区组织，实现社区组织结构与组织功能的合理分流与协调发展，最终形成多元化的、“纵——横”结合的新型社区组织管理体制。 国外已经实行的城市社区管理方式也是可以借鉴的，因为他们的城市发展得比我们早，比我们的城市发达，相比之下拥有更多的经验。比如，从组织类型来看，德国、意大利实行的是协会型，即由选举产生的委员会；法国、瑞典、日本实行的共同团体型，即参与社区共同管理的团体；美国、英国实行的单一功能团体型，即因社会管理功能的明细化而产生的单一功能组织；还有韩国、泰国及我国目前实行的公共团体型，即类似地方自治体的团体。像日本的居民组织——町内会，对我们就有一定的借鉴意义。町内会原则上是指旨在把居住在同一社区内的所有家庭和企业组织起来，共同处理社区中发生的各种共同的问题，能够代表社区并参与社区管理的居民自治组织。町内会以遵循非赢利、非党派、非宗派三原则为特点，促使人们按照这三原则监督町内会的活动，促进町内会的民主化。当然各国国情不同，我们不能完全照搬别国的经验，我们可从别国的经验中吸取适合我国的部分，再结合我国国情创造适合我国特点的城市社区管理形式。 根据我国城市社区组织管理体制的现状与发展趋势，参照国内外有关城市社区管理模式，我们对新型城市社区管理模式可以提出以下一些设想： 由于我国具有多元化的社会经济现象，使得社区整合也是多元化的。所以，我们要构建一种多元社区组织管理模式。既要兼顾已有的街道办事处、居委会，还要纳入一些新型组织以补充街道社区的不足。具体来说，可以在城市社区组织管理体系中设立和完善这样的组织：社区管理委员会、民情委员、社团组织、企事业组织、政府组织、居民委员会等。 社区管理委员会作为社区常设机构，行使社区管理的宏观决策权。它是实行社区管理的主体，它应在上级政府指导下，通过召开社区各方代表参加的“社区代表大会”，由与会代表选举产生。委员会成员由政府代表、各社区组织代表、社区居民代表和社区内各企业、事业等单位代表组成，具体人数和代表构成视社区规模和社区性质而定。在委员会中，各方代表地位平等，集体进行管理决策。其中，政府代表由街道办事处主任和其它行政职能部门负责人担任，主要起沟通制衡作用。社区管理委员会有以下一些职能：①统筹规划，根据上级政府和有关部门的要求和指导，结合本社区的实际情况，在充分协商的基础上，对社区发展和社区管理作出统一规划，确定社区发展的近期、中期和长期目标与任务；②组织协调，根据规定的目标和任务，利用有效的机制和方法，寻找并落实管理任务的执行者，协调社区各部门关系，配合社区管理工作正常实施；③监督调控，以管理职责为依据，并以有关的法律、法规、协议、合同为准则，对社区管理的情况进行检查和监督，使之符合社区管理的目标和要求。社区管理委员会定期召开大会，社区居民通过选举代表来实现对社区的管理。 民情委员是一种监督性组织，设置的主要目的是监督、检查社区内各项工作，看它们的设立、执行、完成情况；及时反馈社区内成员的生活、工作情况以及他们对社区管理委员会工作的意见，是社区管理委员会和政府、社区管理委员会和社区成员之间的信息反馈渠道。它一般由社区内德高望重、热心公益事业的人担任，由上级政府直接聘任，是一种荣誉性职务。其人数视社区规模大小和社区基本性质决定。它主要起沟通媒介作用，没有决策权。它独立于社区管理委员会之外，其成员没有报酬，属于自愿参加。 社团组织主要指社区中各类公益性、服务性、中介性组织。如社区福利组织、志愿者组织、慈善组织、社区服务组织或一些行业组织，如个协、体协、舞协等。其主要职能为社会性的管理与服务、重大决策的参与，包括：①参政议政，参与社区发展和社区管理重要措施的制定；②执行社区管理委员会决议，行使一部分专业化社会管理和服务职能；③参与社区公益活动，承担社区服务、社区教育、社区文化等各种公益性职能；④帮困解难，开展社区扶助服务、志愿服务、福利服务活动；⑤社区治安、民事调解、外来人口管理服务等。社团组织主要是社区管理委员会决策的执行组织，社区管理委员会具体通过它来实现对社区事务的管理。社区成员的生活问题可以通过社团组织得到解决。政府应转变职能，大力发展各种社团组织，把过去由政府包揽的社会职能分配给社团组织，由它们来承担，减少政府负担。 企事业组织在社区内可以分为两大类：一是一般性生产、经营服务单位，它不参与社区内具体管理与服务活动，但通过参加社区管理委员会，与社区其它组织沟通，可享受社区提供的各项服务，同时有义务为社区发展提供人力、物力、财力上的支持。另一类是社区内专业性的行业管理公司，如物业管理公司，这类公司的管理服务内容与社区管理委员会有交叉，所以，要通过参加社区管理委员会，明确自己相应的权限，其主要职能应以社区内的物质设施为重点。 政府组织在社区中主要包括街道办事处，以及政府职能部门在社区的延伸机构，如派出所等。在旧的管理体制中，街道办事处作为区政府的派出机关，具有政府性质，不具有独立的财政税权，它是代表区政府管理地区性的社会事务，但其作用并不突出。为此必须使办事处的权责到位，真正具有综合协调和监督政府各职能部门在基层辖区范围里的工作的权限；应该努力提高街道办事处在居民心目中的政府权威形象，排除各种非政府行为的任务向办事处摊派，要增加办事处发展社区事业的政府财政投入。街道办事处在社区管理委员会中居于重要地位，其主要职能是：①代表政府参与社区管理，体现政府意图，起宏观协调、监督指导作用；②执行社区管理委员会决议，行使辖区内行政管理权限；③工商所、派出所等则代表政府有关职能部门管理相应行政事务，并向上级主管部门和社区管理委员会负责。 居民委员会是社区内居民的群众性自治组织，也是社区管理的基本单元。其职能主要为：①执行社区管理委员会决议，管理特定居民点的日常事务；②推举居民代表参加社区管理委员会，反映民意、民情；③配合各专业性社团组织、政府组织，维护社区环境、社区安全，提供便民服务。从目前居民委员会的实际情况看，有几方面问题应予以解决。一是减少对居委会的行政性分派任务，使居委会的工作更多地产生于当地社区居民的实际需要。能否搞好居委会工作的一个很重要的前提是居委会工作是否真的出自社区居民的共同需要，是否体现了对社区的公益性。二是如何解决好居委会的工作经费和活动经费的来源以及人员编制问题，其理想状态是居委会成员以兼职和义务性工作为主，可以靠志愿者服务。政府可以适当投入部分人力和财力，形成一个社区工作者的行业群体，作为联系街道办事处和居委会的纽带。三是对居委会工作进行宣传，增加居民对居委会工作的了解。居委会干部应多与群众进行联系，增加工作的透明度。 建立在组织重建基础上的新型城市社区管理模式，其实现还要注意以下几方面：①法规建设，它是实施社会化社区管理的前提，为适应新型城市社区管理模式，必须制定和完善有关社区管理的法规，以法律形式确定各社区组织的职能，使社区管理规范化；②社区整合，建立良好的社区内部关系，充分运用各种社区资源和社区管理手段，协调各组织间相互关系，使其相互促进，实现社区全面发展；③制定社区发展的长期、中期、短期规划，计划的制定应有社区居民的参与，并且体现满足大多数居民的利益；④培养社区居民的参与意识，促使居民积极参与本社区的公共事务，提倡社区成员间的互助合作精神，提高社区的自我管理能力，进而提高全社会的民主程度；⑤政府转变职能，要将基层组织实行属地化管理，把社会职能交给社会组织，通过这种属地化管理实现对社区工作的指导。 加强城市社区的民主管理有利于政府集中精力于宏观决策，使政府从琐碎的事务管理中脱身出来；有利于真正满足社会成员的需要；有利于社区的发展；有利于各种社会组织的发展。它符合我国经济体制改革和政治体制改革的要求，对社会的进步起着巨大的促进作用。城市社区民主管理的实现需要长期的努力，要在旧有体制的基础上进行组织重建，当前的重点是结合政府机构改革，转变政府职能，建立新型的社区组织管理体系，推进一系列对旧有城市社区组织体制的改革，深化社区成员的民主参与意识，使社区脱离单纯的行政区划的概念，将行政化和社会化相结合，成为真正意义上的社区。同时，这也是实现政治民主化的重要途径。加强城市社区的民主管理，才能真正满足社会成员的需要，必将带动人们的积极性，从而促进社会的发展。 城市社区管理论文:城市社区道德管理 摘要：阐述了在我国加强城市社区道德建设的必要性，分析了在我国加强城市社区道德建设的可能性，在此基础上结合中国传统文化的基本精神、价值取向和基本特征就加强城市社区道德建设提出建议。 关键词：城市杜区；道德建设；传统文化 处于建设社会主义和谐社会的重要时期，其特征正如十七大报告指出的“社会主义文化更加繁荣，同时人民精神文化需求日趋旺盛，人们思想活动的独立性、选择性、差异性明显增强”，为此，加强城市社区道德建设十分必要。 2000年《中共中央办公厅、国务院办公厅转发民政部关于在全国推进城市社区建设的通知》中指出：“大力推进城市社区建设，是新形势下坚持党的群众路线、做好群众工作和加强基层政权建设的重要内容，是面向新世纪我国城市现代化建设的重要途径。”城市社区道德建设是城市社区建设的重要内容之一。2001年10月中共中央印发了《公民道德建设实施纲要》，纲要明确指出：“坚持继承优良传统与弘扬时代精神相结合，要继承中华民族几千年形成的传统美德，发扬我们党领导人民在长期革命斗争与建设实践中形成的优良传统道德，积极借鉴世界各国道德建设的成功经验和先进文明成果，在全社会大力宣传和弘扬解放思想、实事求是，与时俱进、勇于创新，知难而进、一往无前，艰苦奋斗、务求实效，淡泊名利、无私奉献的时代精神，使公民道德建设既体现优良传统，又反映时代特点，始终充满生机与活力。” 1加强我国城市社区道德建设的必要性 1．1创建新时期现代化社区的需要 《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》中提出了坚持政府指导和社会共同参与相结合努力建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型现代化社区，在城市化进程中，社会主义经济体制、民主政治体制和其他体制的变革势必对城市社区的生活带来影响：经济交往方式的改变使城市居民内在联系增强，城市居民间的交往机会也增多，交往需求增强，这就要求城市社区必须加强建设，以适应这一变化，社区办社会的方式使社区承担的社会职能越来越多，社区居民对社区的依赖性在增强。无论是城市社区优美环境的创造、完善服务的实现，还是和谐的人际关系都需要道德的维系，都需要加强城市社区道德建设。 1．2解决转型时期我国城市出现的伦理问题的需要 我国正从传统文明走向现代文明，经历着从传统社会向现代社会的转变，在这个转变过程中，人们的道德观念出现了新的变化，并出现了一些伦理问题。这主要表现在两个方面：①个人本位问题，随着城市经济的发展，个体的自主地位增强，为追求自身的利益，自私自利、损人利己的现象较为普遍。②人际关系功科化，作为市场经济建设的阵地，经济领域内通行的等价交换原则被扩展到社会生活，导致城市居民间人际关系的功利化，人际关系功利化会引发诸多道德问题，如奉献精神，互帮互助的精神的弱化乃至消失，人与人之间的感情淡漠等问题。这些问题的解决有赖于城市社区道德的建设。加强社区道德建设有助于人们处理好道德与经济的关系，处理好人与社会的关系、人与人之间的关系，激起人们从事社区文明建设的积极性和创造性，提高社区居民群众的精神境界和文化修养，从而推动社区发展。 总之，城市社区道德建设是促进社区整合，社区团结的重要手段，是城市社区建设向前发展的基本前提，是增强城市社区建设凝聚力和吸引力的基础，是城市社区文明建设的关键。 2运用传统文化加强我国城市社区道德建设的可能性 我国城市社区的特征使运用传统文化加强城市社区道德建设成为可能。 (1)城市社区的地域性为运用传统文化加强城市社区的道德建设提供了可能，“城市社区就是由一定地域范围内的城市居民连同他们的社会活动、社会关系、组织制度、社会文化和社会心理等方面构成的社会共同体。”城市社区作为城市社区居民生活的场所，社区办社会的方式使居民对社区的依赖性增强，城市社区居民基于相近地域间的天然联系为加强城市社区道德建设提供了可能性。 (2)我国城市社区发展的自发方式使运用传统文化加强城市社区道德建设成为可能。城市社区发展的自发方式主要是指“基于自身商品经济的文化传统、地理区位和自然资源条件，在外部经济与社会发展方式的影响下，经过自身经济与社会结构的不断分化和整合，逐渐地依靠自身发展的惯性，推动和促进城市化和工业化社会过程的方式。”自发方式是我国大部分的城市社区的发展方式。以自发方式发展的社区基于自身的文化传统、地理区位和自然资源逐步形成的，我国城市社区在其形成过程中逐渐形成了自己的社区文化，但是中国传统文化是我国城市社区道德建设汲取营养的土壤。 3运用传统文化加强我国城市社区道德建设的建议 十七大报告中指出：“弘扬中华文化，建设中华民族共有精神家园，中华文化是中华民族生生不息、团结奋进的不竭动力，要全面认识中国传统文化，取其精华，去其糟粕，使之与当代社会相适应、与现代文明相协调，保持民族性，体现时代性，”努力探索发掘和研究民族文化的丰富内涵为社区建设服务，是摆在我们面前的一项重要任务。运用传统文化加强社区道德建设就是要结合传统文化的基本精神、基本特征及价值取向加强城市社区道德建设。 3．1中国传统文化的基本精神对于加强城市道德建设的意义 中国传统文化是在中国几千年的历史过程中逐渐形成的，中国传统文化对中华民族性格的塑造，对中国人的道德境界、理想人格的培养，对中国家庭、社会的稳定以及中华民族的延续、发展都发挥过重要的作用。文化精神是被本民族大多数成员所认同的、在民族文化中占主导地位的、贯穿于民族发展过程中的基本思想、基本观念。中国传统文化的基本精神在《中国文化概论》一书中被归纳为“刚健有为、自强不息的精神”，“人本主义精神”，“天人合一精神”以及“礼治精神”。 3．1．1“刚健有为”的精神对于城市社区道德建设的意义 《易经·乾卦象传》上说“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物。”自强不息、刚健有为的精神一直是中华民族奋发向上、蓬勃发展的动力。这种精神在全民族的历史创造活动中发挥着积极的作用，中华民族之所以拥有五千年的文明史，之所以有改革开放以来的高速发展，与这一精神是分不开的。刚健有为、自强不息的精神对于个人人生价值的实现也有着积极的意义，社区是社会的基因，我们建设社区的目的之一，也就是创造良好的环境，激发人们的创造力，在城市社区道德建设中激发了这种精神，弘扬发挥这种精神，才能建设一个富于创造性的社区。 3．1．2“以人为本”的精神对于加强城市社区道德建设的意义中国传统文化的“以人为本”包括“以民为本”“重人伦远鬼神”“肯定个体的心性向善”这三个方面。以民为贵的的重民思想是中国传统人本主义的重要体现，“重人伦远鬼神”则体现出中国传统文化重现世、重生活、重人伦的基本生命态度，“肯定个体的心性向善”在中国传统文化中具体表现为注重人的修养，从个人与家庭、宗族、国家的关系上来肯定个体心性的完善。 城市社区道德建设中，这些基本精神是建设良好环境与和睦的人际关系的思想基础，缺少了我们传统中的这些基本精神，中国人就不能称其为中国人，民族文化的这些精髓已为我们打上了深刻的烙印。 3．2传统文化的基本特征对于加强城市社区道德建设的意义 传统文化的基本特征可以归结为“重伦理，倡导道德至上”、“重和谐与融合”、“重实际、追求稳定”、“重理性与人文教养”。 3．2．1重伦理、崇道德的特征有助于加强城市社区道德建设 中国传统文化是一种伦理型文化，也被称作崇德型文化，孟子曰：“天下之国在本，国之本在家。”(《孟子，离娄上》)这句话概括出我国传统社会的实质——家国同构。家族是中国人生活的重要场所，也是封建统治者建立统治秩序的基础。在家国同构这种宗法观念的影响下，重视家庭成员之间的人伦关系成为个体最重要的任务。“崇德”也就是中国传统要求人要以德行修养为安身立命之本，重视道德自觉和人格完美，强调道德在社会、人生中的地位和作用，这种以道德为本位的文化重视个人对家庭的职责和对社会的义务，它有利于建立和谐的人际关系，有利于家庭的稳定，有利于社会的和谐。 3．2．2重人文教养的特征有助于加强城市社区道德建设 在中国历史上，维系社会伦理道德，调节个人心里平衡的力量来源于中国传统文化所强调的个体的自我反省、自我约束和自我完善，个体的自我反省、自我约束和自我完善又是来源于以礼乐精神为核心的人文教养，通过道德教育、礼乐熏陶，从而培养出人格理想和人生境界。 3．3传统文化的价值取向对于加强社区道德建设的意义 “中国传统文化的价值取向，表现为中国传统文化系统中的价值系统，主要体现为价值判断，它对传统文化的发展具有指导作用。”传统中国文化的价值取向可以概括为“以修身，齐家、治国、平天下的积极进取”的价值取向，“以伦理道德为人际关系和社会秩序的纽带”、“以物质与精神关系中的重义轻利”，“尚古倾向和平均主义”。 3．3．1“以修身、齐家、治国、平天下积极进取的价值取向”有助于加强社区道德建设 直接提出修身、齐家、治国平天下的是《札记·大学》：“古之欲明明德于天下者，先治其国，欲治其国者，先齐齐家；欲齐其家者，先修其身，欲修其身者，先诚其意，欲诚其意者，先致其知；致知在格物。”格物、致知、诚意、正心、修身、齐家、治国、平天下这八目影响了中国一批又一批的知识分子。它表现出中国传统知识分子的对人生的积极进取精神。这种价值取向强调个体的自我约束、自我激励和自我塑造，有利于塑造和谐完美的精神个性，有利于形成正确的自我认知，有利于维持人际间的和谐关系，有利于形成社会发展的整体合力。 3．3．2“以伦理道德为人际关系和社会秩序的纽带”对于加强社区道德建设的意义 中国传统道德是建立在血缘与宗法关系基础上的，这就使家庭伦理道德成为中国传统社会道德的重要内容。这主要表现在对“孝”的推崇，家族中心的价值取向的最大特点是对“孝”的张扬，对“孝”的及其家族中心的观念强调，它赞成中华民族尊老敬老、讲求孝道的社会风尚，重视家庭成员之间的和谐，有利于家庭和社会的稳定。 4结语 中国传统文化是在历史中形成的，它具有一定的时代性，为此，在当前的城市社区道德建设中，就要在继承社区传统文化特色的基础上，弘扬和培育新的城市精神。创新和提升社区文化。“所谓城市精神是城市形象和市民价值观、思想道德水平、文明程度的集中体现，”城市精神是城市文化的核心。弘扬和培育城市精神就应加强家庭伦理道德建设和人际道德建设，家庭伦理道德建设直接影响到家庭生活的质量和社区的精神文明建设。加强家庭伦理道德建设就是要加强对社区居民的家庭美德教育，发扬中华民族尊老爱幼的传统美德，维护家庭稳定。加强社区人际道德建设就是要结合社区居民实际开展社会公德教育，职业道德教育，增强社区居民对社区的认同感和归属感。创新和提升社区文化可以以群众性社区文化活动为依托大力发展特色文化，积极开展群众性的文化活动营造社区文化氛围。 城市社区管理论文:城市社区消防管理 在社会学中，社区（community)是指若干社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成一个在生活上相互关联的大集体。所谓社区消防是指利用现有社区的组织机构，建立社区消防网络，发挥管理服务功能，实现社会消防自治，共同预防火灾的发生，形成一个新的社会化消防管理格局。社区消防管理主要指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区消防的正常秩序，满足社区居民消防安全特定需要而进行的一系列的自我管理或消防行政管理的活动。社区消防管理通过各种体制、手段、方式等要素来落实管理社区消防的特定目的，这些要素的有机结合称为社区消防管理模式。 据考证，人类用火最早的历史是在我国的元谋人和西候度人，距今大约170－180万年。人类学会用火，是跨入文明世界的一个重要标志。“消防”一词，是在我国清代光绪年间才出现的。中国历史上一般将同火灾作斗争称之为“火政”或“火禁”，防火与救火等。20世纪初，“消防”一词从日本引进我国，曾经泛指消灭与预防火灾、水灾等灾害，后来，约定成俗，“消防”一词才具有现在“火灾消防”的特定含意。而“社区消防”这个概念的产生是由于1986年民政部为配合城市经济体制改革，首先倡导在城市基层开展以民政对象为服务主体的社区服务，同时，把社区消防作为社区服务项目之一也推进了千家万户。如今，社区消防安全现在已经是城市社会保障体系的重要组成部分。当代中国，如何通过社区这一有效载休，发挥群众消防组织的作用，实现社区消防安全管理"无缝隙"覆盖，形成社区消防工作"自我管理、自我服务、自我提高"的运行机制，建立适合人们生存环境需要和现代城市发展的火灾预防及救助体系，提高全民消防素质和城市整体抗御火灾的能力，推动城市的消防工作社会化进程，已成为当前消防工作的重要课题。近些年来，随着经济的发展和文明的进步，社区居民对生活质量的要求越来越高，家庭环境现代化、家庭设施电气化、家庭装潢高档化、家庭生活燃气化，已成为不争的事实。而社区消防安全的管理、消防安全设施的建设已远远跟不上居民家庭的快速变化，致使居民家庭火灾持续高发。据统计，1990至1999年，仅上海市共发生居民火灾10953起，死亡327人，伤403人，造成直接经济损失3184.6万元。火灾起数、死亡人数、伤人数、直接经济损失分别占全市火灾总数的36.3%、63.2%、38.3%和15.4%。由此可见，居民火灾占相当大的比重。自从2000年以来，中央办公厅、国务院办公厅转发了《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》，各地普遍建立社区居委会，形成新的城市基层社会管理体制。把消防建设列入社区建设之中，建立起与社区建设相适应的社区消防管理和服务网络，是新形势下社区消防工作的新模式。 一、社区消防的特点和意义 （一）新形势下社区消防工作的特点 1、社区自主性。目前，社区建设是以居民委员会辖区为基本单元开展的，其基本特征是让社区居民自主管理自己的事务。居民委员会可以利用法律赋予自己的权利，按照群众的意愿自主发展，按国家政策法规做好相关工作，为依法行政、落实管理目标创造有利条件，实现国家管理与基层社会的良性互动。所以，公安消防机构在开展社区消防工作时，必须树立群众自治理念，依靠社区群众，尊重群众意愿，重视和发挥群众组织的作用，把挖掘和利用社区资源，整合社区力量，调动一切积极因素强化社区消防功能，作为做好社区消防工作的重要基础。 2、政府指导性。作为政府机构的公安消防机构，随着社区消防工作的迅速发展，引起公安消防机构在社区消防建设中的地位和作用也发生了相应地变化，公安消防机构不再扮演包办、管理的领导角色，而是处于指导、协助、服务社区消防建设的地位。各级公安消防机构在社区消防建设中既要看到城市社区消防工作的发展方向是消防工作自治，在具体工作中充分尊重和考虑广大人民群众的意愿，避免短期行为，又要防止片面强调社区自治，单纯认为社区消防工作是社区的事情，社区居民愿意怎么搞就怎么搞，不积极履行推动和参与社区消防建设的职能。 3、工作群众性。社区建设作为我国推进城市基层社会民主化进程的重要途径，其发展目标就是要充分调动社区居民、单位的积极性，依靠自身力量，对社区公共事务实施自我管理。而这一目标也正是消防工作社会化的内涵所在，即组织和动员社区单位、群众广泛参与，挖掘社区资源，整合社区力量，自己管理自己的消防事务，维护消防安全，实现社区消防“自我管理，自我教育，自我服务，自我提高”，达到有效预防和控制火灾的目的。因此，从这个意义上说，城市社区消防工作的本质特征仍然是群防群治。 （二）推进社区消防的重要意义 1、建立社区消防安全体系是配合现代城市的发展和管理方式的变革的需要。城市化是一个国家进入工业化、现代化社会的基本特征和标志，它反映出国民总人口中城市人口的变化规律。据国家城市建设统计公报，我国城市发展进程迅速，2001年底全国有城市688个，城市人口39590万人，城市面积832817. 6平方公里，城市化水平为32.9%（上述数字不包括建制镇和集镇）。根据中国科学院与民政部"中国城市预测与规划"课题研究组研究预测，2010年中国城市化水平将为42%左右，今后10年我国每年城市化水平将提高0.8－1个百分点，每年新增城镇人口1000万以上，我国城市化将进入一个高速发展时期，其中沿海多数地方的城市化水平高达50%－60%，而西部大多数省区城市化水平将保持在30%-40%之间。我国城市的建设和改革适应了社会市场化改革的需要，逐步建立和完善了城市社区服务体系。城市住宅小区的兴起，极大地推动了社区的发展。由不同文化、不同职业、不同单位而组成的、居住在同一社区的社会群体，特别是城市居民对社区服务的依赖性越来越强，依托社区开展消防工作，积极适应中国城市建设和发展的特点，建立全新的、真正大众化的，富有时代特色的人性化的大消防的格局，是各级消防部门必须重视的问题。 2、立足社区开展消防工作，是适应当今世界消防社会化发展趋势的需要。适应国际社会关系可持续发展的潮流，努力改善人类生存环境，为我们探索和拓展城市社区消防工作的新领域提供了契机。开展社区消防工作，建立完善的社区消防安全体系是当今西方发达国家的一贯做法，也是其社区工作的一个极为重要的组成部分，他们的成功经验和做法对我国城市社区消防建设将产生重大影响，也是我国社区消防应该学习和借鉴的。如在日本，社区建立了完善的防灾体系，不仅有完备的防灾、救灾基础设施和器材，而且社区消防文化氛围十分浓厚，他们在社区和市民中倡导"自己居住的地方应由自己来保护"的理念，以及社区消防宣传、防灾、救灾体验和演习、消防纪念和表彰大会、消防志愿者活动等，吸引了广大市民积极参与防灾、救灾事业，营造了良好的社区消防安全环境。这些做法体现了以人为本的思想观念，符合社会发展的主题，代表着当今城市社区消防建设和发展的潮流。因此，重视社区消防工作，营造良好的社区消防安全环境，借鉴西方发达国家成功的社区消防管理经验，是适应当今世界消防社会化发展趋势的需要，符合我国加入WTO后社区建设与国际接轨的潮流。 3、推进社区消防工作是优化居民生活环境和维护社会稳定的需要。城市社区建设应坚持"以人为本、服务居民"，坚持不断满足社区居民的社会需求，提高居民生活质量和文明程度为宗旨，把服务社区作为社区建设的出发点和归宿点。当前随着经济的繁荣和社会的发展，人民群众的生活水平和生活质量普遍提高，居民对人身安全和家庭财产防火越来越重视，人们希望远离火灾，而消防安全又是与人民群众生产、生活密切相关，是人民群众普遍关心和需要帮助的问题，以社区为依托，以"火灾发生少"为目标，进一步加强社区消防建设，强化城市基层消防工作，明确社区消防管理和服务职能，帮助解决居民生活中遇到的消防问题，发展社区消防文化，建立安全稳定的社区消防安全新秩序，实行社区消防自治，做到消防安全人人参与，可以及时消防火灾隐患，最大限度地优化居民生活环境，为安全生存的空间提供有力保障，从而达到维护社会稳定，促进社区健康的发展的目的。 二、社区消防管理的模式以及存在不足 （一）社区消防的管理模式 根据社区管理活动中主体角色不同，可以将社区消防管理分成企业主导型管理模式、政府主导型管理模式、市场主导型管理模式、社会主导型管理模式四种类型。 1、企业主导型消防管理模式。这种管理模式形成于计划经济时代，企业对社区内各种基础性设施享有所有权，在政府有关部门的参与下，企业直接或间接行使社区消防管理职能的管理模式，企业主导型社区消防管理模式是典型的企业办社会的模式，在企业的基础上建立社区消防。然后，企业对社区消防进行管理。企业主导型管理模式是企业对社区消防实行直线管理，融社区消防设施建设管理、消防宣传教育服务于一体，由企业房产、保卫、宣传等有关部门实施统一管理，对社区内消防设施器材安装、配备、维修、管理、使用，消防宣传、教育、培训等社区内的各项消防事务实施一条龙服务，政府、社会、市场在单位社区内消防管理的作用是微不足道的，所有社区消防的各项活动基本上由企业包办。 2、政府主导型消防管理模式。这种社区消防管理模式是以政府为核心的管理模式，在现阶段主要是以市辖区人民政府下派的街道办事处为主体，在居委会、中介组织、社会团体等各种社区消防主体的共同参与配合下对社区的消防设施器材安装、配备、维修、管理、使用，消防宣传、教育、培训等各项消防事务进行管理。上海市人大1997年1月审议通过新修订的《上海市街道办事处条例》，规定了街道办事处在社区建设中的职责和任务；①建立完善社区服务体系，开展社区服务，提高居民生活质量；②举办文化、教育、体育和娱乐活动，普及科学法律知识，提高居民的文明素质;③开展绿化的保护和建设工作，维护社区整洁，优化生活环境；④健全治安防范网络，创建安定社会秩序；⑤其他社区建设工作。因社区消防是社区建设的一个组成部分，这从法律上确立了以街道办事处为核心的政府主导型社区消防管理模式的地位。 3、市场主导型消防管理模式。这一模式又可称“物业管理模式”。它是在城市综合开发的基础上，适应市场经济的要求，建立起来的一种经营性的社区管理模式。这种模式包括以下内容：⑴由物业管理部门依照法规、合同对统一规划开发的新建设住宅小区的各类消防设施器材，以经营的方式进行集中管理，向居住人提供多方面的消防服务。⑵小区消防管理通常采用签订消防承包责任书和承诺的方式将具体任务落实到岗位管理人员身上。⑶对住宅小区中消防方面的社会管理、行政管理职能由街道办事处和公安、消防等有关方面配合进行。 4、社会主导型消防管理模式。这一管理模式可称自治模式，以社区居民委员会为核心，联合社区内其他各种主体(非政府组织、新经济组织、企业、个人)一起，共同参与社区消防事务的管理，实行真正的民主自治的消防管理模式。1989年通过的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”。居民委员会是社区内的基层民主形式．在社区中以居委会为核心，挖掘社区中各项潜在的消防资源，共同建设社区消防，为社区的消防建设服务。社区内的各项社区消防事务由社区居委会及其他成员按社区的各项规则办理，社区消防的管理经费由社区成员通过各种渠道筹集。国家对社区消防事务的管理，以社区内各种组织、团体等为载体，运用法律、经济的手段，从宏观上对社区消防的工作进行指导，引导社区消防建设和发展。 （二）社区消防存在的不足 纵观各类不同的社区管理模式，其共同存在的不足有： 1、社区居民的消防安全意识淡薄，缺乏扎实有效的宣传教育。由于我国的学校教育课程里对消防安全知识的普及几乎是空白和消防宣传教育的不到位，人们对消防的了解，只是通过日常生活中的接触和单位的安全培训。因此，社区居民的整体消防安全防范意识薄弱，自防自救的能力差，有的居民对消防一无所知，不会使用任何灭火器材，缺乏在火灾情况下自救逃生的知识和技能，甚至不知道消防队是干什么的，火警电话是多少。社区居民对社区消防建设工作也不接受、不支持，听之任之，阻碍了消防进社区持续发展。有的社区从领导到居民，他们对“消防进社区”活动的目的、意义不够明确，对开展这项工作的必要性和重要性认识不足，因此，在社区消防建设中，这些人的工作热情和积极性都不够高，认为那是消防部门的事，与己无关，你上头要我干啥就干啥，大家跟“风”行事。这种表面上“热闹”的现象，事实上只能是“昙花一现”。到头来，各相关部门投入大量精力、人力乃至财力得到的结果，必然是“雷声大”而“雨点小”，社区消防工作难以取得令人满意的实际效果。另外社区消防宣传教育资金落实困难也是制约社区消防的一个重要因素。这一点尤其体现在各街道办事处，在消防宣传教育资金上可谓捉襟见肘，开展消防安全宣传教育往往只能是走过场，搞形式，社区居民受到的教育不多，效果不大。 2、相关法律法规仍不健全。一是现有的《消防法》和公安部61号令等，都只对机关、团体、企业、事业单位的消防安全管理工作做了笼统的规定，而对社区怎样做、做到什么程度等均未明确，所以从法律角度而言，社区消防管理工作存在法律规定不明的难度。正缘于此，消防工作由地方各级人民政府负责，这在市、区两级都基本得到了积极有效的贯彻落实，而在街道和社区一级，由于缺乏专门的消防机构具体操作，组织上没有了保证。大部分社区在消防安全管理上，都是通过签订“乡规”、“民约”等形式，与辖区单位及居民群众等建立协调关系，共同做好消防工作。采用这样的体制和方法管理消防，用一时可能有效，但长此以往，没有了规矩势必难成“方圆”，使社区消防建设要么停滞不前，要么流于形式成“花瓶”，起不到“保一方平安”的实际作用。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条虽然规定了居民住宅区地物业管理单位的消防安全职责，如保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好等等，但没有制定相应的法律责任，各地也没有出台相应的实施办法或实施细则，致使该规定在日常消防监督检查工作中的操作性不强。例如物业管理单位如果不履行消防安全职责，应受到怎样的处罚，由谁来处罚以及如果居民区没有物业管理单位，消防安全由谁来管理等等问题均不明确。二是《消防法》对于建立社会消防管理体系缺乏宏观整体制约和保障，不利于社会消防管理机制的长效建立。《消防法》虽然明确由各级人民政府在消防工作中负责，也规定了教育、劳动、建设等行政主管部门和新闻媒体主管部门在消防工作中的法定职责，但是缺少有效的整体制约和保障机制，各行政主管部门实际操作中也是按照本部门相关基本法律进行行政管理和监督执法。同时，《消防法》设定的法律义务，不能有效地与其他法律进行配合，其他的法律也没有相应的消防规定，这样不利于纠正人们惯常认为的消防工作是消防部门的事的传统思维模式，消防部门既要向政府争取公共消防设施建设和部队装备建设投入，又要和相关职能部门协调处理消防宣传、教育、消防审批前置等诸多问题，更要承担着对社会面的监督管理职责，工作被动。 3、社区消防工作尚未形成有效的工作运行机制。一是社区体制改革后，社区的行政管理职能逐步转化为社会服务职能，由于受传统习惯影响，不少社区没有将消防安全工作纳入社区服务的内容，仍然依靠上级会议、通知等行政命令开展工作，注重工作的突击性，忽视工作的连续性，工作方法和手段单一，缺乏长效管理措施。譬如消防宣传工作，有的社区仅在“安全月”、“119消防宣传日”期间开展几次活动，没有将消防宣传纳入社区教育等日常性基础工作。二是工作运行机制整体还不协调，横向部门之间缺乏沟通。各级公安消防机构往往注重抓好具体工作落实，忽视社区消防安全管理规定的制定、消防规划的完善等工作，对全局性工作的把握和参与程度不够，导致安全检查、隐患整改具体工作增多，未能形成良性工作运行机制。派出所、社区、物业公司、业主之间也有类似问题，由于缺乏沟通协调，时常出现各自为政的局面，使消防工作难以落实到位。部分社区居委会没有将消防组织网络建设延伸到居民小组、楼道、经营单位，也没有制定完善的消防安全管理规定和消防安全责任制，责任职责不能落实到具体单位、具体居民家庭，使得社区自身在管理过程中缺乏规范性、自主性，各级消防安全职责还不够明确，直接影响到消防工作的有效落实，而社区消防管理人员工作制度往往沿袭了以前的保安人员工作体制，不要说怎么去定期维护、检测、操作消防设施，有些管理人员竟连灭火器的使用和判断是否过期都不知道，加之没有明确的奖励机制，难以将消防安全管理经常化，制度化。此外，公安派出所在对社区业主实施消防监督的过程中，由于社区民警承担着专项治理、治安防范等大量工作，在社区工作的时间一般很难达到规定要求，同时由于重罚轻奖的考核机制，使社区民警对消防执法的积极性不高，与严格执法的要求还有很大差距。 4、社区消防基础建设薄弱。一是基础设施建设先天不足。许多场所的消防设计未引起设计人员的重视，设计人员只是一味地根据甲方要求的建筑布局、设想来设计，并未考虑消防安全。有些建筑施工中标单位因自己没有消防资质，便挂靠其它有资质的单位，而施工仍然是原班人马，造成工程施工质量粗劣，给消防安全带来隐患。二是社区消防硬件设施不够完备。在城区内规划的新建社区的消防基础设施还比较完善，而且消防安全管理上也有一套固定的模式，但是经济落后的老城区社区消防建设“先天不足”，电器线路老化、消防水源缺乏、乱搭乱建、占用消防通道、群众消防意识淡薄等现象十分普遍，消防基础设施十分薄弱，大多数社区灭火器材等设施配置较少，少数社区即使配置了，也是量少质差，甚至失效过期；有些社区尽管安装了室内消火栓，但水带、水枪没有配备到位，参差不齐，有的甚至形同虚设，毫无作用。硬件设施的缺乏和保管不当，一旦发生火灾，就难以进行火灾初期的有效扑救。在如有的社区为便于管理，禁止机动车辆随意进入，便在社区入口安上铁栅栏、石礅等，只能让行人通过，机动车辆不得进入。从而在万一发生火灾的情况下，消防车也不能顺利进入社区内部，进行扑救。此外，社区内的一些菜市场、小地摊、书报亭、修车摊等也见缝插针，占用着消防通道。社区内的建筑一般都是一个单元一个疏散楼梯，对于每一户居民来讲特别是在六层及六层以下的单元或住宅中，只有唯一的一个疏散楼梯，一个安全出口。而有的居民经常将家中的自行车、破旧家具、纸箱等堆放在楼梯间和通道上，甚至在通道上搭盖厨房、储藏室，严重占用了疏散楼梯。 如果底层住户发生火灾，楼上各层人员将难以从疏散楼梯顺利疏散。再者现在许多居民为了家中防盗，在门窗上均安装了比较坚固的防盗门和铁栏杆，这样既不利于安全疏散，也不利于消防人员进行火灾扑救。有的社区由于规模小、开发早，根本未设置一只室外消火栓。住宅楼特别是七层以下单元式住宅、六层以下的塔式住宅、通廊式住宅根本没有任何室内消防设施和器材。即使是超过七层的单元式住宅和超过六层的塔式住宅、通廊式住宅以及底部设有商业网点的单元式住宅按照《建筑设计防火规范》的要求设置了室内消防给水系统，但由于开发公司或物业管理部门对此疏于管理，不按照维修、检测、保养，再加上居民的挪用，不法分子的盗窃等原因，使住宅楼内消防设施损坏丢失严重，绝大部分都不能正常使用。此外，由于居民的消防意识薄弱，几乎没有居民家庭中配有小型灭火器材。从而导致了整个社区内消防设施和灭火器材严重不足，不能有效地进行初起火灾的扑救，极易使小火酿成火灾。三是社区物业管理部门经费不足导致消防设施维护管理难以为继。由于物业管理中存在的运作机制不规范、整体水平低等原因，物管费收缴率低，用于消防设施维护管理上的更是屈指可数，部分物业管理公司面临生存危机，消防设施维护管理更是举步维艰，造成消防设施失管失修问题严重。部分社区消火栓损坏、消防器材被盗现象时有发生，物业管理公司对消防设施维护管理积极性不高，投入较少。部分经营较好的物业的消防设施维护费主要依靠政府拨一点、社区筹一点、共建单位出一点的办法加以解决，而部分长期亏损的物业公司消防设施维护费主要来源于房地产开发公司的补贴，房产开发公司出资的目的是从售房的实际需要出发的，社区内住房一旦售完，开发公司势必停止补贴，因此物业公司无法长期保证消防设施维护费用的落实，这将直接影响到社区居民火灾扑救。 三、做好社区消防工作的对策与措施 （一）以广泛深入的消防宣传教育和技能培训提高居民和物业管理人员的消防安全素质。 一是建立社区消防宣传网络社区消防宣传工作，应在已有社区组织机构的基础上，建立完整的消防宣传网络。社区消防工作小组具体负责社区消防宣传活动的开展。只有依托这种完善的社区消防管理网络，才能使社区消防宣传工作的全面开展得以实现。二是建立社区消防宣传阵地。每个社区要在人员集中或休闲场所建立消防宣传栏，有条件的可建立“消防宣传教育活动中心”、消防画廊、消防公益广告栏，要积极组织开展丰富多彩、寓教于乐的消防文体娱乐活动。各社区可借助社区内的人文景观、文化广场等场所，组织人民群众喜闻乐见的宣传活动，要针对不同季节、不同群体的特点开展多种形式的宣传教育。与此同时，各社区可将对外开放的消防站作为重要的消防宣传教育阵地之一，组织群众定期到消防站参观、体验消防生活，接受消防教育。各社区领导机构应加强与新闻媒体的联系，增强新闻单位对社区消防宣传的关注力度，在提高人民群众对社区消防宣传工作重要性认识的基础上，增强消防意识，通过消防宣传阵地，在社区营造浓厚的消防宣传氛围。社区内应普遍设立消防公益广告牌、消防宣传栏、消防宣传橱窗、消防画廊等，统一在每个居民楼道设置“119”消防警示牌。充分利用社区文化宣传机构、场所和有线广播，开展消防安全宣传教育活动。各社区应在图书室、老年活动室、社区报刊中增加消防方面的内容；在公共场所设置消防宣传栏、消防公益广告牌、消防宣传室、消防画廊等；在每个居民楼道设置警示牌、居民防火公约；设置消防宣传教育室，提供各种消防法规、书籍和画册供群众阅读，定期播放消防安全VCD宣传片；利用社区培训家庭防火员，发行《社区消防安全简报》；社区志愿消防巡逻人员每天早晚鸣响防火警示笛，提醒居民关闭“三源”(电源、气源、火源)，防止火灾。各社区在寒暑假期间应组织少年儿童进行防火教育，召集老弱病残人员向其讲授防火常识，举办广场文化活动、社区文艺汇演，结合季节火灾特点和重大节日，充分利用街道文化站、社区服务活动室、社区广场等现有文化活动设施，组织开展贴近社区、贴近群众、贴近生活和喜闻乐见的消防宣传活动,将消防知识融入其中，做到寓教于乐。公安消防机构也要加大社区消防宣传力度。消防站应对社会开放，定期接纳社区群众进行参观，开展火场逃生训练，使其增强对消防知识的了解。公安消防部门还可以开通消防热线，随时接待群众的消防投拆和消防咨询，通过多种生动活泼的形式，使消防宣传活动更加贴近群众，贴近生活。三是提高物业人员的消防技能.对社区内物业的相关人员要进行专门的集中培训，使之更多地掌握消防安全知识和火灾扑救与组织施救技能，提高对社区内公共设施和建筑消防设施的管理、保养技能，能够在检查中及时发现问题并解决问题。另一方面，可以制定相应的技术认证考试来规范和保证社区安全管理从业人员的素质，从而提高消防安全管理工作的质量。上海市就充分发挥上海消防学校的固有资源，对企事业单位法定代表人、消防安全管理人员、自动消防设施操作人员、化学危险品“三员”、公众聚集场所经营人员等各类从业人员进行消防安全知识和灭火技能的专业培训，两年内共计培训各类人员8万多人，大大提高了消防从业人员的消防安全素质。另外，建议社区内的单位和家庭参加火灾保险，以提高其抗御灾害的能力。 （二）加快保障社区消防安全及消防事业发展的法规建设。 公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》明确了居民社区物业管理单位的消防管理职责，填补了长期居民社区消防工作无人管理的空白，但还没有统一的社区建设国家消防安全标准，社区消防安全管理效果仍然参差不齐，使城市居民小区消防安全管理很难进入标准化，法制化轨道。因此，针对社区消防法治不健全，应尽快制定出高质量、经得起时间和实践检验的、与《消防法》衔接配套的社区消防法规体系，各级地方政府和相关部门可根据《消防法》出台相应的规定，逐步使社区消防工作的各个方面都能有法可依。对相关职能部门、公安消防机构、街道办事处、居民委员会、派出所和居民个人应尽的义务和职责要以法律或法规的形式规定下来，并制定相应的法律责任，要明确民政、城建、工商、文化、教育、卫生等部门，根据社区消防建设的内容和要求，负有建设、指导、协调和服务的职责；明确公安派出所实行责任区民警包片负责制，督促辖区单位、物业管理部门、居民委员会履行消防职责、开展防火检查，切实发挥公安派出所的监督作用；明确消防处（科）要加强社区消防业务指导，督促检查社区公共消防设施建设，对社区内的单位实行抽查，消除火灾隐患；明确规定辖区消防中队要做好消防站开放工作，对辖区内单位、居民住宅区底数清、情况明，制定灭火预案并实施演练；明确城市街道办事处的职责：将社区消防建设工作纳入社会治安综合治理主要内容；制定社区消防工作计划；定期召开社区消防工作会议；指导社区居委会开展社区消防管理工作；与驻区单位签订防火安全责任状等；明确社区居民委员会的职责：制定防火公约，定期对社区内的单位和居民住宅楼院及消防通道开展防火检查，对辖区老、弱、病、残和孤寡老人提供消防安全服务等。特别是当因其不履行其职责，造成严重后果时，应处以什么样的处罚要有较详细地规定。并根据社区的规模、性质，特别是针对新建社区和老城区的特点，分层次对消防组织建设、消防安全责任、消防宣传教育、消防安全检查、车库等重点部位的消防安全管理等制定相应的规定，《规定》要把握好尺度，不宜过细，既要有普遍性，又要灵活性。对新建社区消防软硬件建设要坚持高标准，有条件的社区要建立视频监控系统，把实现规范化管理作为这类社区消防安全的主要目标；对老城区以及未实施物业管理的社区，重点从软件上下功夫，突出社区的消防安全管理，进一步严格细化各项规章制度；对车库等配套设施不健全的老城区和建设相对较晚的社区，在政府未统一规划建设停车场的情况下，可会同城管、“创建办”等部门，利用小区空地，采取划线管理的临时措施，保证消防车通道畅通。如上海就根据建设部、公安部、民政部联合召开的济南会议精神，在立足本市实际情况的基础上，制订出台了《关于进一步加强社区消防工作的意见》、《社区消防工作建设标准》《关于进一步落实消防工作责任制的实施意见》等文件，以建立社区消防工作三级网络、推进“八个一”工程和强化消防工作责任制为重点，确定了五年社区消防建设工作目标，并在03年内及时总结和推广了黄浦、长宁等区试点工作经验，实现全市100%的社区消防工作达标. 在单独制定《社区消防安全管理规定》有困难的情况下，也可将消防安全纳入社区其他管理规定中。社区自身也要建立、健全具体的社区消防工作制度、消防联席会议制度、消防宣传制度、防火检查、巡查制度等。建立社区消防档案，对社区单位、住宅小区、重点辖区分别登记、造册建档，实现社区消防管理的科学化和规范化。另外，在当地公安消防机构的指导下，还可以编写《社区消防工作指南》、《社区消防工作手册》等，用于指导社区的消防实践工作。 （三）要从源头上建章立制，进一步细化规范社区的消防安全管理机制。 消防工作制度落实到位，主要是加强社区消防的制度建设，明确社区消防安全委员会、消防办公室、警务室等机构及社区消防安全责任人、社区消防安全管理人等各类人员的消防安全职责；建立和落实社区的消防安全责任制、工作例会、宣传教育、防火巡查检查与火灾隐患整改、消防设施管理、火灾扑救等制度，规范社区消防管理。社区消防安全委员会组织召集不少于一次的年度社区消防工作会议；社区每年与驻区单位、物业公司和居民住户签订消防安全责任书，推动社区消防安全责任制的落实。通过制度建设，形成以街道办事处为主导，以居委会为依托，社区单位、行业部门、广大群众共同参与的社区消防工作运作机制。主要是建立如下机制： 1、互动机制。政府及其职能部门与社区之间要形成一种双向互动的工作关系。政府及其职能部门在履行其管理职能时，与被管理者一般都是单向互动，即定期向被管理者下发文件、传达指示，公布信息，这种单向的互动能使被管理者及时了解政府的政策倾向和政策动态。但社区消防建设是一个开放的、动态的过程，如果只有单向的信息传递，而没有良好的信息反馈，政府及其职能部门在制定政策时就可能会出现偏差，同时单向的信息流通也不利于社区消防建设的协调发展。因此，政府职能部门应当制定定期走访制度，或者定期、不定期地与社区进行交流、沟通，加强彼此之间的联系，形成良性的互动机制，共同推进社区消防建设工作。 2、服务机制。政府及其职能部门要进一步转变观念，增强服务意识，改进工作方法，寓管理于服务之中，通过服务促进管理，增强社区消防建设的活力。政府及其职能部门可为社区消防建设提供多方面的服务，包括政策服务、协调服务、引导服务、宣传服务。一是政策服务，即制定出台规章制度，为社区消防建设提供有力的法律依据和政策保障，支持社区依靠自身力量，利用社区资源，强化社区火灾事故防范功能，解决社区消防安全问题，为社区政治、经济、文化、环境的协调健康发展创造良好的消防安全环境；二是协调服务，即发挥职能作用，帮助其完善组织建设，实现责、权一致，积极帮助解决社区消防建设中遇到的现实困难，使其充分发挥自我服务、自我管理、自我教育的作用。政府及其职能部门应帮助社区健全各类消防组织，主要应建好“四张网”：一要建好组织管理网。通过颁发消防责任任命书、签订责任状等形式，构建社区、居民小组、楼道三级管理网络，负责社区的日常消防安全管理。同时，明确物业管理部门的消防设施维护保养责任和经营单位的消防安全主体责任。二要建好自救网。把社区义务消防组织建设作为扑救社区初起火灾的一支重要力量加以发展，组织妇女、物业管理人员、社区服务管理人员、经营业主等常备力量，定期开展灭火演练，提高社区扑救火灾的能力。三要建好防护网。在发挥社区保安作用的基础上，把党员干部、离退休人员、共青团员等骨干力量组织起来，建立消防志愿巡逻队、义务值勤队，增加消防巡查密度，进一步严密火灾防护网络。四要建好监控网。通过采取加大返还罚款额比例的措施，调动派出所、社区民警做好社区消防监督工作的积极性，依法强化对社区业主的消防监控。同时，在社区保洁员、收费员等服务人员中建立松散型的流动消防监控网，使其成为安全防范的“耳目”，派出所定期组织活动，了解掌握社区治安、消防动态，形成固定和流动相结合、纵向与横向相结合的立体组织网络，夯实社区消防工作基础；三是引导服务，即引导其广泛动员社会力量，挖掘和合理利用社区资源，整合驻社区的机关、团体、部队、企业事业单位等组织的力量，调动一切积极因素，共同参与和推动社区消防建设；四是宣传服务，即社区消防建设要通过社区居民自治才能得以实现，因此，必须广泛发动社会力量参与社区消防建设。政府及其职能部门要利用电视台、电台、报刊等各种新闻媒体，着重宣传社区消防建设在新形势下的重要作用和意义，还可以举办“社区消防建设义务服务日”等活动，为社区提供相关的信息咨询服务，扩大影响，进一步推进社区消防建设工作。 3、监督机制。政府及其职能部门充分履行监督职责，是社区消防建设顺利进行的有力保障。监督可分为法律监督和过程监督。一是法律监督，即社区消防建设必须在国家法律法规规定的范围内进行，要监督社区严格执行国家有关消防安全的法律法规和技术规范，认真履行消防安全职责，及时消除火灾隐患；二是过程监督，即政府及其职能部门要参与社区消防建设的重大活动，定期到社区进行走访调查，听取社区负责人的工作汇报和情况反映，了解社区消防建设工作的进展情况，督促落实政府有关消防安全的各项工作任务。 4、激励机制。社区消防建设具有自主性、社会性和群众性，为发挥社区的主观能动性，创造良好的消防安全环境，政府及其职能部门、社区三方面都要运用激励手段来推动和鼓励社区消防工作。可采取目标激励、精神与物质激励和情感激励三种方法。一是目标激励，即制定一个明确的目标，是各地积极开展社区消防建设各项活动的内在动力，政府及其职能部门要根据经济社会的发展程度，帮助社区不断确立新的目标，不断推动社区消防建设的进程；二是精神激励与物质激励，即要及时总结社区消防建设所取得的成效，定期总结表彰工作成绩突出的社区，有条件的可适当采用物质激励。社区也可开展争先创优活动，对参加社区消防建设工作积极、成效显著的机关、团体、部队、企业事业单位和个人，进行评比奖励；三是情感激励，即社区和政府职能部门要实行以联络社区消防建设工作人员的情感为基础的管理方式，主动与社区消防建设工作人员进行沟通，加强相互之间的联系与协作，关心工作人员的思想、工作和生活，帮助他们解决工作中遇到的问题，充分发挥他们的积极性和主动性，共同打造社区消防建设的良好发展局面。上海市公安局就充分利用激励机制，制订出台了《上海市公安派出所消防监督检查规定》，明确了派出所第三级消防监督工作的范围和权限，并对1000余名专（兼）管消防民警进行了业务技能培训，同时，结合公安警务机制改革，把社区火灾控制指标列入了社区等民警的目标量化考核范围，有效地发挥了基层一线民警开展消防监督检查的主观能动性。 （四）建立完善的城市消防基础设施、基本的灭火装备器材和社区消防队伍。 由于各地经济发展不平衡，社区规模大小不一，要确定一个统一的标准很难做到。因此，在社区消防基础设施建设上，要针对实际情况区别对待。对于城市新建社区，要本着“同步规划、同步设计、同步建设、一步到位”的原则。对于在原有城区基础上调整划分后新组建的社区，要本着“因地制宜、量力而行”的原则，从基础抓起，不断补充完善社区消防基础设施建设。两种社区要采取“政府出一点，街道补一点，社会筹集一点”的办法，在社区内做到：1、有单独设置或与社区警务室合并设置的消防站点。2、依托社区物业管理单位、治安岗亭、门卫室等单位、场所建立消防自救点，设置报警电话和消防器材箱。3、配备必要的灭火器、水带、水枪、消防斧、救生绳、应急灯等消防器材。4、有高层建筑的社区要设置集中消防控制室。5、单独或依托社区服务活动室设置消防宣传活动室。6、建立社区消防安全档案。社区消防办公室要建立消防基本情况登记册、消防组织人员登记册、火灾情况登记册、消防设施器材登记册、消防宣传教育情况登记册、防火巡查检查记录、火灾隐患整改记录、消防会议和活动记录等有关档案资料，有条件的社区应配备电脑，实行微机化管理。7、要有室外消防用水。没有室外消火栓的社区，可利用生活用水水池安装消防泵和消防接口，做到一水两用。8、老式居民住宅要安装简易水喷淋。上海市消防局就积极当好政府参谋，2003年内完成了“为9万户老式居民住宅楼住户安装简易水喷淋、逃生设施”的市府实事工程项目，实际完成10.5万户，超额完成1.5万户。此项实事工程效果非常明显，在虹口、静安、黄浦等区先后发生的老式居民楼火灾中，由于安装的简易水喷淋发挥作用，及时扑灭了初起火灾，避免了小火酿成大灾，有效防止了类似“11.27”四川中路居民楼火灾事故的发生。9、要建立多种形式的社区消防队伍。在省会城市和经济发展水平较高的大中城市的社区，要建立和发展由政府建站、购置装备，由不脱离工作岗位的志愿人员轮流执勤的志愿消防队，或者通过招聘合同制消防人员担负执勤任务，由地方政府制定的必要的法规、政策，规范志愿消防队、合同制消防队的工作和保障等事项；对于经济条件相对落后的城市，要依托社区现有保安、联防等队伍，将消防与治安联防工作有机结合起来，实现一专多能，担负起社区的防火检查巡查和初起火灾扑救等工作。对于社区内消防设施的维护保养应由各物业公司承担，如有困难的，可由政府拨款或采取政策扶持的办法加以解决，同时政府应明确社区消防设施维护管理费在物业管理费中的比例，不足部分可采取适当调节收费标准或共建单位支持的形式加以解决。各地方政府也可以通过立法、规定的形式明确社区消防活动、奖励以及未实施物业管理的社区消防设施维护经费来源渠道。通过社区消防建设，逐步实现社区消防工作自我管理、自我教育、自我服务、自我监督，由被动型向主动型、由监督型向服务型、由消防工作盲点向消防工作亮点的转变。 社会在发展，时代在前进。当前，我国消防事业的发展正伴随着全面建设小康社会的新潮流，已进入第四次飞跃发展的新的机遇期，只要我们牢牢把握推进消防工作社会化这个着力点，紧紧抓住全面实行消防责任制这个关键点，深入抓好消防宣传教育这个根本点，扎实打好消防设施建设这个基础，依法抓好建立消防管理长效机制这个动力点，我国社区消防工作的社会化水平就一定能提高，就一定能为全面建设小康社会创造更加良好的消防安全环境，就一定能为保卫经济建设和人民生命财产安全作出新的更大贡献。 城市社区管理论文:城市社区治理管理 论文关键词:社区治理业主角色定位 论文摘要:城市社区治理是实现和谐社区的基本途径。如何搞好社区治理,是当前学术研究的热点问题。随着新公共管理运动的深入发展,社区治理主体也呈多元化的发展趋势。社区业主是构成社区的基本元素,在社区治理中起着举足轻重的作用。但当今的业主与以往的居民并不相同,对他们的管理、组织等遇到了新问题。所以应根据新情况,给社区业主一个合理的角色定位并使业主主动参与到社区治理中来,这样才能更好地进行社区治理。 近年来，我国的城市社区建设已初具规模。城市社区建设这一概念是在我国体制转轨的大背景下被提出来的，“努力促进新的社会结构和管理体制的形成，配合人们在思想文化、价值观念、生活方式等方面的进步，重塑‘以人为本’的现代社会”。[1](p2)在新形势下，对社区的管理不能沿袭以往的方法，由此产生了社区治理这一理念。社区治理强调的是治理主体多元化，这就把社区业主推到一个前所未有的重要位置。 一、社区治理主体多元化是发展趋势 “治理”这一提法有其独立的丰富内涵：“作为社会——控制论系统的治理，政策结果不是中央政府行为的产物，中央可以通过一种法律，但是在随后执行的过程中，它要与地方政府、保健机构、自愿部门、私人部门等发生互动关系，相应，后面这些制度间相互间也要发生互动。中央政府的凌驾地位不存在了，政治体系日益分化，我们生活在‘没有中心的社会’，即以多个中心为特征的多中心国家中。政府的任务是使社会——政治活动具有能动性，鼓励出现多种多样的解决问题和分配服务的安排。这种新的互动模式种类众多，例如自我管制和相互管制，公私合作伙伴关系，合作管理以及有企业家精神的合资企业。社会——控制论研究方法强调了处于中心的行动者进行管理时所受的限制，声称不再有单一的主权权威，替代它的是：每个政策领域特有的多种行动者；这些社会——政治——行政行动者之间的相互依存；共同的目标；界限模糊的公共部门、私人部门以及自愿行动部门；行动、干预以及控制方式的多样化和新出现的方式。治理成了互动式的社会——政治管理方式的结果。[2](p92-94)近年来席卷全球的新公共管理改革浪潮对政府职能提出了新的要求，政府的公共管理职能要求管理主体的多元化，不再是单一的政府管理。“公共管理不完全等于‘政府管理’，而意味着一种新治理。传统意义上的公共行政强调的是政府行政或政府管理（governmentadministrationorgovernmentmanagement）。而公共管理中的管理者，不一定完全是政府，私人部门、非营利部门、非政府组织等都是公共管理的一个重要组成部分。它强调的是治理（governance），即由众多行动者组成的一个关系网络，和众多行动者之间的合作伙伴关系”。[3](p12)治理理论与新公共管理理念相结合，形成了公共治理理论。公共治理的主要特征有：“1.政府理念从统治到治理的转变；2.公共治理主体从一元到多元的转变；3.公共治理的研究对象有了巨大的扩展；4.公共治理机制和手段的巨大变革。”[4](p91-92)社区治理的理念来源于公共治理理念，以往是政府作为单一的社区管理主体，而现在由于政府理念的转变，使得治理主体呈多元化发展趋势，使除政府以外的非政府组织、企业、社区部门和社区居民都可以成为社区治理的主体。不同主体在对社区事务的管理中发挥各自的特点和优势，相互合作，共同为社区建设出力。如果这一套治理体系能够良好运作，必然能够达到事半功倍的效果。但在实际操作中，由于这一新治理模式起步晚，在实际操作中还要一边摸索一边前进，存在的问题主要表现在各治理主体之间职责界限模糊，甚至对自身的角色定位认识不清。在这里要重点讨论的，是社区业主在社区治理中的角色定位问题。 二、社区业主的角色定位 （一）社区业主与以往的社区居民的比较。 我们现在所说的社区业主，主要是指在社会主义市场经济条件下，住房商品化之后购买房屋全部产权的购房者。旧城改造是城市建设整体规划的重要部分，拆除旧房屋建造新房屋则是旧城改造的主要内容。新建的住房大都是商品住宅小区，城市里的社区基本上就是以这些商品住宅小区为主。小区业主与以往的社区居民相比，不同点主要表现在： 1.以往的社区居民所居住的房屋大都是单位福利分房性质，居住在一起的居民一般是在同一单位工作，彼此非常熟悉；现在的小区是商品化住房，业主购房都是个体行为，业主之间互相不认识。 2.以往由街道办事处、居委会等机构对社区进行管理，而现在这些机构已经淡化，应运而生的业主委员会担负起了管理社区业主的责任。 3.以往社区的公共服务由单位统一提供，现在住宅小区的公共服务由物业公司提供，物业公司根据其工作内容和性质向业主收取物业管理费。 可见，从传统社区向住宅小区的转变，不仅是人们的居住条件、居住环境发生了变化，更是我国城市基层社会管理方式的转变。以前实行的以“单位制”为主的管理模式随着经济转轨和社会转型逐渐退出了历史舞台，新的社区形式作为新的城市基层社会管理模式，是符合经济与社会发展要求的。 （二）存在的问题。 社区治理主体的多元化发展趋势，对社区业主提出了要求。社区业主作为跟社区部门、物业公司具有平等地位的治理主体，理应很好地发挥自己在社区中的作用。但在实际生活中，社区业主与物业公司及其他社区治理主体的矛盾很大，此类新闻也是屡见不鲜。 从上面总结的社区业主与以往社区居民的不同点中可以看出，现在的社区业主之间没有工作上的联系，加之当今社会竞争激烈、压力大、生活节奏快，人们总是很忙，人情淡漠，对于自己所居住的社区的其他成员更是不会主动去结识交往，这就造成了社区业主之间联系不紧密，缺乏把自己当成社区治理主体的觉悟。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的建立是社区自治发展的标志，但由于起步较晚，发展时间短，很多方面还不成熟，而且业主委员会是民间性组织，号召力似乎不强，许多业主对于委员会的职能性质都不了解，支持委员会的工作就更无从谈起了。物业公司为社区提供公共服务，也是社区治理主体之一。目前社区里的矛盾问题，最集中的就是业主与物业公司之间的矛盾，往往是业主认为物业公司在收取了较高的物业管理费之后并没有提供相应的服务，于是拒绝缴纳以后的物业管理费；物业公司则认为他们收取的管理费都不足以维持公司的正常运转了，这样一来，后果一般是物业公司不再为社区提供公共服务，社区环境变得越来越恶劣，业主深受其害。 （三）社区业主的角色定位。 矛盾问题已经不容忽视了，那么业主在社区治理中究竟扮演着一个什么样的角色呢？既然前面已经提出社区治理主体多元化的发展趋势，毫无疑问，业主是社区治理主体之一，与物业公司及其他社区部门有着平等的地位。但在实际操作中不能发挥出业主应有的作用，这促使我们对社区业主的角色定位进行反思。 社区治理主体多元化是社区治理理论的组成部分，将理论运用到实践中，必然要经历一段磨合期，在此期间可能会产生很多以往没有遇到过的新问题。“综观我国城市社区治理模式的发展与演变，可以将其概括为三种模式或三个阶段：1.行政型社区——政府主导型的治理模式。2.合作型社区——政府推动与社区自治结合型的治理模式。3.自治型社区——社区主导与政府支持型的治理模式。我国城市社区建设由第二个阶段向第三个阶段的发展需要一个较长的过程”。[5](p136-137)在这个发展演变的过程中，社区业主对自身的主体地位缺乏足够的认识，很大程度上是受到传统管理模式的影响。在以往的社区管理模式中，社区居民是被管理者，是接受政府管理的一群人，人们在思想上已经形成了对管理者的依赖。现在的社区没有了所谓的上级管理者，更多的是靠自己进行管理。而靠自己进行管理，又没有明确的管理方法和标准，于是更多的人选择不管理，对公共事务不闻不问，至于私人的事情，自己管自己的，别人也无权过问。这样一来就导致了社区业主对社区事务的普遍不关心，即使出现了会影响到自身利益的问题，只要他人也遇到同样的问题，就不会主动去寻求解决方法，从众心理在这里起到了很大作用。还有就是单位制解体，尽管凸显了人们的自主性和个性，但也会造成人与人之间联系的不紧密，住在同一个社区的人们缺乏内聚力，对社区公共事务漠不关心也就不足为奇了。业主委员会无法发挥更大的作用，很大程度上是得不到业主们的理解和支持，当然其根源还是前面提到的社区业主之间缺乏内聚力。同时，其他社区治理主体的职责界限模糊，对自己应负的责任认识不清，责任意识不强，也是导致很多问题无法妥善解决的原因。 问题的产生也许是在磨合期间无法避免的，如何解决这些问题就成为了过渡的关键。既然现在社区业主不能很好地发挥其作为社区治理主体的作用，那就应该在实践中将其定位在一个还不能够达到治理主体水平，但正在向着治理主体前进的位置。在实践的过程中努力将业主群体往治理主体的方向引导，并让其认识到社区事务与自身利益有着密切关联性。 三、努力引导社区业主发挥其治理水平 将社区业主放在一个还不能够达到治理主体水平，但正在向着治理主体前进的位置，这就需要我们在实际操作中采取相应的措施，将业主向治理主体引导。 （一）强化业主委员会在社区中的作用。 我国传统的管理模式是由上级机构管理社区居民，而且人们的思想方式受其影响很深。既然这样，完全可以顺应这一思维方式，提高业主委员会的地位，强化其作用。业主委员会虽然是民间性组织，也不是对社区的业主进行上对下的管理，但它是代表业主利益的组织，所做的工作都是在维护业主的合法权益。从这一点出发，我们可以强调业主委员会的组织功能，委员会是通过民主程序推选出来的业主代表组成的，跟大家是同样平等的身份，这就不会出现以前管理模式中管理者与被管理者之间的隔阂。业主们有什么困难，遇到了什么问题，都可以向委员会反映，委员会帮助业主解决问题。在这一点上，业主委员会可以填补在没有了传统管理者之后人们心理上的缺失，业主们通过委员会解决了困难与问题，自然会感激业主委员会，在心理上对其产生认同后，要拥护委员会就是顺理成章的了。所以，业主委员会必须强化自身在社区治理中的作用，当业主们还对自己的治理主体地位认识不清时，业主委员会就应该站出来，代表广大业主发挥治理主体的作用。 要做到这一点，首先社区中要选出大家都信赖的、人际关系较好的、热心为大家服务的业主代表来组成业主委员会，组成之后要建立一套业主委员会运作的规章制度，切忌三分钟热情，要切实把每项工作都落到实处，并一直坚持下去。其次要加强业主委员会与广大业主的联系，获得业主的支持。这一点在实际操作上有很大困难，由于前面已经说过的一些原因，很多人都对所居住社区的公共事务漠不关心。还是必须依靠业主委员会自身勤做工作，不能只是在产生问题和发生矛盾时，委员会才能证明其是存在的，必须在日常生活中时时处处体现出业主委员会的存在。 （二）加强社区业主间的内聚力。 社区业主的内聚力不强，是业主不团结，对社区公共事务不关心的根源。如果在这方面有所强化，许多问题解决起来会更容易。由于工作、生活上的差异，社区业主也许很难在同一时间聚集到一起，这也给他们的沟通造成了一定困难。加强业主之间的联系，可以先从老人和孩子着手。退休在家，平时无事可做的老人们完全可以加强联系和沟通，业主委员会可以组织老人们参加一些有益身体健康的活动，加深对其他人的了解和熟悉，老人之间互相来往多了，会影响整个家庭与其他家庭的来往，慢慢地就可以把业主们联系起来。孩子们也是，平时经常在一起玩，家庭之间的联系自然就会越来越紧密。社区业主之间的联系紧密了，内聚力自然就会加强。业主们对社区公共事务就不会再抱着漠不关心的态度，而是真正感觉到自己是这个社区的一分子，社区的大小事务都与自己息息相关，也乐意参与到社区的管理中来，负起自己那份责任，这样，社区业主达到社区治理主体的水平就指日可待了。要加强社区业主的内聚力，要做的还有很多，而且这肯定是一个需要花费较长时间的过程，不能操之过急。 （二）业主应加强与物业公司的互动。 物业公司为社区提供公共服务，是当前的主流。尽管物业公司是企业，但由于其主要业务是为社区提供公共服务，如垃圾清理、安全保卫、绿化维护、车辆管理等，收取的物业管理费也在业主可以接受的范围内，所以物业公司是为社区业主提供公共服务的机构，是社区治理主体之一。当前普遍存在的业主与物业公司的矛盾，很大部分还是由于物业公司自身不完善，提供的实际服务与承诺时的标准不相符，收取费用与提供的服务不相符等。由于物业管理的质量与业主日常生活密切相关，特别是经济上的联系，使得业主与公司之间的问题十分复杂且敏感，一旦出了问题，双方都不愿意承担责任，致使本来也许并不严重的问题越来越严重，原本可以协商解决的矛盾也变得不可能解决了。当前我国的物业公司发展较快，但良莠不齐的现象也很突出。社区要找到一家负责任讲信用的物业公司并不容易。撇开客观因素，业主自己应该做到的，是重视最初与物业公司签订的合同，严格按照合同拟订的标准执行，如果物业公司日后提供的服务没有达到合同上规定的标准，业主应坚决捍卫自己的合法权益，在物业公司提供服务的过程中，业主应时常监督物业公司的运作，及时沟通，出了问题立刻解决，尽量不要拖延，以保证问题能尽早得到解决。业主与物业公司的互动加强了，一些潜在的发生矛盾的可能性就能够被消除，双方都深入了解对方，就可以更好地合作。物业公司与业主都是社区治理的主体，所以就应该相互尊重，相互监督，做好自己应该做的，出现矛盾问题尽快通过协商解决。当然，企业性质的物业公司是以盈利为目的，在经济利益与提供的服务之间找到平衡点也非易事，所以业主们在监督物业公司工作上必须付出更多，而一个有威信和号召力的业主委员会就可以替业主们担负起监督物业公司工作的责任，这也证明了社区里建立一个有威信有号召力、负责任，能真正代表业主的业主委员会的重要性。 （四）政府为社区建设提供外部支持。 政府是传统的社区管理主体，在当今治理主体多元化发展的趋势下，政府的作用仍然很大，特别是在我国。政府应该为社区建设提供一些外部支持，“社区的人力、物力、财力有限，政府必须协助社区解决工作中遇到的难题，特别是要解决区内居民的就业问题。为了将社区内党政组织、企事业单位组织、社会团体这三类组织统一调动起来，使之为整个社区的利益和目标而共同努力，需要政府担当起协调者的角色，理顺城市社区各行各业之间的关系”。[6](p135)社区其他治理主体都是通过政府授权才可能成为治理主体的，所以政府在社区工作上起到的总领性作用是无可取代的。政府为社区建设提供外部支持，相当于减轻了业主的负担，使得他们能够更好地看清自己的定位，明确自己的责任。政府还应在政策和法律制定上为社区建设提供良好的大环境。对物业公司的监督管理应该有法可依，一些社区部门目前还没有法律地位，这在很大程度上限制了这些部门的发展，政府应该根据实际情况，制定出有利于社区健康发展的政策和法律，这同样也有助于社区业主认清自己的角色定位。 综上所述，社区业主作为社区治理主体之一，在当前还不能很好地发挥作为治理主体的作用。因此，应该在实践中逐步采取措施，引导社区业主认清自己的角色定位，明确自己担负的责任，强化其责任意识，使其主动参与到社区治理中来，促进社区建设快速稳定的发展。 城市社区管理论文:城市社区管理政府功能定位 摘要:转型时期特定的国情和社会背景，决定了我国城市社区管理必须选择“政府主导”的模式。社区管理中的政府主导，主要体现在政府必须扮演多种角色、行使多样职能，更好地培育和扶持社区的持续发展。但是，政府角色的不当和政府行为的“越位”、“缺位”和“错位”，容易导致社区管理中的“政府失灵”现象。因此要推进我国城市社区管理的稳步、健康发展，就必须解决政府在社区管理中如何进行功能定位的问题。 关键词:政府;社区;社区管理;功能定位 社区是指聚居在一定地域范围内的社会共同体。社区管理是指在党和政府的主导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区健康发展的过程，是对社区工作的总体概括。[1]社区管理靠两种力量的推动，一是社区组织与社区居民的力量，二是政府的力量。从目前的实践看，随着城市社区建设的开展，政府支持不力或包办过多(行政化倾向)，是城市社区管理中的普遍的现象，而这一问题的存在，相当程度上已影响了社区建设走向深入。因此，笔者认为，要真正找到社区管理的出路，推动社区实现可持续发展，目前必须解决的一个问题是：政府在社区管理中如何进行功能定位的问题。 一、政府在社区管理中的主导作用以及存在的问题分析 （一）政府在社区管理中的主导作用 中国城市社区管理所取得的显著成效，各级政府的主导作用功不可没,首先表现为社区建设运动是由政府发起和组织的。政府还通过制定社区发展的相关政策，引导社区建设、规范社区行为，对社区建设进行宏观指导；其次，政府均有专门的机构和组织来具体负责社区管理工作，为社区提供管理和服务；第三政府为社区建设投入了大量的人力、物力和财力。政府运用国家财政资金投入社区建设，不断提高社区硬件建设水平，在政府强有力地推动下，社区改造，尤其是硬件设施建设在短期内得到推进和改善；最后，政府是社区建设的协调者和控制者。在改革开放后，政府在中国城市社区发展过程中渐渐让渡出部分权力，其改革目标是扮演规划者角色。这里说的协调者，是指政府对于中国城市社区的发展方向和目标进行引导和监管，逐渐由过去的政府机构直接管理，向总体规划协调的间接调控方式过渡。 （二）政府在社区管理中存在的问题 毋庸置疑，政府在社区建设中发挥着无可替代的作用。但是，从现阶段社区管理的实际来看，政府在其角色的扮演和行政职能的行使中，也存在着许多不容忽视的现象和问题。总体来说，这些现象和问题可以概括为政府职能的越位、缺位和错位。政府职能的越位是指政府在行政过程中超越了其本来的职能和权限，是超职责、超权限的行政过程。[2] 政府越位主要表现在以下三方面：行政因素向社区弥漫式渗透，使自组织力量和机制难以发挥作用；政府包揽社区事务必然导致政府承担所有的成本；社区行政化,政府成为社区的惟一资源来源，社区居民没有形成对社区的认同感和责任感。政府的无限责任诱发了社区的道德风险，不利于社区自组织的培育、本地社区内资源的聚集。 政府职能的缺位主要表现在对非政府的社会中介服务机构等第三部门社会组织培育不到位，对社区内的非政府专业性社团资金投入不够，导致这些非盈利的服务性机构发展比较缓慢；政府缺位主要表现在：政府投入少。有些地方也出现了由于过分强调经济效益，而出现一些违章建筑、马路市场以及乱收费、乱罚款等屡禁不止的问题；宣传力度不够，地域发展不平衡，社区成员的认可和参与程度不高。 政府行为的“错位”主要是指政府混淆了工作的主次和轻重，特别是把社区的社会建设当做经济建设来抓，既当“裁判员”又做“运动员”。政府错位主要表现在以下方面：“重管理、轻服务”现象相当普遍；社区组织的职能错位。我国现行社区组织中除了政府机构、居委会以外，还包括社区内的各类单位组织，他们往往隶属于各自不同的上级单位，社区内的许多单位处于半封闭状态，“单位办社会”现象十分严重。 鉴于政府在社区管理中如此重要的作用和当前存在的缺位、越位和错位问题，我们必须定位好政府在社区管理的地位二、政府在社区管理中的功能定位 政府在社区管理中职能的越位、缺位和错位导致作为社区建设的两大主体政府和自治组织的功能失调、角色错位。因此，笔者认为应该从以下几个方面对政府在社区管理中的功能进行定位。 （一）政府应该担当建设社区的功能 政府在社区建设中应当发挥适当的主导作用。表现为：倡导、动员、一定的经济和政策支持、监督、评价和经验的推广，用政策去促进社区建设资源的聚集和社区的持续发展。政府发挥主导推动作用直接目标是支持具体社区活动的开展，而深层目标则是促进社区资源的开放和动员，促进社区成员的参与。因此，政府在社区建设中的角色定位应是：担当建设社区的功能，积极发挥引导推进作用，在负起相应责任的同时，决不可“越位”、过度参与包办。 各级政府是我国社会管理中最具控制力的政权组织，能有效地运用行政、经济和法律手段，准确而有效地引导社区建设的方向，合理运用场地、设备和资源，限制任何偏离社区建设总目标的组织行为和个人行为，保障社区建设的健康发展。总的来说，各级政府通过制定规划和政策、提供管理和服务、组织协调服务和动员社区参与来担当建设社区的功能。 （二）政府应该担当建设社区自治组织的功能 社区自治组织是社区建设的基础，是居民参与公共事务和公共管理的平台、场所，因此建立完善的社区自治组织体系是社区建设的关键。笔者认为社区自治组织建设的重点应该放在以下几方面： 首先，在街道办事处层面构建社区组织的网络结构—社区理事会。社区理事会在成员组成上具有广泛代表性，包括街道办事处的代表、驻街政府职能部门的代表、企事业单位代表和居民代表等，其负责人由街道办事处代表兼任。社区理事会建立后将成为社区运行的主体组织，其主要职能是规划、协调和监督。 其次，培养专业性社区工作者。社区建设需要大批政治素质好、热心为群众服务的社区工作者。社会工作者的作用在于推进社区工作专业教育与实务的发展，协调社会关系，在服务社会成员、推进社会互助、缓解社会矛盾、解决社会问题，促进社会稳定和社会进步等方面起到安全阀和推进器的作用，因此作为城市政府应积极开展培养专业社区工作者的工作。[3] （三）政府要培育和发展非政府组织 非政府组织是促进政府职能转变的重要途径和实现政事分开的有效载体，要按照行业职能“同类项合并”的原则，界定政府部门和非政府组织的工作界面，逐步将现在由行政机构承担的一些技术性、服务性、事务性工作进行彻底的剥离，交给社会中介组织承担，而不要再层层下放到社区。 笔者认为首先要取消挂社团的“挂靠制”，保证社团的民间性、自愿性和独立性；其次要建立一整套完善的税收优惠政策体系，对于从事社团活动的个人，无论是对其所在组织实行完全税收优惠、部分税收优惠，还是完全税收，都要完全按照个人收入的多少，依法征收个人所得税；[4]第三要完善社团的有关法规政策，政府是社团组织的后盾，负有为社团提供体制环境和政策环境的责任；最后要充分发挥社团在社区建设中的作用，在整个社区建设中，政府、社团和居民共同参与，明确定位，合理分工。政府是社区建设的倡导者，社团是社区建设的具体操作者和组织者，是沟通政府和居民的桥梁和纽带，居民则是参与社区建设的主体和基础。三者缺一不可，所以要理顺三者的关系，加快社团的发展，形成社区发展的良性运行机制。另外政府部门要坚持依法管理，从法律上保护社团的合法地位和作用的发挥，引导建设与社区需要相符合的新型社团。 城市社区建设所处的发展阶段及当前中国社会结构和体制转轨的宏观背景，决定了现阶段我国城市社区建设必须得到必要的支持和切实的指导，方能健康发展，这其中政府的作用是最为关键的。政府职能作用发挥得充分、合理与否，将直接关系到我国城市社区建设的进程与质量，这一点必须引起方方面面的足够重视。 城市社区管理论文:城市社区道德建设管理 摘要：阐述了在我国加强城市社区道德建设的必要性，分析了在我国加强城市社区道德建设的可能性，在此基础上结合中国传统文化的基本精神、价值取向和基本特征就加强城市社区道德建设提出建议。 关键词：城市杜区；道德建设；传统文化 处于建设社会主义和谐社会的重要时期，其特征正如十七大报告指出的“社会主义文化更加繁荣，同时人民精神文化需求日趋旺盛，人们思想活动的独立性、选择性、差异性明显增强”，为此，加强城市社区道德建设十分必要。 2000年《中共中央办公厅、国务院办公厅转发民政部关于在全国推进城市社区建设的通知》中指出：“大力推进城市社区建设，是新形势下坚持党的群众路线、做好群众工作和加强基层政权建设的重要内容，是面向新世纪我国城市现代化建设的重要途径。”城市社区道德建设是城市社区建设的重要内容之一。2001年10月中共中央印发了《公民道德建设实施纲要》，纲要明确指出：“坚持继承优良传统与弘扬时代精神相结合，要继承中华民族几千年形成的传统美德，发扬我们党领导人民在长期革命斗争与建设实践中形成的优良传统道德，积极借鉴世界各国道德建设的成功经验和先进文明成果，在全社会大力宣传和弘扬解放思想、实事求是，与时俱进、勇于创新，知难而进、一往无前，艰苦奋斗、务求实效，淡泊名利、无私奉献的时代精神，使公民道德建设既体现优良传统，又反映时代特点，始终充满生机与活力。” 1加强我国城市社区道德建设的必要性 1．1创建新时期现代化社区的需要 《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》中提出了坚持政府指导和社会共同参与相结合努力建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型现代化社区，在城市化进程中，社会主义经济体制、民主政治体制和其他体制的变革势必对城市社区的生活带来影响：经济交往方式的改变使城市居民内在联系增强，城市居民间的交往机会也增多，交往需求增强，这就要求城市社区必须加强建设，以适应这一变化，社区办社会的方式使社区承担的社会职能越来越多，社区居民对社区的依赖性在增强。无论是城市社区优美环境的创造、完善服务的实现，还是和谐的人际关系都需要道德的维系，都需要加强城市社区道德建设。 1．2解决转型时期我国城市出现的伦理问题的需要 我国正从传统文明走向现代文明，经历着从传统社会向现代社会的转变，在这个转变过程中，人们的道德观念出现了新的变化，并出现了一些伦理问题。这主要表现在两个方面：①个人本位问题，随着城市经济的发展，个体的自主地位增强，为追求自身的利益，自私自利、损人利己的现象较为普遍。②人际关系功科化，作为市场经济建设的阵地，经济领域内通行的等价交换原则被扩展到社会生活，导致城市居民间人际关系的功利化，人际关系功利化会引发诸多道德问题，如奉献精神，互帮互助的精神的弱化乃至消失，人与人之间的感情淡漠等问题。这些问题的解决有赖于城市社区道德的建设。加强社区道德建设有助于人们处理好道德与经济的关系，处理好人与社会的关系、人与人之间的关系，激起人们从事社区文明建设的积极性和创造性，提高社区居民群众的精神境界和文化修养，从而推动社区发展。 总之，城市社区道德建设是促进社区整合，社区团结的重要手段，是城市社区建设向前发展的基本前提，是增强城市社区建设凝聚力和吸引力的基础，是城市社区文明建设的关键。 2运用传统文化加强我国城市社区道德建设的可能性 我国城市社区的特征使运用传统文化加强城市社区道德建设成为可能。 (1)城市社区的地域性为运用传统文化加强城市社区的道德建设提供了可能，“城市社区就是由一定地域范围内的城市居民连同他们的社会活动、社会关系、组织制度、社会文化和社会心理等方面构成的社会共同体。”城市社区作为城市社区居民生活的场所，社区办社会的方式使居民对社区的依赖性增强，城市社区居民基于相近地域间的天然联系为加强城市社区道德建设提供了可能性。 (2)我国城市社区发展的自发方式使运用传统文化加强城市社区道德建设成为可能。城市社区发展的自发方式主要是指“基于自身商品经济的文化传统、地理区位和自然资源条件，在外部经济与社会发展方式的影响下，经过自身经济与社会结构的不断分化和整合，逐渐地依靠自身发展的惯性，推动和促进城市化和工业化社会过程的方式。”自发方式是我国大部分的城市社区的发展方式。以自发方式发展的社区基于自身的文化传统、地理区位和自然资源逐步形成的，我国城市社区在其形成过程中逐渐形成了自己的社区文化，但是中国传统文化是我国城市社区道德建设汲取营养的土壤。 3运用传统文化加强我国城市社区道德建设的建议 十七大报告中指出：“弘扬中华文化，建设中华民族共有精神家园，中华文化是中华民族生生不息、团结奋进的不竭动力，要全面认识中国传统文化，取其精华，去其糟粕，使之与当代社会相适应、与现代文明相协调，保持民族性，体现时代性，”努力探索发掘和研究民族文化的丰富内涵为社区建设服务，是摆在我们面前的一项重要任务。运用传统文化加强社区道德建设就是要结合传统文化的基本精神、基本特征及价值取向加强城市社区道德建设。 3．1中国传统文化的基本精神对于加强城市道德建设的意义 中国传统文化是在中国几千年的历史过程中逐渐形成的，中国传统文化对中华民族性格的塑造，对中国人的道德境界、理想人格的培养，对中国家庭、社会的稳定以及中华民族的延续、发展都发挥过重要的作用。文化精神是被本民族大多数成员所认同的、在民族文化中占主导地位的、贯穿于民族发展过程中的基本思想、基本观念。中国传统文化的基本精神在《中国文化概论》一书中被归纳为“刚健有为、自强不息的精神”，“人本主义精神”，“天人合一精神”以及“礼治精神”。 3．1．1“刚健有为”的精神对于城市社区道德建设的意义 《易经·乾卦象传》上说“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物。”自强不息、刚健有为的精神一直是中华民族奋发向上、蓬勃发展的动力。这种精神在全民族的历史创造活动中发挥着积极的作用，中华民族之所以拥有五千年的文明史，之所以有改革开放以来的高速发展，与这一精神是分不开的。刚健有为、自强不息的精神对于个人人生价值的实现也有着积极的意义，社区是社会的基因，我们建设社区的目的之一，也就是创造良好的环境，激发人们的创造力，在城市社区道德建设中激发了这种精神，弘扬发挥这种精神，才能建设一个富于创造性的社区。 3．1．2“以人为本”的精神对于加强城市社区道德建设的意义中国传统文化的“以人为本”包括“以民为本”“重人伦远鬼神”“肯定个体的心性向善”这三个方面。以民为贵的的重民思想是中国传统人本主义的重要体现，“重人伦远鬼神”则体现出中国传统文化重现世、重生活、重人伦的基本生命态度，“肯定个体的心性向善”在中国传统文化中具体表现为注重人的修养，从个人与家庭、宗族、国家的关系上来肯定个体心性的完善。 城市社区道德建设中，这些基本精神是建设良好环境与和睦的人际关系的思想基础，缺少了我们传统中的这些基本精神，中国人就不能称其为中国人，民族文化的这些精髓已为我们打上了深刻的烙印。 3．2传统文化的基本特征对于加强城市社区道德建设的意义 传统文化的基本特征可以归结为“重伦理，倡导道德至上”、“重和谐与融合”、“重实际、追求稳定”、“重理性与人文教养”。 3．2．1重伦理、崇道德的特征有助于加强城市社区道德建设 中国传统文化是一种伦理型文化，也被称作崇德型文化，孟子曰：“天下之国在本，国之本在家。”(《孟子，离娄上》)这句话概括出我国传统社会的实质——家国同构。家族是中国人生活的重要场所，也是封建统治者建立统治秩序的基础。在家国同构这种宗法观念的影响下，重视家庭成员之间的人伦关系成为个体最重要的任务。“崇德”也就是中国传统要求人要以德行修养为安身立命之本，重视道德自觉和人格完美，强调道德在社会、人生中的地位和作用，这种以道德为本位的文化重视个人对家庭的职责和对社会的义务，它有利于建立和谐的人际关系，有利于家庭的稳定，有利于社会的和谐。 3．2．2重人文教养的特征有助于加强城市社区道德建设 在中国历史上，维系社会伦理道德，调节个人心里平衡的力量来源于中国传统文化所强调的个体的自我反省、自我约束和自我完善，个体的自我反省、自我约束和自我完善又是来源于以礼乐精神为核心的人文教养，通过道德教育、礼乐熏陶，从而培养出人格理想和人生境界。 3．3传统文化的价值取向对于加强社区道德建设的意义 “中国传统文化的价值取向，表现为中国传统文化系统中的价值系统，主要体现为价值判断，它对传统文化的发展具有指导作用。”传统中国文化的价值取向可以概括为“以修身，齐家、治国、平天下的积极进取”的价值取向，“以伦理道德为人际关系和社会秩序的纽带”、“以物质与精神关系中的重义轻利”，“尚古倾向和平均主义”。 3．3．1“以修身、齐家、治国、平天下积极进取的价值取向”有助于加强社区道德建设 直接提出修身、齐家、治国平天下的是《札记·大学》：“古之欲明明德于天下者，先治其国，欲治其国者，先齐齐家；欲齐其家者，先修其身，欲修其身者，先诚其意，欲诚其意者，先致其知；致知在格物。”格物、致知、诚意、正心、修身、齐家、治国、平天下这八目影响了中国一批又一批的知识分子。它表现出中国传统知识分子的对人生的积极进取精神。这种价值取向强调个体的自我约束、自我激励和自我塑造，有利于塑造和谐完美的精神个性，有利于形成正确的自我认知，有利于维持人际间的和谐关系，有利于形成社会发展的整体合力。 3．3．2“以伦理道德为人际关系和社会秩序的纽带”对于加强社区道德建设的意义 中国传统道德是建立在血缘与宗法关系基础上的，这就使家庭伦理道德成为中国传统社会道德的重要内容。这主要表现在对“孝”的推崇，家族中心的价值取向的最大特点是对“孝”的张扬，对“孝”的及其家族中心的观念强调，它赞成中华民族尊老敬老、讲求孝道的社会风尚，重视家庭成员之间的和谐，有利于家庭和社会的稳定。 4结语 中国传统文化是在历史中形成的，它具有一定的时代性，为此，在当前的城市社区道德建设中，就要在继承社区传统文化特色的基础上，弘扬和培育新的城市精神。创新和提升社区文化。“所谓城市精神是城市形象和市民价值观、思想道德水平、文明程度的集中体现，”城市精神是城市文化的核心。弘扬和培育城市精神就应加强家庭伦理道德建设和人际道德建设，家庭伦理道德建设直接影响到家庭生活的质量和社区的精神文明建设。加强家庭伦理道德建设就是要加强对社区居民的家庭美德教育，发扬中华民族尊老爱幼的传统美德，维护家庭稳定。加强社区人际道德建设就是要结合社区居民实际开展社会公德教育，职业道德教育，增强社区居民对社区的认同感和归属感。创新和提升社区文化可以以群众性社区文化活动为依托大力发展特色文化，积极开展群众性的文化活动营造社区文化氛围。 城市社区管理论文:城市社区消防管理 在社会学中，社区（community)是指若干社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成一个在生活上相互关联的大集体。所谓社区消防是指利用现有社区的组织机构，建立社区消防网络，发挥管理服务功能，实现社会消防自治，共同预防火灾的发生，形成一个新的社会化消防管理格局。社区消防管理主要指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区消防的正常秩序，满足社区居民消防安全特定需要而进行的一系列的自我管理或消防行政管理的活动。社区消防管理通过各种体制、手段、方式等要素来落实管理社区消防的特定目的，这些要素的有机结合称为社区消防管理模式。中国论文联盟 据考证，人类用火最早的历史是在我国的元谋人和西候度人，距今大约170－180万年。人类学会用火，是跨入文明世界的一个重要标志。“消防”一词，是在我国清代光绪年间才出现的。中国历史上一般将同火灾作斗争称之为“火政”或“火禁”，防火与救火等。20世纪初，“消防”一词从日本引进我国，曾经泛指消灭与预防火灾、水灾等灾害，后来，约定成俗，“消防”一词才具有现在“火灾消防”的特定含意。而“社区消防”这个概念的产生是由于1986年民政部为配合城市经济体制改革，首先倡导在城市基层开展以民政对象为服务主体的社区服务，同时，把社区消防作为社区服务项目之一也推进了千家万户。如今，社区消防安全现在已经是城市社会保障体系的重要组成部分。当代中国，如何通过社区这一有效载休，发挥群众消防组织的作用，实现社区消防安全管理"无缝隙"覆盖，形成社区消防工作"自我管理、自我服务、自我提高"的运行机制，建立适合人们生存环境需要和现代城市发展的火灾预防及救助体系，提高全民消防素质和城市整体抗御火灾的能力，推动城市的消防工作社会化进程，已成为当前消防工作的重要课题。近些年来，随着经济的发展和文明的进步，社区居民对生活质量的要求越来越高，家庭环境现代化、家庭设施电气化、家庭装潢高档化、家庭生活燃气化，已成为不争的事实。而社区消防安全的管理、消防安全设施的建设已远远跟不上居民家庭的快速变化，致使居民家庭火灾持续高发。据统计，1990至1999年，仅上海市共发生居民火灾10953起，死亡327人，伤403人，造成直接经济损失3184.6万元。火灾起数、死亡人数、伤人数、直接经济损失分别占全市火灾总数的36.3%、63.2%、38.3%和15.4%。由此可见，居民火灾占相当大的比重。自从2000年以来，中央办公厅、国务院办公厅转发了《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》，各地普遍建立社区居委会，形成新的城市基层社会管理体制。把消防建设列入社区建设之中，建立起与社区建设相适应的社区消防管理和服务网络，是新形势下社区消防工作的新模式。 一、社区消防的特点和意义 （一）新形势下社区消防工作的特点 1、社区自主性。目前，社区建设是以居民委员会辖区为基本单元开展的，其基本特征是让社区居民自主管理自己的事务。居民委员会可以利用法律赋予自己的权利，按照群众的意愿自主发展，按国家政策法规做好相关工作，为依法行政、落实管理目标创造有利条件，实现国家管理与基层社会的良性互动。所以，公安消防机构在开展社区消防工作时，必须树立群众自治理念，依靠社区群众，尊重群众意愿，重视和发挥群众组织的作用，把挖掘和利用社区资源，整合社区力量，调动一切积极因素强化社区消防功能，作为做好社区消防工作的重要基础。 2、政府指导性。作为政府机构的公安消防机构，随着社区消防工作的迅速发展，引起公安消防机构在社区消防建设中的地位和作用也发生了相应地变化，公安消防机构不再扮演包办、管理的领导角色，而是处于指导、协助、服务社区消防建设的地位。各级公安消防机构在社区消防建设中既要看到城市社区消防工作的发展方向是消防工作自治，在具体工作中充分尊重和考虑广大人民群众的意愿，避免短期行为，又要防止片面强调社区自治，单纯认为社区消防工作是社区的事情，社区居民愿意怎么搞就怎么搞，不积极履行推动和参与社区消防建设的职能。 3、工作群众性。社区建设作为我国推进城市基层社会民主化进程的重要途径，其发展目标就是要充分调动社区居民、单位的积极性，依靠自身力量，对社区公共事务实施自我管理。而这一目标也正是消防工作社会化的内涵所在，即组织和动员社区单位、群众广泛参与，挖掘社区资源，整合社区力量，自己管理自己的消防事务，维护消防安全，实现社区消防“自我管理，自我教育，自我服务，自我提高”，达到有效预防和控制火灾的目的。因此，从这个意义上说，城市社区消防工作的本质特征仍然是群防群治。 （二）推进社区消防的重要意义 1、建立社区消防安全体系是配合现代城市的发展和管理方式的变革的需要。城市化是一个国家进入工业化、现代化社会的基本特征和标志，它反映出国民总人口中城市人口的变化规律。据国家城市建设统计公报，我国城市发展进程迅速，2001年底全国有城市688个，城市人口39590万人，城市面积832817. 6平方公里，城市化水平为32.9%（上述数字不包括建制镇和集镇）。根据中国科学院与民政部"中国城市预测与规划"课题研究组研究预测，2010年中国城市化水平将为42%左右，今后10年我国每年城市化水平将提高0.8－1个百分点，每年新增城镇人口1000万以上，我国城市化将进入一个高速发展时期，其中沿海多数地方的城市化水平高达50%－60%，而西部大多数省区城市化水平将保持在30%-40%之间。我国城市的建设和改革适应了社会市场化改革的需要，逐步建立和完善了城市社区服务体系。城市住宅小区的兴起，极大地推动了社区的发展。由不同文化、不同职业、不同单位而组成的、居住在同一社区的社会群体，特别是城市居民对社区服务的依赖性越来越强，依托社区开展消防工作，积极适应中国城市建设和发展的特点，建立全新的、真正大众化的，富有时代特色的人性化的大消防的格局，是各级消防部门必须重视的问题。 2、立足社区开展消防工作，是适应当今世界消防社会化发展趋势的需要。适应国际社会关系可持续发展的潮流，努力改善人类生存环境，为我们探索和拓展城市社区消防工作的新领域提供了契机。开展社区消防工作，建立完善的社区消防安全体系是当今西方发达国家的一贯做法，也是其社区工作的一个极为重要的组成部分，他们的成功经验和做法对我国城市社区消防建设将产生重大影响，也是我国社区消防应该学习和借鉴的。如在日本，社区建立了完善的防灾体系，不仅有完备的防灾、救灾基础设施和器材，而且社区消防文化氛围十分浓厚，他们在社区和市民中倡导"自己居住的地方应由自己来保护"的理念，以及社区消防宣传、防灾、救灾体验和演习、消防纪念和表彰大会、消防志愿者活动等，吸引了广大市民积极参与防灾、救灾事业，营造了良好的社区消防安全环境。这些做法体现了以人为本的思想观念，符合社会发展的主题，代表着当今城市社区消防建设和发展的潮流。因此，重视社区消防工作，营造良好的社区消防安全环境，借鉴西方发达国家成功的社区消防管理经验，是适应当今世界消防社会化发展趋势的需要，符合我国加入WTO后社区建设与国际接轨的潮流。 3、推进社区消防工作是优化居民生活环境和维护社会稳定的需要。城市社区建设应坚持"以人为本、服务居民"，坚持不断满足社区居民的社会需求，提高居民生活质量和文明程度为宗旨，把服务社区作为社区建设的出发点和归宿点。当前随着经济的繁荣和社会的发展，人民群众的生活水平和生活质量普遍提高，居民对人身安全和家庭财产防火越来越重视，人们希望远离火灾，而消防安全又是与人民群众生产、生活密切相关，是人民群众普遍关心和需要帮助的问题，以社区为依托，以"火灾发生少"为目标，进一步加强社区消防建设，强化城市基层消防工作，明确社区消防管理和服务职能，帮助解决居民生活中遇到的消防问题，发展社区消防文化，建立安全稳定的社区消防安全新秩序，实行社区消防自治，做到消防安全人人参与，可以及时消防火灾隐患，最大限度地优化居民生活环境，为安全生存的空间提供有力保障，从而达到维护社会稳定，促进社区健康的发展的目的。 二、社区消防管理的模式以及存在不足 （一）社区消防的管理模式 根据社区管理活动中主体角色不同，可以将社区消防管理分成企业主导型管理模式、政府主导型管理模式、市场主导型管理模式、社会主导型管理模式四种类型。 1、企业主导型消防管理模式。这种管理模式形成于计划经济时代，企业对社区内各种基础性设施享有所有权，在政府有关部门的参与下，企业直接或间接行使社区消防管理职能的管理模式，企业主导型社区消防管理模式是典型的企业办社会的模式，在企业的基础上建立社区消防。然后，企业对社区消防进行管理。企业主导型管理模式是企业对社区消防实行直线管理，融社区消防设施建设管理、消防宣传教育服务于一体，由企业房产、保卫、宣传等有关部门实施统一管理，对社区内消防设施器材安装、配备、维修、管理、使用，消防宣传、教育、培训等社区内的各项消防事务实施一条龙服务，政府、社会、市场在单位社区内消防管理的作用是微不足道的，所有社区消防的各项活动基本上由企业包办。 2、政府主导型消防管理模式。这种社区消防管理模式是以政府为核心的管理模式，在现阶段主要是以市辖区人民政府下派的街道办事处为主体，在居委会、中介组织、社会团体等各种社区消防主体的共同参与配合下对社区的消防设施器材安装、配备、维修、管理、使用，消防宣传、教育、培训等各项消防事务进行管理。上海市人大1997年1月审议通过新修订的《上海市街道办事处条例》，规定了街道办事处在社区建设中的职责和任务；①建立完善社区服务体系，开展社区服务，提高居民生活质量；②举办文化、教育、体育和娱乐活动，普及科学法律知识，提高居民的文明素质;③开展绿化的保护和建设工作，维护社区整洁，优化生活环境；④健全治安防范网络，创建安定社会秩序；⑤其他社区建设工作。因社区消防是社区建设的一个组成部分，这从法律上确立了以街道办事处为核心的政府主导型社区消防管理模式的地位。 3、市场主导型消防管理模式。这一模式又可称“物业管理模式”。它是在城市综合开发的基础上，适应市场经济的要求，建立起来的一种经营性的社区管理模式。这种模式包括以下内容：⑴由物业管理部门依照法规、合同对统一规划开发的新建设住宅小区的各类消防设施器材，以经营的方式进行集中管理，向居住人提供多方面的消防服务。⑵小区消防管理通常采用签订消防承包责任书和承诺的方式将具体任务落实到岗位管理人员身上。⑶对住宅小区中消防方面的社会管理、行政管理职能由街道办事处和公安、消防等有关方面配合进行。 4、社会主导型消防管理模式。这一管理模式可称自治模式，以社区居民委员会为核心，联合社区内其他各种主体(非政府组织、新经济组织、企业、个人)一起，共同参与社区消防事务的管理，实行真正的民主自治的消防管理模式。1989年通过的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”。居民委员会是社区内的基层民主形式．在社区中以居委会为核心，挖掘社区中各项潜在的消防资源，共同建设社区消防，为社区的消防建设服务。社区内的各项社区消防事务由社区居委会及其他成员按社区的各项规则办理，社区消防的管理经费由社区成员通过各种渠道筹集。国家对社区消防事务的管理，以社区内各种组织、团体等为载体，运用法律、经济的手段，从宏观上对社区消防的工作进行指导，引导社区消防建设和发展。 （二）社区消防存在的不足 纵观各类不同的社区管理模式，其共同存在的不足有： 1、社区居民的消防安全意识淡薄，缺乏扎实有效的宣传教育。由于我国的学校教育课程里对消防安全知识的普及几乎是空白和消防宣传教育的不到位，人们对消防的了解，只是通过日常生活中的接触和单位的安全培训。因此，社区居民的整体消防安全防范意识薄弱，自防自救的能力差，有的居民对消防一无所知，不会使用任何灭火器材，缺乏在火灾情况下自救逃生的知识和技能，甚至不知道消防队是干什么的，火警电话是多少。社区居民对社区消防建设工作也不接受、不支持，听之任之，阻碍了消防进社区持续发展。有的社区从领导到居民，他们对“消防进社区”活动的目的、意义不够明确，对开展这项工作的必要性和重要性认识不足，因此，在社区消防建设中，这些人的工作热情和积极性都不够高，认为那是消防部门的事，与己无关，你上头要我干啥就干啥，大家跟“风”行事。这种表面上“热闹”的现象，事实上只能是“昙花一现”。到头来，各相关部门投入大量精力、人力乃至财力得到的结果，必然是“雷声大”而“雨点小”，社区消防工作难以取得令人满意的实际效果。另外社区消防宣传教育资金落实困难也是制约社区消防的一个重要因素。这一点尤其体现在各街道办事处，在消防宣传教育资金上可谓捉襟见肘，开展消防安全宣传教育往往只能是走过场，搞形式，社区居民受到的教育不多，效果不大。 2、相关法律法规仍不健全。一是现有的《消防法》和公安部61号令等，都只对机关、团体、企业、事业单位的消防安全管理工作做了笼统的规定，而对社区怎样做、做到什么程度等均未明确，所以从法律角度而言，社区消防管理工作存在法律规定不明的难度。正缘于此，消防工作由地方各级人民政府负责，这在市、区两级都基本得到了积极有效的贯彻落实，而在街道和社区一级，由于缺乏专门的消防机构具体操作，组织上没有了保证。大部分社区在消防安全管理上，都是通过签订“乡规”、“民约”等形式，与辖区单位及居民群众等建立协调关系，共同做好消防工作。采用这样的体制和方法管理消防，用一时可能有效，但长此以往，没有了规矩势必难成“方圆”，使社区消防建设要么停滞不前，要么流于形式成“花瓶”，起不到“保一方平安”的实际作用。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条虽然规定了居民住宅区地物业管理单位的消防安全职责，如保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好等等，但没有制定相应的法律责任，各地也没有出台相应的实施办法或实施细则，致使该规定在日常消防监督检查工作中的操作性不强。例如物业管理单位如果不履行消防安全职责，应受到怎样的处罚，由谁来处罚以及如果居民区没有物业管理单位，消防安全由谁来管理等等问题均不明确。二是《消防法》对于建立社会消防管理体系缺乏宏观整体制约和保障，不利于社会消防管理机制的长效建立。《消防法》虽然明确由各级人民政府在消防工作中负责，也规定了教育、劳动、建设等行政主管部门和新闻媒体主管部门在消防工作中的法定职责，但是缺少有效的整体制约和保障机制，各行政主管部门实际操作中也是按照本部门相关基本法律进行行政管理和监督执法。同时，《消防法》设定的法律义务，不能有效地与其他法律进行配合，其他的法律也没有相应的消防规定，这样不利于纠正人们惯常认为的消防工作是消防部门的事的传统思维模式，消防部门既要向政府争取公共消防设施建设和部队装备建设投入，又要和相关职能部门协调处理消防宣传、教育、消防审批前置等诸多问题，更要承担着对社会面的监督管理职责，工作被动。 3、社区消防工作尚未形成有效的工作运行机制。一是社区体制改革后，社区的行政管理职能逐步转化为社会服务职能，由于受传统习惯影响，不少社区没有将消防安全工作纳入社区服务的内容，仍然依靠上级会议、通知等行政命令开展工作，注重工作的突击性，忽视工作的连续性，工作方法和手段单一，缺乏长效管理措施。譬如消防宣传工作，有的社区仅在“安全月”、“119消防宣传日”期间开展几次活动，没有将消防宣传纳入社区教育等日常性基础工作。二是工作运行机制整体还不协调，横向部门之间缺乏沟通。各级公安消防机构往往注重抓好具体工作落实，忽视社区消防安全管理规定的制定、消防规划的完善等工作，对全局性工作的把握和参与程度不够，导致安全检查、隐患整改具体工作增多，未能形成良性工作运行机制。派出所、社区、物业公司、业主之间也有类似问题，由于缺乏沟通协调，时常出现各自为政的局面，使消防工作难以落实到位。部分社区居委会没有将消防组织网络建设延伸到居民小组、楼道、经营单位，也没有制定完善的消防安全管理规定和消防安全责任制，责任职责不能落实到具体单位、具体居民家庭，使得社区自身在管理过程中缺乏规范性、自主性，各级消防安全职责还不够明确，直接影响到消防工作的有效落实，而社区消防管理人员工作制度往往沿袭了以前的保安人员工作体制，不要说怎么去定期维护、检测、操作消防设施，有些管理人员竟连灭火器的使用和判断是否过期都不知道，加之没有明确的奖励机制，难以将消防安全管理经常化，制度化。此外，公安派出所在对社区业主实施消防监督的过程中，由于社区民警承担着专项治理、治安防范等大量工作，在社区工作的时间一般很难达到规定要求，同时由于重罚轻奖的考核机制，使社区民警对消防执法的积极性不高，与严格执法的要求还有很大差距。 4、社区消防基础建设薄弱。一是基础设施建设先天不足。许多场所的消防设计未引起设计人员的重视，设计人员只是一味地根据甲方要求的建筑布局、设想来设计，并未考虑消防安全。有些建筑施工中标单位因自己没有消防资质，便挂靠其它有资质的单位，而施工仍然是原班人马，造成工程施工质量粗劣，给消防安全带来隐患。二是社区消防硬件设施不够完备。在城区内规划的新建社区的消防基础设施还比较完善，而且消防安全管理上也有一套固定的模式，但是经济落后的老城区社区消防建设“先天不足”，电器线路老化、消防水源缺乏、乱搭乱建、占用消防通道、群众消防意识淡薄等现象十分普遍，消防基础设施十分薄弱，大多数社区灭火器材等设施配置较少，少数社区即使配置了，也是量少质差，甚至失效过期；有些社区尽管安装了室内消火栓，但水带、水枪没有配备到位，参差不齐，有的甚至形同虚设，毫无作用。硬件设施的缺乏和保管不当，一旦发生火灾，就难以进行火灾初期的有效扑救。在如有的社区为便于管理，禁止机动车辆随意进入，便在社区入口安上铁栅栏、石礅等，只能让行人通过，机动车辆不得进入。从而在万一发生火灾的情况下，消防车也不能顺利进入社区内部，进行扑救。此外，社区内的一些菜市场、小地摊、书报亭、修车摊等也见缝插针，占用着消防通道。社区内的建筑一般都是一个单元一个疏散楼梯，对于每一户居民来讲特别是在六层及六层以下的单元或住宅中，只有唯一的一个疏散楼梯，一个安全出口。而有的居民经常将家中的自行车、破旧家具、纸箱等堆放在楼梯间和通道上，甚至在通道上搭盖厨房、储藏室，严重占用了疏散楼梯。 如果底层住户发生火灾，楼上各层人员将难以从疏散楼梯顺利疏散。再者现在许多居民为了家中防盗，在门窗上均安装了比较坚固的防盗门和铁栏杆，这样既不利于安全疏散，也不利于消防人员进行火灾扑救。有的社区由于规模小、开发早，根本未设置一只室外消火栓。住宅楼特别是七层以下单元式住宅、六层以下的塔式住宅、通廊式住宅根本没有任何室内消防设施和器材。即使是超过七层的单元式住宅和超过六层的塔式住宅、通廊式住宅以及底部设有商业网点的单元式住宅按照《建筑设计防火规范》的要求设置了室内消防给水系统，但由于开发公司或物业管理部门对此疏于管理，不按照维修、检测、保养，再加上居民的挪用，不法分子的盗窃等原因，使住宅楼内消防设施损坏丢失严重，绝大部分都不能正常使用。此外，由于居民的消防意识薄弱，几乎没有居民家庭中配有小型灭火器材。从而导致了整个社区内消防设施和灭火器材严重不足，不能有效地进行初起火灾的扑救，极易使小火酿成火灾。三是社区物业管理部门经费不足导致消防设施维护管理难以为继。由于物业管理中存在的运作机制不规范、整体水平低等原因，物管费收缴率低，用于消防设施维护管理上的更是屈指可数，部分物业管理公司面临生存危机，消防设施维护管理更是举步维艰，造成消防设施失管失修问题严重。部分社区消火栓损坏、消防器材被盗现象时有发生，物业管理公司对消防设施维护管理积极性不高，投入较少。部分经营较好的物业的消防设施维护费主要依靠政府拨一点、社区筹一点、共建单位出一点的办法加以解决，而部分长期亏损的物业公司消防设施维护费主要来源于房地产开发公司的补贴，房产开发公司出资的目的是从售房的实际需要出发的，社区内住房一旦售完，开发公司势必停止补贴，因此物业公司无法长期保证消防设施维护费用的落实，这将直接影响到社区居民火灾扑救。 三、做好社区消防工作的对策与措施 （一）以广泛深入的消防宣传教育和技能培训提高居民和物业管理人员的消防安全素质。 一是建立社区消防宣传网络社区消防宣传工作，应在已有社区组织机构的基础上，建立完整的消防宣传网络。社区消防工作小组具体负责社区消防宣传活动的开展。只有依托这种完善的社区消防管理网络，才能使社区消防宣传工作的全面开展得以实现。二是建立社区消防宣传阵地。每个社区要在人员集中或休闲场所建立消防宣传栏，有条件的可建立“消防宣传教育活动中心”、消防画廊、消防公益广告栏，要积极组织开展丰富多彩、寓教于乐的消防文体娱乐活动。各社区可借助社区内的人文景观、文化广场等场所，组织人民群众喜闻乐见的宣传活动，要针对不同季节、不同群体的特点开展多种形式的宣传教育。与此同时，各社区可将对外开放的消防站作为重要的消防宣传教育阵地之一，组织群众定期到消防站参观、体验消防生活，接受消防教育。各社区领导机构应加强与新闻媒体的联系，增强新闻单位对社区消防宣传的关注力度，在提高人民群众对社区消防宣传工作重要性认识的基础上，增强消防意识，通过消防宣传阵地，在社区营造浓厚的消防宣传氛围。社区内应普遍设立消防公益广告牌、消防宣传栏、消防宣传橱窗、消防画廊等，统一在每个居民楼道设置“119”消防警示牌。充分利用社区文化宣传机构、场所和有线广播，开展消防安全宣传教育活动。各社区应在图书室、老年活动室、社区报刊中增加消防方面的内容；在公共场所设置消防宣传栏、消防公益广告牌、消防宣传室、消防画廊等；在每个居民楼道设置警示牌、居民防火公约；设置消防宣传教育室，提供各种消防法规、书籍和画册供群众阅读，定期播放消防安全VCD宣传片；利用社区培训家庭防火员，发行《社区消防安全简报》；社区志愿消防巡逻人员每天早晚鸣响防火警示笛，提醒居民关闭“三源”(电源、气源、火源)，防止火灾。各社区在寒暑假期间应组织少年儿童进行防火教育，召集老弱病残人员向其讲授防火常识，举办广场文化活动、社区文艺汇演，结合季节火灾特点和重大节日，充分利用街道文化站、社区服务活动室、社区广场等现有文化活动设施，组织开展贴近社区、贴近群众、贴近生活和喜闻乐见的消防宣传活动,将消防知识融入其中，做到寓教于乐。公安消防机构也要加大社区消防宣传力度。消防站应对社会开放，定期接纳社区群众进行参观，开展火场逃生训练，使其增强对消防知识的了解。公安消防部门还可以开通消防热线，随时接待群众的消防投拆和消防咨询，通过多种生动活泼的形式，使消防宣传活动更加贴近群众，贴近生活。三是提高物业人员的消防技能.对社区内物业的相关人员要进行专门的集中培训，使之更多地掌握消防安全知识和火灾扑救与组织施救技能，提高对社区内公共设施和建筑消防设施的管理、保养技能，能够在检查中及时发现问题并解决问题。另一方面，可以制定相应的技术认证考试来规范和保证社区安全管理从业人员的素质，从而提高消防安全管理工作的质量。上海市就充分发挥上海消防学校的固有资源，对企事业单位法定代表人、消防安全管理人员、自动消防设施操作人员、化学危险品“三员”、公众聚集场所经营人员等各类从业人员进行消防安全知识和灭火技能的专业培训，两年内共计培训各类人员8万多人，大大提高了消防从业人员的消防安全素质。另外，建议社区内的单位和家庭参加火灾保险，以提高其抗御灾害的能力。 （二）加快保障社区消防安全及消防事业发展的法规建设。 公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》明确了居民社区物业管理单位的消防管理职责，填补了长期居民社区消防工作无人管理的空白，但还没有统一的社区建设国家消防安全标准，社区消防安全管理效果仍然参差不齐，使城市居民小区消防安全管理很难进入标准化，法制化轨道。因此，针对社区消防法治不健全，应尽快制定出高质量、经得起时间和实践检验的、与《消防法》衔接配套的社区消防法规体系，各级地方政府和相关部门可根据《消防法》出台相应的规定，逐步使社区消防工作的各个方面都能有法可依。对相关职能部门、公安消防机构、街道办事处、居民委员会、派出所和居民个人应尽的义务和职责要以法律或法规的形式规定下来，并制定相应的法律责任，要明确民政、城建、工商、文化、教育、卫生等部门，根据社区消防建设的内容和要求，负有建设、指导、协调和服务的职责；明确公安派出所实行责任区民警包片负责制，督促辖区单位、物业管理部门、居民委员会履行消防职责、开展防火检查，切实发挥公安派出所的监督作用；明确消防处（科）要加强社区消防业务指导，督促检查社区公共消防设施建设，对社区内的单位实行抽查，消除火灾隐患；明确规定辖区消防中队要做好消防站开放工作，对辖区内单位、居民住宅区底数清、情况明，制定灭火预案并实施演练；明确城市街道办事处的职责：将社区消防建设工作纳入社会治安综合治理主要内容；制定社区消防工作计划；定期召开社区消防工作会议；指导社区居委会开展社区消防管理工作；与驻区单位签订防火安全责任状等；明确社区居民委员会的职责：制定防火公约，定期对社区内的单位和居民住宅楼院及消防通道开展防火检查，对辖区老、弱、病、残和孤寡老人提供消防安全服务等。特别是当因其不履行其职责，造成严重后果时，应处以什么样的处罚要有较详细地规定。并根据社区的规模、性质，特别是针对新建社区和老城区的特点，分层次对消防组织建设、消防安全责任、消防宣传教育、消防安全检查、车库等重点部位的消防安全管理等制定相应的规定，《规定》要把握好尺度，不宜过细，既要有普遍性，又要灵活性。对新建社区消防软硬件建设要坚持高标准，有条件的社区要建立视频监控系统，把实现规范化管理作为这类社区消防安全的主要目标；对老城区以及未实施物业管理的社区，重点从软件上下功夫，突出社区的消防安全管理，进一步严格细化各项规章制度；对车库等配套设施不健全的老城区和建设相对较晚的社区，在政府未统一规划建设停车场的情况下，可会同城管、“创建办”等部门，利用小区空地，采取划线管理的临时措施，保证消防车通道畅通。如上海就根据建设部、公安部、民政部联合召开的济南会议精神，在立足本市实际情况的基础上，制订出台了《关于进一步加强社区消防工作的意见》、《社区消防工作建设标准》《关于进一步落实消防工作责任制的实施意见》等文件，以建立社区消防工作三级网络、推进“八个一”工程和强化消防工作责任制为重点，确定了五年社区消防建设工作目标，并在03年内及时总结和推广了黄浦、长宁等区试点工作经验，实现全市100%的社区消防工作达标. 在单独制定《社区消防安全管理规定》有困难的情况下，也可将消防安全纳入社区其他管理规定中。社区自身也要建立、健全具体的社区消防工作制度、消防联席会议制度、消防宣传制度、防火检查、巡查制度等。建立社区消防档案，对社区单位、住宅小区、重点辖区分别登记、造册建档，实现社区消防管理的科学化和规范化。另外，在当地公安消防机构的指导下，还可以编写《社区消防工作指南》、《社区消防工作手册》等，用于指导社区的消防实践工作。 （三）要从源头上建章立制，进一步细化规范社区的消防安全管理机制。 消防工作制度落实到位，主要是加强社区消防的制度建设，明确社区消防安全委员会、消防办公室、警务室等机构及社区消防安全责任人、社区消防安全管理人等各类人员的消防安全职责；建立和落实社区的消防安全责任制、工作例会、宣传教育、防火巡查检查与火灾隐患整改、消防设施管理、火灾扑救等制度，规范社区消防管理。社区消防安全委员会组织召集不少于一次的年度社区消防工作会议；社区每年与驻区单位、物业公司和居民住户签订消防安全责任书，推动社区消防安全责任制的落实。通过制度建设，形成以街道办事处为主导，以居委会为依托，社区单位、行业部门、广大群众共同参与的社区消防工作运作机制。主要是建立如下机制： 1、互动机制。政府及其职能部门与社区之间要形成一种双向互动的工作关系。政府及其职能部门在履行其管理职能时，与被管理者一般都是单向互动，即定期向被管理者下发文件、传达指示，公布信息，这种单向的互动能使被管理者及时了解政府的政策倾向和政策动态。但社区消防建设是一个开放的、动态的过程，如果只有单向的信息传递，而没有良好的信息反馈，政府及其职能部门在制定政策时就可能会出现偏差，同时单向的信息流通也不利于社区消防建设的协调发展。因此，政府职能部门应当制定定期走访制度，或者定期、不定期地与社区进行交流、沟通，加强彼此之间的联系，形成良性的互动机制，共同推进社区消防建设工作。 2、服务机制。政府及其职能部门要进一步转变观念，增强服务意识，改进工作方法，寓管理于服务之中，通过服务促进管理，增强社区消防建设的活力。政府及其职能部门可为社区消防建设提供多方面的服务，包括政策服务、协调服务、引导服务、宣传服务。一是政策服务，即制定出台规章制度，为社区消防建设提供有力的法律依据和政策保障，支持社区依靠自身力量，利用社区资源，强化社区火灾事故防范功能，解决社区消防安全问题，为社区政治、经济、文化、环境的协调健康发展创造良好的消防安全环境；二是协调服务，即发挥职能作用，帮助其完善组织建设，实现责、权一致，积极帮助解决社区消防建设中遇到的现实困难，使其充分发挥自我服务、自我管理、自我教育的作用。政府及其职能部门应帮助社区健全各类消防组织，主要应建好“四张网”：一要建好组织管理网。通过颁发消防责任任命书、签订责任状等形式，构建社区、居民小组、楼道三级管理网络，负责社区的日常消防安全管理。同时，明确物业管理部门的消防设施维护保养责任和经营单位的消防安全主体责任。二要建好自救网。把社区义务消防组织建设作为扑救社区初起火灾的一支重要力量加以发展，组织妇女、物业管理人员、社区服务管理人员、经营业主等常备力量，定期开展灭火演练，提高社区扑救火灾的能力。三要建好防护网。在发挥社区保安作用的基础上，把党员干部、离退休人员、共青团员等骨干力量组织起来，建立消防志愿巡逻队、义务值勤队，增加消防巡查密度，进一步严密火灾防护网络。四要建好监控网。通过采取加大返还罚款额比例的措施，调动派出所、社区民警做好社区消防监督工作的积极性，依法强化对社区业主的消防监控。同时，在社区保洁员、收费员等服务人员中建立松散型的流动消防监控网，使其成为安全防范的“耳目”，派出所定期组织活动，了解掌握社区治安、消防动态，形成固定和流动相结合、纵向与横向相结合的立体组织网络，夯实社区消防工作基础；三是引导服务，即引导其广泛动员社会力量，挖掘和合理利用社区资源，整合驻社区的机关、团体、部队、企业事业单位等组织的力量，调动一切积极因素，共同参与和推动社区消防建设；四是宣传服务，即社区消防建设要通过社区居民自治才能得以实现，因此，必须广泛发动社会力量参与社区消防建设。政府及其职能部门要利用电视台、电台、报刊等各种新闻媒体，着重宣传社区消防建设在新形势下的重要作用和意义，还可以举办“社区消防建设义务服务日”等活动，为社区提供相关的信息咨询服务，扩大影响，进一步推进社区消防建设工作。 3、监督机制。政府及其职能部门充分履行监督职责，是社区消防建设顺利进行的有力保障。监督可分为法律监督和过程监督。一是法律监督，即社区消防建设必须在国家法律法规规定的范围内进行，要监督社区严格执行国家有关消防安全的法律法规和技术规范，认真履行消防安全职责，及时消除火灾隐患；二是过程监督，即政府及其职能部门要参与社区消防建设的重大活动，定期到社区进行走访调查，听取社区负责人的工作汇报和情况反映，了解社区消防建设工作的进展情况，督促落实政府有关消防安全的各项工作任务。 4、激励机制。社区消防建设具有自主性、社会性和群众性，为发挥社区的主观能动性，创造良好的消防安全环境，政府及其职能部门、社区三方面都要运用激励手段来推动和鼓励社区消防工作。可采取目标激励、精神与物质激励和情感激励三种方法。一是目标激励，即制定一个明确的目标，是各地积极开展社区消防建设各项活动的内在动力，政府及其职能部门要根据经济社会的发展程度，帮助社区不断确立新的目标，不断推动社区消防建设的进程；二是精神激励与物质激励，即要及时总结社区消防建设所取得的成效，定期总结表彰工作成绩突出的社区，有条件的可适当采用物质激励。社区也可开展争先创优活动，对参加社区消防建设工作积极、成效显著的机关、团体、部队、企业事业单位和个人，进行评比奖励；三是情感激励，即社区和政府职能部门要实行以联络社区消防建设工作人员的情感为基础的管理方式，主动与社区消防建设工作人员进行沟通，加强相互之间的联系与协作，关心工作人员的思想、工作和生活，帮助他们解决工作中遇到的问题，充分发挥他们的积极性和主动性，共同打造社区消防建设的良好发展局面。上海市公安局就充分利用激励机制，制订出台了《上海市公安派出所消防监督检查规定》，明确了派出所第三级消防监督工作的范围和权限，并对1000余名专（兼）管消防民警进行了业务技能培训，同时，结合公安警务机制改革，把社区火灾控制指标列入了社区等民警的目标量化考核范围，有效地发挥了基层一线民警开展消防监督检查的主观能动性。 （四）建立完善的城市消防基础设施、基本的灭火装备器材和社区消防队伍。 由于各地经济发展不平衡，社区规模大小不一，要确定一个统一的标准很难做到。因此，在社区消防基础设施建设上，要针对实际情况区别对待。对于城市新建社区，要本着“同步规划、同步设计、同步建设、一步到位”的原则。对于在原有城区基础上调整划分后新组建的社区，要本着“因地制宜、量力而行”的原则，从基础抓起，不断补充完善社区消防基础设施建设。两种社区要采取“政府出一点，街道补一点，社会筹集一点”的办法，在社区内做到：1、有单独设置或与社区警务室合并设置的消防站点。2、依托社区物业管理单位、治安岗亭、门卫室等单位、场所建立消防自救点，设置报警电话和消防器材箱。3、配备必要的灭火器、水带、水枪、消防斧、救生绳、应急灯等消防器材。4、有高层建筑的社区要设置集中消防控制室。5、单独或依托社区服务活动室设置消防宣传活动室。6、建立社区消防安全档案。社区消防办公室要建立消防基本情况登记册、消防组织人员登记册、火灾情况登记册、消防设施器材登记册、消防宣传教育情况登记册、防火巡查检查记录、火灾隐患整改记录、消防会议和活动记录等有关档案资料，有条件的社区应配备电脑，实行微机化管理。7、要有室外消防用水。没有室外消火栓的社区，可利用生活用水水池安装消防泵和消防接口，做到一水两用。8、老式居民住宅要安装简易水喷淋。上海市消防局就积极当好政府参谋，2003年内完成了“为9万户老式居民住宅楼住户安装简易水喷淋、逃生设施”的市府实事工程项目，实际完成10.5万户，超额完成1.5万户。此项实事工程效果非常明显，在虹口、静安、黄浦等区先后发生的老式居民楼火灾中，由于安装的简易水喷淋发挥作用，及时扑灭了初起火灾，避免了小火酿成大灾，有效防止了类似“11.27”四川中路居民楼火灾事故的发生。9、要建立多种形式的社区消防队伍。在省会城市和经济发展水平较高的大中城市的社区，要建立和发展由政府建站、购置装备，由不脱离工作岗位的志愿人员轮流执勤的志愿消防队，或者通过招聘合同制消防人员担负执勤任务，由地方政府制定的必要的法规、政策，规范志愿消防队、合同制消防队的工作和保障等事项；对于经济条件相对落后的城市，要依托社区现有保安、联防等队伍，将消防与治安联防工作有机结合起来，实现一专多能，担负起社区的防火检查巡查和初起火灾扑救等工作。对于社区内消防设施的维护保养应由各物业公司承担，如有困难的，可由政府拨款或采取政策扶持的办法加以解决，同时政府应明确社区消防设施维护管理费在物业管理费中的比例，不足部分可采取适当调节收费标准或共建单位支持的形式加以解决。各地方政府也可以通过立法、规定的形式明确社区消防活动、奖励以及未实施物业管理的社区消防设施维护经费来源渠道。通过社区消防建设，逐步实现社区消防工作自我管理、自我教育、自我服务、自我监督，由被动型向主动型、由监督型向服务型、由消防工作盲点向消防工作亮点的转变。 社会在发展，时代在前进。当前，我国消防事业的发展正伴随着全面建设小康社会的新潮流，已进入第四次飞跃发展的新的机遇期，只要我们牢牢把握推进消防工作社会化这个着力点，紧紧抓住全面实行消防责任制这个关键点，深入抓好消防宣传教育这个根本点，扎实打好消防设施建设这个基础，依法抓好建立消防管理长效机制这个动力点，我国社区消防工作的社会化水平就一定能提高，就一定能为全面建设小康社会创造更加良好的消防安全环境，就一定能为保卫经济建设和人民生命财产安全作出新的更大贡献。 城市社区管理论文:城市社区组织管理 随着我国城市经济、政治和文化的迅猛发展，如何实施社区组织管理体制模式的革故鼎新，以强化基层政权建设和民主自治建设，成为一项亟待研究的重要课题。 一、我国城市社区组织管理体制的旧有模式及其缺陷众所周知，我国传统计划经济体制下的城市社区组织管理体制是一种行政一体化的外制型模式。它的集中性便于统一分散的力量，它的超强行政性克服了特定社会发展阶段的无序状态，对于巩固和加强国家对城市基层行政区的建设和管理，稳定社会秩序，满足当地居民的需求，起到了积极作用。但也必须指出，这一模式本身存在诸多缺陷：1.社区组织结构不合理旧经济体制下，城市基层社区的组织构架由相互联系的区、街、居三级组织构成。这种组织结构具有明显的不合理性。一是街、居组织机构过多而缺乏应有的权威性。二是社会团体和中介性社会组织发育不足，缺乏独立性。2.社区组织管理职能不明确这主要表现为街道办事处在社区管理中的职能不明确。街道办事处原本只履行一部分行政职能，但在社区管理中，行政、执法、街道经济发展等各项任务都下放到街道办事处，使它从一级基层政权的派出机构逐步演变为一个集行政管理、社区管理与服务的综合性机构。市、区的各专业管理部门也存在职能相互混淆的情况。3.社区组织管理目标的设定不科学社区组织管理的工作目标是社区发展、人的发展以及城市化、文化与教育水准的提高等，而过去我国城市社区工作却把社区发展等同于经济发展来规划，过分注重社区物质与设施的建设，特别是街道经济的发展。许多组织的社区服务工作，都带有扶助经济的性质，而忽略了社区的精神文明建设，忽略了人的建设，使社区内组织干部的素质提高不够，社区内人力资源的开发不够，社区居民的自助、互助和自治不够，社区的凝聚力不够。4.社区组织管理制度不健全一是街道办事处作为政府行政机构，对自身行政服务和管理的范围没有制定明确的制度规范，造成无权管理或越权管理。二是社区内的市、区属机关和企事业单位，分别受各自条条的领导，按条条的指令行事，与街道办事处之间的关系缺乏有效的政策和法律依据，往往造成社区事务相互推托或相互扯皮。三是社区内的社会团体组织等没有形成有效的行为规范，让社区成员能共同遵守。对于社区行为越轨者，社区组织也缺乏行政上或法律上适当而有效的惩罚。 二、我国城市社区组织管理体制改革进程中的三种模式及其比较为了推进城市管理体制改革，摸索和总结城市社区建设的经验和规律，国家民政部于1999年在北京、上海、沈阳等10个城市确定了11个城区为“社区建设实验区”，一些社区形成了具有自身特色的社区组织管理模式。笔者选取哈尔滨、上海和沈阳三个城市社区的改革为案例，对其不同的组织管理模式进行比较分析。1.行政主导型模式：以哈尔滨市南岗区为例哈尔滨市南岗区在改革中所建立的社区组织是以加强党委、政府的统一领导为核心，以强化民政部门的主管职能为重点，以增强各部门的协调和社会各界的参与为基础的行政主导型模式。南岗区社区组织管理体制从纵向分为区、街道、居委会三级。其改革重点放在区一级。在区一级，成立了南岗区社区建设指导委员会，区委书记任委员会主任。委员会是社区建设的领导机构，全面负责南岗区社区建设的统筹规划、统一部署、综合协调和督促检查。委员会下设“社区建设办公室”和“社区建设指导中心”，前者为协调机构，协调社区建设指导中心的工作和其他相关工作；后者为日常工作机构，由民政局长兼任中心领导。在指导中心内部，根据社区建设的内容，由相关的委、办、局组成7个工作指导部，它们均为实质性工作机构，其业务工作、人员编制和工作经费分别由相关的政府部门负责，同时这一管理工作系统自上而下延伸到居委会一级，以实现民政部门对社区工作强有力的领导和管理。2.半行政半自治型模式：以上海市卢湾区五里桥街道为例五里桥街道从社区不同的行政事务和目标出发，建立了三个层面的组织管理系统：(1)行政组织领导系统：街道办事处及城区管理委员会。街道办事处作为社区最基本的单元在社区行政管理中处于主导地位，行使领导、协调、监督等职责。城区管理委员会由街道办事处、派出所、房管所、环卫所、工商所、街道医院、房管办、市容监察分队等单位组成，其主要职能是商量、协调、督察城区管理的各项事务。(2)行政组织执行系统：四个工作委员会，即市政管理委员会、社区发展委员会、社会治安综合治理委员会和财政经济委员会。市政管理委员会对辖区内市政市容工作实行综合管理；社区发展委员会负责社区的精神文明建设和社区福利、劳动就业等；社会治安综合治理委员会主要协助街道党工委、办事处领导治安工作；财政经济委员会对街道企业负责，扶持和引导街道经济的发展。(3)社会组织支持系统：中介组织。这一组织系统由社区内企事业单位、人民团体、居民群众及其自治性组织构成。通过社区管理委员会、社区事务咨询委员会及各种居委会组织，对社区事务进行商议、协调、指导、监督和咨询，以对社区行政提供支持，并促进社区行政管理的社会化。 城市社区管理论文:浅析城市社区管理体制改革 ［摘要］随着我国城市建设发展进程不断推进，现阶段国内大部分城市实施的“两级政府、三级管理、四级落实”的社区管理体制已不符合新时期的实际需求，在具体的管理过程中依旧面临着诸多问题，很多城市已开始逐渐探索城市社区管理体制改革路径。探索现代化城市社区管理体制属于一项长期性的工程，需要通过有针对性的措施来确保这一目标的实现。文章分析了社区管理对城市建设的重要意义，并提出了城市社区管理体制改革的对策。 ［关键词］城市社区；管理体制；改革路径 0前言 社区属于城市中的重要组成部分，同时也是政府部门强化社会管理工作创新的出发点与落脚点。近年来城市化建设逐渐推进，社区作为城市管理工作的基层组织，其地位变得越来越重要，所承载的功能也更加广泛。在新形势下，过去的社会管理体制难以符合新时期的要求，所以我国必须要进一步深化城市社区管理体制改革，不断创新社区管理体制。这不仅是社会建设发展在现实层面上的体现，同时也是构建服务型政府的客观需要。 1社区管理对城市发展的重要意义 西方发达国家的城市建设发展经验表明，城市社区管理水平直接决定了城市文明的创造，所以是否能够探索出符合我国城市社区发展实际情况的管理体制在很大程度上影响到我国城市化建设。要创建文明城市，首要工作在于创建文明社区，对城市实施综合治理，推动社区管理体制改革与创新。总的来说，社区管理对城市建设发展的重要意义表现在以下四个方面：首先，有助于促进城市化建设进程。在社会经济飞速发展的今天，城市管理工作也面临着十分繁重的任务，而仅仅凭借政府部门难以有效管理，如果继续沿用过去那种政府包揽一切的城市管理模式无法取得好的效果。所以应当进一步优化城市社区管理工作，确保城市管理的相关措施得以贯彻落实，促进城市化建设水平的不断提升。其次，有助于保证城市社会发展的和谐稳定。社区属于社会的细胞，构建和谐社区是社会主义和谐社会建设目标实现的基础和前提。在十一五规划中首次明确提出，社会主义和谐社会的建设应当强化社会建设，健全社会管理体制。做好城市社区管理工作，有效协调社区中各居民的关系，有效化解各种矛盾问题，确保社区内部成员之间的和谐融洽，保证基层社会稳定，能够有效维持国家的长治久安［1］。再次，有助于推动社会主义精神文明建设。城市社区是深入开展群众文化、卫生、体育以及各项科普活动的重要阵地，同时也是宣扬健康生活方式、反对封建迷信的战略阵地，城市社区在社会主义精神文明建设过程中发挥着不可替代的重要地位。所以，促进社区管理体制创新改革，是确保城市文明发展的有效举措。最后，有助于促进政治体制改革以及民主化进程。城市社区管理体制改革符合我国政府体制改革的要求。另外政治民主化代表着人民群众更加广泛地参与到社会公共管理和政治生活中来。城市社区管理中人民群众的积极主动参与有效的实现了基层民主自治，是社会主义民主政治的直接体现，也必然会促进我国政治民主化进程。 2城市社区管理体制改革对策 2．1利用社区现有建设资源 无论是从目前我国的财政能力出发，还是从我国政治体制改革的实际情况出发，城市社区建设最关键的资源应当是社会，城市社区若强调拓展、优化以及整合内部资源，社区系统就可以获得进一步的平衡，从而实现有效运转。第一，对于社区建设资源来源单一化的现状，可以通过市场化运作的手段来广泛吸纳民间资金，构建政府、社区以及社会三方共同投入的社区建设投资机制，充分发动社会各界开放已有资源，通过款物资助以及智力投资等不同手段来参与到社区建设中；第二，对于社区内部资源的闲置现状，要积极组织进行调研工作，掌握社区内企事业单位的具体情况，了解社区内部资源的存储量，同时根据调研结果来对社区规模进行调整，形成人力物力资源得以更加优化配置的现代化社区，促进社区内部资源利用效率的提升；第三，对于社区资源利用效率较低的问题，在充分调查研究的前提下，结合社区居民的具体需求以及社区资源的实际特征，推出具有特色的便民服务以及文化教育服务等项目，降低不必要的资源损耗。 2．2积极转变政府管理职能 城市社区管理体制改革必须要进行统一规划，明确规定市、区、街道、社区的相关职能定位。政府职能定位要坚持从控制转变为引导，坚持落实政企分开、政社分开以及政事分开的基本原则，把企业经济功能还给企业，还给市场，把剥离出的社会职能还给社会、还给社区，从全能政府转变为有限政府，让政府从过去掌舵与划桨的角色转变为只掌舵而不划桨的单一角色，慢慢的推进政府、市场、社会之间的权利分离，进而构建三元社会管理主体结构。详细来说，现阶段转变政府职能应当从下面几点着手：首先是真正尊重城市社区属于基层群众性自治组织的地位，能够积极主动的维护这一地位，同时将培育社区自治组织当成是政府的重要工作任务来抓，政府部门避免直接干预社区自治范围中的各项事务；其次是应当遵循城市管理重心下移的实际情况，合理的下放权力，提升社区自身的组织协调能力；最后应当避免条块分割，采取条块结合的管理模式［2］。 2．3建设专业社区工作者队伍 城市社区工作人员队伍的综合素质在很大程度上决定了社区管理效率，而社区管理效率又在很大程度上影响着政府与人民群众的沟通，影响着人民群众对社区的认可度以及自身参与社区建设的积极性。所以，必须要坚持从以下几个方面来强化社区工作者队伍建设工作：首先应当推进城市社区管理人员职业化发展，适当增加社区管理人员的薪酬待遇，推进社区管理工作职业化，进一步探索社区管理人员职业资格准入机制，促进其工作效率的提升，另外还可以从增加社区管理人员待遇，在物质方面给予城市社区工作管理人员以保障，让其能够安心开展好本职工作；其次是合理引入市场机制，实施社区管理岗位面向社会公开招聘，逐步扩大社区工作人员的来源，真正打造一支年轻化、专业技能强以及知识结构合理的管理人员队伍；最后应当做好对社区管理人员的培训工作，结合社区管理工作的实际需求，采取多元化的方式培训社区管理人员，从而促进社区工作人员自身综合素质的提升。 2．4健全社区组织管理法律制度 第一，应当通过法律的形式来确定社区管理委员会等决策组织的法人地位，给予其相应的权利和义务，依法规定其和政府行为的边界，避免其成为行政部门的附属部门；第二，应当借助于相关规章制度，给予城市社区相关工作委员会或者执行机构一定权力。比如说对于城市社区的治安、卫生以及公共设施的保护，应当确保相关职能机构可以行使好自身的管理、检查以及监督处罚等权力，确保社区组织能够充分发挥出实际作用，避免存在过去居委会那种“看得见却管不了”的情况；第三，应当是建立完善相关制度规范，确立社区中相关组织的职权范围和相互关系，构建对各个组织机构对工作的内外监督机制。地方政府应当充分结合当地的实际情况来制定出社区组织管理的地方性法规，不断强化社区居民的法治观念，提升执法力度，确保社区居民合法利益的实现［3］。 3结语 毋庸置疑的是，我国城市社区管理体制改革过程中具有多种模式可以选择，但也应当充分的认识到，社区管理体制改革属于一项长期性复杂性的工程，新体制的建立以及旧体制的转化过程中必然会出现很多矛盾与问题，所以必须要坚持循序渐进的原则。现阶段，宏观社会结构依旧处在转型发展的关键时期，转型发展的过渡性也决定了微观社区管理体制的过渡性，随着近年来我国政府管理体制改革的逐渐推进，城市社区管理体制也必然应当紧随其后，对地方性的工作来说，应当在积极借鉴吸取已有模式的前提下，紧密联系地方实际情况，大胆创新，从制度上确保社区管理体制改革的最终实现，在反复的实践中探索出一条科学有效的发展道路。 作者:王鹏 单位:中共天津市武清区委党校 城市社区管理论文:城市社区管理现状发展对策研究 摘要：随着社会主义市场经济的发展，城市社区管理也越来越受到广大市民的关注。本文先介绍了社区管理的含义和特征，又分析了城市社区管理存在的问题，针对分析的问题来提出对策，为构建社会主义和谐社会和建设新型城市社区提出建设性意见。 关键词：社区管理；存在问题；对策 一、社区管理的含义和特征 （一）社区管理的含义 社区管理这一概念内容很丰富，近些年来被使用的较多，较频繁。它是指社区里面的各个社区基层职能部门、团体（组织）和社区居民在在特定的社区地域范围内，对社区的正常秩序和社区经济的发展等日常事务进行管理，目的是为了满足社区居民物质文化等方面的需求。 （二）社区管理的特征 我们从社区管理的定义和具体内涵不难看出，社区管理具有区域性、多样性和自治性的特征。 1、社区管理具有区域性 社区管理的内容和方式都是围绕一定范围内的社区进行的，从管理内容上看，管理范围局限在社区范围内；从管理方式上看，主要发动社区内的各种管理主体，让他们发挥自身优势进行自我组织、服务和管理。现在的城市管理主要是街道党工委和街道办事处为带头的社区管理，他们将工作中心放在本社区，调动社区内的积极力量和可利用资源对本社区内的环境、卫生、文化等给方面协调管理。通过开展各项社区活动来提高小区内居民的认同感和满意度。同时，也要加强文化宣传工作，开展思想教育活动来加强小区内居民的精神文明教育，提高居民综合素质和生活质量。 2、社区管理具有多样性 这里说的社区管理的多样性指社区管理主体日益多样化，随着经济的发展，社区内有街道办党工委和街道办事处，也包含了政府职能机构、企业、事业单位和居民。他们种类的多元性，共同构成了社区的多样化。他们每天在社区内活动，共同在本社区党工委和街道办主导下对社区进行管理，共同促进社区的发展。 3、社区管具有自治性 自治性是社区管理的性质，它强调社区内广大人民群众的参与，调动群众的积极性，发挥群众的功能使他们进行自我管理、教育和服务。社区内居住的人群中绝大多数都是居民，社群各项活动的开展也离不开居民的参与，因此，社区管理具有自治性。 二、城市社区管理存在的问题 1、社区街道办事处内部结构不合理，自我认识不清晰导致职能定位模糊，社区内居委行政色彩比较浓厚 社区管理的主体是多元的，包括政府人员、企事业单位人员、社区内第三部门人员和居民。在社区管理中，政府一般不愿意下放权力，而且社区内的党支部建设处于失衡状态，政府往往自己独揽大权，不利于社区的管理。在行政与自治的管理中更多突出行政意志。总是以行政意志为主，自治意志为辅助地位。 2、社区居民参与社区事务的共同体意识不强、素质不高、管理结构也比较单一 社区居民在社区中参加活动少，有的邻里之间还陌生，居民对社区的归属感不强，进而对社区公共管理方面的事物的积极性也不高。好多居民由于工作没时间，自身维权意识也不够，每次参加活动都费事、费时和费力等原因，他们喜欢有问题直接找政府，这跟之前的管理模式分不开（之前政府是“管制型”），各方面原因的共同作用导致居民参与社区管理意识淡薄。过去社区组织的运作及居民的参与大多 3、社区公共服务缺乏社区内公共服务开展缺乏，政府对公共事务和公益事业投入力度不够 社区公共服务活动往往由政府承办，在开展活动时很少结合居民实际需要。之前，社会组织开展公共服务，随着经济的发展，政府把大量资金投入社区内的设施建设中去，对这区内企事业单位开展公共服务要求条件较高。居民较少参与对社区的各项公共事务和公益事业进行规划、组织、指挥、控制和协调的过程中。 三、构建城市新型社区的对策 1、完善社区结构体系 加强社区各主体协同管理社区，政府认清自己的能力和作用有时候也是有限的，社区建设不能单靠某一种力量去推动和实施。调动社区内一切可利用的人力、物力和财力，充分为社区建设所用。发挥社区中企事业单位和居民的作用，调动他们参与社区管理的积极性。 2、加强社区人员队伍建设，提高社区自治管理效率 在社区管理中要想建立一支服务能力高的队伍，就要面向社会广泛吸纳人员。可以通过正规的考试招聘，也可以进行民主选举的办法从社区中选出优秀的居民参与社区管理。对于新录用的人员需要进行岗前培训和定期对考试。 3、加强社区公共管理服务 在社区管理中应该区分政府职能部门的行政管理和社区内部的公共管理。鼓励社区内开展公共管理服务，并给予相应经费支持和金钱的奖励。对于社区内部公共事务的管理和社区公共服务，可交由社区居委会等社区组织和社会组织来完成。 总结 城市社区的管理中存在着很多问题，本文仅谈谈作者对社区管理的一点认识。社区管理离不开社区内企事业单位和居民的共同参与，政府需要调动社区内一切可利用的资源，引导居民进行自我管理。找准社区存在的问题，分析问题并提出建设性意见，并针对性实施有利于构建社会主义和谐社会。 作者:鲁翠翠 单位:甘肃政法学院公共管理学院 城市社区管理论文:行政管理视角下的城市社区养老模式研究 摘要：随着中国人口老龄化日益加剧，传统家庭养老功能弱化，社会机构养老不堪重负，养老问题已经迫在眉睫。有效应对我国人口老龄化，使老年人安享晚年，事关国家发展全局、亿万百姓福祉。当前“十三五”时期，我国城市化高速发展与既有住区老龄健康居住环境危机交织下，解决既有住区高龄、失能、独居和空巢老年人的居住生活问题及其老龄宜居环境建设成为亟需破解的社会难题。本文试在行政管理视角下探讨社区养老模式的主要困境，提出对策思路。 关键词：行政管理视角;居家养老;行政管理 随着社会经济的发展和科技的进步，国民的生活质量越来越高，人均寿命延长，死亡率逐年下降，我国逐渐步入老龄化社会。与全球其他国家相比，中国老年人口数量最多。养老问题在老年人群体中始终占据着较高的关注度。随着社会经济的发展，以家庭和社会机制为主的养老方式已无法满足当前的社会发展需求，人们比较认可社区养老模式。在当前养老压力越来越大的社会背景之下，如何构建一套完善的社区养老服务模式，科学地摆脱“未富先老”的现状，对我国来说已是迫在眉睫的课题。 一、社区养老模式概述 在国内，通常以居委会或街道为单位开展社区养老服务工作。聚居着许多老年人的社区几乎承载了老年人全部的生活和日常活动。利用社区进行养老服务具有其可行性和优越性。社区养老，是指在社区内为老年人提供的包括物质、设施、衣食住行方便以及生活照料、医疗护理、心理保健、文化教育、体育娱乐、法律咨询等方面的服务。 1.社区养老模式的优势 （1）社区养老充分利用社区资源，在一定程度上既解决了家庭养老能力不足的困难，又解决了去机构养老所遇到的亲情淡薄、环境不适、习惯不同等问题。（2）区别于以往大型养老机构选址和规模特点，社区养老模式本身就更符合国人传统的养老不离家的观念，借助二次开发再利用城市既有建筑，通过介护型养老设施为城市中心区注入创新服务业态，对于塑造宜居养老居住环境起到了重要的推动作用。（3）社区养老模式所呈现出来的特点包括小规模、社区型、多功能、广覆盖、低成本、高效能、专业化等，它把居家养老、社区养老、机构养老的功能有机融合起来，把国家、市场、家庭、志愿者等多元主体都调动起来，分担压力，取长补短。因此，融合式养老模式以满足老年人的不同层次需求为出发点，充分利用社区周围的各种资源，最终可以实现老年人就近养老的愿望。 2.社区养老模式的开展思路 （1）开展社区养老模式是政府的职责。开展社区养老模式是项新工作、新课题，面临着很多新问题，是政府的职责。政府应对其高度重视，有长期规划的目标，投入经费积极开展实施，给出正确的舆论导向，制定相应的收费标准及若干优惠政策。（2）开展社区养老模式要转变观念，提高认识。社区养老在我国还是一种比较新的养老模式的尝试。要更好地应对人口老龄化冲击，就需要领导和有关职能部门在固有机构养老及相关理念的基础上，率先转变观念，以家庭为核心、社区为依托、专业化服务机构为载体，为居家老人提供以生活照料、医疗保健、心里慰藉等为主要内容的社会化服务。（3）制定相应的经济政策。目前，政府对于社区养老服务保健基金的补偿和投入不足，使社区养老难以巩固和形成规模，给发展社区养老模式带来很大困难。为促进社区养老模式的开展，需要制定同社区养老服务制度相衔接的相应经济政策。随着人们生活水平的不断提高，一方面，逐步提高社区养老服务基金的水准，另一方面，还需制定相应的收费和免费项目的标准政策。 二、我国社区养老的困境 随着中国社会的经济发展和管理改革，社区养老在发展过程中也逐渐出现一系列新的困境。下面就几个主要方面作简要地分析。1.资源匮乏的困境。首先,资金方面存在不足。社会保障项目的顺利开展都需要资金的支持，对于我国来说，这部分资金主要是由社会集体进行筹款或者政府财政拨款的形式。但是长期以来，我国的养老保障事业由于存在比较大的资金缺口，这一事业的发展非常的落后，尤其是服务设施比较老化，更新速度非常慢；其次，还比较缺乏从事这一行业专业的服务与管理方面的人才。就社区服务行业来说，其经济效益与社会地位都比较低，很难吸引社会人员投入到该行业中。现阶段，社区或者街道的领导人员，严重缺乏养老服务的管理经验，在社区工作的人员基本上都是临时工或者下岗职工等。此外，社区还比较缺乏养老设施，在配置方面也存在很多不足的地方。对于一些新的社区，主要是为年轻人服务，并没有考虑到实际的养老需求，也只能为老年人提供比较少的服务，在很大程度上忽视了老年人实际的需求。2.参与社区养老的意识淡薄。在以往，人们对于养老的认识主要是靠自己的子女或者依赖单位进行养老，缺乏社区的概念。社区养老实际上是由政府主导的为老人提供养老服务的项目。实际的调查发现，民众对此普遍缺乏认识，很多老人对此并不了解服务机构的具体性质。所以，民众对于这种形式的养老也都没有形成正确的认识。3.政策法制保障不健全。目前，社区养老还处于发展的初级阶段，有关该养老形式的法律等还不够完善。对于很多社区来说，其养老任务主要是由上级部门下达，在社区中再就这一问题进行展开。在具体的管理方面还缺乏科学性与有效性，也缺乏法律制度的保障，具有很大的随意性，这种情况也使得许多工作很难进行开展。 三、中国社区养老服务发展思路 就社区养老来说，我国的特色主要是却白社区服务的同时，比较重视政府职能的发挥，在很大程度上保障了社区养老的落实与进一步发展。要实现社区养老服务的发展，需要由政府进行推动，建立起由政府主导的能够充分利用养老资源的养老模式。通过对上文进行分析，可以得出政府介入居家养老服务的突破点。其中包括老年人的思想意识及其家庭的实际情况和老年人对风险的应对能力等。对政府来说，要牢牢把握老年人参与居家养老的影响因素，及时的发现其中存在的问题，最大限度的发挥自己的优势，进而提升行政的效率，最大限度的推进服务模式的创新。 1.在计划方面，政府要充分考虑长期计划和短期计划 首先，要做好居家养老服务战略规划，并且据此制定出总体目标和阶段性目标。要确保组织的目标统一与力量统一以及资源统一等，进而确保在运作过程中组织的连续性。其次在赌气你规划方面，还要注意灵活使用政策，充分考虑外部环境的变化，随时进行调整。 2.组织是社会行政管理的基础 在国家发展体系中，居家养老服务模式是其中比较重要的内容。所以，政府应为此设立专门的机构，并且还要在各个地区设立分支机构，主要用来对居家养老的问题进行处理。在对各个职能部门进行设置时，还需要明确各方的权利，确保各个机构都能严格按照规定进行办事。此外，还要设置参谋机构，并聘请资深的专家对该政策的实施效果进行评估。 3.在对居家养老服务模式进行管理时，还要做好社会分工 在此基础上还要进行领导，以此来确保组织的协调和统一。要实现对其的领导，就需要各个部门加强组织上的配合，并且完善信息沟通的渠道，并优化资源配置，防止各个部门各自为政现象的出现。 4.控制。在进行控制时，要注意合理使用监督和评估的手段 在实施居家养老政策的过程中，要注意对监督机制进行规范，并加强对经济运作等行为的监督。此外，还需完善评估机制的建设，确保其具有科学性，并评估居家养老的政策。 四、结语 我国未来的养老模式将以居家形式为基础，并且依托社区养老以及机构养老等，来对养老体系进行完善补充。在对老年人的物质生活条件进行满足的同时，还要注意强调老年人的精神生活所获得的幸福感与满意度等，提倡采用文化的方式进行养老，并将其与物质供养有机结合，以满足当前时期多样化的养老需求，并挖掘老年人的潜能，从根本上提升老年人的生活质量。 作者:杨林 单位:大连科技学院管理工程学院 城市社区管理论文:城市社区管理政府职能转型分析 [摘要]社区已成为城市管理的基本单位，但相应的政府职能在社区的实现却略显滞后与粗放，职能越位、错位、缺位现象严重。随着社区自治组织与社区主体的多元化，居民公民意识与法治思想的不断增强，政府必须实现社区管理上的职能转型，探索出新的城市社区管理创新之路。政府要树立起“有限—有效—共赢”的职能转变目标，向服务型有限政府转变；厘清政府与社区的关系，明确政府与其他社区组织的权力边界；同时与各社区管理参与主体建立起合作共治的社区管理模式，满足公民利益需求，实现社区福祉。 [关键词]社区；政府职能；转型；合作共治 一、城市社区管理中的政府职能现状 （一）主导性过强的“全能型”政府 在社区管理社会化的形势下，很多应当交由非政府组织承担的职能，政府依然大包大揽，尤其是社区文化、社区环境与社区安全等范围。另外，在人员设置与安排上，社区应该以居委会为主以合同方式聘任社会人员，并在经费上采取财政支持与社会化筹集相结合的方式。但事实上，社区工作人员往往是事业编制或者公务员编制，由政府主导招聘，造成了财政经费的紧张。从这个角度讲，政府职能的转变不应只是“事”的转变，而是观念与“权”的转变。 （二）政府与社区之间的关系不明确 政府对居委会职能定位上存在一定程度上的不明确，在实际工作中，居委会往往更像是政府的“派出机构”，而非自主进行社区自治管理的主体。在事务性工作中，居委会承担了大量各级政府部门的任务，成为了任务落实的执行层。另外，街道与社会团体这样的机构在社区管理中承担的应该是监督与考核的职能，但是在实际中却成为了接受政府考核的单位，导致无法有效地搭建起政府与居民之间的交流沟通桥梁，反受其咎成为众矢之的，大大挫伤了其工作积极性。 （三）政府对社区自治的保障不力 政府在城市社区管理上的越位与错位并不代表其本职工作的完美，恰恰是在行政过程中的“缺位”造成了更多的问题。首先是在制度保障上，并未建立起行之有效的配套法规，旧有的原则性宏观性的法规年代太远，已不能细致到指导具体工作，对一些新问题并不能做出及时调整，一定程度上已经制约了社区的发展建设。另外各级政府对城市社区自治并未形成系统的政策指导，没有建立起运行流畅的机制保障。其次是在对“第三部门”的培育与保障不到位，对社区的中介服务机构、社会团体等没有进行有效的资助与组织，不论是资金还是政策激励都没有相应的系统倾斜，致使社会团体参与社区管理的积极性不高。此外在公共服务提供上，政府依然不能提供足够保障，基础建设相对薄弱，社区内图书馆、活动室等建设由于资金等问题一直得不到根本性解决，使居民无法感受到社区的归属感，从而公民意识不能有效地实现向社区意识的转变，影响了社区管理的实效。 二、城市社区管理中政府职能转变的路径 政府要想改变在城市社区管理中的越位、错位、缺位，必须进行着力于社区建设与政府主导的政府职能转变，其中角色的定位、关系的厘清与模式的选择格外重要。 （一）观念的更新：有限有效 政府在社区管理上的误区，尤其是大包大揽与直接经营的做法，根本在于观念上对政府的角色与职能定位不清。政府对社区的管理职能不必也不能体现在直接管理上，社区的自我管理与发展不会削弱政府对社会的管控，恰恰相反，实现社区自治的和谐繁荣就是增强政府宏观控制力的途径和体现。政府在履行职能过程中要以与时俱进的眼光看待新问题，逐渐积累科学合理有效运用经济手段与法律手段进行社区引导与管理，事无巨细的包揽只能造成决策与执行的混乱。政府职能转变的关键在于政府要在观念上实现更新，树立起“有限一有效—共赢”的基本目标。“有限”即政府要适当放权，退出社会和市场力量可以自发管理服务的领域，以政策制定与宏观调控为主，将“全能政府”向“有限政府”转变；“有效”是指政府要着力于提供行之有效的政策支持与服务保障，以社区发展的实际需要出发提供软硬件保障，注重实效性；“共赢”要求政府职能实现过程中保障不同利益主体的诉求，调动社会各方参与到社区管理中来，将利益分歧消弭在公平公正的政府行政与社区管理中，实现政府社会管理、社区稳定繁荣、企业经济利益、公民合法权益各方的共赢与和谐。在观念上，政府务必校正行政笼罩的政府定位，达到公权力与公民权利、社区利益的互动；构建起民本至上的政府观念与公共服务的职责定位，消除“人治”观念，在“法治”道路上寻求社会整体发展与社区、公民、企业利益的契合点，最终实现社会和谐的政府目标。 （二）关系的厘清：权力边界 从关系上说，政府与社区应建立起政府指导下的社区自治关系，政府行政与社区行为之间相对分离，政府通过制定政策、宏观调控来对社区管理进行指导，方式相对间接，其目的是协调社区各方利益并提供相应支持；社区的具体事务则是在社区自治组织与相关社会团体及公民自主管理下实现的，与政府部门没有直接的对应关系。这种社区自治并不代表社区脱离政府，而是政府扮演政策制定者、指导者和监督者角色，社区扮演管理者、执行者和受益者角色，二者之间是一种“政府负责规划指导、给予资助，社区组织负责具体实施”的关系模式。在关系厘清基础上需要明确认定的就是政府与社区的权力边界问题。居委会是宪法与法律规定的社区群众自治组织，关键还在于明确宪法和法律所赋予的政府和社区自治组的合法权力。2010年11月印发的《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》中明确规定了政府对居委会提供必要的经费与办公保障，委托居委会办理事务应实现权随责走、费随事转，对各类考核评比要大力压缩。这一原则性规定强调了政府作为国家强制力与进行管理社区公共事务的社区自治组织之间明确分工又有机合作，二者应当在各自的权力边界内履行好职能。 （三）模式的选择：合作共治 现代化的城市社区管理是多元化主体共同参与的社会公共事务，各主体充分发挥其作用才能保证社区内公共资源的科学合理配置与主体间利益的平等，因此主体间应建立起平等互信互惠的关系，最终实现各行其道且有机结合下的共赢，这种模式就是城市社区管理的合作共治模式。从政府角度来说，合作共治模式有三个要点，第一是实现社区自治功能的回归与完善。作为法定的群众性自治组织，居委会由居民通过民主选举产生，代表着居民的利益，肩负着处理社区公共事务的职责。政府应当依法合理规定居委会的功能与职权，使居委会不仅成为政府与居民之间的桥梁，也“担负起协调邻里之间、社区组织之间、居民与社区各类组织之间关系的重任”，协助政府共同维护社区稳定与和谐。第二是要完善社区内中介组织与市场组织。各类社区服务类机构，如业主委员会、社区文化协会等在社区管理中已经凸显出积极的作用，但是其发育还不成熟，尤其是保障公民权益与组织公益活动上还有欠缺。政府在培育各类社会中介组织积极加入到社区管理的同时，也要以合法合理的途径引入市场机制，将企业组织引入到社区管理中，发挥其服务的专业性与管理的社会性。只有充分调动其社会与市场的力量，才能更好的满足社区内公民多层次的需求。第三是要坚定政府主导性质，发挥基层党组织的领导作用。只有充分发挥党组织的思想政治优势对社区各类组织进行有效引导与协调，才能保证社区发展的方向，保障公民的权益。总之，政府社区管理职能的转变既非政府职能社区化，也不是社区建设的去政府化，多元化的社区合作共治模式下，政府将管理职能转为参与与协调职能，并引导形成有效的管理网络与体系，调动和发挥社区自治组织、非政府社区组织、市场企业组织和党组织的社区管理积极性，为社区管理提供切实的主体保障，达成政府职能转变的同时实现社区福祉与公民权益的满足。作者简介：马旭红，女，1964年生，湖南洞口人，本科，副教授，工作单位为贵州省委党校公共管理教研部，主要研究方向为公共管理、政治学。 作者：马旭红 单位：贵州省委党校公共管理教研部

房地产开发与经营论文:房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法分析 摘要：房地产企业具有建设周期长以及投入资金多等特点，且面临着相对较大的市场风险以及政策风险。由于房地产企业具有独特的性质，再加上房地产开发时面临的风险相对巨大，因而只有加强财务预算管理，才能对各种风险进行有效的规避。在房地产开发经营中财务预算管理主要包括两部分内容，即损益预算和现金流预算。因此本文对房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法做了详细的分析与阐述。 关键词：房地产开发；财务预算管理；应用；实践方法 在房地产企业预算管理中，财务预算管理是核心的部分，作为一项综合性的财务计划，企业预算包括的内容主要有：财务预算、资本预算以及经营预算等。而在资本预算以及经营预算的基础上，财务预算的工作则是安排现金流，并预计一定时期末企业的资产负债表以及一定时期内的损益表。 一、房地产开发经营中的财务预算管理作用 在开发房地产的活动中，获得一定的经济效益是其根本目的，因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破，并将经营活动与房地产开发看做是一个整体，这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式，有关从属单位、经营管理部门以及房地产开发才能将子目标完美的结合起来，从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致。因此房地产开发企业必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来，这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的。而房地产开发经营中的财务预算管理，是围绕其初期发展战略目标，在科学合理的预测和决策经营的前提下，对一定时期内筹集、使用、分配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划，财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理，从而达到满足市场需求，获取最大经济效益的目的。 二、房地产开发企业财务预算管理情况 （一）损益预算 在损益预算中，成本预算、收入预算、税费预算以及费用预算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定，即房地产企业在确认销售收入时，必须满足以下要求：已经签订商品房销售合同，已经确定销售收入；获得竣工备案表，且验收竣工商品房合格；已经科学合理地计量了商品房的有关成本；客户验收商品房时，商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作，财务预算管理部门就能获得有效的信息支持，并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成。而税费预算涉及到较广的范围，即包括城市维护建设税、营业税以及土地增值税等，且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。 （二）现金流量预算 在房地产开发经营过程中，财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合理地控制和规划，又能对资金进行集中强化管理。通常现金预算主要包括两大部分，即流入现金以及流出现金的预算，而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款，市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行贷款政策以及工程进度等。 三、房地产开发经营中的财务预算管理问题 （一）财务预算编制认识不全面 在房地产开发经营的过程中，财务预算管理的作用主要有两个，一是企业的经营成果，二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况。但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中，由于财务预算编制认识不全面，很多部门认为，财务预算管理仅是财务部门的工作，因而各部门之间缺乏有效的合作，从而导致财务预算管理存在一定的问题。 （二）缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行 房地产企业不同，执行和制定财务预算的方式也不同，分析其原因：首先在对财务预算进行制定时，客观性不足，且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析，因此导致了实际经营情r与编制目标分解联系不足。其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。 （三）项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足 在房地产开发经营中，存在较多的不确定因素，而开发周期长则是最重要的一点。而房地产开发经营中，由于套用了以往的财务预算方法，导致财务预算管理存在一定的问题，即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等。 四、房地产开发经营的财务预算管理实践方法 （一）合理编制财务项目预算 在房地产开发经营中，如果项目预算存在问题，就不能充分利用企业的资金，进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况。因此在项目实施之前，企业需要收集大量资料，并对其进行整理分析，以便对整体项目情况进行全方位的考虑，从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作，并将整体大于部分的作用充分发挥出来，从而促使企业获得最大的经济效益。 （二）强化各部门的配合度、现金预算及损益预算 在财务预算管理的工作中，其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面，而通过预算收入成本，就能分期规划现金预算，并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中，需要不断强化各部门的配合度，同时对现金预算以及损益预算进行强化，这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。 （三）提高财务预算的考核程度 企业要实现发展目标，就必须展开一系列的经济活动，而这是财务预算管理的基本要求。在执行财务预算管理的过程中，企业要想实现强化管理，就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中，提高财务预算考核程度，增强预算的约束力以及控制力，加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中，特别是针对建设部门与销售部门的工作，就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动。 （四）财务预算管理执行与监督的优化 在房地产开发经营的过程中，针对财务预算管理需不断优化执行与监督，即通过财务预算管理，在项目实施前，对发展目标进行制定，并对各项工作加强控制。而在项目实施的过程中，财务预算管理能有效监督各项工作，还能及时找出问题并加以解决，以便将资产支出控制在预算范围内。而在项目实施之后，财务预算管理还能对其进行公正、客观的评价，并找出和分析错误的原因，以避免其再次发生在下一个项目中。 五、总结 综上所述，房地产开发经营过程中，财务预算对决策的制定以及正确性具有直接的影响。因此房地产企业必须以现金流控制为主线，构建一个完善的财务预算管理体系，加强执行和考核财务预算，督促各个职能部门之间加强协调和沟通，这样才能顺利实现财务预算管理的目标。 （作者单位：青岛城市发展集团有限公司） 房地产开发与经营论文:新时期房地产开发与经营策略的转变研究 [摘 要]近年来，我国社会经济取得较大进步，各行各业迎来广阔的发展空间。而作为经济实体之一的房地产企业在运行过程中具有一定独立性，经营者在加大投资力度的过程中，以追求收益最大化为目标。然而，房地产企业经营过程中存在没有充分利用土地资源的现象，不仅造成了土地资源的严重浪费，也将严重影响该行业领域的长期可持续发展。在这种情况下，本文积极进行新时期房地产开发与经营策略的转变研究，以期促进我国房地产领域的发展。 [关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变 0 引 言 我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。 1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因 1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键 空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。 1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用 我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。 2 房地产开发与经营中的土地利用问题 首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。 3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略 3.1 有效结合土地资源管理和资产管理 新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。 从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。 3.2 提升房地产企业市场竞争力 在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。 4 结 语 近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。 房地产开发与经营论文:房地产开发经营风险分析与对策研究 【摘要】房地产行业是一种高风险也是高收益的产业，当然，它还有很多的不确定性。房地产开发与经营产业的成败与否，盈利多少都是这些不确定性起了大作用。所以，为了房地产行业安全有效的发展，必须要做出大量的资料搜集，风险预测，对未来的经济状况和各种影响因素做出准确的判断，争取利益最大化的同时将风险降低到最小。 【关键词】房地产开发 经营风险 对策 一、房地产开发经营行业风险的特征 不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。 可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。 综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。 损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。 二、影响房地产开发经营风险的因素 开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面： 房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。 高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。 位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。 三、房地产开发经营风险的防范对策 提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。 完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。 营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。 总之，为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理，增强工程开发的效益，使房地产行业发展的好，，就必须建立完善的风险分析评估系统。 房地产开发与经营论文:房地产开发经营与管理的分析 【摘要】从古到今，房子是人们生活过程中不可缺少的物品，而房地产作为一种顺应时代的产物，已经逐渐成为我国经济的重要组成部分，本文为了加强房地产的经营与管理方面，做出了以下几点分析。 【关键词】房地产 经营 管理 近年来，我国的房地产事业得到了前所未有的发展，建筑规模已经位居世界前列，而在现今社会中，房地产在经营管理当中存在非常多的问题，本文会通过分析如今房地产行业的现状，对经营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论。 一、房地产经营管理的现状 （一）在工程设计上的管理问题 我国多数的房地产开发企业，对于生产设计的管理并不重视，认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成，工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制，而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念，所以在选择建筑材料的同时，往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担，而房地产开发商要想减去这些负担，只有抬高最后的工程造价，最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计，对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度。 （二）预防风险的能力不高 我国的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险，例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。 （三）对于工程造价的掌控 房地产企业目的都是为了获得利润，而想要获得应有的利润，就需要控制工程的造价，如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题，那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力，那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。 二、就目前的现状进行如何的改变 （一）建立优秀的品牌形象 现如今房地产事业竞争十分激烈，而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一个重大的挑战，而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地，品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己独有的形象及标准，品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。 （二）工程造价的控制 在建筑的过程中，如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本，成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本，有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时，需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等，先规划基本的策略，初期所使用资金等问题，组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性，为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了合理性的成本控制，才能在未来获得较大的利润。 （三）风险控制管理的加强 风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情，如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时，果断放弃现有项目，达到风险回避的目的。当然这种回避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段，正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制，主要形式是签订合同与购买保险，房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的，虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时，防止了企业的巨大亏损。 三、结语 在国际经济形势的飞速发展下，未来会有很多国内外企业的合作与投资，这对中国房地产市场是一个很好的机遇，需求与竞争加剧的同时，对于房地产质量的要求也有很大提高，为了更好的发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理，累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度。 房地产开发与经营论文:高职房地产开发与经营课程问题启发式教学的实践探索 摘 要：新加坡共和理工学院的问题启发式教学模式具有良好的教学效果。笔者学校借鉴这一手段，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学方法改革的实践探索，详见本文。 关键词：问题启发式教学 教学方法 实践 问题启发式教学法（Problem-Based Learning），是指从学生的实际出发，以真实事例或问题为基础，以启发学生的思维为核心，调动学生的学习主动性和积极性，促使他们生动活泼地学习的一种教学方法。问题启发式教学模式是新加坡共和理工学院最为显著的特点，每个专业的学生在3年的时间内要修完30个学科，每个学科设置成16个问题，学生在学习这门学科时就要解决这16个问题，每个学期为16周，每周解决1个问题，每个学期完成5个学科。通过实施这种教学模式，培养学生解决实际问题的能力、终身学习的能力，塑造学生的团队合作精神。笔者学校借鉴这一教学经验，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学的尝试。 一、对房地产开发与经营课程进行问题启发式教学改革的必要性 房地产开发与经营课程是高职房地产经营与估价专业的一门专业基础课程，通过该门课程的学习，学生要认知房地产业的基本概念，以及对房地产开发有一个框架和整体上的认知。一般情况下，这门课程会安排在大一，作为各门专业课程的先导性课程。 目前，在高职教学中运用得较多的有任务驱动法和项目教学法。房地产开发与经营课程作为理论性较强的先导性课程，同时又涵盖了房地产开发过程的各个重要环节，用这两种方法教学，将使学生在完成学习任务时面临大量的未知知识，从而使完成任务和项目变得不现实，降低了学生学习的积极性和兴趣。 相比任务驱动法和项目教学法，问题启发式教学适用于理论性较强的学科。问题启发式教学要求建立在有感染力的真实事件或真实问题的基础上，让学习者到现实世界的真实环境中去感受、去体验（即通过获取直接经验来学习），而不是仅仅聆听别人（例如教师）关于这种经验的介绍和讲解。这种教学法的环节主要有：创设情境、确定问题、自主学习、协作学习和效果评价。因此，我们在房地产开发与经营课程中运用该方法，可以让学生在房地产行业中所发生的真实事件或真实问题的基础上，对房地产业的基本理论和工作内容进行深刻的认知，同时还可以提升学生的学习兴趣，发挥其自主精神和合作精神。 因此，房地产开发与经营课程有必要彻底摒弃以教师为中心、强调知识传授，只把学生当做知识灌输对象的传统教学模式，进行问题启发式教学的尝试和挑战。 二、房地产开发与经营课程问题启发式教学的实施 通过对新加坡共和理工学院问题启发式教学的分析，笔者学校对房地产经营与估价专业的核心课程进行了改革，实施的具体环节如下。 1.打破传统教材的编排，以八大问题来统领该门课程 在房地产经营与估价专业的课程体系中，房地产开发与经营的计划课时为72学时，笔者将该门课程设计成8个真实的问题： （1）房地产开发与社会经济的开发是怎样的关系？ （2）房地产一级市场、二级市场、三级市场的关系是怎样的，政府如何干预房地产市场？ （3）在房地产开发各个阶段，政府如何实现监管审批？ （4）开展可行性研究工作的实施方案是什么，如何做好此项工作的资料搜集？ （5）房地产开发商如何获得开发用地？ （6）房地产开发商在建设阶段的主要工作任务有哪些？ （7）房地产营销策划的内容有哪些？ （8）房地产开发商资金筹措的渠道有哪些？ 2.针对要解决的问题，设置有感染力的真实事件或真实情境 在该门课程中，教师要尽量创造接近真实情境的学习环境，激发学习者参与交互式学习的积极性、主动性。 以问题（2）为例，针对“政府如何实现对房地产市场的干预”，设置真实事件操作如下。教师在资料准备时，提取最近或具有代表性的国家对房地产市场的宏观调控政策（如“国五条”），让学生分析在这些政策中如何运用土地政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策实现对房地产市场的调控，这些政策会对房地产一级市场、二级市场、三级市场产生怎样的影响。 学生在解决这一问题时，首先要完成基本概念的认知，包括房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场、房地产供给与需求、房地产宏观调控政策。第二步是分析，学生在认知了基本概念的前提下，进行信息的收集与分析加工，分析在现实问题中具体采用了哪些政策，这些政策对房地产供给与需求、对房地产各级市场产生了怎样的影响。 3.教学环节的实施 （1）分组。通过分组学习，实现问题启发式教学所强调的协作学习。为更有效地利用学习时间，在本门课程开始前，教师需进行学生分组，每组成员4～5人。在分组过程中，教师要兼顾学生好、中、差水平的搭配，让先进影响后进。 （2）“一天解决一问题”教学环节的展开。问题启发式教学需要采用集中排课法，即一周中需集中一天进行同门课程的编排，一天解决一个问题，亦即实现“一天一题”。将房地产开发与经营课程的72个学时安排在9天，每周安排1天，每天解决1个问题，1天作为机动。 ①第一阶段，每一轮会议和第一次自由讨论或独立探索。每天教学活动开始时，由教师召开第一次会议，第一次会议主要解决的问题为：教师问题，学生在教师的引导下，进一步思考、拟定和分配实际任务，会议时间一般为1小时。 会议一完，进入自由讨论时段或独立探索。学生在各自的组内进行独立的探索，或发挥群策群力的精神，完成以下任务：搜寻和阅读资料，开始建构初步的解题方案，进一步分析问题的核心议题。自由讨论时段一般为1～2小时。 以第二个问题的教学开展为例。教师在第一轮会议中真实的情境和真实的问题。准备“国五条”或“国六条”方案，然后针对“国五条”问题：“国五条”分别运用了哪些土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策？这些政策对房地产市场供需，以及房地产一、二、三级市场产生怎样的影响？在充分了解问题后，学习小组确定解决问题的路径，完成小组分工。 在第一轮会议完成后的自由讨论或独立探索时间，学习小组可以根据自己小组的情况集中讨论或分开学习。在该阶段，学生要自己阅读资料，这些资料可以是教材，也可来源于图书馆资料或网络。学生收集和阅读理解问题的相关资料，形成对问题解决的初步认知，如关于这个问题的基本概念，以及网络上收集到的市场反馈信息或言论。 在完成该阶段的任务时，教师要随时了解小组讨论的动态，及时解决学生在该阶段中的疑问。 ②第二阶段，第二轮会议和第二次自由讨论，准备演示PPT。在学生完成第一阶段的自由讨论或自由讨论的自主学习后，进入第二轮会议。第二轮会议的主要内容是教师了解学生的学习进度，集中探讨学生在学习过程中所碰到的难题，协助学生制定进一步解决问题的方案。会议之后，进入自由讨论时段，该段时间为2～2.5小时。学生继续在所属的组内探讨问题，阅读和剖析资料，在取得共识的前提下，制定更精细的解决问题的方案，然后准备演示内容。 ③第三阶段，第三次会议。在该阶段，学生和教师交流，演示研究成果，并进行答辩，学生观摩并通过提问了解其他组如何制订解决方案。教师进行探究和给予评价。若需要，教师可提供额外资料。 （3）课后完善及补充阶段。一天的学习后，还有一些环节及细节需要进一步完善及细化，学生可在课后进一步进行，最后提交成果，教师给予反馈。 （4）教学评价。采用问题启发式教学法，教师需要对传统教学法下的教学评价方法作出改进。根据房地产开发与经营课程的特点，课程的评价方法为：小组成员互评占10%，成果质量占50%，成果汇报占15%，过程控制占10%，课后改进占15%。 三、房地产开发与经营课程实施问题启发式教学体会 1.实施问题启发式教学是一个先难后易的过程 在房地产开发与经营课程中实行问题启发式教学，在8大问题的解决中，前两个问题的实施是最困难的。原因之一是房地产开发与经营课程在大一开设，学生对专业知识的积累很少，相关概念难以准确把握。针对该种情况，教师可在第二阶段的会议中增加基本概念与知识的集中讲解时间，从而纠正在第一阶段自由讨论中学生所出现的理解上的偏差。另一个原因是，学生大多首次接触小组学习方法，学生之间的分工合作还不默契，容易造成有些学生的任务很重，而有些学生偷懒甚至不参与整个学习过程而“搭便车”的情况。针对该种情况，教师对每个小组的分工与学习进程要进行更为紧密的监督与跟踪指导。因此，在前两个问题的学习中，教师要对学生进行更仔细的指导，尽量协助学生解决他们在自主学习过程中碰到的困难，增加学生的信心和兴趣。随着对问题（1）和问题（2）的解决，学生逐步掌握了房地产行业的基本概念和理论知识，同时通过前期的相互了解和调整，小组协助学习也变得更加有效，因而后面6个问题的启发式教学将变得更加容易和有效。 2.课后的完善和补充阶段尤为重要 在完成第三阶段的PPT汇报后，学生还应根据老师的意见，在课后进行进一步的完善，包括完成学习日志，总结学习的收获和感悟。这一环节非常重要，因为课堂的时间有限，学生对问题的解答往往不尽完善，课后的完善有助于提升学生对问题的认知水平。学生通过进一步收集资料，扩充知识量，形成更好的解答问题的角度，这是对学生自主学习能力、分析和解决问题能力的进一步提升。教师应对学生改善后的方案或学习日志提出及时的评价，维持学生的积极性，提升其学习的兴趣。通过实践，很多学生课后完善的PPT，不管是PPT的编排，还是解答问题的角度和表述，都得到很大的提升。 四、问题启发式教学改革的收获与尚待解决的问题 1.收获 在问题启发教学方法下的房地产开发与经营课程，需要学生自己去查阅相关的资料，形成对基本概念的认识，同时要通过小组成员的讨论，学生形成解决问题、完成任务的思路和具体的操作可行的办法。这将锻炼学生的自主学习能力，使学生终身受益。同时，在该种教学方法下，强调小组团结协作，共同去完成任务，符合房地产经纪和策划职业需团队分工协作的真实情况，培养了学生的职业精神。 2.问题 （1）充足的信息资源。在问题启发式教学方法下，教师需要确定学习本主题所需信息资源的种类、每种资源在学习本主题过程中所起的作用。这需要学校有充足的资料或信息资源，来满足学生自主学习时查阅资料的需要。特别是该门课程具有很强的操作性，还应为学生准备充足的真实案例资料。 （2）合理的师生配比。在问题启发式教学中，教师的任务是促进学生自主学习，既强调学习者认知主体作用，又不忽视教师的指导作用。教师是学生学习的辅导者和学生学习的合作者。在问题启发式教学中，教师首先要检测、了解学生对某一现实问题的解决能力；其次，应该确定具体的教学目标， 由直接传授知识转变为确定学生的学习目标；最后，教师应在可能的条件下组织协作学习，开展讨论与交流，通过对话帮助学生分析所面对的问题，最终让学生自主解决问题。 在该门课程的教学中，老师要非常了解每阶段学生完成任务及讨论的进度，及时解决在该过程中学生存在的问题。同时，老师还要对课后任务改进和完善给出具体的、持续的指导。因此，在该种教学方法下，教师的工作量远大于传统教学方法下的工作量，为了达到良好的教学效果，教师所带班级的学生人数不宜过多。以新加坡共和理工学院为例，每班学生不超过25人，从而有条件实行小班教学，保障教学效果。 （3）教材建设。传统的教材以教师为中心进行教授，学生以听为主，而问题启发式教学要求以学生自主学习为主，所以需要有全新的教材来适应新的教学方法，而目前适应的教师教材和学生学材无疑是最为缺乏的。 （作者单位：重庆城市管理职业学院） 房地产开发与经营论文:房地产开发与经营 【摘要】随着世界经济全球化发展的趋势，我国房地产业也要逐步走向世界舞台.所以，房地产业的开发与经营是值得深思的问题.本文主要通过对房地产开发项目市场定位的研究，并结合其在经济实践中的应用，发现其所面临的问题，从而提出相关性的合理建议. 【关键词】房地产；开发项目；市场定位 引言 目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用. 1、房地产开发项目市场定位的相关理论 房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍. 1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容 房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点： （1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象. （2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用. （3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件. （4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来. （5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估. （6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行. 2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题 2.1 与市场定位的理论和原则相偏离 一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展. 2.2 缺少规范的市场定位工作的主体 目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低. 2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差 通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益. 2.4 差异化策略运用不当 目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯. 3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议 （1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理. （2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析. （3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训. （4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格. 4 结论 房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用. 房地产开发与经营论文:房地产开发与经营的风险分析与规避 摘要：房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。房地产开发与经营存在的风险主要有社会政策和治安风险、市场风险、经营性风险、货币政策引起的风险等。文章针对这些风险，提出了一定的规避措施。 关键词：房地产；开发与经营；风险；规避 房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理特别是风险管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一，使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。 一、房地产开发与经营存在的风险 1.社会政策和治安风险 政府政策的出台，其目的都是积极的，但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，均对房地产投资带来巨大的风险，政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 另外，社会治安也回直接影响到房地产的开发与经营。社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。 2.市场风险 市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。 房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长，各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。 3.经营性风险 经营性风险是指由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误，它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性，一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，经营净收入期望值。 4.货币政策引起的风险 通货膨胀因素。当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。银行利率的变动也可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。 二、房地产开发与经营风险的规避 1.及时准确的预测风险 在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资，更好地得到国家或政府的支持。 2.风险控制 选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法，但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法。 3.风险转移 房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。一是保险转移，开发商可通过对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿，还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司；二是契约合同转移，房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人；三是财务责任转移，如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。 4.风险分散 不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。另外，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。 房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析 摘要：近年来，由于我国经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋，油然而生。国内房地产行业日新月异，在产生巨大经济效益的同时，其竞争压力也日益巨大。因此，对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。本文从这一背景出发，着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题，并针对出现的问题给予切实有效的解决措施，旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。 关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析 一、房地产开发企业经营管理的主要部门 1.工程部门 工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。 2.财务部门 财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二，负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。 3.销售部门 销售部门主要负责把企业产品——楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。 4.人事部门 企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等。 房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此，房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现。 二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题 随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题，这些问题出现既有观念的原因，同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面： 1.观念上的危机 观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问题主要包括三方面的内容： 第一、被动的市场意识。这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备，但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理。 第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益。 第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败。 2.资源配置不合理 一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资，经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题，因为，资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险。 3.部门协调能力差 部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系，其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。 三、房地产开发企业经营管理的有效途径 针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。 1.更新经营管理理念 房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有观念，时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规，便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性，使自身的经营管理理念与市场相一致，与时代相契合。 2.合理配置企业资源 设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理，同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管理和监督机制，充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。 3.强化部门协调 加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制，强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养，定时对换岗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风，企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的，确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。 房地产开发与经营论文:“房地产开发经营与管理”课程的教学分析 摘要：“房地产开发经营与管理”是一门实践性很强的课程，有助于培养实践能力强的专业技术人员。针对“房地产开发经营与管理”这门课在教学过程中存在的各种问题，从教师授课、案例教学、发挥学生主观能动性和增加实践环节等方面提出建议，希望能够提高该课程教学效果，达到教学目的。 关键词：房地产开发经营与管理；教学问题；实践 中国房地产业的发展始于20世纪改革开放后的90年代，二十多年来，随着我国城镇住房制度的不断发展和具有中国特色的市场经济体制的逐步建立，房地产业也随之蓬勃发展起来。在过去的二十多年当中，房地产业解决了部分住房需求问题，改善了许多居民的住房环境，并且在拉动内需、促进整个国民经济发展方面起到了很大的作用，促进了房地产业和建筑业的进一步发展。 然而，在房地产业蓬勃发展的同时，也出现了一系列的社会问题，比如房价过高，超过了居民的支付能力；对银行资金依赖过大，使得整个银行资金被房地产业绑架；受到政府行为的影响过大等。这些问题引起了整个社会的关注，由此政府开始对房地产业进行调控，调控力度也在不断增大，国家的多次调控政策使得房地产业的资金链、盈利能力遭遇到了很大的挑战。而现在房地产业的发展仍处于粗放阶段，对资源的消耗很大，如土地的消耗，住宅建造过程和使用过程对能源的消耗等。因为缺乏技术创新能力和资源集约能力，对资本市场的依赖特别大，并且抵御市场风险、政策风险的能力也非常弱，再加上房地产业自身固有的特点，导致房地产业难以支撑自身的可持续发展。房地产业如何实现可持续发展，如何在经营过程中降低风险，降低政策因素的影响，就依赖于素质较高的房地产人才。 一、“房地产开发经营与管理” 课程教学的目的 “房地产开发经营与管理”这门课程的内容包括房地产开发企业开发一个房地产项目的整个过程，包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。许多工程管理专业的毕业生会去房地产开发企业或者施工单位、设计单位、物业管理等相关企业就业，而这些工作都是属于房地产开发全过程当中的一个环节。因此我国许多高校工程管理专业中会将房地产开发与经营这门课程设置为必修课程。这门课与其他课程有一定交叉，需要有其他课程作为先导，因此“房地产开发经营与管理”一般都在大三和大四开设。 另外，“房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的四门考试课程之一，如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好，那么今后无论是在工作方面，还是在考试方面都能得心应手得多。 这门课程涉及范围广，包含房地产业从业人员所必须掌握的知识点和内容。工程管理专业的学生掌握“房地产开发经营与管理”这门课可以了解房地产开发和经营过程，成为满足社会需要的专业技术人才，能推动房地产业的持续发展。 二、“房地产开发经营与管理”课程教学过程中存在的问题 结合笔者的教学实践以及从学生方面获得的反馈，本文认为“房地产开发经营与管理”课程现在教学过程中存在如下几个问题： 1.课程的交叉性、重复性太高 “房地产开发经营与管理”这门课程所包含的的内容太广，交叉性、重复性较高。本课程内容包括决策阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段、销售出租和服务阶段等四个阶段。[1]这些内容当中与其他的课程有一定重叠和交叉，如市场营销、工程经济学、项目管理、财务管理、物业管理等。[2]也正因为如此，学生在学习的时候，会觉得一些内容是已经学习过的。比如房地产决策中部分内容与工程造价课程、工程经济学的财务评价、风险和不确定性分析以及概率分析重合；房地产开发项目策划与市场营销重合；房地产投融资与财务管理、项目融资、建设管理内容与项目管理重合等等。由于这些内容具有重复性，学生已经学过，或者在同时上的其他课程当中会得到更加系统的学习，这样便失去了学习本课程的兴趣，不愿意投入时间和精力。而事实上，除了这些交叉或重复的内容，还是有许多内容是本课程独有的，如房地产开发的基本流程、如何获得土地使用权等等。因此要结合房地产和房地产开发的特点，加入大量的案例并开展实践活动，否则就达不到教学目的。 2.教材的滞后性 现在政府为了对房地产业和房地产企业进行宏观调控，从房价、土地、信贷、税收等方面陆续出台了一些调控政策，因而教材本身很容易存在一定的滞后性，在内容上不能反映行业最新的发展动态。例如2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，房地产估价师考试所用教材也已经修改过来了，但很多教材仍然没有更新过来，还在沿用以前房屋拆迁的说法。如果教师没有关注这些内容的话，就可能会向学生传递过时的信息。这样对教师就有一定的要求，需要教师经常关注房地产市场和政策的变化。 3.教学过程中缺乏实践活动 这样会影响学生学习积极性。学生学习积极性不高的另外一个原因是，本教程教材理论性、概念性的内容很多，需要记忆的内容很多，与一些其他工程施工类的课程区别很大。但是房地产开发活动的实践性非常强，例如土地使用权的获得、开发报建过程、五证的领取等等，这些都是教材上不可能讲清楚的。教材中的内容多是一些条条框框的东西，如果教师在授课的过程中只是照本宣科，介绍理论知识，而不联系实际的话，就会使得教学过程十分枯燥，无法激发学生兴趣，教学效果就不可能理想。 三、提高“房地产开发经营与管理”课程教学效果的措施 针对上述影响教学效果的问题，本文从以下几个方面提出建议，希望可以提高教学效果，达到教学目的。 1.教师授课的过程中要分清主次，重点突出 教学过程当中，对于那些重复性、交叉性高的内容，学习先导课程以及对先导课程的掌握程度也影响到学生对本课程的学习效果。要检验这些内容是否被学生掌握，可以采用提问的方式考查学生对相关知识点的掌握情况。若掌握得好，回答问题也会很好，那么就可以跳过；如果掌握得不够好，或者有些内容已经遗忘，那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目与本课程在时间上可能是并列的，例如工程经济学和房地产课程安排在同一个学期，那就要注意在讲到相关课程内容的时候，要询问是否已经讲过了，哪些内容还没有讲到。简而言之，对已经在别的科目中讲过并且学生已经掌握的内容，可以简单带过；对没有讲过的，又或者是讲过了但是学生掌握不牢的，可以在本课程中讲一遍。强化本课程所独有的知识点，对交叉性的知识点则视情况突出重点即可。本课程理论教学32学时，图1是对于“房地产开发经营与管理”主要章节及对应学时的分配。 2.案例教学 案例教学的特点就是形象和生动。教师导入有代表性和针对性的案例，为学生创造一种问题环境，指导学生对相关问题进行讨论，使得学生在问题的讨论当中理解如何将理论应用于实践中进而更好地掌握理论知识。例如在“房地产项目的策划”这一部分内容中，要阐述清楚房地产策划的特点，可以介绍广东顺德碧桂园在20世纪90年代的系列策划创新；在介绍“房地产项目定位”内容时，可以介绍万科以客户为导向的产品模式，通过客户细分，扩大客户群，延伸了其产品线；另外可以引入上海汤臣一品项目和市场定位失败的案例。通过案例的导入，组织学生对案例进行讨论，最后由教师进行总结，让学生在案例学习中理解和掌握相关知识点。 3.发挥学生的主观能动性 房地产业近年来受到政府政策的调控，金融方面的调控政策在不断更新，因此房地产业的现状不可能及时地反映在教材中。基于这一现状，教师应持续关注行业动向，并在讲课的过程中融入最新的资讯。此外，教师还可以发挥学生的主观能动性，只提出教材中哪些内容不合时宜，给学生布置作业，让学生在课后进行资料收集和调研，下次课由学生来讲解最新政策或者税制情况，并对未来的政策走向做预测；还可以在课堂上组织专题讨论，针对现在房地产业发展中的一些热点事件和热点问题，如城中村的问题、小产权房的走向等，组织专题讨论，[3]通过提高学生参与度达到提高教学效果的目的。 4.增加课程实践性 （1）学校自己增加实践教学环节。例如可以请房地产企业中的一些从业人员来给学生上课，开一些专题讲座，每月1～2次；还可以给学生增加实践环节，例如在本科目中房地产开发项目的可行性研究报告能综合反映许多教学内容的知识点，在前述32学时理论环节的基础上可在学期末增加1～2周的课程设计环节，给学生布置任务，划定一块或者几块地皮，给出一些土地的基本信息，让学生分组来做市场调研，编制一份房地产开发项目的可行性研究报告。 （2）多让学生参与一些实践性的活动。可以带学生去房地产企业的销售案场去参观，鼓励学生利用课余时间去房地产相关企业实习。如果学校或者教师本身有这方面资源的话，也可以介绍感兴趣的学生到相关的企业参观、实习。只有增加实践环节，才能培养出能满足社会需要的房地产人才。 四、结语 除了采用以上提出的几种教学方法之外，教师也要提高对自己的要求。房地产业变化较大，需要教师关注行业动态，尽可能参与到房地产业实践活动中。只有教师自己将理论与实际结合起来，才能在教学中向学生传递准确的信息。教师还要根据教材内容，结合实际做好课件，适当增加多媒体教学，以多种方式结合，才能激发学生的学习兴趣，达到提高教学效果的目的。 房地产开发与经营论文:房地产开发企业负债经营中的问题与对策 【摘要】 负债经营是我国房地产开发企业很重要的一种经营方式，负债经营能够给房地产企业带来一定的利益，但同时也存在很多问题。本文就房地产企业负债经营中财务风险加大、资本结构和负债结构不合理等方面进行分析，并提出相应的对策。旨在促进房地产开发企业解决负债经营中的问题，使之能够健康持续的发展。 【关键词】 房地产开发企业 负债经营 资本结构 负债结构 负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。 一、房地产开发企业负债经营现状 据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。 从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。 2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；利用外资112亿元，同比下降22.4％；自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；其他资金7506亿元，同比下降8.0％。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。 二、房地产开发企业负债经营中存在的问题 负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。 1、负债经营会加大房地产开发企业风险 从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。 2、房地产开发企业的资本结构不合理 权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。 3、房地产开发企业负债结构不合理 负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。 三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施 1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制 （1）企业应牢固树立风险意识。在目前经济体制下，企业属于自主经营、自负盈亏生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业需加强风险意识的防范，否则在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致大败。企业为了将总体风险控制在可以承受的范围，总是要权衡经营风险和财务风险的组合关系。如果经营风险增加，必须通过降低负债比率来减少财务风险。当企业采取高负债策略，处于较高的债务资本比率状态时，投资者将负担较大的债务成本，并经受收益率大幅度变动的冲击，财务风险增大，抵抗不利经营环境下的经营风险的能力相应减弱，或者说同样的经营风险将对企业带来更大的损害和危机。 （2）建立有效的风险防范机制和财务信息网络。企业应建立风险预测、防范预警机制。首先应建立企业经营风险检测机制。通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机，把风险减少到最低限度。建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，企业应全面、及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。 房地产开发与经营论文:高职院校《房地产开发与经营》课程的教学改革探讨 摘 要：《房地产开发与经营》是房地产估价专业一门重要的专业基础课。通过分析该课程存在的不足，探讨高职院校应从课程目标、课程体系、教学方法、实践实训等方面对该课程进行教学改革。 关键词：《房地产开发与经营》；课程目标；课程体系 随着中国城市化进程的加速，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位日益突显，并呈现快速发展的趋势，房地产业一线高素质应用人才的市场需求增加。为此，国内不少高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业，培养适合房地产市场需要的房地产类应用型人才，服务于当地经济发展，以满足房地产业发展对人才的需求。而房地产经营管理作为高职院校房地产经营与估价专业培养房地产专门人才的一个专业方向，《房地产开发与经营》 课程是其中一门非常重要的专业基础课程。该课程的学习，有利于培养高职学生进行房地产市场分析、投资决策分析的能力，以适应房地产及其相关领域各个层面的工作，对于拓宽学生就业渠道也起了不可估量的作用。 一、存在的不足 1.课程地位不明确，教学重点不突出。《房地产开发与经营》作为一门专业课程，在房地产经营与估价专业的教学计划中本课程地位不明确，目标不清晰，涉及内容庞杂，包括房地产市场、房地产开发程序、房地产开发项目用地的获取、房地产开发项目前期准备、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目融资、房地产开发项目的市场营销、房地产交易管理、房地产税收、物业管理等。