摘要： 幸福密码课程是高等职业院校面向各专业在校生开设的一门公共通识课，立足于学生的社会适应力和终身幸福感提升，在建设过程中面向本校学生、其他院校学生和社会学习者免费开放，并能实现自主在线学习及线上线下课程的相互转化。塑造学生接纳自我、悦纳自我的良好品质，使其适应大学生活，提升幸福指数。本课程理论知识点与实践知识点按1∶1设置，既相对独立又层层递进的知识点框架可以充分发挥网络课程的优势，思政元素巧妙地覆盖每个知识点，在潜移默化中实现课程的育人功能。 关键词： 高职院校；幸福密码；在线课程；心理素养；心理健康教育 0引言 为贯彻落实《教育部办公厅关于印发 精品资源共享课建设工作实施办法 的通知》的相关精神，按照《辽宁省职业教育精品在线开放课程建设与共享实施方案》提出的深化职业教育教学改革，建成一批满足辽宁职业教育发展需求，具有辽宁特色、高质量的职业教育精品在线开放课程的要求，以给高校师生和社会学习者提供更加多样和优质的教学资源为基本目标，结合高职学生幸福感现状，进行幸福密码在线精品课程开发建设与研究。 1课程建设的意义与价值 研究发现：主观幸福感与心理健康密切相关，当人们有较低的主观幸福感体验时，很可能会危害其心理健康。幸福感与大学生心理健康紧密关联，是大学生终身发展的重要因素，是高职院校心理健康教育体系的重要组成部分。陈小异等[1]以516名在校大学生为研究被试，研究得出结论为：大学生的心理健康状况与主观幸福感存在正相关关系。刘芳等[2]运用问卷法和实验法，以随机选取的109名大学生为研究被试，从内隐社会认知的角度出发，对主观幸福感与心理健康的关系进行研究，得到结论：外显幸福感预测外显心理健康，内隐幸福感预测内隐心理健康。何树华等[3]采用实证调查的方法研究大学生的心理健康状况和主观幸福感，研究结果为：大学生主观幸福感和SCL-90有显著的相关关系，主观幸福感与心理健康可以作为彼此的预测因素。幸福感直接关系着大学生构建积极心理、悦纳自我、增强抗压抗挫能力、建立和谐人际关系、提升择业就业能力的心理健康水平。因此，提升对幸福的觉察力、创造力、感受力是大学生心理素养培育的必要途径。幸福密码在线课程开发建设与研究作为心理健康教育架构中课程体系的一部分，必将为高职院校学生终身发展提供助力。一般认为，幸福感的构成成分应包括物质幸福和精神幸福。“00”后的大学生，大部分具有物质幸福。他们接受新鲜事物快，思维敏捷，善于思考，其精神幸福必须和物质幸福和谐统一，才会具有真正的幸福。既往在心理健康课程、心理个案咨询过程中发现，很多大学生对幸福的理解和认知经常产生偏差，从而影响到其身心健康和幸福感的体验。开发建设幸福密码在线课程，一方面可以提升学生的幸福境界，使其在成长中感受幸福，在幸福中促进成长；另一方面，网络课程对于传统教学而言，在时间和空间上有其特殊的优势，尤其是经历疫情防控，国家、各省市都非常重视线上课程的开发与建设，线上精品课建设持续展开。课程团队通过打造幸福密码课程，探索和开发促进学生终身幸福感提升的课程资源，打造全新学习空间，改革教学方式方法，将现代网络信息技术、交互体验技术等全面融入幸福课程教学，搭建优质教育资源共建共享的网络通道，提高职业技能人才培养质量[4]。随着现代互联网、多媒体技术的快速发展与广泛应用，高职大学生更加青睐网络资源，在线课程开发建设与研究，促使优质的教学资源得到充分开发和积累，为学生打造出更为灵活的学习载体，使其学习兴趣与学习积极性得到有效保持[5]。建设共建共享、动态更新的在线课程，使高等职业教育教学焕发新的生机和活力。幸福密码在线课程的开发与建设，创新性地融合课程内容中内隐的思政元素，可以深化职业教育教学改革，主动适应大学生个性发展的时代特征和多样化终身学习需求，以学生为本，全员、全方位、全过程育人，提高学生的心理素养，为创新职业教育教学方法研究拓宽途径。 2课程开发建设与研究 2.1课程框架的构建 2.1.1课程开发建设的目标 幸福感对高职学生的心理健康指数和全面素质提升不可或缺，对幸福感的充分内省能力、觉察影响幸福的因素、提升幸福生活的创造能力直接关系到大学生的终身幸福指数。要求学生通过学习，能够识别影响自身幸福感的陷阱和误区，并能掌握与幸福相关的影响因素，更好地认识自我，悦纳自我，提高心理健康水平，觉察幸福，创造属于自己独一无二的幸福人生。课程从第一模块“幸福乱码——识别影响幸福感的误区”、第二模块“发现幸福密码——影响幸福的相关因素”、第三模块“创造我的幸福密码——活出本色”三个模块任务进行驱动，依托智慧树平台搭建课程框架，上传课程教学资源，进行幸福密码在线课程开发与建设。前期面向本院学生开放，建设全部完成后面向社会开放，保证教学不受时间及物理空间的限制，学生自主完成线上学习，并满足线上与线下课程相互转化的学习体验。直面当代大学生普遍存在的消极情感体验，揭开影响幸福感的诸多因素的神秘面纱，引导学生无畏创伤、悦纳自我、发挥优势，以积极心态创造属于自己的人生幸福，为学生终身发展保驾护航，提升幸福感。 2.1.2课程框架的基本构成 在课程结构上，课程从“识别影响幸福感的误区”“影响幸福的相关因素”“创造自己的幸福”三个模块出发进行开发建设，紧贴每个驱动模块对应提出五个与学生幸福感紧密相关、科学合理的教学项目，再将每个项目拆解为3～4个知识点，每个知识点讲授8～15分钟，打造出规范、科学、特色的“模块—项目—知识点”的课程架构，共设计54个理论讲授知识点，且逐一对应一个实践知识点到相应的理论讲授知识点，同步匹配设计54个的实践知识点，实现理论教学、实践教学1∶1科学配比。课程架构如图1所示。 2.1.3课程框架的相关要素 1）课程问卷的编制。设计编制课程问卷，调查前测、中测、后测各一次：前测用于评估大学生幸福现状及对课程的需求和期待，从而为课程内容设计奠定基础；中测设计幸福调查问卷（长辈篇），通过分析、分享问卷数据，使学生了解年龄差异、社会角色差异的因素影响着人们对幸福的认知，为学生打开理解幸福的更多视角；后测用于对课程效果的评估，为课程的总结改进提供数据帮助。2）对应每个知识点布置理论知识作业题及实践体验作业题，作为知识点巩固、幸福感体验提升和考核的依据。3）设计相应关于幸福的互动讨论话题，促进生生和师生间的互动与分享，实时关注学生状态与心理需求，并且计入考核比例依据。4）建设课程题库，便于课程结束后的考核与评价。 2.1.4“两线索”的贯穿 线索1：问卷调查串联起整个课程体系。从课前的学生幸福现状摸底及课程需求出发，到课中的多视角打开学生对幸福的理解与觉察，再到课后的课程效果评估及收集建议、意见改进课程，做到以生为本，根据学生需求设计课程内容，前、中、后三个问卷连接总体的课程脉络，倾听学生内心的声音与需求，学生的自主学习能动性被全面激发。线索2：从模块一项目一“幸福不简单”出发讲起，到模块三项目五回归到“幸福其实很简单”结束课程，形成一个闭环的课程结构。内容设计前后呼应，引发学生思索、体验与行动。 2.2课程的教学方法与手段 2.2.1立德树人，思政元素巧妙覆盖每个知识点 在整个课程体系中贯穿多样化的思政元素，帮助学生树立正确的世界观、人生观和价值观[5]。通过讲解和讨论，潜移默化地教会学生正确处理个人幸福和他人幸福、社会发展、国家富强的关系；通过讲解压力与动力的关系，使学生理解保持身心健康合一，利己利他，奉献社会，稳定幸福的婚姻，等等，都不仅仅是自己的幸福，更关乎家庭的幸福、社会的稳定和民族的振兴，每个人都要从我做起积跬步而达千里。此外，在课程最后的总结阶段，对全部内容进行升华，明确关于爱与被爱的范畴，鼓励学生奋斗拼搏，积极面对挫折与危机等，激励学生做心胸开阔的大爱之人，实现在幸福课堂融入思政教育的目标。 2.2.2教学方法丰富多元 课程开发与建设以充分的学情分析为基础，针对高职大学生理论基础水平有差异，对幸福的理解、感知和判断或懵懂或有偏差，对幸福感获得的愿望和动机较强，学习与参与课堂的积极性高，好奇心强、厌理论、喜讨论、动手能力强，实践活动参与性高，适合理论教学、案例讨论、实践体验相结合的学情特点，在课程设计中融合心理学的基本理论，列举若干源自学生学习、生活的经典案例进行剖析，通过教学案例切入，讲解积极心理学理论、认知行为理论和意向对话治疗、表达艺术治疗等心理治疗技术；引入虚拟仿真交互式动画、情境动画演示等全新手段，采用话题讨论、情境模拟、技能操作、沙盘体验、绘画分析、心灵图卡等多种教学形式、教学方法相结合，建成一门理论高度与实践价值兼而有之，又浸染人间烟火气的幸福课程。 2.2.3信息技术全面融入课程体系 54个理论知识点与54个实践知识点一一对应，教学视频、教案、课件、实践操作指南、课后作业、测试、题库全覆盖；设计开发交互式动画软件三个，分布并服务于三个模块，专业性、趣味性、互动性强，具备很强的交互体验感及推广价值；设计开发情境式动画两个，服务于特殊情境的技能操作，动画设计生动有趣，实用性高，可推广行强；应用问卷星、手机APP等多种形式的信息化手段，以课程平台为载体，将丰富多样的教学视频、教学动画、交互式动画、课件、教案、互动话题、作业、测试、问卷调查等内容通过现代信息技术的支撑有效融合在一起；设计制作直观、生动、有趣的课程宣传片，保证学生对课程性质及内容有直观的认知。 2.3课程的考核及评价 2.3.1评价目标 以学生对理论知识点的理解程度、实践技能点掌握程度、教学资源学习参与度、课后作业完成度、幸福感的实践体验度和感受力为本课程综合评价目标，以过程考核为评价重点，采取平台统计和学生自评相结合，这样利于实现线上课程与线下课程相结合或评价转换[7]。 2.3.2评价机制 考核方式为考查。考核标准：出勤（40%）+课堂讨论（15%）+测验（15%）+作业（20%）+考试（15%）。采用优、良、及格、不及格四级制记分：分数≥90分为优秀，90分＞分数≥75分为良好，75分＞分数≥60分为及格，分数＜60分为不及格。考核时间：课程结束后一周内，由任课教师和主考部门评定成绩、填报、审核及录入成绩等。课程评价机制如表1所示。 2.4课程团队的组建 本课程拥有高水平的教学团队，年龄、职称、学历结构合理，专兼职教师相结合。其中，专业教师均拥有博士或硕士学位，且具有多年心理健康教育经验和学生指导工作阅历；团队主讲教师优势互补，均为“双师型”教师，均有国家二级心理咨询师证书。为更全面、更有效地了解企业需求，引入企业专家加盟课程团队，职称结构为教授+副教授+讲师，年龄结构为中青年结合。主讲团队中三人教龄达到15年以上，心理健康教育教学经验丰富；两名年轻教师从事心理健康教育教学工作的同时，还从事学生管理和思政教育工作，对学生的思想现状、行为特征、认知体系有很好的了解与把握，适应融合课程思政元素的教学需求。本教学团队教师教学风格和谐统一又各具特色，团队中教师均在各级各类教学比赛中获得过相关奖项。通过每一个亲和温暖、有爱共情、娓娓道来的瞬间，实现屏幕两端零距离的学习、互动与参与体验，与学生一道揭开幸福的神秘面纱。 3课程未来建设计划 继续开发建设更科学、生动、规范的教学视频，规范课程练习与作业，进一步建设课程题库，开发幸福密码教材。课程教学在满足本校学生学习的基础上，逐步面向省内其他高职院校和社会免费开放，让更多的学习群体学会理解幸福、感知幸福、创造幸福，并为高职院校、社会学习者、相关机构提供课程认证及学分认证服务。在课程开放与运行期间，每年根据外部环境和学生需求，与时俱进，保持持续更新。未来五年内将持续更新课程资源、讨论分享题目、作业等，服务计划每年运行一轮次，根据学生的需求，每年保持20%的更新，创新技术手段。建立一支主讲教师为主体、平台运行服务团队作保障的分工合理的教学运行服务团队。 作者：李侠 邓晨曦 单位：沈阳职业技术学院 辽宁大学

论房地产市场管理与管理创新:我国房地产市场管理与调控的金融安全分析 摘 要：随着经济体制的改革，国民经济迅速增长的同时，人民对住房的要求也不断提高，房地产行业也取得了快速发展，同样也致使我国城市房价越来越高。房地产市场越来越成为市场经济体系中的重要组成部分，而房价的过快上涨则为金融系统安全带来诸多潜在威胁，房地产市场的调控，是宏观经济调控的主要对象，它在很大程度上直接影响到宏观经济的运行。 关键词：房地产市场；管理与调控；金融安全 现阶段，我国房地产开发商大多是通过银行贷款来筹集房地产开发的资金，这就使得银行变相承受了这种房地产市场的各种危险影响，加之现阶段房价迅速增长，形成房地产泡沫的因素有很多，因而采用何种对策来最大程度的减少房地产泡沫破灭给我国金融安全带来的影响，已经高度引起社会各界的重视，笔者以维护金融安全为出发点，通过总结房地产市场上的虚假按揭假象对此进行详细分析并探讨房地产市场调控对策，现总结如下。 一、房地产市场存在的问题 2003年以来，房地产的发展过程中出现了部分地区房地产投资过热，从而致使房价过快上涨的现象，而上海等一线城市地区，房价涨幅过快，因而成为宏观经济偏热的一大象征。 1.供给结构不完善，房价迅猛增涨 房地产市场的核心问题则是房地产的价格，尤其近些年来中国房地产产业繁荣发展，据统计平均每年房地产价格都要都要上涨百分之十五以上，这和居民消费仅百分之四左右的涨幅是严重不符合的，而北京上海等一些发达城市的房价更是疯狂飙升。 据住建部建设小康社会标准来看，人均住房面积须达到35m2，也就是说普通的三口之家住房面积需达到100m2以上，根据全国住宅平均售价的两千五左右的价格来计算，这对普通家庭来说会成为异常沉重负担，为城市居民的生活打来很大压力。 而造成房价过高的原因则是和房屋供给结构的不完善之间存在很大联系，健康的住房供给结构应当是“金字塔”型的，对此，建房中地步应当是符合广大人民需求的经济适用房，而中部则是为中产阶级提供中档次品房，最尖端则是为一小部分人提供的高档豪华房，而我国目前的住房供给结构则是直驱倒金字塔形状。针对这一问题，虽然住建部有明文规定，房地产的开发建设中须设置百分之七十以上的普通商品房以及经济适用房，然而相关利益的驱使以及政府片面政绩观的支持，使得一些房地产开发商仍旧将重点放在豪华商厦、豪华别墅等方面。 2.房地产开发中的风险被转移给银行 在房地产的开发中，其集资大多依赖银行贷款，这就在一定程度上将其开发风险转嫁给了相关银行，在住房销售中，房地产市场主要通过三种方式将其危险转嫁给银行。第一，虚假购房，房地产开发商中，会有部分商人通过廉价收集虚假购房人的身份证，有的甚至制造虚假身份证，其目的则是在于最大限度的从银行获取个人按揭贷款，待房地产开发商找到真正的客户之后，则注销在房管局的相关登记以及抵押，然后将房子转让给客户，在房价大幅上涨的过程中，这种按揭假象难以被发现，但若房价大幅下滑，则房地产开发商可以讲这种按揭假象带来的金融风险巧妙转嫁给银行。 第二，虚报价格，这一类虚报价格类型的虚假按揭和上一个虚假购房没有太多差别，是指开发商通过虚报价格的方式来尽可能多的得到银行相应贷款。 第三，倒买倒卖型虚假按揭，同上两种相比较，这种倒买倒卖的虚假安家产生的后果则更加严重一些，他是指炒房人在购房过程中形成相应的联盟，从而在互相买卖的过程中将房价不断提高，以获得银行最大限额的贷款，然后再利用银行贷款来提高相应房价，这种情况下，若房地产市场能够良好运转，则房子可以按照更高的价格卖出，同样的，若房地产市场难以维持良好情况，那么相应带来的风险将会转嫁给银行一并承担。 二、管理和调控的金融安全对策 1.打击投机购房行为 面对房价不断上涨的形式，国家制定且执行了住房限购制度，各直辖市也要严格拟定并且展开住房限购对策，针对住房购买中的投机行为，国家同样也制定了相应措施进行严格打击，由此可见国家打击房地产价格上涨同时以维护金融安全的决心。住房作为人类生存的基本要求，若在投入市场成为商品经营时，利益的驱使下，会给社会的稳定带来很多负面影响。针对购房中的投机行为，相关机构可以建立并健全个人住房信息联网系统，且最大效用和限度的将这些政策投放到二三线的城市中去。 2.建立健全的惩罚措施 因为各方面因素的多重影响，虚假按揭现象在房地产开发中屡见不鲜且始终得不到合理控制，同时在房地产市场的持续良好状态中，这种虚假按揭的现象也始终难以消失，从而为了维护房地产市场的正常运转效率，金融部门应当加大相应的审查力度，同时能够进行相应违规信息的收集，最终交予相关部门进行严格惩罚。另一方面，政府提高信贷管理力度，加大对相关违规者的打击力度，并及时对相关制度漏洞进行补救等都能在一定程度上控制住这种虚假按揭现场的产生。 3.完善保障性建房制度 国家贯彻房地产的限购令之后，房地产市场在一定程度上得到了严格的调控，从而使得房地产市场中的房屋交易量也受到一定的影响并呈现减少趋势。但是另一方面来说，这种政策在一定程度上也对国民经济造成了一定的不利影响，因而限购制度的执行受到相当一部分人的反对，对此国家应当在一定程度上提高保障性住房的建设力度，增加宣传保障性住房的优势宣传，保障性住房的建设不仅能够正确的为房地产市场的发展带来一定的正确引导作用，还可以对相关一些炒房行为进行严格控制，且中低阶层的住房状况也能因此得到相应改善，以使得社会经济取得稳定发展，而采取何种制度才能确保资金的合理利用以及相关分配，以此来激发地方政府的管理活力，还需要相关部门科学系统的进行进一步探讨分析。 三、总结 改革开放以来，我国城市住房不断往‘商品化’方向发展，到如今商品化住房已经非常显著，越来越多的人跻身到商品房的投资和开发中，急速增长的房价为我国金融安全带来一定负面影响。在房地产泡沫经济越发严重的今天，为了降低银行所需承担的相应风险，维护金融安全，政府及银行都制定和贯彻相关措施，及时理清思路，提高对房地产市场管理与调控的系统性认知，在不阻碍国民经济发展的基础上增强房地产市场的有效调控，才能够使得我国房地产业走上一条健康、有序的发展道路。 论房地产市场管理与管理创新:我国县级房地产市场管理的策略选择 摘要：县级房地产业是现阶段我国城镇建设与发展的重要力量，其市场既有一般房地产市场的特征，同时也融入了当地的文化特色，它的发展路径依赖于所在区域的发展规划。结合区域发展，抓住市场机遇，规范市场行为，建立竞争有序的市场体系是县级房地产市场持续健康发展的关键。本文的目的在于通过分析县级房地产市场发展中的有关情况，探索一种适宜县级房地产市场发展的管理方法。 关键词：县级房地产市场；管理；策略 近些年来，房地产业在我国社会经济发展中扮演着越来越重要的角色，伴随着经济体制改革的不断深入和城乡一体化进程的加快，县级房地产业特别是房地产开发随之快速发展，其市场规模虽小，但对地方城市建设和经济拉动作用却很大，因此，创建一个规范、公平有序的房地产市场环境极为重要，以下简要论述当前我国县级房地产市场发展中的有关情况、存在的问题及适宜县级房地产市场发展的管理策略。 一、县级房地产市场现状 县级房地产市场主要以新建商品房开发销售为主，其既有一般房地产市场的特征，也融入了当地的地方文化特色，它的发展路径依赖于所在区域的发展规划，区别于大中城市房地产市场的发展模式，以下分别进行论述。 （一）房产开发成为县级城市发展的主要推动力量和重要的财政收入来源 随着我国城镇化水平的不断提高，中小城市人口不断增加，给县级房地产业带来了较大的市场机遇，新建商品房的开发建设不断推动着城市规模的扩大和基础设施的建设，改变了城市面貌，改善了人们的生活居住条件，成为城市扩张扩容的重要推动力量。同时，由房地产开发带来的土地出让收入和商品房建设销售各环节所产生的税费收入在县级财政收入中占比越来越大，形成不同程度的“土地财政”，房地产税收成为地方税收的主要来源，大力推动房地产业的发展特别是新建商品房的开发建设已成为大多数县级政府的工作重心。 （二）县级城市商品房价格不断攀升，房地产市场发展过快 商品房价格过高、市场发展过于迅速是目前我国房地产市场的主要特点之一。因受建设用地供应紧张、原材料价格上涨和工资水平提高等诸多因素影响，县级城市商品房价格也一路上涨。随着城市的扩张扩容，房地产开发投资快速增长，同时也出现了大量空置商品房，前一段时间被报道的“鬼城”现象并不是个案，在多数县级城市新区是普遍存在的。 （三）变相福利房和自建住宅依然存在 目前，虽然公开的单位自建福利房的情况已不存在，但由单位利用自有土地或组织职工低价买地集资合作建房、委托开发商代建、团购的情况依然大量存在，在此过程中，体现着单位强大的议价能力和较多的福利成分；此外，在县域城市建设用地范围内，一直存在个人购买土地自建房屋和城郊农民利用宅基地自建住房的情况，上述自建房除满足自身居住需要外，还存在一户建盖多套住房甚至几十套住房转售的情况。 （四）房地产开发企业品牌意识差，房地产产品档次较低 在县级城市经营的房地产开发企业多数为中小企业或因单个项目而临时组建的“项目公司”，无运作高档次、大规模项目的经验和资金能力，开发经营理念多年来停留在 “盖房子”、单纯追求资金收益和短期利益、卖完房子就走人的层面，因无品牌意识进而忽略房地产开发产品质量，很多商品房存在技术含量低、产品档次低的问题，多数开发企业的经营理念和产品品质仍有待提高。 （五）缺乏先进的市场管理理念，市场监管不力 县级房地产市场虽然已经过10多年的发展，但受限于小城市的社会经济发展水平，从政府职能管理部门到房地产开发企业，都尚未形成较为成熟的市场管理理念和经营理念。从行政管理的角度看，由于政府中心工作均要服务于当地经济发展，存在着企业过度依赖政府、政府过度介入开发项目运作、以及城市规划的制定和执行存在不同程度的随意性等情况，相关职能部门对项目开发销售过程的监管往往成为走过场的形式，在房地产市场的管理上，整体未形成公开、公平、规范的管理理念。 二、我国县级房地产市场管理的方法和策略 （一）抓住产业结构调整、平衡地区发展的机遇，努力发展地方特色的房地产业 县级房地产市场的发展，应当紧紧把握国家、省、市（州）的产业布局和调整机遇，积极参与区域发展合作，探索和建立适宜地区发展的路径和模式。县级城镇房地产开发应注重突出自然环境优势和地方历史文化特点，努力发展特色的、绿色宜居的城镇房地产业，在区域发展中发挥独特的、不可替代的作用。 （二）合理布局，加强规划指引 城市规划对城市建设发展的规划布局、产业发展的空间布局以及地区发展定位等可以为房地产业提供清晰的市场导向和产品定位，城乡统筹规划可以为房地产市场拓展更大的地域空间。在县级城镇房地产开发中应加强规划指引和规划的严格执行，避免开发建设的随意性；规划指引应突出区域定位和地方文化特色，避免建筑风格雷同和简单模仿。 （三）科学开发利用土地资源，注重生态环境保护 广大的县级城市具有独特的人文历史文化和优良的生态自然环境，因而可以大力发展具有地方特色的旅游、度假休闲和居住品类的房地产项目，作为对邻近大中城市发展的补充和辅助，其中，注重生态环境的保护和适度合理开发才可保持特色房地产业的持续发展。 （四）区别地区发展差异，合理制定房地产宏观调控政策 我国的房地产宏观调控政策往往 “一刀切”，未区别地区发展差异，如住建部对套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积应占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，在多数的县级城市实际不符合市场需求，大多数的县级城市因人口相对较少，房价普遍偏低，多数购房者更愿意购买户型较大的住房。省、市（州）政府应从扶持和促进县级房地产业发展的角度，积极争取和制定适宜县级房地产市场的调控政策。 （五）改革管理方式，强化市场监管 党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：“建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。”“政府要加强发展战略、规划、政策、标准等制定和实施，加强市场活动监管，加强各类公共服务提供……，加强地方政府公共服务、市场监管、社会管理、环境保护等职责。”上述关于政府与市场关系的阐述为今后的房地产市场管理改革确定了基本原则，指明了方向，而县级地方政府更多的职责在于加强房地产业规划的制定和实施、加强市场监管、加强公共服务等方面，其中对开发过程中的规划控制和质量控制及销售中的交易监管最为关键，规范政府管理行为才能创造公平有序的市场环境。 结束语 随着十八届三中全会确立的新一轮改革开放政策的实施，在“健全城乡发展一体化体制机制”的指导下，随着农村、农业转移人口市民化等政策的具体落实，我国的房地产业将进入一个全新的发展阶段，县级房地产市场将迎来新的起点和发展机遇，地方政府应切合当地实际认真做好房地产市场的管理工作，才能在新形势下把握机遇促进房地产市场的健康持续发展。 论房地产市场管理与管理创新:我国房地产市场管理与调控的金融安全研究 【摘要】随着我国国民经济水平的快速增长，房地产行业也出现了快速发展，从而导致我国城市房价越来越高，给金融系统安全埋下危险因素。笔者根据多年的工作经验，对我国地产市场上产生的虚假按揭现象进行了详细的分析，并以维护金融安全为出发点，探讨了住房调控对策。 【关键词】金融安全 虚假按揭 房地产调控对策 自从改革开放政策实施后，我国的城市住房市场“商品化”改革非常显著，房价也呈现急速攀升的趋势，越来越多人投身到商品房投资中，对我国金融安全影响很大。现阶段，我国房地产开发资金主要通过银行贷款通道来筹集，能够直接将房地产市场存在的危险转移给银行，加上房价快速提高的趋势，房地产泡沫造成的危险因素很多，所以采取有效的对策在最大限度上减少房地产泡沫破灭对我国金融安全带来的影响，已经引起社会各界的高度重视。[1] 一、关于房地产向银行转嫁风险方式的研究 （一）销售过程中风险转嫁方式的研究 住房销售时，房地产市场危险转嫁给银行的方式有三种，主要为： 1.“虚假购房人”型虚假按揭。部分开发商会廉价地收集虚假购房人身份证，还有一些开放商甚至在签订购房合同伪造身份证，旨在能在最大限度上获取银行的个人按揭贷款，找到真正的客户后，其再前往房管局进行注销抵押登记后将房子转让给客户。在房价不断提高的状态，此虚假按揭通常不容易被察觉，但是如果房价产生大滑坡现象，其在浮出水面的过程中还可以将所有金融风险转嫁给银行。 2.“虚报价格”型虚假按揭。这种风险转嫁方式和“虚假购房人”型虚假按揭差别不是很大，其主要指开发商通过虚报价格的方式来获取大量的银行贷款，然后将所有风险转嫁给银行。 3.“左手倒右手”型虚假按揭。与上述两种虚假按揭造危害想对比，“左手倒右手”型虚假按揭对银行造成的危害更严峻。该种虚假按揭在内容上主要指炒房人组织炒房联盟并且通过将住房屡次在炒房联盟中倒手的方式来增加房价，进而套取大于房价的银行贷款，紧接着使用银行贷款提高房价。如果房地产市场发展良好，将住房以更高的价格转让下家；若市场跌落谷底，便将房产和银行欠款一并抛出，令银行来承担坏账风险。 （二）开发建设过程中风险转嫁方式的研究 在我国政府对房地产进行改革后的几年时间内，因为国家对房地产的扶持以及有关政策存在缺陷，大部分开发商仅仅使用少量资金或者不用资金也可以维持房地产开发项目的正常运转。此后的几年中，国家根据房地产市场的发展情况不断制定且颁布了相关的规定，虽然取得了一定的成效，但是因为决策层对开发商的妥协，最终直接导致国家颁布的政策无疾而终。根据这些现象，面对不断提高的房价，国家所制定的文件难以抵挡银行系统被房地产市场存在危险因素的影响，因此，在房产开发建设过程中，开发商主要以向银行贷款来筹集资金并且将危险转嫁给银行。 二、金融安全维护对策 （一）对投机性购房行为进行精准地打击 前两年我国制定且执行了住房限购，明确提出面对房价不断上涨的形势，各直辖市要严格拟定且开展住房限购对策。今年国家又制定新措施严格打击投机性购房行为，体现了国家维护金融安全的智慧以及决心。住房属于人们的基本生活资料之一，如果将其当作商品开展经营，非常容易对社会稳定造成影响。另外，国家还可以建立健全个人住房信息联网系统，从而充分发挥住房限购政策的影响，并且尽最大的努力将该政策拓展到我国二三线城市中，避免二三线城市当中的住房也被炒房人拿来开展投机性资金炒作。 （二）建立且执行惩罚对策 因为受到来自多个方面因素的影响，虚假按揭现象在我国房地产市场中长期得不到合理的控制，尽管在后市持续良好的状态中，虚假按揭现象依旧难以消失。因此，为了维护房地产市场的正常经济秩序，金融部门应该承担社会责任，提高资质审查力度，并且对违规信息进行收集，然后交给国家有关部门开展严格惩罚对策。[2]现阶段由于政府提高信贷管理力度，同时对制度漏洞进行了有效的处理，使得“虚报价格”型虚假按揭现象得到合理的控制。 （三）增加保障性住房构建力度 自从国家贯彻执行限购令后，房产市场受到了严格的调控，我国大多数城市房屋交易量也受到影响，呈现有所减少的趋势。但是该政策另一方面又对国民经济造成不利的影响，使其呈现降低的趋势，因此致使限购令也受到不少人的反对。对此，国家需要保持正确的态度，房地产市场持续发展到当前，政府应该对其进行合理的调控，另外，我国目前的房地产市场非常混乱，如果不对其进行严厉的改革难以使其得到恢复。由此，国家根据挤压房地产泡沫的意识来提高保障性住房构建力度优势较多。我国政府加大构建保障性住房不仅能够正确地对房地产市场炒房行为进行控制，同时还可以处理好中低收入者住房情况，从而维持社会的稳定发展。另外，政府构建保障性住房还能够确保经济得以增长，带动与房地产行业相关产业的发展，从而给社会经济拥有更多新鲜活力提供保证。可是采取何种措施确保资金得到合理的使用和分配，激发地方政府的活力，还需要有关专家们的进一步深入探讨。 （四）对房贷首付比例进行合理的调整 银行可以制定有关的措施来禁止“一户多房”按揭现象的出现，比如说首套住房首付款应该大于房款的三成，或者以此为基础的前提下，各地银行按照实际情况调整首付款比例。我国相关法律规定，贷款购买第二套住房时，贷款首付款比例需要在房款一半以上，并且贷款利率也应该大于基准利率；贷款购买第三套或者更多时，均需要对高首付款比例以及利率水平进行最大限度上的调整。但是这些规定的产生以及颁布实施对拥有大量资金的炒房联盟影响并不大。[3]由此，国家需要以行政规定作为出发点来禁止“一户多房”按揭情况，并且在税收手段的帮助下，对房资源开展合理的调整。 综上所述，在房地产市场泡沫经济越来越严重的今天，为了降低其转嫁给银行的风险，维护金融安全，银行与政府均需要制定并贯彻执行相关措施，在不阻碍国民经济发展的同时对房地产市场进行调控，进而给社会稳定发展提供保障。 作者简介：郭建军（1964-），男，汉族，河南省南阳市人，毕业于河南财经学院，就职于中国建设银行股份有限公司南阳分行，经济师，研究方向：中国房地产市场的动向。 论房地产市场管理与管理创新:浅谈我市关于加强房地产市场管理的做法 【摘要】为了论述房地产市场监管的发展努力方向，促进房地产市场有效监管，通过衡水市住建局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述，汇总今后房地产市场监管行之有效的方法和方向。 【关键词】房地产；市场；监管原则；具体措施；努力方向 在改革开放不断深入的今天，随着市场竞争的日趋激烈，对于国民经济的支柱产业之一的房地产业来说，如何维护好这个大市场的秩序就显得尤为突出和重要，如何保证房地产市场的规范有序发展，也便成了讨论最多的问题。我们认为，加大执法力度，强化监管措施，做好跟踪管理，是保证市场秩序的灵丹妙药，所以应该在这方面加大力量，加大投入，勇于创新，推动房地产市场向更加公平、公开、有序的方向发展。 随着房地产市场的不断繁荣、发展和成熟，各类法律、法规的不断完善，促使房地产市场走上了公平、公正、公开竞争的渠道，在做好有法可依的同时，如何做到有法必依，执法必严是整项工作的重中之重。不少涉房企业在商品房预销售、中介服务、物业服务过程中还存在着不够规范的情况，所以应加大执法力度，对房地产市场进行长期有效的监督检查。现就将我局在房地产市场监管中的具体方法和措施作简要叙述。 一、房地产市场监管原则 作为房地产市场监督管理机关，我局在房地产市场稽查监管工作中始终坚持做到要有法必依、执法必严、违法必究的原则。一切执法活动必须符合法律、法规的要求，在职权范围内进行，坚决杜绝越权执法、以罚代管等违法现象；以事实为依据，严格依照法律规定的标准查处违法行为，做到责罚相当；认真履行执法职能，对管辖范围内的一切违法行为都要予以追究，并严格依法给予处罚。 二、新经济形势下，房地产市场跟踪管理的监管方向、监管重点 1、进一步加强房地产市场监管力度，强化房地产主管部门管理职能，通过我局的房地产市场管理领导小组，进一步研究做好有效管理房地产市场工作的具体思路和措施，在日常巡查和专项检查的基础上，局联合执法领导小组定期召开例会，局相关科室和局属各单位协调联动，综合监管，共同治理，严厉处罚，确保效果。在联合执法时，他们把企业诚信体系与完善问责程序结合起来，与企业市场行为和市场准入、资质管理、评优评先结合起来，形成“市场”与“现场”联动的工作机制，有效约束和规范了企业的市场行为，切实加强了房地产市场的日常监管，推动我市房地产业再上新台阶。 2、进一步推进违法行为记录制度。完善和落实建设行政相对人违法行为记录工作管理制度；严格违法行为信息的记录，强化违法行为信息在行政许可、市场准入、工程招标投标、执业资格注册管理、竣工验收等市场监管环节中的使用；结合省厅建筑业企业信用综合评价体系建设，建立信用信息公开共享机制，推进市场诚信体系建设。并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案要作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用等违法违规问题，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。 3、针对近年来我市房地产市场开发、销售等出现的新动向、新问题，房地产稽查监管工作主要对以下几个方面的违法违规现象进行重点查处。 （1）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；（2）查处开发企业以变相“团购”的名义销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（3）查处开发企业以“购房奖励”或“售后返还”等形式销售未办理《商品房预售许可证》的商品房的行为；（4）查处开发企业对达到预售条件的商品房，捂盘惜售、囤积房源，不按规定销售的行为；（5）查处未经批准而擅自进行集资建房的行为；（6）查处中介机构、物业服务企业经营中的违法违规行为；（7）查处房地产开发企业无资质开发、超资质开发等违规行为。 4、规范的市场秩序要靠健全完善的规章制度来约束。市住建局紧紧围绕全市房地产市场存在的突出问题，认真搞好调查研究，找准问题症结，对症下药，制定出台切实可行的制度和办法。在学习石家庄、邢台等市市场监管先进经验的基础上，重点建立和完善了《房地产企业动态考核制度》、《房地产开发企业信用管理办法》和《农民工工资保证金制度》等8项制度，这些制度的建立和实施，达到了对企业实行一月一统计、一季度一考核、半年一总结、年终算总账的日常考核。在考核中我们对违法违规行为发现一起，查处一起，记录一起，并将稽查日志台账实现了常态化、制度化、规范化管理。 三、强化行政执法监督，提升稽查执法效能 1、完善和落实省建设厅要求的稽查执法监督制度、稽查执法情况定期通报制度、稽查执法考核制度、稽查执法约谈制度、行政执法责任追究制度、典型违法案件曝光制度、事后追踪制度，以制度促管理，以管理促成效。 2、加强房地产市场和建筑市场监管是一项长期的任务，市住建局始终把规范权力运行，健全市场机制和加强监管惩处结合起来，整合执法力量，创造性地提出了“以素质促工作、以监管保质量，以服务树形象”的总体工作思路，充分运用经济、行政、技术、法律等手段，加强源头治理，加强过程控制。 3、在对房地产市场的监督上，实行企业自查、日常检查、专项检查、综合检查、定时抽查，五种检查方式综合监管的方式，时刻动态跟踪管理。 四、加强房地产稽查执法队伍建设，提高稽查执法工作水平 1、加强房地产稽查执法队伍建设。指导我市下属各县市区健全机构，落实制度，完善机制，规范管理，转发《关于加强全省住房和城乡建设稽查执法队伍建设的指导意见》，召开全市房地产稽查执法工作座谈会，推进全市各级稽查执法工作和队伍管理的标准化水平。 2、规范房地产稽查执法行为。落实省政府《关于建立行政裁量权基准制度的指导意见》和《河北省建设系统规范行政处罚自由裁量行为办法》，制定完善《衡水市建设行政处罚自由裁量基准》制度，严格规范裁量权行使。推广使用全省统一的行政处罚执法工作流程及文书格式。落实行政执法责任制，开展行政执法案卷评查工作，推进稽查执法标准化建设，不断提升工作质量、工作效率和执法水平。 3、加强宣传，加大对违法违规企业的曝光力度。为了让广大人民群众更多更好的了解房地产市场方面的法律法规，局执法人员深入各施工现场，发放宣传法律法规材料和“明白纸”，开通投诉热线。通过开通投诉举报热线，及时解答群众投诉问题，维护购房人合法权益。一方面，他们在电视、报纸、局域网等新闻媒体大力宣传购房须知等市场知识，在售楼部咨询现场张贴《购房提示》，及时客观报道房地产市场动态，正确评价房地产市场形势，引导房地产企业理性投资、合理定价，消费者梯度消费、理性置业。另一方面，建立违法企业通报制度，对扰乱两个市场秩序的违法违规行为加大曝光力度，及时通报典型违法案件，并记入信誉等级评分，充分利用新闻媒体加大对房地产市场违法违规行为的震慑作用，督促各方主体守法经营，为房地产市场健康发展营造良好的舆论氛围。 随着房地产市场体质的日益完善，只要是有助于维护房地产市场秩序的工作，都应纳入监督管理范围，既要对房地产市场的违法违规行为进行提前预防检查，也要对处理处罚过的行为进行跟踪管理，杜绝违法违规行为的再次发生。房地产市场稽查监管工作要在探索中求发展，使房地产市场逐步走上规范化、法制化的轨道。最后，我想用16个字来概括今后我们应该努力的方向：“加强跟踪管理，维护市场秩序。保证监管到位，实现有序发展。” 论房地产市场管理与管理创新:对当前我国房地产市场管理的策略探析 摘要：我国房地产的市场化历史并不久，但是其发展势头和规模都是有目共睹的。就目前来看，我国的房地产实行货币化政策后，虽然总体投资规模日趋扩大，但是在实际运行中仍然存在一些问题。最突出的有土地紧张、材料涨价、供需矛盾等，因此适当合理的房地产市场管理就显得非常重要。 关键词：房地产；管理；策略 随着我国的市场经济的开放，我国的房地产也在九十年代末进入了市场化的发展阶段，这种市场化的发展给房地产增添了活力的同时，也使房地产市场面临着巨大的挑战。由于中国人的传统“家”观念，使得房地产成为人们生活中的必要需求，因此也奠定了房地产市场的国民经济中的重要地位。但是，随着我国经济的快速发展，各项改革制度的实施，我国的房地产市场也面临着前所未有的挑战，在未来的市场中，如何能够化挑战为机遇，将是房地产管理的重要问题。 一、我国房地产市场的现状 就目前全球的经济环境来看，金融危机的影响还在持续，房地产经济作为实体经济中的支柱产业，也不可避免的收到了影响。因此，各种房地产经济的消极论调纷纷出现，“房产热”、“泡沫说”此起彼伏。下面笔者将根据自己的资料调查和统计，对目前我国的房地产经济现状进行解读： 1.国民经济增长快，房地产遇到热涨期 就近几年的我国经济统计结果来看，我国国民经济的发展势头虽然受到金融危机的影响，但是仍然保持较为快速的增长，尤其是政府在大力推行了近城乡一体化建设之后，使我国的大量农村富余劳动力得到了充分的转移和利用。这种情况下，房地产经济也同其他经济形式一样保持着快速的增长。但是，相对的由于供需矛盾的日益突出，消费者的需求结构的变化，使得我国的房地产遇到了热涨期。 2相关市场调节机制不够完善，市场监督不力 一直以来，我国的房地产经济同其他的经济形式一样，受固定的市场体制的制约和监管，并没有一个专门的有针对性的市场机制进行有效的调控。因此，会导致一些监督不力的现象产生，由此引发了一些房地产经济的不健康发展。 3.房产市场速度过快，房市价格过高 房地产市场的发展速度是有目共睹的，由此导致的最直接的问题就是我国的房产价格过高，目前来看，已经超过了普通消费者的承受范围。据有关部门的资料统计，我国房地产的投资规模的逐年扩大的速度在百分之二十五左右，已经排在世界前列。这种情况必然会导致供需矛盾，导致大量的高档房产严重滞销。 4.房产产品质量存在问题，供需矛盾日益突出 除了高房价外，我国房地产市场面临的另一个问题就是低质量，也就是说大多数的房产存在着使用质量普遍不高的情况，这与高房价共同构成了我国当前房产发展的两大难题。开发商这种忽视质量，只注重经济利益的做法，导致的必然结果就是房地产的滞销，供需矛盾的日益突出。 5.消费观念更新快，相关政策更新慢 我国的房产行业兴起于上世纪九十年代，随着社会的发展和人们观念的转变，目前越来越多的群体采用的是按揭、银行贷款等方式买房，这也就使得我国的房产业面临着更加复杂的资金策略的调整。而相关的政策和法规并没能提供支持和保障，使得一些房产公司的资金运作陷入了困难。 二、未来一段时期内我国房地产市场管理的策略 基于房地产市场的发展特点和我国的房地产市场管理中存在的问题，笔者认为在当下和未来的一段时间内，有关部门和机构应该加强在以下几个方面的市场管理： 1.吸取教训，关注房地产市场未来趋势 金融危机对于各个行业的发展都有着非常重要的警示作用，也就是说在未来的发展过程中，行业管理应该吸取金融危机中的经验和教训，探索一条更加稳固和长效的发展路径。对于房地产业来说亦是如此，由于产品的特殊性决定了其发展过程中会受到政策、技术、市场、环境以及竞争等等因素的干扰和制约，所以只有实时的关注行业动态，才能保证行业的健康发展。 2.坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展 坚持以人为本，促进房地产市场健康稳定发展，是时展的必然要求，也是贯彻落实科学发展观的必然要求。近年来，我国房价上涨速度远远超过居民收入增长速度，脱离寻常百姓实际需求的房地产市场发展是不可持续的，也是不长久的。此外，房价上涨过快，既不利于房地产市场的自身发展，也不利于我国经济社会的稳定发展，更是与构建社会主义和谐社会宏伟目标相背离。因此，我们必须坚持走科学发展之路，坚持以人为本，以构建社会主义和谐社会为出发点，把解决房地产供需矛盾作为宏观调控的重要内容，既促进市场的平稳发展，又使房价回归至合理，最大限度地满足寻常百姓的需求，坚决打击房地产市场中的投机行为，促进我国房地产市场稳定健康发展。 3.强化宏观调控，促进房产市场与经济协调发展 要立足于全面协调可持续发展的发展观，通过适当的改革与调整，积极健全完善税收、信贷、消费等有关政策措施，切实加大宏观调控的力度，实现房地产市场的和谐发展。近年来，我国先后出台了一系列有关房地产市场的宏观调控政策措施，其中“新八条”被称为房地产新政的标志。当前，房地产市场的逐渐攀升，房价增长过快，无疑反映出来对我国房地产市场调控的失败。对此，我们必须进一步统筹协调，遵循市场经济发展规律，全面落实宏观调控方针政策，坚持宏观调控的决心不变、力度不减、方向不改，必须全面把握政府对房地产市场的调控，正确掌握我国当前的房地产市场走向，保持我国房地产市场良性发展，进而促进房产市场与经济统筹协调发展。 4.调整土地政策，积极鼓励房地产企业合作开发 土地是人类必需依赖的生存条件和再生产条件，是最基本的生产要素之一。由于土地的特殊性，决定了土地不仅可以进行土地内部的自我调控，如耕地资源保护、土地利用合理规划等，还可以作为参与到经济社会发展中的调控，与其他相关要素紧密联系、相互促进、相互制约、共同发展，实现经济社会可持续发展的目标。但是，政府的土地政策却不能过分地干预房地产市场的自由运作。只有这样才能保证房地产市场的稳定发展及经济社会的安定繁荣。 5.加强宣传，合理引导房地产市场良性发展 国际金融危机对我国房地产市场的影响比较持久和深远。那么，如何加大对房地产市场的宣传力度，更好更快地把房屋销售出去，就更显得尤其重要。要建立健全房产预警和信息机制，要适时对我国房地产市场进行预测、分析和信息披露，合理引导房地产市场良性发展。要正确分析和把握房地产的市场走向，通过舆论引导消费者正确认识房地产市场的发展趋势，从而进一步增强对房地产市场发展的信心，做到理性投资和消费。同时，积极引导房地产开发商努力盘活市场，合理界定发展定位，科学规划发展目标，做到利润取向明确，防止房地产开发商采取不正当竞争措施、扰乱房地产市场秩序，切实保障消费者的合法权益，刺激房地产市场投资和消费，确保房地产市场持续快速健康发展。 三、结束语 综上所述，房地产作为一个特殊的行业，对于我国的国民经济有着非常重要的影响，管理好房地产市场对于稳定社会经济有着非常重要的作用。上文中笔者从几个方面分析了目前我国房地产市场存在的问题，并提出了相应的解决方案和建议，希望能够为我国房地产市场的未来发展起到良好作用。

工业建筑作为我国社会主义市场经济的核心组成部分，在国民经济发展过程中扮演着关键性的角色，发挥着不可替代的作用。工业建筑规模与施工体量不断扩大的同时，工业建筑工程项目质量也有了显著提升，稳步发挥出工业建筑的经济价值。但是工业建筑工程项目投资量大，程序较多，工期较长，这种特殊性，使得工业建筑开发建设的过程中面临着诸多风险，这些风险一旦没有进行有效处置，将会造成工业建筑工程项目成本的增加和施工周期的延长，在一些极端情况下，甚至会造成工程质量的降低，引发不可逆的损失。为了有效应对这一情况，各大工业建筑工程项目不断更新管理理念，优化管理方式，逐步形成了全面高效的工业建筑工程项目风险管理体系，适应现阶段工业建筑工程项目开发建设工作的客观要求。 1现阶段工业建筑工程项目面临的主要风险 1.1工业建筑工程项目内部风险 工业建筑工程项目内部风险主要包括业主风险、承包方风险、设计方风险、监督方风险等几个方面，这些内部风险在出现以后，一旦没有采取必要的应对措施进行必要的管理，将会很大程度上制约工业建筑工程项目开展效能，造成开发成本的增加、施工周期的延长。具体来看，业主方作为工业建筑工程项目的关键组成部分，其风险识别与管控能力的强弱将会直接影响到工业建筑工程项目开发品质。部分业主受制于自身知识认知水平，没有形成完备的知识体系，在工业建筑项目施工管理过程中，会出现项目管控不到位的情况，增加项目所面临的风险；一部分业主为了提升市场占有份额，努力增加自身的经济收益，不顾项目施工能力的实际情况，无限制地迎合消费者的需求，导致施工难度快速提升，业主无法在已经规划好的预算与施工周期的框架范围内进行施工建设，从而导致工业建筑工程建设风险大大增加，对相关项目管理活动的开展带来极为不利的影响。所有的工业建筑工程都对施工周期有着极为严格的要求，这就要承包方在中标之后，快速完成相关设计工作，形成可行性极高的施工方案，对施工技术、施工设备以及施工人员进行规划，确保在规定的施工周期内完成作业。但是从现有情况来看，部分承包方为了确保按时完成工业建筑工程，会弱化对施工活动的管理，这种情况的出现，会增加承包方所面临的风险。同时部分承包方只注重预算编制，对于核算以及设计规范采取了忽视态度，导致了风险管理活动难以进行有效开展；在设计方与监督方工作开展的过程中，设计方由于往往没有与承包方、业主方进行必要的沟通交流，导致设计方案在可操作性、实用性、科学性等方面无法发挥着规范引导作用。监督方风险的出现则主要是由于工业建筑工程项目所具有的开放性与短暂性，实施管控比管理面临的风险类型更为复杂多样，管理难度更为巨大。项目内风险类型多样，在工业建筑工程目管理的过程中，需要针对项目内部风险的特征，采取有效的应对手段，降低风险，确保相关开发建设活动的有序进行。 1.2工业建筑工程项目外部风险 工业建筑工程项目外部风险主要是指工程开发活动在开展过程中所遇到的政治风险、自然风险、经济风险，这三类风险多数情况下存在不确定性，影响的深度与广度较大。具体来看，政治风险是由政治活动所引发的额外损失，是一种宏观环境所带来的不可避免的影响。自然风险则是由自然条件所引发的，例如恶劣的天气、复杂的地理环境、不良的地理位置等，工业建筑在建设开发过程中与地理环境之间有着最为密切的联系，因此各类地理风险难以实现有效规避。经济风险主要是由资源分配不合理、通货膨胀、人力资源、自然资源供应不合理所导致的，具体表现为国家宏观经济发生波动、市场环境变差、建材价格上涨、投资回报周期增加等，这些外部风险的存在，导致工业建筑工程项目在较长一段时间内无法正常有序开展。为了有效应对外部风险，需要采取合理的风险管控方式，逐步形成一个完整性、系统性、协同性的工业建筑工程项目风险管控体系。 2工业建筑工程项目风险的特点 工业建筑工程项目风险管理具有一定的特殊性，具体来看，工业建筑工程项目风险具有普遍性与客观性，工业建筑工程项目出现的风险是客观存在的，其不以人的意志为转移。同时由于建筑工程项目施工环节多样，技术设备与人员投入较多，因此在整个项目施工之中，建筑风险普遍存在。工业建筑工程项目在运行的过程中，施工风险是偶然性与必然性的统一，具体来看，某一具体施工风险的出现是多种因素共同作用的结果，属于随机事件。 3工业建筑工程项目风险管理所遵循的原则 3.1风险管控 在工业建筑工程项目中的应用必须要遵循科学性的原则风险管控在工业建筑工程项目排除工作中的实现，要充分体现科学性的原则，只有从科学的角度出发，对工业建筑工程项目的基本特点、工业建筑风险的主要类型、故障风险管控的定位以及具体落实方式，进行细致考虑与全面评估，才能够最大限度地保证风险管控能够满足工业建筑工程项目排除工作的客观要求，增强故障排除工作的针对性与有效性，从而避免不必要的资源浪费与成本支出，对于增加工厂经济收益有着一定的积极作用。 3.2风险管控 在工业建筑工程项目中的应用必须要遵循实用性的原则由于工业建筑工程项目类型多样，涵盖了多个领域，为了适应这一现实状况，确保风险管控在工业建筑工程项目排除工作中的有效应用，就要尽可能地增加风险管控维护应用方案的兼容性。因此风险管控以及相关技术应用流程必须进行简化处理，降低操作的难度，提升风险管控应用方案的实用性能，使得在较短时间内，进行有效化操作，保证工业建筑工程项目顺利开展，提升现阶段工业建筑工程项目的质量与水平。 4工业建筑工程项目风险管理的途径与方法 工业建筑工程项目风险管理活动的开展，需要管理人员立足于工业建筑工程项目内部风险与外部风险的集中类别，以科学性原则与实用性原则为引导，吸收过往风险管理活动的有益经验，从多个维度出发，逐步形成制度化、体系化、完整化的工业建筑工程项目风险管理体系。 4.1安全管理措施的落实 在研究过程中，以福建省某中型工业建筑工程项目风险管理为例进行探究，安全管理措施在工业建筑工程项目中的开展，对于整个风险管理活动的开展有着极为深远的影响，借助于安全管理措施，工业建筑工程项目内部存在的风险得以有效控制，风险发生几率大大降低。具体来看，在安全管理措施落实的过程中，管理人员要在科学性原则的指导下，对整个工业建筑工程项目管理流程进行梳理，对风险管理环节进行梳理。由于工业建筑工程项目部分操作属于高危作业，基于这种特点，在安全管理的过程中，相关施工单位要采取适当的安全管理手段，制定全面、系统的安全策略，借助于这种方式，规避工业建筑工程项目的安全风险[3]。从福建省某中型工业建筑工程项目管理风险管理的实际情况来看，通过这种方式，项目管理人员成功控制了施工风险，确保了施工活动的有序开展。在安全管理措施落实的过程中，要经过必要的审批手续，施工方、承包方以及监管方进行必要的协调，对安全管理方案进行优化，确保工业建筑工程项目安全风险的高效管控。在安全管理措施落实的过程中，要着眼于安全管理机制的构建，将安全管理制度与风险管理实践相结合；施工人员严格遵循各项安全生产规范，在各项安全生产技术参数的要求之下，确保安全制度作为风险管理的有效抓手，实现安全风险的有效管控。只有借助于这种方式，才能够确保施工人员的人身安全，合理控制施工周期，避免不必要的施工成本支出，有效规避工业建筑工程项目中存在的内部风险。在安全制度落实的过程中，为了深化风险管理实际效果，要对工作人员开展必要的安全意识培训，形成体系化的制度培训模式，对工业建筑工程项目相关工作人员进行技能评估，评估合格者允许参与施工管理活动，不合格者则不允许参与到工业建筑工程项目中。上述操作能够从安全管理层面，实现安全制度的落地与安全意识的培养，除此之外，还需要构建起必要的应急预案与安全检查体系，确保安全管理工作贴合于现阶段工业建筑工程项目开展工作的实际。 4.2项目管理系统的应用 工业建筑工程项目环节众多，风险管理难度较大，为了推动项目管理风险管控措施的有效实践，实现内外风险的合理、高效处置，除了进行制度建设之外，还需要以现有的技术手段为支撑，对工业建筑工程项目的项目进度、施工建设成本进行有效控制，从而将项目管理系统应用于工业建筑工程项目日常管理的过程之中。需要在实用性原则的引导下，对整个工业建筑工程项目风险管理环节进行梳理，并在这一过程中逐步重视合同的作用，需要以科学、明确的合同，规范参与项目管理的参与者的行为，最大限度地降低人为因素对工业建筑工程项目的破坏与滞缓。通过明确各方的权利与义务关系，减少彼此之间不必要的矛盾纠纷，在法理上建立起一种稳定共生的合作关系与共存模式，同时将具体责任落实到实处，利用合同的庄严性与神圣性，加强各方参与者的责任心，在一定程度上改善参与者的态度。明确的法律责任有助于对项目管理进程的监督管理，有力地保证了项目管理进程的顺利进行，提升管理的科学性与高效性。 5结语 工业建筑工程项目的风险管理活动的开展有着十分重大的现实意义。文章立足于工业建筑工程项目内部风险与外部风险类别的基础上，以科学性原则与实用性原则为基本框架，从多个维度出发，逐步采取有效的风险管控手段，实现风险的合理化应对，推动工业建筑工程项目开发活动的有序进行。

规模经济论文:分散风险获得规模经济论文 编者按：本文主要从企业核心竞争力；企业多元化战略；实现核心竞争力与多元化战略之间的良性互动进行论述。其中，主要包括：核心竞争力最早是美国经济学家普哈拉德和哈默于1990年在《哈佛商业评论》上提出的、核心竞争力是最富有战略价值的、核心竞争力是企业在发展过程中长期培育和沉淀而形成的、多元化战略日益成为现代企业的一种发展趋势、分散风险，某一个业务单元发生亏损，可以由其他业务单元来弥补、利用核心竞争力推进多元化战略、通过多元化战略提高和增强核心竞争力、企业培育核心竞争力的途径主要有传统途径和现代途径两种等，具体请详见。 [论文摘要]在市场竞争日益激烈的环境下，企业纷纷实施多元化战略。本文用了大量的案例指出了核心竞争力是企业获得和保持长期竞争优势的源泉。企业实施多元化战略必须建立在核心竞争力的基础上。同时，多元化战略也是培养和维护企业核心竞争力的重要手段。因此，核心竞争力和多元化战略应有机的结合才能有效的分散风险，获得规模经济，更好地促进企业的长期发展。 一、企业核心竞争力 核心竞争力最早是美国经济学家普哈拉德和哈默于1990年在《哈佛商业评论》上提出的。他们认为核心竞争力是组织中的积累性学识，特别是如何协调不同生产技能和有机结合多种技术流派的学识，并且指出就短期而言，起决定作用的是造就和增强公司的核心竞争力。何为核心竞争力？简单地说，是企业在经营过程中形成的不易被竞争对手模仿的能带来超额利润的独特能力。它是企业在生产经营、新产品研发、售后服务等决策和营销过程中形成的，具有自己独特优势的技术、文化或机制所决定的巨大的资本能量和经营实力。 一般来说，核心竞争力具有如下特征: 1.价值性：核心竞争力是最富有战略价值的。它能为企业降低成本，创造更多的价值;能为顾客提供独特的价值和利益等，最终使企业获得超过同行业平均利润水平的超额利润。 2.独特性：核心竞争力是企业在发展过程中长期培育和沉淀而形成的。企业不同，它的形成过程也不同。它为企业所独具，而且不容易被其他企业所模仿和替代。 3.延展性：核心竞争力在经营管理活动中，还必须能够适应新的环境变化，即在原有核心竞争力的基础上应进一步衍生出新的经营方式和服务方式，保持企业在参与市场竞争中的优势；应能为企业延伸到新的产品市场提供支持，对增强产品或服务的竞争力起促进作用。 4.动态性：核心竞争力虽然内生于企业自身，但它是在企业长期的竞争发展过程中形成的，与一定时期的产业动态、企业资源及其他能力变量高度相关。 5.长期培育性：核心竞争力不是企业在短期内就能形成的，而是在长期的经营管理中逐步形成并培养发展的。核心竞争力具有的独特性，动态性的特征也都与其长期培育性有直接的关系。 二、企业多元化战略 20世纪50年代，著名的经营战略学家安所夫在《产品——市场战略组合》一书中提出了多元化战略。20世纪六七十年代被美国、日本和欧洲的许多大公司所采用，并一度掀起热潮。多元化战略指的是企业同时经营两种以上基本经济用途不同的产品或劳务的一种发展战略。随着市场竞争的日益激烈，企业规模的不断扩大，多元化战略日益成为现代企业的一种发展趋势。 自20世纪90年代以来，多元化战略在我国企业界非常流行，然而我国企业对于多元化的理解和运用存在着误区，使企业在多元化道路上付出了巨大的代价。很多企业在实施多元化战略的过程中急于求成，扩张过度，只求规模，不重协调。简单的套用西方投资组合，忽视了企业核心竞争力的培育，导致原来的优势被削弱了甚至没有了，而新的核心竞争力又没有形成，以至于使我国的很多企业走上了覆灭的道路。 企业进行多元化战略一般基于以下几点: 1.分散风险，某一个业务单元发生亏损，可以由其他业务单元来弥补 2.有利于内部融资，企业可以把一个业务单元的闲置资金转移到其他业务单元 3.有利于发挥协同作用 4.获得规模经济 三、实现核心竞争力与多元化战略之间的良性互动 企业的核心竞争力与多元化战略之间有着密切的关系，二者相互影响，相互制约。普哈拉德和哈默教授曾经提出了一个非常形象的“树型”理论，深刻的揭示了核心竞争力与多元化战略之间的关系，该理论认为，多元化企业就像一棵大树，树干和主枝是核心产品，分支是业务单元，树叶和果实是最终产品，提供养分并且维持生命的树根是核心竞争力。从这个理论可以看出来，核心竞争力与多元化战略是相互影响，相辅相成的，关键是如何把二者有机的结合起来，形成一个有机整体，使其效能与潜能发挥至最大化。 1.利用核心竞争力推进多元化战略 企业核心竞争力是向某一方向或某几个方向集中的，而多元化战略是业务外向的扩张，因此在推进多元化战略的过程中，核心竞争力往往未必会随着被推广到新业务中去。如果多元化选择不慎则有可能导致新业务的失败，以至于波及整个企业，因此企业在推进多元化的过程中必须谨慎选择。 以日本canon（佳能公司）为例：佳能公司在20世纪50年代早期发展阶段就已经确立了以技术为主导的经营战略，经过10年的专注经营，到20世纪60年代，佳能公司在世界照相机市场上占据了领先地位，并且在精密机械和光学领域积累了丰富的技术资源。其后，佳能公司预见到电子技术应用的广泛前景，主动进入了同步计算器行业（电子计算器），也取得了相当的成功，与此同时，佳能公司掌握了当前世界上最先进的微电子技术，并且在人力资本方面进行了大量的积累。到20世纪60年代后期，佳能公司在精密机械技术、光学技术、微电子技术三个领域取得了绝对优势，三者相互融合构成了图象化方面的核心竞争力。随后，佳能公司利用其核心竞争力先后进入复印机、打印机、传真、，医用仪器等新行业，均取得了巨大的成功。 多元化战略的理性推进方式应为在核心竞争力支撑下的相关多元化战略，企业在原有的业务上已经具备了相当的竞争优势，在进入新的相关领域时就可以逐渐把自身的核心竞争力融合到新的相关业务中。因此，企业在进行多元化战略的时候，要看主业务上所建立的核心竞争力是否可以支撑其多元化战略扩展的领域。尽量选择相关多元化战略，不能无约束的进行无限多元化。要先将主业务做强，在此过程中壮大自己的核心竞争力，建立竞争优势，以此为基础进入其他相关领域。 2.通过多元化战略提高和增强核心竞争力 企业具有强大的核心竞争力就意味着它具有大量开发新产品或新市场的潜力。若其生产和经营仅局限于某一特定领域，这是资源的极大浪费。因此，适度、适时的推进多元化战略可以提高核心竞争力的利用效率。 企业培育核心竞争力的途径主要有传统途径和现代途径两种。传统的途径需要从组织内部着手，通过提高自身的一系列素质来实现企业内部资源的最优配置。但这是缓慢而且需要企业内部作出很多改变的行为，而通过多元化战略来提高企业核心竞争力显然是一条快捷的途径。现代途径是企业重组，推进多元化战略，促进有效整和外部资源而采取的更为复杂的管理行为。虽然核心竞争力作为一种能力具有不可交易性且不能直接购买获得，但通过兼并、联营具有核心竞争力的企业，获得这种核心竞争力的主体或是与之融合，通过一段时间的融合学习可逐渐获得核心竞争力，这是通过多元化战略获得核心竞争力的过程。还有一种反方向的核心竞争力的传播，即新的业务不具有核心竞争力，但组织原来的核心竞争力通过多元化过程逐渐融入新业务中，使得具备核心竞争力的业务扩大，企业也可获得更大的竞争优势。 以日本三菱集团为例：三菱集团是日本最大的多元化经营集团，它包括了三菱汽车、三菱电器等28家核心公司。它独有的“相互持股、独立运作”的集团运作模式，使得三菱集团在国际市场上有较大的竞争优势，其中不少具有行业竞争优势。1999年三菱集团联合销售额为1178亿美元，列全球500强企业第7名。三菱集团的多元化战略有效的对企业现有的核心竞争力进行了提升、补充和升级。 总上所述，由于买方市场的形成，“科，工，贸”一体化，“产，供，销”一条龙战略已经不能适应企业竞争的新需要。核心竞争力的多元化战略将成为企业一定发展阶段的必然选择，对此，企业要较为科学的导入多元化战略，把握时机、方向和力度，避免过大的主观随意性。同时，应建立学习型组织以实现持续不断的培育企业的核心竞争力，以期在更高层次上重塑企业的核心竞争力，并在此基础上企业适时、适度、逐步推进多元化战略，进一步强化自身的核心竞争力。只有将核心竞争力与多元化战略有机的结合起来，才能有效分散风险，获得范围经济，才能建立长期竞争优势，推动企业不断向上发展，保证企业立于不败之地。 规模经济论文:集中管理集团人事获取规模经济论文 编者按：本文主要从现代企业集团人力资源管理的优势；现代企业集团人力资源管理与传统人事管理的差别；企业集团内部引进“人力资源外包”模式的现实意义；人力资源事业部模式的前景；结论进行论述。其中，主要包括：企业集团的规模效应是企业集团人力资源管理的优势、人力资本内部转移的能力增强、企业集团内优秀人才有了更多的内部流动机会、现代人力资源管理与传统人事管理二者在性质上已有了本质的差异、存在着机构重叠、用人过多、信息沟通困难等缺点、事务性的工作各自为政、各公司协调困难,人才信息及人员岗位配备缺乏空间、企业对人力资源管理工作本身的价值评估也面临着尴尬、人力资源既然是资源,就有其成本和价值等，具体请详见。 论文摘要:现代企业集团人力资源管理具有一定的优势。企业集团是目前“人力资源外包”的理想实践基地,在企业集团内部引进“人力资源外包”理念是人力资源部更好的履行企业战略发展伙伴和服务职能的有利模式。随着人力资源会计的发展,得以人力资源价值和成本的确认,企业集团可成立人力资源事业部,专业为集团内部企业提供人力这一特殊资源的供给和开发。 1.现代企业集团人力资源管理的优势 可以在更加广阔的范围内获得和配置资源。企业集团的规模、涉及的行业、地域覆盖度等都比单体企业大,可以在不同的产业、不同的地区等更大范围内获得资源、配置资源。发挥规模优势,降低人力资源管理成本。企业集团的规模效应是企业集团人力资源管理的优势。当组织规模较大,人力资源管理职能较多,而且人员问题因为人员数量和组织层级显得更为复杂时,在人力资源部门内部就需要设置一些独立的部门承担不同的人力资源管理工作。这样,由于专业部门的存在使得组织的人力资源管理工作非常规范,分工明确,责任到位,人力资源经理也能够从繁杂的事务性工作中解脱出来,参与组织人力资源管理战略的制定和人力资源管理的经营目标指导人力资源各专业部门的活动,掌握组织人力资源管理的发展方向,并做好各部门的协调工作,保证人力资源管理活动的系统性和有效性。在更大的组织中,人力资源职能承担更多的责任,甚至可以更加专业化。人力资本内部转移的能力增强。企业集团的内部选拔时候,可以在下面成员企业中进行选拔,选拔的对象多,企业集团内优秀人才有了更多的内部流动机会,有利于提拔和留住优秀人才。随着我国经济快速迈向市场化、全球化、知识化和信息化,我国企业集团人力资源管理的水平,必须得到不断地提升,以保障企业集团的战略发展需要。 2.现代企业集团人力资源管理与传统人事管理的差别 现代人力资源管理与传统人事管理二者在性质上已有了本质的差异。现代人力资源管理更具有战略性、整体性和未来性,它从被看做为一种单纯的行政事务性管理活动的框架中脱离出来,根据组织的战略目标制定人力资源规划与战略,人力资源管理部门直接参与企业战略决策,并成为组织生产效益的部门。 3.企业集团内部引进“人力资源外包”模式的现实意义 企业集团下的各公司,不管是以独立核算的事业部设置还是具有法人资格的子公司,对企业集团来说,都存在着机构重叠、用人过多、信息沟通困难等缺点。 就人力资源管理工作方面分析,主要弊端在于:1、事务性的工作各自为政,势必增加劳动的投入,缺乏规模经济;2、各公司协调困难,人才信息及人员岗位配备缺乏空间;3、在吸引和留住人才方面削弱了竞争力,4、对人力资源的规划难以与企业集团整体发展战略相匹配;5、在人力资源管理政策和思路方面难以确保相对一致,不利于企业集团文化建设,6、人力资源工作人员难以保证专业化。 “人力资源外包”理念的引进,正能够很好的解决以上存在的缺点,这里所谓“人力资源外包”是指集团人力资源部作为各分(子)公司的总,为企业集团各下属公司提供人力资源管理服务工作。 人力资源部作为企业集团各下属公司的“承包方”,能够涉及人力资源管理各模块的工作,不存在对企业机密泄露的担忧,同时更加能够保证企业集团内部人事工作的透明度。转贴于目前,很多企业集团人力资源管理工作基本还存在这种管理模式的影子,但集中化程度不够,至少非基于对“人力资源外包”的理念的贯彻,并且随着独立核算、自负盈亏、分权管理的经营管理思维下,人力资源管理有逐步下放的发展势头,这与当前人力资源管理发展整体趋势相违背。专业化,集中化的人力资源管理更能够发挥人力资源管理的专家职能。 4.人力资源会计的发展对人力资源管理的深远影响 如何对人力资源的价值进行合理的评估,并通过持续有效的人力资源价值提升活动,使人力资源更加具有符合企业发展特点的要求,是目前企业管理者所头痛的一项工作。同样,企业对人力资源管理工作本身的价值评估也面临着尴尬。 由于人力资源的重要性加大,依会计的重要性原则,它应成为企业予以核算和监督的重点。人力资源价值纳入财务会计核算体系的构想。传统的关于将人力资源信息纳入财务会计核算体系的讨论大多是以人力资源成本会计为基础,人力资源价值信息少之又少。知识经济时代,由于信息使用者的迫切需要,并且人力资源价值信息有了提供的基础和物质保障,人力资源价值信息进入财务会计核算体系有了可能性。能科学、准确的对人力资源价值和成本进行会计确认,对人力资源管理工作将产生深远的影响,为人力资源事业部模式提供了理论基础。 5.人力资源事业部模式的前景 人力资源既然是资源,就有其成本和价值,当人力这种特殊的资源为企业作出的贡献大于获取其的成本,其差值即是企业利润的重要组成部分,因此不难理解,人力资源工作本身的价值所在。人力资源工作者通过在人力市场上获取超过其成本的具有价值的人力资源,这为人力资源可以成为独立的成本核算,自负盈亏提供了可能。 成立人力资源事业部,人力资源工作者充当了资源的买卖角色,从人力资源市场获取资源后转让企业集团各公司,对人力资源的绩效考核及培训等工作实则为“售后服务”,人员流失自然有人力资源部承担损失。以直接经济手段激励人力资源工作水平不断提高和专业化,同时突显人力资源工作的价值。 6.结论 企业集团人力资源管理从内部的“人力资源外包”到人力资源事业部管理模式的发展,是顺应管理专业化和信息化的要求,通过集中管理获取规模经济,降低工作成本。人力资源会计的发展成熟,得以对人力资源成本和价值确认,基于这个前提,人力资源事业部的模式很有实践价值。 规模经济论文:房地产开发企业的规模经济探讨论文 摘要：规模经济是市场经济的一种现象，也是经济学中的一个重要范畴。追求利润最大化的房地产开发企业只有在市场上谋求占有率的提高和市场份额的扩大，才能使开发成本降低。但是并非房地产开发规模越大越好，任何不顾市场状况、企业状况的盲目扩张有百害而无一利。如何使房地产开发企业开发规模达到最优组合，是本文研究的要点。 关键词：房地产开发；规模经济；途径；支撑要素 一、房地产规模经济概念 房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。 二、房地产规模经济要求 1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。 2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。 确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。 3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。 三、房地产规模经济实现途径 1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。 2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。 3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。 同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。 四、房地产规模经济的支撑要素 从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是： 1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。 2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。 3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。 从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是： 1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。 2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。 上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。 3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。 此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。 4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。 规模经济论文:企业竞争规模经济性分析论文 一、前言 全球经济一体化趋势，促进了国际贸易范围的扩大，促进资本、人力资源、技术、产品在各国间的流动速度加快。中国要发展，就必须融入国际经济的浪潮中。随着“入世”步伐日益临近，必将使我国的企业直接面对国外竞争对手的威胁。从短期来看，“入世”面临关税降低，因而长期处于政府保护下的产业将面临很大的竞争压力。但从长远来看，国外企业凭借其雄厚的资金、先进的技术、先进的管理和优势品牌进入中国市场，必将推动产业结构的调整和升级，促使国内企业加快技术进步和产品更新换代，提高市场的竞争能力。如何面对国际经济的挑战？如何提高我国企业在国际市场的竞争地位？ 21世纪将是知识经济的时代，知识经济和工业经济的交汇必然会带来经济结构和产业结构的变化，必然会给传统工业带来较大的冲击，也必然带来高新产业与传统产业之间的激烈竞争、以及传统产业之间的激烈竞争。新兴产业如何发展？传统产业如何适应知识经济？如何在竞争中求得生存和发展？ 20世纪末我国已经摆脱了短缺经济，但产业结构和产品结构的木合理性却日益明显，一般产品生产能力严重过剩，高新产品开发和生产严重不足，产业升级和产品升级换代缓慢，大多数产品缺乏市场竞争能力，企业发展严重受挫。为面对知识经济、全球经济一体化以及“入世”后的各种挑战，使国有企业尽快摆脱困境，我国正进行“以发展为主题”的经济结构的调整，企业将面临一系列的重组和变革，规模化、专业协作化将是企业发展的方向。面对国际和国内未来的发展趋势，企业如何创造竞争优势？如何提高竞争能力？——这将是我国企业（尤其是国有企业）普遍面临的抉择。 二、国有企业战略选择与规模经济 美国著名战略管理学者迈克尔·波特在著名论著《竞争优势》和《竞争战略》中就企业竞争优势、竞争战略等相关问题作出精辟的论述，他认为：竞争战略的实质就是将一个企业与其环境建立关系，其关键在于企业对外部的应变能力。战略选择的意图是针对行业的各种竞争力的影响，在一个行业里寻求长期的、有利的竞争地位和竞争优势。取得竞争优势的基本竞争战略可以概括为成本领先战略和差别化战略。在企业经营实践中，竞争战略很少有单一的成本领先或差别化形式。企业竞争战略通常采取以成本领先为主，兼以差别化战略；或者以差别化为主，兼以成本领先。当然企业的竞争战略不同，取得竞争优势的途径也不相同。就我国实际情况而言，大多数国有企业采取的战略对策是：一方面，通过加大技术创新、提高技术水平、提高产品质量，以增强企业的市场竞争能力。另一方面，通过企业的战略重组和资本经营的方式，实现其规模的扩张，达到行业内资源的优化配置，以提高市场的竞争能力。本文主要讨论战略重组和资本经营过程中的规模扩张问题。 （一）产业结构与规模经济 我国国有企业的组织结构以中小企业为主（据统计中小企业占企业总数90％），这种以中小企业为主的产业结构面对未来激烈的市场竞争，存在诸多的不适应。主要表现在以下几方面： 1．产业集中度低，规模效益差是我国经济的一个突出问题我国不少工业产品总产量名列世界前茅，这说明我国产业具有相当的生产总规模。但由于产业集中度低，产业组织过于分散，企业规模偏小，尤其是缺乏实力雄厚、竞争力强的超大型企业，这一点从我国最大企业与世界最大企业相比就可以得到证明。造成产业集中度低的主要原因是：长期以来我国形成的投资体制和分配体制，使国有企业创造利润的绝大多数被国家抽走，而国家对企业资金注入极少，银行融资有限，又缺乏直接融资渠道，企业规模偏小；我国的产业结构中，追求“大而全”、“小而全”，重复建设和重复投资，也造成企业规模偏小。企业规模偏小导致了资源的严重浪费和规模不经济。 2．产业的供给规模超过市场的需求规模，导致市场的过度竞争，这是我国经济的又一个突出问题由于经济体制上的“条块分割”，造成产业同构。重复建设，产业的供给规模超过市场的需求规模；同时由于政府的作用，使得产业进入障碍比较低，而退出障碍比较高，造成产业供给规模膨胀。我国市场机制还存在很多缺陷，尚未形成规范的市场竞争规则，致使规模偏小、布局分散的众多小企业，在国内市场上展开无序的竞争，经常使用不公平和不正当的竞争手段来谋取企业自身的经济利益，其结果是全行业利润水平下降，缺乏与国外竞争对手的竞争，也影响整个产业的稳定发展。 3.我国技术创新的激励机制尚未形成，创新意识不强，技术创新投入不够，产品缺乏市场竞争力由于追求产业规模，大量的重复建设和重复生产，必然缺乏技术创新的意识，很多企业只是单纯地以模仿创新为主，不愿花大精力进行自主创新。正是企业技术创新投入不够，企业产品升级换代缓慢，企业发展缺乏后劲，很难与发达国家相竞争，在国际市场的竞争处于劣势地位。在产业规模膨胀，而需求不足的情况下，也导致了很多企业经营难以维持，甚至出现一批企业破产倒闭。 （二）国有企业战略重组与规模经济 由于我国产业布局的不合理而带来的产业规模的不经济和组织结构的不合理，如果想仍在原有的格局下搞好国有经济，是很难取得实质性突破和取得较好的成效的，因此改变国有企业现有状况，必须对整个国有经济实施战略性改组。一方面可以达到调整国有经济产业结构和组织结构的目的，另一方面在企业内部实现资产重组，调整集团内部产品结构，进而促进功能优化，从而实现从整体上搞活国有经济的目标。因此，我们把国有企业战略重组作为国有大中型企业的总体战略选择，而把实现规模经济作为国有企业战略重组主要任务之一。 从微观层面，规模经济对企业生存和发展是至关重要的。在目前产业供给规模偏大，而企业在资本投入、技术投入、人力投入、市场容量等各种资源有限，企业不可能通过自己的实力来扩大生产规模。通过国有企业战略重组而体现的规模经济的意义就在于：l）规模经济有利于提高企业的市场份额，具有增强企业对市场的支配能力。2）规模经济有利于有效利用、组合社会各种资源，发挥各自资源的使用优势，有利于提高企业生产效率，也有利于降低成本，增强企业的竞争能力。——这也是国有企业战略改组的目的所在。 从中观层面，产业中有规模经济企业的存在，能够增强企业整合币场的能力，减少产业内过度竞争，减少由于资源过度使用而造成资源浪费。而企业能否实现规模经济，在一定程度上取决于产业供给规模是否与市场规模相适应，市场规模大而产业供给规模小，或者市场规模小而产业供给规模大，都不利于行业内企业的规模经济。产业内存在规模经济的企业，容易对产量、价格等达成协议，对市场具有较强的支配能力，易于形成成本优势，有利于阻止新的竞争对手进入，特别是境外竞争对手的介入。实现规模经济，有利于我国从根本上改变主要产业重复建设和重复生产，以及由此造成的过度竞争状况，有利于优化产业结构和行业的资源配置。 从宏观层面，企业规模经济有利于增强企业。行业的市场竞争能力，从而提高国家的国际竞争能力。国际竞争也是不同国家经济实力的竞争，表现为不同国家同类行业企业之间的竞争。我国要想进入世界强国之林，就必须发展经济，提高自身的经济实力，不仅要走向国际市场，而且要在国际经济舞台占有一定的地位，尤其是在加入WTO后，要迎接“竞争国际化”挑战，更需要树立有强大实力和竞争能力的世界级的企业和企业集团。 （三）资本运营与规模经济 资本经营是国有企业实施战略性重组的一种有效形式，也是国有企业竞争战略选择的有效形式。资本经营有多种含义，这里所指的资本经营是企业本身或者其部分资产作为一种“商品”在资本市场上进行买卖的活动，包括投资银行的策划、融资，企业的兼并、收购，产权在不同经济主体之间的流动等一系列的活动。资本经营是由市场配置资源的原则决定的，由市场配置资源就是要求各生产要素在国民经济各行业和企业之间进行流动，从而达成资源有效配置的动态优化。资本经营作为竞争战略实施的有效途径，其意义在于： 1．从微观层面，通过资本经营是可以提高企业的经营效益，迅速扩张企业规模，提高企业的竞争力国有企业发展过程的问题之一就是规模过小，而解决问题的办法就是使优势企业进行规模扩张。企业扩张离不开资本，如果完全依靠企业自身的积累进行规模扩张，一来是由于我国长期以来分配体制以及近年来经济大环境的影响，企业自身的积累极为有限，要想通过这种办法进行扩张是非常困难的。二来是全世界大集团都不是通过自身积累来进行扩张的。目前国有企业负债普遍偏高，通过银行的借贷资金来进行规模扩张也是不可能的。因此解决问题的办法应是推动大中型企业的资本经营，通过重组别的企业来扩大规模，实现低成本的扩张。 通过资本经营的方式，重新构建企业的产权结构或所有权结构，盘活企业存量资本，以弥补增量资本的不足。实际上就是通过资本经营的方式筹集扩张所需的资金，以重组存量而推进增量的扩张。比如可以通过出售企业现有的部分产权，所集资金可以进行新建规模的扩充或者收购其它企业，也可以利用企业现有资本优势、产品优势、技术优势以及市场优势对其它企业实施购买、兼并等资本经营活动。 通过资本经营，实现企业间优势互补，促进产品结构的优化以及产品的升级，实现企业规模的扩张。传统经济体制下的企业投资是以条块分割为特征的，行业内各企业的优势比较分散，如有的企业有品牌优势，也有市场优势，但没有形成规模，也缺乏技术的发展后劲，这种品牌的优势也只能维持暂时的品牌优势，最后也很难发展。有的企业有品牌优势和市场优势，但苦于规模太小，要扩张缺乏资金、缺乏技术，而且时间也比较紧，不能更好地发挥优势品牌的影响。也有的企业有规模优势，也有先进的技术优势，但没有品牌和市场优势，其结果也很难使规模优势和技术优势得以发挥。通过资本经营，实现企业间优势互补，通过资产重组，在保证品牌和市场的优势的同时，扩大了企业的规模，实现了在产品结构重组和优化基础上的规模扩张。因为有优势品牌，在行业中形成了差别化；因为有一定的规模，必然会提高资源的配置效率和降低成本，而两种优势双管齐下，必然会全面提高企业的竞争优势，提高企业在国际市场的竞争地位。 2.从中观（产业）层面，通过资本经营可以调整产业结构，提高产业整体效应从我国的产业结构看，因为我国企业的组织结构是以中小企业为主，大企业只占全国企业总数的0．5％，而且大企业的规模也偏小。由于我国知名企业集团规模太小、产品单一，一旦中国进入世贸组织，便无法同世界大企业相抗衡。解决这一问题，最好的途径就是依靠推进资本经营，通过资产重组的方式，把以中小企业为主的组织结构，转变为以大企业为龙头的组织结构。 通过资本经营优化产业结构，改变过去企业产品结构单一，促进龙头企业产品结构的优化组合；扩大龙头企业的规模，提高市场占有份额，扩大市场的影响力；促进不同优势企业（尤其是技术优势。产品优势和市场优势企业）之间的互补，使重组后的企业既有市场，又有领先技术和发展后劲，提高规模效应，以增强技术开发和技术创新的经济实力，逐步培养企业的专利技术和专利产品，带动产业整体技术水平提高，推动产业结构优化升级。 总之，通过资本经营的形式，推动产业结构的优化调整，使以大企业为龙头的产业结构有充分的实力和灵活可变的应变能力面对激烈的市场竞争“尤其是面对“入世”后的激烈竞争）。 3．从宏观层面，通过资本经营可以使社会资源得到有效配置，促进存量资本的流动，实现企业之间的优势互补与地区之间的投资合理化同时还可以促进产权结构的合理化，推动现代企业制度的建立，以使经济改革的全面推进和进一步深化。 通过资本经营，使一元化的产权结构转变为多元化的产权结构，有利于推进政企分开，减少政府对企业的行政干预，以有利于形成有效的治理机制，保证国有资产的保值增值，促进国有经济改革的深化。通过资本经营，促进存量资本在木同企业及不同所有制企业间、不同行业间、以及不同地区间的流动，使龙头企业的增量资本得以扩充，也促使企业资源在市场机制作用下以资本经营的形式，通过流动不断达到优化配置，最终实现社会经济的平衡和协调发展。 三、资本经营与实现规模经济的几点思考 （一）规模经济的评价标准 1．规模经济分析的前提西方经济学关于规模经济的定量分析主要是针对某特定商品，以单一工厂制企业为前提进行研究的。而现实经济中，通过资本经营重组的企业包括同类（产品同类）、相关（产品之间是相关的）以及不相关（产品之间不相关）多个工厂组合的一体化企业，或多个企业组合的企业集团。因此，在一个现实的企业战略下来研究规模经济定量分析，确实有一定的难度。西方经济学关于规模经济问题的另一个前提就是所有要素按相同比例增长，所体现的要素增加的倍数与产出增加的倍数的比例关系。当产出增加的倍数大于要素增加的倍数，生产效率是增加的。也就是各种要素的投入要遵从生产经营的活动规律，即遵从比例性和协调性。而在资本经营过程中，很难做到绝对意义上的比例性和协调性。 2．规模经济分析的评价标准西方经济学关于规模经济的标准：随着企业生产规模的扩大，会带来生产效率和收益的提高。生产效率可以表示为产量增加的倍数与要素投入增加的倍数的比值，即改变前后产量的比值（Q’／Q，其中Q’为规模扩大后的产量力为规模扩大前的产量）。实际上，生产效率也是较难确定的，企业或企业集团中产品大多相似或不相似，产品产量不具有可比性，自然也不能简单相加，这使从数量上来确定规模经济标准变得比较困难，而使从技术经济和经验估计规模经济标准变得越来越重要。 3．规模经济分析的评价指标规模经济不仅是企业资本经营所要达到的目标，也是行业结构优化和行业发展，乃至整个社会经济结构调整和经济发展的一个目标。因此，我们在规模经济的效果时，应从企业的微观标准、行业的中观标准和宏观的社会经济标准进行评价，其中主要是企业的评价标准和行业评价标准。从企业方面，其评价标准应包括：资产报酬率、资本成本、生产成本、市场占有率等指标；从行业方面，其评价标准应包括：行业集中度（行业中大中型企业的数量、资产总额、在世界同行业的排名）、新产品和技术创新在同行业的领先程度、大中型企业在国内、国际市场的占有率等。 这些指标中，有些指标是可以量化的，而有些指标是很难量化的，这就需要在合理的指标体系下，运用技术经济的评价方法进行评价，比如要素变化过程中实际上由于技术进步因素的作用，使各种要素的构成关系发生变化（即要素的比例性和协调性发生变化），也可能因外部环境使各种现实因素发生变化，如要素价格、税收等因素。因此在采用规模的比较分析时，应该剔除相关因素的干扰和影响。 （二）规模经济实现中的几种关系 资本经营对我国企业的竞争战略的实现发挥着重要的作用，但我们也应认识到，我国企业在以资本经营的形式实现规模经济，最终实现企业竞争优势上还存在一些问题，主要体现在以下方面： 1．实务资本与人力资本的构成关系我国经济已从粗放型增长方式向集约型增长方式转变，集约经营实际上就是以效率为中心的经营思想，而这正是规模经济实现的前提。资本经营中，对资源有效配置和有效利用应体现集约经营的思想。 在西方经济学的生产函数中，技术一定情况下的最大产出量不仅取决于资本、劳动投入的数量，而且取决于资本之间、劳动之间和资本与劳动之间的结构和比例关系，这里的资本是指实物资本（或称资本品或投资品，可以表现为实物形态或货币形态）。在现实中，通常所说的资本是由实物资本和人力资本构成，因为人是企业中最活跃的因素，尤其在知识经济的时代，人的因素是企业取得竞争优势的决定因素。因此，企业的战略重组不仅是实物资产的重组，也是人力资源的重组，而且还应该是实物资产与人力资源的重组。这样才能保证规模扩张中资产与资产、人员与人员、资产与人员的比例性、协调性，如在企业购并中，往往重视土地、厂房、机器、专利等实物资本，而忽视实物资本与人力资本的结构关系，如优化人员结构的投入，人员在职培训的投入，劳动人事改革成本和机会投入等。实物资本与人力资本比例失调，会影响企业的创新能力、影响企业文化和精神，最终影响企业的发展后劲。人力资本决定实物资本是否发挥其应有作用，影响企业的未来收益，自然影响到企业规模经济的实现。 2．有形资产与无形资产的构成关系资本经营是对企业资产的重组，其中应该包括有形资产与有形资产、无形资产与无形资产以及有形资产与无形资产的重组。有形资产是指企业长期发挥作用且具有实物形态的资产，无形资产是指企业长期发挥作用而没有实物形态的资产。无形资产中的商誉包含着企业家及企业员工的创造力、企业文化和企业精神的凝结、企业品牌和形象在过去和现在给企业带来的高于正常投资报酬的价值，或未来可能给企业带来发展的潜力或未来会给企业带来高于正常情况下的投资报酬。有效的资本经营，应该能够体现市场机制对企业乃至社会资源配置的基本要求，其无形资产在资本经营中起的作用是有利于有形资产发挥更大的效率，形成规模效应，并使重组后的生产效率大于单个企业生产效率的总和。 然而在实际的企业购并中，企业比较重视被购买方或被兼并方的有形资产，而对无形资产以及与有形资产有效组合不够重视，特别是重组后企业整体的无形资产重组、无形资产与有形资产的重组重视不够，比如对于重组的企业，如何重塑企业形象。如何重组企业品牌，以真正发挥规模优势，体现规模经济；如何融合重组各方的企业文化和企业精神，使重组后企业的管理模式和经营运行机制尽快融合，能够体现较高的生产效率的管理效率，以更好地发挥规模效应的作用，这些方面都缺乏分析和研究，并形成一套行之有效的实施方案，也影响了资本经营的效果，影响规模经济的实现。 3.市场行为与政府行为的关系政府和企业角色与功能问题一直是我国经济体制改革的关键性问题之一。在资本经营（如企业购并）过程中，两者的关系和作用主要表现为企业重组主体是企业还是政府？作为国有资产所有者的政府，在企业资本经营行为，因此，它必须遵循市场经济规律，从这个意义上说，企业的战略重组应该使企业为主体。但在我国现实经济体制下，政府在企业经济行为中仍然起着重要的作用，政府作为国有资产的所有者，理应对国有资产行使决策权和监督权。问题的关键是政府行使所有者的权利，应该对国有资产保值增值负责，如果行使政府管理者的权利，则对包括企业在内的社会利益负责，政府的作用在于：政府推动企业重组是为了解决因旧经济体制产生的“条块分割”，可以促进跨地区、跨行业的重组；加快配套改革和配套设施的建设，协调企业与各方面的关系；政府应站在全局的角度来指导企业的行为，避免企业行为的盲目性。然而在现行企业制度下，政府的职能未能完全转变，政府对企业的行政干预仍然存在，作为各级政府代言人的管理者的知识能力和主观意识、个人偏向对资本经营的效果起着更大的作用，在对管理者激励和约束监督机制不完善的情况，也必然会对企业重组带来不利的影响。因此，为保证企业重组的成功，应该明确政府和企业的责任和作用，处理好政府和企业之间的关系，既不能拉郎配，也不能撒手不管，保证政府在资本经营中指导和协调作用，使资源得到更好的配置，实现战略重组的目标——规模经济。 四、结束语 综上所述，企业战略重组中的规模经济是我国经济改革中一个现实问题，也是经济学中一项重要研究内容。战略重组中的规模经济是市场经济的必然产物，因此企业战略重组必须遵从市场经济的运行规律，符合市场机制对企业资源乃至社会资源最佳配置的规则，这样才能实现战略重组的最终目标。 规模经济论文:房地产开发规模经济思考 摘要：规模经济是市场经济的一种现象，也是经济学中的一个重要范畴。追求利润最大化的房地产开发企业只有在市场上谋求占有率的提高和市场份额的扩大，才能使开发成本降低。但是并非房地产开发规模越大越好，任何不顾市场状况、企业状况的盲目扩张有百害而无一利。如何使房地产开发企业开发规模达到最优组合，是本文研究的要点。 关键词：房地产开发；规模经济；途径；支撑要素 一、房地产规模经济概念 房地产开发企业规模（包括各种专业公司和联合公司的规模）是指房地产开发企业的土地资源贮备、开发建设、资金、人才规模。它表明开发建设诸要素以及开发建设的房屋在房地产开发企业的集中程度。根据这种集中程度，一般可以把房地产开发企业规模划为大型、中型和小型三种。划分房地产企业规模的标准，既可用劳动力、资金来划分；也可用其完成的开发量或正在开发的数量划分；也可用其中两个以上的要素同时作为划分的标准。 二、房地产规模经济要求 1．房地产企业初始规模的确定。为了确定房地产企业的适宜规模，必须首先确定房地产企业的起始规模。起始规模是经济合理条件下的最小开发建设规模，是确定房地产企业最适宜规模的基础。起始规模应保证房地产开发建设各环节中的人才、资金、资源、设备等，并使其能够得到充分利用。起始规模的合理确定，是决定投资房地产开发的重要依据。当房地产项目的最小规模低于起始规模时，不宜投入开发，而开发规模大于起始规模时，则应根据房地产开发企业的自身条件以及其他条件，按不同的规模，组成开发建设的合理性方案，并选择最优规模。由于房地产的区域性非常强，加上东部与西部差异，城市与县镇差异。因此很难准确确定具体的初始规模。原则上，在大中型城市，以中型房地产企业开发规模较为适当；在小型城市房地产开发企业规模以小型较为适合。 2．企业最适宜规模的确定。在某一地建立房地产企业规模，并非规模越大、实力越强就越好。还必须根据所在区域房地产市场情况而定。为了确定房地产开发企业的最适应开发规模，需要以企业最适宜规模为核算评价的标准，企业最适宜规模是指房地产开发企业内开发建设过程，管理组织最为合理，各种生产要素能充分利用，技术经济指标先进，经济效益最好的企业规模。如果企业规模超过了企业最适宜规模的界限，投资和劳动力消耗的增加所获得的经济效益将呈递减趋势。由于随着房地产市场的发展，各种社会化分工合作机制的建立，如前期有顾问策划公司、工程有招投标的公司、监理公司、宣传有广告策划公司、销售有营销中介公司。企业从人员数量上考虑，大型企业人才数量只需要中型企业人数，中型企业人数只需要小型企业人员，没有必要搞小而全、大而全。 确定企业最适宜规模的方法很多，要根据具体的技术经济特点合理选择。最常用的是成本效益分析法。这种方法的实质是通过消耗类指标和效益指标的对比分析，在盈亏平衡的基础上不同规模方案进行比较，确定企业最佳开发建设规模。当前企业最适宜规模应当以所拥有的资金、土地资源作为衡量标准。 3．企业最优规模的选择。企业最适宜规模是计算企业规模的依据，但并不是选定的企业实际规模。在选择企业的实际规模时，要根据社会需求量的大小，在企业起始规模和最适宜规模之间，经过多方案的对比分析来确定。比较企业的不同方案，一般是采取计算同一年开发建设成本与基建投资额之和来进行。总费用最低的方案为最优方案。 三、房地产规模经济实现途径 1．房地产企业购并是资本集中的有效手段。低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济，这表现在以下几个方面：（1）企业自身内部扩张，逐步增扩股，增大股本结构，实现扩张，并以实现滚动开发的提高资金的利用率；（2）横向购并中的规模经济。横向购并是同一产业中生产同类或存在替代关系的企业之间购并，具有直接的规模经济效果；（3）纵向购并中的规模经济。企业纵向购并的规模经济实现也必须首先具备上述企业规模经济的支撑条件，否则，会陷入规模不经济的误区；（4）混合购并中的规模经济要获得混合购并的规模经济（范围经济）效果，构成企业规模经济的各种支撑条件也是必不可缺的。 2．房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发。较为成功的实例就是南京市开发建设的“月牙湖小区”。它由建委、国土、规划局等部门按照南京市居民高尚居住区的规划要求，统一进行布局，综合配套，由十几家房地产开发企业进行组团式、居住小区规模开发，取得了良好的经济效益和社会效益。 3．企业战略同盟。两个或两个以上的房地产开发企业为了一定的目的、通过一定的方式组成的网络式的联合体称为战略联盟。战略联盟的概念首先是由美国DEC公司总裁简?霍普罗德和管理学家罗杰?内格尔提出。从20世纪80年代起，战略联盟在西方和日本企业界得到迅速发展。战略联盟是一种关系松散的企业组织形式，它不具有传统企业那样明确的层级和边界，对于联盟中的各方而言都十分机动灵活。在房地产开发企业实践中，这优势互补的组织形式具有较高的效率。由于房地产的区域性很强，因此战略联盟中的各方可以通过相互间的网络进入对方的地区市场。这在竞争日趋激烈的今天，对于房地产开发企业进军外地市场无疑具有十分重大的意义。 同时，战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。 四、房地产规模经济的支撑要素 从企业内部来看，构成规模经济的主要支撑条件是： 1．拥有土地资源的支撑。土地是财富之母。土地是一种不可再生的资源。它不仅是房地产业的直接开发和经营的对象，同时也是各类房屋建筑不可缺的基础载体。房地产的开发建设离不开土地资源，而土地资源却可以作为未被开发的原始形态而独立存在，可以说土地是房地产开发建设的万源之本，在我国，土地归国家所有，房地产企业仅能依据开发建设项目用地性质的不同，购得40~70年的土地使用权（依用地性质不同而分），而土地使用权的一次性周期长达40~70年，因此，要实现房地产企业的规模经济，必须在其可预见的预见期里，充分贮备土地资源。如果没有土地只能是空谈规模经济。 2．资金支撑。资金是房地产血液，房地产规模经济优势在很大程度上依赖于资金，通过资金参与控制更多的具有规模经济的开发项目，即房地产规模经济离不开庞大的资本投入。企业自身的资本积累、积聚能力，以及进行间接融资、直接融资的能力，就其成为能否实现规模经济的重要支撑条件。 3．企业家能力的支撑。当房地产企业开发建设规模以算术级数或几何级数增长时，特别是当房地产企业通过横向、纵向及混合购并若干企业，实现房地产企业规模急剧扩张时期，其管理的复杂程度、组织协调工作量会呈几何级数增加。对房地产企业管理提出更高的要求。 从企业的外部来看，构成规模经济主要支撑条件是： 1．政府政策。房地产业是一个由政府政策高度垄断性行业，是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权，它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产企业发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之一。 2．市场规模支撑。市场规模即市场需求量。市场需求量的大小是实现规模经济的前提条件。由于规模经济是房地产开发的明显趋势。但由于其受市场容量的限制，即受开发建设地区人口因素影响。因此，并非开发建设规模越大越好，随着规模的扩大会出现规模效益递减情况。笔者根据多年房地产开发实践，提出如下规模：在中、小型城市（人口规模：50万人~100万人）一般不宜进行大型房地产项目开发。在大、中型城市（人口规模：150万人~300万人）一般宜进行大型房地产项目开发。在特大型城市（人口规模大于500万人）一般宜进行特大型房地产项目开发，开发规格以居住区为宜（建筑面积为50万m2~150万m2），资金筹措按上市公司、大型企业集团标准。 上述仅是相对于房地产企业而言。就各级地方政府而言，本着经营城市考虑，其开发规模应适当地提高一个档次，以利于城市综合布局。 3．市场范围支撑。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用权得其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程而市场范围扩大。房地产开发企业规模无限扩大，也会陷入规模不经济。 此外，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。 4．产业及产品差别。规模经济并非是适用于所有产业与产品的概念。在房地产产业经济运作中，有些商品房的规模经济效益十分明显；有些商品房的规模经济效益则不十分明显，甚至不存在规模经济性。 规模经济论文:摒弃一味追求规模经济的恶习 为什么“市场份额狂热症”会达到如此登峰造极的程度？使得公司高管、企业家和投资人心甘情愿地掏出大把钱来追求市场份额，甘愿忍受巨额亏损或者利润暴跌也要维持市场份额 为什么市场规模的神话迷惑了所有人，从强盗到资本家，再到你的老板都未能幸免呢？ 通用电气被认为是世界上较为盈利的公司之一。自1980年以来的利润增长曲线像喜马拉雅山一样一路攀升。但是，它公开发表的公司目标不外乎两种，要么成为某项业务数一数二的公司，要么就是完全退出某项业务。 直到今天，人们对通用电气的业务模式都存在着很深的误解。通用只有一个目标，一个永恒的方向：可持续的、超出市场平均水平的资产回报。它的市场份额分析只是决定投资方向的一把标尺，而不是一项决定公司策略的指导性原则。 事实上，杰克・韦尔奇对通用的真正贡献，是将其由一家市场份额为导向的公司转变成为一家以利润为导向的公司。研究一下韦尔奇的领导方式，将会有助于你的公司也走上同样的利润之路。 不过，还是有人会说，在高科技和信息时代，公司需要把目光盯在市场份额上。最为经典的例子是电话：如果能和你通话的人数越多，那么电话对你的价值就越大。E-mail、短信息、手机、传真机、文字处理软件，甚至信用卡，莫不如此。 这一切是如何发生的呢？为什么分析师们称之为“市场份额狂热症”的东西达到了如此登峰造极的程度？使得公司高管、企业家和投资人心甘情愿地掏出大把的钱来追求市场份额，甘愿忍受巨额亏损或者利润暴跌也要维持市场份额。 规模经济真的有效吗？ 多数公司的管理层费尽心思扩大市场份额，并认为规模经济随之而来。曾经担任哈佛商学院教授的杰克・海伊说：“他们以为市场份额是获得规模经济的手段。其实不是。” 而且，规模经济还有一个人们很少谈到的方面，经济学家称为“规模不经济”。随着公司规模的扩大，会增加管理人员，增加其他开支，如开办新工厂，提高培训经费，偿还更多的债务。结果，在某些市场中，管理费用过高，难以为继。只有利润保持不变，更高的市场份额才会产生更高的收益。有时，如果公司在市场上无度扩张，利润就会越难保持。 另外，管理者经常会忘记比较优势和价格规律。总有一些市场，小公司比大公司更有竞争力。为了攫取10%的市场份额不惜降低价格，这种举措可能引发已有的30%市场上的降价要求。而且，在既有的30%市场中，总有那么的一些客户，公司保住他们的成本高于其本来的价值。所以，市场份额的最大化只能意味着利润的降低。 戴姆勒・克莱斯勒狂热地追求市场份额，再加上其他一些因素，致使许多高级经理人纷纷离职。正是这些明星经理人曾经创造了让行业排名第三的克莱斯勒实现销售利润第一的业绩。但他们在被来自德国的汽车公司收购之前纷纷离职，甚至被誉为“汽车天才”的传奇人物鲍勃・卢茨在公司合并不久后也离开了心爱的克莱斯勒。 事实上，合并之后的3年，原来的管理团队走得一个不剩。由于合并后公司规模陡然增大，很多决策权都转移到了德国斯图加特的高级管理人员手中。就像美国管理人员被派驻在越南的经历一样，他们往往要等待数周才能从遥远的总部得到一个决策的反馈，越来越多的案头工作让他们不堪其烦，于是他们唯有寻找新出路。 但自始至终，戴姆勒的管理层还是信心十足地谈论市场份额与规模经济。在收购克莱斯勒和认购三菱汽车的部分股份之前，戴姆勒自身的盈利情况相当不错。但到了2001年，只有挂着梅塞德斯・奔驰牌子的汽车能赚钱。 事实上，导致戴姆勒高层人才出走的部分原因正是合并后的公司规模过大，过分地追逐庞大的市场份额。克莱斯勒未能快速地降低成本，而且无法根除源自底特律的，诸如支付回扣等一系列刺激销售的陋习。所以，客户们早就习惯了按兵不动，坐等优惠政策，消费者的需求也很难预测，公司不得不掏钱贿赂客户，致使公司利润减少。 而克莱斯勒留下来的管理者们决定制定一个更高的市场份额目标。公司原来的市场份额大约为14%，新目标是，到2005年将市场份额增加至20%。 没多久，购买市场份额的计划就耗费了大量资金。有时，克莱斯勒每销售一辆汽车，就要支付高达3000美元的销售奖励。2001年第一季度，克莱斯勒的市场成本在营收中的比重就达到了21%，远远高于2000年第一季度的13.3%。克莱斯勒首席执行官哲根・史瑞普发誓不惜代价保住在美国14%的市场份额。那时，克莱斯勒的巨额赤字压垮了这家世界性的汽车制造商，公司被爆出了巨额亏损。 盛田昭夫的一意孤行 20世纪50年代中期，索尼公司试图借助其研发的全球首台晶体管收音机TR-55扬名立万。索尼知道若要将公司做大做强，就要完全仰仗于这个微型收音机的命运了。 在走到这一步之前，索尼克服了重重困难。日本通产省权势很大，它的部长们听说索尼制造收音机的计划后都嗤之以鼻。索尼要求转移部分日元到境外向美国无线电公司申请收音机技术许可证，一开始就遭到了通产省的拒绝。当时，晶体管技术本身是很难攻克的，全球还没有一家公司能够生产足够多的、有质量保证的晶体管来进行工业化的收音机生产。小型收音机更是闻所未闻。 1955年，索尼创始人之一、后来成为公司首席执行官的盛田昭夫被派往纽约。随他同行的是一批收音机以及对公司业务的紧迫感。 很快，盛田昭夫就面临一个进退两难的境地，宝路华手表公司的一家销售商看到了这种新型收音机，向盛田昭夫发来一份10万部收音机的订单。这份订单的价值大于索尼1955年所有的市场资本。可他们有一个前提条件，就是收音机要打着宝路华的名字出售。商说：“我想你肯定能理解。这里没人听说过索尼的名字。” 如果盛田先生接受了这个条件，就永远都不会有人听说过索尼了。索尼所有的努力就只能是为他人作嫁衣裳，只会使宝路华的牌子越来越响。 还有一个问题是：索尼每个月只能勉强生产10000台收音机，如果接收了这个订单，生产成本就会上升，利润就会下降，甚至降为零。接受订单意味着索尼需要雇用更多的工人，投入更多的资本用来购买生产设备，供货成本会增加，生产线改造费用很昂贵，运输及库存成本会提高。这样一来，索尼虽然能够赢得市场份额，但是可能没有利润可言。 盛田先生发电报征询公司董事会的意见。董事会意见坚定，再三强调要把订单拿下来。接下来发生的事情颇具争议，他自作主张地拒绝了这份订单。“这绝不是盛田先生最后一次违抗董事会的意见。”约翰・内森这样写道。内森制作了一部历史纪录片，并且用文字详细介绍了索尼公司的发家史，文字的长度几乎是一本书。盛田先生要的是有利润增长，以及如何打造一个世界级的品牌，而不是为别人生产加工电子产品。 事实证明，盛田先生的一意孤行是值得的。索尼很快成为收音机行业的领头羊，随后又占领了电视机等其他电子产品的市场。今天的索尼电子产品在全球的销售额达到650亿美元，仅比日立的670亿美元少一点，位居第二位。单是索尼这个品牌的价值就高达160亿美元。盛田先生大胆拒绝宝路华订单的行为永远都有借鉴意义。 或将客户抛在脑后 扩张市场份额意味着要拉拢更多的顾客，或促使已有顾客购买更多的产品。可是为什么有这么多公司将客户服务抛在了脑后，只是一味地追求市场份额呢？ 看看宽带制解调器市场的情况吧。人们可以利用宽带调制解调器实现网络数据的高速传输，从此之后再不用为了浏览网页而等得心急如焚了。只要你轻点鼠标，宽带调制解调器就使得网页瞬间在屏幕上出现――打开一个新网页就像换个电视频道一样方便快捷。 但是有一个令人棘手的问题――申请使用宽带调制解调器的用户越多，网速就会越慢。这是为什么呢？因为网络运营商忙着注册用户，根本没有时间增加新节点来满足用户需求。每个节点上的用户越多，服务就会越慢。用户太多的话，宽带调制解调器就比传统的、以56K速度缓慢爬行的电话拨号上网速度还要慢。宽带调制解调器的优势不能得到发挥，但是网络公司仍旧忙着招揽顾客，对此无暇顾及。 相信很多顾客都有过与维吉尼亚州的大卫类似的经历：他和琼斯交互有限公司签订了一份有关宽带服务的协议，由于网速很快，大卫向朋友们大肆炫耀，并鼓动大家也安装一个。大卫成了宽带调制解调器的热心宣传者。后来，大卫发现网速越来越慢，尤其是在上网高峰期，网速看起来还没有他原来用电话拨号上网速度快。于是他又给每个人写邮件。邮件的内容是什么？“忘了宽带调制解调器吧，根本就没用。” 如果有人一提到宽带，大卫立马就会讲起自己的遭遇。他取消了宽带服务，说即使网络公司增加容量，保证相当快的网速，自己也不会再申请使用了。大卫觉得自己被网络公司愚弄了。 网络公司失去了一位曾经非常积极的顾客，而且可能永远失去了；不仅如此，公司还失去了很多潜在顾客，如那些听了大卫的话也对服务失去信心的大卫的朋友们，以及通过他的朋友们一传十、十传百。因为过于看重市场份额所带来的短期利益，而失去了巨大的潜在商机，这样的例子不胜枚举。 电话公司在他们的DSL业务上也犯着类似的错误。“他们架设了这么多线路，为的是占据市场份额，”研究公司Atlantic-ACM 顾问尼克说，他们需要做的是提供优质服务满足顾客需要，但他们却南辕北辙。 规模经济论文:航运企业从规模经济到范围经济的战略发展经济学路径 【摘 要】 为航运企业战略发展提供新的研究视角和实践路径，基于航运企业资产专用性经济特征和航运业生产性服务行业属性的双重特性，通过规模经济和范围经济理论研究，探索航运企业由专业化到多元化发展的战略路径，得出这一路径背后存在一条从规模经济到范围经济的经济学路径的结论，从而为航运企业战略管理实践提供理论支撑和指导。 【关键词】 航运；规模经济；范围经济；战略发展；服务链；多元化 追求规模经济和范围经济是航运企业战略发展的两条途径。结合航运企业自身资产特征和行业属性，分析航运企业战略发展过程，可以梳理出一条航运企业在专业化经营形成规模经济后通过多元化发展追求范围经济的经济学规律，为航运企业战略发展提供新的研究视角和实践路径。 1 基于资产专用性的一体化趋向 1.1 资产专用性及交易治理结构 （1）资产专用性 资产专用性是指为了某一特定交易而作出的持久投资一旦形成，就很难转作他用，由此形成“锁定效应”。资产专用性主要分为地理区位专用性、人力资产专用性、实物资产专用性、特殊资产专用性等，是一体化的主要原因。[1] （2）交易治理结构 交易治理结构主要有4种。 ①市场治理：不涉及专用性资产的交易，不管交易频率高低，与市场组织体制相匹配。 ②三边治理：涉及一定程度的专用性资产，但交易频率不高的交易，与三边治理结构相匹配。 ③双边治理：涉及专用性资产且交易频率较高的交易，与双边治理结构相匹配。 ④一体化治理：涉及高度专用性资产且交易频率很高的交易，与一体化治理结构相匹配。 Y产专用性、交易频率与交易治理结构选择关系见表1。 1.2 航运企业资产4种专用性 （1）地理区位专用性 主要表现为航区与航线专用性； （2）人力资产专用性 航运企业船员和陆岸管理人员的专业性以及“边干边学”造成的高昂职业转换成本决定了人力资产专用性； （3）实物资产专用性 船舶是航运企业最主要的专用性实物资产； （4）特殊实物资产专用性 主要是指根据客户需求或码头要求而订造的船舶，这类资产是航运企业专用性最强的实物资产。 1.3 不定期船租约形式与交易治理结构的匹配关系 从船舶专用资产角度看，航运企业通过匹配租约形式与交易治理结构，可发展单一船种或船型，形成高度专业化的船队规模；也可发展多船种或船型，形成航运企业集团，获取规模效益（见表2）。 通过不定期船租约形式与交易治理结构的匹配关系不难看出，随着资产专用性、交易频率和不确定性的增强，交易活动由市场签约转向企业签约，治理结构也由市场治理逐步转向企业治理。此时，航运企业应通过建立一体化治理结构进入制造业产业链，实现多元化发展，但是在实际市场交易中，航运企业却大多选择签订长期合约或合资组建新航运企业的双边或三边治理结构而非一体化治理结构。 2 航运综合服务链整合 2.1 生产性服务与嵌入性 从生产性服务角度看，受技术差异、资本规模、学习能力等因素的限制，航运企业只能嵌入制造业提供服务而无法对制造业实施一体化；从制造业角度看，在专业化分工前提下，出于交易成本的考虑，外包服务显然比一体化更加经济。 2.2 全球价值链带来的挑战 全球价值链带来了客户需求个性化、生产碎片化、服务外包化等变化，向航运服务提出了新挑战和新要求：在经营理念方面，客户需求个性化要求航运企业由传统的以货源为中心转变为以客户为中心提供服务；在服务模式方面，制造业的服务外包化要求航运企业提供整体解决方案，而非简单的货物位移服务；在发展战略方面，由于制造业服务广泛外包以及嵌入性的存在，航运企业无法沿着制造业的产业链进行上下游一体化整合，只能在对航运供应链进行一体化整合的基础上谋求多元化发展。 2.3 航运供应链嵌入价值链 全球产业分工与产业升级带来的机遇和挑战，要求航运业主动适应生产变化，以航运供应链嵌入全球价值链。航运供应链是由港口企业、航运企业、仓储企业、企业、第三方物流企业，以及相关政府监管部门、银行、保险等形成的网链结构。港口企业、航运企业、仓储企业、企业、第三方物流企业既是航运供应链的节点也是航运供应链嵌入全球价值链的嵌入点（不包括政府服务机构），航运供应链以节点嵌入模式嵌入全球价值链。 从服务需求看，当全球价值链上的某一个企业提出生产性服务需求时，嵌入在节点上的服务供应商企业将作出即时响应，信息流在供应链内形成反馈，服务集成商带动供应链快速反应，为客户提供包括货物流和资金流在内但不限于货物流和资金流的整体解决方案并最终实现服务。此时为客户提供的不是某一个供应商的服务，而是全供应链的“链服务”。这一过程如图1所示。[3] 2.4 航运供应链的规模效应 航运供应链的规模效应体现在：（1）使航运企业以货源为中心的生产性减弱，而以客户为中心的服务性增强，在新增加的服务环节上增加了附加值和企业利润，有利于进一步扩大规模优势；（2）改变了竞争业态，航运企业间由船与船的竞争转变为链与链的竞争，加快了航运业内的纵向整合和一体化发展；（3）增强了航运企业的议价能力和市场话语权，为航运业与制造业协同创新、多元化发展提供了机遇和空间。 2.5 航运供应链的一体化与多元化 居于航运供应链上的企业之间存在主导与被主导、控制与被控制的关系，占据主导地位的企业即服务集成商控制供应链，从而达到延伸企业自身价值链的目的。主导与被主导、控制与被控制是通过松散联合、签订长期契约或一体化方式实现的。是实施一体化还是签订长期契约，取决于主导企业的规模经济与节点企业之间交易成本的比较和权衡。 虽然供应链主导的航运企业整合仍局限于航运业内，但为满足客户个性化需求，其业务触角已经向航运业外延伸，开始实施相关多元化发展战略，如航运金融服务、运贸一体化等。 3 航运企业的多元化发展 3.1 规模经济和范围经济 在企业生产活动中，当一种产品的产量达到一定规模后，平均成本下降，即存在规模经济。范围经济是联合生产2种或2种以上产品的生产成本低于这些产品单独生产的成本总和。范围经济来源于企业的资源剩余，通过开展多项业务可以共享剩余资源，从而节约成本。 3.2 专业化分工与多元化发展 斯密[4]认为：交易产生分工，带来了劳动生产率的提高和产业不断分化、发展，导致了生产的专业化和社会化。同样，在企业内部，随着劳动分工的细化，企业内部的专业化水平不断提高，资本化水平也越来越高，这时企业追求的是规模经济。斯密定理将专业化发展的原因归结为市场范围的扩展，即分工受市场范围的限制，但在市场范围扩展、经济发展进程中，却出现了与专业化相反的纵向一体化。科斯对这一传统经济学无法解释的悖论给出了自己的答案，即因为节省了交易费用建立企业或实行纵向一体化也能带来经济节约。 企业发展到一定阶段，受市场规模、技术、交易费用制约，专业化的道路日趋狭窄，出现有规模却不经济的状况，只能谋求多元化发展，追求范围经济。多元化是企业尤其是大型企业集团成长到一定阶段的必然鹇匝瘛Wㄒ祷、多元化是企业实现战略目标的手段，由追求规模经济进而追求范围经济则是隐含的经济学逻辑，企业成长周期理论也印证了这一点。 3.3 多元化发展的前提条件和动因 3.3.1 前提条件 航运企业规模化发展产生了可以共享的剩余资源，特别是组织能力和企业家才能等以无形资产形式存在的通用资源，为航运企业多元化发展提供了前提条件。 3.3.2 动 因 （1）航运企业专用性资产令企业面临高昂的资产转换成本的同时，也使企业不得不面对市场下滑产生的高额交易成本且无法实施一体化；实施多元化发展则可以降低企业资产专用性，面对航运市场周期性波动时可以有效分散风险。 （2）从生产性服务嵌入制造业的角度看，包含航运业在内的交通仓储业对劳动密集型行业的影响最大，而劳动密集型行业具有资金和技术投入相对较低以及附加值低的特点，处于全球价值链的低端，也就是说航运供应链节点嵌入的位置是价值链的低端环节。航运供应链若长期嵌入劳动密集型行业，将面临被锁定在价值链低端的风险，而寻求多元化发展则是摆脱低端锁定困局的可行路径。 3.4 多元化发展的特点 （1）以航运事业为起点，通过专业化发展实现规模经济和优势，在此基础上实施多元化战略，追求范围经济。 （2）以相关多元化为主，充分利用企业剩余资源，借助已有竞争优势，拓展相关业务领域。由专业化到相关行业多元化，最后进入不相关行业多元化发展，可以保持企业已有市场份额和收益水平，为企业战略转型提供中间支撑并减少企业战略转型成本。马士基航运集团的多元化战略实践证明了这一点。 （3）实施多元化是战略性选择，而非短期规避风险的手段。在实施多元化战略的同时，航运企业同步实施国际化、集团化战略，从而实现企业转型升级。 4 结 语 航运企业依托企业专用性资产选择低交易成本交易治理结构，通过专业化发展形成规模经济并趋向于一体化，但受航运业生产性服务属性及嵌入性的制约，航运企业无法进入制造业产业链实施纵向一体化。同时，由于国际分工及全球价值链的存在，制造业企业广泛外包服务，也不可能对航运企业这类生产性服务企业进行纵向一体化。为了适应全球价值链给航运业带来的客户需求个性化、生产碎片化、服务外包化的变化，航运企业可在内部进行纵向一体化整合，形成航运供应链嵌入全球价值链，为客户提供“链服务”（即整体解决方案），同时利用企业剩余资源实施相关多元化，形成大型国际化竞争的航运企业集团，进而全面实施多元化发展战略。 航运企业特别是大型航运企业集团剩余资源的存在以及特有的资产专用性和航运业生产性服务属性，共同决定了航运企业由追求规模经济到追求范围经济的经济学规律，并最终在战略上表现为多元化发展。 规模经济论文:福建省散货码头规模经济性评价分析 摘 要：文章以数据包络分析（DEA-BCC）为基本模型，以福建省散货码头为对象，分析福建省散货码头发展现状、存在问题，对福建省散货码头进行规模经济性评价，提出提升福建省散货码头发展建议，推动福建省散货码头科学发展。 关键词：福建省；散货码头；规模经济性；数据包络分析（DEA-BCC）模型 港口作为物流行业的一个重要节点，货物通过港口在不同运输工具间流通过程中拉动经济发展，近年来各地政府意识到港口对地区经济发展的重要作用，港口也呈现大型化、专业化、规模化等发展态势，但随着福建省越来越多的散货码头的投产，如何在有限的、相互交叉的经济腹地情况下，获得较好的投资回报率，就有必要研究福建省散货码头规模经济性问题，提出合理化建议，提高各散货码头的经济效益。 1 福建省散货码头发展现状 1.1 散货码头布局持续推进 近年来，福建省政府不断推进沿海港口布局，使全省港口布局规划建设工作得到优化。福建省一系列指导性政策的相继出台，明确了福建各大港口功能定位，提出重点加强“两集两散”港口建设，将福建省港口整合形成福州港、湄洲湾港、厦门港三大港群，明确规模化、集约化、现代化的发展方向。同时也为福建省沿海散货码头布局奠定了政策基础，也进一步明确罗源湾、湄洲湾大宗散货集散中心的功能定位。 1.2 港航基础建设不断加大 近年来，福建省加大对散货码头硬件设施建设投入，升级完善港口、航道基础设施，推动港口群、产业群、城市群联动发展，沿海散货码头综合竞争力逐年提升。截止到十二五规划末，福建省生产性泊位共480个，万吨级以上泊位162个，其中可靠泊5万吨级以上船舶码头泊位达到79个，具备停靠30万吨级散货船等大型船舶的条件。 1.3 腹地经济范围不断扩大 为有效拓展港口腹地经济范围，福建省深入拓展海洋港口经济，通过鹰厦铁路、向莆铁路、横峰铁路以及多条高速公路，联接江西、湖南等中西部省份实施“借闽出海”战略，使得福建沿海散货码头的经济腹地不断向内陆地区拓展延伸。尤其是向莆铁路疏港支线贯通后，福建、江西两省通过多样的形式尝试开展海铁联运业务，推动闽赣两省产业对接。 1.4 主要货物吞吐量稳步增长 煤炭及其制品、铁矿石是福建省沿海港口散货中占比最大的货物，近年来占全省沿海货物运输20%左右，基本实现业务的稳步增长。作为福建省主要散业务的煤炭，基本是由罗源湾港、湄洲湾港、厦门港等大型散货码头完成，并以水水中转为主要业务发展模式，向江浙、长江中下游地区电厂输送，极大地拓展了福建省沿海港口的辐射能力。 2 福建省散货码头发展中存在的问题 2.1 散货码头业务集中度不高 受地理位置、地区经济等因素制约，福建省港口布局仍较为分散，业务集中度不高。福建沿海共分布27个港区，部分港区内仅有1～2个生产泊位，无法体现港口规模化运营。各大港区在散货业务上存在业务重叠，并且港口散货的经营效率不强，这些问题对福建省散货码头规模经济性造成影响，以致散货业务集中度不高。 2.2 港口资源优势未发挥 福建省海岸线资源极其丰富，多地具备建设成大港口的天然条件，但福建省沿海分布近500个码头，码头和泊位比较分散，仅厦门湾内港区、闽江口内港区形成一定规模化经营，其他港区均存在规模化低、专业化低等问题。同时各港区规划建设相对独立，不仅使得港口资源无法充分利用，而且没有足够的财力加快港口集疏运、拖轮、口岸查验等设施建设，进而阻碍港口服务水平和质量的提高，影响了福建省港口的竞争力。 2.3 集疏运体系建设滞后 近年来，福建省加大对高速公路、高速铁路建设的投入，形成较为便捷的交通体系，但沿海散货码头的集疏运网络体系还处于相对滞后的阶段，特别是港口的铁路集疏运体系网络。直达港区的铁路支线较少，因此铁路无法发挥强大的集散能力，集疏运体系与港通衔接不畅，这对福建省散货码头的发展造成了不利的影响。 2.4 经济腹地范围体量不足 与周边省市相比，福建省的经济总量远低于广东、浙江等地，尤其是对港口吞吐量影响较大的工业发展水平，未能给港口提供足够的运输支撑。同时，福建散货码头的经济腹地同广东、浙江、上海等区域的散货码头的腹地存在重合现象，赣湘鄂等地区都是东南沿海港口必争之地，竞争激烈。同时沿海散货码头在码头建设、作业工艺等方面也基本如出一辙，必然会产生竞争关系。 3 DEA-BCC模型及规模经济性概述 3.1 DEA-BCC模型 数据包络分析（DEA）是一种运用数学工具来评价经济系统生产投入和产出的有效性的非参数方法。它通过考虑多种资源的投入和多种服务的产出来评价系统的效率问题，适用于多投入多产出的系统决策问题的绩效评价。数据包络分析法可以进一步研究产出应该增加多少，投入减少多少的时候决策单元会达到相对有效。数据包络分析较为常用的有CCR、BCC模型等，本文采用BCC模型，是用来评估部门之间的相对技术有效性的。其模型为： 3.2 港口规模经济性 规模经济性是指在一定的市场需求范围内，随着生产规模的扩大，企业的产品与服务的每一单位的平均成本出现持续下降的现象。港口规模经济性实质是港口生产的投入和产出之间的数量关系，即当港口的各类生产要素投入增加的时候，港口的产出（吞吐量、装卸量等）是否会相应的增加，增加的比例和投入的比例进行比较，来判断港口是否规模经济，即生产的规模报酬问题。 港口的规模表现为港口生产规模和建设规模，二者要相互协调才能产生最佳的港口规模效应。如果港口的建设规模太小，港口的生产规模会受限，港口的经济效益也受限；如果港口的建设规模过大，则易导致产能过剩，港口设施设备利用率不高，资金和资源浪费闲置。因此，要通过对港口的规模经济性进行评价，认识到现有规模的经济性是递增还是递减，以全新的港口布局和规划来提升港口的资源利用率和港口的规模报酬，使港口处于最佳的规模经济运行状态，达到资源利用率和经济效益最大化。 4 DEA模型下福建省散货码头规模经济性评价 4.1 指标选取 文章选取福建省三大散货码头，即福州港、湄洲湾港、厦门港为研究样本，应用2010～2015年数据。文章在对福建省散货港口众多影响因素中，以主成分分析法为基础，最终选取万吨以上泊位数、年设计吞吐能力、作业设备数等3个投入指标和营业收入、吞吐量等2个产出指标，如表1所示。 本文运用DEAP2.1软件对福建省三大散货港口――福州港、厦门港、湄洲湾港进行DEA视窗分析，以2010～2015年为基础资料，数据之间进行了年度交叉处理，形成2010～2013年、2011～2014年、2012～2015年三个视窗。 4.2 规模经济评价结果 从表2可得，福建省三大散货码头的规模经济的平均值中，厦门港的规模经济平均值是最大的，福州港是最小的；福州港和湄洲湾港的规模经济值变化幅度较大，厦门港相对稳定。 从表3可得，从横向比较来看厦门港在2011年、2013年出现下降，到2014年规模效率值为1；福州港呈现逐年上升趋势，到2014年规模效率值为1，湄洲湾港呈现逐年上升趋势，到2014年规模效率值为1。从纵向比较来看厦门港的规模效率值在2010～2013年都是最大的，2014、2015年三大港口都为1。厦门港的规模效率值较为稳定，福州港、湄洲湾港变化幅度较大。 5 推进福建省散货码头发展建议 5.1 科学规划全省港口布局 福建省港口管理部门要站在全局的高度，对福建省沿海散货港口进行全新的规划布局，要实现科学规划，合理优化，可持续发展的战略思路，在国家“一带一路”战略和福建自贸区的战略指导下取得科学合理发展。要以“两集两散两液”为战略发展思路，对福建省沿海散货码头科学规划，减少小零散的散货码头规划，形成集约化、规模化的发展，促进福建省内散货码头相互沟通，竞争与合作，在战略上解决福建省散货码头集约化不高的问题。 5.2 推动临港产业与港口联动 在做好港口布局、功能规划的基础上，要充分规划港口产业园区，利用产业联动政策引进临港工业。一要在现有建成或在建的大型散码头腹地经济范围内，充分规划工业产业园区，让钢铁企业、电厂等大型散货需求的企业入驻，形成产业联动；二要充分重视港口、临港工业、经济腹地之间的互动关系，促进港口群、临港产业群和经济腹地的一体化进程；三要积极对接现有铁路、公路输运体系，实现港口与腹地内的工业企业对接，有效提升货物通过量，形成产业联动。 5.3 完善散货码头集疏运体系 结合国内外各大港口的“大港口、大通道、大物流”发展趋势，实现散货供应链的无缝衔接。要持续有针对性把握港口基础设施建设的投资进度，完善配套大型散货堆场，拓宽疏浚深水航道，满足国内外船舶大型化和超大型化的运输需求，加快构建以快速铁路、高速公路和普通国省干线公路为基础，对接内陆地区的现代综合交通运输体系，最终构建系统性的港口集疏运体系。同时，通过拓展长江中下游地区市场，积极开展“水水中转”业务模式，开辟海上疏运体系，不断优化和开辟散货沿江航线，提升港口、航线运输能力。 5.4 整合散货码头岸线资源 整合全省沿海港口岸线资源，并推动成立福建省港口集团，成为福建省散货码头的统一运营商，执行相对统一的运营策略，并作为福建省岸线收储、港口投融资平台，对福建省岸线资源进行统一收储、规划与管理。组建成立福建省港口集团，可依托福建省最大的公共码头服务商――福建交通运输集团，将其控股的所有港口纳入统一运营管理，同时整合集团内部优质资源，构建资本市场融资平台，再通过多样化的资产整合方式，兼并、重组、整合省内沿海港口企业。 规模经济论文:规模经济与范围经济目标下我国动画产业模式研究 摘 要：动画产业作为我国文化产业体系的重要组成部分，其重要性不可小觑。纵观美国、日本等先进国家的动画产业发展历程，我国动画产业发展既要把握宏观政策调控，又要注重动画企业内在产业链完整，依靠经济规律加快动画产业集群，形成规模经济和范围经济内的动画产业模式，从而促进我国动画产业又快又好发展。 关键词：规模经济；范围经济；动画产业；发展模式 改革开放初期，我国的动画产业曾经出现过短暂的辉煌，民众对具有传统文化元素的国产动画产品青睐有加。但随着国外动画产品的不断输入，我国动画产品市场逐渐步入寒冬。通过深入研究世界范围内重要的动画出口国不难看出，各个国家动画企业的利润水平大相径庭，如美国动画企业利润率高达20%，日本在10%左右，而我国大多数动画公司仅仅维持在不亏损的状态。如何引导我国动画企业在国外市场冲击的背景下形成有利的发展模式，还需从动画产业的规模经济和范围经济着手。 一、动画产业发展中的规模经济与范围经济 （一）动画产业发展中的规模经济 规模经济是指企业在产品的生产过程中，随着产品数量的增加，生产成本逐渐降低，而利润却逐渐增加的经济模式。对动画产业来说，随着动画企业对新技术的不断应用、员工技能水平的逐渐提高、动画产品制作时间的持续缩短，生产成本得以降低，企业效率与利润迅速提升。因此，以迪士尼为代表的国外大型动画企业由于受上述因素影响，形成了成本可控状态下的规模经济，从而实现了较高利润水平。 （二）动画产业发展中的范围经济 范围经济是指企业在产品生产过程中，同时生产多种产品的成本远比单独生产不同产品的成本低。如迪士尼公司先制作动画电影，获得观众的好评后，再在动画影片基础上批量设计、生产衍生品进行出售，动画电影本身成为一种广告投放，这就大大降低了生产与宣传成本，从而获得利润的多元化。 由此可见，得益于规模经济和范围经济的作用，大型动画企业比中小型企业可以获得较低的制作成本和较高的经济利益。然而，在国际化分工秩序不断深化的背景下，中小型动画企业同样也能收获较高的规模经济和范围经济效益。 二、日本动画产业集群发展模式探析 日本动画产业在国际动漫市场上具有举足轻重的地位，其主要是依靠中小型动画企业集群发展的产业模式。日本动画发展得益于手冢治虫探索出的“手冢模式”。“手冢模式”最初源于阿童木形象的制作。手冢治虫最初的想法是将阿童木卡通形象商品化，通过向国外出售动画片版权、动画制作技术和动画版本胶片获取利润。但手冢治虫在实施过程中却遇到一个棘手的问题，就是公司的制作能力有限，不能在最短时间内完成动画任务的制作。于是，他就把制作过程中的部分任务分包给了其他动画公司来完成。这种最初的想法创造了日本动画产业的“分工专业化”制作体系，也为当时的电视动画盈利模式打开了新渠道，对整个日本动画产业的未来发展模式产生了深远影响。 为了进一步提高动画制作能力与效率，手冢治虫联合日本众多中小型动画企业共同来完成大量商业动画项目。虽然当时每个动画企业的规模都不是很大，但聚合起来相当于大企业内部的专业化分工，具备了实质性的规模效应，从而实现制作效率的大幅度提升，最终实现规模经济。另外，日本众多的动画小企业在生产过程中与其配套的诸多小企业相互合作，这就相当于将一个动画创意创新成了多种商品，实现了市场扩展下的范围经济。“手冢模式”联合众多小型制作企业创造了与美国大型动画企业等同的效果，获得了广泛的规模经济和范围经济效益。 三、现阶段我国发展动画产业存在的问题 近些年来，我国的动画产业发展迅速，取得了一定成果，但与美日等动画产业发达国家相比，仍存在一定问题。 （一）各动画企业之间未形成完善的分工体系 改革开放后，我国动画企业不断推出新的动画产品，但大多是由企业自身来完成的，很少通过服务外包完成。通过对国内多家动画制作基地的企业调查发现，虽然已经有一部分动画企业通过外包合作来完成动画片的制作，但大多只是体现在动画加工方面。由此可见，我国动画产业专业化分工体系尚未形成。 （二）动画企业与上下游企业未形成有效的合作机制 在美国和日本，多方投资共同制作动画产品的模式比较普遍。比如，在日本开发一款动画产品，常常会有广告公司、电视剧制作公司、电视台、玩具公司甚至大型食品公司等多种企业共同投资开发制作动画片。更有甚者，日本的银行、航空公司、工艺品制作公司和钟表公司这样的企业都会参与到动画投资中来。因为有众多市场主体参与，这样的合作机制往往能将创意、设计制作甚至商业推广模式的效能发挥到最佳。然而，国内动画制作企业大多是依靠自身的力量承担制作和推广，这就导致无法筹集到足够的资金进行高质量产品的制作和商业市场推广开发，这种“独善其身”的发展模式往往致使大量动画企业快速倒闭。 （三）专业化动画人才市场尚未成型 随着我国经济水平的快速发展，民众对精神文化产品的需求不断提升，国家也越来越重视文化产业的发展，这就对动画产业人才的培养提出了更高的要求。但通过调查显示，目前的专业劳动力市场并不能满足动画制作企业对于人才的需求。究其原因，一方面是民众对动画专业的认识程度不够，另一方面是国内专业的动画制作人才培养机制不完善，造成众多动画企业求贤若渴。另外，人才匮乏和专业动画人才市场不完善造成人才流失的现象很普遍，这都加剧了动画专业人才市场的快速萎缩。人才的缺乏使得国内难以形成稳定的人才市场，这也是国内动画产业无法实现范围经济和规模经济的主要原因之一。 四、我国动画产业未来发展模式探讨 （一）发展大动画产业基地模式 通过研究日本发展动画产业的经验不难看出，其动画产品的制作主要集中于动画出版社，且动画出版社绝大多数使用工作室制度。工作室编辑人员会挖掘一些漫画作家作为思路主创人员，并将细节制作部分安排给助手。这种工作方式大大提高了工作效率，创造出大量作品。从经济学规模经济的角度来看，我国完全可以借鉴日本动画的发展模式，结合美国计算机“硅谷”创造的经济传奇，在国内规划建造出多个动画产业基地，将动画制作产业的一系列流程制作公司吸引到动基地里来，形成基地内部的专业化分工机制。这种模式的优点就在于集中专业化人才于一体，既能激发专业人员的创造素能，又能节省不同专业制作公司的交易成本，有利于形成规模化制作产业集群，提高动画制作的产量和质量。从范围经济的角度来看，依靠发展大动画产业基地的方式对于提高动画创意或者制作企业的经营水平极为有利，也有益于吸引动画上下游企业向基地靠拢，从而形成广义范围的大产业综合集群。 （二）发展互联网动画新模式 21世纪初，网络的应用和普及刺激了一些新生事物的出现，网络动画就是其一。现如今，网络动画已经成为网络文化的重要组成内容，甚至不乏一些作品创造了新的衍生产品，最为成功的要数《滚蛋吧，肿瘤君》。该作品最初由年轻漫画家把个人经历以漫画形式在网上，由于大量网友的推崇致使漫画爆红，随后被众多的动画制作商制作成动画片，甚至被翻拍成了电影，并取得了良好的收视效果。从该案例可以看出，新时期创作者应该按照新媒体时代动画产品的特点，依靠点击率和视频网站的相互联合共同创造价值收益。除此之外，在网络动画衍生品环节，利用逐渐规范化的文化版权市场，通过动画产品的品牌形象与其他产品市场达成互利共赢的局面，共同创造和分享价值，达成更广泛意义上的范围经济效益。同时，动画制作商也要注重与新媒体、自媒体（比如微信）的推广和结合。 （三）布局适合我国国情的动画发展模式 文化是发展动画的营养，国情是发展动画的土壤。总结过去我国动画发展的经验不难看出，发展美国大企业动画模式不适合我国，发展日本小企业精细化产业链模式也不适合我国，也即，通过这两种模式实现动画规模经济和范围经济的目标在短期内都难以实现。 我国的动画企业大多是民营中小企业，规模较小，资本不足，技术设备欠缺。动画市场专业化分工体系也不完善，专业人才资源也不丰沛。因此，根据美日发展动画产业的经验可以采取以下措施。一是组建国有大型动画企业，依靠国家资金和国有资源集聚规模优势，吸引专业人才进入，并由大型龙头企业带动动画产业体系的快速形成，依靠市场化运作体系并购中小型企业完成动画产业的规模扩张，在短期内形成较大企业群体。二是借鉴日本动画产业发展模式，鼓励组建多个中小型企业，依靠市场的力量自发形成动画产业专业化分工体系，通过市场分工的模式形成动画产业集群，最终实现动画产业的规模经济和范围经济。 综上所述，动画产业作为我国文化产业体系的重要组成部分，其重要性不可湮没。纵观美日等先进国家的发展经历和经验，我国动画产业发展既要注重宏观政策调控，又要注重动画企业内在产业链模式发展。要依靠经济规律，尽快形成动画制作产业集群，形成产业内规模经济和范围经济。 规模经济论文:“互联网+农业”背景下 农业规模经济效益研究中存在的问题分析 摘 要 2016年中央一号文件指出：“大力推进‘互联网+’现代农业，应用物联网、云计算、大数据、移动互联等现代信息技术，推动农业全产业链改造升级。”其实早在2012年，国务院农村综合改革工作小组就已经选取了部分省份开展村级集体经济发展试点。我们发现只要在“互联网”之后加上缀称，这种模式就会发展得相当不错；因此我们选取“互联网+农业”为研究方向，针对农业大规模经营的特点，提出农业规模经济的概念。通过对山东省阳谷县阳谷丰源农业科技有限公司的实地考察与调研，我们得出初步的数据以证明“互联网+农业”的确存在规模经济效益。本文将从政府、农户、企业等三方面来阐述阳谷丰源农业科技有限公司自实施“互联网+农业”以来存在的规模经济效益方面的问题，并提出可行的解决方案。 关键词 规模经济 财政负担 销售管理 生产成本 进行实地调研后，我们发现当地的“互联网+农业”与其他县级相比，虽然已经很先进了，但是仍存在一些问题。在走访一些合作社、企业和农户后，我们发现当地农户对“互联网+农业”总体发展规模态势并没有深入的了解，其只知道这种模式的农业能让他们获得收益、走向富裕的小康生活。阳谷丰源农业科技有限公司的部门经理也带我们参观、了解了他们生产的自动化设备和大棚控制系统，让我们对“互联网+农业”有了更全面的了解；但是，该经理也向我们披露了一些“互联网+农业”的弊端。于是，我们在参考农业局提供的相关资料的基础上，提出了一些关于阳谷丰源农业科技有限公司自实施“互联网+农业”以来，存在的规模经济效益方面的问题和解决建议。 第一，政府财政负担较重。该模式是当地政府以及当地企业共同打造的惠农模式，阳谷县在山东省聊城市中算是一个中等发达的县城，纵观周围农村，很多农户都引进了“互联网+农业”模式。政府作为该模式的支持者和指导者，自然是需要为农户提供补贴与技术支持。由于农户大多数是素质较低的劳动力，对模式的理解与掌握还有欠缺，政府投资举办培训会等，无疑是一笔大的花销。而且，对政府来说，大量的补贴必然会造成沉重的财政负担，这就对政府的财力提出了较高的要求，也成为影响当地政府农业推广的因素之一。 第二，企业农业种植、销售经验不足。阳谷丰源农业科技有限公司是阳谷县利用“物联网”技术和“互联网+农业”模式的一家先进的农业企业，拥有不少与之合作的农业生产合作社。通过与当地农户和供销社的沟通，我们了解到，在农业种植方面，阳谷丰源农业科技有限公司主要依靠与当地农业生产合作社进行合作，利用合作社提供的充足劳动力，发挥其在种植方面的优势。但是，就如上面我们所了解到的，劳动力素质较低是制约阳谷丰源农业科技有限公司进一步发展的重要因素。在该公司中，大量先进的自动化设备为其带来了极大的财富。但是，在我们实地考察的过程中也了解到，仍然有不少工人不会操作这些先进的机器。在销售方面，阳谷丰源农业科技有限公司通过公司网站进行销售，它旗下的一个农业生产合作社在这一方面做得尤为突出。先运辣椒生产合作社是阳谷丰源科技有限公司旗下的一家大规模生产辣椒的合作社，其最近几年在销售方面的业绩比较稳定。我们对其进行采访时，经理向我们表示，线上销售虽取得一定的成绩，但由于经验不足，合作社一直处在尝试、摸索阶段；其迫切希望能够进一步开拓市场。 第三，农户相关农业技能不足以及农产品生产成本仍然过高。在阳谷丰源农业科技有限公司旗下的合作社各有不同的分工，每一个合作社的生产经营项目也都有所不同。企业和合作社中的主要劳动力是当地的农民，他们的文化水平普遍不高，在设备的使用上也存在一些问题；其只能在企业内少量的专业人士的指导下使用设备，这在一定程度上导致了农业生产效率的低下。由于阳谷丰源农业科技有限公司大多采用的是先进的机器设备，加之采用的是智能专家系统和大棚控制系统相结合技术，如果只是小范围生产农产品，这种模式会给农户带来过高的生产成本，最终影响企业的规模经济效益。 尽管“互联网+农业”规模经济存在一些问题，但是我们对它的预期仍是好的。我们可以通过以下的解决方案对存在的问题进行修正与改进： 第一，政府加大支持力度。目前“互联网+农业”在当地的推广还不够成熟，许多人来不及思考全局而盲目跟从，造成农户仍然对“互联网+农业”的模式不了解。以前，其他地区的淘宝村也出现过此类情况，“互联网+农业”起初在村级进行推广时会受到阻碍，但是在看到其带来的利益后，r夫们纷纷趋之若鹜。此外，素质较低的劳动力也是一方面的原因。政府出资集训为农户带来很好的发家致富的机会，但是由于现在农村的剩余劳动力几乎都是素质较低的农民，其对先进技术的掌握水平还不够，既不能充分发挥自动化设备的先进性，也不能熟练地利用专家管理系统、线上电商平台等，造成了政府投入的浪费，加剧了政府的财政负担。 第二，企业引进先进人才。据了解，阳谷丰源农业科技有限公司也是在2013年才引进“互联网+农业”，其目前仍处于运营初期，缺乏经验是必然的。在参观该企业的种植和生产一体化设施后，我们一致认为它完全有能力带领下面的合作社走上致富之路。阳谷丰源农业科技有限公司具有一定的整合附近资源的能力，并且在经过了一段时间的发展后已经初步形成了一套农业生产、销售体系。我们认为该公司可以在人才、农业生产设备上多下功夫，招揽一些高素质的人才，必要时添置先进农业设备，加之先进的销售管理来解决这一问题。 第三，农户开展技术培训。关于这一方面，企业可以对当地的农民开展一些简单的培训，为他们开展生产活动提供便利；另外，可以对合作社中的劳动力进行分工，如哪些农民只负责香菇的生产，哪些农民只负责辣椒的生产，各自负责各自的种植、灌溉及设备的使用，这样的分工可以大大提高生产效率，并在一定程度上为企业节省人力、物力。 目前，尽管阳谷丰源公司已经通过合作社将一部分农户聚集，但总的来说其还是相对分散。由于他们的生产范围还是不够大，阳谷丰源公司要解决这一问题就需要对旗下的合作社进行划片处理。据经阳谷丰源负责人透露，他们正在实施这一计划，并预计生产成本将会降至最低。 “互联网+农业”的生命正处于花苞状态，国务院总理曾经指出，要带头将“互联网+农业”进行到底。当我们在关注“互联网+农业”的成果的同时，往往也会去观察它的规模经济效应；然而经过一段时期的发展，它前进的脚步似乎遇到了阻碍，也是我们上文所提到的三个方面的问题。因此，阳谷丰源公司只要合理地处理政府、企业与农户之间的关系，笔者相信，“互联网+农业”的明天会更加精彩，它所产生的规模经济效益也会造福广大的农业劳动者。 （作者单位为中央民族大学） 规模经济论文:中国汽车产业规模经济发展研究 摘 要：汽车产业作为我国经济的重要支柱产业，对我国经济的发展具有很大的推动作用。从上世纪五十年代开始，我国汽车产业进入了起步阶段，经过六十多年的发展，如今我国汽车产业已经取得了巨大的进步，中国也成为了世界著名的汽车工业大国。然而由于发展时间尚短、工业基础较差、核心技术落后等原因，我国汽车产业发展水平还远远落后于美、日、韩等汽车强国。汽车产业想要取得发展，必须形成具有一定规模的产业集群，实现规模经济效应。然而我国汽车产业目前的规模经济性并不突出，存在着规模经济落后、市场集中度低、科技研发能力弱、自主品牌竞争力低等众多问题，这些问题严重阻碍了我国汽车产业的发展速度和规模。本文通过分析我国汽车产业的发展现状、存在的问题，对我国汽车产业实现规模经济性提出一些具体的措施建议。 关键词：汽车产业；规模经济；发展策略 一、理论依据 规模经济理论是经济学的基本理论之一。规模经济理论是指在一特定时期内，企业产品绝对量增加时，其单位成本下降，即扩大经营规模可以降低平均成本，从而提高利润水平。规模经济通常有两种表现形式，一种是内在的，即厂商的平均生产成本随着其自身生产规模的扩大而下降；另一种对单个厂商来说是外在的，但与整个行业的规模有关，即外部规模经济。 从经济学说的发展历史角度来看，亚当・斯密作为规模经济理论的创始人，他在国富论中做出了以下论述：劳动生产上最大的增进，以及运用劳动时所表现的更大的熟练技巧和判断力，似乎都是分工的结果。斯密以劳动分工和专业化生产为切入点，进一步揭示了生产率提高的原因：分工使得每一个工人的劳动技能和熟练程度都得到了提升，节约了生产过程中由于变换工作步骤而浪费的时间，同时促进了机器的发明和应用，“由于劳动分工的基础是一定规模的批量生产”，因此，斯密的理论可以被认为是一种古典规模经济理论。真正意义的规模经济理论起源于美国，它揭示的是大规模生产的内部与外部经济性，规模经济理论的主要代表人物有阿尔弗雷得・马歇尔、张伯伦、罗宾逊和贝恩等。 二、中国汽车产业发展现状 从上世纪五十年代开始，时至今日，我国的汽车产业取得了举世瞩目的成就，这六十多年的发展过程大致可以分为以下三个阶段。 第一阶段，1953年至1978年，这是我国汽车工业的起步阶段。1953年，我国第一家汽车制造厂――中国第一汽车制造厂的诞生，标志着我国汽车工业完成了从无到有的质的飞跃。之后，我国的汽车工业由于体制问题等原因，发展十分缓慢，基本处于停滞状态。这一阶段我国的汽车产业发展较为落后，产业规模较小，基本不具有规模经济性。 第二阶段，1979年至1993年，这是我国汽车工业的成长阶段。1979年，我国开始实行改革开放制度，经济体制由社会主义计划经济体制转变为社会主义市场经济体制。市场对于资源配置的作用越来越重要，我国市场对于汽车日益增长的需求推动了我国汽车产业的快速发展。在这一时期，我国汽车产业的规模迅速壮大，到1992年，我国汽车产量首次突破100万辆大关，达到106.2万辆，在世界各汽车生产国中排名第11位。该阶段中国汽车产业在取得了显著发展的同时，也产生了很多问题，主要表现为汽车产业投资混乱厂商林立，整体发展水平不高，厂商生产规模有限，距离国际公认的汽车产业规模经济产量还有很大的差距。 第三阶段，1994年至今，这是我国汽车工业调整改革腾飞的阶段。1994年随着《中国汽车工业产业政策》的颁布，我国汽车产业进入了全新的发展阶段。在这一时期，外国资本大量进入我国汽车产业，合资模式广泛开展。我国汽车产业的发展很大程度上依赖于国外资本的注入，因此，汽车制造的核心技术仍然掌握在国外厂商手中，我国厂商技术仍然处于落后水平。到了2008年，我国汽车产量达到了961.6万辆，成为了全球第一大汽车销售国。2014年我国汽车产销量双双超过2300万辆，创全球历史新高，连续6年蝉联全球第一。这些事实标志着中国已经逐步发展成为了汽车生产大国。 三、中国汽车产业规模经济发展存在问题 经过了六十多年的发展，虽然中国汽车产业取得了巨大的进步，中国也实现了从汽车小国到汽车大国的转变，但是，中国目前还并不是一个汽车强国，我国汽车产业仍然没有形成良好的规模经济性。 汽车产业属技术与资金密集型行业，通常情况下资产专用性较强，因此汽车企业对规模经济具有很高要求。最近几年，我国汽车产业不断引进国外优质资本与关键技术，资本投入和科技创新能力得到加强，使得汽车企业的产能和劳动率得到显著提升，汽车产业的规模经济性也越来越明显，但是到目前为止我国汽车产业仍然保持着企业数量多、规模小的产业格局。 目前，汽车经济规模的国际公认标准为200万辆。全国大多数汽车企业生产批量小、专业化水平低、规模小、布局分散、自主开发能力差的问题十分突出，造成的结果是产业集中度低、规模不经济。根据2014年全国汽车生产企业排名来看，在全国153家整车厂中，年产量200万辆的仅有5家，在50万辆至200万辆的仅有3家，绝大多数年产量在50万辆以下。由此可见，我国汽车产业的规模是相当的小，距离达到规模经济的要求还有一定的差距。 四、中国汽车产业发展策略 1、推行兼并重组，扩大各厂商规模 为了提高我国汽车产业市场集中度，需要在全国范围内推行车企兼并重组战略，以此来调整我国汽车产业的市场结构，从而提高我国汽车产业国际竞争力。具体的方式有收购、兼并、重组、参股等，通过强弱兼并，强强联合，既可以减少企业数量，提高产业集中度，又能形成一批具有高度规模经济性、竞争实力强大的汽车企业集团。 2、扶持自主品牌，增强核心竞争力 虽然我国汽车产销量每年都在增加，但是当前市场中，中国自主品牌的企业占据的市场份额还比较小，而且还存在着下降的趋势。2014年我国汽车产销量位居世界第一，但我国自主品牌却没有一家进入前十。这就意味着，我国自主品牌的汽车企业仍然需要找到适合自身的发展策略。因此，进行技术升级，提升自主品牌的核心竞争力成为当前我国汽车产业发展的重要方向。目前我国的自主品牌所生产的汽车，在设计、核心技术应用、制造等一系列的环节都还存在很多不足，很多的设计都是借鉴外国厂商的现有资源。因此在消费群体之中的认同度很低，自主品牌给人留下的印象始终是价格便宜但是品质低劣。我国车企需要加大对自主研发的投入，避免一味的抄袭模仿国外厂商，加快技术升级，通过开发新技术来减少成本，提高质量，增强竞争力，从而提高自主品牌在消费群体之中的认同度。 3、抓住发展机遇，探索新能源汽车 近年来，由于环境污染、能源危机等问题，新能源汽车逐渐成为汽车市场的新宠。新能源汽车目前尚处于起步阶段，市场格局尚未形成，我国自主品牌的汽车企业应抓住此次机遇，积极同国外厂商开展竞争，大力研发新能源汽车，尽早进入新能源汽车市场，通过抢占市场先机来吸引顾客，扩大自身的市场占有率，争取在这一新兴市场中取得领先的行业地位。（作者单位：河北经贸大学） 规模经济论文:我国企业规模经济发展对策探讨 摘 要：自从实现改革开放之后，我们国家的经济获取了显著的成就。不过从大的方面上来看，规模并不是很大，而且没有综合的配给生产要素。文章具体的分析了当前我国企业的规模经济状态，并且在这个背景下论述了几个应对方法。 关键词：企业规模经济；并购；企业集团；产业组织政策 所谓的企业规模具体的说是生产物资以及员工等要素和产量在企业中的集中性，其展示了企业组织大小。企业的规模逐步的扩张，效益持续升高，此时我们将这类现象叫做是企业的规模经济。企业之所以扩张规模，首先是为了减少成本以此来获取利润。其次是为了强化竞争水平。简单的讲，当规模扩大之后能够保证企业获取很多的优势，进而处在发展的最前端。 1 当前我们国家规模经济的发展情形分析 通过比对我们国家企业的均规模和世界数据来看，我国的要较之于很多优秀的国家小很多。2003年，我国516家重点企业的营业收入约为4330亿美元，仅相当于世界500强前2名的沃尔玛和通用汽车营业收入的总和。 从单个企业规模来看，将2003年世界500强的前 20名企业的营业收入和中国100强前20名企业的营业收入进行比较，我国排名第一的中国石油天然气集团公司的营业收入仅相当于世界排名第一的沃尔玛营业收入的18.5%，相当于世界排名第二的通用汽车营业收入的24.5%，仅相当于世界排名第二十的大众汽车营业收入的一半左右。 通过分析世界五百强的数据得知，不论是哪个国家，它的经济规模始终是和它所占有的大企业的数量呈正比例关系的。最近几年，由于竞争剧烈，同时经济氛围也在无形中改变，我们国家的大企业的经济水平显著的提升了。不过通过比对国际数据可知，我们国家的大企业的总数还是相对较少的。在03年的时候我们的经济总量在世界的排名是第六，进入世界500强的企业数与我国经济总量所处的位置相比还有一定差距，同时进入五百强的这些企业中，牵扯的多是能源以及贸易等，目前还没有涉及到制造业的。 通过上文的分析我们得知，我国规模经济在发展的时候面对着如下的一些不利现象，具体的体现在以下的几个层面中。第一企业的规模不大而且不集中，此时就导致了企业缺少整合市场的水平，进而使得生产重复，竞争加剧，最终导致资源得不到合理的使用。第二，在经济效益较为显著的企业中期规模太小，不能够通过大规模运作来减少费用，进而不能够以低价来获取市场，最终干扰了本身的进步。 2 针对问题提出的应对方法 经由并购方式来扩张企业的规模。并购是当前企业获取发展的一个关键方法，不过在实际的活动中还存在很多的不利点。对于存在的此类问题，企业在并购的时候必须高度的关注如下内容： 国家要高度的扶持并购。国家要结合当前的产业模式的具体状态以及经济发展情形等制定合乎发展的产业模式，指导企业并购，鼓舞个别产业发展的同时要抑制另外的一些产品，只有这样才能够保证结构合理，资源得以有效使用。而且，国家还应该从大的层面上掌控好并购的规模，只有这样才可以避免因为企业的规模太小而导致的资源浪费现象，同时还不至于因为并购过于严重而生成垄断。除了上面讲到的这些之外，国家还应该成立综合的信息服务体系，为企业的并购工作的开展提供丰富的信息内容。 并购应以水平一体化战略为主。并购可采取水平一体化、垂直一体化和混合一体化三种战略。水平一体化是企业在原有生产经营范围内，通过联合、兼并同类企业或投资兴建新的生产经营企业，形成多工厂企业，以扩大企业规模。垂直一体化是企业在供、产、销方面实现纵向渗透和扩张。混合一体化是指企业通过一定的方式控制多个产业中的若干生产经营企业，实行跨产业经营。以上三种战略具有层次性，作为大型企业的发展战略，水平一体化是垂直一体化的基础。如今我们国家的企业由于受到地区以及机构的干扰，其一体化的能力不是很高，这就干扰到了企业规模的扩大，所以就没法形成大规模的企业。在当前的这种状态下，我们国家的企业在并购的时候要将水平一体化当成是关键的发展方法，要强化产品的品质，注重科技研发，确保企业的规模，当企业有了一定的水平之后，才开展垂直模式，当该模式发展好之后，就可以落实混合模式，最终发展为优秀的大型企业。 确保上市企业的并购体系发展得当。经由股票行业开展并购是很多国外国家在并购的时候经常使用的方法。因为受到条件的影响，如今我们国家大量的国企中，上市的只有很少数，所以无法经过换股的措施来发展。当前时期要积极的带动资本市场进步，以此来解决并购时期遇到的难题。 建立具有国际竞争力的企业集团。对企业集团的合理规模作出科学的决策 企业集团的规模是否合理，要用规模经济来衡量。第一，要严格集团进入制度，针对那些规模不达标的企业要限制它们，对于那些无法有效开展集团化活动的企业要积极的淘汰。第二，要扶持领域之内的领头企业对于其他的企业控股，只有这样才能够得到更为强大的企业。 积极发展核心竞争力。当前时期工作的重点是将企业做强大，所以在并购的时候经由联合，把相关方的优点聚集到一起，因此而生成协同效益，进而带动资源优化。在市场力量的主导下，集团形成和扩展中的企业联合应以企业的自愿为前提，以资本联接为纽带，以制度创新、机制转换为基础，以实现资源优化配置、优势互补、规模效益为基本目标，注重市场调研和风险分析。 集中资源组建专业型企业集团。很多的具体案例告诉我们，如果企业拥有一个或是多个高技术水平，高市场占有量的产品的话，对于企业的长久进步来讲是非常有好处的。通过分析当前我国产业的发展状态可知，集团要不断的收缩运作范围，把没有关联的业务去除，凸显出关键的内容，进而得到核心竞争产品，要积极的使用当前的各项资源，确保集团能够规模化，而且在这个前提下提升品质，发展品牌，培育出一批具有国际竞争力的大企业集团。 制定政策推动发展规模经济。在促进企业规模经济活动中，政府不应直接干预企业的生产经营活动，应该是为企业创造必要的政策和法规条件，既要促进企业的形成和发展，又要防止过度集中形成的垄断，政府的职责应集中在三个方面： 制定政策并建立产业政策保证体系。带动产业间的有序进步，确保其合理升级，要把政策明细化，着重分析不一样的阶段的产业发展重心，带动关键产业先发展。在所有的关键产业里选取个别的集团，聚集实力对其进行政策扶助，政策扶持主要体现在资源分配和利益调整时，通过投资政策、金融政策、国有资产利润分配政策、财税政策、外贸政策等一系列政策来推动企业规模经济的发展。 改革政府管制模式。市场化改革要求改革政府调整产业组织的模式，并随着市场化改革的不断深入，逐步采取“以市场调整为主”的新模式，通过优胜劣汰的竞争机制实现企业的“并”、“转”、破产退出，使社会资源源源不断地向优势企业集中，从而促进大企业、大集团的不断形成。可以说，“以市场调整为主”的模式有利于培育和增强我国产业组织国际竞争力。然而，对产业组织进行良好的调整离不开政府的参与和推动。 形成进入壁垒。结合各个产业的生产工艺特征和它们对于规模经济提出的规定，明确进入到该领域中的要求，如果不能合乎该要求的话就禁止其进入到该行业中。次要求的设置要以最小最优经济规模（MES）为基石，而且要结合生产工艺以及市场等等的要素来综合分析。标准的内容应是投入生产要素的规模、产品、品种、生产批量等。经由此举动，能够在一定程度上限制那些竞争力较弱的企业进入到行业中，避免了竞争过于严峻化。 规模经济论文:运输规模经济与运输业发展关系研究 摘要：本文首先由规模经济的概念引出运输规模经济的相关理论分析，其次针对运输业发展现状进行分析，最后得出运输业发展为运输规模经济的产生奠定了基础，而运输规模经济促进运输业的发展，两者有着相互促进、相辅相成的关系。 关键词：运输规模经济 运输业发展 相互促进 一、运输规模经济的理论分析 规模经济是随着日益增长的生产能力，促使每单位的生产成本下降，收益率上升的发展。它意味着当固定成本可以分摊到更大的经济生产时会产生的经济性。规模经济反映的是生产要素的集中程度与经济利益之间的关系，与此同时规模经济实现产品的规格和标准的统一；通过采购大量原材料，使购买的单位成本下降；有利于精简管理人员和工程技术人员；有利于新产品开发；同时具有较强的竞争力。 运输规模经济是指随着运输网络中总产出值的扩大，平均运输成本不断下降的现象，即运输业的规模发展会直接影响运输成本的高低。对运输规模经济的分析我们同样可以划分为运输内在规模经济与运输外在规模经济两个方面。【1】首先，运输内在规模经济主要是指运输企业内部以及企业之间的运输关系，包括企业自身运输活动形成规模而引起的成本降低行为或是新技术研发形成更强竞争力，又或是企业间形成密集型、集约型、规模化的经营。从多方面改善企业经营管理的效益，获得更大运输规模经济效益。其次，运输外部规模经济是一种从宏观方面所讲的规模经济，是指由于整个运输行业规模的扩大，各种运输方式的不断融合，运输市场结构的不断完善及运输行业经营环境改善等而产生的运输企业效益增加或平均成本下降。例如集装箱运输就是运输规模经济的一个典型体现。它是把需要运输的货物集合组装成一个个集装单位，以集装箱作为载体，使其可以运用现代化大型装卸机械和大型运载车辆进行装卸、搬运和运输。这是一种综合的、新型、高效率和高效益的实现“门到门”的运输方式。而这种规模化的运输使得在港口、船舶、隧道、公路等的运输环节中建立标准化的一整套运输体系。在此规模下，减少了运输工具中转时形成的巨大成本，扩大了运输能力，提高了运输效益，促进了运输规模经济效益的提高。特别是整体技术性的提高，以及政府政策性的支持都会对运输外部规模经济效益提高有极大的促进作用。 在运输业发展初期，运输方式及运输工具处于初级阶段并且运输需求比较少，因此运输规模并未形成。但是随着运输基础设施不断改善，运输需求增大，运输项目多样化，运输业开始快速发展，运输规模经济也就随之产生。初期的运营方式逐渐无法满足社会对运输业的需求，不再适应经济的发展速度。因此，规模化运营方式因其成本低、效率高而普遍发展。【2】20世纪90年代中期，集约化、网络化、规模化经营概念开始推行，这确立了运输企业开始向规模化发展的道路，形成了规模经营的格局。进入二十一世纪，随着社会生产力的发展以及科技的进步，运输企业组织形式也在不断进步，运输规模化经营在更大范围得到了发展，并且更加注重企业的运输质量、运输组织、运输管理等方面，最终实现规模化的发展。 二、运输业发展现状分析 在当今社会经济发展情况下，运输业发展水平的高低已经成为衡量一个国家经济、社会文明的重要标志之一。对于我国而言，交通运输业是社会主义经济发展重要的基础结构之一，通过专项的客运及货运的运输服务，保证各行业、各地区之间的交往和经济建设发展，并使社会生产、分配、交换、消费各环节正常运行。目前，从我国交通运输结构情况看，由于经济社会的发展，对于高质量、高效率的客货运输的需求提高，产业结构的变化，公路运输和航空运输所占比重上升较快。而从总体情况来看，发展综合交通运输系统是运输业发展的总趋势。综合交通运输系统就是运输规模化的体现，由不同运输方式的运输网络设备、客货流量、运载工具和组织管理等四个方面构成的复杂动态系统。建立在五种运输方式之上，强调运输资源的有效利用和运输方式之间的衔接，使运输资源在各运输方式之间合理配置，实现旅客的“零距离换乘”以及货物的“无缝中转”但是在运输业的发展过程中同样存在一系列问题。【1】比如，在运输规模化经营过程中，经营组织管理水平不高，易导致分散经营的运输管理模式，很难将各运输方式紧密结合实现高技术水平的综合运输，难以满足运输需求。其次，综合运输体系完善的过程中，对于各运输方式的要求比较高，但是现有的运输基础设施无法满足相互配合的关系，且技术方面也同样有着差距。因此发展综合交通运输系统应配合国情政策以及经济布局，资源分布，人口集聚，社会发展情况，区域发展等对交通运输的一系列要求考虑。 三、运输规模经济与运输业发展关系 （一）运输业发展为运输规模经济的产生奠定了基础 运输业的产生与发展大体上可以分为三个阶段：手工业生产阶段、工厂手工业阶段和机器生产阶段。而进入机器生产阶段以来，分为以水运为主的时期，以铁路为主的时期，以管道、公路、航空运输发展时期和建立综合运输体系时期的以不同运输方式为主的四个发展阶段。【3】由于运输是商品交换的重要手段，影响资源开发和对外贸易，是经济发展的重要条件，因此运输业的不断进步与发展才引起了运输供给与需求的不断进步从而形成运输规模化的改革。也是由于运输业的发展大道可以形成规模经济的范围之下，运输规模经济随之产生。所以运输业发展为运输规模经济的产生奠定了基础。 随着运输业发展完善，运输基础设施特别像是公路、铁路网体系具有四通八达、高密度的特点，从而为运输网络化运营和不断提高其规模经济性奠定了基础。其次运输在社会需要具有广泛性，运输需求弹性较大，运输企业经营及参与市场竞争的灵活性更高，并且由于运输市场结构的不断变化而影响。比如垄断性运输市场结构的主要特点有集中度高、经营主体少、服务差别性大，十分有利于形成规模经济效应。规模化经营的经济含义是使运输企业能够实现运输资源的合理配置，能够使场站、路网、运输工具、劳动力、资金等要素有效优化，形成发达的专业化分工与紧密的社会化协作，组织运作上讲求整体效率与效益。【4】使运输企业做到生产专业化、运作统一化、经营组织化。管理集中化，最终实现规模化的发展。但是在运输业长久发展中，生产技术水平、行业政策。运输生产结构等多种因素的影响，运输规模经济的发展还存在许多问题需要解决。 （二）运输规模经济促进运输业的发展 运输规模经济促进运输业的发展。运输业发展过程中，运输市场中存在许许多多运输问题，运输规模经济是必然的趋势，通过将规模经济理论与运输业实际相结合，指导实践，有利于优化运输市场结构。影响运输规模经济效应的主要因素是运输市场结构，规模经济对一定时期运输市场结构的形成具有影响作用，运输规模经济有利于提高运输企业的经济效益和优化运输资源配置。【5】运输市场规模经济的形成过程，就是运输成本不断降低，运输效益递增的过程，也是资源向效益更高，协作更紧密的单位和区位集中的过程，从而使运输资源得到合理流动和优化配置。运输规模经济促进运输组织管理水平的提高。发挥运输规模经济就需要改变传统经营和组织方式，强化运输组织的网络化水平，进而推动市场集中度，提高与道路运输产业发展和运输企业获利能力增加的互动效应，发展适应于现代化生产力发展的运输组织管理形式的创新。运输规模经济可以有效的促进运输急速改革创新，形成多种运输方式、运输工具的有效结合，使在技术创新的基础上提高运输能力、运输水平，从根本上改善运输业发展模式，由粗放型向集约型转化，极大促进运输业的改善与发展。因此运输规模经济的形成最根本的是提高了运输效率和管理水平，加强运输生产各环节以及多种运输方式间的衔接使运输业向优质、高效的方向发展。 四、结语 由上述分析，可以看出运输规模经济与运输业发展之间是相互促进，相辅相成的关系。随着社会发展的不断加快运输规模经济的完善必然会给运输业发展带来更加新鲜的血液，带来新的契机。而运输业发展步伐的不断前进也会给运输规模经济的优质化，高效化提供更广阔的平台，从而形成以科技为先导的智能化、信息化运输规模体系。 规模经济论文:基于B2B电子商务模式的外部规模经济分析 摘 要 在经济全球化和信息技术迅猛发展的背景下，电子商务已成为网络经济时代的重要竞争手段。本文基于对B2B（Business-to-Business）电子商务模式的探索和分析，指出了B2B电子商务平台的双边市场性质，进而揭示了网络经济条件下外部规模经济的新特点。 关键词 网络经济 B2B商业模式 双边市场理论 外部规模经济 一、B2B电子商务模式 B2B电子商务是企业通过内部信息系统平台和外部网站，将上游供应商的采购业务和下游商的销售业务有机的联系起来，也就是指一系列发生在企业与企业之间的交易，包括产品、服务、资源、固定设备等。在我国的电子商务中，较之面向个人用户的B2C和C2C模式，面向企业用户的B2B模式无疑更具市场潜力，占据着绝对的主导地位。 Zootetal.（2000）研究了30家欧洲的电子商务企业后发现：提升效率（如培育品牌信誉降低消费者心理成本、节约消费者购买时间）与保持粘性（即吸引、保留顾客）是电子商务企业价值创造的两种基本手段。 二、B2B电子商务平台的双边市场性质 Rochet和Tirole对双边市场的定义为：“当平台向需求双方索取的价格总水平P=PB+PS不变时（PB为用户B的价格，PS为用户S的价格），任何用户方价格的变化都会对平台的总需求和交易量产生直接的影响，这个平台市场被称之为双边市场。” 仔细分析B2B平台的特征可以发现，绝大多数的B2B平台都具有双边市场的特征，譬如，每一个B2B平台都相当于一个服务平台；这个平台同时服务于具有两种不同需求的企业，即平台的两边市场；平台两边的企业存在着密切的联系，平台向它们提供产品或服务主要是为他们之间的联系提供便利等。笔者认为，双边市场理论的产生及其发展得意义在于：社会分工的明细、服务技术的提高和网络技术的发展，对平台企业产生的需求。 三、B2B电子商务环境下的外部规模经济 （一）网络经济与外部规模经济。 关于外部规模经济性，马歇尔阐述了为什么集中在一起的厂商比单个孤立的厂商更有效率的三个主要原因：厂商集中能促进专业化供应商队伍的形成；厂商的地理集中分布有利于劳动力市场共享；厂商的地理集中有助于知识外溢。 网络经济形成于20世纪90年代中期，以因特网的迅速普及为基本特征。从经济学角度分析，网络经济产生的根本原因是交易费用的差异和网络效应的存在，即网络经济的发展降低交易费用和节约交易成本，以费用较低的网络交易代替费用较高的市场经济。同时，网络经济的到来，改变了企业追求规模经济的外部环境与条件，使得企业实现规模经济的方式发生了新变化，呈现出不同于工业经济时代的新特点。 在网络经济条件下，由于经济的知识化、信息化和网络化发展，使得需求方规模经济日益凸现。企业通过扩张网络进行竞争，网络可以通过与网络连接起来大幅度地增加价值，从而形成一种需求方的规模经济。这种规模经济是一种根本不同于工业经济时代的，由于产量增加导致成本降低而形成的规模经济，它产生于网络技术的外部经济性。 （二）B2B电子市场的外部规模经济。 Bailey和Bakos（1997）通过研究认为B2B电子市场具备聚集――使买方有更多了解卖方产品和价格的机会，使卖方有向更多买方展示产品的机会；匹配――使买卖双方均能找到适合自己的交易伙伴；便利――提供更多的快捷电子服务，如网上商务、网上支付等；信用――通过对交易双方资质的审查和交易后的监管，防止交易前后的道德危险和逆向选择等机会主义行为。 电子商务是网络经济的主要形式，电子商务缩短了生产厂家与最终用户之间供应链上的距离，同时也改变了传统市场的结构，减少了中间环节，降低了交易成本。同时，电子商务使企业规模影响竞争力的基础发生改变，中小企业可与某个大型企业结盟，建立高效的“无缝”供应链，形成战略联盟，也可利用网络，组成虚拟企业，从而取得规模经济效益。从这方面来看，在网络经济下企业规模影响将弱化。 四、总结 在经济全球化加速与信息技术迅猛发展的今天，企业的外部经营环境正在发生重大的变化。由于电子商务具有开放性、全球性、低成本、高效率等特点，越来越多的企业意识到通过设计以电子商务为基础的商业模式来获取竞争优势的重要性。电子商务作为互联网经济时代的重要竞争手段，正以其所特有的竞争优势在不断地改变各行业原有的竞争格局。同时，它的兴起为我国企业突破原有的市场边界限制和进一步提升竞争优势提供了契机。 （作者：河南大学经济学院2010级经济学实验班本科生） 规模经济论文:论国有企业规模经济与规模不经济 【摘要】我国国有企业大多是计划经济时代建立起来的，商品流通、交换意识较差，体现在企业组织上追求自成体系，搞“大而全”、“小而全”，造成同类产品重复生产，拒不享用社会分工的好处，违背交易费用最低化原则，造成技术进步缓慢，产品更新换代慢，不易形成规模生产，经济效益低下，削弱了国有企业对整个社会经济的影响和带动作用。 【关键词】国有企业；规模经济；规模不经济；山西新华化工有限责任公司 一、引言 从1986年开始，我国社会主义市场经济逐步的建立，并在不断的完善的过程中，由计划主导的经济体制正在一步步的退出市场，但是我国的国有企业，作为指令性的生产方式大幅度的减少，企业被逼的要面向市场，走向市场。 山西新华化工有限责任公司，原国营第九零八长，是“一五”期间建立的防化器材专业生产厂，担负着陆海空三军防化装备和重点武器系统和生化三防器材的配套任务。公司生产的产品包括军品和民品。 二、规模经济与规模不经济 规模经济是指在一定的科技水平下生产能力的扩大，使长期平均成本下降的趋势，即长期费用曲线呈下降趋势。就是伴随着生产能力的扩大，生产批量不断的扩大，，从而产生规模经济效应。 企业改组改制是指企业进行股份制改造的过程。改组：就是把工厂制改为公司制。可改为有限责任公司；国有独资公司；股份有限公司（发起设立或募集设立；上市或非上市公司）。 三、国有企业规模不经济的表现 国有企业规模不经济表现在很多方面： 首先，大企业不大，一方面表现为所谓的大企业的产量低，如水泥行业，国际上大型水泥厂一般生产规模为日产4000吨熟料，而我国的大型水泥厂的规模却以日产700吨熟料为主。 第二，根据1993年到1995年清产核资情况，我国国有小企业达24.93万户，其数量之多，恐怕世界上任何国家都难以相比。 第三，重复投资，重复建设。这种情况在轻纺行业和制造行业中尤其突出，我国轻纺行业有相当的基础，改革后又上大项目，现在大多数轻纺产品生产能力是世界第一，不少产品的年产量已超过世界年产量的一半，供过于求，年国内产量仅占生产能力的三分之一到二分之一，使已建成的生产能力报废，闲置严重，大部分轻纺行业处于亏损和高补贴，高负担，高库存的危机状态。 第四，技术落后，在国有企业中政府承担着所有者和消费者的角色，对于国有企业来说不存在技术创新的压力和负担，所以技术创新的自主性不强，技术普遍处于落后的状态，所以在技术落后的情况下，造成了资源的浪费。 四、国有企业规模不经济的原因 国有企业的规模不经济是多种因素影响的结果，首先与企业的管理者有关，其次在计划化经济的背景下或是在由计划经济向市场经济转型的初期政府以及政府的官员对国有企业经济不规模也起到了一定的影响，第三就是国有企业的自主的技术创新的动力不足。 首先、企业的管理者：对于企业的管理者来说，当企业的规模不断的扩大的时候，他所能控制的资源就会越来越多，随之而来的管理者的收入就会越来越多，他在社会中的等级以及各种待遇就会越来越高。 再次、国有企业自主的技术创新的动力不足：造成国有企业技术创新动力不足的原因很多，是多种因素造成的。首先是国有企业缺乏外在的压力，由于政府是国有企业的所有者，所以国有企业更容易获得资本的支持和设备的更新，参与市场竞争的程度不深，对于技术的创新的要求不强烈。 五、山西新华化工有限责任公司由规模不经济到规模经济的改组改制 改革前的山西新华化工有限责任公司叫做九零八厂，在1986年到1990年的这段时间内，作为指令性的军品生产任务逐年大幅度的消减，企业被逼走向市场。因此在激烈的市场竞争中逐渐的处于不利的地位。从1991年到1999年，虽然在中央提出搞活国有大中型企业的的背景下，企业适应市场经济的要求，进行了一系列的改革措施，但是由于在市场经济条件下，国有企业负担沉重，加入市场竞争不再同一起跑线上，造成新上项目未能收到应有的效应，使企业进入举步维艰的境地。 六、从规模不经济到国模经济再到规模不经济的循环过程 山西新化化工有限责任公司从规模不经济到规模经济的转变经历了很长一段时间，并伴随着我国由计划经济到市场经济的转型，公司逐步的从由计划性任务到以市场为主导的经济形式，也从由于规模过大，技术落后，冗员过多而导致的资源的浪费，规模不经济，在经过一系列的国家政策的引导，企业自身的改组改制而实现企业的重组，从而达到到一个最优的组织结构，而达到规模经济。 但是山西新华化工有限责任公司从规模不经济到规模经济的转变是伴随着我国由计划经济向市场经济转型过程中必然趋势。但是随着我国的市场经济的发展，山西新华化工有限责任公司很可能在很多因素的影响下从规模经济逐渐的再次的形成规模不经济，这样一个循环往复的过程。 本文以山西新华化工有限责任公司为例，简单的介绍了公司从1986年到现在的一系列的改革的过程，并在改革的过程中由亏损到盈利的过程，从规模不经济到规模经济的过程。但是国有企业的发展就如自然规律般，从规模不经济到规模经济，在从规模经济到规模不经济这样的过程。但是这个过程是可以无限的延长的，这就需要一方面的国家的市场经济的不断的完善，让国有企业充分的参与到市场竞争中。