课程内容面面俱到但不深入。并且该课程的内容和其他课程有所交叉。《房地产开发与经营》课程涉及开发过程的建设阶段管理，与《工程项目管理》课程内容冲突；《房地产开发与经营》课程中的物业管理与《物业管理》课程交叉；《房地产开发与经营》课程中开发项目的市场营销与《房地产市场营销》课程内容交叉。因此，在该课程的教学中容易出现重复讲授、教学过程中重点不突出问题。 2.教学模式基本上以教师为中心、单一课堂教学模式为主。在目前的教学方法上仍然以教师为主导。通过教师的讲解在一定程度上可以让学生学习该课程思路清晰，掌握大量的知识和信息，少走弯路。但学生只是被动地接受知识，对习题、作业等能够得心应手，但碰到实际应用问题却无法解决，难以激发学生学习的积极性，阻碍其创新思维和创新能力的发展。因此，展开教学模式与教学方法方面的研究对发挥学生学习的主观能动性作用突出。 3.实践教学环节不完善。《房地产开发与经营》是一门应用性较强的课程，需要培养学生实际解决问题的能力。这就必须使教学面向实践。但在《房地产开发与经营》教学过程中，普遍存在以课堂理论教学为主，实践教学环节不完善，与企业的合作不够紧密。导致学生理论知识够用，感性认识不足。因此，探讨实践经验教学作为本课程教学环节的作用也有其必要性。 二、解决思路 1.确立课程目标。根据房地产人才应用特点，着手研究高职院校应用型人才培养目标和业务要求，在该课程体系中要以素质为基础，以能力为中心，以实用为目的，立足培养应用型人才，满足学生就业和社会需要。基础理论知识以“必需、够用”为度，突出能力和素质培养，使学生不仅掌握与职业能力相关的必需、够用的理论与实践知识，而且还具备一个房地产人才应有的综合素质。该课程也应成为学生学习《房地产估价》、《工程招投标》、《房地产金融》等课程的基础课程。 2.建立基于“工作过程系统化”的课程体系开发模式。本课程以房地产开发与经营为主线安排工作内容，将房地产开发与经营划分为房地产市场分析、土地使用权的获取、房地产开发项目的评价、房地产开发项目的报建、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理七个学习情境，让学生以最接近工作实际的方式开展学习，真正掌握实际工作所需的能力，真正做到学以致用。各个学习情境采用“任务驱动、行动导向”的教学方法，融知识、方法、素质培养于一体，提高学生的分析能力、判断能力、问题解决能力，从而提高学生的综合职业能力。（下转252页） （上接250页） 3.强化课程设计、实习实训环节教学，体现应用型技能培养的教学理念。在实践教学中，使“实践性”教学与“理论性”教学的比例接近1∶1。在整个实践教学过程中，密切与房地产企业、房地产中介公司的合作，建立稳定的融“教学、培训、生产、技能鉴定和技术服务”、“五位一体”的重点实习实训基地。如可以提供更多的机会让学生到房地产企业进行实习，熟悉房地产开发的运作过程，协助企业进行市场调研、编制房地产开发项目的可行性研究报告、进行开发项目的营销策划工作等，增强学生的感性认识，以强化学生综合运用知识能力、策划能力、市场开发能力、文献检索能力和技术经济分析能力的培养。 4.教学方法灵活多样，注重学生应用性能力培养。在教学过程中，制定一套能引导学生积极思维、自主学习，充分发挥教与学两方面的积极性的新的教学方法。在理论教学中，可以运用项目式教学、情景教学等方法，让学生在完成某项任务的同时提高相关技能；同时配合案例教学，提高学生分析问题、解决问题的能力。如我校准备建设一个水利培训楼，具体的项目方案还在探讨中。针对这一项目，在教学中就可以让学生分组自主设计一个可行性研究报告，将理论知识用于实践，避免单一的理论讲授为主，增强学生学习的兴趣，提高教学效果。 着眼于培养高技能应用型人才的目标，《房地产开发与经营》这门课程的改革任重道远。在教学过程中，教师在课程内容体系、教学方法、实践环节等方面需加以改进，同时应掌握中国房地产的各项宏观调控政策，与理论相结合，适当地补充教材以外的知识，才能让学生系统地运用房地产开发与经营专业知识于实践，适应市场的需要。 房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析 摘要：近年来，由于我国经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋，油然而生。国内房地产行业日新月异，在产生巨大经济效益的同时，其竞争压力也日益巨大。因此，对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。本文从这一背景出发，着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题，并针对出现的问题给予切实有效的解决措施，旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。 关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析 一、房地产开发企业经营管理的主要部门 1.工程部门 工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。 2.财务部门 财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二，负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。 3.销售部门 销售部门主要负责把企业产品――楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。 4.人事部门 企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等。 房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此，房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现。 二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题 随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题，这些问题出现既有观念的原因，同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面： 1.观念上的危机 观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问题主要包括三方面的内容： 第一、被动的市场意识。这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备，但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理。 第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益。 第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败。 2.资源配置不合理 一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资，经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题，因为，资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险。 3.部门协调能力差 部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系，其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。 三、房地产开发企业经营管理的有效途径 针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。 1.更新经营管理理念 房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有观念，时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规，便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性，使自身的经营管理理念与市场相一致，与时代相契合。 2.合理配置企业资源 设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理，同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管理和监督机制，充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。 3.强化部门协调 加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制，强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养，定时对换岗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风，企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的，确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。 房地产开发与经营论文:浅析房地产开发与经营的风险与防范 [摘 要]近几年,尽管受到金融危机的影响,尽管国家出台了一系列政策来调控房地产市场,但中国的房地产业扔持续升温。因此,仍有大量投资者进入到房地产开发与经营的活动中区。由于房地产具有的种种特性,房地产开发与经营过程中会伴随着多种风险。本文对这一过程中的种种风险进行识别,并对其中占主要地位的几种风险进行具体详细的分析,最后,结合我国房地产业的现状,提出风险的防范措施。 [关键词]房地产 开发与经营 风险 防范 对策 一、我国房地产开发与经营的现状及主要问题 1. 我国房地产业的现状 近年来,房地产业逐渐成为中国的经济支柱,随着房价的不断上涨,人们对房地产业的关注越来越密切,毕竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,现阶段房地产业发展地过于快速,以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来,房地产每年开发投资额平局增长率为22.6%,而国内生产总值平均价增长率为12.9%,由图1可见,房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长,带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19.6%的增速增长,具体见图2所示。 为了调控我国的房地产市场,抑制房地产业的现象,国家出台了一系列政策和法规,以降低房价,限制房地产开发,控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控,房地产发展过热的现象仍然存在。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%。全国房地产开发景气指数为105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点,见图3所示。商品房空置面积分类指数为103.48,比4月份提高1.70点,比去年同期提高14.43点。 2. 我国房地产市场存在的主要问题 分析我国房地产业的发展现状,我们可以看出,目前我国商品房房价仍然过高,商品房空置率也在增加,房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长,连续几年超过了国内生产总值的增长,每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热,继而带来一些问题。首先,房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视,为了保证房地产市场的正常运行,国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次,炒房团应运而生,这些群体利用手中闲置资金,在大中城市大量购置房屋,再转手以高价卖出,赚取其中差额,达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次,房价过高导致普通消费者无力购买,银行贷款无力偿还。另外,投资者为了获取更多的利益,大量投资开发,这可能会带来资金周转链断裂的后果。 二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素 1. 主要风险 房地产与一般商品相比,具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点,而房地产开发是一个长期的过程,它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些,会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性,而这些不确定性会带来很高的风险。另外,我国房地产业过热的现状也会带来一定的投资风险。基于市场调查的风险识别方法,在房地产开发与经营的过程中,我们可以识别到以下几类风险。 (1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 (2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素,对房地产市场产生影响,导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。 (3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点,决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。 (4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中,主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好,就可能导致整个开发过程前功尽弃,造成投资者的巨大损失。 2. 风险的影响因素 房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程,存在许许多多的不确定因素,对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要,现选取几个对结果影响较大的风险影响因素,结合现阶段的具体行业情况分析。 (1)政策因素。政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。2010年上半年,国家推出的政策文件有:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等等。由这些文件可以看出,国家正在积极地在宏观方面调控房地产市场,抑制房地产市场的不正常发展,使其能稳定、合理、有序地发展。对于房地产投资商和经营者来说,频繁的出台的抑制房地产过热的政策会带来开发方式、开发时机、开发规模选择的改变,也会带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,可能会导致房地产项目偏离本来的意图或达不到预期目标,甚至可能导致亏损。 (2)市场供求。现阶段,市场对住房的需求的确大于供给,以上海为例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口数环比增长了0.85%,2008年人口数比2007年增长了0.96%,2008年末达到了1321.7万人。可见,上海是人口呈现加速度的增长。每年都有大量外来人员进入上海工作或学习,因而产生大量对于住宅的需求,而上海本地人对住房的需求也是有增无减,因此,可以说,市场上对于住房的需求是极大的,房地产市场供不应求。而事实上,许多开发出来的楼盘并不能满足人们的住房需求,高房价使得大多数人望而却步、“望房兴叹”,而买房子的很多都是炒房团或投机者。这导致了另一种供求不平衡现象:一般收入的人需要的是中低档的、有能力负担的自住房,而开发商开发出的楼盘房价太高,买不起;开发商建造的住宅吸引来的不是住房的需求者而是投机者,只买不住,并抬高房价,转手卖出,造成空置率升高和房价的进一步上升,从而致使普通人更加买不起房。这一现象的存在对房地产投资者来说也是一种风险。 (3)融资。房地产的开发是一项规模大、周期长的活动,需要大量的资金的连续注入,如果资金链中断,就会导致开发过程不能正常进行,经营活动也就无从谈起了,也就无法保证资金的流动。因此,融资活动是保证房地产开发与经营活动顺利进行的基石。资金的来源的渠道主要有自筹资金、银行贷款、外商投资、发行债券、发行股票等。自筹资金来源安全、使用成本低,因而,使用自筹资金风险很小。但是,自筹资金数量有限,只能用于项目前期的费用支付,分析近十年房地产开发投资资金来源(见表)可知,其在所有资金来源中所占的平均比重不超过30%。银行贷款具有财务杠杆效应,但是银行贷款的限制条件很多,并且受利率影响较大,具有一定的风险。根据测算,国内银行贷款占融资金额的平均比重为21%。利用外资和外商直接投资在融资金额中所占比重较小,分别为3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的资金来源于其他融资渠道,包括发行债券、股票和其他金融工具。这类融资方式比较灵活,没有沉重的利息负担,使用期限限制不大,可以有效地保障资金的周转。但这种融资方式相应地存在一定的风险,不仅仅有财务上的风险,还涉及公司形象等问题。 (4)房地产经济周期。与宏观经济的周期性波动一样,房地产业也存在这样一种周期性的波动规律,称之为房地产经济周期。房地产经济的周期性波动是由供给与需求的周期性波动造成的(见图4)。房地产经济周期大致分为四个阶段,繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。因此,对于投资者而言,房地产经济周期对其开发与经营的影响说到底就是开发的时机选择的问题。如果开发时机选择不当,可能无法带来预期的效益,甚至可能有所损失。 三、风险防范的对策 房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险,其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险,对这类风险,投资者不易进行判断和控制;另一类是非系统风险,包括经营风险和技术风险,这是易于控制与防范的风险。针对以上提出的各种风险,结合我国房地产业现状,提出一些风险防范的对策。 1. 做好全面的市场调研,以尽量避免项目开发与经营决策的失误 在进行房地产开发前,进行细致的市场调研,找准切入点,正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境,发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素,寻找应对策略,尽量回避或转移一些风险,对于无法回避的风险,制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。完备、全面、细致的开发前市场调研能有效地规避和认识风险,达到风险预防的目的。 2. 进行区域化、多样化投资,以分散风险 由于各个区域房地产供给与需求存在差异,因此,各区域房地产经济周期的波动也存在差异,有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期,这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响,同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。另外,不同类型的房地产产品的风险及收益也有很大的区别,投资者可以采用组合投资策略,同时投资于不同类型的房地产,既能够获得可观的收益,又能够有效控制风险。运用这两种策略可以实现风险分散的目的。 3. 购买适当保险,以转移风险 对于开发过程中可以预测损失并且损失程度适当的一些风险,可以购买保险,通过向保险公司支付一定的保险费用的方式,将风险转嫁给保险公司。投保人缴纳了保险费后,如果发生了风险损失,保险公司必须分摊损失,给投保人以经济补偿。在这一过程中,可以购买的保险有建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。尽管只有限定范围的风险可以购买保险,但这一风险转移方式还是能够及时、有效地控制一部分风险的。 4. 签订必要的合同文件,以转嫁风险 通过签订正当、合法的合同,可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方,达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险,也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。 5. 优化融资结构,以降低财务风险 由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险,因此,合理地选择融资模式,选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先,拓宽融资渠道,选择多种融资方式,实现资金来源分散化。其次,计算各种融资方式的资本成本,并估计其风险大小。再次,结合不同融资渠道,平衡各种融资方式的风险,提出多种融资方案。最后,选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。 6. 缩短开发周期,以降低市场的政策风险 房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源,开发周期越长,对开发期内的政治经济形式变化就越难调整,就越无能为力。因此,缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然,缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”,也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等,加强对开发人员的培训与教育,加强项目管理,保证工程质量,并在此基础上合理地控制成本。 四、结语 目前,我国的房地产市场处于调整期,国家正在积极调控房地产市场。在这一时期的房地产项目面对着多种压力与挑战,投资者要能够识别出各种风险,并时刻关注各种潜在的风险因素,尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的风险,应用各种风险防范措施,做好风险的防御应对工作,及时、合理地管理和控制各种风险,从而保证房地产业稳定、健康、持续地发展,进而带动整个社会的健康发展。 房地产开发与经营论文:浅议房地产开发经营风险分析与对策 摘 要 随着我国经济社会的发展，人们对房地产的需求增加，极大地促进了房地产行业的发展，房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。因而，对房地产开发项目的风险进行识别，进而提出防范对策，具有重要的现实意义。 关键词 房地产开发 经营 风险分析 对策 房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析，或者说对房地产开发投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产开发的风险，明确导致开发投资效果明显变化的因素，并进行控制，以提高房地产开发投资效益，减少或避免不必要的风险损失。 一、房地产开发项目的风险分析 根据房地产开发项目的流程，可将房地产开发项目的风险依次分为政策风险、经济风险、建造风险和销售风险等四类。 1．政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失，近两年国家加大房地产的调控政策，从国家和各地区的房地产房价、销售的数据来看，对房地产业影响巨大。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失，例如2010年1月国家出台房地产“国十一条”，到2010年4月的“国十条”，再到2010年“9.29新政”，一年三波调控，一波紧似一波，给房地产企业带来巨大压力；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响，如2011年1月国务院出台“新国八条”房地产调控政策，1月25日住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。（2）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失，如2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。（3）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 2．经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险，如2011年2月9日，住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。 3．建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等；如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失，都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。 4．销售风险。销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售方式都有各自不同的风险，国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感，如果价格过高，可能导致房屋销售量降低，难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和营销两种，如果自己营销，可能缺乏专业的营销技术和人才，但营销又可能因为费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。 二、房地产开发投资风险防范对策 1．重视可行性分析。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始进行，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计及可行性研究阶段对风险的估计，分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。 2．建立风险预警体系。建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。 3．重视工程质量。房地产作为开发项目的最终产品，既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理，保证工程质量，质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力，能具体负责落实质量方针和质量目标，进行现场指导和帮助解决实际质量问题，这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理，严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中，要建立项目经理负责制度，由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则，择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位，从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中，施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务，定期召开工程质量会议和安全专题会议，从思想上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。 4．创新营销方法。（1）实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。（2）实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。（3）预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。 房地产开发与经营论文:经营决策对房地产开发企业生存与发展的意义 【摘要】本文拟通过对A房地产有限公司经营策略制定过程的分析，论证房地产开发企业经营策略的制定对企业本身的生存与发展所具有的重要战略意义。 【关键词】经营策略 战略意义 随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。 在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。 一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环 供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。 二、房地产企业经营决策理念 基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。 1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求 对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。 2、加强企业信誉的管理 企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。 3、树立终身服务观念 从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众，则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。 4、基于价值链构筑竞争优势 房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须设法提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现问题，从根本上杜绝失误。 5、进行人文关怀，树立社会责任 一个房地产企业能否真正得到顾客的认可，建立长期的信誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务；重视经济增长的质量和可持发展；为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时，却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉，而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。 以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。 三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析 A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业，起步晚、规模小、资金有限，信贷能力较弱，面对日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追逐大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势：擅长策划包装、资源整合、创意。 该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较，最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。 1、2006年上海房产市场总体概况 去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场处于结构性调整之中。 “政策细分执行力加强，市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。 在2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头；商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。 由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。 去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多；此外，作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，总数达到了75家。 总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测，判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具有滞后效应；加上去年的“70”“90”政策会在今年发力，未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅来自本地，更有国际需求。在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。 2、市场总体供求分析 2006年上半年，上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势，并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。 3、上海市房地产市场客户需求最新调查 根据调查，未来一年消费者购房选择最热门的区域是：浦东、徐汇、杨浦、闵行，客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示，浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势，其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上，面积在80～100平方米的房子最受消费者青睐，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有：配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。 4、高端住宅市场供求情况分析 高档住宅市场供应总量开始放大，且市场需求量也有很大的增长，从1999年的7.1%市场份额，上涨为2001年的13.9%，升幅达到将近1倍。 2006年，随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实，对高档物业虽造成一定影响，一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬，但局部区域房价仍居高不下。由此可见，在未来几年当中，全市高档住宅需求量的增长还将持续。 近日来，由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域，而沿江等具有独特景观资源的区域，黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。 近几年来，消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高，高价位楼盘经过多年的激烈发展，竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看：全市高价位楼盘的价格相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，景观是支持豪宅价格的重要因素；其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域，淮海路和镇宁路版块，徐家汇和人民广场辐射区域版块等，也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景，以大学教授、留学生、留学归来人士居多，他们注重未来发展大环境和增值空间。 5、上海市写字楼市场研究 市场概述：受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，大量发展商投资兴建写字楼，使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长；良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。2006年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到10000平方米的面积都有成交，跨幅惊人；一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升，估计可能出现新的租金上涨高潮。 从近年上海写字楼租金的变化可以看到，受整体市场环境的影响，各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。 市场空置率分析：2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦东空置率大幅下降，从12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6％。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。 市场租金分析：一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。 未来市场展望：上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张，面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼，2008年将达到供应高峰期。 6、市场亮点――创意工业房地产 继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后，创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐，正蓬勃发展，大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。 其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。 “八号桥”位于建国中路8-10号，占地11亩，其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司，厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。 2003年，在市经委和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造，创立“八号桥”。 “八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴，注入新产业元素，从而成为一个激发创意灵感，吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接，因此得名为“八号桥”。 经过一番设计和包装，老厂房彻底改变了面貌，抛开工业老厂房原有的沉重感，随处可见的是前卫的创意，并利用原厂房的高空间、多层次的布局，开展各种时尚展览活动。 目前，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。 创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合，成为二、三产业共同发展的结合点，这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点，是上海都市旅游的新景点。 通过对上海市房地产市场全面的调查、分析，A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求，但对中小房地产企业来说，风险太大，而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。 首先，旧厂房的改造无须投入大量的资金，而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积，更能得到金融机构的垂青，因而愈发显得财大气粗，一出手即是大手笔，这是非A房地产有限公司力所能及的。因此，公司领导决定扬长避短，另辟蹊径，把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。 其次，工业房地产的改造，创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项，精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品，为企业的持续发展闯出一条新路。 通过以上分析，A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略，并经过实践取得成功。 最后，通过深入了解上海房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，A房地产有限公司制定了科学的经营策略，找准企业发展的专业化定位，明确努力方向，通过运作，该企业正不断取得成功。 四、结束语 A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例，反映了了解房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之，作为一个企业，要想获得成功，首先必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。

建筑物论文:水工建筑物的外观质量控制 摘要：水工建筑物是社会各建筑群体中的一类，是所在地环境的一个有机组成部分，随着经济社会的发展，水工建筑物的外观越来越受到重视。水工建筑物的外观质量控制主要在设计与施工两个环节。外观设计的质量表现在建筑物满足运行功能要求的情况下，既方便施工，又具有特色。施工的质量表现在建筑物的实施效果。常见的外观质量缺隙主要有蜂窝麻面、色泽不一、气泡偏多，应从施工工艺、建筑材料的质量等方面加以控制。 关键词：水工建筑物 外观 质量 控制 水工建筑物是社会各建筑群体中的一类，是所在地环境的一个有机组成部分，随着经济社会的发展，水工建筑物的外观越来越受到重视。水工建筑物的外观质量控制主要在设计与施工两个环节。外观设计的质量表现在建筑物满足运行功能要求的情况下，既方便施工，又具有特色。施工的质量表现在建筑物的实施效果。常见的外观质量缺隙主要有蜂窝麻面、色泽不一、气泡偏多，应从施工工艺、建筑材料的质量等方面加以控制。 水工建筑物是社会各建筑群体中的一类，多以清水混凝土本色为主，以其独特的风格展现在世人面前，也是建筑物所在地环境的一个有机组成部分。建筑物外形是否美观，与周围环境是否协调，建筑物外表是否整洁等等，在社会的发展进步中已成为不可忽视的内容。 一、外观质量的内容及控制措施 外观质量作为工程建设质量的重要组成部分，主要有以下两个方面的内容：一是体现建筑物运行功能和特色的外观设计质量，二是体现建筑物实施效果的外观施工质量。前者一般是基础，后者常常又是关键，必须根据其所处的不同范畴，采取相应的控制措施。 1、设计质量控制措施 (1) 构思开阔，设计意识超前 设计部门编写设计文件过程中，在体现水工混凝土建筑物结构特点的同时，应体现时代建筑水平，并广泛征求建设单位等相关部门的意见；在进行外观轮廓构想时，应增强建筑物美感、提高外观设计品质。 (2)风格上满足特殊需要，兼顾地方特色 在保证运行功能和投资条件许可的前提下，应综合考虑建筑物的风格，以及有无仿古、旅游开发、城市规划等要求，力争设计成具有一方特色的形象性建筑、标志性建筑、景点性建筑。 (3)方案上消除设计隐患，适应施工发展水平 合理的设计布局及构件外形，有利于进行施工分割。还应从管理的角度出发，增加维护设施的设计。避免因结构上的缺陷导致的裂缝、施工缝、撞痕等现象。在进行设计方案拟订时，应考虑施工技术的发展水平，使得工程实施中能尽量采用先进可行的施工工艺，将设计目的更好地体现到结构中去。 2、施工质量控制措施 水工混凝土建筑物一旦浇筑成型，将无法或较难弥补施工留下的外观缺陷。实施过程中，必须完善相应控制体系，并对直接影响建筑物外观成型效果的各种要素，进行事先控制。 (1)完善组织保证体系 ①建立以树立企业形象为宗旨的内部行政管理体系，明确外观质量目标。在制定管理制度时，施工企业应明确外观质量管理思路及发展目标，并建立各职能部门联动、分工明确的内部行政管理体系，从技术论证、物业、财力等方面予以保证。具体工作中，应做到如下几个结合：一是数量与外观质量的结合，处理好外观和进度的关系；二是生产要素与科技含量的进步，靠技术更新改进生产要素，提高外观质量；三是企业效益与外观质量投入的结合，投入的加大，提高了产品质量，必然给企业带来良好的市场契机。 ②引进由业主、监理单位参与监督的外部督察体系，提供外观质量保障。建筑市场的日趋规范，工程建设“三制”的推行，为建设工程提供了外观质量保障。投资者以合同条款的形式，明确施工单位所建设工程的质量要求；监理工程师则是根据国家法律、法规及行业技术规范要求，对工程各环节、各工序进行全过程监督。两者的外观质量行为完善了实施工程的外部督察体系。 ③落实具体负责实施的现场执行体系，履行外观质量控制职能。班组内执行“三检” (自检、互检、交接检)及“三验” (初验、复验、报验)程序，履行外观控制职能，并贯穿于施工的全过程，是工程外观质量的基本保证。 (2) 控制影响观感的要素 ①人员素质。通过岗位培训、技术交底、经验总结和岗位责任制的落实等手段，规范操作行为，明确外观质量标准，从而杜绝外观隐患的发生。 ②材料质量。混凝土结构中各种材料质量的优劣，不但影响结构运行和设计标准，同时还会影响外观。故在满足建材试验规程的前提下，必须选择性能良好、色泽稳定、质地坚硬的材料。 ③施工工艺。对直接影响混凝土成型效果的各种工艺，宜进行统一的设计。 模板的选型及架立：作为混凝土外观质量的重要保证，表面光洁、吸附力小、平整度高、拼缝严密的模板要求，是施工时所必须考虑的因素。模板制作应考虑拆卸方便，不刮碰结构棱角；同时，为保证整体刚性，模板安装必须有足够的对销拉件或支撑。所有这些，都为成型构件表观平整、棱角分明、线型顺直流畅奠定良好的基础。 混合料的配制及浇捣：对浇筑过程中的配料、拌和、送料、导料、振捣等环节进行统一设计，根据施工量的大小合理划分作业区，避免因疏漏和操作差异而引起混合料的不均匀性和浇灌缺陷。 ④机电物业。浇筑前，应对各类搅拌、振捣及输送机械等进行调试运行，以保证其工作状态正常，避免因施工中断时间过长而出现施工缝和蜂窝等现象。 二．常见外观质量缺陷的形成原因及防治办法 1、蜂窝麻面 ①形成原因：模板孔眼或接缝附近浆液在振捣时溢出，并形成空隙或泛砂；粗骨料粒径过大，导致混合料不能完全填充钢筋保护层；配比中砂率偏小，粗骨料含量偏大；漏浆部位上端掉浆，引起“月牙形”水浪缝；振捣半径过大、振时过短或漏振；浇筑高度太高、导料人仓措施不到位，引起粗骨料与砂浆离析。 ②防治办法：提高模板拼装精度，并宜将拼缝形式设计成企口；根据不同振捣设备合理布设浇筑振点，防止漏振，严格控制振捣时间 ；优化施工配合比，并选用粒径适宜的粗骨料；浇筑高度超过 2m 时，必须辅以串筒、溜槽等导料设施；控制好水灰比，保证砂浆稠度；采用大块件拼装模板，减少接缝数量。 2、色泽不一 ①形成原因：混凝土强度较低、成型界面的隔离剂使用不到位，致使局部浅层砂浆薄层在拆模瞬间脱离母体，形成局部浅层剥落；模板隔离剂掺杂，涂抹厚度不一；模板表观糙率不一，反光效果不同；人仓混合料的骨料清洗不净，拌和质量控制不一。 ②防治办法：在保证拆模强度的基础上，适当延长拆模时间，并以混凝土表面乳化膜形成后且不粘模为宜；各类界面隔离剂必须纯净并涂抹均匀；改进模板制作方式，接触表面必须使用同类和同等加工条件的材料；严格控制拌和料的人仓配比及拌和时间；重视粗骨料的清洗和细骨料的筛滤工作。 3、气泡偏多 ①形成原因：模板表面油性隔离剂配制过稠、涂抹过多，致使拌和料人仓振捣时，隔离剂在表面张力的作用下，沿接触模板的混合料表面出现浸润现象，并包裹其内的气体形成气泡。此部分气泡在振捣过程中大多逐渐溢出并变小，剩余部分因油性隔离剂的黏稠度较高而继续吸附于模板表面，较难溢出仓外的气泡，在混凝土凝结后形成气泡空隙；浇筑层厚度过大，气泡的溢出行程过长，也易引起气泡偏多的现象。 ②防治办法：采用稀释剂如柴油等，降低隔离剂稠度，相应减少封闭气泡的吸附力；减小涂抹厚度，并以润湿模板表面为宜，由此减少浸润气泡数量及浸润膜厚度，便于其内气体在振捣时破膜而出；适当延长模板附近振点的振捣时间，以帮助此类气泡溢出；调减浇筑层厚度，以缩短模板表面气泡的溢出行程；使用适量的减水剂，增大和易性，提高气泡的振升速率。 三、外观质量控制中其他几点相关事项 1、表面施工滞留物的清除及孔眼的封堵、修补 对施工过程中可能滞留于混凝土中而无法拔出的拉杆、撑件等必须予以割除，后与孔眼一起进行封堵、修补；同时，为减小色差，建议在进行连接层处理后，用原施工配合比及各类组料拌制混凝土修补。 2、混凝土成型构件的维护 构件成型后，必须进行维护。拆模过程中，应将模板沿接缝逐一取出，避免硬敲引起成型构件碰损、掉角；拆模后的结构物，不得作为物品的集放处及其他构件的架模支撑点，不得让油渍、砂浆等杂物飞溅、挂溢其上。同样，应做好工程运行管理阶段的维护工作。 3、钢筋保护层的控制 保护层过大，钢筋达不到设计受力状态，温度筋远离层面，表面易开裂；过小，则耐久性下降，常常在工程投入运行后的一定时间内，引起内部钢筋失钝锈蚀而膨胀，导致表层混凝土沿钢筋方向的爆裂、松脱。保护层控制不当，有时还会形成露筋，严重影响构件受力及外观。 建筑物论文:浅谈区分所有建筑物共有部分专用使用权之性质探讨 论文摘要 本文对区分所有建筑物共有部分专用使用权之性质问题进行了探讨，主要从共有部分专用使用权概述、关于共有部分专用使用权性质的几种观点以及共有部分专用使用权性质之探讨三方面着重展开了探讨。 论文关键词 共有部分 专用使用权 租赁权 地役权说 一、共有部分专用使用权概述 建筑物区分所有权作为一种复合型权利，系由专有部分所有权、共有部分共有权及成员权三者构成。区分所有建筑物的共有部分包括专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物。一般而言，共有部分由全体区分所有人共同享有、共同使用。但随着社会经济的发展，所有权中心向利用权中心的理念转变，出于发挥最大经济效用的考虑，对于区分所有建筑物，实践中可能由某一个或数个特定区分所有人或非区分所有人的其他人享有排他性、独占性的使用权。此种权利，便是共有部分专用使用权（也称“共有部分专用使用权”）。 共有部分专用使用权的客体，我国台湾地区《公寓大厦管理条例》第七条以例外列举的形式，从反面作了规定：“共有部分，其为下列各款者，不得约定为专用部分：（1）公寓大厦本身所占之地面；（2）连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或门厅，社区内各巷道、防火巷弄。（3）公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。（4）约定专用有违法令使用限制之规定者。（5）其他有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共有部分”。上述各项因其在构造上有固定的使用方法，而且属于区分所有人生活利用上不可或缺的共有部分，如允许设定专用使用权，势必影响区分所有权人的居住品质，甚至妨害区分所有权人的居住权，破坏物权法的秩序。除了上述限制以外，对于其他共有部分，如区分所有建筑物的屋顶、外墙、绿地、非属开发商所有的车位车库等，原则上均可设立专用使用权。 专用使用权的设定方式，依各国和地区的立法及实践，主要有以下三种：（1）商品房买卖契约。此为专用使用权设定的最常见方式。即商品房开发商在分批出售商品房时，经买受人（区分所有权人）签约同意，并同时与特定人缔结共有部分专用使用权契约而设定。（2）规约，即业主公约。区分所有权人可通过规约为特定区分所有权人或其他人设定专用使用权。（3）共有人的同意。区分所有建筑物共有部分属于全体区分所有权人所共有，而专用使用权的设定，系共有部分变更或处分的一种。因此，区分所有权人得依共有部分变更或处分的方式，亦即依共有的法理，将共有部分为特定人设立专用使用权。 共有部分专用使用权人可分为两种：一是特定的区分所有权人，一是区分所有权人以外的其他人。前者除享有区分所有建筑物区划内普通区分所有权人所享有的权利外，还享有所设定的共有部分专用使用权。后者则只享有所设定的共有部分专用使用权，不享有建筑物区分所有权。 二、关于共有部分专用使用权性质的几种观点 三、共有部分专用使用权性质之探讨 以上学说均有一定道理，但对于专用使用权的法律性质，均未给出令人信服的界定。在笔者看来，共有部分专用使用权是建筑物区分所有权衍生出的下位概念，而建筑物区分所有权作为一种复合型的权利，专有部分所有权在其中居于核心地位。因此，对于专用使用权的法律性质界定，不能忽视建筑物区分所有权这一前提。如前所述，共有部分专用使用权的主体有两种：一是特定的区分所有权人，一是区分所有权人以外的其他人，共有部分专用使用权的性质也因权利主体不同而有所差别。 （一）分管协议——在专用使用权主体系特定的区分所有权人之情形下 分管协议，也称分管契约，是指共有人之间约定某个人或各自分别就共有物的特定部分而为使用、收益等管理行为的合意。例如，共有人就共有之店面，约定其营业范围；区分建筑之所有人就共有建筑和基地，约定分管停车位等。分管协议的成立应由全体共有人以协议订立，明示或默示均可，不以订立书面契约为必要。 建筑物论文:对建筑物进行诉讼保全的几个问题——兼论财产保全的适用范围 论文摘要 建筑物因其价值大，不易移动、隐匿、毁损等特点，往往成为当事人申请财产保全的首选对象。对建筑物采取保全时，要仔细研究其各种纷繁复杂的情形： （一）对建筑物的保全应否包括土地使用权 对建筑物的保全应否包括土地使用权，其实质是建筑物的所有权与土地使用权的关系问题。在具体实务中要区分三种情况：第一，当建筑物的所有权与土地使用权一致时，对建筑物的保全应包括土地使用权。第二，当二者为不同所有人所有时，只要建筑物属于被申请人所有，应当予以保全。申请人在向土地使用权所有人支付相应的费用后，有权取得相应的土地使用权。第三，当土地使用权已被保全时，对建筑物进行保全是可以的。在处理时，土地使用权保全的申请人应当享有优先权，建筑物保全申请人可以取得所保全建筑物范围内相应的经济利益。 （二）建筑物未取得权利证书时的保全问题 被保全的建筑物必须为被申请人所有，但被申请人因各种原因未取得权利证书时能否保全，应具体分析，关键要判断被申请人是否合法取得建筑物的所有权并实际占有建筑物。 （三）对建筑物诉讼保全的其他几种特殊情况 对同一建筑物可以分割保全；对联建建筑物，可对被申请人投资部分保全；违章建筑物中那些可以通过补办有关手续，进行权属登记，使其成为合法建筑的可以进行保全，而必须予以拆除的违章建筑物，由于其行将消亡，不能对其采取保全措施；建筑物租赁权能否保全的关键是保全申请人对被申请人的承租权是否具有代位权、租赁建筑物是否具有实际价值，具备这两个条件，能保全；反之不能。 （四）保全范围的完善 保全的对象不能局限于有形的财物，不能局限于物权，而应扩大到债权、知识产权、继承权。立法上在完善财产保全的同时，应对行为保全作出明确的规定。 关键词 建筑物；土地使用权；权利证书；保全范围 对建筑物进行诉讼保全是指人民法院根据申请人的申请，依据民事诉讼法的规定对被申请人的建筑物所采取的查封或冻结手续。但建筑物作为诉讼保全的对象，有各种纷繁复杂的情形，比如：建筑物是依附于土地的不动产，当建筑物的所有权与土地的使用权不一致时如何保全；依据法律规定，建筑物要取得权属证书，但未取得权利证书的建筑物能否保全；对面积较大、价值较大的同一建筑物能否分割保全；对违章建筑物、联建建筑物能否保全；等等。民事诉讼法对财产保全适用范围的规定过于原则，对上述问题没有予以明确，这就要求从理论上予以解答，以解决实践中的困惑，进而完整实现财产保全制度设置的目的。 一、建筑物的保全应否包括土地使用权 建筑物的保全应否包括土地使用权，其实质是土地与建筑物的相互关系问题。对于土地与土地上的房屋及其他建筑物能否相互独立的问题，国外有一元主义和二元主义立法例之别。以德国、瑞士民法为代表，采用一元主义立法例，其基本观点为建筑物为土地的一部分，不能构成独立的不动产。《德国民法典》第二章第93条至96条对不动产作了规定，其中第94条规定：“土地的重要构成为定着于土地之物，特别是建筑物及与土地尚未分离的土地出产物。”这一立法例深受罗马法“附着于土地之物即属该土地”思想的影响。二元主义立法例以法国民法和日本民法为代表，其基本观点是土地和地上之建筑物是相互独立的不动产，即建筑物可以独立于土地而存在，《法国民法典》第二篇第一节对此作了规定。 有关土地与建筑物的关系，我国的理论界和民事立法应当属于一种折衷主义的立法体例，即以一元主义为基础，兼采二元主义的模式。从理论界看，大多数学者认为，土地与地上之建筑物为不可分割的组成部分，“地随房走”或“房随地走”成为最通俗的表达。现行立法也主要采纳了土地与建筑物不可分离的观点，典型的法条体现在《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之中，它规定了在一般情况下，转让土地使用权，地上建筑物要随之转移，反之亦然，只有在特殊情况下，通过特定的手续，才允许分割转让。这种结合的模式，有利于对房地产的统一管理，也有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。 在民事实务中，应用折衷主义立法体例处理建筑物保全时，要考虑以下三种情况： 1、当建筑物与土地使用权为同一人所有时 这一问题并不复杂，因为土地是建筑物的载体，已经存在的建筑物必须依附于一定的土地之上，同时，土地使用权归属于被申请人，不影响到第三人的利益，因此，此种情况下对建筑物保全应当包括了对土地使用权的保全。实际上，在对建筑物进行价值评估时已经包括了土地使用权的价值（即土地使用权出让金、补偿金、开发费用等），对建筑物进行保全已经不存在对土地使用权经济价值的影响问题。在具体执行时，如果对建筑物整体进行保全，则包括了对该建筑物所依附的土地的使用权的保全，如果是对部分建筑物进行保全，则包括了对其相应的土地使用权的保全。 2、当建筑物与土地使用权不为同一人所有时 土地与建筑物是两种独立的商品，具有各自独立的价值和使用价值。经济学上的这种差别导致了土地与建筑物的权利主体可能不一致。当建筑物与土地使用权为不同的所有人所有时，如果对建筑物进行保全，只要建筑物属于被申请人所有，应当允许。但并非是包括对土地使用权的保全，因为土地使用权非为被申请人所有，即不应当适用“地随房走”的原则。当然，在处理建筑物时，可以适用我国土地使用权条例第24条的规定，即申请人在取得建筑物所有权时有权取得相应的土地使用权，但必须注意向土地使用权所有人支付相应的费用。而在保全建筑物时，应当扣除相应土地使用权的价值。 3、当土地使用权已被保全时 由于土地使用权的保全并不禁止建筑物的建造，权利人仍然可以继续建造建筑物，这时建筑物的所有权仍然属于业主，依据民事诉讼法的规定，对建筑物进行保全是可以的，而不应当适用“房随地走”的原则。但由于土地使用权已被保全，而两申请人分别地成为所有权人时，都可能限制对方权利的行使和实现，故存在一个合理性或顺序的问题。由于土地使用权保全在先，因此，可以参照我国土地使用权条例第23条的规定执行，在处理时，土地使用权保全的申请人应当享有优先权，建筑物保全申请人可以取得所保全建筑物范围内相应的经济利益。 二、建筑物未取得权利证书时的保全问题 由于对建筑物的诉讼保全是对被申请人所有的建筑物采取的保全措施，因此，被保全的建筑物必须为被申请人所有。而确定建筑物为谁所有的简单和直接的办法是审查建筑物的所有权证或共有权证。因为房屋所有权证和共有权证是国家依法确认和保护房屋所有权的合法凭证。《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，城镇房屋所有人必须在限期内到房屋所在地登记机关申请登记，领取房屋所有权证。据此可以推定，房屋所有权证是证明房屋为谁所有的最为有效的证明。依据房屋所有权证对房屋进行保全不会产生权属上的争议。 但是，在某种情形下或因为某种原因，建筑物所有人并未取得所有权证，但建筑物确实为其所有，如：建筑物正处于建设过程中；已支付全部或部分购房款但未办理产权证或转移过户手续；接受赠与或继承的房屋尚未办理过户手续的；建筑物已经竣工正在办理产权证书的；等等。对这些尚未取得产权证书的建筑物能否进行诉讼保全，理论上的认识和实践中的做法都不一致。 有人认为，在我国，建筑物要取得所有权就必须进行权属登记，而且这种登记是强制性的。因为《城镇房屋所有权登记暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”如果严格按照这一规定，人民法院对不具有权利证书或没有办理过户手续的建筑物是严格禁止保全的。这显然不利于保护债权人的利益，甚至可能成为债务人恶意逃避债务的有效手段。笔者认为，应对不具有权利证书的建筑物是否可以保全进行具体分析，而不能完全局限于建筑物的所有权证书。 从民法理论上来讲，所有权的取得有原始取得和继受取得两种方式。就建筑物的原始取得而言，作为建筑物的原始投资人，因其投资而产生出新的替代物（建筑物），根据一物一权的原则，他当然是建筑物的所有权人。只要该建筑物所有权的产生符合民法规定的实在要件，即使未取得权利证书这种形式要件，同样可以对其采取保全措施。因为，房地产权属登记属于政府房地产管理部门依其职权而实施的行政行为，这种行政行为的缺乏并不妨碍某些民事行为的实施，并不阻却民事行为的有效性。 就建筑物的继受取得而言，除了考虑当事人之间就建筑物的所有权转移达成一致意见、或赠与意思表示真实乃至继承的法律事实发生外，还必须考虑建筑物是否实际交付或转移，在法律上，交付是指将自己占有的物或所有权凭证移转给他人的行为，不论是有偿还是无偿取得建筑物的所有权，实际占有建筑物或其权利证书应当是一条考虑能否保全的主要标准，具体来讲，符合所有权取得的实质要件，只是没有办理建筑物的权属登记手续的，可以确认建筑物为实际占有人所有，进而，可以对其进行保全。反言之，不实际占有建筑物或权利证书就不能确认其所有权，在此情况下，是不能对其进行保全的。 当然，这并不否认或降低房地产权属行政登记的法律效力。相反，行政权属行政登记可以强化权利，并有利于权利的行使和实现。只是在处理一些特殊情况时不能完全局限于行政权属登记而已。所以，能否对未取得权利证书的建筑物进行保全，关键要判断被申请人是否合法取得建筑物的所有权并实际占有建筑物。 三、在几种特殊情况下对建筑物进行诉讼保全的问题 1、对同一建筑物的分割保全 依据民事诉讼法的规定，申请诉讼保全的数额应当与其所主张的债权数额大体一致。因此，当同一建筑物的价值大大超过申请人的申请保全数额时，就产生了能否对同一建筑物采取分割保全的问题。应该说，当同一建筑物在建造时就区分成若干小单元，依据建筑物区分所有权理论，对其进行保全是比较简单的。问题是当同一建筑物没有分割或某一单元的实际价值又超过申请保全价值时如何处理。比如，某机械厂拥有一座面积约1000平方米的厂房，经评估，其价值约为人民币3000万元。因银行贷款到期，一工商银行分理处对其提起诉讼，并以该厂经营管理不善、判决可能难以执行为由，申请保全其价值人民币2500万元的厂房。法院依据申请，裁定冻结该厂房。该厂在收到裁定后，向法院提出书面异议，认为保全的价值已远远超过申请保全的价值，要求减少保全的厂房面积。但法院认为，该厂房是一个统一的整体，不能分割，故驳回其异议。笔者认为，法院驳回被申请人的异议是合理的。在此情况下，对建筑物的整体应统一保全，至于在处理该房产时发生的实际差额可以通过相互补差的来处理，而不能片面地强调申请保全价值与所保全资产的完全一致，否则，可能因分割处理而无形中降低甚至破坏了原有建筑物的价值，导致对被申请人利益的损害。 2、对联建建筑物的诉讼保全 联建建筑物是指双方或多方共同投资联合开发建设的建筑物。在联建过程中，经常以一方当事人的名义（通称业主）办理开发建设的有关手续，其他方（简称投资方）以资金或其他方式投入，最后按出资比例分割房产或分配利润。对于联建建筑物的保全必须注意两个方面的问题。 对于业主而言，由于其投入并非是建筑物的全部，虽然建筑物的所有权在其名下，但由于有其他投资方的投入，因此，只能保全其实际投入的部分。而对于其他投资方而言，尽管其不拥有对建筑物名义上的所有权，但实际投入资金，故同样可以对其实际投入的部分进行保全。 3、对违章建筑物的诉讼保全 违章建筑物通常是指违反建筑法令，不能取得建筑执照，致无从办理所有权登记之建筑物。除此以外，未办理有关建筑手续而正处于施工过程中的建筑物也属于广义上的违章建筑物。 司法实践中，有时对建筑物进行保全时发现虽然建筑物工程已经完成有时甚至已经投入使用，但其施工手续不完备，在房地产管理部门未办理有关法定手续，对其能否保全，法律上无明文规定，实践中有争议。 笔者认为，对违章建筑物能否保全取决于两个条件：第一，违章建筑物的所有权权属必须明确。违章建筑物只是在施工手续上不符合建筑法的规定，但违章建筑物不因其无从办理所有权登记，而丧失物权客体之资格，原始建筑物人应是该违章建筑物的所有权人。故在保全时首先必须查明该违章建筑物是否为被申请人所有。第二，该违章建筑物能否合法化。尽管从经济学角度看，违章建筑物有其相应的经济价值，也可能确为被申请人所有。但有些违章建筑物通过补办有关手续，可以进行权属登记，成为合法建筑，对于此类违章建筑物可以进行保全。而有些违章建筑物必须予以拆除的，由于其行将消亡，故不能对其采取保全措施。 4、建筑物租赁权 在司法实务中，经常遇到一些贸易性公司，其既没有固定资产，又没有流动资产可供执行，即使其营业地点也是承租的，即我们通常所说的“皮包公司”或者是实际已经资不抵债但由于某种原因而没有破产的公司，仅有的就是房屋租赁权了，对其能否保全存在分歧。 建筑物租赁权是指承租人依据建筑物租赁合同的约定对其所承租建筑物享有的占有、使用和收益的权利。在租赁期限内，只要不违反租赁合同的约定，承租人对其所承租的建筑物享有较为完整的物权。建筑物租赁权不仅是有偿取得，而且其本身体现了一定的价值或者创造一定的价值。 有人认为，建筑物租赁权的实质是使用权，而且是有偿使用，对其进行保全无实质性意义。但还有人认为，建筑物租赁权体现了一定的经济价值，通过使用所租赁的建筑物能够创造一定的经济价值，因此同样可以保全。 笔者认为，建筑物租赁权能否保全的关键问题是保全申请人对被申请人的承租权是否具有代位权和是否具有实际价值的问题，这应根据具体情况而定。对于已经支付租金尚未到期的应当可以保全。因为，已经支付的租金本身就是一种直接的经济利益，它肯定了承租人在约定的期限内的使用权，同时，它又不损害出租人的利益，在此情况下，应当肯定申请人的代位权。至于保全的价值应当以已实际支付的租金扣除已使用期限应支付租金的余额为准。而对于即使租赁合同的期限未到，但未支付租金的，不能进行保全，因为，一方面，申请人必须支付租金后才能取得代位权，这对申请人无实际意义，另一方面，租赁的价值难以确定，不具有可操作性。 四、财产保全的适用范围及其完善 财产保全的适用范围是指财产保全的对象（即保全什么），以及财产保全的价值量（即保全多少）。建筑物只是财产保全的部分对象。依据我国民事诉讼法和相关司法解释的规定，财产保全的适用范围为：第一，财产保全的对象为财物。《民事诉讼法》第94条规定：“财产保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第99条、第101条也分别谈到财产保全的对象为“商品”、“物品”、“不动产”和“特定的动产”。无论是“财物”，还是“商品”、“物品”、“不动产”和“特定的动产”等，它们在现实中都表现为已有物、有形物，属于民法上物权的对象。由此可以引申出财产保全所保全的仅是物质性权利、财产案件。第二，财产保全的价值量限于申请人请求的范围内。这一点相对容易操作，但如果申请保全的对象不能分割，而其经济价值又超过了请求范围，像前文中提到的对同一建筑物的分割保全问题，在法律上就是空白，亟待解决。 法律对财产保全的范围的规定过于狭隘，又易造成误解，导致实践中各地法院的做法不统一，影响了财产保全制度的完全实现。有的法院把财产保全的对象理解为已有物、有形物和易辨别物，在进行财产保全时把到期的债权、知识产权、继承权排除在外，不对它们采取保全措施。这不利于保护当事人的民事权利，比如侵犯知识产权的盗版行为，如果人民法院不对侵权音像制品查封、扣押，知识产权所有人的合法权益就可能受到更大的侵害。笔者认为财产保全的立法旨意就是要实现申请人的经济利益，因此，只要有助于实现申请人经济利益的民事客体都可以成为财产保全的对象。也就是说，财产保全的对象不能局限于有形的财物，不能局限于物权，而应扩大到债权、知识产权、继承权。对于到期债权的诉讼保全，最高人民法院上述司法解释第105条作出了明确的规定，即“债务人的财产不能满足保全请求，但对第三人有到期债权的，人民法院可以依债权人的申请裁定该第三人不得对本案债务人清偿。该第三人要求偿付的，由人民法院提存财物或价款。” 知识产权是包括人身权利和财产权利的复合权利，对于这类案件，人民法院可对有侵权争议的音像制品查封、扣押。继承权是在人身权基础上衍生的财产权利，对于继承案件，人民法院也可以对涉案财产予以查封，以制止、限制被申请人对争议财产的处分。 我国民事诉讼法将保全称为财产保全。然而，财产保全不能覆盖保全的全部形态，将保全局限在财产保全范围，是我国保全制度的一大缺陷。顾名思义，财产保全就是要保护申请人的财产权利。但在司法实践中很多非财产权利也存在临时救济的客观必要，而我国的保全制度只限于财产案件，不能适应司法实践中非财产权案件临时救济的需要，如人身权、通行权以及知识产权等就无法通过财产保全制度获得救济。 鉴于现行法欠缺行为保全制度，暂时满足权利的制度也不健全，海事诉讼特别程序法对此予以了一定的完善，海事诉讼程序法规定了海事强制令制度。海事强制令，是指海事法院根据海事请求人的申请，为使其合法权益免受侵害，责令被请求人作为或者不作为的强制措施。海事强制令的性质也是保全，是通过对当事人行为的强制，达到保全海事请求的目的，因此，理论上也称为“行为保全”。海事强制令制度的创立，将保全的对象从当事人的财产扩大到当事人的行为，弥补了民事诉讼法的缺陷，完善了我国的保全制度。 有学者对此问题已经进行了探讨，并提出了立法建议。江伟、孙邦清在他们主持起草的《〈中华人民共和国民事诉讼法〉修改建议稿初稿》的第八章“临时救济”中，分别设“财产保全”和“行为保全”各一节，也就是说，在他们看来财产保全的用语过于偏颇，难以对有些民事权益予以保障，而这些民事权益又确实需要法律给予救济，因此，保全应当包括财产保全和行为保全，这样的保全才是完整的，笔者对此是赞同的。行为保全是指对于非财产权的请求，因债务人的行为或者其他原因，可能使判决不能执行或者难以执行的，债权人可以向法院申请制止某种行为的保全。行为保全的对象是人，或者说是人的行为。在实施行为保全时不能像财产保全那样采取查封、扣押、冻结等措施，法院可以根据情形采取选任管理人、禁止为一定行为或者责令为一定行为等方法。如果立法规定有行为保全，那么，离婚案件中对未成年子女的探视权就能解决，人民法院可依申请人的申请，强令抚养未成年子女的一方作出某种行为以保障探视权的实现。 综上所诉，对建筑物财产保全情形的研究折射出财产保全的复杂性，也显现出法律对财产保全适用范围规定的不完备。扩大财产保全的范围，规定行为保全的内容，使保全成为包括财产保全和行为保全的完整制度，是现实的需要，也是立法应解决的问题。 建筑物论文:区分所有建筑物的相邻关系 「内容摘要现代社会，城市迅猛发展。城市环境过密化以及土地的高度立体化利用，使建筑物的区分所有成为一种必要。与此同时，如何用权利义务确定各区分所有人之间的关系则又给传统的相邻关系理论带来了新的挑战。对于区分所有建筑物的相邻关系，学界已有诸多论述，但多聚焦于建筑物区分所有权性质的理论纷争以及相邻关系与地役权的优劣比较，对于区分所有建筑物的内容则鲜有谈及。本文将从建筑物的区分所有权入手，试构建区分所有建筑物相邻关系的内容体系，并对我国区分所有建筑物相邻关系的立法提出构想。 「关键词区分所有权，相邻关系，相邻便利，相邻妨害，地役权? 一、区分所有建筑物相邻关系的基本原理 （一）区分所有建筑物相邻关系之概述不动产相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来民法上的一项重要制度。相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系（参见彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社2001年版，第303页。），即为不动产相邻关系。易言之，相邻关系是不动产所有权内容的当然扩张或限制。 不动产相邻关系，按其内容来分，可以分为土地相邻关系和建筑物相邻关系。而建筑物相邻关系又可分为建筑物内相邻关系、毗邻建筑物间相邻关系、建筑物与土地相邻而发生的相邻关系。其中，建筑物内相邻关系，又可称为“区分所有建筑物的相邻关系”。 区分所有建筑物的相邻关系，是指在区分所有建筑物内，因各所有人或利用人的住宅单元-专有部分彼此邻近而发生的相邻关系（梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社1997年版，第195页。）。 区分所有建筑物相邻关系，是一种平面与立体相互交错的相邻关系。居住于同一栋建筑物上的各区分所有人，因其专有部分如火柴盒一样相互邻接，彼此之间的用役面紧密地堆砌于同一栋建筑物上，故他们之间除发生前后左右的平面相邻关系外，还发生立体的相邻关系。（温丰文：《区分所有建筑物法律关系之构造》，载《法令月刊》第43期。）此立体相邻关系是较之平面相邻关系更复杂、更重要的一类相邻关系，且有区别于一般平面相邻关系的显著特征。 （二）建筑物的区分所有权 刚才我们已经说到，相邻关系是对不动产所有权内容的当然扩张或限制。因此，要研究区分所有建筑物的相邻关系，必须先弄清何为建筑物的区分所有权。 （1）建筑物区分所有权之界定与衡量 建筑物区分所有权自发端迄今，已有不短的一段历史。惟对于什么是建筑物区分所有权，各国不但没有形成通说，反而形成了多种对立的学说。 1）一元论 又称一元主义或一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。 1.专有权说。此说最早为法国学者在解释法国民法典第664条时提出。（［日］小沼进一著：《建筑物区分所有之法理》，法律文化出版社1992年版，第261页。）认为：建筑物的区分所有权，是指区分所有人对区分所有建筑物的专有部分所享有的权利，即专有所有权。该说得到日本著名学者我妻荣先生（我妻荣认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权，其性质与一般所有权无差异。）和我国台湾学者史尚宽先生（史尚宽著：《物权法论》，台湾荣泰印书馆股份有限公司1979年版，第109页。）等支持。《日本建筑物区分所有权法》采取了专有权说。 2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东（Proud‘hon）与拉贝（labbé）在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者的专有权说而提出的对立主张。该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有，认为：建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。究其实质，是从共有所有权的角度来理解和把握区分所有权。《瑞士民法典》采取共有权说，该法典第712条规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份。” 2）二元论 此说最早为法国学者在针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出，并为我国台湾学者郑玉波先生、黄越钦先生（黄越钦著：《住宅分层所有权之比较法研究》，《民法物权论文选辑》（上），台湾五南图书出版公司1984年版，第439、437、440页。）及大陆学者陈苏先生（陈苏：《论建筑物区分所有权》，载《法学研究》1990年第5期。）所赞同。 该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。《台湾民法典》采取了二元论说，该法典第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。” 3）三元论 该说为德国贝尔曼（JBarmann）先生所创，又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持份权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。日本学者丸山英气教授、我国台湾学者戴东雄先生等，均持该说。 《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持份共有权和共同所有人的成员权三部分所组成。 比较以上三种学说，笔者认为：（1）一元论中的“专有权说”或“共有权说”把建筑物区分所有权界定为对建筑物专有部分或共有部分所享有的专有权或共有权，不能反映建筑物区分所有权的全貌，也不利于建筑物区分所有权的圆满实现和正确行使；（2）二元论说把建筑物区分所有权界定为专有权和共有权的结合，反映了建筑物区分所有权的本质特征；（3）三元说得到了我国大陆许多学者的支持，可以说是代表了建筑物区分所有权认识的主流。（段启武先生、陈华彬先生和王利明先生等皆支持三元论。）但是笔者认为：无论建筑物结构多么复杂，从物理空间上来看，都可以做一个成员专有部分和共有部分的二元划分；因此，就纯财产权利上讲，建筑物区分所有权即是对专有部分的所有权和共有部分的共有权。三元论中的成员权，在性质上是一种社员权，相当于加入一种组织而取得的资格。它的基础是各区分所有权人对于共有部分的共有权甚至相邻关系。没有共有权、居住的相邻就没有成员权。正如共有人之间要管理共同物一样，区分所有权人也要管理共同物。（高富平著：《物权法原论》（下），中国法制出版社2001年版，第922页。）因此，成员权应为共有权之应有之意，更多的是物业管理上的意义，而非区分所有权本身的独立的内容。 基于以上分析，建筑物区分所有权的概念可以定义为：由区分所有建筑物的专有部分所有权和共有部分持份权所构成的特别所有权。 （2）建筑物区分所有权的法律关系 由于区分所有建筑物可以分为各区分所有人专有和共用两大部分，所以在同一高层建筑物内的各区分所有权人之间，存在着因专有部分而成立的相邻关系和因共用部分而成立的共有关系。这两种关系既有区别，又有联系，共同构成了建筑物区分所有法律关系的真实面目。 二、区分所有建筑物相邻关系的内容 区分所有建筑物相邻关系的内容虽然琐碎、复杂，但主要包含了两个方面：一是，区分所有权人在其他区分所有权人因维护、修缮专有部分或设置管线，必须进入或利用其专有部分时，应给予便利，无正当理由不得拒绝；二是，区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。（参见梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿？条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第279页。）即对于每一位区分所有权人来说，他既负有提供相邻便利的义务，又享有请求排除相邻妨害的权利。各区分所有人之间的这种权利义务关系就构成了区分所有建筑物相邻关系的主要内容。 （一）相邻便利提供 区分所有权人为了保存、修缮、进入或其他合理使用其专有部分的必要，在一定限度内，可以请求使用其他区分所有人的专有部分，被请求的人应给予便利，没有正当事由不得拒绝。因使用而致邻人专有部分损害的，应予以赔偿。 问题是何谓“必要”？这一“必要”的范围是个不确定的概念。在实践中，应该根据保存、修缮或其他合理使用的规模、时间、期限、紧迫性等因素来确定其必要性。尽量在不影响其他区分所有权人的时间和运用不影响其他区分所有权人的方式进行。（温丰文：《论区分所有建筑物之专有部分》，载台湾《法令月刊》第42卷第7期。） 对此相邻便利提供关系，需要补充说明的是：1.被请求人即便利的提供者不以专有部分所有人-区分所有权人为限，区分所有权人若将其专有部分出租或出借于他人使用时，被请求人即为承租人或借用人；2.请求使用的专有部分不限于其前后左右或上下邻接的专有部分。既使在结构上并不相邻，只要在必要的范围之内，例如管线维修，也可以行使相邻权；3.因使用他人专有部分而致区分所有人损害时，使用人应负责恢复原状或予以赔偿。 这种便利的提供，又可以细化为以下几个方面： （1）通行权 史尚宽先生在论及建筑物区分所有人之相邻关系时，特别提到了“他人正中宅门之使用权”。正中宅门，谓一座房屋之正门。数人区分一建筑物而各有其一部，无论为一进房屋或数进房屋，惟有一正中宅门时，其正中宅门虽不属于共有，如有使用他们正中宅门之必要（例如有婚丧大事），得使用之。（史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第121页。）这种“他人正中宅门之使用权”即典型的通行权，其情形有如袋地之通行权。 （2）相邻排水供水关系 在区分所有建筑物中，排水系统和供水系统往往都是一个整体；各专有部分的排供水系统彼此相连，是构成整体的一个个有机组成部分。因此，各区分所有权人应允许邻人的用水经由排供水管道流经自己的专有部分，不得非法阻塞或采取其他方法来切断水的这种自然流动。同时，若其他区分所有权人因排水或供水出现问题而需要进入某专有部分进行管道维修时，该专有部分所有人应给予一定的便利，无正当理由不得拒绝。 （3）相邻管线安设关系 区分所有权人因安设管道（如太阳能热水器的水管）或线路（如通讯电路）而有必要经过他人的专有部分时，他人应当允许。但安设方应本着不影响他人专有部分的使用及美观的原则进行安设，并对于因安设而造成的损失给予补偿。 （4）进入权 在区分所有建筑物的相邻关系中，还存在着一种相邻便利提供的义务，即容忍他人进入其专有部分取回其所有物或进行其他必要的活动的义务；对应的，另一方所享有的权利即称为进入权。 在实际生活中，进入权大多数表现为居民的物品因外力（如风力）或其他原因而掉入他人房屋、凉台，他有权进入该房屋取回该物；或者某人家中需要施救（着火、抢救小孩）或忘记钥匙，需要通过邻人房屋进入时，邻人应当给予进入的便利。这种便利也许是提供给邻居本人，也许是提供给施救者（如消防警）。当然，如果邻人因提供这种便利而受有损失时，可以向受益的邻居要求赔偿。 （5）相邻通风、采光、取暖关系 如果某一区分所有权人为了改善其专有部分的通风和采光而改变其专有部分的现状，这一改变并未影响邻人的，其他的区分所有权人应予以容忍。 由于暖气的供应系统与排供水系统相似，所以处理相邻取暖关系应遵循相邻排供水关系的同一原则。 （二）相邻妨害排除 区分所有权人维护、修缮专有部分或行使其权利时，不得妨碍其他区分所有权人的安宁、安全及卫生。若区分所有权人违反该项义务，并经请求仍不停止的，管理人或管理委员会可以请求人民法院为必要的处置。 （1）相邻防险关系 区分所有权人在使用自己的专有部分时，有防范他人专有部分因己之使用而受险的义务；违背这样的义务给他人造成危险或妨害时，负有停止侵害、排除妨害、赔偿损失的责任。由此而形成的区分所有权人之间的关系，即为相邻防险关系。 此种危险或妨害皆与其他区分所有权人对其专有部分的使用有关，但这种使用有物理上的正当与非正当之分。 1.因对建筑物的不当毁损而带来的危险 区分所有人改建或增建自己的专有部分，而须拆除其内部梁柱或墙壁的一部分或全部时，该梁柱或墙壁即使属于其专有部分的范围，但若因此将危及整栋建筑物的安全时，其他区分所有权人可以违反共同利益为由，加以禁止。 2.因正当使用而带来的危险 让我们来看一个案例： 甲和乙住在同一栋楼同一单元上下层。为了防盗，乙在其阳台及窗户部分安装了外置式防盗网。甲见后便要求乙拆除，被乙以在自家房子上装防盗网为由予以拒绝。某一天，小偷沿着乙所安装的防盗网，爬入甲家行窃，造成了经济损失1万多元。甲要求乙承担损害赔偿责任。（高富平、黄武双著：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第321页。） 原则上，区分所有权人可以按照自己的需要对专有部分进行利用，包括进行加固或安设防护设施。因此，乙有权为了自家的安全需要而安装防盗网。但是，相邻居住的业主之间存在相邻安全防范义务。本案中，乙安装外置式防盗网客观上给二楼邻居带来了不安全因素，有违相邻防险义务。当然，这类不安全因素不是物理上的，而是治安方面的。因此，关于相邻防险义务是否延伸到这种不安全因素，理论上还存在争论。但是，鉴于甲家被盗与乙安装防盗网的行为存在着一定的因果关系，法院若判决乙承担一定的赔偿责任，也未尝不可。目前，此类案件在各地时有发生，司法机关应形成一套统一的规则，以指导居民正确利用各自的房屋。 （2）相邻环保关系 区分所有权人未依建筑物的本来用途或使用目的使用专有部分（如在纯居民楼内开设小型工厂）或者不当地使用专有部分（如将自家的油烟机通风口对着邻家的窗户），产生的振动、噪音、废气等往往会影响邻近区分所有权人的居住环境和身体健康。由此而形成的区分所有相邻关系便具有了环境保护上的意义。 案例： 王某居住在北京西城区一个临街巷内一幢两层楼房的二楼。房子的一楼是刘某开的一家饭店。后刘某对饭店进行改造，增设了KTV包房。由于饭店隔音效果较差，严重影响了王某一家的正常休息。在多次与刘某协商未果的情况下，王某向西城区人民法院起诉，要求刘某：晚上10点以后停止使用卡拉ok音响设备，并赔偿“精神损失费”2000元整。法院根据《民法通则》第83条的规定，认定音响噪声已构成对原告王某合法权益的损害，要求刘某改进隔音设备并在深夜停止使用。 本案涉及到了相邻关系中的相邻环保关系。区分所有权人对于来自其他专有部分的有害物质的入侵或噪音、振动的干扰，有权要求停止侵害、排除妨碍，但还要考虑当地实际情况和是否超过了一般人的容忍限度。在容忍限度内所受损失，可根据公平原则酌情给予补偿；若超过容忍限度，则相邻一方才能行使排除妨碍请求权和不作为请求权。 三、我国关于区分所有建筑物相邻关系的法律规定及立法展望 建筑部的《城市异产毗连房屋管理规定》第5条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”这一条文确立了建筑物区分所有权人处理“相邻关系”的基本原则。但其是从义务角度来加以规定的，且规定得颇为抽象。除此之外，《民法通则》第83条关于相邻关系的原则性规定自然也可适用于区分所有建筑物的相邻关系之上。（《民法通则》第83条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”） 由上可知，我国现行法中对于区分所有建筑物相邻关系的规定尚很不完善，需要加以具体化和明确化。 在本文最后，就我自己的一些思考，提出几种立法模式，权当对该问题研究的一个总结，不怕见笑于大方之家。 （一）采用分所有权法模式，制定建筑物区分所有权法，在其中设专门条款明确区分所有建筑物的相邻关系制度。 （二）采民法模式，在不动产所有权中建立区分所有权制度；同时完善民法中关于相邻关系的规定，两者合而为一，从而在事实上建立我国的区分所有建筑物相邻关系制度。 （三）彻底放弃德国模式的思路，采法国模式（德国模式和法国模式是对相邻关系和地役权两种制度在立法上的不同构建。以法国为代表的一些国家，地役权（或役权）根据其产生的法律基础，分为自然地役权、法定地役权和约定地役权。这种意义上的地役权中的自然地役权和法定地役权的内容大致相当于德国民法中相邻关系制度的内容。而以德国为代表的一些国家，如日本、瑞士及我国台湾地区，将相邻关系视为所有权的扩张与限制，从而采取地役权和相邻关系各不相同、分别规范的模式，将相邻关系制度规定在所有权中，而将地役权规定在用益物权中。所以德国模式下的地役权的内容与法国模式下的约定地役权的内容大致相当。）。在相邻不动产利用关系上，采用役权（或地役权）的规范方式，将德国模式中的相邻关系的内容和应由地役权调节的内容分别以法定地役权和约定地役权的形式加以规定（在立法中也无需出现相邻关系概念，此概念只作学理归纳之用），用不动产役权制度来从整体上调节土地和房屋的利用关系。至于建筑物区分所有权的规定，采用分所有权法模式和民法模式皆可。 比较上述三种立法模式，可知： 模式（一）和（二）都沿袭了《民法通则》以来在这一问题上的德国模式传统，对现有制度的修正程度不大。而两者相比，第一种立法模式更有针对性，但是考虑到我国立法进程的实际情况，分所有权法模式在以后较长时期内，都不太可能实现；而民法模式则较为可行，尤其可利用现在制定民法典和物权法的契机，是比较现实的选择。 模式（三）则是对现有制度的彻底改革，废弃了已为大家所熟知的相邻关系制度，而在对土地和建筑物进行整体的制度设计时，采取了法国式的役权制度。 采取这种立法思路，有如下几方面值得注意： 1）既然以法定地役权定义相邻关系，则对于区分所有建筑物而言，其相邻关系之与地役权的“地”在概念上似乎有所矛盾。 这就涉及到地役权概念的表述问题。笔者以为，综合考察各国的历史传统及立法经验，可以将我国地役权的概念表述为：地役权是指为使用自己不动产的便利使用他人不动产的权利。由这个定义可以看出我国地役权调整的是不动产之间的利用关系。从而同传统民法上的“供役地”对应的是“供役不动产”（也即地役权客体），同传统民法上的“需役地”对应的是“需役不动产”；与供役不动产相对应的主体称之为供役方，与需役不动产相对应的主体称之为需役方（也即地役权主体）。 在将地役权的客体定义为“不动产”后，地役权实质上即是“不动产役权”。但“地役权”的名称可以不改为“不动产役权”。原因在于：地役权的称谓由来已久，已成传统；地役权的客体虽然以土地为主，但是由于在罗马法中的广泛运用，地役权的内容早已扩大，各种对物的利用权均能以地役权命名；这一传统为各国民法典继承和发展，如法国民法上的地役权客体是“不动产”，其称谓仍是“地役权”。（姜延松：《我国地役权制度的构建》，北京大学硕士论文，2002年6月。）因此，法定地役权可以用来解决区分所有建筑物的相邻关系问题，这在理论上不存在矛盾。 2）地役权既出于调节相邻不动产之间关系而生，其中的内容则完全能够解释相邻关系中的权利义务关系。法国、意大利等国采用此理论解释相邻关系，更充分说明了相邻关系以地役权性质定义的可行性和合理性。由此，在德国、法国两个模式下，同为不动产相邻之特定法律事实，一个法定产生所有权扩张而可以利用邻人不动产，一个法定产生地役权而可以利用邻人不动产。也许法律后果是一致的，但所有权扩张说在相邻权与所有权概念的衔接、相邻权的客体等方面存在一系列无法解释的难题；如以地役权定义相邻关系，其为需役不动产所有权的从属物权，权利客体自然为供役不动产，这些理论问题均可迎刃而解。本着法律的科学性、严密性和概念的一致性、连贯性；以所有权扩张说解释相邻关系明显牵强，破坏了法律体系的完整性；而以地役权解释则顺理成章，于逻辑上、结构上、体系上均较前者为佳。（曹诗权、张鹏：《相邻关系的民法调整》，载《法学研究》2000年第2期。） 3）在实际生活中，不动产的利用越来越与所有权相分离。这种情况在土地的利用上表现得最为明显，土地的所有人很少是土地的实际使用人；而房屋的居住者也有很多情况下是无所有权而仅以使用权入住的。在此种情况下，作为所有权内容的相邻关系立法已不适合经济发展的现实要求；而采用统一的役权制度，可以解决相邻关系和地役权这两种归属于不同范畴的制度在调整同类关系时出现矛盾和空缺的情况，更符合社会发展的需要。 综上所述，虽然法国模式不合我国的传统，但仍不失为一条好的立法思路，值得立法者仔细考量。 建筑物论文:浅析建筑物区分所有权之业主的共有权探析 论文摘要 我国《物权法》对“建筑物区分所有权”做出了相关规定，那么作为“业主”所享有的共有权与“建筑物区分所有权”是何种关系，“业主”的共有权该如何保护？本文论述了“业主”的共有权的归属、行使主体，并提出了共有权的行使原则。 论文关键词 区分所有权 业主 共有权 现代房地产发展的热潮以及由于城市化进程的加快产生了非常复杂的建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权作为现代民法一项重要的不动产所有权形式，目前已经被世界各国的民事立法所普遍确立。我国《物权法》对建筑物区分所有权的概念作出了明确的规定。那么，什么是区分所有权？区分所有权的主体是哪些？区分所有权之共有权应如何行使及保护？等等，是笔者探讨的主要问题。 一、共有权的归属——业主 “业主”一词，在中国古代已经存在，传来于香港地区，我国《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”一章中的十四条条文均使用了“业主”一词。既然我国《物权法》及相关法律法规高频率的使用了“业主”一词，那么“业主”一词的内涵及外延如何界定，与“业主”一词相关的权利义务的合理轮廓该如何勾勒，就是民法学者必须完成的任务。 （一）房屋所有权人 我国《物权法》第六条规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”按照以上规定，拥有房屋产权登记证书的所有权人理所当然的就是我国《物权法》规定的“业主”。我国《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”，该规定与《物权法》的规定大体一致。 （二）非房屋所有权人的专有部分所有权人 如前所述，我国《物权法》关于“业主”的表述是“建筑物区分所有权人”，而《物业管理条例》的表述是“房屋所有权人”，笔者认为“建筑物区分所有权”与“房屋所有权”虽然大体意思相同，但是《物权法》的规定明显比《物业管理条例》的规定更加准确，也更加反映了客观事实，是我国立法进步的体现。 传统理论上，建筑物区分所有权包含专有权、共有权和成员权。专有权，指单个权利人对于专有部分的单独所有权，房屋所有权只是专有权的一种类型。专有部分，指在构造上能够明确区分，可以独立使用的建筑物部分，其以构造上的独立性和利用性为要件，而满足这一要件的并不仅限于房屋。笔者认为，若车库、车位在客观上能够区分其范围，能够将其区分为一个独立的专有部门，那么该车库、车位的所有人人便可为“业主”。 综上，笔者认为若将《物业管理条例》第六条中的“房屋所有权人”修订为“建筑物区分所有权人”，则《物业管理条例》便能与《物权法》保持一致，并可解释实践中存在的“车库”、“车位”的所有权人的“业主”资格问题。 （三）已签订买卖合同、未办理所有权登记但已合法占有专有部分的人 《最高院区分所有权解释》第一条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”我国《物权法》将“业主”范围扩张至所有权人之外，具有突破意义。 现实生活中，建设单位向买受人交付房屋后，可能还要经历一段时间，才能办理房屋所有权登记。若在该段时间内不承认买受人的“业主”资格，那么买受人的权益将严重受损。因为，在该段时间内，买受人与已登记的“业主”的实际需求和利益状态并无二致，由此可见，《最高院区分所有权解释》第一条将合法占有建筑物专有部分但未办理所有权登记的买受人认定为业主，是有理论和实践依据的。 （四）建设单位（开发商） 建设单位在尚未销售专有部分或者尚未向买受人交付房屋时，由于其此时是整栋建筑物的权利人，确定《物权法》意义上的“业主”身份就丧失了实际意义。若建设单位已经将整栋建筑物的房屋全部销售完毕，那么其也当然不享有《物权法》意义上的“业主”身份。但是，当建设单位已经销售了部分专有部分并已经交付，尚余部分房屋未销售的情况下，此时建设单位是否是“业主”呢？笔者认为答案是肯定的。部分学者认为，此时认定建设单位的“业主”身份有欠妥当。 部分持反对意见的学者认为建设单位并不是为了“生活消费”的目的而持有物业的，其就当然不具备“业主”资格。笔者认为，此种观点难称妥当。当今社会，许多个人购房者并不是为了“生活消费”的目的而购买房屋，恰恰相反，在我国现阶段为了投资、保值或购房出租而购买房屋的个人大有人在，难道我们能将这些人排除在“业主”之外吗？另外，我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。”由此可见，立法者在立意之初就是将“经营性用房”的所有权人这种非“生活消费”目的的购房者作为“业主”对待的。 另外，部分反对将建设单位作为“业主”对待的学者提出的一点担忧是：由于建设单位掌控的专有部分面积较多，其可能在业主大会中利用这一优势，损害其他业主的合法权益。笔者认为，建设单位在一定期间具有“业主”身份，这是必须的，也是正常的，学者的这种担心有欠公道，我国《物权法》及《建筑物区分所有权解释》已经对该问题给予了很好的解决。 我国《物权法》第七十六条规定了应当由业主共同决定的事项并且规定在业主大会的讨论中实施双重多数决原则。 《最高院区分所有权》解释第九条规定：“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”从该法条内容的本身可以看出，立法者已经将尚有未出售或未交付专有部分的建设单位视为业主；并且，无论建设单位拥有的专有部分的面积有多大，房屋有多少套，在“业主”人数上只能算一人。这就从法律上消除了开发商利用房屋数量或面积优势通过于己有利而损害其他业主的决议的可能性。 二、共有权的代表——业主委员会的法律探讨 （一）业主委员会的相关法律规定 《物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条、第十五条规定了业主委员会的权利来源于业主和业主大会在法律范围内的授权，它主要执行事务性的工作，类似于委托。同时明确了业主委员会可以代表全体业主担任物业服务合同的法定一方当事人的角色。 （二）业主委员会的法律地位 2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主委员会的诉讼主体资格已经有了明确的确认：一是明确了业主委员会的民事诉讼主体地位，即业主委员会既可以充当原告，也可以充当被告；二是明确了业主委员会参与民事诉讼的范围，即限于与物业管理相关的法律关系纠纷，其在诉讼中的相对方当事人主要是物业服务企业。 从国内外的物业管理经验和可借鉴的处理方式而言，业主委员会有逐渐法人化的趋势。业主委员会法人化适应了现代物业管理的趋势：（1）业主委员会以自身法人身份对外实施法律行为，使其取得权利及签订契约极为便利；（2）使代表全体业主利益的业主委员会自身成为权利义务的归属点，从而增加了交易相对人的便利性和安全感，使业主成为物业管理中的“局中人”而非“旁观者；（3）使其基于对于区分所有权建筑物的使用、管理所发生纠纷时可以代替业主对外进行诉讼，维护权利业主的权益。 三、共有权的行使原则 任何权利的行使都必须遵守一定的原则才不至于被滥用，现代法律考虑到国家和社会公益以及善良风俗已对物权的行使设置了越来越多的限制，共有权作为物权的一种，在行使过程中也应遵循一定的原则： （一）法定原则 这一原则要求权利人在行使权利时必须遵守法律的规定。就我国而言，就是要求区分所有权人严格按照《物权法》及其他法律规范对共有权行使的规定，不得超越法律的授权行使权利。 （二）约定原则 在不违反法律法规禁止性规定的前提下，全体建筑物区分所有权人可以通过约定的方式行使权利，从而最大限度地发挥共有部分的价值。 （三）不得违反法律、社会公共利益、善良风俗的原则 建筑物区分所有权人在行使共有权实现自身利益的同时要遵守法律的规定和善良风俗，不能以维护自身利益而破坏社会公共利益和他人合法权益，否则应承担相应的法律责任。 （四）整体效益优先原则 共有权人在利用共有部分时也应注意维护整个小区的利益，当部分共有权人为了其利益而损害了整个小区的利益时，其他区分所有权人可以对侵害小区利益的共有权人提出抗辩。 建筑物区分所有权是一种重要的有别于其他物权所有权类型，他突破了传统民法上实行的一物一权主义，其中的区分所有权人之共有权法律制度，法律关系复杂。《物权法》的制定，为解决我国现实生活中纷繁复杂的建筑物区分所有权之共有权纠纷提供了法律依据。区分所有权理论，很好的解决了业主与业主之间、个体与集体之间以及共同管理权行使中的一些常见的纠纷和关键性问题，避免和瓦解了现实生活中一些矛盾冲突的隐患，及时的保护了业主的合法权益，维护了社会的和谐稳定。 建筑物论文:浅析建筑物区分所有权 [摘　要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用，本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析。 [关键词]建筑物区分所有权 专有所有权 共有所有权 成员权 前言 在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。在我国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性，因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。 一、建筑物区分所有权的历史发展在原始社会，由于生产力水平低下，人们只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物区分所有权的观念。通说认为，建筑物区分所有权观念的萌芽，滥觞于人类文明之始的奴隶社会。[1]在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年的古巴伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则[2]，所以并不存在建筑物的区分所有权问题。其后的日耳曼法，曾经形成所谓的“阶层所有权”，在某种程度上承认了建筑物区分所有权，但并不完整。自十九世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。[3]1804年，《法国民法典》第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权法律制度。进入二十世纪，两次世界大战堪称人类浩劫，原有建筑物遭到极大破坏。另一方面人口激增，并纷纷涌向城市，致使住宅问题更趋严峻。但与此同时，科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向发展提供了基本条件。为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，促进了建筑物区分所有权制度的发展。 二、建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。 依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》[4]（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。在区分所有建筑物上，区分所有权人相互间的关系极为密切，各区分所有权人在行使专有部分权利时，不得妨碍其他区分所有权人对其专有部分的使用，不得违反全体区分所有权人的共同利益，从而使各区分所有权人之间形成一种共同关系。〔5〕为维持这种共同关系的健康发展，全体区分所有权人必然结成区分所有权人团体，由该团体直接管理或委托他人管理区分所有建筑物的共同事务，而此种管理的结果直接关系到区分所有权人专有部分所有权和共用部分所有权的享有。由此可见，作为这一团体成员所拥有的成员权是建筑物区分所有权不可分割的一部分。 “三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。〔6〕支持“三元论说”的日本学者丸山英气教授认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。 “三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。 三、建筑物区分所有权的构成高层建筑物因其所有人为多个人，甚至上百人，由于人数多，就会产生十分复杂的法律关系。首先，每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分权，并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；其次，每个所有人对高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；再次，每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护和修缮的权利和义务，从而在他们之间产生了作为建筑物管理团体的成员关系。因而，建筑物所有权的区分，是指多个所有人，甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专右部仆、所享右的共有权以及基于律筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 专有权、共用部分共有权及成员权，是相对独立而又不可分离的权利，区分所有人可以分别行使对专有部分的权利，对共同部分行使共用权，对管理建筑物行使成员权利。作为构成建筑物区分所有权的复合要素，区分建筑物所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。在区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权及成员权。 一）专有权1.建筑物区分所有人的专有权的概念专有权的概念存在“空间说”和“非空间说”两种学说。目前，多数学者持前一观点，认为专有权是指区分所有人对专属自己的，由建筑材料组成的，在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间所享有的所有权。如德国法学家贝尔曼认为，专有权是在“供居住或供其他用途（尤其供营业或办公）之建筑空间上所设立的专有所有权”[7]. 2.专有部分的范围建筑物区分所有人的专有权的客体，是指专有权人的权利和义务指向的对象—区分所有建筑物的专有部分。如何划分专有部分之间、专有部分与共有部分之间以及专有部分与建筑物外部之间的界限，有以下几种学说：[8] 1）“空间说”认为，专有部分的范围包括墙壁（共反壁）、地板和天花板所围成的空间部分。该说的优点在于符合专有权客体的实际状况，缺点在于把墙壁、地板、天花板等境界部视为共有部分，则区分所有权人欲粉刷墙壁或在墙壁上钉图钉，在地板上铺地砖，均应经其他所有人之同意，始得为之。使区分所有人生活必感不便，其与社会实情不相符。 2）“壁心说”认为，专有部分的范围达到墙壁（共同壁）、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。该说的优点在于符合交易习惯，缺点在于专有部分之范围既包含至境界壁之中心线，则各区分所有人在未超过壁心范围内，得自由使用或变更。但境界壁内往往埋设着维持整栋建筑物正常使用所必需的各种管线（水管、电线等），若可任凭区分所有人使用或变更，对整栋建筑物之维护与管理，显非妥当。 3）“最后粉刷表层说”认为，专有部分的范围包括至墙壁（共同壁）、柱、天花板、地板等境界部分表层最后粉刷的部分。该说的优点在于弥补了空间说和壁心说的不足，使区分所有人一方面得在自己专有部分上自由装演，另一方面把境界壁最后粉刷以内的部分视为共有部分，有利于整栋建筑物的管理与维护。该说的缺点在于忽视当前区分所有建筑物系以壁心为界线之交易习惯。 4）“壁心和最后粉刷表层混和说”认为，专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表层部分；专有部分的范围在对第三人的买卖、保险、税金等外部关系上包含至壁、柱、地板等境界部分厚度的中心线。壁心和最后粉刷表层说，此说是对上述三种学说的综合折衷，认为，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说。[9]第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。在内部关系上，将专有部分的范围划定至界壁等的最后粉刷表层，一方面使得专有所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其他所有人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时，须事先征得其他共有人的同意，这在现实操作中是不大可能的。另一方面，由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有大量维持建筑物正常使用所必需的各种管线，采用最后粉刷表层说也避免了壁心说带来的弊端。因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有部分，则区分所有人可以对其任意使用或变更，这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。在外部关系上，比如为购买房屋而计算房屋面积时，计算的便是至墙壁中心的面积，这就是人们通常所说的使用面积，而建筑面积则需再乘以一定的系数。 二）共有权1.建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。 2.建筑物区分所有人的共有权的属性1）不可分割性根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否则，不成其为共有。因此，各国建筑物区分所有权法大都明确规定，禁止分割区分所有建筑物的共有部分，但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的的，不在此限。 2） 从属性鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。因此各国建筑物区分所有权法大都明定，共有部分具有从属性，任何移转区分所有专有部分的行为，均推定移转了整个区分所有权。 共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：1）专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。（2）不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。我国建设部1989年11月21日的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。 共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、和处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。而电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。对于共有部分所产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。所谓处分权，包括事实上的处分和法律上的处分。对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。 三）、成员权1、成员权的性质成员权，是建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的共同关系，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。成员权存在的基础是全体区分所有权人因在一栋建筑物内共同居住或工作而形成的共同关系。成员权有很强的“人法性”因素，其中很大一部分是管理关系，而不仅仅是单纯的财产关系。成员权是通过区分所有权人组成区分所有权人大会、制定管理规约、选举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等形式予以行使的。 2、成员权的行使方式及成员权人的权利和义务1） 区分所有权人大会（又称业主大会）区分所有权人大会由全体区分所有权人组成，是区分所有权人团体的最高权力机关。每一区分所有权人都当然地成为大会的成员，通过区分所有权人大会行使其成员权是成员权最基本的行使方式。凡涉及区分所有建筑物和区分所有权人利益的重大事项都应由区分所有权人大会决定。如：制定管理规约、选举管理委员会、建筑物的重大修缮或改良、共同费用的分担比例、区分所有权的强制出让等。成员权人通过区分所有权人大会享有表决权、参与制定规约的权利、选举及解任管理者的权利、请求正当管理共同关系事务的权利、请求收取共有部分应得利益的权利等广泛的权利。 2）管理委员会（又称业主委员会）由于区分所有权人人数众多，而且很多人并不关心建筑物的管理，如果每件事情都需要区分所有权人大会决定，很不现实。在这种情况下，成立管理委员会是必要的。管理委员会应由区分所有权人大会选举产生，是区分所有权人大会的常设机构和执行机构，对外代表全体区分所有权人。管理委员会的职权非常广泛，但是涉及到区分所有权人重大利益的事项，应由区分所有权人大会决定。建议稿第112条规定了管理委员会的职责：“管理委员会和管理人的职责如下：（一）共用部分的清洁、维护、修缮及一般改良；（二）区分所有权人共同事务的建议；（三）区分所有权人和专有部分占有人违规行为的制止；（四）区分所有建筑物及其周围环境的维护；（五）收益及其他经费的收支、保管及使用；（六）区分所有权人会议决议的执行；（七）管理规约、会议记录等文件的保管；（八）管理服务人的委任、雇佣及其监督；（九）会计报告、结算报告及其他管理事项的提出及公告；（十）管理规约规定的其他事项。” 3）管理规约（又称住户规约）管理规约是全体区分所有权人，在不违反法律禁止性规定的前提下，基于意思自治原则制定的有关区分所有建筑物的管理及使用等的自治规范。管理规约是区分所有权人团体的最高自治规则，区分所有权人大会和管理委员会的一切决议和行为都不得与之相抵触。另外，规约的效力还及于区分所有权人的继受人，包括继承人、买受人、受赠人、及专有部分的承租人、借用人等。 4）物业管理企业（又称物业公司）现代建筑物无论从规模，还是从设施的复杂性都大大超出了以往的建筑物，这就要求管理者应当具备较强的专业知识和技能。区分所有权人大会直接行使管理权或由它的执行机构———管理委员会进行管理已经不适应现代化高层建筑物的需要，因此，物业公司应运而生。物业公司对区分所有建筑物实施管理活动的依据是物业管理合同。物业管理合同的双方当事人是物业公司和代表全体区分所有权人的管理委员会，该合同的性质应属委任合同。由于物业管理合同包含交纳物业管理费、共有部分的使用方式及收益分配等关系到所有区分所有权人利益的内容，所以，为了保护区分所有权人的利益，物业管理合同应由区分所有权人大会讨论通过后方可生效。 四、各建议稿中存在的问题从以上的分析可以看出，区分所有权制度是物权法中一项比较复杂的制度，设计规定建筑物区分所有权的条文时，人大法工委的二次审议稿中用了16个条文（64－79），社科院建议稿用了24个条文（90－113），人民大学建议稿用了11个条文（180—191），它们都可以科学的概括出建筑物区分所有权的大概轮廓，但是内容过于概括，不利于实际操作，对于一些关键问题如专有部分和共有部分的客体如何界定、共有部分所有权的享有比例及共有部分维护费用的分担份额等都没有规定，这一切是否都要依赖以后颁布相关的实施细则来解决呢？ 建筑物论文:建筑物楼宇自动化与综合布线系统的设计 一、概述 建筑物楼宇自动化系统与综合布线系统是智能建筑的重要组成部分，它关系到智能建筑的智能化程度及水平。楼宇自动化系统是将建筑物内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、车库管理等设备或系统以集中监视、控制和管理为目的，构成综合系统。综合布线系统是建筑物内部之间的传输网络，它能使建筑物内部的语音、数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物自动化管理等系统彼此相连，也能使建筑物内的通信网络设备与外部的通信网络相连。 二、楼宇自动化系统 楼宇自动化系统是运用计算机数据处理、自动测量及控制技术，对智能建筑内的各种分散的机电设备、消防和保安设备装置进行自动控制和统一管理，充分体？quot；集中管理、分散控制"这一智能建筑的最新控制理念及节约能源，提高工效的目的。 （一）楼宇自动化系统将实现如下主要功能： 1.中央空调系统的监控管理 （1）监视控制整个大厦的空调系统（包括：风机盘管控制、冷热水泵旁通控制、冷却水塔进水控制等； （2）通过冷冻水的供/回水温度和流量测量、自动计算出空调系统的冷负荷，并在楼宇自动化系统的CRT上显示； （3）根据实际的冷负荷通过空调冷冻水机组带的群控装置来决定冷冻水机组的启停数，以达到最佳的节能效果； （4）测量并自动控制冷冻水系统供/回水总管的差压，维持系统要求的差压值； （5）冷冻水泵/冷却水泵的联锁控制，当一台冷冻水泵发生故障时，自动投入备用水泵；??（6）监控空调系统的如下设备：空调柜机、风机盘管、新风机组、排风机（含正压风机）、冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、集水器、冷冻水膨胀水箱。 2.给排水系统的监控管理 （1）楼宇自动化系统将监控给排水系统的所有水泵的运行状态。 （2）楼宇自动化系统将对给排水系统的设备运行时间、状态、水量、压力值进行记录。 （3）当水泵出现故障时，楼宇自动化系统会通过联锁控制备用泵自动投入运行。 （4）监控给排水系统的如下设备：生活给水泵、消防给水泵、自动喷淋泵、稳压水泵、排污泵、屋顶水池、地下水池、污水池、给排水监控系统。 3.供配电监控系统 变配电系统正常运行，可靠供电是智能大厦安全使用的保证。因此，智能大厦的控制中心要控制、监视、记录供电系统的运行情况，主要包括： （1）高压系统：进线与蹭联络断路器状态控制监测、电压、电流、频率、有功功率、无功功率、变压器温度及故障状态显示与报警 （2）低压系统：进线与联络断路器状态控制监测、电压、电流、功率因数、重要输出支路断路状态监控、故障情况显示、报警； （3）直流系统：交流电源主进线断路器控制、直流输出、电压、电流及故障状态显示报警 （4）发电机系统：发电机启动、供电、主断路器状态、电压、电流、频率、转速、油箱位高低、水温等显示、故障报警、断路器状态控制 （5）照明系统：根据大厦内的使用功能、分成不同的区域照明，如办公室照明、走廊照明、大厦立面照明、航空障碍灯照明、室外环境照明等，按照时间顺序及使用需要，由中央监控系统控制开、关状态，故障显示。 4.保安自动化系统 楼宇自动化系统将监控保安系统的如下设备：门禁系统、闭路电视系统、防盗报警系统、巡更系统。 5.能量管理 楼宇自动化系统将对整个大楼的用水量、用电量进行计量累计。 6.各类参数超限时，进行声光报警 （二）楼宇自动化系统的硬件、软件的配置 1.楼宇自动化系统的硬件主要由下列几部分组成： （1）建筑物监视系统：提供一个以window NT环境下的人机接口界面，为工程师提供应用程序的编制平台，为操作人员提供直观和快捷的操作界面。中央管理机实现对个系统的集中监测、管理与最优控制。 （2）建筑物控制系统：对所需的模拟量输入/输出（AI/AO）和数字量输入/输出（DI/DO）进行现场监视和控制。 （3）建筑物防火及保安系统：实现出入控制，保安监视和控制，集成摄像控制，火灾报警等功能。 （4）分布式输入/输出模块：将所需的模拟量信号和数字量信号引入楼宇自动化系统并进行A/D转换，将所需的模拟量和数字量从楼宇自动化系统引出并进行D/A转换之后引至各类执行机构。 （5）智能化房间控制系统：实现可靠的单一房间温度控制和空气流量控制，通过诸如加压/减压，夜间净化，早晨预热以及终端调节风量等方式以最大限度地节省能源。 2.楼宇自动化系统软件的配置有：? （1）身份鉴别软件：只有操作员身份密码，才能行使操作员职责范围内的指令。 （2）常规记录软件：负责常规记录资料的处理、显示、打印。 （3）节能控制软件：根据室外的温度相对湿度，充分发挥自然潜力，控制空调系统的运行、节约能源。 （4）运行时间累计、维修记录软件：在设备累计运行时间超过设定值时，进行报警，这是供预防性维修保养用的。 （5）故障报告软件：负责设备的故障报警，以及故障的显示和打印记录。 （6）最大负荷限制软件：当实际负荷超过额定的极限值时，发出报警信号，同时切除预定可以切断的负荷，减少电费的开支。 ? 三、综合布线系统 结构化综合布线是将大厦中办公自动化、通信自动化、楼宇管理自动化综合成一个结构统一材料相同、统一管理的完整体系。它利用高品质的无屏蔽双绞线取代传统的同轴电缆和专用线缆，解决了数据高速传输、降低线间串扰和电磁辐射干扰等难题。利用型号齐全的适配器，将弱电系统纳入到结构化综合布线系统中来。它的构成主要有： （1）工作区布线：把终端设备连接到信息插座，一般是永久性的。 （2）水平布线子系统：从楼层配线架至各信息插座，包括信息插座、水平电缆（光缆）及其它在楼层配线架上的机械终端、插接软线和跳线。 （3）主干线系统：指设备间（主配线架）至配线间（楼层配线架）之间的主干电缆及配线设备。 （4）通信引出端（信息插座）：每个工作区宜设两个或两个以上的信息插座，其中最少有一个作为数据通信用。 （5）接口：每个布线子系统的端部都有相应的接口，用以连接有关的设备，如电话主机、主计算机、信息插座等。 （6）设备间：是安装网络进出线设备、互联设备、主机设备和保护设备的用房，应有足够的安装空间。应靠近弱电竖井设置。 （7）配线间（交换间）：每层配线间数量按与最远点信息插座的距离不大于75m配置。配线间内的设备为有源设备，就设电源插座（AC220V）。 四、楼宇自动化系统与综合布线 系统的应用 茂名某生产调度大楼是一座专业性强、技术性很高的建筑，一方面机电设备多，技术性能复杂，管理工作已非人能就对；另一方面舒适的工作环境和有效的管理是提高生产力和降低成本的有效保证，因此本大楼的自动化系统与综合布线系统均要求较为先进。 1.楼宇自动化系统选用当今最新技术、系统操作灵活的美国HONEYWELL公司生产的EXCEL5000系统。该系统是一个高度集成化楼宇自动化系统，系统中各个设备可以交互作用，以符合集成化的要求，可把空调自控、节能管理、照明控制、出入控制、防火与保安等多种系统综合线一个网络。 2.综合布线系统： 该调度大楼的综合布线设计应具有开放性、灵活性、可扩性，根据业主的使用要求设计有语音、数据、保安、对讲传呼系统，用铜芯线缆组网。系统工作站（区）信息终端每20m2 3～4个，每个信息终端均有独立的水平配线电缆（4对排屏蔽又绞电缆）引至楼层配线架，每一个工作站的干线电缆不少于3对双 绞线。 总之，楼宇自动化系统与综合布线系统在我国的实施还是处于起步阶段，还有很多不健全及不完善之处，值得我们电气工作者不断摸索、探讨。 建筑物论文:现代建筑物加固技术概述 摘要：混凝土结构加固方法与技术：混凝土结构的加固分为直接加固与间接加固两类，设计时可根据实际条件和使用要求选择适宜的方法和配套的技术 关键词：加固 事故处理 直接加固的一般方法有： 1、加大截面加固法 该法施工工艺简单、适应性强，并具有成熟的设计和施工经验；适用于梁、板、柱、墙和一般构造物的混凝土的加固；但现场施工的湿作业时间长，对生产和生活有一定的影响，且加固后的建筑物净空有一定的减小。 2、置换混凝土加固法 该法的优点与加大截面法相近，且加固后不影响建筑物的净空，但同样存在施工的湿作业时间长的缺点；适用于受压区混凝土强度偏低或有严重缺陷的梁、柱等混凝土承重构件的加固。 3、有粘结外包型钢加固法 该法也称湿式外包钢加固法，受力可靠、施工简便、现场工作量较小，但用钢量较大，且不宜在无防护的情况下用于600C以上高温场所；适用于使用上不允许显著增大原构件截面尺寸，但又要求大幅度提高其承载能力的混凝土结构加固。 4、粘贴钢板加固法 该法施工快速、现场无湿作业或仅有抹灰等少量湿作业，对生产和生活影响小，且加固后对原结构外观和原有净空无显著影响，但加固效果在很大程度上取决于胶粘工艺与操作水平；适用于承受静力作用且处于正常湿度环境中的受弯或受拉构件的加固。 5、粘贴纤维增强塑料加固法 除具有粘贴钢板相似的优点外，还具有耐腐浊、耐潮湿、几乎不增加结构自重、耐用、维护费用较低等优点，但需要专门的防火处理，适用于各种受力性质的混凝土结构构件和一般构筑物。 6、绕丝法 该法的优缺点与加大截面法相近；适用于混凝土结构构件斜截面承载力不足的加固，或需对受压构件施加横向约束力的场合。 7、锚栓锚固法 该法适用于混凝土强度等级为C20~C60的混凝土承重结构的改造、加固；不适用于已严重风化的上述结构及轻质结构。 间接加固的一般方法有： 1、预应力加固法 该法能降低被加固构件的应力水平，不仅使加固效果好，而且还能较大幅度地提高结构整体承载力，但加固后对原结构外观有一定影响；适用于大跨度或重型结构的加固以及处于高应力、高应变状态下的混凝土构件的加固，但在无防护的情况下，不能用于温度在600C以上环境中，也不宜用于混凝土收缩徐变大的结构。 2、增加支承加固法 该法简单可靠，但易损害建筑物的原貌和使用功能，并可能减小使用空间；适用于具体条件许可的混凝土结构加固。 与混凝土结构加固改造配套使用的技术一般有： 1、托换技术 系托梁（或桁架，以下同）拆柱（或墙，以下同）、托梁接柱和托梁换柱等技术的概称；属于一种综合性技术，由相关结构加固、上部结构顶升与复位以及废弃构件拆除等技术组成；适用于已有建筑物的加固改造；与传统做法相比，具有施工时间短、费用低、对生活和生产影响小等优点，但对技术要求较高，需由熟练工人来完成，才能确保安全。 2、植筋技术 系一项对混凝土结构较简捷、有效的连接与锚固技术；可植入普通钢筋，也可植入螺栓式锚筋；已广泛应用于已有建筑物的加固改造工程，如：施工中漏埋钢筋或钢筋偏离设计位置的补救，构件加大截面加固的补筋，上部结构扩跨、顶升对梁、柱的接长，房屋加层接柱和高层建筑增设剪力墙的植筋等。 3、裂缝修补技术 根据混凝土裂缝的起因、性状和大小，采用不同封护方法进行修补，使结构因开裂而降低的使用功能和耐久性得以恢复的一种专门技术；适用于已有建筑物中各类裂缝的处理，但对受力性裂缝，除修补外，尚应采用相应的加固措施。 4、碳化混凝土修复技术（还不成熟） 系指通过恢复混凝土的碱性（钝化作用）或增加其阻抗而使碳化造成的钢筋腐蚀得到遏制的技术。 5、混凝土表面处理技术 系指采用化学方法、机械方法、喷砂方法、真空吸尘方法、射水方法等清理混凝土表面污痕、油迹、残渣以及其它附着物的专门技术。 6、混凝土表层密封技术 系指采用柔性密封剂充填、聚合物灌浆、涂膜等方法对混凝土进行防水、防潮和防裂处理的技术。 7、其它技术 如结构、构件移位技术、调整结构自振频率技术等。 砌体结构加固方法： 砌体结构的加固分为直接加固与间接加固两类，设计时，可根据实际条件和使用要求选择适宜的方法。 适用于砌体结构的直接加固方法一般为： 1、钢筋混凝土外加层加固法 该法属于复合截面加固法的一种。其优点是施工工艺简单、适应性强，砌体加固后承载力有较大提高，并具有成熟的设计和施工经验；适用于柱、带壁墙的加固；其缺点是现场施工的湿作业时间长，对生产和生活有一定的影响，且加固后的建筑物净空有一定的减小。 2、钢筋水泥砂浆外加层加固法 该法属于复合截面加固法的一种。其优点与钢筋混凝土外加层加固法相近，但提高承载力不如前者；适用于砌体墙的加固，有时也用于钢筋混凝土外加层加固带壁柱墙时两侧穿墙箍筋的封闭。 3、增设扶壁柱加固法 该法属于加大截面加固法的一种。其优点亦与钢筋混凝土外加层加固法相近，但承载力提高有限，且较难满足抗震要求，一般仅在非地震区应用。 适用于砌体结构的间接加固方法一般为： 1、无粘结外包型钢加固法 该法属于传统加固方法，其优点是施工简便、现场工作量和湿作业少，受力较为可靠；适用于不允许增大原构件截面尺寸，却又要求大幅度提高截面承载力的砌体柱的加固；其缺点为加固费用较高，并需采用类似钢结构的防护措施。 2、预应力撑杆加固法 该法能较大幅度地提高砌体柱的承载能力，且加固效果可靠；适用于加固处理高应力、高应变状态的砌体结构的加固；其缺点是不能用于温度在600C以上的环境中。 砌体结构构造性加固与修补 1、增设圈梁加固 当圈梁设置不符合现行设计规范要求，或纵横墙交接处咬搓有明显缺陷，或房屋的整体性较差时，应增设圈梁进行加固 2、增设梁垫加固 当大梁下砖砌体被局部压碎或大梁下墙体出现局部竖直裂缝时，应增设梁垫进行加固。 3、砌体局部拆砌 当房屋局部破裂但在查清其破裂原因后尚未影响承重及安全时，可将破裂墙体局部拆除，并按提高砂浆强度一级用整砖填砌。 4、砌体裂缝修补 在进行裂缝修补前，应根据砌体构件的受力状态和裂缝的特征等因素，确定造成砌体裂缝的原因，以便有针对性地进行裂缝修补或采用相应的加固措施。 钢结构加固方法： 钢结构加固的主要方法有：减轻荷载、改变结构计算图形、加大原结构构件截面和连接强度、阻止裂纹扩展等。当有成熟经验时，亦可采用其它加固方法。 1、改变结构计算图形 改变结构计算图形的加固方法是指采用改变荷载分布状况、传力途径、节点性质和边界条件，增设附加杆件和支撑、施加预应力、考虑空间协同工作等措施对结构进行加固的方法； 改变结构计算图形的一般加固方法： （1）对结构可采用下列增加结构或构件的刚度的方法进行加固： A、增加支撑形成空间结构并按空间结构验算； B、加设支撑增加结构刚度，或者调整结构的自振频率等以提高结构承载力和改 善结构动力特性； C、增设支撑或辅助杆件使结构的长细比减少以提高其稳定性； D、在排架结构中重点加强某一列柱的刚度，使之承受大部分水平力，以减轻其 它柱列负荷； E、在塔架等结构中设置拉杆或适度张紧的拉索以加强结构的刚度。 （2）对受弯杆件可采用下列改变其截面内力的方法进行加固： A、改变荷载的分布，例如将一个集中荷载转化为多个集中荷载； B、改变端部支承情况，例如变铰接为刚结； C、增加中间支座或将简支结构端部连接成为连续结构； D、调整连续结构的支座位置； E、将结构变为撑杆式结构； F、施加预应力。 （3） 对桁架可采取下列改变其杆件内力的方法进行加固： A、增设撑杆变桁架为撑杆式结构； B、加设预应力拉杆。 2、加大构件截面的加固 采用加大截面加固钢构件时，所选截面形式应有利于加固技术要求并考虑已有缺陷和损伤的状况。 3、连接的加固与加固件的连接 钢结构连接方法，即焊缝、铆钉、普通螺栓和高强度螺栓连接方法的选择，应根据结构需要加固的原因、目的、受力状况、构造及施工条件，并考虑结构原有的连接方法确定。 钢结构加固一般宜采用焊缝连接、摩擦型高强度螺栓连接，有依据时亦可采用焊缝和摩擦型高强度螺栓的混合连接。当采用焊缝连接时，应采用经评定认可的焊接工艺及连接材料。 4、裂纹的修复与加固 结构因荷载反复作用及材料选择、构造、制造、施工安装不当等产生具有扩展性或脆断倾向性裂纹损伤时，应设法修复。在修复前，必须分析产生裂纹的原因及其影响的严重性，有针对性地采取改善结构实际工作或进行加固的措施，对不宜采用修复加固的构件，应予拆除更换。 漏电保护器在民用建筑物电气设计中应用 摘要：以国家现行规范为基础，对中小型民用建筑物电气设计中漏电保护器应用的必要性进行了分析，对漏电保护器在实际工程应用中设计配置方法进行了论述。另外提出了使用电子式漏电保护器应注意的事项 关键词：漏电保护 配电装置 电气设计 漏电保护器 漏电保护器（RCD）在我国应用已多年，积累了不少经验。但是在中小型民用建筑物，特别是住宅的电气设计中，应用尚不够重视。由于强制性国家标准《住宅设计规范》（GB50096-1999）自1999年6月1日起实施，进一步强调了居民用电的安全性和可靠性。因此，我们应重视中小型民用建筑物供配电线路设计中对漏电的保护。 一、安装漏电保护器的必要性 接地故障（接地短路）有金属性和电弧性两种形式。故障点熔焊，故障点阻抗可忽略不计的接地故障为金属性接地故障。这时设备外壳对地故障电压Uf为PEN线和PE线上电压降之和U Uf=U=Id(ZPEN+ZPE） =（ZPEN+ZPE）U0/Zs =[U0(ZPEN+ZPE)]/[ZL+ZPEN+ZPE] 式中Id——接地故障电流（A）； U0——相电压（220V）； ZL、ZPEN、ZPE——各为相线、PEN线、PE线阻抗(Ω) ZS——接地故障回路总阻抗(Ω) 计算中忽略了变压器阻抗。如果相线和PEN线截面相同，则ZPEN+ZPE=ZL Uf=0.5U0=110V 考虑建筑物内等电位联结减少触电压的作用，按IEC61200-413间接接触防护-自动切断电源）标准，一般情况下，可减少约20%的接触电压，则接触电压UC为： UC=0.8Uf=0.8*110=88V 50V;此UC足以引起人身电击事故。因此，金属性接地故障能使设备外壳带危险接触电压，其主要后果是人身电击。 当故障电流Id足够大时，回路首端的过流保护器（断路器、熔断器）也能瞬间动作，避免事故的发生。但Id值不仅与线路截面、长度有关，也与线路连接质量、布线方式以及维护管理水平等难以估量的因素有关，所以靠过流保护电源并不可靠。这就是不论TT系统还是TN系统，要求在手握式、移动式设备供电的插座回路上必须安装额定动作电流In大于30mA的瞬动漏电保护器的原因所在。 发生接地故障时，故障点不熔焊而是产生电弧、电火花（密集的电火花即是电弧）的接地故障为电弧性接地故障，如图2所示。电弧、电火花具有很大的阻抗，它限制了接地故障电流Id，使过流保护电器不能动作或延缓许久才能动作，但故障点或连接不良的PE线接头上通过Id时迸发的电弧、电火花的局部高温可高达2000-3000℃，很容易引燃近旁可燃物质，引起电气火灾。 由于故障电弧的阻抗大，220V相电压大部分降落在电弧上，分配在线路上的电压降大大减少，其结果是UC和Uf大大小于50V，因此电弧性接地故障只能引起电气火灾而不会招致人身电击事故。 二、安装两级漏电保护器 只在插座回路上安装漏电保护器的做法不能防范插座回路以外电气线路和设备电弧性接地故障引起的电气火灾，为此应按IEC60364-4-482（火灾防护）和我国《低压配电设计规范》（GB50054-95）要求，在电源进线上再安装一级漏电保护器，其额定动作电流一般为300mA，并带有约0.15s的延时，以与插座回路上的漏电保护器有选择性配合。增加这一级漏电保护器对电气投资虽略有增加，但对防范常见多发的危险接地电弧火灾却是至关重要的。另外不可实现地建筑物配电线路电弧性和金属性的接地故障进行保护。 三、四极和二极漏电保护器的应用 电气安全的一个基本要求是尽量减少开关电器的级数和触头数以及线路的连接点。开关触头之类的活动连接和线路的固定连接由于种种原因都可能因导电不良而成为事故起因，而三相回路中的中性线导电不良危险尤甚，这是因为中性线导电不良时设备依然运转，隐患不易被发现，当三相负荷严重不平衡时将导致三相电压也严重不平衡而烧坏单相设备。所以，应尽可能限制在中性线增加触头。 目前存在一种误解，即认为由于三相负荷不平衡，而中性线截面又小于相线截面，为防中性线过截而装四极开关。但IEC364-4-473（过电流防护措施）标准和我国低压配电设计规范都规定不必为此断开中性线，只需在中性线上装设过流检测元件来断来三根相线，使中性线不再有电流，过载问题自然迎刃而解了。另一种误解，即认为带有单相负荷的三相漏电保护器应采用四极的。其实漏电保护器的标准名称是“剩余电流动作保护器”，它只能在回路中出现剩余电流（如绝缘损坏引起的对地泄漏电流）时动作，而与回路不平衡电流毫不相干。因此，这些误解造成了现时一些四级漏电保护器的应用过滥。 四极（单相为二极）漏电保护器主要用于TT系统，这可用图3来说明。TT系统回路有一相发生接地故障，故障电流Id在电源接地电阻Rb上产生电压降，使中性线带故障电压Uf=Id*Rb，因中性线是绝缘的，此Uf一时并不引起事故，但此时若电气设备又发生碰外壳接地故障，漏电保护器跳闸，Uf将沿着图中虚线所示路径传导至设备外壳。因中性线未被切断，如果Uf大于50V，则漏电保护器跳闸后仍难免发生电击事故。如果TT系统采用的是四极或二极漏电保护器，则在断开线的同时中性线也被断开，从而切断Uf的传导路径，事故就不致发生。TN-C系统因不允许PEN线通过漏电保护器而无法装设漏电保护器。TN-S和TN-C-S系统内设备外壳与N线相连通，不存在上述漏电保护器动作后外壳反而出现故障电压的问题。由此可知，四极或二极漏电保护器的应用与被保护回路三相负荷是否平衡无关，而与回路接地系统类型有关。 四、采用电子式漏电保护器应注意的事项 电子式漏电保护器制作简单，价格低廉，是我国广泛采用的漏电保护器类型。但它不同于电磁式漏电保护器类型。电磁式漏电保护器用故障电流的能量来脱扣，而电子式漏电保护器是用故障回路的残压来脱扣（发生接地故障时，回路电压下降，此残压指故障时漏电保护器接线端子上的电压，不是指公用电网的电压负偏差）。当接地故障点靠近漏电保护器时，其值过低，不能使漏电保护器动作来避免事故的发生。因此，当采用电子式漏电保护器时，应注意漏电保护器的安装位置不能离插座太近，以保证漏电保护器处有足够的故障残压。另外，当回路的中性线断线时，回路上的电子式漏电保护器也将因失压而不能动作，这时如手持绝缘损坏的手握式和移动式设备将是十分危险的。因此，在使用电子式漏电保护器时，要考虑上述因素。 建筑物论文:关于建筑物安全性鉴定工作的几点思考 摘要：随着我国经济建设的迅速发展和人民生活水平的不断提高，在中国进行了大规模的基本建设，已建造了大量的民用和工业建筑。由于建筑物建造年代、使用年限、遭受不同自然灾害等因素的影响，许多建筑物的安全性有待评定；特别是一些已完工或正在建设中的建筑由于各种待鉴定因素的影响，建筑物已产生了不同程度的损伤，为此必须进行建筑物安全性鉴定。由于建筑产品的商品化、市场化，建筑物鉴定工作、鉴定结论将直接与各相关方存在经济利益关系，从而也导致了一些法律问题，做为建筑物安全性鉴定单位及鉴定人在鉴定工作中存在的各种技术和非技术问题值得探讨与研究，为此根据作者在部分建筑物结构安全性鉴定工作中遇到的问题提出作者之见解，希能起到抛砖引玉之作用，文中若有不当之处，请同仁指正。 关键词：安全鉴定 结构设计 一、关于建筑物安全性鉴定工作的几点思考 在建筑物安全性鉴定工作中存在各种各样的问题有待解决，有些纯为科学技术问题，有些则与科学技术水平无关。在建筑物安全性鉴定工作中可能会遇到许多问题，为此就下面问题谈几点看法： 1、检测、鉴定工作的资质问题 表面上看资质不是问题，其实不然。任何建筑物安全性鉴定工作的开展均依赖于检测数据，若检测数据全面、详细和准确，其鉴定工作的科学性也越强，然而什么样的检测数据才具有法律效力呢？根据“中华人民共和国计量法”的规定：“为社会提供公证数据的产品检验机构，必须经省级以上人民政府计量行政部门对其鉴定、测试能力和可靠性考核合格”，也就是经计量认证，取得检测资质、具有CMA章的单位，用经计量认证的检测仪器经持证上岗的技术人员检测的试验数据，在其出具的检测数据上盖有CMA章的检测数据方具有法律效力，其它单位或各人提供的数据不具有法律效力。而在实际工作中对建筑物安全性鉴定的资质问题似乎不完全明确，经有关行政部门认定的专家组进行的鉴定工作和鉴定报告具有法律效力，具有检测资质的单位提供的鉴定报告也具有法律效力，但问题是盖有研究机构、相关学术团体印章的鉴定报告是否具有法律效力，则不完全清楚，有些地方的人民法院承认其鉴定报告具有法律效力，有些地方的人民法院则不承认其鉴定报告具有法律效力；由此而引发了一些社会问题，该问题应引起有关主管部门的高度重视。 2、检测、鉴定项目的科学性问题 建筑物安全性鉴定工作是一项复杂的、科技含量较高的工作，由于建筑物建设工作涉及到方方面面的问题很多，涉及到的部门不少，如建设场地的地质勘察、建筑物的规划审批、设计、施工、监理及建筑的管理等方面的工作，但本文主要探讨建筑物结构安全性鉴定工作中的有关技术问题。 首先是材料强度检测问题。由于科学技术水平和检测技术和设备等方面的原因，检测工作中对所检测对象的检验数据的准确性问题本身可能就存在问题。如在砌体结构建筑中砂浆强度等级的准确评定是较为困难的一项工作，其影响抽检数据的不确定因素较多（抽检部位、灰缝厚度、已使用的时间等），检测数据的科学性和合理性是值得考虑的问题；已建砌体柱的抗压强度设计值的确定也是较为困难的工作，其目前尚未见到砌体柱原位试验测试技术的有关文献；又如混凝土标准抗压强度的现场检测问题，不同的检测方法其检测结果经常存在不一致的问题；检测数量、检测部位的不同，同样也会影响检测数据。其次，目前有关规范并不完善，相关数据处理的可操作性不易把握，尽管规范采用了数理统计理论，但由于问题性质的不同，其统计处理的方法有待进一步研究，如建筑地基基础设计规范对岩体抗压强度检测样本数量的要求，国家标准与地方标准就不同，相同地点的不同检测单位对同一工程可能会采用不同的检测方法，同时按不同标准统计出的设计强度也不同，特别是样本变异性较大时更是如此。总之，这类问题很多这里就不再一一例出，但应该指出的是检测部门提供的检测数据应该是科学的、公正的，每一个技术人员所提供的数据理应承担相应的法律责任。 此外存在的问题是鉴定工作的依据问题。设计规范有国家和地方的规范，也有不同行业的规范，根据不同的规范要求，对同样的问题具有不同的抽样标准和评定标准，有时其检测数据的评定结果差异很大，问题是最终以那一本规范作为评定依据呢？目前不同的学者对其看法并不一致，设计单位、检测单位均希望有一个明确的说法。 在已建建筑物受到损伤后，需对建设工程的许多环节进行检测、校核，其中包括对原设计文件的校核。在对设计文件进行校核时总会遇到一个问题，用什么计算手段对原设计计算内容进行校核呢？有些科技人员用PKPM程序、有的用TAT程序，有的用手算，随着不同检测部门的不同科技人员其校核结果均可能出现一定的差异，最后在对设计文件是否正确进行判断时是比较困难的，特别是在复核结果同原设计文件相接近，而工程又有一定问题时，其判断更为困难（已排除了其它因素的影响）。目前有些部门对框架结构就用PKPM程序作为判断依据，而问题是用国内商业软件进行设计结果校核是否具有法律效力呢？ 对检测项目和检测范围通常是由委托方指定的。实际上由于某一具体的工程项目包含许多相关子项目的检测，如对某一具体构件的有关项目的评定并不能最终保证构件（或结构）的安全性，委托方对检测项目和检测范围的指定常带有人为因素的影响。由于检测工作本身也是市场经济，检测费用是和检测项目相关的，检测项目越多，相应的费用也越高，为此甲方在委托任务时，一般是进行少数项目的检测，而被委托方也只能根据委托内容展开工作，从而可能会导致两种情况出现：（1）、检测内容无法完全解决甲方所需解决的问题，从儿导致事故的原因不在检测范围内，或者检测项目不全，检测范围不能含盖导致问题的所有原因。（2）、检测范围内的有关检测项目可满足设计和国家有关规范的要求，而检测范围以外的相关检测项目不满足设计和国家有关规范的要求，从而造成委托方对检测单位的误导作用。当出现上述两种情况后，检测鉴定单位和鉴定人均会承担较大的风险。 3、鉴定工作中的法律问题 随着市场经济的发展，建筑物安全性鉴定或建筑物损伤程度的鉴定工作存在许多法律问题有待解决或有待科技人员去学习。由于历史的原因，不同的部门均可进行建筑物安全性鉴定工作，人民法院需对检测、鉴定人的资格问题进行审查，如前所述检测资质的审定应该问题不大，但鉴定人的资质又该如何认定呢？是否具有检测资质的人就有鉴定资质呢？或具有同专业的和工程师职称以上的科技人员就有鉴定资质呢？所有这些问题似乎并没有一个明确的答案。其次是鉴定单位对所提供的鉴定结论承担多少法律责任呢？一般建筑物的鉴定工作均会产生相应的民事责任，主要是相应的经济利益问题。对于正确的鉴定结论当然勿需多言，但对于不完全妥当的鉴定结论，由此又产生了相应的经济利益问题时，其经济责任该如何认定，赔偿比例又该如何确定？这仅是问题的一个方面，另一方面由于委托方采用不正当手段，而误导了鉴定结论，由此而产生的一些法律问题，又该如何解决呢？由于科学技术水平的限制，国家规范中有些条文的规定可能本身就不科学，或者有些专家的个人观点通过国家规范的形式而强制执行，由此产生的经济损失又由谁来承担呢？对于民事纠纷中关于建筑物的鉴定工作通常会由人民法院的法官来指定鉴定单位或鉴定人，而对其它有资质的鉴定单位或鉴定人的鉴定报告采取否认的作法，这本身即不科学又不合法，这其中也涉及到一些法律问题。总之，在建筑物的鉴定工作中存在许多法律问题，以上所述仅是其中的一部分，有些法律问题有待通过立法的形式加以解决。 4、几点启示 通过对以上问题的思考及过去的工程实践经验，有以下几点经验值得注意： （1）、加强有关建筑法规的学习和研究，深刻理解建筑法规的具体内涵和外延，依法进行建筑物的鉴定工作。 （2）、检测、鉴定人员必须明确职责、依法办事，尊重客观事实，尊重科学，加强对国家有关技术规范、规程的学习。 （3）、增强科技人员的自我保护能力。随着建筑行业的市场化，建筑行业的经济活动也纳入了法制化轨道，依法办事、提高自身素质是增强科技人员自我保护能力的最有效措施。 （4）、增强科技人员的风险意识。在建筑物鉴定工作中存在许多风险，如建筑物检测过程中的意外伤害、鉴定结论的风险性等等，不加强风险意识的教育，就是对自己、单位和社会的不负责任，最后会搬起石头砸自己的脚。 （5）、检测、鉴定工作一定要客观、公证。由于建筑活动的市场化、法制化，有意歪曲客观事实，为某一方谋利益的鉴定报告（或调查报告），最终是站不住脚的。科学和事实那是真实的客观存在，是不以人的意志为转移的。 （6）、有关建设行政主管部门应加强建筑物检测鉴定单位和人员的管理协调和与外部的协调工作，避免由于市场化而引起的不正当竟争行为从而导致的检测鉴定的不公证或违法行为，努力创早良好的社会环境和法律环境。 二、 结语 本文通过对建筑物鉴定工作中的一些经验和体会，探讨了建筑物鉴定工作中的一些常见问题，其根本意图在于要警钟常鸣，前事不忘，后事之师。当然作者的工作经历和学知还是有限的，若此文能起抛砖引玉之作用，也就达到了作者之目的。 建筑物论文:建筑物日影作用下不同类型下垫面表面温度的实验研究 摘要 住区微气候对于建筑室内冷热负荷，空调设备的运行状况以及居住的舒适性有很大的影响，下垫面的性质是影响住区微气候的重要因素之一。本文通过实验研究了水泥地面，裸土以及草坪三种典型下垫面表面温度在一天中随时间的变化。尤其对于在住区微环境中广泛存在的日影响效应进行了针对性实验。得出结论：在相同气象条件下不同下垫面表面温度有很大差异，下垫面的绿化能够有效改善了局部微气候；夏季的日影响效应对于下垫面表面温度来说起主导作用，影响下垫面表面温度的其他因素相对可以忽略不计，从而为建立简化的日影作用下的下垫面物理模型提供了实验依据。 关键词 微气候 下垫面 日影 实验 一、前言 在新世纪，能源和环境两大问题越来越为人们所关注。建筑物以及保障其内部人工环境的设备怎样在保证健康和舒适的条件下，做到降低能耗、保护环境，长期以来一直是专家们研究讨论的话题。 建筑物能耗在最近很多年一直是暖通空调界研究的热点问题之一，学者们提出了很多建筑物热特性计算的模型和方法，然而如何给出对于负荷计算非常重要的室外边界条件，目前还没有很好的办法，然而如何给出对于负荷计算非常重要的室外边界条件，目前还没有很好的办法，目前沿用的城市尺度的气候参数方法，精确性远低于目前非常细致的建筑物模型。建筑周围的微气候研究有助于对于准确进行建筑物室内冷热负荷计算，优化空调设备的运行管理[1]。 从另一方面来看，随着人们对于居住舒适性的要求的提高，越来越多的人们对于环境的关心已经不仅仅局限于城市尺度，而开始着眼于居住环境周围的微环境的舒适性。合理规划建筑小区，改善局部微气候，提高提高住区微环境的舒适性已经受到众多建筑师和规划师的重视。然而，由于学科间的差异，这些研究多停留在要领研究和定性研究的层次，没有进行定量的分析计算和实验，显得说服力不足[2][3]。 由于上述的原因，住区微气候研究作为气象，建筑以及暖通空调等多学科交叉的一个研究领域，正日益受到人们的重视。影响住区微气候的因素很多，除空气温度、风速、太阳辐射、小区布局、人为排放热等因素外[4]，下垫面作为住区微环境的一个重要组成部分，不同类型的下垫面对于微气候影响很大。另外，在住区微环境中，由于建筑物比较密集，建筑物的日影面积比例常常很大，而且日影响部分的表面温度与非日影响部分差异很大，这也会在一定程度上改变下垫面上方空气场的温度分布，进而影响住区的微气候。由于正下垫面以及建筑物在下垫面上的日影响对于住区微气候研究的重要性，本文从建筑物的尺度出发，在2000年夏季设计并进行了不同下垫面表面温度的测定实验，得到不同下垫面表面温度在一天中的分布，考察不同类型下垫面表面温度的不同。尤其对于在住区微环境下非常普遍的日影现象，进行了针对性实验设计。实验结果为建立简化的住区微环境下非常普遍的日影现象，进行了针对性实验设计。实验结果为建立简化的住区微环境下垫面热物理模型以及模拟计算的时间步长的选择提供参考，也为住区微气候模拟计算提供实验数据检验的基础。 二、实验描述 1．实验目的 对于不同类型的下垫面，由于其表面黑度、蓄热能力、含水量、甚至蒸腾作用，其表面温度在相同的上方气流状况以及天气状况下有很大的不同。而住区微气候的研究中，所关心的正是下垫面表面的温度对于住区热环境的影响，下垫面以下部分的温度分布相对次要。取得建筑物尺度的不同下垫面表面温度在一天中的分布的第一手实验数据，为相应的微气候模拟计算和下垫面的物理模型的建立提供参考实验，是本实验进行的主要目的之一。 由于在有太阳直射的时候，尤其是夏季（这也是住区热环境最恶劣季节之一），太阳辐射得热是下垫面热平衡中所占比例很大一个组成部分，正确处理日影效应对于下垫面模型的建立和准确性意义重大；在住区微环境中，由于建筑物比较密集，建筑物在太阳直射的情况下在下垫面上会形成面积比例比较大的阴影；因此，由于下垫面是住区微环境的一个重要组成部分，还由于日影响对于下垫面温度的影响显著并且所占面积比例比较大，处理好日影效应对准确模拟住区微气候有其特殊的意义。研究日影区域和非日影区域区域一致性，以及不同下垫面表面温度对于日影移动的跟随性，是本实验的第二个目的。 由于下垫面的蓄热能力比微环境中空气场的蓄热能力要大的多，在进行非稳态模拟计算时，选择合适的下垫面计算的时间步长对于计算的准确性非常重要，通过实验研究，对时间步长的选择提供实验依据，是这次实验的另一目的。 2．实验时间地点 实验时间：2000年6月3日～10日 根据实验目的，需要找到3种典型合适的实验的下垫面，它应有如下特点： （1）下垫面性质单一，面积比较大； （2）人为排放热少； （3）附近有高大建筑物，并且建筑物立面比较单一（考虑阴影效应）； 根据上面对于实验场所的要求，我们分别选取清华大学理学院大楼前广场，清华大学化学馆西侧土地，清华大学理学院报告厅北侧草坪作为砖砌、裸土以及草坪三种区微环境种典型的下垫面的实验场所。 3 测量参数及测点布置 记录下垫面表面温度的测试仪器是清华同方股份有限公司生产的RHLOG智能型温度自记仪。该自记仪能定时对目标环境温度进行自动测量，并把测量结果保存在内部的存储器中。测温使用热敏电阻型温度测头，测头由一根引线引出，测头外加装防水塑封。它的记录温度的范围-20～+75℃，精度为±0.3℃（25℃时）。 在测量砖砌地面温度时，将测头紧贴地面，外面用一薄层白色膏将其固定。并把白色石膏外面染成下垫面的颜色，以求其物性与下垫面一致。在测量裸土表面温度时,用地面很薄一层裸土将测头覆盖,使测头紧贴地面,并保证测量结果表面温度。实验所在草坪被管理的很好,经常被修剪,草高较低,一般在10cm以下,我们在实际测量中,所测草坪温度是草坪下部接近土壤表面的温度。测头紧贴土壤表面放置. 在测量空气温度时,我们在每个温度测头外加装了一个直径9mm、长45mm的铜管，防止太阳辐射对温度测头的影响。铜管下部有通风孔，以保证空气通畅[5]。并且在铜管外面用锡箔纸做成圆锥形的小罩子进一步加强辐射影响。 三、实验结果及其分析 1．砖砌下垫面实验 测量日天气晴好，正午最大辐射值约为836W/m2，日平均风速在1.5m/s左右。我们主要使用建筑东侧的砖砌下垫面进行分析，图1中各条曲线代表不同的测点，从图中可以看出，砖砌下垫面在一天中的温度变化很大，温度在中午13：30左右开始出现阴景前达到最高点，达到50℃，该下垫面从下午13:30左右开始出现阴影前达到最高点，达到50℃，该下垫面从下午13：30开始，逐渐出现阴影区域，由于失去主要热源太阳直射，测点温度迅速下降，曲线的变化剧烈而迅速。在下午15:30左右，曲线变化趋势趋缓，从此时刻至第2天凌晨，温度一直平衡下降，在太阳升起前达到最小值约为20℃。昼夜温差达到30℃之多。砖砌下垫面白天温度远远高于空气温度，夜间又低于空气温度，昼夜温差很大，体现出砖砌下垫面蓄热能力差的特性，对于微气候是很不利的。 图1 砖砌下垫面表面温度 从图2中可以看出西侧7个测点的温度曲线非常接近，而这7个测点的阴影历史状况是不相同的，这就间接说明对于阴影区域和非阴影区域的基本假设之一是成立的，即阴影区域温度和非阴影区域温度主要由当前是否属于阴影区域决定，而与其他因素关系不大。 图2 砖砌下垫面日影与非日影表面温度比较图 下面我们进一步对阴影区域和非阴影区域内部各点的温度的一致性进行详细讨论。从图3中可以看到14个测点的温度情况，图中从左到右依次为1号到14号测点的温度曲线图。从1号到14号测点在与建筑东墙垂直的一条线上，各个测点间距0.6m，并随测点号增大而距离建筑越远。因此，在下午的时候，随着时间的推移，阴影区域变得越来越大，其影子的边界距离建筑越来越远，先是覆盖了号较小的测点，然后是较大的测，最后测点全部都在阴影区域内。上图记录了这一日影区域移动的过程。在13：00的时候各个测点都在阴影区域之内，这时各个测点的温度非常一致，各点温度与平均温度最大相差不超过3℃，基本上在1℃左右。这说明了非阴影区域内温度的一致性。在13：30～14：50是阴影边界在测点范围内移动的阶段。请注意14：00的曲线，1～6号测点在阴影内，7～14点在阴影外。图中阴影外的各点温度惊人的一致，并且与前一时刻的温度相比变化也很小。这说明阴影区域对于非阴影区域的温度影响很小。这也可以从理论上解释，两区域的换热只通过两者之间的一条"线"互相换热，换热面积很小，而导热本向所占热流比例也很小。所以，非阴影区域的温度大小不受与阴影边界的远近影响。而从14：15的曲线也可以看到相近的结果，只是点1～8而不是1～6在阴影区域里罢了。在16：00和20：00的两条曲线中可以看出阴影区域温度的一致性。图中所有点都处于阴影区域之内，而各点的温度差异小于0.5℃，这说明在夏季有日影效应的情况下，日影效应对于砖砌下垫面表面温度来说起主导作用，影响下垫面表面温度的其他因素相对可以忽略不计。 图3 日影移动对砖砌下垫面表面温度的影响图 从图中可以清楚的看到阴影移动对于砖砌下垫面温度的影响。在13：30分测点1首先进入阴影，而在14：40最后一个测点13进入阴影。图中可以看到各个测点逐一进入阴影后温度下降的过程。从中可以看出，由阴影区域向非阴影区域过渡的过程相当的迅速，只有不到一个小时，这说明砖砌下垫面的蓄热较弱，对于以1小时为时间步长的下垫面温度计算来说，其达到本时刻温度的稳定过程很快，可以认为1小时后当前的状况已经不直接受1小时前的影响，说明在进行下垫面模拟计算的时候，所选取的时间步长不宜短于1小时 。 从以上分析可以得出以下结论： 砖砌下垫面非日影区域内的温度与日影区域内温度之间的差异远远大于这两个区域内温度的差异。在进行下垫面模拟计算的时候，如果进行日影区域内温度一致性假设，选取的时间步长不宜小于1小时。 2． 裸土表面温度实验 测量日天气晴好，正午最大辐射值约为836W/m2，日平均风速在1.5m/s左右。图中各条曲线代表不同的测点。从图4中可以看出，日影时刻出现在早晨10：40之前。温度在中午13：30左右达到最高点，最高值的出现早于砖砌下垫面。最高温度达到57℃，而在下午18：00左右的时候就已经下降到32℃了。仅半天的温差就达到28℃。其日振幅和时间滞后的特性都说明，在夏季，裸土下垫面相对于砖砌下垫面来说，其蓄热能力更差。 从图4中可以看出各个测点的温度曲线不象砖砌下垫面那样接近，这是因为裸土下垫面并不是非常规则，各处性质不能保证象人工砖砌下垫面一样一致。但是各点温度与平均值间的温差也在5℃之下。这一温差相对于阴影区域与非阴影区域间多达20℃的温差来说是可以忽略的。 图4 裸土下垫面表面温度图 与对于砖砌下垫面的讨论相同，从图5中各个测点的温度情况对日影移动的响应状况可以看出，日影效应是影响裸土表面温度的最重要的因素。并且可以认为，由于日影移动造成的下垫面表面温度的变化在一小时内可以近似认为结束，这一数据可以作为于裸土下垫面的模拟计算的步长选择的参考。 图5 日影移动对裸土下垫面表面温度的影响图 3． 草坪表面温度实验结果 测量日天气晴好，正午最大辐射值约为800W/m2，日平均风速在1.5m/s左右。所选取的测量区域是在建筑的西侧和北侧，因此阴影边界在测点附近移过的时间主要集中在上午和中午。图6中各条曲线代表不同的测点。 图6 草坪下垫面表面温度图 从图中可以看到草坪的蓄热能力较强，最高温度在中午12：30左右达到，晚于砖砌下垫面和裸土下垫面。 而且日振幅很小，与空气温度很接近，没有出现其他下垫面那样在辐射高的时候温度高达五六十度的情况，总温度波动在28℃以下。在夜间可以看出，草坪温度要低于空气温度，仍然与白天一样冷却空气。 在凌晨的时候部分测点出现了一个突然下降的过程。估计可能是由于结露的原因从图中一样进行像砖砌下垫面和裸土下垫面类似的分析，可以得出日影对于表面温度起主导作用的结论，这里就不再赘述了。 五、结论 砖砌地面，裸土和草坪是住区微环境中最主要的下垫面，本文以建筑物的尺度，对这三种不同下垫面进行了表面温度的测定实验，得到不同下垫面表面温度在一天中的分布通过分析实验数据，得到以下具体结论： 1． 下垫面的绿化在夏季能够有效降低下垫面表面温度，从而改善局部微气候； 2．下垫面表面温度对日影移动的响应过程长短与下垫面种类有关，砖砌地面和裸土下垫面的响应时间要短于草坪下垫面，不同下垫面的响应时间一般都短于1小时。 3． 夏季建筑物的日影效应对于下垫面表面温度起主导作用，影响下垫面表面温度的其他因素相对可以忽略不计，在建立下垫面模型的时候，可以假设下垫面某点的温度由该点是否处于建筑物日影中决定，而与该点位置或其他因素无关，从而大大简化住区微环境下垫面模型。

房地产企业会计论文:基于“营改增”体系下的房地产企业会计核算和纳税分析 【摘 要】在最近几年里，随着我国经济水平的飞速发展，房地产行业也得到蓬勃发展，因为房地产开发的时间不短，投入的资源也很庞大，而且价值较高等因素，在某种程度会对会计核算工作中产生一定的影响。对此，本文“营改增”概述、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响、应对“营改增”对房地产企业影响的策略三方面进行分析，并提出合理化建议，提供给相关人士，旨在推动房地产业的不断进步。 【关键词】房地产企业；会计核算；对策 基于“营改增”体系的发展下，国内房地产企业的发展方向趋向于规范化发展，但是，快速发展推动房地产企业逐步迈入了调整阶段，当前会计核算方面依然会存在诸多不足之处，这样会在一定程度上制约着会计业务的发展，这是值得相关人员值得思考的问题。当房地产企业在运作的过程中，会计业务扮演着重要的角色，在处理中倘若出现问题，那么就会产生严重的影响，致使对企业造成该损失的后果。 一、“营改增”概述 “营改增”财税改革避免了营业税重复征税严重的弊端，尤其是对具有环节复杂、产业链条较长的房地产产业而言，税负的减小可以缓解房价上升，降低房产市场准入，促进小型企业进入房地产市场自由竞争。增值税的发票抵扣也在一定程度上益于房地产企业选择供应商和合作商、优化产业链，减少行业偷税漏税行为。因此，“营改增”对于房地产企业的发展具有重要影响。 二、“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响 随着“营改增”的有效落实，可以避免出现重复征税的情况，而增值税大多数依据不同的流程来实施征税的，而营业税大多数是依据销售额开展征税的，房地产成本主要包含诸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相应的建安成本在以往基础上承担着税负，然而，当房产正在销售的过程中仍然需要缴纳相应的营业税，这样就出现了二次缴税的现象。当营业税转变成增值税以后，仅仅在增值的环节缴纳相应的税费，并且材料成本以及有关成本的花费可以使用增值税发票进行抵扣，从而缓解企业的税负现象。 基于“营改增”体系下的发展情况来看，对相关人员的整体素质提出了愈来愈多的要求，与此同时也为财务核算工作增加了困难，以往营业税的核算仅仅依据一个账目就可以进行计算，但是随着“营改增”的落实要数十个以上的科目进行核算，并且增值税进行认证的过程中通常都是利用抵扣以及网上申报的方式，不但对相关人员的整体素质带来了挑战，而且也在某种程度上加剧了财务存在的安全隐患。 三、应对“营改增”对房地产企业影响的策略 1.强化票据管理，完善税务筹划 由于增值税能够避免出现重复征税的情况，将增值额当作计税的基础，而增值额计税是利用进项税发票以及相应的销项税发票所产生的抵扣而形成的。因此，票据管理在增值税中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能开据发票的厂家进行合作，倘若不是专业部门以及纳税人，所涵盖劳务的时候应当和外包企业进行沟通，并且选择农产品的时候要尽可能考虑到和农户之间进行合作，由于增值税会在某种程度上对农产品带来益处；第二，对于增值税发票的获得应当和有关商家进行沟通，切记出现延期申报的情况，对流动资金进行占用；第三，要对票据管理实现规范化的目的，严格进行控制，并对相关人员开展培训工作，避免出现暗箱操作不良行为的出现。将“营改增”的具体内容加以明确，认识到“营改增”对会计核算以及纳税所产生的影响，其主要用途就是做好纳税筹划，特别是对成本税务筹划的落实。因为房地产存在较大的金额、周期时间不短等特征，这样相关企业就需要加大和当地相关部门沟通的力度，掌握当地税务优惠的有关政策。与此同时，可以使用整个项目所具有的开发成本做好期间分摊的工作，这样做会比辞去一次性核算所缴纳的税要少很多，与此同时也可以采取落实成本筹划的工作；第三，因为房地产流转税大多数是诸多产业流转以后呈现出来的，所以企业对相应的税务结构进行研究也是较为主要的。 2.强化全员培训，优化账务处理 首先，相关人员属于会计核算以及纳税的主体表现，其业务品德对税务筹划达到有效性带来直接的影响。而票据管理的工作是将税务的主要内容逐渐转换到业务部门以及相应的财务部门身上，对二者的协调性引起高度重视。因此，相关人员的纳税意识以及培训工作的开展等方面都会在某种程度上对“营改增”的落实带来影响；其次，“营改增”的落实对会计报表带来一定的影响，增值税要求账务尽可能“细化”，不管哪个账目都要有详细的记载，并对增值税出现抵扣的环节都需要进行申报。不仅仅是这样，相关企业还需要对“老”员工进行培养，一是使用现代化设备进行做帐以及对税务的申报；第二，使老员工带领新员工的培养策略，交接过程中可以实现完整的目的；第三，要依据互联网的环境情况，对财务信息化以及共享方面做好严格的控制，减少出现不必要的税务问题。 四、结语 总而言之，正是由于房地产企业具有一定的特别性，才能够真正的抓住该行业的特征，应用科学的方法对会计核算以及纳税制度加以完善，并对销售收入核算带来正确的方向，从而给出恰当的销售要求。即使和买家已经制订了预售的合同，也不能对销售要求进行确定，因此相关人员需要对房地产企业的收入情况做好严格的控制。就工期时间花费较长、规模较大的项目而言，就可以采取分期开发的形式进行成本核算，进而依据项目的整体特征利用科学的手段改善成本核算以及纳税。 房地产企业会计论文:浅析中小房地产企业会计核算中存在的问题与解决对策 【摘 要】由于国家的宏观调控和沉重的赋税，使我国房地产企业面临销售不顺、融资困难等问题，部分项目开发商被迫停建或者缓建，有专家预计未来我国将有一批中小型房地产企业面临困境，甚至会频临倒闭。本文主要分析我国现阶段中小房地产企业的生存环境，以及目前值得我们关注的问题，并提出一些有效的对策。 【关键词】中小房地产企业；会计核算 对于中小房地产企业的核算会计，不能只做到对收入、费用、所有者权益、支出、成本以及利润要素的处理、归集，还要充分认识到中小房地产企业正处在一个什么样的环境当中。在项目未开启前，我们要对会计核算进行认真思考，合理规划，使会计核算具有针对性，做到心中有数。 一、现阶段我国中小房地产企业的生存环境 现阶段，我国中小房地产企业正处在一个十分残酷的环境当中。一方面是土地价格的不断攀升；另一方面是我国金融和税收带给房地产行业的压力以及不断出台的有关房地产行业的法律法规，致使我国中小房地产企业的生存环境越来越严峻。 1.1 中小房地产企业涉及繁多的税收和规费 取得土地时，不仅要上缴地价款、国有土地出让金，还要上缴产权交易手续费、契税。取得之后，需要上缴土地使用税，进行房地产开发的土地规定按上限计税。还需要上缴印花税，出让商品房税率按销售合同总额的0.5‰计税。中小房地产企业在存续期间需要交纳车船税和房产税。在取得销售许可证，开始销售时，要上缴营业税、地方教育费附加、教育费附加、城建税、土地增值税、价格调控基金、企业所得税以及个人所得税[1]。 中小房地产企业不仅要交纳众多税金，还要交纳各种地方规费。例如：新型墙体材料专项基金、异地绿化建设费、散装水泥专项资金、报建费、异地建设费以及专项维修基金等。 1.2 有关中小房地产企业的税收政策规定 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定了房地产企业转让土地使用权或者销售不动产取得预售房款时，纳税义务发生的时间是收到款项的当天。有关房地产企业的法律法规众多，例如：《土地增值税实施细则》、国税2006的187号条例《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、财税2006的21 号条例《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》、国税2009的31号条例《国家税务总局关于印发的通知》、《中华人民共和国企业所得税法》对中小房地产开发企业的企业所得税和土地增值税都作出了明确规定。 二、现阶段我国中小房地产企业应该着重关注的问题 2.1 对资金的可控性的认识 房地产行业具有高投入、高风险的特点，大量资金涌入的同时需要承担巨大的市场风险。就房地产开发商来说，地价和建安成本都是难以控制的。目前，有众多项目楼盘地价要高出建安成本数倍，一旦出现市场波动，面临的风险将难以预计。相比土地出让方就不用承担责任，并且规定在一定期限内不开工或者不销售，有权无偿的收回所出让的土地。市场调节商品房的价格，如果土地买卖不能自由进入市场，那么商品房的价格就会失去控制，资本将获取暴利。 2.2 企业流动资产不均衡，容易出现资金短缺，致使项目失败 取得土地时要交纳的土地出让金、交易费和契税金额取决于双方的成交价格。随着国家土地资源的减少和对土地的管理调控，其价格短期内还会呈上升趋势。现今，开发商为了更好的销售商品房会采取一些有效的营销方法，根据开发商的实力以及对未来市场的预估会扩大广告宣传的力度，进而增加了费用[2]。 三、中小房地产企业会计核算的解决办法 一个房地产开发项目会致使大量的资金流动，不仅要进行战略上的整体规划，还要加强对资金的管理与核算。 3.1 会计核算要将收入进行合理的延后，争取多样化的销售形式 会计核算要尽量配合销售部门，在确认收入的时间和金额上要将企业利润最大化。在国税发[2006]187号条例中规定：“房地产企业将产品（商品房）用于发放职工福利、对外进行投资、分配给投资人或者股东、抵偿债务等转移所有权的行为视同销售，其确认的方法有两种：一是按照企业在同一年度、同一地区销售同类型商品房的均价进行确认；二是由主管税务机关依据当年当地同类商品房的评估价格或者市场价格进行确认”可以对这一规定进行有效运用，将视同销售的收入延后到工程项目清算时再确定，就可以有效的延迟企业预征土地增值税、营业税和预征所得税的交纳，有效延长中小房地产企业资金的使用时间，同时也减少了销售收入的数额，有效的控制了应交税费。 3.2 根据不同的物业形态可以分类进行收入核算，重视增值额 为了满足市场和整体规划的需求，每个项目都会有车库、商业和住宅等不同形式的物业，那么在会计核算中对每一种物业形态的收入要分开进行核算。这样可以控制土地增值额的上升，避免多交土地增值税，还可以将不同质量的商品房区分开来，避免延迟交房或者难以交房。 3.3 根据收付实现制原则进行收入的确认，尽量不代垫税费 中小房地产企业在未取得销售许可证前采取的排号费、诚意金等向客户收取费用的形式都属于违规的。企业的财务人员不支持这种违规的营销策略，若收取了此类收入可以在其他应付款中进行核算，但税务部门会视为企业收取了房款，补交税费。对于企业收取的各类收入，要根据收付实现制的原则进行确认，在会计核算当中，要结合企业的整体规划和物业形态进行，还要遵守相关的会计制度和税法等规定。 3.4 根据配比原则确认期间费用 销售前会发生大量的运营费用和广告宣传费用，一般情况下，发生费用时，应计入当期的管理费用或者是销售费用。国税发[2006]31号文件的中规定：“开发企业开发、建造的商业用房、住宅和其他建筑物、地上附着物、配套设施等产品，在未完工前采取预售方式销售的，其收入要按预计计税毛利率分月或分季计入当期毛利，允许扣除相关的期间费用、税费后再计入当期的应纳所得额，待产品结算计税成本后再进行调整”[3]。 3.5 根据权责发生制核算企业的开发成本 一般情况下，开发企业对建安企业实行代扣代缴建安税，税务机关只针对开发企业进行征管，因此，会计上把开发成本的支出按“总包”和“分包”进行分类核算，按权责发生制核算企业成本，不低估企业费用，并做好工程项目的预算和决算。 会计核算是企业工作中一项十分重要的内容，也是中小房地产开发企业的工作重点，要根据中小房地产开发企业的自身情况进行核算，重视目前面临的问题，在实践中摸索出符合现阶段中小房地产企业科学合理的会计核算方法。 房地产企业会计论文:房地产企业会计核算中的问题及其改善措施 摘要：房地产行业属于资金密集型的高风险行业，由于该行业涉及的经济活动较多、投资数额巨大、产品销售方式复杂，所以使得房地产企业在会计核算方面存在一定特殊性。本文从分析房地产企业会计核算中存在的问题入手，在此基础上提出几点改善措施，期望对完善房地产企业会计核算体系，提高会计信息质量有所帮助。 关键词：房地产企业 会计核算 会计科目 收入核算 一、房地产企业会计核算中存在的问题 （一）缺少专用会计科目 我国现行的新会计准则当中，不但对一般企业的会计科目进行了详细列示，而且还对一些特殊企业的专用会计科目进行了列示，如银行、证券公司以及石油生产企业等。然而，却并未针对房地产企业的专用会计科目进行列示，由此导致了会计实务操作中房地产企业只能自己按照需要补充增设会计科目的问题，并且补充和增设也没有统一的标准。由于房地产企业缺少专用会计科目，从而使其在进行会计核算时，都是用一般企业的会计科目进行替代，致使会计科目的使用非常混乱。如有的房地产企业在会计核算中使用了“在建工程”进行成本核算，但该会计科目的明细科目较多，所以并不适用于大型建设项目的会计核算，这就造成有的房地产企业在成本与费用核算时，仍使用“开发成本”等原有的会计科目。 （二）销售收入核算过于复杂 相比较其他行业的收入确认而言，房地产企业在自行开发后进行的销售收入确认较为复杂，造成这一问题的原因在于：一是房地产企业在开发项目中投入资金额巨大，且项目开发周期较长，使得房地产企业经常采取预售、分期收款等方式销售商品，以达到快速回笼资金的目的；二是房地产企业的预售程序繁琐，先要取得预售许可证，才能签订预售合同，收取预售房款，而后再签订销售合同，待验收合格后再交付全额房款，办理产权过户手续。然而在预售中，商品房尚未竣工，未能满足销售收入的确认条件，使得房地产企业销售行为增加了销售收入确认与核算的复杂性。 （三）开发成本与销售收入不具有配比性 房地产企业的生产经营过程具有一定的特殊性，由此导致了企业的开发成本与销售收入不具匹配性，具体体现在如下几个方面：其一，房地产项目开发需要经历较长的周期，仅土地开发一项最短便需要1-2年，有时甚至会达到4-5年之久。企业在开发前期一般都需要投入数量较大的资金，这些资金在投入后便会被计入为当期费用，只要项目未正式竣工且验收合格并交付，就算将所有的商品都预售完毕，所得的这部分价款也不可以确认为企业收入，由此导致了会计核算中的配比原则无法实行。其二，工程项目是房地产企业的成本载体，而在具体销售的过程中，售价主要取决于楼层的高低及户型等因素，这就造成了商品的售价均不相同，若采取均摊的方法核算成本，就会造成销售收入与其开发成本不配比。 （四）会计信息披露不足 房地产企业属于高风险企业，在项目开发建设中面临着政策风险、土地风险、不可抗力风险等多种风险因素，这就要求房地产企业必须加强对风险信息的披露，使得会计信息使用者更加准确、全面地掌握房地产企业经营业绩和财务状况。然而在实际操作中，房地产企业并没有完全披露土地成本、土地储备量、项目现金流量、利润构成等方面的会计信息。同时，房地产企业也没有充分揭示自身的偿债能力，选择性地隐瞒对外担保、应收账款、负债等信息，使得会计信息难以真实地反映房地产企业的财务状况，不利于投资者做出正确的投资决策。 二、改善房地产企业会计核算问题的措施 （一）规范专用会计科目使用 从我国目前的实际情况上看，针对房地产企业制定专门的会计准则具有一定的困难，短时期基本无法实现。为了使房地产企业在进行会计核算时，能够有可以使用的专用会计科目，可以参照新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增设房地产企业专用会计科目。这样不但能够弥补新会计准确没有关于房地产企业专用会计科目的不足，而且还能有效避免房地产企业在进行会计实务操作中各自为政的混乱局面出现，更为重要的是可以进一步增强房地产企业的会计信息质量。例如，根据我国基建部门对工程建设项目单独建账核算的规定要求，新会计准则可将原“在建工程”这一会计科目中的明细科目全部改为一级科目，并结合房地产企业的具体情况，对一级科目进行补充和增设，由此既可以满足相关部门的核算要求，并且还能够为房地产企业的产品定价提供依据。 （二）规范销售收入确认与核算 在房地产企业会计核算中，要进一步规范销售收入的确认与核算，提高会计核算信息的真实性。首先，准确界定收入核算范围。房地产企业的销售收入核算内容不仅要包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入，而且还要包括周转房销售收入、住房面积增加的房款等收入。其次，明确销售收入的确认标准，即法律标准和专业标准。法律标准是指商品销售必须符合我国相关法律法规要求，如房地产企业的土地使用权必须通过合法的出让方式获取，并且取得土地使用证，履约支付出让金，如若不满足上述条件，则视为房地产买卖行为无效，也就不能确认商品销售收入。专业标准是指现行会计准则和会计制度中规定的收入确认标准，即同时满足以下四个条件便可以确认为销售收入：商品报酬和主要风险已经发生转移；销售企业对出售商品没有实质性的控制权；交易行为产生的利益可能流入销售企业；能够可靠计量收入和成本。再次，正确认识房地产企业的各种销售行为。在预售环节中，房地产企业不论是否取得了预售款项，预售行为都不能同时满足上述销售收入确认的四个条件，也就是说预售行为不是实际发生的销售业务，不能作为销售实现的核算依据。在销售合同签订环节中，由于缺少商品房验收程序，使得房屋的风险并没有从销售企业转移给购买方，所以不能将其作为销售实现的依据。在房屋产权证书取得环节，因产权证办理时间难以控制，受多个政府职能部门办事程序的影响，极易造成办证时间拖延，导致收入确认滞后，所以也不能将其视为销售收入确认的必要条件。 房地产企业会计论文:房地产企业会计成本核算常见问题分析 摘要：房地产企业内会计成本核算为其财务管理工作重要的组成部分，对于房地产企业增强自身财务管理工作有着非常重要的作用。文中从房地产企业会计成本的组成分析入手，分析了当前房地产企业会计成本核算中存在的问题，并针对性的提出了提升房地产企业会计成本核算质量的对策。 关键词：房地产企业；会计；成本核算；问题 引言 房地产企业如何更好的进行自身的成本会计核算工作，将自身的经营效果客观的反应出来，不论其企业自身的发展，还是对社会、政府及普通消费者均有着非常重要的意义。但是，当前很多房地产企业在会计成本核算的过程中仍旧存在一定的问题，严重的制约了房地产企业成本控制工作的有效性，因此，全面的实现房地产企业会计成本核算常见问题及对策的分析有着较为重要的意义。 一、房地产企业会计成本的组成 1.前期工程费用、土地费用及建设安装费用 前期工程费用、土地费用及建设安装费用为房地产企业在进行房产开发中前期的主要投入成本，也是房产开发的主体内容，约占到房产开发总成本的75%以上，其中土地费用为最为关键的费用，其包含有：土地转让费用、土地征用费用、土地租用费用、出让地价费用、安置拆迁费用及耕地占用费用等。建筑安装费用是指房产开发过程中房产企业设备安装及建筑施工所消耗的费用，主要包含有：材料费、措施费及人工费。前期工程费用为房地产工程开始之前消耗的费用，主要包含有测绘费、勘测费、规划费及三通一平费等。 2.管理费用与筹资成本 管理费用为建筑施工过程中现场组织管理所产生的费用，主要包含有：房屋设备折旧费、修理费及施工人员工资等相关的费用。筹资成本为房地产企业为更好的应对建筑成本而向银行贷款产生的费用，例如，贷款利息等。 3.其他相关费用 其他相关的费用一般占据到房产开发总费用的15%左右，包含有：公共配套费用、基础建设费用等。公共配套费用包括房地产项目开发过程中出现的各种公共配套项目消耗费用，如：学校、商场、停车场及变电站等。基础建设费用包括道路、照明、煤气、电、水等相关的费用。 二、当前房地产企业会计成本核算存在的问题 1.成本核算的对象难以有效确定 房地产企业只有确定出明确的对象，才能有效的开展成本会计核算工作。但是由于房地产在开发过程中所含的项目非常多，同时多数项目具有较大的复杂性，导致在实际工作开展的过程中出现了划分过粗、过细等不确定现象。若划分的过粗，则不能将房地产开展的实际成本全面的反应出来，不利于房地产企业进行成本控制与成本分析。若划分的过细则，则房地产开发过程中很多共同费用需要进行大量的合理分配，增加了房地产开发成本会计核算工作量，降低了房地产企业成本会计核算的效率，增加了房地产企业会计成本核算工作的成本，对于房地产企业控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。 2.成本费用分配与归集的规范性较为欠缺 房地产行业现行的会计准则将公共设施建设费用、基础设施费用、土地费用等成本在归集的而过程中并没有给出明确的界定，导致房地产企业在进行会计成本核算时在尽心该部分分配与归集时存在较大的随意性。其次，很多房地产企业重视总成本核算，而忽视成本费用的归集，这在很大程度上降低了成本资料的完整性与可靠性。第三，因为当前房地产企业成本分配的方式较多，导致在具体成本分配时，不能严格的按照成本分配的原则进行，任意转换有利于房地产企业自身的分摊方法，从而导致房地产企业会计信息披露不够准确。 3.房地产企业账簿的设置不够合理 当前很多房地产企业内存在较为严重的账簿设置不够合理的情况。例如，很多房地产企业内部的明细账目设置的过于太详细，但是预售账款在进行设置时则过于的简洁，而房产建设的周期一般均较长，若出现了跨越会计年度进行核算，建筑工程项目则会记录在几个账簿上，这就在很多方面在增加了房地产企业会计核算的工作量，降低了房地产企业会计核算工作的有效性，不利于房地产企业进行自身成本控制。 三、提升房地产企业会计成本核算质量的对策 1.明确成本核算的对象 针对当前房地产企业成本核算对象较为模糊的情况，全面的明确出成本核算的对象是非常必要的。在具体的实施过程中，应当首先充分考虑工程施工的实际情况，全面的考虑：建筑结构、建筑层数、建筑用途、建筑施工队伍、建筑地点等方面的因素，合理的分配与归集上述费用，从而确定出费用的具体承担者。在进行成本核算的过程中，需全面的按照施工图中所罗列的单项开发工程进行核算。若属于同一种结构类型相同、施工及竣工时间较为相近，则由同一个施工队伍进行施工的可以将其合并为同一个成本核算的对象。若建筑工程的建设规模非常大、建设工期也比较长，则可以遵循经济责任制的原则，按照开发项目区域进行成本核算对象的确定，从而更好的明确出成本核算的对象。 2.准确的分配与归集成本费用 建筑工程在建设的过程中成本核算的对象往往较为复杂，涉及的成本核算的对象较多，导致部分成本费用不能直接的归集到具体的成本核算对象中，需采用一定针对性的方法记性成本费用的分配，从而简介的实现成本费用的归集，而不能将成本费用进行随意分摊。如，在进行建筑工程基础建设费用核算时应采用因果分析方法，按照建筑工程基础建设费用产生的原因进行全面合理的分配。其次，在进行公共配套设施费用的分配与归集时，应当按照预算的面积或者收益比例进行收益分配。第三，在进行间接费用、基础设施费用及前期工程费的分配与归集时应当按照建筑面积进行合理的分摊。第四，在进行土地拆迁费、征用费等费用的分配与归集时应按照实际占地的面积进行分摊，同时在分摊的过程中还应当坚持合理公平的原则，从企业层面出发，全面的考虑成本核算对象的实际承受能力。 3.科学合理的设置会计账簿与成本核算科目 科学合理的进行成本项目的划分，在很大程度上能够提升工程成本结构的准确性与客观性，有利于房地产企业进行成本控制与成本分析。根据当前房地产企业会计制度的相关规定，会计成本核算为房地产企业的一级科目，在该一级科目下，房地产企业应当从自身管理需要与经营特点出发，确定出合理的成本项目，开展全面的明细核算。同时在进行成本费用的罗列时，不应当罗列的太多，对于房地产企业内出现的次数较少的成本费用，例如单笔发生的费用，进行尽量的进行合并，而对于金额较大的同时陆续发生的费用应当进行单独科目的核算。 4.重视建筑项目竣工决算 当前很多房地产企业在进行会计成本核算时，往往仅重视工程决算而在多数情况下忽视工程项的竣工决算，这在很大程度上是由于影响项目竣工的因素非常多，而导致项目拖延时间较长，因此，为更好的解决上述情况，在具体的实施中，可以采用“预提费用”的方式将没有完工的工程的预算纳入到工程成本中，这样就可以将工程项目预算按照先前的计划进行，等到整个建筑工程全部竣工之后，再按照实际的支出进行项目总成本的调整。 四、结束语 综上分析，房地产企业内成本会计核算工作对于房地产企业全面的进行成本核算控制有着非常重要的作用，因此，房地产企业应重视自身会计成本核算工作，明确会计成本核算工作的对象，提升会计成本核算工作的有效性。 房地产企业会计论文:房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析 对于一个企业而言，良好的经营管理，将起到促进其未来发展的作用。而在企业的经营管理中，会计成本核算是其重要组成部分之一。通过会计成本核算，企业可清晰地了解到当下自身的经营管理过程中各项费用、成本的支出情况，进而对相关的成本、费用进行调整、控制，以起到节约成本、减少费用支出的目的，进一步地对企业的各项资源进行整合、控制，以达到促进企业的经营与发展，为其赢得更多经济效益的目的。 一、企业会计成本核算与税收规定结合的必要性 笔者所在的房地产企业成本核算主要是对工程项目发生的成本费用进行归集，按成本对象进行分配。成本对象的确定是成本核算的一个关键环节。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中各项耗费而确定的费用承担项目。一般情况下，企业在取得土地使用权后就要考虑成本对象的确定了。成本对象的确定在符合企业核算现实的情况下，应结合所得税、土地增值税的相关要求，尽可能的方便税务的计算。企业所得税中对成本对象的划分列举了以下的原则可以参考：一是可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算，不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。二是分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近。产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象行进核算。三是功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。四是定价差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 恰当的成本对象划分在税金计算时会使工作高效、简洁。笔者认为划分成本对象时国税发31号文中确定成本对象的四种原则，在实践中比较常用，同时借鉴土地增值税的相关规定，对本单位的成本对象给予确认。例如，吉林省地方税务局规定土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，经主管税务机关审核，免征土地增值税。土地增值税基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。税务机关已明确指出土地增值税基本清算单位以建设工程规划许可证为主要依据。笔者所在公司的长春子公司的项目计划分期开发，那么成本对象的划分应先分期，以每个《建设工程规划许可证》为一期，在每期中再分普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产。这种划分原则也符合国税发2009第31号文中的两种分类原则，一是同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象，即归集原则；二是项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算，即功能区分原则。在这一问题上北京市地税局则规定，一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。在实际中笔者所在公司的北京子公司土地增值税是按整个项目立项的，达到清算条件时各业态之间的成本按建筑面积分摊。依北京地税对土地增值税的清算要求，对日常成本对象的划分没有强制性的影响，但实际工作中北京项目的开发是分期进行的，各期的开工时间和交房时间各不相同，在成本对象划分时可以更多的参考国税发2009第31号文中的分类原则，例如遵循同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象，比较符合现实情况。 二、会计成本核算与企业内部工程管理结合的必要性 良好的会计成本核算需要财务部门和造价、工程等相关部门密切的配合。目前绝大多数房地产项目都是分期开发，在一期中分别取得若干个规划许可证，每个规划许可证对应一个标段，每个标段招标一个总包，工程管理上通常认为总包之间形成竞争，便于管理。造价部门通常是一期出一个目标成本，一期中再分若干标段通常没有单独的目标成本。鉴于这种情况，财务部门在项目初期就需要和工程及造价部门密切合作，参与项目的分区，尽量把成本项目的划分和实际工程进度统一起来，如果项目需要按规划许可证作为土地增值税的清算单位，在项目实施规划时就不宜在一期地块里取得太多规划许可证，过细的划分不利于为整个区域服务的合同的分摊，如交评、环评等通常整个项目出具一个，需要在各期分摊，绿化、电力的合同通常是一期签订一个，规证的范围太小，容易出现为区域整体服务的合同还没执行完，有的区域已经需要土地增值税清算了，未发生的成本在土地增值税清算时不予扣除，造成实际成本偏小。 为项目整体服务的合同怎样在不同期、不同标段之间拆分，需要造价部门的主导，使拆分情况比较贴近工程的实际情况，如果交房确认收入是依据标段进行，目标成本的划分也按标段区分，会很大程度上方便成本的结转。所以在项目初期能和工程、造价部门密切合作，使成本对象的划分方便未来的财务计算，同时和项目的实操过程结合起来，可以使后面的工作事半功倍。 笔者所在公司的云南子公司在土地增值税清算的案例有值得财务人员思考的地方。云南项目分四期滚动开发，前两期工程结束后，土地增值税前两期也清算完毕。整个项目的规划进行了一次调整，政府要求整个项目配建一个中学，公司认为中学建成移交政府，没有收入，准备在最后一期建中学，减少占压资金时间。第三期达到土地增值税清算条件时，财务部门根据未来市场走势对三、四期项目的增值情况做了一个预测，认为第三期的增值率最高，中学的建设成本放入第三期，可以使项目的土地增值税减少，但工程安排上中学要在第四期建设，第三期结束后，中学仅发生了少量前期成本，对于没有发生的成本土地增值税清算时不予认可，最终第三期以较高的增值率缴纳了土地增值税，目前第四期正在销售，项目的增值率低于第三期，第三期土地增值税的清算成了项目的一个遗憾。这个案例使我们清楚的看到，在项目之初，财务部门就需要和工程部门共同分析项目的分期与成本对象的确定，分期的确定会对后续项目的缴税产生不可逆转的影响。 三、会计成本与计税成本 房地产项目完成竣工交房后开始确认收入，同时结转成本。交房时各项施工合同往往还没有结算，此时总成本依靠造价部门提供的动态成本为参考，我们通常把这种成本看成会计成本，例如A区实现了全部交房，确认收入10亿元，目标成本7亿元，其中已签订合同总额6亿元，合同实际付款5亿元，我们通常按7亿元结转成本，把已签订合同未支付部分1亿元计入应付账款，对于在目标成本范围内但没有签署合同的1亿元，用预提成本来表示。企业在进行年度所得税汇算清缴时，税务师事务所往往会根据项目的实际支付情况及相关文件规定允许预提计入完工产品的费用，得出计税成本，对于以下几项所得税时允许预提计入完工产品的成本，一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。一般会迟于主体结构完工的绿化景观工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费，不允许预提税前扣除。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。在项目还未完成结算时计税成本通常小于财务成本，汇算清缴时需要对应纳税所得额调增，随着项目结算陆续完成，计税成本会和会计成本越来越接近，但现实中有一个问题比较影响会计成本的准确性，就是造价部门出具的目标成本的准确性。造价部门为确保项目的最终成本不突破目标成本，通常会将目标成本制订的偏宽松，在项目没有结算完成时，财务部门都在用目标成本作为依据，可能会造成项目成本虚高。例如目标成本比已签合同金额多1亿元，财务结转成本时计入了预提成本，项目完成结算后增加成本只有2000万元，8000万元需要冲回成本，如果冲回成本当年没有新确认的成本，在财务报表中会出现成本负值，这其实是一个前期差错了，可能使报表使用者对以前年度核算的可靠性产生质疑。计税成本和会计成本表面上看是税会差异，但实质上笔者更认为是整个项目的管理问题，或是造价部门的管理问题，所以项目准备交付使用时，财务部门应及时和造价部门沟通，请造价部门谨慎预计预估成本。 四、当前企业会计成本核算所存在的问题 （一）企业内部管理人员的成本核算观念相对落后 在当代的企业中，很多的管理层及财务人员，在自身的观念中并未对会计成本核算予以重视。多数的企业管理者更重视企业的经营效益，往往忽略了对企业进行成本核算管理。在其的认知中，还尚未对成本控制、成本效益形成一种管理观念。而实际上，成本核算管理对于企业的经营，利润的获取有着非常重要的影响作用。相关的管理人员，可根据相关的成本核算数据，来对当前企业的经营情况进行分析、管控。另一方面，企财务工作往往是很繁杂，有很多事物等待人们去处理，由于管理人员对于成本核算管理的忽视，往往会将企业成本核算管理工作放到最后来处理。这势必会导致当前的企业会计成本核算不够严谨，对企业会计成本核算的准确性带来负面的影响。 （二）进行会计成本核算时企业内部相互沟通不够 对于一个企业而言，成本的构成、费用的支出是较为繁琐与复杂的，以工程成本核算为例，项目初始各相关部门能对成本对象的划分达成一致，日后会方便成本的归集与分配。但现实中，往往部门之间缺乏合作，对成本对象的划分各不一致。项目开始阶段对成本核算考虑不够全面、没有进行整体纳税的规划，因此，在对成本进行相应的核算时便出现了偏颇与漏洞，开发接近尾声时，才发现财税问题突出，但事实无法再改善了。 这个问题的解决主要依靠各方的积极沟通，站在整个项目的高度来整体策划，各部门为实现相同的目标而相互配合，积极开展工作，使项目的整体核算连续、合理、准确。 （三）企业会计成本核算过于随意 日常核算中对于行政部门的花费支出在核算上比较统一，但在工程项目中除土地、建安施工支出外的各项支出，核算时使用的科目随意性较大，同一集团内的各公司在成本归集分配上使用的科目都各不相同。对于这点笔者认为日常核算中首先应遵从企业会计准则的要求，其次同一集团对相同事物的处理应尽量一致，提高集团日常核算水平。 会计成本核算过于随意还体现在，结转成本时更多的考虑是当期利润是否合适，甚至出现为了使利润达到某种程度，人为调节成本的高低，这也是在新增收入成本较小情况下，成本冲回会使当期成本出现负数的原因之一。笔者认为成本核算应给予充分重视，在企业的经营中，会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。为了迎合利润的需要，成本被人为的调整，使得报表使用者无法获得可靠的成本核算数据，进而影响到了其对于企业策略的准确判断，对企业整体的经营与发展是不利的。 （四）企业内部的财务人员素质水平有待提高 企业会计成本的核算最终是需要相关的专业人员来完成的，而目前很多企业中的财务人员，其自身的专业水平有限，加之财务日常核算繁忙，缺乏对成本核算合理性的思考，另外，一些财务人员思想松懈、工作进行不到位，认真度不够。敷衍了事的工作作风，最终会导致计算的结果存在误差，影响财务核算的准确性。 五、如何来有效地解决企业会计成本核算中的诸多问题 在企业的经营中，会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。因此，我们应及时地来对核算中所存在的问题进行改进与完善，以对企业的经营发展起到一定的促进性作用。以下是相关的一些应对措施： （一）规范企业会计成本核算方法、科学化计量 企业应根据自身生产经营的特点，在遵守会计准则的基础上选择适合自己的会计成本核算方法，科学地来对自身企业所发生的成本进行相应的计量、核算。其次，在对企业进行成本核算时，思维应开阔，不要只是局限在有限的核算方法下，可根据实际情况将各种核算方法结合使用，这将提升企业会计核算成本的准确性。同时，由于企业会计成本核算工作的繁琐性、巨大性，相关人员在进行核算时，可寻找相应的简化计算方法，在不改变核算方法本质的情况下，科学、合理地来简化核算步骤，以快速、准确地完成当前企业的会计成本核算工作。 房地产企业会计论文:房地产企业会计核算中会计与税法差异分析 【摘要】随着近年房地产产业的快速发展，目前其已然成为我国的支柱性产业之一，其也是我国税收的主要来源性产业之一。与此同时，房地产企业的自身经营较为复杂、生产周期较长、相应的项目投资也较大，因而该行业同样也存在着较高的风险性。然而，在该行业中，实际的会计处理与税法处理方面存在着一定的差异，这在一定程度上影响到了国家的税务收纳、企业的有序化发展。因此，合理地对此差异进行处理是非常重要的。本文主要就房地产企业会计核算与税法之间所存在的差异及相应的解决方法进行相关论述。 【关键词】房地产企业 会计核算 税法 差异 由于房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响，因而它的有序化、健康发展对于我国的经济有着一定的拉动性作用，同时也于一定程度上影响到国家的税收。然而，由于房地产企业销售形式上的多样化及会计准则与税法相关规定上的不一致情况，致使房地产企业在会计核算与税法规定下的相关处理方面产生了较大的差异，这使得企业财务报表无法真实地反映出企业的经营状况。因此，对于房地产企业而言，处理好会计核算与税法核算上的差异对于规范房地产企业有着一定的促进性作用，是房地产企业健康发展的基础。 一、房地产企业会计核算与税法核算所存在的差异 （一）会计与相应税目间存在的差异 1.会计核算与营业税间的差异。对于房地产企业而言，在其发生经营产生收入后应相应地缴纳营业税。但是，由于会计准则与税法的相关规定，对于收入的确定存有不同，进而在营业税的缴纳、计量上便产生了差异。这主要是因为在房地产企业的销售中存有预售情况，进而在会计账务上出现了预收账款情况，而在会计准则中是不将预收账款确认为收入的，在没有形成收入的情况下，则无需进行营业税的计量。但是，在税法的相关规定中，对于这一情况进行了相应的规定，明确对于该类情况同样应缴纳营业税。因此，在房地产企业中，虽然企业缴纳了营业税及相关附加费用，但是却无法得到确认。 2.会计核算与所得税间的差异。根据税法的相关规定，房地产企业所应缴纳的所得税额应以应纳税所得额为基础来进行计算。而应纳税所得额是按照会计核算中的利润总额为依据，以税法规定为准则来进行相应调整后获得的。然而，在会计准则下，预收账款下的金额则不应被确认为收入，按会计的配比性原则，因此也相应地不存在与预收账款相对对应的毛利情况。但是，在税法的规定下，即便是没有被确认收入的预收账款同样也存在毛利情况，应按相关的规定进行所得税申报处理。 例如：某市的房地产开发企业，在2013年的预收账款下有预收账款2000万元，并未达到交付使用的条件，企业所在地的成本利润率为10%，所得税率30%，相关的处理如下： 会计核算上的毛利润=营业收入-营业成本=0-0=0元 税法核算下的毛利润=预售收入（预收账款金额）*成本利润率=2000*10%=200万元 会计核算上与税法核算上的差异=200-0=200万元 会计核算上的所得税额=0*30%=0元 税法核算上的所得税额=200*30%=60万元 通过例题，我们可以直观地看出不同核算方法下所产生的所得税差异情况。 （二）会计核算下的后续计量与纳税调整上所存在的差异 在投资性房地产的后续计量上存有两种计量方法，一是成本法计量，一是公允价值模式法。不同的计量方法下与税法的相应核算呈现出不同的差异形式，而会计核算与税法核算所出现的差异主要是针对投资性房地产减值准备的处理上而形成的。 1.成本模式法下的后续计量处理。在对房地产企业进行后续计量中，我国的税法中对投资性房地产的减值准备进行了详细的规定。其指出：当投资性房地产的账面价值小于计税基础时，所形成的可抵扣性的暂时差异，应相应地来调增此时的应纳税所得额；而当投资性房地产的账面价值大于计税基础时，则应相应地调减应纳税所得额。由于会计准则中规定：对于已确认了的资产减值准备是不允许转回的。因此，这种按可抵扣的暂时性差异所确认的递延资产只有在处置房地产时才能全部转回。 例如：2010年A企业购入一写字楼准备出租，于4月10日双方签合同确定A企业将写字楼出租给B企业，并约定从购买日起，将该写字楼出租给B企业。4月15日，A企业花1000万元购买了写字楼，假定此楼使用的寿命为20年，预计净残值20万元，企业所得税率30%，按相关合同，B企业每月支付租金5万元。在2010年12月，该写字楼发生减值迹象，A企业于2010年12月31日计提减值准备200万元，A企业的相关会计分录为： 购入写字楼时的会计分录为： 借：投资性房地产-写字楼 1000万元 贷：银行存款 1000万元 每月计提折旧的分录为： 借：其他业务成本4.08万元 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 4.08万元 计算公式=（1000-20）/20/12=4.08万元 A企业确认租金收入的分录为： 借：银行存款（现今） 5万元 贷：其他业务收入 5万元 2010年末计提减值准备分录为： 借：资产减值损失 200万元 贷：投资性房地产减值准备 200万元 假设只有计提的减值准备200万元形成了暂时性差异，在投资性房地产账面价值小于计税基础时的递延所得税分录为： 借：递延所得税资产 60万 贷：所得税费用-递延所得税费 用 60万 2.公允价值模式法下的后续计量处理。投资性房地产企业在采用公允价值法进行后续的账务处理时，会计核算与税法核算的主要差异为：其一，公允价值的变动。在会计核算时予以确认而税法不予以确认时所形成的变动损益，应进行相应的纳税调整；其二，对于发生的折旧、摊销情况，税法上可正常处理，并允许在税前进行抵扣。 二、房地产企业应如何来应对会计处理与税法处理上所产生的差异 （一）针对预收账款问题而引发的会计与税法的差异情况进行调理 为了同时满足会计法规与税法的规定，相关房地产会计人员在对预收账款进行处理时，可在收到预收账款时不进行会计处理，而在实际缴纳营业税金及附加时再进行会计处理。处理的分录为借“应缴税费-相应科目名称”、贷“银行存款（现金）”，但并不对该税金进行结转。年末时，将此类税费结转到递延所得税科目下，相关分录为借“递延税费-营业税金及附加”、贷“应缴税费-相应税费名称”，并在报表中加以说明。这种会计处理方法既符合了会计准则下的配比原则，又达到了税法要求，同时考虑到了报表的需求。 （二）进一步协调会计核算下与税法规定所产生的差异 在对公允价值进行计量时，按照相关规定可将账面价值与公允价值的差异计入到当期损益，并计入到应纳税所得额中，对可抵扣折旧税前予以抵扣，这将极大程度上减少会计核算与税法核算间的差异。 三、结语 由于房地产自身经营模式的原因，致使其在以会计准则进行账务处理时与税法核算之间产生了较大的差异。因此，相关人员应充分地了解差异产生的原因，有针对性地、恰当地来进行调整，尽量将二者协调一致，以促进房地产企业有序化的经营与发展。 房地产企业会计论文:房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析 对于一个企业而言，良好的经营管理，将起到促进其未来发展的作用。而在企业的经营管理中，会计成本核算是其重要组成部分之一。通过会计成本核算，企业可清晰地了解到当下自身的经营管理过程中各项费用、成本的支出情况，进而对相关的成本、费用进行调整、控制，以起到节约成本、减少费用支出的目的，进一步地对企业的各项资源进行整合、控制，以达到促进企业的经营与发展，为其赢得更多经济效益的目的。 一、企业会计成本核算与税收规定结合的必要性 笔者所在的房地产企业成本核算主要是对工程项目发生的成本费用进行归集，按成本对象进行分配。成本对象的确定是成本核算的一个关键环节。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中各项耗费而确定的费用承担项目。一般情况下，企业在取得土地使用权后就要考虑成本对象的确定了。成本对象的确定在符合企业核算现实的情况下，应结合所得税、土地增值税的相关要求，尽可能的方便税务的计算。企业所得税中对成本对象的划分列举了以下的原则可以参考：一是可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算，不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。二是分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近。产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，可作为一个成本对象行进核算。三是功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。四是定价差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 恰当的成本对象划分在税金计算时会使工作高效、简洁。笔者认为划分成本对象时国税发31号文中确定成本对象的四种原则，在实践中比较常用，同时借鉴土地增值税的相关规定，对本单位的成本对象给予确认。例如，吉林省地方税务局规定土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，经主管税务机关审核，免征土地增值税。土地增值税基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。开发项目或分期开发项目的确认以房地产业管理职能部门核发的建设工程规划许可证为主要依据。税务机关已明确指出土地增值税基本清算单位以建设工程规划许可证为主要依据。笔者所在公司的长春子公司的项目计划分期开发，那么成本对象的划分应先分期，以每个《建设工程规划许可证》为一期，在每期中再分普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产。这种划分原则也符合国税发2009第31号文中的两种分类原则，一是同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象，即归集原则；二是项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算，即功能区分原则。在这一问题上北京市地税局则规定，一个房地产开发项目中包括不同商品房类型的，应将整体项目作为清算对象。如需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。在实际中笔者所在公司的北京子公司土地增值税是按整个项目立项的，达到清算条件时各业态之间的成本按建筑面积分摊。依北京地税对土地增值税的清算要求，对日常成本对象的划分没有强制性的影响，但实际工作中北京项目的开发是分期进行的，各期的开工时间和交房时间各不相同，在成本对象划分时可以更多的参考国税发2009第31号文中的分类原则，例如遵循同一开发地点、竣工时间相近的项目归集为同一成本对象，比较符合现实情况。 二、会计成本核算与企业内部工程管理结合的必要性 良好的会计成本核算需要财务部门和造价、工程等相关部门密切的配合。目前绝大多数房地产项目都是分期开发，在一期中分别取得若干个规划许可证，每个规划许可证对应一个标段，每个标段招标一个总包，工程管理上通常认为总包之间形成竞争，便于管理。造价部门通常是一期出一个目标成本，一期中再分若干标段通常没有单独的目标成本。鉴于这种情况，财务部门在项目初期就需要和工程及造价部门密切合作，参与项目的分区，尽量把成本项目的划分和实际工程进度统一起来，如果项目需要按规划许可证作为土地增值税的清算单位，在项目实施规划时就不宜在一期地块里取得太多规划许可证，过细的划分不利于为整个区域服务的合同的分摊，如交评、环评等通常整个项目出具一个，需要在各期分摊，绿化、电力的合同通常是一期签订一个，规证的范围太小，容易出现为区域整体服务的合同还没执行完，有的区域已经需要土地增值税清算了，未发生的成本在土地增值税清算时不予扣除，造成实际成本偏小。 为项目整体服务的合同怎样在不同期、不同标段之间拆分，需要造价部门的主导，使拆分情况比较贴近工程的实际情况，如果交房确认收入是依据标段进行，目标成本的划分也按标段区分，会很大程度上方便成本的结转。所以在项目初期能和工程、造价部门密切合作，使成本对象的划分方便未来的财务计算，同时和项目的实操过程结合起来，可以使后面的工作事半功倍。 笔者所在公司的云南子公司在土地增值税清算的案例有值得财务人员思考的地方。云南项目分四期滚动开发，前两期工程结束后，土地增值税前两期也清算完毕。整个项目的规划进行了一次调整，政府要求整个项目配建一个中学，公司认为中学建成移交政府，没有收入，准备在最后一期建中学，减少占压资金时间。第三期达到土地增值税清算条件时，财务部门根据未来市场走势对三、四期项目的增值情况做了一个预测，认为第三期的增值率最高，中学的建设成本放入第三期，可以使项目的土地增值税减少，但工程安排上中学要在第四期建设，第三期结束后，中学仅发生了少量前期成本，对于没有发生的成本土地增值税清算时不予认可，最终第三期以较高的增值率缴纳了土地增值税，目前第四期正在销售，项目的增值率低于第三期，第三期土地增值税的清算成了项目的一个遗憾。这个案例使我们清楚的看到，在项目之初，财务部门就需要和工程部门共同分析项目的分期与成本对象的确定，分期的确定会对后续项目的缴税产生不可逆转的影响。 三、会计成本与计税成本 房地产项目完成竣工交房后开始确认收入，同时结转成本。交房时各项施工合同往往还没有结算，此时总成本依靠造价部门提供的动态成本为参考，我们通常把这种成本看成会计成本，例如A区实现了全部交房，确认收入10亿元，目标成本7亿元，其中已签订合同总额6亿元，合同实际付款5亿元，我们通常按7亿元结转成本，把已签订合同未支付部分1亿元计入应付账款，对于在目标成本范围内但没有签署合同的1亿元，用预提成本来表示。企业在进行年度所得税汇算清缴时，税务师事务所往往会根据项目的实际支付情况及相关文件规定允许预提计入完工产品的费用，得出计税成本，对于以下几项所得税时允许预提计入完工产品的成本，一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；二是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。一般会迟于主体结构完工的绿化景观工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费，不允许预提税前扣除。三是应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。在项目还未完成结算时计税成本通常小于财务成本，汇算清缴时需要对应纳税所得额调增，随着项目结算陆续完成，计税成本会和会计成本越来越接近，但现实中有一个问题比较影响会计成本的准确性，就是造价部门出具的目标成本的准确性。造价部门为确保项目的最终成本不突破目标成本，通常会将目标成本制订的偏宽松，在项目没有结算完成时，财务部门都在用目标成本作为依据，可能会造成项目成本虚高。例如目标成本比已签合同金额多1亿元，财务结转成本时计入了预提成本，项目完成结算后增加成本只有2000万元，8000万元需要冲回成本，如果冲回成本当年没有新确认的成本，在财务报表中会出现成本负值，这其实是一个前期差错了，可能使报表使用者对以前年度核算的可靠性产生质疑。计税成本和会计成本表面上看是税会差异，但实质上笔者更认为是整个项目的管理问题，或是造价部门的管理问题，所以项目准备交付使用时，财务部门应及时和造价部门沟通，请造价部门谨慎预计预估成本。 四、当前企业会计成本核算所存在的问题 （一）企业内部管理人员的成本核算观念相对落后 在当代的企业中，很多的管理层及财务人员，在自身的观念中并未对会计成本核算予以重视。多数的企业管理者更重视企业的经营效益，往往忽略了对企业进行成本核算管理。在其的认知中，还尚未对成本控制、成本效益形成一种管理观念。而实际上，成本核算管理对于企业的经营，利润的获取有着非常重要的影响作用。相关的管理人员，可根据相关的成本核算数据，来对当前企业的经营情况进行分析、管控。另一方面，企财务工作往往是很繁杂，有很多事物等待人们去处理，由于管理人员对于成本核算管理的忽视，往往会将企业成本核算管理工作放到最后来处理。这势必会导致当前的企业会计成本核算不够严谨，对企业会计成本核算的准确性带来负面的影响。 （二）进行会计成本核算时企业内部相互沟通不够 对于一个企业而言，成本的构成、费用的支出是较为繁琐与复杂的，以工程成本核算为例，项目初始各相关部门能对成本对象的划分达成一致，日后会方便成本的归集与分配。但现实中，往往部门之间缺乏合作，对成本对象的划分各不一致。项目开始阶段对成本核算考虑不够全面、没有进行整体纳税的规划，因此，在对成本进行相应的核算时便出现了偏颇与漏洞，开发接近尾声时，才发现财税问题突出，但事实无法再改善了。 这个问题的解决主要依靠各方的积极沟通，站在整个项目的高度来整体策划，各部门为实现相同的目标而相互配合，积极开展工作，使项目的整体核算连续、合理、准确。 （三）企业会计成本核算过于随意 日常核算中对于行政部门的花费支出在核算上比较统一，但在工程项目中除土地、建安施工支出外的各项支出，核算时使用的科目随意性较大，同一集团内的各公司在成本归集分配上使用的科目都各不相同。对于这点笔者认为日常核算中首先应遵从企业会计准则的要求，其次同一集团对相同事物的处理应尽量一致，提高集团日常核算水平。 会计成本核算过于随意还体现在，结转成本时更多的考虑是当期利润是否合适，甚至出现为了使利润达到某种程度，人为调节成本的高低，这也是在新增收入成本较小情况下，成本冲回会使当期成本出现负数的原因之一。笔者认为成本核算应给予充分重视，在企业的经营中，会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。为了迎合利润的需要，成本被人为的调整，使得报表使用者无法获得可靠的成本核算数据，进而影响到了其对于企业策略的准确判断，对企业整体的经营与发展是不利的。 （四）企业内部的财务人员素质水平有待提高 企业会计成本的核算最终是需要相关的专业人员来完成的，而目前很多企业中的财务人员，其自身的专业水平有限，加之财务日常核算繁忙，缺乏对成本核算合理性的思考，另外，一些财务人员思想松懈、工作进行不到位，认真度不够。敷衍了事的工作作风，最终会导致计算的结果存在误差，影响财务核算的准确性。 五、如何来有效地解决企业会计成本核算中的诸多问题 在企业的经营中，会计成本核算对其经营、发展都有着一定的促进性作用。因此，我们应及时地来对核算中所存在的问题进行改进与完善，以对企业的经营发展起到一定的促进性作用。以下是相关的一些应对措施： （一）规范企业会计成本核算方法、科学化计量 企业应根据自身生产经营的特点，在遵守会计准则的基础上选择适合自己的会计成本核算方法，科学地来对自身企业所发生的成本进行相应的计量、核算。其次，在对企业进行成本核算时，思维应开阔，不要只是局限在有限的核算方法下，可根据实际情况将各种核算方法结合使用，这将提升企业会计核算成本的准确性。同时，由于企业会计成本核算工作的繁琐性、巨大性，相关人员在进行核算时，可寻找相应的简化计算方法，在不改变核算方法本质的情况下，科学、合理地来简化核算步骤，以快速、准确地完成当前企业的会计成本核算工作。 （二）提高企业内部相关会计人员的专业能力、综合素养 为了确保企业会计成本核算的正确性，企业应加强对于企业内部相关财务人员专业水平、综合素质的培养，并定期地对其进行相关业务的培训，同时有针对性的来制定相应的考核、奖惩等管理制度，以对其的工作情况进行相应的考核与监督。同时在这个过程中，给予优秀财务人员奖励，以激励其来更好的完成相应工作。对于那些业务能力较弱、工作中经常出现错误的财务人员应给予批评，以提高其对于工作的重视度，督促其认真的来完成工作。除此之外，还要对其会计职业道德进行相应的培训，以端正其道德操守，提升其自我认识，最终达到促使其综合素质提高的目的，使其以更高的水平来完成企业会计成本核算工作，保证核算数据的准确性，更好地服务于企业。 （三）企业的管理层要重视财务成本工作 企业的会计成本核算为企业的科学化、正确化管理提供了有效的数据参考，保证企业会计核算的准确性、合理性，而且企业好的税收筹划都是和成本紧密相连的，因此从管理者的层面应重视成本的核算工作，给予成本核算人员必要的支持，使核算人员有时间对企业的成本核算进行思考，不断优化成本核算的方法；为具体工作人员提供必要的培训机会，包括系统内财务人员的工作交流。其次，有了管理层的支持，成本核算才能真正和工程进度、税收筹划等结合起来。如前面所举的云南子公司的案例，如果在工程安排上三期时就开始中学的建设，使中学的建造成本按最有利的比例分摊计入三期的总成本，有效降低第三期的增值额，可以为公司带来很大的税收节约。但这种筹划涉及项目整体的施工安排、造价测算和销售测算，没有公司管理层的支持，紧靠财务部门一己之力，很难完成当初设想的方案。企业管理层应从自身意识里真正重视会计成本的核算，将成本看成提高投资收益的重要一项，在企业中构建完整的会计核算体系，使企业的成本核算水平不断提高。 总之，企业要想在激励的角逐中获取到更大的利润，立于不败之地，不断地来对自身的管理进行完善与改进是非常必要的。而会计成本核算是企业成本管理中的基础、同时也是非常重要的一个环节。企业通过去完善、改进、提升相应的核算方法、科学正确的反映企业成本的发生情况，是企业自身管理水平的一种提升。不仅如此，在具体的实践应用中，会计成本核算工作是繁琐而复杂的，这便要求相应的会计人员在思想上加以重视，提升自身的专业能力，在实际的核算中准确而全面地来完成企业成本核算工作。从某种意义上来说，良好的成本核算将促进企业的经营，为企业赢得更多的利润，对企业的未来发展将起到积极性作用。 房地产企业会计论文:避免房地产企业会计信息失真的措施 [摘 要]房地产企业会计信息失真会对房地产企业健康发展及我国经济发展产生一定的危害。为使房地产企业实现可持续发展，应采取有效的措施，加强会计控制，避免信息失真现象继续发生。 [关键词]信息失真 原因 措施 0前言 最近几年，房地产行业经历了严峻的考验，并也逐步走向成熟，在我国经济建设中发挥着越来越多的作用。在目前我国的城市化建设中，对房地产企业提出了更高的要求。房地产企业只有加强内部管理，才能在激烈的行业竞争中占有一席之地。财务管理是房地产企业经营管理的重要组成部分，对企业经营与合理决策起着重要的作用。因此，房地产企业只有加强会计控制，避免会计信息失真现象发生而影响企业的发展。 1 房地产企业会计信息失真的原因 导致房地产企业会计信息失真的原因是来自多个方面的，既有企业内部利益的因素，也有外部制度、监管等方面的因素，具体包括以下几个方面。第一，财务舞弊造成会计信息缺乏真实性和可靠性。房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点，且由于工程结构的原因，在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程，使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认，这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广泛的空间，从而使其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。第二，滥用会计准则导致会计信息失真。由于我国房地产行业的特殊性，使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法，使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如，在配比原则方面，由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行，导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异，使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况，从而为企业操控利润提供了巨大空间。第三，随意确认会计事项导致会计信息失真。由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度，使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性。例如：在收入确认方面，有的开发企业在商品房交付后予以确认，有的在收讫房屋销售款后确认，有的在办妥产权转移手续后予以确认，有的则视收益情况随意确认，不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响，从而导致企业会计信息严重失真。第四，外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力。由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门，使得各类开发信息过于分散难以得到共享，从而无法对开发商进行有效监管，促使其利用虚假会计信息牟取私利。此外，由于相关法律体系的不完善，使得同巨额利润相比，开发商虚假会计的违法成本相对较低，一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金，惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。 2 房地产企业会计信息失真的影响 导致房地产企业会计信息失真的原因既有客观因素，也有主观因素，因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响。会计信息失真对债权人的影响，与企业股东不同，企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益，其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而，作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行，其在进行信贷决策时，最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之，房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则，就成为保护债券人利益的关键，这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则，并扣除未来所面临的损失，而不包括未来可能的收益。显然，目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。会计信息失真对政府政策调控的影响，会计信息是各种经济信息的基础，是政府部门制定各项经济政策的重要依据。由于会计信息占了社会经济信息总量的70%以上，因而房地产企业会计信息质量的高低直接决定了经济信息的总体质量，从而对政府宏观调控等经济决策的质量造成重要影响。但是，我国房地产开发企业会计信息失真是不争的事实，如隐匿企业收入、虚增企业成本等，直接影响了包括税收政策、货币政策在内的各项宏观调控政策，在一定程度上扰乱了整个经济工作的正常秩序，阻碍了我国现代化的进程。会计信息失真对投资者会产生误导，从客观上看，由于房地产行业投入产出具有较强的周期性，表现为不同的会计期间业绩往往波动较大，如项目建设期内往往业绩不佳，而竣工后则业绩突飞猛进，因而一般的公司业绩评价指标无法正确、客观、全面的放映企业正式经营情况，从而造成会计信息失真，对投资者造成误导；从主观上看，企业管理是为了企业利益，通过随意确认预提账款、任意摊销预提开发费用、虚列成本支出等方式控制会计信息披露造成企业会计信息严重违背客观性原则，欺骗了投资者等信息使用者。 3 避免房地产企业会计信息失真的措施 首先要建立和完善的房地产行业会计规范体系，根据房地产行业的特殊性，应在我国现行的《企业会计制度》中，针对房地产企业会计中一些特殊事项，规定具体的会计准则或会计制度，以规范和统一企业会计核算，从而增强房地产企业会计信息中企业财务信息和经营业绩信息的可比性和有用性。应补充和完善房地产行业会计业务的行为准则，避免房地产开发企业会计人员依据企业需要，做出不规范的会计处理。其次是改进与完善会计信息的披露制度，提高会计信息披露的真实性和可靠性，通过立法建立健全保证房地产开发企业会计信息真实可靠的法规法则，如要求增加会计信息披露的频率和范围，增加非财务信息的披露等，做到有法可依、执法必严；拓宽信息披露渠道；进一步完善房地产企业财务报表外审制度以及注册会计师管理制度，给会计信息的可靠性提供一个较好的经济和法律环境。再次政府要加强对房地产行业的监管和违规惩罚力度，在政府部门中建立健全房地产信息沟通制度，建立跨部门的房地产信息管理中心，定期召开联系会议交流房地产项目开发进展的相关信息，以实现对房地产开发项目的动态监管，杜绝会计信息造假价的空间；加大对开发商会计信息的审查范围和惩罚力度，提高其会计信息造假的违法成本。通过采取征收高额罚款、累进税率、社会公示等方式对歪曲会计信息的房地产开发企业直接给予经济处罚，多渠道督促开发商自觉守法；对所有房地产开发企业采取信用评级机制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不实信息的企业。最后是积极培育第三方会计信息的专业用户，通过利用专业用户所具有的识别和分析能力，对房地产开发企业的会计信息质量进行分析和评价，有助于改善投资者被房地产开发企业会计信息误导的程度。 4 结束语 总之，应针对房地产行业发展及管理现状，认真分析房地产企业会计信息失真的原因，采取有效的措施，避免房地产企业会计信息失真现象的发生。 房地产企业会计论文:提高我国房地产企业会计信息质量问题探讨 摘要：我国房地产企业由于内部管理的不完善、不到位而导致目前会计信息严重失真,已成为目前经济生活中较普遍的现象。与其它行业相比，房地产行业的会计核算程序和方法等都具有明显的差异性。通过对房地产企业会计信息失真的根源分析，阐述了房地产企业如何控制会计信息失真的若干预防对策。 关键词：房地产；会计信息；信息失真；预防对策 0引言 会计信息作为全面反映企业资产负债表的一个信息系统，是企业各级管理层进行正常经营决策的必须条件，会计信息客观真实性要求必须提高会计信息的质量，保证会计信息的生成过程客观、真实、可靠、真实反映会计主体的经营状况和经营成果，它是投资者、债权人了解企业财务状况和经营成果的重要渠道。 房地产企业的经济效益及其发展对建筑业乃至整个国民经济关系重大。然而房地产企业的发展，在很大程度上取决于房地产企业的经营管理水平。市场经济条件下，房地产企业的财务活动日益丰富，也日渐复杂，并在房地产企业整个经营管理工作中处于举足轻重的地位，其成效如何，直接关系到房地产企业的兴衰成败。 1房地产企业会计信息失真的根源分析 1.1利益驱动 经济利益的驱使是多数房地产企业热衷于会计造假行为的主要原因。房地产企业管理者出于扩大经营业绩和完成考核指标的目的，冒险违反会计准则及制度，指使或强迫会计人员擅自更改会计信息，或者编制虚假财务会计报告，以能够偷逃税收、少交管理费，最后造成会计信息质量的下降。 1.2会计人员的职业道德素质、业务水平有待高及法制观念淡薄 会计人员的职业判断力，是会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力。例如，房地产开发企业成本核算对象、成本项目、成本计算方法的确定，需要会计人员做出合理的判断和选择。又如有的房地产企业一些领导为了考核政绩指使财务人员做虚假的账表，会计人员由于不熟悉会计原理和有关会计制度和法规，从而乱记账，造成核算失误，致使会计信息失真。有的房地产企业负责人对内部控制重视不够，员工认识不足，内部会计控制制度不健全；有的房地产企业会计人员数量不足、素质不高而造成记账随意、手续不清、差错频繁和会计资料严重散失等。此外，房地产企业会计人员的监督意识不强，法制观念淡薄，缺乏职业风险意识，职业判断能力弱，自我管制能力差，惟命是从，在权大于法的思想支配下，有意造假，使得会计信息失真在所难免。 1.3会计准则及会计制度不够完善 随着我国市场经济体制的建立和逐步完善,我国先后了《企业会计准则》、《企业会计制》、《关联方关系及其交易的披露》等16项具体会计准则。但随着新的经济行为、经济业务、市场工具不断涌现,会计准则的缺陷同样也存在于会计制度。总体看来，我国目前还没有形成健全的财会、审计法律法规体系，许多法律法规尚未建立，已经建立的法律法规又不严密。此外，现有的会计制度对未来会计环境的变化缺乏科学和前瞻性的分析和预测，在新问题、新情况不断出现的情况下，往往会超出会计制度所规定的范围。而建筑业现在正处在改制期，相关的会计体制并不健全，这就可能导致企业的会计核算不确定，即不能够对企业所发生的交易和事项进行客观、公允的确认、计量和报告。 1.4监督体系功能缺位 我国目前的监督体系可以概括为会计监督、内部审计监督和外部监督三部分。第一，从我国现有的会计监督体制来看，房地产企业会计机构是自行设置，会计负责人基本是由单位领导直接任用的，这就决定了单位的会计工作实际上就是为本单位的经济活动服务，因而很难避免会计信息随单位领导的意愿而改变，以致企业的经济活动不能真实、客观的反应，更谈不上监督了。第二，内部审计监督不完善，制度不健全，内部监督力量微弱，无法充分发挥其应有的内部审计职能。第三，从单位外部的监督来看，房地产企业的会计报表还没有完全纳入发达的审计监督范围，监督力度不够。监督的社会职能还未充分发挥出来，这也为提供虚假的会计信息创造了条件。同时，存在着较多房地产企业不重视财务管理的思想，不重视企业监督和管理机制，不重视加强审计的监管机能，造成财务管理无制度，账物不符，会计记账混乱。 2 提高房地产企业会计信息质量的对策和措施 2.1建立和完善房地产行业的会计规范体系 房地产行业具有其特殊性，原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求，相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性。然而，中国现行的《企业会计制度》和最新《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着中国大陆开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。 2.1.1完善会计制度，健全法制，加强监督 新颁布的《会计法》中的一项重要内容就是明确了企业负责人对会计信息失真所承担的责任,大大降低了企业负责人对会计信息质量的不利影响,并促使其加强对企业会计工作的管理。同时,加强政府审计,扩大政府审计的范围,完善以注册会计师为主的社会监督体系,促进施工企业年度会计报表经注册会计师审计制度化、法律化也对会计信息失真的治理起着重要作用。 2.1.2完善房地产企业内部会计核算和财务管理制度 完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算和财务管理制度和办法，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。 2.2完善房地产开发企业公司治理结构及管理 我国公司治理结构的建立和完善还处于起步阶段，尚有许多发展及改善的空间。如何加强上市公司治理守则，是企业和有关监管部门需要继续努力的地方。目前，在一些西方国家和香港，规定董事会中独立董事的数量应该达到1/3,或1/3以上，并形成一套较为完备的独立董事制度[5]。但是，独立董事在内地不处于试点阶段，许多相关制度还未建立起来，也未有足够的人才，所以应该逐步完善相关制度，包括推行董事培训制度等。在这个过程中，我们要特别注意注册会计师审计的重要作用。CPA应该严格遵守独立审计准则，客观发表审计意见。不同的审计意见类型将对应不同的会计信息质量。可见，完善房地产企业的公司治理结构，将对治理会计信息失真问题提供重要保障。 完善的企业管理体系不仅包括有效地公司的治理结构等，而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的财务管理制度和办法，包括会计人员的管理体制和完善的内部管理控制制度。 2.2.1创新和完善会计人员的管理体制，加快建设会计委派管理制度 会计人员要独立于企业之外，以真正实现会计人员与企业领导等各种涉及到经济或者其他利益的关系，这样才能使会计人员站在一个公正、客观的角度，为信息使用者提供真实、完整的会计信息，因此，需要加快对会计委派制度的建设，才能够不断提高会计信息的质量。 2.2.2建立和完善内部管理控制制度 新企业会计制度的实施,使企业在理财方面有了更大的自主权。因此,企业要根据国家有关财经规章制度,制定适合本企业实行的内部管理控制制度，比如构建合理的企业财务部门业绩评价体系。对于多数管理者较难意识到高质量会计信息的重要性，尤其是财务管理者仅仅将自己部门定位为成本中心的现实情况，房地产企业应该深入分析财务部门财务信息的准备成本和财务信息使用者所收集及处理财务信息的成本二者之间的关系，全面考虑企业管理重点所在，建立合理化财务部门业绩评价体系，使财务人员的个人利益与整个企业的经营目标相联系，提升财务信息质量，实现房地产企业会计信息披露的有效性和有用性。 2.3加强对企业各级领导和会计人员的思想道德教育，提高其职业素质 2.3.1加强单位负责人的法制意识 单位负责人要树立正确的企业发展观念和职业道德水平，这是从思想上解决会计信息失真的根本保证。一是要加强对单位负责人进行相关会计知识的培训,尤其是加强对其诚信意识、道德和法律意识教育,以增强其遵守财经法规意识,争取其对会计工作的理解和支持,以此推动会计工作规范发展；二是明确单位负责人为会计信息第一责任人,要按照新《会计法》中“单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责”的要求,强化单位负责人的会计责任和所承担的法律责任,督促其加强会计治理；三是加强对单位负责人的监管,健全和完善对单位负责人的离任审计制度和三位一体的会计监督体系；四是要加大会计信息失真的处罚力度,重点追究造假单位负责人和直接责任人的责任,尤其是追究指使、胁迫、强令会计人员做假账的领导者法律责任,要让造假者从各方面都受到损失,让人们感到造假得不偿失,增强单位负责人责任意识。 2.3.2 加强会计培训,提高会计人员的业务素质和思想素质 提高会计人员素质是保证会计信息质量最直接、最基础的环节。一方面随着我国会计制度改革的不断深入,必须加强对会计人员进一步的业务培训,不断充实和更新其会计知识,提高其专业技能,使他们能对各种类型的经济业务做出正确的会计处理；另一方面,应当定期对会计人员加强职业道德教育,使会计人员树立高度的职业责任感,坚持原则、廉洁奉公、严明执法。 2.4强化政府和社会监督 强化政府和社会的监督，是会计信息真实性的保障。借助政府监督的权威性结合社会的监督的灵活性，将两者有机地结合起来，真正发挥监督和保证作用，使会计信息真正满足会计信息使用者的需要。 2.4.1加强政府部门的监督职能 政府部门对企业的监督首先要落到实处,要真正把监督职能的作用发挥出来,尤其对企业负责人的定期审计和离任审计一定要认真进行。另外,要充分利用注册会计师的力量来加强对企业会计信息的监督,要把如何提高注册会计师执业水平和执业质量作为一项长期的工作来抓,使注册会计师真正起到对企业行使监督的职能。 2.4.2发挥社会监督的作用 推进注册会计师队伍建设，要求注册会计师必须做到客观公正、业务素质高、社会信誉好、职业道德及执业规范严格。同时，要完善注册会计师管理体制，强化对房地产企业会计行为的监管，提升企业会计信息可信度。 2.5全面与国际会计准则接轨 目前，中国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在中国大陆还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则一―递延税项准则以及投资物业准则，但在中国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争；另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展，因此，必须引起我国会计界相关人士的高度重视。 3结束语 治理房地产企业会计信息失真是一项复杂的系统工程，遏制会计造假也不是一朝一夕的事情。不仅要采取有效的措施，各级管理机构还必须认真执行各项治理措施，全面治理房地产企业会计信息失真，而且各相关职能部门与机构还必须共同配合、共同努力，才能达到根治会计信息失真的目标。 作者简介：古 h（1975―），女，会计师。1995年毕业于河北工业管理学校涉外会计专业，现河北省秦皇岛市公路工程建设管理处从事财务工作。 房地产企业会计论文:论房地产企业会计内控制度的有效实施 作者简介：蔡骥（1979-），男，辽宁大连人，大连泰达新城建设发展有限公司，财务总监。 摘要：随着社会主义经济体制的改革，经济全球化已经成为大势所趋，我国的房地产行业发展势头迅速，既是机遇也面临着巨大挑战。在市场经济中想要生存，首先就要满足经济发展的要求，建立完善的会计内控制度。本文在分析该制度的基础上针对现有的状态提出了切实可行的有效措施。 关键词：房地产企业；会计内控制度；有效实施 引言：房地产行业具有较长周期、较高投资、较高风险的特点，想要将企业的风险扼杀在萌芽中，首要任务就是进行良好的财务管理，建立财务内控制度。只有这样才能够确保企业能够长期稳健的发展、保障平稳快速建设。企业的会计内控制度是保障企业风险实施的针对性程序，可以有效辨别风险的发展。只有这样才能够提高我国房地产企业的市场竞争力从而推动房地产行业的持续发展。 一、企业会计内控制度 企业的内控制度是企业对会计业务活动进行组织的程序，明确企业内部部门的职责可以与其他部门形成密切联系，在相互协调与制约的过程中为企业实现目标。企业会计内控制度可以分为会计控制与管理控制两大类，会计控制是为了保护企业的资产安全，保证会计信息真实完整。要合理控制企业财务，保证企业营业方针能够上传下达严格执行。要促进企业生产向经济效率方向发展，确保企业财务资产安全可靠[1]。 内部控制主要体现在保证企业生产经营合法合理、实现管理安全完整，保证企业信息真实可信，将房地产的高投资体现出来。房地产除了具有高投资的特点，还具有风险高、周期长的特性，所以防范企业财务管理风险要完善会计内控制度，只有将会计内控制度充分完善，才能够保持房地产企业的长期运行与发展。随着国家对房地产调控的力度不断加大，房地产企业的管理制度也越来越完善。建立完善的房地产企业制度可以促进房地产企业稳定发展，有利于企业提高自身的经济效益。 二、房地产企业会计内控制度的环境影响 目前房地产的制度还需要进一步完善，在内部环境与风险评估中造成控制制度的不完整现象，主要是由于制定过程没有考虑全面，没有遵循房地产行业的发展规律，没有将制度制定得系统化，内控只有具有分散文字制度编制的能力、并具有配套流程，才能够具有实用与可操作性。 在制定制度的过程中，由于没有充分的考察，所以有可能没有充分考虑到企业的发展规律与管理要求，只是凭借个人意愿盲目的制定战略与制度，没有系统化的实施。这样一来内控职能分散在文字编制上，没有具体的流程对他进行配合。缺乏具体可操作的文件，有的企业即使有相关的规范与制度，这些制度也不具有可行性。缺少规范制定的计划，使企业的行为主体不具备相应的素质，无法满足工作的需求，这使房地产企业的内部存在各自为政的现象，在客观上加大了房地产管理的难度[2]。 随着经济全球化的影响，现代企业的外部环境比以往要复杂好多，面临着国际与国内的双重挑战。而且，随着房地产企业核算特殊性的增加，内控会变得更加复杂，所以，每一个步骤中成本的计算时完全没有必要的。 三、房地产企业会计内控制度依据 房地产企业会计内控制度的制定并不是空穴来风，它要依据很多内容。首先，房地产企业会计内控制度要依据相关法律法规，要符合政府监管部门的监管要求。企业内控制度涵盖了房地产财务的所有具体活动，会渗透到决策、执行、监督、与反馈的各个部分，所以还要依据全面性原则，只有将内控制度充分渗透，才能够避免企业在运行的过程中出现漏洞。企业会计内控制的重点，就是要依据重要性原则，针对企业财务中出现的高风险部分要提前计划实施措施，避免存在缺陷。房地产内控制度要遵循制度有效性原则，在内部控制制度制定的过程中，要实现企业内部的控制目标，及时处理实施过程中展现出来的问题。房地产会计内控制度要体现出企业的规模与特点控制财务的风险状况，赶紧项目环境与管理要求，所以要具有适应性原则。房地产企业会计内控制度要遵循成本效益原则，造将内部控制在可控范围内，将成本与效益的关系处理好，充分体现出有效性[3]。 四、房地产企业会计内控制度的具体措施 要加强企业会计内控制度首先要建立考核制度，对员工的绩效进行考核。公司的决策层要对此进行支持，将企业宣传作为动力，使考核能得到有效执行。比如可以成立工作组，明确工作人员的任务。要制定好岗位职责明细表，将岗位所需的工作做好职责分工，这也是实行绩效考核的前提。企业的绩效是为了使员工能够更好的完成本职工作，所以要对员工的工作情况进行考核。要对企业的经营目标进行分解，将战略计划划分为年度指标，再细化为季度指标与个人年度指标。这样可以改革考核的体系，使组织者可以充分理解员工的意见，在实践中进行完善，使绩效制度可以得到进一步落实。要做好企业考核的计划与反馈，主管人只有在与员工充分沟通的前提下才能够制定计划，这样企业才可以和员工确认绩效与考核指标。 其次，要健全房地产企业会计内控的规章制度，完善配套措施。这是企业顺利运行的基础，只有完善企业行为的内控制度，才能让房地产企业可以依据法规办事、依据章程办事。只有建立起健全的以公司法与会计法为依据的制度，才能够根据企业的具体情况进行财务管理。企业固定资产要通过利润的分配对章程进行完善，使企业的规章制度具有科学性的特点。 再次，企业还需要明确员工的所作所为，针对每一个员工的具体情况进行分析，保证责任可以实施到每一个员工的头上，让员工清楚的明确自己的职责，保证员工可以遵守规章制度，在日常工作过程中要针对员工实行奖励机制与约束机制，才能增加规整制度的执行力度。房地产企业只有真正的将管理工作做到实处才能够明确岗位职责与责任归属。企业应健全各项财务的管理职能，完善财务手续，搞好利润分配，才能够避免企业存在风险。要系统化、规范化的进行基础工作，根据企业会计的要求建立账册，仔细进行核算再办理手续。会计从业人员要加强对原始凭证的审查，增加监督工作，定期核实账薄数据，对库存现金与账款往来也不能放松，要确保企业账目的准确记录。会计人员要严格编制会计表，要以准确性与真实性为保障。 此外，要加强成本的控制，要提高管理效益对房产实行内部控制，这是内部控制的一项十分重要的环节，要降低财务的成本，提高企业的生产效益。要通过对各个环节进行细化，尽可能使成本获利最大化，要提高会计内控管理的水平，要保证内部控制的科学，要规范财务管理的效益。要加强审计工作，通过对审计管理的制定，加强审计的权威性，全面监督审核会计活动中出现的隐患。完善风险控制的管理机制，明确风险承担着的责任，加强业务盈利能力，降低收支风险，深入改革，增强财务杠杆的自我约束能力，通过对企业内部经营的合理安排，安排资金进行收支，减少资金风险。 结束语：随着经济的发展，房地产企业也开始快速发展。由于房地产企业具有活动周期长消耗量大的起点，要建立会计的内控制度实行房地产的稳健发展具有重要的意义，只有建立科学的被控制度才能实行夏恒本的最小化，实现经济利益的最大化，提高企业的经济效益。（作者单位：大连泰达新城建设发展有限公司） 房地产企业会计论文:浅析加强房地产企业会计管理有关问题 摘要：房地产行业最近几年在我国发展比较火爆的产业，随着我国经济步伐的加快，房地产业也得到了前所未有的高速发展。房地产企业的经营特点是以资金流动的形式体现出来，会计管理是企业管理的重要手段之一，帮助房地产企业经济保持良好发展。可是目前的房地产行业的投资周期比较长、资金占用比较多，在很大程度上影响了房地产会计管理工作。本文浅析了房地产企业会计管理中存在的一些典型问题，给出了一些具体的解决方案。做好房地产开发企业的会计管理工作，有助于提高企业的经济和社会效益，最终实现房地产行业的良性循环发展。 关键词：房地产；企业会计管理；解决措施 房地产企业的快速发展需要一个健全的体系，会计管理是房地产企业经济管理工作的重要的组成部分，所以近几年来对房地产企业会计管理的要求也越来越高。在房地产企业日常运行的过程中，如何提高房地产企业市场竞争力，保障房地产企业稳定运行，是企业经营管理中面临的最主要的问题，需要我们对其引起充分的重视。 一、房地产企业会计管理工作出现的一些弊端 （一）对企业会计管理的理解不足 虽然会计管理在近几年的房地产企业管理中发挥了一定的作用，但是很多房地产企业只注重快速发展，在发展过程中忽略了会计管理的使用。房地产企业主要靠大量的资金支出和资金回笼发展起来的，通过会计管理可以实现企业各部门之间的相互帮助、互相监督的作用，大大地提高了企业发展效率。但是，不少房地产企业在当今社会快速发展过程中，对会计管理认识和重视都远远不够，对其的管理也太过松散，这样最终发展的结果是企业的成本一直降不下来，在很大程度上限制了企业向前发展的步伐。 （二）会计人员分配不合理 近几年来，很多房地产企业的发展很快，但是在内部会计管理工作中的人员分配上不均衡，财务部门中所具有的会计核算人数数量大大超标，导致很多会计员的责任心不强，造成了会计管理中的混乱局面。财务管理这项工作具有以下的特点，概括性和复杂性，这就要求会计管理工作对于人员的素质也要非常高。 （三）财务会计信息严重失真 会计管理是企业经济活动的重点内容，是房地产企业发展的血脉，从目前发展的情况看来，我国的房地产企业法律条例上不完善，在制度方面安排不合理，相当多的房地产企业在公布公司的财务信息，由于工作的不认识，导致财务管理方面的信息严重失真，在企业内部缺乏会计管理工作的监督，这样就会在财务部门出现很多突发的问题，尤其是在核算获得的利润和进行自身生产经营支出费用的时候，财务管理混乱，存在很大的随意性，会计工作的失真对自身所获得的会计信息的真实性和可靠性产生严重的负面影响。在实际工作中，由于企业财务人员监督的力度不到位，或者是在一些管理工作权限超越，都会对财务会计的计量和确认这两大关键工作产生不良影响，没法保证会计信息的真实可靠性。还有部分房地产开发商会对会计报表所具有的实质内容进行掩盖，混淆公众视听，故意对一些虚假的会计信息进行传播，最终导致了市场信息不能正常的交流。 二、健全房地产企业会计管理的有效措施 （一）建立起完善的会计标准系统 房地产企业的会计工作保障是建立完善的体系。健全会计管理标准体系，可以从以下几点出发：第一，为了提升企业会计信息的真实性，设立成本费用和会计收入的标准，进一步扩大现有的会计信息；第二，完善现有的会计管理结构，及时的弥补可能存在的漏洞；第三，在开展会计管理工作中，要提升会计工作人员的职业道德素质，以此帮助其不断的提升自身的职业素养，使其能够高责任心的投入到会计管理工作中去。 （二）保证企业财务资料的真实性 在房地产企业发展竞争中，会计资料的真实性促进了企业本身的发展，有利于提高综合竞争力。为了保证会计工作更加真实，就必须建立健全会计管理机制，第一，做好会计管理的监督工作，提高房地产企业会计管理人员的业务能力。第二，从逐步完善企业的会计制度着手，使得会计人员的工作实现精简化和素质化的管理，严格要求房地产企业会计管理人员一刻也不放松。 （三）提升房地产企业会计人员工作能力 企业进行会计工作管理的是会计人员，他们的工作水平的高低直接影响着房地产财务管理工作完成质量的好与坏。需要采取一系列的制度和措施，需要进一步促使会计人员能够主动的自愿加入到企业日常的会计工作中，所以，提高房地产会计人员的工作能力对企业发展非常重要。具体做法如下：第一，在房地产企业内部实行高效管理，培养一支高素质的强有力的会计管理人员队伍，保证房地产企业的可持续发展。第二， 在日常工作开展的过程中，企业要能够组织会计人员进行相关会计业务理论知识和专业技术的培训，有付出才有收入，提升会计人员的自身的知识、专业技术和综合素质能力等，实现企业财会内部的精准化管理。第三，建立起一套科学合理的奖惩机制，对表现比较好的员工给予一定的奖励，对于考评落后的员工给予适当的惩罚。 目前房地产企业的发展十分迅猛，会计管理工作是我国的房地产企业经济活动中的重要一部分，而近几年来企业会计管理中出现了很多问题，而在短时间内很难发现潜在的问题。本文列举出了房地产企业会计管理中存在的一些典型的问题，为了使企业得到长期的发展，企业经济效益能长期保障，就必须以可持续发展的角度健全会计制度、会计监督体系、会计组织架构，从高效益发展的现状中逐渐地走出，并每月内定期对相关岗位的会计人员进行培训，引起领导层对会计管理工作足够的重视。加强房地产开发企业中的会计管理，可以实现房地产企业获得更好的向前快速发展，保证房地产企业会计管理目标的按时实现，真正地为我国房地产企业建设多作更大的贡献。 房地产企业会计论文:房地产企业会计与税收差异分析 【摘要】随着我国社会主义市场经济体制的不断发展和完善，改革的进程不断深化，我国会计制度和税收制度的改革也逐步进入深水区。近年来，房地产业飞速发展，房地产企业会计核算和税法之间的差异也越来越受到人们的关注，在房地产业快速发展的今天，正确认识会计与税收之间的差异，对于促进房地产业又好又快发展具有重要的意义。 【关键词】房地产企业 会计制度 税收 差异 一、前言 随着一系列相关政策规定的出台和实施，房地产业进入了一个前所未有的快速发展时期。如今，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，也是国家税收的重要来源。当然，从一定程度上来讲，房地产业在资金的流转中具有复杂性、多样性的特点，同时还具有生产周期长、投资大和充满不确定性等特点。近几年有关单位和部门出台了一系列相关政策，以实现对房地产业的宏观调控和行业管理。《企业会计制度》明确规定房地产开发企业进行会计核算的具体流程，由于会计和税收在很多面都存在差异，很多损失也是由这些差异造成的，这既包括企业损失和国家税收损失。所以正确认识会计和税收之间的差异，对于促进房地产业的发展具有重要意义。为了满足中国房地产业的发展需要，规范房地产市场运作，政府和有关单位相继出台了一些列政策措施来促进我国的房地产的健康发展。 二、房地产企业的特点 首先，房地产业具有高投资的特点。在前期开发，将投入大量资金来保证工程的进行，在施工结束后，还需要大量资金保证后期的销售等各个环节；其次，房地产是典型的资源密集型和人员密集型的产业。在整个工程进行中，有大量人员参与建设施工；最后，房地产业的发展受到多方因素的限制，融资渠道较少，严重依赖银行贷款，严重制约了房地产企业的发展。 房地产企业的管理离不开单位会计控制的作用，房地产企业要适应现代会计制度和税收制度的现状，必须建立完善的会计系统，培养专业的会计人才，提高企业的会计管理水平，使管理系统得到优化，促进房地产又好又快的发展。 三、与相关款项的差异分析 （一）与预售款项的差异。 在工程完成过程中的预付款，会计制度规定不能计入收入，并且不能转让。按照税收法的相关规定，在计算企业的收入时，应当先扣除企业运营期间的相关费用，营业税以及企业应缴纳的所得税。考虑到房地产施工周期长，并且只有在产品开发完成后才能确认收入，所以在工程未完成时，在同一时间，所有费用应当计入损益，也就是说在一定时期里净利润是负的。企业财务管理人员应该密切监视市场的动向，了解市场现状，收集市场信息，并且对这些数据进行仔细的分析比较，正确认识预售账款的相关文件，把握与会计之间存在的差异，整理出对企业有用的信息，反馈给企业管理部门，这样为企业管理经营提供足够的信息，让企业提高生产效益，在激烈的竞争处于有利的地位。 （二）与借款费用的差异分析。 由于会计和税收的差异，在计算企业所得税时也会产生差异。会计制度的规定和税法的相关标准是不一样的。相关制度明确规定：在进行会计业务时，应当按照会计制度的规定和相关行业标准，进行记录和报告。在计算企业应缴纳的所得税时，应依据会计制度和相关标准的规定，在企业利润的基础上，根据税收相关规定进行计算调整。在一定程度上，会计和税收的差异普遍存在于销售回报率、资产的永久性损失和长期股权投资问题的处理上。 四、与相关税种的差异分析 （一）与营业税的差异。 区分会计与税收之间的差异首先解决几个基本问题。一般来说，在收入之后才会产生相应的支出。所以确认收入的条件主要包括一下几点：第一，企业已转移的重大风险和货物所有权。第二，企业没有保留经营所有权，也没有有效控制已售出的商品。第三，收入的金额能够可靠计量。第四，流入企业的相关经济利益。第五，相关的能够可靠计算的成本。当上述条件得到满足，这才称得上收入的实现。根据《企业会计准则》的规定，预收账款不能确认收入，所以不缴纳相关税收。但税收对于房地产业有特殊的规定，预收账款虽然会计上不确认收入，但也要缴纳流转税。 （二）与企业所得税的差异。 企业会计对于利润的定义是企业的所得，而税法对于利润的定义是企业应纳税的所得，显而易见，两者存在很大的差异。从企业会计的角度来看企业利润包含了企业项目可能带来的所有所得。而从税收的角度来看，在利润总额的基础上进行调整，得出的一个金额即应纳税所得额。应纳税所得额是应缴纳的所得税的计税基础，这也就是会计与税收在企业所得税层面上的根本差异，正确处理会计与税收的差异，才能正确计算企业的利润总额和应纳所得税的正确值，这样才能为房地产企业未来的发展提供合理的参考，便于企业作出合理的战略规划。 （三）与土地增值税的差异。 成本和损失的确认是会计与土地增值税之间的主要差异。随着借款费用的使用范围不断增加，不仅应用与房地产的开发与实施，还服务于房地产商品的销售。这种库存式销售一般将延期至很久。一般借款费用主要包括借款利息、折价或溢价的摊销和辅助费用。根据相关会计法律的规定，会计期间的收入是指销售费用、管理费用和财务费用，而土地增值税的相关规定则表示贷款利息支出和收入有不同的要求。 五、结束语 房地产企业的财务管理人员一般不直接涉及企业的经营管理，很多时候不了解企业的真正的发展状况，不能正确认识和税收之间的差异，所以很多时候做出的分析也是注重表面形式，无法对房地产企业的发展提出具有建设性的意见和建议，严重限制企业的发展。企业在房地产项目进行之前要充分认识到会计与税收之间存在的差异的重要性，作为房地产企业的会计人员，不仅处理好企业的账务，还需要熟练掌握各种税收政策，并能正确计算各个税种的应纳税额，这样才能更好的促进企业的长远发展。 房地产企业会计论文:浅析如何发挥房地产企业会计的监督职能 摘要：会计监督是会计的基本职能之一，是我国社会主义经济监督体系的重要组成部分。但一些房地产企业会计监督职能弱化，为了使房地产企业提高自身的竞争实力和水平，增加经济效益，必须加强会计监督职能。根据房地产企业的特点和职能，提出有效的会计监督措施，从而更好地履行房地产企业会计的监督职能。 关键词：会计监督；职能；职业道德；经济 一、引言 房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。会计监督的主体是经过授权的会计机构和会计人员。监督是一种权力约束机制，会计人员要在企业负责人的授权下，在法律允许的范围内进行会计监督。会计监督是房地产公司管理的重要组成部分，有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督监督一直不尽人意，不仅没有发挥其监督职能，更造成了房地产公司内部对会计监督的误解。为了提高会计信息质量，为了规范会计行为，会计监督职能受到了广泛的关注和高度的重视。房地产企业应当积极地探寻发挥会计监督职能的策略，以便于提高房地产企业的会计工作质量及水平，实现房地产企业的可持续发展。 二、房地产企业会计监督的特点 会计监督是经济监督的一部分，但与其它经济监督相比，具有更多的优点。会计监督既有经济监督的共性，又有自己独有的特点。具体到房地产企业而言，由于其为从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织，会计监督又具有以下特点： 1.会计主要利用货币计量指标进行监督，考核经济活动效果 例如：通过房款收入、企业管理费用等指标，根据预算来审查企业的收付活动，控制预算外费用。 2.以提高经济效益为目的 通过监督引导人们在经济活动中权衡利弊得失，努力争取获得最大的经济效益。在房地产销售环节中及时发现销售过程中的薄弱环节（如房款回收不利等），采取有效控制措施。会计监督贯穿于经济活动的全过程，包括事前监督、事中监督和事后监督。 3.会计监督的依据是特定主体制定的各种合法制度 它要求会计在法律法规范围内，监督各项经济活动严格按照国家的财经制度进行，每一步骤、每一重大决策必须符合法律规范。 4.会计人员以参与者的身份直接进入经济活动之中 进行核算反映、控制和监督，这是其他经济监督所办不到的。会计人员具有双重身份，既是参与者，又是监督者，这就决定了会计监督具有双重职能。 三、房地产企业会计监督职能内容 1.对企业原始凭证的审核监督 原始凭证是记录和反映经济业务的最基本证据， 原始凭证是会计核算工作的起点。也是保证会计数据的合法、真实、准确、完整的关键。因此对原始凭证的审核监督，是房地产企业经济活动依法进行的重要环节。其审核监督要点有：真实性、合法性、合理性、完整性、正确性，这五大项也好比生命的四大元素，缺一不可。 2.对财务收支的监督 会计机构、会计人员对企业的财务收支实行监督，应当注意抓好以下三点：一是对审批手续不全的财务收支，应当退回，要求补充、更正。二是对违反规定的财务收支，应当制止和纠正；制止和纠正无效的，应该向企业领导层提出书面意见请求处理。三是对严重违反国家利益和社会公众利益的财务收支，应当向会计主体利害关系人报告。 3.对资产安全、完整的审核监督 内容包括应收账款、存货、固定资产及在建工程的审核监督。例如：定期或不定期、全面或部分地对各项财产物资进行实地盘点，对库存现金、银行存款、债权债务进行清查核对、对在建工程领用物资进行严格制约，对成本消耗进行统计核对，等等。这些审核监督的手段宛若一层层防护膜，将房地产企业利益安全笼罩其中。 四、发挥房地产企业会计监督职能的有效措施 1加快法律体系建设，为会计监督的有效实施提供法律保障 完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。加大、加快立法速度，进一步明确会计监督在整个监督体系中的地位，据《会计法》的有关规定，结合房地产企业会计工作的实际情况，研究制定与《会计法》相配套的法规、制度或者实施办法，加强会计监督的“刚性”；使会计监督真正做到“有法可依，有法必依”，对违规违纪的房地产企业及其连带负责人予以曝光；充分利用大众媒体，向全社会大力宣传财经法规，使公众了解、掌握国家的有关法规，形成遵纪守法的良好氛围。要加强我国法律体系的建设，建立和完善统一的会计制度，满足房地产企业多元化经营的需要，明确会计监督、审计监督的执法职能和权限。 2加强素质教育和职业道德观念教育 会计监督职能的发挥好不好，往往要求会计人员对经济业务的发生要有高度的职业敏感度，而这又要取决于会计人员业务技能和职业道德。提高房地产企业会计人员业务技能和职业道德水平，必须采取有效措施，综合治理会计秩序，净化会计职业道德环境。首先，应当增强房地产企业会计人员的职业道德及法制观念，只有这样才能够充分地确保真正地在会计法律体系下履行自身岗位职责；其次，建立房地产企业会计从业人员培养机制，要主动地学习新的知识和技能，提升其专业操作技能，通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体；再次，提高房地产企业会计人员的综合素质。房地产企业会计人员要具有强烈的事业心和责任心，应做好对财务主管人员组织能力、协调能力、业务理论能力和处理问题能力的考核和培养，达到全方位的综合性素质，保证会计工作秩序不乱。 3建立健全房地产企业内部会计监督机制 要想切实地将完善的内部监督制度建立起来，就需要将所有参与经济业务事项的房地产工作人员分离开，实现督促、互相监督和互相制约，明确财产清查范围、期限和组织程序，明确对会计资料定期进行内部审计的程序。房地产企业内部要有完善的财务制度，任何人包括房地产企业负责人不得干涉会计人员从事经济工作，更不得指使授意、指使会计人员隐瞒、虚报房地产企业的经济情况；定期对会计资料进行内部审计的程序要明确。全面的实施内部监督责任制，将内部监督的全过程和日常监督的特点发挥出来，以此实现连续不断的监督和检查，确保内部监督的贯彻落实。 4加强房地产企业外部监督 为了能够充分地确保房地产企业管理者、债权人、所有者和相关者的切身利益，只凭靠房地产企业内部的控制机制和自我约束是远远不够的，必须强化对会计工作的外部监督，也就是加强社会监督和政府监督。会计监督机构要客观、公正、全面的对房地产企业的经济活动进行评价，如实报告委托房地产企业的收支、赢利等经济情况，对依法公开披露的房地产企业会计报告的真实性负法律责任。大力发展会计（审计）师事务所，通过社会中介机构对房地产企业会计报表的真实性进行检查，做出客观公正的评价，督促房地产企业加强财务监督，提供真实、准确的会计信息。与此同时，国家相关部门应当严格地监督会计师事务所等外部审计机构，使其能够依法且规范地行使职责。 5建立有效的内部控制体制 健全房地产企业的内部控制系统必将促进房地产企业的发展，能够有效地解决一些房地产企业内部管理松弛、控制弱化和贪污腐化的问题。第一，制定内部控制制度要针对房地产企业经营特点和管理需要配置权力和职责，注意责权利之间的平衡，明确决策者的权利和责任，成立辅助决策的专门机构，建立配套的决策制约和责任追究制度。第二，要求参与经济业务事项所有过程的工作人员要相互分离、相互制约，重要经济事项的决策和执行要明确相互分工和制约的程序，明确财产清查的范围、期限和组织程序，实行不相容职务相分离的原则。第三，明确房地产企业负责人的会计责任主体地位，房地产企业负责人应对本企业的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责，应当保证会计部门、会计人员依法履行责任，不得授意指使会计机构、会计人员办理违法会计事项，为会计人员行使会计监督职能提供有力保障。 五、总结 总而言之，房地产企业会计监督职能的发挥是极其重要的，是有着较强复杂性的一个系统工程，因此，会计监督必须不断提高房地产企业负责人、会计从业人员的职业道德与综合素质，依据法律法规，做到知法、守法、执法，内部监督和外部监督相结合，使会计监督职能能全面执行与发挥，从而提高会计工作的质量，促进社会主义市场经济的不断完善与发展。同时，要搞好会计监督仅仅依靠房地产会计人员是远远不够的，必须要社会各阶层都来关心和支持，最大限度地发挥会计的监督职能，为国家繁荣，经济建设做出贡献。

企业员工管理论文:谈现代管理中的企业员工培养 摘要:现代企业模式多元化的发展要求不同人力资源的匹配,与之相对应的是,不同条件下企业员工的培养模式。想要保证和提高企业人员执行力的质量,这就依靠企业文化以及企业人员的执行力,包括提升团队以及个人的职业素养。如何在竞争激烈的人才市场退颖而出,成为社会各界的焦点。 关键词:人力资源;培养;制度化;规范化;企业氛围 目前的企业竞争中,人才是企业的核心资源,人力资源处于企业战略的核心地位。有效地利用与企业发展战略相适应的管理和专业技术人才,最大限度地发掘他们的才能,可以推动企业战略的实施,促进企业的飞跃发展。企业战略决策的制定决定企业的发展,企业的战略决策来自于企业的行动方案和制定的发展目标,而最终起决定作用的还是企业对高素质人才的拥有量。 一、现代企业现状的概述 (一)企业组成多元化 当代企业结构组成多元化是当代企业竞争的不可或缺因素。不同的企业结构涉及了不同的企业人员的构成。相应的,不同的人员构成就需要不同的培养模式。在我国主要的企业运营模式有: 1.国有企业。国有控股企业,就是指企业有国有股份,而且在企业所有股东中,国家持有的股份最多。国有控股企业有两种:一是绝对控股,即国有股在企业中占51%以上。二是相对控股,国家是企业最大的股东,但所占股份比例并没有达到51%。 2.民营企业。所有的非公有制企业均被统称为民营企业。在“公司法”中,是按照企业的资本组织形式来划分企业类型的,主要有:国有独资、国有控股、有限责任公司、股份有限公司(又分上市公司和非上市公司)、合伙企业和个人独资企业等。 3.股份制企业。股份制企业是指两个或两个以上的利益主体,以集股经营的方式自愿结合的一种企业组织形式。它是适应社会化大生产和市场经济发展需要、实现所有权与经营权相对分离、利于强化企业经营管理职能的一种企业组织形式。 (二)用工方式多元化 1.签订劳动合同的(长期)。劳动合同是劳动者与用工单位之间确立劳动关系,明确双方权利和义务的协议。劳动合同按合同的内容分为:劳动合同制范围以内的劳动合同和劳动合同制范围以外的劳动合同;按合同的形式分为要式劳动合同和非要式劳动合同。也有劳务合同的,劳务合同属于民事合同的款项内,在平等协商的情况下当事人各方达成的,就某一项劳务成果以及劳务所达成的协议。劳动合同不包含劳务合同,从法律适用看,劳务合同所调整适用于其他民事法律合同法以及民法通则,而劳动合同调整适用于劳动法以及相关行政法规。 2.未签订劳动合同的(长期)。例如实习生,以及临时工种,廉价劳动力等。 (三)领导经营层选择多元化 1.任命制。又称为委任制,是指由上层领导或其他人事部门经过考察而直接任命产生行政领导者的制度。委任制的优点是程序简单,便于操作;权力集中,责任明确,指挥统一,行动迅速,利于治事和用人的统一,效率高、省时间。但缺点是容易因领导个人的好恶,而出现“任人唯亲”等不正常用人现象,也容易使管理的工作关系带有个人色彩,形成宗派主义;或因领导本身的视野与精力的限制,而造成在没有全面了解下属的情况下错误委任的现象。另外,对不胜任者不易调整,容易造成能上不能下、能进不能退的弊病。 2.聘用制。聘用制是确定事业单位与职工基本人事关系的一种以合同的形式的用人制度,即通过与单位签订聘用合同确定事业单位工作人员在本单位的身份属性。事业单位传统的用人制度是一旦职工在其单位被调入或分配,就成为该单位的终身职工。聘用制就是要将合同契约式的用人制度代替传统的用人制度;聘任制是事业单位内部是相对委任制而言的具体工作岗位的管理制度。在事业单位人事制度改革中,对某一职工既要通过聘任明确具体岗位职务,又要通过聘用制确定基本人事关系。受聘人一般通过竞争取得拟任工作岗位或职务,确定的形式可以签订聘约或颁发聘书,也可以签定聘任合同,也可以签订目标 责任书。 3.选举制。选举制的产生是从现代企业进步的象征。它避免了上述两种制度的弊端,给企业一种更公平更公开的竞争用人机制。企业股东大会确定选民资格,进行选民登记,提出候选人,公开竞选,进行投票和计票等程序。此制度合法便利公平。 二、建立和健全管理机制和体制 (一)建立科学合理管理体制 我们认为,建立科学合理的人事管理体制需要遵循四条人事原则。这四条人事原则是:“宏观统一管理原则”、“横向分类管理原则”、“纵向分层管理原则”、“治事管人搞合原则”。企业实行科学管理,一定要建立现代企业的管理制度。现代企业制度的基本特征是产权清晰,权责明确、政企分开、管理科学,这几方面是一个有机联系的整体,必须全面理解和贯彻。企业要形成良性的发展机制,必须成为注重经济效益、追求资产保值增值的法人实体和市场主体,成为对市场需求信号和国家调控政策反应灵敏的生产者和经营者,成为具有活力的市场竞争者和风险承担者。 (二)考勤考评细分量化,责任到人 毫无疑问,良好的企业绩效评价系统和员工绩效考核系统可以支撑企业持续产生高绩效,保证企业长期发展。关键绩效指标法KPIKPI法符合一个重要的管理原理--“八二原理”。在一个企业的价值创造过程中,存在着“80/20”的规律,即20%的骨干人员创造企业80%的价值;而且在每一位员工身上“八二原理”同样适用,即80%的工作任务是由20%的关键行为完成的。因此,必须抓住20%的关键行为,对之进行分析和衡量,这样就能抓住业绩评价的重心。制定严谨考核机制,如何建立科学合理的人事管理体制,这是人事制度改革的首要问题。人事管理体制改革的核心内容是如何科学地设置人事机构和划分权限,解决这一问题的关键是找到科学地设置人事机构和划分权限的原则并将这些原则具体化,也就是要根据这些人事原则并考虑我国的国情来建立我国的人事管理体制。 (三)引入创新管理机制 目前,我国的多数民营企业还存在着规模小、员工素质低,还不能实现依靠人力资源优势来优化配置企业的另其他资源。企业不只是依靠设备的先进、技术的领先,而且要依靠高素质的劳动者。现代经济的竞争将是培养高素质的人力资源的竞争,提高企业内在素质,说到底还是要提高人的素质。企业规模、环境、装备水平以及产品档次和质量的内在差异,实质反映的是人民营企业必须形成科学、合理的企业领导体制和组织制度,构建一套有效的激励和约束机制,真正做到经营者无能上能下,人员能进能出,收入能增能减,充分挖掘人力资源潜力,最大限度地激励和调动企业员工的积极性和创造性。 (四)加强人才引进的经营机制 在引进人才方面,尽量做到发挥人才优势人尽其才。把人才优势转化为科技优势。建设科技强国,必须形成人才优先发展的战略布局,这个战略布局先是强调人才资源优先开发,把人才资源优势尽快转化为经济发展方式,继而转变、实现科学发展的根本动力。要大力加强能力建设的项目,加大教育投入的资金,实现人才资源的可持续开发战略。特别要优先开发例如重点发展领域的紧缺人才,高层次科技创新人才、企业高技能人才等重点人才资源。其次是人才结构要优先调整。“十二五”期间人才结构要适应经济社会发展的需要,要围绕经济发展方式转变,通过产业结构调整来优化人才的培养结构,素质结构和分布结构。 三、形成良好企业文化氛围 (一)树立新主人翁精神,扭转打工者身份,扭转建立主人翁思想,激发工作热情 要实现新主人翁精神,我们必须要有把别人的经验和知识技能据为已有的强烈愿望。新主人翁精神的核心在于把自己的岗位当作一个股份公司。这个股份公司有两个股东,一个方面是企业,一个方面就是该岗位的员工。不同的是,大股东即企业投入的是货币,期待的回报也是以货币体现的利润,而小股东即总经理即员工投入的是人力资本,回报的也是人力资本。它以知识、技能和经验为体现的。也就是说,从这个理论上来看,新主人翁精神对于激励员工,正面引导员工有着积极的作用。企业投资回报的是利润,而员工投资回报的是知识、技能和经验。 (二)抓好人才素质情,感建设的培养 1.要有谦虚好学之心。无论我们的知识如何,一个不谦虚的人是很难真正用心去学习。无论是谁都应该具备这种谦虚的美德,这是好学之心的基础。要有一颗谦虚好学之心,身边总有许多优秀的人,而这些优秀的人身上总有我们身上没有的优点,我们可以通过向他们学习以达取其长补已短的目的,他们会让我们少走许多弯路,从而在职场中能够较快进入角色,获得成长。 2.要有挫而愈艰之心。我们都知道职场是金,需要我们淘,许多工作经验、知识与技能是靠平时积累下来的,是在各种失败或者失误中总结出来,是自己在无数次的批评与自我批评中悟出来的。 3.要有荣辱羞耻之心。人没有荣辱羞耻之心就不会知错就改,就不会上进,愈是破罐子破摔的人越不可能成为“主人”,也不可能修炼成新主人精神。因此,人还是要有一种精神和气质,才能不会一而再再而三地犯错误,才会下定决心把事情做得更好,才会不断总结失败的教训和成功的经验,因此获得成长和成功。 (三)努力追求卓越,永不言败,做新生代鱼鹰式员工 卓越的工作业绩,为社会成员的未来工作奠定了坚实的物质和精神基础,也增强社会成员战胜困难的自信心,还能保障社会成员的身心健康。而卓越工作要有旺盛的精力,它来自于充沛的体力,所以,强健的体魄是卓越工作基础条件。要使身体强健,就应锻炼身体,生活勿必有规律,物质生活方式应科学合理;力戒慵懒,力除怠堕,力排过度,力挫不及,锻炼好身体,这是提高个人素质起码的态度和行动。精神则是思维和意识的结合形态,培养一种好的思维方式和健康的意识形态,是卓越工作根本前提。好的思维方式是干好工作的有利条件,昂扬的精神面貌能够焕发出极大的工作热忱。心态是卓越工作的关键问题,要时刻调整心态,有一个好的心情和抖擞的精神迎接每一天或每一项工作。干工作只能要真才是干。卓越的工作方式是卓越的生活方式的组成部分,所以,在建设卓越的生活方式的同时,也必须要有卓越的工作方式。真正卓越的工作一定是工作前提条件的最佳组合与运用,特别是对知识和能力的运用,是工作能否卓越的关键所在。有一种说法:工作只重过程,不在乎结果。其实,过程是结果,结果也是过程,好的过程才有好的结果,所以,结果是检验过程的最好证明。任何过程都是为实现预定的目标,成果体现了过程是否实现了目标,社会成员需要卓越的工作业绩就是要很好很多的工作成果,也是社会成员的品德、水平和能力最好的证明。 四、结束语 目前我国企业还存在许多问题,例如制度不健全,保障工作差,企业编制不完善,内部文化氛围薄弱等现象本文主要针对不同的企业发展现状,提出非针对性的概括性论述,真正解决企业发展问题的还是企业自身基层人员以及管理层的觉悟调高。只有协调好各个阶层的运作流程才能使一个企业真正的做大做强。如果家企业能够建立起以人为本的经营理念,实行人本管理的经营哲学,那么这就是一家能够在未来立足和发展的企业。 企业员工管理论文:员工行为对企业管理的影响 1、营造组织信任氛围,提高员工心理安全感 组织中的信任氛围包含两个层面的内容:一个是员工在人际交往中知觉到的与他人的信任关系即人际信任;另一个层面是员工对组织制度、管理机制、组织决策等组织的整体性信任知觉。而个体对群体的信任程度表现在心理行为上即心理安全感,安全程度高的员工更倾向于直接、坦诚的提出自己的观点和建议;反之,则员工会产生心理负担和顾虑,担心直言进谏会损害自己的利益,从而保持沉默。因此良好的组织氛围应该是信任、民主、公平、有反馈的,员工在这样的氛围下,会降低因提出不同意见而与他人产生矛盾的担心,更愿意畅所欲言,交换真实的观点和想法,最终实现信息、知识与经验的共享。郑晓涛等人(2008)的研究结果也表明,在信任的组织氛围中,员工更愿意信任组织会正确对待建言献策的员工,并有能力处理好员工所提出的问题和建议,同时也相信组织能保持公正,对事不对人,不会做出损害员工利益的行为,因此,沉默行为的可能性也会越低。所以良好的组织信任氛围会有效的提高员工的心理安全感,从而减少员工沉默行为,让员工为企业的发展充分的献计献策。 2、增进员工的组织支持感,建立员工进谏的组织机制 组织支持感最早是由社会心理学家Eisenberger等人(1986)提出来的,它是指员工对组织各方面支持的心理知觉。这个概念包含两个核心要素:一是员工对其贡献是否受到组织重视的感受;二是员工对其利益是否受到组织重视的感受。根据社会交换理论以及互惠原则,高度的组织支持感会通过满足员工的认可、自尊的情感需求来强化员工与组织的社会联系,让员工有回报组织的责任感和义务感。如果组织重视员工个人的贡献和利益,员工会得到很好的价值体现感,再通过努力工作、为组织献言献策来促进组织长远发展。具体可以体现在建立良好的、有利员工进谏的组织机制上,可以对提出有创新性、建设性意见的员工给予精神或者物质上的奖励,从而提高员工进谏的积极性。尤其在一些大企业,这种机制的重要性更加明显,比如开设专门的意见通道、设立意见箱或鼓励员工通过电子邮件向组织管理者表达建议。当员工充分了解企业发展的各种真实信息,并知晓以什么方式来提出自己想法,发表自己意见,又不会影响到其与同事之间、组织之间积极和谐的氛围的时候,员工就会主动调节自己的心态,对组织的进谏知无不言、言无不尽,有效的减少员工沉默行为对企业的不良影响。 3、辩证的看待员工沉默行为 员工的沉默行为在中国传统文化氛围中表现的尤为典型,以往的研究也展示了这一现象的普遍程度。那么正确的认识员工沉默行为,对于组织的各项工作的展开都有着重要的意义。员工的沉默行为是禁止型沉默还是助长型沉默要取决于员工的动机。当员工沉默的动机是基于自身利益时,如恐惧、漠视、防御等,则属于禁止型沉默;当员工沉默是出于利他和合作的动机,为了组织和他人的利益而保留意见和相关信息,则认为是助长型沉默。因此,要辩证的对待员工沉默行为。如果除去这些动机,员工沉默行为本身是不分积极或消极的,这种现象在任何组织中都会多多少少的存在着,因此不能用“消除员工沉默行为”类似的语言来定义,一旦单方面消极的看待员工沉默行为,反而会事与愿违,很难取得理想的效果。如当员工沉默时,依然强制性的要求其表达想法,那么他也许会从众的说个观点,或者不负责任的随便说点什么来应付。所以,不能一味的“消除员工沉默”,最重要的是要从引发员工沉默的动机入手。如果管理者能够努力地建设公平、信任的组织氛围,融合与塑造员工共同的组织价值观,提高组织的凝聚力,增强员工对组织的感情,使得员工将组织利益放首位,并事事从组织角度出发,将动机主动转向良性动机,那么即使组织中出现员工沉默现象,也是助长型沉默,最大限度的降低禁止型沉默的消极影响。 企业员工管理论文:谈新经济时代下企业对知识型员工的管理 1. 知识型员工的相关概念 1.1企业的知识工作和知识型员工 美国的着名管理学家曾将知识工作定义为:利用技术和知识来提高企业生产率,以增添知识的生产性和生产力特点,进而影响管理理论的知识管理活动的参与过程。而在科技不断发展的情况下,也增添的了新的知识工作涵义,这就是在信息经济时代下知识工作的发展,这是对经营管理活动的知识技术创新与应用过程。我们必须要加强此时期的新知识学习,创造出新产品,知识创新就是知识工作的根本服务目标。因此,我们将新知识工作定义为对知识的利用、创造和学习的新知识经济活动。而知识工作者也就是知识型员工的定义为对现代科学技术加以利用,以此提高企业的工作效率;并且较强的知识创新能力与学习能力是知识型员工的主要特点。其工作性质属于思维性活动,它以环境的变化而逐渐更新、发展,该工作灵活性较大。总的来说就是知识型员工具有灵活性、创造性及知识型等特征。本文笔者认为利用人类智慧创造高于手工创造价值的员工。 1.2知识、信息和工业经济 企业信息经济以工业经济发展为基础,也就是我们常称的“后工业经济”,将技术创新与科学研究作为其指导思想,工业经济以对自然资源高度和单一利用为主,并围绕利润最大化的指导思想开展工作。工业经济发展的进一步升华就是知识经济,是其生产力发展的必然结果。工业经济以信息为支柱的信息经济产业,知识经济就是其另外一种表达方式,它是对国民素质与经济发展水平的高度表现,是对信息经济的进一步深化。其经济发展顺序是工业、信息以及知识。我们现今正处于信息经济时代,逐渐步入知识经济时代。因此,知识型员工管理也是信息经济时代管理。 1.3信息与知识管理、知识经营 知识型管理是信息经济时代下的产物,也可称其为知识管理,它是集体智慧的结晶、提高与创新,它为企业隐性与显性知识的共享创造的新途径。纤细管理的纯粹管理就是进行基本的信息分类等。因此,知识与信息意义并不相同,它是人类认知能力同信息的共同产物。二者的区别在于信息和知识管理两方面。对人与信息的管理就是知识管理,它遵循“以人为本”的原则进行企业管理。有效的知识管理,可促进企业员工创新能力与信息处理能力间的结合,以增强企业预见力及应变力。不少发达国家在20世纪末设立了知识主管这一总经理和信息部经理间的职位,进行恰当分工,企业信息技术开发与应用是信息部经理主要负责的方面,知识主管重点从事员工创新能力的培养以及企业创新。信息管理与知识管理均是知识型员工采取的管理,而知识管理的层次更高。与企业经营相比,管理是根据企业经营决策来确定企业在一定时期内的经营意图,也就是企业经营目标、计划、方针、战略要求及具体任务的下达,组织生产活动,从而实现企业的经营管理。以管理层次看,管理处于企业执行地位,知识经营处于决策层。因此,知识管理与经营属于执行和决策关系。 2. 企业知识型员工具有的特点及管理策略 相对于其他员工而言,知识型员工的竞争性更强,公司应进行必要调整,构建知识型公司,建立适合知识型员工相互合作的创造方式。只有了解知识型员工的特性,实施有效的管理,才能充分发挥其作用。知识型员工具有独立性、创新性、骄傲性、流动性、成就型及复杂性几种特点。 知识型员工独立自主性较强,他们不喜欢企业领导将每项工作规划的过于细致,这会使员工感觉没有自主性,被任意摆布。通常知识型员工比较倾向独立自主,它的这种特性体现在工作方面和工作场所灵活性的要求、宽松组织气氛,他们更加重视工作自我引导,他们不愿受物的牵制,也同样不愿受上司遥控。 知识型员工最重要特征是创[:请记住我站域名/]新。库珀认为:知识型员工的重要性不在于他们对秘密知识的掌握,关键在于他们利用有限的知识进行不断的创新。他们所从事的工作是复杂而繁琐的,需要不断发挥其灵感与资质,以应对多种突发状况,以促进技术进步,以增加产品与服务的更新换代速度。 多样化的信息传输渠道与专业技术发展带动了组织权利结构变化,职位不是唯一的权利决定因素。由于受到知识型员工某种特殊技能的影响,企业上司、下属以及同僚均会受其影响。但其本身某方面知识与特长的缺陷降低了知识型员工对权威的崇尚度。 目前,国家和企业就是以技术为主要竞争点,人才竞争是最根本的技术竞争,尤其是知识型员工竞争,在这种大的市场环境下,增加了知识型员工的宏观需求。同时,信息化与全球化的深入发展,国家界限的模糊,提供了知识型员工流动的可能性。这是信息经济向传统雇佣关系所提出的挑战,至此“资本雇佣劳动”定律备受质疑。信息经济时代下,资本已不再稀缺;资本已被知识所取代,雇佣关系已无法长期保持。 知识型员工自身价值的实现更加重要,他们更加重视是否能得到社会尊重和承认,知识型员工不再满足被动进行一般性事物的完成,他们极尽追求完美。这种类型的员工更热衷于挑战高难度的工作,他们将这视作一种乐趣,是对自我价值方式的体现。 知识型员工的工作复杂性是指劳动复杂性。他们主要从事复杂劳动中的思维性活动,他们主要从事脑力劳动,这不同于体力劳动,是一种无形的劳动过程,它可能是时刻发生的,可能发生在任何场所的。并且这种工作没有明确的步骤与流程,无明确劳动规则,其他人难以知道其做法。所以,监督劳动过程布局任何意义。 因此,在这个崇尚知识的时代,充分开发员工聪明才智,充分发挥知识型员工的作用,体现出较高的价值尤为重要。而知识型员工作为重要的企业资源,企业在管理也应相应作出逐变革与调整。具体我们可从以下几方面对其加以改进:充分调动知识型员工的独立自主性,重视发挥员工工作的自主性和创新性,为员工建立一种宽松的工作环境,使他们能够在既定的组织目标和自我考核的体系框架下,自主地完成任务。同时,让员工和产品进行平等对话,让员工在工作中,能够认识到他们在生产中的重要地位,认识到自身的重要性,从而促使他更 好的发挥在企业中的作用。 结束语: 知识型员工是一个企业的重要资源,他们是企业的管理核心,也是知识、科技与资讯三者的综合体。因此,在企业管理中,加强对知识型员工的管理,早已成为影响企业成败的关键。 企业员工管理论文:中小企业员工人本管理激励机制的完善 [摘要] 建立有效的激励机制是促进中小企业发展的重要措施。本文通过对当前中小企业激励机制存在的主要问题进行分析,提出完善人本管理激励机制的若干对策。 [关键词] 中小企业 激励机制 人本管理 改革开放以来,我国中小企业取得了长足发展,已成为我国社会主义市场经济新体制中最具活力的经济增长点和重要组成部分。它在保持经济稳定缓解就业压力、优化经济结构、拉动经济增长、促进社会和谐等方面,都发挥着十分重要的作用。然而中小企业员工激励机制的落后、不健全,正严重影响着中小企业积极作用的发挥。 一、中小企业员工激励机制存在的问题分析 目前我国中小企业中员工激励机制存在的问题主要集中在以下几个方面: 一是家族化管理现象严重,表现为任人惟忠,惟亲不惟贤,亲戚、朋友或亲信担任着企业重要的管理岗位,导致管理上权责不分、权责不明,导致员工的反感,严重挫伤了员工参与企业管理、实现自我价值的欲望,加大企业员工的离心力,降低了企业凝聚力。 二是激励机制认识上存在误区,许多中小企业仍然奉行“胡萝卜加大棒”的手段,经营者仍然把员工当作“经济人来看待,缺乏与员工的情感交流”,单纯依靠物质利益的满足对员工进行激励,甚至“金钱至上”,忽视对员工的精神激励。 三是激励方式存在问题,表现为“大锅饭”式激励,分配没有与业绩相挂钩,工资等级制仍然流行;奖金没有成为表彰先进的工具,被扭曲为不管工作业绩如何,任务完成好坏,人人均有奖;奖励措施单一,奖少罚多,以罚代管现象突出,企业给予的奖励大多集中于奖金和提高工资方面,而对于培训、晋升、参与管理、精神方面的激励措施非常有限;领导缺乏感情投资,上级与下级之间缺少沟通,没有构成和谐的人际关系和和谐企业环境。 四是对“以人为本”领悟不透,陷入“以能为本”的误区里,能本管理建立与能力要素相同的“能级”造成盲目追求人才高消费,另外在众多能力要素不同的情况下,“能级”不具有比较性,很难保证测验的公平、公正、可靠与有效,在实践操作中容易引起歧视与偏见,以及员工中的相互抵毁,嫉妒及技术封锁,最终阻碍了能力的发挥。 五是过程缺乏沟通,不少中小企业往往重视命令的传达,而不注重反馈的过程。所有的员工都希望能得到公司的赏识,但结果却往往令他们失望,很多员工总是抱怨,领导只有在自己出错的时候才会注意他们的存在。缺乏必要的沟通,员工处于封闭的环境中,积极性不高。 六是缺乏企业文化。很多中小企业在经营过程中都缺乏企业文化建设,而且对员工极少进行价值观、企业文化及公司管理理念方面的教育。由于员工和企业缺乏共同的价值观,往往造成个人的价值观和企业的理念错位,这也是中小企业难以吸引和留住人才的一个重要原因。 二、完善中小企业员工人本管理激励机制的措施 1.塑造互信的企业文化,营造良好的企业环境 文化竞争是企业竞争的最高境界,中小企业要想在激烈的市场竞争中立稳脚跟并发展壮大,也须有自己独特的企业文化。通过创造一个环境整洁、氛围友善、运作有序、管理规范的良好企业形象,不但可以激发全体员工的热情,统一企业成员的意志和欲望,齐心合力为实现企业战略目标而努力,而且是留住和吸引人才的一个有效手段。互信、尊重、竞争是不同企业文化中相同的部分。对中小企业而言,在为员工提供优厚的福利待遇方面难以与大企业比肩,但在实现对员工的尊重、信任、协助员工创造价值方面却是可以与其一争高低的。从生活上关心员工、体贴员工、把员工冷暖放在心上、力所能及地帮助员工、为员工解决实际问题。在工作中,企业要力求实现对人的价值的尊重,这可以体现在如实质性的工作、明确的前程规划、无偏见的工作环境中等。作为主管,应创造交流环境,定期与下属进行沟通,了解下属的思想状态。 2.进行物质激励,构建科学公平的薪酬体系 人本管理的薪酬激励应该本着公平性、激励性、经济性和合法性原则,来选择企业自身合适的薪酬结构。现代企业的薪酬结构包括:基本薪酬、奖金、津贴、福利,对于中小企业一般应选择高弹性模式,也就是基本薪资、奖金、津贴与个人绩效挂钩的比重幅度大些,而福利和保险占比重较少的模式,这样具有较强的激励功能,有利于减少优秀员工的流失,但员工安全感较差。相反,如果选择将薪酬决定因素定位在工龄与公司经营状况上,与个人绩效关系不大的高稳定模式,虽然员工有较高的安全感,但缺乏激励,企业负担也会加重。要使得所选择的薪酬模式即具有较强的激励作用,同时又具有一定的稳定性,管理者应综合考虑企业的资金实力、经营目标及个人绩效,合理组合薪酬的各要素,确定各要素的比例,使薪酬制度达到高效激励员工的目标。企业要正确处理工作业绩和激励管理的关系,实施绩效奖金制度,从员工的德、能、勤、绩全方面进行考评,构建以人为本更深层次的奖金激励制度。另外,中小企业在设计和考虑本企业的职工福利时,需要针对不同的人提供不同的内容。根据社会经济发展水平和企业自身的财力状况,尽可能为企业员工提供完善的福利条件。比如为员工提供免费午餐或补助、免费培训、幼儿入托和赡养老人补贴、休闲娱乐、休假等福利。没有充分的理由,不要轻易取消已存在的福利,以免挫伤积极性。 3.情感管理,建立以人为本的精神激励 由于企业规模小,财力有限,使得大部分中小企业难以提供高薪酬、高福利来激励人才。因此,精神上的激励,对于这些企业来说显得尤为重要。感情投资、情感管理是一种行之有效的手段。情感管理是研究人的内心世界,探究人深层行为动因的一种科学。现代企业的管理者,必须善于运用各种鼓励手段,联络感情,满足职工的社会心理需要,以调动职工的积极性和创造性。首先,要使职工真正地感觉到自己是重要的 ,企业领导不论是在制定计划还是在日常的交往中,都必须发自内心地记住这一重要意义,并且处处体现在行动上。作为管理者应当通过接触、交谈,主动去接近职工,与他们交谈,倾听他们的意见与呼声。对每一位员工都要真诚相待,信而不疑。给下属充分的权力,并创造一个充分施展的空间。总之,应根据情感的可塑性、倾向性和稳定性等特征进行积极的情感诱导,激发员工正面的、积极的情绪,消除其负面的、消极的情绪,以融洽企业内部关系,减少企业内部矛盾。 4.以人为本的职业生涯规划和管理,明晰员工的职业前景 职业生涯激励成为员工目标激励最有效的方式,已倍受管理理论界的认同和企业家的广泛应用。职业生涯规划有利于明确人生未来的奋斗目标,有利于本人客观评价自己的实力,有利于组织和员工制定出有计划性的培训计划、鼓励员工自我控制自己前途和命运,有利于人尽其才,达到员工与企业目标的共同实现。中小企业往往不重视员工的职业生涯规划,而很多员工对自己的职业生涯也没有清醒的认识。因此,中小企业经营者要做到人尽其才,就必须尽可能地做到让员工选择岗位,并允许在发展过程中进行适当的调整,让员工了解和掌握职业生涯规划的方法和步骤,明确进行职业生涯规划将实现个人与企业的双赢。要将企业的发展、需求等相关信息展示给员工,以全面分析外界条件,更好结合个人特点制定出可行的目标。提供各种方法,帮助员工分析自己,认识自己,尽力做到性格与岗位的匹配,兴趣与岗位的匹配,特殊能力与岗位的匹配。 5.参与式管理,让员工来当家 民主管理的核心是让职工参与管理,这也被称作“全员参与”。在现代科学管理中,管理者与被管理者之间的界限正在模糊,越来越多的被管理者参与管理,管理已不再是少数专职管理者的事。中小企业的决策相对更为具体、简单,管理者应与员工共同讨论员工的工作计划和工作目标,认真听取员工对工作的看法,积极采纳员工对企业发展和管理提出的合理化建议。随着员工参与管理的程度的提高,对业务娴熟的员工还可以实行员工自主管理。管理者可以指出企业整体或部门的工作目标,让每位员工拿出自己的工作计划和工作目标,经大家讨论通过后就可以实施。由于员工在自己的工作范围内有较大的决策权,所以有很强的工作主动性,并且能够承担相应的工作责任。通过员工对企业管理的深度参与,增进了员工对工厂业务流程的了解,更能体会管理者的辛苦和决策的用意,从而成功改善了劳资关系,提高了执行上级计划的自觉性,增强了企业凝聚力,提高了效率和效益。 6.推行阶段性的岗位轮换,提高员工换位思考能力 企业员工在一个固定的岗位呆的过久,容易对工作产生枯燥和厌倦感,甚至产生惰性,工作的热情和效率大大降低。对中小企业员工进行阶段性的岗位轮换或交流,让企业员工接受多方面的锻炼,使员工达到“一人多岗,一专多能”的水平,逐步把员工从仅具单一能力培养成为复合型员工,可以承担多种工作是很多员工梦寐以求的愿望;通过岗位轮换培养跨岗位解决问题的能力,给予员工一个评价自己的资质和偏好的良好机会,学会与人沟通、增进人际关系、拓宽知识和技能、激发他们对新的岗位和工作产生兴趣和新鲜感,也使他们更加全面地了解本企业的事务,有助于员工增强工作的热情,提高工作绩效。 企业员工管理论文:晋商身股制对现代企业员工管理的启示 [摘要] 晋商称雄商界500年,与其诚信、勤劳、善理财等优秀品质有着莫大的关系,本文从股权激励机制谈起,介绍晋商身股制,并着重讨论晋商身股制对现代企业员工管理的启示。 [关键词] 股权激励 身股制 一、引言 管理学激励理论认为自利动机并不是人类行为的惟一动机,人的需要是多样的、复杂的,如企业家有成就感的需要、荣誉感的需要、社会关系的需要等,员工股权制度的采用即处于此种目的。本文着重从晋商身股制来谈员工激励以及对现代企业员工管理的借鉴意义。 二、员工股权激励与晋商身股制 股权激励是一种经营者通过获得公司股权的形式,得到公司给定的经济权利,使他们能够以股东的身份参与企业决策﹑分享利润﹑承担风险,从而勤勉尽责地为公司的长期发展服务。员工持股计划是股权激励中的一种方式,在目前的经济环境下,通过员工持股计划的实施,可使企业和员工都稳定、持续地发展,并完善人才竞争机制。 晋商股俸制是山西商人创立的一种很有特色的、集团性很强的劳资组织形式,也是我国早期较为完善的股权激励制度,股俸制通过银股形式,扩大了商业资本,又通过身股形式,极大地调动了全体员工的积极性。晋商股俸制的主要内容有银股和人股。每个帐期(一般三至五年一个帐期)商号所盈利润,除去开支(即上至商号经理,下至伙友、学徒的伙食费、薪金、衣资费等等费用)外,按银股、人股的份额平均分配。银股,即商号股东在开办之初一次性投入的资金,也称为财股或财力股。 人身顶股,即商号员工以个人劳动力(包括掌柜们的经营管理能力和伙友的个人业绩及贡献等)折成的股俸,享有与银股等量分红的权利,人股只参加分红,不承担商号的亏赔责任。人股最高为一股(相当于一俸银股),最低为一厘(一俸银股的十分之一),商号员工享有身股就称之为顶身股或顶生意。 一般说来,商号顶身股的员工有三种:第一种是商号大掌柜,商号开办之初,财东聘请到领本掌柜后,即视其能力而确定其身股数,一般为八厘至一俸,也有的财东聘请到领本掌柜后,先试用三年,三年内领取年薪,然后视其能力给与身股。掌柜所顶身股连同银股一同写入合约。第二种是商号内的高薪金伙友(指带有经商经验和技术入号并享有年新的伙友),在经过三个帐期后(一个帐期三至五年),由大掌柜视其个人能力和业绩折成一定数额的身股,报告财东许可后,记入商号的万金帐中,一般商号的中层管理人员(包括二掌柜),可顶身股四至六厘不等,普通高薪伙友可顶身股三至四厘,这些人员相当于现在的白领阶层。 第三种是住号十年以上的伙友(指以学徒身份入号的伙友),只要其工作勤奋无过失,业绩突出,也可由大掌柜向财东推荐认可后,顶身股一至二厘,同时将其姓名及所顶身股数计入商号万金帐内,并在下一个帐期参加分红。 三、晋商身股制对现代企业的启示 1.重视人的作用,增加企业人力资本的使用量 把员工看作人力资本强调人不是成本,而应该说是企业的投资者,企业和员工之间要相互激励、相互帮助,企业帮助员工成为一个优秀的员工,员工帮助企业成为一个优秀的企业,“共赢”是最高境界。企业为员工进行资本投资,员工为企业投入自身全部人力资本,才能最经济地拥有人才,并拥有充足的人才,使人才不断成长,为企业带来源源不断的利润,以实现双方共存与发展的目标。 2.协调劳资关系,企业员工利益整合 在充分实行两权分离的基础上,经营者和所有者、企业与员工的利益并不是完全分离或对立的,山西票号商人首创的身股制,是一项协调劳资关系、调动工作积极性的有效做法,它不仅使得员工在努力工作之后得到了经济利益,同时也满足了员工的荣誉感,进而增加了员工背弃企业的成本。经营者和所有者、企业与员工的利益并不是完全分离或对立的,我们完全可以通过某种手段巧妙地把他们整合起来,使其达到同步最优,而“身股制”为我们解决问题提供了一个很好的范例。可以说,现代的员工持股制度就是现代化生产关系下的“身股制”。 3.设计按劳取酬,充满竞争的激励机制 在晋商股份制中,掌柜的身股乃是由财东根据其能力与业绩来确定。而伙友的身股,则是掌柜视其个人能力大小而确定。一个账期内,有身股的伙友,掌柜视其在本账期的表现与业绩增加或减少份额。一般说来,表现好,业绩突出的伙友,其身股份额每个账期可能增加3~4厘,表现一般的增加1~2厘,有过失的伙友视其过失轻重减少其身股数。这种灵活机动的激励制度时刻督促伙友发挥超负荷能量,掌柜的业绩与伙友的劳动是分不开的,而伙友的贡献又须有掌柜来断定,如此,掌柜与伙友在经济效益这个前提下紧密团结、互相配合、形成合力,从而使商号赢得巨利,也使自己也分取可观的股金。 由此可见顶身股制在激励员工,谋求企业员工利益双赢中的重大作用,对现代企业的发展仍有不少借鉴意义。 企业员工管理论文:浅议加强企业管理与尊重员工两者有效结合 在企业管理中，常常听到一些这样的抱怨：现在的员工越来越难对付了，没有钱大家没干劲，有钱也不见得就能提高工作效率，真是左右为难。但是管理者是否能扪心自问：我对所有的员工的需要了解多少？我为员工提供了多少发展机会？.......仔细思索这些问题就会发现，在现代企业管理中，激励员工靠奖金已经很难凑效。随着知识经济的迅猛发展，尊重员工——作为一种有效的零成本激励方式，在现代企业管理中具有越来越重要的现实意义。 尊重员工体现了一种现代企业管理理念。传统的企业管理理念认为：员工应该尊重领导，领导是正确与权威的化身。而现代的人才资源管理理论认为：如果员工对领导过分依从，过分尊重甚至崇拜，以至于认为领导总是对的，而不是自己想想为什么、怎么办，那么这是走向灭亡的开始。海尔集团总裁张瑞敏就曾经不止一次表露过：担心他的员工对他太尊重、太顺从而丧失应有的积极性和主动性。企业管理“以人为本”，尽人皆知。然而在对“以人为本”这句话的理解上，一些中国企业管理者与西方企业管理者不尽相同。国内一些企业管理者是以人为“成本”，把企业的员工视为企业的成本、负担，而西方企业管理者则是以人为“资本”、为“资源”。管理大师德鲁克认为：人是企业唯一真正的资源，就应该尊重他，重视他，对他心存感激之情。 两种不同的理解，必然导致管理理念上的天壤之别。视员工为成本、为负担，就会想方设法降低成本、减少负担。于是，减员增效成为眼下一些企业特别是国有企业扭亏增盈的重要手段之一。而忽视了对企业富余人力资源的合理开发利用。视员工为资本、为资源，就必然想方设法提高资源的利用率，对员工既要严格管理又要尊重员工，从而发挥员工内在的巨大潜能。著名的日本佳能公司一直倡导“佳能三自”精神（自发、自治、自觉），即：让员工自己考虑、自己管理、在自己想的正确道路上迈进。这极大地激发了员工的自主性和创造性，使得佳能公司有一家生产照像机的小作坊，发展成为当今世界一流的照相机和办公设备生产公司。 佳能公司的“三自精神”说明：尊重员工的确是一种不需要企业额外投入，能有效激励员工、发挥员工潜能的零成本激励方式。那么，根据人性的特点，企业如何有效应用尊重员工这一零成本激励方式呢？ 第一，尊重员工人格，培养员工对企业的亲和力 根据马斯洛的需要层次理论和赫茨伯格的双因素理论，人的需求由低到高分为五个层次：生理、安全、社交、自尊和自我实现。生理、安全、社交方面的需求属于保健因素，自尊和自我实现的需求属于激励因素。任何人都有被尊重的需要，员工得人格一旦受到尊重，往往会产生比金钱激励大的多的激励效果。日本松下公司的总裁松下幸之助先生的管理理念值得借鉴：他自认为能力不足，经常向部署求助。请求他们提供智慧。他经常对员工说：“我做不到，但我相信你们能做到”。因而他要求管理者必须经常做“端菜”的工作，当然并不是要管理者真的亲自去为员工端菜，而是要尊重员工，对员工心存感激之情，这样使员工觉得重视他、尊重他、满足他人格受尊重的需要，激发员员工内心对企业的亲和力，因而更加努力工作来回报公司。 第二、尊重员工的意见，增强员工对企业的向心力 现代心理学研究表明：员工的参与程度越深，其积极性越高。尊重员工的意见，就是要员工自己做出承诺并努力实现其承诺。在我们的企业管理中，让员工自己作出承诺并兑现承诺的机会太少，这种管理现状的直接后果是：员工对组织提出的目标没有亲和力、向心力，往往是管理者满怀雄心壮志，而员工却置若罔闻。韩国精密机诫株式会社实行一种独特的“一日厂长制”管理，即让员工轮流当厂长管理厂务，一日厂长和真正的厂长一样，拥有处理厂务的权利，若一日厂长对工厂管理、生产、工人工作等方面有意见时，记录在工作日记上，让相关部门员工收阅，部门主管必须依照批评意见纠正自己的工作。这一制度实行后，大部分员工都干过“厂长”，工厂的向心力因此大为加强，管理成效相当显著，开展当年即为工厂节约成本300多万美元。从以上事例可以看出，尊重员工的意见，就是让员工自己管理自己，自己做自己的主人，提高员工的参与程度，达到利用团对精神，提高组织营运效率的目的。 第三，尊重员工个人的职业发展需要，提高员工对企业目标的认同力 任何员工的工作行为不仅仅只是为了追求金钱，同时还存在于追求个人的成长与发展，以满足自我实现的需要。特别是一些高素质员工尤其注重这重这种需要的实现。作为企业的员工，绝大部分人都有自己的职业生涯计划，在自己的职业生涯中有意识地确立目标并努力追求目标的实现。作为企业的管理者则应该了解员工的职业生涯计划，，并通过相应的人力资源政策，为员工提供职业发展援助，引导员工准确地自我定位，帮助员工克服职业目标实现中的困难和挫折，使员工个人职业目标与企业整体目标相协同，这就是现代人力资源管理中的职业管理。企业管理者只有掌握了员工的职业生涯计划，了解他们实现过程中的困难以及职业发展各阶段的矛盾，才能制定相应政策和措施，为员工提供畅通的发展路径。否则，员工个人的职业发展一旦受阻，企业又不能及时了解，提供帮助，就可能导致企业人才的流失。 在日趋激烈的市场竞争中，企业从以上三个方面入手，有效应用零成本激励方式，满足员工人格和自我实现的需要，为员工个人发展提供更多的机会，使员工觉得“英雄有用武之地”，员工努力投身企业工作的积极性就自然而然提高，从而达到事半功倍的激励效果。 建立学习型组织 学习型组织即是学习与工作完全融为一体的组织形式。学习就是工作，而工作本身也即时一种学习。在学习型组织里，人们不断地学习相互之间怎样在一起工作与学习、积极培养全新的开阔的思维方式，拓展他们的能力极限，以适应不断变化的环境，创造理想的结果。在学习型组织中，不断学习已成为组织和员工的一种习惯、制度和终身的追求，在此过程中，组织和员工自我修炼、自我超越、共同成长。 建立学习型组织的必要性 学习型组织的出现有着其深刻的社会、经济、科技和 文化等诸方面的深层次原因 第一，是企业适应生存环境的需要。近一二十年来，企业所处的环境日益动荡和复杂，未来的不可知性、环境的不确定性、技术的日新月异等等，使得竞争异常激烈。 第二，是企业适应工作性质和工作观念变化的需要。工作与学习越来越密不可分，持续不断的学习不仅是得到工作的先决条件，而且是一种主要的工作方式。 第三，是适应“终身学习”的趋势的需要。知识的更新速度空前加快，新知识既在不断中迅速产生，又在不断迅速贬值。一个人、一个组织如果停止了学习、吸收、创新新知识，淘汰旧知识，他很快就会落后于时代的步伐，无法在竞争中安身立命。 第四，组织学习能力是组织生存与发展的前提和基础。企业本身是一个知识体，在不断接收、转化、产生新知识，其核心竞争能力是持续不断的开发、更新、创造新知识，并迅速转为产品或服务的能力即处理知识的能力决定了其竞争的能力。 第五，可全面提升企业竞争力，永葆活力。学习本身是一个复杂的系统工程，是一个持续的修炼过程。在过程中企业不仅可以创造新知识，提高资源、知识利用效率，还能从各方面学习新知识，弥补自身的不足。 班组长在思想政治工作中的优势 思想政治工作有及时性，针对性。班组长一般都在本班的职工中产，他们既是生产一线的指挥员、战斗员，他们与班组成员容易坐到一起，没有顾忌，想说什么就说什么，相互之间坦诚相见，没有架子，何况班组长经常与班组成员一起生产、学习，每天有8个小时时间在班组活动而职工的思想问题大多产生于班组的生产、管理、分配过程中。这就为班组长及时的掌握班组成员动态，情绪变化，有针对性的做好思想工作，提供了最直接、最有利的条件，并且，班组成员不会产生猜疑、戒备心理。 示范性强。班组长一般思想品德好，懂技术，是具体生产过程中的直接操作者，肯抓敢管，并能团结职工在班组中有一定的号召力。同领导者比班组长对班组成员的影响更直接，更形象，有着潜移默化的作用。 具有渗透性和灵活性。在班组长日常工作中，集生产管理思想教育于一身，担负着物质文明和精神文明建设的双重任务。班组长是介于工人和干部之间特殊职工，在做政治思想时，不受时间、场合、方式的限制，把生产和管理有机地结合在一起，有时还要见缝插针。 进一步提高班组长水平、做好班组工作 班组长必须学会运用管理方法，会算经济帐。班组长是生产的基本单元，也是成本核算的基本单位，班组长要组织好生产，就要懂技术、会操作、会管理、会核算，用现代管理方法和手段，懂得市场经济知识，就必须学会算经济帐。 班组长需从政治上、生活上、工作上关心班组成员。班组长要将在各自岗位上表现突出的、有入党愿望的班组成员，反映给党支部，由支部培养和发展符合条件的班组成员入党，提高班组的向心力和凝聚力。对有困难的组员要给予关心和支持，让组员都感到在这个班组象在一个家里一样。班组长只有把思想政治工作同解决班组成员生活的实际问题结合起来，关心群众的切身利益，才能团结职工，取得思想工作的实效。 综上所述我任为在企业必须把严格管理与尊重员工两者有机的结合起来才能不断地完善企业的内部环境，达到提高企业经济效益的目地。 企业员工管理论文:物业管理企业员工培训工作要点 一、前言 罗伯特-欧文曾说过：把钱花在提高劳动力素质上是企业经理最佳的投资。被称为朝阳产业的物业管理行业，经过20多年的发展，已显现出越来越强的生机，为适应市场经济发展的需要，物业管理企业员工培训工作已显得十分重要。 二、目的和意义 （一）员工培训是物业管理企业参与市场竞争的需要 物业管理企业的竞争，归根到底是人才的竞争，物业管理企业除了从市场上招聘到合适的人才外，更为有效的方式是通过培训提高现有员工的素质，使其成为满足企业需要的人才。 （二）员工培训是物业管理企业管理者激励员工的方法 当今社会，学习培训已成为很多人改变自己生活和环境的重要手段，几乎每一个人都有对学习的需求和渴望。物业管理企业内浓郁的学习氛围，以及有效的学习政策都会对员工产生足够强的吸引力，有利于员工队伍的稳定。有远见的管理者甚至还把学习培训作为一种员工福利用来赠送或奖励员工。 （三）员工培训是物业管理企业经营管理现代化的基础 经过20多年的发展，物业管理行业已从过去传统的房屋协作管理转向以委托管理方式为主的市场化经营管理。这种社会化、市场化的经营管理方式对物业管理从业人员的素质提出了较高要求。物业管理已不仅是一个劳动密集型的行业，需要有大批精通管理的优秀人才来推动它的发展。因此，员工培训是实现物业管理企业经营管理现代化的基础环节和可*保证。 三、制定物业管理企业培训规定 培训工作对物业管理企业来说是一项长期工作，物业管理企业应结合自身情况制定培训规定使培训工作制度化、规范化。培训规定主要包括培训的目的和意义、培训的基本内容、培训的方法、培训的分类、培训的组织实施、培训的监督管理、培训的效果评估等内容。 四、物业管理企业培训的内容 物业管理工作涉及内容较多，培训工作相对复杂，但总的来说，培训可包括三个方面的内容。 （一）企业相关知识的培训 该类培训是为了让每一个员工对企业的历史、现状、未来规划、管理服务理念、经营范围、内部规章制度、人力资源管理等有一个全面的了解。 （二）物业管理工作基础知识的培训 该类培训主要是让管理人员及操作人员熟悉并掌握与企业管理、物业管理相关的基础知识。 （三）物业管理从业人员专项技能培训 该类培训是为了提高基层管理者及操作者的实际工作技能。 五、物业管理企业培训计划 （一）培训需求分析 1、培训需求分析的内容 在编制培训计划之前，首先要对企业的培训需求进行全面的分析，培训需求分析主要包括三个方面的内容。 ⑴组织分析 结合企业的年度经营管理发展计划，分析企业及各部门需要哪些培训以保正计划的实施。 ⑵任务分析 依据企业的工作内容，分析个人需要进行哪些培训才能保证任务的完成。 ⑶个人分析 依据企业的人力资源现状，分析哪些人需要培训，培训的具体内容是什么。 2、需求分析的方法 ⑴问卷调查法 向企业员工发出培训需求问卷，让员工结合企业发展战略对企业应当组织怎样的培训提出建议。让员工结合自己的工作任务提出培训要求；让员工结合自己的个人发展提出培训需求。问卷法是一种非常普遍而又行之有效的方法。这种方法能培养员工关心学习、热爱学习、参与学习的热情，既是培训需求分析方法又是企业文化建设的重要内容，较为有效。 ⑵约见面谈法 挑选不同管理层次、不同工作部门的管理人员以及不同工种的操作人员进行面谈，根据面谈了解到的信息以确定公司的整体培训需求。 ⑶会议调查法 召开培训需求分析会，让参加会议的人员提出培训需求。 ⑷工作表现评估法 根据员工的日常工作表现以确定员工在哪些方面有缺陷，从而有针对性地进行培训以提高这些方面的工作能力。 ⑸报告审评法 根据各部门提供的培训需求报告进行综合评审以确定所需的培训内容。 （二）制定培训计划.培训计划是为了规定培训工作的目标，制定整体规划以实现这些目标；以及将培训计划逐层展开，以便协调和将各种活动一体化。 1、制定程序 企业各部门根据培训需求分析的内容，结合部门培训目标以及部门年度发展计划制定出本部门的年度培训计划，上报到企业人力资源管理部门，再由企业人力资源管理部门结合企业年度发展计划以及企业培训总体目标制定整个企业的培训计划。 2、计划内容 为保证培训工作按时、按质地实施，培训计划应包括培训目标、课程设置、培训方式、培训控制、培训评估等五个方面的内容。 ⑴培训目标 培训目标是指通过培训工作所期望取得的成果，这些 成果包括个人的、部门的、整个企业所要求达到的培训结果。培训目标是制定培训计划的基础，培训目标决定了培训课程、培训方式等一系列的内容。同时，培训目标又是培训考核和培训评估的依据。所以，培训目标的制定应该准确、细致并具有可测量性。 ⑵课程设置 培训课程包括了培训课程的名称、培训的时间、培训地点、培训教员简介、针对培训课程的培训要求等内容。明确的培训要求有利于员工提前对所培训的内容有所准备和有所侧重，有利于提高培训效果。 ⑶培训方式 根据培训内容以及培训对象的不同，可采用不同的培训方式。常用的培训方式包括讲授法、学徒制、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法、观摩范例法。 ①讲授法：讲授法是最常用的一种教学方法，通常是让一位教员向学员直接传授某方面的知识。这种方法的优点是节约经费、教授对象多，可同时面对多名学员，一次教学可让很多学员同时受益。 ②学徒制：学徒制是最古老的教学方法，但至今为止仍然是企业培训新人最常用的一种方法。它的特点是由一名经验丰富的老师傅，负责帮带一名或几名新来的员工，通过传授、示范、练习、检查反馈等一系列过程提高新人的工作技能。学徒制较适合物业管理工作实践中保安、绿化、保洁、维修等技术性工种 ③小岛讨论法：员工以5-7人为一组围在一个圆形桌前（也称“小岛”），对特定的话题或主题进行讨论。指导老师控制培训的时间和进程。每一位员工都可以自由地发表自己的意见，但是不允许反驳别人的意见。指导老师将每个人的意见都写在黑板上，同时鼓励员工说出更新或更古怪的想法。当大家将自己的想法全部讲完后，在指导老师的指导下，员工对每一种意见进行评价，最后选出大家都满意的答案。这种小岛讨论方式是引导员工自己解决管理问题的有效方法。 ④角色扮演法：角色扮演法是让培训对象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份来解决问题。这种方法能让培训对象身临其境地分析问题和解决问题，对员工提高工作技能和改造工作习惯都很有帮助。例如：让员工扮演业主要求提供相应的服务，以提高员工的服务意识；让工作习惯不好的员工与上司角色转换以达到改变工作习惯的目的。 ⑤管理游戏法：这种方法寓教于游戏中，通过完成事先设计好的精妙游戏，让培训对象领悟到其中的管理思想。例如：组织员工对有争议的物业管理事件进行辩论，在辩论中提高认识。 ⑥观摩范例法：通过组织实地参观考察，运用电视机、录像机、幻灯机、投影机、收录机、放映机等设备来向学生呈现有关资料、信息，让员工学习经验、发现问题、改进工作。 3、培训控制 培训控制的目的是为了监视培训活动以保证培训活动按计划进行并纠正培训过程中的偏差。可采用培训签到制、教员评语制等方法。还可在每次培训结束时对员工进行考核，并将考核成绩纳入绩效考评，与员工的待遇挂钩。 4、培训评估 每次培训工作结束后可通过员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后的培训中采取更好的培训措施。 六、培训组织实施 培训组织实施是物业管理培训工作的核心，它包括了培训工作做什么，培训工作如何做，培训工作由谁来做的问题。 （一）人力资源管理部门的职能和任务 员工培训是人力资源管理部门的主要工作内容之一，其主要职能包括计划、组织、协调、监督等内容。具体职能和任务包括： 1、确定各级人员的培训要求，听取各部门的培训需求，依据培训需求制定培训计划； 2、组织执行物业管理企业培训计划； 3、定期向上级汇报培训费用开支情况； 4、组织实施各种培训课程与活动； 5、做好员工的培训档案管理工作； 6、做好收集培训资料，编制符合企业经营管理特点的基础教材； 7、维护培训设施与场地，充分开发与利用各类培训资源。 （二）培训分类及实施要点 分类是为了建立一个立体的培训模式，以便有针对性地组织实施培训工作，培训分类可根据培训的对象、阶段、内容、类型不同来划分。 1、以培训对象的不同层次分类 ⑴高层管理者 ①培训目的 精通企业管理相关知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。 ②培训内容 A、企业管理类 管理基本职能、组织文化建设、决策、战略管理、组织结构与组织设计、人力资源管理、变革与创新管理、组织行为学、员工激励、沟通与人际交往、控制系统、品牌策划、公共关系。 B、物业管理类 房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。 C、法律知识类 公司法及相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规、 会计法及相关法规。 D、财务知识类 学会阅读会计报表、了解基本会计科目、了解财务管理基本指标。 ④培训方式 专题讲授、参观考察、短期脱岗学习、在职学历教育。 ⑤组织实施 由公司人力资源管理部门直接组织实施。 ⑥培训评估 每次培训工作结束后可通过面谈法对培训工作的效果进行评估，以便在以后的培训中更好地采取培训措施。 ⑵中层管理者 ①、培训目的 掌握企业管理相关知识，精通物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识，了解财务管理相关知识。 ②、培训内容 A、企业管理类 管理学基础知识、物业管理相关公文写作、决策学、组织行为学、员工激励技巧、沟通与人际交往技巧、控制方法、公共关系学。 B、物业管理类 房地产经营理论知识、物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。 C、法律知识类 物业管理相关法规、消费者权益法及相关法规、价格法及相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生相关法规、绿化管理相关法规。 ③培训方式 专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。 ④组织实施 基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。 ⑤培训评估 每次培训工作结束后可根据员工的培训报告对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。 ⑶基层管理者 ①培训目的 了解企业管理基础知识，掌握物业管理基础知识，熟悉与工作相关法律知识。 ②培训内容 A、企业管理类 管理基本职能、物业管理相关公文写作、员工激励、沟通与人际交往、公共关系。 B、物业管理类 物业经营管理知识、建筑知识、机电设备维护保养基础知识、物业环境保护及管理基础知识、治安管理基础知识、绿化管理基础知识。 C、法律知识类 物业管理相关法规、建筑物相关法规、房屋修缮相关法规、房屋装饰装修相关法规、价格法及相关法规、治安管理相关法规、消防管理相关法规、水电气相关法规、环境卫生管理相关法规、绿化管理相关法规。 ③培训方式 专题讲授、观摩教学法、小岛讨论法、角色扮演法、管理游戏法。 ④组织实施 基础课由公司人力资源管理部门直接组织实施，专业课由人力资源管理部门协助、指导各职能部门具体实施。 ⑤培训评估 每次培训工作结束后可根据员工的培训报告、员工的工作表现等对培训工作的效果进行评估，以便在今后采取更好的培训措施。 ⑷基层操作人员培训 该类培训的目的是为了让基层操作人员熟练掌握基本操作规程，可由各部门具体组织实施。 2、以实施培训的不同阶段分 ⑴岗前培训 ①培训目的 为新聘员工提供基本的任职知识和技能进行的培训，通过培训认定其上岗资格。 ②培训内容 公司的历史、公司的组织结构、各部门的工作职责和权限、对待顾客和员工的管理理念、公司的产品与服务、对员工的期望、公司的人力资源政策。 ③组织实施 由公司人力资源部门组织实施。 ④培训评估 考核合格后上岗。 ⑵在岗培训 为在岗人员提供学习履行职务所必须的知识和技能进行的培训。 ⑶转岗培训 为在职人员岗位轮换之前进行的培训，目的是让轮岗人员熟悉新岗位所应具备的知识和技能。 3、以培训的不同类型分 ⑴学历教育 是成人继续教育的一种方式，公司应在工作时间上积极给予支持，如条件允许还可在经济上给予一定的支持。学历教育的主要方式有夜校、函授等方式。 ⑵职业技能培训 根据国家劳动社会保障部的有关规定，物业管理、电工等技术性工种必须持有技术资格证方能上岗，凡从事这些工作的人员应参加相应的培训并通过鉴定后取证。此类培训一般是委托劳动部门批准的培训机构来进行。 ⑶专项培训 为提高员工某方面的专业技能而进行的培训。此类培训一般是通过专题讲座的方式来进行。例如：为提高员工公文写作能力而进行的写作培训；为提高员工服务水平而进行的礼节、礼仪培训等。 七、培训工作误区 （一）员工培训不重要 的管理者认为培训工作不重要，这种观点是非常错误的。员工培训十分重要。只有通过培训才能使管理者的意图得到贯彻；只有通过培训才能使公司的制度得到具体落实；只有通过培训才能使员工的素质得到提升；只有通过培训才能使企业在市场中立于不败之地。 （二）员工培训有风险 有的管理者担心自己培训好的员工跳槽，因此不太重视培训。其实这是一种非常短视的行为，其结果只会使公司员工素质停留在一个较低的水平上好的员工会因为得不到培训而离开企业，最终企业只留下一些平庸的员工。 （三）员工培训是人事部门的事 员工培训是企业长期持久的战略性工作，是一项系统工程，涉及企业的每一个员工，需要企业各方面的配合以及人、财、物、信息资源的保障。因此，它并不是哪一个部门的事，而是整个企业都应该关注的事，应该引起企业管理人员的高度重视。 企业员工管理论文:现代管理中的企业员工培养浅议 现代企业现状的概述 当代企业结构组成多元化是当代企业竞争的不可或缺因素。不同的企业结构涉及了不同的企业人员的构成。相应的，不同的人员构成就需要不同的培养模式。在我国主要的企业运营模式有： 国有企业。国有控股企业，就是指企业有国有股份，而且在企业所有股东中，国家持有的股份最多。国有控股企业有两种：一是绝对控股，即国有股在企业中占51%以上。二是相对控股，国家是企业最大的股东，但所占股份比例并没有达到51%。 2.民营企业。所有的非公有制企业均被统称为民营企业。在“公司法”中，是按照企业的资本组织形式来划分企业类型的，主要有：国有独资、国有控股、有限责任公司、股份有限公司(又分上市公司和非上市公司)、合伙企业和个人独资企业等。 3.股份制企业。股份制企业是指两个或两个以上的利益主体，以集股经营的方式自愿结合的一种企业组织形式。它是适应社会化大生产和市场经济发展需要、实现所有权与经营权相对分离、利于强化企业经营管理职能的一种企业组织形式。 签订劳动合同的(长期)。劳动合同是劳动者与用工单位之间确立劳动关系，明确双方权利和义务的协议。劳动合同按合同的内容分为：劳动合同制范围以内的劳动合同和劳动合同制范围以外的劳动合同;按合同的形式分为要式劳动合同和非要式劳动合同。也有劳务合同的，劳务合同属于民事合同的款项内，在平等协商的情况下当事人各方达成的，就某一项劳务成果以及劳务所达成的协议。劳动合同不包含劳务合同，从法律适用看，劳务合同所调整适用于其他民事法律合同法以及民法通则，而劳动合同调整适用于劳动法以及相关行政法规。 任命制。又称为委任制，是指由上层领导或其他人事部门经过考察而直接任命产生行政领导者的制度。委任制的优点是程序简单，便于操作;权力集中，责任明确，指挥统一，行动迅速，利于治事和用人的统一，效率高、省时间。但缺点是容易因领导个人的好恶，而出现“任人唯亲”等不正常用人现象，也容易使管理的工作关系带有个人色彩，形成宗派主义;或因领导本身的视野与精力的限制，而造成在没有全面了解下属的情况下错误委任的现象。另外，对不胜任者不易调整，容易造成能上不能下、能进不能退的弊病。 聘用制。聘用制是确定事业单位与职工基本人事关系的一种以合同的形式的用人制度，即通过与单位签订聘用合同确定事业单位工作人员在本单位的身份属性。事业单位传统的用人制度是一旦职工在其单位被调入或分配，就成为该单位的终身职工。聘用制就是要将合同契约式的用人制度代替传统的用人制度;聘任制是事业单位内部是相对委任制而言的具体工作岗位的管理制度。在事业单位人事制度改革中，对某一职工既要通过聘任明确具体岗位职务，又要通过聘用制确定基本人事关系。受聘人一般通过竞争取得拟任工作岗位或职务，确定的形式可以签订聘约或颁发聘书，也可以签定聘任合同，也可以签订目标责任书。 选举制。选举制的产生是从现代企业进步的象征。它避免了上述两种制度的弊端，给企业一种更公平更公开的竞争用人机制。企业股东大会确定选民资格，进行选民登记，提出候选人，公开竞选，进行投票和计票等程序。此制度合法便利公平。 企业员工管理论文:企业员工后勤管理工作的论文 近年来,随着省内外员工的大量涌入,为公司的发展壮大作出了重要贡献。如何丰富公司员工的精神文化生活,为员工提供良好的工作和生活环境,完善公司的后勤管理制度,已经成了事关公司发展和稳定的重要课题。 公司后勤管理也在积极探索、寻求一种与社会发展相适应的、与公司情况相符合的、优质高效、具备市场竞争力的后勤管理模式,以推动公司 事业的发展。作为公司的后勤工作部门,充分体现自己的功能,优化组织结构,提高人员素质,改善服务质量,提高管理水平,确立后勤工作的创新意识,适应公司的发展,积极探索能为公司提供可靠、稳定的后勤保障和服务的新模式,是公司领导和后勤部门的同志亟需考虑的事情。 为客观反映公司后勤管理工作的现状及问题,总结其中的经验和不足,现特对公司员工后勤管理工作进行探讨和分析。 一、公司后勤管理工作的重要性 公司后勤管理工作在公司管理和发展中具有基础性、保障性的重要作用。所谓基础性是讲后勤管理的对象以不动产为主,是对企业生存基本条件的管理,没有这些基本的物质条件和基础,企业就无法正常生产。所谓保障性,就是说只有公司后勤工作做好了,才能为正常生产生活提供必要的物质基础;只有做好公司的后勤工作,才可以使公司的设施、设备和物资、员工宿舍等,得以充分有效的利用,从而逐步提高企业效益;只有做好公司的后勤工作,才可以为全体员工提供一个良好的生活、工作、学习条件,使他们解除后顾之忧,一心一意地搞好本职工作;也只有做好公司的后勤工作,才能把公司厂房、宿舍等管理得有序、整洁、美观,可以使全体员工工作学习时心情舒畅,休息时愉快安逸。因此,公司后勤工作是办好公司非常重要的基础工作和保障工作。 公司后勤工作政策性强,涉及面广,任务繁重,内外联系复杂,任何部门都离不开后勤保障工作。离开了后勤保障便不能正常开展生产生活。同时,后勤工作并不容易被人们所理解。如一百件事情,九十九件做好了,有一件没有做好,也会有人认为后勤管理没有做好。他们不理解后勤管理工作的特殊性。有些后勤工作是一天二十四小时都在运转,如供水、供电等,特别逢年过节,大家放假休息,年轻人享受着家庭的温暖,老年人欢度着天伦之乐,而后勤战线上的同志,越是繁忙辛苦。然而,他们从不计较个人得失,总是年复一年,日复一日,默默无闻,任劳任怨地工作着,奉献着,为了公司的需要用自己无私的奉献,辛勤的汗水,美化着员工的生活,感化着人们的心灵、思想和作风,谱写着全心全意为员工服务的美好篇章。 二、公司后勤管理工作的主要情况 目前,公司后勤实行三级体系管理的模式:第一层次为计划与决策,是副总领导后勤管理中首要的基本环节;第二层次为组织与实施,是公司总务处实现计划与决策的组织保证;第三层次为监督与控制,是后勤各组室检验管理目标和实现服务目的的重要手段。公司后勤管理体制是基于精干和高效这一原则的,即公司以最少的人员搭配,最短的时间占用,最低的财力支出和物力消耗,获得最佳的成果输出。从公司实际情况出发,建立了完善配套的后勤管理体系和指挥体系,同时部门与组室制定了严而细的规章制度(包括工作范围、职责、岗位责任制),因地制宜开展工作,做到分工不分家,防止业务交叉和人浮于事。一级管理一级,一级对一级负责,以保证后勤职能作用的充分发挥。 公司后勤管理工作是公司工作的重要组成部分,管理是一个科学的概念,是一种意识,有目的指导我们去实现公司后勤工作的总目标,探明它内在的客观规律,明确其基本要素,可以提高工作效能,使后勤工作更好地为开创公司工作新局面做贡献。公司后勤管理工作的具体内容及所取的工作成绩: (一)宿舍设施建立 公司在不断发展后勤管理也要不断提升改善设施,不断的为员工增加综合性的服务,后勤部门建立房产、设备、设施、上、下水、煤气、采暖、浴室、晾晒衣服架、洗衣房、阅览室、配电系统的维修、维护及管理工作;同时后勤部门在宿舍区建立了洗衣房,内部设施齐全,为全自动投币洗衣机,建立了洗衣房的服务管理制度,一方面方便员工洗衣服,另一面减少员工外出花高费用的洗衣服,提高员工讲究卫生,另一面提高公司的管理效率,后勤部门是一项综合管理工作,其服务面大,服务范围广,内外关系多,需涉及到公司人员所需要的各个方面,诸如人事、财物、物资、设备、基建、房屋、伙食、交通、医疗、卫生、绿化、环保、水、电等其它各项综合性服务工作,这些统统由后勤部门管理。为完成这诸多的服务内容,后勤既要与公司的每个职工、每个部门打交道,又要与社会上有关部门保持经常性的密切联系,不仅有纵向联系,还有横向联系,不仅牵涉到人,而且涉及到财、物、时间和空间。要处理好人与人、人与物、物与物之间的各种关系,就要综合考虑问题,既要处理好内部上下左右关系,又要处理好外部关系,工作中要做到上下衔接,左右依靠,相互支持,相互配合,对于设施建立所取的成绩是首先服务放在第一位,公司员工对宿舍配备设施比较满意,公司为员工建立这些设施配备,主要是丰富员工的业余生活,让员工在工作中找到快乐,提高员工的工作质量及生活质量,让员工感到公司的人性化管理服务,感到以公司为我家,一些重点服务设施如晾晒衣服架为员工方便晾晒衣服,全自动洗衣房主要为员工提供方便洗衣服,员工洗 衣服可以省时间及省 钱,图书阅览室主要是提高员工学习能力及丰富文化生活知识,让员工将学到的东西应用到我们的实践中来,让员工参与公司的管理,为公司建言献策,这样公司与员工是亲如一家,密不可分,一方面提高了员工的工作生活质量,另一面提高了公司的管理效率,因此后勤管理工作及设施建立对公司做出了巨大的服务贡献。 企业员工管理论文:谈企业员工组织公民行为与企业管理者 组织公民行为是一种既非正式角色所强调，也不是劳动报酬合同所引起，而是由一系列非正式行为所构成的有利于组织的角色外行为，但它能从整体上有效地提高组织效能。在总结分析已有研究成果的基础上，提出适合我国企业员工的组织公民行为表征维度；并借鉴领导行为四分图理论，构建“组织公民行为四分图”，试图对员工的组织公民行为的表征和行为类型做深入的分析，找到一些普遍性规律，以利于企业管理者更有效地引导员工的行为。 组织公民行为的表征分析 关于组织公民行为的表征，许多学者都提出了自己的观点。借鉴已有研究成果，考虑现阶段我国企业文化特征，将从以下九个表征分析我国企业员工组织公民行为。 帮助行为：是指员工自发地帮助同事预防和解决在工作过程中遇到的问题的行为。其在企业员工中的具体表现主要包括以下行为：指导新雇员使用工作工具及机器设备；帮助同事完成落后或繁重的工作任务；帮助同事获得工作所需的资源、材料；当同事在工作中遇到麻烦陷入困境时，增强其自信心，鼓舞其完成任务等。 运动员精神：指员工对同事给自己工作造成的不便不但没有埋怨，而且仍然保持积极的态度与他人合作完成工作。他们既注重团队成员之间的人际关系，也注重团队任务目标的完成。例如：当同事不采纳自己的建议，不遵循自己的工作思路时，不会埋怨被冒犯；为了团体的利益，甘愿牺牲自己的兴趣和喜好；不轻易否决别人的建议和想法，尽量与他人保持合作的状态。 组织忠诚：忠诚于组织、保护组织并对组织的发展具有良好的意愿。具体行为包括：支持企业的发展目标；当企业形象被误解或破坏时，主动维护企业的形象；保守企业的商业秘密；保护和维持企业免于受到人为的威胁和损害；即使企业处于经营逆境，仍然尽忠职守，对组织保持高度承诺。 组织遵从：也是该研究领域中学者们一直关注的维度，是指员工不仅接受组织的规章制度和程序，而且加以内化，在行为中严格认真遵守。 公民美德：指员工作为组织中一个“公民”应具有的美德行为，如愿意承担额外的工作责任；节约组织资源；愿意参与组织的各项活动等。 意见表露：员工一方面会通过各种渠道在企业不同层面发表看法，表明立场；另一方面，他们也会积极地对同事的工作提出改善建议，同时热心地鼓励同事大胆表达自己的观点。 自我发展：即员工主动利用业余时间，积极地通过各种方式开发自己的潜能。具体表现是员工自愿参与任何能提高个体工作知识、技能和能力的培训与活动。 个人创新：是指员工在自愿的前提下，不计较报酬，不考虑困难，创造性地从事与工作相关但超出了组织要求的行为。如在工作职责没有要求的前提下，开发或改进提高工作效率的技术辅助设备、提出建设性建议等。 维持公众关系：是指员工对企业外部组织或人员实施的一切有利于维护自身企业利益，宣传企业形象的行为。其具体表现包括：主动参与献血、植树、捐款等公益活动；与外部组织或人员建立良好的关系；为外部组织或人员提供便利以及做出无明确报酬的额外贡献等。 组织公民行为四分图的构建 对员工组织公民行为表征维度的划分与分析，都是试图全面地描述企业员工的组织公民行为的表现特征。然而将这种行为与单个的员工行为进行匹配分析，我们发现任何一个员工实际所实施的组织公民行为，都不可能具备所有特征。有些员工的组织公民行为可能集中表现出某些特征，有些员工的组织公民行为则可能集中具备另外一些特征。因此，有必要根据企业员工实际实施的行为，对其进行归类，这将有利于企业管理者更准确和深入地认识企业员工的组织公民行为。 在已有研究成果的基础上，通过筛选、归并整理，将组织公民行为概括为“利于组织”和“利于他人”两种基本行为倾向。“利于组织”是直接以组织利益为中心，是指员工为了实现组织目标，尽职尽责，努力完成工作任务、保守组织秘密、维护组织形象、主动关心组织发展和目标等；而“利于他人”则是直接以人际关系为中心，包括建立互相信任的氛围、尊重同事的意见、注意同事的感情和问题等。根据这两种基本行为倾向，研究设计了“组织公民行为描述问卷”，问卷中“利于组织”和“利于他人”两类均列出18个问题，设为“总是”、“经常”、“偶尔”、“很少”和“从不”五个刻度，采用李克特5分制计分办法，“总是”为5分，依次递减。答题者选择的分值越高，代表其实施该项行为的频率越高。 通过采用随机抽样方式完成调查，样本对象由两部分组成，一部分为企业随机抽样员工，另一部分为MBA学员。问卷样本涉及国有、民营和三资企业共26个企业，共发放问卷400份，回收有效问卷306份。调查结果表明，员工的组织公民行为散布在“利于组织”和“利于他人”两个维度上，集中度不同。有的员工集中于一个方面，在某一个方面占有很高的分量，而在另一个方面则很低；有的员工两个方面得分都比较高或比较低。但两者所占总比重相差无几，分别为56％和44％。因此，员工的组织公民行为表现为这两种基本行为的具体组合，可用两度空间的“四分图”来进行细分。 组织公民行为四分图 “好战士”：此类员工对组织的利益和人际关系都十分关心，为人处事既考虑组织的利益，也照顾他人的感受。他们希望能增进组织和员工之间的沟通和了解，使组织的政策制定更多地“以人为本”，使同事的行为更加符合组织要求，力图在和谐的工作氛围中更有效地完成组织任务，实现组织目标。因而，此类员工颇受组织和同事双方的认同和支持。如果用前文分析得出的我国企业员工组织公民行为表征维度来描述此类员工，则“运动员精神”、“公民美德”和“意见表露”是该类员工行为的典型特征。 “忠臣”：是指那一类“组织利益至上，为了组织利益，不怕得罪他人，不怕吃苦，任劳任怨，甘愿牺牲个人利益”的员工。此类员工恪守组织秘密，严格遵守组织各项规章制度，极力维护组织形象，在我国企业员工的组织公民行为当中，“组织忠诚”、“组织遵从”和“维持公众关系”是此类员工行为的典型反映。 “交际者”：注重人际关系的那一类员工。在平时的行为当中，注意对同事的关心和体谅，希望与同事和睦相处，共同进步。在一种彼此信任、互帮互助的人际关系氛围下，该类员工心情愉悦，工作顺心。但此类员工对组织的规章制度、公众关系和任务目标关心较少。“帮助行为”典型描述了此类员工行为。 “独行者”：行为相当程度上是出于个人的爱好或追求，没有过多考虑组织或他人利益，尽管这类行为可能间接有利于组织或他人。此类员工通过行为的实施，能够使自己心理获得极大满足，个人得到发展。在我国企业员工的组织公民行为特征维度中，“自我发展”和“个人创新性”是“独行者”行为的典型特征。 对管理者的几点启示 由以上分析可知，在企业中，将“利于组织”和“利于他人”两种基本倾向行为进行具体组合，员工的组织公民行为可以划分为四种类型：“好战士”、“忠臣”、“交际者”和“独行者”。“好战士”既高于组织，又高于他人，力图使组织利益和个人利益趋向一致，实现组织和个人的“双赢”，理应受到企业的推崇。企业管理者可以从以下三方面引导员工的组织公民行为向“好战士”发展。 1?郾确立正面态度，认同和推崇“好战士”。当个体认为其将要实施的特定行为会受到群体或组织的支持时，该个体就会倾向实施特定行为。企业可以通过给予“好战士”适当的物质或精神奖励等措施，认同他们的行为。一方面鼓舞此类员工继续实施此类行为，另一方面，给予该种行为正面的宣传，强化员工的认知，使这种行为成为企业和员工之间所普遍认同和推崇的行为。 2?郾创造培养“好战士”的组织条件。要想使员工的行为持久，企业就要清楚地了解员工形成该种行为的影响因素，努力创造有利于行为形成的组织条件。根据以往研究，影响组织公民行为的因素主要包括工作满意感、公平知觉、组织承诺感、领导支持等因素。因此，企业应该关心员工，信任员工，支持员工，注重分配公平和程序公平，使员工具有较高的工作满意感，自发地形成对企业的忠诚感和对他人的责任感，使自己的行为向“好战士”发展。 3?郾提倡员工与企业“双赢”的企业文化。企业文化是企业员工共有的价值体系。塑造企业文化的目的，是要通过企业文化的力量来影响全体成员的行为模式，使员工的行为更加稳定持久。“好战士”从侧面反映出将全体员工共同进步和组织发展相结合的理念，追求人和组织的共同进步和发展，因而组织的企业文化建设既要强调营造互帮互助、共同进步的人际关系氛围，又要强调树立个人价值和组织价值相统一的理念。 企业员工管理论文:信息经济时代企业知识型员工的管理 内容提要：信息经济时代知识型员工的管理是企业管理的核心部分，知识型员工具有独立自主性、创新性、骄傲性等特征，管理知识型员工应采取充分发挥员工独立自主性，创造良好的软环境等措施。 当今世界，信息技术飞速发展，信息化速度迅猛，世界面临着信息化、全球化的两大趋势。在科技先进和信息化先行的发达国家，又涌现了知识经济的浪潮，这给经济管理和传统经济管理理论带来许多新的情况和新的课题。信息基础设施升级和信息技术的迅猛发展，使知识的生产存储、分享和使用在技术上更为可行、经济上更为合算，经济活动中各种要素的配置、组合方式将更为合理、更有效，企业经济管理之间竞争的重点在知识、资讯、科技综合体——知识型的人才，而经济管理中各种要素的管理归根到底是对高素质人员的管理——知识型员工的管理，知识型员工管理是企业成败的关键因素。 一、有关知识型员工的几个基本概念 1．知识工作与知识型员工 美国著名的管理学家彼得·德鲁克对知识工作的定义是：利用知识与技术提高生产率，使知识具有生产性、生产力特点，从而对管理理论产生重要影响的知识管理活动参与过程。随着科技的发展，知识工作的含义也随之发生了根本的变化。特别是进入信息经济时代，知识工作又有了新的内涵，即信息经济时代条件下的知识工作，是以知识和技术的应用与创新为主要特色的经营管理活动参与过程。这一时期，知识工作的核心内容是学习新知识、创造新产品，即知识工作的一切目标都是围绕着知识的创新服务的。所以，新的知识工作的概念应是指对知识的学习、利用和创造发展新知识的活动。 彼得·德鲁克也提出了知识工作者的概念：知识型员工是指，一方面能充分利用现代科学技术知识提高工作的效率，另一方面知识型员工本身具备较强的学习知识和创新知识的能力。知识创新能力是知识型员工最主要的特点。此外，知识型员工的工作主要是一种思维性活动，知识的更新和发展往往随环境条件的变化而有所适应，具有很大的灵活性。所以，知识型员工兼具知识性、创造性、灵活性等方面的特征。加拿大著名的学者、加拿大优秀基金评选主审官弗朗西斯·赫瑞(Frances Horibe)认为：“简而言之，知识员工就是那些创造财富时用脑多于用手的人们。他们通过自己的创意、分析、判断、综合、设计给产品带来附加价值。”本文认为，知识型员工是指在一个企业组织之中用智慧所创造的价值高于其动手所创造的价值的员工。 2．信息经济、知识经济、工业经济 信息经济是工业经济发展起来的，也被称为“后工业经济”，它以科学研究和技术创新为指导思想，而工业经济主要以单一的，尽可能多地利用自然资源，以获最大利润为指导思想。知识经济是工业经济发展的更高阶段，是工业经济生产力发展一定水平必须结果，是对工业经济的超越。不少学者认为，知识经济是信息经济的另一种表达方式，应该说信息经济是一种以信息等相关产业为支柱的一种经济时代，也是从工业经济发展起来的，是知识经济时代的早期表现，知识经济要求更高的国民素质和经济发展水平，是信息经济的高级阶段，其内涵进一步扩大。总之，从发展顺序来看应该是：工业经济——信息经济——信息经济。现在我们所处的社会是信息经济的时代，并不断向知识经济时代迈进，所以目前的知识型员工的管理应属于信息经济时代的管理。 3．知识管理、信息管理与知识经营 信息经济时代企业的生产经营管理发展为知识型的管理，简称为知识管理，它是运用集体的智慧提高应变创新的能力，为企业实现显性知识和隐性知识共享提供新的途径。纯粹的信息管理则是对企业信息进行分类等。知识不等于信息，知识是信息与人类认知能力结合的产物。知识与信息的不同是知识管理、信息管理这两种管理最大的不同点。知识管理包括对人的管理和对信息的管理，它是体现“以人为本”的管理。知识管理有利于企业信息处理能力与员工的创新能力相结合，进而增加企业应变能力和预见能力。20世纪末发达国家不少企业在企业总经理与信息部经理之间设立一种知识主管(CKO)的新职位，并作了适当的分工，信息部经理重点负责企业技术与信息的开发应用，而知识主管主要从事企业创新和培养有创新能力的员工。无论是信息管理还是知识管理，都主要是针对知识型员工的管理，只不过知识管理是更高层次的管理。管理相对于经营来讲，它是根据企业的经营决策所确定的一定时期的经营意图，即经营方针、目标、战略、计划的要求以及下达的具体任务，组织生产活动，并保证实现。从企业管理的分层来看，管理在企业中的地位属于执行层，而知识经营属决策层，所以知识管理与知识经营之间是执行与决策的关系。 二、知识型员工的特点 知识型员工具有比其他员工更强的竞争性，必须调整公司，把公司建成知识型公司，并建立有利于知识型员工彼此进行合作的创造性方式。彼德·德鲁克说：“知识型员工不能被有效管理，除非他们比组织内的任何其他人更知道他们的特殊性，否则他们根本没用。”为此，必须充分了解及掌握知识型员工的特点，才能管理好知识型员工。 1．独立性 知识型员工拥有较强的独立自主性，这种员工不喜欢上司把要做的每一件事的计划与措施都已安排的非常明确，这样使员工觉得自己是被上司完全摆布，缺少自主性。一般说来，知识型员工倾向于独立自主，这种特性表现在工作场所、工作时间方面的灵活性要求以及宽松的组织气氛，知识型员工不仅不愿意受制于物，甚至无法忍受远处上司的遥控指挥，而更强调工作中的自我引导。 2．创新性 创新是知识型员工最重要的特征。库珀解释说：“知识型员工之所以重要，并不是因为他们已经掌握了某些秘密知识，而是因为他们具有不断创新有用知识的能力。”知识型员工从事的不是简单重复性工作，而是在易变和不完全确定的系统中充分发挥个人的资质和灵感，应对各种可能发生的情况，推动着技术的进步，不断使产品和服务得以更新。 3．骄傲性 专业技术的发展和信息传输渠道的多样化改变了组织的权力结构，职位并不是决定权力有无的惟一因素。知识型员工由于具有某种特殊技能，往往可以对其上司、同僚和下属产生影响。也由于自己在某一方面的特长和知识本身的不完善性使得知识型员工并不崇尚任何权威，如果有的话，那就是他自己。 4．流动性 在信息经济时代，科学技术飞速发展，国家与企业之间竞争的焦点表现在技术的竞争上，技术的竞争实际上是人才的竞争，特别是知识型员工的竞争，这一大环境为知识型员工的流动提供了宏观需求。另一方面，随着全球化和信息化的不断深入，国与国之间的界限日益模糊，这为知识型员工的流动提供了可能。信息经济对传统的雇佣关系提出了新的挑战，“资本雇佣劳动”这个定律开始受到质疑。因为在信息经济时代，资本不再是稀缺要素；知识取代了它的位置，长期保持雇佣关系的可能性不断降低。 5．成就性 与一般员工相比，知识型员工更在意实现自身价值，并强烈期望得到社会的承认与尊重，并不满足于被动地完成一般性事务，而是尽力追求完美的结果。因此，这种员工更热衷于具有挑战性的工作，把攻克难关看作一种乐趣，一种体现自我价值的方式。 6．复杂性 复杂性主要指的是劳动的复杂性。首先，劳动过程复杂。知识型员工的工作主要是思维性活动，依靠大脑而不是体力，劳动过程以无形的为主，而且可能发生在每时每刻和任何场所。加之工作并没有确定流程和步骤，其他人很难知道应该怎样做，固定的劳动规则并不存在。因此，对劳动过程的监督既没意义，也不可能。其次，劳动考核复杂。在知识型企业，员工独立自主性并不等同于员工之间不需要配合，员工的工作由于科技的发展一般并不独立，他们的工作一般以工作团队出现，通过跨越组织界限以便获得知识综合优势。因此，劳动成果多是团队智慧和努力的结晶，这使得个人的绩效评估难度较大，因为分割难以进行。第三，劳动成果复杂。成果本身有时也是很难度量的。比如，一个市场营销人员的业绩就难以量化，原因不仅在于营销效果的滞后性，也在于影响营销业绩因素的多样性。 三、知识型员工的管理策略 信息经济时代是一个崇尚知识的时代，员工的聪明才智比以往都体现出更高的价值，知识员工成为企业的主要资源，他们的创造力是公司价值增值的源泉，生产工具开始转移到了知识型员工的手中，因为知识型员工的生产工具是存在其大脑中的知识。所以，企业的管理也应做出一些变革和调整。 1．充分发挥员工独立自主性 由于知识型员工具有独立自主性特征，企业应更加重视发挥员工工作的自主性和创新性。通过授权为团队提供其创新活动所需要的资源，包括资金、物质上的支持，也包括对人员调用，并利用信息技术来制定他们认为是最好的工作方法，建立自我管理正式组织及非正式组织。自我管理式团队的形式也符合企业信息化的要求，能使信息快速传递和决策快速执行，提高企业的市场快速反应能力和管理效率，并且也能满足知识型员工工作自主和创新的需求。知识型员工更多地从事思维性工作，固定的工作场所和工作时间对他们没有多大的意义，而知识型员工也更喜欢独自工作的自由和刺激，以及更具张力的工作安排。为了鼓励知识型员工进行创新性活动，企业应该建立一种宽松的工作环境，使他们能够在既定的组织目标和自我考核的体系框架下，自主地完成任务。 2．员工与产品平等对话 在工业时代的公司中，社会分工明确，大多数工作的定义方式使得员工和管理者很难看到完整的过程。工业时代的工作并没有给人们一个对于产品属性的清楚的认识，过程中重要的部分和产品被锁定在一个黑箱中，作为个人的贡献者看不到，员工对自己的工作在整个产品生产过程中的地位缺乏认识，他们只是被期望去适应一个大过程中的一个小部分。人们被培训去做某件事，而且被告知不能偏离固定的程序，员工的想象被认为是不重要的甚至是碍事的，员工的知识几乎没有真正的价值。于是，员工通常对过程和产品容易采取一种目光短浅的做法。在信息时代，工作所包含的不仅仅是一个过程和一个产品，而是一个生产许多产品和对这些产品进行改造的过程。在生产某种产品时，并不是孤立地看待过程和产品，而是把它们放在员工的想象和知识的更大的视野中。员工对过程和最终产品的掌握，激励他们去使用其技能、想象和知识，通过技术的变革来产生产品的变化。这样的过程有如员工与产品之间的相互交流与对话。由于员工掌握了过程，他们发现自己的想象空间得到了拓展，并会因受到鼓励而更大胆地去想象，去发明，去创造。 3．鼓励员工参与企业管理 与一般性人才不同，知识型员工一般来说不习惯于受指挥、操纵和控制，他们往往追求较强自主性，所以在企业的人力资源管理中要照应到这一特点，给予知识型员工以一定的权力，参与企业的发展决策和各级管理工作的研究和讨论。处于平等的地位商讨组织中的重大问题，可使员工感到上级主管的信任，从而体现到自己的利益与组织发展密切相关并因此产生强烈的责任感。同时，主管人员与部属们商讨组织问题，对双方来说都提供了一个取得别人重视的机会，从而给人以一种成就感。根据日本公司和美国公司的统计，实施参与式管理可以大大提高企业经济效益，一般都可以提高50％以上，有的甚至可以提高一倍至几倍。 4．创造一个良好的软环境 良好的软环境即注重人情味和感情投入，给予员工家庭式的情感抚慰。索尼公司董事长盛田昭夫认为，“一个日本公司最主要的使命，是培养它同雇员之间的关系，在公司创造一种家庭式情感，即经理人员和所有雇员同甘苦、共命运的情感”。《财富》杂志评出的最受欢迎的100家最佳公司中的几十家慷慨地为员工提供“软福利”——即那种能够进一步协调工作与生活之间关系的各种便利，诸如在公司内部提供理发和修鞋等多项生活服务，以及免费早餐等看起来不起眼的福利，这为员工提供了极大的方便。这类福利使公司表现出富有人情味，接受调查的员工都说他们非常珍视这一点。目前，许多企业都定期举办各种宴会、联欢会、生日庆祝会、舞会等，通过这些活动，不但可以加强人与人之间的联系，管理者还可以倾听职工对企业的各种意见和建议。总之，知识型员工要求获得尊重的需求非常强烈，管理者应经常深入下属，平等对话，并经常组织集体活动，加强人际沟通。把企业建成一个充溢亲情的大家庭，使得员工有明显的归属感，而不是成为组织的边缘人。 5．正确的激励 激励活动是由谁激励、激励谁和怎样激励这三个主要要素构成。正确的激励是人力资源管理的关键之所在，正如美国哈佛大学的管理学教授詹姆斯所说：如果没有激励，一个人的能力发挥不过20％～30％，如果施以激励，一个人的能力则可以发挥到80％～90％。激励是一种特殊的社会活动，它自身是有规可循的。具有普遍意义的激励活动规律主要表现在以下几个方面：第一，激励必须考虑人的需求(依据马斯洛的需要层次理论)。第二，激励必须制度化、规则化，且具有相对稳定性。第三，激励具有全员性，即必须针对全体员工，这样才能起示范作用。第四，激励应当公开、公平、公正。美国的知识管理专家玛汉·坦姆仆经过大量实证研究证明：激励知识型员工的四个因素依次为个体成长、工作自主、业务成就和金钱财富。知识型员工由于其文化水平较高，更多的是考虑其发展潜能和成就感，并获得与其贡献相匹配的合理公正的报酬。所以，企业在进行激励选择和设定时应针对性地满足知识型员工的需要，从而激发其工作的积极性。当然，还应该注意对工作进行设计，因为对于知识型员工而言，有意义的工作本身就是一种享受、一种激励因素。 6．加强员工的培训与教育 由于科技发展高速化、多元化，大部分知识型员工发现，知识与财富成正比例增长，知识很快过时，需要不断地学习新知识，只有不断更新自己的知识才可能获得预期的收入。因此他们非常看重企业是否能提供知识增长的机会。如果一个企业只给其使用知识的机会，而不给其增长知识的机会，企业不可能保证员工永远就业，当然也就不能指望员工对企业永远忠诚，同时，大多数高素质的员工在一个企业工作，并不仅仅是为了通过工作挣钱，而是更希望通过工作能得到发展、得到提高。而企业举办的各类培训，则能在一定程度上满足知识员工的这一需求。在信息经济时代，人才的竞争将更加激烈，企业必须吸引和留住优秀人才，因此，在知识型员工更加注重个人成长的需要前提下，企业应该注重对员工的人力资本投入，健全人才培养机制，为知识型员工提供受教育和不断提高自身技能的学习机会，从而具备终身就业的能力。 7．积极创造个体发展空间 知识型员工对知识、个体和事业的成长不懈地追求，某种程度上超过了他对组织目标实现的追求，当员工感到自己仅仅是企业的一个“高级打工仔”时，就很难对企业绝对忠诚。因此，企业不仅仅要为员工提供一份与其贡献相称的报酬，使其分享到自己所创造的财富，而且要充分了解员工的个人需求和职业发展意愿，为其提供适合其要求的上升道路，给员工创造个体的发展空间，给员工更大的权利和责任，只有当员工能够清楚地看到自己在组织中的发展前途时，他才有更大动力为企业尽心尽力地贡献自己的力量，与组织结成长期合作、荣辱与共的伙伴关系。所以，企业必须根据自己的职位资源，为知识型员工提供足够大的成就实现机会空间。当然企业还可通过其他方式加强员工与企业的关系，如：目前已经出现的股权激励就是对知识型员工的管理策略的一种尝试。股权使得员工把自己的创新活动看成是一笔可观的投资，因而更能激发其全心全意地投入自己的精力，实现组织目标与个人目标的一致趋向。股权激励是一种可行的激励方式，体现风险分担，利益共享，员工的收益与企业的发展前景紧紧捆绑在一起。 8．管理方式分散化 知识型员工具有较强的获取知识、信息的能力以及处理、应用知识和信息的能力，这些能力提高了他们的主观能动性因而常常不按常规处理日常事情。和这些人员进行交往时，传统的官僚管理作风只会碰壁，因此需对知识型员工实行特殊的宽松管理，尊重人格，激励其主动献身与创新的精神，而不应使其处于规章制度束缚之下被动地工作，导致员工知识创新激情的消失。应该建立一种善于倾听而不是充满说教的组织氛围，使信息能够真正有效地得到多渠道沟通，也使员工能够积极地参与决策，而非被动地接受指令，这就需要一种新的管理方式如分散化管理，在信息经济时代，分散化管理已经成为一种必要管理趋势。在组织中拥有较高职位的管理人员并不一定拥有较多的信息，电脑网络的存在使我们进入了一个平行的世界，知识型员工也由于自己的专长而自负，对权威的顶礼膜拜已经成为历史的陈迹。为谋求决策的科学性，更重要的是求得知识型员工对决策的理解，定期与雇员进行事业的评价与探讨，吸收他们的意见和建议，施以“分散化管理”，应是信息经济时代管理的一种趋势。 企业员工管理论文:谈企业员工组织公民行为与企业管理者 组织公民行为是一种既非正式角色所强调，也不是劳动报酬合同所引起，而是由一系列非正式行为所构成的有利于组织的角色外行为，但它能从整体上有效地提高组织效能。在总结分析已有研究成果的基础上，提出适合我国企业员工的组织公民行为表征维度；并借鉴领导行为四分图理论，构建“组织公民行为四分图”，试图对员工的组织公民行为的表征和行为类型做深入的分析，找到一些普遍性规律，以利于企业管理者更有效地引导员工的行为。 组织公民行为的表征分析 关于组织公民行为的表征，许多学者都提出了自己的观点。借鉴已有研究成果，考虑现阶段我国企业文化特征，将从以下九个表征分析我国企业员工组织公民行为。 帮助行为：是指员工自发地帮助同事预防和解决在工作过程中遇到的问题的行为。其在企业员工中的具体表现主要包括以下行为：指导新雇员使用工作工具及机器设备；帮助同事完成落后或繁重的工作任务；帮助同事获得工作所需的资源、材料；当同事在工作中遇到麻烦陷入困境时，增强其自信心，鼓舞其完成任务等。 运动员精神：指员工对同事给自己工作造成的不便不但没有埋怨，而且仍然保持积极的态度与他人合作完成工作。他们既注重团队成员之间的人际关系，也注重团队任务目标的完成。例如：当同事不采纳自己的建议，不遵循自己的工作思路时，不会埋怨被冒犯；为了团体的利益，甘愿牺牲自己的兴趣和喜好；不轻易否决别人的建议和想法，尽量与他人保持合作的状态。 组织忠诚：忠诚于组织、保护组织并对组织的发展具有良好的意愿。具体行为包括：支持企业的发展目标；当企业形象被误解或破坏时，主动维护企业的形象；保守企业的商业秘密；保护和维持企业免于受到人为的威胁和损害；即使企业处于经营逆境，仍然尽忠职守，对组织保持高度承诺。 组织遵从：也是该研究领域中学者们一直关注的维度，是指员工不仅接受组织的规章制度和程序，而且加以内化，在行为中严格认真遵守。 公民美德：指员工作为组织中一个“公民”应具有的美德行为，如愿意承担额外的工作责任；节约组织资源；愿意参与组织的各项活动等。 意见表露：员工一方面会通过各种渠道在企业不同层面发表看法，表明立场；另一方面，他们也会积极地对同事的工作提出改善建议，同时热心地鼓励同事大胆表达自己的观点。 自我发展：即员工主动利用业余时间，积极地通过各种方式开发自己的潜能。具体表现是员工自愿参与任何能提高个体工作知识、技能和能力的培训与活动。 个人创新：是指员工在自愿的前提下，不计较报酬，不考虑困难，创造性地从事与工作相关但超出了组织要求的行为。如在工作职责没有要求的前提下，开发或改进提高工作效率的技术辅助设备、提出建设性建议等。 维持公众关系：是指员工对企业外部组织或人员实施的一切有利于维护自身企业利益，宣传企业形象的行为。其具体表现包括：主动参与献血、植树、捐款等公益活动；与外部组织或人员建立良好的关系；为外部组织或人员提供便利以及做出无明确报酬的额外贡献等。 组织公民行为四分图的构建 对员工组织公民行为表征维度的划分与分析，都是试图全面地描述企业员工的组织公民行为的表现特征。然而将这种行为与单个的员工行为进行匹配分析，我们发现任何一个员工实际所实施的组织公民行为，都不可能具备所有特征。有些员工的组织公民行为可能集中表现出某些特征，有些员工的组织公民行为则可能集中具备另外一些特征。因此，有必要根据企业员工实际实施的行为，对其进行归类，这将有利于企业管理者更准确和深入地认识企业员工的组织公民行为。 在已有研究成果的基础上，通过筛选、归并整理，将组织公民行为概括为“利于组织”和“利于他人”两种基本行为倾向。“利于组织”是直接以组织利益为中心，是指员工为了实现组织目标，尽职尽责，努力完成工作任务、保守组织秘密、维护组织形象、主动关心组织发展和目标等；而“利于他人”则是直接以人际关系为中心，包括建立互相信任的氛围、尊重同事的意见、注意同事的感情和问题等。根据这两种基本行为倾向，研究设计了“组织公民行为描述问卷”，问卷中“利于组织”和“利于他人”两类均列出18个问题，设为“总是”、“经常”、“偶尔”、“很少”和“从不”五个刻度，采用李克特5分制计分办法，“总是”为5分，依次递减。答题者选择的分值越高，代表其实施该项行为的频率越高。 通过采用随机抽样方式完成调查，样本对象由两部分组成，一部分为企业随机抽样员工，另一部分为MBA学员。问卷样本涉及国有、民营和三资企业共26个企业，共发放问卷400份，回收有效问卷306份。调查结果表明，员工的组织公民行为散布在“利于组织”和“利于他人”两个维度上，集中度不同。有的员工集中于一个方面，在某一个方面占有很高的分量，而在另一个方面则很低；有的员工两个方面得分都比较高或比较低。但两者所占总比重相差无几，分别为56％和44％。因此，员工的组织公民行为表现为这两种基本行为的具体组合，可用两度空间的“四分图”来进行细分。 组织公民行为四分图 “好战士”：此类员工对组织的利益和人际关系都十分关心，为人处事既考虑组织的利益，也照顾他人的感受。他们希望能增进组织和员工之间的沟通和了解，使组织的政策制定更多地“以人为本”，使同事的行为更加符合组织要求，力图在和谐的工作氛围中更有效地完成组织任务，实现组织目标。因而，此类员工颇受组织和同事双方的认同和支持。如果用前文分析得出的我国企业员工组织公民行为表征维度来描述此类员工，则“运动员精神”、“公民美德”和“意见表露”是该类员工行为的典型特征。 “忠臣”：是指那一类“组织利益至上，为了组织利益，不怕得罪他人，不怕吃苦，任劳任怨，甘愿牺牲个人利益”的员工。此类员工恪守组织秘密，严格遵守组织各项规章制度，极力维护组织形象，在我国企业员工的组织公民行为当中，“组织忠诚”、“组织遵从”和“维持公众关系”是此类员工行为的典型反映。 “交际者”：注重人际关系的那一类员工。在平时的行为当中，注意对同事的关心和体谅，希望与同事和睦相处，共同进步。在一种彼此信任、互帮互助的人际关系氛围下，该类员工心情愉悦，工作顺心。但此类员工对组织的规章制度、公众关系和任务目标关心较少。“帮助行为”典型描述了此类员工行为。 “独行者”：行为相当程度上是出于个人的爱好或追求，没有过多考虑组织或他人利益，尽管这类行为可能间接有利于组织或他人。此类员工通过行为的实施，能够使自己心理获得极大满足，个人得到发展。在我国企业员工的组织公民行为特征维度中，“自我发展”和“个人创新性”是“独行者”行为的典型特征。 对管理者的几点启示 由以上分析可知，在企业中，将“利于组织”和“利于他人”两种基本倾向行为进行具体组合，员工的组织公民行为可以划分为四种类型：“好战士”、“忠臣”、“交际者”和“独行者”。“好战士”既高于组织，又高于他人，力图使组织利益和个人利益趋向一致，实现组织和个人的“双赢”，理应受到企业的推崇。企业管理者可以从以下三方面引导员工的组织公民行为向“好战士”发展。 1?郾确立正面态度，认同和推崇“好战士”。当个体认为其将要实施的特定行为会受到群体或组织的支持时，该个体就会倾向实施特定行为。企业可以通过给予“好战士”适当的物质或精神奖励等措施，认同他们的行为。一方面鼓舞此类员工继续实施此类行为，另一方面，给予该种行为正面的宣传，强化员工的认知，使这种行为成为企业和员工之间所普遍认同和推崇的行为。 2?郾创造培养“好战士”的组织条件。要想使员工的行为持久，企业就要清楚地了解员工形成该种行为的影响因素，努力创造有利于行为形成的组织条件。根据以往研究，影响组织公民行为的因素主要包括工作满意感、公平知觉、组织承诺感、领导支持等因素。因此，企业应该关心员工，信任员工，支持员工，注重分配公平和程序公平，使员工具有较高的工作满意感，自发地形成对企业的忠诚感和对他人的责任感，使自己的行为向“好战士”发展。 3?郾提倡员工与企业“双赢”的企业文化。企业文化是企业员工共有的价值体系。塑造企业文化的目的，是要通过企业文化的力量来影响全体成员的行为模式，使员工的行为更加稳定持久。“好战士”从侧面反映出将全体员工共同进步和组织发展相结合的理念，追求人和组织的共同进步和发展，因而组织的企业文化建设既要强调营造互帮互助、共同进步的人际关系氛围，又要强调树立个人价值和组织价值相统一的理念。 企业员工管理论文:信息经济时代企业知识型员工的管理 内容提要：信息经济时代知识型员工的管理是企业管理的核心部分，知识型员工具有独立自主性、创新性、骄傲性等特征，管理知识型员工应采取充分发挥员工独立自主性，创造良好的软环境等措施。 当今世界，信息技术飞速发展，信息化速度迅猛，世界面临着信息化、全球化的两大趋势。在科技先进和信息化先行的发达国家，又涌现了知识经济的浪潮，这给经济管理和传统经济管理理论带来许多新的情况和新的课题。信息基础设施升级和信息技术的迅猛发展，使知识的生产存储、分享和使用在技术上更为可行、经济上更为合算，经济活动中各种要素的配置、组合方式将更为合理、更有效，企业经济管理之间竞争的重点在知识、资讯、科技综合体——知识型的人才，而经济管理中各种要素的管理归根到底是对高素质人员的管理——知识型员工的管理，知识型员工管理是企业成败的关键因素。 一、有关知识型员工的几个基本概念 1．知识工作与知识型员工 美国著名的管理学家彼得·德鲁克对知识工作的定义是：利用知识与技术提高生产率，使知识具有生产性、生产力特点，从而对管理理论产生重要影响的知识管理活动参与过程。随着科技的发展，知识工作的含义也随之发生了根本的变化。特别是进入信息经济时代，知识工作又有了新的内涵，即信息经济时代条件下的知识工作，是以知识和技术的应用与创新为主要特色的经营管理活动参与过程。这一时期，知识工作的核心内容是学习新知识、创造新产品，即知识工作的一切目标都是围绕着知识的创新服务的。所以，新的知识工作的概念应是指对知识的学习、利用和创造发展新知识的活动。 彼得·德鲁克也提出了知识工作者的概念：知识型员工是指，一方面能充分利用现代科学技术知识提高工作的效率，另一方面知识型员工本身具备较强的学习知识和创新知识的能力。知识创新能力是知识型员工最主要的特点。此外，知识型员工的工作主要是一种思维性活动，知识的更新和发展往往随环境条件的变化而有所适应，具有很大的灵活性。所以，知识型员工兼具知识性、创造性、灵活性等方面的特征。加拿大著名的学者、加拿大优秀基金评选主审官弗朗西斯·赫瑞(Frances Horibe)认为：“简而言之，知识员工就是那些创造财富时用脑多于用手的人们。他们通过自己的创意、分析、判断、综合、设计给产品带来附加价值。”本文认为，知识型员工是指在一个企业组织之中用智慧所创造的价值高于其动手所创造的价值的员工。 2．信息经济、知识经济、工业经济 信息经济是工业经济发展起来的，也被称为“后工业经济”，它以科学研究和技术创新为指导思想，而工业经济主要以单一的，尽可能多地利用自然资源，以获最大利润为指导思想。知识经济是工业经济发展的更高阶段，是工业经济生产力发展一定水平必须结果，是对工业经济的超越。不少学者认为，知识经济是信息经济的另一种表达方式，应该说信息经济是一种以信息等相关产业为支柱的一种经济时代，也是从工业经济发展起来的，是知识经济时代的早期表现，知识经济要求更高的国民素质和经济发展水平，是信息经济的高级阶段，其内涵进一步扩大。总之，从发展顺序来看应该是：工业经济——信息经济——信息经济。现在我们所处的社会是信息经济的时代，并不断向知识经济时代迈进，所以目前的知识型员工的管理应属于信息经济时代的管理。 3．知识管理、信息管理与知识经营 信息经济时代企业的生产经营管理发展为知识型的管理，简称为知识管理，它是运用集体的智慧提高应变创新的能力，为企业实现显性知识和隐性知识共享提供新的途径。纯粹的信息管理则是对企业信息进行分类等。知识不等于信息，知识是信息与人类认知能力结合的产物。知识与信息的不同是知识管理、信息管理这两种管理最大的不同点。知识管理包括对人的管理和对信息的管理，它是体现“以人为本”的管理。知识管理有利于企业信息处理能力与员工的创新能力相结合，进而增加企业应变能力和预见能力。20世纪末发达国家不少企业在企业总经理与信息部经理之间设立一种知识主管(CKO)的新职位，并作了适当的分工，信息部经理重点负责企业技术与信息的开发应用，而知识主管主要从事企业创新和培养有创新能力的员工。无论是信息管理还是知识管理，都主要是针对知识型员工的管理，只不过知识管理是更高层次的管理。管理相对于经营来讲，它是根据企业的经营决策所确定的一定时期的经营意图，即经营方针、目标、战略、计划的要求以及下达的具体任务，组织生产活动，并保证实现。从企业管理的分层来看，管理在企业中的地位属于执行层，而知识经营属决策层，所以知识管理与知识经营之间是执行与决策的关系。 二、知识型员工的特点 知识型员工具有比其他员工更强的竞争性，必须调整公司，把公司建成知识型公司，并建立有利于知识型员工彼此进行合作的创造性方式。彼德·德鲁克说：“知识型员工不能被有效管理，除非他们比组织内的任何其他人更知道他们的特殊性，否则他们根本没用。”为此，必须充分了解及掌握知识型员工的特点，才能管理好知识型员工。 1．独立性 知识型员工拥有较强的独立自主性，这种员工不喜欢上司把要做的每一件事的计划与措施都已安排的非常明确，这样使员工觉得自己是被上司完全摆布，缺少自主性。一般说来，知识型员工倾向于独立自主，这种特性表现在工作场所、工作时间方面的灵活性要求以及宽松的组织气氛，知识型员工不仅不愿意受制于物，甚至无法忍受远处上司的遥控指挥，而更强调工作中的自我引导。 2．创新性 创新是知识型员工最重要的特征。库珀解释说：“知识型员工之所以重要，并不是因为他们已经掌握了某些秘密知识，而是因为他们具有不断创新有用知识的能力。”知识型员工从事的不是简单重复性工作，而是在易变和不完全确定的系统中充分发挥个人的资质和灵感，应对各种可能发生的情况，推动着技术的进步，不断使产品和服务得以更新。 3．骄傲性 专业技术的发展和信息传输渠道的多样化改变了组织的权力结构，职位并不是决定权力有无的惟一因素。知识型员工由于具有某种特殊技能，往往可以对其上司、同僚和下属产生影响。也由于自己在某一方面的特长和知识本身的不完善性使得知识型员工并不崇尚任何权威，如果有的话，那就是他自己。 4．流动性 在信息经济时代，科学技术飞速发展，国家与企业之间竞争的焦点表现在技术的竞争上，技术的竞争实际上是人才的竞争，特别是知识型员工的竞争，这一大环境为知识型员工的流动提供了宏观需求。另一方面，随着全球化和信息化的不断深入，国与国之间的界限日益模糊，这为知识型员工的流动提供了可能。信息经济对传统的雇佣关系提出了新的挑战，“资本雇佣劳动”这个定律开始受到质疑。因为在信息经济时代，资本不再是稀缺要素；知识取代了它的位置，长期保持雇佣关系的可能性不断降低。 5．成就性 与一般员工相比，知识型员工更在意实现自身价值，并强烈期望得到社会的承认与尊重，并不满足于被动地完成一般性事务，而是尽力追求完美的结果。因此，这种员工更热衷于具有挑战性的工作，把攻克难关看作一种乐趣，一种体现自我价值的方式。 6．复杂性 复杂性主要指的是劳动的复杂性。首先，劳动过程复杂。知识型员工的工作主要是思维性活动，依靠大脑而不是体力，劳动过程以无形的为主，而且可能发生在每时每刻和任何场所。加之工作并没有确定流程和步骤，其他人很难知道应该怎样做，固定的劳动规则并不存在。因此，对劳动过程的监督既没意义，也不可能。其次，劳动考核复杂。在知识型企业，员工独立自主性并不等同于员工之间不需要配合，员工的工作由于科技的发展一般并不独立，他们的工作一般以工作团队出现，通过跨越组织界限以便获得知识综合优势。因此，劳动成果多是团队智慧和努力的结晶，这使得个人的绩效评估难度较大，因为分割难以进行。第三，劳动成果复杂。成果本身有时也是很难度量的。比如，一个市场营销人员的业绩就难以量化，原因不仅在于营销效果的滞后性，也在于影响营销业绩因素的多样性。 三、知识型员工的管理策略 信息经济时代是一个崇尚知识的时代，员工的聪明才智比以往都体现出更高的价值，知识员工成为企业的主要资源，他们的创造力是公司价值增值的源泉，生产工具开始转移到了知识型员工的手中，因为知识型员工的生产工具是存在其大脑中的知识。所以，企业的管理也应做出一些变革和调整。 1．充分发挥员工独立自主性 由于知识型员工具有独立自主性特征，企业应更加重视发挥员工工作的自主性和创新性。通过授权为团队提供其创新活动所需要的资源，包括资金、物质上的支持，也包括对人员调用，并利用信息技术来制定他们认为是最好的工作方法，建立自我管理正式组织及非正式组织。自我管理式团队的形式也符合企业信息化的要求，能使信息快速传递和决策快速执行，提高企业的市场快速反应能力和管理效率，并且也能满足知识型员工工作自主和创新的需求。知识型员工更多地从事思维性工作，固定的工作场所和工作时间对他们没有多大的意义，而知识型员工也更喜欢独自工作的自由和刺激，以及更具张力的工作安排。为了鼓励知识型员工进行创新性活动，企业应该建立一种宽松的工作环境，使他们能够在既定的组织目标和自我考核的体系框架下，自主地完成任务。 2．员工与产品平等对话 在工业时代的公司中，社会分工明确，大多数工作的定义方式使得员工和管理者很难看到完整的过程。工业时代的工作并没有给人们一个对于产品属性的清楚的认识，过程中重要的部分和产品被锁定在一个黑箱中，作为个人的贡献者看不到，员工对自己的工作在整个产品生产过程中的地位缺乏认识，他们只是被期望去适应一个大过程中的一个小部分。人们被培训去做某件事，而且被告知不能偏离固定的程序，员工的想象被认为是不重要的甚至是碍事的，员工的知识几乎没有真正的价值。于是，员工通常对过程和产品容易采取一种目光短浅的做法。在信息时代，工作所包含的不仅仅是一个过程和一个产品，而是一个生产许多产品和对这些产品进行改造的过程。在生产某种产品时，并不是孤立地看待过程和产品，而是把它们放在员工的想象和知识的更大的视野中。员工对过程和最终产品的掌握，激励他们去使用其技能、想象和知识，通过技术的变革来产生产品的变化。这样的过程有如员工与产品之间的相互交流与对话。由于员工掌握了过程，他们发现自己的想象空间得到了拓展，并会因受到鼓励而更大胆地去想象，去发明，去创造。 3．鼓励员工参与企业管理 与一般性人才不同，知识型员工一般来说不习惯于受指挥、操纵和控制，他们往往追求较强自主性，所以在企业的人力资源管理中要照应到这一特点，给予知识型员工以一定的权力，参与企业的发展决策和各级管理工作的研究和讨论。处于平等的地位商讨组织中的重大问题，可使员工感到上级主管的信任，从而体现到自己的利益与组织发展密切相关并因此产生强烈的责任感。同时，主管人员与部属们商讨组织问题，对双方来说都提供了一个取得别人重视的机会，从而给人以一种成就感。根据日本公司和美国公司的统计，实施参与式管理可以大大提高企业经济效益，一般都可以提高50％以上，有的甚至可以提高一倍至几倍。 4．创造一个良好的软环境 良好的软环境即注重人情味和感情投入，给予员工家庭式的情感抚慰。索尼公司董事长盛田昭夫认为，“一个日本公司最主要的使命，是培养它同雇员之间的关系，在公司创造一种家庭式情感，即经理人员和所有雇员同甘苦、共命运的情感”。《财富》杂志评出的最受欢迎的100家最佳公司中的几十家慷慨地为员工提供“软福利”——即那种能够进一步协调工作与生活之间关系的各种便利，诸如在公司内部提供理发和修鞋等多项生活服务，以及免费早餐等看起来不起眼的福利，这为员工提供了极大的方便。这类福利使公司表现出富有人情味，接受调查的员工都说他们非常珍视这一点。目前，许多企业都定期举办各种宴会、联欢会、生日庆祝会、舞会等，通过这些活动，不但可以加强人与人之间的联系，管理者还可以倾听职工对企业的各种意见和建议。总之，知识型员工要求获得尊重的需求非常强烈，管理者应经常深入下属，平等对话，并经常组织集体活动，加强人际沟通。把企业建成一个充溢亲情的大家庭，使得员工有明显的归属感，而不是成为组织的边缘人。 5．正确的激励 激励活动是由谁激励、激励谁和怎样激励这三个主要要素构成。正确的激励是人力资源管理的关键之所在，正如美国哈佛大学的管理学教授詹姆斯所说：如果没有激励，一个人的能力发挥不过20％～30％，如果施以激励，一个人的能力则可以发挥到80％～90％。激励是一种特殊的社会活动，它自身是有规可循的。具有普遍意义的激励活动规律主要表现在以下几个方面：第一，激励必须考虑人的需求(依据马斯洛的需要层次理论)。第二，激励必须制度化、规则化，且具有相对稳定性。第三，激励具有全员性，即必须针对全体员工，这样才能起示范作用。第四，激励应当公开、公平、公正。美国的知识管理专家玛汉·坦姆仆经过大量实证研究证明：激励知识型员工的四个因素依次为个体成长、工作自主、业务成就和金钱财富。知识型员工由于其文化水平较高，更多的是考虑其发展潜能和成就感，并获得与其贡献相匹配的合理公正的报酬。所以，企业在进行激励选择和设定时应针对性地满足知识型员工的需要，从而激发其工作的积极性。当然，还应该注意对工作进行设计，因为对于知识型员工而言，有意义的工作本身就是一种享受、一种激励因素。 6．加强员工的培训与教育 由于科技发展高速化、多元化，大部分知识型员工发现，知识与财富成正比例增长，知识很快过时，需要不断地学习新知识，只有不断更新自己的知识才可能获得预期的收入。因此他们非常看重企业是否能提供知识增长的机会。如果一个企业只给其使用知识的机会，而不给其增长知识的机会，企业不可能保证员工永远就业，当然也就不能指望员工对企业永远忠诚，同时，大多数高素质的员工在一个企业工作，并不仅仅是为了通过工作挣钱，而是更希望通过工作能得到发展、得到提高。而企业举办的各类培训，则能在一定程度上满足知识员工的这一需求。在信息经济时代，人才的竞争将更加激烈，企业必须吸引和留住优秀人才，因此，在知识型员工更加注重个人成长的需要前提下，企业应该注重对员工的人力资本投入，健全人才培养机制，为知识型员工提供受教育和不断提高自身技能的学习机会，从而具备终身就业的能力。 7．积极创造个体发展空间 知识型员工对知识、个体和事业的成长不懈地追求，某种程度上超过了他对组织目标实现的追求，当员工感到自己仅仅是企业的一个“高级打工仔”时，就很难对企业绝对忠诚。因此，企业不仅仅要为员工提供一份与其贡献相称的报酬，使其分享到自己所创造的财富，而且要充分了解员工的个人需求和职业发展意愿，为其提供适合其要求的上升道路，给员工创造个体的发展空间，给员工更大的权利和责任，只有当员工能够清楚地看到自己在组织中的发展前途时，他才有更大动力为企业尽心尽力地贡献自己的力量，与组织结成长期合作、荣辱与共的伙伴关系。所以，企业必须根据自己的职位资源，为知识型员工提供足够大的成就实现机会空间。当然企业还可通过其他方式加强员工与企业的关系，如：目前已经出现的股权激励就是对知识型员工的管理策略的一种尝试。股权使得员工把自己的创新活动看成是一笔可观的投资，因而更能激发其全心全意地投入自己的精力，实现组织目标与个人目标的一致趋向。股权激励是一种可行的激励方式，体现风险分担，利益共享，员工的收益与企业的发展前景紧紧捆绑在一起。 8．管理方式分散化 知识型员工具有较强的获取知识、信息的能力以及处理、应用知识和信息的能力，这些能力提高了他们的主观能动性因而常常不按常规处理日常事情。和这些人员进行交往时，传统的官僚管理作风只会碰壁，因此需对知识型员工实行特殊的宽松管理，尊重人格，激励其主动献身与创新的精神，而不应使其处于规章制度束缚之下被动地工作，导致员工知识创新激情的消失。应该建立一种善于倾听而不是充满说教的组织氛围，使信息能够真正有效地得到多渠道沟通，也使员工能够积极地参与决策，而非被动地接受指令，这就需要一种新的管理方式如分散化管理，在信息经济时代，分散化管理已经成为一种必要管理趋势。在组织中拥有较高职位的管理人员并不一定拥有较多的信息，电脑网络的存在使我们进入了一个平行的世界，知识型员工也由于自己的专长而自负，对权威的顶礼膜拜已经成为历史的陈迹。为谋求决策的科学性，更重要的是求得知识型员工对决策的理解，定期与雇员进行事业的评价与探讨，吸收他们的意见和建议，施以“分散化管理”，应是信息经济时代管理的一种趋势。 企业员工管理论文:中小民营企业知识型员工流失问题管理 [摘 要] 针对中小民营企业知识型员工流失率高的问题,本文尝试分析了知识型员工流失对中小民营企业的影响以及中小民营企业知识型员工流失的主要原因,并提出减少中小民营企业知识型员工流失的措施。 [关键词] 中小民营企业 知识型员工 流失 随着我国中小民营企业数量的不断增长和规模的不断扩大,中小民营企业普遍面临着过高的知识型员工流失率问题。知名人才网站前程无忧对人才流动的调查数据显示,2008年中国中小民营企业人才的流动率超过了50%,远远高于人才的合理流动率15%。中小民营企业中的中高层次人才及科技人员在公司的工作时间普遍较短,一般为2—3年,最短的仅为几十天,最长的也不超过5年。知识型员工过于频繁的流动不仅会对知识型员工自身的发展形成制约,而且已经成为企业公认的利润陷阱,对中小型民营企业发展极为不利。 一、知识型员工流失对中小民营企业的影响 1.可能导致企业核心技术和商业机密的泄露 中小民营企业的知识型员工往往从事的是具有某种专门技术特长的工作,掌握着企业的核心技术或商业机密,他们的流失可能导致企业赖以生存的核心技术或商业机密的泄露,这将会给企业带来巨大的损失,特别是当这类人员跳槽到竞争对手或者同行业企业或另起炉灶时,企业将面临更为严峻的竞争压力。 2.增加企业成本 知识型员工流失导致中小民营企业成本的增加主要包括两个方面:一是指前期为招聘此 类人员所花费的招聘费用、培训费用及其他一些直接成本的损失,同时还要花费再次招聘和再培训的费用以及人员空缺所损失的机会成本;二是员工流失前心不在焉造成的生产率损失和从离职发生到新员工上岗前岗位空缺的效率损失。与一般员工相比,知识型员工的离职给中小民营企业带来的成本更为巨大。 3.对其他员工造成思想冲击 知识型员工的离职对现有员工的心理造成冲击,使得企业现有员工人心浮动,工作热情相对下降,工作效率降低,不利于员工间的团结和企业凝聚力培养。 二、中小民营企业知识型员工流失的原因 1.经营目标短期化,没有系统的人力资源规划 相当一部分中小民营企业没有从根本上重视员工的发展问题,长期以来一直“轻培训,重使用”,他们更多地认为,员工和企业之间都是简单的劳动力买卖关系,他们更愿意在企业需要人才时,找到立即能胜任的员工。员工招聘进来后,就把其放在岗位上埋头苦干,没有将员工的成长与企业的发展有机结合起来。企业把培训仅看作是纯粹的成本支出,对员工的培训需求缺乏足够的关注,造成知识型员工自我价值在工作中得不到实现,而选择离开。 2.忽视员工的薪金、福利保障和精神激励 中小民营企业知识型员工的薪资、福利与同行业相比一般不具有竞争力,并且企业内部缺少公平性机制,同时中小民营企业很少关注对员工精神层面的激励,而知识型员工一个共同的特点是渴望自我价值得到认可,这一系列因素可能导致知识型员工离职。 3.缺乏良好的企业文化氛围 当前众多中小民营企业并没有对企业文化给予足够的重视,有的企业搞企业文化建设也只是“跟风 ”现象,照搬照抄一些知名企业的理念,或者自己搞一些“创新 ”,弄些新名词。然而在将企业文化真正渗透到企业内部每个员工身上时,却显得相当乏力,缺乏足够的支持和保障措施,企业和员工在共同价值观上不一致,从而导致企业的向心力和凝聚力弱,不能激发起知识型员工的工作热情。 4.企业领导人的素质相对低下 相当一部分中小民营企业领导人独断专行,疑心较重,工作方式缺乏艺术性。通常认为,只有自己家族的成员,有血缘、亲情关系,才能放心大胆地委以重要的职位。因此在大多数中小民营企业中,重要职位均由家族成员担任,其他部门也几乎全是家族成员把持,外聘人员无用武之地。而知识型员工通常具有较高的需求层次,往往更注重自身价值的实现。为此,他们渴望通过更高的职位来承担更多的责任,通过更高的平台,充分展现个人才智,实现自我价值。 另外,多数中小民营领导人在企业内部沟通协调上的时间精力投入十分有限,难以真正了解作为企业骨干的知识型员工遇到的问题和期望。在缺乏有效沟通的情况下,很多知识型员工都有过渡心态和短期工作的想法,当双方出现其他不愉快的事情时,极容易引发这些员工的流失。 三、减少中小民营企业员工知识型流失的对策 1.帮助员工制定个人职业生涯规划,加强员工培训 中小民营企业可为知识型员工制定个人发展计划,通过定期或不定期的培训,帮助知识型员工学习各种知识和技能,提高各方面的能力。通过规划个人职业生涯,使他们对自己目前所拥有的技能进行评估,并结合企业发展的需求,使自己的特长与发展方向符合企业变化的需求。通过制定个人职业生涯规划和员工培训,既满足了其学习和发展的需求,也增强了对企业的认同感和归属感,从而降低知识型员工的流失率。 2.建立全面的激励机制 知识型员工将物质回报视为衡量自身价值的重要标准之一,因此要给予知识型员工合理的薪酬,实施全面的薪酬策略。可采取定制化的薪酬,提供多样的薪酬计划;采取弹性福利计划,比如带薪休假、弹性工作时间、旅游、保险等方式,以满足不同员工的不同需求。 此外,知识型员工不仅关心物质激励,更关心精神上的满足,因此中小民营企业可以充分授权,营造自由、宽松、便于沟通和信息共享的环境,形成和谐的人际关系,增强员工的归属感和组织凝聚力。 3.合同约束 知识型员工入职前企业以采用合同的形式约束其行为,目的是为了防止由于员工流失而给企业带来损害。比如企业可以与知识型员工事先签订“竞业禁止” 协定,要求员工在离开企业后的一段时间内不得从事与本企业有竞争关系的工作,同时应继续为本企业保守技术秘密、商业秘密等条款。 4.创建健康和谐的企业文化 知识型员工的成长、发展,需要一个健康、和谐的工作环境和具备自主创新、团队精神的文化氛围。因此,中小民营企业应重视并努力创造一个沟通充分、信息与资源共享、自主创新、有自由发展空间的具有团队精神的健康和谐的企业文化氛围,来提高知识型员工的活力和企业的凝聚力。 5.企业领导人应充分授权,善于沟通 中小民营企业领导人一方面要根据任务要求进行充分的授权,允许员工自主制定他们自己认为是最好的工作方法,而不宜进行过细的指导和监督,更切忌采用行政命令的方式强制性地指令;另一方面,要为知识型员工独立承担的创造性工作提供所需的资金、物资及人力支持,保证其工作顺利开展。一旦知识型员工对公司事务有了更强的参与感和更多的自主性,他们对工作的责任感就会大大增加。而通过授权,公司就可以用很低的成本得到更高的效率。 此外,中小民营企业领导人应通过沟通消除因信息不通而造成的知识型员工紧张和不满,有效化解上下级之间、团队之间的冲突,同时,应关爱员工及其家庭,利用感情投入来提高知识型员工忠诚度。 企业员工管理论文:企业核心员工的管理策略 [摘 要] 企业间的竞争,就是人才的竞争。企业如何实现有效管理机制使员工在实现自身利益的同时,为公司创造更大的价值是人力资源管理者的首要任务,关注核心员工自然地成为现代企业人力资源管理的策略重点。 [关键词] 核心员工 人力资源 激励 管理 近年来,随着企业人才竞争日益激烈,人力资源管理工作越显重要,人力资源将成为推动企业发展的关键因素,是企业获取利润的重要手段。企业的兴衰成败、实力强弱已不再取决于企业拥有的物资资本,而首先在于知识的拥有和创新能力。高素质的员工和具有专业知识的人才将是一种战略资源,是企业争夺的焦点。在后危机时代,企业人才所面临的外部机遇和诱惑不断增多,特别是中小企业将继续面临着非常严峻的人才流失难题,根据有关资料,目前我国一些中小企业的中高级人才的流失率高达30%,企业的人力资源管理有必要进行理论上和模式上的创新,把核心员工的管理提高到企业战略地位上来考虑。 一、核心员工的内涵及特征 员工作为企业的人力资源,对企业生存和发展起着重要作用。核心员工作为企业的关键人才,虽然所占比例很少,但却是企业中最重要的人力资源。界定核心员工通常具有以下五个基本特征:①拥有构成企业核心竞争力源泉的关键技能;②在重要岗位上担任职务;③具有强烈的企业忠诚感;④为企业做出了突出贡献;⑤在一定时间和岗位上具有不可替代性。从其为企业创造价值的来源来看,核心员工可分为三类:①是具有专业诀窍的核心员工;②是具有广泛外部关系的员工;③是具有管理技能的核心员工。核心员工具有自主性、创新性、蔑视权威、流动意愿强、较强的成就动机、复杂性等特点。 核心员工对企业的目标和经济效益影响很大,他们的可替代性较小,替代成本较高,是企业的稀缺资源,对企业的发展起核心作用,一旦离开企业在短期内很难找到合适的人选来代替。 二、 核心员工管理的3p模型 所谓3p模型,即由职位评价系统(position evaluation system)、绩效评价系统(performance appraisal system)和薪酬管理系统(pay administretion system)为核心内容构成的人力资源管理系统。 1. 职位评价系统 职位评价系统包括:工作分析、建立工作说明和工作规范、工作评价。工作分析资料的主要作用是在人力资源计划方面;工作规范是招聘和选择的标准,同时也是培训和开发的依据;工作评价,应根据员工完成工作说明中规定的职责的好坏进行,这是评价公平的基准,又是决定报酬内部公平的首要方法。 2.绩效评价系统 绩效评价系统是定期考察和评价个人或小组工作业绩的一种正式制度。一个设计和联系都很合理的系统,能够有助于实现组织的目标和提高员工的业绩,绩效评价结果为增加报酬提供了合理决策的基础,也是加薪奖励公平化的保证。 3.薪酬管理系统 薪酬管理系统是对企业工资水平、工资结构、工资制度、工资形式、工资待遇的管理系统,旨在监督它们是否达到了组织与个人的目标,首要任务是报酬公平。企业吸引、激励和留住有能力的员工,在很大程度上是通过企业的报酬机制实现的。企业为了保持持续发展的能力,就要在劳动力市场上提出有竞争力的工资水平,如何处理好既吸引人才又降低成本这对矛盾,是薪酬管理系统的焦点和难点。 4. 三者关系 根据企业的生产经营特点和战略目标进行职位评价,明确所有核心员工各自的职位职责;根据企业的职位评价结果,设计人力资源的工作绩效考核方案和工具,对企业核心员工进行定期考核;根据绩效考核结果,设计工资福利及其奖金发放方案和工具。它们三者的有机联系,可以充分体现公正、合理、科学竞争的原则。强调个人努力与团结协作的统一性,工作报酬和工作奖惩的统一性,员工个人命运与公司命运一体化,形成业绩考核与工资待遇、奖惩相互依存。考核是人事决策的客观依据,待遇奖惩是考核的结果,以此构成一个完整清晰易于操作的人力资源管理系统。

建筑经济论文:浅析大学校园建筑经济管理 【摘 要】随着高等学校基础建设投资，国家对211和985高校投入了大量的建设经费，使得大学校园建筑经济管理工作日趋重要。校园基础设施建设是高校建设的重要工作，这其中的校园建设工程造价控制盒招投标的管理显得尤为重要。本文分析高校基础设施建设经济管理，着重研究造价管理在各个阶段的控制要点以及校园建设招投标的管理内容。 【关键词】校园建筑管理；工程造价；招投标 高等学校是培养社会主义事业接班人的重要阵地。随着市场经济的不断发展，高校扩招规模不断加大，高校的基本建设也随之加快。建设工程事关百年大计，因此它的质量和造价，正在引起人们的高度关注。本文从校园建设的工程造价和投招标两个方面来分析大学校园建筑经济管理。 1 校园建设工程的造价控制 （一）决策、设计阶段的造价控制 设计阶段是造价控制的主要阶段，其中设计方案的好与坏，直接影响着工程施工阶段的变更。统一风格的学生公寓设计不仅要体现学院的建筑特色，更重要的是结构的一致性方便了施工的组织管理，减少了结算工作量。校领导小组不仅要选择优秀的设计公司、运用价值工程原理、实行限额设计之外，更要积极参与到设计过程中，尽量避免工程重复施工。 （二）招投标阶段的造价控制 在招投标阶段，学校领导应组成招投标小组，严格按照招标法的要求实行公开、公正、公平招标，并大力推行工程量清单计价方式，遵循评标方法。通常学校在这个过程中都柚子资质不达标，无法自行招标，常聘请招标公司完成这项任务。这样学校就认为此工作在学院方就无足轻重了。但实际上，校方领导必须积极的加入到编制招标文件的工作中去，并充分的考虑施工中所有可能出现的情况，检查提供材料品牌的要求、工程量清单的完整性，并且根据实际情况按照新清单的要求，确定一些暂估价项目及预留金，确认文件中的相关条款，而不能完全的依赖第三方，这样才能在今后的项目管理中保有主动权。招标工作后，还要把好合同关。在订立合同时，必须对合同的合理性、合法性、完整性、准确性、严谨性进行全面把关，特别是对工程的质量、工期、造价、工程款的支付，工程变更等重要条款要严格审核，合理进行工程造价竞争，避兔产生疏漏，造成后续的赔偿。 （三）施工阶段的造价控制 施工阶段的造价控制主要集中在工程变更控制和现场签证控制两个部分。一般情况下，确定了施工图完整、严密，就尽量减少工程变更。但如果确实存在着设计不合理或其他一些情况，就必须变更。在变更时，需要及时掌握在工程变更后造成对工程造价的影响，并实行“分级控制、限额签证”等制度，来确保学校对工程费用的掌控度。现场签证，尤其是隐蔽工程的签证，必须要及时、清楚、准确，避免结算时产生诸多纠纷。 （四）竣工结算、决算的造价控制 基本建设工程竣工后，施工单位会将工程结算书交给审核，学校相关负责组需在规定的时间内，按照招标文件、施工合同、工程变更等相关政策的规定，对施工中的竣工结算进行全方面的审核。但往往竣工决算是很多学校负责人最容易忽略的一项工作，他们认为工程做完就可以了，不需要太严格审核。其实决算不仅仅是对整个工程项目所用费用进行汇总，更是一个经验总结，这将会为后续工程的建设提供丰富的经验和宝贵的历史资料。 2 大学校园建设招投标的管理 随着高等学校基础建设投资，国家对211和985高校投入了大量的建设经费，招投标管理工作日趋重要。招标投标具有公开、公平、公正的特点，它的竞争优化优势，使得其影响和应用范围不断扩大。为了规范招标投标行为，促进公平竞争，我国于2000年1月1日起正式实施《中华人民共和国招标投标法》，在程序上保证了招投标的公开公正性。虽然颁布了法例，但是在实际的招投标操作中还是存在许多问题。例如：投标商通过各种途径干预评委在预审、评标、定标等招标的关键评审，妨碍招标的公平公正性。 为了减少上述的而各种问题发生。高校基本建设部要做好工程招投标工作。在工程招投标过程中须注意几个原则：一是招投标过程必须做到公平、公开、公正，坚决反对暗箱操作，避免人情工程。使招标方式尽量客观化；二是工程定标需要量力而行，工程招标要合理低价而非最低价。 前期的论证与设计是一个基建工程能否成功的前提和根本。目前，我国设计市场竞争激烈，比较混乱。有的甚至出现了业余设计、挂靠设计等等不规范的行为，导致了设计质量的下降。推行设计招标、审核设计投标单位资格，有利于促进设计单位提高设计水平。采用设计招标，不仅是对设计方案的功能、安全、技术等进行考核，还是对工程结构方案、工程造价的综合考核。在招投标过程中要加大工程造价管理力度，让设计单位以价控量，精心设计，精打细算，将投资控制首先落实在设计阶段。因此素质良好的设计单位是工程建设是否成功的关键。创造出建筑精品需要一个良好的施工队伍和优秀的项目经理，拥有项目的质量意识、品牌意识和超前的管理才能。由于招投标活动具有施工企业的不定性和建筑市场存在企业、项目经理挂靠的不规范性等，选择优秀的施工队伍难度加大。为此要做到以下几点：首先，根据校园工程实际情况，应制定科学合理的报名资格，并把好报名关，从而减少挂靠企业的投标机会；然后，根据报名情况，经校招投标领导小组讨论和确定初步入围企业，组织人员考察初步入围企业的日常运行、工程施工质量、信誉、工程现场管理等情况，同时需要考察相应项目经理的经验、管理能力和经历。最后，考察小组向校招投标领导小组汇报实际考察情况，再由校招投标领导小组决定最后入围的施工企业与项目经理。只有经过这种全面的考核，、严格的筛选步骤，才能挑选出优秀的设计施工和监管单位。 优秀的监管队伍能确保工程的质量、造价控制以及工程工期。参加监管的工作人员都具备以下基本素质：掌握专业理论知识和具有一定的实际经验；熟知合同的法律法规；具有实事求是、冷静果断、廉洁奉公、公正无私的良好品质。随着我国的有关监理法律法规制度的制定和完善，监理市场得到规范调整，监理人员的权利和义务也进一步得到明确。建设单位和监理单位在工程建设中处于主次低位。建设单位是核心，监理单位是对工程项目进行监理，而业主和监理单位之间关系是标准的委托与关系。在监理工作中实行招投标制度，需要尽量排除地方保护、行政干预、暗箱操作等现象。在监理业务竞争时，要求建设单位应优先考察监理单位的资质、工作人员的素质，以最低的监理费用作为选择的主要标准。 3 结语 综上所述，要打破高校基本建设滞后的瓶颈，需要高校破旧立新，建立适应社会化大生产的管理模式。实现由国家统筹统建或自建、自管、自筹的模式向甲方管理职能的转变，以合同管理为重点，适应高校基本建设管理的发展。校园基础设施建设是高校建设的重要工作，大学校园建筑经济管理中的工程造价控制和招投标的管理是主要部分。其中工程造价是一个动态的过程，是为了合理的确定和控制工程造价。高校的相关部门应紧密配合，最大限度地控制造价。招投标工作也是高校基本建设部做好工程的根本。高校基建管理者认真研究高校基建工作的规律，形成新思路，提出新方法，开创新局面，与时俱进，为建设美好的校园而贡献自己的力量。 建筑经济论文:建筑施工企业经济效益的影响因素分析 摘要：随着市场竞争越来越激烈，建筑施工企业正在走向微利的领域。尤其随着低价中标清单报价和担保制度等的实施，建筑施工企业的经济效益正在经历越来越严重的考验。在多种不同因素的影响下，建筑施工企业的利润呈现了逐年下滑的趋势，给企业的生存与发展造成了巨大的压力。基于此，本文对建筑施工企业经济效益的影响因素进行了系统的分析，得出了一些结论，旨在为建筑施工企业的发展提供可供借鉴的信息。 关键词：建筑施工企业；经济效益；影响因素 近年来，我国建筑市场得到了持续的发展，相关领域逐渐的完善，大量的建筑施工企业从中获得了前所未有的发展机会。但是，在竞争日益激烈的当前情况下，施工项目的竞争更多的表现为造价方面的竞争[1]。而这一竞争模式在严酷的市场环境中对建筑施工企业的发展和经济效益的提高造成了一定的阻碍。为此，建筑施工企业应该采取积极的有效的对策，通过构建正确的经营发展战略，践行具有活力的经营机制，使企业的经济效益得到一定的提高。而为了实现这一点，建筑施工企业需要对其成本进行高效的管理，对企业施工项目建设的各个层面进行系统的监控和全面性的管理，并在实际经营管理过程中，要严格地执行各项成本管理工作。唯有如此，才能使建筑施工企业在市场中获得长久发展的有力机会[2]。同时，随着市场竞争越来越激烈，建筑施工企业正在走向微利的领域。尤其随着低价中标清单报价和担保制度等的实施，建筑施工企业的经济效益正在经历越来越严重的考验。在多种不同因素的影响下，建筑施工企业的利润呈现了逐年下滑的趋势，给企业的生存与发展造成了巨大的压力。基于此，本文对建筑施工企业经济效益的影响因素进行了系统的分析，得出了一些结论，旨在为建筑施工企业的发展提供可供借鉴的信息，使其能够有效的控制成本，提高经济效益。 1 当前建筑施工企业经营管理中存在的问题 1.1 企业的技术力量欠缺 在建筑施工企业当中，建筑施工人员的人员流动性与流动速度十分快，然而这种快并不能反映建筑施工的技术就实现了科学有效的更新，通常建筑施工人员的技术力量并不高端。因为社会科学技术以及我国经济的快速发展，大部分的年轻人通常不愿意从事施工建筑方面的工作。而这一现实现状在一定程度上使得建筑施工行业的技术人员往往出现了一种“后继无人”的状况。这种状况在一定程度上也使得建筑施工企业相关技术人员的流失严重与优秀技术人员的十分短缺。 1.2 拖欠工程款的现象依然严重 一方面，拖欠工程款这个问题出现的主要那个责任通常是出在建筑施工企业自身，因为建筑企业的决策者和相关管理人员仅仅追求自身利益的最大化，这在很大程度上却损害了建筑施工人员的个人利益，往往忽视了建筑企业本身应该以承担的社会责任，往往追求建筑企业当前的利益，忽略了建筑企业的长远发展[3]。另一方面，相关的建筑行业的主管单位的监督不严谨，相关的行业主管单位一定要及时地对建筑施工企业的工资发放情况展开检查与核实，这样可以确保工人的工资能够及时足额地拿到手，而且可以对那些随意拖欠工程款的建筑企业并就没有第一时间地展开相应的行政处罚。 1.3 对企业经营管理理念存在认识上的缺位 建筑施工企业在实际的工作过程当中，通常，企业的管理人员会将建设施工企业的相关的经营管理和各种其他的不同企业的经营管理经验与理论放在了同样的位置，根本没有看到建筑施工企业与单位自身在经营管理层面的独特性以及具体实际情况的转变的形式条件。建筑施工企业的管理人员往往缺乏对建筑施工企业的充分认识，就会导致了在具体企业经营管理方面的不够成熟。 2 建筑施工企业经济效益的影响因素 2.1 专业技术性人才缺乏 其一，就一个企业来说，企业对人才的需求是非常重要的，通常建筑施工企业更加重要。因为建筑施工企业在施工过程当中通常会涉及到很多方面的技术问题，然而目前的建筑施工企业所招聘的相关建筑施工人员往往文化素质不高，并且专业技术水平低下，几乎无法适应当前的建筑施工环境[4]。其二，建筑施工企业在具体施工过程当中通常会采用很多专业的施工机器与设备，因为建筑施工人员文化素质过低，使得他们在施工过程并未合理的使用相关机器设备，最终导致机器设备由于使用 得当而使得机器设备使用年限不够长，进而影响产出。 2.2 相关的市场不规范 首先，一直以来，我国建筑施工企业产业结构并不合理，在建筑市场上，供应方与需求方关系严重不协调。这就使得建筑行业现场管理十分混乱，建筑工程质量不能得到很好的保证，往往就会使得返工现象层出不穷，导致建筑材料浪费严重。 其次，建设施工企业为了提前实现效益，通常要求建筑施工企业尽可能的缩短施工工期，这样相关施工方就必须加大人力与物力的投入目的是符合建设企业要求的施工的工程投标条件，导致建筑施工在一定程度上加大了施工方企业的施工成本，最终会影响到施工企业的利润[5]。 最后，如今，大部分施工企业应收账款几乎达到了结算价款的50%，而且拖欠时间通常长达半年或者更长，这就使得施工企业出现了资金周转低下的状况，施工企业为了维持企业的正常运营，通常就会大量负债经营，一般会向融资企业支付大笔的利息支出，最终导致多数建筑施工企业举步维艰。 2.3 成本控制缺位 一方面，目前，很多建筑施工企业均实行项目经理负责制，这样可以促进建筑施工企业提高成本管理观念，然而建筑施工企业各部门工作人员往往会各司其职，极其缺乏全面成本管理观念与意识。而项目经理大部分仅今年关心项目最终会为企业带来多少经济利润，通常很少关注施工过程当中的成本消耗，即便建筑施工企业在施工前编制了很好的项目成本计划，在计划当中通常也很少反映出施工组织设计能够减少成本的办法。这些最终使得建筑施工企业经济效益走下坡路没有实现预期效果。 另一方面，在项目施工过程当中，施工项目部根本未落实各岗位的责任与权利，往往没有从真正意义上把项目的成本与相关人员的管理进行挂钩，导致项目管理人员通常仅仅关注施工工程的进度和工程开展过程当中的安全性问题，往往忽略了具体工程施工过程当中所需的材料成本节约问题。 3 进行有效的成本控制，提高建筑施工企业的经济效益 3.1 实施全过程成本管理 建筑施工企业在投标阶段，通常会对拟投标项目展开全面的成本预测，相应的测算方法一定要科学，同时测算数据一定要准确，同时报价决策要十分慎重，不可以恶意、随意进行压价、减少不可竞争的成本，绝对不可以低于成本价投标；同时要控制投标各项费用与开支，尽可能降低投标费用。在具体施工过程当中，施工企业要运用科学的分析方法对各项成本与费用展开对比分析，进行动态控制，在各个环节上加强成本管理，要确立科学成本控制原则，对工程实施过程当中中的资源投入科学控制，对建筑施工过程及成果展开监督与检查，同时要采取措施保证施工项目成本目标的实现[6]。 3.2 提高全员成本管理意识 建筑施工企业要建立成本责任中心，进一步明确管理权限，实现员工责权利相统一，形成以项目经理部、各级分公司为成本责任中心的责任人的管理体制，根据不同的成本要求把目标成本展开进一步细化与分解，将目标成本纵向分解到各项目经理部与各个班组，同时再横向分解到不同职能部门不同的工程负责人，最终形成全员、全方位与全过程的项目成本管理方法，同时将个人利益与成本指标进行紧密挂钩，进行严格考核，实现奖罚对等。 3.3 确定成本控制目标 建筑施工企业要加强成本控制，其一是要对成本进行科学预测。而具体成本预测的内容主要包括运用科学的方法，全面反映中标价按照项目的施工环境、机械与设备、人员素质水平、建筑材料价格水平等对施工项目的成本目标展开预测，即就是对工、料、机费用进行预测。其二是分析施工工程项目的人工费用的价格、工人的工资高低及社会劳务的整体市场行情，按照工期与项目准备投入的人员数量进行分析实际人工费有没有可能会超过工程合同价当中人工费。其三是项目中标之后，一定要结合施工现场的具体情况制定相关技术上科学可行与经济合理的实施性施工组织设计，要充分结合施工项目所在地的经济、自然环境、施工技术、机器选择、工期长短安排的实际状况。 4 结束语 由于建筑施工企业与其他企业类似，他们的目的是实现最大利润，获得最大的财富。所以建筑施工企业往往要提高经济效益，一定要加强对自身成本的管理，一方面要多中标，另一方面加强对中标项目的施工成本进行科学与合理的控制。让施工项目的成本控制始终贯穿于施 工工程建设从招投标阶段到最后的竣工验收的整个过程，这是建筑施工企业全面成本管理的非常重要方面，一定要在组织与控制措施方面给予高度重视，最终实现提高建筑施工企业经济效益的目标。 建筑经济论文:浅析经济管理理论在建筑企业中的应用 我国制定的发展路线是走中国特色的社会主义道路，因此结合马克思列宁主义和中国本身的社会体制民族特点才有了一条独特的、属于中国的社会主义发展道路，在邓小平同志的改革开放政策之后经济搞活、中国人民的经济开始飞速发展，在过去的十几年里中国的经济完全变了个样子，在效仿西方的资本主义道路的同时中国人也不能偏离社会主义道路，因为不论是从发展上还是从民族特征上中国的未来到势必本文由收集整理会走上社会主义道路，世界发展的重点也势必是走向社会主义道路，因为社会主义道路比资本主义的发展性更强，更利于经济体系的发展。在当今社会很多企业开始过分效仿西方的经济体系，最终结果成了邯郸学步丢掉了企业本身的竞争力，企业被同化最终成为被吞并的结局，因此找到适合企业发展的经济管理体系才是企业经济发展的真正出路。 1.理论与大方向行的差异 当今社会的经济发展现实情况并不理想，一味的照搬照抄西方的经济发展体制是不可取的，因为我国的人口基数大经济相对是薄弱的环节，并不像西方以经济为基础开展劳动力充分利用，其实在经济上来说所有经济发展的最终目的无非就是产量最大化和劳动力的最大化，因此即使体系不同我们国家企业的发展依旧可以学习西方企业的一部分先进经济文化，但是这种学习是要在认清楚社会大环境下进行的，不要忘记企业是生存在中国这样一个发展中国家，经济体系属于社会主义，一味的生搬硬套资本主义社会企业的经济管理是不正确的，经验是要学习的但是仅仅是在理论上了解西方经济发展的利弊，不要在实际行动上完全效仿西方的经济体系发展，以免迷失自己的道路。在中国的经济体系中民营企业是比重很大的一部分，因此民营企业有正确的其营业经济管理细则就会对企业未来的发展规划起到重要作用，合适的经济管理办法能引导企业经济的正常化发展，做到可持续发展、经济体制进化的最终目的，同时也可以带动国家的经济体系发展。因此我们中国的企业要走合适自己的经济发展路线。 2.理论进行与实际进行的差别 在宏观经济研究中，一个非常重要的模型就是is-lm模型，该模型为执行财政政策和货币政策提供了清晰的思路，同时也决定了均衡的市场利率和产出，根据该理论模型，市场利率是由产品市场均衡和货币市场均衡共同决定，利率的自由浮动在宏观经济理论中起到关键作用，其逻辑如下：经济过热，政府要执行紧缩性的货币政策is-lm，首先，通过公开市场操作出售政府债券，收回货币，货币供给减少，导致市场利率上升，利率上升，投资下降，进而产出下降，最后经济降温。可以看出，政府通过货币政策来影响市场利率，达到政府的经济目的，但在建立is-lm模型时，货币市场均衡却出现了问题，传统货币需求理论认为货币需求是由交易动机和预防动机决定的，和收入成正比，提出投机动机是凯恩斯对货币需求理论的最大贡献，正是投机动机的存在，使利率介入货币需求理论，为建立is-lm模型奠定了基础，可以这样讲，没有投机动机就没有is-lm模型，西方国家由于拥有发达的证券市场，提出投机动机是符合其经济特征的，但在我国，这样的经济理论却与实际相背离，我国证券市场一方面起步晚，另一方面，由于各种管制的存在，市场规模及在居民中的影响远不及西方国家，居民以投机动机持有货币的数量甚至可以忽略不计，一旦没有投机动机，那么is-lm模型在我国将不复存在，更别说用来指导实践了。 3.宏观经济理论前提条件的差异从私密开始 西方经济理论就把资本主义趋利行为发挥到了极致，作为其中一个重要方面的宏观经济理论，成立的前提条件就是凯恩斯的三大心理规律：边际消费倾向递减、资本的边际效率递减和流动偏好，由于三大心理规律的存在，消费减少，投资减少，利率极低，居民普遍持有现金，这样导致有效需求不足，这就为政府干预经济提供了理论支持。三大心理规律正是资本主义趋利行为的反映，是以西方长期以来的资本主义精神为基础。马克斯韦伯在 新教伦理与资本主义精神》一书中提出：西方民族在经过宗教改革以后形成的基督教新教中，某些教派（如加尔文和清教教派）的宗教理论一勤奋地恪守天职和对财富的合法占有，演变成一种经济价值观，这就是资本主义精神，这种资本主义精神有利于人们的经济行为，促使资本主义企业和近代资本主义社会的形成。在 新教伦理与资本主义精神 一书译本中，译者也作了精辟的论述，“该书精巧深刻地揭示了加尔文教义对18世纪美洲新大陆资本主义兴起的催化和诱变作用。韦伯认为，新教伦理原本宣扬禁欲苦行，消极地逼迫教徒对天生原罪作终生阡悔洗刷，笃信命运前定说，并对奢华懒惰风气严加惩戒，视同魔鬼。这种欧洲舶来的，比老教更纯粹，更偏激的教义逐渐不得人心，不利于新英格兰地区移民开发新大陆的进取要求和内部团结，不久便由一些宗教领袖点化改造，生出新意。他们将苦行僧式的世俗劳作和克己赎罪，同上帝选民重建理想世界的神圣‘天职’结合起来，转而强调通过勤俭致富达到拯救灵魂。 论文 // 4.经济管理理论在建筑企业的应用 在我国企业经济发展的黄金时代有一种与所有人联系紧密的企业脱颖而出，几乎领导了整个企业市场，那就是建筑行业企业，不论是开发房地产的开发商单位，还是工程施工的建筑单位，建筑个人化企业的发展势头越来越盛，因此在这一领导企业上就代表了我国大多数民营型企业，因此笔者就建筑企业的经济管理注意事项进行浅析。 4.1建筑企业的经济 建筑企业的市场化经济是和建筑施工所关联的，因此建筑企业对于社会大环境的了解就和中国建筑市场的关系紧密，正确的经济管理模式能够为建筑企业谋得更多的利益。当即社会的建筑企业经济管理比较杂乱，几乎生搬硬套西方某些企业的套路，却并没有意识到在社会主义国家采取资本主义道路的方式是行不通的，因此国家为了遏制房价出台了一系列法律规定，限制国内建筑企业成为民营企业经济的毒瘤。 4.2建筑企业的经济管理 建筑企业更应该注重经济管理，因为一个建筑企业的资金流动量是巨大的，因此对于经济的把握上更要用心严格地对待，因为市场经济化的原因国内的建筑企业大多存在手续不全就可以开始施工，资金走向不明确、售房手续不全就开始出售楼盘等一系列问题，这都是建筑企业的经济管理体系不严谨的结果。 4.3建筑企业经济管理办法 对于一个建筑企业有明确的资金流向是十分重要的，因此经济管理部门必须做到每一笔账目都明细，每一次购进材料都严格记账，避免回扣、偷税、漏税等问题的发生，另外购进权利和资金调动权利应该有多人共同参与，避免建筑企业财政大权独揽的问题，另外建立完善的企业经济管理制度，以应对未来社会经济发展的大潮。 5.结语 正因为社会发展体制的不同，所以我们国家的企业经济发展方向势必与西方企业发展的经济体制不同，对于基础不同的社会体制本来就会走向类似的道路，但是西方企业经济的发展还是有可以借鉴的地方的，因此我们的企业要擅长结合自身企业条件和特点去把握大环境，选择一条适合自己企业发展的经济之路，在企业经济发展的同时也要不断吸收西方企业经济发展的可取之处，充实自身企业。 建筑经济论文:浅析绿色建筑推动低碳经济新发展 【摘要】低碳经济已成为人们热议的话题，有学者甚至断言低碳经济是继工业革命和信息革命之后的又一次革命——即低碳革命，它与全球各个国家息息相关，没有谁可以独善起身。所谓低碳经济，是指在可持续发展理念指导下，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少煤炭、石油等高碳能源消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。本文就绿色建筑推动低碳经济发展作出了详细的论述。 【关键词】绿色建筑；低碳工程；经济发展 一、引言 当代科学技术进步和社会生产力的高速发展，加速了人类文明的进程， 与此同时， 人类社会也面临着一系列重大环境与发展问题的严重挑战。绿色建筑考虑到当地气候、建筑形态、使用方工、设施状况、营建过程、建筑材料、使用管理对外部环境的影响，以及舒适、健康的内部环境，同时考虑投资人、用户、设计、安装、运行、维修人员的利害关系。换言之可持久的设计、良好的环境及受益的用户三者之间应该有平衡的，良性的互动关系而达到最优化的绿化效果。绿色建筑正是以这一观点为出发点平衡及协调内外环境及用户之间不同的需求与不同的能源依赖程度，而达成建筑与环境的自然融和。气候变化和经济危机为中国的跨越式发展提供了难得的契机，中国企业目前已经在多个低碳产品和服务领域取得世界领先地位，其中以可再生能源相关行业最为突出。 二、绿色建筑 1.绿色建筑体系 绿色建筑体系是基于生态系统良性循环原则，以“绿色”经济为基础，“绿色”社会为内涵，“绿色”技术为支撑，“绿色”环境为标志建立的一种新型建筑体系。在研究上，它将自然、人和人造物纳入统一研究视野， 不仅研究人的生活、生产和人造物的形态，而且也研究人赖以生存的自然发展规律， 研究人、自然与建筑的相互关系。在目标上，它追求人（生产和生活） 、建筑和自然三者的协调和平衡发展。在方法上， 它主张“设计追随自然”。在技术上，它提倡应用可促进生态系统良性循环、不污染环境、高效、节能和节水的建筑技术。绿色建筑所代表的是高效率、环境好而又可持续发展的建筑，自身适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑。它所寻求的是一种可持续发展的建筑模式。绿色建筑要赋予建筑以生命。它是一个能积极地与环境相互作用的、智能型的、可调节的系统。 2.提高绿色建筑建设 绿色建筑的建设不但要和环境融和，更要经济实惠，让投资人有适当的回收。在这样的过程当中，最重要的是如何达到资源利用的最高效率。各种资源效率中最重要的是能源效率。能源效率越高，越能节省寿命周期费用，不但提高绿化效果，更能增加投资绿化建设的吸引力。因此提高能源效率是进行绿色建筑建设的基本条件。提高能源效率途径包括减少建筑寿命期限能量可以采用延长建筑及其设备的寿命；使用耐用的建筑材料、设备产品，另外在建筑设计及建造上考虑维修、保养等等。 三、绿色建筑与低碳工程 1、低碳经济的概念 由于全球工业化进程的加速，排放到大气中的温室气体浓度急剧 升高导致全球气候恶化，人类社会正面临生存和发展的严峻挑战。为此，国际社会提出了发展低碳经济的应对之策，一方面，低碳经济是为减少温 室气体排放所做努力的结果；另一方面，低碳经济是经济发展方 式、能源消费方式、人类生活方式的一次新变革，它是建立在化石燃 料（能源）基础上的现代工业文明转向生态经济和生态文明社会的必然产物。低碳经济的实质是提高能源效率、开发清洁能源、追求绿色 gdp，其核心是能源技术和减排技术的创新、产业结构和制度的创新 以及人类生存发展观念的根本性转变。低碳经济是最大限度地减少煤 炭和石油等高碳能源消耗的经济，它是建立在以低能耗、低污染、低 排放基础上的经济。发展低碳经济已经成为世界经济发展的总体趋势，我国也明确提 出要转变经济增长方式，走可持续发展的低碳经济之路。 2.建筑节能是低碳经济的要求 低碳经济在给全球建筑业的发展带来重大挑战的同时也带来了巨大机遇，从世界范围看，欧盟、美国、日本等地区和国家都已将建筑业列入低碳经济、绿色经济的重点。我国在2009年哥本哈根会议上宣布：我国单位gdp的二氧化碳排放量，在1990年—2005年下降46%的基础上，到2020年，比2005年再下降40 —45%，而且仍将同“十一五”规划一样，将其作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，接受法律和舆论的监督，保证承诺的实现。总理在今年的《政府工作报告》中更是提出要“以工业、交通、建筑为重点，大力推进节能，提高能源效率”，“抓好节能、节水、节地、节材工作”，可见，建筑节能是我们国家节能的一个非常重要的方面，工作潜力非常大。建筑是节能减排、应对气候变化最重要的领域之一，而且是刚性排放领域，一旦现在建造的建筑不节能，今后再修正难以改变。因此，在发展低碳经济的道路上，建筑的“低碳”和“节能”都刻不容缓！ 四、绿色建筑推动低碳经济发展 1.发展低碳经济 发展低碳经济，我们要端正认识，提出正确的引导意见。例如在全球第一个提出低破经济的是英国政府，它正是看到英国能源正从自给自足走向主要依靠进口的时代。按消费模式预计，能源都必须进口，与此同时，气候变化带来的负面影响已迫在眉睫，提出创建低碳经济的思路应运而生，而我们的能源问题和高碳排放带给环境的问题一点也不比英国轻松，我国政府基于这点坚定了发展低碳经济的决策，发展低碳经济需要政府主导，包括制定指导长远战略，出台鼓励科技创新，节能减排，可再生能源使用的政策和减免税收，财政补贴，政府采购，绿色信货等措施来引领低碳经济发展，这也需要企业认清方向，自觉跟进，采取促进低破经济发展的集体行动，只有这样，中国向低碳经济转换才有现实的基础。 2.加快经济发展方式转变 当前，世界主要国家纷纷把新能源、绿色建筑、新材料、生物医药、节能环保作为新一轮产业发展的重点，抢占未来经济发展制高点。在绿色建筑中气候所包含的各种因素是当作资源来考虑的，充分利用气候资源， 提高气候资源利用率， 是考虑地方气候特点的设计的本质。与传统产业相比，我国在若干新技术领域与发达国家的差距较小。如新能源，我国初步形成规模较大、体系相对完善的新能源产业，加上广阔的市场前景，可望形成与发达国家相比具有成本优势、与发展中国家相比具有技术优势的独特竞争力。大力发展绿色经济，可以推动产业结构优化升级，形成新的经济增长点，在国际经济技术竞争中赢得主动。 结束语 绿色建筑要求做到“既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害”， 绿色建筑推动低碳经济的发展，与建设资源节约型和环境友好型社会，在科学发展观的引领下走可持续发展道路是一脉相承的。 建筑经济论文:探析市场经济下建筑经济成本管理 摘要：随着我国市场经济的不断发展，我国建筑领域的经济面临着严峻的挑战，相关行业之间的竞争也不断扩大，为了保证企业的长足发展，需要建立完善的建筑经济本管理办法，企业只有做好了建筑经济成本管理，才能在竞争中逆风长流，实现长期不断的发展和壮大。本文分析了当前建筑经济成本管理的存在的一些主要问题及其成因，结合经济成本管理的重要性，探究了提高市场经济下建筑经济成本管理的相关措施。 关键词：市场经济 建筑 经济成本管理 存在问题 解决措施 一、前言 近年来，我国建筑行业实现了迅猛的发展，然而由于这种快速扩张，资金的大量需求致使企业门槛较低，导致企业间的竞争不断加剧。经调查，建筑行业的利润呈下滑态势。作为工程施工活动中的需求赢利性企业，在保证合同要求和工程质量的前提下，建筑企业要把实现最大的经济效益作为最终目标，改变当前的粗放型管理现状，加大建筑经济成本的管理力度，不断提高工作水平，并且用科学的方法控制建筑经济成本。 二、建筑经济成本管理概述 建筑经济成本管理是一系列系统管理的总称，包括企业生产经营过程中的所产生的费用的核算、成本分析、成本控制和成本决策等多项重要职能。企业的建筑成本管理涉及到建筑工程建设过程中的人、财、物等众多方面，关系比较复杂。在建筑成本管理中，项目直接成本占有重要的地位，包括企业在施工生产过程中所耗费的工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括人工费、机械费以及材料费等。实施成本管理，通过对建筑工程项目中所发生的各项成本，进行预测、计划、控制、核算和考核等各项工作的具体实施，进而达到降低项目成本，提高企业经济效益的目的，是增强建筑企业在市场上竞争力和适应力的有力保障。 三、建筑经济成本管理中存在的问题及成因 伴随着市场经济的发展，企业间的竞争愈演愈烈，一些经济管理的不足之处也逐渐暴露出来，成为制约企业发展的紧箍咒。 （一）经济管理的概念落伍 建筑企业的管理人员忽视了建筑经济成本管理在全面工程建设中的连贯性和整体性，对建筑经济成本管理在整个工程建设中的关注度不够，缺乏工程建设全方位、全过程的管理。大部分企业只局限于对施工项目中一些资源消耗的控制，对整个产业链没有进行细致的研究，对全局缺乏把握，不能在整体的高度上对成本进行优化，更不能做出企业的成本战略规划。 （二）对成本管理的认识存在误区 目前多数企业的经济成本管理只有财务人员进行，管理模式粗放，没有发挥群众的力量，没有舆论的监督，各个部门之间各自为政，缺乏统一的协调管理，管理认识程度低，没有勇于承担责任、拥有权力的成本管理部门。 （三）经济管理的机制不健全 企业普遍缺乏权、责、利相结合的科学的成本绩效考核制度体系，基础薄弱，机制不够健全，应当对建筑经济成本管理建立必要的考核、评价和监督办法，才有利于建筑经济成本的管理和水平的提高。 （四）成本管理的发展方向不明确 按照目前的情形看，大多数建筑企业的经济成本管理还是仅仅局限于狭义的降低成本，本质上没有形成良好科学的成本目标发展方向，甚至有的企业没有目标成本，漆黑的摸索发展，在最后工程结算之后才知晓盈亏。 四、加强建筑经济管理办法的可行性对策 （一）提高建筑项目管理人员的综合素质 提高相关业务人员的责任感和使命感，对相关人员的业务水平，素质进行考核，对于优秀人员要进行奖励，对于不合格人员进行培训或者辞退，同时要制定一系列的监督和约束机制，赏罚必严。适时组织单位内部的交流，项目经理要起带头作用，多互相学习先进经验，鼓励创新，不断提高管理水平。 （二）加强建筑经济成本体系管理 加强成本体系管理，在管理上要明确机构设置和人员配置，防止出现职位重叠和部门交叉的现象，企业的成本控制者及其任务要严格明确，专人负责成本的控制并要准确的预算成本费用，避免造成的浪费。在经济方面要采取以下措施，审核运算准确，配比科学有效，控制工程成本。人工、材料费要在同等质量的前提下进行价格的择优处理。 （三）保证施工质量 一些企业为了追求利益片面强调工程的成本控制，为追求降低成本高利润而忽视了质量，不仅会增加因未达到质量 标准而付出的额外费用，还给企业带来了名誉上的损失，甚至负相关法律责任。从道德上，法律上这都是不允许的，显然是一种饮鸩止渴的行为。还有一些项目经理为了逃避质量责任，根本而不进行成本的控制，这就损害了施工企业的经济效益，不利于企业的长久发展。所以在施工过程中，相关负责人要端正态度，严抓质量，定期对工程项目进行质量检测，不定期的进行质量抽查，从根本上杜绝返工现在的发生，并且技术允许情况下，可以使用能够降低成本的新技术。 （四）控制无关费用 为了减少不必要的支出，要求管理者对管理机构做出精简，对一些低值易耗品的使用要做好监控。在工作中，要做好工种、工序之间的衔接，提高劳动生产率。这样能够减少成本中的人工费。 （五）做好材料的把关 建筑施工会耗费大量的建筑材料，因此建筑材料的成本就显的十分的重要。做好建筑材料的成本控制就必须控制材料采购的方法，在采购材料前选择合理的采购方案，并且经费预算一定要科学、准确。项目工程部的技术人员要进行反复的核算，使得建筑材料在采购上不出现严重的问题。对于材料的使用上，要做到不浪费、不偷工减料。对使用的材料做好登记制度，严格把关、科学管理。对于公司材料采购实施招投标方式，施工预算中的主要材料直接由公司材料采购部门负责采购，其它材料由项目部自行采购，采购时严格按照要求，避免积压和浪费。 （六）严控项目成本核算和监督 建筑企业的成本核算对于企业的发展意义重大，企业经营核算部门要发挥其应有的职能，挖掘内在的潜力，工作人员要努力做好本职工作。在真正意义上使项目管理人员认识到成本管理在项目施工管理中占据着不可替代的重要地位。狠抓进度、严抓质量，做好科学的监督与管理工作，防患于未然，保证企业高效、稳定的发展。 五、建筑经济管理成本的重要意义 经济成本管理是企业的灵魂，能够反映出建筑企业的施工质量。成本预算管理涉及到人、财、物的复杂关系，并且与企业生产和经营等都存在紧密的联系，不仅可以反映出生产效率以及材料的使用合理性，还间接反映出成本管理的有效性，为建筑企业的发展提供依据。因此，加强对建筑经济成本重要性的认识是十分必要的。 （一）加强建筑经济成本管理，提高项目人员的综合素质 项目管理人员的综合素质是建筑经济成本管理顺利进行的前提和基础，同时保证了项目施工顺利进行。过硬的职业素质是建筑项目管理人员必须拥有的，加强建筑成本管理可以提升项目管理人员的管理能力和素质。 （二）经济成本是制定产品价格的根本依据 只有对产品的生产成本进行有效的计算和评价才能够估量产品的价值，才从而制定出合理的产品价格，并且使产品的价格占据竞争的优势，符合市场竞争的需要。 （三）成本管理是参与市场竞争的有力保障 市场经济体制下竞争的本质就是价格的和质量的竞争，究其根本就是产品成本的竞争，因此只有不断改善对经济成本的有效控制，才能够在市场竞争中立于不败之地。 （四）有利于企业内部机制的健全 加强建筑企业经济成本的管理有利于各部门之间的配合，增强内部的凝聚力，增强企业的市场竞争力，能够提高建筑企业的经济效益。 六、结束语 加强建筑经济成本管理对建筑企业在市场竞争中占有举足轻重的作用，在保证工程质量和合同要求的前提下，把实现最大的经济效益作为发展目标。从企业的自身发展出发，加强成本管理意识，用科学的方法控制建筑经济成本，在根本上保证建筑行业持续、稳定、健康的发展。 建筑经济论文:探讨发展民营建筑经济的方式 民营建筑经济由于受到传统计划经济观念、建筑业产业和产品特点、国有建筑企业产权制度改革滞后等因素影响,其发展速度、经济规模和市场环境与私营工商企业相比,存在明显差距,严重阻碍了建筑业生产力的发展。 一、发展民营建筑经济是市场经济的前提 民营经济的发展,已经成为支撑国民经济高速增长、增加财政收入、缓解城镇就业压力和分流农村富余劳动力的重要力量和重要来源。民营经济的发展必然要求并促进民营建筑经济的发展。 1.一方面,国家把建筑业与机械电子、石油化工、汽车制造并列,作为支柱产业来发展。但另一方面,建筑业又属于竞争性行业。 2.一方面,随着我国一大批工业、能源、交通等重大建设项目的建设,尤其面对国际建筑市场的竞争挑战,对建筑业提出了新的更高的要求。但另一方面,建筑业从整体上说,仍然属于劳动密集型、粗放型产业。建筑业仍然没有摆脱资本有机构成低、生产工业化程度低、服务社会化水平低、建筑市场准入的门槛低的特点。因而使得民营建筑业企业容易进入建筑市场,容易完成资本原始积累。 3.一方面,公有建筑经济(国有+集体)在建筑经济总量中仍然处于主体地位,还在发挥着主导作用。但另一方面,大多数国有建筑业企业产权不明、权责不清、包袱沉重、亏损严重、效益低下；而民营建筑企业从诞生之日起就是政企分开、产权明晰、自主经营、自负盈亏的独立商品生产者和经营者,在市场竞争中求得生存和发展,并日益显示出其生机活力。而产权改革是改革的关键,国有建筑企业的前途取决于产权改革的成败。 由于建筑业属于一般竞争性产业,国有经济要逐步从这一产业退出,为民营建筑经济的发展留下更大的空间；由于建筑业属于劳动密集型产业,为民营建筑经济的市场进入创造了有利条件；再加上民营建筑经济较国有经济具有更旺盛的生命力和竞争力，因此，发展民营建筑经济不仅必要，而且可行。 