前言 随着土地资源日益紧张、环境质量加速恶化、城市发展混乱等问题日益突出，开展对城市地下空间大规模整体式开发是城市合理化发展的必然趋势。通过地下商业服务建筑的开发可以有效地缓解地面交通拥堵状况，在尽量少增加城市建设用地的前提下，实现城市空间的立体开发，提高土地利用率，节约土地资源，在一定程度上缓解高昂的地价和开发建设矛盾。 1工程概况 本工程总建筑面积1.67万m2，位于繁华区路面底下，平时可作为地下商业街，人行过街通道，战时可作为大型人防工程，功能为二等人员掩蔽所、物资库及人防电站。按地下一层设计，工程主体总长约771m，宽18~24m，主体上方覆土1.7~2.1m，地下一层结构层高5m，底板厚0.5m，埋深7.2~8.1m。 2项目建议书及可行性研究报告 2.1战备、经济和社会效益首先分析 该区域此前存在的问题：人防工程严重匮乏；没有人行立交和过街地道，人车混流，存在安全隐患；设施旧，形象差，存在消防隐患；无经营品牌的定位及区划，诸如个人合股承包商场再授权于物业公司管理，只注重短期市场回报；业态单一，休闲娱乐少，IT、数码等严重缺乏，各业之间互动少等等。后面三大效益逐一进行分析。本工程建成后将引进现代化商业管理系统，不仅为市骨干人防工程，在战时提供人员、物资掩蔽场所，和平时期还将成为城市居民休闲、购物及娱乐场所；改善硬件设施，将各商务类别统一整合，以实现分区经营、批零结合，创造良好购物环境；多条24h过街通道的设计，能规范引导不同类别人流、车流、货流，从而有效利用城市地下空间，改善交通环境；提高城市综合防灾能力；提供就业岗位，创造国家、地方税收；整顿并规划有序、合理的城市地下管网；美化城市景观；加强该地段整体商业效应，巩固其商业中心地位。此外根据周围商厦的铺租标准及营业情况进行类比，估算项目投入使用后多少年可收回成本并开始盈利。 2.2地下管线现状及综合管线规划 场地主要分布有给水、电力、电信及排水管等，此前道路东西两侧人行道各有一条由北向南的雨污合流排水渠，在与步行街交叉路口有一横穿道路，连接道路东西两侧排水渠的排水管，埋深2.5m。根据室外管网规划，雨、污分流，雨水管、污水管设于机动车道上，取消横穿道路的排水管，排水方向沿路调整；为美化道路景观及方便使用和检修，其它管线敷设于人行道上。再根据实际情况，综合考虑人防工程出入口的设置，两侧人行道至少预留有2.5m净宽以上的空间敷设其它管线。 2.3方案比选及评价 本工程属市政用地开发建设地下空间，各出入口设于道路两侧人行道上。引接城市给水、排水、电力、电信方便，施工运输条件便捷。道路市政管线、道路工程和人防工程建设统一规划，在保证市政管线埋设深度要求条件下，人防工程按一定的埋深设置，以解决人防工程与城市市政道路各种管线之间的矛盾。该路段周边为2~12层已有建筑，鉴于该项目建设的地质水文条件和周边建筑物大部分建设年代早、基本为天然基础的实际情况，为确保安全，本工程仅设地下一层。设计主要考虑：在道路两侧设置楼梯出入口，兼顾人行过街通道，达到人车立体分流，解决安全疏散和消防的问题；设置垂直无障碍电梯兼货梯，货物通过垂直电梯送至地下一层商铺区。机动车道两侧人行道6m宽，出入口3m，除个别十字路口外，出入口间距80～90m，并起到过街分流作用，对人行道人员流动的影响较小；同时出入口为其旁边商铺带来人流即经济效益。设置了两个方案供选择，区别是方案一中设备区分散布置，而方案二集中布置，但是方案一的平面布置更紧密结合地形及周边环境，更合理；且方案一的商业面积比方案二增加约2.2%，更加适合商业、经济、投资上的需求，经济效益更好。综合考虑推荐方案一。 2.4技术分析之建筑平面布局 地下商业街在城市道路下修建多以廊式组合为主，按地面道路的宽度可以设置为单廊式或多廊式。本工程主要采用7.2m×6m的柱网，地下一层平时按中间一条通道两侧商铺及功能房间进行布置，其中分别居于南北两段中心的两个路口设有卫生间，由南至北的另外三处交叉路口依次设有平战共用发电机房，消防控制室、高低压变配电房、冷冻机房，消防水池、水泵房。进风口结合楼梯出入口设置，排风口分散布置，这里结合地面规划，力求与周围环境协调一致。垂直交通采用楼梯、自动扶梯，并设有2个无障碍电梯。 2.5技术分析之建筑消防设计 ①依据的主要消防设计规范：《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-2009）；《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）。GB50098-2009规定：水泵房、污水泵房、水库、厕所、盥洗间等无可燃物的房间，其面积可不计入防火分区的面积之内；②各出入口均为露天敞开设计，楼梯出口段在地下均设防火墙及甲级防火门，可满足防火间距的要求。③人防工程围护结构（外墙）均为400mm厚钢筋混凝土剪力墙，防火墙采用250～400mm厚钢筋混凝土墙或200mm厚加气混凝土砌块墙，顶板为500mm厚钢筋混凝土板，底板为500mm厚钢筋混凝土板，满足一级耐火等级各构件耐火极限的要求。④商场的室内地坪与室外地坪高差小于10m，其安全出入口均为封闭楼梯间。⑤本地下商业街设置有火灾自动报警系统和自动灭火系统，且采用A级装修材料装修，每个防火分区按不大于2000m2划分，防火分区划分采用防火墙和耐火极限≥3小时的特级防火卷帘（设于主体中间通道部位）进行分隔。每个防烟分区均不大于500m2，采用挡烟垂壁进行划分。⑥消防控制室设于安全出入口一侧，能直通地面，建筑面积约24m2。⑦各封闭楼梯间、消防控制室、设备用房及相邻防火分区间的疏散门等均设常闭甲级防火门，甲级防火门的耐火极限应为1.20h。⑧商业部分的每个防火分区均至少设计两个直通地面的安全出入口，且于相邻防火分区的防火墙上设置疏散口，两个疏散口之间的最远房间门及最远点至疏散口的距离均不大于40m，位于袋形走道的最远房间门及最远点至疏散口的距离均不大于20m。房间内最远点至该房间门的距离均不大于15m。商场营业厅内任意一点到安全出口的距离不大于37.5m。⑨地下商店每个防火分区的疏散人数，应按该防火分区内营业厅使用面积乘以面积折算值和疏散人数换算系数确定，面积折算值取70%计，换算系数地下一层取0.85人/m2。⑩地下商业街各防火分区疏散出入口宽度计算，根据GB50098-2009第5.1.6条规定：每个防火分区安全出口的总宽度，应按该防火分区设计容纳总人数乘以疏散宽度指标计算确定，地下一层疏散宽度指标应为每100人不小于0.75m；第5.1.1条规定：在一个防火分区内，设置通向室外、直通室外的疏散楼梯间或避难走道的安全出口宽度之和，不宜小于第5.1.6条规定的安全出口总宽度的70%。 2.6技术分析之防护单元 战时防护单元结合平时防火分区设置，物资库每个防护单元面积按不大于4000m2设计，二等人员掩蔽所每个防护单元面积按不大于2000m2设计；战时掩蔽物资17000m3、掩蔽人数1200人。每个防护单元均有两个以上的战时出入口，均为楼梯式。出入口均设防护密闭门、密闭门各一道，满足抗力等级6级的要求。工程进风、排风（烟）系统口部的消波设施有两种，活门＋扩散室以及设双门+集气室方式。电缆及油管穿防爆波井进入工程主体。 2.7技术分析之竖向设计 为避开城市道路地下管线，顶板上方覆土一般在1.5m以上；在保证商业与通行功能前提下，为减小总体埋深、方便使用，采用无梁楼盖加柱帽结构体系。地下一层室内净高3.4~4.4m，满足平时地下商场安装空调通风管道、消防自动喷淋等设备管道和人员使用的净高及战时各功能净高的要求。路面南北高、中间低，从北端到步行街路口，本工程采用与地面机动车道同坡度设计（也与规划室外排水管网坡度相同），从步行街路口到南端，本工程采用与规划室外排水管网同坡度设计。 2.8施工方法 目前使用较多、较成熟的地下工程的施工方法有明挖顺作法、盖挖逆作法及暗挖法，各有优缺点。本工程位于城市道路下，机动车道边距离商铺仅6m，当采用明挖法施工时，围护结构离商铺近，封闭路面时间长，对商铺的经营有较大影响，容易引发群体性不满。综合本项目的地质条件、地理位置和相关因素，本工程采取“盖挖逆作法”施工。施工期间加强车辆管理，出土车辆均覆盖篷布，避免扬尘；开挖深度以做边坡支护技术要求为准。针对不同类别的地下管线采取合理措施进行保护。 2.9施工期间交通疏解 根据经验本工程采用逆作法及分段施工以减少对道路交通功能的影响。工程各出入口、风井的施工局部封闭，原通行此路段的宾馆游客车辆或住宅小区私家车绕便道进出停车场。施工期间为方便行人横跨工程建设路段，在四个路口搭设临时通道。 3初步及施工图设计中需要注意的小问题 ①吊顶采用轻质龙骨。②过街通道应均匀布置，且出入口数量在满足规范要求的前提下应适当，不然太多不利于管理，并影响沿街商铺的正常营业。③冷却塔位置的选择应充分考虑地面环境。④充分了解建设路段管线情况，如本工程南端路口有天燃气管道，主体及出入口设计都应根据规范要求避开。⑤注意人员、物资掩蔽的通顺便捷性。⑥充分考虑出入口、通风口及其他孔口的相关位置的合理性。4结束语当然设计中需要考虑的问题还有很多，总之在人防工程的设计中，我们需要熟练掌握相关规范及标准，同时还应注重平战结合以及全面考虑问题，在工作中不断丰富自身的专业知识，从而提高自身的设计水平。 参考文献： [1]胡绮.浅谈地下商业建筑的安全疏散设计[J].安徽建筑，2013，20（02）：30~31. 作者:王芳芳 单位:广州市人防建筑设计研究院有限公司

房地产成本控制新思路探析:房地产成本控制管理新思路分析 摘要：随着我国经济的发展水平不断的在进步，建筑业如雨后春笋般出现，特别是房地产项目，快速发展的势头，随着形势的发展，我们必须加强对工程造价全过程控制与管理。房地产项目投资数额巨大的特点决定了对其成本造价进行控制与管理是势在必行的，只有这样，才能充分发挥房地产的投资效益和经济效益。 关键词：房地产；成本造价；控制 ；新思路 一、房地产工程成本造价全过程控制管理常见问题 1.1房地产工程成本造价全过程控制管理现状 成本管理，是房地产企业的日渐重要的管理活动之一。可以说，在任何市场竞争环境下，企业的成本管理活动总是会有一定的富裕空间。这并非意味着“成本” 可一压再压， 而是说在成本管理的探索活动中，可以不断地发掘出潜在效益。 国内房地产企业经过约二十年的发展，已初步建立了成本管理的内部机制和外部配套体系，开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部竞争，可以将成本控制在一定的范围之内。但不同的企业即使操作相同的开发项目，从横向的成本比较看，仍存在较大的差异。 1.2房地产工程成本造价全过程控制管理存在的基本问题及其策略 在房地产工程成本造价全过程控制与管理工作中，存在着诸多问题，这些问题主要是在投资决策、设计、招投标、实施、竣工结算这几个阶段中产生。房地产工程成本造价全过程控制管理存在的问题具体表现在： 投资决策阶段对工程造价控制管理的重视度不高 ①现状分析 在相当长的一段时期，我国工程建设项目普遍存在着盲目投资的现象，造成投资膨胀，工期延长，工程造价也随之增长，主要原因是对其的重视程度不高，缺乏工程建设前期工程造价的有效依据，只能借鉴和参考决策者、专家等相关人员的经验性意见进行工程造价的预算估算工作，这种凭经验对工程造价进行控制与管理没有根据工程的实际情况，具有不确定性，造成工程造价的不合理预算。 ②相应策略 作为造价合理确定和有效控制的初始环节，决策阶段工作质量的好坏对整个造价的高低起着十分重要的作用。投资造价必须从投资决策阶段开始抓起，特别是项目建设标准水平的确定、建设地点的选择，设备的选型标准直接影响着工程造价的高低，因此项目的内容是决定工程造价的基础，直接影响项目后期各个建设阶段工程造价的确定与控制是否合理、科学的问题。具体来说包括项目的可行性研究、投资估算的确定和项目的财务分析。可行性分析是运用现代经济分析方法，在拟建项目计算期内对经济规模、标准水平、建设地址、生产工艺、施工设备、资源设施等诸多因素进行调查、研究、计算和论证，以科学、准确地选择最佳方案。 工程设计阶段对造价控制不严 ①现状分析 工程设计阶段的工作是工程造价控制管理的关键，对工程造价的影响也很大，但是在这方面存在着“重设计、轻管理”的现象，工程设计方案不规范，没有根据工程的实际情况来设计，设计深度也不高，变更因素多，造成设计预算与实际工程造价出现严重偏差，设计阶段工作的控制不严，严重影响工程的造价控制管理。 ②相应策略 设计变更是施工阶段影响工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资控制。所以加强设计变更的管理，对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意义。 设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小。若在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限；若在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购；若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。所以要严格控制设计变更，尽可能把变更控制在设计阶段的初期，特别是对工程造价影响较大的设计变更，要先算账后变更。严禁通过设计变更扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准。由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。设计变更发生后，其审查尤为重要。设计变更无论是由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单位、施工单位协商，经确认后由设计部门发出通知，并由监理工程师办理签发后付诸实施。 工程建设招投标不合理 ①现状分析 工程建设的招投标工作是非常重要的，但是目前房地产建设单位在招投标工作上存在着不合理现象，比如选择那些没有资质、报价最低的施工单位，这会影响工程的质量和工期，导致工程造价失去了良好的控制管理，另外，工程招标文件不够规范，容易给施工单位钻空子而要求增加工程造价。 ②相应策略 建设工程在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。工程招投标是控制工程造价的有效手段，通过招投标可以提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资的回报周期，通过招投标，投标人经过激烈竞争确定出工程价格，有利于建设方节约投资、提高经济效率。因此，在招标过程中应把握好以下环节： Ⅰ工程量清单计价时，对清单质量的要求非常高，也即对清单编制人员提出了较高的要求。要求编制人员必须深入现场，熟读图纸，清单编制不得漏项，不得少算或多算，且对项目特征、工作内容应作详细描述，否则引起调价变化较大。 Ⅱ招标文件是合同的组成部分，内容应全面，科学，且有针对性。对招标文件要实行会审制。重点审查工程招标范围、计价方式、计价原则、结算办法、评分办法等，针对该工程的具体特点，对不适用的一些结算办法、评分办法作适当调整，使之更加科学，合理，公正。同时为避免串通投标，肆意抬高报价，可设定最高限价，即招标控制价，招标控制价的编制可参考国家相关预算定额予以计价，以达到合理控制招投标价格的目的。 工程实施阶段管理失控 ①现状分析 房地产工程实施阶段是工程造价控制管理的重点和难点阶段，在这个阶段，由于要受到自然环境、地质条件、施工材料变化、施工组织方案和措施调整等诸多因素的影响，给工程建设带来很多不确定因素，使得施工难度增加，同时，施工现场的签证不明确，签证内容与工程实际不符，合同管理不严格等，造成工程造价控制管理失控。 ②相应策略 施工阶段的工程造价控制是实施建设工程全过程造价控制的重要组成部分，采取有效措施加强施工阶段的造价控制，对管好资金，提高投资效益有着重要意义。要做到： Ⅰ应该结合工程项目的性质和规模、工期、人料机供应情况、运输、地质、气候等技术经济条件，对承包单位编制的施工组织设计进行优化。 Ⅱ加强图纸会审，在施工前及时发现问题和解决问题。提高勘察、设计工作的质量，减少因图纸本身的问题而引起的设计变更。确保工程签证的客观、准确、及时，严格签证的审核，实行监理人员、造价人员对工程量变更进行会签，主要材料价格必须经过甲方认可。 Ⅲ加强工程质量的监管，做好旁站和隐蔽监督，严格按设计图纸和规范施工，防止施工单位偷工减料。 二、结束语 成本控制贯穿于项目的全过程，成功的成本控制是全员参与成本过程管理，不是仅依靠成本控制部门的核算，不是靠招标的压价。成本控制管理应该是一种花钱的学问，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么标准投入，投入能否带来效益。 房地产成本控制新思路探析:浅析我国房地产项目成本控制新思路 摘 要 成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。因此，也是每个房地产企业都非常关心的问题。房地产行业具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素等影响比较大，成为公认的高风险行业。本文主要讲述房地产项目的成本构成，同时也分析出成本控制的方法。 关键词 房地产 成本控制 新思路 房地产项目成本控制，首先我们必须先了解房地产项目在起开发的过程中成本的构成是什么。只有了解了房地产项目的成本构成我们才能更好的分析出成本控制的方法，才能做出降低成本、节约成本的方案。 1房地产开发中的主要成本构成 房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本两种： 1.1固定成本 （1）土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 （2）前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 （3）建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 （4）市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店，菜市等商业网点）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%―30%左右。 1.2变动成本 （1）管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、排污绿化费、税金、土地使用费、无形费资产摊销、开办费摊销、坏账损失等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 （2）贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 （3）税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%―25%左右。 （4）销售费用。销售费主要包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售报务费、销售人员工资、奖金、福利、折旧、修理等费用 2房地产开发过程中成本控制方法 2.1前期阶段的成本控制 前期开发阶段主要工作包括项目论证、土地开发、规划设计这三大部分。项目论证：房地产开发企业打算在某地块投资建房时，首要考虑的是项目的可行性。进行市场调研，确定用户需求及产品定位直接影响到项目的成败。土地开发：房地产的位置是影响其价格的最重要因素。也是用户的首要考虑因素；规划设计：由于设计工作的专业性很强，房地产开发企业一般委托设计院进行设计。项目开发总成本的70%左右在设计阶段确定，因而设计阶段对于项目成本的控制极为重要，且产品的好坏对于客户的满意程度将起到关键作用。 2.2项目施工建设阶段成本控制 施工建设阶段对应于波特基本价值链的生产经营。主要内容包括基本开发程序中的工程建设环节。生产经营阶段是将投入的土地、资金、生产设备、建筑材料转化成最终房地产商品的过程。房地产商为了保证施工建设的高质量的完工与顺利进行，通过市场调研做出产品定位、规划设计：选择好的承建商保证施工正常进行；还包括工程监理、施工规划等活动，在这个过程中，房地产开发商更要注意工程建设的规划与管理，同时在施工建设过程中也应对楼盘进行适度的宣传，以为后期的销售做好铺垫。在生产经营阶段，规划设计能力、市场分析能力与质量控制能力是企业应具备的核心能力，规划设计能力、市场分析能力直接决定营销活动的顺利完成，节约了营销成本。 2.3市场营销阶段的成本控制 市场营销能力建立了企业和消费者之间的关系，是企业经营成败的关键，也是企业能否实施战略发展的重要基础，因此，房地产企业的市场营销能力就成为企业的核心能力，是房地产价值链上的战略环节，也是控制好营销环节销售成本的基础工作。 3总结 成本控制是一个系统的工程，它需要企业的全体员工在项目实施的全过程作好成本控制工作，只有这样，成本控制的工作才有可能取得成功，项目投资才能产生预期的效益。 作者简介：肖栋栋（1993-）男，湖北武汉人，汉族，本科。武汉东湖学院金融专业2012级本科生，研究方向：金融学。 房地产成本控制新思路探析:房地产开发企业全面成本控制与管理的新思路 摘 要：随着房地产形势的发展，必须加强对房地产企业项目开发全过程控制c管理。由于房地产项目投资数额巨大的特点，决定了对其成本进行控制与管理是势在必行的，只有这样，才能充分发挥房地产的经济效益和社会效益。文章论述了房地产企业开发成本构成，分析了房地产企业全面成本控制存在的问题，提出了相应的对策。 关键词：房地产开发企业 成本构成 成本控制 存在问题 对策 一、房地产企业开发成本构成 成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，现在房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还包括开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 房地产企业开发全面成本大致由8个方面构成： 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 （1）土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 （2）房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括： （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准计入房地产开发成本。 （2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。 5.基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 7.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3%一5%计算。 8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重，应根据当地有关法规标准估算。 二、房地产开发企业全面成本控制存在的问题 1.房地产对全面成本控制存在错误的认识。目前只有极少数的房地产企业实行全员、全要素、全过程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地产企业都还没有实行。很多房地产企业存在错误的认识，认为设计阶段是成本控制的重点，其它阶段对成本控制的影响不大；还有的认为提供材料和设备是最重要的成本构成。其实房地产企业的发展道路是越来越精细化，成本管理范围中应纳入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企业全体员工的活动产生了企业成本，房地产企业现代成本控制的核心是全面成本控制。 2.房地产企业缺乏先进全面成本控制的手段。房地产企业全面成本控制的手段，最主要是根据财务部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和过程控制在企业成本控制中相对缺乏，这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离。成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，不能对症下药，应采取有效的措施全面控制企业成本。 3.房地产企业没有完善的全面成本控制的体系。很多房地产企业在全面成本控制上处于粗放状态，完善的全面成本控制制度体系十分有限。有些房地产企业虽然建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中却形同虚设，一些房地产企业没有相对应的部门岗位职责与权利，导致干多与干少没区别，干好与干坏也是同一个局面，即使兑现了也是受奖不公，受罚不服。因碍于情面对本该受处罚的人员只是批评一下了事。这种做法，只是安排了工作而对工作效果没有考核，或者只奖不罚而且奖罚不到位，有关人员的积极性受到严重的挫伤，给以后的成本控制工作带来不可估量的损失，房地产企业的责任权利相结合是否有力是职工所关心的。 三、房地产开发企业全面成本控制的举措 现今看来，房地产市场存量过大，其中除宏观经济方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。 房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而今利润能维持在12%左右就算是好的项目了。由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。 从微观上讲，对房地产开发企业的全面成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意x。房地产全面成本控制要将成本理念贯穿于整个项目始终，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。 1.前期调研。在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现实是没有几个房地产公司愿意花这笔费用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。 房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。 2.设计阶段。降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建筑和安装成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面： （1））实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。 （2）加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂，依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。 （3）加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。 3.施工阶段。施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制： （1）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。 （2）严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。 （3）搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行适当参与，推荐厂家，监督质量及合理限价的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。 4.竣工结算阶段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。 总之，在房地产蓬勃发展的今天，对于开发商来说，最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成为房地产企业的战略，通过严格控制成本费用，取得高效的运营效益。 （作者单位：宁波欣达建设项目管理有限公司 浙江宁波 315000）

生态农业论文:探究生态农业发展对策 1生态农业是实现农业可持续发展的有效途径 1.1生态农业的功能 生态农业是指运用生态学和经济学原理指导农业生产,利用人、生物与环境之间的能量转换和生物之间的共生规律促进物质循环利用,充分合理地利用自然资源,利用现代科学技术,实行无废物生产和无污染生产,建立多业并举、综合发展和良性循环的立体网状农业生态经济系统。生态农业旨在建设一种既有利于资源和环境的保护,又能促进农业生产发展的农业生产体系。生态农业除了传统农业具有的自给自足及提供就业与收入等农业基本功能外,还具备一些独特的新功能(如表一所示)。第一类功能为经济功能。生态农业向市场提供优质、安全、营养的农副产品,不仅能满足居民基本生存需求,还能满足居民对新鲜、优质、安全、多样、反季节的绿色食品,以及对方便、深加工农产品等方面的需求。生态农业通过规模化、产业化、市场化经营,延长产业链,拓展农业生产经营范围,能取得好的经济效益。随着生产力水平与资金回报率的提高,生态农业不再是需要补贴和日益萎缩的夕阳产业,而是作为一项发达的现代产业吸引社会资金的投入,使农业投资不断增加、经营主体日益多元化。第二类功能是社会功能。作为经济、社会、生态大系统的有机组成部分,生态农业在传承传统文明、增进社会福利、满足人们对精神生活的需求等方面发挥着重要功能。“农家乐”、“农业旅游”等经营方式提供的休闲和旅游新场所,既满足了人们的需求,又挖掘了农业的潜能。农业中特有的风俗、文明也将随生态农业的发展而延续,因而生态农业传承了传统文明,增强了农民的科学与环境意识。生态农业将现代科学技术、先进管理方法向传统农业辐射,带动这些地区的经济结构调整与区域发展;通过提供就业与收入机会,减轻农村剩余劳动力转移压力,推进城乡统筹发展,维护社会稳定。第三类功能为生态功能。生态农业具有显着的维护生态平衡、保护生物多样性等生态功能。生态功能具体表现为净化空气,调节小气候;涵养水源,净化水体和土壤;维持和保护生物多样性。 1.2农业可持续发展要求大力发展生态农业 在工业化与城市化背景下,农业可持续发展面临人口、资源、技术和制度等条件的约束,生态农业追求生态平衡、环境保护和自然资源永续利用,是实现农业可持续发展的有效途径。从农业发展历史来看,从原始农业发展到传统农业,再到现代农业,是世界农业发展的必然进程和方向。现代农业在近一个世纪的发展过程中,所取得的成绩是巨大的,创造了世界农业的奇迹。现代农业的主要特征是用机械化替代人力和兽力,用化学化和水利化代替有机农业,用高产品种与新耕作法代替低产品种和传统耕作法,用商品经济代替封闭式经济。现代农业高投入、高产出的生产方式使土地生产力和农业生产力得到飞速增长,对解决人类食物供应功不可没,但在资源、环境、生产成本等方面的负效应也明显地暴露出来,如能源过渡消耗、水资源无节制使用、生产成本增加、污染加剧等问题。无论是在工业发展还是在农业发展中,都不同程度地存在着发展与资源、发展与环境不协调的问题。在不同的经济发展阶段,农业发展途径和生产方式不完全相同,农业现代化在发展中国家和地区仍将是农业生产发展的主导方向,但需要处理好资源、环境与发展的关系,避免以牺牲生态环境为代价换取农业的发展,应将资源环境的合理利用与保护作为农业现代化的重要内容。生态农业以保护好农业生态环境为主旨,通过采用一系列先进的农业措施来维护生态平衡,生产出清洁产品,使现代农业得以可持续发展,因而发展生态农业是实现农业可持续发展的有效途径。 2促进区域生态农业发展的对策 近年来,江西省利用独特的资源优势和环境条件,大力发展生态经济和生态农业建设,使全省生态系统不断恢复,生态农业产业规模扩大,生态经济建设成效显着。江西生态农业建设取得良好成绩的同时,也还存在着人口与资源矛盾突出、生态农业意识有待提高、农业科技含量不高、资金短缺等问题。江西省耕地面积变化情况如图一所示。随着江西人口增长和耕地面积减少,人均耕地面积不断下降,目前江西人均耕地面积仅相当于全国人均耕地面积的53.3%。要实现农业可持续发展,还需多方努力。 2.1建立发展生态农业的激励机制和保障体系 生态农业的建设需要建立与之配套的激励机制和保障体系。要重视生态农业关键技术的开发、示范和推广工作,加大对农民建设沼气池等行为的财政补贴力度,引导农村金融机构对发展生态农业的农户和龙头企业给予贷款支持。建立和完善无公害农产品和绿色产品标识制度,鼓励公众购买生态农业生产的农产品。保障体系是生态农业发展的关键环节,应大力推进制度创新,完善有利于生态农业发展的政策和法律体系,增加对发展生态农业的财政投入,建立生态农业推进组织,加强农业基础设施建设和农业环境管理,为生态农业提供一个良好的发展环境。 2.2加大生态农业科技创新和推广力度 科学技术是第一生产力。要加快生态农业发展,就必须加大生态农业科技创新和推广力度。加快农业科技体制改革,使农业科研机构和科技人员主动走向农业市场;鼓励企业建立生态农业科技研发中心,政府在财税、金融和技术改造等方面给予扶持;改善农业技术创新的投资环境,发展农业科技创新风险投资;加强生态农业科学研究,提高生态农业本身的科技水平;把农业科研投入放在公共财政支持的优先位置,提高农业科技在政府科技投入中的比重;加快农业技术推广体系改革和建设,完善农业技术推广的社会化服务机制;鼓励各类机构和社会力量参与多元化的农业技术推广服务,调动社会各方面参与生态农业建设的积极性。 2.3加强 宣传教育,提高农民的生态农业意识 农民是发展和实施生态农业的主体。要加快生态农业的发展,还须加强宣传教育,提高农民的重视程度。可以通过广播、电视等媒体宣传发展生态农业的重要性和必要性;通过举办函授班、培训班、轮训班等形式,讲授生态农业的重要性和基础知识;通过生态农业知识竞赛等形式,了解发展生态农业的有关政策;通过建立生态农业示范区,使农民直接看到建设生态农业对发展生产、美化环境和提高生活质量的潜力,从而有利于激发他们发展生态农业的热情和信心。 2.4着力解决生态农业发展的资金瓶颈 资金短缺是江西生态农业发展的重要制约因素。要发展生态农业,就必须着力解决生态农业发展的资金瓶颈。可以借助乡镇企业发展壮大农村集体经济实力,让农村集体经济有一定的积累资金用于发展生态农业;大力发展生态旅游,借助旅游的收益保护生态环境,让生态农业能在一定的生态基础和水平上得到发展;引进外商投资,与外商合作发展生态农业;建立较完善的融资系统,支持生态农业建设;通过政府贴息、信用担保、风险投资等多种措施,多渠道筹集资金,解决生态农业的资金问题。 3结束语 总之,农业可持续发展要求大力发展生态农业。江西生态农业建设取得生态恢复、环境改善等成效的同时,也存在人口与资源矛盾突出、农业科技含量不高和建设资金短缺等问题。需要通过提升科技水平和加强生态意识促进生态农业建设,实现区域农业的可持续发展。 生态农业论文:东北生态农业区划分析 1东北地区生态农业区域划分指标体系的构建 1.1东北地区生态农业区域划分原则 1.1.1生态关系原则。生态关系是生态系统中各生物组成成分间的物质循环和能量流动关系。生态农业系统是一个人工的生态系统,也有其特定的结构和功能,其中各个组成成分以及它们之间的关系是人为设定的,人为设定的成功与否,直接关系到生态系统功能实现的程度,并最终影响经济效益和生态效益的发挥[11]。不同的生态条件下,采用的生态农业经营模式是不同的,生态系统的结构和功能必然有所不同。在生产实践中,经常采用增加食物链长度及数量的方法来提高农业生态系统对环境资源的利用率。因此,在进行生态农业分区时要充分考虑不同地域生态农业系统中的各种不同的生态关系。 1.1.2一致性原则。一致性原则要求在划分出的农业区域内必须注意其内部各单元间的一致性,包括自然资源、农业生产结构及发展方向、社会经济条件等。要求区域间差异最大化和区域内各单元差异最小化。当然,不存在完全相同的生态环境单元,一致性是指在“一定水平”上的相似,因此也称为“相对一致性原则”。至于保持多大相似程度,则要根据区划目的、分区对象、区域分异程度、分区等级体系等因素确定。 1.1.3综合分析和主导因素相结合的原则。农业生态环境是一个复杂的系统,在进行区划时必须全面考虑构成生态环境的各种要素及其综合特征的相似性和差异性。使用综合性原则,目的是要保证所划分出的区域是一种具有自身特点的综合体。在综合分析的基础上,再确定区域分异的主导因素。主导因素原则强调选取反映区域分异主导因素的主要指标作为确定区域划分的主要根据。 1.1.4共扼性原则。这一原则要求划分出的区域是连续的地域单元,不能有空间上存在于某区域之外,但又属于该区的分区单元。 1.1.5保持行政区界的完整性。在许多自然地理区划中,行政区划作为一个“人为”的现象。是许多地理学家在进行研究时不予以考虑的。但在许多经济现象的研究中,行政区划往往占有重要的位置。农业生产是在自然过程和人类社会双重作用之下进行的,因此,在进行区划时应该尽量保持行政界线的完整,便于正确的管理和规划,避免产生纠纷。由于本文研究范围较大,同时又考虑到绝大多数县市生态环境条件存在明显的差异,因而首先考虑保持县级行政范围的完整性[12]。 1.2东北地区生态农业区划指标体系的构建 根据以上原则,结合东北地区的实际情况,突出东北地区的气候、地貌、土壤、植被等自然环境分异的特点、人类活动强烈程度对生态环境的影响以及数据的可得性与可靠性,从自然条件、生态条件以及社会经济条件等三方面设计东北地区生态农业区划的评价指标体系。 2研究方法和数据来源 层次聚类分析法是聚类分析法中比较常用的一种重要方法,是对一组样本或变量进行层层分类的多元统计分析方法。基本思想是,首先在聚类分析的开始,每个样本自成一类;然后,按照某种方法度量所有样本之间的亲疏程度,并把其中最亲密或者最相似的样本首先聚成一小类;接下来,度量剩余的样本和小类间的亲疏程度,并将当前最亲密的样本或小类再聚成一类;再接下来,再度量剩余的样本和小类(或小类和小类)间的亲疏程度,并将当前最亲密的样本或小类再聚成一类;如此反复,直到所有样本聚成一类为止。对样本距离测度方法是采用欧氏距离(EuclideanDistance),即两样本(x,y)之间的距离是各样本每个变量值之差的平方和的平方根(k个变量)。运用层次聚类分析方法进行东北地区生态农业区划的具体路线如下:①根据东北地区平原、丘陵、山区分布特征,光、热、水、土等自然资源不同组合以及农林牧副渔发展水平,较均匀地选择了41个单元(县、市)作为一级生态农业区划分的代表样点,在定性和定量基础上,将样本粗分为K类,计算每一类的聚类中心。②应用欧式距离模型:EUCLID(x,y)=∑(xi-yi)2。计算其他各县市到聚类中心的距离,根据判别函数逐个将各县市样本归入与其距离最近的聚类中心。③计算新类别的聚类中心,如果与原聚类中心相近,则聚类完成,否则回到第二步重新进行。计算结果最终形成东北地区二级生态农业现状地域结构。 3评价结果分析 3.1与稳定的农业分界线划分的东北地区农业地域格局基本一致 东北地区比较稳定的农业分界线有:①东北、北部山区与半山区之间以及半山区与中部平原之间的分界线;②中部平原和西部半干旱区之间的分界线;③三江平原分界线以及以热量为主导因素南北分异的暖温带、温带和寒温带的分界线[13]。由这几条分界线可以把整个东北区域大致分为东部山区—半山区农业区、北部农业区、三江平原农业区、中部平原农业区、西部半干旱农业区、南部农业区。其中北部生态区由大、小兴安岭地区和小兴安岭南部过渡区共同组成。这与由层次聚类法划分的东北生态农业划分基本一致。 3.2区域特色明显 东部生态农业区主要指东北地区东部的长白山区,是山区、半山区林、粮、药混作生态农业区。三江生态农业区主要是三江平原地区,是以农为主的农林综合生态农业区。中部生态农业区主要是指东北平原主体区域,拥有自然肥力高,土层厚的黑土层,这为种植业的大规模经营创造了良好的自然条件。北部生态农业区是指黑龙江北部的大小兴安岭山区及部分周边地区,为我国独有的温寒带冷凉湿润或半湿润林区气候,是典型的冷凉生态农业区。南部生态农业区主要指辽东半岛以及辽河三角洲等地区,是多雨渔、果、粮复合生态农业区。西部生态农业区主要包括黑龙江三省西部地区和蒙东地区,是半干旱生态农业区。 4结论与建议 东北的振兴绝对是绕不过农业的复兴。作为全国最大的商品粮基地,东北农业发展不仅要面临来自生态、社会和经济方面的严峻挑战,而且还将经受日益严峻的国际竞争所带来的压力。只有充分发挥地域生态优势,打破国际农业贸易绿色壁垒,实现农业结构战略性调整,才能把东北地区建成我国最大的优质农产品基地,率先实现农业现代化,这也是东北地区生态农业发展的必然趋势。 第一,发挥区域生态优势,实施农业生态系统优化管理。东北地区土地、水、森林资源比较丰富,地貌和气候差异比较大,导致区域生态环境多样,具有突出的区域组合优势,开展农业生态系统优化管理,运用生态农业、生态经济、农业系统工程原理和方法,对东北区进行整体化及层层优化设计,在保证粮食生产的同时,使农、林、牧、副、渔协调发展,把自然、社会、经济复合生态系统建立在和谐与稳定发 展的基础之上,对于东北地区生态农业发展具有重要的意义。 第二,充分利用自然资源,发展高效生态农业。虽然东北地区农业自然资源十分丰富,但却存在着资源利用不合理的问题,严重制约着农业的发展,因而在深度和广度上进一步开发农业自然资源潜力,发展集约、高效农业经营是东北生态农业的一个首要问题。建立起具有相当规模的专业化、区域化农产品生产带[14]。 第三,在振兴东北的历史机遇面前,东北农业发展要破除省、市、县等行政区划的界限,把东北地区作为一个整体统筹考虑,合理安排,发挥各地区位优势,整合农业资源,建设以品牌农业和绿色农业为标志,以粮食、畜产品及其加工业为载体的现代农业,把东北地区建设成为国家粮食安全基地与绿色农畜牧业基地。 生态农业论文:地方生态农业发展现状及对策 1基本现状 全县生态农业发展的主要模式有以下几种。 1.1以农业种植、加工为主的无公害农产品生产模式 2011年全县完成总播种面积2.7万hm2(含复种),其中:粮食作物0.77万hm2,经济作物1.86万hm2,耕地种草及其他0.77万hm2。蔬菜、番茄、草畜、制种、棉花、酿酒葡萄6大主导产业基地面积达1.91万hm2,占总播种面积的70.5%。农民从6大产业中获得的收入占到农民人均纯收入的65%以上。把注重发挥资源优势和着力壮大农产品精深加工作为发展生态农业的着力点,积极发展无公害食品。形成了年加工葡萄酒0.5万t、面粉10万t、玉米种子6.5万t、草产品20万t、番茄酱3.1万t、籽棉0.6万t、蔬菜0.3万t的无公害生产能力。全县拥有各类农产品加工企业45家,发展农产品加工个体户99家,发展各类农民专业合作经济组织131个,建成省级重点龙头企业6家,市级重点龙头企业3家,形成加工能力100.25万t,全县农产品加工转化率达到了49.7%。通过采取严禁高毒、高残留农药使用,推广测土配方施肥等一系列措施,使农产品质量得到明显提高,农业标准化和品牌化进程进一步加快。全县建成无公害农产品生产基地面积达到2.15万hm2,标准化生产面积2.44万hm2。其中设施农业面积达0.15万hm2,以精细、安全、无公害为目标,实施品牌发展战略。积极申请注册涉农商标19个,认证无公害农产品10个、绿色产品1个,认证无公害基地3个。 1.2以林业生产为主的生态环境模式 以林业生态体系建设、生态环境建设为中心,全面实施退耕还林工程、三北防护林工程、防沙治沙工程、国家重点生态公益林保护工程和黑河流域湿地保护工程五大工程。全县完成退耕还林0.367万hm2,完成三北防护林人工造林4.65万hm2,封滩育林(草)3.166万hm2,治理沙漠3.367万hm2,治沙造林0.107万hm2,与20世纪80年代初相比,绿洲向沙区推进5~10km。实施黑河流域湿地保护工程,使湿地保护面积达1.7万hm2,为大批候鸟提供了栖息、停歇、迁徙的理想场所。 1.3以畜牧饲养为主的资源综合利用模式 畜牧业是全县农业中的重要产业。2011年全县畜牧业产值2.8亿元,占农业总产值的22.1%,农民人均畜牧业纯收入1546元,占人均总纯收入的23.8%。近年来,县上加大扶持力度,采取财政贴息、发放贷款等额等措施,支持发展养殖业,走粮(草)—畜(禽)—沼—果(菜)循环发展的路子。 1.4以沼气建设为主的资源循环利用模式 高台县抓住国家加大对农村沼气建设投资的有利时机,大力发展农村沼气建设。截至目前,全县共建成“三位一体(沼气池+猪圈+厕所)”生态模式10560个;沼气用户已达1.1万户,占全县总农户的25%。如:黑泉乡定平村郭光寿的温室辣椒今年长势好,光使用沼渣、沼液这一项就比别人的温室少投入300多元的化肥钱,收入比别人的温室整整多1000元,病虫害也比往年明显减少。如今,象郭光寿这样集“养殖—沼气—粮”、“养殖—沼气—果”、“养殖—沼气—菜”等生态经营模式的农户在高台农村越来越普遍。这种集能源、生态、养殖、种植为一体的生态家园建设模式,把沼气建设与环境整治、村镇规划、污水治理、生态村、文明村建设结合起来,与改厨、改厕、改圈、改水、改院等结合起来,与发展庭院经济结合起来,不仅改善了农村的生态环境,增加了农民收入,而且使农民群众走出了一条家居清洁、庭院经济高效、农业生产无公害的生态发展之路。 1.5以秸秆利用为主的环保增收模式 通过秸秆还田、氨化后作为牛羊的饲料、食用菌种植等模式的利用,解决了农民以往“一烧了之”的做法,过去麦收、秋收后焚烧秸秆污染环境的现象得到明显改善,同时秸秆的综合利用明显地提高了农户的收入。 1.6以休闲、旅游为主的观光农业模式 高台县着力打造“红色胜地、文物古迹、湖泊水面、生态观光”四大旅游品牌。依托312国道,开展绿色通道建设,栽植红柳、松柏、枣树苗等苗木,形成了大通道、多树种绿色屏障;依托祁连葡萄酒业公司开发“三园观光”区,建成啤酒花生产基地133.3hm2,酿酒葡萄基地485hm2,形成集休闲、观光、旅游为一体的生态旅游庄园。 2存在的主要问题 高台县生态农业建设虽然取得一定成效,但总体建设水平还不高,规模不大。当前制约全县生态农业发展存在的一些不利因素突出表现在以下6个方面。一是高台县生态农业发展仍处在起步阶段,在理论上没有形成自己明显的技术体系,在实践上要实现自己的目标需要较大的资金投入、需要有多元化的技术和相关的政策支持。二是现阶段农民的素质相对较低,大部分农民的生产、生活方式与生态农业发展的要求不相符。三是循环经济产业链条短,不够紧密。由于市场、价格等方面的因素影响,农户和企业利益“两张皮”的现象依然存在,没有形成真正意义上的循环连接机制。四是农业结构调整不平衡,特色优势不明显,部分农产品价格波动大,“卖难”问题仍然存在。五是龙头企业的带动能力不够强。尽管全县农副产品加工企业已发展到近40家,但是,大部分规模小、产品档次低、粗加工多、精深加工少、缺乏市场竞争力。六是污染生态的现象依然存在。部分干部群众仍然存在“重发展、轻保护,重经济、轻生态”的错误认识,化肥、农药、农膜使用超标,家禽、家畜散养、放养破坏植被资源的现象屡禁不止。 3高台县生态农业发展的对策 3.1强化组织,完善机制 生态农业工程是一项系统工程,要建立统一协调、分工管理的运行机制,制定科学合理的目标任务和工作措施,建立多元化的投入保障体系,落实生态农业建设的各项规划 。 3.2加强宣传,增强意识 尽管《农业法》对发展生态农业和循环经济有原则性的规定,但还需要各种媒体广泛宣传发展生态农业的意义和重要性,提高广大干部群众的认知水平,自觉提高发展生态经济、保护生态环境的责任和意识。 3.3创新思路,完善模式 进一步借鉴县内外发展生态农业的先进理论与模式,总结和完善本县发展生态农业的现有模式,不断创新思路,积极探索资源节约型、农业循环、生态安全的新模式。 3.4加大投入,持续增长 要依据市场规律,发挥政府投入的导向作用,引导社会资金投向生态农业。逐步形成以政府投资为导向,以农民与企业投入为主体,信贷投入为补充的市场化、社会化、多元化的生态农业发展投入机制。 3.5抓好典型,带动全县 生态农业建设是一项系统工程,必须在点上求突破,在面上求发展,以点带面逐步推进。当前,特别要注意支持生态农业示范区试点建设,使其成为生态农业建设的样板,为全县生态农业建设提供经验。 3.6多措并举,三效统一 一是要把畜牧业作为调整优化农村产业结构的重点,引导发展以食草家畜为主的节粮型畜牧业,大力推广“畜—沼—果(菜)”等生态循环模式,促进农业资源的综合利用,延长农业效益产业链。二是加强生态园区、旅游景区、休闲农庄的规划与建设,将种植、养殖、绿化、观光、采购等内容结合起来,发展循环型的旅游农业。三是不断深化传统产业,开发新兴产业,把保护生态环境与发展经济有机协调起来,绝不能以牺牲环境来谋求发展。以达到经济、社会、生态的三效统一。 生态农业论文:生态农业层次聚类区划思考 1东北地区生态农业区域划分指标体系的构建 1.1东北地区生态农业区域划分原则 1.1.1生态关系原则。生态关系是生态系统中各生物组成成分间的物质循环和能量流动关系。生态农业系统是一个人工的生态系统,也有其特定的结构和功能,其中各个组成成分以及它们之间的关系是人为设定的,人为设定的成功与否,直接关系到生态系统功能实现的程度,并最终影响经济效益和生态效益的发挥[11]。不同的生态条件下,采用的生态农业经营模式是不同的,生态系统的结构和功能必然有所不同。在生产实践中,经常采用增加食物链长度及数量的方法来提高农业生态系统对环境资源的利用率。因此,在进行生态农业分区时要充分考虑不同地域生态农业系统中的各种不同的生态关系。 1.1.2一致性原则。一致性原则要求在划分出的农业区域内必须注意其内部各单元间的一致性,包括自然资源、农业生产结构及发展方向、社会经济条件等。要求区域间差异最大化和区域内各单元差异最小化。当然,不存在完全相同的生态环境单元,一致性是指在“一定水平”上的相似,因此也称为“相对一致性原则”。至于保持多大相似程度,则要根据区划目的、分区对象、区域分异程度、分区等级体系等因素确定。 1.1.3综合分析和主导因素相结合的原则。农业生态环境是一个复杂的系统,在进行区划时必须全面考虑构成生态环境的各种要素及其综合特征的相似性和差异性。使用综合性原则,目的是要保证所划分出的区域是一种具有自身特点的综合体。在综合分析的基础上,再确定区域分异的主导因素。主导因素原则强调选取反映区域分异主导因素的主要指标作为确定区域划分的主要根据。 1.1.4共扼性原则。这一原则要求划分出的区域是连续的地域单元,不能有空间上存在于某区域之外,但又属于该区的分区单元。 1.1.5保持行政区界的完整性。在许多自然地理区划中,行政区划作为一个“人为”的现象。是许多地理学家在进行研究时不予以考虑的。但在许多经济现象的研究中,行政区划往往占有重要的位置。农业生产是在自然过程和人类社会双重作用之下进行的,因此,在进行区划时应该尽量保持行政界线的完整,便于正确的管理和规划,避免产生纠纷。由于本文研究范围较大,同时又考虑到绝大多数县市生态环境条件存在明显的差异,因而首先考虑保持县级行政范围的完整性[12]。 1.2东北地区生态农业区划指标体系的构建 根据以上原则,结合东北地区的实际情况,突出东北地区的气候、地貌、土壤、植被等自然环境分异的特点、人类活动强烈程度对生态环境的影响以及数据的可得性与可靠性,从自然条件、生态条件以及社会经济条件等三方面设计东北地区生态农业区划的评价指标体系。 2研究方法和数据来源 层次聚类分析法是聚类分析法中比较常用的一种重要方法,是对一组样本或变量进行层层分类的多元统计分析方法。基本思想是,首先在聚类分析的开始,每个样本自成一类;然后,按照某种方法度量所有样本之间的亲疏程度,并把其中最亲密或者最相似的样本首先聚成一小类;接下来,度量剩余的样本和小类间的亲疏程度,并将当前最亲密的样本或小类再聚成一类;再接下来,再度量剩余的样本和小类(或小类和小类)间的亲疏程度,并将当前最亲密的样本或小类再聚成一类;如此反复,直到所有样本聚成一类为止。对样本距离测度方法是采用欧氏距离(EuclideanDistance),即两样本(x,y)之间的距离是各样本每个变量值之差的平方和的平方根(k个变量)。运用层次聚类分析方法进行东北地区生态农业区划的具体路线如下:①根据东北地区平原、丘陵、山区分布特征,光、热、水、土等自然资源不同组合以及农林牧副渔发展水平,较均匀地选择了41个单元(县、市)作为一级生态农业区划分的代表样点,在定性和定量基础上,将样本粗分为K类,计算每一类的聚类中心。②应用欧式距离模型:EUCLID(x,y)=∑(xi-yi)2。计算其他各县市到聚类中心的距离,根据判别函数逐个将各县市样本归入与其距离最近的聚类中心。③计算新类别的聚类中心,如果与原聚类中心相近,则聚类完成,否则回到第二步重新进行。 3评价结果分析 3.1与稳定的农业分界线划分的东北地区农业地域格局基本一致 东北地区比较稳定的农业分界线有:①东北、北部山区与半山区之间以及半山区与中部平原之间的分界线;②中部平原和西部半干旱区之间的分界线;③三江平原分界线以及以热量为主导因素南北分异的暖温带、温带和寒温带的分界线[13]。由这几条分界线可以把整个东北区域大致分为东部山区—半山区农业区、北部农业区、三江平原农业区、中部平原农业区、西部半干旱农业区、南部农业区。其中北部生态区由大、小兴安岭地区和小兴安岭南部过渡区共同组成。这与由层次聚类法划分的东北生态农业划分基本一致。 3.2区域特色明显 东部生态农业区主要指东北地区东部的长白山区,是山区、半山区林、粮、药混作生态农业区。三江生态农业区主要是三江平原地区,是以农为主的农林综合生态农业区。中部生态农业区主要是指东北平原主体区域,拥有自然肥力高,土层厚的黑土层,这为种植业的大规模经营创造了良好的自然条件。北部生态农业区是指黑龙江北部的大小兴安岭山区及部分周边地区,为我国独有的温寒带冷凉湿润或半湿润林区气候,是典型的冷凉生态农业区。南部生态农业区主要指辽东半岛以及辽河三角洲等地区,是多雨渔、果、粮复合生态农业区。西部生态农业区主要包括黑龙江三省西部地区和蒙东地区,是半干旱生态农业区。 4结论与建议 东北的振兴绝对是绕不过农业的复兴。作为全国最大的商品粮基地,东北农业发展不仅要面临来自生态、社会和经济方面的严峻挑战,而且还将经受日益严峻的国际竞争所带来的压力。只有充分发挥地域生态优势,打破国际农业贸易绿色壁垒,实现农业结构战略性调整,才能把东北地区建成我国最大的优质农产品基地,率先实现农业现代化,这也是东北地区生态农业发展的必然趋势。 第一,发挥区域生态优势,实施农业生态系统优化管理。东北地区土地、水、森林资源比较丰富,地貌和气候差异比较大,导致区域生态环境多样,具有突出的区域组合优势,开展农业生态系统优化管理,运用生态农业、生态经济、农业系统工程原理和方法,对东北区进行整体化及层层优化设计,在保证粮食生产的同时,使农、林、牧、副、渔协调发展,把自然、社会、经济复合生态系统建立在和谐与稳定发展的基础之上,对于东北地区生态农业发展具有重要的意 义。 第二,充分利用自然资源,发展高效生态农业。虽然东北地区农业自然资源十分丰富,但却存在着资源利用不合理的问题,严重制约着农业的发展,因而在深度和广度上进一步开发农业自然资源潜力,发展集约、高效农业经营是东北生态农业的一个首要问题。建立起具有相当规模的专业化、区域化农产品生产带[14]。 第三,在振兴东北的历史机遇面前,东北农业发展要破除省、市、县等行政区划的界限,把东北地区作为一个整体统筹考虑,合理安排,发挥各地区位优势,整合农业资源,建设以品牌农业和绿色农业为标志,以粮食、畜产品及其加工业为载体的现代农业,把东北地区建设成为国家粮食安全基地与绿色农畜牧业基地。 生态农业论文:简论寿光市生态农业旅游发展问题调查分析和对策 一、寿光市生态农业旅游发展基本现状 近年来,寿光市旅游业的发展紧紧围绕“突出农业生态特色,做大做强旅游产业”的总体思路,以做大做强中国优秀旅游城市为目标,打响了“魅力菜乡,生态寿光”旅游品牌,走出了一条高科技、生态型、乡村化的旅游发展新路子。目前,已逐步发展成为集品种技术研发推广、农业观光旅游、会议展览举办等综合功能于一体的现代农业园区,是寿光市乃至山东省蔬菜产业对外展示交流的重要窗口。 二、寿光市生态农业旅游发展问题的资料来源及说明 本次调研活动包括到寿光市乡镇(洛城街办)走访调查,对蔬菜高科技示范园负责人、相关管理部门、农户进行了深度访谈。 (一)以下为数据分析结果 基本情况调查: 绝大多数农户对新农村建认比较了解,对新农村建设充满信心,但是对生态农业旅游产业不是很了解,希望通过我们的调查分析,能加大农户对生态农业旅游产业的了解。 (二)新农村建设与生态农业旅游发展产业发展前和发展后,农村的各方面也有很多的变化,大多数农民认为: 新农村建设后与生态农业旅游产业发展之后,农村的生产发展总体情况是有待进一步提升;主要生产力发展方向是农村生产规模扩大,更加生态化,技术化。但是旅游业发展相对滞后,希望有关部门通过科学技术的发展,加大发展生态农业旅游产业。 三、寿光市生态农业旅游发展存在的主要问题: 生态农业旅游是现代旅游产品中一项颇具开发潜力的产品。目前,在传统观光旅游降温的情况下,人们纷纷选择生态农业旅游作为产品开发的新热点。与此同时,由于一些地区对于生态农业旅游资源的开发一哄而上,竟相模仿,又缺乏正确的理论指导和科学的规划,使得开发带来的负效应甚至超过了其带来的积极影响。 存在的问题: 1.产品类型单一,缺乏鲜明特色,知识性、趣味性、参与性不强近年来,随着人们经济条件的改善,需求急剧增长,这为生态农业游客提供了广阔的客源市场。生态农业旅游优良的生态环境、独特的风格、低廉的价格对游客产生了强大的吸引力。但是,经营者竞争意识淡薄,忽视对生态农业旅游产品内涵的挖掘。这主要表现在以下方面:多数产品以观光层次为主,游客选择范围小;在内容与形式上重复开发和模仿建设倾向明显,缺少地域特色和文化内涵。 2.行业管理力度不够目前,生态农业旅游通常各自为阵,经营者缺乏科学的管理理念和协调发展观念,而旅游行业管理机构还没有制定科学合理的生态农业旅游管理体制。 3.农民素质的影响。提高农产品质量,只能依靠科学技术的创新发展,而农民是科技文化知识拥有量最少的群体。调查显示,在转移劳动力中,男性高于女性,文化素质较高者居多,而留下来的农业劳动力文化素质普遍较低。随着城市化进程的加快,农业劳动力将会出现文化素质下降,女性比重上升的现象,这势必会成为影响寿光生态农业加速发展的重要障碍。 4.龙头企业小规模的多,大规模少。目前来看,全市批发市场、金玉米公司、海惠集团、金正食品公司等几家龙头企业规模较大外,总体上规模偏小,水平偏低,带动优势不明显,与建设新农村新形势的需要还有差距。还有一些企业缺乏自主创新,依赖性强,存在盲目跟风的问题,产品销售渠道不畅,经营风险比较大。 四、提出对策 第一:制定合理的生态农业旅游景点,增加产品类型多样化,发挥特色优势,增加知识性、趣味性,增加游客选择范围,因地制宜,突出地方特色农业旅游,要根据当地的旅游实际,规划农业旅游,以市场为导向,进行综合规划,包括客流量和旅游方向规划。 第二:增加行业管理能力,增加行业之间的联系,促进旅游一体化建设,发挥寿光市生态农业旅游的优势作用,增强政府等有关部门对寿光市生态农业旅游的管理。同时在增强行业管理的同时,减少对生态环境和景观的破坏。 第三:提高农民的素质。加强科技文化培训教育,增强农民的劳动技能。一是打破传统的培训模式,建立多渠道、多层次、多形式的农民培训机制,如推行培训教师进村、媒体资源进村、人才培养进村等形式开展培训。二要充分发挥电视、广播、网络等宣传媒介的作用,向农民宣传市场经济的基本理论以及市场竞争的成功案例。 第四:加强政府对小企业的引导,加强企业与农民的联系。同时企业要增强自主创新能力,避免盲目跟风的问题,增加产品销售渠道不,减少经营风险等,充分发挥企业对生态农业旅游的引导作用。 生态农业论文:探析我国生态农业发展存在的问题及解决措施 摘要:近年来我国在认真落实科学发展观,积极发展农业循环经济和无公害生态型农业、加强农业化基地管理、大力推进生态农业建设等方面成效显着。本文对目前我国在生态农业方面存在着理论不完备、技术不完善、服务水平和能力建设不适应、农业产业化水平不高、组织建设不足、推广力度不够等问题展开进一步的探讨。 关键词:生态农业 问题 对策 目前,我国在生态农业的理论研究、试验示范、推广普及等方面已经取得了很大成绩,但不能否认,还存在着一些问题。这些问题正成为限制生态农业进一步发展的障碍。理论基础尚不完备生态农业是一种复杂的系统工程,它需要包括农学、林学、畜牧学、水产养殖、生态学、资源科学、环境科学、加工技术以及社会科学在内的多种学科的支持。 1 基础理论有待完备 以前的研究,往往是单一学科的,因此可能对这一复杂系统中的某一方面有了一定的、甚至是比较深入的了解,但是对于这些方面之间的相互作用还知之甚少。单一学科、单一的理论已经远远不能够满足和处理我国当前存在的生态农业问题。因此,需要进一步从系统、综合的角度,对生态农业进行更加深入的研究。经过多年的努力,我国对于这一复杂系统的某些方面有一定的或者比较深入的了解,但生态农业必须要从系统的、综合性的角度进行处理和研究,要从生态的前瞻性、协调性、地域性、层次性、稳定性、持久性等多方面进行考虑;必须超越生物学、生态学、社会学和经济学之间的界限,需要跨学科,多界面的专家人士来参与,利用多学科的交叉综合、各要素之间的耦合、结构优化、科学分类、科学评价,发掘各个领域的基础理论和生态农业存在的更多关系来建立健全农业生态理论体系。 2 技术体系要不断完善 技术体系不够完善在一个生态农业系统中,往往包含了多种组成成分,这些成分之间具有非常复杂的关系。例如,为了在鱼塘中饲养鸭子,就要考虑鸭子的饲养数量,而鸭子的数量将受到水的交换速度、水塘容积、水体质量、鱼的品种类型和数量、水温、鸭子的年龄和大小等众多条件的制约。在一般情况下,农民们并没有足够的理论知识和经验对这一复合系统进行科学的设计,而简单地照搬另一个地方的经验,也是非常困难的,往往并不能取得成功。但目前在生态农业的实践中,还缺乏技术措施的研究,既包括传统技术如何发展,也包括高新技术如何引进等问题。 未来的生态农业将结合现代科技及应用技术装备起崭新生态体系。在整个生态系统中包含了多种组成成分并存在着非常复杂的关系,解决这一复杂的关系需要利用传统技术的发展和引进高新技术相结合的研究方法。 采取“低投资可持续农业”生产方式是一项重要的途径,具体措施:①将固氮技术和生物防治方法充分运用到农业生产中;②减少使用化肥和化学农药;③有效地利用植物和动物内部生物学遗产学的潜力;④将种植业和畜牧业最优化地结合起来;我国目前沼气池的建设是一项具体的基础的农业生态生产方式,要不断地提倡和巩固;⑤注意节约和保护土壤、水、能源和生物学资源等等,其中目前我国推行的沃土工程是一项非常有效发展循环经济的措施。不断完善和优化技术体系将是生态农业一项主要的发展方向。 3 制定政策、强化服务、转变职能提高生态农业的社会化服务水平 没有政府的支持就没有生态农业的真正普及和发展,政府的支持最重要的是建立有效的激励机制和保障体系。有效激励机制是非常有必要的,对于基层的农民来说还存在着知识水平有限,发展生态农业意识不够等诸多问题,提高广大农民的自觉能动性就显得尤为重要。要不断地为他们提供高水平的培训和学习的机会。当前我国在生态农业保障体系中取得了长足的发展,但仍然需要深入地贯彻实施。政策方面存在着需要完善的地方如果没有政府的支持,就不可能使生态农业得到真正的普及和发展。而政府的支持,最重要的就是建立有效的政策激励机制与保障体系。虽然目前中国农村经济改革是非常成功的,但是对于生态农业政策的贯彻,还有许多值得完善的地方。 服务与技术同等的重要,服务体系的建立健全需要进一步的落实。在我国许多地方还不能为农民提供优质品种、幼苗、肥料、技术支撑和服务体系。政府应转变职能加大对有关生态农业的投入,金融部门要对生态大户提供信贷支持、简化手续,提高和优化服务体系,让其带领农民调整结构,组织生产,化解自然和市场风险。建立各种生态农业服务体系,稳定农业服务人员,提高社会化服务水平。 4 提高生态农业的产业化水平,加大推广力度 农产品价格方面的因素,有时也成为生态农业发展的一个限制因素。因为对于比较贫困的人口来说,发展生态农业的根本目的是实现生态效益、经济效益和社会效益持续发展。提高农业产业化是一个重要的方面,根据市场要求大力培育具有本地资源特色的市场容量大、竞争力强、对农业产业具有带动的农产品加工企业,加强技术改造,提高加工能力,组织建设市场、企业、基地和农户紧密相连的体系,搞好生态农业生产的产前、产中、产后服务,提高服务质量,增加农民收入。对于已经成熟的产业化体系要加大推广力度,积极同龙头企业、科研单位、大专院校、农业技术推广部门、县所、县校合作,加大科技培训力度,提高农民的科技教育水平,增强农民对市场化的需求。 5 其他方面 我国作为一个农业大国非农业强国,对于现在世界上农业现代化的趋势应有个全面正确的认识。信息服务也是当前制约生态农业发展的重要方面,因为有效的信息服务将十分有益于农民及时调整生产结构,以满足市场要求,并获得较高的经济收益。另外,尽管必要的激励机制是十分必要的,但生态农业应当更趋向于开发一种机制,以使农民们自愿参与这一活动。要想动员广大的农民自觉自愿、并能够自力更生地通过生态农业发展经济,能力建设自然就成为一个十分重要的问题。 人口问题一直是中国社会发展中的主要问题之一。据估计,到2030年前后,中国人口将达到16亿。土地资源相对短缺,耕地面积还在不断减少,而人口在 继续增加,农村剩余劳动力的转移也已经成为困扰农村地区可持续发展的一大障碍。为了解决这一问题,也必须通过在生态农业中延长产业链、促进农业的产业化水平来实现。正如世界环境与发展委员会在其报告《我们共同的未来》中所指出的那样,新的挑战和问题的综合与相互依赖的特征,与当前的组织机构的特征形成了鲜明的对比。因为这些机构往往是独立而片面。 加快基础理论的研究,采取“低投资可持续农业”生产方式,加大行政支持的力度,提高生态农业的产业化水平和社会化服务,深入贯彻落实政策和推广,增强农民意识和自觉能动性。我相信在通过这几方面的努力,我国的生态农业将会得到更好的改观,保证农业生产向着持续、稳定高效的方向发展,最终实现五化即硬化、美化、亮化、文化、绿化的社会主义新农村。 生态农业论文:关于生态农业发展问题与对策 一、玉环县发展生态农业的有利条件和制约因素 1发展生态农业的有利条件 玉环县陆地面积378km2,浅滩涂面积240km2。地处亚热带季风气候区,具有明显的海洋性气候特征。常年温暖湿润,四季分明,雨量充沛,日照充足,无霜期长,光、热、水三因素配合良好,利于各种作物生长。境内常年无霜期为252~266d,这对作物生长非常有利。生产的玉环盘菜、楚门文旦、环环剪豆、长柿、广柑等农产品知名度高,产量高,效益好,深受城市居民喜爱。玉环县坚持“优质、生态、高效、安全”的发展理念,大力推广各类农业技术,把产前、产中、产后纳入标准化生产和管理,全面推行农业标准化生产。玉环优势农产品、主导产业等都制定了农产品地方系列标准,使农产品按标生产。同时,鼓励农业龙头企业、农民专业合作社和种养大户积极申报无公害农产品、有机食品、绿色食品等认证,截止目前,玉环无公害农产品基地85万亩,无公害农产品达到20个,有机食品达到6个,绿色食品达到9个。从源头上治理农业面源污染,开展农业生态整治,是发展生态农业的重要环节。因此,玉环县积极开展农作物病虫害统防统治工程、测土配方工程,科学使用化肥、农药,大力提倡应用有机复合肥料,加强农业执法,严厉打击违法违规销售农资物品。一是实施沃土工程,推广平衡配方施肥。近几年,玉环县对4万亩耕地实施测土配方施肥,建立示范方10个,面积3900亩,使每亩耕地平均减少化肥用量9kg,因产量提高实现亩增收92元,农民累计增收500余万元。二是实施三大工程,控制农药污染。近几年来,玉环县积极实施水稻重大病虫综合防治工程、农作物重大病虫无害化治理工程和农药减量控害增效工程,高效低毒农药大面积推广,推广率达到90%以上;实施区比非实施区的亩纯农药使用量减少31.24%。近年来,玉环县以乡村生活、田园风光、渔村风情等打动游客的休闲观光农业不断发展,顺应了都市人向往体验幽静田园生活的需求,形成了一批各具特色的生态旅游点和农业休闲观光项目。如玉环漩门湾观光农业园、“三潭茗园”农庄、清港垂钓园等农业休闲观光项目;坎门后沙生态风情、大鹿岛生态旅游、古城旅游度假、海上生态捕渔体验和乐清湾水上游乐等生态旅游项目。同时,各个农业示范园区结合自身特色,发展体验农业、采摘农业,也深受城市居民喜爱,具有较高的观赏价值,拓展了农业发展空间,提升了农业发展层次,成为玉环农业的新亮点。 2发展生态农业的制约因素 由于玉环城市化和工业化水平高,农业资源过度开发,严重影响了生态环境;再加上外来人口多,地域的人口承载力有限,较大地制约了生态农业的发展。一是土地资源量偏少,人均占有量仅0.27亩,不到全国平均水平的1/3,且重用轻养,致使耕地蓄水保肥能力降低。二是水资源紧缺,人均水资源量低,不足全国平均水平的1/5,而且降水时空分布极不均匀,每年都较长时期处于严重状态,今年经常性出现缺水现象。三是农业生产过量使用化肥、农药和污水灌溉,以及受厂矿企业排放的工业废水和城镇居民生活废水的影响,水体、生物、土壤、大气等各个层面的直接、复合、交叉、循环的主体污染严重,已成为发展生态农业的主要阻碍因素。大部分的农民习惯于传统的耕作方式和生产经验,对高效生态农业的重要性、紧迫性、必要性认识不足,品牌意识、市场意识、环保意识、质量意识不强,农业经营方式仍以传统的劳动密集型为主。应用现代先进技术的积极性不高,农产品品牌市场效益低,农民的组织化程度不高,科技转化增值的效率不高,不同程度地制约着农业综合生产能力的提高和高效生态农业的发展。玉环县农产品规模偏少、经营分散、量少质低,品牌产品不多,知名品牌更少,没有形成自己特有的优势产品、拳头产品和特色产品。有的有牌无品,有的有名无牌,着名商标、名牌产品廖廖无几,缺乏有效的农产品市场竞争力。4农业标准化推广力度不够。玉环县对农业标准化认识不够,存在着重标准制订、轻标准实施,农民对标准化的理解程度以及接受能力有限,使推广实施范围和建设速度受到影响。即使获得无公害农产品、有机食品和绿色食品认证的农产品,在生产、加工、包装、流通等环节中,仍是传统生产方式,科技含量不够,标准化程度低。 二、玉环县发展生态农业的对策建议 1加强组织领导。大力发展高效生态农业是一项涵盖面广、投资量大、质量要求高的系统工程,必须加强领导、着眼长远、科学谋划、形成合力、稳步推进。各级党委政府要从建设生态县的战略高度出发,狠抓落实,为生态农业发展提供组织保证。充分利用各类媒体和浙江农民信箱,开展多形式宣传,普及生态农业知识。坚持以点带面、典型引路的方法,让群众看得见、摸得着、学得会,进一步激发农民的积极性和主动性,形成发展生态农业的良好氛围。 2开展规范管理。按照“标准化生产,关键点控制,投入品监管,安全性保障”的要求,严格把控农产品质量,实行全方位的质量监控,促进生态农业的发展。建立农产品质量标准体系。围绕主导产业和拳头农产品,组织推广农业标准化生产,建立农业质量标准运行机制,使生态农业按标生产、按标包装、按标加工、按标上市。建立健全农产品质量检测体系。按照“集中、权威、高效、便捷”的要求,加强对农产品的监督管理和检测检验,着重抓好各个环节的网络建设,严把农产品质量关,保障经营者、消费者的合法权益,为生态农业发展保驾护航。 3应用农业科技。生态农业作为现代农业的发展方向,要推进技术创新,走“经济效益好、科技含量高、环境污染少、资源消耗低”的农业发展路子。加强种子种苗工程建设。以农业结构调整为主线,以名特优新为重点,以优化品质、品种为突破口,加快新品种的引进、繁殖、培育、示范、推广,提高生态农业发展水平。加强农技推广体系建设。按照“强化公益性服务、搞活经营性服务”的原则,大力鼓励农业科技人员主动走向发展生态农业的主战场,通过创办生态农业的示范园区、示范基地、示范企业,促进生态农业的推广应用。加强与科研院校的合作,实行产学研结合,加快新产品、新技术、新工艺的开发应用,着重在农业污染治理技术、种养设施栽培技术、农产品加工包装保鲜技术等方面 实现突破,提高农业资源的科技贡献率和劳动生产率。加强农民技术培训,以科技入户工程和农村劳动力素质培训工程为抓手,采取面对面授课、手拉手指导的方式,开展生态农业技术培训,提高农民专业技能,加快农业科技成果转化。 4培育经营主体。按照扶大扶优扶强的原则,培育壮大农业龙头企业,加强管理创新,扩大企业规模,提升产品档次,强化品牌培育,拓展国内外市场,提高生态农业的精深加工水平。按照“政府指导、规范管理”的原则,在多部门推进、多主体参与、多层次发展、多领域拓展的同时,加强农民专业合作社的规模化和规范化建设,建立管理运行机制,构筑合作网络,提高农民的组织化程度。坚持“因地制宜、注重特色、规模经营、优质高效”的原则,建设一批生态农业示范基地,增强带动、示范、辐射作用。坚持“资源优化、要素整合、优势互补、市场拓展”的原则,鼓励各类经营主体实施农业“走出去”战略,实行跨区域经营农业,再造一个玉环农业。 5打造农业品牌。大力发展生态农业,品牌是关键。要增强品牌意识,树立品牌观念,采取措施,实施农业名牌战略,做大做精做响一批农业知名品牌,使无牌变为有牌,贴牌变为创牌,有牌变为名牌。利用农业品牌优势,整合各类品牌,不断拓宽市场,提高市场覆盖面。进一步发挥农民专业合作社、农业龙头企业、专业营销大户的营销作用,搭建构筑信息平台和营销网络,开展连锁经营、产地直销、电子商务等手段,多形式、全方位、宽领域的参与市场竞争。创造条件举办参与各类展示、展览、展销活动,提高玉环农产品的知名度和美誉度。 6优化农业生产环境。大力发展生态农业,要有良好的基础条件和发展环境,玉环县要坚持城乡统筹发展的原则,充分发挥政府宏观调控作用,积极引导工商资本和社会资本投资生态农业的基础设施建设,建立起“政府引导、市场推进、多元投入、公众参与”的投入机制,为生态农业营造良好的环境。全面开展农村环境整治,改变脏乱差状况,达到布局优化、环境绿化、道路硬化、卫生洁化、路灯亮化、河道净化,提高农村的生产生活质量。以农田林网化为载体,大力实施绿色通道工程、生态公益林工程、沿海防护林工程、平原绿化工程建设,创造良好的生态环境。以重点水利工程为重点,带动农业基础设施建设,优化农业生产条件,增强抗灾能力和发展后劲。以清洁化生产和循环经济为契机,加强农业面源污染治理和控制,减少环境破坏,实现废弃物的资源化、无害化、减量化,增强生产功能,实现生态安全,促进农业与农村经济可持续发展。 生态农业论文:海南生态农业环境研究 一、环境资源优势 (一)气候资源优势 海南地处热带北缘,属热带季风气候,长夏无冬,年平均气温22~26℃,≥10℃的积温为8200℃。充裕的阳光和热量,多雨湿热的气候条件,为海南发展生态高效农业提供了“天然的大温室”。 (二)作物资源优势 动植物药材资源丰富,有“天然药库”之称。4000多种植物中可入药的多达2000余种,占全国的40%。药典收载的有500种,经过筛选的抗癌植物有137种,南药30多种。作物种类多、生长繁殖快、具有较强的稀缺性是海南省热带作物资源的优势和特色,也是海南省发展生态农业的优势所在。 (三)土地资源优势 海南本岛现有面积约3.40万平方公里,加上其他岛屿,全省土地总面积3.42万平方公里,约占全国热带土地面积的42.5%。海南人均可利用土地面积约为5.32亩,远高于全国1.5亩的平均水平,而且地处热带,开发利用价值更高。 (四)水资源优势 海南本岛独流入海的河流共有154条,其中集水面积超过100平方公里的有38条。地表水水质优良,根据2000年的监测,71.2%的河段水质达到国家地表水Ⅰ、Ⅱ类标准,11.9%的河段达Ⅲ类标准,16.9%为Ⅳ类标准,Ⅴ类或劣Ⅴ类水质未发现。 (五)生物资源优势 森林面积广阔,2007年高达192.8万公顷,森林覆盖率达到57.1%,是全国平均水平(2005年公布18.21%)的3倍多[2]。海南省植物种类繁多,是中国热带雨林、热带季雨林的原产地。 二、环境问题 (一)土壤破坏严重 为提高农作物的产量、减少农作物损失,人们常为作物施一定量的化肥和喷洒少量的农药,但如果过量施用或不按照规定的方式方法施用,那么就会给土壤及作物造成一定的污染。土壤中大量残留的化肥和农药会影响土壤中的微生物,而土壤生物在分解过程中的相互作用会改变土壤生态系统的结构和功能,造成土地更加贫瘠、耕地大量流失。使用农膜对作物早熟具有较好的促进作用,但因过量使用且回收率低,会在土壤中大量残留,从而严重影响土壤的通气透水等物理性质,阻碍土壤中养分的迁移,并因此影响作物的生长发育和产量。畜禽动物的大量排泄物,如果不及时转化处理,也会对空气和水源造成污染;而且畜禽会大量啃噬植被,造成牧区土地沙化和水土流失。海南省水利局提供的数据显示,2001年第三次全国土壤侵蚀遥感调查,海南省水土流失面积为437.7平方公里,占全省土地总面积的1.29%[3],主要集中在海口鸭程溪、文昌宝陵河、澄迈黄龙岭及儋州蚂蝗岭一带。 (二)热带雨林破坏严重 世界热带雨林的面积仅占全球面积的7%,目前正以每年0.6%~l%的速度消失[4]。新中国成立之初,海南拥有天然林面积为120万公顷,覆盖率为35%。但国家“大生产”以及随后的建设需要,海南热带雨林遭到大量砍伐,到1956年海南天然林总面积为86.3万公顷、覆盖率为25.7%,1979年天然林总面积为38公顷、覆盖率下降到11.2%。海南原始林覆盖率从1987年的7.2%,到现在仅有4%。近年来,海南省制订并出台了一系列“退耕还林”、“退塘还林”的政策,但盗伐原生林、强砍海防林的现象时有发生。 (三)热带海洋污染严重 珊瑚礁是由造礁珊瑚的大量繁殖形成的各种礁体,海南是我国珊瑚礁最丰富的地方。新中国成立以来,海南省珊瑚礁面积和长度都不同程度地减少了,其中面积减少了55.5%、长度降低了59.1%。致使海水不断入侵,逐渐吞没沿海的一些村庄和树木,土地沙化变得更加严重。海南是我国红树林分布面积最大、种类最多、生态条件最好的地区,它是阻止海水侵蚀的天然屏障,是鱼、虾、蟹、贝等生物繁衍的场所和鸟类的乐园,是食蟹猴的栖息地,这些形成了海南独特的红树林生态系统,具有很高的生态价值和经济价值。但因多年的乱砍滥伐,现在海南红树林面积只有3930公顷,是上世纪50年代初的1/3[5]。海水养殖业对红树林、青皮林等防护林砍伐和破坏也很大;同时高位池养殖投放在池中的饲料及鱼虾排泄物对周边的地表水、地下水及周围的耕地造成较大污染,严重影响居民用水和农业耕作;渔民使用的炸鱼、毒鱼等非法捕捞方式,也严重威胁海洋生物的多样性,对海水造成严重的污染。 三、环境保护与生态农业发展建议 自1999年海南生态省建设以来,各级农业部门紧紧围绕海南生态省建设规划纲要,以农业增效、农民增收为目的,突出抓好生态农业发展重点,促进了生态农业持续快速健康发展。主要表现在生态农业立法不断完善,农产品质量标准和质量安全体系逐步建立,无公害生产基地逐步建立,沼气带动作用不断显现,畜禽产品品质全面提高。目前,海南省生态农业县和生态村的发展,虽然取得了一些成效,但从总体上看还处于初级阶段,生态示范点、生态村的建设还处于摸索阶段。为加强海南环境保护,加快农业经济发展,有效改善生态环境,实现经济效益、社会效益和生态环境效益的协调统一,结合海南省环境保护和生态农业发展,建议如下。 (一)提高公众生态农业和环境保护意识 发展生态农业,公众的意识很重要。要加强生态环境与生态农业宣传力度,努力提高公众对农业及农业生态环境的认知程度和紧迫感,处理好发展经济与保护环境的关系。要改变以前“先发展经济,后治理环境”的老路子,转变长期以来单纯向自然索取而不重视维护、协调的观念,将经济发展与环境保护有机地结合起来,在发展中保护和改善生态环境。特别是国际旅游岛建设时期,一定要处理好当前与长远、局部与整体、单项与综合的关系,防止急功近利的“短期行为”、“任期行为”。在弄清整个生态环境允许情况下,掌握能够开发的农业土地现有面积、所占的比例以及生态农业发展的需求;要充分考虑到土地过度开发可能会带来的一系列问题;要高度重视影响生态农业发展的敏感和脆弱区域,切实发展好、保护好;同时还要加强水源地生态林保护、江河湖边林地林木保护,以及东寨港等生态自然林地保护、物种多样性保护。 (二)科学制定海南生态农业发展规划 要紧紧抓住国家重视农业发展、农村进步、农民富裕的基本国策 ,特别是海南国际旅游岛建设和国务院关于促进热带作物产业发展等国家政策,以科学发展观为指导,围绕发展现代热带农业、建设热区社会主义新农村的重大任务,围绕确保热带农产品有效供给、热带农业稳定发展和热区农民持续增收的重大需求,着眼海南经济建设长远需要,立足资源优势和发展实际,在海南生态省建设规划的基础上,结合国际旅游岛建设新需求,充分发挥科研院所和高校的力量,在各市县的具体生产实践中开展热带生态农业建设规划研究。按照“统筹规划、突出重点”,“因地制宜、分类指导”的原则,细化海南生态农业中长期发展规划,为海南生态农业发展指明方向。具体应包括生态农业总体布局、生态农业发展模式与配套技术、综合效益分析、市场前景预测、组织管理形式、社会服务体系、产业化模式、区域协调以及生态农业制度创新等内容,这是全面推进生态农业建设的重要基础性工作。 (三)集成先进技术支撑生态农业发展 一是加强生态农业基础技术研究。加强科研单位与农业高校的联合、协作,组织科技攻关,重点是加强热带农业生态环境保护与生物灾害防控研究,开展热带农林重大病虫草害流行规律及成灾机理研究,突破重要有害生物、危险性外来入侵生物的有效监测、预警与防控等技术。开展转基因作物监测、监控与环境安全评价研究。开展生物灾害的生物防治研究,研发新型生物农药产品。创新热带农业产地环境的评价、污染监测与修复技术。合理开发利用热带生物资源应用于农业生态环境治理和改善,建立基于食品安全、环境保护安全的农林病虫草害综合防治技术体系,确保农业生产安全。二是加强良种良苗工程建设。根据农业产业结构调整这条主线,以名特优新稀作物为重点,以优化品种资源为突破口,加快新品种的引进、培育和繁殖,加强新品种的试验示范和推广服务工作,推动生态农业高水平发展。三是加强农业先进技术推广服务体系建设。要激励广大农业科技工作者主动走进农村,面向生态农业发展的主战场,通过开展高效生态农业的试验示范,让广大农户和企业看到发展生态农业能够带来的效益。海南省环境保护和生态农业建设面临的新形势、新任务为海南省提出了更高的要求,是挑战也是机遇。如何把握机遇、迎接挑战,加快海南环境保护和生态农业协调发展,需要大家在今后的理论研究和实践工作中不懈努力。 生态农业论文:地方生态农业发展述评 天水市发展生态农业必要性分析 随着国民经济的发展,社会的进步,传统农业面临诸多问题,天水市农业生态问题严重,也面临着发展生态农业的必要性。㈠改善脆弱的生态环境欠发达地区传统农业的发展带来一系列生态环境问题,发展生态农业可以减缓甚至消除传统农业的弊端。一是发展生态农业,有利于保护环境。在天水地区推广“粮草间作”、“粮经套种”、“林粮间作”等生态农业发展模式,可以有效地防止土地荒漠化和水土流失等生态问题。二是发展生态农业,有利于保护自然资源。天水地区与其他地区一样面临着资源短缺的困境,而这一困境在农业发展层面上,只有通过发展生态型循环农业来解决。三是发展生态农业,有利于土地的休整和土壤的改良。由于欠发达地区农民的思想观念落后,科技对农业生产的作用水平很低,化学肥料的过度使用,导致土地板结严重,缺乏肥力。大力发展生态循环农业,通过种养结合,平衡施肥与土地轮作,合理使用生物肥和有机肥,才能彻底改变土壤的资源条件和肥力结构。㈡提高资源利用效率生态农业是以生态学理论为依据,在某一定区域内,因地制宜的规划、组织和进行农业生产[2]。追求和谐的自然秩序,产生了生态上自我维持的低输入和效益的高输出,最大限度地提高了资源利用效率,降低能耗,产生最大的生产力。天水市生态环境脆弱,土地荒漠化和水土流失问题严重,传统农业发展模式的高消耗和高投入已经无法适应经济社会与生态环境的协调发展。发展生态农业,能有效的实现农业资源的循环使用效率,实现农业的可持续发展。㈢实现区域经济协调发展发展生态农业,能够有效地提高农业资源的利用效率,优化农业投资结构。天水市属于欠发达区域,农业占GDP的比重较高。2011年全市实现生产总值357.6亿元,其中第一产业增加值67亿元,第二产业增加值142.2亿元,第三产业增加值148.4亿元,第一、二、三产业增加值占生产总值的比重为18.7︰39.8︰41.5。在经济总量增长的同时,产业结构的优化调整是区域经济协调发展的关键。发展生态农业,不仅能够提高农业综合经济效益,改善生态环境,而且能有效的优化产业结构,实现区域经济内产业的协调发展,从而实现整体经济的协调。 天水市生态农业发展存在的问题 天水市虽然具有发展生态农业的诸多优势,但是仍然存在着一些问题。㈠自然环境的制约生态农业的发展要以良好的自然环境为依托,天水地区属温带半湿润气候,境内山脉纵横,地貌区域差异明显。虽然存在地域多样性,但在很大程度上限制了生态农业的发展。一是脆弱的生态环境对发展生态农业有重要的影响。天水地区属于西部欠发达地区,生态环境脆弱,主要表现为:土地荒漠化、水土流失，！问题严重。二是可供耕种的土地面积有限。天水市位于秦岭西段,山脉沟壑相间,而且山峰陡峭,耕地数量极为有限,仅限于河谷洼地以及很少的较为平缓的山坡地。㈡农业科技发展滞后天水地区虽然农业发展历史悠久,农业基础优势明显,但是传统农业的发展对自然环境依赖严重,农业技术缺乏创新。一是天水地区地理范围广阔,山脉众多,人口分布较为分散,边缘地区农民文化程度很低,农业生产还是原始的家畜农垦模式。耕地严重依赖传统的人力或畜力的曲辕犁,运输主要靠人力扛、畜力拉驮等。相对较发达地区,近年初步引进了旋耕机、三轮农用运输车,逐步改变着农民的耕作方式。而在偏远山区,现代化的农具使用极为有限。二是天水地区农业的耕作依然是传统的粗放型农业耕作方式,农民主要依靠扩大种植面积来增加农业产出,农药、化肥的大量使用对农民增产的作用明显,但是农民对农药化肥的使用没有科学的指导,基本处于盲目状态。三是天水市农业耕作地有一半左右属于山坡地,农业基础设施落后,山地的种植没有合理的水利建设和技术的指导,基本处于靠天吃饭的原始状态:雨水充足年份丰收,而雨水不足年份则歉收,甚至有时颗粒无收。㈢农业投入资金短缺农业是一个社会效益大、比较效益低的弱质产业,与其他高投入高产出的产业相比,投资农业生产短时期内难有巨额利润[3]。长期的逐利行为,使得在欠发达地区普遍存在农业投入不足的问题,从而导致基础设施薄弱。天水市农村生产性基础设施年久失修、功能老化、更新速度缓慢严重制约着生态农业的发展,究其原因,主要在于农业投入资金的不足。㈣农业产业结构失衡在欠发达地区,一般都存在第一产业比重过大、农业效益低和农业人口比重过大等产业结构不合理的问题[4]。天水市2011年第一、二、三产业增加值占生产总值的比重为18.7︰39.8︰41.5,农业中传统的种植业和养殖业仍占农业发展的主导地位,农民家庭所占有的生产资料几乎全部投入到农业生产,收入的主要来源在于家庭所经营的农业收入。这种单一的种植结构不利于土地的合理有效使用和劳动力优势的发挥,也难以实现农业的机械化与产业化。农业结构失衡的直接结果是农业产业链短、农产品附加值低。㈤农业市场不完善欠发达地区农业发展以传统的小农经济为主要模式,农业的生产、销售等产业环节都由以农户为单位主体的农民个体经营,农业经营分散。天水地区农业在种植上,缺乏有效的市场需求信息和政府的科学指导,农民仅仅依赖自己的传统经验,基本不会去考虑土地的合理轮作。农业市场 机制建设不完善,农民基本处于自产自销状态,偏远地区还存在着物物交换,没有市场信息交流平台。另外,大部分农民缺乏新观念,农业生产经营观念上封建传统的小农观念根深蒂固,农业生产缺乏创新,普遍存在农业环境污染、生态环境恶化等问题。 天水市生态农业发展的对策建议 天水市具有发展生态农业的独特优势以及现实的迫切性,关于天水市发展生态农业,作者有以下的政策建议。㈠加强科技发展与创新在天水市发展生态农业既有有利条件,也有不利条件,这就要求在发展生态农业的实践中,要加快科技的发展与创新,充分利用有利条件发挥其优势,克服其不利因素,促进天水地区生态农业的健康发展。一是提升作物的自然环境适应度。发展生态农业,要大力发展科学技术,推行科学种植、科学养殖、科学育种,使种植养殖模式适应天水地区独特的自然环境,实现生态农业与自然环境的协调发展。二是改革农业生产方式。生产工具是农业发展水平的象征,在天水等欠发达地区农业生产还主要依赖传统的农业生产模式,生产工具落后。发展生态农业,要综合运用技术创新,实现生产工具的改革与创新,实现农业生产的规范化、技术化、机械化、现代化生产。三是提高农业产出率。推进科技创新,新品种的研发与推广,有机肥的合理使用,合理的土地轮休模式,是发展生态农业的关键。科技的进步能够有效地提高农业产出率,增加农民收入。㈡推动农业发展改革,调整农业产业结构天水市种植业和养殖业在农业生产中占有绝对的比重,单一的农业结构制约着天水经济的发展。发展生态农业,要切实做好农业发展道路的转型,推动农业改革,调整农业产业结构,是天水市实现国民经济又好又快发展的必然举措。一是天水市要依托本地区域资源优势,调整优化农业产业结构,大力发展二三产业、新型产业,实现传统农业向现代工业的转变。二是天水市要大力开发本地的历史文化优势,积极发展旅游业、现代服务业,努力形成产业结构合理、经济效益显着、发展前景广阔的产业发展格局[5]。三是生态农业的发展需要绿色品牌,兴建绿色农产品研发生产基地。㈢多方筹措资金,加大农业投入发展生态农业需要资金的投入,但完全依赖政府投资来完善农村基础设施,发展生态农业是完全不够的。天水市在发展生态农业上,应加大农业投资。一是要进行多元化融资,天水市在发展生态农业,应该建立多元化的融资渠道、动员全社会的资金力量,采取国家支持一点、地方政府投入一点、涉农企业融资一点、农民自筹一点的办法缓解发展生态农业建设的资金不足问题。二是要优化农业投资结构,用有限的资金投入产出最大的经济效益。㈣加强观念创新以及市场建设生态农业是一个新的概念,在天水地区发展生态农业,一方面,要更新观念,树立生态农业发展意识。大力普及科学文化知识,提高农民的科学文化素质,加大对生态农业发展的宣传,使农民真正认识到生态农业的经济效益、社会效益、生态环境效益。另外,政府要加强对农民的科技培训,普及生态农业知识,提高农业发展的生态化水平。另一方面,要推进市场改革,创造生态农业发展的市场条件。首先,政府要加强市场的引导,使市场需求合理化、规范化、生态化,从需求的角度刺激生态农业的发展;其次,市场信息与市场产品相匹配,农民可以有效地根据自己的生产需求选择适合自身的生产资料。最后,建设一个良好的市场交流信息平台,为天水市发展生态农业提供一个有效地生态农业市场。㈤统筹农业与经济社会协调发展天水市作为国民经济的一个区域,其自身的生态农业的发展不仅影响天水市本身的发展状况和发展前景,而且也影响整个国民经济。首先,天水市生态农业的发展要与自身的优势相协调。天水市有劳动力丰富、国家政策的支持、悠久的历史文化和农产品品牌等优势,发展生态农业,要发挥得天独厚的地域优势。其次,天水市生态农业的发展要与天水经济社会发展相协调。天水属于欠发达地区,农业在国民经济发展中占据重要地位,天水地区发展生态农业,要统筹经济社会协调发展。再次,农业是经济社会发展的基础,发展生态农业,要统筹区域经济的各个方面,做到经济社会协调发展。最后,天水市生态农业的发展要与整个国民经济发展相协调。天水市的经济作为一个整体,要与整个国民经济发展的阶段相适应,达到区域经济协调发展。 生态农业论文:高效生态农业是现代农业建设途径探讨 高效生态农业是现代农业建设途径探讨 党的十七届三中全会明确指出：“按照建设生态文明的要求，发展节约型农业、循环农业、生态农业，加强生态环境保护。”国务院领导多次指出：“二十一世纪是实现我国农业现代化的关键历史阶段，现代化的农业应该是高效的生态农业。”这就为发展现代农业指出了方向。随着全面建设小康社会推进，社会对农产品和食品的要求不仅优质化、多样化，而且越来越引起人们关注的是生态、安全问题，并作为市场的首选目标。同时，国际贸易已把食品安全及其生态环境作为农产品和食品进出口的根本条件。发展高效生态农业，对于实现农业增效、农民增收、农村经济可持续发展，发展现代农业，都具有重大的现实意义和深远的历史意义。 生态农业内涵 生态农业是指遵循生态学规律和经济学规律，吸收传统的农业经验，运用现代的科学技术，通过现代管理手段，把农业生产、农村经济发展、生态环境、资源保护与高效利用融为一体，使其具有生态合理性、资源利用高效性、发挥农业多功能性，形成生态和经济良性循环的农业体系。在良好的生态环境下，生产高产、优质、高效、生态、安全的农产品，实现农业可持续发展。 生态农业特点 生态农业是在农业进入现代化建设阶段产生的生产转型模式，目的是推进和维护农业生产与环境实现可持续发展，有以下四个基本特点。 （一）生态农业是保障农业资源与农业环境实现可持续发展的农业。生态农业强调农业生态本质，强调生产系统的良性循环，强调系统功能的稳定性、持续性。因此，要求在结构上，体现多层次、多产业复合；在效益上，体现生态、经济和社会效益并重，在资源利用上，体现“减量化、资源化、再利用”的要求，充分发挥资源自然生产潜力，充分利用和保护资源。 （二）生态农业是传统农业文明与现代农业技术有机结合的农业。生态农业既吸收了传统农业技术精华和现代科学技术，又吸取了促进生态农业发展的生态技术和新方法，如提高太阳能的利用率、生物能的转化率和废弃物的再循环率等，通过现代管理协调农业生产、经济发展与环境、资源利用及其保护关系，以提高农业生态经济生产力和农业综合生产力，实现生态和经济的良性循环。 （三）生态农业是从生产到消费环环相扣的标准化农业。生态农业从源头开始，在生产、加工、运输、储备、销售和出口等各个环节，都是按照生态农业的要求，根据国内、国际实际情况，制定各类标准，包括土地、水、投入品、技术、设备、基础设施、产品及其包装等，都有明确的标准，并从田间、基地到餐桌，各个环节都建立了全面质量监控体系，对农产品进行全过程检测检验、层层把关。 （四）生态农业是推进生态和经济实现良性循环的农业。生态农业把农业生态系统的运行，切实转移到良性的生态循环和经济循环的轨道上，以生态建设为基础，以市场为导向，以产业化经营方式为手段，龙头企业与农户紧密结合，因地制宜实现种养加、产加销、农工贸一体化、多种形式的规模经营，发挥生态农业多样性、层次性、区域性的优势，实现生态效益和经济效益的有机统一。 发展生态农业势在必行 国务院领导多次指出：“要把生态农业建设与农业结构调整结合起来，与改善生产条件和生态环境结合起来，与发展无公害农业结合起来，把我国生态农业建设提高到一个新水平”。实践证明，粗放型、掠夺型的农业增长方式，已成为污染环境、破坏生态、耗竭资源的重要源头，将越来越不能适应社会发展需要。发展生态农业，是实现农业可持续发展、满足人民需求、促进农民增收、提高农业竞争力的迫切要求，是我国实现现代农业的必由之路。 （一）发展生态农业是转变农业发展方式的需要。随着我国农业农村经济的快速发展和人口的急剧增加，粗放型农业生产方式已难以为继。 农业资源数量不断减少、质量不断下降。我国人均耕地不足世界人均水平的45%，并且还在以每年500万亩的速度减少。全国沙漠和沙漠化土地已占国土面积的15%，1/3的国土受到风沙威胁。全国平均每年旱涝灾害造成1000万吨粮食损失和300亿美元的经济损失。 工业“三废”对农业环境污染正向整体蔓延。我国因固体废弃物堆弃被占用和毁损的农田面积已达200万亩以上，8000万亩以上的耕地遭受不同程度的大气污染。全国利用污染水灌溉的面积已占全国总灌溉面积的7.3%，比10年前增加了1.6倍。由于大量工业污水排放入海、入江，每年造成渔业经济损失达几十亿元。 农业自身造成的污染日趋严重。目前我国平均每公顷化肥施用量达400公斤以上，已远远超过发达国家。目前，全国农药年使用量已达120万吨以上，农药的50%左右进入土壤、水体，污染农田面积已达1.36亿亩。地膜、农业废弃物如秸秆、畜禽粪便等污染也呈加剧趋势，给人民生活和经济建设带来了严重影响。 农业生态恶化对农产品的污染加剧。据农业部对工矿企业区、污灌区 主要农畜产品污染情况典型调查表明，其污染超标率达18.5%。许多城市郊区和公路沿线的耕地重金属污染严重超标。农业环境和农产品污染，造成农产品出口竞争力下降，每年出口农产品因农药残留退货的达500多起。 农业生态恶化导致农业发展后劲不足。目前我国大部分草地已经或正在退化，草地退化、沙化、碱化面积每年以200万顷的速度增加。由于生态恶化造成自然灾害频繁，由上世纪50年代每年1000万至20xx万公顷发展到90年代的每年3000万至5000万公顷。90年代中期以来，北方地区发生“沙尘暴”的频率越来越高。 （二）发展生态农业是改善和提高人民群众生活质量的需要。随着生活水平提高，人们对农产品的需求出现新的趋势，大致经历三个阶段：一是温饱阶段，人们追求的是“吃得饱”，表现在农业生产上只追求农产品产量；二是总体小康阶段，温饱问题基本解决后，人们开始追求“吃得好”，表现在饮食结构上，肉、蛋、奶消费比例明显增加；三是全面建设小康阶段，随着人们健康意识普遍提高，对农产品和食品质量安全问题更加敏感，不仅要求“吃得饱”、“吃得好”，更加追求“吃得科学”，特别关注食物对人健康、营养、安全和生态的要求，关注生产环境对农产品质量的影响，以及农业生产对生态环境的影响。随着我国全面建设小康社会的发展，粗放型农业生产方式，越来越不能够满足人们生活质量提高，特别是对农产品生态、安全问题需求，越来越成为现代农业发展的瓶颈。在这种形势下，发展生态农业迫在眉睫。 （三）发展生态农业是实施农业可持续发展战略的需要。发展生态农业，能够缓解农业资源过度消耗、农业生产过度开垦、乱砍滥伐、过度放牧、过度捕捞等，对于适应气候变化有着明显优势；能够控制农业面源污染，包括化肥农药、畜禽粪便、作物秸秆、农用塑料薄膜等；能够降低农业生产对化肥、农药的依赖性，治理农产品生产加工以及农产品消费带来的污染；能够改善广大农民居住环境，促进新农村建设。生态农业的发展，是全面实施农业可持续发展战略的重要组成部分，是人与社会、人与自然和谐发展的重要内容，能够推动相关领域产业循环发展，使农业融入一个良性的循环经济之中。 （四）实施生态农业是加快促进农业增效、农民增收、农村繁荣的需要。生态农业适应市场多层次、多样化的需求，发展无公害农产品、绿色食品和有机食品，是农业和农村经济结构战略性调整的重要措施。通过生物链加环和产业链延长，可实现种植业—养殖业—加工业产业化经营。通过“公司+农户”、“公司+基地（中介组织）+农户”等多种模式，使龙头企业和农户收入大幅度增加。据有关部门调查，常规小麦、绿色小麦、有机小麦亩均净收益比为1∶1.29∶3.38，玉米为1∶1.14∶1.39，茶叶为1∶1.5∶4.3。实践证明，生态农业不仅保护生态环境，促进农业生产和农村经济持续发展，而且是农民增收的有效途径，是现阶段促进农业增效、农民增收、农村繁荣的必然选择。 （五）发展生态农业是提高农业竞争力的需要。随着我国农产品市场进一步开放和国内农业结构调整不断深入，农产品买方市场特征更加明显，世界性绿色食品消费浪潮和农产品贸易“绿色壁垒”同时兴起，使出口的农产品质量门槛越来越高，开拓国际市场的难度越来越大。这些趋势表明：以绿色食品消费需求为导向，以提高农业市场竞争力和可持续发展能力为核心，深入推进生态农业技术创新、体制创新和结构调整，走生态农业发展路子，是世界各国提高农业竞争力的共同选择。 发展生态农业工作面临的主要问题 我国生态农业发展状况与整个国民经济及农业经济发展水平息息相关，伴随着现代农业建设的全过程。目前仍处于起步阶段，所面临的困难和问题很多，可以归纳为“四个制约”。 （一）发展阶段制约。农民文化知识水平较低，生态农业观念淡薄，要彻底转变农民千百年来重产出、轻生态生产行为的惯性，必将经过一个长期的过程。同时，我国农产品种类丰富，从农田到餐桌要经过多个环节，不可能一蹴而就。从各地实践看，一些地方发展生态农业仅局限于小规模试点，进行大规模产业化生产还较少。 （二）潜在风险制约。在新形势下建设现代农业，必须面对工业化对生态环境造成的破坏和传统农业生产方式所带来的问题，我国生态农业发展面临多种污染物的危害，有的源于农业生态环境的恶化，有的源于农业投入品使用不规范，有的人为非法添加，消除风险隐患是一个复杂的系统工程。 （三）技术支撑制约。一是生态农业技术研发不够。广大农村缺乏农业污染防治、病虫害防治等先进适用技术。二是生态农业技术推广不够。目前，我国登记使用的农药有600多种，列入国家药典的兽药有1500多种，每种都有严格的使用技术规范。有关调查显示，近50%的农民在使用农药和兽药时，得不到有效的技术指导，对绿色食品、有机食品的生产技术掌握程度更为有限。三是严重缺乏自主创新的检验检测设备。当前，我国农产品检验检测设备主要依靠国外进口。 （四）管理保障制约。农业生态环境工作基础薄弱，行政监管力量、执法力量严重不足，普遍存在缺人员、缺手段、缺经费等问题。生态农业标准体系不健全。农产品质量安全检验检测体系基础差，工作水平低，尤其是基层检测机构表现更为突出，常常出现“检不了、检不出、检不准”等问题。农产品优质不优价的情况屡见不鲜，缺乏市场动力机制。生态农业建设初期，普遍缺乏资金投入。 发展生态农业的对策建议 发展生态农业是一项长期的、系统性工作，关键在于创新体制机制，增加资金投入，强化技术支持，完善有关法律法规和有效发展机制，使投入的资金和技术真正发挥作用。 （一）积极宣传生态理念，实施生态农业发展战略。生态农业是经济社会发展到一定阶段的产物。现阶段，我国人均gdp已超过3200美元，人们对农产品的消费需求标准发生了根本变化，生态安全已成为人们追求的重要目标。应抓住这个关键时期，通过多种方式大力宣传生态农业理念，使消费者更加青睐生态农产品，使农业生产者更加自觉地发展生态农业。 （二）科学制定发展规划，梯次推进生态农业建设。要根据各地实际，研究制定各具特色的生态农业发展规划。一要着眼于保护和改善农业生态环境与条件，二要着眼于优化农产品质量结构、区域结构和市场结构，三要着眼于消除潜在危害因素。东部发达地区，要重点防治城市和工业污染，控制农业生产过程中的面源污染，防止农业环境恶化和农产品污染。西部生态脆弱地区，主要是保护和改善农业生态环境与条件，利用生态环境优势发展无公害农产品、绿色食品和有机食品，应用综合措施改善和恢复生态功能。 （三）大力强化科技进步，加快生态农业技术推广。要从生态农业涉及学科多、领域广的实际出发，培养和组建高水平的生态农业科技队伍，长期跟踪研究制约发展的技术难题。要大力普及生态农业生产技术标准化，要编著老百姓看得懂、用得上的生产操作规程和技术手册，普及农业投入品安全、合理使用方法，强化生产指导与服务。 （四）积极健全制度，提高生态农业管理水平。要抓紧建立农产品风险评估制度，建立健全生态农业生产档案制度，建立生态农产品产地准出和市场准入制度，探索建立产地证明方式和信息追溯平台，通过市场机制引导优质优价。 生态农业论文:对发展农村生态农业经济的思考 社会主义新农村建设，是以同志为总书记的党中央，总揽全局、着眼长远而作出的重大战略决策；是全面建设小康社会的重要任务；是社会主义现代化建设“四位一体”总体布局在“三农”工作中的具体体现；是新形势下做好“三农”工作的总抓手。十六届五中全会提出的“社会主义新农村”建设内容丰富，涵义深刻，在“‘生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主’二十字方针”的要求下，既要发展农村生产力，又要调整完善农村生产关系；既要加快农村经济发展，又要加快农村社会事业发展；既要加强农村物质文明建设，又要求加强农村精神文明、政治文明与和谐社会建设。我们知道构建社会主义和谐社会，作为占全国绝大多数的农民群众少不了，而当前的“三农”问题是否能够解决，是农村社会是否和谐的关键，也是整个社会是否和谐的关键。因此是否能够解决“三农”问题，切实增加农民的收入，是关系到和谐社会建设大局的问题，也是各级党委、政府在新农村建设中应着力解决的大问题。 十六届五中全会提出的社会主义新农村建设“二十字方针”为我们指明了前进方向。如何构建新农村、如何实事求是、因地制宜的解决目前农村经济社会的发展问题，我认为可以在建设农村生态农业经济上做文章。 在新农村建设“二十字方针”中，就目前农村工作的实际而言： “生产发展”、“村容整洁”是最直观的，也是农民最容易感觉得到的，而要在农村实现“生产发展”、“村容整洁”这个目标，从而推进整个新农村建设，大力发展农村生态农业经济具有十分重要的现实意义。 一、什么是生态农业经济 要认识生态农业经济，首先要认识什么是生态农业。生态农业在我国兴起于20世纪80年代初，但虽已发展了20多年，仍还是处于搞试点的阶段，这主要因为我们对“生态农业”概念的认识比较狭隘，没有在公众理念上达成广泛共识。完整的“生态农业”是指在环境与经济协调发展思想的指导下，按照农业生态系统的内循环、能量层次利用的生态学原理，因地制宜利用现代科学技术与传统农业相结合，充分发挥地区优势，依据经济发展水平及整体、协调、循环、可持续的系统工程方法，全面规划、合理组织农业生产、实现农业高产优质高效可持续状态和经济两个系统的良性循环和“经济效益、生态效益、社会效益”的统一。这个概念是目前我国学者广泛认可的一种，因此，生态农业经济就是以生态农业发展为载体而成长起来的农村经济发展模式。 从上述可知生态农业经济有以下几个特征：一是综合性。就是使农、林、牧、副、渔各业和农村一、二、三产业综合发展，提高综合生产能力，从而达到经济上的增长；二是多样性。以多种生态模式、生态工程和丰富多彩的技术类型装备农业生产，使各区域农村经济的发展都能扬长避短；三是高效性。通过农业物质循环和能量多层次综合利用和系列化深加工，降低农业成本，提高经济效益；四是持续性。改善生态环境，防治污染，维护生态平衡，提高农产品的安全性，从而提高生态效益和社会效益。 二、发展生态农业经济的内在要求 (一)农民增收的需要 “三农”问题的关键是农民增收难问题。我们西部地区，由于地理、历史等原因，广大的农村地区还普遍承续着传统的农业生产习惯，这种传统的农业生产习惯，在无形之中严重的影响和控制着农业工作者和农业生产者按照长期以来形成的固有方式指挥着农业生产，其使用工具的落后、科技含量低劣、生产力水平低下、不注重生态环境，思想观念落后，小富即安的特征，严重制约农村经济社会的发展。自然导致农业生产和农村经济的滞后，农民的生产生活条件自然得不到很好的提高。在国家实施大面积退耕还林以后，传统的农业生产格局受到了严峻的挑战。从耕地中走出的农村大量剩余劳动力的涌现，给社会发展提出了新的时代要求。如何利用现有的有限耕地，发挥出更大的经济效益，不断增加农民收入，实现农村经济社会的和谐稳定，摆上了重要议事日程。结合实际，我们要在极少的土地上创造更大的经济效益，就只能按照自然规律和经济规律的要求，运用先进的农业技术和科学的管理方法，发挥主观能动性，从观念上、技术上、生产方式上去打破农业上沿传下来的阻碍生产力发展的习惯力量。根据当前实际，发展农村生态农业经济无疑是增加农民收入一条有效途径。 （二）生态农业内在发展的需要 生态农业有着极其广阔的发展前景，主要体现在以下几个方面。一是随着人民生活水平的提高，人们对食物的安全要求越来越高，对绿色食品的社会需求逐日增加，尤其是现代食物观念的引入，对农业生产提出了更高的要求。因此，发展生态农业具有广阔的市场前景；二是农业科技的不断进步，促进了以劳动密集型的中国传统农业与现代高科技的结合，形成了现代科技农业（现代农业），发展现代生态农业经济有着坚强的科技支持；三是生态农业注重保护自然资源和农村生态环境，提高农村人民群众的生产生活环境和生活质量，促进人与自然的和谐发展；四是发展生态农业经济是切实保 证农民收入持续稳定增长的有效途径；五是发展多种农业经济经营类型，发展多层次的农业经济结构，有利于引导集约化生产和农村适度规模经营及农村经济结构，促进农牧业、种养加、贸工农有机结合，推动农业产业化、社会化、商品化和生态化发展。 （三）建设社会主义新农村的内在需要 加强农村生态环境建设，发展农村生态农业经济，增加农民收入，提高农民生活质量，是建设社会主义新农村的重要内容。社会主义新农村建设，是现阶段“三农”工作的总目标。农业和农村经济工作要用科学发展观统领全局，通过认真贯彻落实党的十六届五中全会、中央经济工作会议、中央农村工作会议等精神，落实中央“多予、少取、放活”和工业反哺农业、城市支持农村的方针，加快现代农业建设，确保粮食稳定增产、农业效益不断增加、农民收入持续增长，扎实推进社会主义新农村建设。发展农村生态农业经济要按照“减量化、再利用、资源化”的循环经济理念，以农村废弃物资源循环利用为切入点，大力推进资源节约型、环境友好型和循环农业的发展，实现家居环境清洁化、农业生产无害化和资源利用高效化；大力开发农村清洁能源，积极治理农业面源污染，建设乡村物业，推动生态产业发展，构建物质能源高效转化利用的生态产业链，推进相关产业在区域内的聚集和循环式组合，从而全面推进社会主义新农村建设。 三、发展农业生态经济的思路 （一）以“水”为主，着力抓好农田基本建设 建设社会主义新农村，建设现代生态农业，必须首先解决“水”的问题。这就要对水源实行全流域统筹兼顾，生产、生活和生态用水综合平衡，坚持开源与节流并重，节流优先，治污为本，科学开源，综合利用。同时要严格控制农药对农业造成的污染，推行禽畜粪便资源化，提升地力；不断加强农田水利建设、管理和经营，完善配套的农田水利设施，加强河流出险保障工作，推广节水灌溉。要大力加强中低产田造，重点治理中低产田土，建设高标准基本农田，逐步提高单位面积的 产量，促进农民增收。 （二）以“林”为主，着力抓好生态建设 生态建设，离不开绿化工作，要建设生态农业经济，就要按照中央和省的有关规定，搞好生态林业建设。要坚持贯彻落实国家退耕还林方针、政策，重点抓好退耕还林还草、荒山造林，搞好国家天然林保护、乡村绿化工程和封山育林，发展高产、优质、高效林业。种植适宜经果林，发展林下中药材种植，着力培育山野菜等，大力发展林下经济。同时荒山造林在坚持生态优先的前提下，要与扶贫开发、农业综合开发和增加农民收入结合起来，使荒山、疏林地、灌木林地等披上翠绿的盛装，同时农民群众的收入增长得到很好的保障。采取各种措施，尽快营造一个清新、自然、和谐、美丽的人居生活大环境。 （三）以“畜牧”为主，着力抓好综合养殖生态工程建设 发展生态农业，畜牧发展相当必要，要不断调整优化畜牧业产业结构，发展和培育畜牧支柱产业和主导产品，推进草地畜牧业向商品化、专业化和现代化转变，并且把草地畜牧业和草地旅游业有机结合起来。同时抓好沼气建设及沼肥的综合利用，实行“养殖－沼气－种植”三位一体，搞好农村改圈、改厕、改灶，优化农村用能结构，改善生产生活环境。 （四）以“家”为主，着力抓好生态家园建设 生态家园的基本要求是实现农田林网化、水渠洁净化、庭院立体化、乡村花园化。乡村道路畅通，森林繁茂，花草点缀，环境优美。农房前屋后栽花种草，果、畜、禽、鱼、菌、沼立体化循环种养配套，发展庭院生态经济。通过营造绿色环境，发展绿色产业，开发绿色产品，使农民享受绿色生活。要疏通水网，开挖水渠，将原来分散独立的坑塘串联贯通，形成项链状。要整修河岸，清除垃圾淤泥，构成乡村美景。要改善水染源。村民住宅要分组建设，建设组团绿地。要加大农村基础设施建设的投入朗读，不断改善农村公共设施，包括道路硬化、供排水、文体设施、公共绿地、供电设施及信息通讯和治安、环卫等，不断改善农村的生产生活条件，提高农村各族群众的生活质量和生活水平。 （五）以“景”为主，着力抓好生态农业观光园建设 要广泛利用农村空间、农业自然资源和人文资源，以市场经济为主导，以现代科技为支撑，以金融资本为基础，通过合理规划、设计、施工，建立具有集农业生产、生态、生活合一的区域，在实现高科技、高效益、集约化、市场化的现代经营活动的同时达到美化景观，保护环境，提供观光旅游并可持续发展的新型农业。 四、新农村生态农业经济建设如何开局 结合农村实际，现阶段应以农村为载体，以大力发展沼气生态农业经济为突破口。以新农村建设促进生态农业经济的发展，以生态农业经济不断推进新农村建设。 池在生产生活用煤上和照明上可减少约1500元支出。同时，利用沼气池建设发展种养殖业，经济效益非常可观。总体上而言，农村发展沼气，一是减少煤炭、木材等常规能源的消耗，有利于保护森林资源、保持水土、提高农业抵御自然灾害的能力；二是改善农村生活用能结构和治理污染，改善农村面貌，节省劳动力，提高农民的生活质量；三是减少化肥、农药等农业生产农田肥力状况的改良，提高农产品的品质，增加农民收入；四是把养殖业、农产品加工业有机的连接，促进农业的可持续发展。在实施大规模退耕还林的山区实施沼气战略，无疑是增加农民收入的有效途径。 怎样发展沼气生态模式农业经济呢？结合退耕还林的实际，可以发展“猪－沼－果”生态模式；同时以沼气为载体发展多种种养业，比如“四位一体”生态农业模式，或者“五配套”生态农业模式等。 （1）“猪－沼－果”生态农业模式 （2）“五配套”生态农业模式 这种模式也较为适于西部地区。它的做法是：每户建一个沼气池、一个果园、一个暖圈、一个小水窖和一个厕所。实行入厕、沼气、猪圈三结合，圈下造沼气池，池上养猪等，还可以在猪圈上设置笼养鸡，形成鸡粪喂猪，猪粪产沼气，沼液肥果林的循环农业生态经济模式。 上述两种模式是农村生态农业经济的雏形，是目前大部分农村地区最适宜的方式。随着国家经济社会的发展，对农业的投入逐渐加大，在农村逐步开办农产品加工业，使农业的产业化得到更大的发展，加大对农村农民群众的市场教育，使他们成为市场经济的主体，增强他们的市场意识，提高他们的市场竞争力，为生态农业经济的发展奠定坚实的基础。 生态农业论文:生态农业开发建设研究 摘要： 农业坚持产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的现代化道路。生态农业综合功能强大，是现代农业发展的成功模式。该文简述了东平湖流域基本情况，分析了该流域实行生态农业开发建设的必要性及重要意义，针对该流域实际，按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，提出了该流域生态农业开发建设的总体设想与目标、规划布局及模式、重点工程、保障措施。 关键词： 生态农业；开发建设；可持续发展；东平湖 东平县地处鲁西南，总面积1343km2。耕地6.8万hm2，辖14个乡镇（街道)，716个村（居），总人口80万人，其中农业人口70万人。全县山区、平原和库区各占三分之一。东平湖位于县境西部，黄淮两大流域交叉处，西近京杭大运河，东近大汶河，北通黄河。总面积627km2，占东平县总面积的8.8%，以二级湖堤为界将其分为新、老湖区两部分。其中：老湖面积209km2，属黄河流域，常年蓄水，新湖面积418km2，属淮河流域，滞洪农耕。境内有黄河、大清河、汇河、金线河等河流18条，湖河相连，河流总水面35.28km2，占东平县总面积的2.6%。东平湖流域属暖温带半湿润季风气候，四季分明，光照充足，气候适宜。全年日照时数为2417h，年均温13.3℃，无霜期231天。大于0℃的积温为4994℃，大于10℃的积温为4492.8℃，多年平均降雨609.16mm。能够满足种植业不同轮作制度生产的需要。流域内粮、棉、油、桑、菜、果，牛、羊、猪、鸡、免、鸭等农业生物品种资源丰富多样，门类较全。东平湖盛产鲤鱼、鲫鱼、乌鳢、甲鱼、毛蟹、湖虾及莲子、菱米、芡实、苇子、蒲草等水生动植物产品。东平县是全国粮食生产先进县、全国休闲农业与乡村旅游示范县、山东省淡水渔业基地县、山东省生态农业示范县。东平湖是《水浒传》中描写的“八百里水泊”唯一遗存水域、国家水利风景区、国家4A旅游景区、国家湿地公园、中国美丽田园。湖产莲子彩绘荣获农业部主办的全国休闲农业创意精品大赛金奖。 1必要性及重要意义 首先，东平湖流域涝洼地改造后的台面水面种养单一，构建不合理；农业生产效益不高，群众收入低而不稳，贫困面积大。其次，农民过量施用化肥、随意使用农药的现象还比较严重，秸秆焚烧时有发生，随意堆放的现象还比较普遍，农业生态环境仍然比较脆弱。再次，东平湖是国家南水北调东线工程的重要枢纽，担负着蓄水调水的任务，需要优良的生态环境。因此，东平湖流域转变发展方式，治理面源污染，加强环境保护，势在必行。生态农业是以生态学原理为指导，建立一种既有利于资源和环境的保护，又能促进农业生产发展的农业生产体系。发展生态农业是解决东平湖流域上述存在问题和需求的有效途径。东平湖流域实行生态农业开发建设，对于促进转方式调结构，拓展农业多种功能，延伸产业链条，促进农民就业增收，改善人民生产生活条件，形成以提高农产品质量和水质为目的的具有水泊湖区特色的良性生态环境，实现该流域农业持续高效发展，确保北方供水安全，具有十分重要的意义。 2总体设想与目标 围绕生态文明建设要求、南水北调东线流域环境治理和休闲农业与乡村旅游发展，着眼于转方式、调结构、促发展，坚持生态优先、全面协调、绿色循环、持续发展，以生态环境保护、农业减量投入、资源循环利用和农业生态修复为手段，强化科技支撑，加大创新发展，社会广泛参与，成果全民共享。针对东平湖流域实际确立“建设五个生态农业区，实施六项重点工程，采取六项保障措施，达到一个总体目标”的生态农业发展思路。通过生态农业开发建设，使东平湖流域农业面源污染基本得到控制，生态环境明显改善，资源充分利用，生产节本增效，农产品质量安全可靠，保证南水北调工程水质要求，农业可持续发展能力不断提升，总体实现创新、协调、绿色、开放、共享，生态、经济、社会效益同步提高的综合高效生态农业区目标，促进人与社会、自然和谐发展。 3规划布局及模式 3.1湿地生态休闲观光保护区 该区主要包括腊山洼、金山洼、小清河入湖口湿地及稻屯洼，面积0.67万hm2，是净化、保护湖水环境的屏障。区内有国家级森林公园、国家级湿地公园、水浒英雄聚义岛、水浒影视城、水浒大寨等休闲旅游景点，是环湖游、湖中游的中心区域。生态农业开发建设应该加强野生鸟类、天然草木植被保护，实行轮牧、围栏和封育，加强鼠害及蝗虫防治，禁止开荒种地，防止乱开发。扩大莲藕、菱角、芡实、芦竹、蒲草种植，搞好生态环境保护，发展生态休闲农业。 3.2“上田下塘”立体生态种养示范区 该区主要包括新湖、商老庄、州城、东平、戴庙等乡镇（街道）。区内对涝洼地综合治理和改造，形成了池塘和台田面积0.93万hm2。目前台田多单作大豆、玉米、小麦等，部分植桑养蚕；池塘多单作稻、藕、鱼等。生态农业开发建设应该大力推广上粮（桑）下鱼、鱼藕混作、稻蟹混作、稻鸭混作、粮粮（菜）间套等立体种养生态模式，实现种间互补，共生互利。利用塘泥肥田，实行物理、生物防治，严控化肥、农药使用，发展生态循环经济。 3.3优质小麦、玉米标准化生态生产区 该区主要包括新湖、州城、彭集、东平、接山、大羊、梯门等乡镇（街道）面积4余万hm2。生态农业开发建设应该结合实施相关项目，发展优质小麦4万hm2、优质玉米2.67万hm2，优质品种分别控制在3～4个以内，优质小麦商品率达到60%以上，优质玉米订单达到95%以上。通过配方施肥、增施有机肥、秸秆还田、病虫草害综防等技术，减少污染，提高品质，逐步使小麦、玉米达到无公害生产标准。 3.4绿色花生标准化生态生产区 该区主要包括彭集、沙河站、州城等乡镇（街道)。区内建立了0.53万hm2绿色生产基地，有山东省定点花生专业批发市场1处，有专业脱壳加工户达3000多家，有两家较大型企业从事花生油加工。生态农业开发建设应该进一步建立完善投入品专供及产品监测体系，教育农民严格操作规程，严控农药、化肥使用，推行生物防治、物理防治、增施有机肥。 3.5优质大蒜标准化生态生产区 该区主要包括斑鸠店、旧县、银山、戴庙等乡镇（街道)。区内种植大蒜0.67万hm2，其大蒜质优闻名国内。斑鸠店镇已注册“斑鸠店”牌商标，并获得了国家级无公害认证。生态农业开发建设应该严格标准化管理，实行定点监测。通过应用频振灯物理杀虫、生物防治，减少农药用量及推广配方施肥、增施有机肥等措施，使其达到绿色基地标准。 4重点工程 4.1农作物秸秆综合利用工程 一是重点提高秸秆肥料化利用水平。特别是在湖东主粮区大力抓好小麦、玉米机械收割粉碎秸秆直接还田技术。同时，在果菜主产区，推广秸秆生物反应堆技术。二是提高秸秆饲料化利用水平。在畜牧规模化养殖区，推广秸秆青贮氨化技术。三是提高秸秆基料化利用水平。在戴庙镇、旧县乡食用菌主产区，推广秸秆养殖食用菌技术。 4.2农田“两减三保”示范工程 以减少化学农药、化肥使用量，保产量、保质量、保环境为重点，在全县每个乡镇（街道)按高标准建设“两减三保”的示范典型区。一是建立农业有害生物预警预报制度，制定农作物有害生物安全控制技术规程。二是采取有效措施，大力推广以杀虫灯、性诱剂、粘虫板、防虫网和生物农药为主要内容的绿色控害技术，结合农业病虫害专业化防控体系建设，积极推进有害生物专业化统防统治。三是积极开展土壤养分抽样检测，大力推广配方施肥，水肥一体化技术，增施有机肥，减少化肥施用量。 4.3农业标准化工程 大力发展“三品一标”，重点抓好斑鸠店大蒜，沙河站花生、西瓜，彭集圆葱、花生，大羊核桃以及库区莲藕、大豆等品种的基地认证、巩固、升级与管理工作，加强生产过程监控，严格按《规程》进行生产。在湖东主粮区建设小麦、玉米基地；在平原乡镇，以沙河站镇、彭集街道为重点，建设绿色花生基地；在库区以斑鸠店镇、银山镇、戴庙乡、旧县乡为重点，建设无公害大蒜基地。 4.4退耕还湿工程 认真落实国家有关实施“退耕还湿还林”政策，制定用于湖区“退耕还湿”生态补偿机制，积极引导农民在湖滩地、河滩地调整种植结构，改种一些有经济价值的湿地作物，积极发展干果、苗木、休闲农业、培育人工湿地等产业，实现规模化“退耕还湿”。重点在稻屯洼、入湖口及出湖口实施此项工程。 4.5水陆复合立体种养生态工程对库区涝洼地实施生态改造，形成“上粮下渔”的总体格局，并对其基面、水面子系统及其联系系统布置复合立体种养，实现多层次、多业结合、种间互补，促进良性循环。重点在沿湖乡镇特别是在新湖镇、商老庄乡实施此项工程。 4.6农业休闲功能拓展工程 组织开展休闲农业与乡村旅游示范点、最美休闲乡村、美丽田园创建及休闲农业创意精品推介和休闲农业示范园区提升，不断拓展和培育农业休闲资源，进一步创新机制、完善标准、优化环境、规范服务，促进“三产”融合发展。重点在沿湖乡镇实施此项工程。 5保障措施 5.1加强领导，健全组织 县政府成立由县长任组长，分工副县长任副组长，有关部门及乡镇（街道)负责人为成员的生态农业开发建设领导小组。领导小组办公室设在农业局。建立健全领导干部包工程责任制，层层分解落实任务，实行一个模式，一套班子，一抓到底。涉及乡镇（街道)也分别成立相应组织。 5.2广泛宣传，营造氛围 通过广播、电视、网络、宣传车、专题讲座、以会代训以及利用现有的典型和成功经验等，深入宣传生态农业开发建设的意义、作用、前景，达到家喻户晓，人人明白。在全社会形成以发展生态农业为抓手，转变农业发展方式的共识和良好氛围。 5.3建好体系，增强功能 县农业局成立由农技研究推广中心主任任组长，业务科站长及中高级农艺师为成员的技术指导组，负责生态农业开发建设的宣传、技术培训和指导工作。健全完善县、乡、村三级农技推广机构、农业信息服务体系，配套完善土肥、植保实验室，建立无公害、绿色生产专营农资营销网点。 5.4搞好示范，抓点带面 采用高新技术和先进适用的科技成果，提高生态农业开发建设的科技含量，并且围绕关键问题，组织科技攻关，注意总结推广成功经验，以农业科技入户的工作机制抓好生态农业开发建设，充分发挥科技户的示范带动作用，从试点村抓起，逐渐向乡镇区域扩展。 5.5强化技能，提高水平 将县、乡农技人员，按区域、产业组织起来，利用广播、电视、网络、专家讲座、印发资料、培训班等形式，对其开展继续教育、科技培训，加强生态农业知识教育，提高参与生态农业开发建设的技术水平，确保发挥综合效益。 5.6依法行政，严格管理 认真贯彻有关法规法律，依法合理利用和保护农业资源。县政府对各项事业发展统筹规划，使之与生态农业开发建设相协调。对以牺牲环境、破坏农业资源换取利润的，坚决采取严厉制裁措施。对造成严重损失的，追究有关人员的责任。对在生态农业开发建设中做出显著成绩的单位和个人给予表彰奖励。 作者：张清杰 单位：山东省东平县农业局 生态农业论文:生态农业旅游业发展研究 摘要： 基于大别山区具备实现跨越式发展的巨大资源，在其传统农业耕种背景下的低收入状况和没有密集工业的现实情况下，必须发展生态农业和生态旅游业耦合的新型产业链。本文主要阐述对大别山区重点发展生态乡村旅游，修建线路、打造生态农业园、建设农家乐项目，达到生态农业与旅游业协调发展的效果。通过对安徽大别山区发展生态旅游的SWOT分析，了解整体的发展格局，从而使大别山区生态旅游业得到可持续发展。 关键词： 生态农业；生态旅游业；大别山；资源；可持续发展；经济转型 一、大别山区生态农业与旅游业的发展现状 近几年以来，大别山区主要以经济发展和环境保护相结合，致力于发展生态农业，利用良好的地理地形条件，在种植林业的基础上，实现茶叶、蔬菜、瓜果、禽蛋等大批特色农产品的同时生产，使这些地区在脱贫致富的道路上越走越远。这一发展模式既保护了生态环境，又提高了当地农民的收入水平。大别山是华中和长江三角洲地区的重要生态安全屏障，为保护大别山区的生态环境，有关部门提出要建立严格的保护机制，禁止各类行为对生态系统造成破坏;鼓励和引导社会基础较好、经济实力较强、环境条件较优的地区率先开展环境优美乡(镇)、生态村创建工作。2015年，中国旅游业继续保持快速发展势头，目前，中国已是世界第三大入境旅游接待国和出境旅游消费国，并形成全球最大的国内旅游市场。由于中国旅游业发展较快，农家乐等农业试点也取得较好的收入，为更好的实现大别山区的经济发展，将采取生态农业与旅游业结合发展的模式。 二、研究大别山区生态农业与旅游业耦合发展的意义 1.可能性。发展现代农业就必须先了解农业的多种功能，农业不仅为我们的食品提供了保障，而且还具有休闲旅游、原材料供给、增加就业、提高收入、生态保护等功能。在发展农业的同时，促进生产结构转型升级。如今，旅游业已成为全球最具活力的新兴产业，在经济产业中，其规模和效益名列前茅，引进生态农业与旅游业耦合发展机制为大别山区的脱贫致富提供了可能，也为其他相似地区的农业经济发展提供范例。改革开放以来，随着国家对国民经济的不断调整，我国人均GDP得到显著提高，人们的生活水平不断得到改善，温饱已不是问题，生活质量的优越性成为人们追求的目标，由于闲暇时间的增加和带薪假日及双休制的实施，旅游活动成为人们基本生活需要，旅游业逐渐成为支撑我国国民经济的核心产业，旅游消费与需求也呈现出日益大众化、生活化和个性化的特点。在过去的几年里，每逢节假日，旅游人数必然会达到高峰，各旅游景点、名胜古迹都会人山人海，近几年来，人们把目光投向了田园风光，休闲度假得到越来越多人的喜爱，人们通过这种旅游方式不但能欣赏美丽的自然风光、领悟博大精深的中国文化，还可以放松心情、陶冶情操，达到修身养性、健康娱乐、丰富生活、提高素质的综合效果。旅游业正不断地向人们展示其极其美妙的发展前景。生态农业的自然风光、灿烂悠久的人文历史文化、淳朴的民族风情等特点，是发展农业观光、休闲度假、生态旅游业的基石。 2.必要性。绿色、可持续发展已成为全球经济稳定、持续发展的必备武器，节约资源、保护环境为我国的基本国策，在提高经济水平的同时，必须要注重节能环保。我国传统农业和旅游业转变为具备可持续发展特征的生态农业和生态旅游业响应了我国的国策，生态农业主要是通过农业机械化、土地规模化、技术创新和技术集约化的途径来提升农业生产力水平、农产品的原生态水平和农民的收入水平，而生态旅游业提倡摈弃传统旅游业无序无节制地消耗资源，提倡在旅游承载力约束下进行旅游开发，从而提升旅游产品的高品味性、环保性和经济效益。本项目研究对正处在经济转型的大别山区是十分必要的。对于发展生态农业，大别山区具有得天独厚的优势，远离工业密集区，土壤、空气等很少被污染，生物多样化，种群间制衡机制完备。完全可以把大别山区所具备的自然资源优势转化为商品和经济优势，通过发展生态农业与旅游业，拉动大别山区的经济水平。 三、大别山区生态农业与旅游业耦合发展的重要途径 大别山地区具有丰富的自然资源，且不受工业区的污染，各类特色农产品例如茶叶、高山蔬菜、禽蛋等得到很好地种殖，使之为大别山地区的发展贡献了力量。但要想更加快速的提升大别山区人民的生活水平，增加人民的收入，就要引进新的发展模式，利用生态农业与旅游业相结合的机制，重点发展生态乡村旅游，以休闲为目的，以城市游客为对象，开发兼具观光、休闲功能的旅游产品，增进体验式旅游，打造成为长三角地区等发达地区的“后花园”。具体项目措施为：第一、“要想富，先修路”，要在原线路的基础上，不破坏生态环境的前提下，铺设通往各潜在景区的旅游线路。同时在线路周边，建设休闲旅游项目，达到避开游客高峰、吸引游客的效果。第二、在特定景区合理布局一批特色农业经济区域，打造一批观光采摘的特色农业生态产业园，如生态果园、生态茶园等，可以让游客体验到乡土风情。第三、建设一批集观光、养殖、垂钓、农庄、餐饮及消费为一体的“农家乐”等休闲观光农业旅游项目，如在佛子岭水库、梅山水库等库区发展“渔农乐”项目等。 四、安徽大别山区发展生态旅游的SWOT分析 1.机遇。 1.1国家及地方各级政府的重视与政策扶持。由于大别山区自然资源丰富、文化底蕴丰厚、地理位置优越，国家及地方政府都很重视当地的农业与旅游业项目的开发，2011-2020年，这十年将会把大别山区的发展提升到国家战略高度。批复指出要将大别山片区建设成为革命老区加快发展示范区、国家重要粮食和特色农产品生产加工基地、承接产业转移重点区、红色旅游胜地和文化休闲旅游目的地、华中和长江三角洲地区重要生态安全屏障。同时，随着国家将旅游业提升为战略性支柱产业，安徽省及各地方市县更加重视旅游产业发展，纷纷出台一系列政策措施，编制地区产业发展规划，扶持山区旅游业发展。且随着长三角经济区的打造，区域内交流与合作不断增强，为大别山区生态旅游的发展带来机遇。 1.2生态旅游消费观念不断增强。随着经济的发展，工业化和城市化日益加快，但是城市污染也日益严重，食品安全问题、生态环境恶化问题也在不断困扰着人们，特别是身处工业密集区的城市居民背负着巨大的安全隐患的压力。因此人们开始渴望乡村生活，追求绿色产品，随着这种新的趋势，生态旅游业逐渐取代以往的黄金周游、跟团游，生态旅游、休闲旅游受到越来越多游客的青睐，这为安徽大别山区生态旅游产业的发展提供广阔的市场空间与机遇。 2.挑战。 2.1同质化竞争激烈。随着这种生态旅游消费观念的演变，全国各省市也在逐渐开展生态旅游项目的建设，安徽大别山区生态旅游业的发展面临很大的竞争压力，但总体来说，这对环境保护、资源节约产生积极的促进作用。安徽大别山区的旅游资源与片区内的湖北省、河南省具有较大的同质性，不仅拥有较为类似的自然资源，甚至文化资源也比较接近，受到周边生态旅游区替代性竞争的压力与挑战。 2.2旅游资源的开发和保护之间的矛盾。各地区在开发生态旅游资源的过程中，难免会因法律法规不完善、开发规划思想不足，造成盲目开发，导致生态系统破坏。随着生态旅游的开发，景区规模的扩大、游客数量的增加，旅游管理发展的滞后，也会带来一系列问题，如环境的污染、对自然景观完整性的破坏，甚至生态平衡的打破。这会在一定程度上缩短生态旅游资源利用期限和生态旅游产品的生命周期，影响并制约大别山区生态旅游业的可持续发展。 作者：赵雅楠 单位：皖西学院 生态农业论文:农村生态环境与生态农业经济研究 摘要： 生态农业经济是指农业再生产中生态与经济的内在联系及相互结合的统称。随着农业现代化的发展，我国农业已经摆脱了过去旧的发展模式，进入到一个全新的发展阶段，努力发展农业生态经济已成为未来农业发展的必然趋势。发展农业生态经济离不开农业生态环境的支持，但在现实中，我国的农村生态环境却正面临着异常严峻的形势和问题。本文主要分析了农村生态环境与生态农业经济的关系，并提出了改进农村生态环境，促进生态农业经济发展的相关措施。 关键词： 生态农业经济；农村生态环境；关系影响；存在问题；改进措施 民以食为天，农业是立国之本。农村不仅是农民进行生产、生活的安身立命之所，也是人们食物的来源之地，是保证国家和谐稳定、经济发展、人民安居乐业的基础。我国是农业大国，随着社会经济的不断发展，我国的农业现代化水平得到了巨大的发展，为我国居民提供了良好、可靠的食物来源保障。但与此同时，与农业发展息息相关的农村生态环境却正在遭受着前所未有的破坏，人口增长、环境污染、森林破坏、水资源短缺等问题使农村生态环境持续恶化，农村生态环境面临着巨大的压力，这对我国的农业生产造成了极大的影响。改善农村生态环境，走生态农业经济发展之路，才是实现我国农业、农村可持续发展的关键。 一、生态农业经济的内涵 要正确认识什么是生态农业经济，首先要理解什么是生态农业。生态农业概念的提出是在上世纪80年代初，其主要是指合理利用经济学原理，组织和管理农业生产建设，将传统农业、现代科技和绿色发展理念有机结合，将农业向合理生态转化，农业回归自然，实现农业高产高效与可持续发展兼顾的一种新的农业发展模式。而生态农业经济就是以发展生态农业，使农村经济、农业发展与农业生态环境相协调为基本原则，以不超出自然生态系统承载力为基本前提，以因地制宜、使区域自然资源优势和生态优势得到合理利用、充分发挥为基本方向，在确保农业生态良性循环的基础上，实现生产过程和资源利用高效化，确保开发产品优质化、无公害化，促使生产经济效益最大化的现代化农业产业。由生态经济的内涵我们可以总结出生态农业经济的特点，主要包括：协调性，生态农业经济讲求的是农业一、二、三产业的协调发展以及经济和生态环境的协调发展；适宜性，生态农业经济是通过多种技术装备，使农业发展适应区域环境条件、自然资源条件以及当地发展实际情况，从而使区域各项资源合理配置、合理利用，使农业经济发展能够扬长避短，优势尽显；持续性，生态农业经济重视的是现代化农业的可持续发展，讲求的是农业生态和农业经济的长期整体效益，不是一劳永逸的，需要根据实际情况对技术装备和发展策略进行不断的改进和调整，因此生态农业经济发展具有长期持续性。 二、农村生态环境与生态农业经济的关系研究 1.农村生态环境是发展生态农业经济的基础。 生态农业经济的发展离不开农村生态环境的支持，农村生态环境为农业生产提供了必需的耕地、水等资源，保证了农业生产的正常进行。农业生态环境中每一个因素的改变都有可能对整个农业生产系统产生各种影响，如果耕地和水土资源等被破坏、被污染，必定会影响农业生产的产量和农产品的质量；同样，良好的农业生态环境也必然会极大地促进农村和农业经济的发展和建设。因此，良好的农村生态环境是发展生态农村经济的基础和前提。 2.农业经济的发展可以促进农村生态环境的改善。 在农业生态资源有限和农业生产技术有待提高的前提下，短期内，生态农业经济的发展与农村生态环境保护是存在矛盾的，但从长期来看两者又是相互促进的。农村生态环境的改善可以为农业生产发展提供更好的资源条件，从而满足农业现代化发展的需要；而农业在发展的同时，又会为农村生态建设提供更多、更好的技术和资金支持，促使农村生态环境的逐渐改善，因此两者是互为支持，互为促进的。基于以上原因，我们在发展农村经济的时候，必须遵循可持续发展的原则，重视农村生态资源环境的保护和改善，不以牺牲生态环境为代价，坚定不移地走生态农业经济发展之路，才能使农村与农业长期健康发展。 三、当前我国农村生态环境保护面临的问题 1.耕地资源紧张，耕地质量不断恶化。 耕地资源是农业发展的根本，保护耕地也是保护农村生态环境的重要内容，但我国当前却面临着耕地面积持续减少，耕地质量不断恶化的问题。据统计，我国现有耕地1.26亿公顷，但人均耕地面积仅为0.1公顷，不足世界人均的一半，且其中的13.3％属于坡耕地，耕地资源较为有限，并且由于人口的不断增加，以及粗放的开发、过度地侵占滥用和各种污染问题，使得可用的高质量耕地总面积和人均耕地面积仍然在不断地减少。 2.水环境污染问题日益严重。 农村水环境污染问题主要包括外部污染和自身污染两方面。随着人口的不断增加和人民生活水平的不断提高，农村和城市的生活垃圾和废弃物也不断增多，尤其是在一些农村地区，没有固定的垃圾倾倒区域和专门的垃圾处理措施，很多生活垃圾随意乱扔，生活废水不经处理就随意进行排放；另一方面，随着城市工业和乡镇企业的发展，产生的大量工业废水也通过各种流通渠道对农村水体环境产生了不同程度和各种形式的污染，这些都属于外部污染的范畴。而自身污染则主要来自于农业生产过程中，随着农业生产和规模的不断扩大，自身污染的情况也日益突出。自身污染一是滥用农药、化肥而造成的重金属、农药残留等污染；二是农业生产残留，如秸秆、畜禽类粪便处理不当而造成的污染。我国本身农业用水就非常紧张，据资料显示，我国目前农村有5000万人口和3000万牲畜面临着饮水不足的威胁，受旱农田达到了3亿亩，而各种污染更是加剧了这种情况，极大地影响了农村的生态环境和农业生产活动。 四、改善农村生态环境的措施 1.提高人们生态环境保护的意识。 提高人们生态环保意识是促进农村生态环境健康发展的关键。农业生产的根本目的就是满足人类社会的物质需求，但长期以来，人们在农业生产中存在着急功近利的心理，并且生态环境保护意识薄弱，只顾眼前利益而忽视长远利益，造成了农业资源的透支利用和破坏式的开发，使农业生产超出了生态环境的承载力。虽然我国在农村生态环境建设方面花费了不少精力，但治标不治本，建设速度赶不上破坏速度。因此，必须设法从提高环保意识入手，加强宣传教育，树立全民环保意识，才能从根本上做好农村生态环境的保护，为生态农业经济发展打好基础。 2.加强农村生态环境保护法制建设。 虽然我国近几年来陆续颁布了一些涉及农村生态环境保护方面的法律法规，但整体而言，环境保护法律体系还不十分健全，主要体现在监管制度不完善、操作性不强等方面；随着社会经济的高速发展，相关的环境保护法律法规难以及时跟进，使得一些方面还存在着法律空白。因此，完善生态环境保护立法，加强法律法规执行力度，才能从法律制度上有效保护农村生态环境。 3.加强生态农业建设相关投入。 政府部门应充分发挥职能作用，多渠道筹措资金，加强农业资源保护和农村生态建设。兴修农业水利工程，促进水资源合理保护利用；加强垃圾回收处理和污水无害化处理设施建设、改造，以及相关的资金和技术装备投入，促进环保技术装备升级改造，为农村生态环境建设和保护提供有力支持。五、结语农村生态环境保护是一项长期复杂的系统工程，影响因素多、制约条件多。因此，我们必须从多方面入手，充分调动各种有利条件共同发挥作用，牢固树立起“既要农业经济发展，又要农村绿水青山”的可持续发展理念，才能真正搞好农村生态环境保护建设，促进生态农业经济发展。 作者：张彩霞 冯俊霞 王尚 单位：河北省委党校邯郸站