二、发展民营建筑经济过程的主要障碍 在社会主义市场经济条件下,大力发展民营建筑经济具有客观必然性。但是,由于受多种因素的影响,民营建筑经济在其发展过程中还会遇到各种阻力,还需要政府和社会各方面的大力支持。 1、从外部来看,主要存在着观念和市场环境两大障碍。观念障碍是制约中国民营建筑经济发展的主要障碍。具体表现为： (1)不能正确认识社会主义初级阶段民营经济发展的大趋势,而把民营建筑经济看作“异己”,加以排斥； (2)担心民营经济发展过快,会影响国有经济的主体地位;担心工程质量干不好、债务债权还不了,等等； (3)看不到民营建筑经济发展已经具有雄厚的现实基础,或者只见树木,不见森林,更看不到民营建筑经济所具有的旺盛的生命力和广阔的发展前景。 市场障碍具体表现为：(1)缺乏有效保护民营建筑经济合法财产的法制环境。尤其一些管理部门对私有建筑企业乱收费、乱摊派、乱罚款、乱集资、乱报销的现象比国有企业更严重。(2)缺乏平等竞争的政策环境。在市场准入、资质审批、招标投标等方面,民营建筑企业都受到不同程度的所有制歧视。(3)缺乏提供服务的社会环境。 2、从民营建筑经济自身来看,制约发展的障碍主要表现为: (1)家庭化的管理模式和独裁型的决策方式,难以适应社会化大生产的需要。在企业发展初期,权力高度集中的家庭化管理模式和个人专断的决策方式,能够高效地利用有限资本,调动家庭成员的积极性,加速资本原始积累。但是,当企业达到一定规模后,任人唯亲的用人制度,使得民营建筑企业在家庭关系之外难以培植新的动力主体；个人专断的决策方式,由于受经营者自身知识、信息等方面的局限,而难以作出更正确的决策。因而,制约了企业的规模发展。 (2)较小的经营规模和单一的组织形式,难以适应日益激烈的建筑市场的竞争环境。一是民营建筑企业的发展滞后,规模很小。二是民营建筑企业的主要组织形式是独资企业或合伙企业,在融资能力和扩张能力方面受到限制,制约了企业规模难以迅速扩大。因而,使得民营建筑企业在抵御经营风险,参与市场竞争方面缺乏实力。 (3)经营策略上的短期行为及较低的技术和信用,是造成民营建筑企业承揽工程难的重要原因。我国私有建筑企业追求眼前利益的短期行为比较严重。 三、发展民营建筑经济的各项措施 1、抓认识。就是要用党的十五大关于发展非公有制经济的全新观点,进一步提高认识,统一思想。要把发展民营建筑经济提高到国有建筑企业改革能否深化,建筑业能否真正成为支柱产业的高度上来;要把发展民营建筑经济提高到能否抓住历史机遇,使建筑业得到大力发展的高度上来;要打破束缚民营经济发展的框框,只要不违背法律政策,就不要做任何限制。 2、抓改革。就是要深化国有建筑企业产权制度改革。国有大中型企业改制目标是建立现代企业制度,重点是改革产权制度,实现制度创新。国有小企业可以采取出售、兼并、租赁、承包、股份合作制等多种形式,加快放开搞活国有小型企业的步伐。从而为私有建筑经济的发展创造更大的空间。 3、抓政策。就是要全面落实发展民营建筑经济的政策。一是加强法制建设。二是制定一切有利于民营建筑经济发展的各项政策。三是破除所有制歧视,强化服务意识,提供各种咨询服务,为民营建筑经济的大力发展创造良好的社会环境。 4、抓规范。就是要以克服民营建筑经济自身存在的缺陷为重点,抓规范。十五大报告中指出:“国家对个体经济、民营经济实行引导、监督和管理”。 这就要求我们,一是要充分发挥市场在资源配置中的基础和导向作用,引导私营企业明确市场定位,确定经营策略,壮大经济规模,适应市场竞争。二是要加强工商、税务、审计和工程质量监督,提高工程监理覆盖率,进一步整顿和规范建筑市场,充分运用经济的、行政的、法律的等综合手段,消除民营建筑企业自身存在的偷工减料、偷税漏税、掠夺经营、忽视质量等行为短期化问题,促进其向合法化、规范化方向发展。三是要改变私营企业传统落后的经营管理方式。 建筑经济论文:谈地域性建筑经济 1地域性建筑的内涵 地域性建筑即是以地域性作为基本属性的建筑，这就决定了影响地域性建筑的因素主要有以下三个方面：其一是地域的气候条件、地形特征及自然资源等构成的环境因素；其二是地域的社会组织结构、文化传统、宗教信仰、生活方式和审美情趣所构成的文化因素；其三是当时当地的经济条件、结构形式、构筑技术及装饰工艺等构成的技术因素。这三个因素不是孤立的，它们互为补充，共同影响与促进地域性建筑的发生及其发展。因此，地域性建筑具有的理念是： 1.1节能降耗理念 有研究表明，世界上40％以上的能量消耗与建筑业有关，可见，将“节能降耗”的理念运用于建筑设计中是多么的迫切与重要。 自然条件在所有影响地域性建筑的元素中是客观而稳定的，是设计的根本，适应气候是设计的关键，适应气候环境的设计是最大的节能设计，因地制宜、就地取材，因材施用，运用适合当地经济条件的适宜技术，不仅可以造就地域性建筑千姿百态的勃勃生机，而且节约了建造成本，降低了能源消耗。 1.2 环保理念 地域性建筑尊重环境（自然环境，文化环境，经济环境），倡导利用地方绿色材料、运用适宜技术（现代技术与传统技术相结合），减少温室气体排放和废水、垃圾处理以及提高室内环境质量，力争实现环境零污染。 1.3和谐理念 地域性建筑不仅强调建筑空间与外界融合，而且强调建筑文化与外界融合，采取一种开放的、谦逊的态度与环境对话，这种追求外部与内部融会贯通，自动调节的建筑环境有利于人体的生理和心理健康，实现了建筑与环境和谐的生态共存。 2. 地域性建筑的经济价值 2.1 全寿命周期成本 通常建筑的使用寿命都较长，如，一般性住宅建筑的使用寿命为50年，而重要性的建筑寿命则更长。因此，进行成本核算时，不仅要考虑决策期的成本和实施期的建造成本，更应该考虑建筑使用过程中的使用成本和维护成本，即全寿命周期成本。虽然该成本大量在实施期和生产运营期产生，但决定项目总成本的却是决策期。 地域性建筑由于在决策期就秉承节能降耗、环保和谐的理念，坚持适应气候、因地制宜和运用“适宜技术”的原则，因此，它不仅在建造过程中能从实际出发，减少浪费，循环利用，争取资源的最大效益，而且更注重使用过程中，节约资源，保护环境，减少污染，具有最优的全寿命周期成本。 2.2成本与功能 价值工程的核心是功能分析。①它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的产品全寿命周期成本去实现产品的必要功能。建筑产品的全寿命周期成本包括建设费用和使用费用；必要功能指产品或系统的功能水平必须满足用户要求，才能获得最优的价值，但并非功能水平越高越好，无论功能不足或过剩，都与用户的要求相悖。功能与全寿命周期成本的关系式为：v = f?c（其中，v代表价值，f代表功能，c代表全寿命周期成本），从该公式可以看出，价值与功能成正比，与成本成反比。从图1可以看出，随着建筑产品功能水平的提高，建筑产品的使用费用降低，但是建设费用却增高；反之，使用费用增高，建设费用降低。建设费用、使用费用与功能水平的变化规律决定了：全寿命周期成本如图1所示的马鞍形变化；决定了全寿命周期成本存在的最低值，建设费用c1的曲线和使用费用c2的曲线的交点所对应的全寿命周期成本即为最低值，最低全寿命周期成本m0所对应的功能水平f0是从费用方面考虑的最为适宜的功能水平。 地域性建筑的美感是建立在“天人合一”和谐的生态观的基础上,讲求实用、朴实，谦虚，摒弃了盲目追求夸张的立面效果和精雕细琢的视觉效果的观念，追求用最低的全寿命周期成本为人们创造有利于生理和心理健康环境的适宜的功能水平，实现最佳的经济效益、社会效益和环境效益。 2.3外部性分析 2.3.1外部性的内涵 所谓外部性是指某一经济主体的经济活动对另一经济主体所产生的有害或有益的影响，在现实经济生活中,外部性分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价，负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。 2.3.2地域性建筑的外部性分析 地域性建筑在其全寿命周期里节约了资源,保护了环境, 减少了大气的污染,周围其他人因此获得一定的环境收益；地域性建筑创造了千姿百态的建筑形式，保持和发展了文化多样性，具有良好的社会效益；地域性建筑运用“适宜技术”，促进了地方经济的发展。虽然，地域性建筑社会带来了有益的影响，但是社会并不会因此而向建造地域性建筑的主体支付报酬，而且这种建造行为所带来的社会收益大于建造主体的个人收益，换而言之，地域性建筑的生产者不能享有其全部社会效益,但是却承担了社会成本,因此,建造地域性建筑的行为具有正的外部性。由此可见，大力推进地域性建筑的建造对社会环境的健康持续稳定发展显得尤为重要。 建筑经济论文:建筑安全管理经济学分析 提要众所周知,建筑业是我国国民经济的支柱产业之一,建筑安全生产对国民经济的健康稳定发展具有重要的意义。建筑安全生产是一门科学,有着其特有的经济规律。本文从经济学角度对其进行分析,使其与社会的关系更加紧密。 关键词:建筑安全;保险;博弈论 一、引言 无论是在发展中国家还是发达国家,建筑业始终是一个事故发生率比较高的行业之一。据国际劳工组织(ilo)估计,2003年全球的重大职业安全事故总数为35.5万起,其中建筑业的安全事故约6万起,占16.9%,也就是说该行业每10分钟就会发生一起致命事故。此外,在工业化国家,发生在建筑工地上的死亡人数在与工作相关的死亡中占据的比例高达25%～40%,而该行业雇佣的劳动力在全部劳动力中所占比例为6%～10%。在我国各行业安全事故中,工程建设施工安全事故位居第三,紧排在交通和矿山行业之后,是事故多发行业之一。根据国家安全生产监督局的统计,建筑行业2000年发生事故846起,死亡987人;2001年发生事故1,004起,死亡1,045人;2002年发生事故1,208起,死亡1,297人;2003年发生事故1,278起,死亡1,512人;2004年发生事故1,144起,死亡1,324人;2005年发生事故2,288起,死亡2,607人;2006年发生事故2,224起,死亡2,538人,由此可见,建筑安全形势不容乐观。本文从经济学角度对建筑安全问题进行多方面分析,希望对这个行业的发展有所帮助。 二、建筑安全职业意外伤害保险制度分析 职业意外伤害保险制度是当今世界各国改善建筑业安全状况的一种最为有效的经济手段之一,主要有三类:一是采用工伤保险制度,其特点是由政府或社会公共机构在全国、地区或一定行业范围统一收缴、管理基金,工伤职工待遇既含有短期的医疗,又有长期的生活补助;二是由雇主依法向商业保险公司购买伤害保险,也称雇主责任制度,其特点是由商业保险公司运作资金,一次支付伤害待遇;三是两种制度并存。 我国采用的是工伤保险制度与雇主责任制度并存的制度。一方面要推广福建、大连、佛山等地的经验,推动工伤社会保险机构主动介入工伤预防工作;另一方面要在安全生产领域引入商业保险,在各类企业特别是小企业积极推行雇主责任制度。同时,还应积极探索意外伤害保险行业自保或企业联合自保模式,通过工伤保险、建筑意外伤害保险、行业自保或企业联合自保三种保险模式,促进建筑企业以及建筑业职业安全健康水平的提高。 工伤保险制度对于安全生产的促进主要有两个方面:一方面是工伤保险直接干预事故预防工作;另一方面是通过工伤保险自身的管理形成对事故预防的间接影响作用。具体表现为:费率机制可以刺激企业改善劳动条件、工伤保险基金可增加工伤事故预防的支出、工伤保险机构可促进对安全生产的监察。 建筑意外伤害保险制度实际上属于雇主责任制度,它是以被保险人因遭受意外伤害而造成伤残、死亡、支出医疗费用、暂时丧失劳动能力作为赔付条件的人身保险服务。它可以保护建筑业从业人员合法权益,转移企业事故的风险,增强企业预防和控制事故的能力,是促进企业安全生产的一种重要手段。 三、建筑安全投入产出理论分析 我国建筑安全投入水平长期偏低,这与思想认识偏差有很大的关系,大家普遍认为安全投入是一种纯粹的消费,能省则省。而事实上,从目前的研究和实践看,安全投入不仅仅是一种消费,更是一种投资,只不过这种投资产生的回报不像常规投资那样产生现金流收益,而是安全事故造成的企业和社会损失的减少,是社会财富和资源的节省,是对人的生命健康的保护。 根据香港理工大学的研究显示,在1999～2001年的三年间,香港全社会的安全投入占建筑业总产值的比例分别为0.889%、0.974%、1.041%,总体上呈上升趋势;与此同时,1999～2001年全香港因建筑安全事故造成的社会损失占建筑业总产值的比重分别为0.799%、0.585%、0.444%,事故损失呈明显的下降趋势。研究结果表明,增加安全投入确实能减少安全事故的社会损失,而且还能产生巨大的社会经济效益。 建筑安全增值函数i(s)是一条向右上方倾斜的曲线,它随着建筑安全性的增加而不断增加,当建筑安全性达到100%时,曲线趋于平缓,其最大值取决于技术系统本身的功能。(图1) 事故损失函数l(s)是一条向右下方倾斜的曲线,它随着建筑安全性的增加而不断减少。当系统无任何建筑安全性时,系统的损失为最大值(趋于无穷大),当建筑安全性达到100%时,损失趋于零。损失函数和增值函数曲线在建筑安全性为s0时相交。当建筑安全性小于s0时事故损失大于建筑安全增值产出,当建筑安全性大于s0时建筑安全增值产出大于事故损失,此时系统获得正的收益,建筑安全性越高,系统的建筑安全效益越好。 无论是本质增益还是拾遗补缺,都表明安全投入可以创造价值,可以用安全功能函数f(s)来表示,即f(s)=i(s)-l(s),如图2所示。(图2) 对f(s)进行分析,可以得出如下结论:(1)当安全性趋于零时,安全技术系统毫无安全保障,系统不仅毫无利益,还将出现趋于无穷大的损失;(2)当安全性达到s0点,由于正负功能抵消,系统功能为零,因此s0是安全性的基本下线,当s大于s0后,系统出现正功能,并随s增大,功能增强;(3)当安全性达到某一接近100%的值后,功能增加趋于平缓,并最终限于技术系统本身的功能水平。 由此说明,安全不能改变系统本身创造价值的水平,但可以保障和维护系统创造价值的功能,从而体现安全的价值。 四、博弈论在建筑安全理论方面的分析 博弈论是研究众多决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题。减少安全事故,提高建筑安全水平既有经济效益,又有社会效益,但对于建筑企业来说,却为什么不愿意投入呢?首先,从宏观过程上看,建筑安全对生产和经济发展的作用具有滞后性,即建筑安全活动的效果不是在一开始就能显现出来,而是贯穿于整个过程,甚至在过程之后相当一段时间才出现。因此,建筑安全措施和对策应先于服务系统功能的出现。其次,从微观手段上看,建筑安全手段的效果往往是预防型的,而事后抢救型的建筑安全措施有时效性,建筑安全系统相对服务系统,是控制系统。这就出现了矛盾:一方面企业出于眼前及局部利益,不愿意加大安全方面的投入;另一方面出于长远及全局利益的考虑,又需要企业加大安全投资。如何化解这一矛盾,政府具有不可替代的作用。 政府希望通过制定一些政策来规范企业的行为以避免或减少事故的经济损失和社会负面影响,而企业则希望国家在基础设施、安全培训、科技、信息以及市场培育方面给予更多的支持,在这个竞争中,双方存在着某些“摩擦”,但在总体上来说,双方都可以得到好处。市场经济本身就是一种竞争,要使大家都可以从中受益,重要的是要完善市场经济的秩序。在工程建设过程中,政府和企业之间也需要建立一种竞争的制度和秩序,如何建立却是政府与企业、企业与企业间博弈的结果。 1、政府与企业间的博弈。表1演示的是政府与企业的支付博弈过程。假设ce为企业遵守建筑安全规章制度所需付出的成本,re为遵守制度给企业带来的收益;cg为政府检查的成本,rg为企业遵守规章制度后给政府带来的收益;f为政府对不遵守建筑安全规章制度企业的罚款额。(表1) 当re-ce 0时,企业安全措施能够获得收益,此时纳什均衡为“采取措施”、“不检查”,这也是该博弈中最完美的结果,对企业、社会均有利。 当-fcg,则不存在纳什均衡。 当re-ce -f时,同样存在两种情况:若fcg,纳什均衡是“不采取措施”,“检查”。 2、企业与企业间的博弈。表2演示的是企业与企业之间投资决策的博弈过程。假设市场上仅有两家竞争建筑企业,两个建筑企业的雇主和雇员均乐于建立建筑安全的工作环境。两个建筑企业面临同样的两种选择:增加安全投入或不增加安全投入。i表示企业在竞争中处于劣势;d表示企业在竞争中处于优势;p表示企业竞争形势不变;a表示企业竞争形势不变但安全水平增加。(表2) 当企业1采取“增加安全投入”策略时,企业2为了得到竞争优势,他的最优策略是采取“不增加安全投入”;当企业1采取“不增加安全投入”策略时,企业2为了不使自己陷入竞争劣势,他的最优策略也是采取“不增加安全投入”。这样的话,无论企业1采用什么策略,企业2为了自身利益一定会选择“不增加安全投入”策略。反之,无论企业2采用什么策略,企业1也会为了自身利益而选择“不增加安全投入”策略。 分析可以看出,在市场竞争的条件下,两个企业都会选择“不增加安全投入”策略,显然这个结果不是最优的,最优的结果应该是两个企业都选择“增加安全投入”策略。所以,国家如果想要提高建筑安全生产水平,必须制定强制的安全投入规定,监督企业执行,这样才能达到目的。 五、结论 建筑安全问题是目前我国经济运行中面临的一个非常突出的问题,不仅关系到建筑行业的发展,而且关系到社会的和谐与进步。根据马斯洛的需求层次理论,劳动者不仅需要有生命的保障,而且对舒适的工作场所和生活环境、职业病的防治等方面提出了需求,这是人的可持续发展的重要组成部分。本文从建筑安全科学和经济学的角度出发,对与建筑安全相关的保险、投入产出理论和博弈论三个方面进行了分析,并且得出了相应的结论,希望能促进建筑业更健康、更安全、更稳定地发展。 建筑经济论文:“十二五”规划下提高我国私营建筑经济核心竞争力的研究 一、大力发展私营建筑经济是发展社会主义市场经济的客观要求 “十二五”阶段是我国经济社会发展的关键时期，我国在发展经济的同时要把提高质量和效益作为重点任务。私营经济的发展,已经成为支撑国民经济高速增长、增加财政收入、缓解城镇就业压力和分流农村富余劳动力的重要力量和重要来源。改革开放30年来,非公有制经济在并不 宽松的市场环境下，年平均增长率达到了16%，明显高于公有制经济的发展速度(集体经济8%，国有经济4%)。 二、当前我国私营建筑经济发展的现状 1、从产业层次看来，我国私营建筑业主要存在以下问题： （1）产业结构不合理。到目前为止，我国私营建筑业仍没能形成一个较合理的结构体系，其主要表现在：第一，企业规模差距不明显；第二，经营范围、经营方式和经营能力趋同，造成了私营建筑市场竞争的混乱和无序，这种无序竞争加剧了工程发包领域的不规范行为。 （2）市场规范程度较低。压级压价、垫资施工、拖欠工程款、索取回扣等问题一直是私营建筑业的顽症，尽管国家对上述诸多问题都进行了大力地防治，但一个统一的、开放的、体系完备的、竞争有序的建筑市场在我国尚未建立。 （3）过度竞争现象较为明显。由于大多数以相似的业务和经营管理模式竞争，为了释放自身生产能力，各建筑企业竞相压价、恶性让利。 （4）信用体系尚未建立。由于我国当前正处于建设高峰时期，建筑市场发育尚不完善，体制和机制还未完全理顺，综合执法体系有待强化，市场主体缺乏信用意识、履约意识较为薄弱，加上建筑市场供求失衡等等原因，致使建筑市场信用体系建设明显滞后，其中私营建筑企业表现的尤为突出。 （5）建筑节能迫在眉睫。据了解，我国目前新建建筑中有95%仍属高耗能建筑，建筑能耗占全国总能耗的近三成。造成建筑不节能的原因很多，有的是产品原因，很多用电设备本身能效低；有的是系统设计不合理，加重了负荷，再就是施工过程中的监管措施不利，造成节能项目难以落实，这样造成巨大能源浪费。 2、从企业的层次看来，我国私营建筑业主要存在以下问题： （1）管理水平低下。目前许多企业依然沿袭着计划经济的组织结构和管理体制，机构重叠，人浮于事的现象依然比较严重。其次，我国大多数私营建筑企业仍采用粗放经营模式，重项目、轻收益、轻管理，再加上管理人才匮乏等原因，致使企业管理水平一直处于较低状态。 （2）关键性人才匮乏。从私营建筑业人才的现状看，一些从业人员因循守旧，已显示出对新经济状态的诸多不适应；企业中大多数管理人员都是技术出身，既懂技术又懂管理的综合性人才严重匮乏； （3）资金运作和融资能力亟待加强。无论是从企业承接项目，还是从企业发展来讲，资金运作和融资能力都是建筑业成功经营的关键因素。就某个项目来说，建筑企业项目承接后往往需要投入巨大的流动资金，资金实力和融资能力是制约企业做大的一个重要瓶颈； （5）资源整合能力有待提高。对私营建筑企业来说，主要的外部资源有：银行及金融机构、政府、专业承包商、建材供应商、业主、行业协会、大专院校的研究机构等，与这些资源建立良好的合作关系，企业无疑将获得竞争优势，而且这些竞争优势也往往因竞争对手难以模仿而具有持久性。 三、提高私营建筑企业的核心竞争力的战略措施 “十二五”阶段“高房价”问题依然对经济社会发展产生重要影响，改善民生必须解决“高房价”问题。房地产行业的健康稳定发展与私营建筑经济存在密不可分的关系。 1.私营建筑企业内部措施 （1）“走出去”战略。当前，我国经济的快速发展对资源的需求越来越大，对国外市场和资源的依存度不断增加。在这种形势下，贯彻落实中央“走出去”战略，支持国内有比较优势的企业“走出去”，充分利用国际、国内两个市场、两种资源，优化资源配置，拓展我国经济的发展空间，是未来几年甚至更长一段时期的重点战略。 （2）“总承包”战略。总承包的核心也是要通过提高效率来改进盈利水平，因此要求企业具有很强的市场资源掌握能力以及对分包单位的管理能力，而企业高层要实现对很大管理幅度的有效监控，就需要企业具有相当的标准化水平。 （3）“多元经营”战略。多元经营能为企业增加盈利点，并有效规避风险。因此，企业在充分利用自己的行业竞争优势外，将多元化经营作为一项重要战略，围绕自己的核心业务，进行价值链上下游的延伸，实现同一价值链的多元经营。 （4）“提升管理能力”战略。要提高私营建筑企业的管理能力，首先需要改变以往“重项目、轻管理”的观念，切实转到“向管理要收益”的轨道上来。其次，要提高员工的素质和管理人员的管理能力，使管理人员具有应有的理念、理论、方法和常识。同时，还要建立健全各项管理制度，制定相应的管理流程和业务流程，做到规范化管理。 （5）“科技兴企”战略。随着我国私营建筑市场运作逐步进入规范，科技的作用将在竞争中凸现出来。为实现从劳动密集型向技术密集型的转变，我们要将“科技兴企”作为一项重要战略，建立健全科技创新机制，培养高素质的科技人才，大力研究开发强竞争力的技术项目，加快新技术的推广应用，节能减排，大幅提高企业的经济效益。调整以往低端行业发展的局面，把一些科技含量低、粗放型、低层次的建筑企业淘汰，建立质量和效益并重的建筑企业发展目标。 （6）“人才兴企”战略。“人才兴企”战略被许多企业不约而同地列为重要战略。企业还要重视人才培养，努力为企业员工创造各种锻炼和学习机会。相信随着“人才兴企”战略的广泛实施，我国私营建筑业的综合实力必然会大大加强。 2、政府依法行使私营建筑市场监管职能 一方面，减少政府的行政审批事务，放开对市场准入的限制，加快改革那些束缚生产力发展的管理制度，充分发挥市场机制的作用。另一方面，要坚决把行政审批减下来，集中精力加强经济调节、市场监督、社会管理和公共服务，把更多力量放在研究市场发展的“大事”上，更好地对私营建筑市场进行宏观调控，并且做到执法有依据、行为有规范、权力有制约，依法行使建设主管部门的私营建筑市场监管职能，保证建筑市场规则的公平公正和良好的竞争秩序。 3、深化私营建筑管理体制改革，建立较完善的信用担保体系，提升融资能力 为了与市场经济接轨，政府的管理必须公平、高效，维护市场秩序。大力推进担保保险等手段的应用，降低其融资成本，促进私营经济的稳定增长。 4、正确引导私营建筑业结构调整 目前，我国私营建筑业结构调整进入了新的阶段，私营建筑企业在企业组织结构调整、生产经营组织模式创新等方面都取得了可喜成绩。下一步的重点是加强政策引导，指导私营建筑企业深化改革，以产权制度改革为突破口，建立现代企业制度，完善法人治理结构，加快科技创新、管理创新和生产经营组织模式创新，提高私营建筑企业的整体实力和核心竞争力。特别是要加快实施“走出去”战略，制定鼓励私营建筑企业对外承包工程的政策措施，支持中国私营建筑企业在更大程度上参与国际建筑市场竞争。 建筑经济论文:浅谈建筑经济和住宅的产业化问题 在建筑行业中，住宅产业化所描述的是住宅生产、供应等的工业化，住宅产业化的最直观表现就是住宅成品的标准化。 一、目前传统建筑经济的困境 粗放型经济体是传统的建筑产业难以回避的评价，尽管依靠“类资源性产业”的先天优势能够保证相当可观的利润收益，但随着原材料成本、人力劳动资源成本和消费者实际需求等多方面压力的日益加剧，如何在利润维持的基础上满足业主的生活需求，成了建筑经济产业不得不考虑的问题，而要解决质量和利润之间的矛盾，首先要做的就是从内部找原因，从产业性状上进行深入分析，从而找到有效的改善方案。 住宅建筑所面向的是广大购房业主，其切身生活需求应该放在第一位，因此满足消费者需求应该放在住宅建筑在设计和建造的首位。在这方面，汽车生产制造业的经验值得借鉴，从整车销售到维修保养直至配件维修，一整套服务流程满足了购车业主对于长期消费品消费的所有需求，而住宅的消费使用周期更长，所要做的也应该更多。所以产业化是必经之路，也只有产业化道路，才能促进整个经济体系的良性运转，摆脱粗放型生产行业的帽子，将先进的制造技术、管理经验、设计理念融入到产业链中。住宅产业化受诸多因素制约，主要有有以下两点： 1.危机意识不足：在整个建筑经济体系中，首当其冲的是房地产开发商，从住宅定位到设计理念，直至建筑风格和后期管理，开发商都起到决策作用。而经历了房价的高速攀升之后，对于建筑品质的追求在很多开发商心目中已经并不放在第一位。只要能中标地块就不会没有利润的楼市观点也影响着住宅产业化的进程，也就是说，从利益追求的角度说，目前的行业氛围尚不能给相关企业带来危机意识。产业化竞争的格局并没有形成。 2.市场态度不够强硬：由于目前的商品住宅多为期房销售，消费者对于成品房屋的要求仍比较懵懂，对于高科技住宅的认可度不够，同时住宅周边环境配套，后期物业管理方面提出的要求也很少，往往是针对住宅谈住宅，并没有将自身需求上升到更为全面的层次，但这同时也带来另一个问题，这所有的不重视都是产生于购房阶段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，这就导致入住后的诸多不满。 二、如何实施住宅产业化 在住宅产业化概念提出伊始，住宅领域产业化是其全部含义，但随着建筑行业经济体的逐渐完善，包括住宅物业等周边用途产业也被包含在内，基于这个概念，住宅产业化所包含的要素应该有以下两点。 1.建筑标准化：所谓住宅建筑标准化，主要是从建筑结构形式层面上说的，就目前的住宅建筑来看，小区户型的单元化格局已经成为一种标志，不同开发商根据自身产品定位、建筑工程成本利用率等因素，进行最合适户型结构的开发，从而实现设计、施工、销售、物业一体化的经营结构，在一套成熟的建筑结构模板下进行项目开发，在土地面积、居住环境、建造成本、管理成效等方面进行最优化的调整，从而实现一定程度上的标准化运作，这样不管是设计周期、建造材料损耗还是业主入住后的长期维护都能够实现标准化。 2.住宅建筑工业化：住宅工业化要深层次聚合资本、技术和劳动力，提供一套完整的产品和服务。在这方面，我国目前的住宅部品仍处于比较低的水平，系列化、规模化生产体系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。近年来，住宅销售后的物业管理、环境配套设施等问题成为焦点，这其实就是住宅工业化体系不完善的标志，在整个建筑经济体系中，这是硬伤。 3.现代化的住宅产业：现代化住宅产业要求住宅产业利用先进科技完成住宅建筑设计上的标准化和生产制造上的工业化，集中体现在新技术、新材料、新工艺和新设备的推广应用，是住宅产业化发展的更高阶段。 三、住宅产业化问题的对策 1.整合资源以提高专业化水平：作为住宅产业的最终商品，商品住宅的标准化依旧是住宅产业化首先要提到的，按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产业，从而形成产业链条。在整个住宅产业链体系中，房地产企业、施工企业、原材料及设备与部品供应商是产业链的主要成员，供应链中的各成员通过土地获取、规划及设计、工程施工、建材生产、销售、物业管理六个环节，完成住宅开发建设的整个流程。 随着整个房地产行业的发展，社会专业化分工越来越细，房地产企业着重加强产业链的集成管理优势已是大势所趋，这样才能培养并保留最具竞争优势的核心能力，而将其他功能借助于整合外部最优秀的资源予以实现。将有更多企业在房地产某个子行业或细分市场上集中力量，确立和加强自己的细分优势，在细分市场取得胜利。 2.房产企业规划设计能力的提升：规划设计环节在住宅开发建设当中占有举足轻重的位置，七成建造成本都取决于规划设计环节。但目前房地产企业的规划设计一般由设计院负责，自身规划设计能力的培养不足，由此导致整个行业的粗放型竞争态势。造成这种现象的原因，一方面是因为设计院没有直接面向客户，规划设计与客户需求之间增加了房地产开发企业这一信息交换中介，导致住宅产品设计与客户需求、部品制造、现场建造和售后服务的产品全寿命过程相脱节，设计周期长且质量低，变更签证比例居高不下。另一方面，不同房地产企业的要求不同，设计院本身较难实现住宅设计标准化，住宅产业化程度必然受到影响，不能实现住宅产品的大规模生产，整个产业链的效率因此而降低。 3.精装修住宅模式的推广：精装修住宅的概念直到近两年才在我们的房产市场中出现，而且尽管宣传不断，推行起来仍然困难重重，但欣慰的是随着政府政策的鼓励和市场认可度的逐渐提高，精装修住宅的上升势头依旧值得期待。 在传统模式下，购房到入住，中间往往夹着装修环节，这一现象背后的弊端也是层出不穷，一个装修过程所带来的物资浪费十分严重，建筑垃圾的形成也是极为明显。而从住宅产业化的角度来看，将装修纳入建筑环节，免去业主的硬装过程，既能避免建筑结构的破坏，也省去了装修过程中电气改造的浪费，同时也符合节能减排的要求。 建筑经济论文:浅谈建筑经济和住宅产业 工业化流程是一个行业压缩成本，提高市场认可度的关键，而在建筑行业中，住宅产业化所描述的正是住宅生产、供应等的工业化。通俗的说，工业化流程类似于流水线生产，“制作模型”是这一系统实现的关键，因此住宅产业化的最直观表现就是住宅成品的标准化。 一、传统建筑经济体系的瓶颈 粗放型经济体是传统的建筑产业难以回避的评价，尽管依靠“类资源性产业”的先天优势能够保证相当可观的利润收益，但随着原材料成本、人力劳动资源成本和消费者实际需求等多方面压力的日益加剧，如何在利润维持的基础上满足业主的生活需求，成了建筑经济产业不得不考虑的问题，而要解决质量和利润之间的矛盾，首先要做的就是从内部找原因，从产业性状上进行深入分析，从而找到有效的改善方案。 住宅建筑所面向的是广大购房业主，其切身生活需求应该放在第一位，因此满足消费者需求应该放在住宅建筑在设计和建造的首位。在这方面，汽车生产制造业的经验值得借鉴，从整车销售到维修保养直至配件维修，一整套服务流程满足了购车业主对于长期消费品消费的所有需求，而住宅的消费使用周期更长，所要做的也应该更多。所以产业化是必经之路，也只有产业化道路，才能促进整个经济体系的良性运转，摆脱粗放型生产行业的帽子，将先进的制造技术、管理经验、设计理念融入到产业链中。 二、 住宅产业化 在住宅产业化概念提出伊始，住宅领域产业化是其全部含义，但随着建筑行业经济体的逐渐完善，包括住宅物业等周边用途产业也被包含在内，基于这个概念，住宅产业化所包含的要素应该有以下几点。 1 建筑标准化：所谓住宅建筑标准化，主要是从建筑结构形式层面上说的，就目前的住宅建筑来看，小区户型的单元化格局已经成为一种标志，不同开发商根据自身产品定位、建筑工程成本利用率等因素，进行最合适户型结构的开发，从而实现设计、施工、销售、物业一体化的经营结构，在一套成熟的建筑结构模板下进行项目开发，在土地面积、居住环境、建造成本、管理成效等方面进行最优化的调整，从而实现一定程度上的标准化运作，这样不管是设计周期、建造材料损耗还是业主入住后的长期维护都能够实现标准化。 2 住宅建筑工业化：住宅工业化要深层次聚合资本、技术和劳动力，提供一套完整的产品和服务。在这方面，我国目前的住宅部品仍处于比较低的水平，系列化、规模化生产体系尚未形成。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。近年来，住宅销售后的物业管理、环境配套设施等问题成为焦点，这其实就是住宅工业化体系不完善的标志，在整个建筑经济体系中，这是硬伤。 3 现代化的住宅产业：现代化住宅产业要求住宅产业利用先进科技完成住宅建筑设计上的标准化和生产制造上的工业化，集中体现在新技术、新材料、新工艺和新设备的推广应用，是住宅产业化发展的更高阶段。 三、 住宅产业化的制约因素 1 危机意识不足：在整个建筑经济体系中，首当其冲的是房地产开发商，从住宅定位到设计理念，直至建筑风格和后期管理，开发商都起到决策作用。而经历了房价的高速攀升之后，对于建筑品质的追求在很多开发商心目中已经并不放在第一位。只要能中标地块就不会没有利润的楼市观点也影响着住宅产业化的进程，也就是说，从利益追求的角度说，目前的行业氛围尚不能给相关企业带来危机意识。产业化竞争的格局并没有形成。 2 市场态度不够强硬：由于目前的商品住宅多为期房销售，消费者对于成品房屋的要求仍比较懵懂，对于高科技住宅的认可度不够，同时住宅周边环境配套，后期物业管理方面提出的要求也很少，往往是针对住宅谈住宅，并没有将自身需求上升到更为全面的层次，但这同时也带来另一个问题，这所有的不重视都是产生于购房阶段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，这就导致入住后的诸多不满。 四、 住宅产业化的现实措施 1 整合资源以提高专业化水平：作为住宅产业的最终商品，商品住宅的标准化依旧是住宅产业化首先要提到的，按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产业，从而形成产业链条。在整个住宅产业链体系中，房地产企业、施工企业、原材料及设备与部品供应商是产业链的主要成员，供应链中的各成员通过土地获取、规划及设计、工程施工、建材生产、销售、物业管理六个环节，完成住宅开发建设的整个流程。 随着整个房地产行业的发展，社会专业化分工越来越细，房地产企业着重加强产业链的集成管理优势已是大势所趋，这样才能培养并保留最具竞争优势的核心能力，而将其他功能借助于整合外部最优秀的资源予以实现。将有更多企业在房地产某个子行业或细分市场上集中力量，确立和加强自己的细分优势，在细分市场取得胜利。 2 房产企业规划设计能力的提升：规划设计环节在住宅开发建设当中占有举足轻重的位置，七成建造成本都取决于规划设计环节。但目前房地产企业的规划设计一般由设计院负责，自身规划设计能力的培养不足，由此导致整个行业的粗放型竞争态势。造成这种现象的原因，一方面是因为设计院没有直接面向客户，规划设计与客户需求之间增加了房地产开发企业这一信息交换中介，导致住宅产品设计与客户需求、部品制造、现场建造和售后服务的产品全寿命过程相脱节，设计周期长且质量低，变更签证比例居高不下。另一方面，不同房地产企业的要求不同，设计院本身较难实现住宅设计标准化，住宅产业化程度必然受到影响，不能实现住宅产品的大规模生产，整个产业链的效率因此而降低。 3 精装修住宅模式的推广：精装修住宅的概念直到近两年才在我们的房产市场中出现，而且尽管宣传不断，推行起来仍然困难重重，但欣慰的是随着政府政策的鼓励和市场认可度的逐渐提高，精装修住宅的上升势头依旧值得期待。 在传统模式下，购房到入住，中间往往夹着装修环节，而这一环节恰恰是我国的一个特有现象，这一现象背后的弊端也是层出不穷，业主自行装修给房屋结构安全、电气规划改造和生态环境都带来一定的影响，一个装修过程所带来的物资浪费十分严重，建筑垃圾的形成也是极为明显。而从住宅产业化的角度来看，将装修纳入建筑环节，免去业主的硬装过程，既能避免建筑结构的破坏，也省去了装修过程中电气改造的浪费，同时也符合节能减排的要求。在这方面，精装修住宅是符合住宅建筑产业发展趋势的，而要想市场认可度进一步提升，装修风格进一步合理化是一方面，装修材料和造价的透明度也是很关键的。 五、 结语 住宅产业化是住宅建设先进生产力的代表，在住宅有效供给方面的意义十分重大，而就建筑经济的可持续发展来看，资源的合理利用也是唯一出路。因此摒弃传统的住宅建设方式，转而向高科技、低能耗、低污染、高效能的产业化方向努力是建筑经济长期发展的关键。 建筑经济论文:工程量清单计价在建筑经济中的作用分析研究 实行工程量清单计价法是深化工程造价管理改革的重要举措，是推进建设工程市场化的重要途径，也是规范建设市场秩序的措施之一。为了规范建筑工程施工发包与承包计价行为，维护建筑工程发包与承包双方的合法权益，建筑工程项目造价管理全面实行工程量清单计价势在必行。 1 工程量清单计价概念 工程量清单计价是指发包人按照《建设工程工程量清单计价规范》和设计文件等资料，编制拟建工程的实物量清单：投标人根据该实物量清单和施工现场实际情况，按企业或建设行政主管部门的消耗量定额，以及各生产要素的市场价格，在充分考虑投标风险、市场竞争状况的基础上，自主形成投标价格，经评审低价中标的工程计价方式。中标的工程量清单报价，将作为合同文件的组成部分，以及其后支付工程进度款和办理竣工结算的依据。 工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单三部分组成。分部分项工程量清单为工程实体项目：措施项目指为完成工程项目施工，发生于工程施工前和施工过程中技术、生活、安全措施等方面的非工程实体项目等；其他项目包括预留金、暂估价、总承包服务费、计日工等。 2 工程量清单计价的优点 2.1 有利于招投标工作的科学管理。实行工程量清单招标，避免了招标方、投标方重复计算工程量，克服由于工程量计算误差所带来的负面影响，同时节省大量的人、财、物，缩短招标时间和投标报价编制的时间，便于招标、投标、评标的实际操作。 2.2 有利于业主对投资的控制。在投标过程中，有效引入竞争机制，淡化标底的作用。在保证质量、工期的前提下，按国家“招标投标法”及有关条款规定，最终以“不低于成本”的合理低价者中标。 2.3 促进施工企业加强管理，提高竞争意识。工程量清单计价，是按照“规定量、市场价、竞争价”的原则进行，它将工程造价的决定权交给投标单位，给企业灵活自主的报价空间，充分体现企业自己的技术管理水平等综合实力，提高市场竞争力，使企业在激烈的市场竞争中处于优势。 2.4 营造了平等竞争、优胜劣汰的环境。采用工程量清单招标，工程量清单是公开的，有利于投标人在“公开、公平、公正和诚实信用”的原则下充分竞争；投标人的自主报价真实反映了企业的综合实力和管理水平，强化了优胜劣汰的竞争。 3、工程量清单计价模式下的造价控制 （1）工程项目准备阶段。在这一阶段造价控制的重点是：充分了解分项工程内容、了解工程价格的市场行情和各种应缴税费的情况，提供有关分项工程单价报告，为工程招投标作好充分准备。 （2）工程项目施工招投标阶段。在这一阶段里，应认真编制和分析工程项目招标文件：如招标公告、工程量清单等等，应仔细斟酌，做到准确、详细和周全，而且条款之间、文件之间应互相衔接，避免出现相互矛盾。 招标文件是造价控制的关键。招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件，是整个工程项目造价控制的关键。一个成功的招标文件，有利于体现业主的意愿，有利于工程施工的顺利进行，有利于工程质量的监督和工程造价的监控；一个不完善的招标文件，会给日后的施工管理与造价控制带来麻烦，造成纠纷，引起索赔，进而使工程造价失控，违背招投标的初衷，失去招投标的意义。 工程量清单是造价控制的核心内容。工程量清单作为投标计价的依据，是整个项目造价控制的核心内容。在现行招标投标制度下，多数业主是委托有相应资质的中介机构编制工程量清单和相应的标底。工程量清单编制一定要符合招标文件的要求，应做到不多算、不少算、不漏项、不留缺口并尽可能减少暂定项目，以防止日后的工程造价追加。投标单位通常在保持总造价不变的情况下，将变化较小的项目的单价降低，将变化较大的项目单价增大，这样在竣工结算时，可以成功地达到追加工程款的目的。 国（3）工程项目施工实施阶段。在这一阶段，主要的工作是落实第二阶段已确定的造价控制目标与控制计划，严格执行工程量清单计价的原则与内容，特别是注意增减工程量的签证工作。在工程量签证前，应区分哪些该签，哪些不该签；哪些项目是合同内的，哪些项目是合同外的；哪些工作内容已在投标单价中包含，哪些没有包含；如果要签应该签多少等等。 （4）工程项目竣工结算阶段。在这一阶段造价控制的重点是：核算实际完成工程量，核实各分项工程使用的综合单价是否与投标时或合同签订的综合单价一一对应，审核竣工结算汇总金额。如果工程量清单计价中的工程数量不包死，就应按竣工图纸、设计变更等竣工资料重新准确计算工程量。如果设计变更增加的分项工程在招标时的工程量清单中无相应项目单价，须重点核实增加的项目的综合单价是否按招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。在这一阶段中可能会遇到施工单位追加工程造价的索赔，这在工程量清单计价模式里是很正常的现象。作为造价控制，可以实施反索赔，这也是我们工程造价控制工作需要努力加强的。 3 工程量清单计价法的意义 清单计价法有利于降低工程造价，合理节约投资，在充分竞争的基础上确定的工程造价，使投资效益得到最大的发挥。同时，它增加了招标、投标的透明度，更能进一步体现招投标过程中公平、公正、公开的三项原则，防止暗箱操作，有利于遏制腐败的产生。另外，它还有利于促进企业改制、企业竞争，使企业要不断的进取，在施工中采用新技术、新工艺、新材料，努力降低成本、增加利润，以在同行业中永远保持领先地位。 4 结束语 工程量清单计价对建筑行业的影响深远，它将极大地推动建筑业的改革和发展。对业主、承包商、中介组织、管理部门来说，工程量清单计价模式是新模式，需要有一个学习和适应的过程。随着工程量清单计价的不断推行，完善和提高工程量清单计价管理，将促进我国建筑工程领域的技术、管理水平的发展。 建筑经济论文:关于私营建筑经济的发展现状与展望 关于私营建筑经济的发展现状与展望 一、引言 众所周知，进年来，随着我国经济建设的不断推进，我国私营建筑经济得到了长足的进步，无论在建筑工程量、建筑工程质量还是工程经济效益上都取得了令人满意的成果，特别是江苏的南通地区，私营建筑经济的发展更是让世界瞩目，所建工程遍布世界的各个角落。在我国私营建筑经济飞速发展的同时，也还存在着很多问题，本文将就私营建筑经济的发展现状和展望这一重要议题展开讨论，进行相关内容的分析和讨论，希望能够得出一些具有参考性的结论，为我国私营建筑经济的发展贡献一点微薄之力。 二、私营建筑经济发展现状分析 （一）我国私营建筑经济发展有利因素 第一、随着我国科技的发展已经教育事业的不断发展，建筑方面的专业人才越来越多，我国众多的私营建筑经济在人才方面的需求得到了很好的满足，而这些专业人才的加入，为私营建筑经济构建起坚强的后盾； 第二、国有建筑经济促成私营建筑经济的发展。上世纪80年代起，我国建筑经济的组织形式还是以建设局的形式进行组织，随着多年积累和近几年建筑行业井喷式的发展，很多原有建设局工作人员以及建设局下属施工单位工作人员灵气炉灶，自立门户，成立私营建筑企业。另外一方面，国有经济改革也促成了很大一批国有建筑经济的私有化，租赁经营，承包经营等多种形式构成了80年代的私营建筑经济的发展的大好局面。经过三十多年的发展，我国私营建筑经济已经发展到相当的水平。 （二）我国私营建筑经济发展的不利因素 第一、随着我国经济水平以及科技水平的不断进步，社会和国家对国家基础设施建设的标准越来越高，这就对我国的建筑行业提出了很高的要求，需要私营建筑企业在资金上、在技术上、在管理上都要做充分的准备； 第二、市场竞争激烈，生存空间狭小。随着我国建筑经济的飞速发展，国内在建工程量很大，但是还是难以满足建筑经济成长的需要，建筑行业进入了“僧多粥少”的尴尬局面，需要广大私营建筑经济开动脑筋，寻求发展出路。 三、私营建筑经济发展问题剖析 当前，我国私营建筑经济的发展呈现出一片欣欣向荣的景象，但是也存在着很多问题，笔者充分查阅相关资料，分析下来，主要有如下几个重要的不利方面： 第一、家族化管理严重。绝大多数建筑私营经济的管理都是基于本家族的，丈夫是老板，老婆是经理的现象很普遍，这就造成了在人事配备上的任人唯亲的现象十分严重，很多专业人才在私营经济中得不到重要，而庸才却身居要位，严重打击了人才的工作积极性，不利于私营建筑经济的长远发展。此外，家族化管理也直接造成了企业决策方面的片面性，很多有用的建议不能畅通地到达领导层。 第二、经营规模小，组织结构单一。由于很多私营建筑经济法人代表是由建筑方面技术工种转型而来，没有经过专业的管理培训和经营方面的培训，对管理方面和经营方面的专业知识缺失较为严重，直接造成了私营建筑经济组织结构单一，经营规模较小的现状。改变私营建筑经济管理理念和经营方式方法的工作十分必要，破在眉睫。 第三、经营的短期性。私营建筑经济经营的短期性原因很多，例如:资金链的短缺；人员管理不够完善，专业人员流动性强；工程款型追缴难度的加大以及一定的气候原因。 第四、我国当前在私营建筑经济财产合法保护方面法律法规还存在很多漏洞。很多业务人员利用这些漏洞进行乱报销、乱摊派，造成了私营建筑经济在资金上的严重流失，极不利于私营建筑经济的发展。 四、加强私营建筑经济发展措施 第一、私营建筑经济要充分改变以往传统和落后的经营方式。在当前很多行业企业的组织形式向股份制发展，投资上市实现融资的公司也不在少数。我国众多的私营建筑经济要解放思想，学习先进的经营方式，不能拘泥于以往的老方法、老手段，将企业向公司制发展，充分整合相关资源，实现企业的最优化配置，实现企业的长久持续发展。 第二、学习先进管理理念，完善内部管理工作。私营建筑经济要充分认识到当前经济形势，要认识到管理工作的重要性，努力克服家族史管理的弊病，结合当前最先进管理理念中适合本企业的内容，充分研究自身企业的实际情况，对属下管理人员进行系统的，有针对性的培训，并将培训内容应用到现实的管理中来，有效减少企业内部消耗，助推企业发展。 第三、相关立法部门要建立健全建筑行业法律法规，有效保证私营建筑经济在各方面的利益，要充分听取行业内的声音。 第四、建立长久合作机制。我国众多的私营建筑经济要充分研究当前形式，完善企业内部技术人才团队建设，完善管理团队建设，并形成长久机制，努力提高自身的综合竞争力，在合格基础上努力争取国内外大型项目，并于这些大型项目的决策者形成一定高度上的共识，形成长久合作机制，有效规避经营的短期性，从而促成企业的发展。 结束语:众所周知，私营建筑经济是我国建筑经济的重要组成部分，近年来，我国私营建筑经济得到了飞速发展，尤其是江苏的南通地区，私营建筑经济空前发达，承包并成功完成了很多国际化大项目，在获取巨大经济回报的同时，也为我国建筑也增光添彩。但是，我国私营建筑经济还存在很多问题，本文就关于私营建筑经济的发展现状与展望这一重要议题展开了分析和讨论，着重分析私营建筑经济发展现状，进一步剖析私营建筑经济发展问题，最后讨论加强私营建筑经济发展措施，希望能够为我国众多的私营建筑经济决策者提供一些工作上的参考，为我国私营建筑经济的发展贡献一点绵薄之力，笔者水平有限，文章难免有疏漏之处，希望相关学者和广大同行及时指正，不甚感激。 建筑经济论文:建筑经济效益策略研究 摘要： 随着城市化进程的不断推进，建筑市场竞争也越发激烈，在这种情况下，建筑企业在激励的市场竞争中，一定要加强对企业自身的认识，在保证建筑施工质量的过程中，尽可能提高企业自身的经济效益，这样才能在激烈的建筑市场中占据一席之地，也只有这样企业才能得到更好的发展，提高建筑经济效益，进而才能有效地促进我国经济的发展。本文主要对提高建筑经济效益策略进行了研究。 关键词： 建筑；经济效益；策略 0引言 建筑经济效益具体指的是建筑企业在施工过程中，不断降低社会劳动力的消耗，最大程度保证建筑物的使用价值。但是，在2016年上半年，受宏观经济环境的影响，全区经济运行压力都比较大，而建筑行业在其中所受到的压力尤为严重，建筑经济效益也受到了一定的影响，如何提高建筑经济效益成了较为重要的问题之一，而笔者主要针对这一问题进行了以下的分析。 1当前建筑经济效益情况分析 近几年来，随着建筑企业经营效益不断的上升，建筑企业生产规模也在不断的扩大，这也在一定提升了我国建筑行业的实力，但是，随时建筑行业市场经济的不断发展，其竞争也越来越激烈，建筑企业在发展过程中都出现了滑坡的现象。以平顶山市为例，在2004年平顶山市建筑行业产值占据全身比重的3.29%，但是，到了2016年上半年，其下降到了1.69%，将幅度达到了94.7%，差不多达到了一倍；如果从平顶山市建筑行业在外省中所占据的生产产值来看，其在2016年上半年外省中完成的产值只有9.5亿元，同比至少下降了18.3%。由此可见，随着市场经济的不断发展，平顶山市建筑经济效益却在下降，在这种情况下，要想提高平顶山市建筑经济效益，就一定要对其采取适当的措施，进而才能有效地保证建筑企业经济效益，促进国民经济的发展。 2提高建筑经济效益策略 2.1健全相应的建筑标准 要想提高建筑经济效益，首先就需要确保建筑物满足相关的建筑标准，这样才具备一定的使用价值，进而才能在一定程度上提高建筑经济效益。建筑标准总的来说就是耐久、适用、美观、安全等要求，也是人们对建筑物的首要需求，因此，在提高建筑经济效益的过程中，首先可以通过制定相应的建筑标准来实现，在制定建筑标准的过程中，需要经过相应的生产实践才能制定出较为合理的指标，然后再通过鉴定确定建筑标准的形式，可以在小范围内展开试点，之后再使用国家标准、专业标准、地区标准、企业标准等形式出来。建筑标准在划分过程中，其划分标准是不一样的，其具体可以将其划分为控制标准、产品标准、超前标准、方法标准等方面，这些标准因其划分标准不同，所以作用领域和环节也存在一定的差异性，在制定各项标准之后，建筑企业就能够最大程度保证其生产的建筑商品是符合市场需求的商品，进而就能有效地满足人们的需求。 2.2最大程度实现建筑节能优化 随着社会生活水平不断提升，人们节能环保意识也在不断的提升，因此，节能建筑理念也受到了较多的关注。因此，要想真正提高建筑经济效益，还应该最大程度实现建筑节能优化，不应该着眼于眼前的成本投入，还应该着眼于长期的经济收益，这样才能真正实现建筑经济效益的提高。总而言之，建筑企业要想提高建筑经济效益，一定要加强对节能建筑的认识，最大程度优化建筑节能，进而才能显著的提高建筑经济效益。 2.3加强建筑企业成本控制 在提高建筑经济效益的过程中，建筑成本控制属于其重要手段之一，就目前而言，我国建筑行业在成本控制方面还存在着一定的问题，这也在很大程度上对建筑经济效益起到了制约的作用，因此，要想提高建筑经济效益，就一定要加强建筑企业成本控制，为此，我们可以从以下几点着手：首先，建筑企业可以建立起相应的成本责任中心，同时对成本控制权利与责任进行明确，这样才能提高企业成员成本管理意识，在这个过程中，企业可以制定相应的惩罚机制。同时，在进行成本控制过程中，相关工作人员一定要将成本管理责任制落到实处，可以制定相应的成本控制目标作为具体工作要求，这样就能对项目成本进行较为有效的控制。 3结语 综上所述，建筑行业对于我国经济发展有着非常重要的作用，因此，要想更好地促进我国经济发展，就一定要提高我国建筑经济效益。因此，建筑企业在激励的市场竞争中，一定要加强对企业自身的认识，在保证建筑施工质量的过程中，尽可能地提高企业自身的经济效益，这样才能在激烈的建筑市场中占据一席之地，也只有这样企业才能得到更好的发展，提高建筑经济效益，进而才能有效地促进我国经济的发展。 作者：张峥 单位：平顶山市公共资源交易中心 建筑经济论文:建筑经济成本管理举措 【摘要】 市场经济体制的改革和发展促进了经济水平的提高，建筑行业也得到了飞速发展。建筑行业规模在不断扩大,也出现了很多的问题，其中最重要的问题就是建筑企业的经济成本问题，这不仅关系到企业的经济效益，也关系到建筑企业的长期发展问题。 【关键词】 建筑施工；经济成本管理；强化措施 引言 在新时代的发展中，建筑行业也面临激烈的市场竞争，所以，建筑企业要深入理解企业发展内涵以及把握发展机遇，对经济发展的新趋势和变化做好客观的分析。建筑行业应该进一步增强经济成本管理意识，改变传统粗放的管理模式，不断的提高创新能力和成本管理水平，依据现代经济发展不断调整经济结构以及经营结构，以积极的态度面对新形势下的挑战，使建筑企业稳定长远发展。 一、对建筑经济成本管理概念 建筑经济成本管理实际上就是对建筑工程项目中的作业、劳务等做到深入细致的管理，达到降低建筑成本的目的。主要包括建筑项目的成本预算、成本控制、管理计划、成本核算以及相关考核等内容。建筑经济成本管理的目的就是用最少的成本来实现利益最大化。在实际的管理工作中，需要处理好财务、施工、机械、材料等多个部门的沟通和协调，处理好它们之间的关系，由于建筑工程管理涉及的范围比较广，做好沟通协调工作对建筑经济成本管理非常重要。随着经济水平的提高，改革开放的深入，我国吸收了很多的国外先进成本管理理念与方法，使建筑企业进一步意识到了建立完善的经济成本管理体制是迫切要做的重点工作。 二、新形势下建筑企业强化建筑经济成本管理的举措 目前，我国的建筑经济成本管理理念还是比较落后的，没有得到足够的重视，很多建筑企业都是采用粗放型的管理方法，没有建立切实有效的成本管理考核制度，也没有建立科学、合理的建筑经济成本管理目标，这就使经济成本管理工作很难顺利开展，达不到理想的管理效果，也影响了企业的发展。在新的形势下，我们要摆脱这种传统的管理方式，提高对建筑经济成本管理工作的认识，不断提高管理水平以及创新能力，对企业的经营管理模式进一步的改进，提高建筑行业市场竞争力，强化建筑经济成本管理，实现企业经济利益最大化。 （一）重新理解建筑经济成本管理概念 首先，建筑企业的管理者对成本的管理理念要具有前瞻性，要充分意识到建筑经济成本管理工作的重要性，对可能出现的问题及早采取预防措施，同时要对成本预算方面做到严格的监督与控制。管理者要采取科学有效的措施对建筑工程的经济成本进行管理，要以完善的管理体制和管理制度为依据，使成本管理工作顺利开展。其次，管理者对建筑经济成本管理要树立全程化的、动态化的管理理念，对工程建设的每一个环节都要认真对待，从建筑工程的投资、设计、施工以及最后的竣工验收都要把成本管理落实到位，把建筑经济成本管理工作渗透到每一个环节。动态化的管理需要企业的监管部门对工程建设进行定期或者不定期做好监督和管理，能够及时发现问题和解决问题。建筑施工过程是从开始到结束的整个过程，所以成本控制从施工开始就要实施的。在施工开始之前做好成本控制目标。在施工的过程中对成本进行动态控制、实时控制，对出现的偏差及时校正。施工任务结束以后对成本控制的情况进一步核算。最后，建筑企业不仅要重视表面的建筑经济成本管理内容，对一些隐性的经济问题也要非常重视，制定长远的经济发展战略，管理工作要做到统筹兼顾，对各个部门加强沟通和协调，使建筑经济成本管理达到理想的效果。 （二）做好材料整理工作 对建筑工程使用的材料进行管理是建筑经济成本管理的重要环节，在整体的成本项目管理中占据了很大比例，所以，对材料成本管理要非常重视。在实际的工作中，工程项目在中标以后，建筑工程技术人员就要编制详细的施工预算，施工预算对后期的施工具有重要的指导意义。在工程材料方面，材料部门依据编制的施工计划做好材料采购，同时要编制详细的材料使用计划表，对材料的领用规定限额。在对施工材料定额进行编制时，要充分考虑成本最低化，同时也要考虑到成本降低的可能性和合理性。在施工过程中，如果发现工程材料的实际使用量超过了计划用量，材料部门就要及时的检查和审核，找出原因并及时调整。对各个施工环节的主要工程材料，采购部门要统一购买，一些少量的材料可以由各个项目部自行购买。在采购的过程中要严格控制成本，按照施工技术和采购计划进行。可以安排专人对材料的价格的采购量进行监督和控制，并对所购的材料及时上报。 （三）建立完善的管理体系 首先，建立成本核算考核制度。建筑工程在施工的过程中，为了进一步提高施工单位对成本管理的意识，需要通过成本考核制度来约束和强化各个施工环节的成本管理。另外，要建立健全的绩效考核和奖罚制度，做好有奖有罚，将权、责、利进行有效结合，以提高工作人员的积极性和主动性。其次，建立健全的项目成本核算制度。为了使成本管理可以有效的执行，建筑企业要成立专门的成本管理部门，对建筑工程的质量和工程进度做好控制的基础上，对工程成本做好控制和管理。最后，对成本核算人员的管理要进一步优化。成本核算员作为工程成本核算的实施者，也是成本管理工作的核心，所以对成本核算人员要加强考核力度。建筑企业可以对成本核算人员进行定期的培训和考核，提高工作积极性和竞争意识。 （四）强化建筑企业的财务成本管理 建筑企业的成本一般分为工程成本和企业成本，在新形势下，建筑企业之间的竞争实际上就是成本竞争。从简单的方面来说，降低建筑成本就是提高材料和机械的使用率、对人工费用有效管理、按照合同标准做好工程核算；从复杂的层面来讲，降低建筑成本主要是提高建筑企业财务成本管理以及制定科学、合理的成本管理计划。其中建筑企业经营成本管理的方法有：（1）加强企业资金管理，有效提升资金运作效率，确保资金的合理性。制定合理的运作方式、强化资金的安全性，以进一步增强财务风险能力，为企业的建筑成本提供基础。（2）制定企业风险管理目标，有助于提高风险管理机制的系统性和可操作性，建筑企业要制定完整的风险管理体系，通过风险监测相关指标对企业成本的亏损情况进一步监测和分析。 （五）强化企业相关人员成本意识 建筑企业的工作人员在经济成本管理方面要转变传统观念，树立正确的意识。对成本相关的工作人员进一步加强成本管理意识是提高经济成本管理水平的基础和条件。所以，建筑企业对经济成本的管理要加大教育和宣传，使成本有关的工作人员把建筑经济成本管理工作落实到具体的工作中。 三、总结 通过以上方面的介绍，我们的建筑企业应该对经济成本管理有足够的重视，采取科学、有效的管理方法推动企业的长远的发展。做好建筑经济成本管理工作需要成本管理人员增强成本管理意识，也需要建筑企业进一步完善成本管理对策，结合实际情况，将成本管理工作落实到具体的工作中，保证建筑工程顺利完成，提高企业的经济效益。 作者：赵月梅 单位：中审（河南）工程造价咨询事务所有限公司

智能建筑论文:智能建筑弱电工程设计的若干技术问题 摘要： 本文通过对智能建筑弱电工程实例列举、分析，对设计上出现的一些问题进行归纳、总结，强调智能建筑弱电设计应以稳定、可靠、合理、实用为原则；同时应注意加强各相关专业间的相互协调和配合。 关键词：智能建筑 弱电工程 稳定 可靠 合理 实用 近年来，智能建筑以适应时展潮流，符合人们追求安全、舒适、便捷需求的鲜明特点，在社会上广受关注和欢迎。在其推广应用过程中，由于人们认识上的误差，工程实践经验的不足，也出现过一些曲折和发展不平衡的问题，影响了智能功能和效益的正常发挥。本文将通过作者几年来从事智能建筑行业实际工作经验的总结，提供一些处理问题的做法和观点，供各位同行在今后的工作中参考借鉴。 一、切莫贪大求全，但求专、精、经济实用 作为现代建筑不可缺少的配套专业，智能化系统工程同样受到技术、经济和时间等因素的制约，必须根据建筑物的专业特点与使用需求有机地紧密结合起来，综合考虑其使用功能、管理和经营要求、工程投资能力等因素，分清主次，突出重点，保证主要功能，选择适用的各个专业子系统、系统集成程度、标准等级和经济规模。 例如，智能型办公大厦就要突显其办公自动化、通信网络化等方面功能定位；大型公共建筑(例如会展中心、图书馆)就要突出专业服务功能和业务管理设施等，技术环境和水平的提升。又如：视频点播(VOD)系统在旅馆、酒店行业较为常见和实用，而在其他服务行业却并不尽然。在星级酒店旅馆中，电子门锁已得到普遍应用，而其他场合只会设在某些特别重要机房和安全等级高的关键部位。工程设计上要因地而宜。 前几年，某些工程从商业利益出发，追求广告效应，片面地强调所谓“nA”功能，含大求全，什么功能都想要，而实际上缺乏统一规划，设计考虑不周、出现偏差，必备的相关设施和配套环境不能及时跟进和提供，结果智能化系统成了摆设品，头脑发达、四肢不灵，发挥不出应有功能和作用，投资也得不到回报，这类例子并不少见。因此，应从此类案例上吸取深刻教训，从实际需要出发，在工程设计一开始时，就全面地做好智能建筑的规划、设计和配套工作。 二、跟踪主流技术，走成熟、可靠、稳健发展的技术路线 智能技术发展日新月异，工程设计上应注意当前IT产业发展动态和趋势，紧跟智能建筑技术发展主流，同时要注意智能建筑工程与科研和开发工作极不相同。它通常只能一次性成功，工程现场不具备反复变动、多次试验的条件和可能，而且受工程周期和进度的限制、工程投资的约束则更为明显。因此，在实际工作上，要慎重选用某些新技术，除非有稳妥、可靠的保障措施。通常，要以采用可靠、成熟、稳定的先进技术为原则，选用经过市场考验、实践证明可靠和成功的产品及设备。一般情况下，已批量生产和投入使用的系列化品牌产品是设计上首选对象。同时，要考察产品兼容性、升级换代的可能性、技术上开放性、市场上技术支持度，以及厂商在当地技术服务和支持的能力。 十兆——百兆——千兆以太网组网技术的发展过程，给了智能化工程一个有益启示：稳健地追求技术先进性，对工程成功、系统具备生命力至关重要。 三、遵循因地而宜、实事求是、科学合理的原则 每一系统和设备都有其适用范围，功能和性能上的局限性，设备不是“万能”的，贪图所谓“最好”“最新”“最全”的观念，是不切实际的看法。 例如，某会展中心大型展厅配置公共业务广播系统，是按照普通语言扩音标准设计的，曾有某承包商为了提高造价，竟宣称其能在大型展厅做到音乐厅、影剧院的音响效果，多次要求变更原设计，增加设备、更换档次。这在建筑声学等条件满足不了，设备上也做不到，实际上也没必要的要求，其结果当然是被驳回。否则，不但产生不合理投资，还可能因原因、责任不明引起纠纷。 又如，某一工程为了满足局部现场教学转播的业务需求，设计上不恰当地与安保闭路电视监控系统合在一起，整个系统复杂化了、技术等级和标准随之提高了，图象质量还达不到规定要求，使用上既不灵活、也不方便。经纠正，改为二者分开，另设一套专业电视录播小型系统专用于电视教学转播，既满足使用要求，又简化系统、不增加造价，使投资更为合理。 四、重视系统可用性、稳定性和可靠性问题 建筑智能化系统使用寿命可能少则几年、十几年，多则几十年，通常投入使用后要24小时不停机运行，肩负着保障建筑物内各类活动、人身安全的任务。除要注意设备和系统选型外，对要求较高的场合，应有其他的技术保障措施，例如：双机热备份、软件备份、热插拔硬盘或使用RAID、增加系统冗余量，增设UPS电源，采用强制散热、快速恢复措施等。要求7×24小时运行的特殊系统，更应强化可用性、应急管理、安全保护等方面的保障措施。 根据以往工程经验，诸如消防报警系统、楼宇自控系统等输入、输出控制点数，不宜超过其系统最大可用容量的80％；扩音系统负载的实际消耗功率宜控制在额定输出功率70％以下。应注意采用设备厂商的设计推荐值。 五、妥善处理需求和成本关系，提升系统性价比 工程上要考虑在满足使用要求前提下，尽量简化系统、降低投资和运营成本，不同的控制组合组合方式不但关系到智能系统本身的投资，而且还会直接影响到被控机电设备的技术要求和设备费用。 以智能照明控制系统为例，宜多采用开关控制方式，少用无级调光控制做法。照明亮度和场景的变化与控制，可通过灯具布置上的变化、照明配电回路细分和增设来调配实现，同样达到多级控制、多种变化的效果。这样做不仅简化了系统复杂程度，也降低了照明灯具、光源的技术要求，又可大幅度降低投资多达3－5倍以上。因此，除必须进行无级调光的特殊场合外，建议照明调节采用多级开关控制方式。 六、弱电线路设计也应注意工作稳定、可靠的问题 在弱电系统线路设计上提倡采用较可靠联接方式，例如采用环形总线接法、适当增加回路或备用回路、限制单一回路设备接入数量等。某一大型工程消火栓系统，启泵回路采用极少用的常闭触点串接做法，分十多个回路，每个回路串接着数十个触点。施工中发现任一常闭触点的开路常会引起水泵误动作，每次要到现场去逐个查找、排除故障，时间长达1－2小时，多次整改效果不好，后来只好全部返工改回较为可靠的常开触点并接启泵接线方式。该问题曾在图纸会审时提出，未引起设计者重视，事后再返工非常麻烦。 工程设计上应注意，受产品质量和现场条件的限制，同一回路串联/并接多个触点连锁或联动控制设备的数量不宜过多。 此外，主干回路上线管、线槽中电缆和导线的密度、分隔铺设的要求也常会被忽略，结果造成施工困难，产生使用过热，易相互干扰等隐患。对于长距离(例如百米以上)多负载传输回路，像DC工作电源回路，设计时要核算线损引起的电压降，提醒调试时检查回路末端的工作电压，这是设备工作不正常的常见原因之一。 七、某些系统应适度超前，留有今后发展空间 通信自动化是智能建筑三大内容之一，目前这方面的发展迅速、需求尤为急切，要有一定的超前考虑，提高设计标准与要求，加重其投资比例。 综合布线是智能建筑的神经元，遍及建筑物各处，是各个行业通信网络化的基础，近来市场价格也降低不少、所占费用比例不高。因此，建议建筑内外各使用空间、墙体、地面都要充分考虑今后发展需要，多增设一些信息点，按照智能建筑标准要求适当增加些系统余量，避免今后使用空间的用途一有变化，飞线、明线到处是，极不便利和雅观。千兆网是今后发展必经之路，适当的部位要考虑留有光纤信息点或增容管道，也可采用吹光纤技术进行预留。此外，要求设有信息点位置的附近，一定要配套电源插座或配电设施。 对某些分期实施的系统，预埋件、预留孔洞、预埋管线要提前设计留设，便于以后安装施工。例如，在弱电出户管道进建筑的位置，应适当多留2－3根直径100mm左右地下穿墙钢管，以备以后增扩，大型建筑物还适当多留几处。 八、要特别注意专业系统、设备之间接口的配套与落实 这是某些工程智能化系统无法联动和正常运转的常见原因之一。设计上要明确提出与机电专业设备接口、控制/通信协议的详细标准和技术要求。 以硬线直接联接方式控制的设备主要规定与要求有：输入、输出触点的工作电压、驱动电流、匹配阻抗；而与之相应的，智能系统控制模块在连接时，要注意输出/输入端口工作电压应相同，要核实其带负载能力和容量大小是否足够？同时应注意与被控设备的电气隔离或电气共同问题。工程上常见到不相匹配时，轻者无法正常驱动设备，重者引起设备毁坏，损失不可预测。 利用标准通信和控制接口的系统、设备(如采用RS232C、RS485、LonWorks，BACnet等等的)也应注意设备端口的实际接法会随具体产品有所不同，设备和系统间的通信和控制协议要求应相互开放。这些问题设计上要先查证、核实清楚，并在各类盘、箱、柜、冷水机组、空调机组、水泵、电梯等设备订货要求中明确说明。可能的话应将样品交给系统集成商先行试验，以提前发现、处理问题。 九、大中型建筑物各楼层应考虑设置专用弱电间和井道 现代建筑中其弱电系统大量增多，而电子设备对环境条件要求较高，特别对温度尤为敏感。现场设备需要有足够空间与位置，以满足安装、测试、使用、检修上的要求，而且弱电设备和线路与其他专业设施紧邻，也存在着安全、干扰、稳定性方面的隐患。即使是普通建筑物也应考虑，若干年后也有翻修、改建、更新换代上的需求，因此建议新建工程各楼层部位应尽可能设立独立的弱电设备间和井道。 专用弱电间应考虑有良好的通风散热措施和工作照明，配置充足的工作电源，最好由专用回路或应急供电回路配送，有时还得由控制室集中管理和控制，弱电间还应有进出孔洞封堵和防止小动物进入的措施。 楼层弱电间涵盖的服务范围要受到系统、设备信号总线传输距离的限制。例如：综合布系统水平工作区长度不得超过90米，考虑到线路上下弯曲绕行，服务半径通常不超过50米，否则应调整弱电间位置和数量，改变网络架构。 十、从设计上做好与其他设备专业管槽、管道的综合工作，设备空间等的预留工作 智能化弱电系统管道、线槽在建筑工程中是属于辅助设施，通常应避让于风管、水管、强电管槽，故设计上要主动先与其他专业沟通，安排好合适的布线途径、高度和位置。在设计图纸综合及会审时，更要注意这个问题，避免设计上赶出图时间而疏忽，造成施工上冲突、返工与浪费。 大体量设备（如大型显示屏、大音箱等），在土建结构、装修设计时，就应商量好留有足够大的空间和最佳位置，预留尺寸适宜的孔洞和安装固定的预埋件。安装吊支架应牢固可靠，设备部位最好由装修统一归口，达到较好装饰效果。 十一、对中央控制室/操作控制室统一规划布置和设计 智能化子系统较多，要求各异，又常共用主机房。在各子系统基本确定后，应把它们对机房布置的具体要求归纳起来，统一由设计总包协调、规划、设计，制定装修标准，避免施工上各自为政、管理上混乱无章。为了方便使用和管理，建议中控室应按有关规定标准设置独立的通风空调系统或恒温恒湿设施，铺设防静电架空地板，进出洞口要有防堵措施，不能有无关的管道穿过。要统计各系统用电消耗功率，留足容量，设置专用的电源配电箱，建议采用双回路供电末端切换的方式，并且各个子系统可共用一套UPS电源。重要的机房消防设施?如各种气体灭火装置?应同时规划设计。中控室还应提供连接各个弱电子系统的专用接地端子排。要统一布置安排布置各种设备盘、柜、显示屏幕墙、台座支架的排列方式和位置，走线应规整划一。保证各个系统总体安装效果既美观、实用，又便于以后使用和管理。 十二、选用设备及安装方式应便于今后检测、维修 在高大空间建筑物中，常有一些受控联动/反馈的阀门、执行机构等，设置于高空地带/不能上人的吊顶内，造成调试、维修、检查、复位极其困难与不便，常要大动干戈重搭脚手架和工作平台，遇到每年年检也很麻烦费事。因此，这些场所应选用能自动/电动复位的设备和产品，也可改用其他的安装方式便于人员查看和操作，有特别要求的还要考虑设置专用维修通道。 上述种种问题在工程上经常会碰到，设计规范大多也有要求，但在工作中也常被忽略和遗漏。作者希望通过实践和探索，不断地总结经验教训，注意设计工作上的协调和配合，使智能化工程技术与现代建筑更完美地结合，更好地服务于社会。 智能建筑论文:论电气技术与智能建筑 摘要：智能建筑是计算机、通信、自动控制、传感、多媒体等一系列先进技术发展的结晶。综合性强，涉及专业的领域更广，本文通过实际案例的分析和处理充分验证了电气技术在智能建筑中的重要作用。 关键词：智能建筑、电气技术、谐波、电磁干扰、等电位。 关键词：电气技术 智能 建筑 1、前言 智能建筑产业是随着信息产业的发展而诞生，且迅速发展起来的。现代建筑物的电气发展是经过电气化阶段、自动化阶段和当今的智能化阶段。 智能建筑技术的发展非常迅速，它是由电子技术、通讯技术、网络技术、计算机技术、自动控制技术、传感技术及多媒体技术等一系列最先进技术飞速发展的结晶。特别是智能建筑系统工程，它作为弱电系统工程的延伸和发展，综合性强，涉及的专业领域更广，新的弱电系统不断加盟到智能建筑技术领域内。建筑物使用功能现代化的需求和相关技术的不断更新和进步，共同促进智能建筑弱电系统技术的快速发展。 智能建筑弱电系统中的电子和微电设备较多，这些弱电系统的设备耐受电压较低，如电子设备耐受电压为5V，微电子设备耐受电压只有1.5V，这些设备过电压、过电流的能力差。信息系统设备（包括缆线）在遭受雷害和电磁干扰（如地电位升高、磁耦合、电耦合和电磁耦合等）时，必然会使信息系统中的设备、网络和布线将遭受感应过电压和电磁干扰的危害；各种高频、超高频的通信设施不断涌现，相互间的电磁辐射和电磁干扰日益严重，大量的运行和实践证明，电磁干扰和谐波对智能化设备和布线系统危害的案例和教训也应引起我们足够的重视，不可掉以轻心。 智能建筑需要不同行业的专家共同参与，除了业主之外，设计师、自动化技术、信息技术、通信技术、人造智能技术及电气技术众多专家一起密切合作才能得以实现。 “弱电较弱”正是指在智能建筑中，整体弱电系统工程是建筑电气工程中较薄弱环节，无论是技术力量、人员素质、设计与施工、智能化系统工程施工监理等相对较弱。这对我国的智能建筑的迅速发展是很不利的。 2、网络与布线 智能建筑的实质是诸多智能设备的网络化问题，它包括智能建筑弱电系统的集成（BMS或IBMS）。但由于火灾自动报警系统及消防联动（FAS）是采用集散型控制方式，所以FAS系统目前我国还是独立的控制系统，只是留有通信接口待今后与BAS系统集成，而美国的FAS系统是分散型控制方式可与BAS系统集成。 综合布线系统作为全新概念的布线系统，其优越性是传统的布线系统无法比拟的。主要体现在综合布线系统的开放性——向所有的通信协议开放，灵活性——设备的开通更改只需增加设备和跳线管理，可靠性——器件通过ISO等组织认证，星形拓朴结构等一条线路故障不影响其它线路正常运行；先进性——采用最新通信标准的5类、超5类、6类双绞线或光纤，实时传输多路多媒体信号；经济适用性——将分散线缆综合到统一标准布线系统中。 从网络架构上来分，网络可划分为局域网（LAN），控制网（Infrenet），广域网（WAN）和城市网（MAN）。世界公认的网络协议标准——TCP/IP协议，使得局域网和广域网实现了无缝连接。城市网是在局域网的基础上发展起来的一种新型的数据网，介于广域网与局域之间把多个局域网互相连起来，构成覆盖范围更大，支持高速传输和综合业务，成为适合城市范围使用的计算机网络。 为了保证系统的开放性和可操作性，实现与信息网络的互联互融，尽管目前控制网络中多种总线标准同时存在，但由于以太网速度控制性价比高，我区一直在控制网络中推广应用TCP/IP协议的以太网。在众多的现场总线技术中推广Profibus、Interbus、LonTalk、Modbus及CAN等总线。由于这样的规定从而使我区的智能建筑还没出现瘫痪现象。 3、目前智能建筑存在的问题 《智能建筑》刊物2004年第5期“谈工业以太网及其在智能建筑领域的应用”一文中写到“事实上目前有60%的智能建筑是瘫痪的”，其原因一是在众多的总线标准中Lon Work协议是非常完善的控制面层的总线协议，它有完善的七层协议，BACnet协议则是系统集成层面的协议标准，但没有在我国得到很好运用；二是多种现场总线并存，系统集成当然很困难；三是中国的物业管理技术水平相对较差，厂家在还能运行，一旦厂家支持不在时，系统很可能瘫痪”。 针对目前智能建筑存在的问题谈一下个人的看法： （1）我国智能建筑缺少一整套完善的行之有效的可操作的设计、施工和验收标准。现有的智能建筑设计、施工验收标准有《民用建筑电气设计规范》JGT/T16-92。上海市工程建设规范《智能建筑设计标准》、《智能建筑评估标准》、新疆行业工程建设标准《智能建筑设计标准》XJJ002-1999、国家标准《智能建筑设计标准》GB/T50314、新疆《综合布线施工验收标准》、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000、《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》GB/T50312-2000等。这些国家、行业、地方标准对智能建筑的设计、施工、验收起到一定的积极作用。但还缺少智能建筑的火灾自动报警系统及消防联动、安全防范、计算机房等施工验收标准和规范。现行的《智能建筑设计标准》针对不同类型的智能建筑的可操作性还有些欠缺。这给智能建筑弱电系统的设计带来了较多的难点。 （2）智能建筑的设计应由具有智能化设计资质总承包单位的设计院来承担。再由集成商进行多次的深化设计并交设计总承包单位审查方可招标施工。这是因为设计院熟悉和掌握国家、行业、地方的设计标准，设计中始终遵循国家的方针政策，坚持技术先进成熟、经济合理、实用可靠；系统设计和设备选型符合标准，且要求具有开放性、灵活性、和可扩性，不是以追求高额利润和推销产品为目的。设计院掌握设计程序和全过程，与施工、监理、质量监督和业主沟通较容易，与各专业配合也密切。设计院能给集成商创造一个良好的建筑平台和环境，反之集成商并不了解智能建筑设计程序和全过程并与相关专业配合十分困难。集成商也不熟悉土建施工图绘制规定和表达方法。集成商由于自行设计、自行施工，施工图设计纸质量就较差，达不到施工图设计深度的要求。 由于建设单位并不完全了解智能建筑的内涵，如系统众多、复杂、施工周期长、设备和线缆的性能等等。也不了解智能建筑弱电系统的重要性、综合性和技术难度大等特点。故目前建筑智能化系统大多数是单独招标、独立签约，中标后集成商自行采购、自行设计、自行施工、自行管理、自行约束，这种没有智能化资质的监理公司监理的智能建筑，将给今后的弱电系统的安装、调试、运行、维护管理带来无穷的后患。 当前由土建监理公司代替有智能化资质的监理公司监理的现象还很普遍，它将会给智能化系统工程带来设计方案失控、采购产品失控、施工进度失控、工程质量失控等等弊端。 4、电气技术在智能建筑中的重要作用 智能建筑是在建筑平台上实现的，脱离了建筑这个平台，那么智能建筑也就无法实施。智能建筑中弱电系统的设备、缆线安全必须依靠电气技术如：电源技术、防雷与接地技术、防谐波技术、抗干扰技术、屏蔽技术、防静电技术、布线技术、等电位技术等众多的电气技术来支持方可奏效。 下面从列举的几个案例中就能验证了电气技术在智能建筑中的重要作用。 （1）案例1： 阿拉山口海关闭路电视监控系统的主要功能，是辅助保安系统对整个海关建筑物内外现场实况进行监视。 详见监视电视系统图。该系统图是由现场的摄像部分（摄像机、云台、防护罩）、传输系统（光纤、光发射机）、监控中心（光端接收机、视频分配、监控服务器、矩阵主机）等部分组成。其监控中心的操作采用了计算机系统，以用户软件编程的全键盘方式来完成驱动云台的巡视、视频切换、报警处理、设备状态的检查等工作。 数字视频监控报警系统采用计算多媒体技术，CCD摄像机作为报警探头。探头将获取的视频信号经光电转换传输到主机，主机里的高速图像处理器对视频信号进行数字化处理，将视频信号形成的图像与背景图像进行分析比较，若发现有差异就报警，这种全屏幕报警系统最大特点是不易漏报。主机自动采集报警图像并存入计算，事后用户可根据时间、地点随时查阅报警现场的图像，以了解报警原因。该系统将电视控制系统与报警系统合二为一，实现了监视、报警与图像记录的同步进行，而且这种系统中没有录像机，没有视频分析器，一切报警记录都在计算机的硬盘内，所有操作都根据屏幕上的软件提示操作，对用户和使用者来说是一种全新概念的安全防范系统。 该系统设备的选型：摄像机为日本松下产品；云台、防护罩为美国派而高产品；光端传输设备数据接口选用美国NTK产品，这些也都是国外品牌产品，应该不会出现什么问题的。 但该系统开通以来，光发射机（A、B、C、D）的光端数据接口Rs422，室外摄像机的防护罩配置的温度继电器、冷却风扇、电加热器、雨刷器经常被烧毁，更换和维护量很大，工作极不正常，用户意见很大，集成商也很头疼。经分析是光发射机的220VAC电源质量存在问题，尽管选用了高精度稳压电源也是承受不了瞬流（包括电涌）的冲击，瞬流可以损坏任何一种电器，何况耐受电压很低的电子和微电子设备呢？摄像机因距海关大楼较远无法保证AC220V专用线供电。前端机电源就近接在30kW直流电磁铁的配电线路上，该线路上的瞬流和电涌从发生到消失的过程极快，属于微秒到皮秒级，其电压幅值可高出工作电压的几十倍、几百倍甚至几千倍。根据当地供电部门反映，80%的瞬流是从电力系统内部产生的，主要是由于电力负载的频繁开关和负荷频繁变化引起的。另外电磁铁的直流电源是由三相可控整流取得的，故电源线路内含有大量的3、5、7、9等奇次谐波，远超过谐波电压限制和谐波电流允许值，谐波严重危害配电线路及设备的安全。 因此，智能化系统应选用净化电源，有效地抑制瞬流、谐波的产生。低压配电线路还上应具有雷电过电压、电磁兼容（EMC）、电磁脉冲（LEMP）的保护功能，最大程度地改善和提高电源质量，以确保整个智能化系统的安全。然而上述案例中全然没考虑，所以系统不能正常开通，并经常损坏系统中的设备。 （2）案例2 新疆人民银行业务楼是座现代智能型超高层建筑，具有建筑物楼层多、建筑物高、人员流动大的特点，垂直运输与通信系统（国内联网）同样倍受重视。电梯系统是超高层智能建筑中不可缺少的重要设施。为高层、超高层的智能建筑服务时，不仅要求自身有良好的性能和自动化程度，作为建筑设备的自动化系统的一个组成部分，它是以计算为核心，构成对电梯设备的监控系统，该系统属于BAS的一个子系统与整个BAS协调运行，并受BAS中央计算机的监视、管理及控制。 电梯是用于垂直升降的机电一体化运输设备，该大楼选用三菱VVVF方式——交流调压调频的拖动方式， VVVF电梯具有抗干扰、高效、节能、舒适的控制系统，体积小、动态品质性能优越。控制部分采用双微机结构，主微机完成集选功能规定的操纵控制，付微机是实现拖动系统的速度控制。主、付微机采用并行通讯，整个系统由主控制器、控制屏（DDC）、显示装置（CRT）、打印机、远程操作台及串行通讯网络组成。但该电梯起初无法正常工作，电梯忽而上至顶层，忽而下降到底层，不按指令停层，后来发现未做功能性接地所致。该建筑是座旧楼无法利用钢筋混凝土钢筋作为联合接地，也无法做局部等电位联结。那么只有在机房内设置一根独立的接地线（绝缘线缆与动力线等截面），采用非金属接地模块独立式接地，接地电阻R≤0.4欧。接地极与原接地极距离为20~25m呈零电位。做了电梯功能性接地后，电梯正常工作已达5年之久，未出现过任何故障。 （3）案例3 新疆建筑设计研究院选用迅达电梯，对于功能性接地甲、乙双方持不同意见。VVVF型电梯同样是双微机结构。安装人员坚决按厂里规定要求做独立式的功能性接地。我们考虑该业务楼是座智能建筑设有计算机网络和信息系统，强、弱电系统已经采用联合接地（共用接地）系统，《智能建筑设计标准》GB/T50-2000，第10.2.6条，联合接地电阻R≤1欧（而该楼的联合接地电阻实测为0.29欧），该建筑物内已经设置了总等电位联结和局部等电位联结。最后建筑单位采纳了等电位联结和联合接地方式，而没采用厂商提出的独立的功能性接地。因为独立的功能性接地做法经实践证实了并不利于计算机逻辑接地（单点接地），这是因为建筑物做了等电位联结，逻辑接地（单点接地）已不复存在了。在钢筋混凝土的高层民用建筑中功能性接地、保护性接地与防雷接地的三组接地装置要达到相互独立的要求是很难做到。而联合接地（共用接地）还可避免雷电的反击危害。经实测联合接地电阻R≤0.293欧。利用联合接地后，电梯运行至今一直正常。联合接地做功能性接地时接地线需从基础接出，不得与其它接地混接、短接，接地线宜选用25mm2~35mm2绝缘线缆。为保证人身安全和弱电系统的抗电磁干扰，局部等电位联结是最有效的措施之一。 （4）案例4 电子计算机中心的接地装置不但要满足人身的安全，还应满足电子计算机正常运行和网络系统设备的安全。办公自动化系统包括：计算机、数字化设备等，除产品系列的不同外，高层、超高层建筑由于场地、位置、施工和投资等条件的限制，因此电子计算机在“接地”问题上有着不同的见解，国外经济发达的国家也有不同的观点。电子计算机“接地”系统是比较复杂的，如处理不好将造成电子计算机不能正常工作。工作在弱信号条件下数字设备接地线的脉冲干扰不容忽视。目前计算机工作频率多在100MHZ、200MHZ今后甚至1000MHZ及1GHZ、10GHZ。这时分布电感，分布电容会引起电流通路的阻抗发生很大的变化，当这些参数对谐波产生共振时又会产生超出常态阻抗和能量，将会直接危及计算机网络系统的安全。 有关电子计算机的接地有以下几种方式： 交流工作接地、安全保护接地、工作接地、防雷接地等四种接地方式，在智能建筑中宜采用联合接地（共用接地）。经过大量高层、超高层建筑接地方式的调研，联合接地完全可利用其结构钢筋和基础钢筋做接地装置。接地电阻一般值不会超过0.4欧，很适宜作为电子计算机的接地装置。但是中银广场的计算机中心和计算机机房装修设计人员，坚持计算机系统的接地采取单点接地（逻辑接地）。因此，花费了很大力气和资金从四楼计算中心机房，引出VV35m2单芯电缆，穿管经地下室引至室外距基础25m做了一组闭环式逻辑接地极，接地电阻为4欧。采用这种单点接地方式，计算机一直无法正常工作，后经建设单位研究决定，按照设计院设置的计算机房内局部等电位联结及联合接地做为电子计算机的接地，计算机经安装调试后至今一直运行良好。 这是因为在同一建筑物内，采用同一个联合接地系统（共用接地系统），以避免不同接地系统间的电位差引发电气事故和干扰。做了建筑物总等电位联结包括局部等电位联结、局部信息系统的网形和星形等电位联结结构、利用钢筋混凝土钢筋做接地装置（含钢筋混凝土基础接地体），其联合接地（共用接地）接地电阻R≤0.4欧，远低于《智能建筑设计标准》GB/T50-2000的接地电阻R≤1欧的阻值要求。更远远小于电子计算机直流接地阻4欧的要求，即不花费投资又不费工，还保证电子计算机的正常工作，何乐而不为呢？ 目前计算机信息系统和网络系统的应用已遍及各行业各部门乃至家庭。目前防雷技术已提出“建筑物综合防雷系统”的概念，新国标《建筑物电子信息系统防雷规范》已批准实施。建筑防雷工程必须综合考虑，将外部防雷措施和内部防雷措施（接闪功能、分流影响、均衡电位、屏蔽作用、合理布线加装过电压保护等多项重要因素），作为整体来统一考虑防雷措施。从而使计算机电子信息系统、网络系统、布线系统在智能建筑中真正成为标准、灵活、安全、无误的网络与布线系统。 5、新疆智能建筑市场发展的前景 新疆维吾尔自治区地处祖国的大西北，与独联体接壤，占地面积为全国面积的1/6（约9600万平方公里），地下埋藏着丰富的石油、天然气和煤矿，还有铁矿、铜矿（2000万吨仅次于智利），铝矿和稀有金属，风力发电量居世界第二，仅次于美国。有丰富的火力发电、水力发电、风力发电和太阳能发电的资源。 现阶段新疆还属于经济较不发达地区，与经济发达地区如上海、广州、深圳、北京等地相比，智能建筑的数量和标准上都还有着较大的差距。全国数千幢以上的智能建筑中，上海就有400幢之多。随着西部大开发，这几年国内外投资日益增多，国家投资了我区最长的数千公里光纤通信系统，使我区的通信系统与全国接轨。光纤通信使我区的通信得到了高速地发展，前不久塔北油田通信系统已做到光纤到桌面，乌市和塔北等油田的居住小区通信系统光纤已入户。 光纤作为通信系统的传输线路，我区也已被广泛采用，随着经济建设的发展人类社会已进入信息社会，信息逐步渗透到人们工作、生活的各个领域。随着计算网络系统和通信网络系统的范围不断扩大及相关技术的高速发展，智能住宅小区、电力、高档写字楼、金融、会展中心、各级政府、生产建设兵团、校园，各行各业越来越依赖计算机技术、通信技术、网络技术和信息技术。就房地产商的业主目前也认识到戴上“智能大厦”的桂冠如：高级写字楼、智能住宅小区容易销售。自治区的1A智能住宅小区是由建设部下达的花园房产世纪花园及新特变的居住小区，现已竣工验收投入运行效果良好，销售率远比一般的住宅小区要高得多。很多业主重视到并提出效率管理，那种智能化得不偿失的说法已不复存在。克拉玛依石油和独山子石化总厂国家投资了500多亿，目前全疆住宅小区处于停滞状态，但克拉玛依市住宅小区纷纷上马，势头较猛。这些住宅小区，是按照国家建筑标准设计《住宅小区建筑电气设计与施工》03D603标准设计（新疆建筑设计研究院主编），包括强弱电设计。其中弱电包括安全防范系统、通信系统、信息管理系统、火灾报警与消防联动系统集中抄表系统等等。独山子市五万多平米的五星级宾馆已出基础，同时日本投资兴建五万多平米的高级写字楼正在设计。金融系统乌鲁木齐市和各地州市也正建设各分支机构。移动、联通和银监行通信系统各地州市都正兴建项目。新疆大学、石河子大学等大专院校，新疆医学院的研究生教学大楼，师范大学教学楼等等。前不久刚接到新疆生产建设兵团机关综合楼建办发出的兵团机关综合楼工程初步设计评审会议的邀请函中写到：“兵团机关综合楼是集办公自动化、信息化、管理智能化、设备现代化、环保节能的高科技综合性智能建筑”。新疆大学电气工程学院为发展新疆智能建筑事业的发展不但开办了“智能建筑”专业，而且建立了智能建筑BAS实验室。根据需要，自治区党委和人民政府、军区都建立了高速、快捷、安全、可靠的通信网络系统。库车石化总厂的办公区综合布线投资高达1000万元。智能建筑已成为新的亮点，网上获取丰富多彩的信息服务已成为新的时尚，我区公用网络的发展必将随着信息社会的发展而腾飞，坚信网络技术及布线技术有着广阔的前途，在我区必将获得更加广泛的应用。 智能建筑论文:智能建筑弱电系统的电磁兼容性 摘要：电磁兼容是一门新兴的综合性学科，文章介绍电磁兼容涉及的学科内容；电磁兼容技术标准制定及认证工作的现状；着重论述了智能建筑弱电系统工程设计中的电磁兼容性问题。 关键词： 电磁兼容　电磁干扰　智能建筑　弱电系统 1 电磁兼容性的提出 随着现代电子科技的飞跃发展，电子技术和电子产品已广泛地应用于各个行业生产领域和人门的日常生活中。尤其是微电子技术和数字计算机技术的发展使人类进入了信息技术时代。"电脑，上网，手机，智能化……"已成了人人皆知的名词。然而，电器设备和电子产品的普及应用与发展也造成了日益严重的电磁污染，给我们的生产和生活带来了不容忽视的影响，甚至造成严重问题。这个矛盾日益凸现，并屡见不鲜。 例如：电力设备的电位异常与谐波干扰，电动工具的电火花，都会影响通信系统和广播电视系统的正常工作；手机、手提电脑 在飞机上使用时会干扰飞机上导航控制系统的可靠工作，甚至造成飞行事故；医院里的心电起博器等医疗设备受移动通信装置无线电波干扰而影响正常使用等等。在工业生产中，以微电子电路为主体的自控仪表系统的工作环境和检测控制对象往往是高电压大电流的，这些电子仪表设备常常会受到电磁幅射、电磁脉冲、地电位异常、雷电冲击、静电感应、电弧、强负荷电流冲击、电源谐波、高频电噪声等等有害因素的干扰影响。这些干扰轻则会引起自控仪表装置的工作可靠性降低，重则甚至造成自控仪表系统的误动作或死机故障。 凡此种种都是常见的在同一电磁环境中的电子设备相互干扰而不能正常工作的现象。要解决这些问题，即如何使在同一电磁环境下工作的各种电子设备、电子系统都能互不干扰地正常工作，达到兼容状态，这就要看电子仪表设备的电磁兼容性（EMC）。 2 电磁兼容的学科内容 电磁兼容性（Electromagnetism compatibility）是一门新兴的综合性学科。它的主要研究内容是电磁干扰和抗干扰问题。还涉及到抗雷电、静电、太阳电磁场等自然干扰源、核电磁脉冲、无线电频率资源的分配和管理、信息系统电磁泄漏失密、电磁环境污染与生态效应等等领域，关系到大多数现代工业部门和军事部门。在工业环境中，主要致力于对电磁干扰源，电磁干扰传播途径，电子设备的抗干扰能力等几个关键环节的研讨。 2．1 电磁干扰源 电磁干扰源主要有自然环境中的电磁噪声和人为外界干扰信号。 电磁噪声是不带任何信息的杂散电磁场。常见的有由大气中的雷电、太阳磁爆、风尘、地岩应力等各种原因引起的静电积聚与放电；电力设备中的感性负荷切断及投运时产生的瞬变脉冲噪声；各种电器产生的电弧，电火花等。信息技术设备的工作信号都是数字脉冲信号，由频谱分析理论可知：脉冲信号前沿越陡峭及脉冲频率越高，其包含的高次谐波及高频能量就越大，就会对外发射电磁能量。设备内的元器件，线路板轨线及连接线等都会对外发射电磁干扰。 无线电通信、广播电视、雷达等系统发射出的电磁波信号，相对于外系统而言是一种无用信号，对其它电子设备也是一种干扰。 2．2 干扰的导入途径 电磁干扰的传输途径主要有通过传输线路和空间辐射两种方式。 在传输线路方面?干扰主要通过共阻抗耦合和地线环路耦合方式产生影响。当电子设备或元件共用电源或地线时，就会通过公共阻抗产生相互干扰。电源内阻或地线自身的电阻值很小，但其包含分布电感，在高频时其阻抗不容忽视。高频干扰电流会在公共阻抗上产生干扰电压，叠加到其它电路上。 两设备之间的地电位不同时，就会产生地环路干扰。传输线路分布范围较大的仪表控制系统均应注意防止这类干扰。 空间辐射干扰多是通过高频电磁场传播的，仪表设备内部的电路之间和设备系统之间相互间都会产生这类干扰。 3 电磁兼容的技术标准制定和认证工作 电磁兼容涉及的内容十分广泛，实用性极强。工业、民用、军用等几乎所有的生产、生活领域都需解决电磁兼容问题。世界上一些发达国家，如美国、欧洲共同体国家、日本等，在20世纪60年代就开始重视与发展这门学科，目前已形成了一整套完整的电磁兼容体系。这些国家已制定了完整的电磁兼容标准和规范，设立了能有效地对军用和民用产品进行电磁兼容检测和管理的机构，配备有高精度的电磁兼容测试系统设备。还研制了很多关于电磁兼容预测、分析和设计的程序软件。不断推出用于电磁兼容对策技术的新材料、新器件、新工艺。这些完善而周密的体系可以有效地保证电器设备从设计、制造、进入市场和检测验证的全过程得到控制，最终实现全面的电磁兼容。 电磁兼容问题几乎在各个工作领域中普遍存在，影响面极广。因而，制定完善的科技管理法规就势在必行。世界上工业发达的国家都设有电磁兼容（EMC）标准制定工作的专业委员会，并逐步走向国际统一标准。目前，国际上具有权威性的电磁兼容标准有：国际电工委员会的CISPR标准和IEC标准；欧洲共同体的EN标准；德国的VDE标准；美国的FCC标准和军用标准MIL－STD。 我国过去经济及科技基础比较薄弱，电子技术工业落后，电子仪表产品应用较少，电磁兼容的矛盾不突出，所以在电磁兼容领域起步较晚，与国外的差距很大。我国对电磁兼容的重视始于20世纪70年代的军工产业。至80年代才成立了"全国无线电干扰标准化技术委员会"，研发并制定了一些电磁兼容标准。90年代初的海湾战争震惊了国人，交战中一方施放的电磁干扰竟能使对方的防空指挥系统陷于瘫痪失灵，使我们看到了电磁干扰与抗干扰在现代战争中的威力，象制空权、制海权一样，电子战的实质其实是争夺制电磁权。 接着，欧共体颁布的电磁兼容指令89／336／EEC使民用企业也感受到了对电磁兼容技术认同的迫切性。该指令规定自1996年1月1日起，凡不符合电磁兼容标准的产品一律不准进入欧洲市场，这给我国的民用电子产品的出口造成了很大压力。在此背景下，目前国内生产的个人电脑PC机出厂时，都已标注了抗干扰电磁兼容的等级标志。 今年我国已加入WTO?而根据WTO／TBT协议（贸易技术壁垒协议）?如果我国自身没有对产品进行电磁兼容认证的技术标准及要求?则国外的不符合电磁兼容要求的"拉圾"产品就会大举入侵我国。令人遗憾的现象是：目前国内市场上销售的各类进口电子仪表系统及产品几乎都没有标示出电磁兼容的技术指标参数?这一重要性能内容没有引起人们足够重视。建设和完善我国自己的电磁兼容标准体系已是刻不容缓的事情。 经过广大科技工作者和政府主管部门的努力，近年来我国也已陆续制定了约70多种电磁兼容标准。例如：国标GB／T17618－1998《信息技术设备抗扰度限值和测量方法》和国标GB4343．2－1999《电磁兼容家用电器?电动工具和类似器具的要求：抗扰度》等等。 这些标准规定了各种类型的电气电子设备在各个频段的电磁干扰发射值限值和抗扰度限值，并规定了相应的试验方法、仪器设备和试验场地。2000年我国成立了"中国电磁兼容认证委员会"，并建立了认证机构--中国电磁兼容认证中心。目前又公布了首批进行强制性电磁兼容认证的产品细化目录和检测项目，涉及到10个产品类别的约80多种产品。国家出入境检验检疫局也对六种进口电子产品实施电磁兼容强制性检验。我国的电磁兼容认证工作正在逐步地全面开展并开始与国际接轨。 4 电磁兼容控制技术 智能建筑弱电系统的主体设备是采用信息技术的各种电子设备。提高智能建筑弱电系统的抗干扰性能必须采用多方面的综合抑制措施?才能获得满意效果。对于弱电系统而言?应从电子设备的内部结构、电源回路、信号传输线路等几个方面来考虑抗干扰措施。 4．1 弱电设备内部结构的抗干扰措施 弱电设备的外壳、机箱（柜）应采用金属材料，或在塑料外壳内喷涂一层金属膜作为屏蔽层。弱电电子设备外壳的通风孔、进出线孔、连接缝隙等要足够小（d＜λ／20）。机箱的接缝处可使用导电衬垫，通风窗可使用波导管，面板显示窗可使用屏蔽玻璃材料。这些措施可用于切断通过空间辐射传播的电磁干扰。 弱电电子设备内部的电路板之间?电路板与电源板之间?电路板上射频元件区域都应使用厚度不小于0．7mm的镀锌铁板予以电磁屏蔽。屏蔽铁板应采用镀银铜线与外壳地连接。 弱电电子设备的输入、输出端接口电路设计中应设置消除雷电影响的抗电涌抑制器（SPD）、高低频滤波器、光电耦合器等电路，并尽量设法采用平衡传输制式，可有效抑制地环路干扰。 尽可能减小电路板中的相互电磁干扰。可采用多层电路板以减少引线；布线尽量短粗以减小环路电阻；布线转角处要圆滑，以利于阻抗匹配；不同类型的电路单元要分路接地等等。 电磁兼容控制技术极大地依赖于新材料、新器件、新工艺的发展。如广泛采用的表面贴装工艺（SMT）；近年来迅速涌现的"电磁干扰对策元件"系列（EMI）已获得普遍应用。如：电感类EMI元件、三引线电容器、馈通电容器、压敏电阻、平面变压器、片式EMI滤波器、固态继电器、固态开关、导体丝网、导体薄膜，以及形形色色的EMI接插件、缆线、涂料、编织物等等。这些新器件、新技术的应用大大提高了电子设备的抗干扰性能。 电子设备内部的抗干扰措施主要应由弱电电子设备制造厂商去致力研究，但是作为智能建筑弱电系统设计的工程师，了解些这方面的知识，对于判断及选择优良品质的弱电设备是大有好处的。 4．2 电源装置的抗干扰措施 电源装置是弱电电子系统的动力源?电源的稳定可靠与否对弱电系统的影响极大。有资料表明：电子系统设备的故障有1／2～1／3是来自电源部分。对电源的干扰来源主要有?雷电冲击电流；大容量感性负载投运或切断时造成的欠压或浪涌电压干扰?电网中的高次谐波干扰等。 为抑制浪涌电流干扰?可在电源的输入、输出端装设瞬变电压抑制器（TVP）；在电源输入端隔离变压器的一次侧与二次侧之间加入接地的金属屏蔽层?这对降低高能量的瞬时脉冲干扰十分有效。在电源单元的设计中?应采用有隔离作用的宽工作电压范围（交流85V～265V）开关电源，可大为提高电源抗电网电压跌落的能力。 在电源输入端加装LC滤波电路是消除对电源环节造成影响的高频干扰和共模干扰的有效办法。在电源与负载之间串接"电磁干扰对策元件"--铁氧体磁环，可以很经济方便地抑制高频干扰，同时还能减小电子设备通过电源对电网中其它设备的干扰。 4．3 传输信号线路的抗干扰措施 这个方面是从事智能建筑弱电系统工程设计的工程师们可以充分发挥主动性的领域，在做综合布线系统以及大面积区域或长距离的计算机数据网络、闭路电视系统、楼宇设备自控系统的布线设计时尤其应认真考虑这些问题。 （1）从现场测控器件至总控制室之间的长距离传输信号线宜采用双绞线，并选用小节距的双绞线。当多根双绞线在一起敷设时，最好采用不同节距的双绞线；当两对双绞线长距离平行敷设时，每隔一段距离应做一次位置交叉，以抑制噪声。传输线中应尽可能避免使用接插件等不连续连接的接插件。长距离传输线的终端应并联一阻抗器件进行阻抗匹配。 （2）关于智能建筑弱电系统的接地问题，过去往往要求弱电系统设置单独的接地系统，不与其它电气系统接地网共用。然而，近些年来一些引进的国外建筑工程设计和学习国外技术的建设项目中，采用大建筑面积的建筑物以及建筑群日益普遍。弱电系统要设置单独的接地体，实施起来常有困难。随着现代建筑技术的发展，目前，建筑物基础一般都采用"大底板"结构。把所有的桩基、地面基础、柱梁内的钢筋结构都联接成一体，作为接地体。其接地电阻往往非常小。弱电系统的接地宜考虑利用建筑物基础作接地体。 按照现代电磁兼容技术理论，电子仪表系统和电气系统的接地实质上都是一种"等电位联结"，用以消除外界电磁干扰和安全保护。根据这些理论研究进展，近年来，国内外的有关设计技术规范也都有所修订与调整。例如：我国在参考了国际电工委员会"IEC60364－4－443：1995"，"IEC60364－5－534：1997"等文件后，于2000年修订出版的强制性国家标准《建筑物防雷设计规范》GB50057－94（2000年修订版）中，就新做了以下规定： 第（3．3．4）条：--防直接雷接地宜和防雷电感应，电气设备，信息系统等接地共用同一接地装置，并宜与埋地金属管道相连； 第（6．3．3）条：--每栋建筑物本身应采用共用接地系统?其原则构成示于图（6．3．3）（图中把包括信息系统在内的所有电气设备的接地母线均连接在同一接地体上）。 按照上述国家标准的规定，弱电系统的接地可与其它电气系统共用接地装置。 （3）采用有屏蔽层的传输电缆是减少电磁干扰的一项基本措施。过去有些设计规定要求：信号传输电缆的屏蔽层，一般应在控制室的接地汇流排处接地，不应浮空或重复接地。即采用单端接地方式，但这种接地方式存在缺陷。 传输电缆屏蔽层仅一端做接地而另一端悬浮时，它只能防静电感应，防不了因磁场强度变化所感应的干扰电压。为减少屏蔽层内芯线上的感应电压，在有些弱电设备的技术要求屏蔽层仅一端做了接地连接的情况下，应采用有绝缘层隔开的双层屏蔽电缆，其外层屏蔽层至少应在两端做接地连接。这样，外屏蔽层与其它同样做了接地连接的导体构成环路，感应出一电流，因此产生降低源磁场强度的磁通，从而基本上抵消掉没有外屏蔽层时所感应的电压。最新修订的国家标准GB50057－2000版，第（6．3．1）条中已肯定了这种做法："当系统要求只在一端做等电位联结时，应采用两层屏蔽，外层屏蔽按前述要求处理。" （4）在传输线路的终端装设电涌保护器（SPD），可有效抑制瞬时电脉冲干扰。采用光电耦合隔离可消除一次元件与控制系统之间因地电位差产生的共模电压干扰对测控系统内部电路的影响。 5 结束语 抑制电磁干扰应从各个环节着手，采用综合治理方法，从全系统的立场上来全面考虑电磁兼容问题。对于从事智能建筑弱电系统设计的工程师来说，应从对弱电设备的考察、选型（对电子设备内部构造的了解、挑选）开始，对弱电系统的组成配置、现场电缆管线的布置设计、现场安装施工、系统调校时分析干扰性质及来源等全过程都采取有效措施，才能确保整个弱电系统的电磁兼容性满足要求。 智能建筑论文:智能建筑的弱电工程——谈上海万豪大酒店弱电系统设计 摘　要　文章从智能建筑弱电工程的系统组成、衡量标准出发，结合上海万豪大酒店具体项目，从智能建筑的公共广播，共用天线电视，无线寻呼，电话通讯，火灾报警，安保监控以及结构化布线几方面的系统设计进行了阐述。 关键词　智能建筑弱电工程　公共广播　电视　寻呼　电话　火灾报警　监控　结构化布线　电源接地 衡量城市建筑的现代化标准，建筑的设计形态和智能化是两个主要方面。智能建筑的弱电系统主要由以下各系统组成： (1)通信网络系统；(2)办公自动化系统；(3)建筑设备监控系统；(4)火灾自动报警及联动控制系统；(5)公共安全防范系统；(6)结构化布线系统；(7)弱电电源及接地系统。 智能建筑弱电工程设计的出发点，应以建筑为平台，配置各功能系统，为人们提供一个投资合理、高效、舒适、便利的环境空间，以适应当前现代建筑的需要。从具体设计上，应从智能建筑的实际性质出发，充分考虑业主和使用者的各种功能要求，使设计能在总体结构上尽量现代化，技术上先进实用，经济上合理，同时需考虑智能建筑各系统的可兼容性和扩展性。 上海万豪大酒店，坐落于上海虹桥新区，是集宾馆、展厅、办公为一体的五星级酒店。其占地面积2.2万多平方米，建筑面积4万多平方米。酒店高8层，地下2层。整个酒店分A、B、C段三个部分，其AB段为酒店大堂、客房层部分，C段为展厅及办公楼部分。 以下，就上海万豪大酒店弱电工程的部分系统：通信网络系统中的公共广播传呼系统、共用天线电视系统、内部无线寻呼系统、电话通信系统；火灾自动报警及联动控制系统；公共安全防范系统中的闭路电视监视系统、防盗报警系统以及车库管理系统；结构化布线系统以及弱电电源与接地系统谈谈其设计。 1　公共广播传呼系统 酒店广播传呼系统分2类，一是面向公共区(如大堂展厅，酒店前台服务区域等)的公共系统，平时进行背景音乐广播，火灾或紧急情况时可被切换为紧急广播，二是面向办公会议区域及车库区域的广播系统(在一些特殊区域和大宴会厅等则要单独设置专业广播设备)。 公共广播传呼系统构成见图1。 公共广播传呼系统设计主要考虑以下几个因素：即系统方式(一般选定压式)，划分广播分区，按扬声器特性确定扬声器与功放器，紧急广播的切换功能，广播线路与楼梯方式等。 万豪大酒店广播系统划为4个逻辑分区(即酒店、展厅、车库和办公楼)，其中对应于紧急广播为19个子分区，对应于内部呼叫为19个子分区，确定扬声器与功放器的原则是必须考虑扬声器的广播效果并根据其功率确定功放器，万豪大酒店在酒店前台服务区域及办公楼部位选用造型好、频响及声压指标高的6W吸顶扬声器，在车库选用10W号角扬声器，在展厅选用20W声控。 公共广播传呼系统应具有2个主要功能，即平时的背景音乐或普通广播以及紧急广播。紧急广播总控制器有最高逻辑优先权。万豪大酒店紧急广播总控制器当有消防控制触发信号抵达时，通过启动各分区的逻辑控制模块将相应的负载回路切换成对应的紧急广播回路。在平时，无消防信号时，各分区独立操作，将相应回路切换成普通广播回路，而当无普通广播控制信号时，则处于背景音乐或客房音响状态。 2　共用无线电视系统CATV和卫星接收系统 智能建筑的共用无线电视系统是适应人们使用功能要求的一部分，系统不仅用于接收广播电视，还能传送自行播送的节目及调频广播。系统组成见图2。 作为智能建筑的CATV系统设计，对系统保证用户电平，解决弱场强收视问题，保证图像的传输质量以及节目来源均应予以充分考虑。系统的前端设备CATV的主要部分，其对信号处理的质量好坏直接影响整个系统的质量，因此前端系统输出应具有较高的质量来满足分配系统所需电平。 万豪大酒店前端设备采用放大－混合式，其传输系统采用分配－分支方式，以适应酒店用户终端数量多且分布不规则的特点。酒店系统的传输带宽为(5～860MHz)共可传输40套电视节目，传输系统复盖530个电视用户终端。 卫星接收系统的选址地安装及调试是一个重要部分，经接收、解调、调制后的卫星信号混合入共用无线电视系统前端部分，经传输分配系统送至各用户终端。万豪大酒店采用了套板状卫星电视接收天线，分别用于接收不同电视卫星的电视信号共10套。 万豪大酒店设置了VOD视频点播服务系统，其功能是作为酒店前台进行节目控制及信号服务，作为后台管理可进行信息记录、查询收费、节目增改及信息服务。 3　内部无线寻呼系统 智能建筑的信号管理部分，使用先进寻呼系统是非常重要的。万豪大酒店无线寻呼系统设计采用微蜂窝寻呼技术。微蜂窝寻呼系统是利用蜂窝小区技术来实现定场强的专用寻呼网络，它是一种单向通信系统，供建筑内部使用。系统由无线寻呼控制中心、微蜂窝发射单元，数据传输线路和寻呼接收机组成。系统框图见图3。 寻呼控制中心设在酒店地下层，其与酒店的程控电话交换机连接，实现交换机分机寻呼或人工键盘寻呼。寻呼信号通过线路送至各楼层蜂窝发射单元再向外发射，使处在场强复盖范围内的接收机收到寻呼信号。 对于智能建筑的寻呼系统设计，一般会遇到二个问题。一是内部信号对建筑外信号的干扰，二是建筑内的寻呼“盲区”。采用无线微蜂窝，使其场强覆盖控制在10～50m范围内，利用小区组网技术，在酒店的三维立体空间上构成限定空间场强的寻呼系统，另外，设计还可通过微蜂窝的布置组成任意形态的无线通信系统，通过对发射单元功率的调节(10～100mW)均可使无线场强分布在所限定的酒店空间范围内，这与“单点式”无线寻呼系统的功率大，不宜调节，发射距离远，易对外界产生干扰的特点有很大区别。 在智能建筑内，由于建筑物材料(钢筋混凝土结构)固有的屏蔽作用，使得寻呼信号电平在穿透损耗后无法接通形成“盲区”或信号微弱形成“弱区”(应增加发射单元、调整发射单元位置以达到所需场强)。 4　电话通信系统 万豪大酒店电话通信系统由交换设备、传输系统、终端设备组成。酒店采用1200门程控交换机设备，话务台功能较强。数字式程控交换机可以根据酒店不同需要实现众多服务的功能如系统功能、话务功能和用户分机功能，另外还具有选择功能(包括无线寻呼即通过交换机与寻呼主机连接实现寻呼功能以及酒店管理如登记结帐、话务计费、状态输入、打印帐单、读卡功能等)。 酒店的电话机房设在地下层，包括传输设备室、交换机房及话务室。 酒店的电话线路配线方式采用单独式，其特点是故障范围小，检修、扩建改造简单，在各楼层电话布线采用放射式。酒店电话线路采用3类4对双绞线，电话终端采用RJ11插口，这样不仅通话质量高，又能满足用户拨号上网的需要。 在各楼层电话分线箱的选择上，应尽量留有余量，以备将来扩展。 5　火灾报警及联动控制系统 万豪大酒店的智能消防控制系统，是一套完整的防火安全，报警系统。其又分为4个子系统：火灾探测系统、中央控制系统、火灾报警系统、灭火联动系统。见图4。 中央控制系统设在酒店一层的消防中心，由3套智能消防控制盘组成。每套智能消防控制盘拥有10个监控回路，每个回路可带99个智能探头和99个监控模块。3套控制盘实际控制28个回路共2700多探测点以及模块(包括办公楼)。消防智能控制系统通过中央处理单元对整个系统所有模块进行通讯监控，并反馈显示其故障情况，在其可编程存贮器中存有“事发控制程序”，一旦系统检测到火警信号后，能自动执行该程序，并通过火灾报警系统通知酒店内所有人员。系统对报警信号具有确认作用，系统可根据酒店内不同场合，将烟感探头灵敏度设定为昼／夜灵敏度转换模式。 作为消防控制系统的眼睛，火灾探测器分布酒店各个受保护部位。在酒店的前台服务区域及客房层均设置带址式感烟探头；在后台管理区域设感烟探头；在厨房、车库等设置感温探头；在煤气表房设置气体探测器。通过可编址智能探头，手动报警以及控制模块组成一套可靠的火灾探测系统。 酒店的火灾报警系统由区域报警显示盘、警铃、声光报警器及控制模块组成。酒店的灭火联动系统包括：(1)对设在各层的喷淋系统水管的水流指示及压力开关器的监视和启动喷淋泵及稳压泵。(2)消火栓直接启动消防泵。(3)对防火卷帘门，排烟风机及加压风机的监控。(4)对空调系统的监控等系统控制。 6　闭路电视监视系统 采用现代科技日益完善的公共安全管理设施，向酒店提供舒适和安全保障是设计的出发点。 万豪大酒店闭路电视监视系统由摄像机探测装置，图像传输与控制设备，图象处理与显示设备3部分组成，见图5。 7　防盗报警系统 对酒店的贵重物品库房，财务记帐室等重要场所采用红外或微波技术信号探测器进行定向保护，对酒店一些大门设置门磁报警保护。以上报警信号以有线形式传送到安保中心。这是酒店技防的一个重要技术措施。 8　车辆进出口管理系统 在现代建筑中，对车库的综合管理越来越重要。酒店的地下2层为车库，其地下车库综合管理系统包括IC卡读卡机、电动栏杆、车辆控制器、动态电脑显示器等。 9　结构化布线系统 作为智能建筑的基础，结构化布线是一种具有全新概念的布线系统，用以服务建筑物中所有通信和计算机设备，满足现在和将来的布线要求。 设计应以智能建筑的现时和计划需求为依据。在万豪大酒店，设计未将电话通讯归入结构化布线，这是因为作为酒店，语音与数据两种终端的分界很明显，且位置不易变更。另外，从技术经济上考虑，3类线带宽16MHz，可传输10Mbps及其以下低速数据，作为语言传输是廉价而效果很好的媒介。 万豪大酒店的结构化布线是计算机管理系统的结构化布线。酒店的计算机管理系统分为行政局域网系统和收银系统(POS)。万豪酒店前台与后台共有终端信息点500多个，行政局域网的信息终端分布在地下层办公区域和一至三层的酒店后台行政管理区域，收银系统的信息终端分布在酒店一至三层的前台服务区域。 酒店结构化布线分为4个子系统部分： 9.1　工作区子系统部分 通过各楼层的配线箱至楼层的各信息终端。其由5类4对双绞线及RJ45终端插口组成。此部分具有抗干扰，可靠与灵活性好的特点。 9.2　干线子系统部分 采用多模光缆连接酒店电脑机房与各层的配线箱(即总配线架与各层分配线架连接)。多模光缆传输速度可达500Mbps以上，有足够带宽，可为今后布线系统发展留有足够余地。 9.3　管理子系统部分 由各层的配线箱组成。酒店的前台服务、后台管理区域面积大，信息终端数量多分布广，总电脑机房设在一层。考虑到各楼层配线箱信息终端的最大距离不超过100m，因此在各楼的前台服务及后台管理区域均设置配线箱(箱内安装光缆／双绞线适配器、集线器、双绞线跳线架等) 9.4　设备间子系统 由设在电脑机房的设备及主干线等组成。 10　弱电电源与接地系统 智能建筑的弱电电源系统必须是可靠稳定和无干扰的。其中，计算机及外部设备、消防火灾报警设备以及通讯设备属一级用电设备负荷，采用双电源末端自切供电。对终端计算机设备配置单独UPS装置。 万豪大酒店的弱电工程中，火灾自动报警系统、计算机行政局域网和收银系统的电源均采用双电源末端自切供电。双电源切换柜的电源来自酒店变配电间的2台变压器低压回路及1台柴油发电机供给。 酒店弱电工程的各个系统，都设有独立的电源配电箱控制。 弱电系统的接地是弱电系统的一个重要环节。 为减少干扰和保护设备，弱电接地系统必须单独接地，万豪大酒店的弱电接地中各个弱电系统接地均采用大于25mm2以上的铜芯导线与室外接地桩连接。 11　结束语 智能建筑弱电工程涉及面广，技术性强，设计中要有全面的观点。 随着现代社会高新技术的发展，对智能建筑的弱电工程及计算机控制通信和设备自动化管理技术要求也日益提高，这就要求不断掌握新技术，不断完善设计。 创造投资合理，环境舒适的智能建筑的建设是迫切需要的。 智能建筑论文:ABB智能照明系统在智能建筑中的应用 摘要：智能化已经成为当今建筑发展的主流技术，涵盖从空调系统、消防系统到安全防范系统以及完善的计算机网络和通信系统。但是长期以来，智能照明在国内一直被忽视，大多数建筑物仍然沿用传统的照明控制方式，部分智能大厦采用楼宇自控（BA）系统来监控照明，但也只能实现简单的区域照明和定时开关功能。相比之下，智能照明系统体现出强大的优越性，它在智能建筑中的应用越来越广泛。 关键词：ABB 智能照明系统 智能建筑 应用 1 智能照明系统在智能建筑中的应用效果 智能化已经成为当今建筑发展的主流技术，涵盖从空调系统、消防系统到安全防范系统以及完善的计算机网络和通信系统。但是长期以来，智能照明在国内一直被忽视，大多数建筑物仍然沿用传统的照明控制方式，部分智能大厦采用楼宇自控（BA）系统来监控照明，但也只能实现简单的区域照明和定时开关功能。相比之下，智能照明系统体现出强大的优越性，它在智能建筑中的应用越来越广泛。智能照明系统在智能建筑中的应用效果如下： (1)实现照明控制智能化。采用智能照明控制系统，可以使照明系统工作在全自动状态，系统将按先设定的若干基本状态进行工作，这些状态会按预先设定的时间相互自动地切换。例如，当一个工作日结束后，系统将自动进入晚上的工作状态，自动并极其缓慢地调暗各区域的灯光，同时系统的移动探测功能也将自动生效，将无人区域的灯自动关闭，并将有人区域的灯光调至最合适的亮度。此外，还可以通过编程随意改变各区域的光照度，以适应各种场合的不同场景要求。 智能照明可将照度自动调整到工作最合适的水平。例如，在靠近窗户等自然采光较好的场所，系统会很好地利用自然光照明，调节到最合适的水平。当天气发生变化时，系统仍能自动将照度调节到最合适的水平。总之，无论在什么场所或天气如何变化，系统均能保证室内照度维持在预先设定的水平。 (2)改善工作环境，提高工作效率。传统照明系统中，配有传统镇流器的日光灯以100Hz的频率闪动，这种频闪使工作人员头脑发胀、眼睛疲劳，降低了工作效率。而智能照明系统中的可调光电子镇流器则工作在很高频率（40~70kHz）不仅克服了频闪，而且消除了起辉时的亮度不稳定，在为人们提供健康、舒适环境的同时，也提高了工作效率。 (3) 可观的节能效果。智能照明控制系统使用了先进的电力电子技术，能对大多数灯具（包括白炽灯、日光灯，配以特殊镇流器的钠灯、水银灯、霓虹灯等）进行智能调光。当室外光较强时，室内照度自动调暗，室外光较弱时，室内照度则自动调亮，使室内的照度始终保持在恒定值附近，从而能够充分利用自然光实现节能的目的。除此之外，智能照明的管理系统采用设置照明工作状态等方式，通过智能化管理实现节能。 (4)提高管理水平，减少维护费用。智能照明控制系统将普通照明人为的开与关转换成了智能化管理，不仅使大楼的管理者能将其高素质的管理意识运用于照明控制系统中去，而且将大大减少大楼的运行维护费用，并带来较大的投资回报。 2 智能照明与传统照明系统比较 2．1 线路系统比较 (1)单控电路系统比较。传统照明单控电路特点：①控制开关直接接在负载回路中；② 当负载较大时，需相应增大控制开关的容量；③ 当开关离负载较远时，大截面电缆用量增加；④ 只能实现简单的开关功能。 总线式智能照明系统单控电路特点：① 负载回路连接到输出单元的输出端，控制开关用EIB总线与输出单元相连。负载容量较大时仅考虑加大输出单元容量，控制开关不受影响；② 开关距离较远时，只须加长控制总线的长度，节省大截面电缆用量；③ 可通过软件设置多种功能（开/关、调光、定时等）。 (2)双控电路系统比较。传统照明双控电路特点：① 实现双控时用两个单刀双置开关，开关之间连接照明电缆；② 进行多点控制时开关之间的电缆连线增多，使线路安装变得非常复杂，工程施工难度增大。 总线式智能照明系统双控电路特点：① 实现双控时只需简单地在控制总线上并联在一个开关；② 进行多点控制时，依次并联多个开关，开关之间仅用一条总线连接，线路安装简单、省事。 2．2 智能照明与传统照明控制系统比较 (1)控制方式比较。① 传统控制采用手动开关，必须一路一路地开或关；② 智能照明控制采用低压2次小信号控制，控制功能强、方式多、范围广、自动化程度高，通过实现场景的预设置和记忆功能，操作时只须按一下控制面板上某一个键即可启动一个灯光场景（各照明回路不同的亮暗搭配组成一种灯光效果），各照明回路随即自动变换到相应的状态。上述功能也可以通过其他界面如遥控器等实现。 (2)照明方式比较。①传统控制方式单一，只有开和关；② 智能照明控制系统采用“调光模块”，通过灯光的调光在不同使用场合产生不同灯光效果，营造出不同的舒适氛围。 (3)管理方式比较。① 传统控制对照明的管理是人为化的管理；② 智能控制系统可实现能源管理自动化，通过分布式网络，只需一台计算机就可实现对整幢大楼的管理。 3 智能照明系统的节能分析 3．1 集中管理，减少人为浪费 现代高层办公大楼中，人为造成照明能源浪费的现象仍然非常严重，无论房间有人还是无人，经常是“长明灯”。智能照明系统既能分散控制又能集中管理，在大楼的中央控制室，管理人员通过操作键盘即可关闭无人房间的照明灯。 3．2 自动调光，充分利用自然光 智能照明系统中的光线感应开关通过测定工作面的照度，与设定值比较，来控制照明开关，这样可以最大限度地利用自然光，达到节能的目的，也可提供一个不受季节与外部气候环境影响的相对稳定的视觉环境。一般来讲，越靠近窗自然光照度高，从而人工照明提供的照度就低，但合成照度应维持在设计照度值。 3．3 自动调光，保持照度的一致性 一般照明设计师对新建的建筑物进行设计时，均会考虑到随着时间的推移，灯具的效率和房间墙面反射率会不断衰减。因此，其初始照度均设置得较高，这种设计不仅造成建筑物使用期的照度不一致，而且由于照度偏高设计造成不必要的浪费．采用智能照明系统后，虽然照度还是偏高设计，但由于可以智能调光，系统将会按照预先设置的标准亮度使照明区域保持恒定的照度，而不受灯具效率降低和墙面反射率衰减的影响，这也是智能照明控制系统可节约能源原因之一。 3.4 安装便捷，节省线缆 ABB智能照明系统采用二芯线控制，用EIB总线将系统中的各个输入、输出和系统元件连接起来，大截面的负载线缆从输出单元的输出端直接接到照明灯具或其他用电负载上，而无须经过智能开关。安装时不必考虑任何控制关系，在整个系统安装完毕后再通过软件设置各个单元的地址编码，从而建立对应的控制关系。由于系统仅在输出单元和负载之间使用负载线缆连接，与传统控制方法相比节省了大量原本要接到普通开关的线缆，也缩短了安装施工的时间，节省人工费用。 3．5 延长灯具寿命 灯具损坏的致命原因是电网过电压，只要能控制过电压就可以延长灯具的寿命。智能照明控制系统采用软启动的方式，能控制电网冲击电压和浪涌电压，使灯丝免受热冲击，灯具寿命得到延长。智能照明系统通常能使灯具寿命延长2~4倍，不仅节省大量灯具，而且大大减少更换灯具的工作量，有效地降低了照明系统的运行费用，对于大量使用灯具和安装困难的区域具有特殊的意义。 采用智能照明控制系统不仅可满足便捷控制、灯光效果等要求，而且由于可观的节能效果（节电可达到20%~50%）及灯具寿命的延长（灯具寿命延长2~4倍），又能在降低运行费用中得到经济回报，还能省去常规照明所需的大部分配电控制设备，大大简化和节省穿管布线工作量。此外，智能照明系统还有潜在的价值回报，如智能控制系统能使整个系统工作在使人们最舒适的状态，从而保证了人们的身心健康，提高了工作效率。 智能照明控制系统广泛地应用于建筑领域，无论室内、室外、大小场合无处不可应用。该系统是办公大楼、宾馆酒店、娱东场所、商业中民、体育场馆、公寓别墅、庭院景点等理想的照明控制设备。 4 实例 厦门国际会展中心 厦门国际会展中心是一个综合性展览中心，共五层，总投资约人民币12亿。 i-busò智能安装系统的总造价约人民币600万元，占总投资的0.5%，系统可为1064个回路作开关控制，为266个回路作调光控制，并设有63个五对按钮和55个移动监测器，1个电话开关和16个光亮感应器，在中控室设有一台计算机进行系统监控。厦门国际会展中心在2000年9月8日已投入使用。 1. 所有区域的灯光均可进行统一的开关控制。可按要求进行定时控制，在平时、会展期间、节假日等不同时间给予不同的灯光效果。 2. 大堂、多功能厅等区域设置日照补偿功能，可根据室外自然光的强弱自动调节室内照明的亮度值，各灯光协调营造出一个明快、舒适、庄重、典雅的迎宾环境。 3. 在会议室、贵宾室、国际演讲厅等区域均设场景功能，当需要改变灯光场景时，只需按一下按键或使用遥控器，就可达到所要的灯光效果。同时可与会议系统进行联动，达到灯光、音响、摄像同步一致的效果。例如在需要播放投影时，会议室的灯自动缓慢的调暗，关掉摄影仪，灯光又会自动柔和的调亮。 4. 以上功能均可在中控室内的控制主机上进行。同时在中控室内还有电话开关，可通过电话进行远程控制。 昆明邮政办公楼 昆明邮政综合楼是一栋21层的综合性办公楼，i-bus智能安装系统控制包括地下室车库的照明，1-21层办公楼、会议室、公共走廊、热水器、及UPS等照明系统和用电负荷的管理和一层的玻璃破碎传感器。整个大楼的照明可根据时间外部光线控制照明，也可以通过中央控制，热水器等用电负荷可根据时间控制或集中控制，所有的灯光控制和加热器等用电负荷可以在中央控制计算机上进行操作、监控和故障记录，使办公楼的用电负荷管理达到了智能化。 以下是昆明邮政大楼使用EIB系统所用的功能： 地下车库节能： 12个移动传感器的使用有效的降低了地下车库照明所用的能源。为了覆盖每一个地方，我们把移动传感器放在每个入口处及必要的拐角处。一旦它们哪个被触发，其相应的区域的灯就立即打开，并在5分钟后关闭。只要移动传感器感觉到一个运动就打开相应的灯。这种自动灯开关装置节约能源且方便车主。 1/F的场景灯控制： 该系统使用的是Busch-tritor开关，所有的灯可由一个按钮操作，最多可设置10种不同的场景。其中房间里的16套灯可独立控制，每套灯的功率可达3000瓦；另外12套灯可调光，每套灯不超过1000瓦。所有功能也能通过红外线手持控制器来实现。 G/F玻璃破坏时的保安功能： 在建筑周围的地层上有60个玻璃破裂传感器，任何一种击碎玻璃的行为都将激活区域终端，并发出一个指令到双值输出控制外置灯及摄像机上和记录这个现场击碎玻璃的人，同时一个警报信号出现在监控室的显示屏上。 2/F的场景灯控制： 该系统使用的是Busch-triton开关，所有的灯由一个按钮操作，最多可设置10种不同的场景。其中房间里的10套灯可独立控制，每套灯的功率可达3000瓦；另外12套灯可调光，且每套灯不超过1000瓦。所有功能也能通过红外线手持控制器来实现。 3/F的场景控制： 该系统使用的是Busch-triton开关，所有的灯及窗帘可由一个按钮操作，且最多可设置10种不同的场景。其中房间里的16套灯可独立控制，且每套灯的功率可达3000瓦；另外12套灯不超过1000瓦。所有功能也能通过红外线手持控制器来实现。 4/F会议场景灯控制： 该系统使用的是Busch-triton开关，所有的灯及窗帘可由一个按钮控制，且最多可设置四种不同的场景。其中大厅里的4套灯可独立控制，且每套灯的功率可达3000瓦；另外2套灯可调光，每套灯功率不超过500瓦。所有房间周围的电动窗帘用2组单独的开关控制。所有的功能也可通过红外线手持传感器来实现。在门口附近安装安装移动传感器，预设的灯在有人进入房间时打开，且在人离开后又会熄灭。使保安检查更易且节约能源。 从7层到20层的各层电源控制及监视 中央控制室的Win-Switch通过一根双绞线控制各层的双值输出，并由此控制所有的公共灯、办公室灯、热水器及UPS。通过电流感应器和电流调整器将信号转换后，Win-Switch能显示各层负载电流的百分率（负载如公共灯、办公室及UPS电路等）。Win-Switch具有指示和报警功能，并且可以用时间控制每个回路。当超负荷时就报警，如收到一个烟雾探测器的指示信号就关断该层所有电源。 21/F多功能房间的场景控制： 该系统使用的是Busch-triton开关，所有的灯及窗帘可由一个按钮操作，最多可设置10种不同的场景。其中房间里的4套灯可独立控制，每套灯的功率可达3000瓦；另外6套灯可调光，每套灯不超过1000瓦，另外还有6套（每套负载电流不超过6A）可以应用。所有大厅周围电动窗帘由两组独立的开关控制。所有功能也能通过红外线手持控制器来实现。在门口附近安装两个移动传感器，预设的灯在有人进入房间时打开，出去一段时间后关闭。这实际上使保安检查更容易且节约能源。 北京万泉新新家园 北京万泉新新家园，在一期半和二期的工程中每户都安装了EIB智能安装系统。因为智能系统在家居中的应用在国内还是全新的概念，所以房地产公司在房产市场中赢得了很多的顾客的关注，到现在所有的房屋都已售完。智能安装系统给客户带来舒适、安全、有品质的生活空间，给房产商带来了全新的销售理念。 北京万泉新新家园提出了智能家居的概念，要实现家电控制智能化、防盗报警智能化、家庭照明智能化，房地产商选用了ABB i-bus 智能安装系统，给用户提供了如下的基本配置： 照明控制系统： 在住宅内设置开关，可以对照明灯光进行开关控制，方式灵活多样，可依照用户的要求自由的调控。 远程家电控制： 每户设置电话控制盒，可以在室外的任意地方通过电话来控制家中电气设备，例如：可以关闭忘掉的灯光，回家提前打开空调或电饭锅煮饭。 报警系统： 安保系统的信号（例如：烟感、门磁、窗磁等）接入电话控制盒，通过预先设置好的电话号码进行报警，以保护用户的财产安全。预先设置了业主、物业管理中心等三个电话。如果安保系统得到信号，电话控制盒就会自动的依次拨打设置的电话。 预留扩展： 以上只是基本配置，只是给用户提供了智能系统平台，ABB i-bus智能安装系统优越的扩展功能为将来用户个性化的选择提供了方便，用户可以根据需要和喜好增加其它功能。 北京万泉新家园在一期半和二期的工程中选用了ABB i-bus智能安装系统，共11栋多层住宅楼498户，其中多层和复式的户型共202户，平层户数共296户。 对于平层户型：EIB系统控制的房间为客厅和主卧室的灯光控制、客厅的空调插座、厨房小家电插座；对于复式和跃层：EIB系统控制的房间为客厅、主卧室和家庭室的灯光控制、客厅的空调插座、厨房小家电插座。 每个楼门设一个EIB，每套房间设一个EIB控制箱、设一个电话控制盒；对于标准房：客厅和主卧室设总线耦合器；对于复式和跃式：客厅、主卧室和家庭室设总线耦合器。 系统的结构为每个楼门1条线，共111条线，约2300个总线元件。 总之，随着EIB系统在中国市场的进一步的推广，ABB i-bus? EIB系统将越来越显示出其独特的优点，给用户带来各种各样的功能，并在智能建筑技术的发展中占据领先地位。 智能建筑论文:论智能建筑中的电源质量要求 摘要：文章通过对影响电源质量，诸如电压波动、频率波动、瞬变浪涌等主要因素的分析，提出一些消除电源污染的方法，以保证在智能建筑中计算机和精密电子设备的正常运行。 关键词：智能建筑 瞬变浪涌 电滋干扰 瞬变脉冲 随着国际信息潮流冲击和微电子科技的沸腾，加上通讯、计算机及自动控制技术日新月异，使得建筑开始走向高品质、高功能领域，形成一种新的建筑形式??智能建筑（Inetlligent Buildings）。由于在智能建筑中运用了许多计算机和微电子设备，对其供电电源的质量提供了新的要求。因为电源品质的好坏，将直接影响智能建筑中设备的运行稳定性和可靠性，甚至导致重大人身、设备事故和造成巨大的经济损失。这种影响不仅来自供电电源的电压、频率及电流等基本要素是否满足用电设备的要求，而且也来自所提供的供电电源的电网质量。 由于电子计算机、微处理器以及其他电子仪器设备普遍存在着绝缘强度低、对供电电源的质量要求高、过电压耐受能力差的弱点，使得这些高灵敏的电子系统在运行时，经常出现程序运行错误、数据错误、时间错误、死机、无故重新启动甚至造成用电设备的永久性损坏，给人们日常生活造成巨大损失。为此，在智能建筑中，研究其供电电源质量，实施有效的防护措施，已是必然的趋势，而且受到世界各国普遍关注。 1 电源质量的技术指标 衡量电源质量的技术指标主要包括：电压波动、频率波动、谐波和三相不平衡等。众所周知，供电电源质量会受到多种因素的影响，如负荷的变化、大量非线性负载的使用、高次谐波的影响、功率因数补偿电容的投入和切断、雷电和人为故障、公共设施（如电动机、电梯等）等都会影响电源的品质，从而降低供电电源的质量。 1.1 电压波动（Undulating voltage） 理想电源电压正弦波的波形是连续、光滑、没有畸变的，其幅值和频率是稳定的。当负荷发生变化时，负荷出现较大的增加时，特别是附近有大型设备处于启动时，使得供电电源正弦波的幅值受到影响，产生低电压。当供电电源电压波动超过允许范围时，就会使计算机和精密的电子设备运算出现错误，甚至会使计算机的停电检测电路误认为停电，而发生停电处理信号，影响计算机的正常工作。一般计算机允许电压波动范围为：AC 380V、220V±5％。计算机在电压降低至额定电压的70％时，计算机就视为中断。为此，《电子计算机机房设计规范》GB 50174－93（以下简称《规范》）对电压波动明确规定，将电压波动分为A、B、C三级（见表1）。 电压波动等级表1 电压等级 A级 B级 C级 波动范围 ±2％ ±5％＋7％～-13% 1.2 频率波动（Undulating frequency） 供电电源频率波动主要由于电网超负荷运行而引起发电机转速的变化所致。而计算机的外部设备大多采用同步电动机,一般计算机频率允许波动范围为50Hz±1%.当供电电源频率波动超过允许范围时,会使计算机信息存储的频率发生变化而产生错误,甚至会产生信息丢失等。《规范》对频率波动明确规定，将频率波动分为A、B、C三级（见表2）。 频率波动等级表2 频率等级 A级 B级 C级 波动范围 ±0.2％ ±5％＋7％～-13% 1.3 波动失真（Waveforn distortion） 产生电源电压波形失真的主要原因是由于电网中非线性负载，特别是一些大功率的可控整流装置的存在会对供电电源的电压波形产生烃，还会使计算机的相对控制部分产生不利的影响；这种波形畸变，还会使计算机直流电源回路中的滤波电容上的电流明显增大，电容器发热；还由于锯状波形的出现，会使计算机的停电检测电路误认为停电，而发出停电处理信号，影响计算机的正常工作。衡量波形失真的技术指标是波形失真率（Waveform distortion rate），即用电设备输入端交流电压所有高次谐波之和与基波有效值之比的百分数。《规范》对波形失真率规定分为A、B、C三级（见表3） 波形失真率等级表3 波形失真等级 A级 B级 C级 失真率（％） 3－5 5－8 8－10 1.4 瞬变浪涌和瞬变下跌 瞬变浪涌（Transient voltage surge）是指正弦波在工频一周或几周范围内，电源电压正弦波幅值快速增加。瞬变浪涌一般用最大瞬变率表示。瞬变下跌（Tran－sition voltage fall），又称凹口，它是指正弦波在工频一周或几周范围内，电源电压正弦波幅值快速下降。瞬变下跌一般用最大瞬变下跌率表示。瞬变浪涌和瞬变下跌，瞬间内电压幅值快速增加或减小会对计算机系统形成干扰，导致其运算错误或者破坏存储的数据和程序。目前，国内未对瞬变大瞬变率：（半周或更长）≤20％；恢复过程中降至15％以内，为50ms；然后降至6％以内，为0.5s。允许最大瞬变下跌率：（半周或更长）≤30％；恢复到－20％以内，为50ms；恢复到－13.3％以内，为0.5s。 1.5 瞬变脉冲（Transient voltage pulse） 瞬变脉冲，又称尖峰或者电压闪变，是指在小于电网半个周期的时间内电网理想正弦波上叠加的窄脉冲。引起瞬变脉冲的原因很多，一般主要由以下几方面： 1.5.1 内部过电压（Internal overvoltage） 即在电力系统的内部，由于重负荷、感性负荷、补偿电容的投入和切除，开关和保险装置的操作以及短路故障的发生，都会使系统参数发生变化，引起电力系统的内部电磁能量的转化和传递，在系统中出现过电压。据统计，在整个瞬变脉冲事故中因内部过电压造成的占有80％。 1.5.2 雷电（Lightning） 在雷电中心1.5km～2km范围内都可能产生危险过电压，损坏电路上的设备。当雷击输电线或雷闪电发生在线路附近时，通过直接或间接耦合方式雷闪放电形成暂态过电压将以流动波形式沿线路传播，危及设备安全。据统计，在整个瞬变脉冲事故中因雷击产生过电压造成的约占18％左右。 计算机和精密仪器设备的信号电压很低，一般只有10V左右，所以对闪电脉冲过电压极为敏感，极易受闪电脉冲过电压的干扰和损坏。一般电气设备允许的闪电脉冲电压为6，000V，而计算机和精密仪器设备估计在几十伏到几百伏就会受到损坏。 1.6 三相不平衡（Unbalance three phase circuit） 由于三相负荷分配不均等，使三相负荷电流不对称，由此产生三相负序分量。不平衡度是衡量三相负荷状态的指标，主要包括电压不平衡、电流不平衡、相角不平衡。三相不平衡窨到什么程度才会影响计算机的稳定、可靠运行，目前尚无完整资料。只有参考厂商关于三相不平衡具体要求，以保证计算机及其设备正常、稳定运行。一般计算机允许相电压不平衡≤120o±3o。 1.7 瞬间停电（Interrupt power－supply） 如果发生电网瞬间停电，将直接影响计算机的正常运行。当电源中断1.5ms以内是，可由计算机主机的大电容器放电来维持计算机的继续运行，对系统无影响。而当在电源中断1.5ms以上时,由于存储器一般采用MOS电路,一旦停电时间长,计算机就会失去记忆,使大量运算过程的数据丢失,致使计算机运算错误乃至停机.一般计算机要求电源中断在10ms之内.对于瞬间停电允许持续时间,《规范》中对供电质量规定分为A、B、C三级。 A级：Oms～4ms；B级：4ms～200ms；C级：200ms～1500ms 1.8 电磁干扰（Electromagnetic Interference 简称EMI） 电磁干扰，有也称电磁污染，它是电子系统辐射的寄生电能。电磁干扰主要来自以下两方面： ①电缆、电线既是造成电磁干扰的主要发生器，也是主要的接收器。作为发生器，它向空间辐射电磁波，对计算机系统形成的干扰。作为接收器，它也能敏感地接收从其它相邻干扰源所发射电磁波的干扰。由于计算机系统中的逻辑脉冲前沿很陡峭（纳秒级），对30Hz~100Hz的电磁干扰十分敏感，会使计算机系统中的逻辑出现错误动作。 ②核电脉冲（Nuclear Electromagnetic Pulse简称NEMP）核爆炸产生的电磁脉冲强度高、覆盖面大、持续时间短（1μs）、等值频率可高过100MHz。电磁脉冲将在电网络中耦合产生暂态过电压，危害极大。 以上是衡量电源质量的主要技术指标，这些技术指标的好坏，反映了电源质量的情况，将直接影响计算机系统的运行，为此，应视电源污染的程度以及计算机系统对电源品质的要求，采取相应的防护措施，防止电网中其它设备的干扰，提高供电质量，使计算机系统能够稳定、可靠运行。 2 改善电源质量的方法 影响电源质量的因素是复杂的，然而，当受到污染后的电源为计算机和精密电子设备供电时，对其运行是极为有害的。当城市电网的电源质量不能满足要求时，要根据需要，采用合理的供电系统以及必要的技术措施，有针对性地消除污染电源对计算机和精密电子设备的影响。这些措施包括：采用隔离变压器、滤波器、稳压设备、不间断电源以及瞬变信号、滤除高频噪声、稳定电压与城市电网隔离，消除电压和频率的偏差以及吸收浪涌等各种干扰，从而获得理想的电源。 常用的几种计算机供配电系统主要有直接供电系统，隔离变压器、稳压器和滤波器组合系统；不间断供电系统等。 2.1 直接供电系统 直接供电系统就是将市电（通常为AC380V，50Hz）直接接至配电柜，然后再分送给计算机设备。直接供电系统只适用于电网质量的技术指标能满足计算机的要求，且附近没有较大负荷的启动和制动以及电磁干扰很小的地方。直接供电系统优点是：供电系统简单、设备少、投资低、运行费用少、维修方便等。它的缺点是对电网质量要求高，对电源污染没有任何防护，易受电网负荷的变化影响等。 2.2 隔离变压器、稳压器和滤波器组合系统 隔离变压器、稳压器和滤波器组合系统是计算机房多采用的一种配电系统。该系统消除电网中的瞬变干扰、较大负荷的启动和制动、电压波动及电磁干扰等。该系统优点是价廉、运行可靠、维修方便、运行费用低等。它的缺点是在电网的较大频率波动时和突然停电等电源污染没有防护。 2.3 不间断供电电源 不间断供电电源（Uninterruptable Power Supply，简称UPS），它是电力变流器、储能装置（蓄电池）和开关组合成的一种电源设备。不间断供电电源具有稳压、稳频、抗干扰、防止浪涌等功能。而且，当发生突然停电时，不间断供电电源可以对用电设备继续供电一段时间，使人们能及时处理计算机等设备中内存的信息，或者立即启动备用电源，使计算机等设备继续工作。 2.4 瞬变浪涌保护器（Transient voltage surge protector） 暂态过电压是配电系统中最常见的干扰形式，雷电仅是一种；主开关操作、无功补偿电容器及电梯等重负荷设备的投入和切除，都会产生暂态过电压。大部分过电压的产生带有随机性和重复性，往往伴随电网中其它干扰发生而产生。上面的几种供电系统，包括稳压电源和不间断电源均不能消除过电压，因为稳压电源和不间断电源对快速脉冲过电压不能及时反应，甚至会将稳压电源和不间断电源损坏。因此，必须采用瞬变浪涌保护器，来保障电子设备免受暂态过电压的干扰和侵害。 2.4.1 高频信号保护器 高频信号保护器主要防止天线的雷击和感应雷击，因为天线受雷击或雷电感应时，天线对偶极子上都将形成对地的暂态过电压，天馈线上两极导线上的暂态过电压是对共同地的，即形成共模暂态电压。高频信号保护器其内部采用特制的电感线圈，线圈两头并接于馈线上，中心抽头接地。在正常工作时，由于信号频率高，并接在信号线两端电感线圈呈高阻抗，不影响正常工作。当出现暂态过电压时，形成的暂态过电流经电感线圈两端到电感中心入地，线圈两半处于并联工作状态。由于暂态过电流流过两半线圈时，在两半线圈中产生的磁通量相互抵消，暂态过电流对地呈低阻抗，从而有效地限制信号线对地的共模暂态电压幅值。高频信号保护器主要用于防护雷击或雷电感应引起的天馈线对地的共模暂态电压幅值，从而保护通信设备免受暂态过电压侵害。 2.4.2 电源过电压保护器 雷电及其它瞬变浪涌冲击现象，对精密电子设备和计算机设备（包括UPS电源），造成很大的危害。电源过电压保护器是利用快速响应模块，通过其优良的非线性伏安特，来实现抑制暂暂态过电压的。在正常工作时，模块呈高阻抗特性，泄漏电流很低，不影响正常工作。当出现暂态过电压时，模块呈低阻抗特性，使暂态过电流迅速泄放，从而抑制暂态过电压，维持电压稳定。 2.4.3 采用等电位联结 为了彻底消除雷电引起的毁坏性的电位差，就特别需要实行等电位联结。等电位联结是指为达到等电位目的而实施的导体联结，电源线、信号线、金属管道等都要通过过压保护器进行等电位联结。这些导体的联结，正常工作时不通过电流，只传递电位，仅在故障时才通过故障电流。等电位联结，又可分为总等电位联结和局部等电位联结。关于等电位原理和工程作法这里不再赘叙。 综上所述，随着智能建设的不断发展，人们对电源质量要求也愈加严格，然而，如何提高电源质量，消除电气中的隐患，保证计算机及精密电子设备正常运行，将是工程设计人员一直要关注的问题。 智能建筑论文:发挥华东地区智能建筑优势——迎接加入WTO挑战 摘　要：本文从华东地区智能建筑的发展概况、入世对智能建筑业的要求出发，论述华东地区的优势，提出了迎战WTO之后的对策。 关键词： 华东 智能建筑 优势 WTO 挑战 一. 华东地区智能建筑的发展概况 华东地区具有广阔的巨大的智能建筑市场，是中国经济最发达地区之一，智能建筑市场（包括大厦及小区）启动早，市场大，今后将有更大的发展，是WTO以后国外企业必争之地，也是国内企业必争之地。由于华东地区资金雄厚，据不完全统计，迄今为止，上海已新建智能大厦四百多幢，智能小区二百多个。其中已建成的优质工程有上海博物馆、金贸大厦、上海期货大厦、久事复兴大厦等号称上海智能建筑“四大天王”，新建浦东国际机场，上海大剧院，上海科技城也都闻名天下。江苏省迄今为止已建成智能建筑二百余幢，小区一百五十多个；南京中信大厦，南京军区总医院新病房大厦及江苏省政协大厦都为优质工程。聚福园、天地小区是建设部小区示范工程。 浙江人杰地灵，是我国东南沿海技术和经济发达地区，也是一个建设大省。1997年建成使用的浙江日报社大楼，在浙江省首次开通了楼宇自控系统，堪称是浙江省第一座达到3A配置的智能化大楼，从而揭开了浙江省智能建筑建设的序幕；1998年建成的浙江省外经贸联建大厦和华浙广场都是代表当时浙江省先进水平的智能建筑，其中华浙广场还代表浙江省参加了建设部组织的优秀智能建筑评选活动。目前浙江省已建成的智能化大楼主要有浙江世界贸易中心、杭州电力调度大楼、浙江省建行大楼、杭州铁路新客站、浙金广场、杭州五洲大酒店、浙江省商检大楼等约90余座，主要集中在杭、宁、温地区。 二、入世对中国智能建筑业的要求 我国已加入WTO，进入WTO意味着我国经济完全融入国际化市场，必须遵守WTO的原则和规定。根据WTO协议市场准入原则和国民待遇原则，将使我国智能建筑技术面临更加广阔的发展空间、更加剧烈的市场竞争。而我国现行的建设事业政策法规和行业管理体制与WTO的规则和国际通行模式存在较大差异，调整改革完善现行体系和体制的任务相当艰巨，形势紧迫。 我国加入WTO后经济发展的国际化，必将对各种建筑，尤其是办公建筑的智能化水平提出新的更高要求，不仅对新建的办公楼，而且对量大面广的已有的办公建筑的改造也带来了智能化需求。 WTO对我国智能建筑要求具体表现在： 1． 根据《建筑领域加入WTO后的对外承诺》，我国加入WTO后五年，允许外商成立独资企业，取代外商在我国现有的办事处机构，他们可以直接在我国签定内贸合同，从而使产品和工程质量有了进一步的保障。 2． 按WTO取消数量限制和关税减让原则，我国将降低对外市场准入程度，届时会有更多智能建筑产品和系统进入中国市场参与竞争，为我们提供更大的选择余地，并得到更多的实惠。 3． 随着国外企业参与我国智能建筑行业的竞争，他们会把国外成熟的管理体制、规范的运行程序和操作技巧带入中国，有助于提高中国智能建筑行业的整体水平。 三.华东地区优势 1.学会健全，学术活动活跃。 以上海华东建筑设计研究院温伯银总工为首的上海专家，在全国率先于1994年成立上海智能建筑工程研究会。这是全国第一个智能建筑学会组织，成员有高校、设计院及企业技术人员几百人，它集中了上海智能建筑界科技精英。在组织报告会、展览会（上海历届智能建筑大型展览会）、验收评估上海甲级智能化大厦（如上海久事复兴大厦等）起了巨大作用。温总和上海同济大学程大章教授（正副会长）的贡献已载入中国智能建筑历史，功不可没。以陈众励、瞿二澜、赵济安、王东伟高工及上海大学赵哲身教授等为代表的中青年骨干专家已经成长，在国内也有较大影响。 1996年，以南京建筑工程学院（现改为南京工业大学）建筑智能研究所、江苏省建筑设计院及东南大学建筑设计院为主体成立的江苏省土木建筑学会智能建筑学术委员会，在国内也是较早成立的智能建筑学术组织，成员有二百多人，每年举办学术年会，奉行“技术开放，市场开放” 方针。常年举办学术报告会及国内外厂商新产品报告会。自办了省内杂志《智能建筑信息》。 2001年以浙江省建筑设计院为主体成立的浙江省土木建筑学会智能建筑学术委员会。虽成立时间不长，但青年一代学会领导骨干力量成长很快，成员已发展到几百人。在组织浙江省智能建筑报告会、展览会方面，做了大量的工作。 2.编写出台智能建筑标准。 1995年上海市出台智能建筑设计标准（DBJ08—47—95），它是以上海华东建筑设计院内部标准修改而成，是中国历史上第一个智能建筑标准，为全国规范智能建筑设计市场起了示范与指导作用。2000年在建设部领导下，以温伯银总工为首的编制组率领团结全国专家编制出台了我国（乃至世界上）第一个智能建筑设计标准（GB/T50314—2000）开创了中国智能建筑新纪元，填补了空白。评审专家认为该标准已达到国内领先、国际一流的水平。 1998年，在江苏省建委领导下，在温总关心指导下，江苏出台了江苏省建筑智能化设计标准（DB32/181—1998），1999年获得建设部科技进步奖三等奖。1999年又出台了三个标准： （1）江苏省建筑智能化系统工程检测规程 DB32/365—1999 （2）江苏省建筑智能化系统工程实施及验收标准 DB32/366—1999 （3）江苏省建筑智能化系统工程评估标准 DB32/T367—1999 构成了整套标准，促进了省内IB的发展；2001年中信实业银行南京分行大楼（28层4.2万平方米）通过检测验收与评估获得江苏省首幢甲级智能化办公大楼称号。 3.撰写论文、编写著作，成果丰厚。 1995年上海华东建筑设计院首先汇编出智能化建筑论文选，其中温总、瞿二澜、赵济安高工等论文在国内影响很大，开创了全国建筑建筑论文的先河。1996年上海华东设计院温总为首的编写组又出版了大型经典著作—《智能建筑设计技术》。目前正在修订将出第二版。 上海举办了历届高水平智能建筑报告会，如中国超高层建筑技术研讨会具有国际影响。 上海同济大学程大章教授等编写出版了《住宅小区智能化系统设计与工程施工》（同济大学出版社2001.6）以及《智能化大楼的建筑设备》（中国建工出版社1997.11）。 上海九海金狮物业公司诸建华总经理在总结上海久事复兴大厦兴建及物管经验与陆伟良教授合作于2002年8月编写出《智能建筑物业管理》一书（电子工业出版社出版）。 浙江省建筑设计院杨绍胤教授级高工先后编写出二本著作：《智能建筑—原理、规划和设计》（1999.2）以及《智能建筑实用技术》（2001年）。 4.华东地区具有广阔的巨大的智能建筑市场 目前上海正申办2010年上海国际世博会。预计2008年上海高层建筑将达2000幢，据国外某公司称，世界最先进的智能建筑新技术可去中国上海参观。江苏目前正兴建南京地铁工程（8个站，投入72亿），南京玄武湖隧道工程（3公里），由于江苏省申办成功2005年全国第十届运动会，日前正在南京新建奥体中心。相应的体育场馆新建22个，将在江苏省无锡、苏州、常州等地新建。南京市在河西新城开工投入120亿，打造十大标志性建筑。南京国际经贸广场，维多利亚国际商务中心，夏华国际广场、南京中大科技大厦、联强大厦、紫鑫中华广场、欧洲城、东成大厦、浙江国际贸易中心、东渡大厦等。南京市将兴建十大体育工程：全民健身中心、皮划艇激流回旋场地、马术赛场、中山门竞技中心、击剑比赛训练馆、龙江体育中心二期网球工程、南京中山国际公园、环湖体育带及南京足球训练基地。 目前浙江在建的智能化大楼约有上百座，市场红火，其中有杭州凯悦大酒店、杭州国际金融大厦、杭州国税局大楼、浙江省高级人民法院、杭州日报大楼、杭州海关大楼、杭州第二长途电信枢纽大楼、浙江省人民大会堂、杭州滨江区行政中心、元华广场、湖州市中心医院、义乌中心医院、湖州市能源调度中心、湖州市行政中心、嘉兴市行政中心、东阳市行政中心、安吉县行政中心、永康市行政中心、温州晚报社大楼等。杭州地铁工程也已启动。浙江省智能建筑近两年后来居上，已兴建上百栋智能大厦，数百个智能小区，近期还在杭州兴建杭州大剧院、杭州市民中心、浙江电力大厦等均以大量巨额资金投入，近期新建智能工程发展之快、数量之多已名列全国前茅。 5.华东地区拥有大量外资企业生产基地及实力雄厚的智能建筑工程承包商 在建设部已获得系统集成和单项资质的有近百家，其中上海市27家，杭州地区20家，南京地区28家。他们都承担过上海金茂大厦、上海浦东机场等上百项智能工程，取得了营建大中型智能工程的经验，有着较好的声誉。大量外资企业生产基地及办事处均落户上海。 四.做好工作、迎接WTO挑战 1.认清国际智能建筑发展趋势，推动智能建筑健康发展。 2l世纪是信息社会知识经济时代，同时又是生态文明时代。从总的方向，国际先进生产力水平正在运用已掌握的建筑智能化高新技术，探寻人类生存、生产和生活聚居环境空间的可持续发展模式。 当前智能化建筑直接利用的技术是建筑技术、计算机技术、网络通信技术、自动化技术。在21世纪的智能建筑领域里，信息网络技术、控制网络技术、智能卡技术、可视化技术、流动办公技术、家庭智能化技术、无线局域网技术(含Bluetooth技术)、数据卫星通讯技术、双向电视传输技术等等，都将会有更加深入广泛地具体发展应用。特别是开放性控制网络技术正在向标准化、广域化、可移植性、可扩展性和互可操作性方向发展。 但是，智能化技术只是手段，智能建筑作为一个整体建筑物业产品的技术发展来说，“可持续发展技术”才是2 l世纪智能建筑技术发展的长远大方向。因而，除继续利用上述现有智能化高技术实现可持续发展目标外，新兴的环保生态学、生物工程学、生物电子学、仿生学、生物气候学、新材料学等等技术发展，正在渗入渗透到建筑智能化多学科多技术领域中，实现人类聚居环境的可持续发展目标。从而在国际上也形成所谓“可持续发展技术产业”。目前，欧洲、美国、日本等发达国家也正在开发利用这些高新技术去处理垃圾、污水、废气、公害，节能、节水，消除电磁污染，资源可持续利用，建筑人工生态环境等等：也正在尝试运用高新技术有规模建设智能型绿色建筑、智能型生态建筑，“既满足当代人的需要不损害后代人满足需求的能力”。 2.认清与国际先进技术的差距，努力向国际标准靠拢。 2l世纪的可持续发展智能建筑技术必须将工作、居住、休息、交通、通讯、管理、公共服务、文化等各种复杂的要求，在时间空间中结合起来。 由于智能化建筑系统是多学科、多技术的系统集成整体，因而开放式可互操作性系统技术的规范化、标准化，就成为实现智能化建筑及其产品设备与系统的产业化技术水平的核心关键。目前国际楼宇业界公认认同较先进的开放式系统行业协议标准技术有两个：一个是美国Echelon公司的LonWorks技术的LonTa1k标准协议；另一个是美国采暖、制冷与空调工程师协会(ASHRAE)制定的《楼宇自动控制网络数据通信协议(BACnet)》BACnet同时还成为美国国家标准及欧共体标准草案。两者都是基于国际标准化组织(ISO)的“开放系统互连模型”(OSI)的。因此两者在开放系统技术上是可以互相补充互为依存的，前者着重现场控制域，后者着眼于信息应用域。而且BACnet的协议层次里数据链路层和物理层的五种选择中就包含有LonTalk协议。况且两者技术都正在不断地完善发展，至于我国智能化建筑在开放式互操作性系统技术发展研究上严格讲尚未真正起步，差距颇大，亟待投入。南京工业大学智能建筑研究所正在开发国产化楼宇自控新系统。 3.努力搞好学（协）会工作 按照WTO的原则和规定，加快行业协会自身适应市场经济体制规则，调整优化行业的组织机构，成为增强行业自律的自治组织，协助政府建立一个有序和公平的竞争市场。建设部已批准即将成立中国勘察设计协会工程智能分会。这是我国加强管理智能建筑业的大事，华东地区作为地方学（协）会要在上级学（协）会的领导下努力做好贯彻执行工作，加强市场管理，防止低价恶性竞争，保证工程健康实施。有条件时争取成立地方行业协会。 4.加强团结，加强合作，共同提高学术水平 华东地区以目前三地（上海、浙江、江苏）学会要加强团结，互相学习，取长补短，共同提高，要在举办报告会、展览会等方面加强合作，促进学术水平的共同提高。同时，积极参加全国性学术会议，有条件时争取举办国际智能建筑研讨会，以提高我国学术地位与声誉。 5.加强宣传，提高建设业主的认识，搞好定位和管理能力 由于部分业主对智能建筑的过于迷信，必然导致“重建设轻管理”的思想，他们认为既然“智能”就应该无所不能，更有甚者将该项目的投资仅作为提高“身价”的目的，不清楚智能化建筑工程是当前信息化时代物业管理重要的基础，认识不到日常运行中所需的微利投资能得到高额利润的回报。因此，建议应该有国家政府部门尽快出台相应的政策、管理规范和服务体系，强制性的将系统日常运行管理纳入正常轨道，提高全社会的经济效益。 6.协助政府搞好注册电气工程师复习培训工作，提高工程技术人员水平 据了解，国家人事部将在2003年6月第一次开考注册电气工程师。其中，建筑电气业属于此系列，智能建筑弱电设计师大部分也要参加此系列考试。目前，有关单位正在编写复习参资料，建议华东地区也要作好考试复习培训工作。 最后作者衷心希望华东地区智能建筑业在国家有关部门领导下，在业主、设计师、工程技术人员以及专家努力下，营建出更多的高质量优质智能建筑工程。 智能建筑论文:发挥华东地区智能建筑优势??迎接加入WTO挑战 摘要：本文从华东地区智能建筑的发展概况、入世对智能建筑业的要求出发，论述华东地区的优势，提出了迎战WTO之后的对策。 关键词： 华东 智能建筑 优势 WTO 挑战 一. 华东地区智能建筑的发展概况 华东地区具有广阔的巨大的智能建筑市场，是中国经济最发达地区之一，智能建筑市场（包括大厦及小区）启动早，市场大，今后将有更大的发展，是WTO以后国外企业必争之地，也是国内企业必争之地。由于华东地区资金雄厚，据不完全统计，迄今为止，上海已新建智能大厦四百多幢，智能小区二百多个。其中已建成的优质工程有上海博物馆、金贸大厦、上海期货大厦、久事复兴大厦等号称上海智能建筑“四大天王”，新建浦东国际机场，上海大剧院，上海科技城也都闻名天下。江苏省迄今为止已建成智能建筑二百余幢，小区一百五十多个；南京中信大厦，南京军区总医院新病房大厦及江苏省政协大厦都为优质工程。聚福园、天地小区是建设部小区示范工程。 浙江人杰地灵，是我国东南沿海技术和经济发达地区，也是一个建设大省。1997年建成使用的浙江日报社大楼，在浙江省首次开通了楼宇自控系统，堪称是浙江省第一座达到3A配置的智能化大楼，从而揭开了浙江省智能建筑建设的序幕；1998年建成的浙江省外经贸联建大厦和华浙广场都是代表当时浙江省先进水平的智能建筑，其中华浙广场还代表浙江省参加了建设部组织的优秀智能建筑评选活动。目前浙江省已建成的智能化大楼主要有浙江世界贸易中心、杭州电力调度大楼、浙江省建行大楼、杭州铁路新客站、浙金广场、杭州五洲大酒店、浙江省商检大楼等约90余座，主要集中在杭、宁、温地区。 二、入世对中国智能建筑业的要求 我国已加入WTO，进入WTO意味着我国经济完全融入国际化市场，必须遵守WTO的原则和规定。根据WTO协议市场准入原则和国民待遇原则，将使我国智能建筑技术面临更加广阔的发展空间、更加剧烈的市场竞争。而我国现行的建设事业政策法规和行业管理体制与WTO的规则和国际通行模式存在较大差异，调整改革完善现行体系和体制的任务相当艰巨，形势紧迫。 我国加入WTO后经济发展的国际化，必将对各种建筑，尤其是办公建筑的智能化水平提出新的更高要求，不仅对新建的办公楼，而且对量大面广的已有的办公建筑的改造也带来了智能化需求。 WTO对我国智能建筑要求具体表现在： 1． 根据《建筑领域加入WTO后的对外承诺》，我国加入WTO后五年，允许外商成立独资企业，取代外商在我国现有的办事处机构，他们可以直接在我国签定内贸合同，从而使产品和工程质量有了进一步的保障。 2． 按WTO取消数量限制和关税减让原则，我国将降低对外市场准入程度，届时会有更多智能建筑产品和系统进入中国市场参与竞争，为我们提供更大的选择余地，并得到更多的实惠。 3． 随着国外企业参与我国智能建筑行业的竞争，他们会把国外成熟的管理体制、规范的运行程序和操作技巧带入中国，有助于提高中国智能建筑行业的整体水平。 三.华东地区优势 1.学会健全，学术活动活跃。 以上海华东建筑设计研究院温伯银总工为首的上海专家，在全国率先于1994年成立上海智能建筑工程研究会。这是全国第一个智能建筑学会组织，成员有高校、设计院及企业技术人员几百人，它集中了上海智能建筑界科技精英。在组织报告会、展览会（上海历届智能建筑大型展览会）、验收评估上海甲级智能化大厦（如上海久事复兴大厦等）起了巨大作用。温总和上海同济大学程大章教授（正副会长）的贡献已载入中国智能建筑历史，功不可没。以陈众励、瞿二澜、赵济安、王东伟高工及上海大学赵哲身教授等为代表的中青年骨干专家已经成长，在国内也有较大影响。 1996年，以南京建筑工程学院（现改为南京工业大学）建筑智能研究所、江苏省建筑设计院及东南大学建筑设计院为主体成立的江苏省土木建筑学会智能建筑学术委员会，在国内也是较早成立的智能建筑学术组织，成员有二百多人，每年举办学术年会，奉行“技术开放，市场开放” 方针。常年举办学术报告会及国内外厂商新产品报告会。自办了省内杂志《智能建筑信息》。 2001年以浙江省建筑设计院为主体成立的浙江省土木建筑学会智能建筑学术委员会。虽成立时间不长，但青年一代学会领导骨干力量成长很快，成员已发展到几百人。在组织浙江省智能建筑报告会、展览会方面，做了大量的工作。 2.编写出台智能建筑标准。 1995年上海市出台智能建筑设计标准（DBJ08?47?95），它是以上海华东建筑设计院内部标准修改而成，是中国历史上第一个智能建筑标准，为全国规范智能建筑设计市场起了示范与指导作用。2000年在建设部领导下，以温伯银总工为首的编制组率领团结全国专家编制出台了我国（乃至世界上）第一个智能建筑设计标准（GB/T50314?2000）开创了中国智能建筑新纪元，填补了空白。评审专家认为该标准已达到国内领先、国际一流的水平。 1998年，在江苏省建委领导下，在温总关心指导下，江苏出台了江苏省建筑智能化设计标准（DB32/181?1998），1999年获得建设部科技进步奖三等奖。1999年又出台了三个标准： （1）江苏省建筑智能化系统工程检测规程 DB32/365?1999 （2）江苏省建筑智能化系统工程实施及验收标准 DB32/366?1999 （3）江苏省建筑智能化系统工程评估标准 DB32/T367?1999 构成了整套标准，促进了省内IB的发展；2001年中信实业银行南京分行大楼（28层4.2万平方米）通过检测验收与评估获得江苏省首幢甲级智能化办公大楼称号。 3.撰写论文、编写著作，成果丰厚。 1995年上海华东建筑设计院首先汇编出智能化建筑论文选，其中温总、瞿二澜、赵济安高工等论文在国内影响很大，开创了全国建筑建筑论文的先河。1996年上海华东设计院温总为首的编写组又出版了大型经典著作?《智能建筑设计技术》。目前正在修订将出第二版。 上海举办了历届高水平智能建筑报告会，如中国超高层建筑技术研讨会具有国际影响。 上海同济大学程大章教授等编写出版了《住宅小区智能化系统设计与工程施工》（同济大学出版社2001.6）以及《智能化大楼的建筑设备》（中国建工出版社1997.11）。 上海九海金狮物业公司诸建华总经理在总结上海久事复兴大厦兴建及物管经验与陆伟良教授合作于2002年8月编写出《智能建筑物业管理》一书（电子工业出版社出版）。 浙江省建筑设计院杨绍胤教授级高工先后编写出二本著作：《智能建筑?原理、规划和设计》（1999.2）以及《智能建筑实用技术》（2001年）。 4.华东地区具有广阔的巨大的智能建筑市场 目前上海正申办2010年上海国际世博会。预计2008年上海高层建筑将达2000幢，据国外某公司称，世界最先进的智能建筑新技术可去中国上海参观。江苏目前正兴建南京地铁工程（8个站，投入72亿），南京玄武湖隧道工程（3公里），由于江苏省申办成功2005年全国第十届运动会，日前正在南京新建奥体中心。相应的体育场馆新建22个，将在江苏省无锡、苏州、常州等地新建。南京市在河西新城开工投入120亿，打造十大标志性建筑。南京国际经贸广场，维多利亚国际商务中心，夏华国际广场、南京中大科技大厦、联强大厦、紫鑫中华广场、欧洲城、东成大厦、浙江国际贸易中心、东渡大厦等。南京市将兴建十大体育工程：全民健身中心、皮划艇激流回旋场地、马术赛场、中山门竞技中心、击剑比赛训练馆、龙江体育中心二期网球工程、南京中山国际公园、环湖体育带及南京足球训练基地。 目前浙江在建的智能化大楼约有上百座，市场红火，其中有杭州凯悦大酒店、杭州国际金融大厦、杭州国税局大楼、浙江省高级人民法院、杭州日报大楼、杭州海关大楼、杭州第二长途电信枢纽大楼、浙江省人民大会堂、杭州滨江区行政中心、元华广场、湖州市中心医院、义乌中心医院、湖州市能源调度中心、湖州市行政中心、嘉兴市行政中心、东阳市行政中心、安吉县行政中心、永康市行政中心、温州晚报社大楼等。杭州地铁工程也已启动。浙江省智能建筑近两年后来居上，已兴建上百栋智能大厦，数百个智能小区，近期还在杭州兴建杭州大剧院、杭州市民中心、浙江电力大厦等均以大量巨额资金投入，近期新建智能工程发展之快、数量之多已名列全国前茅。 5.华东地区拥有大量外资企业生产基地及实力雄厚的智能建筑工程承包商 在建设部已获得系统集成和单项资质的有近百家，其中上海市27家，杭州地区20家，南京地区28家。他们都承担过上海金茂大厦、上海浦东机场等上百项智能工程，取得了营建大中型智能工程的经验，有着较好的声誉。大量外资企业生产基地及办事处均落户上海。 四.做好工作、迎接WTO挑战 1.认清国际智能建筑发展趋势，推动智能建筑健康发展。 2l世纪是信息社会知识经济时代，同时又是生态文明时代。从总的方向，国际先进生产力水平正在运用已掌握的建筑智能化高新技术，探寻人类生存、生产和生活聚居环境空间的可持续发展模式。 当前智能化建筑直接利用的技术是建筑技术、计算机技术、网络通信技术、自动化技术。在21世纪的智能建筑领域里，信息网络技术、控制网络技术、智能卡技术、可视化技术、流动办公技术、家庭智能化技术、无线局域网技术(含Bluetooth技术)、数据卫星通讯技术、双向电视传输技术等等，都将会有更加深入广泛地具体发展应用。特别是开放性控制网络技术正在向标准化、广域化、可移植性、可扩展性和互可操作性方向发展。 但是，智能化技术只是手段，智能建筑作为一个整体建筑物业产品的技术发展来说，“可持续发展技术”才是2 l世纪智能建筑技术发展的长远大方向。因而，除继续利用上述现有智能化高技术实现可持续发展目标外，新兴的环保生态学、生物工程学、生物电子学、仿生学、生物气候学、新材料学等等技术发展，正在渗入渗透到建筑智能化多学科多技术领域中，实现人类聚居环境的可持续发展目标。从而在国际上也形成所谓“可持续发展技术产业”。目前，欧洲、美国、日本等发达国家也正在开发利用这些高新技术去处理垃圾、污水、废气、公害，节能、节水，消除电磁污染，资源可持续利用，建筑人工生态环境等等：也正在尝试运用高新技术有规模建设智能型绿色建筑、智能型生态建筑，“既满足当代人的需要不损害后代人满足需求的能力”。 2.认清与国际先进技术的差距，努力向国际标准靠拢。 2l世纪的可持续发展智能建筑技术必须将工作、居住、休息、交通、通讯、管理、公共服务、文化等各种复杂的要求，在时间空间中结合起来。 由于智能化建筑系统是多学科、多技术的系统集成整体，因而开放式可互操作性系统技术的规范化、标准化，就成为实现智能化建筑及其产品设备与系统的产业化技术水平的核心关键。目前国际楼宇业界公认认同较先进的开放式系统行业协议标准技术有两个：一个是美国Echelon公司的LonWorks技术的LonTa1k标准协议；另一个是美国采暖、制冷与空调工程师协会(ASHRAE)制定的《楼宇自动控制网络数据通信协议(BACnet)》BACnet同时还成为美国国家标准及欧共体标准草案。两者都是基于国际标准化组织(ISO)的“开放系统互连模型”(OSI)的。因此两者在开放系统技术上是可以互相补充互为依存的，前者着重现场控制域，后者着眼于信息应用域。而且BACnet的协议层次里数据链路层和物理层的五种选择中就包含有LonTalk协议。况且两者技术都正在不断地完善发展，至于我国智能化建筑在开放式互操作性系统技术发展研究上严格讲尚未真正起步，差距颇大，亟待投入。南京工业大学智能建筑研究所正在开发国产化楼宇自控新系统。 3.努力搞好学（协）会工作 按照WTO的原则和规定，加快行业协会自身适应市场经济体制规则，调整优化行业的组织机构，成为增强行业自律的自治组织，协助政府建立一个有序和公平的竞争市场。建设部已批准即将成立中国勘察设计协会工程智能分会。这是我国加强管理智能建筑业的大事，华东地区作为地方学（协）会要在上级学（协）会的领导下努力做好贯彻执行工作，加强市场管理，防止低价恶性竞争，保证工程健康实施。有条件时争取成立地方行业协会。 4.加强团结，加强合作，共同提高学术水平 华东地区以目前三地（上海、浙江、江苏）学会要加强团结，互相学习，取长补短，共同提高，要在举办报告会、展览会等方面加强合作，促进学术水平的共同提高。同时，积极参加全国性学术会议，有条件时争取举办国际智能建筑研讨会，以提高我国学术地位与声誉。 5.加强宣传，提高建设业主的认识，搞好定位和管理能力 由于部分业主对智能建筑的过于迷信，必然导致“重建设轻管理”的思想，他们认为既然“智能”就应该无所不能，更有甚者将该项目的投资仅作为提高“身价”的目的，不清楚智能化建筑工程是当前信息化时代物业管理重要的基础，认识不到日常运行中所需的微利投资能得到高额利润的回报。因此，建议应该有国家政府部门尽快出台相应的政策、管理规范和服务体系，强制性的将系统日常运行管理纳入正常轨道，提高全社会的经济效益。 6.协助政府搞好注册电气工程师复习培训工作，提高工程技术人员水平 据了解，国家人事部将在2003年6月第一次开考注册电气工程师。其中，建筑电气业属于此系列，智能建筑弱电设计师大部分也要参加此系列考试。目前，有关单位正在编写复习参资料，建议华东地区也要作好考试复习培训工作。 最后作者衷心希望华东地区智能建筑业在国家有关部门领导下，在业主、设计师、工程技术人员以及专家努力下，营建出更多的高质量优质智能建筑工程。 智能建筑论文:智能建筑的系统构成及造价确定 1综述 智能建筑是传统建筑工程和新兴信息技术相结合的产物。 智能建筑是指运用系统工程的观点：将建筑物的结构（建筑环境结构）、系统（智能化系统）、服务（住用、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合，以最优的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。智能建筑物能够帮助建筑物的主人，财产的管理者和拥有者等意识到，他们在诸如费用开支、生活舒适、商务活动和人身安全等方面得到最大利益的回报。 其中结构和系统方面的优化是指将4C技术（即Computer计算机技术、Control自动控制技术、Communication通信技术、CRT图形显示技术）和集成技术（Integration）综合应用于建筑物之中，在建筑物内建立一个计算机综合网络，使建筑物智能化。 2建设智能建筑的目标 智能建筑要满足两个基本要求。 （1） 对使用者来说，智能建筑应能提供安全、舒适、快捷的优质服务，有一个有利于提高工作效率、激发人的创造性的环境。 （2） 对管理者来说，智能建筑应当建立一套先进科学的综合管理机制，不仅要求硬件设施先进，软件方面和管理人员（使用人员）素质也要相应配套，以达到节省能耗和降低人工成本的效果。 3智能建筑的系统构成 智能建筑是楼宇自动化系统（BAS：Building Management Automation System）、通信自动化系统（CAS：Communication Automation System）和办公自动化系统（OAS:Office Automation System）三者通过结构化综合布线系统（SCS：Structured Cabling System）和计算机网络技术的有机集成，其中建筑环境是智能建筑的支持平台。 3.1楼宇自动化系统 BAS的功能是调节、控制建筑内的各种设施，包括变配电、照明、通风、空调、电梯、给排水、消防、安保、能源管理等，检测、显示其运行参数，监视、控制其运行状态，根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备，使其始终运行于最佳状态；自动监测并处理诸如停电、火灾、地震等意外事件；自动实现对电力、供热、供水等能源的使用、调节与管理，从而保障工作或居住环境既安全可靠，又节约能源，而且舒适宜人。 BAS按建筑设备和设施的功能划分为十个子系统。 （1） 变配电控制子系统（包括高压配电、变电、低压配电、应急发电等），主要功能有监视变电设备各高低压主开关动作状况及故障报警；自动检测供配电设备运行状态及参数；监理各机房供电状态；控制各机房设备供电；自动控制停电复电；控制应急电源供电顺序等。 （2） 照明控制子系统（包括工作照明、事故照明、舞台艺术照明、障碍灯等特殊照明），主要功能有控制各楼层门厅及楼梯照明定时开关；控制室外泛光灯定时开关；控制停车场照明定时开关；控制舞台艺术灯光开关及调光设备；显示航空障碍灯点灯状态及故障警报；控制事故应急照明；监测照明设备的运行状态等。 （3） 通风空调控制子系统（包括空调及冷热源、通风环境监测与控制等），主要功能有监测空调机组状态；测量空调机组运行参数；控制空调机组的最佳开/停时间；控制空调机组预定程序；监测新风机组状态；控制新风机组的最佳开/停时间；控制新风机组预定程序；监测和控制排风机组；控制能源系统工作的最佳状态等。 （4） 交通运输控制子系统（包括客用电梯、货用电梯、电动扶梯等），主要功能有监测电梯运行状态；处理停电及紧急情况；语音报名服务系统等。 （5） 给排水设备控制子系统，主要功能有监测给排水设备的状态；测量用水量及排水量；检测污物、污水池水位及异常警报；检测水箱水位；过滤公共饮水、控制杀菌设备、监测给水水质；控制给排水设备的启停；监测和控制卫生、污水处理设备运转及水质等。 （6） 停车库自动化子系统（Parking Automation System简称PA），主要功能有出入口票据验读及电动栏杆开闭；自动计价收银；泊位调度控制；车牌识别；车库送排风设备控制等。 （7） 消防自动化子系统（Fire Automation System简称FA），主要功能有火灾监测及报警；各种消防设备的状态检测与故障警报；自动喷淋、泡沫灭火、卤代烷灭火设备的控制；火灾时供配电及空调系统的联动；火灾时紧急电梯控制；火灾时的防排烟控制；火灾时的避难引导控制；火灾时的紧急广播的操作控制；消防系统有关管道水压测量等。 （8） 安保自动化子系统（Safety Automation System简称SA），包括门禁系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统和防火报警系统。门禁系统主要功能有刷卡开门；手动按钮开门；钥匙开门；上位机指令开关门；门的状态及被控信息记录到上位机中；上位机负责卡片的管理等。闭路电视监控系统主要功能有电动变焦镜头的控制；云台的控制；切换设备的控制等。防盗报警系统主要功能有探测器系统在入侵发生时报警；设置与探测同步的照明系统；巡更值班系统；栅栏和振动传感器组成的周界报警防护系统；砖墙上加栅栏结构，配置振动、冲击传感器组成的周界报警防护系统；以主动红外入侵探测器、阻挡式微波探测器或地音探测装置组成的周界报警防护系统；用隔音墙、防盗门、窗及振动冲击传感器组成的周界报警防护系统等。防灾报警系统主要功能有煤气及有害气体泄漏的检测，漏电的检测；漏水的检测；避难时的自动引导系统控制等。 （9） 公共广播与背景音乐系统，主要功能有背景音乐；用软件程序控制播音；可根据需求，分区或分层播放不同的音响内容；有广播、背景音乐及扬声器线路检测功能；紧急广播和背景音乐采用同一套系统设备和线路，当发生紧急事故（如火灾时），可根据程序指令自动切换到紧急广播工作状态；火灾报警时，可进行报警层与相邻上下两层的报警广播；提供任何事件的报警联动广播；手动切换的实时广播等。 （10） 多媒体音像系统，包括扩声系统、会议声频系统、同声传译系统、立体声电影放声系统、视频信息点播系统（Video On Demand简称VOD）等。扩声系统主要功能是把自然声源（如唱歌、演奏、演讲等）的声音信号加以增强，提高听众的声压级，使远离声源的听众也能清晰的听到声源发出的声音。会议声频系统由主席机（含话筒和控制器），控制主机和若干部代表机（含话筒和登记申请发言按键）组成，大型国际会议系统由数字会议网（DCN）构成。同声传译系统是将一种语言同时翻译成两种或两种以上语言的声频系统。立体声电影放声系统采用放映室内的杜比器声道还音系统，利用标准机柜将电影录音，经功放分若干路引至观众厅四周的扬声器组，以达到最佳的立体声效果。VOD系统有随时自主点播精彩影视、各种账单查询、宾馆酒店信息查询、查看交通信息、气象预报、股市行情、商业信息、完成电视购物、卡拉OK音乐点播、Email、Internet浏览、收看闭路电视等功能。系统自动完成点播记费并可与宾馆酒店计算机管理系统联接。 3.2通信自动化系统 CAS是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础上，同时与外部通信网（如电话网、数据网、计算机网、卫星以及广电网）相连，与世界各地互地互通信息的系统。CAS主要由程控数字用户交换机网（Private Automation Branch exchange简称PABX）和有线电视网（CATV）两大网构成。CAS按功能划分为八个子系统： （1） 固定电话通信系统，设PABX或采用公网的集中小交换机。 （2） 声讯服务通信系统（语音信箱和语音应答系统），具有存储外来语音，使电话用户通过信箱密码提取语音留言；可自动向具有那个语音信箱的客户提供呼叫（当语音信箱系统和无线寻呼系统连接后），通知其提取语音留言；通过电话查询有关信息并及时应答服务功能。 （3） 无线通信系统，具备选择呼叫和群呼功能。 （4） 卫星通信系统，楼顶安装卫星收发天线和VAST通信系统，与外部构成语音和数据通道，实现远距离通信的目的。 （5） 多媒体通信系统（包括Internet和Intranet）,Internet可以通过电话网、分组数据网（X25）、帧中继网（FR）接入，采用TCP/IP协议。Internet是一个企业或集团的内部计算机网络。 （6） 视讯服务系统，（包括可视图文系统、电子信箱系统、电视会议系统）它可以接收动态图文信息；具有存储及提取文本、传真、电传等邮件的功能；通过具有视频压缩技术的设备向系统的使用者提供显示近处或远处可观察的图像并进行同步通话的功能。 （7） 有线电视系统，可接收加密的卫星电视节目以及加密的数据信息。 （8） 计算机通信网络系统，由网络结构、网络硬件、网络协议和网络操作系统、网络安全等部分组成。 3.3办公自动化系统 OAS分为办公设备自动化系统和物业管理系统。办公设备自动化系统要具有数据处理、文字处理、邮件处理、文档资料处理、编辑排版、电子报表和辅助决策等功能。对具有通信功能的多机事务处理型办公系统，应能担负起电视会议、联机检索和图形，图像，声音等处理任务。物业管理系统不但包括原传统物业管理的内容，即日常管理、清洁绿化、安全保卫、设备运行和维护，也增加了新的管理内容，如固定资产管理（设备运转状态记录及维护、检修的预告，定期通知设备维护及开列设备保养工作单，设备的档案管理等）、租赁业务管理、租房事务管理，同时赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护新的管理内容和方式（如水、电、煤气远程抄表等）。 3.4结构化综合布线系统 SCS又称综合布线系统（Premises Distribution System简称PDS），它是建筑物或建筑群内部之间的传输网络。它把建筑物内部的语音交换、智能数据处理设备及其广义的数据通信设施相互连接起来，并采用必要的设备同建筑物外部数据网络或电话局线路相连接。其系统包括所有建筑物与建筑群内部用以交连以上设备的电缆和相关的布线器件。 3.5计算机网络 智能建筑采用的计算机网络技术主要有以太网、FDDI网（Fiber Distributed Data Interface）、异步传输模式（ATM）、综合业务数字网（ISDN）等等。 4智能建筑系统造价组成 智能建筑各系统的工程造价（文章中不探讨一般建筑工程费用）主要由设备购置费、安装工程费和软件编程及调试费组成。 4.1设备购置费 设备购置费由设备原价、设备运杂费和备品备件购置费构成。 设备购置费=设备原价+设备运杂费+备品备件购置费 （1） 设备原价按国产设备和引进设备分别计算。 国产设备原价是指设备制造厂的出厂价或订货合同价。 引进设备原价是指引进设备抵达买方边境港口或边境车站并完税为止形成的价格。 引进设备原价=货价+国外运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+应纳关税费+应纳消费税额+应纳增值税额+海关监管手续费 1、 货价一般指装运港船上交货并平舱价（FOB Trimmed），即含理舱费和平舱费的船上交货价。理舱费是指为了使货船上的货物按照舱图位置放置妥善和装载合理，并在货物装入船底后进行垫置和整理等费用；平舱费是指为保持航行时船体平稳和不损害船身结构，对装入船仓的货物进行整理作填平补齐所需的费用。设备货价为分原币和人民币货价，原币货价一律折算为美元表示，人民币货价按原币货价乘以外汇市场美元兑换人民币中间价确定。 2、 国外运费指从装运港（站）到达我国抵达港（站）的运费。 国外运费（海、陆、空）=原币货价（FOB）×运费率 国外运费（海、陆、空）=运量×单位运价 其中，运费率或单位运价参照有关部门或进出口公司的规定执行。 3、 运输保险费指办理进口货物运输保险所支付给保险公司的费用。 运输保险费=（原价货价（FOB）+国外运费）/（1-保险费率）×保险费率 其中，保险费率按保险公司规定的不同货物品种和险别的保险费率计算。 4、 银行财务费一般是指中国银行结汇手续费。 银行财务费=人民币货价（FOR）×银行财务费率 银行财务费率一般为0.4%-0.5%。 5、 外贸手续费指外贸公司手续费，以货物到岸价格（GIF）为计算基础。 外贸手续费=货物到岸价格（GIF）×外贸手续费率货物到岸价格（CIF）=（原币货价（FOR）+国外运费+运输保险费）×汇率 外贸手续费率一般取1.5% 6、 关税是由海关对进出国境和关境的货物、物品征收的一种税。进口货物一般以其到岸价格（CIF）为关税完税价格。 应纳关税额=货物到岸价格（CIF）×适用税率 其中，适用税率按关税有关规定计算。 7、 消费税是只对部分进口设备（摩托车和小汽车）征收的一种税。 应纳消费税额=（货物到岸价格（CIF）×应纳关税额）×（1-适合税率）×适用税率 其中，适用税率按消费税有关规定计算。 8、 进口环节的增值税是对报关进口的货物征收的一种税。 应纳增值税额=组成计税价格×增值税税率 组成计税价格=货物到岸价格（CIF）+应纳关税额+应纳消费税额 进口设备增值税税率一般为17%。 9、 海关监管手续费是指海关对进口减税、免税、保税货物实施监督、管理、提供服务的手续费。对于全额征收关税的货物不计取本项费用。 海关监管手续费=货物到岸价格（CIF）×监管手续费率 海关监管手续费一般为3‰。 其中，保税、免税货物按海关审定的到岸价格的3%计征，减税货物按实际部分到岸价格的3‰计征。 （2） 设备运杂费是指从设备制造厂交货地点至安装工地仓库或施工现场堆放点所发生的运费、途中包装费、装卸费、采购与仓库保管费、供销部门手续费等。 设备运杂费=设备原价×设备运杂费率 其中，设备运杂费率按各部门及各省市有关规定计取。 （3） 备品备件购置费 备品备件购置费是指在初期系统运行期间为保证设备的正常运转必需购置的备品备件费用。不包括应随设备本体带来的易损备品备件及专用材料。 备品备件购置费=（设备原价+设备运杂费）×备品备件购置费率 其中，设备原价中不包括引进设备的价值，费率按各部门有关规定计取。 4.2安装工程费 智能建筑各系统的安装工程费主要由工资、材料费、安装机械使用费、管理费、开办费、利润等组成。 工资主要包括基本工资、加班费、津贴以及招聘、解雇费用等；材料费包括材料原价、运杂费、运输损耗及采购保管费、有关税金等；安装机械使用费包括自有机械使用费和租赁机械使用费；管理费包括工程现场管理费和公司管理费；开办费包括安装施工用水电费、脚手架费用、临时设施费等。 4.3软件编程及调试费 智能建筑各系统控制软件的费用包括系统编程及调试费用。 5智能建筑系统造价的确定 由于智能化系统在国内隶属于建设、公安、邮电、广电、消防、电业等行业管理，大部分系统造价要由各行业计价定额来确定；又由于智能化系统技术涉及自动控制、通信、计算机网络、广播电视、卫星通信等高新技术领域，各有关造价管理部门在智能建筑造价确定上还未能全方位介入。它的部分系统造价确定已经市场化，即由市场自由竞争决定系统工程造价。 设备原价和软件编程及调试费的确定多由几家设备或软件厂家集中报价，业主择优选购；或业主货比三家，比较询价后购买。 安装费用的确定分两种情况，对于由设备厂家自行安装的设备，安装费用由设备厂家报价；对于另行组织安装施工的，则需要独计价。 对于隶属不同行业管理的子系统，安装费用的计算需依据不同行业的计价定额。BAS中变配电控制子系统、照明控制子系统、通风空调控制子系统、交通运输控制子系统、给排水设备控制子系统、消防自动化子系统等的造价确定基本上要以建设部颁《全国统一安装工程预算定额》为基础，其中消防自动化子系统的内容是在2000年的新安装定额中规范的。其余几个系统的安装费用基本上由设备厂家报价。CAS中有线电视系统安装费用由广电系统的有关部门规范管理，其余系统安装费用由电信系统的有关部门规范管理。对于OAS、SCS及计算机网络的设计施工管理比较复杂，信息产业部和建设部都各有发文管理，需针对不同工程区别对待。因此其安装费用的确定也要有所区分。 6、智能建筑造价管理的趋势 随着我国加入WTO步伐的加快以及社会的进步、科技的发展和人类需求的增长，智能建筑的系统会不断完善，对于智能建筑系统造价的管理工作也要不断适应市场的发展，最终实现通过市场竞争形成工程价格。 鉴于目前建设市场公平竞争的环境尚未形成，加上各种不正之风特别是腐败现象的存在，智能建筑工程造价管理的改革还不具备完全开放、由市场形成价格的条件，只能是调放结合、循序渐进。 智能建筑论文:探析智能建筑系统构成 论文关键词：智能建筑 条件 目标 系统构成 论文摘要：智能住宅不仅仅可为人们提供舒适,便利的环境,还具有可持续发展的节能功效。智能住宅应该满足人类与自然和谐共存的需要,是满足未来发展需要的建筑。 智能建筑是传统建筑工程和新兴信息技术相结合的产物。智能建筑是指运用系统工程的观点：将建筑物的结构（建筑环境结构）、系统（智能化系统）、服务（住用、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合，以最优的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。智能建筑物能够帮助建筑物的主人，财产的管理者和拥有者等意识到，他们在诸如费用开支、生活舒适、商务活动和人身安全等方面得到最大利益的回报。 一、智能住宅的含义 所谓智能住宅,是指将家庭中各种与信息的通讯设备，如计算机、电话、家用电器和家庭保安等装置通过家庭总线技术连接到一个中心进行集中或异地的监视、控制和家庭事务性管理，同时能与住宅外部世界联系，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调,从而给住户提供一个安全、高效、舒适、方便适应当今高科技发展要求的人性化住宅。 构成智能住宅的基本条件有如下三点: 1、具有相当于住宅神经的家庭网络； 2、能够通过这种网络提供各种服务； 3、能与社会等外部世界相连接。 一般认为智能住宅应具备的四种功能 1、安全防卫自动化系统； 2、身体保健自动化系统； 3、食物烹调自动化系统； 4、文化、娱乐、信息自动化系统。 二、建设智能建筑的目标 智能建筑要满足两个基本要求。 1、对使用者来说，智能建筑应能提供安全、舒适、快捷的优质服务，有一个有利于提高工作效率、激发人的创造性的环境。 2、对管理者来说，智能建筑应当建立一套先进科学的综合管理机制，不仅要求硬件设施先进，软件方面和管理人员（使用人员）素质也要相应配套，以达到节省能耗和降低人工成本的效果。 三、智能建筑的系统构成 1、楼宇自动化系统 BAS的功能是调节、控制建筑内的各种设施，包括变配电、照明、通风、空调、电梯、给排水、消防、安保、能源管理等，检测、显示其运行参数，监视、控制其运行状态，根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备，使其始终运行于最佳状态；自动监测并处理诸如停电、火灾、地震等意外事件；自动实现对电力、供热、供水等能源的使用、调节与管理，从而保障工作或居住环境既安全可靠，又节约能源，而且舒适宜人。 BAS按建筑设备和设施的功能主要划分为几个子系统。 （1）变配电控制子系统（包括高压配电、变电、低压配电、应急发电等），主要功能有监视变电设备各高低压主开关动作状况及故障报警；自动检测供配电设备运行状态及参数；监理各机房供电状态；控制各机房设备供电；自动控制停电复电；控制应急电源供电顺序等。 （2）照明控制子系统（包括工作照明、事故照明、舞台艺术照明、障碍灯等特殊照明），主要功能有控制各楼层门厅及楼梯照明定时开关；控制室外泛光灯定时开关；控制停车场照明定时开关；控制舞台艺术灯光开关及调光设备；显示航空障碍灯点灯状态及故障警报；控制事故应急照明；监测照明设备的运行状态等。 （3）通风空调控制子系统（包括空调及冷热源、通风环境监测与控制等），主要功能有监测空调机组状态；测量空调机组运行参数；控制空调机组的最佳开/停时间；控制空调机组预定程序；监测新风机组状态；控制新风机组的最佳开/停时间；控制新风机组预定程序；监测和控制排风机组；控制能源系统工作的最佳状态等。 （4）交通运输控制子系统（包括客用电梯、货用电梯、电动扶梯等），主要功能有监测电梯运行状态；处理停电及紧急情况；语音报名服务系统等。 （5）给排水设备控制子系统，主要功能有监测给排水设备的状态；测量用水量及排水量；检测污物、污水池水位及异常警报；检测水箱水位；过滤公共饮水、控制杀菌设备、监测给水水质；控制给排水设备的启停；监测和控制卫生、污水处理设备运转及水质等。 （6）停车库自动化子系统，主要功能有出入口票据验读及电动栏杆开闭；自动计价收银；泊位调度控制；车牌识别；车库送排风设备控制等。 （7）消防自动化子系统，主要功能有火灾监测及报警；各种消防设备的状态检测与故障警报；自动喷淋、泡沫灭火、卤代烷灭火设备的控制；火灾时供配电及空调系统的联动；火灾时紧急电梯控制；火灾时的防排烟控制；火灾时的避难引导控制；火灾时的紧急广播的操作控制；消防系统有关管道水压测量等。 （8）安保自动化子系统，包括门禁系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统和防火报警系统等等。 2、通信自动化系统 CAS是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础上，同时与外部通信网（如电话网、数据网、计算机网、卫星以及广电网）相连，与世界各地互地互通信息的系统。CAS按功能划分为几个子系统： （1）固定电话通信系统，设PABX或采用公网的集中小交换机。 （2）声讯服务通信系统（语音信箱和语音应答系统），具有存储外来语音，使电话用户通过信箱密码提取语音留言；可自动向具有那个语音信箱的客户提供呼叫（当语音信箱系统和无线寻呼系统连接后），通知其提取语音留言；通过电话查询有关信息并及时应答服务功能。 （3）无线通信系统，具备选择呼叫和群呼功能。 （4）卫星通信系统，楼顶安装卫星收发天线和VAST通信系统，与外部构成语音和数据通道，实现远距离通信的目的。 （5）多媒体通信系统（包括Internet和Intranet），Internet可以通过电话网、分组数据网（X25）、帧中继网（FR）接入，采用TCP/IP协议。Internet是一个企业或集团的内部计算机网络。 （6）计算机通信网络系统，由网络结构、网络硬件、网络协议和网络操作系统、网络安全等部分组成。 3、办公自动化系统 OAS分为办公设备自动化系统和物业管理系统。办公设备自动化系统要具有数据处理、文字处理、邮件处理、文档资料处理、编辑排版、电子报表和辅助决策等功能。对具有通信功能的多机事务处理型办公系统，应能担负起电视会议、联机检索和图形，图像，声音等处理任务。物业管理系统不但包括原传统物业管理的内容，即日常管理、清洁绿化、安全保卫、设备运行和维护，也增加了新的管理内容，如固定资产管理（设备运转状态记录及维护、检修的预告，定期通知设备维护及开列设备保养工作单，设备的档案管理等）、租赁业务管理、租房事务管理，同时赋予日常管理、安全保卫、设备运行和维护新的管理内容和方式（如水、电、煤气远程抄表等）。 4、结构化综合布线系统 SCS又称综合布线系统（Premises Distribution System简称PDS），它是建筑物或建筑群内部之间的传输网络。它把建筑物内部的语音交换、智能数据处理设备及其广义的数据通信设施相互连接起来，并采用必要的设备同建筑物外部数据网络或电话局线路相连接。其系统包括所有建筑物与建筑群内部用以交连以上设备的电缆和相关的布线器件。 现在国内智能化建筑选用的设备大部分都从国外进口。但近几年来我国计算机系统技术水平与产品质量提高的也非常快，完全可以满足一些中小型智能化建筑的使用要求，相信在不久的将来,智能建筑一定能发展兴盛起来。 智能建筑论文:智能建筑暖通空调系统优化方法研究 摘要： 目的:研究实现智能建筑暖通空调系统节能的有效途径和优化方法。方法:分析比较建筑物内部主要耗能单元的节能措施。结果实现了对BA控制系统(主要是暖通空调系统)的传感器、执行器、控制器、网络等若干环节分级优化，从系统的各种可能结构和参数中找到最佳匹配，使整体效能最佳，从而提高系统的效率。结论:确立智能建筑暖通空调系统能量管理与控制系统优化的基本出发点、优化原则及技术措施对于智能建筑节能实现具有重要的现实意义，BAS系统是实现智能建筑节能的有效途径之一。 关键词： 智能建筑 暖通空调系统 节能分析 系统优化 BAS系统 1 概述 智能建筑节能是世界性的大潮流和大趋势，同时也是中国改革和发展的迫切要求，是21世纪中国建筑事业发展的一个重点和热点。节能和环保是实现可持续发展的关键。从可持续发展理论出发，建筑节能的关键又在于提高能量效率，因此无论制订建筑节能标准还是从事具体工程项目的设计，都应把提高能量效率作为建筑节能的着眼点。智能建筑也不例外，业主建设智能化大楼直接动因就是在高度现代化、高度舒适的同时能实现能源消耗大幅度降低，以达到节省大楼营运成本的目的。 2 智能建筑暖通空调系统能量管理与控制系统的优化 智能建筑楼宇自控系统将建筑内所有设备集成一个系统，实现信息共享，进行综合管理，其作用和效益是巨大的，要实现这些作用和效益，就必须实施优化，建筑智能化工程的最优化设计与常规设计相比，有以下特点:1)可以从系统的各种可能结构和参数中找到最佳匹配，使整体效能最佳，从而提高系统的效率，降低投资和运行费用;2)可以对系统及其过程进行定量化的状态模拟，减少控制环节，提高可靠性与稳定性，发生故障概率降到最低可能限度，系统响应输出最优化;为通过优化控制方案达到节能目的的是一种“主动节能”，它有别于墙体结构、门窗的形式和设置的改造的“被动节能”。智能建筑暖通空调系统能量管理与控制系统优化措施见表1 3 智能建筑BA系统优化方法(主要针对暖通空调系统) 3.1 控制策略的优化 空气处理机的DDC通常采用P工D控制，选择合适的P工D参数对空调系统的稳定运行是非常关键的。P工D系数高，空调对室内温度波动的反应特性曲线陡，达到设定温度的过渡过程较短;相反P工D系数低，达到设定温度的过渡过程较长。但并不是P工D系数越高越好，否则易引起DDC控制系统失稳，表现为室内温度的振荡和水侧的电动调节阀周期性的来回运动无法在固定开度上运行。P工D能解决大部分场合的空调控制，但对于影剧院等大热惯性空调场合，靠高的P工D系数来提高空调机组对负荷变化的响应速度是不足以解决问题的。这时可以采用双级控制，即分别在空调的送风道和室内安装温度传感器，室内的温度设定由主DDC控制器完成，水阀的驱动由副DDC根据风道温度传感器和主DDC的指令完成，由于风道温度变化速度快于房间温度的变化，这一控制方式加速了系统对温度波动的响应。在实际的工程设计中，BA系统对空调的节能控制有多种手段可以采用，例如室内外焙值比较法、二氧化碳等污染物浓度检测法确定新风量，基于日程表的定时操作等等。工程设计中可以视需要灵活运用，以达到最优的效果。例如，办公、商场等场合，夏秋季在清晨时通过程序启动空气处理机域新风机)，利用室外凉爽空气对室内全面换气预冷，既节约新风能耗又提高了室内空气品质。 3.2 控制权的优化 通常BA遵从的是中央控制站集中管理的原则。有时也有其不便的一面。在某些场合(如会议室)将空调、通风系统的参数的设定功能放置在现场可能更符合使用者的需要。DDC本身并不提供这样的功能，需要专门部件来实现。这类功能接近VRV控制面板的设定器给房间的使用者带来极大的便利和舒适性，必要时应积极采用。 3.3 直接数字控制器(DDC)的优化 主流BA系统供货商都能提供大中小不同处理能力的DDC，冷冻机房、热力站监控点是密集场合应优先采用大型控制器，以减少故障率和控制器间的通讯。对空气处理机、新风机、通风机一般采用中型或小型的控制器即可。近年来，可编程逻辑控制器件(P LC)进步很快，其应用不再局限于工业场合，在空调通风的现场设备控制工程中不应将其排斥在外。 3.4 控制网络优化 在满足扩展性和灵活性的前提下，控制网络的拓扑结构应 尽可能简化、清晰，无论基于RS485总线或基于LonTalk总线的控制网络都是如此。分支、分级多的网络管理复杂、可靠性低。LonTalk总线在理论上可以组成任意拓扑结构的网络，这种布线设计的随意性如果运用不当，在工程实践中仍然是有技术风险的，并可能增加系统的投资。小型工程尽可能运用基于Rs485总线的控制网络，采用“手拉手”的布线方式，大型工程可以考虑楼层网络分级。 3.5 BAS监控中心 BAS监控中心负责监控整个空调、通风、动力系统，一般与消防控制、安保监控等合用一室。由于该机房通常远离冷冻机房、锅炉房，在这里远程操作这些关键设备是不合适的。推荐的做法是在冷冻机房和锅炉房现场控制室另设置一台监控分站，由该分站负责冷冻机、锅炉监控功能，并且该分站功能受权局限为冷热源设备。 4 结论 对智能建筑的分析和评价应坚持节能的原则。确立智能建筑暖通空调系统能量管理与控制系统优化的基本出发点、优化原则及技术措施对于智能建筑节能实现具有重要的现实意义.BAS系统是实现智能建筑节能的有效途径之一。智能建筑BAS控制方案的优化是整个智能建筑节能优化方案实施的具体体现，它包含了建筑物内部主要耗能单元的节能优化。通过对BA控制系统(主要是暖通空调系统)的传感器、执行器、控制器、网络等若干环节的探讨，力图使BA系统更好地服务于受控的空调通风系统，最大限度地节约建筑物能源。 智能建筑论文:关于智能建筑中空调自控系统的几点浅谈 摘要： 本文简要地介绍了智能建筑中的空调自控系统，介绍了近年来发展起来的VAV-TRAV空调系统的做法。 关键词： 智能建筑 变风量空调系统 末端调节 一、引 言 空调自控系统是智能建筑集成系统的重要组成部分，空调自控设备是智能建筑物中重要的自控设备，而空调设备本身是建筑的耗能耗电大户，而且由于智能建筑中大量电子设备的应用使得智能建筑的空调负荷远远大于传统建筑物，变风量空调系统用改变送风量的方法，维持室温恒定，以适应不同的室内负荷，VAV系统（变风量空调）有突出的优点：节能潜力大，控制灵活，可避免冷冻水、冷凝水上顶棚的麻烦等；近几年特别是计算机工业的发展，使变风量空调设备具有智能能力，因此，应用范围不断扩展，在国内外特别是美国、日本、香港等地的实际工程中得到了普遍广泛的应用。 二、空调自控功能介绍 智能建筑空调自控主要包括建筑物内的空调机组控制、新风机组控制、变风量末端（VAV）控制等。它们在楼宇自动化系统的监控和管理下，使建筑物内的温、湿度达到预期的目标，同时以最低的能源和电力消耗来维持系统和设备的正常工作，以求取得最低的运行成本和最高的经济效益： 2.1空调机组控制空调机组系统包括新/回风阀门驱动器、风管式温/湿度传感器、过滤网压差报警开关、防冻报警开关、恒速风机、电动调节阀、配电装置和空调机组控制等硬件，该系统包括新风、回风和送风三部分： （1） 机组启/停：机组可控制定时启/停，也可强制启/停；（2）风机控制：风机随机组启/停而自动启/停，也可强制启/停或机旁手动启/停，运行时间和启/停次数累计，有风机故障报警输出网络变量；（3）温度控制：夏季送冷风，冬季送热风，过渡季节送新风以节能，根据回风温度与设定值的偏差，控制电动水阀，调节冷/热水阀门的开度，使回风温度维持在设定的范围内，可进行冷/热水阀门的强制开度控制和机旁手动开度控制（0～100%）；（4）湿度控制：在冬季模式下才进行湿度的控制。当回风湿度下降到下限时，控制加湿阀开启，增加空气中的湿度含量；当回风湿度上升到上限时，停止加湿阀的工作。可进行加湿阀的强制启/停控制和机旁手动启/停控制；（5）新/回风阀门控制：在冬/夏季新风阀门开至最小开度，回风阀门开至最大开度；在过渡季调节新/回风阀门的开度来调节温度，亦可进行新/回风阀门的强制开度控制和机旁手动开度控制（0～100%）；（6） 联锁控制：防冻报警开关和风机、水阀、新/回风阀门联锁控制；（7）报警：过滤网堵塞报警、风机故障报警及防冻开关报警。 2.2 新风机组控制新风机组系统主要由新风阀门驱动器、风管式温/湿度传感器、过滤网压差报警开关、防冻报警开关、电动调节阀、恒速风机、配电装置和新风机组控制等硬件组成，该系统包括新风、送风两部分： （1） 机组启/停：机组可控制定时启/停；（2）风机控制：风机随机组启/停而自动启/停，也可强制启/停或机旁手动启/停，运行时间和启/停次数累计，有风机故障报警输出网络变量；（3）温度控制：夏季送冷风，冬季送热风，过渡季节送新风以节能，根据送风温度与设定值的偏差，控制电动水阀，调节冷/热水阀门的开度，使送风温度维持在设定的范围内，可进行冷/热水阀门的强制开度控制和机旁手动开度控制（0～100%）；（4）湿度控制：在冬季模式下才进行湿度的控制，当回风湿度下降到下限时，控制加湿阀开启，增加空气中的湿度含量；当回风湿度上升到上限时，停止加湿阀的工作，亦可进行加湿阀的强制启/停控制和机旁手动启/停控制；（5）新风阀门控制：在机组运行时，新风阀门全开，可进行新风阀门的强制开/关控制和机旁手动开/关控制；（6）联锁控制：防冻报警开关和风机、水阀、新风阀门联锁控制；（7） 报警：过滤网堵塞报警、风机故障报警和防冻开关报警。 2.3 变风量（VAV）末端控制功能（1） 风机控制：由手动开关控制风机的启/停，有风机状态的输出网络变量；（2） 温度控制：根据室内温度测量值，调节风阀的开度值勤，使室内温度保持恒定；（3） 湿度控制：根据室内湿度测量值，控制水阀的开/关，使室内湿度保持恒定。 三、VAV-TRAV空调系统 VAV空调系统的原理：变风量空调系统（VRV）用改变送风量的方法，维持室温恒定，以适应不同的室内负荷，关键需要实现变风量原理的末端送风装置，特别地有关末端装置以及整个VAV系统的自动控制设备，在最近二十年左右的时间里，不仅VAV末端装置，而且相应的控制系统，甚至变风量空调系统的型式都发生了很大变化，有关的新产品和新技术不断涌现，由于 VAV技术的快速发展，特别是有关的DDC和网络技术的发展，美国学者提出了TRAV的新概念，TRAV（Terminal Regulated Air Volume，末端调节的变风量系统）和VAV一样，也是一种变风量系统，通过调节风量来创造舒适环境，但TRAV不采用VAV中的静压调节，而由末端装置直接控制送风机，TRAV基于末端装置实时的风量需求，采用先进的控制软件，实施对送风机的控制，在传统的VAV系统里，当负荷下降并导致流量减少时，末端风阀关小以节流，管道内静压保持不变；而在TRAV系统中，在相同的情况下，末端风阀保持打开，而管道静压降低，于是在相同的流量下，TRAV系统所要求的风机功率要低得多， TRAV是建筑在 "集成控制"、和"动态控制"等概念的基础上的：（1）所谓"动态控制"，是指有预测的、随时间而变化的控制，就房间的热状态来说，它不要求时时热平衡从而保持房间状态于某一"点"，而是充分考虑各种热因素的相互作用从而保持房间在某一个舒适范围；（2）所谓"集成控制"，是指：设定点的计算和控制决定被安排在控制级以上进行，控制器只是简单地用于保持当前的设定值，在高性能控制中不使用控制器的重新设定（controller resets）和串级控制器，这样做的目的，是可以集中、统一地考虑与HVAC系统有关的各种因素，避免传统方法中各分立模块独立运行可能导致的相互冲突，而且有可能最大限度地利用自由冷源（热源）和建筑物本身的蓄热放热作用，因此，集成控制将使系统更稳定，而且更舒适、更节能。 四、总结 智能建筑是信息技术与建筑技术结合的产物，概括地说，它是以建筑为平面，具有通信自动化、建筑设备自动化和办公自动化三者的智能化集成系统，它为人们提供舒适、安全、高效、方便的环境，空调自控系统是组成智能建筑很重要的一部分，特别是近年来控制技术的发展特别是微电子和计算机技术的发展，使空调仪表走向智能化，功能大量增加，为变风量空调技术的发展和实际应用提供了可靠的保证，从而为智能建筑提供高舒适低能耗的系统。