旅游景区规划论文:青海省旅游景区规划中需注重的几点问题 【摘要】文章从旅游规划的角度，阐述了在青海省的旅游景区规划时需注重的四大问题，一是注重生态、保护优先、适度开发，二是注重整合、低碳节能、合力发展，三是注重文化、旅游文化、文化旅游，四是注重细节、以人为本、共建和谐。 【关键词】青海旅游 旅游规划 注重的问题 随着社会经济的不断发展，旅游产业已经成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一，旅游业在区域经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，对区域经济的拉动、社会就业带动，以及对文化和环境的促进作用日益显现，并成为区域经济发展新的引擎，成为中国经济发展的支柱性产业。 青海省地处青藏高原东部，生态环境多样、地里地貌复杂、文化积淀深厚、旅游资源丰富。近年来，青海的旅游发展得到省委、省政府的高度重视，提出了“建设高原旅游名省”重大战略部署并开始全面打造“大美青海”旅游精品品牌，旅游业发展已经成为全省的重要战略，青海省旅游业也迎来了史上最好的发展时期，全省掀起了旅游发展的热潮，旅游业保持了快速增长的势头，2011年，全省累计接待国内游客1407.2万人次，同比增长15.2%，国内旅游收入达到90.57亿元，同比增长30.1%；接待入境游客51692人次，同比增长10.5%，旅游外汇收入2658.5万美元，同比增长30%，实现了“十二五”规划的高点起步，良好开局①。 旅游要发展，规划要先行，好的发展离不开好的规划，我省自始至终都在坚持高起点、高水平规划，积极构建青海省旅游规划体系，截止2011年底，先后有100余项旅游规划成果通过了省级评审，实现了全省所有8个地（市、州）和46个县（区、市、行委）在进行旅游开发时都有相应的旅游规划可依②。已完成的规划也囊括了旅游规划的各个阶段，总体发展规划有《青海省旅游业发展与布局总体规划（2001—2020）》、《青海省环西宁旅游区总体规划》、《青海省三江源地区生态旅游发展规划》等；旅游区规划有《青海湖景区旅游整体策划》、《年保玉则景区旅游整体策划》、《青海省坎布拉旅游区总体规划》等；专项规划有《青海省乡村旅游规划》、《青海省旅游标识系统规划设计》、《青海省自驾车旅游产品开发规划》等；修建性详细规划有《日月山旅游区修建性详规》《互助北山修建性详细规划》《黄河源头旅游区修建性详细规划》等等。这些诸多旅游规划的完成实施，同时也是我省旅游业高速发展的对应写照，体现出了旅游发展的速度，规划视野的广度以及规划研究的深度。 旅游区规划是指为了保护、开发、利用和经营管理旅游区，使其发挥多种功能和作用而进行的各项旅游要素的统筹部署和具体安排③。笔者作为省内从事旅游规划工作的一份子，对省内的旅游规划工作也小有研究，现提出在我省旅游区规划中需注重的几点问题，供探讨： 一、注重生态、保护优先、适度开发 青海地处青藏高原，是一个多民族、经济欠发达的省份。境内山脉纵横，峰峦重叠，湖泊众多，峡谷、盆地遍布，全省地貌复杂多样，五分之四以上的地区为高原，平均海拔3500米以上，生态环境异常脆弱，一旦遭到破坏，一时很难恢复。为此，青海省确立了“生态立省”战略，“保护生态就是保护生产力、建设生态就是发展生产力”的理念已深入人心，任何项目的规划建设必须坚持在保护中发展、在发展中保护，努力实现保护与发展的“双赢”。 故此，笔者认为在旅游区规划的编制过程中必须注重景区生态环境问题，坚持环境保护第一、坚持在保护好生态环境的前提下科学、合理的开发旅游资源；尽量避免规划大体量的、与周边环境不协调的建筑设施，尽量做到适度开发，避免旅游区的大拆大建；尽量顺应自然生态，突出人与自然和谐发展，并且应该限定大众观光游客活动区域，科学控制景区的环境容量，不过度依赖传统大众观光旅游市场；再者，旅游设施设计建设应突出生态化、集约化，充分保证规划建设项目的原生态型和高度体验性，既节约建设资金，也将对自然的影响降至最低程度。 二、注重整合、低碳节能、合力发展 青海是经济欠发达省份，一些项目的落实来之不易，旅游业又是新兴产业，可争取的项目资金更是有限，因此，在旅游规划当中，要有整合项目的全新思路，大胆创新，突破产业传统边界，走项目整合之路，让旅游项目“借力发展”、“借船出海”；大力延伸产业领域，深度拓展涉旅要素体系，强调旅游业与城镇建设、农牧、交通、文化、林业等其他产业发展和布局的整合协调，促进旅游业与农业、商贸服务、科教信息、文化体育和城乡基础设施业的资源共享，实现旅游业与一二三产业融合发展。 整合项目，还有利于避免重复建设，提高设施利用效率，也是实现低碳节能的有效手段。整合项目，是借力发展，也有利于与其他项目形成合力，对项目本身有更好的促进推动作用。 三、注重文化、旅游文化、文化旅游 青海历史悠久，文化源远流长，从昆仑文化到石器文化，从卡约文化到热贡文化，从民族文化到宗教文化，无不彰显出青海文化的博大精深，青海省委省政府也实时提出了建设高原文化名省的战略。 文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体，文化和旅游有着天然的不可分割的联系，从一定意义上讲，没有旅游的文化就没有活力，没有文化的旅游就没有魅力。文化是旅游的活力源泉，在旅游规划工作中，必须注重对文化的凝练，做到生态景区与文化资源开发相结合，深度挖掘景区文化内涵，努力升华景区文化精髓，全力打造富有文化底蕴的旅游景区。 景区规划时对文化的把握至关重要，规划注重提升文化的同时，所规划建设的项目也应该是彰显文化、弘扬文化最好的现实载体，民族文化的体现、宗教文化的表现、历史文化的展现，都需通过规划建设项目来传达，故此，规划中注重文化、深挖文化，实现文化旅游，彰显旅游文化，才是“文化活旅游，旅游促文化”的双赢之举。 四、注重细节、以人为本、共建和谐 科学发展观和构建和谐社会的目标，为旅游业提出了新的要求。从本质上讲，发展、和谐是以人为出发点、以质量为基准要求、以文明为基本要素、以提高生活质量和促进人的全面发展为根本目的的。那么在我省的旅游规划过程中注重细节，就是要提高服务意识和服务质量，以游客为中心，满足各种层次的游客在旅游全程活动中的需要，就是要坚持以人为本，整体创新，促进高原旅游名省建设。 旅游是游客与景区的互动，其活动的核心是人。坚持注重细节、以人为本具体表现为：要建立以“游客为中心”，周到、安全的服务体系，使游客愉快、满足和享受。结合我省景区实际情况，个人认为以下几个方面的规划是体现注重细节规划的典型案例： 1、供氧设施规划 青海省位于“世界屋脊”之上，大多景区海拔较高（如青海湖湖面海拔近3200米），内地游客易出现高原反应，为此，在旅游规划时，要本着安全第一的原则，在旅游区需规划建设吸氧室、氧吧或车载氧吧，此类设施还应按照应急服务半径配备，要具备在突遇游客高原反应时能够及时救治。 2、观景、摄影平台的规划 青海广大的三江源地区及柴达木盆地，地势广袤，一望无垠，景观对象有组合多、尺度大等特点，如果只是“身在此山中”，断不能看到“庐山真面目”，故此，在此类地区需考虑选址建设观景、摄影平台，才能让游客“大块朵颐”、“大饱眼福”。 3、寺院规划 青海省世居的民族中信仰藏传佛教的有藏族、蒙古族、土族，其人口占全省总人口的近30%，全省各地也是佛教寺院林立，此类宗教文化资源也是绝好的可开发的旅游资源，在对寺院的旅游开发时，尤其要注重规划三个方面：一是注意寺院环境卫生整治，加强布局建设旅游厕所、垃圾箱等环卫设施，打造佛教“净”地；二是做好寺院内部的游览组织，游览线路尽量多的串联各个殿宇，既不走回头路，又能实现顺畅游览；三是寺院的电力线、电信线等线路尽量规划为地下敷设，以消除摄影时的视线干扰。 4、标识系统规划 青海省多数景区出行旅游线路较长，地处偏僻，不易到达；近几年来旅游市场逐步趋于成熟，自驾车、自助游客增多，青海省作为自助体验式旅游目的地，得到了市场的广泛认可，因此，特色化、个性化的标识系统规划显得尤为重要。 注重细节规划，本着以人为本的基本理念，贯穿至旅游规划中，就能够通过旅游产业开发，促进旅游景区的宜游性，提高本地人民以及周边地区人民的物质文化生活质量，实现发展成果人民共享，落实和谐社会和全面发展的总体目标。 旅游景区规划论文:旅游景区标识系统规划研究 【摘要】旅游景区的标识系统是一个旅游景区的名片，也是旅游景区自身的重要部分之一，这种标识能够更直接、更直观的使游客对于景区有一个认识，也能够有助于游客更有主题、有目的的去完成旅游项目，获得更好的旅游体验。由此可见，旅游景区标识系统的意义是很重大的。本文从介绍旅游景区标识系统的概念以及国内外的现状出发，对于国内的一些旅游景区标识系统所出现的问题进行分析，在文章的最后做出优化的对策。目的是为了使国内的旅游标识系统的设计规划更趋于合理。 【关键词】旅游景区 标识系统 规划设计 优化对策 旅游景区标识涉及到旅游的方方面面，是一个景区的浓缩展示，是通过符号或是标记的方式对旅游景区的一个抽象说明。通过标识可以让旅游者对于景区有直观的感受，并且能够有助于旅行者完成旅游，它是景区的重要组成部分之一。 一、旅游景区标识系统概述 在中国的古代，标识和标志没有明显的区别，几乎可以认为是含义相同的。在现代汉语中，标识与标志存在这一些细微的分野，主要体现在使用的领域与使用的习惯上，在私人的活动或是受众面比较小的领域，一般采用“标志”，而在一些受众面比较大，且与商业活动有关的领域，一般叫做“标识”。所以，代表一个旅游景区的符号或是标号，我们就称之为旅游景区标识。简言之，旅游景区内能够客观的反应旅游景区特点的图片、文字、标记等等，我们称之为旅游景区的标识系统。 旅游景区标识系统的功能主要有一下几个方面： 首先是引导功能。也就是使游客通过对于标识的认知，继而对于景区有一个直观了解，旅游时更有针对性。 其次是管理功能。从宏观的角度看，旅游管理部门能够通过旅游标识的统计，对于旅游景区的服务项目以及主营项目有一个简单的了解，便于以后开展管理工作。 再次是宣传功能。现代社会是一个高速发展的社会，现代人的生活节奏普遍较快。旅游的过程中，如果让一个人去耐心看一本旅游的宣传册，可能一般的人会拒绝。而每个人都能通过最简单的方式，用最少的时间去认识一个旅游标识，无疑后者的优势是明显的。好的旅游标识系统，可以起到广告的作用，为旅游景区增加客源。 最后是解说功能。旅游标识系统除了具备上述三种主要的功能之外，还可以起到解说的功能，游客通过对于旅游标识的阅读与欣赏，会大概的了解该景点的重点在何处，该景点的特色是什么，有的时候旅游标识系统可以代替导游员的一部分作用。 按照旅游表示系统所起到的作用不同，我们可以将旅游标识系统分环境保护标识、引导标识、管理标识、宣传标识等等。 二、国内外旅游景区标识系统规划综述 旅游景区标识系统发展情况，我们可以通过国内与国际的两方面分别进行探究。 首先是国内方面。对于旅游标识系统的知识，国人在改革开放之前是比较匮乏的，由于当时没有大规模的商业项目与旅游项目的结合，所以就导致了旅游标识没有很好的被开发，许多景区都是一些简单的标牌设计，比如“欢迎光临”、“XX景区欢迎您”等等这些，没有特色，不能够通过这些标语去展示一个景区的特色。到了改革开放之后，随着国家以及各级地方政府对于旅游开发的重视，旅游标识系统也得到了充分的开发和利用。一些地区将自身的文化特色或是历史名人融入到旅游景区标识中，还有一些地区将当地的一些土特产品纳入到了旅游标识系统。这些都是我们国家旅游标识系统规划的进步。 其次是国外方面。对于国外方面的旅游标识系统，从以下几个比较典型的国家的例子中，我们就能感受到国外的旅游标识系统的合理之处与先进之处。 丹麦属于北欧地区，由于是童话的故乡，丹麦政府以及丹麦旅游部门对于童话的元素运用的十分到位。在丹麦的发行的纪念币上，就有一款是“撒尿男孩”的图像。丹麦还根据“卖火柴的小女孩”的故事，将一位擦亮了火柴的小女孩的形象作为哥本哈根市的旅游象征。 美国毫无疑问是世界上的第一强国，属于移民国家，每年去美国旅游或是探亲的人数很多，美国的旅游部门对于美国景区旅游标识的设计从美国文化入手，比如在纽约的哈德逊地区，其旅游部门就以哈德逊河口自由岛上的自由女神为标志，而对于纽约市区，就以帝国大厦作为标志，再比如在美国景区随处可见的“山姆大叔”，等等。这些都是人们所熟知的有美国特色的符号，看到这些符号就很自然的想到了自己身处美利坚。使旅游标识的设计达到了目的。 法国是一个浪漫的国家，法国的旅游标识系统可以说是全球最为丰富的，比如在法国很容易的见到一些用“法棍”（法国主食面包）的造型设计的一些旅游标识牌。还有比如方尖碑的造型、凯旋门、埃菲尔铁塔等等造型，都会很恰当的出现在相应的旅游标识中。除了这些之外，法国还有一些比较特别的音乐作为旅游的标识，到了一些严肃的场合或是关系到了法国国家荣誉的场所，都会奏响马塞曲（法国国歌），激昂的旋律，让游客同样感受到来自法兰西的荣誉。 三、国内旅游景区标识系统规划存在的问题 国内的景区关于旅游标识的开发与设计越来越重视，但是由于国内外交流比较少，自身的研发能力不强，创新能力有限等因素，旅游标识这方面出现了很多的问题。我们下面以甘肃天水的著名景区以及国家重点文物保护单位伏羲庙为例，从一个具体的层面看一下中国旅游景区标识系统存在的问题。 （一）标识系统缺乏整体性。 在国内的大多数景区中，标识的设计随意性很大，缺乏了整体的考虑。伏羲庙在标牌的设计上也同样存在着这些问题，标识牌在景区中散布，有的游客形象的称之为“补丁”。还有的一些旅游标识牌，只是纯粹的之路或是纯粹的景区说明，没有艺术效果，使游客看了十分乏味。 （二）英文标识问题。 由于改革开放的原因，来中国旅游的外国游客越来越多，为了使其能够在旅游期间“零障碍”，伏羲庙也同样设置了一些英文的标识。但是在翻译的过程中，问题却出现了很多，没有尊重英文的习惯方式，使一些外国游客在看了标识后摸不着头脑，比如“游客止步”，简单了译成了“visitor stop”，这种中国英语也许只有中国人能够看得懂，而英语国家的人会认为这是一个参观的景点，因为在英语中，“stop”与“station”都是站点、景点的意思，英文直译为“游客的景点”。正确的翻译方式是按照其功能将游客止步的原因写在上面，比如“stuff only”（员工使用）或是“no admittance”（未开发）等等。还有的标牌导游词将史书记载翻译为“SHIJI”，而英语中的“SHIJI”单指的就是中国的《史记》。造成了文化上的误会。 （三）标识的特色性不强。 对于天水的伏羲庙，在设计标识的时候应该将其当地的元素考虑进去，比如这是中国境内唯一的一座有伏羲像的庙宇，就应该以此为特色进行旅游标识系统的规划与设计，但是在其旅游标识系统中，却很少能够看到这类的元素运用其中，取而代之的是很多的塑料、不锈钢等等元素的运用，将其古朴的、传统的文化氛围打破，没有起到好的效果。 四、旅游景区标识系统的优化对策 （一）做好前期调查工作。 旅游景区标识系统的设计与规划是一项复杂的工作，是技术含量很高的。在旅游景区设计出合理的、能够融入景区的旅游标识，必须对于景区的历史文化、自然环境、现代人文等方面做以充分的，全面的了解，结合现代的旅游心理学、社会学、统计学以及材料学，对景区的标识进行规划设计。 （二）标识系统的管理与完善。 景区的标识系统还是以应用为目的的，在设计与规划的过程中，要注意其应用性。要满足引导、管理、宣传以及解说四个方面的功能。并且在此基础上，使游客能够通过旅游标识来认识和认可景区，这样就达到了目的。 （三）外文标识要规范。 这个问题是需要重视起来的，对于外文标识，一定要准确、详实。可以根据当地的特点，除了英文之外，可以适当的再考虑一些国家的语言，比如在东北地区，可以考虑在旅游标识牌上加入朝鲜语和俄语；在内蒙古地区，经常会接待一些蒙古国的游客，可以在旅游标识中加入一些蒙古语；而一些西部地区，比如西藏等地，法国、德国的登山队很多，在旅游标识的设计上，可以适当的增添一些法语和德语。景区的管理人员中，如果没有熟悉外语的、或是外语水平不高的，可以同当地的高校合作，组织旅游标识的翻译工作。防止出现错误，影响国际形象。 五、结论 旅游标识系统是一个景区的重要组成部分，也可以说是一个景区的门面。一定要具备引导、宣传、管理与解说的功能，协助游客更好的进行游览。但是我们国家的旅游标识系统规划尚处于起步阶段，有很多的问题与不合理之处，这些都是要在今后的工作中进行整改的，从培养人才、规范设计的角度出发，提升旅游景区的管理与服务，获得精神与物质的双重财富。 旅游景区规划论文:基于文化景观的乡村旅游景区规划方法探索 摘要：乡村旅游为城镇居民提供了一种新的休闲度假方式，乡村旅游的开发，推动了农村经济的迅速发展，加快了城乡之间的互相交流。随着旅游业发展的逐渐成熟，如何有效平衡旅游开发、资源保护和经济发展等多方面的问题，成为当前乡村旅游景区规划的主要任务。本文针对我国乡村旅游景区开发与建设过程中存在的问题，提出从文化的角度寻求解决之道。 关键词：文化景观；乡村旅游；景区规划；方法 一、开发乡村旅游的重要意义 乡村旅游的发展，为旅游业注入了新的生命力，形成了独具特色且受人青睐的旅游类型。其重要意义体现为： 扩大旅游发展领域，促进旅游经济发展。 在我国旅游业的发展进程中，乡村旅游还处于发展的初级阶段，基于我国幅员辽阔，南北文化差异较大，促使形成乡村旅游资源丰富、发展空间较大的优势，加上地方政府的政策支持，也为发展乡村旅游创造了良好的条件。另外，乡村旅游业的发展，给农村带来了巨大的经济效益，不但解决了农村的就业困难问题，还为乡村开辟了新的致富道路。 加强城乡交流，繁荣乡村文化 城市和乡村之间的差异性不仅仅表现为空间物质上，更体现在文化背景的差异。正是由于城乡之间的差异性，才使得城乡之间的居民被彼此吸引。开发乡村旅游，不仅加强了城乡之间的相互交流，吸引了大量的城市居民到乡村观光旅游，体验不同乡村的自然风光和文化景观。还带动了乡村的经济发展，让村民开始认识到文化的价值，从而形成文化保护的理念。 二、我国乡村旅游的现状探析 早在上世纪末期，在一些比较发达的农村，建立起一些具有地方特色的景观，供人们欣赏、游玩，这就是我国乡村旅游的雏形。在98年的时候，国家旅游总局举行了“98华夏城乡游”的活动，全国各地的很多乡村抓住有利时机，开发乡村旅游，一时间，乡村旅游受到人们的热捧。随后各种形式的乡村旅游如雨后春笋般相继发展起来，如度假村、休闲农场、民俗文化村、农家乐等。但是，乡村旅游热的兴起，在开发建设中也暴露了许多缺点和问题： 旅游开发认识片面，资源开发浪费 在乡村旅游的发展过程中，片面开发自然景观，对乡村文化、民俗等非物质层面的资源没有引起足够重视，不能正确认识乡村的原生态和一些文化资源的真正价值，在缺乏认识的情况下，造成重要资源的流失和浪费。 缺乏市场研究，追求当前利益 发展乡村旅游，就是把农村的旅游资源投放市场，以满足游客的需求，最终获得经济效益的商业过程。在开发旅游资源的时候，必须进行充分的市场调研，根据市场的发展方向开展工作。但是，在乡村旅游资源的开发过程中，只把眼光停留在了当前的市场中，忽视了对潜在市场的开发。这使得乡村旅游景区随着市场的变化而变化，拆了又建，建了又拆，浪费了大量的人力、物力和财力。着眼于眼前的市场，没有长远的规划，使得乡村旅游的经济效益大打折扣，制约了乡村旅游业的发展。 旅游产品单一，缺乏特色 与国外的乡村旅游产品相比较,国内乡村旅游产品较为单一,缺乏特色,文化内涵不够丰富，农业生产、乡村文化、地域特色与旅游结合不紧密。未能挖掘乡村所具有的丰富的文化内涵。 管理经营水平不高，服务质量得不到保障 很多乡村旅游项目是由当地的村民或者企业直接经营，缺乏管理、经营等方面的经验意识，一般采取的都是粗放式的经营管理，服务质量难以得到有效保障，很多诸如服务、环境卫生问题也逐渐暴露。 基于文化视角的乡村旅游规划方法 根据国内外乡村旅游的开发经验，从文化的角度开发乡村旅游，充分挖掘文化旅游资源的历史价值以及美学价值，增强文化景观对游客的吸引力。 保护文化资源与开发旅游相结合 对于城市而言，乡村资源的特性主要表现在空间区位的不同，地域文化的不同和生活习俗的不同，这是分析乡村旅游资源的出发点。在乡村旅游的开发过程中，要充分挖掘、利用乡村传统文化中的乡情民风，例如：传统的服饰、歌舞、文字、习俗等具有本地区特色的文化资源。在开发乡村文化景观切实做好对乡村传统文化的保护，防止文化景观的过度商业化，进一步挖掘乡村文化中的内涵，提供可以代表乡村文化的乡村旅游产品。 充分认识景区特征，尊重景观格局 景区规划不只是为满足游客单方面需求而做，也不只是为拉动一时的经济而做，而是为了满足景区当前需要以及未来发展而做的，具有一定的科学合理性和前瞻性。因此，景区规划的前提就是尊重景区原有的格局及肌理，通过项目合理安排和空间布局，与景区有机结合，使旅游项目、设施安排与基地融为一体。这样才能为游客营造一个原汁原味的乡村旅游环境，在保护和继承的认识基础上，健康有序的发展乡村旅游。 旅游项目的合理安排 旅游项目是旅游规划的重要内容，也是规划成果的主要表现形式。从文化景观出发，旅游项目是游客和景区环境的交流。旅游项目的实质是游客与游客、游客与村民、游客与环境的行为活动的安排。而规划的目的就是强化这种行为的组织，使之有序和创新。通过合理安排旅游项目可以引导游客对旅游项目的参观、参与，从而实现体验、认识和交流的功能。 结语 文化景观是历史沉淀后的一种展现，需要被重视、保护和发扬，在乡村旅游开发的过程中，必须处理好文化景观与旅游的关系，以文化景观为基础的乡村旅游不但可以使乡村景观资源得到充分认识和利用，同时也是实现文化继承和旅游经济可持续发展的途径之一。 旅游景区规划论文:基于景观生态思想的旅游景区规划设计 摘要：将景观生态学原理用于旅游景区的规划设计中, 既先了解景观格局, 在此基础上进行景观功能分区, 按照生态安全格局的原则在各功能区进行景点设计, 使各分区发挥各自的旅游功能, 又更利于生态环境和生物多样性的保护, 更符合生态旅游的主要特点和基本目的, 因为景观生态学原理与生态旅游的目标是一致的。 关键词：景观生态； 旅游景区； 规划设计 前言 伴随着社会的发展, 人民生活水平的日渐提高,人们对于生活质量的要求也逐步提高。在生活的闲暇, 人们都有一种渴望回归自然的想法, 生态旅游应运而生。但是生态旅游不仅仅是自然旅游, 它以可持续发展理念为先, 通过减轻环境压力、促进自然生态系统的良性运转来平衡经济利益。生态旅游的规划就是要把地理自然与生态保护结合起来。而在规划建设中要靠什么来指导呢? 这就是近年来逐渐兴起的景观生态学。景观生态学把具有空间属性的景观作为研究对象, 以协调统一生物学和地理学这两个领域为目标。它能很好地指导生态旅游规划设计,使旅游景区永续发展。 一、生态旅游的含义 生态旅游的兴起引发了研究热潮, 从众多对生态旅游的定义中可总结出生态旅游的三重含义。一是哲学理念的, 即可持续发展的哲学观；二是科学层面的, 指科学技术的研究, 着重环境容量和旅游生态系统的变化规律； 三是商业意义的, 指一种旅游产品。在旅游规划规程中, 生态旅游既被看作产品, 也被看作是理念和科技的支持。 二、景观生态学在景区规划设计中的应用 1、景区规划设计的景观生态学原则 旅游是由主体、客体和媒介三大方面组成的一个系统。旅游主体是人。媒介则更多体现在交通网络的形成和信息的交流上，是旅游结构的网络和信息流。客体是旅游活动进行的载体。对其规划的目的是保护景观的特色和品质，适度调整景观的格局与功能，保证旅游网络的畅通，同时尽可能减少对环境的破坏。基于景观生态学的景区规划与设计应未雨绸缪，在其开发模式中，将可持续发展思想融人开发理念之中，坚持生态保护与自然修复相结合，紧扣人与自然的和谐互动。这正是当今生态旅游发展的迫切要求。 1.1 整体优化原则 即把景观作为系统来思考和管理，实现整体最优化利用。生态整体性和景观异质性原理是景观生态学中的核心理论。生态整体性认为景观是由景观要素组成的复杂系统，具有独立的功能特性和明显的视觉特征。景观要素的时空分布总是不均匀的，从而构成了景观的异质性。异质性同景观生态系统的稳定性、生物多样性、抗干扰和恢复能力密切相关。旅游景区规划是对基地景观生态系统及其内部多个组分、要素进行规划设计，因此，在旅游规划过程中应遵循景观生态学二大基本思路：保证景观生态整体性和设计空间异质性结构。同时景观生态系统在结构和功能方面随时间的推移而不断发生着变化。而景观的变化具有不可逆性。这就要求旅游开发必须走可持续利用的道路，要对旅游设施和游客数量进行严格控制；要设计合理的旅游生态容量和景观生态安全格局；要对旅游活动进行严格的功能分区等。从整体的高度上，强调景观生态系统的稳定性和自然修复。 1.2 个性与特殊保护原则 景观具有区别于其它景观的个体特征，进行景观规划设计不能简单重复套用、沿袭旧模式，否则景区的个性魅力将散失殆尽。特殊指旅游景区内有特殊意义的景观资源，如历史遗迹或对保持景区生态系统具决定意义的斑块，应进行有效保护以及规划设计再利用。 1.3 保持多样性原则 景观多样性是指景观单元在结构和功能方面的多样性。多种多样的生态系统存在并与异质的立地条件相适应，才能使旅游景观的美学效果达到最高水平，构成异质性的景观格局，形成具有不同功能的旅游景观，使旅游景观的稳定性达到一定水平，保障景观功能的正常发挥。一个理想的旅游景区应是含有各种景观成分所组成的综合体，这样既可增强景区整体的抵抗力和恢复力，提高生态系统的总体稳定性，又能保证旅游类型的多样性，满足不同游客的需求。因此，旅游景区规划设计的重点是景观的多样性的维持、旅游空间多样化的创造。 1.4 综合效益原则 即综合考虑景观的生态效益和经济效益。注重生态平衡，结合自然，协调人地关系，体现自然的生态和谐美、生趣美及艺术与环境融合美，这在旅游景区的人文景观规划设计中尤为重要。再把旅游服务设施和景观生产价值的有效利用融于山水之中，使旅游地的景观美不被减弱又能产生经济效益。 2、景观生态学的在旅游规划中的宏观设计 旅游生态系统是一种非独立性的景观生态系统。景观生态规划与设计充分强调景观的自然属性，本质上是对资源进行空间配置。有效的景观生态规划设计对保持旅游地的景观特色、景观品质以及确保景区可持续发展十分有益。基于景观生态学的旅游规划在其开发中把可持续发展思想融人开发理念之中，而旅游地景观生态规划设计则是基于旅游开发与环境保护关系之上的一种规划，是运用景观生态学中相关原理，在景观水平层次上对旅游景区的旅游景观、环境景观等所进行的一种规划。本质上，它是一种包含“旅游”、“景观”、“生态”三方面的综合性规划设计。其中，“旅游”的规划核心是对旅游资源进行分析与评价，以及对游客行为心理进行揣摩、分析和设定；“景观”的规划核心是对旅游项目、游客活动、设施建设进行空间布局、时间分期和设施设计；“生态”的规划核心是对旅游地的自然环境要素与因旅游开发建设而引起的包括环境问题在内的各种影响，进行识别、分析和保护。要从景观结构和功能上进行景观生态规划，主要包括对旅游产品市场的需求及特征分析，自然保护区自然、社会要素等基础资料和相关资料的调查搜集，景观分类和对景观结构功能及动态的诊断，然后通过不同类型的结构规划，构建不同的功能单元，从整体协调和优化利用出发，确定景观单元及组合方式，选择合理的利用方式。 3、景观生态学在旅游规划中的的微观设计 在景观生态学的景观结构理论中，景观的结构通常用斑块、廊道、基质和缘来描述。在旅游规划中同样可以以这四元素建立一个网络结构。景观生态学在旅游规划中的的微观设计主要体现在对景观结构要素斑一廊一基的具体设计上。景区斑块的设计要与环境融为一体，人文景观与自然景观共生程度高，真正做到人工建筑的斑块与天然的斑块相协调，旅游基础设施，要充分实现生态化，并注意与当地的自然、文化景观的特征相协调一致，切忌以城市化、商业化的浓重气息破坏自然保护区各种景观的原有文化内涵和特色，更应防止一切扭曲文化形象的景观污染事件发生。而在对自然风景区进行斑块设计时，除了考虑其旅游美学功能外，对于负有保护物种的功能区域，应该注意保留一定面积的斑块，避免因生境面积过小而造成物种灭绝。对于廊道，斑块内廊道的设计要以林间小路、河岸、滑雪道等为廊道，并注意合理组合，互相交叉形成网络，强化其在输送功能之外的旅游功能设计，以便延长游客的观赏时间；区内廊道的设计要避开生态脆弱带，尽量选择生态恢复功能较强的区域，充分利用自然现存的通道，如河流等。 结束语： 景观生态学注重研究人类活动对景观结构、功能及其变化的影响，而生态旅游是在生态景观中引入人类活动从而在生态旅游景区实现其旅游经济效益。将景观生态学的原理与方法运用于生态旅游规划设计中，既有利于景观生态的保护又可达到生态旅游的预期目标，它能够提供许多有益的启迪，有利于规划与自然的协调，体现规划结合自然的本质。 旅游景区规划论文:浅谈旅游景区规划中的导视系统 【摘 要】游客在旅游目的地的体验感受是检验一个旅游地是否合格的标准。导视系统作为一种服务系统，旅游景区中的信息设计和导视系统设计是主要的战略性成功要素。旅游景区的导视系统拥有导向功能、解说功能、教育功能和警示功能。 【关键词】导视系统；旅游景区；规划 1. 绪论 随着经济的增长，国民消费力提升，旅游业也蓬勃发展。每到小长假，各大景区都出现了爆满的情况。旅游再不是是单纯的某一类人群的专属。因为旅游消费力的提升，日益增加的旅游人数，各种旅游景区都将面临新的考验和课题。 与之同时旅游景区之间的竞争也越发激烈，那么只有提高竞争力，才能在竞争中生存发展。在竞争中，如果环境资源和人文历史是人们选择旅游目的地的第一参照“硬实力”，那么在“硬实力”相差无几的情况下，“软实力”就变得各位重要。“软实力”直接影响到体验者的满意度。一个游客在旅游目的地体验感受是检验一个旅游景区是否合格的标准。 2. 旅游地导视系统现状分析 一个好的导视系统并非突然产生，就好比城市公共机构一样都需要不断的曲折变化。有一句格言很适合用于这里：变化时一种独特的永恒（隆格，2010）。 2.1 导视系统分类。 2.1.1 标识类。标识系统是建筑内部和建筑外环境、景观环境、城市交通等所有空间中，具有信息指示功能的所有标识设置的总和。说到标识系统，在一部分人的观念里面标识系统和导视系统是同样的概念，虽然不是两个完全不同的概念，但是包涵的范围是不同的。导视系统在刚开始提出的时候是“Way-finding System”（也有国内的一些学者将其翻译为导向系统），而标识系统是“Sign system”光从字面上来解释导视系统包涵的内容更加丰富，不单纯的只是标识而已，是以“Way-finding System”为研究基础建立的系统。标识系统应该属于导视系统中的一个部分，一种寻路的解决办法是利用标识，所以两者并不能混为一谈。 2.1.2 辅助助手类。 除了标识系统，其他的导视内容笔者将它们归纳成辅助助手类，随着科技的进步，和导视系统的研究深入，以人为本的设计理念逐渐完善着导视系统。例如GPS定位等可以实现体验者随时查询自己所在位置，但是并非每一个体验者都有配备GPS设备的能力。旅游地导向咨询也算是辅助类导视系统的资源之一，灵活机动，但是游客众多，旅游景区不一定能配备足够的咨询台和人员来满足需求。辅助类的导视系统虽也有不足但在一定程度上补充了标识系统的不足，是体验者的体验更加流畅与方便。 2.2 旅游景区规划导视系统设计准则。旅游景区导视的设计原则可以归纳为五个：系统化、、规范化、个性化、人性化、协调性。我国于2006年完善了GB/T10001《标志用公共信息图形符号》系列标准，为我国的标识设计提供了一定的规范和标准。按照该系列标准中规定的图形符号建立的导视系统，能让不同语言、不同文化程度的人在各种公共空间内方便、快捷、自如地活动，从而达到以人为本，节约时间，提高效率的目的。一般来说，导视系统的建立应该是和旅游地规划设计一起考虑的，这样就能将导视系统更好的融入到旅游地当中。 2.3 国外导视系统简析。 在一些发达国家，导视系统设计相较我国比较科学、成熟、规范。所以在我国许多学者的研究中也是以外国学者的研究成果为参照，外国学者编制导视系统的原则是建立在科学研究的基础上，会对当地的历史、资源条件、生态环境深入研究，同时还根据游客对旅游地的需求、期望和行为为依据。例如汉诺威动物园按照体验式动物园的结构模式进行了改建设计，这个设计给游客打开一个全新的视觉信息获取方式。导视系统设计表现的是本世纪初的非洲风光，这样的导视系统形象醒目，造型牌造型多样，使用的新颖的材质，质感相当丰富。人性化的设计才是适合体验者的优秀设计。 3. 导视系统对于体验者的作用 3.1 体验者的需求。一千个人有一千个哈姆雷特，所以每个人有每个人的旅行意义和目的。在前辈的许多研究中都 在旅行过程中，游客们在吉尔摩和派恩的《体验经济》这本书中将体验分为了4种类型：Entertainment（娱乐）、Education（教育）、Escape（逃避）、Estheticism（唯美主义），又可以简称为4E。从性质上看，旅游体验类似于一种“镜像体验”，通过目的地这面镜子，旅游者在凝视“他者”的同时，也在认识着自我。从结构上看，旅游体验具有多重层次结构：其一，从时间结构上看，旅游体验包括预期体验、现场体验和追忆体验，呈现出阶段性特征，并随时间的流逝而不断地升华，进而演化成人们生活经验和精神世界的一部分；其二，从深度结构上看，旅游体验呈现出具有一定的层次性，基本上可分为感官体验、身体体验、情感体验、精神体验、心灵体验五个层次，越是深度的旅游体验，越能让游客感到旅游的意义；其三，从强度结构上看，旅游体验通常可分解为一般性体验和高峰性体验两个层面，越是能达到高峰性的体验，越能使游客感到旅游的价值。但是不管体验者是抱着什么样的目的，顺利以及愉悦的过程都是体验者需要的。 3.2 导视系统的作用。 （1）那么导视系统在旅游体验中又是一个什么角色呢？答案就是导视系统在体验者不知不觉中顺利完成旅游体验。打个比方就如同一场精彩的篮球比赛中的裁判，他即需要规范球员的行为，但是又不能过多的干预比赛的节奏，让看完整场比赛的人只留下裁判的映像。导视系统就是对于旅游体验者再体验中不可或缺的部分。有许多人对于导视系统有刻板的印象，认为就是环境空间中树立的各种各样的指路牌子，设计和设置这些标识是什么简单的事情，其实事实并不是这样。这一看似简单的问题在现实生活中未得到很好的解决。 （2）导视系统解决的用最简单的问题来叙述可以归纳为三个问题：“在哪里？”“去哪里？”“怎么去？”。人们在按照行动路线图移动的过程中，每一步都含有计划性和目的性。“当人们在环境中行进时会运用不同的寻路策略来导航他们的群路行为，这些策略包括有注意地标、使用地图、或者留意环境中的空间配置。”如何利用空间中的配置高效、有序地指引人们在公共空间环境中自如行动，如何让体验者安全顺利地到达目的地，这对每个旅游地都是至关重要的。 4. 导视系统与旅游地旅游形象设计 4.1 旅游地旅游形象规划设计。 （1）在旅游资源的开发规划过程中，旅游形象（TIS，又叫旅游地形象）有着举足轻重的作用。如果一个旅游景区的形象模糊混乱，则很难对潜在的旅游客源群体造成吸引效应，同时还会使旅游体验者的体验经历平淡，降低其回头率。而个性鲜明、亲切感人的旅游地形象是行程庞大旅游市场的源泉，应可以是其在旅游市场竞争中保持较高的竞争力和持久力。 （2）旅游形象设计的内容繁多，如果单从CI的理论角度出发可以大致分为三部分：一是旅游地的理念识别系统，它本质上是旅游景区开发规划的精神体，属于思想文化的意识层面；二是旅游景区的行为识别系统，简单来说就是将旅游地理念识别系统的具体化，主要体现在旅游地的政府、民众和企业的行为；三就是导视系统，它包括最为直观的标识识别系统，旅游地的建筑造型、员工制服、公共标志牌等。导视系统是其中表达形式最多；接触范围最广；产生效果最直接的部分。一个优秀的旅游景区旅游形象规划非常有利于旅游地形象的推广和传达， 也有利于旅游景区的品牌化建设。 4.2 旅游地导视系统。旅游景区导视系统的存在是体验者的需求为前堤的，旅游区的导视系统也发挥着不同的功能。导向功能：帮助旅游体验者在陌生的空间中找到自己想去的地方；解说功能：景区的标识系统有着丰富的信息，游客们能从上面了解到有关景区的信息，还能了解景区；教育功能：在特定的景区对于各种知识的普及是游客在游览过程中也收到教育启发；警示功能：警示危险的地段和危险的行为，确保体验者在旅游过程中安全。 5. 结语 综上所述，每一个导视系统的目的是不变的，由于导视系统也可作为一种服务系统，旅游中的信息设计和导视系统设计是主要的战略性成功要素。导视系统是旅游景区规划中重要的一部分，一套完整的、人性化的、有特色的、美观的导视系统即能辅助体验者顺利完成美好的旅途，又能提升旅游景区的形象。 旅游景区规划论文:红色旅游景区规划个案研究—《谢维俊故居红色旅游景区规划》 摘要：本文以《谢维俊故居的红色旅游景区规划》为例，对红色旅游规划如何突出爱国主义教育主题，如何运用红色旅游资源特色和产业发展相结合原则，如何以现代旅游思想为规划理念，进行了较深入的研究，以图对红色旅游规划的编写有一定的借鉴作用。 关键词：谢维俊故居;红色旅游;旅游规划 近年来，随着经济的快速增长，人们拥有更多的时间外出旅游。除了风景优美的自然名胜之外，越来越多的人选择到革命胜地和遗址去参观，因此，很多地方都在对原有革命遗址保护的基础上进行新的规划开发，以促进当地红色旅游业的发展。而红色旅游景区的规划设计又不同于一般的景区规划。它应具有自己鲜明的特点，不仅应该与生态旅游、名俗旅游、战争题材旅游等形式相结合，而且更应体现出其承载的革命历史、革命事迹和革命精神的内涵，并按照能让参观者产生对革命先烈无限追思和缅怀的理念，让人们在参观的过程中接受爱国主义教育，对革命先烈产生敬仰之情。 一、项目现状 (一）项目概况 谢维俊是中国共产党早期干部、红军年轻将领、在井冈山早期秘书。谢维俊故居是他从小生活、学习的地方。谢维俊1908年10月出生，1921年13岁的他到衡阳湖南第三师范学校学习，1922年4月见到了，并在听取讲演中大受启发，1926年加入中国共产党，1928年1月参加湖南年关暴动，后随、领导的湘南起义部队上井冈山。1932年任江西军区第2军分区司令兼红军独立五师师长，1934年随中央军委第2野战纵队参加长征，1935年遵义会议后调红军总政治部地方工作部工作，1936年任中共陕甘宁三边特委书记，在吴起镇一次剿匪战斗中被叛徒出卖而光荣牺牲，年仅28岁。为了表达对这位伟大的革命家的纪念，也为了勉怀耒阳市在这次湘南暴动所牺牲的3700多位烈士，更充分地利用耒阳市丰富的革命传统教育资源，响应大力发展红色旅游的倡导，耒阳市委市政府决定对以谢维俊故居为核心的红色旅游资源进行规划设计。本文所研究的就是由衡阳市地球村旅游规划设计研究所对该项目所编撰的概念性详细规划。 （二）项目现状及存在的问题 谢维俊故居坐落在湖南省耒阳市肥田乡肥美村南岸的一块区域，规划面积为22.5亩，地势北高南低，故居坐落在山腰岩地上，背靠森林郁闭度很好的山丘，迎面是开阔的池塘，河滩农田，远处峰峦叠翠，环境十分优美。 根据实地考察调查，该规划区域环境保护的较好，树木、池塘及故居建筑保持基本完好，但作为红色旅游开发，仍存在不少问题：如规划区内除谢维俊故居保护较好外，还有几处住房破损十分严重，同时在故居两侧还凌乱新建有几栋农民住房。对外交通不发达，进出均不很方便。故居内有数量较多的珍贵文物，但堆放凌乱，缺少必要的文物保护措施。 二、规划特色 经规划小组的努力，半年时间规划通过专家评审，我们认为该规划有如下特色： （一）主题定位特色鲜明 本规划设计在整体上尽量避免了一般纪念性园林常用的设计手法，而是力求营造出平易近人、舒适亲切的景观环境，真正让参观者融入其中，以看一个常人的心态来看待革命先烈，从他的平凡生活中看他的不平凡。这种设计理念，成为本规划不同于其他红色旅游规划的独特之处。所以本规划的主题定位力求重点反映谢维俊烈士少年时代的学习成长历程，尤其在井冈山期间坚持维护邓（小平）、毛（泽覃）、谢（维俊）、古（柏）的正确路线与“左”倾冒险主义的斗争中成熟并成长起来，成为一位闻名于世的政治家、革命家。引导广大旅游者，尤其青少年接受教育，以树立正确的人生观。 （二）规划理念清晰明确 根据规划区的地域环境特点，以及耒阳市政府的规划要求，确立了本红色旅游景区的规划理念： 1、互为依托的景点布局。景区分为谢维俊故居核心区、生态休闲参与区、旅游接待服务区。各景区都有独立的主题，而又彼此联系、互为依托。 2、有地域特色建筑设计。故居的整修坚持按照湘南特色，青砖黛瓦、修旧如旧，其他建筑业一律要求青砖坡顶。新老建筑之间相互协调，搭配得体。 3、丰富色彩的功能思考。作为纪念性的景区规划，首先体现了是纪念功能，其次是满足参与者在瞻仰和体验过程中得到感悟的心理功能和教育功能，再者就是生态休闲的静心功能。 4、自然生态的园林景观。兼着寓教于乐，寓教于游的理念，总体设计时突出了与自然结合的园林之美，通过草坪、树木、花卉、廊道、小桥、河塘、小径、亭台等造园要素来表达亲切、安静的环境氛围，为参观的人们营造一个休闲、冥想的场所。 5、以人为本的细部设计。在景区内草地旁、湖水边、大树下、风雨长廊中都设有大量坐凳供游人休憩，多处设计有独具特色的烈士成长小品，以借景抒情的手法衬托了烈士从平凡走向伟大的一生，也为广大游人在景区中提供了与烈士留影拍照的人性化场所。 （三）总体布局有效合理 1、传统的轴线序列与现代的非对称观念相结合。轴线在规划设计中往往能使整个环境具有严肃、恬静的气氛，本规划布局核心部分由一条南北走向的贯穿景区的主轴和一条东西走向的横轴控制。景点布置随轴线有序展开，并结合地形变化，空间层层递进，使人们在参观过程中随着地势的不断增高，情感也得到不断地升华。 为了让游客在紧张、严肃的瞻仰活动之后能尽快的放松下来，规划了几处非对称性圆弧形的布局，如表现烈士足迹的一组小品按园形展布，休闲区域设计的荷塘月色、风雨长廊均成圆弧状，配上绿树、花卉、灯光、音响，很好的把人们带入了烈士们用鲜血换来的现实的幸福生活境地。 2、因地制宜的功能分区。由于规划面积较小，根据人文资源和自然状况规划因地制宜的将其分为几个功能区；1）、故居核心区；2）、旅游接待服务区；3）、烈士足迹游览区；4）、生态静心休闲区；5）、农家乐休闲区。分区力求达到疏密相间、弹性有机的布局效果。 （四）内容丰富的景观设计 根据景区的主题定位，让人真正的融入其中，创造亲切的景观环境，规划独具匠心的设计了几个不同主题景区： 1、烈士故居生平事迹景区：包括故居、烈士展览馆、半身塑像及由聆听教诲、参加红军、走上井冈、反对极左、长征路上、保卫延安六组雕塑组成的雕塑群，构成整个景区的主体。 2、休闲游憩回味景区：以故居前面的水体为中心，设计拱桥流水、风雨长廊、荷塘月色、古树曲径等景观元素为主体的休闲景区，供游人静心歇憩、联想回味。 3、人性化的游客接待服务区：精心设计的景区大门、宽敞明亮的迎宾大道、生态停车场、功能齐全的接待服务楼，声、图并茂的景区介绍，使游客对游览活动有所了解，能使游人按自己的需要选择自己的游览路线。 三、规划的不足 本规划范围过小，很难通过旅游乘数效应，拉动旅游产业及其相关产业的发展；规划中对如何解决景区的可进入问题缺乏实质性的意见；如何遵循旅游产业发展规律，对旅游产品进行合理包装，使红色旅游的发展顺应旅游产业的发展，使游客在接受教育的同时能够游得开心等方面仍存不足。 旅游景区规划论文:旅游意象图:基于游客感知的旅游景区规划新设想 [摘要]受启发于“城市意象”理念和图论学说，文章从游客感知出发，提出“旅游意象图”的旅游景区规划设想，认为旅游意象的基本要素包括旅游道路、旅游节点、旅游边界、旅游标识和旅游区域5个方面，旅游意象图的构建过程可分解为旅游意象点旅游意象线旅游意象链旅游意象面旅游意象图5个基本步骤，指出可从资源类旅游意象、产品类旅游意象、市场类旅游意象3个层面确定具体的旅游意象，并分析了旅游意象调研的4大基本方法：传统问卷调查、绘制心智地图、旅游意象游戏法和旅游意象访谈法。 [关键词]旅游意象；游客感知；旅游景区规划 旅游规划理论属应用性交叉学科理论，是对旅游系统在规划范畴系统化的理性认识。国外比较有代表性的理论有：凯萨(Kaiser)、赫伯(Helber)的旅游地演变生命周期理论，范利尔(Van Lier)、泰勒(Taylor)的旅游地资源配置与设施建设门槛理论，摩菲(Murphy)的旅游地和谐发展社区思想等。国内也有不少专家学者总结或提出了一些旅游规划的理念，如1993年4月7日在北京召开的由《旅游学刊》编辑部和北京旅游学会联合发起的“旅游规划理论与实践研讨会”上，陈传康指出，在旅游规划中，项目的确定很重要；毛赞猷认为，在搞旅游规划时应该把旅游地图列为其中的一部分；尹泽生强调了旅游规划“规范”的问题；周盼、赵克非、于英士、李明德、白祖诚、刘德谦、毕凤祥等与会专家都发表了自己的看法，共谈旅游规划的理论与实践问题。此后，一大批专家、学者就此提出自己的观点和看法：吴必虎认为，区域旅游规划的理论基础有旅游系统理论、旅游人类学、景观生态学、区域科学与区域发展规划；吴人韦指出，旅游规划理论范畴可概括为经济、环境、人文3大板块；顾朝林等认为，旅游规划基本理论表现为旅游规划目标、旅游规划理念、旅游规划层次、旅游规划系统以及规划设计技术路线等层次；韩光明提出基于文脉、地脉的区域旅游规划思想；此外，还有“超旅游”规划理论、“反规划”理论，等等。 旅游景区规划是旅游规划的重要内容之一，它是根据旅游景区的自然、经济、社会条件和资源特点所进行的有关保护、开发、管理等内容的设计、布局与安排。关于其理论研究，刘沛林提出了文化旅游地规划的“景观信息链”理论；郑迎红总结了旅游景区规划的模式问题，认为比较典型的有资源导向型模式、市场导向型模式、形象导向型模式、产品导向型模式和体验导向型模式；罗光华探讨了地域文化在旅游景区规划中的整合运用问题；牟红就旅游景区规划多维视角的纵向转换进行了研究；其他还有旅游景区规划中客源市场的定位研究、生态旅游景区规划问题等。在景区游客感知方面，也存在一些探讨，如汤普森(Thompson)、斯科菲尔德(schofield)指出，游客对旅游地交通的感知评价与总体满意度及重游意愿关系密切；杨斯(Youngs)、怀特(White)、渥德瑞希(Wodrich)从旅游者视角研究如何将交通服务融入文化旅游；霍华特克(Howat)、默里(Murray)、克里利克(Crilley)从消费者视角研究旅游地的评价工作；陈(Chen)从供需双方的视角出发分析如何构建多维度旅游问题等。国内关于游客感知的研究仍处于个案分析及理论推理阶段，如程兴火基于游客感知价值研究了森林生态旅游景区的竞争优势；毛端谦等从旅游者映象的角度研究了他们对江西4座名山形象感知的差异；黄震方从旅游者的心理和消费行为角度研究了旅游者感知的特点；宋章海等对游客感知的形象因素进行了初步探讨，等等。整体上，将游客感知与景区规划相结合开展的相关理论探讨仍不多见。本文在既有研究案例和研究成果的基础上，受启发于“城市意象”理念和图论学说，尝试从游客感知出发，探讨“旅游意象图”的旅游景区规划设想。 1　旅游意象图的提出背景 目前的旅游规划是基于资源和发展目标的规划，很少将意向理念应用到规划中去。从意向图的角度进行规划，将游客的感知作为构建意向链的关键要素，从游客感知出发进行规划是旅游规划应该探讨的一个新角度。 “意象”一词是中国古代文论中的一个重要概念，“意”是内在的抽象的心意，“象”是外在的具体的物象，“意”源于内心并借助于“象”来表达，“象”是“意”的寄托物，因此，一般认为“意象”因人因物因时因情的不同而不同，但从内涵来说，整体意象的获得都是把听觉、视觉、嗅觉、味觉、触觉几种意象沟通起来，互为转化。美国学者凯文·林奇(KevinLynch)通过多年细心观察和调查，在对美国波士顿、洛杉矶和泽西城3座城市进行分析的基础上，将城市景观归纳为道路(path)、边缘(edge)、地域(district)、节点(node)和标识(landmark)5大组成因素，即“城市意象”；并引入空间(space)、结构(structure)、连续性(continuity)、可见性(visibility)、渗透性(penetration)、主导性(dominance)等规划设计的理论和方法。 图论起源很早，早在18世纪就出现了图论问题，它是研究由线连接的点集的理论。点集中的点称为节点，连接两点之间的线称为边，一些由节点及边构成的图称为线图。线图可以用来表示和研究一个系统的结构及它的性质。图论研究主要关心的是事物的节点、有多少个节点、在哪些节点间有边相连以及整个线图具有的某些特性。图论作为一个数学分支，它有一套完整的体系和广泛的内容，应用范围也很广，不但能应用于网络、编码、交通、测量等自然科学，也能应用于社会结构、经济、运筹、行为等社会科学。 本文中的“旅游意象图”设想就是受启发于“城市意象”理念和图论学说，融合了“城市意象”的5元素分析视角和图论的构图、解图思想。 2　旅游意象的基本要素 在旅游意象调查和分析的基础上，参考凯文·林奇的城市意象5元素，本研究认为旅游意象的基本要素是：旅游道路(tour-path)、旅游节点(tour-node)、旅游边界(tour-edge)、旅游标识(tour-landmark)和旅游区域(tour-domain)。 旅游景区规划论文:创新模式下的旅游景区规划设计 摘 要：通过中华商圣文化园的可行性方案的论证、规划、设计过程，侧重新型文化园的概念，以旅游文化为基调，建设集多种娱乐商业项目于一体的旅游文化商业园地。 关键词：开发项目；中华商圣文化园；规划设计 1 “中华商圣文化园”的设计思路 1.1 项目规划的主体定位 “中华商圣文化园”开发项目将在商圣故地——山东省定陶县境内建成一个集“文化研发、影视制作、高端论坛、动漫创作、演艺娱乐、产业金融、休闲度假、景区观光、商业居住”于一体的旅游文化商业地产项目，将满足“行、住、游、食、购、娱”等六大旅游环节的需求的影视娱乐文化综合功能产业园区。 1.2 总体设计理念 文化园坚持人与自然、人与动植物、人与历史人文、人与人和谐相处，给游人提供丰富的物质享受和精神陶冶，给游客最大的愉悦。在此理念的引导下，将实现景观、生态、文化三大资源要素的完美整合，竭力创造中国文化旅游的典型，塑造鲁西休闲度假的第一品牌。 1.3 开发与管理理念分析 1.3.1 保护是开发的前提 资源是旅游产业的生命线，而生态的好坏则决定了企业的可持续经营，没有文化资源和自然资源，“中华商圣文化园”就无法持续创造效益。因此，该项目在投资开发之时就把“在保护自然资源、生态资源、人文遗址资源的前提下，实现高起点、高规格的规划、设计，以及大资金的投入，规范化的管理，实现可持续发展的方针”，作为开发“中华商圣文化园”的基本原则，并把保护落实到开发的每一步中。 1.3.2文化旅游是开发的主旋律 文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径，文化旅游不仅仅指观赏历史文化景观的旅游活动，它还包含了人与自然和谐共处、人与文化的互动交融在旅游开发中的代际均衡。“中华商圣文化园”将先后开发出商圣影视文化基地、陶朱公祠、儒商文化博物馆、儒商文化广场、范蠡湖、定陶古城、儒商文化研究院等文化、影视娱乐主题公园旅游项目，并在开发经营中把商圣文化展示、演艺、娱乐落实到实处。 1.3.3可持续发展的观念 “中华商圣文化园”的开发要把可持续发展的观念落实到景区开发经营的全部过程中。经营者认识到良好的非物质文化遗产和人文遗址是人类的瑰宝，是园区赖以存在的基础，是旅游产业发展壮大的基石。因此从景区规划开始，就把非物质文化遗产挖掘和人文遗址保护放在开发之前；在经营中，开发文化型旅游产品；通过儒商文化的宣扬，促成人们对历史文化遗产高度关注，构建符合社会主义核心价值体系的商业伦理、中国特色社会主义商业文化，具有重大的现实意义。 2 “中华商圣文化园”的项目规划设计 2.1 项目规划概述 “中华商圣文化园”的项目规划格局为古今各区，动静分离。文化立意，人文贯通。项目规划策略是滚动开发，均衡布局，维护生态，兼顾效益。项目规划内容为规划“影视基地”“历史人文”“互动娱乐”“古镇旅游”“度假疗养”“商贸居住”六大功能，结合现有资源状况开发八项旅游、度假板块。 2.2 景区规划设计 2.2.1 景区划分的原则 本景区根据规划对象的属性、特征及其存在环境进行合理划分，在划分过程中遵循同一景区内的规划对象的特征及其功能分区基本一致；同一景区内的规划原则、措施及其成就特点基本一致；规划分区尽量保护原有的自然、人文、线状单元的界限的完整性的原则。 2.2.2景区划分的结果 根据以上景区划分原则，考虑到“中华商圣文化园”资源的分布和未来发展的情况，将“中华商圣文化园”区划分为：商圣文化展演区、定陶故城观光及购物游览区、商圣朝拜区、影视文化娱乐体验区、高档生态居住生活社区、儿童欢乐谷游乐区、度假小镇区等七大园区。 2.2.3分区规划分析 2.2.3.1商圣文化展示区 商圣文化展示区的规划面积为250亩，为儒商文化的核心区之一。规划按春秋战国时期的建筑风格和文化元素，建设与陶朱公事迹有关的人文景观，以艺术性的手法，运用现代科技手段和传统工艺，通过雕塑、蜡像、动漫和电、光、声、影等糅合一体的艺术形式，全面介绍和展示陶朱公的生平业绩和商业理论，让游客充分感知和了解陶朱公这一商圣文化的博大精深和源远流长。 重点建设陶朱公文化主题公园。恢复和建设主题“商圣文化馆”，以及商圣庙、陶朱公祠、红蓝寺、陶朱公亭和陶朱公故居等重点项目；同时，以雕塑、蜡像、动漫和电、光、声、影等相配套。全面介绍和展示陶朱公的生平业绩和商业理论。让游客充分感知和了解陶朱公这一商圣文化的博大精深和源远流长，以树立高度的“文化自觉”和“文化自信”。 2.2.3.2定陶故城观光及购物游览区 定陶故城观光及购物游览区规划面积为66.6hm2，为全园精华之一。在整合散落的景观资源的同时，在区域内建设春秋战国时代建筑风格的定陶故城，把发生在古曹州及古陶都大地的春秋历史浓缩在定陶故城内。 核心区为定陶故城的开发建设，以实景和春秋文化元素展示繁荣800年的有“天下之中”盛誉的第一流都会，定陶故城整个城池充满战国后期及秦汉遗韵，共分：城楼、城墙区；行宫；贫民区；曹王府；曹氏祠堂；陶朱公故居；左丘明故居；军营区；街道、广场等区块。 在城内建设仿古特色文化旅游购物街区。按春秋至汉初的建筑风格营建各类商业店铺、客栈、酒吧、小吃街，销售地方民族特色商品和各种旅游商品与陶朱公文化有关的自制旅游纪念品等，在商业街内建一个广场和几个古戏台，以地方戏曲和现代歌舞等文艺形式，每天滚动式的演出，让游客了解定陶深厚的民族文化底蕴。 开挖范蠡湖、西施井、陶朱公养鱼处及菏山、布鸽山、白头山等山水景观。恢复建设定陶古景，根据史料和民间传说，特别是古八景和新八景，再现昔日定陶水乡泽国、林翠水秀的秀丽风光。 2.2.3.3商圣朝拜区 商圣朝拜区用地面积3.33hm2（约50亩）。为儒商文化展示区之一，在陶朱公出生日和卒葬日，推动形成“商圣节”和“追思节”。届时，每年邀请海内外商业家、国内外著名文艺团体、地方文化文艺界人士和四方游客等参加大型祭拜活动。 景区重点建设三级商圣台，上塑十九米高的陶朱公像，以喻示陶朱公在定陶十九年之中三致千金，塑像基座刻有陶朱公商训、生意经等。塑像前广场地面以地刻形式表现陶朱公经商活动地图。 2.2.3.4影视基地和影视娱乐景区 该景区规划面积33.3hm2（约500亩），为体验式影视娱乐区，拍摄电影和电视剧《一代商圣》冗余的场景、道具和新建的高科技影视娱乐项目等人文景观。 建设规模宏大的“影视文化城”，配套各种现代设施，使影视城成为国家级摄影基地。同时为游客开放，让游客在影视城中亲身体验现代影视大片的拍摄场景和拍摄营地，体验乘车历险游、飞越时空隧道、上刀山下火海、八级地震、星球大战、魔幻世界、地球未来等拟幻场景。通过体验让游客充分享受现代科技文明成果，追求未来文化文明。 2.2.3.5儿童欢乐谷游乐区 该区域用地面积6.66hm2（约100亩），建设为青少年儿童娱乐、游玩的最佳场所。开发建设螺旋滑行车、世纪之星滑行车、空中自行车、旋转陀螺、水族馆、飞碟、大荡船、飞行塔、大海贼、新干线、旋转苹果、激流勇进、吃惊房屋、旋转秋千、大观览车等项目。 2.2.3.6高档生态居住社区 该区域规划范围66.6hm2（约1000亩），由于定陶暨菏泽地区没有一个高品质居住社区，本项目规划建设一个区域规模最大的高尚居住小区和商业商贸区。整个小区采用花园式规划，以景观为核心，融合休闲泳池、风情园林、景观小品、特色雕塑，休闲广场等，营造稀缺的自然景观和南加州风情生态居住环境，吸引周边人群入驻，形成人气，拉动消费，对旅游、文化产业长期的支撑。 总建筑面积约100万m2的大型生态居住区，配套二个幼儿园、一个小学、一个社区医院，以及邮政、银行、农贸市场、大型超市等配套设施。 2.2.3.7度假小镇区 该区作为“中华商圣文化园”景区的配套设施，是集休闲、度假、养老、商务、参观、餐饮、文化娱乐于一体的现代化生态度假区，现规划面积为33.3hm2（约500亩）。 开发建设五星级酒店，国际华侨大厦，老年公寓、疗养所、温泉会所，设有客房中心、餐饮中心、康乐中心、会议中心、购物中心、服务管理中心、温泉度假、温泉疗养别墅区等。核心建筑设计力求做到环境与自然的融合，在公园与溪水旁，让人在感悟独特文化的同时，呼吸清新的田园气息，营造一种把瞬间的美凝聚在心底的意境。 2.3 旅游商品发展规划 2.3.1 旅游商品资源 本景区旅游商品资源十分丰富，主要以土特产品为主，以及陶缣、陶布、绳艺牡丹、勾边工艺、书画作品等。这些土特产品是建立风景区内旅游商品生产和销售的基础。 2.3.2 旅游商品规划 旅游商品规划总的指导思想是开拓创新、形成规模、发展产业。开拓创新就是要发展系列旅游商品，改变一些原材料的用途，用来制作旅游商品，形成规模就是摆脱那种小打小闹的状况，形成气候、形成品牌。发展产业就是开发的旅游商品要让旅游者喜欢，要适销对路，才能产生好的效益。 图1-空间规划图 图2-功能规划图 3 结语 “中华商圣文化园”开发项目所蕴涵的丰富历史内涵，有着深远的意义。通过文化园这一特殊的载体，将文化与旅游、历史与现实、国内与国外有机结合，融合影视、娱乐、旅游景点，是一种现代化新型的文化展示形式。 旅游景区规划论文:红色旅游景区的景观规划 摘要：“红色文化”蕴涵着丰富厚重的历史文化，体现了特定历史时期所形成的革命精神。这种精神是中华民族传统精神与时代精神相结合的产物，是对历史传统精神进一步丰富和发展的新的民族精神。文章简要分析了红色文化与旅游景区结合前提下的景观规划具体措施。 关键词：红色；旅游；景观规划 2004年12月19日以中共中央办公厅和国务院办公厅的名义正式印发了《2004～2010年全国红色旅游发展规划纲要》。“红色旅游，主要是指以中国共产党领导人民在革命和战争时期建树丰功伟绩所形成的纪念地、标志物为载体，以其所承载的革命历史、革命事迹和革命精神为内涵。组织接待旅游者开展缅怀学习、参观游览的主题性旅游活动。”这是关于红色旅游定义最具权威的概念说明。 进入20世纪，在地理学基础上产生的景观生态学说(land-scapeecology)，将景观看作由不同生态系统组成的异质性地理单元和空间单元，将在一个相当大的区域内，由许多不同生态系统所组成的整体(即景观)的空间结构、相互作用、协调功能及动态变化作为研究对象。反映气候、地理、生物、经济、文化和社会综合特征的景观复合体则被称为区域。 一、景观规划设计总体原则――可持续发展原则 开发红色旅游中的景观问题实质上是景观的规划设计问题。从总体系统的角度，景观规划设计必须贯彻可持续发展原则并以之为核心原则。单纯基于经济的驱动力而盲目开发旅游必然导致对旅游资源的过度开发甚至掠夺性开发，对旅游区点的粗放式经营管理；旅游设施建设的病态膨胀等等，这些无疑直接威胁旅游业进一步健康发展。人们越来越强烈地意识到这样的发展是非可持续的，是不可取的。 随着可持续发展思想的深入人心，可持续发展概念渗透和影响到旅游业的发展。1995V4月24日至28日，联合国教科文组织、环境规划署和世界旅游组织在西班牙加那利群岛的兰沙罗特岛召开了“可持续旅游发展世界会议”。会议确立了许多被普遍接受的有关旅游可持续发展的基本观点和理论。在这一具有里程碑意义的会议上所通过的《旅游可持续发展宪章》和《旅游可持续发展行动计划》明确指出：“旅游可持续发展的实质就是要求旅游与自然、文化和人类生存环境成为一个整体。”红色旅游要实现可持续发展，就不能仅仅是单纯的经济发展，产值增加，而应是人类生活、生态环境、经济社会所构成的复合系统的可持续发展。 二、景观规划设计的前提――资金筹措 由于红色旅游具有不可替代的教育功能，红色旅游最区(点)的建设首先要争取政府专项资金的支持。2005～2006年国家在国债资金中共安排红色旅游专项资金11亿元，支持了101个红色旅游经典景区(点)基础设施项目建设。在今后相当长的时期内，政府专项资金依然是红色旅游发展资金的重要来源之一。但是，仅仅依靠政府的投资来发展红色旅游是远远不够的。 开发红色旅游所需资金的融资渠道不能脱离市场化道路，应充分利用市场机制。一方面，通过采取灵活的政策措施，积极鼓励各类民间机构投资，正确引导各类企业、社会组织参与红色旅游开发：另一方面，应面向旅游市场，树立现代经营理念，既服务于广大游客的需求，也要满足投资者的需要，借助合适的机会考虑从股票、债券等资本市场上募集资金。 三、景观规划设计核心要素――生态环境保护 旅游活动对生态环境无疑会产生影响。首先，旅游资源开发行为诸如开山辟路，大兴土木，乱垦滥伐对生态环境具有很大的破坏作用，一方面直接破坏景观资源，另一方面还可造成水土流失。其次，游客旅游活动本身的影响，比如旅游者的踩踏造成土壤板结，树木枯死-更有甚者，由于部分游客自身素质偏低，乱折植被造成植被损坏，乱扔废弃物造成水源以及景点的污染。第三，当地居民落后的生产、生活方式产生的不利影响，相当数量的红色旅游点位于偏僻、经济不发达地区，当地居民仍处于半封闭半开放的发展状态中，生态意识薄弱，保留了落后的生产生活方式，譬如乱砍乱伐，使用对环境污染较为严重的燃料，乱扔垃圾等缺乏文明的不良行为相当普遍。景观规划设计必须竭力杜绝对生态环境潜在的不利影响。 四、景观规划设计的抓手――突出地方特色 国家发改委国土开发与地区经济研究所旅游规划中心主任石培华向准备发展红色旅游的城市指出：“红色旅游不是简单的爱国主义教育。爱国主义教育仅仅是基础，红色旅游产品还要精心设计，要结合旅游规律。不是所有红色旅游景点都能成为红色旅游的热点，要经过红色精神的挖掘，红色文化的展现，防止红色旅游开发中的庸俗化。要明白红色旅游的文化意义是什么，整个产品的卖点在哪里，旅游目的地形象是什么，要将红色旅游的特色产品以及与此相关的消费方式挖掘出来。” 五、景观规划设计的创新――参与式设计理念 当前，红色旅游资源开发简单，以静态观光的内容居多，大多采用博物馆陈列、橱窗展示等，内容空泛，展示方式单一。表现手段落后，单纯以文字图片为主的平面介绍，枯燥乏味，不符合现代审美观念和游客的消费心理，容易产生视觉、心理上的疲倦，难以对游客产生强烈吸引力，与市场需求的差距较大。 因此，在景观规划设计过程中有必要注重体验、参与、互动元素的挖掘、开发，在红色旅游资源开发过程中融入注重游客体验、参与的休闲旅游项目，充分调动参与者的积极性，而不仅仅是单纯依靠传统的观光式旅游。体验参与式旅游能够实现红色文化资源与游客在精神层面的对话与互动，通过策划富于趣味性和参与性的活动项目。能够帮助参与者更深刻地领略和体会红色文化资源背后所蕴含的精神内涵。 旅游景区规划论文:寻根类文化旅游景区的规划设计初探 [摘要]李家龙宫是唐太宗在李氏的发祥地陇西宝地建立的宗祠庙，现存为明建李家龙宫遗留下来的中部祭祀区部分建筑及院落。目前面临发展滞后，规模过小、改造资金投入大等问题。规划在充分论证景区发展条件的基础上，通过扩大景区范围，调整用地空间结构等措施，形成以“寻根祭祀、文化展示”为主题，全方位展示盛世李氏文化内涵的文旅型景区。 [关键词]寻根；文化旅游景区；李家龙宫 李家龙宫是唐太宗在李氏的发祥地陇西宝地建立的宗祠庙，是中华李氏寻根祭祖的文化圣地。它位于陇西县城区西北部，南侧为已建成龙宫仿唐商业步行街，东侧为原住村民住宅，北侧为生态农田。 景区占地4000m2，建筑面积1491m2，除钟楼、鼓楼为新建建筑，其余九龙殿、李崇殿、李琼殿、两座过庭、聚贤楼、郡公楼、戍边楼、头天第一门等均为古建筑。建筑上的屋脊砖雕出自北宋镂空雕法，具有很高的文物价值和考古价值。目前相继有马来西亚、新加坡、韩国、美国等十余个国家和我国各省区李氏族人约10万余人次到此旅游观光和寻根祭祖。 1.李家龙宫历史演变 其始建于唐初，因唐太宗李世民御笔钦书“李家龙宫”而闻名海内外，唐末遭毁。宋、元时期修复了部分建筑，亦因战火遭毁。明万历年间只在原李家龙宫的旧址北面恢复了龙宫部分建筑,亦称“北极宫”。明建李家龙宫总体建筑布局为“前五楼”、“后五山”和“中部祭祀区”。外围建有北天第一门、第二门、第三门。清顺治五年毁于兵灾，仅留“北天第一门”牌坊。康熙元年重建，康熙三十七年吕培高任知县时，撰写“仰弥高”竖匾额悬挂在“北天第一门”上，同治五年陇西城陷，李家龙宫再遭劫难。清末及民国初年又陆续增建维修一新，规模虽远不如前，却也山水相依，楼殿参差，别有天地。解放后龙宫绝大多数殿宇楼阁均遭人为拆除，三座假山夷为平地，后改为学校才得以保存至今。1985年陇西县人民政府公布李家龙宫、北天第一门为县级文物保护单位。 2 发展优势与制约条件 2.1发展优势 区位交通优势明显，景区为新亚欧大路桥的必经之地，同时处于陇中四县丝绸之路人文景观长廊风情线的重要区段；历史文化底蕴深厚，与敦煌文化、天水伏羲文化、拉卜楞寺藏传佛教文化齐名，为甘肃四大文化之一。 2.2制约条件 景区规模过小，游览功能单一，配套设施缺乏，未能从整体上形成形象和品牌效应；景区周边以自然村庄风貌和现代仿唐建筑为主，建筑风格各异，缺乏有效的规划引导； 景区周边村民住宅建筑面积约为7.3万，人口密度大，未来开发建设将面临系列的拆迁安置问题，协调好各方面的诉求是景区建设实施中的重点和难点。 3规划构思理念 3.1规划构思 规划在还原李家龙宫历史原貌的基础上，通过拉大景区框架和格局，形成“以道教文化为渊源，以祭祖寻根为脉络，以文化交流为目的”的多元型、复合型文化旅游景区。 3.2规划目标定位 以“李家龙宫”为载体，以“李氏寻根”为主题，以“寻根祭祀、文化展示”为核心产品，集“旅游观光、寻根祭祖、文化交流、文化展示、文化研究”等功能于一体的文化型旅游景区。并最终实现以下目标： ⑴ 天下李氏族人敦宗、睦族、祭祀先祖的大宗祠，海内外李家组织和李氏族人旅游观光和寻根祭祖的文化圣地； ⑵ 与陕（西安大唐贞观文化）、豫（鹿邑老子文化）共同组成中华民族三大优秀文化遗产区； ⑶ 国际知名、国内一流、全方位演绎“李氏文化”的AAAAA级旅游景区的核心区； ⑷ 甘肃省文化旅游新地标。 4规划方案探析 4.1特色分区及项目策划 规划形成“一轴、三心、十区”的功能区划与总体结构形态。 ⑴ “一轴”：南北向景观延伸轴，将仿唐商业街中心轴线延伸至北环路，形成南北向与威远楼相呼应的绿色开敞通廊； ⑵ “三心”：北极池景观中心、伯阳广场景观中心、关帝庙景观中心； ⑶ “十区”：广场集散区、文物保护区、祭祀活动区、李氏寻根文化游览区、李氏文化交流区、李氏文化展示区、李氏文化创意区、李氏文化研究区、古玩艺术品交易区、民俗商业区。 ①广场集散区：龙宫广场―――集旅游服务、集散、游憩、休闲为一体的李氏文化文明展示的大窗口。其打造应与李家龙宫整体规格协调统一，突出皇室的尊贵及气势的恢弘。在形象及景观的设计做足“龙”文章，广场中心轴线铺设汉白玉龙形浮雕图腾，浮雕两侧布置18根汉白玉龙雕景观柱，代表“十八子李”,象征李姓子孙繁茂昌盛。广场地面雕刻李氏族谱以及李氏名人诗词歌赋等。 ②文物保护区：为现存明建李家龙宫文物保护区，应严格保护，并适当修缮整理；同时在龙宫大门及陇西堂大殿中轴线上新规划戏楼一座，并以戏楼为中心对称规划子奇亭一座；将现有“沙柳”列为“古树名木”进行定期修剪和养护，修护其“龙”的姿态。 ③祭祀活动区：结合陇西堂大殿及规划的两侧配殿，在殿前形成开阔露天祭祀活动场地，同时为了满足游客更衣沐浴需求，规划涟漪苑一座，以仿明清建筑风格为主。 ④李氏寻根文化游览区：园林游览区―李家龙宫的历史传承区，根据历史记载构架“后五山”格局，并在构园过程中将李姓文化元素通过景观布置的手法进行全方位展现，此区域将成为陇西县最大的文化主题公园。具体布局手法为： a 以老子朴素辩证法“道法自然”思想为主线，将佛教、道教中的元素进行集中体现。运用中国古代园林布局方式创造微地形景观，将太乙峰、普贤崖、文殊岭、白衣岩、接引山等五座假山和北极池、九州同李阁等历史景观进行重新诠释，形成一副山水相依、别有洞天之美幻胜境； b 将各地李氏先贤中有影响的李氏宗祠，如闽越江王祠、西平郡王祠、吴王祠、渔阳滕王祠和入闽始祖祠等围绕北极池形成若干院落。并对其赋予一定的文化内涵，如茶道、养生体验、诗社、曲艺表演等项目，使主题景区不仅具有祭祀游览功能，更多的是一个大众市民休息娱乐参与的主题公园； c 以祭祀大殿为背景，规划水秀表演区，并运用现代声光电科技手段策划情景舞台剧《李颂》，如秦王破阵乐、霓裳雨衣舞等，表达陇西李氏的发展繁衍过程； d 园内广植牡丹、李树。陇西与牡丹有着异常久远的渊源，陇西牡丹早于长安牡丹，每年“五一”节前后，恰逢陇西民间四月八朝山会．又称“浴佛节”，时值春花正茂之际，田园苗青花放，各处牡丹勃发怒放，争奇斗妍，生机盎然，真有“一展倾城色，骚人费评章”、“贵游赏牡丹，每春暮，车马若狂”的壮观景象。 ⑤李氏文化交流区：礼唐宫（景区的标志性建筑）―以龙宫游宴、歌舞演艺、商务吧等为特色功能的集演艺、展览、休闲、娱乐和食宿于一体的高档星级酒店，是最能表现和反映陇西当年商贾云集、大唐繁荣盛景的一个重要业态。同时也是政府接待中外嘉宾及展示城市风采的接待中心。 ⑥李氏文化展示区：陇西李氏博览馆――世界李氏族谱收藏研究中心，为全国最大的单一姓氏族谱收藏研究中心。该馆是集收藏、动态展示、阅览于一体的文化展示馆。以“追本溯源”为主题，将李氏文化的起源与李氏文化中的精华充分展示。具体展示手法可通过文物，小型室内场景，声、光、电等现代科技手段展示几种，以再现李唐文化的华丽场景，使游客在游览过程中有耳目一新的直观感受。 ⑦李氏文化创意区：引进知名美院等国内外机构，开展系列创意设计活动并落户文化创意园，对文化创意园中的各个建筑院落进行相应的主题化，并利用国内外设计大师的创意水准和知名度，吸引高端设计群体关注李家龙宫文化遗产，开展国际化的创意设计活动。将文化通过产品形态进入文化创意园各个院落，这些产品将带有鲜明的国际时尚色彩、李氏文化和陇西传统文化要素，并通过国内外游客的旅游购物和体验模式，达到传承文化的目的。 ⑧李氏文化研究区：李氏文化研究会馆，除正常的文化研究室之外，兼具文史资料开放阅读功能，内置相应的图书检索系统以便游客参观时实时查阅资料。馆内定期开设大众讲堂，邀请知名教授讲授与李氏文化相关的文化课程，使游客可以更加深刻的了解李氏文化，并在当地形成相应的文化研究氛围，弘扬和传承李氏文化。 ⑨古玩艺术品交易区：集文物商店、鉴定评估中心、拍卖行、典当行、古玩艺术品展厅、艺术画廊、民间艺术品集市、古玩经营配套店等于一体，打造甘肃省档次最高、功能最齐备、服务设施最先进的专业古玩艺术品交易中心。 ⑩民俗商业区：由美食沙龙、特色小商品零售及作坊区和休闲娱乐时尚街区组成，在此集中展示陇西特色美食、小商品、茶楼客栈、手工作坊等民间文化载体。 4.2节庆活动策划 对于旅游景区而言，节庆活动的策划及宣传具有不可估量的价值，李家龙宫景区主要从两方面开展节庆活动策划。一是主题节庆：以“盛世话李氏，名城祭始祖”为主题的“寻根祭祀大典”系列活动，既弘扬光大了李氏始祖文化，又传播了城市文明和城市形象，使古老文化与城市文明交映生辉，节庆品牌与城市品牌联动增值，借助李氏文化的张力有望将活动办成一次城市文明与城市品牌传播的盛会；二是专项节庆：在主题节庆的支撑下，开展多种专项旅游活动，如牡丹花卉节。在节会期间，举办赏花、灯展、书画、摄影展、洽谈会等活动。同时开展云阳板舞、陇西秧歌、戏曲、草编、土陶、剪纸等民俗文化主题活动， 5结语 李家龙宫景区的规划与建设是一件具有划时代意义的伟大举措，它对于体现陇西古城历史发展、突出地方文化特色、提升城市文化内涵、促进旅游产业和城市经济发展具有重要的现实意义。景区的开发建设应鼓励国内外投资者投资开发，并建立合理的运营模式，积极引进先进的经验与理念，使景区显示出良好的社会及经济效益，从而实现李家龙宫景区的可持续发展。 刘航，建筑师，陕西省旅游设计院有限责任公司副总规划师

农业综合开发论文:农业综合开发在新农村建设中的作用 建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。这意味着农村面貌将迎来新一轮的历史巨变，农业和农村工作将迎来一个新的战略发展机遇。按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求和目标，新阶段农业综合开发要在新农村建设中担负起应有的历史责任，充分发挥公共财政支持“三农”的重要职能作用。 一、把改善生产条件作为农业综合开发建设新农村的主要任务。改善生产条件，就是要加强基础设施建设，就是为农村生产发展打牢物质基础。农业综合开发要坚持不懈地以此项工作为己任，通过实施土地治理项目，增加对沟渠路、桥涵闸等基础设施建设的投入，进行成片连块规模开发，逐步改善农业生产条件，增强农业抗御自然灾害的能力，提高农业综合生产能力和农业生产效率。 二、把培植支柱产业作为农业综合开发建设新农村的关键所在。培植支柱产业，就是要千方百计地增加农民收入，就是为生活宽裕奠定坚实的经济基础。农业综合开发要把此项工作作为根本的出发点和落脚点，通过贷款贴息、有偿无偿资金扶持相结合、投资参股等财政投入和补助的方式，以农业产业化龙头企业和基地为载体，大力推进农村经济结构调整和农业产业化经营，延长农业产业链条，增加农产品附加值，扩大农民受益群体，使广大农民收入稳定增加。 三、把推进科技进步作为农业综合开发建设新农村的根本措施。推进科技进步，就是要增加科技投入，提高农民素质，就可以有力地促进乡风文明建设。农业综合开发要始终把科学技术融合到各个项目建设之中，并且逐步增加科技推广示范项目和其他项目科技措施资金的投入，一方面购置农业机械和科技设备，提高农业机械化装备水平，一方面进行科技培训，增强科技意识和技能，同时大力推广先进实用的新技术新品种，加速农业科技成果转化，提高农民科技文化素质。 四、把改善生态环境作为农业综合开发建设新农村的重要环节。改善生态环境，就是要保护和改善农村居住环境，防治水土流失，实现村容整洁的美好家园。农业综合开发通过土地治理项目、生态建设项目、水土保持项目、长防工程项目等项目的实施，把山水田林路统一规划，与农村生活设施建设有机结合，进行综合治理。不仅可创造美好的居住环境，还可为农业可持续发展创造良好的条件。 五、把增强参与管理作为农业综合开发建设新农村的有效途径。增强参与管理，就是要让农民自己参与到各项建设事业中，就是体现了民主管理的和谐局面。农业综合开发的项目建设要为农民的民主参与和管理提供平台，在项目规划和实施中，采取公示和监督制度，让农民充分参与项目建设，在项目竣工后，让受益农民对工程进行民主管理，充分发挥项目效益。特别是农业综合开发要用财政资金支持发展农村专业合作组织，让农民自己来进行民主决策、民主管理。既增强了农民民主管理意识和行为，又有效地促进了农民增收。 农业综合开发论文:加强农业综合开发项目资金管理的思考 近几年来,国家十分重视农业综合开发工作,投入不断加大,在管理上也加大了力度,尤其是国家审计署2009年对农业综合开发项目审计问题曝光之后,省财政厅、省农开局为进一步规范项目资金管理，先后又出台了一系列项目和资金管理制度,逐步完善农业综合开发项目资金管理程序。 农业综合开发项目内容涵盖了农业、水利、林业、科技、产业化等方面,项目建设包括前期准备、项目申报评估、工程实施、竣工决算审计、验收、后期管护等过程。资金运作则通过分配投资规模,下达资金计划,县级报账等程序来完成。在此阶段,资金管理同项目实施同步进行,既相互独立,又相互联系。同时,项目实施坚持法人制、招投标制、监理制、合同制、公示制、审计制、验收制、工程管护制管理,资金管理坚持专人、专账、专户管理,实行县级资金报账制。只有这样，项目建设质量与资金的管理才能取得很好的社会和经济效益。 农业综合开发资金主要用于农业基础设施建设,项目建设与资金使用所产生的效益直接关系着“三农”问题,如今纳税人对政府财政资金使用要求公开、透明、阳光操作的呼声很高,国家对专项资金审计力度也进一步加大。为此,严格农业综合开发项目和资金管理已成为当前农业综合开发工作中的一项紧迫任务。 我县地处里下河地区，农田基础设施相对落后,加强高标准农田基础设施建设尤为重要。自实施农业综合开发以来,我县农业生产条件得到了极大的改善,现已形成了田成方、渠相连、树成行、路相通的局面,项目区灌溉设计保证率提高到90%以上,粮食平均亩产达1000公斤,人均收入达2000元。 为进一步加强农业综合开发资金管理，不断提高财政资金的使用效益，在项目实施管理中，积极推行“八制”管理。 1、项目申报实现“法人制”。由县农开局成立“__县农业综合开发工程建设处”，工程建设处作为县农业综合开发土地治理项目建设的法人。负责项目的申报、方案的编制、招投标、施工合同签订和对项目建设标准、质量、建设监管。特别在方案编制的过程中，做到实地考察，规划合理，确保方案切实可行。 2、项目工程建设实现“招标制”、“合同管理制”。土地治理项目工程实行公开招标，委托专业招标单位，组织业务人员深入项目区对工程的数量和设计标准逐一审核，提供科学合理的工程量清单，经过设计单位、工程监理、业主代表会审后定稿。项目工程招标、公示结束后，由县工程建设处与中标单位签订施工合同，确保工程建设进度和质量。 3、项目实施过程实现“公示制”。对于土地治理项目从项目立项、实施到竣工，全程实现公示制。立项之初，通过召开项目区村民大会或村民代表大会，征求农民群众的意见。项目实施阶段和项目竣工后，对项目名称、建设内容、资金使用、施工单位、设计单位、监理单位、开竣工期等通过树立标志牌等形式向社会公示,提高项目资金使用的透明度,确保资金有效使用。同时，加强项目实施过程的监管，不得擅自变更项目建设内容和建设标准。 4、工程建设监管实现“监理制”。土地治理项目由市开发局委托具有资质、信誉好的专业监理单位，对项目工程建设的质量、进度、标准等进行全程监控。同时，每个项目镇聘请具有一定文化水平、有责任感、有一定威信的农民义务监督员，对项目建设、验收、工程移交、工程管护进行全程参与和监督，不断提高项目建设质量和管理水平。建立项目比对制度，对农业开发项目与一事一议项目、农桥等农业项目进行比对，坚决杜绝项目包装，套取财政资金。 5、资金拨付实行“县级财政报账制”。项目资金拨付在往年实行“县级财政报账制”基础上，2015年我们着重抓两个方面工作，一是项目实施单位自筹资金的到位。在项目申报时，加强与上级主管部门的联系，在符合申报要求的情况下，尽量少报自筹资金额度，不出现为申报项目而盲目的加大自筹资金的数量。二是加强项目实施单位的财务监管。在项目实施单位拨付最后一笔项目资金时，对项目实施单位的项目资金核算情况按规定进行全面检查，对符合要求的给予拨付，不符合要求的及时整改。三是进一步严格执行财政资金报账制，加强报账资料真实性、合法性和准确性的审核，规范报账程序。土地治理项目实体工程申请报账时须提供单项工程验收报告、项目招投标资料、施工合同等相关资料，非实体工程报账须提供相关批准文件和合法票据。报账资金全部实行转账结算并直接支付。 6、竣工实行“验收制”。2015年我县将借鉴外地做法，在项目县级验收上，将过去开发、财政部门联合验收改为专家验收。县工程建设处设立项目验收专家 库，每批项目进行县级验收时，由开发部门会同财政部门从项目验收专家库中抽取专家，成立验收小组，进行县级验收。7、工程建设实行“审计制”。一是单项工程审计。在县级验收前，先由社会中介机构对已竣工的单项工程进行审计，并向县级开发部门提供详细的审计情况报告，县开发、财政部门依据审计报告组织县级项目验收。二是审计部门审计。按照农业综合开发项目的管理要求，项目竣工后，由县级审计部门对项目的建设完成情况和资金使用情况进行审计，并出具正式的审计报告。 8、建立健全项目“管护制度”。一是进一步建立健全工程管护制度，做到建好一处、管好一处、用好一处。二是加强工程维修养护，发现损毁，及时维修，确保工程正常运行。三是落实管护责任。明确项目镇镇长是开发工程管护的第一责任人，切实加强对农业开发项目工程运行情况的督查，发现问题，及时解决。 农业综合开发论文:进一步提高农业综合开发整体效益 近年来，安徽农业综合开发工作，按照省委、省政府的部署，在财政部的大力支持下，在财政厅党组的领导下，经过全省广大农业综合开发干部的共同努力，以及农业、水利、土地、林业等相关部门的协作配合，取得了显著的成绩。下一步如何开拓创新、强化管理，进一步巩固和发展农业综合开发工作的新局面，把全省农业综合开发工作推上一个新台阶，是摆在我们面前的一项重要任务。 在这里结合实际，就如何加进一步提高农业综合开发整体效益，谈几点自己的想法。 进一步强化管理，创新机制进一步提高农业综合开发整体效益，必须以强化项目管理为核心，不断提高管理水平。在强化管理中必须不断地创新机制，探索有利于农业综合开发工作健康发展的新路子，促进农业综合开发工作水平的不断提高。农业综合开发创新要强化三种意识：一是强化“三农”大局意识。农业综合开发要紧紧围绕“三农”工作进行，农业、农村和农民是我们永恒的工作载体和依托所在，必须充分尊重农民意愿，切实保护农民的利益和权益，这是我们工作的大局。二是强化政策意识。每一个项目的申报、评估、审批、实施和验收等，都要严格遵循国家法律法规和农业综合开发的规章制度，严格按规定程序和标准进行，做到科学化、规范化、制度化。三是强化市场意识。农业综合开发工作是一个社会型、公益型、大众型的事业，只有讲市场、有效益，农民群众才会满意，我们的工作才会良性循环，我们的事业才会健康发展。 适应新时期农业发展的需要，农业综合开发必须创新机制。主要包括四个方面：首先是建立多元化投入机制。要采取有效措施，实行市县财政配套投入保障机制，确保地方财政配套资金足额到位。要充分尊重农民意愿，宣传、引导、发动和组织农民群众筹资投劳，自觉参与农业综合开发，建设家园。大力推行业主负责制，通过对小型农水工程及林网的产权和使用权进行拍卖、租赁，回收投入的财政资金，用于滚动开发。积极探索利用农机购置补助、机井建设补贴等手段，引导农民自筹资金参与项目建设。 其次，建立招商引资机制。农业综合开发项目是一个很好的招商引资平台，中低产田改造、生态农业项目配套建设一些农田基础设施，为推进招商引资工作提供了坚实的物质基础，结合产业化项目，要进一步加大招商引资力度，积极引导工商资本、金融资本、民间资本及外资参与农业综合开发。对符合招商引资条件的项目优先立项，对符合招商引资条件的地区优先开发，对符合招商引资条件的农村大户和机制新、效益好，带动农户多的民营企业优先扶持。 第三，建立项目管理机制。一是加强项目立项评估，全面推行评审制。项目选定要突出市场化、公开化、公平化和效益化，确保项目规划高起点、建设高标准、取得高效益。二是集中资金，实行项目整合制。做到协调统一，相互促进，只有整合才能获得更高的整体效益、规模效益、示范效益。三是适应市场经济要求，建立管护长效机制。明晰工程使用权，明确管护主体，使农发项目长久发挥效益。四是严格绩效评审，完善检查验收。制定科学、规范的绩效评审办法，引入中介机构检查验收项目，做到经常化、制度化、市场化。五是量化考核指标，完善项目县轮换制。对个别项目管理和资金管理存在较大问题的县，该暂停的坚决暂停，该轮换的必须轮换。 第四，建立开发重点制。坚持开发重点，支持发展特色农业，是提高农产品市场竞争力和农业综合开发效益的核心。农业综合开发要坚持以粮食增产、农业增效、农民增收为目标，突出特色，坚持重点，把握循环经济的原则，紧密联系安徽实际，根据各地自己的资源优势，突出资源的综合利用，发展特色农业，创造性地开展工作。对有市场、有前景的农产品，要给予更多的支持，使安徽的资源优势变为产品优势，使更多的特色农产品变成商品，变成农民增收致富的源泉。 进一步强化服务，不断提高工作效率随着免征农业税以及其他惠农政策的进一步落实和到位，农村的生产关系将会发生重大的变化，农村的形势空前喜人，农民的生产生活条件得到改善，这些都极大地支持和带动了农业综合开发工作。我们必须抓住有利时机，自觉树立四个意识，进一步强化服务，不断提高工作效率，努力做好新时期农业综合开发工作。一是树立发展意识。着眼大局、着眼未来，把目光放得更远，在农业综合开发工作中，无论是项目选定，还是资金分配，都要从发展的角度出发，牢固树立为地方经济发展服务的强烈意识，用高水平的服务来促进农村经济的快速发展。二是树立改革的意识。只有不断改革，才能积极探索新阶段农业综合开发工作的新思路。三是树立责任意识。农业综合开发贵在“综合”，难在“综合”。只要我们都做有心人，大家一起在“综合”上做文章，农业综合开发的综合效益就会充分体现，我们的工作效率就会不断提高。四是树立廉政意识。农业综合开发机构既管资金又管项目，负有双重责任。因此，我们一定要建立科学、有效、全面的监督约束机制，健全制度，强化监督，以制度约束人。 进一步强化认识，求真务实求真务实是做好农业综合开发工作首先要遵循的原则，“求真”就是在工作中不断 总结农业综合开发的客观规律，“务实”就是坚持从实际出发，脚踏实地做好我省农业综合开发工作。既要总结和提炼过去的成绩和经验，也要分析和解决存在的问题和不足，增强工作的前瞻性。文秘站版权所有 党中央、国务院把“三农”工作作为重中之重，把提高农业综合生产能力作为今年农村工作的主题，明确提出要维护好、发展好、保护好农民的利益。这正是我们农业综合开发工作者大显身手的时候，我们要善于把握新形势，从讲政治的角度、从经济发展的角度提高对农业综合开发的认识。必须将“立党为公，执政为民”这个党的宗旨贯彻到具体农发工作中去，切实做到“权为‘三农’所用，利为‘三农’所谋，情为‘三农’所系”，满腔热情地做好工作，全心全意地为粮食增产、农民增收和农村经济发展服务。目前，我国农村经济社会发展面临一个拐点，工业反哺农业，城市支持农村的趋向已经明确。近几年，我省财政对“三农”投入增加的比例一直高于财政收入增长的比例，这充分说明了省委省政府对“三农”问题的重视。我们全省农业综合开发战线的广大干部职工，要进一步认识到农业综合开发在提高农业综合生产能力、确保粮食安全和促进农民增收中的重要作用，勤奋工作，开拓进取，为振兴安徽，奋力崛起作出新的贡献。 农业综合开发论文:践行科学发展观推动农业综合开发 党的十七大报告中要求坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为首要任务，加强农村基础设施建设，健全农村市场和农业服务体系。加大支农惠农政策力度，严格保护耕地，增加农业投入，促进农业科技进步，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全。科学发展观是我们党着眼于新世纪、新阶段党和国家事业发展全局提出的重大理论成果，是指导发展的世界观和方法论，贯彻落实科学发展观，对汉滨区农业综合开发具有十分重要的意义。 一 、学习实践科学发展观，深刻理解农业综合开发意义 我国是一个传统农业大国。1978年冬，安徽凤阳县小岗村，18位农民冒着风险，在土地承包责任书上按下了红手印。这一按改变了中国农村发展的进程，而小岗村的农民也以联产承包叩开了中国农村改革的大门，开创了中国改革开放的历史。改革开放以来，我国农村改革发展取得了举世瞩目的巨大成就，农村生产力不断解放和发展，农村经济社会呈现出新局面，近年来，随着国家、省、市对我区的不断投入，我区农村基础设施得到了改善、农民收入有了较快增长。但与此同时，还存在一些亟需解决的问题。 1、我区农业生产基础设施仍然薄弱。主要表现为农田水利设施建设严重滞后，现有农田水利设施大部分超期运行，老化失修，设施不配套，建设管理滞后，效益衰减，20__年我区耕地的有效灌溉面积为79.5万亩，70%以上耕地仍是靠天吃饭，农业抵御自然灾害的能力不强.农业科技支撑不足，科技装备能力较差，大大低于全省的平均水平。农业机械化作业水平较低，农业机耕、机播、机收水平分别都很低，水稻和玉米绝大部分仍然靠人工收获。 2、农业生产经营规模小、组织化程度低。20__年我区农业户17.6万户、73.5万人。每户经营几亩土地的局面长期内很难根本改变，农业难以形成专业化、规模化经营。由于农业的经营规模小、生产效率低，农民从农业经营活动中获取较高的收入十分困难。大部分都为初级农产品，受市场约束严重，增产不一定能增收，根本原因在于农业生产组织化、产业化程度较低，农村二、三产业不发达，农产品加工转化不足，农业向广度和深度延伸不够。 3、劳动力老年化、妇女化、儿童化现象日益严重。随着我区大量青壮年劳动力外移，农村常住人口中老人、儿童、妇女所占比例大幅上升，不仅很难掌握和运用现代农业科学技术，也很难动员足够的劳动力参与田间排灌渠道、小型蓄水工程开挖、土地平整、田间机耕道路修筑以及农田防护林植树等建设。 4、农业结构不合理，农民增收效益不明显。我区农民现大部分仍然还是采取传统的耕作模式，自给自足，没有形成商品化理念。20__年全区人均gdp7246元，是全国的38.8％；农民人均纯收入2295元，比全国低1845元；人均地方财政收入130元，据专家测算，我区比中南沿海落后20年，比陕西省落后5—7年。 上述问题，制约了我区农业和农村发展，使农业仍处于薄弱环节。要解决这些深层次的矛盾和问题，必须走出一条农业发展新路，这条新路就是中央提出的发展现代农业。而农业综合开发是发展现代农业的重要途径，为推进现代农业起着至关重要的作用。实施农业综合开发即是国家支持和扶持农业一项重要措施，也是我们争取财政支农资金投入、加快汉滨农业发展的重要机遇。 二、以科学发展观为指导，充分认识农业综合开发对改变我区农业发展的作用 我区属经济欠发达地区，是上世纪末和本世纪初全国592个扶贫重点县区之一，经济基础十分薄弱，农业综合生产能力低。自20__年开始实施农业综合开发以来，就在努力改变着项目区农业发展现状。 一是改善了农业基础设施条件，显著提高了农业综合生产能力。20__～20__年，项目区共新建拦河坝12座，新修排灌站16座，新打机电井31眼，衬砌渠道244公里，新修改造机耕路105公里，新修梯田埂6公里。实现新增和改善灌溉面积7.8万亩，新增和改善除涝面积0.65万亩，新增节水灌溉面积5.35万亩。项目区农业基础设施条件得到的完善和加强，近13万亩的低产田变成了田地平整、土壤肥沃、渠路配套、高产稳产、节水有效的高准农田，有效的提高了农业综合生产能力。 二是促进了农业结构调整，农民收入明显提高。项目区农户通过土地改良和产业结构调整，农民收入有了较大提高。据统计，在已开发的12.9万亩土地中，有近50%的土地种植了具有特色经济作物，有近20%的土地进行了流转，培育了一批种养殖能人大户，吸引了规模企业到项目区建设基地。汉滨区秦东魔芋精粉厂、汉滨区杨晨养殖场按照“公司+基地+农户”的模式，通过技术指导，辐射劳动农户3万余户。 三是保护和改善生态环境，促进了农业可持续发展。20__～20__年，通过实施农业综合开发，营造农田防护林5400亩，水土保持林20__亩，水源涵养林20__亩，实施苗圃育苗面积290亩。项目区增加农田林网防护面积5.2万亩，控制水土流失面积45平方公里。为保护和改善生态环境、促进农业的可持续发展发挥了重要作用。 四是提高开发科技含量，农民素质明显提高。在土地治理项目中累计安排科技推广费78万元，大力推广优良品种和先进适用的农业技术。开展技术培训3.4万人次，为农民进行技术培训，提高农民素质。同时，累计安排财政资金111.4万元，实施了一批农业科技示范项目，这些“点面结合”的措施，既促进了项目区农业科技进步，又普遍提高农民素质，为我区农业发展的科技水平起到了示范带动 作用。 三、着力改进作风，培养出高素质的农发队伍 农业综合开发主战场在农村，工作地点在田间地头。做好这项工作，必须有过硬的作风。能否造就一支守信念、讲奉献、有本领、重品行的农业综合开发干部队伍，直接关系农业综合开发项目实施的成败，也直接影响到科学发展能否落实。因此，深入学习实践科学发展观，必须加强干部作风建设，着力培育高素质农发干部队伍。一是要树立正确的世界观、人生观、价值观。要真正的做到心系群众、服务人民，真正把人民群众当主人、当亲人。真心实意地为人民谋利益，真正做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋。二是要深入基层，深入群众，深入现场，真抓实干。要认真执行“三三制”的工作要求，即三分之一的干部在机关坚持工作，三分之一干部驻村抓点，三分之一的干部搞调查研究，确保农业综合开发实施过程都有干部进行指导和服务。三是强化制度建设。好的制度是保证。通过制度建设来培育和弘扬干部的良好作风，通过制度建设，将干部好的作风固定下来，使好与坏、是与非、正确与错误、可做与不可做的标准界限清晰明了。 四、切实加强管理，打造农业综合开发精品工程 管理，是一切组织正常发挥作用的前提，任何一个有组织的集体活动，不论其性质如何，都只有在管理者对它加以管理的条件下，才能按照所要求的方向进行。当前，汉滨区农业综合开发要以中低产田改造和产业化经营为重点，科学管理，项目带动，依靠科技，资金捆绑，突出加强农业基础设施建设，着力推进规模特色农业，打造农业综合开发精品工程，努力把农业综合开发建设项目建成现代农业和新农村建设的样板区。 1、科学规划，做好项目前期工作。规划是农业综合开发项目顺利实施的基础和前提，要把规划设计放在首位，抓好“三个结合”，突出扶持重点。一是国家政策与汉滨区实际相结合。高起点、大手笔科学规划，按照因地制宜、注重特色、规模开发、综合示范的原则，实行山水田林路、村庄、产业综合规划。二是扶持方向与优势农产品发展规划相结合。择优扶持主导产业和特色优势农产品，引进有资质的中介机构对其进行可行性研究，使项目概预算更加准确，项目实施方案更加科学，效益指标更加明确。三是农发办实地考察与专家意见相结合。专家的论证意见是择优选项的重要依据，在专家意见的基础上，农发办组织相关人员对重点项目进行实地考察，把好项目申报立项关。 2、广泛宣传，提高农民发展意识。不仅要让广大干部群众充分认识农业综合开发的实施对加强我区农业基础设施建设，改善农业生产条件和生态环境，提高农业综合开发生产能力，促进农业增效、农民增收的重要作用，还要让广大群众掌握相应的生产技术，提高农民的综合素质和发展意识。一是通过广播电视、宣传车、层层召开会议等多种形式加强宣传农业综合开发的有关政策和项目内容，激发了广大干群投身农业综合开发的热情。二是通过科技示范、开培训会、印发资料等教会广大群众的掌握一至两项生产技术，改变他们的传统观念，树立现代农业理念和发展意识。 3、加强项目管理，严把工程质量。要真正实施放心工程、精品工程、亮点工程、惠民工程，就要加强项目管理，严把工程质量关。一是认真执行招投标制度。项目完成设计后，由招标委员会严格按照招标程序对工程统一招标，做到公开、公正、公平、透明。不搞人情工程和交易工程。二是坚持合同管理和工程施工监理制。所有工程一律实行合同管理，同时聘请具有相应资质的监理公司对项目实施进行全程监理。三是把好材料关。对不符合质量要求的建材一律不准进入项目工地，不准使用或安装。 4、加强工程管护，确保长期受益。按照“建管并重”、“谁受益，谁负责”、“以工程养工程”以及“市场手段与政府补助相结合”的原则，一是要落实管护主体，办理移交手续、签定管护责任书。二是要加强管护费用的筹集。管护费的筹集方式有很多，主要有向农发办审报工程管护经费、向财政部门审报工程管护补助金、从工程收益中提取管理费或采取“一事一议”的形式。三是要加强管护费的管理，要做到专款专用，分帐核算，不得用于行政事业单位人员工资、补贴等行政事业费开支。 农业综合开发论文:浅析农业综合开发项目会计管理工作研究 论文关键词：会计管理　农业综合开发　项目　财务管理 论文摘 要：社会在不断进步，经济形态也随之不断更新，与此同时，国家更加重视农业综合开发项目。因为农业综合开发项目的运行，对农业综合开发的资金运行提出了新的、更高的要求，而会计管理工作在资金运行体系中占据着重要的位置。本研究通过对农业综合开发利用的调查，对资金运行现状进行分析讨论，发现现阶段农业综合开发项目形势一片大好，但是在会计管理中仍然存在一定的问题，所以结合会计管理体系在农业综合开发项目中所起到的作用，提出了现阶段在整个体系中存在的不尽如人意的一些现实情况，并针对这些问题进行具体的分析，提出了一些相应的解决措施和建议，力争使财会管理工作在农业综合开发项目中起到更加积极的作用，推动我国农业综合开发的顺利发展，从而推动我国经济的发展和进步。 一、农业综合开发项目 农业综合开发是一项中央政府设立专项资金用于对农业资源进行的综合开发利用项目。它的目的在于支持农业发展、改善农业项目的条件、使农村经济结构更加合理，并同时提高农业生产效益等。农业综合开发项目包括土地治理项目和产业化经营项目。 农业综合开发项目也多种多样，其中包括土地治理、基本农田建设、优势农产品项目、养殖、土地改造、综合治理、灌溉节水等土地治理项目；还包括农产品加工等在内的许多产业化经营项目。 1、农业综合开发的形势 现在农业综合开发项目的形势一片大好，主要体现在：国家对农业开发项目的饿政策好，实行“国家引导、配套投入、民办公助、滚动开发”的投入机制。 农业综合开发在这种好的形势下，应该抓住机遇，强化资金运行管理体系，大大提高财会管理在新形势下的作用，力争通过强有力的会计管理工作，增强农业开发项目的资金管理体系，使农业综合开发项目健康、快速向前发展。 2、农业综合开发资金管理现状 在有政府投入、扶持的农业综合开发项目中，资金的管理、运行占据着相当重要的位置，目前，一些农业开发项目的资金管理仍然存在一定的问题。具体问题反映在财务会计管理中的有很多。所以，一定要加强在农业综合开发项目中会计管理工作。作为财务管理中重要的一环，会计管理工作是一项重要的基础工作，它关系到农业综合开发项目的改革、发展前景和效益。当前，很多农业综合开发项目会计管理工作存在问题，表现在管理混乱、缺乏监督管理机制，影响了农业综合开发项目的发展，致使农业综合开发项目发展不利，农村经济建设受到严重阻碍。所以必须引起高度重视。合理、高效的管理好农业综合开发项目的资金，能让财务运行有条不紊，充分发挥其使用作用，而会计管理工作是重中之重，对整个财务管理体系起着支撑和保障作用。 二、农业综合开发项目会计管理工作的现状 农业综合开发项目是政府关于财政支农的一个重要项目。但是在具体的运行过程中，资金的运用存在一定的问题。 1、农业综合开发项目资金管理紊乱 在农业综合开发项目运行中，资金管理紊乱。主要表现在：（1）财政资金报账不及时，资金拨付进度缓慢。在项目进行过程中，存在财政资金报账不及时的现象，在项目验收合格后，除质保金和工程管护费外仍有资金余额未拨付；（2）借出财政有偿资金到期未收回，在农业综合开发项目中，政府为了更好的支持农村经济建设，除资金补贴外，还提供一定数额的有偿资金，但是，由于立项时对项目单位审核不严格，弄虚作假申报并获得农业综合开发产业化项目，到还款期时用款单位因各种原因无法偿还，造成有偿资金无法按照规定数量收回或者完全损失，个别基层财政部门垫付到期有偿资金，这就无形之间增加了财政的损失和负担；（3）资金利息收入未按规定转作本级有偿资金，在资金利息收入的处理中，不能按照规定进行，同时造成了项目资金利息管理的紊乱；（4）部分农发部门和乡镇在农业综合开发项目中违规用大额现金结算；（5）项目报账内容与计划、合同不一致。超出规定的范围使用资金；（6）由于会计工作人员的业务水平有限，或者责任心不够，导致会计科目运用不规范，也是导致农业综合开发资金紊乱的一个重要因素；（7）项目竣工后移交手续不健全接收单位资产不入账，如用农发资金购置的农机设备、林木等没有登记固定资产台账。（8）部分返还的土地治理项目财政有偿资金滞留在市、县两级财政，未按规定返还农民和农村基层组织，及时解除各级财政部门与借款人的债权债务关系。（9）个别项目存在以拨代报现象。所以，这就需要加强会计管理工作，这就要求会计管理制度进行改进和更新以适应农业综合开发项目的发展和需要。管理制度的落后势必会影响会计管理应用及农业综合开发项目整体财务工作的效率和质量。 2、农业综合开发项目的会计管理监管、评价体系不够完善 农业综合开发项目在政府的强力支持下，形式大好，但仍然存在一些问题，这和农业综合开发项目的监管、评价体系有着密切的关联。一些地方乡镇财政资金紧缺，财政保障存在问题，土地治理方面的项目资金运转、构成存在相当大的问题，所以运行难以达到有关规定的要求，导致资金预算、计划结构不合理。所以，这种现状使农业综合开发项目的资金存在相当的缺口，以至于不能按时、按量、按计划的完成农业综合开发项目。其次，由于会计管理体系不完善，造成项目报帐过程不规范现象频繁出现，出现一些票据造假现象。最重要的一点就是国有资产的无形减值、流失。因为农业综合开发项目大多数效益较低，所以，在会计管理监管、评价体系存在漏洞的基础上，致使农业综合项目开发资产无形流失。所以，一定要加强农业综合开发项目的会计管理监管、评价体系，以保证农业综合开发项目的顺利发展。 三、农业综合开发项目会计管理的几点建议 1、增强意识，完善会计管理机制，改善农业开发项目资金紊乱现象 通过对现状的分析，会计管理的意识一定要加强，应该建立完善的会计管理机制，做到专款专用、按时按量回收有偿资金、及时报账、项目合同与上报内容、计划保持一致、农发资金做到专款专用。加强资金管理就要加大投入的力度，一定要严格按照《农业综合开发财务管理办法》中的有关规定加强财务管理，实行各级政府、部门、乡镇乃至个人分责制度，确定保证 农业综合开发项目的资金合理使用。在此同时，还要要加强对有偿资金和信贷的管理，准确评估风险，按时、按量回收资金，降低风险。建立完善的会计管理体系，能有效的解决农业综合开发项目过程中资金被挪用的现象，所以在体系完善的同时，有效的防止了通过各种手段挪用、骗取农业综合开发项目款项的弊端，同时也有效的杜绝了部门、个人利用各种方法占用财政资金的现象。与此同时，不但使资金的支出、收入合理、高效，还能增加资金使用的透明性，在增强会计管理工作的同时也从根本上防止了腐败现象的产生。 2、更新和完善会计管理制度 要想使农业综合开发项目更加合理，就必须完善会计管理制度，必须有相适应的管理制度做保证。 （1）农业综合开发项目是一项巨大的工程，涉及的范围广，技术要求高，只有形成与之相适应的标准和制度，才能促进会计信息化系统在技术上的协调和整体效能提高。健全的会计管理制度是会计工作有法可依、科学管理的前提和基础。必须根据农业综合开发项目财务管理工作的现状，建立健全各项会计管理制度。 （2）针对目前农业综合开发项目会计管理落后，不适应会计信息化管理的情况，应及时更新和完善现有制度。对现行制度中不符合农村综合开发项目特点的，应及时改进；不全面、合理的地方，要及时完善。总之，管理制度要与农业综合开发项目工作相适应，保障呢业综合开发工作能够稳定、高效的运行。 （3）建立健全的会计管理制度的同时，还应做好制度的落实和执行工作，突显管理制度的权威性和约束力。如果在具体工作中不执行相应的标准和制度，有法不依，那么建立财务管理制度就失去了现实意义，同时也不利于农业综合开发项目既快又好的发展。 3、强化农业综合开发项目的监管、评价体系 农业综合开发项目的监管、评价体系不够健全，在一定程度上阻碍了农业综合开发建设的发展。不管是项目的运行前的成本核算，还是项目的运行之中，都要有的放矢完善相应的监管、评价体系。票据的规范问题，要绝对从实际出发，尊重客观事实，报帐过程中严格审核，不要让投机者有机可乘。这样，不但降低了工程成本，同时也防止了发票需开问题。所以，一定要全面建立、健全会计监管体系，防止豆腐渣工程的出现，确保农业综合开发项目的建设质量，迅速提高农业综合开发项目的发展。所以要做到无论是日常检查，还是运行中检查、 和完工检查，都要细致、严格，确保国有资产的增值，防止国有资产的流失。充分发挥农业综合开发项目的作用，提高经济效益。 4、加强培训，提高会计人员素质 会计人员素质的高低同样决定着会计管理工作的进行。所以要加强培养力度，拓宽培养渠道会计人员的培养要不拘泥于特定形式，可以采取多渠道、多方式，如加强与院校的结合、岗前培训与集中培训相结合等。在培训的过程中也可根据实际情况调整培训计划，切实发挥培训的作用，达到最佳的培训效果。同时多方面培养，全面提高素质也是培养人才的关键。 在提高业务水平的同时也要提高思想素质会计人员要有良好的政治素质和思想素质、坚定的政治信念、健康的思想和高尚的品格是成为优秀的财务人才的基础。 提高工作态度和敬业精神。端正的态度是做好本职工作的前提。培养农业综合开发项目会计人员要有高尚的职业道德，有较强的责任心，爱岗敬业，甘于奉献，钻研进取。 四、结论 综上所述，农业综合开发项目和会计管理工作密不可分，因为农业综合开发项目的运行，对农业综合开发的资金运行提出了新的、更高的要求，而会计管理工作在资金运行体系中占据着重要的位置。所以，农业综合开发项目的资金能否管好、用好，是一项重大课题，它关系到能否按时、按量完成开发项目，同时还关系到农业综合开发项目的前景。左右着农村经济建设的未来。农业综合开发项目的会计管理工作应该得到重视，以便为政府支持农村综合开发的资金得到有效利用。所以要加强会计管理工作的建设和完善，更好的为社会主义经济建设服务。 农业综合开发论文:农业综合开发项目会计管理工作研究 摘 要：社会在不断进步，经济形态也随之不断更新，与此同时，国家更加重视农业综合开发项目。因为农业综合开发项目的运行，对农业综合开发的资金运行提出了新的、更高的要求，而会计管理工作在资金运行体系中占据着重要的位置。本研究通过对农业综合开发利用的调查，对资金运行现状进行分析讨论，发现现阶段农业综合开发项目形势一片大好，但是在会计管理中仍然存在一定的问题，所以结合会计管理体系在农业综合开发项目中所起到的作用，提出了现阶段在整个体系中存在的不尽如人意的一些现实情况，并针对这些问题进行具体的分析，提出了一些相应的解决措施和建议，力争使财会管理工作在农业综合开发项目中起到更加积极的作用，推动我国农业综合开发的顺利发展，从而推动我国经济的发展和进步。中国论文联盟 关键词：会计管理 农业综合开发 项目 财务管理 一、农业综合开发项目 农业综合开发是一项中央政府设立专项资金用于对农业资源进行的综合开发利用项目。它的目的在于支持农业发展、改善农业项目的条件、使农村经济结构更加合理，并同时提高农业生产效益等。农业综合开发项目包括土地治理项目和产业化经营项目。 农业综合开发项目也多种多样，其中包括土地治理、基本农田建设、优势农产品项目、养殖、土地改造、综合治理、灌溉节水等土地治理项目；还包括农产品加工等在内的许多产业化经营项目。 1、农业综合开发的形势 现在农业综合开发项目的形势一片大好，主要体现在：国家对农业开发项目的饿政策好，实行“国家引导、配套投入、民办公助、滚动开发”的投入机制。 农业综合开发在这种好的形势下，应该抓住机遇，强化资金运行管理体系，大大提高财会管理在新形势下的作用，力争通过强有力的会计管理工作，增强农业开发项目的资金管理体系，使农业综合开发项目健康、快速向前发展。 2、农业综合开发资金管理现状 在有政府投入、扶持的农业综合开发项目中，资金的管理、运行占据着相当重要的位置，目前，一些农业开发项目的资金管理仍然存在一定的问题。具体问题反映在财务会计管理中的有很多。所以，一定要加强在农业综合开发项目中会计管理工作。作为财务管理中重要的一环，会计管理工作是一项重要的基础工作，它关系到农业综合开发项目的改革、发展前景和效益。当前，很多农业综合开发项目会计管理工作存在问题，表现在管理混乱、缺乏监督管理机制，影响了农业综合开发项目的发展，致使农业综合开发项目发展不利，农村经济建设受到严重阻碍。所以必须引起高度重视。合理、高效的管理好农业综合开发项目的资金，能让财务运行有条不紊，充分发挥其使用作用，而会计管理工作是重中之重，对整个财务管理体系起着支撑和保障作用。 二、农业综合开发项目会计管理工作的现状 农业综合开发项目是政府关于财政支农的一个重要项目。但是在具体的运行过程中，资金的运用存在一定的问题。 1、农业综合开发项目资金管理紊乱 在农业综合开发项目运行中，资金管理紊乱。主要表现在：（1）财政资金报账不及时，资金拨付进度缓慢。在项目进行过程中，存在财政资金报账不及时的现象，在项目验收合格后，除质保金和工程管护费外仍有资金余额未拨付；（2）借出财政有偿资金到期未收回，在农业综合开发项目中，政府为了更好的支持农村经济建设，除资金补贴外，还提供一定数额的有偿资金，但是，由于立项时对项目单位审核不严格，弄虚作假申报并获得农业综合开发产业化项目，到还款期时用款单位因各种原因无法偿还，造成有偿资金无法按照规定数量收回或者完全损失，个别基层财政部门垫付到期有偿资金，这就无形之间增加了财政的损失和负担；（3）资金利息收入未按规定转作本级有偿资金，在资金利息收入的处理中，不能按照规定进行，同时造成了项目资金利息管理的紊乱；（4）部分农发部门和乡镇在农业综合开发项目中违规用大额现金结算；（5）项目报账内容与计划、合同不一致。超出规定的范围使用资金；（6）由于会计工作人员的业务水平有限，或者责任心不够，导致会计科目运用不规范，也是导致农业综合开发资金紊乱的一个重要因素；（7）项目竣工后移交手续不健全接收单位资产不入账，如用农发资金购置的农机设备、林木等没有登记固定资产台账。（8）部分返还的土地治理项目财政有偿资金滞留在市、县两级财政，未按规定返还农民和农村基层组织，及时解除各级财政部门与借款人的债权债务关系。（9）个别项目存在以拨代报现象。所以，这就需要加强会计管理工作，这就要求会计管理制度进行改进和更新以适应农业综合开发项目的发展和需要。管理制度的落后势必会影响会计管理应用及农业综合开发项目整体财务工作的效率和质量。 2、农业综合开发项目的会计管理监管、评价体系不够完善 农业综合开发项目在政府的强力支持下，形式大好，但仍然存在一些问题，这和农业综合开发项目的监管、评价体系有着密切的关联。一些地方乡镇财政资金紧缺，财政保障存在问题，土地治理方面的项目资金运转、构成存在相当大的问题，所以运行难以达到有关规定的要求，导致资金预算、计划结构不合理。所以，这种现状使农业综合开发项目的资金存在相当的缺口，以至于不能按时、按量、按计划的完成农业综合开发项目。其次，由于会计管理体系不完善，造成项目报帐过程不规范现象频繁出现，出现一些票据造假现象。最重要的一点就是国有资产的无形减值、流失。因为农业综合开发项目大多数效益较低，所以，在会计管理监管、评价体系存在漏洞的基础上，致使农业综合项目开发资产无形流失。所以，一定要加强农业综合开发项目的会计管理监管、评价体系，以保证农业综合开发项目的顺利发展。 三、农业综合开发项目会计管理的几点建议 1、增强意识，完善会计管理机制，改善农业开发项目资金紊乱现象 通过对现状的分析，会计管理的意识一定要加强，应该建立完善的会计管理机制，做到专款专用、按时按量回收有偿资金、及时报账、项目合同与上报内容、计划保持一致、农发资金做到专款专用。加强资金管理就要加大投入的力度，一定要严格按照《农业综合开发财务管理办法》中的有关规定加强财务管理，实行各级政府、部门、乡镇乃至个人分责制度，确定保证 农业综合开发项目的资金合理使用。在此同时，还要要加强对有偿资金和信贷的管理，准确评估风险，按时、按量回收资金，降低风险。建立完善的会计管理体系，能有效的解决农业综合开发项目过程中资金被挪用的现象，所以在体系完善的同时，有效的防止了通过各种手段挪用、骗取农业综合开发项目款项的弊端，同时也有效的杜绝了部门、个人利用各种方法占用财政资金的现象。与此同时，不但使资金的支出、收入合理、高效，还能增加资金使用的透明性，在增强会计管理工作的同时也从根本上防止了腐败现象的产生。 2、更新和完善会计管理制度 要想使农业综合开发项目更加合理，就必须完善会计管理制度，必须有相适应的管理制度做保证。 （1）农业综合开发项目是一项巨大的工程，涉及的范围广，技术要求高，只有形成与之相适应的标准和制度，才能促进会计信息化系统在技术上的协调和整体效能提高。健全的会计管理制度是会计工作有法可依、科学管理的前提和基础。必须根据农业综合开发项目财务管理工作的现状，建立健全各项会计管理制度。中国论文联盟 （2）针对目前农业综合开发项目会计管理落后，不适应会计信息化管理的情况，应及时更新和完善现有制度。对现行制度中不符合农村综合开发项目特点的，应及时改进；不全面、合理的地方，要及时完善。总之，管理制度要与农业综合开发项目工作相适应，保障呢业综合开发工作能够稳定、高效的运行。 （3）建立健全的会计管理制度的同时，还应做好制度的落实和执行工作，突显管理制度的权威性和约束力。如果在具体工作中不执行相应的标准和制度，有法不依，那么建立财务管理制度就失去了现实意义，同时也不利于农业综合开发项目既快又好的发展。 3、强化农业综合开发项目的监管、评价体系 农业综合开发项目的监管、评价体系不够健全，在一定程度上阻碍了农业综合开发建设的发展。不管是项目的运行前的成本核算，还是项目的运行之中，都要有的放矢完善相应的监管、评价体系。票据的规范问题，要绝对从实际出发，尊重客观事实，报帐过程中严格审核，不要让投机者有机可乘。这样，不但降低了工程成本，同时也防止了发票需开问题。所以，一定要全面建立、健全会计监管体系，防止豆腐渣工程的出现，确保农业综合开发项目的建设质量，迅速提高农业综合开发项目的发展。所以要做到无论是日常检查，还是运行中检查、 和完工检查，都要细致、严格，确保国有资产的增值，防止国有资产的流失。充分发挥农业综合开发项目的作用，提高经济效益。 4、加强培训，提高会计人员素质 会计人员素质的高低同样决定着会计管理工作的进行。所以要加强培养力度，拓宽培养渠道会计人员的培养要不拘泥于特定形式，可以采取多渠道、多方式，如加强与院校的结合、岗前培训与集中培训相结合等。在培训的过程中也可根据实际情况调整培训计划，切实发挥培训的作用，达到最佳的培训效果。同时多方面培养，全面提高素质也是培养人才的关键。 在提高业务水平的同时也要提高思想素质会计人员要有良好的政治素质和思想素质、坚定的政治信念、健康的思想和高尚的品格是成为优秀的财务人才的基础。 提高工作态度和敬业精神。端正的态度是做好本职工作的前提。培养农业综合开发项目会计人员要有高尚的职业道德，有较强的责任心，爱岗敬业，甘于奉献，钻研进取。 四、结论 综上所述，农业综合开发项目和会计管理工作密不可分，因为农业综合开发项目的运行，对农业综合开发的资金运行提出了新的、更高的要求，而会计管理工作在资金运行体系中占据着重要的位置。所以，农业综合开发项目的资金能否管好、用好，是一项重大课题，它关系到能否按时、按量完成开发项目，同时还关系到农业综合开发项目的前景。左右着农村经济建设的未来。农业综合开发项目的会计管理工作应该得到重视，以便为政府支持农村综合开发的资金得到有效利用。所以要加强会计管理工作的建设和完善，更好的为社会主义经济建设服务。 农业综合开发论文:浅谈农业综合开发的作用及发展对策 论文关键词农业综合开发　作用　对策 论文摘要阐述了农业综合开发项目实施对农业科技进步的促进作用,结合其中存在的问题,对今后项目的实施提出了对策,以期促进农业科技的进步。 农业综合开发以改造中低产田为重点,以农田水利基本建设为突破口,建设优质、高产、稳产、节水、高效农田,增强农业抗御自然灾害的能力,以开展农业新品种、新技术、新成果的应用推广为重点,加强项目区农民的科技培训,提高项目区农民综合素质,促进科技对农业的贡献率[1]。自1995年以来,芜湖县先后在易太、六?、陶辛、方村、花桥、红杨等14个乡镇实施了农业综合开发农业及科技推广措施项目。该项目的实施,对芜湖县农业科技进步起到了巨大的促进作用。 1农业综合开发的作用 1.1加速了新品种的应用推广 种子是农业生产的基础,抓好良种引进和试验示范、实现良种良法配套,是提升优质粮油产业,提高农产品优质化程度的基础。芜湖县农技推广中心利用农业综合开发实施平台,紧紧抓住新品种引进试验示范这根主线,积极与各大专院校、科研院所以及大的种业集团协作,每年引进一定数量的新品种开展不同层次的试验,对试验中表现突出的品种,进一步扩大面积进行示范推广。15年中,先后引进水稻、油菜品种近400个,开展粮油新品种生产展示近800 hm2。根据大田生产用种统计,自2000年以来,全县95%以上的推广品种是在综合开发试验示范中筛选出来的。目前芜湖县水稻品种每2~3年就更换1次,良种覆盖率达到98%以上,优质率达96%,油菜良种覆盖率100%,优质率达99%以上。由于综合开发项目的实施和引导,芜湖县新品种推广工作扎实有效,品种优良率和产量稳步提高,2000—2003年连续被安徽省农委评为优质良种示范推广和新技术应用先进县,2003年获省“农产品优质化创建十强县”称号,2006年被安徽省农委确定为优质水稻产业提升行动示范县。在农业综合开发示范的基础上,2008年芜湖县实施芜湖市1.33万hm2超级稻推广工作,当年推广超级稻3 000 hm2,2007—2009袁隆平院士连续3年来芜湖县考察,目前芜湖县超级稻推广已过6 666.67 hm2。 1.2促进了新技术的应用 提高科技对农业的贡献率是促进农业增产、农民增收的重要保证。在农业综合开发项目的启动下,芜湖县农业技术推广中心利用有限资金,先后引进推广了水稻旱育秧技术,1996年后进行改良推广,年推广面积8 000 hm2,最高年份应用面积1万hm2以上;1995年起示范推广软盘抛秧技术,并开展了水育旱管方面的技术研究,年推广面积3 333.33 hm2以上;1998年起重点推广水稻免耕直播技术,年推广面积达6 666.67 hm2;1998—2002年开展了优质双低油菜综合技术运用与高产攻关,年应用面积1.67万hm2,并获农业部一等奖;2004年起开展水稻集成技术的应用,2005年应用面积达2.67万hm2,2006年3.33万hm2以上;2005年引进无盘抛秧技术并进行示范推广,2006年推广面积1 013.33 hm2;为适合集约化生产需要,2003年起与农机管理局协作,开展水稻机插秧技术研究与示范,2005年全面推广水稻全程机械化生产技术,2006年全程机械化应用率达90%以上;1997年实施推广油菜“一杀一封”免耕移栽高产配套技术,全县化除率已达98%以上,同年实施无草害、无螟害工程;1998年起开展测土配方精准施肥技术示范推广,同年引进推广农作物秸秆速腐技术、沼液肥料和有机肥增施技术;2000年起引进农业专家系统并在水稻、油菜生产上应用,累计应用面积达5.33万hm2;在农业综合开发项目的实施起动下,2005年起芜湖县全面开展了农业部测土配方施肥技术,年推广应用面积4万hm2。农业新技术的引进、开发应用,不仅提高了农作物产量和品质,更改进了项目区内的生态环境,促进了农业新技术的普及,降低了农业生产成本和劳动强度。 1.3为发展高产高效农业注入了活力 为有效地利用农业综合开发资金,结合农业产业结构调整,15年来芜湖县农技推广中心根据芜湖县耕作制度特点,在加强新品种新技术引进的同时,组织技术人员在项目区对主要农作物进行有效的组装配套,并开展高产高效模式的研制与示范推广,先后开展了“油-瓜-稻”三杂配套、“油-瓜-棉”立体种植、“早白菜薹-早熟毛豆-秋延西瓜”、“早白菜薹-土豆、西瓜-杂交水稻”、“油-棉套栽”、“烟叶-稻”一年两熟轮作等为主的高效栽培模式的研制与示范推广,2000年这些模式被县委确定为“傻瓜技术”,力倡在全县范围内应用推广,年推广种植面积达1万hm2以上,经济和社会效益极为显著。高效模式运用推广,有力地推动了芜湖县种植业结构的调整和优化,促进了粮经作物的协调种植[2],提高了全县农业综合生产能力。 1.4推动了种植水平提高 开展高产攻关示范是推动全县整体种植水平提高的有力保证。多年来,芜湖县农业技术推广中心利用综合开发科技措施,在涉及到的项目乡镇坚持开展“百、千、万”高产攻关示范,并以此为基础逐步建立粮油无公害生产基地。15年来县农业技术推广中心先后开展粮油高产攻关511.9 hm2,高产栽培示范近4 000 hm2,已建立镇级无公害生产基地5个,面积1.33万hm2。在抓攻关示范上,农技中心组织工作队进村驻点,高级农艺师主抓万亩示范基地建设,农艺师负责千亩示范片的具体指导;每个高级农艺师抓好1个66.67 hm2高产攻关点,在示范区内,县镇技术人员协助高中级农艺师抓好示范片、攻关点及上门入户的技术指导,不留技术推广死角。此外,在综合开发项目实施中,每年每名农技人员联系10~15个科技示范户、3~5户种植大户、2~4个示范村,达到点面结合的示范效果。15年中,已累计培育科技示范户2 502个,种植大户668户,开展现场观摩91场,观摩1.94万人次。高产攻关示范工作的开展,推动了全县种植水平的整体提高。 1.5提高了农民素质 农业科技措施的一项重要内容就是加强技术培训、提高农民素质,这也是实现农业科技成果转化的有效手段。在项目实施结束后,为造就一批稳定的土专家队伍,芜湖县农技推广中心从栽培、植保、土肥、环保等专业站所抽派实践经验丰富的专家成立了科技培训“讲师团”,编印有针对性的乡土教材,在每年春秋两季,集中开展技术培训,并根据农时季节特点,灵活机动地开展关键性技术应用培训,年办培训班100场次以上,培训咨询近2万人次,发放各种技术资料15万~20万份。此外,利用项目实施契机,以乡镇为单位,县镇两级组成联合技术指导组,在农作物生产的关键时节,深入田间地头,在全县开展巡回指导,指导农民科学水肥管理和病虫害综合防治,提高了农民科学种植素质。 1.6以项目实施为基础,组织开展订单农业生产 综合开发项目的实施,提升了芜湖县优势农产品的品质和档次。为增加农技推广服务功能,做好农业综开发工作,2000年县农技推广中心以综合开发项目实施为依托,创建了533.33 hm2六?专用品种示范区,在专用品种示范区内单一品种区域化种植,做到一村一品、一乡一品[3],同时积极与加工企业合作,为企业与种植农户牵线搭桥,开展订单生产。在技术服务上,为他们筛选品种,通过测土配方,开展精准施肥,通过增施有机肥,进行科学水肥管理,达到健身栽培,通过植保技术承包,开展病虫害综合防治,降低生产成本,提高产品品质。在农业综合开发的有力推动下,自2000年以来,先后与企业协作,创建无公害生产基地8个、绿色食品生产基地3个、无公害蔬菜生产基地2个,累计面积达1.87万hm2,创建无公害大米品牌8个、绿色食品品牌3个、无公害蔬菜和茶叶品牌6个,开展水稻订单生产近9.33万hm2、油菜订单近6.67万hm2。社会化服务工作的开展,有力地推动了企业品牌的创建,提高了芜湖县农产品市场的竞争水平。 1.7促进了社会化服务组织的建立 运筹项目资金,在项目区创建和扶持社会化服务组织,开展“统一供种、统一栽培与肥水管理、统一病虫害防治、统一机械机收、统一收购加工”的“五统一”措施。在项目实施中芜湖县共组建配方肥销售网点36个,年供肥能力5 000~6 000t,直接供应配方肥1.33万~1.67万hm2,辐射采用配方施肥面积1.33万hm2,累计年采用配方施肥面积2.67万~3.00万hm2;创建机耕机收农机社会化服务组织10个,在水稻播栽与收获季节对全县水稻开展全程机械化服务;以全县668个生产大户、40个农资经营户为依托,组建了16个植保统防统治技术承包社会化服务队,年实施和辐射水稻病虫草害统防统治面积2.67万hm2以上,辐射带动清水、火龙岗两镇面积1万hm2,统防统治年累计面积3.67万hm2。利用协会+企业抓主推品种应用和提升粮油品质,农业综合开发项目实施以来,累计开展粮油订单生产超过20万hm2,其中开展水稻订单9.33万hm2,油菜订单6.67万hm2,小麦订单4万hm2。 1.8提高了农技人员服务水平 农业综合开发项目的实施,锻炼了农技推广队伍。农业综合开发项目资金很大程度上弥补了农技推广资金的不足,使得一批先进的实用技术得以运用推广。综合开发项目实施以来,县农技推广中心先后引进先进实用技术12项,同时也取得了一大批科研成果。在这期间先后获得省部级一、二等奖4次,市县级科技进步奖19项,有1人获国务院特殊津贴和3人获省政府特殊津贴,2人获安徽省学术和学科带头人称号,1人获安徽省杰出青年科技创新奖,4人获农业部先进个人,1人获全国粮食生产技术标兵;项目的实施大大提高了专业技术人员的业务水平,中心技术人员15年中先后有92篇学术论文在省部级以上刊物上发表,50%的专业技术人员能独立编写项目论证,承担项目实施和撰写实施总结,并具备承上启下接纳培养后辈人才的能力,提高了农技人员为农服务的整体水平。 2发展对策 2.1提高农业科技资金比例,建设展示中心 农业及科技推广措施在整个农业综合开发项目资金中所占比重过小,每年在项目实施面积、良种良法配套及新技术运用方面推广有限,建议提高农业科技措施资金比例。农业综合开发新品种、新技术应用展示每年随项目实施镇的变化而更替,虽然扩大了示范展示范围,但新技术的应用从农民接受到熟练应用需要一个时间过程,不断的变化地点,不利于项目区农户对新品种、新技术的巩固和提高。建议在农开项目中另辟一部分资金,用于扶持建设一个稳定的、面积在33.33 hm2以上的展示中心,重点展示新品种、新技术及新的科研成果。 2.2支持和鼓励科技人员继续学习 科技是第一生产力,农开项目中对科技人员继续教育及科技成果缺少应有的支持,建议在农开项目中列出专项资金用于支持和鼓励农技人员参加各类专业技术人员进行继续教育学习,对引进农业科研成果给予资金支持,对在农业综合开发示范区将成果进行成功转化并取得显著业绩的专业技术人员给予表彰和物质奖励。 2.3创建社会化服务意识 加大对协会的扶持,利用项目实施契机,创建一些社会化服务组织。在农业综合开发项目实施中,在项目区扶持成立一些协会,如粮油种植协会、棉花生产协会、植保社会化服务协会、产业化协会等,构建“协会+农户+企业”的平台,开展“统一良种、统一栽培管理、统一病虫害防治、统一订单、统一收购加工”的“五统一”措施[4],提升优质农产品的产量和品质。 2.4提高农民素质 狠抓农民素质的培养,是实现农业科技成果转化的有效手段。农业综合开发是综合性的,在农田基础设施上投入较大,在项目区核心农户培育上缺少应有的奖金扶持。建议在项目实施中把造就农业生产第一线专家,纳入农业综合开发项目实施的一项重要内容。农技推广中心从种子、栽培、植保、土肥、环保等专业站所抽派实践经验丰富的专家成立科技培训“讲师团”,对项目区内农民集中与分季节开展技术培训,对核心农户采取理论与实践相结合的技术培训,加强生态意识和无公害生产意识的培养,全方位提高农民种植素质。 农业综合开发论文:农业综合开发资金管理监督 1农业综合开发项目 农业综合开发是一项中央政府设立专项资金用于对农业资源进行的综合开发利用项目。近年来，国家相继出台了一系列涉农惠农政策，有力的促进了农业和农村经济的快速发展，对提高农业综合开发效益发挥了实质性作用。现在农业综合开发项目的形势一片大好，主要体现在：国家对农业开发项目的饿政策好，实行“国家引导、配套投入、民办公助、滚动开发”的投入机制。农业综合开发在这种好的形势下，应该抓住机遇，强化资金运行管理体系，大大提高财会管理在新形势下的作用，力争通过强有力的会计管理工作，增强农业开发项目的资金管理体系，使农业综合开发项目健康、快速向前发展。 2农业综合开发项目资金管理中存在的主要问题 2.1地方政府配套资金难以及时到位 各级地方财政配套资金是农业综合开发的重要组成部分，能否及时足额到位直接影响项目建设的完成。一些地方因财政状况紧张配套资金难以按计划完成，出现了虚假配套、延迟资金拨付等情况。 2.2投入分散，多头管理 我国政府支农资金包括支援农村生产支出、农业综合开发支出、支援不发达地区支出、农产品政策性补贴支出等十几大类。资金来源分散，管理制度和要求不统一，支付方式、渠道和对象分散，使得一些资金在支付过程中处于监督管理之外，难以确保资金按照规定的使用方向合理规范地运行，不仅加大了资金监督管理的难度，也增加了监督管理的成本，影响了农业综合开发资金的使用效益。 2.3项目管理与资金管理脱节 在项目管理方面，项目安排分散形不成规模效益，一些地方项目建设尊重农民意愿不够，项目前期实地勘察不扎实，扩初设计脱离实际，超越权限擅自调整项目实施计划，少数工程和物资设备购进仍然未实行招投标与工程监理制。在全面实行规范性的资金报账与工程建设招投标之前难以相互协调推进，直接影响了农业综合开发的整体性。 2.4资金监督能力不足，责任不到位 因项目的开发与实施，增添了数量很多的机械、设备、仪器及相应的水利基础设施工程，项目竣工工程移交后，资产随之交由县、乡管护，由于执行管护制度不力，管理资金有限，许多水利基础设施毁损严重，设备物资挪做它用，使国有资产流失严重。责任不到位是因为：一是农业综合开发资金主管部门是农业资金管理监督的主体，由于责任不明确、落实不到位等因素，资金多部门投放，分散使用，形不成合力，使资金达不到效益最大化。二是个别单位往往重资金争取，轻资金管理；重资金分配权力，轻资金监管责任；分配资金时“插手”，监管资金时“甩手”。对资金项目如何安全运行，保质保量完成建设任务置之不理。 3农业综合开发资金管理监督问题的对策 3.1加强规范管理，促进资金使用效益 一是进一步规范“三专”管理制度，按照“专人管理、专账核算、专款专用”的经营管理政策，加强对农业综合开发资金的管理，农业综合开发资金主管部门要按照农业开发资金管理规定，及时按项目实施进度审核、拨付资金，进一步完善资金拨付程序。二是对资金数额较大的农业综合开发项目，要实行招投标制、工程监理制、政府采购制、合同管理制等。要从农业综合开发项目批复、备案、公示、招标、实施、验收、档案等环节入手，规范管理和监督程序。三是定期公开涉农资金流程、分配发放过程、将农业综合开发资金全面纳入政务公开的范畴，使农业综合开发资金更加透明阳光，自觉接受群众和社会的监督。四是实行备案制度，将农业综合开发专项资金的名称、来源、数量、项目安排去向、实施单位等情况在同级纪检监察机关和财政部门备案。 3.2加强项目的运行与管理 其一项目资金监督和项目工程决算监督结合开展农业综合开发项目监督。对已建成的项目，不但要搞好财务收支监督，更要重视项目工程决算监督，两者结合可有效防止高估冒算，保证项目资金专款专用。其二对验收通过的项目，农业综合开发办事机构要负责明晰产权归属，落实管护主体，及时办理项目资产移交。同时建立跟踪运行管理制度，加强农业综合开发资产管理，保证项目正常运行，提高项目资产的长期效益。 3.3强化农业综合开发项目的监督管理以及评价体系 农业综合开发项目的监管、评价体系不够健全，在一定程度上阻碍了农业综合开发建设的发展。不管是项目的运行前的成本核算，还是项目的运行之中，都要有的放矢完善相应的监管、评价体系。票据的规范问题，要绝对从实际出发，尊重客观事实，报帐过程中严格审核，不要让投机者有机可乘。这样，不但降低了工程成本，同时也防止了发票需开问题。所以，一定要全面建立、健全资金监督管理体系，防止豆腐渣工程的出现，确保农业综合开发项目的建设质量，迅速提高农业综合开发项目的发展。所以要做到无论是日常检查，还是运行中检查和完工检查，都要细致、严格，确保国有资产的增值，防止国有资产的流失。充分发挥农业综合开发项目的作用，提高经济效益。 3.4尊重群众意见，实现共同监督 创新工作机制。要做好组织协调和沟通交流，加强与农综办的配合沟通，共同研究，共同决策；要积极推行项目资金公示制，主动接受群众监督，提高项目资金使用的透明度，建设“阳光工程”。在项目建设中，要按照“公开、公平、公正”的原则全面实行项目招投标，积极引入市场竞争机制，对于骨干项目，如：渠道衬砌、抽水站、防护林、机耕路建设和新打机井等实行竞争性招标。对于项目建设中的大宗物资，如：苗木、水泥、沙子、管材、设备等实行政府集中采购。严格执行《国家农业综合开发土地治理项目工程建设监理办法》，全面推行项目工程监理，促进农业综合开发项目发挥出更大的社会效益和经济效益。 4结语 当前农业综合开发资金管理监督存在着地方政府配套资金难以及时到位，投入分散、多头管理，资金监督能力不足、责任不到位等问题，为此加强农业综合开发资金监督管理，是新形势下做好财证工作的必然要求，是发挥财政监督职能作用、提高财政管理绩效的迫切需要，也是推进财政科学化精细化管理的重要手段。农业综合开发作为财政支农的一个重要组成部分，在多年来的工作实践中，结合自身特点，采取多种有效措施，努力加强财政资金监督管理，提高了财政资金使用效益。 作者：姜浩明 单位：福建省光泽县农业综合开发办 农业综合开发论文:农业综合开发档案管理探讨 农业综合开发档案是指农发办和项目建设单位在开展工作过程中形成的具有保存价值的文书、图表、照片、声像等资料，是国家、省、市对项目竣工验收检查的主要依据之一。同时，它对农业开发事业具有总结过去、指导现在、规划未来的参考价值。因此，做好农业综合开发档案管理工作具有十分重要的意义。 一、做好档案管理工作的必要性 中央反复强调要坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重。农业综合开发即中央政府为保护、支持农业发展，改善农业生产基本条件，优化农业和农村经济结构，提高农业综合生产能力和综合效益，设立专项资金对农业资源进行综合开发利用的活动。当前，随着农业综合开发工作的不断深入，农业综合开发项目任务和资金投入逐年递增，农业开发工作中形成的各类档案材料越来越多，档案已成为一种信息资源。科学、规范、齐全的档案资料有助于指导项目实施、保证项目顺利验收、为领导提供科学的决策依据。因此，做好档案管理及其开发利用工作在当前显得尤为重要。 二、档案管理工作的重点 遵循农业综合开发档案管理要实现科学化、专业化、规范化、标准化，做到真实、详细、准确、便于检索查找，就要在管理工作中遵循以下几点。 一是真实可靠。农业综合开发项目档案包括从项目前期考察准备、申报审批、建设管理到竣工验收以至移交管护全过程所形成的各种项目资料，是项目管理的重要资料。因此，归档的材料必须真实可靠，要确保项目工程文件的内容全面、真实、准确、及时，层级清晰，手续完备；做到项目档案图、文、表相符，并相互印证、完整统一。绝不能弄虚作假、擅自改变原始材料的内容，更不能以假乱真，伪造资料。这就要求我们注重每项工作原始资料的形成和收集，严格按照程序做好每个阶段的工作，做到程序严格、过程真实、组织严密，并应注意及时地收集存放。 二是齐全完整。要做到资料收集精而不缺。农业综合开发工作既包括项目建设的工程形象、工程质量、工程建设标准等硬件，又包括项目和资金公示、工程投资、工程概预算、资金拨付、工程移交及工程管护责任落实等情况。如果没有齐全完整的档案资料，农业综合开发的检查、考评等工作就难以进行，工作和成绩也无以反映。项目档案资料要随着项目各阶段同步跟进，做到收集资料而不是补充资料。三是规范统一。加强农业综合开发各类档案管理工作是农业综合开发的重要基础工作，随着农业综合开发实践、时间增长，档案数量将越来越多，作为查考的资料和原始凭证，不仅要做到承上启下，避免重复，还要做到使用方便，查找快捷。因此，档案要做到统一归档、统一分类、统一装订、统一保管、分类存放，建立农业综合开发档案管理的各项规章制度，明确专人管理，妥善保管，确保各个项目工作环节中所有能够反映项目建设情况的图、文、表、音像等资料都完整统一、前后呼应。 三、高度重视档案管理工作 随着改革的深化和科学技术的快速发展，农业综合开发档案管理工作者要不断强化意识、提高素质，提升管理水平，顺应农业综合开发发展形势的需要。 一是强化意识，提高管理水平。正确认识农业综合开发档案在项目管理中的重要性，增强责任感，树立认真负责的工作态度。在平时的工作中做到档案资料的收集、整理、编制工作有切实可行的依据，在项目实施过程中明确项目各参与单位在档案管理工作中所负的责任，确保档案建立工作与工程建设同步进行，使档案管理自始至终贯穿整个项目实施过程，不断增强档案意识，提高对档案工作的认识。 二是提高素质，实现档案管理现代化。积极吸收和借鉴优秀的档案管理工作研究成果，适应档案管理工作的新形势，把学习作为工作生活中的第一需要，不断提高自身综合技能，不仅要熟悉农业综合开发工作的各个环节、步骤，而且还应掌握各门类档案、各种载体档案的管理方法，拓宽视野，了解农业发展的现状及发展动态，运用档案学科的新理论、新技术来指导和改进档案工作，实现文件档案一体化管理。 作者：葛湘岩 农业综合开发论文:农业综合开发项目审计论文 一、主要实施的审计程序 （一）了解所审计的农业综合开发项目 所谓农业“综合”开发，既指开发方式的综合，也包含资金来源的综合、各部门协调行动的综合以及指标效益的综合。因为，审计人员不仅应查阅项目档案，了解项目基本情况，还应组织召开由县农发部门、项目所在乡镇干部参加的座谈会，听取管理人员介绍项目建设的概况、取得的成绩和存在的问题；组织召开受益农户、村委会干部、项目建设相关人员参加的座谈会，听取他们对项目建设的不同看法和反映。通过召开座谈会，倾听干部和群众的呼声，关注不同人员对同一问题的不同反映，获取有价值意见，找到项目建设的薄弱环节，找准审计重点。 （二）应进行实地调查前文提到 现阶段农业综合开发的特点之一是关注最终的绩效。因此，审计人员不应仅只通过层层上报的统计数据来做出评价，还应通过实地勘察项目现场与调查询问相结合来进行。对照上级下达的项目计划（或项目验收报告）实地进行清点，看项目的具体建设情况以及已建成项目设施发挥作用的情况，看是否存在已建项目被毁损、废弃或无法正常发挥效用的现象，如仓库、道路是否实际已建成，宽度是否符合要求标准；产业化项目工厂是否正常运转，是否达到了设计生产能力，产品销路如何，是否带动农民增收。把项目实施的效果与项目实施方案加以对照，求证项目的科学性、合理性和真实性。 （三）将项目专账与原始大账进行比对 仔细检查原始凭证根据农业综合开发财务管理办法的要求，农业综合开发项目的资金应实行专人管理、专账核算、专款专用，同时实行财政无偿资金县级报账制。在审计实践中，项目实施单位往往无法做到专账核算，通常仅根据原始凭证的复印件来做出一份项目的备查账。因此，要求审计人员必须对项目实施单位的原始账目进行比对审核，尤其是必须检查原始凭证，包括发票是否真实。应查询企业所在地的工商登记信息，如果发票开具人已注销、吊销还在开票，则需警惕经营活动的真实性。一旦发票被认定是假的，结合业务的真伪，需进一步跟踪资金流向，看是否存在套取资金、贪污行贿等问题；发票的内容是否与购销合同、验收报告、实物一致；发票开具人是否与购销合同的供货方、资金汇入方、验收报告中的供货方一致；如果发票中的内容与购销合同不一致，资金汇入方与发票开具人不一致，或者发票开具人取得支票后直接背书，经营活动的真实性值得怀疑。 （四）跟踪项目资金流向 这主要从财政部门管理的专户入手，根据县级报账的财务情况，沿着资金的流向轨迹，通过项目建设合同、资金拨付申请书，分别对项目所涉及的资金拨付部门、项目的组织实施单位、工程的建设单位的财务情况进行延伸审计或调查。重点审查项目的前期工作费和科技培训费等是否被开发主管部门挪作事业费使用；审查资金拨付部门是否及时足额拨付项目资金，是否存在截留、挪用、虚报冒领骗取项目资金的问题，同时，也能发现下级财政虚假配套项目资金的问题；审查建设单位项目支出的真实性，是否存在利用虚假工程结报而套取国家财政资金用于其他政府形象工程的问题。 二、审计中的几点体会 （一）项目建设、验收、检查等环节流于形式农业综合开发项目 自80年代末实施以来，相关配套的法律法规、规章制度相对比较完善。无论是项目的立项、建设、验收、检查，还是财政资金的拨付、使用等均有一系列的体系和监管。然而在实际审计中发现，体系虽然完备，但执行过程中往往流于形式。尽管项目库、项目建议书、项目可行性研究报告、项目初步设计、项目实施方案等各类文件资料齐全，但存在项目实施方案、项目验收报告、项目建设实际三者不一致情况；项目主管单位在项目验收时存在走过场，未能严格按相关制度认真履行职责的现象。 （二）项目建设不规范，项目建设 质量和进度无法得到保证在实际审计工作中发现，尽管项目实施方案中，项目实施单位均提及工程应公开招投标、应进行工程监理等，但在实际实施过程中，项目实施单位往往以工程量较小或者企业管理不完备等理由，不进行公开招投标，工程项目缺乏监理，对项目建设质量无法进行监督；更有甚者，部分项目实施单位虚报工程资金，以旧充新，以补偿发票税金的方式来获得超出实付工程款的发票。总之，农业综合开发作为我国财政支农的重要形式，各相关部门应尽职尽责，确保发挥农业综合开发项目的经济效益和社会效益，真正带动农民增收，加快实现农村产业结构调整升级。 作者：范曙光单位：山东省宁阳县人社局 农业综合开发论文:农业综合开发促进农业结构调整分析 一、宁夏农业综合开发促进农业结构调整取得成效 1．改善农业生产条件，提高了农业综合生产能力农业综合开发加强以水利建设为主要内容的农业基础设施建设，通过改造中低产田，改善农业生产条件，特别是提高粮食综合生产能力和加快推进现代农业的发展，始终是农业综合开发的首要任务和立足之本。目前，宁夏农业综合开发规划建设的高标准农田项目区，集中连片，突出水利化、机械化、科技化和规模化，通过与新农村建设的有机结合，已经成为当地农田基本建设的样板区，新农村建设的典型区，农民增收的先行区，农业产业化的示范区，具备了发展现代农业的物质条件，极大提高了农业综合生产能力。根据对不同类型项目区的定点抽样调查，项目区的中低产田改造地粮食平均亩产增加50．5公斤;生态综合治理土地粮食平均亩产增加93．6公斤。 2．加快构建产、学、研、用平台，使农业科技支撑能力不断提高宁夏的地域面积小，农业规模小，走突出特色、高端引领、标准支撑、品牌带动的路子是现代农业发展的必然选择，其核心是农业科技的支撑。2004年以来，自治区农发办先后与中国科学院地理科学与资源研究所、植物研究所、成都生物研究所、大连化学生物研究所、东北地理与农业生态研究所、寒旱研究所、微生物研究所等科研单位开展了一系列院地科技合作工作，实施了12个院地科技合作项目，包括设施农业、节水农业、咸水灌溉、盐碱地治理技术方面的合作研究、技术创新和成果示范。通过整合政府、科研院所和企业的资源和力量，加强了产、学、研、用等部门、行业的交流与联系，开展了信息交流、人才培养、产业培育、科技合作和成果转化，有效破解产业开发脱节、科技创新能力不强、人才培养缓慢的问题，使农业综合开发项目区科技贡献率达到了48%，高出全区平均水平两个百分点。 3．因地制宜，分类指导，加快了“三大示范区”的建设按照自治区提出的“三大示范区”的建设要求，宁夏农业综合开发坚持因地制宜，分类指导。在北部引黄灌区，以提高现代农业装备水平为重点，加快完善了高标准农田布局，在“黄河金岸”两侧大规模建设旱涝保收的高标准农田，通过全面实施暗管排水、激光平地、装配式建筑物等新技术，综合运用先进的水利、农业、林业和科技措施，加快末级渠系节水改造和田间工程配套，打造高标准、高水平、高效益的现代农业示范基地。在中部干旱带，以水资源的综合开发利用为重点，坚持生态建设和产业开发相结合，大力实施了中低产田改造项目，通过推广应用先进适用的喷滴灌、微灌、管灌及旱作节水农业技术，加快建设高效节水农业示范区。在南部山区，以加强小流域综合治理和库井灌区改造为重点，调整农业结构，大力发展了马铃薯、冷凉蔬菜、花卉、中药材等特色优势产业，加快了生态农业示范区的建设。 4．延伸产业链，促进了农业产业化经营农业产业化经营是现代农业的必由之路，是农业结构调整的必然手段。农业综合开发在高标准农田建设项目上，坚持以市场为导向，以企业为龙头，以基地建设为依托组织生产。近年来，农业综合开发集中资金、突出重点，扶持具有区域比较优势的农业产业，取得了初步成效。建成了以宁夏中宁县早康枸杞开发有限公司为龙头的枸杞产业链，以宁夏夏绿脱水集团有限公司为龙头的脱水蔬菜加工产业链，以宁夏佳立生物科技有限公司、西吉县凯华粉业有限公司等为代表的马铃薯加工产业链，以宁夏厚生记食品有限公司为代表的蔬菜加工产业链，以宁夏兴唐米业集团有限公司为代表的宁夏大米产业链。在促进农业产业化经营中，农业综合开发按照国家的产业政策，以市场为导向，有计划地扶持具有一定规模的多种经营和龙头企业项目，形成了种植业和加工业的有效联结，使企业和农民有机联系起来，有力推进了农业产业化进程，提高了农业综合效益。 5．促进土地合理流转，加快了农业生产方式的转变农业综合开发项目区在不改变土地所有权、承包权的前提下，以规模经营土地为宗旨，通过组建农民专业合作组织，受到了项目区广大农民欢迎和社会普遍的好评。通过组建合作组织，实现了生产要素的最佳组合，不仅构建了产业集群效应，而且不同程度地规避了经营风险。新的生产关系的建立，不仅使合作社农民的收入增加，而且使他们从土地经营中解放出来，破解了一家一户分散经营又难以联合的难题，促进了土地流转，转变了农业生产方式，实现了社会再分工和农民大幅增收。宁夏中宁县枸杞系列产品深加工项目区通过采取“公司+合作社+农户”的经营运作模式，建设示范基地10000亩，使基地农户亩均增收928元。 二、宁夏农业综合开发促进农业结构调整面临的主要问题 1．地方财政配套和农民自筹资金压力大目前在项目区的建设上，还没有形成中央和地方财权和事权相匹配的体制，责任主体的财权与事权不相协调。新修订的《国家农业综合开发资金和项目管理办法》对项目区资金投入比例有所增加，这在一定程度上缓解了地方财政和项目区农民配套资金的压力，但是压力仍然很大。由于宁夏的经济落后，农民生活水平不高，尤其是中南部地区还是国家级贫困地区，贫困程度更为严重，这就极大地制约了地方财政和农民为加快项目区农业结构调整所需资金的投入。 2．单家独户分散经营影响了农业综合开发项目作用的发挥单家独户的家庭经营是在一定生产力条件下保护农民基本权益的有效形式。但是随着工业化、城镇化和市场化进程的不断加快，农民一家一户的小生产与社会化大市场之间的矛盾越来越突出，农村千家万户分散的经营方式，难以适应现代农业大规模发展的需要，抵御市场风险较弱，农民收入增长缓慢。在宁夏，这种情况尤其明显，主要表现为连片农田被划为更小的耕作单位，农户经营规模小、专业化程度低、生产经营成本高、进入市场的难度大。千家万户的小生产经营，已经成为制约农业综合开发项目区发挥作用的关键因素。 3．农业科技落后严重制约了农业结构调整步伐虽然经过多年的发展，农业综合开发项目区已经形成了一批相对成熟的发展现代农业综合配套技术，但受到技术保障体系不健全，技术推广机制不完善、推广机构的公共服务能力弱等多种因素影响，造成目前项目区，特别是中部干旱带和南部山区项目区综合高效配套技术到位率低，标准化技术、环境调控技术、防止病虫害技术、防疫技术、可持续发展技术应用率低，农业优势特色产业产量、质量、效益不高，科技成果转化能力较低。 4．农业结构调整的基础条件依然落后虽然通过农业综合开发项目的建设，农业结构调整的基础条件得到了一定程度上的改善，但从总体上来说还存在较多困难:一是由于农业灌排设施建设标准低、管理水平差，部分项目区灌溉用水保证率低，水资源浪费与缺水状况并存。二是生产过程机械化程度不高且发展不平衡，相比而言，在粮食生产中的机械化水平较高，其他农业产业的机械化水平很低。三是现代化的产后处理、储藏、运输设备及交易、结算方式使用较少，农户以家庭为主的小规模、兼业化经营仍然是主要的生产方式。四是生态恶化和环境污染的问题尚未得到根本解决，农业用地尤其是耕地资源处于亚健康状态，面源污染、农药化肥过量使用、水质富营养化问题还一定程度存在。5．基层农发办人员素质不能全面满足农业结构调整的需要农业综合开发项目工程建设需要各方面的专业技术人员，目前宁夏县级农发办现有人员较少，多数人是一身兼数职，尤其是新调入的人员大多不是从事农业相关方面的专业技术人员，不能完全适应农业结构调整的新需要，很多技术性工作需要外请人员，加大了经费的支出。 三、宁夏农业综合开发促进农业结构调整的对策措施 1．拓宽农业视角是促进农业结构调整的前提我们时常讲跳出农业、农村看农业、农村，就是在认知农业、农村全貌的基础上，选择不同的视角，研究问题，创新方法。宁夏的农业综合开发虽然有了多种视角和方式，但随着农业现代化与新型工业化、信息化、城镇化的同步发展，使得促进农业结构调整的农业开发视角的选择会越来越多。一是用工业化的视角，针对宁夏农业区域优势、特色优势，通过农业开发项目，研发农产品的深加工产品，延长农产品的产业链，为农业结构调整可持续性提供保障。二是用信息化和市场化的视角，加快构建符合现代农业发展的较为科学、合理、完整的结构体系，在西北地区乃至全国的农业结构中成为不可或缺的组成部分，虽然可能占有率很低，但具备特色优势。三是用城镇化的视角，布局、调整农业结构，城镇化的发展使得人口的分布、生产方式等发生重大的变化，农业开发要准确把握这种变化带来的农业结构变化的要求，率先起到引领、示范的作用。 2．科学规划设计是促进农业结构调整的关键宁夏农业综合开发的总体部署符合农业“三大示范区”建设的战略，但各示范区内的项目选择、运行模式还需要更为科学的规划和设计。宁夏农业“三大示范区”建设是根据宁夏北部、中部和南部的地理、自然、气候等条件，做出的科学合理的区分和布局。所以，农业综合开发也要根据三个不同地区的农业资源禀赋，进行科学规划设计。一是对土地治理、产业化经营、高新科技示范等项目，根据各区域的土地状况、产业化经营的条件、高新技术的推广型和实用型等方面进行科学的规划和布局。二是项目类型(部门项目、外资项目)的确定，要依据各区域地方政府的财政能力、农民的收入状况进行科学设计，既要体现各级财政在农业上的扶持投入，又要具有带动农户持续投入的实际效果。三是突出北部引黄灌区的现代农业、中部干旱带节水农业和南部生态农业的特点和要求，设计与之相符、具有带动农户效应、促进区域农业结构调整的项目，避免资源的浪费和不适应性。四是在项目运行模式的选择上，尽量考虑到多主体参与、受益的原则，更主要的是发挥农业合作组织、农户的生产主体作用，使他们更多地参与进来，更多地受益，从而调动其推进农业结构调整的积极性。 3．基础设施建设是促进农业结构调整的保证传统农业所需要的基础设施涉及多种领域，如:道路交通、电力供应、水利工程等，这些基础设施建设一般都作为公共设施，由各级政府来建设提供，只是在终端由村集体、农户自己投入完成，所以，进入最后“一公里”的基础设施简陋，标准化程度低。随着现代农业发展，农业结构调整所带来的对基础设施的要求，除了传统农业生产所需要的基础设施更加完善，还需要适合现代农业结构的硬软件方面的基础设施。一是提高土地治理的有效性。针对“三大示范区”内土地状况，合理分布土地治理项目，使得治理后的土地成为农民增产、增收的有效益的土地。二是建设农业结构调整的种子培育基地。在市场化中，单个的农户处于劣势地位，不能把握市场中的农产品需求及价格变化规律，无法自觉地进行农业结构调整的产业布局和作物品种选择，农业综合开发可利用自己的优势解决农户在农业结构调整中遇到的这些难题。三是做好基础设施的终端工程。渠道防渗砌护、田间林网道路、沟道疏通治理、暗管排水及喷、滴灌等基础设施，都可以作为农业综合开发的项目工程，为促进农业结构调整提供基础设施保证。 4．综合的先进技术是促进农业结构调整的重要支撑农业结构调整的技术要求越来越多，也越来越高，其综合性越来越强。宁夏农业综合开发要以提高农业科技综合、持续创新能力为核心，在巩固扩大院地科技合作成果的基础上，提供农业结构调整的综合性先进技术支撑。一是采取科研院所与市县农发机构、农业产业化龙头企业、农民专业合作社、种粮大户开展多种形式的技术合作和科技培训，促进农业科技转化与应用，高起点、高标准、高水平规划建设现代科技示范园区，提升农发项目区整体科技水平和辐射带动效应。二是按照“优势互补、利益共享、共同发展”的原则，加快中国科学院宁夏农业综合开发综合试验站规划建设进度，建设科研区、试验区、生活区等功能区域。三是建设优质农产品、花卉展示基地，提升农发项目的品牌和影响力。四是进行设施农业、节水农业、咸水灌溉、盐碱地治理技术方面的合作研究、技术创新和成果示范。五是探索破解宁夏葡萄冬埋、牧草产业发展、盐碱地开发利用、设施农业病害防治等技术难题，以及优质牧草良种繁殖技术与示范、绿色生态高值设施农业技术集成与示范、百合产业化开发技术示范推广、节水技术与盐碱地农业开发利用示范推广、滴灌盐碱地的开发利用、马铃薯旱作节水技术集成及病毒速测技术示范推广等项目课题的研究，促进农业综合开发中综合的先进技术的研发和推广。 5．生态建设是农业结构调整标准的升华宁夏地处生态环境脆弱的西北地区，生态环境又是农业发展的前提和基础，农业结构的调整必须以生态环境为标准，才能进入良性的、可持续的调整。所以，在农业现代化发展中，要实现生态建设和农业结构调整的“双赢”。一是在南部和中部干旱带，针对水资源、生态平衡、生产与环境协调等问题，农业综合开发要强调生态环境的恢复与重建，走农、林、牧、副综合发展的生态农业之路，以集水蓄水节水提高水资源利用效率为切入点，以种草养畜、特色杂粮、马铃薯、红枣枸杞、硒砂瓜等为重点产业，通过农牧业技术集成和推广普及优化具有良好生态功能、生产不断增长、农民持续增收的农业结构。二是在北部引黄灌溉地区，以保护好农业生态环境、实现水土资源可持续利用与农业结构优化相互协调为目标，注重防沙固沙、保护基本农田、防止环境污染，进行农业综合开发。 作者：杨立宾杨丽艳单位：中共宁夏回族自治区委党校 农业综合开发论文:县农业综合开发办公室工作思路 2013年我办将牢牢把握赣南苏区振兴发展的机遇，积极向上争取农业综合开发项目与资金，积极推进农业产业化经营，促进农民持续增收。2013年总体工作思路：“完成四项工作，打造一个样板，争创一个先进，力争二大项目”，抓好县委、县政府下达的各项重点工作任务。具体做好以下几方面的工作： 一、完成四项工作 1、完成2012年750万元土地治理项目工程建设与验收 2012年农业综合开发土地治理项目在渡江、东江、南亨三乡镇实施，项目总投资750万元，改造中低产田0.69万亩。2012年11月初已按工程招投标正常程序完成合同签订，项目工程已全面展开进入施工阶段，2013年4月底以前将完成项目建设，5月接收县级工程验收，7—8月迎接省、市级验收组的考核。 2、完成2012年度产业化项目验收工作 认真落实好县天祥果品有限公司《2万吨脐橙商品化处理及储藏保鲜扩建项目》和县绿灵农业专业合作社《1万吨脐橙商品化处理及储藏保鲜新建项目》后续工作，加强对项目实施单位的检查和监督，高标准高要求打造精品项目示范，提升优势产业带动能力。规范项目档案管理、备齐验收资料，以备上级的验收。 3、完成农业综合开发项目库扩充建设工作 对全县各乡镇具有一定规模的龙头企业、专业合作社进行全面摸底调查，编制新时期、新形势下的发展规划，在此基础上按照国家农业综合开发操作规程建好项目库，力争储备较多项目，坚持年度项目从项目库中择优立项。 4、完成2013年国际农发基金及世行贷款回收工作 始终把“保证还贷，维护财政信誉”作为我们的重要工作目标，创新工作方法，加强与财政局、各乡镇的协作，采取一切有效手段，力求2013年回收足额的贷款本息，确保完成上级下达的年度目标任务。 二、打造一个样板 加强实施土地治理措施，全面打造优质工程、精品项目，力争在渡江项目区打造一个万亩农业综合开发项目样板基地。 三、争创农业综合开发先进县 在工程建设上，设计做到“精”和“细”，招投标做到“严”和“公”，严把准入关，采取委托招标、选优施工单位，施工做到“快”和“精”，明确工作制度，抢抓工期，提升质量，创新工程验收方法，通过“相关职能部门+项目乡镇+项目村+群众”等方式共同参与监督验收等多项举措，争创全市乃至全省农业综合开发先进县，为提升我县农业综合开发水平和知名度、争资争项创造条件。 四、力争万亩脐橙省级现代农业产业示范园项目及农业综合开发小流域治理项目 立足县域经济发展优势，突出我县优势产业，扶持一批龙头企业和农民专业合作社。加强与上级农业综合开发部门的联系，积极向上争项目、争资金，力争万亩脐橙省级现代农业产业示范园项目及农业综合开发小流域治理项目。 五、全力抓好县委、县政府下达的各项重点工作任务 1、抓好2013年度招商引资和争资争项工作 抢抓“苏区振兴”发展机遇，坚定不移把招商引资工作作为重中之重的工作来抓。加强对招商引资工作的领导，充实招商引资队伍，在单位资金紧缺的情况下，首先确保招商引资的工作经费，保障招商引资工作的顺利开展。通过制定招商引资方案，明确规定工作责任和奖惩制度，调动全体干部职工的积极性。 充分利用《若干意见》中的有利政策，认真组织调研和编制发展规划，搞好项目储备与包装，加强与上级的协调与沟通，千方百计争项目争资金。2013年在项目资金上争取增加30%，达到900万元。 2、继续深入开展“三送”服务活动 牢固树立全心全意为“三农”服务的思想，继续推进“分类组团服务”模式，提升“三送”服务工作全覆盖、常态化水平。保证人员和资金支持，协助驻点村的镇、村干部，完成50户土坯房改造试点工作。 进一步抓好所驻村党支部建设工作，努力开辟加强党员教育管理的新思路、提出新措施，建设一支能充分发挥先锋模范作用的农村党员队伍，真正成为农村经济社会发展的骨干力量。 3、加强机关效能建设和干部作风建设 围绕干部队伍“治庸、治懒、治散”，全面提升干部作风建设水平。以治庸提升能力、治懒增强责任、治散匡正风气为重点，认真查找并切实解决干部队伍作风和机关效能中存在的突出问题，打造一支作风优良、素质过硬的干部队伍，进一步提高机关办事效能和服务水平。 4、加强综治、党建与党风廉政建设工作 继续健全和完善综治与党建工作制度，将党风廉政建设贯穿于农业综合开发工作的始终，坚持齐抓共管，平时加强对干部职工的政治思想教育及党风廉政教育，完善各种规章制度，加强学习，提高素质，做到警钟长鸣，把廉政机制落实到项目和资金管理的每个环节，规范权力运行。 2013年，我办将在党的十八大精神的指引下,牢牢把握国家大力支持赣南苏区振兴发展这一良机，深入贯彻落实科学发展观，紧密结合自身职能，扬鞭策马、激流勇进，抓好各项工作的实施。通过扎实有效的工作，不断夯实我县农业农村基础设施，提高农业产业化水平，促进农民增收。为进一步促进农业农村繁荣稳定、加快建成赣南次中心城市和南部核心经济区、打造都市区、全面建设小康社会做出新的贡献！ 农业综合开发论文:农业综合开发资金管理探讨 摘要：本文针对加强农业综合开发资金管理问题，结合实际做了深入的探讨。关于农业综合开发资金管理，需要解决安全问题与运用问题，构建以报账制为核心的资金管理机制，健全农业综合开发资金管理制度，以确保资金的合理利用，提高资金利用率，落实农业综合开发的各项内容，推动农村建设的健康发展。 关键词：农业综合开发;资金管理;利用率;项目资金 现阶段，全国各地都在不断加快农业综合开发步伐，加强农业开发资金管理，对于促进农业开发工作更好的开展，有着非常积极的作用。基于此，要加强资金与开发项目的科学化、精细化管理，采取制度化、严格化的监管措施，以确保资金运用的安全性与合理性，保证农业综合开发项目能够顺利实施。 一、农业综合开发资金管理的重要性 开展农业综合开发工作，可以改善农业基本条件，全面提升农业综合生产能力与综合效益。基于此，我国设立了专项资金，用于农业资源综合开发。专项资金的合理利用，能够确保农业持续健康与稳定发展，但在实际落实工作中，资金管理还存在着诸多问题，因此需要加强资金管理，提升资金使用效益。 二、农业综合开发资金管理存在的问题 1.地方财政配套资金不足。农业综合开发资金主要来源是中央财政投入与地方财政投入等，以确保农业综合开发项目能够顺利建设。从当前农业综合开发的实际情况来看，资金不足是重要问题，使得综合开发项目建设受到了影响，需要地方财政的支持，但由于税制改革与其它因素的影响，地方政府财政收入吃紧，使得配套资金投入不足，难以确保开发项目有效落实。2.资金分配利用存在问题。首先，资金分配不均衡问题。农业综合开发资金虽然为专项资金，但是资金落实分配流程较为复杂，农业开发项目种类较多，资金缺口较大，使得资金分配面临着难题，面上存在不均衡问题。其次，资金利用问题。农业发展需要建设各类基础设施，但从项目开发建设与应用来看，部分设施利用率较低，造成资金严重浪费。最后，资金落实问题。虽然中央财政资金下发有专属渠道，直接下拨到地方政府，但是农业项目具体落实涉及的部门较多，资金流通环节较多，影响着资金安全。3.资金安全管理水平低下。农业综合开发资金管理工作，最为重要的是加强监督管理，以提升资金的利用率。但从资金管理实际情况来看，资金安全监督管理水平较为低下，廉政风险较高，廉政工作落实力度不够，影响着资金安全管理，因此需要加大资金安全监督管理力度，做好廉政风险点排查，以全面提升资金安全管理水平。 三、农业综合开发资金管理策略 1.加大资金监督管理力度。针对农业综合开发资金管理问题，要加大资金安全监督管理力度，从开发项目全过程入手，采取有效的管控措施，以确保农业综合开发工作得以全面落实。譬如：可以引入第三方监督机制，开展农业综合开发全过程监督管理。首先，在农业综合开发项目立项环节，借助第三方监管机构的力量，能够确保公平与公正。利用项目评审单位，开展项目评审，从项目类型与扶持产业等方面入手，进行评审工作，分析项目的可行性，形成评审报告，作为项目立项的主要依据。其次，在项目建设环节，利用项目评审，可以确保工程建设的质量。借助工程监理的力量，从工程招投标到施工、竣工验收，实现全过程质量监督管理，以确保农业开发项目的质量与效益。最后，利用第三方监督管理，除了可以加强质量控制外，还能够加强造价管理，提高资金利用率，减少资金浪费。通过加强开发资金与项目精细化管理，坚持将开发项目和资金监督管理作为日常工作来抓，做好监督检查工作，实现监管不停顿、不放松，以提升管理水平。同时按照项目区域实际情况，合理编制项目资金计划，落实项目审计制度，对于没有经过审计的项目不予报账，以确保农业综合开发资金使用的合规性与高效性。落实项目督查制，不定期督查项目开展情况，以确保开发项目能够按期完成。在资金管理方面，实行财政专户管理，实现资金封闭运行，实现专人专账核算，严格落实报账制度，保证项目资金支付的真实性，提高资金使用管理水平。2.提升资金利用率。2.1加强资金筹集管理。农业综合开发项目建设，需要开发资金的支持，以确保各项工作得以全面落实。要落实配套资金与自筹资金，保证农业开发项目资金充足。地方财政要合理调整财政预算支出，将配套资金列入到财政预算中，做好各项落实工作。同时需要加强群众自筹资金管理，采纳农民的建议，合理立项。要扩展农业项目资金筹集渠道，采取多种方式，比如农业银行投入、社会财力投入等，充分发挥社会资金的作用，加大农业项目资金投入力度，以确保农业综合开发项目能够全面落实。2.2科学规划资金。针对资金利用问题，需要结合本区域实际，充分依靠本地区农业资源优势，合理开发农业项目，科学规划资金利用，以获得更高的效益。对于土地治理项目，则需要以基础设施建设项目为主，全面推动农业发展，改善生产条件，加强农业生产环境综合治理。除此之外，要将开发项目和农民切身利益相结合，促使开发项目能够更加贴近民生，利用综合开发项目，为农民创造更多的效益。2.3完善资金管理制度。资金利用效益的提升，需要完善的资金管理制度的支撑，要重点完善会计核算工作，结合农业发展情况，合理分析开发项目，做好资金报账工作，发挥相关部门的作用，做好报账审核工作，以确保报账的合理性与准确性。若发现存在不合理或者不规范的数据，则坚决不予报账，及时反馈给相关部门进行处理。除此之外，还需要完善会计核算体系，加强人员培训，提升会计核算水平，以便能够给资金报账工作，提供可靠的依据。要加强资金利用监督管理，利用项目资金信息化管理系统，明确资金使用情况，以提升资金利用率。2.4加大廉政风险管理力度。为了确保农业综合开发资金安全，需要加大廉政风险管理力度，切实做好廉政风险点排查工作，以确保农业项目建设、资金、人员的安全。要加强廉政风险防控工作，结合农业综合开发工作实际，全面推进党风廉政建设，加强思想政治教育工作，按照项目建设好、资金利用好、人才队伍打造好的要求，精准制定防范措施，做好隐患排查工作，加强项目全过程的资金管理[4]。3.采取“先建后补”的管理方式。采取农业综合开发“先建后补”的管理方式，能够保证农业产业化项目决策的科学性。现阶段，各地区逐步实施了“先建后补”政策，并且范围不断扩大。考虑到此项政策的具体落实，还存在着诸多问题，单纯的依靠省级主管部门制定配套措施，难以确保政策的稳步向前，需要国家管理层面出台统一政策方针，以推动各省农业综合开发项目资金管理工作的开展。要加大资金盘活力度，加强农业开发项目科学管理，合理调整顶层设计，以充分发挥此管理方式的优势。 四、结语 加强农业综合开发资金管理，可以将廉政风险管理、资金安全管理、资金利用管理等，作为管理工作的切入点和落脚点，结合本地区农业开发实际，积极发挥第三方监管的作用，做好项目与资金安全管理工作，提升资金利用效益，推动农业综合开发工作。 作者:所世涛 单位:山东省莱州市农业综合开发办公室 农业综合开发论文:农业综合开发水利工程项目研究 一、农业综合开发水利工程项目建设管理现存问题 （一）对其没有足够的重视度 由于大部分设计人员在主观意识上认为农业综合开发都是粗笨重工作，因此没有高度重视皆为随意设计规划。再加上未能充分考虑水利工程的特殊性和当地水利条件，以及深入的调查勘测，促使设计结果不合理科学，导致后续工程施工发生不少变化。例：项目实施过程中，会遇到因渠道设计断面大小不合适，而难以满足排水灌溉的要求，导致工程变更延误工期。或是在项目投入使用一段时间后，发现用水及排水纠纷问题，促使工程返工增加投资费用等。 （二）对项目施工管理不到位 因为没有完善的管理机制，无法制约管理，造成某些施工单位为增加工程量获取更多工程款，而变更原设计；或是同一施工单位同时多地施工，导致其人员、资金缺乏，难以跟上前期施工进程，而造成抢工期赶进度的现象，促使对某些工序的不够重视，采取敷衍了事的态度，导致水利工程建设管理的质量达不到标。同时有效项目指挥部，因为侧重对施工单位的监管，而忽视了监管监理单位，结果由于监管人员的业务水平不成熟或不懂的因素，导致监管不周，造成施工质量达不到设计的要求。 （三）项目投入管护力度不足 现阶段常听到的问题就是水利工程管护不到位的现象。当前我国绝大部分的管护仅是局限于简单的看管用，忽视对规划化管理及经验的总结，尤其是没能对一些小型水利工程建立调度运行检查维护的制度和技术档案。此外在乡镇水利站七站八所改革后，其管护的人员仅1-2人，导致管护力度减弱，加上不健全的水行政执法体系，结果就无法有效的打击侵害破坏水利工程现象。 二、农业综合开发水利工程项目的建设管理处理措施 （一）提高规划设计的重视度 必须从思想上提高设计人员对规划设计的重视度，因为规划设计的起点越高，水利工程项目建设就越高标准；同时规划设计必须要接地气，必须是能够执行的，所以规划设计必须符合该区域国民经济和社会发展，要以服务当地政府的统筹安排最基础，结合基层干部的意见去设计，才能确保水利工程在农田水利中的作用得以发挥。由于农田灌区种植的基本要求就是充足的水资源，因此水利工程建设设计还必须做到节水节能，其农业种植经济以循环型为佳，其次就是灌区内节水改造和续建配套的设计，必须要满足农田排灌的要求，务必要不断完善建立起农田排灌的体系。 （二）加强对施工监督的力度 农业综合开发水利工程项目的建设中最关键的就是施工环节，因此相关部门一定要督促施工单位完善质量管理体系，其施工的流程必须要规范化，不能任何改变施工图纸。同时监理部门还要严格把控开工、材料、工序、进度及验收关。入场的材料必须要交由监理部门检查，要保证如此材料完全符合招标文件的要求，其施工工序报验程序要严格把关，施工单位在报验时要提供各工序完工图片及申请，再进行实地的查验，确保此工序可作为下一工序施工的基础。同时任意隐蔽施工部位都必须做施工记录，且监管部门要对其进行验收签字，才能开始下一工序，不然不能将其计入工程量中。并且监理部门要随时检查施工单位的进度，一旦发现偏差要及时要求施工单位做出调整，防止今后在农田水利使用过程中发生问题。另外，验收工作要与年度计划挂钩，要定点定位的检查，绝对不可以漏检漏验，确保在今后农田水利使用中的质量，提高农田经济生产。最后是对某些旧水利工程存在的病害问题修复的管理，尤其是要抓好防洪薄弱的环节，但要注意修复各类灌溉设施必须是在农闲时间，以保证第二年开春正常供应灌溉用水；同时修复各类防洪设施要在第二年汛期前，以确保第二年安全度过汛期。小河流治理及病险水库水闸除险加固等防洪薄弱环节建设管理的力度要加大，要在全区域实施抗旱规划，建设具有抗旱功能的水利工程。 （三）加强监护管理的力度 发挥过程效益的关键就是监护工作，因此在建后管护上一定要下足力气。首先要通过县级农业综合开发部的管护意识，要双管齐下一手建一手管，同时还要加大管护宣传力度，以多种信息渠道来提升农民产权意识。可在农民用水者协会的基础上，创建用水协会+农户这样多主体管护的管理模式，充分调动人民群众管理用水的积极性，促使人民群众自觉的节约用水、维和水利设施及缴纳水费。以及设立农业开发管护基金，管护基金的筹集可在每期的项目工程建设中提取，一般交由县级财政的开发办管理，以作为工程项目维修、检查等的费用。并且要每年都要对项目工程管护做评比工作，要奖励那些工程管护工作做得好的单位及个人，要以奖代补激发人民群众对兴办水利工程的兴趣，为水利工程建设吸纳大笔的社会资金，促使水利工程建设管理得以提高改进，更好的服务于农田水利。 三、结语 在农业综合开发不断深入的今天，水利工程项目的建设是农业经济发展的关键，但由于设计人员对这一方面的重视程度不够，以及项目施工管理的不到位，和项目投入管护力度的不足，导致在农田水利方面的水利工程建设管理还存在某些问题，因此，一定要提高设计人员对水利工程项目建设规划设计的重视度，加强对施工单位监督及投入后监护管理的力度，以确保其更好的服务农田水利，为今后农田经济发展做出有效贡献。 作者:程保东 单位:宿州市埇桥区西二铺乡水利站 农业综合开发论文:农业综合开发项目工程建设监理工作思考 1农业综合开发项目工程建设监理工作现状 监理单位进驻后，及时制定监理工作制度，提供给县农发办和施工单位，以便在执行中共同遵守。这些制度包括技术文件审核、审批制度，原材料、构配件和工程设备检验制度，工程质量检验制度，工程计量付款签证制度，会议制度，施工现场紧急情况报告制度，工作报告制度，工程验收制度。同时工程监理部规定统一的监理程序，以项目合同为依据，根据设计要求及有关监理规范和技术资料编制监理规划及监理实施细则，报送县农发办。按照《山西省农业综合开发土地治理项目工程施工监理规定》，监理人员在完成监理工作交底后签发进场通知和开工令，进入工程现场，开始工程检查、计量、检测、试验、监督和跟踪工作。检查并确认各项工程的材料、设备、成品和半成品的质量，检查施工单位人力、材料、设备、施工机械投入和运行情况，及时进行工程计量。检查施工单位是否按照图纸施工，是否按工艺标准施工，并对发生的问题予以现场解决纠正。监理工作采取一般工程巡回监理、重点工程平行检测，关键部位、隐蔽工程进行旁站监理的方法，并采用省农发办统一制定的监理表格，做好监理记录和信息管理。通过工程建设监理，有力地推进了农业综合开发项目建设的法制化、专业化进程，全面提升了项目建设质量，提高了资金使用效益。 2当前农业综合开发项目工程建设监理中存在的问题 农业综合开发土地治理项目工程主要是农田基础设施建设，涉及农业、林业、水利、电力工程等，包括田间道路、造林、机电井、排灌站、防渗渠道、埋设管道、沟道治理、渠系建筑物、输变电线路配套等单项工程。由于项目涉及专业面广、建设地点分散、施工季节性强、单体工程小、工作量大、环境制约因素多，给农业综合开发项目工程建设监理工作带来了困难。目前存在的问题主要有以下几个方面： 2.1监理工作力度不够 农业综合开发项目工程建设监理应当按照施工的顺序进度进行监理，及时发现问题、解决问题。监理公司有时为了节约监理成本，通过减少监理投入，造成监理工作力度不够。如对原材料进场把关不严；有的工程前道工序未经验收合格，后道工序就开始进行；有的在施工现场对工程项目的重要部位和关键工序的施工，无法达到连续性的全过程检查、监督与管理。在这种情况下，工程质量、进度、投资和安全无法得到有效监控。 2.2监理人员少、不专职 由于农业综合开发项目工程具有规模小、项目类别多、地点分布广、时间跨度长、季节性强的特点，需要大量的监理工程师，但监理公司很难同时派出这么多监理人员。而有的监理工程师在监理农业综合开发项目工程建设时，还同时监理其他项目工程建设，旁站时间远远达不到要求，影响了工程监理的质量。目前，监理公司在我市各县农发办只配备一名驻地监理工程师，且大多为兼职或退休人员，这些人员尽管有承担监理工作的业务知识和现场监理经验，可是由于农发工程涉及道路工程、林业工程、水利工程、电力工程等多个专业，且一个项目区面积通常在333hm2~667hm2。 2.3监理人员素质不过硬 农业综合开发工程涵盖水利、农业、林业、建筑、道路、电力等多方面内容，对监理人员素质的要求比较高，不仅要专业知识全面，还要熟悉农业综合开发工作的相关政策，而监理公司全面具有以上专业技术水平的监理人员很少。目前监理人员大部分是学水利专业的，对生态建设、道路建设和电力设施等要求不熟悉，不利于监理工作开展。有的监理人员缺乏实际工作经验，在监理现场不能及时发现施工过程中出现的问题，有的要等到业主检查或群众举报后才发现问题，还有极个别的工程监理人员，专业素质不高，工作责任心不强，不能严格按项目要求监理。 2.4委托主体责权利不够明确 山西省农业综合开发项目工程监理公司由山西省农发办统一公开招标确定，使用监理费统一到省农发办报帐，而监理合同却是由县级农发办与中标监理公司签定。由于委托过程涉及到三级农发办，监理单位向哪级农发办负责、哪级农发办负责对监理单位监督管理，委托主体不是十分明确，责任不是十分清晰。在责任和义务面前，各级农发办互相有一种依赖思想，不利于监督管理监理公司。 3做好农业综合开发项目工程建设监理工作的对策 3.1强化管理，规范监理工作 监理单位要严格履行《建设工程委托监理合同》，认真执行有关标准和各项法规。以工程建设质量高、投资合理、进度快并确保安全为控制目标。以守法、诚信、公正、科学为行业标准。以事前指导、事中检查、事后验收等工作方法全面开展监理工作。在工作中不断加强监理内部管理，积极探索总结工作经验，使监理工作体现出他的科学性和公正性。施工阶段的监理是整个农业综合开发项目工程建设监理的核心，是监理工作的重要任务。首先，在开工前监理单位要针对具体项目工程制定出具有可操作性的制度，在监理过程中才能有的放矢；其次，在施工阶段，重点要按施工图设计要求，抓好每个单位、分部、单元、每个环节、每道工序的监控。从原材料、中间产品、建筑成品入手，把好材料关、施工关，并及时对砂浆、砼、钢筋、管材等进行抽捡，坚决杜绝不合格原材料、不合格的中间产品出现在工程中；对工程关键部位施工时，做到提前到达旁站位置，检查施工准备工作，并旁站施工全过程，及时、完全真实地作好书面的旁站记录;对一般施工的各道工序作业，做好日常的巡视、巡检、检查工作，确保工程质量达到要求。 3.2加强培训，提高人员素质 在制定统一技术规范的基础上，及时开展项目管理人员的培训工作。一是要加强市县两级农发办有关人员培训，端正思想认识，提升专业水平，提高对监理工作的管理能力。二是要加大监理工作人员的培训力度，使监理人员了解农业综合开发项目的政策、法规，掌握土地治理项目的建设标准，熟悉项目和资金的各项管理规定，切实完成好工程监理任务。另外，监理公司要及时充实监理队伍，满足农业综合开发项目监理需求。要按照农发工程的投资大小、项目区范围、工程难易程度，实时增加各类专业监理人员。 3.3明确主体，分清责任 农业综合开发土地治理项目实行项目法人制，县级农发办是农业综合开发项目的具体管理单位，监理公司使用监理费应当在县级农发办报账，这样县级农发办可以更加有利于对监理公司的监督和管理，同时可以保障县级项目资金的完整和财务核算的准确。 4做好农业综合开发项目工程建设监理工作的建议 4.1加强项目初步设计，为工程监理提供依据 农业综合开发项目初步设计是监理单位进行工程建设监理的主要依据。前期工作初步设计扎实与否是影响工程建设质量好坏的重要一环，因此要抓好这一环节，才能为打造优质工程奠定坚实基础。目前，由于县级农发办工程专业技术人员少、工作量大、规划设计时间短等多种原因，造成编制项目初步设计的质量不高，一方面容易造成工程变更频繁，另一方面是监理人员对工程质量控制缺乏有力的依据。因此建议今后要提前搞好项目规划、勘测工作，保证有一定的工程设计时间，同时聘请有专业设计资质的单位或技术经验丰富的专家全程参与项目考察、工程规划、设计和评估工作，这样才能把前期工作做的更扎实，才能更有利于监理工作的开展。 4.2选好施工单位，为工程监理工作顺利开展奠定基础 通过招投标方式选择具有一定施工资质等级和施工能力的施工单位，是干好农业综合开发项目工程建设的重要一环，同时也为工程监理工作的顺利开展奠定基础。首先要选好项目负责人，其自身必须具备过硬的综合素质，热爱农业综合开发事业，有质量安全责任意识；其次选择工程施工单位不仅要注重资质审查，更要注重考察工程施工队伍的业务素质和工作业绩。这样在工程开工后施工单位进行专业化、规范化施工，监理单位对工程质量和进度控制也可以有序顺利开展，双方密切配合，既可以加快工程进度，又可以保证工程质量。 作者:刘善斌 单位:山西省朔州市财政局 农业综合开发论文:农业综合开发金融论文 摘要：在我国新农村建设过程中，农村经济的快速发展对农村金融产生了越来越强烈的需求，然而，我国农村现存金融状况却不能有效的满足农村经济发展的需要。本文立足于这一现实，分析了农村金融供给与需求状况，农村金融发展目前存在的主要问题，以及应该采取的措施和遵循的原则。通过这些分析使我们认清在建设新农村的背景下，如何实现农村经济发展与农村金融发展协调起来。 关键词：农村经济发展；金融支持；金融需求；金融供给 一、问题提出 目前，农村金融体系机构主要有农村信用社、农业发展银行、农业银行和邮政储蓄。但是在发挥作用方面，这四家机构在农村发挥的作用并不明显，农发行基本上变成了一个粮食银行，或者说粮棉油的银行，它不能深入到农民生活中的各个环节，特别是不能支撑其他多种经济的发展。农业银行是一个国有商业银行，由于赢利动机存在，因此它的许多业务从农村基层撤出。邮政储蓄只是一个储蓄银行没有贷款业务，功能过分单一，实际上支持农村经济发展的重任只能落在农村信用社的肩上，所有这些状况决定了必须对现有农村金融体系进行变革。 农业是国民经济的基础，农村经济问题是经济发展是发展中国家普遍面临的一个不可逾越的根本性问题。我国是一个处于“经济转型”阶段并具有“二元经济”的国家，在当前全国范围内进行新农村建设的背景下，研究新农村建设的金融支持政策对发展农村经济具有重大意义。 二、农村金融供给与需求状况分析 农村金融发展也像其他商品市场一样，其目的就是实现农村金融供给与需求的均衡，发挥农村金融对经济的促作用，因此我们首先要来了解一下目前农村金融供给与需求的一些状况。 （一）农村金融的需求状况分析 目前农村金融需求主体由五个部分组成，即农户、农业龙头企业、个体工商户、中小企业和农村政府，个体工商户和农户的金融需求在大部分地区是紧密联系在一起，而农业龙头企业在农村金融需求总量中的比重很小，所以农村金融需求可以简单分为农户金融需求、中小企业金融需求和农村政府的金融需求。对于农户需求来说，发展程度不同的区域，农户金融需求是不同的，根据经济发达程度，我们把农户金融需求分为三类，即发达地区农户的主要金融需求——发展需求，中等发达地区农户的主要金融需求——农业生产需求和生活需求并重，欠发达地区农户的主要金融需求——生活需求。对于中小企业金融需求来说，由于我国的农村企业绝大多数为中小企业，我国农村企业总数于2004年达2931万户，为农村就业和经济增长作出了巨大的贡献。2004年全国农村企业吸纳的劳动力人数为14733万人，占当年农村劳动力总数的27.9%，2004年，农村中小企业创造增加值约为45621亿元，比2003年增长13%左右。[①]对于农村政府的金融需求来说，由于农村基层政府包括乡镇政府和村集体，它们的金融需求不同于农户和中小企业，它们的金融需求主要是为农村提供生产和生活用的公共产品。在一些财政困难的地区，政府还通过向农业银行和农村信用社贷款弥补税费差额和发放职工工资。通过这些需求主体来看，农村对金融的需求潜力是巨大的。 （二）农村金融的供给分析 从正式金融安排的金融供给角度来看，每年国家以金融剩余的形式对农村经济剩余进行转移，但是在量上十分不足。2004年，我国农业增加值占GDP的比重是15％左右，但农业贷款仅占整个金融机构贷款余额的不足6％。四大国有银行每年以吸储上存方式从农村流出的资金约有3000亿元[②]。邮政储蓄只吸储不贷款，每年约有2000多亿元的资金被抽离农村。农村和农业资金大量流出导致了农村正式金融供求缺口巨大。 然而，自1996年中国农业银行开始与农村信用社行社分离，国有银行逐渐退出农村金融市场以来，农村正式金融安排的农业贷款和乡镇企业贷款呈现萎缩态势。与此同时，农村信用社成为农村信贷资金的垄断供应者，但在实际运营过程中，农村信用社过分看重业绩的增长，以追求盈利为主要目标，偏离了为社员服务的合作原则。 从农村非正式金融市场供给角度看，主要包括私人自由借贷、私人钱庄、合会等。具有贷款数额小，希望手续简便、灵活、及时的特点，并采用较少抵押甚至无抵押的贷款方式。从供给角度看，农村贫富差别加大为农村非正式金融提供了金融供给的空间。同时农村又缺乏国债等证券投资渠道，使得数量巨大的民间资本持有者受利益驱动而成为非正式金融的潜在供给者。 三、农村金融存在问题 (一)农村金融机构组织的功能没有充分发挥 目前农业发展银行、农业银行和农村信用社三者的职能分工在很大程度上存在混淆和冲突，并由此产生了许多难以协调的矛盾。首先，农村政策金融功能不全，农业发展银行难以承担我国政策性金融的重任，农业发展银行不但存在资金来源不稳定，资金运用效益低下等问题，而且业务范围非常狭窄，功能退化，仅是在农产品收购方面发挥着政策性金融组织的作用。其次，农业银行市场定位的变化使得原来农村金融的主导地位不复存在，实行商业化改革以后，农业银行从农村大量撤出，留在农村的也仅从农村吸收存款，不再向农户发放贷款，这使得其在农村金融的主导地位不复存在。再次，农村信用社不能完全适应农村经济发展的需要。农村信用社经营中商业化倾向，运作不规范，存在隐性的金融风险。 (二)民间金融不完善和不规范 我国农村民间金融一直受到打击和排挤。但是，许多民间金融在扩大农村生产经营资金，活跃农村金融市场，提高金融效率，尤其是促进农村个体私营经济发展等方面发挥了积极作用。另外，农村民间金融一般具有规模小，隐匿分散的特点，容易失控，一旦失控，不仅可能导致其自身的系统崩溃，而且还可能波及到农村政治社会的整体稳定。因此，如何有效地规范和保护民间金融的健康有序发展是今后农村金融体系改革的一个重要任务。三）金融服务难以满足农村多元化经济需求 各金融机构之间在农村市场缺乏有效竞争导致了农村的金融服务功能逐步弱化。农村的金融产品较少，金融服务种类单调，基本上只有传统的存贷业务，中间业务和外汇业务种类很少，而现在农村经济由传统的农业生产迈向产业化、规模化发展时期，需要大量的资金支持，金融服务现状难以满足当前农村多元化经济的需求。 四、构建支持新农村建设的金融服务体系的措施 （一）完善农村金融机构组织产权和治理机制 目前农村基层金融组织产权不清导致了竞争没有效率，因此，政府应着手建立既适应我国农村经济发展的内在需要同时又具有多元化产权结构的农村金融组织形式。合作金融作为我国农村金融基本的组织形式，已在理论界和实业界达成共识，但目前以基层农村信用社作为唯一的一级法人合作金融组织形式，既不符合我国区域经济、金融发展不平衡的国情，也不利于合作金融组织的竞争和发展，故今后应考虑建立多层次与多级法人治理结构的农村合作金融体系。而对于作为商业银行的中国农业银行，则可考虑渐进式地推进从国有独资公司制到实行纵向产权结构的有限责任公司制，再到实行横向产权结构的股份有限公司制的产权改革方式。 （二）发展农村金融组织体系 一方面要对农村信用社进行合作金融改革，另外还应积极探索农村金融的其他发展模式，力求在农村建立起以合作金融为主体，多种金融形式并存的农村金融体系。 加快农村金融体制改革和创新步伐，健全农村金融组织体系。按照农村金融需求多层次、多元化的特点，加快构建多元化、多层次、多种所有制金融机构并存的农村金融体系。要加快现有农村金融机构的改革，加快农村信用社管理体制和产权制度改革，完善法人治理结构，充分发挥农村信用社农村金融主力军和联系农民的金融纽带作用。对于农业发展银行要进行职能定位，拓宽其政策性业务范围，强化其政策性支农作用。要改革邮政储蓄管理体制，建立邮政储蓄银行，拓展业务范围，按吸收存款的一定比例发放小额农贷。采取有效措施规范民间借贷行为，发挥民间借贷对农村经济发展的促进作用，大力发展农业保险。建立政策性农业保险制度和机构，增强农业防风险能力。 （三）鼓励、支持和引导民间金融的发展 尽管我国对民间金融一味加以取缔，但在正规金融不能满足农村资金需求的情况下，民间金融活动有着顽强的生命力。据调查显示，农户借款数额中72．18%来自各种非正式渠道，其中农户之间借款占非正式的93.12%，而来自正规渠道的只占27．12%。[③]因而，我们不能不顾客观存在和实际需要，承袭旧规把民间金融活动视为乱集资，简单、粗暴地取缔民间金融组织及其活动。对于在市场经济中自发产生的民间金融，政府应该给以承认、鼓励、支持和引导。首先要提高对民间金融存在的合理性及其在农村金融中地位作用的认识，废除现有限制民间金融发展的政策和条条框框。其次给以民间金融在税收上的优惠，减少在资金融通、利率市场化等方面的限制。还有要规范民间金融的组织形式，对民间金融活动实行监管。 结论 综上所述，新农村建设的金融支持改革是一项复杂的系统工程，是科学发展观在农村金融中的实现途径。虽然我国农村金融改革正在从不同的层面展开，政府对农村金融供给萎缩及其导致的严重后果也给予了高度关注，但从总体上看，农村金融改革需要调整的利益关系仍十分复杂，因此构建农村金融必须要从农村的实际出发，以便利农民、满足农民为着眼点，大力发展多种类型的金融组织。形成健康、高效、功能完善、分工合理产权明晰、监管有力的农村金融体系，切实提高金融服务于“三农”的水平，支持农村经济结构调整，促进城乡经济协调发展，落实工业反哺农业、城市支持农村的方针，使“十一五”规划中提出的“建设社会主义新农村运动”的目标早日得以实现。

重庆房地产论文:重庆房地产发展的问题与对策 摘 要：如今的重庆作为新特区面临着越来越多的发展问题，也有着更加广阔的发展空间，概述了重庆房地产发展的现状，分析了发展面临的问题，最后提出了相应的发展对策。 关键词：重庆；房地产；现状；对策 1 重庆房地产现状 重庆市直辖10 年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍，房地产发展推动了城市建设的快速发展。10年来，主城区的建成区面积增加了1／4，城市规模扩大到了现在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美，北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从1996年到2006年，重庆房地产业增加值从25.22亿元增长到156.4亿元，年均增长20%，房地产业增加值占地区生产总值的比重由2.1%提高到了4.5%。重庆市房地产投资从1997的67.5亿元增长到2006年的629.63亿元，增长9.33倍，年均增速27.4%。共计完成房地产投资2684.24亿元，占同期全社会固定资产投资的25%，有力地促进了固定资产投资增长。 重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先，其拥有良好的社会环境，包括国家的各种调控政策，供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用，今年国家的城乡统筹经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次，良好的基础设施，包括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次，良好的外部环境，直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化，工业、农业、交通运输、能源、邮政通讯、金融保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心，重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后，良好的社会消费基础，重庆城市化正在过程当中，房地产市场需求大，随着经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。 重庆统计局最新的统计数据表明，今年第一季度，重庆市房地产开发完成投资118.93亿元，同比增幅为17.9%，与去年同期相比回落了7.5个百分点。其中，商品住宅完成75.96亿元，同比增长29.4%；经济适用房建设投资为6.29亿元，增长49.7%；办公楼投资2.11亿元，同比增长13.4%；商业营业用房建设投资10.75亿元，同比减少13.2%。专家认为，重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。 2 重庆房地产发展问题 (1)房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高。虽然重庆房地产市场相对其他过热城市，健康指数相对较高，但在重庆成为城乡经济统筹实验区后，6月下旬，重庆房价上涨了7.8%其速度惊人且有继续增长的必然趋势，重庆房地产市场价格持续上扬，房价增幅过高，包含了不少投机因素。从长期来看，这会形成一些社会不稳定因素。 (2)商品住房结构不合理，高档房开发过热。重庆商品住房开发结构中，中低价位的住房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。 (3)政企合谋危害正常次序。地方政府从房地产商那里得到高额的地价回报，同时制造所谓政绩，并相应地给予房地产商种种优惠政策，诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许媒体炒作各种地产概念等等。 (4)商业地产空置率过大，投资规模偏大。重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2007年1至6月，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面积47万平方米，而销售仅为25万平方米。 (5)二手房交易速度减缓，影响房地产业长远发展。今年2月全国二手住房销售价格同比上涨4.4%，而重庆的涨幅仅为1.8%。房地产消费市场是一个梯级的、多层次的市场结构，其中二级市场是梯级消费结构的一个重要环节。重庆房地产二级市场的发展不完善，将影响房地产市场的健康发展。重庆二手房交易的萎缩，对重庆房地产业的长远发展不利，应引起政府高度重视。 (6)房地产市场秩序混乱。目前，在重庆房地产市场中．仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为，经常在新闻媒体上曝光。这些既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成了一定的心理影响，担心自己的合法利益得不到保障，进而影响到房地产业的整体发展。 (7)房地产业盈利率过高。20世纪90年代后期，由于取消了行政事业性单位和国有企业的职工福利分房制度，刺激了房地产业的快速发展。个人买房比例从不到1％上升到95％以上，同时重庆市的平均房价也从主城区每平方米几百元上涨到现在的接近3000元。从重庆江北某楼盘的项目盈利分析报告看出，该项目全部结束后，最乐观收益率可达75％，最保守收益率也在31％以上。房地产业成为目前重庆市盈利率最高行业。 3 重庆房地产发展对策 (1)提高居民收入，进一步增强商品房购买能力。购买力是影响房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平高低决定的。国家统计局调查显示，2007年全国城镇居民上半年人均收入超5000元，重庆排名第十位为6937元。目前重庆城镇居民的收入水平还不是很高，商品房购买力还不是很强，政府应努力提高居民就业率，增加居民收入，增强居民的商品房购买能力。 (2)提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构。提高重庆市居民消费水平是一个渐进的过程。重庆市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，促进中低档住房，尤其是经济适用房的建设和供应。努力降低中低档住房建设成本和销售价格，保证中低档住房建设以较快的速度增长。 (3)为防止地方政府与房地产商的合谋，应该减少信息的不对称性，加大对政企合谋的惩罚力度，建立利益集团博弈的合理规则，增加第四方也就是消费者的监督力度。 (4)建立房地产信息预警预报系统，加强市场监测。房地产信息预警预报系统的建立，能够使政府及时发现问题，加强对房地产市场供求总量、结构、价格的调控。预警系统的信息也可使银行了解到开发企业和住房消费者较为全面的贷款信息，为银行对房地产贷款的审查提供有力的支持，减少虚报带来的风险。因此，重庆市政府应大力协调和提供强有力的资金支持。建立房地产信息预警预报系统，以加强对房地产市场的监测。 (5)加强法规建设，规范房地产市场秩序。整顿和规范房地产市场秩序，建立“买得放心、用得舒心”的良好购房环境，是房地产市场健康发展的重要环节。重庆市房地产主管部门应进一步建立健全与国家法规相配套的地方法规，把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，加大对房地产开发企业的治理力度。 (6)完善各类住房市场服务,培育发达的中介服务企业,包括经纪和信息传播机构要想促进房地产业的良性发展。必须要培育发达的中介服务企业,要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作,将卖家的产品供应信息和买家的需求信息集成起来,通过信息传播媒体,实现信息共享。这样一方面使房地产企业能够及时了解真实的市场需求,加强产品开发的针对性、科学性,另一方面又可使消费者缩短选择时间,尽快买到符合自己需要的住房。 4 综述 面对机遇与挑战，重庆房地产业更应不断认清自身优势及问题以求为城市的发展贡献力量。解决好自身问题，明天的早晨，重庆房地产业将迎来一片阳光。 重庆房地产论文:银行利率调整对重庆市房地产金融的影响 [摘要]本文通过对近期银行利率调整和重庆房地产金融现状的分析，总结出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。 [关键词]银行利率 房地产金融 利率调整 近段时间以来，央行进行了多次的利率调整。利率作为金融市场上的资金价格，它的变化对房地产金融业有着不容忽视的影响。 何为房地产金融呢?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。重庆经过多年的积累和发展，特别是在成为直辖市和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，进入“黄金发展时期”。通过对银行利率调整和重庆市房地产金融现状的分析，我们可以得出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。 一、重庆房地产金融现状 1.融资渠道单一 在融资方式上，重庆仍与中国其他地区一样，采取依赖银行的单一融资渠道。商业银行的信贷几乎介入了房地产运行的全过程中，是重庆房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。在房地产开发资金中，自筹资金、定金及预付款、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的九成以上，而企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。股权融资、房地产债券融资在重庆房地产金融中所占的份额非常小。房地产资金信托近年来虽然有显著发展，但仍不能与银行信贷相提并论。 2.银行信贷向房地产全面渗透 据统计，重庆个人住房贷款已占同期全社会个人消费贷款总量的83.1%，显示出住房消费已成为广大居民的消费热点。住房信贷发展已成为大势所趋，住房金融品种也在不断创新，重庆的多家银行开始推出公积金与商业资金的组合贷款业务，有的银行还推出了二手房按揭、住房二次抵押贷款等业务。银行信贷向房地产行业全面渗透，进一步推动了重庆房地产金融业的发展。 3.商品房信贷增长迅速表一 ――数据来源于《重庆统计年鉴―2006》 从表中我们可以看出最近几年以来重庆商品房开发整体呈逐年上升的趋势。而在2007年1到7月中，重庆商品房销售额高达407.22亿元，同比增长 92.1%。 重庆商品房信贷有着如此迅速的增长，除了本身广大消费者对重庆商品房有着强烈需求以外，近年来重庆市各家商业银行在商品房开发、经营、消费过程中，提供了大量的贷款优惠。以及重庆市政府也多次出台了居民住房保护政策。在很大程度上，有效地推动了重庆商品房信贷的发展。 二、利率调整情况 自2004年以来央行不断地进行利率调整，特别是从2007年以来，央行已经进行了四次利率调整。每次的调整幅度不大，有规律可循，但是调整的频率过快，间隔时间也越来越短。 近一步分析，央行最近几次的利率上调主要目的是为了抑制当前过于火热的股票市场。然而实际的情况却是，加息对房地产市场的影响要比股市市场大得多。利率是资金使用的成本，而房地产行业是资金密集的行业。在整个房地产的开发、流通和消费过程中，利率的变化对房地产开发商、商业银行、消费者、投资与投机者等都有不同的影响。 三、利率调整对重庆市房地产金融的影响 由于住房是一种流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。银行利率的调整对不同的房地产金融主体有着不同的影响。 1.利率调整对房地产开发商的影响 作为房地产开发商，其开发资金来源主要它主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款。 在重庆，房地产开发商的资金主要来源于自筹资金、定金及预付款、国内贷款。其中，企业自筹资金中也有很大部分是来自银行贷款。因此，银行贷款利率上调给重庆房地产开发商的影响比较大 (1)房地产开发商的融资成本提高。目前，重庆的房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此，一旦银行贷款利率提高，则房地产开发商需要付出更大的代价来使用资金，融资成本就会相应上升。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司，由于其开发资金几乎完全依赖于银行贷款，融资渠道十分狭窄。利率上调后，他们所受到的影响会比那些实力强、信用好、开发资金来源较多元化的大型企业大得多，面临着巨大的财务压力。 (2)房地产开发商的利润有所下降。由于银行利率的提高，意味着房地产开发商要从获得的收入中拿出比原来更多的部分来偿还银行贷款利息，其利润就会有所下降。但近期以来，重庆房价仍然不断向上攀升，重庆房地产市场并没有因为利率的上调而降温，发展势头依然很强。开发商因为加息所损失的利润可以通过提高房价转嫁到购房者头上。因此，房地产开发商的利润虽然有所下降，但其利润没有受到实质性的巨大影响。 2.利率调整对商业银行的影响 商业银行作为重要的房地产金融机构，为房地产行业筹集、融通资金，并提供相关金融服务，在房地产金融领域中占有十分重要的位置。 目前，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。在重庆，房地产的开发和消费贷款也同样严重依赖于商业银行。近期以来的几次银行利率调整给重庆的商业银行带来了不小的影响： (1)提高银行贷款收益率。贷款利息收入是商业银行重要的利润来源之一。随着贷款利率的上调，银行新发放的房地产开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房贷款等房地产金融业务的贷款利息收入都会有所增加，从而提高银行的贷款收益率。 (2)导致房贷客户提前还贷。自2007年以来，央行前后调整四次利率，使得贷款利率上升了0.9%。为了不用偿还由于贷款利率上调带来的利息增长部分，重庆的住房消费者掀起了提前还贷的热潮，部分个人住房贷款经办机构还出现了排队提前还款的场景。新的利率要明年一月才执行，所以许多房贷客户选择在明年一月前部分或全部提前还贷。提前还款量普遍增大会打乱银行的经营战略，影响银行贷款的质量。 3.利率调整对购房者的影响 由于收入不同、资金来源不同，消费目的不一致，利率调整对购房者的影响也不一样： (1)增加普通消费者还贷负担。对于普通消费者，他们购房的目的主要是为了居住，他们选择购房的方式也大多是住房按揭买房。一旦银行加息就会直接增加他们的贷款购房成本，引起月供增加和支付能力下降。面对此情况，有的消费者会选择提前还贷。此外，利率的提高也会打击潜在消费者购房的积极性。 尽管央行近期以来进行了多次利率调整，但每次调整的幅度并不大。以现行的利率水平看来，多次加息也不过使重庆普通消费者每月多负担几十元的房贷。对于重庆一般家庭而言，这样的月供仍是能够接受的。对于那些沿用旧利率还贷的消费者，他们中的许多人都选择赶在明年一月前部分或全部提前还贷。部分新申请房贷的消费者可能会增加自有资金或首付款比例。 而最新的数据显示，从重庆2007年1至7月商品房的销售情况看来，尽管在这未到一年的时间里央行先后提高了四次基准利率，但重庆商品房的销售情况却没有因此而下降。其销售额高达407.22亿元，同比增长92.1%。其原因在于，广大消费者对重庆房地产的需求仍然非常旺盛。 由此看来，虽然银行贷款利率的上调增加普通购房消费者的还款负担，但调整后的贷款利率仍在人们能够接受的范围以内。因此，在一段时间以内，重庆的普通消费者若仍会通过银行贷款进行住房购买。 (2)购房投资者更加慎重投资。对于那些以购房为投资的投资者，受加息的影响较大。他们的情况与普通消费者不同，他们购买的房子不是用于居住，而是用来赚钱，他们所讲求的是投资回报率。银行利率的上调，会直接增加他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，影响就会很大，不仅投资收益减少，投资风险增大，投资行为受到抑制，可能还会考虑重新寻找新的投资方向。 重庆房地产近年来进入“黄金发展期”，吸引了大量房地产投资者。银行利率的上调会引发一些依靠银行贷款投资者降低其投资重庆房地产的需求，使得购房投资者更加慎重理性地进行投资，在一定程度上能够缓解房地产投资热。 (3)购房投机者炒房受到限制。对于购房投机者来说，由于贷款利率上调，资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金，他们的投机风险增加。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，改变其投机行业和投机产品。 无论对于何种购房者，在重庆目前的经济形势下，银行利率上调都将在一定程度上挤出房地产消费中的非理性因素，从而推动重庆房地产金融业的健康发展。 (作者单位：重庆工商大学财政金融学院) 重庆房地产论文:重庆房地产商在城乡规划中的行为研究 十届全国人大常委会第三十次会议通过了《城乡规划法》，自2008年1月1日起施行，其中对市政基础设施、新城区开发和建设、旧城区改造、城乡建设、城市地下空间的开发和利用、国有土地的使用权等问题给予了明确的指导政策和方针意见。回顾重庆市直辖十年的城乡规划历程，经历了一个循序渐进、不断完善的过程：1998年国务院批准《重庆市城市总体规划（1996～2020年）》，2002年市政府常务会审议通过《重庆市主城区山水园林城市规划（2001～2020年）》，2008年市规委会审议并原则通过《重庆市市域城镇体系规划（2003～2020年）》。目前，重庆区县县域城镇体系规划已完成，江北城、江北滨江地区、南岸滨江地区、沙坪坝滨江地区等城市形象设计已基本形成初步设计成果。在城乡规划的建设道路中，重庆房地产开发商扮演了重要的角色，在政府的管制与引导下，重庆的住宅地产市场、商业地产市场、酒店地产市场已初具规模。 一、重庆城乡规划概述 城乡一体化规划的范围一般认为应包括建成主城区、郊区以及行政管辖区域内的县镇乡村，在充分考虑总体规划要求的基础上，合理配置人口、土地、能源、环境、基础设施等城乡资源，统筹协调城乡矛盾，使其和谐发展。重庆主城一般认为有六区，渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区，以此为中心向外辐射，整个重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区、21个县，全市总人口3，144.23万人。 2007年6月7日国家批准重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，随后主持召开国务院第182次常务会议，明确重庆是我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市。重庆城镇体系规划将着力建设特大城市，加快培育大城市与区域性中心城市，重点发展中小城市和有条件的建制镇，城市空间规划将延续重庆特有的“多中心组团式”空间结构特征，在现有“三片、四中心”的基础上，布局“五片、六中心、十六组团”。 从重庆建筑业和市政基础设施投资来看，重庆建筑业增加值近五年增长了50%，2006年全年城市市政基础设施建设投资257亿元，比上年增长9.4%，占固定资产投资的10.5%。（表1） 二、重庆房地产与城乡规划的关系 城乡规划包括城乡一体化的过程和区域经济一体化的过程。城乡一体化是为了打破城市与乡镇的分割和对立，加强城乡联系，通过合理利用和优化配置城乡之间的资源和生产要素，达到城乡经济、社会、文化和生态日益融合，持续趋优的动态发展过程；区域经济一体化是指多个行政区经济在体制上组合成为更大规模的经济共同体，其实质在于以区域为基础，提高资源配置的效率。重庆房地产产业在推进城乡一体化和区域经济一体化的过程中起到了基础性建设的推动和促进作用，只要政府规划部门正确管制和引导开发商的个体行为，重庆房地产行业就能够为城乡规划工作的长足发展添砖加瓦。 （一）城乡统筹对房地产业的促进。重庆要按照国务院批准的规划统筹做好城乡建设和管理工作，首先要合理确定城镇人口和建设用地规模。据统计，今后约有数百万人口逐步到一小时经济圈内居住，而主城区的住宅需求也将增大，预计到2010年全市人均住宅面积将由2005年的24.3m2提高到28m2，这无疑对开发商是一个特大的好消息，今后的可开发土地量和可开发面积都将有相当大比例的增长，而且需求拉动的投资增长是健康的、繁荣的，这对于房地产行业来说蕴藏着巨大的经济潜力。基础设施和市政配套是开发商最关心也是消费群选择住宅最先考虑的重要因素，完善、成熟的基础设施不但可以为开发商节约一大笔投资，而且还将会吸引更多的开发商投资该地段，从而更加带动该地区的商业、交通、经济的繁荣，形成良性循环。 （二）房地产业有助于推进城乡建设。2005年3月国际美世人力资源咨询公司的《全球质量调查报告》，以纽约为基准测评了全世界200多座城市的和谐状况，该报告以体现构建和谐社会为标准，根据人们生活质量对城市提出了39项考察项目，最后的结果排行榜显示，欧洲城市占明显优势，排列在前的12名城市除了有3座是加拿大的，其余9座均为欧洲城市，我国城市由于经济发展水平较低、环境污染严重、交通状况差、空气质量和饮用水不合格等排名落后，上海排名第102位，北京为132位。 随着城市居民对居住环境的要求越来越高，房地产开发行业为了满足消费者需要正在进行高品质生活区的开发和建设，各大房地产商纷纷将资源投入到研究消费者市场需求上，在很大程度上房地产开发商的利益目标与城市构建和谐社会的目标是相一致的，构建和谐社会是开发商追求的最高境界。现在人们越来越重视居住环境，讲究绿色、环保、节能建筑，强调健康、安全、生态小区，开发商想要持续经营就必须有长远发展的战略眼光，只有不断推出被市场认可、称赞的楼盘才能够长久生存。在城市建设中，开发商扮演着主角，开发商自身素质的提高是对城市建设最大的贡献。 统筹城乡工作要着眼于统筹新农村建设和统筹城镇体系建设，大力打造城镇群。如今理性的开发商已经不光把目光集中在主城区繁华地段，随着主城稀缺资源越来越少，开发商开始顺应城乡统筹的政策逐步与乡镇企业合作，联合建设乡镇经济，在城市郊县搞旅游地产开发或小型造城运动，以重庆沙坪坝区歌乐山片区为例，歌乐山以西区域属于远郊地段，经济欠发达，居民以农耕生活为主，随着歌乐山交通隧道的贯通，其远郊乡镇离主城的距离被大大缩短，如果开发商与这些乡镇搞联合开发，就可以带动周边经济的发展和城市的建设。现在已经有一些开发商与乡镇政府联合开发土地的行为，不但使开发商通过这种方式获得了土地，同时也促进了新农村建设，搞活了农村经济，繁荣了农村市场，推动了城市化进程。 （三）房地产业对农业人口的贡献 1、对农村富余劳动力的消化。在统筹城乡的进程中，大量农村富余劳动力转移向城市，建筑业是消化这部分人群的最大行业，与之息息相关的房地产行业是加大农村劳动力就业的主要行业。一方面随着社会福利保障体系的不断完善，开发商将会成为解决社会就业问题的潜在贡献者；另一方面进城务工经商的农民向城镇居民转化的首要问题是对农民工的就业安居扶持工作，“安居”这个重任最后也会落在开发商身上，政府大力支持经济适用房、限价房、廉租房的建设，在相关方面给予开发商经济补偿和优惠政策。 2、引导农民走产业化经营之路。在新农村建设中，开发商应尊重农民意愿，与当地经济社会发展规划相衔接，与产业、土地、城镇等规划相衔接，完善农村布局。在帮助发展农村经济、搞活农村建设的过程中，逐步帮助农民增收，发展特色经济，走产业化经营之路，同时体现生态型建设的理念，做到远看和谐、近看整洁，做好环卫工作处理机制，促进人与自然和谐共处。 3、引导农民向技能型转变。开发商不论是在城市建设中还是在新农村建设中，都应帮助并引导农民工或农村人口向技能型、专业型、知识型转变，加强对农民工或农村人口的培训工作，丰富培训内容、创新培训方式、提高培训效率，缩短农村人口与城市人口的地域文化差异，提高劳动力的综合素质，最终达到双赢的效果，给开发企业增加效益和产值，创造价值。 三、正确引导房地产开发商行为 在城乡规划中，政府规划部门应正确引导开发商的行为，做好工程项目用地审批工作，各层次城市规划以及重要项目、建筑设计方案在审批时实行透明化、公开化和规范化，以审批建设项目“一书两证”为重点，即《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，公开审批流程。城乡规划应从城市整体规划出发，分析城市可利用的空间资源和各类用地的配置，包括居住、商业、交通、市政设施等资源的配置，合理规划城市建设用地，并以此调控各类资源，进行优化，避免由于具体建设项目不合理的选址和不合规范的建设造成资源浪费，并通过建设时序的控制使资源的使用适度。城乡规划应更好地发挥对资源进行综合调控和优化配置的作用，通过对资源的合理使用达到最积极的集约；同时，政府应加大对土地使用权出让的控制力度，落实用地招标拍卖挂牌出让制度，对地方用地指标严格控制，在土地税收方面采取一些措施，以控制开发商的拿地行为。重庆建设试验区将在土地管理和使用制度上推出一系列新举措，今后农用地只要不改变用地性质，就可以流转，以促进农村土地规模化、集约化经营。在保护和尊重农民土地承包权和宅基地权益的基础上，探索对农民进城后自愿退出的宅基地和承包地回购、置换等政策，采取土地换社保、提供免费培训、廉租房或给予住房补 贴、享受城镇最低生活保障等政策措施，鼓励农民自愿退出承包地和宅基地。 四、结论 重庆设立全国统筹城乡综合配套改革试验区给重庆房地产行业带来了新的发展契机和方向，许多开发商开始思考新的开发模式，不断探索与农村乡镇企业搞联合开发，这种行为既响应了国家关于新农村建设的号召，更与构建和谐社会的城市建设密不可分，政府在管制和引导开发商行为的同时，应支持、鼓励开发商参与到城乡规划建设中来，使开发商在得到自身利益的同时，为城市建设和城乡规划做贡献。 重庆房地产论文:从二元经济理论看重庆房地产市场 提要　根据重庆房地产市场现状，运用二元经济理论，分析重庆房地产市场高热的根本原因，提出相关建议，以达到国家宏观调控房地产市场的初衷。 关键词：二元经济理论；资金转移 2007年重庆作为西部大开发重点建设城市迎来了直辖10周年庆典，同时又作为城乡统筹新政特区。在这些外部概念的刺激下，重庆的房地产迎来了其爆发式增长的一年。但是，与建设无关的其他行业的经济却无明显增长。这就是重庆的“类似二元经济”现象。针对此现象本文建立了二元经济模型，并分析了模型背后的深层次原因，同时提出一些相关建议。 一、重庆房地产市场现状 2007年全国房价普遍大幅度上涨。据国家发改委和国家统计局的最新调查数据显示，2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，创下近两年房价增幅的新高。另外一组来自国家权威部门的统计数据也同样验证了2007年房地产市场的热度。“国房景气指数”在经历年初的短暂下行后，从4月开始不断高涨，从102.6上扬到11月的106.59。而1～11月份，全国完成房地产开发投资21，632亿元，同比增长31.8％。 在全国房地产高热度的大环境下，重庆的房地产也是如火如荼，2007年lO月22日市统计局前三季度房地产市场数据，指出重庆市在直辖十周年和城乡统筹试验区双重效应下，全市商品房销量同比大幅增长。统计显示，重庆前三季度卖出2，198.65万平方米商品房，同比增长89，2％。以下是重庆房地产2007年1～8月份的详细数据。 (一)商品房住宅月度成交量及分布(图1) 2007年8月主城区商品房住宅成交套内面积199.58万平方米，较上月上升19.51％；与2006年同期相比，上升376.35％；从2006年以来达到最高峰。重庆成为特区新政的政策，继续强有力地刺激主城区房市升温，单月成交面积率创新高。 (二)商品房住宅月度成交均价(图2) 2007年8月主城区商品房住宅物业套内成交均价为3，948元，平方米，较上月上升5.4％，与去年同期相比，上升29.1％，成为2006年以来单月最高的套内成交均价。 通过上面的统计数据看出，重庆房地产的发展热度是非常高的。尤其是在实施特区新政后，房地产价格爆发式的上涨更是让人瞠目结舌，最显著的是江北区的房价在一个月间从3，500元左右飙升至6，000元。 二、刘易斯的二元经济理论回顾 威廉・阿瑟・刘易斯在1954年发表的《劳动无限供给条件下的经济发展》一文中，首次研究和提出了发展中国家的二元经济结构理论：处于经济发展早期阶段的大多数国家，其经济不是～元的，而是二元的，是高工资经济和低收入经济并存。刘易斯认为，发展中国家的经济是由现代化的工业部门和传统落后的农业部门组成。传统部门的人均产量大都低于现代工业部门，但存在着大量的剩余劳动力，这就保证了现代工业部门规模扩大所需要的劳动力。由于劳动力供给是无限的，且农村的平均收入低，工资可以保持在低水平上，从而使现代工业部门可以获得较高的利润。这些高利润再投资，又能使现代工业部门越来越扩大。因此，现代工业部门相对于落后的农业部门不断扩大，形成了发展中的二元经济结构。 三、结合二元经济理论，分析重庆房地产市场在国家宏观调控下保持高热的原因 在当今中国，与房地产有关的行业是过热的，重庆也不例外，尤其是在重庆直辖十周年和城乡统筹新政双重概念下，房地产爆发式的增长更是让重庆房地产的热度达到了前所未有的高度。但在重庆与房地产无关的行业相对于如火如荼的房地产业而言是过冷的。重庆经济是同时过热、同时过冷并存，这就是所谓的“类似二元经济”。结合现在中国的房地产市场现状和重庆自身特点，分析重庆房地产高热的根本原因： (一)市场方面。笔者并不赞同大多数人的观点：房地产价格上涨是由于流动性过剩所造成。笔者认为，投资环境的急速恶化，使得很多企业家把应该投资而不投资的钱大量挤压起来进入楼市、进入股市才是症结所在。目前，在重庆购买地产的资金按照重要性可以分成三类。第一类，也是最重要的资金就是很多企业家把应该投资而不投资的钱挤压出来的资金，打入房地产市场。第二类，重庆外的热钱，很多外省投资者，看中重庆在未来几年的发展前景，将剩余资金投入到重庆房地产。第三类，是我们老百姓的储蓄款。目前，所有宏观调控的政策所针对的资金基本上是针对国际热钱和上述的第三项。目前并没有任何政策对第一项资金进行调控，重庆也没有相关政策限制外省虚拟资金进入重庆，所以会有大量的资金进入重庆房地产市场，造成重庆房价居高不下。 用经济学分析：资金的效用差异导致资金的转移。模型如下：(图3) 用图3来描述重庆城市经济资金转移模型，图中O为投入的资金数额，TU为资金金的总效用，TU1为投资房地产相关行业的效用曲线，TU2为投资房地产无关行业的效用曲线，在任何时候均有TU1 TU2。由图3可知，随着资金投入量增加(K1移向K2)，TG与TU1的差距随之增大。作为理性投资人必然希望自己的资金效用最大化，所以最后结果是大量资金流入房地产市场。 (二)政策方面。全国各地的地方政府都是以GDP为纲的理念推动地方建设，重庆作为西部重点开发城市和城市城乡统筹新政特区，需要保证GDP的高速度增长，如此必然把重庆市内的有限资源误导到与建设有关的部门上，导致与建设有关的部门是过热的，其中最典型的就是房地产，而其他民营经济是相对过冷的。 (三)国家的宏观调控。国家在最近调控中不断地提高利率，不断地紧缩货币，会使得投资引商环境急速恶化。在宏观调控下，银行随时随地不讲情面地抽紧银根，这种资金成本以及银行抽紧银根的做法加大了项目投资的融资风险，使得很多企业家放弃项目投资，而把资金转入到收益更高、风险相对小的房地产市场，也是导致重庆乃至全国房地产高热的一个原因。 四、二元经济所导致的后果 (一)产业结构失衡。二元经济下，会使得过热的产业持续过热，而相对过冷的产业因为缺少资金而不断萎缩，最终导致产业结构的严重失衡。 (二)资源浪费。由于过热部门的火量投资建设而超出实际需要，就会导致大量的建设项目闲置，浪费有限的资源。尤其在重庆这种资源并不充裕的西部城市，这种浪费是令人痛心疾首的。 五、相关建议 (一)建议中央政府及重庆地方政府出台针对第一类资金投资地产的政策，以遏止投资引商环境的恶化，为城市经济的持续发展奠定基础。增大投资性购房的税率；相反，对于投资与房地产无关行业的给予一定的税收优惠，尽量使他们的利润率达到均衡。 (二)对现行的房产证管理和发放政策实行改革。对商品房的房产证实行限时交易，即购房者(不管是第一套还是第二套)从购房当日起10－30年内不得交易、过户(该办法实行前可有半年到一年的过渡期)。具体的限定时间由政府部门统一制定。打击省际虚拟资金大量涌入重庆房地产(如类似温州炒房团)，打击外省游资哄抬房价的行为。 (三)在对政府官员的政绩考核制度中，考虑非建筑相关产业对GDP增长的贡献率。 总之，应当从市场和政策两个角度减少投入房地产的资金，以达到中央宏观调控房地产市场的初衷。 (作者单位：1、重庆大学建设管理与房地产学院；2、重庆市政设计院) 重庆房地产论文:重庆房地产周期波动实证研究 提要本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标,建立重庆市房地产周期波动指标体系。然后,用主成分分析法合成重庆市房地产周期波动综合指数,并对其周期波动特征进行分析。最后得出结论,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策影响很大,目前处于可控阶段,且从长期来看,仍具有上涨趋势。 关键词:主成分分析;房地产周期波动 目前,国内对于区域房地产周期的研究正在兴起,但是对于重庆市房地产周期波动的研究仍属空白。本文的研究目的就是通过运用主成分分析这一多元统计工具,对重庆市房地产周期波动进行研究。 一、主成分分析的基本原理 主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降维的思想,在损失很少信息的前提下把多个指标转化为几个综合指标的多元统计方法。在本文中,利用主成分分析法进行重庆市房地产周期波动的综合分析。将影响房地产周期波动的多个指标的数据标准化,以解决各指标的可综合性问题;进行因子分析,计算特征根和特征向量表,形成指标的主成分表达式,进而计算得到合成指标。 二、重庆市房地产周期波动实证研究 1、指标体系的选择。本文借鉴国外研究指标体系的思想,并结合国内的各种指标,从宏观经济和市场的角度,采取四类指标共11个具体指标来建立重庆市房地产周期波动的指标体系。(表1) 2、应用主成分分析法确定综合指数。由于重庆市房地产周期波动属于增长型波动,本文选择各个指标的增长率进行主成分分析。 通过SPSS软件进行主成分分析,得出主成分Fi的表达式。再以每个主成分所对应的特征值占所提取主成分总的特征值之和的比例作为权重计算得到主成分综合模型如下: 根据以上模型即可计算各年份的综合指数值,并根据时序绘图。(图1) 3、重庆市房地产周期波动的特征。根据图1,可以看出重庆房地产业呈现出周期波动特征。重庆市房地产市场从1991年至今大致分为三个周期:第一个周期从1991年至1997年,1993年达到第一个高峰,1995年达到第二个高峰,此后逐渐衰退,1993年和1995年为繁荣阶段;第二个周期从1998年至2000年,1999年达到谷底,2000年出现回升;第三个周期从2001年至今,2004年第一次到达谷底,2006年出现衰退的现象,出现又一次的谷底,2007年出现回升,但本轮周期的波峰至今仍未出现。 三、结论 1991～2007年的重庆市房地产市场明显存在周期波动,且波动特征明显。从对其波动特征的分析来看,重庆市房地产市场受国家宏观经济政策的影响很大。政府对房地产市场的经济活动干预和控制能力强,构成了特有的政策周期。从而说明重庆市房地产市场仍处于可控阶段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,说明重庆市房地产市场长期仍具有上涨趋势。 (作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2深圳市政府投资项目评审中心) 重庆房地产论文:重庆房地产空间分布均衡性研究 提要本文简要介绍重庆房地产业近期发展概况,从重庆房地产投资、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房价格、房地产资源占有量等方面详细说明重庆房地产业的区域发展状况,重点分析重庆房地产空间分布不均衡的原因,并提出相应的调整对策。 关键词:重庆房地产;空间分布;均衡性 一、重庆房地产发展总体状况 直辖以来,重庆房地产业飞速发展。房地产开发企业从1997年的622个增加到2008年的2,280个;房地产业从业人员从1997年的2.49万人增加为2008年的8.61万人。2008年重庆房地产开发投资完成额991亿元,占全社会固定资产投资比重达到24.50%,近十年平均增长率为27.54%;2008年全市商品房销售面积2,872.19万平方米,近十年平均增长率为25.86%;2008年房地产业增加值达191.21亿元,近十年平均增长率为16.26%。 重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题,如供求结构不均衡、房价有所波动且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行业管理分散等。 二、重庆房地产业各区域发展分析 2006年12月,重庆市提出“一圈两翼”发展战略:距离主城区大约1小时通勤距离半径范围内的区域为“一小时经济圈”,占全市总面积的34.8%,占全市总人口的59.4%;以万州为中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为“两翼”。 (一)重庆房地产投资区域分布。重庆房地产投资主要集中在“一小时经济圈”区域,2006～2008年累计达23,117,056万元,占到全市总量的94%,“渝东北”和“渝东南”分别只占5%和1%左右。重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边,城镇化的脚步正在加速。从表1可以看出,虽然在纵向上2006～2008年三年来“渝东北”和“渝东南”房地产投资的同比增速大于“一小时经济圈”,但所占比例依然较小,绝对增加额更是无法和“一小时经济圈”相比。(表1) (二)重庆商品房竣工面积区域分布。重庆商品房竣工总面积稳步增长,2008年达2,367.94万平方米,其中“一小时经济圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年来,“一小时经济圈”所占比例呈下降趋势,但仍占据主导地位;相对所占投资总额比例,“渝东北翼”所占比例较大,并且呈逐年上升的趋势;“渝东南翼”所占比例波动较大,不利于本地区房地产业的健康发展。(表2) (三)重庆商品房销售面积区域分布。2007年是重庆房地产业发展的巅峰时期,商品房销售面积达3552.92万平方米,其中“一小时经济圈”突破了3,000万平方米,占全市比例更是高达87.31%;“渝东北翼”及“渝东南翼”总量都在不断上升,但所占比例依然较低。(表3) (四)重庆各区域商品房价格情况。2008年重庆“一小时经济圈”商品房均价为3,046.19元/平方米,远高于“渝东北翼”1,596.97元/平方米及“渝东南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均价约为“两翼”的两倍,见图1,表现出明显的非均衡性。(图1) 三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析 从图2可以看出,重庆房地产市场的三个区域在2006～2008年人均投资额、人均竣工面积及人均销售面积都存在着较大的差距。在人均投资额方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的4.73倍及4.74倍,表现出极其显著的非均衡性;在人均竣工面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.86倍及2.28倍,相对投资方面略有好转,但非均衡情况仍相当严重;在人均销售面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝东北翼”及“渝东南翼”与“一小时经济圈”仍然存在较大差距。(图2) (一)空间分布非均衡性原因分析。重庆房地产市场在“一小时经济圈”、“渝东南翼”及“渝东南翼”三个区域表现出的严重非均衡性,主要是因为三个区域国民经济发展的水平相差甚远,在人均收入等方面存在一定差距。2008年重庆GDP总量为5,096.7亿元,一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼的GDP分别为3,959.3亿元、857亿元和280.4亿元,在全市所占的比重为77.7%、16.8%和5.5%。而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。财政收入是地方经济实力的反映。2008年三个经济区域的地方财政收入分别为382.3亿元、48.3亿元和23.5亿元,在全市所占比重分别为84.2%、10.6%和5.2%。由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知,“一圈”经济实力最强,渝东北翼次之,渝东南翼较弱。 居民的收入和消费与经济发展水平是同步的,由于取得资料的局限和时间关系,本文以城镇经济单位职工年平均工资代替城市居民可支配收入。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城镇经济单位职工年平均工资分别为28,181元、22,323元和23,536元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼26.2%和19.7%。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼农民人均纯收入分别是5,183元、3,639元和3,242元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼42.4%和59.9%。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼社会消费品零售总额分别是1,639.9亿元、311.8亿元和112.4亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼5.2倍和14.6倍。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城乡居民储蓄余额分别是3,010.2亿元、792.5亿元和1,817.9亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼270%和65.6%。无论是消费还是积累,一小时经济圈均高于两翼。 重庆市是大城市、大农村二元结构特征非常突出的直辖市,区域经济差距的存在是不可避免的,也是造成房地产市场区域发展不均衡的重要原因,我们要正视差距的存在,但不可让差距拉得过大,因为房地产市场差距不理性地扩大会造成社会不稳定,特别是渝东南地区是少数民族集聚区,需要采取一些措施对“两翼”房地产市场进行调整扶植。 (二)调整对策 1、实施“强者更强、弱者变强”的差异化发展模式。针对二元结构非常突出的重庆,要想三个区域的房地产市场共同全面发展,各方面的条件还不成熟。因此,我们认为“一小时经济圈”的加快发展,“渝东北翼”、“渝东南翼”发挥后发优势,后来居上,实施“强者更强,弱者变强”的差异化发展模式是重庆缩小房地产地区差异的较好选择。 2、加强“两翼”基础设施建设。基础设施是吸引投资的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“两翼”在房地产投资方面存在着巨大差距,因此加强“两翼”基础设施的建设是优化投资环境、吸引更多房地产投资、缩短差距的重要手段。 3、加大财政转移支付和扶植力度。对“渝东北翼”及“渝东南翼”,尤其是少数民族集聚区域,通过财政转移支付等措施,促进这些地区房地产业的发展;出台一些扶植性的区域倾斜政策促进这些地区房地产业的发展,比如在税收上相对于“一圈”给予部分减免。 4、在“两翼”加强政府服务性建设。相对“一圈”中政府在房地产开发中的服务理念,“两翼”存在着明显的滞后性。不仅要突出政府在房地产开发中的引导作用,更要发挥地方政府在房地产市场中的服务性。同时,这也是吸引投资、促进房地产市场健康发展的重要方面。“两翼”地区应及时更新理念,突出政府在房地产开发中的服务作用。 (作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院) 重庆房地产论文:重庆房地产企业营销沟通渠道研究 摘要：本文通过研究目前重庆房地产企业营销沟通的现状，深入了解到目前房地产企业在营销沟通渠道中存在的问题，并针对这一问题，有针对性地提出了新型的营销沟通渠道模型。同时，作者还分析了该模型的特点和功能。这一新型的营销沟通渠道模型从消费者需求的角度出发，从外而内地开展营销工作。站在消费者角度去展开营销，从而实现企业与消费者双赢的局面。 关键词：房地产企业；营销；沟通渠道 一、房地产企业营销沟通渠道现状调查及结果分析 笔者以重庆市部分房地产企业为样本点开展了一次关于房地产企业内部营销沟通渠道的调查，关于企业内部营销沟通渠道的调查结果如下： 1．被调查者所在公司各个部门的作业流程 目前大部分公司采用的开发作业流程是流水线式的或者没有具体的流程规划。流水线式的作业流程虽然符合整个房地产开发的程序，但是营销策划没有从一开始就贯穿进来，从而没有发挥营销应有的作用。这从一个侧面反映了目前重庆房地产企业在营销理念上认识不准，房地产开发还缺乏规范的运作机制。 2．被调查者所在公司各部门之间的主要沟通渠道 沟通方式当然也会影响到沟通的效果。统计表明，大部分公司都有例会、例会会议纪要、电话沟通等方式。但不可忽视的是，有一定比例的公司以由合作单位代为转达的方式进行沟通的，这种间接的沟通方式既影响沟通的效果又影响沟通的效率。 3．被调查者所在公司各部门会议由谁确定？ 会议是一种很重要的沟通方式，那么由谁来决定是否开会也很重要。由老板来决定是否开会、何时开会带有一定的主观性和随意性，并非所有的老板都对公司有一个客观和全面的了解，所以这种方式不一定能够产生好的效果。统计表明，还有较大比例的公司是经过各部门申请后，由总经办审阅后组织，这种方式的缺陷在于手续过于繁琐，一些急于马上解决的问题可能会因此而错过了时机。 4．被调查者所在公司例会制度的构成 从被调查公司的例会制度构成可以看出，绝大多数公司都有管理层例会制度，而设置相关部门例会制度的公司则相对较少，因此各相关部门缺少相互沟通的必要条件。 统计表明，被调查公司在例会频率上有较大的差异，还有较大比例（20%）的公司例会不固定。这说明重庆的房地产企业在例会制度上还不太规范，还有待改进。 二、重庆房地产企业内部营销沟通渠道研究 笔者基于前期的调查研究的数据统计和分析结果，提出如下营销沟通渠道模型（见图1）。 针对目前房地产企业内部营销沟通渠道的弊端，本模型充分重视了营销部门在信息收集和沟通中的地位和作用，加强了营销部门和其他各部门的双向沟通，以及营销部门与消费者的双向沟通。更为重要的是，这一模型是以消费者为导向的，它强调的是与潜在消费者沟通的本质意义上展开营销活动，并且实行由外而内的决策过程，即企业是基于消费者的需要而做出决策，而不是基于企业自身做出决策，然后让消费来接受。该模型有如下几个特色： （1）相对于传统的房地产企业沟通而言，该沟通模型确立了营销部的中心地位，强调了营销沟通对企业决策部门的重要性。 （2）该模型也特别强调了营销部门与其他各部门如市场调研部、人事部、财务部等部门的沟通，将营销部门与其他部门的沟通作为企业决策的依据。营销部门可以通过其与人事部门的沟通，提出他们对营销人员的要求；通过与市场调研部的沟通，了解当前消费者最感兴趣的户型、房屋单价、总价，以及他们对小区配套及环境等方面的要求；通过与财务部的沟通，可以促使他们对营销活动策划的经费提供支持；通过与工程部的联系，促进他们加快工程进度，强化工程质量，以便按质按时交房；通过与成本控制部的沟通，制定出一个既能让消费者接受又可以让企业最大程度地赢利的房价；等等。 （3）在这一过程中，营销部不仅起到了项目信息收集的作用，还承担着项目信息处理和反馈工作，更在项目开发过程中起到了信息交流和协调的作用。 （4）要达到以上目的，离不开决策系统的支持，也即项目决策部门必须赋予营销部门足够的权利，同时，还需要公关部门的支持。当然，为了防止营销部门权力过大，企业也可以专门设置一个营销监测体系，对营销部门的活动进行监督和考核。 三、营销沟通渠道的功能 1．为房地产企业内部营销沟通建立体制保障 如前所述，目前大多数房地产企业内部营销沟通不善的原因在于内部组织机构设置不合理，营销部门处于和其他部门平行的地位，而不是处于一个统领的地位，这种组织结构不利于营销部门有效地和其他部门实行沟通。作者通过研究这种新型的房地产企业内部营销沟通渠道研究，试图改变目前房地产企业内部组织结构的弊端，从组织结构上赋予营销部门以权力，那么营销部门在和非营销部门进行沟通便有了制度上的保障，可以改变营销部门名不符实的尴尬地位。 2．促进营销部门与非营销部门之间的有效沟通 由于传统的营销管理系统使得营销部门和非营销部门之间有一定的独立性，虽然营销部门花费了较多的时间和金钱投入到消费者需求的调查和信息的采集上，并且是从一开始就介入了项目的运作（也即全过程营销），但由于营销部门和非营销部门的沟通障碍，无法把营销部门的良好构思和营销理念传达给非营销部门，从而无法真正发挥营销的作用。 3．实现企业与消费者之间的双向持久沟通 企业要发展壮大，必须要拥有一个相对稳定的顾客群。这需要企业和消费者之间建立一种持久和双向的联系，不间断与消费者的互动交流，让消费者一直保持对企业的关注和兴趣，成为企业产品的潜在购买者。而这一模型能够将消费者对产品的需求通过营销部门传达给企业内其他部门，如设计部、工程部、财务部、销售部等等，让这些部门及时并且准确地掌握消费者的真正需求，并把这种需求体现在产品的设计、工程质量、资金支配以及销售策略等方面，不断地对产品进行改进，这样生产出来的房地产产品才会是适销对路的。 作者单位:重庆工商大学管理学院 重庆房地产论文:重庆市住宅类房地产价格影响因素分析 ［摘 要］房地产业对其他很多相关行业有着带动作用而成为国家的支柱产业,对于房地产价格的合理评估对于国民经济运行也有着十分重要的作用。本文在传统的影响住宅类房地产价格的因素中选出对重庆住宅类房地产价格影响较大的因素,并通过结构方程模型对其中的建筑因素进行了相应的分析,为重庆市住宅类房地产动态评估打下基础。 ［关键词］重庆；住宅类房地产；影响因素 1 引 言 房地产指土地、土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源,还包括与土地所有权有关的所有权或利益。住宅类房地产天然与所附着的土地、土地周围的相关状况有着联系。不同状况的房地产价格千差万别,影响房地产价格的因素如何量化？国外学者使用房地产价格的享用模型,将影响房地产价格的因素代入相关线性回归模型中进行度量；国内对于房地产价格的度量主要从房地产价格的影响因素体系着手,运用市场比较法进行修正评估。 2 重庆市住宅类房地产价格影响因素体系 2.1 因素体系的构建 张所地等人在城镇土地的定级估价当中,在将古交市土地划分为50个匀质用地单元后,通过可直接测算的子因子分数数据,测算出商服繁华度、基础设施完善度、交通条件、环境条件、自然条件、资源开采影响度、人口密度这7个影响地价的因素,并在此基础上进行单宗房地产价格的评估。戚晓曜使用模糊的神经网络模型进行房地产评估,在评估中,他主要考虑以下房地产价格影响因素：国家宏观经济形势、国家有关财税政策、国家经济结构、世界金融宏观形势、所处地段、设施与设备、交通状况、周边环境、建筑结构、室内装修、工程质量、朝向、楼层。郭庆军等人在房地产估价中考虑这些因素：自然条件、基础设施条件、交通条件和行政条件。王秀丽、骆汉宾在运用市场比较法分析房地产价格时考虑住宅类房地产的主要特征因素有：地段等级、交通便捷度、服务设施、基础设施、环境质量、建筑结构与质量、建筑物设施设备、成新、装修与朝向。 将重庆市住宅类房地产影响因素体系分为8个大类：建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素、政策因素、经济因素、预期因素。 2.2 基于结构方程模型的数据处理 根据结构方程模型的分析,再结合实际调查数据便可以得到重庆市住宅房地产建筑因素的指标状况。 重庆房地产论文:重庆市解决房地产权证遗留问题的主要做法 房地产权证遗留问题一直是困扰国土房管部门的一大难题，一方面是合法购房老百姓日益强烈的办证合理需求，另一方面是根源于开发建设各环节的不规范带来的无法办证情况。究其原因，既有开发主体行为的不规范，又有行政监管不到位和管理制度设计缺陷，也有部分购房群众维权意识不足的问题。我市于2002-2003年集中开展了解决房地产权证遗留问题的工作，其后采取“一事一报、一事一议”方式协调解决权证遗留问题。目前，累计解决了近700万平方米土地和1500万平方米住房的房地产权证遗留问题，化解了多年积累的突出矛盾， 得到了社会广泛好评。 一、政府主导，部门负责，合力推进房地产权证遗留问题的处理 重庆市委、市政府对解决“两证”遗留问题高度重视，2002年10月16日，时任重庆市委常委、常务副市长黄奇帆主持召开专题会议，研究部署解决“两证”（“房屋所有权证”、“国有土地使用证”）遗留问题，并随即成立了解决“两证”遗留问题申办工作临时办公室。事后，重庆市国土房管局牵头在对全市无法办理房地产权证的项目进行全面清理和分类的基础上，加大政策研究力度，确立了处理“两证”遗留问题的原则、方式和措施。涉及主城区的，由所属各区分局和土地房屋权属登记中心具体办理；远郊区县的，由所属各区县国土房管部门具体办理。 （一）处理原则 1.尊重事实，特事特办原则。已竣工出售但存在产权遗留问题的房屋，其客体违法性是肯定的。但其作为客观存在的事物，应在建筑合法、结构安全的前提下，采取补救措施，尽量使其合法化。在解决房地产遗留问题时，国土房管、建设、规划、消防等部门要采取“特事特办，联合会审”的原则处理，在各司其职的同时，加强协调和配合。 2.规费征缴与办证分离原则。对拖欠土地出让金和各种规费的开发建设单位，由各部门督促其限期缴清，逾期不缴的，按照规定处理。同时，实行规费征缴与办证分离的原则，对目前确无能力缴纳的，可采取挂账方式，并制订缴款计划，在保留追缴权的同时，各部门立即完善相应手续，国土房管部门为购房人办理房地产权证。 （二）处理方式 1.政府发文，社会公告，集中申请的启动模式。市政府以渝府发[2002〕82号文正式全面启动清理房地产权证遗留问题工作，并在《重庆日报》、《重庆晨报》上《关于加快申报主城区〈房屋所有权证〉〈国有土地使用证〉工作的通告》。 2.明确分工、划清职责、部门联动的办理模式。对属于申办范围内规划手续不齐备的房屋，由规划部门负责就其是否占规划道路、公共绿地、重要市政设施用地，是否严重影响城市规划等情况提出审查意见；对属于申办范围内建设手续不齐备的房屋，由建设部门及所属部门组织质量检验，对不影响住用安全的房屋及时补办质检验证和备案手续；国土房管部门对属申办范围内的土地房屋，及时审批确权发证。 （三） 处理措施 1.对房屋已竣工群众已入住但未通过规划、建设、消防等部门综合验收致使房屋未办理初始登记的，采取规划、建设、消防、国土房管部门联合会审，国土房管部门依据联合审批表上的审查意见颁发房地产权证。 2.对无开发建设单位申办房屋初始登记的无主项目，依法代为申请。若前期资料齐全，则采取由房屋买受人书面委托物业公司，或业主委员会、或推荐业主代表，或委托中介公司，集中该项目房屋买卖合同，缴款凭证、房屋买受人身份证明、委托书等资料，填写登记申请书，向房屋所在地登记机构申请办理房地产权证；若前期资料不齐，则由房地产开发行政主管部门牵头，组织规划、建设、国土房管等相关部门，直接对竣工项目进行质检会审，对不影响住用安全的，经联合审批后办理房地产权证。 3.对开发建设单位与施工单位或联建单位存在纠纷，纠纷一方不提供相关资料影响验收及办理房地产权证的，由建设部门直接组织相关部门进行质检会审，规划部门负责提供相关资料，国土房管部门凭会审的质检备案材料和相关手续对已售房屋部分办理房地产权证；对未售部分由建设部门提请有权机关暂停其销售、抵押登记，待纠纷双方达成一致协议后，恢复办理相关手续。 4.对未办理合同备案登记导致的一房多卖，已售房屋被抵押或查封冻结的，房屋买受人应依法向人民法院申请，按法院生效的司法文书，由权利人申请办理房地产权证；对房屋已被抵押，但未被查封冻结的，房屋买受人可与建设单位、抵押权人协商，采取用其他资产置换抵押方式，或由抵押权人书面同意解除抵押后，由实际购房人申请办理房地产权证。 5.对国有大中型企业、行政事业单位或已批准列入破产计划企业的房屋历史遗留问题，如1989年7月13日前确因生产、居住需要修建的生产、办公、业务用房、职工宿舍等永久性建筑，虽未办理用地、规划、质检等建房手续，但不影响市容、交通、消防，也不影响邻里通风、采光、进出道路的，由房屋安全鉴定部门出具住用安全证明的方式办理，国土房管部门据此颁发房地产权证。 6.对开发建设单位拖欠土地出让金和规费的处理，采取规费征缴和办证分离的原则，对一次性缴清欠交的土地出让金和各种规费确有困难的，开发建设单位向各征收部门申请，制定缴款计划，经审批同意后，准予挂账，完善相关手续后先行办理房地产权证。 二、主要做法 一是统一思想，上下联动，狠抓落实。从市到区各级政府、职能部门思想认识的高度统一是解决房地产遗留问题的根本。在各级部门认识统一下，市区上下联动，形成高效工作机制，采取强有力的工作手段，切实推动了清理工作。 二是部门配合，各方协调，协同办理。房地产权证遗留问题的处理涉及开发建设前期各部门，通过与规划、建设部门共同制定《关于解决办理国有土地使用权证和房屋所有权证遗留问题的通知》等文件，明确了各部门职责和会审程序，以及部门间协同工作等。同时，针对一房多卖、房地产标的上涉及多个权利人的案件，先后主动与金融部门协调83次、三级法院协调25次，得到了金融部门和人民法院的大力支持。市高院出台了渝高法[2002]218号、渝高法[2003]48号文件，有力指导各基层法院审理工作，对涉及房地产权证遗留案件实行快立案、快审理、快执行，优先实现房屋买受人物权。 三是情况清晰，政策到位，分类办理。房地产权证遗留问题由来已久，在全面启动清理整顿工作前，通过摸清底数、明确情况、清晰思路，有针对性地分类制定政策，以不违反法律法规为原则，以保障群众合法权益为最终目的，从实际出发，灵活制定政策，合情合理合法处理房地产权证遗留问题。 四是制度健全，责任落实，措施有力。解决房地产权证遗留问题工作由我局牵头办理，组织市级各部门和各区政府、部门，以及法院、金融机构认真贯彻落实市委、市政府指示精神联合办理。在处理过程中，市区都做到有分管领导负责，有工作人员经办，有场地办公，有责任机制，有进度管理，有疑难杂症分析制度，有阶段工作总结汇报，强有力地推进工作，取得良好成效。 三、登记效力 房地产遗留问题的集中清理，快捷有效化解了大量积压的社会矛盾，维护了成千上万户老百姓的合法利益，但是由于在办理中不可避免地存在执行程序和收取要件的非常规性，社会舆论对此种办理方式是否会引发诉讼，是否会得到法律支持存有疑虑。 为此，我局积极主动与三级人民法院协调座谈反映，经双方达成共识，2007年6月，我局出台的《关于房地产登记若干问题的处理意见》（渝国土房管发[2007]404号）中对此种特殊方式办理的登记效力问题予以确认；2007年9月，市高院出台《在审判工作中适用〈重庆市国土房管局关于房地产登记若干问题的处理意见〉所涉及相关问题处置意见的通知》（渝高法[2007]214号），明确指出此种方式是采取的特殊措施，对以此提出的行政诉讼案件，可根据案件情况裁定驳回起诉或判决驳回其诉讼请求。 四、下步工作思路 我市于2002-2003年集中开展解决“两证”遗留问题的阶段性工作结束后，按照市政府的工作安排，此后有关“两证”的处理问题，由国土房管部门牵头，会同规划、建设、消防等部门参照渝府发[2002]82号文件精神，采取“一事一报、一事一议”的方式协调处理。近十年来，通过各方各部门共同努力，我市解决房地产权证遗留问题工作取得一定成绩，维护了老百姓的合法权益，获得来自社会认可。但自2007年起又不断有购房人（被拆迁安置人）及企事业单位通过信访、市长信箱、网络媒体等方式反映办不了房地产权证。尤其是《物权法》等相关法律法规颁布以来，社会各界对物权的保护意识增强，反映尤为强烈。为此，我们拟定下步工作思路。 一是建立健全“黑名单”管制制度。对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立“黑名单”管制制度，用强制手段强化惩处效果。国土房管、建设、规划、公安、工商、税务等部门相互配合，对违反相关规定、不履行合同约定或承诺的开发企业建立黑名单，并在主流媒体上予以公示；同时，各部门按各自职责禁止其再进入房地产开发领域。 二是启动问责制度。对辖区内出现重大违规建设行为，或因职能部门督促不力导致的建设项目完工6个月后仍未提交验收备案、造成社会不稳定因素等重大后果的，应对当地区县政府（管委会）和相关职能部门启动行政问责。 三是建立新建房屋权属登记追踪催办曝光机制。国土房管部门对新建商品房开发项目加强跟踪监管，对竣工交房具备初始登记条件或已办理初始登记的项目，通过催告程序督促开发企业及时履行申请办证义务。对催告后无正当理由仍不履行的，由登记机构在公开媒体上予以披露。 重庆房地产论文:宏观调控下重庆房地产企业的营销策略设计 房地产业是我国国民经济中重要的基础产业、先导产业和支柱产业，在国民经济中占有重要的地位，已成为国民经济的“晴雨表”，对GDP的贡献巨大。房地产业的健康发展，不仅能够有力地拉动经济增长，同时具有促进房地产资源的合理配置、增加财政收入、解决就业、维护社会稳定等重要作用。相反，房地产市场失灵、过度泡沫的聚集将严重影响经济增长，危害到社会的民生问题。同时由于房地产市场的外部公共性、垄断性、信息不对称等原因导致“市场失灵”，这就使得房地产的市场机制大打折扣。因此，在一定程度上需要利用宏观调控手段来对房地产市场进行纠正，引导其健康、合理、快速的发展。 一、我国宏观调控背景概述 从2003年下半年开始，针对房地产市场存在的一些问题，如房价涨幅过快过大、楼市泡沫日趋膨胀，国家就连续出台了一系列宏观调控政策。 2006年更是房地产市场宏观调控政策出台频繁的一年，有国六条、国六条细则、征收二手房交易所得税、限制外资进入、银行信贷紧缩等政策。但这些政策的执行力度不强，房价也没能有效地抑制。 直到2007年，面对持续的房地产价格上涨，政府又频繁的出台调控政策，尤其是“9·27”新政的出台，使得遏止房地产价格快速上涨的缰绳愈收愈紧。2007年底至2008年初，在前期紧缩性房地产宏观调控政策逐渐产生作用的影响下，房地产市场终于开始冷却。不料，国际金融危机爆发，对中国经济的负面影响也愈发广泛和深入。与此同时，百年不遇的“5.12”汶川大地震又令全国楼市雪上加霜，国内房地产业迅速进入了深度低迷期，绝大多数房企面临严峻的形势，尤其是资金链极度紧张的困境。为了抵御金融危机对国内经济的巨大冲击，国家又采取4万亿财政投资、降低利率等宏观调控措施来带动经济的正常发展。房地产业作为国民经济的支柱，此时也受到扶持。 金融危机后，在政府对经济发展的的支持下，房地产也异常活跃，由之而带来的问题也更加突出。 2009年以来，政府又陆续出台了一系列的调控措施。2009年，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价。2010年，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以及上住房贷款；对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年初，万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点，标志着房产税的正式出台。近期，各住宅价格涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策，国家宏观调控的力度还在步步加大。相对以往对房地产市场不痛不痒的调控而言，此次调控被称为是史上最严厉的一次调控。尤其是限购令以及银行信贷的收紧对开发商而言更是致命的一击。在政府持续不断对房地产市场的调控下，大多数城市的房价都或多或少的出现了下降，房地产调控效果逐步显现。 二、重庆市各主城区11年上半年销售数据统计 在调控持续加紧的情况下，开发商的资金链越发的收紧，消费者的观望情绪也异常高涨。在政策如此严峻的情况下，开发商都将采取什么策略来度过房地产市场周期的低迷期呢？下面就重庆市主城区的情况做个简单的介绍分析。 首先来看看主城各区在2011年上半年的销售数据，同时和2010年上半年作个比较。 通过上表可以看出，2011年上半年相对2010年而言，主城区的成交面积明显下降了，但成交均价去上升了。这在一定程度上与宏观调控的周期想吻合，出现了第一阶段量缩价升的现象，也相应的反映了政府对房地产市场调控的决心。面对此次严厉的政策调控，重庆主城区的开发商都采取了哪些营销策略来平稳的使自己度过这个房地产市场寒冬呢？ 三、重庆主城区在宏观调控政策下主要采取的营销策略 下面对重庆主城区主要采取的营销策略归纳如下： 1、打折促销 在2011年岁末之时，重庆楼市的促销大战再次被推向高潮。金科地产打出了“来噻！2012”的广告语，一次性推出旗下包括金科世界城、金科华岩万人广场蚂蚁SOHO、金科廊桥水乡、金科公园王府、金科太阳海岸、金科10年城6大楼盘，工2012套房源全部纳入“清仓”，加入到年底促销战的行列，之前重庆保利地产也推出贺岁特惠房源，最高优惠达56万。 2、老带新政策 该策略即开发商向已购买或已订房源的客户承诺如果成功介绍一个新客户将给予老客户相应的费用补助。多介绍成交，费用将累计补助。如茶园新区银翔翡翠谷项目的老带新政策就是老客户若成功介绍一位新客户，老客户将获赠一年所购房屋的物业管理费，多介绍成交，多免物管费。 3、品牌推广策略 政府对房地产市场持续调控的情况下，“现金才是王道”的道理，使得大多数开发商都开始陆续的打出降价优惠的旗帜。这种现象，使得消费者的观望情绪甚浓。因此为了让项目在众多楼盘中脱颖而出，开发商更多的应该注重将项目与自身品牌联系起来，让品牌深入人心。毕竟买房就是买感觉，感觉酝酿出来了，房子自然就卖出去了。 4、特价房策略 如协信阿卡迪亚君临天悦项目在2011年11月末推18套特价房，面积大小54-65平米，总价36-59万，即可入住两室现房。 5、团购优惠 如渝北区鲁能星城项目为庆祝两江新区成立一周年，特以特惠价格回报全城，12街区限量清盘特价房源，套内最高价仅7915元/平米！（楼盘均价9500元/平米当时）套内面积为98-106平米，物业费为1.60元/平米.月，5街区园上98-106平米，团购优惠可达8万元。 6、办理VIP卡 如雅居乐国际花园雅郡将于12月11日加推20楼高层房源，户型区间83-113平米，目前正在办理VIP卡，缴1万开盘可享10万优惠再92折优惠。 四、重庆房地产企业营销策略的发展趋势 此次调控在一定程度上规范了房地产市场行为，使整个行业更透明化，减少了盲目追求暴利的投资行为，使得今后的房地产市场将更多的转向理性消费。因此在未来的房地产市场，开发商应该更多的实施有效的营销策略，将消费者的购买欲望转化为有效的购买行为。基于此，对重庆房地产企业在以后的营销策略中，应注重一下几个方面。 1、品牌战略 开发商应该转变观念，不能总是以产品为主的自我观念，而是以保证购房者满意及广大业主的长期利益为产品的诉求点，同时以客户需求和感受为导向的营销观念，真正把品牌战略落实到营销中去。将产品与品牌贯穿起来，使产品更深入人心。 2、注重项目前期策划 其中对市场调研的深度以及客户群体的分析及产品的定位直接影响产品的销售情况。同时要注重策划的科学性，使之形成整体性和系统性，同时需要对广告效果进行跟踪及监控，还有就是形成营销策划效果的后评估机制。“千里之行，始于足下”，只有打下坚实的基础，才可能成就成功。而房地产前期策划就相当于坚实的基础，只有把它做好了，才能更好的促进产品的销售。 重庆房地产论文:重庆房地产发展现状及前景分析 摘要：重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。受2011年国家调控政策的影响，重庆的房地产市场受到了巨大的影响，本文阐述了重庆房地产市场的发展现状，对重庆房地产的商品房和二手房市场的发展趋势进行了分析，并提出了在国家宏观调控政策下开发商和市政府的应对措施。 关键词：重庆 房地产 发展现状 前景分析 前言 重庆房地产业为改善当地居民的居住条件，推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献，已成为经济的重要组成部分和支柱产业之一。1997年重庆成为直辖市，为房地产业的快速发展奠定了基础，2012年第一季度主城区成交面积382万平方米，同比增加19万平方米。成交量的明显回升主要来自于刚性需求的集中爆发。高端物业成交缩水、土地价格明显回落、经济基本面并不支撑楼市的快速回暖，资金面也尚未有根本改善，重庆楼市回暖缺乏长期的延续性和稳定性。 一、重庆房地产发展现状 中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。2011年以来,当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加，房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。 自2010年国务院下发的“新国八条”开始，房产税，差别信贷利率，地方房价调控目标等一系列的政策调控在第一季度相继出台重庆市开发市场在持续以政策为主的宏观调控基调的环境中运行，总体呈现出建设投资于市场销售双双回落的态势。 第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏观调控在“两会”之后显现出明确的延续性与稳定性，虽然这对房地产企业是一个利空消息，但是购房者在经历了长期的宏观调控之后发现只是成交量下降而价格相对稳定或小幅下降，这样，相对明朗的政策环境使得潜在目标购房者的观望情绪减弱，因此促进成交量一定上涨；另一方面，虽然整体调控依然严厉，但是局部有所微调，例如首套房贷款利率的回归甚至下调，使得刚性需求购房者在经过长期的观望后开始涌入市场。 成交均价从2011年开始，出现因成交结构变化而导致价格的紊乱波动，没有明显规律，这种走势与2008年类似，但有本质上的区别。2009年房地产从第二季度开始成交增量，然后进入一个上升期，这与当时的“四万亿”经济计划与宽松的货币与信贷政策密切联系，而现在的宏观政策对房地产所起的作用恰恰相反。在目前的情况下，政策是影响房地产市场最重要的一个因素，虽然都是长时期地压制需求集中爆发，但这次爆发的持久性会大打折扣。 1、开发投资增速方面 2012年1至5月重庆房地产开发累计完成投资238.68亿元，比去年同期增长26.6%。其中住宅完成投资152.45亿元，增长40.6%；办公楼完成投资4.52亿元，增长11%；商业营业用房完成投资21.15亿元，增长3.2%。 2、新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长趋势 2012年1至5月全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.4万平方米，增长28.8%，办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业房开工面积117.15万平方米，增长17.2%。前5个月，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%，已成为推动全市房地产开发投资的重要因素之一。 3、商品房销售市场有止跌回升的趋势 2012年5月重庆楼市供应量开始下降，本月主城区新开盘项目（含组团）60个，推出房源8844套，总供应体量约为84万㎡。供应量比4月减少约20万㎡，供应套数减少2783套;同比去年5月，新增供应量下降8.7%。本月低密度物业的供应比例略增，占总供应的三成多。从需求上看，5月成交量和成交价格与4月比没有太大变化，但与去年同期相比属量涨价跌。5月商品房成交约19499套，成交面积约177.01万平方米，成交套数比4月增加600套左右，成交面积则下降1.23%。与去年5月相比，商品房成交量却有超过50%的增幅。商品房成交金额达到120.95亿元，成交均价为6833元/平方米，比4月上涨了160元/平方米。尽管本月商品房成交均价已是2012年最高，但与去年5月相比，价格却有7.3%的降幅。 4、购房者信心指数开始上升 每一个季度世联地产都会联合多家媒体一次购房者信心指数研究报告。2012年第二季度中国购房者信心总体指数为106.6点，在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升，创下自2010年二季度以来的新高。在信心指数的四个分项指数中，购房者对于现状的满意度在消费环境、购买力和供应水平三个指标上，均有不同幅度的上升。其中消费环境指数上升6.3个点，达到104.7点；购买力指数上升3.3个点，为104.2点；供应水平指数上升4.4个点，为103.2点；在预期信心方面，四个分项指数全线上涨，其中供应指数上涨最多，为108.8点，环比增长7.0个点。 二、未来重庆房地产的前景分析 1、国家房地产政策方面 从今年国内外的宏观经济情况看，国家不会出台新的房地产调控政策。各地方政府会根据本地的经济发展情况，放松对于房地产市场调控力度，以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。 2、重庆的房地产市场的自身情况 近年重庆房地产取得了较快的发展，这主要得益于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路。这套思路起点高、可操作性强，如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。去年外环高速公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近。同时，房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌，避免了暗箱操作，给房地产商提供了公平竞争的机会。另一方面，政府为抑制房地产泡沫现象的产生，推出了诸多市场监管措施，使市场不稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确，才出现了政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了，有更多的财力提升基础设施的建设水准；开发商得到了便利的交通环境，促进了楼盘的销售；而消费者能以较实惠的房价买到满意的住房。 3、经济大环境方面 经济增长速度放缓，今年第一季度经济比去年第四季度下降，企业亏损面加大，经营困难，保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。房地产业是中国经济的支柱性产业，因此，保经济和保就业都包括了保房地产。金融机构放松银根和增加流动性将是不可避免的，这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况，另一方面也给购房者提供了数量更多的按揭贷款，从而达到刺激房市的目的。 4、房地产商方面 过去的两年，房地产商减少了购地，放慢了开发建设的速度，使得房地产市场没有出现大量的房地产企业倒闭和房价大幅下降抛售的情况。随着国家调控政策的松动，房地产商最困难的时期已经过去，因此，房地产市场上不会出现大幅度的降价潮。 5、保障性住房建设方面 由于保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量以及管理分配等方面存在的诸多问题，使得人们对于保障房的预期期望值下降，特别是公租房遭到了人们的普遍冷遇。 6、购房者心理方面 2010年以来，出于对房地产市场普遍的房价下降的心理预期，积聚了大量的刚性需求购房者。经过一段时期的观察，相当多的刚性需求购房者会选择入市，从而带动房地产市场进一步走出低谷。 三、结论 伴随着重庆经济的快速发展，房地产业也将会面对着更大的挑战和发展机遇。面对这一局面，只有经过国家政策的积极引导和支持，仅仅依靠在重庆经济的推动以及开发商的共同努力，重庆房地产业才会向积极健康的方向发展。 重庆房地产论文:重庆市房地产泡沫度研究 [摘 要]近年来，关于重庆房地产业存在泡沫的呼声愈来愈高。究竟重庆房地产市场是否存在泡沫，成为当下研究的重点。本文基于重庆市2005年～2010年房地产业数据，测度重庆房地产业是否存在泡沫，并就分析结果提出相应对策建议。 [关键词]重庆 房地产业 泡沫度 一、引言 1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。2003左右，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”之争成为一时焦点。多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免走上日本经济衰退的老路。 2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？重庆市这样相对低价位的市场是否存在泡沫？这些问题值得进一步研究。 国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因与测度研究，研究方法集中于定性说明和定量测度。但分析重庆市房地产泡沫度的文献相对较少。蒲勇健等（2006）、闫妍（2006）等在分析全国房地产市场泡沫时，将重庆市作为研究对象之一，均研究2005年以前的房地产市场情况。近几年房价快速攀升后，重庆房地产市场是否存在泡沫，泡沫是否严重等均未有学者进行研究。因此，本文选择重庆市2005年～2010年的数据作为分析模板，测度重庆房地产市场泡沫度，并就测度结果提出对策建议，具有一定的理论和现实意义。 二、研究方法 目前，房地产市场泡沫测度主要集中统计检验法、指标指示法、理论价格法。 基于数据可得性的限制条件，国内研究大多选取指标指示法进行房地产市场泡沫度的计算和分析。指标指示法分为：“单一指标法”、“综合指标法”。 单一指标法是“指运用房地产泡沫测度的单个指标的实际值与测定的标准值之间的对比来判断房地产是否存在或者泡沫大小程度的一种测度方法”。 综合指数法是一种常用的指数合成方法，第一步是确定各单项评价指标的标准值；第二步是对各项指标进行无量纲化处理，消除单位量上的不同，即用各项指标的实际值与其标准值相比得到同度量指标；第三步赋予权重值；第四步进行加权求和，计算出综合指数值。当房地产泡沫测度系数100%时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重。 在上式中，B表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值，Fi表示某单项指数的实际值，Ci表示某单项指数的临界值，ωi表示各单项指数权重，n表示指数合成中所涉及的指数个数。 本文基于重庆市的现状，参照李维哲，曲波的指标分类，选取消费状况类指标房价增长率与GDP增长率的比值和房价收入比，以及金融类指标房地产贷款增长率与贷款总额增长率比值三个指标来分别测度重庆市房地产市场泡沫，并运用综合指数法测度综合泡沫度。 三、实证分析 1.单项指标分析 (1)房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格增长率/实际GDP增长率能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。大部分学者认为当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，房价很不正常，孕育着泡沫。 由表2分析结果可知，2005年到2010年重庆市房价增长率与GDP增长率的比值都小于临界值2，即重庆市房价正常，未孕育泡沫。 (2)房价收入比 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3~6倍之间比较合理。考虑到我国居民收入中隐性收入比较高的情况，本文认为我国的房价收入比的临界点定为6.0比较合适。 由表2分析结果可知，重庆市的房价收入比整体表现为上升趋势，2005年~2009年的数据显示，重庆市的房价收入比小于国际临界值6，即房价在居民收入能承受的范围内，不存在泡沫。2010年房价收入比第一次超过了临界值6，在重庆市房地产市场继续升温，而人均收入水平没有大幅提升的情况下，房地产市场孕育着泡沫。 (3)房地产企业贷款增长率/金融机构贷款总额增长率 房地产贷款增长率如果明显高于金融机构贷款总额增长率，则说明银行信贷资金高度集中于房地产行业，在缺乏必要的风险控制的基础上，开发商的投机活动便有了可乘之机。同时，个人住房信贷的大幅增加，也会放大购买者的投机需求。其比率愈接近于1，则泡沫程度愈低；愈偏离1，则说明泡沫程度愈大。 表3 重庆市2005年～2010年房地产企业贷款增长率与金融机构贷款总额增长率的比值 数据来源：重庆市统计年鉴 通过表3分析可知，除2008年为-0.123外，其他年份该比率均大于1。2008年数据出现异常，与当时金融危机有一定关系。整体经济下滑萧条，房地产行业整体发展势头减弱，表现为贷款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年该比率已明显超过2，大大高于1，存在严重泡沫。2007年重庆市被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场发展前景看好，开发企业获取贷款容易度提高。且2007年重庆市房价已呈现为快速增长势头，居民选择在房价进一步上涨前买房，也从一定比例上增加了房企的贷款。2010年重庆市两江新区挂牌成立，良好的市场氛围为房企发展提供了外部支持，房企贷款额高涨。银行贷款过度集中于房地产市场，为从事投机活动提供方便，从而导致重庆市房地产市场存在泡沫。 2.综合指数分析 通过计算上文三种指数的标准值，并根据指数合成法的公式（*）计算，得到综合泡沫度指数。本文将各个指数的权重赋为三分之一,得出重庆市房地产泡沫综合指数如右表4所示。 由表4分析可知，重庆市2006年、2007年、2010年房地产泡沫综合指数大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危机影响，房地产市场不景气，房地产泡沫综合指数小于1，基本不存在泡沫。 四、对策建议 重庆市2007年被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场也随着高速发展，房价飞升，房地产市场存在一定的泡沫。2008年金融危机从虚拟经济到实体经济都受到了重创，房地产市场也受到影响，房价上涨速度下降，泡沫也随之基本消除。2009年开始，经济开始复苏，房地产市场也恢复其快速发展势头，尤其是2010年发展更是如火如荼，房地产泡沫再次明显。 本文基于重庆市房地产市场目前发展势头迅猛，泡沫日益明显的背景，对降低房地产市场泡沫提出如下对策建议： 1.加强公租房等住房保障制度的实施 公租房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。重庆市公租房建设发展势头迅猛，大量的公租房建设有利于解决市民的住房问题，减少了部分对商品房的刚性需求，可在一定程度上缓解由于需求过快增长而导致的房价上涨趋势。 2.进一步完善房产税等调控措施 重庆市是房产税征收的试点城市，通过对别墅等高档住房征收房产税，一定程度上使房屋失去作为投资品的属性，有效抑制大量投机资本进入房地产市场，从而缓解大量资本涌入房地产市场，削弱因大量投机资本涌入而产生的房地产泡沫。 3.加强监管和风险预警，控制房地产抵押贷款的风险 房地产抵押贷款不仅包括房屋购买者的按揭贷款，还包括房地产开发企业的贷款，加强监管和风险预警，可以有效控制房地产市场资产流向，保障房地产市场资本市场正常运转。加强银行等的风险预警管理，控制贷款大规模集聚于房地产市场，也可达到消除泡沫产生的作用。

浅谈房地产经济可持续发展策略:论房地产经济可持续发展的问题及对策 摘 要 近些年来，我国房地产业迅猛发展，在带动经济发展的同时，也出现了一系列问题，导致房地产业的可持续发展面临严峻的挑战。本文将针对房地产业目前发展中存在的问题进行分析，并提出房地产经济可持续发展的对策。 关键词 房地产业 可持续发展 对策 近年来，我国的房地产市场蓬勃发展，但在其发展过程中，出现了无序开发以及总量性与结构性失衡、供给需求矛盾、房价居高不下等诸多问题，使房地产业可持续发展面临严峻的挑战。本文将针对当前房地产经济在发展过程中存在的问题，提出了几点房地产业可持续性发展的解决对策。 一、我国房地产业发展中存在的问题 （一）无序的开发与发展，导致了土地资源的浪费及生态环境的破坏 房地产业发展中资源浪费是一个普遍存在的问题，我国人口众多，土地资源有限。房地产业要想持续长久发展，合理的利用有限的土地资源及有效的保护环境是必须考虑的问题。 （二）总量性与结构性的供求失衡，导致了大量的商品房空置 从目前的房地产业发展来看，一个实际情况是，有相当一部分商品房未得到有效的利用，空置率居高不下。空置商品房产生的原因很多。包括开发商资质低，开发的房地产质量有问题、销售不畅，或缺乏自身特点导致的空置等等。空置商品房不但占用大量宝贵的资源，长此以往，还将影响到整个地区经济的发展。 （三）在房屋的开发建设上科技含量低，新材料、新技术使用量小 某些开发商为了节省资金，在房屋建设过程中，不愿意运用新技术、新材料，房屋建设的科技含量较低、质量较差。因此，房地产业要想长久发展，在建设上必须走上高科技、低消耗，少污染的可持续发展道路。 （四）房地产投资的比重过大，造成金融潜在风险及行业不平衡 我国房地产金融虽已完成基本制度的建设，形成了具有一定规模及良好发展态势的金融体系。但还存在一定的问题。由于房地产的投资过大，住房消费贷款的发放将给银行资产带来安全隐患，贷款资产流动性不足，低进低出运营的方式使资金使用低效率且有失公平。这些问题得不到有效解决，将影响房地产业的持续发展。 （五）房价过高导致贫富悬殊的加剧，也增加了社会的不和谐因素 房价的超高上涨，使中低收入人群很难拥有一套房子，一般的老百姓买不起房，这样一个庞大的社会阶层必然存在一定的心理落差，导致社会失去和谐。社会财富的分配不公，各阶层间严重对立就不可避免。房价不和谐导致了社会底层涌动大量的不满及愤怒情绪，贫富差距悬殊导致社会矛盾激化，也致使社会稳定的成本过大，房地产经济的发展也将会受到严重的阻碍。 二、促进我国房地产经济可持续发展的对策 （一）科学的规划与管理，有效利用各种有限的资源 房地产业只有持续发展才能满足人们不断改善住房条件的需求。为了抑制在房地产开发过程中的各种不良现象的发生，就要加强管理，进行科学的规划，适度控制其发展规模与速度。在政策上限制粗放型的房地产经济，使房地产经济走资源集约利用的发展道路。，提高土地与空间资源的利用率。要发挥房地产对国民经济的支柱作用，避免那种过分超前，危害经济发展的行为，形成房地产业同国民经济三大产业良性与协调的发展态势。 （二）和谐的开发与利用，注重对生态环境的保护 房地产业是城市生态经济的一个重要的有机组成部分。所以，在进行房地产项目的建设时，要进行充分的调研，科学的进行规划，树立“保护环境，以人为本”设计理念。合理利用及保护人类赖以生存的自然资源及生态环境，房地产经济要想持续发展，就必须处理好人类生存发展与保护自然资源之间的关系。房地产与环境因素的衔接应自然优美，房地产建设应当以低消耗、高效率为根本，确保环境质量的不断改善及有效提高。 （三）逐步完善相关金融体系，建立与发展房地产金融二级市场 当前，房地产业要想持续发展就必须依靠房地产金融基础支持，这也是其发展过程中的重要一环。从我国当前房地产金融的发展现状来看，必须要加强房地产贷款结构的调整，注意防范金融风险的发生。同时，对于房地产金融发展资金来源的问题、期限错配问题及资产流动性等问题，房地产金融业就必须研究并进一步建立起住房抵押贷款的二级市场，逐步实现抵押贷款证券化，打通房地产市场和资本市场的联系，这就从根本上解决了房地产可持续发展资金来源的问题，有效的分散了银行贷款的风险，房地产金融的市场化程度得到提高，加快了国有商业银行转变为真正意义上的商业银行的步伐，提高了整个房地产金融的实际效率。 （四）加强市场监管及宏观调控，依靠科技进步、加大科技投入 政府公平、高效的监管与宏观调控是房地产业可持续发展必须依靠的外部环境。政府部门应加强管理与监督，减少或避免房地产开发过程中的政府行为或腐败与暗箱操作现象，相关部门应严格执法，并力求不断完善房地产经济的法律法规，创造一个公平与透明的良性发展的市场环境，使房地产项目与市场需求相协调。并在开发建设中依靠科技进步，加大在房地产建设中的科技投入，提高城市住房的科技含量。将新科学知识运用于住房建设实践，不断开发新材料代替有限的自然资源，重视新能源及可再生能源的开发与利用，提高能源使用的效率，只有这样才能保持房地产业的可持续性发展。 总之，房地产经济是我国国民经济的重要命脉之一，其健康有序的发展是国家经济繁荣昌盛的重要保障条件。所以必须加强房地产市场的监督与管理，有效保证其健康稳定的发展，只有这样才能保证房地产经济的可持续性发展，从而达到促进国民经济发展的最终目的。 浅谈房地产经济可持续发展策略:我国房地产经济可持续发展策略探究 【摘要】当前，我国房地产经济发展存在许多不稳定性的因素，主要包括产品同质化、利润降低、竞争压力大等问题，严重制约着我国房地产经济的可持续发展。本文以此为切入点，站在宏观视角，首先介绍地产经济可持续发展的概略，并给出为实现房地产经济的可持续发展应该注意的问题。而后，对我国房地产经济发展的现状进行解析，之后给出对我国房地产经济发展的未来趋势的预测，最后对促进我国房地产经济可持续发展策略进行探究。 【关键词】房地产经济 可持续发展策略 探究 一、房地产经济可持续发展的概略 所谓房地产经济，指的是与房地产的生产、分配、交换和消费有关的人与人之间的经济关系，也可以说是房地产经济关系和房地产生产力之间的有机融合。而可持续发展观念是一种生发于20世纪八十年代的新型发展观，该理念的提出旨在强调，发展既要迎合当代人的需求，又不能依靠损害后代人的利益来获取短期利益的满足。30多年来，可持续发展这种观点从提出到实践，在多个领域都获得了广泛的认同。而房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，其发展不但关系到我国国民经济的持续增长，更关系到我国社会的稳定，因此，对房地产经济的可持续发展进行把握至关重要。要实现这一目标，不但要充分满足当代人对房地产的需求，更要考虑其持续发展，注重对土地资源的合理运用，为后代人留下适当的发展空间，从而保障我国房地产经济乃至社会主义市场经济的可持续发展。 二、我国房地产经济发展的现状解析 总体上来看，我国房地产经济的发展处于一个不太平稳的宏观环境。泡沫经济的存在和不断扩大的趋势下，为了保障社会经济的整体发展，促进民生事业建设，我国政府对于房地产经济的经济政策逐渐变支持为限制，限购令的出台，乃至房产税的提高，都是我国对房地产市场进行宏观调控的具体实践。另外，目前我国房地产经济的发展可谓机遇与挑战并存。随着我国社会经济的不断发展与改革，我国房地产市场有向国际市场靠拢的趋势，主要表现在对国际市场的开发，以及对国外资金的引入。这种发展趋势在很大程度上为我国房地产经济的发展提供了非常好的机遇，可实现我国国内房地产市场的优化洗盘，进一步完善我国的房地产行业结构。但不容忽视的是，国际化的市场环境对于我国本土房地产的发展来讲是一个不小的压力，而且由于不同价值观念的融入，文化的冲击不可避免，这将进一步加深我国房地产市场的复杂化，从而阻滞我国房地产业的稳定发展。 三、我国房地产经济发展的未来趋势 目前，我国房地产经济的发展正在经历一个转型期。该时期，是我国房地产行业根据本国特色，吸收并实践国外先进经验的摸索阶段，经济政策导向不断更新，迈向国际化的脚步逐渐加快，房地产企业在房地产经济自由竞争中优胜劣汰，呈现出一种动荡不安的状况，但需要看到的是，这一时期只是我国房地产经济向前发展的一个过渡时期，持续时间不会太久。转型期过后，我国房地产行业将迎来一个新的发展阶段，整体的竞争实力会有大幅度的提升，在我国有关政策的刺激和引导下，泡沫经济逐渐被压制，整个房地产市场将走向规范化发展之路，呈现出更加有序、公平、合理的发展态势。 四、我国房地产经济可持续发展策略探究 （一）创建和谐文明的居住环境 居住环境的好坏通常直接影响着居民的生活质量，且居民与居住环境之间是存在一种依赖和促进的关系的，因此有必要加以重视。在进行房地产建设时，开发商要注意保护好生态环境，做好园区绿化工作，将“以人为本”作为房地产开发和建设的理念，充分为居民着想，将为居民提供舒适的居住环境为建设宗旨。另外，除却对生态环境的保护，开发商对于人文环境的保护也不能忽视。在进行房地产规划时，要尽量充分做好文化遗产的保护措施，切不可因为短时利益而将承载着我国文化传承的遗迹破坏掉，应该因地制宜，制定最佳的规划方案。 （二）对资源进行科学合理的规划 目前，我国房地产开发政策属于粗放型经济政策，这与我国切实开展的可持续发展策略是相悖的，有赖于此，我国有关部门应该实行土地资源的统一管制，在对有关资源进行开发时，一定要注重站在长远发展的视角为子孙后代考虑，在满足如今人们基本生活需要的同时，保障资源的可持续利用。 （三）国家宏观调控市场 为促进我国房地产市场的长远发展，我国应该加大宏观调控的力度，建立健全有关制度并督促有关部门严格执行，在大方向上对房地产经济进行良好掌控，保障市场交易环境的公开与透明。同时，也要注重遵循优胜劣汰的法则，对房地产开发商进行严格把控，彻底杜绝腐败和暗箱操作现象的发生，消除投机行为，保障房地产经济的可持续发展。 （四）建立健全完善的房地产金融体系 目前，在房地产金融体系中，有诸多问题存在，比如：贷款年限有限制；市场发展不稳定；等等。基于此，我国房地产金融体系需要做的是依据现时状况，增加消费贷款的比重，但同时也要注意提高风险防范意识，可创立住房抵押贷款机制，促进房地产金融与资金市场的充分融合，以最大限度地解决资金来源问题，这样可有效分散银行贷款风险，达到促进房地产市场实现市场化发展的目的。 （五）持续促进新兴技术发展 新兴技术的开发与运用能够切实地提高房地产市场的资源利用效率，有效降低房地产开发过程中污染的发生，而且，新能源的合理运用更是能在很大程度上缓解我国资源紧张的现状。此外，高新技术如信息技术的有效运用，可使在边缘化地区进行小区建设成为可能，这可以有效减少城市用地，还可以有效提升居民的生活质量，可谓一举多得。 五、结束语 房地产经济的可持续发展关系着我国国民经济发展的命脉，与人民生计息息相关，因此必须以长远的眼光来看待。而纵观现今我国房地产市场的发展，虽然机遇与挑战并存，但是发展并不容乐观。可以预见，我国房地产市场正处于并且将长期处于转型发展期，这将带来不容忽视的混乱与不安。因此，我国需要从宏观视角为切入点，充分制定经济政策的导向计划，并从可以促进房地产市场实现可持续发展的多方面进行考虑，采取有效措施规避不良发展趋势，如文中所述，可以从创建和谐文明的居住环境、对资源进行科学合理的规划、国家宏观调控市场、建立健全完善的房地产金融体系、持续促进新兴技术发展几个方面进行把握，这样才能从根本上保障我国房地产市场的可持续发展。 浅谈房地产经济可持续发展策略:房地产经济可持续发展战略研究 摘要：伴随改革开放的不断深化，我国宏观经济整体呈现平稳快速增长态势，为我国经济腾飞提供了良好的宏观条件。房地产经济作为国民经济的重要组成部分，其发展速度的高低直接影响着国民经济的增长，为达到房地产经济可持续发展的目的，相关政府部门、开发建设企业必须重视房地产经济发展规律，必须严格遵循相关法律法规及其内涵要点，采取行之有效的发展战略措施，实现经济发展目标。 关键词：房地产经济；可持续发展；宏观经济 自上个世纪80年代起，我国对土地、住房商品化开始实施试点改革，30年多年来，我国房地产市场开创了良好的发展前景，人们的生活环境也得到了大大改善。该阶段，城市房地产业发展速度不断提升，在国民经济增长中占据的地位愈加重要。目前已经成为城市经济发展的主要增长点，已经成为国家财政收入的重要来源。但近年来，房价波动极大，房地产市场供需矛盾极为突出，社会人居住房不合理分配现象极为严重，甚至出现开发房地产严重破坏资源环境的情况。以我国房地产业总体发展情况分析，一度出现房地产业过热现象，如2007年我国房价连续5年上涨情况结束，开始产生下跌情况，特别是部分经济发展良好的地区跌幅已达到一半以上，交易量萎缩现象极为严重。为避免房地产经济泡沫破裂，建设和谐社会，保持城市经济可持续发展，国家对房地产等过热行业进行了宏观经济调控。笔者通过定性结合定量等方式，按照“宏观―中观―微观―预测―战略推导”为线路，进行和谐城市构建及实现可持续发展。 一、房地产经济的概况 房地产经济是指以房地产为主体，围绕房地产生产、分配、交换与消费产生的人和人间的经济关系，是房地产经济关系有机结合房地产生产力的重要方式。房地产生产、流通与消费过程中出现的所有经济活动与其条件都被成为房地产经济。其中房地产直接生产过程为房地产生产，房地产再生产与其实现过程为房地产流通，房地产生产目的的实现与部分直接生产过程在消费环节的延伸为房地产消费。在整个房地产经济活动中需要具备一定的经济运行机制与经济体制条件。 从微观经济、中观经济、宏观经济三个层面对房地产经济进行考察。微观层次是指将房地产企业作为经济单位，其产生的一切经济行为与对房地产开发经营项目的运行。中观经济是指房地产部门经济、区域经济。作为产业经济的重要类型，房地产部门经济在与其他经济具备相同属性的同时，还存在诸多特殊性及规律；各个省、市与区房地产经济被称为房地产区域经济，也可被叫做区域产业结构的一个部门。宏观层次是指整个国民经济为主体进行考察，作为国家宏观调控的对象，房地产经济更是宏观经济的主要构成成分。 二、房地产经济可持续发展内涵及现状 “既要满足当代人对房地产的种种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件”为可持续发展的目的。在房地产经济可持续发展中应对其可持久性加以重视，站在统筹关系角度分析，做好城乡规划、能源节约等工作，实现房地产建筑规划形态、住宅功能、环境效益、人文特色的可持续发展。 （一）房地产经济可持续发展内涵 李晓云认为，房地产经济可持续发展必须满足国民经济总体发展需求，必须与所在地区经济发展相适应，并在房地产经济发展做好各方协调关系，如人口、环境与资源利用等，并始终坚守资源集约、经济效率提升等原则，实现房地产合理开发与保护生态环境有机结合的目标。其内涵包括以下几点。 1.房地产经济与环境协调发展。作为经济发展的物质基础，环境是经济发展基本条件。在房地产经济可持续中应对环境承受能力进行充分考虑；同时，房地产经济发展可为环境发展提供有利条件，能够符合环境对其发展的需求。 2.房地产经济自身发展。房地产自身发展是房地产经济可持续发展基本条件，如房地产自身发展不足，将严重影响其可持续发展的进度。基于此，在一定条件下，房地产经济必须满足自身发展要求。 3.房地产经济与社会协调发展。经济和社会发展之间的关系属于互动性，经济发展对社会发展起到严重影响，社会发展也就对经济发展产生直接决定作用。作为现代经济的主要表现形式，房地产经济因与社会具有互动关系，在寻求可持续发展的同时，将与社会协调发展。 （二）房地产经济发展现状 据国家统计局相关数据显示，我国房地产投资增速呈现出下降趋势，由2013年20%下降为2014年10.5%，为加大调整力度，提高房地产经济发展水平。本文以房地产2015年1到2月份开发投资进行探究，8786亿元为该时间段开发投资总额，和2014年相比，投资增速只下降了0.1%，其中住宅投资总额为5922亿元，占总投资额67.4%，增长率为9.15，回落点为0.1%，如图1所示。整体分析，我国房地产市场现状为供过于求，为改变该现状，要求相关部门、企业必须对房地产投资问题加以重视，加大宏观调控力度，为实现房地产经济可持续发展提供强有力的保障。 三、房地产经济可持续发展战略措施分析 （一）与国民经济、社会发展相协调产业发展战略措施 作为经济发展重要增长点，房地产业是国民经济发展产业链的重要内容，对国民经济推动转变为全面基础性服务，为满足社会经济发展、调整产业提供有利条件，并将服务提供给人们生活与有关产业发展。 1.经济发展中确定房地产业重要增长点产业地位，为调整其他产业提供可靠保证；2.社会经济数据统计和房地产数据统计的完善，各个区域数据统计工作的加强及经济数据的及时公布。通过房地产数据信息制度的建立，可将土地出让总量等行业有关数据及时公布，能够将房地产经济发展中真实、透明与全面原则充分体现出来；3.数据分析能力提高。利用行业发展预测模型的合理构建及有关产业政策制定，可对土地供给总量、商品房供给总量加以控制，确保供求调节的平衡性；4.房地产业预警系统、危机干预机制的建立，为房地产经济稳定发展提供可靠保障。 （二）建立以市场需求为引导的房地产市场控制措施 房地产市场发展速度的不断提升，导致大量贷款、投资人员无法正确感知风险，在国家一系列政策出台后，房地产市场价格产生了极大的波动，投资者此时才意识到房地产投资风险并对其进行重新审视。为避免银行流动性危机的出现，降低国家经济影响，必须有效控制房地产施工，规范市场行为，降低投机行为对市场的影响，建立有序的市场环境。在房地产经济可持续发展中，为构建良好的发展市场，必须加强政府宣传，正确引导购房者；并对银行信贷加以严格控制，防止商品房价格背离价值现象的出现，对房地产过热现象加以控制。 （三）改善居民居住环境战略措施 在经济核心圈位置实施大规模土地开发计划，以政府提供限价土地、大型房地产企业提供开发资金的联合开发房地产项目方式，在确保开发商获取相应利益后应对商品房价格加以限制，并利用限价出售土地的回款对项目区域政府配套设施加大建设力度，如公交体系的完善、学校医院的兴建等，以此达到居民居住环境改善的目的。 （四）深化土地使用制度改革战略措施 集中统一土地管理与城市规划实施中，土地使用制度改革与社会经济发展具体情况相符，并与社会主义市场经济发展方向相符。在土地使用制度改革不断深化的基础上，必须以土地保护为中心，建立土地开发与经营制度，对现有土地开发投资去向合理规划，对农用土地、城市待开发土地资源加以重点保护，通过相应法律措施对土地地权关系加以处理，如占有权、使用权等。土地供应市场的统一建立，应具有公正、公平、公开等特点，通过土地整治，与土地收益管理水平的提升，可实现房地产经济健康、稳定的快速发展。 四、结束语 综上所述，房地产业是国民经济发展的支柱产业，对促进国民经济发展具有重要作用。在全面分析、研究房地产经济可持续发展战略的基础上，可对市场主体行为选择进行有效约束，实现市场经济的有序性，为社会主义和谐社会的发展提供可靠依据。在充分发挥房地产经济功能的同时，应了解与掌握房地产经济的概念、并对其发展现状进行分析，只有这样才能采取科学有效的发展战略措施，实现住宅标准化，降低投资成本，为房地产经济发展提供可靠的依据与强大支撑。 浅谈房地产经济可持续发展策略:谈我国房地产经济可持续发展战略 【摘要】随着中国经济建设的不断发展，推动了各个行业的发展速度，其中房地产行业是发展最快的行业。房地产行业由于其自身的特点，关系着国计民生，直接影响到整个社会的健康发展以及和谐社会的构建，所以近年来的发展也一直备受关注。文章就中国房地产经济现阶段存在的相关问题进行探讨，提出切实可行的可持续发展战略来推动中国房地产行业的有效发展。 【关键词】房地产经济 可持续发展战略 问题探析 众所周知，房地产行业相对于社会上的其他行业来说，所需要的自然资源以及相关能源消耗都较高，加之国际房地产事业竞争越加激烈的发展局面，所以对于房地产行业来说，如何在新时期社会发展状态下获得可持续发展，俨然已经成为当前最主要的研究问题之一，下面就我国房地产经济的相关问题进行探讨。 一、房地产经济可持续发展的现实意义 据有关资料显示，在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元，大约占GDP的9%。房地产行业作为一个带动型产业能够推动各个行业的发展，因为房地产行业在发展的过程中会涉及到建材、设备、机械以及燃料等各方面的生产部门相互配合，所以对我国国民经济起着拉动性作用。据相关部门统计发现，就现阶段来说如果每人投入200元的住房资金就可以直接带动相关产业300元左右的需求情况，如果销售出了200元的住宅就可以直接带动相关产业的1.5倍的商品销售价值，所以不难看出住宅建设的25个百分点的投入，就会推动我国国民经济2.5个百分点。 二、房地产行业现阶段存在的问题 所谓房地产经济的可持续发展是指既能满足现代人物质精神的需要而又不会影响到后代人需要情况，但是现阶段仍旧存在部分问题。 首先，对生态环境发展的忽视。房地产行业相对于其他行业所获得的经济效益相对较高，所以很多房地产开发商为了追求经济利益使得房屋建筑出现极度紧密状态，而这一行为直接对城市生态环境造成了严重的不良影响。同时建筑商为了扩大房地产建设范围，开始对我国存在的古老建筑物进行摧毁，使得现在的建筑物都成为了商品房，越来越多的实践证明，只有真正具有民族、文化并符合社会发展趋势的现代建筑才能真正符合人们对于住房的需求认可程度。同时据调查资料结果显示，在我国长江中上游部分的相关城市由于房地产开发甚至出现了严重的围湖造田情况，直接降低了相关湖泊的蓄水排洪能力，对我国经济建设发展带来了潜在威胁。 其次，房地产建设资源浪费情况极为严重。现阶段很多建筑生产商并未对建筑市场的发展走向有一个科学全面的认识，所以使得房地产仍旧停留在粗放的发展阶段，在建设过程中对于水土资源的利用过于依赖，很显然对于各种资源的综合利用能力仍旧相对薄弱，对于国土资源的人均占有量低下，这样的问题一旦持续长久就会直接影响房地产行业的未来发展前景。 最后，现阶段房地产房的空置情况严重。据调查结果显示，现在房产空置情况极为严重，探究出现这一不良问题的主要原因除了由于人民自身生活水平的局限性，最大的原因就是个别房地产商自身对于经济的盲目追求，对于房子本身的质量不够重视，并进行不良的涨价行为。 三、如何实现房地产经济的可持续发展 想要真正实现房地产经济的可持续发展，首要做好的就是对于国土生态等相关资源的合理性利用。在进行房地产设计时要求相关工作人员要真正树立以人为本的设计原则，将保护生态环境作为房地产行业建设发展的重要组成部分。同时要转变房地产行业建设的发展模式，由原来的粗放型向集约型转变，综合利用各种资源，最大限度的实现其利用能力，尤其是国土资源，在面对现代国际房地产行业竞争局面异常激烈的今天，强化对国土资源的管理显然已经成为我们首要解决的现实性问题，所以新时期的房地产行业要努力科学的对各种资源进行规划，将人与环境之间的对立局面转化为相互依赖、共同发展的关系，真正协调好房地产行业与社会上其他各种行业共同的发展。 其次，要注重对人文环境的保护工作。我国拥有者上下五千年的丰富文化历史，所以为了让世代子孙都时刻铭记历史，现阶段各个地方都保留着很多古老建设，所以要求房地产建设者进行城市规划时要注重对历史文化的保护工作。同时在进行规划时要保证建筑风格与人们居住的环境保持一致，不能盲目的参照西方建筑风格，最终实现建筑风格、建筑规模以及建筑环境之间相互协调发展的健康局面。 最后，完善对房地产行业的市场监督机制。很多房地产行业的领导人员都出现了盲目涨价的不良行为，这些问题都会直接影响到居民对于房地产住房的需求，结合实际工作经验不断完善现有房地产经济的法律规定，真正建立一个公开透明的市场环境，最大限度上提高开发商自身的道德素养能力。同时随着现代科技建设的不断发展，房地产经济可持续发展也必须依托科技创新，实践证明，对房地产实行科技创新能够有效的改善人们的居住环境、资源利用效率以及经济社会环境等，最终将房地产行业引入到与时俱进的可持续发展道路上。 四、结语 总之，房地产作为涉及多个行业的特殊产业，其安全顺利发展直接影响到我国国民经济的建设发展局面，所以作为房地产行业不能局限于现阶段的经济发展局面，要用绝对发展的长远眼光来看待问题，结合我国建设和谐社会发展的趋势，房地产经济实施可持续战略已经势在必行。 浅谈房地产经济可持续发展策略:我国房地产经济的可持续发展研究 摘 要：房地产行业是我国国民经济的重要支柱，实现房地产经济的可持续发展，能促进我国经济的平稳发展，也满足了城市化发展需求。但是在市场经济发展过程中，国家加大了宏观调控力度，我国房地产经济面临巨大的挑战，如何更好、更快地适应市场经济发展需求，是我国房地产行业需要思考的问题。本文将对我国房地产经济可持续发展进行分析。 关键词：房地产经济；可持续发展；意义；问题和措施 建筑是城市的标志，可以反映城市发展历程。房地产经济是城市经济发展的引航，实现房地产经济的可持续发展具有重要的现实意义。房地产企业需要掌握市场发展规律，采取各种有效手段和措施，加强市场宏观调控能力，有效地指导房地产经营状况，推动房地产行业的长远发展。 1. 房地产经济持续发展的内涵和意义 1.1房地产经济可持续发展的内涵。房地产可持续发展是指要求人们关注未来的发展需求，以可持续发展理论为指导，指导房地产经济长远发展的思想。房地产经济可持续是对科学发展的延续。房地产经济的可持续发展包括以下方面：对于房地产经济来说，房地产行业的可持续发展，能解决人类的居住问题，同时也能满足后代人的居住需求；不仅需要推动房地产经济的快速发展，同时还需要推动与房地产经济相关的行业的发展，加强各行业间的交流和协作，实现国民经济的长远发展。在发展房地产经济过程中，需要逐步完善市场机制、行业间的竞争机制以及企业内部规章制度。房地产行业的发展涉及到众多其他行业，所以应该站在整体的角度上分析，关注社会经济最新发展动态，实现各行业间的协调发展，完善房地产经济可持续发展理论，为我国房地产行业的发展提供有效的理论依据。 1.2房地产经济可持续发展的意义。房地产行业是推动我国国民经济发展的重要产业，房地产经济的发展对国民经济的发展有着重要影响。近几年，房地产经济的不正常发展，出现了泡沫经济。所以盲目发展房地产经济，或者急功近利，不利于房地产经济的可持续发展。房地产行业是我国的龙头产业，房地产经济在国民经济中占据重要地位。在发展房地产经济的过程中，需要加强玻璃、五金、建筑和机械等行业的合作，房地产经济的发展直接推动着这些产业的发展。另外，房地产经济的发展也为我国其他行业的发展提供了场所方面的需求，使我国国民经济稳步发展。目前，房地产经济发展过程中，出现了诸多不利因素，需要及时采取针对性措施，改革房地产经济，巩固房地产经济在国民经济中的基础地位。 2. 我国房地产经济发展中存在的问题 可持续发展包含着社会全面进步、经济稳定增长以及资源充分利用等方面的内容，涉及到社会、政治、科技、文化、自然以及经济等领域。随着市场经济的完善房地产经济获得了快速发展，但是在发展过程中也暴露了很多问题。 第一，生态环境遭到破坏。有的房地产开发企业为了追求经济利益，忽视生态环境的保护，导致建筑容积率和密度过高，占用大量绿化地，大大缩减了城市绿化地面积，导致市区污染严重，人们在生活中很少看到大自然风光，基本与自然相隔离，生活比较压抑。 第二，忽视文化环境建设。随着房地产经济的不断发展，民族文化出现埋没危机。在建筑建设过程中，忽视了城市文化底蕴，城市气质和城市精神被埋没，城市特色、乡土特色、民族特色以及文化特色逐渐消失。 第三，资源利用不合理。我国房地产经济是粗放型房展模式，忽视了空间资源的价值，为了提高经济效益，不断消耗土地资源、水资源。我国地势复杂，人口基数大，可利用的土地资源、水资源和能源有限。随着房地产经济的快速发展，人类可利用的各种资源锐减，在资源匮乏地区，已经无资源可用。在房地产经济发展过程中，资源利用率低，不仅影响房地产经济的发展，也影响其他行业的发展。 第四，空置压力增加。出现空置房地产的原因如下：与外部环境不适应造成房地产空置，具体包括为了经济利润，建设大量房屋，导致房地产市场供过于求；内部因素造成房地产空置，具体表现是房地产开发商资质较低，所开发的房地产质量不合格，销售量不高，或者房屋建筑缺乏特色、功能不全、或存在重复建设项目等。 第五，金融基础体系不够完善。目前，我国房地产信贷结构不够完善。由于住房消费发展比较缓慢，为银行信贷带来较大的安全隐患；我国房地产贷款主要是开发贷款，资金来源渠道狭窄，筹资难度大，贷款资产流动性较差，金融二级市场还不够完善。另外，受到宏观经济的制约，住房公积金比率和缴纳范围有限，资金使用效率低。 3.加强房地产经济可持续发展的措施 第一，加强规划的有效性，充分利用资源。应该据此出台相应的政策，对粗放型的房地产经纪发展模式进行限制和整改，转变发展模式，逐渐向资源集约型转变，提高资源利用率，妥善处理资源和房地产发展间的关系。对房地产经济发展进行系统和科学的规划，让房地产经济发展的同时也能够带动其它产业的发展，努力挖掘房地产经济的作用，进而推动国民经济的发展。 第二，减少资源浪费，实现房地产经济的可持续发展。土地资源并不是取之不尽的，需要对土地资源进行充分利用，促进房地产经济的可持续发展。在进行房地产开发的过程中，必须要建立在保护生态环境的前提下进行，对居住用地进行科学合理的规划，降低建筑的容积率。当前，我国的土地资源尚未进行价格底线的严格设置，资源价格较低，但是产品价格过高，使得对资源进行再利用、再生产的积极性较低，对资源浪费的情况比较严重。所以，需要转变房地产经济经营模式，充分利用土地资源，开发资源价值。另外，需要大力监管住宅使用率，打击胡乱哄抬地价的行为。按照成熟规划需求，合理配置新住宅，使有限的资源得到最大的利用。 第三，保护和建设生态环境。房地产经济的发展与生态环境发展有着密切联系，在发展房地产经济的过程中，需要合理利用资源，实现人口和环境的可持续发展。保护生态环境能充分体现房地产经济的价值。因此，在发展房地产经济的过程中，准确核算环境价值，开发和保护生态环境，将房地产经济和生态环境建设结合起来。保护和建设生态环境是实现房地产经济可持续发展的重要保障。 第四，加强市场调控和监管。政府是保障经济健康发展的有力保障，房地产经济的长远健康发展离不开政府创建和维护公平的市场环境。首先，政府需要建立和完善与房地产经济发展相关的制度和规范，从制度上为房地产经济发展提供保障，过程中可以适当减少干预行为，避免出现暗箱操作等违法行为，从根源上杜绝腐败，精简流程中的环节，及时发现和根除不合理收费环节。其次，对房地产经济发展的相关法律进行健全和完善，对当中详细的细则进行具体化，避免法律出现真空地带，营造一种公平的市场环境。同时，从根本上提升房地产企业员工的技能与素养，让房地产经济的发展能满足市场需求，实现房地产经济、土地资源、生态环境以及人口间的科学发展，避免开发过程中的短期行为和投机行为。 第五，完善相关金融体系，大力发展房地产金融二级市场。房地产金融的可持续发展是房地产经济可持续发展的重要保障。目前我国房地产金融市场发展较慢，需要合理调整房地产贷款结构，适当提高消费贷款比重，有效地防范风险。由于房地产企业筹资难度大，资产流动性大，且存在期限错配问题，因此，我国房地产金融业需要深入研究房地产抵押贷款二级市场，将一级市场和二级市场作为一个整体，实现房地产抵押贷款证券化，将一、二级市场纳入到金融大循环中，加强资本市场和房地产市场间的联系，降低银行贷款风险，加快房地产金融业的市场化进程，转变商业银行性质，提高房地产金融业的工作效率。 4.总结 综上所述，影响房地产经济可持续发展的不利因素较多，如，生态环境遭到破坏、忽视文化环境建设、资源利用不合理、空置压力增加、金融基础体系不够完善等。因此需要提高城市规划的有效性，充分利用资源，保护和建设生态环境，减少资源浪费， 加强市场调控和监管，完善相关金融体系，大力发展房地产金融二级市场，实现房地产经济的可持续发展。（作者单位：安丘市房产管理中心）

房地产经营管理论文:房地产信托经营管理论文 “信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。 一、现代信托制度的发展 （一）现代信托制度的确立 早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。 （二）消极信托向积极信托的转化 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。 随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。 （三）现代信托制度的传播和创新 英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。 二、国外房地产信托经营模式 （一）美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。 l、美国房地产投资信托的类型 美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。 2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同 虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。 （二）德国的房地产投资信托 德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离（三）日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。 三、我国房地产信托经营管理模式的选择 我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。 （一）建立房地产投资信托基金 建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3） （二）建立国有土地信托经营管理运作机制 我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。 （三）“房屋银行”的信托化规范经营 “房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。 在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。 在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。 四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题 《中华人民共和国信托法》的出台，为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过，要真正促进房地产信托经营业务的发达，尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。 房地产经营管理论文:市房地产开发经营管理处党支部党建工作经验交流材料 根据局党委要求，局属各党支部之间开展党建工作经验交流会，以及经验交流会上各党支部重点发言提目要求，我处党支部的重点为《树立和落实科学发展观、全面推进党的建设促进首府房地产开发市场有序发展》，我们本着实事求是的原则及虚心学习的态度，重点将加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设的学习活动及今后党支部的工作思路向大家汇报，以便各党支部之间相互学习交流。 ·切实加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设 一、加强领导班子建设，决定一切工作的前提及保障是领导班子成员之间的团结，这要取决于领导的政治理论素养和自身素质，并结合本处实际工作，针对性地开展工作。在具体工作中，领导班子成员之间精诚团结，提倡“五互”精神，重大决策问题严格按照“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的原则，建立健全议事规则和决策程序，班子成员及党员干部的积极主动性和主观能动性得到了充分发挥。 二、党建工作应有分工，但绝对不能分家，党内干部要积极参与行政工作，通过政治理论学习，提高自身理论素养，在具体工作中相互通气、谈心。党支部以党的作风建设为切入点，结合处中心工作，在党员干部职工中开展“了解人、关心人、帮助人、影响人、凝聚人”的“五人”活动，逐渐使我处形成一个团结的、战斗的、富有凝聚力的一支高素质的干部队伍。 三、重点作好党建的各种规章制度的建立，根据实际工作坚持针对性地开展政治理论知识的学习，如例会制度上大家一致通过职工关心的福利、表彰事宜等，真正作到民主集中制，通过每年两次的民主生活会，开展批评与自我批评等，解决每个职工在工作中积累的思想问题。积极组织参加局党委组织的理论学习，保证全体党员无特殊情况不缺席，并在学习过程中按照局党委的要求认真做学习笔记并撰写学习心得。学习后，由党支部派专人检查笔记及学习心得情况，将其装入个人政治理论业务学习档案中，200年期间共撰写学习论文7篇，学习心得10篇。 四、领导干部要重视以身作则的重要性，在我处大力提倡党员、领导、环节干部在日常工作中身教重于言教的宗旨，它将更有说服力，更有针对性。200年开发处年度工作重点目标是督促检查10个20万m2平方米以上的商品房住宅小区的工程进度，为了保证重点小区优质高效快速度建成，为企业排忧解难，我处领导干部在项目建设中，深入各基层单位进行实地走访调研，加班加点，不计任何报酬，对我市重点住宅小区项目进行跟踪管理，每周派工程专业人员深入到各小区跟踪服务，发放问卷，及时了解开发建设当中存在的问题，通过简报向市委、市政府有关部门反馈信息，帮助企业协调解决问题，保证了各重点项目建设如期进行。 五、党支部不是单一的，应发挥其优点、抑制其弱点，根据本单位职责、工作特点，我处党支部充分调动党员职工的工作积极性，并根据每个职工的优缺点发挥其作用。 （1）房屋面积测绘工作涉及到我市千家万户的利益，对于外聘的专业技术人员，我处党支部在每次的政治思想理论学习中，要求他们必须参加，从理论学习中净化思想。在日常测绘工作中，坚决杜绝吃、拿、卡、要等不良风气。为配合我市大型企业及事业单位的改制工作，大量的测绘任务要求在短时间内完成，在时间紧、任务重的情况下，我处职工常常利用业余及休息时间，加班加点，有时把审核的资料拿回家，不方便带资料时甚至加班工作到凌晨及整晚，不计任何报酬，这样的工作作风与我处党支部日常的思想教育是分不开的； （2）进一步完善“爱心基金会”。“爱心基金会”自2000年成立后，首先建立了职工家庭调查表，对每位职工的家庭情况进行调查登记，特别是将家庭有困难的职工作为重点“爱心”对象。截止目前，已累计爱心基金3326余元，先后为我处职工提供爱心援助12笔，累计2545元，为灾区捐款1000余元。虽然基金会拿出的每一笔钱都不是很多，献出的爱心仿佛微不足道，但它是全处职工的爱心体现，它凝聚了全处每位职工的浓浓真情。在今后的运作中，我们要不断总结经验，将“爱心基金会”进一步完善； （3）贯彻落实中纪委、中组部《关于党和国家机关党员领导干部民主生活会的若干意见》，全年召开不少于一次民主生活会，有针对性地解决全处干部职工在思想、工作上等方面存在的突出问题。在200年上半年，按照局党委的要求，组织处领导、环节干部开展主题为自身政治理论学习、工作小结、对我处今后工作的建议及批评与自我批评的民主生活会，与会同志认真准备，会上积极发言，并分别对发言的同志提出了思想上、工作上、生活上等各方面的问题。相互及时交换了解决问题的建议及意见，两次生活会上，共计给我处今后工作建议6条，向处领导提出建议或批评7条，对环节干部提出建议或批评15条,从思想上、工作上得到了统一，从而达到这次支部民主生活会的目的。·今年党支部的工作方法及措施： 一、继续作好局党委200年度党支部党建目标责任制，保证责任制所有内容全部达标。 二、在适当的时候组织开展“党员模范示范月”活动及“三上墙”制度，即制度上墙、程序上墙、职责上墙及社会公开承诺服务等，变自律为他律，公开接受监督，通过示范月活动，内强素质，外树形象，增强党员干部职工的宗旨意识、公仆意识、廉政意识及服务意识，从而提高干部队伍的整体素质。 三、把党风廉正建设和反腐斗争纳入全年总体工作部署，分解目标，责任到人，健全和完善领导干部责任追究制度。 总之，在此次全局系统党建工作经验交流会上，我处党支部将本着虚心学习、共同发展的态度，向各总支、党支部学习，在今后的支部工作中，把工作做的更加细致到位。 呼市房地产开发经营管理处党支部 房地产经营管理论文:电子商务环境下房地产企业的经营管理研究 【摘要】在经济迅速发展的今天，电子商务已然成为当下市场发展不可或缺的一部分，它关乎着新环境下各行各业的经营发展模式和思想理念。作为当下热门的房地产企业，也面临着来自电子商务的巨大挑战。本文主要阐述了电子商务对房地产企业经营管理的意义，提出了房地产企业经营理念在电子商务环境下的创新意识，有利于房地产企业电子商务活动的开展，对引导人们走向崭新的经济时代起到重要作用。 【关键词】电子商务；房地产企业；经营管理；创新 电子商务作为现代房地产企业发展的新型管理模式，正在潜移默化地深入当今社会。它不仅带动了房地产企业的全球销售范围，而且还利用现代化的电子商务技能加快了市场的格局变动。只有科学合理的规划房地产资源，提高房地产企业的核心内容、经营发展模式，才能体现电子商务环境下房地产企业的经营管理模式；与此同时，房地产企业也需要适应目前的市场竞争压力，发挥信息时代电子商务的积极作用。 一、电子商务为房地产企业提供的优势 电子商务信息建立在互联网的基础上，在激烈的竞争环境中充分地把房地产企业的服务宗旨展现出来。由于互联网具有全球覆盖性，良好的网络宣传会带来许多潜在的客户，对房地产市场的开发具有重要作用。通过互联网了解大众需求，及时调整房地产资源的经营模式，为大众提供一线的优质房源，帮助房地产企业树立良好的自身形象。 房地产企业在互联网上建立属于自己的营销平台，通过互联网可以共享多种房产信息，有效降低了营销成本，便于大众的房源选购，以及对房产市场上新楼盘开发的资源共享，真正实现让大众足不出户就可以了解到市场上的房源信息，从而也大大降低了宣传成本。研究表明，假设使用互联网进行广告宣传，其销售量是传统销售的5倍以上，而只花费了预算的1/5，在竞争中加大了预算成本的效益。 而且，由于互联网不仅可以全天运作，不受任何因素的影响，随时随地扩展市场信息，及时准确地掌握市场发展方向，通过网络宣传房地产企业形象，加大与大众的信息交流，从而提高房地产的市场竞争，增加房地产企业的商机。 二、电子商务为房地产企业带来的积极意义 传统的纸媒介被信息化网络的电子商务所取代，改变了一些企业的服务方式，形成了一些以信息为核心的新型运作模式，使房地产企业的信息化逐步加强，从而提升房地产的影响力，促使电子化信息时代的管理水平不断进步。一方面，从房地产企业进入市场后的运作模式来说，其营销手段有地段、品质、设计等几个方面，由于电子商务的发展使房地产企业具备整合营销、资源共享的现实意义，在很多方面呈现标准的模块化发展趋势，销售目标具有群体性，在电子商务信息的带动下房地产企业商品房销售呈国际化、综合化发展趋势；另一方面，由于生活质量的提高，消费者对房屋住所的需求也在不断加大，房地产企业通过网络信息来提升品牌的竞争力，以信息服务化为核心，吸引了更多的消费者。 电子商务已然成为现代房地产企业的经营管理模式之一。随着网络时代的日益普及，企业与企业之间的全面沟通越来越便利，不受条件的约束可以实现跨区域、跨国界的房产沟通，通过网络宣传不仅可以促进房产资源的销售，而且宣传的范围广，具有开放性特点，使房地产企业将房源更好的推向全球市场，让世界各地的客户随时访问自己喜欢的房源位置，为客户提供便捷的条件。可见开展电子商务的信息时代对房地产企业有着积极的作用，不仅可以降低房地产企业的成本利润，还获得了更多的房产客户，为房地产企业提供了更多的成交机会。 在互联网时代，房地产企业要想获得成功，需要高质量的房源产品和了解市场需求。恰恰电子商务带给房地产企业的积极意义在于将房源模型、房源销售、大众需求做出了整合，节省了房地产企业的市场竞争时间，也提高了房地产企业的经营管理模式。运用高科技的手段分析大众需求，便于获取市场的房产信息，有针对性地与客户进行房产资源的交流，更好的满足大众，使房源信息在市场的竞争中抢占先机，提高客户的信任度，便于新开发的房源及时推广。 三、电子商务下房地产企业的经营管理研究对策 在电子商务信息时代的迅速发展下，房地产企业要建立新型完善的房地产经营管理模式，提升房地产企业的市场竞争力。将房地产企业与市场信息化更好的结合，进一步管理房地产企业的信息资源现代化；完善房地产企业的经营理念，重视信息化的发展，以市场竞争力为核心，不断激发员工的责任感使命，加强员工自身的能力素质培养，才能在信息化的时代下积极发挥创造性，使房地产企业的经营管理更具现代化。 电子商务环境下房地产企业迅速发展，主要是由于信息化的形成带动了房地产经济效益的提高，只有完善房地产市场的战略要求，建立房源网站，使客户更加全面了解到市场的房源信息，获得咨询服务，才能在新型的市场战略中提升知名度，带动电子商务下房地产企业的全面发展。 受电子商务信息化的影响，房地产企业的经营管理模式也发生了巨大改变。人才培养作为房地产企业发展下不可或缺的一部分，也对企业的发展提出了新要求，只有建立新制度，转变新观念，采取有效的措施对人才资源进行管理，适应信息化的管理要求，提高房地产企业的整体素质培养，才能在激烈的房地产市场竞争中获得一席之地。 结束语 综上所述，电子商务以其强大的信息发展影响着房地产企业的经营管理模式，在信息化时代下，房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存，只有提高市场适应力以及信息化的工作效率，建立完善的经营管理模式，促进房源的市场开发，降低房地产企业的市场成本，提升市场竞争力，完善人才的资源优化，才能使房地产企业在竞争中成功应对市场考验，顺应信息化的发展趋势。推进房地产企业在电子商务环境下生存与发展，对房地产企业的经营管理模式提出了创新要求的管理对策。 房地产经营管理论文:浅谈在循环经济下如何加强房地产经营管理 [摘要]房地产行业的崛起，极大推动了我国国民经济的增长，而房地a行业想要健康发展离不开健全的管理制度，只有加强房地产的经营管理，才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段，采用先进的管理理念以及管理措施，还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下，房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新，这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍，并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施，以供同行探讨与交流。 近年来，住房问题成为了人们的热门话题，房地产行业也受到了人们极大的关注，这一行业的发展规模不断扩大，经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平，还促进了我国国民经济的增长，所以相关人员必须采取有效措施，不断加强房地产经营管理，使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中，可以实现房地产行业发展的可持续性，也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。 1循环经济的概念 循环经济是一个环保经济的概念，随着人们对资源的开发与利用，我国的不可再生资源越来越少，而且生态环境也越来越差，为了缓解这一现象，我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中，可以实现该行业的可持续发展，还能改善人们生活的环境，为人们创造良好的生活空间，也有利于构建和谐的社会环境。 将循环经济的理念应用在房地产行业中，提高了清洁资源的利用率，而且有利于构建生态环保的社会，还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下，房地产行业应该改善经营管理模式，并根据生态循环经济的理念，指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则，这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则，这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率，还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中，人们也可以根据实际情况利用循环经济理论，使其发展更具长远性，还能使当地的生态环境得到更好的建设，从而使循环经济理论发挥更好的效用，使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。 2循环经济下房地产经济管理体系 2.1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势 社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用，随着社会发展进程的不断加快，我国的不可再生资源越来越少，而且过度的开发也破坏了生态平衡，不利于国家的长远发展，也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础，其不但可以推动国民经济的增长，也可以给人们提供良好、舒适的生活环境，但是这一行业的发展以及规模的扩大，有时也会增加对资源的使用率以及使用量，所以建立绿色、环保的经营管理体系，有利于对生态环境的保护，还可以实现房地产行业的可持续发展。 2.2房地产绿色经营管理体系的结构 绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势，建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标，其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念，可以使房地产行业在提升经济效益的同时，提高行业的社会效益以及环境效益，使房地产经营管理理念更加健康、环保，并对周围环境起到保护与节能的作用。 3加强房地产经营管理的方法 3.1转变房地产经营目标，培育绿色经营理念 在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。 3.2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持 房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按照循环线路实施运行，使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。 3.3追求房地产经营环境管理体系的创新 绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，并从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。 4结语 随着社会的发展以及市场经济的变化，房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善，这样才能更好的适应社会的发展，使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关，尤其是近几年，人们对住房的需求大大提升，房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大，会利用大量的资源，如果不对其经营管理模式进行改变，很容易对生态环境造成破坏，在这样的背景下，循环经济的理念被引入了房地产经营管理中，并发挥了经济、合理、环保的效果，降低了房地产行业对资源的使用量，大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。 房地产经营管理论文:房地产开发与经营管理专业建设与发展对策研究 摘 要：在分析新常态下我国房地产市场现状与发展趋势的基础上，结合国内房地产开发与经营管理专业建设与发展情况，得出该专业建设过程中的一些问题以及新时期下的发展趋势。然后通过对某高校的案例分析，分析其在专业建设发展中存在的不足，结合新常态下房地产企业对人才的要求，提出相应的对策建议，以促进房地产开发与经营管理专业的建设与发展。 关键词：新常态；房地产开发与经营管理专业；对策建议 1 新常态下国内房地产市场现状与发展趋势 1.1 房地产市场发展现状分析 1.1.1 一线城市发展现状 一线城市主要是指北京、上海、广州、深圳，这四个城市的房地产市场一直呈现出快速发展状态。由于其对人口的吸引力是其他二三线城市无法比拟的，这就导致其房地产市场处于供不应求状况，房价居高不下。对于这种情况，各地政府在近几年相继出台一系列的政策，稳定房地产市场的健康发展。同时，由于建筑用地存量不足和政策的限制导致一线城市新建商品住宅、商业建筑减少，甚至一段时间内没有新开工项目，这就对在一线城市的房地产从业人员带来一系列问题，例如房地产开发类人员过剩，而房地产建成项目经营管理人才和物业管理人才短缺。 1.1.2 二、三线城市发展现状 二线城市主要针对GDP大于5000亿元的城市，例如杭州、苏州、重庆等。这些二线城市得益于经济的快速发展和城镇化速度的加快，其房地产市场发展速度较快，新增建筑面积不断增加，去存库速度较快，房价也是不断增长，总体形势良好。对于二线城市的房地产从业人员，在房地产的开发与经营方面对人才的需求程度较高，发展空间大。相比于二线城市，三线城市的房地产市场环境就不太乐观，这些城市的GDP处于5000亿元至2000亿元期间，由于其城市的发展潜力不足、经济发展速度较慢，导致对人口的吸引力不足，这些因素导致房地产库存量较高，新增建筑面积减少。对于三线城市的房地产从业人员目前处于十分困难的环境。 1.2 新常态下房地产发展趋势分析 所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。在新常态下，房地产发展的经济环境与发展环境都会发生变化。 1.2.1 一线城市发展趋势 新常态下，对于一线城市来说，房地产企业在城中开发机会已明显减少，更多的是在城市周边进行开发，例如北京，新建开发项目甚至已经扩展到相邻的河北省与天津市。因此，对于一线城市来说，未来的开发空间会逐渐变小，需要从项目的前期开发逐步转移至项目后期的经营管理上。同时，由于信贷难度加大，成本上升，房地产企业会对于前期资金投入更为慎重，对后期项目能否良好的运营将成为重点关注的方面。 1.2.2 二、三线城市发展趋势 对于二线城市来说，未来的发展趋势依然围绕着开发与经营同步进行。在保证质量与数量的基础上，会更加注重项目的后期经营管理，提升项目的品质，总体发展形势良好。对于三线城市来说，发展形势依然严峻，去库存压力较大，在限制新项目开工的同时，将加大政策引导，加快去存量将会成为这一时期的主要任务。伴随着城镇化的快速发展，有望在未来几年扭转目前不乐观的形势。 2 我国房地产开发与经营管理专业建设与发展现状分析 2.1 房地产开发与经营管理专业建设与发展现状 目前，全国共有38所高等院校开设房地产开发与经营管理专业，包括重庆大学、华中师范大学、南京大学、中央财经大学、东北财经大学、吉林建筑大学、沈阳建筑大学、山东建筑大学等，涵盖经济、管理、规划、施工等多个专业方向。 2.1.1 培养目标 培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握房地产领域的技术知识，掌握房地产开发与经营管理相关的技术、管理、经济和法律等基础知识，具有较高的科学文化素养和专业综合素质，具有良好的职业道德、创新精神和国际视野，对房地产项目进行全过程管理的高级专门人才。 毕业生能够在房地产、投资、咨询、设计、施工、金融与保险等领域企事业单位及政府部门从事项目决策、项目开发、市场营销、物业管理等工作。 2.1.2 课程设置 1998年我国启动城镇住房制度改革以来，随着市场对专业人才需求的迅速增长，我国的房地产开发与经营管理专业及课程设置也不断进行改革和调整。从目前看，我国各高校的房地产开发与经营管理专业、方向及课程在全国高校中设置的情况大致可以分为以下六类（见表1），不同学科背景的学校将房地产开发与经营管理专业或方向分别设置在不同学科下，这也正反映出房地产开发与经营管理学科的多学科交叉性。 2.1.3 教师团队建设 对于房地产专业的教师团队建设多数高校依然将专业知识教育、实践培训作为教师团队建设的主要任务，强调对于学生掌握专业知识、强化学生的实践能力。团队多以专业分类，各团队由“专业系主任+各课程教师”为基础构建教师团队。教师毕业院校包括东北大学、吉林大学、大连理工大学、同济大学、重庆大学等国内重点院校。 2.1.4 学生教学及考核方式 授课方式以教师面授为主，配合一些小组讨论，对于一些特殊课程，以少量的实验与实践相结合的方式配合教学。考核方式由开卷考试与闭卷考试相结合，具体方式由课程教学目标决定，在评卷时任课老师按照“标准答案”分步骤评分。考试成绩主要有三部分，分别为课堂表现、作业完成情况以及期末考成绩组成，最终成绩将由这三部分进行加权得出。 2.2 专业建设与发展中存在问题 2.2.1 培养目标多样，定位不明确 培养目标较多，对学生个人素质要求较高，没有考虑到学生素质差异的现实情况。培养人才形式单一，局限于应用管理型人才培养，没有对有意愿从事科研同学的提出具体培养方法与手段，没有将培养目标与新常态下房地产市场发展趋势相结合，缺乏侧重点的培养，培养人才同质化较强。 2.2.2 课程设置不完善，缺乏重点 课程设置涵盖内容较为丰富，但是缺乏侧重点，没有突出本校的教学特色课程，导致人才培养缺乏具体的专业性。新时期下，与房地产业发展趋势相关的课程设置较少，例如金融学、文化旅游产业项目建设运营等。对于不同实践能力培养的课程没有具体分类，实践课程设置不足。 2.2.3 师资配置单一，缺乏培训体系 教师基本有国内各高校的毕业生为主，缺乏对国外高端人才的引进。同时，由于本专业的学科交叉性较强，对于师资力量的配备要求也比较苛刻。不仅需要教师需要掌握经济、管理、工程施工等方面的专业知识，更加需要将其与房地产相结合。现阶段，大部分院校教师团队的构成都是以院校自身情况和专业课程为基础，没有考虑到学科专业的现实要求以及交叉性学科对教师能力素质的高要求，往往出现教学内容和方法与专业的教学理念不相符。同时，教师对于学生创新能力的培养不足，填鸭式、书面式教学方式依然常见。 2.2.4 教学手段单一，考核体系不完善 人才培养以上课为主，教学手段相对单一，多媒体课件往往成为了电子版教材，教学缺乏吸引力。对学生创新能力的培养不够重视，局限于专业知识的掌握与实践能力的培养。实践课程教学存在形式化，难以达到教学目的。考核体系不完善，仅仅考察学生死记硬背的知识点导致学生考前突击情况经常发生，平时成绩所占比重较小，没有扩展学生的学习思路和培养学生独立思考的能力，考核成绩难以真实反映学生的学习情况。 3 新时期下房地产开发与经营管理专业发展趋势 3.1 由开发向经营转变 物业管理业的变化带来专业建设发展。随着一线房地产开发建设高潮期的结束与三线城市去库存压力的不断加大，房地产业将迎来一个存量经营管理时代即物业运营管理时代，这里的物业运营管理既包括了传统意义上的物业管理及设施设备管理，也逐渐兴起了房地产资产管理、房地产组合投资管理等综合经营、管理等服务，贯穿于房地产产品整个生命周期，因此相关的经纪、评估、咨询等将成为房地产开发与经营管理学科的发展重点。 3.2 单一化管理向多元化管理转变 房地产开发行业本身变化带来专业建设发展。房地产业的发展从根本来讲依托于社会经济的发展水平。在新时期下，我国居民消费将从传统的重衣食过渡到重住行，表现在房地产行业就是从住宅房地产至商住地产、养老地产；从办公地产至商业综合体；从购物娱乐地产至旅游文化地产、休闲地产的多业态、混合业态不断演进，这是国民经济快速增长、居民储蓄水平和消费水平日渐提高及消费升级的必然结果。与传统的住宅房地产市场的市场供求、开发模式、商业盈利模式相比，未来的房地产经营管理专业要以经营管理为主线，结合工商业项目、旅游休闲产业、文化产业等培养多元化、专业化人才。 3.3 学习型教师团队的建设 对于新时期下，房地产行业的分工会日趋细化，管理理念更新速度加快，这就要求教师自身教学能力不断提高，与时俱进。教师团队不仅需要制定更加符合时代要求的教学体系，更要教授符合发展趋势的知识理念。为此，学习型教师团队的建设尤为重要。学习型团队是新时期发展的趋势，学习型团队通过营造整个团队的学习气氛，充分发挥高校教师的创造性思维能力，而建立的一种有机的、高度柔性的、符合人性的、能持续发展的团队。这种教学团队具有持续学习的能力，具有高于个人绩效总和的综合绩效表现，不断升级团队的教学能力。 3.4 金融学与房地产行业结合日益紧密 在新时期，房地产业与金融业的进一步融合带来专业建设发展的新要求。随着企业融资成本与难度的增加以及融资方式不断的更新升级，房地产业与金融业的联系更加紧密，从之前依靠土地升值盈利转变为依靠赚取资本回报盈利，从单一的银行贷款转变为房地产信托、房地产投资基金等新型融资方式。如果开发商不具备强大的金融运作能力，则只能赚取房地产建设相适应的合理利润而不是超额利润，只能依靠银行贷款等传统方式融资，这将会对制约企业在新时期下的发展。因此，房地产开发与经营管理专业更需要培养既懂房地产业相关基础知识又精通现代金融学的高级人才。 4 新常态下房地产开发与经营管理专业建设与发展对策建议 4.1 以需求为导向，构建培养定向化模式 结合新常态下房地产企业的发展趋势，制定与之相适应的培养目标。新时期下，房地产企业需求的人才不局限于的项目的开发、建设、管理等，而是更多的倾向于项目后期经营管理、资金运作、物业服务等方面。因此，培养目标的制定应该侧重以上这几方面，可以通过设置定向化的培养目标，根据学生的自身情况与兴趣爱好，选择合适的培养目标，在满足基础知识的学习后，依据培养目标进行相应课程的安排，使学生的学习达到全而精，广而深，通过个性化的培养，使学生的就业竞争力或专业方向的科研能力得到全面提升，满足新时期房地产行业的需要。 4.2 结合新时期要求，健全课程培养体系 随着我国房地产业的快速发展和新时期的发展趋势，可以把专业的课程设置的重点放在房地产项目开发理念、资金运作管理、房地产产品开发与营销、房地产经营管理等几个方面。同时，伴随着市场经济的发展，国家对专业技术资格日趋看重。因此，在课程的设置方面可以结合资格证的考试而进行适当增加或调整，教学内容可以与历年的考试重点结合在授课中进行讲解，增加学生学习的积极性和提高适应社会需求的能力。对于新课程的设置，可以参考国外相关专业的课程设置，例如宾夕法尼亚大学大学沃顿商学院的不动产专业、伯克利加州大学商学院房地产系、纽约大学金融系等知名院校。健全R悼纬蹋适应新常态下房企的发展需求。 4.3 完善教师培训体系，提升教师自身素质 为了更好的使教师队伍整体素质可以与时俱进，不断优化教学理念与教学方法，可以定期组织教师参加国内外的学术论坛、讲座，引进、消化、吸收先进的教学理念与前沿学科知识，鼓励教师们多参与各类教师技能比赛，在比赛中取长补短，促进教学方法进步，同时，积极开展教师团队的内部交流会，将自己有效的教学经验方法传授于大家，使团队成员共同进步。也可以通^类似学生交流的方式，与国内外房地产专业知名院校进行交流合作，引进优秀的教师，培养优秀的教师，提高师资整体水平。 4.4 搭建多样化教学体系，创新学生考核方式 房地产开发与经营管理专业具有很强的实践性，因此教师把课本的知识深入浅出的讲解明白就需要恰当的教学方法。从教学目的、内容和学生的情况出发，注重交流和讨论，推行自主和交互式学习方法，重视合作学习。平时的教学中尤其注意给出一些开放性、探索性、研究性的题目，让学生自主探索，激发他们学习的积极性、主动性、增强创新能力。同时学校要和企业进行互动式办学，学校可以为房地产开发项目提供一些专业咨询意见和企业培训，而企业负责人可以导师的形式指导学生进行实践活动。对于考核方式，将考核与考试、检查与测评结合起来，综合检查学生的学习情况。既要对房地产开发与经营理论进行考试，又要对其资料的收集、课堂讨论、实践情况等进行考核，把平时的成绩融入最终成绩中，减少理论考试在成绩评定中所占的比重，通过加强学生平时学习的考核，使学生转变观念，有计划有步骤的学习，不搞考前突击，培养学生收集资料、独立思考、独立分析的能力。这样的教学方法，使教师和学生的教与学的精力不放在应付考试上，能够更广泛深入的拓宽学生知识面，教会其科学的学习方法，使其更加高效的学习，掌握更多的专业知识与技能。 房地产经营管理论文:论房地产项目的经营管理 摘要：作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 关键词：房地产项目 经营管理 当前房地产项目经营管理存在一些普遍性的问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，针对实际情况本文从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析， 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，必然造成不良后果。 房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。 开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。 项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促销的作用； 一个完整的项目经营机构通常包括董事会、总经办、营销策划中心、工程管理中心、企业管理中心、销售部、策划部、设计部、工程部、总工室、装修部、预决算部、项目拓展部、人事行政部、培训部、公关部、财务部、物业管理部等组织机构。 房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。 团队凝聚力和执行力。所谓企业的团队凝聚力，就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石般的吸引力。 团队凝聚力是维持固队存在的必要条件。如果一个房地产团队丧失凝聚力，就会像一盘散沙，难以维持下去，并呈现出低效率状态；而房地产团队凝聚力较强的房地产团队，其成员工作热情高，做事认真，并有不断的创新行为，因此，房地产团队凝聚力也是实现房地产团队目标的重要条件。综上所述，房地产团队执行力就是“当上级下达指令或要求后，迅速做出反映，将其贯彻或者执行下去的能力。” 面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。提高执行力，各级房地产团队干部要切实发挥“桥梁”作用。房地产团队干部的主要职责就是承上启下、上传下达，既要对上级负责，又要对下级负责；既要吃透上级精神，把领导的意图完完整整地向职工传达，又要结合实际，把落实过程中出现的问题及时全面地向领导汇报。 开发商拟开发一个项目，首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性，以确定整体经济的发展趋势，一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何，这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。 房屋成功出售后，售后服务相当重要，房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员，创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理，开发商可以自己成立物业管理公司，连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。 房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。希望本文对于房地产企业管理人员有所启发。 房地产经营管理论文:房地产企业经营管理中的问题及对策 【摘 要】房地产企业作为建筑的开发商，其运营水平直接关系着建筑工程能否高质高量的按时完成，关系着我国建筑行业能否保持一片欣欣向荣的气氛，因此及时解决房地产经营过程中所出现的问题对于企业的平稳发展以及建筑业的兴盛都具有非常重要的意义。本文主要阐述了房地产经营管理中所遇到的问题及其相应的解决策略。 【关键词】房地产；经营管理；问题；策略 在建筑行业中，房地产企业作为建筑工程的开发商主要从事房建的经营、管理、服务活动，其工程建设具有耗资大、周期长等特点，如果经营不善很有可能给企业带来巨大的经济危机，尤其是在工程建设的前期，需要大量的资金，售楼款资金还未回笼，更是要严肃对待。总而言之，保证房地产企业良好的经营管理是使其屹立于建筑行业不败之地的前提。 一、房地产经营管理中所遇到的问题。 1.财务管理经营方面的问题 （1）管理者素质低下 在我国的房地产企业中，民营企业占了很大的比重，由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的，这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限，普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识，对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行，并没有经过科学的决策分析，这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。 （2）存在严重的集权现象 在房地产企业中，普遍存在着这样一个现象，企业的投资者与运营者往往是同一个人，这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算，而受自身知识水平、管理意识的局限性，管理者在作出决断时，凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识，并没有经过科学严密的论断，更无后续的监督审查机制，管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式，财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去，由于事先并没有经过周详的计划，于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。 （3）家族式管理领导班子 房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中，不被对手窃取商业机密，于是在公司的管理方面，任人唯亲，久而久之，形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位，这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象，但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素，如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行，这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来，最终将导致企业走向衰退，使企业被社会所淘汰。此外，这种家族式的管理模式，使得企业员工内心会认为自己与企业的要职位无缘，无法产生上进心与对企业的归属感，认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要，企业向心力与凝聚力无法形成，将会对企业的发展产生不利的影响。 2.忽略流动资金的重要性，存在融资困难问题 （1）筹资方面 房地产企业为了开发一个巨大的项目工程，必定需要大量的资金，而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方 式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用，长期拖累之下，企业的支付能力日渐削弱，资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更是不堪设想。 （2）投资缺乏科学性 房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。 （3）忽略日常经营过程中的资金管理 房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金，并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性，从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性，为了快速的获取回笼资金，企业进行产品的促销，而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素，为客户进行购房担保，对于没有能力偿还银行贷款的客户，还帮助其进行垫付贷款，从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时，房产严重贬值，银行对房产进行低价拍卖，并不能补上银行欠款空缺，至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下，企业财政情况日益空虚。 二、针对房地产经营管理中所出现问题提出的对策。 1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识 对于一个企业的管理来着来说，其必须具备全局观念，掌握一掌，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识，认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运，因此必须加强企业的风险管理，这不是一个可有可无的部分，如果企业缺乏投资风险的管理，那么对于企业的发展是相当不利的，同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用，甚至还会拖后腿。因此，对于房地产企业来说，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。 2.加强房地产开发工程前期资金管理 由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。 3.建立专门的市场调查班组 对于房地产企业来说，及时掌握市场的动向极其重要，市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组，专门进行市场调研活动工作，收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向，从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据，达到规避、减小风险的目的。 4.公司职位应该避免任人唯亲 为了保证能者居之，充分刺激员工的工作积极性，企业在进行重要岗位的分配时，应极力避免任人唯亲的现象发生，而应该是能者居之，使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台，而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想，这对企业的长久发展是及其不利的。 三、结论 建筑业是国民经济中一个重要组成部分，关系着国家的经济命脉，房地产企业作为建筑开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况，因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中，无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待，加强房地产企业的运营管理，使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。 作者简介： 赵大充、男、1 986年9月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司 胡成刚、男、1 976年3月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司 房地产经营管理论文:谈新形势下的房地产经营管理 摘 要：现阶段，国内的房地产事业发展形势良好，这是因为房屋需要越来越大，社会上也出现了很多的房地产企业，更加刺激了我国房地产的发展。作为经济发展中的一部分，房地产事业对于我国的经济有促进的作用。很且发展房地产事业也有利于维护社会稳定。在当前的形势下，为了能够与社会的发展相适应，房地产必须要加强管理。本篇文章主要是讲述了房地产在管理上的几点建议。 关键词：新形势；房地产；管理；建议 房地产的发展空间大，各个与房地产有关的企业，都想在这个前景很好的产业中分一杯羹，因此也使房地产市场竞争变得激烈。很多的房地产企业由于属与对企业内部的管理，而使竞争力减弱，最终被是市场淘汰。而还在市场上竞争的企业就要引以为戒，加强经营管理，可将企业打造成一个可持续发展的企业，在人力资源上，要优化其内部结构，吸引更多的人才来到企业，在企业财务上，控制财务，防范风险。在企业的发展上，制定与企业相符合的发展战略，促进企业的转型。下面从多个角度探析房地产的经营管理。 1 以可持续发展理论为指导 1.1 将所有与房地产项目的效益提高，尤其是环境效益。针对房地产而言的环境效益是指，在项目确定以及开发的过程中，保证可利用的资源能够发挥最大的价值。而且房地产项目在建设的时候，都要考虑环境的因素，以环境的承载力为依托，开展项目建设。因此，房地产项目在建设的时候，要检查发展战略，做到合理循环的利用资源，重视资源的开发与利用，而且还要在利用之后，保护其资源。在建设中可能会给环境造成污染，但是一定要做到，将污染降到最低，以免项目建设破坏当地的环境。如果在建设中干扰了当地的环境，该项目的效益也受到损伤，为了使项目能够更好地服务社会，就要保证项目具有环境效益。 1.2 房地产事业能为经济创造利益，因此在建设项目的时候，要保证该项目具有与经济效益。所有的房地产企业在开发项目的时候，都是为了获得较高的效益，因此在项目开发的时候，运用科学的管理手段，并且使用先进的技术才能保证项目的效率提高。因为科学的管理与技术能够将与房地产有关的资源合理利用，还能将污染与浪费减少，从而废弃物也降低。如果在项目建设上使用科学的管理和技术就能使项目的质量有了科学的保证，而且还能将项目的成本降低，更能为房地产企业创造利益，最终实现多赢。 1.3 房地产在建设中可以创造经济效益、环境效益，除此之外，还能创造社会效益。房地产的社会效益一般都是指项目在建设结束后的效益。房地产项目在结束后，供人们使用，如果一个好的房地产项目能够能够让人们的生活水平以及文化能力提高，使人类与社会能够协调发展，那么这个就属于项目的社会效益。人们的需要是当代社会的发展要求，但是不能损害后人的利益，而房地产企业发展也是如此，创造经济效益是企业的直接目的，而社会的效益确实每一个房地产企业都要遵守的最后目标。 2 引进人才 房地产项目开发建设是一个完成的工程，而开发的过程其实就是将所有的资源整合，而这个整合还要有一定的意义。保证所有参与到项目开发的资源都能够有效的利用，这样才能使一个项目成功。在这个整合的过程中，从项目的市场策划、对项目的具体设计到工程的正式施工最后到项目销售都不能缺少人才。如果没有了人才，上述的任何一个环节都有可能失去准确性。特别是在调研方面，对市场的准确估计，才能科学的开展建设。如果在这一阶段市场已经饱和，不需要更多的房屋，那么在继续建设项目，对于企业发展不利。在设计以及施工中如果缺少了人才，设计的方案中会有很多错误，以至于后期的施工无法进行，而施工缺少人才，工程的质量就没有保证，可见人才的重要性。因此当今时代的房地产市场，要想发展，就要更加重视人才。可以把引进人才的目标，放在高端人才上。很多的人才是因为没有机会才不能发挥才能，因此房地产企业在引进人才的时候，要给予机会。我国有很多高校都在培养与房地产有关的人才，因此企业在管理人才上，可以与各大高校合作，可以在学校实施定点培养的计划，在学生完成学业之后，可以直接到企业上班，这种做法，一方面，解决了学生的就业问题，一方面企业也不需要花太多的时间去寻找人才。 3 注重财务风险的控制 房地产企业在不断的发展中面临的各种风险和挑战正在不断的提升，尤其是在全球范围内房地产市场竞争日益激烈的今天，要想实现企业的可持续发展就必须注重财务风险的控制。而全球金融危机爆发以来，全球的房地产行业都经过了大的洗涤，很多房地产企业因经营不善而倒闭，实则就是企业爆发了财务风险，虽然我国房地产企业在国家宏观调控政策得到了复苏，房地产泡沫得到了有效的抑制，但是加强财务风险的控制同样重要。因为市场环境是变幻莫测，所以在财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。 4 加快企业战略转型 随着全球一体化进程的加快，在房地产行业中，房地产企业所面临的挑战也是前所未有，虽然机遇往往与挑战并存，但是在当前竞争日益激烈的今天，房地产企业要想发展的唯一出路就转型升级，而这就需要企业加快战略转型，对现有的发展战略及时的进行调整，并在不断的发展中促进企业战略发展目标的转型和升级，才能更好地成为行业的佼佼者。在企业战略发展中，经营管理是战略发展目标得以实现之根本，所以在做好上述工作的同时，还应在企业战略转型中切实注重市场经营环境的改进和规范，提高企业的核心竞争力。着力构建符合企业发展的经营管理模式，不断提高自身核心竞争力的同时注重企业经营管理模式的创新和发展。 结束语 综上所述，对新形势下如何加强房地产企业的经营管理进行探讨具有十分重要的现实意义。因而作为新时期背景下的房地产企业，必须充分意识到可持续发展在整个企业发展中的作用，并在整个经营管理全程以可持续发展理念为指导，致力于自身人才竞争力的提升，注重财务管理的同时加强企业的战略转型，强化企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。 房地产经营管理论文:新时期背景下房地产经营管理策略 摘要：经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧造成了二三线城市房地产过剩、高空置率，房地产行业经营管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。打造房地产品牌、提高物业管理效率、强化房地产营销管理技能、注重财务风险的控制对房地产企业的可持续发展有着重要意义。 关键词：房地产；经营管理；新时期背景 一、当前房地产发展现状 从2014年开始我国社会对于房地产的态度已然已经悄悄的发生了微妙的变化，随着各大银行纷纷暂缓部分房地产授信业务，房地产开发贷款一时间成了敏感话题。在过去的几年里，中国政府政府针对房贷进行了数次政策上的紧缩，这给中国房地产业带来了不少的压力。这一压力除了来自于政府，更是来自于市场。其实从2013年开始，中国房地产泡沫危机就已经开始显现了，二三线城市的房地产泡沫率先破裂。 2014年下半年，有关于中国楼市楼价将大跌的传闻不断传出。从去年统计局的数据来看，我国大部门城市住宅价格均有所变动，新建商品房价格出现一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。在这种情况下，众多房地产商纷纷下调楼盘价格，试图通过降价达到提量促销的效果。 当前，中国房地产行业不再像前些年那样好做，经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧给原本火爆的房地产市场泼了一盆冷水。二三线城市房地产过剩、高空置率无一不显示着房地产行业经营与管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。 二、新时期背景下房地产经营管理策略 （一）打造房地产品牌 本人认为品牌永远不过时，不管是哪一个时期，品牌永远都会受到大众的欢迎与认可。新时期背景下房地产的经营管理应当建立在良好的房地产品牌这一基础上。当前我国房地产企业已经趋于饱和，市场竞争已经达到了白炽化状态，房地产企业必须打造属于自己的战略品牌，同时不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识。只有打出了属于自己的房地产品牌，才能最大程度的获得消费者的认可与信任，才能吸引消费者，才能扩大市场占有率。 （二）提高物业管理效率 在新时期背景下，房地产经营与管理很大程度上在其软实力与硬件上体现出来。房地产物业管理是房地产经营管理的重要环节，提高物业管理效率能够有效提高房地产企业市场竞争力。 本人认为，房地产企业应当依照企业制度以及相关房管部门的要求积极进行物业管理的改革，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求。物业管理效率的提高应当从以下几个方面展开：一是构建一支优秀的物业管理队伍，提高物业管理与服务的水平；二是加强物业管理内部制度建设，做到对内的严格要求，将服务住户的物业理念时时放在心中；三是开展相关培训工作，加强物业管理员工服务意识，提高物业管理效率。 （三）强化房地产营销管理技能 打造房地产品牌以及提高物业管理效率是对房地产软实力的拔高，而强化房地产营销技能则是从外部提高房地产经营管理效率。 房地产行业最为重要的目标一个是服务，另一个就是销售。本人认为房地产经营管理的强化离不开营销管理技巧的提升。房地产项目的成败很大程度上取决于房地产销售工作的成绩。情话房地产营销管理技能可以有效提高房地产销售业绩，是房地产经营管理中不容忽视的重要环节。首先房地产营销管理人员应当积极进行有关房地产营销技能的培训，主动掌握当前当地产行业动态，学习新的营销技巧；其次，创新房地产营销管理办法，根据不同的客户群体制定针对性的营销方案，提高营销成功率。 （四）注重财务风险的控制 财务风险是房地产经营管理面临的重大挑战之一。在新时期背景下，房地产企业想要实现企业的可持续发展必须重视财务风险的规避。经融危机以来，我国不少中小型房地产企业因对财务风险不重视、或是财务风险处理不当而倒闭。 新时期背景下，楼市泡沫不断破裂，国家针对楼市的政策不断紧缩，市场环境险象环生。在这种情况下，注重财务风险的控制显得更加重要。 本人认为在房地产企业财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。 三、小结 综上所述，在新时期背景下强化房地产的经营管理显得非常重要。打造房地产品牌，不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识；提高物业管理效率，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求；强化房地产营销管理技能，提高营销成功率；注重财务风险的控制，提高房地产企业抵御财务风险的能力对房地产企业的可持续发展有着重要意义。 刘帝荣（1982―），男，汉族，福建省三明市人，重庆大学硕士研究生，重庆天盈置地有限公司，研究方向：房地产经营与管理 房地产经营管理论文:房地产开发企业经营管理中存在的问题和创新思考 摘要：随着国家经济的增长，推动了房地产开发企业的发展，但在国内土地、金融、税收等政策的调控幅度不断加大的情况下，房地产开发企业之间的竞争越来越激烈，正面临着巨大的挑战，所以目前企业最重要的工作就是提高经营管理水平，增强抗风险的能力，促进房地产开发企业高效发展。本文通过对房地产开发企业经营管理中存在的问题进行分析，研究创新经营管理的措施，提供给房地产开发企业思考。 关键词：房地产开发企业 经营管理 存在问题 解决对策 房地产开发行业要想获得更好的发展前景，就要加强经营管理，尤其是项目管理。近年来，项目管理逐渐成为了企业保证产品质量、取得经济效益的主要手段，很多房地产企业都加大了对项目管理的研究力度，把项目管理作为一种高效的管理模式，逐渐应用到企业开发的实践中。从目前来看，房地产开发企业项目管理还存在很多问题，正阻碍房地产事业的发展，因此，寻找有效的解决对策势在必行。 一、房地产开发企业项目管理中存在的问题 （一）项目方案方面存在问题 项目方案的确定对房地产企业日后的发展起决定的作用。一般来说，房地产开发商对项目方案的确定比较重视，但在这一过程中总是不按照相应的规章制度进行，导致这方面的工作做得不足，主要体现在以下几个方面：第一，没有深入市场进行调研。很多房地产开发企业在得到项目后，想要快速获得经济效益，在没有进行市场调查的情况下，就盲目确定了开发的方案，只考虑什么赚钱，就开发什么样的产品，过分的效仿别人，所以导致开发的产品没有特色，缺少吸引力。第二，因为缺少市场调查这一过程，所以导致决策层在方案的决策阶段会出现失误，从而增加企业的风险。第三，没有树立品牌意识。房地产开发企业过分的追求经济利益，在方案确定的过程中，只考虑怎样才能从这个项目中赚到更多的钱，而没有重视产品的品牌意识和形象，而一个企业要想可持续发展，就要树立品牌意识，否则企业将无法生存。第四，项目开发投资估算报告缺乏，这一过程如果不严谨，会导致项目在施工过程中无法有效的控制投资成本，从而会出现投资成本大于计划成本的现象，造成严重的经济损失。 （二）施工设计方面存在问题 很多房地产开发企业在图纸设计阶段做的工作很少，甚至没有，开发商认为图纸设计不是他们的事情，只要交给专业的设计单位就可以，所以只注重施工阶段的成本控制和质量控制，忽略设计阶段的成本和质量控制。一些企业为了尽快的得到图纸进行项目施工，在一切事情都不明了的情况下，要求设计单位进行设计工作，这样就会导致设计的图纸在功能和使用方面存在问题，如果在施工的过程中发现问题，就要进行变更，这不仅增加了投资的成本，还影响了工期。企业对设计单位图纸设计的过程缺乏监督和管理，使得图纸在投资控制方面不明确，企业无法有效的进行成本控制。 （三）合同管理方面问题 目前，还有很多房地产开发企业缺乏法制观念，导致在合同管理方面存在问题。企业在合同签订的过程中，大多是经过双方友好协商签订的，但如果合同的内容不完善，双方对合同条款的理解存有歧义，协商不成就会产生纠纷。很多企业合同管理存在的问题有以下几点：第一，开发项目合同签订的过程十分简单，不符合标准合同的要求，合同的内容不全面、不严谨，存在漏洞，往往会因一字之差给企业带来经济损失。第二，合作双方都不严格遵守合同的内容予以执行，存在随意更改合同的现象，这样就会导致工程索赔、工期延长、成本增加的情况发生。第三，在发生纠纷时，往往采取一些不恰当的手段进行解决，而不用法律武器来维护自身的权益。 二、房地产开发企业提高项目管理的措施 （一）深入市场进行调研 房地产开发企业要重视项目的市场定位，根据市场的需求研究项目产品。首先，企业要了解国家和地区的政策和法规，明确政府对房地产企业的政策取向，如果政府对这一行业持支持的态度，就会在各方面给予帮助，这样企业就会减小投资的风险，所以企业要清楚了解开发的项目是否是政府支持的，切忌违反政策。其次，企业要根据自身的发展情况和特点，积极深入市场进行调查，明确该项目的消费群众，掌握消费群众的生活水平、居住环境、设施需求等情况，从而研究出满足人们需求的产品。最后，开发商要了解周围楼盘的基本情况，如：设计、价格、销售面积、开发商的实力等，掌握竞争对手的情况，做到知己知彼，提高企业的竞争力。 （二）重视品牌建设 房地产企业的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展，就要重视品牌建设，树立品牌意识。企业要在为市场提供优等的产品和优良服务的情况下，进行科学的策划宣传活动。可以利用媒体广告进行宣传，要保证广告的真实性，不要自我吹嘘。房地产企业品牌建设和形象的树立要经过长期的积累，例如：万科地产、绿地地产等，它们都是经过了多年的经验积累才获得知名度的。 （三）加强项目合同管理 合同是房地产企业顺利开展的关键，首先，房地产企业要做好基础工作，其中包括：明确国家的政策、行业的发展情况、项目所需要的材料、设备和投资等。其次，在合同制定的过程中要走相应的法律程序，保证合同的完整性和合法性，这样可以在发生纠纷时，做到有法可依。最后，在施工的过程中，要严格按照合同的内容进行，避免随意修改合同的现象出现，保证工程的质量和进度。 三、结束语 总而言之，房地产企业在激烈的市场竞争中要想站稳脚跟，就要不断提高项目管理的水平，完善管理程序，创新经营管理理念，深入市场调查，树立品牌建设意识，只有这样才能提高企业的竞争能力，获得知名度，从而为企业带来更大的经济效益。 房地产经营管理论文:关于房地产公司经营管理的思考 摘要：随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的_发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。 1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。 1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。 1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。 1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。 1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。 1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。 1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。 1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。 2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。 鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。 2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。 人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。 2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。 房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。 2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。 房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。 2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。 由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。 2.5整合资源，合理有效的运用资源。 企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。 总结 本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。 房地产经营管理论文:基于房地产企业经营管理分析 摘要：随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。本文通过对房地产企业经营的基本要素分析，对房地产企业的经营管理方式提供参考。 关键词：房地产企业经营管理 房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。 1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力 房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。 2、房地产企业经营基本要素 2.1房地产企业的内部管理 优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基 本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。 2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。 2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。 2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。 2.2外包管理 随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。 3、房地产企业经营管理方式 3.1建立风险预警体系 建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。 3.2创新营销方法 3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。 3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。 3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。 3.3建立健全企业的财务管理体系 从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。 3.4竖立良好的企业形象和自身品牌 对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。 3.5加强资金管理 资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。 4、结语 房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动,站稳脚跟,棋高一着,做大做强,关键是要紧紧抓住经营管理创新这根主线,牢牢把握经营管理机制中的关键环节,勇于持续不断地进行创新。用客观、科学的态度,合理、大胆、有效的创新,企业才能在竞争中不但安身立命,充满发展的活力,而且能够始终立于不败之地。

房地产投资风险探究:房地产投资风险 一、房地产投资常见风险 房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。房地产投资风险分为以下几种。 1.投资支出风险 房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有)位置固定性、不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。 2.金融风险 主要指利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。 3.购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 4.市场风险 市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。 5.政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别是土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。 6.法律风险 法律风险是指投资者投资行为违法或未能有效利用法律工具而带来的损失。房地产投资涉及面广，极易引起各种纠纷，如在拆迁安置过程中、房地产交易中、房地产租赁中等，各种纠纷的发生一方面影响投资的正常进行，另一方面影响投资收益的顺利实现，都会造成投资损失。房地产开发建设过程中的风险管理，实际上是对建筑工程实施的风险管理，开发商应通过仔细考虑工程承包的合同条款，尽量把风险分散给承包商。 二、房地产投资风险的预防策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 策略一：关注政策变动，认准投资方向 任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。 策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析 随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投资者掌握的相关信息不充分或者不准确，那么，就有可能对自身条件和外部环境判断失误，从而增加了决策风险。虽然获取信息要付出成本，但与投资决策风险的成本相比，却是值得投入的。因此，投资者在做出房地产投资决策前应尽可能地调查市场，了解相关信息。同时要学会优化分析。优化分析是在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策略，最后确定适合投资者的最佳方案。该项措施能为投资者采取房地产投资的行动提供决策依据。 策略三：采用投资分散组合策略 房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 房地产投资风险的防范与处理是可以不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 房地产投资风险探究:小城镇房地产投资风险特征研究论文 [摘要]伴随着城镇化进程，我国小城镇得到快速发展，小城镇房地产也随之产生。由于房地产投资开发的高风险性和小城镇的特殊性，小城镇房地产投资风险独特且更大，投资商必须在充分认识小城镇房地产投资风险的基础上，对风险进行有效防范。 我国城镇化已进入高速发展阶段，小城镇房地产开发也随之不断扩大，小城镇房地产开发可增加地方财政收人，带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展，促进基础设施的完善，同时扩大农村消费需求，吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大，建设周期长，影响收益的不确定的因素很多，因此，房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中，具有特殊性，因此，小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外，还具有其独特个性。 一、小城镇房地产投资风险特征分析 1．居民有效购买力风险。尽管全国范围内，小城镇人口众多，市场较大，但是单个小城镇市场规模并不大，消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的，他们要么没有住宅，要么当前住宅环境较差，对住宅的需求较强烈，需求量较大，但是这部分人由于家庭收入结构单一，一般没有持久性收入，收入水平受外界因素影响较大，购买能力极易受到市场变化因素影响，存在一定的有效购买力风险。 根据国外的经验，房价一般为居民家庭收入的3～6倍，发达国家为5～6倍，中等发达国家为4～5倍，发展中国家为3～4倍。2005年1～10月，我国商品房每平方米平均售价为3009元。据国家统计局公布，2005年，我国城镇居民人均可支配收入为10493元，按2005年全国城镇户均住宅建筑面积83．2平方米来计算，售价为25．03万元，是户均年可支配收入(户均按3．4人计算)的7．02倍，超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此，我国城镇居民的有效购买能力不高。 另外，由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策，国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施，因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。 2．规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时，都要与当地规划管理部门进行沟通，详细了解区域规划和城镇规划，因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是，目前我国有的小城镇还没有建设规划，或者虽有规划但只是“规划规划，墙上挂挂”而已，没有严格地按规划执行，主观随意性较大。有的小城镇，城镇建设纯粹是长官意志，随着长官的变化，建设规划和思路也可能会变化，城镇规划的主导作用会失去，有的小城镇虽有规划，但是规划也不尽科学合理，随时都有修订的可能。 这种无规划或不严格执行规划，将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符，生活区、工业区和商业区等功能相互混杂，建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等，从而失去区位优势，影响房产的价值，带来投资风险。 3．房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案，按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪50年代初期，美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论，并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用，成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法，投资者常奉行一句格言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。 房地产投资组合是利用多样性来分散风险，通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合，以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求，主要集中在居民对住宅房地产的需求，需求愿望强烈且需求量较大，但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显，造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。 4．消费习惯风险。在大中城市，由于城市市民文化素质相对较高，城市居民来自不同地方，一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔，小城镇众多，但各小城镇居民绝大多数为当地居民，他们的宗教信仰、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同，多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致，可能会造成滞销。 5．开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质，影响到开发活动的每个阶段，这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业，多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来，都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中，作出的决策有时不合理，很可能给项目带来诸多不确定性因素，从而带来比较大的风险隐患。 6．公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建，影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的发展，从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂，土地权有的属国家所有，有的属集体所有，属集体所有的土地，形式也不一样，因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外，原土地上的附着物产物类型不一，形式多样。因此，获取土地时赔付过程复杂，经常出现各种经济纠纷，影响项目正常进展，带来一定的风险。 二、小城镇房地产投资风险防范 1．广泛收集信息，做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程，这一过程所做工作的质量，最终决定投资决策的质量。众所周知，房地产投资决策所涉及的金额较大，一次投入后，要较长时间收回，并对投资者产生长期的持续影响，而且投资决策一旦被实施，就很难改变，或者要付出很大的代价。因此，房地产项目投资决策必须进行可行性研究，对拟投资项目进行科学、全面的论证，以减少投资决策的盲目性。公务员之家 在投资决策阶段，一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此，可行性研究报告对决策意义深远，它是对拟投资项目进行全面的技术分析，是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前，我国很多开发项目的研究报告，只是投资者申请立项时的例行公文，缺乏科学分析和市场需求的有力支持，而且虚假和不实成分较多，达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例，截止2000年10月，城市人口不足50万的三亚市共有120多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”，给国家和企业带来巨大的经济损失。 在可行性研究阶段，小城镇规划也是不得不关注的问题，投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况，和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系，及时了解小城镇的建设思路，保证房地产的地理位置和区位优势。 2．不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高，承受的价格随能力较低，大都属于一次置业，注重的是住宅的居住功能，对住宅的特色等辅助功能不是非常关注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢，因此，每次开发规划不宜过大，可以采取分期开发的方式，逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响，及时掌握国家小城镇房地产发展状况，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊需求，保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。 同时，必须考虑市场购买力，找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低，利润空间相对较小，降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看，2006年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出，“切实调整住房供应结构”，“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大，需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。 3．提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制，广开资金筹措渠道，提升开发实力，引进管理人才，提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量，要实行项目监理制度，聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此，有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同，对项目工期、质量实行严格控制，对材料设备等资金成本进行严格监管，并加强施工现场经济签证，有效控制施工质量和工程成本。 推行项目负责人制度，从房屋的规划设计到竣工验收，全程都要加强管理，确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，切实保障消费者的权益，获得消费者的认可，促进潜在消费群体的消费。 4．投资分散，控制风险。在市场经济中，从事多样化投资，一种投资的收益减少可由另一种投资的收益增加来弥补。房地产投资分散就是多样化投资的一种，是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、物业分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的均于投资组合。小城镇房地产开发商一般实力较弱，应多联合多个投资者组成联合体，共同投资，共同受益，最大限度发挥各自优势，提高收益。同时，投资商还可租用共同投资后剩余资本，进行区域分散和时间分散性的投资。对于部分实力雄厚的大型企业，则可以选择物业分散和区域分析来分散和降低风险。 5．配备专职风险管理人员。对房地产投资项目来说，风险管理的目标是保证项目的顺利进行及投资的顺利回收，尽可能地争取最大利润。风险管理是一个系统工程，需要全员参与贯穿于建设工程全过程。对于一些小项目，可以设一个专职风险经理，负责处理风险，对于一些大型工程，则设置风险管理机构，按照风险管理的基本程序，处理风险事件。 房地产投资风险探究:房地产投资风险因素分析研究论文 摘要：本文对房地产开发的投资风险的概念进行了阐述，然后从来源上给出了房地产开发投资的风险。进一步分阶段详细分析了风险的各个因素，指出合理的风险管理是降低风险的良好手段。 关键词：房地产开发；金融；风险投资；管理；市场 0引言 随着经济的迅速发展和社会的进步，企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题，而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 1房地产开发投资风险的概念 风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。 2从来源分析 从房地产投资风险来源看，也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。 3从投资阶段分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段，在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险，有多种的动态因素对它施加影响，下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。 3.1决策阶段 政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。 类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类，并对相应的风险进行深入调查。 区位风险-区位指某建设场地的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。 时机风险-地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机。 3.2前期阶段 进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；征地补偿；委托规划、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。 置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，已有土地也不能轻易地改变土地用途，所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。 置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工，土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。 融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发者带来损失。 3.3建设阶段 工期风险-如承包商错误估计了项目的特点，低估了施工的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等；或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。 公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益，而使公众自觉性地进行干预，阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。 施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术，气候、水文，建材，人员素质等各种愿意引发项目质量不达标，带来的房地产投资风险。 3.4租售阶段 在租售阶段，房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销，总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租售后服务，即物业管理，物业不当有时也会给房地产投资带来风险。 4总结 在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险，一定要在这种情况下，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的危险减小到最小。 房地产投资风险探究:房地产投资风险识别论文 摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升级,房地产业作为国民经济基础性、先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点，用先进的、科学的、完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展， 关键词:房地产;投资;风险识别 房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程，这是一个动态的过程,一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段，不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范， 一、投资决策阶段的风险 在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性，房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价，房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面， 1.政策风险 国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失，尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要， (1)产业政策风险 国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰，国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣，政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失， (2)金融政策风险 房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响，2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险， (3)土地政策风险 房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响，土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险， (4)税收政策风险 税收政策的变化对房地产投资影响重大，税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险， (5)城市规划风险 城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来影响，因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素， 2.经济风险 经济风险包括市场供求风险和通货风险，市场供求风险是最直接的风险，市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险，相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险，另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险，膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求， 3.区域社会环境风险 由于社会经济发展的不均衡性,各个国家、不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性， 4.开发时机风险 从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险，由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素，所以说,风险与开发时机的选择密切相关， 二、项目实施阶段的风险 房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程，此阶段将面临具体的风险因素， 一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议、招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险，另一方面,时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素，管理不当,将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险， 1.工期拖延风险 工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费， 2.项目质量风险 质量是企业的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面，消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用，承包商施工技术水平落后、偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面， 3.开发成本风险 房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小，在规划设计中,方案陈旧、深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加，除此之外,通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险， 三、经营管理阶段的风险 房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段，该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一，其中包括:营销策划风险、物业管理风险和其他风险， 1.营销策划风险 营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现，在房地产营销策划中,价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面，其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险， 2.物业管理风险 物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等， 3.其他风险 其他风险有很大的不确定性，其中包括不可抗力以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等，这些风险发生的可能性较小,但所造成的损失却是较大的， 总之,房地产投资过程是一个长期的、涉及面广且复杂的过程，这一过程中存在着大量不确定的风险因素,同时,还涉及到房地产投资者与政府部门、最终用户等之间的诸多关系,涉及到大量的政策、法规和法律问题,要做出一系列非确定性决策,这些决策属于风险性决策范畴,决策是否正确,直接影响到投资的效果甚至投资的成败，因此,必须对房地产投资过程作全面、系统的风险分析。 房地产投资风险探究:房地产投资风险识别分析论文 （一）外部风险 1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说，当经济衰退，处于低速消沉时，社会对消费的需求也会大幅度减缩，这其中当然包括房地产。更有甚者，每当经济陷于低谷，消费减缩时，受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品，这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划，推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此，造成房地产市场一时供大于求，房屋价格亦连连下跌。 2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是全额付款，一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升，投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值，此种情形对于一些财力有限的投资人来说，无疑是雪上加霜，加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话，则投资人无须再负担任何责任。然而，假如房地产市场正处于低潮，银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时，则投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划置业计划和议价房地产时，必须把利率波动因素考虑进去。 3.市场风险。由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时，开发公司便会纷纷兴建楼宇，但由于建筑需要一定时间，故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要，但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来，建筑业技术日渐先进，所以造成房地产能迅速供应市场，直接缩短了地产循环的时间，也使得楼价波动变得更为频繁。 4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。 （二）内部风险 1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成实际经营结果偏离预期望值的可能性；经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况，如管理水平、管理效率低，使用经营费用超过预计值，房屋空置率高，租金回笼等问题，都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低，会产生比预期高的空置率。 2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。 房地产投资风险产生的原因 所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为：一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。 发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的发展商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。 此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。 房地产投资风险的识别 如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。 （一）采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别 1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为： 营业率＝年营业总费用／年计划总收入 据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％—40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。 2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。 偿债收益比＝营业净收入／要求的年偿债额 偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。 3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为： 保本占用率＝（年营业总费用＋要求的年偿债额）／年计划总收入 保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％-90％ （二）概率与数理统计的方法 由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。 但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种，每一种可能的结果为xi其出现的概率为Pi，则其数学期望为： 如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度，因此可作为一种风险的度量。标准差越大，风险越大，标准差越小，风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观，可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中，这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市Pi不易找出。考虑到相同的标准差，对于期望值不同的投资项目，它所表达的影响程度或对投资者的损害程度，也即风险大小，应该是不同的。期望值大时，风险应小些，期望值小时，风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险： R=б/E 怎样的R值是小(大)风险，与投资者的风险偏好性格有关。但R接近1的风险，通常是投资者不愿接受的风险。R＞1的风险，是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=E-б这一绝对数来度量风险。Δ＜o是投资者不愿接受，甚至是使投资者招致破产的风险。 房地产投资风险的控制 在房地产投资活动中．投资的风险是客观存在的，这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险，减少投资者预期收益的损失可能性。 控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有： （一）进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策 风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。 （二）在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目 房地产投资项目种类较多，它们的风险度大小不一。有的风险度较大，可能遭遇的不确定性也较高，而有些投资项目的风险度较小，选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。 （三）以合理组织融资形式进行滚动开发 房地产投资需要量大，必须以一定的形式筹措资金，以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种：通过发行金融债券，筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司，申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、低成本地融入资金，投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧；而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入的资金获得最大的经济效益。 （四）通过多项投资组合及多种经营分散风险 不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益：当然，各项目之间的相关性不能太强，否则就无法起到降低风险的作用。 （五）通过加强资产管理来控制风险 一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平，可以提高对市场的可预测性，降低不确定性，可以更有效地使用资产，减少经营费用，降低空置率，提高收益水平，进而降低和控制风险。