房地产经济学论文:房地产价格高涨的政治经济学解释 摘 要： 运用马克思政治经济学基本原理分析我国房价高涨的原因及治理对策。我国房价高涨虽然全国层面看泡沫不大，但京津沪等发达城市泡沫严重。房价高涨乃至形成泡沫的根源在于地租过高，直接原因是房地产业的行业利润过高吸引了社会资本的过度集中，资本虚拟化和银行的信贷支持则成为其加速器。房价高涨会产生严重的民生问题，泡沫破灭又会对实体经济带来灾难，因此降低地租和有比例实现国民经济各部门间均衡发展是解决问题的根本出路。 关键词：房地产价格高涨；形成机制；政治经济学视角；地租 一、相关文献综述与问题的引出 房地产价格高涨及其泡沫问题是目前社会各界关注的焦点，自2010年初至今我国房地产价格调控效果甚微。据天相投顾统计，2010年8月全国的商品房销售均价为4 430元/平米，到2011年8月则为5 196元/平米，涨幅达17.3%，北京、上海等发达城市的房价则上涨更快，有关我国房地产是否存在泡沫的争论也充斥着学术界、政府和媒体的视眼。根据资本定价理论，房地产的当前价格等于其未来收益的贴现值。但由于未来收益的不确定性，房地产的当前价格很难反映其市场价值，也就较难对泡沫作出识别和预警。难怪很多西方学者也承认：由于很难判断资产价格是由其基本面引起的还是由投机因素引起的，因而泡沫只有当它破灭后才能发现。国内相关文献主要用西方经济学原理来寻求我国房价高涨的原因。易宪容认为金融制度不完全性、效应的滞后性及利益的渗透性，金融交易制度安排的缺陷为我国房价波动的制度性根源，并认为信贷扩张过度是房价过快增长的主要原因 [1]。昌忠泽则指出信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，其中隐藏着巨大的双重风险：一方面导致财政风险加剧，土地财政难以为继；另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。并认为房地产业从长期来看不应该作为我国的支柱产业，加大公共财政体制改革，严格土地管理制度，改变地方政府对土地财政的依赖关系是抑制房价泡沫的可能途径[2]。周彬、杜两省认为土地财政必然推动房价持续上涨，从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满，房价越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推动房价上升的内在激励，给定土地财政现状，在地方政府互相竞争情况下，中央政府通过商业银行来控制房价过快上涨存在极大的困难[3]。 上述文献的不足之处是只从某一个角度来解释我国房价泡沫形成的原因，不能将影响房价高涨的因素纳入一个统一的分析框架。马克思主义政治经济学将商品价值的研究作为其核心任务之一，尤其是对价值和价格的概念在理论上作了严格区分，加上其平均利润理论、地租理论及虚拟资本理论，构成了研究房地产泡沫的最有说服力的理论框架。因此，从马克思政治经济学角度来把握我国房地产泡沫的度量、判断房地产价格高涨的根源，对我们认识现实情况、把握政策方向、掌握投资力度，以及引导和促进我国房地产市场的健康发展都具有重要的现实意义。 二、马克思关于“泡沫”的定义与解释 1.关于泡沫的定义。关于“泡沫”，马克思政治经济学中没有明确定义，最为经典的关于泡沫的定义要数《新帕尔格雷夫经济学大词典》：“泡沫状态”就是一种或一系列资产在一个连续过程中徒然涨价，开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价而来的常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。马克思认为“商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的”，“商品的价格是其价值的表现形式，价格围绕着价值上下波动”，“在垄断市场中，商品的价格形式表现为垄断价格，而垄断价格也不会脱离商品价值，也围绕着价值上下波动”[4]47102，871。据此，可以将泡沫定义为商品价格对其价值的严重背离，泡沫的大小与其背离的程度成正比。 2.房地产价格的构成。房地产价值由房产和地产两部分构成。房产是人类劳动的结果，地产则分为两种情况：一是未经开垦的生地，没有经过人类的劳动，没有价值；二是经过人类开垦的熟地，具有价值。依据商品价值公式c+v+m，预付资本C可以分为两部分：一是购买生产资料而支付的货币额c，属于不变资本；二是购买劳动力而支付的货币额v，属于可变资本。在房地产价格的构成中，不变资本主要由建筑材料和设备折旧构成，钢筋、水泥和装修材料等建材一次性转移到房价中，而用于盖房子的设备和其他固定资产投资以折旧的形式多次转移到房价中，不变资本不产生价值。马克思认为只有可变资本v才能创造剩余价值，按照产业分类，建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，由此可以判断房地产价值由建筑工人创造，这里的建筑工人应是广义的，房地产的设计、建造、管理、营销等诸多劳动是否应归于可变资本范畴需要区别看待。对生产劳动的定义主要从增值资本角度和增加使用价值角度来看，前者是资本交换劳动，后者是生产物资产品或具有物资载体的非物质产品的劳动。从马克思“总体工人”的概念来看，“随着劳动过程本身的协作性质的发展，生产劳动和它的承担者即生产工人的概念也就必须扩大，为了从事生产劳动，现在不一定要亲自动手，只要成为总体工人的一个器官，完成它所属的某一种职能就够了。”按照此定义，建筑设计工人的劳动是生产工人劳动的向前延伸，尤其是建筑设计师的劳动属于创造性脑力劳动且能创造出更大的剩余价值，应被纳入到创造性物质产品的总劳动过程中，为资本增值服务，应算作生产性劳动。同样，房地产的管理人员也应属于生产性劳动，而营销人员的劳动属于流通环节了，不属于生产性劳动[5]。 房价中的m部分为剩余价值，m/v则为剩余价值率，如果用m/（c+v）则变成了利润率，马克思认为由剩余价值率向利润率的转变掩盖了资本家剥削工人的本质。利润为预付资本的增值额，在货币形式上表现为生产资料价格、生产性劳动工资和利润。利润作为资金使用的回报，房地产企业也需要利润以维持资金流通和生产继续，其利润的计算应是平均利润，但不是房地产业的平均利润，而是社会平均利润。房地产企业的定价是在平均利润的基础上加上一个行业超额利润，以此造成房价的虚高，再加之房地产业具有消费和投资的双重属性，从而更加剧了泡沫的产生。 3.我国房地产价格泡沫的度量。衡量房价是否有泡沫的思路之一是房价与人均可支配收入之比，一般认为房价收入比为H/In=1左右为房价的合理区间，11.5则为恶性泡沫。 注：ΔH为房价的增长率，H/In为房价与人均可支配收入之比，其中2011年的数据为前三季度数据。原始数据来源为天相投顾有限公司开发的金融数据库 我国2007～2011年房价增长率和泡沫的度量如表1。全国的房价增长率2007～2011年分别同比增长16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危机和2010年我国房地产调控增幅有所放缓外，其余年均增长率均超过10%。全国的房价收入比则变化不大且在1上下波动，说明在一定程度上全国的房价是比较合理的，不存在泡沫。我国4个直辖市的房价则差异性很大，京、津、沪三市均存在严重的房价泡沫，尤以上海、北京最为严重，且房价波动剧烈。房企与政府间存在多重博弈，在紧缩政策下，房企采取不降价的行动，而在宽松政策下，房企则加快房价的上涨。重庆的房价也在快速上涨，但还在合理的范围内，基本不存在泡沫。事实上在类似于重庆的二线城市，房企在近几年加快了涨价步伐和开发力度，尤其是在政府对一线城市加大宏观调控的背景下。 三、房地产泡沫产生的根本原因： 绝对地租与级差地租 房地产业是地产业和房产业的总称，它作为一个统一的组合产业在国际上已成为惯例，其作为一个独立的产业是始于资本主义社会。但人类对土地的使用自有人类就开始了，且人类文明的长足进步与土地密切相关，正如威廉·配第说：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。进入商品经济社会后，商品经济和生产力的空前发展使得国民经济的部门日益多样化和复杂化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地产业不但成为与其他一切部门、行业并立的一个独立行业，而且成为国民经济的基础性行业，它甚至成为经济兴衰的关键，牵动着整个经济的消长变化。房地产业除了正常的经营业务外，还出现了投机经营，这既危害了社会生产的正常发展，又加速了资本和生产的集中，刺激了更大规模的扩大再生产。 土地私有制与生产关系密切相关。人类从事物质资料的生产总是在一定的生产关系下进行的，且这种生产关系是以一定的生产资料所有制为基础的，它同时又是决定社会形态性质的基因。土地不是人类劳动的生产物，它作为人类生产不可缺少的要素，作为人类生产和生活的自然载体，在生产力尚未发展起来之前是自然而然地被人类共同所有，但并不存在所有和占用问题。随着生产力的发展，人类使用土地，使生活上能够定居下来，形成所谓部落、氏族，因而就占有一定范围的土地，再加上土地是不可人为移动的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范围内的公有，这便是土地所有制产生的原因。到了资本主义社会，所有生产资料都私有化了，土地也出现了私有化，于是就产生了土地所有权、占有权、使用权和支配权的分离或结合，租赁关系也随即产生。土地的资本主义租赁形成了土地所有者、土地资本主义经营者和生产工人三者之间的关系。 地租是土地所有权在经济上的实现，是土地使用者经营成果的一部分。土地所有者凭借土地所有权并依据土地肥力的优劣、离市场的远近和土地上的生产设备，向土地租赁者收取绝对地租和级差地租。地租即为土地所有权的报酬，实质是将土地分期分次进行买卖，如果将若干年的地租一次性付，就成为土地的价格，使没有价值的土地成为可以买卖的商品，实现了土地商品化。土地价格与地租成正比，与银行利息率成反比。人们根据利息率的高低来预测地租和地价的变动趋势，也就为土地炒作提供了可能。 我国的土地制度是国家所有和集体所有，地价为零或者非常低，但土地的国家所有并不等于无所归属，也不意味着全由国家及其政府利用行政手段统包使用，而是也存在土地使用权、占有权、支配权等分离的经济条件，与之相关的房地产业就存在着同样的问题。改革开放以后我国土地的开发过程逐步实现低地价向高地价的转化，地租同样存在着绝对地租和级差地租，前者是与国家和地方政府对土地的绝对垄断有关，后者是由土地位置和投资不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家和地方政府通过征收土地增值税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，便又产生了更大的绝对地租和级差地租。这几种地租在要素市场化过程中逐步显现并在地方政府和开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成为房地产业超额利润的来源，这就既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济产生的特殊因素[6]。 地租在我国表现为土地购置费 2007年全国的土地收入为4 866亿元，到2010年则为9 992亿元，上涨幅度为101%。北京、上海等发达城市的涨幅则更大，北京2007年的土地收入为293亿元，到2010年则达到1 292亿元，涨幅为341%，上海2007年的土地收入为131亿元，2010年则为449亿元，涨幅为243.7%。 地方政府的财政收入也不断地增加，从土地收入与财政收入之比来看，全国2007～2011年分别为0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，说明我国的财政收入也是不断增加的。像北京、重庆等市的财政收入对土地收入的依赖很严重，北京的土地收入/财政收入比2007～2009年为0.2左右，但到了2010年则达到0.54，重庆的这一比重最高达到0.39。导致这一现象的主要原因首先是土地成交价格的持续上升。随着城市化进程的加快，基础设施建设、房屋建设等对土地的需求大大增加，导致地价不断上涨，尤其是土地政策2002年由划拨制度转为“招拍挂”制度后，地价更是突飞猛进，而地价的上涨，直接带动了地方财政收入的增加，导致很多地方政府依靠卖地来增加收入，对土地财政的依赖也越来越大。其次，货币政策的变化也导致土地价格过快上涨，尤其是从2003年开始的宽松货币政策。地方政府对土地财政的依赖，对我国经济发展的影响是巨大的。地价上涨最明显的表现就是房价的过快上涨，所以，要稳定房地产市场，主要措施之一就是使地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。 地价的过快上涨是房价飙升的主要原因。全国土地成本占房价的比重为0.45左右，在2010年则高达0.52。而北京、上海两市的地价/房价比则更高，北京2007～2009年为0.6左右，到2010年则达到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年为0.9左右，到2010年则达到1.22，这说明房价居高不下的原因之一在于土地购置成本过高，加上对商品房过度炒作，全国各地惊现“地王”，严重歪曲了土地市场和房地产市场。 注：土地收入为房地产企业的土地购置费，地价为房地产企业土地购置费除以购置土地面积，L/H为地价/房价比，L/I为土地收入/财政收入比，L为土地收入。原始数据来源同表1，2011年为前8个月份的数据 绝对地租的背后表现为土地所有权的垄断，在我国土地为国家和集体所有，其名义所有者为各级政府，对土地财政的过度依赖，使得地租上涨过快；建筑地段的级差地租表现为其地理位置的好坏，建房用地的稀缺性助长了地产商的投机性，地租包括绝对地租和级差地租是房价高涨的根本原因。 四、房地产高涨的直接原因：行业 平均利润差距过大 马克思认为平均利润率就是社会总资本的年利润率（亦称一般利润率），是指资本家阶级每年生产的剩余价值同社会范围内全部预付资本的比率，它体现了职能资本家之间分配剩余价值的关系。平均利润率是由全社会各个产业部门不同的个别利润率，在竞争规律作用下，趋向平均化而形成的。各个产业部门不同的利润率的形成取决于三个主要因素：剩余价值率、资本有机构成和资本周转速度。由于各个产业部门获得不同的利润率使得等量资本获得不同的利润，必然导致不同部门之间的竞争，也就会出现资本在不同部门间的转移。这种转移包括资本增量投向高利部门与资本存量由不利部门抽出投向高利部门。平均利润率的形成过程是通过部门之间的竞争将全部利润在各部门间重新分配的过程，表现为等量资本获得等量利润，即平均利润[7]。 在商品经济条件下，虚拟经济获得了无可比拟的高回报，资源大规模地从实体经济抽出流入房市、股市、债市等，推高了资产价格，而虚高且不断增高的资产价格更进一步吸引着更多的资源向虚拟经济部门集中。资源向房地产市场高度集聚会使其资源相对于利润率来说严重供过于求，实体经济部门因资源抽逃而难以为继，且实体经济部门对资源的使用成本由于虚拟经济的拉动而不断提高。在房价泡沫破灭之前，一个共有的规律就是流动性在虚拟经济领域过剩而在实体经济领域奇缺，投资于资产的回报畸高，经济规律强行发挥作用，新的平衡以生产力的巨大破坏为代价，通过财富与收入分配格局重新调整而重新趋于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而债券的收益率远低于通货膨胀率，故社会上的资金疯狂地向房地产市场聚集，造成了房价的高速上涨。 我国工业企业、建筑企业与房地产企业的平均利润率，如表3。全国工业企业的行业利润基本上为6%左右，历年变化不大；而房地产企业的平均利润率要高得多，考虑到数据收集的便利性，我们以中国证监会的房地产行业中的132家上市公司为样本，对其采取简单的算术平均，结果发现2007～2011年房地产行业的平均利润率分别为344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用马克思对资本家贪婪的描述：“一旦有适当的利润，资本就会胆壮起来；有10%的利润，它就会到处被使用；有20%，就会活泼起来；有50%，就会引起积极的冒险；有100%，它就会不顾人间的一切法律；有300%，它就敢冒绞首的风险。”[4] 我国房地产行业不但吸引着原来从事房地产的企业，还吸引了大量的国有企业，全国有约70%的国有企业从事房地产开发，加上银行等金融机构对房地产企业的金融支持以及置业者对从事房地产的投机的热情，加剧了房价的高涨，尤其是非理性对房价泡沫的推动。 自2002年以来，我国商品房改革加快，房价上涨也随之加快，房地产业作为基础行业对经济的推动作用日益显著。一方面它加剧了社会资源向房地产企业、政府和银行聚集，结果便是政府越来越富而人民相对来说越来越穷，在城市里很多需要购房的年轻工薪阶层有许多成为了“房奴”或买不起房子成了“城市飘着的一族”，造成民生问题严重；另一方面社会资本过度地向房地产业聚集，不但加剧了房价泡沫，一旦破灭则对实体经济造成严重的负面作用，而且资本向房地产业的过度集中剥夺了其他行业的发展，尤其是作为基础行业的现代制造业，这是造成国民经济“生产性缺失”、增长乏力乃至导致债务危机的主要根源。 注：原始数据来源同表1。截止2011年11月25日，沪深两市共有房地产企业132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利润率为2007～2011年的净利润率做简单算术平均五、房价高涨的加速器：虚拟资本与 信用杠杆 马克思指出：“交换过程同时就是货币的形成过程”，“货币的根源在于商品本身”。资本最初表现为货币，但货币不一定是资本，资本与货币的区别在静止状态下看不出来，只有通过运动状态即流通才能显现出来。资本流通公式是：货币-商品-货币（G-W-G），在这里资本家用货币购买商品，然后把商品卖出去，重新获得货币。资本流通过程从买（G-W）开始，以卖（W-G）结束，其结果不是发生在这种商品价值上，因为交换是等价的，所以只能发生在购买到这种商品的使用价值上，也即要获得剩余价值，货币持有者必须在市场上找到一种特殊产品，这种商品的使用价值具有创造价值的能力，并且它所创造的价值能够大于自身的价值，这种商品就是劳动力，劳动力成为商品，货币转化为资本，使货币资本化。随着商品经济的进一步发展，资本作为纯粹的能够带来剩余价值的职能日益凸现，虚拟化的资本形式不断涌现，虚拟资本不是现实资本，只是资本的“纸质复片”。虚拟资本不但包括以股票、债券等有价证券形式存在的能够定期给持有者带来一定收入的资本，而且还包括银行券和不动产抵押，其中就包括房地产[8]249253。 房地产的剩余价值来源包括两个方面：一是房产，表现为建筑工人创造的剩余价值；二是地产，表现为土地价格的剪刀差。房地产业的虚拟化与金融机构对其的信贷支持，加速了房价的高涨和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器机制”原理，信用市场各个变量的内生变动会放大和扩展宏观经济的动荡[9]21。房地产业的投资和投机，从供需双方来看，银行等金融机构的信贷支持作为供给方，使得房地产企业获得的信贷支持占全部资金投入的50%～80%，在京沪深等发达城市房企获得的信贷支持更高；作为需求方的置业者一般也是从银行获得贷款，首套住房的首付比例为30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。据此推算，银行等金融机构对房地产业的信贷支持使得房价上涨的速度提高了2～5倍。 六、结论与政策建议 本文从马克思政治经济学视角解释了泡沫的定义、房价的构成和度量，并对我国房地产价格高涨乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器进行了分析。房价泡沫可以定义为房地产价格对其价值的严重背离，背离程度越大泡沫越严重。房地产价格由房产价格和地产价格两部分构成，房产利润的来源是建筑工人的剩余价值，从事房地产设计、管理等脑力劳动者创造出的剩余价值更多；土地本来没有价值，随着土地商品化也有了价值。我国房地产价格自2003年以来持续快速上涨，从房价和人均可支配收入之比来看，全国房价包含的泡沫不大但京津沪等一线城市中则存在恶性房价泡沫。我国房价高涨的根本原因在于地租过高，即土地成交价格快速上涨，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地财政收入增加迅猛，出现了地价与土地财政收入双双快速上涨的格局，“圈地价格的剪刀差”成为房地产业超额利润的另一个来源。我国房地产价格高涨的直接原因是其平均利润率过高而吸引了过多的社会资本，而房地产价格的虚拟化和银行等金融机构对其提供的金融信贷杠杆则成为房价高涨的加速器。 我国房地产价格高涨会造成一系列的后果：一是社会资本过度地向房地产行业聚集，造成资源过度地向政府、银行和房企集中，造成了国富民穷，出现了典型的民生问题；二是房价过高乃至出现泡沫，泡沫一旦破灭则会给实体经济带来灾难；三是房地产业作为国民经济的基础行业乃至支柱性行业，资源过度在房地产业聚集会剥夺了其他行业的发展机会，尤其是起着基础性作用的现代制造业，造成了生产性缺失和社会经济增长乏力；四是伴随着房价高涨地价也飞速上涨，形成了地方政府对土地财政的过度依赖，一旦房价泡沫破灭会导致严重的政府债务危机。 因此，要抑制房地产价格过快上涨、让房价趋向合理，首要的问题是控制过高的地租，主要途径有二：一是逐步摆脱地方政府对土地财政的过度依赖，可以尝试通过中央和地方政府的税制改革来实现，让地方政府有更多的财权；二是降低地租甚至使地租为零，土地本身并没用价格，国家大力建设经济适用房就是较好的举措。其次是要实现国民经济各部门间有比例地协调发展，降低社会资本在房地产业的过度集中，让国有企业退出房地产领域，鼓励资本向新兴制造业转移，同时也要丰富投资者的投资渠道并拓宽投资领域，避免过度炒作房地产。再次，抑制银行等金融机构对房地产业的信贷支持过度，合理利用信贷杠杆和虚拟资本，避免金融机构对房地产泡沫的过度放大，同时，银行等金融机构更应对信贷流向进行合理引导和管理，比如更多地支持新兴产业的发展。 房地产经济学论文:房地产市场“限购令”的法经济学与经济法学思考 摘要：限购令是我国房地产市场二次调控中，经中央宏观调控部门授权，由地方政府行使行政职权制定并在一定期限内执行的，针对本区域内房价过快上涨的情势，以限制一定条件的居民家庭從事商品房屋自由交易的权利能力的方式，降低市场投机成分，從而达到规范房地产市场良性运行目的的政府行政干预市场的政策措施。限购令本身具有丰富的法经济学与经济法学基础理论支撑色彩。运用法经济学和经济法学相关理论评析限购令，有利于從更深层面理解限购令内涵及其本质。当然，限购令在手段运用上存在着诸多不足甚至争议，也须從两方面理论的深层次上进行反思与推敲。 关键词：房地产市场调控；限购令；法经济学；经济法学 楼市新政之中，限购之令频出。在法律层面探讨限购令，通常的路径必须先從政策文本的具体规定中来提炼其概念或内涵。出于立论与探讨重心的异样，本文对限购令内涵的论述将予以简化，而将着重对限购令的法律属性进行探究，由此阐明其实施的法经济学和经济法学的若干理论基础，以從正反两方面来对其进行全面审视其“利弊得失”，以推进健康、合法的房地产市场调控机制体系的构建与完善。 一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况 (一)政策起源及其依据 中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月，2011年1月关于房地产市场调控的政策意见。從内容上看，三项政策，层层递进，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场运行出现良性变化，通过继续有效地遏制房市投资投机性因素，遏制房价过快上涨势头，促进房地产市场平稳健康发展，最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外，为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的房市运行背景，后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”政策出台的授权性规定“……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这就是“限购令”政策原始“文件”和各地方政府陆续出台限购令的“法律(或政策)依据”。 (二)法律属性及其认识 对限购令内涵的认识，可從各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼。從各地版限购令的具体内容来看。本人认为，限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过(或不通过)融资手段来购买(或交易)商品房屋权利的普遍性行政指令。尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的，但相比其他宏观调控政策手段相比，其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性，必须做到两点，一是将限购令界定为一种法律手段，并将其“政策法律化”；二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环，而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体，才能真正從积极方面发挥其应有的作用，实现房地产市场宏观调控的目的。 (三)实施概况与趋势 截至目前，全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容，可以对限购令做出如下几点基本认识：第一，限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数，但具体限购期限，各地有不同的规定，有些城市规定了明确的实施期限，如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日；第二，大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策，一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制；第三，限购令不仅规制一手商品房市场，而且将二手房也纳入其规制的客体范围：第四，有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定，如广州的“未满18岁不得单独购买商品房；境外购房按照国家有关政策执行”等；第五，有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果，主要是“房地产登记机构不予受理(办理)房地产登记”。從目前实施的效果来看，“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立，能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。 二、限购令的经济学与经济法学分析进路 凡此种种，可以看出，限购令内涵较为简单，无非是各地方政府在全国房地产二次调控中，经由中央调控规制部门授权，针对本地区房价上涨过快的现状，由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨，在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的政府针对房地产市场的规制干预的政策措施。那么，如何在国家针对楼市的调控政策整体框架中從更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善。笔者认为可以從经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵。并且提出完善我国当前楼市宏观调控政策体系的意见和建议。 限购令的出台在社会上充满着争议，在学术界引发了关于合法性与合理性纷争。在经济学界普遍所持的观点认为，限购令是对市场运行与市场机制的粗暴干预，是用计划的手段干预自由的市场，与完善社会主义市场经济与增加居民财产性收入的本旨目标相违背，并且已经是对居民个体的民事基本权利一合法财产受法律保护、民事法律行为自由等的无理限制。在经济法学理论界，则似乎存在着与上述观点不同“味道”的见解，市场机制從来就不是万能的，市场机制带来经济机制充分运行与发展的同时也会产生不可避免的诸多“负外部性”，市场也有失灵的时候，市场的失灵将有损于社会公共利益，因此，需要通过国家某种形式与程度上的外部干预来消除市场机制的这种缺陷，而限购令可能正是体现这种国家适当干预的“一剂良药”。“合理的现代市场经济不仅需要技术生产手段，而且需要一种可靠的法律体系和照章行事的行政管理制度。”笔者认为，在当今中国存在的经济运行制度市场化趋向转型与现有制度结构与内在运行机制逆趋向型本性体制矛盾下，衡量任何一种针对这种转型市场运行的规制措施的标准应当是多元化的，具体应当做到“四个统一(或协调)”：一是转型目标与转型手段的统一(或协调)；二是多元价值利益与核心价值利益的统一(或协调)；三是社会总体利益与个体局部利益的统一(或协调)；四是政策意图的扩充性与法律规定的局限性统一(或协调)。文章则将具体针对这四个“统一(或协调)”，分别從经济学与经济法学的基本理论范畴人手来论证限购令所具有的“工具合理性”。但是不能对限购令的合法性就予以认定，限购令在行政法制领域自身就存在问题，在私权法制与经济法制领域也存在着诸多超越法规限定的情形。 房地产经济学论文:政府加强房地产市场行政调控的经济学分析 内容摘要：本文认为，由于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场，单纯的经济调控手段效果有限。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。 关键词：房地产 市场 行政调控 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是属于不动产范围，它作为一种特殊商品，具有不可或缺性、稀缺性、地域性、不同质性、使用价值的稳定性和价值的相对增长性的特点。基于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。 当前我国房地产市场不可能也不是完全的自由竞争市场 （一）从理论上来讲，当前我国的房地产不能完全市场化 作为完全市场化的条件，商品必须是同质的，供给随着需求的发展而发展，通过前面的分析，很显然，房地产市场不可能具有此特点。住房需要是老百姓的基本需求，而且由于供给是有限且确定的，如果完全市场化，势必会有相当数量的老百姓无钱买房，最基本的生存需求不能得到满足；另一方面，鉴于资本逐利的本性和投机性，导致有钱人投机房产，占有大量的住房资源，并借机抬高房价，造成房价的非理性上涨。目前我国的粮食市场就是基于这样的原因，还没有完全市场化。 （二）从市场结构看，房地产市场是个垄断市场 作为房地产重要组成部分的土地市场，目前只有一个卖家，即政府，而有众多的买家（房地产商），这无疑是一个完全垄断的市场；而房产市场，虽然从表面上来看，有无数的卖家（开发商）和买家（消费者），但由于以下方面的原因，也是一个垄断的竞争市场： 从整体上看，买方的数量大，力量小，且分散；信息不完全，而相对于卖方的数量而言，是一个很小的数字，且实力雄厚、集中、信息充分，最重要的是，由于房地产的地域性，不能跨地域流通，区域外的其它买家和商品对它的影响较小，从而使某一特定地区的房地产供应具有相当垄断性。 从供求关系上讲，由于我国正处于工业化进程的中期，加上我国人口数量极度庞大，以及安家乐业的传统思想观念，使我国在相当长的时间内总需求大于总供给，房地产作为商品的特殊性，在一定程度上也会加剧这种供求的不平衡，因而从总体上看，供给的规模相对于需求而言是一个很小的数字，从而使供给在某种程度上具有垄断的性质。 （三）从市场行为看，当前我国房地产市场存在诸多问题 土地买卖虽然实行招拍挂制度，但由于土地供给的唯一性和稀缺性，土地价格基本上是垄断价格。 房屋价格虽然实行市场价格，但是，由于极度庞大的需求和相对较小的供给，从而形成房屋价格总趋势不断上涨，开发商只要竞标得到土地就有利可图；价格失去了市场经济中应有的杠杆调节作用。 由于地方政府、开发商、银行在同一条利益链上，加之其强大的行政资源和经济资源，从而使他们能达成默契和同盟，并影响消费者的消费倾向，哄抬价格。 消费者行为的非理性。房屋从根本上来说，就是满足老百姓的住房需求，这种需求与国家的经济发展和个人的经济实力相适应，它虽然具有一定的保值、增值功能，但是它与传统奢侈品是有本质的区别；我们强调“居者有其屋”，但这个屋不一定要为自己所有。消费者消费行为的非理性主要表现在对房屋所有权的过度追求和对未来保值、增值的过度预期，基于此，目前有人拥有二套房、三套房甚至多套房。 （四）从市场绩效看，政府应调控房价以避免带来不利影响 如果中央政府不采取强有力的行政措施，房价持续的、快速的上涨，它将社会财富从居民向地方政府、开发商和银行等机构转移，其不利影响表现在四个方面： 进一步增加社会分配不公和低效率。高房价使大部分购房者在长时间内沦为房奴，社会财富向开发商、银行和地方政府转移，贫者愈贫，富者愈富。房地产市场的垄断行为必然会产生低效率，过度投机，必然造成大量房地产资源闲置。 滋生腐败和其它寻租行为。高房价以及由此带来的超额利润使房地产业成为我国的暴利行业，垄断为腐败和寻租行为提供了现实的制度基础。在所有行业中，房地产业产生的富豪最多，腐败现象也最严重。 积累社会经济风险，并引发全面的经济危机。房地产业的虚假繁荣必然吸引大量产业资本聚集，从而形成产业空洞化，社会经济结构畸形。而一旦房地产市场泡沫破灭，必然会引起其他相关行业的连锁反应。 在一定程度上会引起社会公众不满情绪，如果两极分化超出了人们容忍的底线，或者两极分化对绝大多数中下层民众生存发展造成了极大的压迫和威胁，社会将有可能失去理性而陷于动荡和混乱。 单纯的经济调控手段不能解决我国房地产业存在的根本问题 （一）高房价的原因分析 第一，土地价格畸高。尽管宏观调控措施密集出台，但2010年末各地的“地王”仍不断刷新纪录。从竞拍的激烈程度看，南昌地王加价逾200轮，广州地王历经222轮抢牌竞赛，南京地王更在350轮竞拍中决出；从总价来看，武汉地王近54亿，广州地王值86亿，北京地王开标总额超过238亿；从楼面单价上看，南昌地王每平方米2万，杭州地王2.5万，而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录（骆海涛，2010）。 第二，开发商的超额利润。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。万科实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。开发商的暴利关键不在成本，暴利的一个重要来源是土地升值。 第三，总体上需求大于供求，尤其是少数游资的炒作在一定程度上也推高了房价。 （二）房地产市场宏观调控效果不佳的原因分析 经济手段只着眼于调整总需求，没有涉及总供给；尤其对高房价的重要因素―土地成本没有影响。熊方军、马永开等人（2009）借鉴货币交易方程，形成了一个分析房价和供求关系变化的理论分析框架，并运用2003年以来的数据进行实证分析，在此基础上通过梳理十年来房地产宏观调控的各项政策措施后指出，各项政策对需求的抑制效果有限，这样不仅没有实现房价平稳的政策初衷，反而加剧了市场的供求矛盾，致使房价迅速上涨。 调控手段对开发商的市场行为没有影响，不能影响开发商追求超额利润的行为。因为大多数开发商经过一定的积累，资金实力雄厚，即便是银根缩紧，对其影响也不大。尽管历经多次调控，尤其2010年内两次严厉调控，但开发商的资金处于可控状态：国家统计局数据显示，2010年1-10月，房地产开发企业本年资金来源5.69万亿，同比增长32％；其中，国内贷款1.04万亿元，同比增长26.3％。房地产开发企业更加倚重自筹资金，加上预售制、销售回笼以及加快流入的海外资金，开发商不至于陷入窘境，所以有实力的开发商敢于大胆竞标获得土地使用权（骆海涛，2010）。根据2011年6月14日国家统计局公布的房地产数据，2011年1-5月，房企利用外资266亿元，增长幅度达57.3％；自筹资金12486亿元，增长达到30.9％，而来自国内贷款的资金为5803亿元，增长仅为4.6％（周祺瑾，2011）。 这些手段一定程度上能影响消费者群体中的中产阶层的消费行为，但对高收入阶层和低收入阶层没有太大影响。2005年3月，房贷优惠政策取消，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%；2005年10月，国税总局重申二手房交纳个税，征收契税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等；2007年3月到9月，5次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率由最初的2.52%提高到7.29%；2007年9月27日，央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50% ；2010年4月，国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。无论提高住房贷款利率，还是提高首付款比例，或者是纳税，影响的主要是中产阶级，对原本就无力购房的低收入家庭更使其无力购房，而对资金充裕的高收入阶层没有根本性影响。 这些经济调控手段不能从根本上改变总需求的趋势及预期，因此不能从根本上改变现有的市场结构、市场行为和市场需求。2011年第二季度，中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户第二季度问卷调查同样显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”仍为居民投资首选。在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资首选。“债券”取代“股票”升至居民投资第三选择。这充分说明，在房地产的需求中，有相当一部分是投资需求而非居住需求。 笔者认为在一个非完全市场化的环境里，单纯的经济手段一定会产生市场失灵和市场缺陷，而且不可避免地会误伤一部分本来应该得到扶持的消费者群体。我国房地产业存在的问题比较多，而且错综复杂，表现形式和后果都比较严重。其产生的原因已经超越了房地产行业以及市场体制自身，寄希望在行业内和市场体制内解决问题是不现实的，理论上不成立，时间上不允许。 多层次、多渠道的住房供应体系构建 改革开放以来，我国房地产市场发展迅速，对满足人民群众的住房需要，推动我国的经济发展有着不可磨灭的作用，但是，在计划经济向市场经济转轨过程中，缺乏弹性和缓冲。1998年以前，我国主要提供纯福利性住房制度，而1998年实行住房货币化改革后，停止住房实物分配，住房实行完全的市场化供给。我们将所有的房地产需求都推向市场，同时让这个不成熟的市场来解决一切供给和需求问题，结果在供给和需求严重不平衡的情况下，导致房地产价格连年上涨。 西方各国的经验表明，在工业化、城市化过程中，政府必须对房地产市场进行管制。即使是在市场化程度较高的国家，大多采用市场性住房供给和福利性住房供给并举的模式。新加坡、中国香港地区、英国和德国等的成功经验表明，单一的房地产市场从来不是解决住房问题的唯一出路，建立一个包含房地产市场在内的多层次、多渠道的住房供应体系才是满足广大民众需求的有力保障。综合当前我国的实际情况，笔者认为应从以下几个方面努力： 当务之急是阻止房地产价格的上涨预期，并通过一系列的措施使房地产价格回归到理性的水平。从2010年开始的限购政策在一定程度上显现了效果，但有关利益集团的博弈使这种效果并不明显，甚至个别地方还出现了取消限购令的行为。其实，限购令不仅不能取消，甚至应该有决心在特殊情况下采取限价政策。地方政府应该有全局观念、长远观念和可持续发展观念。局部的、短期的利益损失换来的是全局的、长期的社会发展，这是转型中不得不经历的过程。 切实做好房地产价格下降后所引起的一系列经济和社会问题，这是行政调控能否坚持以及取得成果的重要保证。重要问题是两点，一是房屋价格下降后，消费者会断供，这种违约行为会带来类似美国次贷危机的金融危机；二是价格下降后，所引起的老业主的群体抵制。这个问题必须在遵从法律的基础上讲究原则性和灵活性，兼顾各方利益，减少矛盾。否则又会成为社会不稳定的因素。 大量加强社会保障房的建设。有资料表明，2013年我国要新建3600万套保障房，但仍然只占需求的20%。保障房建设要从制度上解决资金来源、分配体系、管理体系以及继承问题。 改革土地供应体制。传统的招挂拍制度在垄断体制下一定会导致高地价、高房价。可以考虑在建设保障性住房时，土地实行划拨制、限价制等。对高端市场的用地要继续实行招挂拍制度。 房地产经济学论文:政府调控房地产市场的经济学思考 在2011年的政府工作报告中，总理明确指出政府要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，主要包括进一步扩大保障性住房建设规模；落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；建立健全考核问责机制。这既表明了政府对房地产市场调控政策的延续性同时也表明了调控的难度和政府的决心。政府之所以要坚定不移地搞好房地产市场调控是基于多方面的考虑作出的选择。 一、优化经济结构，促进经济又好又快发展的需要 在市场经济条件下，资源在各个生产部门的配置主要通过价格的涨落以及供求的变化来实现。价格的变化对生产具有调节作用，当某种商品由于需求变大导致价格上涨时，这种商品的生产者获利就会增加，在高利润的刺激下，社会上的资源就会向该行业流动，使这一商品的生产规模不断扩大，从而满足人们对这一商品的需求。相反，如果某种商品由于需求量减少导致价格降低，生产者的获利就会减少，于是社会资源就会从该行业流出，从而使该产品的生产规模减小，这样就达到了节约社会资源的目的。价格若在一个合理区间内变化会，它就会在需求和供给之间起一个平衡的作用，在保证人们需求得到满足的情况下又能让有限社会资源得到有效的利用，不被浪费。 前期房价的过快上涨，刺激了对房地产的投机性需求，许多部门和个人纷纷把“炒房子”当成自己的投资渠道，房地产业的投机性需求越来越大，在这一需求的刺激下，房价出现过快非理性的上涨。此时价格的合理变化区间已经被突破，价格已不能正确的反映供求之间的关系，它不但失去了平衡供求关系的作用而且还对供求失衡起了推动作用，对房价的上涨起了推波助澜作用。在虚高的价格的刺激下社会上大量资金源源不断地涌入房地产业，致使房地产业规模空前扩大，房地产业的发展远远超出了人们真实的需求，推高房价的已经不是人们的真实需求而是人们的发财梦。如果政府不及时的挤出房地产业的泡沫，任由这种情况继续，就会造成社会资源的极大浪费，致使经济结构呈现畸形发展，甚至会影响经济安全和社会的稳定。要想实现经济的可持续发展必须要遏制房价的过快上涨，使房价步入理性的轨道。 二、缩小收入差距，实现社会公平的需要 商品房既具有普通消费品的属性又具有投资品的属性。房价上涨对不同家庭会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨会增加用于住房的支出，使生活的成本增加，收入相对减少。对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨可以使出租和出售的收益大大增加。所以，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。中国经济社会发展的最初是由不均衡发展起步，但是最终的路径却必然是走向均衡发展，让发展成果由人民共享，实现共同富裕，这也是当下科学发展观的要义所在。房地产市场的畸形发展恰恰导致均衡发展之路被人为阻滞，不同社会群体间会因为拥有房产数量的不等而无法实现共同富裕，甚至由于高房价而失去了依靠自身努力改变人生的机会。所以要缩小收入差距，实现社会公平必须要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。 三、保障改善民生需要 房价的持续上涨造成了这样一个尴尬的局面：一方面是房地产的规模超出了人们真正的需求，另一方面是许多中低收入者很难改善自己的居住质量。这中间一部分人通过贷款购买了房，却由此背负上沉重的债务负担变成了"房奴"，生活质量反而下降。近年来居民用于住房的支出不断增加。在收入一定的前提下，用于住房支出的增加必然会挤占其他消费支出，特别是发展资料和享受资料的支出。这样要提高和改善人们的生活质量和水平就成了一句空话。所以要改善民生必须要重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求，扩大保障性住房建设规模。把普通中低收入者从高房价的重压下解放出来，让发展的成果由人民共享这也是构建社会主义和谐社会的需要落实科学发展观的需要。 由于市场调节具有自发性、盲目性和滞后性的特点，所以如果单纯依靠市场对社会资源进行调节会导致资源浪费；社会经济不稳定；收入分配不公平等现象。所以政府必须要及时的对市场进行有效的宏观调控。政府对房地产业的调控可以说一直就有，但在不同的阶段调控的内容和重点是不同的。这次的重点很明显在于稳定房价，抑制投机。相信通过政府的这一系列调控措施可以进一步促进我国房地产业的健康发展，实现经济的腾飞、社会的稳定以及民生的改善。 房地产经济学论文:从经济学理论看房地产价格居高不下 [摘要]中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产价格的居高不下?本文作者首先从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面介绍了我国房地产价格居高不下的原因，然后对如何控制房地产价格提出了自己的建议。 [关键词]需要 需求 经济学 房地产高价 作者以经济学理论为基础，首先对我国房地产价格居高不下的原因进行了简单的分析，然后在原因分析的基础上，探索了如何解决我国房地产价高居高不下的现状。 房地产价格居高不下的原因 中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产的居高不下?下面作者将从四个方面解释房地产价格居高不下的原因。 (一)需要与需求 1.理论分析 需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向，它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。 经济学中需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。 在经济学中，必须区分需要不等于需求，这是两个不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。需要只相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。需求比需要的层次更高，涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中，必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论，而非需要与供给理论。 同时由于文化习惯等原因，中国人对于购买房屋等类的固定资产是有着强烈的心理偏好的，即商品房是缺乏弹性的，需求量对于价格变动的反映欠敏感，需求量随价格的变动变化下。同时，对于缺乏弹性的商品，提高商品的价格会使厂商的销售收入增加，这也为商品房价格的提升奠定了理论基础。 2.实际分析 我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多。因此，伴随着我国城市化进程的发展，越来越多的农村居民迁移到城市中来，形成了对商品房的庞大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因为刚刚进入城市的很多人并没有购买商品房的经济能力。所以，我国房地产市场上，商品房的需要量大于需求量。 通过微观经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。但是，现实中往往将需要和需求混淆，错把需要当做需求，而没有注意到两者的差别。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线看做需求曲线，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。 (二)高基尼系数下的贫富差距 在前半部分的介绍中作者指出，由于经济承担能力的因素，我国众多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧被销售出去了呢?这是因为我国居民贫富差距大，富人虽少但富裕程度相当高，趋于利润的追逐，他们把商品房作为一种投资的手段，大量买进并炒作商品房，进一步加剧了商品价格的居高不下。 2009年我国的GDP总量位于世界第三位，表明我国的经济发展势头良好，经济总量位居世界前列。但是我国的贫富差距大，穷人太穷、富人太富。社科院的2011年《社会蓝皮书》中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。 通过上面的分析我们可以看到，中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象。由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商品房以赚取差价。 由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高。 (三)土地的稀缺性 房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。 由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。 同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。 (四)国际“热钱”的流入 热钱的流入也在推动中国房地产价格的一步步持续走高，在所有的商品房价格的影响因素中，热钱的流入是最可怕的，它对于中国房地产市场甚至中国整体经济的打击可能是致命的。我国尚未发现境外“热钱”有组织、大规模流入境内。违规流入的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式、渗透的特点，从去向上来看，部分“热钱”流入后直接或辗转流入房地产市场，推动房地产价格继续走高。 房地产价格居高不下的解决措施 认清原因是途径，解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上，探索解决房地产价格居高不下的途径。 1.认清房地产市场的需要与需求。需要是人的本能，需求才会创造市场。因此，应该分清房地产市场上的需要与需求，以需求为基础来对商品房进行定价，避免因高需要、低需求造成商品房市场价格的居高不下。 2.创造社会公平，避免两极分化。公平与效率的关系一直是专家学者探讨的重点，但也是众口难调，没有形成一致的结论。但是，我国的基尼系数太高，两极分化太严重似乎已成为不争的事实。因此，国家要进一步处理好效率与公平的关系，在注重效率的基础上也要注重公平的因素。 3.改变地方政府评价指标体系。中央政府在对地方政府的评价过程中，要改变“唯GDP论”的方法，更加注重地方政府的综合执政能力，防止地方政府为了追求高GDP而提高转让土地的价格。 4.抵制热钱，发展正常跨境资本流动。国家相关部门在发展正常的跨境资本流动过程中，也要严查热钱，抵制热钱对我国房地产市场甚至是整个经济体系的打击。发展正常的国际贸易，抵制不合理因素对我国经济体系的打击。 论文中，笔者从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面分析了房地产价格居高不下的原因，并对如何解决房地产价格的居高不下提出了自己的意见和建议，希望能为推动房地产高价问题的解决提供参考。 房地产经济学论文:当今房地产价格的经济学解释 摘要：最近几年，房地产价格的飙升以及政府出台的各种调控政策成为了人们街谈巷议的话题之一，房价的微小变动牵动着很多人的神经。对于房价的走势尽管已有很多的方法和角度进行预测，但都过于复杂，本文意在从最基本的供给需求曲线角度给予一解决方案。 关键词：供给需求曲线 房价 限购 经济学作为一门应用性十分强的学科，它在人们寻求对社会经济问题做出合理的解释中产生，并随着经济的逐步发展和变化而不断地发展和完善。在现代，经济学的应用已经深入到人们日常生活中的各个方面，并也对普通人的生活观念产生巨大的影响。而整个社会对房地产价格的关注和讨论就是其中一个非常有力的证明。由于房地产价格关系到很多人的切身利益，人们不由自住的想要从经济学中寻找到答案，期望能够对当今社会高昂的房价做出一个合理的解释并且能够预计未来房价的走势。 本文主要是从经济学最基本的供求原理角度出发，解释当今社会房地产价格形成的原因，以及社会上一些热点问题对未来房价可能造成怎样的影响。 一、 经济学中的供给需求理论 在整个经济学中，价格起了非常重要的作用，而价格又是由供给和需求两个方面决定的。需求在经济学上被定义为在一定的时期内，在一定的价格水平下，消费者愿意而且有能力购买的商品的数量。可以看出，满足需求的条件一般有两个：一是有购买的欲望，二是有购买的能力，所以需求有时又被称为有效需求。只具有购买的欲望而并没有购买能力并不算作需求。 供给是指在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且有能力提供的商品的数量。行业的短期供给曲线一般是向上倾斜的。但是从长期来看，行业的长期供给曲线产生多种情形，不再是必然向上倾斜的：对于成本不变行业，供给曲线是水平的，表示厂商能够在给定的价格内提供任意量的商品，例如饮料行业；对于成本递增行业，供给曲线是向上倾斜的，表示随着供给量的提升，商品的价格也会升高，例如房地产行业；对于成本递减行业，行业供给曲线向下倾斜，表示随着供给量的提升，商品的价格会逐渐下降，例如需要大规模基础投资的铁矿石开采行业。而生产成本的变化是直接与生产要素的稀缺性以及其他原因相关的。 商品的供给曲线和需求曲线共同决定了市场上商品的价格和成交量。 二、 房地产价格决定中的供给需求因素 房地产作为一个在市场的交易的商品，它的价格也主要由供给和需求两个方面共同决定。但是与其他商品不同的是，房地产作为一项不动产，无法移动，所以不同地方的房地产由于地理位置的不同可以看作是不同的商品。并且由于房地产市场的特殊性，它的供给和需求曲线也有着自己的特点。 1.房地产价格决定中的需求因素 在需求方面，由于住房是每个人最基本的必需性需求，所以普遍认为中国的住房需求十分巨大，但其实这种观点并不完全准确。根据需求的定义，购买的欲望和能力必须同时具备才能称之为需求。购买的欲望每个没有房子的人都有，但是在购买能力方面，由于房价较高，其实已经超出很多人的购买能力，所以并不能全部都认为是需求。这也是为什么政府要推出政策性住房的原因，其目的就是要解决只有购房的需要而没有购房能力的这部分群体的居住问题。 具体的可以把具有住房需求的人分为三类：第一类是有完全能力承受房地产价格的人，比如拥有一套以上房屋的人，在房地产市场上的投资（机）者亦属此类；第二类是基本能够承受房地产价格的人，比如那些个人房屋价值占到个人总资产的主要份额，每月按揭支出占当月收入中重要份额的人；第三类是没有能力承受房地产价格的人，既对房屋既有需要，但是在目前和可预见的将来没有购买能力的人，政策性住房的主要照顾对象就是此类，这点将在后面做详细说明。第一类和第二类可以看作是符合需求定义的有效需求，但是他们之间也存在着很大的区别。 对于第二类，基本具有购房能力的人，这部分人购买房屋与否的主要考虑因素除了有未来房价的预期之外，更重要的是自己是否具有承担当前房价的能力。虽然他们是否买房的决策也受到未来房价预期涨落的影响，但是这更多在短期内起作用，由于对住房的需求有一定的刚性，当能够承担当前的房价并且未来房价走势较长时间内仍然不明朗时，这部分群体会较多的选择进行买房。相比较于未来的房价走势，他们更多的是考虑对住房的刚性需求以及当前的房价是否在自己能够承受的范围之内。因此，当前的商品房的价格对需求有直接的影响。由于对当前房价的敏感性，所以当总需求主要是有这部分组成时，需求曲线相对平坦，即价格的较小变动可能对房屋需求产生较大的影响。 相比之下，对于第一类有能力承担一套以上商品房的房屋需求者，由于已经拥有自己的必需的居住性住房，多余的房屋更多的是作为一种投资品而不是生活必需品。所以对于这类商品房的需求不只受到当前房价的影响，还更多的受到未来房价预期的影响，并且他们的风险承受能力也要高得多。即使当前的房价较高时，如果有对未来良好的预期，这部分的需求仍然会十分旺盛。由于中国城市化进程的推进，和人们收入水平的逐渐提高，市场上普遍预期未来房地产市场的需求仍将十分巨大，这也直接导致了当前这部分需求的庞大，并且与第二种需求相比，这部分需求对当前房屋价格的敏感度也较低。如果市场上总的需求主要是由这部分需求构成的，则需求曲线相对于第二种需求情况下更为陡峭。 综合而言，当房屋价格较低时，较多的人能够承担房屋价格，需求以第二类为主，而当房屋的价格升高时，很多第二类需求者被排除在需求的行列之外，从而需求中第一类所占的比例将会增加。总体的表现为房屋价格较低时，需求曲线趋向于平缓，随着房屋价格的逐渐身高，需求曲线的斜率也变得越来越陡峭，如上图所示。 2.房地产价格决定中的供给因素 房地产作为一项比较特殊的商品，它的生产要素中最重要的组成部分土地具有非常大的稀缺性，这也直接导致了房地产的稀缺性，它不可能向许多其他的商品那样具有较大的供给弹性。当房地产的价格升高时，土地的价格也会水涨船高，导致成本增加，成本的增加反过来会抑制房地产的供给，所以对于房屋价格的供给弹性相对较小，供给曲线相对陡峭。 三、供给和需求曲线的移动对房地产价格的影响 在经济发展的一般过程当中，整个社会的收入是随经济的不断向前发展而逐渐增加的，人们的购买能力也随着收入的增加而逐渐的增长。但是，收入的增长对供给曲线和需求曲线造成的直接和间接地影响是不同的，最终也会对房地产的价格和一定时期内的房地产成交量产生不同的影响。 1）在需求方面，收入水平的提高会增强人们对商品房的购买能力，但是由于现在社会收入分配结构中，资本所带来的收入要远远大于劳动所带来的收入，收入分配不均现象将在现在和未来一段时间内长期存在。而在以上的对住房需求者的分类中，第二类基本能够承受房地产价格的人主要是以劳动收入为主，第一类完全能够承受房地产价格的人是以资本所带来的收入为主。所以虽然收入的增长都会增加两类人的购买能力，但是对两类人的影响并不完全相同，总体上看，对第一类人收入的增加幅度会大于第二类人收入的增加幅度。供给曲线会向上移动，并且需求曲线左侧陡峭的区域会变得更加的陡峭。 2）在供给方面，收入的逐渐增加和城市化进程的一步步推进导致房地产需求的逐渐增加。房地产需求的增加又会促进房地产的供应并且会抬高土地等生产要素的成本，即在同一价格水平下，土地的成本增加会导致房地产的供应量会减少，供给曲线也要向上移动。 3）在供给曲线和需求曲线都向上移动的情况下，成交价格和成交量也会随之增长，但是两者增长的幅度和产生的影响也决然不同。从长期看，房地产的价格终归是要由收入来支撑的，所以在同一价格水平下，房地产需求的增加幅度要大于房地产供给的减少幅度，才会使总的收入影响为正。需求曲线的上移幅度要大于供给曲线的上移幅度。但是具体的，由于收入分配的不均导致高收入者的收入增长幅度大于低收入者的增长幅度，房地产价格的上涨对第二类需求造成的影响要大于对第一类需求造成的影响。同时，房地产价格的上涨也会给第一类投资性的住房需求产生未来仍有可能进一步上涨的良好预期，需求曲线左侧部分的斜率趋向于陡峭。最终造成第二类需求占总需求的比例下降，投资性的需求占总需求的比例逐渐上升。 另外由于房地产供应的有限性，房地产成交量的增长幅度也要小于房地产价格的增长幅度。总体上看，收入的增长最终表现为价格的大幅上涨和成交量相对的小幅上涨，自住性房地产需求在总需求中所占的比例逐渐下降。 四、政策性住房对商品房价格的影响分析 政策性住房主要是指经济适用房和廉租房。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房，它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性的特点。相对于市场价格而言，房屋价格是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 无论是经济适用房还是廉租房，对正常市场中的商品房造成的影响是一样的。一方面，政策性住房的对象主要是没有能力在以市场的价格在购买商品房的住房需求者，所以主要是指第三类的住房需求者。由于政策性住房的照顾，他们不需要再以市场价格购买商品房，可以说把这部分住房的需求分流出去。但是实际上对市场上商品房的有效需求并没有产生想象中大的影响，因为对于这部分需求，即使是不分流出去的话，这部分群体仍然没有购房的能力，所以并不算作是有效需求，他们的分流对市场上的有效需求没有影响。 另一方面，供给经济适用房和廉租房是需要大量土地的。土地的来源主要有两种途径：一种是不改变原有商品房土地供应的情况下，另外对政策性住房进行土地供应；第二种情况是把原本应供应给商品房的土地拿出一部分转作政策性住房用地。虽然两种情况都存在，即一方面增加土地的总的供应量，同时另一方面又把原本属于正常房地产的用地划作是政策性住房用地，由于土地的有限性，更多的是以第二种为主，这就相当于是减少了商品房土地的供应。进而对商品房的供给产生负面的影响。 一方面是需求的不变，另一方面是供给的减少，综合两方面可以看出，在其他条件不变的情况下，政策性住房会对正常市场上的商品房房价产生正向的影响，推动房地产价格的上涨。 五、限购对商品房价格的影响分析 现阶段，由于住房价格的过快上涨引起了社会的普遍不满，各主要城市纷纷出台政策，限制外地人以及第二套住房的购买，被俗称作是“限购”。“限购”政策会对房地产市场产生怎样的影响呢？ 在需求方面，“限购”对第一类需求产生了重要影响，导致第一类需求者即使有购房的需求及能力，但也无法实际实施，因此第一类需求大额减少。对于第二类需求，基本生活需要而购房，对于本地人基本不会产生影响，而外地人在本区购房会产生较大影响，但鉴于一般外地人购房比重占总购房比重不大，并且很多外地人购房是属于第一类需求范畴，因此可以合理认为“限购”政策对第二类住房需求产生了较小的影响。具体到需求曲线上，需求曲线向左移动，即在同等价格下需求量减少，并且对于价格较高的住房的影响程度大于对价低的影响程度，需求曲线上部分左移量要大于下部分左移的量。 在供给方面，“限购”政策对供给的影响较小，并且更多的是间接的通过影响需求进而影响供给，因此暂且忽略不计。 在供给不变的情况下，最后的结果就是成交量的大幅下降以及价格的小幅下降，如果政策长期持续下去，将对房地产供应者的现金流产生影响，进而影响供给曲线。 以上就是从最基本的供给需求曲线出发，探讨房地产价格的决定机制，如果要更加准确的研究，还应该考虑很多其他因素，但是这些因素最终也是通过影响供给需求进而对最终的价格产生影响。 房地产经济学论文:房地产宏观调控背景下住房保障制度的经济学评价 摘要：住房保障制度作为当前国家房地产宏观调控政策的重要组成部分，对抑制房地产投资过热，房价上涨过快起到了积极的作用。文章从住房保障制度的基本概念出发，重点分析了住房保障制度影响房地产市场的内在机理，揭示了其在增加住房供给、拉动住房需求方面的经济学作用机制。 关键词：房地产；宏观调控；住房保障；评价 近年来，随着我国经济持续快速发展、城市化进程提速、土地价格不断飙升，高房价已成为摆在政府面前的一个现实民生问题，由此引发的各种社会问题也层出不穷，房价已成为构建和谐社会的拦路虎。作为国家对房地产市场宏观调控重要组成部分的住房保障政策，已紧密关系到人民群众的切身利益。 2011年6月，党的十七届五中全会，再次提出要加大保障性住房建设力度，全国将在今年完成建设保障房1000万套，未来5年开工建设约3600万套保障房，这为我国未来的保障性住房建设指明了方向。因此，在当前房地产市场宏观调控的大背景下，如何正确理解及评价住房保障制度的经济学作用，对保持我国房地产市场的健康有序发展具有重要意义。 一、住房保障制度的基本概念 住房保障制度通俗地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律手段，以保障满足国民基本住房需求所做出的多种制度安排。在一个完整的住房保障体系中，住房保障的对象，从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大社会成员以提高其住房消费能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助；普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持。换言之，普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石，而特殊性住房保障制度则是为了救助弱势群体，体现的是社会公平与互助，而一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。因此，保障性住房可以定义为那些政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格、租金的经济适用房和公共租赁房。 政府救助和扶持的保障对象不同，保障的方式也有所不同，可以是实物保障，也可以是货币保障；而从保障切入点或方式上讲，又可以将住房保障分为住房供给面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象，后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房可支付能力。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障政策的目标只有一个，就是让“人人住有所居”。 二、制度评价的理论依据 住宅保障制度作为政府调控房地产市场的政策措施应符合经济规律。因此，了解相关经济理论对制度评价具有特殊重要作用。 （一）“准公共物品”理论 经济学所谓的公共物品是指政府为社会提供集体利益的物品和劳务，具有消费的排他性、使用效益的外部性和所需费用的共同分担性特征，如国防、教育等。而所谓私人物品指那些消费具有竞争性和排他性，而且能够准确地识别其受益产品，如食品、服装等。介于上述两者之间的就是“准公共物品”或“准私人物品”，如煤气、通信等。 在解决居住问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入水平息息相关。家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。显然，在我国现阶段，对于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之间，具有“准公共物品”特征。 （二）供求理论 供求理论是在市场经济条件下，描述供求数量和价格之间相互关系的理论，价格与供给数量正相关，与需求数量负相关。由于房地产市场的不完备性，使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡，因此需要借助政府的干预来影响市场的供给、需求的数量和价格，引导各市场主体对房地产市场形成合理预期，以实现房地产市场资源配置的优化。 政府干预房地产市场是必需的，但这种干预并不是取代市场本身的自行调节机制，而是弥补市场机制的不足和缺陷。因此，政府制定市场干预政策时，必须准确把握已存在的供求关系，分析房地产市场供给弹性、需求弹性等市场特征，遵循房地产市场短期和长期的供求变化规律。 三、住房保障制度的经济学评价 在当前国家对房地产市场宏观调控的政策背景下，住房保障制度作为调控的手段之一，一方面增加了住房供给；另一方面拉动了住房需求，对平衡房地产市场的供求失衡，平抑居高不下的房价，避免房地产市场因国家调控对经济发展的影响，起到了内在稳定的作用。 （一）保障住房供给 保障住房供给的方法有两种：一是修建公有住房，直接增加住房供给；二是减少投资者的成本，间接增加住房供给。 1.直接增加住房供给 如图1所示，政府直接增加住房供给时，住房供给曲线向右移动，与住房需求在E′点相交，在较低的价格水平上使供给与需求达到均衡。 政府直接提供住房充分发挥了政府行政调配资源的优势，能够在短时间内扩大住房总量，缓解住房短缺。但其弊端也很明显，如政府财政压力过大，而且在相当程度上抑制了房地产开发企业的作用，不利于发挥社会投资的积极性。因此，政府直接提供住房仅限于在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的环境下实施，同时还要注意保持适度。 2.间接增加住房供给 当前，政府对保障性住房建设出台了许多优惠政策，如提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本和简化行政审批手续等形式来减少投资成本，间接地增加了住房供给。 政府采取这些措施的目的是减少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和边际成本。如图2所示，房地产开发企业的投资建设成本由于各种供给政策而下降，住房的平均成本曲线和边际成本曲线分别从AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本减少使住房供给量从Q0增加到Q1。 减少房地产开发企业的投资成本，间接地在更大范围内增加住房供给，同时也存在着某些缺陷，如低息贷款政策不仅需要国家不断的财政支持，而且这种金融制度与整个国家的资本市场分割，不利于提高国家金融体系的运行效率；同时，减少土地成本不仅会造成国有资产的流失，而且会使享受政策的房地产开发企业处于一种不公平的竞争状态；另外，减税政策扭曲了市场信号，降低了微观经济效率。 （二）拉动住房需求 政府实施保障住房需求政策的目的是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。这里，我们依据一般消费理论对政府的住房补贴政策进行分析。 基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消费，且住房商品正常消费数量q和非住房商品消费数量z时效用最大；家庭初始选择住房商品和非住房商品的消费数量分别为q0（最低为qmin）和z0；得到没有任何附加条件的住房补贴s时，家庭消费住房商品的数量增加到q1。 对于接受补贴的家庭，还必须假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消费，图3中q′表示这一固定的住房数量。显然，只需考虑q′点竖线右方的区域。根据qmin、q0和q1之间的关系，可以得出以下三种情况：如图3（a）所示，初始消费q0超过要求的最小值，即q0在qmin的右方，对于其进行补贴，这种家庭会将这种补贴当作额外收入，而由于住房收入弹性较小，因此预期拉动住房支出的增加较小；如图3（b）所示，初始消费q0没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于其进行补偿，收入就会使住房消费增加，达到最低限度的要求qmin，从而预期会拉动住房消费；如图3（c）所示，初始消费也没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于这种家庭进行补贴，住房消费仍然小于qmin，因此预期：除非政府给予更多的补贴，否则原有的补贴不会拉动住房需求。 由此可见，住房补贴政策，一方面能保证真正补贴给中低收入家庭，从而更能控制和减少政府的住房开支；另一方面，它还能避免对房地产市场自身运行规律和运行效率的干预。但同时，这种方式只能在一定限度内拉动住房需求，并不能对住房供给产生任何作用，并且在住房供给不足的情况下，发放住房补贴会引起房租和房价上涨，从而增加申请住房补贴的数量，增加政府财政支出压力。 四、结论 房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场，是国民经济增长的重要支柱产业，国家对房地产的宏观调控，在一定程度上影响了社会投资。而通过保障性住房的建设，一方面可以平衡因宏观调控导致房地产业的投资下降，避免经济的剧烈震荡；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，从经济学理论角度看，住房保障制度对于稳定社会投资，拉动住房消费，保持国民经济的健康稳定发展具有极其重要的经济学意义。但同时，因其实行政府严格的价格管制，虽然在一定时期能够达到“满足中低收入家庭需要”的目的，但会对长期住房问题的解决带来压力，如会影响社会投资的积极性，导致长期市场供给的减少，不利于房地产市场自我调节机制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。 （作者单位：广州市市政集团有限公司） 房地产经济学论文:房地产宏观调控的经济学分析 [摘 要] 针对房价的持续上涨和房地产市场的混乱，从2003年起我国开始了长达四年的房地产宏观调控。本文在对房地产宏观调控背景分析的基础上，列举了国家陆续出台各项调控措施，并用四象限模型对其影响效果进行了分析，最后对房地产宏观调控的效果进行了客观的阐述。 [关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型 2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。 一、宏观调控的背景分析 1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。 需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。 成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。 市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。 货币发行量。我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右， 利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。 2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。 3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。 房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。 4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。 二、宏观调控手段分析 自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。 1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满１年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。 房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。 房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记，下手设立抵押，不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。 房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。 住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。 涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。 2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。 3.货币手段。针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购买限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等。针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。 三、房地产宏观调控的经济学分析 四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。 1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。 第一象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行，经济适用房和廉租房的大量建设和上市，使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房，商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制，营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升，都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌，或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升，开发贷款利率的上升，土地增征税的清算，房地产金融渠道的单一，法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少，或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观，但由于我国经济的持续增长，在未来相当长一段时间内，开发量必然会大于拆迁量，造成存量增加。从四象限模型可以看出，在宏观调控的初期，租金下调，价格下调，开发成本增加，假设减少，但市场整体存量还是增加。应该说，国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的。 2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看，宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀，第一象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性，租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率，导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟，房地产开发量将会逐渐稳定，但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量，导致房地产存量增加。 四、解译房地产宏观调控的几个误区 1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。 房地产经济学论文:房地产行业价格泡沫的经济学模型设计――基于改进的CAPM模型 [摘要] 中国的房地产价格是否存在泡沫是近年来大家持续关注的一个话题，而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格是否存在泡沫是很多学者关心的课题。在本文中，笔者综合前人的研究成果，利用改进的CAPM模型，设计出了判断房地产行业价格泡沫的模型，希望能抛砖引玉，引起相关研究者的重视。 [关键词] 房地产 房地产泡沫 CAPM模型 近年来，中国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。虽然目前中国的房价增速放缓，甚至有些地区的房价出现下调，但整体仍维持高水平，使得不少购房者望房兴叹。据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16日的调查结果，今年6月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。同时，中国的CPI持续攀升，屡次创下新高，瑞士信贷首席经济学家陶冬在5月份做出预测，2008年中国CPI或将达到7%。如此之高的CPI，如此高的房价，已经引起了人们的普遍关注。不少业内人士明确指出，中国的房地产存在泡沫。 一、房地产泡沫的概念 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。中国的房地产行业目前也面临着相似的严峻形势。 二、房地产泡沫的特征以及判定 房地产泡沫的主要特征有:(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;(2)房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大;(3)房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率;(4)房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。中国社会科学院财贸经济研究所的倪鹏飞认为，一般一国的房地产价格是否存在泡沫可以从以下指标或状况判断： 1.房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降。而在当前的中国房地产市场，存在下列问题:(1)房屋的出售价格过高：房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2～6之间，我国平均房价收入近1∶8；不少城市在1比10以上。(2)出售价格上涨过快：房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现，合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续，而在中国这个情况不容乐观。(3)实际租金下跌：2006年～2007年，房屋的租赁价格增长率为1.8%，远低于城市居民消费价格11.2%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。上述现象中国的房地产市场在房价方面表现为泡沫。 2.需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入。在中国目前的房地产市场，存在如下问题:(1)房屋销售额超常增长：房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。近年来，由于对房地产过热预期，房屋销售额增长率达到42%～56%，高出社会消费品零售总额增长率25～27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。(2)抵押贷款爆炸性增长：房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长，已明显超过个人可支配收入的增长。(3)国际热钱与民间游资大量流入：目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国，并投资房地产，带动投机需求。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。上述现象说明中国的房地产市场在需求方面表现为泡沫。 3.供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高。在中国目前的房地产市场，存在下列问题:(1)投资性购房的比重高：投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。(2)供给超常增长：房地产开发投资额超常增长、开发贷款超常增长、开发贷款超常增长、施工面积超常增长。(3)房屋空置率过高：国际公认的警戒线是10%，当前中国房地产市场中房屋空置率达到25%。这些现象说明了中国房地产市场在供给方面也表现为泡沫。 从房价、需求、供给三个方面来判断，中国的房地产市场都存在明显的价格泡沫。 三、房地产行业价格泡沫经济学模型的设计――基于改进的CAPM模型 泡沫是价格问题，价格又决定于供给和需求。房地产行业的泡沫本质上是一种供求失衡现象，是价格狂热的向上偏移。但到现在为止，一国的房地产行业是否存在泡沫只能从上述的指标来判断，一直没有建立一套系统的模型。在本部分，笔者结将结合倪鹏飞等人的研究成果，并参考借鉴CAPM模型，试图建立一个综合评价的模型来测定房地产行业的泡沫。 CAPM（Capital Asset Pricing Model的缩写，中文意思：资本资产定价模型）由经济学家威廉-夏普（William F. Sharpe）、约翰-林特纳（John Lintner）在20世纪60年代提出，自那时起，一直对财务界产生重要的影响，该模型假设非系统性风险可通过多元化投资分散掉，不发挥作用，只有系统性风险发挥作用。就特定证券而言，相关风险不是总风险，而是个别证券的系统性风险。 CAPM的公式为： 其中是证券J的报酬率，是无风险资产的报酬率，是市场均衡组合的报酬率，β是证券J的贝他系数。β越大，系统性风险越高，要求的报酬率越高；反之，β越小，要求的报酬率越低。证券组合的β是个别证券的β的加权平均。 借鉴CAPM模型，笔者建立的测定房地产行业泡沫的经济学模型如下: 其中，表示未来一期的房地产价格，表示现期的房地产价格， 表示前一期房地产价格，表示现期的房地产价格比前一期的价格变化。特别要指出的是，常数，因此，随机项u具有异方差性。而值与值正相关，值越大，则值越大，反之，值越小，则值越小。 房地产泡沫究竟有多大，主要取决于值，值则主要取决于房地产市场的需求；另一方面，值也受房地产市场供给的影响。可设： 表示影响房地产市场需求的函数,而表示房地影响产市场供给的函数，并设α＞β，(α,β均为常数),表示房地产需求对值的影响比房地产供给对值影响要来得大。则有: 其中,表示现期人均年收入,表示现期房地产价格,表示房价收入比弹性，E表示恩格尔系数，a、b为常数，表示各变量对该需求函数的影响度；v是随机项，表示影响需求的其他决定因素，包括人口数量、人口结构、政府有关政策等等。 表示现期对房地产业的投资,I表示现期的总固定资产投资,表示房地产投资增长比固定资产投资增长,K表示空置率,c、d为常数，表示各变量对该供给函数的影响度,F表示负债率,n次幂表示负债率对供给的影响（影响有正向有负向,主要看房地产企业从什么角度看待负债与盈利预期）;w是随机项，表示影响供给的其他决定因素,包括房地产价格、利率、政府有关政策等等。 四、模型的分析与评价 上述模型很好的将影响房地产价格的相关指标进行了拟合，剔除了一些不易量化的指标，可以达到一个综合评价的效果。该模型克服了以前的判断房地产行业是否存在泡沫只是使用租售率、收入房价比等单一指标的方法，具有很强的理论意义，这是文章的一个创新。但由于该模型的建立是基于CAPM的启发，而CAPM模型在应用存在着检验的可观察性问题，因此，检验的可观察性问题是房地产泡沫分析模型无法克服的一个不足；在实际使用过程中如何有效量化政府的有关政策也是我们不得不面临的一个挑战。总之，该模型还存在很多需要改进的地方，有待在实际运用中进一步进行修正。 房地产经济学论文:房地产中介服务业的委托――经济学分析 摘要：本文基于消费者与房地产中介服务机构的信息不对称，剖析了两者之间的委托――关系，阐述了两者委托――关系的经济学特征和基本问题，并提出了解决问题的几点措施。 关键词：房地产中介服务业 信息不对称 委托― 房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。 一、房地产中介服务业的委托――关系 委托理论起源于20世纪60～70年代，是伴随西方企业人问题的出现而产生的。委托―是一种基于契约分工关系，通过契约，一方（委托人）授权另一方（人）为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托―关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是人。 依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托关系，经纪公司和消费者的委托关系，估价公司和消费者的委托关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。 二、房地产中介服务业的委托―关系的经济学特征 房地产中介服务业的委托―关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托―关系的经济特征主要表现为： （一）消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性 传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体（买者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。 （二）中介服务结果的不确定性 房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。 （三）中介服务的非连续性和有偿性 房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。 三、房地产中介服务业的委托―关系的运行模型 房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司的业务也包括商品房销售。 以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。 综上所述，房地产中介服务业的委托―关系的运行模型见图1所示 四、房地产中介服务业的委托―关系的基本问题 消费者委托房地产中介机构服务，但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托问题。 （一）逆向选择问题 消费者与房地产中介结构达成协议，其委托―关系就已经产生。在这种契约下，中介机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用，双方分工明确。然而，出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得，损害消费者的利益。如图2所示：开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的，开发商并不了解营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩，营销经纪公司则可以利用这种信息不对称，以低报价合同获得营销任务，造成逆向选择问题。 （二）道德风险问题 消费者与房地产中介机构建立委托―关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性，引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为，即人利用信息的不对称性，隐瞒信息或隐藏行动，通过减少自己的资源（时间、精力、信息等）投入或采取机会主义行为（即不诚实的利己主义行为），来达到自身效用极大化的目的，从而影响服务效率。如图3所示：在二手房市场，有的经纪人为了取得售房委托，往往不管委托人所开底价偏高，都先与卖方签下委托协议，而后再找些理由与屋主议价等。 四、房地产中介服务业的委托―基本问题的几点解决措施 从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题，要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。 （一）解决逆向选择的措施 建立信号传递系统和信号筛选系统，诱使人披露真实信息，委托人则根据某种可观测的信号判断人的真实信息，可以有效解决逆向选择问题。 1．建立信号传递系统 信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于人弄虚作假，传递虚假信息，委托人要在调查的基础上，利用信号筛选系统，加以甄别。从长远来看，建立信号传递系统即是要建立网络化的信息平台，促进信息的顺畅流转，实现行业信息共享。如美国房地产经纪行业实行的多种挂牌服务（Multiple Listing Sevice , 简称MLS）,实现了行业成员之间的有序联系、信息共享等，改变了房地产经纪服务业的格局。 2．建立信号筛选系统 信号筛选指委托人主动搜集和分析交易人的信息。为此可以做好以下几方面工作：一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的人中介机构。二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虚设。 （二）解决道德风险的措施 1．加强行业标准化建设 加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设，使该行业的发展有一个坚实的基础，坚决杜绝弄虚作假，坑害消费者，使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设，制定行业服务标准，严格贯彻职业资格准入制度，规范房地产中介服务市场的运作。 2．建立人信用担保机制 为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作，保护消费者的合法权益，可以让该公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式，降低了消费者委托人的风险，提高人房地产中介机构的危机意识。 3．加大败德处罚力度 明确惩罚条件、惩罚标准，加大败德处罚力度，人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择――不败德，这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化。 4．设计激励合同 契约是委托人和人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件，是激励与约束的主要手段。基于此，笔者设计了一种激励合同，使得人和委托人的目标函数趋于一致。 消费者和房地产中介公司签订合同时，设立最高合同价S，最低合同价P，中介公司的收益为R=P+θ（S-P） ，市场合同价R*。且0≤θ≤1，P 签订合同时，双方就对服务结果质量、效率满意度达成一致写入合同，并约定完成服务后组织评审专家组（由中介公司服务人员、消费者和邀请专家组成。特别的，销售和经纪服务不需要专家的参与），根据质量、效率满意度指标就服务结果给θ评分，从而确定中介机构的收益R。θ取值见下表1。 当中介公司努力工作时，在约定的时间内按照质量指标完成消费者的委托任务，付出努力的成本为C，并且有R* +C 基于房地产中介服务市场委托―关系而产生的种种问题，必须得到有效的治理，房地产中介服务市场才能繁荣发达，才能为房地产业走向成熟创造一个良好的环境和条件。 房地产经济学论文:对房地产问题的经济学理解 一、房地产涨价不影响社会成员中低收入者的利益 低收入者从来就不可能是买房一族的中坚力量。不错，低收入者也需要有栖身之所，然而，正是因为收入不高，他们不会对栖身之所过分挑剔，甚至不奢望拥有房产，更没能力进行房地产投资。因此，房地产价格变动对低收入者不构成直接的影响。 那么，房地产价格变动带动相关物价变动会不会对低收入者产生间接影响呢？答案同样也是否定的。低收入者是社会分配体制中的弱者，但这并不等于说他们就是绝对的弱者，在劳动力市场中他们有着强势的一面。低收入者是社会劳动构成中不可缺少的组成要素，多从事最基本的低层劳动。没有了低收入者，这个社会在很多的领域中将没有生产者，也没有服务提供者。因此，在得到至少作为人的最基本的权益要求方面，低收入者有足够的分量向社会提出要求，包括栖身之所。低收入者是靠什么自动获得其基本权益呢？低收入者靠的是流动。如果做人最基本的物资权益都得不到足够保障时，低收入者就会选择离开，即使在有严格的户籍制度约束的条件下，他们也会作出同样的选择，农民工现象就是典型的例子。一旦足够多的低收入者选择离开，社会就不得不做出妥协。换句话来讲，为什么在商品房价极高的地区低收入者没有选择离开呢？只有一个解释那就是：在那儿低收入者的待遇没有越过他们所要求的底线，甚至就其个人纵向比对来看，在那儿其物资权益要求不但没有降低反而提高了。这其实解释了现实中为什么房地产价格越高的地区越是低收入者选择的流入地区。进一步的理解是：正是基于对低收入者的社会妥协（当然还有其他因素），商品房价高的地区工资率普遍要高于商品房价低的地区。地区商品房价低，其居民收入相对较低，商品房价高其居民收入亦相对上升。这种社会群体平衡的市场化调节，一方面维持着低收入者的社会基本物资诉求水平的平衡；另一方面，也给向低消费地区流动的跨地区消费低收入者带来一定的超额物资权益。 二、房地产涨升是自然规律，可引导不可抑制 土地是唯一受到总量严格约束的要素，在社会经济受到激励的初始时期，局部或全面性的劳动要素和资本都会以相当高的速度递增，而土地的绝对供给往往不增反减。经济学常识告诉我们：当一种要素被严格约束住以后，那么，另外两种要素的增长就必然会被自动强制调节，调节的方式就是相对价格的变化，稀缺资源价格将不断上升。也就是说，土地价格的上涨是我国当前经济增长之必然结果。当然，土地价格的上涨并不一定代表商品房价格必然上涨――土地价格的上涨有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于对两个方面的认识：1.计划体制下的地产价格几十年来都未曾充分调整，地价（或地租）相对较低；2.前期经济的持续高速增长，资本积累相当丰厚；有充分的理由相信我国本轮土地价格的上涨从其绝对幅度上看正是当前商品房价格上涨的主要因素。那么，商品房价会不会无休止地单向上升呢？可以说在商品房价没有达到其合理匹配时，的确会单向上涨，但绝对不会无休止。一旦地价（地租率）得到合理提升，并且与资本赢利率相匹配时，商品房价格的涨升就会趋于平静。 当然，现实中，市场调节从来就不可能是精确调节，因此，市场中商品房价只会以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。这也就是说：商品房价有可能在剧烈的调整过程中表现出极大的调整惯性。而房地产是具有投资功能的特殊商品，赚钱的示范效应很容易诱导人们盲目投入。中国的市场经济运行不久，人们的市场经济意识普遍不强。盲目地抢购会导致巨大的伤害，一旦涉及面过广则会危及社会。自始至终我们并不认为现在某些地区商品房价的畸形上冲是合理的现象。但经济的粗放性高速增长必然导致土地以及土地上房产价格的提高，这是经济规律，也是市场中“看不见的手”在调理人们高效运用土地资源的体现。 我们若盯住商品房价，将思维定格在如何驱赶投机者、抑制投机收益上，采取简单的、表层性的经济手段抑或是僵硬的行政方法，结果却要么徒劳无功，要么约束了经济，压抑了自然规律。比如：在房地产交易环节课以重税。这种方式看似能剥夺投机暴利，打击投机，但同时也导致了对存量房产的严格锁定，客观上造成了对房地产供给能力的抑制，在需求既定的情况下，这种抑制反过来又转化为推高房地产价格的动力。进一步提高的投机收益补偿了税收对投机者的利益剥夺，顺利地实现了税收向最终住房消费者的转嫁。因此，交易环节税不但不能抑制投机，挟着某种程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投机收益。在这一方面，我们应该理性地承受房产价格涨升所带来的社会压力，戒除简单思维下的社会尝试，借鉴发达经济社会建立在严格税收理论基础上的合理的、成功的方法，从房地产持有方向调整税收结构，规范人们的合理投资行为和房地产的持有行为。除非我们又彻底回到计划经济时代，试图将房地产从投资品的名单中剔除掉是根本行不通的。另外，从维护社会公平的角度出发，大多数市场经济社会从来不将土地完全地市场化、商品化，这也是我国目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回购就是很具创意性的设想。 三、结论 现阶段房地产价格的持续涨升归根结底是经济滞胀下的资本相对过剩所致。基于这一认识，从长远来看，政府应该通过进一步加强医疗、养老等福利制度的健全和增强其社会覆盖力度，努力增加人民消费信心；同时由于低收入者收入的增长几乎不会转化为对房地产的需求，因此，更应特别注重提高低收入者（下岗、退休工人）以及农民收入，以增强非房地产类的产品需求，为经济的持续发展提供全面的产能出口，从而拉动内需，提高资本赢利率，进而促进产业资本需求增长，最终从根本上缓解房地产投资需求的压力。从短期来看，政府一方面应该开源节流，大力推进证券市场，特别是债券市场的发展，拓宽资本投资领域，疏导富余资本合理流动；另一方面，要打击非法资金对房地产市场的恶意炒作，改善房地产税收结构，通过房地产持有方向调整税降低房地产持有的资本利得，淡化房地产投资利得期望，疏导和抑制套利性投资对房地产的巨大需求，最终实现房地产行业的平稳发展。 (作者单位：长沙航空职业技术学院管理工程系) 房地产经济学论文:房地产泡沫效应的经济学分析研究 陈海秋（译） 阿伦・格林斯潘认为目前的房地产市场存在着一定泡沫――几年前他也曾指责与高科技相关的证券市场存在着“非理性的增长”。联想到1997年底到2000年3月，纽约股市的市值增加了5.5万亿美元，其中11只最主要的科技股占了增加额的一半。2001年3月14日，道琼斯工业指数开始跌破10000点，达到13年来的最低，纳斯达克已由5000多点跌到2000点以下，接着又跌到1700点以下，损失惨重，美国高科技股泡沫破灭。那时美联储频频加息，挤压股市泡沫，促使了高科技股市回归理性。现在，联邦基金利率每上涨25个基点，都伴随着人们对地产泡沫是否形成的进一步猜测，以及美联储挤压房地产泡沫的疑虑。这种现象阻碍了债券投资商的脚步，同时也使抵押贷款利率一步步地上涨――目前已经上涨到与缓慢复苏的经济不相符合的程度。房地产价格仍然在以远远超出预期的速度增长――目前已攀升至租金成本的很多倍。 过去两年的大部分时间里，普通的小投资者们――他们中间有些人正是因为经济结构转型或者说衰退才被迫提前退休――已经开始极力追捧房地产市场的种种优越之处。这些小投资者们以前也曾极力鼓吹首次公开发行股票（IPO），他们在1998-2000年之间对高科技股票评价也非常高――那段时间恰恰就是在泡沫破灭之前。目前，购置第2套住房对很多家庭来说似乎已经成为一个不可错过的投资机会。当然，我们很清楚的记得，当年我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的网络经济、通信产业和全球性的电信公司的时候，那是怎样一个景象。这些投资对象被疯狂追捧同时疏于监管，他们是高科技产业经济泡沫的助推器，储蓄组合甚至养老账户与这些投资对象相比都失去了价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公开发行股票利润如何之高的朋友们在面对现在房地产市场时，都变得沉默了。 现在，我们听到那些并非专业的小投资者们又在开始商量着某种赚大钱的内部途径，但遗憾的是，他们并没有把现在低利率推动的市场与10年的经济低迷和强迫性的利率提升联系在一起考虑。目前，房地产市场的投资者主要分为几大类。大量的金融机构介入其中，如养老基金、保险公司、房地产信托投资基金等等。大部分投资者青睐于商业地产，房地产信托投资基金及其与住宅开发商组成的合资公司开始大举进军商品住宅和多户型住宅项目。尤其是房地产信托投资基金，其给与个人投资者的利润回报要远远高出一般的股票分红，这种现象在高科技经济泡沫破灭之后5年来是从未有过的。公众拥有房地产信托投资基金的数量通过共同基金或者经纪账户保持着持续增长。 个人投资者也可以投资于那些大型房屋建造商――这些企业正在积极地购买农田和废旧的商业及工业地产，甚至已经把触角伸到了新修建的洲际高速公路，利用其周边的土地开展建筑项目，通常都包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的抵押贷款等等客观条件都使得人们能够从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来，搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里，这些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的天花板、大大的后花园……或者搬进联排别墅，告别过去拥挤的空间，享受高高的屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子和高层公寓，则可以成为年轻家庭负担得起的新居所，从而告别拥挤吵闹的城区。这一切听上去都是如此的美妙！ 一、低利率和高需求是新的房地产投机者推动房地产泡沫的基础 房地产泡沫的形成要有一系列的基本条件，这些基本条件主要有两个：较低的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使得房地产的投机者和实际需求者能以低成本支付住房低押贷款，较高的住房需求使得房地产价格上升成为可能。 但是应该注意到，真正的泡沫，是被那些新的投机者们吹起来的。这些投机者从两个不同的角度来发力，但最终带给房地产价值的影响却是基本相同的。 “自助型”的投机者很快发现了在新一轮行情中建立一个房地产帝国的可能――他们积极购入那些被取消了赎回权的或者是价值被低估了的住宅房产。通常这些投机者与当地的房地产经纪人和房地产承销商合作，选择那些价值被低估的房产加以重新装修，以期获得高额回报。 当然，这种投机方式获得的回报取决于每一个环节增加的价值，取决于投机者套利的能力，取决于投机者讨价还价，降低交易费用和房屋翻新费用的能力，但是只要利率仍然能维持较低的水平，而房屋售价又不是太高，这种投资策略就会奏效。购房首付款可以通过低利率且免税的抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来解决。这套投机策略的回报是明显的，但也不乏损失，而且目前来看损失的可能性越来越凸显出来。整个这一系列投资活动就像是击鼓传花，最后花落在谁手里，谁就会赔得一塌糊涂。 第2类投机者注意到旨在迎合婴儿潮一代口味的奢华社区越来越多，并且从这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据，2004年，美国房价大幅上涨，平均涨幅为11%，创下1979年以来的新高。其中，内华达州在赌城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动下，全州房价一年之内上涨了32%，涨幅居全美之首，夏威夷、加州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达20%。美国南部和西南部的“阳光地带”、水岸、山脚以及美国东海岸和西海岸沿线的有些房屋价值近3年来已经上升2-3倍，原因就在于低利率的抵押融资、低利率的房屋抵押贷款、买断工龄的提前退休还有积蓄已久的对于购置第2套住房的渴望。这样一个淘金热似的局面让房屋租赁者都开始蠢蠢欲动，谋划着将自己的小型住宅或高层公寓推向市场以求获利。而投机者们更是坚信，凭着自己的洞察力，能够在这一轮淘金热潮结束之前取得巨额的利润。 二、提高利率是紧缩房地产市场的有效途径 阿伦・格林斯潘是我们对抗通货膨胀的伟大斗士。持续不一致的经济统计数据让人们不得不去怀疑目前的通货膨胀究竟到了一个怎样的水平，即将卸任的美联储主席应该为将来要发生的事情负责。 的确，房地产泡沫与通货膨胀、利率都有直接的关系。推动通货膨胀的原因多种多样，从美联储的态度看来，现在的美国可能处在通货膨胀率正在快速上升时期，房地产正像前几年的高科技泡沫一样，是推动这次美国通货膨胀率上升的主要原因。而降低通货膨胀率就可能降低经济增长，减少人们在房地产上的投资，同时使得房地产投机者的成本提高，挤压房地产泡沫。现在，我们可以从美联储调控利率的步伐来猜测挤压房地产泡沫的路线。美国消费者越来越依赖住房抵押贷款来为他们的消费提供资金，抵押贷款利率上升将会引发消费支出的降低。最近的调查数据显示，消费者靠房屋抵押贷款而增加的支出高达6000亿美元，相当于个人可支配收入的7%，而2000年和1994年的这一比例分别仅为3%和1%。联邦基金利率“以稳定的步骤”上升25%，这毫无疑问地会提升短期伦敦同业拆借利率，相对应的，那些大银行也会提升自己针对浮动利率贷款的优惠利率。这样做的后果是降低消费者购买欲望、减少大金额采购项目，并最终导致制造业存货增长，长期来看会影响未来的产出。可以看出来，美联储计划让利率在5年期、10年期和30年期国债利率之间浮动，继而控制受利率影响的抵押贷款数量――尽管这是有待证明的，但美联储的做法看上去真的是计划让房地产市场陷入紧缩，而不是让贫血的经济步伐慢下来，或许这是因为房地产价值很大程度上代表着个人资产净值，目前来看还代表着可支配净收入。 2005年春天的前几个星期，综合经济成长报告将美国10年期基准国债收益率从4.40%提高为4.65%。这使市场对10年期、30年期国债和抵押贷款利率预期都提高了。大的房地产投资者和开发商们都开始考虑如何处理手中的存货和在建项目，并考虑今后的发展前景。6月上旬，报告指出消费者价格指数和生产者都有下降，经济增长疲软，美元处于相对强势，这些消息对债券市场和房地产市场来说可谓利好。这里预期在继续发挥着重要的影响，消费指数的下降和经济增长乏力，给美联储继续提高利率增添了压力，降息或至少是保持利率不变似乎成了联储合理的选择。以至于一位颇有胆识的官员建议美联储在6月底的会议后就该停止提高利率的计划，并把10年期国债收益率降低至3.85%。 执着的格林斯潘在国会听证会上阐述了长期低利率带来的问题――低利率毫无疑问会影响抵押贷款利率。10年期国债利率依旧低得让人无法理解，格林斯潘坚持，并且暗示了他的意愿――要让短期利率持续上升，直到目前过于宽松的利率环境回升到一个比较合理的水平。这一过程的需要持续的时间目前还无法预计，但一旦达到了 预期的目标是可以被发现的。上述内容就是所谓的“格林演说”。 三、利率变动与住宅需求之间关系的市场反应机制 从目前的趋势来看，债券利率和抵押贷款利率都在升高，那么我们从房地产市场上又能看出些什么呢？ 首先，利率调整这种货币政策的效应有一定的迟滞。这些迟滞表现在已经购房者不会因为利率的提高而导致低押贷款利率的提高，及时把手中的房地产卖出去；也有的因为购房合同还没有到期，必须要执行合同，这样利率提高的政策就不会立即发生明显的作用。 其次，在正常的政策效应迟滞过后，新的住宅开发和建设都会戏剧性的减缓，同时，符合抵押贷款条件的首次购房者数量会减少。前文中提到的投机者中有些会不得已以低利润或零利润售出手中的房产，其他的则会赔钱。借入浮动利率抵押贷款的自住和非自住房产拥有者，在目前利率调整的环境下，会发现自己的处境相当被动，有些甚至不得不选择重新住回小房子。筹资的困难、合格消费者数量的减少，让房地产市场供给相对过剩，价格也出现了下跌――但在高档住房领域并非如此。一般的针对高收入贷款者的放贷风险比率可高达90%，这听上去让人很舒服，但事实上放贷者和评估方现在都倾向于高估物业价值。在高利率环境下，在银行紧缩银根的放贷评估准则下，曼哈顿区的一间两室公寓可能被评到130万美元，这足以让购房者和大部分投机者望而却步。当然，一些潜在的住宅购买者会拒绝高房价，转而选择省下首付款并且宁愿选择高租金也不选择高持有成本――尽管这样的成本可能最终会带来较好的资本回报。如果消费者调低对市场的预期，不期望自己的股票红利能永远上涨，也不期望用“巨无霸似的贷款”换来一栋“巨无霸似的豪宅”，市场价格可能会保持稳定或稳中有降。事实上，一些市场上新开发的高层公寓项目已经出现了上述迹象。 四、利率与商业地产的关系 商业地产事实上也受益于投资热潮和低利率环境――尽管受益程度可能比住宅项目稍低。新开发的住宅项目需要周边有零售中心配套，同时也需要旧中心的现代化改造。低贷款利率同样也对新的工业地产和写字楼项目起到了推动作用。在近20年的低迷后，房地产市场供给重新又活跃起来，而且并未伴随实质性的通货膨胀现象，这不能不说是低利率带来的一个良好效果。 在一些新的市场中，写字楼和工业地产的租赁业务开始繁荣起来，但总的来说这部分业务依然稳定在城市中心商业区和那些主要的郊区市场。由于机构投资者从股票和债券中获得的回报越来越低，因此投资越来越多的转向房地产市场――统计显示，机构投资者投向房地产市场的资金占其总投资额的比例已由原来的3-5%上升到目前的8-12%。这些现象都意味着可能有越来越多的资金在追逐同一处房产，越来越低的资本化率以及越来越低的投资回报。类似于个人住宅市场的投机者――投资的基本前提是认为资本参与能够获得巨额利润回报。通过低成本的抵押贷款可以获得更高的杠杆投资效应，更有利于获利，但是，许多大的机构投资者都在控制投入，同时把贷款率控制在60-65%，相比之下，一般的企业投资者贷款率都高达80-85%。持有大量资本的对冲基金和非传统的房地产投资者进入市场后，提供的夹层融资和补充融资也使投资杠杆效应进一步提高。 最近的房产交易显示营业收入相当的高，而与此相对的，租赁业务收入提高的前景有限。这就意味着，特定区域的特定房产可以经过改造实现商住两用，这样一来租金业务和销售收入就不构成矛盾了。 五、利率的变动对房地产与宏观经济的影响 美联储现在越来越重视利用利率来调节经济了。但是利率对于经济的影响是复杂的。一般说来，商业房地产市场的价格主要受两个因素的影响。其一是过去十几年来年美国房地产投资信托基金（REITs）市场资本值的增加，增强了商业地产市场的资金流。美国房地产投资信托基金的市场规模从1991年的90亿美元，以每年增长速度增加。另一个影响商业地产价格的因素就是美国十年期国债收益率创历史新低。近年来大量资本流入商业地产市场与低利率和投资选择单一有关。纳斯达克泡沫破裂之后，人们开始关注不同资产类别的风险/回报比较，他们看到房地产市场有利可图。于是利率成了一个“巨大的引擎”，推动人们进入商业地产俯拾巨利。 较高的利率不仅会影响未来的发展，而且，商业贷款利率的重新设定会在经济扩张之前压低租金。较高的利率会降低企业利润，同时，低利率会导致消费需求萎缩，直接影响销售增长。在这种背景下，较高的租金水平会促使承租企业将自己原本可能分散在各地的业务合并于一个地点以减少租金成本，当然，这个过程会带来裁员。紧缩的银根和房地产市场上资金流动的减少会轻易使经济接近衰退边缘。 如果我们审视过去几年的经济运转情况――从合理的高利率以及蓬勃的股票市场到伴随着高失业率的低迷的经济，似乎可以发现，美联储为衰退的经济增添动力的办法就是将利率降至历史最低水平。例如，自2001年第4季度以来美国经济增长的主要原因是私人消费的强劲增长，而促进私人消费强劲增长的主要因素有，住房抵押再贷款（refinancing）、零息汽车贷款、商品销售打折、减税和退税、燃料价格的下跌和历史少见的低利息率。这种措施的直接后果就是股票市场的缓慢复苏和房地产市场的泡沫。现在的问题是，如果把利率恢复到以前的从理论上看较为合理的水平，现在的房地产泡沫就会破裂，但是与此相伴的，美联储为了拯救上一轮经济衰退而提出的低利率措施也将走向终结。 六、从上一轮经济衰退看目前房地产的走向 1980年受里根减税刺激，美国房地产投资大规模扩张，1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。1986年国际石油价格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地产萧条，23个大城市房屋空置率为20%。通过机构关闭和银行信贷收缩，美国房地产泡沫破灭了。目前的情况与20世纪80年代后期房地产市场的崩溃有很多明显的相似之处：大量的个人投机者随着专业投机者、国外的企业投资者和小的商业投资者一起涌入房地产市场。人们对房地产市场的迷信程度甚至堪与算命师和选股师相比；生怕失去投资机会的淘金热潮；过热的银行信贷；资金贷款人和借款人都过于关注未来可能获得的利益，而忽视了眼前利率调整可能带来的风险；没有对借款者的现金流加以足够重视，尤其是对1946年出生的一代人和那些提前退休的人――这部分人的现金流事实上是不够安全稳定的；过热的股市催生出的投资思想影响了房地产市场――这种思想认为房地产本身并没有什么稳定的、合理的价值水平，房地产价格的变动方向只有一个――就是上涨；坚信投资房地产是永远有利无害的，而且房地产投资能够不受周期性的经济波动影响。 当然，这并非意味着目前的状况将重复1987-1995年间银行破产、信托公司陷入困境、发展停滞的可怕局面。美联储应该富有远见，应该认识到他为了平抑新一轮通货膨胀而采取的措施应该是多样性的、多角度的，而不仅仅是抬高利率让消费者感到难受。上次房地产市场低迷受到了1986年的税收改革法案深刻影响――这部法案不鼓励个人投资，同时通过影响房产抵押出售使整个市场陷入萧条。毫无疑问的，抑制投机行为是个值得称赞的目标，但是美联储不应该把利率推升到过高的水平，以至于影响到经济健康运行的程度和整个房地产市场的资金流动性。强制抵押品赎回、拍卖，房地产减值、增值，房地产市场资金流动等等这些问题不应该受到旨在抑制通货膨胀的政策的不良影响。 七、对于合理的利率水平的探讨 利率的变化无论对房地产的投机者还是消费者的收益都会产生直接的影响。房地产的相关者和其他经济组织应为利率的变化导致他们经济行为的改变，这种改变可以促进经济繁荣或衰退。如果提高利率，可以挤压房地产泡沫，但有可能导致经济衰退；如果要抗击经济衰退，就要降低利率，这有可能推动房地价格上涨。那么究竟怎样的利率水平才是合理的呢？美联储的官员说合理的利率水平到来时我们自然会感觉到，是否真的是这样呢？根据理论定义，合理的利率水平应该能够使市场上的投机行为与消费行为取得平衡，既要保证投资需求不会过热，又要维持市场活力。很显然的，这样的利率水平依赖于人们的预期水平。如果消费者预期经济发展势头很好、市场价格会持续走高或者自己的收入会提高，那么他们就会愿意在高利率环境下贷款购买房地产、轿车还有液晶电视之类的商品。这种情绪在20世纪80年代初是十分普遍的，1981年时的优惠利率高达21%，抵押贷款和汽车信贷甚至可以容忍16%的高利率。但也就是从那个时候开始，美国的经济状况发生了根本上的转变，普通消费者的收入也不再可能以每年10%的速度递增。支撑着美国经济正常运转的正是那些已经退休的或正在工作着的普通消费者，因此，考虑到他们有限的收入，利率确实应该恢复到一个合理的较低的水平。 能源消耗量上升到正常水平的两倍，而且没有任何降低的迹象，这种背景下，7%的优惠利率出台了，与之相伴的是接近6%的浮动利率和7%左右的汽车信贷利率，这样的利率水平会将自由可支配收入引入市场――自由可支配收入正是投机行为的资本基础。但是，一旦发现消费者购买力下降，失业率重新抬头，美联储官员们短暂的成就感就会消失殆尽了。新的经济发展模式下，新的工作机会在不断出现，而与之相矛盾的是，整个社会的可支配净收入却是在不断下降，因此，如果要避免拖欠贷款行为出现和房地产价格侵蚀，6.25%的优惠利率和4.25%的国债利率可能还是显得太高了。或许，合理的利率应当更低一些。 八、可资借鉴的澳大利亚经验 房地产崩溃给美国经济上了惨痛的一课，尽管美联储看上去并不为此担心。我们从别的国家也可以学习到类似的经验，比如近年来澳大利亚稳中有降的房地产市场。当然，由于两国现实情况的不同，我们不能将美国的市场完全与澳大利亚对比，但是这种比较是有借鉴和学习价值的。澳大利亚在经济衰退期间，失业率曾高于10%，利率则高达17%，在这之后，1997年，房地产价格开始缓慢上升，失业率开始下降，与此同时，澳大利亚储备银行开始调低利率。加之澳大利亚税法对房地产市场收入比较宽容，房屋净值贷款为针对房地产市场的投机活动提供了资本支持。 从2003年开始，澳大利亚联邦各储备银行开始酝酿调高利率，同时开始强迫借款者向银行证明其还贷能力，这无疑提高了放贷标准。2004年底，澳大利亚开始提高利率，至今已加息3次，每次加息25基点。这一措施明显软化了房地产泡沫，但并未使之破裂。过去几年澳大利亚的房价年均上涨20%，而目前全国平均房价仅上涨了0.4%，其中悉尼上涨了0.2%，而墨尔本下跌了5.2%。提升利率带来的最大影响是受投机需求驱动的房地产投资骤降了10%――这一点从美国的现状也可以看到，同时，房屋净值贷款几近停止，直接导致了消费者支出下降，人们开始关注未来利率继续提升可能带来的影响，消费支出下降带来的失业现象也开始出现。时至今日，基本可以判断澳大利亚的房地产市场实现了软着陆。 九、对美联储下一步所要采取的对策的建议 对澳大利亚来说比较合理有效的利率，放在美国可能就显得太高了，而且，消费者价格指数上涨仅仅是一份临时报告得出的结论，单凭这个判断经济过热，继而决定摧毁整个房地产市场的价值，这样做付出的经济成本实在是太高了。利率问题永远是个悖论，理论上看来无懈可击的利率升降措施有时候会带来灾难性的后果。 所以，美联储现在真正应该关心的并不是如何把房地产价格压低，或者提高利率以惩罚那些投机者，而是如何采取措施给高涨的投机需求降降温。如可以通过强制证明借款者还贷能力来提高放贷标准――当然这一措施在目前看来显得为时已晚了。但是中央银行系统还可以采取些别的措施――如根据借款用途来决定放贷政策，这就像证券市场上通过收取保证金来抑制投机行为一样。这样一来，银行可以要求那些出于投资需求购置房产的借款者提供更高的净资产额作为担保，同时，通过对二次抵押贷款和房屋净值贷款加以限制来抑制投机行为。这些措施都能够使房地产市场泡沫逐渐萎缩下来，同时降低了利率政策引发消费者损失的风险。 注：本文译自2005年8月的《房地产金融》，原作者：（美）吉尔・桑德勒。 （作者单位：中国社会科学院当代中国研究所。作者为博士、助理研究员） 房地产经济学论文:房地产市场中的行为经济学分析 一、行为经济学 1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起，行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支，是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，发现了传统经济学模型中的错误或遗漏，修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起，既对主流经济学提出了挑战，也对其进行了补充和拓展。 2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时，通常采用实例研究、实验研究和现场研究，而最重要的方法是抽样、谈话调查，从某种意义上说，正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法，才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。（1）它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为，以实际调查为根据，对在不同环境中观察到的行为进行比较，然后加以概括，并得出结论；（2）行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程，而不是这些行为所完成的实绩（如花了多少钱，存了多少钱等）；（3）行为经济学更重视人的因素，因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件，例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等；（4）行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的，它有助于修正传统经济学的某些基本假设，像关于理性行为人假设、效用极大化的假设，等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。 3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性，并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人，使经济学成为研究人的行为的科学。 二、基于行为经济学的房地产市场分析 1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。 2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给；另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机性行为所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。 3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。 我国房地产市场的引发性事件主要有：国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业；同时，我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。就此而言，国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时，房地产市场存在着反馈机制：当看到过去的增长，参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加，这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中（正强化作用）。第二轮的价格增长又反馈到第三轮，以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用，它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。 综上所述，政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动，形成了波动的源泉；消费者依托于近期的价格做出行动选择，确定了波动方向；价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。 三、从行为经济学角度分析消费者购房行为 我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为，根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时，风险和收益会促使他进行认真的理性思考，他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是，房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择，当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时，他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制，是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。 一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的，至于该理论研究的侧重点，则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景，还表现在理性选择向非理性选择的转化方面；或者相反，先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。 四、如何运用行为经济学监管房地产市场 基于以上行为经济学的分析，为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。 1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看，监管的对象应包括所有的参与者，包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者，而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改变参与者非理性的心理和行为。 2、监管的手段和措施应更加多样。在明确了房地产市场波动性的深层原因后，政府可以通过令非利益相关者的参与来改变参与者的心理因素。 （作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

家庭理财论文:利率市场化背景下的家庭理财 【摘要】利率作为资金的价格，是调节国民经济的重要杠杆。利率市场化的改革与发展，不仅能够给金融机构、非金融企业带来重大影响，也将对家庭理财、投资与消费产生深刻影响。文章正是以利率市场化为背景来探讨家庭投资理财的策略，实现家庭资产的合理增长。 【关键词】利率 利率市场化 家庭理财 2012年6月8日和7月6日，央行对人民币存贷款基准利率及其浮动区间进行了两次调整。目前，金融机构人民币一年期存款基准利率累计比调息前下降0.5个百分点，一年期贷款基准利率累计比调息前下降0.56个百分点。与此同时，存款利率浮动区间的上限扩大到基准利率的1.1倍；贷款利率浮动区间的下限扩大到基准利率的0.7倍。这两次利率调整拉开了我国利率市场化的大幕，通过利率浮动范围的调整，使利率由管制走向市场化，将资金价格的定价自主权交给商业银行，不仅有利于实现金融资源的合理配置，也加快了我国利率市场化的进程。 所谓利率市场化，是指利率由资金借贷的双方根据资金供求的情况来自主调节，最终形成以中央银行基准利率为引导，以货币市场利率为中介，由市场供求决定金融机构存贷款利率的市场利率体系和利率形成机制。如果把资金的价格（即利率）看作商品，那么利率的高低与商品价格的升降是一致的，同样受价值规律所支配。若市场上资金供大于求，则利率就低；反之，利率就高。 理财，即财富的管理，进而提高财富效能的一种经济活动。所谓家庭理财，从概念上讲，就是在家庭财务资源约束的情况下，针对风险进行家庭财产的有效投资，达到财富保值、增值目的，抵御社会生活中的经济风险。随着利率市场化进程的逐步推进，必将会为居民打造一个全新自由的投资理财新天地，催生理财新观念，促使居民采用多种交易工具与方式进行资产的保值增殖。 一、利率市场化改革对家庭的投资理财活动产生的影响 （一）实际利率水平上升，居民储蓄偏好增大 改革开放以来，随着我国经济迅猛增长，居民的收入与生活水平不断提升，可供家庭自由支配的资产与日俱增。与此同时，居民的家庭资产在结构和功能的配置上也发生了显著的变化，更多的倾向于对金融产品的需求和消费，多样化和复杂化的家庭金融需求也使得我国家庭经济行为的市场化程度逐步提高。特别是进入21世纪以后，居民在股票、债券、保险等金融工具上的投资呈现出明显的上升趋势。然而，根据我国统计年鉴的数据显示，居民储蓄存款余额一直高居不下，在家庭金融资产中仍然占据着主导地位。 2001年，我国居民储蓄存款余额为73762.4亿元，到2010年，我国居民储蓄存款余额已增长为303302.5亿元。在这十年间，除了2007年受股市大涨热潮分流资金的影响外，其他年份我国居民储蓄存款的年增长率都在15%左右。可见，我国城乡居民储蓄存款一直保持着较高的速度增长。 储蓄存款是我国最古老的金融产品，由于其具有变现能力强、安全性高并且简单方便等特点，它成为了我国大多数家庭选择的金融投资工具。储蓄存款的收益就是利息，而决定利息多少的正是利率。从一般意义上讲，利率的提高会提升居民的储蓄倾向。然而，部分经济学家认为：储蓄的利率弹性 很小甚至接近于零。所以，利率的提高不能保证储蓄率的提高，而且各国的的实例也印证了这一点。但是，一般情况下，利率市场化能导致实际利率水平提高，从而诱导居民增加储蓄。6月8日央行调息后，可以清晰的发现：从表面上来看：一年期存款利率下调了0.25的基点，即由3.5%降为3.25%，而允许金融机构存款利率的浮动区间的上限调整为了基准利率的1.1倍，这又使得存款利率变为3.58%，这也意味着实际上存款利率不降反升。从各大商业银行的实际操作来看，全部银行一年期（含）以内定期存款利率均上浮，其中中小型银行上浮到顶（基准利率的1.1倍）。与此同时，国家统计局的经济数据显示，2012年6月份和7月份的居民消费价格指数（CPI）连创新低，分别为2.2%和1.8%，这使得居民的实际利率持续为正值。实际利率为正值，将增大银行对居民存款的吸引力，实现储蓄的保值增值。 （二）银行竞争加剧，可供家庭选择的理财产品更为丰富 利率市场化对我国商业银行在资产负债管理、经营管理模式等方面都提出了较高的要求。利率市场化后，银行有了利率的制定权，各家银行可以根据市场情况、自身的资金条件来采取差别化的经营策略，自主决定存贷款利率，这无疑导致了商业银行间更直接、更激烈的竞争。在市场经济条件下，商业银行提供的理财产品将会表现出更多的差异性，不同银行在币种、额度、期限、利率等方面都会有所差异，这些差异也会在其金融产品的定价中得到反映。作为金融机构的客户，居民可以像购买其他商品一样，挑选自己满意的银行和产品。 （三）金融意识加强，个人信用受到重视，利率风险加剧 利率市场化后，家庭的消费贷款利率也将实现市场化，这意味着不同的家庭将从银行获得不同利率的消费贷款。家庭的消费贷款主要用来购买住房、汽车及其他耐用消费品，因为利息支出在这类信用消费中占有很大比重，所以贷款利率对家庭的贷款成本有重要的影响。银行主要根据贷款人的信用情况、职业类型、收入、学历等综合情况为每个人执行不同的贷款利率。那些资信情况良好、且学历较高、收入稳定的人更容易获得银行贷款，并且能够享受较低的贷款利率；相反，就要承受较高的贷款利率甚至无法获得贷款。对于一个家庭来说，家庭的总收入、家庭成员的职业、学历等自然条件是相对不变的，那么保持良好的信用记录就显得尤为重要。这就要求家庭要重视信用记录的积累，提高金融意识，以求获得更低利率的贷款。 利率市场化改革的过程遵循着“帕累托改进” 的原则，这一改革过程将尽可能地使一部分人受益，并且不使其他人的利益受到损害。对于存款人来说，表面上的降低存款利率并不会损害存款人利益，扩大的存款利率上浮空间反而可能会使其受益。对于贷款人来说，降低贷款基准利率的同时还扩大了贷款利率下浮区间，更加有益于贷款人。对于银行来说，为了抢夺优质的贷款客户，银行必然会把贷款利率下浮到底。另一方面，为了争揽储户，银行也必然会尽最大努力把存款利率上浮到顶，这无疑增大了银行自身的利率风险 。各银行间由于业务范围、风险程度、公众认可度的不同，必然会凭借自身的优势展开竞争。从国际的经验来看，有一些国家在利率市场化后出现了银行破产倒闭的情况，导致了金融秩序的混乱。近些年来我国部分中小商业银行经营困难，随着利率市场化的推进，市场利率波动对商业银行经营的影响越来越大，商业银行尤其是中小银行亏损倒闭的风险也越来越高。 二、应对利率市场化改革的家庭理财策略 （一）综合比较、选择合适的理财产品，完善家庭理财投资结构 由上文的统计数据可以发现，目前我国家庭的储蓄率仍然居高不下，大部分家庭的理财结构都较为单一，不利于家庭财富的增长。合理的理财结构不是单纯的购买储蓄，而是应该根据每个家庭的自身情况制定不同的理财计划，配备不同期限、不同风险度的理财产品，建立投资组合，优化资产配置。我国商业银行开展的人民币理财业务时间虽然不是很长，但是发展的态势非常迅猛。在利率逐步自由化的今天，各大银行提供的新型理财产品将更具有特色，品种期限将更加齐全，投资者也有了更大的选择空间。面临多样化的理财产品，家庭首先要深入的分析自身的风险承受能力，构造一个风险梯度完整的理财产品组合，在控制风险的前提下，最大程度累积家庭财富。其次，不要盲目的追求产品的收益率，要对产品的费用、风险、客户的权益与义务做全面详细的了解，综合比较每款产品的优缺点，有效保障好自己的利益。最后，家庭的理财投资结构还必须要结合家庭所处的生命周期，考虑家庭生命周期不同的理财重点，根据实际情况的变化调整理财结构，更有针对性的解决家庭理财的需求。 （二）提高公众对银行业的认识，提升家庭的信用约束意识 商业银行作为经营货币业务的企业，最显著的特点就是负债经营，这一特点也决定了商业银行本身就是一种具有内在风险的企业，因而防范和化解风险也成为了银行的永恒主题。在过去传统的经济体制下，单一的国有产权形式决定了我国国有独资商业银行政企合一的制度特征，由此国有独资银行也承担了过多的政策性业务，也奠定了其在我国银行业的主体地位，成为了公众心中一个无风险的“政府部门”。为了健全适应社会主义市场经济的金融体制，应对加入WTO的经济全球化的挑战，我国逐步完成了国有银行的股份制改革工作，实现了金融机构主体的多元化。然而，由于历史的原因，居民对银行的认识仍然不到位，缺少足够的风险防范意识。尤其在利率市场化后，利率定价权放给银行，银行面临的利率风险、市场风险自然增大，居民也应改变对银行的传统观念。此外，居民应当加深对我国银行业体系的认识，不要将目光只局限于四大银行，应当更多地关注中小股份制银行。许多中小股份制银行为了招揽客户，开发了许多具有创新性的金融产品，并且为客户提供更加便捷人性化的服务。居民应当分享金融体制深化的成果，享受金融业竞争带来的收益。当然，利率市场化的关键在于利率，居民也把关注的焦点集中在利率的高低上。不同银行提供的利率水平不同，但是居民也不能盲目的选择提供高利率水平的银行。所谓高收益对应着高风险，一些实力较弱的银行为了吸引客户会把存款利率定的较高，因而也承担着较大的风险；相反，一些信用度高、实力强的银行提供的存款利率可能略低一些，但这些银行存款的安全系数也较高。这就需要对银行做出综合全面的考察，在确保资金安全的基础上追求更高的收益。 利率市场化后，个人的信用记录好坏直接影响家庭的经济生活成本。许多商品的消费贷款都与个人的信用程度直接相关，这也要求我们提高对自身信用水平的重视程度，培养守信观念，从而来提高整个家庭的信用状况，为家庭的经济生活建立一个坚实的基础。 （三）规避风险，合理保险，为家庭解决后顾之忧 利率市场化后，随着利率的波动，家庭在投资过程中所承受的财务风险也增大了，保险作为一种风险管理工具，自然成为了家庭理财的首选。家庭在投资理财过程中要防范利率风险，在日常生活中还要防范意外、疾病等不可预测风险，因此保险也是家庭理财的必备工具。通过发挥保险的杠杆效应，投入少量的资金即可弥补风险造成的损失，实现转移风险、获得保障的目的。利用保险的保障功能来管理家庭生命周期不同阶段的各种风险，保证家庭理财计划的顺利进行。此外，保险理财产品不仅具有保障功能，许多理财产品还附带理财功能，能够在保障功能的基础上，实现保险资金的增值和灵活运用。家庭在投资保险工具时，可兼顾其保障功能与理财功能，根据家庭的风险偏好在整体规划中进行比例调整，确保家庭资金的安全性与收益性。 作者简介：张慧一（1986-），女，吉林农业大学人文学院，助教，硕士研究生。 家庭理财论文:家庭理财规划的道与术 家庭理财规划是指根据家庭的实际情况，制订包括现金与储蓄管理、风险管理、教育规划、退休规划、债务管理、税收筹划、投资管理及财富传承在内的综合性理财方案，对财富进行科学的管理。家庭理财应该因人而异、因时而异，而非简单无限制地追求财富总额的最大化。就如同经营企业一样，所获的财富应该服务于家庭成员的幸福、健康、和谐，让生命价值实现最大化。 对于“你想理财吗”这个问题，多数人的回答是肯定的。但是，面对“如何正确理财”的问题，人们的答案却五花八门。有的人会说：“不要将鸡蛋放在同一个篮子里。”有的人会说：“理财就是买股票、买房子，反正不是把钱都存在银行里。”也有的人会说：“吃不穷，穿不穷，算计不到要受穷，所以理财就是日子要算计着过。” 不少客户经常会向理财师咨询“股票、基金、黄金、房产是否应该交易”之类的问题，将所有投资行为都归于以赚取差价为目标的短线交易中。很多人都在自学理财，但自学效果往往事与愿违。这些人要么无知无畏，极富胆量；要么无知无为，畏首畏尾。那么，对于大众而言，理财是否有可掌握的规律呢？ 1 理财注重规划 理财产生的背景是20世纪30年代经济危机影响下，人们对于人生综合规划的重视。1929年10月，股票暴跌引发经济危机，保险的“社会稳定器”功能使得保险公司的地位得到了空前提高。同时，“大危机”使人们开始萌生了应该对个人生活进行综合规划并进行资产配置的愿望。1969年，一批来自不同领域的金融服务专业人士在美国芝加哥机场附近一家咖啡馆聚会，他们有感于金融产品的日益丰富和社会公众对自身及家庭理财逐渐力不从心，提出了“关注需求和目标比关注单一金融产品销售更重要”的服务理念和专业精神。由此，理财的概念得以提出，1969年也成了现财发展的标志性年份。 理财极具规划性和目标感。博多・舍费尔就曾指出：为未来做准备的最好方式是筹划它，理财不仅是筹划未来，更重要的是购买未来。理财规划是根据自身财务与非财务状况，运用规范的方法并遵循一定的程序，制订切实、可操作的某一方面或一系列相互协调的规划方案。它是一个长期的过程，一个努力一生达到财务安全、自由、自在的过程。因此，理财不是简单的金融产品堆砌，每个人在开始理财之前都要先思考：对未来，我有什么担忧，我有什么心愿，我有什么实际的目标，对家庭我负有什么责任。如果脱离了这些而进行理财，往往是无果的。 2 家庭理财金五星 每个家庭的资产可以分为5个账户，我们可以用“家庭理财金五星”来管理这5个账户，如图所示。“家庭理财金五星”像个棋盘，它是家庭理财之“道”，而各种金融工具就像旗子，它属于家庭理财的“术”。那么，这5个账户分别是什么？它们之间存在什么关系？应该如何有效分配？ 2.1 现金账户 这个账户下的金融工具包括：活期存款、货币基金、超短期理财产品及各种宝类产品。这些产品最大的特点就是灵活性强。很多人喜欢在这个账户里放很多钱，以防突发事件的发生，用流动性锁定风险。账户财富值与本金、报酬率、时间的关系可定义为 财富值=本金×报酬率×时间 钱生钱要建立在牺牲一定流动性的基础上，现金账户占比过多就会使得资金的使用效率降低。但是，家庭往往存在两种“万一”，一种是日常的，一种是灾难性的。只有解决了这两个“万一”的问题，才能放心地把这个账户中的资金取出来，提高效率。这两个“万一”的解决，就是靠两个账户，即消费账户和保障账户，如上图所示。 建议保证现金账户（即应急的钱）中的金额为3～6个月的生活费用，如果有房贷还款需求，需要另外增加12个月的生活费用。 2.2 消费账户 与消费账户相关的只有一种金融工具，就是信用卡。很多人拥有多张信用卡，而每张卡的信用额度都不高。这一方面不能帮助持卡人应对日常“万一”情况的发生，也容易陷入“卡奴”的烦恼。 建议每人至多保留最有价值的2张信用卡，合计信用额度最好在10万元以上，这样如果出现紧急情况，短期融资就可获得超过5万元的资金。 2.3 保障账户 和保障账户相关的有2种金融工具：社会保险和商业保险（包括医疗、重疾、意外险等），这个账户最大的特点就是四两拨千斤。由于社保报销存在就医限制、药品限制等短板，无法有效覆盖风险，所以很多人会在现金账户里存储大量资金用于应对风险。但是，如果在社保的基础上有效地配置商业保险，即便不额外规划存款，也可以解决这个问题。在实际过程中，很多人只是象征性地购买一些商业保险，风险一旦发生，往往顿感杯水车薪，甚至让人觉得有鸡肋之嫌。其实，恰当的保险产品就像足球场上的守门员，尤其对于工薪阶层、中产阶层家庭，能起到雪中送炭的作用。 建议个人商业保险的保费投入应为年收入的10%～15%，重疾险保额应为年收入的5倍，人身意外伤害限保额应为年收入的10倍。高净值人群建议选择配置高端医疗险，该险种涵盖范围包括很多合资、外资医院，很多医疗机构遍及全球。 2.4 风险账户 风险账户属于存在一定风险但可博取高收益的投资账户。该账户下可配置的金融产品有股票、基金、外汇、黄金、期货、收藏品、房产、股权及投资型保险等，这些金融工具的功能是增值，产品往往属于挂钩政策红利或市场热点的投资品种。这类产品有可能带来很高的回报，甚至会改变投资者的命运。因此一些人乐此不疲、不计后果地投入。成也萧何败也萧何，这类产品也可能招致巨大的资产损失，也有人因为恐惧风险而因噎废食，这些都不够理性。 2.5 安全账户 安全账户具有保值的功能，其功能是解决子女教育和养老金的问题，用于储备满足刚需的资金，不可拿来冒险。该账户所涉及金融工具有：定期存款、储蓄型保单、年金、固定收益类信托、房租、优质企业的优先股股权及优质的P2P产品等。这个账户的最大特点是安全稳妥，换言之，这个账户里的资金越多，个人内心的安全感就越强。值得注意的是，只有这个账户产生的是被动收入。 3 账户关系和意义 现金和消费账户有一个重要的共同功能，即“创造现金”，它能解放出有限的资金。风险账户和安全账户的分配比例并非简单地一成不变，而是根据客户的年龄、风险的偏好、资金量的大小有所调整。此外，也需要关注经济形势、国家政策导向等因素。 通过对这5个账户的分析可以发现，对“鸡蛋不要放在一个篮子里”这句话，很多人是有误解的。持有不同的金融产品不等于将鸡蛋放入不同的篮子，只有不同性质的金融产品才起到“不同的篮子”的作用。此外，投资者需要明白，各种金融产品没有好坏之分，只有通过有效的资产配置，利用各类金融工具的不同属性，才能满足投资者的不同需求。 家庭理财论文:80后小资家庭理财探讨 【摘要】80后小资家庭的组合是一个刚刚起步的家庭模型，在他们以后的家庭成长期会面临房贷、赡养老人、教育小孩等各方面的考验，80后小资家庭都希望在经济上有更多的保障。本文立足于80后小资家庭的财务状况，依据不同的家庭阶段，制定相匹配的投资理财策略，并提出加强家庭理财理念，提高理财和消费能力等80后小资家庭理财健康发展的建议，力求80后小资家庭在经济上有更多的保障，提高家庭成员幸福感。 【关键词】80后，小资家庭，家庭理财 80后是一个发展并逐渐成熟的一个阶层，他们是中国经济起步飞速发展的时代下的见证者，是现在阶段下的新型领导者。但同时他们也面临着时代冲击下的各种考验，比如房奴，车奴，孩奴等等的问题，这些也是中国大多数家庭面对的共同话题。 一、80后小资家庭的界定 小资家庭不同于中产阶层家庭，可以说是向中产阶层的一个过渡，经济和职业上都没中产阶级成熟，处于磨合向上的一个阶段。在他们的生活中，有着比较稳定客观的工作，中等的收入，能用一部分额外支出来满足精神上的需求。 职业上的界定：新兴的小资阶层主要是各个行业的中低层管理人员和初级专业技术人员，例如国家行政人员、中小企业经理人员、大中学教师、一般律师、中级会计以及医生，主要从事脑力劳动。从行业分布上看，小资阶层群体多集中在金融、地产等大型企业，科技、通信、媒体、医药等新兴行业以及机关事业单位。本文将其定义在从事脑力劳动、具备一定专业技能、并对其授权管辖的对象具有一定支配权的中层管理人员和技术人员。 经济上的界定：年均收入在10万元到15万元之间，月薪4500-7000，有一定的绩效奖金，也有一定的上升空间。 文化上的界定：受过高等教育，有良好的道德修养、娴熟的职业技能，在生活上也有一定的追求。 二、80后小资家庭的财务状况 从财务上来看主要是其收入和支出的一个比例，分析家庭收支状况。收入由主动性收入和被动型收入两部分组成，靠自己的劳动所得称为主动性收入，主要有工资和劳动报酬佣金。被动型收入包括投资收入、福利收入和经营收入。从支出方面来看，大概分为三个大类，主要有固定支出、可变支出和灵活性支出。固定支出的费用具有定期性、定量性和固定性，这类支出通常带有一定的强迫性并且刚性较强，一般节省余地较少，比如房屋贷款、保险等。可变支出是指家庭的日常开销，如交通、通讯、水电煤等费用。灵活性支出是一种不是必须的支出，而且伸缩性很强。比如文娱、教学培训、交际往来、旅游、健美和一些属于奢侈品的消费等。 分析好家庭的现金流量后，才能发现家庭资产的结余能供分配到哪些理财规划中去，合理地选择适合自己的理财工具，进而达到资产组合的最优配置。 三、80后小资家庭的理财状况 由于家庭处于成长初期，故家庭的理财状况基本依靠前期的积蓄存款，银行理财方式具有稳定性和安全性，有着固定的利息收入，是理财的首选渠道。除此之外，家庭根据自身的经济调节，适当的购买了一些国债，但产品结构比较单一，总体上是趋于保守型的理财策略。 归根结底，这类家庭的理财状况的局限性首先是因为对理财的意识比较模糊，规划性意识不强；有投资意识的在做法上又过于保守型，一味追求稳定效益，针对性不强。其次是因为缺乏风险意识，投资组合单一，有把所有鸡蛋放在同一个篮子的趋势。最后是小资家庭成长期的理财目标基本放眼于短期，只看重一时的经济效益，忽视了长期目标，从而导致理财目标与现实存在着一定差距。 所以针对80后小资家庭的理财规划存在的问题，一定要分析好家庭资产状况，理清财务规划思路，才能在理财的道路上持久长远发展。 四、80后小资家庭理财健康发展的建议 对于不同的家庭，有适合不同的投资组合与之匹配，选择正确的投资方式，对于一个家庭来说，是十分必要的。其实对广大民众而言，没有最优的理财产品和理财策略，只有适合自己的投资产品和理财方案才是最好的。通过对80后小资家庭的财务分析，找到家庭的短期目标、长期目标，合理的安排资产的最优规划，对80后家庭乃至整个社会家庭都有着启示。下面是对家庭理财健康发展的一两个建议。 （一）加强家庭理财理念 从家庭自身出发来讲，家族成员应积极加强自身的学习和提高。金融市场的蓬勃发展，让各种各样的社会理财机构和琳琅满目的金融产品展示在大众面前。面对这么多投资渠道，一定不能盲目从众，要脚踏实地的一切从实际出发。 按照生命周期理论的划分，家庭成长的不同阶段里的财富积累方式和的理财目标各不相同。但目标的共同点都是积累更多的财富，使生活变得更优质。因此各个阶段都应加强理财意识。 1.单身时期：这一阶段是指小资家庭成员从参工到结婚这一时期，大概在22～30岁之间，期限是3～10年。这个阶段里家庭负担一般不重，在支付各种消费后，理财重心是提高收入和积累资本，所以应该采取积极的理财策略，在投资组合中增加高收益的投资产品。比如股票是优先的考虑的投资市场，同时应搭配少量基金，债券等其他低风险的金融产品。 2.新婚阶段：是指小资家庭成员从结婚到添加新成员的这一时期，年龄范围在25～35岁，期限是2～7年。这一时期是一个家庭建立的初步阶段，家庭的支出比例会有所增加，在满足家庭的日常开销下，理财的重点是清偿贷款和建立家庭备用金，所以依然是采取积极稳健的理财策略，可以在原有的投资组合中增加一定的商业保险购买，大致是40%的股票，20%的债券，20%的固定收益理财产品，20%的商业保险。 3.筑巢族阶段：是指小资家庭子女的出生到其经济独立的阶段，年龄在25～40岁之间，期限是18～22年。这一时期是小资家庭的巩固阶段，收入会逐渐超过支出，债务减少，理财的重点是子女教育基金、置换房产等。此时可以选择中等风险的理财策略，投资组合中股票的比例可以缩减至30%，另外增加20%的货币资金。 4.退休阶段：是指小资家庭居民养老的这一阶段，年龄一般在55岁以后。这一时期主要是消耗阶段，收入减少，前期积累的储蓄是主要保障，理财的重心是养老、休闲和医疗保障。这时的采取的家庭理财策略是防守型的，投资组合中债券，尤其是国债的比例占据很大一部分，股票几乎为零。 从社会的角度来看，可以大力的宣传、引导和教育，使理财知识更普及化。比如，在高校里可以开设理财投资方面的课程，使理财变得更专业化。再者，社会经济的纷繁变化和投资工具日益增多，让居民家庭理财很容易举棋不定。因此国家应该出台相应的法律法规，一是规范金融市场的秩序，二是保护百姓的合法权益。这些都是为投资理财营造一个良好的外部环境；最后，国家还要对国民的投资理财行为进行正确引导，发挥媒体的宣传作用，对国民进行投资教育，传授理性的理财理念及投资之道，让更多的人接触到理财。 （二）提高理财和消费能力 理财的目的之一就是积累财富，为的是让自己有一个更舒适的生活，进而达到生活的一个理想规划状态，所以消费就成了理财的一个产物。 理财是一个过程，不能一蹴而就。理财首先要有财才基础，家庭在理财之前要学会开源节流，保证资金积累。资金积累是理财的第一步，在满足日常生活正常的情况下，把者固定的资产或盈余进行再次投资利用来获得更多的收益，让家庭的资产循环滚动，达到增值保值的作用，同时多次持续性收入才是正确的投资理财观念。其次初期理财可能不会一帆风顺，也许会尝试失败，也许理财收益不是那么尽如人意，所以提高家庭投资理财要学会听取不同的意见，选择适合自己的理财建议。日常生活中，可以从电视节目、财经杂志和财经广播中获取相关的理财知识，也可以向其他有经验的理财者请教咨询，依据家庭的实际和自身的投资理财经验，选择合适的投资渠道，合理处理金钱和时间的关系，从而提高家庭理财能力。最后提高家庭理财能力要掌握正确的理财原则。投资理财赚到第一桶金虽然重要，但是要坚持长期理财，理财不是为了赚钱，而是为了达到自己规划的一种理想生活状态。合理安排理财的周期，学会让钱生钱，让资产滚雪球似的实现持续增值，让理财变得轻松有趣。 家庭理财论文:浅谈中国家庭理财现状 摘 要：在经济飞速发展的中国，在负利率的时代，大多数家庭都有或多或少可以用于投资的闲钱，不甘心放在银行里随物价水平的上涨而贬值，但中国家庭理财的现状却不是十分理想。 关键词：个人理财；家庭；理财工具；规划；现状 那么何为家庭理财？想要理清家庭理财，首先要了解个人理财的概念。个人理财，是专业理财人员根据个人或家庭所确定的阶段性的生活与投资目标，按照个人或家庭的生活、财务状况，围绕个人或家庭的收入和消费水平、预期目标、风险承受能力、心理偏好等情况，形成一套以个人或家庭资产效益最大化为原则的、人生不同阶段的个人财务安排，并在财务安排过程中提供有针对性的、综合化的、差异性的理财产品和理财服务。从广义上说个人理财包括家庭理财，而个人理财的个体常以家庭出现，所以在这里我们只谈家庭理财的现状与规划。 来自上海的一份抽样调查显示：大多数上海市民认为"未经专家指导的自发理财方案有很大风险"；有87%的被访问市民表示会接受银行提出的理财建议，其中32%的市民"最感兴趣的是银行的理财咨询和理财方案设计"；40%的人认为"应增加客户投资操作，提供专家服务"，并"希望能与银行理财专家建立稳定和经常性的业务联系"。由以上调查结果可见，如何合理规划家庭个人的财产，使之能够不断保值、增值，发挥更大的作用已经成为越来越多逐渐富裕起来的国人所关心的话题。家庭理财也随着经济水平的增长而备受关注。 家庭理财已经进入了中国人的视野，但是为什么家庭理财在我们身边却没有热起来呢？主要源于三点：①个人理财业有待规范成熟②大众错误的理财观念③对理财工具的陌生。 一、个人理财业有待规范成熟 就拿理财规划师（CFP）来说，我国的银行里给你推销理财产品的工作人员大多没有理财规划师的资格认证，而且他们在推销的过程中经常出现回避风险、夸大收益率的现象，他们的目的在于卖出理财产品，由于目的本就不纯所以也难以为顾客提供适合自身家庭的可行的理财规划。中国的个人理财师群体还没有被大众认可信任，也没有形成规范。 而在个人理财萌芽地的美国，CFP制度最大的特点是倡导从业者在提供理财服务时，只能帮助客户制定一个长期的可执行的计划，为客户提供专业咨询，而不是推销理财产品。在这种制度的推动下，美国个人理财业逐渐发展成一个独立的成熟的金融服务行业。 二、大众错误的理财观念 。 另一方面，大多中国人还没有理财意识和成熟的理财观念，一部分人以为自己的储蓄还达不到理财的门槛，还有一部分认为自己有钱又能够赚钱，理财太鸡肋从而放弃理财。而有些已经意识到理财重要性的人又受中国传统文化的影响，形成了保守、封闭、财不外露的思想，对于由别人来规划、打理自己辛苦大半辈子赚来的“血汗钱”本身就缺乏足够的信任。 误区一：穷人谈不上理财。 相比较富人来说，普通人的经济压力更大，养老育小、买房还贷的费用占据了一个家庭的大部分支出，这样的标准中国家庭一旦家庭成员遭遇天灾人祸，医疗费用在瞬间就会搬空一个家庭的存折上多年累积的数字。理财无疑是他们应对长期经济压力提高生活水平的一个最有效益的方式。 误区二：富人理财很鸡…… 台湾富豪温世仁离世后，台湾税务部门核定的其家人应纳的遗产税为40亿元新台币，创下台湾税史纪录，而这位身价过亿企业家在生前并没有理财规划导致其家族以广达集团46000多张股票充抵税款。温世仁的夫人吕来春逝世后，她的遗产税估计约20亿元。合计温家夫妻二人的遗产税共60亿元，堪称台湾财税史上遗产税缴最高的夫妻。 相比之下，台湾首富蔡万霖则依靠理财的避税作用发挥到了极致：蔡万霖去世时留下了46亿美元的遗产。按台湾遗产法律估算，若蔡万霖生前不做任何财产安排，上述资产需要缴纳高达23亿美元的遗产税。可是，其家族最终只交了5亿新台币遗产税。因为在生前，以寿险、信托业务起家的蔡万霖购买了数十亿新台币的巨额寿险保单以转移财产，而在法律上保险金是不算做应纳税所得额里的。 通过中国股市股票交易频率我们就能看出来，大多数的中国人是投机者，而不是投资者。投资是在发掘潜质资产，进行长期投资，放长线钓大鱼。而投机主要目标是短期的价差利润，当然投机的短期收益率可能更高，但是风险一定更大。 三、对理财工具的陌生 家庭理财中常出现的理财工具有证券、信托、保险等。我在这里对比一下最常见股票和债券。 对于股票，中国人看起来好像很懂的样子。中国出现过两次炒股热潮：一次在07年，刚过去的一次就是在2015年。时隔8年时间的大熊市行情，牛市的身影再一次展现在大众的面前的时候，不管有没有证券知识的新老股民统统变成巴菲特一拥而上。但是股票的高收益也伴随着高风险，不是所有人都能清醒的控制风险权衡收益，换句话说并不是每个人都适合去股市捞一笔的。要多对比不同的理财工具，选择最适合自己家庭财产状况以及风险承受能力的一样或几样工具。 四、结语 所谓“你不理财，财不理你”，理财是一种观念，也是一种生活态度。虽然目前中国理财状况不尽如人意，但是国人的理财观念正由急功近利一步步转变为成熟稳健的理财观念，大众对专业知识的了解也会越来越深，这样的趋势会刺激中国个人理财业的快速发展以及行业的规范，个人理财业的成熟反过来会加大家庭理财行为在中国的普及，相信中国的个人理财业国人的理财观念将日趋成熟。 家庭理财论文:浅析家庭理财中的风险 要说最近网上点击率最高的是什么，莫过于铺天盖地的P2P企业跑路的新闻，其中不乏一些具有很高知名度的企业。在银行存款利率不断下调的背景下，这些P2P理财产品凭借着超高收益率在短短几年时间里从一个默默无闻的小众理财品种变成了众人眼中的香饽饽。以至于一些大爷大妈把自己的养老钱投入网络借贷以期获得超额收益。而这次P2P跑路风波则让不少大爷大妈血本无归，多年的辛苦钱打了水漂。究其原因，还是大家的风险意识不足，只看到了高额收益却忽略了其背后伴随的巨大风险。 正确认识风险就是我们打理家庭财富的第一堂课。 风险一词在学术界并没有一个统一的定义。一提起风险，我们首先想到的就是地震、火灾、水灾、盗窃等等，为了防范这些风险一些家庭会购买一部分保险，以期在未来家庭遭遇上述灾难的时候减少损失，其实，这仅仅是风险的一小部分。风险活跃于生活的方方面面，例如上班有迟到被扣工资的风险，吃饭有吃坏肚子的风险等等。一般认为风险是一种未来的不确定性，从理财的角度来讲就是家庭资产在未来发生损失的可能性。风险与收益就像一枚硬币的两面，虽然收益与风险形影不离，但是人们却常常只看到收益，对伴随收益而来的风险视而不见。风险与收益是相辅相成的，一般来说，收益越大风险也就越大，世界上从来不存在只有收益而没有风险的投资。 既然风险是无可避免的，那么我们要怎样辨别生活中的风险，尤其是家庭理财方面的风险呢？ 通俗上我们把银行的存款利率称为无风险利率，这里的无风险指的是存入银行的存款无论外界出现何种情况银行都会按约定还本付息，因此我们可以把银行存款的利率作为辨别市面上各类理财风险的基准。一款理财产品的收益率相对于银行存款利率越高，那么这种理财产品的风险也就越大。最近跑路的一些P2P企业所提供的理财收益率动辄年化20%甚至高达30%，且不说这类理财产品的收益率比银行一年期定期存款利率高了近20倍，就是同期银行提供的理财产品收益率也仅在4%5%之间，投资这类P2P理财的风险可想而知，大部分投资人血本无归也就不算稀奇了。 所以，我们在日常生活中需要配置自己家庭财富的时候，应该将自己想投的理财产品的收益率与银行基准利率做个比较来判断该产品的风险。例如，银行目前定期存款最长期限为五年，其存款利率大致为3%4%。如果一项理财计划预期收益率比银行利率高出太多，那么在做出这项投资决策之前就要考虑一下自己是否能承担相应的风险了。 有了辨别理财风险的方法之后，家庭财富的“当家人”还需要懂得“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”的道理。 “不要把鸡蛋放在同一个篮子里”的意思就是告诉人们投资需要分散风险，以免孤注一掷失败之后造成巨大的损失。家庭的资产也需要分散风险，上面我们提到了那些高收益产品所暴露出的风险并不是为了阻止家庭投入类似的理财计划，而是要告诫各位“当家人”依据自身风险承受能力合理安排家庭资金。一般情况下，家庭日常所需资金应该尽量存入银行，如果有长期闲置资金可以配置部分银行定期，剩余的可以配置理财或者股票资产等。如果是新组建的家庭，家庭负担较小且对家庭财富增值要求较高时可以适当多配置中高风险产品。如果是老年投资人，考虑到其风险承受能力较弱，资产应该主要以保值的银行存款为主，尽量少配置甚至不配置高收益产品。根据各自家庭的实际情况来分配家庭资产类型，这样就可以做到即使某项投资失败了也不会导致家庭财富出现难以承受的损失。 风险就像“火焰”，懂得利用它能为我们带来温暖，对它视而不见就会“引火烧身”。只有我们充分了解了风险，并懂得如何规避、分散风险，那么，风险这把火也能为我们的家庭财富增值保驾护航。 家庭理财论文:家庭理财发展研究 【摘 要】近年来，我国家庭理财需求呈现多元化的发展趋势，理财产品多种多样，家庭理财业务潜在市场巨大。纵观我国家庭理财行业，虽然随着我国经济的对外开放得到了迅猛的发展，但由于我国经济发展起步较晚，使得我国的家庭理财行业发展模式与发达国家有所不同。本文在前人研究成果的基础上，结合当前的经济发展状况，综合分析我国家庭理财行业的发展现状和存在的问题；其次，针对家庭理财行业存在的问题，找出制约其发展的因素，提出相关策略。 【关键词】家庭理财；问题；发展策略 一、家庭理财行业的发展现状及问题 （一）家庭理财行业的发展现状及趋势。 家庭购买理财产品的目的主要还是保值增值，获取稳定的收益，所以收益的多少对家庭理财产品的选择将产生直接的影响。目前我国银行存款还是占金融资产中的绝大部分，其他金融资产如：股票、基金、债券、黄金、保险、房地产等等所占比重相对较小。这一方面是由于人们的理财概念虽然发生了巨大改变，但是老一辈的人还是会选择储蓄存款，在我国人口老龄化趋势发展下，储蓄存款所占比重在未来几年仍然会占据主体地位。另一方面，家庭成员都是用辛苦赚来的结余收益来投资理财产品，所以他们中的绝大部分不愿承担风险，绝大部分都是风险规避者。由于风险和收益都是对等的，高收益意味着高风险，所以就算其他理财产品如股票、基金等收益比储蓄存款的利率高，但是风险也大，所以很大一部分人，为了避免风险，仍然会选择传统的银行存款。银行存款仍然会是家庭理财的第一选择，但家庭投资理财将越来越多样化。对于低收入家庭，他们的收入都会存入银行，而不会选择投资于股票、债券等等，因为为了资金的流动性，他们往往会随时随地支取现金，所以没有办法进行理财投资，而且他们也没有资金去聘请专业理财机构来为他们进行理财规划。而高收入家庭，他们有更多资金和精力来对财富进行合理规划，所以，他们理财方案的选择也将趋于多元化。 银行存款仍会成为家庭首选，而且这种情形可能持续多年，这是由我国的国情和经济决定的。但是也会随着家庭收入水平和消费理念的不断改善而逐年下降，同时社会医疗和养老保障制度的不断建立和完善，家庭安全意识的不断增强，这就有利于家庭投资者将目光放在更具有收益性的其他理财产品上。这会使得银行储蓄存款下降，一些金融产品如：股票、债券、基本、黄金等等的投资将日益增多，同时这些理财产品的混合搭配也将不断复杂和多样化。 （二）家庭理财行业存在的问题。 1.理财产品存在潜在风险。 经济的发展，带来理财产品不断的发展，种类也开始不断丰富，但是家庭理财产品也存在着很多潜在的风险。由于我国的国情，绝大部分的家庭投资者都是风险的规避者，所以面临风险对于他们来说是一件非常苦恼的事情。家庭理财行业正处于发展之中尚未达到成熟，很多规章制度以及风险控制措施都没有建立起来，一旦投资失策对于投资者而言损失可能是巨大的。理财产品存在固有风险，没有无风险的产品，有风险才会有收益。比如股票这种理财产品，很多投资者非常喜欢，因为其收益大，但股市每时每刻都在变化，而且你投资的公司每天的行情也处于变化中，由于投资者与管理者存在信息不对称，公司真正的价值往往是难以合理预测的。而且我国的资本市场相对于西方发达国家而言明显较弱，信息的透明度以及真实性都不太确定，虽然有众多的专家都在预测，但是风险本身就是不确定的，没有谁能够对它完全掌控。对于债券，相对于股票而言风险较小，同时收益也比股票小，我国目前几乎没有无风险的理财产品，近似无风险也就国债或者银行存款。因此，家庭理财的特性决定了其必须面对的操作、市场、利率等等潜在风险。 2.理财产品单一。 金融机构的理财产品虽然在不断创新，但形式还是比较单一，主要还是股票、存款、债券、基金等，我国家庭理财市场还只是发展阶段，目前理财产品的创新也只是在现有产品的基础上进行了一定整合，并没有什么实质的区别，不能满足客户个性化的需求，而且金融机构也没有推出针对具体客户实施的差异化服务，对于不同收入水平和风险偏好程度的家庭都一同对待，这明显缺乏灵活性和可操作性。相较于国内，国外的家庭理财业务十分科学和有效，会根据客户的具体情况而制定，这与国外资本市场的发达程度以及金融机构的健全体制息息相关。目前商业银行是分业经营模式，则银行只能代销股票或债券等，所以家庭的理财产品不是很能适应这种经营模式，这势必会影响我国家庭理财的健康发展。 3.金融分业制约家庭理财发展空间。 目前我国的商业银行是分业经营模式，则银行只能代销股票或债券等，所以家庭理财产品不是很能适应这种经营模式，家庭理财行业不能够得到自由化发展。这就直接导致家庭理财业务缺乏个性化设计服务，不能满足家庭投资者的多样需求。而且其服务也只是单单的咨询建议和简单设计上，没有达到有效理财阶段。 4.缺乏组织机构及运行机制保障。 家庭理财业务一切都要以顾客为中心，体现顾客至上、质量第一的经营观念，为家庭投资者提供全方位多需求一站式的服务。不过家庭理财的有效实施必须依赖于金融机构的一套完整有效的组织机构运行机制，但是就目前情况来看，我国的金融机构仅仅只是将家庭理财业务纳入了个人银行的业务部，然而由于我国家庭理财涉及面广，理财产品的多样化却使业务难以仅靠个人业务部来完成，因此要实现家庭一站式服务的理念，就必须要有多个部门来进行合力管理。 5.缺乏高素质的理财人员。 家庭理财是综合性业务，需要理财人员不仅要对理财产品有全面细致的了解，了解它们的风险和收益，也要对家庭投资者的具体情况，比如说：消费观念、收入水平以及风险偏好有一定的认知，而且还要求其掌握一定的财务管理和证券投资的知识，需要典型的复合型人才，但目前我国的金融机构这方面人才显然不足，专业知识还不到位，还不能给投资者带来安全感和十分满意度。 二、促进家庭理财行业发展的策略 （一）提高商业银行自身家庭理财业务水平。 商业银行在我国的地位可以说是毋庸置疑的，在储蓄方面具有垄断性质，具有得天独厚的先天优势。但由于目前金融业实行的是分业经营的制度，导致家庭理财产品的灵活性不足，缺乏个性化设计服务，不能满足家庭投资者的多样需求。为了改变此现状，商业银行应该与证券公司和保险公司加强合作，为家庭理财的投资者提供全方位多需求一站式的服务。在这一方面，商业银行可以借鉴国外成熟家庭理财行业的发展模式。 （二）大力发展第三方理财投资咨询机构。 在我国金融业分业经营的大背景下，家庭理财行业要迅速发展是十分困难的。因此第三方理财投资咨询机构的建立和发展显得尤为重要，对有效建立起理财产品的风险控制机制，降低家庭理财的风险，同时提高资源的利用效率，使有限的资源投入更加专业化的服务中，促进家庭理财行业的规范发展有着显著的作用。并且对于创新家庭理财产品也是起到了一个带头作用，努力做到原始创新和集成创新。由此可见，第三方理财投资咨询机构的建立将为我国家庭理财产品行业的发展起到十分重要的作用。 （三）树立正确的理财观念，合理制定理财方案。 家庭投资者应该根据自身的收入水平、消费水平以及风险偏好程度合理地选择适合自己的理财产品，不能一味的回避风险，也不能一味的追求高收益，要具体情况具体分析，制定合理的理财方案或计划。当然计划应该处于不断变动之中，要根据环境和实际情形的变化而不断的调整，要突出方案的灵活性，以此降低投资者所面临的风险，从而实现保值增值的理财目的。同时不同类型的家庭各有其特点，要根据家庭的不同情况制定出不同的理财方案，对于年轻家庭，可能入不敷出，对于中年家庭，就要考虑事业和孩子的因素，对于老年家庭，医疗和保险就尤为关键。 （四）注重产品创新。 金融机构的理财产品虽然在不断创新，但形式还是比较单一，主要还是股票、存款、债券、基金等，所以金融机构应该注重理财产品的创新与研发，要借鉴西方先进国家的理财经验，并结合我国的国情，制定出符合我国实际情况的理财产品。虽然目前我国衍生金融资产这一块还不是很成熟，但衍生产品的高杠杆性、低成本性对于家庭理财是一个全新的发展突破口，可以考虑将衍生产品适当创新以适合家庭理财。同时家庭理财产品十分强调个性化，所以银行在开展家庭理财业务时，一定要根据顾客的真实需求定性设计。 （五）根据家庭不同阶段的特点对资产合理配置。 对于刚建立的家庭，由于资金比较紧缺，所以针对他们的理财方案相对应该计划保守一些，可以选择购买国债等一些低风险的产品，达到保值增值的目的。 对于正处于发展的家庭，事业和孩子都将考虑在内，他们对风险都有了一定的承受能力，这时可以选择购买中期或长期的股权或债券，来实现长期高收益。 对于已经处于成熟期的家庭来说，他们有了一定的财富，各方面的生活都可以说比较稳定了，所以可以选择更加丰富的家庭理财产品进行组合投资，这样既可以降低风险，又可以实现一定的投资收益。 对于已步入退休的家庭来说，就比较注重风险的控制，他们大多回避风险，较少进行风险产品的投资，而是会更多地选择购买国债。 家庭理财论文:安卓家庭理财软件设计 摘 要： 基于安卓平台的家庭理财软件能够完成收益计算、家庭收入记账、家庭支出记账和成员信息维护等，是家庭理财的好助手。本文通过软件需求分析和数据表结构设计，为系统的实现奠定基础。 关键词： 安卓 理财 数据库 随着无线网络时代的到来和人们生活节奏的逐步加快，利用计算机相关记账软件完成家庭理财的方式已经不能满足人们的需求。人们更渴望利用手机、移动平板完成家庭理财工作，随时随地记录网络订餐、在线支付、工资收入、贷款支出等情况；随时随地查询家庭的账务信息。因此，需要设计一款基于Android平台的家庭理财工具软件。 1.安卓开发平台 开发基于安卓平台的软件需要先配置开发环境， Eclipse是经常使用的开发环境。Android的系统架构与其操作系统一样，采用了分层的架构。Android分为四个层，从高层到低层分别是应用程序层、应用程序框架层、系统运行库层和Linux内核层。 2.需求建模 通过对家庭理财需求进行分析，确定家庭理财软件应该包括以下几个方面的需求： （1） 家庭收入记账，包括工资收入、股票收入、房租收入等。 （2） 家庭支出记账，包括贷款支出、网购支出、学费支出等。 （3） 家庭收入、支出情况查询。 （4） 家庭成员信息维护。 （5） 财产收益计算。 由此可以确定家庭理财软件的主要功能。接下来利用面向对象的分析方法完成功能模型的建立，这是系统以后进行设计和实现的基础。家庭理财软件用例图如图2 所示。 3.数据库设计 家庭理财软件需要的表很多，主要包括会员基本情况、菜品信息表、套餐信息表、管理员表等。这些表都可以利用Android自带的SQLite数据库进行存储。以下列出3个主要的表。 （1）家庭收入情况表 该表包含5个字段，分别是收入编号、收入金额、收入类型、收入日期、收入备注。其中编号为主键，具体信息见表3.1所示。 （2）家庭支出情况表 该表包含5个字段，分别是支出编号、支出金额、支出类型、支出日期、备注。其中支出编号为主键，具体信息见表3.2所示。 （3）家庭成员情况表 该表包含4个字段，分别是成员编号、成员姓名、成员性别、出生日期。其中成员编号为主键，具体信息见表3.3所示。 4.结语 安卓家庭理财软件具有用户注册、家庭收入记账、家庭支出记账、收益计算和信息维护功能，利用本软件能够时随地记录家庭收入、支出等情况，及时查询家庭的账务信息，大大方便用户的记账操作，提高效率。 家庭理财论文:家庭理财规避的三个常见知识误区 [摘 要]随着人均可支配收入的不断提高，越来越多的家庭财富在增长，家庭理财在我国已成为一个相当流行的概念。本文具体分析家庭理财中常见的三个知识误区：理财定义误区，片面理解家庭理财，误以为理财就是投资或税务筹划等；家庭会计等同于企业会计误区，着重分析会计记账基础与钩稽等式误区；收支储蓄表编制误区中重点强调支出与收入的处理。由此希望家庭理财时对这三个知识误区加以规避，正确理财实现财务自由、自主、自在。 [关键词]家庭理财；理财知识误区；理财误区 改革开放三十多年以来，国民经济蓬勃发展，综合国力不断增强。GDP、人均可支配收入、居民储蓄存款等这些对百姓生活水平、幸福指数和财富积累产生重大影响的指标也随着快速增长。中产阶级、中间阶级、中产阶层、中间阶层、中间群体、中等收入者群体、新富裕群体、新小康群体等不同的概念和词汇频繁出现在各大媒体网络上，它们告诉我们中国人是越来越有钱了。 马斯洛理论把人的需求由低到高分成生理需求、安全需求、爱和归属感、尊重和自我实现五类。马斯洛认为当人满足生理需要时，他会产生更高级的、社会化程度更高的需要。上述理论在一定程度解释了城镇居民家庭总收入在不断增加的情况下，理财正逐渐成为人们日常生活一部分的原因。居民除了满足基本生活之外，他们试图运用现有的金融工具创造更多的财富来满足购房、子女教育、医疗、养老等需求。此外，金融产品越来越多，社会环境急速变化，老龄化社会问题凸显，人生周期的不确定性提升等因素，同样使得家庭理财越来越受到人们的关注。理财知识内容繁多且复杂，如何避免在家庭理财时走入知识误区呢？本文将着重介绍三个常见的知识误区。 1 家庭理财定义误区 家庭理财是什么？不同的人会给出不同的答案，其中比较典型的回答有：家庭理财就是追求收益最大化，就是收益不变时候降低风险，或者家庭理财就是在交税的时候尽量合理避税，家庭理财就是投资规划……对于理财的错误认识，会使得家庭在理财过程中犯一些低级错误而导致理财失败。 为了正确认识家庭理财，我们先来分析一个人一生的收支情况（见下图）。人生的收入与支出的大小关系有：收入小于支出、收入等于支出、收入大于支出3种情况。在人生的不同阶段，收入与支出并不能总保持平衡。这种不平衡有时来源于收支总量的不一致，有时又产生于收支时间的不一致。因此，家庭理财的意义在于，解决这两个不一致的问题，实现收支平衡保证财务安全。 人生的收入支出曲线 家庭理财即通过分析和评估家庭财务状况和生活状况，明确家庭的理财目标，最终制订出合理的、可操作的理财方案，满足家庭不同人生阶段的需求，最终实现人生在财务上的自由、自主和自在。家庭理财定义要点有：不是仅仅针对家庭某个生命阶段，而是针对一生；不是一个一次性产品，而是一个动态的过程，是终身理财。 2 家庭会计等同于企业会计误区 2.1 会计记账基础 编制与分析财务报表，是家庭理财中非常关键的技能，它在整个家庭理财规划中占据着非常重要的地位。许多家庭在进行财务管理时，错误的将家庭会计等同于企业会计，在记账过程中错误使用权责发生制。为了让大家在编制家庭财务报表时正确使用收付实现制，现将两种会计记账基础介绍如下： （1）权责发生制以权利或义务的发生作为记账标准。凡是应属于本期的收入和费用，无论有无收到和支付现金，都应记入本期的收入和费用；凡是不属于本期的收入和费用，即使现金在本期收付，也不应记入本期的收入和费用。企业会计多采用权责发生制。在采用权责发生制时，信用卡刷卡时就记支出。 （2）收付实现制以收到或支付现金作为记账标准。资产=负债+所有者权益；收入-费用=利润；现金流入-现金流出=现金净流量；凡是本期收到的现金收入和支付的现金费用，都应记入本期的收入和费用。记账结果可与期初、期末的现金余额比较，以检查记账的准确性。家庭会计多采用收付实现制。在采用收付实现制时，信用卡缴款时才记支出。 案例：富太太1月预收租客1―6月房租合计12000元，1月份刷卡800元，请分析富太太1月储蓄净增加额。 权责发生制： 1月房租收入2000元，1月支出800元，故1月储蓄净增加=2000元-800元=1200元 收付实现制： 1月的现金收入12000元，1月无现金支出，故1月储蓄净增加=12000元 该案例告诉我们采用不同的会计记账基础，家庭财务报表也会不同。因此，在家庭财务管理时，要使用收付实现制。 2.2 钩稽等式 编制财务报表时，需要用钩稽等式验证报表正确与否。钩稽关系是指一个报表和另一个报表之间的逻辑对应关系，如果不相等或不对应，这说明会计报表编制出现问题。 在企业会计中，资产=负债+所有者权益、收入-费用=利润、 现金流入-现金流出=现金净流量，这3个公式是钩稽等式可以用来检验会计报表是否正确。与此形成鲜明对比的是，家庭会计虽有资产-负债=净值、收入-支出=储蓄的资产负债表公式，但它们检验不出报表编制正确与否，不是钩稽等式。家庭会计中的钩稽等式有： 按成本计价时：本期收入-本期支出=本期储蓄=净值增加额=期末净值-期初净值=（期末资产-期末负债）-期初净值 按市值计价时：期末期初净值差异=储蓄额+投资资产账面价值变动+自用资产账面价值变动。 3 收支储蓄表编制误区 在家庭理财过程中，人们习惯将各种现金流入和各种现金流出一视同仁纳入收支储蓄表，但事实是它们需要区分。不同的现金流入与流出中，有些是家庭收支储蓄表的项目，有些却不是。 在编制家庭收支储蓄表时，我们需要区分有： （1）变现资产的现金流入包括资本利得和本金，资本利得部分记收入，收回投资本金为资产负债调整。 （2）房贷本息摊还包括利息部分和本金还款部分，前者记支出，后者为资产负债调整。 （3）保费根据项目可分为储蓄型保险保费和保障型保险保费。养老险/还本险/退休年金/投资型保单属于储蓄型保险，该部分不计入支出但列入资产。定期寿险/意外险/医疗险/失能险属于保障型保险，该部分计入支出。 （4）三险一金中，个人失业保险费计入支出；医疗保险费，进入社会统筹部分计入支出，进入个人部分为资产；养老保险费，进入社会统筹部分计入支出，进入个人部分为资产；住房公积金为资产。 （5）其他直接用于增加资产、减少负债的支出不能算入收支储蓄表。 案例：家庭税后工资为16.5万元（未参加社保），家庭生活支出6万元、赡养父母支出1.2万元、子女学费支出1.5万元；家庭利息收入0.1万元、资本利得1万元、资本损失2万元，保障型保费支出1.3万元、储蓄型保费支出1万元、房贷本金支出2万元、房贷利息支出2万元；稿费税后收入0.5万元，定期定额投资基金1.2万元。根据上述资料，编制家庭收支储蓄表（见下表）。 4 结 论 家庭理财意义在于它帮助我们平衡收支、实现收入和财富最大化、保证有效消费、满足对生活的各种期望、确保财务安全、为退休和遗产积累财富。为了实现财务自由、自主、自在，我们要在家庭理财过程中尽量避免定义误区、家庭会计等同企业会计误区和编制收支储蓄表误区这三个常见知识误区。 家庭理财论文:家庭理财中应对通货膨胀的方式 摘 要：伴随改革开放浪潮的逐步加快，我国的经济发展与人民群众的生活收入水平的大幅度提高，由温饱式生活向小康水平发展已成为我国居民生活的真实写照。正是由于这种生活水平的提高，使得人民群众的储蓄比例大幅增加，由单纯积累发展成为理财投资。我国在历经了九十年代资本市场的建立与发展之后，成熟又健全的金融市场正在我国蓬勃发展，家庭金融理财方式也正顺势而生，快速发展。当下，在社会金融资产中，居民的家庭式金融资产占据了越来越大的比重。家庭式的金融资产的使用与投资都不仅会影响到我国的金融发展方向，还将影响到家庭自身的生活与消费水平等方面。 关键词：通货膨胀；理财；储蓄 1. 通货膨胀的当前情况 据权威部门统计表明，去年10月份我国人民消费价格（CPI）同比上涨约4.4个百分点，居过去25个月以来的首位，食品价格上涨10.1个百分点，为CPI贡献74%。通货膨胀通常被群众这样解释：清早带着百元大钞去超市购物，发现在买了一斤牛肉，二斤鸡蛋，几个馒头，三斤水果后，百元大钞已所剩不多了。在第二天再奔向超市的时候，不得不多带几张百元钞票。在面对通货膨胀带来的飞涨的物价的巨大压力下，以上的种种情况，都是无论哪种通货膨胀，都直接给我们群众的生活带来的最切实的影响。 2. 通胀的特点 1） 价格的全面大幅上涨。 通货膨胀的出现，带来的不仅是粮食、石油等产品价格的暴涨，更是以粮食、石油产品为基础的其它产品价格大幅提升。当前，我国无论是实体产品，还是虚拟产品均呈现价格上涨趋势，而且汇率、粮食、楼市等诸多价格问题纵横交织、复杂异常也是我国急需要面对的问题。 2） 各类商品中食品价格涨幅居首位。 在与其他不同种类商品的价格涨幅差距被不断拉大的食品价格涨幅中，蔬菜价格的涨势还遥遥领先与各类食品的价格涨幅。 3） 资产价格飞涨催生了通货膨胀的发生。 由2008年至今，以房价为代表的中国资产价格飞速增长，仅09年一年，北京的房价近乎翻番，我国政府更是为应对急需调控的房价出台诸多措施，“国五条”的推出，虽未完善具体实施的细则，却已让人民感受到了政策带给楼市的巨大影响。同时，一些可以储藏价值的商品，如古玩、文物、字画等的价格同样也有大幅度的增长。 3. 我国当前家庭理财的情况 就我国家庭资产结构来看，基本是以存款储蓄为主体形式，国民的存款总额在2012年底就已高达40万亿人民币之多。我国的家庭式金融资产有以下几种类型：近7层的家庭储蓄占据主体位置；股票、其他有效证券、外汇；现金及保险准备金等。在西方发达国家，交易账户这种在家庭金融资产中属于低风险形式的理财方式是大多数人所青睐的。只有4个百分点左右的储蓄和债券比重更是远远低于我国的储蓄比例。由此不难看出，中西方国家就储蓄在家庭式金融资产中的比重仍存在较大的差距。 在我国历史和现代环境的诸多因素的影响下，我国的民众更多的倾向于将资金用于更为稳健的储蓄方式上。我国的家庭收入一直以来都处于比较低的情况，由此在出现风险的时候，应对风险的能力相对薄弱。所以，居民希望能够让家庭的经济情况一直处于较安全的一个状态，他们更多的愿意选择储蓄这种较为保守的理财方式。与此同时，我国股市对民众的吸引力不大的主要原因在于收益较低；当前我国还在不断发展建设，社会保障制度仍然十分的不健全，大部分居民仍然放弃高收益、高风险的风险性投资方式，而选择储蓄、购买国债这种较为稳健的投资理财方式。实质上，中国家庭收入情况是我国家庭式金融理财方式选择的首要考量因素。 在当前通货膨胀的大背景下，医保、房产、教育等许多方面的问题都是我国民众在家庭生活规划中需要提前安排的。这就使得我国大部分家庭在理财过程中会遇到如下问题：怎样能通过一些方式使家庭的金融资产在通货膨胀中规避风险；如何能够应用金融、投资、理财等方式使自身的资产达到保值增值的目的。随着家庭理财产业的不断发展，国家不单单要建立一套科学的家庭式理财体系，还要金融组织的配合，推出多种多样的理财产品、恰到好处的理财方式，促进我国投资环境的改进，这样我国家庭的资产才能够实现更为科学合理的配置，从而使投资的收益率有所增加，推动家庭财产的使用效率能够最大限度的发挥出来。 4.不同阶段应对通货膨胀的方式 在我们走出校门，步入社会工作开始，人生开始被分割成五个不同的阶段，在此之前，我们一直处于被养育的状态下。在我们通过自身努力获得薪资的回报之后，我们将步入以下五个不同阶段：事业上升阶段、婚姻起步阶段、生儿育女阶段、事业有成阶段、退休阶段。在面对生命中不同阶段的时候，我们就要通过不断改变投资理财和规划的方式来应对每个阶段的一些特点。 1）事业上升阶段：在我们刚刚步入工作岗位的时候，我们享受着第一份薪资带给我们的幸福和满足感，由于事业的初期，相对的存款都比较少，满足日常生活和租房需求是这个时期理财的首要目标。同时还会考虑到在大学时期的一些助学贷款的偿还问题，在这个阶段开始有了些许的储蓄积累，为今后的人生和理财规划等方面做了充分的考虑。通过学习金融理财知识，运用理财分析工具，充分做好市场和经济能力等方面的分析，提升自身能力，量力而行，适当冒险。 2）婚姻起步阶段：在这个阶段的人们由于刚刚创建家庭，相比较应对风险的能力适中，相对资产较少，这个阶段的理财目标就是能够应对买房、买车的需要，同时为儿女的教育基金、应对突发状况的资金等方面做充分的考虑，通过强化资源配置、做好充分预算、量力而行、谨慎支配收入这样一些策略式的理财手段，使整个家庭的理财规划更加合理。在这一阶段不仅要考虑到房产、保险等的规划，还需要兼顾儿女教育、赡养老人等多方面的需要。 3）生儿育女阶段：在此时期，初为人父母，由于家庭积累少、子女支出较低，可以通过控制消费、节流支出等理财方式，这样不仅可以储备教育资金，还可以引导子女的拥有正确的消费观念。 4）事业有成阶段：这一时期的人们，通过不断的积累，自身资产处于较高水平，负债少，可以调整储蓄和投资比例的方式，来为退休以后的各项保障做好前提性的保险规划。 5）退休阶段：在这一时期中，由于资产累计达到一定水平，生活压力小，不妨可以通过一些收益较为稳定的理财方式来保证退休后的生活，避免风险大的投资，减少可能出现的一些不良影响。 正确应对不同人生阶段的投资方式，适度投资、合理规划，多元投资，以获取最大收益。 5.结束语 希望每个人都可以通过建立一些较为合理的理财观念，合理调整家庭理财结构，积极挖掘可能存在的财富机遇，通过不同的投资理财手段，加快财富积累，来创造一个高品质幸福的生活。（作者单位：建行锦州分行） 家庭理财论文:浅谈工薪阶层家庭理财 摘 要：中国经济的发展和各项体制改革使人们不得不更多地关注自己的财务状况，通过综合安排达到增值保值以确保日后生活在财务方面达到独立！完全和自主境界的意识逐渐增强，家庭理财成为我们生活中必不可少一部分，家庭资产的保值增值研究具有十分重要的意义。 关键词：工薪阶层；家庭理财 1 工薪阶层理财现状 中国老百姓特别是工薪阶层普遍的理财意识弱，认为理财就是储蓄，就是买国债、吃利息等理财观念。据估计，中国人仅仅有百分之二的收入来自投资所得，而我国居民投资收入仅占2%的情况，是因为人们的投资基本上局限在银行储蓄这一个手段上。 另一方面，中国的老百姓特别是工薪阶层普遍的理财技巧差，普遍存在着羊群行为（指动物牛、羊等畜类成群移动，觅食，后来这个概念被引申来描述人类社会现象，指大多数人一样思考、感觉、行动，与大多数人保持一致。以后羊群效应被金融学家借用来描述金融市场中的一种非理性行为，指投资者趋向于忽略自己的有价值的私有信息，而跟从市场中大多数人的决策方式。 目前，国内部分商业银行推出的所谓的个人理财产品、服务，如外汇理财、人民币存款业务、基金销售等，仅仅是单一的银行产品或服务，严格意义上说并不属于真正的个人理财，因为这些产品与服务并不是从其服务对象的真正客观、实际的状况并结合生命周期，风险状况，长远规划等情况进行综合设计的，国内的银行推出理财产品并没有建立完整的体系。 2 家庭理财的基本原则和步骤 2.1 收益风险均衡原则 收益风险均衡原则，要求家庭对每一项家庭经济活动，全面分析其收益性和风险性，按照收益和风险适当均衡的要求来决定采取何种行动方案，在实践中趋利避害，提高收益。 2.2 收支平衡原则 在组织资金收支平衡问题上，既要量入为出，根据现有财力来安排各项开支，又要量出为入，对于重大的支出要积极开辟财源； 2.3 投资分散化原则 投资分散化，就是让家庭在投资时要注意投资品种的适当搭配和组合，使得投资组合的风险小于单一投资的风险。 2.4 成本效益原则 成本效益原则，就是要对家庭经济生活中的所费与所得进行分析比较，对经济行为的得失进行衡量，促使成本与效益得到最优的结合，以求获得更多的盈利。 家庭理财基本步骤： （1）搞清楚家庭经济来源是多少。这时需要参考的是家庭资产负债表或家庭收入支出表，它们有助于评估家庭的财务状况；（2）确定符合家庭实际情况的财务目标，这个目标越具体越好，而且可以是分项目分阶段的目标；（3）为各个分目标确定具体的财务计划；（4）实施并坚持执行家庭的计划；（5）经常检查家庭的财务状况，及时解决出现的问题，根据实际情况调整家庭的财务目标和计划 3 家庭理财规避风险的建议 首先要具备必要的知识储备是增强风险控制能力的基础理财的关键，但要想使每一个家庭的财富由无至有、由小变大，就一定要熟知和运用好各类消费、储蓄、投资、管理等理财策略，了解家庭理财所适用的金融投资工具，如收益稳定但不高的银行存款、成长型的固定收益类债券基金、高回报与高风险并存期货股票等，只有具备了必要的知识才可能实现家庭财富的最优配置。 其次，合理消费，如果要提高投资比重以获得更多收益，就必须控制如生活费、娱乐费、子女教育费等的支出，这就要求我们合理计划每月的家庭消费支出。合理消费的控制可以通过培养家庭记账习惯来逐步建立，记账的好处在于确切列出生活具体花费过程，以利于发现可以进行家庭财务节流的环节，当前许多电脑软件都可以帮助家庭管理者分析日常记账的资料。 再者，风险转移也是必要的。转移家庭理财风险不是以邻为壑、损人利己，转移家庭理财风险是指投资者通过某种合法的交易或手段，将风险尽可能地转移给专门承担风险的机构或个人转移风险的常见方法有：间接投资法、在保险公司购买保险、在债权投资中设定保证人。转移风险是把风险转让给他人，那么为这种风险转让就得付出一定的代价，如支付保险费；或降低交易的收益，转移风险的作用是将不可预见的、不可控制的、可能发生的损害转变为可预见的、可控制的成本或费用，有利于稳定投资的营运、搞好成本和收益的控制和核算，在一旦发生损失时可获得足够的赔偿以恢复家庭生活或投资经营。 最后，家庭理财的重要目标之一也就是要应对好未来支出需求的增加，按照家庭生命周期顺序来看主要有购房费用、子女教育费用、养老费用形成了未来弹性需求较大的可能支出。 家庭理财论文:浅谈家庭理财 摘要：中国有句古话，“吃不穷，穿不穷，算计不到就受穷”，简明扼要地说明了生活要懂得理财的道理。日常生活中所进行的理财活动往往缺少系统的规划性，随意性较大，而就在这个过程中，财富积累已经受到了损失。因此，更多地了解一些理财知识，对我们的日常生活十分重要。本文通过阐述家庭理财的含义，家庭理财的五种主要方式来分析家庭理财。 关键词：家庭；理财方式；投资渠道 一、 家庭理财的含义 家庭理财规划的整体来看，它包含三个层面的内容：首先是设定家庭理财目标；其次是掌握现时收支及资产债务状况；最后是如何利用投资渠道来增加家庭财富。从概念上讲，家庭理财就是利用企业理财和金融得方法对家庭经济（主要指家庭收入和支出）进行计划和管理，增强家庭经济实力，提高抗风险能力，增大家庭效用。从广义的角度来 讲，合理的家庭理财也会节省社会资源，提高社会福利，促进社会的稳定发展。从技术的角度讲，家庭理财就是利用开源节流的原则，增加收入，节省支出，用最合理的方式来达到一个家庭所希望达到的经济目标。这样的目标小到增添家电设备，外出旅游，大到买车、购屋、储备子女的教育经费，直至安排退休后的晚年生活等等。 二、 家庭理财的方式 家庭理财方式归纳起来大致有两大类：保障型和投资型。常见的主要有储蓄、债券、股票、基金、房地产、外汇、古董、字画、保险、彩票、钱币、邮票、黄金、珠宝14种。其中，古董和字画具有丰厚的增值内涵，但需要丰富的专业知识和鉴赏能力，非一般人能操作；邮票在家庭收藏中较为普遍，但作为一种投资，见效并不十分明显，更适合个人的爱好收藏；外汇，其运作受国际金融形势影响，有很大的不可预测性，风险性较大；彩票，近乎赌博，只能作为生活的一种调味剂。因此，最为常见的家庭理财方式还是集中在银行储蓄、债券、房地产、保险、股票基金这五种工具的运用上。 （一） 银行储蓄 储蓄是大部分人传统的理财方式，从理财的角度讲，储蓄宜以短期为主，重在存取方便，而又享受利息；长期储蓄，依现有银行利息，考虑通货膨胀和利息税等因素，钱存得越久，贬值的风险就越大。怎样合理储蓄呢？银行中有一种称为短期滚存的方法，即每个月固定存一张一年期的存单，12个月就有12张存单；一年后每个月都有一张存单到期，既保证固定利率，又可满足家庭灵活开支，如果存单到期不用可继续滚存，这样不但享受比活期高的利率，还可拥有及时调整投资方向的余地。 （二） 债券 目前债券主要分为国债券、企业债券和金融债券。国债券分为凭证式国债债券和记账式国债债券。前者不可上市流通，可提前兑取，但需要支付一定手续费，特别是一年内提前支取，还不计息，因此存在一定的风险性；后者可以上市流通转让。国债利息比银行利息略高，风险性小，也不交利息税，因此较受百姓欢迎，但不易买到。企业债券是由企业为筹措资金而发行的债券，收益率可能比同期国债高，但风险性也较大，有到期不能偿还的风险，购买宜选择信誉等级AA级以上的大企业。金融债券是由金融机构发行的债券，一般不针对个人。 （三） 股票基金 基金会——高风险也可能高回报。投资占家庭总收入比重10%左右为宜。炒股炒基金之前最好积累一些股票和财经方面的经验，建议选择业绩优秀的股票，基金，并且多股组合，基金投资可以选择定期定投基金，从而来分散风险。按照巴菲特理论，5年-10年的投资应该赚大于赔，因此要做好长期投资的打算并保持良好的心态。 （四） 贷款买房 用明天的钱来圆今天的梦，已渐成时尚，贷款买房尤为突出。买房或者为了自己居住，或者想通过房价升温转手获得差益，不论哪种，都属于家庭中较大的一项财务开支。投资住房应考虑地段、质量，售价及付款方式、环境、物业管理和户型朝向等因素。同时还要关注房产交易的税赋政策。 （五） 保险 保险可分为保障型保险和投资型保险两种。前者重在保障，后者除此之外，还拥有投资功能。投资保险与银行储蓄、债券、股票基金相比最大的区别在于，前者是依靠机构、专家进行投资而后者依靠个人单独的力量。机构理财比个人理财不仅在于它拥有一支高素质的理财专家队伍，在投资渠道上更广泛。如国债券，机构拥有发行一级国债的权利，而个人只能在二级市场上进行投资；银行机构可通过大额协议存款获得比个人储蓄更高的利率；投资机构集众人之钱而成巨额资金规模，投资风险更低；信息机构获得信息的渠道比个人要丰富和及时。因此，投资保险不仅保值，还可能获得丰厚的红利回报，获得增值。 比较以上几种理财方式，打个简单的比方：银行储蓄是家庭理财的后卫，可用于应急支出；债券可以称得上是中场，可进可守；股票，基金和房产就是先锋，会带来财富的迅速增加。而保险则是强有力的守门员，这个守门员在风险管理和家庭理财规划方面发挥重要的作用。 三、 投资理财应考虑的因素 一般来说，我们选择投资理财方式的时候，一方面要综合考虑国家宏观经济形式；另一方面要考虑自身微观经济状况等因素，根据不同人生阶段的实际需求选择合适的理财规划。具体可参考以下几个原则。 动静结合原则：即要使理财产品的灵活性和家庭开支计划相匹配，流动性与稳定性完美相结合。 长短兼顾原则：即选择投资理财产品，在产品期限上要有长有短，长期性与短期性同时兼顾。 高低搭配原则：即分散风险（不要把鸡蛋放在同一个篮子里面），高风险与低风险有机搭配。 适合为上原则：即理财无定式，并非所有投资方式适用于所有人，适合自己的才是最好的。 四、 结语 金钱不是万能的，而没有金钱是万万不能的。家庭生活需要金钱，提升生活品质需要金钱，因此，每个家庭须树立正确的投资理财意识，要确保家庭经济收支平衡，努力增加收入，还须善用钱财。（作者单位：江西财经大学会计学院） 家庭理财论文:基于J2EE的家庭理财系统的设计与实现 摘 要：随着我国经济的快速发展，人民的生活水平在不断的提高，家庭在收入和支出方面的种类和数量也在不断的增多，因而需要处理的信息也就不断的增多，这就导致了传统的手工记账手段已渐渐的不能满足信息处理的需求。家庭理财系统正是为满足这种需求而设计开发的一个主要基于收入和支出的信息管理系统。本系统采用面向对象的程序设计方法进行开发，基于B/S架构，利用MyEclipse作为开发平台，并应用了J2ee技术中SSH三层框架结构和javaweb技术，以方便小巧的MySQL作为后台数据库。 关键词：面向对象分析与设计；J2ee；MySQL；SSH框架 1 系统特点 1.1 完整的功能管理。用户可以在系统中的信息管理模块添加消费和收入信息，在报表信息模块将消费和收入情况以柱状图的形式展示出来，清晰的图形界面使用户能更容易的进行查看操作，以达到对家庭信息进行更清晰的类比。如果需要管理用户信息的话，管理员可以在系统模块中对注册的用户进行添加、删除、修改等操作。 1.2 人性化的操作界面。该系统有良好的交互界面，易于理解易于操作，本系统的操作界面简单但不失优雅，功能完善易懂，通过简单的浏览，用户能够快速上手使用。 1.3 完善的安全机制。一对一的用户密码验证功能，使得该系统只有具有正确的用户名和与之相对应的密码方才登录，确保了用户和网站之间的数据有着严格的对应关系，从而较好保证了其安全性。 2 系统说明 本系统主要采用了J2EE技术中structs+spring+hibernate的三层框架结构，这三层框架结构是当前主流的框架结构，能够轻松的将前台的界面和后台的逻辑分离开来，使得开发和后期的维护变得格外的高效和轻松，并且三层框架技术的成熟也给系统带来了稳定性、健壮性。前台采用的是jsp页面，jsp属于J2ee技术中的一个组件，它具有跨平台性，和稳定性。数据库采用的是MySQL数据库，该数据库是一个小型的数据库，功能齐全，稳定性好，对于家庭理财系统来说，数据处理能力绰绰有余。系统功能主要将家庭理财中手动处理的事务，如登记消费信息，登记收入信息，统计月/年收入消费情况等统一的使用计算机进行处理，方便高效。 3 设计工具与技术 3.1 SSH三层架构。（1）SSH。SSH为一个由struts+spring+hibernate集成的框架，是目前较流行的一种Web应用程序开源框架。该框架主要是将MVC模式中对应的每一层分别运用相应的框架来进行处理，并通过配置将struts、spring、hibernate三个框架进行整合。（2）J2EE。J2EE是一种利用Java2平台来简化企业解决方案的开发、部署和管理相关的复杂问题的体系结构。J2EE技术的基础就是核心Java平台或Java2平台的标准版，J2EE不仅巩固了标准版中的许多优点，同时还提供了对EJB（Enterprise Java Beans）、Java Servlets API、JSP（Java Server Pages）以及XML技术的全面支持。 3.2 MySQL。MySQL是一个小型关系型数据库管理系统，为了提高数据存储和查询的效率以及灵活性，它不是将数据存储在一个大仓库中，而是将数据存储在不同的表中。MySQL也是支持SQL结构化查询语言的，SQL结构化查询语言的也是访问数据库的最常用标准化的语言。MySQL采用了GPL（GNU通用公共许可证）软件技术。为了实现对MySQL数据库的管理，本系统在开发过程中，选择了可视化的数据库管理工具Navicat。 3.3 JSP技术。JSP（Java Server Pages）是J2EE技术中所提供的一个组件，用JSP开发的Web应用程序是跨平台的，既能在Linux下运行，也能在其他操作系统上运行。JSP是使用模板数据来格式化网页文件。通常模板数据都应用HTML或XML元素。设计者可以编辑文档并配合这些JSP页面元素不影响动态内容。 3.4 MyEclipse。MyEclipse企业级工作平台（My Eclipse Enterprise Workbench，简称MyEclipse）是对EclipseIDE的扩展，利用它可以在数据库和JavaEE的开发、以及应用程序服务器的整合方面极大的提高工作效率。它是功能丰富的JavaEE集成开发环境，包括了完备的编码、调试、测试和功能，完整支持HTML，Struts，JSP，CSS，Javascript，Spring，SQL，Hibernate。 4 总体设计 4.1 网站系统功能说明。 （1）用户登录功能。对于每个系统来说都有自己的用户，为了安全性，只有在确定登录人身份和正确的密码后才能提供相应的服务：1）功能描述：用户登录；2）输入：用户名，密码；3）操作序列：管理员登录后，可以创建新用户；4）输出：登录成功进入系统，登录失败提示错误；5）补充说明：本系统是基于家庭的，所以管理员可以创建新用户，而不是注册新用户。 （2）信息管理。家庭理财系统为用户提供了信息管理功能，已经登录的用户，根据自己已有的权限可以对消费收入信息进行如下管理：1）功能描述：查看消费收入信息，添加消费收入信息；2）输入：用户输入消费收入信息明细；3）操作序列：添加消费收入信息明细，查看消费收入信息；4）输出：消费收入信息明细；5）补充说明：消费信息明细可以通过收入/消费，时间段等信息进行搜索查询。 （3）用户报表信息操作功能。用户添加收入消费信息后，系统会对信息进行汇总，并以报表的形式，清晰的展现给用户，用户具有查看消费收入信息报表功能：1）功能描述：用户报表信息管理；（2）输入：消费收入记录时间段；（3）操作序列：用户输入记录时间段，显示报表信息；（4）输出：报表信息；（5）补充说明：用户可以根据时间段查看相应的报表信息。 （4）系统管理功能 系统的维护运行需要管理员，管理员在系统中起着相当重要的作用：1）功能描述：管理员权限的用户可以创建修改用户，密码等等功能；2）输入：添加用户基本信息；3）操作序列：填写信息，数据校验，添加成功；4）输出：添加修改成功，新用户信息写入数据库；5）补充说明：系统管理该系统添加了更加灵活的空间。 4.2 建立功能模型 本系统功能模块分为两大块分别是用户模块和管理员模块：（1）用户：必须经过身份验证，登录之后，才能进入，对系统执行相应的操作。（2）管理员：经过登录后可以对系统进行相应的操作。 4.3 建立数据库模型 （1）用户id；英文字段名：Id；数据类型：Int；长度：8；（2）用户名；英文字段名：Name；数据类型：nvarchar；长度：20；（3）密码；英文字段名：password；数据类型：varchar；长度：20；（4）确认密码；英文字段名：PasswordFormat；数据类型：varchar；长度：20；（5）电话；英文字段名：phone；数据类型：varchar；长度：20；（6）创建日期；英文字段名：createDate；数据类型：date。 5 结论 在网站开发与设计上，理论与实际的结合很重要，网站开发中应该更加注重网站的规划及按步骤实施。网站是由多栏目、多版面有机结合而成的整体，在设计的过程中不仅仅要考虑到网站功能及其效果的实现，更应该注重网站与用户的有机结合。网站设计与实现的成功只是网站成功的一步，网站的明确定位显得更加重要，网站应该随时根据实施环境，实施困难进行必要的定位调整。 作者单位：宣化科技职业学院，河北宣化 075100 家庭理财论文:家庭理财的长期制胜策略 家庭理财，其实无需投入很高的资金，也可积累可观的资产。问题是很多人往往注重单笔投资或单一理财产品的收益，关注短期内的收益，没有从长远的角度去思考未来20年乃至50年的需要。理财崇尚的是过好现在的生活，筹备未来的需求。中期以上年化收益的稳定性尤其关键，好的理财产品选择和合理配置是完成理财行为的重要过程。 基金定投，长期制胜 假如20岁开始每月定期投入500元，投资10年不再投资，让积攒的资金继续配置稳定收益的理财产品组合，在30年、40年后，即当50、60岁退休时将有一笔不小的资金。30岁花费的钱主要用在房、车、日常消费等方面，但不要忘了为孩子准备教育金等费用，不妨也采用10年期每月定投500元的方法，10年后不再继续，而改为以积累的资金投资合资的金融产品组合，用于孩子上大学和进入社会之后的启动资金。 定投10年按7%年化收益率可累积8.5万元，按12%年化收益率可累积11万元。之后按累积的金额继续投资，10年（总投资期20年）后可累积17万～34万元的教育资金，20年（总投资期30年）后可累积33万～106万元的养老资金。如果是闲余的资金或者为孩子准备的养老补充资金，则40年（总投资期50年）后可累积127万～1024万元，50年（总投资期60年）后可累积250万～3179万元。 那么购买哪种理财产品，才可以达到上述目标呢？ 一、债券基金 债券基金现在种类繁多，主要有纯债基金、信用债基金、可转债基金。这3类基金基本可以作为基础的理财产品配置账户。而强债基金、偏股型债券基金属于具有一定股票配置的基金，适合做定投账户。短期理财债券基金一般是60天内的基金，适合短期资金需求账户配置。今后会推出高收益债券基金，属于具有一定风险，收益高于传统债券的中小企业发行的债券基金，可小比例的配置。 二、全球基金 全球基金在中国香港的保险公司、银行、券商与资产管理公司都可购买，可投资全球单一市场、区域市场的股票、债券、外汇、房产以及另类产品。在理财产品组合中，全球基金是最理想的分散风险和寻找全球资本、债券、外汇、房产等市场投资机会的理财产品。有机会去香港不妨去当地的理财顾问公司办理购买，保险公司的基金定投产品往往1000元左右即可购买，定投期限5～30年。如果觉得不方便，可在国内汇丰银行办理全球基金定投，定投起点1000元，定投期限10年为一个周期。 购买全球基金定投产品需要注意的是，对全球市场状况和产品配置需要注意检测和调换，而香港理财顾问一般都会提供市场和产品咨询，并给出一些基金产品调换的建议。如支付1%的理财顾问费用，香港公司还可提供基金管理的全权委托式服务。 金银币具有商品属性，也具有收藏特性，适合作为家庭理财固定资产类型的理财产品。可在正规的央行金币总公司和授权的门店购买，保证真货。银行现在也开始推出金银币业务，但银行购买渠道价格相对高一些。由于流动性欠缺和收藏增值期的不确定性，该类理财产品不宜超过资产配置组合的10%。 30万元以上的银行固定收益类理财产品。小型股份制银行、民营银行30万元以上财富客户理财产品，固定收益一般在7%，高于普通理财产品4%～6%的收益。适合在资金积攒到一定额度后做的理财产品，该类一般期限不超过1年。资金达到50万以上，可选择信托公司的固定收益类理财产品，该类产品期限多为1～3年，年化收益多在8%～12%。 家庭理财论文:家庭理财教育与大学生消费行为相关性分析 【摘要】本文通过问卷调查的方式对大学生家庭的理财教育与其本人的消费行为之间的关系进行了研究。研究表明，家庭理财教育与消费行为之间有着极大的相关性。本文同时探讨了大学生财商教育存在的问题，并据此提出了相应的建议。 【关键词】理财教育 财商 消费行为 一、引言 大学生是经济体的重要组成部分，不仅是当前消费的主体之一，也是未来消费的主力，大学生的消费行为对这个社会消费的影响不容忽视。我国大学生的消费具有特殊性，他们没有稳定的收入，生活开支主要依靠家庭供给，所以家庭因素势必会对大学生的消费行为产生影响。影响大学生消费的因素很多，家庭是重要的影响因素之一[1]。家庭理财教育方式与家长的文化程度、家庭经济状况、家长职业有关，子女的消费也受到这些因素的影响。本文也以此为假设，通过问卷调查的方式，探讨了家庭理财方式和理财教育对大学生的影响。 美国心理学家班杜拉（A.Bandura）认为，人的行为是通过观察学习获得；赵剑辉（2006）认为家庭消费特色、消费习惯和消费观念也在潜移默化之中传给子女；乔晓丽（2007）认为理财教育主要是培养学生正确的金钱观、财富观、消费观，传授学生合法获得金钱、合理利用金钱、科学支配金钱，养成良好的行为习惯和理财能力。国外非常重视家庭的理财教育。杨黎（2005）指出美国家庭非常重视家庭理财教育，其理财教育被称为“从3岁开始的幸福人生计划”[2]。 理财教育就是财商教育。财商就是FQ（Financial Quotient）的简称，简单地说就是一个人认识金钱和驾驭金钱的能力，是理财的智慧。它包括正确认识金钱和正确应用金钱的能力。财商和智商、情商一起被教育学家们列入了青少年的“三商”教育。财商是大学生最现实、最需要的能力，是实现成功人生的关键[3]。 二、调查的基本数据分析 本次调查共发放问卷130份，有效问卷120份。调查对象为中南民族大学2010级学生。经过统计数据的分析，发现以下几个特点： （一）家庭理财教育与大学生的消费行为存在相关性 80%的大学生认为，家庭经济状况影响自己的消费，71%的学生认为消费水平受家长的忠告的影响。如果父母追求时尚、品牌，其子女也多会倾向于品牌消费；家长对子女的教育存在不同方式，相比较而言，家长对男孩的理财方式要求更严格一些；对独生子女采用溺爱放纵的理财教育方式，女生更多的是冲动型消费，男生则是攀比型消费和超前消费；农村的孩子理财更趋向于保守；学历对教育也有一定的影响，学历越高月放纵，学历越低的越谨慎；城市大学生比农村大学生更易产生攀比型消费、冲动型消费和超前性消费。 （二）学生缺乏理财的基本能力 “缺钱”在当今大学校园是一种普遍感觉[4]。一个大学生的花费归纳起来有以下几个方面：首先是伙食费，此项消费占到60%以上；二是服装消费，平均消费占总支出的10%；三是在交际方面的消费：朋友生日、恋爱消费，也是不少男大学生的重要支出；四是给自己“充电”的消费：学英语、考研辅导班、考英语四六级、考计算机等级证等等，都是不菲的花销，有30%的同学存在此项支出；五是不少大学生喜欢玩数码产品，例如手机、电脑等费用。大学生不知道如何规划自己的消费计划，有记账习惯的不足10%，有一半以上的学生资金花不到月底。大学生存在理财困惑的比例达到90%以上，99%的同学渴望理财方面的教育和培训。 三、问题产生的原因 中国深受儒教伦理的影响，内心存在这样一种观念“君子言义，小人言利”，家长不愿意或干脆不在孩子面前谈钱的事情。许多家长始终认为，只要孩子学习好，能考上大学，就前途光明。在高中之前的任务是学习，多数孩子终日被埋在书堆里，除了学校学习以外，有的父母倾其所能地对孩子们进行电脑、书画、琴棋、体育等方面的教育，而唯独忽视了对孩子的理财教育，忽略了对孩子早期理财能力的培养。从小学到高中，家长一手包干支配金钱，没有给孩子充分的消费自主权，如果孩子在没有问过家长的情况下，孩子花钱就会受到家长的训责。有的父母认为“赚钱养家和管理钱财是大人的事，孩子离这些还很遥远，至于理财能力，长大了可以无师自通，不用给孩子钱花”。很多孩子极少或从未自己经手过钱，上大学了，离家也比较远，大学生们才开始理财，由于缺乏相应的知识，大学生面对理财时普遍感到困惑，理财只能跟着感觉走。 四、财商教育的两点建议 首先，家长应该对财商教育给予重视。大学生的消费习惯受制于期理财观念，理财观念可以后天习得。研究表明，在孩子早期阶段进行理财教育会事半功倍。孩子的金钱价值观和消费习惯尚未定型，如果此时进行理财教育，那么孩子能学会安排10元钱的用途，明天给他10万元甚至更多的钱，都能游刃有余地处理好。有关专家认为，财商知识教育，是一种在生活中引导孩子体验和管理金钱的实践，也是引导孩子学会规划梦想和管理人生的生存教育，更是引导孩子学会感恩父母、建立责任感、获得独立自尊等健全人格的教育。正确的财富观念、理财意识和良好的理财习惯，将使孩子终身受益。 其次，在财商教育方面，父母要改变观念。父母是孩子最好的老师，财商教育要从娃娃抓起，这就需要家长在行为和观念上有所改变。首先，家长要加强自己理财能力的提高，转变传统的“小人喻于利”的传统观念，重视孩子的财商教育，摒弃智商第一、学习第一的错误观念，对孩子进行正确的金钱观和理财观的教育，帮助孩子制订科学的消费计划，利用适当的时机和在一定的范围内鼓励孩子进行储蓄、投资等实际的理财实践。其次，家长要学习财商教育的科学知识，并为孩子制定一个从幼儿园到上大学的财商教育计划。幼儿园阶段认识钱的来源和用途，小学阶段挣取和用好零花钱，初中阶段学会记账管理好钱，高中阶段学习投资的基本知识，大学阶段是独立管理财富的开始，此时的内容应该包括独立安排每月的生活开支；学会有效“节流”和“开源”；如何正确使用信用卡，怎样进行有计划的投资等等，即使到了大学阶段，家长仍然要对孩子的理财观念施以引导。总之财商教育非常重要，家庭理财教育应该趁早，内容和方式上应该跟上时代的步伐。 作者简介：钟扬（1991-），女，中南民族大学经济学院金融专业本科生。 家庭理财论文:证券投资在家庭理财中的地位和作用 [摘要]本文介绍了家庭理财的概念、家庭理财的重要性及证券投资在家庭理财中的地位和作用。结合当今经济形势，在理财的众多方式中，证券投资对于家庭资产的保值、增值的作用已日趋明显，储蓄这种传统的方式已不再是广大民众理财的唯一途径。本文结合实例论述了证券投资特别是股票投资的收益、风险及风险防范，简单地介绍了开放式基金投资与股票投资相比的优势。 [关键词]家庭理财；储蓄；股票开放式基金 经济的快速发展一般都伴随着物价上涨，社会就业水平的提高也伴随着一定的通货膨胀，在这种经济环境下，储蓄这种传统的理财方式已不能实现资产的保值和增值，更不能实现家庭全方面、多层次的理财目标，而证券投资可以弥补这种缺失。在今天理财投资的趋势下，证券投资在家庭理财规划中已占有不可或缺的地位，只要能根据家庭资产状况合理地选择投资工具和进行资产投资配置，证券投资就能弥补储蓄的不足，起到实现资产保值、增值的作用，同时通过长期的投资规划可以使家庭资产的深化配置更加趋于合理，以实现家庭不同阶段的理财目标。 家庭理财就是管理自己的财富，进而提高财富的效能的经济活动。理财也就是对资本金和负债资产的科学合理的运作。通俗地说，理财就是赚钱、省钱、花钱之道。理财就是打理钱财。就家庭理财规划的整体来看，它包含三个层面的内容：首先是设定家庭理财目标；其次是掌握现时收支及资产债务状况；最后是如何利用投资渠道来增加家庭财富。 如何使自己家庭的财产实现一定的保值、增值，以应对各种不确定因素，如通货膨胀、紧缩等带来的财产贬值对每一个家庭和个人都是非常重要和必要的。俗话说，“你不理财，财不理你”，这句话形象而又生动的告诉了我们只要用心去打理你的资产就能实现预期的理财计划。 理财计划包括很多方面，如消费和储蓄计划、保险、养老规划、投资筹划等，本文从投资的角度来论述，通过具体实例来阐述投资特别是证券投资对于当今社会和环境下的家庭理财的重要性。 谈到证券投资，人们就会想到股票、债券、基金这些名词，它们都是证券投资的不同方式，尤其是在2006年年底到2007年，中国股市出现了大牛市，这也给社会中不同阶层的人们带来了不小的影响，出现了当时“全民炒股”的现象，从企业白领到街头摆摊的小商贩，人人手里都有几只股票，不管是否懂得股票投资的来龙去脉，大家都能说出个子丑寅卯，也都盼望着自己的股票不断的涨停。这说明人们在追求财富方面都有迫切的愿望，也正是大家这种迫切的心情让当时的人们近乎疯狂的参与到股票交易中，结果是绝大多数人都失去了理智，一味地追涨，当股市大跌时连割肉都没来得及，面对跌去76%市值的中国股市，中国的股民的发财梦一下子随着股市泡沫的破灭而破灭了。 上述情况反映的是当时社会公众的投资状况，当然，除了股票外还有很多人选择了股票和基金两种投资工具相结合的方式。我们可以清楚地看到人们的对资产保值、增值的意识已经从定期储蓄、国库券开始向证券投资转变，因为大家都知道储蓄的实际利率是负的（实际利率=名义利率-通货膨胀率），把钱放到银行里得到的利息已抵御不了通货膨胀所带来的货币贬值的影响，想要实现个人或是家庭的资产保值、增值及长远的更高的财富追求已不能靠储蓄来实现了。于是大家开始互相了解、学习、交流证券投资方面的一些名词、知识，在考虑到风险因素的影响时，一些人首选开始尝试投资基金，在经济向好的势头下，基金的收益率要大大高于储蓄所带来的收益，而股票的收益又优于基金，当然，风险也高于基金，后来越来越多的人纷纷到证券公司开户，开始尝试股票投资，都获得了不同的收益。 以笔者本人的投资经历为实例来证明证券投资在个人和家庭理财中不可或缺的地位和对实现资产保值增值的作用。笔者在2006年年底至2008年上半年也先后进行了封闭式基金、开放式基金和股票的投资，本金是4万元，其中2万元进行了基金投资，另外2万元进行了股票投资，2007年的投资收益已达到近1万元，投资收益率近25%，远远地超过了这一段时期的银行一年期定期储蓄利率（2006年8月为2.52%，2007年8月为3.6%，2007年12月为4.14%），而2007年的通货膨胀率为4.8%。可见在2007年的实际利率已为负值，通过储蓄已不能实现资本保值，更谈不上资本升值，而证券投资带来的收益不仅弥补了储蓄方面的损失，且实现了资本增值，从理财角度来说，证券投资的优势大大高于储蓄。在此基础上，可实现资本的不断积累，通过合理的资产配置，可以实现长期的良好的投资操作，有助于实现稳定的收益。 当然，任何投资都是有风险的，收益与风险是成正比的，风险越高收益也就越高，高收益伴随着高风险，这是每一个投资者都要面对和接受的，证券投资也不例外。以股票为例，股票能带来高收益，也具有高风险，如果没有一定的股票投资知识，盲目进行投资，势必会在投资中承受着巨大的风险，最终导致投资亏损。 笔者认为如果要想规避股票投资的风险，使投资收益最大化，应该注意以下几点： （1）学习掌握必要的股票投资知识，深入了解股票市场，让自己掌握尽可能多的理论知识，如通过图形来分析股票的走势，这是进行股票投资的基础和前提。 （2）积极关注基本面的信息，掌握经济动向。政府出台的一些经济和宏观调控的政策等重要信息对股票市场大的环境会产生不可忽视的影响，这些具有导向性的信息往往决定近期大盘的走势。 （3）积极关注某些重点行业的各方面消息，无论是利好消息还是利空消息都要掌握，这对某些行业的股票的长期投资都会有很大的影响。 （4）分散投资，风险对冲。不要把鸡蛋放在一个篮子里，选取不同类型的股票进行交易，在不同股票有涨有跌的情况下，上涨股票的收益可以弥补下跌股票的损失，这样可以规避某只股票连续下跌对投资收益带来的影响。 （5）合理的运用资金进行投资。在投资股票时合理分批的将资金投入到股票市场中，尤其是在一只有潜力的股票下跌时，当股票下跌到一定的价格时，适时补仓，将投资成本逐渐拉低，以待股票上涨时获得较高收益。 （6）保持清醒的头脑和良好的投资心态，适时的进行卖出。如果一味地追求更高的收益，没有根据的判断股票的持续上涨，不在适当的价格卖出，盲目的盯住眼前的收益，忽略了潜在的风险，很可能落得一败涂地。 就当前的经济形势和市场信息综合分析，现在我国股票市场与2006—2007年的牛市相比处于一个震荡调整的市场，对于个人投资者投资股票来说相对风险较大，而基金投资对于家庭理财就现在的形势下也是一个不错的选择。以开放式基金为例，目前可投资的开放式基金有900多个，其中又大体分为股票型、债券型、股债平衡型、特定策略混合型等不同类型的开放式基金。从理财角度出发，可以根据风险承受能力及厌恶程度来选择不同类型的基金进行投资，股票型基金的走势与大盘联系较密切，风险相对较大，而债券型基金的风险则相对较低，在投资时可根据家庭资产具体情况和近一段时间内的市场走势在不同类型的开放式基金中进行不同比例的资金配置，以实现资产保值、增值，同时做到规避股票市场上的投资风险。随着基金管理规模的不断扩大，基金已然成为目前中国证券市场上最重要的机构投资者之一，其投资理念、投资取向、投资风格和管理水平，对证券市场的走势，乃至整个市场的结构化和制度化的完善起着举足轻重的作用。 以上就是笔者对证券投资在家庭理财中的作用和地位的一些看法和浅显的论述，证券投资对于家庭资产的保值、增值有很大的积极作用，它是家庭理财的重要组成部分，有着举足轻重的地位。而要想利用好证券投资工具，实现理财计划，保证资产投资的较高收益，就要在具备一定的投资知识，掌握一定的经济信息，充分了解市场风险的前提下进行投资，以良好的心态应对市场波动对投资带来的影响，适时地做出调整，才能在证券投资的道路上立于不败之地。 利用好投资工具，成功实现各阶段的理财计划和最终的财务自由是一个值得深入思考的问题，也是一个不断发展的、动态的研究课题。 [作者简介]李贺（1984—），男，中国工商银行股份有限公司。 家庭理财论文:高速货币化进程中的家庭理财策略探析 内容摘要：从20世纪80年代开始，伴随着我国改革开放和社会主义市场经济制度的全面建立，我国经济的货币化程度也在不断提升。改革开放三十多年，也是我国高速货币化的三十多年。本文主要探讨在高速货币化的进程中，居民如何合理应对高速货币化对存量财富的侵蚀。 关键词：改革开放 高速货币化进程 家庭理财策略 自从信用货币产生以来，经济体系便从纯粹的实体经济运行，逐步演变为实体经济和货币经济的交融运行，经济学家们把这一过程称之为“货币化”。 按照戈德史密斯的看法，经济货币化是一个经济社会中实体经济向货币经济转化的必然过程。在这个过程中，货币参与商品和劳务的交换比例在不断升高，在投资活动中所占的权重不断增加，参与社会剩余产品的分配比例也在逐步提高，货币的重要性在逐渐增强。 高速货币化进程对居民存量财富的影响 （一）我国高速货币化进程现状 相对于自给自足的物物交换而言，我国的高速货币化进程，首先表现在货币的使用范围不断扩大。比如，对于我国20世纪50年代到20世纪80年代末的城镇居民来说，政府基本上负责了居民的教育、医疗、住房、养老等方面，日常生活中只有柴、米、油、盐、布等生活必需品才用得着钱，并且得有票证配给；随着改革的不断深化和社会主义市场经济的持续推进，到20世纪90年代中期，货币的使用范围从日常生活扩大到了教育、住房、医疗、养老等诸多领域。 我国高速货币化进程的另一个表现是货币的发行量在较短的时期中急速膨胀。从每年净投放的现金来看，我国在1981年为50亿元，2010年则为5535亿元，增长了100多倍，流通中现金则从3200亿增长到4.5万亿，增长了14倍，如果考虑到高科技的交易工具，如银行卡对现金的巨大渗透和替代效应，我国净投放的现金量增长的速度会更快。从广义货币M2的余额来看，我国1981年为1.9万亿，2010年则为72.6万亿，增长了38倍。 我国高速货币化进程的第三个维度可以用M2/GDP比率来反映。国际上通行的做法是采用一定时期的货币存量与名义收入之比（M2/GDP）。过去的30年，我国的M2/GDP比率始终是全球最高的。 根据国际货币基金组织的数据，在口径基本一致的条件下，选择中国、印度、日本和美国四个国家的数据进行比较，可以得到三个方面的结论：第一，从1990年开始，我国广义货币供给（M2）与名义GDP的比率一直呈上升状态，1990年为0.82，2001年上升到1.65，2010年创历史新高，达2.17。第二，我国的这个比率也仅仅比日本同时期的水平低，而高于美国和印度，2009年美国和印度的M2/GDP均在0.9左右，日本约为2.1。我国的这一比率是美国和印度的两倍，而比较接近全球公认的泡沫化国家日本。第三，我国2010年的这个比率和日本二十世纪九十年代初的水平相当，高于日本在泡沫化早期的水平。比如，1980年日本的这一比率为1.37，1985年为1.57。通过对比，可以得出这样的结论，我国30年的高速经济发展是和高速的货币化进程相伴的。 （二）高速货币化进程对居民存量财富的影响 高速货币化进程对居民存量财富的影响是惊人的。高速的货币化进程使居民的存量财富出现大幅度的缩水，钱本身随着时间的推移也越来越“不值钱”。 在改革开放之初的万元财富，经过30年的高速货币化过程，到今天应该相当于多少呢？ 为了便于比较，本文分别选取1981年、1991年、2001年和2010年这四个时点来考察，来做一对比。 首先，从居民人均收入看，上述四个时点的人均收入分别为463元、1570元、6860元和19109元，30年间，城镇居民人均收入增长了41倍。这样算下来，当初的1万元相当于今天的41万。 其次，从居民人均储蓄看，上述四个时点的居民人均储蓄额分别为：52.4元、786元、5780元和22920元，人均储蓄增长了437倍之多。改革开放之初的1万元，相当于当时人均储蓄的191倍，折算到今天大致和437万元相当。 第三，从居民人均GDP看，上述四个时点分别为0.075万元、0.169万元、0.752万元和2.97万元，增长了近40倍。所以，如果当时的万元财富能跟上人均GDP的增长，改革开放之初的1万元，大致和当今的40万元相当。 第四，从通货膨胀率看，根据我国的统计年鉴，从1981年到2010年的30年间，我国CPI的平均值不过5.5%，除了1988、1993、1994、1995这四个年份出现了两位数的通货膨胀外，期间并没有经历长期的、持续的、严重的通货膨胀。如果把1981年的CPI定为基期，指数为100，以上四个时点的CPI分别为100、190、390、485，即总体物价水平上升了4.85倍。所以，按购买力来衡量，改革开放之初的1万元相当于现今的4.85万元。 最后，从拥有财富的社会地位和心理感觉看，改革开放之初能拥有万元财富的人，受人尊敬，被人羡慕，而如今，拥有千万资产的人恐怕也未必能有当时万元户的社会地位和心理感觉。从这个意义上来说，改革开放之初的1万元要相当于今天的千万元。 需要特别指出的是，我国在改革开放的30多年中，基本上是处于资本短缺的时期，而劳动力的供给相对充裕。根据经济学的边际原理，资本理应获得超过劳动力报酬的回报，换句话说，就是资本的增值速度理应超过劳动力报酬的增加速度。 高速货币化进程中的理财策略分析 改革开放以来的高速货币化进程，对居民存量财富的影响是显而易见的。 对普通居民来说，在家庭理财中，可以选择的投资品种主要有银行存款、商业保险产品、证券投资基金、股票、黄金、艺术品、房产等。为了使居民的财富能有效应对高速货币化进程的侵蚀，合理的资产配置策略就显得尤其重要。 （一）现金、储蓄等—满足家庭流动性要求即可 高速的货币化进程不利于持有银行储蓄和中长期固定收益类投资产品。在家庭理财规划的资产配置中，现金、储蓄等低风险、低收益的金融工具是家庭理财的基础，为家庭经济活动提供良好的流动性，以应对家庭的日常开支和不时之需。因为，现金、储蓄等具有充分的流动性，相当于家庭财富的血液。因此，为了充分发挥资金的效率，在理财规划中，家庭的流动性比率一般为3-6（流动性资产与家庭月度正常开支的比值）。既然家庭资产配置中的现金、储蓄等的作用不可替代，而高速货币化进程又使居民持有的现金和储蓄、国债等面临大幅缩水，所以，在家庭的资产配置中，现金、储蓄、国债等的配置在满足流动性的前提下越少越好。对于收入比较稳定的家庭，建议流动性比率控制在3即可，对于收入稳定度不高的家庭，建议家庭的流动性比率控制在4-6即可。 （二）商业保险—适度即可 保险是家庭理财的基石，是家庭财富的骨骼。理所应当地，商业保险产品也是家庭资产配置的必备产品。 商业保险有许多功能，比如提供人身保障、财产保障；对保险公司的高端客户来说，商业保险还有财富保全、合理避税和隐匿资产等功能。但它最基本的功能还是为愿意购买它的家庭提供保障。 在20世纪90年代中期，我国的商业保险逐渐走入寻常百姓家，保险公司也推出了许多兼具理财功能的创新型商业保险产品，一些家庭为了应对通货膨胀对金融资产的侵蚀，选择了过量的理财型保险产品，甚至把保险理财产品作为家庭资产配置的主要对象。 其实，家庭通过购买保险理财产品进行资产配置，对于防范和避免因疾病或灾难而给家庭带来的财务困难确实有效，同时还可以利用保险公司的理财专家使保险资产保值和增值。假如根据保险理财产品的分红收益进行测算，就会发现保险理财产品的收益率一般和定期储蓄存款相当。以定期存款的方式保有财富，抵抗不了高速货币化进程对财富的侵蚀效应。 人的一生充满生、老、病、意外、死亡的风险，普通疾病也会短暂地影响家庭的生活质量，重大疾病则会让一般家庭倾家荡产。由于社会保险的低费用、广覆盖、福利性的特点，较难完全满足家庭风险管理的要求。所以，在家庭理财规划中，商业保险也是必须配置的，但一定要适度，绝对不能把更多的金融财产配置在理财型的保险产品上。 （三）“稀缺品”—量力而行 在经济学上，长时期内的“供不应求”即为“稀缺”。“稀缺品”，就是少而珍贵的物品。“稀缺品”的最直接表现就是商品“价格的不断攀升”。有用的东西不一定值钱，但“稀缺品”，比如古董、名人字画等，由于它们带有历史、人文的印记，往往会价值连城。为了问题的简化，在本文中，“稀缺品”泛指贵金属、珠宝、邮票、古董、古家具、名人字画等。 通常而言，投资收益与投资风险是正相关的。投资的预期收益越大，伴随的投资风险也越大，这种规律在稀缺品以外的其他投资形式上表现得较为明显。但稀缺品投资却与此不同，它们的投资特点是风险小，但投资潜在收益却较高。这主要是这类物品的稀缺性和不可再生性所致，稀缺品具有极强的升值功能，一旦购入，很少会贬值。 当然，稀缺品投资也存在几个方面的不足。首先，对这类投资者而言，要求其有相应的鉴别能力。其次，投资稀缺品所需要的资金量相对较大，投资的门槛较高，一般的家庭难以承受。最后，稀缺品的变现能力相对较弱。因此，稀缺品可以是家庭的资产配置产品，但家庭应该根据自身的情况量力而行。 （四）基金、股票—积极配置 证券市场是我国改革开放和市场化改革的产物。假如投资者在我国证券市场发行股票之初，购买1万元以上证综合指数为标的的指数型基金（假设当初就有这样的基金的话），投资者持有到今天，其市值接近40万。如果分别购买0.5万元的深发展A股票和万科A股票并持有到今天，两支股票的市值接近60万元。显而易见，基金和股票这些高收益、高风险的投资工具可以对抗高速货币化对财富的侵蚀。 如果把家庭的资产配置比做一个人，那么基金、股票就是理财之魂，理财之肌肉。只有基金、股票才能对抗高速货币化进程对存量财富的销蚀。积极配置基金、股票，可以使资金升值，可以使财富成长。其中的道理很简单：一般来说，上市公司都是行业前景广阔、治理结构良好、管理团队精干、经营业绩稳定、规模不断扩展的优质企业。它们的营业收入增长率和税后利润增长率往往会超越同期GDP的增长速度，而企业股票的价格增长往往和企业的税后利润增长率正相关。 从短期来看，投资基金、股票有较大的风险。尤其在我国证券市场刚刚起步和快速发展的今天，证券市场走势很不平稳，波峰和波谷较多。但从长期来看，在市场跌宕起伏之中，优质的公司就会脱颖而出，给投资者带来丰厚的回报。如果投资者在20年前秉承价值投资的理念，选择三到五家优质的公司股票，买入并长期持有到今天，肯定有效地抵御了高速货币化的侵蚀。 综上所述，我国改革开放的30多年，也是高速货币化进程的30多年。在高速货币化进程中，我国的经济保持了年均9%的增长速度，CPI的增长速度平均在5%左右。为了使居民的财富不仅能够抵御通货膨胀的影响，还能够战胜高速货币化对财富的侵蚀，家庭的积极资产配置策略就显得尤其重要了。