环境影响评价论文:我国《环境影响评价法》若干问题分析 论文摘要 环境影响评价制度世界各国为适应社会发展和可持续的利用自然资源的需要而设立的一种法律制度。本文从我国环境影响评价的概念、适用范围、适用原则、国家支持，我国环境影响评价的发展状况、战略环评、公众参与略作逐一探讨。 本文通过我国环境影响评价制度的发展状况分析认为：制定环评影响评价法是必要的，对政策开展环境影响评价的时机和条件还不够成熟、对政府的一些经济发展规划进行环境影响评价是必要和可行的；对建设项目的环境影响评价应以国务院现行的行政法规为基础，将重要的规定上升为法律。本文还提到了战略环评的问题，即采取预防措施或者其他补救措施，从源头上控制环境污染。同时重点阐述了战略环评中规划环评对环境影响评价的重要性和战略环平是实现可持续发展目标的必经之路。本文还认为环境影响评价法中公众参与的必要性，即对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划应当征求公众的意见。 针对目前《环境影响评价法》中存在的五项问题，笔者提出了应采取的五项措施。 关键词：环境影响评价 战略环评 规划环评 公众参与 《中华人民共和国环境影响评价法》于2002年10月28日由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2003年9月1日起施行。① 一、环境影响评价的定义 《中华人民共和国环境影响评价法》所称的环境影响评价，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。它主要包括以下五个方面：第一、评价的对象是拟订中政府有关的经济发展规划和建设单位兴建的建设项目；第二、评价单位要分析、预测和评估所评价对象在其实施后可能造成的环境影响；第三、评价单位通过分析、预测和评估，提出具体而明确的预防或者减轻不良环境影响的对策和措施；第四、环保部门对规划和建设项目实施后的实际环境影响，要进行跟踪监测和评价；第五、本法所称的环境影响评价，是指指导环境影响评价工作的方法和制度。 1、立法宗旨 《中华人民共和国环境影响评价法》的立法宗旨即立法目的主要是：第一、预防因规划实施后对环境造成不良影响；第二、预防因建设项目实施后对环境造成不良影响；第三、实施可持续发展战略，促进经济、社会和环境的协调发展。 2、关于本法的适用范围 本法的适用范围，是指哪些规划和建设项目属于本法调整，评价单位可以对哪些规划和建设项目进行环境影响评价。 （1）属于本法调整的规划。 本法所指规划有几个特征：一是指政府拟定的规划，这样就与企业的规划区分开了；二是指政府的经济发展方面的规划，这样就与政府的其他规划区分开了；三是指实施后对环境有影响的规划。国际经验证明，并不需要对所有的规划都进行环评。一般在评价之前，有关部门首先要启动“识别程序”，通过识别，把对环境有影响的规划挑选出来，再对可能对环境有影响的规划启动正式的评价程序。 （2）属于本法调整的建设项目。 对属于本法调整的建设项目，本法第三条主要规定了以下三点：第一、建设对环境有影响的建设项目；第二、在中华人民共和国领域内②建设对环境有影响的建设项目；第三、在中华人民共和国管辖的其他海域内③建设对环境有影响的项目。国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目评价实行分类管理，具体分类可见本法第三。至于关于“领域”和“中华人民共和国管辖的其他海域”的界定，可见我国有关海洋的规定。 3、进行环境影响评价的原则 主要有以下四点：第一、环境影响评价必须客观、公开、公正。所谓“客观”，是与主观臆断相区别的；所谓“公开”，是与暗箱操作相区别的；所谓“公正”，是指不带偏见，对所有的评价对象一视同仁，依法进行评价；第二、进行环评要综合考虑对各种环境因素及其所构成的生态系统的影响；第三、环境影响评价的结论应当为决策提供科学依据；第四、国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价。 4、国家支持环境影响评价的基础工作 主要从以下两个方面支持：第一、国家加强环境影响评价的基础数据库和评价指标体系建设，鼓励和支持对环境影响评价方法、技术规范进行科学研究，建设必要的环境影响评价信息共享制度，以提高环境影响评价的科学性；第二、国家环保总局应当会同国务院有关部门，组织建立和完善环境影响评价的基础数据库和评价指标体系。 二、我国环境影响评价制度发展状况 我国是最早实施建设项目环境影响评价制度的发展中国家之一。1979年，第五届全国人大常委会第十一次会议通过了《中华人民共和国环境保护法（试行）》，首次将建设项目进行环境影响评价作为法律制度确立下来。以后陆续制定的各项环境保护法律，均含有建设项目环境影响评价的原则规定。 经过20多年的实践，“九五”期间建设项目环境影响评价执行率已达90％；评价和审批工作逐步规范化；评价的范围由基本建设项目扩大到技术改造项目和区域开发建设项目；从事环境影响评价的队伍不断壮大，技术水平不断提高，已形成了一个比较完整的技术和管理体系。通过“先评价、后建设”，推进了产业合理布局和企业的优化选址，预防了许多因开发建设活动可能产生的环境污染和生态破坏，取得了良好的环境效果。 但是，随着经济活动范围和规模的不断扩大，因区域开发、产业发展和自然资源开发利用所造成的不良环境影响越来越突出，特别是因实施有关政策和规划所造成的各种环境后果已经成为影响我国可持续发展的重大问题。近几十年我国经济发展的历史表明，政府及其有关部门制定的某些政策和规划，相对于具体的建设项目来说，实施后对环境的影响更加巨大、持久，范围也更加广泛。20世纪80年代中期提出的“大矿大开，小矿放开”和“有水快流”的政策，曾大大助长了全国各地乱采滥挖矿产资源之风，造成严重的资源浪费和生态破坏，迫使国家在几年后就不得不采取严厉的治理整顿措施，取缔、关停了大批小矿。80年代末国家制定的产业发展规划，曾重点支持了部分有严重污染的产业，包括“十五小”企业，短短几年内这些产业虽然得到了迅猛发展，但却造成了部分地区的生态破坏，特别是造成了一些流域水体的严重污染，迫使国务院在1996年作出决定，取缔、关停严重污染环境的小企业。在一年多的时间内，各级政府取缔和关停了65000多家小企业，有效地改善了环境，但有关方面也为此付出了沉重的经济代价，中国农业银行因此项行动而无法收回的贷款本息就达50多亿元。历史的教训如果不认真汲取，不从政策、规划和开发建设活动的源头预防环境问题的产生，我们将会继续陷于防不胜防、治不胜治的严峻局面，我国的现代化进程中还将付出更大的环境代价和经济代价。 因此，我国进行环境影响评价的范围，应当适时由单纯地评价建设项目，扩大到评价对环境有显著影响的一些政府规划。制定一部完整的环境影响评价法，主要是考虑到：1、围绕环境影响评价活动形成的社会关系是应由法律调整的独特对象，对环境影响评价的规范和管理在性质上具有许多行政程序法的特征，与政府的决策行为关系密切，是现行环境保护法和各单项环境保护法律所容纳不了的。2、对政府有关经济发展规划的环境影响评价是由负责决策的政府及其部门按照法律规定的职责和程序分别组织实施的，环境保护行政主管部门只是其中的一个重要部门，它与一般的环境保护法律所规定的体制以及行政监督管理者和监督管理相对人之间的法律关系有所不同。3、国外大多数国家都制定了单独的环境影响评价法或者环境影响评估法。此外，对建设项目进行环境影响评价并相应进行规范管理，由于直接影响到公民和组织的权利和义务，属于应由法律调整的实质性问题，因此应当及时制定法律加以规范。国务院对环境影响评价的管理，已于1998年制定了有关的行政法规，经过四年的实践证明其措施基本可行，因此有必要在总结经验的基础上，及时将其上升为法律。 在《环境影响评价法（草案）》征求意见的过程中，多数地方人大常委会和国务院部门以及基层单位代表和专家、学者，认为制定这部法律是十分必要的，有利于实施可持续发展战略，预防因制定规划以及进行开发建设活动对环境造成的不良影响，促进环境与发展的综合决策，实现经济、社会和环境的协调发展，普遍要求这部法律能够尽早公布施行。所以，在当前的国际国内形势下，由全国人大常委会制定包括评价政府有关经济发展规划在内的环境影响评价法，不仅是必要的，而且是可行的。 第九届全国人大常委会将环境影响评价法列入了立法规划，全国人大常委会将该法列入2000年提请审议的年度立法计划。为了落实该项立法计划，全国人大环资委起草领导小组先委托国家环保总局草拟该法草案的初稿，在此基础上拿出“框架草稿”和后来的“征求意见稿”。经过长达20个月反复研究、协调，统一认识、统一思想，有关方面达成这样的共识：1、制定环境影响评价法是必要的；2、对政策开展环境影响评价的时机和条件还不够成熟，应积累经验，待条件具备时再作规定。3、对政府的一些经济发展规划进行环境影响评价，是必要和可行的。4、对建设项目的环境影响评价，以国务院的现行行政法规为基础，将重要的规定上升为法律。在这个基础上对草案作了修改，将该草案的修改稿提请全国人大第九届第29次常委会审议。在第九届第29次常委会上，绝大多数常委会组成人员赞成新的修改方案，希望全国人大常委会尽快通过。会后，又作了修改，提请第九届第30次常委会审议。在第九届第30次常委会上10月28日的表决中，出席会议的127名常委会组成人员进行表决时，以125票赞成、2票弃权的高票获得通过，同日，中华人民共和国主席以第77号令公布，自2003年9月1日起施行。 三、《中华人民共和国环境影响评价法》中的新亮点 （一）、战略环评 1、战略环评的定义 战略环评制度产生于美国1969年的《国家环境政策法》。所谓战略环评，是“从源头和过程控制”战略思想的集中体现，是对政策、法规、规划、计划中的资源环境承载能力，进行深入的分析预测和科学评价，是采取预防措施或者其他补救措施，从源头上控制环境污染。如今，美国、加拿大、英国、荷兰、丹麦、瑞典、日本等许多国家都建立了战略环评系统。 而我国由于一直在模仿着苏联与欧美传统工业发展的模式，如今，模仿这一高耗能高污染模式所带来的恶果，正在中国重现。中国面临着经济高速增长和环境资源严重不足的矛盾，传统经济增长模式对人类生存环境已构成重大威胁。 总而言之，我们当年大大小小的规划和政策由于没有充分考虑到环境资源可持续发展，致使我国的经济增长仍是拼资源拼环境的粗放型增长。中国已成为煤炭、钢铁、铜的世界第一大消费国，第二大石油和电力消费国。能源、原材料产量的增幅已远远高于同期GDP增幅。到2010年，我国的石油对外依存度将达到60％，铁矿石是57％，铜是70％，铝是80％。面对如此巨大压力，中国的资源环境无法承载，世界的资源恐怕也难以支撑。 2003年9月1日开始实施的《环境影响评价法》中确定了战略环评的地位。该法明确要求对土地利用规划，区域、流域、海域开发规划和10类专项规划进行环境影响评价，这是对我国环境影响评价制度的重大完善。 2、战略环评中的规划环评是环境影响评价的重大进步 规划环评是战略环评的重要组成部分。从理论上讲，政策战略环评应先行之，区域与行业的规划环评次之，而建设项目的环评则再次之。但就中国现有国情而言，战略环评的切入点只能在规划环评。战略环评分为法规、政策、规划环评，由于我国环评法中只规定了规划环评，因此只能将规划环评作为战略环评与综合决策的落脚点，推进规划环评就是推进战略环评。规划环评评价的对象是在政策法规制定之后，项目实施之前，对有关规划的资源环境可承载能力进行科学评价。相比项目环评，规划环评真正开始实现了从微观到宏观，从尾部到源头，从枝节到主干，从操作到决策的转变和飞跃，是环境影响评价制度的一次根本性改革。有了规划环评这项法律制度，就可以把环境因素纳入到国民经济与社会发展的综合决策之中，就可以按照环境资源的承载能力和容量要求，对区域、流域、海域的重大开发活动、生产力布局、资源配置，提出更加科学合理的建议，以保证经济社会健康有序向前发展。 战略环境评价的评价对象不再是狭义的水、气、声、渣，而是包括自然界和社会经济更为广义的大环境。规划环评的主要作用在于： 一是规划环评注重分析规划中对环境资源的需求。环境战略资源包括能源资源、淡水资源、耕地资源、矿产资源、生物资源。中国这5大资源没一样不缺。我国人均耕地资源大约是美国的1/10，加拿大的1/30；人均淡水资源是世界平均水平的1/4，京津塘地区更是世界平均水平的1/16。必须通过规划环评来综合分析环境资源对经济社会发展的承载能力，设定开发强度的限制，提出切实可行的应对措施。 二是规划环评最提倡开发活动全过程中的循环经济理念。通过规划环评，可以更全面更绿色地设计产业结构，延长产业链条，缩短产业之间的链接缝隙，尽量使产业上下游结合起来，将上游产业的“废物”变成下游产业的原料。 三是规划环评能保证规划与环境政策、法规的协调性。通过规划环评能够搭建一个平台，将社会、环境和经济作为一个整体综合性地考虑，强调各地和各部门发展规划的协调性、公平性和均衡性，从而减少不同部门和地区间在资源环境方面的矛盾和冲突，打破行业垄断和行政区划，对资源总量与环境容量进行优化配置，使资源分布和生态功能区域的划分更加科学有机地结合起来。 四是规划环评会考虑规划区域内的环境累积影响。通过规划环评，能够设定整个区域的环境容量，能够限定区域内的排污总量，能够将区域经济发展规模控制在生态环境容量许可的范围内。 五是规划环评可以提升社会评价的高度。例如库区移民，如果单纯的就地解决，单纯的发展农业，无疑会加重水土流失。因环境问题而引发的社会影响，必须在规划环评中能得到充分关注并做出相应预防措施。 六是规划环评能综合考虑间接连带性的环境影响。如我国的电力紧张，对电力发展规划的环评中就必须综合考虑到火电、水电和核电的环境影响，同时，还要考虑到在采掘、运输环节的环境影响。再如全国高速公路网规划了8.5万公里的国道线，路修好了以后，必然会刺激汽车制造和石油开发，也必然会带来更多的资源环境问题，这些间接的环境影响予以通过规划环评预先提出综合性建议。 七是规划环评肯定能促进政务公开和公众参与。规划环评比项目环评更能为公众提供范围更广、层次更高的平台，使公众能及早地对关涉他们切身利益的发展规划享有知情权与发言权。规划环评对协调政府、企业等环境权益具有非常积极的意义，可以有效的推进政府决策的民主化和科学化。 3、战略环评是实现可持续发展目标的必经之路 战略环境评价以全面协调的可持续发展为最终目标，有利于打破部门界限与地区界限，解决条块分割和部门分割，避免盲目建设和重复建设，也有利于促使各部门将相关政策整合起来，创建更加科学民主的决策机制。我国已将可持续发展的目标确定，中央近年提出的树立科学发展观，构建和谐社会，建设节约型和环境友好型社会等一系列确定为发展核心。 实现可持续发展的战略目标是所有决策部门共同的责任。规划环评能否被大力推广和开展，必须得到相关部门的认同与支持。和有关部门一道制定规划环评和管理细则。要明确环保部门在规划环评中的统一管理作用，对规划环评的经费、程序、内容、方法等问题予以全面规范；探索人大、政协和环保部门如何联合推动规划环评工作，保证规划环评及其审查论证的有序开展，促使规划环评的结论在规划最后决策时能予以落实。规划环评作为战略环评的重要组成部分，只能将规划环评作为战略环评与综合决策落脚点。推进规划环评就是推进战略环评。 在今后的发展中，我国将依法在土地开发、流域、区域和海域三个不同区域以及工业、农业、能源、城市建设、交通和林业等十个专项规划中大力开展不同层次的规划环评。有了规划环评这项法律制度，就可以把环境因素纳于社会发展的综合决策之中。就可以按照环境资源的承载能力和容量要求，对区域、流域、海域等生产力布局，资源配置，提出更加科学合理的建议，以保证社会健康有序向前发展。 虽然规划环评可以解决许多项目环评所无法解决的环境问题，但规划环评的层次仍不够，许多更大的环境问题，需要在更高层次即大政策层面予以解决。因此，我们还将尽快开展相应的立法准备和政策试点，争取早日将政策环评纳入法规程序。 可持续发展是人类未来发展的共同方向，衡量发展战略是否可持续，战略环境影响评价是标尺之一。中国的可持续发展目标需要一个个发展战略通过战略环评来落实，中国的经济发展与环境保护的矛盾要靠战略环评来缓解。战略环评需要决策层的重视与支持，需要各部门间的协作与交流，需要公众的参与和监督。 （二）、公众参与 在《环境影响评价法》中，把“公众参与”作为环境影响评价中的一项重要原则和程序加以规定，这是我国环境立法的新发展。 国家鼓励公众参与对规划的环境影响评价，但并不是指所有的规划草案都允许公众参与评价。允许或不允许公众参与环境影响评价的尺度应当是：对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划，应当征求公众的意见。但是指导性的专项规划不需要征求公众的意见，根据国家规定需要保密的规划，也不需要征求公众的意见。因此，至于哪些规划草案的环境影响评价报告书需要公众参与讨论，哪些不需要征求公众意见，由规划的组织编制机关根据实际情况决定。 如果规划的环境影响评价还未编制出来就进行公众参与，势必出现“空对空”的现象，没有实际意义；而如果在规划及环境影响评价文件上报审批之后再进行公众参与，公众参与的意见就无法及时地为规划的决策提供参考。因此，为了切实发挥公众参与的积极作用，并保证规划的正常审批和实施的进度，公众参与的时机应当是在对规划草案的环境影响报告书草案形成之后，规划草案报送审批机关审批之前。 《环境影响评价法》第十一条规定，吸收公众参与对专项规划草案进行环境影响评价的方式，是在规划草案报送审批之前，通过举行论证会、听证会或者其他形式，征求有关单位、专家和公众对规划的环境影响报告书草案的意见。　这里所谓的听证会，是指按照规范的程序，听取与规划的环境影响有利害关系的有关单位、专家和公众代表对规划环境影响报告书草案的意见的一种会议形式。 《环境影响评价法》第十一条规定，“编制机关应当认真考虑有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见，并应当在报送审查的环境影响报告书中附具对意见采纳或者不采纳的说明”。法律如此规定，目的就是在于保证“公众参与”的制度真正发挥作用，而不是摆摆样子，走走形式。 对于参与评价的公众的范围，在《环境影响评价法》第十一条中有明确规定，即参与评价的公众的范围是有关单位、专家和公众。有关的单位和公众，应当是与某专项规划实施后所造成的环境影响有一定利害关系的单位和公民。有关专家，是指其业务所长与所评价的规划及其带来的环境问题有关，他们在举行论证会时可以发表一定的见解。 《环境保护法》第六条规定“一切单位和个人都有保护环境的义务，并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告。”《环境影响评价法》第十一条规定，专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划，除国家规定需要保密的情形，“应当在该规划草案报送审批前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。”对建设项目的环境影响，《环境影响评价法》也在第二十一条作了类似的规定，规定公众和专家的意见如果不被采纳，规划编制或项目建设单位要说明理由，确保了环境保护的透明度。在环境影响评价活动中保障公众参与，有助于保证环境影响评价的质量，使环境影响评价为政府的决策行为提供科学依据成为现实可能。同时，生活在某一区域的公众对该区域的环境状况有着最直接的感受与认知。公众参与可以促进有关部门更全面地认识评价对象所处环境的状况，发现和认识许多潜在的环境问题，从而进一步提高环境影响评价的准确性，进一步提高政府决策的科学化水平。同时公众参与制度本身也体现了充分尊重公众的环保知情权和参与权。 《环境影响评价法》第二十一条中规定了“国家规定保密的情形除外，凡应当编制环境影响报告书的建设项目，均应当在报批环境影响报告书前，举行论证会、听证会等形式，征求有关单位、专家和公众的意见。编制机关应当认真听取有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见，并应当在报送审查的环境影响报告书中附其对意见采纳或者不采纳的说明”。公众参与是推进环境保护的巨大动力，其参与的广度与深度，在很大程度上决定着环境保护的水平。 四、《环境影响评价法》执行中存在的问题及对策 《环境影响评价法》的实施让我们看到了国家环保总局在环评法执法上的强大力度，但是，这并没有完全解决环境影响评价法执法中的所有问题，归纳为五点： 一是规划环境影响评价工作尚未全面推行； 二是有法不依，执法不严的现象仍存在； 三是环评法执法队伍能力水平和责任意识亟待提高； 四是守法成本高，违法成本低的问题尚未解决； 五是公众参与机制尚需进一步加强。 针对目前环评法中存在的不足，根据我国环保现行的法律体系，本人认为应采取以下五项措施： 1、确定处理原则。对未列入专项规划且规划未经环境影响评价的项目，原则上不受理项目环评报告；项目在规划中，但规划未依法进行环评的，原则上暂缓受理项目环评报告；对于已开展规划环评的，规划内建设项目的环境影响评价工作可以依法在审批程序上和内容上予以简化。 2、和有关部门一道制定规划环评的管理细则。要明确环保部门在规划环评中的统一管理作用，探索人大、政协和环保部门如何联合推动规划环评工作，保证规划环评及其审查论证的有序开展，促使规划环评的结论在规划最后决策时能予以落实。 3、提高规划环评的整体水平。推荐一批从事宏观经济技术研究与规划编制单位，作为规划环评编制单位。充实规划环评编制队伍，制定重点领域和行业规划环评的技术导则，开展多种形式的技术培训和交流，提高理论和实践能力。 4、提高规划环评中的公众参与能力。充分利用媒体向公众宣传普及“环评法”，自觉主动参与对规划环评的监督，成为推动规划环评的主要力量。 5、选择一些发展和环保矛盾突出的省市开展规划环评试点。帮助这些省市确定可持续发展的总体战略思路，从而促进省市范围内的生产力合理布局、资源优化配置、产业结构调整、可再生能源开发。 环境影响评价论文:论健全环境影响评价法律制度 内容摘要：论文分析了中外环境影响评价法律制度的现状。阐明了《美国国家环境政策法》首创的环境影响评价法律制度的要领，指出其精髓是强调政府行为特别是重大联邦行为对环境的影响及其评价和审查；认为健全环境影响评价的机制，特别是公众参与机制、替代方案机制和部门协调机制，是保障环境影响评价效用的关键。论述了国外环境影响评价法律制度的主要发展趋势。分析了改进我国环境影响评价法律制度应该坚持的改革和发展方向，对制定《环境影响评价法》和进一步健全我国的环境影响评价法律制度提出了若干建议。 关键词：环境影响评价，环境影响评价法律制度，环境资源法 环境影响评价是指对环境有影响的人类活动进行预先评估，或者对拟议中的人类活动可能产生的环境后果进行分析，即对于拟议中可能对环境产生不良影响的活动进行环境影响评价。环境影响或环境后果包括对各种环境因素或环境介质的影响、对动植物和人类健康的影响，有时还涉及对社会、经济和文化的影响。环境影响评价法律制度是环境影响评价工作的法定化、制度化和程序化，是环境资源法调整人与自然关系的重要机制。环境影响评价成为各国环境法的一项基本法律制度，是环境法的科技化的一个突出表现，是当代决策方法的重大发展，是科学决策、民主决策的基础之一，是综合决策的根据和前提。健全环境影响评价法律制度对于环境影响评价活动的顺利推广和有效开展，促进我国经济和社会的可持续发展具有法律保障作用。 一、环境影响评价法律制度的概况 自1969年《美国国家环境政策法》规定实施环境影响评价法律制度以来，经历了一个从单个项目的环境影响评价（EIA）──规划计划层次──政策法律层次──战略环境影响评价（SEA）的发展过程，目前世界大多数国家和有关国际组织已通过立法或国际条约采纳和实施环境影响评价，评价对象和范围已经涉及具体的建设项目以及立法、规划计划、重大经济技术政策的制定和开发区的建设等宏观活动。 1.外国的环境影响评价法律制度 到1996年初，有许多国家的环境法律对环境影响评价作了原则性的规定，除工业发达国家外，有70多个发展中国家和处于经济转型的国家通过环境立法采用了环境影响评价方法，有30多个国家制定了专门的环境影响评价法规，具有法律约束力的环境影响评价程序已得到广泛应用，环境影响评价已构成环境与发展之间关系的重要纽带。例如，瑞典《自然资源管理法》（1987年第12号法律）第5章对环境影响评价作了明确规定，要求“开发设施或措施的许可申请应当包括环境影响评价”（第5章第1条）、开发活动必须依法“进行环境影响评价”（第2条）、“环境影响评价应当做到对开发计划的整体评价”（第3条）。根据瑞典环境法的规定，一切开发建设项目的行为人，均要申请许可，并在申请许可时，提交环境影响报告（自1991年起）；政府部门在审查许可证时，不但要考虑到资源的利用，更重要的是资源与环境的保护；当一般的开发建设项目与敏感的生态环境保护或珍稀物种保护矛盾时，保护敏感的生态环境和珍稀物种处于优先地位。赞比亚的《环境保护和污染控制法》（1990年）规定，不仅建设项目要进行环境影响评价，规划和政策也要进行环境影响评价，议会可以“确定需要进行环境影响评价的项目、项目类型、计划和政策”。泰国的《国家环境质量法》（1992年）明确规定了环境影响评价的准备和审议程序，包括负责审议环境影响报告书的机构，审议和批准的最后期限及申诉程序；还制定了专门的管理办法，详细规定哪些项目需要进行环境影响评价，并列出了政府批准的有资格编制环境影响报告书的咨询者。《加拿大环境保护法》（1988年）、日本《环境基本法》（1993年）、荷兰的《环境保护法总则》都规定了环境影响评价法律制度。德国于1990年颁布的《环境影响评价法》，对环境影响评价的内容、程序做了详细规定，统一了过去各单行法中的有关规定；该法明确规定环境影响评价的目的是调查、描述、评估工程对环境的影响，以便政府决定是否许可该工程的进行。日本《环境影响评价法》（1997年6月）共有8章61条，对环境影响评价的适用范围和对象，环境影响评价准备书制作前的程序（包括建设项目的确定、方法书的制作和环境影响评价的实施），环境影响评价准备书的制作、内容和提交，环境影响评价书的制作与修改，修改建设项目内容时的环境影响评价及其他程序，环境影响评价书的公布及审查，环境影响评价及其他程序的特例（包括城市规划中规定的对象项目，港湾规划的环境影响评价及其他程序），以及细则等作了详细的规定。韩国关于环境影响评价的法规主要有：《环境影响评价法》（1993年6月制定，1997年3月修改）、《环境影响评价法实施令》（总统令）、《环境影响评价法实施细则》和《关于环境影响评价书编制的规定》（韩国环境部告示1997年10月）、《关于检讨环境影响评价报告书的规定》（韩国环境部告示）等。《关于环境影响评价书编制的规定》（韩国环境部告示1997年10月） 第13条（有关编制环境影响评价书的统计）明确规定：“环境影响评价书的编制应根据科学的事实，符合客观性、逻辑性原则，并应在编制过程中综合运用自然科学、社会科学、应用科学等。” 加拿大关于环境影响评价的法规包括：《环境影响评价法（CEAA）》（1992年3月通过，1995年修改），《综合研究名录条例》（1994年），《排除评价的名录条例》（1994年），《境外项目环境影响评价条例》（1996年）、《环境影响评价程序和要求中有关联邦机构协调的条例》（1997年）、《纳入环境影响评价的名录条例》（1994年，1998年修改）等。尼日利亚制定的《环境影响评价》，规定了环境影响评价的原则、内容、程序和必须进行环境影响评价的清单。阿尔及利亚的《环境影响评价法》（1990年）、捷克共和国的《国家委员会环境影响评价法》（1992年）、匈牙利的《环境影响评价管理办法》（1993年）、印度尼西亚的《环境影响评价管理办法》（1993年）和《环境影响评价法》（1994年）、尼泊尔的《国家环境影响评价指南》（1993年）、纳米比亚的《环境影响评价政策》（1994年）等专门的环境影响评价法规，均对环境影响评价作了具体的规定。 2.中国的环境影响评价法律制度 中国的环境影响评价法律制度主要是在建设项目环境管理实践中不断发展起来的，它经历了一个逐步形成、完善的过程，大体上可以分为三个阶段。 从《环境保护法（试行）》（1979年9月）的颁布到《建设项目环境保护管理办法》（1986年3月）颁布前，是环境影响评价法律制度的试验、探索阶段。《环境保护法（试行）》明确规定：“一切企业、事业单位的选址、设计、建设和生产，都必须充分注意防止对环境的污染和破坏。在进行新建、改建和扩建工程时，必须提出对环境影响的报告书，经环境保护部门和其他有关部门审查批准后才能进行设计。”之后，包括《关于基建项目、技措项目要严格执行“三同时”的通知》（1980年11月国家计委、国家建委、国家经委、国务院环境保护领导小组）在内的许多法规性、政策性文件都强调环境影响评价问题。 从颁布《建设项目环境保护管理办法》（1986年3月）至颁布《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月），是环境影响评价法律制度逐步建立健全的阶段。1986年3月《建设项目环境保护管理办法》的颁布实行，标志着我国环境影响评价法律制度的初步建立。该《办法》对环境影响评价的范围、内容、程序、审批权限、执行主体的权利义务和保障措施等作了全面规定。之后一系列环境保护法律、法规和行政规章大都规定了有关环境影响评价的措施和要求。例如，《环境保护法》（1989年12月）第13条规定：“建设项目的环境影响报告书，必须对建设项目产生的污染和对环境的影响做出评价。”《国家环境保护局“三定”方案》（1994年2月）提到，国家环境保护局“组织对重大经济政策的环境影响评价”。《国务院关于环境保护若干问题的决定》（1996年8月）规定：“在制订区域和资源开发、城市发展和行业发展规划，调整产业结构和生产力布局等经济建设和社会发展重大决策时，必须综合考虑经济、社会和环境效益，进行环境影响论证”；自1996年8月13日起，“对没有执行环境影响评价法律制度，擅自建设或投产使用的新建项目，由县级以上环境保护行政主管部门提出处理意见，报县级以上人民政府责令其停止建设或停止投产使用”。《水污染防治法》（1996年5月修改）和《环境噪声污染防治法》（1996年10月）的第13条均规定：“环境影响报告书中，应当有该建设项目所在地单位和居民的意见。”这已成为我国公众参与环境影响评价的法律根据。《建设项目环境保护管理程序》（1990年6月）、《建设项目环境保护设施竣工验收管理规定》（1994年12月）等行政规章，对环境影响评价的适用范围、内容、程序和保障措施等问题作了具体规定。《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月）的颁布实施，标志着我国环境影响评价法律制度的基本建立。 目前我国正在制定《国家环境影响评价法》，从提交讨论的法律草案看，该草案已将环境影响评价的范围从建设项目扩大到有关规划、计划草案等宏观性的、战略性行为，将环境影响评价确定为国家的一项重大法律制度，这对于中国的政治、经济、社会和环境的一体化发展具有重大的意义。笔者认为，《环境影响评价法》的正式颁布和施行，必然将我国的环境影响评价法律制度推进到一个新的发展阶段，即第三个阶段。 二、环境影响评价法律制度的要领和发展趋势 1.美国环境影响评价法律制度的要领 为了说明由美国《国家环境政策法》（1969年）首创的环境影响评价法律制度的要领，现将美国法典第五章（即《美国国家环境政策法》）第一节第4332条的规定引述如下：联邦政府的一切机关，“对人类环境有重大影响的立法建议或立法议案和其他重大联邦行为，均应由负责官员提供一份包括下列内容的详细说明：（1）拟议行为对环境的影响；（2）拟议行为付诸实施对环境所产生的不可避免的不利影响；（3）拟议行为的各种替代方案；（4）地方上对人类环境的短期使用与维持和增强其长期生产能力（productivity）之间的关系；（5）拟议行为付诸实施可能产生的无法恢复和无法补救的资源损失。……”。分析上述规定可知： 第一，《美国国家环境政策法》（1969年）首创的环境影响评价法律制度，其精髓是强调政府行为特别是重大联邦行为对环境的影响及其评价和审查。实践证明，“环保靠政府”，在各种对环境有影响的人类行为（简称环境行为）中，以政府行为对环境的影响最为明显，因为政府对许多人类环境行为扮演着发起、引导、组织、批准和控制的角色，在某种程度上政府行为决定着其他人类环境行为的产生、发展、规模和作用。在各种政府行为中，以对人类环境有重大影响的立法建议或立法议案和其他重大联邦行为最关键。这是因为，立法建议或立法议案的预期产品是法律，而法律所规定的行为（即法律行为）是反复、多次、长期适用的行为，与单个行为相比较，法律行为对环境具有反复、多次、长期的影响和作用，即更为重要的影响和作用。这就是《美国国家环境政策法》把立法建议或立法议案作为重大联邦行为的理由；当然，除了立法建议或立法议案外，还有制定政策、规划等其他重大联邦行为。《美国国家环境政策法》强调政府行为，特别是包括立法建议或立法议案在内的重大联邦行为对环境的影响及其评价和审查，可以说是抓住了规范人类环境行为的关键和主要矛盾，因而具有重要而深远的影响。 第二，健全环境影响评价的机制，特别是公众参与机制、替代方案机制和部门协调机制，是保障环境影响评价效用的关键。《美国国家环境政策法》规定：环境影响评价说明书必须“依照美国法典第五章第552条的规定向公众公开”，联邦政府机关“对各州、县、市、机关团体与个人提供关于有益于恢复、保持和改善环境质量的建议与资讯”。这是美国公众参与环境影响评价制度的基本法律依据。公众参与的有效性在很大程度上取决于社区是否成功地涉入。目前公众参与环境影响评价，特别是通过鼓励公众提起司法诉讼（主要是行政诉讼）来推动和发展环境影响评价，已经成为美国公众参与环境监督管理的重要途径。《美国国家环境政策法》重视对替代项目方案的分析、评价和筛选，明确规定环境影响评价说明必须有“拟议行为的各种替代方案”，目的是通过环境影响评价，选择对环境不利影响最少的方案。为了建立健全内部部门间的协调机制，《美国国家环境政策法》规定，在制作环境影响评价详细说明书之前，“联邦负责官员应当与依法享有管辖权或者具有特殊专门知识的联邦机构进行磋商，并取得他们对可能引起的环境影响所作的评价。该评价说明应当与负责制定和执行环境标准所相应的联邦、州以及地方机构所做的评价和意见书一起提交总统与环境质量委员会，并依照美国法典第五章第552条的规定向公众公开。这些文件应当与提案一道依现行机构审查办法的规定审查通过”（第4332条）；总统府设立的环境质量委员会按照所规定的政策“对联邦政府的各种规划和活动进行审查和评价，以确定这些规划和活动有助于该政策贯彻执行的程度，并就此向总统提出建议”（第4344条）。由总统和总统环境质量委员会进行审查和评价，为对人类环境有重大影响的立法建议或立法议案和其他重大联邦行为进行环境影响评价提供了组织保证。 2.国外环境影响评价法律制度的发展趋势 作为环境法和可持续发展法的重要法律制度，国外环境影响评价法律制度的发展趋势主要体现在五个方面： 第一，不断完善对具体建设项目的环境影响评价。 第二，强调对政策法律等宏观性、战略性行为的评价，使环境影响评价真正成为影响重大决策的重要工具。诚如《我们共同的未来》所指出的，“范围扩大了的环境影响评价不仅仅应用于产品和项目，而且也应用于政策和规划，尤其是那些对环境影响重大的宏观经济、金融和部门性政策”。[③]在一个相当长的时期内，国外的环境影响评价通常是对具体建设项目进行评价；《美国国家环境政策法》早在1969年就规定对包括立法建议或立法议案在内的宏观行为进行环境影响评价，不能不承认其先进性、预见性。实践证明，虽然具体建设项目也对环境产生不同程度的影响，对具体建设项目进行评价较之对宏观行为进行评价，更具有可操作性和简便易行，并且也取得了一定成效；但是，对环境的全面、长期、重大影响主要是由政府宏观行为所引起的，对政府宏观行为进行环境影响评价往往能够起到提纲挈领、抓一带百、事半功倍的效益。 第三，强调对经济、社会和环境发展的一体化评价，使环境影响评价成为协调经济、社会、环境发展的重要手段。联合国环境规划署环境法与机构项目活动中心的官员佩吉？威尔逊等人认为：“进一步采纳、执行和发展环境影响评价立法，是各国国家环境立法的最重要的一个趋势，是实现可持续发展的良好迹象”，“全世界都普遍把环境影响评价看作是将环境与发展纳入政府决策的主要手段，因而有助于各国进行可持续发展”。 第四，强调环境影响评价的科学性。例如美国、韩国等国家的环境影响评价法律非常重视“综合运用自然科学、社会科学和技术科学等多学科的方法”。 第五，不断提高环境影响评价的实效。国外环境影响评价的实践证明，有效的环境影响评价取决于三个基本机制：公众参与，内部部门间的协调和对可选方案的考虑。通过这些机制，环境影响评价在发展政策和计划上可逐渐起到综合性的预防作用。例如，在公众参与环境影响评方面，许多国家的法律规定公众参与环境影响评价过程并对评价项目发表评论，公众参与已成为环境影响评价法律制度的一个重要环节和特点。为了给公众参与环境影响评价等环境保护管理创造条件，一些国家的法律明确规定了公民的环境知情权（了解、获取环境信息的权利）以及参与环境影响评价报告的讨论权、建议权等具体权利。德国的《环境影响评价法》，已做到公众参与环境影响评价法律制度化、具体化。各国法律规定公众参与环境影响评价，一般包括如下几个方面：向公众公开或公布环境影响评价报告书或说明书，保证公众的知情权，使公众有足够的时间准备意见；举行环境影响评价报告的听证会或审议会，吸收公众参加，听取并如实记录公众的意见特别是反对意见，允许公众提出质询和异议；在环境影响报告书或审议意见中应有公众的意见特别是不同意见。尼泊尔的《国家环境影响评价指南》（1993年）规定：环境影响评价报告的草稿必须公布，得到公众的审议和评论；对环境影响评价报告草稿的审议、评论情况应该得到项目提议者、非政府组织和有关公众的审议。尼日利亚制定的《环境影响评价》，不仅规定了环境影响评价的原则、内容、程序和必须进行环境影响评价的清单，还就审议小组、听取公众意见等问题作了规定。在韩国，《环境影响评价法》（1997年3月7日修改）第9条（听取居民意见），《环境影响评价法实施令》（总统令）第4条（评价书草案的提出及公告、公览）、第6条（说明会的召开等）、第7条（听证会的召开等）、第8条（评价书的内容等）和第10条（听取意见的专家等）等详细规定了公众参与环境影响评价的内容和程序。《环境影响评价法实施细则》和《关于环境影响评价书编制的规定》（韩国环境部告示1997年10月25日）、《关于检讨环境影响评价报告书的规定》（韩国环境部告示）对公众参与作了进一步具体的规定。例如，《关于环境影响评价书编制的规定》（韩国环境部告示1997年10月25日）第12条（评价书的组成）明确规定，评价书的正文应有“听取居民意见”的内容；第16条（有关听取居民意见的事项）明确规定应为居民举办展览、说明会和听证会，听取居民意见，有关“听取居民意见的结果，应分为评价书草案展览（包括有关行政机关的意见及说明会的举办）和听证会的举办，按不同的评价项目分别编制，但要包括提出者的人事档案（姓名、职业、住址）、意见要旨及意见反映的内容（未反映时其理由）。” 日本《环境影响评价法》（1997年6月）第16条、17条对公众参与作了具体规定。 三、对改进我国环境影响评价法律制度的建议 1.坚持正确的改革和发展方向 建立健全环境影响评价法律制度是一个不断改进和完善的发展过程，不但目前我国正在制定的《环境影响评价法》需要把握正确的方向，即使在制定《环境影响评价法》以后，也必须坚持正确的发展方向。 第一，在环境影响评价对象和范围方面，应该坚持从具体项目评价到宏观活动评价（如区域开发性活动评价、政策法律评价、规划计划评价）、从具体行政行为评价到抽象行政行为评价的转变的方向。 第二，在环境监督管理思想方面，环境影响评价法律制度应该逐步实现从末端控制到源头控制和全过程管理、从浓度控制到总量控制、从综合利用“三废”到清洁生产、从适应计划经济的监督管理到适应社会主义市场经济体制的监督管理的转变。 第三，在环境影响评价法律制度的监督管理手段方面，应该实现从着重行政手段到全面采用经济手段、法律手段、科学技术手段等手段的转变，加强公众参与管理和对违反环境影响评价法律规定的法律责任的追究与惩罚。 第四，在环境影响评价的审查、监督管理机构方面，坚持政府审批监督管理与专家审查相结合、政府环境保护行政主管部门与专门性的环境影响评价审查委员会[④]相结合的改革方向。 2.对制定和进一步改进《环境影响评论法》的建议 为了建立环境影响评价的法律制度，必须制定《环境影响评价法》。由于该法的制定涉及到国家的决策制度、决策程序、部门职责、公民权利和传统习惯等方方面面，需要研究的问题很多，笔者仅就该法中的若干问题提出如下建议： 第一，我国环境影响评价法的原则应该包括：预防原则（prevention）；防备原则（precaution，又译为风险防范原则）；综合（一体化）原则；多学科方法原则（科学性原则）；公开原则；公正原则；公众参与原则（民主原则）；责任原则（即谁从事对环境有不良影响的活动谁承担编制环境影响报告书的责任并对其造成的不良环境后果负责）。目前各国环境影响评价法中规定的原则主要有预防原则，环境保护与经济、社会发展相协调的原则，科学原则，公众参与原则；有越来越多的法律将风险防范原则、可持续发展原则、综合决策原则作为环境影响评价法的原则。例如，目前各国的环境影响评价法规和国际环境条约中，经常同时提到预防和防备原则，其中预防（prevention）是一个比较老的概念，而防备（precautionary）是一个比较新的概念，该原则具有不同于预防原则的含义。原则不仅对于具体行动具有指导、诱导作用，还可以弥补具体法律规范的不足或缺陷。吸收各国立法中有关环境影响评价原则的规定，可以使我国的环境影响评价法律制度更加全面、完整和先进。 第二，我国环境影响评价法中的“评价对象”应该包括：法规（这里的法规包括法律、法规和行政规章）草案和政策文件草案（简称法规政策草案）；规划草案和计划草案（简称规划计划草案）；开发建设活动（包括区域开发建设活动和具体建设项目）；国家法律、法规规定的其他政府行为和其他活动。立法中的评价对象可以采取概括和列举相结合的方法，例如《俄罗斯联邦生态鉴定法》就列举了12项应该进行评价的对象；在有条件时应该尽可能详细周到，甚至可以制定专门的环境影响评价对象清单。笔者主张将环境影响评价的对象扩大到政策法规草案、规划计划草案和区域发展等宏观活动，其理由如下：其一，与具体建设项目相比，宏观活动对环境的影响更大、更广泛、更复杂、更深远，一项宏观活动或战略行为往往引起众多的具体建设项目，如果要抓影响环境的主要矛盾或关键因素，应该将宏观活动纳入环境影响评价范围。另外，对宏观活动的环境影响进行总体评价比对由该项宏观活动所引起的各种具体建设项目进行逐项评价，更加节约评价费用和成本。其二，对宏观活动进行环境影响评价，是将环境影响纳入决策程序、实现环境与经济社会发展综合决策的最佳方式，是实现决策民主化和科学化的有效途径。环境影响评价法不能仅仅制约行政机关，还应促进立法机关的自律。根据世界各国的情况，立法机关不仅是制定法规的机关，也是制定政策的机关；当今世界各国，凡是重要的国家政策只有由立法机关通过法律来制定。立法的周期一般长于制定其他政策文件的周期，法律的制定过程也比制定非法律性政策文件更为规范，既然可以将非法律政策文件草案列为评价对象，法规草案更应该列为评价对象。有些有关经济和开发活动的立法有可能引起很大的不利环境影响，应当抓住主要矛盾或重要因素，将这些立法活动纳入环境影响评价范围。其三，对宏观活动或战略行为进行环境影响评价是当代环境影响评价的经验总结和发展趋势。美国早在30年前已经通过《国家环境政策法》（1969年）将对环境有重大影响的立法建议或立法议案和其他重大联邦行为等宏观活动列入环境影响评价的对象，我们在30年后还不能对上述宏观活动进行环境影响评价，很难体现社会主义制度国家环境影响评价法的先进性。在中国加入WTO后，应该更加重视通过立法制定政策，而不是仍然像计划经济时期、闭关锁国时期那样主要依靠大量的低级别的政策文件或内部文件；外商重视、关注的主要是国家法律法规所确立的政策。如果将政策仅仅局限于“区域开发、产业发展、自然资源开发的政府规范性文件”，无法适应中国加入WTO的要求，无法实现与国际社会的接轨。近年来不少国家（例如俄罗斯、乌克兰等）纷纷通过立法将宏观活动列为环境影响评价对象，从中国环境法与外国环境法的协调、中国环境法与国际环境法的接轨这一立场出发，应该尽快将宏观活动纳入环境影响评价的范围。 第三，应该明确规定国家环境影响评价报告书的审查机构及其职责和程序，为环境影响评价提供组织保障、程序保障。建议国家成立国家环境质量委员会或环境影响评价审查委员会，负责审查中央各政府部门提出的环境影响报告书的组织领导工作。国家环境影响评价审查委员会的主要职责是：制定国家环境影响评价审查的办法和程序；对中央政府各部门提交的环境影响报告书组织和实施审查；制定国家环境影响评价审查的技术规范文件；为进行国家环境影响评价审查提供信息、资金方面的保障；采取措施保障全国环境影响评价审查执行统一的政策；指导、协调、监督地方性的环境影响评价审查委员会；处理地方性环境影响评价审查委员会在审查环境影响评价过程中产生的分歧和争论；与外国环境影响评价审查机构就共同关心的问题进行合作。国家环境影响评价审查委员会下应该设立环境影响评价审查专家委员会，负责审查中央各政府部门提出的环境影响报告书。审查的主要内容是：所拟议开展的活动是否符合国家有关法律关于保护环境的规定和要求，是否与国家有关环境法律的规定相矛盾或相抵触；实施该拟议的活动将会引起的生态后果或环境问题。 国家环境影响评价审查的程序应该包括如下几步：先由有关活动主体向国家环境影响评价委员会提交审查报告及有关材料（包括环境影响评价报告书）；国家环境影响评价委员会办公室先进行资格审查；经资格审查合格后，由国家环境影响评价委员会从专家委员会中任命一专家为审查组长，组成一专家审查小组；由专家审查小组负责进行具体审查；专家审查小组的审查实行少数服从多数的原则，不同意见应该附上；专家审查小组的审查意见经国家环境影响评价审查委员会确认和批准后，成为国家环境影响评价委员会的正式审查意见。 关于国家环境影响评价审查委员会（可设在国家环境保护总局或其他综合性的机构内）的组成及具体职责、权利和义务，环境影响评价审查专家委员会及专家审查小组的组成及具体职责、权利和义务，环境影响评价审查的程序、规则和费用等问题，应由国务院通过行政法规具体规定。 县级以上人民政府应该成立地方性的环境影响评价审查委员会，负责审查所辖地区环境影响评价的组织领导工作。 第四，进一步改进、完善开发建设项目的环境影响评价法律制度。相对于宏观活动的环境影响评价法律制度而言，我国的建设项目环境影响评价法律制度比较健全；如果与国外先进的建设项目环境影响评价法律制度相比，我国的建设项目环境影响评价法律制度也存在不少值得改进的地方。笔者建议，在新的环境影响评价立法中应该注意如下几个问题：其一，加强对建设项目环境影响评价的组织管理。应该通过立法成立建设项目环境影响评价审查委员会、建设项目环境影响评价专家委员会和专家小组，负责环境影响评价工作。审查意见对拟议中的建设项目必须作出肯定性或否定性的结论，以此作为该项目是否上马（建设）的决策依据。目前建设项目环境影响评价审查工作主要由环境保护行政主管部门负责，没有充分发挥专家委员会的作用，且容易产生行政审批权过大而造成的腐败问题。只有建立审（由专家小组审查）、批（由环境保护行政主管部门根据专家小组的审查意见批复）分离制度，才能确保环境影响评价法律制度的顺利进行。其二，必须重视建设项目的替代方案和多种选择。为了真正发挥环境影响评价优化建设项目方案的预防作用，保障建设项目真正符合环境法规的要求，在进行建设项目环境影响评价时，应该提供两个以上的建设项目方案，以便通过环境影响评价确定对环境影响最少的最优方案，如果没有可以选择的替代方案，只对一个方案进行环境影响评价，很容易流于形式。其三，应该将公众参与环境影响评价的制度具体化，通过立法规定公众的知情权、信息权、参与权、监督权。建议我国法律明确规定：“法人和公民有权依照法律规定的程序参与环境影响评价，有关部门应当为相关单位、专家和公众以适当的方式参与环境影响评价提供条件和服务”：“公众参与的座谈会、咨询会、辩论会等举行的时间、地点和公众参与的条件和程序应当提前15天在相当级别的官方报纸上公布”：“应该将公众的不同意见和反对意见记录在案，对公众的意见所作处理的说明，不仅要报送环评审查组织，还应向公众公开”。只有这样，才能以保障公众参与不流于形式。 环境影响评价论文:我国房地产类建设项目的环境影响评价 环境影响评价的概念从1973年第1次全国环境保护会议后，开始引入中国。高等院校和科研单位的一些专家、学者，在报刊和学术会议上宣传和倡导环境影响评价，并首先在环境质量评价方面开展了工作。1979年11月，中国环境学会环境质量评价委员会编写了“环境质量评价参考提纲”，为各地进行环境质量现状评价研究提供了方法。1979年9月，《中华人民共和国环境保护法（试行）》颁布，规定：“一切企业、事业单位的选址、设计、建设和生产，都必须注意防止对环境的污染和破坏。在进行新建、改建和扩建工程中，必须提出环境影响报告书，经环境保护主管部门和其他有关部门审查批准后才能进行设计”。至此，我国的环境影响评价制度正式建立起来[1]. 从我国环境影响评价制度的发展可以看出，我国将建设项目纳入环境影响评价制度管理主要是从工业建设项目（污染类）开始的，然后逐步扩大到生态方面的建设项目，而对房地产类建设项目一直没有统一的环境管理模式。直至1998年《建设项目环境保护管理条例》颁布后，国家环境保护总局才在1999年制订的《建设项目环境保护分类管理名录（试行）》[2]中，明确将房地产开发项目纳入建设项目环境影响评价范围，并根据房地产类建设项目的占地面积或建设面积对其实行分类管理。2001年国家环境保护总局针对全国对“试行名录”的执行情况和有关部门的反馈意见，重新修订了《建设项目环境保护分类管理名录》（第1批）[3].目前，我国对房地产类建设项目的环境管理均是按照“第1名录”的规定进行分类管理的，即建筑面积5万平米（含）以上应编制环境影响报告书，建筑面积5000（含）～50000平米的应编制环境影响报告表，建筑面积5000平米以下的编制环境影响登记表。 1、评价方法 1.1　评价的技术方法 自1979年环境影响评价制度在我国确立以来，我国在建设项目环境影响评价技术方法方面做了很多的研究，1993年原国家环境保护局在总结多年实践经验的基础上了《环境影响评价技术导则》（总纲、大气环境、地面水环境），该导则规定了建设项目环境影响评价的一般性原则、方法、内容及要求，主要适用于工业类建设项目（污染类）的评价，评价重点是对建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。 随着非污染生态类建设项目的日益增多，我国加强了在非污染生态类建设项目环境影响评价方面的研究，1997年国家环境保护总局了《环境影响评价技术导则———非污染生态影响》，明确了环境影响评价技术导则非污染生态影响评价的方法与要求，主要适用于水利、水电、矿业、农业、林业、牧业、交通运输、旅游等行业开发利用自然资源和海洋及海岸带开发，对生态环境造成影响的建设项目和区域开发项目环境影响评价中的生态影响评价。 此外，国家环境保护总局和有关部门还加强了行业环境影响评价技术方法的研究，了《辐射环境保护管理导则、电磁辐射环境影响评价方法与标准》（HJ/T10.3-1996）、《火电厂建设项目环境影响报告书编制规范》（HJ/T13-1996）、《港口建设项目环境影响评价规范》（JTJ226-97）、《公路建设项目环境影响评价规范（试行）》（JTJ005-96）等技术规范，用以指导电磁辐射、火电厂、公路等建设项目的环境影响评价工作。 1.2　评价的一般方法 1999年，国家环境保护总局《建设项目环境保护分类管理名录（试行）》后，我国将房地产类建设项目正式纳入了环境影响评价范围，但没有相应的评价技术导则和规范。目前，我国房地产类建设项目评价一般沿用工业类建设项目的评价导则，在其评价目的、等级、范围、重点和因子的确定以及《报告书》的章节设置上都将房地产类建设项目视作污染类建设项目。 （1）评价目的的确定。目前，房地产类建设项目评价的主要目的是认真贯彻国家有关环境保护政策；从整体上综合考虑房地产开发活动对环境所产生的影响；实现污染物的达标排放和总量控制；反馈于设计，为房地产建设项目的建设和环境管理提供决策依据。 （2）评价工作的一般等级和范围的确定。根据《环境影响评价技术导则》（GH/T2.1—2.3-93），结合房地产类建设项目的特点与污染物排放强度特征，确定评价工作的等级和范围。 环境空气：由于房地产类建设项目在施工期和营运期一般采用清洁能源，大气污染物排放量少，但施工期的扬尘、施工机械及车辆运输排放的尾气会对局部环境空气质量造成一定影响，因此，确定房地产类建设项目施工期环境空气一般评价等级为3级，评价范围为项目场界区域内。 地表水：房地产类建设项目排水主要为生活污水，污水水质简单，如果排水进入大中型河流的，地表水一般评价等级为3级，评价范围为污水排口下游2000m；如果排水通过市政管网进入城市污水处理场的，评价中只作简单的交待即可。 环境噪声：房地产建设项目建成后噪声源少，声源声级低，对周边环境影响不大，但施工期噪声声源多而声级高，因此，一般确定施工期评价等级为3级，评价范围为场界100m以内。 （3）评价重点的确定。房地产类建设项目的评价目的、等级、范围确定了其评价的重点是，在工程分析的基础上对施工期的噪声和粉尘以及营运期的污水、噪声等环境影响进行重点评价，对污水、噪声等环境保护措施的经济技术可行性进行论证。 （4）评价因子的选取。评价因子一般包括环境质量现状评价因子和环境影响评价因子两大类，而环境质量现状评价一般包括环境空气、地表水环境、声环境等方面的评价因子，环境影响评价一般包括地表水、声环境、固体废弃物等方面的评价因子，评价时一般选取一些常见的评价因子。 环境质量现状评价：环境空气评价因子一般选取SO2、NO2和TSP；地表水环境评价因子一般选取pH、CODcr、BOD5、TP、石油类和氨氮；声环境评价因子一般选取环境噪声。 环境影响评价：地表水环境评价因子一般选取CODcr、BOD5、SS和动植物油；声环境评价因子一般选取等效A声级；固体废弃物评价因子一般选取建筑垃圾和生活垃圾。 （5）《报告书》章节设置。房地产类建设项目环境影响报告书一般包括以下几方面的内容： 总则：主要介绍项目环境影响评价的目的、编制依据、采用的标准、环境敏感点和保护目标等方面的内容； 建设项目概况：主要是对建设项目的名称、地点及建设性质、主要技术经济指标、总平面布局、交通组织以及水、电、气供给，通讯、通风空调，雨、污排水与生活污水处置设施位置、规模等公用工程的介绍； 工程分析：这是《报告书》比较重要的一个章节，主要是对施工期、营运期污染物产生情况进行较详细地分析，并对建设项目拟采用的环境保护措施及效果进行汇总； 区域自然社会环境概况：对气象、地形地貌等自然环境，与项目相关的社会环境现状进行简明扼要的描述； 环境质量现状评价：主要是对拟建工程区域的空气、地表水、声环境进行现状评价； 环境影响预测评价：在工程分析的基础上对施工期、营运期的环境影响进行定性或定量地分析； 环境保护措施：这也是评价的重点章节，主要是对施工期、营运期的环境保护措施进行经济、技术可行性论证，从而对项目提出反馈意见； 项目环境管理和监测计划：设置环境管理机构，拟定环境管理内容和职责以及环境监测计划等； 环境影响评价结论及建议：这是《报告书》最后一个章节，也是一个很重要的章节，通过前面几个章节客观、公正、科学地评价，在《报告书》的结论中必须要明确项目从环境保护角度建设是否可行，并对项目建设提出切实可行的建议。 2、房地产开发现状及开发中存在的环境问题 我国是一个发展中国家，人口多，底子薄，住宅问题十分突出。随着我国改革开放的不断深入，经济建设的不断发展，也促进了住宅产业的迅速发展。1998年以来，在国家宏观政策的推动下，以住宅为主的房地产业持续快速发展，有效地启动了居民住房消费，为改善人民群众居住条件、调整产业结构、加快城市建设、带动相关产业发展、解决社会就业、扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。2002年，全国城市人均住房建筑面积达到22.15m2[4]，住房短缺问题基本解决。但与发达国家相比，与全面建设小康社会居民居住需求相比，仍有较大差距，住房苦乐不均问题还比较普遍。 随着国民经济的持续发展、城镇化进程的加快、城镇人口的增加、居民消费观念和消费结构转变，对住房的需求将持续增加，对居住环境、居住质量的要求将不断提高。未来几年，房地产业仍将有较大的发展前景，一方面要继续加快房地产业发展，进一步发挥住宅与房地产业对国民经济的拉动作用；另一方面，要加快推进住宅产业现代化步伐，提高住宅质量，改善人居环境，满足城镇居民的住房需求。改善人居环境、提高居住质量是党的十六大提出的全面实现小康社会目标的重要内容。 房地产开发业是城市第3产业的主要组成部分，作为城市人民的居家、工作、娱乐、商业活动的场所，它丰富了人民生活，让人民安居乐业。随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，人们拥有了一个共同的愿望，就是生活环境的不断改善，能够拥有一个舒适、安静的居住空间。然而，由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适性和安全性。一些房地产商环意识薄弱，在房地产选址、建设时仅考虑地块的区位、交通、能源及其他公用基础设施等因素，没有重视地块外界环境影响、周边的生态环境质量、内部规划建设及环境管理问题，这样必会暴露出或隐藏着种种环境问题，如交通拥挤、绿地缺乏、人口密集、废物垃圾成山、污水横流、高压线横穿小区、噪声干扰、物业管理混乱等。 这些环境问题对居民的健康与安全、小区的舒适性和生态价值等会产生不利影响。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要加强环境意识，做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。引导我国房地产业走上“绿色”的可持续发展道路，使之成为我国重要的支柱产业之一。 3、评价存在的问题及发展趋势 目前，我国对房地产类建设项目的环境影响评价仍沿用工业建设项目的环境影响评价模式、手段、方法、体系，从其评价因子的选取，评价重点以及报告书的章节设置可以看出这种传统的评价模式将房地产类建设项目视为污染类的建设项目，注重了房地产项目开发建设对外环境造成的影响，污染物能否达标排放以及所采取的环境保护措施是否可行等，而忽略了外环境及建筑群落布局对房屋使用者造成的影响，没有考虑什么样的环境适宜人居住。这种评价模式没有抓住房地产类建设项目的环境影响评价特点，不能适应现代社会对人居环境的要求。 居住环境是人类生存环境的重要组成部分，随着社会经济的发展，居民对生活水平和居住环境的要求也不断提高，不再是为了生存而生存，而是要求享受生活，体验高质量的人生，追求舒适、幸福的生存空间。这就给房地产类建设项目环境影响评价提出了更高标准，同时也增加了环境影响评价的范围与内容。房地产类建设项目进行评价时应当以人为主体，树立“以人为本”的理念，考虑房地产类建设项目环境影响评价所具有的与一般环境影响评价不同的特点，如项目与环境影响之间的双向性；以危害居民健康的评价指标为主；评价范围小而评价内容更全面更细致；评价过程不仅应当注重物理指标，亦应当注重定性指标等。在房地产类建设项目环境影响评价方法、体系上还有大量的诸如评价方法学、评价因子的选取、评价标准及综合评价指数的确定、评价结果的判定和公众参与方式等工作有待研究。通过合理的评价体系来科学评价居住环境质量及其人居环境适宜性，以便能够准确地反映项目所在区域的环境状况，更好地保护和提高项目的环境质量。因此，建立具有科学性和规范化的居住环境适宜性评价体系就显得十分必要和紧迫。 环境影响评价论文:试析战略环境影响评价应用于我国水利建设项目的有效性 摘要：近年来，传统的环境影响评价固有局限性越发明显，为走一条更宽敞的可持续发展之路，我国政府对SEA的重要性更加重视。本文从制度和具体战略两个层次上分析了目前我国水利建设项目中SEA的有效性，并得出基于目前我国的实际情况，真正执行和落实SEA的有效性还有一定的困难。但随着我国经济的快速发展以及相关环境法的出台， SEA应用于我国水利建设项目中一定会得到具体体现 关键词：战略环境影响评价 水利建设 有效性 随着我国社会经济的飞速发展，水资源日益宝贵。对其合理利用和保护已受到社会广泛的重视。目前，水资源利用和水利工程建设呈现如下重要特征[1～3]：①、利用方向从单向走向综合。除了灌溉、发电之外，还与防洪、城市供水、调水、渔业、旅游、航运、生态与环境保护等多目标决策相联系，一水多用；②、水利建设的数目越来越多，工程的规模从不断扩大到加以适当控制；③、从单向工程建设，逐步发展成流域综合开发，形成坝、库、渠、管、干支配套，各区域大、中、小工程相互协调的体系；④、水利建设部门的经营职能多样化。由此可见，水资源开发利用的强度和速度越来越大，从而对环境的影响也日益增强。为了更好的利用水资源，化害为利，对水利工程的论证、预测和影响评价日益受到人们的重视。实施战略环境影响评价(SEA)是全面落实我国可持续发展战略的前提和重要保证。本文就SEA在我国水利建设项目的有效性进行了浅析。 1 SEA有效性内涵 1.1 SEA概念及发展 SEA的产生和发展是人类对环境问题认识深化的结果，是环境影响评价发展的必然趋势，是决策科学化、民主化及人类社会可持续发展的客观要求。其定义为[4～7]：SEA是指对政策(Policy)、计划 (Plan)或规划 (Program)及其替代方案的环境影响进行规范的、系统的、综合的评价过程，包括把评价结果应用于负有公共责任的决策中，即战略环境影响评价是EIA在政策计划和规划(简称PPPs)中的应用。可以看出，战略环境影响评价的突出特点是具有高层次性，这是单个项目环境影响评价所不具备的，战略环境影响评价正是为了弥补目前单个项目环境影响评价的缺陷而提出的发展方向[5]。 战略环境影响评价的起源可以追溯到20世纪70年代初期美国《国家环境政策法》NEPA，欧共体委员会EEC在环境计划中明确要求其成员国对某些政策规划和计划进行环境影响评价，并于 1991年提出了战略环境评价规程[7]。目前，美国、加拿大、荷兰等国及一些发展中国家在不同程度上实施了SEA。对于正处在转型之中的并对环境越来越重视的已签定《京都议定书》的国家之一的我国而言，政府将更多地通过法规、政策、计划和规划的制定和实施来参与经济活动。2003年9月1日，《中华人民共和国环境影响评价法》正式实施，这部法律第一次将环境影响评价从单纯的建设项目扩展到各类发展规划，用法律的形式确保环境保护参与综合决策，同时，更加突出公众在环境保护中的作用，并通过环境影响跟踪评价和后评价制度，将环境影响评价落实到规划执行和建设项目运行的整个过程中。因而，随着我国经济的发展，人们生活水平的快速提高，在环境影响评价中执行SEA是必然的发展趋势。 1.2 SEA有效性内涵 SEA的有效性是EIA有效性延伸而来的。从字面上看，“有效性”是指SEA的预期目标与具体目标的实现程度或实施效果的一致性。而实际上的SEA预期目标和实施效果在国家层次和具体战略层次上是不同的，或者说SEA制度与具体战略SEA有效性的内涵是有所差异的。在国家层次上，SEA有效性可以概括为SEA系统有效性，是实现可持续发展目标的能力，是通过SEA减少或降低因战略决策失效而造成的环境影响，从战略源头上控制环境问题的产生，以最终实现可持续发展；而对于具体战略开展SEA的有效性（称为SEA具体有效性），则体现为通过SEA使战略决策者或决策部门在制定经济发展、产业结构、资源开发等重大战略时考虑其可能的环境影响，并采取相应的措施将之降至合理的可接受水平[7]。就二者关系而言，SEA系统有效性是具体有效性实现的基础，SEA具体有效性是系统有效性的具体表现和落实。 2 水利建设SEA有效性分析 2.1 水利建设项目对环境的影响分析 水利建设项目主要包括开辟航道、疏浚、堤坝加固、水库建设与水电工程及城市防洪堤建设等。在此仅分析城市防洪工程、水库及水电工程以及灌溉工程等对环境的影响。 (1)、城市防洪工程对环境的影响主要表现为[6,8]对城市饮用水水源地水质的影响、城市基础设施的影响（包括城市排水、城市排污以及交通等）、土地资源的影响、拆迁安置的影响、环境噪声和环境空气以及城市景观的影响等。 （2）、水库及水电工程对环境的影响主要表现在[9～13]水库移民安置；水库蓄水后由于长期浸泡和风浪冲刷从而造成库岸崩塌、破坏农田、道路和建筑物、并增加水库的泥沙淤积等；水库内水质发生季节性变化；均匀地减少下游进入河口的流量而可能引起盐水入侵；降低下游河段自净能力；水库蓄水后，水面大大增加，对库区及周围的气候条件可能产生影响，如引起风速、温度、降水、气温等气象要素的变化等；防碍回游性鱼类的生长、繁殖；促进库区内水草和浮水植物的生长；可能减少输入下游土地的营养物质；对库区和周围的人群健康也会带来一定的影响等。 （3）、灌溉工程是用人工控制方法把水施于农作物，促其生长。这类工程的影响是从河流和湖泊中取走大量的水使河流流量减少，灌溉回流水对河流可能造成污染。 2.2 水利建设环评现状 我国水利建设开发项目的环境影响评价始于 2 0世纪 90年代。虽然因一些早期兴建的大型水利工程不同程度的发生了环境和社会问题，而使得70年代以来，借鉴了国外的有关经验，开始对项目进行环境影响评价，水利建设的环境问题在某种程度上得到了一定的重视。但据不完全统计，到1999年底，有关水利建设项目在国家环境评估中心存档的环评报告与工业项目相比就显得微不足道了，而且大多数是世界银行贷款项目。例如，到目前为止，以节水灌溉为中心开展的环境影响评价工作还很少，处于空白阶段。并且其环境影响评价的理论与方法还比较落后。对于在水利建设项目中开展SEA还只是处在定性分析层次上，没有形成完整的体系，其研究还处在工作经验、工作方法的总结阶段。 2.3 SEA有效性分析 2.3.1 从制度层次上分析SEA有效性 在制度层次上，从以下五个方面来分析水利建设项目中SEA有效性： (1)、法律基础。SEA在水利建设项目中是否真正有效执行，关键看它是否建立在一个坚实的法律基础之上。2002年10月28日，经九届全国人大常委会第三十次会议审议通过的《中华人民共和国环境影响评价法》，把现行的单纯对建设项目进行环境影响评价扩大到对发展规划进行环境影响评价，我国的环评制度将由此向全局性的战略环评方向发展。这部法律的出台不仅是对我国环境影响评价制度的完善与发展，而且将为这项制度的深入推广提供坚实的法律后盾。但是，在水利建设项目中除了一部《水利水电工程环境影响评价规范》(SDJ302－88)外还没有出台一部SEA纲要或规范，其只是一种笼统的“概念”性质。因此，在水利建设项目中，SEA的法律基础并不完善，甚至是尚没有实施SEA的“权威性法律”依据。因而从法律角度来说，不能保证水利建设项目中SEA的有效实施。 （2）、SEA技术导则。一套完备的技术导则，既可以是SEA具体执行的行动纲领，同时还可以用来判断SEA的实施效果，即具体SEA有效性[7]。因此SEA技术导则是否完备是保证和衡量其有效性的重要条件。我国虽然从90年代以后就开始进行SEA研究，并已形成了一系列的理论和方法。但是，具体到水利建设项目中，理论与方法上还不太成熟，因而不可避免的会出现因无法较好的起到“理论指导实践”的作用而降低SEA的有效性。 （3）、权威、高效的管理机构。与一般的项目EIA不同，SEA的评价战略的建议者并不是建设单位（企业），而是决策管理者或决策管理部门。因此，SEA管理机构（我国的各级环境保护局）的权威性不仅影响到SEA的执行，而且直接关系到SEA结论能否真正体现或落实到最终的决策之中 [7]。对于SEA在我国水利建设项目中其权威性将要面临极大挑战，主要原因有：①、目前对于水利建设项目一般倾向于其有利方面，而极少考虑它的环境问题。或者考虑了，但没有对整个水利项目的开展具有很大的约束力。②、一个水利工程，其建设的目的就是为了发展经济。因而，即使某一个水利工程可能会对环境造成很大的影响，环保局由于其“难言之隐”而放之任之。与此可见，据目前的环境管理状况，要想水利建设项目中SEA真正落实执行，还有一定的难度。 （4）、完备、先进的信息技术支持系统。由于我国SEA起步较晚，还没有形成一整套完备的信息随技术支持系统。这样会影响到水利建设项目中SEA的有效性。 （5）、高素质的评价者。评价者是指负责实施SEA工作的组织或个人，是SEA系统的评价主体[11]。评价者的综合素质，即评价者的阶级性、价值取向、知识水平、环境意识责任心以及评价者的态度等将直接关系到SEA整个体制和工作质量，甚至SEA活动的成败[7,11]。同时SEA的有效性还依赖于是否有一个高素质的SEA研究群体[7]。对于我国目前来说，已有大量的高素质的环境影响评价者，但在水利建设项目中，由于各种原因，SEA的研究群体还有一定的缺乏，从而在不同程度上影响了SEA的有效性。 2.3.2 从具体战略层次上分析SEA有效性 与SEA制度有效性相比，具体战略SEA有效性则更具有实质性的内涵[7]。现主要从以下两个方面来进行分析： （1）、广泛、充分的公众参与。广泛、充分的公众参与与具体的SEA实施过程中所必不可少的。也是衡量具体SEA有效性的重要基准之一[7]。我国在《中华人民共和国环境影响评价法》中第五条规定：“国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价”。同时第十一条规定：“专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划，应当在该规划草案报送审批前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。但是，国家规定需要保密的情形除外。”由此可见，对于环境影响评价中公众参与已在法律上给予了支持。但目前在水利建设项目SEA中公众参与还存在着广泛性和深度不够、形式单一、缺乏问卷设计的科学性、反馈意见合理公正处理不够重视等弊病。 （2）、战略决策者对SEA结论的重视程度。在水利建设项目SEA结论能够为战略决策者重视并最终体现在战略方案中，是SEA有效性的最终体现[7,14]。目前我国对环境问题越来越重视，并将SEA纳入法律之中，可以认为，战略决策者对SEA的结论肯定会有所重视。但也不容乐观，由于各种因素，在水利建设项目上，人们普遍认为不管其环境影响如何，总觉得该项目是有利的，当然也包括战略决策者。从而在某种程度上影响了战略决策者的最后定论。 3 结论 通过以上分析，在目前水利建设项目中，SEA的实行还只是处在定性分析层次上，没有形成完整的体系，其研究还处在工作经验、工作方法的总结阶段。SEA在水利建设项目中的有效实施，还需要有一定的过程。同志指出：“经济决策对环境影响极大。要从宏观管理入手，建立环境与发展综合决策的机制。在制定重大经济和社会发展政策，规划重要资源开发和确定重要项目时，必须从促进发展与保护环境相统一的角度审议其利弊，并提出相应对策”以及《中华人民共和国环境影响评价法》的正式实施等，SEA在未来水利建设项目中一定会发挥重要的作用，从而使得其有效性能得到真正执行和落实。 环境影响评价论文:公路环境保护与环境影响评价 摘 要：本文对公路建设环境保护作了比较深入地分析与探讨，总结归纳了公路施工、营运期环境保护工作的重点与措施，对环境影响评价制度与方法进行了全面阐述，并通过与国外公路环境保护比较，指出我国今后的发展方向。 关键词：公路 环境保护 环境影响评价 措施 0 引言 环境保护是我国的一项基本国策。随着我国国民经济的蓬勃发展，公路建设步伐越来越大。近年来，我国公路总里程不断增长，汽车保有量持续增加，公路在国民经济综合运输体系中的位置愈来愈重要。伴随着公路的高速发展，公路污染、公路对周边环境影响等问题也大量凸现出来。 如何面对公路建设产生的环境问题，如何按照现阶段我国实际情况，分析评价公路建设各阶段对环境的作用与影响，采取何种措施减少或杜绝公路环境污染、恢复路域生态损失。这是摆在我们广大公路工作者面前的一项长期而艰巨的任务。 1 公路环境保护 1．1环境与环境保护定义 环境是指人类和生物生存的空间。《中华人民共和国环境保护法》对环境的定义是：环境是指影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体，包括大气、水、土地、矿藏、森林、草原、野生动物、野生植物、水生生物、名胜古迹、风景游览区、温泉、疗养区、自然保护区、生活居住区等。按照环境的自然和社会属性分类，环境包括自然环境和社会环境。 环境保护是指人类有意识地保护自然资源并使其得到合理的利用，防止自然环境受到污染和破坏；对受到污染和破坏的环境必须做好综合治理，以创造出适合于人类生活、工作的环境。 1989年5月，联合国环境署第15届理事会通过了《关于可持续发展的声明》，明确地提出了可持续发展与环境保护的关系，认为要实现可持续发展就必须维护和改善人类赖以生存和发展的自然环境。 1．2公路环境保护内容 对照上述定义，公路环境保护是基于生态可持续发展原则调节与控制“公路工程与路域环境”对立统一关系的发生与发展。公路环境保护由两项基本工作组成：一是分析因修建公路而对环境产生的各种影响及其影响的程度和范围，根据需要采取专门的环境保护措施，积极开展环境保护的有关工作；二是在公路的设计、施工及运营管理过程中，注意凸显公路各组成部分的环保功能，使公路在运输功能发挥的同时，对沿线环境的负影响最小。 1．3公路环境问题 环境问题是指环境中出现的不利于人类生存和发展的各种现象。 公路建设必然影响环境，尤其是高速公路建设，其施工、营运期造成的环境问题会更严重。公路建设将造成如下环境问题： 1）选线不当会破坏沿线生态环境； 2）防护不当会造成水土流失，如坡面侵蚀与泥沙沉淀等； 3）公路带状延伸会破坏路域自然风貌，造成环境损失； 4）公路施工造成环境污染； 5）公路通车营运期间，车辆对沿线造成污染。 1．4公路环保功能 一般情况下，一条公路如果严格按照现行公路工程设计标准及《公路环境保护设计规范》进行设计，按公路工程施工技术规范进行施工，就可以起到对路域自然环境的保护作用，并能够对社会环境进行调整和完善。 公路各组成部分的环保功能归纳如下： 1）路基工程在施工及竣工后，结合造地还田与疏导排水，各部分相互协调配套，可使工程稳定坚固，外观顺适优美，能起到防止水土流失的作用。 2）路面工程对路基起保护作用，同时也起着防尘、防水，保护公路沿线环境不被污染的作用。 3）桥梁涵洞工程设计与施工中重视对公路路域景观环境的影响，可起到美化环境的作用。 4）排水工程对公路工程的整体性和稳固性有特殊的作用，可以防止路基路面水及水中含有的油污、有害元素直接进入农田，避免耕地淹没、土壤污染。 5）防护工程确保了路基稳定，减少了水土流失，直接起到了环境保护作用。该工程与环保的关系最为密切。 6）其它工程（通常包括公路与公路、公路与铁路的平面交叉和立体交叉、公路工程的沿线设施、公路养护管理用房屋及场、厂建筑物以及公路绿化等），特别是公路绿化，是国土绿化的重要组成部分，不仅可以有效地改善行车环境，还可以起到美化路容，优化环境的作用。 1．5公路环保措施 公路建设的不同阶段，环境问题的产生与环保工作的重点不同，所采取的措施必须具有针对性。 1）可行性研究及初步设计阶段：进行项目环境影响评价，为进行环境保护设计和采取环保措施提供依据； 2）初步设计及施工图设计阶段：进行环境保护设计； 3）招投标阶段：在合同书中纳入环境保护条款； 4）施工阶段：进行环境保护设施的施工及监理； 5）竣工和交付使用阶段：进行环境保护设施验收、环境后评价； 6）营运期：进行环保设施维护及处理环境问题投诉。 针对实际工作需要，现结合国家目前的环保法规对公路施工阶段、营运期采取的环保措施分述如下： 1．5．1公路施工阶段环保措施 A 生态环保 1）在土方开挖回填时避开雨季，雨季来临前将开挖回填、弃方的边坡处理完毕。 2）施工取土时采取平行作业，边开挖、边平整、边绿化，计划取土，及时还耕，及时进行景观再造。 3）在雨水充沛地区，及时设置排水沟及截水沟，避免边坡崩塌、滑坡产生。 4）在雨水地面径流处开挖路基时，及时设置临时土沉淀池拦截混砂，待路基建成后，及时将土沉淀池推平，进行绿化或还耕。 5）对路堤边坡及时进行植草绿化。 6）对施工临时用地，先将原表层熟土集中堆放，待施工完毕后，再将这些熟土推平，恢复原地表层。 B 噪声防治 1）当施工路段距住宅区距离小于150m时，为保证居民夜间休息，在规定时间内禁止施工。 2）主动与施工路段附近的学校和单位协商，对施工时间进行调整或采取其他措施，尽量减小施工噪声对教学和工作的干扰。 3）注意机械保养，使机械保持最低声级水平；安排工人轮流进行机械操作，减少接触高噪声的时间；对在声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞、头盔等，对工人进行自身保护。 C 大气污染防护 1）公路施工堆料场、拌和站设在空旷地区，相距200m范围内，不应有集中的居民区、学校等。 2）沥青路面施工，沥青混凝土拌和厂设在居民区、学校等环境敏感点以外的下风向处，既方便生产，又须符合卫生要求（卫生防护距离分级中，规定的防护距离为300m），不采用开敞式、半封闭式沥青加热工艺。 3）施工便道定时洒水降尘，运输粉状材料要加以遮盖。 D 水污染防治 1）沥青、油料、化学物品等不堆放在民用水井及河流湖泊附近，并采取措施，防止雨水冲刷进入水体。 2）施工驻地的生活污水、生活垃圾、粪便等集中处理，不直接排入水体。 3）对桥梁施工机械、船只严格进行检查，防止油料泄漏。严禁将废油、施工垃圾等随意抛入水体。 1．5．2公路营运期环保措施 A　交通噪声防治 1）对公路附近的学校、工厂和其他单位，根据具体情况采取噪声防治措施，如修建高围墙、设置声屏障、临路两侧密集植树绿化、建筑物设置双层窗或封闭外走廊等。 2）附近有学校的路段两端设置禁止鸣笛标志。 3）加强交通管理，在公路主要出入口设置噪声监控站，禁止噪声过大的车辆上路。 B 大气污染防治 1）路边植树绿化。根据当地气候和土壤特点，在靠近公路两侧，特别是环境敏感区附近密植乔木、灌木，这样既可净化吸收车辆尾气中的污染物，衰减大气中的总悬浮微粒，又可起到美化环境、降低噪声以及改善公路路域景观的作用。 2）严格执行车辆排放检验制度，利用收费站对汽车排放状况进行抽查，限制尾气排放严重超标的车辆上路。 C 水污染防治 1）严禁各种泄漏、散装、超载车辆上路，防止公路散失物造成水体污染。 2）在公路交通管理部门的生活区设置污水处理站，各种污水经处理达标后方可排放。 D 潜在风险及农作物污染防治 1）对运载危险品的车辆严格进行检查、严格监控，防止事故发生。 2）在洪涝季节，要加强与气象水利部门联系，确保洪水期行车安全。 3）在公路两侧30m范围内严禁种植蔬菜、马铃薯等根茎入口农作物。 2 公路环境影响评价 环境影响评价是环境保护的一项重要工作，它是决策和开发建设活动中实施可持续发展战略一种有效的手段和方法。 美国是第一个把环境影响评价用法律形式固定下来并建立环境影响评价制度的国家。我国对公路建设环境影响的研究起步较晚，以1987年西安公路大学编写的《西安至临潼高速公路环境影响评价报告书》为标志，之后，这一技术随着我国经济的发展而日臻完善。 2．1 公路环境影响评价概念 环境影响评价是指对建设项目、区域开发计划及国家政策实施后可能对环境造成的影响进行预测和估计。我国目前只做前两项工作。通过对公路建设所产生的环境影响进行识别、预测和评价，以提出合适的清除或减轻不良环境影响的措施和对策。 由于公路是大型的基础性公共设施，所以修建公路对区域环境的影响将是多方面的和深刻的，要根据具体情况分析评价拟建公路可能对区域环境质量产生的影响、影响的程度和采取的对策。 2．2 公路环境影响评价目的 1）通过对公路建设项目活动可能带来的各种环境影响进行定性定量分析，预测并评价其未来影响范围和程度，为合理选线提供依据； 2）通过损益分析，提出可行的环保措施并反馈于设计，以减轻和补偿公路建设项目活动所带来的不利影响； 3）为公路建设项目的生产管理和环境管理提供依据，为路域地区经济发展规划、环保规划提供依据，为决策者提供协调环境与发展关系的科学依据。 2．3 公路环境影响评价内容 国际通行的公路环境影响评价内容包括：社会经济环境影响评价；生态环境影响评价；大气环境影响评价；噪声环境影响评价；交通环境影响评价；文物和珍稀动植物保护及公众参与等。 目前，我国公路建设项目环境影响评价的内容主要为上述前四项。 2．4 公路环境影响评价范围和期限 我国公路环境影响评价一般以“公路建设项目可行性研究报告”中确定的拟建公路中心线两侧各200米为范围，特殊情况下，可根据实际情况扩大或缩小。 我国公路环境影响评价分施工期和营运期两个阶段，预测评价以项目竣工投入营运后第7年和第15年为特征年。 2．5 公路环境影响评价方法 根据公路建设项目线长面广的特点，公路建设项目环境影响评价一般采用点线结合，以点带线，突出环境敏感点、敏感区域的评价方法，对大气、噪声环境采用模式计算和类比分析法，对生态环境、水环境、社会经济环境则采用调查分析法。 2．6 公路环境影响评价与环保效果界定 一个有效的运输系统应当是其所产生的社会净效益最大，即用最少的资源成本取得人便于行、货畅其流的效果，同时减少或避免对环境的破坏。 公路环境影响评价是一门科学。通过对公路建设项目进行环境影响评价，不仅可以为公路环保设计、环境管理提供科学依据，而且还为采取适合的环保措施提供了界定尺度，提升了公众的环保意识。环保措施的效果可在环境影响评价基础上，综合两方面因素考虑：一是处理环境污染的多少及保护环境空间的大小；二是采取的措施能满足国家规定标准的程度有多大。 3 加拿大公路环保与我国的比较 二次大战后，为适应经济的高速增长，加拿大现代道路运输进入发展高峰期。20世纪70年代加拿大开始关心重视公路环境问题，对在建公路项目开展了环境影响评价工作。80年代后，环境保护已成为全社会关注的焦点。目前，加拿大公路建设项目的环境保护工作已比较完善，国家和各省均颁布实施了多项关于环境保护的法律法规，公路建设和营运期的环境保护工作在法律的框架下得到切实执行和贯彻，公路环境保护技术也得到了飞速进步，全民环保意识非常强，对大中型公路建设项目参与感也很强，他们的意见往往决定了一个建设项目的取舍。 3．1 声环境保护 20世纪50年代以来，加拿大采取多种技术，在噪声控制方面积累了许多宝贵经验。 首先，合理规划选线，避开居民区、疗养区等环境敏感区域，从根本上减少噪声污染的受体，被迫采取声屏障等有碍景观的环保措施路段在总里程中并不多。其次，采取尽量自然而不漏痕迹的隔声设计，使环境敏感目标处于噪声影响区之外。 对我国而言，公路噪声控制还没有形成规范化的设计体系，声屏障研究还不够深入，只是在某些地区试用，而有意识地结合地形的自然式减噪设计尚未在工程设计中得到充分重视，应用也少。 3．2 生态环境保护 为保护河流自然生态和水生生物，加拿大公路部门在公路建设中采取了很多简单但高成本的环保措施。比如当公路跨越河流时，他们尽量保持水流的原始状态，如果在弯曲的河流两岸架桥，这必然会加大桥梁的跨径。我国一般是将河流裁弯取直，然后根据洪水频率等技术指标，计算出桥梁的经济跨径，这样做虽然节约了工程造价，但往往改变了水生生物栖息环境，造成了不利的环境影响。 对于森林、湿地、湖泊环境的保护，加拿大公路部门同样采取了很多非常富有人情味的措施，并不惜血本，这些措施在我国现阶段真难以想象。 3．3 水土保持 公路工程的水土保持分两部分：坡面侵蚀控制和泥沙沉淀控制。裸露的坡面最容易发生水土流失。因加拿大气候较好，雨水充沛均匀，施工中他们及时采取以绿化为主的防护措施，以控制面蚀和沟蚀的形成。对于公路路面径流，不采用分散漫流方式，而是集中汇入污水管，先流入沉淀池，在沉淀池中设置土工布过滤帘，经充分过滤后再排入水体。 我国公路施工中已逐渐重视了侵蚀控制，但由于忽略了泥沙沉淀控制，仍使工地附近的水体受到一定程度污染，甚至造成了不可逆的环境劣化。 3．4 公路生态管理 在公路的营运期，环保工作除了维护声屏障等各种环境工程设施外，更重要的是保持公路沿线的自然风貌，争取改善沿线的生态环境。草地植被的建植和养护是最持久、最昂贵也最有效的措施。 加拿大的公路设计，围绕着大地景观思想，多设置了开阔的中央分隔带，许多区段50—60米，全部植草，两侧植被管护范围约10—15米。每公里植被管护面积达到6—7万平方米，采用较低的路基，使公路融合在自然环境之中。路域范围内，始终树木草地不断。 我国高等级公路绿化已受到普遍重视。设计时采用的技术步骤与加拿大几乎一样，但由于各种原因，施工中仍存在许多问题。比如原表土弃之不用，使草地建植时无营养土可用，养分先天不足，施肥以化肥为主，速效但短期；重建轻养，使草地很快退化，造成巨大浪费。 3．5 环境补偿 公路工程将不可避免地造成一定的环境资源损失。加拿大对此采取了有效地补偿措施，如在公路建设中碰到生态环境中的湿地问题，采取占用多少湿地，就在附近补偿同样面积或更大面积的湿地，使湿地的生态功能少受或不受影响，以恢复往日原有的优美质朴的自然风貌。在这方面，我国缺少严格的法规约束。 3．6 空气环境保护 加拿大侧重污染源控制，汽车全部采用无铅汽油，并对车辆排放制定了非常严格的标准。我国在这方面已有了很大进步，但尚有较大差距。 通过对比，我们看到加拿大的公路环境保护有完善的组织、可靠的法规，还有十分敬业的环保工作者，其环保行为贯彻在可行性研究阶段、设计期、施工期及营运期，内容遍及自然生态和物理环境的各个方面，其思路是保护一切自然状态、地貌、水文和所有生物。我国目前的公路环保则多侧重于声屏障等摸得着见得到的环境保护工程，对自然环境的保护只能尽力以保护区和珍稀动植物品种为主，对人与自然的和谐统一重视程度严重不足。我们应清醒地认识到，提高公路环保水平，不仅需要有充足的经费，更需要领导者、决策者、建设者有先进的环保思想、环保行为。 4 结语 按照交通部“十五”交通环境保护发展要求，为进一步加强交通建设项目的环境保护监管力度，到2005年，在交通建设项目工程可行性研究阶段，工程环境影响评价执行率要由现在90%提高到98%以上；全行业基本实现国家规定的环境治理标准，油污水处理设施配套率、油污水处理达标率均达到50%以上。 为实现这些目标，我们必须加大公路环境保护工作的力度，从宣传教育方面入手，切实提高公路从业者的环保意识，加强对公路环境问题的深入研究，使我国公路建设、公路环境治理水平早日与发达国家看齐。 环境影响评价论文:浅述我国大气环境影响评价研究现状及展望 摘要：本文首要介绍了我国大气污染物排放量现状，并阐述大气环境影响评价研究现状及不足，最后提出我国大气环境影响评价研究展望。 关键词：大气污染 环境影响评价 研究 随着我国工业化和城市化进程的加快，我国大气污染问题也越发的突出。我国目前是以颗粒物和so2为代表的传统煤烟型污染问题，叠加so2和nox其形成的二次污染物pm2.5、o3、细粒子等为特征的复合型污染。 一、我国大气污染物排放量现状 当前，我国大气污染主要呈现为复合型污染特征。城市大气环境中总悬浮颗粒物浓度普遍超标；二氧化硫污染保持在较高水平；机动车尾气污染物排放总量迅速增加；氮氧化物污染呈加重趋势；全国形成华中、西南、华东、华南多个酸雨区，以华中酸雨区为重。大气污染物排放总量现状如下： （一）二氧化硫排放现状 2012年，全国废气中二氧化硫排放量2117.6万吨，比上年减少2.0%。其中，工业二氧化硫排放量1781.2万吨，占二氧化硫排放总量的84.1%，生活二氧化硫排放量336.4万吨，占二氧化硫排放总量的15.9%。二氧化硫排放总量随着煤炭消费量的增长而增加。 （二）烟尘、粉尘排放现状 2012年烟尘排放量817.3万吨，比上年减少3.2%。其中，工业烟尘排放量578.7万吨，占烟尘排放总量的70.8%，生活烟尘排放量238.6万吨，占烟尘排放总量的29.2%。工业粉尘排放量584.9万吨，比上年减少16.3%。工业污染物排放成为我国环境污染的重要因素。 （三）机动车排气污染现状 自20世纪80年代以后，受经济增长的推动，我国机动车数量增长迅速。2012年全国机动车保有量接近2.33亿辆，同比增长7.66%。汽车排放的氮氧化物、一氧化碳和碳氢化合物排放总量逐年上升。由于城市人口密集，交通运输量相对大，机动车排气污染在城市大气污染中所占比例也不断上升。 二、我国大气环境影响评价研究现状及不足 目前，我国大气环境影响评价已初步形成独立的管理和技术体系，包括相关的政策、法规、导则、排放标准和质量标准等内容，为预防大气环境污染和促进污染物减排提供了有效的技术支持和法律保障。但我们也应看到在大气环境评价研究中也存在一些不足，例如在评价模式体系、新型污染物研究等方面还需完善。 （一）缺乏对新型污染物的系统研究 国内评价标准体系包括排放标准和环境质量标准两大类，虽然目前国内环境空气质量标准中规定了二氧化硫、氮氧化物、pm2.5等指标的限值，但缺少pm2.5前体物挥发性有机物的环境质量标准，排放标准中缺少对pm2.5前体物挥发性有机物、硫化氢、苯系物等污染物的排放限值，难以对建设项目的污染物排放进行最直接的控制。目前国内针对pm2.5的研究工作也局限于各科研院所及高校，应用性研究很少。 （二）大气环境模式体系仍不完善 大气环境模式体系不完善主要表现为空气质量模式体系不完善、相关理论和方法学研究滞后，缺少风险评价模式、人体健康评价模式等方面的导则模式，难以满足日趋复杂的大气环境影响评价的需求。 目前，北美和欧盟国家以技术导则形式国家空气质量模式，空气质量模式的研究制定成为大气环评的重要内容，通过空气质量模式控制大气污染物排放成为国际大气环境评价的发展趋势。我国的空气质量评价体系仍然主要延续粉尘污染时期的大气环境评价思路，已经难以客观反映新型复合空气污染类型，特别是细粒子污染的情况，对大气污染控制与温室气体减排、臭氧层保护的研究仍显不足。 三、大气环境评价研究展望 目前，我国绝大多数地区仍处于二氧化硫排放量上升阶段，经济结构转型正在进行中，一些落后的产能还在逐渐淘汰，这些都对大气质量产生巨大的影响。大气环境影响评价研究应当增加前瞻性、宏观性，加强对产业发展和城市化进程大气环境影响的预测和评价，对可能导致区域性大气环境问题和大气污染物输送机制进行研究。 （一）开展战略性大气环境评价 大气环境问题的区域性特征日趋明显，与工业化、城市化进程密切相关。应加强对大空间尺度和长时间尺度下大气环境污染源的识别，对重点产业发展可能带来的局地特征污染物的大气环境影响进行预测评估，分析区域中长期典型大气环境问题的生成与区域大气环境及污染排放之间的关系，为区域大气污染联防联控、划分大气污染重点 区域提供依据，有助于协调解决区域和城市大气污染防治的重大问题。 （二）关注城市化进程的大气环境影响 城市化发展带来热岛强度和范围越来越大，城市区域小风面积增大，风速减小，从而引起城市内大气污染物不断积累，加重城市的大气污染。目前，机动车排放污染物成为我国大气污染物的主要来源之一，大中城市武器污染已经呈现出煤烟型和汽车尾气复合型污染的特点，增加了大气污染治理的难度。应当关注珠三角、长三角等大城市群地区的区域性大气污染，开展氮氧化物、有机污染物等复合污染问题，逐步加强对臭氧及pm2.5等新型复合污染物指标的研究。 （三）重视大气污染物输送机制研究 随着区域经济一体化发展，大气污染也呈现出区域一体化趋势。由于大气污染的扩散性，解决单独某个城市的空气污染问题已不能完全不受外部地区污染物的影响。研究得出，相邻地区污染源的中远距离输送对大气环境质量的影响越来越大，外部输入性污染会加重区域的大气污染。目前对平原地区污染物扩散的问题已经得到较好的控制，对城市的研究也成效显著。但是在工矿企业和建在河谷、丘陵、海陆交界等复杂地形之中的城市，这种复杂地形上的大气扩散规律的研究还有待进一步发展，为解决这些地区的空气污染问题，还应更加系统的研究。 环境影响评价论文:建设项目环境影响评价的和谐度研究：基于和谐管理理论 引言 在经济发展迅速的时代背景下，资源和环境日益成为人们必须面对的最主要的难题，同时，环境本身作为一种自然资源，其好坏不仅关系到人类生存空间的质量高低，还直接制约着社会经济的发展速度、水平及前景[1]。环境问题的日益突出使我们认识到项目建设不能再以牺牲环境为代价，这就要求我们对项目进行环境影响评价，以减少环境污染与破坏，避免经济发展与环境保护的尖锐对立。 柴西龙，孔令辉等对建设项目环境影响评价的公众参与模式进行了研究[2]；丁玉洁，刘秋妹等对我国环境影响评价的制度化与法制化进行了思考，对于完善立法框架及建立外部支持保障机制两方面提出了若干建议[3]；陈国阶则从环境影响评价的时间和方法方面说明我国的环评制度需要新的突破[4]。 然而，项目环境的灵活多变和劳动成果的难以度量导致传统的管理理论已经不能满足现代需求，和谐管理理论应运而生。和谐管理理论所主张的管理思想和管理理念对于当代日益复杂多变的组织环境和管理现象具有重要的理论价值和应用价值[5]。因此，本文在和谐管理理论视角下，运用模糊数学评价与层次分析相结合的方法，研究项目的环境影响评价，并将和谐管理理论进一步深化、拓展，并使之为我们的管理实践服务。 1 和谐的含义及和谐管理理论 1.1 和谐的含义 在和谐管理理论中，对“和谐”的含义做了界定。其中，“和”指的是将人们的观念或行为与组织的观念或行为“合意”的联合，“谐”指的是一切物要素在组织中的“合理”的投入。而“和谐”指的是“和”与“谐”的相互衍生，并不是简单的“协调或一致”的表示。当组织中实现“和”与“谐”的共同作用时，就会产生不断明晰并优化组织目标的效应，从而和谐管理理论的作用才真正显现出来。“合意、合理”体现了“和则及谐则”，“联合”着意于人的主观性、主动性，“投入”则是一种客观、被动的状态[6]。 1.2 和谐管理理论概述 和谐理论最早是由西安交通大学的席酉民教授提出的，他认为和谐管理的主要思想就是从系统论的角度出发，考察各子系统之间及子系统与系统整体之间的和谐状态，最终实现整个系统的平衡与和谐[7]。将和谐理论应用于管理学领域中，即形成了和谐管理理论，其实质就是在外界环境复杂多变的情况下，以和谐主题为核心，以“设计优化”与“诱导演化”机制及其耦合为理论指导，落实研究方案，最终达到解决问题的目的。 其中，“和谐主题”是该理论的核心内容，它不是固定不变的，而是随着环境、组织和领导等因素的变化而变化的。确定和谐主题之后，就需要以主题实现为最终目标，通过“谐则”明晰要素之间的确定性联系，实现组合过程的匹配及一致，通过“和则”激发人的积极性和主动性，消除一些不确定因素的影响，最后通过“和谐耦合”实现谐则与和则的相互协调，相互作用，促进系统整体的涌现特征，实现目标导向下的适应性演化。 和谐管理的主要特征表现为[8]：①和谐管理是一种服务型管理。在知识经济的时代背景下，传统的管理方式已经不能适应可持续发展的要求，而是需要一种更灵活、更快速的管理方式，即服务型管理。②和谐管理是一种人性化管理。以往的科学管理理论忽视了人的主体地位，将人与物的区别模糊化，而和谐管理则从人与物的对立统一出发，实现管理过程的系统化与人性化。和谐管理的基本原则是将人作为物的主人，脱离物的约束，负责支配各种物的因素的分工与协作，管理整个组织的日常运行，促进组织目标的实现。同时，还要将人的目标与组织的目标统一起来，达到部分与整体的无缝耦合状态。③自组织管理。所谓“自组织管理”，就是在组织内部建立起一种信任的文化关系，依靠各成员的自主管理和被管理实现组织文化的平衡演进。通过这种管理模式，不仅减少了日常活动中大量的管理成本支出，而且有助于激发成员的责任意识，刺激其创新意愿，主动为整个组织目标的实现贡献力量，而人与人之间的不和谐关系随即弱化和消失。 2 基于和谐管理理论的建设项目环评依据 2.1 建设项目的和谐管理概述 在建设项目决策、实施、运营的全生命周期过程中，如果我们将项目看作是一种通过人要素与物要素的互动而获得项目收益的实践活动，那么建设项目的和谐主题就可以被定义为：在一定的内外部环境作用下，以建设项目自身及外部环境为媒介，进行信息的加工、整合、筛选和选择，从而归纳出项目实施过程中的核心环节，它是对项目所展开工作的中心思想的阐述，是一定阶段项目发展的要素所在。 从而，在高度不确定性的条件下，运用和谐管理理论对建设项目进行环境影响评价可以按照以下程序实施：首先，根据项目目标，详细的对项目所处的内外部环境进行分析，从而识别出具体阶段和具体情况下的和谐主题，针对物要素和人要素，分别在“和则”（人的能动作用）与“谐则”（设计优化）的指导下提出环境评价指标，并不断的修正和完善，进行环境影响评价，帮助项目获得最大的绩效。 2.2 和谐度的定义与计算 和谐度是对系统和谐性进行度量的数量指标，用来衡量客观事物的内外作用力与其发展方向是否协调一致。和谐度的作用主要体现用科学的分析和计算去衡量人们对某一事物或某一种现象的认识及理解[9]，它是依据“和则”主张的规划和“谐则”主张的运算结构，对客观事物具体状态和谐性的度量。 和谐度的计算是在对所研究的项目进行仔细的分析后，根据建设项目的全生命周期的目标和功能，及环境的要求，列出环境影响评价指标体系，然后运用合适的定量和定性方法对建设项目的环评进行研究，确定和谐度。 3 建设项目环境影响评价指标体系构建 环境影响评价论文:医疗卫生项目环境影响评价的现状与展望 摘要：医疗卫生项目(医院、疗养院、医学研究机构和疾病预防机构等项目)在保障公众健康和社会安全方面发捧着重要的作用。随着生活水平的提高和社会医疗保障的完善，医疗卫生项目不断地投入实施，从而形成了一类新型的环境影响评价问题。因此，对于医疗卫生项目环境影响评价工作中所涉及到的环境影响因子污水、废物、污染源等，以及评价控制点、评价适用标准等相关问题，进行深入研究十分必要。本文根据笔者工作经验和理论分析，对医疗卫生项目环境影响评价中所涉及到的理论概念、工作原则和处理方法进行探讨。 关键词：医疗卫生项目　环境影响评价　污染源 一、医疗卫生项目环境影响评价的特点 由于直接造福于社会的特征以及污染物排放数量不大的事实，医疗卫生项目环境影响评价的技术难度、环境风险和环境影响评价责任风险很容易被低估。但实际上，医疗卫生项目所独有的环境影响特点，可能具有更高的环境风险、专业性和复杂性。首先，医疗卫生项目排出的含病原微生物污水、生物废物、临床废物，排出的含有危险化学品、重金属和放射性的有毒有害物质，具有复杂的污染物构成和造成灾难性环境影响的极大可能性；其二，医疗卫生项目大多位于人口稠密区附近或者内部，环境风险和环境影响评价责任风险很大；其三，医疗卫生项目与公众零距离接触，在控制对外影响的同时，还必须严控自身运行及外界环境对医疗卫生项目的影响，通常的厂界和保护目标概念已经不完全适用。 二、医疗卫生项目环境影响评价的现状分析 (一)医疗卫生项目污水 1.医疗卫生项目污水污染源 医院产生污水的主要部门和设施有：诊疗室、化验室、病房、洗衣房、x光照相洗印室、动物房、同位素治疗诊断室、手术室等的排水；医院行政管理和医务人员排放的生活污水、食堂和宿舍排水。 2.医疗卫生项目污水特点 医疗卫生项目污水的产生量大，水质成分复杂。医院的排水量与医院的规模、性质、医院设施情况、住院和门诊人数以及地域气象条件、所处地区的生活习惯和管理制度有关，约为同等规模居民区污水产生量的8～10倍；污水水质成分复杂，包括带有病菌的污水、放射性废水、含重金属化合物的废液、使用大量有机溶剂(如消毒剂、氰化物、杀虫剂)及其它药物产生的废液等。 医疗卫生项目污水的排放呈现水质、水量的不均衡性。在全年中夏季排水量最大，冬季排水量较小，在一天内通常在上午7～9时(全院排水)及下午18～20时(病房排水)出现排水高峰。医院的综合排水中生活污水的比重很大，主要成分如有机物、悬浮物、油脂，ph值与常见生活污水相似，但成分更复杂，其中含有某些有毒化学物质和多种致病菌、病毒和寄生虫卵，它们在环境中具有一定的适应力，有的甚至在污水中存活时间较长，若未经处理即排入水体或灌溉，将污染环境，影响人们身体健康。来自门诊和病房的排水中可沾染病人的血、尿、便，主要污染物包括病原性微生物、有毒有害的物理化学污染物和放射性污染物三类，具有传染性，必须经消毒灭菌后方可排放。 因此，在环评中对这几类污水的性质、产生量都要分析清楚。 (二)医疗卫生项目废物 医院产生的固体废物包括一般性生活垃圾和受到生物性污染(各种病菌、病毒和寄生虫卵)的带有传染性的医疗卫生项目垃圾和废物。 1.医疗卫生项目废物污染源 所谓医疗卫生项目废物，是指在医疗卫生项目、预防、保健、医学科研与教学及其他相关活动中产生的具有直接或间接影响的固体废物，医疗卫生项目废弃物有：一次性医疗卫生项目用品，包括一次性注射器、各类塑料制品、纱布、棉球等；有机污染废弃物，包括病理科手术室废弃的切除器官、血液制品等。 2.医疗卫生项目废物特点及危害性 医疗卫生项目废物中含有大量致病菌，带有一定危险性，既不能与一般生活垃圾混合，也不能随意堆放。一般是在指定的地方进行焚烧处理，有条件的大型医院自建焚烧炉，不具备条件的医院则必须定人、定时、定车送往指定的医疗卫生项目焚烧炉进行处理。在委托有资质的单位协助处理时，须由接收单位出具承诺函。对医疗卫生项目固废在医院内收集、存储手段和方式以及防止二次污染的措施要做比较详细的叙述和评价。 医院的规模不同，医疗卫生项目垃圾的产生量也不同，而且各地的情况也不一样，故在环评中要尽量多用本地的实例进行类比。 (三)医疗卫生项目污水处理站污泥 很多医院自建污水处理站，大量悬浮在水中的有机、无机污染物和病菌、病毒、寄生虫卵等在处理过程中沉淀分离出来形成污泥，因而医疗卫生项目污水站的污泥也含有这些成分并具有传染性。污水站产生的污泥因含水率较高呈半流态，在脱水处理之前，也可看作是液体废弃物。如污水站采用二级生化处理，产生的污泥不仅包括一级处理产生的悬浮物和沉淀下来的淤泥，还包括二沉池剩余污泥。栅渣、化粪池和污水处理站化学沉淀污泥属于危险废物，在排放外环境之前需经过无害化处理。污泥的产生量与污水水量、水质和处理工艺有关。 (四)其它 有些医院为了治疗工作的需要，需用放射性元素作为治疗手段，对此应有放射性专项评价并提出相应的安全措施；医院有自建医疗垃圾焚烧炉的，废气污染源包括焚烧废气，一般以轻柴油、煤油、煤气、液化石油气和天然气作为助燃剂，烟气中的主要污染物有甘堕落so2、nox、h2s、nh3和微量的bap等。 三、医疗卫生项目环境影响评价的展望 医疗卫生项目的环境影响评价的重点虽与一般建设项目的环境影响评价不同，但是在国家医疗法规里提出了要鼓励医疗卫生项目的建设，各地市级甚至县级都热衷于建设医疗卫生项目，由于急促上马，项目的选址没有经过合理严谨的环保专家论证，加上有些地区所能收集到的医疗废物很少，焚烧炉不能连续运行，因此做项目环境影响评价工作时应考虑到这些因素及由这些因素引起的环境风险，此外收运过程的环境风险也是不能忽视的。医疗卫生项目的建设要严格按照国家对医疗废物管理相关的技术规范要求进行，项目选址要经过严格论证，使项目在运行阶段对环境的影响减少到最小程度，应加强即将上马的这类工程项目环评中的环境风险评价的工作。 环境影响评价论文:浅析环境影响评价制度及其法律制度的完善 摘要：环境问题是困扰着国际社会一个全球性的问题。由于人类过于片面的追求经济发展致使环境问题开始普遍出现，进而导致资源枯竭、污染加剧等一系列恶果。而环境影响评价的产生，实现了环境管理模式由末端控制到全程控制的转变，下面本文对环境影响评价进行简要的论述。 关键词：环境破坏 环境影响评价 20世纪中叶以来，随着科学技术的飞速发展和世界经济的迅速增长，人类对自然的改造日趋严重，环境问题也渐渐由开始的个别地区问题发展成为全球性灾难，继而相继出现一系列引起世界广泛关注的热点问题。国际社会在经济、政治、科技、贸易等方面形成了广泛的合作关系，希望通过各种手段和渠道来解决日益严重的环境污染，在这个背景下环境影响评价应运而生。 环境影响评价是外国首创的一项制度，我国的环评制度是在吸收了西方国家宝贵经验，又结合了我国实际情况的基础上发展起来的，经历了一个不断发展和完善的过程。经过概念引入、尝试性研究与实践、制度化及法制化等几个阶段，我国环境影响评价分为源头控制、推进经济发展与环境保护双赢的重要工具和手段。所谓环境影响评价制度，就是国家通过法定程序，以法律或者规范性文件形式确立的对环境影响评价活动进行规范的制度。 1979年9月我国颁布了《环境保护法(试行)》，标志着环境影响评价从立法上开始建立。2002年，《环境影响评价法》正式通过，并于2003年9月1日起实施，我国环境影响评价进入了新的阶段。我国通过30余年的尝试建立了一套有特色的环境影响评价立法体系，以求为实现环境影响评价促进决策科学化与民主化、为科学发展保驾护航。 环境影响评价法律制度是环境影响评价工作的法定化、制度化和程序化。作为我国环境保护法的基本制度之一，环境影响评价制度在我国的运行仍存在着很多缺陷，下面就这些缺陷提出一些可行的措施。 1从战略上建立合理的环境影响评价制度 近年来，我国经常因政策和规划的不完善而导致环境遭到破坏，由此可见，对生态环境有着重大影响的因素之一是政府的宏观决策，无论从对环境影响的潜伏性还是后果方面，决策的失误都要比建设项目本身更严重。为了加快提升我国的环境影响评价制度的完备程度，我们要借鉴国际上将政府宏观决策纳入环境影响评价的成功经验，建立战略环境影响评价。从而使得我国的环境影响评价制度能够立足于区域评价和全面影响，合理又切合实际。 2加强公众的参与权 我们要加强公众的参与权的完善工作，在公众参与中，首先应将可以不向公众征求意见的情况明确列举出来，规定采取一定的形式，将项目有关情况向有关群众公示，通过立法手段确保公众参与主体的成员组成要有代表性和广泛性，同时通过制定详细的可操作的规范，将公众行使知情权、建议权等环境权利的具体途径和方式明确列出，另外还要明确规定环境影响评价报告无效的情形。 3加强法律责任的明确和完善 我们应加大对环境影响评价之中的一些违法行为的处罚力度。环境保护行政主管部门应当不予审批对未规定公众参与内容的环境影响评价的报告书；相关建设单位应向环保部门提交建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或环境影响登记表申请，对于未提交申请并擅自开工，且建设项目已经完成的，应给予一定的罚款，并依法追究行政责任；有些建设单位在环境影响报告书中隐匿公众意见或对公众意见作虚假记录，对于这种单位，环境保护部门应吊销其评价资格证书，并处以罚款，同时应依法追究主要责任人员的行政责任。 4设立环境影响评价的审批分离制度 对于作出不利于环境保护甚至蒙混过关的行为，应设立专门的环境评价审查机构。同时针对机构重合所导致的权力重合问题，我们应建立相关的建设项目环境影响评价审查委员会、环境影响评价专家委员会和专家小组等专业机构，从而加大监督力度。建设项目的环境影响评价的审查工作由审查机构负责，环保部门以审查机构作出的肯定或者否定结论为是否批准的依据，以求达到加强对环境影响评价的组织管理的目的。 5公众的参与力度的加强 我国环境保护事业的发展是由公众的监督、举报、宣传、督促来推进的，因此我们要切实保障环境相关者获取必要信息的权利。通过环境教育等工作，使公众的环境意识得到提高，让公众自觉加入到环境保护行列中。同时我们应将信息充分公开化，使公众对建设方、评价机构、审批机关等都能达到注视和监督的目的，而且也能使公众对自身的环境权益提高关注。 6结束语 在环境影响评 价制度的建立与实施的过程中，成绩与困难同在，挑战与希望并存。该制度实施中出现的各种阻力与问题，还有待于在实践中不断发现，不断总结并及时解决，以求我国环境影响评价制度更加进步与完善。 环境影响评价论文:试论环境影响评价公众参与制度法律完善 论文摘要 目前污染导致群体性中毒事件频发，严重危害社会公众的切身利益，环境影响评价法规定了公众参与环境保护评价，有利于普通公众参与到环境保护中来，但仍有完善之处，本文分析了环境影响评价中公众参与理论基础、意义，影响公众参与的相关因素，提出了完善公众参与制度的具体做法。 论文关键词 污染 环境影响评价 公众参与 《人民日报》曾报道一高校为师生的基本健康不被侵扰，数十名教授在当地政府门前下跪，要求一家污染严重的企业停产整顿，引来舆论一片惊呼，肇事企业最终被强制停电停产，本来污染侵扰可以通过正常渠道得以解决，然而师生代表先后多次向各有关部门举报，但都毫无回音，而企业的污染问题却日趋严重，眼见师生健康受害日深，下跪成了“没有办法的办法”。其原因有两点：一是环境维权渠道不畅通，公众诉求无法及时有效得到处理。二是当地缺乏环境保护的责任感，缺乏维护百姓生存发展权利的意识。从这起环境污染事件折射出公众参与环境影响评价的现状。一个污染严重项目，为何环境影响评价当初会通过，公众在项目建设报批前的参与力度，可见一斑。公众参与环境影响评价，有利于维护公众切实利益。 一、公众参与环境影响评价的理论基础、重要意义 （一）公众参与理论基础 “一是公民环境权理论；二是公共信托理论、利益相关者理论；三是民主理论。”根据上述理论，每个人及其后代都享有其健康和福利等要素不受侵害的环境的权利，环境资源是属于全体公民的“公共财产”，政府基于全体公民的委托对环境资源进行管理、使用，而公众参与是政府以符合社会公益的方式合理处置、使用这些公共财产的重要保障，也是政府行政民主化的必然路径。现实中，政策是在复杂的政治和经济利益作用下形成的，在一些制度较弱的国家，政策被各种利益集团操纵的危险就特别大。公众参与环境影响评价，可以形成一股制衡力量，以促使决策者更清楚地了解公众因之在环境权益方面的牺牲，使决策者更积极地采取措施以减轻、舒缓环境影响，并对受影响公众在其他权益方面给予合理补偿；另一方面也可以加深公众对规划、项目的了解，使公众在主动参与、选择的情况下增进对规划、项目的认同感。 （二）公众参与的重要意义 强调公众参与的重要性，从各层次扩大公民有序的政治参与，推进决策民主化，依法保障公民的知情权、参与权、表达权、监督权。公民通过自由平等的对话、讨论等方式参与公众决策和政治生活。环境影响评价中的公众参与是促进决策民主化的手段，是民主法治理念的贯彻，公众参与被视为政府决策民主化的一个表现。公众意见的充分表达以及决策者对公众意见的充分考虑是科学决策的保障。“环境影响评价的范围和内容，受到区位、地形和地貌、地质等自然条件以及当地产业、民情、风俗文化等人文因素的影响。”公众参与，对于开发者或决策者，有广纳信息和集思广益的作用，可以及早发现问题，洞察问题的深度和广度，掌握当地居民关切事项，谋取因应对策。给予相关利害关系人表示意见的机会，可以满足民主社会在行政程序中赋予相关当事人“明了真相之权利”及“意见受尊重之权利”，避免决策后才发觉问题而陷入两难之境，从而使开发活动的效率提升。从这点来看，环境影响评价的公众参与的目的是：“通过环境影响评价的责任者与公众之间的一种双向交流，让公众了解项目，使项目建设能被当地公众认可或接受，并得到公众的支持与理解，增强项目环评的合理性和社会可接受性。” 二、影响公众参与的相关因素 公众参与取决于下列因素：地理位置、经济利益、环境利用、社会关注、价值观等因素，参与者应包括：（1）开发活动所在地的民意代表。各级人民代表大会代表，广泛参与国家的事务的管理，应当对自己所在区域的重大建设项目环境问题，予以高度关注，他们更能影响环境影响评价各个阶段的实施。（2）受到或者可能受到开发活动影响的团体。通常由受影响的当地民众组成，因为开发计划或者是基于共同职业利益的结合，也有基于特殊利益或信念而有意参与。例如，“在俄罗斯吸收社会团体的代表和公民个人参加俄罗斯联邦国家生态委员会的重要决策会议和环境保护执法工作检查以及对公民提供环境保护知识的普及教育或专门培训等。”在法国“环保团体除了可以依法提出反对意见和计划外，当行政机关认为业者所作成的环境影响评价不完全或不正确时，往往由环保团体依法介入提供意见。同时环保团体得在行政机关授权和付费下，拟订环境影响评价书。”可见有关团体在环境影响评价中可以起到重要作用。（3）受到影响的居民。居民由于受到开发活动造成的环境影响的波及、经济利益受到损害、身心健康受到影响，他们大部分住在当地，且紧邻着预计开发的地点。他们有强烈的情绪反应，甚至恐惧，欠缺资讯及无助感的结合。例如，在2007年厦门px项目中，附近群众反对项目在当地落户，认为化工厂危害环境，影响民众身心健康，通过各种途径表达自己的意愿、诉求。（4）非政府环保组织。“公众个体的参与能力等方面存在先天不足，加上环境行政决策往往涉及高度复杂的科技知识，使得公众个体的参与往往难以发挥有效的作用”，非政府组织具有环境科学领域的专业人才，他们对环境问题具有较高的敏锐度和把握能力，较高的知识水平使他们能够较好地整理和表达自己的意见，具有专家优势。此外，还具有资金和技术优势，具备了这些优势，环保组织就有较强的调查研究实力，可以更好地组织和代表社会公众参与环境影响评价，提高环境影响评价的科学性和针对性，进一步提高决策科学化水平。（5）网络公众。网络参与借助先进的互联网资源，为公众和项目建设单位、环境影响评价单位以及环境保护主管部门提供了一个更直接、快捷的相互沟通方式。进行网络公众参与的项目要进行合适的媒体宣传，可通过电视、广播、报纸等进行多方面宣传，引起公众对项目的关心，可采用一定的激励方式，鼓励公众通过网络对项目发表自己的意见和建议。（6）专家学者。他们具备相关的专业知识，在环境影响评价方面有相当的研究，投入大量的精力和心血，如高等院校的教授。他们的参与会提高环评的质量和水准，提高决策的科学性和有效性。 三、公众参与机制的完善 1992年6月，联合国环境与发展会议通过了《关于环境与发展的里约宣言》强调了公众参与原则的重要性，明确提出：“环境问题最好是在全体有关市民的参与下，在有关级别上加以处理，在国家一级，每一个人都应能适当地获得公共当局所有的有关于环境的资料，包括关于在其社区内的危险物质和活动的资料，并应有机会参与各项决策进程。应让人人都能有效地使用司法和行政程序，包括补偿和补救程序。”我国公众参与的深度和广度不够，公众参与的意识、参与的能力、参与的范围、及参与的渠道存在不足的地方，为此需要进行完善，可借鉴上述原则在以下方面进行： 1.将原则性条款具体化。《环境影响评价法》第5条规定了国家鼓励公众参与的条款，但它缺乏具体条文的支撑，可操作性不强，因而对于公众参与的方式、范围、组织者的组织义务以及如何保障等还存在空白。另外，“由于实践中，许多国家机关对公众参与政府决策持否定或抵制态度，使得这一规定成为纸上谈兵。”⑦为避免造成原则性条文无法执行，建议在制定具体行政法规或部门规章时，列入具体措施予以落实。 2.完善参与环节。包括完善听证制度，让公众真正参与听证，优化听证代表的结构。可以借鉴发达国家的经验，以美国为例，美国《1987年国家环境政策法》规定了环境评价的公众参与原则，在《1978年国家环境政策法实施条例》更是规定环境影响评价三个阶段的公众参与。一是在确定范围阶段。在此阶段联邦政府的机构的主要任务是确定重大问题的范围、可供选择的方案和在环境影响报告书中应当考虑的影响。联邦政府机构还应当举行范围界定的会议，并会议公告，征求受影响的联邦、州和地方政府的意见，受影响的印第安人部落意见，反对提议行动的人的意见，以及其他有兴趣的公众的意见。在我国可以采取问卷调查、座谈会、专家咨询会和论证会等形式。二是对环境影响报告书草案的参与，以便公众进行评论。规定至少需要45天的评论期。三是环境影响评价报告的参与。“美国《1978年国家环境政策法实施条例》规定，如果公众对环境影响报告书草案发表了意见，准备最终的环境影响报告书的机关应当评估和考虑来自于公民和个人或其他团体的意见，并采取一种或多种手段予以回应。”⑧1998年《奥胡斯公约》对公众参与环境决策的初期权利作出了规定，内容包括：拟议活动及其有待决定的申请；可能做出的决定或决定草案的性质；负责作出决定的政府部门，公众参与的机会、公开听证的时间、地点；索取有关信息的部门及地点可以接受意见或建议的部门，以此保证公众参与。根据我国具体实际，要逐步落实听证制度，让民众真正有机会参与到环境影响评价中来，维护自身权益。 3.完善监督检查。“执法部门可以通过向社会聘请监督员，实行举报违法情况的奖励手段，来协助执法部门执法，查处违法行为。”⑨这是比较好的可行方式。在项目建设运行过程中产生不符合经审批的环境影响评价文件情形的，建设单位应当组织环境影响的后评价，采取改进措施，并报原审批部门备案。此外环境保护行政主管部门还应对建设项目投入生产或使用后所产生的环境影响进行跟踪检查，确保环境影响评价报告书的准确实施。 4.保障环境公益诉讼。“为加大环境污染和生态破坏的惩治力度，司法应当逐步扩大环境诉讼的主体范围，将公众日趋增长的环境权益要求纳入规范有序的管理。”⑩在欧盟，为了保障欧盟环境法的实施，公民可以提起司法诉讼。例如，“绿色和平组织已经提起和进行过多次诉讼，以保障欧盟环境法规和指令的实施。”我国可以借鉴，在法律层面上予以支持、保护。 5.完善信息公开制度，保障公众的知情权。建立、健全信息公开制度，政府部门应及时、全面公布获得的信息，而不能隐瞒或是选择部分信息公开。国家环保总局于2006年2月14日颁布了《环境影响评价公众参与暂行办法》，该办法规定，在环境敏感区建设的需要编制环境影响报告书的项目，建设单位应当在确定了环境影响评价机构后7日内，向公众公布相关信息。信息应当是完整的，而不能采取公布对项目有利信息，隐去不利因素的信息。美国《国家环境政策法》明确规定环境影响报告书及所征询机关的意见，应当按照《信息自由法案》的规定对外公开。美国《1978年国家环境政策法实施条例》也要求联邦或州机关在环境影响评价程序中不时的公告。公告包括范围界定公告、初步决定公告、意思通告、可获得环境影响报告书草案的通告、可获得最后的环境影响报告书的通知，以及做出决定记录的公告等，过程完善，这些做法值得借鉴。 环境影响评价论文:简析环境影响评价中公众参与的有效性 论文摘要 公众参与在环境影响评价中有着至关重要的作用，本文在介绍了环境影响评价中公众参与有效性的基本情况以后，提出了影响我国公众参与有效性的主要因素指标，并提出提高环境影响评价中公众参与有效性的相关对策。 论文关键词 公众参与 有效性 环境影响评价 一、环境影响评价中公众参与有效性概述 环境影响评价中的公众参与主要是指一个国家的公民或者团体根据国家环境保护法等法律法规所规定的义务和权利，运用一定的方式和方法，通过一定的途径参与到环境影响评价的过程中去，并对环境评价的运作和结果产生积极影响，并维护自身合法权益的活动。公众可以通过直接或者间接的行为来影响决策者的决策行为，达到利益分配的目的。 环境影响评价中公众参与的有效性主要是指公众在环境影响评价的全过程当中获得的环境资料信息量的多少、是否参与到整个环境影响评价项目的决策当中、在自身的公共利益受到侵害时，是否拥有诉讼法律的权力，它是一种综合反映。主要包括参与对象的代表有效性、调查方法的有效性、调查内容的科学性、统计方法的有效性还有时间的有效性、法律产生的效应。 二、环境影响评价中公众参与有效性研究的意义 首先，对环境影响评价中公众参有效性的研究在一定程度上可以提高公众环境保护意识和主动参与公共决策的意识，让有关的社会公众得知有关建设项目和规划的信息，这样就可以减少各方之间的冲突，从而使得环境影响评估可以顺利地进行。 其次，对公众参与环境影响评价有效性的研究可以找出影响公众参与有效性的因素、出现的问题并找到解决的办法，从而保证以后的环境影响评价结果的客观性、有效性。 再次，对公众参与环境影响评价有效性的研究可以较大程度地发挥公众的参与作用。对公众参与的有效性研究可以找到充分发挥公众参与的有效方法、制约各种实施主体（建设单位、环境影响报告编制单位、环境保护行政主管部门等），以此加强环境决策的执行性。 三、影响环境影响评价中公民参与有效性的指标 （一）公众的有效性 1.参与环境影响评价的公众类型。环境影响评价中的公众主要分为两种类型（包括主动型和被动型的参与公众），主动性的公众是指对该项目感兴趣的没有组织的自由人或者是有组织的一些团体；被动的公众是指与该项目会影响其生活的那一部分公众。环境影响评价中的公众类别多决定可公众参与的有效性大。 2.参与环境影响评价的公众素质。环境影响评价中公众的素质主要体现在三个方面：公众自身的文化素质、环境保护意识、对项目的了解程度。如果公众的文化程度较高，就能正确地理解有关项目的调查内容进而提供比较有参考价值的信息；如果公众拥有较强的环境保护意识，就会意识到该项目给环境带来的影响并表达处自己对该拟建项目的建议；如果公众对该拟建项目了解得很清楚，其评价也会有客观性和实际性。因此，公众自身的文化素质、环境保护意识和对拟建项目的了解程度都都会直接影响到公众参与的有效性。 3.环境影响评价中公众参与决策的程度。环境影响评价中的公众参与实际上是双向交流的过程，一般来说，公众只有在进入协商阶段之后才拥有一定的较小权力。如果公众被赋予很大的权力，他们就能在一定程度上合理地运用自身的权力，这对提高项目环境合理性和社会认可性有很重要的意义。 4.公众参与环境影响评价的时间。我国环境影响评价的公众参与大多数时候时机已晚，在公众参与环境影响评价中来的时候，环境影响的项目基本上已经确定，公众提出的意见已经起不到任何作用。以此应当尽早地让公众参与到环境影响评价中，这样才能达到公众参与环境影响评价越早其有效性就越大的效果。 5.公众参与环境影响评价的形式和内容设计。公众参与的形式的选择和内容的设计对于公众参与有效性有很大的影响，不同的地区、不同的居民拥有不同的特征，从而所适用的参与形式和内容的设计也有所不同。在进行环境影响评价时应该因地制宜、实事求是，根据本地的特点选择不同的公众参与形式，设计不同的内容，从而提高环境影响评价中公众参与的有效性。 （二）项目方解决矛盾能力的有效性 公众参与到环境影响评价中主要是为了使自己的意见和建议能够通过合法的、合理的、有效的途径得到项目方的参考和接受，使得项目方和公众之间能够相互调和从而减少双方的矛盾与冲突。如果建设单位和审批单位拥有较强的矛盾解决能力，能够通过比较灵活的形式和方法最大限度的避免冲突并对已经产生的冲突给予最好的解决就可以增强公众参与的有效性。 （三）评价组的有效性 环境影响评价中的公众都是通过有关评价组来了解相关的项目信息，可以说他们对于相关的项目信息具有垄断的地位，如果在公布信息的时候出现消息不准确或者是恶意隐瞒的情况发生就会误导公众，那么公众的意见和建议也随之失去了它应有的效果。所以提高评价组工作人员的职业素质，保证他们在环境影响评价中都提供符合实际的信息，不欺瞒、不遮掩、不刻意误导公众，才能提高公众参与的有效性。 四、提高环境影响评价中公民参与有效性的对策 （一）提高公众参与制度的有效性 1.明确公众参与权，加大公众参与宣传力度。健全法律层面上的相关法律法规，《宪法》应该明确规定我国公民环境参与的权利，出台涉及到整个环境保护领域的公众参与的法律法规。同时，应该加大公众参与的宣传力度，让更多的人知道自己拥有这样的权利，并积极参与到环境影响评价中去。 2.建立公众参与的诉讼机制。虽然《环境影响评价公众参与暂行办法》规定了公众参与环境评价的权利，但是在监管和问责方面却是缺失的。如果建立起公众参与的司法保障机制，那么当有违反环境影响评价制度的行政行为出现时，公众就可以及时地向法院起诉，因此，建立专门的司法保障机构来监督实施的全过程，就可以从司法上保障公众参与环境影响评价活动。 （二）提高公众参与环节的有效性 1.实施主体中的相关单位应当科学合理的选择参与的公众。参与观众的广泛性和代表性直接影响着公众参与的有效性，合理地选择公众就是指相关单位在选择公众参与环境影响评价时要兼顾公众的代表性和广泛性，在选择公众对象时，不仅要选择直接受到影响的公众和间接受到影响的公众，还应该把感兴趣的公众也包括进来，也就是基层、中层、高层的公众都囊括进来，在实际的实行过程中应当对公众进行合理的分类，以使得所选取的公众能够代表全部公众，当然也包括弱势群体的意见。 2.信息公开应该做到客观和真实。建设项目单位在向公众公开信息时应该做到信息公开的全面性和及时性，在介绍基本情况时要突出重点，突出项目对环境影响的范围和程度，做到实事求是，不遮盖敏感问题和美化环境风险，积极做到信息公开的对称，并进行swot分析，帮助公众更好的了解到该项目对自身所带来的影响。同时，在环境影响报告书进行更改发生重大变化后，建设单位应该再一次的进行信息公开，以增添信息的透明度。 3.认真对待公众的意见。公众参与环境影响评价的积极性主要受到其建议和意见是否被合理采纳的影响，只有认真地对待公众的各方面不同意见，公众参与才能真正的发挥好作用。有关单位应该编制公众意见采纳说明书，让审查组织和公众都能够了解，特别是及时向公众公开其建议是否被采纳和得到公正的反映，监督环境评价的真实性。只有对公众宝贵的意见进行总结和整理，才能得到具有建设性的建议，从而公众参与的有效性也得到了相应的提高。 4.扩大公众参与的范围，实现参与形式多样化。公众参与的范围主要包括公众参与所有规划的环境影响程序和时间范围两个方面，《环境影响评价法》只规定了专项规划必须进行公众参与，而一般的规划中的公民参与却并没有做硬性规定，这就使得有些建设单位钻法律的漏洞对公民参与这块加以忽视。因此，扩大参与范围，让公众参与所有的对环境造成不良影响的规划中。我国采取的方式是的公众末端参与式，这种参与环境影响评价的时间范围很狭窄，所以《环境影响评价法》应该完善从规划开始阶段、审批阶段、实施阶段、后评价阶段的所有阶段的公众参与，以提高公众参与的有效性。 事实告诉我们，公众参与有效性是随着公民参与形式多样化的变化而变化的，要想将分散的建议集中起来就必须多多的开展各种形式的参与方式而不是局限于政府部门主导的问卷调查的特定类型。对于一般的环境影响评价可以采用电话、电脑论坛意见箱等方式发表自己的意见；对于环境影响明显的建设项目应该采用座谈会、听证会、公众监督会这样面对面的交流方式，以此来拓宽公众参与的渠道。 5.选择合理的公众参与范围和形式。在《环境影响评价法》中明确规定了只有该环境规划直接影响到公众环境权益或是需要编制报告书的专项规划和建设项目才允许公众参与。这种规定使得专项以外的或间接影响到公众环境权益的规划环评都缺少公众参与，而《暂行办法》中的规定也还是延续了该规定，公众参与的限制太多，范围的狭窄严重地影响到了公民参与的有效性。对于公众参与形式方面很多都是采用问卷调查的方式并不能引起太多的公众关注，也势必会影响公众参与的有效性，因此选择合理的公众参与范围和形式能够显著地提高公众参与的有效性。 6.选择科学的参与时机和参与阶段。我国环境影响评价的公众参与大多数属于末端参与，也就是说公众参与到环境影响评价的时机晚。在公众参与环境影响评价中来的时候，环境影响的项目基本上已经确定，即使公众提出一些有建设性的意见，但是也难以使已经基本确定的方案发生改变。环境影响评价三阶段中的技术评估阶段几乎没有公众参与，如果公众参与能够提早地进入环境评价阶段，就可以更好地发表意见，提高公众参与的有效性。 （三）加大公众参与环境保护的力度 1.提高公众环境保护意识和主动参与意识。受到几千年历史传统文化的影响，我国公众对环境方面的关注度不高。但是公众只有真正地具有了较高的环境保护意识才能够更有效地投入到环境影响评价中去，只有掌握了真正科学的环境保护知识以及环境保护的有关法律法规才能更有效地提出具有参考价值的意见和建议，国家应该加大环境保护和公民参与环境权益的教育和宣传，使人们能够清楚地了解到自身的权利。公众也应当积极主动地了解环境保护的相关信息，从而提高公众参与环境影响评价的积极性和主动性。 2.提高宣传公众参与的力度。一部法律的有力宣传会使人们能够更好地了解其精髓和真正的用意，在了解之后人们才会去遵循和遵守。一部宣传不到位的法律会使很多的人丧失了解其本身应该了解到的相关信息的权利。《环境影响评价法》已经对公众参与的方法程序和参与意见有效性已经做出了明确地规定，但是由于该法宣传力度不够，所以很多人不知道自己有参与环境影响评价的权利，这样一来，一部分建设单位就仅仅将公民参与看做是一种手段而非权利，从而宣传力度的有效性影响了整个公众参与的有效性。 （四）提高评价组的职业道德 公众都是通过评价组所提供的相关信息来对建设项目进行判断的，如果评价组的人员有过硬的专业素质和职业道德就能够为公众提供准确的背景信息，从而公众的判断也会是科学和合理的。因此评价组的职业道德和职业技术水平影响着其是否能够站在一个公正和中立的角度上对建设项目的环境影响做出理性的判断，这从根本上影响着公众参与的有效性，提高评价组的职业道德势在必行。 环境影响评价论文:探究环境影响评价制度及其法律制度的完善 摘要：环境问题是困扰着国际社会一个全球性的问题。由于人类过于片面的追求经济发展致使环境问题开始普遍出现，进而导致资源枯竭、污染加剧等一系列恶果。而环境影响评价的产生，实现了环境管理模式由末端控制到全程控制的转变，下面本文对环境影响评价进行简要的论述。 关键词：环境破坏 环境影响评价 20世纪中叶以来，随着科学技术的飞速发展和世界经济的迅速增长，人类对自然的改造日趋严重，环境问题也渐渐由开始的个别地区问题发展成为全球性灾难，继而相继出现一系列引起世界广泛关注的热点问题。国际社会在经济、政治、科技、贸易等方面形成了广泛的合作关系，希望通过各种手段和渠道来解决日益严重的环境污染，在这个背景下环境影响评价应运而生。 环境影响评价是外国首创的一项制度，我国的环评制度是在吸收了西方国家宝贵经验，又结合了我国实际情况的基础上发展起来的，经历了一个不断发展和完善的过程。经过概念引入、尝试性研究与实践、制度化及法制化等几个阶段，我国环境影响评价分为源头控制、推进经济发展与环境保护双赢的重要工具和手段。所谓环境影响评价制度，就是国家通过法定程序，以法律或者规范性文件形式确立的对环境影响评价活动进行规范的制度。 1979年9月我国颁布了《环境保护法(试行)》，标志着环境影响评价从立法上开始建立。2002年，《环境影响评价法》正式通过，并于2003年9月1日起实施，我国环境影响评价进入了新的阶段。我国通过30余年的尝试建立了一套有特色的环境影响评价立法体系，以求为实现环境影响评价促进决策科学化与民主化、为科学发展保驾护航。 环境影响评价法律制度是环境影响评价工作的法定化、制度化和程序化。作为我国环境保护法的基本制度之一，环境影响评价制度在我国的运行仍存在着很多缺陷，下面就这些缺陷提出一些可行的措施。 1从战略上建立合理的环境影响评价制度 近年来，我国经常因政策和规划的不完善而导致环境遭到破坏，由此可见，对生态环境有着重大影响的因素之一是政府的宏观决策，无论从对环境影响的潜伏性还是后果方面，决策的失误都要比建设项目本身更严重。为了加快提升我国的环境影响评价制度的完备程度，我们要借鉴国际上将政府宏观决策纳入环境影响评价的成功经验，建立战略环境影响评价。从而使得我国的环境影响评价制度能够立足于区域评价和全面影响，合理又切合实际。 2加强公众的参与权 我们要加强公众的参与权的完善工作，在公众参与中，首先应将可以不向公众征求意见的情况明确列举出来，规定采取一定的形式，将项目有关情况向有关群众公示，通过立法手段确保公众参与主体的成员组成要有代表性和广泛性，同时通过制定详细的可操作的规范，将公众行使知情权、建议权等环境权利的具体途径和方式明确列出，另外还要明确规定环境影响评价报告无效的情形。 3加强法律责任的明确和完善 我们应加大对环境影响评价之中的一些违法行为的处罚力度。环境保护行政主管部门应当不予审批对未规定公众参与内容的环境影响评价的报告书；相关建设单位应向环保部门提交建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或环境影响登记表申请，对于未提交申请并擅自开工，且建设项目已经完成的，应给予一定的罚款，并依法追究行政责任；有些建设单位在环境影响报告书中隐匿公众意见或对公众意见作虚假记录，对于这种单位，环境保护部门应吊销其评价资格证书，并处以罚款，同时应依法追究主要责任人员的行政责任。 4设立环境影响评价的审批分离制度 对于作出不利于环境保护甚至蒙混过关的行为，应设立专门的环境评价审查机构。同时针对机构重合所导致的权力重合问题，我们应建立相关的建设项目环境影响评价审查委员会、环境影响评价专家委员会和专家小组等专业机构，从而加大监督力度。建设项目的环境影响评价的审查工作由审查机构负责，环保部门以审查机构作出的肯定或者否定结论为是否批准的依据，以求达到加强对环境影响评价的组织管理的目的。 5公众的参与力度的加强 我国环境保护事业的发展是由公众的监督、举报、宣传、督促来推进的，因此我们要切实保障环境相关者获取必要信息的权利。通过环境教育等工作，使公众的环境意识得到提高，让公众自觉加入到环境保护行列中。同时我们应将信息充分公开化，使公众对建设方、评价机构、审批机关等都能达到注视和监督的目的，而且也能使公众对自身的环境权益提高关注。 6结束语 在环境影响评价 制度的建立与实施的过程中，成绩与困难同在，挑战与希望并存。该制度实施中出现的各种阻力与问题，还有待于在实践中不断发现，不断总结并及时解决，以求我国环境影响评价制度更加进步与完善。 环境影响评价论文:环境影响评价制度推行作用浅析 摘要：可持续发展已成为目前发展研究的重要课题，而环境影响评价及环境影响评价制度顺应发展，但它是在项目的前期阶段进行的，是对未来事物的一种预判，它需要已有工程的经验为基础。笔者针对环境影响评价对实际工作方面存在的问题作些简单的探讨与研究。 关键词：环境影响；评价；推行；意义 一、环境影响评价定义 英文缩写 eia 即 environment impact assessment 指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。通俗说就是分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防止对策和措施。影响评价的对象包括大中型工厂，大中型水利工程，矿山、港口及交通运输建设工程，大面积开垦荒地、围湖围海的建设项目，对珍稀物种的生存和发展产生严重影响或对各种自然保护区和有重要科学研究价值的地质地貌产生重大影响的建设项目，区域的开发计划以及国家的长远政策等。 二、环境影响评价制度推行意义 第一，环境影响评价制度和“三同时”制度，是我国贯彻“预防为主”的方针，控制新污染的两项主要制度。环境影响评价制度特别在保证建设项目选址的合理性上起了突出作用。因为，评价结果证明虽然投资效果好，但由于布局不合理，严重污染环境，破坏生态平衡，而影响长远发展的项目，就不能同意建设，必须另选地址。环境影响评价制度还可以对开发建设项目提出防治污染的措施，控制新污染。第二，实施环境影响评价制度的步骤和程序都贯穿在基本建设各个阶段，使计划管理、经济管理、建设管理都包含环境保护的内容，从而把建设项目环境管理纳入国民经济计划轨道，在发展经济的同时保护好环境，促进经济建设和环境保护的协调发展。第三，进行环境影响评价可以调动社会各方面保护环境的积极性，集思广益，群策群力；如，科研院所和高等院校，由于具备较齐全的实验测试条件，容易保证评价的科学性；工程设计单位由于熟悉国内外该类工程项目的发展水平和发展趋势，能有针对性地提出综合治理对策，做到技术、经济上的可行、合理；而管理单位则熟悉各种法规，就便于组织协调和监督。 三、存在的问题与改进 第一，该法规定的环境影响评价只是单向评价。 所谓单项评价即只针对评价对象本身对周围环境的影响进行评价，而不要求评价周围环境对评价对象本身的影响。 虽然对于一般的生产性项目而言，这种单向的制度设计是可以的，而且也确实方便了行政管理，但对于与公民切身环境权益攸关的住宅等项目如果只做单向评价，却可能对居住者环境权益保护不力，甚至导致后患无穷。时间滞后。在环境保护工作中，对污染进行治理只是一种“亡羊补牢”的行为，真正的保护应该是预防。环境影响评价就是一种较为有效的预防手段。往往由于建设项目所在地的环境质量现状、污染等背景资料欠缺，需要做大量的调查、收集和测试工作，就得花费较长时间。 第二，公众参与缺乏制度保障。 根据《环境影响评价法》的规定，对可能造成不良环境影响并且直接涉及公众环境权益的规划，或除国家规定需要保密的情形外可能造成重大环境影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，编制机关或建设单位应当在报批规划草案或环境影响评价报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见，并且附具对上述意见采纳或不采纳的理由。但对论证会、听证会究竟该如何举行、谁应参加等程序性问题并没有具体进行规定，从而导致了这些制度无法落在实处，使环境影响评价失去了指导作用。 第三，行政管理色彩浓厚，透明度不高，公民无法享有充分的知情权，不能形成有效的社会监督。 由于行政管理部门可以通过资质管理等手段决定评价机构的生死存亡，且《环境影响评价法》中规定的评价机构责任也仅限于行政责任；此外，在环境影响评价过程中，有关建设项目的基本信息以及进行评价的依据、数据和方法都是保密的；具体在何时、何地召开听证会或论证会，与会者发表了何种言论等情况外界均不得而知；评价报告也只有行政审批机关才有权看到。虽然该法明确了评价机构对评价结论负责，但由于公众的知情权得不到切实保障，无法对评价机构形成有效的社会监督，所以在现实中，评价机构实际上仅对行政机构负责，而缺乏行业自律，评价结果的客观、公正性由此大打折扣。 第四，法律制度不健全，相比西方国家而言，我国的环评工作才刚刚开始，环评制度还不是很健全，需要国家及相关管理部门出台相关政策和制度来改进环评工作、约束考核环评工作。 总之，随着我国人民物质生活水平的提高，公众对环境质量要求也会日益提高，对环境问题会日益关注，获得环境信息，参与决策的愿望也将会更加强烈，这对我们的环境管理工作以及环境立法工作都提出了新的要求。同时“入世”也要求我国的环境管理工作应进一步增强透明度，强化公众参与。根据我国的国情，借鉴吸收一些新的环境管理理念，对今后进一步完善我国环境管理工作，将具有重要的意义。

低碳建筑体系主要是依靠科学合理地利用各种可再生能源，如：风能、太阳能、沼气、地热等，在建设过程中遵循低能耗、低污染、低排放的发展理念。建设低碳化是现阶段实现可持续发展的主要措施和关键环节。虽然低碳建筑的建设成本高于普通建筑，但是针对低碳建筑全生命周期，它可以有效的改善构筑物的室内外环境，提高居住者的生活质量，同时也间接节约社会成本，并有助于保护生态环境，促进社会的可持续发展。低碳建筑的发展也是减少城市热效应的重要途径，本文探索低碳建筑理论和机理模式，结合项目经验，探索低碳设计在住宅中的应用，研究我国低碳建筑的发展。 1低碳城市建筑理论 现阶段，低碳经济是一种新型的经济模式，旨在减少温室气体排放，同时实现低能耗和低污染，其实质为对现有能源的综合有效利用。低碳建筑是一种新型的建筑管理模式和建筑理念，需要在建筑的整个生命周期中引入低碳概念，合理配置能源系统以减少碳排放。同时，低碳建筑强调在设计过程中充分考虑环境污染等因素，并在整个过程中合理分配资源及有效的控制资源消耗。低碳建筑是实现人类可持续发展的主要环节，是引导未来低碳建筑发展的关键措施。低碳建筑采用内外部有效的结合方式，大大提高了空气质量、温湿度、照明、隔音等室内环境质量。同时，低碳建筑是一个资源节约型建筑体系，强调以适应当地建设条件为基本原则，构筑物的建设必须适应当地的社会经济水平，在不同的环境、资源条件下呈现出不同的模式。 2低碳建筑作用机理 低碳的核心是减少二氧化碳排放，减少温室效应。低碳建筑的作用主要表现在以下几个方面：首先，低碳建筑有助于减少碳排放。城市主要是由建筑物组成，建筑物的能源消耗量占国民能源消费总量的27％。建筑物产生的碳氧化物排量占人类活动碳氧化物排量总量的1/3。与此同时，在建筑物施工过程中，使用电力等亦会产生二氧化碳。因此，减少碳排放量、缓解全球变暖趋势，需要全力推行并开发低碳建筑。其次，低碳建筑有助于节约能源。目前，中国正处于城市化快速发展时期，建筑市场不断扩大。据估计到2020年，我国新的城乡新屋开工面积将达到300亿平方米，其中新市区面积将达到130亿平方米。如果新建筑能节约50%的能源，每年将节省160万吨标准煤。在发展低碳建筑的过程中，“低碳”和“节能”注定是不可分割的整体。再次，低碳建筑有利于发展低碳产业。坚持走可持续发展道路，大力推行低碳建筑，推进节能减排，提高资源的有效利用。低碳建筑的发展也将带动其他相关产业的发展，从而促进整个产业的升级。 3低碳建筑发展模式 3.1政府主导 低碳建筑是一项减少污染和温室气体排放的建设项目，节约资源，满足用户对通风、光、热和正常服务要求的基本舒适要求。由于低碳建筑在市场活跃度不高，存在一定程度的“失灵现象”，政府在推动低碳建设中应起到积极的主导作用。首先，政府应大力推进低碳示范园区建设，以公共建筑为导向推动，使得低碳技术获得市场认可。同时，应广泛吸引国内外先进技术，通过资源技术的整合以达到成本优化，降低建造成本。其次，政府作为可靠的资金提供者，应积极响应并支持节能减排技术的研发，提供贷款等支持。再次，对于民用建筑，政府应在市场机制尚未成熟时，划定一些必要的低碳建筑设备和材料，迫使其建设使用，同时提高工程的能效标准，修订相关的规范政策。 3.2市场运作 政府主导的低碳建设模式主要集中在重点公共项目建设上，而市场运营的低碳建筑的范围主要由民用建筑物组成，即商品房买卖。如果消费者对低碳商品房存在购买需求，则会促使开发商开发，形成市场供应。因此，在培养消费者的环保理念和意识的同时，通过低碳建筑需求拉动低碳建筑供应，以推动低碳建筑的发展。目前的精装修住宅项目，逐步引入低碳设计理念，推荐低碳建筑的发展。 4低碳设计在住宅中的应用建筑设计规划 根据建筑设计规范及低碳建筑标准，同时结合本地的气候、环境条件，保证各楼幢的每一户都能得到充足的采光，以起到节能节电的作用；建筑户型设计以大面宽、南北通透为主，并合理的设计窗户的大小及开启方式，利用光照和通风，实现冬暖夏凉，降低空调的使用率，从而减少二氧化碳的排放，达到减排降低能耗的目的。由于不同季节的影响差异，应充分考虑遮阳设计，尽量避免出现直射及热辐射。在低碳理念下，建筑的各部分设计均应满足低碳设计的要求，有效的利用建筑周边环境，通过设置屋顶绿化、下沉式庭院等降低二氧化碳的排放。环境设计规划住居住环境设计与环境规划应充分利用周围的环境资源，形成一个小的生态圈，社区造林应选择具有较强二氧化碳能力的乔木和灌木。比如：朴树、榉树、香樟、乌桕等。采用成熟的节能技术采用成熟的节能技术和材料，通过设置外墙保温、节能、保温、隔音一体化。太阳能电池发电系统安装在建筑物的屋顶上，以转换热能和电能。电池用来储存电能用于建筑用电。大型公共类空间，利用地源热泵供暖系统，投入低利用率高，且环保节能。精装修住宅设置中空low-e玻璃，并设置中置遮阳百叶，户内配置新风控制系统及智能家居系统等绿色节能技术，实现绿色建筑与低碳建筑的融合。提高建筑利用率当今社会人口快速增长，建筑空间的有效利用在一定程度上能够缓解住宅紧张的局面，多变的建筑空间，也有利于满足全生命后期家庭的需求。建筑空间设计的灵活性、建筑空间利用率的提高符合当下市场的需求，尤其是在低碳节能的理念下，建筑空间利用率的提高也符合时代的发展。水资源的回收利用水的回收利用对缓解了水资源紧缺起到了一定的作用。大型社区配套，设置雨水收集系统，用于补充非生活用水，如地下水，景观环境，绿化水，厕所冲洗等。通过雨水的回收利用，节约水资源，减少了能源消耗，同时达到减排的目的。 5低碳建筑的发展研究 5.1发展低碳建筑及住宅的必要性 我国作为一个发展中国家，其能源消耗量居世界第二位，其中建筑业的消耗占比较大，在房地产的开发建设过程中，空调、地暖、新风、照明等方面都在产生碳的排放。建设低碳住宅、减少碳的排放成为房地产发展的主要方向之一。在运用先进技术的基础上，建立低碳排放标准，注重每一个细节，有效的控制和降低碳的排放量，逐步形成可循环的可持续发展的模式。 5.2发展低碳建筑的路径 我国是一个人口大国，住宅面积占整个建筑面积的一半以上，发展住宅低碳理念成为低碳建筑的着力点。低碳住宅的发展任重道远，同样也充满了各种机遇和调整，只有立足当下，着眼未来，结合国情及社会经济条件，从人的基本点出发，才能更好为未来的低碳建设做准备。 6结论 全球低碳经济的发展成为新的经济增长点，城市低碳建筑的发展是低碳经济发展的重要组成部分。随着科学技术的日新月异，无疑将大大降低低碳建筑的建设成本。最近几年，低碳建筑的理念逐步受到越来越多开发者及建筑设计师、学者的关注，低碳建筑已经逐渐成为未来建筑发展的主流趋势，推进低碳建筑也就成为未来房地产的主要发展目标。

在新的媒介环境和市场环境下，非遗的IP产业链开发是非遗生产性保护的一大路径。要利用互联网思维和产业运营理念，给非遗数字化和非遗艺术形式多样化开发插上互联网的翅膀，但非物质文化的产业化要因地制宜，不得以商业性牺牲非遗的传统技艺或文化蕴含。非物质文化遗产保护的呼声喧嚣日上，是文化和经济全球一体化过程中出现的文化奇观。非物质文化遗产（后简称“非遗”）不同于物质遗产可见性特征，而是以物质为介质的意识形态，是一种流动地、传承地、发展地存在于现实生活中的传统文化。 当前对非遗保护的学术研究已经具有丰硕成果，主要聚焦在以下几个部分：首先是非遗的本体研究；其次是非遗保护的研究，包括立法、他国非遗保护现状综述等；最后是非遗的传承和发展，包括非遗的市场化发展、教育传承方式、活态发展等。非遗保护不论是学术研究还是实践探索都成绩卓卓，但知识产权立法和市场化发展还比较薄弱，非遗保护的活态传承和市场准入还处于低级发展阶段。 1IP的概念维度 IP的是IntellectualProperty的英文缩写形式，直译为知识产权。知识产权由来已久，包括版权、专利、商标和设计4大类别[1]。但近年来火热的“IP”却需重新定义，当下的“IP”是穿着“Internet”的外衣，流淌着文化创意产业和多元化包装运营血液的创意知识产权。因此，有了超级IP、优质IP、炒IP等称谓，而没有“超级知识产权”的称谓，限定语境下的IP更多的是IP产业链的代称。从文化维度来看，IP是诞生于数字化和互联网热土的语境词汇。大数据和移动互联网提供了全新的交流场景，在这种场景下，舆论引导、文化发展呈现出新的内容，文学、戏剧、影视、动漫、直播、短视频以及周边产品等都是数字文化的外延。IP能够整合多种外延形态，因而成为网络文化和新经济的讨论中心，成为强有力的特定符号。从经济维度来看，IP是流动的创意资本。国内的IP之所以火热，在于资本家通过网络文化符号和特定内容的版权买断，来获取短期的客观回报。 2IP与非遗保护的联姻 2.1非遗知识产权保护的特殊性 国家针对非遗知识产权保护出台了《中华人民共和国非物质文化遗产法》，截至2018年6月30日，全国只有1个省级区域没有制定非物质保护法规[2]，各个地区尤其是非遗分布密集的区域，在非遗保护的法规政策制定上势头较好。但现实是非遗知识产权在维权过程中保护无力，典型的非遗知识产权保护案例“安顺地戏”直到今天都没有得到解决。针对非遗知识产权立法保护，相关法学学者从以下4个角度探索：第一是保护立场的建议，杨雄认为非遗知识产权立法应当平衡非物质文化遗产的文化价值与资源价值二者在市场规律下的双重价值冲突问题[3]；第二是宏观保护的角度，李秀娜、冯晓青等关注独立于现行知识产权体系之外的非遗保护制度法规的建立，并且要照顾权利的主体、权利的内容和财产权的行使方式等[4]；第三是综合保护的角度，有李梅的“主体无碍论”和齐爱民的“信息论”；第四是专门保护的角度，代表学者有曹新明、王莉霞、严永和等。诸多学者的立法建议都会在一定程度上为“乌苏里船歌”案（2003)、“安顺地戏”案（2011）等纠纷提供解决方法。 2.2非遗数字化保护契合网络社交 地区非遗数字化保护跟随国家和地方制定的《非物质文化遗产保护法》正在紧锣密鼓地开展，主要有数字化普查、收集地区非遗资源和建档、影像手段记录非遗传承人口述史和资料片、建立数字化非遗博物馆，包括相关资源网站建设和微信平台、移动客户端等。以非遗网上博物馆和移动客户端为例，非遗是数字化存档和保护，可以拉近非遗与人们的距离，通过手机就能通过影像资料了解到非遗内容，有些客户端还会开设非遗课程进行在线教学，打破了传统非遗保护的时空限制，并且网络社交让传承人获得了更多的传播渠道，这与IP内容的多媒介传播和网络活动模式是不谋而合的。山东省非物质文化遗产保护中心开设了公益性官方网站，并同步设置了新浪微博、微信公众号和在线客服进行实时在线互动。网站设立了非遗资讯、非遗传讲堂、非遗月、非遗名录、非遗传承人、网上展厅、生态保护区、非遗.映像等板块，对于本省的非遗目录、非遗传承等信息做了信息化录入和检索，并且能够通过网上展厅、非遗.映像等板块进行图、文、视频等多种形式的学习。 2.3非遗的市场化介入需要软着陆 IP产业链的顺利开发得益于我国市场、受众和产品三方面的优势。同样，非遗如果能够开发出迎合市场需求的文娱产品或生活用品，同样能够在市场生根发芽。目前我国的非遗市场化主要集中在传统手工艺品，比如针织纺染、漆器、陶瓷、剪纸等，非遗文化旅游，比如当地政府建立的文化生态保护区，为非遗传承提供原生态环境的同时还可以对接社会，接待游客。再有就是非遗改编的文娱节目，比如印象刘三姐、印象丽江等大型实景化演出，在传播地方非遗文化遗产的同时也获得不错的经济收益。 3多方共力，撬动非遗IP产业链开发 3.1政府政策与财力的支持 在政府主导下制定事宜本土非遗保护发展的法规和政策，建立适合枣庄市非遗保护的数字化管理制度，借鉴国外成熟的非遗保护管理制度和国内兄弟省市的成功经验，政府投入的财力和人才要与地方非遗资源成正比，不能一刀切。枣庄市非物质文化遗产保护中心全面落实“保护为主、抢救第一、合理利用、传承发展”的工作方针，全面推进，完善“四个一”（一套非遗图书、一个档案资料室、一个珍贵实物陈列厅、一个数据库）标准，建立健全国家、省、市、县四级名录和传承人保护体系。枣庄市非遗保护中心还广泛利用文化与自然遗产日、山东省非物质文化遗产月、非遗进社区、非遗进校园等品牌活动为契机，积极倡导非遗文化宣传活动，吸引了广泛的群众，对于非遗的活态保护和宣传打下了夯实的基础。 3.2引入社会力量 在资金支持方面，在完善国家非遗专项资金建设的同时，可以积极引入社会力量。由于国家非遗保护专项资金有限，没有列入国家、地方非物质文化遗产名录的项目，只要通过了政府审批和备案，可以引入社会资金参与非遗文化资源的保护和开发[5]，鼓励社会公益性质的新组织参与非遗的保护和宣传，以及非遗专项基金的运营。鼓励民间非遗保护性质的公司发展，也可以设置非遗保护类目的彩票，扩大民众参与非遗保护、非遗支持的渠道。 3.3非遗IP产业链的积极开发 非遗的IP产业链开发建设，首先要在理论层面上厘清非遗的原生态主义和发展再造观点之间的辩证关系[6]。原生态保护主义的固化封存方式和发展再造的活态保护是两种截然不同的非遗的保护和传承观念，多年来一直争论不休。大部分非遗的传承都是心口相传式的师徒制，而在代代相传中，随着环境变化、身体展演的不同，非物质文化在传承过程中是变化的形态。但非遗因为他者的表演或书写，成为原生态和传统的根源，成为不少非遗保护人的执念。因此，要辩证地看待非遗的保护和传承[7]，只有合理的创新和发展，才是推动非物质文化发展的路径，非遗的保护和传承重在活态发展，而非木乃伊式的封存[8]。打造非遗IP产业链首先要确定适宜进行产业链开发的非遗蓝本，IP产业链内容建设包括文学、影视作品、戏剧、动漫、游戏、周边衍生品、兴趣体验与培训、主题旅游等[9]。枣庄市台儿庄国家非物质文化遗产博览园是全国最具示范性的非遗传承区之一，承载非遗产品展览展销、演艺演出、非遗学术研究与交流、传承人居住创作、非遗教育培训和传播推广等功能。在台儿庄古城内建成的大运河非物质文化遗产博览园依托台儿庄古城及古运河文化圈的有利条件，2014年，在我国“非遗热”方兴未艾的形势下建设，以非物质文化观光、体验、展示、培训为核心，建设全国性的非物质文化遗产集中展区，进行非物质文化的演艺、展示，供游客观光、体验。年接待能力达到30万人次，实现直接营业收入1.8亿元。对国家级非遗项目柳琴戏的开发与传承，枣庄市以铁道游击队为时代背景积极创排了大型现代柳琴戏《芳林嫂》。《芳林嫂》是《铁道游击队》的姊妹篇，是用本土题材和本土剧种来演绎本土英雄人物故事的剧目。该剧目以主人公芳林嫂的战斗历程为中心，以铁道游击队战斗史实为辅线，再现了发生在鲁南地区及津浦铁路临枣支线上那段可歌可泣的抗战壮举，展现了中国人民的坚韧不拔和凛然正气，讴歌人民和时代，弘扬中华民族精神。 4结束语 在中国文化产业中，非遗蕴藏着巨大的开发潜能，但需要注意的是要在提升民众文化自信的同时，提高民间力量对非遗保护和传承的话语权，这需要国家从战略层面加以支持。非遗的IP产业链开发是非遗传承快速切入市场的途径，非遗这块文化宝藏只有接入市场才能成为源头活水。要用创新思维，打造非遗文娱产品，也要避免非遗过度商品化，避免踏入韩国非遗过度商品化的老路子。在“大众创业、万众创新”的时代语境下，非遗的活态保护与传承单靠政策法规的规避和博物馆的存档是远远不够的，要我们有意识地去记录、研究和传承，从文化自信走向文化自觉，找到本民族文化的安身立命之地，从而达到各美其美，美人之美，美美与共，天下大同的境界。这样的话，非遗保护就不会是相关部门的任务和负担，而是民族文化自觉的一种教育方式，是中国文化复兴的起点，是中国文化创意产业的一个新的增长点[10]。 参考文献： [1]HOWKINSJ.Thecreativeeconomy:howpeoplemakemoneyfromIdeas[J].ArabScientificPublishers,2010(2):17. [2]李涛.非物质文化遗产知识产权保护新论[J].文化遗产,2018(5):17-24. [3]杨维.非物质文化遗产知识产权法保护探究[D].武汉:武汉理工大学,2008. [4]冯晓青.非物质文化遗产与知识产权保护[J].知识产权,2010,20(3):15-23. [5]郭玉军,司文.英国非物质文化遗产保护特色及其启示[J].文化遗产,2015(4):1-12,157. [6]刘锡诚.“非遗”产业化:一个备受争议的问题[J].河南教育学院学报(哲学社会科学版),2010(4):1-7. [7]方李莉.费孝通晚年思想录[M].长沙:岳麓书社,2005:10. [8]方李莉.探索非物质文化遗产保护的新高度:从“文化自觉”走向“文化自信”[J].徐州工程学院学报(社会科学版),2011(4):1-7. [9]文永辉,卫力思.少数民族非物质文化遗产传承人知识产权保护问题研究:以贵州为例[J].贵州民族研究,2012,33(1):14-20. [10]张建梅,苏喆.论非物质文化遗产的登记式版权保护[J].江西财经大学学报,2008,60(6):103-107. 作者:徐同磊 徐隆 单位:山东省枣庄市非物质文化遗产保护中心

房地产施工成本控制策略探讨:浅析房地产施工合同履行阶段的成本控制措施 摘要：房地产项目投资大、周期长，需要消耗大量的资源用于建设。因此，如何在房地产项目施工过程中加强成本控制是房地产开发企业需要格外关注的课题。纵观房地产项目开发过程，从决策设计阶段一直到竣工验收，都需要大量的资金投入，其中施工履行阶段是资金投入最多的环节，一直是成本控制的重点。鉴于此，本文对房地产施工合同履行阶段的成本控制进行了探讨。 关键词：房地产开发企业；施工合同；成本控制 一、前言 一直以来，房地产行业因为高利润，一直被社会所诟病。在房地产市场改革以及一系列房产新政的调整下，房地产行业慢慢步入正轨，市政竞争日益加剧，房地产开发企业只有加强自身修炼、控制开发成本，才能提高行业竞争力。对于房地产开发企业而言，一般不直接参与房地产开发项目的设计、施工、监理、甚至销售等过程，而是采取委托的方式将这些工作委托给具有相应资质的机构去完成，可见，房地产项目的开发就是房地产开发企业以委托合同为纽带，联合各个参与方来共同完成的，房地产开发企业被称为甲方，其他委托机构被称为乙方。由于房地产项目过程较长、涉及环节较多，需要参与方也众多，从造价咨询、项目设计、工程监理、项目施工、项目销售等等，其中施工阶段是房地产投资最多的一个环节，也是最容易受到一些不可预见因素影响，导致项目投资发生较大变化的阶段，因此加强对房地产施工项目合同履行阶段的成本控制是开发企业需要着重关注的。 二、房地产施工合同履行阶段的成本控制措施 1.严格实行招投标制度 招投标制度是保证房地产项目开发有序进行的一项重要制度，房地产开发企业通过招投标，可以选择出那些实力雄厚、技术先进、信誉可靠、管理到位的施工企业来完成项目施工。为了能够选择出资质优良的施工单位，开发企业要严格规范招投标过程，从制定标书、邀请承办单位投标到最终的评标定标都要认真对待。这里要注意的是，房地产开发企业把握招投标的条件，一般是施工现场已经完成了“三通一平”，而且施工图纸完整并通过审核，相关的专业审批、建设许可证审批手续已经完成。招标的方式也要格外注意，一般可以采用公开招标和邀请招标两种方法，公开招标是通过报纸、网络等新闻媒介找招投标事宜进行公告，根据项目的规模确定的工程类别让符合相应资质和能力的承包单位来投标。邀请招标是开发企业向几个比较大的、社会信誉好的施工单位发出招标通知，邀请他们来投标，这个可以根据具体情况具体对待。标书的制定要详细而严谨，尽量考虑到所有细节，不留活口项目，以免造成成本不可控制的问题出现。中标后要及时通过签订施工合同的方式将双方权利义务进行明确，尽量减少甲乙双方的扯皮现象，施工合同要严谨、可操作，具备明确的约束力，才能保证施工项目的顺利进行。尤其是合同工期的确定，工期过长会带来造价过高，影响开发企业的经济效益，同样工期如果过短，既不符合合理工期的科学性也会造成施工单位偷工减料或者大干快干，影响到建筑产品的质量。 2.严格控制工程变更 工程变更是施工过程中经常出现的，也是影响造价的一个重要因素。房地产项目，施工过程多由于开工前设计深度不够，施工过程中会增加大量设计变更。另外，在房地产销售过程中，经常会出现由于客户的要求或者市场的变化而出现设计变更情况，由于房地产项目施工工期较长，市场人工材料价格变化大，这就给造价部门进行成本控制带来难题。可见严格控制工程变更是房地产开发企业成本控制的重点。事实上，无论工程变更是业主方提出还是施工方提出，都要严格按照程序进行，都要召集监理、设计以及施工单位一起协商，变更提出方要有明确的变更事由，是设计需要、工艺改变还是客户要求等等，重点审查由于工程变更带来的成本增长是否在可控的范围内，如果超过工程总预算，要向上级反映。再就是还要考查工程变更在技术上是否合理，是否具备变更的条件。例如如果建设项目的结构柱尺寸发生变更，则要考虑到对于幕墙公司及装修工程的相关工作是否有影响，即要做到工程洽商费用预期的全面性。设计变更事相应减少或更换的工程量要在总量中体现。 3.把好材料价格关 材料是工程造价的重要组成部分，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为了控制房地产开发成本，为有效控制材料价格，房地产企业要委派专业人员进行详细的调查了解，对建筑材料的市场价格、性能要求、规格型号都十分熟悉，货比三家，筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系。还要及时参阅新闻媒介、工程造价管理部门的近期材料价格等多种形式建立自己的信息网络，有条件的单位尽量使用现代科技手段，将各种材料价格信息输入微机，与有关单位进行微机联网，实现信息共享。同时，开发商应督促施工单位及时反映施工进度，及早做出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包商的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与施工单位充分协调。签订合同后，又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工单位的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要保证采购信息的公开畅通。让施工单位、监理单位及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用支出。对装修装饰材料更要在各个环节严格把关。 4.处理好索赔与反索赔 索赔在房地产项目开发过程中比较常见，房地产工程项目施工中由于图纸不够完善，施工图与招标图经常会出现一些偏差，图纸很难做到尽善尽美、滴水不漏，只要有图纸不到位的问题，就存在索赔的隐患。施工方有可能利用这个图纸偏差提出工期索赔等，给房地产开发企业带来很大的麻烦。而且很多施工单位明明知道没有能力按照既定的工期完成施工任务，为了中标也会答应下来，在施工时故意找一些合同的漏洞来进行索赔。遇到这种情况，开发企业要组织造价部门、工程管理部门等一起来处理，对由于施工单位填写的索赔，一定要认真核实后签字盖章。对施工图纸问题造成的工期延误时间以及施工现场出现的窝工人次等详细调查取证、合理确认，以防施工单位夸大事实、巧立名目、蒙哄欺骗。索赔是双向的，有时房地产开发企业也可以提出索赔，在房地产开发过程中，由于施工方的责任造成成本增加以及工期延误时，开发企业可以向施工方要求赔偿，这叫做反索赔。索赔是一种正常的经济补偿行为，一般的情况下都可以通过双方友好协商来解决，真的无法达成一致时，再进行仲裁。常见的反索赔一种是工期延误造成的反索赔，施工单位延误工期造成房地产项目延期交付，这时开发企业要提出反索赔，由施工企业支付延期竣工违约金，这个违约金的数额要考虑以下因素，一是由于延长了工期造成房地产项目开发的利息增加；二是由于施工工期延长带来的监理费用增加；三是不能按时交付房屋带来的业主索赔；四是由于项目不能竣工，开发企业不得不延长其他建筑的租赁费用等等。在现实中，由于房地产开发项目涉及到的主体较多，内外很多因素都可能对开发项目带来影响，因此很难将责任完全区分清楚，这就给房地产开发企业反索赔带来很大的难度，很多情况下不得不吃哑巴亏、自己承担损失，所以工程管理要管过程，不能只管结果。 5.做好监理工作 房地产开发项目投资巨大，而且建设产品具有不可逆的特点，一旦建成就不可能进行大的修改。一旦房地产产品质量不符合要求，不仅对人们的生命和财产安全带来重大隐患，而且若返工将会造成大量的资源浪费。为了最大限度的保证施工质量，就产生了监理制度。所谓监理制度就是房地产开发企业出资聘请的监理机构，在房地产开发过程中提供监理服务，不仅可以监督施工质量，而且也对工程成本控制有着重要的协调作用。从行业的角度上，监理单位是一个中立的第三方，当房地产开发企业和施工单位产生纠纷时，监理单位将起着重要作用。因此，作为房地产开发企业而言，要提高对监理工作的重视程度，委托具有相应监理资质条件的工程监理单位对开发项目进行监理，要充分发挥监理单位的作用，赋予监理应有的权利，并做到以下几点：（l）监理工程师的决定权。主要有工程支付的审核、签认；结算工程款的复核与否定，没有监理工程师的确认，业主不得支付工程款；对索赔事项的审核，确认；对设计、施工总包单位选定的分包单位的批准或否定。很多施工单位擅长在隐蔽工程的索赔上做文章，有时甚至是故意拖延索赔时间，工程隐蔽后提出索赔，在工程上确实是存在一些根据现有的计算依据不能明确结算金额的项目，很有可能双方僵持不下，这时监理多为中立方的地位就会凸显，监理方全面系统的监理记录，经常会成为双方的结算依据。（2）监理工程师的审批权。审批承包商的施工组织设计或施工方案；工程施工开工令、停工令、复工令；对工程中使用的材料、设备施工质量检验；对施工进度进行检查、监督、对工程实际竣工日期提前或延误期限的签订。 三、结语 总之，在日益激烈的房地产市场中，如何以最合理的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品是房地产开发企业需要格外关注的课题。房地产开发项目施工周期较长，容易受到企业内外各种因素的影响，造成开发企业成本失控，从而影响到开发企业利润。同时，房地产开发企业的成本控制也是一项复杂的系统工程，而施工合同履行阶段是其中投资最多的环节，作为房地产开发企业必须重视该阶段的成本控制，采取强有力的措施搞好施工阶段造价管理，才能实现成本管理的目标，获得更好的经济效益。 房地产施工成本控制策略探讨:房地产项目施工阶段的成本控制解析 摘要：近年来，我国的房地产事业发展十分迅猛，加强房地产项目施工阶段的成本控制研究是十分必要的。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产项目施工阶段的成本控制进行了研究，具有重要的参考意义。 关键词：房地产施工阶段 成本 控制 引言 1．工程造价成本上升的因素 成本造价是工程项目管理的重点内容，对造价资金调控的成效关系着工程单位的经济收益水平。但是，受到主客双方面因素的影响，建筑工程造价在管理期间出现失误，工程造价成本持续上升，给施工单位带来了巨大的资金压力。社会主义市场的多变性也给工程造价管理带来困难，诸多未知情况导致了造价成本增大。 影响工程造价成本的因素如下： 1.1 预算因素 预算前期未开展市场调研活动， 造价人员收集的资料信息不准确，这些都会对确定工程造价产生误导作用，降低了预算结果的准确性和客观性。例如，造价人员在未充分了解市场行情的情况下，盲目地编制工程造价预算表，忽视了工程造价的准确性，影响了建设项目的决策。 部分企业对市场调研和资料收集活动未能给予足够重视，导致造价信息缺乏和落后，严重影响到工程预算工作的开展。 1.2 市场因素 市场变动是影响企业经营管理的直接性因素，无论是哪一个行业的经营机构，一旦市场发生变动则会带来内部经营模式的转变。 建筑市场存在着极大的不稳定性，原材料市场、资金市场、劳动市场等的变化都对工程造价产生积极的影响。如材料、人工供应紧张和价格上涨，造成建设项目所需资金增加，将导致工程造价全面上涨。 1.3 资金因素 建设工程一般所需资金金额巨大，所需资金的筹集困难，必然导致资金成本的上升，制约着工程造价控制。 材料是各种产品生产的物资基础，材料价格成为了造价控制的主要对象。可以说，大多数资金预算均是针对材料价格而定的， 造价人员对市场材料价格把握得越准确，资金预算方案的科学性越高。在市场竞争日趋激烈的背景下，市场原材料销售价格起伏不定，供应商之间的竞争往往造成价格频繁的变动，使得资金支出的预算金额难以保持平稳状态。 1.4 施工因素 施工是建筑工程项目建设的关键环节，现场人员编制的施工方案对工程质量的影响甚大， 同时也会对工程造价投资产生一定的作用。如：现场编制的施工方案与总工程设计图纸要求不一致，作业期间返工返修率增多，材料采购费用明显增加，这些都会引起工程造价成本上升。 现场管理人员对签证变更未能严格控制，也是引起造价成本上升的因素之一。 1.5 人员因素 人是生产活动中最活跃的因素。一切外在的信息通过人脑的接收并消化吸收，最后转换为人作用于物的力。如前述所提到的，有关市场资料的搜集需要经过人脑的汇集和分析，以及人员行为习惯、执行和管理能力等都必然对成本控制和造价关系产生影响。 2.从预结算工作控制成本造价 2.1 设计阶段 控制工程造价的关键在设计阶段。在设计一开始就将控制造价的目标贯穿于设计工作中，可保证选择适当的设计标准和合理的功能水平。由于体制和传统习惯原因，我国工程设计往往是由建筑师等专业技术人员来完成的， 他们在设计过程中往往更关注工程的使用功能，力求采用比较先进的技术方法实现工程所需功能，而对经济因素考虑较少。 在设计阶段造价工程师应共同参与全过程设计，使设计从一开始就建立在健全的经济基础之上。设计人员可参考造价人员提供的材料、机械、技术等因素，使控制工程造价的工作更主动，使设计更经济。 2.2 施工阶段 在施工阶段控制工程造价工作的过程中， 要按照经济性原则、全面性与全过程原则、责权利相结合原则、政策性原则、开源节约相结合原则，在项目经理的负责下，在费用控制预测的基础上，各类人员共同配合，通过科学、合理、可行的措施，实现工程造价有效控制的目标。由于工程建设周期长，涉及的经济关系和法律关系复杂，受自然条件和客观因素的影响大，导致工程的实际情况与招标投标时的情况相比会发生一些变化，往往造成工程造价的变动。出现工程变更的情况后，造价人员必须以合同为依据，分清产生索赔的原因，按合同要求的程序，收集整理资料，编制完整有效的索赔报告，主动控制工程造价的变动。 2.3 竣工结算阶段 竣工验收报告是工程项目实施的重要性文件，根据验收报告内容能使造价人员更清晰地撑握结算工程进程。故监督部门在验收工程期间，必须按照国家规定的建筑标准，对项目施工质量全面性分析。 如：建立以成本造价为中心的验收方案，针对项目设计、施工等环节存在的成本问题逐一处理， 这样可以防止工程交付使用后出现债务纠纷，维护了工程合作双方的利益。 3.施工阶段的造价控制策略 据调查，一般情况下各类工程项目施工阶段的成本耗资比例约在70％～80％之间，此阶段的成本控制对项目建设有极大的影。 向。 施工阶段是工程建设的核心时期，也是总投资消耗最多的环节。 市场经济体制改革之后，建筑行业的经营发展也面临着新一轮的调整，加强项目施工造价控制是工程单位管理的重点内容，如图 1。 作为工程预结算人员，应围绕工程施工方案制定造价控制措施，把资金消耗控制在最低范围内。 3.1 材料采购方面 工程施工是成本耗资最多的环节，材料采购是施工期间资金开支的主要对象。因而，控制施工期间的工程造价需加强材料采购管理，在满足工程建设需要的条件下减少材料耗资。 造价人员拿到图纸后，根据图纸计算出工程量，将各项所需材料的型号规格及用量详细列表给采购部，由采购部编制采购方案。一般情况，可联系材料供应商协商采购，同等质量的材料选择报价最低的供应商购买，由此可节省一笔造价资金。 3.2 返工作业方面 返工返修不仅影响了工程建设的质量， 也耽误了现场作业的进程、工期，从而增加了施工成本。现场管理人员需加强各个环节的作业管理，从细节上控制项目建设质量水平，避免施工期间出现返工作业。如：安排检查人员对已经完成的小项目综合勘测，及时处理工程存在的质量问题，协调各个环节的现场施工，提高人员参与工程作业的效率。 4.结算阶段的造价控制策略 项目资金是工程顺利建设的物资保证，建设单位筹集足够的资金能够为施工单位的作业调控提供保证。资金结算是施工阶段成本控制的重点工作，造价人员完成工程结算后将结算书交给财务部门，由财务人员编制有效的财务报表，为管理人员的资金支配提供指导。 预算或结算操作要联系工程项目的实际情况，从资金审核及报表查阅等方面完善工程造价控制方案。 4.1 资金审核 详细地审核资金是为了掌握造价成本的收支， 弄清每一笔资金的分配情况。 预结算工作审核的内容包括：一是收入，施工阶段的收入资金多数是预测性的计算，由于工程尚未完全竣工交付，造价人员仅能通过预算的方式确定收益大小。 二是支出，这是资金审核的关键，从人工、材料、机械等多个方面审核资金支出，发现不明账务要及时审查弄清。 4.2 报表查阅 预算、结算报表是项目结算的参考依据，根据前期造价工作提供的报表内容展开结算。另外，财务报表也是工程结算的指导性文件，造价人员按照标准内容逐一结算工程资金， 及时发现成本造价控制问题。 许多施工单位内部报表制度日趋完善，从事预结算工作者要提高成本控制意识，从项目施工环节实施更多的造价调控方案，把资金投入控制在最小范围。 房地产施工成本控制策略探讨:探析现阶段房地产园林景观工程的施工成本控制 摘要：作为人类改造利用自然的手段，房地产园林景观工程的基础来自于自然，同时又超越于自然。在人类的更高追求下，在各种文化的冲击与融合中，房地产园林景观工程呈现了多专业重叠交叉、投资逐年增加等特点；同时，房地产园林景观工程经常受限制于现场条件及短期目的的需要，在实践中出现了大量的变更调整，增加了成本管理的不确定性及难度。本文通过分析房地产园林景观工程的成本特点特性，针对它的特点（或为滋生问题的因素），提出规避及控制手段，避免成本控制的失控或重复投资。 关键词：房地产；园林景观工程；施工成本；控制 随着社会的发展，世界文明的交融日益广泛，人类在异彩纷呈的大千世界里，选择的方向愈五花八门。但对于环境的要求，却是大同小异，在享受文明之余，追求着一种回归自然本真的生活环境。为此，房地产业为了满足人们这一需求，越来越重视项目中园林景观工程的建设质量和规模，随着时间的推移和工程技术的发展，园林景观工程的地位得到了突显，采用的资源也日益繁杂。这种背景下，给园林景观工程的成本管理提出了新的挑战。在实际的管理过程中，笔者经过实际的操作及工程经历，进行了管理经验的总结。为当前的项目实施过程中，针对园林景观工程的成本控制，给大家做一些抛砖引玉的工作。 1.房地产园林景观工程的组成与施工成本管理特点 1.1房地产园林景观工程的组成 在房地产开发建设过程中，园林景观工程与其它相关配套工程实际上被归统为室外配套工程，工程内容同时涉及了多种专业。根据项目的实际情况及各个公司的管理要求，其组成也存在部分差异，但总而言之，是共大同存小异而已。其主要由园林建筑小品、绿化、管道、土方以及根据设计要求成品产品安装所组成。再进一步细分，其组成更为多种多样，按照分部分项工程来分，其包含了土石方、钢筋混凝土、木作、金属构件、石材铺装、绿化种植、绿化养护等等。在此，不宜一一列举。 1.2房地产园林景观工程施工成本的特点 根据房地产园林景观工程的组成成分，其建设成本具有了相应的特点。第一，工程涉及面广泛，计价过程中专业定额的选取灵活多样，相当部分子目可同时参照市政专业、土建或装饰专业进行计价；第二，多专业大交叉，采用的材料品种繁多，给主材询价提出严峻挑战；第三，大部分的分项工程的工程量较小，容易出现标底清单漏项的现象；最后，材料的名称不规范，且市场价格差异较大。这些存在的特点，单独或共同的影响下，从设计到工程结算的过程中，左右着园林景观工程成本的起伏变动。 2.造成园林景观工程成本剧烈增加的原因 2.1设计原因造成施工成本增加或重复投资 设计原因造成的施工成本增加主要原因有四：其一为在于设计程序颠倒，造成产品效果不佳，影响销售后进行改造升级而追加了工程造价。最严重的就是建筑物完成以后开始景观设计；仅仅靠一张电脑效果图决定设计方案，程序颠倒，不研究规划布局，先确定园建小品，此处设一水景，彼处一个小品，旁边再设一雕塑；整体布局不考虑交通、消防、停车等硬性技术指标，而只是一味的追寻平面图案效果。其二为园林定位不符合实际，一味追求潮流及面子，造成施工的负累。这种错误定位，为后期施工过程中提出很多挑战，如主入口采用了欧式大门，作为展示的重要组成部分，浓妆重彩很是必要，而设计时，往往只是考虑其成型后的效果。为此，后期将根据需要进行了增加种植大树、安放雕塑、放置花柱（花箱）等变更措施。其三为图纸出图质量不高，考虑不足造成细节的忽略。景观的效果第一次体现在图纸上，第二次在现场的建造上，即所谓的“三分设计七分施工”。施工的过程中，大概20%的设计需要调整，调整的依据主要根据现场的实际情况进行。是否涉及费用，取决其的调整（变更）幅度范围，对施工成本的影响也最为不确定。同时，采用的材料不明确，也为计价带来索赔的困扰。其四为不执行设计概算控制，造成建造成本的心中无数。一种是未编制设计概算，未确定成本控制大方向。第二种是编制不科学，未经严格计算，纯属敷衍了事。一旦出现档次不配套的形行，挽救的代价将是巨大的。 2.2招标工作中的人为因素造成成本失控 在施工单位中，存在着一个流行语：“低中标，勤索赔，高签证。”这几话给招标工作提出了严峻的要求，因为签证的产生，意味着成本的增加，不加以控制，则将出现失控。招标过程对后期成本控制的影响，经过仔细理清，主要表现在以下几个方面。第一，招标范围界定不准确，造成后期收口、衔接等处理带来大量签证。最常见的问题为别墅项目中，因界定不清晰，往往遗漏了各栋（组团）的入户台阶与平台的铺装施工，这样的情况造成的后期增加工程，不但增加了成本，对工期同样产生不良影响，影响了施工单位材料的组织到场情况，从而造成工期顺延。第二，清单编制工作的不细致造成签证产生，主要因为园林景观工程的特点容易造成清单漏项或项目描述混淆造成纠纷。实践过程中，不同的部位做法或许大同小异，但园林工程施工中，这小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工艺，譬如土方回填时，与地下室边线外土方回填不同，顶板上宜采用的土工布+蓄水板+∮4钢筋网片细石混凝防刺穿层进行处理。从这个案例中不难发现，前后的价格出入按照《GB50500-2008国标清单规范》的规定，已把“分部分项工程量清单的项目特征描述”作为强制性条款，同时还规定，清单的准确性由招标单位进行负责。第三，除了招标范围和工程量清单，招标文件还须载明的信息如：工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程发包形式、质量要求、计价依据等等。以上这些招标文件的实质性要求，必须要清晰、准确，具有可操作性，一旦出现纰漏，将造成成本控制陷于被动之中。同时，片面追求招标取得好成绩，过分压低中标价格。也对“低中标，勤索赔，高签证”的现象起到了推波助澜的效应。总之，招标工作是一个承前启后的重要工作，即繁杂由要求细致入微，需要将成本控制落实到具体的过程中。 2.3施工过程中成本管理脱节 2.3.1施工过程的成本管理，即是在保证施工质量、进度、景观效果等的基础上，尽可能地降低施工成本，采用经济合理的设计或施工方案。这是一个相互制约与影响的两个对立面，两个极端的效果最终表现为得不偿失，实际操作过程中需严加把控。在项目施工过程中，常常因不可预测的因素而需增加部分工程（与出图质量无关的因素），譬如配合营销工作增加视觉效果、烘托气氛、引导参观路线以及临时景观需要而采取的增加措施等，这些增加工程一般表现为数量多、金额在几万元内，总的造价一般也在30万左右的幅度范围。 2.3.2分项工程的造价，取决于其的综合单价的多少和工程量的大小，工程量按照实测或相关设计计算而得，影响其中的综合单价主要为成分的组成，而成本的组成要根据具体的项目描述进行确定。所以，增加的分项工程的造价与现场签证的项目描述详细与否，有很大的关联。例如：施工过程中经常为了与市政园林相互衔接，拟增加部分园建与相关的绿化改造施工，在这个过程中，涉及的原始地形地貌改造的问题，在描述过程中，应该按照相关计量要求做好描述，如土方部分，±30cm内为场地平整，其余按照开挖或回填进行计算，这样的出入，定价的差异是较大的。又例如：取土或弃土的运距确定，对价格的影响更为强烈。总之，做好界定和描述，是施工过程中成本控制的一项责任与义务。 3.规避成本大幅增加的措施或途径 3.1建立与优化管理组织，减少主观因素造成的严重影响。从管理学的角度上来分析，组织措施是一种长效性、根本性的管理措施，如运行得当，在解决问题过程中，其程度和长效性都更好。在建设前期，通过在选拔经验丰富、知识水平较高的管理人员，建立一个配置合理、分工明确、沟通机制完善的团队，将起到一个事半功倍的管理效果。 3.2一个合理的管理组织架构是硬件，相关的管理制度则是运行的软件，制度是一切工作的指引。在现代企业中，除了制定相关管理制度，最主要是建立公司的管理行为标准，即SOP标准作业指导书。标准作业指导书里不仅将工作责任落实到了具体的责任部门，也将工作的目的、重点及预见性保证措施等相关细节做了明确说明与提及，是工作执行上的说明书，更大的引用，则是公司管理经验的一种总结和传承。 3.3通过全面统筹，引进先进的管理软件等技术措施，进行全方位的管理控制。近年来，随着国家与国际的接轨，一种革命性的平台进入了中国，即BIM（“Building Information Modeling”建筑信息模型），一种利用数字技术表达建设项目几何、物理和功能信息以支持项目生命周期建设、运营、管理决策的技术、方法或者过程。通过BIM软件，用BIM技术进行建设项目信息数字化，从而达到一个无缝、快速、高效的管理。 结语：成本管理控制是建设项目管理的核心工作，成本管理工作的成效是衡量建设开发成败的标杆。项目房地产园林景观工程施工成本管理作为房地产开发建设管理中的一个环节、一部分，与其它的管理内容一样，也是需要进行“全过程动态控制”和“全员参与控制”，通过事前控制，规避主要风险，制定和落实管理控制措施，以保证建设开发的顺利进行。 房地产施工成本控制策略探讨:诌议房地产开发项目施工建设阶段成本控制 【摘要】开发商通过项目开发来赚取利润，而成本又是决定利润的关键，所以成本控制就显得至关重要。房地产项目成本组成复杂，要想有效控制建设成本，是一件很复杂的事。施工建设阶段是项目资金大量流动的阶段，工程结算又是控制项目成本的关键。 【关键词】成本控制；施工建设阶段；工程结算 在项目开发过程中，项目成本控制是至关重要的。由于房地产项目的成本构成大致包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、销售推广费用、财务费用、税费9个项目，项目多，使得成本控制做起来十分困难。本文就施工建设成本超支进行分析，并介绍一些技术、组织、质量等方面的控制措施。 1 施工建设阶段成本超支问题分析 项目施工建设阶段是工程项目建设施工的过程。在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，签付工程进度款，确保整个开发项目实现既定目标。从成本控制的角度看，虽然这个阶段对总的投资影响已经较小，但不必要的浪费却很容易发生，极易造成投资的超支。因而，施工阶段的成本控制工作，在工程建设成本管理中仍然是非常重要的环节。 施工阶段成本超支的主要原因： 1.1设计变更，功能和建设标准的提高。 1.2工程范围的扩大，工作量大幅度增加。 1.3施工方案的合理性偏差。 1.4工程进度款不到位，付款延期，承包方索赔事件。 1.5外部环境干扰，天气因素影响，材料价格大幅上涨，不可抗力事件等。 1.6合同条款存在缺陷。 2 施工建设阶段的成本控制 在施工阶段进行成本控制的基本思想是把计划投资概算作为投资控制的目标值，在工程施工中定期地进行投资实际发生值与目标值的比对，通过比较及时发现实际支出额与投资控制目标值之间的偏差，分析产生该偏差的原因，并采取有效措施及时纠正，以保证投资控制目标的实现。 2.1规范管理制度 公司实行以开发项目为中心的项目管理体制，项目部负责项目发展的组织、执行、控制、协调，实行项目经理负责制，建立一整套严密的成本控制管制度理，用统一、明确的规范来约束和指导所有项目参建人员的工作，加强参建人员成本控制意识，共同努力，才能更好地达到成本控制的目的，保证项目完成预期利润。在日常工程施工管理中，首先要尽量减少设计变更，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，在建设中除非发生不变更会影响项目功能的正常发挥，或是项目无法继续施工下去，否则尽量不要变更。如发生变更，要按设计变更管理严格处理必须发生的设计变更，必须通过设计单位、建设单位、总监理工程师共同确认签字后方为有效。其次要严格工程变更审批，同样工程变更管理需要有一套严谨的办法来约束审批流程，工程部、监理单位、设计单位、施工单位根据工程情况均可提出工程变更要求。无论任何一方提出工程变更，工程部均应在规定期限内进行经济、技术评估并组织工程审核部审计人员，对变更要求进行评估，分析论证变更的经济合理性、技术性以及工程变更后会对项目产生的包括进度、质量、成本方面的影响。 2.2动态监控 施工阶段的成本控制是一个动态的过程，要实行全面监控。项目总经理组织项目部编制项目年度预算、月度预算，经工程审核部、财务部审核并报公司总经理批准后执行；年度预算的调整由工程部经理发起，经财务部、工程审核部审核后报公司总经理批准：工程部经理负责监督项目预算执行情况，财务人员根据财务报表对项目部预算执行情况进行财务监督，工程审核人员负责对工程部成本预算执行情况进行监督；公司管理层对工程预算、成本控制情况进行考核，采用严格的成本目标管理系统，所有发生的成本变动信息都要及时输入到成本管理的信息管理系统内，并且按照规定的流程完成成本变动项目的审核手续。 预算和实际发生额往往会有所偏差，因此项目管理工程师应针对产生偏差的原因，将计划成本与记录的实际成本进行对比，从而找出偏差，然后要深入分析偏差产生的原因，最后采取必要措施减少成本偏差，把成本控制在目标的开支范围之内，以保证投资收益的实现。 2.3合理优化 深入分析工程的使用功能，合理确定工程质量标准。对建筑产品进行功能的深入分析，保证必要的使用功能，去掉不必要和过剩的功能，发现并补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，降低成本，节约投资。为控制工程成本，在保证工程达到质量标准的前提下，开发单位和总包单位应从经济和技术上进行比较分析，选择成本最低的、质量合格的方案。 把好建筑材料、设备进货关。在正确确定材料价格的同时，要把好材料质量关，虽然材料采购价格是成本控制的一个重要组成部分，但材料的质量好坏直接影响到日后的故障成本的支出，要对选用的材料从厂家、价格、质量、售后等方面进行市场调查。选用材料定位后，筛选出4 5家符合要求的供货商，收集供货商资质和信誉信息，进行多方竞标，确定最终供货商，在降低成本的同时兼顾了质量，可以从一定程度上减少日后为维修而支出的费用。 2.4工程进度控制投资成本 房地产在项目建设施工阶段的目标是项目建设的高质量、低成本和短工期三个大目标组成的体系，是一个互相影响、互相制约的结合体，想同时达到项目三大建设目标的理想状态是很难实现的，应根据开发项目的实际开发条件和定位，制定切合实际的项目建设具体目标。 工程进度控制是开发商现场工程师管理最为重要的工作，它的快慢直接影响开发项目的资金运转速度，加快开发项目进度所带来的投资效益主要体现在以下两个方面： 2.4.1能减少来自贷款筹集的建设资金利息支出，有利于建设成本的降低。 2.4.2能使开发项目提前进入预售阶段，回笼资金，从而提高投资效益。 认真编制工程施工进度计划，合理安排各个阶段的工程进度，加强工程计划调整及进度管理工作，确保工程建设有节奏的均衡进行。在编制工程进度计划时，先要将全部工程内容归纳和分解为单项工序或工程，计算每项工程内容所需时间和工程量，按正常竣工的各项工程内容的制约关系和逻辑顺序，排列施工先后次序，绘制一份保证能够提前完工的工程进度计划。控制工程成本必须贯彻经济和技术相结合的原则，既要保证工程质量又要降低工程造价，成本控制观念应渗透到整个项目建设过程的每项工作中、每个参建人员的头脑中去。 2.5工程结算和竣工决算阶段成本控制 工程造价的动态结算就是要把各种因素动态渗透到结算过程中，使结算能真实地反映实际的消耗费用，工程结算按动态结算能对成本进行更有效的控制。而且，竣工结算也要经过严格的审查。审核竣工结算时应该对隐蔽工程进行验收签证和施工记录，手续完整，工程量与竣工图一致方可进入结算。 经批准的概预算是考核实际建设工程造价的依据，在分析时可将决算报表中所提供的相关资料和实际数据与批准的概预算指标进行对比，以反映出竣工项目单方造价和总造价是节省还是超支了，在比较的基础上，总结经验教训以利于今后改进。在核实建设工程造价，考核概预算执行情况时，财务部门首先应积累概预算动态变化资料；其次，考查竣工工程造价实际超支或节约的数额。为了便于进行分析比较，可先对比整个工程的总概算，并分别将概算中设备器具费、建筑安装工程费和其他工程费用逐一与竣工决算中实际工程造价对比分析，找出出现超支和节约的具体内容和原因。 3 结语 以上所列内容是工程造价对比分析的重点，应重点分析。但对具体工程应进行具体分析，究竟选择哪些内容作为分析、考核的重点，还得因地制宜，视工程的具体情况而定。总之，加强房地产开发企业的成本控制工作是企业持续发展、调整资源、适应市场、转换机制的需要，是企业改善企业管理、建立自身成本控制制度的重要基础工作之一。在房地产市场宏观调控下，只有不断进行企业改革创新，才能推动房地产企业建立规范的现代企业文化制度，才能在不断变化的房地产业发展中始终具有生命力。 房地产施工成本控制策略探讨:房地产开发施工阶段成本控制探讨 摘要：企业要充分的调动每个部门之间的积极性,使各个部门都参与到成本控制当中,在施工的全过程中积极的实现成本最小化,只有控制好了施工阶段的成本, 房地产企业才能更好的把握整个项目的成本。本文探讨了房地产开发施工阶段成本控制措施。 关键词：房地产开发；施工阶段；成本控制；措施 施工阶段是房地产开发项目的具体建造过程，一般从房地产项目现场开工到竣工后交付使用为止。施工阶段成本涉及开工手续办理时的费用，如绿化建设费等，施工过程中成本，如人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等，以及竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘产权登记费等。通过降低房地产项目成本，才能使房地产开发商在竞争中发挥自己的优势，获得社会和经济效益。 一、房地产开发成本控制的原则 1、节约原则 节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。 2、动态控制原则 房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。 3、全过程控制的原则 房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。 二、房地产开发施工阶段成本控制措施 1、 严格合同管理 合同管理是施工企业管理的重要内容,也是降低工程成本,提高经济效益的有效途径。施工是设计阶段的延续,施工的合同管理应从设计及经济条件两方面出发进行考量。因此,先期保证合同的合理性可为施工阶段的成本控制打下良好的基础,此应作为合同管理的重点。而加强施工过程中的合同管理,在合同执行期间严格履行合同要求,加强质量意识,抓好过程控制。要防止那种在施工过程中片面追求工程质量,不借代价多耗费材料和人工,置成本于不顾的做法,施工单位应精心组织合理施工,在满足合同的条件下努力降低成本。 2、 加强施工阶段的现场管理工作 (1)加强现场签证管理 现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。如何有效控制现场签证，应做到以下几点： (a)现场签证单管理要执行严格的规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对企业造成损失，追究越权签字人的责任。(b)现场签证单应及时办理。对特殊情况，后补办的现场签证单，经办人员应有书面情况说明。(c)现场签证单规定的时间内完成费用审核、确认工作，以保证动态成本的准确性。(d)现场签证单完成签证流程工作后应及时归档汇编，建立现场签证单台账目录。防止出现重复签证的现象发生。(e)现场签证单的结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据。(f)现场签证管理工作在各部门之间进行多级审核控制体系；各级在审核过程中应实事求是、认真仔细、意见明确，有关手续资料的签字、盖章等根据权限规定务必齐全、有效。(g)签证内容完成后，现场工程师应避免采用类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性字眼进行签认，而必须实度实量后签字确认完成或未完成的事实或者工程量、材料材质和规格、工日数、机械台班等内容。 (2)工程建设严格按投资计划执行,严禁擅自提高建设标准, 严禁计划外开工项目。有些对原设计影响很小的修改项目,只经甲、乙双方确认就可执行, 对某些有可能引起造价较大的变更, 如设计不适合使用要求,平面布局、建筑结构及装修标准有大的变动, 需要召开建设方、承建方和设计方三家参加的联席会议, 从技术、经济等方面进行论证商定, 达成一致意见并形成文字纪要备案。 (3)严格设计变更签证审批程序。一般性变更由甲方现场代表起草,交施工负责人及工程指挥部领导审批,大项的变更,应先做概算,报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性, 对于不必要的变更坚决不予通过, 对于某些不合理或保守设计,在满足使用要求的前提下,通过优化设计,可降低工程造价。 (4)加强对设计变更工程量及内容的审核监督。对于变更中的内容及工程量增减, 由施工、预算人员进行现场抽项实测实量, 以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法, 要求变更单编号连贯一致,提高变更单的内容质量,同时变更要准确及时。 3 、加强工程施工阶段直接费用的成本控制 （1）材料费用的控制 材料费用的控制包括材料用量控制和材料价格控制。首先,材料用量的控制,主要是由工程项目部,在施工过程中,通过“限额领料”去落实材料消耗。同时,要加强限额领料单的管理,对每一部分的实耗格料的数量时行定时核对,保证每一个限额领料单的数据绝对准确。再就是对工程进行功能分析,对材料进行性能分析,力求用低价材料代替高价材料,加强周转料管理,延长周转次数等。其次,要材料价格上的控制主要加强采购部门在采购中的控制,采购材料时,必须在合格供货商名册中,选定供货商,实行货比三家。在保质、保量的前提下,选取最低买价。同时,实行项目监督,项目部对材料部门采购的物资,有权过问与询价,对买价过高的物资,可以做成本预算处理。此外,材料部门对各个项目所需的物资,可以分类批量采购,以降底买价,达到材料费用成本控制的目的。 （2）人工费用的控制 人工费用的控制主要是通过工程项目与施工人员的人工费承包合同来确定,房地产企业可以根据内部计划价格,结合工程的具本情况来划定承包价格,以合同价作为人工费结算依据。人工费的控制除了采取以上办法外,还必须从项目员工的动态管理,提高劳动生产率,控制工资含量等凡方面加以控制。虽然管理项目的工程项目部有一定的人事管理权,但为了协助项目做好人工费支出控制,降低人工费成本,企业对项目的员工使用仍要行使监督、指导、协调和服务的职能。要求项目尽量精简二、三线人员及冗余员工,以减少项目不必要的人工费支出。在项目承包合同中,有一项重要的指针,即工资含量指针。控制工资含量指针,可以促进项目做好编定员工,节约用工,从而控制人工费开支。 （3）机械费用的控制 主要是合理地安排施工生产,督促项目加强设备租赁计划管理,减少因安排不当引起的设备闲置。项目也需协助机械设备的调度工作,尽量避免怠工,提高现场设备利用率。加强监督现场设备的维修保养,,严格执行合理的操作规程,使机械设备经常处于完好状态,避免因不正当使用造成机械设备的停置或损耗。协助做好上机员工与辅助生产员工的协调与配合,提高机械台班产量。 4、竣工结算的控制与确定 （1）全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。 （2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。 （3）留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。 （4）工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。 总之，加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的,而且是要不断完善的,施工阶段的成本控制又是一个全过程,所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性,使各个部门都参与到成本控制当中,在施工的全过程中积极的实现成本最小化,只有控制好了施工阶段的成本, 房地产企业才能更好的把握整个项目的成本, 实现企业的盈利最大化。