广播电视论文:提高基层广播电视编辑的业务水平 广播电视新闻编辑是整档新闻依据重要程度或内容的组合而产生的编辑活动。主要职能是通过编缉活动,使整个广播电视传播有组织、有计划、有规律地进行,使整个广播电视传播活动质量更高,效果更好。其任务就是把纷繁复杂、各种各样,表面上看都以其个体的形态存在着,但其间诸新闻必然存在着某种相似,关联及相互作用的新闻稿件按其规律编辑成一档完整的新闻。因此,广播电视新闻的编辑素质在整个电视传播活动中就显得尤其重要。 广播电视新闻作为可观其形、闻其声的传播形式,决定了其分工多样性的特殊性,广播电视新闻编辑不仅要看重多条新闻的排列和组合,还要在考虑诸多因素的基础上,尊重大家创作意愿的同时,最后把握整组新闻的形象、内容、精神状态和新闻指向,也就是我们常说的舆论导向和社会导向。新闻的指向性往往综合体现了广播电视新闻编辑的政治敏感性、党性、社会责任感和个人道德情操、思想修养及受众的心理反映等,直接关系着广播电视新闻编辑个人素质和编辑质量。因此,笔者认为,作为广播电视新闻编辑首先应充分认识编辑能力、编辑知识、编辑技能的互动性规律。 笔者曾接触过这样三种类型的广播电视新闻编辑。一种是就稿件编稿件的编辑。这类编辑往往是就案头的稿件信手拿来,只注重单篇稿件的文字修改,再按顺序排列成组,但节目制作出来后,稿件与稿件之间缺乏互动性和连续性,社会导向表现不明显;一种是生拉活扯,牵强附会,任何稿件都要与当时的政治活动相挂钩。还有一类广播电视新闻编辑一味的追求收视率,只注重“卖点”,缺乏主流新闻。这些现象都反映了编辑把编辑能力、编辑知识、编辑技能独立地区别开来,缺乏互动性,影响了电视新闻编辑的质量和效率。本人在从事广播电视新闻编辑中感悟到:能力和知识、技能既是紧密联系又是相互区别的。一方面,广播电视新闻编辑能力是掌握知识和编辑技能的必要前提;另一方面,编辑能力是在掌握知识、技能的活动中形成和发展的,是在学习和编辑实践中获得的,离开了学习和培训,能力、知识、技能就不可能得到发展。 三、加强学习和训练 1.敏锐的观察力。观察力是做好广播电视编辑的基本功,也是发现记者人才的关键,又是把握新闻方向和增强广播电视宣传力度的重要保障。要培养敏锐的观察力,编辑记者只有在“为什么”上下功夫,在激活主体意识和创新能力上作文章。如果缺乏了这两个意识,人云亦云,随波逐流,使受众和记者难以判断和选择,最后成为党委、政府、社会及受众的垃圾新闻。 2.良好的思维品质。一是思维有广阔性。二是思维要有纵深性。三是思维要有敏捷性,对新闻的反应要快。四是思维要有逻辑性。五是思维要有独立性。六是思维要有宏观性。要做到对一段时期出台的党和国家的方针、政策,社会经济的发展情况,重大事件发生的时间、地点及背景、当地党委、政府的中心工作心中有数,对稿件内容的选择能审时度势,抓住“热点”,把握舆论导向。 3.强有力的组织指导。应经常组织战役性报道,包括开办栏目,制定方案、采访策划、组织拍摄系列(连续)报道,发动观众对某一热点问题开展讨论等,同时要与记者、通讯员形成鱼水关系,帮助他们出主意、想点子、服好务,指导具体的新闻采编,组织新闻业务方面的培训学习,形成整体宣传合力,打造品牌栏目。 4.灵活的文字表达。广播电视新闻与其它媒介的传播方式不同,对文字的修改、标题的拟定等都有很高的要求,如何使它们灵活地搭配、使用,都需要花一番功夫。特别是文字的表达特别重要,应当有新的思想和新的观念,言之有情,言之有物,承上启下,力求整体美,给受众以简洁、明快的感觉呈现生活化、平民化、故事化、情节化、人物化的编辑风格,拉近新闻事件与受众的距离。 5.隐没的“坐骑”素养。广播电视新闻编辑具有为他人“坐骑”,为他人做嫁衣而默默无闻不图回报的精神,使编辑与记者、与受众具有相容性。编辑要有无私奉献的精神作支撑,时常激励自己发挥“镙丝钉”精神和培养“心境无私天地宽”的素养。 总之,要提高广播电视新闻的编辑素质,不是单一的追求什么,而是在不断的学习、实践、培训、总结中一点点提升,才可以在电视媒介中赢得发展的空间,在主动适应中寻求拓展,成为先进文化的传播者和代表者,成为海量信息的过滤者。 作者:闫风帆(河南项城电视台,河南 周口 466200) 广播电视论文:乡镇广播电视发展的现状、存在问题和对策 乡镇广播电视发展的现状、存在问题和对策 一、概述 党的十六大报告指出：“信息化是我国加快实现工业化和现代化的必然选择。”广播电视产业是整个信息化产业的一个重要组成部分，同时也是最重要的传播媒体。广播电视业集各种信息的采集、生产加工与传播为一体，每时每刻向全社会民众提供新闻、文化、经济、娱乐等各种节目信息，为社会的进步与发展起到了巨大的推动作用。 镇有线电视村村通工程始于1998年。发展至今，区、镇、村、组广播电视实现光缆联网，行政村全部实现村村通，有线电视覆盖率由当时的20％提高到现在的69％。装拉线共320条，立水泥柱1280根，吊线62公里，光缆长度79公里。 广播电视村村通工程的实施，把无形资源变为有形资产，使党和政府的声音及时迅速地传遍千家万户，送去了党的政策，送去了科技致富信息，也送去了丰富的文化大餐。镇广电站在当地党委政府和区广电中心的领导下，克服重重困难，整改线路，整合网络，统一管理。增强了竞争实力，把产业做强做大。该站创新机制，确保有线电视村村通、长期通、户户通。对专职维护人员实行动态管理，签订用工合同，择优录用。有线电视线路一律按标准化施工，对以前架设的线路全部升级改造。在优化服务，塑造广电新形象的同时，为服务好用户，制订了《服务承诺》，公示了服务、举报电话。一旦出现紧急情况，城区2小时服务到位，村里12小时服务到位。站里还从镇人大代表、村居干部、执法执纪部门、社会知名人士中聘请了10名行风监督员，主动接受社会监督。 实践证明，只有广播电视网络畅通了，电视节目办好了，服务质量提高了，电视用户才能不断增加，党和政府的声音才能真正传遍千家万户，网络发展的后劲才能凸现，群众才会真切感受到广播电视带给他们的诸多实惠，广播电视才能拥有持久旺盛的生命力。 二、我镇广播电视产业的现状与存在问题 （一）现状： 在各级党委和政府的关心与支持下，我镇的广播电视事业从无到有、从小到大，已经具备了较好的发展基础。 1、广播的人口覆盖率 我镇的无线广播覆盖是以fm为主，中央、省、市办节目三级混合覆盖，人口覆盖率为100%。有线广播近年来出现了下坡现象，但高架的高音喇叭发挥了积极的作用。 作为无线的广播网络，我镇还保留许多用户，每天播放新闻、地方文艺与生活节目，深受听众欢迎。 2、有线电视入户率 到目前止，全镇有线电视入户率达13000户，占总户数的69%，丰富的荧屏，极大地满足了人民群众的业余文化生活。 3、事业基础 （1）经过十多年的努力，我镇有线广播电视网络已初步建成宽带信息多功能业务网。有线广播电视已发展成为镇信息建设的一个重要组成部分。 4、经济状况目 前我们的经营收入来源大体是有线电视维护费，有线电视的初装费是28.26万元，维护费达205万元，共计233.26万元。 5、人才队伍情况 全镇广电队伍总人数为9人，其中大专以上5人，中级职称以上1人。 （二）存在问题 但从我镇运行的情况看，还存在着许多问题，主要有发下四点： 一是收费方式落后。这种收费方式落后，主要是采取站里工作人员先填写好通知书，然后挨家挨户上门发放，用户再将维护费送交到镇里。这样的收费方法一是耗费精力太大。 二是资金回笼不齐，尚有2%的滞留维护费。不象电话用户，一过欠费期就自行停机。 三是台风季节多，线路受损大。我镇地处沿海，台风多。光是就经历了5次的台风，线路刚整修又重刮台风，重复损失，对我们的打击很大。其次，这两年道路工程、农民住房拆建工程加大，线杆转移量增多，也增加了我们的工作量。还有在工程施工当中，许多群众要出来干预，对我们的施工带来了极大的不便，阻碍了工程的如期进行。 四是人力紧缺。目前我镇有线电视站干部职工共9人，正式编制的3人，职工6人。地域广大，因人手少，在抢修服务方面有时造成衔接不上。 五是没有执法权，打击偷接、私接现象力度不够。这种现象，在我们这里每年都要发生10多次，偷接、私接者大都是外来民工，他们租住在简易房内，用针戮的方法将线引进，破坏了光线，大大地降低了清晰度。而基层广电干部没有执法权，对此事只能采取当事人赔偿的手段，这种缺乏力度的方法不能使当事人慑服，偷接、私接现象重蹈旧轨。如果上报上级部门来处理，外来民工一是居无定所，发生事情后当夜出走，二是本人经济力量有限，根本不认处罚结果。 六是广播趋向滑坡。有线广播在90年代以前是红极一时，自从有线电视和调频调幅的收音机的普及，有线广播一路下滑。目前我镇镇级有线广播全部通到村里，但因各村的经济承担力有限，几乎所有的村（居）没能将广播线路引进农户。但有20个村（居）架设了高音喇叭，基本上能开展一般的宣传工作。 三、规划的指导思想与原则 （一）指导思想 以党的十六大重要精神为指针，以“政治意识、大局意识、责任意识”为保证，以“理论创新、体制创新、科技创新”为动力，以发展为主题，以广播电视宣传为中心，以数字化、网络化为主线，以更好地为宣传服务、为人民群众服务、为国民经济信息化服务为根本出发点，紧紧围绕把广播电视搞强搞大的总体要求，充分发挥科技是第一生产力的作用，加强广播电视科技开发和应用，使我镇广播电视发展总体水平在接近或达到国际先进水平。 （二）指导原则 1、服 务推动原则。广播电视是一项政治原则性很强的服务业，肩负着传达政令、传递信息、引导舆论、推动和促进“三个文明”建设的重托。精办各类节目、打造优质品牌栏目、满足人民群众不断增长的文化娱乐与信息需求服务，培养和造就一支与本地经济、政治、文化发展相适应的广播电视宣传和技术队伍，使广播电视事业具有长久的生命力。 2、科技创新原则。科技是事业可持续发展的动力，创新是科技的生命之源。 3、前瞻性和可操作性原则。准确把握事业发展的特点和趋势，力争规划既有近期与长期的指导作用，又有较强的可操作性。 4、协调发展原则。本规划应兼顾广播与电视、无线与有线、卫星与地面、传统媒体与新兴媒体协调发展。 5、资源共享原则。通过广播电视专用网与其它网络，实现本地和外地区的广播电视节目与信息内容互联互通，实现资源共享，提高服务质量。 四、广播电视的发展环境 （一）地理环境 我镇位于经济发达的路桥区东部，与滨海工业新城相比邻，属于台州高速经济圈，具备发展广播电视事业的经济与相关产业基础。全镇总面积为44.4平方公里，辖51个村(居)，东方大道、疏港大道纵横而过，水、陆、空交通十分发达。 （二）社会经济环境 改革开放以来，镇坚持以经济建设为中心，积极调整经济结构，使的经济、科技和社会公共事业快速发展，工业经济在调整中持续稳定增长，农业基础地位进一步加强，农村经济全面发展，人民的生活水平显著提高。实现生产总值14.62亿元，是的1.92倍，年均递增17.7%；财政总收入5707万元，其中地方财政收入2551万元，分别是的1.91倍和1.51倍，年均递增17.6%和10.9%；工业总产值49.35亿元，是的1.42倍，年均递增9.2%；农民人均纯收入8152元，年均递增12%；金融机构储蓄存款余额7.48亿元，是的3倍多；招商引资累计完成近1800万美元，年均递增49.2%；外贸出口完成交货值3.5亿元，是的8.94倍，年均递增72.9%，自营出口企业自实现零的突破后已经增加到9家；标准厂房建设累计完成13万多平方米。 （三）人口情况 到底，全镇共有常住人口64000人，18900户。由于工农业发展需要，还吸引了大量的外来流动人口，他们同样是广播电视业的服务对象。 五、发展目标 随着广播电视产业的体制由计划主导向市场主导的战略性转变，行业服务于社会的特征越来越明显。社会需求的多元化、人们需求的多样化，要求广播电视的服务内容越来越多，服务手段也要朝着“广播”、“窄播”、“点播”的方向全面发展，以满足不同层次、不同人群的需要。本规划的发展目标如下： 1、广播传媒 继续提高有线广播的接入率，保持传统广播手段的阶段性优势。 2、电视传媒 提高服务质量，扩展入户率，充分发挥电视传媒的优势，为人民群众带来丰富多彩的节目。 （1）电视节目点播，安排两大类，一是标准清晰度节目，通过网络汇集成千上万部影视片供观众选择。二是高清晰度节目，为观众提供数字影院级的若干大片，辅以多声道，让赏心悦目的影视大作走入家庭，使观众真正感受到家庭影院的魅力。 （2）音频节目除广播各类信息外，通过点播手段为听众提供多种“发烧”级曲目，把消费者带入梦幻世界。 （3）广播式的因特网，利用广播电视的采、编、播优势，通过广电宽带网络与视音频多媒体网站开展广播式因特网业务，向用户提供实时视频新闻、下载影视剧目、音乐娱乐节目、图文信息和游戏节目等。 （4）继续发展宽带互联网业务：利用以太网技术继续开通个人用户宽带上网业务，为增强吸引力扩展用户群，要在提高速率、降低成本、扩展内容上下功夫。 随着信息化建设的发展，政府机关、企事业单位之间的数据、视音频通信变得越来越重要，他们都需要有各自的专网。如：政府办公网、公安网、税务网、教育网、金融网、卫生网、社保网等等。我们路桥有线广播电视网完全可以利用自己的网络资源与优势，通过专网与虚拟专网为这些部门与行业提供联网服务。 六、实现规划的对策与措施 （一）解放思想，更新观念 抓住创建滨海工业城的难得机遇，大气魄、大手笔、大动作发展我镇广播电视事业。在规划实施过程中不断树立创新意识、服务意识、开放意识和竞争意识。 （二）推动机制创新，理顺内部关系 机制创新包括广电内部组织机构的创新、用人机制创新和运营与维护管理机制的创新。 一定的战略需要一定的战略组织配套。在广播电视发展规划的实施方面，同样要有相应的组织领导机构来研究行业动态与科技发展，为重大决策提供科学依据，正确组织领导规划的实施。 用技术的、经济的、行政的手段理顺内部关系，整合系统资源，使其发挥最大效益。 （三）加快建立广播电视科技新体系 建立广播电视科技新体系应沿着数字化、网络化的方向进行 。按照“统一领导、统一标准、统一规划、统一管理、积极推进、分步实施”的方针，加快广播电视的数字化进程。建立覆盖全镇的网络体系，节目生产与交换体系、技术维护与管理体系。 （四）实施联盟经营战略 随着我国加入wto，市场越来越开放，无论是一个地区还是一个行业，闭关自守就意味着落后和被抛弃。在行业资金、人才和科技能力都还有限的情况下，我们要努力与国内外同行和相关的信息界建立事业与科技发展战略伙伴关系，争取科技界、产业界、金融界的大力支持，实现社会资源行业化和广播电视事业跨越式发展。特别指出的是，改革开放以来，我镇的民营经济飞速发展，目前已具有相当实力，已经成为当地社会、经济的重要组成部分，在“于我有利”、“为我所用”的前提下，吸收民营资本投入我们的基础性建设，对发展广播电视事业具有积极的意义。 （五）加强人才队伍建设 事业要发展，人才是关键。我们要建立一个多层次的广播电视人才结构体系。全面开展在职人员的继续教育，提高行业队伍的整体素质。建立有效的人才激励机制，积极培养和引进产业发展急需的高层次人才和复合型人才。大胆使用、充分发挥人才资源在广播电视事业发展中的基础性作用和先导性作用。 （1）各级政府的高度重视是一切问题迎刃而解的先决条件。而要使各级政府对乡镇广电站给予高度重视，就必须舆论先行，积极引导。 （2）加快区镇网络的延伸，目前我镇极有个别偏僻的地段还没有拉上线网，造成入户率偏低。 （3）增加重要道口高音喇叭的架设。有线广播目前仍是一种有效的宣传工具，在进户不利的情况下，可有针对地架上高音喇叭，充实听众的听觉空间。 广播电视论文:浅析地方民族广播电视视听资源的收集与利用 ［摘要］本文探讨了民族地区广播电视视听资源的收集途径和方法,着重分析了如何在网络环境下进行广播电视视听资源的开发利用。并重点提出了收集具有地方民族特色的广播电视视听资源,以满足用户对民族地区视听资源的利用,促进民族地区地方文献信息资源的建设和发展。 1地方民族广播电视的发展 数字化是21世纪广播电视发展变化的必然趋势。随着数字、计算机和网络技术在广播电视领域的应用,广播电视发生着深刻的变化,并孕育着新的内涵和契机。WTO、西部大开发、广播电视集团化、"西新工程"、"村村通广播电视"工程,以及"211"工程的进一步推进和实施,给地方民族广播电视带来了新的发展和变革,促使地方民族广播电视信息资源更加趋于数字化、网络化和信息化。 抓住机遇、注重和加快地方民族广播电视视听资源的收集、开发和利用,是我们从事文献信息资源管理和建设工作者的神圣使命和职责。充分有效地发挥地方民族广播电视资源的作用,将有助于地方民族广播电视事业的特色化发展,有利于地方民族的政治、经济、文化、教育和旅游等各项事业的建设,为边疆少数民族地区的两个文明建设,满足各民族人民的精神文化需求,以及保护地方民族文化数字遗产和民族数字图书馆的建设,民族地区网络化资源的建设,弘扬民族先进文化,推动世界间民族文化的交流和发展, 都将有着十分重要的意义和作用。 2地方民族广播电视特色资源的收集 我国有着历史悠久的56个民族,各民族有着丰富、浓郁、深邃和璀璨的地方民族广播电视信息资源,以其独特的神韵,丰富和影响着世界民族文化的建设和发展。云南有25个少数民族、白族是大理的主体民族,其地方民族广播电视特色资源极为丰富。如电视录像专题片:《大理古塔》(获1985年中央台国际交流节目奖)、《古城大理》(获1988年第二届国际世界语大会"绿星"一等奖)、中央电视台"民族体育大观"栏目推出的白族专辑片(30多分钟),其展现了大理白族的霸王鞭、双飞燕、绕三灵等民族民间体育活动,以及苍洱风光;云南省电视台、大理州电视台多次播出的音乐电视民俗片《石宝山歌会》,以及大理白族一年一度的"三月街民族节"开幕式文艺节目电视实况转播等重大喜庆节日和民俗风情专题广播电视片,我们都应从多途径、多渠道、多形式地收集整理这些地方民族广播电视视听资源,使之有序化、特色化和数字化,以便更好地满足网络环境下民族地区广播电视信息资源的开发利用。 2 1地方民族广播电视特色资源 地方民族广播电视特色资源,均指通过广播电视和地方有线电视节目播出的具有地方民族特色的历史文化、民族风情和民族旅游等有地方民族研究价值的广播电视信息,其代表着各地方民族的先进文化,代表着它们的崛起和腾飞,将这些具有地方民族特色的视频信息资源,通过声像多媒体技术、现代电视技术、计算机技术和网络信息技术,进行采集、整理、加工和存贮(光盘存贮、镜像存贮和磁盘阵列存贮),形成独具特色的地方民族广播电视数字化信息资源。 2 2地方民族广播电视特色节目的采集 通过电视报刊杂志,声像媒体技术,计算机多媒体技术和现代信息技术,以及互联网信息资源,来预知广播电视节目和采集所需地方民族广播电视特色视听信息资源,使之磁性化存储和数字化存储。从而更好地促进地方民族文献信息资源的建设和发展。其方法有: 2 2 1 电视导航iTV随着各种传输网络的开发和建设,电视节目越来越多,如何在众多的节目中看到具有地方民族特色的内容,是件令人十分关心的问题。电视导航iTV作为国人开发的电视节目下载工具软件,属绿色软件,可从网上下载。它利用了互联网的便捷性和数据库的强大查询功能,可方便地下载最近一周的电视节目,收听网上直播电台,同步显示影视剧的剧情、电视栏目的简介,并可选定所需的节目内容,在节目开演前15分钟内本软件会用声音和闪动的图标通知你注意收看。还可按分类和各种组合条件查询电视节目,选定电视节目,收视采集所需音视频视听资料。 2 2 2 电视+录像机的采集录像机的全称为磁带录像机,是利用磁性录放原理记录和重放图像信号与声音信号的机电设备。录像机用于记录时可以记录图像和声音信号,用于重放就成为电视节目源。重放的视音频信号可用于传输显示,也可用于复制和编辑录像。在现代电视技术中,存储电视节目的手段目前主要有录像机录像和激光视盘录像。它们将随时间分布的电视信号转变成以空间形式分布的磁信号或光信号,从而实现了电视节目的记录、存贮和延时播放。我们收集地方民族特色的广播电视节目信息源,可用其方法和设备进行采集。 2 2 3 电视视频采集卡我们可以利用最新的应用电视技术、多媒体计算机技术、网络通讯技术等高新技术,来收集、整理和保存地方民族广播电视视听资源。如电视视频采集卡:具有独特的电视节目录像功能。可接收、显示、动静态捕获来自外部摄像机、录像机的标准音／视频信号,并按照高质量、高压缩率的MPEG-4格式保存,以供我们作后期处理。可接收全频段(包括CATV增补频道)电视信号,将普通PC机变为操作方便、高性能、多功能的电视机。结合视频捕获及MPEG-4压缩编码功能,我们还可以用多种方式将所需的电视节目录制在硬盘中,刻录制成光盘,以便保存和利用。 电视视频采集卡,还可完成定时电视节目录制任务。自动下载全国各大电视台的电视节目表(电子电视节目单EPG),极大地方便了我们选择电视台或电视节目,并可依照电视节目表上的时间安排进行定时录像,以及完成高质量的电视、录像、音视频的捕获任务。 2 2 4视频点播系统的采集视频点播就是VOD（VideoonDemand），也称交互式电视点播系统。随着计算机技术和数字通讯技术的进步,使我们主动、方便、快捷地选择和收集所需广播电视视听信息。视频点播系统分为:影视点播、KTV点播、有线电视台电话互动点歌和视频广播。如中央电视台的新闻联播等节目,就是提供网上直播。这部分节目有其很好的视听资源可采集。 2 3地方民族广播电视光盘资料的收集 地方民族广播电视的特色栏目和节目多数已趋于光盘数字化,并向网络化方向发展,我们应注重这些资料的收集。其收集方法和途径有: 2 3 1出版社收集定期或不定期地向出版社征集音像出版信息,对具有地方民族特色的光盘资料进行订购或邮购。如云南音像出版社、云南民族文化音像出版社、西藏音像出版社、西海民族音像出版社、太平洋影音公司、上海新文化广播电视制作公司、上海音像公司、广东音像出版社、陕西文化音像出版社、内蒙古文化音像出版社、北京环球音像出版社、九州音像出版公司、 国际文化交流音像出版社、中国录音录像出版总社、中国广播音像出版社、中国国际电视总公司等,都出版一些独具特色的地方民族光盘资料,应重点收集。如由宾川县广播电视台录制,云南音像出版社出版发行的全面介绍中国佛教五大名山之一、东南亚著名佛教圣地鸡足山的《灵山佛都---鸡足山》VCD光盘。该光碟较全面系统地介绍了鸡足山佛教文化、历史文化和奇秀的自然风光,展现了鸡足山独有的风土人情、素食风味、原始植被,具有较好的观赏性、知识性和资料性。2 3 2市场购买随着地方民族文化事业的发展和音像出版周期的加快,好的地方民族广播电视节目很快就制作成光盘资料,我们应留心走访,及时购买。如云南广播电视公司制作出版的《云南少数民族揭秘》、云南民族文化音像出版社出版的《东巴文化之灵》、《摩梭母系风情》、《白族三道茶》、《大理兰花》、和大型电视专题片《梅乡风情》,以及云南广播电视公司发行的《白族传统民间舞蹈精选》等,都是具有地方民族特色的光盘资料,应设立专项资金,重点购买,形成特色,使之成为地方文献信息资源的一个亮点。 2 3 3广播电视台的采访收集大理人民广播电台苍洱调频节目多次受到各级表彰和奖励,先后有一个节目获国家级政府奖二等奖,三个节目获国家级政府奖三等奖,三十多个节目获省级一、二、三等奖,一百多个节目获州级奖等,都是值得收集的广播资料。云南电视台的《民族与旅游》、大理电视台的《风、花、雪、月》等频道节目，有其丰富的地方民族视听资源，我们应加强与他们的联系和合作，同心协力,共同构建地方民族广播电视视听资源，形成网络环境下的地方文献信息资源库。 可见,地方民族广播电视信息网即广播电视台,有其丰富的自然和人文资源,拍摄和制作出许多优秀的电视专题片,这些资料片有其较好的观赏性、知识性和历史性。如在全国历史文化名城19家电视台的《名城摄影》中播出的,同时又通过黄河台,在美国斯科拉卫星电视网播出的大理电视台拍摄的《大理三月好风光》、《大青树下的故事》、《古镇上的古乐团》三部专题片,《五朵金花的儿女》(二集电视剧,白族音乐轻喜剧片)、《大理白族的名胜古迹》、《大理白族的建筑艺术》、《大理白族的本主崇拜》,以及由大理州人民政府与中影公司影视片分公司联合摄制的歌舞电视片《苍山歌声洱海情》等等,都是值得收集的资料片。对于促进地方民族文化建设,推动地方民族旅游和经济的发展,都将起到极为重要的作用。 2 3 4 文化系统和私人的走访收集地方民族文化系统的文化局、民族研究所、图书馆、博物馆、档案馆、民族歌舞剧团,以及民间私人,通过长期的民族艺术文化活动,自制、保存和收藏了及其丰富的地方民族广播电视视听资料,我们可采取信函、走访等方式,对这部分资料进行收集。 3地方民族广播电视视听资源的开发利用 抓住广播电视建设和发展的契机,搜寻地方民族广播电视信息网和具有多民族文化特点的人文资源,利用现代声像媒体技术,计算机多媒体技术和信息网络技术,挖掘具有地方民族特色的广播电视视听资源,充分有效地揭示其资源的价值,使之更好地丰富地方民族文化,并朝着地方民族文献信息资源的数字化和网络化的方向推进,为丰富深邃的世界民族文化,拓展新的视野,构建新的地方民族广播电视视听资源信息库。以此促进地方文献信息资源的建设和发展。收集、整理、开发和利用地方民族广播电视视听资源,可以更好地满足地方民族文化信息的需求,推动民族事业的建设和发展,以及世界民族文化信息资源的繁荣;有助于各民族先进文化的传播,为地方文献工作拓展了新的视野。其研究方法和手段更加趋于视频化、数字化和网络化。加快地方民族文献信息资源的数字化建设,顺应民族地区数字化和网络化的发展,建立"入世"后与国际间交流的、具有特色的民族地方文献资源多媒体数据库,拓宽民族地方文献信息资源的开发利用,对于民族地区先进文化、经济和民族风情旅游,乃至世界民族文化的建设,都将展示出独特的韵律。建立具有特色的地方民族各类型多媒体数据库,增添地方民族网络化和虚拟化站点的视频资源,以及多媒体数字图书馆;加快区域性、地方性民族地方文献信息资源的数字化和特色化建设,构建地方民族文献数据库信息中心,都将推动着地方民族文化、民族旅游和民族经济的腾飞。 广播电视论文:广播电视产业发展优劣势分析 广播电视是文化产业的重要组成部分，涵盖广告经营、节目生产经营、网络经营、网站经营等业务。近几年来，宜昌市区不断加快广电产业发展步伐，产业功能和良好的开发前景正日益显露出来。从总的发展状况来看，该区广电产业仍处于夹缝中求生存的状态，机遇与挑战、优势与瓶颈并存。如何适应新形势，做大做强广电产业，对促进区域经济增长有着重要的现实意义，对加快建设富强文明和谐特色新区有着重要的战略意义。 一、发展广电产业的优势分析 总的来说，区广电产业具有以下四大方面的优势： （一）产业资源丰。广播电视拥有有线电视传输覆盖网、丰富的频率资源和完善的节目系统等优质、充裕的产业资源，具备发展产业得天独厚的优势。广电行业经过多年建设已经形成遍布城乡进入千家万户的广播电视传输覆盖网络。有线电视传输覆盖网具备其他媒体无法比拟的网络资源和内容资源优势。在内容服务方面，广播电视系统拥有最完整的信息搜集、加工体系。它的基本信息功能决定了它能不断汇集着各方面、各层次的政治经济信息，形成庞大的信息库，是取之不尽的信息资源。还有一个方面的优势，是广电传媒长期以来在受众心目中形成的公信力和品牌效应，国家对文化市场的保护政策和扶持力度等。 （二）市场需求大。区幅员辽阔，人口多，区域面积3424平方公里，总人口51万多，农村人口39万多，城市人口12万多，农村人口占大多数，区域文化资源丰富，经济持续高速增长，发展广电产业市场广阔，前景良好。首先，文化体制改革的不断深化，会极大地解放文化生产力。其次，农业税取消以后，农民的收入会出现大幅度增长。再次，广播电视村村通、文化场馆建设等公共文化建设为文化消费提供了强有力支持。最重要的一点是，当前广播电视已成为受众最广泛的传播媒体，已成为人们精神文化生活的主空间，广大人民群众对广播电视的文化需求呈现出多层次、多形式、多样性的特点。 （三）工作基础好。一是拥有一套行之有效的改革措施。近年，区广电部门顺应文化体制改革大潮，在内部运行机制、人事分配机制等方面推出了一系列重大举措，优化了资源配置，激活了运行机制，增强了综合实力，为广电产业发展奠定了基础。二是拥有一张优质的广电网络。经过长期不懈努力，建成了有线、无线、卫星多技术、多层次混合覆盖的广电网络，其中有线网路覆盖12个乡镇（街办）、100个行政村，终端用户达4.1万户，已形成全区一张网的格局。三是拥有不菲的综合效益。区广电部门坚持品牌战略和传媒经营理念，取得社会和经济效益的双丰收。经营创收达1136万元。 （四）发展空间广。由于种种原因，目前区广电产业功能的开发相对薄弱，除了广告经营、网络经营以外，可以说大部分的功能都没有得到有效的开发，更不要说实现一业为主，多业并举了。广电网路产业收入达900万元，而作为广播影视的龙头产业—电视收入却不足300万元，且大多集中在广告这一块，节目制作与交换几乎未涉及。数字电视经营主要集中在城区，用户很少，农村市场尚未启动。宽带数据业务虽已正式启动，但相对电信、移动、网通、铁通来说，市场占有份额小，几乎可以忽略不计。ip电视、手机电视、网络电视等新兴媒体产业远未涉足。正因为如此，区发展广电产业还有很大的发展空间。 二、发展广电产业的劣势分析 虽然区广电具有其他产业不可比拟的发展优势，但要真正形成产业，还有一段艰苦的路要走，面临体制、资金、人才等制约产业发展的瓶颈。 （一）体制不顺。一直以来，广电体制属于行政事业型体制，存在三大缺陷。一是资源的垄断性。广播电视资源属于单一的国有国营体制，没有民营，拒绝外资，行政职能与宣传职能、经营职能紧紧结合在一起，形成以行政权力为基础的高度垄断型资源占有。二是市场的封闭性。由于四级办广播电视的历史的原因，广电基本上是以行政区划为中心的自我封闭体系，壁垒森严，画地为牢，各自为营，闭关自守。三是结构的分散性。广电传媒之间诸侯分割，独处一方，各自为阵，分散经营。广电传媒内部，机构设置多，管理松散。广电体制的三大缺陷，导致广电资源浪费、管理粗放和市场化、产业化程度、效率低下。 （二）政策不优。近几年，国家先后出台了一系列扶持文化产业发展的宏观政策，如《关于深化新闻出版广播影视业改革的若干意见》、《关于促进广播影视产业发展的意见》、《关于文化领域引进外资的若干意见》、《关于非公有资本进入文化产业的若干决定》等。但我区地方性文化产业政策不够系统和具体，如国有文化事业单位体制改革配套政策、鼓励引导和支持民营或社会资本投资文化产业的政策等尚未制定出台。关于广电产业发展的政策基本没有，而且部分政策文件还限制广电产业的发展。政策不优，导致广电产业发展环境不宽松，不利于调动各方面的积极性。 （三）投入不够。如今，重装备、高消耗的广播电视已越来越成为资本密集型行业，投入大、产出大，投入小、产出小。由于没有政府的帮助和产业政策指导，银行不敢贸然贷款给广电发展产业。相对其他产业，广电产业起步晚，基本没有原始积累。近年，政府在广电公益性事业建设方面投入多，在广电产业发展方面投入几乎没有。虽被业界视为朝阳产业，没有金融资本、也没有原始积累、更没有政府对广电产业的资金支持，广电产业发展举步维艰。由于投入的不足，导致广电设施不完善，装备不佳，无法开展数字电视和多功 能业务，再好的广播剧、电视纪录片题材等也只能等待，无法投入生产制作。 （四）人才不足。长期以来，由于广电媒体在用人上没有严格执行标准，近亲繁殖严重，造成从业人员急剧膨胀，人才寥若晨星。一些人才由于不能满足市县的收入水平和发展环境，在条件成熟时会跳到更高的发展平台，市县广电往往被动地成为上级媒体的人才输出基地。目前我区广电从业人员182人，专业技术人员仅有80人，占总人数的44%，专业技术人员中仅有26人取得中级职称，无一人取得高级职称。广电人才紧缺由此可见一斑，不仅缺乏高素质的名主持人、名编辑、名记者等拔尖人才，就是一般的专业技术人才也难以满足，更不用说高层次的既懂广播电视又懂经营管理的复合型人才了。 三、加快区广电产业发展的对策建议 根据广电行业未来的“两化”方向即传输数字化、节目市场化，结合区实际，要切实加强市场运作，不断拓展经营空间，逐步夯实发展基础，促进广电产业健康发展，推动广电产业跃上新台阶。 （一）改革体制增活力。要认真贯彻中央、国务院《关于深化文化体制改革的若干意见》，按照“创新体制、转换机制、面向市场、壮大实力”的要求，不断深化广电体制和机构改革。一是把允许经营的资产、资源和业务从目前的事业体制中分离出来，面向市场进行企业转制和重组，使经营性业务逐步走上产业化轨道。二是根据广电特点，探索实行制播分离制度，除新闻类、社会访谈类节目外，社会服务类、大众娱乐类节目和其他栏目可逐步实行所有权和经营权分离，实行节目的招标采购，收入按市场机制分配。三是鼓励民营资本以参股、合作等形式，大胆尝试组建民营有限责任公司、[:请记住我站域名/]广告制作公司、民间节目制作公司，将部分电视节目特别是广告经营等业务要全面推向市场实行民办民营。四是深化内部人事、分配制度改革，打破用人制度上的“铁交椅”，实行全员聘用制、干部竞争上岗、职工双向选择、栏目制片人竞聘制；打破分配制度上的“铁饭碗”，推行“买新闻”制、制片人制和效益工资制。 （二）开发产品求市场。发挥广电资源和品牌优势，开发更多的广播电视产品进入市场、占领市场，推动市场繁荣和产业发展。一是打造本土化的文艺品牌节目。通过举办才艺展示、歌咏比赛、玫瑰之约等大型文化活动，推进《走近》等系列专题片和重点题材影视剧的生产制作，提高本地电视节目的质量和可看性，扩大广播电视的品牌影响。二是丰富有线电视节目频道。尤其是提供针对不同层次、不同群体、丰富多彩的专业频道，实现频道专业化、节目窄播化，凸显频道性，形成固定的用户群。三是开发多功能服务产品。加快有线网络数字化双向改造，在传输有线广播和有线电视节目基础上，推出诸如视频点播、远程教育、远程医疗、电子政务、网上证券交易、高速因特网接入、会议电视等多功能服务产品。 （三）多方出击拓空间。发挥广播电视的资源、人才优势，多方出击，积极拓展广电产业发展领域。一是可以利用有线网络资源，开设在线互动游戏。二是利用人才优势，开发计算机软件和提供互联网技术服务。三是可以利用现有丰富的库存视听资料，加以开发，实现二次利用。四是可根据广播电视传播信息的特点和优势，开发相应的衍生经营，如成立电视产品专卖店，开办电视红娘和房产等信息中介服务等。五是密切关注现代信息技术在传播领域的应用，适时开展ip电视、手机电视、移动电视、网络电视等新兴媒体业务，实现传统媒体与新媒体的融合发展。六是可适时介入社会优势产业，拓展产业发展的跨度，如旅游、演出、证券等产业，这些产业市场利润丰厚，是广播电视不可轻言放弃的一块大蛋糕。 （四）联姻联动谋发展。一是巧借平台。对于资金投入大、发展前景好的产业，如数字电视，我区可以借助宜昌搭建的数字电视平台，并借鉴其先进的技术和管理优势，发展我区的数字电视业务。二是与周边地区联动。利用本地广电的资源优势，与周边发达地区广电进行联合，实行区域联合与优势互补，拓展产业发展的地域跨度。在影视剧、专题片的制作生产上，立足，走出，加大与有实力有影响的传媒机构的合作，提升内容生产的产业度。加强与周边网通、联通等相关信息产业部门的强强联合，积极推进宽带信息业务的开发，以广电的内容优势抢占信息产业市场。三是与其他媒介联姻。广电可借助互联网的优势，通过与互联网联婚，孵化催生广电网站，如三峡传媒网。并借助广电同行和其他纸质媒体的优势，实行跨媒体合作，比如联办广播电视报刊。还有影视剧和图书出版的“联姻”等。 （五）规范管理优环境。要使还处于襁褓中的广电产业迅速发展壮大，政府的推动和支持是至关重要的。一要优化政策。给予广播电视积极优惠的经济政策，减轻税负，如免征所得税、政府调控资金等；鼓励、支持广电部门根据产业发展需要，制定新的资费政策；放宽市场准入，吸引、鼓励各类资本广泛参与广电产业发展。二要加强监管。出台广电产业宏观调控的政策法规，如制订有线数字电视产业发展规划，做好影视剧和纪录片的题材规划等；推进行政审批制度改革，对节目制作公司和广电产业经营项目，要减少审批环节，简化审批手续，搞好配套服务；加强市场建设和监管，严格市场准入，对非法传送广播电视节目、非法生产制作影视剧等开展专项整治，确保广电产业市场健康发展。三是加大投入。对广电综合大楼、发射台、转播车等基础设施建设，要以政府投入为主，以完善广电设施，为广电产业发展夯实基础。对广电重点产业重点项目，如有线网络双向改造、数字电视整体转换等，政府要给予资金补助和信贷贴息等方面的扶持，推动广电产业做大做强。 广播电视论文:谈广播电视对道德建设的作用 一、发挥主流媒体的导向作用 广播电视要坚持“实事求是、正面报道、服务公众”的方针,坚持正确的舆论导向,用先进事迹鼓舞人,以模范人物引领人,以高尚情操感召人,以饱满的热情报道符合时代精神的新事迹、新典型,发挥媒体的导向作用,并对社会较为关注的热点事例给予正确的引导、公正的评价。 (一)以歌颂时代精神为主旋律 中央电视台倾力打造的精品栏目《感动中国》,它以感人的事迹、震撼人心的精神,鼓舞着公众在坎坷中前行。还有中央和地方广播电视对于身边普通人先进事例的报道,一次次唱响着时代的主旋律:最美司机吴斌、最美教师张丽莉,当危险来临的时候,将自己的生死置之度外,去保他人安全,这种舍己救人的精神在社会经济转型、道德观多元化的今天尤为重要。广播电视要大力宣扬此类先进事例的报道,为社会树立正确的道德观、正确的评价标准,引导公众的行为,引领道德风尚,倡导时代精神。 (二)以社会主义核心价值观为内容 广播电视工作的重要内容是秉承中华民族的优良传统,歌颂世间的真善美,批判社会的假恶丑,宣扬爱国主义、集体主义、社会主义的核心价值观。如,中央电视台二套播出的《2012中国年度经济/:请记住我站域名/人物》终身成就奖的获奖者郭鹤年,他将爱国主义与人生价值密切结合起来,那种永不言败的精神令人敬佩,是社会公众学习的楷模;黑龙江卫视的《帮助》栏目,帮助弱势群体解决实际困难,取得了良好的社会效果;中央电视台三套《温暖中国—我身旁的好人》栏目,通过讲述平凡的人、平凡的事,展现人间真爱,传递爱心,将希望撒向人间,歌颂了人间的真善美,引导了公众的道德行为。 二、发挥广播电视的舆论监督作用 随着广播电视通信技术的快速发展,在新的时期媒体的监督职能日益凸显出来。舆论监督的特点是使社会舆情群众心声得以公开、充分表达,以求得社会成员的心理平衡,并及时化解矛盾,取得很好的监督效果和社会反响。道德是社会意识形态之一,是人们共同生活和行为的准则与规范,是通过人们内心的信念、外在的舆论压力来规范人的行为,广播电视作为舆论引导的有效手段之一,通过时评、社论、连续报道、记者走访调查等形式实施舆论监督,对于社会上一些违背社会道德的错误行为、丑陋现象给予批判及加以纠正,可进一步完善人们的道德修养,规范人们的道德行为。现今,不论是中央电视广播还是地方电视广播,都高度重视道德舆论监督,纷纷通过开设栏目、专题、系列报道等形式,通过对一些不道德行为的批判教育公众。中央电视台的《道德观察》将观察的视角放在百姓身边发生的事上,贴近生活,取材真实,对生活中违反道德、有悖情理的事情进行评论,效果良好。黑龙江卫视的《说和》,关注农村生活,通过对婆媳之间、邻里之间、夫妻之间发生的矛盾进行调和,倡导“仁义礼悌孝”传统美德,以情理动人,有力地推动了社会主义道德建设。 三、发挥广播电视文化的影响作用 现阶段,社会经济处于转型时期,文化处于多元包容的发展阶段,广播电视节目作为文化的一种表现形式,对于公众的日常生活、道德水准会产生潜移默化的影响。在现实生活中我们清楚地看到,一些影视广播作品粗制滥造、哗众取宠,内容消极、低级趣味,为了吸引眼球以错误的价值观颠覆传统、践踏道德,助长了社会不良风气。例如,一些娱乐节目为了迎合少数人的低级趣味,以所谓的犀利语言恶意攻击他人,宣扬扭曲了的价值观,颠倒是非,混淆黑白,污染了社会环境,败坏道德,影响恶劣。广播电视工作者要用先进的科学理论武装头脑,从大局出发,本着对工作负责、对人民负责、对时代负责的态度,以与时俱进的精神为指导,制作更多优秀的广播电视作品,激励人民群众开拓进取,不断唱响时代主旋律,弘扬社会新风尚,谱写道德新篇章,为社会主义道德建设营造良好的环境。 广播电视局狠抓经济发展软环境建设 广播电视局狠抓经济发展软环境建设 为进一步营造良好的投资氛围，给投资者提供一个宽松和谐的生产、生活环境，广播电视局认真贯彻落实峄城区加强经济发展软环境建设工作会议精神，牢固树立“环境就是生产力、改善环境就是提高生产力”的观念，把软环境建设作为加快发展的生命线，不断创新工作思路，狠抓各项措施的落实，为全区经济超常规跨越式发展提供了坚强保证。 一、加强领导班子作风建设和党风廉政建设 广电局领导班子通过认真学习并身体力行总书记在中央党校省部级干部进修班上的重要讲话、省第九次党代会精神，全面加强新形势下领导干部作风建设，对照八个方面的良好风气，严格要求自己。 广电局按照区委区政府关于反腐倡廉工作要求，准确把握新时期反腐倡廉工作总体思路，坚持做到“三个更加注重”，积极推进反腐倡廉建设，加强廉政文化建设，以更坚决的态度，更有力的措施，更扎实的工作把反腐倡廉工作落到实处。 二、抓队伍建设，特别是职工思想教育工作和新的目标岗位管理制度建设 进一步健全完善了全员岗位目标考核奖惩责任制，并将其作为作为评先树优、晋升晋级的重要依据。该制度进一步明确各部门的工作职能和工作人员的岗位职责，把岗位责任制分解落实到人。广播电视宣传中如果由于人为原因影响宣传工作正常进行，或出现失实报道，轻者给予批评教育，取消评优评奖资格，重者给予纪律处分。对违反规定搞有偿新闻的，立即调离原岗位，并给予相应的纪律处分。情节严重的，给予开除处分，同时还要追究部门领导责任。 三、抓好有线电视对外服务工作 在有线电视对外服务方面，按照机关效能的要求，建设了综合服务大厅，做到制度上墙制、一次性办结制、服务承诺制、限时办结制等六项服务承诺制度。为经济园区架设了6.3公里的光缆线路，开设光点6个。现根据园区发展情况开通光点4个，基本上满足了园区开发商看上有线电视的需求。同时在服务上做到有求必应，收费人员如有违反规定乱收费的，根据其收费数额大小及其影响程度，给予警告、记过直至开除处分，同时还要追究部门领导的责任。有线电视维修人员无故拖延时间，使维修不及时，影响用户收视，轻者批评教育，扣发奖金，重者停止工作、停发工资、做待岗处理。切实把优化经济软环境的要求落到 ！ 二〇〇七年九月十四日 广播电视论文:对市广播电视局开展舆论监督的几点探索 舆论监督，是新闻媒体的权利，也是新闻媒体的职责，我国现阶段社会主义民主法制建设以及社会转型时期的反腐工作需要舆论监督，党的十三大至十六大政治报告中也都明确提出重视和发挥传媒的舆论监督作用。党的十六大提出名扬中外的“四大民主”：即“保证人民依法实现民主选举、民主决策、民主管理和民主监督”。而实现实现民主监督的重要形式和途径就是舆论监督，新闻媒介作为舆论监督的主要载体，广电总局最近下发文件，要求各市级以上广播电视部门要在黄金时间开设舆论监督性栏目，其中监督性报道不能少于50％。 近年来，我局相继开办一批舆论监督性栏目，并对充分发挥广电媒体的优势开展舆论监督工作做了一些有益的尝试。如《行风热线》《新闻快报》《邢台广播电视报行风评议专版》等栏目，其中《行风热线》栏目是近年来我局着力打造的拳头栏目，该栏目以“三贴近”为宗旨，上为政府解忧，下为百姓解难，自推出以来，倍受社会各界、国内媒体的关注，一位邢台的市委书记评价该栏目是党和群众的“民主线、连心桥、监督岗、服务处”，20__年，该栏目还作为全国唯一一家地市级电台荣获全国新闻名专栏奖。该栏目的主要运作机制是每天早起半个小时时间，邀请市有关职能部门负责人在直播间直接通过热线电话和群众交流，答复和解决群众关注的热点、难点问题。去年四月，按照市委制度，市级领导相继走进了直播间，进一步加强了群众问题的解决深度和广度。舆论认为：市级领导走进直播室与群众直接对话并能形成制度，这是邢台市政治文明建设的一个重要举措，是名牌栏目“行风热线”的一个重大创新，有普遍的借鉴意义。截止到20__年6月10日，“行风热线”共开办2100期，接听热线电话18000个，接待群众来访20__人次，解决热点难点问题14000多件，解答政策咨询5000多项。其中，为农民挽回因假种子、假农药、假化肥而造成的经济损失210多万元；退还学生教育不合理收费70多万元；解决医疗乱收费，退还患者200多万元；认真解决群众因办理各种证件而遇到的乱收费问题，退还群众不合理收费280多万元。受到群众的好评和市领导的赞扬。两年来，接听群众电话4000多个，为群众解决了大量热点难点问题，受到群众的好评和市领导的赞扬。《新闻快报》是20__年4月我局新推出的舆论监督性电视栏目，这个栏目是电视台对全台节目大改版的一个重大成果，从近一年的运行状况看，栏目定位、风格、形式和发挥舆论监督作用等诸多方面都很成功，很快被广大观众认可。截止目前，该栏目共播发224期，新闻报道826条，其中监督类报道672条，接到的来函来电达4000多件次，还有的为表示感谢，向栏目组送来了锦旗，沙河市留客村的3位村民代表，将一面写有“党的好助手、群众贴心人”的锦旗送到电视台，感谢《新闻快报》栏目客观报道了他们因纠纷而影响浇地的问题，促使存在多年的老问题得到解决。市领导也很看重这个栏目，并给予了充分肯定，市委副书记石玉春同志多次勉励我们把《新闻快报》办成贴近实际、注重实效的名栏目。该栏目不负重望，被评为20__年全市名栏目，全市“思想政治工作创新奖”。 总之，舆论监督栏目在邢台广播电视领域落地开花，让人欣慰的同时，我们也对栏目为何如此受到领导重视、媒体关注、群众欢迎的现象进行了积极研讨，一致认为： 一、作为党和政府功能的拓展与延伸，舆论监督要牢牢把握正确的舆论导向，把握好结合点。开展舆论监督的一个重要原则，就是要选择那些“政府重视、群众关心、普遍存在”的问题，也就是说要把握好党和人民利益的结合点。舆论监督影响面大，它不仅涉及到被监督的部门和个人，而且还涉及到舆论导向的问题，因此，在具体操作中就是要“帮忙不添乱，敢言不越位”，关键是要选准政府关注、群众关心的事件和问题，同时，解决实际问题，增进团结、维护稳定是舆论监督的根本出发点，应着眼于改进工作，心中时刻想着大局，切切实实把度把握好。去年非典期间，针对城市角落存在的不良环境以及部分群众在思想观念上存在的有悖社会发展的陈规陋习展开报道，受到领导重视和各界关注，问题得到迅速解决。又如今年2月15日，家住园东小区的居民们向《行风热线》反映他们已经有两个星期享受不到物业管理服务了。接到反映后，记者来到园东小区深入采访，并以《小区居民不满物业收费，物业公司停止提供服务，园东小区居民被垃圾困扰》为题报道了此事，消息播发后，负责园东小区物业管理的市城建开发物业公司高度重视，他们挨家挨户上门征求意见，并于3月13日晚召开业主大会重新协商小区物业收费价格。这家物业公司的经理表示，即使业主不交服务费，他们也要坚持服务，他们将以更加优质的服务赢得住户的满意。3月15日，记者再次来到园东小区采访时，发现堆积在楼前的垃圾已被清扫一空，小区内的环境焕然一新。 二、搞好舆论监督，在制度层面上还要加强完善和创新。搞好舆论监督，一方面要确保其导向和实效，使之切实代表党和人民的利益，体现“三贴近”，避免经济利益驱动和一味追求轰动效应，急功近利的不良现象，维护广播电视的权威媒体形象，另一方面也要从大局出发，充分尊重和激励采编人员的劳动积极性，抵制来自各方的压力。这就需要从制度层面上加以考虑和完善，建立有利于舆论监督生存的内部良好机制。近年来，我们着重从以下几个方面加强了制度建设。一是重播重审制度，确保万无一失。二是节目审查制度，建立了由 局长任组长、主管宣传的副局长任副组长、各媒体负责人为成员的编委会，从政治和大局出发，加强节目的审查把关。三是建立全局每周节目ABC评审制度，加强节目的评议、评比。四是完善奖惩制度，对采编人员的稿件提供数量、质量进行量化考核。五是出台全局《舆论监督性节目播出审批制度》，进一步规范了舆论监督性节目的运作机制。 三、队伍素质是搞好舆论监督的基础条件。舆论监督直面社会现象的是与非，因此，搞好舆论监督，对采编队伍素质提出了高要求。为此，我局着力通过深入开展“三项学习教育”活动、业务素质培训等措施，强化了采编队伍政治责任意识、法制意识、角色意识、质量意识，加强了马克思主义新闻道德观的培养，要求栏目组及其采编人员时刻按照“政治强、业务精、纪律严、作风正”的目标提高自身素质。在具体报道中，要坚持客观的原则，不把个人恩怨、好恶色彩带入报道，不充当个别利益冲突的工具，努力树立关怀弱势的人文精神和不阿权贵的独立品格；要树立法制观念，充分重视发挥法律在舆论监督中的作用，在舆论监督中严格遵守国家宪法和法律；树立角色观念，作为舆论监督的主体，作为推动舆论监督工作的内因，要在思想上提高认识、加强修养，在自身的思想深处真正树立起搞好舆论监督工作所必需的角色观念，争取社会舆论的支持，争得社会各方面、各部门的理解和配合，使舆论监督工作充分展现其原动力，确保舆论监督健康、顺利、有效、正确地进行。树立质量意识，提高对新闻线索的高度敏锐性，以高效到位的舆论监督引起公众的关注，得到党委、政府的充分重视，有效的引领舆论导向，促进矛盾的缓和和解决，促进社会的发展和稳定。 我局在积极总结开办舆论监督性栏目，实施有效监督的基础上，通过全面深入开展“三项学习教育”活动，与时俱进，进一步加强了舆论监督性栏目的创新和升华。 一是充分整和广播电视媒体资源，加强媒体联动，力求形成合力。针对局属各广播电视媒体、传输网络等单位在业务上相对独立，没有形成巨大合力，充分发挥出广播电视的整体优势，我局进一步提出了对广电资源重新整合，形成媒体联动优势，并首先在《行风热线》实现电视播出上进行可行性尝试。即通过《行风热线》节目同时在有线电视频道直播，并配合该栏目系列跟踪、反馈性栏目《热线追踪》《热线回音》实现电台、电视台有线频道同时运作的方式，进一步扩大《行风热线》节目的影响，增强监督实效。 二是扩大监督面。随着“行风热线”工作的发展和知晓范围的扩大，人民群众的参与意识不断增强，为满足群众的需要，从20__年起，“行风热线”在原来参与部门的基础上，又新增加了市中级人民法院、市检察院、林业局、文化局等8个职能部门，参与部门由28个增加到36个，服务范围进一步扩大。《新闻快报》则随着其运作方式的逐步完善和成熟，正在尝试加大政法系统的报道力度，特别是对案例的报道，力促使执行难等问题得到有效解决。 三是完善各项制度。1、市级领导走进直播间实现制度化播出。市委、市政府专门下发有关文件，并对市领导走进直播间的时间作出具体安排，保证了市领导走进直播间的经常化。2月12日，在防止禽流感时期，副市长任保伦走进直播间就我市防止禽流感的形势和措施同听众进行沟通交流，为群众解疑释惑。3月30日，正值农村春耕备播时节，任保伦再次到直播间就农民十分关心的“三农”问题及农业结构调整问题同听众进行对话，收到很好的社会效果。2、实行回访反馈制度。“行风热线”旨在解决群众的热点难点问题，为群众办事实、办好事。为使群众问题真正得到解决，对部门热线中接听问题的处理情况实行反馈制度，定期反馈处理结果，加大监督力度，并根据反馈情况，回访听众，听取听众对问题处理的意见和满意程度，对部门实施二次监督，使群众问题得到解决。3、为保证节目质量和问题解决落实效果，“行风热线”对参与部门实行考核考评机制。节目组聘请20名热心听众，坚持每天对上线领导的业务水平、服务态度及部门对“行风热线”工作的重视情况进行评定打分，节目组也每月对部门作出综合评定，测评结果每季一公布，从而有力促进职能部门工作作风的转变。 四是创新报道形式。1、增强报道的现场感、突出时效优势。《新闻快报》努力突出“快”的优势，如接到线索第一时间赶到现场，有时还赶到了110、120之前到现场，不仅增强了报道的场效应，也进一步赢得了群众信任，西崇礼街居民回迁楼因楼房质量纠纷，打电话给栏目反映，记者10分钟内赶到了现场，早已等在那里的居民高兴地喊道，“电视台的《新闻快报》来了”。在了解情况后，欲留下电话号码再联系，院内的群众却异口同声地说：“不用留了，我们都知道，7301057。”“快”的优势还体现在播出时效上，采拍节目严格实现了当日播出。2、进一步增大跟踪报道、连续报道的比例。跟踪报道、连续报道是增强监督实效的有力形式，也容易引起群众持续关注，从而督促问题的改进和落实。 五是加强服务措施。1、各监督性栏目纷纷开辟服务热线，受理群众举报，接受群众咨询。2、坚持“走出去”，为各有关部门主动服务和接受监督牵线搭桥。为落实市委领导提出的“行风热线”直播间服务与深入基层服务相结合的指示精神，“行风热线”积极策划、筹备走出直播间活动，坚持每两个月走出直播间一次，深入到市区、厂矿、 社区、学校、农村。今年3月15日，“行风热线”同工商局、技术监督局、食品药品监督局一起，开展了3.15大型咨询服务活动，现场接受消费者的咨询和投诉；5月16日，“行风热线”冒雨深入到临城就中央一号文件精神向农民进行了宣传，受到农民朋友的热烈欢迎，对两次活动“行风热线”都进行了现场直播。 广播电视论文:论浙江广播电视公共文化服务体系建设 摘 要:浙江广播电视在公共文化服务体系建设方面有许多创新之举。渠道、内容和资金是浙江广播电视公共文化服务体系建设的三大着力点。 关键词:浙江广播电视;公共文化服务;建设; 一、引 言 大力推进公共文化服务体系建设是维护人民群众基本文化权益,提高人民群众文化素养,转变政府职能,促进社会公平的重要举措。广播电视作为大众传媒,与生俱来就具有公共性的特征,又因其传播迅速、受众面广、感染力强等特点,使其在公共文化服务中占有举足轻重的地位。然而,随着广播电视产业属性的不断强化,广播电视公共文化服务功能受到极大冲击。因此,加强广播电视公共文化服务体系建设,提升政府社会管理和公共服务能力,是当前广播电视改革和发展的一项重任。 相对于文艺演出、图书馆、博物馆等公共文化服务而言,广播电视公共文化服务是一项复杂的系统工程,包括节目制作、播出、传输、覆盖、接受等多个环节,涉及技术、内容、管理等多个层面[1]。因此,在总结和评价广播电视公共文化服务时需进行多环节、多层次考察。浙江广播电视非常重视公共文化服务体系建设,在建设和完善过程中有许多创新之举,尤其在农村公共文化服务、基本公共文化服务建设方面已经走在全国前列。渠道、内容和资金是公共文化服务体系建设的三大保障,这也是浙江广播电视公共文化服务体系建设的三大着力点。 二、渠道建设:覆盖全,技术新 以功能划分,渠道建设可以分为基础设施建设与新技术平台集成创新两个层面。[2]基础设施建设是广播电视公共文化服务的基本目标,保证所有公众都享有广播电视的视听权。新技术平台的集成创新是广播电视公共文化服务的更高目标,满足公众对广播电视视听效果的需求。 浙江广播电视公共文化服务在基础设施建设方面成效显着。自1998年开始,浙江省按照中央部署先后实施了三轮“村村通”工程,至2012年5月底,全省所有乡镇和99.9%以上行政村实现了有线电视联网,有线电视用户数达到1343万户,农村有线电视实际入户率提高到90.7%。在巩固“村村通”工程成果的基础上,浙江大力实施“户户通”工程,计划到2015年,全面完成广播电视村村通工程建设任务,基本实现广播电视“户户通”。此外,浙江省还推出了农村广播“村村响”、“广电低保”、“广电进渔船”和乡镇广电站设施改造等一系列配套工程。至2012年底,将达到100%乡镇建立广播站,95%以上行政村(社区)建立广播室。对农村“低保户”实行有线电视入网费和收视费全免政策,使全省城乡“低保户”群众都能收听收看到有线数字广播电视节目。2012年将完成3000艘渔船卫星接收设施安装任务,完成200个乡镇广电站设施更新改造的目标任务。 数字化浪潮推动着浙江广播电视公共文化服务技术的不断更新。近年来,浙江广播电视在有线网络数字化发展方面取得了重大进展,基本建成了全省统一的有线数字电视网络,构建了全省统一的有线数字电视发展平台。截至2012年6月底,全省数字电视整体转换率达到97.1%,大中城市有线网络双向化改造率达到98.5%,其他城市达到90.8%。同时,积极推进有线数字电视城乡一体化发展,全省农村地区整体转换完成率和双向化改造完成率分别达到66%和47%。 由杭州文化广播电视集团、浙江省广播电视集团等投资组建的华数数字传媒集团,经过近十年的发展,已成为浙江省有线数字电视和移动电视发展的省级主体,信息化的主平台和全国数字电视、手机电视内容应用服务的重要平台。2003年,华数率先在有线广播电视网络数字化转换过程中推出双向互动模式,将“数字电视网、互联网、通信网”业务进行了融合,开创了跨网、跨屏、跨媒体的“全媒体”模式。2010年华数承建的手机电视集成播控平台通过国家广电总局验收,成为全国首家可以正式商用的手机电视集成播控平台。同时,华数已建成全国最大的数字节目内容库,储备了数百万小时的精彩视频内容,为三网融合业务提供重要支撑。 三、内容生产:公益性节目比重持续增加 播出内容是广播电视公共文化服务的最终落脚点,内容的优劣决定着广播电视公共文化服务的效果。公共文化服务的内容包罗万象,涵盖多个领域,内容本身难以衡量和取舍,但内容所表达的价值观、功能定位应该是可以把关和把握的,广播电视的播出内容应该传达健康、积极、主流的社会价值观,体现信息传播、社会教育、舆论监督、文化娱乐等功能。 浙江广播电视积极探索公共文化服务的内容创新,无论是省级广播电视媒体还是市县级广播电视媒体,节目形式和内容不断丰富,公益性节目的比重持续增加。浙江广播电视集团旗下的12个电视频道和7个广播频道,有影响力的名牌栏目和精品栏目基本上都以公益性节目为主,如浙江卫视举办的大型新闻行动《五洲四海看浙江》、《创业创新在基层》、《走向蓝海》,荣获“全国10大创新创优栏目”的《我爱记歌词》、《江南》,以及关注弱势群体的《范大姐帮忙》、《小强热线》、《1818黄金眼》、《钱塘老娘舅》等民生栏目。广播的《阳光行动》、《浙江第一线》,分别开设了“厅长在线”、“向人民报告”等系列专栏,邀请省市有关职能部门领导走进直播室,与全省民众开展在线交流,发挥了通达民意、沟通社会、化解矛盾的积极效果[3]。浙江广播电视集团还创新举办了中国电视观众节,开创了广播电视“为观众办节”的先河,每年吸引2000多万人次观众参与,被称为“电视的榜样”、“观众的节日”。此外,浙江广播电视集团举办的“风云浙商”、“浙江骄傲”、“新农村建设带头人”、“省十大民生工程”等年度评选活动,影响也比较广泛。 2002年经国家广电总局批准,浙江广播电视集团专门开播了浙江电视台公共频道。浙江电视台公共频道立足全省、面向城镇、服务基层,体现了地方性、联办 性、公益性和服务性的特点。2007年9月,浙江广电集团实行浙江教育科技频道和浙江公共频道的整合运营,改版后的浙江公共频道收视率不断攀升,形成了一大批有影响力的公共文化服务节目。比如浙江最前沿的创新致富资讯杂志节目《新山海经》,浙江首创的电视流动舞台形式的平民草根互动竞技节目《流动大舞台》,浙江唯一一档房产装修舆论监督服务节目《房产装修我来说》,超大容量的新闻资讯节目《雪倩说新闻》,以及浙江新农村建设带头人“金牛奖”评选、浙江新农村“创业创富”大赛、“新农村冲击播”浙江特色乡镇全方位电视助推行动等品牌活动。 四、资金投入:多管齐下,兼顾效率与公平 浙江作为一个经济强省,广播电视公共文化服务建设在资金方面有着得天独厚的优势。但广播电视公共文化服务体系是一项系统工程,单一的公共财政供给难以保证其可持续性发展。 浙江广播电视公共文化服务的资金投入体现了多元化的特点,以公共财政投资为主,依靠浙江省各级广播电视播出机构的资金优势,并综合运用多种财税优惠政策。资金在投入与使用过程中,兼顾效率与公平,不断提升广播电视公共文化服务的技术与水平,并向农村和弱势群体倾斜。 浙江省建立了对农节目服务专项扶持资金,从2008到2011年,用于对农节目服务工程建设专项资金1500万元。乡镇广电站设施改造工程已纳入浙江省“十二五”发展规划,浙江省政府每年投入2000万元予以保障。“户户通”有线电视联网工程建设的资金主要由各广播电视台及网络公司负责承担,省级财政原则上不再另行安排专项补助资金。直播卫星“户户通”工程建设所需资金由省财政及用户个人共同承担。“户户通”直播卫星设备购置费由用户个人支付100元,其它由省财政补助。浙江华数广电网络股份有限公司作为全省直播卫星服务管理机构,承担了全省直播卫星设备的采购、发放、维修、服务等工作。 同时,浙江华数广电网络股份有限公司作为浙江广电有线网络的运营主体,对已加入到浙江华数公司的市、县(市、区),主动承担其所属自然村、行政村有线联网任务的相关建设经费。 浙江广播电视集团运用市场机制,不断增强经营实力,全力推进技术装备的改造提升,为公共文化服务提供优质平台。2001年以来先后投入20多亿元,引进配置国际一流、国内领先的16讯道高清电视卫星转播车和各类卫星转播车11辆,建成规模不一、功能各异的数字化广播电视演播厅21个,完成电视制作楼整体改造、广播5.1环绕声录音棚、卫视高清新闻演播厅和非编网改造等重大技改项目。计划投资启用50亿元,用5年时间建成“浙江广电传媒大厦”和“浙江国际影视中心”两大省重点文化工程项目,成为迄今浙江省投资规模最大、档次最高、功能最全的现代化广播电视建设项目。 浙江广播电视紧紧围绕公共文化服务的渠道建设、内容生产和资金投入三大支柱,彰显了广播电视公共文化服务的优势,体现了公共文化服务的均等化,较好地满足了公众的精神文化需求。 广播电视论文:对广播电视档案的管制和利用探索 单位领导层面的人员要转变观念,从自身做起,明确单位领导者是进行档案管理和利用的第一责任人,加强对单位的领导力度。结合单位档案管理的实际和需求,制定适用于本单位的档案管理制度,规范员工工作行为。单位档案管理部门的领导要经常性地对本单位的档案管理工作进行审查和评估,及时发现并更正问题。建立档案管理责任制,将管理责任落到实处。并依照档案管理相关规定和规范标准,对单位内的档案进行归档范围和管理职责的划分,将重要声像档案的管理作为档案管理的重点,对日常档案管理和利用工作进行严格的监督指导。针对比较有专业特色的档案资料构建按照专业划分的归档管理制度,这为及时归档和保证档案的完整提供了很好的保障。要加强对广播电视档案管理从业人员的培训,培养出同时掌握广播电视业务知识和广播电视档案管理和利用能力的高端人才。定时定期筹集一定资金投入到档案管理工作中,从点滴积累起来,使档案管理设施和技术越来越完善。转变观念,增强档案管理和开发意识广播电视档案是知识经济时代的一种重要知识资源,在广播电视事业发展过程中发挥着重要的作用。广播电视媒体工作人员,从电视台办公室的档案管理人员到电视台领导层领导,每一个从业人员都要对广播电视档案管理和利用工作的重要性有清晰的认识,从思想上重视档案管理工作,重新塑造档案管理与服务的良好形象,让档案资料信息作为重要的服务公众生活的手段。可以加强与广播电视用户的交流与沟通,积极收集用户反馈信息,作为今后自身工作方向的指导,从多个层面满足社会公众对广播电视档案的信息需求。还要提高档案管理人员的素质,培养他们在档案管理工作中的耐心和责任心,提高他们的专业素质。提高档案管理和利用信息化程度为了提高档案管理和利用的信息化程度,首先要对广电单位内信息化档案管理体系做出合理准备和规划,在实现档案信息化管理的过程中,进行相关的新闻信息数据收集是基础,要搜集各种类的档案信息资料,并加以整理和归档。要确定选用何种应用软件,确定进行信息化系统管理和维护的方法;其次要在广播电视单位内建立和完善广播电视档案网络数字平台,将其重点放在功能性和互动性上。根据我国广播电视目前的状况,现阶段至少应该对在线咨询与答疑、档案查询与参考、杂志邮件及个性化页面等具有互动功能栏目进行开放和管理;实现信息化的重点是在档案管理多媒体信息系统中建立档案管理数据库,实现处理相关的文字和多媒体信息。在数据库中,相比简单的文字文件来说,图像和视频数据的存放、管理和使用等相对比较复杂和困难,所以要重点对数据库进行选择和建设,进一步加强广播电视档案管理和利用程度,真正体现信息化给档案管理带来的好处。 广电档案中声像档案的管理和利用 声像档案种类多、涉及范围广,是广播电视档案中最重要、最有价值的一部分,由于其以旨像录制技术为基础,以传递丰富多彩的画面和声音为特点,一直是最具有史料鉴赏和文献收藏价值的档案,是电视节目中记录效果最好的载体,所以,对声像档案的管理工作是广播电视档案管理工作的重中之重。档案管理人员首先要做到增强自身的服务意识,要积极了解当前形势下广播电视工作的各种新闻、政策和要求,培养自己开阔的思路和敏捷的思维,掌握当前广播电视大局,并建立服务大局的意识;要努力学习广播电视档案管理和利用的知识经验,提高自身业务素质;要有敏锐的洞察力,善于发现和利用档案资源,充分了解各类档案信息,结合当时广播电视工作重点,敢于抢抓热、难点问题。对档案资料进行合理编研,使声像作品更加生动、形象和真实,也就是说要提高音像档案的利用率,在原有档案基础上创造性地挖掘出更多、质量更好的电视音像资源。广播电视档案是广播电视管理工作的重要内容,是广播电视事业得以向前发展的有利信息支撑。声像档案本身不仅具有重要的保存收藏价值,还能够很大程度地促进广播电视台的发展,加强广播电视档案中声像档案的管理和利用,具有重要意义。 广播电视论文:广播电视主持人的情感控制的策略分析 1.前言 在当今社会,经济和科技高速发展,即使在网络飞速发展的时代,电视作为一个传统媒体,依然在人们的生活中承担着很重要的作用。而且,随着节目的丰富性和不断的推陈出新,节目内容越来越新颖,所以节目主持人越来越受到大众的关注。一些主持人也被人们所熟知,比如白岩松、崔永元、王小丫、欧阳夏丹、孟非等一大批主持人。 一个优秀的节目主持人除了具备良好的沟通能力,能够在节目过程中与观众互动,有效组织,还要具备较高的驾驭能力、应变能力和表达能力。尤其是在直播过程中,更是对主持人提出了更高的要求。 2.主持人的概念 节目主持人,是指在广播或者电视节目中,为听众护着观众主持节目的人。主持人不同于播音员,主持人在节目中处于主导地位,他或者她利用自己的身份、自己的个性,在直接面对观众的同时,要负责好组织节目的各个部分,使之成为一个有关联的整体。主持人在主持节目时,是积极主动的,在主持节目的过程中应充分发挥主观能动性,从而能够有效的掌握节目,控制节目。 主持人的概念具有多层含义,一,是真实的个人身份;二,代表社会公众形象, 其一言一行要为全社会负责;三,在节目的过程中通常使用第一人称;四,在交流的过程中要起到积极主导作用。 3.主持人应具备的素质 3.1语言组织能力 主持人在主持节目过程中,要通过语言传递信息和组织整个节目,所以说,具有良好的语言组织表达能力是一个主持人尤其是一个优秀的主持人必须具备的素质。但是,主持人不是说的越多越好,而是要会说。所谓会说,就是指在恰当的时间和时机说恰当的话,这不同于能说,主持人其实很多时候是倾听。一句话概括,就是指言之有理,言之有物。 3.2广博的知识结构 由于主持人可能主持不同本文转自的节目,而不同的节目就涉及到不同的知识面,比如天文、地理、自然、政治、历史等都有可能涉猎,所以说,要想成为一个优秀的主持人必须具备广博的知识。只有在日常生活中不断的学习来丰富自己的知识结构,才有可能在主持节目的过程中应付自如。 3.3驾驭能力和组织能力 判断一个节目成功与否的标准之一就是看主持人是否很好的驾驭和完成节目的内容,能否淋漓尽致的表达节目的主题和意义。主持人在主持节目的过程中,就相当于一个导演,现场节目的控制,节奏的控制,气氛的调动都依赖于主持人。例如最近比较火的节目《职来职往》,节目之所以成功,很大程度上以来节目主持人。当应聘者紧张时,主持人通过幽默诙谐的语言,调动了现场气氛,缓解了应聘者的紧张心理。 3.4专业素质 每个主持人都有自己的主持风格。白岩松曾直言他就不太适合主持娱乐类节目,而比较庄重的节目,比如,“感动中国人物”这类节目就非白岩松莫属。像这种新闻评论性节目就要求主持人机智大方,而像“非常6+1”这样的娱乐节目,则要求主持人清闲活泼。一个节目的主持人可以说是节目的代言人,其风格和形象要符合栏目的风格和定位。主持人也要根据自己的特点,选择合适的节目,同时,也要根据不同节目的特点,调整自己。 3.5语言技巧 主持人最基本也是最主要的方式就是通过语言跟观众交流,因此在交流的过程中应该使用口语。而且口语应当亲切自然、通俗易懂,简洁明快,同时具备生活化。与此同时,在主持节目的过程中更多的是使用第一人称。在语言的运用上常常采用“我认为”、“我是这样想的”等这样的语言。 4.主持人的情感控制技巧 4.1建立情感联系 在节目主持过程中,要想有效建立情感联系,就要采用有效手段来提高建立情感联系的技巧。一个完整的节目,就要有起点,高潮和落情点。高潮应该是一个节目最核心的部分,一个节目的成功与否,很关键的一点就是对高潮节奏的控制。作为主持人,要事先了解节目的过程和节奏安排,才能在节目的过程中因时而异采用有效的手段。只有如此,才能赢得广泛的认同和赞扬。 4.2掌握诉求艺术 主持人只有对观众充满真情实感,能够深入了解和熟悉观众的艺术趣味和求美求乐的具体要求,才能够掌握高潮的情感诉求艺术。节目主持人必须在对节目的思想内容和艺术品位了解的基础上根据自己对观众的情感体验,丰富其创造性,从而为节目增添光彩,从而增加自己的情感控制。 4.3有效把握情感 节目主持人在提高自我文化修养的同时,还要提高政治判断能力和把握情感的能力。只有具备了这种能力,才能够做到个人情感服从大局,不以物喜不以己悲的境界。 5.结语 随着各种媒体的快速发展,作为传统媒体的电视,要想在激烈的竞争中占据有利位置,就需要培养出越来越多的优秀主持人。而优秀的主持人就要做到具备良好的语言控制技巧、较强的主持水平和情感控制能力。作为主持人,就要充分了解节目的要求,全面提高情感控制的能力,一方面流淌出真情,一方面又要抑制住真情,努力调整自己的心理。只有这样,才能在节目过程中做到如鱼得水,游刃有余。 广播电视论文:广播电视局民主评议行风建设工作实施方案 按照省市县对民主评议工作的统一安排部署，结合我县广播电视工作实际，特制订本方案。 一、总体要求 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全县关于开展“干部作风建设年”活动的目标要求，紧紧围绕全县改革发展稳定大局，着力解决妨碍科学发展的突出问题，坚决纠正损害群众利益的不正之风，推动广电行业加强作风建设，加快职能转变，提高工作效率和服务质量，进一步优化发展环境，为实现我县经济社会又好又快发展提供有力保障。 二、目标任务 根据文件要求，我局行风评议的重点内容是： （一）加快职能转变，提供优质、高效服务。以推动科学发展为着力点，转变职能，转变作风，真正实现由审批型向服务型转变，从自己的职能出发，积极主动地为市场主体和人民群众提供优质、高效服务。 （二）提高工作质量和效率，进一步优化发展环境。坚决纠正不讲标准效率低下、不守规矩乱作为等突出问题，提高行政许可事项和非行政许可事项审批办理效率和质量。坚决纠正吃拿卡要、态度冷漠等不正之风。建立健全公开承诺制、首问首办负责制、限时办结制、考核评议等制度，加强对公务人员履行文的约束，进一步优化发展环境。 （三）积极改善民生，切实为群众办实事办好事。认真落实中央和省市“惠民生”的一系列政策措施，从自身职能出发，积极为群众、为基层办实事办好事，坚决纠正损害群众利益的不正之风，促进社会和谐稳定。 （四）抓机关带基层，加强政风行风建设。领导干部率先垂范、身体力行，领导机关带头狠抓工作整改，形成抓班子带队伍、抓机关带基层，一级带一级、一级抓一级的良好局面，切实加强政风行风建设，全面提升部门和行业的社会形象。 （五）推进政务公开和行政权力公开透明运行，加强行政权力监控机制建设。积极建设行政权力运行监控机制，抓好实施重大决策措施、处理重大社会问题的政务公开，加大办事公开力度。重审职权目录，优化工作流程，制作部门的职权目录和流程图；查找廉政风险点，划定风险等级，形成风险等级和防范措施目录，形成股级以上干部廉政档案，加强惩治和预防腐败体系建设。 三、重点工作 一是做好行政审批事项的清理和管理工作。凡省已公布取消的行政审批项目立即停止审批，防止出现管理漏洞。进一步规范审批行为。针对我局行政审批事项的性质和特点，简化程序，减少环节，提高审批效率，规范审批过程中的自由裁量权。建立健全行政审批监督制约机制和责任追究制度。 二是开展行政权力廉政风险评估监控工作。 1、明确单位和岗位的权力。参照行政权力公开透明运行清理出的权力，结合我局所担负的职责，进一步细化权力项目； 2、查找廉政风险点。对所行使的全部行政权力，采取自已查找、组织审定等方式，找出每一项行政权力在运行过程中可能产生腐败的风险点； 3、确定风险等级。依据廉政风险点的多少和权力的重要程度、权力行使的频率、腐败现象发生的几率等内容对行政权力进行廉政风险评估，按照风险大小确定为a、b、c三个等级，制定出我局“行政权力廉政风险等级目录”； 4、提出风险预警防范措施。要采取保廉承诺、警示教育、风险提示、廉政谈话等多种形式，提高大家的防范和自律意识。 5、加强廉政风险管理。通过实行廉政风险公开，建立廉政档案等形式，加强对廉政风险的管理，促进我局行政权利运行监控机制工作规范化、制度化。 三是深化行政权力公开透明运行工作。 1、是优化行政权力运行流程。根据我局修订后的《行政权利廉政风险等级及防范措施目录》，按照县委文件要求对流程图进行修订，方便群众监督。 2、认真抓好动态公开。严格执行重要行政权利运行登记备案制度，规范填报内容。 3、建立行政权力公开透明运行长效机制。加强制度化建设，不断提高行政权力公开透明运行工作的制度化、规范化水平。 四、加强组织领导 一是加强领导。局领导把此项工作列入重要工作日程。成立推进行政权力运行监控机制建设工作领导小组，组长由局长、支部书**担任，副组长由支部副书记**担任，局领导班子其他成员为领导小组成员。领导小组下设办公室，具体负责推进行政权力运行监控机制建设工作的具体工作。 二是加强制度建设。建立健全各项规章制度，把制度融入到权利行使的全过程，促进各项工作健康、规范、有序开展。 三是统筹推进。把“推进行政权力运行监控机制建设”与“深入学习科学发展观”、“干部作风建设年”、“机关效 能建设”、“民主评议行风”等工作有机结合起来，把主要任务和工作重点有机结合起来，注重实际效果。 四是加强督导。推进行政权力运行监控机制建设工作时间紧、任务重、要求高，局领导小组要加强组织协调，加大对这项工作的支持力度，确保此项工作的顺利开展。 广播电视论文:陕西广播电视台调频广播FM99.9的创新与实践 摘 要：本文通过陕西广播电视台调频广播fm99.9发展过程中广播、电视、网络深度融合的具体事例和创新做法，分析其在跨界传播、媒体融合方面的成功实践成果，引发在当下全媒体视域下融合创新、跨界创新的深层次思考。 关键词：全媒体;品牌平移;跨界传播;融合创新 毫无疑问，信息传播已进入全媒体传播时代，诸如互联网、手机等新媒体能否取代电视、广播等传统媒体，传统媒体是否消亡这样的争论尽管还在，但是人们显然更多地关注媒体之间能否跨界，不同媒体能否发挥各自的媒体特性，在全媒体传播中如何形成功能互补的问题，从而满足受众的个性化信息需求，实现对受众的全面覆盖和细分，达到最佳的传播效果。在全媒体的背景下，传播已经成为一种服务，受众则变成了用户，传统媒体的升级在本系统内已经无法完成，媒介需要从内容到终端的全方位融合，将自己所控制的内容资源跨越本系统进行跨界增值传播才是真正的发展机遇。 一、传统媒体遭遇黑色星期五，fm99.9顺势而生 《都市快报》是陕西广播电视台有着10年历史的品牌节目，收视份额和美誉度一直位居西安市场之首。但对其日常的收视率进行分析时，就会发现一个奇怪的现象——每到星期五，收视率总会出现缩水。不是因为节目内容发生了变化，而是受众消费媒介的习惯变了。综合各方的数据，可以发现，每到周末，都市的人群外出比例大幅增加，周末的媒介消费习惯完全和工作日不同，受众是按照自己方便的时间接触媒体。另一方面，随着交通工具的发达、城市的扩张、生活质量的提高和情趣的丰富，“在路上”成为人们新的生活形态。这说明，受众的移动化让信息碎片化，媒介空间化，如果一个媒介不能在某个空间中满足受众的某个移动的时间，媒介将很难准确的到达受众。 在这种情况下，电视传播需要考虑在全媒体的视域下如何实施跨界传播，用不同的媒介形式覆盖不同的人群。从“在同一个时段能够覆盖更多的受众”的传统思路中跳出来，力争实现“在不同时段覆盖更多的受众”。于是，就有了以电视民生新闻栏目《都市快报》的广播版为主打的调频广播fm99.9的诞生。他的开播标志着当时的陕西电视台进入全媒体融合传播的新时代。其最大特点是跨界传播，跨媒体运作。fm99.9整合了以《都市快报》为首的电视新闻资源，以“最快的连线新闻，最范儿的心情音乐”为节目定位，全天24小时无缝播出。来自赛立信收听率调查数据显示：刚刚开播一个月的fm99.9迅速跻身西安上空近30个频率中的第8位，最新的数据显示，这个位次已提至第6位。fm99.9以其鲜明的节目特色成为全国第一个广播电视深度融合的广播频率。 二、最强dna打造的金蛋——fm99.9实现的创新实践 1.最快的连线新闻，n方通话的有效运用，让fm99.9迅速成为第一新闻广播。电视办广播，其本身就具有先天的优势。首先，电视的资源，特别是对一档品牌节目来说，进行品牌的跨界移植和传播，天生的亲近感会让一个新的广播频率迅速成长。fm99.9的新闻节目基于电视版《都市快报》的资源优势，主打“最快的连线新闻”。《都市快报》的新闻热线83145678，每天有近两千条新闻线索，这对任何一档电视栏目来说，都是无法消化的新闻资源，fm99.9则通过整合现有线索资源和采编队伍，充分发挥广播做连线报道快速传播的优势，让fm99.9迅速成长为第一新闻广播。广播节目只闻其声不见其人，又有转瞬即逝的传播特点，如何在第一时间尽可能把新闻事件的原声原貌客观真实的展示给听众，如何透过表象对新闻事件抽丝剥茧、进行深层次挖掘，让广播新闻连线更生动、情节更富有戏剧性，fm99.9将n方通话的模式引入广播新闻连线报道，凡节目中遇到有新闻点可挖的热线，编辑、主持人都会大胆尝试这一新鲜模式，对新闻进行进行式报道和延伸式链接。实践证明，n方通话系统模型是一种符合广播新闻规律，使广播新闻变得立体起来的全新模式。列举几个事例阐述n方通话在广播传播方面的优势。 2010年7月13日15时40分，接到新闻热线西安北郊有人持枪抢劫。fm99.9立即启动新闻突发事件应急预案，打破栏目界限，及时跟进、实时连线，以最快的速度，多层次多角度对这一事件进行了长达6小时的现场直播，直至案件告破。在前方记者发回现场报道的同时，fm99.9还通过新浪微博及时传递抓捕抢匪进程。人民网、新浪网、搜狐网、凤凰网、腾讯网、网易新闻、西部网等19家知名网络媒体纷纷转载fm99.9的新闻内容，使fm99.9成功实现全国范围的网络传播宣传。2010年7月29日凌晨0?13分，一名从甘肃天水赶往西安治病的女婴被堵在西宝高速上，生命垂危。接到热线后，在fm99.9主持人的调度下，一场护送天水宝宝的“爱心大接力”在凌晨展开，西咸两地广大出租车司机、私家车主、医生、警察、120救护车听着广播将天水宝宝从高速公路一路护送到西京医院接受救治。这场连续四个小时的独家直播报道第二天就被全国各地30余家门户网站转载，西安晚报以整版篇幅对fm99.9此次报道进行追踪，中央电视台《讲述》栏目专程赴西安就这一事件制作专题节目。在fm99.9对新闻事件进行跟进是报道的同时，行业内又在对fm99.9的报道展开跨媒体转载，从而进一步扩大了fm99.9的影响力，报道的成功也进一步验证了fm99.9在广大出租车群体、私家车群体中的广泛号召力与影响力，体现了n方通话这一广播新闻报道新模型的威力。2011年11月14日早7?40左右，西安太白路与科创路十字西南角嘉天国际公寓一层店铺发生爆炸，冲击波伤及路边公交站侯车人员和行人。fm99.9接到线索后立即启动突发事件报道应急预案，派出多路记者赶赴事发现场、医院进行采访报道。在最先做出广播连线报道的同时，通过fm99.9官方微博、西部网等媒体第一时间发出文字消息。全国各大门户网站纷纷转载fm99.9的第一手消息，一时间使fm99.9成为该事件官方消息的渠道。fm99.9再次成功实现大范围的网络传播宣传。 2.最范儿的心情音乐，谁在听广播。谁在听广播?最主要有三大群体，一是出租车司机，二是有车族，三是学生。从听众的角度，fm99.9专门设置了一档《夜班taxi》节目，从晚间0点一直到凌晨6点，6小时大时段无主题节目，在其他广播频率轻视夜间节目，甚至放弃夜间节目之时，fm99.9看准夜间市场和机会，用频率主力团队强势开辟夜间收听市场，节目主动引导出租司机参与节目，节目中为出租司机解答政策、法律疑难问题，倾听出租司机讲述生活不易，化解听众愁苦，引导出租司机在节目中互相点歌、唱歌，成为一个有用、有趣的夜间听觉盛宴。现在fm99.9已经全国第一个夜间六小时大时段全时直播的广播频率。以《宿舍飙歌会》为代表的音乐娱乐节目在西咸两地的高校间引发参与热潮，《宿舍飙歌会》、《都市狂欢夜》等品牌节目的主持人微博每期节目的参与量突破千人大关，1个半小时的节目短信参与每期高达300条以上。其外场活动“全城热唱”、“校园歌喉战”听众参与热情高涨，活动现场高潮迭起。 3.经济类节目全新经营模式。fm99.9的各档经济类节目表现也甚为抢眼。《美食娱乐天地》送出了数千张白吃卡，每周一次“白吃团”活动运行。到目前，越来越多的听众表示愿意以“掏钱来陪吃”的方式参与节目的线下活动!房产类节目《都市新家园》在房产业界赢得广泛关注，节目嘉宾很重视参与节目的机会，每次前来做客直播间的嘉宾都要求保存节目资料，而节目与嘉宾的良好沟通也使得这档节目目前积累了丰富的房产产业链资源，对进一步开拓节目内容打下良好基础! 4.频率活动、策划独具创新，吸引商家高度关注。开播以来，fm99.9还针对不同发展时期的目标受众的特点，策划实施了一场场特色明晰、受众参与度强的外场活动，深得目标受众——出租车司机及私家车主的广泛关注。 2010年2月8日、12月23日、2011年12月27日，fm99.9成功举办了三届“taxi新年联欢晚会”，共有约5000名的哥的姐现场观看了晚会的盛况。节目实况不但在fm99.9节目中播出，并且通过fm99.9官方网站，以及陕西广播电视台二套都市青春频道广泛传播，在出租车行业引起热烈反响，现在，出租车司机已成为fm99.9最坚定的支持者，fm99.9“taxi新年联欢晚会”也成为了出租行业的品牌活动。 2010年 “3·18”的哥王涛遇害案发生后，fm99.9专门印制了上万份安全提示车贴向出租司机发放。联合《都市热线——周姐帮忙节目》在广电中心门前举行了为的哥募捐活动，发动全城的的哥的姐和私家车车主献出自己的一份爱心，得到出租车司机及私家车主的广泛参与，活动现场频现感人场面.2010年、2011年6月，陕西广播电视台调频广播fm99.9两次主办 “爱心世园齐参与，爱心送考暖人心”西安世园会爱心送考活动。作为此次活动的主办单位，频率开通热线接受需要送考服务的考生报名，将报名考生与参与送考的广大私家车主及出租车司机进行配对，并在高考当天派出15路记者，全方位报道高考信息及送考活动。2011年7月开始策划并实施的宿舍飙歌会全城热唱之校园歌喉战，在西安八所高校举行针对西安高校的线下活动，选取每所学校的飙歌达人进行年度大pk，组成全新本地歌唱天团“玖立方”。在这些针对目标受众所设计的活动中，f99.9在稳固出租车收听人群的前提下，在私家车车主和学生中获得良好口碑及广泛关注。 fm99.9的创新之举，带来的跨界传播的受益也非同一般。它一方面大大降低了内容上的支出成本，全天24小时开播的调频fm99.9员工不到30人，在岗位设置上fm99.9没有设置记者，一线岗位只有编辑、导播和主持人，所有记者都是电视版《都市快报》的记者，这样最大限度的降低运营成本;另一方面，充分利用电信网、互联网和广播电视网的技术优势，发挥不同媒体的协同效应，fm99.9把同样的内容根据不同媒体受众的不同需求多次利用，争得了更大的市场份额;第三，跨界传播也为广告客户拓展多元化的盈利渠道, 一次售卖，多次传播，使得跨媒体集团在价值评估方面比单一媒体公司更受投资者追捧。开播后第一年的收益就比原先翻了5倍，今年继续以20%的速度上涨。收听率也稳居西安地区广播频率第一阵营。 fm99.9在电视、广播、网络这三网合一方面的积极探索和优秀表现，在第三届中国品牌媒体高峰论坛上，陕西广播电视台调频广播fm99.9以跨界传播、融合创新的成功实践;n方通话打造最快连线新闻的独特报道模型以及开播以来的快速成长表现，被评为“2009—2010中国最具品牌创新力的广播频率”。 两年来我们的感受是，身处全媒体的时代，每种媒介都必须找准定位，发挥优势，功能互补，融合创新、跨界创新，最终成为全媒体产业格局中不可替代的一部分。 广播电视论文:广播电视台实施业务通道建设的关键环节 为了营造良好的人才成长的环境，江苏省广播电视总台于2008年下半年着手全面推进实施员工多通道职业发展的建设工作。两年多来，在广播、电视的绝大多数部门中普遍开展，取得了一定的成绩，给员工提供了业务方向的职业发展通道，为调动员工工作积极性，引导员工重视业务能力的学习和提高，淡化官本位思想起到了促进作用。本文结合2010年在江苏广电总台广播传媒中心开展的业务通道推进工作，谈谈开展业务多通道建设的一点体会。 一、扎实做好前期准备工作，明确业务通道建设的意义和必要性 首先，认真学习《江苏省广播电视总台（集团）业务通道员工管理暂行办法》和《江苏省广播电视总台（集团）2009年度业务通道启动资金管理暂行办法》，明确这项工作开展的各项细节。 其次，制定工作计划，明确工作分四步走：1.准备工作；2.沟通和调研；3.制定实施细则；4.报批和实施。 第三，梳理核对人员信息，为多通道人员模拟进岗创造条件。 第四，开展多通道工作培训。请人力资源咨询公司针对多通道的认识、多通道体系设计思路和典型案例三个方面，对中心100多名科以上干部进行了培训。 二、反复沟通，找准各部门实施的难点 2010年3月到5月，广播人事分部先后两次深入部门进行沟通调研。 第一次沟通，围绕5个话题展开：1.为什么要进行业务多通道建设；2.广播实施多通道建设步骤；3.总台专业通道设置；4.员工多通道进岗模拟；5.需要人事部门和实施部门共同完成的工作。通过第一次沟通，让部门进一步明确了为什么要实施，怎么实施，以及人事部门和实施部门的工作分工。 第二次沟通，就各部门在拟定的实施细则和人员模拟过程中遇到的问题深入进行讨论。就新闻广播部如何解决历史遗留的老人安排问题和实施时间问题，各频率导播和行政岗位是否进入业务通道问题，广播技术部实施范围问题，形成初步共识，个别难题形成建议意见报中心领导和总台人力资源部研究决定。 三、将多通道建设作为促进员工业务能力提高的抓手 广播传媒中心员工行为短期化倾向较为明显，比较重视收听率、收听排名等指标，不太重视支撑这一数据背后的业务能力的学习和提高。为扭转这一不利于业务发展和人才队伍建设的趋势，我们在多通道上岗条件上强化了对持证上岗和专业技术职务的要求。 四、通过多通道的实施，提高一线部门的人力资源管理建设 实施过程中，我们发现广播各部门在人才业务建设方面重视程度参差不齐，像新闻广播部和生活广播部无论是各项管理制度建设、播音员主持人和记者编辑队伍持证上岗率都很高，说明该部门领导重视管理和业务能力建设。也有一些部门的员工对专业人员持证上岗和专业技术职务的重视程度不够，需要该部门领导进一步督促推进。 五、条件设置上，岗位安排上要照顾好两个年龄段员工的积极性 广播新闻部和广播技术部有较多的在编老体制员工，一些老同志的能力体力已跟不上现在工作岗位的要求，一些老同志只愿承担他们份内的工作，对部门安排的其他或有一定难度的工作不愿多承担。但他们毕竟还在工作岗位，且占据一定的高级岗位。由于指标所限，如果他们不让岗位，表现优秀的年轻人就没有机会。还有一些现在还未进入高级岗位的老同志，他们工作态度积极，业绩较好，一直对进入高级岗位满怀期待。如何实施才能正确处理好两个年龄段员工积极性的调动问题？我们在条件设置上，既安排了年龄条件，又给符合一定业绩条件的超龄人员安排了破格条件。对指标超标的部门建议为改革付出一定的成本，将已在岗的老同志作为存量保留。 六、坚持绩效导向和薪酬挂钩原则 让具备什么条件的员工岗位晋升？如何让上岗的员工永葆工作动力？坚持绩效导向的原则。以往职称与待遇挂钩的年代里，职称就是我们现在所说的业务通道。职称评聘基本上以学历、资历、获奖、论文等硬条件为导向，且一旦上岗就要一直聘下去。发展成为职称评聘只与过去做的好有关，将来做的好不好无所谓。业绩不好的人，只要硬条件符合，要想晋升，单位还没有太多的约束手段。造成忙事的人没有时间准备材料评职称，评上去的相当一部分人是业绩不太好的人。所以，不论是上岗，还是续岗，都要以绩效为导向，以业绩论英雄。 此外，业务通道与薪酬挂钩也是必须坚持的。一方面，在什么岗就拿什么薪（目标薪酬标准和基本薪酬），一方面，业绩达标的员工一定要拿到与同一行政职务相当的薪酬水平。这样才能淡化官本位思想，才有可能让业务好的人在业务岗位上大放异彩。 业务通道建设是一项长期坚持才能见效的工作，它的成功实施还需要绩效管理、薪酬管理等管理制度的配合，政策和制度还需要不断探索优化。 广播电视论文:浅析三网融合的推广与广播电视传媒体制内含革新 摘要 2010年是中国推进三网融合的关键之年。国家大力推进三网融合，对广电来说，既是机遇也是挑战；对传统、新兴媒体而言，是博弈也是合作。借三网融合的东风，广电将纳入国家信息化发展和国家发展战略之中。以融合为契机，广电应加速体制改革，增强核心竞争力和综合实力；转变运营模式和经营理念，适应市场竞争和用户需求；以融合为平台，推动事企业发展，促进文化产业链形成、“大媒体”产业融合。广电传媒正面临着革新开放的新纪元。 关键词 融合 多元 集约 分权 法制监管 市场化 融万物之钟灵，合天地之毓秀。宋朝陈亮于《书赵永丰训之行录后》有言，“天人报应，尚堕渺茫；上下融合，实关激劝。”融合，调和、和洽之意。融合与分离若即若离，影形相继，于多维空间内交错相织，架构而成多元世界。信息融合、文化融合、产业融合、人才融合、资源融合，“融合”一词已经融合入社会生活、经济文化生活等众多领域。传统媒体日趋向“大媒体”产业转变，时至今日，三网融合逐渐被人们熟知。所谓“三网融合”是一种广义的、社会化的说法，在现阶段它并不意味着电信网、计算机网和有线电视网三大网络的物理合一，而主要是指高层业务应用的融合。其表现为技术上趋向一致，网络层上可以实现互联互通，形成无缝覆盖，业务层上互相渗透和交叉，应用层上趋向使用统一的ip协议，在经营上互相竞争、互相合作，朝着向人类提供多样化、多媒体化、个性化服务的同一目标逐渐交汇在一起，行业管制和政策方面也逐渐趋向统一。三大网络通过技术改造，能够提供包括语音、数据、图像等综合多媒体的通信业务。在全球化语境中，三网融合的稳步推进将改革信息、文化的传播形式及传输渠道，更对社会价值观的重组及整合起着不可小觑的作用，也为政治、经济、文化的百花齐放搭建了平台。 三网融合是全球信息产生发展的趋势，是衡量一个国家信息化水平的重要标志，西方发达国家把它作为新一轮it技术竞争的重要内容。1996年，美国公布了《新电信法》为三网融合扫清了法律障碍，此法允许长话、市话、广播、有线电视、影视服务等业务向渗透，整个电信市场获得了前所未有的竞争性准入许可。我国也较早提出了三网融合，2001年3月15日通过的十五计划纲要，第一次明确提出“三网融合”，“促进电信、电视、计算机三网融合”。2006年3月14日通过的十一五规划纲要，再度提出“三网融合”，积极推进“三网融合”。建设和完善宽带通信网，加快发展宽带用户接入网，稳步推进新一代移动通信网络建设；建设集有线、地面、卫星传输于一体的数字电视网络；构建下一代互联网，加快商业化应用；制定和完善网络标准，促进互联互通和资源共享。 2010年1月，国务院常务会议决定加快推进电信网、广播电视网、互联网三网融合，并审议通过了推进三网融合的总体方案。 有关负责人表示，中国三网融合工作将分两个阶段进行。2010年至2012年为试点阶段，以推进广电和电信业务双向阶段性进入为重点，制定三网融合试点方案，选择有条件的地区开展试点，不断扩大试点广度和范围；加快电信网、广播电视网、互联网升级改造，加快培育市场主体，组建国家级有线电视网络公司，基本形成保障三网融合规范有序开展的政策体系和体制机制。2013年至2915年为推广阶段，要总结推广试点经验，全面推进三网融合；自主创新技术研发和产业化取得突破性进展，掌握一批核心技术，宽带通信网、数字电视网、下一代互联网的网络承载能力进一步提升。 2010年6月，国务院副总理张德江主持召开了国家三网融合协调小组会议，会上通过了三网融合试点方案，明确了试点阶段主要任务和试点区域应有的技术管理条件。在试点方案中，广电总局独家负责iptv集成播控平台的建设和管理，包括epg计费管理、通过有线网开展完整的互联网接入、数据传送和ip电话业务。对于广电而言，这是一个很好的开始。 一 大时代融合氛围中广电节目内涵的延伸与发展 河道交错，孕育人类文明；历史纵横，文化源远流长。智慧的火光照亮中世纪的漫漫黑夜。现代性在社会、文化领域复苏，引领着时代的变迁——新时期的降生和过渡。如先贤有言“人的精神已经跟他旧日的生活与观念世界决裂，正使旧日的一切葬入于过去而着手进行他的自我改造 ”。自由、民主、平等、法制思潮相互冲击，汇成河流，洗去蒙昧的泥淖，启示的浪花跃于历史的长河，短暂的一瞬，折射出万丈光芒。世纪的更替，轮回的流转，文化的交融始终贯穿其中。丝绸之路绵延于无垠沙漠，交汇亚欧文明；茶马古道辗转于平原沟壑，通达古今。文化如溪水，潺潺涓涓，流淌至今，万物生。文化交流最浅白的表现形式和载体是信息的互换，媒介是传输信息的桥梁。鸿雁传书，古道驿马，信息交互穿越时空，跨越国界，在波折与撞击中，文明之光普照时代。21世纪信息高速公路快速发展，为民族沟通，经济融合，民主全球化提供了更便捷的渠道。奇异的思想、先锋的理念在这“新时期”交汇，这是人类精神文化的饕餮聚餐。合而不同，求同存异是原则，理性解放，呼吁创新是目的。作为信息传播的“前沿阵地”，广电在融合浪潮中的地位攸关重要。改革开放30年来，与信息产业和其他一些优势行业企业相比，广电在开放的程度、市场化的程度、思想观念解放的程度都相对落后。一定程度上缘于制度、政策、社会环境的制约，但关键的是观念的滞后。笔者认为滞后与先进本是相对而言，并没有精确的界限，滞后向先进的演化是历史选择的过程。人类的发展历史也是文明的演进历史，新世纪以融合为原点而推进的时代变迁，也是再文明的过程。在此再文明的过程中，广电的社会功能、传播功能发挥着日益重要的作用。广电媒介既是向导，也是引领“解放”的先驱。【1】截止2009年，全国共有广播电台251座，电视台272座，3985套开路播出的广播电视节目，有线电视网络400多万公里，广播电视综合人口覆盖率分别为96.31%、97.23%。广电媒介在全国范围内的高覆盖率为新时期的再文明提供了物质性的保障，真正意义上的跨地域、跨风俗融合还有赖于三网融合的普及。 全球化一词最早出现在经济领域，表现为惊人规模的“金融资本”流动。此外，今天的全球化还体现为由通讯技术的飞速进步引起的互联网的兴旺普及。全球化的过程对于不同民族而言是兼容、吸纳、创新的过程。近一步而言，全球化导致的“趋同”是浅薄的，而导致的“逐异”却是深刻的。趋同逐异的后果是社会变迁，是形形色色意识形态的兴起，甚至会引起民族国家间的冲突。举例而言，【2】当新自由主义成了新的世界主流思潮。国际政治格局发生了巨大的变化，追求“平等和公正”不再是国际政治生活的主流。什么新殖民主义，什么南北谈判等等，统统让位于全球化，让位于各国间的自由竞争。表面上看这种信仰提倡每个人和每个国家，无论贫富，都必须自己帮助自己，自己拯救自己。实际上这种信仰提倡的是强者对弱者的“自由竞争”，资本对劳动的“自由竞争”，强国对弱国的“自由竞争”。“选择”与取舍是化冲突为融合的有效途径。让新自由主义成为符合本民族特质的自由主义。互联网的普及是文化全球化的载体，正确把握经济需求和社会责任，促进虚拟与现实的共生在于取舍。广电传媒也面临着相似的问题，低级趣味与雅致新颖的界定基于选择。对于不同文化内容的选择一定程度上反映了社会的价值体系。反向来看，有利于社会价值体系发展创新的文化内容是正确的选择，笔者认为，这是广电传媒在融合浪潮中履行“守门人”职责的要义所在。在日益视像化的人类生活中，广播电视充斥着喧嚣和肤浅，价值探求的淡化，深层思考的缺失。价值体系的完善和构建不仅是社会现代化的要求，更是广电传媒自身在多元价值取向环境下取舍标准的要求。民主与法制为历代有识之士追求，是实现社会现代化的重要支撑。公民意识的觉醒是民主思想传播的表现。自20世纪90年代起，民生类节目兴起，互动的形式，平民化的视角让此类节目广受社会各界好评，百姓享有话语权，民愿民生得以反映。在多角度反映人们生活的基础之上，培养公民主动参与社会建设，解决社会问题是民生节目发展的新方向。客体与主体地位的转换才真正是民生利益的所在。 20世纪的中国文化界，阴霾密布，万马齐喑。帝国主义的侵略，北洋军阀的独裁，压制进步势力，禁锢人们思想。新文化运动如一夜春风，吹皱死寂的湖面。一场崇尚科学、反对封建迷信、猛烈抨击几千年封建思想的文化启蒙运动轰轰烈烈展开。自由主义，民主科学的思想广泛传播，开启民智。中国现代社会主义思潮可以在这次运动中找到源头。创新是民族得以延续的源泉，创新是交融后的扬弃和发展。多元是融合的延伸。介于跨国界文化交流活动的展开，世博会、亚运会的举办，多元化的意识形态正逐渐侵入人们的日常生活，影响着人们的思维方式和社会价值体系。不同的文化之间虽有撞击和冲突，但正是在“逐异”的过程中新锐的思想萌生。作为国家宣传机构的广播电视传媒，担负着文化外交、国际讯息交流的重要职能，在多元化全球化的历史潮流中，应为多边交流搭建宽广平台。以客观中立的视角剖析时事风云，以海纳百川的胸怀包容前沿思想，拓宽广度，吐故纳新。在中央台的引领下，积极开设国际频道，互换优秀专题节目、影视作品，可谓新时期的开启民智。如何在“文化壁垒”和“文化桥梁”的角色中自如转换是“新时期”广电面临的挑战。由于中国广电业高度的行政依附性，广电业的格局是按行政区划和级别建台，各自为政、分散发展。这种带有地方保护性质的管理体制，不利于多元文化的传播。作为政府和人民群众的喉舌，广电是意识形态安全的捍卫者，但是不能因为少数有反动倾向的激进思想而因噎废食。相反，提高政策容忍度，减少跨地域跨国界信息传播障碍，也许是维护意识形态安全的有效途径。时期先进的西方理念、白话文运动对思想解放、清除封建落后礼教起到重要的作用。广播电视业的根本职能是满足人们日益增长的物质文化需求，笔者认为，建设社会主义文明是广电传媒发展的内涵和准则，不能与“喉舌“作用等量齐观。有朝一日，当民主与平等遍及世界的每一角落，文化法制也许可以和政权机构分庭抗礼。文化领域的自由平等主要体现在话语权和知情权得以保障，政策管制的放松与法律条文的完善是由封闭到开放的过渡。【3】早在20世纪80年代开始，西方国家就出现一股政府对媒体特别是电子媒体放松管制的潮流。1996年，美国颁布《联邦电信法》，将放松规制推进到一个新阶段。法制的完善对于广电和政府而言应是“双赢”的，法律、法规比政策的透明度要高，法律、法规使我国文化政策规范化、具体化，更具稳定性，也给予了广电更大的自由度和发展空间。 互联网的普及使得信息的采集、传播的速度和规模达到空前的水平，实现了全球的信息共享与交互，它已经成为信息社会必不可少的基础设施。现代通信和传播技术，大大提高了信息传播的速度和广度。由广播、电视、卫星通信、电子计算机通信等技术手段形成了微波、光纤通信网络，克服了传统的时间和空间障碍，将世界更进一步地联结为一体。人们在享受信息资源的同时，信息爆炸、信息泛滥等问题也随之而来。信息缺乏管理或管理不善，信息的、传播失去控制，产生了大量虚假信息、无用信息，造成信息环境的污染和“信息垃圾”的产生。繁杂的信息干扰人们处理信息的能力，降低决策效率，甚至导致决策失误或是难以作出最佳决策。近些年日益兴起的“快餐文化”越来越受到人们的关注，有学者认为【4】快餐文化是现代社会的必然产物。社会生活的激越节奏和激烈的竞争态势使得每个回到家中的人唯一的愿望就是让脑子和身体同时得到休息，让思维去放松，让情绪在最简单最直白的状态里获得愉悦，因此，社会向多元化发展的趋势必然形成文化的大众化、平民化。生活节奏加快，休闲方式增多，文化的“快餐化”势所必然。当然也不能否定快餐文化的实质就是文化含量稀薄,蓄意炒作、相互复制、膨化发泡的观点。笔者认为，把握“取舍”原则是广电传媒在一片喧嚣中紧跟时代节奏，稳步发展的关键。信息的利用价值应该成为取舍的标准。无论是阳春白雪还是下里巴人，文化传播应具有教化和普世的影响力。因此广电节目选材的锲子应当精准，内容应更有深度、针对性。避免全国电视节目盲目跟风，同质化低质化现象泛滥。凤凰县有线台在此方面有先见之明。《凤凰民营之窗》、《凤凰旅游产业》等一系列节目紧扣重大经济决策，对各类经济动态信息进行准确、及时、深层次的报道，使得经济信息能够在生产、流通、分配、消费领域起到穿针引线的作用。目前，我国广播电视信息服务才刚刚开始，具有良好的发展前景和产业开发价值，有助于节目经营，推动广播电视产业改革。合理的重组整合信息、趋长避短、化庸俗为雅致应该在取舍过程中得以体现。“多元”的含义是丰富的也是值得把玩的，信息的繁冗未必是多元；文化形态的多样未必是多元。笔者认为，多元在由“广”到“精”再到“广”的融合演化过程中产生，是创新的源泉，是集约的精粹。因此选择、整合、延伸的理念对于信息时代的广电传媒而言是值得秉承的。快餐文化是多数人的大众文化，快餐文化或许也可以成为少数人的“简约文化”。 二 三网融合环境里广电传媒内外管理体制革新 市场经济的逐步成熟，对外开放在上层建筑领域的进一步扩大，信息技术的飞速发展，以及传播观念的改变，给传播业提出了前所未有的挑战，同时也提供了前所未有的机遇。广电传媒正处在一个深刻的转型期，以体制改革、数字化和产业化发展为标志，以体制上从计划事业型向事业产业转型，技术上以模拟技术体系向数字技术体系转换，功能上以传统传媒向现代传媒转变为主要内容。广电体制改革在整体转型中起着至关重要的作用。 广电体制就是指广播电视的组织制度和体系建设；广播电视制度，是指由一定的政治制度和经济制度决定的，由广播电视所有权、广播电视基本性质、广播电视基本目标等方面所构成的体系。【5】有学者认为，广电是一种特殊的生产力，广电生产力是信息生产力。与之相应，广播电视体制就以一种生产关系的形式表现出来。研究广播电视体制的根本意义，在于通过体制研究，寻找能够合理促进广电生产力发展的制度和方法，最大限度地满足人民群众精神文化需求。中国广电体制凸显了广电政治属性，意识形态属性，与中国的行政区划和高度集中的行政管理制度相适应。体制问题，已经成为中国发展壮大，参与国际竞争的最大问题。 中国广播电视事业的发展格局基本上是与行政区划向对应的。具有浓厚的行政色彩和计划体制色彩，现行广电体制特点如下：首先是国家所有，政府主办；其次是管办结合，二位一体。各级政府广播电视行政主管部门承担着“办”广播电台、电视台的职能，又是广播电台、电视台的监管者，承担着“管”的职能，集宣传、事业、管理三种职能于一体，对三个方面的工作全面负责；再次是四级办、分级管，实行中央、省（自治区、直辖市）市（地、州）县（市）。四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖，管理上实行“条块结合，以快为主”。即省本级及省级以下广播电视行政管理部门接受上级政府广播电视行政主管部门与本级党委政府的双重领导，以地方领导为主体；最后是公益性、各级各类广播讨电视台是以实现社会效益为首要目标的事业单位，不是营利性组织。不难看出，我国广电机构格局基本上按行政区划和行政级别设立，管理高度集中，部门旁多，就目前来看，形成了以省级广电集团为基本单位的“诸侯林立”格局。走过80年风风雨雨的中国广电体制有其传统的优势。四级办、分管的模式促使广电能够比较有效地完成党和政府的宣传工作，实现广电媒体作为党、政府和人民喉舌的功能，保障意识形态的安全，保障人们享受公益型信息服务的权利。换言之，中国目前的广电体制的最大优势是能够最大限度地实现广电媒体作为事业机关和宣传机构的功能。强有力的具有高度行政依附性的广播电视体制，在实施大的事业项目时有利于统一认识、集中精力、快速有效的推行和完成计划。当然，弊端缺陷也是不可避免的。从广播电视格局上看，广播机构不能突破行政壁垒，散滥现象无法根治，发展空间饱和，层级矛盾突出。“做大做强”是我国广电业的一个梦想，更是市场经济条件下和对外开放环境下发展广电业的必然要求。从管理体制上看，政事不分、管办不分、多头管理；电视管理机构的数量也十分庞大，这就使得广电管理的权限过于分散，层级过多，管理成本增加，管理效率低下。我国的广电体制作为一种生产关系，正在从原来适应广电生产力的发展逐步转向不适应广电生产力的发展甚至是阻碍广电生产力的发展。广电体制的改革和创新是时代的要求。 任何一种改革或改良都与历史背景紧密相连，广电体制改革亦然。政治力量、经济力量、技术力量是广电体制形成演变的主要推动力。中国广电业的格局在大部分时间里都是由政治需求决定的。中国广电体制和政治体制的关系是政治体制决定了广电体制的面貌和结构，广电体制为政治体制服务。从某种意义上说，广电体制是政治体制的一部分。计划体制下的高度行政化管理体制有利于党和政府对广电机构的直接控制，有利于保证宣传效果和意识形态安全。统分结合的管理体制有利于在中央的统一领导下调动地方资源，发挥地方政府的能动性，有利于在“特定的历史时期”快速推进我国广电事业建设。在“新时期”里，各行各业在技术、理念、管理体系等方面全面升级。高度行政化的管理体制不再适应市场经济和广电产业的发展，行政壁垒不利于广电节目的流通、体制内部的更新。虽然广电集团也通过各种形式尝试进行跨地域运作，但是行政壁垒依然难以逾越。各行政区划内的广播电台和电视台发展空间区域饱和，层级矛盾突出。高新技术，特便是信息技术支撑的新广播媒介在节目制作、传输模式、覆盖范围、商业模式上都有很多异于传统的地方，轻松逾越行政关卡，因此新媒介从经营、管理、运作多方面向广电提出挑战。笔者认为，职能集约转变、机构精简是广电管理体制改革的重要方面。建构法制化的广播电视管理体制，可以说是对政府职能的“分权”。严格准确的执法，对相同的管理事项、同类的管理对象进行普遍调整。减轻政府对广电体制的监管职能，凸显政府的宏观调控职能，即可以提高政府行政效率亦可减少不必要的行政壁垒，为广电提供更宽阔的发展空间。媒体集团化背景下的新两级办电视是广电传媒面对新形势、新挑战的举措。两级管理体制是广电业发展初期，对应于大行政区划逐步建立起来的；多级管理体制对应于中央、省、市、县四级行政体制；新两级体制加强了中央和省（区）两级管理权力，减弱了市县广电局的管理权力，以期提高管理效率，给广电产业的发展留下足够的空间。具体阐述，两级模式对于各地方广电来说，可能意味着堵上了一扇进入新媒体运营的大门。因为即使地方广电可以建设播控分平台，但分平台必须使用总平台的管理体系、用户服务体系，这一定程度上限制了地方广电的权限。两级模式，为电信运营商提供了和各地方广电合作的机会。iptv、3g手机视频牌照的机构往往很强势，而在两级模式下，各地方广电自建播控平台的热情受阻。这样，电信运营商可以绕开iptv、3g手机视频牌照商，而与各省级地方广电开展合作，出钱出力建设分平台，开展相关视频业务。这是符合大媒体融合需求的。笔者认为，不仅仅是地方广电局，地方政府、地方党委宣传部的权限也应受到一定限制。地方政府的监管职责可以由逐渐完善的法制部门承担，宣传文化部门、机构与地方广电机构形成地域性的媒体集团，直接受控于。精简机构，缩短节目融资、制播、审核的过程，以节目的社会公益性为内在尺度，积极面对市场，强调节目的使用价值和“使用率”是广电在转型时期应注意的方面。此外，笔者认为，随着全球文化产业的形成，加快我国文化产业、媒体传播业的立法进程迫在眉睫，应争取把行之有效的政策提升到法律高度，保障文化事企业的发展。 三 三网融合浪潮中广电传媒运营体制的挑战和创新 电视业务是广电企业的传统业务，也是核心业务，是广电企业最主要的收入来源。资料显示，近些年来，国内iptv用户数迅速增长，截止到2009年底已经达到460万，其中中国电信占据70%以上的市场份额，这给有线电视运营商带来了较大的冲击。随着三网融合政策的进一步落实，电信运营商将正式获得经营iptv的牌照，同时符合条件的电信企业，可从事部分广播电视节目生产制作和传输。这进一步威胁广电企业的电视业务，使广电企业在三网融合的竞争中处于不利地位。其次，由于广电运营商是政府事业单位体制，广电传媒缺少相应的市场化运作经验，全国只有少数广电运营商完成了“政转企”的转型，绝大多数企业仍处于转型过程中。我国的电信运营商经过多次改革与重组，积累了丰富的市场化运作经验，在业务运营、营销、管理、服务等各个方面都具备比广电运营商更强的能力。此外，广电网络的整和程度较低，基本是省网层面的网络整合，大量的有线电视用户仍归尚未完成整合的县级的有线网络公司所有，进一步整合有较大难度。这无疑也增添了广电在三网融合后市场化运营体制改革的障碍。笔者认为广电运营的市场化主要体现在两个方面，制播方式的市场化，融资、传输的市场化。 制播分离是广播电视体制中一个非常重要的内容，制播体制并不是单一的孤立体制，它本身就是广播电视体制中产业体制的一部分。我国广播体制正在从制播合一向制播分离的阶段过渡，民营电视制作机构不断增长，节目交换初具规模，制播体制改革的主体是制播分离，但是制播分离并不是制播体制改革的全部分。“制播分离”概念最早于20世纪初提出，是指电视节目的生产制作与节目的制作和播出分别由不同单位负责的一种制度性安排。制播分离在封闭的电视发展模式上打开一个缺口。其先导作用是显而易见的，有学者研究指出，制播体制改革牵涉到的电视市场有资本市场、生产市场、播出市场、流通市场、消费市场、调查市场等。制播分离的优势在于可以提高制作效率，节约制作成本，减少浪费现象，并且能够考虑到受众多元化需求。对于电视台来说，与制作公司合作，采用外包、委托制作、交换、贴片广告等方式从社会制作公司获得更为专业、成本更低的节目，是提高竞争力的有效手段，与制作公司合作，同时也有利于节目市场的成熟，制播关系市场化程度提高。有学者提出，在学界一片“节目多元化、社会化”的呼声中，也应区分“制播分离和制播分立”的含义。笔者认为，对于“制播分立”和制播“分离”的探讨不能妄下评论，必须在传媒产业化的环境中结合整个广电传媒的运作体制分析，多头管理模式是现行广电管理体制的特点。新两级制度，一定程度上是对原有体制的革新。“事企分离”也许将成为广电发展的主流趋势。审核监管体系的完善应与“事企分离”同时进行。加强与民营电视制作公司合作，进而与之融合，促进广电事业单位和传媒企业集团的分离，事业单位逐步向审核监管、宣传、舆论调控的方向发展。简而言之，也就是“制播分立、事业分离”。制播分离促进了电视产业进程，为社会资本，特别是民营资本和国外资本进入电视领域打开了一条通道。从根本上改变了在节目制作和发行领域由政府和电视台配置资源的方式。市场机制开始起作用，可以预见在不久的将来，会形成全国性的节目市场和发行、销售网络。在节目领域率先打破地域与行政分割，形成全国统一市场。同时，引入分离模式，也有利于我国电视业与国际接轨，与国外的资本融通和节目交流将变得更加容易。制播分离首先在节目制播领域形成产业链，而这一链条也是整合电视产业链中的开始部分和最重要的部分。 四 三网融合后大媒体产业的形成和广电集团的发展 【6】改革开放以来，尽管传媒市场化取得了突飞猛进的发展，但传媒领域内部生产要素和资源配置还是十分僵化的，资金严重短缺和资产闲置共存。一方面难以利用闲置资产调剂收入、增加收入、扩大生产能力；另一方面难以根据市场需要，灵活调整产品结构，提高市场竞争力。以广电为例，环节壁垒森严，条块分割、条条分割困局严重，难以适应多变的市场需求。我国自主创新的移动多媒体广播电视取得了突破性进展，完成了技术研发、标准体系建立、设备产业化、规模试验、运营体系建立等工作，初步走出了一条以自主创新、民族工业为支撑的产业化发展之路。以产业化为方向，服务社会为任务，广泛融纳社会资金，反哺体制是移动多媒体占据优势的措施，值得广电借鉴。 经历了大致150年的历史进程，电信业和传媒业终于从各自分立的产业状态经过产业融合演变为新的产业形态大媒体产业。【7】大媒体产业现象并不是孤立的个别的产业现象，而是一个具有普遍意义的产业现象，信息传播领域的产业融合是大媒体产业形成的主要方式和途径。在“三网融合”的条件下，电信业和传媒业的融合已成为一种不可逆转的趋势。作为一种新的产业形态，大媒体产业是一个跨越国家地区边界的，在全球范围内进行资本运作，市场竞争和企业管理的产业体系。三网融合在全球范围内已经显现出不可阻挡的历史潮流，一场比特引发的技术革命把“地球村”全面带入一个崭新的信息时代数字化生存成为“村民”未来生活之一。其二，跨媒介，即大媒体产业涵盖了多种媒介形式，而且不同的媒介形式之间还正在发生并进行着相互之间的媒介融合。三网融合最终将成为三屏融合，目前，我国已成为全球排名前五的广告大国。自1978年到2007年底，我国出版社从105家发展到578家期刊，从930种增加到9468种。图书产品从1.5万种增加到24.8万种。印数从3..5亿册增加到62.93亿册。近些年，先后建立近100家传媒集团分属报业系统、出版系统、期刊系统和广电系统。再次为跨产业，即指大媒体产业突破了原有电信业和传媒业之间的产业边界，打破了原有的相分立的格局，跨越了原先不同的产业范围和领域。 传媒集团的形成是大媒体产业业形成的必经环节。在我国目前的情况下，广电集团化建设的市场环境仍未形成。【8】广电集团是指一个实力（或少数几个）实力雄厚的广电媒体为核心，以产权关系为纽带，通过国有资产授权经营以及资产、产品技术、契约等多种形式链接在一起的媒体联合组织或利益共同体。广电集团化就是若干广电实体按照市场运作规律和现代企业制度，通过联合、兼并、控股等方式形成广电集团的过程。也是借助市场这只“看不见得手”实现频道、节目、人才、技术、资金、设备等资源有效合理配置，加强分工、协作，提高资源利用率的过程。“四级办”虽然促进了我国广电初期的大发展，但是它也造成了我国电视格局过度行政化的现象。行政区划和级别的壁垒不利于资源的优化配置，管办不分的管理体制不适应市场经济条件下广播电台和电视台的经营管理，集团化恰恰是一种通过企业间的联合而形成群集经营效果的过程。它们可以打破企业之间的封闭状态，实现资源的优化配置。自中国加入wto后，外国广电传媒进入中国的方式将倾向电视节目和频道落地，与中方合作进行本土化节目制作等，直接和我国广电传媒业展开竞争。而我国的广电机构普遍规模不大，抵御市场风险的能力不高，竞争力不强，和国外的广电传媒企业比起来，实力相差甚远。集团化的形成有利于整体实力的提高，在更大范围内整合资源，为集团跨媒体、跨地域经营创造条件，在一定程度上改革中国广电产业的格局。举例而言，上海文广传媒集团的《第一财经日报》，就是先在集团内部形成“第一财经频道”和“第一财经频道”品牌后再与广州日报业集团、北京青年报社联合推出。三大强势媒体合作，铸就了中国第一份真正意义上的跨媒体地域报纸。“第一财经日报”的成功运营值得广电借鉴。截至2009年，我国付费电视节目达148套，节目市场化的大气候逐渐形成。有学者呼吁，付费电视节目应以内容为核心，资源的匮乏是付费节目面临的困境。笔者认为可以借助付费节目的推广，推进广电与互联网的融合。付费节目除具有鲜明的特色外，还应为受众提供实用、有价值的信息。互联网便捷、高效，渗透性强，做为多种信息呈现形式的载体更符合快节奏的现代生活方式，具有着广电和传统媒体难以匹敌的优势。在解决技术问题的前提下，广电若与互联网合作，将付费节目以网络电视的形式制播，或许可以获多的盈利。 广播电视论文:广播电视新闻学应用型人才培养模式的培育与探索 摘要：在探索广播电视新闻学专业人才培养模式中，以应用型人才培养理念为基础，通过多种渠道进行综合改革，建立比较完整的人才培养体系，为本专业的特色化发展探索新路。 关键词：广播电视新闻学　人才培养模式 从上世纪90年代中期开始，新闻与传播教育在国内超常规发展，其中广播电视新闻学专业是发展最快的专业之一。不仅老牌综合性大学、师范类院校、理工类院校开办了该专业，一大批新建地方本科院校也加入了竞争的行列。在红火的办学热潮中，该专业的人才培养现状却不太令人满意。重庆文理学院于2003年在文学与传媒学院设立广播电视新闻学专业，近几年来，文学与传媒学院在培养应用型人才理念的指导下，对该专业的人才培养模式进行改革。通过修订人才培养方案、促进课程教学改革、拓展实践培养途径、优化学生能力评价机制等方式，建立起较完整应用型人才培养体系。为该专业的发展摸索出一条新路。 一、课程改革：从补充到融合 在广播电视新闻学专业建设之初，学院通过调研相关单位的用人需求和收集学生的意见，增开了部分基础课程。但实际效果不理想，理论课开得越来越全面，面对市场多样的需要，及时调整和变动的能力太低，未能有效提高学生的动手能力和创新能力。课时量的增加还挤占了学生自主学习的时间。为此，学院注重实习基地的建设和毕业实习的管理。希望把社会生产实践作为专业教学和课程学习的补充和延伸。2008年初，配合新的人才培养方案修订举措，学院进行课程体系设置和课程结构调整采取了变补充为融合的思路，充分肯定社会生产实践本身的重要地位，从一种相互融合的思路进行专业课程的改革。 1.课程类型多元化，行业专家进课堂。学院通过特定考核机制，遴选部分课程，聘请了一部分经验丰富的业界精英进入课堂。由于学校远离省会主城办学，学院根据学校人才培养方案改革的意见，在该专业灵活开设短课程、微课程和学术讲座，让学生边学理论知识边昕来自社会生产一线的经验知识。 2.试行顶岗实习，培养双师型教师。为进一步增强该专业学生的应用能力，建立人才培养与社会需求相对接的良性机制，学院在二年级、三年级试行部分学生顶岗实习制。实践基地或者用人单位可以通过项目报批的方式，申请一定数量的学生直接到相关工作岗位去顶岗工作，由学校指导教师和实习单位指导教师共同指导。在工作岗位上，学生基本能尽快熟悉业务。有效提高实践操作能力。另外，学校和学院各拿出一部分资金，要求该专业教师进入传媒机构或者传媒企业学习或顶岗工作。如2010年暑期，该专业有3名教师分别进入《重庆晨报》和重庆电视台等主流媒体进行学习，时间为30天至40天。教师不仅熟悉了业务，也提升了能力，更新了知识。 3.整合院校两级课程，增强课程的广泛性。为了给予学生更多的选课自由。学院对该专业人才培养方案先后又进行了3次微调，一是在总量上压缩了学时学分，增加部分课程的实践环节；二是在保证该专业学科基础课和专业核心课程的前提下，将专业选修课分为播音主持、报刊编辑、网络编辑三个模块，让学生根据兴趣与发展需求选择不同的模块；三是增大了选修课的范围，在学科专业之间建立广泛的联系，提供为公共选修课平台。 二、培养途径：从多渠道到全方位 广播电视新闻学专业改革初期，学院把重心放在课程体系和专业实践体系的建设上。在强调理论课堂教学的同时，注重拓展第二课堂和第三课堂内涵，多渠道培养学生的专业能力。于此同时，除了专业教师，邀请学生管理人员、校外专业人士参与指导学生，将校园媒体和校外媒体相结合，提高学生应用能力和适应能力的舞台，构建出一套学生大实践教学体系，力求培养学生的可持续发展的能力。 1.灵活开展多种实践形式。通过教研室研讨，对《新闻采访与写作》、《电视纪录片创作》等传统理论课程明确要求拆分出理论教学课和实训教学课时，分别制定教学大纲，要求学生在期末以项目制的形式交出作品。学院组织学生集中参加校内外重大活动期间的短期实践，例如如学校所在地重庆永川区的近几年的房交会、旅游艺术节和学院艺术节等重大活动，都由该专业学生承担了摄影摄像、新闻采写、网页制作与维护等相关工作。此外，学院成立广播电视新闻学专业学生专业能力提升领导小组，由专业教师牵头成立了“新闻采写与选题策划”、“新闻摄影与摄像”、“电视纪录片创作”、“电视节目制作”等多个兴趣小组，一至三年级学生每学期参加一至二个小组。指导教师督促小组成员每学期独立或合作完成至少l件作品。 2.拓宽专业能力培育平台。学院以学生社团星湖写作社主办的报纸《星湖》、学生刊物《清风》、星湖网站以及校园电视台为基地，建立固定的校内实习点。经与其他学校和其他院系联系，把该专业的学生以学生通讯员的形式配备到学校各部门和其他院系，承担摄影摄像以及新闻采写工作。学生通讯员所采写的新闻稿件，经相关部门教师指导并经领导审核后。发表于校内外各媒体，极大的激发了学生的学习兴趣和自信心。 3.建立稳定的指导教师队伍。和改革前该专业学生指导队伍主要由该专业任课教师构成不同。经过学院的组织和挑选，建立了由一支稳定的学生能力培养指导教师队伍。专业教师主要负责学生兴趣小组和工作室的指导，学生管理人员协助指导学生报刊、网站和重大活动报道。负责学生专业技能比赛的指导，学校兄弟院系和其他职能部门的相关教师负责对学生通讯员进行指导，校外专业人士根据项目要求对学生进行指导。从实施的效果来看，各指导教师都能尽职尽责，学生的积极性也较高，学习效果良好。 三、责任主体：从管理者到执行者 在具体的改革过程中，因为压缩教学课时等问题涉及到教师的具体利益，曾遇到很大阻力，甚至学生也不理解，觉得额外增加了很多任务。一方面要实现改革目标，一方面要调动教师和学生参与改革的积极性，学院主张全员参与改革，提高参与者的积极性；实行分层管理，责任层层落实；逐步引导指导教师的角色转变。 1.提高改革参与者积极性 学院在压缩原有课程课时的同时，让教师全面参与改革的各项工作，尤其是参与到学生能力培养指导体系中。讲授课程仍然按照讲授时数来计算工作量，学生能力培养指导和训练则按照项目制，以作品、成果和质量来计算学习成果。在每项新的措施执行之前，学院组织相关师生召开说明会，阐明具体目标和做法，兴趣小组的有效运行和项目制的实施，以及校内外灵活的实践方式，极大地激发了学生的参与意识和竞争意识。在具体的管理中，改革方案的目标指标都分解到具体的个人，学院对系、教研室、兴趣小组、项目小组和工作室，对每一层级分别考核。 2.引导指导教师角色转变 该专业的大部分教师都注重理论教学和理论研究，自身的动手能力和应用能力不够。学院有意识地引导专业教师进行角色转变，成为理论水平高、应用能力强的双师型教师，通过外出培训、组建工作室、参加项目等方式逐步转变教师的教学角色。在课程改革中，学院也鼓励教师大胆探索，在《电视纪录片创作》等课程教学改革中，教师就以pbl教学模式为基础设计教学方法。本课程的教师针对这门课程的具体情况，将基本的创作流程分为确定选题、进行拍摄、后期制作、成果交流、成绩考核五个阶段，将全班进行小组划分，按照电视纪录片创作的一般情况进行分工，分为编导、摄像、后期、场记、撰稿等。教师从讲授者变为学生探究学习的组织者，对每一个阶段和每个小组进行指导，充分体现学生的主体性。 四、评价机制：从考试到考核 1.改革课程评价方式 配合学校的课程考核方式改革工作，学院选择了广播电视新闻学专业部分课程作为改革的试点。在课程评价方式上，改变原来以书面考试形式为主的成绩评定方式，改革成绩构成比例，构建以项目操作效果为主的期末综合成绩评价机制。这种评价方式的变化意在引导学生加强平时的知识运用，注重应用能力的提高而不是对知识点的死记硬背。例如《电视纪录片创作》课程，改革前期末综合成绩的构成比例为：课堂讨论5％、平时作业5％、期中作业20％、书面考试70％，改革后为课堂讨论10％、实训10％、期中作业20％、影片评价60％。 2.推行成果评价方式 对学生实践、技能训练以及课程学习以外的学生应用能力培养项目的效果检验，学院变教师评语的评价方式为成果评价方式。学生的一部分成果直接接受社会评价，如校内外重大活动项目的成果、学生通讯员的实践成果、顶岗实习学生的实习成果以及工作室所承接任务产生的作品。一部分成果接受师生评价，这种评价是柔性的，通过受众信息反馈和受众调查获得。这部分成果主要是社团报刊、网站和校园电视台节目。另一部分成果由学院专门组织教师进行考核评价。这部分成果主要是兴趣小组、技能训练、学生项目产生的作品以及学生的课外作品。 学院组织成果评价采取的方式主要是项目验收、作品评分。学生需要激励，学生成果展示，学院根据学校教学改革的安排。调整课时，将每学期的17周设为“学生技能训练展示周”，在这一周，通过技能比赛、成果展示、成果汇报、成果交流等形式，对学生作品和训练成果集中评价和验收。 当然，在改革的过程当中，不管是管理者还是教师，都曾碰到了很多新的问题，遇到了新的困难，作为新建本科院校的年轻专业，广播电视新闻学专业应用型人才模式思路是未来主要的发展方向，在借鉴其他院校改革的经验的基础上，在改革实践中，需要付出更多的努力。 广播电视论文:广播电视节目主持人的语言现状和规范研究 摘要　本文以广播电视节目主持人语言中不规范现象为例，分析主持人语言失范的自面效应，并提出提高主持人语言素养的策略。 关键词　广播电视　节目主持人　语言　规范 1955年全国文字改革工作会议和现代汉语规范化学术会议确定了普通话的定义，在国务院随后的《关于推广普通话的指示》中，普通话的内涵得到完整的表述：“以北京语音为标准音，以北方话为基础方言，以典范的现代白话文著作为语法规范”。1994年启动普通话水平测试，是语言文字工作进入制度化、规范化、科学化的重要标志，国家广电总局将普通话水平达标列入播音员、节目主持人的上岗条件。2000年lo月，全国人大常委会通过并颁布《国家通用语言文字法》，该法首次确定了普通话作为国家通用语言的法律地位，明确规定广播电台、电视台以普通话为基本的播音用语，广播电视如需使用方言，必须经过广播电视等有关部门的批准。 普通话得到空前推广的根本动力是改革开放和市场经济的发展，国民教育水准的提高以及广播、电视等有声传媒的普及。广播电视节目主持人的语言水平代表了传媒语言的规范程度，应该成为推动全社会实现语言文字规范化、标准化的窗口，并担负起重要的示范责任。时下主持人的语言总体上较为规范，但仍然存在一些不尽如人意的地方，除了语言中频频出现的语音、词汇、语法的错误，另外还出现了外语化、方言化、杂交化、扩大化等语言问题，不能不引起语言文字工作者的关注和思考。 一、广播电视节目主持人语言的失范 现代汉语由语音、词汇、语法三方面构成。广播电视节目主持人语言失范主要从这三方面进行分析： 1　语音错误和缺陷 (1)容易混淆的字词 汉语言文字中存在着大量的多音多义字，有些因词性不同而发音不同，有些是因书面语和口语的差别而发音不同，如，《新闻快报》的主持人将“载(zai)重”读成了“载(zai)重”，将“应(ying)届”读成了“应(ying)届”，将“参与(yu)”读成了“参与(yu)”；《财经早8点》主持人将“悄(qiao)然”错读成“悄(qiao)然”，“拖累(lei)”错读成“拖累(lei)”；《1818黄金眼》主持人将“粘(zhan)贴”念成“粘(nian)贴”；《玩物创智》中把“头箍(gu)”的“箍”念成“ku”；浙江新闻综合频道《新闻快报》主持人将“绯(fei)闻”读成“绯(fei)闻”。 (2)平翘舌音、前后鼻音不分 南方人说普通话常见的错误就是平翘舌音不分，如z、c、s、与zh、ch、sh经常混淆，这些会影响听众对词义的把握。如《城市之声》广告中把好吃(chi)读成好吃(ci)；《旅游之声》的主持人将“路况综述(shu)”读成“综述(su)”、“迅速(su)”读成“迅速(shu)”等；《社区发言人》栏目中女主持人把“沧桑”的“桑”念成(shang)；《浙江房产报道》的主持人将“陈”读成了后鼻音；《整点新闻在线》主持人将“氛围”的“氛”读成了后鼻音。 (3)音变错误 这里所说的音变是指语流音变，即在实际语流中，前后的因素或音节相互影响，从而产生语音的音变，常见的有“一”“不”的变调以及轻声、儿化。如《小智热线》“一模(mo)一样”应该为“一模(mu)一样”；《旅游之声》：“一辆”读成了第一声。 2　词汇使用不当 词汇方面的错误和不规范使用主要体现在词语、成语的错用以及方言词语、网络词语的滥用误用。语言文字是最重要的交际工具，它具有稳定与演变两重特性。基于这两重特性，语言文字的规范标准也具有坚持与调整两重特性。为了保证交际的顺利进行，规范标准要以坚持为主调整为辅，要全局坚持局部调整。为了推动语言文字的规范化，要妥善处理：哪些规范标准要坚持不变，哪些要做出调整；如果要调整，什么时候调整。而广播节目中出现的词汇应该反映了语言文字稳定、规范化的一面，应该是积极向上、正确常用的词汇。但由于收听压力或直播节目等各方面的客观因素，主持人在使用词汇时还是出现了种种错误。 (1)词语、成语的错用 有个别主持人在使用成语时往往望文生义，词语、成语的规范化使用还有待改进。比如《新闻快报》的主持人想表达不太令人满意的意思，结果用了“差强人意”(“差强人意”是说还能令人满意)；想表达某一阶层首先接受试验的，结果用了“首当其冲”(“首当其冲”的意思是最先受到攻击和遭受灾难)；想表达说话人理由充足、自信满满。却用了成语“信誓旦旦”(“信誓且旦”意谓誓言诚恳可信)；《早间新闻在线》主持人在结束节目时说“感激您的收听”，“感激”一词使用不当；《发靥发靥》栏目女主持人说：“不是关系所在”，应改为“不是关键所在”；《拨拨就灵，就灵就灵》“让那个贼有了威慑力”中“威慑力”用在贼身上显然错误。 (2)方言、口头禅以及网络用语的不规范使用 广播电视频道的一些自办栏目，因为要迎合普通大众的口味，或是本身节目的需要，出现了大量的网络用语、方言和口头禅。虽然语言是开放的，跟随时代潮流的，但是过度泛滥的不规范用语也是需要广播节目重视并加以改进的。例如《快乐晚高峰》主持人经常夹带方言主持，在10月28日16：30——17：30一小时中共出现了9次方言，其中如“藏藏好”等方言语用法，城市之声主持人用“小姑娘家”、文艺频道主持人用“听拎清”等方言。 主持人的网络用词也非常泛滥，如《私家车下班路上》主持人用“够牛的”、“咪咪小”、“拉风”，另外还有“我觉得你在找抽”、“比较雷人的观点”等等。这会让部分听众听得丈二摸不着头脑，影响了广播语言通俗易懂作用的发挥。 同时，很多主持人在直播节目中多次出现“这个”、“那个”、“然后”等口头禅或是句子拖长尾音，直接影响了节目的流畅性和整体性。 3　语法不规范 广播电视中因为有很多是直播节目，主持人都是临场发挥串词，因此存在很多语法的错误和不规范现象，主要有以下几个方面。 (1)搭配不当。 大部分搭配不当的情况是动宾搭配不当，如《私家车下班路上》主持人说“大家一起将问题和困扰一起探讨与沟通”，问题可以探讨，困扰不能沟通。浙江新闻综合频道的主持人说“提高沟通艺术”搭配不当，应是“提高……水平”。其次还有中心语和修饰语的搭配不当，如《整点新闻在线》主持人说“有效地停放和管理，“有效”与“停放”搭配不当。《浙江房产报道》中出现“出台的政策更加激烈”这样的搭配错误，城市旅游之声主持人说“这绝对不是一件安全的选择”，量词用错。 (2)重复累赘 重复累赘是主持人在广播节目中经常出现的现象，不仅说的人拗口，听的人也是百般别扭，对节目的流畅性有很大影响。例如“一起共同来关注”、“逐渐离我们远离”、“步伐不断停步”等等。 (3)缺少成分 由于某些句子较长，主持人在播音时忘记了定语的中心语，如《新闻快报》中主持人说：“针对部分产品中含有甲醛，……”句子中显然缺少了“的事件”这个中心语；浙江新何综合频道主持人说“探讨对金融危机的措施”，应为“探讨解决金融危机的措施”。这是考验主持人综合素质的，也给主持人“说好普通话”增强了难度。 二、主持人语言失范的负面效应 1　影响节目主持人的媒介形象 据对“节目主持人的媒介形象”的调查研究，虽然媒体及受众对主持人群体的社会关注多于对其的职业关注，但是造成主持人负面影响最多的却是节目主持人的职业能力和职业素养。如针对主持人语言能力的庸俗、方言(语言不规范)、口误，指向主持人气质风格的低俗、煽情、娱乐化等关键词占了60％，这说明主持人群体在职业能力方面存在的不足更容易破坏主持人的形象，也在一定程度上能够解释为什么有时主持人在主持节目时稍有纰漏，如直播时的一次口误、一个哈欠会立即影响到主持人的媒介形象。 2　影响传媒在受众心目中规范使用语言的榜样作用 1998年印发的《全国推广普通话宣传周宣传提纲》中对推广普通话工作思路做了这样的表述：“以大中城市为中心，以学校为基础，以党政机关为龙头，以广播电视等新闻媒体为榜样……”。传媒是一个国家、一个地区的文化标识，播音员和节目主持人的语音是媒介的声音形象，在全国人民中发挥着榜样和示范的作用，潜移默化地引导着受众如何正确使用规范语言。如果出现了过多的语音、词汇和语法的问题，将严重影响传媒在受众心目中规范使用语言的榜样作用以及普通话长期以来形成的声望。 3　影响青少年的成长环境 语言文明是精神文明的重要组成部分，又是精神文明的体现。播音员主持人语言因广播电视媒体无可比拟的覆盖面和影响力，在社会上、在群众中有相当大的影响。对于世界观、人生观、价值观尚在形成期的青少年而言。节目主持人的言语失范行为，会严重影响青少年的成长环境。为了在竞争中求胜，提高收视率，一些主持人放弃职业的社会责任，片面迎合部分受众的低级趣味，甚而将这种低俗之风蔓延到了儿童节目中，已严重污染了青少年的成长环境。 4　滋长方言优越感 用方言播放节目，滋长了方言优越感，获全国百佳栏目的《阿六头说新闻》调查数据清晰地显示：观看该节目的人群结构25岁-55岁占有55％的比例，而这个年龄群体往往是社会中最活跃、最具消费能力、最有决策权的人，也是广告商最青睐的目标客户人群。媒体宣扬的这种语言上的优越感，使城市的外来人口和非方言区人口，相对地就会处于弱势和被动地位，泛方言化的媒体节目在无形中不断提醒非方言区的人口：你不懂本地方言，你融不进当地社会，你无法平等分享公共信息资源和其他资源，从而导致本地域受众文化上的优越感。 5　不利于和谐社会的构建 在节目主持语言中“农民工”、“丐帮”、“城市寄生虫”这一类带有歧视性的称谓，既不符合现代社会和市场经济的平等原则，也不符合国际上的通行原则，人为地强化了不平等的意识，伤害了为数众多的社会成员的尊严。随着人们的权利意识和平等观念的觉醒，由主持人语言失范引起的这类负面效应将不利于社会的稳定以及和谐社会的构建。 三、提高主持人语言素养的建议性策略 1　实施问责制，规范传媒语言 2000年10月31日第九届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过《中华人民共和国国家通用语言文字法》。并于2001年1月1日起施行，确立普通话和规范汉字的“国家通用语言文字”的法定地位。2006年12月25日，浙江省人民政府第84次常务会议通过《浙江省实施 中华人民共和国国家通用语言文字法 》办法，并于2007年4月1日起实施。其中第九条规定：省级广播电台、电视台的播音员、主持人达到一级甲等，其他广播电台、电视台的播音员、主持人达到一级乙等。2007年3月22日，浙江省广播电视局印发《认真做好我省首部语言文字法规章宣传贯彻工作》的文件，对如何宣传贯彻《实施办法》提出了要求。 现在的社会普遍浮躁，传媒人员、播音员对自己的业务刻苦钻研不够，主持人的语言素质没有多大的提高和长进，而且缺少配套的业务培训制度。实施问责制在现阶段是一种行之有效的措施，责任到人、严格落实的监督机制，对于减少差错、提高传媒的传播质量有着较好的作用。另外对于懒散懈怠不够敬业的传媒从业人员批评教育是必要的，必要时可以辅以相应的惩罚措施和经济手段。 2　开展业务培训，提高主持人语言文化素质 许多广播电台、电视台选择主持人只要有一张漂亮脸蛋、一个好听的“声线”就可以了，大多数主持人没有经过规范的语言训练，他们对语言在传播中重要性的认识还很肤浅。 从业务特性来说，主持人是语言工作者，他们的言语状态是业务水准高低的标尺。主持人的语音、语气、语调以及用词造句，不仅表现为外部形态。而且能反映出他的文化、思想、智慧、情操、审美等内涵，是主持人传达节目内容、体现个性和才学的重要窗口。主持人的语用方式比“照本宣科”的播音创作困难很多，不仅受内容、时间、环境的严格制约，而且在许多情况下是思维与表达同时起步。面对话筒、面对观众，一张口说话即抵达信息输出的“终端”，完全脱离控制。却又要对每句话负责。 主持人若要获得较高的言语技能，必须把练口才和练笔才看作同步发展的过程，因此在工作之余，进行积极有效的业务培训成为提高主持人语齐文化素质的必要途径。 3　辩证地处理直播言语与生活言语的关系 目前的节目主持中，主持人要正确处理直播语言与生活语言的关系，不仅不能回到书面化、主持腔的老路上去，而且要树立播出用语口语化、生活化的观念，在剔除自然形态的生活语言不规范成分的前提下；注意汲取日常生活口语的营养。在坚持语用规范的前提下，对社会生活中的自然状态的语言既有积极的吸收，也要有坚决的扬弃，做到不媚俗、不奉迎低俗的视听需求，这是广播电视主持人最起码的职业道德，也是广播电视节目最起码的审美要求。 使用普通话和规范字，是国家语言文字发展的必然，是中华千年文化发展的呈现，更是时代赋予广播电视工作者的重任。在节目主持中出现的语言文字不规范使用的现象警示着每个传媒人：优秀传媒人之路漫漫，其修远，还需上下而求索。广电节目主持人只有潜心学习文化历史知识，了解语言文字的渊源，提高语言文化素质，在文化的土壤中扎根，才能从根本上说好普通话，办好广电节目。 广播电视论文:谈广播电视信息传输系统的维护措施 摘要：广播电视节目的优质传输,最终目的是要带给观众精神上和视觉上的双重享受,本文结合实际,详细阐述了广播电视传输系统的日常维护与sdh设备的重点维护措施。关键词：广播电视；传输；维护 广播电视节目的优质传输,最终目的是要带给观众精神上和视觉上的双重享受,因此广播电视节目的技术质量就相当于是每个电视台的生命线,制作出高技术质量的广播电视节目固然不易,但是如果节目的传输质量不高,再好的节目也会大打折扣,严重影响节目的收看效果。以下从广播电视传输系统的日常维护与sdh设备的维护两方面阐述如何加强广播电视信息传输方面的管理。 一、传输系统的日常维护措施 1.传输设备日常维护的特点 先导性 宜防微杜渐,毋亡羊补牢。把事故消灭在萌芽状态,防患于未然。 在线安全性 传输设备都是在线设备,而各电视台的播出时间越来越长,很少有维修、维护时间。这就要求在日常维护、维修前要做好周详的计划,考虑好应急措施,这样才能对在线设备进行维护,以确保安全传输。 群众性 调动每一个技术人员的积极性,群策群力,提高预防意识,补漏拾遗。 平凡性 日常的技术维护工作无名无利,琐碎、繁杂,往往感到麻烦、生厌,这就要求工作人员把个人名利置之度外,默默无闻地做好日常技术维护工作,细微之处见精神,平凡小事寓于伟大精神。 2.加强日常技术维护,以确保系统运行在最佳状态 日常管理中,要坚持开好每周一次部门安全传输例会,对上一周安全传输情况通报及点评,其中对故障处理的方式进行详细的点评及总结,不断改进应急预案。同时,为确保系统运行在最佳状态,各部门要制定技术维护检修规程,并提出要求如下： （1）维护检修工作实行日常值班巡检与定期专业检修维护相结合的方式。 （2）技术维护人员应熟练掌握系统框图及信号流程,遇到问题能迅速查出故障点,进行维护检修。 （3）在检修中如需要调整设备,改动线路,应由分管同志仔细确认,并做好详细记录。 （4）维护检修完毕在机房工作日志上做好详细记录。 （5）机房维护检修工作实行日巡检、周检、月检、季检、年检制度。 （6）每逢节假日或重大播出时间,需提前做好系统和设备的维护检修,确保系统和设备处于良好的运行状态。 （7）检修配电机柜等电源时,一定要至少两个人配合进行,确保人身设备安全。 机房根据其工作特点制定有关专门的维护检修规程,都有具体的日巡检、周检、月检、季检、年检内容。按照维护检修规程,机房认真做好传输系统设备的日常维护、保养及系统指标的测试,及时掌握系统信号通道情况,确保通道指标在规定范围内,使系统运行在最佳状态,以确保传输质量。不断总结完善数字传输的维护检修规程、应急防范措施,从而加强维护检修工作的条理性、规范性和可操作性。 3.完善的设备维护工作是安全传输和高质量技术指标的保障 在日常使用中,要遵循科学规律,对传输系统进行维护,力争把各种可能发生的事故消灭在萌芽状态。 根据设备的实际使用环境,以及各种设备的技术要求,制定了详细的设备维护计划。对在用设备采取定期清理维护的措施,制定了各种相关设备运行状态、时间、维护情况的一览表,使设备运行和维护工作一目了然。 为了确保传输质量,传输系统要注重技术改造工作。随着电视技术的迅猛发展,各种设备不断涌现,其技术指标随之不断提高。要定期对传输系统进行测试,认真分析测试结果,同时做好老系统和新系统的维护工作。 二、sdh设备的维护 sdh光同步数字传输设备是构成综合业务数字网(isdn),特别是宽带综合业务数字网(b-isdn)的重要组成部分。因其具有规范的接口,灵活的复用方式,自动化程度很高的维护,很强的兼容性,而普遍应用于高速、大容量的光纤通信系统中。sdh设备的维护可以分为例行维护和故障处理两部分,以下重点介绍故障处理的维护方法。 sdh设备的维护可以分为两类:在网管中心使用网管计算机的网络维护和传输机房内的设备维护(网元维护)。 1.网元维护人员的故障分析方法 网元维护人员故障分析的基础是设备告警指示灯反馈上来的告警信息,由于设备和单板反馈上来的信息较少,分析、定位告警的难度相对来说较大,因此要牢记各告警灯闪烁所代表的含义,在日常维护中要时刻关注告警灯的闪烁情况。 首先从整体上观察设备是否有高级别(危急和主要)告警,这一步可观察机柜顶的告警指示灯。不过注意,只通过机柜顶的告警指示灯,可能会漏过设备的次要告警(次要告警机柜项指示灯不亮),而次要告警往往预示着本端设备的故障隐患,或对端设备存在看故障,这时还需要通过观察各单板告警灯的闪烁情况,以分析、定位故障点。 在设备故障时,往往是设备的很多单板都是红灯闪烁,这时为避免混乱,分析的原则是:先分析线路板,再分析支路板;先分析告警级别高的单板,再分析告警级别低的单板。 2. 网络维护人员的故障分析方法 用网管计算机对设备进行监控,可以看到很多细节性的信息,包括告警和性能,并能对全网络有一个整体的观察。这对于告警分析、定位是极有利的。但又面临告警、性能信息太多,无从着手分析的局面。对于这一点还要遵循前面讲过的分析原则:先观察分析高速部分(线路单元),再分析低速部分(支路单元);先分析高级别告警,再分析低级别告警。因为设备出现故障时往往会出现大量的告警、性能事件,但只有其中几个告警是基本告警,与故障息息相关,可通过这些基本告警直接定位出故障点。还有一些告警是由这些基本告警衍生出来的,不能通过它们定位出故障点。 3.常用的故障处理方法 通过单板告警指示灯的状态,或从网管计算机上观察到的告警信息,再结合告警信号流程图,就可大致定位出故障点。这时就可采用具体的方法来精确定位和排除故障。常用的故障处理方法有以下几种。 自环 对sdh传输设备而言,维护设备最常用的一个手段就是自环。设备的自环有多种。设备外自环:检查对站端及光纤链路是否有故障。设备内自环:检查设备内部是否有故障。设备内自环又可分为:线路板自环;支路板自环;外围设备自环,分别检查各自的单元是否有故障。通过设备各种不同的自环,就可层层分离出故障点来,从而排除故障。不过自环时须注意:不要使接收过载,有时须用衰减器。 替换法 “替换法”也是一种常用的sdh设备故障处理方法。“替换法”就是使用一个工作正常的物件替换一个怀疑工作不正常的物件,从而达到定位故障、排除故障的目的。这里的物件,可以是一段线缆、一个设备、一块单板、一块模块或一个芯片。“替换法”适用于排除传输外部设备的问题,如光纤、中继电缆、交换机、供电设备等,或故障定位到单站后,用于排除单站内单板或模块的问题。 仪表测试法 “仪表测试法”指采用各种仪表(如误码仪、万用表、光功率计、otdr等)检查传输故障。 三、结论 安全传输不是单纯的技术工作,而是涉及到方方面面的系统工程,考虑传输工作不仅要考虑技术因素,而且还要建立一套有效的节目制作、存储、播出和传输的安全管理体系,最终安全优质地传送到广大观众的屏幕上,在这些方面还有大量工作亟待完成。

营销论文:Email营销的黄金法则 菲利普·科特勒：Email营销的黄金法则 通过电子邮件发送广告的公司面临着1条前程光明但又危险的道路，任何过错(比如把电子邮件发送给1个其实不需要的顾客)均可能会在＿夜之间毁了公司的名誉。但是，如果公司对于于电子邮件的使用恰到益处的话，它不但能够树立起与客户的联络，还可以取得逾额利润，并且，其所花的费用仅仅是直接邮寄所花费用的1小部份。 愈来愈多的公司开始采取Email营销模式，由于电子邮件营销可以带来许多看患上见的益处——因特网使营销人员可以当即与不计其数的潜伏的以及现有的顾客获得联络。钻研表明，八0%的因特网用户在三六小时内会对于收到的电子邮件做出回覆，而在直接邮寄(简称直邮)流动中，平均回覆率仅为二%。同时，与在线营销的其他方式相比，电子邮件是﹁个无可非议的赢家，通过“点击通过率”这1指标可以充沛体现出来.每一当用户连接到公司的主页或者销售站点时，就产生了1次点击通过——不管他们是观看了1个站点的窗口广告，仍是发送了1个电子邮件。旗帜广告的“点击通过率”已经经降到了一%下列，而电子邮件的“点击通过率”则到达八0%；再有1项就是本钱，纸张、打印、邮寄的费用都很贵，而且1年比1年更贵(微软公司平均每一年要花七000万美元用于直邮)，现在，微软每月要发送二000万份电子邮件，但花的费用要比直接邮寄少患上多。 但是，发送电子邮件需要注意1些因素。为了到达1个较高的“点击通过”率，或者者为了让电子邮件的接管者们尽快做出回覆，营销人员必需遵循电子邮件营销的1个基本规则：征患上消费者的赞成。例如，作为1个在网络长进行直接营销的前驱者，扬扬迪尼(Yoyodyne)公司的(已经经被雅虎收购)总裁塞思·戈丁(Seth Godin)乃至提出了以征患上客户允许为基础的营销模式(Permission-based Marketing)。戈丁认为，消费者厌烦了那些他们不想要的营销广告。通过应用因特网的人机对于话功能，让消费者抉择他们需要患上到甚么样的电子邮件，而使用征患上消费者允许为基础的营销将使它患上到益处。戈丁把“以征患上消费者许可为基础的营销”比作约会：如果公司在与消费者的第1次接触中就表现患上很好，这就会促进消费者对于公司的信任并促使他们接受公司之后所提供的各种服务。 艾米加(Iomega)公司在其电子邮件营销中胜利地应用了以“征患上消费者许可”为基础的营销方式，该公司主要销售计算机外围存储装备(如Zip驱动器)。艾米加公司展开了屡次电子邮件营销流动，每一次都是以已经登记的顾客为基础开始的。从它的选择清单中，艾米加仅向那些允许艾米加公司向其发送电子邮件的顾客发送电子邮件。通过把目标集中在那些愿意收到这些电子邮件的顾客身上，公司可防止在因特网上受到谢绝，并且增添其收到回覆的几率或者者增添其销售额。 鉴于消费者对于收到大量的垃圾邮件感到愤怒，他们老是把它们删除了到垃圾箱里。这些愤怒的消费者乃至可能会在网长进行反击，他们只需很快地发1份电子邮件给他的朋友们，给该公司服务名单上的所有人，或者者给其他Web站点上的用户，或者者是树立他们自己的Web站点来反对于该公司，这样1个愤怒的消费者几近可以当即让那个搪突的公司声誉扫地。由于这个缘由，那些有效应用电子邮件进行营销的公司不但让愿意“进来”的用户“进来”，而且每一1次当他们要“出去”时，也让他们“出去”。 下列是电子邮件营销人员中的前驱者们所遵循的其他1些首要的准则。 一、给顾客1个必需做出回覆的理由。 扬扬迪尼公司使网上冲浪者们有强烈的愿望去读这些电子邮件广告以及网上广告。立异的直接营销公司应用电子邮件情势上的小游戏、清道夫搜寻肃清以及瞬间就知道输赢的流动来吸引顾客。用户的目的是为了争取产品，如1次去加勒比海的旅行或者者是1袋金子。 二、使你的电子邮件的内容个性化。 网络使公司能够依据顾客过去的购买情况或者合作情况，将其发送的电子邮件的内容个性化。同时，顾客也更乐于接受个性化的信息。电脑书店亚马逊()的站点通过顾客的购物历史记录向那些愿意接受建议的顾客发送电子邮件并提出1些建议，而博得了许多虔诚的客户；IBM公司的“聚焦于你的新闻文摘”站点将有选择的信息直接发送到顾客的电子邮件信箱中……那些赞成接管新闻信件的顾客可以从1个有兴致的话题概况清单当选择他们所有的内容。 三、为顾客提供1些他从直接邮寄邮件中所患上不到的东西。 直接邮寄流动需要花费大量的时间去筹备、施行。由于电子邮件营销的施行要快患上多，所以它们能够提供1些对于时间敏感的信息。例如，网络上的1个游览站点如游览城(Travelocity)不断向顾客发送被称之为票款手表(Fare Watchers)的电子邮件，它提供最后1分钟的便宜机票。 如果营销人员依据所有这些规则来从事其营销流动，他们极可能使电子邮件成为最热点的新型营销载体之1。 菲利普·科特勒： 被公认为现代营销学之父，创造了完全的营销理论，培育了1代又1代美国大型公司的企业家。在美国超大型跨国企业的成长中，科特勒作出了巨大贡献。 目前，科特勒是美国西北京大学学凯洛格管理钻研生院的杰出教授，他曾经获芝加哥大学经济硕士学位以及麻省理工学院经济学博士学位，和哈佛大学数学博士后以及芝加哥大学行动科学博士后。 营销论文:产品生命周期的营销策略管理 摘要:在当前的买方市场环境下,面对日益挑剔的消费者,企业如何做好产品营销工作,是企业生存、发展的关键环节。产品生命周期的营销策略管理作为营销管理的基础问题也越来越体现其重要性,文章通过论述产品生命周期各阶段的营销策略,分析了在营销管理工作中对产品生命周期管理的必要性以及相关注意事项。 关键词:营销策略 ;营销管理;产品;生命周期 随着我国经济的快速发展和市场经济体制的不断完善,各行业的竞争已经异常激烈。企业要使自己的产品适时打入市场并迅速扩大市场份额,企业要在竞争中保持优势并保持高速的发展,企业的营销管理显得越来越重要。产品生命周期的营销策略管理作为营销管理工作中的重要问题之一,需要我们给予更多的关注。 一、产品生命周期的概念 通常,产品在市场上的销售情况与盈利情况是随着时间的推移而变化的,这种变化的规律与人类和其他生物的生命一样都有出生、成长、成熟直到衰亡的过程。产品生命周期也称产品寿命周期,指产品从进入市场到退出市场所经历的全过程,分为导入期、成长期、成熟期和衰退期共四个阶段。每个时期都反映出顾客、竞争者、经销商、利润状况等方面的不同特征,企业可以根据产品在生命周期各个阶段的显着特征而采取适当的营销策略,满足顾客需求,赢得长期利润。制定最佳产品组合和营销策略必须了解产品生命周期,产品生命周期的不同发展阶段有着不同的市场特征,产品组合和营销策略也相应不同。对产品生命周期的分析主要是通过对产品的销售量和利润随时间的变化来进行研究的。 二、产品生命周期各阶段的营销策略 (一)导入期 在导入期,不论企业强弱,它们所注重的都是独特企业竞争力的开发和与之相关的商业模式的建立。在这一阶段,投入的需求很大,此时的指导思想是迅速建立市场份额,采用各种办法加快产品扩散的速度,利用竞争者少的有利时机抢先占领市场。企业要主动缩短导入期的时间,降低产品的市场风险。此时应积极收集市场夺新产品的反应与意见,以促成产品的技术完善和最终定型,在很好地把握市场需求变化的基础上,完善生产技术,保证产品性能的实现和质量的稳定,并确保生产能力的协调和销售渠道的通畅。产品销售的重点在于吸引对新产品不了解的顾客和向潜在的消费者介绍新产品,引导他们进行试用。企业可以“创造”需要,突出强调新产品所能给消费者带来的效用和利益,可以采用赠送、试用、较大的折扣等方式来争取消费者。在销售渠道的建立和拓展方面,应给予中间商较大的利益和保证,刺激中间商积极推销新产品,如给予较大的让利,加大合作广告津贴,给予中间商强有力的技术和服务支持,适当减少中间商的进货风险等。 (二)成长期 产品由导入期进入成长期的显着标志是消费者对该类产品的需求加速增长,市场也很快地扩大,使得产品销售量急剧上升。如果说导入期的市场等待企业去开发,而成长期的市场就已被大部分的占领,企业发扬“钻”劲和“挤”劲才有可能进入。在成长期,企业面临的任务是巩固自己的地位,在激烈的市场竞争中成为幸存者。营销的基本指导思想是:在竞争中开拓市场,扩大产品的市场占有率;也就是说是一种成长策略,其目标是在快速扩张的市场中保持相对的竞争地位,只要有可能就加以扩大,即在扩张的市场上成长。 此时企业营销策略的核心是维持其市场增长率,使获取最大利润的时间得以延长。企业所面临的问题已不再是“如何让顾客试用其产品”,而是“如何使顾客偏爱其品牌”。所以企业在营销策略与方法上也需要进行相应调整,企业在此基础上还需投入资源发展新的销售和营销能力,并根据现有的财务需求和相对竞争地位决定投资于哪一种相对优势:差异化、低成本还是集中战略。 1、产品方面。注重产品的质量,并配合以良好的包装和完善的服务,力争创出名牌。在同类竞争性产品很多的情况下,名牌产品往往是一枝独秀,供不应求,所以创立名牌是增加销售的根本保证。 2、价格方面。分析竞争者的价格策略,维持原价或在适当的时机降价以吸引价格敏感型顾客,这样既可以增强竞争力,又可以吸引消费者。但是企业必须慎重对待降价方式,以免引发残酷的价格竞争,使得企业与竞争者两败俱伤。例如,近几年格兰仕微波炉的大规模降价促销,带来了微波炉市场的价格大战。格兰仕凭借其雄厚的实力和低成本战略,挤垮了大部分竞争对手,迅速占据了国内的微波炉市场的半壁江山。 3、渠道方面。面对较高的产品销售增长率,企业不仅应保持其销售渠道的通畅,而且应积极开发新的销售渠道,并加强各渠道之间的联系,使产品的销售面更加广泛;这时由于产品的品牌形象已经建立,采用广泛的销售渠道不会影响产品形象。 4、促销方面。继续开展各种促销活动,此时的促销重点不再是新产品的介绍,而是转向对消费者的诱导和说服,使其产生购买欲望与购买行为。广告的重点由提高产品的知名度逐渐转向建立产品信赖度与购买量,把报道消息的广告转换为强调自己的产品优于竞争者产品的广告。成长期的广告不仅要使潜在的顾客知道本产品的存在,更重要的是了解本产品的质量、性能、特点以及在哪些方面优于竞争者。例如,现在市场中有很多同类的保健品,有的企业在广告中多次强调其产品是蓝瓶包装,提示消费者将其与竞争者品牌区别开来。 5、市场方面。竞争者的进入,使原有市场的需求趋于饱和,使产品的销售增长率趋于下降,企业应积极寻找和进入新的市场。企业在对市场进行重新的细分后,寻求与识别尚未满足的细分市场并迅速进入。 (三)成熟期 成熟期是产品生命周期中最长的一个阶段,它又可以细分为三个小阶段,首先是“成长成熟期”,这一时期商品销售在缓慢增长,这是由于晚期大多数加入购买和现有顾客重复购买引起;其次是“稳定成熟期”,这一时期商品销售量到达顶点;最后是“下降成熟期”,这一时期商品销售缓慢下降,部分顾客转向其他更新的产品。 成熟期的营销策略的指导思想是:首先维持已有的市场占有率,不要被竞争对手挤出市场;然后选择进攻性策略,扩大销售并尽量延长这一阶段的时间,或是促使产品生命周期出现再度循环,以获得更多的利润收益。此时企业的突出问题是“如何更有效地竞争”。一般来说,可供企业选择的策略有市场改良、产品改良、营销组合[文秘站:]改良三种。 1、市场改良策略。市场改良策略的目的是为了在巩固老顾客,尽可能赢得新顾客的基础上,开拓新的市场,提高成熟期内的产品销售量。它是通过改变产品的用途和销售方式或消费方式来实现的。第一,通过市场的再次细分,寻找和进入那些还没有使用该产品的新市场。第二,加强品牌地位,争取竞争者的市场。设法吸引竞争者的顾客试用或使用本企业的产品。第三,通过开发现有产品的新用途来延长产品成熟期,并开拓崭新的市场。第四,通过促销努力来激励消费者增加其产品的使用率或使用量。例如,牙膏广告可以说服人们不仅要早晨刷牙,晚上也要刷牙以保护牙齿的健康。 2、产品改良策略。产品改良策略是产品本身经过适当的改变后,重新推向市场,使之更好地满足消费者的不同需要。产品改良有以下方式可供选择:第一,品质改善。其目的是增强产品的功能及各项技术指标,如耐久性、可靠性、安全性、方便性等。第二,特性改善。指增加产品的新的特性或功能,扩大产品的多方面的适应性。如电视机增加自动选台与录像功能。第三,式样改善。其目的是加强产品外观上的艺术诉求,增加产品的外观美感。第四,用途改革。指在改变技术和设备的条件下发展产品的新用途。不断发展产品的新用途,产品就会不断再生,不会陷入销售饱状态。第五,服务改善。其目的是提高产品的附加值。对服务的改善,实际上就是增加了产品的价值,为消费者提供了更多的利益,并吸引更多的消费者。海尔 公司就是以优质的售后服务而着称的。 3、营销组合改良策略。针对成熟期产品的特点,企业有必要通过改变其营销组合因素中的一个要素或若干要素,来刺激产品的销售,以延长产品的生命周期。第一,价格改革。在成熟期的产品一般采用降价的策略,以打入新的市场并吸引同类竞争性品牌的使用者。第二,渠道改革。力争进入各种类型的、更加广泛的销售渠道。第三,促销改革。包括销售促进改革(优惠、折扣、展销等),加强售前售后服务和保证,加强人员推销力量,增加广告力度等。 (四)衰退期 产品销售量在成熟期缓慢增加直至缓慢下降,一般来说可以稳定一段时间。若销售量的下降速度开始加剧,且利润水平很低,在一般情况下可以认为产品已进入衰退期。此时,产品供过于求的矛盾日益突出,并且企业过去所采用的增加销售费用、降低产品价格等营销策略亦基本无效。因此在衰退期企业营销策略的基本指导思想是:有效地处理衰退产品。当企业分析产品确实进入衰退期后,则应在继留决策或丢弃决策中选择其一。继留决策指企业决定在产品衰退时,不应盲目地立即撤退,而是应首先观察市场。由于竞争企业相继撤出市场,继续留在市场内的企业往往可以接收他们留下的顾客而暂时增加销售量。丢弃决策指企业决定在产品衰退期丢弃产品,撤出市场。当产品衰退期到来时,企业也不应盲目坚持或犹豫不决,尽快撤出市场。 1、继留决策。如果企业选择了继留决策,有三种营销策略可供选择。第一,连继策略,即过去的营销策略维持不变,市场、价格、渠道、促销等与过去完全相同。第二,集中策略,即将人力、物力和财力集中于一些最有潜力的市场与销售渠道,开展比以前更强的全力以赴的促销活动。第三,收割策略,即大幅降低促销费用,减少促销人员,价格维持不变甚至稍有提高。虽然这会加速产品衰退,但可以增加眼前的利润。在顾客对本品牌高度信任与忠诚的条件下,实行这种策略也能维持以往的销售水准从而增加利润。 2、丢弃决策。如果企业决定在产品衰退期撤出市场,则应解决两个问题。第一,丢弃方式,企业必须决定是直接丢弃产品,还是将产品的商标、生产权和设备转让给小企业继续生产。通常后者较为有利,不仅可增加企业收入,还可满足市场剩余顾客的需求。第二,丢弃时机,企业必须决定是当机立断地快速撤出市场,还是逐步减少产量,有序地撤出市场。 三、推动产品生命周期的营销策略管理的主要因素 现在不管是在大企业还是小企业都越来越重视产品生命周期的营销策略管理,在很多的客观因素推动下,这种管理方法确实有其存在的必要性。 第一,市场需求。消费者需求变动的方向和变化的速度与产品生命周期的变化和长短有着密切的因果关系。随着消费者需求的离散化和需求更新的速度加快,大大缩短了很多产品的生命周期。 第二,技术变革。技术的革新是是影响产品生命周期管理的重要因素,随着技术的革新速度的日益加快,产品的生命周期已呈现出不断缩短的趋势,不少行业从而不得不面对新产品的开发和新一轮的竞争。例如,在小汽车行业,20世纪三、四十年代,一种车型的生命周期长达15-20年;在50年代其生命周期平均为10年左右;在80年代缩短到3年左右;到现在基本上半年就有一种新车型出现了。 第三,市场竞争环境。随着很多行业集中度逐步提高和国内市场的国际化程度的提升,将使市场竞争将更加激烈,同时也要求企业对产品的开发与维护投入更多的资金,管理也应更加专业。 第四,政策法规。政府从维护社会整体的利益出发,可能会采取一些经济手段,例如,用提高关税、减少银行贷款等方法限制某些产品的生产与销售,甚至可能采用行政手段来干预产品的市场生命,如通过产品质量、卫生检验标准等方法来保护一些产品或加速其淘汰。 第五,内部压力。例如,股东对利润过低而不满、销售人员对产品推销产品压力过大而抱怨等因素也会迫使企业采取必要的行动。 四、判断产品生命周期的方法 判断产品所处的生命周期阶段,将较直观地反映企业产品的现有销售和利润情况,而且能够反映产品所处阶段的特点以及未来的市场趋势,从而更好地客观指导企业实施恰当的营销策略。通常有以下几种常见的方法来判断产品生命周期。 第一,从企业的角度看销售增长率。从每个产品的销售增长或缓慢、增长快速或负增长就可以判断其大体的趋势。当然有些产品的销售情况忽高忽低,变化不规律而难以把握。这时就要应用回归分析技术找出规律。一般来说,当销售额的逐年的实际增长率为0.1-10%时,产品处于导入期或成熟期;当销售增长率大于10%时,产品处于成长期;当销售增长率小于零时,产品处于衰退期。在做销售分析时,一定要把历史数据按月排列出来,在两年或更长的时间内进行趋势分析,并且注意淡旺季的销售差距和促销与正常销售的差距,这样就能看出一个产品所处的生命周期阶段。 第二,类比判断法。参照类似产品的市场生命周期和各个阶段的特征来划分新产品的市场生命周期的阶段。 第三,普及率法。以产品普及率来划分产品市场生命周期的各个阶段。当普及率小于5%时为导入期;当普及率为5-50%时为成长期;当普及率为90%以上为衰退期。 第四,消费者角度来看市场渗透率和忠诚度。如果企业的产品市场占有率是靠渗透率取得的,说明产品还是处于成长期;如果企业的产品是靠忠诚度来达成的,则产品进入了成熟期。 第五,从竞争者的数量来看。如果竞争者激剧增多,产品仍然处于成长期;当竞争者开始退出,竞争者的数量减少时,应该注意产品是否开始进入成熟期后期或是衰退期。 五、产品生命周期的营销策略管理的其他注意事项 第一,加强数据库的管理。产品生命周期的营销策略管理是以统计资料为基础进行的理论推导的结果,它是主要通过产品的销售量和利润随时间的变化来进行研究的。这些都需要大量的历史数据来支持,所以企业加强信息数据的管理是十分必要的,没有信息数据的管理,也就无法进行产品生命周期的管理。 第二,判断方法的综合应用。以上判断方法主要是依据主观经验,辅以少量的数据计算,仍属于定性分析范畴,并且在应用时要根据产品的自身特点与所处的市场环境特点综合利用数种方法。 第三,产品生命周期变化与营销策略的相互影响。企业根据产品生命周期曲线的变化趋势和特征,来做出营销策略的调整;而营销策略的调整又可能引起产品的销售量的变化,从而改变产品生命曲线的下一个阶段的变化。两者之间的相互影响使产品生命周期管理中的判断、预测工作更加复杂。 六、结束语 产品生命周期的营销策略管理为企业产品的更新提供了战略指导,为企业的战略发展提供了科学的依据。生命周期的不同阶段对企业制定营销目标的影响是不同的。市场经济的竞争复杂多变,企业只有掌握市场的主动权,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。进行正确的产品生命周期的营销策略管理,已成为企业在市场竞争中致胜的有力方法,企业应 在营销管理工作中选择适合自己的营销策略,以求在发展道路上闯出一条适合于自身发展的、独特的成长之路。 营销论文:市场营销推广领域应用第三方物流的优势 摘要:随着中国市场在世界市场中地位的不断提升,越来越多的跨国公司看重中国市场的开发,在中国的市场营销推广策略也越来越受到重视。市场营销推广领域应用第三方物流从而获得竞争优势是由营销推广业务的特性决定的,已成为目前发展的必然趋势。随之而来的便是大量第三方物流企业与跨国公司在市场营销推广领域的合作日益加深。第三方物流应用在市场营销推广领域拥有广阔的发展前景,也面临更多的挑战。与此同时,如何更好的利用第三方物流从而降低企业整体市场营销推广成本,已经成为目前许多企业正在不断探讨和研究的问题。 关键词:竞争优势;第三方物流;市场营销 一、 轻松取得物流信息和信息网络 物流系统是一个多环节的复杂系统,物流系统中的各个子系统通过物资实体的运动将它们联系在一起,各个环节间相互协调,根据总目标的需要适时、适量地调度系统内的基本资源。物流系统中的相互衔接是通过信息予以沟通的,基本资源的调度也是通过信息共享来实现的,因此,组织物流活动必须以信息为基础。为了使物流活动正常而有规律地进行,必须保证物流信息畅通。物流信息的网络化就是要将物流信息通过现代信息技术手段使其在企业内,企业间乃至全社会达到共享的一种方式。 ????物流信息的网络化可以缩短物流的传输长度,增加透明度。传统上物流某些方面的信息是不清楚的,最多只是了解部分属于企业范围的信息。而通过信息的网络化,可以使传统的二维市场,突破空间的概念成为空间市场,使物流信息变得异常的流畅。随着全球信息网络的建成,物流信息网络化将得到了进一步发展。物流信息已经从“点”发展到“面”:以网络的形式将物流企业各部门、各物流企业、物流企业与生产企业和商业企业等连在一起,实现了社会性的各部门、各企业之间低成本的数据高速共享;从平面应用发展到立体应用:企业物流更好地与信息流和资金流综合,统一加工消除了部门间的冗余,实现了信息的可追溯性。 二、 充分享有规模经济效益 规模经济效益是指适度的规模所产生的最佳经济效益,在微观经济学理论中它是指由于生产规模扩大而导致的长期平均成本下降的现象。规模经济效益是指由于规模的扩大导致年金计划本身长期平均管理成本的大幅降低以及经济效率和收益的提高。由于规模经济的作用,管理成本的高低与公司规模的大小成反比,公司越小,参加企业年金的管理成本就越高,这是中小企业站在企业年金门槛之外的一个重要原因。例如,美国低于100人的小型公司401(k)计划,管理成本将占到全部资产净值的1.4%,甚至1.6%,比正常的平均值高出62%左右,即较大型公司只有0.5-0.8%左右。一般来说,以 500人和1000万元资产的401(k)为例,在全部费用比例中,受托人费用最低,仅占全部成本的3%,账户管理费用占全部成本的14%,企业年金管理成本占比最大的是投资管理费,大约占全部管理成本的80%以上。 三、拥有灵活性 第三方物流能为一家公司提供更大的灵活性,例如地理分布上的灵活性。数量不断上升的供应商需要迅速的货源补充,因而要有地区仓库。通过利用第三方物流供应商的仓储服务,一家公司就可以满足客户需求,而不必因为建造新设施或长期租赁设施而调拨资金并在经营灵活性上受到限制。同样,服务的灵活性也能够通过第三方物流来实现,这样做可以向零售客户提供超过雇主公司的更加多种多样的服务品种。对第三方物流供应商来说则足够了,后来可以为横跨不同行业的不同企业提供服务。此外,资源和劳动力规模的灵活性可以通过外购来实现,管理者可以将固定成本变为变动成本,从而对不断变化的经营条件做出更快的反应。? 四、改善原有系统,节约市场营销推广成本 对于一个新的工商企业而言,物流系统设计应该是企业创建阶段需要考虑的重要内容;而对于已经处于经营过程的企业而言,定期地对现有的供应链的运行过程进行回顾、分析和研究是非常必要的。在这两种情况下,第三方物流都起着非常重要的作用。 第三方物流公司与市场营销业务部门结成合作伙伴关系,他们为了更进一步加强这种关系,通常会站在市场营销业务部门的角色进行考虑和分析,促使市场营销部门将物流成本规划入整个市场营销系统中,使市场营销业务在初期便考虑物流成本,将整个营销系统扩大,从而在整体上促使市场营销部门改善原有系统,节约市场营销成本。 五、市场营销推广领域应用第三方物流面临的挑战及其发展方向 从物流业的发展趋势看,那些既拥有大量物流设施、健全网络,又具有强大全程物流设计能力的混合型公司发展空间最大,只有这些企业能把信息技术和实施能力融为一体,提供“一站到位”的整体物流解决方案。 第三方物流企业的介入,使得市场营销部门原有物流系统进行整体改善,某种程度上帮助市场营销部门节约市场营销成本。当然,能够真正发展到协助市场营销业务进行系统规划的第三方物流公司,在国内现阶段还非常少。因此,挖掘并引导对于应用此类第三方物流供应商的价值创新,推动双方合作的渐长性,提高服务水平和竞争力是跨国公司与第三方物流团队共同创新的动力。在市场营销对物流需求的推动下,第三方物流供应商应从扩大硬性服务的业务范围和创新软性服务的增值两方面着手。硬性服务:如从简单的存储、运输等单项活动逐步扩大到为客户提供配货配送、分拣包装、配套装配、条码生成、挂标刷标等,为客户优选货运线路等;软性服务:包括特定市场项目的组织协调管理、自动订单处理、客户关系管理、存货控制和返回物流支持、设计建议最优物流方案、物流全程的信息搜索、货运检测,通过INTERNET 与企业乃至顾客进行信息共享等,这些服务通过物流过程的追加投入,增加了商品的价值,创造了第三方物流供应商和货主企业的新的利润来源。不但巩固货主企业与消费者的密切关系,扩大商品的市场需求,更重要的是创新物流的服务价值,主动地赢得市场。 六 结论 从发达国家第三方物流发展的情况看,运输、仓储、销售物流、财务服务的提供者都包含在第三方物流提供商的范围之内。目前,这类服务公司的数量并不少,并有继续增加的趋势。 然而,从目前市场营销推广领域应用现代物流的整体状况和发展趋势来看,第三方物流提供者的服务正在从简单的仓储、运输等单项活动转化为更广泛、更全面的物流服务,如物流活动的组织、协调合管理、建议设计最优化物流方案、物流全程的信息搜集、管理等。这种服务的特点是更趋于个性化、系列化、管理化,需要物流提供商和工商企业双方高级管理层的紧密协调。 作者单位:北京师范大学珠海分校国际金融学院 营销论文:分析旅行社旅游营销项目管理 论文摘要:社会发展迅速,人们的需求在不断变化,很多人的物质生活水平都得到了不同程度的提高,多数人开始有想出去旅游的念头,现如今人们有了外出旅游的经验和感受,我国旅游业也得到了长足的发展。文章从旅游产品项目管理、旅行社会员项目管理、旅行社营销活动项目管理、旅行社流失顾客项目管理四个方面出发,讲述了旅行社旅游营销项目管理。 论文关键词:旅行社;旅游营销项目;旅游业 旅游业可以说是一个不会衰落的行业,在这样一个融合了各地特色和各名族特点的产业中,除了旅游环境的好坏可能会影响旅游者的旅游心情,同时旅游营销过程中,顾客接触到的许多事情都会影响到他们的感受,旅游者是否愿意重游某些地方,关键之一是旅行社的旅游营销活动是否做得好,能让顾客留下深刻的印象,这也是顾客喜欢选择某些旅行社的原因。也就是说游客对旅游过程中经过的景点,以及景点内的服务是否满意仅是游客旅游过程的一个方面,而对旅行社所做的旅游营销调研,如实宣传,提供的各项服务将成为游客关注的重点。现在市场上有些旅行社与游客的之间存在许多的问题,游客的不满意大多不是对景点的,而是对旅行社的。旅行社应该做好各项旅游营销工作,提高顾客的认知度,游客对旅游体验是否满意;是否愿意向他人推荐;是否愿意再次选择同一家旅行社的同一旅游产品,应该成为旅行社要关注的重要目标。 旅行社在旅游业的发展过程中的重要作用毋庸置疑,如何更好的发展下去至关重要。旅行社的旅游营销活动可以说是主要的工作,引入项目管理的方法来管理和控制相应的工作可以成为一种有效的管理模式。项目管理是一种实践过程中的管理活动,人们按照选定项目的特点和规律有意识地对所选定的项目进行组织和管理,它是一种成功的已被世界上众多国家证明的管理模式。在世界范围内都有着各不相同的项目管理模式,不管是美国还是德国,项目管理已经是较成熟的管理模式。我国在各领域中的实践也证明了项目管理是一种成功的管理模式。在旅行社旅游营销过程中引入项目管理的理念与方法是可行的。关键在于旅行社旅游营销领域的项目如何建立,才能更好的发挥作用。 一、旅游产品项目管理 在现在的市场竞争中,顾客与旅行社的关系多数是维系在利益的基础上的,而旅行社是否能够为顾客量身定做其所需要的特定旅游产品或服务将会直接影响到双方的关系。中国市场上以这种方式存在的企业也是很多的,通过提供特色产品和特别的服务来满足顾客各种需求。 旅行社可以根据顾客的需要设置旅游产品,并对其进行项目管理,旅游产品项目管理应该是这种顾客化产品的项目管理。 立项的主要任务是要确定该项目是针对怎样的顾客群体,这样的顾客群体是否值得旅行社专门为其立项,确定旅游产品。旅行社可以通过市场上常见的类似产销见面会的形式来以销定产,确定顾客后在开展项目管理,或朝着这个方向来执行旅游产品项目管理。 二、旅行社会员项目管理 相信吸纳会员的营销方式在很多领域都有应用,在今天,许多国内企业,尤其是服务性企业对这种方式开始关注。目前已有为数众多的企业,采用了这种营销方式。对于服务性强的旅游行业来说,旅行社也可以使用这种方式。所谓吸纳会员,就是旅行社根据市场上的情况,合理的组织顾客加入团体成为会员,并给予一定的长期的利益,会员可以自主参加,双方都有相应的权利和义务,由旅行社组织管理的一种营销方式。旅行社可以以吸纳会员为目的设立项目,进行科学的有针对性的管理。 旅行社需要制定相应的规章制度,吸收会员参加,并提供相应的服务给特殊的会员,以此来培养旅行社的忠诚顾客。同时可以将旅行社的其他项目管理的成果放入其中,以此获得旅行社可观的经营利益。在项目管理的绩效考核过程中,可以以时间为阶段确立该项目的相关情况,如一年的开始,确定项目的目标,相关细节工作,一年结束后,结束项目并进行考核,在第二年开始时又启动项目,重新确定目标和相关细节工作。这样可以使整个项目管理过程可以一直延续下去,不断改进项目,不断完成项目。 三、旅行社营销活动项目管理 对于旅行社旅游营销而言,特别是新的旅游产品推广过程中的营销活动,对特殊的顾客群体都会存在常规性的活动,如旅行社对媒体顾客的诸如记者招待会;对旅游产品的终端消费顾客群体的诸如节假日旅游促销活动、公关活动等,这样的活动很多,都可以以活动为单元来确立项目,通过项目管理的方式来组织和控制活动的进程,相关活动过程中达到相应的营销活动目的。 旅行社需要在这个过程中确定相应的为了达到项目目标的切实可行的计划,并结合旅行社的资源,联系顾客群体,彰显旅行社的文化,要让旅游营销活动项目体现出旅行社的优势,旅行社要结合旅游产品项目管理来确立专门的旅游产品项目,根据旅行社自身条件和市场的情况,来开发新的旅游产品项目并通过相关的旅游营销活动反馈给相应特殊的顾客群体。在这个过程中,旅行社可以通过旅游营销活动项目管理来确保对顾客的服务水平,加强关系,形成旅行社核心竞争力。 四、旅行社流失顾客项目管理 顾客如果不再购买旅行社的旅游产品或服务,其中也包括终止与旅行社的合作关系,那么这部分顾客我们可以认为是旅行社的流失顾客。他们的主要特点就是曾经与旅行社是有关联的,可能是选择了旅行社的旅游产品。但是为何不再接受旅行社了,其原因又是什么,对于很多旅行社的相关人员来说都有很多的主观因素,而旅行社可以运用流失顾客项目管理来加以总结或挽回局面。 旅行社应根据顾客的重要性、市场的突发性和旅行社的可操作性建立项目,流失顾客项目管理的主要任务是分析顾客流失的原因,相应改进旅行社的旅游产品和服务,最终减少顾客的流失。 在旅行社与顾客的联系过程中,旅行社无时无刻的做着旅游营销的相关工作,为顾客提供合适的旅游产品和高效服务,确保顾客对旅游产品和服务能够满意,使顾客对旅行社产生好感,形成好的旅行社形象,若旅行社能不遗余力地处理好与老顾客的关系,那么这些老顾客无疑将成为旅行社的忠实消费者。忠实消费者会对旅行社新的旅游产品产生购买行为,同时还会为旅行社树立形象起到积极的作用,在市场上形成好的影响。旅行社可以在能够形成好的影响的各个方面建立关键项目,科学的有针对性的加以管理和建设,使越来越多的顾客成为旅行社的忠实消费者,不断赢得新的市场,从而使旅行社在市场竞争中不断发展壮 大。 营销论文:龙湖地产人文营销模式的研究 龙湖地产团体(下列简称“龙湖”)成立于一九九三年,成立2103年来,前后开发了弗兰明戈、滟澜山、香醍散步、颐以及原着等1系列经典产品品牌。龙湖团体业务触及地产开发、商业运营以及物业服务3大板块,已经经成为快速稳健发展的现代化大型企业团体。系中国房地产开发企业综合实力10强、中国房地产公司品牌价值10强企业。并于二00九年一一月一九日在香港联交所主板挂牌上市。 1、人文营销模式的内涵 龙湖的人文营销精华是“以人的需求为尺度去测量以及设计咱们的产品、服务、轨制流程和经营行动”。龙湖对于“以人为本”有自我独特的理解,对于于现代住宅,应当以“人以及环境的统1为本”。对于于龙湖而言,建筑是文化的真实体现,文化是建筑的传承。龙湖1直提倡把情感看做是人的基本存在方式。龙湖团体人文营销有3层内涵。1是从建筑设计、开发进程体现人文关怀,纯洁的房屋建筑已经不能再适应消费者的需求。龙湖建筑高度注重居民的糊口状况以及品质,重视对于人糊口功能以及情感的真正知足。2是从营销进程来看,房地产营销流动的对于象是人,企业要尊崇对于于人的多样性给予不同的关怀。不但要发掘以及知足消费者的显性需求,更要关注消费者的隐性需求,即是价值理念,从而准确地掌握影响消费者购买决策的抉择因素。龙湖地产每一开发1个项目,都要经由充沛的论证。从区域价值、交通环境、配套设施等角度提倡人道化设计,最大程度地为消费者提供舒适、安全的现代栖身环境。3是从员工发展角度,倡导“有企业家精神的职业经理人”+操心员工的人文培育模式。龙湖的发展以及壮大,是依托龙湖人的全情投入。龙湖构成了“志存高远、坚韧塌实”的独特气质,并树立起拥有行业标杆地位、全面职业经理人化的现代企业管理轨制。配合公司的快速成长,龙湖通过提供完美的个人发展规划、拥有竞争力的薪酬鼓励以及企业文化吸引来自各行业的优秀人材,充实团队,目前已经构成“仕官生”、“绽开”、“点将”、“商业CS”等多层次人材招聘以及发展体系,为行业培育了大批拥有企业家精神的职业经理人。 2、龙湖人文营销的体现 一.打造精品糊口方式龙湖重视小区总体开发,乃至打造以及引领区域建设。计划以及建设进程强调社区综合性、价值性以及便利性。龙湖南苑、西苑、水晶郦城总占地六0万平方米,陆续开发已经有10年摆布,目前在新牌坊1带已经构成庞大的成熟社区。在龙湖西苑,糊口配套10分齐全。龙湖会所、游泳池、篮球场、羽毛球场所应有尽有,病院、学校、商业等各种配套服务完全齐备,并且具有1个占地六万多平方米的体育公园。如今,跟着大型购物中心广场的建设完成,爱莲百货、易初莲花超市、苏宁电器的开张,使患上龙湖西苑大社区成为成熟的城中城。龙湖物业以“善待您1生”为主旨,以“满意+欣喜”为目标,致力于打造客户心中的好服务。不断引入先进的安保装备、配备高素质的安保队伍、为“龙民”构筑了1个安全、舒适、放心的完善居所。在小区环境方面,小区绿化采取“全冠移植,5重景观”的模式打造,强调园区植被的立体感以及体验度。真正到达人与自然、建筑与自然的融洽统1。 二.诚信营销,塑造品牌形象诚信是企业的软实力,更是企业生存以及发展竞争力。210多年来,龙湖严格遵照各级有关房地产开发的法律、政策,致力于保护地区房地产市场的秩序。在建筑质量上严格把关,前后取得“企业信誉评价AAA级信誉企业”等国家以及行业组织权威认证。创造出1个享誉全国的品牌,博得了消费者广泛的认可。 三.提倡企业公民角色,踊跃承当社会责任龙湖不但向客户提供优质的产品以及服务,还坚持以优秀企业公民角色自觉承当社会责任,长时间致力于住房保障、扶贫救灾、生态环保、公民教育、就业增进、融洽社区等公益事业。作为房地产行业1份子,龙湖踊跃实行社会责任。二0一0年四月三0日,通过中华慈善总会向玉树灾区捐款三00万元。另外,龙湖地产也倡议员工及旗下社区业主向灾区捐款。此前,二00八年五?一二汶川地震后,龙湖地产也向地震灾区捐款捐物七00万元。二0一0年 春节,龙湖地产在其起源地重庆发放五00万年货回馈社会,此举在重庆尚属首例。今年1季度,龙湖还宣告启动“龙湖千万间”规划,五年内投入八亿元建设租赁房。截至目前,龙湖地产已经累计向社会捐赠三亿余元人民币,累计匡助三万余人解决了就业问题,龙湖物业培训学校免费向社会输送了超过七000名专业技巧人材,遭到社会各界的广泛关注以及赞美。 3、结语 在当前经济形势如斯严峻的情况下,龙湖地产清楚地认识到了消费者的真正需求是甚么,真正能从人文角度动身设计以及完美产品。本文收拾梳理了龙湖的人文营销模式,虽不完善,但这类模式值患上向全国推行。房地产企业必需紧跟时期步伐,充沛运用人文理念,才能在未来的市场健康延续发展。 营销论文:成都万科写字楼物业营销模式的探析 1 绪论 2011 年成都实行住宅限购开始,写字楼市场进入爆发增长期,过去两年,成都写字楼销售市场基本处于供应严重大于需求的状态,同质竞争激烈,存量不断增长,落成写字楼项目空置率不断上升,同时宏观经济整体下行,实体经济走弱,企业扩张意愿稳中有降,纯投资需求的购买力经过几年也已消化殆尽,成都万科过往写字楼营销模式已不能满足新市场形势下营销突围所需。因此,有必要对成都万科写字楼的营销重新审视,结合实践探讨新的思维与方法,为企业经营决策和同业提供参考。 1.1 研究背景及研究意义 1.1.1 研究背景 传统房地产营销的产品主要有三种大类,即住宅、商业和写字楼。房地产依然是国民经济的重要支柱产业,写字楼作为企业经济活动的重要空间载体,以现代服务业企业客户为主体,其市场需求强度和租赁、销售市场运行趋势同国民经济、行业景气程度关系敏感。成都城市经济快速发展和第三产业良好的基础和增长态势,使写字楼市场经历了 90 年代中期到 2012 年左右写字楼市场的繁荣发展期,供销两旺,但随着大规模的新城开发,商务集中区大量规划,商务用地供应快速增长。仅以在供应中占主体的甲级写字楼销售市场为例,自 2012 年开始,成都甲级写字楼市场供应量维持飙升态势,而销售去化量增长有限,供求严重失衡,入市存量已超百万平米,正常消化周期超过 35 个月,而开发商已购地待建或在建尚未入市销售的潜在供应量更以数百万平米计。 在需求端,2011 年下半年开始的写字楼销售繁荣实际更多有住宅调控背景下的投资性需求支撑,更深层的原因是宽松的货币环境,企业客户购买需求一直维持稳定,经过 2012、2013 上半年的集中释放,写字楼产品的投资购买需求已大幅下降,金融生态变化、利率市场化进程以及写字楼投资回报风险增大等因素更加抑制了写字楼投资意愿。进入 2013 年下半年写字楼市场交易以企业自用购买占主体,以成都万科汇智中心项目成交客户实际构成为例: ........................ 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 1960 年,麦卡锡提出了“市场营销组合”这一概念,推动了商业地产营销理论的发展,麦卡锡认为某些营销因素或者变量因素在不同程度上可以影响到市场中的客户需求,并将相关的营销因素进行了梳理分类,就是后来营销学界熟知的4PS:产品(product)、价格(price)、渠道(place)、促销(promotion)。 1981 年美国营销学者玛丽·乔·比特纳建议将三个“服务性的 P”加入到传统的 4PS 营销工具当中去,构建了偏重于服务营销的 7PS 营销概念,新加入的三个 P 即市场参加者(Participants,包括作为产品、服务供应方的企业员工和体验购买产品、服务的顾客)、物化条件(Physical evidence,可以囊括产品、服务内容和环境等物质化要素)、流程(Process,主要指涉及与客户交互和体检阶段的内、外部业务流程、机制、标准等业务系列),,由于 7PS 理论在 4PS 基础上尤其强调了客户沟通和服务价值,对商业地产的营销模式的有着较大的改进借鉴意义。 1986 年,科特勒为了更好的满足消费者的需要,营销行业从业人员首先要熟谙 4PS 营销工具、方法,还要能够熟练使用公共关系营销(Public relationship),政府公信力营销(Political power)两类营销工具,制定科学合理的营销战略、营销计划,凭借上述两方面基础以确保营销组合战术实施的效果。 2005 年,美国营销学者舒尔茨认为,新的商业市场形势下,企业要在激烈的全面竞争中胜出,除了科学运用现有的营销思维和工具,还需要在关注客户潜在需求和维系长期的客户价值关系方面有所突破。基于此,舒尔茨提出新的营销 5RS要素组合。5RS 组合包括:关联(Relevancy)和感受(Receptivity),营销组织宜借助客户在消费体验过程中的产品价值、服务价值、人员价值及形象价值提升从而更好地满足顾客的需求,重点是提高客户心理情感上的让渡价值;反馈(Respond),随信息化日趋成熟,现代商业市场中资讯传播更加迅速,客户和企业间的交互更加频繁和紧密,,趋于封闭的生产-促销思维在已经变更的环境下遭遇巨大挑战,企业必须学习关注顾客的立场和视角随时洞悉客户表露的和潜在的需求、现实的评价以及期望和不满,并及时做出反应; 客户关系(Relation)。面对全方位激烈竞争的市场环境,怎样逐步与客户营建长效而稳定的良好关系成为巩固提升市场占有率的重点;回馈(Return),除了传统销售额度、市场占有率、业务增长率等利益指标,5RS 理论提出珍视企业市场地位和美誉度等偏情感回馈为企业带来的难以直观评估的巨大价值,认为企业的一切营销行为也必须更多考虑到相关影响因素;5RS 营销理论是商业“红海”时代的产物,营销学巨擘科特勒曾说,现在企业要做的,已不单是满足客户,甚至是讨好客户,5RS 理论除了继续高度强调客户导向的思维,同时把认知的价值、长期客户关系、美誉度等非短期、偏情感的营销要素文秘站:引入当代营销的视野。 2 写字楼营销模式相关概念界定及理论基础 2.1 写字楼营销模式相关概念界定 2.1.1 营销模式 狭义上,营销模式是指在营销过程中采取不同的方式方法。同时,需要辩明的,营销模式并非某种单一的业务手段或方法,而宜按系统化流程化的思维理解和概括。 营销模式可以按不同的纬度标准进行分类,运用较为普遍的是分别从市场的供应方和需求方角度,划分为两个主要类型:供方角度的市场细分法,通过企业锁定的细分产品市场,通过产品供应管理体系细分延伸归纳出的市场营销模式; 需方角度的客户整合法,强调通过提供客户核心价值,达到客户满意,以客户需求为导向,整合企业各环节资源的整合营销模式。 按市场的主体来区分,营销模式又可以划分为市场营销模式和整合营销模式市场营销模式是以企业为中心构筑的营销体系,而整合营销则是以客户为中心构筑的营销体系。在这两大模式的基础上,围绕具体营销过程衍生出了众多手法如体验式营销、直复营销、 互动式/互联网营销、圈层/关系营销、 内部营销等,在发展的趋势上,随市场格局从供不应求向结构性的供求均衡甚至供过于求过渡,客户导向和整合营销模式日益受到房地产企业的重视。 2.1.2 写字楼市场 写字楼市场是房地产市场的子类市场之一,其基本特征统摄于房地产市场。房地产是一种特殊的商品,不可移动性是其和劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和土地上建筑物不能移动,但可以被某个人或单位拥有,并且给拥有者带来利益,因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。从效用利益或功能意义上讲,基于写字楼的开发租售盈利功能、经营使用功能、投资功能,写字楼市场的供应方和需求方,以及围绕买卖、租赁、抵押交易的一系列行为内容,构成了写字楼市场的主客体内容。 写字楼市场作为市场体系的组成部分,具有市场的一般规律性,如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于写字楼产品具有区别于其他商品的特性,导致写字楼市场同房地产市场一样,具有一系列区别于一般商品市场的特性,包括市场供给的垄断性、市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、产品价格与位置密切相关、存在广泛的外部性和市场信息不对称性等。 2.2 写字楼营销的理论基础 2.2.1 现代 4C 营销理论 美国学者劳特朋教授在上世纪 90 年代在 4P 营销理论基础上提出了 4C 理论。4C 营销组合包含 4 个营销要素:即客户(Customer)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。4C 营销理论的逻辑当中,首先强调的是客户的需求和满意,然后关注如何降低客户获取产品或服务的经济成本和精神成本,在客户认知产品服务的系列过程中能充分感知认同足够的消费者价值剩余以促进成交,同时,还开展有效的营销沟通和客户关系管理,以及时调节企业行为,培养客户忠诚度。 4P 到 4C 乃至 5R 理论的营销理论演变,实质上反映了生产思维向商业思维,营销思维演变,卖方主导向买方主导的嬗变过程。由于我国房地产行业不完全垄断市场特征明显,供不应求的市场格局维持多年,直到近年土地供应持续增长、客户生命周期变化、城市化进程降速等因素逐渐驱使房地产行业向买方市场转变。同时由于房产重复购买率极低,且我国房地产销售模式以预售为主,因此注重客户潜在需求和满意度越来越具有关键意义,总体而言,4C、5R 在我国房地产领域同 4P 的联系主要还是体现在买方市场格局下,产品规划、价值传递和客户体验环节中对客户思维和营销服务意识的强调。 4C 理论为写字楼市场营销工作起到了重要的规范化、指导性作用。在“客户思维”大行其道的营销环境之下,写字楼市场营销同样要求首先将客户(customer)本体特征和客户需求、潜在需求的判研置于关键地位,结合企业自身经营需求和资源储备情况,确定营销行为需要满足的细分市场和核心目标客群,根据对目标客群功能、心理、经济能力方面的需求设定产品、组织系统的写字楼营销行为,成本(cost)和便利(convenience)要素一方面要求写字楼供应方在产品功能满足目标客户需求的基础之上,通过成本优化,经营效率提升让渡客户剩余价值,一方面还要求写字楼在全程营销的过程中提供更好的体验设计,提高客户满意和购买决策概率。沟通(communication)原则要求写字楼供应方将传统与客户之间简单的买卖交易关系转化为更加有机、相互认同的互动关系,写字楼客户的购买动机中,产品的品质和运营服务非常关键,供需双方本身的联系趋向一种长期化、战略化的合作,写字楼的开发者和营销团队通过基于产品品质和识别系统的品牌战略、提供专业服务内容、良好的客户关系管理,有助于提高圈层认知,降低营销成本,获取更大、更稳定的市场份额。5R 理论对写字楼项目进入实际营销操作阶段的体验价值营造和服务价值提升方面有较强的指导意义,尤其在部分存在供大于求买方主导的写字楼区域市场,因同质化竞争加剧,仅仅凭借单一的价格水平竞争使得多数的写字楼开发商陷入较为尴尬的处境,5R 理论揭示、强调的“精神价值”思维和 5R 系统工具对建立营销流程中的差异化,通过体验价值、服务价值提高项目对客户的打动力有明确的指引作用。在更长的营销周期内,5R 理论强调的客户关系和回馈更强调了写字楼开发者和客户,和行业社会间良性有机联系的重要性,对应如何从更宏观长远的角度看待判断短期营销行为提供了更加理性的视角。 6 改进成都万科写字楼物业营销模式的对策 6.1 突破住宅营销思维,万科写字楼营销理念反思与更新 首先重新明确以购房者的需求特征为出发点,是房地产营销的要点。万科集团房产业务发轫于住宅买方市场时期,在中国房地产的客户和企业处于懵懂期时多开先河,长期业务聚焦于建立什么样的产品标准,质量保证和风险规避,其实质依然是是一种生产性企业的管理逻辑,客观上有其历史必然性,在特定的时期也呼应了快速复制,快速周转,建立规模优势的战略需求,成就了全球最大专业房地产开发商的品牌形象。 尽管房地产行业具有自身的特殊性,但作为市场性行业,依然需要以商品的思维去理解企业行为,而不是凭企业的偏好进 行比较的封闭生产建设再草草入市销售,在现今的市场环境中,前者将更加强调科学的市场营销,后者只是传统的生产性逻辑,回归商品和营销的自身特性和要求,这是房地产行业营销人思维的基本出发点。 从理念上成都万科首要更新的,是开发和营销业务的独立分割缺陷,无论住宅还是非住宅,都存在这个问题,只是对于写字楼产品而言危害更甚。具体专业分工,强调垂直专精和效率,其实质是某种生产性逻辑,其跨部门协调成本和市场反应速度和客户触角方面已经不能满足当前房地产市场竞争的需要,从营销领域走向全面营销,全流程营销的趋势下,也已经落后。第二,遵循写字楼物业自身的市场运作规律,避免营销近视。前文已比较了传统住宅销售模式和较为符合市场时机的写字楼销售模式内涵要点,不按规律作业,成都万科已在汇智中心、华茂广场两个成为长期库存的写字楼项目上遇到了困难,要正本清源,控制风险,为以后的非住宅类产品开发营销提供参照,按写字楼自身市场规律调节自身营销模式非常必要。 7 结论 成都销售型写字楼市场已成为全国知名的房地产悬河、灾区,供应量的爆发性增长和波澜不兴的年度吸纳量使涉及写字楼开发和销售的众多开发商直面避无可避的系统性风险。企业如何降低开发销售风险,尽可能达成预期的销售计划或降低损失全身而退,是困扰多数写字楼开发商的难题。通过前文表述,笔者分析了成都写字楼市场整体环境和态势,介绍了成都万科写字楼物业营销的现状和内在问题,其中除了万科企业自身模式、理念、体制方面的痼疾外,也缩影了多数写字楼开发商具有共性的营销业务偏差和短板。 长期以来,万科企业专注住宅开发,基本不做商业或办公产品,但在具体的地域城市房地产行业中,做什么、不做什么,并非企业完全可以自主决定。城市化发展到今日,尤其大中型城市,存在控制纯住宅供应、增强城市商业服务功能的客观发展需求,企业要继续取地发展,就很难回避多样性的产品开发营销。就成都而言,在系统风险业已集聚的写字楼市场环境中,也只有回归营销的本质,理性选择细分市场,坚持客户导向,准确定位,全面营销、全程营销执行,才有可能杀出一条血路。本文中,笔者从写字楼的营销理念、营销管理内涵、组织和人力重构、营销流程再造、运营保障和产业联动、政府联动方面对成都万科的写字楼营销优化的建言,其中借鉴了大量来自于成都万科开发的汇智中心、华茂广场写字楼销售历程中的教训和经验,也引用了部分主流开发商写字楼营销案例作为参考比对,希望能结合营销理论逻辑推导和实际操作情形,为后续的成都万科写字楼物业乃至更多同质化的写字楼项目的销售破局提供工作思路和工具组合。 营销论文:有关客车行业营销模式 目前,客车行业竞争无比剧烈、同质化现象异样严重已经是业内公认不争的事实。为了增添产品核心竞争力,提高企业生存能力,各客车企业均使出看家本领,大打“差异化”这张牌,其营销模式自然也是5花8门。比方,渠道直销模式、展会营销模式、品牌营销模式等等。大多数企业普遍运用的是单1的直销模式或者瓜葛营销模式,少数企业运用的是直销、混合模式。但笔者认为,业内目前单1的营销模式难以支持客车行业瞬息万变的市场需乞降难以应答日趋剧烈的竞争,未来企业的营销手腕极可能将效仿企业的团体式多元化经营,营销的整体趋势也将由传统的单1营销模式转向为多元化营销模式。 一 价格营销 最鼠目寸光的营销模式。客车企业间互相进行价格竞争,依托低本钱优势获得暂时的生存机会。但这类低价营销模式对于客车行业的长足发展只有百害而无1利:企业利润患上不到释放,无益于资金的周转,进而无益于企业的发展;而且,跟着原材料价格以及劳动力本钱的上涨,价格优势已经不复存在。因而,价格营销模式逐步退出了历史舞台,各客车已经经纷纭调剂战略方向,由“价格换市场”转向为“技术换市场”。 二 渠道直销模式 最普遍的营销模式。客车行业以及轿车行业不1样,客车行业1般都是1些客运、游览、公交等运输公司指定用车,客户比较集中,属于集体客户,所以直销是最普遍的营销模式。大型客车企业,例如郑州宇通、厦门金龙等,在这方面做患上比较好,直销渠道网络在全国规模内铺设患上也比较完美以及规范,乃至在2级、3级城市也树立了销售点 文秘站: 三 经销 立异型营销模式。最近几年来,客车行业销量增长迅猛,如果仅靠企业现有的销售人员,难以保全新的市场。从二00二年起,1些客车企业就成心识地扶持经销商发展,但愿能够打破传统的直销模式,借助经销渠道增进销量增长。由于经销商更熟识他们所在地区的市场环境,人际瓜葛也更广、更深刻,因而无比有益于产品在当地的销售。也恰是出于这样的缘由,当客车市场迎来销售高峰时,客车经销商常常能够洞察先机,在第1时间找到有购车需求的客户推销产品。实践证明,客车经销商的贡献很大,基本已经经占到客车企业全年销售任务的1半。以江浙地区为例,1家客车经销商的年销售事迹能够到达78千万元,完成整个地区近一/三的销售任务。客车经销商已经经成为1些客车企业销售体系的首要气力。 四 瓜葛营销 最有效的营销模式。顾名思义,靠的是瓜葛。如何在竞争剧烈的众多客车企业中脱颖而出,打开客车市场,凭仗的就是这“瓜葛”2字。在同质化异样严重的客车行业内,每一家企业的产品究竟谁优谁劣,估量很难辩论清楚。能让客户购买自己企业的产品,就必需先让客户信任本企业的业务员,当业务员在访问客户进程中与其树立起了优良的信任瓜葛,客户才会放心肠签署小则百万,大则上亿的定单。 五 融资租赁 最有风险的营销模式。该营销模式在公交公司中运用较为广泛,也能够用“按揭”这个词来替代。1辆中档公交车的售价大概在三0⑷0万元之间,因为公交行业属于微利行业,所以良多公交公司很难1次性付齐批量购车费用,因而融资租赁便成为了1种很好的解决手腕。融资租赁犹如分期付款,公交公司不需要支付购买车辆的全体资金,只要拿出其购买资金的极少部份作为保证金,就能患上到车辆的使用权,可以用车辆运营发生的收益,来分期支付房钱。但对于于客车企业来说,此营销方式却是1把双刃剑。客车企业在现有出产能力足量,乃至多余的前提下,可以应用这类融资方式的有效嫁接,对于信用好的客户予以赊账,从而增进销量;相反,对于于信用不好或者是运营效益不佳的客户,就有账款追要不回来的可能,从而致使坏账、死账,这对于客车企业的影响无比大。因而,客车企业在选择这类营销模式时应准确评估客户的运营范围以及还款能力。 营销论文:搜索引擎营销模式及其商业价值 内容摘要:在Web 2.0时代的今天,互联网已经影响到人类生活的各个方面,互联网用户对搜索引擎的依赖程度不断加深,搜索引擎已成为用户最喜爱的网络信息采集渠道,这使得搜索引擎营销越来越受到企业的重视。本文在阐述搜索引擎工作原理的基础上,分析了搜索引擎营销的主要模式,并对其商业价值进行探讨。 关键词:搜索引擎工作原理 模式营销价值 随着因特网的迅猛发展、WEB信息的增加,用户查找信息的难度增大,而搜索引擎技术解决了这一难题,它可以为用户提供信息检索服务。搜索引擎营销(SEM),就是根据用户使用搜索引擎的方式,利用用户检索信息的机会尽可能将营销信息传递给目标用户。搜索引擎营销得以实现的基本过程是:企业将信息在网站上,搜索引擎将网站/网页信息收录到索引数据库,用户利用关键词进行检索,检索结果中罗列相关的索引信息及其链接URL,用户选择有兴趣的信息并点击URL进入信息源所在网页,这样便完成了企业从信息到用户获取信息的全过程。 搜索引擎的工作原理 从本质上来说,搜索引擎的工作原理属于技术层面的问题,但是营销人员只有掌握了其工作原理后,才能加深对搜索引擎的理解,从而更好地制定出符合本企业实际的搜索引擎营销策略。搜索引擎存在两种不同的搜索技术模式:自然搜索和付费放置,营销人员可根据这两种技术模式,选择与之相对应的搜索引擎营销模式。 (一)自然搜索 对于自然搜索,搜索引擎营销人员需要将企业网页的网址登记到各搜索引擎上,使网页有被搜索引擎检索到的“合法身份”,这就相当于居民“身份证”一样。搜索引擎在开始分析搜索请求之前,需要建立一个搜索索引库,这个搜索索引库是用来存储网页上找到的词,以及这些词所属的网页清单,它汇集了所有已在搜索引擎上登记的搜索者可能需要的网页。搜索索引库的建立依赖于搜索引擎一个特别的程序——蜘蛛程序。搜索引擎通过蜘蛛程序访问网页,并将网页发送到搜索索引库中,从而完成自然搜索索引库的建立。搜索索引库建立完成以后,搜索引擎便开始分析搜索请求。之后,搜索引擎为找到的网页排序。自然搜索结果的排序规则最为复杂,基本原则是按照“相关性”来进行排序。搜索引擎按照排序算法算出来的相关性由强至弱进行排序,不同的搜索引擎有不同的相关性排序算法,但是所有的搜索引擎都有共同的特定的标准技术,关键词密度、关键词突出度以及链接流行度就是最重要的三个算法要素。 目前搜索引擎供应商为了避免因搜索作弊而导致搜索者体验下降,搜索引擎将原来的关键词密度越高越好的原则改变成关键词密度在6%-7%为最佳,超过这个范围则存在网页作弊的嫌疑。这就使得搜索引擎营销商必须明白,在制定搜索引擎营销策略时,一味地在网页上堆砌关键词已经完全行不通了。搜索引擎评价关键词的突出度主要参考的是关键词放置的位置是否能够引起搜索引擎的注意,这些位置包括搜索结果页面上展示的标题、摘要片段、URL等。除此以外,链接流行度也在排序的影响因素中占据重要位置。一个网页被链接的越多,说明其价值越能得到人们的肯定,因此也越能引起搜索引擎的“兴趣”。同时,被权威网站链接的网页则比那些被不知名网站链接的网页更受搜索引擎的青睐。搜索引擎工作的最后一步是显示搜索结果。当搜索结果展现在搜索者面前,搜索者点击了网页后,需要搜索营销人员关注如何将网页的点击率变成能够给企业带来好处的转换率,转化的关键是准确定位网站的目标。搜索引擎营销人员必须了解:网站的目标不同,“转化”所指的含义也不同。比如,对电子商务网站而言,交易成交过程就是“转化”的过程;如果是一个问卷调查类的网站,那么转化率指的就是有多少搜索者参与了问卷调查,完成了网站的问卷调查步骤;对于旅游预定类的网站,其“转化”则指搜索者变成旅游预定者的过程。 (二)付费放置 对于付费放置而言,搜索引擎不是在搜索索引库中去寻找与客户搜索请求相匹配的网页,而是在一个广告主提交的存储所有关键词列表的网页的数据库中去寻找。接下来,为找到的网页排序。这是自然搜索与付费放置最大的差别所在,自然搜索按照相关性进行排序,而付费放置的排序规则遵循“竞价排名”。简言之,就是“谁出钱最多,谁就排在付费放置结果的最前面”。但是这种方式对搜索者来说并不是好事,很多时候排名靠前的企业,其广告的相关性非常差,不仅浪费了搜索者的时间,也导致了企业搜索营销成本的提高。 搜索引擎供应商随后引进了“混合竞价”的方式,即在排序时除了考虑价格方面的因素,还同时考虑点击率的高低。这种方式促使“三赢”局面的出现:搜索者能够得到相关性更强的结果,搜索引擎营销商能够吸引更多“合格”的搜索者,而搜索引擎服务商由于高价格及高点击率而获利。最后,显示搜索结果时,通常现在的搜索引擎都采用自然搜索结果与付费放置结果分开显示的原则,这样是便于搜索者的搜索引擎体验。如Google的付费放置结果通常放在显示页的顶部和右边,自然搜索结果则按照排名先后依次在搜索结果显示页正中显示。 搜索引擎营销的模式 (一)搜索引擎优化 搜索引擎优化(Search Engine Optimization, SEO)是指按照规范的方式,通过对网站栏目结构、网站内容、网站功能和服务、网页布局等网站基本要素的合理设计,提高网站对搜索引擎的友好性,使得网站中尽可能多的网页被搜索引擎收录,并且在搜索引擎中获得好的排名,从而通过搜索引擎的自然搜索获得尽可能多的潜在用户。搜索引擎优化的着眼点并非只考虑搜索引擎的排名规则,更重要的是为用户获取信息和服务提供方便。同时,在建立搜索引擎的过程中还应与传统的营销理论相结合,分析目标客户群,研究不同消费阶层的心理,分析他们对关键词的界定,可以使企业在关键词的选择上有的放矢。 (二)固定排名 固定排名是指企业与搜索引擎供应商商定以一定价格将公司网站放置在固定位置的一种方式。这种方式使企业网站不必为了与竞争对手争夺排名而陷入非理性的关键词价格战,但当市场上某一关键词变成“冷门”时,企业却仍然要以“热门关键词”的固定高价去取得好的排名,造成了企业资源的浪费。 (三)关键词竞价排名 关键词竞价排名的前后根据企业出价的高低来决定。随着搜索引擎技术的发展,出现了“混合竞价排名”的方法,即除了价格以外,还要看网站点击率的高低,以点击次数为收费依据,也就是按效果付费,这样有效避免了企业打高价格战的恶性循环。竞价排名是一种高度优化的资源配置方式,当企业使用竞价排名以后,增强了广告的针对性,只要用户没有进入企业的网站,企业就无需为这种推广付费,有效地节约了广告投入。 搜索引擎营销的商业价值 在当今“眼球经济”时代,相对于互联网的海量信息,顾客的注意力是相当有限的。根据CNNIC2008年1月份的报告显示,目前我国网站数量已达150万个,比2007年同期增长了66万个,增长率达78.4%;网页数近84.7亿个,年增长率达89.4%,网上信息资源的增长速度非常迅猛。那么,企业吸 引被信息湮没的潜在顾客的注意力已成为其竞争力的重要来源,搜索引擎营销随之体现出巨大的商业价值。 (一)成本低廉且宣传广泛 搜索引擎营销的功能就是让目标客户主动来找企业,服务商则按照客户的访问量收费,这比其他广告形式性价比要更高。许多企业正是基于搜索引擎营销成本低廉、效果显着、操作灵活和易于管理考评的特点,将其作为企业网络推广的主要手段。对于中小企业来说,很难与大企业在传统推广方式上争展区、争位置,而搜索引擎营销却能使企业利用网站向客户全面展示公司的产品、特点,给予中小企业公平竞争的机会。 (二)便于企业开展网上市场调研 搜索引擎是非常有价值的市场调研工具,通过搜索引擎输入有效关键词,查看搜索结果,便可以方便地了解竞争者的市场动向、产品信息、用户反馈、市场网络、经营状况等公开信息,做到“知彼”,增强自身的竞争力。比如,当输入携程网的主营业务关键词“酒店预订”时,可以在搜索结果页面中发现,艺龙网排在了携程的前面,位列第一,由此可知,艺龙是携程最大的竞争对手之一,他们有着相同的目标受众,争夺相同的客户注意力资源。同时,利用搜索引擎还可以了解市场营销的大环境,包括政府有关方针政策、有关法令的情况;经济环境,即消费者收入、消费水平、物价水平、社会资源等。再者,搜索引擎是企业直接接触潜在购买者的最好方式之一,可以全方位地了解消费者的需求。 (三)提升企业网络品牌的影响力 搜索引擎的网络营销价值不仅表现在网站推广和产品促销等直接体现营销效果的方面,也表现在企业网络品牌的创建和提升。搜索引擎营销专业组织(SEMPO)首期SEM全面调研活动报告结果显示,61%的企业采用搜索引擎营销的首要目标是提高品牌知名度,同时更多的企业对品牌影响力的重视程度远远高于产品销售、产生引导或者增加访问流量,虽然后者也被认为是重要目标。企业网站的搜索引擎可见度对网络品牌产生直接影响,尤其对于大型企业和知名企业,有必要对网站在搜索引擎中的表现给予充分关注。在当今网络盛行的年代,一个公司若没有形成知名的网络品牌,会渐渐被庞大的互联网用户群体所遗忘。根据CNNIC2008年1月份的报告显示,我国网民结构呈现年轻化的特征,互联网用户中年轻网民所占比重最大,占到整个互联网用户的2/3以上,而这个群体恰好是社会消费的生力军,是企业利润的来源者,失去这部分人对企业品牌的关注,品牌的价值必然减少。 (四)有利于企业产品的推广 全球最大的网络调查公司CyberAtlas的调查表明,网站75%的流量都是来自于搜索引擎。搜索引擎不仅仅可以给公司的网站带来流量,最重要的是,搜索引擎所带来的流量都是客户通过关键词的搜索得到的,都是针对性非常强的流量,这些搜索者一般来说就是企业广告宣传的重点对象。搜索引擎尽力把最贴近需求的信息传达给搜索者,同时在恰当的时候、恰当的位置,搜索者还能发现更多的选择。销售和购买之间的桥梁关系过渡得非常自然,消费者和采购商有更多的主动权,只看相关的信息内容,而供应商和零售商也能实现只把销售的信息告诉有相关需求的人,实现精准营销的目的。据调查,33%的搜索者在进行购物,并且44%的网民利用搜索站点来为购物做调研。搜索引擎营销针对性较强的优势便于企业产品的推广。 综上所述,搜索引擎便于网民获取有效信息,成为网民最喜爱的网络信息采集渠道,同时也有利于企业以较低的成本获得较高的信息传播效率,成为企业产品和服务推广的主要手段。企业要根据搜索引擎运行的特点,并结合传统的营销理论,建立有效的电子商务服务策略,以吸引消费者及锁定商务目标,实现搜索引擎营销价值的最大化。 营销论文:微信广告的投放以及营销模式 1、微信推行的优点 一.公家平台多向传输。微信公家平台的多向传输为广告的推送以及投放提供了极大的便利。公家平台的创立者可以是企业,也能够是个人,一样具备文字、图片以及、视频的发送以及传布功能,使患上其推送的内容更为丰厚、有趣。其平台管理者定时对于内容进行编纂以及推送,知足定阅用户相干资讯的需求。此外,公家平台的群发功能使患上其传布速度更快、传布规模更广,传受双方的沟通效力更高。同时,在推送内容的下方植入广告,能够使广告效果患上到最大化施展,完成宣扬目的。公家平台多向传输的优势,是其广告投放效力的首要保证。 二.强大的定位服务功能。实时定位是智能手机的1项首要功能,能够即时反应用户的所在地点。微信充沛应用了这1特征,为泛博用户提供定位服务功能。在肯定用户的实时位置后,对于其周边环境以及商户信息进行准确分析,结适用户的需求点,定制出有针对于性的广告推送策略,极大地提高了广告投放的有效转换率。 三.性价比高。微信广告投放以及营销的性价比较高,体现在多个方面。首先,微信广告的直达率更高,防止了短信以及邮件等被直接屏蔽的结果。通过嵌入式的广告推送,使患上广告能够直接投递用户终端,实现营销目的。其次,微信广告效果的转化率较高。微信公家号逐步被人们所接受,在资讯信息获取需求的激起下,用户会主动关注公家号。在针对于性较强的推送内容之中融入相应的广告营销内容,易被用户接受,其对于营销流动以及广告的反感率较低,且会在本身需求的推进下,主动介入到营销流动之中。微信广告极强的转化率,是其营销之中10分显着的优势。另外,针对于不同用户推送不同广告,针对于性更强,其发生的性价比也就越高。 2、微信广告的投放策略与技能 一.公道引导用户的传布欲。传统的广告以及营销模式下,目标受众常常会因广告情势的生硬而发生反感情绪,更不会主动进行传布以及分散。而在微信平台上,其公家平台树立在海量内容的基础上,并具有1大批“粉丝”,1些“粉丝”对于于感兴致的内容会有很强的传布欲,在确保推送内容知识性以及文娱性较强的基础上,公道引导用户的传布欲,能够实现其传布规模进1步扩展,以此加强了植入广告的传布效果。 二.及时锁定微信广告消费群体。为保证微信广告的投放效果,首先要及时锁定广告的消费群体。传统的广告投放模式下,受制于平台的限制,常常采取海量投放的方式,这类投放模式粗放、没有针对于性,造成投放本钱高而实际效果不佳的后果。而在微信平台上,借助大数据强大的信息分析平台,能准确锁定广告消费群体,实现精确、高效的广告投放。微信的主要用户群体集中在中青年群体之中,该群体更为重视趣味性以及个性化,因而,在广告投放策略的制订上,应该基于其兴致喜爱以及实际需求进行准确分析,对于不同身份群体采用相应的广告营销模式,以确保最好营销效果。 三.微信广告投放应重视技能。在信息时期里,跟着信息传布量的不断扩展,人们对于于信息的认知以及辨识能力也在不断增强。在接管到大量广告营销信息以后,群众对于于广告信息多采用主动屏蔽的办法。因而,微信广告应基于用户年青化的特色,更为重视广告信息的文娱性以及互动性,使患上用户能够乐于接受并介入其中。 3、立异营销理念以及思路,优化新型营销方式 一.打造平台信用。平台的信用是微信广告的有效保障。打造微信平台品牌信用,首先要保障推送内容的质量以及吸引力。在长时间的用户服务中增添用户黏度,并博得更多的关注。其次,在微信广告的推行上,应摒弃传统模式下粗放、凌乱的营销理念,在保障推行信息真实、可靠性的同时,充沛尊敬用户,将其优良体验作为营销行动的基本参照点。 二.考量客户需求,精准营销。在当前形势下,用户的需求愈来愈成为商家提供服务的主要根据。在进行微信广告投放以及微信营销时,应答客户的需求进行有效考量,了解到客户多样化、个性化的需求,并最大程度地知足。如目标客户为白领阶层,则思考针对于其对于便捷性、商务性服务的需求展开对于应的营销方式,以实现高端化定制服务。同时,加强与目标用户的沟通,了解其需要的信息以及产品,有针对于性地进行传布。 三.重视广告内容品质。在新型的营销方式下,广告内容的优化以及完美成为营销胜利的首要保证。从当前人们对于于广告的反映来看,拥有创意性、拥有独特思想内涵或者个性特点的广告1直遭到热闹追捧,并主动进行传布以及分散。因而,应该在广告内容上下工夫,将广告设计谋划作为微信营销之中的首要部份。1方面,可充沛施展广告的趣味性,将时事热门与广告内容有机融会,使患上人们在取得信息资讯的同时,能够愉快、轻松地接受了广告信息;另外一方面,可结合产品特性,充沛发掘人们情感共识点,使患上人们能够通过广告内容取得情感触动,并乐于分享、主动传布,实现营销效果的最优化。 4、结语 微信时期既带来了交换沟通的即时以及便捷,也带来了极大的广告营销商机。微信平台庞大的用户群体以及完美的功能体系,使患上微信广告投放以及营销流动的展开拥有极大的优势。在履行微信广告投放以及微信营销的进程中,应该充沛分析微信平台的主要特色,对于广告营销的策略进行深刻分析以及探讨。应结合微信推行的主要优势,重视打造信用品牌,考量客户需求,精准营销,并充沛施展搜寻功能,实现微信营销渠道的拓展以及效率的提高。 营销论文:浅析我国网上银行的营销策略 [摘要] 随着电子商务发展的不断深化,基于网络的交易越来越频繁,通过网络进行流转的资金也相应的扩大,网上银行也随之越来越重要。本文通过分析我国目前网上银行市场营销当中存在的问题,提出适合我国网上银行发展的市场营销策略。 [关键词] 网上银行 营销策略 对策 网上银行(internet banking)是基于互联网技术的一种新型银行服务手段。1995年10月8日,世界上第一家网上银行——安全第一网络银行(security first network bank, SFBN)在美国诞生。1997年初,招商银行率先在国内尝试网上银行业务,随后,中国银行,中国建设银行,中国工商银行等先后开展了网上银行业务。网上银行的技术基础,使其具有灵活、强大的业务创新能力,不仅可以延伸、改良传统的银行业务,降低交易成本,提高服务效率,还产生了诸如银证合一、存折炒股、在线支付等新业务,并且其创新的空间还很巨大。同时,网上银行的出现弥补了传统银行业无法或不便涉及的领域,其信息容量惊人,且灵活、便捷,正被人们迅速接受。可以预料,传统银行业支撑着网上银行业务的快速成长,网上银行也将拉动传统银行业务的持续发展。能否及时、有效地在网上银行领域占有一席之地,不仅关系到能否保持商业银行现有的市场份额,也将决定其未来的市场结构。面对激烈的竞争态势,如何找准网上银行的市场定位、制定营销策略,获取更大的市场份额和效益,已经成为我国银行当前必须深入研究的问题。 一、我国网上银行业务发展的现状 中国互联网络信息中心(CNNIC)的《第22次中国互联网络发展状况统计报告》显示,截至2008年6月底,中国网民数量达到2.53亿,半年新增4300万,网民规模跃居世界第一位。其中,宽带网民数已达到2.14亿人,手机网民规模达到7305万人。但另一方面,互联网普及率只有19.1%,仍然低于全球平均水平(21.1%),还有很大的发展空间。 互联网的迅速普及并持续高速发展,为我国网络银行的快速发展提供了坚实的基础。2001年,我国网上银行用户只有200多万户,2005年已发展到3460万户。2006年上半年已获准开放的外国银行开设网上银行的有48家,农村信用社约有5家也开设了网上银行,07年上半年的网上银行客户数达6900万左右,网银交易额约140多万亿。其中工商银行个人网上银行集银行、投资、理财于一体,可以为客户提供包括账户查询、转账、7×24小时汇款、缴费站、网上外汇、网上证券、网上保险、网上黄金、网上期货、在线支付等多种服务,是目前国内功能比较齐全的个人网上银行。截至2007年11月,工商银行个人客户数已达3844万户,企业网上银行客户数达到94.9万户,电子银行交易额达到92.6万亿元,较去年同期增长了127%。中国工商银行股份有限公司董事长姜建清曾经在05年12月12日的“财经年会”上表示,要在未来四年内,把工行40%的业务转移到网上银行,十年内可能将把70%的银行业务转移到网络渠道。 二、我国网上银行市场营销中存在的突出问题 1.产品匮乏。目前中国网上银行的业务匮乏,没有发挥对银行业务的重组和再造功能。所提供的产品,无论是账务查询、转账服务、交费、银证转账,还是为企业销售网络办理结算、为集团客户进行内部资金调拨,除业务品种少的问题比较突出外,另一个比较突出的问题是这些产品只是传统业务在网络银行的实现,也就是说目前网络银行只起到了一个传统银行业务渠道的作用。在产品上没有完全摆脱传统业务功能的限制,没有推出利用网络银行直接面对客户的特性重组商业银行业务流程的新产品和新应用,在操作界面上没有体现个性化服务的特点,只是传统业务处理系统界面的简单模仿,没有体现网络的根本属性———靠变化和新颖吸引客户。 2.安全问题。自2004年,社会上开始出现假冒银行网站,利用木马病毒或者通过欺诈手段盗取客户资金的情况。根据对网上银行的调查,以全国10个经济发达城市为样本空间,对现有客户、潜在客户和不可能客户均进行统计,有50%~70%的用户认为网上银行不安全,这与互联网的一些调查结果相吻合。互联网网民最反感的问题也集中在安全问题,选择比例最高的十个问题中涉及安全的有五条,网络病毒、入侵、网络陷阱、隐私泄漏等。所有统计数据表明,安全成为网上银行各方最关心的问题,如果这个问题解决不好,网上银行就不能健康、快速的发展。 3.品牌形象问题。未来的营销是品牌的竞争,拥有市场的惟一途径是先拥有占市场优势的品牌。就目前的情况来看,我国的商业银行还没有完全意识到品牌形象的重要性,各个分行、支行各自为政,纷纷设立自己的网站,各网站是孤立的,彼此互不相连,各自推广自己的网站,忽略了整体的品牌形象的建立。银行系统内的网络资源没有得到充分利用,不能达到商业银行网络营销的最佳效果。 4.网上支付信用体制不健全。银行对于各种电子商务活动,主要是支持和服务。网上支付可以减少银行成本,加快处理速度,方便客户、扩展业务,以快捷简便的方式,使消费者可以在任何地方、任何时间通过互联网获得银行的支持服务,而无需再到银行传统的营业柜台。在电子银行交易得以实现的关键环节是支付手段,电子银行交易双方通过Internet进行交流,洽谈确认,最终通过支付手段得以实现。但是,我国网上银行的网上支付手段运行机制还不够完善,通过互联 网提供网上支付的时间不长,业务量也较少。目前,已经开展的电子商务,使用了多种支付方式,包括信用卡、储蓄卡、邮政汇款和货到付款等多种方式,然而在多种方式中,货到付款占了相当大的比例,这与西方发达国家的状况相比,我国许多人宁愿采取成本较高的货到付款方式,也不愿采取信用卡网上支行的方式。 三、我国网上银行的营销策略 1.建立和完善网上银行产品的新体系。首先,要以客户为中心,建立产品创新规划体系。客户是银行业竞争的主体,也是我们生存与发展的根本保证。因此,做到想客户之所想,最大限度地满足客户要求,是我们产品创新的宗旨。要做到这一点,就必须在产品创新前做好系统而科学的市场调研、论证,分析工作,了解客户真正需要的是怎样的产品、怎样的功能,了解客户心目中喜欢的电子银行模式和使用方式。同时,细分客户,针对不同的客户群进行相应的客户需求调查,再针对不同的目标客户开发不同的产品。对于已经投产的创新产品要跟踪调查,及时了解客户的使用情况和反馈意见,高度重视收集客户信息,了解新产品对客户的适应性,并计算出该产品所占的市场价额,实现的经济效益等,从而提出修改意见,使产品的可行性和流动性进一步增强,并不断地完善,从而满足客户不断变化的需求。其次,实行项目的量化管理,提高产品的创新效率。明确各部门在产品创新中的关系,严格规定产品的研发流程和开发时间,将每一产品的开发进行量化管理。并且,制定合理的考核激励机制,充分调动业务创新部门员工的积极性,将所负责的产品创新工作与激励机制相结合,对于工作效率高、完成任务出色、工作中有创新思路且收效显着的部门和个人给予重奖,从而促进工作效率的提高。最后,成立专门的电子银行部门,全面负责电子银行业务管理与新产品的推广工作,协调各相关部门之间的关系,形成整体优势,确保电子银行业务的顺利开展和电子银行新产品的成功推广。 2.切实解决电子银行的安全技术问题。实际上,技术问题早已不是发展电子银行的关键。我们可以借鉴国外成熟的技术,我国信息应用技术与国外的差距并不是很大,有些方面还比较领先,所需的是进一步加强。为此,要增强安全防范意识,加强信息产业、工商企业、银行及公安等部门的协商配合,完善安全技术和硬件设施,把网络通信技术和现代密码技术结合起来尽快建立客户终端浏览器码处理技术、防火墙技术和保护交易中枢不被入侵的三重安全防护措施。在充分分析网络脆弱性的基础上,通过采取物理安全策略、访问控制策略,构筑防火墙、安全接口、数字签名等高新网络技术的拓展来实现网络系统的事前防护。加快网络加密技术的创新、开发和应用,包括乱码加密处理、系统自动签退技术、网络使用记录检查评定技术、人体特征识别技术等。并且,建立不良借款人的预警名单和“黑名单”制度,实现统一授信的监控。同时,建立一整套电子银行业务风险管理办法,加强电子银行业务的规范化管理,建立电子银行重大事件应急处理机制,明确具体重大事件内容,处理程序,着力解决好安全与发展速度的关系。在业务发展时,要时刻注意风险防范,努力为银行的客户创造一个安全的服务平台。 3.加强品牌塑造和推广,形成网上银行品牌优势。据调查,购买网上银行服务的顾客消费心理多属理智型,只有消费者认同的网上银行品牌,才有可能成为其最终的选择。同时,品牌的知名度和忠诚度不仅是可观的无形资产,更是网上银行持续创造利润的来源。国内网上银行发展较早的招商银行拥有“金葵花个人理财”、“点金企业理财”、“一网通”等知名网上银行服务品牌,工商银行则拥有“理财e站”企业网上现金服务平台、金融家个人金融理财业务平台等知名品牌,在消费者心目中树立了良好的品牌形象,为其带来了源源不断的网上银行客户和业务量。与之比较,其他银行至今没有一个叫得响的网银品牌,在市场竞争中明显落于下风。因此,我国网上银行应加大品牌建设和宣传力度,塑造卓着的网银品牌形象,以此培养顾客的忠诚度并吸引潜在顾客,不断开拓市场。 4.对网上银行目标市场和目标客户进行准确定位。据调查,网上银行也存在明显的“二八定律”,即20%的客户带来80%的网上银行业务和利润。因此,网上银行目标市场定位应有针对性。从目前网上银行发展情况来看,对目标市场缺乏了解,对各类客户提供的网上金融产品和服务同质化现象严重,难以有效扩大市场份额和利润空间,也分散了营销力量,难以形成网上银行的业务发展重心和增长点。因此,建议对国内网上银行市场进行细分和目标市场定位,对高创利的客户加强宣传和营销,并进行特别照顾,努力建立和维护他们的忠诚度。在公司网银业务(B2B)方面,建议定位于跨国公司、大型企业集团、优质上市公司及金融同业客户;在零售网银业务(B2C)方面,则定位于高端个人客户(白领、高收入、高学历群体)。 5.充分发掘客户的潜在需求,为其提供个性化、差异化的网上银行增值服务。目前绝大多数开办网上银行业务的分支机构只能提供简单的网上代缴费、购物支付、转帐、帐单查询等业务,与金融同业相比,网银产品和服务的同质化现象非常严重,加之品牌形象一般,在竞争中无优势可言。对网上银行而言,目标市场客户群体的差异性更为明显,因此要针对不同客户的特点,设计与之相适应的网银产品和服务,同时应随时发现客户的变化,做出快速反映和创新。建议运用问卷调查、现场咨询、上门走访、消费者行为和偏好分析等手段,在充分发掘目标市场客户现实需求和潜在需求的基础上,大力开拓网上银行创新性产品,针对客户特点为其提供个性化的增值服务,以满足其差异化的需求。如开发集团客户网上现金管理、网上企业和个人集合理财、网上授信及资金扣划、与证券公司合作推出网上银证资金划转和银证合一业务、与移动运营商合作推出手机支付业务、与其他商业银行合作推出跨行网上银行业务品种等。