房地产管理论文:谈房地产销售队伍管理问题与措施 论文摘要:本文基于工作实践,分析了目前房地产销售队伍管理中存在的问题,并着重介绍了房地产企业应该加强销售队伍的专业知识培训,积极树立良好的房地产销售服务态度,提高房产销售的营销策略和技巧等具体的解决措施。希望有关人员加以借鉴和参考,从而探讨出更加行之有效的方案去完善房地产销售队伍的管理工作,提高房地产行业的效益。 近些年来,房地产成为了人们生活中关注的主要热点之一。由于房地产正在如火如荼的建设当中,房地产的销售管理问题因而也得到了全社会的普遍关注。房产销售队伍的管理问题直接关系到房产企业的利润和信誉,针对目前房地产销售队伍管理中普遍存在的不足之处,房产企业应该采取积极有效的措施,进而能够促进房地产销售额的提高,增大企业效益。 1 房地产销售队伍管理存在的问题 1.1 销售人员专业知识不强 很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生,对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解,这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下,销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示,没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降,对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。 1.2 销售过程中服务态度不好 房产销售过程中,很多企业的销售人员服务态度不好,缺乏足够的耐心和亲和力,这样让很多的看房和买房者极度反感,对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中,缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性,因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度,使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟,进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。 1.3 营销方面技巧单薄 营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而,很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中,很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析,去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息,这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外,房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作,无法引起销售人员对营销技巧的重视。 1.4 销售管理制度混乱 第一,资料管理混乱。有些知名项目的样板间,堆着认购书和客户签署的购房合同,杂乱无章,根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。 第二,员工管理混乱。在有些房地产公司,不同的销售小组由于和总监的关系有远有近,折扣也有大有小,容易造成压低折扣抢客户的现象,这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时,没有任何相应管理措施,导致销售工作混乱无序,销售人员乱给折扣,让客户对项目失去信心不敢下订单。 第三,销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足,某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某着名楼盘第七期开盘的当天,发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明,原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台,而销售部竟然没有接到任何变更的通知,依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约,几乎造成公司无法履约的严重后果。 2 加强房地产销售队伍管理的具体措施 2.1 加强销售队伍的专业知识培训 针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状,为了提升房产企业的销售份额,加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先,应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说,销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍,提升销售环节的效率,使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次,销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示,新盘开市后,许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题,会购买40%到60%的商品房,这段时期也是房地产销售的高速增长阶段,此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律,就能在销售过程中,针对不同的销售时期做好相应的销售安排,避免销售进程显得盲目的情况,最大程度的保障商品房的销售份额。最后,房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识,这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之,在房产销售过程中,房 产企业应该加强相关的房产专业知识培训,才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。 2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度 一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现,但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境,房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力,是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象,微笑待人,这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时,销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解,不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦,进而出现反感等问题。此外,对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾,销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导,对于情节恶劣的人员,企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中,销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则,通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献,提升房产企业的销售水平和实力。 2.3 提高房产销售的营销策略和技巧 提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前,很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄,这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理,销售人员应该作出具体的营销策略,采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说,一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息,这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息,扬长避短,作出自己的房产商品相关优点的具体介绍, 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房,这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中,销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息,另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题,并作出具体的解说,这样既能体现了销售人员的真诚态度,又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力,通过销售过程中的不断摸索,逐渐提高房产销售的营销策略和技巧,才能够提升整个销售队伍的水平。 3 总结 总之,目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处,房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识,树立一个良好的服务态度,不断提升销售人员的营销技巧,才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍,为企业带来更多的效益。 房地产管理论文:房地产房地产企业管理模式的研究 近年来,随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧,房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合,规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。 摘要:随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展,房地产企业的竞争日渐加剧。当前,规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征,而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。以价值链理论为视角,在分析房地产企业的价值链构成的基础上,对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。 关键词:房地产,价值链,房地产企业,管控模式 1房地产企业的发展趋势 规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变,它特别强调企业管理的专业化能力,同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确,业务单元划分适当,并且相互之间的联系通道顺畅,业务流程管理高效。 集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转,且高效地掌控不同区域的多项目运作;同时,不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行,以保证高效顺利地完成。另一方面,必须更好地配置企业资源,做到优势互补,互相推动,有效降低管理成本。 规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势,在其促动之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色,企业从“母公司―项目公司/项目部”的架构向“总部―区域联动”的集团模式转型成为必然。相应地,现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新,否则难以适应发展的要求。 2价值链理论 1985年,迈克尔?波特首次提出“价值链(Value chain)”管理理论,其认为,企业的价值产生于包括生产(投资)、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值,而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。 价值链具有如下特性:(1)企业的价值活动只要包括基本活动和辅助活动两个方面,其中基本活动主要是直接创造价值的业务环节,而辅助活动主要是企业的内外部管理活动;(2)企业的价值活动其各环节是相互联系的统一整体,每一环节完成自身的工作内容后,传递到下一环节。价值链上的参与者通过纵向上和横向上的分工协作,实现价值增值。(3)企业竞争优势来自于成本领先和差异化,而从价值链角度来看,企业竞争能力和效率的提高主要来自于价值活动本身和最优化、协调的价值链活动。 3房地产企业价值链构成 按照价值链理论,房地产企业的开发作业流程,同样也可分为基本活动和辅助活动两个方面。 3.1房地产企业价值链中的基本活动 (1)前期研究决策阶段:通过缜密细致的市场调研,结合企业自身综合实力,对目标地块的购买与否进行可行性分析。对于已购买地块进行前期研究,确定项目业态和开发模式,进行价值研判与决策。 (2)规划阶段:根据前期决策,委托设计单位对已获得地块进行策划设计,形成良好的功能规划和市场识别,将土地最大限度实现增值。确定设计方案后,依法对拟建地块进行规划保健,获得许可。 (3)工程建设阶段:通过招标比选,选择最优施工企业,使其有能力完成设计方案,实现低成本、高质量施工,并对工程施工进度、质量、安全进行有效控制。工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值。 (4)销售阶段:在取得房屋销售许可证的基础上,对产品进行推广与销售,并根据客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,实现销售价值最大化。 (5)物业管理阶段:产品开发、销售完成后,对产品进行物业管理、保修和后期维护。 3.2房地产企业价值链中的辅助活动 房地产企业价值链中的辅助活动都是围绕具备房地产特有产业价值链特性的基本活动的开展而开展的,它穿插、融合于房地产价值链运作的整个过程。 (1)战略定位管理:确定企业的发展方向和宏观战略,作为具体经营方针制定的依据,保证企业核心竞争力的培育和发展。 (2)财务和人力资源管理:人力和资本是企业发展重要支撑要素。人力资源管理就是要利用合理的薪酬、培训、晋升等机制,促进知识资源的积累和应用;财务管理是就做好企业的投资管理、营运资金和筹资管理以及 税务筹划。 (3)企业文化:企业在生产经营过程中形成的具有自身特色的价值理念和行为准则。企业文化是企业重要的价值附加值来源,在凝心聚力、品牌推广、市场评价等方面具有重要作用。 (4)企业创新:在激烈竞争的房地产市场中,技术、产品、销售和管理等方面的创新,是企业不断获取竞争优势和获得价值增值的重要手段。 4价值链运营管理模式 价值链运营管理模式是以房地产价值链为核心,按项目开发流程实现一体化协同。公司所有职能模块和业务单元均基于价值链定位,从业务线、职能线及战略、管理、审计线三个层次各自承担相应职责,整个价值链上横向的各个协同单元成为利益共同体,互为依存,互为客户,各自形成可以量化的对整体价值链的贡献,通过协同提高效率,从而实现整个价值链的价值创造最大化,形成横向一体化。相互协同又相对独立的各个业务单元和模块作为“小价值链”,通过积累形成各自的专业化优势,提高专业化能力,形成纵向一体化。横向一体化和纵向一体化的相互作用提升集团整体优势,从而形成集团不可复制的核心竞争力。 根据上述价值链理论,将房地产企业的价值链条整合为横向一体化协同和纵向一体化协同。横向一体化协同注重提高运作效率、降低成本;纵向一体化协同注重知识积累、专业能力的提升。 4.1横向一体化协同 首先由四大中心――战略研发中心、产品设计中心、制造中心和营销中心串成项目开发业务链条,这是地产企业价值链的核心和主干;由财务、人力资源、企管等职能部门搭成资源提供、职能管理和专业化服务的支持平台;业务链条以支持平台为依托开展经营活动,相互作用,形成立体协同的价值链。这条链延伸到企业外部与战略合作伙伴和利益相关方(如:供应商、建筑商、设计公司、装饰公司、销售等)对接串联起来,就构成了房地产企业的整条价值链。 基于价值链,四大中心作为业务单元分工明确、准确定位。战略研发中心侧重于集团战略研究,目标计划及项目的高、精研发和经营环境分析;产品设计中心侧重于项目规划与设计,致力于环保、节能、舒适、温馨、有品味的品牌诉求和产品设计;制造中心侧重于产品制造过程的标准化、程序化、规范化以及产品制造的高效率、低成本;营销中心侧重于营销和服务,基于消费者心理,研究需求趋势和营销方式,建立营销管理和服务特色;与客户、合作伙伴相互尊重、关注共赢;实现价值链创造价值的做大化。 基于价值链,业务单元与资源提供和职能支持模块互为依存,互为客户。创造是所有业务单元和模块的共同取向。这样,就会产生协同效应,并打破部门和业务单元之间的界限,实现价值链的价值最优。具体工作中,各业务单元和模块在各自分工负责的重点工作和领域内首先努力做得最专业、最有效率,然后主动地参与价值链其他环节的工作,从不同的视野贡献智慧,避免漏洞,防止风险。 4.2纵向一体化协同 纵向一体化协同就是在价值链分工明确的前提下,各业务单元和模块工作范围相对固定,业务聚焦,打造专业化团队,提升专业化能力。纵向一体化使专业技术人员或其他专业人员有参与更多项目、更多业务的机会,有利于员工个体在实践中积累经验,成为专业化人材,并通过专业化发展的通道成长,实现自身价值。同时,各业务单元和模块作为专业化团队,有了人才培养的途径和良好机制,团队内更容易培养知识分享的气氛,从而更有利于知识的积累,进而形成专业化优势,提高价值创造的能力,能为价值链的价值贡献更大。 价值链运营管理模式一种以价值为核心的管控模式,它将整个项目运作过程都纳入到集团的管控范围之内,在很大程度上提高了集团的管控能力;并且通过业务单元和职能模块的设置,一方面使得房地产企业组织的架构更为清晰,业务流程更为顺畅,另一方面这种调整弱化了职能部门的权力,强化了职能部门对项目之间的沟通与协调意识。因为在一体化趋势下,各部门只有通过不断的沟通与协调才能实现价值,进而也避免了各职能部门高高在上,缺乏服务意识的现象,使项目运作过程中公司的各种资源可以达到最大化利用。此外,重要的是将各职能部门对应于相应的业务单元使各部门的专业化优势能够更好地发挥,而且这种围绕业务流程的专业化优势整合促进了公司整体竞争力的提高,使其更加能够适应市场不断变化的竞争与压力。 房地产管理论文:房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理 投资大、周期长,成本构成比较复杂以及控制的难度比较大是房地产企业的几个显着的特点,在当今的市场经济大潮中,各行各业的竞争越来越为激烈,房地产虽然在我国的起步比较晚,但是随着这些年的不断发展,它也已经形成了一定的规模,竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高,那么对于房地产工程项目能够有效地控制其工程造价,使其在一定的预期范围内上下波动,并且通过控制工程成本来降低房地产工程的成本,这是工程造价管理的一个关键因素所在。对于每一个房地产企业而言,加强房地产项目的全过程成本管理是一个亟待解决的问题,因为其最根本目的是为了实现预期利润目标,为了达到实现利润的最大化,每个房地产企业都必须将重点放在如何在房地产开发的全过程中有效实施工程造价的控制与管理。防止投资的突破限额不仅仅是控制工程造价的目的,促进并加强建设管理体现了控制工程造价更为积极的意义,这样就能够使我们有限的使用资源在一些造价管理措施的作用下得到最为充分以及合理的利用,使其充分发挥体现它们的价值,最终使得房地产项目的建设达到最佳的效益,促进社会的不断的发展。 1 我国房地产企业的工程造价控制管理现状 我国在当前的房地产市场中进行了国家的宏观政策调控,我国的房地产市场的竞争随着国际金融风暴的扑面而来,变得愈加激烈,房地产激烈的竞争形势导致了房地产企业经营越来越困难,销量下降以及售价下跌这一直接的后果,由此可以见得对于房地产企业成本管理进行进一步的管理显得非常的必要的。我们可以看到在实际工作中房地产企业当前的状况并不是太乐观,在成本管理方面明显的还比较滞后,目前我国的房地产市场较为普遍地存在着一些问题,一下是问题的具体的体现。 我国的房地产企业的成本是一种典型的会计成本,目前我国的成本控制基本还处于事后控制,事后往往只是注意后期项目结算的成本管理,施工前施工图纸的设计及其优化才是成本控制的重点却总是被忽略。导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识的原因主要是房地产开发者受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响较大,房地产企业的管理人员往往忽视了成本的控制和管理,造成了很大的浪费,财务人员对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心,他们仅仅只是根据合同来控制项目的开发成本。除此之外,我国的很多房地企业并没有将成本控制、人人有责落实到位,似乎认为房地产产企业的成本控制只与老板和造价工程师有关,只需要他们操心和管理。但是这种观念是非常不利于房地产企业的更快更好的发展的,我们必须认识到,如果想要做到科学的成本管理工作,那么就需要公司的全部人员共同参与其中的;如果要想使得使公司的成本管理工作开展顺利并且可以有效运行,那么只有公司中各个部门员工都发挥自己的长处,只有大家齐心协力,共同参与,各尽所职,才能不断地为公司创造更多的利润。 2 有效控制工程造价的前提 只有努力的坚持把重点转到前期阶段上来, 才能够有效地控制工程造价,在房地产企业中的工程造价控制方面,未雨绸缪,及时的对于一些关键的控制要点和主要因素进行更好的捕捉,进而做到更好的控制和管理,这样往往可以使得前期阶段的工程造价的控制更好的被掌控,起到的将是事半功倍的结果。很多时候在工程项目的建设过程中,前期的策划管理阶段的重要性是完全不容的小觑的,只有做好了前期的准备阶段,才可以对房地产项目的全过程有一个全局的了解。在前期的阶段中,从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取不同的措施做到工程造价的有效控制和管理。 一直以来,控制工程造价最为有效的手段就是技术与经济的相互结合,但是在我国因为工程造价的发展时间和状态的各种因素,所产生的技术和经济相互分离的现状是一种不太好的现状,这种状态亟待改变,使得工程造价能够不如技术和经济相互结合的正常轨道中一直发展下去。则应该在经济合理的基础上同时做到了技术的先进,只有正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系, 按照原先就已经拟定好的计划和一系列的标准,采用有效方法,并且把对于工程造价进行有效以及合理地控制之一观念积极地渗透到建设项目所运行的各项设计和施工的措施中去,才能真正做好房地产企业的工程造价的控制和合理的管理。 3 工程造价控制的原理 对于工程造价的控制和管理而言,主要是指行为主体按照事先所做好的策划能够实现预期的目标,它在建设过程中起着非常重要的作用。为了使房地产企业能够在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力,并且进行合理的分配,就必须在投资的各个阶段做到随时纠正产生的偏差,实现工程造价控制的目的。 4 房地产企业如何有效实施工程造价的管理 4.1 房地产项目决策阶段工程造价的控制与管理 对投资机会选择和进行可行性研究就是工程项目的决策阶段,贯穿于项目建设全过程的使工程造价的计价与控制这两项,决策阶段并没有包括在其中,但是它的各项技术决策对该项目的工程造价的影响是不言而喻的,其影响程度根据有关的研究和调查以及相关的数据,能够达到百分之八十到百分之九十。 4.2 房地产项目设计阶段工程造价的控制与管理 对建设项目进行全面的规划并且具体描述实施意图的这一具体的过程,百分之九十房地产项目对房地产项目投资的影响房地产建设项目的投资决策这一阶段。房地产开发企业为了更好的保证设计的先进性,合理性以及正确性,应通过设计招投标来选择优秀的设计单位,这样才可以很好的避免因为设计质量问题而出现的 工程洽商这一环节,在建立完整的限额设计管理办法的基础上实现对投资限额的控制和管理。 4.3房地产项目施工阶段工程造价的控制与管理 房地产的施工阶段的工作是招标阶段的一项往外扩展的过程,在房地产的建设全过程中,各个阶段所投入的金钱是不一样的,这是以项目的建设个阶段为依据的,同时各阶段的重要性和难易程度也活多或少的起到了一切投资的数量大小的决定作用。建设单位应该严格审查施工组织设计和施工技术方案,对施工组织设计及技术方案进行优化,选择出一个合理实用的方案,我国房地产的工程造价的成本控制和管理水平将会不断的提高。 5 结语 在房地产开工程项目的开发过程中,应该致力于对那些影响到了建设项目的各个阶段,突破传统的管理模式,继而采用更为先进更为系统的的科学管理方法对其进行严格的投资和造价控制,从项目实施的各个环节入手,找出控制要点,突出重点管理,才能达到有效地进行工程造价的控制与管理的预期目的,同时为了使使各种资源得到充分而合理的利用,则应该建立一套科学完善的工程造价管理体系,以取得较好的投资效益和社会效益。 房地产管理论文:浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考 论文关键词：房地产行业　税收征管　一体化管理 论文摘要：房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，本文对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。 随着城市建设及房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。进一步做到应收尽收。现结合房地产业税收管理的实际。就加强房地产业税收管理谈几点意见。 一、房地产行业税收征管存在的问题 (一)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。 (二)房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入账。造成成本虚增．同时存在大置的不合法凭证或没有取得凭证。 (三)政策宣传力度不够．政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度．导致房地产企业相关税收政策执行不到位。 (四)税收征管力度不够，漏洞较为明显。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多．使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后。房地产行业税收基础管理工作不扎实．使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税．而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管．而忽视了对企业所得税的管理。二是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管．有核定征收、查账征收，还有以工程为单位．待工程完工后进行结算征收等．而土地增值税则由于提供税款不多．计算程序复杂，以及预征政策落实问题．使得征管上存在较大的漏洞。三是发票控管力度不强。主要表现在：其一．施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产发票．在企业隐瞒有关情况时．难以确认收入，从而影响税款征收。其三．房地产公司与施工企业大量使用白条结算．混淆纳税义务时间．少申报收入。四是房地产行业流动性强。流云力JIl生强是房地产行业的共同特点，目前，全市外来房地产开发公司都是外地的固定业户．往往以回总公司汇总纳税为由．不愿接受经营地税务机关管理．但按照国家政策的规定．他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件．并且在我市累计经营期限大都超过了180天．应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难．稍有疏松．极易形成漏征漏管。 (五)税收违法打击不够．检查工作力度不到位。 目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严．虽然刑法、税收征管法又寸偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂．事后监督检查．追缴税款相当困难。目前．产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，t丁立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的．由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款．加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。 (六)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使．造成部门配合不力，协税护税组织不够完善．更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中．一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门．以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作．普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料．但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力．由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决．必须召开部门间的协调会议才可解决．缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享．难以实现房地产行业税源的源泉控制。 二、对房地产行业税收管理的建议 针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通过整合现有征管资源，实现信息共享．加强部门协调配合．搞好各征管环节连接．实施一体化管理。 (一)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册．在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式．将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度．规范财务核算．减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识．使之熟练掌握税收知识和办税技能．用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。 (二)革新税收征管措施，推进税收精细化管理。一是全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理"．按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账．一栋一档．全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控：同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账：实现房管、土地部门的产权档案信息与税务部门共享．由档案建台账。通过三套台账完善管理模式。二是加强发票管理工作．把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理。定期检查房地产企业发票使用情况．核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票．严格进行处罚。三是加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。同时抓好房地产行业专项稽查．堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法：对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重．造成不良影响的，予以严厉打击并公开曝光。起到打击一个、震慑一片的作用．确保房地产业税收不流失。 (三)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全．税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算．不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户．可以采取核定征收管理方法．包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收．在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额．按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。 (四)加强联合控管力度．建立健全协税护税网络。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络．严密监控房地产行业税收的税源动态。首先．加强与土地管理、房产管理等部门的联系．建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节．全面掌握房地产开发企业的涉税资料。建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理．及时发现新情况、新问题。其次．以契税征管为契机．全面掌握税源信息。实施一体化管理。主要是以契税征管为把手．严格执行“先税后证"的有关规定。以证控税．堵塞漏洞．把住税源控管的关键环节。再通过征收机关闻的配合。准确、快捷传递信息。实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票．房产、土地部门不予办理产权证照。从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息．明确责任人。跟踪掌握有关房地产税收的税源情况．对有关税收实施有效管理．提高税收的管理质量和效率。 (五)建立健全房地产信息库。按照房地产企业的开发流程。在房管、规划、国土等部门的配合与支持下。健全部门联动的税收监控网络。多方采集房地产企业的涉税信息．对房地产权属转移双方的名称、识别号码．房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息．按照“五统一”的要求．在登录入账的基础上全部输入微机进行管理．并及时传递、比对、整理、归集．按日录入．按周核对．按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库．使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息．与纳税人的纳税申报资料进行比对。随时掌握税源变化情况．让各种房地产信息归入税源管理档案．逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息．了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息．将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的．及时进行追缴．切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税．促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票。从而提高管理质量和效率。 (六)进一步细化房地产一体化管理流程。以契税为把手．从房地产有关信息的获取及处理．到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈。对每个税种的征管环节和办理程序进行细化．绘制《房地产税收一体化管理流程图》。进一步明确了征管岗位贯任．形成一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理．实行“三个跟踪”： 一是通过建立管理台账．分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设以及税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况。监控商品房的存量变化，跟踪监控商品房的销售进度．并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息．对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估．及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序．按照税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制。规范执法文书。严格税收征管．对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控．做到环环相连．程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。 房地产管理论文:房地产业税收管理面临的问题与思考 摘 要 近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争 1 房地产业税收征管面临的问题 1.1 倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入 这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。 1.2 税前扣除项目不真实，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得额。 1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。 2 房地产业税收征管现状透视 2.1 从房地产业税收收入来看 虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种，还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长，这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化，成为房地产业税收增长的强大动力得来的，但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题：一是涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。 2.2 从房地产业纳税人来看 企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现，必然大赚一笔，即使被发现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化，不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。 2.3 从政府及相关部门行为来看 政府及部门处于转型时期，为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在，一是为了加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目，并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务部门提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位，企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”，而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收增长是一个问题的两个方面，这种想法影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现两个相反趋势，一方面为了招商引资，各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地，另一方面，为获取资金，政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府受利益驱动，大肆开通相关收费，据有关资料统计，一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，政府从中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失。 2.4 从地税部门自身来看 开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。 3 强化房地产业税收征管的对策 3.1 加强部门配合，实现税收管理的社会化 密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。 3.2 强化管理措施，实现税收征管规范化 具体规范包括：①规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；③规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；④规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；⑤规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。 3.3 加大稽查力度，实现税收治理法制化 一般情况下可采用如下方法：①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝（已售房总成本÷已售房合同定价收入）×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%×已售房总成本；③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本＝［（可售房总成本÷可售房完工面积）×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝［（已售房总面积÷可售房完工面积）×100%×可售房总成本］×（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。 3.4 建立监控体系，实现税收管理信息化 充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效能和水平，已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理，同样需要以信息化为导向和支撑，要把房地产业税收管理的信息化建设，放到中国税收信息化建设的大背景下考虑，坚持“内引外联”的基本方向，既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节，提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享，保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息，只有税网严密，偷逃税者才无可乘之机。 房地产管理论文:浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产 项目管理 一、 引言 以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。 二、 房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、 项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、 项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。 4、 项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、 项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。 6、 项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 三、 开发商项目风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为： 1、 合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。 2、 合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。 3、 编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。 4、 根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。 5、 强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。 6、 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。 7、 加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。 8、 在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。 四、开发商规避项目风险的对策建议 1、 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。 2、 合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。 3、 由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。 4、 积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。 5、 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。 6、 加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。 7、 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。 8、 重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%--95%）的最关键一步控制好; 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%--!0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。 9、 重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。 五、结束语 房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997标准（《质量管理 项目管理质量指南》），重视过程中每个环节的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。 房地产管理论文:房地产业税收管理面临的问题与思考 摘 要 近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争 1 房地产业税收征管面临的问题 1.1 倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入 这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。 1.2 税前扣除项目不真实，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得额。 1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。 2 房地产业税收征管现状透视 2.1 从房地产业税收收入来看 虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种，还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长，这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化，成为房地产业税收增长的强大动力得来的，但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题：一是涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。 2.2 从房地产业纳税人来看 企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现，必然大赚一笔，即使被发现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化，不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。 2.3 从政府及相关部门行为来看 政府及部门处于转型时期，为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在，一是为了加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目，并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务部门提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位，企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”，而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收增长是一个问题的两个方面，这种想法影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现两个相反趋势，一方面为了招商引资，各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地，另一方面，为获取资金，政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府受利益驱动，大肆开通相关收费，据有关资料统计，一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，政府从中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失。 2.4 从地税部门自身来看 开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。 3 强化房地产业税收征管的对策 3.1 加强部门配合，实现税收管理的社会化 密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。 3.2 强化管理措施，实现税收征管规范化 具体规范包括：①规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；③规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；④规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；⑤规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。 3.3 加大稽查力度，实现税收治理法制化 一般情况下可采用如下方法：①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝（已售房总成本÷已售房合同定价收入）×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%×已售房总成本；③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本＝［（可售房总成本÷可售房完工面积）×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝［（已售房总面积÷可售房完工面积）×100%×可售房总成本］×（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。 3.4 建立监控体系，实现税收管理信息化 充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效能和水平，已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理，同样需要以信息化为导向和支撑，要把房地产业税收管理的信息化建设，放到中国税收信息化建设的大背景下考虑，坚持“内引外联”的基本方向，既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节，提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享，保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息，只有税网严密，偷逃税者才无可乘之机。 房地产管理论文:工程管理专业中房地产类课程的教学与实践 内容提要: 随着中国市场经济体制的建立以及全球化的影响，中国房地产业对房地产专业人才、尤其是高层次专业人才的需求与日俱增。本文在回顾中国房地产专业教育发展历史、介绍工程管理专业中房地产类课程教学现状的基础上，结合清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践，指出了影响中国房地产专业教育发展的问题，尤其是在学科设置上存在的矛盾。本文还从完善房地产专业教育，建设和发展房地产学料的角度出发，提出了妥善处理好与工程管理专业的关系、用发展的眼光和实事求是的态度来发展房地产专业教育、加强研究生层次的高级房地产专业人才培养、发展和规范房地产专业继续教育等建议。对房地产专业执业资格与国际互认问题，指出互认并不意味着我们的房地产教育已经与国际接轨，真正的接轨在于我们培养出的人才具有国际竞争力。 [关键词]：房地产，高等教育，工程管理 一、房地产业对专业人才的需求 房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业。具体包括：房地产开发与经营业（各类房地产开发、土地开发、房地产投资经营等活动）、房地产管理业（住宅物业管理、土地批租经营管理和其它房屋的管理活动）、房地产经纪与业（房地产与经纪人服务、居间买卖、租赁服务、房地产交易保证服务、房地产估价等）。日益发展壮大的房地产金融保险业虽然不包括在房地产业中，但其在人才需求上也与房地产人才需求有着密切的关系。 中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国城镇人均住房建筑面积2000年末已经达到20，5平方米（户均住宅建筑面积64平方米），农村达到27平方米。据有关部门预测，2010年中国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿人，比2000年净增1.7亿人。如果到2010年人均住房建筑面积按25平方米计算，将需要新建城镇住宅建筑面积56.1亿平方米，平均每年约5.6亿平方米。如果再计入非居住建筑的建筑面积，未来10年中国胸地产市场发展潜力巨大。2000年，城镇住宅与房地产业增加值约5400亿元，占GDP的比重已经达到了6％左右，在国民经济、尤其是国民经济增长中，起到了举足轻重的作用。到2001年末，中国共有房地产开发企业2.7万个，从业人员100多万人，房地产估价和土地估价机构8000余家，从业人员约15万人（其中取得房地产估价师、土地估价师执业资格的人数30000人），房地产经纪机构约2.7万个，从业人员30多万人：物业管理企业2.5万个，从业人员260多万人。此外，如果加上在政府从事房地产行政管理工作、房地产教育研究机构、房地产信息服务与咨询机构、房地产投资顾问与策划机构的就业人数，中国房地产行业的就业总人数预计超过550万人。 房地产业作为一个新兴行业，其从业人员基本上都是来自城市规划、建筑学、土木工程、建设管理、投资与金融等相关专业，真正受过系统的房地产专业教育的人才只占很小的比例。上海市教育考试院提供的消息表明，目前上海包括信息产业、金融保险和房地产在内的一类专业，最受考生青睐；《深圳晚报》在未来人才市场上最走俏的将是金融、保险，高级管理、物业管理等13类经济专业人才。清华大学房地产研究所对北京市有关高校房地产专业毕业生的调查显示，30.77%的同学认为就业前景非常乐观、毕业生供不应求，69.23%的同学认为就业前景一般、但是可以找到合理的工作，没有同学认为就业形势不好。 二、中国高校房地产专业教育发展的历史回顾 1、房地产经营管理专业教育的变革 1989年，经过国家教委批准，中国高等学校开始设置房地产经营管理专业，到1998年教育部颁布新的专业目录为止，全国设置房地产经营与管理专业的高等学校达到了114所。1998年教育部颁布的《普通高等学校本科专业目录》，对原有专业讲行了调整，专业种数由504种减少至249种，将房地产经营管理专业调整到工商管理类的工商管理专业。各高校按照教育部的要求，于1999年开始对房地产经营管理专业的归属进行了调整，部分高校将该专业并入工程管理专业，也有部分高校并人了工商管理专业。 建设部作为中国建筑业与房地产业的行政主管部门，于1994年成立了“全国高等学校建筑与房地产管理学科专业指导委员会”。该委员会在1998年过渡到“全国高等学校工程管理专业指导委员会”的过程中，继承了原对房地产专业教育指导的职责，并将“房地产经营管理”作为工程管理专业的一个方向延续至今。将“房地产经营管理”并人工商管理专业的院校，目前尚没有纳入“全国高等学校工程管理专业指导委员会”指导的范围。另外，目前中国专科教育的专业目录中，目前仍然保留有房地产经营管理专业和物业管理专业。 2、中国高校与房地产相关的本科教育 到2000年底，全国共有77所高校开设有管理学学科门类下的工程管理专业。此外，还有一些本科生专业与房地产教育相关。 资源环境与城乡规划管理：共有以北京大学、北京师范大学、华东师范大学、南京大学等在内的32所高校开设了地理学学科门类下的资源环境与城乡规划管理专业。该专业开设的主要课程：地质学、自然地理学、经济地理学、国土规划、地图学、遥感应用、管理科学、环境科学、土地评价与土地管理、水资源计算与管理、生态环境规划、环境化学、地理信息系统、城市总体规划、区域规划等。该专业的培养目标是：能在科研机构、高等学校、企事业单位和行政管理部门从事科研、教学、资源开发利用与规划、管理等工作。 城市规划：共有以同济大学、清华大学、哈尔滨工业大学、天津大学、东南大学、重庆大学等为代表的43所高校开设了属于建筑学门类的城市规划专业。开设的主要课程包括：城市规划原理、城市规划设计、城市设计、城市规划理论与城市发展史、城市道路与交通、城市生态与环境保护、城市地理学、城市经济学、区域规划、城市规划行政法规与城市规划管理。该专业的培养目标是：在城市规划设计、城市规划管理、决策咨询、房地产开发等部门从事规划设计与管理，开展城市遏路交通规划、城市市政工程规划、园林游憩系统规划，并能参与城市社会与经济发展规划、区域规划、城市开发、房地产筹划以及相关政策法规研究等方面工作。 土地资源管理：以中国人民大学、同济大学、浙江大学、中国农业大学等为行表的34所高校（以农业类院校为主）开设了公共管理学科门类下的土地资源管理专业。开设的主要课程包括：土地资源学、土地规划学、土地管理学、土地经济学、地籍管理学、测量学、土地信息系统。该专业的培养目标是：能在国土、城建、农业、房地产以及相关领域从事土地调查、土地利用规划、地籍管理及土地管理政策法规工作的高级专门人才。 三、工程管理专业房地产类课程的设置与教学内容 1、课程设置 作为工程管理专业的专业方向之一，房地产经营与管理方向与工程项目管理等其他专业方向一起，共同使用工程管理专业的课程平台。房地产经营管理专业方向的专业方向课程包括：房地产经济学、房地产估价、房地产开发和房地产市场营销。在培养目标上，要求该专业方向的毕业生初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能。 2、各专业方向课程的教学内容 房地产经济学：房地产经济学概述、房地产经济学基本理论、房地产制度（土地制度、住房制度）、房地产市场（供求关系与价格、市场特性与功能、房地产市场的影响因素、市场运行规律）、房地产市场的依存基础（区域和社区分析、城市发展模式、土地利用分区、土地价值）、分类房地产市场（住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、其他房地产市场）、房地产市场中的空置问题、房地产市场与资本市场、房地产市场中的政府干预（宏观调控、城市土地利用规划、耕地保护、房地产税收）。 房地产估价：房地产估价概述（概念、作用、估价制度、估价标准、房地产估价与资产评估）、房地产估价基本理论（市场价值与价格、影响房地产价值的因素、房地产估价原则）、房地产估价程序（程序、估价目的与价值类型、房地产类型及其特点、房地产价值时点）、市场区域和邻里分析（市场区域与邻里的含义、市场环境分析的主要内容）、估价对象的确认与描述（估价对象的范围、政府法例限制与权益性质、场地描述、场地使用经济性分析、建筑物及其它地上改良投资描述）、市场法、成本法、收益法、土地估价、房地产部分权益估价、估价结果与估价报告、信息技术在房地产估价中的应用。 房地产开发：房地产开发及房地产开发程序、政府对房地产开发过程的管理（投资计划管理，项目规划与设计管理、土地管理、项目开工及建设期间的管理、项目销售与产权管理、项目竣工及入住管理、市政及配套设施管理）、房地产开发企业与组织（房地产开发企业、组织形式、价值链，发展战略）、房地产开发项目策划（宏观因素分析、市场研究与投资机会、场地选择、产品功能定位）、房地产开发项目可行性研究、房地产开发中的项目管理、房地产开发项目的资金融通、房地产开发项目的市场营销、房地产开发经营税费、物业与资产管理（房地产开发与房地产资产管理、物业管理、设施与设备管理、资产管理、组合投资管理）。 房地产市场销售：市场概述、市场营销、市场调查、市场分析、市场营销战略、房地产项目前期策划、房地产定价策略、房地产分销与促销策略、市场营销计划的制定与实施。 四、清华大学工程管理专业房地产课程教学的实践 1、与学校、学院教学平台的关系 清华大学的工程管理专业设置在土木工程学院。为了体现通才教育、拓宽学生知识面的总体要求，在培养计划要求的总共140个学分中，有70个学分为校级教学平台提供（包括数理基础、外语、计算机等，本专业要求的经济学基础、管理学基础、法律基础等课程也由该平台提供），有35个学分由院级教学平台提供（包括建筑材料、工程测量、工程力学、工程结构等土木工程技术课程，也包括本专业要求的工程经济学、施工技术与组织等），与工程管理专业密切相关的专业课程占35个学分。为了体现贯通教育的宗旨，清华大学工程管理专业没有再进一步细分专业方向。 2、工程管理专业课程中房地产课程设置 由于历史的原因，横跨土木工程学院、建筑学院、经济管理学院的清华大学房地产 研究所挂靠在土木工程学院，该研究所的教师与工程管理研究所教师一起，组成了目前隶属于土木工程学院的建设管理系。因此，清华大学工程管理专业的培养方案中，虽然没有细分专业方向，但也纳入了一定数量的房地产相关课程。目前面向工程管理专业本科生设置的房地产相关的课程包括：城市与房地产经济学（经济类专业基础课，2学分）、房地产概论（专业主干课，2学分）、房地产评估理论与实务（专业选修课，3学分）、物业管理（专业选修课，2学分）。 近10年的实践表明，面向工程管理专业学生开设房地产课程，拓宽了学生的视野，在保证工程管理专业毕业生较强的专业技术基础的同时，强化了其经济、管理类的知识和技能，为学生就业提供了更广泛的选择性。 3、房地产课程的主要教学内容 城市与房地产经济学：宏观与微观经济学分析；区域增长；城市发展与土地利用；房地产市场的宏观经济学分析（讨论课题目：中国主要城市房地产市场的预期变化及比较）；土地市场与土地价格；住宅市场（讨论课题目：住宅市场需求预测）；商业房地产市场（讨论课题目：写字楼市场的租金与空置）；工业房地产市场；国际房地产市场；（讨论课题目：中外房地产市场发展特征的比较分析）；住房政策（讨论课题目：政府住房补贴与住房支付能力）；城市增长与房地产开发；城市发展与房地产市场中的政府干预。 房地产概论：土地制度与土地政策、住房制度与住宅产业、房地产及房地产投资、房地产市场及市场研究、房地产开发及项目评估、房地产市场营销、房地产金融（开发项目融资、抵押贷款、证券化）、中国房地产主要税制、中国房地产法律制度（法规体系及其分类、土地管理制度、开发管理制度、市场管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。 房地产评估理论与实务 物业管理：物业管理概述、物业管理与房地产开发、物业管理公司与业主委员会、房屋修缮管理、房屋设各管理、物业管理综合服各、住宅小区物业管理、收益性物业管理的主要内容、收益性物业管理中的财各与成本管理、写宇楼物业管理、零售商业物业管理、工业物业管理。 五、发展中国房地产专业教育的建议 房地产专业是重要的专业科目之一，这是由社会经济生活中对房地产专业人才的广泛需求和学生的良好就业前景所决定的。政府和半政府机构、金融机构（含商业银行、投资银行、债券公司，基金管理公司、投资管理公司、房地产投资信托公司和财产保险公司等）、房地产投资和开发企业、物业管理公司、资产管理公司以及房地产咨询机构（含房地产评估机构、机构、投资咨询公司、信息公司、产权保险公司、建筑师事务所、会计师事务所和律师事务所等）均对房地产专门人才有着巨大的需求。 从中国房地产业对人才需求前发展趋势及中国越来越融入全球化经济体系的角度看，中国必须逐步建立起满足市场需要的、与国外高校基本一致的人才培养模式。为此，提出如下建议： 1、建设管理与房地产的学科设置 工程管理（建设管理，下同）与房地产分别属于不同的学科领域。在国外，建设管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内（如得克萨斯奥斯订大学土木工程系、斯坦福大学土木与环境工程系），也有些学校在工学院中独立设系（如佛罗里达大学建设管理学院、英国里丁大学建设管理与工程系）。房地产专业通常设在商学院，有时独立设系（如宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系、麦迪逊威斯康辛大学商学院房地产与土地经济系），有时与金融、保险等为同一个系（如纽约大学商学院金融系、佛罗里达大学商学院金融保险与房地产系）。 从学科领域覆盖的内容看，建设管理与房地产在建筑技术与管理技术方面有所交叉，只是前者强调技术与管理，后者强调金融与投资。因此，英国多数大学及受英国学科设置影响较大的大学，通常将房地产和建设管理设在同一个学院或同一个学系中。例如，但英国里丁大学城市与区域学院（Faculty）分别设立有建设管理与工程学院（shool），由建设管理与工程系与工程系合并）和土地管理与开发系，香港大学在建筑学院设立有房地产与建设系，新加坡人学在设计与环境学院分设建筑管理系和房地产系。 目前中国与房地产专业学科设置的模式，英国模式相似，但随着中国房地产业从开发建设阶段逐渐过渡到资产运营与管理阶段，对开发、建设方面人才的需求会减少，而对投资、金融方面的人才会逐步增加。因此各高校从房地产专业学科设置上，应该关注这种市场环境的变化，适时做出调整。 2、研究生层次的教育是房地产专业教育的主要发展方向 房地产专业是一个综合性非常强的学科，如果要求学生在本科阶段学习广泛涉及经济、管理、法律、金融、环境和技术等方面的课程，很难打下较为坚实的基础，也很难使学生具备某一方面的专业能力。当前房地产业最紧缺的，是那些在某一领域有较坚实的基础，又在更多的领域有广泛知识和素养的人才。以房地产开发投资企业为例，在其所管理的整个开发过程中，需要市场分析、投资分析、规划设计、工程管理、市场营销、物业与资产管理等各方面的专业人才，如果企业的工作人员对各专业领域的内容都是一知半解，则这个团队是没有竞争力的。企业所需要的员工肯定是对某一两个专业领域比较精通，对其他相关领域有基本的解，能够形成优势互补的团队共同工作，这样组成的开发队伍，才有竟争力。 为了适应这种需要，高等学校应该面向房地产相关专业背景的学生，开设房地产专业方向硕士研究生（含MBA）课程。为其提供“房地产经济学”、“房地产金融”、“房地产投资”、“房地产创业学”、“房地产资产管理”、“房地产案例分析”、“城市公共政策”、“房地产法”等比较深入的房地产专业课程。从目前的情况来看，国家虽然没有设立房地产专业，但该专业方向的研究生教育，完全可以借助经济学、资源环境与城乡规划管理、城市规划、管理科学与工程、工商管理和土地资源管理等多个专业平台来完成。当然，由于专业方向所在的学科分散，也为房地产学科建设带来了比较大的难度。 3、妥善处理好与工程管理专业的关系 虽然目前我国工程管理专业内包含房地产经营管理方向，但并不表明工程管理学科就是房地产的上级学科，也不表明我们的工程管理专业房地产方向就等同于国外的房地产专业。从目前工程管理专业指导委员会建议的培养方案看，与建造技术、土木工程相关的课程占据了50％以上的比例，房地产经营管理方向的学生得到的实际上也是一个营造师应该获得的专业基础，不是房地产专业所需要的社会、经济、金融、投资和工商管理专业基础。 从国外房地产学科发展经验来看，房地产学科更多地属于工商管理学科。例如，宾西法尼亚大学沃顿商学院房地产系房地产专业，是美国排名第一的房地产专业，其本科生课程计划中的37门课程中，有33门课程与沃顿商学院其他18个专业的要求一致（含9门工商管理基础课程），房地产专业的4门专业课中（“房地产法律、金财与开发”、“房地产金融：投资与分析”为必修，在“城市房地产经济学”、“住房金融与住房政策”、“高级房地产投资与分析”、“国际住房比较”、“房地产开发”、“国际房地产比较”等课程中选修2门），没有涉及任何工程技术类课程。英国里丁大学土地管理与开发系的土地管理、房地产投资与金融专业本科生课程，也是以社会、经济、管理、法律和房地产类课程为主，对城市规划和建筑技术相关课程只是少量涉及。 国内财经、师范类院校的工程管理专业多是由原房地产经营管理专业转化而来，在遇参照工程管理专业指导委员会建议的《工程管理专业培养方案》制订培养方案时，就到了很大的矛盾：遵循工程管理专业指导委员会的指导性意见，这些学校不具备开设土木工程技术类课程的条件；不遵循这个指导性意见，又找不到一个有效的专业出口。在未来的工程管理专业评估过程中，这个矛盾会越来越突出地表现出来。例如，天津商学院工程管理专业培养计划中，将土木工程概论、工程力学、工程结构、建筑测量、工程项目管理、工程造价管理、建筑工程招投标与合同管理列为主干课程，但实际上该校并无土木工程专业，任课教师要从天津理工大学聘请。 4、关于房地产专业执业资格与国际互认问题 随着中国社会主义市场经济的发展，人事管理制度也在发生着重大的变革。国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职各的管理，转向对专业技术资格的管理。这就为社会评价学校、制约学校专业设置的方向和规模成为可能。房地产专业本来是随着市场经济发展出现的新兴专业，如果以改革和向前看的姿态对诗这个专业，让市场对房地产专业人才知识结构的需求来制约学校的专业和课程设置，充分发挥行业学会、协会在评估学校教育过程中的作用，将对房地产专业的发展起到很好的推动和促进作用。 房地产专业的执业资格，目前有房地产估价师，正在筹备中的资格包括房地产经纪人和物业管理经理。目前美国的CCIM（Cetified Commercial Investment Member）在中国与有关单位合作，颁发“商业房地产投资分析师”资格。英国皇家特许测量师学会（RICS）也有一个庞大的中国会员发展计划。当然，CIOB也将在工程管理专业评估结果方面，中国NBCMA的评估结果互认。然而，摆在我们面前的问题是，如果我们培养的学生不具备在国际建筑与房地产市场上工作的能力（主要是语言问题），互认的结果很可能是国外的“洋资格”，伴随着中国国内服务市场的开放，逐渐占领国内的市场。但中国的相关专业资格，几乎不可能凭借互认的机会走向世界，而且还有可能失去国内的市场份额（因为中国的客户大多具有“求洋”心态）。因此，如何培养具有国际竞争力的专业人才，是专业资格互认过程中，能否从“名”到“实”的关键。 5、继续教育工作不容忽视 继续教育是国外房地产专业教育的重要组成部分，而中国的继续教育显然还很不规范。从事与房地产相关工作的人并非都是科班出身，许多学习其它专业的人士也可能由于各种各样的原因加入到房地产专业队伍中来，他们需要补充房地产专业知识。另外，即使房地产专业科班出身的人士由于房地产市场、法律、政策环境的变化和新的分析手段、技术与方法的出现，也有着迫切的更新知识的需求。在继续教育领域，除了相关学会、协会和各类公司举办的各种短期陪训课程外，高等学校也应发挥中坚作用。 房地产管理论文:浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产 项目管理 一、 引言 以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行 121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。 二、 房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、 项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 2、 项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。 3、 项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。 4、 项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 5、 项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。 6、 项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 三、 开发商项目风险管理的内容 风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为： 1、 合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。 2、 合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。 3、 编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。 4、 根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。 5、 强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。 6、 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。 7、 加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。 8、 在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。 四、开发商规避项目风险的对策建议 1、 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。 2、 合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。 3、 由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。 4、 积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。 5、 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。 6、 加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。 7、 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。 8、 重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%--95%）的最关键一步控制好; 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%--!0%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。 9、 重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。 五、结束语 房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997标准（《质量管理 项目管理质量指南》），重视过程中每个环节的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。 房地产管理论文:房地产开发项目工程管理难点剖析 【摘要】通过对在房地产开发企业从事项目管理工作的总结, 结合项目管理实际感受，参考国内项目管理研究成果，从房地产开发项目工程管理角度、运作流程方面，来分析影响工程建设项目进展的主要因素，探讨解决开发项目管理的关键难点。 【关键词】项目决策；项目设计；施工合同；供方资源；甲方供料 近几年来，本人在经历约60万平方米三个房地产项目的管理实践，经历工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程，也通过对其他开发项目建设管理的考察和调研，发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发企业，其项目建设经常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工，项目管理目标总不能如期实现。结合当前房地产开发流程及组织管理状况, 针对开发项目管理中存在的难点问题，提出改进开发商工程建设项目管理质量的思路，降低项目管理难度，充分用好工程合同，规划好项目开发组织，促使项目进行得稳健有序。 1 项目决策阶段要重视加强市场调研工作和提高决策效率。 项目决策阶段开发商担心政策风险和市场风险的负面影响，以及公司人力资源的缺乏和管理机制不健全，项目市场定位及决策机制不完善，项目前期市场可行性研究工作不深入，是影响项目管理有效实施的根本。 1.1 项目前期对市场研究和决策 由于没有详细的项目可行性研究报告，使得项目规划设计不能如期进行，即使进行了多方案的概念规划设计，也会因为市场研究工作不充分细致、评判标准不明确、犹豫不决致使项目决策慢、效率低。开发商有些领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究，决策迟缓浪费了项目时机。决策高层犹豫一段时间后匆忙决策，这样决策确定的项目产品导致不科学、不系统、不全面，也不完全可行。 1.2 决策机制的完善 决策阶段的犹豫和匆忙，引起的问题在项目实施过程中会造成管理诸多困难，一定会在项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来。当工程匆忙上马、待定内容久拖不决时，因产品研究方面资源匮乏，所谓决策就成个别领导临时仓促“拍脑袋”，领导成为具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成工程建设等待的关注点，前期的市场调研和产品研究问题此时就演变成工程技术问题。例如某项目在建设过程中经常出现原则性、功能性的“伤筋动骨”大变动，在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大等市场定位偏差问题，重新进行产品定位，重新设计而修改户型，在建商住楼改成公寓楼等功能的修改，详规设计经常调整建筑面积、建筑楼层、楼体布局、景观布置、道路系统等。 1.3 提高决策水平和效率 决策阶段工作效率低导致项目实施丧失机遇，效率就是效益，只有纵观全局综合性地算大帐，才能提高工作效率。前期可行性研究是项目的灵魂，据此进行的项目设计是龙头，龙头有魂才能使工程建设管理有章可循。重视项目的前期调研工作，就要重视前期研究决策的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立完善的决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”、“借力”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。 2 项目实施阶段要重视加强设计管理和计划工作。 市场研究阶段进行得不细致不规范，项目决策阶段的问题拖到实施阶段来解决。本属设计师的工作，却受到开发商的过多干预和限制，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但项目整体设计不系统、产品功能不配套、效果上不协调等方面设计失误的责任也由开发商承担。 2.1 设计阶段的盲从 开发商认识到一定要在设计阶段严格把关，某几个领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据。项目规划和建筑方案是开发商“包办”的，设计师成了开发商的工具，使得设计师无法创意。建设内容经常变化，施工图提供慢，工程变更多，造成工程质量、进度、投资控制等项目管理目标无法如期实现。如某小区的变配电房、水泵房、停车位是临时加上，分期建设的小区供电问题经常临时性解决，经常调整建筑立面材料、颜色及窗型，景观设计不系统、无主题等。设计师成了“改图师”，工程人员成了“改图员”，无论是工程管理部门，还是项目的设计、监理、施工单位，各方面都不满意。 2.2 设计资源的简单拼凑 细微创造差异，细节决定成败，项目设计资源整合不足，影响项目设计质量、供应时间、工程内容对接等工作，从而影响项目管理。当今住区开发建设，景观园林工程已成为一项不可或缺的内容。景观设计资源整合不足，设计工作滞后造成整个小区景观不协调，景观设计意图粗略，无层次地繁杂添加，设计图纸内容做法不具体，景观工程实施滞后，失去了景观促销的作用。住宅公共部分精装，装修设计在施工图中得不到体现，建筑装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵。 2.3 有效整合设计资源 招标或委托有相应资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源进行整合，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案初步设计、施工图设计、景观设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件；此阶段要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划，对关键性的设计文件要进行相关部门的预审和讨论。严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重，并经过必要的程序才能进行。 3 工程施工承包合同力求严密，重视项目收尾阶段的管理工作。 工程施工承包合同不严密，从建设方手中直接分包的单位过多。项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及交接口界定不清，没有采取措施重视工程收尾阶段的工作，造成项目管理难度大大增加。 3.1 工程总分包管理难协调 工程建设前期主要是总承包单位进行的土建施工，管理工作比较单一，容易进行；对于施工合同有约定的纳入施工单位管理的专业分包，管理工作也正常。到建设后期，专业配套分包单位与总承包单位，以及分包单位之间的配合和交接问题上，矛盾越来越突出，成为项目管理的难点。因大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同。甲方签订工程施工合同中无工程配合、交接内容等要求或约定不详细、不严密，总承包单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，对甲方分包工程配合问题“斤斤计较”，使工程管理困难重重，总是在交接环节的工序细节、脚手架、垂直运输、临时水电、垃圾清运、成品保护、使用费和配合费、安全管理、交接验收、工程资料衔接等方面纠缠不清，造成工期拖延。甲方分包单位有了需协调的问题也往往直接找甲方，甲方成了真正的“总承包”，出现工程质量和拖延工期问题后相互扯皮、推诿，责任不好界定。在项目收尾阶段甲方很多精力花费在“协调”工作上，即将竣工交付客户入住之前，售房签订的交付日期日益临近，出现乙方不急甲方着急的尴尬局面，甲方现场代表总要“求”完这个乙方，再“请”另一个乙方，还要准备组织进行项目整体验收和交付等工作，现场管理的工作压力、工作难度可想而知。收尾阶段现场大打乱仗，焦头烂额，使得项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。 3.2 甲方的分包项目要尽量少，施工承包合同要严密。 对于甲方分包各工程合同内容要系统化，细化各自之间配合条件，全面系统地进行建设合同管理。尽量让总承包单位完成组织施工，需要分包的由开发商主持分包工程招标工作和确认分包单位，分包单位与总承包单位签订工程分包合同。这样有利于甲方及监理的协调管理，规避质量、工期、安全、保修责任等风险。对于必须由开发商组织发包的工程，要细化发包工程的内容，事先研究各分包工程的建设时段、交接、场地、协作、安全、验收、保修、资料、费用等配合条件，以及各工程之间可能产生的管理难点。事先制订对策和要求，在工程建设承包合同中明确，减少甲方协调工作量，使得工程合同更具操作性，充分体现业主的主导性。 3.3从整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作。 在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程的领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾巡查复查的临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。 4 开发商应重视对供方资源的整合和管理。 对于房地产项目工程管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成，工程实物由施工单位承建，现场“四管控”工作委托监理单位实施，工程所用材料设备由材料设备供应商提供，开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。在项目实施阶段，开发商与勘察设计、施工、监理及材料设备供应商之间是需方和供方的合同关系，供方资源的整合和组织就成为甲方项目管理的关键所在，是房地产项目管理预控主要内容。开发商工程计划不完善，工程招投标工作组织流于形式，平时资源积累不足，参与的单位与工程建设不匹配，使得工程管理难度加大。 开发商是工程项目建设的主导者，是工程建设质量的第一责任人，在建设中应发挥主导性作用。有时开发商自身工作没做好，影响工程项目规范化管理。其实，平时注意收集整合各种与项目建设相关的社会资源，建立严密的工程及主材、设备招投标制度，通过考察、鉴别、比较、评估、洽商等方法，建立适合自身需要的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过规范的招投标工作，选择中意的供方，与供方建立责、权、利分明的合同关系。 有时开发商片面认为是买方就要高人一等，与供方合作诚信意识差，过度使用“主动权”，对供方提出超出其承受能力的不合理要求，过度挤压承包方的赢利空间，拖延支付工程款，向承包商转嫁现金流压力，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，影响项目正常进展。开发商应当把承包方看成是通过项目实施，实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴。 5甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定，不影响项目管理。 开发商为了集中整合利用社会资源，集中采购节约成本，保证设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料主要是电缆、电梯、水泵、变配电、空调等主要机电设备，而有的开发商甲供料越来越细，还存在供料交接、验收、保存、结帐等方面的环节，加大开发商工作量，造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量、工期问题责任归结于甲方，产生承包商索赔，加大工程项目成本。甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当，也会加大开发商工程项目管理的难度。 甲方供料的范围、交接方式要计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。工程主要设备可由甲方组织招投标，由甲方与材料设备供应商签订供货合同，也可增加部分采保费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同。 总之，归纳影响工程建设进展的主要因素来看，开发商项目管理的主要难点有：首先，开发商决策阶段的市场可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多；其次，事先整合的项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，不重视工程收尾阶段，导致工程收尾阶段项目管理困难；最后，甲方供料不当。开发商只要制定成熟的房地产开发工作流程，编制其实可行的项目开发组织设计，建立与之配套严密的组织和制度，进行规范运作，并围绕项目管理工作任务，加强各流程阶段工作的计划性，注重预控，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度，提高项目管理的质量和效率。 房地产管理论文:浅议房地产开发风险管理 房地产行业一向被认为是高利润、高回报的行业。近几年，随着国民经济的快速增长，我国的房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在市场经济条件下，没有一个行业是稳赚不赔的，在房地产业高速发展的背后，其所带来的开发风险也在日益增加。本文以房地产开发各个阶段为脉络，对各阶段的风险因素进行了识别，并提出有针对性的措施，希望能对房地产开发企业的风险管理提供有益的参考。 一、房地产开发风险管理的必要性 房地产开发是一种通过预测未来需求而进行的产品开发过程，不确定性贯穿整个开发过程。房地产开发具有空间上的固定性、投资规模大、开发周期长、开发过程环节多、涉及面广等特点，决定了其进行风险管理的必要性。通过有效的风险管理，可以减少可能发生的损失给企业造成的不良后果。 （一）房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多。加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证项目开发的成功。 （二）风险管理的整体目标在于以最少的成本实现最大的安全保障。通过有效的风险管理，在风险发生前采取规避措施，可以避免因风险突发事件造成的巨大损失，并在损失发生后尽可能多的获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和经济效益。 （三）房地产开发风险管理的本质是对不确定性的管理。不确定性会给房地产开发带来威胁，但同时也意味着机会，因此加强风险管理可以帮助企业发现新的机会。 房地产开发风险管理应贯穿于各项业务的整个业务过程，包括事前、事中和事后，越早发现风险、越早采取措施，则风险管理的成本就越低，给企业带来的效益也就越大。 二、房地产开发各阶段风险识别 风险识别是风险管理的基础和重要组成部分。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。通过风险识别，才能把风险管理的注意力集中在具体的项目上来。房地产开发过程通常分为投资立项决策、土地获得、项目建设和销售管理四个阶段，由于各个阶段的主要任务不同，其风险表现也不同。 （一）投资立项阶段的风险识别。投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的开发策略，以确定开发的区域、类型和时机，即决定在何地、何时，开发何种房地产。 1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。 2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。 （二）土地获得阶段的风险识别。在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险是土地状况风险、征地安置风险和融资风险。 1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。 2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。 3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。 （三）项目建设阶段的风险识别。项目建设阶段是指开发项目从正式开工到竣工验收形成建筑物实体的工程施工建设阶段。这个阶段的风险主要在设计及施工过程中由于管理不善、措施不当引起的规划设计风险、工期拖延风险、项目质量风险等。 1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。 2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。 3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。 （四）销售阶段的风险识别。房地产开发销售阶段的主要任务是通过房屋出租或出售，尽快实现投资的回收，并获得利润。这个阶段的风险主要包括销售时机风险、销售合同风险、销售税收风险。 1、销售时机风险。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。 2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。 3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。 三、房地产开发各阶段风险应对措施 房地产开发风险应对的主要措施有风险回避、风险控制、风险转移和风险承受等。 （一）投资立项阶段风险的应对 1、规避国家政策环境风险，抓住开发时机。国家政策的变更是任何房地产企业公司都不可回避的，只能采取风险承受。因此，房地产开发要尽可能地及早开发，及早销售，争取早日收回投资，避免进一步紧缩的政策环境给房地产企业公司带来更大的压力。 2、进行认真细致的可行性分析，找准项目定位。房地产公司要通过对房地产市场的调查，做好项目的可行性研究，了解消费者对住房的需求和意见，以此确定项目开发的定位、房屋品种的选择，做好项目的规划设计，满足消费者的需求。 （二）土地获得阶段风险的应对 1、重视前期土地勘察工作。聘请专业地质勘探公司对项目地域进行全方位地质勘探，了解该地域的工程地质条件、水文地质条件，包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、地下水深浅、水质污染等的不确定性。注意收集原有地下条件资料，包括防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。然后，要认真对待勘察结果，做出下一步的规划设计方案。 2、最好取得净地，规避安置风险。大量的征地、拆迁、安置和补偿工作涉及许多法律和社会问题，为规避土地拆迁及安置风险，要尽可能取得净地。在无法取得净地的前提下，首先要掌握当地拆迁安置法规；其次要对地块上的居民、企业和建筑物状况了解清楚，委托相关部门进行拆迁安置摸底工作，估算出拆补安置成本。当预计的安置成本大于可承受风险范围时，果断放弃该地块的投资。 3、合理选择资金来源、筹资手段。开发商获得土地时最大的难题是资金问题，在自有资金较为充裕的情况下再依靠部分银行贷款，会使企业资金压力较小，摘牌的可能性大；若拿地资金绝大部分依靠银行贷款，一旦银行政策收紧，会使开发商拿地计划泡汤。 （三）项目建设阶段风险的应对 1、开展项目规划设计方案优选，满足消费者需求。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是决定项目建成交付后能产生多少经济效益。因此，在项目设计方案的选择上，一定要做到优中选优，满足客户的需求。 2、重视合同管理，规避工程延期风险。房地产企业可利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险转移到施工单位和监理单位。在工程承包合同中，严格制定相关工程工期条款，在该项条款中，明确指明工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。 3、充分发挥监理职能，加强施工质量控制。房地产企业应聘请专业监理公司来进行施工过程控制，做好投资控制、进度控制和质量控制。对设计变更建立健全设计交底与施工图会审制度，一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题，并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题，减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。 （四）销售阶段风险的应对 1、通过营销，转移销售时机风险。为了规避销售时机风险，房地产企业可以通过营销方式将风险转移给商，规避预售风险。采取营销方式，不仅可以规避因滞销带来的资金回笼风险，还可以通过设置不同费率的手段，鼓励商随着市场行情适时调高房价，规避房价上升时的低收益风险。 2、充分利用法律顾问，规避销售合同风险。房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的，一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。根据以往诉讼案件经验，因销售合同文本一般由房地产企业自己提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，法院通常按不利于房地产企业的解释来执行。因而，房地产企业的销售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。 3、通过税负转嫁与纳税筹划，减轻税收风险。税收筹划就是指纳税人通过预先的筹划和安排，特别是对多种纳税方案进行分析比对，然后选择一种既不违反税收法律政策，又能减轻企业税收负担、增加企业税收经济利益的最佳方案。房地产企业可以通过充分利用税收优惠政策、选择有利的经营方式、选择合理的会计处理方法、投资筹划等办法来缩小税基、降低税率或增加抵扣税额，从而达到税收筹划的目的。 房地产管理论文:房地产项目优化技术管理 ［摘 要］ 房地产项目优化管理就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。 ［关键词］ 成本优化； 设计优化； 现场工程技术管理 为适应房地产市场竞争日益激烈和国家房地产政策变化的形势，国内房地产企业内部管理逐步呈现出从粗放型向技术型、专业化、精细化管理模式转变的发展趋势。近几年来，各地产公司在重视完善规划、建筑等专业设计管理的同时，加强了对结构等专业工程技术工作的管理，提高了设计管理工作的系统性，使设计技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了房地产企业的竞争力。 1指导思想 工程技术管理的指导思想，就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念，加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制，从结构专业角度对方案提出建议。 ［例1］ 某项目十几栋高层建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。 ［例2］ 某项目5万平方米地下室设计，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米2吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是5万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。 2桩基础与地下室设计研究与优化 2．1桩基础承载力取值 目前，国内设计单位对桩基础承载力取值是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。近两年来，在地产公司项目的桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出20％以上，相应减少桩基础工程成本支出20％以上。如苏州某地产公司湖滨一号项目二期14栋高层建筑桩基础设计中，以试桩方法确定桩承载力设计值为250吨，比一期以理论计算确定设计值170吨提高了47％，取得了较好的经济效益；长春某公司水岸春城项目，2003、2004年桩基设计取值以理论计算来确定为45吨，2005、2006年采用以试桩来确定桩基设计值方法，设计取值提高到55吨，桩基承载力设计值提高了22％；宁波某公司东湖观邸一期桩基原设计值为40吨，后经过试桩将设计提高到55吨，提高了37％；西安某公司项目通过试桩修改原设计，使桩基工程成本降低200多万元。 2．2地下室 由于地下室面积较大、工程成本较高，对地下室设计进行了重点技术管理跟踪。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。如广州某地产公司地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；南京某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。 社区地下室顶板上普遍放置1～1．5米厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1．5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大，对此折减后可取得比较好经济效益，以上项目地下室均采用了此建议。 2．3抗浮（拔）基础设计研究与优化 抗浮（拔）基础作用是抵抗水浮力，目前国内抗浮（拔）基础根据具体情况，常用抗浮桩基础和锚杆（minipile）抗浮基础。广州某公司4个项目均有较大地下室，其中d7－6项目地下3层地板水浮力达12吨／平方米，均采用锚杆抗浮基础。由于锚杆抗浮基础工程量极大，工程成本较高，公司对4个项目的锚杆抗浮基础设计方案进行了重点技术管理和研究，主要从锚杆入岩长度、锚杆平面布置、锚杆中钢材选取设计3个方面入手，打破常规设计方法，使锚杆抗浮基础设计方案更加经济合理，取得了非常可观的经济效益。 锚杆入岩长度常规设计方法是以理论计算来确定，以试验方法来确定锚杆入岩长度的创新得到设计单位认可，应用于上述4个项目。如k2项目原设计为入岩8米长，公司通过试验确定为6米，比原设计降低2米（180元／米）。 锚杆中钢材设计常规做法是将理论计算结果乘以2倍安全系数。公司认为钢材本身性能稳定、离散性较小，锚杆中钢材安全系数不应取2，而应取结构设计中1．25倍安全系数，这样，锚杆中钢材可以节省37％。此项建议在上述4个项目中得到应用。 锚杆平面布置常规设计方法是将锚杆布置在柱子下部，作用于地下室底板上的水浮力通过底板传递给梁，再由梁传递给柱下承台与锚杆相平衡。经研究，常规锚杆布置设计方法存在两个传力路线，需要在底板和梁中配置大量钢筋去承受和传递水浮力荷载，设计成本较大。由此，产生了对常规设计方法进行改良的想法，即通过减少传力路线来降低工程设计成本思路。结合地下室锚杆抗浮基础设计，对锚杆3种布置方案进行设计和分析：方案一，锚杆均匀布置于底板；方案二，锚杆均匀布置于梁下；方案三，锚杆集中布置于柱下。对上述3个设计方案进行了定量经济比较，可以看出不同锚杆布置技术方案对工程成本有较大影响，方案一比常规设计方法方案三工程成本支出少54％。鉴于此，项目地下室锚杆布置均采用方案一，即锚杆均匀布置在底板下；k2一期锚杆布置采用梁下布置，即方案二。 3上部建筑结构设计技术管理 上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，因此，对此结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计是否经济合理很大程度依赖于设计单位结构工程师的技术专业水准、责任心和心态，从理论上讲他们有义务为业主负责，但在实际工作中，他们只对《规范》负责而没有对设计的经济合理性负责，甚至有意无意加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既要保证结构安全、品质，又要保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责所在。 近几年来，地产公司加强上部建筑结构设计技术管理工作，取得了一定成效，下面举几个案例。 ［例3］ 广州某公司项目在国内开发的第一个超高层住宅项目（近150米高），原预计上部结构标准层土建工程成本为1 000元／平方米。公司加强该项目结构设计管理工作，在结构设计中密切与设计单位沟通交流，通过调整结构体系、减低荷载、设计技术等，最后达到结构工程土建设计成本仅为900元／平方米，与普通高层建筑上部结构标准层工程成本基本一样。 ［例4］ 苏州某公司湖滨一号项目二期开发14栋高层建筑方案，均为适合市场需要的南北通透的板楼结构，建筑高度与宽度比最大达9．6，远远超过结构设计《规范》所规定的6的限值，通过努力，苏州市政府审图中心领导同意将建筑高宽比只能放宽到8。若按高宽比8来设计，项目二期将有8 000平方米面积无处放置，必须对二期重新进行规划和建筑设计，而二期地块和时间限制又给重新规划设计带来了极大难度，最好还是在结构设计方案上加以解决。首先，公司要求和指导设计单位以结构工作性能设计理念进行结构方案设计，通过加多剪力墙、调整计算荷载、加宽基础宽度等技术措施使结构方案达到可行。之后，该公司对苏州市政府审图中心领导进行技术上的说服工作，经过一段技术交流后审图中心领导终于同意上会。由于方案准备充分，专家在评审会议上没有提出原则意见，结构设计方案获得顺利通过，由此保证了该项目营销定位、原规划方案得以实施，保证了项目开发进度。 上海某大厦项目为超高层写字楼项目（近150米高，总建筑面积9万平方米）。设计单位结构施工图设计中，标准层用钢量为85千克／平方米，在技术管理参与下，设计单位对原结构设计方案进行调整后使标准层用钢量降至70千克／平方米以下，取得比较满意结果（4．5元／千克工程造价）。 4现场工程技术管理 长春某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为4 000平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2 052根，公司独自对此方案进行优化，碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。 南京某公司为配合销售先建会所，环绕会所三面地下室工程是在会所竣工后才开工的。会所三面离地下室距离在2米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作，同时在会所3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保会所在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。 佛山某公司项目含有4栋高层、12栋小高层，建筑地仅5 000平方米。在这5 000平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，技术管理难度可想而知。 某项目一期有8栋100米高层建筑，基础采用桩基础。1 700多根桩施工完成后，在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司采用补桩方案进行处理，第一轮补桩设计方案每栋楼需补近90根桩，公司对此提出不同意见，经过技术交流沟通，设计公司对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，8栋楼补桩总数减少320根。 总体来说，节能降耗是我国的一项国策，而在房地产开发过程中，大量的能源消耗了。正因为如此，企业加强了对结构等专业工程技术管理工作，提高了设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了竞争力，减少了浪费。 房地产管理论文:房地产造价可视化管理及造价工程师职能管理 摘要:房地产造价管理区别于建筑企业造价管理的最大不同是在施工过程中,主要针对进度款、签证、材料认价进行管理。采用节点支付进度款,使得造价人员将更多精力用于成本的预测及造价控制方面;通过限额签证,使得签证可控;将材料认价管理放到招投标环节中,进行事前控制,避免施工单位故意拖延或不签认,从新的角度阐述了施工过程中的造价管理及造价工程师职能管理,并实现成本预测及进度款(现金流)管理的可视化。 关键词:房地产;造价管理;可视化管理;造价工程师 1前言 如何让房地产造价管理更加直观,实现可视化管理,如何让决策层更方便管理造价,造价管理人员该如何做,造价工程师该如何做?这些问题常困扰房地产业决策层及管理人员,而这些正是笔者要在本文所要回答的问题。本文阐述的可视化管理主要是关于成本预测及进度款(现金流)管理。 房地产造价管理及造价工程师职能管理等方面已有许多文章进行过讨论,但大多数文章都没有关于具体操作的描述,本文内容更侧重对房地产造价可视化管理及工程师职能管理做一个系统的可操作性论述。 2房地产造价管理及造价工程师的现状 纳帕地产是一家主要从事精装别墅项目开发的房地产公司,项目涉及北京、昆山、武汉等地。现以纳帕地产昆山项目为例简要描述一下房地产造价工程师的现状:纳帕地产昆山项目设一合同预算部,经理一名、副经理一名,下设土建造价员3名,安装造价员2名。造价管理的主要内容为工程的成本预测、招标、合同、进度款支付、材料认价、签证核实、工程结算等。造价工程师的职能主要为编制工程概算并在施工过程中进行细化,对施工单位提出的近期使用材料配合物资部进行询价及编制价格确认单、按工程部签认的月形象进度编制工程进度预算书提供月进度款支付依据,对施工现场发生的变更进行签认,编制工程结算书。 3存在的问题 经过半年多的参与,由于进度款的支付、材料认价、工程签证贯穿了整个工程。这三方面历时长,涉及人员广,工作复杂繁琐不易管理,所以,本文从这三方面进行叙述,分析常见的问题,提出改进的意见,进而实现房地产造价可视化管理及造价工程师职能管理。 3.1进度款,计算繁琐,疲于应付,无暇其他 月进度款公司流程为:施工单位提出形象月进度表,工程部按照实际发生的内容审核,然后交与相关人员进行相关预算书的编制,完成月进度款审批表。但由于施工方的完成节点不是完整的段,预算人员无法利用以前编制的预算书,只能重新进行工程量计算,房地产涉及的施工单位很多,施工内容也非常多,这部分工作占用了预算员的大量工作时间与精力。另外,由于每月发生的工作量,财务部也不能事先有个预判,对资金的准备不能做到合理到位,不利于公司总部对现金流进行合理分配。 3.2 签证,归档简单,总量失控,无法预判 一般来讲,房地产项目的变更签证会比较多,原因多种多样。设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等,其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。这样的流程往往会造成施工现场不合理签证非常多,公司高层只有在结算时才知道签证到底花去了多少钱,常会出现严重超预算的情况,总部更无法对工程造价有个提前的预判,往往也就无法对工程造价进行合理的控制了。 3.3 材料认价,重复认价,工作繁杂,效果甚微 材料认价流程一般为施工单位提出材料认价单,工程部确认品牌规格型号、物资部进行市场询价,预算部确认价格,相关部门审核签认。看上去很完善的流程为什么有麻烦?房地产项目一般有多家施工单位在现场进行相似项目施工,为尽可能少地承担了价格波动风险,施工单位并不是将合同中所有可能用到的材料价格一次性进行认价,而是随着施工过程逐步提出。当进行到该项工序,才对将要发生的材料提出材料认价单。而每家施工单位进场的时间不同,使用材料的时间也不同,市场价格又不断变化,所以每家提出材料单的单价不同,认价也不同。这对物资部的询价,预算部的核价都带来了大量重复劳动。2008年钢材等材料价格变动很大,房地产商更多地承担了价格波动的风险。 4解决方法浅探 造价管理的最根本目的是对工程造价进行控制,所以造价管理人员应将最主要精力放在成本预测、成本控制上而不应在一些细枝末节上下功夫。 4.1 成本预测 成本预测应包括项目成本测算及现金流预测,重点在现金流预测,所以不应简单地按图纸算出工程预算就算是成本预测了,那样的预测只能给决策人员提供一个项目投资比采用指标概算更准确的决策支持,不能让管理人员对成本控制有实际指导意义。现金流预测结果准确与否,决定企业决策层能否制定出更合理的资金使用计划。 可如何做出准确的现金流计划?我个人认为还得从两方面入手:一方面是做好施工图预算,即项目成本测算,翔实的预测成本数据能对现金流计划提供有力的支持;另一方面是制度的变革,当然还需要各部门配合。制度变革体现在进度款支付方式的改变,传统的进度款支付方式一般是如上文所描述的按月形象进度进行支付,现要改成按工程节点进行进度款支付。按节点支付工程款,我们要求预算人员的成本测算按节点进行计算,只要施工单位完成到该节点,由工程部验收签认后,真接按节点的工程预算额约定比例支付,工程完工后再结算。 这样做及设置节点有几个好处,既不必担心施工单位故意拖延工程进度,他只有完成节点才能拿到工程款,他比我们更关心进度;同时造价工程师也不必再做这些繁琐而无意义的劳动,可以节省更多精力做造价管理工作;而对公司管理层而言,对工程款支付也会心中有数。设定节点原则,一是时间要求:原则是不能太长,施工单位太久拿不到工程款,会影响实施效果;也不能太短,这样工程款支付过于频繁,对房地产公司也不利,一般应设置成接近于月进度款支付时间点,这样开发商及施工方都能接受;二是内容要求:节点设置要求应清晰明了,便于确认。节点犹如里程碑,如采用基础结构完工,结构封顶等等,无论是谁,都能很直观地知道进度款将要支付的大致时间及进度款数量,很方便领导层进行现金流分配。 在设置好工程节点,并按节点完善施工图预算,改变进度款的支付方式这些工作做好后,还不能开形成可视化的图表。对管理层而言也不能对现金流进行很好的预测,因为不知道每个节点大概什么时候完成,以及在某一时间点上有多少工程完成节点,这需要配合。主要是要求工程部提供按节点制作的时标网络计划图,这样就可以很好地与预算部做的节点施工图预算衔接上。只有将资金支付计划置于时标网络图上,决策层一目了然就能看到现金流的使用情况,这样才能算是可视化的造价管理。 4.2成本控制 这里讲的成本控制主要是关于施工过程中的成本控制,因为这一部分的持续时间比较长,管理也比较复杂,管理不善对工程的影响也很大,如何对施工过程中的成本进行控制?还应从两方面进行描述:一方面是讲对变更签证的管理,一方面是对材料认价的管理。 在上文中提到在纳帕地产预算部没能很完善地处理好这些问题,显得有些被动。谈到对变更签证的管理,好多公司的预算部门都是对现场发生的情况只是做一个记录,因为变更不变更,需不需要签证都是工程部的事情,好像与预算部没太大关系,只要确认其确实存在并将发生的金额在竣工结算时汇总到结算书中就行了。预算部如想最终控制好施工成本,必须做好变更签证这一块。因此,当每份签证单发生后,由相关预算员做好签证金额计算并对同一项目进行累计。如累计额超过一数额,则预算部上报公司管理层,由管理层招集工程部,设计部、预算部等相关部门进行讨论。看是否是设计上出了问题,是否要重新设计,还是工程部管理上出了问题,或是现场情况特殊。通过更改设计或改善现场管理使得签证费用可控,而不是让签证管理流于形式。 另一部分是关于材料认价的管理,事前控制要比事中及事后控制容易得多,所以对材料认价的管理应放到招投标环节中去。如何在招投标环节对合同中所涉及的主要材料进行管理,涉及到多部门配合及合同文本的重新设计,如它要求设计部门在图纸出来后同时列出工程主要材料规格、型号等技术要求,工程部根据工程实际情况确定品牌,并将之附入招标文件中让施工单位在同一技术要求及品牌下对各材料分别认价。同时,材料部进行询价,其结果用于与最终中标单位各种主要材料价格签认,这样主动权在业主方,如在施工过程中认价,价格如对施工单位不太有利他就会拖延或不签认,这样会造成认价难度有时还会影响整个工程的施工进度,主动权在施工单位。 5造价工程师职能管理 从造价管理的角度来看,造价工程师最重要职能是配合管理人员对工程造价进行控制,还是从进度款、材料认价、工程变更签证三方面进行描述。 5.1进度款 进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。因在施工前的时间会很短,既要确定施工节点,又要将各结点的工程造价计算出来,工作量不小。为给造价人员合理的时间分配,不必将整个工程的施工节点预算造价计算出来。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。如果施工单位的进度提前或推后,这时要求工程部在施工单位每完成一节点时就调整一次时标网络计划,使得后续的节点进度相对准确,决策层就能一目了然下一期的现金流计划。造价人员结合合同,按工程部节点核定单,直接填写进度款报审表就完成进度款审核的内容了,简单、易操作。 5.2签证 为保证与签证管理步调一致,这就要求造价人员做好基础工作,不单单是现场确认签字就完事了。要求每一份变更签证下来后,即刻完成工程变理费用单,对同一工程项目进行累计,达到一限额时(由造价管理人员定,如假定为5 000元),做好分析表,上报上层管理人员。由管理人员根据具体情况召开各相关部门碰头会,决定修改设计或重新组织现场管理等。 5.3材料认价 如要达到上文中描述的材料管理要求的话,造价人员要多做部门间联系纽带作用。材料认价的工作涉及多部门,如公司管理层将材料核价权交给造价部门,由造价人员敦促设计部门在图纸出来时,相应提出工程所需主要材料的技术要求,规格型号,由工程部根据现场及公司相关要求提出材料的品质要求、品牌并放入到招标文件中,同时由物资部进行市场询价。造价人员要在这三部门间多穿插沟通,取得物资部门询价资料后,交由招投标负责人与投标单位进行主要材料价格谈判核定。 6结论与总结 近几年房地产业的篷勃发展,全国涌现了大量的房地产商及造价管理从业人员,造价管理涉及的范围很大。我参照施工过程中影响造价最大的三个方面对房地产可视化管理及造价工程师职能管理进行论述,希望能给同行们起到些启发,将文中有益的部分运用到工作实践中去,让房地产造价变得更易于管理。 在多年运营过程中,各地产商都已形成一套相对完整的造价管理体系,尽管会有相对不完善的地方,但大家都已习惯并认可了这种制度。如要完成房地产造价管理体系方面的改变,则需从管理层面及制度上进行改进,这会增加一些部门额外工作量。变革涉及的相关方如不积级配合,就会对整个造价管理效果造成非常大的影响,甚至会使造价管理变革流于形式。所以要实现目标,需要公司决策层的挺力支持,进行一系列从上而下的变革,并形成一套造价管理制度,约束项目相关方之间能形成密切的配合,这样才能实现房地产造价可视化管理及造价工程师职能有效管理。 房地产管理论文:浅谈标杆房地产公司成本管理 【关键词】：成本、策划 【文章简述】：本文分析、对比了万科、金地、中海在规划设计环节、施工环节、结算环节的成本管理制度，并提出了可以供我们借鉴的成本管理思路。 做为一家上市房地产开发公司，有着专业的品质，且产品拒绝复制。随着房地产各项新政的不断出台，国家对房地产的不断打压。在当前情况下，如何做到在有限的成本下控制项目的建造成本呢。笔者就目前房地产行业中排名前列的几家单位，及借鉴万科、龙湖和中海几家房产开发公司的成本管理制度，并依据项目的不同实施阶段对三个标杆公司的成本管理制度进行了对比，总结出了可以供我们借鉴的成本管理制度。 一、规划设计环节的成本控制 1、万科规划设计环节的成本控制 总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 2、龙湖规划设计环节的成本控制 方案设计完成后20个工作日内，项目负责人组织，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，项目成本经理据其完成《项目目标成本（方案版）》。 方案设计完成后应作好造价咨询单位的委托，以便进行相关指标的测算及方案技术经济比较； 方案设计完成后应委托造价咨询单位、面积测绘单位对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算； 根据审核通过的《项目目标成本（方案版）》，由项目研发经理负责完成《初步设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为《初步设计任务书》的附件。 初步设计完成后20个工作日内，项目负责人组织，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（初设）》和《项目配置标准（初设）》。如无初步设计，可省略此项工作。 初步设计完成后30个工作日内，依据《项目技术经济指标（初设）》、《项目配置标准（初设）》，项目成本经理组织项目团队参加，共同开会充分讨论，完成《项目目标成本（执行版）》。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本（执行版）》。 初步设计图纸应委托造价咨询单位进行工程量、价计算 ，并提出技术经济优化措施建议； 根据审核通过的《项目目标成本（执行版）》，由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为《施工图设计任务书》的附件。 3、中海规划设计环节的成本控制 前期费用成本控制的重点为设计费，主要从以下几方面进行控制：1）无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 二、施工过程的成本控制 1、万科施工过程的成本控制 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据； 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款；应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。 2、龙湖施工过程的成本控制 《项目目标成本（执行版）》编制完成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成《项目目标成本分解及合约规划》。 项目成本经理负责将审批通过的《项目目标成本分解及合约规划》录入到成本系统。 在施工图完成后45天内，项目成本经理应负责组织完成施工图预算，并对目标成本进行预算调整。预算调整由项目成本经理负责录入成本系统。 每月25日前由造价采购部指定人员将库存材料费用进行结转，转入项目成本。项目成本经理负责审查。 合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化，按照相关制度要求进行确认及审核后7天内，由项目成本经理负责录入成本系统。 每月28日前，由合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核，最后由项目成本经理在月最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（月度）》。 每季度最后一个月25日前，由合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核，最后由项目成本经理在每季度最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（季度）》。 3、中海施工过程的成本控制 中海推行的控制措施主要是：严格变更前的成本评审，明确相关人员的签字权限，由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉及变更金额较大（20万元以上），则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。建立成本分析预警制度，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项目完工前，由财务部、合约管理部共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并做出合理的评估。 三、工程结算阶段成本管理制度 1、万科工程结算管理 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考；审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审；审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见；在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。 2、龙湖工程结算管理 项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的，按结算书反映，没有取得结算书的，由合同责任人进行专业判断、估算。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务费用。 项目成本经理负责提供开发成本、营销费用的数据，计财部负责提供分摊到该项目的管理费用、财务费用和公司层面发生的营销费用。最后由项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》。 项目成本经理应将《项目竣工成本》与上一版《项目目标成本（执行版）》比较，分析、说明差异原因，并同《项目竣工成本》报表一起书面确认。 每年1-6月竣工项目，须在6月30日前完成《项目竣工成本》，并通过审批；每年7-12月竣工项目，须在12月31日前，完成《项目竣工成本》，并通过审批。 项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成《项目成本总结和分析》，并输入成本系统。 四、我们可以借鉴到什么? 1、规划设计阶段可借鉴的成本管理制度 方案设计完成后20个工作日内，规划设计部完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，成本管理部完成《项目目标成本（方案版）》。 总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标，每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，据此编制《建造成本概（预）算》。 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。且公司有严格的考核标准，务必指导限额设计。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 2、工程施工阶段可借鉴的成本管理制度 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据； 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。 原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款； 应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。 合同变更( 包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化，按照相关制度要求进行确认及审核后7天内，由项目成本经理负责录入成本系统。 项目成本经理在月最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（月度）》，在每季度最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（季度）》。 3、工程结算阶段可借鉴的成本管理制度 工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。 审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确。 项目成本经理负责提供开发成本、营销费用的数据，项目财务经理负责提供管理费用、财务费用和营销费用，最后由项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》。 项目成本经理应将《项目竣工成本》与上一版《项目目标成本（执行版）》比较，分析、说明差异原因，并同《项目竣工成本》报表一起书面确认。 每年1-6月竣工项目，须在6月30日前完成《项目竣工成本》，并通过审批；每年7-12月竣工项目，须在12月31日前，完成《项目竣工成本》，并通过审批。 项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成《项目成本总结和分析》。 4、三公司成本管理制度给我成本管理部工作思路的启示 通过对比、研究三公司的成本管理制度可以发现，三公司在成本管理方面的精度、时效性、制度全面型、规范性都领先于我们公司。受其启示，成本管理部认为可以在以下方面进行改进： 1）、与规划设计部协同，加强对设计单位的管理，要求设计单位给出设计概算，对钢筋含量和砼含量进行限制，并严重执行相应的奖罚措施。 2）、与项目公司协同，加强对设计变更、签证、技术核定单的管理，明确不可签证的事项和签证的办理完毕时间限制。 3）、要求项目公司加强对项目成本的梳理，按时编写《项目成本回顾报告（月度）》和《项目成本回顾报告（季度）》，项目竣工结算完成后编写《项目成本总结和分析》。 4）、成本管理部加强不同项目成本对比分析、与周边项目成本对比分析，通过对比分析发现成本指标偏高的事项，并采取措施降低成本。 5）、成本管理部工作不能只是成本核算，要实现对项目成本的有效控制，并努力向价值创造性成本管理模式迈进。

休闲农业作为一种复合型产业类型，基于农业，将农业科学作为休闲农业开发研究的重要理论基础。纵观我国农业发展史，已经有上下五年前的历史积淀，数次推进农业文明，总是将科学技术作为农业发展的内在动力。对此，精准把握休闲农业与特色旅游融合发展方向，将具有科学性和前沿性的研究发现应用在农业科学新常态中。农业进入到现代化发展阶段以来，大量使用机械进行农业生产模式，尤其是机械化、化学化等模式的融入，使其一度成为“石油农业”生产线。我国农业生产虽然得到大幅度地提升，但是随之出现的农产品质量、食品安全、金属残留、土壤退化等问题，使得农业发展进入缓慢增长期。进而使得绿色生态转型成为农业极其重要的发展方向。 一、农业旅游的发展现状 农业旅游主要是农村景观，其中涉及农村聚落景观、农家娱乐、农事活动和生态景观等，按照农业资源的发展形式，对农村旅游资源进行开发、整合与策划，采用主题形式的休闲农业与特色旅游整合一体的旅游活动形式。农业旅游在规划发展时，需要按照农业资源和旅游活动，为广大的游客提供富有休闲农业特色的旅游服务，其是一种农业经济形态和旅游常态相融合的新型形式，逐渐向旅游大众化时代不断迈进，人们的心理意愿逐渐倾向于自然化生态环境，开始注重个性化、品质化与体验化，这无疑是旅游行业扩充市场的风向标，同时也是促进多元化旅游形式的潮流，但是在其融合发展中仍然避免不了出现一些问题。 1.休闲农业与特色旅游融合度较低 休闲农业与特色旅游融合所形成的农业旅游，具有复合性特点，其既包含渔、牧、林等特色，还包含满足游客对传统旅游产品的需求。但是，目前，农业旅游融合度问题，集体体现在各融合要素与功能延展上，农业产业集群没有充分带动产业发展，即为手工艺品、农副产品、涉及衣食住行或娱乐休闲等产业，各要素之间相互促进、相互影响的产业融合结构。由于融合度较低，一个产业链的变动直接影响其他产业结构。 2.农业旅游产品的单一化问题 农业旅游产品销售于观光客的一种带有地域性特色的产品内容，其也是宣传与推广当地旅游资源、塑造形象的关键手段。但是，目前，休闲农业和特色旅游的产品内容与产品形式的单一化问题较为严重，同质产品较多，展现农业旅游产品较为单薄，副线农业旅游产品出现发反复循环现象，究其主要原因是休闲农业和特色旅游融合的深度与广度，特色也较不明显。在洗选农业与特色旅游融合空间上存在一定发展局限性，游客对当地休闲农业与特色旅游产品印象不深刻，游客在休闲农业和特色旅游的体验上没有形成较为强烈的冲击力，农业旅游的可持续发展受到影响。 3.经营模式的局限性 现有农业旅游经营模式主要是家庭自然型休闲农业旅游经营形式，住农家院、看农家风景、吃有机饭、做农家活以及到当地的旅游景点逛一逛，这种传统且普遍的农业旅游活动形式，规模较小，对于休闲农业自身来讲，尚未形成特色的、大规模的旅游产业体系。再加上很多农业旅游的经营涉及的生活设备设施、特色旅游服务和经营水平存在一定差异性，法律对休闲农业特色旅游，农业旅游经营规范与约束标准尚未建立健全，缺少必要的管理机制，导致游客对休闲农业和特色旅游产生的认同度不高。 4.缺少资本与资金保障 资金与资本保障，直接影响休闲农业和特色基础设施建设，尤其是乡村道路，道路不通畅，致使旅游班车无法到达农业旅游目的地，特色旅游产业开发进程缓慢，甚至一些当地极具竞争力和特色旅游产品融合元素尚未充分开发出来，需要做好基础性工作后，进一步挖掘与开发。例如：某地区广泛旅游产业，在体验项目上存在缺失，农业旅游的淡旺季非常明显，甚至无游客团队前来。村民在特色旅游景点附近乱搭建房屋，与当地农业旅游景观大相径庭，游客没有感受到当地的休闲农业和特色旅游产品。再加上一些地区特色旅游景区卫生条件，公共区域管理机制不健全，导致农业旅游生态环境整体评价不高，自然会影响当地的游客资源。 二、休闲农业和特色旅游融合发展路径 1.构建农业旅游业态 休闲农业和特色旅游，应整合利用当地休闲农业和旅游资源，彻底改革传统单一农业旅游模式，建立地域性特色休闲农业小镇、休闲农业综合体等旅游发展平台。相对赋予的休闲农业特色旅游建设基地，当地政府需要在政策上加以引导，以农村合作社作为参与载体，使得农民积极参与到休闲农业和特色旅游的融合发展行列中，例如：创意农业、循环农业、农事体验的田园综合旅游，通过农村综合改革开放建设，打造地域性特色农业旅游示范点。针对特色产业与地域环境，定位休闲农业和特色旅游融合方向，从地域性文化内涵、旅游功能、旅游特征为一体的综合项目，形成消费产业群、特色旅游景区、休闲农业城镇化合一模式。 2.建设休闲农业特色旅游园区 多元化类型的休闲农业特色旅游园区在经营模式、功能特色与游客资源市场上存在一定差异，不同类型休闲农业特色旅游园区，选址也根据类型不同而有所不同。通常情况下，田园观光型特色旅游园区规模较大，其地理位置选择在景区或乡村附近，注重休闲农业和特色资源，借助周边特色旅游资源的优势作用。乡土风情园区，此特色旅游园区对地域性条件有较弱的依赖性，但是对当地休闲农业和特色旅游资源的依赖性较高，在选址上一般为少数民居的聚居地或者是特色乡村，结合当地风俗营造特色文化风情。乡野娱乐型的休闲特色旅游园区，地址选取相对灵活，但是产业化经济效应不是很明显，其由投资决策、政府主导、农民配合。农庄型特色旅游度假园区，地址选在自然生态、交通较为便捷、基础设施条件较好的地方，偏重地域性经济发展水平较高或存在潜在消费能力的地域。科技科普型特色旅游园区，主要以高新技术为基础，对水电基础设施有较高的要求。因此在地址选取上应靠近中小学、专业院校或科研机构，构建“产学研”一体化发展。农事体验型特色旅游园区，地址选取范围较大，可以按照客流量和交通便利情况而定。农产交易型特色旅游园区，以休闲农业和特色旅游产品的销售为主导，在地址选取双遵循特色休闲农业和旅游资源的开发上，同时注重休闲农业产品的交通运输。在具体的开发建设中，选址的决定因素较多，其中包括经营方、设计方、开发上、政府部分等，通过长期调研实证分析，做出最优判断与决策。 3.打造地域性品牌，构建“休闲农业+特色旅游产品” 对于一些具有特色农产品的旅游城市或乡村地区，根据休闲农业规模和知名度，以及特色旅游发展进展，实现地理标志商标，通过于此，推动当地农业网络化和品牌化发展，全面提升休闲农业和特色旅游产品的附加值，扩大产业链规模。根据生态品牌提升休闲农业特色旅游融合发展的效应，提升地域特色旅游产品价值，充分挖掘品牌市场的升值空间与潜力。与此同时，善于使用文化市场的引导作用，建设文化建筑群，使得休闲农业成为当地特色旅游标志。民营资本可作为休闲农业和特色旅游融合发展的主体形式，倡导农民积极参与到此发展建设中，服从融合发展的管理，同时为当地农民创造致富机会与条件，全力推进当地休闲农业和特色旅游融合的发展进程。通过组建专业融合和发展建设团队，使得休农业与省级和区级旅游公司展开合作，成立“旅游合作社+农户”、“农户+公司”的融合形式，以点带面地开发当地经济资源。 4.开发休闲农业和特色旅游融合项目 具有特色农产品开发条件与资源的生态园区，应主要围绕休闲农业为中心，根据一种或多种特色旅游资源为依托，开展“辐射”性发展，并充分开发市场前景广阔的生态资源项目，例如：农耕或采摘等当地旅游项目。而传统农业资源，虽然在地域性或特色性上不明显，但是具有一定的规模程度，可以充分利用起来。将良好发展基础的自然生态旅游资源，借以观光旅游形式承包给旅行社，为当地农民创作更多的经济效益与职业发展机会，精心建设花卉苗圃、农田果园、动植物饲养等项目，让游客感受到自然乡村的朴实与惬意。 5.网络化休闲农业旅游 随着科学技术的快速发展，网络化休闲农业旅游形式逐渐引起人们的注意，其不仅是做商品与服装网络买卖，同时也是挖局当地旅游业的商业价值。休闲农业基于网络技术环境下，其观光与生产逐渐褪去传统经营模式的弊端，开始转型到新型服务化发展方向上，从基本服务，包括农业、住宿、餐饮和交通以及特色旅游业等角度，展开全方位的生态旅游开发，不完全摒弃农业资源的地方优势，而是利用这些资源服务于休闲农业的现代化发展产业链，从深加工和销售等关键节点上，充分发挥出网络的快捷与高校优势，提升休闲农业的品牌价值，进而为地域性经济发展服务。互联网信息资源的共享机制，为特色旅游的发展带来了更多的市场信息，为休闲农业和特色旅游融合发展变化做好战略调整准备，不断迎合广大游客的需求。通过延长旅游产品的生产周期，带动当地休闲农业和特色旅游融合的可持续发展。 三、结语 总而言之，充分调动当地特色旅游发展要素和休闲农业的优势性，为吸引更多的游客前来感受全时空和全过程的生态化体验产品。在此过程中，注重精神与物质层面的双重服务，切实满足游客对自然生态旅游产品的要求，提升地域性旅游产品认同感，这是改善当地休闲农业和特色旅游融合发展问题的重要经济战略思想。 参考文献： [1]谢秋香.农业产业与乡村旅游融合发展的路径探析——以武鸣区为例[J].市场论坛，2017（1）. [2]陈燕.全域旅游视角下农业与旅游融合发展的耦合机制研究[J].开封教育学院学报，2017，37（10）. [3]李娴.纵观一二三产融合发展趋势大力发展休闲观光农业[J].云南农业，2018（3）. 作者:单薪洁 单位:郑州工业应用技术学院

浅谈地质灾害防治体系:基于GIS的公路地质灾害防治管理体系的设计与开发 【摘要】本论文是基于GIS对河北省公路地质灾害防治管理体系进行的设计与开发，论文结合省内公路地质灾害防治的工作现状、地质灾害防治管理工作中存在的问题和公路地质灾害防治管理体系的建设方案，进而对公路地质灾害防治管理体系进行的设计与开发，采用Mapinfo+MapBasic的开发模式建立网络运营系统，实现省内公路地质灾害防治信息管理。 【关键词】公路地质灾害；防治信息管理体系；网络运营系统 前言 河北省地质环境而言，东临渤海，西依太行，南接黄河，北靠燕山，地质环境复杂，公路地质灾害也时常发生，如滑坡、泥石流等。公路地质灾害的不断增多，建立公路地质灾害防治信息管理体系的必要性日益凸显，通过该体系的建立，从而减少由公路地质灾害引起经济损失和人员伤亡。 1.开发与实现的技术路线 公路地质灾害防治管理体系在开发建设采用Mapinfo+MapBasic的开发模式，开发建设过程中要涉及到计算机技术、数据库技术、Mapinfo技术、Mapbasic 程序设计以及网络技术等，从长远、整体、可持续发展的角度看，系统应尽量采用最先进的IT技术保证系统的先进性、可发展性、系统的资源共享和开放。 本系统的开发采用的此种开发模式，结合GIS软件和可视化语言的二次开发方式，也是当今GIS进行二次开发的主流方向。其优点显著，既能充分利用GIS工具软件对空间数据库进行管理、分析，也可以充分发挥可视化开发语言的方便、高效等优点。集合二者的优点，不仅提高了开发效率，而且开发出来的应用程序外观美观、操作性高，且可靠性好、易于移植、便于维护。 2.开发原则与目标 2.1体系开发的原则 可靠性：该体系的设计与开发首先应遵循可靠性，在数据库设计方面筛选清晰、科学、可靠性高的数据，保证体系的科学性和可靠性。 可操作性：数据库的建立和体系的开发可以满足地质灾害及相关决策部门对信息的查询，用户可以自己操作，具有很好的实用性，可操作性。 规范性：体系的设计开发应规范相应的系统符号、信息编码、精度和坐标系统等。 可维护性：防治管理体系开发建立完成以后，应可以对其数据库进行更新和维护，当出现新的地质灾害时，应尽早更新数据库，从而保证其科学性。 2.2体系开发的目标 其设计目标为：应用于公路地质灾害信息的防治管理，可以实现公路地质灾害信息的录入、查询、分析、统计和输出等功能。利用开发平台（GIS）特点、计算机技术和Internet网络实现体系的统一管理和信息共享。为政府决策部门及时提供相关公路地质灾害信息，将灾害损失降至最低。 3.设计与开发 结合省内在建和运营中的公路的一些重点地质灾害突发路段的工程实际情况，利用GIS的空间分析能力和图像处理能力，以重点发生公路地质灾害路段的地形、地貌、天然降水量、地下水径流等数据的变化情况为计算分析基础，以解决公路地质灾害信息处理的相关问题，该防治体系从数据信息的获取、存储、查询和处理入手，提供地质灾害的动态查询和实时分析。 3.1数据库模块的设计与开发 公路地质灾害数据内容涉及信息量大，内容冗杂，且来源不同，可称之为多源化数据，按其数据类型可大致分为：图像、图形和文字数据信息。这就决定我们设计开发的数据库为广义的数据库类型，公路地质灾害数据库模块分为空间数据库和属性数据库两部分，空间数据库记录的是数据的空间信息和图元的基本属性，属性数据库记录的是文本、数值及对象。 3.2公路地质灾害评估模块的设计与开发 公路地质灾害危险性评估理论很多，包括：灰色理论、模糊综合评判法、稳定性模型综合评判等。但没有哪一种理论能够适应所有的工程和地质情况。鉴于此，本研究使用一种综合评估预报理论。此模块的设计与开发主要依托于以下三个方面的内容： 3.2.1公路地质灾害评估模型设计 公路地质灾害评估模型主要分为公路地质灾害危险性评估模型和公路地质灾害危害性评估模型； 公路地质灾害危险性评估模型的设计主要考虑地质灾害现有的发育程度及地质灾害的发展趋势。对已经存在的公路地质灾害进行分析，对存在时间较长的地质灾害应重点考虑其历史重复性，根据分析结果，给出公路地质灾害发育强度的评价结论。对已经发生且发生历史较短的地质灾害，和潜在的公路地质灾害主要分析其灾害的发展趋势的影响，对其发展趋势进行预测，生成发展趋势的预测成果。 公路地质灾害危害性评估模型的评价结果主要为评估已存在的公路地质灾害对自然、社会和人民已经造成的影响，主要包括直接、间接经济损失和社会影响等。该模型的评估主要依托于灾害对经济财产造成的损失，适当考虑其对社会的进一步影响。主要以公路地质灾害的危害程度和规模为依据，属于公路地质灾害现状的评价。 3.2.2评估模块的框架结构 参与评估的地质灾害评估的只包括常见的公路地质灾害类型：崩塌、滑坡、泥石流和地裂缝等。评估模块框架见图3-1所示。 3.2.3评估模块的基本算法 不同的模型采用的具体运算方法虽然有所不同，但是基本思路相同，均采用有限单元法。每一个单元是模型评价的一个基本单位，而数据模型运算的基础是单元数据，数据预处理就是将模型所需要的各种灾害按模型的具体要求进行单元化，网格化。 3.3防治管理体系主体的设计与开发 3.3.1程序设计与开发的思路 程序设计与开发的基本思路就是选择适合于该公路地质灾害防治管理体系的硬件平台和软件平台 硬件环境的选择主要以中高端微型计算机为核心，外部其他设备（扫描仪、打印机、磁盘、绘图仪等）灵活选择，支持多种输入输出管理方案，为该体系的进一步完善打好基础。 软件环境的选择以Mapinfo软件为开发平台，利用该平台提供的函数库，开发语言库，结合Visual Basic语言，确定该软件开发环境为： Windows XP + Mapinfo开发平台 + Visual Basic、Mapbasic 开发语言。 3.3.2体系主界面的设计 该体系的基本界面是一个地质灾害信息系统多文档界面窗口，自动启动多文档窗口见图3—2，它包括边框、标题栏、菜单栏、工具栏、状态栏、灾害工程集管理区域和数据窗口显示区域。该窗口为本系统的主控窗口。系统所提供的功能，均在该窗口下完成。 边框、标题栏、菜单栏、工具栏和状态栏都具有和windows XP 一样的属性。 3.3.3体系的数据管理 公路地质灾害防治管理体系的数据管理主要涉及图形数据管理和属性数据管理两个方面；数据的管理是对其相应的图形和属性进行输入、编辑、查询和维护等，其中属性数据也是对其图形数据的有力补充和完善。 4.结语 本文旨在结合河北省公路地质灾害频发的情况，利用地理信息系统（GIS）的相关功能设计开发公路地质灾害防治管理体系，对省内公路地质灾害信息进行管理，为地质灾害管理决策部门及相关部门提供控制和防治公路地质灾害的依据，从而减少公路地质灾害造成的经济财产损失和社会影响。 浅谈地质灾害防治体系:地质灾害防治管理问题和体系构建 [摘要] 本文通过介绍我国地质灾害的特点，分析了地质灾害防治管理对于国家经济建设的重要性，分析了我国现阶段地质灾害防治管理所存在的问题，还提出了关于完善地质灾害防治管理体系的相关建议。 [关键字] 地质灾害 防治管理 问题 体系 0引言 我国幅员辽阔，地质条件差异较大，也是一个地质灾害多发的国家，且灾害类型多样化、地质灾害影响面广、造成损失巨大，而地质灾害与人类活动又是相互影响的，地质灾害影响人们的正常生活、威胁人类的生命安全，人类活动也容易造成地质灾害加剧。随着我国各级政府的加强管理下，我国近年来地质灾害的防治与管理取得了令人可喜的效果。但我国每年仍然会由于地质灾害导致较大规模的人员伤亡、经济损失事故，需要政府部门继续加强地质灾害的管理，探索更加有效的管理体系和防治措施，以保障人民群众的生命财产安全，减少由于地质灾害带来的损失，为国民经济建设保驾护航。所谓地质灾害防治与管理工作主要指的就是我国的不同级别的政府以及相关的管理部门对地质灾害的防治工作实行关注和监督管理职责。通常意义上的地质灾害管理工作主要包括了下述几点内容：制定地质灾害防治计划并进行组织和实施该计划；根据相关经验及地质灾害调查报告划定地质灾害类别与区域并安排管理监督负责团队；管理和评价地质灾害勘察工作；制定有关的技术标准、行业规范；组织开展地质灾害监测、预报；负责地质灾害防治工程承担单位的资质管理；进行地质灾害责任鉴定和纠纷调处等[1]。根据现阶段我国地质灾害防治管理现状，我们可以将我国的地质灾害防治管理体系概括为：由政府领导的，通过各部门相互协作组成的，全社会共同参与的地质灾害防治的行政管理体系[2-3]。 1 地质灾害管理存在的问题分析 1.1没有完善的制度预防地质灾害发生 在进行工程建设时，进行不当的操作容易造成山体滑坡，需要相关部门开展地质灾害评估以及在进行坡地建设或采空区工程建设时，同样需要规划部门具备国土管理部门的相关批准意见方可施工。尽管政府具有坡地工程建设、地质灾害评估制度，但我国大部分地区还时常发生由于人为原因使得工程建设过程中出现地质灾害现象，其主要原因在于规划部门没有取得国土管理部门的批准，或工程实施之前未开展相关的地质灾害危险性评估工作，此外某些私人住宅建设，由于本身属于违法建设用房，在没有进行报批手续时就进行施工而容易引发未知的地质灾害。 1.2群众对地质灾害认识不够 南方多雨地区政府对地质灾害防治很重视，每年都要治理一批灾害点。这本来是一件皆大欢喜的事情，但是在实际操作中，存在居民不配合的情况。部分干部群众防灾意识淡薄，对地质灾害存在侥幸心理，认为十几年这样过来了都没事，不会发生危险。特别是在汛期暴雨来临要求危险区人员撤离的时候，矛盾表现得尤为突出。 1.3监管后续工作不到位 南方山区，山脚、山坡、山顶一般建筑密集。经常有住户、单位或者村组织私自开挖山坡现象，目的是平整土地后建房子。市国土局接到群众举报后，一般立即到现场，要求停止这种行为。但是由于地质环境管理部门没有行政处罚的权力，而现在国土资源部门的执法监察部门主要查处违法用地案件，没有介入地质环境保护管理，导致没有硬性手段来制止私自开挖山体现象，很多此类事件的最终结果是山体最终被开挖，既破坏了山林，又导致地质灾害的产生。 1.4地质灾害治理规范不完善 全国各地每年的地质灾害防治工程层出不穷，大小不同，工程规模大至几百万、千万，小至几十万元规模。一般地质灾害防治工程的设计工作通过公开招标的形式来确定具有相关资质的设计单位来承担，而由于国家在地质灾害防治方面没有完善的技术标准和规范，导致一般的设计方案出于安全考虑而过于保守，容易导致工程造价过于浪费。 1.5地质灾害治理缺少专项资金 《地质灾害防治条例》规定：因自然因素造成的特大型地质灾害，确需治理的，由国务院国土资源主管部门会同灾害发生地的省、自治区、直辖市人民政府组织治理。因自然因素造成的其他地质灾害，确需治理的，在县级以上地方人民政府的领导下，由本级人民政府国土资源主管部门组织治理。但是现在国家没有地质灾害治理的专项资金，地方也没有专项资金。每年地质灾害需要治理的点很多，但是资金不能落实。目前的情况是，除非市政府主要领导对某个隐患点有批示，才能到市财政部门落实治理资金，否则由于每年的治理资金没有纳入到财政预算，很难争取到治理资金。 2 地质灾害防治管理体系构建及相关建议 2.1提高市民的防灾意识 地质灾害的防治管理工作核心在于保护人民群众的生命财产安全、减少经济损失，但光靠政府部门管理人员和少数的科学研究工作者是远远不够的，而是需要广大的人民群众积极参与到里面来。只有广大的群众懂得了如何爱护环境，如何识别、预防地质灾害，才能够更加全面地掌握地区的地质灾害发生环境，才能够有针对性地实施相关的预防与治理工作措施。所以需要政府和相关管理部门向人们普及地学知识、宣传地质灾害的危险与防治知识，促使人们有意识地减少破坏地质环境的行为、避免由于人为原因产生地质灾害而危害他人或自身的生命财产安全[4-5]。 2.2 高质量编制完成地质灾害防治规划 加快地区性的地质灾害防治体系的建设，应在根据相关的地质灾害防治计划以及地区地质灾害分布特点，根据地区经济发展情况，统筹规划地区的地质灾害防治的总体目标与基本原则。各级政府的地质灾害防治规划要逐步完善，实行领导负责制，加强地方地质灾害管理机构对于所辖地的地质灾害的管理，及时发现地质灾害，严肃处理违反地质灾害规划相关条文的有害行为。 2.3完善地质灾害监测预警体系 完善地区的地质灾害预警系统，需要做到以下三个方面：首先是需要加强推广针对地质灾害监控的最新的技术，在拥有了先进的地质灾害监测与控制设备的基础上，可以全面地将地方的地质灾害预警水平提高。充分认识到"3S"技术的先进性、实用性和可靠性，结合该技术搭建地区性的地质灾害信息管理平台，根据对地区的地质灾害进行系统的信息采集、储存、汇总和分析，并及时处理相关的地质灾害状况，可以实时反映地质灾害并予以快速准确地提供援助措施；其次是强化地质灾害的监控，面对具有突发状况的地质灾害，可以充分发挥先进的地质灾害监控体系的优势，加强监控的力度与频度，做到尽可能地避免或减少由地质灾害发生所带来的经济损失和人员伤亡情况；最后还需要加强地质灾害监控技术的政策支持，确保地方上地质灾害监测人员可以获得足够的技术条件和财政支持[6]。 2.4 完善地质灾害应急救援体系建设 需要加快完善针对突发性的地质灾害的应急方案的预先制定工作，组建相关的指挥专家库与救援搜救队伍。根据突发性地质灾害应急处理方案的分工，细化不同预案所需的应急安置工作计划、设置必要的应急避险场所。强化地质灾害监控管理部门的专业力量，积极参加地质灾害高发地区的应急处置演习工作，提供广大群众面对地质灾害时的自救与防治伤害的能力，并提升人民群众配合地质灾害管理部门工作的能力，加强不同管理部门之间的协调管理能力。 2.5 加大地质灾害防治经费投入力度 地质灾害防治是一项功在当代、利在千秋的公益性事业。各级政府要提高对地质灾害防治工作重要性的认识，提高重视，将地质灾害防治项目纳入国民经济和社会发展规划，建立地质灾害防治专项资金并列入财政预算，建立稳定的投入保障机制，确保地质灾害得到及时调查、勘查与治理。努力探索地质灾害防治多渠道、多元化投入新机制，要把地质灾害防治与水利、交通、城市建设和防汛抗旱、扶贫等结合起来，要充分发挥国家、地方、部门、集体、个人的积极性，建立多元化、多渠道的投资机制。加大对威胁零星分散农户小型地质灾害隐患的排危除险力度，通过政府补助，引导受威胁群众主动参与防灾除险。按照"谁治理、谁受益"的原则，开展利用市场机制吸引社会资金参与地质灾害防治政策的研究，支持社会力量加大对地灾防治经费的投入，逐步形成"政府资金扶持、优惠政策支持、社会资本参与"的地质灾害开发性综合防治新机制[7]。 2.6积极探索矿山环境保护新思路，推进矿山地质环境保护工作 各级国土资源部门要进一步加强对矿山地质环境保护的监督管理，督促矿山企业落实地质环境保护方案和缴纳矿山地质环境治理恢复保证金。要组织开展对本辖区内矿山地质环境的调查工作，充分发挥地质调查专业队伍的技术优势，形成相对全面的调查工作成果。根据调查结果，加强对矿山企业地质环境的监测与信息化管理，对于发现的滥采乱挖等不按开发利用方案开采，破坏矿山地质环境的违法行为予以严肃惩罚；对于不落实矿山地质环境保护方案的企业，限期责令整改，不予整改的要提取矿山地质环境治理恢复保证金进行恢复治理，改善矿山地质环境。 3 结语 地质灾害对于我国来说依然任重道远，需要合政府部门、地学工作人员以及广大的人民群众之力共同来完成，这对于国家经济建设的可持续发展具有重大的科学意义和巨大的经济效益，因为地质灾害具有突发性和危害巨大性，其突发造成的危害所带来的危害不仅影响地质灾害发生处周边的人们的生命安全，也影响国家或地区正常的经济建设。本文主要分析了我国地质灾害防治管理中所存在的一些问题，包括缺乏完善的规划与管理制度、缺乏专业的管理团队、缺乏群众的配合、缺少政策与财政支持等。针对我国地质灾害管理所存在的相关问题，文章提出了如何构建我国地质灾害防治管理体系的相关建议。 浅谈地质灾害防治体系:重庆市地质灾害防治管理体系研究 【摘 要】随着全球气候环境的变化，世界各地地质灾害频繁发生，造成了重大的人员伤亡和财产损失，严重影响了国民经济的发展。地质灾害的发生与气候环境因素有关，但其主要的原因依然是不同区域的地质构造。我国地大物博，不同地区的自然环境与地质构造大不相同，形成了各具特色的地域风情，其不同地区的地质灾害类型各异，因此必须以区域为单位建立有效的地质灾害防治管理体系，才能更好的预防地质灾害的发生，抑制其对居民生命安全的影响，减少对国民经济的影响。本文以重庆市地质灾害现状为切入点，对地质灾害防治管理中存在的问题进行分析，并针对性地提出了完善重庆市地质灾害防治管理体系的建议和对策，希望可以为重庆市的地质灾害防治工作提供有效的参考。 【关键词】地质灾害；防治；管理体系；问题；完善 在地质灾害频繁发生的背景之下，根据不同地区地质灾害的类型，建立相应的防治管理体系是有效缓解地质灾害损失的方法之一。目前，我国的地质灾害防治已经形成了以政府行政管理体系为主，辅以群测群防的协助体系和专业监测预警体系以及专项科研和治理体系、科普宣传教育体系的综合防治管理体系，其核心是政府的相关部门。建立市级单位的地质灾害防治管理体系能使灾害的损失有所降低，保障国民经济不受较大损失。 1 重庆市地质灾害基本情况 随着全球气候环境的变化，地质灾害发生的频率越来越高，对人们的生命安全产生了危害，严重影响了国民经济的增长。了解地质灾害相关知识，做好防治管理是减少损失的有效方法之一。 1.1 地质灾害的定义 所谓地质灾害就是由于外部环境中的自然因素以及人类活动的破坏而导致危害人民的财产生命安全的山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用相关的灾害[1]。我国是世界上地质灾害最为严重的国家之一，灾害种类多、灾情严重、分布面积广，给人们的日常生活以及社会经济发展都带来较大的损害。 1.2 重庆市地质灾害情况简述 重庆市是我国地质灾害频发的地区，地质灾害分布的区域较为广泛，类型也相对多样化，并且成分散发育的特点[2]。市辖区内局部的地质灾害类型统一，比较集中。近年来，重庆市地质灾害发生频率居高不下，其危害性相当大，社会影响也较大。 重庆市特殊的地形地貌和为了城市发展而进行的大规模工程建设引发了人为的滑坡、泥石流以及崩塌等地质灾害。随着城市建设的加快，这样的地质灾害可能会不断发生，严重影响人民群众的日常生活和生命财产安全，阻碍社会经济的持续发展。 重庆市位于四川盆地的东部边缘，整个城市的地貌以丘陵和山地，而且坡面的面积较大，气候温和，且雾多，全年降水量较多。受这些自然环境的因素以及人类的活动的影响，导致重庆地质灾害频发。为了能够减少地质灾害对人民生命、财产安全的危害，各级主管部门和相关的工程技术人员积极排查辖区地质灾害情况，摸清地质灾害发生的内在原因，使地质灾害的防治工作取得了新的突破。同时，还不断摸索，力求建立和完善成熟的地质灾害防治管理体系。 2 重庆市地质灾害防治管理中存在的问题 重庆市在长期的地质灾害防治管理中，结合当地地质灾害的相关情况，建立了地质灾害防治管理体系。但在具体的管理过程中，地质灾害防治管理体系仍然还存在一些亟待解决的问题。 2.1 地质灾害防治的信息分散，缺乏完整的信息管理系统 目前，全市虽然建立了地质灾害防治管理体系，但是在其发展的过程中地质灾害防治的信息过于分散[3]，实际的防治工作要依靠大量的信息做参考，然后做出具体的决策，进而将防治工作落实到每一项具体的工作中。信息的分散制约了防治管理工作的有序开展，大量的信息不能进行有效的整合，成为分散的碎片垃圾，不能成为防治工作开展的有力信息，影响了防治管理工作的发展。 2.2 地质灾害防治管理的网络平台信息更新缓慢 重庆市地质灾害防治管理体系在信息化技术与网络技术的发展背景下，获得了较好的发展。然而，在具体的网络信息平台中，政府部门与广大企事业单位和群众的互动不足，信息搜集面相对较窄，地质灾害相关信息的更新速度总体较慢，导致防治管理工作有所滞后，进而影响地质灾害的防治效率。 2.3 地质灾害防治指挥决策缺乏科学性和主动性 在地质灾害防治管理工作中，只有科学的决策和管理人员主动积极的参与相关管理工作，积极开展与防治工作相关的活动，才能使防治管理工作落到实处。但是，在实际的管理工作中，辖区内的部分政府部门和相关的主管部门以及专业技术人员在具体的地质灾害防治工作中缺乏主观能动性，不能发挥其最大的职能作用[4]，将相关具体工作落实到位。同时，由于管理人员的工作积极性不够高，对决策的考虑缺少学科性的依据，使得防治管理工作陷入困境，进而使得整个地质灾害灾害防治管理体系也缺少一定的科学性。。 3 完善重庆市地质灾害防治管理体系的对策 3.1 整合地质灾害相关信息，完善地质灾害监测预警信息系统 在实际的工作中要将收集的地质灾害信息及时录入地质灾害监测预警信息系统，并在实际的应用中不断完善该系统，这是防治管理工作的关键。通过实践的经验和信息整合技术不断完善监测预警系统[5]，可以实时监测地质灾害的发生情况，在第一时间获得有效信息，组织人民群众做好灾害的预防措施，避免造成生命财产损失。 3.2 调动管理体系中各级工作人员的主观能动性，结合灾害情况作出科学的决策 地质灾害的防治管理体系中，工作人员的每一项工作都是不可缺少的一部分。因此，应调动各级工作人员的主观能动性，协调管理体系中的每一项工作，积极开展各项活动，尤其是普及地质灾害防治的相关知识。同时，还应结合具体的灾害情况作出科学的决策，将防治管理工作引向科学发展的方向。 3.3 建立地质灾害防治管理服务平台，通过网络向全民开放 随着信息技术与网络技术的发展，人们可以通过网络平台获取较多的信息，从而指导具体的生活。因此，地质灾害防治管理工作也应面向全社会进行，政府适时建立地质灾害防治管理服务平台，将地质灾害防治相关信息以网络信息的方式呈现在大众面前，使得人民群众可以多渠道获取地质灾害防治信息，更好地配合政府及相关管理部门做好地质灾害防治工作。 4 结语 在地质灾害日益频发的情况下，各级政府及相关部门积极建立并完善地质灾害防治管理体系，有效解决管理中存在的问题，将灾害的防治工作落到实处，减少了地质灾害带来的危害和影响。重庆市大力开展地质灾害防治知识的宣传工作，建立并完善了地质灾害防治管理体系，有效确保了人民群众的生命财产安全，维护了社会稳定。 浅谈地质灾害防治体系:基于工作过程系统化的地质灾害与防治技术专业课程体系构建 摘 要 不同于主要以培养学生“动作技能”为主的专业，高职资源勘查类专业主要培养的是学生的“心智技能”，在构建基于工作过程系统化的课程体系时困难较多。本文以地质灾害与防治技术专业为例，在市场人才需求调研的基础上，通过职业岗位分析、典型工作任务和工作过程分析，构建了该专业基于工作过程系统化的课程体系，旨在为高职资源勘查类专业“基于工作过程系统化”理念的课程体系建设提供参考。 关键词 课程体系 工作过程系统化 地质灾害与防治技术 资源勘查类专业 基于工作过程的教育课程理念与设计方法由德国菲利克斯・劳耐尔教授在20世纪90年代提出，2003年我国教育部首次在全国范围内引入“工作过程系统化”的理念，目前，在加工制造类、建筑类甚至农业类、服务类专业中，已经较好地体现和运用“基于工作过程系统化”理念，并取得了显著的成果。 不同于主要以培养学生“动作技能”为主的专业，高职资源勘查类专业主要培养的是学生的“心智技能”，在构建基于工作过程系统化的课程体系时困难较多。 1 专业概况及课程体系构建背景 我国地质条件复杂，是世界上地质灾害最严重、受威胁人口最多的国家之一。而我国正处于向工业化和城镇化转型发展时期，基础建设和资源开发占据着重要的地位。各类基础设施建设、国土资源调查、矿产勘探开发等项目开展初期和进行中都必须进行工程地质条件、水文地质条件、水资源、地质灾害条件的评价和调查工作。随着国民经济的快速发展，各种工程建设引起地质环境条件的强烈改变，对人类造成极大的危害，因此，在各类基础工程建设、资源及自然环境评价等工程的开展过程中，懂专业、会管理的高级应用型技术人才也有了更大的需求，特别是生产第一线的各类工程技术人员、施工管理人员普遍不足。 但是我们也必须面对这样一个现实：一方面，勘察行业用人单位人才需求量较大;另一方面却是大量高职地质灾害与防治技术专业的毕业生就业面临着新的挑战，一定程度上存在着就业困难，主要原因是用人单位嫌应届毕业生动手能力差、上手慢、基本技能掌握不够。造成社会对人才的职业能力要求与高职院校人才培养的差距是多方面的，其中专业课程体系的不合理是最根本的原因，其具体表现有：（1）以往专业课程体系重理论，轻实践，不能有效培养高等技能，这就要求教师应当具备“既是教师，又是工程师”的“双师”能力;（2）以往重知识的系统性，忽视了知识与具体工作任务的联系，这就要求时应以“工作过程为导向”重新开发课程;（3）以往专业基础课、专业理论课、专业实践课的机械分段排列之间越来越缺乏内在的有机衔接与灵活配合，这就要求专业学习领域的课程应“理论实践一体化”。 2 课题体系开发流程 高职院校课程体系开发流程可以用图1表示： 图1 地质灾害与防治技术专业课程体系开发流程图 3 职业岗位分析 地质灾害与防治技术职业（群）从事的是工程地质勘察、水文地质勘察、地质灾害调查与评价、地质灾害勘察与防治、地质环境评价、地质灾害监测与预报等方面工作。 地质灾害与防治技术入职岗位有工程地质技术员、水文地质技术员和灾害地质技术员。 工程地质技术员岗位：从事工程地质编录、采样，岩土体参数统计分析、工程地质资料整理、工程地质图件编绘和岩土工程勘察报告的编写等业务。 水文地质技术员岗位：从事水文地质测绘，水文地质观测与编录，水文地质资料整理，水文地质图编绘，水文地质勘察报告编制等业务。 灾害地质技术员岗位：从事地质灾害调查与评价，地质灾害监测，地质灾害勘察及防治施工监理，地质灾害危险性评估等业务。 通过上述岗位分析可知，该专业是以地质学与灾害学的理论和实践为基础，培养具有地质灾害调查、勘察与评价等专业领域实际工作的基本能力和基本技能，能适应21世纪工程建设发展需要，爱岗敬业，能在工程地质勘察、地质灾害防治、地质环境评价、基础设施勘查设计等单位从事地质灾害调查、勘察与评价、地质灾害监测与预报防等方面工作的高技能应用型人才。 高职地质灾害与防治技术专业应以上述职业岗位作为课程开发的平台，其中，工程地质和水文地质技术员岗位业务是专业基础能力培养的主要载体，地质灾害技术员岗位业务是专业核心能力和综合能力培养的主要载体。 4 典型工作任务和工作过程分析 各职业（群）岗位所对应的典型工作任务及总结出的工作过程见表1。 5 典型工作任务分析归纳为行动领域 行动领域是工作过程导向的课程基础，是与职业紧密相关的职业能力的工作任务的总和。地质灾害与防治技术专业行动领域可归纳为岩土工程勘察报告编制、水文地质勘察报告编制、区域地质灾害调查与评价报告编制、建设用地地质灾害危险性评估报告编制、矿山地质环境保护与恢复治理方案报告编制、地质灾害专项勘察报告编制等六大行动领域。 表1 典型工作任务及工作过程 6 基于工作过程系统化课程体系构建 与多家企业联合，根据人才培养目标和人才培养规格、专业知识和技能要求，结合岗位群特征和职业岗位能力要求，将地质灾害与防治技术专业基于工作过程系统化的学习领域课程体系由两类三块构成：两类即必修课和选修课两类;三块即专业学习领域、基础学习领域、拓展学习领域。 以“岗位（群）―典型工作任务―行动领域―学习领域课程”的开发思路，构建地质灾害与防治技术（地质灾害勘察）专业基于工作过程系统化的课程体系。该体系能满足专业人才培养目标的实现，是符合该专业职业岗位要求具备的能力、知识、素质要求的课程体系。 6.1 首先开发专业学习领域课程 通过调研，与省内外多家企业共同论证，确定职业岗位，分析各职业岗位的典型工作任务，归纳总结完成相应典型工作任务必备的职业能力，将典型工作任务归纳提炼为行动领域，再将行动领域转化为学习领域，开发专业学习领域课程共计14门课程。 专业学习领域包括理实一体课程、仿真实训、野外实习、校外顶岗实习。 理实一体课程（7门）：（1）地质灾害调查与评价;（2）地质灾害勘察;（3）地质灾害治理;（4）地质灾害监测;（5）地质灾害灾情评估;（6）地基勘察与基础选型;（7）水文地质勘察与评价。 仿真实训（4门）：（8）岩土工程勘察;（9）地质灾害勘察;（10）建设用地地质灾害危险性评估;（11）矿山地质环境保护与恢复治理。 野外实习课程（2门）：（12）地质认识实习;（13）综合地质填图实习。 校外顶岗实习（1门）：（14）校外顶岗实习。 6.2 其次开发基础学习领域课程 专业学习领域课程直接面向的是学生的职业能力，该领域课程的实施需要基础学习领域等课程的支撑。根据专业学习领域课程学习的需要，来开发基础学习领域课程，包括专业基础学习领域课程、文化基础学习领域课程和思想政治学习领域课程，共计19门。其中，专业基础学习领域课程是为学生学习专业基础知识、培养学生专业基础能力而开发的、学生完成学习性工作任务的课程，计9门;文化基础学习领域课程根据专业所需的文化基础和知识开发，培养的是学生的方法能力和社会能力，计5门;思想政治学习领域课程严格按国家教育部和云南省教育厅的精神和相关规定，结合学院实际情况设置，计5门。 专业基础学习领域课程（9门）：（1）地质学基础;（2）测量与地图;（3）矿物岩石肉眼鉴定;（4）地质构造识别与分析;（5）地貌与第四系识别;（6）地质信息处理;（7）工程岩土鉴别与评价;（8）工程地质分析与应用;（9）水文地质分析与计算。 文化基础学习领域课程（5门）：（10）交流与表达;（11）高职英语;（12）高等应用数学;（13）计算机文化基础;（14）大学生职业规划与就业指导。 思想政治学习领域课程（5门）：（15）思想和中国特色社会主义理论体系概论;（16）思想道德修养与法律基础;（17）形势与政策;（18）入学教育;（19）国防教育和军事训练。 6.3 最后开发拓展学习领域课程 根据地质灾害与防治技术专业职业岗位能力要求，主要是职业拓展能力的培养要求和职业目标的实现需具备的能力。最后开发拓展学习领域课程共计4门，设为选修课。 选修课（4门）：（1）工程建筑概论;（2）工程力学;（3）遥感地质解译;（4）气象与水文。 另外，通过选修课、专题课、讲座及假期社会实践活动等形式，设置体育课、三生教育、地质安全规程等课程，以促进学生全面发展。 地质灾害与防治技术专业基于工作过程系统化的课程体系见图2。 7 结语 本文以地质灾害与防治技术专业为例，尝试构建该专业基于工作过程系统化的课程体系，以期为高职资源勘查类专业“基于工作过程系统化”理念的课程体系建设提供参考。 浅谈地质灾害防治体系:加强地质灾害防治管理体系的构思 摘要：地质灾害是突然发生且危害巨大，由其突发所造成的危害不仅影响到人们的生命和财产安全，还影响着灾害发生地区的经济建设。本文通过对地质灾害防治管理体系现状的探讨，分析了其中存在的后续工作监管不到位、预防地质灾害制度不健全、地质灾害治理不规范等存在的一些问题，针对这些相关问题，提出完善救援系统、加大经费投入、强化宣传培训等加强地质灾害防治管理体系的解决措施，为地质灾害防治管理工作提供理论参考，以期能为地质灾害防治管理工作献计献策。 关键词：地质灾害；防治管理；构思 我国由于国土辽阔，地质条件形成差异明显，造成地质灾害多发，其类型多样、影响面广，对人们的生活生产造成很大的影响，威胁着人们的生命。在各级政府的正确引导下近年来对地质灾害的防治管理有一些成效，但由于人们的活动也使地质灾害现象加剧，导致一些较大规模的地质灾害事故发生，这就需要加强对地质灾害的防治和管理，以探索出更有效的防治管理体系，保障人们生命安全，减少灾害带来的一些损失。 1 地质灾害防治管理体系现状 目前对于地质灾害的防治管理有了一定可喜的成果，对地质灾害的防治工作有了一些实际的关注以及监督管理职责体系，但在地质灾害防治的行政管理体系中还存在着一些问题，地质灾害防治管理工作还未全面展开，我国局部地区人为地对地质环境的破坏现象仍然存在，甚至还有不断增加的趋势，地质灾害防治管理情况不容乐观。 1.1 后续工作监管不到位 在地质灾害的防治过程中存在着后续工作监管不到位的情况。在部分山区里山脚或者山顶的建筑物比较密集，有的住户或者村庄为建房子而平整土地，组织人力对山坡的土地进行开挖。被人民群众举报后国土局的相关工作人员会马上赶到现场要求立即停止挖掘，但是这样的现象属于地质环境保护管理，相关地质环境管理部门不能对其进行行政处罚，国土资源部门又主要是对违法用地案件进行查处，没有介入的权力，不能用一些硬性手段去制止这样的情况发生，导致山体被破坏，从而最终造成地质灾害不可避免地产生。 1.2 预防地质灾害制度不健全 在地质灾害的防治中没有完善的制度来预防地质灾害的发生，虽然政府对其有一些评估制度，但大部分地区还会经常发生由于人为的原因而造成工程建设中出现一些地质灾害现象，主要就在于对于土地的规划没有取得相关批准就开展建设，有的在工程实施前没有对相关地质进行危险性评估，还有的是私人住宅，其本身就是违法建设的住房，再加上私自扩建而施工，这些工程在进行建设时，如若进行不当就会造成山体滑坡等情况发生，都存在着地质灾害的隐患。 1.3 地质灾害治理不规范 虽然各个地区都会对地质灾害防治工程进行建设，都有其规模，但是对于地质灾害的治理不规范，即使在地质灾害防治工程设计中都会选择有资质的公司或者单位来承担，但在地质灾害的防治方面我国没有统一完善的相关技术规范，也会导致设计出来的方案较为保守，影响工程造价，造成浪费。 2 加强地质灾害防治管理的措施 2.1 完善救援系统 要加强地质灾害的防治管理，就要对其救援系统进行完善，对地质灾害的突发性要有应急措施，这就要预先制定好工作方案，建立相关救援队伍，再根据方案进行细化，对各项措施进行分工，制定不同预案所需的应急安置工作，及早设立应急避险场所，并明确标示出来。对地质灾害的监管部门专业力量进行强化，在地质灾害高发地区应定时组织应急演练演习，让人民群众能够面对地质灾害时学会自救以及防治伤害，也能提升群众与政府的凝聚力，让不同管理部门之间的协调管理能力得到提升。 2.2 加大经费投入 地质灾害带来的损失不可估量，这就需要各级政府对地质灾害加强重视，提高对地质灾害防治管理工作的认识程度，将地质灾害的防治项目加入到经济发展的规划中去，为其建立专项资金，加大防治管理经费的投入力度，健全稳定的保障机制，能够确保及时调查并治理地质灾害。防治地质灾害是公益性的事业，要努力探索对地质灾害防治的多种渠道的投入制度，将城市建设和防汛抗旱等灾害防治同地质灾害的防治管理等方面相互结合起来，让各部门、每个人的积极性都得到充分的发挥，为灾害的防治建设提供多元化的投资机制。通过政府加大对抗灾的经费补助，对威胁到人民群众的相关小型地质灾害中存在的隐患进行排除，带领受到地质灾害所威胁的人民群众能够主动参与到防治灾害的险情消除的工作中去，实施谁治理、谁受益的原则，利用从市场各处中吸引到的社会资金来参与对地质灾害防治管理的研究，在政府资金的扶持下积极使用社会力量，筹集社会资本开发新的地质灾害性防治机制。 2.3 强化宣传培训 要加强对地质灾害防治的宣传，普及预防地质灾害的相关知识，让广大山区尤其是地质多发地区的人民群众能够了解地质灾害对人类生活以及财产的危害，掌握监测地质灾害、及时撤离并且安全避灾的地质灾害防治常识，提高人民群众对防治地质灾害的意识以及实时监测、提前预防的水平。同时通过宣传培训让人民群众认识到地质灾害的产生大多数都与人类各项活动息息相关，即使天灾难测，但是人祸可以防范，让人民群众做到防治地质灾害发生，避免并且能够及时躲避灾害来临，做到避让与治理结合的相关原则，让地质灾害多发区的人民群众能够掌握到在地质灾害突然发生之前所产生的主要征兆，能够及时进行灾害发生后紧急的处置办法，还要帮助山区的人民群众加强对房屋的建设管理，对山区的房屋选址提供相关建议，对修建在山洪及地质灾害易发区的房屋及时提醒屋主尽快改建，让灾害来临时带来的损失降到最低，强化人民群众防灾减灾的意识，加强其自我保护的意识和能力。 3 总结 地质灾害的防治管理是需要长期并且艰苦的一项任务，这需要在防治地质灾害过程中，不断完善救援系统，提高防治水平，降低地质灾害造成的一些损失，促进人类的生存环境与经济发展相互协调统一。地质灾害防治管理体系的建立仍然任重道远，需要政府部门、地质工作相关人员以及人民群众共同的能力相互协调，相互配合之下共同完成，这对国家的经济建设可持续发展也存在着深远的意义。