园林景观设计论文:城市道路园林景观设计浅析 摘要： 本文阐述了中小城市道路园林景观设计的生态单元性、协调性、安全性、地方特色性特点，研究了中小城市园路规划布局设计和园路铺装设计等技术问题。 关键词： 道路；园林；景观；设计 1小城镇道路园林景观设计特点 1.1中小城市道路园林景观设计的生态单元性。1.2中小城市道路园林景观设计的协调性。中小城镇的道路景观更具有地方特色。只有结合地形、节约用地、考虑气候条件、注重环境生态，中小城镇的道路尺度才更适合人们的生活。1.3中小城镇道路园林景观设计的安全性。城镇道路的安全性要求景观设计必须考虑到车辆行驶的心理感受、行人的视觉感受和各景观要素之间的组织等多方面因素。对于驾驶员来讲，道路的安全性是首要的，而乘客观赏的道路两侧风光，会反映出城市的整体风貌和社会气息。在车辆行进的过程中，人们对弯道、上下坡或前进方向的加减速等都产生与静止完全不同的动感。节奏单调的视觉环境会使人感到疲倦，甚至引起困倦等不必要的危险；反之，急剧的节奏变化也会使人惊慌失措。所以，城镇道路景观的设计必须保持基本的张弛度，以恰当的节奏变化和景观片段的重复，形成舒适的道路景观。城市中不同道路，园林景观设计是不同的，疾驰的车辆和漫步的行人对道路两侧的感受差异巨大。行走的人们能够体验更丰富的空间层次和景观要素，封闭的空间使人感觉私密，开敞的空间则使人感觉舒畅，色彩斑斓的道路景观环境会使人产生视觉上的享受。在行人体验为主的道路景观中，需要考虑各种植物和构筑物的色彩、质感和肌理的搭配和组合，使人们在行走过程中产生视觉上的景观享受。同时，可在道路景观中放置一些体现当地城镇的历史文化特色的景观小品或个性化的铺装等，形成丰富的道路景观，并展现出地方特色，突出城镇道路景观的个性。有很多城镇以道路景观作为标志性的门户景观，如迎宾大道，以植物为主题的特色街道等，都能够有效加强城镇的识别性。1.4中小城镇道路园林景观设计的地方特色性。在许多城镇的中心区都设有步行街，以商业、展示为主要功能，承载着较大的人流，也是展现小城镇地方特色的主要区域。步行街造就传统与现代的碰撞，古典与时尚的交汇，步行街区文韵悠悠，商味浓浓，力日益富裕起来的人民群众打造了一方生活休闲、观光游乐的新福地，其美丽和繁华尽展了现代城市的文明和发展。 2中小城市园路规划布局设计 中小城市园路规划布局设计方法如下：a.对收集来的设计资料及其他图面资料进行分析研究，从而初步确定园路布局风格。b.对公园或绿地规划中的景点、景区进行认真分析研究。c.对公园或绿地周边的交通景观等进行综合分析，必要时可与有关单位联合分析。d.研究设计区内的植物种植设计情况。e.通过以上的分析研究，确定主千道的位置布局和宽窄规格。f.以主干道为骨架，用次干道进行景区的划分，并通达各区主景点。g.以次干道为基点，结合各区景观特点，具体设计游步道。h.形成布局设计图。 3小城镇园路铺装设计 3.1砖铺路面 目前，我国机制标准砖的大小为240mm×115mmX53mm，有青砖和红砖之分。园林铺地多用青砖，风格朴素淡雅，施工简便，可以拼凑成各种图案，以席纹和同心圆弧放射式排列为多。砖铺地常用于庭院和古建筑物附近。因其耐磨性差，容易吸水，适用于冰冻不严重和排水良好之处；坡度较大和阴湿地段因易生青苔行走不便故不宜采用。目前，已有采用彩色水泥仿砖铺地，效果较好。日本、欧美等国尤喜用红砖或仿缸砖铺地，色彩明快艳丽。大青方砖规格为500mm×500mm×100mm，其平整、庄重、犬方，多用于古典庭园。 3.2冰纹路面 冰纹路面是用边缘挺括的石板模仿冰裂纹样铺砌的地面，石板间接缝呈不规则折线，用水泥砂浆勾缝。接缝多为平缝和凹缝，以凹缝为佳。也可不勾缝，便于草皮长出成冰裂纹嵌草路面。还可做成水泥仿冰纹路，即在现浇混凝土路面初凝时，模印冰裂纹图案，表面拉毛，效果也较好。冰纹路适用于池畔、山谷、草地、林中的游步道。 3.3碎料路面 碎料路面是指用碎石、卵石、瓦片、碎瓷等碎料拼成的路面，这种路面图案精美丰富，色彩素艳和谐，风格或圆润细腻或朴素粗犷，做工精细，具有很好的装饰作用和较高的观赏性，有助于强化园林意境，具有浓厚的民族特色和情调，多见于古典园林中。 作者:刘春丽 单位:七台河市园林管理局 园林景观设计论文:园林景观设计中彩色植物的应用 摘要: 本文主要从彩色植物的概况分析角度出发，详细阐述了彩色植物的分类，以及福建省园林景观对彩色植物的应用概况，论述了彩色植物在园林景观中的应用分析，分析了彩色植物在园林景观中存在问题，最后阐述了彩色植物在园林景观中问题的解决措施，从而为彩色植物在园林景观设计中的应用研究提供参考。 关键词: 彩色植物;园林景观;景观设计 随着人们对植物颜色种类要求的不断提升，要不断地开发新的园林景观设计方式，积极合理科学地进行彩色植物的应用，从而符合园林景观的色彩，增加园林景观的观赏度，为城市增添一份新的色彩。 1彩色植物的概况分析 1．1彩色植物的概况 在城市园林景观的建设设计中，彩色植物是重要的组成部分之一，促使园林景观能够获得更加丰富的元素，同时也能对建设生态园林提供更多的帮助。其含义可以从狭义和广义两种角度来分析，狭义的角度来说就是在春季和秋季的时候能够生长的彩色的植物，而广义的角度来说就是在生长的季节里，一直能够以非绿色植物的形式稳定展现的植物。植物在生长过程中会因为季节、环境的变化影响发生变化，但是要保障某些元素的稳定性，这样可以称之为彩色植物。 1．2彩色植物的分类 在对彩色植物进行分类时，以两种方式进行分类，首先是要依照其色素的分布来实施，具体可以分为五种类型的:第一种是单色叶类彩色植物，主要是指植物的叶片呈现出一种颜色;第二种是双色叶类植物，主要是指植物叶片的上下颜色不一样;第三种是花叶类，主要是指植物叶片的颜色是彩色的，但是这种彩色是以条纹的形式呈现的;第四种是彩脉类，主要指在植物的叶脉上呈现彩色;第五种是镶边类，这种植物的叶片边缘的颜色是彩色的。其次是依照叶片色素的种类来进行分类，主要包括以下几种:第一是橙色类彩色植物，其主要包含三种颜色的彩色植物，分别是橙色、橙黄色以及橙红色;第二是金色类的彩色植物，主要包括三种，分别是棕色、黄色以及金色;第三是蓝色类彩色植物，主要包括以下三种，分别是蓝绿、蓝灰以及蓝白;第四是紫色类彩色植物，主要包括以下几种，分别是棕红、红、紫以及紫红色等;第五是多色类，只要是植物叶片的颜色超过两种的都属于多色类。 1．3福建省园林景观对彩色植物的应用分析 以福建省的一些城市为例，相关资料显示，福建省的彩色植物约有29科共26种，其中种植较多的是苏木科和蔷薇科植物，多以红色和黄色为主要色调，以自然方式来进行植物的配置，从而表现出自然风貌。 2彩色植物在园林景观中的应用分析 2．1种植方式的分析 首先是丛植，也是彩色植物的常用种植方式，利用一定的数量通过不同的分布方式来提升园林的动态美，将常绿植物和彩叶植物进行混合种植，将彩色植物作为整体景观的分界线，或者利用彩色植物来构建不同的图案，用常绿植物来作为景观的背景，利用彩色植物来进行点缀，从而提升园林景观的美。其次是孤植，彩色植物具有高度的观赏性，容易吸引人们去观赏，因此常常通过孤植的方式来种植彩色植物，在绿色植物中利用孤植的方式来种植彩色植物，将彩色植物放在园林的路边或者草坪的中央，作为景观中点的方式来丰富园林景观，能够起到点缀的作用，通过色彩与数量的差距，来体现视觉效果，从而展现出园林的个性美和整体性的美。 2．2彩色植物在园林景观应用中的问题 以福建为例:第一，在进行彩色植物的种植时，种类的发展比较乱，均匀性较差，尤其是在乔木以及藤本的彩色植物上的占比比较少;在彩色植物种类上比较单一，斑叶类占比重较大，一些双色类和单色类的彩色植物较少，造成园林景观整体的植物种类比较单调。第二，在彩色植物的色彩上比较单调，一般都是以黄色类和红色类为主，其他类的颜色使用的较少，第三，福建的气候及土壤条件，彩色植物种类一般都能够适应，但是有的地区使用北方的植物则难以适应长势较差。 3彩色植物在园林景观中的问题及解决措施 具体有:第一，要有效地对资源进行发掘，根据当地的实际环境和土壤条件来进行彩色植物的选种和培育，有效地进行引种实验，测试植物的生长能力和表现情况。第二，积极地引用外来的彩色植物，从而丰富当地的植物种类。根据有关资料显示，福建省当前引进的彩色植物有很多，例如日本的紫藤、美国的红枫以及北美的茶条槭等。第三，在设计上要有效地开发新的造景手段，以当地人文特色为基础，将彩色植物进行有效的利用，开发不同的园林景观造景方式。 4结束语 科学地进行园林景观设计非常重要，要充分合理地应用彩色植物，提升彩色植物的存活率，加强城市环境的美化。 作者:蒋雨芊 单位:福建农林大学 园林景观设计论文:城市园林景观设计的原则及主要内容 摘要： 城市园林景观需要紧密结合本地的规划，综合考虑，正确地处理好土地、环境的现状与园林景观建设的关系。把园林景观广泛地渗透在城市的规划建设之中，发挥潜在力量。必须从整体出发，制定分期规划目标，分批分层次地设计完成。本文主要研究了城市园林景观设计的生态优先原则、协调发展原则、均衡布局和城市园林景观设计的园林景观、街道与广场景观、水系景观、居住区景观等内容。 关键词： 城市园林；景观设计；原则；内容 城市园林景观需要紧密结合本地的规划，综合考虑，正确地处理好土地、环境的现状与园林景观建设的关系。把园林景观广泛地渗透在城市的规划建设之中，发挥潜在力量。必须从整体出发，制定分期规划目标，分批分层次地设计完成。 1城市园林景观设计的几项原则 1.1生态优先原则 在城市的园林景观设计中必须按各地的现实条件、绿化基础、地质特点、规划范围等因素，选择不同的绿地、布置方式、面积大小、定额指标，从实际需要和规范出发，创造出适合城市自身的景观，切忌生搬硬套，脱离实际地单纯追求形式。 1.2协调发展原则 用地紧张是我国现有土地的情况，科学合理利用土地乃当务之急。在城市园林景观设计中，首先要科学合理地选择园林景观用地，使得园林景观有限的用地能更好地发挥改善和美化环境的功能与作用；其次在满足植物生长的条件下，利用不适宜建设和耕种的破碎地区，避免耕地被占用。园林景观用地规划是城市综合规划的重要组成部分，必须与城市的整体规划相结合，切实把园林景观分布到城市之中，融合在城市的景观环境之间。 1.3均衡布局 随着城市的发展，居民对周围服务环境有了更高的要求。园林景观均衡分布在城市之中，必须在充分利用空间的基础上增加了新的功能。这种均衡的布局更方便公众的使用与参与，比较适合城市的建设。在建筑密度较为低的区域可依据当地实际情况的要求增加数量较少的具有一定功能性质的大面积城镇绿地等，这将进一步提升城市的生活品质。城市园林景观的分期建设是城市规划的重要组成部分，通过规划城市不同阶段的园林景观建设内容，使城市的景观能够高效地完成，并保证景观体系的完整性。 2城市园林景观设计的内容 关于城市园林景观设计，首先主要从总体上研究园林景观设计理论，着重针对城市园林景观设计专题进行详细论证，从城市的街道和广场、水系以及住区等几个主要方面进行分类研究，希望对城市园林景观建设进行更为广泛和深入的探索。2.1园林景观。世界园林一般分为东方和西方两个大的体系。东方古典园林主要包括中国古典园林和日本古典园林；西方古典园林主要包括古希腊园林及古罗马园林。东方园林以自然式为主，西方园林以规则式为主。2.2街道与广场景观。街道与广场景观主要分为传统城镇聚落的街道和广场、历史文化街区和节点的文化景观保护以及当代城市街道和广场景观的设计几个部分。其中，传统城镇聚落的街道和广场具有多义性的空间功能、尺度宜人的空间结构、丰富多变的景观序列、结合自然环境进行空间变化等特点；历史文化街区和节点的文化景观保护。2.3水系景观。纵览中西古典园林，几乎每种庭园都有水景的存在。尽管水景在大小、形式、风格上有较大的差异，但人们对它们的喜爱却是相同的。东、西方园林景观中水体景观设计往往成为景观艺术设计的难点，但也为点睛之笔。水体形态多样，或平淡或跌宕，或喧闹或静谧，按水体景观的存在形式可将其分为静态水景和动态水景。静态水景赋予环境娴静淡泊之美，动态水景则赋予环境活泼灵动之美。水生植物的养护管理，首先要采取适当措施保持水体的清洁，尤其是一些观赏性的水生花卉需要比较清澈的水资源才能健康生长。对于一些具有水体净化功能的水生植物可放宽管理，保持水生植物的自然性，例如，一些湿地景观的自发生长可以实现优胜劣汰，自发选择适宜环境生长的植物品种，最终形成符合自然规律的植物群落。水生植物的冬季管理维护是至关重要的，水生植物对温度的要求较高，冬季结冰后会产生植物的冻伤、冻害。因此，在冬季来临时，要将一些放置在水中的植物钵移至室内。2.4居住区景观。城市居住区的景观设计主要包括居住区道路的景观设计、居住区公共绿地的景观设计及居住区宅旁绿地的景观设计。道路绿带分为分车绿带、行道树绿带和路侧绿带。主要以行车安全及美化环境，考虑道路环境对植物生长的影响，在植物选择上以抗逆性强的乡土树种为主。居住区公共绿地主要包括居住区级、组群级或院落缀公共绿地，布置形式有自然式、规则式及混合式。其主要功能是为人们提供一个环境优美的休息空间及活动空间。宅旁绿地与居民日常生活起居息息相关。观赏性、生态性的兼顾是宅旁绿地设计的原则。景观建设是美化城镇面貌、增加城镇的建筑艺术效果、丰富城镇景观的有效措施，加强城镇与大自然的联系。更重要的是优美的环境景观在心理上和精神上有积极作用，可以消除在工作和学习中产生的紧张和疲乏，使体力、脑力得到恢复。城市园林景观设计会使得城市的风景更加优美、更能吸引旅游者，促进当地旅游业的发展。旅游业又会带动经济的发展，同时，优美的环境还会吸引更多的企业来此发展，吸引更多人来此工作生活，促使城市整体经济向前发展。 作者:曹伟 单位:牡丹江市人民公园 园林景观设计论文:住宅小区园林景观设计浅议 摘要: 随着城市化的发展，住宅小区中的园林景观设计受到了广泛关注。本文通过分析施工时住宅小区园林景观设计存在的问题，探讨设计阶段的解决之道。 关键词: 住宅小区;园林景观设计 住宅小区景观是以创建宜人景观为中心，在一定经济投入下实现的，是综合了生态性、社会性、艺术性的一个整体，这三大属性总体上应达到相互平衡，即具有合理的使用功能、良好的生态效益和经济效益及高质量的艺术水准。 1住宅小区园林景观设计的原则 (1)生态原则。与生态过程相协调，尽量使其对环境的破坏影响达到最小的设计形式都称为生态设计。居住小区是人们聚居、生活的场所，其生态环境是城市生态系统的一个子系统，是一个以人工为主的复合系统。整个小区的生态环境并非自给自足的系统，作为开放系统的小区之所以能保持相对稳定的状态，是需要外来干预不断投入、交换方能实现的。小区园林景观设计生态原则就是探索人与自然的最优关系，在保证小区生态稳定前提下尽可能减少外来投入，利用自然系统的自我设计和更新能力实现可持续化。绿化种植设计生态原则，应注重适地适树，以乡土树种为主，外来树种使用需适当、有节制，应禁止盲目大跨度调苗。小区户外不同空间和环境对植物配置方式需求不同，应丰富配置手法才能满足场地与人的需求，乔灌草组成的复合植物群落，景观效果好、自身结构最稳定、生态效益最大，提倡广泛应用于小区园林景观。园建、水电设计生态原则，应注重节能节材，提倡朴实简约，反对浮华铺张，尽可能采用新技术、新材料、新设备，达到优良的性价比，提倡将先进的生态技术应用到环境景观的塑造中去，利于人类的可持续发展。江头某小区小区外围沿街铺地与市政人行道为花岗岩铺地，近期厦门市政人行道海绵改造时，小区业委会向街道提出申请，将花岗岩铺地更换为透水地坪。在雨水丰沛区域，使用渗透性铺地，雨水下渗补充地下水，还能有效克服地面积水问题，便利行人。(2)社会性原则。以人为本，推行人性化设计，尊重人的自然需要和社会需要。住宅小区园林景观设计不仅是给生活带来便利，更重要的是让使用者与景观之间的关系更加融洽，应最大限度地迁就人的行为方式，体谅人的感情，使人感到舒适而不是让使用者去适应它，同时应充分考虑不同文化层次和不同年龄的人对园林景观需求差异，丰富功能分区与空间结构，以满足不同人群的需要。通过美化生活环境，体现社区文化，促进人际交往和精神文明建设。同时住宅小区园林景观设计还应注意经济性，既要考虑一次性建设投入费用，也要兼顾后续养护维保费用。(3)艺术性原则。好的园林景观设计必须具备科学性与艺术性的高度统一，既要满足人与自然在生态上的和谐统一，又要体现园林景观的形式美及人们欣赏时所产生的意境美。人们由视觉观察到得出景观评价是一个心理感知过程，在园林景观设计中，一方面要让人触景生情，另一方面还要使情、景升格为意、境，达到感情上的升华，以满足人们得到高层次的文化精神享受的需要。小区园林景观设计应根植于所在的地方，尊重传统文化和乡土知识，富含当地人文特色的作品才是有生命力的。 2现代住宅小区园林景观设计存在问题分析 住宅小区园林景观随着房地产迅猛发展，经历了一个由简单绿化向生态园林发展的过程，在功能布置、景观效果、设计手法诸方面均获得长足进步，但也存在着绿化代生态、忽视自然追求人工、大树移植破坏山林、过分追求档次用材污染、水景应用过于盲目等等问题。小区园林景观存在的诸多问题，其核心还在于设计阶段应解决好营销、业主、物业三者的需求。营销:代表了开发商的利益诉求。开发商作为小区园林景观建设方，其专业化程度对小区园林景观起着决定性作用;营销部门从销售推广快速去化的角度，希望园林景观能有力助攻，由于销售阶段往往实景尚未施工，只能凭方案、模型进行推广，所以富于表现力的硬景、水景、“大洋怪”常常大行其道。业主:由不同文化、年龄层次组成，个体需求存在差异，在园林景观设计阶段其述求无法表达给设计者，但作为小区园林景观实际消费者，是设计时最应全方位考虑的“人”的因素。物业:物业移交验收于项目完工后进行，其基于后期物业运营提出的改进意见，经常因项目已完工，需在成品上调整，增加成本又影响效果。营销、物业、业主代表了小区园林景观建设、管养、使用三个层面，其述求有一致也有冲突，如何协调好三者述求，是小区园林景观设计的重要工作。现阶段小区规划多由建筑设计单位完成，根据建筑布局会完成配套的消防通道设计，后期园林景观设计开展时，由于方案的需要，道路系统常与消防通道设计产生冲突，消防登高面、施救面乔木栽植矛盾最为突出。综合管网特别是燃气管线与乔木栽植的矛盾也是需要设计阶段进行充分考量的。有些地区要求小区园林景观设计提前介入，将有效解决景观方案与各类强规相冲突问题。 3现代住宅小区园林景观设计策略研究 随着房地产行业发展，出现了旅游地产、长租公寓、养老地产、教育地产、体育地产等细分市场，针对此类特色地产应开展相应研究。例如旅游地产，早期功能相对来说比较单一，后来随着人们收入水平的提高，旅游消费的多元化需求不断被激活，旅游地产开发也随之从功能相对单一模式转向复合化。旅游地产发展离不开两个翅膀助力，一个是文化，一个是科技，文化解决的是旅游地产的内容问题，科技解决的则是旅游地产的表现问题。旅游地产园林景观设计需要依赖文化来支撑，需要借助文化来突出个性、特色以及提升内涵与品味，和文化深度融合是旅游地产园林景观设计的新方向;旅游地产成功的核心秘密在于抓人眼球、创造人气，日新月异的高科技则为园林景观设计提供了丰富的表现手段。住宅小区园林景观设计的互动性设计既是都市人的情感需要，也是实际生活便利的需要。小区园林景观在满足各类业主生活、休憩、邻里交流等使用功能外，应结合现阶段业主需求变化，丰富小区园林景观功能，提高业主参与度。近年来部分小区对此进行了一些有益的探索，如鼓励业主对绿化苗木进行认养;有条件小区择地建设蔬果园;小区园路按跑步道进行建设等均取得不错的效果。泉州东湖某小区在景观中设计了“烧金炉”，满足了当地风俗习惯要求，又解决了初一、十五楼道烟雾扰民的问题。园艺疗法是借由实际接触和运用园艺材料，维护美化植物或盆栽和庭园，接触自然环境而纾解压力与复健心灵。人口老龄化、亚健康等成为越来越严重的社会问题，获得身心的疗愈已成为人们的一种渴望。在小区园林景观设计中鼓励结合园艺疗法进行设计，园艺疗法分为两个部分，一部分是从感受出发，通过景观设计激发使用者在触觉、嗅觉、味觉、听觉和视觉等感官方面的疗效;另一部分则是通过课程设计让使用者积极参与进来，通过实践操作获得疗效，在有条件的小区设置无障碍环境和易于使用的园艺操作设施，如无障碍通道、抬升的花床或容器、刺激感官的环境，选择有芳香、质感、色彩的植物等，方便使用者参与园艺活动。我国园艺疗法的发展起步较晚，还需要更多的人积极参与，以使更多的人获得福祉。 4结语 现代住宅小区中园林景观已经属于人居环境的重要组成部分，并一定程度上体现出小区居住环境的优劣。因此，在小区的景观园林设计中，应更好体现生态设计原则，以人为本，注重科学性与艺术性结合，营造宜人的居住空间。 作者:黄廷华 单位:厦门宏旭达园林工程有限公司 园林景观设计论文:园林景观设计探索 摘要： 从当前园林景观设计中存在的问题为出发点，分析了东西方文化差异对造园思想的影响，并通过实例指出中国传统文化对营造园林景观设计的重要意义，包括儒家比德之说对园林植物的影响、道家上善若水对园林理水的影响、释家禅风濡染对园林意境的影响。最终希望当代园林景观设计在设计手法上应当回归本土、结合自然，在设计理念及文化层次上能对中国古典园林思想继承并深入拓展。 关键词： 中国传统文化；园林；景观设计 中国传统文化源远流长，它丰富的文化底蕴深刻地影响着园林景观的设计思想。然而随着科学技术日益进步，社会文明日益发展，当代园林景观也被赋予了更为广泛的涵义，不仅仅有流觞曲水、亭台楼阁，还有音乐喷泉、欧式广场、罗马拱券等物象，这种景观缺乏本土文化和传统文化，成就了一种大杂烩文化和观光文化。面对此困境，设计者应当在引进现代设计理念的同时积极继承优秀的民族文化。在景观设计中充分利用中国古典园林艺术设计的精髓，从视觉上增强景观的灵性和美感，从感官上拓展景观的想象空间和审美意境。 1东西文化差异———天人合一与天人相分 东西方的传统文化是着巨大的差异，在东方，中国传统思想追求的是一种人与自然的融洽共存，并相信人和自然是有着密切的联系的，生存与健康之道是大自然的恩赐，所以尊重自然与自然和谐相处的传统观念深入人心。而在西方展现的则是一个以人为中心的社会，认为人具有天赐的统治一切的权利，他们不是去寻求同大自然的结合，而是想要去征服自然。他们相信人与人之间或人与上帝之间的对话，而大自然则是人类活动的淡薄的背景。东西方的思想文化差异使得其造园思想有着天壤之别。从先秦时期开始，中国古典园林的造园手法便遵循老庄哲学思想，庄子言“人法地，地法天，天法自然”，即从阐述了天人合一的自然观，其主张人类应顺应大自然之伦理，吸收大自然之精华。老庄的哲学思想为中国园林设计奠定了理论基础，是的古典园林的意境表达从“象天”到“法地”，从对自然颜色、自然形状、自然元素的学习模仿进而发展到“虽由人作，宛自天开”，这是“师法自然”之美妙，是源于自然却高于自然的境界。而西方文化主张“天人相分”的自然观，以人为主体，以自然为客体，站在统治世界征服自然的角度来强调人的绝对神圣。在西方，这种主客二分的自然观，使其成为自然的主宰者，从意识形态上与自然疏远和对立。因此西方古典园林中的一切形态都有人工穿凿的印记，植物配景经由人工修建整齐划一，广场规划呈中心对称，高高在上。 2中国园林景观设计的文化渊源 中华五千年的文明使得中国有着深厚的文化底蕴，其中儒道释是三大主流思想，即儒、道、禅，这三大思想对中国造园艺术有着非常长远的影响。儒家思想在我国历史上始终占据着很重要的位置，对于自然孔子曾经说：“智者乐水，仁者乐山。”意思是有大智慧的人治世，犹如流水一样无穷无尽，仁义博爱的人造福天下苍生就像山一样宏伟而容纳万物。所以自古以来，人们崇尚自然的山水，在追求自然美的同时，也体现了仁者和智者的治世之道。以儒家的比德思想融入古典园林景观设计，使得园林景观既寓情于景，又情景交融。道家思想通过一句“人法地，地法天，天法道，道法自然”便精简的阐明了天地人神的和谐。后汉仲长在《乐志论》中讲“使居有良田广宅，背山临流，沟池环市，竹木周布，场圃筑前，果园树后”描绘了闲适惬意的园宅，良田美景、溪水环流，既是汉代人所追求的诗意生活，同时也是现代人向往的乡村田园风光。禅宗的思想认为，世间万物皆是由本心或佛法幻化而生，认为一切生命是灵魂不断转世的过程。人生在世，应追求内心最纯洁的声音：初心即是佛。因此对待园林的态度亦是注重真善美，真就是要遵从自然本身土生土长的规律，既物镜；善就是善待自然的一草一木，一花一色，既情镜；美就是吸取自然之灵气，引起观赏者内心情感的释放或是对生命的感悟，既意境。 3中国传统文化在园林景观设计中的应用 儒、道、禅这三大思想文化以其不同的思想特征影响着园林景观，同时这三种文化又相互贯通融合，使得中国的园林景观具有至高无上的境界。其在园林景观中的应用主要表现在以下方面。 3．1对园林植物的影响———儒家“比德之说” 植物是造园不可缺少的要素。儒家文化中的比德思想将园林植物赋以深厚的象征内涵，使得园林植物在怡景之际更怡情。所以中国园林的花草树木不仅能对山石景观起衬托作用，还能够表达园主本身对品德美，精神美和人格美的追求。如梅花象征坚贞不屈，兰花象征幽静典雅，竹子象征高风亮节，莲花象征洁净无瑕，牡丹象征雍容华贵，石榴象征多子多孙等。受儒家比德思想的影响，中国传统园林善于用植物的象征意义来表达造园者内心深处的情感，给人留下无尽的遐想空间。自然中的植物映入眼帘成为人眼中美丽的风景，传统文化使得人们在造园观景的同时也注重从自然景物的象征意义中实现人与物，人与自然的和谐统一。草木竹石、月树风花都可以用来婉转的传情达意，这与西方传统园林直白的表达方式形成强烈对比。适度的隐喻，含蓄而不露骨；恰当的比拟，委婉而不张扬，这种蕴藏于内而不显与外的精神使得中国山水园林犹如一幅水墨画一样耐人寻味。 3．2对园林理水的影响———道家“上善若水” 理水是造园中的另一重要因素。水是生命的源泉，自然界中的动植物无水不活。老子曰：“上善若水，水善利万物而不争”。这里的水滋润世间万物，包容一切却不求回报，它“通达而广济天下”，滋养着一座座山川，哺育了一片片土地，却从不挑剔，从不推辞。事实上，人类的善行如若能达到最高境界，那便如水的品性一样，细水长流而润物无声，临泽万物而不争夺名利。中国园林是最注重天人合一的，因此，中国园林中无论是哪一类型的园林，凿池引水都是必不可少的。水景设计的“上善若水”，正是品德的反射与意境的结合。在中国古典园林景观中对于理水又有“上善若水任方圆”之说，这里的“水”刚柔相济、润泽万物、可曲可直、可静可动，自由的流淌于天地之间。宁静的水如一面镜子倒映着满园春色，不仅有扑朔迷离之美，也给人营造了一种静谧、舒适的环境，使人的内心得到安宁。流动的水奔腾不息，让园林更加优美灵动，给人带来一种欢快，生机勃勃的感觉，同时也能使人感受到万物的生生不息。然而无论是一池宁静清澈的碧波、一条缓缓流动的溪流，还是蜿蜒曲折的跌水，动静结合，刚柔相济则更能为园林景观生色增辉。 3．3对园林意境的影响———释家“禅风濡染” “意境”的营造是古典园林设计思想得以传达的关键所在。所谓“意境”，“意”是寄情，“境”是借物，情景交融能给人带来心灵上的触动，既产生意境。早在中唐时期，佛教文化的“禅风濡染”就对中国造园的意境产生了非比寻常的影响。禅宗思想上讲“返璞归真，追寻本心”是说人与自然的关系应该是两者浑然融为一体的，通过沉思冥想的思维方式和个体的直觉体验，在物境的基础上感知情景，最终上升到的意境的超脱与自由。古典园林也有“情景遇，则情愈深，景与情会，则景常新”之说，意境赋予景观灵魂，化景物为情思，具有“飘然于物外之情，画外之境”的特殊魅力。游者在游园赏景之际，能够从园林景观中引人入胜、心领神会，这是中国园林艺术文化中的审美要素，也是禅宗思想中建立在内心境界上的“心物感应”。 4结语 随着社会文明的日益发展，公共性、开放性、人文性，已成为当代景观设计的基本特征。但随着都市快节奏的生活，人们越来越追求内心的宁静安逸和精神世界的升华，也更加向往田园风光。中国古典园林是一个时代的烙印和特征，已然成为一种不可再生的文化遗产。在营造现代园林景观时，融入中国传统的文化元素及造园思想，必将促进人与自然的和谐发展。一种伟大的文明要想不至于枯萎与消亡，就必须做到尊重传统而不屈服于传统，还要摆脱传统观念的束缚，推陈出新，在传统文化基础上去挖掘、去创新，从而研究出新的文化价值形式。而中国园林这棵大树，在传统文化的滋润之下，将会更加枝繁叶茂。 作者:曹雪菲 李兰馨 叶武军 单位:武汉科技大学 园林景观设计论文:现代园林景观设计传统文化创新应用 摘要： 中华文明经过漫漫五千年的历史长河，从孕育之初，到不断积淀形成并传承发扬至今，已经成为世界上一颗璀璨明珠。这颗明珠化作无数颗繁星散落在大江南北，古往今来都在园林景观设计中有所体现。将我国优秀的传统文化元素以创新的方式运用于现代园林景观的设计之中，既是对于中国博大精深传统文化的继承发扬，也能使现代园林景观呈现出中华文化独有的魅力。本文将阐述现代园林景观设计中融入我国传统文化元素的重要意义，为现代设计者提供一个新的思路和方向。 关键词： 传统；现代；文化元素；园林景观；创新应用 景观设计是人类社会发展到一定阶段的必然产物，从环境、生态、美学到科学涉及面相当之广。进入21世纪以来，科技经济愈加发达，全球化越来越深入，西方文明入侵加上许多设计师对于西方文化和当前流行元素的盲目追捧，我国现代园林景观设计思想受到了束缚，放弃利用地域优势展现出自身的色彩和特点，各地的工业化气息和同质化十分严重。中国传统文化是中华民族上下五千年的智慧结晶，包含着中国广大人民的智慧，博大精深、包罗万象，体现着中华民族对于人类及自然认识和思考，它所包含的传统文化元素可谓是设计创新取之不尽用之不竭的资源。在目前中国现代园林景观设计思路较为单一追求潮流的现状之下，从世界范围内任何一个国家和地区都无法比拟的中国优秀传统文化的角度出发，去思考、审视传统文化所包含的精髓和内涵，从中凝练出新思路，以现代人的新观念，利用当代社会的新技术创新应用在景观设计之中，在表达出设计者设计的理念同时，呈现出富有自身特色、感染力和生命力，充满文化内涵的中国现代园林景观设计作品，让我国现代园林景观。 一、中国传统文化元素及现代园林景观设计概况 1.中国传统文化元素 中华文明是是世界四大古文明中唯一未被中断的文明。沿袭至今的中华传统文化是并不是一个抽象的概念，它是由人类所创造的被我国人民所认可的包含有人类思想、文化符号、形象、风俗艺术多种事物等多种传统文化元素组成的，是现今中国元素的一个重要组成部分。中国传统文化元素是在漫长的历史长河中经过实践而形成的，在人类的衣食住行中都有鲜明的体现，通过人类的世代相传沿袭至今。可以说传统文化元素凝聚着中华民族的民族精神，题材广泛，在形式上表现形式极其丰富多样，比如中国书法、武术、中国四大发明、甲骨文等。而现代社会逐步出现的新的文化元素如功夫熊猫、中国印、嫦娥一号等也将在未来成为中国传统文化元素的重要部分。中国传统文化元素蕴含着我国独树一帜的文化，见证了我国的发展历史，象征中华民族的品格与精神。 2.现代园林景观设计 新时代社会的发展，城市化成为一个不可避免的趋势，旅游也是人们物质生活逐步提高后一种追求。而现代园林景观设计这二者的发展中有着举足轻重的地位，它是人类利用现有资源和技术对某个区域进行设计并打造出一个由自然景观和人造景观结合的空间，为人熟知的就是住宅小区、广场、景区等。现代园林景观设计融合文化、美学、艺术、建筑学等诸多因素在现有景观的基础上有计划、有目的地进行改造布局或者重建等一系列措施，最后展现出与自然和谐的现代园林景观既要方便人类生活，又要为现代城市发展起到一定的助推作用。 二、传统文化元素与现代园林景观设计存在的联系 现代园林景观设计作为一门艺术性学科，不可能凭空捏造，必须建立一定的文化基础之上，当代人不应单纯舍近求远去模仿西方的流行元素，应当立足我国优秀的传统文化，利于传统文化元素与当代文明的碰撞创造出新的思想火花。现代景观园林设计中如何融入中国传统文化元素实则一直是园林景观设计关注的焦点，如何将二者完美结合，并设计出引领时代潮流、符合时代背景、为广大人民群众所喜闻乐见又能更好的服务于人们与社会的作品是设计师和规划师不断探讨的问题。中国传统文化元素成百上千，繁杂无比，可以单纯的从多样的传统文化元素上进行创新借鉴；而另一方面不计其数的中国传统文化元素的共同特点是其中蕴含的思想是以儒释道三家思想为主线，融入“天人合一”“道法自然”“意境”的理念，倡导人与自然和谐的思想是现代园林景观可以无限制加以利用的创作源泉。所以说现代园林景观设计可以从中国传统文化元素的形式和文化内涵等多方面汲取创作灵感，展现出现代城市独特的魅力。因此，二者之间存在着密不可分的联系，园林景观设计需要中国传统文化元素的融入，中国传统文化元素也能在不断地应用中被传承发扬。 三、中国传统文化元素在现代园林景观设计中的创新应用 中国拥有博大精深的传统文化，蕴含着无数的传统文化元素，现代社会生活的方方面面都能对其加以利用并创造出新的产物。当代是一个科技发达，信息化、网络化的时代，在全球化的过程中不断迸发的新的思想观念，在社会的进步中不断产生的新的科技和园林景观设计所需材料，是将传统文化元素创新应用在现代园林景观设计之中必不可少的因素。首先是要充分理解传统文化元素中天人合一、人与自然和谐的主要思想，在立足传统思想的基础上因地制宜，结合当地文化特色，创新融入先进思想观念以及西方文化元素，将文化意义抽象化应用在现代园林景观之中。其次现代科技的发展和工业文明产出的新材料本质上是为了方便人们的生活，在园林景观设计中应当将传统文化元素与现代新兴科技和新型材料结合并应用。再次在现代园林之中也可以将古代建筑现代化或者将现代建筑之中融入传统元素以谋求创新。 结语 传统文化元素作为现代园林景观设计所需的一个重要部分，在设计过程中应该继承发扬中国传统文化元素，探索传统文化元素的精神内涵，结合当代文化和现代科技，以创新手段创造具有中国特色的现代园林景观。 作者：黄学军 单位：湖北美术学院环境艺术设计系 园林景观设计论文:地域文化园林景观设计作用 随着现今我国社会经济的迅速发展，城市化的进程也逐渐推进。为了给予人们更好的生活享受，城市绿化工作得到了广泛重视，园林景观设计工程也频繁出现。在园林景观设计中，地域文化是其中的一大重要元素，且会对最终的设计效果造成直接性的影响。文章主要是对园林景观设计中，地域文化的作用及科学的应用策略进行了分析研究，以此指导人们在景观设计中充分重视地域文化，将其完美融入于其中，为园林景观设计的美观性及实用性兼顾提供助力。 一、前言 由于地理位置及历史状况存在差异，各城市均具有极为独特化的地域文化。在当地的园林设计工作中，科学融入地域文化，可帮助在增强园林景观美观性的同时，增强其人文艺术性。对园林景观设计中，地域文化的重要性予以分析研究，其意义极为重大。 二、地域文化在园林景观设计中的作用 1.是园林景观设计的源泉 在园林景观设计中，其应用方式及对象均会因地域的不同而发生变化，在设计中，地域文化的融入可帮助提供丰富素材，以此帮助增强景观设计中的地域特点、风俗习惯、风土人情等。对地域文化予以充分探究，在其基础之上，充分挖掘、吸收潜在的地域文化，才可帮助充分表现出当地的文化内涵。在园林景观设计中，充分了解到当地地域文化发展及产生的全程，科学探究自然与人类之间的互动关系，有机结合实际状况进行景观设计工作，才可帮助在设计中充分展现出设计理念。在景观设计中，设计人员只有借助了地域文化的帮助，才可为独特化园林景观的设计提供丰富素材及灵感。 2.引发共鸣，注入景观设计生命力 现今城市化的发展进程逐渐推进化，相关的城市规划工作也处于平稳发展状态中，但是真正可充分体现出地域特点的城市越发减少。大部分的设计人员在对城市形象进行设计时，其理念趋于一致化，致使园林景观失去了独特的地域色彩。而在景观设计中，科学融入地域文化，可为城市地域特色建筑工作的良好开展提供助力。另外，在园林景观设计中，传统地域文化的融入可帮助充分展现出当地的文化精髓特点，促使传统文化与现代建筑、历史与现代文化融于一体，最终使得传统的历史文化可在融合活动中得到良好的继承及发展，增强且其生命活力。如此一来，极具丰富内容及历史文化情感的园林景观设计出来后才可帮助引发人们共鸣。 三、地域文化在园林景观设计中的科学应用 1.适当保留地域传统 在园林景观设计中，需注意适当留存地域传统文化，遵循取其精华、弃其糟粕的原则展现出设中的地域文化特点。地域文化保留设计方式较为简捷化，其协调和谐性较强，而且对于景观环境所造成的损坏较小，可在历史文化价值极高且保留完整化的传统园林景观中体现出极高的利用价值，进而帮助减少景观设计对于具有丰富历史沉淀建筑的损坏，科学保留景观中的地域文化元素。 2.充分考量到地域季节性因素 不同的地域其不同的季节温度间存在显著差异，同时处于不同季节时期，不同的植物颜色也会发生变化。所以，在园林景观设计中，需注意充分考量到在不同地域，其季节的变化性及时间长短，把握住植物选取的重点。如在春季及夏季的景观设计中，需分别将暖色系及绿色作为重点；而在秋冬两季时，则需将观赏性景观及冷色性植物作为设计重点。如此一来，才可帮助充分展现出在不同季节时，不同地域园林景观的特点及艺术性。 3.重视对于地域文化符号的科学运用 在园林景观设计中，地域文化符号的展现可借助小品、雕塑等多种形式。如在都江堰的水文化广场漩涡设计中，以“天府之源”作为重点，就是充分体现出了天府之国的地域文化内涵。另外，在一些走出许多古代名人的地方，在其园林雕塑设计中也多选用了名人形象，进而帮助增强当地人民对于地域文化的认同度，也可为向外宣传当地历史文化提供助力，充分展现出园林设计的主旋律，力求获取最佳的视觉美观效果，吸引人们的注意力。 4.充分融合地域特点及现代设计手法 在园林景观设计中，有机融合地域文化中的传统建筑形态、布局等特点及现代设计理念，进而帮助实现景观传统文化及现代元素的结合。如在库尔华坎历史公园设计中，便对殖民期所留下的石头水渠进行了改造处理，重建了一个全新的水池注水水口。在此景观中，将墨西哥旧日城市的拆迁所留下的石头予以了充分应用，其无论是色彩还是材料均与古典化建筑完全协调，从而使得公园景观的简洁古朴风格与丰富的民族底蕴完美融合，合二为一。 5.遵循可持续发展原则 在园林景观设计中，需注意充分加强对于生态自然资源、人文及自然景观的保护及科学利用。始终保持一个全局化的态度，对当地区域资源予以整体全面化探究，确保园林景观设计可帮助促进人和自然的协调发展。一方面，在园林设计中，需注意科学利用改造历史遗迹，确保历史文化可得到可持续发展。而在另一方面，在园林设计中，需注意对生态能源及物质予以科学规划，确保所具备的生态资源可得到持续化的科学利用。 结语 地域文化产生的主要原因为其所处地理位置的特殊性，而地域位置的差异直接决定了地域文化发展具有多样性。无论社会如何迅速发展，只有地域之间差异存在，相关文化也就无法完全消除。而在园林景观设计中，充分考量到本土文化元素，将丰富的地域文化元素融入其中，才可帮助增强其丰富内涵及生活活力，全面增强景观设计的美观性及实用性。 作者：李卓 单位：哈尔滨师范大学美术学院 园林景观设计论文:林场园林景观设计要点分析 摘要： 随着社会经济的发展，城市建设愈加完善，而园林景观是城市规划中重要的组成部分。现代的林场园林景观设计更加趋向于人与自然的和谐性，注重生态化。现今的林场园林所呈现的不仅是景物的搭配，更加呈现出的是其深厚的文化底蕴以及精神内涵，为了体现出园林本身的意义，首先需要明确现代园林景观设计的要点。 关键词： 现代林场园林；设计要点；分析 在我国城市化进程迅速发展的大背景下，我国的园林景观设计在不断地探索实践中也愈加成熟。设计得当的园林景观不仅为城市增添了一抹亮丽风景，而且可以彰显出城市的人文环境以及文化底蕴。林场园林景观设计在不断完善中，更加注重使用现代化元素，而将美学元素的运用亦愈加熟练，更加符合当代人的审美需求。 1林场园林景观设计概述 在如今经济快速发展的今天，人们不仅注重物质的享受，也更加注重精神的享受，而园林景观也从以前作为游乐、休憩的场所转变成放松心灵的场所。随着人们对园林认知的加深，园林自身的设计承载着诸多作用。比如，设计得当的林场园林不仅可以起到净化空气、控制调节小气候的作用，而且可以有效减少城市噪音、创建良好的放松环境。在生活的沉重压力下，林场园林可以让人们有更加放松的环境调节心情，并且园林的设计可以让人们感知精神文化、陶冶情操，提升人们的生活品质。在我国园林设计中，其核心的设计理念是要注重我国文化资源的传承与发扬，将自然融入人的生活，促进人与自然和谐相处进而达到“天人合一”的境界。人与自然是相互依存的，而在日渐发展的城市进程中，园林是让人与自然平衡的关键因素，所以，园林的设计要以此为主要脉络[1]。 2现代林场园林景观的设计要点 设计现代林场园林景观时，首先要注重设计环境周围对设计空间的有效塑造。林场园林设计往往是固定的空间，而对空间进行塑造是彰显总体设计理念的有效载体。在设计林场园林时要首先了解其设计的基本原则，即考虑项目整体所在的自然环境，了解当地的人文特色等综合因素进而进行整体的园林景观设计。设计者在塑造空间之前就要明确了解所处的环境，在原本的环境中发现其独特的美学特性，将自然景物顺其自然地融入园林设计中，正如“最好的设计就像没有经过设计一样”。园林景观的建设是城市建设的重要组成部分，而往往在设计中会受多方面影响，最后呈现的效果往往有所不足，所以，在设计园林景观时要注重项目的策划、设计、实施整体性的参与。园林建设包括的学科知识众多，而往往一个学科对同一事物的看法角度有所不同，正如在设计园林景观时，具有建筑专业的设计师在设计时更加注重建筑的整体设计，而园林设计师更为注重的是将建筑融入自然环境中。所以，设计林场园林景观时，各个学科要有相互的专业渗透，并且园林设计师要贯彻参与园林制作的整体工程，将园林的设计发挥到最完美[2]。在设计林场园林景观中要贯彻生态景观的理念，林场园林景观设计的实质就是对有限的生态环境进行设计，可见，设计的前提就是要尊重所涉及的生态系统。设计林场的生态环境需要遵循以下几个规则：（1）针对林场园林的特殊性，应尽量避免资源的浪费，调和生态系统，保护生物物种的多样性。（2）遵循林场园林的生态生存特点，避免过于破坏原有的生态环境，严禁盲目对林场环境进行深层次的改造。（3）林场园林是生物的重要栖息地之一，设计时要注重保护林场园林中生物的栖息地，注重保护生物的生存环境。（4）园林设计都要努力创造新技术、新材料，充分利用废物循环再造技术，尽量降低能源损耗，秉持可再生发展的理念。林场园林设计要注重地域性以及民族文化的特点，园林的设计既可以为人们提供娱乐性、观赏性的场所，又能展现一个地区的风土人情、文化内涵，所以，园林设计要注重其自身的地域性以及民族性。而将地域性以及民族性融入林场园林景观，主要是在设计中融入该地区的动植物资源、文化传承脉络、人为活动方式等，当地的风俗习惯甚至是地形地貌都是主要的设计点。林场园林设计中采用何种设计风格，应取决于当地人们的审美需求，尽量设计出既可以体现自然景观，又可以彰显其地域民族特点的园林。 3林场园林景观设计中的美学要点 3.1平面景观设计的要点 在现代林场园林景观平面设计中，要遵循一定的秩序法则。目前，在我国大多数园林平面设计中。采用的是抽象画处理的方式，其核心是将简单、明了的图形，构建成单一的线性组合，并在固定的秩序内进行创作与构思。传统的园林设计过于注重单纯地围合墙体，无明显的画面感，现代的园林设计采用抽象画的形式进行园林设计，更多的是根据几何风格自由进行设计。首先，这种设计风格促使园林设计更加饱满，更具层次感，更加符合现代人的审美需求。其次，在园林平面设计中形成动态的构成。传统的园林平面设计更注重展现静态的景观，这样的园林难免有些呆板，现代的园林设计，其形成动态的构成是让园林景观别具一格的有效方式。动态的园林设计不仅使园林景观更为生动活泼，促进人与自然景观的融合，而且园林设计师在创作时有了更多的方位设计以及设计更加自由。不仅是动态设计的形成，设计师在设计中采用更具动感的线条，使景观设计更加空明、跳脱，这些都是现代园林设计的进步。 3.2立体景观设计的要点 林场园林景观的立体设计，首先要把握设计总体的节奏与韵律。人们往往对视觉的冲击具有深刻的印象，而将视觉艺术运用到园林景观设计中，会使园林景观整体别具一格，具有独特的韵味。园林景观的空间有限，在有限的空间进行园林设计，需要合理运用空间对比以及各个景点的组合、排序等，进而体现出林场园林设计的节奏与韵律。如果园林在整体的空间上，具有多重而且不繁杂的变化效果，就需要有效调整园林空间的对比和组合。科学排布、组合不同的空间景观，可以在整体的园林景观中呈现出相互映衬、相互配合的和谐状态，其总体发挥出的节奏以及韵律，极具画龙点睛的效果[3]。林场园林景观的立体设计，尤其要注意其层次以及虚实的设计。林场园林的层次结构主要分为3个部分，即远景、中景、近景，中景是园林的主要层次，大多承载的是园林的主要景观，而近景和远景这2个部分主要是为了陪衬主景，烘托园林景观的总体氛围，使整个园林景观更为和谐。将园林按照层次进行划分，不仅使园林景观更加秩序化，而且丰富了园林景观的内容，最为主要的是，实现了园林景观在空间上延伸的效果，更加贴合现代园林设计理念。其次，园林景观立体设计中采用虚实的设计方式，在一定程度上让园林景观融入虚实结合的状态中，把虚景加以处理让其变得模糊，衬托出实景更加明亮、生动。虚实结合的园林设计方式，不仅使园林的设计更加贴合现代人的审美需求，而且避免了园林景观的单调无味。 4结语 随着城市发展进程的加快，现代人美的审美需求随之发生变化，现代化的林场园林设计不仅要贴合现代审美要求，而且更要保留其本质的特点，设计者在不断的探索实践中，逐渐完善现代林场园林设计。 作者：梁涛 单位：西安市长安区南五台风景林场 园林景观设计论文:传统文化园林景观设计应用 一、传统景观空间的应用 古典园林设计常用障景与分景、仿景与缩景、框景与漏景等造景手法来营造园林景观空间，如今，设计师们将这些传统景观空间的营造手法应用在现代园林景观空间的设计中，加入了现代人的设计思路，古为今用，达到了一种“小景大空间”的艺术设计效果，将现代园林景观设计成了景观层次分明的传统文化特色景观③。以深圳万科第五园为例，此园融合了徽派和晋派的传统文化，使得传统文化在此得到了升华。它的设计中，没有照搬传统文化元素，而是结合了现代手法，设计出的景观环境符合现代中国人的居住理念④。同时，该园的设计中内向型的风格、曲径通幽的走向，正是传统文化中借景与收景的设计手法：高墙、冷巷、庭院……无处不弥漫着中国传统文化气息。月下的小径花影丛丛，夕阳下的湖面微风轻拂，非常雅致和精妙，既体现了传统思想中的“天人合一”，又是人与自然和谐发展的有机统一。 二、传统色彩的应用 中国传统文化中对色彩的熟练运用，既是人们日常生活情趣的体现，也是人们对未来生活的美好向往。如中国红、黄、青花等，这些色彩在不同的场合体现着中国人喜庆、典雅、内敛的情绪氛围⑤。在现代园林景观设计中，对色彩的和谐运用，反映了该园林景观的精神面貌和地域文化，给人们带来了心理上的美感。如景观设计中，设计师常常对景观建筑中的亭、楼、殿、阁采用中国红和黄色，用以体现景观建筑的高贵、祥和；在地面铺装、墙面装潢上，设计师多采用石材灰和玉脂白，使环境变得沉稳和雅致。 三、传统符号的应用 在中国传统文化中，不同的符号有着不同的寓意：青龙、白虎、朱雀、玄武、貔貅、仙鹤等是中国人心中的灵兽，代表着吉祥如意；金、木、水、火、土是周易五行理论的代表；祥云、中国结等代表了民族特色；传统的梅、兰、竹、菊则是人们对君子的代称。在现代园林景观设计中，人们将这些传统的文化符号简化或抽象表现出来，体现了现代景观设计对传统文化的弘扬和发展⑥。 四、传统文化寓意的植物配置 在园林景观设计中，植物的配置起到至关重要的作用，与其他“死”的景观元素不同，植物的生长为园林景观带来了生机，是园林中不断成长的“活”景观。乔木、灌木、花卉、竹类等是园林中最为常见的植物种类，人们可根据植物本身的生长特性，进行适当的修剪加工，使其呈现出不同的色彩，形成独特的美景⑦。现代园林植物景观的设计中，设计师结合现代设计手法和传统植物造景形式，为现代园林景观设计注入了清新雅致的传统古典韵味，将传统文化艺术与现代设计元素相融合，建造出既富含传统文化底蕴又符合现代人审美的景观⑧。具体来说，现代园林景观设计中采用的带有传统文化寓意的植物配置手法，主要是通过植物选择、植物组合和植物造型来实现的。（1）植物选择。在植物的选择上，一般选用具有传统文化底蕴的植物作为景观进行栽培。而在不同的地域文化中，可以选择不同的植物作为典型。（2）植物组合。在现代园林景观设计中，多数设计者采用自然植被与盆景相结合的手法，营造出中国风、传统韵味的景观。（3）植物造型。在中国古典园林景观中，除使用盆栽植物外，多采用整形植被，以欣赏自然为主。而现代园林景观设计中则是采用整形植被与自然植被相结合的设计手法，对树木、植被等进行艺术性的修剪，使其具有相应的传统文化寓意，最终获得植被的造型美感。 五、传统景观建筑的应用 首先，亭是古典园林的重要标志性建筑，风格多样。在现代园林景观设计中，我们可采用现代材料与传统文化相结合的办法，与时俱进地对亭进行设计，简化亭的造型，在不影响其使用功能和尺度比例的前提下，设计出更加小巧、精制的亭，甚至可以大胆突破常规亭子的形状等，来表达现代园林景观设计的创新。这不仅不会使景观显得紧凑、突兀，反而能营造出更好的空间感受，也能体现中国的历史文化内涵。如南京仁恒翠竹园项目中设计了一个椭圆形的亭，该亭的顶部钢结构设计成冰裂纹图案，覆上玻璃顶层，内部铺设木格栅，这种以现代主义建筑形式突破常规亭子设计出的新颖景观亭，既蕴含中国传统元素，又极具现代感。其次，廊是古典园林景观中采用率很高的建筑形式，在现代园林景观设计中，有些项目为了体现其地域性的历史文化，适当修建了传统样式的廊，效果非常显著。如在杭州杨工堤景区内，一座美轮美奂的传统长廊，使游客深刻地领略了江南风景的飘逸。如今，我们多采用现代材料与传统文化相互结合的设计手法，设计出现代风格的廊。在苏州芝绘园林中，设计者在建设一座廊的过程中，采用传统的冰裂造型作为廊的顶部设计，但采用的却是钢结构，辅以透明玻璃，用以遮雨和采光，并在局部区域内镶嵌花纹玻璃。这条长廊采用了传统的设计形式，同时结合使用现代材料，是对传统文化的继承和发展。再次，轩是古典园林中较大型的建筑物，在现如今历史文化浓厚的地区，多采用轩的设计。如在杭州风荷园林景观中，有座“荷香轩”，该轩没有完全照搬古代建筑样式，而是进行了适当的简化，顶部不见瓦片，下部采用全木结构，这样就与周围的绿化景观相互交融，给人带来了清新雅致的感觉。现如今，轩的主要功能开始向服务方面倾斜，因此，轩的设计越来越多地采用现代建筑材料，辅以传统的木格栅等元素，这样制作简单快速，空间丰富，采光和通风性好，符合大众的需求。如在成都万林花园中，建有一座现代的轩，为游客提供休憩的场所。它采用钢框架作为支撑体系，玻璃作为防雨透光屋顶，木格栅构成墙体，传统设计手法和现代建筑材料相结合，在形式上更加简洁，能在为游客提供服务的同时，不耽误游客继续欣赏周边美景，为现代园林景观设计的发展指出了一条新的道路。 六、传统园林水体景观的应用 中国传统文化讲究“水随山转”，山与水的刚柔结合是古典园林设计的一大特色，也是中国人坚韧性格的体现。水文化在中国传统文化中占有重要地位，中国人寄情于山水，园林景观设计更是离不开水景的应用，水元素和其他设计元素结合在一起，满足了人们对高品质景观环境的追求。水景与其他景观不同，可以在流动中展现色彩、形体和声音的变化，给人不同的心理感受。在现代园林景观设计中，现代水景设计可以分为自然和人工两种，其中人工水景是主要的表现手法。设计师利用传统塑造方式，为了对水景进行修饰，多采用组石或块石来点缀，同时在水中用石块堆砌假山，铺设水栈，依据水的周边环境，配备山石、小桥、雕塑等，营造出了诗情画意的现代水景。此外，古桥是水景中不可或缺的元素，风格迥异的石桥魅力各异，对水景起到了锦上添花的作用。“小桥流水人家”是中国古典园林最为追求的意境：潺潺的流水上，横跨一座别致的小桥，体现了一种宁静雅致的氛围。现代水景设计中雕塑的应用也越来越多，雕塑的修饰就包括传统文化的图案纹样。流水和这些雕塑、石桥相互融合，就形成了具有传统特色的现代水景。中国园林景观具有悠久的历史，它的发展与中国传统文化相结合，互促互利：中国传统文化为现代园林景观提供了丰富多彩的设计手法；现代园林景观则很好地推动了中国传统文化的继承和发扬。而传统文化艺术在现代园林景观设计中的应用是与时俱进，不断演变发展的。在社会快速发展的今天，现代园林景观设计更多的要求加入地域性的文化元素，既要表现现代设计理念又要体现传统文化，这种园林景观的发展要求，使得我们必须在园林设计中突破陈旧形式，开发创新思维，用独特的艺术手法将传统文化表现出来，带给人们丰富的想象空间，使现代园林景观得到更高的精神升华。 作者：陈永 单位：常州机电职业技术学院 园林景观设计论文:以人为本城市园林景观设计探究 1、如何做到以人为本 关心，成为了重点，要做到以人为本，就必须在设计过程中做到关心每一件与设计相关的人和事，关心不同使用者的基本要求，关照普通人的空间体验，设计出的东西给人舒服，亲切，轻松，愉快，安全感觉。 2、以人为本在城市园林设计中具体运用 2.1设计过程中以人为本 2.1.1设计前在调查分析的过程中 规划方案的产生并不是凭空生成的，这就需要设计者在设计前进行调查分析，在调查分析的过程中做到以人为本，考虑当地人的习惯喜好，要表现地方特色。 2.1.2设计过程中 在设计过程中，总体规划设计是园林设计过程中的前期工作，对一个园林设计首先要有一个总体规划，这种规划是从时间、空间方面对园林绿地进行安排，使之符合生态、社会和经济的要求，同时又能保证园林规划设计各要素之间取得有机联系，以满足园林艺术要求，经过总体规划后，才可进行各个地段，各种内容的详细规划。因此在总体规划中，以人为本，为增强人们的身心健康设置游览、娱乐、休息设施，要全面地考虑不同年龄、性别、职业、爱好、习惯等不同要求，尽可能使游人各得其所。在功能分区上，要合理地组织游人开展各项活动，避免相互干扰，并便于管理，把各种性质相似的活动内容组织到一起，形成具有一定使用功能和特色的区域：文化娱乐区、观赏游览区、安静休息区、儿童活动区、老年人活动区、体育活动区、园务管理区等。 2.2园林构成要素 园林作为人游憩休息居住的场所，并且是通过改造地形（或进一步筑山、叠石、理水）、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的，那必然少不了一些它的构成元素：铺地景观、台阶、建筑小品、水景、石景、植物配置、景观照明。在园林设计过程中对园林的构成要素上着手考虑以人为本。 2.2.1铺地景观、道路、台阶 铺地景观影响着环境空间的景观效果，是园景的重要一部分，在有些街旁绿地中，硬质景观受自身条件的限制，需要设计者更多的关注人的需要，体现人本主义设计理念，铺装材料的人性化。铺装材料的颜色、构成和表面质感处理要合理，除了具有美化功能外，也要有划分场地、警示、诱导和指示功能。户外一般不要大量使用表面过于光滑的地面，例如阿城庆客隆广场由于铺装表面光滑，冬天行人走的上面，由于上王玲丽哈尔滨市阿城区大自然园林景观设计室哈尔滨150000面寒霜，极易滑到，给行人带来不便。道路人性设计既要考虑无障碍设计也要考虑道路系统可达性，可达性系指充分考虑行人的行走习惯，使行人能最快、最便捷的达到自己的目的地。无障碍主要是对残疾人的关怀上，道路宽度、纵向坡度满足要求，必要的地方采用坡道形式，方便轮椅进出。需要设置台阶的地方，要细致的考虑到踢面高度与踏面宽度的关系，满足安全问题，同时提高台阶的舒适度。 2.2.2建筑小品 建筑小品是园林景观中不可或缺的一部分，它功能简明、造型新颖别致、带有意境和特色。建筑小品的人性化设计要为人们创造优美、舒适的休憩环境，建筑景观的设置要根据用地周边建筑的形式、风格，使用人群的文化层次与爱好而设置。材料的选择上也要体现人性化上，根据空间的特性、色彩、尺度，以及当地人民俗习惯等，选用合适的材料。（1）大门与入口。确定出入口的位置应考虑到游人是否能方便地进出，主、次入口的设置根据城市交通干道、游人主要来源方向等因素来确定，另外也要根据人的需求在出入口处设置相应的建筑物，如：大门、停车场，内外集散广场、售票处、小卖部、厕所等。大门的宽度及内外集散广场的面积根据人群的多少来设置，避免面积过少从而带来拥挤，给游人带来不便。停车场的设置也要选择合适的地方，尽量使游人停靠车后，能尽快到达景区。（2）休息设施及建身器材。在园林中，休息设施是必不可少的，坐凳、座椅、休息亭廊以及台阶、花台边缘等这些都是能够要游人停下来休息的设施。设计这些休息设施要尽量符合人体尺度，让人坐下来舒适。同时对于材料的选择要认真，选择的材料要具有足够强度，保证安全性。也要注意座椅的朝向与位置，座椅的位置上尽量设置在半凹空间处，部最好有一定的遮挡和围合，这样可以形成一个半私密空间，避免休息人群与行人之间相互干扰，又增强人的安全感。另外阳光也是影响行人选择座椅的一个因素，在设计过程中，尽量在座椅处种植落叶树木，这样可以做到冬天有阳光，夏天遮光。在提倡全民运动的今天，健康成为当下人追求的理想，对锻炼的渴望呼之欲出，因此可以在活动的场所上或园路两侧多设置一些健身器材，供人活动，锻炼身体之用。健身器材的设置要保证质量，器具足够牢固，根据不同人，如老年人，儿童，成年人，青少年设置相应的健身器材。 2.2.3雕塑。雕塑小品现 在越来越多的用于设计中，通常除有画龙点睛观赏之效外，还有寓教于意的作用，在做雕塑设计的时候要充分考虑人文环境，地理特征，当时历史文化，以及人面对于雕塑时能引起的共鸣，触情生情。 2.2.3植物配置 植物配置上应该根据不同的设计场所，以及服务的人群来选择植被，如林荫道尽量选择高大的落叶乔木；植物园，当地本土的，外地引进都要有，尽量选择树种丰富的植物，这样可以使人认识更多的植物，达到科普作用；儿童活动区，尽量选择颜色鲜艳的不带刺、毒的植被，这样既对儿童造成不了伤害又能吸引孩子对色彩的兴趣。 2.2.4景观照明 随着人们生活水平的提高，园林中灯光从最开始用于夜间照明上开始，逐渐越来越多的用于街道、绿化、雕塑、水景、小品等饰景中，在做景观照明设计中首先应确保行人安全步行，识别彼此，能正确确定方向和防止、抑制犯罪活动等不安全因素。做到既满足安全性要求，同时景观装饰效果。 3、结语 园林设计者应该在设计过程中至始至终都应该贯彻以人文本原则，做出一个有人情味的、景观优美、深受大家喜爱的人居环境、服务人类。 作者：王玲丽 单位：哈尔滨市阿城区大自然园林景观设计室 园林景观设计论文:可持续发展理念下园林景观设计浅述 1城市园林景观设计存在的问题 随着经济的不断发展，我国城市化进程也随之加快，因而对城市园林工程施工的要求也逐渐提高。但是就目前的状况来看，城市园林景观设计仍然存在着一些不可忽视的问题。例如，在城市的发展过程中，未将城市园林建设放在城市发展的中心，只是将其作为点缀城市的植物，因而总是为了城市的美观问题而不停更换植物的品种。在这种状况下，将影响城市园林景观设计工作得不到有效的落实，并致使城市的环境得不到有效的保护。其次，在城市园林景观设计方面也存在着一定的缺陷，例如，部分园林景观设计师在对城市园林设计的过程中更为注重对西方文化的运用，而忽视了我国文化传播，因而由于设计方法不符合我国城市发展的实际状况，使园林设计缺乏一定的民族特色，并无法凸显出城市的发展特点。除此之外，部分城市园林景观设计师在设计的过程中错误理解了秉承传统文化的理念，因而出现对传统园林景观设计抄袭的现象。对于这些问题，我国城市园林景观设计不得不将可持续发展理念应用于城市园林景观设计中，以便更好完善园林设计的方法。 2城市园林景观可持续设计的有效措施 2.1整体协调性 在对城市园林景观可持续设计方法进行完善的过程中应将整体协调性作为城市园林设计的目标，并且要求园林景观设计师在对城市园林设计之前要深入到城市的生活了解当地的风土文化和城市自身的历史人文等，进而在确保城市园林景观可持续设计的整体协调性的同时，促使城市园林的设计能凸显出地方的特色；其次，在设计的过程中，也应充分了解到城市居民对园林景观设计的具体要求，进而在满足人们的心理和行为的基础上实现对园林景观的有效设计；再次，在保证城市园林景观设计的整体协调性的同时还应注意在设计中对中式的象征表现手法的应用，进而有效结合表现手法区别开地方城市与其他地域所具备的特点，并且促使园林景观的设计能凸显出国外景观所不具备的文化风情。 2.2尊重自然 在城市园林景观可持续设计当中还应注意在设计中尊重自然规律，进而对城市的环境进行有效的改善，为人们提供一个健康的生活氛围。同时，由于工业化社会的发展严重的影响到了城市的环境，因而在尊重自然的基础上实施城市园林景观的设计，可以更好地满足可持续发展对社会生态环境的要求。但是就目前来看，部分城市园林景观在设计的过程中仍未提高对尊重自然的意识，因而致使城市生态环境在一定程度上遭到了破坏，对于此，现代社会发展中的城市园林景观可持续设计中应更为注重设计理念符合自然规律，达到人类与自然相互依存的目的，进而实现最佳的景观设计的效果。 2.3尊重地域文化 城市园林设计师在对城市景观进行设计之前，要求其必须先深入了解城市的地区文化特色，进而在对生态园林设计的过程中，能充分将地域文化特色运用在设计当中。同时若城市园林设计师能将城市人文环境应用于城市园林景观的设计当中，那么设计的理念能更好地凸显当地特色的同时，也可在与其他城市景观园林设计理念的比较中更好地凸显自身的与众不同；其次，在园林的设计中尊重地域文化的设计方式，可以促使人们对园林设计的满意度得到有效的提升。同时，也可致使人类与社会的关系能够达到和谐统一，并促使可持续发展理念下的城市园林景观设计能实现有效的发展。 2.4利用可持续技术 在园林设计过程中还应注意对太阳能等可持续技术的应用，以便在城市园林景观设计时能降低对城市生态环境造成较大的负面影响的可能，同时通过对可持续技术的应用，也可促使城市环境在景观园林的设计中能得到有效的保护，并促使在可持续技术的应用中城市园林景观能实现可持续发展。 3结语 综上所述，随着社会的不断发展，城市生态环境日益变差，因此在这种情况下，应将城市园林景观可持续设计提到社会发展的日程中来。并在可持续发展理念下城市园林景观设计中应注重整体协调性和对地域文化的尊重，以便城市园林景观可持续设计能得到更多人的认可，并同时有效解决传统园林景观设计中存在的缺乏文化风情等问题，进而有效推动城市园林景观的可持续发展。 作者：袁纪富 单位：广州市广昊园林工程有限公司 园林景观设计论文:城市小区园林景观设计论文 一、城市小区园林景观设计 （一）城市小区园林景观规划设计 城市小区与其它建筑相比，更加安静、和谐，因此，在城市小区的规划设计过程中，应科学确定建筑空间，这可增强小区内部的归属感，小区应具备合理的规模，以此来保证后续工作的有序进行，并营造出一种和谐、自然的意境。另外，在住宅区的设计过程中，尽量减少人工痕迹，增添自然成分，营造一种简单、温暖的家居形象，充分展现住宅区的和谐与自然，并将自然之物淋漓尽致的展现出来。综合来说，住宅区的景象应给人轻松的感觉，并能愉悦身心，对于小区内的色彩应遵循亮丽温暖的原则，景观外形和局部应突出，构建一个极具生活情趣且且个性突出的城市小区。 （二）城市小区园林景观设计属性 1.自然属性 城市小区具备色彩、外形等可以感知的因素，拥有特定的空间形态，相对独立且便于区分； 2.社会属性 城市小区可供观赏、使用，还能改善环境，它具备深厚的社会文化内涵，透过内涵，可引发心理活动和思维联想等，这是景观效应的具体体现。 （三）城市小区园林景观设计原则 1.突显地方本土特征 因当地地理条件、温度气候的不同，其生态系统各不相同。例如，对于植物而言，在北方地区，松柏较为常见，这是因为北方地区气温较低，应选择具有一定抵御风寒和抗旱性的植物，而在南方地区，热带植物较为常见。各个地区的园林均具有独特个性。但部分开发商为吸引眼球，不遵循植物的正常生长规律，追求异域风情，否定地方文化。作为一名出色的园林景观设计师，不仅要具备扎实的专业知识，还应尊重地方文化，并注重挖掘，明确人们的精神需求，凭借创新理念，构建突显本土文化的城市小区。 2.紧密结合现实情况 大部分城市小区的设计图纸均堪称完美，然而却缺少对现实情况的体会和感受。在炎炎的夏日下，因太阳火辣，人们匆匆地穿梭在广场中，根本没有心情欣赏精心设计和修整的花草树木。跨越度较大的平面布置，拉大了景观设计和人们之间的距离，它们真真正正变成了一种装饰品。因此，景观设计师应深入到景观现场中，并全面掌握现实情况，在设计景观图纸的过程中，应紧密现实情况，以空间角度为切入点，同时，还能从观光者的角度来审视自己的作品，不断改进，只有这样，才能设计出优秀的作品。 3.设计与施工应保持一致 只有设计与施工的紧密配合，才能向人们呈现完美的景观作品。例如，配置树种时，为获取理想的效果，设计师应亲身参与到选苗、施工等环节，并严格指导。在自然山水放样以及具体的施工过程中，设计师的严格把关也是至关重要的，否则无法达到预期效果。特别是在地形复杂区域的施工过程中，时常出现一些质量问题。设计师若能走入施工现场，则更能准确把握小区与周边环境之间的关系，这也是出色的景观设计师必须具备的基本素质。 二、城市小区园林景观植物配置 （一）园林景观设计类型 1.衬托型园林景观 在紧密分布的高楼之间，在墙角位置或者小区主要出口处设置植物。 2.观赏型园林景观 此类景观具有较为明显的缺陷，便是景观绿地均采用封闭模式，给人以距离感，让人无法靠近。 3.绿化型园林景观 绿地草坪在整个园林景观中占据着较大的面积，假山、花坛等景观较少，此种景观设计简单、普通，缺少新颖和亮点，单纯保证了绿化率。 （二）植物配置原则 1.坚持适地适植物的原则 全面掌握地形条件、植物生长习性、土壤特性、光照轻度、湿度情况、植物开花期等，坚持适地适植物的原则； 2.坚持高度搭配合理的原则 位于上层的乔木、灌木植物类型较少且分桂点较高时，可选择高度相对较高的地被植物充当下层。若绿化种植面积较小，应选择高度较低的植物，并在花坛周边种植高度更低一截的蔓生植物，以此来映射花朵的秀丽。另外，应保持色彩搭配的协调性。在具体的搭配过程中，应注意各个色彩之间的协调性和对比。在植物配置时，应全面考虑光、影、四季变化等因素。光与影的利用，可以赋予园林植物鲜明的层次和深度，植物如若和光与面搭配，将会形成不可言喻的唯美画面。同时，在景观设计过程中，应合理运用色彩，这是美化园林植物景观和提升景观艺术气息的有效策略。色彩能够使人产生一系列的联想，借助绚丽的色彩还能烘托空间氛围，营造一种温馨、安静、和谐或者壮观、亮丽的感觉，这有效丰富了意境空间。在植物的正常生长过程中，花朵、果实和叶子随着时间地推移会出现不同的变化。花朵绽放、果实熟稔以及叶子变色时，此时期具有较高的观赏价值，因此，季节是展现园林景观的关键性因素，在植物配置环节，应合理利用植物季相特征。春景可搭配迎春、牡丹等；夏景可搭配荷花；秋景可搭配枫树、银杏；冬景可搭配梅花和松树。 3.坚持充分利用资源的原则 对于配备水景的小区，应借助水岸线的自然轮廓，利用自然山石进行园林景观设计；对于位于山体上方的建筑物，可借助曲折的小路、蜿蜒的山坡等与植物合理搭配，保证建筑物与园林景观的协调、一致。一方面应合理搭配各种植物，全面考虑植物种类、光、色、影和季相等因素，另一方面，在景观设计过程中，不应借助珍贵树木抢占风头，而应关注园林内部植物、山水、小路和建筑物等的协调、一致，实现景观的观赏性、实用性。结语:城市小区与人们的日常生活、工作等紧密相连，那种片面地从物的角度出发的规划设计是没有灵魂的，缺少对居住者心理和生理的考虑。只有散发着温暖的家的情怀的空间，才会让人产生愉悦的感觉享受。因此，在人们生活品味逐渐提升和愈发重视精神追求的今天，城市小区园林景观设计应坚持“以生态为主，以人为中心”的原则，保持人工园林绿地与自然地貌的一致性，因地制宜。在植物配置环节，应全面考虑物种的自然属性、社会属性，科学选择植物类型，避免出现间接竞争，保证群落结构的多样性和复杂性，为人们打造高品质、舒适的城市小区，促进城市的可持续发展。 作者：黄中祥 园林景观设计论文:徒手设计园林景观设计论文 一、徒手设计表现在园林景观设计教学中的作用 1、有助于快速记录灵感，积累设计素材 设计强调的是创作灵感，而这种灵感往往是瞬间出现的，具有偶然性、突发性和即时性的特点，只有通过手绘的方式才能够将这些稍纵即逝的灵感记录下来，可能手绘图略显粗糙，但是不能否认它在设计表现方面的快速性和有效性。纵观国际上著名的设计师，无不是将手绘作为自己的主要设计表现手段。通过对学生徒手设计表现能力的训练，学生可以通过手绘的方式将自己头脑中对于设计任务的想法和构思进行勾勒，并用简洁生动的形式体现出自己的创意理念和设计思路。同时，徒手设计表现形式可以不受时间地点的限制，学生可以随时将自己所看所想的东西记录下来，不断的为自己积累设计素材，提高自身的设计水平。 2、提高学生的空间想象力与形象思维能力 园林景观设计是一项创造性的艺术，要求学生必须具有足够的空间想象力与形象思维能力，只有将二维图形转化为三维空间，在头脑中对项目进行充分的构思和空间构成，才能创作出兼具艺术性和实用性的园林景观设计作品。对学生进行徒手设计表现的培养，有利于提高学生的空间的认知能力、场景构建能力以及形体表现能力。同时徒手设计表现也是手、脑、眼共同配合的过程，能够有效提高学生的设计能力和审美水平，是对美术功底的全面提升，可以说这种训练对学生来说无论是在设计方案的构思还是设计图的表现能力上都有很多好处，有利于学生职业的发展。 3、是电脑绘图的必要补充 随着时代的发展，计算机技术发展迅速并深入到各行各业中，也为园林景观设计行业提供了极大的发展空间。不可否认电脑效果图比手绘图的质量更高、效果更好、更具真实性，但是电脑效果图将耗费大量的时间和精力，并且过于程序化和模式化，缺少了一些人性化和生动性，如果需要进行调整也会大动干戈，甚至要重新出图。而手绘图的特点是消耗时间少、出图速度快，生动自然，更便于修改，在实际工作中具有广泛的用途，尤其是在方案未落实的阶段，大量的电脑出图将会增加人力和资金的投入，相对而言手绘图更为经济。 4、徒手设计表现探讨设计方案的最有效手段 很多学生在接触到电脑制图后，被电脑绘图软件的强大功能所吸引，认为只要掌握电脑制图能力就足够了，不需要再进行徒手设计表现的训练，这种想法是非常不正确的。可以说徒手设计表现是园林景观设计的语言，通过线条、色彩的配合将自己的构思理念形象化、具体化，是对设计方案最直接最快速的表达，是与他人交流想法、探讨方案的最有效手段。尤其在今后工作中，在与客户探讨设计方案时，通过手绘可以快速将客户的要求和意图快速表现出来，明确设计方向，减少因为理解不当而出现的设计失误，对于提高工作效率和客户满意度具有重要的作用。 二、园林景观设计教学中提高学生徒手设计表现能力的有效途径 1、加强对徒手设计表现教学的重视 徒手设计表现对提升学生的专业能力和设计水平具有重要的作用，因此在园林景观设计教学中一定要加强对徒手设计表现课程的重视。园林景观设计是一门比较特殊的专业，属于非艺术类专业，大多数学生都是没有美术基础的，是需要在学校的教学活动中进行系统的学习。比如从基本的素描学习透视关系，从静物描写中学习色彩构成，并逐渐安排写生练习，到能够对头脑中的设计思想用手绘的形式加以表达，通过不断的练习中积累经验。这就需要学校在课程设置上要科学合理的安排，才能让学生的徒手表现能力得以循序渐进的提高。 2、强化学生基础训练，提升专业素质 在园林景观设计教学中对学生综合能力的培养要以现代企业对人才的要求为基础，而掌握一定的徒手设计表现能力是对设计人员的基本要求。因此为了进一步提高学生的专业素质，一定要强化学生的徒手设计表现的基础性训练，而其中涉及了大量的基础理论知识，比如透视原理、几何构成、色彩运用、光影组合等等，同时还要求掌握园林制图的规范和相关的行业标准，使用图例要准确。通过对学生强化基础训练以及绘图流程的规范化，培养学生徒手设计表现手法，强化学生对形体的把握，加强空间尺度感，使徒手设计表现能力能够更好的为表达设计理念服务。 3、加强课程实践训练，提高徒手设计表现能力 课程实践训练是提高徒手设计表现能力最为有效的途径，而临摹优秀的手绘作品是其中常用的教学手段，尤其对于绘图功底较差的同学来说，临摹是快速入门的最佳方式。学生在手绘模拟过程中不仅可以提高自身的徒手设计表现能力，还可以学习其中的设计思想，加强对设计方案的理解，可谓一举多得。学生在实践过程中要多与教师和其它同学交流，及时发现自己的问题并实现优势互补，从而在徒手设计表现课程实践中快速提高自己的表现能力和绘图手法。另外，教师要充分发挥引导者的作用，将理论知识融合在课程实践过程中，因材施教，对学生进行针对性的指导，使学生的设计能力得到潜移默化的提升。 4、与电脑绘图教学相结合 实际上，徒手设计表现能力与电脑制图能力是相辅相成的，徒手设计表现是电脑绘图的重要补充，电脑绘图同样需要设计者具有美术基础，才能准确的把握空间关系、色彩关系以及审美标准，从而制作出优秀的效果图。所以说我们在强调重视徒手设计表现的同时，也不能忽视对电脑绘图能力的培养，毕竟这是当前园林景观设计的发展方向和必备技能。在园林景观设计教学中，将两者有机融合在一起才是科学的方法。比如在设计方案的初期，主要是整体创意和概念方案，这时以徒手设计表现为主，而当方案确定后，以手绘图为基础，再用电脑绘图进行方案深化和细节表现。 三、结束语 总之，徒手设计表现是每一个优秀设计师必备的能力，是园林景观设计行业发展的必然趋势，对提高学生的专业素质和设计能力具有不可替代的作用，也是今后在工作中与客户进行设计方案交流的主要方式，因此提升徒手设计表现能力对于提高学生的设计水平和职业能力具有重要意义。 作者：谷晓龙 单位：石家庄职业技术学院艺术设计系 园林景观设计论文:实验教学园林景观设计论文 一、《园林景观设计》课程实验教学过程中的一些问题 1.没有专门教学资料的指导 现在很多高校都开设了园林景观设计的相关专业，但是由于各高校的发展重点不尽相同，各专业的发展速度也是有快有慢，导致刚刚从冷门专业热化的园林景观设计相关专业缺乏正确的理论指导，具体表现在教师的教学过程中，找不到合适的教材进行备课上课。以前我国的园林景观设计侧重于传统畜农牧也，因此教材的编排也是以这一侧重点展开的，但是现在的园林景观设计侧重于建筑环境方面，家居方面，如果将以前的资料勉强拿到现在课堂进行教学，不仅教学效果不理想，而且还会导致这些专业出来的学生发现自身多学没有用武之地。因此，有关教育部门一定要深入调查市场发展趋势，编纂一本适合园林景观设计相关专业学生的教材。 2.没有合适的教学方法 目前，很多传统学习虽然挂着课程改革的牌子，但是没有做课程改革的事，他们还是采用传统的理论教学法，完全进行理论课教学，缺乏相关的实践教学内容，学校教师没能意识到园林景观设计专业是一门实践性极强的专业，种种原因使得教学方法陈旧，教学手段单一，学生的参与度低，教学效果不能达到要求。 3.实验教学与课堂理论没有很好的对接 园林景观设计理论的学习是学生进行实践操作的基础，理论没有学好，在实践的过程中就容易犯迷糊，同样的，如果理论课学好了，但是实验课有不安排相应的课程进行巩固学习，理论知识就显得宽泛，没有意义。现在在很多高校，开设的实验课程与理论课程没有做到很好的对接，有些理论还没有学习，就开始做实验，增加了实验难度；还有些理论学习很长时间以后，才进行实验，起不到及时巩固的作用。这都会导致实验课效果差，自制力差的学生往往通过到网上找资料或者抄袭其他同学的作业等手段来应付实验报告，而不是经过自己独立的思考和实验结果的分析，直接导致实验课毫无收获。 二、《园林景观设计》课程实验教学改革策略 1.将多媒体教学带入课堂 园林景观设计专业的学生对于植物识别方面有着较高的要求。在传统的教学过程中，教师只是通过描述各种植物的特征来使学生识别和记住各种植物，这种方法的识记效率较低，而且一段时间以后就容易忘记。有些老师会拿植物本体过来给学生看，但是老师手中的植株毕竟有限，远不能满足学生对植物认识的需求。通过运用多媒体教学，学生可以很清晰的看到植株，并且了解此植物的各种知识，包括产地，习性，栽培方法，栽培时间，栽培技巧等。另外，教师通过各种植物的比较，也可以更加直观的，有对比的展示相似植物，提高学生的辨别能力，同时也能吸引学生的注意，激发学生的学习兴趣，提高课堂参与度。在教学的过程中，教师可以采用抢答，自由提问等方式，发散学生思维，提高学生的创新能力。 2.做出教室，融入自然 园林景观设计的重点在于景观，不出去看看真正的园林景观，怎么才能设计出好的作品呢。因此，教师应组织学生到课外进行实际探索。场所可以是公园，植物园，城市花园等地，根据这些地方景观设计特点进行实际教学，为学生分析设计思路，并鼓励学生自己探索发现公园的美，在下次课进行总结，以此来提高学生的审美能力和发现美的能力。在外面，学生可以触碰到活生生的植物，这是比在电脑等媒体上看到的更真实的，也会更加的记忆深刻。在植物园，老师可以从任何植物入手进行教学，例如，看到草坪，教师可以从草坪的品种，到品质辨别，到生长习性，到季节变化，到观赏特性等多个方面进行讲解，并根据其与周边景物的搭配情况，讲解景物搭配的一般原则和方法。可谓处处皆学问，处处皆课堂。这种开放式学习将为学生今后的园林景观设计打下坚实的基础。 3.开设软件培训课程，夯实专业技能 园林设计专业不仅需要掌握书本知识，了解园林景观设计的基本原理和设计方法，还需要学生掌握必备的作图能力，以满足现代科技高速发展的需求。因此，在试验教学的过程中，需要开始软件应用的实践课程，比如Photoshop，CAD，3DMax等软件的应用，适时的布置设计作业，让学生熟练掌握这些软件的使用方法，增强其专业素质。 三、结语 《园林景观设计》课程是一门实践性较强的课程。在试验教学的过程中，一定要重视学生的主体地位，为学生提供灵活的学习环境，让学生更好的学习。另外，要重视教师的引导作用，帮助学生更好的完成各种设计项目，合理开设实验教学内容，合理安排实践活动时间，将学生培养成为有能力，有作为的符合社会发展的高素质人才。 作者：王韧 单位：重庆工程职业技术学院 园林景观设计论文:现代城市园林景观设计论文 一、现代城市园林景观设计应当与环境相适应 从空间方面来看，现代城市园林景观在设计与施工完成之后将具有独立特性，但是城市园林景观与周边环境的联系也是不容忽视的。现代城市园林景观设计是现代城市在发展过程中物质文化需求与精神文化需求的重要体现，随着这些需求的提升以及现代城市园林景观设计理论的不断发展，现代城市中园林景观所具有的作用和地位也在不断的提升，其价值则体现在对现代城市的整体环境产生着越来越大的影响，当然，这种影响在一般情况下体现为对现代城市环境所发挥的优化作用。现代城市园林景观设计与现代城市环境所具有的关联决定着在开展现代城市园林景观设计的过程中，有必要对城市空间中的整体环境做出判断与考虑，从而实现城市园林景观在城市整体环境中的完美融入。另外，现代城市园林景观设计与城市整体环境所具有的协调关系也影响着现代城市园林景观中对景观功能性的判定，因此，现代城市园林景观布局设计也需要对设计本身与城市整体环境所具有的适应性进行强调。 二、现代城市园林景观设计要实现艺术性与观赏性的结合 现代城市园林景观设计目的在于通过优化现代城市环境来满足城市居民的物质文化需求与精神文化需求，其中审美需求是城市居民对现代城市园林景观设计所提出的重要需求之一，因此，在现代城市园林景观设计工作中，设计工作者需要对景观构成要素做出组织与利用来体现出景观本身所具有的审美价值。在这样的要求下，现代城市园林景观设计者需要在设计过程中重视突出现代城市园林景观设计作品做具有的观赏性，并利用艺术思维来突出现代城市园林景观所具有的艺术性。现代城市园林景观设计属于艺术创造的范畴，现代城市园林景观设计作品则通过“景象”的形式进行展现，通过对现代城市园林景观做出感性的认知，能够让社会大众产生一些相对固定的审美思维，而作为现代城市园林景观的设计者，需要对这些固定的审美思维做出调研与总结，并在综合考虑现代城市园林景观所具有的形式与功能基础上使现代城市园林景观设计成为一个艺术性、科学性和生活型的综合体，二者决定着无论是艺术性还是观赏性，在现代城市园林景观设计中都应当做出重点考虑，并认识到二者所具有的相互制约、相互影响的关系。 三、现代城市园林景观设计要强调生态型与可持续发展 现代城市的发展在提高人们居住环境质量以及推动社会经济发展的同时也面临着多方面的压力，其中环境问题就是这些压力中的重要表现，并且环境问题已经真实的影响到人们的日常生活。而随着人们对生活质量提出越来越高的要求以及人们在精神文明生活需求方面的日益旺盛，城市发展中与自然的和谐共生成为了人们普遍关注的问题。在现代城市园林景观设计中，城市园林景观设计本身与自然环境的和谐共生也成为了行业内十分关注的话题，而要实现现代城市园林景观设计与自然环境的和谐共生，就要求设计者在开展现代城市园林景观设计的过程中能够对景观设计元素和自然环境的关系作出认知，并在遵循生态型原则的基础上来合理把握现代城市园林景观的布局、选材等问题。从可持续发展来看，现代城市园林景观设计需要重视一下几点问题：一是重视水资源的可持续利用。在此方面，现代城市园林景观设计工作不仅要重视雨水等资源的收集与利用，同时可以使用中水来进行景观植物的浇灌。另外，景观设计中植物种类的选择也是实现水资源节约的有效途径，因此乡土植物以及耐旱植物应当作为主要的选取目标。同时节水灌溉方式的推行也是十分必要的；二是土地资源的可持续利用，如在城市园林景观设计中，应当尽量避免进行水泥铺装，从而为绿色的蔓延提供更多空间。初次之外园林景观中垃圾的资源化利用、可再生能源的运用等也是践行可持续发展理念的重要途径，因此在现代城市园林景观设计中也应当做出重点考虑。 四、现代城市园林景观设计要重视突出人文性特征 现代城市园林景观设计对人文性特征的关注能够让社会大众从生理、心理等不同层次体会到现代城市园林景观设计者对受众的关爱。为了让现代城市园林景观设计体现出人文性的特征，设计者需要从以下几个方面做出努力：一是对受众需求做出考虑。现代城市园林景观设计者不仅需要对受众生理需求做出考虑，同时有必要对受众的精神需求做出考虑。在此方面，设计者需要满足受众的审美需求，同时要满足城市居民向往自然质朴的精神追求；二是现代城市园林景观设计有必要引导群众参与。设计者对受众需求的了解是有限的，而为了满足不同职业、不同阶层、不同年龄的受众需求，在现代城市园林景观设计中，有必要引导社会大众进行参与。在此方面，可以邀请社会大众直接参与现代城市园林景观设计，也可以在设计完成后通过公示来获取社会大众意见，从而强化社会大众在城市发展中的主人翁意识，并强化现代城市园林景观设计作品的亲和力；三是要确保城市园林景观的安全性。在城市发展过程中，城市用地呈现出了日益紧张的问题，这也导致建筑物密度的加大以及人口的过度集中，这种问题的存在使城市所具有的灾害防御能力不断下降。而包括广场、道路等在内的现代城市园林景观设计则可以在城市中发挥出救援、避乱、疏散、隔离等作用。然而在城市园林景观设计工作中，许多设计者对景观所具有的防灾功能欠缺考虑，这导致了城市园林景观作用的确实，因此安全性也是现代城市园林景观设计中需要注意的重要问题。 五、重视对城市文化的传承与展示 每个城市都经历了产生、发展的过程，在此过程中，城市也具有着属于自身的文化底蕴。而现代城市园林景观设计应当体现出对城市文化底蕴的尊重，并通过作出良好的设计来提升城市文化的厚重感。在此基础上，现代城市园林景观也可以凭借城市文化而具备变迁感以及沧桑感等特征。在对城市文化作出继承的基础上，现代城市园林景观设计还要重视对城市文化的展现。在此方面，园林景观可以融入城市中的民俗风情，在展现城市文化风貌的基础上来打造独特的风格，并使自身具有更强的感染力与亲和力。另外，现代城市园林景观设计需要重视体现出城市的时代特征。现代城市园林景观设计不仅要发挥“述古”功能，同时要发挥出“言今”功能，即要求现代城市园林景观的设计者重视通过园林景观展现出城市所获得的发展以及所追求的时代精神。当前城市中的园林景观已经成为了城市建设过程中反应城市风貌的重要组成部分，因此，现代城市园林景观设计与城市文化的结合不仅能够让园林景观更具魅力，同时也能够推动城市文化的发展。 作者：梁换艳 杨树军 单位：包头市上林园林景观有限责任公司 园林景观设计论文:住宅园林景观设计生态化路径 摘要：结合“西安•绿地城•理想家”小区进行分析，对住宅园林景观设计的生态化路径进行了研究。 关键词：住宅；园林景观；设计；生态化 随着国民生活水平的不断提高，人们对自己的生活质量提出了更高的要求，人们希望自己的居住环境是理想中的“桃花源居”、“精神家园”，不仅要拥有田园、惬意和文化底蕴，还有具备现代、时尚和精致的特色，更应该是一个和谐发展、可良性发展的生态环境。因此，在这种大环境的要求下，为了保护自然、回归自然，各地房地厂商也不断推陈出新，各种花园式小区、生态小区和绿地小区相继出现，“生态”渐渐成为一种时尚。 1当前我国生态化住宅小区建设中存在的问题 自从“住宅园林景观设计生态化设计”这一概念提出后，无论是理论研究，还是实践探索方面，我国的生态住宅小区都取得了较大的进步与发展。但是，很多先进的理论研究并没有落实到实际的发展中，在很大程度上阻碍了理论研究的更新与注入，阻碍了住宅小区生态化发展的道路，具体表现在以下2个方面： 1.1对生态概念理解的不够透彻 目前，相关专家和政府部门对“生态住宅小区”这一概念没有明确的解释，导致各建筑开发商对住宅小区生态化建设的认识比较模糊。虽然很多房地产公司相继推出生态住宅小区、绿色小区等房产项目，但由于市民对这些绿化的概念认识比较笼统，这就使房地产商对小区的宣传带给人们一种炒作的印象，降低了对生态小区的信任感。 1.2将生态化简单的归为绿化率 大部分开发商对生态小区的认识非常局限，认为提高住宅小区的绿化率就是对小区进行生态化建设，因此，开发商在小区的绿地建设中大做文章，甚至为了较快达到预期效果，不惜从国外移植大树、名树，不仅浪费了大量的人力、物力和财力，更严重破坏了自然资源和生态系统的平衡。 2住宅园林景观设计的生态化路径研究 2.1全面理解“生态”的概念，景观设计要符合生态化的设计理念 住宅园林景观设计的生态化就是要遵循自然，避免对自然环境产生破坏，这是新时代住宅园林景观设计的趋势和发展目标，既要结合当地的民族风情、传统文化，又要凸显现代生活的时尚和智慧，与生活紧密相连，体现出生态建设的科学内涵。与此同时，住宅园林的景观设计要尽量采用环保型和新型材料，在确保用户拥有高质量生活的同时，也要最大限度地避免对自然生态环境产生破坏，达到人与自然和谐相处的最佳状态。西安•绿地城项目，是2014年绿地集团西北事业部重点打造的首个中式风格产品，景观跟随整体建筑风格定位，结合绿地理想•家社区景观人居标准体系，展开了一系列设计，在景观风格、功能设置上进行了一系列的创新研究。既融合了中式的传统理念，处处表达了“道法自然”的境界，又与大自然紧密接触，是一个春赏花、秋赏月、天人合一的风水居住宝地。此外，绿地城小区的儿童活动场所采用的是柔软的全塑胶作为地面材料，环保、降低污染的同时，又能保障儿童的安全，提供适合各阶段儿童的活动玩具，与老人活动场相结合，方便实时看护儿童。 2.2确保设计工作的实用性 住宅园林景观的生态化设计要体现“以人为本”的设计理念，这是因为人是住宅园林的观赏主体，在建设过程中要充分考虑业主的需求，切实做到以下几点：第一，修建一些常用的休闲娱乐场地；第二，利用景观小品提高住宅园林景观的实用性，不仅可以起到美化环境、烘托氛围、装饰陪衬主体建筑的效果，还可以供人们观赏和休息。 2.3符合因地制宜的原则，选择适当的园林植被 住宅园林景观的生态设计要符合因地制宜的原则，尽量避免对现场地形进行改动。比如，在小区挖湖时剩下的土堆，不要盲目地将其运走，既浪费时间，又增加成本。将土堆设计成为一座小型的假山，不仅满足了业主休闲娱乐的要求，还符合艺术美的特征。同时，园林植物的选择也要因地制宜、适地适树，考虑不同植物品种间的生态特征，合理搭配组合，从而突出景观特色。西安•绿地城项目在设计阶段就充分考虑了不同植物品种的生态位特征，采用西安当地常见的树种，如国槐、女贞、石榴、紫荆、木槿、梅花等，并依据植物属性配置植物群落，形成种群稳定、季相变化丰富的复层群落结构，营造出一种动态的、富有生命力的生态化植物景观 3结论 园林景观设计的生态化，对提高人们生活质量，使人与自然和谐相处具有积极地推动作用，建筑开发商要充分理解“生态”的含义，坚持以人为本的设计理念，因地制宜，从根本上保护环境，建设生态化住宅园林景观。 作者：潘晓萼 单位：上海墨刻景观工程有限公司 园林景观设计论文:园林景观设计中地域文化的运用 摘要：园林景观与地域文化密不可分，每个地区在园林景观设计中，都必须要考虑当地的地域文化，将地域文化应用在园林景观设计中，不仅可以凸现地域文化的特色，还可以增加园林景观的内涵，增强其文化底蕴，展现其独特魅力。 关键词：园林景观；地域文化；设计；植入 园林景观是在我国传统园林理论和园林艺术的基础上，融合美学、建筑、动植物、文学等多种知识而产生的建筑艺术，它是自然、文化、地理、人文等多种因素相结合的产物。所以，园林景观的设计不能仅仅是单纯的建筑设计，还应该将地域文化渗透于其中，不同城市都有其不同的魅力和独特的地域文化。 1地域文化与园林景观设计的内在关系 地域文化与园林景观设计相互渗透、相互包含：一方面地域文化可以为园林景观设计提供重要的素材；另一方面地域文化也可以通过园林景观体现出来。 1.1地域文化可以为园林景观设计提供重要素材 园林景观本身就是自然和人文的统一，其设计素材主要来源于当地生活和当地文化。在园林景观设计过程中，因为地域的不同，设计的方法和对象也不相同。地域文化是基于该地域的地理环境和生活习俗逐渐形成的，是地域内人们思想的高度统一。每个城市的园林景观设计，都应该符合当地的文化。地域文化所包涵的生活习俗、文化积淀和风土人情等，都可以增加园林景观创作素材。另外，对于园林景观设计师来说，当地的自然条件和人文条件都可以为其创作提供灵感，这也是地域文化为园林景观设计提供素材的又一种表示。比如，在崇明绿岛四季景观设计方案中，“绿野仙踪”景观的设计灵感就来源于崇明岛葱郁的树林和曲径通幽的独特美感；“寿舞夕阳”的设计灵感，来源于当地沉稳质朴的沙岩景墙和高大茂盛的银杏木。 1.2地域文化需要通过园林景观体现出来 园林景观本身就具有浓厚的文化氛围，这些文化氛围来源于地域文化并且反映出地域文化。园林景观具有独特的魅力，给人以直接的感受，人们在欣赏园林景观的过程中，会潜移默化受到园林景观所蕴含的文化气息的熏陶。建筑是一种艺术，每个城市的建筑都与该地的地理位置、土质情况、水源情况等相契合。园林景观作为一种建筑，从其构造来说，也反映出该地的自然地理环境。园林景观的设计师在设计过程中，将地域文化与现代建设理念相融合呈现给大众。 2园林景观设计中地域文化的运用 2.1地域文化运用的原则和条件 在园林景观建设中植入地域文化，受到很多条件的限制。第一，在自然条件上。自然条件主要包括地形、气候、土壤、动植物、水利等方面，这些都会影响到地域内建筑的设计与构造，所以，园林景观中运用地域文化，要综合考虑该地域的自然条件。第二，在人文历史上。人文历史是城市千百年来形成的印记，象征着当地的风土人情和文化环境。园林景观设计要突出其文化内涵，尊重地域文化，尊重地域历史，将地域文化用现代建筑艺术表现出来，增加园林景观的魅力。 2.2地域文化的运用手法 在园林景观设计中植入地域文化，需要一定的手法。首先，抽取地域文化中优秀的因素进行设计。地域文化有好坏之分，优良的文化是园林景观设计重要的组成部分，但落后的文化也会对园林景观设计造成不好的影响。其次，遵循可持续发展原则。园林景观的设计必须考虑到可持续发展，切不可在建设中破坏当地的自然环境，促进自然与自然、人与自然和谐发展。另外，在建设过程中不能浪费资源。最后，科学合理地将地域文化与现代建筑理念和手法融合在一起。地域文化的运用不是单纯地运用，而是依靠现代建筑手法，从而形成园林景观设计独特的风格。 3总结 总之，地域文化与现代园林景观设计关系密切，二者不可分离。园林景观的设计需要重视地域文化的运用，既继承传统，又推陈出新、革故鼎新，促进园林景观建设和地域文化建设的综合发展。 作者：杜宝凤 单位：上海纽斯凯威规划建筑设计有限公司 园林景观设计论文:可持续发展理念下城市园林景观设计 摘要：城市园林景观是城市环境的重要组成部分。在城市发展的过程中，人们对园林景观的重视程度在不断提高，并且随着可持续发展理念的渗透，在城市园林景观设计中应用可持续发展理念是非常重要的。简要介绍了可持续发展理念下城市园林景观设计的相关内容，以期为日后的相关工作提供参考。 关键词：可持续发展理念；景观设计；园林景观；自然环境 园林景观是城市建设中的重要组成部分，在城市发展中发挥着举足轻重的作用，而且也受到了人们的高度重视。随着可持续发展理念的深入，城市园林景观的设计水平和应用价值也在不断提高。多年来的实践经验表明，在城市园林景观设计中，充分运用可持续发展理念是很有必要的，也是值得深入研究的。 1现状分析 目前的城市园林景观设计中存在许多问题，而这些是影响其最终效果和美观性的重要因素，因此，必须要引起相关人员的重视。具体来说，这些问题主要表现在以下3方面：①没有认识到城市园林景观设计的重要性，不清楚设计和构建城市园林景观的目的，所以，也就无法在设计中体现出相应的设计目标，进而影响城市园林景观的价值。这是当前很多城市园林景观设计人员很容易忽视的问题。如果不能很好地分析城市园林景观的设计意图，必然会影响其设计的可行性。②城市园林景观的生态价值不够。城市园林景观承担着改善整个城市生态环境的任务，因此，必须要切实加强对城市园林景观的生态设计。当前，很多城市的园林景观设计存在明显的“重外观、轻生态”的问题。很多设计人员认为，只要把园林设计好看即可，只要它能够满足人们对美观性的要求就达到了设计目的。其实，这种设计是不合理的。这样的设计不仅会影响城市园林的景观应用价值，还会缩短园林景观的使用寿命。③不重视地域文化同样也是城市园林景观设计中一个比较明显的问题。如果城市园林景观设计中没有融入地域文化，就会影响城市园林景观与周围环境的协调统一，进而降低城市园林景观设计的价值。 2设计重点 2.1注重整体的协调性 城市园林景观设计工作的基本前提是将城市园林景观作为城市的一部分，让它更好地融入到整个城市中。这也是可持续发展理念的基本要求之一。具体来说，要想完成可持续发展理念下的城市园林景观设计，就必须做到以下3点：①园林景观设计人员必须足够了解整个城市的自然环境和人文环境，这样才能为后续的设计工作奠定基础；②在开展具体的设计工作之前，应该调查周围群众对城市园林景观的需求和期许，给予设计人员一些参考意见，让他们能够更好地把握设计的协调性；③在具体工作中，要合理把控城市园林景观设计的具体表现手法，用最准确的表现手法设计城市园林景观。 2.2注重自然规律 为了更好地提升可持续发展理念的应用效果，应高度关注自然发展规律。在设计过程中，如果能够科学地利用自然规律，就能够较好地提高城市园林景观设计的应用价值。这对于整个城市的环境发展和优化有非常重要的作用。从对自然规律的重视度来说，主要是要考虑整个城市园林景观设计生态价值的实现。只有其生态价值符合城市发展规律，才能为城市建设贡献一份力量。这也是可持续发展理念下对城市园林景观设计提出的要求。 2.3充分运用可持续发展的技术手段 对于可持续发展理念下的城市园林景观设计工作，在设计过程中，要使用一些可持续发展的技术手段。随着我国科学技术的发展，可持续技术也得到了很好的发展。对于各种可再生资源，当前可供选择的技术手段越来越多，并在相关方面发挥了很好的作用和极高的价值，值得在城市园林景观设计中推广。 3结束语 综上所述，城市园林景观在城市发展中扮演着越来越重要的角色，而且发挥的作用也越来越大。对于城市园林景观设计，必须要从设计环节入手，采用各种有助于展现园林景观价值的方式，高度关注可持续发展理念的落实。 作者：桂楠 单位：镇江三山文化传媒有限公司 园林景观设计论文:居住区园林景观设计及施工要点 摘要：居住区的园林景观设计应更加注重人性化，加强园林景观施工的高质量管理，为居民生活提供安全合理、健康整洁的园林式建筑。本文围绕当前居住区园林景观设计的基本原则，进一步阐述了建筑施工设计的重点管理方向。 关键词：居住区；园林景观；建筑设计 1居住区园林景观规划设计的基本原则 1.1以人为本的设计原则 居住区的主体是生活在这里的人们，相关项目工程施工方在进行园林景观规划设计、施工管理前，应尊重和了解小区内居民的基本需求情况，在此基础上对整个居民小区进行整体规划，制定出园林景观设计的具体实施方案。在设计、施工管理过程中，要特别注重和强调“以人为本”的指导理念，切实照顾到小区内绝大多数居民的基本要求，以及部分居民的特殊要求。 1.2整体美观性的设计原则 园林景观不仅是居民区内的一种观赏景观，更是城市景观的重要组成部分。同样，园林景观也会因为居民区的规模以及建筑等相关设施的不同而有所区别，但是，其设计的主要内容还是保持整体的美感，尽量做到园林景观与居民区之间相互协调、互相衬托。 2居住区园林景观设计和施工管理的重点 2.1园林景观设计工程与建筑工程之间的相互协调关系 要保证园林景观设计和施工与小区内居民建筑主要出口协调统一，使地下停车库的采光井以及车辆的出入口满足园林景观整体美观要求，还应注意到存在严重噪音污染的区域内设计是否合理，生活垃圾的设置点也要科学合理。 2.2园林景观设计工程与市政工程之间的相互协调关系 花园小区的园林景观设计，一定要和市政道路工程协调统一。在园林景观道路的设置上，不仅要考虑到其美观效果，还要综合考虑到道路的使用功能，以及工程道路的标高是否符合居民区的环境，其基础的绿化设施设置是否合理，要保证后期的管理工作没有设计上的障碍。 2.3园林景观设计工程与综合管线工程之间的协调关系 在设计和施工管理过程中，应特别注意到一些基础设施的处理工作，像独立开闭所、燃气调压站等基础设施的建设安装位置是否合理；同时，综合管线的走向、标高和居民区园林景观是否存在矛盾等；园林景区内的各种工程管道尽量避开道路、出入口等。另外特别提到的一点是，在小区内幼儿园或者儿童游戏场所内，必须禁止使用带刺、带尖、有毒性的植物，因为儿童的免疫力比较差，皮肤也容易受到不良刺激因素的影响，引起过敏乃至中毒的现象。 3居住区园林景观基本功能需求及设计 3.1功能要求 居民区园林景观设计最根本的原则是坚持“以人为本”，以人为本是科学可持续发展的核心内容，所以，居民区园林景观规划设计，也要重点突出人本思想的基本功能。花园居民小区应该设置功能分区，其功能区可包括居民公共区、配套公建专属景观区、私家花园区等各方面。其中最主要的功能还要满足居民区景观绿化的作用，尽可能满足小区内植树植被绿化覆土率的要求。同时，在对园林景观整体进行规划设计时，可以着重从视觉环境、嗅觉环境、人文环境等多个方面来分析各个功能分区的具体要求。园林景观工程中的居民户外活动广场，在布置户外活动场地时，施工负责单位相关工程技术人员应综合分析和考虑其整体方向布局，尽量使其朝向位置减少或者避免眩光带来的危险。 3.2设计内容 3.2.1水景。 设计时应树立管理和养护服务的指导思想，设计的具体内容要符合当地的自然生态环境，突出水景的天然生态气氛，切勿过分表现出园林工程项目的人工成分。 3.2.2假山、假石。 生活小区中的景观设计主要包含居民建筑、园林景观等。假山、假石是园林景观文化中必不可少的重要组成部分，在假山、假石的设计方面，应注重和坚持与人文艺术相融合，从而达到提升居民小区整体人文气息的目标。 3.2.3园林景观建筑。 在园林景观建筑设计方面，首要目标是满足小区内居民的使用功能，在此基础上，再考虑园林景观建筑的美观程度，以及与居民区相互融合的协调程度。最大化地实现实用性与观赏性的统一。 3.2.4小区内园林景观的灌溉。 生活小区的园林景观规划设计工程项目，也是属于城市园林绿化的一种，像景观中的花草树木都需要水资源，所以设计时应使用先进的灌溉技术，并加强管理、提高水资源的利用率。 结语 综上所述，园林景观设计就是改善人们居住环境的一种重要的方法，园林景观也是一个小区、一个城市绿化系统中的组成部分，对改善城市生态环境具有极为关键的作用。以上总结出居住区园林景观的规划设计原则、设计要求、设计内容，重点指出在现代化居住区园林景观设计时应该注意的具体事项，以供参考。 作者：穆林 单位：天津市津南区园林管理所 园林景观设计论文:园林景观设计中色彩的应用 1园林景观设计概述 园林景观设计就是在一定的地域范围内，利用现代化的园林艺术和技术手段，对地形、种植植物、营造建筑和布置园路等不断地进行人工创造，展现给人们一种全新的环境和美学享受。通过景观设计，使园林环境具有美学欣赏价值，满足人们日常生活的需要，并能保证生态可持续性发展。园林景观设计在很大程度上反应了我国社会发展的程度及价值取向，体现了设计者个人的审美观念。园林景观设计的目的就是使园林环境达到适用、美观、经济的效果。随着城市化建设进程不断加快，园林景观已成为当代城市的一大亮点。近年来，我国在建设有中国特色社会的过程中，构建生态型的园林社会是我国社会发展的重要内容。在园林景观设计中，绿色是园林景观设计的主色，但是随着社会的发展，人们对色彩的追求已不再局限于单一的色彩，合理地应用色彩可以展现给人们一种新的视觉盛宴。 2园林景观设计中色彩应用的原则 2.1协调性 随着现代化城市建设步伐不断加快，为了满足人们的需要和环境建设需要，在园林景观设计中，应当尽量利用现有的自然环境来创造人工环境，注重环境之间的协调性。园林景观设计的目的就是为人们营造一个优美、舒适的环境，符合人们的审美观，而色彩是颜色的统称，不同的颜色搭配出来的效果是不同的，只有满足人们视觉上对色彩的需求，才能给人们温馨、优美的感受。因此，在园林景观设计中，色彩的选择要协调，要强调色彩的平衡和层次性渐变，通过合理地搭配色彩来提高景观设计效果，避免冲突。 2.2因地制宜 园林景观设计的基础就是地形，这也是园林景观设计的必要条件。不同的地形就会有不同的自然环境和人文环境，充分利用地形优势，不断挖掘自然美景为园林景观设计所用。地形的规划对景点的布置起着决定性的作用，在景观设计中必须根据地形的特点，因地制宜地发挥主观能动性。 2.3统一性 园林景观作为我国现代建筑的一部分，随着建筑规模的扩大，对园林景观设计要求也越来越高。园林景观设计的统一性就是必须确保构成园林景观的各要素在形式、色彩等方面相统一，通过合理应用色彩，保障园林的整体统一性，进而满足人们对美的要求。 3园林景观设计中色彩的应用 园林景观作为一种艺术形式，包含许多美学特征，其中色彩更具影响力。色彩作为设计的核心要素，通过色彩人们可以产生相应的联想和感情。园林景观中，色彩不仅可以增加园林景观的空间艺术表现力，而且能创造特定的园林景观意境，使人产生想象和联想，满足人们对美的需求。 3.1无彩色系在园林景观设计中的应用 无彩色系作为彩色的一部分，主要是指白色、黑色和灰色。在无彩色系中，黑与白作为颜料，可以调节物体的反射率，进而调节物体的明度。在园林景观设计中，利用无彩色系，可以更好地表现景观的视觉效果。利用黑色可以给人们一种深沉、庄重的感觉，利用白色可以提高景观的亮度，利用灰色可以提高景观的朦胧性。例如，我国江南的青瓦灰墙，这种青瓦灰墙的建筑与水景交相呼应，更具诗情画意。 3.2有彩色系在园林景观设计中的应用 有彩色系就是除黑、白、灰以外的彩色系列，不同的色彩对园林景观的衬托作用是不同的。在有彩色系中，又可分为冷色系和暖色系。冷色系主要包括蓝、青、蓝绿、蓝紫和黄绿。冷色系的波长较短，可见度低，在园林景观中利用冷色系可以增加空间的深远度，给人一种宁静的感受，如南京中山陵，这里的建筑屋面都是以蓝色为主，石阶是以灰色铺成的，蓝色带来了一种庄重感，而灰色的石阶使得整体景观更加厚重。暖色系包括黄、红、橙、黄橙和红橙。暖色系的色彩中，波长较长，可见度高，色彩感觉比较跳跃，是一般景观设计中比较常用的色彩。暖色系给人温暖、明亮的感觉，在园林景观中利用暖色系可以渲染氛围，给人活泼、愉快、兴奋的感受。 4结语 园林景观作为现代城市的一个重要标志，对其进行科学设计显得尤为重要。近年来，人们对色彩的需求不断提高，促进了我国现代化园林景观设计中对色彩的应用。色彩作为自然界最敏感的元素，其合理搭配能够带给人们一种全新的视觉盛宴，符合建设生态型园林景观的要求。在园林景观设计中科学、合理地利用色彩，可以提高园林景观的艺术效果，给人们一定的遐想空间，给人们一种美的享受，使园林更具观赏性，进而满足人们日益增长的物质文化和竞争文化需求。 作者： 崔凤娟 单位：河北省保定市农业生态园管理处

市场营销论文范文:谈高职市场营销专业教学模式 论文摘 要:通过对高职市场营销专业教学模式的分析,找出高职市场营销专业教学模式目前存在的问题及其出现原因进行了剖析,尝试性地提出高职院校市场营销专业教学改革的思路。 论文关键词:高职 市场营销 教学改革 市场营销是经济管理类专业中实践性和应用性较强的学科,在市场经济逐步完善的今天,对于作为独立经济实体的企业、公司,如果没有专业的市场营销人才,以科学、现代化的营销手段来参与市场竞争,肯定无法在竞争激烈的市场中生存。市场营销人员已是各个企业、特别是大型企业不可缺少的人才,全社会对市场营销专业人才的需求不断增加,目前市场营销专业成为国内高职院校的热门专业,但在高职营销专业教学模式存在一定问题。 一、高职院校市场营销专业教学模式现状 目前我国大专教育主要有两种实现形式:高等专科学校(简称高专)和高等职业技术学院(简称高职),两者只是侧重不同,无本质差别,前者重能力(如南平师范高等专科学校),后者重技术(如深圳职业技术学院)。市场营销作为一门实践性非常强的系统性学科,但高职类院校其在教学过程中却未能结合高职院校自身特色和学生特点、以及行业需求特点等要求,形成高职院校的特色教学模式。从目前大多数高职院校的市场营销专业的课程体系设置、教学模式和方法来看,出现了诸多问题。如广州市有些高职院校采用合班教学的方式,这既不利于互动式教学活动的展开,还大有可能会导致出现“吃不饱”和“消化不良”共存的教学结果。 二、高职院校市场营销教学模式存在的问题及改进对策 通过对部分高职学校的走访和与市场营销专业教师的交流,得出广州市高职院校市场营销课程在教学模式上存在的一些问题: 1、市场营销专业课程体系设置不合理 目前高职市场营销专业的课程设置不合理体现在:课程体系与高职培养的人才定位不相符。有些高职学校仍过多的采用理论式教学,因而培养的营销专业的学生实战能力不足,这与我们在教学中实践环节太少有直接关系。多数高职市场营销专业的课程设置仍是借鉴普通本科类大学的课程体系而建立的,而从学生的就业岗位情况来分析,大部分学生毕业后都是进行市场营销调查、客户关系管理、广告策划等工作。这说明高职院校市场营销专业的课程体系应以培养应用型人才为导向,以满足社会实际需求为出发点,增加实践课程的比重,培养学生的实际动手操作能力,理论够用为适,尽量增加营销实践学时,由老师带领学生真实地从事营销相关活动,使学生在参加营销工作后能够迅速进入工作状态,完成相应的营销工作任务。 2、对关联性课程的近似内容处理不得当 在市场营销专业的培养计划中,其中有一些课程会出现近似内容,各系部之间的教师之间缺乏对教学内容的沟通,其结果便是有些内容多门课都讲,重复严重,对这些内容学生会毫无兴趣。如市场营销、国际市场营销、房地产市场营销、工业品市场营销这些课程重复性的内容很多,组织行为学和消费者行为学的内容很近似。因此各科教师要做好衔接工作,规划好各科的教学大纲,避免重复内容教授。 3、营销专业教材选用不合理 我国有一些高职院校仍选用普通本科类营销专业的教材,而非针对本学院学生的实际能力去选择合适的教材。本科的教材并不适合拿来高职院校市场营销专业做教材。有的虽说高职类教材,但没有以高职的学生为中心来因材编写,只是把本科教材进行简化,拼凑而成,总来来说教材的质量不高。 高职院校校方应当严把教材审定关,成立由任课教师、课程负责人和系主任组成的教材审定小组,从教材内容、新颖程度、出版社、作者等方面全面评价选用教材,避免为了得回扣而去选教材。高职院校的任课教师还应积极主动参与编写教材,去编写真正符合高职院校学生学习特点和知识结构的市场营销专业的教材。 4、市场营销课程考核方法过于单一 在营销市场课程的考核形式上,大多数高职院校市场营销专业课程的考核形式仍然是依据期末考试成绩,来评定好坏,没有形成以考促教,以考促学的氛围。有些高职学院宽松一点,也仅仅局限于增加学生平时成绩的比重,一般占总分的30%左右,而所谓平时成绩则主要指的是作业成绩和课堂提问成绩。这种传统的考核方式只能偏重于考查学生对理论知识的掌握程度,而在考查学生 综合能力上则稍显不足。高职院校应根据专业特点,采用灵活多样的考核方法,例如增加模拟操作、市场调查实操、案例分析报告、课堂讨论、营销策划设计等实践性考核方式的比重。 5、市场营销专业教师队伍建设有待加强 营销课程是需要采用多种教学方法进行合理搭配才能取得较好的效果,但很多教师进行营销教学活动时仍旧采用填鸭式的方式,不管是讲解理论还是分析案例,都是老师一个人参与,学生只需要听和理解,无须参与到教学活动中。如果采用以学生为主的师生互动方式,让学生参与到案例的组织、分析和讨论中来,教师的教学效果和学生的听课效果都会更佳。例如在2011年广州松田学院市场营销专业进行了教学改革,推出了以学生为中心的教学模式,这种教学方法不仅使学生对所学理论知识印象更加深刻,同时也培养了他们对市场的分析判断能力。 三、高职市场营销专业总结及展望 综上所述,市场营销专业人才培养目标定位不准问题是高职院校市场营销专业教学模式出现问题的根源所在。其问题具体表现为:营销专业课程结构设置不合理、缺乏高职院校个性和特色,对教学内容和教材安排不得当,教学过程中营销理论与营销实践脱节,理论课时过多及实践环节不足,培养出来的众多学生难以满足各行业对营销人才需求,行业针对性不强、工作上手慢等。为了提高高职院校市场营销专业人才在就业时的竞争力,学校、系部和老师应坚持以培养实战型营销人才为导向,从改革营销教学的模式、加强营销实践性教学环节、加强“双师”型师资队伍建设进而提高市场营销专业教师实践能力等方面着手改进市场营销专业教学模式,来全面提升市场营销专业学生的综合素质。 市场营销论文范文:CDMA的市场营销策划方案 市场环境分析 一,宏观环境分析 1.经济环境 移动通信产业是一个极其巨大的产业,除了电信运营商之外,还包括手机,电信设备,测试仪表,工具软件,元器件,半导体甚至手机零售等相关产业.有数据显示,在20__年度国民生产总值中,移动通信产业的拉动效应为0.8个百分点.放在这样的产业背景下,联通CDMA项目显得更加意义深远. 2.政治/法律环境 信息产业部一直强调要发展自己的手机产业,甚至还为一些国内厂商下拨了大笔的研发经费.国家计委还授予19家企业生产CDMA手机的资格. 对于国内电信设备供应商来说,一个有利的好消息是国家对于CDMA的支持达到了前所未有的高度.20__年9月26日,信息产业部评选出第一届信息产业重大技术发明.在六项获奖技术中,有两项与CDMA有关,由此不难看出政府对于CDMA的重视以及对掌握自主知识产权的渴望. 3.科技环境 通过市场调查发现,手机用户对目前所使用的手机在清晰度,网络,辐射等方面满意的约占1/3,一般的占1/3,不满意和很满意的各占1/6.而CDMA在通话质量,电磁辐射等方面具有优势. 二,微观环境分析 1.竞争者状况 在3G时代到来之前,中国联通与中国移动的竞争将在两个层面展开:在原有的GSM领域,双方基本上会延续目前的竞争态势;在向第三代移动通信过度方面,则将会GPRS与CDMA的正面交锋,这将是双方竞争的主战场. 2.消费者状况 据调查,消费者拥有手机的比例每年逐步增加且对手机的性能要求越来越高.很多新老用户对CDMA的性能有着浓厚的兴趣. 3.企业自身表现 中国联通"十五"期间的发展目标是到20__年移动电话用户总数达到0.8亿——1亿,市场占有率达到35;国际国内长途电话,数据通信和互联网市场占有率分别达到20;无线寻呼继续保持市场占有率的绝对优势.为了实现这一目标,中国联通将在"十五"期间追加固定资产投资2500亿至2600亿元.从上述数字来看,联通移动电话新增用户的半数以上将来自CDMA,而联通投入到CDMA项目中的资金也占其总投资额的40左右. 机会与风险分析 一,机会分析 1.技术优势 (1)CDMA手机发射功率小,是名副其实的绿色手机.CDMA手机的平均发射功率是2mw,是GSM手机的平均发射功率(125mw)的1/60,甚至低于电视屏幕产生的辐射功率. (2)CDMA手机语音质量高,可与固定电话媲美,而且没有掉线的现象. (3)由于CDMA的一些技术优势,它里面的机芯可以做得更小,更轻,而且功能更强大.因此,CDMA手机可以做得更加小巧轻便,更能富有个性化的特征. 2.频段资源优势 联通之所以接管133网(原长城网),一个很重要的目的就是看中了133网宝贵的频段资源.现在国际上已经出现了拍卖频段资源的做法,我国也有可能借鉴这一模式,因此,现在联通CDMA所获得的频段资源必将成为未来的竞争优势.而GPRS与GSM共有相同的频率,据测算,中国移动GSM网络的频宽最多只能支持1亿用户,必然会因GPRS与GSM争抢频率资源而影响GPRS的发展. 3.国家扶持民族手机工业 信息产业部一直强调要发展自己的手机产业,甚至还为一些国内厂商下拨了大笔的研发经费,此次获得CDMA手机生产资格的仅有一家外资企业,其余均为国内厂商,再次表明了信息产业部扶持民族手机工业的态度. 二,风险分析 1.虽说CDMA在技术上确实比GSM优点更多一些,但是它只能属于从2G到3G的过渡期,CDMA的寿命长短取决于这个过渡期有多长. 2.更大的风险在于,一旦联通选定CDMA,在未来到3G之路上,它就要一直沿着高通的标准走下去,换句话说,不管是否技术最先进,联通很可能会一直受制于高通. 3.联通建设CDMA是构建一个全新的网络,用于网络,基站,设备方面的开销相当巨大.而GPRS技术向下兼容GSM,可以从现有的GSM网络发展而来,投入自然要低许多.由此可见,联通在价格上不会占据优势. 4.此外,联通在用户基础方面的优势也会影响CDMA的推广.对于一般的移动通讯用户来说,现有的GSM网络的服务基本上能够满足他们的需要,在这种情况下,人们不会轻易投入CDMA的怀抱,因为CDMA不但换号还要换手机.在这种情况下,联通CDMA的用户将主要来自新用户和联通130用户的"跳网".因此,双模手机(GSM与CDMA均可)对于联通打开市场局面将会产生非常重要的作用,而这一点却不是联通自己可以解决的问题. 市场细分 从联通公司抽样的样本来看,有手机的约占76,其中愿意更换的占52,不会更换的占48;没有手机的占24,其中愿意购买的占71,不会购买的占29. 从上述情况来看可以以用户有无手机来细分市场: 1.手机新用户:这群消费者没买过手机,当市场上有高品质高质量的新型手机时,他们一般会倾向购买这类手机. 2.使用中国移动手机的用户:这类消费者对CDMA心存怀疑,且使用CDMA不仅要换号还要换机,因此这类用户大多数对它持观望态度,不会购买;只有少数人在经济能够允许的情况下会尝试购买使用CDMA. 3.使用中国联通手机的用户:这类消费者原来就使用联通的130手机,只要他们意识到CDMA在技术上的好处,他们转向购买CDMA也是比较简单的. 战略规划 1.战略思路: (1)大力宣传提倡CDMA的技术优势,尤其是其胜于GSM与GPRS的方面. (2)树立倡导振兴民族企业的观念.国家信息产业部公布计委的决定,有19家企业获得了生产CDMA手机的资格,其中有18家是国内企业,只有一家是外资企业.表明了产业部扶持手机工业的态度.在GSM手机市场上,国产品牌几年来奋力拼搏,奈何只能望洋兴叹,市场份额仅占15左右.而在CDMA手机方面国内厂商无疑获得了许多有利的位置——技术背景相同,都采用高通的核心技术;市场地位平等,目前还没有形成寡头垄断的局面. (3)不与GSM和GPRS打价格战. 2.产品功能定位:保密性强,话音清晰,掉线率低,电池辐射小. 3.品牌形象定位:小巧轻便,中国人自己的手机. 4.消费人群 定位:以手机新用户为主,辅以一些联通手机用户和少许经济富裕的中国移动手机用户. 组合 一,价格 由于CDMA是个全新的网络,用于网络,设备等方面的开销相当巨大,而GPRS技术可以向下兼容GSM,可以从现有的网络发展而来,投入自然要低许多.因此,不能与它们打价格战,主要以技术取胜. 二,广告与促销策略 1.广告创意策略原则:以理性诉求为主,以感性诉求为辅. 2.广告诉求目标:手机新用户. 3.广告表现策略:为了在广告中体现"振兴民族工业"的理念,应该请具有民族英雄气质的明星来推广,并宣传CDMA的优点. 4.促销策略原则:用常规方法加大产品的市场采纳力度,用出奇制胜的方法从竞争对手中夺取市场. 市场营销论文范文:国际市场营销策划的成功之路 现今,剧烈的市场竞争使企业的经营者必需出奇制胜,进行尤其的策动。1个精彩的市场营销策动,可以使1个企业由寻常变成不凡,由弱小变成强大,国际市场的竞争也已经由强力抗争进入了策动制胜的时期。 别出新裁的“创维模式” 国际市场全世界化营销是把世界作为1个总体,在全世界规模内追求市场,开发以及销售全世界产品,来面对于新的世界市场竞争。九0年代以来(至一九九七年底),我国在境外树立了五三五六家企业,遍及一四0多个国家以及地区,并有1些企业正进行全世界化营销的尝试。深圳创维电子团体出生仅一0年,杀进国内彩电业才56年时间,针对于国际市场的严峻挑战以及国内市场的消费低潮,创维别出新裁地提出了“创维模式”,即“开发在美国,出产在深圳,市场营销在全世界”的全世界化战略。“创维”1向以技术立异的优势来开拓国际市场,他们在美国硅谷树立创维试验室,进行未来视听科技的前沿性钻研,同时进行技术贮备,其目标是塑造中国籍的世界名牌。创维团体开创的数码一00HZ护眼电视第3代——创维数码双频彩电以其技术含量高,功能强大,设计超前,使历时间跨度长而风靡全世界,特别在欧美市场,深受商家以及消费者的欢迎。创维的经营思想是以市场为导向,以服务顾客为中心;以国际竞争为第1目标,寻求效益第1;以销定产,快速出产适销对于路产品;并树立快速反映机制,从开发、出产到销售严格遵循市场法则,以适应瞬息万变的市场。创维还履行了本土化营销战略,在市场环境比较熟,人力本钱相对于低廉的马来西亚树立了1条中档电视机的出产线,主要面向印尼、泰国、马来西亚、越南等东南亚国家以及地区;在临近美国地价较低的墨西哥以及土耳其投资建厂。截止一九九九年三月,创维电器已经成为墨西哥最受欢迎的品牌之1,在中高级市场中占有了五%的市场份额。“创维”在墨西哥的出产基地已经全面启动,开始直接向美国市场大范围出口。创维电视在瑞士被评为最好机型,盘踞了当地彩电市场的二0%份额。创维还与全世界最大的零售组织——沃尔玛及美国著名连锁商Circnit.City签下了DVB(数字卫星接管仪)、DVD、数码电视的巨额定单。“创维”电视在欧美市场上,已经与世界驰誉品牌“松下”“索尼”摆在同1柜台上。一九九九年头两个月,“创维”仅在东南亚地区的出口创汇就超越去年的八0%以上。 “优势互补”出奇制胜 联想团体是国内最大的计算机产业团体,于一九八四年底由中科院计算机技术钻研所兴办。联想团体进军国际市场获得胜利,主要患上益于“瞎子违瘸子”式的优势互补策略。一九八八年北京联想团体投资三0万港币在香港兴办了联想电脑公司,由北京联想团体、香港导远有限公司以及中国(香港)技术转让公司联合组成。联想团体刚刚步入国际市场,不太熟识国际市场特别是其贸易渠道,相对于于香港的合作火伴还缺乏资金以及技术实力,而技术转让公司却可以提供可靠的贷款,于是,1个最好的优势互补的合作构成了。联想团体将本身科技实力的优势与港商熟识世界市场的优势结合起来,把贸易作为累积资本的手腕,解决科研出产所需资金,然后以产品打入国际市场。在产品定位上,联想团体充沛注意国际市场竞争剧烈的特色,应用世界知名电脑厂商把大多气力集中在电脑整机上的市场机会,出人意料、出奇制胜地将本身的资金、人力全体投入到电脑板卡的开产生产上,从而挤入国际市场。联想团体的电脑板卡一九九0年的月销量为五000块,到一九九四年底月销量则跃至五0万块,并终究获得电脑板卡世界市场份额一0%的地位,成为世界5大电脑板卡供应商之1。联想团体还与美国AST公司合作,在国内市场推出合适中国国情以及消费者需求的联想品牌电脑,并全力抢占市场份额,开始与世界知名电脑企业竞争,以微电机脑产品打入国际市场。仅一九九五年,联想团体电脑板卡年销量五00万块,微机年销量一0.五万台,年产值达六七亿元,出口创汇四.三亿美元。 惹人瞩目的虚拟出产 在名牌如潮、竞争剧烈的运动鞋市场,“耐克”在短短10年内,从1家默默无闻的小公司1跃成为闻名世界的美国最大鞋业公司。耐克公司走的是1条全新的“虚拟出产”的营销之路,令众人瞩目。公司总裁菲尔·耐克拥有开辟进取精神,他先将公司所有人材、物力、财力等资源集中起来,然后全体投入到产品设计以及市场营销这两大部门中去,而出产则采用了虚拟化策略,即向外部借力,通过整合外部资源,使其为我所用,从而拓展本身的疆域。耐克自己不投资建厂,而是全体外包给其它出产厂家加工制造。耐克公司将设计图纸交给出产厂家,让它们严格按图纸式样进行出产,保证质量,然后将耐克的品牌商标赋与这些产品,将产品交给自己公司的营销人员,通过公司的行销网络将产品销售出去。耐克公司的这1妙招,不但使本身节俭大量的出产投资,和人工费用,而且又充沛施展了其它出产厂家的能力,为其所用。这类“虚拟出产”营销模式充沛实现了优势互补的作用,是对于传统市场营销模式的1次革命。 唯一无2的“末日管理” 小天鹅”团体公司连续八年维持国内全自动洗衣机销量第1,且已经在泰国、马来西亚、印尼、中东、南美地区陆续树立了稳固的销售基地,并在印尼、马来西亚兴办了合资工厂,在美国洛杉矶、日本、德国等高新技术密集区域都树立了技术开发中心,在香港树立了贸易窗口。小天鹅的胜利是因为推广了唯一无2的“末日管理”经营模式。“末日管理”是指企业经营者以及全部员工面对于市场以及竞争都要充溢危机感,认识到企业有末日,产品有末日,企业壮盛时代常常也潜在着最大的危机。小天鹅建立“怀抱炸弹”的经营思想,构成了1套独特的放眼国际,争创1流的营销方式。 1流质量　小天鹅把每一1项质量指标、经营指标、出产效力指标都同世界1流公司的参数逐一相比。一九九一年我国对于洗衣机的质量标准是四000次无故障运行,前苏联是一000次,法国是二五00次,日本松下是五000次。此时小天鹅已经荣获全国同行业独一的1块金牌,但仍将目标对于准了洗衣机产品质量的世界高峰。经由两年努力,在引进、消化了大量的国外先进技术后,小天鹅胜利地将无故障运行提高到了五000次。 1流产品　小天鹅的产品向世界1流企业看齐,产品开发连赶带超,创1流产品。一九九七年二月,1家著名公司刚刚推出防腐防退色洗衣机,三0天后,小天鹅也开发出了同类产品;同年四月,又1家大公司推出全自动快速洗衣机,一0分钟便可完成1次洗衣的全体程序,1个月后,小天鹅又跟上来了。最近,小天鹅又自行设计了面向二一世纪的大循环喷瀑水流,节能型全自动洗衣机,已经批量上市。这类洗衣机采取了九项世界新技术、具有五项专利。小天鹅在美国技术中心的三位工程师仅用半年就设计出集波轮式、滚筒 式洗衣机之长的搅拌式洗衣机两个新产品。 1流人材　小天鹅10分重视对于人材的吸收、培育以及使用,在全球规模内招聘人材。目前在小天鹅本部工作的博士就有一四位,在公司出资控股的北京以及无锡的钻研生有数10位,正在美国、日本继续进修的有八位,小天鹅发给博士的月薪为一万元。近两年为培训员工花去一000多万元,去年又投入二000万元进行人材培训。 1流管理　小天鹅履行产品零库存,不设立成品库房,如果产品3天卖不出去,宁可停产,目的就是在适销上下工夫,把好每一道关,做到“零”缺点——出产高质量的、知足市场需求的、没出缺陷的产品。正因如斯,小天鹅资金回笼很快,没有死帐、坏帐、3角债。 洋为顶用、中为洋用 跨文化营销是在适应以及吸收东道国文化的进程中使母国文化逐步融于其中,是双向的文化沟通,是不同文化的兼容并蓄。1家机构调查了进入中国的跨国公司的胜利经验后指出:理解中国文化是跨国公司进入中国的战略要素之1。日本酱油摆在美国人的餐桌上成为普通的调味品,是龟万甲公司经由几年营销努力的结果,可口可乐从中国的大酒店渗入到千家万户,也有五年蚀本推行的阅历。七0年代末八0年代初,日本家电企业通过援助《排球女将》、《姿34郎》等多部电视剧大造声势,营建新文化氛围,把索尼、乐声等品牌形象带进了中国。我国1些企业进入国际市场也开始履行跨文化营销战略。美国是1饮料大国,外国饮猜想挤进美国市场是不易的。我国青岛啤酒不仅打进了美国市场,而且销量逐年上升,一0年间出口量增添了五0倍。目前,在上万种各国啤酒中,青岛啤酒在美国市场上的销量排名第九位,其价格是美国市场上两种最高的啤酒之1。青岛啤酒能打入美国市场,其缘由恰是在于青岛啤酒的风味以及品质逢迎了美国众多消费者的口味以及喜爱,注重文化沟通,市场切入准确,促销手腕患上当。在促销广告形象宣扬上,代表中国餐饮具的筷子与青岛啤酒合2为1,意味着中国的餐饮。在美国引发哄动。原本对于中国人使用筷子的技能、习气怀有浓厚兴致的美国人,固然同时也爱上了青岛啤酒。恰是洋为顶用、中为洋用的跨文化战略使青岛啤酒大获全胜。 市场营销论文范文:基于市场营销理论对公共管理的思考 [论文关键词]公共管理市场营销理念 新公共管理 [论文摘 要]营销是研究如何让目标受众接受自己的一门学问,它不只是市场的内容,也不仅是企业的活动,国家、个人也都需要别人的认可与肯定。但目前还没有学者就公共管理营销这一话题进行研究。本文试图通过对营销理念的梳理,找到可以改善或创新公共管理的方法与途径。 公共管理是传统公共行政的规范取向与一般管理工具取向的结合体(Perry and Kraemer,1983),注重管理方法与手段的运用。经过一系列发展,形成了新公共管理理论、治理理论、国家与社会的关系理论等,主张引入企业管理精神,构建服务型政府,在市场化、社会化等方面进行了积极探索。针对官僚制,有的学者提出了“企业家政府理论”,主张在公共服务提供上引入选择、竞争、激励机制,提高公共组织行政效率。营销是研究如何让目标受众接受自己的学问。大到国家、小到个人,都需要别人的认同与肯定。本文试图通过对营销理念的梳理,找到可以改善或创新公共管理的方法与途径。将这一思路与大家分享,希望大家批评、指正。 1 市场营销理论概要 市场营销,是人们在市场中进行产品交换的活动。主要研究消费者需要什么,怎样将其成功地送达消费者手中,如何保持客户继续购买热情等问题,涉及产品研发、售后服务的全过程。而公共管理是行政领域的话题,通过整合社会各种力量,广泛运用政治、经济、管理、法律的方法,提升政府绩效和公共服务品质,从而实现公共的福祉与公共利益。两者都寻求持续的从一方送达另一方某些东西,并渴望获得接受方的认可与忠诚,那么能否运用市场营销中的哲学来进行公共管理活动的指导呢?具体有哪些方面,且如何运用呢? 市场营销过程是一个复杂但是有逻辑的整体。它从市场需求及预测开始,发现机遇;通过顾客与行业竞争分析,明确企业自身所处的微观环境;利用市场细分,评估企业在细分市场的竞争力,找到进入市场的突破口;根据细分市场进行价值定位与品牌决策;产品组合策略设计;根据价值定位与目标市场的特征,进行产品定价;选择销售渠道;选择促销策略;直到售后关系的维护,又是一个新的营销活动的开始。 2 营销理论用于公共管理中的创新 2.1 顾客分析——民众分析 市场营销中消费者市场购买行为分析主要研究哪些人构成市场,他们购买什么,为什么购买,谁参与购买,何时、何地、如何购买,什么因素刺激消费者作出了什么反应,互联网下消费者行为特点等。以此可以有针对的开展营销活动,达到销售的目的。 企业对顾客进行分析是为了更好地促成交易的达成。但我认为很有必要有一门专门的学科,像研究消费者心理学与行为学一样,研究民众心理与行为。研究在不同刺激或特定场合下,民众如何决策、采取什么行动、受什么影响。比如,聚众哄抢、人肉搜索、冷漠围观等,以及公共部门应该如何有针对的采取教育宣传、政策引导等。这样,将更有利于社会管理与和谐社会的构建。政治学对人的假设是政治人,以公共利益最大化为目标。公共选择理论以经济人为假设,认为人都是自利的,从自我利益最大化出发。其实民众不是政治人也不是经济人,而是两者的结合,应该是社会人。 2.2 价值定位与品牌化决策 价值定位、品牌决策是对企业所提供的标的和企业形象进行策划,通过制定和实施有效的营销组合策略,使其在顾客头脑中建立起独特而有价值的理解与认识。政府作为特殊的组织,需要在国际、国内树立良好的形象,维护国内秩序的稳定、国际舆论的认同。1996年,西蒙?安霍尔特(Simon Anholt)率先提出了国家品牌的概念。我国国家形象的宣传与推广也渐渐提上日程。奥运会以来逐步放宽了外国记者境内采访的限制,借国际媒体的影响力来客观报道中国;2010年年底,CNN亚洲频道滚动播出时长30秒的“中国制造”形象广告,被看成是中国向世界展示“软实力”的开始;2011年1月,国家形象宣传片亮相纽约时报广场,海外专家评论,制作播出“代表中国心、展现中国梦”的系列宣传片对树立良好的中国国际形象具有积极意义。但也有学者认为,在制作手法与创意上,中国形象广告尚有许多亟待改进之处:画面虽然唯美,但构思陈旧老套;从不同领域选出50位杰出华人,力求面面俱到,却使整体形象笼统模糊。如果借助营销创意,使广告形式轻松有趣,将更容易深入人心。这也给国家品牌形象的树立提出了挑战,迫切要求建立一套系统、科学的国家形象识别体系。 2.3 产品策略 市场营销理论认为,顾客根据产品、服务的特性和质量,以及合适的价格来判断产品的吸引力。理论上公共产品被定义为:由公共部门生产和提供的,用以满足全体社会成员共同需求的产品和劳务。它是政府存在的理由,也涉及被接受、认可的程度,所以,我认为有必要研究公共产品来提高公众满意度。借鉴市场营销中的产品策略,公共政策 和服务也要充分考虑到它们的特性与质量。方针政策不仅要以百姓需求为导向,而且要充分考虑产品的层次,除了核心产品(产品存在的目的),产品的形式也不能忽视。如新出台的政策,我们本可以多角度、多形式、多渠道对其加以阐释。如将文件转化成百姓生活中喜闻乐见的图片或视频,效果会大有改观,老百姓看起来也不再感到费解。在公共服务方面,要一改公共部门高高在上、难办事、办事难的形象。各部门要根据自身情况设定服务标准,创新考核办法;重视售后服务,对接受公共服务的群众进行电话回访等。以此提高公共部门的服务意识与服务质量。 2.4 渠道管理 销售渠道是产品由企业(生产者)向最终顾客移动过程中所经过的一系列环节。本文将公共管理中的渠道定义为,公共产品或服务送达受众者手中所经过的不同路径。从效率角度看,公共部门不适合提供所有的公共产品与服务,需要运用外包、特许经营、委托经营、补贴等方式将民众愿意提供、民众可以提供的产品与服务交由民间提供。渠道管理,首先就是畅通渠道,探索官民合作新途径;再者就是寻求最高的效率和最低的费用。 2.5 促销策略 促销是企业与顾客的信息沟通活动,通过向顾客传递企业和产品信息,使顾客了解、信赖企业。促销组合策略就是对人员推广、广告、营业推广、公共关系的最佳选择、组合和运用。今后我们在公共管理方面也可以考虑将社区工作人员训练成营销推广人员和国家方针政策的普及人员,利用他们的地缘优势,有针对的开展丰富多彩的活动,深入群众,做好推广工作。可以采用陈列展示、示范表演或比赛等形式,来带动群众的热情。在公共产品或服务领域,引入折扣、优惠券等方法。如推广农村地区的养老保险,可以给缴够一定年限的参保人发放优惠券等方法,吸引他们积极参保。只要不违背成本——收益原则,还有许多灵活的方法可以被创造和运用。 2.6 全面营销理论 “全面营销理念”,将众多营销各个理念整合在一起进行研究。国家作为一个庞杂的机构,涉及更多的内部管理与协调、外部关系维护、社会责任的履行、公共产品与服务的提供等,所以更需要运用整合的思路进行公共管理的改进与创新。 2.7 组织机构的安排 通过对营销策略在公共管理部门运用方式的思考,本文认为,有必要在国家管理部门设立营销部,主要负责全国公共服务管理、政策宣传策划与实施、国家形象维护与推广、民意调查与维护、渠道管理等工作,如营销部下设服务部、推广部、渠道管理部,将地方社区作为营销部的隶属机构,由其进行落实与具体实施。服务部的职责:负责监督全国各公共部门制定本单位的服务准则,并监督其落实;服务后的回访与考核;接受民众信访,进行民意调查与收集;建立适当的客户申诉、投诉程序和渠道;消除民众与公共管理部门间的误会与矛盾;协调国家机构内部的工作;服务人员岗位培训;定期向相关领导和相关部门通报群众意见、建议,并提出合理的解决方案供参考等。推广部职责:负责新政策方针宣传与推广方案的制定与实施;公共服务、产品的推广;国家形象的策划与维护等。渠道管理部职责:负责公共部门放权方法的研究与试点;开发新渠道;维护管理旧渠道;制定、实施渠道政策等。 3 结 论 如上所述,虽然公共管理部门有许多地方可以运用或借鉴私部门的营销策略,但公共部门与私部门确实也存在许多不同之处,如:公部门以公共利益为目的,私部门以本部门利益最大化为目的;由于企业与顾客之间是交换的关系,市场需求都是理性的、合理的,而百姓对公共产品和服务的享受不需要付出代价,对公共部门的要求总会越提越多,最后趋于不合理,所以不能过分依赖民众需求;虽然私部门也受法律约束,但政府部门与之相比就少了许多灵活性等。关于营销思维在公共管理部门运用这一系列的思想还只是设想,尚有许多不完备的地方需要进一步完善与考虑。今后应就当中每一个小部分的可行性与可能性进行探讨与研究,然后深入发展其中的具体理论体系,如,政府形象识别体系、公共部门渠道管理等。还应该以具体的地区或部门为研究对象,付诸实际将会显得更加生动具体且更有针对性。 市场营销论文范文:市场营销专业专科毕业生自我评价 三年的大学生活就这样圆满的划上了句号。回首走过的三年时光，那是痛并着快乐的。记得刚进学校的时候我就给自己找准了努力的目标，三年里，尽管遇到不少困难、挫折，但我坚持不断挑战自我、充实自我，并且不断修正自己的人生观、价值观、世界观。因此让自己有了很大的进步。 思想上，我通过学习马列主义、思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想，能自觉运用在日常的学习生活中，在思想上和行动上与党组织保持一致，并在大一时提交“入党申请书”，积极主动向组织做思想汇报。在老师的推荐下，我很快参加了党课学习，在顺利结业后又光荣地成为一名入党积极分子，让我在思想行为等方面更加严格要求自己，作风优良、待人诚恳、能较好的处理人际关系等行为使我不断完善，今后，我将把与时具进、求真务实等精神作为我人生的奋斗目标。 在学习上，我也从不松懈。大一的时候我就以较好的成绩通过了高等学校英语应用能力A级考试。由于所学的是市场营销专业，我考虑到应加强自己的实践能力，因此，在全面掌握理论知识的同时，利用课余时间我还积极参加社会实践。在此过程中，我认识到在理论知识结合下的实践经历更重要性，这让我在今后的学习中找到了出发点和落脚点。 工作上，作为班级的宣传委员，我能积极、主动地配合老师做好班级事务。 生活上，我不但学会了如果合理的支配自己的生活费。也学会了靠自己的双手去挣钱。大学期间的打工经历让我懂得了父母的艰辛与钱的来之不易。自己打工之后我改掉了大手大脚花钱的坏习惯。我更加深刻体会勤俭节约这一传统美德的含义。 即将工作的我会将三年里所学到的东西很好的应用到实际工作中。做一个更加出色的自己。为了适应社会的发展，我认真学习专业知识、积极参加社会实践，从而，让/！/自己的学习能力和分析处理事情的能力得到了很大的提高。 市场营销论文范文:高职院校市场营销专业人才培养模式的研究 0 引言 市场营销专业是随着企业经营模式的改变以及竞争的不断加剧而逐渐发展起来的,市场营销专业具有很强的社会应用性,因此要求高职院校在培养市场营销专业人才时一定要突破传统教学模式,构建以培养学生实践应用能力、创新能力的高职教育培养模式。 1 我国市场营销人才的供需及现状分析 1.1我国市场营销人才的供需现状 目前来看我国市场对市场营销专业人才的需求量是非常巨大的,尤其是复合型营销人才的缺口越来越大,通过笔者对人才市场招聘岗位结构分析,市场营销岗位招聘是最多的,由此可见市场营销专业人才的就业率是非常高的,细分企业设置的营销岗位结构,其主要包括销售、市场策划、客服以及网络营销等职能,基于市场营销岗位的多样性对营销人才的培养目标也要多样性;但是从企业管理者的调查中也会发现,营销人才的综合技能远远没有达到企业预订的期望值,比如营销人员不能完成企业的销售任务、营销人员跳槽现象比较明显等等,在侧面反映出高职院校所培养的市场营销人才不能适应市场岗位的要求。 1.2 营销人员岗位素质要求分析 营销人员岗位素质要求分析主要是从企业对营销人才的知识素质层面和企业对市场营销人才技能素质层面分析:一是企业对营销人才的知识层面要求。企业要求营销人员要掌握基本的营销知识、商品知识以及客户管理知识,同时还要懂得基本的法律知识、商务礼仪等;二是对营销人员的技能要求。根据市场调查,企业对营销人员的技能要求主要集中在市场调查与分析技能、口头表达技能、营销策划技能以及推销技能,其中口头表达技能和市场调查与分析技能是最重要的。 2 高职市场营销人才培养模式存在的问题分析 从当前高职院校所开展的市场营销教育模式现状分析:很多高职院校所采用的培养模式是借鉴或者参考本科院校的教育模式,而没有依靠高职教育的特色目标而开展,结果造成培养出来的学生不能满足市场岗位的要求,同时也没有较高的专业理论知识结构,最终出现了“高不成、低不就”市场营销专业就业现状。为深化高职教育改革,笔者根据多年的实践教学经验,认为高职院校市场营销专业人才培养模式所存在的问题主要有: 2.1 目标定位不准确,人才培养缺乏特色 高职院校市场营销专业人才培养应该仅仅围绕高职教育的特色为开展,但是分析当前高职市场营销人才培养目标发现,其存在着市场定位不准确的问题: 一是人才培养的教学理念定位不准确。高职院校在人才培养上注重对人才理论知识的培训,即强调全面掌握的教学理念,而忽视了高职教育的特色,即培养具有高素质的专业技能人才,因此高职营销人才培养理念存在着错误的定位:求全。高职院校认为随着学生就业市场竞争程度的不断加深,只有全面培养学生,让他们掌握更多的营销知识才能促进学生的就业,虽然这种想法的初衷是好的,但是其获取的效果却是起到了制约作用,造成学生没有一门较强的专业技能;其次设定高标准的人才培养规格。高职院校为了突现高职院校的教学质量,提高学生的就业能力,他们会在教学中设定过高的人才培养标准,比如要求学生必须要通过英语四、六级,并且获得相应的职业资格证,结果造成学生出现了为了考试而学习的现象,结果影响了学生的学习主动性;最后重理论教学忽视实践教学。此种现象是高职院校所普遍存在的问题,也是影响高职院校人才培养的主要因素。 二是教学内容设置不合理。市场营销专业课程应该本着实用、会用的原则进行教学内容设计,但是在具体的教学中,教师讲授的知识并不是依靠社会实践岗位的要求而进行的,同时教学的内容也没有根据社会经济发展的变化而变化,比如汽车销售的教学内容要紧随社会汽车技术的发展而不断地调整,因为市场营销专业是与市场联系性比较紧密的专业学科,其内容要不断地变化与调整。 2.2 教学体系与实践相结合的人才培养体系脱节 根据笔者对教学课堂学生的表现现象分析,学生存在着逃课现象而且这种现象越来越普遍,分析学生逃课的原因,主要是课堂对学生没有足够的吸引力,而造成课堂缺乏吸引力的主要原因就是教学体系与实践相结合的人才培养体系出现脱节:一是教学模式的脱节。高职院校的课程主要包括专业基础课程、专业核心课程以及公共基础课程,但是基于高职院校是以培养学生实践技能为主的,因此高职院校在教学中会侧重对专业课程知识的学习,而忽视公共基础课程教学,甚至一些高职院校为了强化学生的实践技能,他们会将公共基础课时划分为专业技能课,专业课与公共课之间比例的失衡,会造成学生重专业轻素质的现象;二是高职院校所使用的教学与市场岗位要求之间存在着滞后性,导致学生学习到的知识已经落后于市场岗位的要求,不能达到企业所要求的零距离就业技能要求。 2.3 校企合作模式不完善 校企合作是提高学生实践技能的重要平台,但是高职院校市场营销专业人才教育中对于校企合作模式的应用还不深入,主要表现在:一是对校企合作模式的认识还不全面。很多高职院校都热衷于构建校企合作办学模式,但是他们对于校企合作办学的基本理念还没有全面的认识,尤其是对校企合作模式所要实现的最终目的没有清晰的认识,结果导致校企合作平台的浪费;二是企业开展校企合作的积极性不高,企业之间竞争的不断加剧,导致企业不愿意承受更多的 人力资源成本,同时出于保护企业核心机密的要求,校企合作企业不愿意承担培训市场营销人才的责任;三是企业为了短期的利益而从事校企合作模式,一些中小企业为了解决销售人员短缺的问题,他们利用校企合作平台,让高职院校为其培养能够在短期内给企业带来经济效益的营销人才,对此高职院校则更加突出学生的专业技能教学,并且缩短学生在校学习的时间,最终是不利于学生的长远发展的。 3 构建高职院校市场营销人才培养模式的创新策略 3.1 构建以市场需求的市场营销课程设置,培养适合社会岗位的营销人才 市场营销专业是一门实践应用性较强的学科,因此高职院校要结合高职教育的特点和市场营销的本质要求,从实践性和社会需求角度出发,对市场营销课程进行整合,通过构建以市场为导向的课程体系培养适合企业岗位的销售人才:首先市场营销课程设置要适应市场发展的要求。高职院校市场营销专业课程设置应该紧紧围绕社会岗位对市场营销人员的综合素质要求角度出发,培养适合岗位要求的专业技能人才;其次要以培养职业素质为核心。市场营销人才是以企业的产品为工作对象,向客户推销企业产品,因此要求市场营销人员必须要有基本的职业道德素质,良好的人际关系、良好的表达能力以及善于创新不惧苦难的精神;最后依据市场营销的发展现状整合高职院校的相关课程,高职院校要改变以往的以专业技能课程为主的单一模式,要将专业技能课程、人文道德课程以及公共基础课等进行整合,促使学生全面发展。 3.2 深化教学模式改革 一是要创新市场营销教学方法。教学方法的科学与否直接影响教师的教学水平与学生的学习效果,传统的市场营销教学模式就是采取教师在课堂上广泛地进行理论教学,而学生则被动地学习的模式,可以说此种模式对于计划经济时代背景下的社会发展不会产生负面影响,但是随着市场经济的不断发展,企业对人才的要求越来越严格,而人才之间的竞争也越来越激烈,因此要求高职院校必须改变传统的教学模式,构架以学生为主体的教学模式,在市场营销教学中要充分发挥学生的学习主动性,提高学生参与教学过程中的热情。 二是优化市场营销教材,选择适合高职市场营销的专业教材。导致学生实践技能不高的众多原因中,教材的使用不当是很大的一部分,目前高职院校市场营销专业选择的教材没有针对性,没有严格区分学生的专业学科,比如汽车营销、旅游专业营销以及电子商务营销等专业所选择的课程在内容上基本相同,没有突显出与本专业相关的营销策略知识,为此需要高职院校:一是要要针对本专业的具体要求合理地选择相应的教材,避免出现同质化的教材使用,尤其是不能借鉴本科学术型院校的教材;二是要保证高职院校教材使用的固定化、常规化、合理化。有的高职院校为了迎合某些领导,他们会选择某个领导编制的教材,而不会考虑其编制的成效如何,结果出现某个领导退休后,就选择另一领导编制的教材;三是所选择的教材内容一定要有实效化。既要突出营销知识的理论知识也要突出营销技能的实用性。 3.3 建立双师型教师队伍,为市场营销专业人才的职业技能教育提供保障 构建一支高素质的“双师型”教师队伍是完善高职市场营销人才教育的重要保障,也是提升高职教育教学质量的关键,现代市场营销市场对学生能力要求的不断提高以及对高端市场营销人才的需求缺口的存在,要求高职院校要构建一支既懂专业知识,又懂实践技能的教师团队,通过“双师型”教师团队的教学培养学生的职业技能,增强学生的市场营销应用能力。提高“双师型”教师队伍的措施有:一是通过校内培训的方式,高职院校要积极为教师提供学习培训的机会,比如高职院校要鼓励学生自学或者继续深造以此提高自身的专业能力;二是通过校企合作,进行双向人才交流。高职院校要充分利用校企合作平台,将本校的优秀教师派遣到合作企业一线岗位中进行实践锻炼,同时也要聘请企业优秀的市场营销人才到学校单位实践教学指导,提升高职的实践教学工作;三是高职院校要加大人才的引进力度,高职院校要制定人才引进战略,积极到高等院校招聘具有高等学历的优秀市场营销教师队伍。 3.4 强化实训基地建设,提高学生的实践能力 校企合作是高职院校深化教学改革的主要发展趋势,也是培养社会实践型专业人才的重要途径,因此高职院校要充分发挥校企合作模式,强化校内实训基地的建设:一是高职院校要加强与校企合作企业的合作层次,争取合作企业的支持,尽最大程度利用企业的资金构建相应的校内实训基地,同时高职院校市场营销实训教学的内容与计划要充分考虑合作企业的意见,将企业纳入到实践教学体系中,以企业岗位的要求构建实训教学计划。二是要实现企业的基本需求,企业之所以积极参加校企合作就是希望通过高职院校的教育资源,为其培养优秀的市场营销人才,因此高职院校要从企业需求入手,提高教学质量,培养符合企业要求的市场营销专业人才。 4 结束语 总之,高职院校的市场营销专业人才的培养模式应该表现为“定向与某个职业的课程计划”,其主要目的就是为了获得某项职业技能,并且这种技能要具有实践应用性,因此高职院校要紧紧围绕市场岗位的要求,对高职院校市场营销教学体系进行改革,通过深化课程体系改革、教学模式改革、创新教学手段、实施校企合作以及强化师资队伍等措施提高市场营销专业人才的实践技能。 市场营销论文范文:有关钢结构企业的市场营销途径分析 一、钢结构企业分析 我国的电力钢结构企业很多,其中有不少的有影响力的企业,并且企业之间的竞争加剧,想要在竞争激烈的市场中占据有利地位,就必须改进钢结构企业的发展战略,首先是要对钢结构企业自身进行分析,加强钢结构企业的市场营销管理。 钢结构企业与其他企业相比,具有自身的鲜明特点,这是由钢结构的特点所决定的,这些特点具体表现在以下几个方面:第一,钢结构具有很轻的重量,而且容量大,方便携带与安装,钢结构企业有着很好的市场前景。第二,钢结构自身柔韧性与塑性比都非常好,柔韧性好较容易适应重的动力荷载;塑性好能够承受较大的重量,在偶尔超载时也不会出现折断的现象,安全性、可靠性好。第三,钢结构的制造工序流程简单、容易,便于生产,安装周期也比较短。钢结构企业的这些特点,使其具有广阔的市场前景,加上积极有效地市场营销手段与策略,能够得到更大的发展与进步。[1] 二、市场营销理念与企业市场经济的结合 市场营销理念应该与企业发展紧密结合,钢结构企业发展的过程中要积极进行市场营销工作,促进企业的可持续发展,使企业的综合效益也随之提升,下面我们就来具体分析一下市场营销理念与市场经济、企业发展的关系,以最大限度地发挥市场营销理念的作用。 (一)市场营销理念紧随市场经济发展的步伐 企业在经营过程中还存在着一些传统的较为落后的市场营销理念,这些市场营销理念与市场经济发展存在脱节的现象,在短时期内这种现象不会对钢结构企业发展产生过多的消极影响,但是从钢结构企业的长远发展来看,没有先进的跟随时代潮流的市场营销理念,是不可能取得长远的发展的。企业在日常的运营管理中,就要加强对市场营销的管理,制定市场营销的具体内容与计划目标,企业发展不仅靠市场营销管理,还需要企业的其他各部门与其进行通力合作,积极对其进行管理,加强部门之间的沟通、合作与交流,市场营销工作要充分体现了个性化人性化服务特征,站在客户的角度考虑问题,增强钢结构企业的吸引力,树立企业的良好的声誉,企业最重要的还是结合自身发展特色与经营的情况,遵照钢结构市场的运行规律,从而进一步制定出具体的市场营销战略。[2] (二)根据市场经济变化,制定市场营销战略 市场经济处在一个不断变化的状况下,企业要想发展就必须根据市场经济的变化,制定出合理科学的市场营销战略,在制定战略之前,我们首先要做的就是对市场营销环境进行分析,钢结构企业要积极利用市场经济中的有利因素与机遇,采取合适的发展战略,使企业健康、可持续发展。此外,企业在经营发展过程中,企业的相关管理人员要定时对企业内部的情况做一个调查了解,了解分析企业内部的人力资源情况、企业的财务管理情况以及企业的技术设备维修、更新换代等,使企业明确其在市场上的地位,进行准确的市场定位,更好地适应市场环境。做好自身市场营销战略之外,还要对竞争对手的情况做一个了解,分析竞争对手的市场营销战略、企业技术设备以及竞争对手企业所处的市场营销环境,做好自己的工作并了解了竞争对手之后,就要综合考虑市场营销环境,做出市场营销战略。 (三)建立企业完善的营销信息系统 现在信息技术迅猛发展,信息技术已经渗透至生活生产领域的各个方面,对企业的发展与现代化也有很大的帮助与作用,因而建立完善的市场营销信息体系具有重大的意义。企业要想经营得好,必须实时地掌握市场信息动态,对这些信息进行分析,我国有关钢结构企业的信息还是比较多的,但是企业获取这些信息还只是停留在人工、零散地获取阶段,不能够进行有效地系统地提取信息,没有建立起自己完善的市场营销的信息系统,企业内部需要做出这方面的努力,做一些具体的工作,使市场营销的信息保证是有效的、科学合理的,减少多余与无用的信息量,对信息进行深层次地探求,相关的工作人员要做好及时了解各部门的信息以及变化。 三、提高钢结构企业市场营销质量的途径分析 为了提高钢结构企业的市场营销质量与效率,促进钢结构企业的可持续发展,我们要根据实际情况,提出一些企业市场营销发展的途径与方法,下面我们将具体讨论下提高钢结构企业市场营销质量的途径,并对其进行简单的评价。 (一)树立正确的市场营销理念 市场营销是企业的一项职能,能够起到思想指导的作用,电力钢结构企业会因为一些偶然性因素,偶尔获得一些成功,但是钢结构企业要想长期处于有利地位与不败之地,就必须树立正确的市场营销理念,将市场与客户放在第一位,加强市场营销工作,满足客户的实际合理需求。企业在树立市场营销理念时,首先需要明确自己企业的生产产品的目标市场定位是什么,了解好客户的需求,这样才能赢得利润,企业的其他部门也要和市场营销部门做好沟通、交流与协作,使企业的各个部门都树立起“客户至上”的理念,企业才能成功地将自己的产品销售出去。 (二)确定企业发展的品牌战略 消费者对于名牌总是有很多的关注度,对名牌也有更多的信赖感,特别是近些年来,我国钢结构项目不断增加,而投资方对那些具有一定知名度的钢结构企业更加的偏好,高的知名度能够为企业发展给予许多发展优势,增强竞争能力,品牌战略现在是一个很重要的策略。要想很好地确定制定企业的品牌战略,创造出知名度高的品牌,就必须通过产品的设计与质量提高来实现,将企业的优势充分发挥出来,生产出满足客户质量需求的产品,给客户留下好的印象,取得竞争优势,创造出企业的高知名度。[1] (三)制定合适、科学的市场营销战略 最后是要制定合适、科学的市场营销战略,市场营销战略的制定是一个考虑因素比较多的战略,下面我们就来简单地分析下市场营销战略制定的步骤: (1)对市场营销的大环境与小环境进行分析,了解钢结构市场的市场营销环境,市场营销人员对本 公司的基本状况要熟悉掌握,明确企业的目标市场,了解竞争对手与潜在对手的市场营销及其他基本情况。(2)建立健全市场营销信息系统,开发出有效的信息进行实际地运用,增强市场营销及各种信息的作用。 四、结语 钢结构企业发展面临着机遇,同时也面临着挑战,受到市场经济的巨大影响,钢结构企业要想很好地发展,就应该发挥市场营销的作用,将市场营销与企业市场经济相结合,分析钢结构企业发展特点与现状,最后提出提高钢结构企业市场营销质量的途径与方法,促进钢结构企业的可持续、健康发展。 市场营销论文范文:市场营销理论在铁路客货运输中的应用方式 当前,伴随着运输市场竞争的不断加强,铁路客货运输在运输市场中所占的份额逐渐变少,即使铁路自身做了极大的变革,但是依然出现连年亏损的现象。出现这种情况的原因有多种,而铁路运输在市场营销方面与其他运输方式之间存在极大的差异,是一个不可忽视的重要原因,例如铁路企业的经营理念不适合市场发展的需要、铁路运输的价格机制不合理等等。尤其是货运方面,依然是采取生产管理型,所以,在铁路客货运输当中运用市场营销策略,显得尤为重要。 1.铁路客货运输市场营销的现状分析 以前,铁路运输属于卖方市场,运输往往是供不应求,根本就不需要进行营销。然而,随着社会经济的飞速发展,使得运输需求开始呈现扩大趋势,并且运输市场也开始逐渐改变。将市场需求多元化发展作为出发点与落脚点,各种运输方式(公路、水运等)开始迅速发展,进而同铁路开展竞争,由铁路一直独占的运输市场开始逐渐瓦解,并逐渐形成了多元化的运输市场竞争形势[1]。正因为这种改变,使得铁路运输开始进入到买方市场,货主对铁路运输提出了更高的标准与要求。而铁路运输能否继续生存并发展下去,在某种程度上取决于市场营销的好坏。在新时期、新形势下,市场营销开始进入到铁路客货运输当中,并从弱到强,逐渐发展起来。近些年来,铁路局对客货运输进行了不断的改革与创新,且获得了一定的成果。第一,铁路局自身的营销意识得到强化,之前是等着货主找上门,现在是直接上门为货主服务。第二,进一步加大了营销的力度。通过积极主动的探索与实践,在对外营销方面,大力宣传铁路运输产品,对运价与客货运输计划进行科学合理的变革,优化了营销的手段。第三,进一步加强了对服务质量的重视,清楚了解到旅客与货主在选择运输方式时,对服务质量的要求是极为注重的。 虽然铁路运输经过改革获得了一定的成果,但是因为各种因素的限制,例如运输水平、经营机制等的影响,使得铁路客货运输变革的整体效果还不够理想,且没有从本质上提升铁路运输的市场竞争力。 2.改善铁路客货运输的营销策略 2.1以客户心智及认知为主导 在市场营销理念当中,客户是营销的关键所在,营销是站在客户的角度上,从各个客户的不同利益点下手,打造出可以满足客户需求,同时能够为客户带来具备自身所需要的价值的产品属性。之前企业所采用的推销理念、生产理念以及产品理念等,其中心所在均是企业,而市场营销则不同,是一种全新的销售理念,是以客户为中心的理念[2]。市场营销理念将交换的主要原因总结为是为了达到客户的需求与要求,以客户的心智与认知为主导。因此,铁路客货运输要想在激烈的市场竞争中占据一席之地,那么就必须坚持市场营销理念,以客户为中心,发现客货运输的目标客户,搞清楚目标客户最为注重的价值究竟是什么?之后,再依据目标客户所注重的价值来打造差异化的产品(服务)属性。 2.2价格策略 在铁路企业当中,运输价格是市场营销当中一个不可忽视的关键因素,同时也是极为敏感的元素。近些年来,在铁路运输市场营销当中,虽然非价格因素对消费者的影响越来愈大,但是在影响铁路运输企业在竞争市场中份额的众多因素中,价格依旧占据一定的比例。价格在某种程度上决定着铁路运输市场的利润,同时还对铁路运输市场营销的其它因素带来一定的影响。从市场营销理论来看,在运输价格上,铁路运输营销的主要研究内容为:在动态环境下,铁路企业怎样遵守市场价值规律,且制订出合理的价格,同时就消费者对运输价格的反应进行研究,以便有效提升铁路在运输市场中的份额,增加铁路企业的经济效益[3]。所以,在铁路运输企业中,价格策略是一个非常关键的问题。 在铁路客货运输中,货运改革显得更为关键,铁路运输企业应该依据货主的实际需要与运输市场的竞争形势,开发新的货运产品,例如“五定班列”,而其运费是根据铁道部所批准的项目与费率,且增收百分之三十的快运费,这种运价相对而言比较高,对运输市场的竞争极为不利,所以,应当依据季节的改变、货物的实际流量,对运价进行灵活变动。 2.3产品策略 (1)发展流动或异地售票。铁路企业可以依据客流实际状况,建设无轨车站和车票销售点,以便于旅客购买,最大限度的方便广大旅客,这是市场营销中一种重要方式。另外,在互联网售票与微机售票的前提之下,设置离线售票业务服务;在城区的各个地方建设多个售票与发货代办点,还可以购置售票车,采取流动售票的形式,将火车票送到旅客的家门口。 (2)开展车站广告业务。凭借铁路运输自身的优势,开展广告业务。在一些旅客集聚的场所,例如火车上、火车站内、候车厅等,充分运用车站中的各种闲置资源,放置广告位,为铁路企业创造一定的利润。 (3)微机办货。铁路企业可以采取微机取货、发货的形式,从而在最大限度上方便广大货主。另外,为了进一步方便货主,可以设置触摸查询仪,使货主能够更加快速的查到自己的货物。 2.4品牌策略 21世纪,全球企业的市场竞争侧重点,开始逐步朝无形资产的竞争方向发展,特别是品牌这一无形资产,吸引了众所企业的广泛注意。公路、航空是铁路的两大主要竞争对手,它们都开始朝打造品牌的方向发展[4]。而铁路要想在运输市场中依然占据一定的份额,那么展开品牌战略是极为有必要的。对于一家企业而言,品牌资产不仅能够缩减自身的投资成本,同时还能够提高自身的经济利益,吸引更多的新、老客户购买自己的产品。当前铁路企业的品牌策略定位还不是很明确,从某种层面上来讲,不管是在货运产品上,亦或者是在客运产品上,铁路运输都没有较为成熟的品牌。一些公认的品牌也仅仅是处在一个初级阶段,不够成熟,例如“五定班列”、“集装箱国际联运班列”等等。铁路运输企业要想打造知名品牌,必须经过长时间的辛苦工作。而企业在打造品牌时必须注意,应该以品牌战略作为引导,将一个品牌的内在素质凸显出来;同时,还必须正确定位产品的品牌概念,只有这样方能打造出较为强势的品牌,保证铁路运输的正常、可持续发展。 3.结束语 综上,作为一门实践性极强的学科,市场营销当中一些已经相对完善的营销理论,应该运用到实际的生活、工作当中,进而推动经济的快速发展。尤其是铁路运输领域,更应该广泛运用市场营销理论。由于营销战略在铁路运输中的使用时间比较短,与公路等运输方式的营销水平相差极大。因此,为了能够有效促进铁路客货运输的快速发展,对铁路进行有效的变革,展开铁路运输营销是极为必要的。 市场营销论文范文:市场营销推广领域应用第三方物流的优势 摘要:随着中国市场在世界市场中地位的不断提升,越来越多的跨国公司看重中国市场的开发,在中国的市场营销推广策略也越来越受到重视。市场营销推广领域应用第三方物流从而获得竞争优势是由营销推广业务的特性决定的,已成为目前发展的必然趋势。随之而来的便是大量第三方物流企业与跨国公司在市场营销推广领域的合作日益加深。第三方物流应用在市场营销推广领域拥有广阔的发展前景,也面临更多的挑战。与此同时,如何更好的利用第三方物流从而降低企业整体市场营销推广成本,已经成为目前许多企业正在不断探讨和研究的问题。 关键词:竞争优势;第三方物流;市场营销 一、 轻松取得物流信息和信息网络 物流系统是一个多环节的复杂系统,物流系统中的各个子系统通过物资实体的运动将它们联系在一起,各个环节间相互协调,根据总目标的需要适时、适量地调度系统内的基本资源。物流系统中的相互衔接是通过信息予以沟通的,基本资源的调度也是通过信息共享来实现的,因此,组织物流活动必须以信息为基础。为了使物流活动正常而有规律地进行,必须保证物流信息畅通。物流信息的网络化就是要将物流信息通过现代信息技术手段使其在企业内,企业间乃至全社会达到共享的一种方式。 ????物流信息的网络化可以缩短物流的传输长度,增加透明度。传统上物流某些方面的信息是不清楚的,最多只是了解部分属于企业范围的信息。而通过信息的网络化,可以使传统的二维市场,突破空间的概念成为空间市场,使物流信息变得异常的流畅。随着全球信息网络的建成,物流信息网络化将得到了进一步发展。物流信息已经从“点”发展到“面”:以网络的形式将物流企业各部门、各物流企业、物流企业与生产企业和商业企业等连在一起,实现了社会性的各部门、各企业之间低成本的数据高速共享;从平面应用发展到立体应用:企业物流更好地与信息流和资金流综合,统一加工消除了部门间的冗余,实现了信息的可追溯性。 二、 充分享有规模经济效益 规模经济效益是指适度的规模所产生的最佳经济效益,在微观经济学理论中它是指由于生产规模扩大而导致的长期平均成本下降的现象。规模经济效益是指由于规模的扩大导致年金计划本身长期平均管理成本的大幅降低以及经济效率和收益的提高。由于规模经济的作用,管理成本的高低与公司规模的大小成反比,公司越小,参加企业年金的管理成本就越高,这是中小企业站在企业年金门槛之外的一个重要原因。例如,美国低于100人的小型公司401(k)计划,管理成本将占到全部资产净值的1.4%,甚至1.6%,比正常的平均值高出62%左右,即较大型公司只有0.5-0.8%左右。一般来说,以 500人和1000万元资产的401(k)为例,在全部费用比例中,受托人费用最低,仅占全部成本的3%,账户管理费用占全部成本的14%,企业年金管理成本占比最大的是投资管理费,大约占全部管理成本的80%以上。 三、拥有灵活性 第三方物流能为一家公司提供更大的灵活性,例如地理分布上的灵活性。数量不断上升的供应商需要迅速的货源补充,因而要有地区仓库。通过利用第三方物流供应商的仓储服务,一家公司就可以满足客户需求,而不必因为建造新设施或长期租赁设施而调拨资金并在经营灵活性上受到限制。同样,服务的灵活性也能够通过第三方物流来实现,这样做可以向零售客户提供超过雇主公司的更加多种多样的服务品种。对第三方物流供应商来说则足够了,后来可以为横跨不同行业的不同企业提供服务。此外,资源和劳动力规模的灵活性可以通过外购来实现,管理者可以将固定成本变为变动成本,从而对不断变化的经营条件做出更快的反应。? 四、改善原有系统,节约市场营销推广成本 对于一个新的工商企业而言,物流系统设计应该是企业创建阶段需要考虑的重要内容;而对于已经处于经营过程的企业而言,定期地对现有的供应链的运行过程进行回顾、分析和研究是非常必要的。在这两种情况下,第三方物流都起着非常重要的作用。 第三方物流公司与市场营销业务部门结成合作伙伴关系,他们为了更进一步加强这种关系,通常会站在市场营销业务部门的角色进行考虑和分析,促使市场营销部门将物流成本规划入整个市场营销系统中,使市场营销业务在初期便考虑物流成本,将整个营销系统扩大,从而在整体上促使市场营销部门改善原有系统,节约市场营销成本。 五、市场营销推广领域应用第三方物流面临的挑战及其发展方向 从物流业的发展趋势看,那些既拥有大量物流设施、健全网络,又具有强大全程物流设计能力的混合型公司发展空间最大,只有这些企业能把信息技术和实施能力融为一体,提供“一站到位”的整体物流解决方案。 第三方物流企业的介入,使得市场营销部门原有物流系统进行整体改善,某种程度上帮助市场营销部门节约市场营销成本。当然,能够真正发展到协助市场营销业务进行系统规划的第三方物流公司,在国内现阶段还非常少。因此,挖掘并引导对于应用此类第三方物流供应商的价值创新,推动双方合作的渐长性,提高服务水平和竞争力是跨国公司与第三方物流团队共同创新的动力。在市场营销对物流需求的推动下,第三方物流供应商应从扩大硬性服务的业务范围和创新软性服务的增值两方面着手。硬性服务:如从简单的存储、运输等单项活动逐步扩大到为客户提供配货配送、分拣包装、配套装配、条码生成、挂标刷标等,为客户优选货运线路等;软性服务:包括特定市场项目的组织协调管理、自动订单处理、客户关系管理、存货控制和返回物流支持、设计建议最优物流方案、物流全程的信息搜索、货运检测,通过INTERNET 与企业乃至顾客进行信息共享等,这些服务通过物流过程的追加投入,增加了商品的价值,创造了第三方物流供应商和货主企业的新的利润来源。不但巩固货主企业与消费者的密切关系,扩大商品的市场需求,更重要的是创新物流的服务价值,主动地赢得市场。 六 结论 从发达国家第三方物流发展的情况看,运输、仓储、销售物流、财务服务的提供者都包含在第三方物流提供商的范围之内。目前,这类服务公司的数量并不少,并有继续增加的趋势。 然而,从目前市场营销推广领域应用现代物流的整体状况和发展趋势来看,第三方物流提供者的服务正在从简单的仓储、运输等单项活动转化为更广泛、更全面的物流服务,如物流活动的组织、协调合管理、建议设计最优化物流方案、物流全程的信息搜集、管理等。这种服务的特点是更趋于个性化、系列化、管理化,需要物流提供商和工商企业双方高级管理层的紧密协调。 作者单位:北京师范大学珠海分校国际金融学院 市场营销论文范文:关于顾客满意度的调查研究市场营销论文 企业要想在浩瀚的商海立足,寻找到企业发展生存的空间,最重要的一点是谋求客户的认可与信任。具有垄断特性的电力企业也不例外。 影响顾客满意度的主要因素 电能与电压质量 作为电力企业,能否向客户提供高质量的电能供应十分重要,不仅影响到供电企业的名誉,同时也会产生不同的社会利益。如果客户正在加工某项产品,而你的电压由220伏一下降为110伏,导致客户的经济利益受损,他不仅会怨声载道,有时还会向有关方面投诉。如江苏省泗阳县的木材加工产业已形成规模,木材成品板生产过程中对电的依赖程度很大。在整个生产过程中,如果用户端的电压达不到正常值,企业的经济损失肯定会很大。因为一旦因电压不稳而难以启动机械,就会停止生产,生产企业的木胶就会变质失效。 按照有关规定,供电部门必须向客户提供合格的电压质量,如果因电压质量不合格给客户造成损失的,应承担法律义务上的经济赔偿责任。所以,能否供应合格的电压也直接影响到客户的满意度。作为县供电企业,必须按照相关规定从严管理,提高设备的产出率,及时缓解供用电之间的矛盾,提升供电企业的信誉度与满意度。 员工的服务技能与业务素质 社会上有一句地道的说法,"出门看天、进门看脸"。客户到供电部门的营业厅办理业务,营业员如果服务态度不好,不能文明用语,不仅影响供电窗口部门的形象,更重要的是让客户对我们产生了怨恨的心里,造成的后果不堪设想。也是难以估量的名誉损失。如何提高供电员工的整体综合素质,显得十分紧迫而重要。 近年来,县供电企业千方百计提高员工的业务素质,因为技术水平的高低直接影响企业声誉和客户的满意度。如客户急需装表接电而电工不懂业务,错误的将380伏接成220伏,或者将220伏接成380伏,除造成客户的用电设备损坏外,损失最大的是供电企业的名誉。这样的员工能让客户满意吗?所以,员工的业务水平是直接影响客户满意度的最重要一点。 企业对突发事故的反应能力 近几年来,泗阳县供电公司上下都在追求一点,就是努力提高抢修速度与抢修质量,杜绝过去松、散、懒的不良习惯,力求做到方便、快捷、高效。2009年3月,泗阳县临河镇投资1.2亿元的巨豪木业六个车间突然停电,该厂的电工怎么也找不出故障点,在无法解决的情况下,公司董事长抱着试试看的想法给县供电公司一位副总打了电话,深夜1点多钟,公司领导接到电话后,立即组织人员迅速赶赴现场,经过近2个小时的细致排查,终于找出了故障原因。当恢复了厂里的供电时,王董事长十分感激。供电公司的无私帮助,让该企业减少经济损失3万多元,企业能不满意吗? 承诺的履行与办事程序 县级电网的建设与改造计划,来源于客户的用电需要。供电企业要做到电网建设与履行承诺相协调,创造性的开展工作。对新建、扩建工程必须要与客户签订承诺,统一办理各类业务,全面掌握供用电负荷资料和发展规划。供电营业部门要按相关的承诺了解和掌握这些第一手材料,做到供电发展工作方案与今后的发展目标相一致,并具有一定的超前性。 在供电企业的日常营业工作中,有三大主要任务:办理业务扩充。业务扩充的主要任务是受理客户用电申请,根据电网供电能力,办理有关报装的各类业务,以满足客户新装、增容用电需求;执行电价政策,及时回收电费。电费回收是企业在销售环节和资金运转中的一道重要工序,是电力企业经营成果的主要组成部分。电费工作中的抄表、核算、收费是三位一体的工作,每个环节都与客户的满意度密切相关,具体操作时,必须要做相关的承诺与办事程序相一致;处理各类减容、暂停、暂换、迁址、移表等各项事务.都要积极执行相关的服务承诺,以及接受投诉的处理结果与答复的及时性,这也是服务的重要环节,时刻影响着客户的满意度。 提高顾客满意度的四个方面 建立健全有效的考核管理机制,发挥岗位责任效能 泗阳县供电公司建立了《供电职工千分工资制考核办法》、《绩效制考核办法》、《安全考核评星级》、《优质服务群众测评办法》,并当月考核,当月兑现工资、奖金;努力做好岗位设置工作,明确供电企业管理的各个环节,做到每个环节上都能履行职责,形成一个科学管理、紧张有秩序的工作环境。供电企业的工作环境不同于其他企业,往往难以组织集中行动的工作形式,主要靠职工独立自觉的工作。因此,建立和完善各类人员的责任制考核,结合实际规范各岗位的工作内容、制度、指标要求和工作程序尤为重要,是提高企业竞争实力,争取广大客户满意的一项十分迫切的工作。 市场营销论文范文:我国房地产市场营销策略 摘要:房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念,是指企业为了满足目标市场的需求,对各种可控的营销因素加以优化组合、综合运用、以期高效率地、最经济地实现企业的营销目标。基于房地产营销策略在房地产开发与经营中的重要作用,本文通过对房地产市场营销策略的分析。 关键词:房地产营销策略、房地产、房地产营销 一、房地产的概念 在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。 房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。 房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。 二、房地产市场营销的概念 房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托 物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用. 现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用 。 三、房地产营销渠道策略 目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。 企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。 委托推销,是指房地产开发企业委托房地产推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托商可以分为企业商和个人商,前者是指由多人组成的具备法人资格的机构,后者是指中介的个人,即经纪人。 网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。2000年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。 房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。 四、房地产营销策略的现状 目前 ,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和 网络 销售三种。 1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。 2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。 3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代 电子 商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通, 可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势 当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点: 品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群; 把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权; 分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果; 进度跟进高潮迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售高潮,实现阶段性销售目标; 以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价,小幅多频高走,预留升值空间,以升值空间激发热销; 物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。 五、房地产市场营销观念。 企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想. (一)生产观点 20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,“我能生产什么,就能够卖什么”,企业的普遍思想是“生产观点”. (二)推销观点 20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用“推销观点”指导企业的经营活动.其基本特征是 “我卖什么,人们就买什么”.这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种“以产定销”的观念,即“我生产了什么,就推销什么”. (三)市场营销观点 第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用“市场营销观点”代替“推销观点”. 用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间. 我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜. 六、房地产营销价格策略 。 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。 1、房地产定价方法 一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法: (1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较, 对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。 (2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。 (3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。 (4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格 当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。 2、定价比例 一般来说,先设定一个标准层,高层一般定在1/2高度,多层一般3-4层(9层以下)为最好。然后确定一个楼层系数,标准层以上一般每层加价比例为 0.8%,标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中,7层以下因其视野受限,一般应为低价区,顶层与低层的价格一般相差约30%。 用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。 商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。 3、价格调整策略。 房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。 直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降,它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式:(1)基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对;(2)差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数,每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和我们原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求我们根据实际销售的具体情况,对原先所设定差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种 类型单元的销售比例,反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次,以适应销售情况的不断变化。 优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体促销活动计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头。同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售。再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能