休闲农业论文:提升我国休闲农业旅游的生命力 一、问题研究的背景和缘由 我国休闲农业旅游是近几十年来兴起的一种旅游形式，是在传统农业基础上发展起来的与现代旅游业相结合的一种农旅交叉产业。我国内地在2007年旅游业总收入达1540亿美元，其中有400亿美元是乡村休闲农业旅游的收入。2007年的3个黄金周期间，城市居民选择休闲农业和乡村旅游的约占70%，每个黄金周休闲农业和乡村旅游吸纳游客超过6000万人次。 我国休闲农业旅游在快速发展的同时也出现了许多问题，诸如各区之间产品雷同，盲目重复建设，很多地方不是在原有农业的基础上进行休闲农业旅游的开展，而是政府或个别企业想当然的圈一片地之后就在此建休闲农业旅游地，没有真正以原有农业为依托，反而成了部分政府重要的形象工程，再加上管理体制的问题，使得很多投资庞大的休闲农业旅游地面临经营的困境，休闲农业旅游地生命力问题一直困扰着休闲农业旅游地的进一步发展。如北京海淀区的“锦绣大地”农业企业，游客很少，景点几乎没有活力。这说明休闲农业旅游地只有保证其持续增长的生命力，才能持续不断的吸引大量游客。如何保证休闲农业旅游地的生命力？本文在刘滨谊教授的风景旅游地生命力研究的基础上，对休闲农业旅游地生命力问题进行初步探讨，不断完善旅游地生命力理论同时，以最终达到提升休闲农业旅游地生命力为的目的。 二、休闲农业旅游地生命力内涵 （一）旅游地生命力理论 有关旅游地生命力，刘滨谊认为“风景旅游地生命力指在单位时间空间内，使风景旅游地建设发展超越常规、非机械性增长，现状条件等客观因素往往退居次要地位，并持续推动风景旅游地发展增长变化的力。”李轶轮、蔡光宇、朱元恩等都从各自理解的角度给出旅游地生命力的概念。综上可知，旅游地生命力是一个变化的、保证景区平衡的力。 （二）休闲农业旅游地生命力理论 休闲农业旅游地生命力指的是使休闲农业旅游地的建设发展能保持持续增长发展变化的力。在农业旅游资源、区位、旅游设施、形象、服务、管理等多种因素的综合作用下，休闲农业旅游地获得社会、经济和环境利益并保持其农业生产及旅游的功能上可持续发展的综合能力。 休闲农业旅游地的生命力表现在如下方面：休闲农业旅游地是在原有农业资源基础上开发出有别与其他农业旅游地特色的休闲旅游产品；休闲农业旅游地产品具有较强的参与性和互动性；休闲农业旅游地是良性循环，使生态环境和经济效益达到可持续发展。 现今，我国很多休闲农业旅游地不是依托原有的农业基础，而是另立门户使得休闲农业旅游地的开发资金过于庞大，回收非常缓慢，大家都在比较前期的投入看谁投入的更多，其实往往陷入一个误区。 三、休闲农业旅游地生命力的构成因素 休闲农业旅游地生命力的构成因素分为内在影响因素和外在影响因素两大部分。其中，内在影响因素为休闲农业旅游地原有资源状况、区位条件、设施状况、人力资源、定位特色和形象吸引力、产品的体验性及新颖性、管理规划等。外在影响因素为休闲农业旅游地受经济、社会、环境、宣传营销等方面的影响。 （一）内在影响因素 1、旅游地区位。休闲农业旅游地建立之初最先考虑因素应当是选址。选址必须要从市场的角度考虑。其客源地主要在城镇，吸引对象为城镇居民。根据吴必虎提出的环城游憩带理论，城市居民大多选择环城游憩带内（大中城市周边地区200公里左右以内的范围）的度假设施进行短期近途度假。休闲农业场地比较适合的位置是距离城市中心50-200公里的地方。另外，休闲观光农业的布局也可以依托景区，选址在知名度较高的风景名胜区周边，作为该景区的卫星景点，以延长游客的停留时间。 2、特色资源与创新性产品。要使休闲农业旅游地保持极强的生命力就需要依靠自身资源特色，开发创新性产品。要充分挖掘当地的特色资源和民俗文化内涵，根据当地资源及乡村文化特色设计有主题特色的新颖的休闲农业旅游体验参与活动，通过拟定参与体验活动的主题，塑造正面印象来加深游客的不同印象体验。并保证体验产品在设计和游玩中的卫生、无污染、环保等。在体验产品设计中应多加入感官的刺激（视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉）来使游客增加体验的力度，产品有“货架期”，加入科技含量的产品设计，并适时进行产品更新和换代。这是休闲农业旅游地生命力的保障因素。 3、旅游设施状况。休闲农业地区大都位于城市郊区农村，这要加强公共基础设施建设才能加大休闲农业旅游地生命力的筹码。要解决好交通、通讯问题，与交通部合作，开辟旅游专线，为城市市民出游提供方便。要完善水电设施，供水设施要达到卫生标准。要与村庄改造、建设规划相结合，搞好居民点道路规划，合理开发和利用土地，改善生态环境。 4、旅游地形象定位。休闲农业旅游地根据自身资源特色和产品特点，首先要找准自身可能的竞争优势，选出竞争优势，推出与竞争对手不一样的特色差异进行差异化定位，并及时将自己的定位传达给目标消费者。最终在消费者心目中树立自己休闲农业旅游地形象，设计出形象定位图案和标识等。如台湾飞牛牧场诉求的飞蝴蝶和乳牛的定位，就是非常成功的形象定位。 5、科学规划与管理。休闲农业旅游地要遵循因地制宜原则、生产与旅游兼顾发展原则、开发和保护相结合的原则、创新性原则等来进行休闲农业旅游地的规划布局，并将其规划与农村规划相结合，针对地域特征进行独特规划。休闲农业旅游地要建立起完善的管理体系，包括管理机构和管理制度两部分。如建立旅游投诉机构、宣传营销机构、人员培训机构等。旅游地的管理制度如岗位责任制度、设施设备管理制度、员工教育培训制度等。 6、人力资源。目前，休闲农业旅游地经营管理人员，大多是原来从事农业生产、加工、营销的工作人员，对旅游业缺乏管理经验。因此休闲农业旅游地要积极进行员工理念的培训，留住人才。要多聘请相关的大学教授专家指导，同时借助休闲农业旅游协会或学会的力量，储备相关的深入懂得休闲农业旅游的人才银行。 （二）外在影响因素 1、经济因素。休闲农业是建立在社会经济发展的基础之上的，只有当社会经济发展到一定水平，休闲农业的发展才具有更大的潜力。地区经济发展的快慢也制约着当地休闲农业旅游地生命力的强弱。 2、社会因素。休闲农业旅游地应尽量联合企业和当地人民一起来开展，调动农民积极性，农民的事情多让农民来搞，农民的钱自己赚，其中，政府要起到引导作用。我国有些地方上的休闲农业旅游地仍旧是地方政府进行投资，如各地的林业局和农业局等。大量投资建设后，闲置在那里却不知如何来进行盈利及保证休闲农业旅游地客流量，这需要我们的政府要适时转换角色，将休闲农业旅游地以包装销售的方式，以先进的经营理念进行休闲农业旅游地的运营，提高休闲农业旅游地的生命力。 3、环境因素。休闲农业旅游地良好的环境本身就是非常重要的资源，如良好的水质、空气质量、声音环境质量及高的森林覆盖率等都是吸引游客的重要因素，是旅游地可持续发展的保障；另外，经营者的环境意识，如污水处理、固体废弃物处理率等问题都可以作为外资影响因素，影响到休闲农业旅游地的生命力。 4、旅游地市场宣传。休闲农业旅游地要对游客消费行为进行分析，针对不同社团、年龄层及教育程度的游客采用不同的销售手段。根据资源特色，规划设计体验活动。依据成本及竞争两大因素，同时根据休闲农业提供的产品与服务品质，合理订定价位。要善用推广策略，慎选媒体，以最低成本达到最高的促销效果。 四、提升休闲农业旅游地生命力的对策 导致休闲农业旅游地生命力不强的原因有很多，根据休闲农业旅游地生命力理论及其构成因素分析，来进一步提升休闲农业旅游地的生命力。 （一）合理规划开发 休闲农业的目标市场主要是城市。研究城市市场需求、规模及变化，是休闲农业发展的关键。观光农业要顺应城市居民回归自然，崇尚绿色的心理需求来进行旅游开发，必须依托一个或几个大中城市才能生存，必须以特定的资源条件和客源市场为基础，不能盲目开发。休闲农业旅游地的开发，要针对地方现有资源背景，以现有农民接受的技术为背景不能大而全，不能什么都有。开发中要讲究自然，保持最佳生态位，要防止不引导、不规划、不设计。 （二）开发特色突出的产品 当今我国的休闲农业旅游，由于科学技术、形象塑造、农业生产规模、产业链等达不到档次，导致产品缺陷太多。发展休闲农业旅游应力求展示最具特色的农业技术和农业成果，设计出富有创意，多种类型、风格的参与性活动和产品，以满足不同游客的需求，如设计出娱乐型、教育型、休闲型的休闲农业旅游产品。并在此过程中加入主动解说设计，使游客在旅游过程中形成互动，使游客旅游之后对旅游地有丰富的认识、增强体验、敞开思维等功效。这样休闲农业旅游地产品设计则更能赢得好的口碑，吸引更多的客人。 （三）根据优势资源进行旅游地形象定位 现在多数休闲农庄都未很好地进行形象定位，这样就淹没在众多的休闲农庄当中。国内的休闲农业园区大多数没有对自身特色做出相对应的宣传，一些地方在休闲农业开发建设上脱离了朴素、自然、协调的基本原则，贪大求洋，建筑物富丽堂皇，脱离农家特色，还破坏了当地资源和环境。因此，要根据自身优势进行独特的市场定位。 （四）进行整体规划和管理 休闲农业旅游地规划方面出现一种普遍现象，即每一个休闲游乐区或休闲农场所推出的休闲产品与服务皆大同小异，毫无特色可言，无法满足消费大众的休闲游憩需要。因此要做好整体规划，要做到整合资源，确保投资主题明确，规划风格和思路鲜明。管理上，我国休闲农业旅游地的发展要朝知识化、精致化、体验化的方向努力，这就要求管理体制和体系做出相应的调整，同时加强相关产业链的交流合作，这样即使休闲农业旅游的淡季也能保证休闲农业旅游地的盈利来源。 （五）完善基础设施，增加可进入性 完善基础设施，主要是搞好交通、通讯、供水、排水、供电、环境治理、安全保障等，并规范住宿设施、饮食设施、卫生设施、安全设施等建设标准要求，做到设施齐全，标准规范。另外，由于因大多数农业旅游地在城市周边，所以要增加交通工具，保证游客方便进入。 （六）加大宣传，促进销售 为扩大游客市场，休闲农业旅游地要增加营销投入。利用各种宣传媒体，如广播、电视、报纸等进行宣传促销。利用农村节庆假日，组织观光旅游，举办展览会和科普培训等活动进行宣传。加强与旅行社的合作，与周边景点、景区相结合，扩大旅游市场，以吸引更多的游客。 （七）提高从业人员的素质 要重视员工教育、重视员工技能和服务意识的提高，并通过各种激励手段来带动员工的积极性，使员工的服务水平跟的上休闲农业旅游地的发展。 休闲农业论文:关于提升休闲农业旅游地生命力问题的初探 论文 关键词： 旅游 地 休闲农业旅游地 生命力 论文摘要：休闲农业旅游在我国快速 发展 ，但休闲农业旅游地生命力不强一直是休闲农业旅游发展的一个突出问题。文章在旅游地生命力理论研究的基础上，对休闲农业旅游地生命力理论内涵、构成因素进行初步探讨，对其生命力不强的原因和提升对策做出具体分析，力求提升我国休闲农业旅游地生命力。 一、问题研究的背景和缘由 我国休闲农业旅游是近几十年来兴起的一种旅游形式，是在传统农业基础上发展起来的与 现代 旅游业相结合的一种农旅交叉产业。我国内地在2007年旅游业总收入达1540亿美元，其中有400亿美元是乡村休闲农业旅游的收入。2007年的3个黄金周期间，城市居民选择休闲农业和乡村旅游的约占70%，每个黄金周休闲农业和乡村旅游吸纳游客超过6000万人次。 我国休闲农业旅游在快速发展的同时也出现了许多问题，诸如各区之间产品雷同，盲目重复建设，很多地方不是在原有农业的基础上进行休闲农业旅游的开展，而是政府或个别 企业 想当然的圈一片地之后就在此建休闲农业旅游地，没有真正以原有农业为依托，反而成了部分政府重要的形象工程，再加上管理体制的问题，使得很多投资庞大的休闲农业旅游地面临经营的困境，休闲农业旅游地生命力问题一直困扰着休闲农业旅游地的进一步发展。如北京海淀区的“锦绣大地”农业企业，游客很少，景点几乎没有活力。这说明休闲农业旅游地只有保证其持续增长的生命力，才能持续不断的吸引大量游客。如何保证休闲农业旅游地的生命力？本文在刘滨谊教授的风景旅游地生命力研究的基础上，对休闲农业旅游地生命力问题进行初步探讨，不断完善旅游地生命力理论同时，以最终达到提升休闲农业旅游地生命力为的目的。 二、休闲农业旅游地生命力内涵 （一）旅游地生命力理论 有关旅游地生命力，刘滨谊认为“风景旅游地生命力指在单位时间空间内，使风景旅游地建设发展超越常规、非机械性增长，现状条件等客观因素往往退居次要地位，并持续推动风景旅游地发展增长变化的力。”李轶轮、蔡光宇、朱元恩等都从各自理解的角度给出旅游地生命力的概念。综上可知，旅游地生命力是一个变化的、保证景区平衡的力。 （二）休闲农业旅游地生命力理论 休闲农业旅游地生命力指的是使休闲农业旅游地的建设发展能保持持续增长发展变化的力。在农业旅游资源、区位、旅游设施、形象、服务、管理等多种因素的综合作用下，休闲农业旅游地获得社会、 经济 和环境利益并保持其农业生产及旅游的功能上可持续发展的综合能力。 休闲农业旅游地的生命力表现在如下方面：休闲农业旅游地是在原有农业资源基础上开发出有别与其他农业旅游地特色的休闲旅游产品；休闲农业旅游地产品具有较强的参与性和互动性；休闲农业旅游地是良性循环，使生态环境和经济效益达到可持续发展。 现今，我国很多休闲农业旅游地不是依托原有的农业基础，而是另立门户使得休闲农业旅游地的开发资金过于庞大，回收非常缓慢，大家都在比较前期的投入看谁投入的更多，其实往往陷入一个误区。 三、休闲农业旅游地生命力的构成因素 休闲农业旅游地生命力的构成因素分为内在影响因素和外在影响因素两大部分。其中，内在影响因素为休闲农业旅游地原有资源状况、区位条件、设施状况、人力资源、定位特色和形象吸引力、产品的体验性及新颖性、管理规划等。外在影响因素为休闲农业旅游地受经济、社会、环境、宣传营销等方面的影响。 （一）内在影响因素 1、旅游地区位。休闲农业旅游地建立之初最先考虑因素应当是选址。选址必须要从市场的角度考虑。其客源地主要在城镇，吸引对象为城镇居民。根据吴必虎提出的环城游憩带理论，城市居民大多选择环城游憩带内（大中城市周边地区200公里左右以内的范围）的度假设施进行短期近途度假。休闲农业场地比较适合的位置是距离城市中心50-200公里的地方。另外，休闲观光农业的布局也可以依托景区，选址在知名度较高的风景名胜区周边，作为该景区的卫星景点，以延长游客的停留时间。 2、特色资源与创新性产品。要使休闲农业旅游地保持极强的生命力就需要依靠自身资源特色，开发创新性产品。要充分挖掘当地的特色资源和民俗文化内涵，根据当地资源及乡村文化特色设计有主题特色的新颖的休闲农业旅游体验参与活动，通过拟定参与体验活动的主题，塑造正面印象来加深游客的不同印象体验。并保证体验产品在设计和游玩中的卫生、无污染、环保等。在体验产品设计中应多加入感官的刺激（视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉）来使游客增加体验的力度，产品有“货架期”，加入科技含量的产品设计，并适时进行产品更新和换代。这是休闲农业旅游地生命力的保障因素。 3、旅游设施状况。休闲农业地区大都位于城市郊区 农村 ，这要加强公共基础设施建设才能加大休闲农业旅游地生命力的筹码。要解决好 交通 、通讯问题，与交通部合作，开辟旅游专线，为城市市民出游提供方便。要完善水电设施，供水设施要达到卫生标准。要与村庄改造、建设规划相结合，搞好居民点道路规划，合理开发和利用土地，改善生态环境。 4、旅游地形象定位。休闲农业旅游地根据自身资源特色和产品特点，首先要找准自身可能的竞争优势，选出竞争优势，推出与竞争对手不一样的特色差异进行差异化定位，并及时将自己的定位传达给目标消费者。最终在消费者心目中树立自己休闲农业旅游地形象，设计出形象定位图案和标识等。如 台湾 飞牛牧场诉求的飞蝴蝶和乳牛的定位，就是非常成功的形象定位。 5、 科学 规划与管理。休闲农业旅游地要遵循因地制宜原则、生产与旅游兼顾发展原则、开发和保护相结合的原则、创新性原则等来进行休闲农业旅游地的规划布局，并将其规划与农村规划相结合，针对地域特征进行独特规划。休闲农业旅游地要建立起完善的管理体系，包括管理机构和管理制度两部分。如建立旅游投诉机构、宣传营销机构、人员培训机构等。旅游地的管理制度如岗位责任制度、设施设备管理制度、员工 教育 培训制度等。 6、人力资源。目前，休闲农业旅游地经营管理人员，大多是原来从事农业生产、加工、营销的工作人员，对旅游业缺乏管理经验。因此休闲农业旅游地要积极进行员工理念的培训，留住人才。要多聘请相关的大学教授专家指导，同时借助休闲农业旅游协会或学会的力量，储备相关的深入懂得休闲农业旅游的人才银行。 （二）外在影响因素 1、 经济 因素。休闲农业是建立在社会经济 发展 的基础之上的，只有当社会经济发展到一定水平，休闲农业的发展才具有更大的潜力。地区经济发展的快慢也制约着当地休闲农业 旅游 地生命力的强弱。 2、社会因素。休闲农业旅游地应尽量联合 企业 和当地人民一起来开展，调动农民积极性，农民的事情多让农民来搞，农民的钱自己赚，其中，政府要起到引导作用。我国有些地方上的休闲农业旅游地仍旧是地方政府进行投资，如各地的林业局和农业局等。大量投资建设后，闲置在那里却不知如何来进行盈利及保证休闲农业旅游地客流量，这需要我们的政府要适时转换角色，将休闲农业旅游地以包装销售的方式，以先进的经营理念进行休闲农业旅游地的运营，提高休闲农业旅游地的生命力。 3、环境因素。休闲农业旅游地良好的环境本身就是非常重要的资源，如良好的水质、空气质量、声音环境质量及高的森林覆盖率等都是吸引游客的重要因素，是旅游地可持续发展的保障；另外，经营者的环境意识，如污水处理、固体废弃物处理率等问题都可以作为外资影响因素，影响到休闲农业旅游地的生命力。 4、旅游地市场宣传。休闲农业旅游地要对游客消费行为进行分析，针对不同社团、年龄层及 教育 程度的游客采用不同的销售手段。根据资源特色，规划设计体验活动。依据成本及竞争两大因素，同时根据休闲农业提供的产品与服务品质，合理订定价位。要善用推广策略，慎选媒体，以最低成本达到最高的促销效果。 四、提升休闲农业旅游地生命力的对策 导致休闲农业旅游地生命力不强的原因有很多，根据休闲农业旅游地生命力理论及其构成因素分析，来进一步提升休闲农业旅游地的生命力。 （一）合理规划开发 休闲农业的目标市场主要是城市。研究城市市场需求、规模及变化，是休闲农业发展的关键。观光农业要顺应城市居民回归 自然 ，崇尚绿色的心理需求来进行旅游开发，必须依托一个或几个大中城市才能生存，必须以特定的资源条件和客源市场为基础，不能盲目开发。休闲农业旅游地的开发，要针对地方现有资源背景，以现有农民接受的技术为背景不能大而全，不能什么都有。开发中要讲究自然，保持最佳生态位，要防止不引导、不规划、不设计。 （二）开发特色突出的产品 当今我国的休闲农业旅游，由于 科学 技术、形象塑造、农业生产规模、产业链等达不到档次，导致产品缺陷太多。发展休闲农业旅游应力求展示最具特色的农业技术和农业成果，设计出富有创意，多种类型、风格的参与性活动和产品，以满足不同游客的需求，如设计出娱乐型、教育型、休闲型的休闲农业旅游产品。并在此过程中加入主动解说设计，使游客在旅游过程中形成互动，使游客旅游之后对旅游地有丰富的认识、增强体验、敞开思维等功效。这样休闲农业旅游地产品设计则更能赢得好的口碑，吸引更多的客人。 （三）根据优势资源进行旅游地形象定位 现在多数休闲农庄都未很好地进行形象定位，这样就淹没在众多的休闲农庄当中。国内的休闲农业园区大多数没有对自身特色做出相对应的宣传，一些地方在休闲农业开发建设上脱离了朴素、自然、协调的基本原则，贪大求洋，建筑物富丽堂皇，脱离农家特色，还破坏了当地资源和环境。因此，要根据自身优势进行独特的市场定位。 （四）进行整体规划和管理 休闲农业旅游地规划方面出现一种普遍现象，即每一个休闲游乐区或休闲农场所推出的休闲产品与服务皆大同小异，毫无特色可言，无法满足消费大众的休闲游憩需要。因此要做好整体规划，要做到整合资源，确保投资主题明确，规划风格和思路鲜明。管理上，我国休闲农业旅游地的发展要朝知识化、精致化、体验化的方向努力，这就要求管理体制和体系做出相应的调整，同时加强相关产业链的交流合作，这样即使休闲农业旅游的淡季也能保证休闲农业旅游地的盈利来源。 （五）完善基础设施，增加可进入性 完善基础设施，主要是搞好 交通 、通讯、供水、排水、供电、环境治理、安全保障等，并规范住宿设施、饮食设施、卫生设施、安全设施等建设标准要求，做到设施齐全，标准规范。另外，由于因大多数农业旅游地在城市周边，所以要增加交通工具，保证游客方便进入。 （六）加大宣传，促进销售 为扩大游客市场，休闲农业旅游地要增加营销投入。利用各种宣传媒体，如广播、电视、报纸等进行宣传促销。利用 农村 节庆假日，组织观光旅游，举办展览会和科普培训等活动进行宣传。加强与旅行社的合作，与周边景点、景区相结合，扩大旅游市场，以吸引更多的游客。 （七）提高从业人员的素质 要重视员工教育、重视员工技能和服务意识的提高，并通过各种激励手段来带动员工的积极性，使员工的服务水平跟的上休闲农业旅游地的发展。 休闲农业论文:美学农业与休闲农业的联系与区别 原文作者：罗凯 摘 要：对美学农业与休闲农业的联系与区别进行了综述，其联系表现为：休闲农业的开拓性引发了美学农业的革命性，景观性奠定了美学农业的审美性，旅游性拉动了美学农业的全面性；区别表现为：美学农业的乡村行政区域性突破了休闲农业开发区域的局限性，民俗文化主题性否定了休闲农业开发主题的随意性，生产生活实物性纠正了休闲农业开发建设的非农性，生活目标质量性超越了休闲农业开发目的的经济性。 关键词：美学农业；休闲农业；联系；区别 农业美学悄然兴起于21世纪初[1-7]。笔者认为，美学农业指的是以农业动植物及其赖以生存和发展的土地、田园、水域和环境，乃至整个农村地区（包括农村地区的道路、城镇、集市、村庄、厂矿和自然环境等）为载体，进行农业劳动主体革命、农业劳动对象革命、农业劳动工具革命、农业劳动技能革命、农业劳动过程革命、农业劳动产品革命、农业劳动观念革命，既运用农业生产技术，又运用美学艺术手法，既生产农业物质产品，又生产农业审美产品，特别是通过田园景观化、村庄民俗化、自然生态化的实现，促进农业生产和农村经济发展的一种农业[7]。美学农业与休闲农业既有联系，也有区别。 1 联系——休闲农业是美学农业的始作俑者 1.1 休闲农业的开拓性引发了美学农业的革命性 种稻，生产稻谷；养猪，生产猪肉。这就是农业，农业的功能。准确地说，自从新石器时代以来，人类所从事的农业，所开拓的农业功能，都是利用水稻、甘蔗和猪、牛等农业动植物的生理机能，通过与土壤、气候、水和生物等农业自然资源的作用，生产可满足人类营养、品尝和原料需求的稻谷、蔗料和猪肉、牛肉等农产品。 然而，自从20世纪30年代以来，一种新型的农业形态，即利用田园景观、自然生态和环境资源，结合农业生产、农民活动、农村文化和农家生活，发展观光、休闲、旅游，从意大利、奥地利始发，逐渐扩展到欧美，乃至世界。我国则于20世纪90年代开始发展。这一农业形态就是休闲农业[8]。 休闲农业突破了传统农业的局限，将农业功能从原先只生产可满足人类营养、品尝和原料需求的农产品中拓展开来，拓展到观光、休闲、旅游的层面，拓展到生产农业精神产品。这意味着农业具有多功能性；这更意味着农业的多功能性有待于人们的发现和利用，或者可以说，呼唤着新的农业形态的产生、形成和发展。[论文网] 呼之而出的自然是美学农业。美学农业不但继承了休闲农业的农业多功能拓展，而且将这一拓展扩充到农业的各个层面，并将引发一场全新的农业革命，即农业劳动主体革命、农业劳动对象革命、农业劳动工具革命、农业劳动技能革命、农业劳动过程革命、农业劳动产品革命、农业劳动观念革命。农业劳动主体革命，指的是将具有生产农产品的素质、形成生产农产品的思维和从事生产农产品的工作的农业劳动主体改变为具有农业美学素质、形成农业美学思维和从事农业美学工作的农业劳动主体。农业劳动对象革命，指的是将仅生产粮食、糖料、蔬菜和水果等农业物质产品的土壤、气候、水和生物等自然资源，改变为既生产农业物质产品，又通过其各要素的“宜人”外观，及其按照美学规律的排列与组合，形成足以唤起人们审美情趣、愉悦人们审美心理、满足人们审美需求的田园景观，并与生产者（或劳动者）一起构成和谐的统一体，成为生产者（或劳动者）从事农业生产劳动（工作）的生活环境。农业劳动工具革命，指的是将仅作为生产者（或劳动者）手脚延伸，作用于农业劳动对象，生产农产品的锄头等各种工具和设施，改变为既作为生产者（或劳动者）手脚延伸，作用于农业劳动对象，生产农产品，又具有给生产者（或劳动者）在外观上以美感，在使用上以舒适，并能够与劳动对象和生产者一起构成和谐的统一体。农业劳动技能革命，指的是将农业标准化生产技术等，通过农业劳动工具，仅作用于农业劳动对象，生产农产品的技术、方法和理论，改变为既作用于农业劳动对象和生产农产品，又以文字简明化、表格化、图形化、公式化、文艺化和美学化等最简单、易懂、易识、易操作的形式形成、存在，且能给生产者（或劳动者、使用者）带来愉悦的心理感受。农业劳动过程革命，指的是将付出体力、精力、物力和时间，生产农产品，交换农产品，满足生活需求，实现享受的农业劳动过程，改变为锻炼身体、表现能力、增长知识、彰显健美、愉悦心情、生产产品，丰富生活内容，享受生命的农业劳动过程。农业劳动产品革命，指的是将农业劳动仅生产粮食等农业物质产品，改变为既生产农业物质产品，又使其在营养丰富、品质优良、卫生安全和口感适宜的同时，具有能够反映这些标准、统一、美观的外观，且通过美观的产品、健美的植株、美化的田园以及民俗化的村庄和生态化的自然，生产农业审美产品。农业劳动观念革命，指的是将把农业劳动认为是一种生产农业物质产品，满足人类物质需求的劳动认识，改变为这样的认识：农业劳动不仅仅是一种生产农业物质产品的劳动，还是一种生产农业审美产品的劳动；它是生活的需要，是丰富生活内容的需要，是人类价值体现的需要，是人与自然构成和谐统一体的需要[9]。 1.2 休闲农业的景观性奠定了美学农业的审美性 众所周知，休闲农业的最大特点是具有景观性，通过田园景观的营造，招徕游客。使用物理的方法，将传统的圆形西瓜、椭圆形西瓜做成方形西瓜；利用光线的作用，将苹果做成带有“福”、“喜”字的图案；运用棚架的搭建，将叶、花、果颜色不同的作物及其品种组合成各种图案，如蔬菜迷宫等。 休闲农业的景观性奠定了美学农业的审美性。笔者定义的农业审美产品指的是以农业动植物及其赖以生存和发展的土地、田园、水域和环境，乃至整个农村地区（包括农村地区的道路、城镇、集市、村庄、厂矿和自然环境等）为载体，进行农业劳动主体革命、农业劳动对象革命、农业劳动工具革命、农业劳动技能革命、农业劳动过程革命、农业劳动产品革命、农业劳动观念革命。通过载体各构成要素的各自“宜人”外观及其按照美学规律合理地排列和组合创造农业美，特别是通过田园景观化、村庄民俗化、自然生态化的实现，生产出来的既能满足人们物质需求，又能满足人们审美需求的产品。农业审美产品可分为田园景观审美产品、村庄民俗审美产品和自然生态审美产品，田园景观审美产品又可分为农产品审美产品、作物植株审美产品、田园景观审美产品、田园科普审美产品、田园休验审美产品、田园养生审美产品和田园生活审美产品[10]。 1.3 休闲农业的旅游性拉动了美学农业的全面性 休闲农业将农业与旅游业结合起来[11]，开展农业旅游，并使农业在旅游经济的驱动下蓬勃发展。据报道，2010年全国共有“农家乐”150万家，规模休闲农业园区接近2万个，带动农民1 500万人，接待国内外游客4亿人次，休闲农业营业额超1 200亿元。这表明休闲农业不但具有旅游性，而且是一个如日中天的朝阳产业。 在休闲农业旅游性的拉动下，美学农业将这一旅游元素推向各个层面，包括农产品、作物植株、田园景观、田园科普、田园体验、田园养生和村庄民俗、自然生态。农产品，通过农产品大小、长短、色彩和造型来形成市场；作物植株，通过作物植株的叶色、花色、果色、高低、造型和群体组合来形成市场；田园景观，以田园为载体，以农业动、植物为基调，田、林、水、电、路协调统一，在农业物质产品的追求中凸显农业审美产品，从而形成田园风光的农业景观市场；田园科普，以田园为载体，用农业生产及其过程、行为、工具来普及农业知识的科普活动方式来形成市场；田园体验，通过在田园中进行农业劳动，获取农业劳动知识，体验农业劳动生活的生活方式来形成市场；田园养生，以田园为生活空间，以农作、农事、农活为生活内容，以农业生产和农村经济发展为生活目标，形成回归自然、享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年的一种生活方式市场；村庄民俗，以村庄为载体，通过民俗文化的传承、保护和弘扬形成市场；自然生态，以农村地区的自然资源为载体，通过自然景观和人文景观的保护和利用来形成市场[10]。 2 区别——美学农业是休闲农业的掘墓人 2.1 美学农业的乡村行政区域性突破了休闲农业开发区域的局限性 从上述定义可知，美学农业以整个农村为载体，即以组成农村的三大块——田园、村庄和自然为载体，特别是美学农业园区，更是以乡村的整个行政区域为载体，并以田园景观化、村庄民俗化和自然生态化为目标[12]。所谓田园景观化，指的是田园不但生产粮食、糖料、蔬菜和水果等农业物质产品，而且通过美观的产品、健美的植株和美化的田园，生产农业审美产品，形成足以引起人们审美情趣、愉悦人们审美心理、满足人们审美需求的景观。所谓村庄民俗化，指的是村容村貌的整治必须富有地方特色、民俗特色，寓现念于民俗文化之中，既实现村容村貌的整治，又使民俗文化得以传承，还使村庄各具特色，千姿百态。所谓自然生态化，指的是村庄和田园四周的自然资源得到妥善的保护，自然生态环境达到良性循环的程度，并与村庄和田园构成和谐的统一体[13]。 这就是美学农业的乡村行政区域性。美学农业的这一特点意味着美学农业以全方位的姿态发展农业、建设农村，因为农村都由田园、村庄和自然3大块构成；美学农业的这一特征意味着美学农业突破了休闲农业开发区域的局限性，因为大部分休闲农业都几乎没有同时以田园、村庄、自然为载体，因此可以说，美学农业弥补了休闲农业在开发区域上的局限性，使农业、农村得以全面、完全的发展。 2.2 美学农业的民俗文化主题性否定了休闲农业开发主题的随意性 美学农业在建设中、特别是在园区建设中，是以民俗文化为主题的，准确地说，是以当地典型的民俗文化为主题。一般来说，民俗文化包括产业文化、特产文化、生态文化、建筑文化、历史文化、名人文化和民俗文化等类型。因此，以当地典型的民俗文化为主题，并将所选择、确定的民俗文化元素有机地融入所有或主要的建设项目中[12]。广东省徐闻县是中国菠萝第一县，不但历史长，而且面积大、产量高、品质优。1860年开始引种，现分布于曲界、锦和、前山、下洋、下桥、和安、龙塘、新寮和南山等9个乡镇，面积1.4万hm2，总产41万 t，产值7亿多元，素有“中国菠萝之乡”之称，菠萝果大、形美、汁多、肉香、可口、质优，早在20世纪50年代就享誉东南亚，先后荣获中国农业博览会名牌产品、中国国际农业博览会名牌产品和国家a级绿色产品称号。因此，若在徐闻县，特别是在其主产地——曲界镇建设美学农业园区，就可考虑建设以菠萝文化为主题的美学农业园区，并将菠萝文化进行抽象化、艺术化、符号化处理，变成具有抽象性、艺术性的菠萝文化符号，然后将其有机地融入园区各功能区和所有或主要的建设项目中，随着园区的建成，一个以菠萝文化为主题的美学农业园区就凸现出来了。 美学农业以民俗文化为主题，准确地说，以当地典型的民俗文化为主题，意味着当地的美学农业、特别是美学农业园区具典型性和不可替性。如上面提到的以菠萝文化为主题建设起来的美学农业园区，其他地区、包括其他非菠萝主产区都不可复制，即使复制，也会失去民俗文化和美学农业意义。这样意味着全国各地发展起来的美学农业，特别是建设起来的美学农业园区将各具当地典型的民俗文化特色，从而使广大乡村成为千姿百态的美丽家园。 休闲农业在建设中、即使在园区建设中，开发的主题往往是随意的，抑或是没有主题，抑或是以某一不具有当地典型产业文化的作物为主题（如西瓜主题公园等），抑或仅考虑艺术性。即使是有主题，主要局限于主要或个别项目中，抑或处于浅层的文化开发、利用上。这样，发展的休闲农业、建设的休闲农业园区自然不具有典型性，或者可以说，具有复制性。这就是目前各地发展的休闲农业、建设的休闲农业园区十分雷同的主要原因。 由此可见，美学农业的主题性不但赋予美学农业、特别是美学农业园区之灵魂，而且否定了休闲农业开发主题的随意性，弥补了休闲农业的缺憾，引导休闲农业朝着美学农业的方向发展。 2.3 美学农业的生产生活实物性纠正了休闲农业开发建设的非农性 美学农业和休闲农业都具有审美性、文化性、娱乐性和旅游性。但是，美学农业所发展的农业动植物，如水稻、甘蔗和蔬菜等作物，香蕉、荔枝和龙眼等水果，木麻黄、桉树和大王椰等树木，猪、牛和羊等牲畜，鸡、鹅和鸭等家禽，鱼、虾和蟹等水产品。不但具有审美性、文化性、娱乐性和旅游性，而且仍然追求高产优质，水稻仍在追求产量10 500，12 000 kg·hm-2，甚至13 500，15 000 kg·hm-2；所建设的农业生产设施，如沟渠、田园道路、林带、棚架、机井和田园房屋等，不但具有审美性、文化性、娱乐性和旅游性，而且具有生产性，作为生产之所需，有利于生产之发展。同时，美学农业不设置、建设纯粹为了审美、文化、娱乐、旅游的非生产性项目或设施，如乘凉用的亭子、观光用的观光台和游泳池等。 然而，休闲农业却往往不同，所发展的农业动植物，不但不追求高产优质，而且不考虑正常产量，甚至仅将其作为审美、文化、娱乐和旅游的对象；所建设的农业生产设施，往往不考虑实用性和是否有利于农业生产，有的甚至仅仅作为审美、文化、娱乐和旅游的对象；更有甚的，还往往建设上面提到的非生产性项目或设施。休闲农业在开发建设上存在严重的非农性，或者可以说，在很大程度上已经背离了农业和其发展方向。 因此，发展美学农业，通过其生产生活的实物性，可极好地纠正休闲农业开发的非农性，遏制其对农业的背离，回归到农业的发展方向上。 2.4 美学农业的生活目标质量性超越了休闲农业开发目的的经济性 从经济的角度来看，美学农业与休闲农业一样，生产的农业物质产品也追求产量、产值、效益；营造的农业景观也用来开发、旅游和赢利。美学农业与休闲农业一样，都具有经济性。 然而，美学农业的终极目标 却不是经济指标，而是生活质量，准确地说，其营造的农业景观，也就是生产的健美植株、美化田园和民俗化的村庄、生态化的自然，并不是为了旅游，游客，农业审美产品的上市、销售，而主要是为了生产者的本身，为了生产者生活、生产环境的营造，生活、生产内容的丰富，生活、生产价值的体现，总的来说，是为了生产者生活质量的提高。 而休闲农业则不同，其终极目标是农业与旅游业的结合，是利用农业来发展旅游业，是农业经济与旅游经济的结合，是既创造农业产值，又创造旅游产值[14]；或者可以说，其利用的田园景观、自然生态和环境资源，结合的农业生产、农民活动、农村文化和农家生活，主要是通过游客的旅游需求、生活需求来实现产值、盈利，而不是为了自身的审美需求、文化需求、娱乐需求，一句话，为了的仍然是生活数量，而不是生活质量。 因此可以说，美学农业的层次更高，超越了休闲农业，回归了农业的本质，实现了农业的生产生活一体化。 休闲农业论文:依托优势资源，大力发展休闲农业产业 近年来，西夏区党委、政府充分依托本区特有的人文资源和良好的生态资源，大力发展休闲农业，使其成为助推区域经济发展，促进农民增收致富的朝阳产业。2011年3月西夏区喜获国家农业部和国家旅游局授予的“全国首批休闲农业示范县”称号。 科学规划，明确目标 制定出《西夏区加快休闲农业发展的意见》和《西夏区休闲农业发展规划》，确定西夏区休闲农业发展的三大区域和五种类型。 三大区域为镇北堡镇芦花地区现代农业观光和适水产业区、201省道沿线两侧多功能服务区、贺兰山东麓休闲度假区。五种类型：一是以绿色、自然、生态为主线，为游客提供田园景观欣赏、农事体验、水果采摘、休闲垂钓等服务的生态观光型；二是依托原有自然风光和生态农业园区，建造休闲娱乐设施，为游客提供度假、娱乐、餐饮、住宿等服务的休闲度假型；三是依托原有地域特色的农产品，让游客在游览自然美景的同时增进对特色产品了解的特色体验型；四是利用自身产业优势，把现代农业科技成果示范推广与休闲观光、科普教育相结合的科技教育型；五是以农业文明和农村文化风俗吸引游客，让游客充分享受浓郁乡村风情和传统文化的民俗文化型。 资金扶持，项目带动 一是近年来争取上级资金4000多万元，实施了镇北堡生态旅游小城镇和兴泾镇回族风情小城镇建设，辐射带动旅游产业发展。二是争取和实施了贺兰山东麓封山育林、防沙林等生态绿化项目，加快沿山经果林产业长廊建设，总量达到2.2万亩；三是争取日元项目对201省道沿线休闲农业景点生态环境和矿区环境进行治理，累计投入资金3000万元以上，治理面积5000亩，植树15万棵，园区生态植被得到有效恢复；四是争取自治区项目资金支持园区建设，2009年为红柳湾山庄争取外债资金3000万元，建成葡萄园3000亩；五是争取政府支持，完善道路设施，2009年争取自治区交通厅项目资金，修建园区道路9.6公里，完善了道路基础设施。基础设施的完善，为休闲农业的发展夯实了基础。 广泛招商，引导社会参与，鼓励各类经济组织参与休闲农业建设 近年来累计吸引民营企业投资、个人股份制投资3000多万元，扶持休闲企业发展。为创新发展理念，西夏区区委、政府组织企业负责人到区外考察学习，借鉴外地成功经验，并以宽松优惠的招商政策，鼓励扶持，发展休闲农业产业。全区上下形成了“树良好旅游形象，创良好旅游环境”的氛围。 政策扶持，打造品牌 为支持休闲观光农业发展，西夏区从休闲企业周边环境卫生整治，环境绿化等方面予以支持，助推产业发展；筹集资金50多万元对红柳湾山庄、瑞德森生态农庄等8个示范项目进行了扶持。培训从业人员450人次，培训内容涉及服务规范、礼仪礼貌、饮食卫生、消防安全、诚信经营等方面，提高了经营者管理水平和从业人员素质。为提高休闲农业的知名度，积极支持企业举办了具有一定知名度的农事节庆活动，如万义生态园的“九月采摘节”，志辉公司的“生态观光园巡游”，既宣传推介了地方特色农产品，又给游客带来了丰富多彩的休闲生活。 通过科学规划，政策扶持，社会参与，项目带动，使西夏区休闲农业快速发展，截至2011年年底，辖区休闲农业企业达到40余家，资产总额1.2亿元，固定资产8500万元，从业人数达1000多人，实现年营业总收入4800万元，实现利润1120万元，形成了以红柳湾山庄、兰一山庄、新牛山庄等为代表的各具特色的休闲农业产业。休闲农业已然成为助推西夏区区域经济发展，促进农民增收致富的新型产业。转贴于论文联盟 // 休闲农业论文:从德国“绿腰带项目”看中国休闲创意农业发展趋势 农业是一种新型的农业休闲业态，是集生产、生活与生态及文化创意产业的四位一体农业，为国民提供休闲体验为目的是农业经营形态。德国慕尼黑“绿腰带项目”以生态农业、环境保护和文化休闲为主要内容，创造性地将高质量的生态农业、和谐的土地使用和合理的文化休闲功能开发结合在一起，为我国发展创意休闲农业提供了可资借鉴的经验。本文在分析“绿腰带项目”经验的基础上，对中国休闲创意农业的发展趋势作了较为深入的研究，即发展休闲农场，发展乡村地区深度体验，发展社区支持型农业(市民农园)，发展乡村长宿休闲及发展乡村型房车营地等五个方面，实践性和操作性较强。 关键词：绿腰带项目；中国休闲创意农业；发展趋势 休闲创意农业是集农业生产、生活、生态和文化创意四位一体的新型农业业态，利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林渔牧生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，为市民提供休闲娱乐，增进国民对农业及农村体验，创造性地把文化艺术活动、农业技术、农副产品和农耕活动以及市场需求结合起来，在经营上更是结合了农业产销、农产加工及游憩服务等三产业于一体。形成彼此良性互动的产业价值体系，为农业和农村的发展开辟全新的空间，并实现产业价值的最大化。 休闲创意农业的准则是农业生产、乡村居住环境、人与自然相处、文化创意。其特色是自然田野的生活、自然环境认识、自然保育认知教育、有别于声光娱乐，欣赏动态的生物生活、生态活动和静态的农村人文活动的娱乐性。中国作为农业大国，随着工业化和城市化进程的加快，有必要结合国外先进的经验和作法，对这一新业态建设内容进行研究。 一、德国“绿腰带项目”概况 “绿腰带项目”是德国南部最重要的城市慕尼黑政府在郊区实施的休闲创意农业项目。该项目实施的目的是保持绿腰带地区的农业用地，并赋予该地区的农业以与未来相适应的形式，同时在该地区的农业、休闲、自然保护等功能之间建立一种均衡、和谐的发展关系。通过保护慕尼黑郊区的湖泊、森林、灌木区、草地和农田来保障慕尼黑未来的生活质量。“绿腰带项目”的内容主要有生态农业、环境保护和文化休闲三个方面。 (一)生态农业 慕尼黑位于德国南部，是德国最大的联邦州巴伐利亚的首府，面积310平方公里，人口126万，人口密度为每平方公里4277人，所辖25个区，是德国的第三大城市，仅次于柏林和汉堡。与其他世界级大城市相比，无论是从人口数量上看还是从土地面积上看，慕尼黑都像是一个小村庄，但是这丝毫也没有减弱慕尼黑作为国际大都市的重要性，相反，被许多人称为“百万村庄”的慕尼黑不仅在战后迅速发展成为德国南部重要的政治、经济、交通和文化中心，而且以其独特的人文景观和田园风格在国际大都市中独树一帜。20世纪90年代以来，慕尼黑市政府在郊区农村实施了“绿腰带项目”，在发展生态农业、加强环境保护的同时，大力发展创意农业，利用郊区农村的生产、生活、生态资源。发挥创意、创新构思，研发设计出具有独特性的创意农产品和活动，进而提升现代农业的价值与产值。创造出新的、优质的农产品和农村消费市场与旅游市场。“绿腰带项目”中的“绿腰带”，指的是慕尼黑城市外围没有覆盖建筑物的土地，也是连接慕尼黑城区和相邻乡镇的地带，慕尼黑市政府和郊区的农民们一起制定了一系列的行动方案。 1.干草方案。“干草方案”是保护性使用绿腰带地区土地的一个典型做法。市政府鼓励农民保留布满鲜花、但却正在不断减少的草地，农民们通过把草地上的干草分成小包装卖给城里的小动物饲养者，获得了更多的收入。而对于城里人来说，在干草包中包含着的不仅是宝贵的、天然的美味饲料，这里还融入了来自慕尼黑绿腰带地区的家乡的味道。由于草地不需要过多的养护，因此此项措施还大大保护了水源和土地。同时，草地上遍布的鲜花给人以视觉上美的享受，吸引了许多城里人来这里踏青、郊游。特别是对于那些城里的孩子们来说，在广阔的原野上自己采摘一束鲜花实在是个不同寻常的经历。 2.菜园方案。“菜园方案”是绿腰带地区的农民和市政府共同开辟的一条发展道路，旨在满足大城市居民迫切的回归自然的要求。长久以来，许多城市居民都梦想有一个自己的菜园，这些城里的园艺爱好 往往只能在自家的阳台上用小箱子来侍弄花草。“绿腰带项目”实施之后，他们可以在绿腰带上实现自己的梦想。绿腰带上的农民将自家的菜地分成60平方米的小块来出租给城里人，菜地的位置要尽可能地靠近城市聚居区，租费也非常便宜，每年只有110欧元。“菜园方案”从1999年开始实施，目前在绿腰带有10块这样的地方，提供超过500个小菜园。与其他城市郊区的菜园不同，绿腰带上的菜园每年只出租半年，即从5月中旬到11月中旬。在5月中旬之前，土地的翻耕、播种等前期工作都由专业人士来完成，籍此来保证正确的种植间距和最优化的种植安排。出租者于每年的5月中旬来接管菜园，每周需要投入2－3小时的工作。在蔬菜的种植过程中，矿物肥料和化学保护剂是绝对禁止的。 “菜园方案”除了为农民带来经济方面的收入，还具有重要的社会意义。对于城里的孩子来说，亲历蔬菜的生长，包括种植和浇水，是一场难忘的经历。这些年轻的小园丁会突然间喜欢上某些蔬菜，而这些蔬菜在以前通常都是被搁置在盘子的边缘。对于成年人来说，和菜园的邻居们进行愉快的交谈，互相交流园艺和厨房的经验，也是一种幸福的享受。在喧嚣的大城市里获得一份自然、协作、安宁和悠闲，绿腰带上的菜园让这些都成为可能，正如“菜园方案”的广告语所说：“60平方米的维生素，60平方米的生活乐趣”。 3.森林方案。慕尼黑郊区拥有约5000公顷的森林。丰富的森林资源不仅带来了丰富的木材资源，而且还发挥着蓄水、防风、净化空气及防止水土流失的功能，它是环境保护的重要力量，也是人们理想的休养之地。慕尼黑在保护森林的同时，还开发出森林的科普和环保教育功能。学校和幼儿园经常组织孩子们来到绿腰带上的森林里，在护林员的带领下接触森林、认识森林、了解森林。在这一过程中，护林员给孩子们富有情趣地讲解有关森林里的树木、木材的使用、森林的功能、森林的土地、食物链、森林与水、森林里的动植物以及在森林里正确的行为方式等话题。而对于成人来说，森林之旅也会让他们获益匪浅，护林员会耐心地告诉游客：森林是如何生病的?可持续发展意味着什么?为什么要伐木?树木年轮上的数字代表什么?为什么森林里会有很多枯树?为什么要在森林里修建篱笆?绿腰带上的森林还是一些企业开展培训项目的好场所，如团队精神培训、创造性培训、灵活性培训等等。将这些培训项目从公司的会议室搬到郊外的森林里，不仅在形式上是新的创意，而且会带来意想不到的培训效果。 绿腰带上另一个引人入胜的休闲项目是骑马，特别是在春天的时候，农民们将自己的马匹出租给骑马爱好者，他们可以在自由的天地里任意驰骋，而不是在骑马场里兜圈子。在马背上去重新认识森林和草原，总是会让人有新的收获，给人以新的感受，这种动物疗风靡欧洲，借助各种动物如马、狗、兔等，对各种身心不健全的病人进行治疗。骑术治疗不同于传统的治疗方法，也无需药物和医疗器械，而是将恐惧、枯燥的治疗寓于娱乐和休闲活动之中，往往可以达到一般治疗所达不到的神奇治疗效果。绿腰带上的农民在政府的帮助下，根据自身的优势，开辟了骑术治疗项目。接受治疗者在治疗教练的帮助下，在马背上(通常是不配备马鞍的)完成各种治疗项目。在心理治疗方面，骑马体疗可导致新条件反射的形成和旧的消失，导致新习惯的产生。在马背上可以转移对患病的固定念头和对自己缺陷的思想，从而这对人们的情绪和健康状况起到良好的作用，减弱或消除内心的紧张、束缚，产生勇敢、开朗、机敏和顽强。在外科中，骑马疗法可以用于发生不幸事故和重手术后恢复走动的能力，以及治疗手和脚的全部和局部的麻痹症、破坏运动协调性、肌肉痉挛性的缩短和萎缩、脊柱歪曲等等。对内科病来说，骑马疗法的作用也不可忽视，可用于血液循环器官的补偿疾病、新陈代谢破环、支气管喘息和肺气肿、植物神经调节紊乱等。在神经学和精神病学实践中，骑马疗法的适应症是巩膜散光、各种抑郁症、神经痛、低能，嗜酒狂和嗜麻醉药者等等。 除此之外。绿腰带里的森林、草地和农庄对城市居民都有很大的吸引力，大大小小湖泊也是人们游泳的好去处，采蘑菇、慢跑、野餐、骑自行车漫游……慕尼黑的自然爱好者在绿腰带上可以经历很多，而且不分四季，因此，慕尼黑人常说：“慕尼黑绿腰带”永远都是旺季，永远都很热闹。在绿腰带这块335平方公里的土地上，可以找到许多机会，可以成就许多事情， 每个人都可以获得自己的位置，绿腰带是深受人们欢迎的休养地。 (二)环境保护 “绿腰带项目”的一项核心内容便是自然保护和环境保护。值得一提的是，对慕尼黑郊区的生态进行保护，这在“绿腰带项目”实施之前就早已开始了，“绿腰带项目”进一步推动了这项旷日持久的绿色环保运动。可以说，绿腰带上的农民们长期为保护和促进这块土地的生态功能作着贡献。 德国《联邦自然保护法》规定，要保护自然生态和风景面貌尽可能少地受建筑措施的影响。如果这种影响是不可避免的，那么就要采取相应的平衡措施。根据这项法律的规定，慕尼黑市政府在进行城市规划(特别是建筑规划)时，要充分考虑土地的平衡措施，但是往往却很难在规划区域的附近找到有意义的平衡面积。于是，慕尼黑市政府在1996年作出决定，在郊区的农村建立自然生态区。具体的方法是，在绿腰带地区选择合适的自然风景区，通过高强度的粗放型经营措施和重新自然化的手段来建立群落生境组合。以绿腰带上的第一个自然生态区“爱舍丽德苔藓区”为例，这里原来是慕尼黑西部的低地沼泽带，人们对这块区域实施了重新自然化，从风景保护和自然保护的专业角度来提升这一区域的价值。并且使之与市政府的物种保护和群落生境保护计划相吻合，发展重要的群落生境组合，从而使这块湿地的面貌得以保存，并重新获得了生命力。 很多年来，在与慕尼黑自然保护局的密切合作中，绿腰带地区的农民采取了很多措施来保护野生物种和保护群落生境，实施了一系列的“自然保护项目”。例如，在低地沼泽区移走与土地不适应的杉木。杉木作为沼泽区的“外来移民”严重影响了当地“土著”的生长，因为高大的杉木遮挡光线，沼泽地带上其它的低矮植物因此得不到阳光的照射。杉木的迁移终于使它们赢得了阳光下的位置。再如，农民们采取措施使池塘重新自然化。此外，农民们还改变了原来的经营方式，增大土地面积，对土地进行粗放式的经营。原先的密集型经营虽然提高了农业生产的效率，但是却导致农田里不再有供其它动植物生存的空间。直接受到危害的是山鸠。通过粗放型经营，不仅保护了山鸠，受益的还有鹌鹑和野兔。经过多年的努力，“自然保护项目”取得了显著的成效，珍贵的沼泽灰蝶又回来了，消逝了多年的报春草也重新成为了绿腰带上的居民。 除了自然生态区，慕尼黑拥有的5000公顷的森林不仅带来了丰富的木材资源，而且还发挥着蓄水、防风、净化空气及防止水土流失的功能，它是环境保护的重要力量，也是人们理想的休养之地。慕尼黑林业政策的直接目标就是保护林区的面积和功能免受破坏。“绿腰带”因此被称为慕尼黑的绿肺，为城市提供清新的空气。 (三)文化休闲 绿腰带首先是自行车旅游爱好者的天堂。在绿腰带上，有专门设计的自行车旅游线路。它们往往纵横交错，向不同的方向延伸。人们可以在这里尽情享受美丽的田园风光，经历各种各样多变的地貌。即使是在相对很小的范围内骑车旅游，多变的线路也不会让人们感到单调。 同骑车一样，绿腰带也是漫游的好场所。绿腰带上的森林、湖泊、沼泽、草原以及那里的动植物都会让漫游者心旷神怡。“贴近土地，走进空气”是漫游者的初衷，但是绿腰带总是会带给他们各种各样的惊喜。 绿腰带上另一个引人入胜的休闲项目是骑马，特别是在春天的时候，农民们将自己的马匹出租给骑马爱好者，他们可以在自由的天地里任意驰骋，而不是在骑马场里兜圈子。在马背上去重新认识森林和草原，总是会让人有新的收获。绿腰带地区还有很多由于人工开采砾石而形成的湖泊，它们是慕尼黑人进行水上运动的好场所。另外，采蘑菇，慢跑，郊游等等。 慕尼黑的自然爱好者在绿腰带上可以经历很多，而且不分四季。绿腰带上的森林还是学校郊游、社区开展活动和一些企业开展培训项目的好场所。慕尼黑人常说：“慕尼黑绿腰带水远都是旺季。永远都很热闹”。 二、我国休闲创意农业存在的问题和可资借鉴的经验 (一)我国休闲创意农业存在的问题 1.现状分析。自2008年民革中央首次在全国政协会议提出《关于发展创意农业的几点建议》以来，我国在推进传统农业向现代农业转变的过程中，积极发展都市农业、生态农业、观光农业等多种形式的创意农业。农业已由单一提供农产品转变为改善城乡环境面貌、发展旅游文化产业的重要手段，涵盖以现代农业、农 村为代表的吃、用、玩、观赏以及其他活动形式等。形成以农业主题公园、特型农业产品、农业废弃品加工等为代表的极具特色和活力的农业新产业、新产品，成为都市型现代农业和城郊旅游的新亮点。 家创意农业机构——洛可可创意农业的成功实践标志着创意农业在中国的兴起，为提高农产品和农业附加值积累了丰富的实践经验。自此开始，我国在创意农业方面的实践事例越来越多，为我国发展创意农业奠定了扎实的基础。 中国发展休闲创意农业的优势和基础很多，一是市场需求很大，人口基数大，城市化进程越来越快，对新型的创意休闲农业的需求越来越强烈；二是广褒并存资源丰富，有北国风光、有南方情趣，千差万别、多姿多彩，对市民的诱惑越来越大；三是政策支持力度大，近十年来，中央连续4次出台1号文件，支持农业、农村和农民“三农”工作，为发展休闲创意农业奠定了很大的政策基础和保障；四是国际交流越来越多，像德国“绿腰带项目”，国内游客数百万人前来观光、考察和旅游，借鉴国外先进的经验。必然带动我国休闲创意农业的发展。 2.存在的问题。由于我国创意农业起步较晚，在技术、人才、市场等方面不够成熟，没有形成一个统一的机制，仅仅靠少量的成功创意农业机构来支撑着创意农业的发展，大大阻碍我国在创意农业发展方面的前进脚步。同时。我国农业机构领导的重视程度不够、土地资源缺乏、相关人才缺少等问题也制约着我国创意农业的发展。具体情况如下：(1)我国休闲创意农业还处于初级阶段。涉农的企业规模和实力较弱，产品质量和加工水平较低，农产品出口质量和效益不高等问题普遍存在。大部分创意农产品仍以农户生产经营为主，呈现出“小规模、大群体、小生产、大市场”的格局，创意农产品出口企业缺乏国际竞争力，农产品行业组织发展滞后。同时，由于我国农业基础本身薄弱，如生产规模小、产品总量小，产业链条短，规模化和集约化程度不高，能够形成品牌和规模的产品不多；农产品标准化程度不够，近几年，国家对农产品的质量安全提出了更高的要求，全面推行农产品认证制度，然而，由于农产品市场不够规范，小摊小贩化的经营模式仍然为农产品市场的主导，使得农产品质量参差不齐，产品标准不统一；农业生产效率低，农业结构不合理，农民文化素质不高，农业投入低及规模经营落后；农产品价格竞争力不强，由于土地、水资源等条件的限制，农业经营规模、农业科技传播、财政支农力度、市场发育滞后等原因，我国与世界上一些发达国家相比，农产品价格竞争力仍有一定的差距，创意农产品的优质优价难以充分体现；土地质量差，土地利用率和产出率低。我国耕地抗灾能力差、农业生产条件和生产环境相对落后、农业生产水平相对低下，普遍存在劳动生产率低、土地产出率低、资源利用率低、比较效益低、农产品附加值低的“五低”情况。如此等等。这都使休闲创意农业的发展受到严重的制约。(2)创意农产品的技术含量和附加值有待于进一步提高。相关科研投入和技术储备严重不足，生产加工落后，不少农产品的品牌国际知名度和认可度不高。许多企业过分依赖他人的品牌，品牌意识薄弱，大多数企业仍以产品功能宣传为主体，没有进入更高层次的服务与行政竞争范畴。特色创意农产品生产水平比较低。资源优势和比较优势未能充分发挥，加工和营销服务滞后，产品科技含量不高，标准化、安全化生产意识不强，产品竞争能力和效益亟待提高。(3)创意农产品品牌运作方面的高层次专业人才紧缺。我国农业劳动者的主体为农民，农民的素质较低下、技能较差、观念较落后，使之难以冲破传统农业和小农意识的束缚，成为创意农产品生产线上的高端人才。(4)没有建立起对休闲创意农业投资稳定的增长机制。目前，我国农业科研和农业经济脱节问题还没有根本解决，农业科技投入增长与农业综合生产能力稳步提高的要求不相适应。农业技术推广机制不活、投入不足、渠道不畅、手段不一，没有建立起农业投资担保体系，没有建立健全财政支持农业发展的激励引导机制，制约了我国休闲创意农业的向上发展。 (二)可资借鉴的经验 德国慕尼黑“绿腰带项目”给我国休闲创意农业有许多可资借鉴的经验：第一，高质量发展生态农业。慕尼黑郊区的农业主要以生态农业为主，这主要是由郊区的服务性功能来决定的，也符合现代国际大都市郊区的发展状况。由于我国城市的迅速发展，郊区的农业用地有限 因此郊区一般不具备大规模从事农业生产的条件。在这种情况下。就要优先发展生态农业，依托城市强大的农业科研力量，建立生态农业示范区，不仅为城市居民提供高质量的食品，而且探索未来农业的发展道路，形成城市郊区的可持续发展的绿色农业特色。第二，和谐共处的环境保护。随着城市化进程的加剧，郊区的环保功能变得越来越重要。对于我国的大城市来说，郊区的环保功能对改善城市的居住质量具有不可忽视的作用。我们应大力加强郊区的环境保护，增强郊区农民的环保意识，为郊区同时也为城市创造良好的居住环境。第三。多层次开发文化休闲。随着我国经济的持续发展，人们的生活水平不断提高，人们手中可支配的资金和闲暇时间越来越多，因此，郊区的文化休闲旅游项目将成为拉动经济增长的又一个抓手。这种集文化、生态、休闲于一体的旅游不仅可以最大可能地保持郊区的自然风貌，从而保护环境，而且可以使城市居民获得更多的贴近自然的机会以满足自身的生理及心理的需求。 与公共设施和社会环境高度发达的慕尼黑郊区相比，我国更应该加强城市郊区的社区建设。由于我国城市，特别是大城市的郊区人口众多，人员构成复杂，因此有必要采取更多的、更有力的措施来促进郊区的稳定、和谐发展。其中，加强郊区的基础设施建设，为郊区农村人口提供有力的社会保障，加强郊区的社区合作等等，都是我国城市郊区发展面临的重要任务。第四，政府注重引导和主导。在慕尼黑“绿腰带项目”实施过程中，市政府出台了大量的政策、措施，并和农民及农丁协会共同研究方案、措施，如在“菜园方案”中，当地政府的直接推动措施至关重要。长久以来，慕尼黑的市民们回归自然的愿望非常强烈，对郊区菜园的需求历来很大。但是，并不是每一个郊区的农民在春季的农忙时节都有时间和精力来照顾这些城里人的菜地，因此，对郊区菜园的需求一直远远大于供给。在当地政府的倡议和协调下，成立了慕尼黑菜园园丁协会，该协会收取会员们一定的费用，策划承担了大部分的组织工作。例如。规定有关的收费标准，管理会员，协调农民与城里人的联系，提供农用器具，出信息板报等等，协会有时还会根据具体情况雇用有经验的园丁来统一管理菜园。协会的工作大大减轻了绿腰带上农民的负担，为城里人提供了享受自然、享受劳动乐趣的好机会。 闲创意农业发展趋势 虽然说我国休闲创意农业还是刚刚起步。但发展的后劲很足，发展趋势十分明显，主要体现在： (一)大力发展休闲农场和渔林牧场 主要发展的项目有：休闲农场：农业生产的同时，经营休闲、游憩相关之事业。如体验、童玩、自然教育、乡土风俗、民宿；休闲林场：森林利用的同时，经营休闲游憩相关之事业。如森林浴、森林游乐、生态教育、赏鸟；休闲渔场：经营渔获的同时，经营休闲、游憩之相关事业。如养殖参观、体验、生态，水上活动、渔业餐饮、民宿；休闲牧场：畜牧生产的同时，经营休闲、游憩相关之事业。如牧场风光之体验、亲近动物、生态教育、童玩、戏水、健行、民宿。 (二)引导发展乡村深度体验 由于时代的转变，近年来市场的发展，已经由差异化服务经济进入到体验经济。若以企业立场而言，所谓“体验”，就是以企业为舞台，以商品为道具，环绕着消费者，创造出值得消费者回忆的活动。这其中商品是有形的，服务是无形的，而创造出的体验是令人难忘的。 乡村深度体验为消费者在消费过程中，借助农业特有的三生(生产、生活、生态)、六觉f况觉、嗅觉、味觉、听觉、触觉及感觉)及地方文化特色，即对农业生产技术、农村生活体验、农业生态景观及农村地方文化特色方面的自身所感受的情绪。且对于每位消费者而言，每种体验都是独一无二的经验。 (三)适度发展社区支持型农业(市民农园) 社区支持型农业(csa)的概念源于20世纪70年代瑞士，并在日本得到最初的发展。当时的消费者为了寻找安全的食物，与那些希望建立稳定客源的农民携手合作，建立经济合作关系。现在，csa已经在世界范围内得到传播，并与游憩元素结合，故又称为市民农园。 csa社区的每个人对农场运作作出承诺，让农场可以在法律上和精神上，成为该社区的农场，让农民与消费者互相支持以及承担粮食生产的风险和分享利益。这是一种城乡社区相互支持，发展本地生产、本地消费式的小区域经济合作方式。在这种合作的基础上，csa一方面 看重在保育生态及资源下共同承担、相互分享的社区关系，看重社区中情感及文化的传递，另一方面则往往会推行健康农作法、永续生活及包括身、心、灵在内的整合的健康观念。csa主要关心的是食物安全和农业土地的都市化问题，这是一种生产者与消费者共同承担风险与收获的永续的农业方式。若是用方程式来表示，则是“食物生产者+食物消费者+每年的互相承诺=社区支持型农业和无限永续的契机”。“产地直销”落实在“社区支持型农业(csa)”的做法上就是“在地生产，就地购买”，没有剥削与垄断，让小区居民成为养育这些自然农场的支持者，也让农耕者成为健康食材的供应者。 互助，认同。安全，永续一这些都是社区支持型农业(csa)的基础与回馈，相互循环，让我们的生活更美好。近年来，社区支持型农业(csa)不仅在生态农法上，也在农粮危机、回农青年的议题上被广泛讨论着；试想，不用舍近求远，在我们的餐食中，这些无毒的食材都与我们比邻而居；也不用烦恼哪天食物不够了，要花好几倍的菜金才能吃饱一这是一种什么样的幸福?!正因为不是以完全利益做为出发点，所以，更值得信任与扶持。 (四)大力发展乡村长宿休闲 乡村长宿休闲是一种参与者没有移民或永久居住的打算，而在异地以自有或租借的形式居住大约数个月份，以与当地居民进行交流互动。或参与居住小区规划设计的休闲活动、体验课程、医疗、养生、保健之相关设施与服务为主要活动，以接触当地的生活空间，体验当地居民的生活模式为主要目标，故参与者的性质倾向生活者而非旅行者；另外，乡村长宿休闲者亦非在当地置产、就业或从事其他有偿活动，基本生活需求或其它层次的需求，皆以居住地存放的退休金或其它管道的经济资源来满足。简言之，乡村长宿休闲是一种并非移居异乡，亦非永久居留的“居留型休闲”，亦即在异地进行半个月到数个月不等的旅居休闲模式。 乡村长宿休闲是一种居住时间比一般观光旅游长，参与者多在当地租屋居住或长期保有居住设施，而非观光饭店、民宿的短暂停留的模式，亦即，乡村长宿休闲者是以日常休闲活动为目的，而非单纯走访各处旅游景点，其身份是“生活者”而非“旅行者”，故乡村长宿休闲亦有基本生活需求。 乡村长宿休闲者以自己的退休金或其它储蓄为生活泉源，而不异地置产、工作，又与“迁移者”的性质不同，是一种具有旅游休闲和迁移居住部分特色的活动。 (五)因地制宜发展乡村型房车营地 房车营地就是可以满足房车的生活补给和供人休息的场所。房车作为一种休闲文化，房车营地自然也应当具备休闲的功能才能体现出房车露营文化来。因此，补给和休闲构成了房车营地最基本的特点。 房车营地突出的是休闲、文化及露营。在一定程度上可以说是专为房车爱好者和自驾车者而建的。房车营地除了可以为房车和自驾车者提供餐饮娱乐、休息住宿外，突出一点是可以为房车提供全套的供给补给服务。房车营地大致可以分为山地型房车营地、海岛型房车营地、湖畔型房车营地、海滨型房车营地、森林型房车营地、乡村型房车营地。其景色风格、娱乐设施各有不同。乡村型房车营地是指选址在优美的乡村地区，与乡村环境(村落、田园)融为一体的房车营地。 如同星级酒店与招待所一样，从最简陋的营地到最豪华的营地会有天壤之别。但一般意义上的房车营地都会有下列设施：房车停车位、饮用水、照明电补给、排污及安全防卫等服务。当然房车营地远不止这些。房车营地应该是集景区、娱乐、生活、服务为一体的综合性旅游度假场所。 房车营地通常包括以下几大部分：停车区、生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等。营地内不仅各种设施齐全，有较为完善的安保系统，独立的饮水和污水处理系统，配备生活用电。生活区域内有现代化的卫生设备，淋浴、卫生间，并提供洗衣、熨衣、煤气等服务设施；还应该特别强调营地的环保，低碳减排；充分利用各种可创造性能源，以节约资源。营地内还应设有超市、邮局、诊所、酒吧、餐馆、健身房等，完全可以满足游客日常生活的需要。在娱乐和运动区域内，开辟有健身、球类、游泳、高尔夫、儿童游乐园等多种运动场地和多功能厅，供游人使用。 休闲农业论文:杨凌示范区农业休闲度假旅游产品开发构想 [摘 要] 杨凌是闻名遐迩的中国农业科学城,特别随着国家杨凌农业高新技术产业示范区的建立与发展,杨凌农科城的知名度进一步提高,杨凌旅游业也蓬勃兴起。文章阐述了休闲度假旅游产品的特点,分析了杨凌农业休闲度假旅游产品的开发现状,在此基础上提出了杨凌休闲度假旅游产品的开发思路。 [关键词] 杨凌 观光旅游 发展 杨凌,是原陕西省武功县的一个镇,1985年被设为咸阳市的一个区,1997年被国务院批准为国家农业高新技术产业示范区,从此插上了腾飞的翅膀,日新月异,由“农科乡”变成了“农科城”,成为21世纪中国的“农业硅谷”。短短几年,杨凌的基础设施建设逐步完善,旅游业也有了大的发展,以其独特的旅游产品吸引了大批国内外游客,已成为西部地区假日休闲旅游、科技旅游和生态旅游的新亮点。随着社会的进步和人们收入水平的提高,人们对旅游产品的需求不断发生变化。为了做大杨凌旅游产业,就必须不断开发新产品,制定产品策略。 一、休闲度假旅游产品的特点 世界旅游组织亚太部主任徐京指出,目前旅游产品正处在转型期,休闲度假时代已经来临,国际上50%的旅游产品都是以休闲度假为主题。休闲度假式旅游已经成为新的经济增长点,成为发达国家实现旅游业持续发展的重要手段。休闲度假式旅游是社会、经济、政治、文化发展到一定阶段的综合性产物。在经济全球化浪潮的推动下,休闲度假旅游开始从欧美发达国家引入我国,在发达城市和沿海发达地区首先兴起,一些传统观光型旅游产品开始大量增加休闲度假旅游内容,迅速向观光休闲一体型转化。观光休闲农业就是伴随休闲度假式旅游发展,应运而生的乡村旅游高级形式。 休闲度假旅游产品具有以下特点: 1.度假旅游的地点相对固定。度假旅游者到达目的地后,一般活动范围不大,往往局限于住地及周围地区,这也决定了旅游者在一地停留的时间相对要长一些。 2.与传统的观光旅游不同,度假旅游更强调休闲,而不是疲于奔命去参观更多的景点。 3.度假旅游者对度假地体育、娱乐、保健、休闲设施的要求优先于对住宿设施的要求,以在经济允许的范围内真正达到休闲放松、消除疲劳的目的。 4.度假旅游者的回头率比较高,他们会多次前往自己认为理想的度假地。 二、杨凌休闲度假旅游产品开发现状 度假休闲和户外娱乐成为旅游者尤其是城市旅游者追求的时尚,杨凌以娱乐设施、酒店、度假村为载体的娱乐类旅游产品已经初具规模。每年的农高会,为杨凌招徕大量的游客促进了当地娱乐休闲产业的发展。 目前,现有基础上的杨凌休闲度假主要以田园山庄、神农度假村、水上运动中心为代表,田园山庄和神农度假村以接待住宿为主,辅以部分的室内娱乐设施,如室内游泳、保龄球、ktv、健身房等,而水上运动中心则以室外休闲为主,开发的项目主要有赛艇、室外游泳、垂钓、过山车、水上飞机等。 通过对这些项目目前的开展情况进行分析可以发现,杨凌的度假休闲产品具有两个特征。第一,项目具有游客针对性,即部分室内休闲活动项目属于高档消费,以商务游客为主;第二,室外娱乐休闲项目种类较少并且发展不够完善,过山车几乎处于停止运转状态,水上飞机也只在节假日偶得开放,整个水运中心广场一派凄凉的景象。 三、杨凌休闲度假旅游产品开发构想 农业文化博大精深,休闲度假旅游更是现代旅游的潮流之一,杨凌在旅游者心目中的整体形象感知为其开发休闲度假类旅游产品提供了优势条件。结合杨凌的地域优势,在现有产品开发的基础上,杨凌的休闲度假旅游产品应该更加的丰富,提供多样化的旅游产品,实现旅游休闲、度假娱乐、康体养身、户外运动等功能。经过分类归纳,认为杨凌可开发的度假类旅游产品主要包括以下四类: 1.酒店餐饮类娱乐产品 关于杨凌的酒店餐饮类娱乐产品,其基本底蕴比较深厚,并在逐步地完善,不仅形成了星级酒店如会展中心、田园山庄、神农度假村等,而且还有小吃一条街。对于星级酒店来讲,也都具备了咖啡厅、茶廊、中餐厅、西餐厅、夜总会等功能,提供住宿以及夜生活娱乐功能;而对于小吃街来讲,也在逐步地完善餐饮种类。这种基础上开发酒店餐饮类娱乐产品只需丰富餐饮种类,汇集了省内外各地名优小吃,但更重要的是要开发出自己特色的小吃。同时,值得注意的是在管理上应该统一规范,提高接待质量,形成杨凌整体的饮食文化以及浓厚的旅游氛围,一改往日冷冷清清、事不关己的状态,使杨凌的餐饮成为旅游业中一股具有强烈文化气息的吸引核。如,杨凌的特色餐饮可以围绕农耕始祖后稷做文章,开发“原生态”的饮食,以健康的绿色蔬菜和高营养的粗粮为主,自主创新一些花样餐饮来满足不同层次、不同爱好、不同需求的消费者的需求,但要坚持万变不离其宗,“原生态”是其开发宗旨。 2.体育休闲类娱乐产品 以杨凌水上运动中心为主打,开展业余的划艇赛、跳水赛、多人自行车比赛,充分利用所拥有的体育设施,同时可举办垂钓、水上快艇、水上自行车、水中漫步等大众化的休闲活动。开发极限体育运动还能够满足游客,尤其是年轻人追求刺激、挑战的个性时尚需求。极限运动(extreme-sport)兴起于60年代,在90年代得到迅猛发,在发达国家的青少年中相当普及。它是向自我极限(包括生理和心理)挑战的体育和娱乐项目,强调与大自然融为一体,场地设在户外,并凭借高科技带给参与者超常体验和安全感。极限运动有很多种类,以其在国内的发展态势,结合当地的地理条件,适合发展的项目有蹦极、滑锁、牵引滑翔伞等。 另外,杨凌的博奥体育运动中心也是很好的体育休闲娱乐场所,其内布置有乒乓球与羽毛球场地,只是场地不够大,提供的体育活动较少,若加上健身操、瑜伽、各种舞蹈的培训班将会更受欢迎,除了能够满足游客游览之余的休闲活动之外,还能够面向市民,通过会员制的办法进行推广,以保证其基本的市场需求,还能达到全民健身的目的,尤其是2008奥运会即将来临之际,利用这样的契机进行开发,将会在市民及校园内引起一股潮流。 3.康体养身类旅游产品 康体养身是现代旅游的主要目的之一,随着现代都市生活节奏的不断加快,人们工作压力大,身心处于极度紧张的亚健康状态,而环境污染治理滞后,利用节假日找一个僻静之地度假,进行康体养身成了休闲旅游的主要动机之一。而杨凌以高新农业科技企业和农田为主,而且人口密度较少,良好的生态环境以及清静的生活环境不仅是老年人养老之最佳选择之地,同时也有利于年轻人短期度假,释放工作压力。对于西安、宝鸡、咸阳等地的居民来讲,年长者可以长期居住在此修身养性、康身健体,年轻者可以逢周末及节假日在此适度放松。在这样的目的之上,杨凌的康体养身类旅游产品就显得甚是不足,应该引入较多的温泉沐浴、野生spa,修建公园,甚至可以形成大型的养老院基地,吸引周围城市的老年人长期在此度假。当然,也可以设瑜伽馆、建高尔夫球场,一切追随潮流的能够康体养身的旅游产品都可以根据杨凌的实际情况进行适当地引进。 4.田园野趣类度假产品 田园野趣类度假产品主要突出农家、农业、农田风光的情趣,单纯地去依靠农业来展示旅游是不具有吸引力的,因为中国的农业还没有到稀缺的地步,但是如果将田园作为一种野趣、活动来经营,获得的效果将非同一般。如,杨凌周边的农田是平坦规整的,就像一个个豆腐块,利用人们有春季踏青之习惯爱好,在农田中分块种植油菜、麦子、桃树、苹果树、梨树等等,春分时节,遍野的油菜花黄澄澄的、粉的桃花、白的梨花,一片五彩缤纷的世界,利用这多彩的背景开展摄影活动、组织踏青队、学生春游,将给人们的春季带来旅游的好去处;等到果子成熟之时,还可以提供田间采摘服务,亲自享受收获的喜悦,这样既为农民增收,又满足了人们返璞归真的愿望。但是值得注意的是,这样的产品需要大规模的展开,从区域的角度进行整体规划才能突显效果,切忌农民自主式地片式开发,成本高,而且效果不够明显。此外,可以选取村镇基础较好的地段,靠近田野或者路边最好,开辟具有陕西传统农家建筑风格的绿色农舍来接待游客,其房屋装饰要选用淳朴的农村风格,如不用床而用炕头,不用煤气做饭,而用风箱抽风的柴火做饭,但要保证干净整洁,通过提供以野菜和农家饭为主的餐饮与都市度假形成鲜明对比,吸引厌烦了都市度假的一些群体。 休闲农业论文:浅谈云南省发展休闲农业的现状及对策 论文关键词：休闲农业 现状 对策 ：南省 论文摘要：休闲农业为主的服务经济型农业正在悄然兴起。休闲农业的发展要体现农家、田园、绿色等农业特点，体现乡土、民族、原生态有机农业等特色。休闲农业的发展，为云南广大农村地区脱贫致富提供了良好的发展思路。 随着世界人口城市化速度的加快，回归大自然已成为一种时尚、一种趋势。因此，发展休闲农业已成为农村经济的一个新的增长点，对未来农业的发展产生了极其深远影响。 1休闲农业的概念 所谓休闲农业是利用农村设备与空间、农业生产场地、农业产品、农业经营活动、自然生态、农业自然环境、农村人文资源等，经过规划设计，以发挥农业与农村休闲旅游功能，展示当地自然之美、景物之美、人文之美、产品和科技之奇，增进民众对农村与农业的体验，并提高农民收益，促进农村发展的一种新型农业。 休闲农业除了提供采摘、销售、观赏、垂钓、游乐等活动外，部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自体验，农村丰富的乡土文物、民俗古迹等多种文化资源，可供参观，通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，也进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的自觉性。 2云南休闲农业的现状 云南是一个资源极其丰富的农业大省，近年来，云南交通的快速发展，极大促进了云南休闲农业的发展，并涌现出一批富有特色的休闲农业区。 丘北县是一个农业县，旅游资源极为丰富，旅游产品组合度好，品位高，自然风光和民风民俗绚丽多彩，被国内外旅游专家誉为“世间罕见、国内独一无二的山水田园风光。”该县紧紧依托这一优势，以山水田园风光、民族风情、民族文化、立体生态等融为一体的精品旅游景观为依托，走旅游扶贫和实现自身快速发展的新路子。适时在普者黑景区实施了“农业生态观光综合示范园区”工程，对示范区内的土地进行综合治理，对水利工程、道路建设、生态环境建设、农业科技示范基地等进行建设，种植葡萄、莲藕、油菜、辣椒、经济林果和园林绿化工程，使普者黑形成“春揽万亩油菜花、夏观湖中万亩荷、秋赏果实满技头、冬看生态博览园”的特色田园风光。与此同时，丘北县还定期举办一年一度的“荷花节”、“辣椒节”、“花脸节”，并在景区举行国际钓鱼大赛、龙舟赛、斗牛赛马大奖赛等。使慕名而来的中外游客充分领略山村的田园生活、民俗风情、自然风光，又可到果园里采摘品尝时鲜水果，到农家乐品尝别具特色的“全藕席”，咬一咬丘北辣椒的香味；还可到湖里和塘里垂钓。让来自四面八方的游人，尽情地体验丘北带有“农味”的旅游套餐，沉醉在风光宜人的大自然里，乐不思归。 罗平地处滇、黔、桂结合部，是两广和华南等地区游客入滇和云南游客从东部出滇的重要门户。特殊的喀斯特地貌、2万公顷连片的油菜花、“一目十瀑”的九龙河瀑布群、景色迷人的多依河和鲁布革峡湖共同造就了罗平雄、奇、险、幽、秀的自然风光，再加上浓郁的民族风情，使罗平已发展成为云南重要的旅游目的地之一。今后，靠“菜花”做大做强旅游的罗平不仅可以继续巩固和提升其本身在滇东旅游圈的重要地位，还有望把自己建设成为连接滇、黔、桂旅游圈的核心中转站和主要目的地，把罗平打造成全国一流的“农业观光和山水旅游城市”。 元阳县地处哀牢山南部，是云南省红河哈尼族、彝族自治州一个颇有名气的山区县，境内世居着哈尼、彝、傣、苗、瑶、壮、汉7种民族。古朴典雅的山村，多姿多彩的民族风情，构成丰富多彩的民族文化，其景令人心旷神怡，流连忘返。元阳梯田素有“甲天下”之美称，县境内逾2.4万公顷梯田遍部山山岭岭，其气势之磅礴，面积之广阔，堪称世界一绝。日出时，红霞满天，云雾滚动，婆娑竹影，身临其境如入世外桃园；满坡的梯田，波光粼粼，金灿灿，亮闪闪，好似一架架直上云霄的天梯，好一派美不胜收的壮丽景色；日落时，山村、树林、牧童披着金黄的沙巾，千山万壑，如诗如画，让人赞不绝口——江山竟如此多娇。每逢冬春初，绚丽多姿的茫茫云海，时而像温驯的少女，静卧山川，裸露胸怀，山峰、树木、房舍点缀其间，如同蓬莱仙境；时而像狂暴的海潮，汹涌澎湃，拍打着露于云海的悬崖，奔腾不息，一泻千里。雄姿勃发的元阳县城漂浮于茫茫云海之上，构成独特的云中奇观，中外游客为之倾倒，纷至沓来。 休闲农业融农业生产和休闲游乐于一体，它不仅利用了生物资源，而且还挖掘了景点资源，既发展了第一产业，又带动了交通、运输、饮食、邮电、商业以及纪念品生产等相关行业的发展。而且当地群众参与旅游开发，直接为旅游业服务，为充分利用农村剩余劳动力开辟了新路。休闲农业不仅促进了经济振兴，为农村经济找到了新的增长点，而且为云南广大农村贫困地区脱贫致富提供了良好的发展思路。 3云南发展休闲农业的对策和建议 （1）要充分认识到发展休闲农业在农业经济的重要性。发展休闲农业，在为城乡居民拓展休闲度假的第二空间的同时，将潜在的农业和旅游资源优势转化为现实的经济优势，是提高农业效益、增加农民收入、使农业向多元化发展的有效途径，也是传播农业科技知识、实现农业效益、社会效益协调发展的重要措施。政府部门应大力扶持和引导，并争取吸引更多的投资者前来考察环境，投资兴业，使休闲农业成为农村经济发展的新增长点。 （2）发展休闲农业要与旅游景区紧密相结合。通过建立示范基地、特色园区等，并与当地的旅游景点连线联网，将发展休闲农业与建成绿色经济强省、民族文化大省和旅游大省有机结合起来。结合当地农产品的特色，树立品牌，开展形式多样的活动，挖掘其蕴藏的文化资源，达到自然景观、人文景观与农业园林景观在整体上和谐与统一。 （3）加快先进农业技术的引进，提高休闲农业的科技含量。例如：积极引进先进优良的适合休闲农业发展的特种蔬菜品种、水果、花卉和其他观赏植物等，引进工厂化农业种植模式和栽培技术。农业科研单位要利用自身的优势，积极参与休闲农业的开发，有条件的要积极参与农业产业化经营，以带动休闲农业的发展。 （4）要把发展观光休闲农业与深化农业体制改革、培育和发展各种形式的农民合作经济组织和农业流通中介组织结合起来，架起一家一户农民小生产与大市场之间的桥梁，逐步实行专业化生产、企业化管理、社会化服务的农业生产经营体制。在办好台资、外资、民营的农业观光企业、休闲农场的同时，借鉴台湾“产销班”的经验，组织、带动和发挥周边农户的作用，以市场为导向，推广新品种，发展深加工，提升产品质量，实现农业生产、旅游观光一体化，使农民真正获得实惠，为农村经济发展增添新的活力。 （5）提高休闲农业中农业文化艺术的含量，最大限度地挖掘其深厚的文化底蕴。农业文化旅游中的文化是独特的文化，是以旅游了解农村生活方式、民族特点和地方特色。游客正是通过这些，才“入乡随俗”地较为便捷地触摸到旅游地的农业文化，实现追求文化差异或文化认同，实现审美和自我完善的旅游目的。因此，农业文化旅游只有在深厚的文化底蕴上多下功夫，才能获得最丰益的商机。如云南少数民族聚居地游族、傣族的竹楼和土家族的吊角楼等，其创意新奇、管理有序，取得了良好的经济与社会效益。 （6）加强观光休闲农业领域的交流与合作，提高观光休闲农业的管理和经营水平。台湾等地的观光休闲农业起步较早，积累了一些值得借鉴的经验，可有计划地邀请岛内有指导发展观光农业经验的专家学者和观光农业已具有规模并积累相当成功经验的“县乡农会总干事”以及观光休闲农场场长等组团来访，以举办“研习班”、“研讨会”等形式与有关县区分管领导、农业和旅游部门干部、专业人员及农民企业家进行交流探讨，互通信息，交换心得。同时应有计划地组团赴台，对当地的农业观光园区进行实地考察，借鉴经验，推动观光农业的发展。 休闲农业论文:关于发展成武观光休闲农业的思考 作者：祝宗美　许文连　张庆闯 论文关键词：观光休闲农业 农业结构调整 发展 旅游 论文摘要：通过对观光休闲农业产生及发展背景的分析，阐述了其发展前景及其为现代农村建设带来的发展契机。对如何开发好本地的观光休闲农业提出了几种样板模式并进行分析。同时，提出发展观光休闲农业应采取哪些措施。 观光休闲农业就是利用农村设备与空间、农业生产场地、农业产品、农业经营活动、自然生态、农业自然环境、农村人文资源等，经过规划设计，以发挥农业与农村休闲旅游功能，增进民众对农村与农业的认识，从而提升旅游品质，提高农民收益，促进农村发展的一种新型农业。充分发挥资源优势，大力发展观光休闲农业，把观光休闲农业作为一产与三产的结合，延伸农业产业的切入点和现代农业的重要内容来抓。 1、成武发展观光休闲农业的必要性 1、1成武现状的客观要求 成武位于鲁西南菏泽地区的东南部，属黄泛冲击平原。2005年统计，全县农业人口占总人口的85%，农业人口人均占有耕地1、5亩，土地后备资源缺乏，人口增长快，劳力资源丰富。成武物化天宝，人杰地灵，有着悠久的历史和灿烂的文化，改革开发的20多年，成武的经济和社会各项事业取得了令人瞩目的成绩，但仍然属于欠发达县。 农业在全县国民经济中占有主导地位，为实现农业增效，农民增收，我县也实行了农业结构调整。在农业结构战略性调整取得一定成效的新形式下，必须从战略的高度，确定其合理的发展方向，发展观光休闲农业就是其方向之一。 1、2民众节假日消费多样化的客观需求。 随着人们生活节奏的加快和竞争的日益激烈，再加上城市开发建设步伐加快，城市人口密度增大，生活空间减少，尤其是城市工业和城市生活的各种污染、城市环境恶化给城镇居民身心健康造成了极大的损害，在这种社会环境之下，促使人们渴望多样化的休闲放松方式，尤其希望能在传统的乡村环境中放松自己。农村自然景观和人文景观的独特魅力，吸引了城市居民把目光转向农村，从而形成对农村观光旅游业的强烈要求。 1、3为农村剩余劳动力和城市下岗职工提供新的就业机会。 观光休闲农业是一种服务性极强的劳动密集型产业，发展好此产业，需要一整套服务设施，不仅需要导游，管理人员，服务人员，还需要有住宿、饮食、商场、交通、文化等行业的参与。发展观光休闲农业能够有效地带动我县第三产业的发展，从而吸纳大量的农村剩余劳动力以及下岗失业人员，促进农民增收，农业增效，近而推动农村经济的全面快速发展。 1、4现代农业可持续发展的必然要求 观光休闲农业能够促进农业的可持续发展。观光休闲农业实现了农业向第二、三产业的延伸，产生了叠加效应，在旅游、教育、经济和社会等方面发挥了积极的作用，目前已成为发展前景良好的新型产业之一。观光休闲农业除了提供采摘、销售、观赏、垂钓、游乐等活动外，还能够提供农村乡村乡土文物、民俗古迹等多种文化资源的参观，通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，也进一步增强了人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的自觉性。观光休闲农业提高了农业的经济地位，并可缓解农业对环境的污染，有利于农业的可持续发展。 1、5产业结构调整的必然要求 观光休闲农业是目前我国发展现代农业的一个方向。要使农业产业功能由单一供给向多样性转变。在保障食物供给和工业原料需求的同时，发展节约型、环保型、循环型农业，促进观光休闲农业的蓬勃发展。观光休闲农业的兴起，展示了生态旅游农业之路，实现了经济效益与社会效益的统一，带动了农村商业、服务业、交通运输、建筑、加工业等相应产业的发展，带动了产业结构的调整，同时观光休闲农业的发展必然引起区域农业产品的特色化。 2、观光休闲农业的类型 观光休闲农业种类繁多，形式各异，但应根据各自的具体情况而定，本文所提几种类型供参考。 2、1观光农园 所谓观光农园就是指对现有已成规模的果园、菜园、花圃等，进行修沏，整理，方便顾客，让游客入内摘果、采菜、赏花，在欣赏自然景观的同时，享受田间劳作的欢乐。对生产者来说，观光农园虽然增加了设施的投资，却节省了采摘和运销的费用，使得农产品价格仍然具有竞争力。对消费者来说，这种自采自买的方式，不仅买的放心，而且还达到了休闲的效果。所以，观光农园已经成为目前观光农业最普遍的一种形式。 2、2休闲农场 休闲农场是一种综合性的休闲农业区。农场内提供的休闲活动内容一般包括：田园景色观赏、农业体验、自然生态解说、垂钓、野味品尝等，除了观光游玩、采集果蔬、体验农耕、了解农民生活、享受乡土情趣外，还可以住宿、度假、游乐。随着休闲农场被越来越多的人的接受，机关团体、企事业单位的很多会议也可由市内宾馆饭店转移到休闲农场。那也是一件很惬意的事。 2、3农业公园 农业公园是指按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合于一体的公园。农业公园的经营范围是多种多样的，即可以是水果、花卉、蔬菜、小麦等专业性的农业公园，也可以建成综合性的农业公园。在园内可以设有服务区、景观区、蔬菜区、水果区、花卉区及活动区等。 除了上述类型之外，当然还有其他形态。并且我们除了设立种植业观光园外，还可以设立畜牧业、渔业观光园，从而促进农业和旅游业的综合发展。 3、发展观光休闲农业的措施 3、1明确目标、科学规划。 发展观光休闲农业，必须要找准服务的目标顾客。为此，在项目开发之前，必须对本地区的资源优势、区位优势和目标顾客进行认真的调查研究分析，对于欲开发的项目要有明确的定位。对于观光休闲农业的建设，地方政府应该树立科学理念，首先要加强园区的统一规划。在规划中要正确实行区域定位、功能定位、形态定位。将农业发展规划特别是精品农业、特色农业和效益农业的发展与城市旅游、城镇发展规划以及农业现代化结合起来。其次，要体现出观光农业特色，突出农村生活风貌和丰富的乡土文化内涵，挖掘农民的聪明才智，引导农民积极参与，并注重与游客的互动。切忌建造过多的人文景观，使环境和设施过于人工化、商业化。不要盲目追求大投资、大规模、高档次、高消费。 3、2正确认识 观光休闲农业是农业与旅游业有机结合的一个新兴产业。观光休闲农业以发展绿色农业为起点，以生产新、奇、特、优农产品为特色，依托高新科技开发建设现代农业观光园区，是农业产业化的一种新选择。在现代社会中，农业已不仅是为人们提供衣食基本物质产品的生产部门，而且日益与环境、休闲、教育、文化等精神生活相连，成为多部门结合的产业。由于农业的季节性较强，对气候的依赖性较大，因此观光休闲农业应及时根据天气情况和农业不同季节发展情况进行旅游线路、观光内容及价格等方面的调整。观光休闲农业既不是纯粹的农业开发、也不是传统的旅游开发，它的发展必须兼顾农业和旅游的发展规律。此外，还要考虑兼顾环境保护与生态平衡。另外，对处于起步阶段的我县观光休闲农业，要用发展现代农业的理念来指导，了解观光休闲农业的基本知识、特点和规律，用科学发展的眼光打量当地的资源，瞄准适宜开发的各种场地，准确定位观光休闲农业的规模、档次和水平，合理合算地开发成供人休闲度假、娱乐健身的旅游景点。 3、3政策扶持 为了加快观光休闲农业的发展，政府应出台一系列的优惠政策。如：发展观光休闲农业所需土地应与农用地一视同仁；观光休闲农业基地建设所需资金，农村信用社及其他银行应适当放宽借贷条件，简化审批手续，并给予贷款利率和时间上的优惠；观光休闲农业示范园区从事种植、养殖业和农产品初加工所获得的收入暂时免征所得税；观光休闲农业示范园区内的用电享受农用电价格的优惠。还有其它一些牵扯到观光休闲农业的问题，政府有关部门应酌情给予放宽，从而促进观光休闲农业的快速发展。 3、4规范管理 为了发展观光休闲农业，政府有关部门应按照"先发展，后规范"的原则，主管部门应设置专门的管理机构，建立规范的管理制度，做好对观光休闲农业的审批立项、指导协调、组织验收、监督管理等工作。妥善处理各种关系，及时协调各种矛盾，为观光休闲农业的发展创造良好的环境。 3、5加强宣传 观光休闲农业是一项新兴的农业产业，为了促进观光休闲农业的持续发展，我们要通过电视、广播、互联网、报刊、路牌等各种媒体和机会进行全方位、多层次的宣传推广，提高知名度，树立品牌。另外还可以通过举办研讨班、研讨会等形式与农业、旅游部门的干部、专业人员和农民企业家进行交流探讨，以及同国内外的交流与合作，这样就可互通有无，进行经验借鉴，实现观光休闲农业的良性发展。 4、小结 农业已经不再是人们传统观念中单纯的作物种植的产业，而是表现出观光性、环保性、生态性等多样化的产业潜能。相对于传统农业，现代农业的发展更加缤纷起来。观光休闲农业把农业与旅游业有机结合起来，形成多元化的产业形态和多功能的现代产业体系，既增加了财政和农民的收入，又为游客提供了亮丽的旅游观光新景观。观光休闲农业已成为我国发展现代农业的一个方向。 休闲农业论文:温州地区体验式休闲观光农业旅游开发研究 摘要:作为休闲观光农业与体验旅游结合的产物,体验式休闲观光农业为温州休闲观光农业产业的发展提供了更为广阔的空间、合理和高效的模式,通过分析温州经济发展情况以及休闲观光农业旅游资源状况,对温州发展体验式休闲观光农业模式进行了初步的构想并提出相关策略。 关键词:休闲观光农业;体验式休闲观光农业旅游;体验类型;体验模式 根据wttc研究报告预测,到2010年,中国旅游业就业人数将达19000万人。预计2020年中国旅游业总收入将超过3.3亿元人民币,相当于国内生产总值的8%,旅游业将由现在的朝阳产业逐步发展成为国民经济的支柱产业。同时,随着人们可支配收入的增加、审美标准的提高及亲近自然的渴望,传统的被支配式的旅游模式已经不能满足人们的需要。加强旅游过程的参与度、追求旅游过程的个性化、加深旅游过程的体验程度逐渐成为旅游产业新的需求增长点,体验式旅游模式应运而生并扩展到各种旅游项目。 1体验式休闲观光农业旅游是休闲观光农业旅游与现代旅游业结合的产物 休闲观光农业也被称为农业旅游或乡村旅游,是农业与旅游业和休闲产业结合的产物,其本质是结合农业的产销与休闲观光的服务性的产业,即以农村特有的自然、人文景观为基础,以居住在附近的城市居民为目标顾客群,通过满足目标顾客休闲、求知、亲近自然等需求而使相关经营者获得利益的一种旅游方式。 美国著名旅游专家托马斯•戴维逊提出:“旅游是一种经历或过程,不是一种产品—这种经历又是特殊的”。我国学者邹统钎也提出:“旅游时旅游者通过对旅游目的地的事物或事件的直接观察或参与而形成的感受与体验”。中外学者把旅游归纳为一种体验或经历,而不单纯是追求感官享受的结果,说明随着旅游业的发展,旅游者从一般意义上的住、行、观光的被服务者转化为一种特殊生活、一次特殊仪式、一些特殊经历的参与者与体验者。 因此,与传统的以农家乐为核心的休闲观光农业相比,体验式的休闲观光农业脱离了单一的观光休闲模式,利用农村特有的自然资源和人文景观,以居住在特定范围内的城市居民为核心客源,以保持原生态风貌、参与原生态活动为中心,以满足休闲、教育、娱乐为目的,所进行的包括娱乐、劳作、科教、民俗等复合型的休闲观光农业活动。 2温州发展体验式休闲观光农业旅游的可行性分析 2.1可支配收入的增加提升人们对休闲生活的追求 2006年,根据温州统计局的统计,温州地区人均gdp为24349元,按当时中间汇率计算,为3054美元,突破了3000美元关口。人均gdp3000美元在经济学上是一个重要的发展临界点,标志该地区经济已经达到上中等国家的水平,逐步进入加速成长阶段,预示地区工业化进程开始向成熟期过渡。2006年国民经济三次产业结构由2002年的5.2∶54.0∶40.8调整为3.6∶54.7∶41.7,二、三产业比重上升,产业结构明显升级,说明我国产业结构呈现出“工业型经济”向“服务型经济”转变的态势。服务业比重随人均收入水平的提高而提高是经济发展的客观规律,特别在经济全球化和社会分工日益细化的背景下,发展经济和提高竞争力更倚重于服务业。随着居民购买力的提高,在旅游消费等方面的支出将不断增加,温州消费者对于休闲观光农业旅游需求也将不断增加。 2.2闲暇时间的增加刺激人们出游的需求 宏观经济学的相关理论曾经证明健康的闲暇活动可以带动经济持续增长,黄金周的实践足以证明适当、合理的闲暇时间很大程度上刺激了消费。2007年统计,“十一黄金周”期间,温州农家乐示范村(点)共接待游客近26万人次,占总接待人数的20.4%。截至10月6日中午12时,全市共接待游客127.45万人次,同比上年7天黄金周增长12.09%,同比上年黄金周的前6天增长22.77%;接待旅游团队1512个,同比上年7天黄金周增长27.49%。双休日、黄金周的实施,使短途旅游、观光逐渐成为人们休闲生活的主流,也为发展体验式的休闲观光农业旅游提供了广阔的平台和市场。 2.3温州发展体验式休闲观光农业的自然资源条件 温州市位于浙江东南沿海,属海洋性季风气候区,具有热量丰富、冬暖夏凉、日照充足等特点,适合各类动植物生长发育;境内地貌类型多样,山地、丘陵、平原、滩涂、湿地兼有,依山傍海的生态环境和丰富浓郁的自然、人文景观,适合发展多种形态的观光休闲农业,能够满足人们物质、精神、生理、感观多种需求。温州的旅游资源丰富,资源价值高,发展潜力大,资源整体通达性好,可进入性强,资源开发兼具社会、生态和经济价值,能产生良好的综合效益。目前全市共有3个国家级风景名胜区,8个省级风景名胜区,1个省级旅游度假区,5个国家级森林公园,12个省级森林公园,2个国家级、1个省级自然保护区、省级林业观光园区19个。2007年全市已发展各类农家乐村(点)607个,农业观光基地200多个。这些景区附近观光农业资源丰富,分布合理,同现有旅游资源的组合开发条件优越。 2.4生活压力推动人们通过出游进行压力释放 温州常住人口约764万,城镇常住人口约为438万,陆地面积约为11784平方公里,全市人口密度约为每平方公里642人,人口密度较大,是名副其实的“浙江第一人口大市”。随着经济的发展,人口密度增大的弊端凸显,交通拥挤、空气污染、生活节奏加快、工作竞争激烈等种种压力使得人们很容易产生规避心理,对于市民来说,去周边地区体验与城市生活截然不同的乡村生活,体会悠然自得的农家生活和纯朴的郊野乡情,以求得身心的放松和精神的愉悦是释放压力的最优选择。 2.5求知欲望和乡村的吸引力促使人们进行体验式农村观光旅游 随着城市化进程的加快,人们的活动范围逐渐局限于城市之中,出于对未知世界的好奇以及人们天生的扩张欲望,去农村获得新的知识对于城市居民有极大的吸引力。 3温州休闲观光农业存在的问题 3.1政策性制约因素 随着这几年土地管理力度的加大,农村建设用地控制十分严格,使得一些“农家乐”经营户只建不报或报临时性建筑建永久性建筑;同时,规范经营必须办理各种相关证照,但办理这些证照的规费和前置条件让许多经营户望而却步,导致一些经营户证件不全,甚至是无证经营。在沿海搭建的“海鲜楼”有许多是未经审批,无营业执照和卫生许可证。 3.2旅游基地缺乏科学的规划和指导 温州休闲观光农业基本是以乡村和工商业主自主开发为主,缺乏必要的宏观指导,开发建设的随意性较强,布局不合理,存在无序性和盲目性。例如永嘉茗岙油菜花基地带来的农业、旅游等多方面效益,在温州掀起“油菜花热”使得各地纷纷效仿,但游客往往反映油菜花景美,但交通不方便,线路与周边景区不相邻。由此可见,游客对作物观赏的要求比较“苛刻”,既要作物基地够壮观,又要交通方便、与周边景区相近。而与观光休闲农业相关的农家乐同样也缺乏科学的管理和规划,导致多数农家乐淡、旺季经营差异巨大,季节性变化大,抵御天气变化影响的能力差,靠天吃饭现象明显。 3.3旅游品牌塑造上缺乏特色和精品 温州缺乏集休闲、度假、康乐于一体的大型旅游度假村,减少了游客在温州逗留的时间,也减少了旅游收入。温州在通过文化创意来推进旅游方面也还欠缺,对新的业态发展项目筹备也相对滞后。温州观光休闲农业旅游在总体上或从综合角度分析虽然具有一定优势,但是在单项旅游资源上优势不明显,缺乏融入性和体验性的农业观光休闲旅游项目对发展温州观光休闲旅游极为不利。 3.4资源分散,整合难度较大 温州的观光休闲农业旅游资源优势明显,但景点相对分散、规模不大,级别不高,资源整合度较低,很难形成规模效应。比如把古村落、油菜花观光区、漂流等一些“分散、无名”的特色的观光休闲农业旅游资源加以整合,配合周边旅游项目,变成温州观光休闲农业旅游的精品路线,还存在一定的困难。 4温州发展体验式休闲观光农业旅游的模式 4.1生态农业观光园 利用现有的农村基础设施和地理空间优势、生产场地、农副产品、农业经营过程、自然生态环境等资源,经过规划和设计,发挥农业观光与劳作体验相结合的优势,增进旅游者对农村活动、农业生产过程和农民生活的体验。游客不仅可以进行观光、学习、采摘、劳作、了解农业生活、放松心情,享受乡土情趣,还可进行住宿、休闲、游乐。 4.2农业教育体验园 该模式集农业生产与农业科普教育为一体,在国际上具有代表性的有法国的教育农场、日本的学童农园及台湾的自然生态教室。将农业教育体验园分为作物生长区供农民进行正常的劳作,根据不同的季节对市民开放,并由专人对作物生长及生产活动进行讲解,满足游客获得知识的渴望。同时在体验园内提供种子、土杂肥、各种农用工具,游人可根据不同季节在田间进行播种、管理、收割,以充分体验农村劳动生活的乐趣。 4.3民俗观光村 充分利用温州特有的民俗风情、传统工艺、节庆文化以及古民居、古建筑等,组织开展观光、游憩、体验、休闲旅游活动。除了组织游客进行参观获取感官享受和知识外,还可以对古时民俗风情活动进行复原,以游客为主角,使其参与这些风俗活动,体验传统文化带来的快乐。 4.4森林公园 温州森林资源丰富,拥有大量的“天然氧吧”,发展森林公园的体验模式,需要对不同的资源进行规划和整合,进行包括山水主题旅游、生态农业种植、山地风味餐饮、森林度假、徒步穿越探险等项目。并与当地农家乐相结合,开展以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐”为主题的休闲、娱乐、体验活动,为游客提供餐饮、品茗、避暑、度假等服务。 4.5市民农场 市民农场是农民将部分土地出租给城市居民耕种,城市居民可以在闲暇时间在土地上进行耕种并将收获的成果归自己所有的体验式休闲农业模式。人们不仅可以租赁自己一块小农场,每块农场上还可以配备供农场主休息的配套管理用房,种植农产品的温室大棚,以及露天种植地,租赁者可以进行耕作,体验播种和收获的快乐。农场内配套管理用房设施是进行休息和信息交流的空间,可供放置农用工具,还可以满足“农场主”休息、农业技术交流、聚会的需要。 4.6农业经贸游 建立这种模式需要充分挖掘温州农产品的研发和加工能力,发挥温州市场活跃、商务贸易展览会业发达的优势,把农业旅游、农副产品展示和经贸活动有机结合起来,依托农产品生产、加工龙头企业建立完善的交易市场,借助农业博览会等形式创造商机、吸引游客、宣传品牌,把温州农村观光旅游资源和经贸活动结合起来,进行旅游产品和经贸产品的同时推广。 5温州发展体验式休闲观光农业的策略 5.1进行市场调研,探明需求,以此为平台确定体验式农业休闲观光旅游的主题 发展体验式农业休闲观光旅游的关键在于提供的产品能够满足游客追求体验性、参与性、求知性等方面的需求。因此需要充分了解相关细分市场消费结构和变化,利用调研结果确定目标市场的需求。明确需求后,根据需求以及不同地区旅游资源优势确定鲜明的休闲观光主题。所确定主题一是要突出地方民俗和资源特色,利用当地现有的休闲观光资源,发挥资源使用和配置最优化;另一方面要突出体验的过程,增强体验感觉,例如,可开发传统农业体验、农村生活体验、民间节庆活动体验、民间文艺活动体验、农村生活体验等系列产品。 5.2加强对体验式农业休闲观光项目的策划,侧重于开发参与性与互动性强的农业休闲观光项目 农业休闲观光旅游是品位式和休闲式旅游,需要在体验中慢慢感受。确定相关的体验主题是开发体验式农业休闲观光项目的基础。进行体验式农业休闲观光项目策划应根据实际情况和市场需求推出抓住游客眼球、满足游客心理需要的主题活动,尽量设计参与性强的农业休闲观光项目,突出游客和组织者、游客和当地居民、游客和游客之间的互动。 5.3树立新的营销观念,建立网络营销与实际营销相结合的推广渠道 游客对于休闲观光项目认识不足是阻碍体验式农业休闲观光项目发展的一个重要因素。应由当地政府、相关部门牵头,建立网站对旅游资源进行宣传,为游客开辟专门的社区,通过有奖征文、图片、视频的方式鼓励游客将自己的体验感受在网络上传播,为游客之间的交流提供平台。同时,建立反馈系统,对游客提出的问题以及从流露出的情感和情绪及时关注。对于游客租种的田地、种植的果木的代表性事件,如发芽、开花、结果等以视频或图片的形式及时反馈,将个人体验型行为变成大众体验型行为,引导、创造新的旅游需求和休闲消费方式,推动休闲旅游产业结构向高层次发展。 5.4以产品和市场为导向,提升产品档次 引导消费趋势,创造独特的休闲体验,积极挖掘文化底蕴和历史文化积淀,努力开发体验型休闲旅游新产品,结合实际市场及消费情况,建立“以中档消费为中心,兼顾高低档消费”的产品定位,既能满足大众的消费需求,又能兼顾小众高端消费者的个性化体验需要。同时,加强对行业的管理,提高从业人员的素质、服务质量,推广体验式农业休闲观光旅游项目的品牌意识,以品牌化经营为中心导向,重视整个行业的形象塑造,获得市场竞争优势。 6总结 通过分析温州休闲观光农业旅游的现状和前景表明,发展体验式休闲观光农业旅游不仅是促进城乡旅游和谐发展的“绿色通道”,也是促进农村经济发展、实现“以旅助农”、满足城市居民多元化休闲活动需求、提升产业结构的有效途径,更能将农业与体验旅游两大产业的优势进行叠加,达到合理调整休闲观光农业旅游项目空间布局,把握旅游需求发展方向,开发多种特色休闲观光农业项目,提升城乡人民生活品质的目的。 休闲农业论文:浅析我国休闲农业现状与发展对策 论文关键词：休闲 农业 科学规划 可持续发展 旅游 环境 保护 论文摘要：休闲农业与现代农业、 社会 主义 新 农村 建设有着十分密切的联系，近来出现蓬勃发展之势。从我国休闲农业发展现状和作用入手，剖析了我国休闲农业发展中存在的问题，提出了科学规划、引导扶持和投入多元化、加强科技 教育 和提高素质、因地制宜和科学发展等对策，以期 指导 我国休闲农业的发展。 当前休闲农业在农业产业结构调整过程中作用巨大，直接带动了农民增收，助推了农村 经济 的发展，推动了我国社会主义新农村建设的深入，极大地促进了我国“三农”建设的步伐，惠及城乡，彰显出强劲的势态。因此，笔者以为很有必要研究休闲农业这一新生事物在我国的发展问题，抓住主要矛盾，依托科技，因地制宜地发挥资源优势，实现休闲农业的健康、快速、可持续发展。 1我国休闲农业发展现状和作用 1.1我国休闲农业发展现状 我国休闲农业兴起于改革开放以后，起步虽晚，但发展很快。开始是以观光为主的参观性农业旅游，20世纪90年代以后，开始发展观光与休闲相结合的休闲农业旅游。进入21世纪，观光、休闲农业有了较快发展。我国休闲农业经历了以农业观光旅游为主要形式的早期兴起阶段、以观光为主的观光休闲农业园为主要形式的初期发展阶段，已步入功能拓宽为观光、休闲、娱乐、度假、体验、学习、健康等综合功能的规范经营阶段[1]。 纵观我国休闲农业的发展，东部沿海省、市、区是发展较早、较快的地区，内地云南、四川、河南、黑龙江、新疆等省区，由于旅游业或特色农业发达，也间接带动观光休闲农业的发展[2]。休闲农业的形式和类型很多，有观光休闲农园（指在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客进人园内摘果、收莱、赏花、采茶，享受田园乐趣），如广州番禺区龙化农业大观园、农业公园（按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体），如江西农业公园、教育与科技农园（以农业生产为主，向游客展现农业科学技术），如上海孙桥现代农业园、民俗观光村（利用农村特有的 文化 和风俗作为休闲农业活动的内容）等。除此之外，还出现了一批引人注目具有鲜明地方特色的休闲类型，如湖南省内的张家界、炎陵桃源洞、永州阳明山等。一般来说，大城市郊区和经济发达地区，人们对休闲旅游的需求较为强烈，社会经济条件优越， 交通 比较便利，发展休闲农业的 市场 潜力大，而像北京、上海、珠江三角洲等大城市和经济发达地区，不仅本地居民多，收入水平高，潜在客源市场大，而且具有吸引全国乃至国际观光客进入的优势，休闲农业与乡村旅游的发展前景十分乐观。如广东现已有80多个观光果园，每年接待旅游者400多万人，旅游收入10多亿元。20世纪90年代以来，国家旅游局也积极推动休闲农业和农业旅游的发展，1998年，推出“华夏城乡游”，提出“吃农家饭、住农家院、做农家活、看农家景、享农家乐”的口号，有力推动了农家乐旅游的发展。在1999年，又推出了“生态旅游年”。2006年推出“ 2.2缺 管理 ，少人才 休闲 农业 的规章制度和管理机制不健全，农业部门、 旅游 部门与其他相关部门在管理上还不够协调，经营管理不够规范。休闲农业企业的 财务 管理 、 人力 管理、导游管理都需要专业人员，而这些对以往专注于传统农业生产方式的农业生产者和来自其他领域的业主来说，实在是勉为其难。由于经营者缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，往往凭着自己的经验对项目的建设及经营管理做出决策，明显跟不上 市场 对其发展的要求。园区内部的导引、休息、安全、卫生、消防、娱乐、餐饮等服务设施的开发与管理也很不完善，从业人员与休闲农业服务应达到的专业化水平还有相当大的差距，管理比较粗放、涣散，服务水平较低，缺少开发、经营、管理和公关礼仪的专业人才。 2.3缺科技，少效益 大多数休闲农业在经营活动中科技含量不高，农业科普 教育 开发不够，停留在“春天看花，秋天收果”的传统低层次经营层面上，粮、果、蔬、畜、渔、草、花等农业资源要素配置单一，农作物成熟期也过于集中，造成园区经营忙闲不均，一方面因品种少，出现受农业季节性瓶颈制约而使资源闲置；另一方面因档次低而造成吸引力、影响力不大，游客停留时间过短，消费减少，园区效益低下，使得经营难以为继。 2.4失农味，少组织 一些地方在休闲农业开发建设上脱离了朴素、自然、协调这些基本原则，过分依赖非自然技术手段，贪大求洋，追求豪华，大兴土木，变更土地使用形态，致使城市化和人工痕迹明显， 建筑 物富丽堂皇，忽略原有宝贵的农业自然资源及特色，扭曲休闲农业的本质，脱离“农”字，“农”味不足，失去特色，也就没有生命力。同时由于不合理、过度地开发，破坏了当地资源和 环境 ，破坏原有生态，打破了自然生态系统的平衡。当今休闲农业的经营除企业集团以外，部分农民仅采取共同经营的组织形式，缺乏强有力的组织体制，在经营中难免产生盈余分配、权利义务分担等方面的纠纷，且休闲农业多为点状布局，组织化程度不高，整体意识不强，相互之间缺乏有机的联系与组合，各自为政，缺乏与大环境的协调性，与新 农村 建设脱钩，很难融入到新农村整体布局中去。有的甚至因为一己之私利而影响整个环境建设，最后导致新农村无从规划，影响新农村建设的深入。 3发展休闲农业的对策 3.1提高认识，政府引导，政策扶持 休闲农业是传统农业发展到一定阶段的产物，是顺应城乡居民生活水平的提高和消费新趋势、新需求而在功能上进行的延伸。为保障休闲农业的持续发展，必须充分认识到休闲农业是市场规律发展的必然，认识到休闲农业对优化农业资源配置、调整农业结构、发展特色农业、提高农业科技含量的重要性[4]。同时，要以长远的眼光看到发展休闲农业所能带来的 经济 、 社会 和生态效应。发展休闲农业在丰富城乡居民休闲、游憩生活的同时，将潜在的农业资源转化为现实的经济优势，是提高农业经济效益、增加农民收入，促使农业向绿色、生态、多元化发展的有效途径，也是 传播 农业科技知识、提高农民综合素质、提高农业社会效益的重要措施，促进了人与自然的和谐共处。因此，政府部门应提高认识，大力扶持。 台湾 地区的休闲农业发展较快的主要原因正是得到政府的政策支持和扶持[5]。地方政府尤其是区（县）乡（镇）两级政府应该把发展农业旅游作为改善农村产业结构、提高农民生活水平、改变农村面貌的大事来抓，统筹规划 指导 ，充分发挥旅游、农业、土地、 文化 、 交通 等各部门的作用，分工负责，协调管理，并给以政策及资金扶持，为本地农业旅游的发展创造良好的环境氛围。如意大利对已经开展农业旅游的单位给予享受政府的有关农业低息优惠信贷和 税收 减免政策。因此，我国亦应由政府颁布一定的法令和规定，以鼓励、管理、规范休闲农业，完善当地的基础设施和配套服务设施，通过抓示范、树样板等形式，扩大示范辐射效应，使休闲农业成为农村经济发展的新增长点。 3.2因地制宜，科学规划，打造特色品牌 休闲农业的开发应坚持科学的发展观，按照“因地制宜、统一布局、生态循环”的原则，根据当地的自然、经济、社会条件，考虑到市场需求状况，充分体现当地的 历史 人文景观和自然农业资源，切忌“求大、求洋”，贵在因地制宜，形成特色优势。如云南元阳的哈尼梯田正是由于其独特的魅力而深受游人的青睐；重庆的垫江则是利用其悠久的牡丹栽培历史特色。强化规划意识，要与城镇发展规划、城市旅游规划、新农村建设规划衔接，科学规划休闲农业企业的空间布局，考虑交通区位和休闲农业资源条件，设计区域内休闲农业企业密度，准确选址，掌握规模（按国际通例，农业旅游区市场半径大于9.5km的区域时，才能发挥最佳经济效益），合理布局。建设上要重视项目的设计，要整合资源，主题鲜明，功能区分明确，规划景观搭配和基础设施建设，精心选择经营项目，研究市场需求，策划经营模式。经营中必须坚持“以农为本”，以农业为基础、种养产业为核心、农民为主体、农村为特色，把发展农业产业、扶持农民增收放在首位，同时为广大游客提供更好的休闲农业产品、知识和服务。在经营内容上开阔思路，以“农”字为特色，采用先进的农业生产方式，注重农业生产能力的开发和保护，弘扬农耕文化，提高农业品位，注重“土、特、奇、鲜、知识、参与”，如天津塘沽北塘镇推出的“做一天渔民”活动，用“特色”这块招牌树立形象、吸引游客，实现其良性循环和可持续发展。 3.3更新理念，规范管理，促进多元发展 休闲农业作为一个新兴产业，包涵一、二、三产业的经营内容，涵盖农业、生态环境、旅游、休闲、文化等多学科知识，需要兼具系统知识的专业人才。可借鉴台湾地区的先进经验，建立、完善休闲农业经营管 理学 科体系，传授景观生态学、旅游 经济学 、农业规划学、生态经济学、市场 营销 学等内容，为休闲农业的发展奠定坚实的人才基础。另外定期对休闲农业经营者及从业人员进行旅游管理、生态农业等知识的集中培训与教育，提高他们的经营素质、文化素质和环保意识等，使其自觉维护乡村景观资源及其自然生态和文化环境，有条件的地方还可“请进来”，邀请国外和台湾地区有经验的专家学者前来指导，以举办“研习班”、“研讨会”等形式进行交流探讨，“走出去”现场学习先进经验，努力做到引进技术与自主创新相结合，更新理念。要加强行业自律，成立休闲农业协会，把从事休闲农业规划、经营、服务、推介、管理、研究等工作者组织起来， 总结 休闲农业实践，加强理论研究，引导休闲农业企业科学规划，制定行业标准，规范产业经营，市场化运作，注重信息服务，加强宣传，发挥行业整体优势，提升实力，扩大影响力，培育客源市场。如北京休闲农业协会作为全国第1家休闲农业领域的行业协会于2004年成立，正是由于其介于政府和休闲农业企业的桥梁和纽带作用，短短3年来北京的休闲农业就得到前所未有的迅猛发展。要积极引导 工商 和社会资本 投资 休闲农业，鼓励农民以土地、资金入股等方式参与建设，推进协作，提高组织化程度，实现休闲农业多元化、合作化发展。 休闲农业论文:苏州休闲农业可持续发展对策研究 摘要：在工业化、城市化快速推进的大背景下，苏州休闲农业的发展速度令人称羡，这一新产业在带动农业发展、增加农民收入方面的作用显而易见。但是，在经过了蓬勃发展的初级阶段后，苏州休闲观光农业出现了产品低、水平重复、服务同质化、季节性受限明显等问题，严重影响了苏州休闲农业的进一步发展。因此，实现苏州休闲农业的可持续发展已成为一个不容忽视的问题。分析和研究苏州休闲农业可持续发展所面临的问题，并针对这些问题采取相应的对策，有利于苏州休闲农业向更高水平发展。 关键词：休闲农业；可持续发展；苏州 引言 休闲农业是调整农业产业结构中出现的一种新的农业生产经营方式，它以农业资源为基础，将农业生产、科技应用、农副产品加工和游客参加农事活动等融为一体，供游客领略在其他风景名胜地欣赏不到的大自然意趣和现代化的新兴农业艺术的一种农业休闲活动[1]。休闲农业不仅让游客通过欣赏田园风光、体验农家生活、感受乡土文化、品尝乡村美食获得愉悦的娱乐和审美体验，更拓展了农业功能，延伸了农业效用，丰富了农业内涵，为农村经济的发展开辟了新的增长点[2]。发展休闲农业已成为建设现代农业、推进社会主义新农村建设、构建和谐社会的重要途径。 1苏州休闲农业发展现状 1.1苏州发展休闲农业的有利条件和发展现状 苏州毗邻上海，处于沪、宁、杭的中心地带，全市乡村区域约占市域面积的75％，其中水域面积占到42.5％，广袤的乡村地区旅游资源十分丰富，乡村自然生态、田园风光、人文活动、民俗文化、景观意境等融为一体，构成江南水乡独有的“小桥、流水、人家”的乡村景观意境。自古以来就有“人间天堂”、“鱼米之乡”的美誉，具备发展休闲农业得天独厚的条件。现代都市农业的发展，更为休闲农业的发展提供了丰富的生产资源和观光休闲场所。 苏州休闲农业起步于20世纪90年代中期，十多年来，先后建成了4个国家级、4个省级森林公园、1个自然保护区、2个国家级农业综合示范园区、20多个休闲渔业垂钓区，以及一批湿地公园和生态农业园。初步形成了六大品牌模式：一是借助山水自然资源的生态休闲乡村游，如三山村、树山村；二是以地方特色美食、茶果、花木为卖点的参与体验式乡村游，如神园农庄、虞山宝岩生态园；三是以耕作或加工方式独特、科技含量较高的修学游，如波力牧场、未来农林大世界；四是以乡间节庆、宗教、工艺、戏曲等为依托的民俗体验式乡村游，如太湖渔港村、镇湖刺绣之乡；五是以古村落建筑和民居生活形态为吸引物的文化休闲式乡村游，如陆巷、明月湾；六是以临近传统旅游区（点）和城乡结合部特点的农家乐式乡村游，如旺山村、蒋巷村。 1.2苏州休闲农业发展存在的问题 苏州休闲农业的快速发展，丰富了城乡居民生活，拓展了农村劳动力就业途径，增加了农民收入。但是，必须看到，苏州休闲农业发展中许多问题的存在，阻碍了休闲农业的可持续发展。 1.2.1规划滞后，发展无序 休闲农业缺乏整体规划和科学论证，造成农业旅游总体目标不明，基本处于随意开发的状态，区域间协调性不够，建设时没有准确的定位，景区（点）布局自由、随意，缺乏特色，主题不突出。使资源优势和区位优势无法发挥，有序发展的环境尚未营造成功。 1.2.2缺乏文化，内容单调 目前，大部分农业旅游景区（点）的地域特色不明，文化内涵肤浅，设施简陋、内容单调，多以钓鱼、吃饭为主，内容与形式雷同。各地都热衷于园艺场、生态园区建设，景区（点）农业旅游的主题不突出，没有充分利用农村自然景观，农业生产的自然状态，没有发掘农村文化的深刻内涵，缺乏高档次、多功能、知识型的农业旅游活动，缺少农业休闲度假产品，旅游环境不尽如人意。景区（点）回头客少。 1.2.3季节影响，忙闲不均 受农业生产的季节性影响，休闲农业存在着随季节忙闲不均的现象，忙时人山人海，闲时无人问津。农业旅游产品多集中在春季和秋季，匮乏于夏季和冬季。如西山梅花节的旅游消费活动，主要集中在春天梅花开花的一段时间内，采摘在秋天的橘子收获时节内，其他时节类似的景点因缺乏旅游主题，很少有人光顾，造成资源利用率不高，投资收益率较低。 1.2.4设施不配套，服务不到位 一些景区（点）的游览、观光、休闲、度假、购物等必需设施不配套，人员素质不高，服务不到位。某些景区（点）的周边基础设施建设跟不上，旅游交通和相关旅行服务的内容和质量不达标，既不方便游客，又使相关的娱乐、餐饮、购物等营业收入降低，使农业旅游的品位下降，相关产品的质量不能实现预期，经营难度加大，收入水平低。 1.2.5 定位不明，宣传不够 休闲农业赖以生存的根本，是充分发掘农村风情、民俗、传统农事等农耕文明，利用江南水乡历史文化名城的优势，做深做透山水秀色、田园风光的文章。而目前的一些农业旅游景区（点）却忽略了根本。同时，苏州农业旅游市场营销企划的水平不高，宣传力度不够，缺乏促销的手段，农业旅游景区（点）的知名度较低，市民的认可程度也较低，客源明显不足。 2 休闲农业的属性和发展休闲农业必须坚持的原则 2.1休闲农业作为农业与旅游业的结合体，具有三重属性[3] 2.1.1农业属性 休闲农业是在农业生产的基础上开发其休闲观光功能，是与旅游相结合的一种娱乐性、消遣性农事活动，为旅游提供产品和服务。因此，农业旅游可能改变原有的生产程序，改变原来的生产结构，但农业生产活动不能因旅游休闲受影响。所以，要防止农业区域旅游业的过度开发，保护好基本农田和基础设施。 2.1.2生态属性 休闲农业主要是利用优美的田园风光和自然美景吸引市民，让市民在旅游中体验田园风光和自然美景交织的生态环境的静心健体效能，感受纯朴的乡村生活和民俗风情的知识性、趣味性，充分认识人与自然和谐，发展与环境协调的重要性。休闲农业的开发建设不能破坏生态环境，要保持原有自然风貌，促进农业生态系统良性循环。 2.1.3服务属性 休闲农业的服务属性包括提供活动场所和生活设施，通过让市民游览风景、林间狩猎、水面垂钓、采摘果实等，满足市民的旅游需求，同时，也增加了从业农民的收入。田园风光、农事体验、民俗活动和自然探险等是休闲农业特有的吸引物，因此，不能走让人工游乐设施从城市搬到农村的复制。 2.2发展休闲农业必须遵循的原则 2.2.1拓展农业功能 休闲农业是在农业资源基础上衍生的一种农业休闲活动形式，若离开了农业这个基础，休闲农业将成为“无根之木，无源之水”。所以，发展休闲农业应立足于农业生产基础，结合农业发展战略，根据不同区域的农村环境、农业资源，农业生产特点、农业生产形态进行农业旅游重点区域布局，产业定位和产品系列设计。 2.2.2服务市民 农业旅游的服务主体是市民。这就决定了它的服务范围、服务内容、服务性质和服务产品。一般讲，市民缺乏农业知识，不熟悉农业生产过程，不了解农村文化。一些生长在农村的市民，长期的城市生活使他们厌倦，希望换一下环境，找回过去的感觉。根据不同人群的要求，结合苏州实际，可以选择不同的农业旅游类型。 2.2.3保持自然风貌、田园风光 坚持农村自然生态景观和农业旅游资源的保护性开发，坚持利用农业生产中的生态资源、景观资源、产品资源和农村自然资源开展农业旅游，坚持观光休闲、文化娱乐、愉悦身心的景观景点的保护和旅游活动结合开展，坚持特色优先、组合成片的互惠共赢的发展。可以适度发展人造农业景观，突出主题，增加农业旅游的效益。 3 苏州休闲农业可持续发展对策建议 3.1发挥政府的主导作用，通过政府制定科学的苏州市休闲农业总体发展规划，项目总体规划要充分反映在农业生产的基础上发展旅游的主导思想，明确全市休闲农业发展的总体目标与方向；建设完善的苏州市休闲农业从业规章，规范休闲农业产业发展；采取积极支持休闲农业发展的政策，营造有利于休闲农业产业发展的环境；加大公共财政对苏州市休闲农业企业的支持力度，促进休闲农业发展与社会主义新农村建设。 3.2明确行业管理部门，制定行业统一的管理标准，完善休闲农业的服务标准，明确各类农业旅游景区（点）的基本条件及配套设施的标准，统一各类旅游产品的质量标准，定期考核结合不定期抽查，对各类农业旅游景区（点）的服务进行评定，并予公布。特别是要加强对餐饮、卫生、环境等条件的监管，防止对生态环境和社会文化造成的负面影响。 3.3农村自然景观、农业生态是发展休闲农业的基础资源，发展休闲农业一定要强调对自然生态和历史文化的保护。欧盟各国农村维持自然生态过程的完整性和持续性，它们的建设方式正在从工业化向生态化转变。在那里农村的房屋不求整齐划一，道路不求宽大笔直，对原始地貌不做没有必要的改变，一切顺其自然。这些措施有利于防洪、阻滞滑坡，也有利于维持植被的生长和地下水源的储备。 3.4苏州休闲农业依赖于苏州都市农业，需要农业科技的支撑才能发展良好，获得较高经济效益，都市农业的发展水平决定了休闲农业的发展状态和可持续发展能力。因此，应加大科技投入，发展现代都市农业。依靠科技力量，在有限的土地上提高农业综合生产能力，创造较高的经济效益，靠科技拓展农业的社会服务功能；依靠科技力量，对农民进行旅游专业技能培训，建立起适应休闲农业发展的专业化的导游、接待和服务队伍。 3.5休闲农业不同于传统农业和传统旅游业，它的基础是农业，是给人们提供一个普及农业知识、参与农事活动、学习农村文化、体验农村生活的场所。因此，休闲农业项目的设计不应按风景名胜区那种模式和要求去进行。休闲农业设施的设计标准，要体现农村和现代农业的气息，建筑风格要与当地农家的建筑风格相吻合，内部设备既要根据农村实际，又要满足游客的基本生活需求。开发休闲农业，需要熟悉农业和旅游知识的专业人员进行规划、论证和设计。 3.6农业休闲项目的建设应有别于高档度假村，要注意农业发展与休闲旅游的配套，注意农业资源的利用，切莫走入传统旅游的大投入、低产出、重形式、轻内容的歧路。切莫走进为观光而观光，为产品而产品的误区。在开发农业旅游产品时，要把农业科技、农业生产和农村经济与旅游有机结合起来，使产品内容具有知识性、趣味性、娱乐性和参与性。要确保基本农田、生态系统、自然景观完好无损。要通过农业旅游产品的开发，带动农业生产的发展。 3.7应加强休闲农业观光区域的环境保护和可持续发展的宣传、教育和培训，提高公民的环保意识和可持续发展意识。农业观光旅游如果不重视环境保护，同样会影响生态平衡和环境质量。无论从生态方面考虑，还是从经济方面考虑，都不能再走“先污染后治理”的老路，我们应该从现在做起，为促进环境和休闲农业的可持续发展而努力。 3.8在政府加大建设资金的同时，拓展多元化资金筹措渠道，借鉴国际通行的做法，采取多种形式招商。通过招商引资，充分发挥民资、外资在建设中的作用，互惠互利，促进苏州休闲农业的进一步发展。 4 结语 客观分析苏州休闲农业的发展现状，必须清醒地认识到在苏州休闲农业经历了一轮快速发展的阶段以后，逐渐暴露出苏州休闲农业管理与经营体制尚不健全，缺乏相应的标准、政策和法规，旅游部门与农林、交通、水利、文化、卫生、环保等相关部门协调不够，对乡村旅游业发展的宏观调控、管理和服务能力有待加强，休闲观光产品数量少、水平低、服务同质化、季节性受限明显，农业观光景点饮食卫生、环境污染不容乐观等影响苏州休闲农业可持续发展诸多问题。因此，针对存在问题采取相应的对策和措施，有利于苏州休闲农业向更高层次发展。 休闲农业论文:谈”福州”休闲农业的现状和发展 休闲农业是近年新兴的以农业为依托，以生态休闲为目的的一门新型旅游产业。是现代城市经济发展的产物，是人们生活水平提高的一个标志性事物，随着改革开放的进一步深入，以农业产品投资开发的休闲行业渐渐在沿海开放城市登陆，一些城市化进程中的转型农林行业，也参与其中，为城市居民提供了新的休闲去处，随之而来关于现代生态农业、高新农业、无公害农业的休闲游深深的吸引着日益受城市环境污染的人们，他们向往环境优美、山清水秀的世外桃园，向往那水甜菜美的农耕时代。在这样的情况下，以某一风景区或一定的农业特色产业带为依托的休闲农业游，休闲农业度假村应运而生。 1.休闲农业的现况 福州是中国最早对外开放的沿海城市之一，所辖市县为沿海经济开发区，由于地缘优势，受台湾现代农业的影响，休闲农业有一定的发展，也颇具特色，主要以发展名、特、优、新、稀农副产品为主，发展高效优质农业。近几年来，随着短途旅行、乡村游的兴起，休闲观光农业也得到一定的发展。 1.1休闲农业的定义 休闲农业是利用农村田园景观，自然生态及环境资源，且结合农业的有形资源(如：当地的农村文化，农家生活，农业经营活动及农林渔牧产品等)及其所隐含的观光游憩，教育等无形资源所形成的一种农业经营、游憩服务并重的新兴产业。一方面，它继续维持农业产销活动，从事农业经营；另一方面，它提供游客休闲游憩的机会，因此，可以说休闲农业结合了第一产业及第三产业的特性，发挥农业与农村所具有的教育，经济，社会，游憩，文化等多项功能，提供公民休闲游憩的机会，并可增进国民对于农业及农村田园生活体验的农业经营新型态。 1. 2休闲农业的行业归属 休闲农业从行业上来说应归类于农林牧副渔行业，但是其在发展上又紧紧依附于旅游业，甚至其生死存亡都与旅游业息息相关。所以应理清关系，加强引导，需要各部门的协作。才能推进现代休闲农业业的更好发展，在经营管理上向旅游行业靠拢。 1. 3现有休闲农业发展情况 福州市目前拥有的大中小各规模休闲农业“农家乐”农庄约66家之多，正在规划中的外商投资休闲农业园也渐渐增多。 以莒溪和兔耳山休闲农业园为例，“莒溪农家乐一日游”内容为乘小舢板泛游大樟溪，登龙山，观赏鸟鸣谷、白观音，领略莒溪八景，还有采木瓜、挖地瓜等活动，午餐后在莒溪竹林漫步，还可钓鱼、捕鱼等，返回时举行泛舟比赛。而“兔耳山自酿酒农家游”安排游客到闽侯兔耳山农业大观园，用山上优质的泉水亲酿美酒，还有篝火晚会、自助烧烤等。另外，连江温泉乡村游的休闲农家形成了“农家乐”玩、吃、买的一条龙服务，农民收入大大增加。因注入了现代的管理模式，以温泉为特色，山海风光为着眼点，发展了现代果园，形成融农业观光、休闲度假、森林沐浴为一体的温泉生态休闲农庄。 2.休闲农业的作用 2.1休闲农业的生态功能 “吃一顿农家菜，爬爬山，摘摘果，钓钓鱼，淳朴的农家生活让游者体验回归自然、放飞心情的感受”，来体验农家休闲生活。以其返璞归真的内容、新颖有趣的形式、其原生态无污染的农耕产品和农业文明体验，是现代城市人无比向往的地方。 2.2休闲农业的经济作用 休闲农业有利于改善农业生产结构，增加农村就业机会且增加农民所得，将原本为第一产业的农业提升为服务走向的第三产业，繁荣农村社会。农业结构的变迁使农村人力的外流，大量农村的青壮劳动力流入城市，农村劳动力严重匮乏。发展休闲农业能够改变传统的农业经营方式，采取节省劳力或所谓“精致农业”的型态，有效地提高农民收入，是一种解决农村劳动力不足，促进农民增收的行之有效的途径。 2.3休闲农业的社会效益 首先，休闲农业优化产业结构，促进农业发展。休闲农业以现代种植养殖和观光型的农业生产取代了简单农副产品的生产加工，既实现了由第一产业向第二、第三产业的转变，使一、二、三产业相互渗透、融合，打破了产业的界限，又延伸了农业产业链[3]，加快了传统农业向现代农业的转变，形成了多元化的产业形态和多功能的现代产业体系。 其次，休闲农业增加就业岗位，促进农民增收。休闲农业的发展，需为旅游者提供观赏、品尝、购买、习作、娱乐、疗养、度假等服务，从而创造了广阔的就业机会。并且休闲农业吸纳的农村剩余劳动力，属于农民就地就业或“离土不离乡”，符合当代农民的心理需求。同时，发展休闲农业不仅提高了农产品的商品转化率，而且能把农业的生态效益和民俗文化等无形产品转化为合理的经济收入，拓宽了农民创收的渠道，增大了增收潜力。 再次，休闲农业加大硬件建设，促进新农村建设。休闲农业的发展有力地促进了村级经济的发展，增强了村级组织的经济实力，使之有财力投入到硬件基础设施建设中去，推动了休闲农业的发展，实现了良性循环。 休闲农业整合资源，促进城乡协调。休闲农业能对土地、生态、劳力、资金等要素进行有效整合，注重了生产与生态的和谐、人与环境的和谐、资源的长效和循环利用，促进了我国农业的可持续发展，进一步推动了城乡的相互交融和城乡一体化进程。 3.休闲农业存在的问题 3.1起步晚，依附于某风景园 福州市的休闲农业尚缺乏单项运作，起步较晚，发展不均衡，极大地影响了旅游的可进入性和开发程度。福州市近年开发出的休闲农业项目中，只重规模，不求质量，急功近利，粗制滥造的例子比比皆是，而且大多依托某些风景区，在旅游市场上很少有单独的农业休闲游的品牌号召，这导致福州市休闲农业难以获得进一步发展。应该说，在休闲农业项目的开发过程中，不因地制宜，盲目附盘景区和人文资源带，带来的结果不是资源破坏，就是资源闲置，缺乏规划和低规划水平的开发容易走向”盲目性+积极性=破坏性”，最终将使本地的休闲农业旅游业遭受毁灭性打击。 3.2缺特色，应强化各自特征 目前，福州市各个休闲农业项目的经营特色并不鲜明，经营项目单调、缺乏特色和吸引力，活动内容相似，创新不足。开发者的思维定势局限在很小的领域，如赏花、摘果等。由于创意匮乏和特色不鲜明，现已造成部分观光休闲农业园区的经营举步维艰。 3.3农业园的基础设施比较落后 休闲农业旅游景区的整体形象关系着景区的全局利益，也关系着经营户们一家一户的利益。而当前福州市的一些乡村以城镇化发展为目标，但接待设施落后，有景无门，路小且路况差，加上地方行政管理部门缺乏行之有效的监管，使得基础设施缺失破坏现象十分严重，极大地损害和降低了休闲农业项目原生的高经济附加体验价值。 3.4管理落后，科技含量低 福州市现有的休闲农业项目多为私营，从最大的经济效益这一目的出发，经营者多雇佣低廉的劳动力或亲友，造成经营管理上的诸多问题。由于缺乏必要的休闲业从业技能，导致服务人员不能提供给游客高质量的服务享受，甚至于造成冲突，引起不必要的纠纷，破坏园区的旅游形象，从而影响经济效益。 如何根据福州郊区农业旅游资源和城市居民消费需求的特点，理念创新，准确定位多种类型、多种模式的有序发展及合理布局、观光农业与高科技农业可持续发展和旅游相结合，构建观光休闲农业技术体系是目前亟待解决的关键问题。 3.5没有很好发挥农业园的特色效能 目前还有很多的项目存在脱离农业经营的问题。这些项目在开发之初就将区域内的农户全部迁出，仅以零工形式雇佣其从事耕作，人员、时间均不固定；农场农产品的生产也不以经营为目的，而是大多仅供游客观赏、品尝。这类项目虽然也认为农业经济和农村景观是吸引游客的法宝，但在开发中却流于形式，其农舍、农田由于“农民”的消失而成为物化的空壳，其发展的可持续性令人担忧。 3.6小而散，缺效益 福州市现有的休闲农业在发展过程中主要表现为“小农经济”的旅游经营模式，即主要以自发的、分散的、粗放的小农、个体、私营等经营形式为主。虽然“小农经济”是中国农业的原生经济形态，对游客有着较强的吸引力，但由于其内部接待由一家一户分散经营，自负盈亏，因而在品牌形成、科学管理与整体营销等方面存在着许多实际困难和问题；而且有限的经营规模难以形成相应的产业化发展空间。因此，其在短期内只能提供相对粗放的、低水平的初级休闲农业旅游产品。与此同时，福州市的休闲农业经营者在项目开发与经营中一味片面强调对农业自然资源的开发，而忽视对乡土文化、乡村民俗等人文资源的深度开发和系统开发，在资源的开发整合上存在着丰富的资源与有限的资金，没有形成有效合力的经营困境。 4.关于休闲农业发展的建议 4.1提高认识，政策扶持 休闲观光农业的投资主体应该是包括农民在内的社会各方面。但政府一定的资助也是必要的，特别是一些涉及千家万户农民事业的项目。如农家乐的投资主体是农家，但村镇区市在公共卫生、交通道路等设施建设方面要给予资助，信贷方面给予贴息优惠，此外政府在组织培训等方面要给予适当的帮助。例如日本休闲农业成功经验之一在于农园建立之初，当地政府为其提供适宜的硬件配套设施，同时还提供配套的优惠政策。而项目经营者则偏重于企业财团进行直接策划、经营，这样既减少政府负担，经营者又能获得较好的收益。法国休闲农业的发展也得力于政府在资金、技术上的大力支持，在管理上予以辅导，在发展方向上加以规范，并由农民协会进行组组织协调，从而有力的推动了观光农业的发展。 比之西方发达国家对休闲农业在软硬件上的支持，我国虽然对休闲农业重视有加，但迄今为止尚未出台任何形式的法律规定，无法走上规范、有计划的发展道路。我认为应该呼吁有关部门制定相关的法律法规，引导和约束休闲农业的有序化、制度化经营。因为只有完善的保障体系和措施，才能保证效率和公平的实现。因此，福州市相关部门也应当在职权范围内尽快制定有关的资金、项目扶持政策，予以政策倾斜，加强对休闲农业的指导。在尊重市场规律和农民意愿的基础上，政府应当尽量少用行政性强迫命令，而应该充分发挥政府的引导、协调和服务作用。观光休闲农业的发展必然涉及相关政策的改革、配套和制定。政府应为观光休闲农业的产生和发展创造良好的政策环境，特别是在立项、用地、建设、信贷、能源、供水方面经予优惠政策。 4.2因地制宜，科学规划 然而现在福州休闲农业发展存在两种趋势：一是把它视作都市休闲生活的再延伸，二是向纯粹的观光业靠拢，都忽视了休闲农业本来就有的多功能的特性。实际上，休闲农业自身的最大特色，便是它的综合性——生产、生活、生态三部分的统一。因此，对于农业休闲园址的选择因做到因地制宜的原则；对观光农业的开发要在一个区域内全面规划，在此基础上，选准重要项目，集中资金，重点开发。 4.3规范管理，创新模式 目前，大多数县级都没有制定观光农业的总体规划，也没有明确的管理机构和管理办法，观光农业的发展基本上还是以乡村和企业自主开发为主，布局不尽合理。虽然有些地区的建设、农林、水利和旅游部门都制定了一些相应的标准来评定景区景点的等级，实施着各自相应的管理办法，但这样又往往形成了多头管理，几个部门都各自做规划，缺乏宏观控制和指导，加上投资者自身缺乏发展规划能力，导致投资决策的明显随意性和开发的盲目性。 4.4打造品牌，永续发展 充分利用福州文史资源，民俗艺术、手工艺品、地方舞蹈、戏剧、音乐和古迹史话、传说，将过去和现实结合在一起，提升休闲农业的品位。将农业休闲和文化结合，举办节庆活动，使休闲和生活、产业相连结，更具活力，做出品牌，提升品质。在景观布置上，要精心策划，从农渔业生产出发，放置农耕狩猎、渔捞器具和农事操作、农村生活的雕塑或实物，点缀和反映农村情景，了解乡土文史，美而不俗。结合了这些民间艺术发展起来的休闲农业将更加的富有特色。 发展休闲农业，要在保持传统农业精华，反映传统农业历史的基础上，寻求技术上的支撑，一方面充分利用现有自然资源、人文环境、农村古老的文化、古老的生产方式，让现代人了解过去的农耕历史，勤劳勇敢人民的智慧，体会古老的文明奥秘；另一方面，积极引进先进优良的适合休闲农业发展的特种蔬菜、水果、花卉和其他观赏性植物品种等[10]。农业科研单位要利用自身的优势，积极参与休闲农业的开发，让自身的科技转化增值的同时带动休闪农业的良性发展；通过现代高科技来展示农业的前景、未来的发展方向，让游客能体会知识的力量，体会人类创造力的伟大，从而激发自己奋发向上。 5.研究结论 5.1总结当前的农业休闲市场形势和发展的任务 休闲农业除具有城乡互补的娱乐功能、生产与生活的互动、产销一体、村民与市民人际关系的互动关系外，还能以更宏观的人文观点创造人性化的生活环境，以及生态观点维持人与环境的长期调和关系，可将旅游观光休闲农业规划到城市区域生活圈中。同时，促进生产和休闲活动既可满足城市居民的休闲需求，又可提高农民所得，达成城乡互动的社会经济共同体。在这种城乡互动价值体系下，福州市旅游观光休闲农业的发展，要把短期发展与长期发展结合起来，在短期以满足市民需求为导向，在长期以发挥休闲农业与乡村景观为特色，才可塑造出城郊旅游观光休闲农业无可替代的竞争优势。 5.2 福州市对休闲经济迫切需要进行全面、系统、前瞻性的研究 关注政府、商业机构、非营利组织等多种服务组织的作用，以树立全新的“休闲观念”，开发多样的“休闲产品” ，发展多元的“休闲产业” ，制定积极的“休闲政策” ，提供必要的“休闲教育” ，全面提高“休闲质量” ，从而做大做强休闲农业，成为旅游产业的有益补充，结合新农村的建设和海峡西岸经济区的建设，为农业现代化、休闲化、国际化的建设提供服务。 休闲农业论文:借鉴日本经验 发展河北省休闲农业 【摘要】 休闲农业作为一种新型农业,在日本已经取得良好的经济和社会效益,已经衍生为带动农业与农村经济发展的主导产业。本文对此展开研究,分析其发展过程及特色模式,借鉴其发展经验,希望能为河北省休闲农业的发展提供参考。 【关键词】 休闲农业 日本经验 河北省 休闲农业是利用农村设备与空间、农业生产场地、农业产品、农业经营活动、自然生态、农业自然环境、农村人文资源等,经过规划设计,以发挥农业与农村休闲旅游功能,增进民众对农村与农业的体验,提升旅游品质,并提高农民收益,促进农村发展的一种新型农业。毋庸置疑,旷日持久的城市紧张、拥挤与喧闹的生活促使人们向往旷野牧歌、恬静悠闲的生活, “城市农夫”兴起,休闲农业恰好能最大限度地迎合了城市人返璞归真、回归自然的心态1。休闲农业在河北省正在逐渐成为农业中的一种朝阳产业类型。休闲农业在日本已经取得良好的社会、经济效益,已经衍生为带动农业与农村经济发展的主导产业。日本休闲农业发展过程中取得许多成功经验,为河北省发展休闲农业,带动新农村建设提供了积极有益的借鉴。 一 日本休闲农业的发展过程 1 兴起 20世纪60年代,日本工业经济飞速发展,越来越多的农民离开土地进城成为工人,导致农业生产萎缩,农民收入急剧下降。为解决这一尴尬局面,日本政府采取了一系列措施,在鼓励农民发展粮食生产的同时,也引导、扶持他们开展兼营水果、蔬菜、花卉、园艺和畜牧水产等多元化生产活动,还给予一定的政策和资金支持农民开发酒店、餐饮、观光果园和休闲农场等非农业项目来增加收人。 2 热潮 20世纪70年代,日本农村地区开始出现了比较专业化的“农村观光”经营场所,大量城市居民开始走进乡村度假。20世纪80年代,日本各地农村出现了利用民间资本大规模开发乡村度假村和进行农村旅游建设的热潮,一大批可以容纳500人~1000人的大型“农家乐”景点相继建成,如北海道的“农业综合休养地”、冈山县的农业主题公园“荷兰村”等2。 3 新发展 20世纪90年代日本旅游休闲农业在旅行社的助动下又向纵深发展,逐渐突破以往只有观光与休闲功能的局限,进一步拓展其体验与学习功能,真正体验农事的原汁原味。进人21世纪以后,日本的休闲农业迈人了高速发展期,通过立法提出建设新农村社区和美丽乡村,促进城乡“交流融合”新生活方式的实现3,提出“绿色”旅游休闲农业概念,提倡绿色休闲、设立都市菜园等,呈现出多元化、专业化、精品化的特点,其经营范围相当广泛,经营成效日益显著。 二 日本休闲农业的特色模式 1 特色农产品开发型 日本大分县的“丰后牛”是日本有名的食用肉牛品种之一,据称其肥嫩的口感堪称世界一流。大分县的汤布院几十年以前有很多农家饲养耕牛,但随着农业机械化的普及,耕牛已经越来越少,到了20世纪70年代初,为了有效利用原来饲养耕牛留下来的大片草地,当地人自发开展了“一头牛牧场”运动。他们以20万日元为一个认养单位,以居住在大都市的居民为对象,开展了认养肉牛的活动,他们以当地的特色产品作为利息每年寄给认养肉牛的主人。后来这种认养活动发展为每年一度举办“品尝肥牛大喊大叫大会”。即每年秋天,饲养肉牛的农家邀请认养肉牛的主人(可以带小孩)到牧场来欢聚,现场烧烤品尝肉牛,根据抽签选出100人依次向着蓝天在噪音测定器跟前大喊大叫,把自己平常不敢、不愿说的一些心愿、牢骚、不满等喊出来,根据噪音大小、喊叫的内容是否独特有趣等评选优胜者,发奖品。奖品都是大家喜欢的当地产葡萄酒、大米、烧酒以及当地的酒店住宿打折券等实用的东西。这样的活动受到了城乡居民的欢迎,通过这样的活动,不仅振兴了当地的畜产业,同时也促进了旅游业,使都市居民能够亲近自然,还给了都市居民们一个宣泄紧张情绪的机会4。 2 “健康村”型 群马县川场村以发展“农业+观光业”为基本政策,主要靠创意与自主自立进行村落建设和发展。他们认为,要发展“农业+观光业”,离不开城乡交流与融合,为此,川场村于1981年与东京都世田谷区结为姐妹关系,由两区村政府出资设立公益性企业运营管理“世田谷区民健康村”。通过开办森林教室、农业教室、木工教室、茅草屋教室,开展山村留学活动等富于创意的活动,从自然环境、农林业、教育、文化、体育、观光等方面开展全方位的城乡交流。世田谷区民将川场村作为第二故乡,区政府经常组织区民到川场村观光旅游、购物,而川场村民则通过周末在世田谷区的各个公园、超市以及各种节庆和文化活动中举办川场村物产展示销售会,向世田谷区民提供“安全、安心”的农产品,创出了品牌农产品,扩大了销路,观光业也得到了很大发展5。 3“市民农园”型 当今日本有许多人退休后一方面向往回归自然的田园生活,希望到农村从事一些农业劳动,一方面又不愿意彻底放弃都市的便利生活而整天干农活,一种满足这部分人新需求的“市民农园”便应运而生。生活在城市的退休居民可以仅仅在周末离开大都市到农村去,在大自然中种种蔬菜、大米,享受“周末农业劳动”的乐趣。 许多年轻人同样渴望了解农业、参与农业。“市民农园”通过推广和宣传,吸引年轻人租地经营,全程自己劳动、管理和收获,成为真正意义上的参与农业、体验农业。由于供不应求,采用登记摇号的办法来确定当年的经营者,满足一部分市民的需求6。 4 “乡村老人公寓”型 众所周知,日本是世界上著名的长寿国,它在20世纪90年代初就进人了“老年社会”。日本的老年人对自己的身体健康状况非常重视,因此,很多老人就把接触大自然、体验休闲自由的生活当成修身养性的重要方法之一。为适应这种需求,日本的很多乡村设有专为65岁以上老人提供疗养、休闲、保健等服务的“乡村老人公寓”。在那里,可以让高龄化社会日益增多的城市银发老者获得心灵的慰籍和身心的放松。老人们在这里所获得的农趣和快乐,是其在喧闹的城市生活中无法得到的7。 三 河北省休闲农业发展的现状 河北省旅游休闲农业起步于上世纪90年代,1994年秦皇岛成立了集发农业生态观光园区。目前,全省已开发的重点项目达到几十个,在2006年国家级工农业旅游示范点的创建活动中,河北省有21家被列为国家级农业旅游示范点。保定顺平桃花节、石家庄赵县梨花节等均在国内有一定的知名度和影响力。预计到2015年,河北省乡村旅游总收入突破200亿元,转移农村劳动力突破100万人,休闲农业成为新农村建设的重要支撑8。河北省休闲农业得以迅猛发展有以下原因: 1区位优势。由于农业旅游的客源市场以城市客源为主,河北省聚集了京津冀城市圈、环渤海城市群,是我国旅游市场三大客源地之一,良好的社会经济基础和周边较好的基础设施条件为河北省大力发展休闲农业提供了稳定的基础客源。 2资源优势。河北省处于中纬度地带,幅员辽阔,土地类型多样。阜平大枣、满城草莓、昌黎葡萄等地方特色农产品众多。 3 政策支持。为了突出发展乡村旅游业,河北省先后出台了《加快乡村旅游发展的实施意见》、《工农业旅游示范点评定标准》、《乡村旅游服务质量标准》等文件,有效规范了乡村旅游业市场,促进了休闲农业和乡村旅游行业的飞速发展9。 4 城镇化的加快。随着河北省城镇化建设的推进,城镇居民比例逐年提高,为休闲农业的进一步发展开拓了广阔的前景。2007年河北省推动“城镇面貌三年大变样”工程,对城镇空间结构、生产力布局、基础设施建设、资源和环境保护等进行统筹规划,为休闲农业的发展提供了硬件保障。 近年来,河北省休闲农业发展迅速,深受游客喜爱,但从发展现状看仍处于初始阶段,仍然面临着不少问题: 1 模式少,同质化现象严重。目前,河北省各个休闲农业项目的经营特色并不鲜明,经营项目单调,活动内容相似,创新不足。开发者的思维定势局限在很小的领域,如赏花、摘果等,把休闲农业等同于单纯的“农家乐一日游”等等。由于创意匮乏和特色不鲜明,现已造成部分观光休闲农业园区的经营举步维艰。 2农业园的基础设施比较落后。休闲农业旅游景区的整体形象关系着景区的全局利益,也关系着经营户们一家一户的利益。虽然当前河北省的一些乡村以城镇化发展为目标,但接待设施落后,有景无门,加上地方行政管理部门缺乏行之有效的投入和监管,使得基础设施缺失破坏现象十分严重,极大地损害和降低了休闲农业项目原生的高经济附加体验价值。 3管理落后,小而散。河北省现有的休闲农业项目主要以自发的、分散的、粗放的小农、个体、私营等经营形式为主。由于其内部接待由一家一户分散经营,自负盈亏,因而在品牌形成、科学管理与整体营销等方面存在着许多实际困难和问题;而且有限的经营规模难以形成相应的产业化发展空间,难以形成休闲农业的发展合力10。 四 日本休闲农业发展对河北省的借鉴 1 充分发挥村委会、村民的积极作用。 不等不靠政府补贴,主要依靠自己的创意和努力开发特色产品、创设特色文化、体育、观光活动是日本各地区休闲农业能够持续开展的重要原则。因为村民更了解家乡的具体情况,能够提出切合乡村发展实际的创意。大分县的“一头牛牧场”运动正是当地居民自发组织开展的休闲农业新项目。 2 树立全新的“休闲农业”观念,拓展“休闲农业”的新模式。 目前休闲农业在河北省大部分地区还仅仅是以“农家乐”的面孔出现,展现给游人的不过是吃吃农家饭、游游乡村景。休闲农业产品多数都是质量低、类型单一的低层次重复开发,缺乏精品,重游率低。其实体验休闲农业的乐趣不仅仅是美食、美景,还有劳动的成就感,远离城市喧嚣的一份悠闲。休闲农业提供的是不同于城市生活的另外一种休闲方式。所以,日本的“健康村”、“市民农园”等是河北省休闲农业可以探讨的发展模式,特别是“乡村老年公寓”,随着我国老龄化趋势的加重,城市化的推进,“乡村老年公寓”具有广阔的发展空间。 3 加强河北省农村地区的基础设施建设,注重农村的环境保护工作。 农村地区的基础设施是现代农业与农村生产和生活的基础条件,对于休闲农业来说,也是其起步的内在瓶颈。目前,河北省农村基础设施支持旅游休闲农业的生成与运行显得乏力。从日本休闲农业发展的过程来看,经过不足10年的发展,就使得日本休闲农业从最初的低级状态转变成世界农业公园的典范,这一巨大发展与其农业基础设施的支持是分不开的。河北省当前农村公共设施非常简陋,交通不便;水利设施年久失修,农村居民饮水设备以简易水泵为主。农村生活及卫生环境仍以脏乱为特征,有线电视普及率极低。同时,随着工业化的发展,乡镇企业、民间作坊中大量的小企业排污不达标、污染农村环境;一些排污严重的大企业迁到郊区也严重污染农村环境。很多地区已经看不到昔日乡村的“青山碧水”,出现了城市环境和农村环境倒挂的现象11。因此,当务之急,河北省应抓住新农村建设的契机,加大投入,加强农村的基础设施建设,保护农村自然环境,走可持续发展之路。