大气污染论文:大气污染物对大鼠肺炎性细胞因子影响 【关键词】 ,大气污染物；支气管肺泡灌洗液；细胞因子 摘要： 目的 研究大气污染物对大鼠肺炎性细胞因子的影响，探讨大气污染对呼吸系统炎性损伤的机制。方法 48只Wistar大鼠，体重200～240g，随机分为实验组(1d组、7d组和30d组)和对照组。实验组分别进行可吸入颗粒物(PM10)染尘，SO2、NO2和CO染毒。PM10染尘采用气管注入法，灌注1ml含15mg PM10生理盐水混悬液；染毒采用静态吸入SO2、NO2、CO空气混合气，浓度分别为15，12，400mg/m3,每天吸入2h，分别吸入1，7及30d；对照组大鼠气管注入1ml生理盐水并吸入正常空气。分别于染毒后1，7，30d进行支气管肺泡灌洗，观察灌洗液中白细胞总数及其分类；采用ELISA法测定支气管肺泡灌洗液(BALF)中炎性细胞因子水平。结果 实验组大鼠BALF中，白细胞总数、中性粒细胞百分比明显升高，与对照组比较差异有统计学意义(P＜005或P＜001)。1d组大鼠BALF中，肿瘤坏死因子α(TNFα)、白细胞介素6(IL6)、白细胞介素8(IL8)及白细胞介素10(IL10)水平均明显高于对照组(P＜005)，各炎性细胞因子间有较好的相关性。结论 大气污染物可引起大鼠肺促炎细胞因子与抗炎细胞因子表达失衡，造成肺组织的炎性损伤。 关键词： 大气污染物；支气管肺泡灌洗液；细胞因子 Effects of air pollutants on pulmonary inflammatory cytokines in rats Abstract： Objective To study the effects of air pollutants on pulmonary inflammatory cytokines in rats,and to explore the mechanism of air pollution on inflammatory injury of respiratory system.Methods Fourty-eight Wistar rats (200～240g) were randomly divided into treated groups (1d,7d,and 30d groups) and control group.The tested rats were respectively exposed to PM10 of 15mg in 1ml saline by intratracheal instillation,and then were exposed to mixed gases of SO2,NO2,and CO (15,12,and 400mg/m3 respectively) by static inhalation 2h per day for 1d,7d and 30d respectively.One ml saline was instilled and general air was inhaled by rats of the control group.Results The counts of white blood cell (WBC) and the percentages of neutrophil (Neu) in treated groups were significantly higher than those in the control group (P＜005 or P＜001).The levels of TNFα，IL6,IL8,and IL10 in rats of oneday group were significantly higher than those in the control group (P＜005).There were positive relationships among cytokines.Conclusion Air pollutants can induce the imbalance on the expression of proand antiinflammatory cytokines and result in inflammatory injury of respiratory system. Key words： air pollutants;bronchoalveolar lavage fluids (BALF);cytokines 大气污染直接作用的靶器官是呼吸系统，长期反复接触会使人体免疫力低下，引起气管炎、支气管哮喘等慢性疾病。目前有关大气污染对机体呼吸系统炎性损伤机制尚未完全明确。本文通过制备大气污染的动物模型，从大气污染对大鼠呼吸道微生态、氧化损伤及病理学改变等方面进行了研究〔1-4〕。本文通过测定大鼠支气管肺泡灌洗液(BALF)中肿瘤坏死因子α(TNFα)、白细胞介素6(IL6)、白细胞介素8(IL8)及白细胞介素4(IL4)、白细胞介素10(IL10)的水平，进一步探讨大气污染对大鼠呼吸系统炎性损伤的作用机制。结果报告如下。 1 材料与方法 11 材料 111 可吸入颗粒物(PM10)制备 (1)样品采集：冬季采暖季节，选择煤烟、交通及生活污染区为采样点，用日本产低流量(20～30L/min)粉尘采样器和称重的55mm玻璃纤维滤膜，每天连续采样24h，连续采集30d;滤膜干燥后称重计算采尘量，含尘滤膜在-20℃下保存。(2)PM10悬浮液制备：将各采样点滤膜同时用一定量的生理盐水超声震荡洗脱20min，吸去滤膜水分，干燥后称重，计算生理盐水中粉尘量，定容后使其粉尘浓度为15g/L。 112 标准混合气制备 高于染毒浓度12倍的SO2、NO2、CO的空气标准混合气由具有国家标准物质资质认证的大连特种气体产业公司提供。染毒时将标准混合气减压，以流量计控制流速，稀释12倍后分别放入染毒柜内。 113 实验动物及分组 48只健康Wistar大鼠，体重200～240g，雌雄各半(中国医科大学实验动物中心)。随机分为3个实验组(1，7，30d组)和对照组，每组12只。 12 方法 121 染尘及染毒 (1)染尘：乙醚麻醉下气管注入染尘，实验组大鼠注入1ml含15mg PM10的生理盐水混悬液，对照组大鼠注入1ml生理盐水。(2)染毒：采用体积为60L染毒柜，每柜放入2只大鼠。实验组大鼠静态吸入浓度分别为15，12，400mg/m3的SO2、NO2、CO的空气混合气。每天吸入2h，各组分别吸入1，7及30d；对照组吸入正常空气。PM10、SO2、NO2及CO浓度均相当于国家《环境空气质量标准》(GB30951996)二级日标准的100倍。 122 采集大鼠样品 于染毒结束后次日处死大鼠，对照组大鼠分3批处死。乙醚麻醉下腹主动脉取血，分离血清；用37℃生理盐水进行支气管肺泡灌洗(BAL)，每次2ml，洗3次，合并BALF，3000r/min离心10min。血清及BALF上清液置于-80℃低温冰箱保存。 123 检测指标及方法 BALF沉淀中白细胞(WBC)总数及分类［巨噬细胞(AM)、淋巴细胞(Lym)、中性粒细胞(Neu)］，采用常规计数及瑞氏染色法。BALF中TNFα、IL6、IL8、IL4及IL10水平采用双抗夹心ELISA法测定(美国R D公司及晶美公司)；用CLINIBIO128型酶标仪(奥地利公司)测量吸光度(A)值。 13 统计分析 应用SPSS100软件拟合最佳的曲线回归方程，求出样品中各细胞因子浓度，进行单因素方差分析及相关分析。 2 结果 21 白细胞总数及分类(表1) 实验组大鼠BALF中WBC数及中性粒细胞百分比升高，与对照组比较差异均有统计学意义，尤以1d组明显(P＜001)；7及30d组WBC数及中性粒细胞百分比下降，与1d组比较差异有统计学意义(P＜001)。 表1 BALF中白细胞总数及分类（略） 注：与对照组比较，a P＜005,b P＜001;与1d组比较，c P＜005,d P＜001 22 促炎细胞因子水平(表2) 染毒1d组大鼠BALF中IL6、IL8及TNFα水平显著高于对照组；7及30d组水平下降，与1d组比较差异均有统计学意义。各因子中IL6表达水平最高，其次为TNFα。 表2 BALF中促炎细胞因子水平的比较（略） 注：与对照组比较，a P＜005,b P＜001;与1d组比较，c P＜005,d P＜001 23 抗炎细胞因子水平(表3) 实验组大鼠BALF中IL10水平显著高于对照组，尤以1d组明显；7及30d组水平有所下降，与对照组及1d组比较，差异有统计学意义，且IL10表达水平高于IL4。 表3 BALF中抗炎细胞因子水平的比较（略） 注：与对照组比较，a P＜005,b P＜001;与1d组比较，d P＜001 24 炎性损伤指标的相关分析 简单相关分析结果显示，10对炎性损伤指标均呈不同程度的正相关，相关系数(r)为0397～0785，均P＜005；偏相关分析结果显示，只有简单相关程度较高的前5对指标呈中等程度正相关(r=04552～06460)。 3 讨论 炎性细胞因子(Inflammatory cytokines,ICKs)是由各种免疫细胞和组织细胞分泌，具有调节炎性细胞功能及行为、影响炎性反应及转归的细胞活性物质，根据其对炎症反应的不同影响，可分为促炎因子和抗炎因子2类〔5〕。本文结果显示，实验组大鼠BALF中白细胞总数和中性粒细胞百分比均高于对照组，尤以1d组明显，提示大气污染物已引起大鼠呼吸系统明显的炎症反应。7及30d组白细胞总数和中性粒细胞百分比有所回落，但与对照组和1d组比较差异均有统计学意义，表明炎症正处于消退期，其结果反映了炎症生理过程的变化，与刘春涛等〔6〕报道的一致。本研究结果显示，1d组大鼠BALF中IL6、IL8、TNFα水平明显高于对照组，并且偏相关分析结果显示，TNFα与IL6(r=06217)及IL8与IL6(r=04552)分别呈中等程度正相关。说明在炎症早期IL6、IL8及TNFα之间存在着密切的联系。TNFα可能启动了IL6、IL8等细胞因子群，使其合成、分泌增多，诱导多形核白细胞(PMN)在肺组织聚集、粘附、并释放IL6和IL8等炎性介质〔7〕；而IL6可激活中性粒细胞、延迟吞噬细胞对衰老和丧失功能的中性粒细胞的吞噬，从而加剧了炎症介质的产生；IL8可诱导PMN趋化至炎症部位，脱颗粒，产生超氧离子，造成肺组织损伤〔8〕。本研究结果显示，IL4变化不明显，与对照组比较差异均无统计学意义，提示促炎细胞因子(TNFα和IL6)和抗炎细胞因子(IL4和IL10)的变化趋势不平行，处于一种失衡状态，这种局部失衡状态的炎症反应可能是造成组织炎性损伤的一个重要原因。本研究结果表明，大气混合污染物可诱导大鼠肺组织IL6、IL8、TNFα、IL4及IL10的释放，导致肺组织的炎性损伤。促炎因子中以IL6和TNFα表达水平较高，且与抗炎因子IL4及IL10呈较好的相关性；抗炎因子IL10表达水平高于IL4，因此，TNFα、IL6和IL10可作为大气污染所致肺早期炎症的敏感指标。 大气污染论文:石家庄市大气污染原因分析及政府行为对策 摘要：二十一世纪的钟声已经敲响，回首二十世纪，我国经济获得了长足的发展，生产力水平大大提高。但是，传统模式下的生产力的提高在驱动经济增长和为企业带来的利润的同时，却使我们的地球家园变得千疮百孔，不堪重负。1987年，世界环境与发展委员会了长篇报告《我们共同的未来》。该报告首次提出了“可持续发展”的定义，即“既满足当代人的需要，又不对后代满足其需要的能力够成危害的发展”。 关键词：石家庄市 大气污染 原因分析 政府行为对策 一、概述 二十一世纪的钟声已经敲响，回首二十世纪，我国经济获得了长足的发展，生产力水平大大提高。但是，传统模式下的生产力的提高在驱动经济增长和为企业带来的利润的同时，却使我们的地球家园变得千疮百孔，不堪重负。 1987年，世界环境与发展委员会了长篇报告《我们共同的未来》。该报告首次提出了“可持续发展”的定义，即“既满足当代人的需要，又不对后代满足其需要的能力够成危害的发展”。这个定义鲜明的表达了两个基本观点： 人类要发展，尤其是贫困地区的发展； 发展要有限度，他不应危及后代人的发展。 石家庄市我国华北地区新型的一座现代化工业城市，是河北省政治、经济、文化、科技中心。总面积15848平方千米，总人口845万。其交通发达，京广、石太、石德铁路和京深、石港、石太高速公路交汇于此。近年来，石家庄市工业迅猛发展，人民生活水平显著提高。但是，经济的快速增长带来了严重的环境问题。 是他一跃成为全国著名的环境污染大市。而其中，尤以大气污染最为突出：尤其是在风力达到一定程度后，尘土满天飞舞，纵横肆虐，有些区域垃圾泛滥成灾。 二、 石家庄大气污染现状及原因分析 1.1 石家庄大气污染现状 近年来，随着城市工业的发展，大气污染日益严重，空气质量进一步恶化。河北省环境监测总站4月11日队本周空气质量检测表明，石家庄的首要污染物可吸入颗粒物（PM10）。由于它们直径很小，且夹杂着细菌，可以被人体吸入体内，引起疾病。同时，由于它们很轻，不宜沉降，总是漂浮在空中，阳光照射在这些微尘上，被吸收或散射，致使天空显得灰蒙蒙的，能见度明显下降。扬尘污染也比较严重，特别是雨后就更显得直观，汽车挡风玻璃上全是泥水，就连眼镜片上也满是泥水。由于少数地区垃圾处理不善，成堆的垃圾在地面上腐烂，随风一锤，一股恶臭扑鼻而来，让人倍觉恶心。工厂排出的废水、废气，也使大气污染受到不同程度的影响，给市民的工作和生活带来严重的不便。 1.2 石家庄大气污染原因分析 1.2.1 地形和气候因素是影响石家庄市大气质量的基本原因 石家庄位于河北省中南部，西依太行山脉，东、南、北均为辽阔的华北大平原。而与此同时，石家庄属温带大陆性季风气候，四季分明，具有冬季寒冷少雪，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗凉爽等特征。这些特定的地理和气候因素，是石家庄的大气污染面临严峻的挑战。由于东南风的作用，石家庄上空的可吸入颗粒物和其他污染物质随风西移，当遇太行山脉的阻挡后，又转向东移，返回原地。而与此类似，当刮西北风的时候，由于太行山脉这一巨大的屏障，使西北风被拦截在山西境内，一些污染物质也无法被刮走，而只能继续停留在石家庄的上空。 1.2.2 城市建设是影响石家庄大气质量的重要原因 石家庄气体状态大气污染源调查表 根据对主要大气污染的分类统计分析，其主要来源可概括为三大方面：（1）燃料燃烧（2）工业生产过程（3）交通运输等。根据统计资料，以上三方面产生的大气污染所占的比例分别为70%、20%和10%。在直接燃料的燃烧中，燃烧排放的大气污染物数量约占燃料燃烧排放总量的96%，其中燃煤排放的烟尘、SO2、NOX和CO的数量占燃料燃烧排放比例分别为99%、93%、81%和97%。各种工业生产过程中产生的大气污染排放量虽仅占大气污染总排放量的1/5左右，但由于排放点比较集中。浓度较高，所以对工矿区或局部的大气污染较为严重。机动车等流动源在交通比较繁忙的街道，如裕华路、中山路等，可能造成CO、NOX和HC的严重污染。 （一）燃料燃烧。在石家庄，天然气在居民的生活中还没有普及，煤仍然是人们的首选燃料。而在燃煤市场上，高硫煤仍占主导地位。由于经济条件的限制，人们不可能放弃廉价的高硫煤而去购买环保型的低硫煤。这就造成SO2的大量排放。同时，由于石家庄地处华北，冬季寒冷，需要供暖，而一些单位为了省钱，实行自给自足的供暖制度，这就增加了煤的燃烧量，使大气背上了沉重的包袱。 （二）工业生产过程。近些年来，石家庄纺织工业发展迅速，是我国棉纺织工业基地之一，化学工业也是重点发展部门，有规模较大的华北制药厂和石家庄化肥厂，煤炭工业亦占有重要地位。这些性质的工矿企业即使石家庄的重点发展部门，也是污染最为严重的企业。而且这些工矿企业大多数集中在市区，如具有相当规模的华北制药厂和石家庄化肥厂等。此外，还有一些粉末冶金厂、印染厂也是石家庄大气污染的主力军。 （三）交通运输。近些年来，石家庄经济发展迅速，交通运输也随之发展。特别是近年来，私人轿车的数量急遽增多。但是，交通运输的发展带来了严重的环境问题。汽车的尾气中含有大量的CO,对人体的危害极大，特别是一些柴油大货车和冒烟车辆，排放的尾气中夹杂着大量的可吸入颗粒物，是导致疾病的重要因素。据中国科学院王玮博士介绍，一辆柴油车排放的尾气中，夹杂的可吸入颗粒物，几乎是100辆汽油差夹带的总和，是更严重的污染源。而石家庄却允许柴油车进城，促使空气中可吸入颗粒物的浓度急剧上升。 （四）市政建设。石家庄的马路普遍存在道路斜坡问题，即马路两侧的人行板道明显高于路面而且与路面垂直，呈“凹”字型。致使马路上的灰尘不能吹走，而且越积越多，这也是因发扬陈天气的直接原因。据资料统计，城区扬尘中的可吸入颗粒物占总量的40%左右，人们却对裸露地面，建筑工地，拆迁工地以及砂石料场造成的扬尘姑息迁就，始终未能采取有效的措施从根本加以治理。此外，工业废水中的化学成分也极容易发生化学反应，产生对人体有害的气体。 （五）工业布局。石家庄的一些工矿企业大多数集中在城区的东北部，还有一些分布在市区的不同区域。这些工矿企业的分散性是整个城区的大气污染受到不同程度的影响。 （六）绿化。石家庄作为一个新兴的工业城市，绿化还没有跟上工业发展的步伐。只有政府、一些企事业单位，机关团体内部绿化已基本达标，而整个城区的绿化却远远达不到要求。南二环只是近两年来才栽了几批树，其他地方也还是光秃秃的。 1.2.3 市场失灵。所谓市场失灵是指市场存在不完整性（例如：垄断实力的存在，生产要素缺乏流动性，巨大外部型的存在，缺乏知识和信息等）导致市场经济作用被削弱的现象。也就是使市场经济不能实现其理论上的好处的情况。从可持续发展的角度说，外部性是市场失灵的重要因素。外部性是指个人或一个经济单位所承受的收益和成本是另外的个人和经济单位行为的直接结果，而没有得到任何补偿的情况。如一个化肥厂对大气造成污染但老百姓去被迫承受大气污染所造成的损害。由此可见，市场失灵也导致了大气污染。 1.2.4 政府政策失灵。政府并不是万能的，政府决策失灵同样会产生环境问题。例如：河北省政府打算把石家庄建设成为闻名全国“药都”，而制药厂是污染极为严重的企业，这个政策导向势必会对石家庄的大气污染造成不良的影响。 1.2.5 全民对环境的认识不够 目前，人们对环境保护存在很多认识上的误区。如对环境问题的潜伏性、长期性、紧迫性和艰难性认识不足，对政府的环境保护政策不理解，由于市民认识上的不足和思想上的不重视，导致他们行为上的不够积极，不够配合。如在石市东南部的尖岭村，本身道路坑洼不平，尘土飞扬，再加上村民自身素质不高，垃圾随处可见。特别是每逢集市过后，更是满地狼藉，叫村民和过路人苦不堪言。 三 政府行为对策 在生态破坏和环境污染日益严重的今天，“经济发展靠市场，环境保护靠政府”的说法已被广为接受。环境资源配置的失灵，要求政府加大环境保护行政监督力度，采取有效的行政、经济、法律、教育等手段，发挥其在解决环境问题上的重要作用。入世后，我们的环境管理方式将会受到冲击，因此，必须更新观念，提高认识，适应新的形势和环境。 1、完善政府机构职能，使宏观与微观有机结合。可持续发展战略的实施要求几乎所以政策领域的变革，改变过去各个部门封闭的、分割地制定和实施经济、社会、环境政策的做法，把环境保护与其他政策的制定和执行结合起来，这样做既有利于环境本身，又可以提高其他政策的效能，这就要求石家庄市政府建立环境管理体系，其绩效分布如顶图： 政府要依照此体系，完善机构设置。实行环境质量行政领导负责制，明确各部门职责，对政府及职能部门和企事业单位的工作人员违反环保法规的各项具体行为进行界定。对违反环保法律、法规或贯彻不力导致辖区环境质量下降的部门、机关给予相应处分，使领导的“乌纱帽”和其所负责的区域环保是否达标挂上钩。此外，还要给环保部门下放实权，权责明确，才能贯彻有力。 2、搞好监督调查工作，统一布局，分类管理。治理环境污染，必须坚持预防为主、防治结合的原则，实现全面规划，合理布局。 2.1 政府环保部门应切实做好环境的监测调查工作。近日河北省环境监测中心站针对日益严重的室内环境污染监督检疫站。今后，对于类似的机构要进一步完善，以加强对空气污染原的监控；实施城市空气质量周报或日报预报，使社会有关各方及时了解可能出现的空气污染情况。使一些污染物排放较大的单位和对空气污染物敏感的人群能预做准备。采取必要的应对措施，并可为环境管理决策提供及时、准确全面的环境质量信息。同时，政府可以投资兴建以监控、信息、检测等三大系统为核心的环境指挥中心，配备机动车尾气遥感监测车，加强环境监理标准化建设。 2.2 立足现有规律、规章和制度，制定和完善地方性法规，加强环境执法监督。为使环境保护工作根深蒂固的开展起来，建立适应可持续发展和市场经济的有利于环境保护的环境法律体系是必不可少的。政府可制定一系列相应政策法规完善这一体系（注意既要有综合性法规，又要对各方面进行明确规定，而且要随着科技的发展不断修改。）在此基础上实行环境执法监督，以国家环境政策、法律、法规和标准为依据，围绕国家环保工作重心，结合石家庄环保工作重点，运用国家法律赋予的权利和石家庄市政府授予的行政管理权限，以石家庄市环保局为主体，在有关部门的配合下对一切与环境保护有关的经济行为进行有效的监督动。 3、针对石家庄市大气污染的几个主要方面原因采取相应防治措施，强化管理。 3.1 政府应利用经济手段来治理工矿企业。企业是各种污染物的主要产生者和排放者，这就要求企业在追求经济利益的同时，采取切实措施以削减排污量，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。使企业改变观念，拚弃环境保护部经济的成见，树立起重视环境更益于经济的观念。宣传和执行“污染者付费、利用这补偿、开发者保护、破坏者恢复”的原则。对破坏环境和随意排放污染物或超过国家规定标准的单位，按照污染种类，数量和程度进行罚款或征收排污费；对排放污染物损坏群众健康或造成财产损失的排污单位，责令向受害者赔偿损失；对利用废弃物生产的产品给以减免税收或其他经济上的优惠；实行开发利用自然资源予以征税收费等制度。 3.2 制定严格的标准，控制扬尘和废气污染。关闭不合格的砂石料场，对于建筑工地拆迁工地要求工程承包商在工地周围加高护屏，并在四周的临时交通道路上铺盖沥青；对一些非回镇土要随时运出市区。要求运货车加盖遮篷，以免建筑材料散落街头。各公司要采用现代化的电子过滤塔等先进设备来净化含油脂灰及有害的二氧化硫的废气。化工厂应利用管道将生产过剩中产生的废煤气及其他含有臭味的气体，经过管道输送到煤站燃烧，变成无害的碳酸气体和水蒸气，然后经过高大的烟囱排向高空。制药厂应建立有害气体的回收循环装置，利用回收利用可制成石膏。对工厂和服务性行业制定和执行新的氮氧化合物和挥发性有机化合物排放量标准和燃料的质量鉴定标准。除此之外，政府应加快无燃煤区的建设，将石家庄市中心区（和平路、体育大街、槐南路和仓安路；维明街围和区域）基本建成无燃煤区，并逐步将整个市区建成无燃煤区。同时，政府应下令，对一些具备集中供热条件的单位，必须集中供热。 3.3 利用行政手段削减机动车污染。政府应执行严格的地方规章制度，禁止销售未达国家尾气排放标准的汽车，淘汰尾气超标车；安装电喷和三元催化装置；加快机动车燃料改造， 使用天然及电力等清洁能源；同时，可以开设电车等无污染车辆。对一些新增公共汽车要购置以天然气为燃料的清洁型车型，建设天然气加油站。禁止拖拉机、机动三轮车及非市区牌号的摩托车进入市区。 3.4 政府应严格规划解决石家庄的道路斜坡问题。一方面，在新建道路工程中，尽量避免道路斜坡问题。同时，对一些已形成道路斜坡问题的主干道，政府可以责令有关部门用花坛取代栅栏，并在道路两侧种上树，以达到防止尘沙和净化空气的双重功效。另一方面，可以增设洒水车的数量，用洒水车把一些处理过的污水洒在马路上，一日几次。 3.5 调整工业布局实现工业布局园区化。政府要加大力度，逐步改变不合理的工业布局，在城区实施“优二兴三”的产业政策，把工业重心移向开发区，发展工业园区，严格执行产业发展导向政策和“三同时”规定。限制一些敏感区域兴办有污染的工业项目，对一些重污染企业要实行搬迁、停产、转产或限期整改等政策。扩大石市经济技术开发区和高新技术产业开发区的规模。 4. 对城市交通和公共设施警醒合理的规划管理。 4.1 政府要加大投入。 4.1.1 增加对公共设施的投入。政府可对一些公共设施增加资金投入，如在一些公园、广场兴建喷泉、消防水池等。在适当的地点开设无车区和商业步行街，以减少汽车的流动量。 4.1.2 政府应增加资金投入来治理城市垃圾。政府可以投资在一个小区设置几个垃圾投放点，每天定时投放垃圾，同时政府可以投资开发垃圾产业。当然，出路垃圾也必须坚持以预防为主，防治结合的方针，不能走先污染后治理的路子，政府可以让企业在生产时就考虑到为减少垃圾创造条件，如减少包装，或改一次性包装为重复使用的包装。对一些自然无法分解的垃圾，可以进行焚烧，但一定要严格限制焚烧厂的粉尘和废气排放，烟囱要价高，而且要安装废气过滤装置，把排入大气的有毒物质减少到最低限度。 4.2 加强城市绿化工作，建立城市立体绿化体系。在石家庄范围内大规模植树种草，在搞好垂直绿化的基础上，实行立体绿化。随着工业的发展和人民生活方式的变迁，使内绿化已显得十分重要因为许多新建住宅和办公楼都有很多污染物质，其中有些会释放有害气体或尘粒污染空气，它们包括许多种燃料、木材、建材、办公设备、家具、地毯及化工清洗剂等。另外，植物、宠物或房间空调系统也会带有细菌，这些细菌会破坏室内的空气质量。立体绿化就是事室内、地面、楼顶、墙体形成一个立体的绿化网，以阻止细菌霉菌的生长。此外，化学制品应受到限制，如油漆燃料及杀虫剂等。 5. 广泛利用宣传、教育等手段提高公民的素质和环保意识。环境保护关系到全民族的生存和发展，保护环境实质就是保护生产力。各地区各部门都要进一步提高对环境保护工作重要性的认识，进一步加强环境保护宣传教育，广泛普及和宣传环境科学知识和法律知识，切实增强市民的环保意识和法制观念，提高其保护环境的自觉性。（1）各地区各部门必须把环境保护法律知识作为干部职工培训的重要内容，提高各级领导干部和人民群众遵守环境保护法律法规的自觉性。各级政府应把环保业绩作为考核政府官员政绩的主要指标，让各级政府把环保提上日程。（2）大中小学要积极开展环境教育。（3）建立公众才与机制，发挥社会团体的作用，鼓励公众参与环境保护工作，检举和揭发各种违反环境保护法律法规的行为。（4）报纸广播电视等新闻媒介应当及时报道和表彰环境保护工作中的先进典型，公开揭发和批评污染、破坏生态环境的违法行为。对严重污染破坏生态环境的单位的个人予以曝光，发挥新闻舆论的监督作用。（5）各级政府可以在居民小区设置宣传栏，宣传环保方面的法律法规，充分调动群众的自觉性。 6.大力发展环保科技，推动环保产业的发展。 6.1 积极发展科技兴环保企业。我国已经加入WTO，国内所有企业都要面临经济全球化的挑战和考验，那种仅凭人力资源、劳动力价格低廉去打开国际市场的办法是缺乏远见的，以民众的低收入额为代价的竞争，其出发点就不对，其可持续性等更值得怀疑。大量增强企业的科技内涵才是做根本的出路。面对环保领域企业数量小多、规模小的特性，大力发展科技型环保企业更是当务之急。政府应加强对环保企业科技化的支持和政策引导。（1）在财政税收政策上向企业的科技开发行为倾斜,如果通过相应的监督监察机制确证企业投资与技术开发,那么这种投资的税收可以减免；如果经过相应的论证,企业投资与某项技术研究可以促进整个地区整个行业的技术进步,那么可以取得政府的优惠贷款甚至贴息贷款。(2)在环境领域，面向环保企业设立技术研发课题,并有配套的资金保障。(3)选择有规模、有丰富实践经验、具有技术研究基础的环保企业作为重点扶持对象,有的放矢发挥最佳作用。 6.2 鼓励支持环境保护和治理污染方面的科技研究和科技发明并力求将研究成果转化为实际成果。 6.3 加强同其他地区和国家的联系与合作。 引进国外投资,弥补资金短缺的现状；积极开展与其他地区和国家间的技术交流与合作，研究与应用新形式的环保理念与技术；聘请国内外知名环境专家参与我市环境整治开发治理工作规划的制定等等。 大气污染论文:气体吸附分离技术与大气污染防治 摘要：本文简要叙述了人类工业化带来的气态污染物如硝酸尾气、黄磷尾气等中NOx、SOx、P、As、PH3、CO等对人类健康、生态环境的危害及防治措施，结合作者单位在吸附分离领域已经开展的一些实验研究，探讨了吸附分离技术在治理气体污染物中应用的前景及可行性。 关键词：气体吸附分离技术 大气污染防治 1 前言 随着人类工业化程度的不断提高，人类向自己赖以生成的环境中排放的有害物质在不断地增多，“保卫地球、保护我们生成的环境”不再仅仅是一句危言耸听的口号，而是关系到我们子孙后代能否生存的刻不容缓的大事。人类需要发展但更需要保护环境，如何保护好我们的环境是我们广大科技工作者共同关心的问题。目前，工业生产给环境带来的主要污染物为工业废气、工业废水、废渣(即工业“三废”)，其中工厂每天向大气中排放大量的各种各样的工业废气对人类的健康威胁极大,尽可能将污染物排放量降低到最低限度是非常必要的。 对生态环境影响较大和人类健康威胁较大且绝对排放量较大的废气主要包括： （1）含NOx、SO2、P、As、PH3、CO、HF、C2HCl3、C2H3Cl3等污染物的有毒气体； （2）其它气体，开展关于减少这类有害废气的研究是非常有必要的，本文结合著者在这一领域已经开展的研究，讨论了用现代吸附分离技术净化这类气体的意义及工业开发的可行性。 2 吸附分离技术治理废气技术基础及过程 （1）气体吸附分离技术基础 气体吸附分离技术是近年发展较快的一项新技术, 按照再生方式的差异常分为变压吸附法和变温吸附法两类：（1）变压吸附(英文名称Pressure Swing Adsorption,简称为PSA)法提纯或分离单元是根据恒定温度下混合气体中不同组份在吸附剂上吸附容量或吸附速率的差异以及不同压力下组分在吸附剂上的吸附容量的差异而实现的，由于采用了压力涨落的循环操作，强吸附组份在低分压下脱附，吸附剂得以再生；吸附剂的使用寿命一般为十年以上，所以PSA过程基本是无原料消耗过程；（2）变温吸附法（英文名称 Temperature Swing Adsorption,简称为TSA）或变温变压吸附法（简称为PTSA）是根据待分离组份在不同温度下的吸附容量差异实现分离，由于采用温度涨落的循环操作，低温下的被吸附的强吸附组份在高温下得以脱附，吸附剂得以再生，冷却后可再次于低温下吸附强吸附组份。确定是否采用吸附法分离的主要依据为待分离组分之间的吸附等温线，图1为待分离组分A（污染物）、B（非污染物）的在温度为t1或t2的吸附等温线所示： 对于污染排放物A如果与非污染组份B吸附容量差别较大，则可考虑PSA技术（当然，有时动态吸附容量也是确定分离的一个依据，但在污染治理中很少涉及）；对于常温（t1）下强吸附组份A不能良好解吸的分离，可考虑采用TSA或PTSA技术。 吸附分离技术采用的吸附剂通常为活性炭、硅胶、氧化铝等常规吸附剂或在吸附剂上附载不同贵金属的专用吸附剂，或者是开发不同孔径、不同微孔容积的专用吸附剂。 （2）吸附工艺过程循环的实现 PSA、TSA或PTSA 过程的连续运行通常是通过多个吸附器依靠阀门切换实现的，当某些塔在吸附时，其它的吸附器则处于再生等步骤；吸附饱和后的吸附剂需要再生时，其它已再生好的吸附器开始进入吸附步骤，如此实现循环操作。下图为西南化工研究院实验开发成功的TSA净化并回收硝酸尾气中NOx的流程示意图。 3 工业废气来源及治理研究 随着工业化程度的不断提高，人为产生的空气污染物所占空气总污染物的比例在不断增加、对人类自身健康的危害在不断增大。目前，排放空气污染物最多的工业部门有:石油与化学工业、冶金工业、电力工业、建筑材料工业等等，下面就工业排放的主要有害气体污染物NOx、SO2、P、CO、卤代烃、挥发性有机物（简称为VOC）等的吸附分离治理前景和可行性简要分析如下： （1）硝酸生产尾气、烟道气、石灰窑气等各种工业废气中的NOx 硝酸生产过程中要排放大量的硝酸尾气，其中含有NOx。NOx不仅对人类、生物有剧毒，而且导致光化学烟雾的生成，其危害极大。我国现有硝酸生产工厂50多家，硝酸尾气中NOx的浓度一般为500~5000 ppm，每年排入大气的NOx（以NO2计）约为6万吨。如果能回收这些NOx，不仅控制了对环境的污染，同时可以增产硝酸，降低生产成本。 目前西南化工研究院已开展了硝酸尾气的吸附法回收治理工业性试验研究工作，实验证明了这种方法有相当的优越性。研究表明，净化气中NOx浓度可控制在低于0.02%，对应尾气中NOx浓度从0.04%到0.8%，回收气中NOx浓度变化范围可从0.8%至5%，可以返回系统生产硝酸。 对石灰窑气等废气中氮氧化物的脱除技术，西南化工研究设计院已开发成功，并申报国家专利。对烟道气中氮氧化物的脱除，根据烟道气组成采用TSA法与其他化学技术处理法可有效控制氮氧化物的排放量。 （2）黄磷尾气净化和从黄磷尾气中提纯一氧化碳 我国每年生产黄磷40万吨，生产过程中每生产一吨黄磷会产生2500Nm3尾气，每年产生的尾气量达10亿Nm3，其主要成份为一氧化碳（约85%~90%），CO是一种易燃易爆有毒的气体，尾气中含有的P、S、As、F等及其化合物的有毒组分未经处理排放到大气中也将严重污染环境；同时CO又是一种重要的碳一化工原料，尾气中含有的P、S、As等易使催化剂中毒，所以有效处理黄磷尾气具有非常重要的意义。近年来，国内外在净化黄磷尾气和开发黄磷尾气领域已开展了较多工作，其中西南化工研究院开展了尾气处理的动态吸附研究实验，取得了可循环操作的TSA净化流程，并结合自己的CO提纯专有技术，已转让一套采用吸附法从黄磷尾气净化并提纯CO的工业装置。 （3）二氧化硫的控制 硫氧化物主要是二氧化硫,它是大气中数量最大、分布最广、影响最严重的环境污染物之一，目前控制的主要方法有：高烟囱稀释法、采用低硫燃料、排放废气脱硫等，近年在采用干法（吸附剂吸附法）、湿法脱硫技术领域开展了较多研究，工业化应用已很成熟。 吸附法脱除废气中的SO2又分为物理吸附法和化学吸附法，物理吸附时被选择性吸收的SO2可通过升温或降压解吸出来，化学吸附时吸附剂同时起催化作用，被吸附的SO2被废气中的氧氧化成SO3，后者在与水生成硫酸。目前，国内关于采用吸附法净化SO2的报道多为实验研究报告。 （4）含三氯乙烯、三氯乙烷等卤代烃的排放废气净化 含卤代烃的废气净化目前较为成熟的技术是溶剂吸收或吸附法处理，如：（1）彩色显象管生产线清洗阴罩时挥发的三氯乙烷气体刺激人体粘膜，长期接触能使运动神经系统受损，无论从环境保护还是降低生产成本来看都必须回收利用。航天总公司四院四十二所成功开发了应用活性炭纤维回收三氯乙烷，避免了环境污染，使用效果良好。（2）在工业上应用很广的三氯乙烯，是对人体和环境都有较大危害的有毒污染物，含三氯乙烯工业废气排放前必须脱除其中超标含量的TCE，应用吸附法可有效控制排放尾气中三氯乙烯含量并回收其中的三氯乙烯，西南化工研究院在这方面开展了较多实验研究，并取得了良好的实验效果。 （5）含高沸点有机物的尾气净化 目前，采用吸附法净化、回收排放尾气中的有机组份的工业应用是比较成功的，采用的通常流程为TSA或PTSA流程，既可有效脱除有机污染物又可回收有用组份。根据大量实验研究，西南化工研究院在已开发的多套PSA装置的预处理装置中，成功地采用TSA、PTSA技术很好地解决含高沸点有机物的尾气净化，如苯、萘等的脱除。 （6）排放气中一氧化碳的脱除 CO是一种易燃易爆有毒的气体，未经处理排放到大气中将严重污染环境，所以严格控制排放气中CO含量是非常有意义。目前，国内北京大学开发的13X分子筛载体的Cu（I）吸附剂、南京化工大学开发的稀土复合铜（I）吸附剂都是很好的CO吸附剂。实验表明，采用PSA或TSA技术脱除CO是一种有效的手段， 排放气中的CO可控制在1ppm以内。 （7）含氟排放废气的净化 含氟(主要为HF和SiF4)废气数量虽然不如硫氧化物和氮氧化物大，但其毒性较大，对人体的危害比SO2大20倍，因此工业生产排放气必须控制含氟化合物的排放量。目前，HF回收通常生产冰晶石，尽管从理论上可采用吸附法结合其他化学法处理含氟废气，但目前国内应用PTSA回收含氟排放废气的工业装置尚未见报道。 （8）从富含甲烷气源中浓缩、回收甲烷 矿井瓦斯是在采煤过程中产生的，瓦斯气中含有25~45％的甲烷及其它一些组份，其热值仅2500kcal/m3左右，难以利用，通常排入大气，以致污染环境。我国每年约有30亿m3瓦斯放空。因此有效利用矿井瓦斯已成为一个热门课题。西南化工研究设计院开始采用PSA技术从矿井瓦斯中浓缩甲烷的实验研究，可以把甲烷浓度从20%提高到50~95％，浓缩后的富甲烷气热值明显提高，可以作为优质燃料和化工原料。 （9）工业二氧化碳排放的控制 近年来，由于CO2排放量增加（每年以二氧化碳形式放入大气中的碳约为50亿吨），大气中二氧化碳已从工业污染时代的270ppm上升到近500ppm，大量二氧化碳在大气中的积聚引发全球的温室效应已经引起了人类的重视。从含CO2浓度较高的排放废气中回收CO2既解决了环境问题，又回收了有用组份，减少了资源浪费。从富含二氧化碳的工业废气中回收二氧化碳这些工业废气主要有：石灰窑气（含二氧化碳28%~38%）、制氨和制氢装置副产气（含二氧化碳28%~99%）、烟道废气（含二氧化碳10%~18%）及脱碳再生气等。通过提纯，产品二氧化碳的纯度可达99.5~99.99%，指标均可达到或超过二氧化碳食品添加剂国家标准（GB1917－80）。 （10）PSA富氧处理城市垃圾废气 随着城市化建设规模的不断扩大，城市每天产生的垃圾量激剧增加，目前主要采用空气燃烧的方式人类的生活垃圾，每天通过燃烧垃圾产生的大量含VOC有毒废气给环境造成极大的污染；如采用PSA技术从空气富集氧气（氧纯度可达到93％）替代空气处理城市垃圾，则大大降低了有毒废气的排放量。 结束语 随着对吸附分离研究机理的不断深入，结合其他化工处理技术，吸附分离技术必将在环境保护领域发挥越来越重要作用。 大气污染论文:大气污染环境监测及对策 1大气环境监测存在的问题 1.1大气环境监测机制不健全 虽然我国一直在强调可持续发展，但仍有一些地方在处理区域经济发展和环境问题时，一味的强调经济发展而忽视环境保护。而导致这一问题的原因是错误理念的指导，该理念以消耗资源和大气环境为代价换取经济发展。这种狭隘的发展理念带来的后果可想而知———重大环境污染事件频发。为此，地方政府应该摈弃这种狭隘的发展理念，树立可持续发展理念，找到经济发展和大气环境监测保护的平衡点，满足当代人需求的同时不损害子孙后代的利益。 1.2大气环境监测因子和数据不全面 AQI是空气质量指数的简称，它是用来检测空气质量的重要指标。在我国大中城市的AQI只是一个平均值，并不能实时反映污染情况，从而使得大气状况监测存在偏差。这也是为什么当气象条件发生变化时，短时间内AQI指数和大众感受会存在出入。为了改善数据滞后和偏差的现状，大中城市应逐步改进监测采样，引进云计算网络，进行全天候不间断采样监测，实现监测的半自动化和数据预报。 2大气环境监测技术的改进 2.1云计算平台的空气质量监测预警系统 在空气质量监测预警系统方面，可以借鉴国外的先进经验。现在是信息时代，在进行空气质量监测预警系统构建时引进云计算平台无疑是符合时展要求的。这种空气质量监测预警系统有两个显著的优势：一方面大额资金筹集问题得到了解决；另一方面测量准确度的问题得到了解决。之所以具备以上两点优势是因为该系统通过科学运算对发展趋势进行了预测，及时准确地对当前大气环境现状做出反映，保障了污染源的控制和科学环境规划。该系统通过对大数据的挖掘和分析，在改善城市天气、交通、产业结构等经济发展方面发挥了重大作用。在这一系统中，其系统框架如图1所示。 2.2预警监测系统的构建及流程空气质量 云监控平台的构建需准备好颗粒物监测设备、因子采集设备和视频摄像终端设备。具体的流程是首先利用GPRS无线传输对通过实时数据采集和终端摄像得来的原始数据进行传输，接着云计算服务器接收和处理数据，然后利用云平台强大的功能软件对数据进行存储和计算。这样一来，我们就能对每个点的污染状况有一个了解，利用Web服务器对视频进行处理，对数据进行分析并予以公布。在这一过程中，要特别注意网页和移动媒体终端的作用，因为它们能够及时得到各个监测点的空气质量和监控视频，减轻了相关部门的工作负担。同时，由于云计算网络具有开放性，使得空气质量云监测预警平台能向环保执法部门发送实时消息和影音资料成为可能，从而为大气环境破坏提供了有效证据。 3大气环境监测对策 之所以对大气污染进行监测是为了及时掌握大气污染程度，从而在此基础上对大气进行治理。这就要求我们要注意利用计算机和网络平台进行技术改进，力求做到多点监测，实时分析，确保所得到的空气质量数据的准确性。与此同时，大气环境监测不能仅仅停留在空气状况的分析，更重要的是做好预警工作，从源头上对大气进行治理。 3.1加大大气环境监管力度 扬尘作为城市大气污染的主力军，对其进行综合治理显得尤为重要。为此，务必要加大对企业料场和建筑扬尘污染治理工作力度，做好区域内企业和建筑工地扬尘政治管理工作。与此同时，随着机动车使用量的增加，机动车尾气的防治工作也应提到日程上来。相关部门要加强机动车管理力度，务必要严格规范排放标准，以国四作为排放标准，从源头对污染排放进行控制。烟囱排放的废气作为农村大气污染首要污染源，它的治理工作也不容忽视。为此，要加大对以天然气为代表的清洁能源的推广力度，力争实现农村无小烟囱的目标。至于工业方面的大气污染监管则需做到严格监控水泥、水电、石化等子产业的废气和颗粒物的排放，优化工业结构，对于不达标的企业予以警告、惩处，务必使企业树立可持续发展的理念，推动企业采用新技术来改善排放现状，实现废物循环利用、建筑节能等要求。 3.2引进先进的大气监测方法 大气环境监测离不开有效的监测方法，文章主要介绍两种监测方法。一种是利用电化学免疫传感器进行监测。该监测方法凭借其高度的灵敏性，能快速的对物质做出监测，符合现场监测的要求。较之常见的免疫分析仪器，它能以最低的资金投入实现仪器化。另一种是以无线传感器网络的环境监测系统为基础的在线监测方法。该方法的运作流程是首先通过传感器来测量与监测所需的参数，接着借助网络媒介传至控制中心，从而完成监测的任务。监测任务的完成需借助公共有线电话网、移动电话网等辅助设备。该方法广泛应用于危险区域及大范围监测区域，然而我们应该注意到它的局限性，成本大且数据采集的精确性较小。在具体运用时，工作人员应该充分考虑到它的局限性，做好大气环境监测工作。 3.3加大环保理念宣传力度 一方面，要重视对政府工作人员环保理念的宣传工作。让他们树立可持续发展的发展理念，建立保护环境的相关制度和规范，不可雷声大、雨点小，不可使制度和现实脱节，对破坏环境的行为进行严肃处理。采取内部激励政策，从全方位角度出发。采取多样化的监督机制，实行自我、相互监督，且接受人民群众的监督。更重要的是在处理区域经济发展和环境保护问题时，切忌只顾经济发展而忽视环境保护，正确处理二者之间的关系，实现经济的可持续发展，使环境和经济协调发展。务必明确全心全意为人民服务是政府的宗旨，在可持续发展理念额指导下做好大气环境监测、治理工作是这一宗旨生动的体现。另一方面，要做好对民众进行环保理念的宣传工作。让他们树立环保意识，不再“事不关己高高挂起”。通过不间断的环保意识的渗透，民众会慢慢意识到自己的行为与环境息息相关，不再做有损环境的事，从而实现了环保教育的目标。综上这些宣传理念的落实是大气环境监测工作顺利开展的重要保障。 4结束语 综上所述，地球作为我们赖以生存的家园，正在遭受着大气污染的袭击。忘了多久没有看见晴朗的天空、明亮的夜空。每天我们都在浑浊的大气环境下小心翼翼地生活着。雾霾，一个现今的热点词汇，很多年前并不知它为何物。以上种种足以说明我们的生存环境由于大气污染而变得越发恶劣。并不是危言耸听，长此以往，地球将不堪重负。为此，环保部门应该做好大气污染的监测工作，加大大气环境监管力度、引进先进的大气监测办法、加大环保理念宣传力度。民众应将环保理念落实到日常生活中，共同致力于建设绿色美好家园。 作者：陈志强 单位：博罗县环境保护监测站 大气污染论文:环境工程中大气污染处理研究 1大气污染的特征分析 治理大气污染不仅需要有完善的污染处理措施，还要有相应的污染预防措施，才能有效的进行污染治理。但由于大气污染范围广、污染物多、大气污染中污染源控制较困难，治理和预防的措施不完善以及治理的力度不够导致了大气污染治理过程的困难。 2大气污染的形成原因 2．1人们的环境保护意识单薄 大自然是我们赖以生存的唯一环境，而大自然中很多资源的破坏都是一种不可逆的过程，要想恢复之前的大气质量要比从一开始就采取预防措施进行防护付出的代价要多得多。但如今这种观念并没有被大多数的部门或人们所接受，大多数人所考虑的只是短期的经济效益，而不从可持续发展战略上制定具体的措施。因此在大多数情况下城市的建设以及工业的发展都是以牺牲环境为代价来谋取更多的利益，而人们在生活过程中也对大气造成了污染，包括汽车尾气的排放以及烟花爆竹的燃放。 2．2我国经济发展的限制我国经济正在飞速的发展，经济发展有较大程度上依赖于工业的发展，而工业污染仍然是现在大气污染的重要组成部分。这种传统的粗放型经济发展方式现在已逐渐的不能适应经济发展的需求，因此我们要寻求改变，但经济发展方式的改变过程势必是一个漫长的过程，在此过程中仍然会对大气的污染造成严重影响何况仍有较多的城市以及企业并没有意识到这个问题。 2．3大气污染处理措施的不完善 我国环保部门对大气污染的治理计划及措施不完善，相应的规章制度也不完善，这就导致了治理工作难以发挥应有的功效。环保部门对于大气污染治理的执行力度不够，对一些污染严重的企业不能及时的进行严厉的治理，导致了较多的污染严重企业不能有效的执行相关环境保护的政策。环保部门对环境的监测以及及时的抽查治理工作不完善，不能有效的将大气污染扼杀在摇篮之中。此外，我国对大气污染治理的投入不足，这就导致了工业发展过程中对废物废气的处理设施不到位，无法顺利开展清洁生产。 3大气污染的处理措施 3．1完善环境保护相关法律政策 我国环境保护方面的相关法律法规落后于环境治理的需求，应当根据我国的《空气质量标准》和《大气污染防治法》以及我国的基本国情针对各种问题出台合适的法律法规并监督实施。要改变对大气污染治理的传统观点，我国的各项环境标准要向世界接轨，各项标准要力争具有全面化、科学化的特点。 3．2提高居民的环保意识 影响城市中环境的因素有很多，其中居民生产生活中的废气排放是很重要的因素，因此要加强居民的环境保护意识，让他们意识到城市就是他们自己的家，保护环境就是保护自己生存的家园。环保部门要组织相关的宣传教育、知识普及以及学习培训，进而提高居民的环保意识，提高居民的自律意识，改善自己的生活环境。 3．3加大环境保护投入资金 大气污染的预防治理过程决不能仅仅依靠个人的意识以及企业的相关措施，需要国家左豪整体的防治计划并严格实施，加大废物废气处理设施的配套。同时，加大资金投入积极改变经济发展模式，适当改善经济组织架构，对落后的企业、设备等要坚决进行淘汰，积极发展可持续发展性产业并积极寻求清洁环保能源，减少对大气的破坏。优化市政建设，加强城市基础建设管理，减少汽尾气排放并积极建设并绿化城市，严格控制大气污染物的排放，逐步改善大气环境。 3．4环保部门做好大气监测控制工作 对于大气污染的治理工作任重而道远，我们不能只是在污染发生后再寻求治理措施，而要积极的寻求防止措施。环保部门加强对大气中各项只是的监测，发现问题后及时进行防治与治理，将会最大程度上减少大气污染并最大程度上降低治理所付出的代价。 4结束语 根据以上大气污染的特征、原因及治理措施的分析可以看到，大气污染不仅影响了我国城市的发展，还对居民的生活造成了严重的影响。因此，我们要加大大气污染的治理投入与力度，积极改变经济发展方式，不断寻求新能源，加强城市的绿化工作，我们才能有效的治理大气污染，提高空气质量。 作者：周媛邢德山谷建功单位：国电科学技术研究院 大气污染论文:都市大气污染的产生及防控 本文作者：白海梅作者单位：吉林省白城市洮北区环保局监测站 近年来我国经济增长速度平稳，由于有了一定的基础，因此净增长迅速。在这样的经济背景之下，我国城市化进程向前飞速推进，然而环境问题，确实城市化过程中一个不容忽视的重点。 1我国城市大气污染构成因素 所谓大气污染，就是指人类生产、生活活动或自然界向大气排出各种污染物，其含量超过环境承载能力，使大气质量发生恶化，使人们的工作、生活、健康、设备财产以及生态环境等遭受恶劣影响和破坏的现象。城市作为我国经济命脉中的核心节点，聚集了大量的人口并展开了众多经济行为，而这些经济行为和人口，直接对城市环境产生了不可逆转的危害。从污染成分角度看，空气中的颗粒物，以及硫化物和碳化物是目前我国城市大气环境中普遍存在的主要污染成分。我国超过一半城市的颗粒污染物浓度超过二级标准，对于硫化物的排放状况而言，虽然随着最近几年相应法律法规的出台，使得目前对于硫化物的排放已经开始呈现出逐年减少的态势，但是由于多年来对于经济发展速度的追求以及对环境关注程度的低下，因此在大气环境中积累的氧化硫总量仍然不可忽视。最后，碳化物作为化石类燃料消耗的直接排放物，作为温室效应的主要疑犯之一，其排放总量同样不能忽视。碳排放量的增加，一方面是工业发展的后果，另一方面则是随着经济的发展而陡然增多的汽车导致。 从目前我国城市发展的状况看，由于每个城市都采取了不同的发展路线，因此在大气污染方面也各有不同，但还是可以归纳出一些普遍存在的污染源，只有明确了污染源，才能进一步采取有效措施。 1.1工业发展 经济的发展，在很大程度上借由工业的发展而带动，对于我国工业的发展状况而言，是逐渐从城市成长起来，并且在壮大的过程中向城市边缘迁移。最开始的工矿企业，通常都在不同程度上受到了政府的支持，并且在当时我国城市发展尚不很发达的前提之下，大多都建在了城市中心位置。这些早期的工矿企业，给城市污染带来了直接的影响，是我国城市早期发展导致大气环境问题的主要污染源。随着城市化进程的深入，工业开始向城市边缘以及农村迁移，这种行为虽然在一定程度上缓解了城市污染，但是对于更大范围内的环境仍然有着很大压力，而这种压力即便处于绿色科技的影响之下也难以消除。 1.2车辆激增 车辆是城市大气环境污染的另一个主要诱因。对于我国而言，车辆的占有率远不如发达国家，而随着经济发展，车辆的占有率毕竟呈现出显著上升趋势，而车辆排放的废物目前已经成为了城市大气污染的一个主要因素。目前我国对于车辆上路的管制已经给予了足够的重视，但是仍然在一定程度上存在问题。 1.3燃烧释放 化石性燃料的燃烧，直接回给大气带来污染，从颗粒污染物一直到硫化物和碳化物，都会有一定量的排放。对于化石燃料的然绕，主要指城市生活使用的相应煤炭和石油产品，其中包括饮食需要的燃烧活动以及取暖需要的燃烧活动两个方面。 2改善城市环境问题对策 通过上文中针对于城市大气污染主要影响因素的讨论，可以大概确定出普遍存在于我国城市环境中的主要大气污染源头。在进行治理的时候，可以针对上述问题采取相应举措。具体而言，可以采取的着手点有如下几个方面。 2.1规范工业以及交通发展 工业的发展，不仅仅对于大气环境会产生威胁，对于水体、土壤等都会产生威胁。针对工业的这种危险特征，首先要规范工业发展的整体状态。对于目前已经出台的众多环境保护条例，必须落实到位，在落实的过程中实现多层面的互相监督，确保奖惩制度的有效性。对于车辆的陡然增加，鉴于其是经济发展的必然结果，不宜采取强制措施，但是应当深入考察车辆对于环境的影响状况。对于排放不达标的车辆，应当采取必要的惩罚措施，除了一些进行调节的经济手段以外，相应的强制性限制措施也是必须的。 2.2大力发展绿色科技 目前各个行业的绿色科技都有着不同程度的发展，绿色环保科技作为对环境的一种重要拯救手段，必须受到行业和相关部门的重视以及支持。在对目前环境问题进行充分认识的基础上，有针对性的进行相应的技术研发。具体工作中，可以在政府的支持性框架作用下，推动科技研发的资金环境形成，确保技术研发的自发性以及健康发展。此外，还应当拓展视野，从技术经济的角度出发对绿色科技进行新的审视。在对其进行支持发展的基础上，也将相应的绿色技术视为一件产品，将其推向国际市场，切实产生经济效益，形成资金的良心循环。 2.3加强城市绿化 城市环境不断恶化的另一个原因就是过度的城市化导致植被大面积破坏，热岛效应以及其他环境问题也会随之出现。有鉴于此，应当在对环境污染问题进行控制的基础上，尽最大可能恢复植被，平衡城市生态环境。树木和植被不但对于城市美观至关重要，对于空气的净化作用也不能忽视。在开展城市绿化的过程中，应当首先注意植被功能的选取，而非美观。虽然城市植被在很大程度上服务于城市景观，但是就目前环境的严峻形势来看，其功能性同样意义重大。 3结论 城市是一个复杂的环境构成，工业和为数众多的居民都存在于这个相对局促的空间内，因此环境问题就更需要重视。在实际的工作中，只有各个方面的通力合作与共同重视，才有可能对环境治理产生良好的效果。 大气污染论文:环保生物技术治理大气污染的思考 摘要：近几年来，随着工业的发展和人口密度的增大以及机动车数量的增多，给我们的生活环境造成了很恶劣的影响。自然生态资源也遭到了前所未有的破坏，随之而来的是各种问题，其中，最重要的便是大气污染问题，文章对环保生物技术治理大气污染进行了思考。 关键词：环保生物技术；大气污染；思考 在保护环境的过程中，使用环保生物技术能够改变废弃物原本的分子结构，从而降低了垃圾废物对于环境的污染，同时还可以进行废物再利用，节约了能源，由此可以看出，使用生物技术治理环境问题，是十分有必要的。 一、我国的大气污染治理现状 我国从20世界70年代开始，就一直面临着十分严峻的环境污染问题，先后两次修订了大气污染防治法律，也相继建立了很多污染源的排放制度，初步完成了我国空气质量的检测以及酸雨度的检测。排污的许可证制度和大气污染排放量的控制等方面也得到了相应的完善，但是，时代在发展和进步，新时期必然有新要求，雾霾的出现给广大的人民群众带来了很多的困扰，解决雾霾问题，又成了新工作中的重中之重，经济建设和大气污染之间的矛盾越来越明显，大气污染的治理也面临着重重困难，并且，大气污染的环境监督系统还有待于进一步的完善。虽然我国已经初步建立了大气污染管理制度体系，但是很多地区的环境污染问题依然是十分严重的，污染防治政策还有待于完善，投资渠道的组成也比较单一，技术水平相对落后，总体来说，大气污染的治理程度不是十分理想。 二、环保生物技术的优势和前景 （一）技术优势 它的优势主要在于能够阻止和预防生态环境的恶化，在人类的日常生生活中，利用环保生物技术在获取自己需要的自然资源的同时，也能为日然资源提供了一个自行恢复的空间，是实现日然资源可持续发展的必要基础，而且，也在很大程度上提高了自然资源的利用效率，与其它的化学及物理治理技术相比，环保生物技术具有很明显的优势特点。首先，环保生物技术是利用微生物作为环境污染治理的核心内容，和以往的物理治理方法不同，微生物的生命活动效率要高于传统的化学和物理反应，它能够快速的处理污染物的分子结构，同时处理产物和副产物，转变为对人体没有危害的二氧化氮、甲烷、水分、二氧化碳等物质，同物化处理方式相比，环保生物技术在处理污染的效率方面和安全性上具有很突出的优势，能够科学有效的处理垃圾污染物，实现变废为宝，治理污染的效率更加高，同时价格低廉，成本较低。环保生物技术基于催化酶反应，酶是一种具有高活性的蛋白质，能够在常压常温下快速进行翠花反应，同传统的物理化学反应相比，它反应的条件更加的温和，在常温下就能发生高效率的反应工作，从而降低了环境污染治理的成本，节约了能源，也在一定的程度上节省了投资规模。 （二）环保生物技术发展前景 利用环保生物技术，进行环境污染的治理，能够更加稳定的获取处理产物，不会再造成二次污染和毒害，如果将环保生物技术进行工业化的应用，就能很好的解决污染的多次转移的问题，提高了环境污染物的再利用价值，有利于进一步加强生态恢复能力和环境的自净能力。环保生物技术记性环境污染治理，处理污染物的效率高，处理成本低，需要的能耗又比较小，降低了应用和推广的门槛，特别是在初级的环境大气污染中，被应用的十分广泛，世界各地都在进行探索和研究，环保生物技术自身也在不断的发展和完善当中，很多新的处理工艺和技术的不断被发掘，例如：好氧技术结合气体污染治理技术、厌氧技术、自动化生物处理系统。无公害的生产工艺等，都将进一步对大气污染进行有效的治理，也降低了治理的技术难度，从而发挥着越来越积极的作用。 三、环保生物技术在大气污染中的应用 （一）生物过滤技术 环保生物技术利用微生物进行废气的处理，在适当的条件下，运用固体载体对气体进行吸收，微生物的作用在于可以分解废气，发挥强大的除臭功能。为了保证其过滤的效果，在废弃的过滤过程中，一定要满足它的生命活动有机的营养物质和所需的条件，因此，在进行废气分解的过程中，要及时的补充有机成分，同时，为微生物的生存提供良好的、有力的环境，从而保证微生物的活性，促进其生长和繁殖。现阶段，微生物在进行废气分解过程中，要控制好环境温度、含氧量以及湿度等。在过滤废气的填料阶段，要选择固体的承载介质，为各种各样的微生物提供有力的生长空间，填料时，需要较大的面积，保证能够容纳下更多的微生物同时又减少占地空间，结构要均匀，不能有异味，要具有超强的吸水性，方便填料时的营养搭配和保养。 （二）生物膜治理技术 生物膜处理技术，在液体和气体扩散中把废气中的污染物质进行转换，转变气体为液体。在处理过程中，也使得污染物的化学成分发生改变，把液体污染物转移到填料的表面，表面的生物膜又开始进行污染物的氧化过程，在消耗污染物的过程中，也获取了自身所需要的营养物质，一些污染物用于微生物的污染代谢，另外的一些转变成其他的处理工艺。 （三）生物检测技术的强化 环保生物技术发展的十分迅速，它的功能和用途也就越来越广泛和全面，不仅能够对废气进行处理，还能对大气污染进行检测，提供了更便捷、更全面、更灵敏的检测服务，能够对污染源进行分析，进而更进一步探索大气污染的物质转化规律。环境污染借助神物监测系统，实现了环境污染的连续性监测，能够很好的预测和判断环境污染的程度，更好地协助大气污染治理人员开展治理工作。 （四）结合其他的新技术 跨领域的技术合作优势越发明显，环保生物科技与其他新技术的结合，对环保生物技术的发展和创新起到了很关键的作用，能够更加有效的提高环境治理技术的智能化和自动化程度，减少了人力物力的投入，对于生物数学模拟的研究，也是一项很重要的突破，通过光、电、声等技术的结合，可以更好的处理有毒有害污染物，从而更加有效的落实大气污染工作。 三、总结 社会的发展，给自然生态环境带来了很严重的影响，大气污染日益严重，影响着人们的日常生活，因此，治理大气污染迫在眉睫。环保生物科技的运用，很好的解决了这一难题，很大程度上缓解了大气污染，对环境的改善起到了关键性的作用。 作者：张勇 单位：天津港第四港埠有限公司 大气污染论文:城市交通大气污染难题的制度困境 摘要：城市交通是能源消耗和温室气体排放的重要领域，是我国节能减排工作的着力点。虽然我国已出台多项政策法规控制城市交通大气污染，但城市大气污染状况仍然严峻。考察了我国城市交通大气污染现状；从政府环境责任、大气污染立法、经济激励机制及城市交通结构等方面深入分析了导致我国城市交通大气污染严重的制度性原因；建议重点从以下四个方面解决城市交通大气污染难题：强化政府在城市交通大气污染防治中的环境责任，完善大气污染防治立法，建立健全排污权交易等节能减排的经济激励机制以及打造城市绿色出行系统。 关键词：城市交通；大气污染防治法；节能减排；排污权交易 1导言 当前，气候变化已经成为国际社会普遍关注的问题，各国都在积极探索有效的节能减排途径。交通运输是国民经济和社会发展的基础性行业，交通部门在全球能源消费和温室气体排放中扮演着极其重要的角色。据国际能源机构的统计，交通能源消费占全球能源消费总量的19%，并占全球与能源相关二氧化碳排放量的23%。按照目前的趋势，2030年交通能源消费和二氧化碳排放量将增长近50%，到2050年将超过80%[1]。随着我国城市化进程的不断加速以及小汽车保有量的不断攀升，城市交通所引发的大气污染日益严重。党的十八届三中全会明确指出，建设生态文明，必须建立系统完整的生态文明制度体系，用制度保护生态环境。通过合理的制度安排引导城市交通节能减排之路，是我国进一步推进可持续发展战略、发展生态文明的必然要求。面对当前城市交通大气污染的严峻形势，深入探究其背后的体制机制障碍，提出相应的制度完善建议势在必行。 2我国城市交通大气污染现状考察 近年来，我国政府采取了很多积极措施以减少污染物排放给大气环境带来的破坏，但应当指出，我国的大气环境状况并没有得到根本性的改善。2014年《中国环境状况公报》显示，2014年，京津冀区域13个地级及以上城市PM2.5年均浓度为93微克/立方米，同比下降12.3%，仅张家口市达标，其他12个城市均超标；PM10年均浓度为158微克/立方米，同比下降12.7%，13个城市均超标；SO2年均浓度为52微克/立方米，同比下降24.6%，有4个城市超标[2]。交通运输行业的特点决定了其发展必然伴随着高污染和高能耗，城市环境问题的恶化与城市交通尾气污染之间密不可分，特别是机动车使用过程中产生的废气、噪音与扬尘已成为城市大气污染的主要来源之一。世界卫生组织的统计显示，全球空气污染最严重的20个城市中，中国占16个；机动车排放的污染物在城市大气污染中所占比例已高达60%。2013年，我国74个重点城市的空气质量平均超标天数比例超过50%，而道路交通污染正是城市空气污染的一大来源，如北京2012年机动车排放的CO、NOx、HC、PM2.5分别占污染总量的86%、58%、38%和31%，机动车排放已然成为影响北京空气质量的最重要因素[3]。城市交通对大气污染物排放的巨大贡献在我国机动车保有量逐年攀升的背景下表现得尤为突出。环保部《2013年中国机动车污染防治年报》显示，2012年，全国机动车排放污染物4612.1万吨，比2011年增加0.1%，其中氮氧化物（NOX）640.0万吨，碳氢化合物（HC）438.2万吨，一氧化碳（CO）3471.7万吨，颗粒物（PM）62.2万吨；我国已连续四年世界机动车产销量排名第一，机动车污染已经成为造成灰霾、光化学烟雾污染的重要原因，构成了我国空气污染的重要来源，机动车污染防治的紧迫性日益凸显[4]。综上，作为大气污染主要来源的城市交通，已然成为我国大气污染防治工作和节能减排战略的攻坚地带。 3现行城市交通大气污染制度的问题诊断 3.1政府环境责任制度不健全 作为生态环境保护的宏观责任主体，政府在大气污染防治各项规则的制定和执行过程中肩负重要职责。政府环境责任制度是否健全不仅考验政府在环境保护领域提供的公共服务水平，更关系到公众健康和安全，关系到生态文明建设和可持续发展战略的推进。在各项政策法规不断出台的背景下，我国城市交通大气污染的形势仍然严峻，造成这一局面的原因是多方面的，但其中一个重要原因就是缺少完善的政府环境管理责任制度。国家有关环境保护的各项政策法规的切实贯彻和落实需要以完备的政府环境责任机制为依托。缺少对政府环境责任的清晰认定，欠缺完善的责任追究机制、制度保障和刚性约束机制，容易导致制度的空间传导机制不畅，使制度的约束作用遭到抑制和弱化[5]。修订后的《环境保护法》虽然对政府环境责任较此前有了更为明确的规定，但政府环境责任虚化的问题仍然未能得到解决，如总则中的第六条、第八条分别规定了地方各级人民政府“应当对本行政区域的环境质量负责”“各级人民政府应当加大保护和改善环境、防治污染和其他公害的财政投入”，但对于政府如未履行上述职责时应当承担的环境责任仍然缺乏具体的实质性规定，难以对政府形成有效的责任监督。此外，环境保护因素未能在政府的宏观决策中得到应有的重视，这一问题最突出的体现就是长期以来我国环境影响评价制度对宏观政策层面的环境影响评价未能给予足够的重视。建设项目和规划对环境的影响多为是直接和局部性的，但是国家的重大经济、技术和产业政策以及重大立法则会对环境则具有间接的和全局性的影响，一旦宏观决策失误，将会对环境造成更为深远的影响，其危害结果在短时期内更难于处理，所以对宏观层面的政策、立法开展环境影响评价具有更重要的战略意义。现行《环境影响评价法》规定的环评对象主要限于建设项目和规划，没有将政策（包括立法）纳入环评范围。政府在制定汽车产业及城市交通的相关政策时，没有充分考虑政策实施可能对大气生态环境产生的影响，容易造成政策本身与环境保护及节能减排目标的错位，从而影响了政府决策的科学性和有效性。 3.2城市交通大气污染的相关立法存在缺陷 我国目前尚无有关交通大气污染防治的专门立法，城市交通大气污染防治的相关立法散见于三个层级的法律法规，涉及法律、行政法规、部门规章及规范性文件：第一层级是由《中华人民共和国环境保护法》（以下简称《环保法》）和《中华人民共和国大气污染防治法》（以下简称《大气污染防治法》）构成的有关环境污染防治的综合性环境保护立法和有关交通工具使用过程中的环境污染防治立法；第二层级是规范排污费征收使用规则的行政法规；第三层级是与城市大气污染防治相关的部门规章和规范性文件（图1）。《环保法》是我国环境保护的基本法，该法从环境监管、保护和改善环境、防止污染和其他公害以及法律责任等方面对我国环境保护做出基础性的规定。由于城市交通领域最突出的环境问题是大气污染，因此《大气污染防治法》成为交通领域环境污染防治的主要法律。新修订的《大气污染防治法》第五条和第二十一条分别规定了大气污染防治监督管理主管部门的职能分工以及重点大气污染物排放总量控制制度，增加了对大气污染行为“按日计罚”的规定，并设专节规定了机动车船等污染防治，为我国交通大气污染防治工作提供了法律依据。2003年颁布的《排污费征收使用管理条例》《排污费征收标准管理办法》是指导大气领域排污费征收使用的重要规则。此外，国家环境保护部作为我国环境保护的行政主管机关，针对机动车污染治理制定和颁布了多项部门规章及规范性文件，这些规章及规范性文件在一定时期内对城市交通大气污染的控制发挥了一定作用。总体上看，我国当前城市交通大气污染相关立法存在的问题主要表现在以下两个方面：一方面，立法层级偏低，对大气污染物排放防治缺少权威性和可操作性的规定。从立法层级来看，我国目前并没有治理交通大气污染排放的专门法，相关规定散见于三个层级的立法中，这些立法的整体层级偏低，不能为大气污染控制提供有力的法律支撑，也无法为各地方根据本地区情况制定地方性法规提供有效指引。从立法内容来看，在法律一级，《环保法》作为环境保护领域的综合性立法，其内容多为基础性和原则性规定，很难对每一具体领域的污染防治进行细化规定，而本应承担起这一使命的《大气污染防治法》也未能发挥应有的作用。修订后的《大气污染防治法》虽然对机动车船的大气污染防治措施进行了更为具体的规定，但在内容上侧重从技术角度规范机动车船的检验、检测以及召回问题，对于低碳出行、控制燃油机动车保有量等问题的规定仍停留在口号倡导层面，缺少可操作性的约束机制，不利于环保执法活动的开展。另外，修订后的《大气污染防治法》虽然规定国家将推行重点大气污染物排污权交易，但由于缺少配套的实施细则，难以发挥对排污权交易实践的指导作用。另一方面，大气污染物总量控制制度所针对的污染物类型单一。《大气污染防治法》中规定的污染物总量控制制度重点是针SO2进行总量控制，目的在于有效控制酸雨，从该法所处的立法背景来看，这样的规定是符合当时大气环境治理的需要的。然而，我国当前空气污染已经开始从“煤烟型”转向“复合型”，传统的SO2和总悬浮颗粒物（TSP）等一次污染物的增长趋势在一定程度上已经得到控制，而对于二次生成的臭氧及大气颗粒物的控制逐渐成为重点，尤其是大气颗粒物污染非常严重，并呈现出多污染源叠加的复合型污染特征；其中机动车尾气中的颗粒物占大气颗粒物的5%～20%，随着机动车保有量持续猛增，这一比例仍将不断增加[6]。同时，机动车尾气中的氮氧化物也是大气的主要污染源之一。因此，现有大气污染物总量控制制度针对的污染物类型具有明显的单一性缺陷，难以将城市交通活动中（特别是机动车）产生的污染物类型涵盖其内。 3.3缺少有效的经济激励政策工具 环境保护领域的经济激励机制主要指一系列旨在调节行为主体的经济利益关系，引导企业和公众选择有利于资源节约和环境友好的生产行为和消费方式的政策工具，其实体内容表现为各种具体的制度安排。随着国家对生态环境保护问题日益重视，各类经济激励工具被运用到环境治理领域，总体上看，经济激励类环境政策工具与环境治理绩效之间呈现高度的正相关，此类政策工具的引入确实对生态环境的改良和优化发挥了积极的推动作用[7]。但是，在城市交通大气污染领域，相关经济激励机制或者没有建立起来，或者没有充分发挥作用，未能有效地引导经济主体做出符合低碳经济理念的生产和消费行为，主要表现在以下三个方面。第一，对机动车废气排放缺少明确的排污费征收标准。虽然《排污费征收使用管理条例》确立了对机动车等移动污染源征收排污费的制度，但是在2003年颁布的《排污费征收标准管理办法》第三条却规定“对向大气排放污染物的，按照排放污染物的种类、数量计征废气排污费。对机动车、飞机、船舶等流动污染源暂不征收废气排污费”。这就导致对机动车这类大气污染的重要来源没有具体的排污费征收标准可以遵循，排污收费这一重要的经济激励政策工具由于立法之间未能有效衔接，而在交通排污领域出现了法律适用上的空白。第二，车辆购置税、使用税的计税标准未能充分体现节能减排要求。我国目前与机动车相关的税费主要集中在机动车的生产以及进出口环节，而对于机动车消费环节征收的税费种类较少，主要是车辆购置税和使用税。这些税种不仅征收金额较小，而且在计税标准的设计上没有体现出节能减排的环保要求。例如，我国目前购置税实行从价定率的办法计算应纳税额，虽然新能源汽车对环境的影响更小，但由于其价格比传统燃油汽车高，导致其购置税也相对较高，从长远来看不利于节能和新能源汽车的发展。此外，这种单纯的从价定率的计税办法没有体现能耗和二氧化碳排放量问题，因而无法限制汽车能源使用所带来的负外部性[8]。第三，排污权交易市场未能有效建立，严重抑制了排污权交易制度作用的发挥。排污权交易是在实行污染物排放总量控制制度的前提下产生的，具体表现为为了实现特定区域的环境治理目标，由政府以颁发许可证的形式授予排污者环境容量使用权，由于存在污染治理成本的差异，排污者之间就出现了转让富余的环境容量使用权进行的行为[9]。自20世纪80年代中期以来，我国已先后在几十个大中型城市建立排污权交易试点，虽然在有些试点取得了一定效果，但由于没有建立起全国性的排污权交易市场，总体上排污权交易政策的实施效果并不理想。当前，我国排污权交易仍主要集中在单一试点区域之内，然而考虑到大气污染的动态性特征，单一试点内部的排污权交易只能改善局部地区的排污情况，无法有效降低更大地域范围内的污染物排放总量，使得环境容量作为商品资源的价值仅仅体现在试点区域，没有体现出环境好的区域对其他区域外部辐射效应[10]。 3.4城市交通出行结构未充分体现绿色低碳导向 20世纪80、90年代，我国城市交通方式以步行、自行车和公共交通为主，进入21世纪后，随着城市化进程速度明显加快，加之城市机动化水平的飞速提高，城市机动车保有量持续增长，逐步形成现在以机动车为主要交通工具的交通出行方式。我国城市公交出行在整个交通出行结构中所占比例与国外城市相比仍存在相当大的差距。以上海市为例，上海居民公共交通（地铁和公共汽车）比例接近30%，而巴黎为61.5%，东京则达到79.6%。据测算，公交出行比例每提高1%，城市交通用能下降1%。目前，我国城市公交系统的发展虽已提速，但仍赶不上城市交通的需求发展速度[11]。作为主要慢速交通方式工具的自行车，虽然在当前交通出行模式下仍占据一定比例，但是自行车交通的优点和潜力非但未能充分凸显，反而在实践中带来了更多的交通拥堵问题，而造成这一现象的原因主要是规范自行车交通合理发展的政策严重缺位[12]。“绿色交通”的概念是1994年由加拿大学者ChrisBradshaw首先提出的，这一交通理念致力于发展多元化的交通体系，以减少交通拥挤、降低大气污染、节省交通运输成本、促进社会可持续、公平发展为主要目标[13]。可见，从内容上看，绿色交通实际上是低碳经济理念在交通出行领域的体现。发展绿色交通作为低碳经济的一部分，与城市的低碳发展规划关系十分密切。作为一项系统工程，发展城市绿色交通需要在城市、区域和国家的整体发展规划中加以考量，而不能仅仅依靠交通运输部门的自身努力[14]。从我国当前城市交通规划现状来看，目前我国仅仅是把绿色交通视为交通领域的重点发展目标之一，但仍缺少具体的引领城市低碳出行、绿色出行的配套措施，绿色交通理念尚未在城市交通规划布局中得到体现。 4城市交通大气污染困境突围的制度设计 4.1强化政府在大气污染防治领域的环境责任 强化政府在大气污染防治领域的环境责任，首先要建立地方政府负责人问责机制。建议在《大气污染防治法》中进一步明确对地方政府领导干部、主管责任人和直接责任人在生态环境保护方面的违法、失职行为的问责要求，将大气环境状况和节能减排目标的完成情况纳入地方政府年度考核中，设计具体的量化指标体系、责任内容、实施方案，对不合格者严格实行问责制，力图转变传统环境保护立法中重视对企业环境污染行为的管制、忽视对政府环境监管责任的监督的立法导向。另外，应积极推定《环境影响评价法》的修订工作，引入政策环境评价制度。相对于项目环评和规划环评，政策环评具有更高层面的意义。美国作为首先创立环境影响评价制度的国家，其评价对象十分广泛，不仅包括具体的建设项目和规划，也包括立法提案、政府法律草案等宏观政策活动。新《环保法》第十四条明确规定，国务院有关部门和省、自治区、直辖市人民政府组织制定经济、技术政策，应当充分考虑对环境的影响，听取有关方面和专家的意见。这一规定在一定程度上赋予了政策环境评价的法律地位，同时也为《环境影响评价法》修改中补充政策环评的规定提供了上位法依据。在我国推行可持续发展战略的大背景下，有必要将可能对环境产生重大影响的各类政策和立法纳入环境影响评价的对象范围内。 4.2加强控制城市交通大气污染的立法建设 一方面，细化《大气污染防治法》有关城市交通污染物排放的控制要求。建议《大气污染防治法》重点在以下领域加以调整：明确在城市交通规划中的交通污染排放物的控制目标，以及对包括机动车在内的各类污染源的大气污染物排放标准、大气污染防治规划以及大气污染防治行动计划的制定要求，并规定进行费用效益分析和公众健康影响评估[15]；制订具体的燃油机动车保有量控制要求；扩大污染物排放总量控制制度涉及的污染物类型，将碳氧化物、颗粒物以及氮氧化物等机动车尾气排放产生的重要污染物纳入其中。另一方面，建议国务院出台《城市交通污染管理条例》，为交通领域包括大气污染在内的治污执法提供有力的法律依据。前已述及，我国现有规制城市交通污染的立法并不健全，建议国务院在有关上位法的基础上，针对城市交通污染问题，出台专门的《城市交通污染管理条例》，对城市交通带来的各类污染、特别是大气污染的防治加以细化规定。在条例中，应当明确将“发展低碳交通、促进节能减排”作为各级政府制定城市交通规划的指导思想；强调将城市交通规划纳入城市节能减排总体规划；要求对与城市交通发展有关的政策及立法开展环境影响评价；将城市交通节能减排指标纳入政府环境绩效考核体系，并建立相应的问责机制和奖惩制度。 4.3健全节能减排的税费政策及经济激励机制 经济激励政策工具将环境管理行为直接与“成本–效益”相连，利用市场机制，通过价格、税费、财政等经济激励手段，在市场机制的作用下形成对经济主体的利益驱动。当前，我国应着重从以下几个方面完善城市交通大气污染的经济激励机制。首先，明确规定对机动车废气排放的排污费征收标准。建议在《排污费征收管理办法》中明确规定对机动车等城市交通流动污染源的废气排放征收排污费，并制定具体的排污费计征标准。其次，改革车辆购置税、使用税的计税标准。建议对车辆购置税、使用税改为按照能耗和碳氧化物排放量征税，使新能源汽车在汽车市场上形成价格优势，通过经济刺激手段引导企业和公众向低碳化的绿色生产和公众消费方式转化。最后，进一步健全排污权交易市场。碳排放交易制度的良性运转需要以完善的市场机制的作为前提和支撑。政府应当出台立法，重点对碳排放权的初始分配制度、碳排放权在二级市场的价格形成规则、政府对碳排放交易活动的监督管理职责以及碳排放交易信息的交流平台等问题加以规定，从而对碳排放权的合法流转提供法律保障。 4.4积极打造城市绿色出行系统 “城市绿色出行”是指可代替小汽车出行，能够有效缓解城市交通拥堵、降低交通大气污染，并且能够为不同社会阶层群体所接受的出行方式[16]。城市绿色出行系统是缓解城市交通压力、促进节能减排、改善大气环境的重要途径之一。在城市绿色出行系统的构筑过程中，中央和地方各级政府应当扮演组织者、引导者的角色，加大对公众有关绿色出行的宣传教育力度，使公众充分感受到绿色出行对于自身生活质量的提高以及环境保护的重要意义，引导公众形成绿色出行理念。具体而言，我国应重点从以下三个方面积极打造城市绿色出行系统。首先，立足我国现实国情，优化自行车及步行交通。构建合理、高效的自行车通行管理体制，以进一步发挥自行车交通的节能减排潜力。同时，大力倡导步行方式，合理规划城市步行街道系统。其次，构建高效、便捷的公共交通网络。政府应当倡导优先发展城市公共交通，并将这一理念融入城市整体规划和发展战略的制定中，对符合节能减排要求的新型公共交通工具的生产、消费提供更大力度的政策和资金扶持；逐步优化城市公共交通的补偿机制和财政补贴政策；努力提高公共交通服务人员的业务素质，提升公共交通的运营效率和水平。最后，加大对新能源汽车产业的扶持力度。政府应进一步加大对新能源汽车制造领域的研发资金投入，积极打造由政府牵头、研究机构和企业共同参与研发的产学研平台，出台有利于新能源汽车生产、销售和维修的鼓励政策，大力推进各类电动汽车充电站、天然气加气站的配套设施建设，为新能源汽车的广泛推广创造条件[17]。 5结语 城市交通是大气污染治理的重点区域。建立低碳型的城市交通模式是低碳经济发展模式在交通运输领域的延伸，是我国实施可持续发展战略、履行国际减排义务的客观要求，也是交通运输业未来发展的必然趋势。本文重点分析了影响城市交通大气污染治理的制度性因素，从强化政府环境责任、加强大气污染防治立法、建立有效的节能减排经济激励机制、打造城市绿色出行系统等方面提出破解城市交通大气污染困境的对策建议，以期对城市交通大气污染的防治工作提供有益参考。 作者：刘秋妹 单位：天津商业大学 大气污染论文:大气污染控制工程教学改革 一、教学进度控制的原则 (1)动态控制原则:即目标控制的中间控制原则，在每次的上课之前都要仔细的校对教学进度表，比较实际的教学进度和计划的教学进度是否一致，如果滞后的话，要找到滞后的原因和调整的办法。如果在保证教学效果的前提下，进度提前，则可以将科学技术发展的最新成果纳入课程内容，给学生呈现科学前沿的东西，让学生随时掌握有关专业科学研究的最新动态和发展趋势，激发他们的创新意识。 (2)系统原则:现代管理理论认为:组织是一个开放的技术系统，各个系统之间项目联系紧密，具体到实际中要求教学必须循序、系统、连贯地进行。比如燃料燃烧与大气污染、大气污染扩散和颗粒污染物控制技术3章之间，既有理论知识的讲解，又有实际工程中的应用，属于本书中相对联系比较紧密的章节，在各章的讲述中要前后连贯、由浅入深、由理论到实际的应用要系统的进行讲解，要注意各章节之间的相互联系，而不能各章之间自成体系。同时在教学进度中要注意各章节之间学时的合理分配。 (3)封闭循环原则:现代管理学认为，任何管理对象都是一个特定系统，系统内部各要素都是首尾相连、环环相扣的，要保证内部各要素、各环节之间的畅通，就必须在各要素之间必须形成连续的封闭回路。在对学校任何一项工作或工作组织系统的管理中，管理手段必须互相补充、互相制约，形成一个连续的封闭的回路，才能实行有效的管理。封闭原则是管理反馈原理的一种表现形式。在教学过程中实行封闭原则可以从下面两方面着手:①依据教学目标对教学效果进行评估，努力减少教学过程中偏离教学目标的倾向，对存在的问题采取措施，进行封闭，使教学结果沿着预计的方向发展。在这一过程中，要对影响教学效果的教学方式进行改革，使其降至最低点;②在对教学进行系统的分析中寻找可以反馈控制的主导线加以封闭。例如:学生对知识的掌握程度不佳，封闭的办法是自我反省。老师要找出教学过程中重点没强调、难点没详细讲解的地方;同时学生要检查老师要求的课前预习和课后复习是否都做到了，老师讲的知识点是否都熟练掌握了。在各个不同的进度周期内，使用封闭原则确保达到既定的教学效果。 (4)信息原则:即建立课程信息门户，课程信息门户是基于互联网技术为教学工作增值的重要的管理工具，是当前在教学工作领域中信息化的重要标志。课程信息门户是在对课程全学期过程中的教学过程的所有参与各方产生的信息和知识进行集中管理的基础上，为课程参与各方在互联网平台上提供一个获取个性化课程信息的单一入口，从而为教学的各参与方提供一个高效率的信息交流和共同讨论的环境。在实际的应用中，我们摸索着建立了为大气污染控制工程的信息处理而专门建立的课程专用门户网站。 (5)弹性原则:为了及时适应各种可能发生的变化，教学进度必须要有很强的适应性和灵活性，有效的实行动态控制，弹性进度分为整体弹性和局部弹性。弹性原则指的是在时间分配图上留有空缺。适当的空缺是非常必要的，只有这样才能富有弹性地实施进度计划，并不断地调整好自己的课程进度。这主要是因为工科教学过程中和实际中的案例结合比较紧密，一些大气污染造成的社会突发问题的分析都可能会导致教学学时的局部弹性的调整。有时候视每届学生掌握程度的不同使用整体弹性的办法增加或者减少某些章节内容的授课时间。但课时安排的弹性的区间不能超出整体课程进度所允许的时间。 (6)网络计划技术原则:网络计划方法是在20世纪60年代在著名数学家华罗庚教授的倡导下开始在国民经济各部门试点应用的技术管理方法，经过1/2个世纪的实践应用，网络计划技术管理原则被广泛的应用于工业、农业、国防等部门，但目前在教学中的应用还很少。网络计划技术的优化是在满足现有教学大纲和培养计划的条件下，按教学目标，在学期初编制出本学期的教学进度的网络时标图，寻求较好的授课方案，在学期中对课程中教学进度偏离网络时标图时，及时调整制定出可供实施的网络计划的过程，优化的教学目标，通过网络计划优化，可以做到用最小学时消耗取得最大的教学效果。 当今新培养计划下制定的大纲对进度控制的要求越来越高，课程能否按学时完成常常关系到学期的正常教学工作是否完成，教课学时也就常常成为衡量学生是否修完给定课程的重要指标，但另一方面，为了扩充学生的学术视野，扩大学生的知识面，有些学时又必须做必要的调整，通过对课时的合理调整来寻求最佳的必要课时时间，因此必须建立科学的课程进度的监控体系。单一原则有时候可以解决教学进度过程中的问题，但教学进度的问题是动态的、复杂的进度体系，多个原则的联合应用是处理教学进度过程中常见问题的方法。 二、课程的进度控制措施 (1)落实课程大纲给定的进度计划。落实于组织好课程进度计划主要工作有:编制每月的进度计划、进行教学任务的提前告知，每章节开始之前都要告诉学生大概的学时，让学生做好必要的课前预习，每次结课都要告诉学生下次课的授课内容，以便于学生合理安排课后的复习和课前的预习，每次对学生的作业都要进行认真的批改和简单的讲评，以保证教学进度实施的同时，保证既定的教学质量。做好日常的进度记录，做好教学进度的控制统计表格。 (2)构建三级教学计划进度控制制度。进行三级计划进度控制制度建设时，全部的相关人员，如主管教学的负责人、教研室主任、课程负责人、任课教师等等，都要进行明确的进度控制制度的构建，设置课程负责人为专职的计划员，对整个课程进度的控制做好提前的预测和安排。 (3)做好课程进度控制的编制工作。在进行课程进度控制计划的编制工作时候，首先要根据每章节的实际情况，列出完成课时的所有学时。然后从最耗学时最难讲解的章节进行进一步的细化，把每一个具体内容分配到具体的课时里面，最后收集并进行学时估计值的输入，从而明确各个章节的具体课时安排。 三、小结 课程的学时和进度之间的联系非常紧密。每个给定教学任务课时的安排与进度的快慢、提前或滞后有直接的关系。一般来说，累计课时安排是与课程进度成正比。但是单纯地观察课时安排的多少并不能对进度控制趋势、进度状态做出完全准确有效的估计。进度超前、滞后或者课时的添加、节余都会影响教学效果。因此要真正有效地控制课时安排，必须控制课程进度。几年来，通过运用进度控制的方法指导大气污染工程教学，学生评教结果显示，学生的课程满意程度由原来的96．1%提高的98．8%。我们会在往后的工作中逐步完善进度控制的一些方法和措施，以期为学生的能力的培养做出更大的努力。 作者：高辉 许春莺 单位：洛阳理工学院环境工程与化学系 阳师范学院化学化工学院 大气污染论文:控制大气污染化工技术研究 1大气污染对于环境的影响 温室效应已经成为全世界关注的焦点，其形成原因与大气污染的影响有着直接的关系，大气污染物是引起温室效应最主要的原因之一。温室效应给全球的环境造成了巨大的震动，北极冰川正在迅速的消融，引起海平面的上升，许多国家都面临着国土被淹没的威胁。温室效应还引起了诸如“厄尔尼诺现象”等环境现象，虽然没有直接对环境造成破坏，但是其具有潜在的危害，对人类的生存造成了巨大威胁。除此之外，酸雨、臭氧层空洞以及雾霾等环境现象也都是由于大气污染所导致的。酸雨会对植被造成破坏，使绿色植物死亡。臭氧层空洞减弱了对太阳紫外线的阻挡，人类接受到强紫外线的直接照射，会对皮肤造成伤害，严重者会导致皮肤癌。而近年来日益严重的雾霾问题，空气中有害的粉尘颗粒以及PM2.5会对人体的呼吸道造成伤害。这都是由于大气污染所造成的直接或间接的影响，大气污染的治理迫在眉睫，需要得到全民的重视，共同投入到大气污染方式的环保大军当中[1]。 2大气污染日益严重的主要原因 2.1工业污染物排放 环境污染的主要来源大部分都是工业污染物的排放。工业生产，尤其是化工领域，容易产生污染物。工业废气的排放直接导致了空气的污染，工业燃煤会产生大量的二氧化碳。由于长期以来工业企业都主抓生产，以盈利作为发展目标，对于环境保护的意识不足，对于污染物都是直接进行排放，缺乏一定的环保措施。长此以往，就造成了环境的污染。大量的工业废气未经过处理就直接排放到空气当中，形成了严重的大气污染[2]。 2.2能源的燃烧 冬季取暖要燃烧煤，煤炭的集中性的燃烧会产生大量的二氧化碳，而二氧化碳正是引起温室效应的主要原因。另外，当前的燃煤质量存在缺陷，燃烧时除了会产生二氧化碳之外，还会产生一氧化碳以及硫化物等污染性气体，这些气体都是直接排放到空气当中，另外，机动车的燃油会产生尾气，尾气当中也存在着大量的有害气体和粉尘颗粒，同样会对环境造成污染。 3大气污染的防治技术 面对严峻的环境形势，必须采取有效的措施予以应对。大气污染的防治要从多方面入手，采取针对性的措施。包括改善能源结构，控制机动车尾气加强工业的污染物排放管理，制定相关法律法规，对任意进行污染物排放的行为进行严惩。加强生态建设，有效的改善环境，这些都是大气污染治理的有效办法。但是为了使这些办法行之有效，就要从防控大气污染的化学技术入手，来加强大气污染的治理。 3.1烟气脱硫 烟气脱硫主要针对于能源的燃烧。烟气脱硫根据脱硫剂的区别主要分为干法、湿法和半干法三种。干法脱硫主要应用活性炭、活性氧化锰作为脱硫剂，利用催化氧化、催化还原的方式来进行脱硫；湿法脱硫则是应用双碱法、氨法等方法将当中的硫化物气体除去；半干法兼用干法脱硫与湿法脱硫的技术特点，将湿态的脱硫剂在干态环境下进行脱硫，是效率较高的一种烟气脱硫办法，并得到了广泛的应用[3]。 3.2机动车尾气处理技术 由于机动车尾气所产生的污染是当前对严重的污染源之一，对于机动车尾气的净化就变得尤为重要。机动车尾气处理技术办法有很多，但是应用最广泛的有效净化办法是对尾气当中NOx、CO以及HC进行催化氧化消除。机动车尾气当中HC以及CO的产生，主要原因是燃油组分的影响。燃油燃烧，形成的烟气仍然有未完全燃烧的组分，这是导致污染物产生的主要原因。在尾气排放系统当中安装高效催化转化器，并向尾气当中输送O2。在催化剂作用下，对HC以及CO气体进行氧化，生成水和CO2，该办法能够有效消除尾气当中有害的气体[4]。当前，在防治大气污染化工技术开始着力于脱硫脱硝一体化的研究。脱硫脱硝一体化技术已经成为新的研究方向，实现在脱硫的同时，并能够对氮氧化合物进行消除。 4结语 大气污染的有效防止，能够有效的改善严峻的环境形势，缓解环境危机。深刻认识到大气污染对于环境的危害，并有效掌握大气污染的产生原因。强化环保意识，从个人做起，从身边小事做起，对环境保护工作出一份力。以防治大气污染化工技术研究为依托，对工业污染气体和生活污染气体进行全面治理。改善生态环境，共建美好家园，使未来的环境朝着更好的方向发展，这是每一位公民应尽的责任和义务。 作者：古仪方 黄韬 单位：长安大学 大气污染论文:行政法视角下大气污染防治研究 一、我国大气污染现状 (一)我国大气质量现状 最新的2014年的环境状况公报显示，161个按新标准进行监测的地级及以上城市中，145个城市空气质量不同程度超标，占90．1%。从各污染物指标看，SO2年均浓度为35微克/立方米，同比下14．6%;NO2年均浓度38微克/立方米，总体持平;PM10年均浓度105微克/立方米，同比下降3．7%;PM2．5年均浓度62微克/立方米。①从达标城市比例看，SO2年均浓度达标城市比例为88．2%，同比上升3．1%;NO2年均浓度达标率为62．7%，同比上升5．6%;PM10年均浓度达标率为21．7%，同比上升2．4%;PM2．5年均浓度达标率为11．2%由此可见，我国环境空气质量有所好转，但环境污染严峻的现状仍未根本改变。②我国城市大气污染还具有总悬浮颗粒物(TSP)和可吸入颗粒物含量高、煤烟型污染占主要地位、北方比南方严重、冬季严重于夏季、产煤区重于非产煤区、部分城市污染转型等特点。③ (二)我国大气污染控制现状 我国大气污染控制工作在不同时期经历了很大发展。1973年开始，我国开展了以工业点源治理为主的大气污染防治工作;上世纪80年代国家正式颁布《中华人民共和国大气污染防治法》，我国将大气污染防治从点源治理进入了综合防治阶段;上个世纪90年代至2000年，我国大气污染防治工作开始从浓度控制向总量控制转变，从城市环境综合整治向区域污染控制转变;进入21世纪，大气污染控制全面进入了主要大气污染物排放总量控制的新时期。 二、行政法视角下大气污染防治之立法层面 (一)大气污染防治法的修改及其背景 1987年我国第一部《大气污染防治法》颁布，之后1995以及2000年两次修改，在整个的大气污染防治法的施行过程中，其对整个期间的大气污染的防治尤其是煤烟型大气污染的治理起到了卓著的作用，但是随着经济的不断发展，我国大气污染的种类也日益增加，我国的大气污染已经由煤烟型转变为复杂型，为了对雾霾的有效治理，改善人们的生活环境空气质量，2015年8月新的大气污染防治法应运而生。 (二)大气污染防治法修改的几大方面 1．明确提出了大气污染防治的目标———改善大气环境质量，保障公民健康，推进生态文明建设，促进经济社会可持续发展，该法通篇围绕大气质量改善目标这个主线展开的，明确提及“大气环境质量”达36次之多，接近全部条文的1/3，体现了环境质量要与老百姓切身感受相符的立法思路，为大气污染防治工作全面转向以质量改善为核心提供了法律保障。2．提出联防联控，避免各自为战，各行业各区域共同控制。根据大气污染防治法第五章的最新规定，大气污染重点区域内的相关的省、直辖市、自治区的人民政府共同协商配合，定期召开联系会议共同进行规划，落实大气污染防治的目标责任，由国务院环保部门以及其他相关部门监督督促。设立了重点区域大气污染联合防治专章，规定了由国家建立重点区域大气污染联防联控机制，统筹协调区域内大气污染防治工作，对大气污染防治工作实施统一规划、统一标准，明确协同控制目标。3．明确责任主体，强化对政府的职责要求，取消了公安、交通、铁道、雨夜管理部门的职责要求。新的大气污染防治法进一步明确了政府的职责要求，从中央来说，国务院环保部门对地方政府部门的环保部门起到指导、监督的作用，未达标城市政府应当编制限期达标规划、上级环保部门对未完成任务的下级政府负责人实行约谈和区域限批等一系列制度措施;从地方来说，地方政府实行区域负责制，地方政府对辖区大气环境质量负责。4．新增防治标准和限期达标规划，加强标准控制。新法专门对大气污染的防治标准以及限期达标计划进行了规定，详细的规定了标准的制定、公布、修订的条件及要求，另外明确了限期达标规划的执行、公示、备案、修订的要求，使得大气污染防治的标准落到实处和细节，使得大气污染的防治有法可依，有标准可依。5．坚持源头控制治理雾霾。明确了污染的类型及源头，确立了具体的控污方向及措施。另外，新增了大量的篇幅和章节重点强调对工业污染、机动车船、扬尘以及农业和其他污染的防治，确立了具体的标准和措施，进一步加强了大气污染防治的监督管理。6．加大处罚力度及责任强度。新发规定了大量的具体的有针对性和操作性的措施，并有相应的处罚责任，细化了相关处罚措施，明确了各种行为的处罚单位，确立了责任主体，实行处罚上不封顶的政策，使得大气污染的防治真正的具有操作性和可实施性。7．充分体现了行政公开与公众参与。秉承了新《环保法》强化信息公开和公众参与的立法思路，新的大气污染防治法更加强调了群众对于企业关于大气污染防治责任的监督检举，新法中涉及到信息公开就达11处之多，使得大气污染防治为民、利民，真正使得大气污染防治的目标———改善大气环境质量，保障公民健康，推进生态文明建设，促进经济社会可持续发展得以有力实现。总体来说，新大气污染防治法强化了政府责任，理顺了防治思路，实行精细管理，多污染物协同控制，提高了违法成本，督促了企业责任承担，使得完善法律衔接，上下达成统一。 三、行政法视角下大气污染防治之实践层面 (一)欧美国家大气污染防治机制的构建 欧洲国家曾是工业革命之重镇，也因此引发了严重的大气污染，但是经过长期的努力，欧洲的大气污染治理已经取得显著成效。欧洲的大气污染治理过程主要可分为立法保障、制定战略和计划、分阶段治理这三个具体步骤。④1．立法保障大气污染治理1956年英国颁布了世界上首部空气污染防治法《清洁空气法》，在立法上严格限定了以烟煤为主的污染物排放。美国于1963年和1967年先后通过了《清洁空气法》和《空气质量法》，并于1971年颁布《国家环境空气质量标准》，对6种污染物进行管制。法国于2010年颁布空气质量法令，对PM2．5和PM10值浓度上限进行限定2．大气污染防治的战略和计划英国于1997年开始实施《国家空气质量战略》，逐步形成了英国空气质量政策的基本战略框架。法国于2011年出台“颗粒减排计划”，旨在减少可吸入颗粒物对公众健康的影响和对环境的污染。2013年又出台“空气质量紧急计划”，又增加了一系列的紧急措施。3．分阶段、跨区域的大气污染治理措施大气污染治理具有长期性和跨区域的特点，英国政府的国家空气质量战略经历了烟煤治理、机动车尾气治理以及PM2．5检测这三个阶段。美国南加州于1977年成立了南海岸空气质量管理局(SCAQMD)，统一负责南加州地区的空气污染治理。欧洲多个国家在1979年签署了长距离跨国界空气污染条约(LRTAP)。2001年，欧盟通过了国家排放限额指令，限定了各成员国在2010年几种重要空气污染物排放的限额。至今，欧美国家已经形成了包括总量控制、许可证管理、环境标准体系、环境监测、煤炭总量控制、预警及应急管理等制度的完善的大气污染防治体制。⑤国外大气污染治理的成功经验，概括起来莫过于“政府下定决心，寻找科学方法”。只有保障充足的政府投入，广泛吸纳社会资源，调动各方面积极因素，从中国的实际出发，寻找科学办法才能解决具体问题。 (二)兰州大气污染治理模式 兰州曾是全球十大大气污染最严重的城市之一，近几年，兰州市通过不断探索和努力，摘掉了大气污染的“黑帽子”，创造了兰州大气污染治理新模式。国家环保部将“兰州模式”作为治污经验在全国推广供其他城市借鉴。在2013年的全国环保局长会议上，兰州市长袁占亭介绍了“兰州模式”治理经验。主要可概括为以下十个方面:(1)省市联动，建立区域统筹、群防群治的工作格局;(2)规划先行，科学治污;(3)减煤为主，全面治理;(4)工业减排，疏堵结合;(5)五位一体，除尘抑尘;(6)限车控车，发展多样化公共交通;(7)鼓励全民参与;(8)铁腕治霾，督查问效;(9)立法先行，依法治污;(10)生态增容，治本之策。⑥大气污染治理是一个长期的、复杂的过程，在这个过程中需要政府积极承担责任，坚持立法先行，做到治污工作有法可依，以强硬的态度厉行政策措施;贯彻铁腕治霾，切实执行我国的《环境保护法》和《大气污染防治法》等法律法规，完成建设节约资源型、环境友好型社会的必须要完成的阶段性目标。 四、行政法视角下我国大气污染防治制度的建议与完善 (一)坚持立法先行 大气污染防治必须要坚持立法先行，逐步完善大气污染防治制度建构与法律体系，发挥立法主导作用，为大气污染治理提供制度基础和法律保障。在依法治国战略的指导下，贯彻实行新修订的《环境保护法》以及《大气污染防治法》，加强地方立法，实事求是，从实际出发，制定地方大气污染防治实施条例和实施细则以解决区域和地方的大气污染的具体问题。 (二)完善大气污染公益诉讼制度 我国民事诉讼法第五十五条规定:“对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为，法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提出诉讼”，同时新修订的《中华人民共和国环境保护法》的第五十八条也对环境公益诉讼做出了具体规定，符合条件的社会组织对环境污染、破坏生态以及损害社会公共利益的行为可以向人民法院提起诉讼。由此可见，大气污染公益诉讼制度的确立是必然趋势，在立法中应当完善大气污染公益诉讼制度，加强大气污染监督，拓宽受害者的救济渠道。 (三)铁腕治理，厉行执法 我国近年大气污染治理成功的案例很少，其中最典型的的成功案例莫过于“兰州模式”。究其根本，在于能够贯彻执行国家政策方针及具体的法律制度。近年来的努力使得我国在大气污染防治方面取得了较多的的制度以及理论成果，而大气污染防治成功的关键就是各个地区从具体问题出发，严格落实法律法律以及各项制度，治理工程的领导人、带头人必须坚定决心，以人为本，联系群众，以谨慎的态度厉行各项措施。 作者：吴月月 董亚男 查戎 单位：东南大学 大气污染论文:大气污染化学反应论文 1试验方法 1．1采样时间与地点 2012年3月—2013年2月连续1a监测青岛市大气中的VOCs，采样地点位于崂山区金家岭。该点临近崂山区主干道，周围主要是高、中层建筑，属于商业和居民混合区，东北侧距离约800m有山体环绕，西侧约150m是1个小型加油站。 1．2监测仪器 利用在线气相色谱仪观测大气中VOCs，仪器为法国CHROMATE－SUD公司提供的AirmoVOC分析系统，包括A11000型AirmoVOCC2－C6和A21022型AirmoVOCC6－C122台分析仪，由2组采样系统和2组分离色谱柱系统组成。其中C2－C6分析仪用于监测含碳个数在2～6之间的低沸点组分;C6－C12分析仪用于监测含碳个数在6～12之间的高沸点组分。检测器均采用火焰离子化检测器(FID)，能确保分析的高灵敏度和高选择性。仪器校准采取内部校准与外部校准相结合的原则，内部校准物质为正丁烷(体积分数60×10－9)、正己烷(体积分数20．5×10－9)、苯(体积分数32．5×10－9)，系统每天自动启动1次内部校准程序。外部校准采用56种VOCs的标准气体，每种物质的体积分数在110×10－9～120×10－9之间，至少每月校准1次。 2结果与讨论 2．1VOCs浓度水平及组成 对青岛市大气中50种VOCs组分进行定量分析，其中包括烷烃29种、烯烃7种、芳香烃14种。观测期间，该市大气总VOCs体积分数(小时值)变化范围为0．5×10－9～230．4×10－9，全年均值为9．2×10－9，其中烷烃所占比例最高，为66．7%，芳香烃和烯烃所占比例为21．0%和12．3%。表1为青岛市VOCs部分优势物种的体积分数与国内外城市的比较结果。由表1可见，青岛市大气中的VOCs浓度较其他城市低，其中丙烷、正丁烷、异丁烷、异戊烷、丙烯、甲苯等组分的浓度均低于其他城市，而苯的浓度高于北京、中国香港、里尔。顺－2－丁烯、反－2－丁烯和异戊二烯的浓度水平与其他城市相当，乙苯的浓度水平与北京、达拉斯近似。 2．2VOCs不同组分的变化特征 2．2．1季节变化特征 图1为不同季节VOCs各组分比较。由图1可见，总VOCs浓度夏、秋季高于春、冬季，与天津市规律相似［1］，与宁波市［4］相反。各月VOCs浓度水平相差较大，9月最高，4、5月最低。夏、秋季植物生长茂盛，释放出大量萜烯类化合物，是大气中VOCs的重要天然源。人为源方面，夏、秋季气温高，低沸点的VOCs挥发加剧，增加了来自加油站、汽车油箱直接挥发的有机物［14］。此外，夏、秋季正值青岛旅游高峰，《2012年青岛市统计公报》表明，当年共接待游客5717．5万人次，若按45座的旅游巴士计算，则至少有127万辆机动车出入该市，尾气排放大幅升高，户外烧烤兴起也有较大贡献。烷烃在各季节占总VOCs的比例均为最高，其次为芳香烃和烯烃，3者比例范围分别为56．8%～71．2%、16．4%～31．9%和10．1%～15．0%。烷烃和烯烃在夏、秋季的浓度明显高于春、冬季，可能与夏、秋季溶剂挥发加剧、机动车尾气排放增多、植被释放增多等因素有关;芳香烃秋、冬季浓度较春、夏季高，可能受工业源、机动车源的综合影响。 2．2．2日变化特征 图2(a)(b)(c)(d)为夏季与冬季不同VOCs组分的日变化趋势。由图2可见，烷烃、烯烃在夏季与冬季的日变化均呈现“两峰一谷”特征，与交通早、晚高峰对应。早晨7:00前后出现峰值，之后随着大气边界层抬升和太阳辐射加强，污染物被稀释且部分经光化学反应被转化，浓度迅速降低，至14:00前后降到最低值，傍晚随着大气边界层降低和交通晚高峰到来，浓度又迅速升高并在18:00前后达到峰值。与北京市的研究结论［3，14］类似，烷烃、烯烃的日变化规律与交通早、晚高峰有明显对应关系，主要与机动车尾气排放增加有关。芳香烃的日变化规律与烷烃、烯烃不同，夏季日变化趋势较平缓，且白天高夜间低，可能受化工企业排放和溶剂挥发等影响;冬季日变化在上午和夜间有较明显的峰值，除人为源排放外，气象条件也是重要影响因素，夜间大气边界层降低，污染物聚集，易形成浓度峰值。 2．2．3周末效应 由于不同时期交通活动、工业生产存在差异，大气污染物在工作日(周一—周五)和非工作日(周六—周日)通常表现出不同污染特征。选取2012年8月—9月间的6个星期对VOCs各组分、氮氧化物进行周末效应分析，见图3。可以看出，总VOCs在工作日的平均浓度高于非工作日17．2%，其中烷烃、烯烃、芳香烃在工作日的平均浓度分别高于非工作日11．9%、30．7%、17．4%，各组分均表现出不同程度的周末效应，可能与工作日机动车源、工业源等活动增加有关。氮氧化物在工作日的平均浓度较非工作日高60．0%，表现出显著的周末效应，由于氮氧化物主要来源于机动车尾气，进一步证实了机动车源对工作日的重要贡献。 2．3VOCs物种间的相关性及来源分析 将大气寿命近似的VOCs物种作相关性分析，由于相同的物理混合、光化学去除过程会引起相同的浓度变化，则两者在大气中的浓度比值等于其在排放源中的比例，由此可以大致判断其主要来源［8］。表2为青岛市VOCs优势物种相关性分析。由表2可知，反－2－丁烯与顺－2－丁烯的相关性较高，且比值为1．23，与北京隧道实验的结果［15］接近，可推断这2种烯烃主要来自机动车尾气。苯、甲苯、乙苯相关系数在0．6～0．9之间，说明其排放源类似。甲苯/苯的比值(T/B值)可用来评价机动车尾气对苯系物的贡献，一般认为T/B值接近2．0表示机动车尾气贡献显著［3］，T/B值偏离2．0越远说明受机动车影响越小，而受溶剂挥发、工业源等影响越大。研究表明中国香港机动车贡献显著(T/B值为2．27)［16］，而珠三角工业区则主要受工业源影响(T/B值为4．8)［17］。青岛市T/B值为0．56，远小于2．0，说明溶剂挥发、工业源影响较大。烷烃物种与苯系物的相关性较低、污染来源不同，一般认为烷烃来自机动车排放、汽油挥发或燃料泄漏等过程。表2中丙烷和正丁烷、异丁烷的相关系数均在0．60以上，且与乙烯(燃烧过程产物)、异戊烷(汽油主要组分)相关性较低，由于丙烷是液化石油气(LPG)主要成分［15］，可判定这3个物种主要来自以LPG为燃料的车辆排放。 2．4化学反应活性 臭氧为二次污染物，是复杂光化学反应的产物，并且受气象因素的影响。通常用OH自由基消耗速率(LOH)估算初始过氧自由基(RO2)的生成速率，该反应是臭氧形成过程的决定步骤［18］，因此可通过LOH值大致比较不同组分对臭氧生成的贡献。研究得出，夏、冬季青岛市VOCs组分中烯烃浓度虽然只占10．1%～15．0%，但其臭氧生成贡献最高，占总VOCs的68．1%～77．7%;烷烃虽占VOCs总浓度的大部分比例，但由于其化学反应活性较低，夏季的臭氧生成贡献为15．1%，冬季仅为11．6%;芳香烃对臭氧生成贡献在夏季为7．2%，冬季增加至20．3%。青岛市大气VOCs组分中烯烃的臭氧生成贡献远高于烷烃和芳香烃，这与广州地区的研究结果相似［6］，而上海和深圳地区则主要以芳香烃最高［5，8］。分析夏、冬季臭氧生成贡献较高的VOCs物种可得，夏季前5位贡献较高的物种(按照LOH从大到小排列)依次为反－2－丁烯(0．50s－1)、顺－2－丁烯(0．44s－1)、1，3－丁二烯(0．38s－1)、异戊二烯(0．38s－1)、异丁烯(0．30s－1)，均为烯烃化合物，且LOH值均在0．30s－1以上;冬季前5位贡献较高的物种依次为1，3－丁二烯(0．52s－1)、异戊二烯(0．41s－1)、顺－2－丁烯(0．23s－1)、乙烯(0．15s－1)、乙苯(0．15s－1)，除1，3－丁二烯、异戊二烯的LOH值超出0．30s－1外，其余物种LOH值均较低。 3结论 (1)青岛市大气中VOCs浓度处于较低水平，烷烃占比最高，60%以上，其次为芳香烃和烯烃。(2)夏、秋季VOCs的浓度高于春、冬季，1a中9月浓度最高，4、5月最低;VOCs日变化呈“两峰一谷”的变化规律，主要与交通早晚高峰对应。(3)VOCs各组分均表现出周末效应，说明机动车源和工业源的重要影响，对优势物种的相关性分析进一步证明两者是主要来源。(4)青岛市大气中的VOCs对臭氧生成有重要贡献，且烯烃的臭氧生成贡献远高于烷烃和芳香烃，由于VOCs来源于机动车尾气、溶剂挥发、化学工业等，因此控制这些排放源将有效削减臭氧生成的前体物，降低臭氧浓度，改善市区环境空气质量。 作者：薛莲 王静 冯静 刘世朋 单位：青岛市环境监测中心站 青岛市城阳区环境监测站 大气污染论文:大气污染量分配研讨 本文作者：崔 锡 训 单位：鞍山市污水处理管理中心 引言 实施总量分配的最终目的是为了更科学、更合理的进行污染物总量控制以确保环境质量的持续改善，大气污染物总量分配是指在某一定划定的控制区域内，为了达到一定的环境质量目标，采用一定的方法对该区域内大气污染物的排放实行总量控制限制，并将其分配到污染源的一种控制区域大气环境质量的方法。本文采用了质量目标总量控制进行SO2和烟（粉）尘的总量分配，克服了以往管理目标总量控制存在的无法使总量分配与环境质量结合、分配上存在很大的随意性和主观性等问题。质量目标总量分配的优点在于充分考虑了区域内各功能区的大气环境质量限值、气象条件、大气环境容量和自然界的扩散净化能力，同时考虑了每一个污染源对空气质量的影响等因素，在对污染源进行优化控制的基础上确定出每个污染源应分配的污染物量，从而使未超标地区能够有计划的充分利用环境容量，对于已超标地区的污染源提出了合理的削减方法，使区域环境质量满足人类的生存发展的要求，以达到区域可持续发展的目的。 1分配方法及原理 1.1采用的模型本文采用的多源模式法主要是将ADMS－城市大气扩散模型和TCA大气总量控制计算软件联合使用来进行总量分配的方法。 1.1.1ADMS-城市大气扩散模型ADMS-城市模型是大气扩散模型系统(ADMS)系列中的最复杂的一个系统。它运行于PC之上，模拟城市区域来自工业，民用和道路交通的污染源产生的污染物在大气中的扩散。在研究中使用了经过验证的ADMS-城市模型、按照不同的污染源分类方式模拟现状和各组污染源产生的污染物浓度。 1.1.2TCA大气总量控制软件TCA大气总量控制计算软件是由宁波环科院开发并经国家环保总局鉴定通过的总量控制分配软件。在研究中，为了体现“浓度贡献大，削减量大”的原则，我们采用浓度贡献加权法用于总量最优化削减分配的计算。1.2基础资料1.2.1确定总量控制区域研究区域分为鞍山建成区和鞍山市区2个层次：鞍山市建成区即鞍山市的铁东区、铁西区、立山区，总面积为133.2km2，这是我们研究的主要区域；鞍山市区即在建成区的基础上并涵盖了周边部分千山区的面积，这部分区的污染源相对集中。研究区域共378km2。 1.2.2选择浓度控制点浓度控制点的选择直接决定总量分配的结果，从而影响削减计算的结果。因而选择合适的控点是很重要的。一般来说，控点的选择原则是：a)最大浓度点；b)保护目标或关心点；c)监测点和常规监测点；d)便于模型验证和建立扩散模型。根据上述原则，本次研究采用的是鞍山市区的5个空气自动监测点，分别是：深沟寺子站、中心站子站、太平子站、铁西子站、开发区子站。 1.2.3控制区网格化为满足编制排放清单和ADMS-城市大气扩散模型计算的需要，将鞍山市区网格化，建立了网格坐标系，并且转化为经纬度。根据模型计算需要，以东经122°21′53″，北纬41°4′0″处为原点坐标，将鞍山城市控制区划分为1000m×1000m的网格，用于污染物的统计和污染源坐标的定位。 1.2.4空气污染源排放清单编制污染源排放清单是进行环境空气相关研究的基础，它提供了本地总量控制区域内污染源的排放状况。另外，还需要研究区域内的气象参数和控制点位的监测资料等内容。 2多源模式法分配结果 多源模式法进行总量分配的主要过程是：选取5个例行监测点作为控制点，用ADMS－城市大气扩模型对我市市区各个污染源逐一进行模拟，计算其对市区的浓度贡献，并计算出各个污染源浓度的浓度传递系数，然后将上述参数代入TCA大气总量控制软件，计算出分配后的各个污染源的允许排放量，汇总后即可得到市区污染源的允许排放量。 2.1SO2和烟（粉）尘允许排放总量利用多源模式方法，对鞍山市区污染源的SO2和烟（粉）尘的允许排放量进行了计算和汇总，见表1。由表看出，在实现污染物年均值达标的情况下，市区SO2允许排放总量为57925t/年，与现状排放量相比需要削减21168t/年，总体削减比例为26.76％；烟（粉）尘允许排放总量为77434t/年，与现状排放量相比需要削减36674t/年，总体削减比例为32.14％。从各功能区来看，SO2和烟（粉）尘均需削减。对SO2而言，三类区的削减比例略高于二类区；对烟（粉）尘而言，三类区的削减比例高于二类区近31个百分点。 2.2不同类型污染源分配结果不同类型源的分配主要按照锅炉、炉窑、工艺和无组织四大类进行分配。茶炉大灶和平房面源由于规模较小且变化较大未进行分配，但其浓度贡献在进行分配时已考虑。 2.2.1SO2总量分配结果根据多源模式法计算的不同类型污染源SO2总量分配结果见表2。其中无组织排放源不包括茶炉大灶和平房面源。上表列出了二类区、三类区中锅炉、炉窑、工艺和无组织四大类污染源的总量分配和削减情况。二类区中，削减量最大的是锅炉，削减量为4425t/年，削减比例为24.61％。锅炉主要集中在热电新材、二热电以及热力总公司和鞍钢房产物业公司等企业。三类区中，削减量最大的是窑炉，削减量为9933t/年，削减比例为30.79%；其次是锅炉，削减量为4040t/年。锅炉主要集中在鞍钢发电厂，炉窑主要集中在鞍钢烧结厂等企业。综合二类区和三类区来看，窑炉是首要削减的污染源，共需削减SO212377t/年，削减比例为30.07％；其次是锅炉共需削减SO28465t/年，削减比例为23.08％。 2.2.2烟（粉）尘总量分配结果根据多源模式法计算的不同类型污染源烟（粉）尘总量分配结果见表3。其中无组织排放源不包括茶炉大灶和平房面源。二类区中，削减量最大的是锅炉，削减量为1172t/年，削减比例为7.50％。锅炉主要集中在热电新材、二热电以及热力总公司和鞍钢房产物业公司等企业。三类区中，削减量最大的是无组织排放源，削减量33148t/年，削减比例为80%；其次是炉窑，削减量为520t/年。无组织主要集中在炼铁厂，炉窑主要集中在鞍钢炼铁和化工总厂等企业。综合二类区和三类区来看，无组织排放是首要削减的污染源，共需削减烟（粉）尘33148t/年，削减比例为80％；其次是锅炉共需削减烟（粉）尘1548t/年，削减比例为5.59％；窑炉和工艺排放源分别需削减757t/年、1222t/年。 3削减前后市区及各子站达标情况 在多源模式法分配SO2和烟（粉）尘允许总量过程中，用ADMS－城市模型模拟了市区及各子站污染情况，见表4。总量分配削减后市区SO2和PM10浓度分别为58.76μg/m3和99.74μg/m3，均达到国家环境空气质量二级标准，浓度削减率分别为24.37％和14.52％。各子站中，铁西子站污染最重，仍然超过二级标准。 4结语 多源模式法是在满足环境质量目标值的约束条件下，根据污染源对地面环境质量浓度的贡献率进行分配，它在计算过程中充分考虑了气象、地形地理、环境质量影响和污染排放现状等因素，给出了各污染源之间相对公平的允许排放量和削减量，表明各污染源对于城市空气污染达到环境目标值应该负担的削减责任，削减的往往是对大气环境污染严重的低架源和面源，甚至不允许它们存在（即削减率100％），而对排放量大高架源的削减率较小。由于该方法的削减量相对较小而又能实现环境质量达标，是目前鞍山市进行污染物总量控制和发放污染源排污许可证等环境管理的主要依据，这个结果由环保主管部门掌握和实施。但在实际工作中，有时候需要结合A-P值法的结果使用，如对于采用多源模式法中由于远离市区而削减量为0的污染源可参考A-P值法进行总量控制和分配。

经济与管理论文:我国彩票经济发展与管理的若干思考 摘要:彩票业有“无痛税收”之说，通过发行彩票筹集社会闲散资金用于社会福利事业和社会公益事业，是现代社会发行彩票的共同目的，彩票经济已经成为社会经济和再次分配的重要部分 关键词:彩票 经济 发展 管理 彩票作为没有任何强制性的手段筹集社会公益资金，投入社会福利事业，可以看作是国民收入的第三次分配。我们可以看到，正是由于这第三次分配是基于保障特殊困难群体的生活权益，促进全社会的公平与进步，因而增强了广大公民的社会责任感和公益意识，促进了社会主义精神文明建设。面对我国彩票经济的发展，本人就彩票经济、彩票发展、彩票管理等问题进行了探讨。 一、目前我国彩票经济发展的现状 彩票经济包括“潜在经济规模”和“实际经济规模”。一般来说，“实际经济规模”总是小于“潜在经济规模”，两者的差距取决于彩票收益的税收水平、发行管理体制是否健全、市场营销方式是否合理等方面。“潜在经济规模”一定的情况下，这些方面越适合市场的客观需要，“实际经济规模”就越大，两者间的差距就越小，反之则越大。因此，合理调整彩票发行规模就是要最大限度的缩小二者之间的差距。目前，我国彩票经济的实际规模与潜在规模之间存在很大差距，而且差距有不断扩大趋势。 随着彩票经济的节节走高，与其相关的产业也注入了活力，成为新的经济增长点，并形成五大拉动力。 (1)彩票减轻了财政压力。以福利彩票为例，扣除返奖及发行费用，彩票销售额的35％作为公益金，交国家、省（市、自治区）等部门专款专用。众多扶危济困所需要的投入都来自彩票公益金。 (2)彩票增加了地方税收。按相关法律规定，彩票单注获奖万元以上，即需交纳20％的偶然所得税。中奖者所缴纳的偶然所得税相当可观。 (3)拉动消费。来自国家有关部门的统计表明，彩票奖金的近七成被获奖者用作消费，其拉动内需的作用不可低估。如市民中大奖后，用奖金投资、购置房产、汽车等商品，拉动消费的积极作用显而易见。 (4)彩票的发行提供了就业机会。 (5)销售彩票筹集到社会福利、体育基金等，投入到老人福利院、居民体育设施等建设中，带动了基建、建材等行业的发展。此外，为彩票发行，投入大量广告费和宣传费，使广告业、印刷业、新闻媒体等受益匪浅。还有信息传递、手机投注等，给电信业也带来收益。 目前财政部对彩票发行进行严格的管理控制，彩票发行计划必须经过财政部核准后方可在全国发行。彩票发行规模，而应根据彩票市场需求和收益水平及时、合理地调整发行额度，并不断完善彩票发行管理体制和丰富市场营销方式。必须看到，由于我国对彩票市场的发展和引导的确不够，否则一个年销售额早两年就过千亿，吸纳就业人员上百万的产业，没有一个国家的统一管理部门，没有一个大学有与之相关的专业和学科呢？特别是彩票所具有的博彩性质，在中国这样一个没有赌场的国度里，彩票产业的主体结构又以中低阶层人数居多。这样的购彩群体，不知道彩票的随机性，容易孤注一掷；不懂得彩票的概率计算和规律分析，难以做到理性购彩。一旦心态失衡，在从众心理下，将非常不利于国家的和谐社会构建。 二、安全运行、健康发展是我国“彩票经济”持续的关键 与世界彩票经济发展水平相比，我国目前彩票市场发展的主要差距不在于技术，而在于管理，在于我国目前的彩票管理体制很不规范。我国彩票市场的规范管理问题至今还没有引起足够的重视，如不尽快扭转这一局面，彩票市场越发展，其负面效应就越大。因此，只有规范对彩票市场的管理，“彩票经济”才可能健康发展，真正发挥其对我国社会、经济的积极效应。对彩票市场规范管理的主要措施包括以下几个方面。 (一)严格遵守法规 目前《彩票管理条例》已经实施，条例的实施是我国彩票的发行、公益金的使用及违规的认定和处罚等的主要的法规，后期应进一步明确彩票市场的管理体制、经营组织结构等，使我国彩票经济走上法制化管理轨道，逐步建立有序的彩票市场。 (二)明确管理机构 我国当前彩票管理的一大弊端就是多部门共管的模式，这种模式常常导致彩票发行管理的混乱。国家有必要成立专门的、统一的彩票管理机构，协调不同彩票的发行。可由财政部牵头建立国家彩票管理局，在各地分设监管办公室，负责监管各地彩票市场。这样使得彩票发行与管理完全分离，理顺了彩票监管关系。另外，为了统管全国彩票行业，垄断彩票经营，可以在国家彩票管理局的领导下建立一个国家彩票总公司统一经营全国彩票市场，这样既便于监管部门监管，又可以促进我国彩票市场的协调和自律。 三、推动我国彩票经济健康发展的建议 近年来，我国彩票市场获得了令人瞩目的发展，但由于我国彩票市场的发展进程过快，许多配套措施没有及时跟进，市场很不完善，在表面繁荣的背后隐藏着许多不容忽视的问题。首先，我国彩票市场管理体制不完善；其次，出现了彩票的灰色副业。比如销售彩票信息资料、博彩技艺书籍和模拟摇奖器等；再次，在彩票发行管理等方面还相对薄弱的情况下，“一哄而上”地发展彩票形成了资金流失的漏洞，破坏了彩票市场的秩序和平衡。要完善我国彩票市场，推动我国“彩票经济”健康发展，笔者认为应从以下几方面着手。 (一)强化监督，提高彩票发行质量 财政监管部门应指定有资格的会计师事务所和审计师事务所，按照实际需要，定期或专项对彩票发售、资金管理与使用进行审计。要督促彩票发售部门公开销售、设奖、兑奖，公证机关要积极参与监督。要严厉打击违法、违规行为，整顿市场秩序。同时注意政府部门不得参与彩票销售经营活动和实行彩票销售许可证制度。 (二)提高彩票资金使用效率 提高彩票发行收入管理的透明度，保证彩票资金的有效使用，防止彩票发行销售出现违法、违规行为，是促进彩票业健康发展的动力。彩票资金是通过发行彩票而获得的资金净收益，它是彩票销售总额减去返还给中奖者的奖金和发行成本外的全部资金。彩票资金的使用效率体现在两个层面：一是用对地方，即把有限的彩票资金用在最适当的地方；二是正确使用，即在彩票资金投向正确的前提下，保证资金的使用过程中不出现浪费。随着彩票的统一发行和彩票市场规模的扩大，要提高彩票资金使用效率。 (三)健全彩票资金管理的财务体系 彩票资金的使用涵盖了从彩票资金的入账到分配、使用、审计和评价的全过程。在这整个资金流动过程中，一套健全的财务管理体系有着十分重要的作用。目前，社会福利资金使用中普遍存在的资金滥用现象就是由于缺乏必要的财务体系约束而造成的。健全彩票资金管理的财务体系主要是做好资助计划、内部控制、跟踪核算、财务分析等方面工作。要从根本上杜绝乱用、滥用彩票资金的现象。 (四)建立彩票资金使用的申请与审计制度 要确保彩票资金的高效使用，必须建立申请与审计制度。具体来说，每年有资格申请彩票资金资助的部门都要提出资助申请，申请中不仅注明申请额度还要有资助项目的详细清单，彩票资金管理中心组织资金预算部和项目评审部对申请进行评审，保证彩票资金的投向正确。评审结果一份送到资金审批部作为资金批复的基础，另一份送到资金审计部作为资金实际使用的审计依据。彩票资金审计部门则要根据资金的投放，对资金的具体使用情况进行审计，确保彩票资金不被挪用、乱用。 (五)公平、公正、公开，提高彩票资金使用的透明度 彩票资金的审计与监管是属于内部常规的监督体系，对于保证彩票资金的有效使用是完全必要的，但仅有彩票资金监管中心的监督还不够，它还需要社会的公开监督，毕竟彩票资金是一种特殊的资金。笔者认为社会舆论的监督作用潜力很大，应多加发挥。社会舆论监督主要是通过舆论工具如报纸、广播、电视等，它具有覆盖面广、传播快、影响大等特点，具有特别重要的监督作用。通过舆论工具，向公众及时报道彩票资金的使用情况，增大资金使用的透明度，有效杜绝彩票资金使用过程中的“黑箱操作”和腐败行为，从而提高彩票资金的使用效率。 经济与管理论文:对经济全球化与政府管理变革探讨 摘要：经济全球化已经对世界各国的公共行政提出了严峻的挑战和全新的要求。全球化进程中的行政改革与行政发展问题也日益为各国政府所密切关注。 关键词：经济全球化；政府管理；管理变革 一、经济全球化对政府职能转变的新要求 随着经济全球化的推进和新的世界性经济运行机制的启动，跨国公司、全球金融机构、世界性经济组织等成为主要角色先后登场，各国经济的相互依存性日益加强。全球范围内的组织国际联合、控制资源流向、影响经济生活、引导文化潮流、操纵信息媒体，深刻地影响着主权国家的社会生活，也对传统的权力运作带来了挑战。哈贝马斯认为，全球化的经济超出民族国家的调控能力，迫使人们去寻找替代方案——如把迄今民族国家所承担的社会福利职能转让给跨国机构。对于政府来说，全球化既是机遇，又是挑战。 一方面，经济全球化为政府提供了更为广阔的发展空间。主权国家间的相互依赖性既有利于用规则贸易取代强权贸易，从而给予发展中国家自我保护的手段，也将为国际经济的发展提供新的机会。由于在客观上要求分工的深化与市场规模的扩张，全球化也推动着生产从国内区域间分工向国际分工发展，推动着销售从国内市场向国际市场扩张。在追逐规模效益与分工效益的过程中，跨国公司通过投资活动在全球范围内配置资源，协调其生产与经营活动的格局，推动产业内贸易和公司内贸易的高速发展。大量的国际资本流向哪个地区，就会加速哪个地区的发展。同时，全球化也为各国的经济发展提供了平等的机会，各国都在力争创造良好的环境，加速自身发展。因此，全球化无疑拓宽了政府活动的空间和领域。 另一方面，全球化对我国政府管理体制提出了挑战。作为发展中国家和典型的后发型国家，中国要成功地实施跨越式发展战略，在全球化竞争中立稳阵脚，关键是要建立一个得力的政府，求真务实、具有强烈责任感的政府，放眼全球、目标远大、应急有策、精干高效、运转灵活的政府。但现有政府管理体制仍旧存在以下缺陷： 第一，政策的可预见性和法规的透明度不高，依法行政的理念很难植入。从依法治国的理念载入宪法到有法必依成为行政主体的自觉行动，中国的历程十分漫长。另一个严峻的事实是：有法不依、无法可依甚至知法犯法的情况在实践中依然大量存在；凭经验办事、按首长的指示办事、看上级的脸色办事、搞“暗箱行政”等情况在一些地方还屡见不鲜。内部法规大于国家法律，造成垄断经济，即“权力经济”，其主要表现为：市场准入，壁垒限制；长官意志，一言九鼎；行业垄断，为所欲为；法规体系薄弱，程序性法规匮乏。这些表现都与全球化不相容。 第二，政府的实际运作方式还不够规范。在政企关系上，我国政府还未完全从企业活动中超脱出来，权力性干预和管制依然过多，行政审批制度改革滞后，实质性的审批范围过大。在市场机制的培育上，我国政府的依法管理还很不完善，对经济的干预依然过宽，缺乏现代的公共服务观念。在管理队伍上，我们还亟待建立一支懂得并能驾驭现代市场经济、有效进行宏观调控的政府人才队伍。在管理手段上，政府对经济的控制能力将受到挑战：跨国公司可能通过多种途径绕过东道国政府的控制，可能根据不同国家和地区的投资环境、法律透明度的高低和劳动力用工制度，随时转移生产和投资。这决定了中国在全球化环境中深化行政改革、建立全球化高效的服务型政府的必要性和紧迫性，要求政府从传统的行政命令方式转变为行政指导方式，从刚性行政转变为柔性行政。 二、全球化背景下的政府职能转变和政府管理变革 改革开放前，中国的公共行政理论研究处于空白状态，实践中也一直遵循政治行政一元论(政治与行政不分)和古典的官僚制度(韦伯的科层制理论)。结果，政府往往以政治的方式对待行政(如政策制定)，以行政的方法对待政治(如资源分配)，并由此导致了一些问题和一定程度上的制度性腐败。更为重要的是，传统公共行政理论认为：政府应该提供所有的公共产品，这一理念是导致政府扩大对经济生活的干预的重要价值原则；同时，政府是外在于市场的公共权力机制，这一观念造成了政府与市场的脱节，使得政府运作缺乏市场效率，市场运作缺乏公共支持。 相比之下，新的公共行政理论是融合了公共理念与市场理念、以追求“三e”(economy,efficiency,and effectiveness，即经济、效率和有效性)为目标的管理改革模式。它极大地突出了市场理念和公众的重要地位。 在强化市场理念方面，新理论将政府纳入整个市场体系中加以通盘考虑，详细评估政府的社会福利、社会救济等公共职能对市场供求的影响；认为应该将公共服务视为重要的市场领域，将政府管理看作是市场机制与公共机制的结合；讨论政府在注重公平与公正的前提下提高资金运用的市场效率，把政府服务的质量提到前所未有的高度；崇尚和推行公共服务的社会化、社区化和社会自愿服务，强调在不同的服务机构间引入竞争机制和市场检验。这样，政府就不再是单一的公共服务供给主体，其管制和审批部分的权力将大规模释放甚至取消。而信息资源的公开程度和提高贸易政策、法规透明度的要求，使政府内部机构变革成为必然。 在政府与公众关系方面，新理论强调顾客取向、以服务对象为中心，并通过建立企业化政府来提高政府的能力与效率，使公众获得更多高质量的服务。在实践中，全球化使政府与公众的关系开始发生变化。投资来源的“非本国化”、经营活动的“非本土化”、交换的“电子信息化”以及国际民间组织力量的日益“自治化”，都使公众和公民社会在社会生活中的自治式运作能力、承受各种风险的自主能力大大加强。这对政府管理提出的要求是：加强对社会力量的利用和公共服务的社会化，不再从管理主体的角度考虑如何管制被管理者，而是站在社会与公众的立场上考虑政府如何为公众服务、对部门内部的组织结构进行改革。 在这种背景下，政府管理的变革要立足于国际化竞争，以建立现代公共管理的思维模式为理念，动员全社会力量，建立以政府为核心的开放主体体系，从而最大限度地谋取社会公共利益。这要求政府具备：(1)全球意识，即开放的公共管理理念；(2)服务和效率意识，即提供高效、公平的服务，更多地吸引外资；(3)风险意识和责任能力，正确地把握参与国际分工与竞争的主动权；(4)应变和整合能力，及时调整管理战略，有效地整合各种因素及利益多元化引起的冲突与矛盾，保持稳定的社会秩序而参与全球竞争。(5)现代化的管理手段，即推进“电子政府”建设，实现以信息技术为核心的高科技行政。 三、全球化背景下中国政府管理变革的取向 在全球一体化的趋势下，如何进一步发挥政府在完善我国社会主义市场经济建设中的作用，政府如何运用市场法则来进行公共事务管理、提高公共行政服务的质量和效率，实现政府职能的转变，乃是目前面临的现实而又紧迫的问题。借鉴西方国家公共行政管理改革的理论与实践，中国政府管理应当着眼于以下几个方面的转变： (一)从以权力为中心向以规则为中心的转变 以权力为中心的运作方式，随意性和无序性较大、公开度低，容易导致暗箱操作、违法行政。在计划经济体制下，行政权力是凌驾于一般公民权力之上的，行政权力支配一切。而在全球化时代，社会环境瞬息万变，社会需求多元化，政府难以继续试图向社会提供垄断性服务。政府应该“转向一种把政策制定(掌舵)同服务提供(划桨)分开的体制”，“选择把自己局限于政策和指导从而把‘实干’让给他人去做”，从而有所为、有所不为。这要求政府必须严格依法行政，政府运作的基本规则应从以往运用行政权力进行强制性干预，转变为通过制度供给引导服务对象按照政府规范实施行为，即由权力行政转向规则行政。 (二)从全能行政向有限行政转变 全能主义政府实际上就是无限政府。并且，政府取代了社会自治，通过计划手段操纵社会生活的一切领域。这不仅在理论上缺乏科学性，而且在实践上也难以取得预期效果。从公共行政科学化的角度来说，政府职能应该从“全能政府”向“有限政府”转变，从原有的“包揽一切”转换到“做市场不能做的事情”，弥补市场的不足。也只有从无限政府转向有限政府，由直接管理转向间接管理，由微观管理转向宏观管理，由单一的行政手段转向经济、法律、行政手段综合并用，才有可能实现政府职能的根本转变。 (三)从管制行政向服务行政转变 在全球化的背景下，政府将不再单纯地限制市场主体的活动，而应以多种多样的形式参与和干预经济生活。它在理论上也不再仅仅采取单纯的管理性行政，更应当实施满足社会和公众需求的服务性行政。 在西方，各国经过长期的实践探索，最终选择了服务职能，实现了由过去重管理轻服务、“以政府为中心”，到开始注重公共服务、“以满足公众需求为中心”的转变。在中国，政府管理变革离不开国际公共行政发展的宏观背景和时代的特殊性，特别是社会主义市场经济和中国入世的特殊要求。它们预示着政府职能结构的中心将由行政管制的职能逐步转向公共服务的职能，意味着政府施政需要符合公众的意志和愿望、重新设定政府与公众的地位和关系，也表明了政府行为的公众取向和“顾客”中心。 (四)从暗箱行政向透明行政转变 全球化必然对政府行政提出遵循透明度原则的强制性要求。当前，中国政府不断加快网上政府建设，通过互联网公布职能部门的联系方式和办事程序，开设了“政府公报”、“政府信息”、“政府法规”等窗口栏目。不仅如此，政府更应当继续增强信息的公开化程度。除依法应当保密的事项外，政府应当公布各项行政法规，特别是那些影响管理相对人权利和义务的行为标准或工作程序。这些做法至少有两个好处：其一，政府能够及时通过各种媒体为公众所知，广泛听取公众意见；其二，确保社会组织和公众个人的信息获取权，使他们能够了解与自身利益密切相关的政策信息，并参与公共决策过程、监督政府施政。这便是所谓的由暗箱行政转向透明行政。 除上述四个方面之外，为了有效回应全球化的趋势，政府应当适时地从依政策行政向依法行政转变，从免责行政向责任行政转变，从而迎合政府改革的治理行政、规则行政的理念和趋势。 经济与管理论文:中国经济转轨背景下企业风险与管理研究 [摘要] 现阶段，我国正处于市场经济转型时期，由于市场经济环境中的一般风险和市场经济转轨过程中的特有风险同时存在，企业面临的风险变得更加复杂。而作为微观个体的企业风险一旦汇聚、触发，所影响的不仅是企业，而且很可能是整个宏观经济。本文正是基于微观个体企业的风险损失会积聚成行业的、乃至整个宏观经济损失的思路，在对现阶段我国企业风险存在、汇聚、触发的机理分析基础上，探讨企业、政府所应采取的风险管理对策。 [关键词] 企业风险 风险触发 风险管理 在中国经济转轨的大背景下，我国企业不仅面临着市场经济环境下的企业所可能遇到的一切风险，而且还面临着制度转轨时期所特有的风险，从而使得企业面临的风险更加复杂多变。企业风险的存在，不仅可能引起作为微观经济主体的企业发生经济上的损失，而且还可能由于风险的积聚和传递引起社会总财富下降，并引发一系列严重的经济、政治和社会后果。因此，有必要对现阶段我国企业风险产生的根源进行深入的分析，并提出可行、有效的管理对策，尽量避免企业风险可能导致的严重后果。 一、企业风险背景 21世纪以来，企业活动所面临的外部环境发生了前所未有的变化。从全球范围看，世界已经进入知识经济时代，企业的生产交易方式已从实物型向信息型转变，虚拟经济、电子商务、数字模拟、信息高速公路等形式的出现改变了传统的商业方式；世界范围或一国之内企业的合并与收购事件层出不穷，企业的生产、交易范围和企业信用体系扩大；wto等通行的世界商业行业规则在各国普遍推广，跨国企业大量涌现，经济趋于全球化。从国内的形势看，中国正面临向市场经济转型深化的关键时期，企业既要面临计划经济时代所遗留下来体制问题，如：产权不清、对政府的依赖性强、政府寻租现象严重等，又要面临市场经济条件下，国内外企业之间强大的市场竞争压力，还要面临我国市场经济发展阶段中所特有的现实条件限制，比如：基础设施（如金融市场、法律体系等）不完善，资源匮乏等。 从企业本身来看，企业风险的载体也发生了巨大的变化，具体变化表现为以下几个方面： 1.“财”和“物”，即金融资产和实物资产的变化 这些是最通常意义上的企业资产，同时也是企业风险载体的最直接、最根本的表现形式。它们变化的趋势是：“财”的形式更趋多样性，“物”在空间和时间上分布更加广泛，如果不能有效掌控，都会使企业预期的财物损失加大。 2.法律责任范围扩大 一方面，市场经济发展必然要求政府建立与之相配套的法律法规制度，使得各经济主体的责任和利益更加清晰明确、行为规范性增强。另一方面，入世后，我国商业的运作规则将逐步向国际惯例、国际规则靠拢。因此，企业所承担的法律责任无论是范围上还是程度上，都有扩大和加深的趋势。 3.信息和技术资源占据战略性地位 知识经济时代所发生的最大变化就是，信息已经作为一种要素，同技术一道参与到企业的竞争力组成中。技术是实现企业竞争力的核心因素，而信息就成为企业赢得市场、赢得机遇的核心要素。反过来，信息的缺乏或不及时很可能导致企业发生严重损失甚至生存危机。 4.企业品牌等无形价值凸显 这里所说的企业品牌不仅包括企业本身的声誉、企业的信用，还包括企业的产品、注册商标、专利权、知识产权等无形资产。知名品牌意味着获得人们普遍的信任与认可，意味着可以创造价值。如果品牌受到损害，企业受到的损害将是长期的，在短时间内很难恢复。 5.人力资源含义外延 现代企业所应拥有的人力资源不仅包括“人力”的存在与否，更主要的，还要考虑企业决策者、管理者、员工等人力要素的身体、心理与文化素质、行为的合意性以及对企业的诚信度等。 今后随着形势的发展，后三类风险载体在我国企业所面临风险中将会占有越来越重要的分量。 二、企业风险触发条件 风险载体和风险因素的存在未必一定会导致损失，风险的发生往往存在“导火索”，也就是触发条件。如果可以提早发现、控制或切断这些导致风险发生的“导火索”，那么企业就可以在企业风险管理中拥有主动权。未来一段时期，是我国的经济体制改革的攻坚阶段，同时也将是入世所做的承诺在更基础、更核心的领域兑现的阶段。因此这一时期企业风险的触发条件将突出表现为： 1.经济利益驱使的过度竞争 市场供求理论告诉我们，当产品市场价格上升时，企业为了追求更高的利润，就会选择追加投资扩大生产规模，同时进入市场的企业也会增加，生产者数量和产量的急剧增加带来供给量大量增加。而对于生产性企业来说，扩大规模简单，反之就不易了。当供给大大超过需求时，生产投资的短期不可逆性，就必然引起企业要进行“亏本生产”或者开工率不足，资本闲置。从而引起一连串的支付危机、信用危机、企业品牌危机，甚至导致全行业亏损。这种规律在中国的市场上不止一次的表现出来。如：中国的彩电行业仅在1994年到1999年之间，就进行过7次价格大战，其结果是，目前中国的彩电价格已比美国市场低20％～30％ ，属全世界最低。而目前，这样的趋势又出现在能源行业和房地产行业。如：煤炭价格的上涨导致各地小煤矿大量涌现，房价的成倍上涨导致大量投资涌入房地产开发行业，这些利益驱动的过度竞争的危害在经过一定时期之后就会有所显现。 2.国际能源价格陡然上升 国际能源价格的陡然上升会产生两个方面的影响：第一，对能源行业本身的影响。国际能源价格的陡然上升会极大刺激国内的相关能源行业的生产投入。由于这些行业往往是以采掘业为主，因此单纯重视数量而不重视质量、只考虑产出而不考虑经济成本等因素的粗放型经济生产方式就会表现的尤为明显。特别是，当地方政府官员的政绩考核方式是以当地的gdp来衡量的时候，就会对这种价格引起的生产刺激产生推波助澜的作用。第二，对关联行业的影响。能源行业的价格上涨，必然会导致各行各业中以这些能源为原材料的企业生产成本上升，从而导致相应的产品价格上升。如果这些产品价格的上升通过产业链上的价格传导机制传递到下游产业，就会导致更大范围的产品价格上升，甚至全社会范围的价格水平上涨，诱发通货膨胀。 3.政府政策的应急性特征 宏观调控是政府弥补市场经济缺陷很好的方式，但倘若运用不当，反而容易成为引发企业风险的诱因。我国政府的政策实施往往有应急性的特征，即针对出现的紧急状况而即时出台相应的政策，而当外部环境变化之后，又再紧急修正。这虽然可以称之为与时俱进，但是同时我们也该认识到企业的生产是有自己的周期和规律性的，特别是生产周期较长的行业，企业的生产投入不可能迅速转变。如果在一个生产周期还没有结束时就遇到政府转变政策，企业将会面临很大的损失。更严重的问题在于这种政策风险是企业难以控制，难以把握的。 三、企业风险管理对策 无论是从理论上还是从实践上，企业风险管理都应该包括两层含义：一方面，“防患于未然”是避免社会财富净损失的最佳途径，也是风险管理追求的终极目标。企业风险管理的对策也应主要放在损失发生前的风险规避和控制工作上。另一方面，企业作为国民经济的细胞，其风险不仅仅会给微观个体即企业本身带来严重、甚至是毁灭性的损失，而且通过风险的积聚和传递，还有可能对某个行业、乃至整个国家都产生严重的危害。因此，还应该从宏观和全局的角度，审视企业风险，引导各个行业、各种类型的企业积极应对企业风险。本文基于风险管理上述两个方面的含义，对中国企业风险管理提出如下对策。 1.建立风险预警机制，提高企业应对危机能力 近几年，随着我国经济的发展壮大，企业的规模也在逐渐扩大，有的还会成长为跨地区、跨行业、资产规模大、关联企业多的企业集团。这些企业对我国社会经济的发展做出了巨大贡献，在扩大社会就业、增加财政税收、创造社会财富等方面作用显著。但同时，企业规模的扩大也使得企业的经营变得更加复杂，更加难以控制。因此，企业应该建立风险预警机制，定期对企业内部控制机制和外部环境的变化对企业风险状况的影响做出评估，力争在损失发生前做好预防工作。同时，企业应对可能发生的危机状况有所预测，并提前根据可能出现的危机，做好危机预案。 2.转移法律责任风险，降低企业责任损失 鉴于企业面临的法律责任范围越来越广，遭受责任损失的可能性也越来越大，企业应该通过建立法律顾问和专业律师相结合的法律事务体系，适当运用保险等风险转移工具，转移法律责任风险，降低企业责任损失。企业的法律事务体系应是分层次的，对于一般性质的公司法律事务由企业的法律顾问解决，而针对特殊的、专业性较强法律案件则聘请专业律师来解决。企业应该在对自身面临的法律风险充分认识的基础上，选择适合投保、可以投保的责任风险，利用保险工具来转移其责任风险，将自身责任风险成本降到最低。 同时，从事外贸业务的企业和正在开拓国际市场的企业，应该注意研究国际商业、行业规则、法律规定的差别，避免由于对规则了解不够而造成不必要的损失。 3.强化信托责任，重视企业信用体系建设 曾经在我国极为严重的呆、坏账问题，以及前面提到的政府政策突然转变问题，我们认为都是由于中国的市场经济尚处在一个信用缺失的阶段。这种信用缺失不仅表现为个人，如管理者、员工对企业的信托责任意识差，而且也表现为企业对社会的信托责任意识差。比如：有的资金经营机构或个人擅自挪用客户的账户金额从事其他投资活动。从表面上讲，信用的缺失是由于缺乏相应的制度、信息传递机制。而从本质上讲，其原因是全民信用意识的缺乏，即缺乏“信托责任”。市场经济的发展需要完备、坚实的信用基石，而这种信用基石的建立要靠全社会的努力，要从个人信用、商业信用、国家信用等各个层次上，保证市场经济中信用的实现。 4.改变地方政府的政绩考核方式，促进增长方式的尽快转变 在我国企业采取何种类型的生产方式往往与政府的政策导向有着巨大的关系。长期以来，我国的企业和政府的关系非常密切，一方面政府可以给企业创造更优越的发展环境，如：提供优惠税率、给予特别审批等，这使得企业愿意围着政府转，受政府的指挥；另一方面，企业的生产规模和数量影响着当地的gdp的总量和增长速度，而我国的地方政府和官员考核制度中的衡量政绩的重要指标就是当地的gdp总量和增长速度。这就使得地方政府和官员、特别是经济较不发达地区的地方政府和官员为了获得较好的政绩，鼓励企业尽最大努力提高生产数量和规模，在技术和资本条件有限情况下，要实现这样的目标就只能采取高投入的生产方式，以至于忽视了生产的其他方面，形成粗放型的增长方式和发展模式。因此要改变这种粗放型的经济增长方式，除了要从经济制度上加强企业生产的管理和监管之外，地方政府的官员考核制度也必须要改革。因此，转变经济增长方式的根本在于改变地方政府的政绩考核方式。 经济与管理论文:论新经济与人力资源管理的创新 摘要:在新经济时代的特殊背景下,创新成为末来管理的主旋律,而企业人力资源管理的创新成为管理创新的主题。本文对新经济的内涵和特征,新经济时代的企业所需人才的类型和素质进行论述,提出了在新经济时代的人力资源管理创新。 关键词:新经济 人力资源 创新 一、新经济的内涵及特征 在美国《商业周刊》1996年12月30日发表的一组文章中,分析了20世纪90年代以来美国经济发展的轨迹,发现了与以往大工业不同的发展趋势,即以信息技术和网络技术为基础的新经济大行其道,于是提出了美国开始了新经济时期。美国所说的新经济指的是已经存在数年的两种广泛趋势:第一种是商业的全球化;第二种是信息技术革命。 经济学家及其他理论学者对新经济的进行了深入、全面的研究,认为新经济的涵义有广义和狭义之分。广义上讲,新经济就等于信息经济、网络经济、数字化经济、新经济、生物经济、风险经济等等。狭义新经济是指美国于上个世纪90年代以后在技术进步和全球化共同作用下所出现的一种相对于传统经济的新的经济形态,它与传统经济的本质区别就是在实现低通涨和低失业率较长期并存的情况下的经济持续增长。 综合上述对新经济涵义的解释,笔者认为:新经济是相对于“传统经济”或“旧经济”而言的,是指在全球化资源配置和市场开发基础上,以信息和网络技术为支撑,由高新科技产业驱动,以创新为核心,可持续发展的经济,是经济社会发展的一次大调整。 新经济的特征是:新经济是知识化的经济;新经济是创新化的经济;新经济是全球化的经济;新经济是网络化的经济;新经济是网络化的经济;新经济是科技化的经济;新经济是持续化的经济。 二、新经济时代企业所需人才的类型及素质 新经济是一种全新的经济形态,具有知识的人力资源意即人才资源是新经济的主体。新经济时代所需的人才,不同于工业经济时代,下面就新经济时代企业所需人才的类型及素质作概要简述。 (一)创新性人才 创新是新经济时代的主题,新经济是创新化的经济,创新化经济需要的是具有创新性的人才。首先随着信息技术的发展,计算机的广泛应用,电脑将取代一些机械性脑力劳动。例如:信息的记忆、信息的检索、复杂的计算等都可用计算机——完成。也就是说,计算机的应用,不再要求我们有强的记忆能力,而是要求具有综合的研究、判断、逻辑推理能力,高度的创造意识和创造能力。其次在新经济时代,产品的知识含量增加,逐步形成知识产品。知识产品的生产,最重要的生产资料不是设备和工具,而是人的知识的能力,特别是人的创造能力。另外,商品的价值不再是劳动者体力的简单转化,而是劳动者知识的转化。所以,要求劳动者必须有较强的创造能力。最后科技是第一生产力,科技的创新对经济的发展具有巨大的推动作用。据科学家研究,技术对经济增长的贡献率,在20世纪初为5%——20%,70年代至90年代为70%——80%。信息高速公路联网后,将提高到90%。由此可见,科技创新是发展的关键。唯有全面创新,包括技术创新、制度创新、产品创新、市场创新、管理创新等,才能维持经济的竞争力。所以,新经济时代需要创造性人才。 (二)个性化人才 个性化人是创新过程的一种表现形式,任何一个创新计划都体现出个性化的思想。在工业社会,生产是标准化、大规模生产,而在新经济社会,生产是非标准化,甚至可能是单件生产。在这样的经济环境中,谁能设计出个性化的适应不同层次消费者需要的产品,谁就能在市场竞争中取胜。所以,有的经济学家把新经济称为个性化经济。个性化经济需要个性化人才。所谓个性化人才,就是让其个性得到充分发展。适合学什么,就让其学什么,适合干什么,就让其干什么。有哪一方面的兴趣与特长,就让其在哪一方面发展,当然,个性发展,并不是发展个人主义,更不是否定集体主义。个人的发展必须与社会的需求相复合,必须与所在组织的需求相吻合,这是个人化发展的基本前提。 (三)复合型人才 所谓复合型人才,是指多种专业能力的复合,是社会科学与自然科学的复合,是智力因素与非智力因素的复合。新经济时代很多创造活动是跨领域的,这种创造不可能依靠某种单一知识和单一技能来实现,它必须借助多种知识、多种技能的综合运用来完成。社会越发展,创造的复杂程度越高,高度复杂的创造需要高度发展的能力系统,也就是对知识面的要求越来越宽。实际上,不用说创造,在新经济社会就是应付许多日常工作也离不开综合能力。日本学者有一个明确的表述,“单一能力时代已经结束了,只有具备综合能力的人,才能在现代竞争中获胜”。所以,复合型人才是新经济时代企业所需要的人才,同时也是企业的稀缺资源,企业要努力的培养这种资源。 (四)合作型人才 在新经济时代,许多项目只有通过合作的方式才能实现共赢,信息社会本身就是一个合作的组织,企业是链状供应,银行是网状服务,信息是网上共享,创新是网点协作,因此,新经济社会是一个人际关系高度社会化的社会。在这样的社会,需要更紧密的联系和协作,需要借助集体的力量和他人的力量,才能发挥自己的力量,取得事业的成功。也就是说,在新经济环境中,要从事科研、发明、创造,或从事生产与经营,靠一个人的力量难以完成。美国学者比恩等人认为,竞争是工业社会的价值观,而新经济时代的价值观是合作。因此,合作型人才是新经济时代企业所需的人才。 三、企业在新经济时代人力资源管理的创新 新经济时代对人才的要求具有创新、个性化、复合型和合作的特点,这给企业的人力资源管理也提出了新的挑战,这是企业内外环境变化的迫切要求。因此,在新经济时代,我国企业人力资源管理应该根据新时期人才的特点进行创新,除了传统人力资源管理制度,笔者认为应该强化以下几个方面: (一)营造创新文化 在新经济时代,创新和时尚已经成为这个时期的主题,企业的发展需要这种创新的理念来驱动。企业的人才观是企业文化的核心,也是管理的核心,吸引和留住创新人才已成为企业最关切的问题。伴随着中国经济与科技高速发展而成长起来的新一代员工,思想开放、头脑灵活、技术专精、自信自强、流动性很高。要想吸引这些人中的佼佼者,企业管理创新必须建立创新文化。企业应致力于创造一个激励型的、充满创新气氛的开放环境,以利于发明、创造和企业未来的技术研究与展望;提倡挑战性思维。挑战性思维鼓励广大员工对现实状态提出质疑,不断思考和创新,企业为此可能承担一定风险,但企业这种文化氛围和对待风险与失误的态度会激发员工的创造性,增强员工的竞争能力,并会以此吸引大批优秀人才;设立共同的目标。企业应设立可以激起人们奋斗精神、愿为事业共同努力的目标,包括短期目标和长期目标等,在这样的创新环境下,企业的发展才能适应时代的需要。 (二)实行柔性管理 在新经济时代,知识型员工是企业发展的关键,真正才华横溢的人才,往往是充满个性而难以驾驭的,这就要求人力资源管理必须主动抛弃传统的管理方式,运用组织的共同价值观和经营理念,依靠共同的信念、互动的心灵进行柔性管理,给员工创造一种宽松的环境和气氛,给他们更多的授权,让他们成为工作的主人,不断学习,不断提高,从而激发员工的创造欲,使潜能和天赋得到最大程度的发挥。 (三)企业与人才同成长 新经济时代改变了企业经营的外部环境,变化的环境使得企业的发展带有很大的不确定性,因此新经济时代的人才时刻在思考着个人的职业规划和职业生涯,因此,企业要转变传统的人力资源管理的思路,将员工的发展与企业的发展紧密的结合企业起来,让员工与企业共同承担风险的同时,也让人才能够分享企业的成果,让人才能够实现个人价值,具体强化的因素包括一下几个方面: 个体成长——员工对知识、个体和事业的成长有着不断的追求,存在使个人能够认识到自己潜能的机会。 工作自主——建立一种工作环境,员工能够在既定的战略方向和自我考评指标框架下完成交给他们的任务。 业务成就——完成的工作业绩达到一种令个人足以自豪的水准和质量水平,这是跟组织的需要相关联的因素。 金钱财富——获得一份与自己贡献相称的报酬,并使员工能够分享到自己所创造的财富。这种奖励制成既要适合公司的发展又要与个体的业绩挂钩。 (四)以人为本的管理理念 以人为本是在管理过程中,始终将人放在核心的位置,追求人的全面发展,以便充分调动所有职工的积极性和创造性,使企业获得最大的效益。在新经济时代的人才。人才是企业的最重要的资源,是主宰企业命运的主人,企业将员工作为企业最重要的资源,信任员工、尊重员工、依靠员工,把企业员工放在管理的主体位置,围绕着充分利用和开发人力资源而开展管理活动,激发人的活力和创新精神,从而实现人的全面和自在的发展,使企业的目标和员工的发展目标达到一致。人的全面和自在的发展是人本管理的精髓,更是企业人力资源管理的核心理念。 以人为本的管理需要培养一种亲密、信任的人际关系,需要一种敬业、进取和宽容的合作氛围。企业文化是“以人为本”的企业管理思想基础,要努力培育共同的企业文化意意识,共同的企业文化意识使得企业成员对企业目标和价值有着共同的理解,从而在行动上达成共识;共同的文化意识还使得企业的发展同经济和社会环境的现实相吻合。企业的用人制度要充分考虑到员工的个性习惯和企业的包容性、创造性,并使其贯穿于每一位员工的言行中,在努力营造企业共同的文化、价值观和行为规范的同时,提倡各部门形成各自的特色。 四、结语 新经济时代的网络化、知识化改变了衡量企业财富的标准,知识成为企业的战略资产,作为知识承载者的人力资源,是企业最重要的资源,是企业的财富和资本,企业人力资源管理更成为其兴旺发达,保持恒久竞争力的关键。因此,企业要根据自己的具体情况,在深刻理解人力资源创新理念的基础上,进行积极探索和大胆尝试,创造出适合本企业的人力资源管理模式。 经济与管理论文:关于国有资产管理体制改革与国有经济战略调整的思考 【摘要】国有经济的战略调整不仅是市场经济发展的需要，也是发挥国有经济主导作用，从整体上搞好国有经济，全面建设小康社会的需要。国有经济战略调整是一个系统工程，不仅需要一系列的主客观条件，还需有切实可行的配套措施。 【关键字】国有资产管理体制；国有资产流动；产权交易 一、国有经济战略调整的紧切性与条件 国有资产管理体制改革是我国经济体制改革的重要组成部分，并随着经济体制变革而变化。改革开放以来，虽然对国有资产管理体制进行过多次调整和改革，但这一体制仍未能充分反映社会主义市场经济体制的本质要求，因此需要进一步深化改革。所以继十六大提出“继续调整国有经济的布局和结构，改革国有资产管理体制，是深化经济体制改革的重大任务。”十六届三中全会又进一步强调指出广完善国有资产管理体制，深化国有企业改革……，积极探索国有资产监管和经营的有效形式……”。改革的实践证明，只有进一步深化国有资产管理体制，加快国有经济战略调整，才能按社会主义初级阶段基本经济制度的要求，更好地发挥国有经济的主导作用。国有经济战略调整的原则和目标是要着眼于搞好整个国有经济。十五届四中全会以来，加快了国有经济战略调整的步伐。根据我国目前所有制结构布局，坚持有进有退、有所为有所不为的原则，着眼于搞好整个国有经济，实行了国有企业的改组，推动了国有资产的流动和重组，取得了一定的成就。仅1999—2000年，全国国有企业及国有控股通过布局调整，从23.8万户减至19.1万户，减幅达19.7%。但目前国有经济覆盖面仍很广，近20万户的国有企业分布在各个领域。据统计，在608个工业小类行业中国企涉足604个行业，占99.3%，国有经济进入的行业太多。与此同时，亏损面很大。2000年国企亏损9.7万户，亏损面达50%，亏损额高达18000多亿元。在全国国有企业中资不抵债的空壳企业多达8.5万户，占国企总数的44.5%。由于国有经济布局分散，形不成实力，发挥不了国有经济的主导作用。鉴于目前的状况，根据十五届四中全会和十六大的要求，必须加快国有经济战略调整的步伐，深化国有资产管理体制的改革，才能发挥国有经济的主导作用，从整体上搞好国有经济。 国有经济战略调整的客观条件是：国有资产产权的有效流动。这样才能实现国有经济的有进有退、有所为有所不为。市场经济条件下，进与退又必然涉及到产权的交易和流动问题。因为市场经济是交易的经济，交易的实质是产权的交易。而产权交易的前提是产权清晰。只有产权清晰，建立健全产权流通体制，实现产权的广泛交易，社会资源才能实现最佳配置，经济效益才能提高，国有经济战略调整要达到的从整体上搞好国有经济的目标才能实现。 二、国有资产产权流动的条件和途径 国有资产产权的流动包括很广的含义。本文特指国家作为国有资产的所有者对国有资产行使处置和流动的权利。这些权利包括对国有资产的授权经营、兼并、重组、置换、出售等。国有资产产权的流动，实则是以价值形态衡量和表示的产权易主和重新组合，这必须具备一定的条件。 首先，产权清晰是国有资产产权流动的制度条件。只有产权清晰的各种要素，产权才能实现自由交易。这里的产权清晰是指产权客体归属的产权主体清晰，即有真正的“人格化”的所有者。在我国，个人和法人财产产权是清晰的，而国有资产则不同。从理论上讲，我国国有资产所有者是清晰的，即全体人民。但实际上又是模糊的，人人都是所有者，人人都不为其所有物负责。可以说，国有产权主体从根本上是缺位的。所以，国有资产所有者与经营者的责权利义关系界定不清或落实不到位，出了问题无人负责。特别是法人治理结构不完善，也有所有者自身层次的问题，即现有的国有资产管理体制还存在缺陷，尚未形成完善的国有资产委托机制。因此，我国经济改革的关键是培育国有资产产权主体，使这一主体对国有资产具有完全的财产关切度和财产维护力度，杜绝因国有资产产权主体虚设而导致国有资产流失。只有明确国有产权“人格化”代表，才能使之像私人股东一样关心国有企业。 其次，国有资产产权流动的环境条件：培育成熟和开放的资本市场。要实现国有资产的流动性，就必须进行国有资产的产权交易，而产权的交易是在资本市场进行的。国有资产产权的流动即包括以价值形态表现的各种资源、要素等实际资本的产权转让，也包括有价证券(特别是股票)等虚拟资本产权的交易，还包括以专利、晶牌等形式存在的无形资本的转让。这首先要求不断完善资本市场。一个完善的资本市场首先是市场体系的成熟与健全，包括?券市场、非证券的信用资本市场，以及特殊要素市场，还包括以价值形态表现的各种有形和无形资本市场。有了发育健全成熟的资本市场体系，各种形态的资本才能进入市场进行交易。其次要逐渐开放资本市场，不限制交易主体的身份，有条件地允许境外交易者进入市场交易。这样可以增大资本的流人量，提高资本流动的效率和效益，降低交易成本。同时要加强法制建设，确保交易主体通过交易获得的产权受到有效的法律保护。 国有资产产权流动的微观基础条件：加强国有企业的生产经营，增强其盈利性。企业是以生产商品、提供服务为手段达到盈利目的的经济实体。一个企业的资产是否具有流动性，关键在于企业获利的现状和预期。企业生产经营的优劣则决定着企业资产、产权转让价格的高低。这也要求建立科学公正的资本评估制度，客观地评估待流通的国有资产。总之，离开企业的生产经营就是离开了实际资本的有效运营，使国有资产的流动变成无本之木、无源之水，甚至还会产生泡沫。如同本文开头所说国有企业目前亏损面大，大量企业处于微利或亏损，这已成为影响国有资产流动的重要原因。所以，要实现国有资产产权的流动，必须搞好国有企业的经营。 国有资产产权流动的途径很多。寻找和探索有效流通途径，实现国有资产的有效流动，是实现国有经济战略调整的路径保证。 (1)产权交易。对那些竞争力不强又是非国民经济命脉行业中管理不善、亏损或潜亏的企业出让产权。出让的对象(购买者)不要作限制，只要对国有资产作出客观公正的评估，出让部分或全部产权，收回价值，从而也就实现了从不重要行业退出，有所不为，以便补充到重要的行业而有所为。我国的产权交易起步于20世纪80年代，近年来得到较快的发展。但目前仍存在产权关系未理顺、交易规则不健全等问题。在产权交易的同时又附有安置职工等附加条件，这必然影响产权交易。 (2)资产重组和兼并。这种方式的国有资产产权流动主要是由国有资产经营公司等出资方具体实施。有的实施跨行业和跨地区的重组和兼并。重组和兼并的结果是兼并方企业实现了扩张，被兼并方产权变更，若兼并方是非国企，国有资产的性质就发生了变化，从而实现了从所有制和行业上的退出。 (3)企业职工购买国有资产，使之具有股份合作制性质的企业。这种方式的产权流动是产权从外部人真正转移到内部人手中。购买方之间是资本合作与劳动合作的统一，在国企非国有化过程中避免了职工安置问题，不失为一种好的方式。但目前我国职工的“购买力”很低，这种方法很难推广。 （4）资产置换、引入外资。前者是对国有资产的优胜劣汰，有利于国有资产的优化配置。后者是“引狼入室”，将那些不重要行业的一些企业转让给外资，利用外资对其改造，盘活企业，实现国有资产的转让。以合作、合资方式退出某些行业，或仅参股而不起主导作用。 (5)对上市公司的国有资产通过上市流通进行“减持”。当前有不少优质国有资产产权因国有股不能流通而长期沉淀在证券市场的“储水池”里。占股票总额2／3的国有股、法人股不能流通，已成为我国证券市场的最大难题。曾经尝试性地推出“国有股减持”方案，但由于国有股占比重太大，人们担心一旦打开“储水池”闸门有冲垮股市的可能。所以一直实行不了。这也说明我国必须引入外资，特别是开放资本市场是何等的必要。国有股不减持不行，减持又怕打击股市，这种两难的境况不能再持续下去了。长痛不如短痛，否则会更加积重难返。当然，国有股减持是一个涉及方方面面利益的复杂系统工程，应当认真研究，慎重操作。 总之，国有资产产权流动的方式很多，要根据各行业、企业的不同类型、特点采取不同的流动方式，使国有资产在流动中保值、增值，在流动中找到最好的“归宿”和位置，实现资产客体和主体的最佳配置，最终实现国有经济的战略调整的目标。为此又必须加强和深化国有资产管理体制的改革，确保这一改革目标的实现。 三、我国国有资产管理体制的现状及问题 根据我国国情，对国有资产实行三层次分级管理的体制和运营模式，即国有资产管理委员会——国有资产经营公司——国有企业。第一层次的国资委是国有资产的所有者主体，是在其所属政府领导下专司国有资产职能的决策和领导机构。通过组建以国有资产经营预算为核心的约束体制，对被授权的国有资产运营和管理主体行使监督的权利。第二层次的国有资产经营公司，是国资委授权的具有企业性质的国有资产运营机构，代表国家对部分国有资产直接行使资产受益重大决策。这一层次主要是解决国有资产所有者“人格化”的问题。第三层次的国有全资和国有控股企业是生产经营主体，享有企业法人财产权，对国有资产管理者(第二层次)负责，实现企业利润最大化目标和承担风险责任。三个层次产权主体的关系是： 第一层和第二层是国有资产授权者(也是所有者)与经营者的第一层委托关系。委托人要求人以其特殊法律地位享有国有资产的管理权及产权资本经营权，对委托人的财产承担保值增值的责任。目前这种委托关系还存在一些问题，如怎样界定所有者与管理者的关系，使国有资产经营公司真正成为国有资产出资者的“人格化”代表，拥有相对应的责权利义等产权。解决的办法应该是，政府作为第一层委托人在授权过程中要以法律为保障，贯彻和确保责权利义相统一的原则，对授权的责权利义重新界定，并交给其所授权的国有资产经营公司。政府和国有资产经营公司之间在形成具有法律效率的委托关系之后，必须严格遵守契约，不得干预国有资产的运作，真正做到政资分开、政企分开，使契约成为行政性委托转化为企业性委托的基础，使一、二层次关系经济化而非行政化，保证国有资产经营公司成为国有资产的“人格化”代表。 第二层国有资产经营公司和第三层生产经营者主体之间的关系是股份公司国有股东与企业法人的产权约束关系。国有资产经营公司作为出资者对企业行使股东权利，企业享有法人财产权利。前者对后者是产权约束关系，表现在控制权和剩余索取权上。后者对前者的资产有委托经营权和实现利润最大化并承担风险的责任。按照公司法，两者均对企业财产承担有限责任。这种权利约束关系在具体实践中也有不完善之处：一是国有资产经营公司尚未成为“人格化”的控制者，形同产权主体虚设，对其所控制的企业缺乏有效的产权约束。因此，两者之间的委托关系无法真正实现。二是由于国有产权在企业产权结构中占量的绝对优势，所以很难做到政企分开，政府从行政上干预企业是不可避免的，结果使企业法人的自主权被削弱。要解决这一问题必须减持国有股，实现产权主体多元化，进一步完善法人治理结构，通过一定的法律程序的董事、监事、财务总监等身份向其所控制的企业派驻产权代表。国有产权代表按照出资者的意图在企业中行使相关权利，维护出资者的利益。 上述国有资产管理体制虽存在许多不完善之处，但毕竟国有资产有了“主人”，并在不断地健全和完善，为国有资产的流动创造了体制基础，也为国有经济战略调整创造了操作主体。 四、加快国有经济战略调整 国有资产的可流动性为国有经济的战略调整创造了条件，国有资产管理体制的建立为国有经济的战略调整提供了体制保证和约束机制。市场经济的发展和全面建设小康社会的宏伟目标要求我们必须加快国有经济调整。 首先，按照十五届四中全会的决定，国有经济的战略调整要坚持有所为有所不为的方针，实行该进的进，该退的退。进与退要坚持以发挥国有经济的主导作用，搞好整个国有经济为原则，通过资产流动退出非国民经济命脉行业，进入国民经济命脉行业，以便集中力量更好地发挥国有经济的主导作用。根据我国目前情况，国有经济应加强进入关系国民经济命脉的国家安全行业、自然垄断行业、重要公共产品行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。这样才能形成国有经济的控制力、影响力和带动力，从而坚持我国的社会主义性质，同时也对国有经济的发展和现代化起带动作用。 其次，加大国有经济布局调整的力度。通过新的国有资产管理体制和规范的产权交易制度，加快国有经济的战略进退步伐，使国有经济尽快从不该进的行业撤出，集中人财物，进入国民经济的重要行业。目前我国有约50%的国有企业长期亏损，要分清轻重主次，进行进退调整。撤出时防止国有资产流失并做到依法有序。进入要按现代企业制度的要求，实行产权重组以其控制力形成经济优势。国有经济布局的战略调整，实质是国有资产在价值形态上向国民经济命脉领域、重要行业的集中和流动，按照国有经济的主导作用实现资源的优化配置。国有经济战略调整中的进与退涉及国有资产产权问题，若产权不清会防碍流动和调整，也会在流动中流失，所以迫切需要明晰国有资产产权主体，解决国有资产产权管理问题，做到政资分开、政企分开。政府要加强国有资产产权管理，而不是直接管资产经营，必须组建并完善国资委，把行使国有产权管理机构具体落到实处。同时还要政企分开，建立健全国有资产管理和运营体系，实现政府所有权管理和企业生产经营分开，使企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我决策的市场竞争主体。 最后，国有资产经营机构和生产经营企业分开，国有资本投资于股份制企业，使生产企业成为投资主体多元化的股份公司，使国有资产所有权和经营权真正分开，最终实现政企分开。国有资产管理部门从整体上管理国有资产，搞好国有资产流动，加强国有资产管理体制的改革与国有经济的战略调整是并行不悖的。我们必须在国有经济战略调整中强化产权制度建设，抓紧建立完善的国有资产管理体制和运营体系，有效推动国有经济的战略调整。 经济与管理论文:经济全球化与政府管理变革 经济全球化已经对世界各国的公共行政提出了严峻的挑战和全新的要求。全球化进程中的行政改革与行政发展问题也日益为各国政府所密切关注。 一、经济全球化对政府职能转变的新要求 随着经济全球化的推进和新的世界性经济运行机制的启动，跨国公司、全球金融机构、世界性经济组织等成为主要角色先后登场，各国经济的相互依存性日益加强。全球范围内的组织国际联合、控制资源流向、影响经济生活、引导文化潮流、操纵信息媒体，深刻地影响着主权国家的社会生活，也对传统的权力运作带来了挑战。哈贝马斯认为，全球化的经济超出民族国家的调控能力，迫使人们去寻找替代方案——如把迄今民族国家所承担的社会福利职能转让给跨国机构。对于政府来说，全球化既是机遇，又是挑战。 一方面，经济全球化为政府提供了更为广阔的发展空间。主权国家间的相互依赖性既有利于用规则贸易取代强权贸易，从而给予发展中国家自我保护的手段，也将为国际经济的发展提供新的机会。由于在客观上要求分工的深化与市场规模的扩张，全球化也推动着生产从国内区域间分工向国际分工发展，推动着销售从国内市场向国际市场扩张。在追逐规模效益与分工效益的过程中，跨国公司通过投资活动在全球范围内配置资源，协调其生产与经营活动的格局，推动产业内贸易和公司内贸易的高速发展。大量的国际资本流向哪个地区，就会加速哪个地区的发展。同时，全球化也为各国的经济发展提供了平等的机会，各国都在力争创造良好的环境，加速自身发展。因此，全球化无疑拓宽了政府活动的空间和领域。 另一方面，全球化对我国政府管理体制提出了挑战。作为发展中国家和典型的后发型国家，中国要成功地实施跨越式发展战略，在全球化竞争中立稳阵脚，关键是要建立一个得力的政府，求真务实、具有强烈责任感的政府，放眼全球、目标远大、应急有策、精干高效、运转灵活的政府。但现有政府管理体制仍旧存在以下缺陷： 第一，政策的可预见性和法规的透明度不高，依法行政的理念很难植入。从依法治国的理念载入宪法到有法必依成为行政主体的自觉行动，中国的历程十分漫长。另一个严峻的事实是：有法不依、无法可依甚至知法犯法的情况在实践中依然大量存在；凭经验办事、按首长的指示办事、看上级的脸色办事、搞“暗箱行政”等情况在一些地方还屡见不鲜。内部法规大于国家法律，造成垄断经济，即“权力经济”，其主要表现为：市场准入，壁垒限制；长官意志，一言九鼎；行业垄断，为所欲为；法规体系薄弱，程序性法规匮乏。这些表现都与全球化不相容。 第二，政府的实际运作方式还不够规范。在政企关系上，我国政府还未完全从企业活动中超脱出来，权力性干预和管制依然过多，行政审批制度改革滞后，实质性的审批范围过大。在市场机制的培育上，我国政府的依法管理还很不完善，对经济的干预依然过宽，缺乏现代的公共服务观念。在管理队伍上，我们还亟待建立一支懂得并能驾驭现代市场经济、有效进行宏观调控的政府人才队伍。在管理手段上，政府对经济的控制能力将受到挑战：跨国公司可能通过多种途径绕过东道国政府的控制，可能根据不同国家和地区的投资环境、法律透明度的高低和劳动力用工制度，随时转移生产和投资。这决定了中国在全球化环境中深化行政改革、建立全球化高效的服务型政府的必要性和紧迫性，要求政府从传统的行政命令方式转变为行政指导方式，从刚性行政转变为柔性行政。 二、全球化背景下的政府职能转变和政府管理变革 改革开放前，中国的公共行政理论研究处于空白状态，实践中也一直遵循政治行政一元论(政治与行政不分)和古典的官僚制度(韦伯的科层制理论)。结果，政府往往以政治的方式对待行政(如政策制定)，以行政的方法对待政治(如资源分配)，并由此导致了一些问题和一定程度上的制度性腐败。更为重要的是，传统公共行政理论认为：政府应该提供所有的公共产品，这一理念是导致政府扩大对经济生活的干预的重要价值原则；同时，政府是外在于市场的公共权力机制，这一观念造成了政府与市场的脱节，使得政府运作缺乏市场效率，市场运作缺乏公共支持。 相比之下，新的公共行政理论是融合了公共理念与市场理念、以追求“三e”(economy,efficiency,and effectiveness，即经济、效率和有效性)为目标的管理改革模式。它极大地突出了市场理念和公众的重要地位。 在强化市场理念方面，新理论将政府纳入整个市场体系中加以通盘考虑，详细评估政府的社会福利、社会救济等公共职能对市场供求的影响；认为应该将公共服务视为重要的市场领域，将政府管理看作是市场机制与公共机制的结合；讨论政府在注重公平与公正的前提下提高资金运用的市场效率，把政府服务的质量提到前所未有的高度；崇尚和推行公共服务的社会化、社区化和社会自愿服务，强调在不同的服务机构间引入竞争机制和市场检验。这样，政府就不再是单一的公共服务供给主体，其管制和审批部分的权力将大规模释放甚至取消。而信息资源的公开程度和提高贸易政策、法规透明度的要求，使政府内部机构变革成为必然。 在政府与公众关系方面，新理论强调顾客取向、以服务对象为中心，并通过建立企业化政府来提高政府的能力与效率，使公众获得更多高质量的服务。在实践中，全球化使政府与公众的关系开始发生变化。投资来源的“非本国化”、经营活动的“非本土化”、交换的“电子信息化”以及国际民间组织力量的日益“自治化”，都使公众和公民社会在社会生活中的自治式运作能力、承受各种风险的自主能力大大加强。这对政府管理提出的要求是：加强对社会力量的利用和公共服务的社会化，不再从管理主体的角度考虑如何管制被管理者，而是站在社会与公众的立场上考虑政府如何为公众服务、对部门内部的组织结构进行改革。 在这种背景下，政府管理的变革要立足于国际化竞争，以建立现代公共管理的思维模式为理念，动员全社会力量，建立以政府为核心的开放主体体系，从而最大限度地谋取社会公共利益。这要求政府具备：(1)全球意识，即开放的公共管理理念；(2)服务和效率意识，即提供高效、公平的服务，更多地吸引外资；(3)风险意识和责任能力，正确地把握参与国际分工与竞争的主动权；(4)应变和整合能力，及时调整管理战略，有效地整合各种因素及利益多元化引起的冲突与矛盾，保持稳定的社会秩序而参与全球竞争。(5)现代化的管理手段，即推进“电子政府”建设，实现以信息技术为核心的高科技行政。 三、全球化背景下中国政府管理变革的取向 在全球一体化的趋势下，如何进一步发挥政府在完善我国社会主义市场经济建设中的作用，政府如何运用市场法则来进行公共事务管理、提高公共行政服务的质量和效率，实现政府职能的转变，乃是目前面临的现实而又紧迫的问题。借鉴西方国家公共行政管理改革的理论与实践，中国政府管理应当着眼于以下几个方面的转变： (一)从以权力为中心向以规则为中心的转变 以权力为中心的运作方式，随意性和无序性较大、公开度低，容易导致暗箱操作、违法行政。在计划经济体制下，行政权力是凌驾于一般公民权力之上的，行政权力支配一切。而在全球化时代，社会环境瞬息万变，社会需求多元化，政府难以继续试图向社会提供垄断性服务。政府应该“转向一种把政策制定(掌舵)同服务提供(划桨)分开的体制”，“选择把自己局限于政策和指导从而把‘实干’让给他人去做”，从而有所为、有所不为。这要求政府必须严格依法行政，政府运作的基本规则应从以往运用行政权力进行强制性干预，转变为通过制度供给引导服务对象按照政府规范实施行为，即由权力行政转向规则行政。 (二)从管制行政向服务行政转变 在全球化的背景下，政府将不再单纯地限制市场主体的活动，而应以多种多样的形式参与和干预经济生活。它在理论上也不再仅仅采取单纯的管理性行政，更应当实施满足社会和公众需求的服务性行政。 在西方，各国经过长期的实践探索，最终选择了服务职能，实现了由过去重管理轻服务、“以政府为中心”，到开始注重公共服务、“以满足公众需求为中心”的转变。在中国，政府管理变革离不开国际公共行政发展的宏观背景和时代的特殊性，特别是社会主义市场经济和中国入世的特殊要求。它们预示着政府职能结构的中心将由行政管制的职能逐步转向公共服务的职能，意味着政府施政需要符合公众的意志和愿望、重新设定政府与公众的地位和关系，也表明了政府行为的公众取向和“顾客”中心。 (三)从全能行政向有限行政转变 全能主义政府实际上就是无限政府。并且，政府取代了社会自治，通过计划手段操纵社会生活的一切领域。这不仅在理论上缺乏科学性，而且在实践上也难以取得预期效果。从公共行政科学化的角度来说，政府职能应该从“全能政府”向“有限政府”转变，从原有的“包揽一切”转换到“做市场不能做的事情”，弥补市场的不足。也只有从无限政府转向有限政府，由直接管理转向间接管理，由微观管理转向宏观管理，由单一的行政手段转向经济、法律、行政手段综合并用，才有可能实现政府职能的根本转变。 (四)从暗箱行政向透明行政转变 全球化必然对政府行政提出遵循透明度原则的强制性要求。当前，中国政府不断加快网上政府建设，通过互联网公布职能部门的联系方式和办事程序，开设了“政府公报”、“政府信息”、“政府法规”等窗口栏目。不仅如此，政府更应当继续增强信息的公开化程度。除依法应当保密的事项外，政府应当公布各项行政法规，特别是那些影响管理相对人权利和义务的行为标准或工作程序。这些做法至少有两个好处：其一，政府能够及时通过各种媒体为公众所知，广泛听取公众意见；其二，确保社会组织和公众个人的信息获取权，使他们能够了解与自身利益密切相关的政策信息，并参与公共决策过程、监督政府施政。这便是所谓的由暗箱行政转向透明行政。 除上述四个方面之外，为了有效回应全球化的趋势，政府应当适时地从依政策行政向依法行政转变，从免责行政向责任行政转变，从而迎合政府改革的治理行政、规则行政的理念和趋势。 经济与管理论文:经济适用房管理中的问题与对策 提要本文梳理了经济适用房在建设使用中存在的主要问题，在此基础上推出结论以及管理层应采取的措施，以期扫清经济适用房发展中的障碍，使经济适用房真正成为一项惠民政策，民心工程。 关键词：经济适用房；建设标准；定价机制；实物配售 序言 经济适用房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准，面向城市低收入家庭住房问题，进行的住房保障。经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，可以说是城市住房制度改革的产物。与普通商品房相比经济适用房的价格比较便宜；与廉租房相比经济适用房的质量要好得多，因而经济适用房成为了市场的宠儿。但是，经济适用房在推行的近十年中显露出了不少问题，因此理论界一直都在围绕它进行研究探索。本文在前人研究的基础上进行概括总结和分析，并着重研究了“分配”、“选址”、“物业管理”等方面的问题。这对实现社会公平，贯彻落实国家政策，促进经济适用房的快速发展以及维护社会和谐都具有重大的现实意义和理论意义。 一、经济适用房的产生背景 经济适用房的提出直至兴建经历了一个相当漫长的过程。早在1991年6月，国务院就在《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”1998年以前，住房制度推进的步伐相当缓慢，也正是在这一年国家正式提出兴建经济适用房。经济适用房的提出与当时的宏观经济形势密切相连，当时中国经济正处于低谷，经济增长速度很慢，需要寻找新的经济增长点。在这种大的经济背景下，朱?基提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，一个重要的举措就是发展只售不租的经济适用房。一般说来，经济适用房价格比较便宜，中低收入者均能购买，这样就能通过住宅拉动经济的增长；另一方面我国以前实现的是实物分配，但是随着经济体制的改革，即从计划经济向市场经济体制过度，实物分配显露了许多的弊端因而被废除，取而代之的是货币化。因为我国人口基数大，收入差距也很大，因而仅靠货币化分配，相当一部分人不可能进入市场买房，于是需要建立多层次的住房供应体系来满足多层次的住房需求。 二、经济适用房发展中存在的问题及原因分析 经济适用房作为住房保障体系的主要部分在解决城镇中低收入住房、实现社会公平公正、调整房地产市场结构和价格等方面起到了举足轻重的作用。但在近十年的发展中也出现了许多不经济、不适用的现象。 （一）经济适用房供不应求。经济适用房用地是由地方政府划拨的，而土地收入是地方的主要收入，这有损地方政府的利益，因此地方政府建设的积极性大打折扣。据住房和城乡建设部披露的数据，2009年全国各地经济适用房新开工面积为33，388万平方米，48万套，占全年计划指标的37%，进度相当缓慢。 （二）超标准建设问题严重。国家《经济适用住房管理办法》中明确规定经济适用住房应以中小户型为主，其面积规定为中套住房面积为80平方米，小套住房面积为60平方米。但是，就全国范围来看，经济适用住房建筑面积在二者之间的就很少，多数开发商将建筑面积建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。试问这是经济适用房吗？就拿西安来说，西安有一经济适用住房开发区“唐都花园”，其共有11种户型，只有一种户型低于80平方米，最高者超过150平方米。在户型超标的同时建筑总规模扩大，投资额难免也要上升，最后每套的造价必然也会上涨。如此一来，中低收入者更是买不起房了。造成这种现象的根本原因在于政府规定开发商在建设经济适用房时利润必须控制在3%以内，而多数开发商表示利润在3%以内是没人愿意开发的。因此，开发商便通过扩大建设规模，扩大户型面积来吸引有钱人买房，借此提高利润。 （三）经济适用房分配管理不合理 1、富人购房现象严重。经济适用房的目标人群本是中低收入家庭住房困难户，旨在解决城镇中低收入家庭住房问题。然而，近年来全国各地富人购房现象越来越普遍。目前，在许多经济适用房小区却有许多私家车，这很难让人把这些人与经济适用房联系到一起。比如，前些年济南阳关舜城及呼和浩特首个经济适用房项目草原明珠小区不乏开着奥迪、宝马等高档小车的购房户。 2、中低收入人群弃购现象普遍。在近几年的经济适用房销售中曾出现过这样一种怪现象：一方面经济适用房供不应求；另一方面老百姓在辛苦排队摇号后却最终放弃购买经济适用房。2005年成都经济适用房遭“冷遇”就是一个很好的例子。2005年3月成都市公开盘6，000套经济适用房，而当年仅仅售出2，000套，空置率高达60%。就其主要原因来讲在于经济适用房选址过于偏僻。 （四）销售环节运作不规范。为降低建设成本，国务院等有关部门对进入经济适用房的各项收费采取了一系列减免措施取消了各种无法律法规依据的摊派集资费。然而，政府相关部门却并未执行，依然收取各种费用，政府的优惠政策并未落到实处。另外，开发商在售房过程中，也有重复收费现象。比如，以工本费、抵押登记费的形式收取，更有甚者收了费不干事。据调查，某开发商在某小区建设之初就收取了“防雷”费用，然而业主都住了几年了也未曾见到所谓的防雷措施。 （五）物业管理水平偏低。物业管理无论是对商品房来说还是对经济适用房而言都是不可或缺的一部分。据一份调查资料显示，业主对高档商品房小区物业评价总体较好的比例达到68%；对经济适用房小区的物业评价却很低，总体差占33%，服务质量差占28%。管理水平差占29.3%收费不规范占36.2%。业主的不满意感主要是因为物业公司提供的服务针对性不强，物业公司在管理过程中只注重企业本身的利益，脱离业主的实际需求，盲目地推出一些投入小、产出高的服务。 三、完善经济适用房建设使用问题的对策 经济适用房的建设目标不是单纯地解决贫困人口的“安身”问题，而应该是具有更为深刻的社会目标。一方面应当通过经济适用房的建设来解决中低收入人群的住房，提高他们的生活质量，使其摆脱贫困；另一方面经济适用房有助于防止社会排斥，促进社会融合构建和谐世界。因此建议从以下几个方面加强经济适用房的管理。 （一）优化经济适用房的选址。我国目前存量市场发展空间很宽广，即二手房市场和老旧公寓有待挖掘。二手房、老旧公寓就其周边环境、交通、医疗、学校等配套设施来讲是相当成熟的。如果将这部分房屋改建为经济适用房，相信百姓都会抢购何来不愿购买之说了。此外，这样做还有两个好处：一是解决了经济适用房建设中的选址问题；二是增加了经济适用房的供给量，降低了建设成本。 （二）严格控制户型面积。虽然政府对经济适用房的建设给予了一定的优惠政策，但是开发商为获取高额利润都将建筑面积扩大了许多。经济适用房的建设规模应由各地政府根据当地符合条件家庭的需要和实际供应能力来确定，例如杭州的标准是：家庭三人及以下者住房保障面积为60平方米，三人以上者为80平方米。目前，我国已经明确规定了经济适用房的控制面积，那么对于不符合设计标准、户型面积过大的经济适用房建设项目，规划部门首先应不予审批，针对那种已经建成或是销售的户型超标的经济适用房，仍要进一步加强监管。 （三）明确购房者标准和资格审查机制。目前，我国对经济适用房保障对象的界定为中低收入人群，试问何谓中低收入？这个概念过于广泛了。并且目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭收入并非易事。因此，在制定经济适用房制度时首先应以国家法定的形式规定标准，再由地方政府根据本地的收入情况拟定适合本地区的标准。在这个方面政府应该将考核标准定量化、合理化。比如，采取多指标考核，将现有的考察家庭人均收入改为考核家庭年总收入、家庭总资产、人均住房面积等多个指标，其中之一不达标者均不能购买。 （四）建立合理的定价机制。经济适用房的建设成本包括征地拆让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施建设配套费、贷款利息、税金等费用。为有效地控制经济适用房的价格，各地政府应当全面参与经济适用房成本的核算和定价过程中，必要时可以用市场手段来降低成本。政府部门还可以成立专门的定价小组，经过对省内外各区域经济适用房价格的调查来定价。当然最关键的在于要结合当地的情况，当地商品房的价格就是一个很好的参考对象。在经济适用房的定价过程中，有的部门联合开发商肆意提价，这部分人应当受到法律的制裁。对于开发商则取消其建设资格并处以罚金，给予政府官员降级撤职等行政处罚。 （五）用货币补贴替代实物配售。此前实行的划拨土地政策因损害地方政府的利益效果不是很好。用货币补贴则能大大提高地方政府的建房积极性。所谓货币补贴即指住房困难户在购买住房时政府直接将货币补贴给中低收入家庭，政府不必划拨土地建经济适用房。2008年当国际金融危机蔓延到中国房地产业时，一些地方政府纷纷出手救市，在各种救市举措中长沙市采取了购买商品房由政府给予5万元到8万元的补贴政策，继长沙之后郑州、沈阳、南昌、大连等城市也都实行了经济适用房的货币补贴政策，并取得了不错的效果。 四、结论 我国是一个人口众多，贫困人数也多的国家，房源非常短缺，因而经济适用房的建设则显得至关重要。在过去十年的经济适用房建设中确实突显出了不少的问题，本文也对这些问题进行了简要的分析并提出了相应的对策，以期能够促进经济适用房的快速发展。然经济适用房是一项长期的政策，关系到千家万户的福利，因而全国各地方政府都应高度关注，使得“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”将在不远的将来实现。 经济与管理论文:统计学在经济与管理领域的应用探讨 统计学是应用数学的一个分支，是通过建立数学模型，针对特定系统收集资料，进行整理、分析，并对该系统未来的发展趋势进行准确的推测，为决策的提供参考和依据。统计是为对特定对象进行调查研究的活动，是统计学在生产实践中的一个应用。随着我国现代化建设的需要，如何做好国民经济的管理，如何保证社会主义市场经济健康稳定的发展，如何提高企业单位的经济效益，已经成为摆在我们面前的头等大事。首先依靠的就是科学的管理方法，而统计作为管理的重要环节，同等重要。事实证明，统计是管理国家、经济和企业的重要工具，人们只有有效的运用统计学的相关知识，才能提高对市场经济的认识，把握经济发展的规律，为政策的制定，提供依据。 一、统计在经济管理领域的重要性 统计是人们透过现象，认识事物本质的有效工具，也是我们制定各项经济计划的数据基础。统计的根本任务就是对国民经济发展进行的情况进行调研、整理、分析，提供统计数据，进行统计监督或预测。加快统计学理论应用于实践，是社会主义经济发展的一项基础工作。统计在经济与管理领域的作用，主要表现在以下几个方面：一是能够反映社会发展的基本状况，通常反映的是国家或地区的资源状况、发展阶段、主要的经济成果等等指标；二是揭示了社会和经济发展的性质，通过分配关系和所有制关系的统计资料来说明；三是反映社会、经济现象的发展规律，比如两个现象间的依存关系、比例关系、结构变化以及因果关系。统计信息的充分利用，不仅能对事物本身进行定量和定性的分析，还可以针对不同事物之间的联系进行比较的分析，无论从纵向还是横向，统计学都有用武之地。 二、国民经济在统计过程中所存在的问题 1、统计管理体制落后 统计有外向性的特征，因此影响着统计工作的建设与发展。国家所设定的宏观报表和各企事业单位内部管理所需要的统计数据不相匹配，因而导致企事业单位的统计部门，做的工作仅仅是完成主管部门布置的统计任务而已。现阶段企事业单位花费大量的人力和物力，来完成主管部门的许多报表，服务的对象也是政府工作部门，对自身的生产运营作用，并没有占主要地位。统计工作并不是为自身决策和管理来服务的。这种外向性从某个角度反映了统计工作的单一性和机械性。 2、投入不足，人员流失严重，基础薄弱 目前，企事业单位的统计工作，已经很难适应信息化发展的要求。许多企事业的统计部门被撤消，或者与其它部门合并，大批统计人员下岗或者分流，这样就无法完成对基本数据的收集、整理、加工。还有获取信息的渠道闭塞，不规范、失真的数据信息，使得统计结果毫无利用价值。各单位的领导者，也不愿意花时间在没有短期的利用价值，而长期又不可或缺的工作上，由于领导者的不重视，投入少，很多统计部门实际上名存实亡。 3、对统计数据分析的深度不够，无法挖掘有价值信息 虽然市场经济体制在不断发展，但很多统计工作还没有长足的发展，还习惯于对数字的简单罗列，缺少深层次的总结分析；多数统计人员已经习惯了确定性的结果分析，缺少不确定性的分析。统计人员的大部分工作仍是面对各种各样的统计报表，统计分析工作做不到深入挖掘，所以不能满足现代企业管理的需求。加上信息量小，精度低，预测能力低，又对事物缺少动态的评价，根本无法满足在竞争环境下的需求。 三、如何加强统计学在经济与管理领域的应用 1、完善统计体系 在相当长的时间内，企业的统计职能都是由计划部门来完成的，信息的传递方向是由下向上单向运行，经计划部门汇总后上报给领导，并负责对外报出。这种运行机制存在着很多的弊端，必须要进行彻底改革。一是单位要从管理的角度来考虑自身所需要的信息，有针对性的搜集、整理；二是对收集的信息进行归类、建档，并进行深入的分析，提高信息的价值含量；三是加快单位内部各部门信息的传递速度，让信息的利用范围扩大。 2、提高对统计人员的重视程度 系统、完善的统计工作，需要有专业技术的统计人员来完成。对于统计人员的专业水平要严格审核，保证质量。要定期举行员工的培训，确保统计人员要具有扎实的统计理论和丰富的业务知识。单位领导要注意给统计人员创造机会，组织学习与统计相关的业务知识、法律法规和计算机知识，鼓励统计人员参加相关的职称考试，获取更多的技能。 3、利用先进的科学技术，提高统计数据的利用程度 随着互联网技术的广泛应用，企事业单位要把握好机会，充分利用信息技术的强大优势，建立符合企事业单位自身需求的数据库，以达到全方位的收集信息，加快信息的处理和传递，提高数据质量，从而为企事业单位的决策提供准确、全面的数据支持，提高管理水平。 总结： 随着经济的发展，统计学将会在经济与管理方面发挥着十分重要的作用。无论是国民经济管理，还是企业管理以至于个人的生产、经营和决策，都要依赖于统计分析的应用。它在推理和预测方面所展现的巨大优势，必然会受到越来越多企事业单位的关注。 经济与管理论文:高职高专经济管理类专业应用统计学教学的实践与思考 前言 统计学是一门应用性的学科，是大学经济管理专业的一门核心专业基础课。作为一种社会实践活动已有悠久的历史。统计学是一门收集数据、整理数据、展示数据、分析数据、解释数据的科学，它的目的是为了更有效地做出决策。由于在自然科学和社会科学领域中，都需要通过数据分析来分析解决实际问题，因而，统计方法的应用几乎扩展到了所有的科学研究领域。对于本科专业的统计学教学来说，主要注重于理论教学，而对于高职高专的专业则主要是注重学生实践能力的培养和提高，使学生具备利用统计工具获取信息、处理信息、分析信息、利用信息的能力，只有这样才能实现高职高专培养高等技术应用性专业人才的目标，才能适应社会发展的需要，运用所学的统计学知识，对企业对社会提供的数据进行分析，提出具体的意见和解决问题的方法。因此对于高职高专经济管理类专业类学生来说应用统计学的教学显得非常重要。笔者多年来从事应用统计学的教学工作，本文试对应用统计学的教学从以下几个方面加以探讨。 1 教学内容的选择 教材是知识的载体，教学内容的选择直接影响到教学效果。2002年全国职业教育工作会议做出了《国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定》（国发[2002]16号），加强了对职业教育工作的领导和支持，以就业为导向改革与发展职业教育逐步成为社会共识，职业教育规模进一步扩大。但从总体上看，职业教育仍然是我国教育事业的薄弱环节，发展不平衡，投入不足，办学条件比较差，办学机制以及人才培养的规模、结构、质量还不能适应经济社会发展的需要。2005年国务院做出《关于大力发展职业教育的决定》，进一步深化教育教学改革。根据市场和社会需要，不断更新教学内容，改进教学方法。加强职业院校学生实践能力和职业技能的培养。 因此，高职高专统计学的教学内容应该根据职业教育的特点以及专业目标来决定。既要符合专业培养目标的要求，又要培养学生的 实践能力和技能，具有分析问题和解决问题的 能力。二十世纪90年代末我国开始发展职业教育以来，很多院校开始编写符合职业教育特点的统计学教材，目前关于高职高专的统计学教材种类繁多，但大多是在原有的本科教材的基础上进行删改，内容陈旧，理论多，案例少，没有紧跟社会经济发展的步伐，不利于对学生实际操作技能的培养。所以笔者认为，对高职高专教材的重新编写是目前教学内容改革的重点，对教学内容做适当的取舍。 笔者采用的课本编排的内容为：概述、数据的描述、简单线性回归与相关、统计方法、概率论基础、离散概率分布、正态分布、抽样分布、估计、假设检验等十章。在教学过程中笔者认为有些内容已在中学学习过了，比如在统计方法这章中的平均数、中位数、众数以及标准方差等，还有概率论基础这些内容都是文理科高考的必考内容，这些内容可以删除。另外，抽样分布以及假设检验等对于高职高专学生来说是比较难的，而且不是很实用，所以建议删除。适当增加实用的内容，如根据社会经济的发展，可以增加静态指数的分析，包括总量指标、相对指标、平均指标、标志变异指标等；增加动态指数的分析，包括动态数列水平指标、动态数列速度指数指标；常用的经济指数，如工业生产指数、消费者价格指数、零售物价指数、股票价格指数、农副产品收购价格指数、产品成本指数等实用的内容。这样才能让学生较为完整地掌握统计知识，为后续课程的学习打下坚实的基础。另外当今人们的学习、生活与工作越来越离不开电脑，统计学作为一门应用型学科，也应该让学生学会使用比较常用的统计分析软件，提高学生分析问题解决问题的能力。 2 综合应用各种教学方法 不同的教学方法与教学手段，可以获得不同的教学效果。学生的主观能动性的发挥、学生创造性思维的激发，单靠传统的教学方法是不够的。传统的教学方法是“填鸭式”的或称为单向灌输式的，这样的方法有其优越性：以教师为主导，教师按照学生认识活动的规律，有计划有目的地组织和控制教学过程，目的在于使学生掌握系统的基础知识和基本技能。 学生对所学内容从感知、理解到巩固，都是在教师领导下进行的，教师完全控制课堂，掌握教学进度，可以充分发挥主导作用和正面教育的作用，一个教师可以教授众多学生，学生能在单位时间内掌握较多的系统的信息。但这种方法也有缺点：教师只注重如何“教”，而不注重学生如何“学”，只注重知识的灌输，不注重能力的培养，考试主要靠死记硬背，不利于调动学生的学习积极性，不利于具有创新思维与创新能力的创造性人才的成长。因此，除了传统的教学方法外还应结合以下方法进行教学： 2.1 互动参与式教学法 它是指以提高实践能力为核心，充分调动学生的主观能动性，使之参与到教学过程中去。它的特征在于教学过程中的“沟通”与“对话”，注重于教学过程中“教了什么”和“学会了什么”，是一种提倡师生交流的教学指导思想，强调师生及学生互相之间开展讨论、交流和沟通；是一种是多向的、互动的；学生在教学活动中从单纯接受者的角色转变为学习过程的主体，从“要我学”到“我要学”，从接受式学习改变为发现学习、探究学习，激发学生的创新观念和创新欲望，提升学生的创新兴趣，培养学生产生新认识、新思想和创新事物的创新能力。总之，互动式教学反映了教学过程中教与学的交互、反馈和融合，使得教学过程成为一个协调的整体，是一个对话的过程，理解的过程，创新能力形成的过程。 比如在讲到抽样方法的内容时，如何理解系统抽样。大家知道当总体中的个体数较多时，采用简单随机抽样显得较为费事。这时，可将总体分成均衡的几个部分，然后按照预先定出的规则，从每一部分抽取一个个体，得到所需要的样本，这种抽样叫做系统抽样。但如何进行系统抽样学生还是一知半解。这时我们可以让学生参与教学过程，设计如下的问题：采用系统抽样方法调查本班学生的每月消费情况。每班选取两名学生参与调查。通过让学生亲身体验、亲自参与、亲自动手，从而使学生真正领会统计学的思想。 2.2 社会实践教学 统计实践是统计理论知识的加深和延续，通过社会实践，在实践中来分析问题、解决问题，将从书本所学的理论知识进一步巩固和深化。实践活动可以分为校内和校外。校内实践活动可以以小组为单位按照设计的课题，运用所学的理论知识，确定统计研究的目的，制定实践活动方案；可以以教师或学生为调查对象，如大学生的消费结构调查、大学生对某一课程的满意度调查、大学生上网时间与学习成绩之间的关系调查等。对统计方案的设计、统计问卷的设计、统计资料的搜集、数据整理、分析知识的巩固，提高学生的动手能力和创新能力，同时可以让学生把学过的专业知识更灵活地应用到实践中。校外实践活动主要是指让学生到企业或某一单位进行校外实习，如暑假的社会实践活动，学校规定的工厂实习等。学生可以实地调查，使用不同的调查方法收集调查资料，对资料进行汇总整理，然后进行深入细致的分析研究，分析问题产生的原因，提出解决问题的具体措施。通过实践活动让学生在真实的环境下，获得第一手感性知识。也正因为这样，学生才能将所学的理论知识运用到实践的工作中，从而激发学生的学习兴趣。 2.3 案例教学 案例教学法属于实践活动的真实模拟，一方面它可以将理论与实际密切联系起来，让学生在课堂上就能够接触到各式各样大量的实际问题，训练学生综合运用知识去解决实际问题的能力；另一方面，由于案例的解决方案不是惟一确定的，具有一定的挑战性，也有利于调动学生学习的主动性和积极性。 案例应该选择与实际活紧密相连的，或反映国家经济发展的有代表性的以及全球热点问题，案例的选取还要结合专业的特色，比如对经济类专业来说，就可以选取恩格尔系数来说明结构相对数。这样经过精心准备的案例让学生对那些众多枯燥乏味的公式、概念产生深刻的认识，感到统计数字与政治、经济、社会生活息息相关，从而产生对统计科学的浓厚兴趣。目前可以采用的统计学案例很多，教师也可以自编案例。 3 考核方法 教学效果如何，要通过考核来体现。要改变考查学生学习效果的方法，改革考核的方法和内容，不仅要考查学生掌握知识的状况、基本技能水平，而且要考查学生的认知能力、动手能力、创新能力和自学能力。 新的考核方法更加注重学生各方面的能力，考核由平时作业、实践报告、期中考试、期末考试等级部分构成；（1）平时作业占总成绩20%。平时作业有助于相关知识的加深与巩固，特别对于数学学科尤其重要。（2）实践报告占总成绩的20%，主要考查学生运用统计理论和方法分析问题、解决问题的能力，同时也更多地体现出对学生的合作能力、创造能力、组织管理能力、获取信息能力、社会活动能力、写作能力等多方面的综合考核。（3）期中考试占总成绩的20%。期中考试是对一段时间学习效果的检验，主要是笔试闭卷考试。（4）期末考试占总成绩40%。主要考查学生对统计学课程知识的综合掌握程度。另外在考试时可以将繁杂的公式直接给出来，不要求死记硬背，这样就能减轻学生的学习负担，能够让学生拿出更多的时间去做一些与实际相关的练习。这样能真正体现出对学生知识、能力、素质的全面测试评价。 经济与管理论文:电力工程的科学管理与工程经济效益最大化 原文作者：冯建亚 摘要：电力工程项目因其工程结构的复杂性和项目管理水平的先进性，直接导致项目工程的耗资巨大，工程的良好运作必须有巨大的资金和良好的管理措施。文章将从以下几个方面阐述在电力工程管理上的工作方法和管理制度，促进电力工程的良性发展，同时也能不断扩大电力工程项目所带来的经济效益。 关键词：施工管理 合同 安全质量 进度 工程造价 在现今电力工程的兴建浪潮之中，传统的电力项目工程建设和管理技术也亟待改革和创新。相比其他的工程项目而言，电力工程项目有着建设结构复杂，耗资巨大，工期长，管理多面性等显著特点。为了进一步促进我国电力事业的发展，同时也为了满足电力项目工程建设的相关需要，改革电力工程施工的技术和管理方式成了今后工作的重中之重。一直以来我国的电力工程项目的管理机制在施工配置和人力、物力配置上取得了一定的改革成效，但依然存在相关问题，管理和施工过程中的不规范、不合理操作在很大程度上导致了资源的浪费和损失。 一、关于劳务合同的管理方法 （一）选择劳动队伍的方法 施工劳动队伍作为工程的直接实施人员，在劳动队伍的选择方面首先考虑企业资质和财务状况等。但随着电力项目工程的发展，劳动队伍和有关企业往往存在劳务分包和各种挂靠现象，因此单单看从业队伍的资质和注册资本往往很难判断劳动队伍的优良性。为了更可靠的区分劳动队伍的真伪，应该在确保企业满足分包工作，进而对劳务企业的人员配备、资金来源、设备和施工经历等方面进行考察。一般来说，有着更多合作经验的劳务企业具有更大的优势。 （二）劳务合同的拟定 劳务合同不仅能够确立双方的责任义务范围、责任关系，同时还是双方利益的最大保障，同时也能确保工程正常运转。对于劳务合同的拟定也有着很多的具体要求，否则往往会导致劳务纠纷的发生。一份合格的劳务合同首先应该在内容上详细，分工明确。合同在劳务结算上也应该有明确的划分，确保工作量计算上的可行性。合同的拟定一定要确保责任、利益分割上的准确性，不得存在劳务上的牵扯关系。劳务分包工作一般需要列出施工清单明细，具体写出施工项目、工作量计算单位、劳务分包单价等内容，一方面利于结算账目，同时也在很大程度上避免了劳务纠纷 （三）劳务合同的执行 在项目施工过程中原则上应该按照合同规定进行施工操作，但往往会由于合同中没有提及的施工项目而发生纠纷。对于这种情况往往需要双方进行必要的协商，通过变更合同或签订补充合同来处理相关争议。合同的变更必须在双方的同意下才能签订补充合同。在施工过程中劳务企业若将施工项目装让于其他劳务企业，而转让施工队伍又没有从事相关的施工的相应条件，这种情况下，施工企业则有权单方面解除合同并重新寻找合作企业。对于双方协商无果的情况，则需要诉讼法院解决。 二、关于施工过程中的安全管理 （一）建立和完善的安全责任制度 施工过程的安全生产核查是工程项目安全进行的有效保障，安全审查工作往往要对施工单位安全责任制、安全保障设施以及相关管理制度进行检查。在实际生产过程中，建设单位和施工单位往往还要签订安全管理协议，明确双方的职责和义务，确保安全生产。对于建设单位一般还需要建设安全管理的机构或组织，负责安全监管，进而建立完善的安全管理机制。 （二）培养安全文化 作为建设单位必须坚持实施安全管理机制，认真开展相关安全教育和培训的工作，在最大程度上促进工人的安全意识和自我保护意识，增强工作人员的安全生产意识。同时也要加大力度培训施工人员的施工方法，严禁违规生产，减少操作失误带来的安全事故。安全监管机构也要定期、不定期对施工场地和施工设备进行检查，争取在事故发生前排查出事故隐患，确实落实安全生产的规章制度，促使工作人员具备较强的安全生产意识，进而形成良好的安全生产文化。 （三）安全设备设施的配置 安全设备设施是发生安全事故后最有效的营救和自救的设施之一，也是防止事故发生的最大保障。因此加大对安全设施的资金投入极为必要。在危险施工场所必须要有相应的警示标志和消防措施，以降低事故发生率。安全管理部门必须定期检查安全设备设施，确保设备正常工作，并对对应的设备运转情况做好记录。只有做好了安全防护工作，才能合适的增加工作量，安全就是效率，因此必须坚定加大对安全设施的投入。对于施工单位的领导者来说，加大安全设施的资金也是极为重要的管理理念，只有在保证安全生产的前提下，才能提高生产量和工作量。否则，盲目提高工作量带来的往往是事故频发。 三、施工质量管理 [论文网] （一）监理在施工单位的管理作用 项目工程质量的监管主要工作在于工程监理。承包合同中强调的施工质量就是监理检查的主要标准，并会逐步验收。作为工程项目质量的监管者，监理必须坚持三检制，确保整个工程项目都在合同规定的指标内。在施工过程中，监理往往会遇上超出自身的问题，在这样的情况下，监理就需要充分协调施工单位中各层之间的关系，全面调动施工单位的监管力量，以人为本，期以提高施工项目的质量。实现对工程项目的全面监控。 （二）施工材料和设备质量的管理 在项目工程的施工过程中，除了监理的监管工作，另一个很重要的原因就是施工材料的质量。因此严格控制施工材料的设备质量才能保证项目工程的质量。施工单位必须与施工材料供应商之间做好信息反馈工作，作为施工单位必须密切注意施工材料的质量变化，不要将不达标的材料带进项目工程中，而作为材料供应商必须严格保持提供材料的真实性。通过施工单位和供应商之间的良好协商，加大对材料的检查力度，提高质量检测力度。 （三）关于施工程序、施工方法的管理方法 对于某一个工程项目，首先需要根据项目的实际情况制定相应的组织设计计划，并需要技术主管部门和监理工程师审核，在完成了上述流程之后才能应用于项目的施工中。施工程序和施工方法会贯穿工程实施的始终，因此，合适的施工程序会直接影响项目工程的工作效率和施工质量。建设单位应该加强对技术主管部门的培训，提升技术人员的自身技术素养，确保能够制定出最合理的施工程序，同时也要完善施工组织设计的工作体制，做好各程序的交接工作能有序进行。 四、施工进度管理 施工进度的快慢会决定项目工程的质量，同时也会影响项目本身的经济效益。因此施工项目能否按时交付使用具有重大意义。为了确保工程项目能够按照预想的进度进行，保证工期，设计、监理、施工单位等必须指定相应的施工进度表，首先从计划上要确保工程项目按时完工。各级单位工作人员也需要具备一定的施工的实际工作经验，能在一定程度上预测工程的进展以及可能出现的问题，并能对其进行正确的处理。在施工过程中，往往还会设立专职计划员，针对组织设计计划意见工程实际进度，对整个工程项目做出准确预测。在工程进度管理中，一般需要建立三级计划进度管理体系，在一定程度上预定工程的实际进度，保证项目工程的施工进度。一级计划一般指的是根据组织设计安排告知各级单位的准确职能、开工时间、交付时间等；二级计划即逐步落实一级计划的相关内容，并针对不同的施工阶段确定施工安排和资源配置等；三级计划则是在保证前两者稳步落实的前期下，针对施工过程中出现的工期延迟和技术难题等问题，指定和采取有效的解决办法，保证在一定时间内将工期的部分偏差得到纠正。三级计划的有效实施能在很大程度上保证施工项目施工流程，进而保证项目工程按时交付使用。 经济与管理论文:浅析产业经济管理在解决“三农问题”上的影响与作用 摘 要：“三农问题”最早由经济管理学博士温铁军于1996年正式提出。我党于2003年正式将“三农问题”引入正式工作报告，并随之迅速成为中国政府需要解决的头号问题，引起了众多人的关注，在解决“三农问题”上，也有众多的方法，文章从产业经济管理的角度探讨其在解决“三农问题”的影响及作用。 关键词：农民问题；农村改革；农业建设；公共事业 1“三农”及“三农问题”简介 农民：是指中国共产党政府自20世纪50年代，实行严格的户籍管理制度后,与城市居民形成对称的二元国民的弱势群体。 农业：是指以土地、水面、草场、山林为主要生产资料的产业群的总称。与其它产业的区别有两点：一是其生产过程受自然资源制约，具有天然的弱质性。二是产业链条中断，农业只指其中间的生产环节，产前、产后环节则不属农业范畴。它是二、三次产业的基础产业，居民生存的原产业，农民的主产业。 农村：是指人口集居的城市的城区以外的广大国土地域。即人口集居远低于城镇的乡村，国土承载的公共产品价值量极低的地域。 农民问题：可以分为素质和减负两个问题。农民素质问题，主要是指文化素质。另一个重大问题是减负问题，尤其从07年中央一号文件，农业税、特产税的减免可谓大快农民心，在“三农”问题上取得了突破。 农业问题：主要是农业产业化的问题。市场经济是以市场为导向、根据市场配置资源的经济形态，农业的购销体制不畅是农业不能快速发展的一个重要原因。另一个问题是中国农业目前基本上属于自给自足的小农经济，没有形成规模经济。 农村问题：用制度经济学的方法分析，我国农地制度的产权模糊造成了“交易成本”过高，从而阻碍了农村经济资源的优化组合，造成了我国农村土地资源的大量浪费，已经成为农业产业化的制度障碍之一。因此，农地制度创新是农业产业化的必由之路。 2浅析当前我国“三农”问题产生的根源及其解决方案 我国产业的发展历程说明了社会政策造成农村社会整体的弱质性，学者从中归结出三农问题的根源，主要表现撒在产业的天然弱质性、生产资料的弱质性、劳动主体的弱质性及 农业组织上的弱质性。 许前席先生的《作为政治问题的农民问题》（《战略与管理》2002年第一期）一文中，作者开宗明义地表明：中国当前的农民问题，如此迫切沉重，对其决断和回答，不是庸俗的经济伦理及政策所能应对的，它在不断追求一个“清醒而又坚韧”的政治主导层。自70年代末的之后，社会的一种普遍共识是农民已经发展起来了，但是，只有等到城市的下岗工人的生活失去保障之后，对社会、政府构成极大的压力之际，人们才真正地重新思考着弱势群体的问题，而在这弱势群体之中，自然包含着三农问题。换言之，是城市下岗工人的断层化，才引发出人们对三农问题的关注。 对当前我国“三农”问题产生的根源和现状进行详细的剖析，主要表现为三大难题：一是城乡差距大，城市发展快，农村发展滞后；二是农民负担沉重，收入增加缓慢，城市居民和农村居民收入存在明显差别，且贫困人口过多，生产生活仍十分困难。三是文化建设和政治建设也存在着与城市的差距，农村教育发展相对滞后，劳动个体素质欠缺，尚未建立健全社会保障机制，严重制约着社会主义新农村的建设。 要改善农村目前的局面，提高农民生活质量， 建设社会主义新农村，逐步缩短城乡之间存在的差距，千方百计地发展农村生产力，推进现代农业建设，确保农民增收。就要从我国的国情出发，结合产业经济管理的科学手段，制定高效的政策，缓解农村发展的资源、市场、体制三大制约，本着这一目的，对如何解决“三农”问题，同时加强农村基础设施建设，改善社会主义新农村建设的物质条件。提出以下几点建议： 2.1把邓小平思想理论与中国新农村建设紧密结合 要有一个正确的思想指导，要用科学发展观统领社会主义新农村建设，所以要以邓小平理论为行动纲领，促进社会主义新农村建设。进入新世纪，“三农”问题仍是制约社会主义新农村建设的关键所在，邓小平同志的以农村改革为起点，农业发展为中心，农民富裕为目的的“三农”思想对建设社会主义新农村将产生重大而深远的影响。 为了使占中国总人口80%的农民的生活改观，在1978年十一届三中全会上，邓小平作了《解放思想，实事求是，团结一致向前看》的主题报告，明确提出：“在经济政策上，我认为要允许一部分地区、一部分企业、一部分工人农民，由于辛勤努力成绩大而收入先多一些。一部分人生活先好起来，就必然产生极大的示范力量，影响左邻右舍，带动其它地区，其它单位的人们向他们学习。这样，就会使整个国民经济不断地波浪式地向前发展，使全国各族人民都能比较快地富裕起来。”共同富裕的道路至此正式提出，也使“三农”问题提到了改革的首要位置。 2.2要重视农村人力资源的开发与管理，大幅度提升农民的自身素质。 普及农村义务教育，抓住2007年全国农村普遍实行免费义务教育的机遇，加快发展农村教育事业，使之与发展农村高中等普通教育和职业教育及全社会高等教育结合起来，形成层次丰富、全面覆盖的农村教育网络。 要调整公共教育经费的支出结构，逐步增加中小学公共教育经费尤其是在农村的经费支出比重。保证家庭经济困难的学生不失学不辍学，决不产生新的文盲、半文盲。同时，建设社会主义新农村应培养新型农民 ，农民是建设社会主义新农村的主力军，农民的文化素质、技术能力和思想道德水平，直接决定新农村建设的成败。应加强农村劳动力技能培训。要把农村劳动力培训工作作为一件大事、作为一项“民心工程”，多组织高级农业技术人员下乡活动，讲授先进农业知识，技术，创新培训机制，提高培训效果。 3在建设社会主义新农村应注意的三个问题 3.1农业是建设社会主义新农村的重要内容和物质基础，建设社会主义新农村应首先发展现代农业 ①要大力提高农业科技创新和转化能力。农业科技创新关系到农业的发展、农民增收和新农村建设。但我国农业科技创新存在着有效供给与需求不足和推广乏力的问题。在分析农业科技成果创新与转化中存在的问题的基础上,提出应该从完善农业技术创新制度、推动土地规模经营、改革推广机制、降低风险、增加投入和增加农业技术的有效供给等几个方面入手,提高农业科技创新与转化的能力,促进新农村建设。 ②积极推进农业结构调整，抓项目促发展，发挥生态资源优势，高效利用农业资源，转变农业经济增长方式，按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，调整优化农业结构，培育壮大主导产业，推进农业产业化经营，积极发展当地优势产业，扩大优质农产品养殖，加强农产品对外贸易磋商，提高我国农业应对国际贸易争端的能力。 3.2建设社会主义新农村应一切从实际出发，尊重农民意愿，建立具有地方特色的新农村 ①建立生态文明指标体系，制定生态文明建设行动纲要，实施一批基础性环境建设工程，推动生态文明建设向纵深发展。加快发展都市型现代生态农业、生态友好型工业和现代服务产业.。 ②要不断探索和完善创新制度。在农村，国家出台的关于新农村建设的若干意见，不是每一条每款都是完全适合各地的，他需要理论与实际相结合，实践出一套适用发展的新机制，同时对许多大问题还需要在实践中进一步探索和完善，从而推动新农村建设。比如，位于北京的最北部山区延庆县，在解决民生问题上取得新进展：千方百计稳定和扩大就业，通过发展民俗旅游业、便民服务业，搭建公共就业平台，强化就业政策扶持，支持农民自主创业和转移就业；通过开发公益性就业岗位，确保农村“4050”就业困难人员增收，抓好万人生态就业工程，在建设和谐新农村方面成为全国农村学习的典范。 3.3鼓励企业家加入解决三农问题 企业带动是运转农产品产业链的关键，要实现农业增效、农民增收，提高农产品市场竞争力，应对千变万化的大市场，就要有企业的组织和带动。“公司+农户”中的各种经济合作形式或者组织形式在引导农民走向产业化，促进农民增收、农业提效益等产生了良好的效果，龙泉文昌鸡养殖基地的建立?K向产业链方向发展就是一个非常典型的例子，企业在其中发挥了相当大的作用。 4借鉴发达国家发展的实践经验 ①各国把合作金融作为农业金融制度的基础 ，国外财政对农村金融的扶植政策值得我们借鉴。美国、德国、日本和法国等许多发达国家的实践证明，合作金融的参加者多是社会中低收入阶层和贫困阶层，是市场竞争中的弱者。针对这一特点，各国政府制定了一整套扶持农村经济、发展农村金融的政策和措施，对公营的农村金融机构进行直接管理和监督，并通过政府的银行、私人银行、农村信贷协会和农村信用合作社以及非正式金融组织，贯彻农村金融政策，保障农业信贷资金的投入 ②在政府的引导下，通过税收、补贴、担保基金、信贷政策和利率等手段进行调控，引导金融机构增加农业信贷的资金总量，把分散的利益集中在一起，形成一个主体，即区域主体的自治，并支持农业开发项目和农业现代化，才会更好的完成新农村建设。通常采取的方法有税收优惠、利差补贴、提供低息和无息贷款资金、提供担保等等 ③从发达国家发展的轨迹分析，工业化与城市化在解决“三农”问题中一直扮演着极其重要的角色。 工业化的一个重要贡献在于推动了农业的进步和现代化。一般来说，实现工业化较早，土地资源丰富而劳动力又相对缺乏的国家，农业现代化的起步往往从生产工具和技术改革上入手，走资本集约或技术集约道路。所以工业化后期对农业的支持与保护，有利于工业反哺农业能力的提高和相关保护政策的实施。 其次，伴随着工业化出现的是城市化，当一个国家和地区经济发展到一定水平时，城市特别是大城市日益成为区域经济的增长中心，也日益成为农业劳动力和农村人口转移的中心，城市化将走上前台成为拉动农村经济增长的重要力量。在整个国家的范围内，高效农业与现代工业分别在更能发挥各自比较优势的区域内重新整合、分布和集中，劳动区域分工与产业布局逐步趋向合理。 经济与管理论文:经济学人力资源开发与管理 一、人事管理经济学概述 人事管理经济学研究对象是劳动关系以及劳动经济，人事管理经济学不同于古典经济学或者新经济学派，更多的是接近于马克思主义经济学，属于一个交叉的学科范畴。当前在我们社会主义制度之下，人事管理经济学的研究主要包括以下几方面的内容：劳动力的再生产(包括劳动力的简单再生产以及劳动力的扩大再生产)、劳动力就业(就业宏观经济目标、就业与生产率、就业的培训)、劳动力结构、劳动力管理(宏观的劳务市场体制以及劳动力合理流动的管理；微观层面主要是劳动分工协作管理以及劳动环境和人体保护)、劳动保险(工伤保险、医疗保险以及养老保险等等)。人事管理经济学当前研究的范围涉及了劳动力有关的方方面面，同时也关系到社会整体经济的宏观发展，具有重要的作用。与国际上相比，我国人事管理经济学的研究起步比较晚，所以导致研究水平相对比较落后，国内专门从事人事管理经济学研究的机构和个人不多，所以目前人事管理经济学的发展还不够成熟和完善。当前我国社会主义市场经济不断发展，我们需要不断提升对于人事管理经济学的研究投入，不断地促进人事管理经济学的研究发展。这对于我国劳动经济市场具有重要作用。 二、人力资源开发与管理概述 现代化人力资源开发与管理体系由六个模块组成，分别是人力资源的招聘、人力资源统筹规划、人力资源绩效管理、薪酬福利、人力资源培训及开发、劳动关系管理。人力资源开发与管理是企、事业组织或者其他组织通过科学手段管理人力资源，促进其发挥最大潜能的管理，也是当前企、事业组织管理者，尤其是人力资源开发与管理部门工作人员必须要掌握的技能，人力资源开发与管理水平关系到企、事业组织的发展。人力资源开发与管理的研究起步于上个世纪80年代，在不断地实践探索当中成熟，目前已经被广大企、事业组织认同和接受，并且慢慢脱离于传统的人事管理制度，尤其是最近兴起的战略性人力资源开发与管理研究更是成为现代化人力资源开发与管理理论的重要内容，推动了人力资源开发与管理理论的深入发展。人力资源开发与管理是一项复杂的系统工程，需要组织、协调企、事业组织内部的各项资源，以保证使得员工人力资本最大化，充分发挥他们的主观创造力。最基本的指导思想其实就是源自人事管理经济学当中，以人为本，充分保障员工权益，并且营造一个良好的工作劳动环境，激发员工创造更多价值。人力资源开发与管理的目标是需要满足企、事业组织整体的战略需要，并且保证组织整体以及员工个人目标都可以得到实现。 三、现代人力资源开发与管理当中人事管理经济学的运用 现代企、事业组织发展过程中，人力资源作用不断提升，现代化的人力资源开发与管理核心就是以人为本，将人力资本作为企、事业组织的核心，企、事业组织想要取得发展需要保持一定的竞争力，就需要不断提高人力资源水平。但是目前我国企、事业组织，尤其是中小企、事业组织人力资源开发与管理存在很大的问题和缺陷，导致了人力资源开发与管理效率十分低下，而且人力资源存在很大的浪费。企、事业组织不了解人力资源开发与管理的方法以及内容，在一定程度上使得我国广大中小企、事业组织依旧处在产业链的低端。 1.人力资源雇佣当中的人事管理经济学运用 人事管理经济学的理论当中，每增加一个劳动力产生的费用(也就是该工人的工资以及福利的综合值)称作劳动力的边际费用，将投入一个劳动力得到的收益称之为边际收益。企、事业组织生产周期当中，资本的投入一般相对固定，但是对于劳动力的投入就存在很大的流动性，企、事业组织需要获得高的投资收益，就需要根据具体情况改变工人的雇佣数量。如果劳动力的边际费用超过了劳动力的边际收益，那么企、事业组织就应该缩减劳动力规模，反之如果劳动力的边际收益超过了劳动力的边际费用，那么企、事业组织就应该扩大自身的劳动力规模。如果一个企、事业组织可以在一定的时期控制好自身的边际成本以及收益的比例，不断实现资本和劳动力的替代效应，在一定程度上可以缓和资本的不足，并且可以获得更高的收益。 2.人力资源培训开发当中人事管理经济学的运用 人力资源培训开发对于新入职员工具有重要的作用，一方面可以快速熟悉掌握业务技能，另一方面也可以培养对于企、事业组织文化的认同和对企、事业组织的忠诚。因此，人力资源培训和开发环节是人力资源开发与管理的重点之一。人事管理经济学的视角下，人力资源的培训可以量化。人力资源培训可以分为一般性的培训以及特殊的培训，一般的培训只能等量的增加一个员工对于多家企、事业组织的产出，特殊培训内容比较深入专业，仅仅是针对唯一一家企、事业组织员工业务的培训，对于提高员工生产率有作用。所以企、事业组织为员工选择培训的方式也需要考虑很多的因素。如果企、事业组织给员工提供一般的培训，培训费用假设为300元一个人，培训前员工边际收益是1000元，培训后边际收益是1400元，培训前假设员工工资等于边际收益1000元，那么培训之后员工工资应该达到1400元，但是由于企、事业组织花费了时间和费用，所以希望支付的工资仅仅是1300元，稍低于边际收益。这个时候员工和企、事业组织会存在一个博弈关系，员工可能完成培训之后，去其他企、事业组织寻找工资更高的工作。如果企、事业组织提供的是自身企、事业组织量身定制的培训方案，那么无论是何种支付方式，企、事业组织最后都可以获得利益。但是目前我们国内的劳动力流动性一直很强，主要原因就是企、事业组织人力资源开发与管理水平不高，而且缺乏自身特色。我们国内企、事业组织需要根据自身企、事业组织的文化以及特色打造一套独一无二的人力资源开发与管理以及员工培训开发制度体系，同时利用人事管理经济学的理论指导人力资源的培训和开发，从而在一定程度上可以有效地减少员工的流失，增强企、事业组织内部的人员结构稳定性。 3.人力资源薪酬管理中人事管理经济学的运用 薪酬管理也是人力资源开发与管理的重要环节，一套有效的薪酬管理方案可以有效地激发员工热情，并且在一定程度上提升员工积极性和忠诚度。薪酬管理主要和人事管理经济学当中的替代效应以及收入效应有关。人事管理经济学当中提到的替代效应，员工收入不变，员工工资的上涨就会导致闲暇价格上升，这样一来员工就会尽量减少自己的闲暇时间，增加工作时间。一个是收入效应，收入增加，工资保持不变，那么理想的工时数就会减少。所以企、事业组织在制定具体的薪酬管理方案时，需要强化替代效应，弱化收入效应，这样可以进一步激发员工努力工作的主动性。 四、基于人事管理经济学理念改善人力资源开发与管理 1.运用人事管理经济学理论进行人力资源招聘和选拔 人力资源的招聘和选拔环节是人力资源开发与管理的基础，需要企、事业组织人力资源开发与管理部门给予充分重视。但是目前我国很多企、事业组织人力资源的招聘和选拔方式缺少足够的科学性，尤其是中小企、事业组织体现得更加显著。企、事业组织追求利润最大化的思想没有问题，但是具体的方案选择需要综合考虑各种因素。最为理想的就是降低成本，而工人的工资一般占据很多企、事业组织的成本支出的很大一部分，企、事业组织要想减少成本支出，就需要合理的进行员工招聘。按照人事管理经济学的劳动力和资本的替代效应来分析，对于新兴企、事业组织有很好的借鉴意义，但是我国中小企、事业组织没有很好地利用这一点。 2.运用人事管理经济学进行人力资源的培训和开发 人力资源培训和开发是企、事业组织人力资源开发与管理的重要环节之一，而且具有一定的持续性，人力资源培训和开发包括新入职员工以及老员工。在一定程度上面都有助于提高新老员工对于企、事业组织文化和企、事业组织价值认同，并且不断培养员工的忠诚度。企、事业组织在选择员工培训的方式和具体内容时，需要参考人事管理经济学当中有关于培训边际效益和边际成本的分析，并且通过分析员工和企、事业组织的博弈关系，可以在一定程度上减少员工的流失。 3.运用人事管理经济学进行薪酬福利制度的设计 薪酬福利管理是人力资源开发与管理六个模块当中一个重要的组成部分，最开始的人事管理经济学对于人力资本投入研究基本上就简化为研究劳动力的工资支付效率问题，但是在当前我国市场经济日渐成熟的情况下，需要进一步完善对于薪酬福利内容的设计。企、事业组织在进行工资制定时，人事管理经济学考虑的主要就是工资支付的效率，需要考虑工资变化的收入效应以及替代效应，这关系到企、事业组织的员工积极性。前文已经分析工资收入效应以及替代效应对于员工积极性的影响，因此工资水平直接影响到员工工作的积极性，企、事业组织人力资源开发与管理部门和财务部门设计员工薪酬福利时需要考虑企、事业组织的现状，效率与平等是一种取舍关系。企、事业组织要想员工保持高水平的工作效率，就需要在一定程度上保证员工薪酬福利制度设计的科学性，这样一来，就可以促进企、事业组织整体效率的提升。 五、结语 人事管理经济学研究的是在当前社会主义市场经济条件下劳动力市场相关的问题，而企、事业组织人力资源开发与管理则是企、事业组织对于劳动力资源进行优化配置的过程，两者密不可分、息息相关。企、事业组织需要不断地运用人事管理经济学的理论进行人力资源开发与管理活动，这样可以有效地促进人力资源配置的优化，从而推动企、事业组织整体的发展，也可以满足每一个劳动者的职业价值实现需要。 作者：王晓燕 单位：郑州大学第四附属医院 经济与管理论文:财务管理与经济管理的作用 一、财务管理在企业中的现状 财务管理发展现状主要有四个方面：第一，抵抗能力弱。我国企业现还处于经济发展的初级阶段，自身的经营与发展能力还不够稳定，提升自身效益力度不够大，企业的财务方面就会出现很多问题，企业自身融资能力降低，发展受到严重阻碍。对于银行过高的融资资金以及自身经营不善等问题，都有可能导致企业衰败，再加上国家对于这方面的政策不够完善，影响到了企业自身的抵抗能力，企业的财务管理抵抗力也会减弱。第二，监督机制不完善。部分企业自身缺少相应的管理机制，责任管理不明确，财务管理没有一个有效完善的规章制度，缺少监管力度。第三，基础薄弱。企业内部的财务管理制度不完善，财务信息缺乏，财务管理决策权不明确，财物安全无法得到保障，财务人员的基础也就相对变弱。除此之外，企业自身管理能力不足，经营不善，吸纳不到高素质人才，财务管理人才缺失。第四，分析能力不足。在企业发展过程中，会出现更新设备、研发新产品、技术改造等问题，而财务部门没有对企业自身发展状况进行系统的研究与分析，盲目投资，造成企业正常活动受到影响，企业效益也就会下滑。 二、财务管理在企业经济中的作用 （一）监督作用 财务管理工作就是根据市场发展状况，结合自身的财务状况，对以往的财务收支状况分析，制定适合企业发展的财务计划，降低企业在发展过程中遇到的风险。因此，财务管理能够有效地对企业进行监督。财务管理本身就具备监督功能，财务管理的自我监督功能得到发挥才能让企业了解这一阶段企业的发展状况，提升管理理念，制定科学的管理方式，促使企业不断发展。第一，财务管理的自我监督机制能使企业对资金与财产流动方向有更明确的把握，同时，还能控制企业生产成本，确保企业的资产安全。第二，企业财务管理能更好地进行财务分配，直观体现企业的运营状况以及资金情况。第三，财务部门的监督职能能促使企业按照国家的规章制度经营，防止腐败贪污，确保企业健康发展。财务管理与企业管理相互监督，提升自身的市场竞争力。 （二）提升作用 财务管理有效提高企业经济效益。创办企业的目标是利润最大化，这也是企业能够在激烈的市场竞争中站稳脚跟的关键所在。财务管理是企业重要的组成部分，它的目标与企业是一致的，所以财务管理对于企业来说不能缺少的。财务管理能加强企业资产的使用效率，使企业经营方式得到有效改善，提高企业经营效益，使企业利润最大化。第一，企业财务管理存在与整个企业运营过程中，能够及时提供市场信息、资金信息等数据分析资料，让企业在最快时间内根据这些信息调整发展战略，制订发展计划。企业财务管理应发挥自身优势，帮助企业领导人员对投资方向进行分析，降低投资遇到的风险了，使企业运营正常，健康发展，避免出现失误的情况。第二，通过财务管理，企业可以充分利用其相互协调作用以及控制作用，降低自身发展的盲目性，结合以往的发展经验科学预测今后的发展道路，有效保障未来的发展道路。第三，财务管理还可以事前控制企业经济行为，避免问题的出现。企业财务管理通过分析资产报表以及相关报表，得出企业存在的问题以及可能会面临的问题，并及时上报企业领导人，纠正问题、预防问题，使企业最大限度规避风险，调整企业发展战略。 三、完善财务管理作用的策略 通过分析企业财务管理出现的问题以及财务管理对于企业的作用，可以得出财务管理在企业中是处于相当重要的作用，使企业的关键部门，企业能否有效运营的决定权在于企业财务管理工作是否到位，对企业的发展起着约束以及监督作用。财务管理对于企业来说是如此重要，但出现问题最多的也是财务管理。第一，提升财务管理人员的管理能力、执行力度、道德水平以及爱岗敬业精神，提高财务管理工作素质，这是对于企业发展起着重要的作用。财务管理人员的素质低下是造成企业财务管理能力低下的最重要因素，因此，财务管理人员的综合素质必须提高，这不仅仅提高财务人员的基本专业知识与素养，还包括其整体素质。企业对财务人员培训时还要着重培训其自身的道德修养，要求财务人员不中饱私囊，不以权谋私。时代在发展，计算机技术也在发展，每个行业对于计算机操作能力都有一定的要求，企业的财务人员尤为重要。适应社会的发展和市场需要，企业财务人员除了拥有丰富的专业知识储备之外，计算机操作能力也是需要掌握的。因此，企业在加强培养财务人员素质的同时还应积极吸纳高素质人才。第二，对于财务管理模式应实行统一管理。对财务进行统一管理不仅能统筹资金流向，确保企业对于生产资金支出和发展计划等有着更好的把握，还能提高企业资金的利用率，企业资金的安全也有保障，企业也能尽量规避风险。第三，财务管理是企业经济管理中不可缺少的重要环节，对企业的发展有着至关重要的作用。目前部分企业对于财务管理工作的重视度还是不够，甚至部分企业管理者对财务管理工作不闻不问，造成企业的财务管理存在很多问题，带动影响了企业自身的资金安全以及阻碍企业自身发展，为贪污腐败提供了机会。因此，企业要提高对财务管理的重视度。 四、结语 综上所述，财务管理在企业中起到了有效监督企业、提升企业经济效益等作用，由此观之，企业财务管理的能力直接影响企业经济管理能力和企业的发展方向。因此，作为企业管理人员，想要把企业经营又快又好，那么就必须加强对企业财务管理的重视程度，提升企业财务管理能力，提高企业财务管理人员的综合素质，不断完善相关的制度，积极发掘和吸纳高素质人才，这样才能适应竞争激烈的市场环境，确保企业健康发展。 作者：宋红云 单位：内蒙古锡林郭勒职业学院 经济与管理论文:文化与经济管理浅谈 一、国家地区文化与经济管理 不同的民族部落具有不同的非正式的规范。这种用以自律的非正式规范发展至现代社会则成为了不同国家地区的文化。不同国家地区的文化影响不同法律规范的运用。从非成文文化过度到成文法律，是人类自律形式的升华。这种自律在国家选择经济管理制度中同样得以体现。Cardona等（2014）证明了不同国家的文化会影响国际财务报告准则在不同国家的使用情况。不同国家地区的文化直接影响到国家的成文法律及规范风格的形成，进一步影响微观企业的经济管理行为。Qian和Strahan（2007）的研究发现在法律更注重保护债权人权益的国家地区中，企业债务融资成本更低；而在法律更注重保护股东权益的国家地区中，企业的债权高度分散且债务融资成本较高。 二、企业文化与企业高管 从管理理论而言，企业文化最终由总经理决定。李映红在星空传媒担任中国区副总裁接受采访时就表示，新闻集团的文化跟默多克有千丝万缕的关系，星空传媒对管理者素质的要求也跟企业文化密切相关。陈维政等（2004）用数据证实了企业文化与领导风格的协同性，协同性越高的企业，员工的满意程度、绩效也越高。若从财务管理的角度来说，首席财务官的风格与企业管理内部控制体系是密切相关的。企业CFO的思想观念、价值取向、创新能力、言行举止等对企业内控效果和效率都有着直接的影响。上市公司文化也可能更多受大股东或董事会的影响，他们按照自己的偏好来聘任企业高管。最近的研究发现CEO更替的频率跟企业业绩呈负相关关系，这种关系会被企业的控制导向文化强化、被企业的创新导向文化弱化（Fiordelisi和Ricci，2014）。 三、企业文化与企业员工 早期学者认为企业文化是使员工努力方向与企业目标保持一致的一种工具（李丽，1994）。企业文化的精髓是员工的凝聚力。有句话流传于许多企业职工中：“你把我当人看，我就把我当牛干；你把我当牛唤，我就什么也不干。”其充分表明了企业员工普遍对主人翁意识的强烈向往。企业管理领导者应该利用这种员工意识，调动企业员工的积极性，才能使企业保持竞争力。要将员工凝聚在一起，就要在企业内宣扬共同的文化。企业文化建设应该使企业成长与员工发展同步进行，这是一个动态的过程。“企业要清楚每个员工的发展期望并予以满足，每个员工也能为企业的发展做出全力奉献”，这种“心理契约”使得企业文化建设得以发展，从而提高企业绩效（吴国英等，2002）。企业文化建设与企业员工发展保持一致，说到底就是将员工个人价值观和企业文化的契合在一起。契合得越好，则为企业带来的效益则越多。尹静（2013）探讨了员工个体特征、企业所有制、规模对企业文化落地过程的具体影响，并提出了具体的企业文化落地建议，即将企业的宗旨、使命和精神等方向性的文化理念融入到企业发展的战略目标、经营管理以及员工工作任务中。 四、企业文化与企业财务行为 企业文化影响企业的经济管理行为，如融资及信息披露。若企业文化较强势，企业融资更偏好于股权融资，不偏好于债务融资（刘志雄等，2009）。企业文化较强势的公司可能更具备传统观念，并可能厌恶风险，于是债务融资的比重较低，因为资本杠杆率越低，破产倒闭的风险越低。在财务信息披露中，也能看见企业文化的影子。Wallman（1996）当时预测到企业财务报告将能体现一个企业的文化，这种新型报告称之为彩色报告。彩色报告中，报表附注中会客观、前瞻性和预测性地描述出企业文化，并由注册会计师审计增强其可信度；偶尔有些报告也附上了“社会收益表”或“企业文化影响力表”，使得读者直观地看到企业未来可持续发展的能力；在其他的报表中，企业会着重披露与竞争对手相比的竞争优势和企业文化。 作者：廖菁华 单位：广东金融学院