区域规划论文:区域规划对地方房地产发展的影响剖析 摘要：中央频频出台区域规划政策，在刺激地方经济的同时，也激活了地方房地产业的发展，区域规划对经济的影响是长期的缓慢的，对房地产业带来的过度炒作却是及时的，本文从正反两方面浅谈区域规划对地方房地产发展的影响，并提出对策与建议。 关键词：区域规划；地方经济；房地产 2009年以来我国先后批复了《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》、《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中－天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》8个规划，出台速度前所未有。随着区域规划对地方政府的经济的带动作用，地方房地产业发展也出现了如火如荼的局面，成为地方发展的强劲动力。 一、区域规划概述 区域规划是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署。中央出台的区域发展规划，除提供产业优惠政策外，更重要的是为地方政府打开了土地开发引资的大门。区域规划首先带动部分城市的房地产开发，房价上涨，便可实现后续的招商引资。房地产和区域发展其实是相辅相成的，区域发展必然要寻找一些先导产业发挥带动作用，房地产便是其中之一。 只有当项目产品在二级市场上交易活跃的时候，房地产和区域经济的后续发展才有源源不断的资金动力。区域振兴规划无疑也是助推市场活跃的强心剂。 作为调整经济结构和促进产业转型升级的重要一环，国家在去年陆续出台了多项区域经济振兴规划。随着相关规划的实施，规划给区域发展带来新动力，区域经济有望成为新的经济增长点。其中，房地产与其他产业的发展有望相互促进。 区域振兴规划实施后，国家和地方大量的投资项目将跟进，这对当地经济发展的推动作用是实质性的，但并非立竿见影。需要大量前期投资和基础设施建设作为铺垫。部分城市的区域振兴规划引起的过度炒房应当警惕。这些规划的实施对当地经济发展和相关产业的培育将产生巨大影响，但同时也成为了主题投资的热点，吸引了楼市和股市的投资者竞相介入。在这种背景下，房价出现一定程度上涨可以理解，但过度炒作形成较大泡沫将遏制地方经济的健康发展。 二、区域规划对地方房地产经济的影响 区域规划在刺激地方经济之前，首先激活了当地的房地产市场。目前多数炒房者纷纷踩着区域规划制订的时点，介入相关地区的房地产市场。大到国家级区域规划，小到新地铁线路投建方案，都被炒房者视为投资良机，体现了区域规划对区域楼市的明显带动和提振作用。 （一）区域规划改善当地基础建设的同时也引起了房价的快速上涨区域规划的影响是长期的。区域房地产潜在价值提升，可以吸引外地资金进入，加速该区域开发。不过，近期部分地区房价因区域规划而被过度炒作，这无疑是对未来发展的透支，也可能引起政策制订者的警惕。 2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区现行建制，设立天津市滨海新区行政区。随后的三个月，滨海新区房价累计涨幅超过50%：今年1-2月累计成交11591套，同比增长39.7%。 2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。随后的一个多月内，海南主要城市房价涨幅超过100%。 （二）区域规划是房地产持续稳定发展的基础，但不应成为短期投资炒作的对象如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产巨大泡沫的话，区域振兴必将大打折扣。理论上来讲，区域性发展规划作为一种刺激和拉动经济的工具，短期内能创造出一个洼地，吸纳各种要素进入并加快流动，从而迅速催生资本聚集效应。但区域性发展规划一旦成了一件人人都在赌运气的标的，就非常容易背离实际，陷于概念性的炒作，由此必定形成一个巨大的流动性漩涡。而房地产作为资本增值和发展突破的首选项，首当其冲会被拖入。纵观近些年许多区域崛起的现实，房地产不连跳几个台阶、基础设施建设不突飞猛进、城市化推进节奏不加快，区域经济一定是不会有起色的。于是，区域性发展规划与房地产业发展机会、区域经济与房地产业部门经济，就直接划上了等号。如果不能扭转这种极端错了位的联系，后果是很难设想的。 （三）区域规划成为地方房地产泡沫的直接诱因已经看到，一些地区在刚刚拿到批文之后，当地房地产市场已然如一锅煮沸的开水，各路资本纷纷杀奔而去，价格随即扶摇直上。上一次海南岛房地产泡沫破灭，一个最主要的原因，就是这种错觉造成的。官方给了大量的扶持政策要建设特区，结果那里却变成了房地产投资乐园，一类大资本在那里倒卖土地，另一类小资金就在炒卖房屋。实业没有做起来，大多数资本都在钻投机取巧的空子。因为流动性漩涡的作用，土地、房屋的价格受到剧烈搅动，变得严重脱离实际，在缺少真实性需求支持的情况下，最终摔了个粉碎。 包括海南等新近拿到规划批文的区域，在迎来又一轮历史性机遇的同时，也再一次被推入到这样一种威胁面前。虽然17年过去了，"概念性炒作危机"阴影却始终没有走远。尽管有人认为，眼下的市场已不是当年的初级形态，以前的悲剧当不致重演。但我认为，只要有那一纸被镀上决策印信的规划存在，流动性漩涡就一定要出现。原因在于，当前的中国市场并不缺少流动性。在今天，无孔不入的全国乃至于国际资金都在向这些区域注入，这对于各个准备起步的区域板块的撬动是很明显的。 三、地方房地产业良性发展的对策与建议 要防止此类房地产热，先得设法使盲目性、一窝蜂似的"规划热"冷却下来。区域性规划，并非越多越好，要宁缺毋滥，不宜鼓励竞相"要规划"的风气。经济发展受诸多因素影响，核心的一点是，大到一国，小到一地，都需要以结构合理、需求坚实的产业基础做后盾。区域经济是许多部门经济的集合，是一种结构性、同步性、综合性和协调互补性的经济形态，我们需要加强一种可持续性的区域发展营造意识，力避急功近利的心态。 （一）适度控制房地产投资规模 在全社会固定资产投资总规模中，房地产投资应占多大比例需要认真研究。事实证明，房地产投资占全社会固定资产总投资的比重如果过高，一定会产生泡沫，很多城市在年所经历的房地产市场巨变都与此有关。而如果房地产投资比重过低，不仅不能够满足居民的住房需求，而且会对城市发展造成不利影响。因此保持适度的房地产投资规模，是政府调控房地产市场的首要环节。要研究一个城市房地产业与经济社会发展大局的关系，从中找出规律，努力把握好这个比例关系，如此，房地产市场供求才能大体平衡，房地产市场才能稳定发展。 （二）加强对规划全程的监督控制对于区域发展规划战略，决策层也要对规划落地全程予以监督控制。在规划推进的过程中，必须严格控制土地、资金两类要素的投放。 因为有政策倾斜和照顾，预计这两类要素的投放将会拉开一个极大口子。如果两者投放不够合理，甚至失去控制，在市场层面就会导致炒地、炒房的恶果。 （三）加强区域内调控政策的稳定性和连续性房地产市场调控是政府稳定房价的手段。但由于房地产是关系百姓居住生活的大事，是对国民经济具有广泛影响的行业。因此，必须要在调控中保持政策的稳定性和连续性。如果在执行中忽松忽紧，忽冷忽热，就会在解决老问题中产生或留下新问题。在一个区域规划体系中，有很多产业部门需要政策惠及，但房地产业是最不应该受到关照的，更不能被当成特殊产业来对待。放眼全国看一看，现在不仅流动性充裕的地方，房地产经济很发达，连很多流动性并不充裕的欠发达地区，亦如此。因此房地产业本就该被排除在一揽子区域规划措施之外。 区域规划论文:探究区域规划对地方房地产业的影响 摘要：中央频频出台区域规划政策，在刺激地方经济的同时，也激活了地方房地产业的发展，区域规划对经济的影响是长期的缓慢的，对房地产业带来的过度炒作却是及时的，本文从正反两方面浅谈区域规划对地方房地产发展的影响，并提出对策与建议。 关键词：区域规划；地方经济；房地产 2009年以来我国先后批复了《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》、《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中－天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》8个规划，出台速度前所未有。随着区域规划对地方政府的经济的带动作用，地方房地产业发展也出现了如火如荼的局面，成为地方发展的强劲动力。 一、区域规划概述 区域规划是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署。中央出台的区域发展规划，除提供产业优惠政策外，更重要的是为地方政府打开了土地开发引资的大门。区域规划首先带动部分城市的房地产开发，房价上涨，便可实现后续的招商引资。房地产和区域发展其实是相辅相成的，区域发展必然要寻找一些先导产业发挥带动作用，房地产便是其中之一。 只有当项目产品在二级市场上交易活跃的时候，房地产和区域经济的后续发展才有源源不断的资金动力。区域振兴规划无疑也是助推市场活跃的强心剂。 作为调整经济结构和促进产业转型升级的重要一环，国家在去年陆续出台了多项区域经济振兴规划。随着相关规划的实施，规划给区域发展带来新动力，区域经济有望成为新的经济增长点。其中，房地产与其他产业的发展有望相互促进。 区域振兴规划实施后，国家和地方大量的投资项目将跟进，这对当地经济发展的推动作用是实质性的，但并非立竿见影。需要大量前期投资和基础设施建设作为铺垫。部分城市的区域振兴规划引起的过度炒房应当警惕。这些规划的实施对当地经济发展和相关产业的培育将产生巨大影响，但同时也成为了主题投资的热点，吸引了楼市和股市的投资者竞相介入。在这种背景下，房价出现一定程度上涨可以理解，但过度炒作形成较大泡沫将遏制地方经济的健康发展。 二、区域规划对地方房地产经济的影响 区域规划在刺激地方经济之前，首先激活了当地的房地产市场。目前多数炒房者纷纷踩着区域规划制订的时点，介入相关地区的房地产市场。大到国家级区域规划，小到新地铁线路投建方案，都被炒房者视为投资良机，体现了区域规划对区域楼市的明显带动和提振作用。 （一）区域规划改善当地基础建设的同时也引起了房价的快速上涨区域规划的影响是长期的。区域房地产潜在价值提升，可以吸引外地资金进入，加速该区域开发。不过，近期部分地区房价因区域规划而被过度炒作，这无疑是对未来发展的透支，也可能引起政策制订者的警惕。 2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区现行建制，设立天津市滨海新区行政区。随后的三个月，滨海新区房价累计涨幅超过50%：今年1-2月累计成交11591套，同比增长39.7%。 2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。随后的一个多月内，海南主要城市房价涨幅超过100%。 （二）区域规划是房地产持续稳定发展的基础，但不应成为短期投资炒作的对象如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产巨大泡沫的话，区域振兴必将大打折扣。理论上来讲，区域性发展规划作为一种刺激和拉动经济的工具，短期内能创造出一个洼地，吸纳各种要素进入并加快流动，从而迅速催生资本聚集效应。但区域性发展规划一旦成了一件人人都在赌运气的标的，就非常容易背离实际，陷于概念性的炒作，由此必定形成一个巨大的流动性漩涡。而房地产作为资本增值和发展突破的首选项，首当其冲会被拖入。纵观近些年许多区域崛起的现实，房地产不连跳几个台阶、基础设施建设不突飞猛进、城市化推进节奏不加快，区域经济一定是不会有起色的。于是，区域性发展规划与房地产业发展机会、区域经济与房地产业部门经济，就直接划上了等号。如果不能扭转这种极端错了位的联系，后果是很难设想的。 （三）区域规划成为地方房地产泡沫的直接诱因已经看到，一些地区在刚刚拿到批文之后，当地房地产市场已然如一锅煮沸的开水，各路资本纷纷杀奔而去，价格随即扶摇直上。上一次海南岛房地产泡沫破灭，一个最主要的原因，就是这种错觉造成的。官方给了大量的扶持政策要建设特区，结果那里却变成了房地产投资乐园，一类大资本在那里倒卖土地，另一类小资金就在炒卖房屋。实业没有做起来，大多数资本都在钻投机取巧的空子。因为流动性漩涡的作用，土地、房屋的价格受到剧烈搅动，变得严重脱离实际，在缺少真实性需求支持的情况下，最终摔了个粉碎。 包括海南等新近拿到规划批文的区域，在迎来又一轮历史性机遇的同时，也再一次被推入到这样一种威胁面前。虽然17年过去了，"概念性炒作危机"阴影却始终没有走远。尽管有人认为，眼下的市场已不是当年的初级形态，以前的悲剧当不致重演。但我认为，只要有那一纸被镀上决策印信的规划存在，流动性漩涡就一定要出现。原因在于，当前的中国市场并不缺少流动性。在今天，无孔不入的全国乃至于国际资金都在向这些区域注入，这对于各个准备起步的区域板块的撬动是很明显的。 三、地方房地产业良性发展的对策与建议 要防止此类房地产热，先得设法使盲目性、一窝蜂似的"规划热"冷却下来。区域性规划，并非越多越好，要宁缺毋滥，不宜鼓励竞相"要规划"的风气。经济发展受诸多因素影响，核心的一点是，大到一国，小到一地，都需要以结构合理、需求坚实的产业基础做后盾。区域经济是许多部门经济的集合，是一种结构性、同步性、综合性和协调互补性的经济形态，我们需要加强一种可持续性的区域发展营造意识，力避急功近利的心态。 （一）适度控制房地产投资规模 在全社会固定资产投资总规模中，房地产投资应占多大比例需要认真研究。事实证明，房地产投资占全社会固定资产总投资的比重如果过高，一定会产生泡沫，很多城市在年所经历的房地产市场巨变都与此有关。而如果房地产投资比重过低，不仅不能够满足居民的住房需求，而且会对城市发展造成不利影响。因此保持适度的房地产投资规模，是政府调控房地产市场的首要环节。要研究一个城市房地产业与经济社会发展大局的关系，从中找出规律，努力把握好这个比例关系，如此，房地产市场供求才能大体平衡，房地产市场才能稳定发展。 （二）加强对规划全程的监督控制对于区域发展规划战略，决策层也要对规划落地全程予以监督控制。在规划推进的过程中，必须严格控制土地、资金两类要素的投放。 因为有政策倾斜和照顾，预计这两类要素的投放将会拉开一个极大口子。如果两者投放不够合理，甚至失去控制，在市场层面就会导致炒地、炒房的恶果。 （三）加强区域内调控政策的稳定性和连续性房地产市场调控是政府稳定房价的手段。但由于房地产是关系百姓居住生活的大事，是对国民经济具有广泛影响的行业。因此，必须要在调控中保持政策的稳定性和连续性。如果在执行中忽松忽紧，忽冷忽热，就会在解决老问题中产生或留下新问题。在一个区域规划体系中，有很多产业部门需要政策惠及，但房地产业是最不应该受到关照的，更不能被当成特殊产业来对待。放眼全国看一看，现在不仅流动性充裕的地方，房地产经济很发达，连很多流动性并不充裕的欠发达地区，亦如此。因此房地产业本就该被排除在一揽子区域规划措施之外。 区域规划论文:农村产业发展区域规划 为深入贯彻党的十六大和十六届三中全会精神，切实推进“三个转变”，加速传统农业向现代农业转变，促进农民增收致富，特制定2005－2010年全区农业发展区域总体规划。 一、指导思想和总体目标 （一）指导思想。按照“多予、少取、放活”的方针，坚持农业基础地位不动摇，以市场需求为导向、完善服务体系为保障、创新机制为动力、增效增收为目标，应对市场调结构、立足生态建基地、依靠科技兴产业、发挥优势创品牌、夯实基础增动力，加快农村全面建设小康社会进程。 （二）总体目标。至2010年，人均占有粮食稳定在400公斤，森林覆盖率达%，农产品商品率达%以上，农业增加值年均增长%，农业总产值达亿元，其中畜禽、蔬菜、水果、红薯产值分别占农业总产值的%、%、%、%；农民人均纯收入达2元以上。 二、规划布局及发展重点 按照布局区域化、生产规模化的要求，因地制宜编制我区农村产业发展区域规划：以凤垭山农业产业化示范园建设为龙头，以城郊产业园区为示范，带动畜禽产业示范片、果蔬产业示范带、李蟠线干果产业带、高速路特色产业线迅速发展。 （一）凤垭山农业产业化示范园。以总书记视察为契机，加快争取凤垭山开发专项资金，聚合业主资本、民间资本、土地资本和商业资本，按照“规模适度、功能配套、注重效益、创新机制、快速繁荣”的原则和“前山公园化，后山产业化”的要求，实施“凤木联姻”，把凤木路（凤垭山至木老乡）沿线建成长15公里、面积达4万亩的农业产业化示范园区和小康示范园区；积极探索农业企业化之路，努力将凤垭山“开发成为南充的旅游胜地”。 （二）畜禽产业示范片。发展壮大国道318线礼乐、八角、集凤等乡镇的优质山羊和小家禽示范基地，带动安平、盐溪、桥龙等13个乡镇的优质山羊和小家禽养殖，以及曲水、羊口、临江等10个乡镇的优质肉猪生产；大力引进天生集团等畜禽产品龙头加工企业；在河西大力实施中农合创项目；努力促使大树桂花园养殖园区扩规上档。 （三）果蔬产业示范带。改良国道212线曲水、河西、羊口等5个乡镇的中华寿桃基地，带动李渡、新场、临江等26个乡镇的优质脐橙基地建设。加快建设河西胡萝卜蔬菜基地，带动嘉陵江沿线乡镇利用河滩地大力种植胡萝卜，推进212线文峰、曲水、李渡等7个乡镇发展优质蔬菜基地，带动吉安、临江、羊口等15个乡镇的冬菜基地建设，以及移山、双店、华兴等26个乡镇的优质红薯基地建设。 （四）李蟠线干果产业带。抓好李蟠公路沿线金凤、盐溪、龙池、蟠龙等12个乡镇的万亩美国薄壳香核桃基地建设，带动集凤、里坝、三会等11个乡镇发展以核桃、板栗为主的干果基地建设。 （五）成南高速公路特色产业线。以绿化、美化为基本要求，在成南高速公路沿线大树、西兴发展伏季水果，木老发展生态观光农业，新庙、大观、大通、大兴发展干果种植，龙池发展南良三号脐橙，一立发展“三瓜”（冬瓜、西瓜、南瓜）生产。 三、运行机制和保障措施 （一）强化市场营销。大力发展农村新型经济组织，引导乡（镇）、村干部把服务的重点放在找市场抓营销上来，以销定产，为卖而产；积极发展营销组织和营销队伍，培育营销专业户、运销大户和营销经纪人；引进知名营销企业，进行农产品加工、包装，增加农产品的附加值；建立一批畜禽、水产、水果、粮油等农副产品专业市场，开设一批农产品外销窗口；积极参与农产品期货交易，拓展新的销售领域。 （二）抓好科技兴农。强力推行“一个产业、一个龙头、一个科研院所”的产业化经营机制。坚持面向市场搞科研、立足需求搞开发、着眼发展搞推广，充分调动广大科技人员的积极性和创造性。大力实施种子工程，引进、培育、推广优质畜禽、水果、粮油等优良品种；建立一支专业农业科技服务队伍，切实搞好农技服务；利用广播、电视、职中等各种载体，加大农村科学技术的推广力度，把农业的发展切实转变到依靠科技进步和提高劳动者素质的轨道上来。 （三）培育带动主体。积极探索“基地＋业主＋农户”、“公司+农户”等多种规模经营模式，逐步建立起产业龙头连市场网络、连农产品期货市场的新型农业公司，推进农业产业化进程。按照“一项产业、一个龙头、一根链条”的思路，立足嘉陵实际，培育一批有市场、成规模、上档次的农产品加工龙头企业，培育产业经营链条，实行规模化生产、企业化经营、一体化服务。一是扶持壮大蔬菜加工企业。加大对天冠冬菜的技改力度和加工规模扩张，搞好市场营销，冲进“快餐市场”，力保冬菜作为四川“四大名菜”之一的地位，带动全区冬菜种植的发展。二是扶持壮大粮油加工企业。在总书记亲自视察国基公司上做文章，积极争取项目资金，做大做强国基实业公司，带动全区25万亩红薯种植的发展，创新无公害粮油系列品牌，增加农产品的附加值。三是扶持壮大畜禽加工企业。积极引进天生集团等实力雄厚的畜禽加工企业，提高畜禽产品加工率，带动全区肉猪、肉羊和小家禽的养殖。四是引进并培育1—2家绿色果品加工企业，带动全区经果业的发展。五是扶持壮大丝纺企业。借助美亚集团、依格尔纺织品有限公司带动蚕桑产业的超常规发展，加大对蚕桑产业科技更新的力度。 （四）加强基础建设。一是抓住项目开发机遇，加强提灌、喷灌、滴溉工程的改造与建设力度，狠抓升钟水库配套工程、小微水利工程和旱山村集雨灌溉工程，新建和整治一批山坪塘、石河堰和蓄水池。到2010年，全区实现保灌面达60％以上。二是大力实施文明新村建设和户办工程，不断改变农村人居环境。三是加快中低产田土的改造，不断提高农产品单产量和复种指数。四是抓好退耕还林和天然林自然资源保护工程。五是加快耕作、栽播、植保、施肥、收割、脱粒、烘干、加工机械化进程。六是加速乡村公路油化及标准化建设，保证畅通率达95%以上。 （五）完善配套政策。一是资金投入政策。认真贯彻中共中央2004年一号文件精神，按照双向目标、竞争入围、以奖代补的办法，坚持“择优扶持、重点投入、确保效益”的原则，将涉农资金捆绑使用，重点扶持龙头企业、专业市场和产业基地建设。加大财政资金投入，保持投入的资金比例稳步上升；密切银企关系，鼓励金融部门加强对农业尤其是对龙头企业的信贷力度，推行农业动产抵押；大力实施农业招商，吸引更多的从事二、三产业开发的业主投身农业开发；聚集农民闲散资金，鼓励农民以资金、土地、技术、劳力及其它农业生产资料入股，使农民成为土地开发的投资主体。二是土地流转政策。认真落实党在农村的基本政策，长期稳定并不断完善以家庭承包为基础、统分结合的双层经营体制。从放活土地要素入手，深化和推广凤垭山经验，走“业主＋基地＋农户”的路子，实现千家万户小生产与千变万化大市场的有效对接。坚持“依法、自愿、有偿”的原则，鼓励在农户之间进行土地流转，发展适度规模经营，土地流转的转包费、转让费和租金等，应由农户与受让方或承租方协商确定，流转的收益应归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴；在不改变农林生产性质的前提下，鼓励和支持党政机关、企事业单位、社会团体、集体经济组织和个人到农村采取租赁、承包、联营、入股等形式，经营“四荒”资源以及集体厂、场、园、院等。对需要征用土地的业主，原则上优先安排用地指标，直接从事农业生产和服务的固定设施建设用地，一律按农业用地对待，不办转用手续；在保证集体土地资产保值增值、农民生活安置和业主有利可图的前提下，分等定级，合理作价；对参与土地流转、农业开发的业主和企业，按照有关政策，在税费征缴等方面给予扶持。 （六）强化保障措施。一是区内外企业、单位和个人参与农业开发、流通或兴办农业加工企业，在申办各种证照和有关手续时，各级各部门按“优先、优惠”的原则及时办理。二是对城乡专业流通组织和个体运销大户，全面实行“绿色通道”政策，减轻规费负担。三是对联接农户多、产品销量大的流通组织和个人，在经济上给实惠、政治上给地位，鼓励他们为搞活农产品流通做出更大贡献。四是积极兑现农村粮食直补、退耕还林、降低税率等政策，切实减轻农民负担，调动广大农民的种、养植积极性，坚决制止各种坑农、害农事件发生，为农业健康、快速发展保驾护航。 附：行业及项目规划 行业及项目规划 （一）畜禽产业 1、奋斗目标 2010年，生猪出栏万头，其中三杂率达％，加工率达%；肉羊出栏万只；肉牛出栏千头，牛奶总产量吨；家禽出栏万羽。 2、区域规划 沿国道318线乡镇建设优质肉羊和小家禽产示范业带；在曲水、羊口、临江、吉安、龙岭、金凤、和平、白家、大同、七宝寺发展优质肉猪生产；在城郊及西河、吉安河等溪河流域发展小家禽养殖；在大树桂花园村建设畜牧科技园区，带动城郊乡镇火花、文峰、木老畜牧产业的发展；积极引进重庆天生集团落户；加快河西等地中农合创项目的实施。 3、技术措施 一是加快畜禽良种繁育体系建设。加大中农合创良繁母猪场的建设和LY优质母猪的推广，进一步加快畜禽改良站、良种场建设，引进各种优良品种，做到及时优胜劣汰。二是加快畜牧科技推广。推广生猪三元杂交技术，发展DLY优质肉猪，推广山羊“四改一防”技术，配套家禽笼（圈）养、科学育雏、疫病综合防治技术和肉兔“一选二推三改四防”综合配套技术；推广家庭牧场建设，促进草饲牲畜发展；大力开展对养殖户的科技培训活动，建立科技示范园。三是加大疫情监测力度。加强对禽流感等疫病的监测，严防急性、恶性传染病的发生和流行。四是加强牧政执法，确保畜牧产品安全。五是引进、培育天生集团等龙头企业，加快畜牧产业化进程。 （二）蔬菜产业 1、奋斗目标 2010年，全区蔬菜基地面积达万亩，总产量万吨，产值亿元，全区精细菜比重达％，外销菜达％。 2、区域规划 将文峰、曲水、李渡、河西、吉安、一立、安福列为区级蔬菜基地乡镇，每个基地发展1--2个名优品种。在河西建成胡萝卜生产基地6000亩；文峰建成侧耳根、大蒜、恋秋椒生产基地3000亩；曲水建成藕、芋子、豌豆尖生产基地3500亩；李渡建成茄果、莲白菜类基地4000亩；吉安建成特色蔬菜基地4000亩；一立建成南瓜、西瓜、冬瓜生产基地5000亩。在李渡、吉安、临江、河西、羊口等15个乡镇建成冬菜基地6万亩。 3、技术措施 大力引进、培育、推广优良品种，保证良种率、杂交品种率达到92％以上。重点抓好专业大户、工厂化育苗为主的种苗供应。普及双膜加拱棚、大棚、遮阳网等新技术的推广，提高综合利用率。推广蔬菜间套技术、光能利用技术、病虫综合防治技术。狠抓优质无公害蔬菜生产。 （三）水果产业 1、奋斗目标 2010年，全区经果林达6万亩、1080万株，总产3.8万吨，实施果树劣改良150万株。 2、区域布局 一是建设凤垭山、大树、木老、西兴为中心的伏季水果基地片，发展伏季水果10000亩；二是改良212线曲水、河西、羊口、大树、木老等地的中华寿桃树苗，发展寿桃1.3万亩；三是建设以李渡工委和大通工委为中心的优质脐橙基地片，发展优质脐橙2万亩。 3、技术措施 建立良种引种观察圃、母本园、育苗圃。加强果树苗木的引进和管理，严把果苗质量关。进一步改革果树的常规栽植为加密定植。禁止果树行间套种小麦、玉米、油菜等高杆作物，可套种花生、蔬菜等经济作物，确保稳产高产。 （四）红薯产业 1、奋斗目标 2010年，引进红薯加工龙头企业2户以上，建成薯类产品专业市场2个以上，薯业经济产值突破5亿元、税金达到1000万元，带动农民人均增收200元。 2、区域规划 按照“规模发展、集中成片”的要求，将龙蟠、集凤、金凤、白家等乡镇作为优质红薯基地建设中心乡镇。在龙蟠、集凤、里坝、金凤、白家、和平、安福、华兴等26镇，建成优质、高产红薯基地20万亩。 3、技术措施 一是加强同全国甘薯改良中心南充分中心的联系与合作，引进南薯99、BB30—244、豫薯王等优良品种，加大新品种推广力度。二是加强技术培训。农业部门、各乡镇农技站（机改后的农业服务中心）要加强对基地乡镇农户红薯种植的培训、指导，每个基地乡镇要抓好一个优质红薯高产示范片区建设。 （五）粮油产业 1、奋斗目标 稳定粮油播种面积，2010年粮油播面控制在万亩左右，粮油作物的优质率达85％，油料达万吨左右，人均占有粮食稳定在400公斤。 2、区域布局 以318线的龙蟠、集凤、里坝一带，212线的河西、李渡、吉安一带，高速公路沿线的大通、一立、大兴一带为重点，逐步推广优质水稻、小麦、玉米新品种。 3、技术措施 一是推广优质粮油作物品种，重点发展优质水稻、专用玉米、专用小麦,积极发展各种优质杂粮。2010年优质稻达到万亩，占％，产量达到万吨。旱地粮食作物仍以玉米为主，选育高蛋白、高淀粉含量的良种，各类优质专用玉米2010年达到万亩,油料作物以优质花生和油菜为主，同时扩大高梁、大豆等杂粮播面。二是推广农业实用技术。重点抓好配方施肥、节水灌溉、地膜覆盖、秸秆还田、规范栽培、统防病虫、旱地改制、旱育秧等技术的推广运用。加强农技服务体系建设。区农业部门重点抓好集试验、示范、培训、推广于一体的农业技术服务中心的建设；乡镇、村要建设有队伍、有基地、有配套设备、有培训手段、有经济实力的“五有”农技服务组织。三是逐步改造劳动工具，积极与家庭经营相适应的小型农机具，努力提高劳动机具的技术装备程度。 （六）蚕桑产业 1、奋斗目标 2010年，全区桑园面积达6.2万亩，良桑率达93％，产茧520万公斤，基地乡镇蚕茧收入占农业总收入的34％，专业村占48％。 2、区域规划 文峰、世阳、双店、吉安、太和五个市级基地乡镇2007年桑园面积达1.8万亩，发种量6万张左右；土门、临江、龙岭、一立、大通五个区级基地乡镇桑园面积达2万亩，发种量4万张左右；李渡、金凤、白家、巨石、金宝、积善、三会、七宝寺、里坝9个区级重点乡镇桑园面积达1.1万亩，发种量达2.6万张。这19个乡镇共产茧440万公斤，占全区的84％。基地乡镇养蚕1000张以上的专业村达到50个。 3、技术措施 加强与科研院所的合作，加快国内外先进技术和优良品种的引进、示范和推广，全面实施桑树品种优良化、小蚕共育、省力化饲养、方格簇上簇、统防统消等配套技术。同时，走集中育苗、一步成园、规模发展的路子，建立高产、优质、高效的成片桑园。大力修建共育室、标准蚕室、贮桑室、蚕沙坑、消毒池等养蚕配套设施，实现专业化生产。 （七）林业产业公务员之家版权所有 1、奋斗目标 2010年，在15个乡镇新建核桃等干果林1.4万亩，实施低效林改造万亩，森林覆盖率达％。 2、区域布局 在李渡、龙岭、金凤、巨石、盐溪、桥龙、安平、天星、大通、龙池、蟠龙、金宝等乡镇建设美国薄壳香核桃基地0.6万亩；在火花、文峰、西兴、木老、大树、曲水、积善、大兴、八角、大观、里坝、集凤、三会、礼乐、世阳、移山、一立建成以核桃为主的干果林0.8万亩。 3、技术措施 一是健全林业资源保护体系。建成完善的护林指挥、林政执法、资源管理、病虫害防治检疫、森林防火体系，在火花、曲水、和平、巨石、西兴、临江、安福、八角以外的40个乡镇建立森林防火隔离带36公里。设立虫情预测预报站6座，五年内全区柏毛虫防治面积达12万亩。二是健全林业科技推广体系。建立健全林业科技推广站，加强林业新品种的选育，建成林木苗圃基地0.1万亩，加强对林业新技术的培训和推广，全面形成区、乡镇林业科技推广网络。 （八）水产业 1、奋斗目标 2010年，全区水产养殖面积72243亩，产量10178吨,产值9256万元。 2、区域布局 一是工程养殖。充分利用全区现有的水库、石河堰的有效水面，发展集约化特种养殖。二是江河养殖。利用嘉陵江水面，大力发展集约化网箱养鱼，实现精养夺高产。三是稻田、山湾塘养殖。要在土法养殖的基础上采取有效措施，实现高产高效。 3、技术措施 一是以发展“名、优、特、新”品种为主导，推广集约化养殖技术，加强配套设施建设，提高单产，增加总量。二是抓好水产业的育种和销售工程。建成优质苗种繁殖场一处，在嘉陵区城建成水产品批发市场一处。 区域规划论文:基于遗传算法GIS城市区域规划优化研究 摘要：研究了城市区域规划问题。城市区域规划一直是人类社会面临的一大难题。该文介绍了目前城市规划的现状，首先给出了GIS的主要特点和功能，城市道路规划特别问题一直是规划部门非常重要的数据信息。随着GIS技术的快速发展，利用GIS技术解决目前城市规划道路中的实际问题已经被许多城市运用, 该文采用了遗传GIS算法对城市道路进行数据采集，设计出规划城市地理信息数据的实现过程。 关键词：城市道路；地理信息系统；数据输入；数据优化 城市规划问题一直是人类社会一个大难题。为进一步推动城市规划地理数据的建设，满足城市规划领域的需求。利用GIS技术和数据库技术建立空间辅助决策平台来处理规划治理业务显得尤为迫切。传统以制图方式表达的数据逐渐被更为复杂的数据模型和要求所取代，这样就需要对原有数据进行大量的数据处理，或者采用新的数据处理工具来保证最终成果能满足要求。 通过研究，基于适当的处理的城市道路数据，我们可以开发一个原型模型，在城市各个道路之间，我们确定它们之间的具体位置，这样我们就提出了一个优化的问题，我们采用遗传算法进行结算，遗传算法（Genetic Algorithm）[1]是一类借鉴生物界的进化规律（适者生存，优胜劣汰遗传机制）演化而来的随机化搜索方法。其主要特点是直接对结构对象进行操作，不存在求导和函数连续性的限定；具有内在的隐并行性和更好的全局寻优能力；采用概率化的寻优方法，能自动获取和指导优化的搜索空间，自适应地调整搜索方向，不需要确定的规则。遗传算法的这些性质，已被人们广泛地应用于组合优化、机器学习、信号处理、自适应控制和人工生命等领域。它是现代有关智能计算中的关键技术。 文章采用了基于GIS遗传算法道路网数据采集优化模型，首先从数据的采集开始，运用一定的条件及技术形成符合规划条件的数字测量成果。把外业计算与内业计算、原始规划条件数据与成果数据，放在一起进行研究与讨论。 1 GIS主要功能和特点 地理信息信息（GIS）的基本功能是数据的采集、管理、处理、分析和输出。GIS依托这些基本功能，通过利用空间分析技术、网络技术、模型分析技术、数据库和数据集成技术、二次开发环境等产，演绎出应用功能。应用于各个领域以满足社会和用户的广泛需求。 1）数据采集与编辑：数据采集与编辑功能就是保证各层实体的地物要素按顺序转化为x、y坐标。数据输入的方式多样，主要有通过数字化仪将地图数字化、遥感数据扫描、文字数据的键盘输入或其它形式数字化数据的转换等等。 2）数据存储与管理：GIS数据库与普通数据库不同，它数据量大，空间数据与属性数据相互联系，空间数据之间有拓扑结构。所以GIS数据库管理功能除了与属性数据有关功能之外，对空间数据的管理技术主要包括：从属性条件检索空间物体及其位置、数据更新和维护、空间数据库的定义、从空间位置检索空间物体及其属性、开窗和接边操作等。 3）空间分析和统计：空间分析和统计功能是GIS的一个独立研究领域，它的主要特点是帮助确定地理要素之间新的空间关系，它已经不仅成为区别于其他类型系统的一个重要标志，而且为用户提供了灵活地解决各类专门问题的有效工具。 4）二次开发和编程：为使GIS技术广泛应用于各个领域，满足各种不同的应用需求，它必须具备的另一个重要基本功能是二次开发环境，包括提供专用语言的开发环境、用户可在自己的编程环境中调用GIS的命令和函数，或者系统将某些功能做成专门的控件供用户的开发语言调用等。这样用户可以非常方便地编制自己的菜单和程序，生成可视化的用户应用界面，完成GIS的各项应用功能的开发。 2 数据处理 城市区域规划是一个决策和控制过程，这个过程不仅要研究空间，资源配置等物质实体，还要研究其间的相互作用、影响因素和信息流通，同时做出一系列决策。信息获取和处理在整个研究和决策过程至关重要，如图1所示，规划体系包括规划立法，规划编制和规划管理等几个部分,规划信息系统在整个规划体系中处于极其重要的地位，是规划编制、规划立法与规划管理的基础与纽带。GIS在城市和区域规划研究中的应用，在很大程度上并将在更大程度上改变规划领域传统的空间信息获取和处理的方法。 GIS用于总体规划及土地利用功能区划中,工作质量和效率明显优于传统手工操作方法。我国城市规划界从20世纪80年代中期开始探索计算机处理地理空间信息的技术，十几年来，经历了许多曲折, GIS终于在城市规划中积累了不少成果。例如规划人员利用GIS对交通流量、土地利用和人口数据进行分析，预测将来的道路等级；工程人员利用GIS将地质、水文和人文数据结合起来，进行路线和构造设计；GIS软件帮助政府部门完成总体规划、分区，现有土地利用、分区一致性，空地、开发区和设施位置等分析工作。对于注重政策引导“重文轻图”的区域规划, GIS同样可以在数据管理、数据分析、辅助决策和规划成果表达等方面发挥其高速度、空间信息与属性信息紧密结合的优势,成为新形势下区域规划的强有力工具。 区域规划是建立在对区域自然地理环境、人文社会经济发展状况等诸多要素全面了解的基础之上,相关数据的获取和有效管理是区域规划研究的前提和必要保障。在进行区域规划研究时,面对形式多样(文字、图表、地图、影像)、比例尺不等、性质不同(规划行业原有的数据多为CAD格式)的资料,通过适当的处理和转换, GIS可以有效地获取(输入)、存储、更新、显示各种相关数据,把空间信息和属性信息关联起来,对数据进行有效的管理,并能以极快的速度,以用户所需的形式提供精确的信息,满足区域规划研究的需要。准确、实时、适当精度的数据是用GIS进行区域规划研究的基础,在用GIS进行区域规划时,要从项目立项就考虑GIS对数据的精度和形式要有明确的要求。并进行修改调整根据实际情况，来满足GIS对空间分析和辅助决策的需要。数据库要进行经常性维护和更新来保证数据的有效实时性。为规划实施过程中的适当调整和下一轮规划做好数据准备文件输出包括如图2所示文件及WORD文件（道路名称，道路坐标）。成果正确后可以打印输出并存储数据。 3 遗传算法城市规划道路数据的设计 遗传算法中的编码、适应度函数、选择、交叉和变异等主要操作的基本内容及设计进行了详细的介绍．作为一种搜索算法，遗传算法通过对这些操作的适当设计和运行，可以实现兼顾全局搜索和局部搜索的所谓均衡搜索，具体实现见图3所示。 应该指出的是，遗传算法虽然可以实现均衡的搜索，并且在许多复杂问题的求解中往往能得到满意的结果，但是该算法的全局优化收敛性的理论分析尚待解决．目前普遍认为，标准遗传算法并不保证全局最优收敛．但是，在一定的约束条件下，遗传算法可以实现这一点。将城市道路分为空间数据库和属性数据库。空间数据库是将规划道路的空间位置分为点、线两种空间实体，点表示道路红线的桩点，即每一条道路的拐角点或交叉点。线表示道路，而道路又可分为道路中线、道路边线，它们用来精确表示规划道路的坐标和空间位置。 规划成果的可视化输出是最成熟、最普及的GIS功能模块。GIS除能像其他辅助设计系统一样,便利地绘制各种不同比例尺的常规规划图件外,更以其数字地图(电子地图)功能为区域规划成果提供卓有成效的表述手段,通过与属性数据库、多媒体信息连接,数字地图能够交互、高效、无缝、无级缩放地对区域各种信息进行显示、查询,根据需要增减不同的图层,并对区域特征进行计算、统计和分析,使规划部门的日常规划管理工作变得十分方便,还可利用其三维GIS技术和虚拟现实GIS技术,并与多媒体技术结合,静态或动态地模拟区域的现状和发展景观。 4 结束语 利用GIS技术建立起城市规划道路数据库，就能够为城市规划管理部门的规划辅助设计、辅助决策、辅助审批提供规范、精确的根据。 区域规划论文:国际城市与区域规划师学会副主席石楠:城市规模不是问题,追求规模才是问题 核心提示：可持续发展能否成功，取决于城镇化。我们不能盲目追求城市规模，要先布棋盘再落棋子。 目前，全球有超过74亿人口，其中55%以上生活在城市。 据联合国预测，未来30年，持续的城镇化以及整体人口增长将推动城市人口再增加25亿，其中大部分增长将出现在发展中国家，特别是亚洲和非洲。 毫无疑问，人口的城化，将给城市的基础设施、环境，以及包括住房、交通、医疗、教育、能源和就业等在内的基本服务带来巨大挑战。那么，如何看待目前的城镇化进程，未来城镇化又会面临哪些问题？ 参与第三届联合国住房和城市可持续发展大会（以下称“人居III”）《新城市议程》起草的国际城市与区域规划师学会副主席、中国城市规划学会常务副理事长兼秘书长石楠，今年4月来到武汉，对“人居III”的发展历程、世界城市化进程遇到的问题，以及武汉长江新城的规划建设，进行了深入的解读并与《支点》记者交流。 从三个维度看城镇化 《支点》：联合国住房和城市可持续发展大会每20年举办一次，有哪些变化？您如何看待未来20年的全球城镇化问题？ 石楠：我们从三次人居大会的主题，可以发现城镇化在每个阶段议论话题的细微变化。 1976年，“人居I”在加拿大温哥华举办，住房和城镇化是大会议题。此时，世界城镇化水平为37.9%。 1996年，在土耳其伊斯坦布尔召开的“人居II”上，会议主题围绕“人人拥有合适的住房”和“全球城镇化进程中可持续的人居发展”展开，参会各方看到，发展城市是全球经济增长的引擎。那时的世界城镇化水平达到了45.1%。 2016年，“人居III”在厄瓜多尔首都基多举办。这次大会提出，城镇化是发展的内生动力，涉及人居环境各个层次，对国家或地区的政策提出了挑战。 短短60年间，我们看到了城镇化带来的机遇和挑战。未来20年，我们要从社会、经济、环境三个维度看可持续城镇化：从社会角度看，保证城镇化过程机会平等，不让任何人掉队；从经济角度看，要发展可持续与包容性的城市经济， 精心规划发挥城镇化集聚效应；从环境发展看，要增强环境可持续性，减少灾害风险，适应气候变化。 《支点》：治理城市内涝灾害成为当前城市发展的一大难题。从城镇化的角度，我们如何做出应有的调整？ 石楠：这些年，媒体报道了全国多城“看海”的现象。 我们要重新调整“城”和“乡”应对灾害的思路，以往我们说洪涝灾害，都是针对农业而言，现在的经济主体、活动主体转移到了城市，该如何系统规划呢？这是城镇化系统性的问题，其核心逻辑是发挥城镇化的积极作用，这取决于三方面层面的因素：法律法规、规划设计和财政支撑。 我在加拿大留学期间，曾经与一位有丰富经验且在多地任要职的市长有过交谈，他告诉我有三个人对城市决策起着非常重要的作用：一位是城市规划师，一位是政府财政部门主管，另外一位是市长的法律顾问。这件事对我很有启发性：我们要知道口袋里有多少钱，能办多大事，还要保证不触碰法律红线。 从全球来讲，城镇化已处在聚光灯下，实现全球可持续发展，就是要实现城市的可持续发展。我们要想实现这个目标就不能再采取以往的模式，靠走资源消耗的老路已行不通。 把城乡生活融合起来 《支点》：如今，我们的城市规模每天都在不断扩大，它的边界在哪里？ 石楠：城市规划要先布棋盘再落棋子。一座城市到底要规划多大规模，这不是问题，但追求规模会成为问题。在国际上，有些城市规模不大，但在全球很有影响力，如瑞士小镇达沃斯，人口约1.3万左右，还有伯尔尼、华盛顿等全球知名城市，它们的面积并不大，人口也不多。 现在，我们提倡城镇化的节约集约发展，城乡规模用地的总量要严格控制。过去“以大为美”的城市发展理念，导致城市建设盲目追求速度、规模、忽视质量。功能宜居是城市发展之本。 《支点》：世界未来的竞争，不在国家而在城市。您如何看待国家与城市竞争力的问题？ 石楠：世界已经扁平化，世界各国的竞争，要靠若干全球化的城市。城市发展很重要的方面就是，迫切需要一批具有国际影响力或国内引领作用的城市。可以说，国家中心城市不是一顶帽子，而是多了一份责任。 国家中心城市应能代表国家去参与世界经济竞争，如欧盟有40多个城市具有重大国际影响力，美国有超过50个以上具有国际影响力的城市。 我们还要看到，城市发展必须要遵循经济发展规律、自然规律以及社会规律，这三方面缺一不可。 同时，文化品位对一个国家和一座城市也非常重要。全球最顶尖、最具有竞争力的城市，不仅仅是因为他们拥有发达的金融体系和掌握全球最新资讯，更重要的是他们拥有自己独特的文化。城市的独立性及其孕育出的特有文化，才是城市力量真正的源泉。 《支点》：对于许多城市来讲，他们面临着生态改善还是经济增长的矛盾。您有没有一些好的建议？ 石楠：经济增长是城市可持续发展的关键。城镇化为经济增长提供平台的同时，也是社会重构的过程，必须回归城镇化是一个社会过程的本质内涵，提升社会治理水平。推进城镇化的首要任务是，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化。 过去，我们提供“城乡一体化发展”，就是要回归到城市和农村最基本的需求上。城市是基于交换的产物，是生产和居住分离的结果，而农村就是一个生产与生活高度重合的群落。 不久前，我去江苏开会，对那里的农村有了重新的认识。过去，我们套用城市的做法去规划新农村，但发现农民集中居住起来后还是要回乡里种地、居住。现在，江苏省打造很多生态小镇、特色小镇、民宿等，村民住在原地，地也种了，环境也改善了。这样一来，这些小镇开始值钱了，有的比城里的价值还高。 我觉得就要做这样的事情，既维持了生态平衡，又把城乡生活进行了融合。 公共空间是关键要素 《支点》：目前我国城镇化面临哪些方面的新挑战？ 石楠：一是城镇化将继续保持高速发展态势，但增速放缓。城镇化对品质追求日渐重要，以消耗资源为代价的城镇化模式将难以为继。 二是全球化趋势继续，贸易保护主义抬头。面对进出口国际贸易与国内市场双重压力，迫切需要一批具有国际影响力与国内引领作用的城市。 三是市场化带来利益多元，差异化的发展战略产生了社会分异，社会矛盾累积、恶化。缩小区域差别、城乡差别，扶贫攻坚，实现全面小康，必须强调包容性城市发展的思路。 四是全球气候变化、气候灾害等自然因素，各种传统与非传统安全因素带来城市运营的困难，以及现代通信技术带来城市安全信息的爆炸性扩散，这些频频引发社会不安。 五是随着城市公共服务责任的进一步明晰，城镇化发展所需海量Y金以及不容乐观的城市债务状况，使得地方政府预算捉襟见肘，加上土地增量受到约束，城市财政困局尚未完全破解。 《支点》：那么，未来城市的核心愿景是什么？城市可持续发展的关键要素又是什么？ 石楠：《新城市议程》最核心的愿景，就是我们希望建设一个共享的城市和人类社区，不仅仅为了所有人，也是为了未来的城市。 共享城市一词听起来很虚，但是这个词汇反复出现在《新城市议程》当中。我们细致分析一下就会发现，人人共享城市是一个公正、安全、健康、方便、负担得起、韧性和可持续的城市。 总之，我们的未来城市，应该是社会包容、规划优良、韧性再生、经济繁荣的城市。 我们要看到，公共空间为城市可持续发展提供了一个全面的、整体的途径。它有助于公众参与，有效地实施“一个不能少”的策略，公共空间的创造、保护、使用和管理的过程，就是让所有市民参与到城市发展的最好机会，能够实现个体意愿转化为集体公众利益。 公共空间是城市取得成功的关键要素，要舍得为市民预留更多绿草地、公园，这有助于塑造社区归属感、文化和地域识别度，营造健康安全、宜居宜业、富有吸引力的城市环境。 新城规划重在承载新功能 《支点》：您多次来过武汉，您认为这座城市将如何打好国际竞争力这张牌呢？ 石楠：不久前，我也来过武汉开会，当时骑共享单车去江汉路，发现中途多条马路不能骑自行车。城市为市民提供的服务重在细节，要让市民享受宜居的生活。 目前，武汉要建设国家中心城市，也意味着要比以前更多地在国家发展过程中承担责任。以往我们更多地把人口、土地、政策作为驱动经济发展的要素，但是下一步不仅要考虑要素驱动，还要用创新驱动。武汉的实业基础较好，现在需要用创新作为动力，将实业转化为更强大的实力，这需要通过政策机制形成对科技创新的包容性。 此外，城镇化到一定发展阶段以后已经不只是一个中心城区，重要的是整个区域，通过区域治理的理念，发展武汉“1+8”城市圈，这样才能推动城市整体实力的提升，使武汉更具国际竞争力。 《支点》：目前武汉正在打造长江新城，在规划建设方面，您有哪些好的建议呢？ 石楠：对于武汉打造的长江新城，我没有过多地了解。一般来讲，城市要建新区或新城，最关键的是要从城市功能层面去考虑。如果城市需要新的功能承载空间，那么这类新区建设是非常有必要的，如雄安新区是为集中疏解北京非首都功能，以及探索人口经济密集地区优化开发新模式等。过去，我们在改革开发初期设立深圳特区，承载的就是招商引资这项功能。 武汉打造长江新城，就要研究新城的功能承载空间，就是要把各种资源集合起来发挥更好的集聚效应，而不是分散、零星地分布在武汉各区域板块。 我看好武汉城市的发展，这是一座包容性较强的中心城市。（支点杂志2017年5月刊） 区域规划论文:基于区域规划思想的职业技能一体化教学模式探索 职业技能教学领域越来越期望建立一个真实、有效的一体化教学环境，来实现综合性的职业技能教育功能。区域规划原是资源环境与城乡规划管理专业的一门应用性理论课程。它是站在全局把握总体建设目标的一种总体部署。本文提出基于区域规划的职业技能教学模式，其核心思想是：规划建设一个特定的实训区域，在这个特定的区域里配置全面、系统的实际产品和控制对象，形成完善的实景教学情境，实际教学时结合项目教学法，以实现综合性的职业技能教育功能。 一、建立一个综合性教学平台 可以利用区域规划的思想来创新职业技能教育教学模式，完善当前的专业场地建设，将教学与实训、创新与应用很好地融合在一起，建设一个教学研的统一职业技能教学平台，以物联网专业建设为例，可以将实训室规划为工业物联网（智能工厂）、智能家居系统、智能农业系统三个典型的实训教学区。 二、一体化教学区域规划与功能描述 为实现综合性的职业技能教育功能而进行的区域规划，区域功能描述如下。 1.工业物联网（智能工厂）实训区 该区域是一个智能工厂综合实训教室，一个贴近实际的工厂，利用物联网技术和设备监控技术，把整个工厂连接成一个网络，加强信息管理和服务，合理编排生产计划与生产进度，在生产过程的各个阶段实时监管，及时正确地采集生产线数据，提高生产过程的可控性，减少生产线上的人工干A。学生在这个智能工厂综合实训室里，负责物联网相关设备、零部件的安装、综合布线、系统调试、运行维护工作。 2.智能家居系统实训区 该区域是一个智能家居综合实训教室，利用传感器技术、网络通讯技术、自动控制技术、计算机技术将家居生活相关的“室内和室外的”设备设施集成，并由系统管理软件，构建高效的住宅设备设施与家庭日程事务的管理系统，让用户通过人机界面实时了解诸如室内外大气质量、温度、湿度，各设备设施状态，异常状态能产生声光报警和火警远程联动报警，并可以通过触摸屏、无线遥控器、电话、互联网或者语音识别等多种方式控制家用设备，调整设施状态，家居内各种设备设施相互间可以通讯。用户既可以独立控制单个设备，也可以由设备设施自己根据各自不同的状态互动运行。智能家居内应设置图像识别部件和管理软件控制策略，以判断主人是否处于危急状态，并由此自动远程联动报警。学生在这个智能、便利、舒适的家居综合实训室里，完成物联网系统相关设备、零部件的安装、综合布线、系统调试、运行维护工作。 3.智能农业系统实训区 该区域是一个智慧农业物联网实训室，类似于一个蔬菜大棚，应用自动控制技术、传感器技术和网络技术，将蔬菜农作物、花卉生长过程全面监管和精准调控，搭建一个无线网络监测平台、开发基于物联网感应的农业灌溉控制系统，构建能实现智能化农业控制的网络化管理的智能农业大棚物联网信息系统。这个系统至少要实现温室智能化控制、节水灌溉控制、精准施肥控制，并通过大屏幕信息显示系统进行展示，使学生掌握物理信息系统标志与感知技术、通信技术、计算机网络理论与技术和数据分析与信息处理技术等知识在农业的应用，训练智慧农业物联网系统安装、调试与运行维护技术。 三、基于区域规划思想的职业技能一体化教学实施方案 以智能农业系统实训区为例，规划建设一个智能农业实训区域，在这个特定的区域里配置全面、系统的实际产品和控制对象，形成完善的实景教学情境，以实现综合性的职业技能教育功能。智能农业实训系统是从农作物的生长环境监测和控制，到农产品的溯源追踪，最后到农产品的安全监测，提供了一套完整的智能农业物联网专业技能实训方案。 四、小结 本文提出基于区域规划思想的职业技能教学模式，规划建设一个真实、有效的一体化教学区域，在这个区域里配置全面、系统的实际产品和控制对象，形成完善的实景教学情境，以实现综合性的职业技能教育功能。基于区域规划的技能教学模式将成为职业技术院校开展职业技能教育较理想的教学模式，值得推广应用。 （作者单位：济南市技师学院） 区域规划论文:发达国家农村区域规划的经验与启示郭 摘 要：作为我国社会主义建设的重要组成部分，新农村建设关系到广大农村人民群众的切身利益，科学合理的农村区域规划起着重要的指导作用。农村区域规划要求从全局出发，综合规划，统筹安排乡村建设，改善广大农村的生产生活条件。重点规划和建设好乡村，为农业和农村现代化建设以及农村经济健康发展提供有利条件，为农村剩余劳动力提供发展机会，积极缩小城乡差别。但是在现实中，我们仍会看到许多地方由于缺乏科学的规划思想，导致忽视乡村自身特点，自觉或不自觉地应用规划学或建筑学中纯物质的空间设计方法来进行乡村建设，盲目照搬城市模式，影响了正常的农村生产生活，不利于农村可持续发展。文章对发达国家农村区域规划在较长时间内积累的经验教训进行梳理和总结，以期对我国的新农村建设提供参考。 关键词：农村区域规划 农村发展 经验 启示 一、发达国家农村区域规划的经验 （一）英国的农村区域规划经验 英国作为工业革命的发源地，也是最早实现工业化和城市化的国家，其农村区域规划实行的也比^早。英国的《城乡规划法》最早始于1947年，以这一法律为基础，他们给每个城镇与村庄划线，目的在于建立一个适合当时情况的统一规划体制，以便有效解决当时土地占用引发的矛盾和问题，并为更加合理的规划提供可能，也为地方政府执行规划以及通过购置土地落实规划提供财政支持。 英国一直以来都注重“集镇”的发展，并推出了相应的扶植政策，通过鼓励各地发展集镇，来为那些离开农业的居民找到新的就业机会提供帮助。英国的集镇也是从村庄发展而来的。当一个村庄要发展为集镇时，首先，要考虑它是否具备支持乡村腹地进一步发展的潜力，它与乡村人口的关系能否成为地方服务中心，是否有利提高当地的就业率。其次，还要考虑村庄是否有适合发展工业的土地和便捷的公路、充足的水源，以及居民能否得到基本的社会服务，例如医疗、教育、污水处理服务等等。这样分析之后，人们发现，在英国能够适合发展成为集镇的地方其实是十分有限的，全英国仅有1000个左右。能够发展为集镇的村庄，一定是具有某方面的发展潜力，而且其未来发展还不能对周遭的环境造成影响。 在英国，居民参与乡村规划设计，已成为农村区域规划制定和实施的基本模式。因为只有当地居民，才知道他们真正需要什么，知道他们应该如何在当地生活。所以，居民的愿望与规划师思想的有效结合就显得尤为重要。比如，应该怎样安排下水道，应该如何布置公共交通等事项，都需要与当地居民进行充分的沟通。乡村布局时，考虑的因素较多，没有哪一种规划思想能够适用于所有乡村的发展规划，因地制宜、因人制宜十分重要。所以，英国在进行农村区域规划时，会花费大量的时间与当地居民进行讨论，其目的就是让当地居民充分地表达其意愿和观点。 （二）美国农村区域规划的经验 美国没有我们传统意义上的村庄，在美国农村，农户大多是在乡村各自的农地上分散居住的。因此，美国的农村区域规划具有独特之处。美国进行农村区域规划时，主要考虑这样四个原则。第一，满足当地民众生活的基本需求；第二，最大限度地绿化美化乡村环境；第三，充分尊重和发扬当地民众的生活传统；第四，恰当地突出乡村固有的鲜明特色。 美国乡村的基础设施基础很好，其开发建设投资是由地方政府和联邦政府共同负担。其农村区域规划的实施是由开发商来承担的。具体来看，美国联邦政府投资建设连接乡村间的公路；地方政府筹建垃圾处理厂、污水处理厂、供水厂等；开发商负责乡镇社区内的交通、水电、通信等配套生活设施的建设。 美国政府也在引导乡村进行“生态村”建设，强调保持乡村土壤肥力，保护水源和空气清新，强调人与自然的和谐相处。这些都为美国乡村地区进一步可持续发展提供了良好的环境保障。 （三）韩国农村区域规划的经验 在上个世纪60年代，韩国的城乡收入差距还比较悬殊，其农民生活水平也很低下。但是到了20世纪70年代，韩国为了促进乡村发展，掀起了以农村开发为核心的全国发展战略，有些类似于我国的“新农村建设”。韩国通过其“新农村建设”，实现了乡村发展和城乡收入差别减小。 在韩国“新农村建设”的第一阶段，政府设计规划了多种工程，用以改善农村的基础设施建设和改善农村生活环境。比如建设乡村公路、桥梁、新农村会馆以及其他公共服务设施。建设中，韩国政府为项目实施免费提供钢筋和水泥。先建设哪些项目，也是由当地农民根据当地生产生活情况自己决定，以使建设项目更好地满足当地人的实际需要。 在韩国“新农村建设”的第二阶段，政府是实行分类指导的方针。韩国政府首先对乡村进行分类，对于基础设施相对薄弱的村庄，重点培养人们的“自立”精神，并继续支持村庄提高基础设施的建设水平；对于农业发展潜力大的村庄，倡导“自助”意识，重点是疏通河道、改良土壤，提高农业生产的基本装备水平，同时合理布局村庄，促进多种经营发展；对于发展基础比较好的村庄，重点是协助其产业发展，比如，促进其乡村工业发展、农副业发展、种植业发展、畜牧业发展等，政府鼓励并支持农民采用机械化等先进生产技术手段，组织集体耕作，以及修建更加完善的生活福利设施。 在韩国“新农村建设”的第三阶段，从时间上看已经进入21世纪。其“新农村建设”由初期的政府主导的、具有“官办”性质的乡村运动，已经发展成为完全由民众参与的民间社会运动。在这一阶段，人们开始致力于促进民主法制建设、社会道德建设、集体意识教育等方面。 韩国的“新农村建设”运动，改善了乡村环境，促进了乡村经济发展，缩小了城乡收入差距，促进了其乡村的文明发展和乡村传统文化的传承，也促进了国家在城乡之间得以和谐发展。 （四）日本农村区域规划的经验 在20世纪90年代，日本已经成为经济发达的国家，但其农业和乡村发展也面临着许多问题，比如乡村人口老龄化、农地资源越来越有限等。但其雄厚的工业基础还是对农村发展产生了巨大的推动力。日本的科技发展也助推了日本农业和乡村的进一步发展。 在日本，农产品大多实现了精细化生产，并形成了特色农产品的加工产业。这适应了日本社会对于农产品质量要求提高和加工程度提高的新要求。现今日本居民，对农产品质量的要求普遍较高，由此又带动了日本生态农业、绿色农业等新兴农业生产方式的发展。因此，单一的乡村规划，已经不能满足日本乡村区域发展的现实需求，结果使得日本的农村区域规划转而开始向多元化、综合化方向发展。 在日本的乡村建设中，最具特色并值得我们借鉴的就是“一村一品”。日本乡村的“一村一品”规划，目的是通过提高农产品的附加价值来提升农村的经营效益。突出农产品自身特色可以增加其附加价值，突出农产品的地域特色也可以增加农产品的附加价值，突出农产品的加工传统与特色还可以增加农产品的附加价值。通过多层系地挖掘农产品的附加价值，就提高了当地农产品的市场竞争能力，也拓展了农产品的消费客户群体，结果是极大地提高了乡村农业的经营效益。 日本的“一村一品”规划，与农产品的市场开发策略紧密结合，使大分的农业县面貌焕然一新，使日本乡村成为经济发达、生活安定、环境优美的典范。“一村一品”规划所引起的巨大成功，已经使这一举措在日本逐步推广开来，并且引来世界其他国家和地区的竞相效仿。比如，美国路易斯安那州就发起过“一州一品”运动，泰国也在全国开展过“一村一品”的农村开l运动等。 日本农村以其自然条件和物产为依托，以其特色核心农产品为中心，进行乡村规划设计，促进了地域经济发展。其乡村发展规划综合了地域特色产品、生产经营技术水平、未来发展方向等方面，使其综合性规划设计同时满足了当地生产的要求和市场的要求，因而取得了成功。 总之，在规划之初，务必要对农产品生产区域特点、市场需求走势等因素，进行因地制宜、切实可行的综合分析。要以差异化和个性化为特点，科学合理地制定农村区域发展规划。而且要避免集中化、综合化的规划可能引起的同质倾向。区域规划的内容，已经不仅仅是农产品，还要进一步扩展到景观环境改善、文化遗产保护、社会公共福利等多个方面，并且还要由农村发展联系到城市消费，最终才能使农村区域规划促进城乡之间经济协调发展。 二、发达国家农村区域规划给我们的启示 由于各国国情的不同，我们不能照搬任何一个国家的农村区域规划模式。但是，发达国家在农村区域规划方面的经验值得我们借鉴，教训也值得我们记取。 （一）农村区域规划的制定和实施需要获得政府的支持 农村区域规划的制定和实施，其本身就需要技术、资金以及政策等方面的辅助与支持，离开了政府的支持，农村区域规划就无法制定和实施。农村区域规划不仅能为农村区域发展提供宏观发展方向，也能为农村发展提供有力的技术支撑和政策支持。 通过农村区域发展规划，能够促进实现国家城乡协调发展，缩小城乡发展差距。在这一过程中，各级政府应积极推出扶植和支持政策措施，以促进农村基础设施的改善和农村生产生活条件的改善，为农村区域发展奠定良好的基础。 同时，在规划背景下，农村区域也要优化农村产业结构。比如，美国每五年修改一次农业法，并且由政府主导制定长远而系统的发展规划，以此来对农村区域规划进行规范。 （二）农村区域规划的制定和实施需要农村居民的积极参与 农村区域规划的对象是乡村，这是农民的生产和生活环境，与农民的切身利益直接相关。因此，农村区域规划的制定和实施，需要充分考虑农民的现实需求，需要充分调动农民的参与积极性。正因为如此，许多国家通过立法的形式来保护农民的权益。比如，日本制定了《农业振兴法》《村落地区政治建设法》《土地规划利用法》等，就是为了应对农村区域规划制定和实施过程中可能出现的伤及乡村和农民利益的问题。 另外，在规划过程中，英国、日本、韩国等发达国家，普遍会主动引导农村居民参与其中，从制定规划开始就悉心听取农民的意见和建议，在实施过程中，在每个具体阶段，都要吸引农民直接参与其中。通过农民的直接参与，不仅使其意愿直接体现在农村区域规划中，而且也调动了农民参与规划落实的积极性，这极大地减少了规划实施可能面临的阻力，保障了农村区域规划的顺利开展和预期的效果。 （三）农村区域规划的制定和实施需要突出重环境友好和资源节约 发达国家在农村区域规划上，更加追求“生态文明因素”的凸显和那些“可以留给后人的东西”，即对于物质与非物质的文化遗存的保护。这些观念都值得我们借鉴。 目前，我国在许多传统村落和乡村环境，都得到了较好保护。但随着城市化进程的加速，郊区与城市的距离越来越近，近郊区的大量农地转变成了建设用地，这就使乡村的环境和文化遗迹受到了侵害，可以留给后人的乡村物质与非物质的文化遗存越来越少。从农村区域规划的角度来看，这被认为是“城市病”正在郊区和乡村蔓延，工业文明正在蚕食乡村传统文明。 未来我们在制定农村区域发展规划时，必须以环境友好和资源节约为基本理念，倡导发展太阳能、秸秆汽化燃烧技术等，以实现农村资源因地制宜多样化发展。同时，也要注重对于乡村物质与非物质文化遗存的保护。还要充分考虑低碳排放、节能减排、环境承载力等问题，以促进农村区域人与自然的和谐共处。 区域规划论文:城乡与区域规划的景观生态模式分析 摘要:城乡与区域规划是当前景观生态规划发展的必然过程,城乡与区域规划的景观生态模式探析,是当前研究的热点。文章阐述了景观生态思想以及发展状况,基于斑块、廊道和基质模式,分析了其基本内容。 关键词:城乡与区域规划;景观生态模式;分析 0引言 景观生态规划模式是继I.McHarg的“自然设计”之后,又一次使城乡规划方法论在生态规划方向上发生了质的飞跃。自然设计模式摒弃了追求人工的秩序和功能分区的传统规划模式强调各项土地利用的生态适应性和体现自然资源的固有价值;而景观生态规划模式则强调景观空间格局对过程的控制和影响,并试图通过格局的改变来维持景观功能流的健康与安全,它尤其强调景观格局与水平运动和流(movement and flow)的关系。 1景观生态规划思想概述 景观生态学中的景观概念,比风景和地貌意义上的景观概念有更深而广的内函和外延,并有其特殊的意义,它是指多个生态系统或土地利用方式的镶嵌体,空间尺度大体在几平方公里至几百平方公里的范围。“景观生态”一词最早是由Troll于1939年提出的。当时航片开始普及,使科学家们能有效地在景观尺度上进行生物群落与自然地理背景相互关系的分析。但直到20世纪80年代之后,景观生态学才真正在把土地镶嵌体作为对象的研究中逐步总结出自己独特的一般性规律,使景观生态学成为一门有别于系统生态学和地理学的科学。他以研究水平过程与景观结构的关系和变化为特色。这些过程包括物种和人的空间运动,物质和能量的流动,干扰过程的空间扩散等。 2城乡区域规划的景观生态模式分析 2.1 斑块、廊道和基质模式斑块、廊道和基质是景观生态学用来解释景观结构的基本模式,普遍适用于各类景观,包括荒漠、森林、农业,草原、郊区和建成区景观,景观中任意一点或是落在某一斑块内,或是落在廊道内,或是在作为背景的基质内。这一模式为比较和判别景观结构,分析结构与功能的关系和改变景观提供了一种通俗、简明和可操作的语言。这种语言和景观与城乡规划师及决策者所运用的语言尤其有共通之处,因而景观生态学的理论与观察结果很快可以在规划中被应用,这也是为什么景观生态规划能迅速在规划设计领域内获得共鸣的原因之一,特别在一直领导世界景观与城乡规划设计新潮流的哈佛大学异军突起。美国景观生态学奠基人Richard F T. Forman与国际权威景观规划师Carl Steinitz紧密配合,并得到地理信息系统教授Stephen Ervin的强有力技术持支,从而在哈佛开创了又一代规划新学派。 2.2 斑块原理一般来说,只有大型的自然植被斑块才有可能涵养水源,联接河流水系和维持林中物种的安全和健康,庇护大型动物并使之保持一定的种群数量,并允许自然干扰(如火灾)的交替发生。总起来说,大型斑块可以比小型斑块承载更多的物种,特别是一些特有物种只有可能在大型斑块的核心区存在。对某一物种而言,大斑块更有能力持续和保存基因的多样性。相对而言,小型斑块则不利于林内种的生存、不利于物种多样性的保护,不能维持大型动物的延续。但小斑块可能成为某些物种逃避天敌的避难所,因为小斑块的资源有限,不足以吸引某些大型捕食动物,从而使某些小型物种幸免于难。同时,小斑块占地小,可以出现在农田或建成区景观中,具有跳板的作用。一个孤立的斑块内物种消亡的可能性远比一个与大陆(种源)相邻或相连的斑块大的多。与种源相邻的斑块当其中的物种灭绝之后,更有可能被来自相邻斑块同种个体所占领,从而使物种整体上得以延续。选择某一斑块作为保护对象时,一方面要考察斑块本身的属性,包括物种丰富性和稀有性;同时也要考察其在整体景观格局中的位置和作用。 3廊道原理 人类活动使自然景观被分割而得四分五裂,景观的功能流受阻,所以,加强孤立斑块之间的及斑块与种源之间的联系,是现代景观规划的主要任务之一。联系相对孤立的景观元素之间的线性结构称为廊道。生态学家和保护生物学家普遍承认廊道有利于物种的空间运动和本来是孤立的斑块内物种的生存和延续。从这个意义上讲,廊道必须是连续的。但廊道本身又有可能是一种危险的景观结构,它也可以引导天敌进入本来是安全的庇护所,给某些残遗物种带来灭顶之灾。廊道本身的构成不同,其作用也不一样。如高速公路和高压线路对人类生产和生活来说是重要的运输通道,但对生物来说则是危险的障碍。在美国,公路是野生动物最大的杀手。假设廊道是有益于物种空间运动和维持的,则两条廊道比一条要好,多一条廊道就减少一分被截流和分割的风险。 4基质原理 一个理想的景观质地应该是粗纹理中间杂一些细纹理的景观局部。即景观既有大的斑块,又有些小的斑块,两者在功能上有互补的效应。质地的粗细是用景观中所有斑块的平均直径来衡量的。在一个粗质地景观中,虽然有涵养水源和保护林内物种所必须的大型自然植被镶嵌,或集约化的大型工业、农业生产区和建成斑块,但粗质地景观的多样性还嫌不够,不利于某些需要两个以上生境的物种的生存。相反,细质地景观不可能有林内物种所必须的核心区,在在尺度上可以与邻近景观局部构成对比而增强多样性,但在整体景观尺度上则缺乏多样性,而使景观趋于单调。在上述有关景观结构与功能关系的一般原理基础上,Forman等人又提出了下列两个景观整体模式,以作为景观生态规划的总体原则。景观规划中作为第一优先考虑保护或建成的格局是:几个大型的自然植被斑块作为水源涵养所必须的自然地;有足够宽的廊道用以保护水系和满足物种空间运动的需要;而在开发区或建成区里有一些小的自然斑块和廊道,用以保证景观的异质性。 区域规划论文:辽宁省水休闲旅游与区域规划开发研究 水休闲旅游作为我国北方现代休闲旅游的主要方式之一越来越受到旅游者的青睐，各种形式的相关产业也发展迅速。国内有关水休闲旅游与省级区域规划开发的关联性的综合研究相对较少，能够探析其对区域发展规划的影响及对策研究更是缺乏。本文利用2015年针对沈阳出行的省内游客的抽样问卷调查资料，结合实地调研，对水休闲旅游与辽宁省区域规划开发的关联性做了一些初步研究，对当前辽宁省水休闲旅游产业建设所面临的问题提出对策，以期为政府及旅游企业的决策提供参考。 一、引言 随着现代社会人们消费观念的改变，水休闲旅游作为我国北方现代休闲旅游的主要方式之一越来越受到旅游者的青睐，掀起了温泉度假村、滨海度假村、城市滨水景区开发建设的热潮，各种形式的相关产业也发展迅速。国内关于水休闲旅游的研究主要集中于针对某一个城市的生态环境承载力和城市景区开发建设等方面，其中有关水休闲旅游与省级区域规划开发的关联性的综合研究相对较少，能够探析其对区域发展规划的影响及对策研究更是缺乏。本文利用2015年针对沈阳出行的省内游客的抽样问卷调查资料，结合实地调研，对水休闲旅游与辽宁省区域规划开发的关联性做了一些初步研究，剖析当前我省水休闲旅游产业建设所面临的问题，提出对策，以期为政府及旅游企业的决策提供参考。 本次调查选取辽宁省内营口、鞍山、辽阳、葫芦岛、丹东和大连六大城市，将从沈阳出发参加省内水休闲度假旅游的游客作为被调查对象。这主要是基于以下两点原因：首先，这六个城市与沈阳的距离在500km范围内，游客的到访率可能会比较高，选择其进行调查可能会更加激起受访者的兴趣。其次，所选取的六个城市在省内及省际水休闲旅游线路上扮演着重要角色，其中丹东和大连是省内“沈阳―丹东―大连”金三角黄金旅游线上的重要节点；葫芦岛在“沈阳―关外”旅游线上发挥着重要作用；营口、鞍山和辽阳是目前水休闲旅游线上的最具代表性的城市。因此，我们选取这六个城市和沈阳游客作为研究对象。调查共持续75天，分别是2015年7月10日―8月20日和9月30日―11月4日，既包含了夏季滨海休闲旅游旺季，也涵盖了秋季黄金周温泉休闲度假旅游的旺季，既有高峰期黄金周也有平常工作日，最大限度的保证了问卷的广泛性。在沈阳火车站、高速服务区及部分旅行社调查了包括旅游者个人特征、出游次数、停留天数、交通方式、出游动机、对水休闲旅游相关景区的评价、满意程度、不满问题、开发规划合理性等方面的内容。本次调查共发放问卷308份，收回问卷259份，有效问卷208份，有效率达到80.3%，运用SPSS统计软件，进行问卷数据分析处理，可得样本的置信度为95%（Z=1.96），样本误差为33%（P=0.33），允许误差为5%（E=0.05），调查数据基本客观。 二、辽宁省水休闲旅游发展现状 （一）水休闲旅游发展总体概况 2015年，辽宁省旅游经济稳步增长，已成为拉动辽宁新一轮振兴发展的新增长点。全年实现旅游总收入3722.7亿元，占全省GDP比重约5.5%，同比增长12.5%。接待国内旅游者3.97亿人次，增长12.5%；实现国内旅游收入3622.7亿元，增长12.8%。接待入境旅游者264万人次，增长1.2%；实现旅游外汇收入16.4亿美元，增长1.3%。鞍山、锦州、盘锦、葫芦岛等市旅游总收入同比增长20%以上。虽然旅游经济增速比去年同期有所放缓，但仍保持两位数增长，成为拉动全省振兴发展的重要力量。辽宁省旅游项目投资规模进一步扩大，休闲业态进一步突出。截至目前，共引进旅游项目（亿元以上）101个，完成投资650.23亿元。从项目和投资额类别分析，休闲度假类居主导地位，传统的观光和乡村旅游项目大幅下降。投资50亿以上的大项目包括投资200亿元的大连香州田园城，投资50亿元的沈阳碧尤潭温泉小镇，投资50亿元的葫芦岛觉华岛综合项目等仍集聚在沈阳、大连、鞍山及葫芦岛等地。沈阳的七星海世界、仟睿达水上世界等休闲项目成功入选2015年全国优秀旅游项目名录。 辽宁省目前水休闲旅游发展主要集中在三个领域：温泉休闲度假区、滨海城市旅游度假区和各城市滨水休闲景区的建设。其中盘锦成立的辽东湾新区、辽河口经济区和红海滩度假区三个开发区，对资源进行统一管理和开发经营，实现了所有权、管理权、使用权的分离。以大连金石滩旅游集团、老虎滩海洋公园为基础，联合成立的东北旅游景区联盟，共同打造大东北旅游品牌。 （二）各类水休闲旅游产业发展现状 1、温泉休闲度假旅游 辽宁省的地热温泉旅游开发历史悠久，资源丰富，目前为止所有省内各市均有地热资源发现。地热资源储量丰富，具有开发潜力的温泉资源接近70处，开发潜力居全国前十。温泉不论埋藏深度还是水温都有较好的开发利用条件，主要以中高温泉体为主，储量大，分布密集，主要沿沈阳、辽阳、鞍山、营口、大连等城市旅游发展相对集中的一线分布。近几年对地热资源的开发从单纯的温泉旅游到水休闲系列产业的综合开发，温泉度假村和温泉小镇如雨后春笋般发展起来。温泉水中的各类微量元素对康体休闲旅游的发展十分有益，通过本次调查问卷的统计，很多市民每年换季都有到附近温泉度假村小住一周到两周的旅游习惯。目前已开发的温泉旅游区33处，待开发的温泉旅游资源31处，主要温泉旅游景区集中在鞍山、丹东、兴城、大连等地。其中调查问卷显示的数据，沈阳游客出行最常去的温泉休闲度假村为辽阳弓长岭汤河温泉、鞍山汤岗子温泉、本溪汤沟温泉三地，游客满意度以辽阳温泉度假村最高。 目前辽宁北方冬季旅游的魅力已经为广大游客周知，温泉旅游的发展依托于冰雪旅游之上，作为组合产品进行销售，没有突出的民族特色，也没有形成是助兴游购娱系列服务体系。造成游客冬季到北方旅游就是观雪、玩雪，泡温泉，忽略了当地的民族特色文化。温泉旅游资源的开发还局限在景区的单一发展，没有最大限度的突出水休闲旅游的休闲、疗养、度假、康体、养生等方面，周围区域的规划开发配套设施不够齐全，没能很好达到休闲度假区的标准。问卷调查中游客最普遍的停留时间为1天，没有真正的体现水休闲旅游的休闲度假的本质。 2、滨海休闲度假旅游 辽宁省滨海城市一共有六个，分别是大连、丹东、营口、盘锦、锦州、葫芦岛，滨海旅游资源较为丰富，海岸线曲折蜿蜒，自然风光旖旎，海蚀地貌妙趣横生，人文景观穿插期间，有古老的明代古城，有新颖奇特的传说故事，形成了四大滨海旅游服务的节点城市，其中资源开发最好也是问卷中沈阳游客首选的滨海旅游城市是大连。目前已经开发的有大连金石滩国家旅游度假区、仙峪湾旅游度假区、旅顺度假区等滨海休闲景区。问卷调查中滨海旅游游客停留的平均时间为2.15天，说明省内滨海旅游停留时间相对较短，相对我国亚热带热带滨海休闲度假村没有高质量的配套服务是明显的不足。但大连目前将康体运动与滨海休闲旅游结合进行了效果较好的尝试，取得了一定成果。 3、城市滨水休闲旅游 辽宁14个城市都有自己的滨水景区规划开发，其中沈阳的浑河沿岸景观开发最为问卷调查的游客所熟悉和认可。开发沈阳的“五河（浑河、蒲河、辽河、南运河、北运河）五湖（丁香湖、卧龙湖、财湖、仙子湖、珍珠湖）等水上生态资源，结合沿线公园、滨水大道、高尔夫球场等，深度开发游船、滨水游憩、森林氧吧、运动休闲等项目，打造滨水休闲旅游品牌是沈阳旅游“十二五”规划的旅游精品建设项目。目前浑河两岸已有多处自然景观规划开发，市民周末多全家出行到景观带休闲，但是沈阳的浑河滨水开发缺乏与浑河相关的历史文化韵味，配套设施还不能完全满足游客需求，应进行系统地开发，打造浑河文化，在浑河沿岸建设一条历史文化景观带，让人们了解浑河水运历史。 三、水休闲旅游对区域规划开发的影响 （一）不同旅游者对水休闲旅游影响区域开发的认识 通过问卷调查我们首先通过“您认为水休闲旅游对区域规划开发的影响程度较大的城市是”的问题让受访者从辽宁省内14个城市中甄选出7个核心水休闲旅游城市，并以这7个城市水休闲旅游发展为准，对这几个城市“水休闲旅游影响区域开发的重要性程度”进行轮流打分，打分采用5分制李克特量表：很不重要1分、不重要2分、一般3分、重要4分、很重要5分。通过Euclidean距离模型对7个城市休闲旅游对区域开发的影响程度进行分析，以获得一个更为清晰的认识。 不同受访者有不同的年龄、职业、收入和消费额、出游时间和频率、旅游偏好等等样本特征，所以最后得出的估算结果也是不同的，根据样本可以得出以下结论： 1、不同性别的受访者在影响程度认识方面，并没有太大的差异，两者均值误差之比为1：1.046。出游频率较高的受访者7个城市的选择和重要性程度认识非常相似。游客认为会产生重要影响的城市多为滨海城市，分别是大连、丹东、营口、鞍山、辽阳、葫芦岛、盘锦。 2、受访者在经常到达并熟悉的沈阳地区，他们对水休闲旅游对区域规划开发的影响判断更倾向于实际的滨海休闲旅游和温泉休闲旅游，而忽略本市的城市滨水休闲旅游的影响。 （二）水休闲旅游对区域规划开发的影响分析 国家级旅游度假区等级划分细则从区位与区域基础、环境与度假资源、功能与度假产品、配套设施与服务、市场结构与形象、管理与服务品质等6个大方面考评度假区规划建设与管理。因此，水休闲旅游产业的发展对区域规划开发的影响也可以从以下几方面分析： 1、对区域基础建设与生态环境的影响 辽宁省水休闲旅游产业的发展首先影响的就是区域城市的基础设施规划建设与环境治理工作。以大连水休闲旅游度假区的规划开发为例，2015年以来，大连全域城市化得到推进，城市建设管理得到加强，城乡生态环境不断改善。实施污染减排和大气、水环境、海岸带综合整治工程，主要污染物平均减排2%以上，农村垃圾、生活污水处理率分别达到39%和43%。全年植树造林60.3万亩。经过4年的青山生态系统工程建设，林木绿化率达到44.5%。开展农村环境连片整治，旅顺龙河治理、庄河三河入海口生态绿化、花园口水系综合治理加快推进。2015年长海现代海洋牧场和国际旅游避暑胜地建设取得良好成效。沿海经济带19个重点产业园区财政收入、固定资产投资和利用外资分别占大连市的39.1%、75%和80.1%，对全市经济支撑作用进一步增强。 2、对区域配套设施规划开发的影响 水休闲旅游产业发展直接影响城市配套设施规划，以沈阳浑河滨水休闲旅游带为例，伴随着2003年沈水湾公园的建成，沈阳浑河沿岸城市配套设施规划开发建设的速度明显高于周边其他地区。2016年由沈抚交界到西三环，绵延38公里的浑河南岸，将建起七座各具特色的公园，形成三条季相、林相各异的滨河景观带，浑河南岸“三带七区”滨水景观建设正式启动。规划开发后市民就可以漫步浑河南岸，欣赏滨河迷人景观。浑河南岸滨河景观带规划范围东起沈抚交界，西到西三环，全长38.4公里，总规划面积22.72平方公里。浑河南岸景观规划为“三带七区”，在七个公园中，城市湿地公园由沈抚高速路到三环高速路，水岸线长8.2公里，包括浑河水上活动带、浑河湿地风光带、城市休闲滨河带；时尚运动公园由三环高速路通过新立堡桥到三八隧道、东塔桥，水岸线长6.4公里；浅水湾公园由东塔桥至长青桥，水岸线长3.8公里；城市滨河公园由长青桥过富民桥到青年桥，水岸线长4.4公里；高尔夫公园由青年桥到三好桥，水岸线长5.3公里；三好桥过工农桥到胜利桥、长大铁路为体育公园，水岸线长2公里；由成大铁路过燕塞湖桥至西三环为森林公园，水岸线长6.9公里。浑河南岸绿化将把造林与造景有机结合，同时为游人提供充足的活动空间，并根据防洪和生态要求，合理配置种植密度，突出植物的层次、季相、林相等景观效果，在浑河南岸营造充满自然野趣的城市湿地森林，使这里成为沈阳又一处充满生机和活力的城市滨水休闲区。 3、对区域市场结构与形象的影响 “十二五”期间仅大连旅游产业总量实现倍增发展。2015年旅游总收入1115亿元，比2010年增长100.03%，相当于GDP，由2010年的10.66%上升到2015年的13%。滨海休闲游成为新消费热点，康体旅游、游艇旅游、邮轮旅游等旅游新业态已经形成。大连旅游正由观光型向观光和度假并重转变，国家首批“旅游休闲示范城市”创建工作进展顺利。大连旅游美誉度持续提升，“浪漫之都”形象深入人心。 4、对区域管理与服务品质的影响 水休闲旅游产业的发展有助于推动区域旅游经营向国际标准、优质服务转变。从而确定旅游产业发展的战略重点，拓展旅游发展空间、优化旅游发展环境、创建旅游品牌、开拓旅游市场、规范旅游管理。 四、结论与对策 （一）重视对省内品牌项目的建设 首先积极参与国家级各类景区评优、高星级酒店和旅游度假区、风景名胜区的建设。打造辽宁省对外知名景区，增大对省外和入境游客的吸引力。其次通过提供有地方特色的服务和旅游配套商品提升辽宁省特色旅游线路的认知度和知名度。再次开展丰富多样的节庆活动，做出节庆品牌，重点提升、东亚国际旅游博览会、中国营口滨海温泉国际旅游节、中国沈阳国际旅游节、大连赏槐会暨、东北亚国际旅游文化周、中国丹东鸭绿江国际旅游节等节庆活动的知名度和影响力。 （二）通过各种途径手段拓展我省旅游市场 通过政企联动、各级市县政府扶持投入构建我省“引客入辽”的旅游市场拓展体系，不断增大工作支持力度，通过市场自由竞争、专业统筹，加强我省智慧旅游数据化建设。为了宣传辽宁省旅游形象，推介我们的精品旅游产品，加强与各类国内外知名媒体和旅游市场中介机构合作，增加各类广告投入，整体提升我省对外旅游认知度，讲好辽宁旅游故事，讲好东北亚旅游故事。构建移动互联网和通信等电子平台，开展智慧旅游大数据建设。开拓入境旅游市场，吸引更多的境外游客来辽宁观光、度假。 （三）加快产品整合，加强四季休闲旅游规划 不断通过温泉泡浴方式和类型的创新，增加温泉产品的附加值，开发美体、减肥、养生等康体温泉套餐。增加景区游憩休闲等娱乐项目，使游客有不同的温泉休闲度假体验。相较于其他景区每天8小时的服务时间，温泉旅游可以提供全天24小时消费服务，温泉景区也应淡化旅游淡旺季的影响倡导四季休闲旅游，成为可持续发展的旅游产业。春天踏青赏花，夏季戏水消夏，秋天采摘登高，冬季冰雪游乐。整合“吃住行游购娱”旅游要素，打造辽宁精品旅游体系。北方春色游、消夏避暑游、赏枫采摘游、冰雪温泉游。 （四）与周边产业联合，加强联动发展机制 水休闲旅游景区应多与周边相关产业联合开发，形成餐饮、地产、住宿、健身、训练、康体、拓展训练等一站式服务。与温泉地产、温泉高尔夫等产业互动，不断吸引资本集中，拉动地方经济发展。 （作者单位：辽宁现代服务职业技术学院） 区域规划论文:“区域分析与区域规划”课程改革的实践与思考* 摘要： 本文从教材内容、基本技能、课堂组织、社会实践、课程评价等方面入手，探索“区域分析与区域规划”课程的改革，以期努力构建实践性、应用型的特色课程。 关键词：区域分析与区域规划;课程改革;实践 “区域分析与区域规划”是目前国内地理科学专业普遍开设的专业必修课，该课程强调区域地理要素的综合性分析素养和区域的可持续性评价与规划技能的培养，是自然地理与人文地理知识的整合运用与创新实践，体现了专业发展与社会需求相互衔接的基本方向。但囿于师范专业本科生的培养目标，“区域分析与区域规划”课程的教学目标、教学内容和教学评价大多仍固守于教材、理论和繁杂的知识点上，严重脱离了实践性、应用性、技能型的课程设置初衷，背离了高校课程应突出实践性的改革方向。在此背景下，结合本校培养应用型人才的办学思路，于2012年秋季启动了该课程的实践教学改革，希望以教材内容、基本技能、课堂组织、社会实践、课程评价等方面为改革切入点，努力构建实践性、应用型的特色课程，最终目标是培养有区域规划基本技能的人才。 一、教材内容的改革 现行的《区域分析与区域规划》教材多以区域的自然与人文要素分析理论为主，而且这些理论已分散在自然地理学、经济地理、人文地理、区域经济学等学科之中，重复率高且引用的数据和实例缺乏时代特色，在当前信息获取渠道多元化、快捷化背景下，教材的利用价值十分有限。因此，教材改革的目标是突出四个特色。 时代性。尽可能缩小基础理论的篇幅和内容，就需要有一定数量的案例作为教材的支撑，对于规划案例的选择尽可能地从网络资源库、兄弟院校以及本市规划部门中进行遴选，将最近3年内的规划案例或5年内的经典案例纳入新编教材，并且逐年更新，从而提高教材可读性、扩大学生知识视野，亦使教材具有显著的时代特征。 实践性。区别于原有的“十一五规划教材”偏向于理论介绍，新教材内容更注重学生实践素质培养。与自编教材相配套，编纂了区域规划实践教学手册，主要内容涵盖城市社区、产业集聚、交通网络、新农村建设、旅游资源开发等野外调研的目标、方法、信息采集与室内作图等实践性内容，这些实践活动均在本学院既有的实践教学基地完成。此外，地理科学专业的学生要求与园林设计专业学生结成实践小组，完成相关的区域规划设计任务。 应用性。对于地理科学专业的学生，传统的计算机辅助制图技能主要安排ArcGis、MapGis等软件课程的学习，但区域规划课程很少用到这些地理空间分析软件。为满足规划课题的实践需要，从开课伊始就将AutoCAD、PhotoShop、SketchUp列为重点技能培养点，以便学生较快融入实践性课题的开发与设计，进而提升自己的规划能力。 地方性。考虑到本专业学生多数来自省内，实践性教材的编写重点突出本市、本地区、本省内的规划设计案例，以便学生在自然环境、人文环境、人地关系诸方面有更全面和更深刻的理解，从而激发出学生的创新思维，以创作出地域鲜明、展示现代、接地气、衔人脉的规划作品。 二、基本技能的培养 区域分析与区域规划课程的落脚点是区域规划要素的合理安排与设计，所以技能的培养是重中之重。规划设计能力是一种综合技能，分散开来包括要素的功能分析能力、构思方案的创新能力、自然要素与人文要素的融合能力以及计算机制图能力等，而这些能力的培养只有通过实践才能完成。 实践教学是区域分析与区域规划课程培养学生基本技能贯穿的惟一主线。首先，任课教师围绕典型案例分析作品的创作思路、自然布局、艺术特色、人文内涵、社会效益、可借鉴性等特点，向学生阐明优秀的设计方案多源于多要素高度综合后的巧妙构思，这种构思大多与地域性的人地关系和历史人文的传承及创新相关。然后让学生对同一课题进行构思性设计，通过讨论得出几个代表性方案，并进行评价性比较，让学生获取不同设计思路的优劣并获取新的设计灵感。 实践教学的另一个途径是参与具体的规划项目。本学院长期与本市的三个市政园林规划公司保持合作关系，每学期都安排两轮学生到公司实践学习，为期三周。这样，每个学生都有机会参与规划项目的实际操作，实训经历可大幅提高学生的动手设计能力。另外，本学院在长三角、嵩山旅游区和本市的三个产业集聚区有固定的实践教学基地，可基本满足实践教学的野外勘查、实地调研、景观综合、信息采集等学习目标。 三、课堂组织与教学实习 1、课堂教学的组织 突出项目引领实践教学。项目教学法是实践教学得以顺利实现的有效途径，教师的教与学生的学由具体的规划项目引出问题、围绕项目提出设计方案和目标、围绕项目学习区域分析方法和软件操作技能、在项目目标的引导下完成项目的论证和制图。总之，教学活动的每个环节均围绕完成具体项目而展开。项目教学的课堂组织需要教师对“项目”有深度理解，从而提出有价值的问题、给出科学的任务分配方案，巧妙地引导学生完成细化目标。在课堂组织过程中，初次接触项目教学的学生会对分配的学习任务产生心理压力，但随着对具体任务认知程度的加深和知识储备的积累，能激发学生完成学习任务的热情，所以项目教学法在培养学生的动手能力方面其教学效果的优越性十分突出。 突出学生自主学习地位。学生既是课堂教学的主体，也是实现课堂教学目标的载体，实践证明，学生对知识的运用和对技能的掌握只能通过自身能动的努力实现。在课堂组织过程中，重视学生的自我学习和自我组织的作用，将全班学生分组，并由组长负责检查督促各成员的项目完成情况和学习困难，然后开展周期性学习帮扶活动。通过日常教学对比发现，基于学习小组的课堂气氛和学习效率远好于教师统一组织下的课题教学。鉴于学习小组可以引起学生自我学习的主体感，学生的学习兴趣和创造思维可以充分释放，无论是课堂讨论还是课后研讨，效果都比较理想;不仅如此，通过课堂成果对比和教师评价还能形成小组之间的学习竞争态势。 突出动手能力培养目标。区域分析与区域规划课程的能力主要突出在三个方面：地理要素的综合能力、指标评价的建模能力和绘图软件的操作能力。为了培养学生的三项基本技能，实践教学主要通过三个途径，一是院内开设三项技能的专题讲座，请同行专家或成绩优秀的学生进行培训;二是安排学生到园林规划公司进行技能实训;三是每学期定期开展基本技能竞赛活动，给予优胜者以物质和名誉奖励。通过近三年的实践教学改革，学生三项技能的掌握程度达到良好等级的达七成以上，共有19位学生在三项技能竞赛中获奖。目前，我院大一、大二学生在大三学生的影响下逐渐形成“技能热”的学习氛围，为区域分析与区域规划课程的学习打下基础。 2.教学实习的组织 教学实习是区域分析与区域规划教学的核心环节，更是课程改革的主要目标。过去主要依托本院建立的中原电气谷和长三角两个实习基地进行实地调研考察，由教师带队到企业、产业集聚区进行实地观摩，实习结束由学生撰写实习报告，实践教学流于形式，学生并没有获得规划设计的综合能力和基本技能。这种忽略课程培养目标的实践教学过程只能是走马观花、名不副实的，难以反映区域分析与区域规划课程的实践性、应用性特征。目前的实践教学突出以实践规划项目为核心，让学生到园林规划公司顶岗轮训，安排学生参与具体规划项目，使其熟悉区域规划工作的组织、方法、程序，并在完成相关任务的过程中提高自己的建模分析与软件制图技能。 四、课程评价的改革 经过三年多的课程改革试验，初步形成了区域分析与区域规划课程综合评价的的基本思路。 对学生学习效果突出技能性评价。实践教学改革首先要改变试卷成绩评判学习效果的现状，尤其是实践性课程。本课程的期末考试自2012年秋季以来采用项目考查法对学生进行技能性评价。该技能性评价分三个阶段：第一阶段，给出项目的基本参数和规划目标，让学生书面给出项目的设计思想、理论依据、实现途径和未来展望。第二阶段，依据自己的书面方案上机绘制项目的规划图。第三阶段，学生对自己的项目设计进行展示答辩，由评委组进行打分评判。 对教师课堂组织突出引导力评价。项目教学法的精髓不在于对案例的全面解析，而在于恰如其分地引导学生对关键问题的思考以及目标任务的细化与科学分配，进而实现学生自主学习、着重培养学生技能的教学目标。教研室定期对开展项目教学的教师进行课堂组织评价，其中对学生自主学习的引导能力是核心指标，其次是考查学生对项目的完成质量与效率间接反映教师课堂教学组织的效率。 对教材内容结构突出实用性评价。教研室在学期之初都要对教师使用的自编教材的更新部分进行审议，评价其实用性和现代性，以便满足项目教学法支持下的实践教学。目前使用的教材主要包括：区域分析的基本模型与案例、区域空间结构的类型及规划案例、城乡体系规划案例、城市园林规划案例、规划制图常用软件使用五个部分。受制于对口实训公司的性质，该教材的局限性是园林规划案例较多，缺乏时代新颖的区域性规划案例，这将是今后该教材修订的重要方向。 区域规划论文:区域规划累积环境影响评价方法框架研究 摘要：随着我国社会经济的不断发展，人们生活水平的逐渐提高，对环境质量的要求越来越高，从而推动了环境保护工作的快速发展。环境影响评价制度是我国在环境保护工作中所采用的一项重要制度，为我国环境保护事业做出了重要贡献。然而，随着时间的推移，环境影响评价又催生了其他理论，本文主要对区域规划累积环境影响评价方法框架进行了研究，首先分析了累积环境影响评价的现状。 关键词：区域规划；累积环境影响评价；方法框架 一、前言 近年来，随着经济水平的提高，我国环境保护形势越来越严峻，一般所使用的环境影响评价机制已经难以适应当前环境保护形势，对此相关学者推出了区域规划累积环境影响评价方法。本文主要更加详细的了解这些影响评价方法，从而为我国环境保护事业提供更多的支持。 二、累积环境影响评价的现状 环境影响评价（简称 EIA） 是项目规划或建设单位对建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，并进行跟踪监测的方法与制度。EIA 通过分析和评价人类活动对生态环境的影响过程，提出切实可行的预防或减轻不良环境影响的对策措施，最终目的是保证生态环境和人类社会的可持续发展。传统 EIA 只考虑单个项目对环境造成的影响，而且分析的时空范围有限，较少考虑对环境的间接影响和累积作用，也忽略了相邻区域内同期开展的建设项目或同区域内先后实施的工程项目之间的相互作用等。随着全球经济社会的发展，人类活动对环境的影响程度和频率不断加强，而且人类环境意识不断提高，可持续发展成为经济社会发展的最终目标，选择与可持续发展相一致的人类活动的方向、内容、规模、速度和方式，成为环境影响评价的重点。 累积影响评价（简称 CEA）的思想应运而生。可以认为，CEA 与可持续发展相吻合，它就是 EIA 在环境影响的累积作用方向的深入，也是 EIA 进一步发展完善的重要趋势。累积影响是当一个项目与过去、现在和未来可预见到的项目进行叠加时产生的影响，即若干个项目以协同方式共同作用环境，或者若干个项目对环境系统产生的影响在时间上过于频繁，或在空间上过于密集，导致各单个项目的影响得不到及时消纳。CEA 理论和方法得到了广泛的研究和讨论，并取得了一系列的研究成果，然而由于CEA 的复杂性和多学科集成性，至今“累积影响”没有形成统一的定义、理论和方法，不同的国家法规和不同学者，对累积影响给出了不同的涵义、理论和方法研究。 三、区域规划累积环境影响评价方法框架分析 1、规划描述：主要是综合的分析拟评规划的背景、性质以及发展方向等。 2、影响识别： 构建出以区域规范方案为主的不同发展内容，分析以环境受体为主的矩阵列的CEA。在识别影响的时候，要征询专家的意见和考虑相关人员的利益，随后对拟评规划的正负面效应和长短影响进行分析。 3、时空尺度确定：时间尺度可以根据区域规范方案的时间段和CEA的矩阵来分析其结果，在考虑累积影响的种 类和时间延迟效应的基础上确定。空间尺寸主要是通过对规划区域边界和规划方案中排放物污染的迁移扩散和影响距离进行分析，在分析时还要考虑项目所在地周边区域规划和开发活动对环境产生的累积影响和累积影响的空间滞后效应，这样才可以确定空间尺度。 4、因果分析：根据CEA 矩阵对区域规划中主要的累积影响源、种类以及途径进行识别，同时，还需构建具体的因果分析网络图。此图可以评价对象、基准以及为预测模型提供指导依据。 5、评价基准： 它主要是根据影响识别和因果分析来确定其结果的，并且还可以确定累积评价的对象目标和指标体系等。 6、情景构建：它可以有效的识别影响规划实施的主要因子， 并且与有关人员的具体利益相结合，从而设计出多种发展情景。 7、累积评价与预警：主要是包括累积影响的预测、评价以及预警。 8、减缓措施： 可以根据累积影响评价的结果与预警机制制定出具体的区域规划调整方案、污染防治以及生态保护的对策措施。 9、适应调控：主要是根据评价的结果和管理的需求制定出长期的跟踪监测方案，并且在持续进行监测和评估时对区域规划方案做出及时的反馈、修正以及调控。 三、案例分析 1、区域背景 以某城市航空港地区为例，对累积环境影响评价进行分析。本文主要是以机场为核心地段， 综合开发出航空运输、物流以及商务会展、旅游休闲等产业的航空港规划建设。现阶段，此方法已经成为世界上各个国家加快城市现代化进程和推动区域经济社会发展重要依据和保证。某航空港地区位于某市的南部，总面积在138平方千米。 2、规划描述与影响识别 某市航空港地区的总体规划分为三个阶段，近期、中期以及远期。该区域的总体规划目标是以发展现代物流业、航空制造业以及现代服务业为主，建设出交通便利、经济繁荣以及社会稳定生态型航空新城。在航空港空间布局上，可以分为北部片区、机场核心区和南部片区。北部主要以物流商贸功能为主；机场核心区以机场运行的功能布局区为主；南部临空产业制造业为主。 在进行区域规划分析的时候， 对于影响识别的分析，主要是通过对区域进行实地的考察、专家调查和访问等多种形式进行，并且还可以利用群体决策的技术来对航空港区总体规划的环境影响及累积效应进行分析，从而构建出初步的累积影响识别矩阵。此外，还要邀请专家对矩阵进行完善，从而就可以识别出航空港区域总体规划的累积环境影响，它覆盖于各个领域，主要包括大气、水、噪声、生态以及人体健康等 3、因果分析与评价基准 可以根据环境影响识别的结果对航空港区总体规划累积环境进行具体的分析，其中累积环境中的影响源主要是区域功能区的实施、工业发展、机场、人口以及基础设施；受体主要是土地利用格局、环境要素、绿地、水资源、南水北调工程以及生态系统。 评价基准的选取分主要可以分为两个步骤： （1） 确定评价目标与指标， 主要根据影响评价目前的状况、累积影响评价特征和地方利益者意见，对主要的评价指标进行确定。 （2） 评价标准的确定，主要可以选定《环境空气质量标准》、《声环境质量标准》和《地表水环境质量标准》等。 4、情景构建分析 本文设定了四种情景类型，其一，零方案情景，即在没有制定实施规划方案的情况下，区域的发展要依据规划情景作为主要的参照；其二，基准情景，即评价的基准年；其三，规划方案情景，主要是根据区域的总体规划设定出具体的发展模式；其四，改善型情景，即对根据上述三种发展模式和测的环境问题，对规划情景所做出的具体调整和改善。本文以工业 COD 污染控制为例进行具体的分析，工业主要分为食品制造业、电子信息业以及生物制药业等。 图1基准情景、零方案情景和规划方案情景下的污染物排放量（横线为容量） 如图1所示，主要显示了在SD模型的不同情境下，COD、SO2以及NO2的排放量，并且其排放量超过了与其对应的环境容量，针对这样的情况，就可以采用环境改善型的情景调控模式。随后在结合本地区决策者的实际意愿，本文主要设计出了三种改善型情景模式。其一，就是资源环境约束型发展情景，该区域的经济要强发展，就必须遵循规划方案，通过采用改善资源消费和环境模式，有效的降低资源消耗系数和污染物排放系数，从而提高中水回利用率和污染物的处理率；其二，就是社会经济约束型发展情景，主要是有效的调整产业的发展模式，并且制定出节约、环境友好型的产业结构和引导战略；其三，协调发展型情景，这种发展情景模式主要是结合上述两种情景模式，同时对产业发展模式、资源消费模式和环境模式进行调整。 5、累积影响评价 区域规划累积环境影响评价分为时间累积和空间累积两个部分。其中，时间累积部分以 SD 模型为基础，从系统论的角度分析人类活动与资源、环境、经济和社会发展之间的影响和反馈机制；并将其中相互作用关系定量地描述出来，分析影响环境变化的因素，将影响因素对生态系统的直接影响和间接影响有机地结合起来，通过描述区域发展各项因子之间的交互作用的时间变化来分析时间累积效应。空间累积主要强调各项因子在空间上的变化及空间上的交互作用，选择CA模型模拟区域环境在空间上的变化和交互作用，在此基础上计算相关的空间累积指标，并作为相关参数传递给 SD 运行。 6、影响减缓与适应调控 （1） 景观生态学理念的区域空间格局调控与优化， 对必要的自然斑块通过设置绿色廊道缓冲区加以保护， 并对敏感区域的空间格局进行调控。具体措施包括：通过保护景观战略要地2343hm的枣林、10.9km2的张庄森林公园和南水北调中线干渠左右两侧 200m为控制范围、总体控制面积为7.8km2的环境敏感区域以及苑陵古城遗址并利用港区交通网络和南水北调工程， 搭建自然景观廊道， 增强自然景观斑块的连通度等措施， 优化构建景观安全格局。 （2） 基于循环经济理念的区域产业结构调控与布局优化。 具体措施包括： 以循环经济理念指导，通过产业结构调整替代方案设计延伸产业链， 减轻结构污染；开展清洁生产， 建设生态工业园区， 降低企业污染；优化产业布局， 减小规划污染的范围和程度。 （3）基于总量控制与资源承载力的污染防治。主要可以对河道进行整治，建设污水处理厂、推行中水回用等，同时还可以使用天然气、太阳能等能源以及推广先进的脱硫。 五、结束语 CEA 是复杂的多学科集成的评价过程，当前CEA 理论研究不完善，没有标准的评价方法，实践应用不足。中国的环境影响评价标准并未对环境累积影响评价提出明确的要求和系统的评价框架，只提出了累积影响评价的设想。随着人类环保意识水平的提高，在可持续健康发展目标的指导下，CEA 将会成为环境影响评价的主流。必须大力研究和探索更具一般性的、较为完善的、适合中国国情的 CEA 理论和方法，建立 CEA 法律法规和评价导则，并在实践中应用和检验。 区域规划论文:京津冀区域规划3.0版将落地 4月9日，国家发改委消息称：正在会同有关部门和地方研究编制首都经济圈一体化发展的相关规划，规划范围包括北京市、天津市和河北省。规划将根据编制工作进展情况适时出台。发改委上述表态，被视为京津冀区域规划3.0版即将落地。 耗时十年未出台 2004年就提上日程、三易其名的京津冀区域规划，一直未出台。京津冀规划最初的名称是“京津冀都市圈区域规划”，当时的版本是“2+8”，“2”即北京、天津，“8”即河北南部的8个地级市（不包括邢台、衡水、邯郸）。但2010年，河北提出建议，认为京津冀的规划范围也应该扩容，加入原来未被纳入的邢台、衡水、邯郸三市。这一建议被采纳，当时正在制定中的京津冀都市圈区域规划，也因此大幅度修改。次年，国家“十二五”规划纲要，未提及京津冀都市圈，但提出了“打造首都经济圈”。 据媒体报道，由北京市发改委牵头制定的“首都经济圈”规划初稿，提出“1+3+6”方案（“1”指北京；“3”指天津的武清、蓟县、宝坻三个区县；“6”指河北的六个地级市，即保定、廊坊、张家口、承德、唐山、秦皇岛）。但河北认为，秦皇岛和石家庄距离北京都是约290公里，沧州距离北京比秦皇岛还近，所以主张“1+3+9”，就是在原来“6”的基础上，增加衡水、石家庄、沧州。而且，“1+3+6”方案中只纳入了天津的3个区县，而没有天津市本身，天津对此也不感兴趣。 而产业布局和城市功能争议也被视为规划迟迟不能面世的原因之一。2010年，京津冀都市圈区域规划曾报国务院审批，但一直无下文。 区域规划论文:区域规划与城市特色应用的探究 摘要：本文在阐述了区域规划对当今城市的规划和发展的重要性之后，论述了在区域规划优势不断凸显以及日益被重视的背景下，区域规划与城市特色的关联并在区域规划中如何应用的技术方法。并以曲靖市南盘江（九龙山--越州段）沿线区域规划为例，从特色空间等方面分析城市特色，并以此为基础探讨了在城市区域规划中城市特色的影响，区域规划中存在的问题及如何分析城市特色合理布局规划的技术方法。由曲靖市南盘江沿线区域规划中总结经验和方法，为今后的区域规划工作提供参考借鉴。 关键词：曲靖市 区域规划城市特色 特色空间 区域规划是指在一定地域范围内对国民经济建设和土地利用的总体部署[1]。它以跨行政区的经济联系紧密地区为对象,目的是为了发挥不同区域的比较优势,形成分工合理、优势互补、协调发展的区域格局[2]。区域规划不同于经济区划和城市规划。它是以经济区范围为主体的规划,因此,经济区划是区域规划的依据和基础,而区域规划又是城市规划的前提和依据[3]。区域规划是编制国民经济中长期计划的重要基础和组成部分,也是国家宏观调控的重要手段和中国经济管理体制的基础部分,中国要促进地区间协调发展,提高区域经济竞争力,就必须强化区域规划[4]。 1 区域规划研究的概况 1.1 研究背景 目前无论是学术界，还是管理层，对区域规划都越来越重视，这种重视的基础在于区域规划的优势，基于以上分析的区域规划的重要性，本文以曲靖市南盘江（九龙山--越州段）沿线区域规划为例，探讨区域保护利用规划。分析得出案例区域规划落实了曲靖市城乡互动一体化发展的战略目标、凸显以山水为主要脉络的城乡历史和文化记忆、保护和合理利用生态资源、切实改善民生。 1.2 研究的目的与意义 通过分析总结曲靖市南盘江区域规划的工作经验，促进各方面从更高的层面，更广阔的视野和更长远的眼光去谋划各地区、各行业的发展，使得区域内各类开发建设行为在区域规划的统筹安排和综合调控下，合理、有序、健康、协调发展。 作为有效保护控制城乡居民点周边的自然山体、河流水系，充分挖掘人文资源，改善提升人居环境质量的新型城镇化的典型示范区，南盘江沿线成为了具有良好生态效益、景观效益、文化效益和产业效益的城市生态涵养区、城市休闲功能区、城乡文化记忆带和区域旅游功能区，并由此带动和促进了社会、经济、文化的可持续协调发展。 2 南盘江区域规划的概况 2.1 南盘江区域规划的理念 规划的核心理念表述为“山水承梦”，具体内容包括三个方面： （1）文化先导 以城乡统筹的新型城镇化为指引，注重以人为本的城市文化特色彰显，通过对传统文化的继承与发扬，展示曲靖独特的聚落形成与生长特征； （2）有机生长 以生态环境和特色景观保护为原则，探索曲靖以生态和谐为先导的“有机生长”方式； （3）产城共荣 以产业提升和人口流动引导为基础，实现曲靖新型城镇化过程中的“产城共荣”。以城市文化特色为先导，以生态保护的有机生长为前提，以产城共荣为支撑，使规划区成为曲靖新型城镇化发展的示范区[5]。 2.2 区域规划的规划范围与层次 南盘江沿线区域规划分为区域总体规划、镇区规划、村庄规划三个层次。区域总体规划范围位于曲靖市中心城区东侧，以东外环和沾潦公路为东界，南至越州工业园区，西侧以曲靖-陆良和曲靖-胜境关高速公路为界，北至九龙山，总面积约230平方公里[6]。 2.3 区域规划的技术路线 规划基于对南盘江沿线区域现存的主要问题与规划目标之间的矛盾分析，分三个层次展开，实现了规划策略到规划措施的落实。 第一层次：规划策略研究通过三个关键途径，实现对空间、功能两个决定性要素的规划策略研究。城市特色是根本、生态安全是前提、产业布局是支撑。从历史观出发，在更大的时间跨度上研究城市的历史文化特色与价值；从全面的生态安全评估出发，为规划选址与利用策划提供安全前提；从全局观出发，从更大空间范围考虑规划地段的定位和发展策略。 第二层次：系统方案落实对第一层次的研究成果进行系统的落实。包括空间结构、用地系统、交通系统、公共服务设施系统、绿地系统、生态系统、总体城市设计、公用设施、综合防灾等方面的规划建议与控制内容。 第三层次：城市设计与策划以特色空间为骨架，构建城市设计体系。确定规划区内重要的片区、路径、节点，以及其指标控制体系。并对重要节点进行修规深度的城市设计及策划[7]。 3城市区域规划与城市特色的关联 3.1 城市特色引导规划重点 城市特色，是城市的核心竞争力。基于这个根本认识，曲靖的区域规划将城市特色和特色空间规划作为项目核心的工作内容，并在这一工作的指引下，完成新型城镇化思想指导下的城镇空间整合、人口引导、资源配置、管理策略的制定，曲靖及规划区城市特色的挖掘，生态资源的保护与利用。基于城市特色和生态要求，提出曲靖城市空间发展的策略，产业提升转型的具体策略，区域交通策略，镇区的规模及功能引导，村庄改造整理策略，重要节点的设计与策划等重点任务。 4曲靖市南盘江区域城市特色的研究 4.1 城市特色与特色空间 4.1.1城市特色的基础理论 城市特色是在特定的自然环境、文化、历史、经济等条件下形成的。一般一个城市的特色形成需要较长的时间，而且包括多个层次的内容。城市特色可以分为有形要素和无形要素两种类型。有形要素就是能够体现城市特色的固化的物质因素，包括城市的自然环境、地理、气候、地形、地貌，城市的空间结构、街区肌理与建筑风格、重要地标与历史遗存和要素、园林景观等。无形要素包括文学、历史、戏曲、方言、宗教、风俗、节庆、饮食等[8]。 4.1.2特色空间反映城市特色 从感知的角度，城市只有两部分，一部分空间经常也易于被人们感知，另一部分空间不经常也不易于被人们感知。人们经常能够感知到的部分是城市历史文化、自然景观、绿化设施、商业活力发达的地段，我们称之为特定意图区，特定意图区体现着城市最主要的特色。我们把各种特定意图区的集合称为特色空间；不具备这些特征的城市部分，不能成为体现城市特征主要载体，我们称之为普遍空间[9]。 4.2 区域规划存在的问题及解决途径 目前很多城市区域规划存在着诸多问题，如生态环境保护不力，城市的文脉难以延续，城市空间和管理割裂，产业缺乏统筹布局，传统聚落风貌异化，城市的居住环境、公共服务差等问题[10]。如何通过合理有效的措施使城市发展为生态环境健康友好，历史文化延续，形态清晰、空间有序的布局合理的优良宜居城市成为城市规划工作的关键（图1）。 图1 区域规划应用城市特色技术路线框架图 5结语 区域规划是国家进行空间规划和管理不可或缺的层次和手段。尽管我国区域规划已经有了不少进展，但仍然存在着许多问题。空间规划是区域规划的核心内容，而城市特色的研究对于理解城市空间布局有着重要的作用。本文以曲靖市南盘江区域规划为例，以城市特色的分析研究为出发点，探讨了区域规划的方法。作为滇东门户的曲靖，自然地理资源十分丰富，区域历史地位较高，文化类型独特。曲靖拥有独特的山水格局与营城特色，南盘江源头马雄山还具有“一水滴三江”的罕见自然景观[11]，有重要的景观价值，在旅游方面凸显了经济价值和社会价值。曲靖市以南盘江为纽带、多组团分隔互联的传统生态格局形成独具特色的城市发展路线。

近年来,上海着力推动城乡一体化发展,积极推进重大工程、旧城区改建等项目的建设,作为改善市民居住环境的重要途径,保障性住房的有序稳步建设在新一轮的社会发展中起着重要的作用,是优化房地产供应结构、保证社会稳定、民生和谐的重要举措。浦东新区在这样的社会发展背景条件下,也在构件多层次、多渠道的住房保障体系,大力推进动迁安置房的建设,为新一轮城市开发建设、产业布局调整提供保障。作为承担浦东新区动迁安置房建设任务的主力军,我司积极服务新区发展大局、落实区委区府“四高战略”、为新区百姓创造高品质生活。笔者将根据工程建设实际经验,重点对动迁安置房的工程造价控制进行研究和阐述。 1浦东新区征收安置房特点 目前,浦东新区征收安置房的建设方式为政府回购。其主要操作方式为地方政府将土地出让挂牌后交由企业进行投资开发,以统一的收购指导价标准进行协议回购,征收安置房的开发方式、建设标准和回购金额及金额调整方式根据签订的建设协议书中的约定进行[1]。随着社会经济的发展,人民群众对居住环境的要求也逐步提高,为适应社会发展、保障人民群众有好的居住环境,除了国家相关建设规范标准有所提升,浦东新区人民政府对征收安置房的设计品质、建设质量等方面也提出了较高的要求。例如,消防新规的颁布、技防标准的提高、新增的抗震支架要求、PC预制率提升至40%、新增充电设施、车位比和人防面积的增加、楼板保温层和门窗壁厚增加、立面品质提升等,一系列提标举措在提升住宅建设品质和绿色环保水平的同时,也使得征收安置房项目的建设成本不断增加。除了相关政策和规范的调整,近年来,项目生产要素的价格也在累年上涨,项目财务成本也在增加。虽然政府根据实际情况,以“楼面地价＋建安造价＋其他建设费用＋财务成本及合理利润”为原则对回购价不断进行调整,但动迁安置房的建设仍然存在着利润薄、成本控制难等问题。如何在回购价格和建设标准既定的前提下保证开发企业的利润,征收安置房项目的成本管理显得愈发重要,这对工程造价控制提出了较高的要求。 2工程造价控制中存在的问题 2.1全员工程造价控制意识不够 与国外同行业人员相比较,我国建筑工程从业人员的全员工程造价控制意识还不够强,设计人员、项目管理人员、工程监理乃至公司领导更多倾向于对设计质量、工程建设质量和工程进度的把控和推进,却忽视了对项目经济性的把控,这方面国有企业的从业者更甚。对于征收安置房项目政府有相关的建设标准要求,设计人员只是机械地满足建设标准和规范要求,很少会深入优化以达到工程和造价最优的方案,同时,设计管理和项目管理人员与成本控制人员之间缺乏充足的沟通和交流。对项目管理人员和公司领导而言,征收安置房既是民生保障项目也关系着公司的社会影响,其关注重点往往在项目的建设质量、工程进度和评奖评优等方面。虽然在工程监理指导规范和职责范围中会有造价控制的相关职能和约定,但工程监理在实操过程中则更多的是按图、按规范对项目进行监控,对工程造价方面则是关心甚少。 2.2全过程造价控制的概念不强 建筑工程中,相关人员往往忽略了全过程造价控制,尤其是缺乏在设计阶段对成本控制的意识。根据国内外经验和既往项目经验的研究,设计阶段的造价控制占项目造价控制程度的75%左右[2]。但国内项目在实际实施过程中,缺乏在设计阶段的成本控制实践。在设计和项目管控过程中,成本相关人员参与度不够,尤其是立项阶段的估算成本控制和设计阶段的概算成本控制。虽然在项目开展过程中,国内已经普遍采用限额设计或价值工程等方法对设计阶段的工程造价进行控制,但往往由于设计人员设计保守,结构优化动力明显不足,导致实际操作时仍经常出现设计内容超出限额设计指标的情况。再加上设计人员对工程造价的技术研究不够深入,与造价管理人员沟通不够,又有设计师未完全领会建设单位意图。最终导致工程造价的控制在设计阶段就无法落于实处,后期施工阶段能做的控制工作十分有限。 2.3过程资料管理的及时性不够 征收安置房项目往往存在时间紧、任务重的情况,因此会存在施工图出图时间跟不上项目推进节点的问题,在前期招投标时会存在部分图纸与实际场地情况不符的情况,这便导致后期需要设计变更对图纸进行修改和补充。同时也为了项目的快速推进,若发生设计变更或现场签证,现场的项目管理人员往往会采取先实施后补流程的方式。这种情况也会导致成本控制追踪不及时乃至成本控制资料缺失的情况出现,对项目的成本控制产生不利影响。 3工程造价控制重点和方法 3.1建立成本制度体系、加强参建人员沟通 建立适合保障房建设的、完善的成本控制制度体系有利于规范建设项目成本管理程序,合理有效地控制工程造价水平,保证工程建设健康有序的运行。通过制度体系的建立,规范各阶段、各部门人员的职能、项目流程的合法有序。成本控制管理制度可以规范各职能部门全员全过程成本控制职责,调动项目参建人员工程造价控制的主动性和参与性。除法定的招标采购法律法规外,公司制定与项目开发相适应的招采管理制度也是必不可少的,这不仅可以规范采购程序,还可以通过合适的市场竞争机制为项目节约成本。工程变更管理办法更多的是对项目施工阶段工程变更的规范性、程序性和及时性进行指导和规范,能有效杜绝成本控制失控现象发生。投资监理管理办法可以对第三方咨询单位的进场资质和工作内容进行约定和规范,也是指导成本工作的细则。除了外部制度约束,人员的内部驱动力对项目的推进也是十分重要的。加强设计和项目管理人员与成本控制人员的沟通,在方案设计和设计深化阶段互相协调,随着设计图纸的深入和完善同步进行工程造价的测算,加强设计人员和成本控制人员之间的联动,实时把控设计阶段工程造价情况,如出现造价超出控制金额的情况,应及时反馈给设计和项目管理人员,对设计图纸进行调整或优化,对项目成本进行事前控制、主动控制。 3.2采取合理有效的造价控制手段 与商品房不同的是政府对于征收安置房的建设标准和回购价格有明确的指标文件,这种情况下,合理有效地应用限额设计和价值工程的方法能更好地控制工程建设的成本。这样既可以达到建设标准的要求,避免片面的节约资金,又可以实现公司经济利益,从技术和经济手段同时对项目成本进行控制。征收安置房至今已经有比较完整的成本数据经验,因此对项目估算和概算阶段可以使用既有项目的经验值结合项目自身情况进行限额设计,如技术指标中的含筋量和含砼量可以根据已建成房屋经验值在合同中约定,或在招标时让参与投标的设计院进行竞争,自行上报数值。对价值工程的运用则可以体现在项目设计的横向对比和新材料新技术的采用,同时期启动的不同设计院设计的征收安置房项目在设计过程中可以相互借鉴,在保证达到建设标准和规范的前提下取更经济的设计方案。例如,竹节桩比普通管桩虽然单位成本高,但其设计工程量较管桩小,总体更经济;外墙的反射涂料的应用可以使保温材料厚度减小,同样也使总成本更经济,等等。征收安置房的经济性除了体现在成本控制上,同时也受回购总价格约束,在回购价单价确定的情况下,设计时可以调整房型的配置,控制可售面积以得到更高的回购总金额,使经济性提高。 3.3目标成本、动态成本管理制度的建立 征收安置房有确定的政府回购价格,因此在成本控制上可以采用正测反推结合的方式,正测即根据近期已建的征收安置房成本数据结合在建项目设计图纸和现场实际情况对项目估算和概算进行测算,反推即根据政府回购价格对项目总投资进行控制。并建立目标成本机制,对项目总投资以不超过政府回购价为目标,逐层逐级分解,笔者在进行成本管控的过程中对项目总投资建立六个一级科目,包括土地费、建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期利息、其他间接费等,下属再进行细分。同时对实施项目进行动态成本管理,即在后续工程建设推进过程中实时监测成本变动情况,根据项目不同时间进度情况对项目成本进行实时更新。动态成本是根据项目推进情况,根据已签订的合同、待签合同、已发生的工程变更金额及预估会发生的工程变更金额等每月实时测算形成,反映了目标成本的实时执行情况。 3.4强化施工图预算、工程变更的时效性、结算资料的完整性 很多管理人员会认为只要将估算概算做好、招标工作完成,成本控制就告一段落了,但并不是这样。后期施工图预算的编制及核对、工程变更的实时跟踪、结算程序的规范等对项目的成本控制工作也是十分重要的。因项目推进等原因,经常会出现招标图和施工图不一致的情况,因此在项目实施过程中,根据实际施工蓝图对项目施工图预算进行测算并与施工单位进行核对,是成本控制中十分重要的一步。除此以外,项目管控过程中要做到按时处理工程变更,不要积压至工程结算阶段,根据工程变更产生的情况更新动态成本,并将其实时反应在动态成本中,对项目成本的变化实时掌握,时刻关注是否有超目标成本的情况出现,并及时采取措施进行纠偏,有效地规避风险,通过与目标成本的对比和差异分析进行工程造价的控制,保证目标成本可控。结算作为项目成本控制的最后一关,对结算资料的完整性、时效性、逻辑性要着重关注。施工单位提供的结算金额是否与提供的结算依据匹配,开竣工记录和竣工验收合格时间等是够满足合同约定,工程变更程序是否完备等等都需要在结算时对结算资料进行详细的审核。避免因重复计算、多算或资料不齐全给公司带来损失。 4结语 征收安置房项目是民生工程,是居民群众的生活保障、社会稳定的基石,而企业也需要保证利润以生存。因此如何在满足征收安置房的建设标准的前提下使企业获得合理的利润是笔者研究的问题。笔者从征收安置房特点入手,结合实际项目推进过程中成本控制可能出现的问题,提出几点解决方法。通过制度体系的建立,规范各阶段、各部门人员的职能、项目流程的合法有序。加强设计人员、项目管理人员和成本控制人员间的联动,及时发现设计、施工和成本之间的问题,做到事前主动控制,事后及时纠偏。建立目标成本、动态成本管理体系,分层分级控制项目成本。强化施工图预算、工程变更的时效性、结算资料的完整性,让项目参与人员进度、合规两手抓两手都要硬。上述方法在确保征收安置房建设质量的前提下,也保证了项目全过程的造价控制水平,使征收安置房的社会属性和经济性都得到了较好的保障。 参考文献： [1]张爱青.保障房项目初设阶段造价控制影响因素分析[J].广西民族师范学院学报,2015(6):68-71. [2]任亮霞.建筑设计对工程造价的影响[J].住宅与房地产,2018(7):110-111. 作者：周杏 单位：上海浦东地产有限公司

房地产行业具有高风险、收益接近成本临界点等特点，项目投资相对较大。在市场竞争越发激烈的背景下，为了保障企业的经济效益，应加强内部成本控制，从项目设计、施工与竣工等阶段着手，通过精细化管理实现成本控制，挖掘自身发展潜力，获得更加强大的竞争力。精细管理模式能够解决原本粗放式管理中存在的问题，有效控制项目开发与建设全周期的资金使用，对提高产品市场竞争力、营造和谐企业氛围、赢得更大的经济效益等方面具有重要意义。 1房产企业成本精细化管理的实际意义 1.1有助于获得更多利益 在生产经营条件固定的情况下，生产成本越低，获得的项目收益就越高。随着房产市场竞争日益激烈，利润空间被不断压缩，降本减费成为企业保证收入的根本所在。成本精细化管理可全面挖掘企业发展潜力，从而获得更大的经济效益。房产企业运营应紧跟时代步伐，将精细化管理模式贯彻落实到项目开发、设计、施工与竣工等各个环节中，并将成本管理责任落实到个人，实施绩效考核与奖惩措施，激发员工的工作积极性，自觉形成成本控制意识，提升企业成本管理效率。 1.2有助于提高产品竞争力 对房地产企业来说，先要降低成本才能调整价格，产品价值是固定的，尤其现在大多数地方政府都有限价约定，但在市场竞争中难免需要以价格优势获得竞争力，因此，必须做好成本管控工作。近年来，国内房地产项目数量快速增加，规模日益扩大，但工艺技术更新速度较慢，加上国家和地方政府对建筑污染治理力度的加大，使项目在污染治理、场地清理等方面的投入增加，成本控制难度加大。精细化管理模式可使从业者掌握更多高效、可行的成本控制方法，从管理手段、模式与能力等方面着手创新，从而牢牢控制项目成本，提高产品在市场中的竞争力，为企业高质量发展提供支撑［1］。 1.3有助于营造和谐企业环境 良好的企业环境对自身发展、员工成长有诸多裨益。构建良好的企业环境，一方面依赖于良好的企业文化，另一方面依靠管理者与工作人员之间的密切配合，精细化管理模式的实施，有助于在企业内外营造和谐的氛围。房地产企业要实现现代化经营管理，必须不断创新成本管理模式，依靠提高成本管控水平来节约成本，达到利润最大化目标。对此，在精细化管理背景下，企业应要求每位员工能够端正态度，自觉提高自身技能和素养，在和谐的工作环境下为企业创造更多效益［2］。 2项目概况 H企业在1995年创建，专门从事房地产项目开发，现已建设50余个楼盘，总开发面积超过500万m2，是当地房地产界知名地产商之一。该企业始终秉持求真务实、与时俱进的文化精神，以改善客户居住环境为己任，用优质的楼盘赢得客户的满意、社会的赞誉。在实际运营中，注重企业价值与员工利益相结合，为员工提供实现自我价值的平台，通过提高薪酬、完善职业规划等方式，吸引更多优秀人才加入团队，为企业发展提供源源不断的人才支持。但是，在激烈的市场竞争环境下，该企业成本管理方面的缺陷逐渐暴露出来，主要体现在设计、施工、竣工等方面，导致利润逐渐压缩，亟需实施精细化管理模式，达到降本减费的目标，助力企业高质量发展。 3存在的主要问题 3.1设计图纸管理不到位 该企业在设计任务书中，对砼含量、含钢量提出要求，但没有对各项指标进行细致分析，如含钢量中没有具体到钢筋型号等内容，设计单位为了降低钢含量，很容易忽视钢筋等级，从以往的Ⅰ级钢到现今的Ⅴ级钢，从表面上看含钢量有所降低，实则钢筋费用并没有得到有效控制［3］。该企业的设计图纸没有对建筑的关键指标进行明确，如地上地下层高、基础埋深范围、墙积比、体形系数等。在设计图完成后，成本部门并未进行图纸内审，而是将其递交给造价咨询公司计算工程量，再与总包单位进行工程量核对，很容易导致地下室柱网设计与实际情况不符，未能最大化利用车位，地下室顶板覆土常常在1200~1500mm之间，由此增加了荷载量，造价成本也随之提升。 3.2施工阶段成本管控不到位 该企业在确定施工承包单位后，迅速进行开发建设，对施工阶段内控制度建设缺乏重视，导致成本管控不到位。例如，在材料招采定价阶段涉及供应商选择问题，因房产项目规模较大，采购量与金额都十分可观，许多供应商想方设法与招采部人员拉关系，私下承诺“好处费”，一些招采人员为了个人利益徇私舞弊，做出损害企业利益之事。甚至还有施工单位在隐蔽工程申报时私自增加工程量，与房企监理人员、成本人员暗箱操作，许诺一些利益，以此获得监理和房企成本人员的签字盖章，弄虚作假、蒙混过关，不但损害了企业效益，还会对整个工程质量安全构成威胁。 3.3竣工结算忽视成本核对 在项目建设完毕后需要进行工程结算，这也是最终把关阶段，主要根据合同、协议书、相关设计变更资料、工程核定单等，对合同价款增减进行计算和调整。该企业在竣工阶段常常忽视成本核对问题，施工单位经常出现多算工程量、重复计算、工程变更联系单手续缺失等情况［4］。房企成本控制人员或委托中介技术人员没有细致核对工程量，在工程变更时财务部与工程部信息未能共享，均会导致企业支出增加，造成资金损失。 4精细化管理措施 4.1加强设计图纸审核，选择最佳材料 在设计阶段应加强图纸审核，尽量将变更前移，避免施工后更改造成返工，导致成本投入增加［5］。针对项目建筑层高、地下室结构设计不当导致成本增加的问题，应实施精细化管理，通过加强图纸审核、优化结构设计等措施，使成本得到良好管控。在建筑层高控制上，地上层高应坚持人性化原则，确保居住舒适，尽量设置上返梁或者扁梁，将层高保持在3.0m左右。地下停车场的层高只要满足2.2m即可，综合管线顺着墙边布设，可节约空间。在地下防水工程成本控制中，不同材料对应的成本不一，可通过方案对比的方式选择最佳材料，以SBS聚酯胎、FQY高性能膨胀剂、CPS反应高分子防水卷材三种材料为例，对5万m2地下室的成本控制进行方案对比，如表1所示。 4.2动态成本台账 该项目面临的市场环境变幻莫测，要实现成本动态管理，必须要求各部门创建动态成本台账，将成本使用情况体现出来，特别是材料成本费用，占总成本的70%~80%，必须将其作为重点管理目标，目标成本分解如表2所示。要加强变更部分的成本管理，如签证管理、设计变更等。在项目施工中，工程变更对现场工程量具有直接影响，进而影响造价成本，务必严格把关，所有变更都要经过测算后才可决定是否允许，并严格按照规定的变更流程完成［6］。 4.3核实工程量，完善成本考核体系 针对竣工结算阶段存在的成本管控问题，应从以下两个方面着手改进。 （1）认真核实工程量。为了做好审价结算工作，可与咨询公司签订长期合作协议，由造价公司派专人协助房企开展竣工结算与成本管理工作，针对以下结算事宜进行重点核实，即结算审查期限、竣工价款、索赔价款、合同外零星项目价款结算等，以有效避免施工单位出现多算、重算等情况，避免出现非必要成本支出。 （2）完善成本考核体系。要实现成本精细化管理目标，应依靠健全的考核体系激励员工。企业要定期聘请专业讲师开展投资培训工作，并对员工学习情况进行考核，将成本精细化管理纳入日常考评中，使员工能够切实掌握各类投资知识，激发工作热情，真正提高成本管理水平。企业高层管理者还可采用股权激励方式，在股权激励机制下，充分激发项目管理团队的运营潜力，促进企业资产收益提升。总公司在增加资金收益、降低风险的同时，项目相关者也可获得可观收益，实现互利双赢的目标［7］。 5结语 综上所述，当前国内房地产市场已进入深度调整期，各大城市普遍出现房价下跌情况，房产企业面临着政策、市场等多方挑战，加强成本管控成为提高经济效益的主要方式之一。在房产项目开发过程中，应从设计、施工、竣工等环节着手，将精细化管理模式渗透到各项工序中，引导员工树立成本控制观念，完善成本考核与激励制度，全面提高房企成本管理水平，从而在激烈的市场竞争中赢得一席之地。 参考文献 [1]朱丹，张天泽，吴佩琪，等.金石蒙荣房地产开发公司项目成本控制精细化管理研究［D］.呼和浩特：内蒙古大学，2019. [2]王斌，高永斌，王淑芳，等.BIM技术在工程造价精细化管理中的应用及作用分析［J］.住宅与房地产，2020（15）：39. [3]崔新峰.浅谈中小房地产开发企业成本全过程精细化管理［J］.中华民居（下旬刊），2020（9）：298-299. [4]王炳炎.房地产工程土建造价师的成本控制管理工作重点［J］.四川建材，2020，46（6）：211-212. [5]王静.“营改增”后房地产企业的成本控制与管理策略［J］.财经界，2020（18）：222-223. [6]王双琦.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理［J］.中国住宅设施，2020（4）：79-80. [7]李丹.房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制［J］.住宅与房地产，2019（36）：22. 作者:齐荣钦 单位:融创中国东南集团福建公司

房地产经济论文:分析我国房地产经济泡沫预防策略 论文关键词:房地产;楼市;泡沫经济 论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。 一、房地产市场泡沫 所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。 房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。 二、我国房地产泡沫的产生 近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因: 第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。 第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。 第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。 第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害 第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。 第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。 四、房地产泡沫的对策 第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。 第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。 房地产经济论文:关于我国房地产经济发展规律的分析与探讨 在当前的时代之中,房产行业在国家的总的经济中体现着非常关键的意义,其成为了带动经济进步的关键行业,而且对于货币以及财政政策的落实等有着非常积极的意义。所以,要认真的分析其发展规律。 1 房产经济对于国家经济的带动意义 在我们国家,它是经济的基础行业,在经济中占据非常关键的位置。其发展带动了内需,而且也带动了有关行业的进步,其对于国家的经济进步来讲有着非常关键的意义。不过在经济进步的时候,也会存在很多的不利现象,干扰到经济的几部,因此要积极的应对存在的变化。 1.1 行业的进步带动了其他的一些行业的进步,对于国家的总的经济有着非常关键的意义。像是房产行业的进步,就能够显着的带动家电以及建材和装修等领域的进步,其有着非常紧密的关联,此类行业的进步,能够切实的带动经济的进步。 1.2 经由群众对房产的消费,能够带动很多行业的消费,其牵扯到很多层次。对于房产消费来讲,其是一项综合化的消费活动,因此群众的消费活动,使得内需扩大,带动了经济的进步。 1.3 行业的发展要靠着很多的工作者来扩充其实力,因此能够有效的缓解目前的就业压力。行业的发展速率越快,其供应的就业职务就越多,就可以更加积极的缓解目前的压力。除此之外,行业的发展还能够带动其他行业的进步,而且也增加了就业机会。 2 积极的分析当前的房产经济的发展特点 我们国家的房产行业是一步步发展得到的今天的成就的,该过程是有很大的变化性,从最初到目前总共历经了四个时期:1981~1983年的第一轮周期;1984~1990年的第二轮周期;199l~1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。通过比对这四个阶段我们得知国家的房产和走起的体现形式有着非常显着的改变。其时间在增加,而且变化的幅度降低了,衰退与扩张的时间比在减少。我们可知,在今后的一段时间中,行业除了要持续这种发展规律,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。行业的高速前进带来了非常多的经济以及社会方面的不利现象,对于房产发展太快的担忧,国家设置了很多的调控法规,这种发展态势过热的问题,其实是发展周期波动规律的表现。 3 当前的宏观经济对于房产市场发展规律的意义 3.1 国民生产总值的影响 我们国家的总的经济进步和行业的经济进步之间有着非常大的关联意义,其是互相影响的。经济的高速前进,带动了国家的生产总值的提升,此时群众收入也开始增加,在这种背景之中,群众的物质生活能力也得到了显着的提升,对于房产行业的进步有着非常积极的带动意义,价格稳定上升。所以国民生产总值和房价是正相关的关系。 3.2 利率的影响 在行业高速发展的时期,要靠着充足的资金扶持,其是一种非常显着的资金性的行业。在行业之中,不管是结合房产来投机亦或是投资,均要靠着非常多的资金投入,在利率降低的时候,很多的单位或是个体就会贷款然后将资金投入到房地产市场中,促进了房地产价格的上涨。同时由于利率的下降,在还款难度上也有所下降,那么就会刺激一部分消费者进入的市场中,贷款购房,推动到了房地产市场的价格。反之,利率上涨,就会出现相反的状况。所以说利率的变化和房价是呈负相关的关系。 3.3 消费水平的影响 在经济快速发展的背景下,居民的消费水平有所提高,在消费方面的能力有所提升,那么在房屋上的投入也就会有所增长。这种消费水平是在不断的累积过程中逐渐上升的,在消费水平达到一定层次的时候,房价上涨也可以在居民的消费能力范围之内,所以消费水平的增长会促进房价的提升。所以说消费水平和房价之间是正相关的关系。 3.4 货币供给量的影响 央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性。当货币供应量下降时,贷款难度增加,会引起房价下跌;而货币供应量增加时,贷款难度减小,就会引发房价上升。也就是说如果央行实行从紧的货币政策,则房价会下跌;反之,则房价就上升。 4 促进我国房地产经济可持续发展的对策分析 4.1 加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用 首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,使房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。 4.2 调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展。房地产投资政策的制定和出台,要特别注意到以下经济状况:(1)密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应,不能脱离宏观经济基本面的支持:保持房地产投资占固定资产投资的合理比重,防止比重过大或过小;(2)投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。 4.3 变革目前的土地策略。我们国家在之前的土地出让形式中面对很多的不利现象,此时就使得开发商对于其使用不合理。价格增加,就会使得房价变高,因此要对土地策略积极的调节。在出让的时候,要防止暗箱操控,确保交易工作是公平的,确保行业发展顺畅,确保经济有序前进。 5 结束语 我们国家的房产经济的稳定进步对于带动总的经济发展来讲有着非常关键的意义,在之前的时间中其已经被有效的证实了。在房价高速上升的时候,城市中存在泡沫现象,国家经由积极的调控,对于行业市场做了一定的干预,此时的房价开始变得稳定,经由国家的努力,价格已经开始变得稳定。发展有序的房产市场,带动其经济稳定发展,对于国家的经济进步有着非常关键的作用,因此要积极地分析它的发展规律。 房地产经济论文:论如何促进房地产经济的可持续发展 近年来,我国经济体制改革的不断深入,房地产经济得到了迅速的发展,房地产经济在国民经济发展中地位日益重要,房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一。但随着我国房地产经济运行的不断深入,关系到千家万户合法权益的住房问题也日益凸显。房地产经济的发展关系着房地产经济的可持续发展,本文主要分析了国民经济发展中房地产业的主要作用和当前房地产经济运行存在的问题,并提出了相关对策,以供大家参考。 一、房地产经济可持续发展的重大意义 房地产业不仅仅要合理利用每一份宝贵的土地资源,还要为我们的子孙后代留下合理的发展道路。 房地产不是单单盖房子与卖房子这么简单,还要考虑到其是否会影响环境、资源、金融等相关问题。房地产经济的发展,它的暴利性是人们争论的焦点。尤其是近年来,人民大众、专家、媒体都对其批评与赞扬争论不休。我们不能否认房地产经济在十年来带给国人经济的提高。它的迅速发展不仅仅满足了当代人对房屋的需求,还带动了相关产业的发展。房地产业的发展要顺应社会发展、人口发展、经济发展,更要适应生态的发展。过度的地产行业发展势必将导致地产行业经济的衰退,从而制约多方面行业经济的发展。所以,房地产经济走可持续发展对社会有着十分重大的意义。 二、我国房地产业发展中存在的问题 1、总量性与结构性的供求失衡,导致了大量的商品房空置 从目前的房地产业发展来看,一个实际情况是,有相当一部分商品房未得到有效的利用,空置率居高不下。空置商品房产生的原因很多。包括开发商资质低,开发的房地产质量有问题、销售不畅,或缺乏自身特点导致的空置等等。空置商品房不但占用大量宝贵的资源,长此以往,还将影响到整个地区经济的发展。 2、无序的开发与发展,导致了土地资源的浪费及生态环境的破坏 房地产业发展中资源浪费是一个普遍存在的问题,我国人口众多,土地资源有限。房地产业要想持续长久发展,合理的利用有限的土地资源及有效的保护环境是必须考虑的问题。 3、房价过高导致贫富悬殊的加剧,也增加了社会的不和谐因素 房价的超高上涨,使中低收入人群很难拥有一套房子,一般的老百姓买不起房,这样一个庞大的社会阶层必然存在一定的心理落差,导致社会失去和谐。社会财富的分配不公,各阶层间严重对立就不可避免。房价不和谐导致了社会底层涌动大量的不满及愤怒情绪,贫富差距悬殊导致社会矛盾激化,也致使社会稳定的成本过大,房地产经济的发展也将会受到严重的阻碍。 4、房地产投资的比重过大,造成金融潜在风险及行业不平衡 我国房地产金融虽已完成基本制度的建设,形成了具有一定规模及良好发展态势的金融体系。但还存在一定的问题。由于房地产的投资过大,住房消费贷款的发放将给银行资产带来安全隐患,贷款资产流动性不足,低进低出运营的方式使资金使用低效率且有失公平。这些问题得不到有效解决,将影响房地产业的持续发展。 5、在房屋的开发建设上科技含量低,新材料、新技术使用量小 某些开发商为，！了节省资金,在房屋建设过程中,不愿意运用新技术、新材料,房屋建设的科技含量较低、质量较差。因此,房地产业要想长久发展,在建设上必须走上高科技、低消耗,少污染的可持续发展道路。 三、促进我国房地产经济可持续发展的对策 1、加强市场监管及宏观调控,依靠科技进步、加大科技投入 政府公平、高效的监管与宏观调控是房地产业可持续发展必须依靠的外部环境。政府部门应加强管理与监督,减少或避免房地产开发过程中的政府行为或腐败与暗箱操作现象,相关部门应严格执法,并力求不断的完善房地产经济的法律法规,创造一个公平与透明的良性发展的市场环境,使房地产项目与市场需求相协调。并在开发建设中依靠科技进步,加大在房地产建设中的科技投入,提高城市住房的科技含量。将新科学知识运用于住房建设实践,不断的开发新材料代替有限的自然资源,重视新能源及可再生能源的开发与利用,提高能源使用的效率,只有这样才能保持房地产业的可持续性发展。 2、和谐的开发与利用,注重对生态环境的保护 房地产业是城市生态经济的一个重要的有机组成部分。所以,在进行房地产项目的建设时,要进行充分的调研,科学的进行规划,树立“保护环境,以人为本”的设计理念。合理的利用及保护人类赖以生存的自然资源及生态环境,房地产经济要想持续发展,就必须处理好人类生存发展与保护自然资源之间的关系。房地产与环境因素的衔接应自然优美,房地产建设应当以低消耗、高效率为根本,确保环境质量的不断改善及有效提高。 3、逐步完善相关金融体系,建立与发展房地产金融二级市场 当前,房地产业要想持续发展就必须依靠房地产金融基础支持,这也是其发展过程中的重要一环。从我国当前房地产金融的发展现状来看,必须要加强房地产贷款结构的调整,注意防范金融风险的发生。同时,对于房地产金融发展资金来源的问题、期限错配问题及资产流动性等问题,房地产金融业就必须研究并进一步建立起住房抵押贷款的二级市场,逐步实现抵押贷款证券化,打通房地产市场和资本市场的联系,这就从根本上解决了房地产可持续发展资金来源的问题,有效的分散了银行贷款的风险,房地产金融的市场化程度得到提高,加快了国有商业银行转变为真正意义上的商业银行的步伐,提高了整个房地产金融的实际效率。 4、科学的规划与管理,有效利用各种有限的资源 房地产业只有持续发展才能满足人们不断改善住房条件的需求。为了抑制在房地产开发过程中的各种不良现象的发生,就要加强管理,进行科学的规划,适度控制其发展规模与速度。在政策上限制粗放型的房地产经济,使房地产经济走资源集约利用的发展道路。提高土地与空间资源的利用率。要发挥房地产对国民经济的支柱作用,避免那种过分超前,危害经济发展的行为,形成房地产业同国民经济三大产业良性与协调的发展态势。 四、结语 从过去的房地产经济发展的过程中可以看出,房地产经济的发展对我国的经济发展做出了卓越的贡献,房地产业也是我国经济发展中的支柱性产业,在国民经济发展中的作用是不可估量的。 在房地产业发展的过程中,出现了一些问题,阻碍了房地产经济的发展,同时也对我国的经济发展造成了极大的影响。 我们在对房地产经济进行管理的时候,应该采取现代的经营管理手法,运用先进的管理理念,走可持续发展的道路,才能够保证我国的房地产经济有更长远的发展道路,对我国的经济发展也会起到更大的促进作用。 房地产经济论文:房地产业国民经济的论文 一、我国房地产业的近年来的发展现状及发展过程中存在的问题 1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息,我国房地产市场近年来的发展具有两个特点:一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存;二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓,但对土地使用的控制情况恶化。原因在于,一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下,开发企业对土地囤积的空间越来越小,相应的土地利用效率在提高,促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益,控制项目的建设进度,延缓项目的开发时间,从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题,出台了文件政策进行规范,使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看,目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨,对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看,主要的资金来源是国内民间资本,其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计,这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中,除2008年存在回落之外,国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。 2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展,也导致问题较多,从社会整体来看,目前我国房地产业的发展存在以下问题: (1)对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展,土地资源、木材建材资源的浪费较为严重,政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位,房地产开发企业节能技术较低,节能材料及可再生材料使用率较低,管理措施不到位。 (2)对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵,具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力,随着城市开发的程度加深,高层建筑数量不断增加,城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡,各城市外貌在不断趋同。 (3)对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益,盲目增加开发项目的建筑密度和容积率,由于城市建筑密度的增加,住宅小区建筑物容积率的增大,从而致使城市的绿化空间变小,城市空气质量问题和气候问题突出,导致生态环境的恶化。(4)商品房的空置率较高由于种种原因,我国城市的商品房空置率较高,甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模,鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。 二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用 1.房地产业特征显着,一是与数量众多的行业的高关联性,二是创造财富的巨额性,三是产品的基础性,从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的,它的发展与我国宏观经济的发展一样,也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩,当受到资源、消费的刺激时就会扩张。 (1)我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律,与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因,及影响我国房地产经济周期波动的因素,以便采取相关经济手段,并制定相应的宏观调控措施,对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始,我国房地产业发展可以划分为四个发展周期,目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年;第二个周期从1984年到1990年;第三个周期从1991年到1996年;第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期,可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点:一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长,波动的幅度在不断减小;二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。 (2)影响我国房地产经济周期性波动的因素 ①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时,必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少,这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响,房地产需求总量会发生波动;因资金、技术、管理、人力资源等因素影响,房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡,同时供需结构保持平衡的情况下,房地产经济发展才能保持平衡;只要房地产供需总量失衡,或供需结构发生失衡,就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。 ②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性,对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显着的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高,当我国宏观经济增长率高的时候,我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头;反之亦然。此外,我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等,都会对房地产经济的发展带来巨大影响,使得其发生周期性的波动。 ③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件,及其他不可预测的因素,比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来(徐州市观音机场有限公司,江苏徐州221006) 2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时,适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落,力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。 (1)宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性 特点,各地区发展水平、程度有很大差异,这也导致我国房地产经济周期既有全国性的,又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点,采用科学的理念制定政策,避免一刀切。 (2)货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见,为预防房地产经济的大起大落,客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势,并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度,控制金融市场的流动性,灵活调整利率,连续微调调控方式及松紧程度,以充分发挥房地产业的经济增长点作用,扩大内需,延缓波动的周期。 (3)财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用,要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策,防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状,应当主动进行结构性的调整,采取中性、稳健的财政政策,适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。 (4)政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出,政府应当引导制定合理的房地产产品的价格,避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题,要建立健全居民住房保障体系;保持合理的住房投资建设规模;调整住房的供给结构;适当引导市场形成一种梯级消费;促进住房建设和消费模式的合理化。 3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用 (1)对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大,因此,其对我国国民经济的总体影响非常强,其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示,1998年-2011年,房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势,从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大,从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计,房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%,房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%,2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重,从2010年起已超过30%,2009年到2011年这个比例平均为30.1%。 (2)对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示,抽样调查2002年、2005年和2007年这3年,房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526,这意味着房地产业每增加1个单位产值,2002年拉动关联产业增加1.6339个产值,20005年数据为1.7977,2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看,主要受益的是物质及原材料型行业。这3年,受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业,2005年有8个,2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趋势。 (3)对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出,根据有关资料对房价上升10%,其对关联产业产品价格的影响,及对物价指数的影响,排名前10的产业列表如下:从上表可以看出,价格上涨幅度最大的主要是服务业,在服务业的成本比重中房地产所占比较高,因此房价的变化对服务业的影响更大。 三、促进我国房地产业的可持续发展,与我国国民经济协调发展 1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵,它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域,总体来说,包括其一,要能够促进经济的持续增长,其二要能够保护环境,保证资源的有效利用及持续发展,其三是能够促进社会的全面进步。也就是说,实现房地产经济可持续发展,既要能够满足目前人民的物质需求,并能给今后预留发展空间,还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。 2.房地产业可持续发展的措施及对策 (1)加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度,理顺行政管理和企业自主经营的关系,管好政府的份内工作,引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度,确保开发项目的质量;要努力提高土地利用率,避免土地空置现象;加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作,减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外,还要积极引导房地产企业适应市场需求,促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调,控制房地产开发的投机行为和短期行为。 (2)重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构,除对增量房产进行征税外,对存量房产征税要进入议事日程;二是开发企业的观念创新、产品创新,房地产开发企业必须进行环境成本核算,改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法;三是消费观念创新,考虑潜在需求如何转化为有效需求问题;四是服务创新,创新中介、经纪、物管的内容和形式,简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续,建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,争取最大的经济效益;要提高资源的有效利用率,减少环境污染,改善人们的居住、办公条件,优化城市环境,从而增进人与自然的亲和力,使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。 (3)建立健全房地产业法律法规,规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设,对房地产业经济活动整个流程的各个环节,都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则,从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买(拍)地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化,如买(拍)地环节中对土地市场信息公开的法规准则,应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等;行政审批环节中审批程序和监督机制应细化;融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化;开发建设环节中房地产税收的细则要细化;销售环节中对价格标准应细化。 (4)创立房地产金融二级市场,完善房地产金融体系据有关资料,其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%,而我国的比例仅为1.6%,这可以解释为我国房地产业有效需求不足,因此,有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷,以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题,我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约,为确保房地产业的可持续发展,就要完善现有的房地产金融体系,打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场,争取将抵押贷款实行证券化,把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。 (5)做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密,房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构,成为它们的信贷风险,要做好预防及管控工作,一是,要抓紧做好自身信贷结构的调整,自身资料缺课大,规模小的开发企业,抗风险能力不强,必须严格控制信贷;二是控制好个人住房贷款的风险,重点支持自住房及改善型住房的贷款需求,同时还要严格执行贷款审查,坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法;三是要加强贷后的管理,做好信贷资金的跟踪、调查工作。 (6)制定合理规划,提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式,合理规划,提高对土地资源及其他各种资源的合理利用,提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源,是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源;土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础,是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源,必须首先按照可持续发展的原则来开发利用;其次,对城乡结合地区的土地开发,要对土地征用许可证进行严格把关;再次,对已经转为建设用地的,政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率;最后,要对各类用地合理配置,以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量,避免闲置,其次,需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地,对通过招拍挂手续以后超时限的土地,要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场,从而使土地的利用率得以提高。 (7)抓好环保工作,促进生态可持续发展一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护,生态环境直接影响人们身心健康,是我们生活的重组成部分,是一直以来人类发展关注的重点,因此,房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念,在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。二是要发展低碳房地产,积极提倡使用节能材料、可再生能源。 (8)做好保障性住房建设,促进社会和谐本着保护弱势群体的原则,政府必须保证中低收入阶层对住房的刚性需求,切实解决中低收入人群的住房问题,因此,必须加大力度建设保障房,保质保量完成国家制定的保障房开工面积、套数及竣工面积、套数的目标,以促进社会和谐发展。保障房建设应做到公开透明,要坚持监督公开、地价公开、招标公开、建设公开、决算公开、住户申请公开、入住情况公开等,坚持全过程信息透明,把好事办好。 房地产经济论文:房地产经济可持续发展战略研究 一、房地产经济可持续发展相关概念的研究 (一)发展与可持续发展 唯物辩证法认为,发展是新事物代替旧事物的过程,是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展,是指发展过程中的一个特殊发展模式,其发展是可以持续和连续的。在实际生活中,可持续发展强调人与自然的和谐发展,经济与人口、资源、环境的和谐发展,发展是注重质量和子孙后代人幸福的。 (二)房地产经济可持续发展 在房地产经济中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等着名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出,追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则,房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润,而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力,以增强应对不利环境的弹性。 (三)企业可持续发展战略 企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划,发展性是企业可持续发展战略的本质特征,用企业可持续发展战略指导企业其他战略,用企业其他战略执行可持续发展战略,这是企业可持续发展的必然途径。 二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础 (一)核心竞争力理论 “核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出,并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征:(1)核心竞争力是无法被模仿和代替的;(2)核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力;(3)核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值,对客户关键性利益有重要作用。 房地产经济的可持续发展,首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力,创新自身的产品和服务质量。 (二)波特发展战略理论 20世纪80年代,迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论,该理论指出了行业结构“五力模型”:(1)供应商的议价能力;(2)客户的议价能力;(3)行业的竞争现状;(4)新进入者的挑战;(5)替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高,为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略,对企业经营的产业环境进行了研究。 (三)企业资源理论 企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为,企业的资源必须拥有4个基本性质:(1)价值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。资源是一个综合体,企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合,资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。 三、促进房地产经济可持续发展的战略研究 根据产业经济学理论,房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时,才能实现房地产经济的可持续发展,如图1所示。 根据图可以看出,当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时,也就是说处于图中的阴影区——优势发展区,房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。 (一)确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向 房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求,以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标,要想使企业永续经营,就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益,应该用发展的,战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟,亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段,但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果,只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上,才能够实现企业的永续经营。 (二)推行品牌战略 房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目地设计、塑造,并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象,是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分,企业品牌是房地产品牌的载体,是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志,是企业对消费者的一种承诺,也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键,是企业品牌的具体体现,是企 业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容,是项目品牌的必要延伸,三者相互联系、相互作用。 (三)拓宽融资渠道 房地产企业应将资金管理规范化和制度化,充分利用市场资源,积极探索资本市场、银行市场以及其他途径的融资方式,利用资产重组等手段,充分整合优良地产资产资源,获取低成本资金,保证资金链的顺畅运转。例如,万科企业在制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程,按照公司集中统一管理的原则,通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司设立资金管理中心,对公司和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。 房地产经济论文:浅谈阳泉市房地产市场经济 2013年,阳泉市房地产开发市场一改往年观望、低迷,各项指标回落的窘况,全市房地产开发投资额呈明显上升趋势,施工规模扩大,成交市场活跃,到位资金增长,房地产开发市场逐步回暖、预期良好。由于影响房地产市场发展的不确定因素较多,诸多问题需引起关注。 一、上半年房地产市场运行情况 (一)开发投资增长较快,住宅投资力度加大 上半年,全市房地产开发投资完成25.7亿元,同比增长49.8%,增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。开发投资中,住宅投资18.5亿元,增长43.5%,占房地产开发投资的比重为71.8%,比同期提高51个百分点。办公楼和商业营业用房投资分别增长147.6%和62.5%,保障性住房投资完成7.3亿元,占全部住宅投资的28.4%,同比增长50%,其中廉租房投资0.4亿元,同比增长138.7%。 (二)房屋施工面积和新开工面积均保持较快增长 上半年,全市房屋施工面积739.9万平方米,增长29.4%,增速(比1-5月)上升33.1个百分点,比同期提高30.7个百分点。其中,住宅、办公楼施工面积增长较快,分别达到568.5万平方米和22万平方米,同比增长35.1%和14.8%;保障性住房施工面积305.7万平方米,占住宅施工面积的41.3%,同比增长50.7%,其中廉租房施工面积13.3万平方米,同比增长30.8%。房屋施工规模持续扩大。 (三)商品房销售面积增长较快,待售面积减少 今年以来,我市房地产市场销售呈逐月回升之势,1-6月份,商品房销售面积33.5万平方米,同比增长11.4%,增速(比1-5月)提高31.3个百分点,比同期提高40.2个百分点;其中,住宅销售面积32.9万平方米,同比增长12.6%,商品房销售额10亿元,增长29.9%,其中,住宅销售额9.7亿元,同比增长33.7%。销售情况良好,商品房待售面积不断下降。上半年,全市商品房待售面积40.2万平方米,同比虽增长2.9%。但比前五月减少3.2万平方米。 (四)房贷调控政策效果递减,国内贷款增势较强 上半年,房地产开发企业到位资金22.7亿元,同比增长21.5%。从资金结构看,国内贷款保持了较快增长,1-6月到位1.6亿元,增长111.7% ,占全部到位资金的比重由同期的3.4%提高到5.4%,自筹资金、定金及预收款分别增长19.5%和10%,二者占全部资金来源的81.9%,比上年同期提高15.8个百分点。 二、当前房地产市场需关注的几个问题 (一)关注商品房供求结构矛盾 近年来,随着人们需求的改变,商品房开发结构得到较大调整。从城市人群看,以改变现有住房条件,追求舒适享受的生活为目标,90平米以上的住房为购房首选。据统计,上半年,全市90平米以上的商品房销售面积达4万平米,同比增长2.5倍,其中,144平米以上的住房销售同比增幅达2.3倍;从农村人群看,随着城镇化步伐的加快,住房已成为众多进城务工人员的刚性需求,但由于受收入、经济等因素的制约,90平米及以下住宅以及二手房更受青睐,因此,各级政府要积极引导开发企业根据市场需求合理安排商品房供求结构,以满足更多的市场需求。 (二)关注区位因素对未来房地产市场的影响 区位是影响房地产销售的一个非常重要的因素,我市地理环境较差,沟多坡多,经过多年的开发,中心地区已是非常有限。房地产开发只能朝更远、更偏的地区蔓延,那些位置偏远、配套设施不够完善的楼盘往往需要一段时间逐步成“气候”,才能得到买房者的普遍认同,而开发商对此的目光更是领先于买房者,因此,相关部门要尽快完善新楼盘的各项配套工程,以防因偏远小区入住或销售偏低,影响开发商投资的积极性,进而影响全市的房地产开发市场。 (三)关注房地产开发企业竞争实力 目前,全市纳入国家企业一套表的房地产开发企业99个,资质一级以上的企业仅2个,二、三、四级分别为12、23和55个,暂定级7个,1级资质占全省比重为15.4%,二、三、四级分别占8.6%、6.3%、5.4%,暂定级占1.1%。2012年底,全市房地产开发企业拥有资产200.6亿元,每个企业平均资产为2.03亿元,开发企业的数量、规模和实力均不及全省及兄弟地市,在全国、全省有影响力、竞争力的房地产企业更是少之又少。 (四)关注房地产市场的融资 在目前房地产运行高速发展的过程中,要特别关注房地产市场的融资情况。在房地产业的融资过程中,金融业最具备筹集资金的优势,它可以把社会上闲散资金吸收进来,由分散变为集中,由小额转为大额,能解决房地产业生产与经营中遇到的资金困难,从而保证房地产市场的顺利进行。房地产金融的发展可带动如建筑、各种装饰材料、交通运输等行业的发展。目前,我国现阶段房地产市场还不够完善,金融市场发育比较缓慢,这样就使得房地产发展资金严重不足,这就急需金融业的大力扶持。发展房地产金融既推动了房地产业的发展,又促进了金融市场及房地产市场的发展。 三、几点建议 当前和今后一个时期,要高度关注房地产市场出现的新情况、新变化,积极引导和调控房地产市场走势,促进房地产市场稳定健康发展。 1.继续优化住房供应结构,切实增加有效供给 要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置。继续加大保障性住房投资力度,考虑满足不同层次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。 2.积极引导房地产业实现转型发展 指出,改善民生是经济发展的根本目的,这为房地产业指明了发展方向。因此,各级政府部门要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。要引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型;运行模式从粗放型向集约型转变。 房地产经济论文:房地产经济发展过程中存在的问题及对策 1.绪言 从某种程度上来讲,房地产经济的发展问题已经不单单是一个经济范畴的问题,它对人们的生活水平以及国计民生都有着非常明显的影响。近些年来,市场环境的变化促使房地产经济获得了空前的发展,在这个过程中,政府也对房地产行业的发展加强了控制,加大了宏观管理的力度,也颁布了一系列的法律来规范整个行业的发展,但是这些政策由于受到多种环境的影响,并没有起到应有的效果,包括也受到其他原因的影响,房地产经济发展过程中的问题甚至还出现了愈演愈烈的状况。在这样的状况下,我们有必要针对房地产经济运行过程中所出现的一系列问题进行解决,因为这和人民的生活甚至国家的经济走向有着非常密切的关联。 2.房地产经济发展过程中存在的问题 2.1 缺乏有效的管理和规划 从大的范围来看,我国的房地产市场在经历了多年的发展,已经成为一个支柱型的产业,甚至成为国家经济发展过程中的一个命脉,因此如果处理不好,很有可能会形成非常严重的问题。也正是认识到了这一点,政府通过多种有效的措施,包括颁布一系列的法律法规来保证房地产行业的发展,但是从实际意义来看,这些政策所起到的效果非常有限,很多政策法规没有结合实际状况,形式感浓烈,缺乏一定的可执行力。 众所周知的是,在我国,相关经济的落实都是由上而下一步步落实的,在具体的政策执行过程中,由于缺乏统一的标准,就很容易出现矛盾,特别是房地产行业的复杂性和各个具体地域实际情况的不一致性,很容易导致这种矛盾的加剧。缺乏有效管理体制所导致的另一个问题是,在地产交易的过程中,出现了很多潜规则,这些潜规则虽然没有形成明文规定,但却在暗箱操作的过程中给整体的地产发展过程中带来了非常大的阻碍力。[1] 2.2 相关的房地产政策缺乏一定的目的性 房地产行业作为当下经济运行过程中的一个重要的经济产业,受经济大环境的变化,房地产经济在运行发展过程中也在不断的发生变化,可以说,房地产市场经济无时无刻都是在变化状态中的,但是受多种因素的影响,很多与房地产相关的政策在颁布的过程中并未结合当下的实际状况,也就丧失了本应该具有的执行力和约束力。 笔者根据自己的观察分析出现这一状况的具体原因,主要有以下三个方面:其一,我国当下正处于社会主义初级阶段,无论是宏观调控还是微观的政策执行,都很有可能会出现判断不准确的状况,在具体的发展过程中,未能对房地产市场形成一个科学合理的认识,当然也就不可能认清其中所存在的一些不足,所以就造成了相关政策的不稳定;其二,由于政策的不稳定,在很多情况下,当下被执行的法律法规和实际的运营和发展状态是不吻合甚至是截然相反的,这就会在很大程度上影响房地产经济发展的稳定性;其三,很多不法分子看到了房地产运营和政策执行过程中的漏洞,投机取巧,这些行为都会在很大程度上妨碍和扰乱了房地产市场的正常运行,还会对市场经济的发展秩序造成极大的破坏。据观察,我国房地产市场在管理过程中,所颁布的一系列法律都存在着类似的问题,譬如说在税收过程中的政策、与经济适用房相关的政策、与住房产业相关的政策等等,这些政策在管理的目标上不够明确,甚至在思路上并不明晰,所以在当下无法起到应有的作用,甚至还会阻碍房地产行业的持续稳定发展。 3.房地产经济发展过程中存在问题的解决策略 在房地产经济的运行发展过程中,受到政策、经济环境等多种因素的影响,出现很多问题,在接下来的一段时间内,我们必须要梳理思路,认清现状,根据实际情况和出现的问题,制定出一系列能够促进房地产经济平稳运行和发展的策略,保证整个产业的稳定,保证人民的正常生活不受影响,维护国家的整体经济结构稳定。 3.1 加强规划,持续发展 在房地产经济发展的过程中,首先需要做到的就是要对所拥有的资源进行高效的利用,杜绝资源的浪费,杜绝房地产经济的粗放式发展,而是要坚持走集约化的发展道路。在这个过程中,最需要强化的就是对土地资源的有效管控和利用。除此之外,还需要在发展的过程中加强对资源的有效规划,要保障房地产经济作为整个国民经济结构的支柱性地位,并以此来推动整体国民经济的长远发展。最后,我们在致力于推动房地产行业的发展过程中还需要注重对环境的保护,要将房地产行业作为一个可持续的发展产业,将它作为城市生态经济发展的一个有机组成部分。在这个过程中,需要做的就是在规划的过程中认真的对实际状况进行分析和研究,听取相关的专家的意见,科学的规划和发展。[3] 3.2建立和健全发展管理机制 房地产行业作为一个对国民经济有着重要影响的产业,有必要通过政策的引导和规划来保障它的发展过程能够平稳有效,在制定政策的过程中,必须要对当下的发展实际进行准确的衡量和认识,一方面要重视市场的自我调节功能,另一方面也要加强引导和制约,进行适度、科学的控制与干预,从而建立起有效的管理机制,为了房地产经济的平稳运行营造出合理的发展环境。 3.3 强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效 在促进房地产经济运行发展的过程中,政府应该将制度建设作为一个重点,致力于减少房地产开发过程中政府行为的参与,杜绝盲目的开发以及贪污腐败和暗箱操作的问题,杜绝一切不符合法律法规的暗箱操作行为的发生。其次,政府应该完善相关的法律法规,保证房地产产业法律环境和市场环境的纯净,为房地产市场的稳定有序运行创设良好的环境,在这个过程中,需要集中全社会的力量,来提升开发商的素质,尽最大的可能促使房地产的开发项目和人口与环境协调发展,杜绝开发商的短视行为。 4.结语 我国房地产经济在运行和发展的过程中依然存在很多的矛盾和问题,譬如说政策管理的问题,包括没有形成有效的管理体制,而相关的房地产政策缺乏一定的目的性等。鉴于房地产行业在整个经济运行过程中的重要作用,我们有必要通过一系列的措施来规范房地产经济的发展,建立和健全发展管理机制,强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效,加强规划,从而持续推动房地产行业的发展。 房地产经济论文:区域房地产投资与国民经济发展论文 工业化发展现状 对于工业化发展状况,目前已有部分专家和学者进行了相关研究,如:王秉建(28)对工业化水平进行了评价;胡亭亭(27)对工业化的发展现状和存在的问题进行了分析;余华银(26)对工业化的进程进行了评价等。通过对研究的梳理可知,工业化的发展状况为:工业化进程慢于全国,工业化已处于工业化的实现和经济高速增长期的初期,但与全国相比还有一定的差距;工业高度化水平低于全国,高度化进程也相对较弱,工业处于由重工业化阶段向高加工度化阶段转变时期,工业高度化水平不断提高,但工业高度化水平明显偏低:轻工业中以非农产品为原料的加工业比重低;重工业中加工工业比重低;重加工工业内部高技术含量、高附加值的加工业的比重低。 现阶段工业化发展的外部环境和内部条件分析 (一)外部环境 1.有利条件。新型工业化道路为农业发展带来新的机遇。在新型工业化道路和新区域工业化模式下,人们开始重视农业地区和农业的发展。一方面,工业化的目标从单纯的经济增长转向人的全面发展,这就要求大力发展农业和农业地区经济;另一方面,技术进步成为经济增长的最主要驱动力,使得农业的价值得到了重新认识。在新型工业化道路中,工业化的内容不再是狭义的,而是通过包括农业在内的各个产业的技术进步和效率提高实现全面发展。因此,农业不仅是加速工业化的一种工具,而且本身也是工业化的目的;发达地区产业转移和人们消费结构升级促生新机遇。虽然面临这一系列约束条件,但是,仍然存在有利于工业化的机遇:发达地区产业结构调整,一部分劳动力密集型产业逐步向内陆地区转移。可以选择适合本地比较优势的产业,通过承接发达地区的产业转移,积累工业化的资金;随着人们生活水平的提高,对消费品的需求日益多样化,特别是对绿色生态产品的需求越来越大,这就为发挥其优势,发展绿色生态产业提供了机遇。 2.不利外部条件。国际金融危机的持续蔓延。最近一个时期以来,国际金融危机持续蔓延,对我国经济的负面影响日益加深,对于来说尤其明显,主要表现为:一是农产品价格全面下行。二是农村就业和增长局面趋于严峻。三是质量安全事件对农民、农业产业的冲击不可低估。民以食为天,我国有13亿人口,占世界人口的22%,而耕地面积只占世界的1%,粮食安全现状面临严峻考验。作为粮食主产区,在粮食安全体系中承担了重要责任,28年平均粮食产量为647万吨,占全国总产量的5.78%。因此,在选择新型工业化道路时绝不能以损害农业、减少粮食产量为代价。 (二)内部条件 丰富的资源条件。处于我国腹地,蕴藏了丰富的矿产资源。如煤炭、有色金属等。同时拥有大量的水资源。以中部五省为例,不仅拥有长江、淮河等水系,还拥有鄱阳湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。丰富的农业资源,有利于农、林、牧、渔的全面发展和形成较高的农业生产率,为充分发挥农业资源优势,建设现代农业,提供了广阔的资源配置空间和环境。 优越的地理区位。从地域优势看,位于长三角腹地,东临江苏、浙江等发达省份,西连广大中西部地区,承东启西,地跨江淮,交通发达,发展农业生产条件优越,区位优势明显。可充分利用东部沿海发达地区的信息、资金,接受辐射,又可面向全国,推广自己的优势产品。特别是随着东部地区产业的升级换代,将逐步淘汰一部分落后的劳动密集型产业,作为重要的劳务输出人口大省,积累了相当的技术和资金要素,已完全有能力承接长三角产业特别是农产品加工业的产业转移,这些都为农业的发展创造了难得的机遇。 较强的科研优势。从科研优势看,的高校、科研单位众多,合肥是全国四所科技城之一。截至27年底,全省共有各类研究与开发机构157家,其中国有独立科研机构116家(包括2家中央在皖科研院所、96家省属及省以下科研机构)、高等学校科研机构154家。这些科研机构特别是一批中央在皖科研院所,是科技资源优势的集中体现,强大的科研优势为工业化的发展提供了坚实的科研条件。 良好的生态环境。由于长期以农业为主,工业化进程相对缓慢,因此高污染、高能耗的传统工业较少,这使得的自然生态环境得到较好的保护。可以充分利用生态优势,跨越重化工业阶段,直接进入高起点发展对环境要求高的生态产业。 不利的因素。“三农”问题依然比较突出。面临严重的“三农”问题,主要表现在:农村基础设施相对落后,生产、生活条件较为恶劣。农业比较效益低,市场化发育程度低,小农生产的特点导致农业省在农业中的比较优势和竞争力无法发挥出来。农民收入水平不高,且商品意识、创新精神和经营能力不足,无法满足农业省工业化发展的需要。“三农”问题对工业化发展来说,依然是一个重要的制约因素;城市化发展水平相对滞后。 现代农业驱动型工业是工业化的现实选择 综上,结合实际,笔者认为应选择现代农业驱动型的新型工业化道路,即依托区域比较优势,以市场为导向,以生物技术、信息技术改造传统农业,围绕现代农业这个核心,把农业资源深度开发产业确立为区域主导产业,并形成有竞争力的产业集群,以劳动力密集型和技术密集型产品进入市场的工业化道路。这一选择具有重要意义,具体来说,主要体现在以下方面: 现代农业驱动型工业化模式符合新型工业化的特点。由于符合本阶段的资源禀赋结构,可以充分发挥其比较优势,在此战略下建立的产业体系能够适应激烈的市场竞争,不断发展壮大。通过产业的发展,利益的积累可以逐步改变的资源享赋结构,实现由农业省向工业省的转变。在资源禀赋结构变化后,现代农业有可能不再占主导地位,而是由更符合区域资源禀赋结构的产业取代,从而实现产业结构的升级,促进经济的发展。 有利于形成现代农业区域聚集优势,获取重要资源。现代农业与传统农业不同,具有要素投入集约化、资源配置市场化、生产手段科技化、产业经营一体化的特征,产品附加值高,有很高的投资回报率,这样就可以吸引区域外资金、人才等要素的流入。通过产业聚集主动吸收资源的作法,改变了以往被动等待资金、技术支持(即简单的工业反哺农业)的引资方式;改变了因传统农业效益低下而出现资源净流出的局面。通过市场化竞争吸引要素的方式,可以实现经济的可持续增长。公务员之家 有利于发挥比较优势,找准定位,确立主导产业。首先,的比较优势在农业,新型工业化的重点应放在农产品加工业。其次,如果不发挥在农业生产方面的比较优势,提供更为丰富的农产品和深加工品,发达省份就会将需求转向国外寻求替代供应者,这样,就会失去发展的外部市场。区域工业化理论认为,有竞争力主导产业是区域经济增长的关键。而现代农业正是具有竞争优势的产业,因仅使用传统生产要素的农业是无法对经常经济增长作出重大贡献的,但现代化的农业能够实现。 可以有效克服资金瓶颈的约束。一方面,农产品加工业所需资金少、投入门槛低,是一种适合的劳动力密集型工业。另一方面,农产品加工业与农业形成良性联动关系,可以通过 加工增值农副产品,进而增加农民收入,提高农户积累能力,为加工业的进一步发展积累资金。 能够实现农村剩余劳动力的有效转移。由于现代农业驱动型工业化模式强调工业与农业的联动关系,必然促进农业生产向深度和广度发展,在农业内部吸收大量劳动力,缓解农村剩余劳动力流动带来的负面影响。传统工业限制了农村剩余劳动力的转移,而新型工业化是农村剩余劳动力转移的根本保证。 房地产经济论文:经济法视野下房地产经济论文 一、经济法调控房地产经济的依据 1.房地产经济宏观调控法制化路径的必要性 经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律,即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益,其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段,房地产各市场载体竞相追逐利润最大化,加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱,这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天,针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行,而要进行宏观调控就需要以法律为依据,其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法,经济法作为国家宏观调控政策的法律,为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据,是房地产市场宏观调控法制化的必需。 2.经济法价值理念的契合 利益冲突是法律的产生之源,所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此,为协调市场各类经济关系主体而产生,其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进,利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健康发展,其追求的也是一种社会整体利益。再者,在房地产调控过程中,不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐,由于缺乏经验、目光短缺,极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展,针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题,并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见,房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的,基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。 二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷 我国政府为解决房地产市场失灵,已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施,但其中一些关键性问题并未得到有效解决,房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。 1.房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱 宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求,但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先,建设部、发展改革委员会等部门联合于26年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物,这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权,同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次,陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多,且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达,欠缺法律应有的确定性和严谨性,在法律责任上很难界定。此外,历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税,对比发现新旧规范之间也存在不少抵触,房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改,不仅降低了行业金融决策的权威性,也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期,大大折损了政府金融调控中的实际绩效。 2.房地产决策的效力层次性不强 首先,在房地产税收调控法律上,目前我国的不少税种均以“暂行条例”的行政法规形式出现,其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点,不难发现房地产金融调控措施也大多以“通知”、“意见”等口吻出现,立法层次与效力层级不够突出,而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次,我国分模块的管理体制,使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时,“上有决策、下有对策”的现象普遍存在,不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文,难以付诸实施,更别说取得实际成效。最后,我国房地产经济的发育还不够成熟,缺乏战略抉择导向及理论指导规范,部分法律法规的出头过于仓促应付,没有经过严谨的实践论证,尤其表现在价格管理方面的规范性文件上,其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑,且文件来源不一,颁布部门各不相同,受职权限制或出于行业利益考虑,难以协调平衡各方利益,文件的执行效率不高。 3.政府决策的严重倾向性 在房地产开发领域,土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆,具体在执行中央政策上,“上有政策,下有对策”,所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要,而是根据本地政府财政或GDP增长需要,具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金,甚至劳动力基本上非市场化,而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP数量快速上升而对土地进行完全的垄断,土地招标拍卖大多流为形势,不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准,基本只好由开发商来主导,炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻,造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形 局面,短期内虽然经济拉动作用显着,但长期不利于宏观经济的合理发展,给经济结构的优化配置埋下了隐患。 4.房地产宏观调控法律体系的不完善 首先在房地产税收调控法律体系方面,有很多不合理的地方,例如租、税、费在设计与征收方面都暴露了各自的问题,以税代租、以费代税、以税代费、税费倒挂等问题非常严重。众所周知我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税,却要改缴土地使用费,这便是典型的税费并存现象。其次在房地产金融调控法律体系方面,我国目前尚未颁布有关规制房地产金融的法律规范,只有极少数商业银行出台了有关房屋抵押贷款的相关规定。同时,房地产金融业缺乏行之有效的科学运作体系,银行等金融机构的信贷审查制度和信息披露制度不够健全。再次关于房地产土地调控的法律体系,我国房地产业现实中存在有“灰色土地”,开发商容易打“擦边球”。例如按照规定商业、娱乐等经营性用地中适用招标、拍卖、挂牌的方式出让,而该用途以外的其他土地在特定情况下也允许复制该类模式,这种单一的土地供应设计模式,使某些地方政府和不法房地产商有空可钻。与此同时,不规范的土地交易、不充分的信息披露和监督制度的存在也导致了房地产经济中的一系列问题。例如,开发商与某些政府官员勾结共同经营土地,由此出现政府官员的“寻租”问题。 三、经济法视野下我国房地产经济宏观调控路径 我国房地产经济尚未步入良性发展的轨道,为保证政府在地产经济中的理性行为,我们应在明确调控方向、目标和重点的基础上,根据房地产经济现实发展需要制定既具有科学性,又符合客观实际,并逐步完善的房地产经济宏观调控体系。 1.提高房地产立法的法律位阶 我国《立法法》明文规定,“财政、税收、海关、金融等基本制度”只能以一般法律的形式规定,否定了以行政法规、地方性法规、规章等渠道规定的合法性。显然,各级政府不得以行政法规的形式对以上基本制度做出规定,而法院判决、部门规章等更是不得越雷池半步。法律对基本制度的规定应当是占主导地位的,而行政法规、地方性法规、规章等,不过是对法律的细化或说明,仅占辅助的或次要的地位。行政法规、地方性法规都不能脱离法律规定的范畴。首先,提高立法的位阶,统一由全国人大及其常委会颁布施行。就拿房地产调控税收来说,目前大多数宏观调控税种依旧停留在“暂行条例”阶段,立法层次低,亟待转型成法律形态的正式规范。其次,明确实施细则的制定权限,即授权省一级人大制定税法的具体细则,从省际实际出发,一定程度赋予地方政府拓展新税种的立法权。由此,在发挥地方房地产调控积极性的同时,更好地确保宏观调控立法的合理性、权威性及可操作性。 2.建立健全房地产宏观调控法律法规 (1)建立金融调控的法律法规 我国尚未建立一套完整的房地产金融法律体系,已出台的《基金管理法》、《担保法》、《证券法》虽然在一定程度上催化了房地产宏观调控法治的健全,但由于它们在具体领域的实际针对性较差,内部一致性不够,因此我国应加强房地产金融法律体系的建设。首先,国家相关立法机关应出台高效力的金融调控法律来实施统一规范,打造房地产金融的有效平台。其次,以法治为依托完善制度建设。切实做好住房储蓄管理、住房融资的税收管理、公积金管理、低收入者的住房补贴等房地产金融活动相关制度,实现房地产金融市场的高效率运作。再次,打通新的融资渠道,推出更多与之匹配的金融服务,使资本运作渠道多样化,降低经营成本。最后,要确立房地产信贷的合法地位,建立科学有效的风险保障机制。作为房地产投资者,仅有投资动机是不够的,还需要雄厚的资金支持,而银行的主要资产就是信贷资产,如果失去银行的支持,房价的上涨趋势就会失去源源不断的动力。所以,确立房地产信贷的合法地位,是保障房地产市场健康发展必备条件之一。 (2)完善税收调控法治体系 税收作为国家宏观调控的重要手段,有着社会财富再分配、财政资金筹措等重要功能。因此,我们要尽快完善税收调控法律体系,发挥国家对房地产经济的引导作用。通过对房产税设置分段函数,高征低补,以合理调配市场资源的自由流通。一方面增加了资本的流动性和土地供给的有效性,另一方面也抑制了高房价背后的囤房行为。具体来说,第一,统筹落实原有税种与新税间的转化工作。期限内,将原本规定一笔缴纳的房地产税款,改为在房地产保有环节分期缴纳,切实减轻工薪阶层在购房交易环节中的税收负担,吸引潜在消费者。其次,在缴纳序位上,将原来需要在购买环节缴纳的税款推迟到房地产保有环节缴纳,从而让地方政府在土地审批环节和土地开发环节财政不至于过度吃紧,防止“拆东墙补西强”的粗放行为方式。 (3)完善土地调控法律法规的建设性探索 在地产经济中,政府的职权范围往往过于宽广,“手”伸得太长,常常过度干预房地产经济活动。因此,以法律条文为准则,进一步明确政府在房地产宏观土地调控中的职能范围和角色定位,改善行政权力过度膨胀的问题显得十分必要。首先,转变国有土地供应方式,在土地审批环节上推陈出新,注重综合考量,并规定土地价格的上限标准,防止地方政府过度追求经济增长而与开发商缔联,通过私下协调及非法手段操纵土地出让,哄抬地价。其次,建立法制化的地价调控体系,设立公示地价制度,明确房产价格与土地使用权租用价格两者的设定标准,完善房地产土地监督管理体系。最后,统一土地储备立法,通过统一土地储备立法实现土地“前期开发、整理、储存环节”的程序化和法治化,真正意义上将土地储备制度的运作推向正轨,建立有效的权力运行约束机制。 3.明确宏观调控权限,提高房地产宏观调控法律实效 先前出台的一系列房地产经济宏观调控措施均收效不大,其中很重要的一个原因就是政府内部权责不分,因此我们着眼于中央政府与地方政府、地方政府各部门间的实际权限,形成有效的监督评价机制,从根本上实现房地产宏观调控的法治化。具体措施如下:首先,在中央政府与地方政府的权限划分问题上,要建立对央行增加功能性监管房地产经济权限的授权制度,在特殊情况下,可以授权央行对部分地方房地产金融市场的直接监管权,形成有效的制约机制和良性的竞争机制。对部分地区特殊情形的差别化处理,有利于弥补中央监管的空白。其次,在地方政府与内部部门的权限划分上,地方政府一旦授权内部部门对房地产经济进行某方面调控,就不应在过多干预部门行动,只是进行适当性的建议和必要的监督。再次在政府部门间的权限划分问题上,明确央行与银监会在信贷政策中的职责划分,也要明确政府内部各部门之间各自的权限职责。同时,为加强各级政府、各部门及其主要领导人对经济实施有效的、常规的调控,也必须明确他们宏观调控失职的法律责任。最后有 必要将一些有效政策法制化,落实地产信贷政策的宏观自主调控权,以法律的形式明确规定政策磋商与制定过程中的权限与程序。 房地产经济论文:可持续发展下房地产经济论文 一、房地产经济的可持续发展的现实意义 在市场经济的作用下,房地产经济的暴利性成为了人们关注与争论的焦点。尤其是近几年,学术界、媒体、人民群众都对此进行了批评与赞扬,各种言论争论不休。在此,我们不否认房地产为国民经济提高所做出的贡献,房地产经济的迅速崛起,不但满足的人民群众的住房需求,还带动了国民经济的发展[2]。但在发展地过程中,房地产业不仅要合理利用土地资源,还应为后展开辟道路。房地产开发不是单纯的把土地变成房子,应对环境、资源、金融等问题进行全方位进行考虑。房地产经济发展应根据经济发展、社会发展与人口发展之需要,在保护生态环境的前提下进行的,不是盲目开发,乱修乱建。过度的开发必然导致房地产经济衰退,进而制约相关产业的经济发展,因此研究房地产经济可持续发展具有重要的现实意义。可持续发展的现实意义主要体现在以下两个方面: (一)房地产业的快速发展为其他相关产业提供发展的空间与平台 如:家具行业、装修行业、中介行业、保险业以及其他服务业,同时还解决大部分农村剩余劳动力的就业问题。房地产经济的发展为上述行业开辟发展空间,解决剩余劳动力为维护和谐社会做出了卓越贡献。 (二)房地产行业是我国的龙头产业之一,在拉动国民经济发展方面功不可没 据统计,现阶段,我国每投入1元房地产资金,需要7-22元相关产业支持。住宅每销售1元,可带动13-15元的相关商品销售。因而,我国住宅建设每上涨1个百分点,可推动国民经济1个百分点的生产总值上涨。所以,房地产经济的发展推动着国民经济的提高。 二、房地经济发展存在的矛盾 随着市场经济的发展,我国房地产经济取得了可喜的成绩。同时,房地产经济的发展也面临新问题与挑战。现阶段,我国房地产经济发展主要存在以下几个突出的矛盾: (一)房地产经济发展与土地资源供需矛盾 房地产在开发的过程中,对土地掠夺性的开发,对生态环境造成严重的破坏。城市可利用资源已到山穷水尽的地步,而偏远地区又没有开发利用价值。因而,合理的运用节能技术、有规划的开发、加强管理以及节约资源,形成良性的循环是房地产经济发展的必经之路。 (二)房地产经济发展与文化资源保护矛盾 为满足住房需求,大面积的折迁,使许多具有文化特色,具有历史意义,保护价值的建筑也逃不掉拆迁的命运。特色城市的建设,发展特色文化是城市建设的重要方向,然而房地产经济一味追求经济效益,我国的城市文化正在慢慢消失,出现千城一景的尴尬局面。 (三)房地产经济发展的供需矛盾 房地产在开发的过程中,没有对市场需求量作充分的调查,盲目的发展与当地需求严重脱轨。接二连三的鬼城出现,就是房地产盲目开发的结果。大量空置房的出现,增加房地产的资金压力,导致许多房地产企业资金链断裂,面临破产。另一方面,某些不良企业在追求高利润的过程中以次冲好,房屋质量问题频出,造成销售困难,加大房屋空置量同时,激化了供需矛盾。 (四)房地产经济发展与生态环境的矛盾 在房地产开发的过程中,在利益的趋使下,高密度的建筑使绿化面积越来越小,生态环境的破坏,造成大量的环境问题出现,如空气质量问题、气候问题、珍稀物种保护问题等,进而导致城市生活紧张、压抑,给人们的生活带来严重的困扰。 三、我国房地产经济的可持续发展策略 我国房地经济迎来新的转型时期,开始行业洗牌,通过优胜劣汰的洗礼之后,存活下来的企业实力更强。随着国家对房地主经济发展规划,房地产发展正向规范化、合理化、理性化以及国际化方向发展。形成了房地产市场公平公正、合理有序的竞争环境。随着改革开放的深入发展,房地产经济也从国内市场走向国际市场。在新的历史条件下,如何推动房地产经济可持续发展,主要从以下几个方面进行: (一)杜绝资源浪费,促进房地产经济的可持续发展 土地资源是不可再生资源,加强土地资源永续利用价值开发,是房地产经济可持续发展的重要保障。由于土地资源的有限性,在房地产开发的过程中,在保护环境的前提下,严格执行人均居住用地,降低容积率。由于我国土地资源没有价格底线,出现资源低价或无价,产品高价的现象。使资源再生产缺乏积极性,在刺激消费的同时也造成了资源浪费。因而,房地产要加快从粗放型开发向集约型开发的转变,对土地资源实行可持续开发与利用。同时对住宅用地加大使用率的监管力度,打击哄抬地价、炒地皮的情况出现。根据城市规划之需要,对新纳入的住宅用地进行合理的配置,把有限的资源进行合理的运用。 (二)保护生态环境,是推动房地产经济可持续发展的有力保障 房地产经济发展要与环境发展,人口发展以及资源合理利用有效结合。生态环境的保护可将房屋价值体现到极致。房地产经济的生态价值是房地产经济可持续发展的有效手段。因而,在房地开发的过程中,对环境价值进行核算,在开发的同时保护好生态环境,使房屋融入生态环境之中,而不是将环境成为房屋的点缀,追求原生态的生活方式,是当代人的住房选择的主要方向。保护生态环境是实现房地产经济可持续发展的保障。 (三)加强房地金融体系构建,保障房地产行业的良性循环,促进房地产经济可持续发展 抑制房地产经济发展又一关键性因素就是金融信贷。在发展面临流动资金困难、资金来源没有保障、期限错配等问题,要实现房地产经济的可持续发展,必须构建房地产金融体系,发展专属的房地产金融的二级市场, 把抵押贷款进行证券化,把一、二级级市场有效结合,形成一个大循环体系,打通资产市场与房地产市场的联系,解决房地产发展的资金来源问题。 (四)增强市场调控与监督力度,是市场功能的有力保障 任何一项经济的发展都离不开政府的支持,高效、公平的竞争环境是房地产经济可持续发展的保障。首先,政府应将建立保障房地产经济持续发展的制度作为工作重点,减少政府部门对房地产经济发展的抑制作用,杜绝暗箱操作行为,根除腐败行为,减少中间环节,取缔不合理收费等行为。其次,建立健全房地产经济相关的法律法规,包括法律法规的实施细则,尽量避免法律漏洞,建立完整的执法体系,打造公平、透明的房地产市场环境,根据市场法则优胜劣汰。同步提高房地产企业综合能力与素质,把房地产开发项目与资源、人口、市场需要以及生态环境相协调,减少房地产开发的投机行为和短期行为。 四、结束语 总之,在全球经济一体化发展的今天,我国房地产经济在迎来新的发展机遇的同时,也面临巨大的挑战,在今后很长一段时间,房地产市场仍处于不断转型之中,房地产市场将继续不断整合。这需要国家,加大宏观调控力度,从经济政策上进行支持。同时房地产企业加强自身综合实力建设,克服因难,在实现我国房地产经济可持续发展的同时,引领国民经济的持续发展。 房地产经济论文:对房地产经济可持续发展战略研究 一、房地产经济可持续发展相关概念的研究 (一)发展与可持续发展 唯物辩证法认为,发展是新事物代替旧事物的过程,是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展,是指发展过程中的一个特殊发展模式,其发展是可以持续和连续的。在实际生活中,可持续发展强调人与自然的和谐发展,经济与人口、资源、环境的和谐发展,发展是注重质量和子孙后代人幸福的。 (二)房地产经济可持续发展 在房地产经济中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等着名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出,追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则,房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润,而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力,以增强应对不利环境的弹性。 (三)企业可持续发展战略 企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划,发展性是企业可持续发展战略的本质特征,用企业可持续发展战略指导企业其他战略,用企业其他战略执行可持续发展战略,这是企业可持续发展的必然途径。 二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础 (一)核心竞争力理论 “核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出,并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征:(1)核心竞争力是无法被模仿和代替的;(2)核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力;(3)核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值,对客户关键性利益有重要作用。 房地产经济的可持续发展,首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力,创新自身的产品和服务质量。 (二)波特发展战略理论 20世纪80年代,迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论,该理论指出了行业结构“五力模型”:(1)供应商的议价能力;(2)客户的议价能力;(3)行业的竞争现状;(4)新进入者的挑战;(5)替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高,为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略,对企业经营的产业环境进行了研究。 (三)企业资源理论 企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为,企业的资源必须拥有4个基本性质:(1)价值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。资源是一个综合体,企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合,资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。 三、促进房地产经济可持续发展的战略研究 根据产业经济学理论,房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时,才能实现房地产经济的可持续发展,如图1所示。 根据图可以看出,当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时,也就是说处于图中的阴影区——优势发展区,房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。 (一)确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向 房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求,以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标,要想使企业永续经营,就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益,应该用发展的,战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟,亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段,但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果,只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上,才能够实现企业的永续经营。 (二)推行品牌战略 房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目地设计、塑造,并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象,是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分,企业品牌是房地产品牌的载体,是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志,是企业对消费者的一种承诺,也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键,是企业品牌的具体体现,是企 业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容,是项目品牌的必要延伸,三者相互联系、相互作用。 (三)拓宽融资渠道 房地产企业应将资金管理规范化和制度化,充分利用市场资源,积极探索资本市场、银行市场以及其他途径的融资方式,利用资产重组等手段,充分整合优良地产资产资源,获取低成本资金,保证资金链的顺畅运转。例如,万科企业在制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程,按照公司集中统一管理的原则,通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司设立资金管理中心,对公司和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。 房地产经济论文:对房地产经济未来发展创新思考 一、房地产经济对我国经济作用 (一)房地产业的发展需要国民经济当中许多部门和以及提供物质资料的相关行业与之配套发展 据测算,在我国当前的情况下,每投入100元的住房资金,可创造相关产业70~220元的需求; 每销售100 元的住宅,便可带动130~150元的其他商品销售。因此,住宅建设若增加10个百分点,可望带动国民生产总值增长1个百分点,住宅行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业。由此可以看出,房地产业对推动国民经济发展的重要作用。 (二)房地产业提供的产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所,这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。 (三)住房消费是综合性消费,它带动生活消费的方方面面 房地产的消费特别是住房消费是种综合性的消费,以及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费,它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。 二、房地产经济中存在着非理性的行为 (一)以供给决定需求,城市化规划脱离市场化进程 我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好,然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿,美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的,但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的,实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来,城市化的进程是市场化的结果,城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定,它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益,政府的行政抉择不能代替它们的利益选择,也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则,进行规划协调,这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态,从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”,其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发,基本建设的投资效益大大下降。 (二)片面的追求高层次产业结构,产业结构调整脱离市场化导向 在市场的经济当中,产业结构的变动是平均利润规律作用的结果,市场导向既有盲目的一面,又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性,调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构,发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是,或者不顾投资者的经营方向,下命令定指标,谁出高价就批租给谁; 或者不尊重投资者的市场取向,强行改变投资方向,片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家,正处于社会的转型时期,产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内,产业结构的特点是:第一产业仍是基础,第二产业还将占主要比例,然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡,由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡,需要经过多次产业结构调整才能实现,何况各地经济发展很不平衡。另外,各种城市集聚经济的功能是不同的,有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市,还有各种因素的相互交叉渗透,这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。 三、房地产经济发展的未来走向 (一)合理规划建设用地,搞好“城市经营” 大部分人都是这样认为“城市经营”它就是“炒地皮”,地方政府仅仅通过土地出让来增加财政收入,以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利,比如商品住宅、小商铺等; 有的是长期 :请记住我站域名/ 获利,比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力,但却提升了城市形象、品味,吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光,使城市经济收入增加,比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生? 这些问题都要求我们一切从实际出发,以科学发展观看待城市建设。 (二)加强政府宏观调控,地价将趋于合理水平 如上面所论述,房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,政府有必要加强宏观调控,借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段,适当调整地产价格,使之趋于一个合理的水平,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为,房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以的监督机构和执法机构,使非营利组织的各项活动有法可依就成为当务之急。政府部门只有加快我国非营利组织的立法进程,进一步完善非营利组织方面的法律法规体系,才能促使非营利组织有更大、更快的发展。 四、结束语 由于非营利组织提供的社会服务面较为狭隘,缺乏严密的会计制度、工作透明度和管理的科学性,少数非营利组织存在管理混乱、资金滥用等问题。许多国家政府都不同程度地加强了对非营利组织的管理和质量控制。 房地产经济论文:对房地产经济管理探讨 房地产经济管理问题不仅是一个经济问题也是一个社会问题,房地产业涉及面广、关联性强、带动性大,是改善人民物质生活水平和增强国家经济的支柱性产业,对国民经济产生巨大的促进作用。然而现在房地产业繁荣表面的背后,也存在一些突出的问题,而这些问题已经成为社会关注的焦点。因为我国特殊的社会背景,房地产业发展中的种种问题不仅是简单的经济问题,同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业持续稳定健康的发展,是我们首先考虑直接关系国际民生的问题。近几年,针对房地产市场中存在的各种问题,我国房地产不断加大宏观经济管理力度,制定出许多政策,受关注程度比以往任何一个时期都高。然而,从我国房地产市场运行的情况来看收效甚微,究其原因,即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题,仍未得到解决和纠正,房价仍然持续上涨得不到有效的抑制,甚至出现政府越管问题越多的现象。由此可见,虽然我国房地产业发展前景是好的,但是如果不正视我国房地产经济管理问题,仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍, 一、房地产经济管理过程中主要存在的问题: (一)机制不完善, 管理流于形式 在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策规定只流于形式,走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布,我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式,中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价,拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易,权钱交易,导致宏观经济管理操作明显存在失范现象,房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。 (二)相关法律法规体系的不健全 在我国,由于房地产正处于快速发展的初始阶段,房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多,其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性,稳定性和普遍适用性特点,即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例,实施细则不完备造成房地产市场,特别是土地市场上政令不通,有法不依,执法不严,陷入恶性循环中。 二、解决措施 (一)制定长期发展规划, 指导短期实践 我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下,明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要,以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上,出台房地产业的中长期发展规划,这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。 (二)建立健全管理机制 保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因,单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用,调整政府部门的管理职能,正视市场失灵的存在,但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上, 根据市场的变化进行适度的干预,最终建立起有利于房地产业发展的合理,有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展,创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系,明确责任主体,确立双方的职责范围,并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念,认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓,在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发,因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革,遏制土地财政,降低地方财政收入,对于房地产业的依赖。 (三)完善相关法律法规体系 当前实现我国房地产市场的正常运行,需逐步建立和完善我国房地产法律法规。建立起具有中国特色的完整房地产法律体系。实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先,应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥,避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响。同时以法律切实保障我国房地产综合全方位的多层次的宏观调控体系的建立和实施,继续完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地产管理法》尽快出台各相关的实施细则,促成《房地产法》的出台,将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理、及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系。提高我国房地产行业相关规范政策的层次性,稳定性和严肃性。使我国房地产市场经济管理有法可依!执法必严,违法必究! 结束语:房地产经济能有效推进我国经济的发展,对房地产经济发展现状及其未来走势进行思考,可有效促进我国房地产产业的健康可持续发展。 房地产经济论文:对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析 简单来说,房地产经济管理就是对房地产项目的开发、投资、融资等各项经济活动的管理,它包括了项目管理的各种管理制度、策略和方式等等。通过协调各部门对施工过程、经济关系等方面的管理,提高房地产项目建设的质量和效率,提高经济发展的效率,以获得更多的经济效益。作为我国国民经济发展的支柱和先导性产业房地产产业,是我国经济发展的重要组成部分。由此可见,在房地产经济发展过程中,运用科学合理的经济管理手段提高其管理效率有着多么重要的作用和意义。 一、我国目前房地产经济管理的现状思考 1.对经济管理的认识不足,缺乏相应的重视,国家在房地产经济管理的政策不够稳定和完善。随着改革开放以来,国家的经济步伐加快,越来越多的房地产企业和项目不断的发展壮大,经济管理已经成为了一项具有很强系统性的任务,需要依靠一套完善的管理制度和政策,运用科学的管理方式,以提高其管理效率,促进经济的发展。然而就如今的情况来看,很多企业对经济管理的认识不足,在经济发展的过程中缺乏对科学管理的重视,而一味的将扩大项目、提高房价、提高经济利润为目标,致使我国的房价不断的暴涨。据统计,如今我国已成为世界上房价最贵的国家,在全世界房价最贵的十个城市中,我国就占据了六个,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。这种不合理的房价上涨不仅加重国民生活的负担,也使得房地产行业经济发展正演变成一种泡沫式的发展模式,存在着巨大的风险。而国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性,目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主,然而这只是眼下的主要主要方式,对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示,甚至在对一些问题的认识上模糊不清,缺乏长远目光,还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象,严重扰乱了房地产市场的运行秩序,也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。 2.房地产经济管理制度执行力度不够强。随着近几年来我国城市化进程加快,政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督,房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善,存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利,不惜铤而走险,极力寻找法律的空子,经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面,国家虽然制定了很多经济管理的政策方针,然而在这些政策方针的实施上却不够力度,加上一些制度是早年制定的,与眼下的经济管理存在着一定的差异,这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式,妨碍了房地产经济的科学管理。 3.房地产经济管理制度不够完善。经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段,因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律,而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性,不利于提高管理水平,长此以往,更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。 二、加强我国房地产经济管理的措施 1.加强相关人员对房地产经济管理的认识,明确管理目标,提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识,国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划,以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发,不能只顾当前利益,而要配合和支持国家颁布的政策,使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标,重视科学规范的管理手段,提高管理水平,使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。 2.完善房地产经济管理的制度措施,经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据,新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理,完善经济管理制度,以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面:首先是要确定经济管理的重点,确定经济管理的重点并加以着重控制,提高管理效率,降低风险;其次是要完善管理调节机制,受环境及各方面不确定因素的影响,管理在实际工作中会遇到各种不期的问题,这就需要能因地制宜进行调整,但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整,而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点,有一个完善的管理调节机制;第三是要健全信息交流、反馈机制,加强各管理人员之间的交流,提出管理过程中存在或遇到的问题,并建立相应的反馈机制,以加强管理的跟踪和监督;最后是不断地完善和创新管理手段,提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变,而不能将传统的管理模式生搬硬套,一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制,创新手段。要充分地分析当前的形式,运用先进的科学技术,提高管理水平。 三、结束语 总而言之,二十一世纪是一个充满机遇和挑战的时代。国民经济的发展为房地产经济发展提供了一个广阔的平台,同时也要求了房地产经济管理需要更高的水平。只有利用先进的管理手段,结合完善的管理制度,才能提高房地产经济管理水平,促进房地产经济的发展。

房地产行业发展受到多种因素影响，比如政策、市场和资金等问题，这些因素对房地产行业的发展都有重要作用，针对房地产开发中遇到的收入确认问题，需要从多个方面进行核算管理。基于此，笔者展开研究分析，从房地产行业的发展及会计核算进行研究，并对房地产行业收入确认的五种情况进行系统分析，然后结合特殊情况下的房地产行业收入确认进行阐述，希望对新形势下房地产收入确认起到相关指导作用。 一、房地产行业的发展及会计核算 房地产行业经过近二十年的快速发展，已经成为市场上较为重要的产业，国家针对房地产开发建设的扶持力度越来越大，整个房地产管理的规则也越来越规范，针对房地产行业需要进行进一步管理，尤其是针对房地产行业开发中遇到的政策、市场和资金等问题，对于房地产行业的发展都有重要作用，在房地产建设中都会遇到会计核算的问题，所以针对房地产行业会计管理，需要从多个方面进行核算管理。新的会计准则对收入确认进行了新的规定，企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入，但同时需要满足以下条件： (一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务； (二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务； (三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款； (四)该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额； (五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。 以上阐述的是收入确认的定义和条件。在整个房地产行业方面，由于房地产行业的投资规模大，建设周期也比较长，而且在进行产品销售中涉及到的产品验收和产品交付及产权转移等程序较为复杂，导致房地产行业的销售后续服务工作与其他行业之间有较为明显的特点。所以房地产行业的收入确认需要会计人员综合掌握多种方面，按照传统的收入确认准则不易准确的确认房地产行业收入。 二、房地产行业收入确认的五种情况 (一)传统意义上的房地产收入确认 由于房地产行业的投资规模大，建设周期也比较长，而且在进行产品销售中涉及到的产品验收和产品交付及产权转移等程序较为复杂，针对房地产行业的收入确认，很多房地产行业结合会计政策对房地产行业予以收入确认多数是采用的是房地产已经竣工并且是按照标准程序进行审核验收，且发放入住通知书，房地产开发行业的企业与买受人已经签订《商品房买卖合同》、收取房款且已经出具发票，从而能够确定房地产销售收入。这是较为通用的房地产收入确认的方式。以上的收入确认方式看起来较为正确，但实际上流程不够严谨，不符合房地产行业中风险和报酬实质转移的法律标准。因为房地产行业中，如果开发商的出售房屋延期交付或者出现面积误差比值超过3%，主体结构不合格等情况，买受方，可以单方面解除合同，对之前的房地产收入确认产生影响。 (二)准确把握房地产行业收入确认 针对房地产行业的收入确认，需要从会计上对收入进行执行确认，而且在法律法规上也需要遵照其中的准则，笔者结合多方资料展开调查，在基本准则确认的基础上，从谨慎的角度出发，对房地产行业的收入确认工作进行重新定义，希望供大家参考： 1.房地产开发商开发的工程已经竣工并且通过合格验收。政府部门对开发项目工程进行核验，工程项目取得政府部门发放的竣工备案表。 2.开发工程的销售面积与合同约定中相符合。一般来说，房产实际销售面积与合同规定的面积存在一定差异，需要取得政府测部门的测绘面积表，并且按照实际测绘面积进行价格计算。 3.房屋交付手续已经完成，而且买受方出具交房确认单，并且无异议。一般来说，开发商的企业在进行房屋交付中可能会由于买受方的原因导致没有进行正常的房屋交付，这就需要对业主进行通知和送达，首先可以采取报纸公告，然后保存报纸原价。另外进行邮递，保留邮递底单或邮局回执。进行电话或传真通知，应该保留记录。只有当以上步骤完成后，整个房产收入确认才算完成。 4.房屋买卖过程中，客户的钱款交付有多种形式。对于客户采取一次性全额交情房款的，开发商应当在收取钱款后出具钱款凭据，然后办理房屋交接手续，并进行收入确认。另外采取按揭付款的方式，开发商应当要在实际首付款到账或者是银行按揭钱款到账时，进行房地产收入确认。 5.成本能够可靠的计量。工程项目的工程竣工后，要对成本进行可靠计量，这就要求对工程进行准确估计，然后结合工程量进行成本计算。上面所讲述的收入确认原则适用于房地产销售的一般情形，当开发商依照程序进行房产产权转移及相关程序完成后，并将所有权转移到买方，企业的销售收入确认可以进行。 三、特殊情况下的房地产行业收入确认 房地产行业的收入确认，按照传统形式上的收入确认需要依照所有权转移之后，风险和报酬转移后进行收入确认，在遵照以上准则确认时，要对每项业务进行核算，然后结合实际情况进行分析，确保收入确认工作有序进行。当然，往往存在一些情况导致风险和报酬没有进行有效转移。 (一)合同存在重大不确定因素，市场上房地产经营效益不好，房地产开发商为了回笼资金，采取多种钱款收取方式进行房款收取，确保买方效益。约定到一定条件下买方有退房的权利，比如在进行房产销售中，开发商进行市场跌价赔偿措施，或者买方有权获得损失赔偿，这种方式，导致收入确认工作出现一定的不确定性，这要求企业需要在不确定性因素消除后进行收入确认。 (二)房地产销售后，开发商仍然有向房屋进行管理涉及的因素，比如房屋销售过程中，与买方签署一定附带协议，承诺一定时期内的既定报酬，针对这样的情况，要对交易实质进行分析，确保企业这是销售行为还是融资及利润获取行为，以便后续更好的进行房产收入确认工作。 四、结语 总体来说，随着市场经济的不断发展，房地产行业也得到了迅速进步和发展，但在房地产行业发展中，容易受到多种因素影响，比如政策、市场和资金等问题，这些因素对房地产行业的发展都有重要作用，针对房地产开发中遇到的收入确认问题，需要从多个方面进行核算管理。首先应把握房地产行业的发展及会计核算问题，系统研究房地产行业收入确认的五种情况，同时要考虑到特殊情况下的房地产行业收入确认情况，只有科学把握这些因素和情况，才能够更好的做好新形势下房地产收入确认工作，提高企业管理质量和效果。 参考文献： [1]孙静.新收入准则下房地产企业收入确认的思考[J].中国国际财经(中英文)，2018(07)：154-155. [2]柯善根.交付确认法和完工百分比法在房地产收入确认中的应用[J].新经济，2014(08)：100. [3]欧亚群.交付确认法和完工百分比法在房地产收入确认中的应用[J].河南科技，2010(01)：38-39. [4]冯京慧.中、新房地产开发企业收入确认对企业上市的影响[D].首都经济贸易大学，2008. [5]吕紫石.应厘清房地产收入的确认条件[J].会计师，2005(04)：44. [6]陈晓坚.如何做好房地产收入的确认工作[J].房地产导刊，2002(14)：66-67. 作者:徐丽君 单位:杭州市城建开发集团有限公司

近几年,中国经济发展迅猛,建筑行业发展也达到了顶峰,房产开发企业之间的竞争愈发激烈。对于以承担城市开发建设为主要任务的国有房产企业,为了更好地完成城市建设任务,同时适应市场形势、保障公司的经济效益,实现可持续发展,如何在新形势下对工程项目进行合理有效的造价管理就显得尤为重要。对房产开发企业而言,国内工程项目全过程造价管理主要分为五个阶段：项目立项阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工阶段。造价管理在项目工程招投标中需要做到事前管理,因为它对项目的施工阶段和结算阶段有着至关重要的影响[1]。笔者围绕招投标阶段造价管理中存在的风险及控制要点和措施展开讨论。 1招投标阶段造价管理的重要性 造价管理在招投标阶段乃至项目全过程都发挥着重要作用,对于建设工程的成本管理起到承上启下的作用,是成本管理从图纸落实到工程现场的重要纽带,对项目后期实施过程中把控施工质量、保证项目产生经济效益都起着相当重要的作用。招标文件作为招标程序中的重要文字依据,招标人会在招标文件中对项目概况、施工现场实际情况、项目工期和质量的要求以及建设方的其他需求进行充分的描述,潜在投标人可以通过招标文件的描述充分评估自己与工程的匹配度,是否有能力承揽工程并获取自己期望的利润,进而评判是否继续参与后续招投标流程。一个计价条款约定完善、项目情况描述完整的招标文件,可充分展现建设方的意愿,对于工程的顺利实施、工程质量的保证以及工程造价的控制都有指导意义[2]。同时,通过合法合规的招标采购流程,项目潜在的投标人可以公开公平地获取项目招标信息,这不仅可以让招标人在潜在的投标人中选择资质能力和经验与工程项目更相适应的供应商,还可以让更多潜在投标人获取招标信息从而促使项目潜在投标人的投标报价形成充分竞争,可使招标人达到在招标阶段控制项目造价的目的。招投标是建设方对项目成本进行事前控制不可或缺的手段,招投标流程促成双方在充分了解对方意愿的前提下更好地合作,同时达到提高经济效益的目的。 2招投标阶段造价管理的风险影响因素 招投标的流程以及招标的文件是招标方和投标方后期建立合作的基石,因此招标文件是否科学、公平、完善对后续双方合作和工程造价控制有非常大的影响,因此招标方要尽量考虑影响本项目的各种因素和状况,并将这些因素和状况体现在招标文件里,而且需要明确、清晰。国内房产企业大多对招投标阶段工作和招标人员的重视程度不够,在成本管理方面存在较大风险。 2.1对招采工作不够重视 国内房地产市企业认为招投标工作是形式工作,十分简单,往往对此阶段工作和在岗人员都非常不重视。企业安排的招采人员的素质和业务能力往往并不能与该岗位匹配。招采人员自身的规范性和专业性都比较缺乏,对招采岗位的工作也不重视。招采人员需要有项目管理和造价管理的基础,在编制或审核招标文件时需要结合项目情况研判资质等级、评标方法,结合合约规划和项目情况制定招采规划,为项目造价管理提供更有力的技术支持。 2.2招标时间压缩不合理 随着城市建设进程的加快,担负城市基础建设的房产企业在项目产值上的责任和压力也越来越大,为了完成建设目标,企业将工程项目从立项到招标的时间不断进行压缩。这就导致设计院没有充足的时间对图纸进行深化和优化,部分图纸内容甚至不完整,这导致招标时成本管理人员无法对项目整体成本进行有效把控。这使得设计人员不得不在招投标工作后再对图纸进行补充和完善,而这种边施工边设计的模式会给项目成本管理带来很大的风险和难度。 2.3招标文件与项目现场情况不匹配 国内房产地企业大多委托招标代理执行招标相关工作,建设方招标人员与之对接。这种方式可以降低企业在人员成本上的投入,同时提升招标工作效率,但也存在招标代理对项目背景不熟悉导致招标文件模式化、与项目实际情况匹配程度不够等问题。由于招标人员不负责管理现场,因此经常会发生招标人员对项目现场情况未进行调研,导致招标文件中描述未根据现场情况进行更新、招标控制价与现场情况不匹配,这就可能导致项目预算大大超出计划,甚至可能对施工进展以及项目质量都产生不可预估的影响。 2.4招标文件编制水平不达标 招标文件在编制过程中存在人为失误,这是因为招标代理一般是对现有招标文件模板进行修改后完成另一项目的招标文件,存在投标邀请书和投标人须知中描述前后不一致、投标人须知中和合同条款中描述也不一致。这会对投标人造成困扰,如招标人澄清则浪费了时间,如无澄清,则在后续项目实施过程中会造成招标人和投标人对项目实施认知和要求的矛盾,对项目进度、质量和造价管理都可能产生负面影响。招标文件中的工程量清单是非常重要的。在实际操作中,由于编制人员不熟练或时间紧迫等原因,经常会工程量与实际相差太大、清单缺项或漏项等问题。出现这些问题都会直接导致造价管理的失控。 3招投标阶段造价管理控制要点及措施 3.1做好编写招标文件前的资料准备工作 好的招标采购工作可以为后续施工阶段和结算阶段的造价管理工作避免很多麻烦,这就需要招标人员在招投标阶段做好充分的准备工作,包括尽可能收集完整的项目资料。如今,工程项目的建设周期普遍较短,很多项目相关土地前期工作尚未完成便迫于时间节点等压力匆忙开工。项目的招投标流程虽然相似,使得招投标工作看似简单,但项目的多样性、复杂性和独特性使得招投标文件中的描述却不尽相同,需要根据每个项目的特点进行规划。因此,建设单位、招标代理单位和造价咨询单位的相关招标人员在招投标阶段初始需要对项目背景、项目现场实际情况进行充分了解,尽可能多地发现和找出每个项目中存在的会对成本管理造成影响的因素,例如,项目现场的三通一平完成情况、项目现场是否有古树名木或历史文物等需要保护、项目勘察报告是否有明暗浜或淤泥、施工蓝图是否完整,等等。招标人员需要在招标文件编制过程中对可能影响造价管理的因素进行研判,并尽量通过招标文件的描述对可能发生的造价管理风险进行控制。 3.2招标文件内容详实并与项目匹配 招标文件体现了招标方对项目的诉求,所以应该重点关注编制招标文件。编制招标文件时,招标人员需要根据项目特点对项目的工程概况、招标内容及范围、项目的特殊情形进行准确描述,包括上文所提及的会对造价管理造成影响的各项因素。同时,招标人员需在招标文件中明确对投标人的求,包括资质要求、工期要求、施工配合需求。内容详实并与项目相匹配的招标文件不仅可以充分展示招标人的意愿,也可以让潜在投标人充分了解项目,是后续招投标人合作的基础,既能保证招投标人双方的合法权益,更关系着项目能否顺利实施。若招标内容表达不清,则会导致潜在投标人对招标项目理解有误,甚至影响后续施工进度的,导致投标人进行变更索赔,使得施工结算金额增加。 3.3完善工程量清单和招标控制价的编制 工程量清单和招标控制价是建设单位在招投标阶段对造价进行管理的重要工具。为了保证工程量清单和招标控制价的准确性和完整性,即与项目特点相适应同时也不缺项漏项,建设单位可以采取以下四点措施对其进行控制。（1）招标人员需要跟踪项目施工图纸的进度并复核其完整性。施工蓝图是工程量清单和控制价编制的重要依据,但现实情况往往如上文所说,招标阶段时常会出现招标时图纸未完成的情况。这就需要参与招标工作的人员及时梳理施工蓝图,请设计人员进行图纸答疑。对于图纸中不完善的地方,需在工程量清单和控制价的编制中设置材料暂估价或专业工程暂估价。（2）采用独立并相互审核的编制模式,即招标代理方、造价咨询公司各自编制工程量清单以及招标控制价。在完成以上工作后,招标代理方和造价咨询公司相互审核。这种方式可以较大程度地避免出现工程量清单的缺项、漏项和特征描述不完全的情况,更有利于造价管理。（3）招标人员需要对项目进行整体把控,根据符合项目特点和公司意愿的项目合约规划和招标策划编制工程量清单和控制价。合约规划和招标策划中体现了项目所使用的材料品牌档次的需求,明确了哪些材料和专业工程需要列入材料暂估价和专业工程暂估价及其价格范围,确定了相关招标方式,这些明确的规划可以更好地对项目进行造价管理。（4）确定合理的招标控制价是项目造价管理的重要一环,根据信息价确定控制价中的材料价格,对于没有信息价的材料,可根据类似项目的数据或提前询价作为依据计入控制价。工程量清单中的措施项目需要与项目情况的相匹配,防疫费用作为疫情期间必不可少的费用可列入措施项目中按项考虑,项目特征描述可根据项目特点和施工图纸在清单原有描述的基础上进行完善。招标人员在编制时须尽量保证工程量清单和招标控制价的完整,符合项目特点且造价可控。 3.4重视招标文件中合同的编写 目前,国内很多企业在编制招标文件时对其中的合同都不够重视,常常直接用通用模板或者原有项目的合同,这其实给招标人在项目需求和造价管理上留下了非常大的隐患。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定,根据招标文件和中标人的投标文件,招标方和中标方以此签订书面合同。因此,合同是招标文件非常重要的组成部分,招标人员需要重视招标文件中合同的编写。合同内容需要与招标文件中投标人须知所描述的内容相一致,主要合同条款有关工程实施内容和范围、质量验收标准、工期约定、费用结算方法等需与项目相匹配。招标人可以通过签订合同对合同价款变更的条件和范围进行合理约束,达到对投标人索赔或造价变更预先控制的目的,这对项目后期结算有深远影响。 4结语 建设工程造价管理是一项系统性工程,造价管理作为项目管理承上启下的一环,发挥了重要作用。笔者研究了造价管理控制的重要性以及控制要点、措施。招投标流程即是招标人公开筛选符合项目要求投标人的有效途径,同时也是投标人控制项目造价的重要手段。现阶段,国内招投标阶段仍存在对招标人员素质不重视、招投标时间过度压缩、招标文件编制不重视等问题。基于此,笔者提出四点优化措施,即做好编写招标文件前的资料准备工作、确保招标文件内容与项目情况匹配、重视工程量清单的编制工作、重视招标文件中合同条款的起草等。由于仅探讨了招投标管理在项目中的应用,在后续的工作中,笔者将对工程造价管理的其他阶段进行深入研究。 参考文献： [1]王培灿.建筑工程招投标阶段造价控制策略研究[J].散装水泥,2021(5):21-26. [2]黄晓捷.工程建设项目招标投标阶段造价控制的探索与研究——基于金沙书院项目招标案例分析[J].产业科技创新,2020(2):103-104. 作者：张洁慧 单位：上海浦东开发（集团）有限公司

房地产行业成本控制建议:房地产行业成本控制探析 摘要:房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,对增加国民经济收入、促进居民消费的影响不容置疑。宏观的行业外部环境对企业而言是外在因素,企业无法左右。但是向成本要效益,加强成本管理是成熟市场上企业战略管理的核心。环境形势告诉我们,房地产企业强化成本管理势在必行。 关键词:成本核算;成本控制;价值工程 1 房地产行业成本控制相关理论 1.1 成本的概念 在我国传统会计理念中,通常把成本定义为企业为生产和销售一定产品所发生的各种耗费,或者是指产品价值中物化劳动的价值和劳动者为自己劳动所创造的价值之和的货币表现。 对于房地产行业而言,成本费用发生于房地产开发企业开发经营的始终,它一方面代表企业的整体耗费水平,另一方面也反映企业的经营管理水平。 1.2 成本控制的概念 成本控制有广义和狭义之分,狭义的成本控制是指成本形成过程中,根据预先制定的成本目标,对企业日常发生的各种生产经营活动进行严格的计量和监督,尽可能地使生产耗费不超过原定的标准和预算,并对发生的偏差进行分析,及时采取有效措施不断纠正,以此来提高成本控制的成绩。广义的成本控制除了日常成本控制之外,还应包括事前成本控制的内容。 1.3 成本控制的可选方法 1.3.1 标准成本控制方法 标准成本出现于20世纪初的美国,它是为了克服成本计算无法满足管理成本所必要的信息而提出的。最早采用标准成本是为了克服生产效率低下,根据可能达到的作业标准事先定出成本,并把实际成本和标准成本相对比,以寻求提高经营效率的途径。 1.3.2 作业成本控制方法 作业成本法又叫作业成本计算法(Activity-Based Costing,简称 ABC)或作业量基准成本计算方法,是以作业管理为中心,确认和计量作业成本动因对企业资源所耗费的情况,将耗费的成本费用准确地分配到作业中,然后根据产品和服务所耗用的作业成本动因,最终将所有成本费用分配到产品和服务的一种方法。 1.4 本文选用的成本控制方法 标准成本法、作业成本法等成本控制方法都有一个共同的缺点,那就是专门为降低成本而进行成本控制,这种思想不利于维护和提升房地产的价值。因此,通过对上述成本控制方法的衡量,本文将采用价值工程的基本原理对房地产企业成本进行控制。 1.4.1 价值工程的含义 价值工程(Value Engineering,简称VE),也称价值分析,是通过研究产品或系统的功能与成本之间的关系,来改进产品或系统,以提高经济效益的现代管理技术。现在价值工程是公认的成熟技术,降低成本的好方法。 1.4.2 价值工程的基本原理 按GB8283--87《价值工程基本术语和一般工作程序》所定义,价值工程是一种通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与费用进行系统分析,不断创新,其目的是以研究对象的最低寿命周期成本,可靠地实现使用者所需功能,以便获得最佳综合效益。价值工程的目标是提高研究对象的价值。 1.4.3 价值工程的特点 价值工程是一种新的思想方法和管理技术,是一种比成本控制,提高产品质量都优越且有效的方法。具有以下一些特点: (1)以使有者的功能需求为出发点;(2)对所研究对象以功能分析为核心,研究功能与成本之间的关系;(3)致力于提高价值的创造性活动;(4)有组织,有计划,有步骤地开展工作;(5)阶段上侧重于设计与计划阶段。 1.4.4 价值工程的工作程序 价值工程的工作程序是一个合理的、系统的和有组织的过程。它应用跨学科的小组进行工作:选择适宜的对象或产品,根据需花费的成本进行分析,为新的方案匹配实现这些方案的最佳途径。 价值工程的工作共分为5个阶段: (1)初始阶段;(2)分析阶段;(3)革新阶段;(4)评价阶段;(5)实施阶段。 1.4.5 价值工程法对于房地产企业成本控制的优越性分析 (1)价值工程法的主旨在于提高企业的核心竞争力和持续发展能力。一个企业的核心竞争能力的是在不断提高产品的市场价值的同时,持续的降低产品成本。而价值工程正是从对价值和功能的分析入手,附条件地降低成本,是企业提高核心竞争力和获得持续发展能力的保证。 (2)价值工程法注重的是产品的寿命周期成本。价值工程法控制成本的主要思想是从产品即将产生一直到产品从社会中因功能发挥完毕而消亡的整个过程角度对成本进行控制。因为房产在交付后的质量同样对企业的生存和发展产生重大影响,因此,房产交付后的所有成本都应该在企业控制之列。此成本称为寿命周期成本。 (3)价值工程法不仅考虑显性成本,还考虑隐性成本,从现代经济学和现代管理学更加开阔的视野来分析企业成本,隐性成本对企业生存和发展产生的影响不低于显性成本,所以,价值工程法在这个角度看是能够保证企业生存的唯一成本控制方法。 (4)价值工程法不是对其他成本控制方法的全面否定。价值工程法的应用并不排除企业采用其他的成本控制方法。价值工程法的核心在于产品设计阶段的事前控制,在 事中控制时,企业还可以视具体情况采用其他成本控制方法进行卓有成效的成本控制。 2 房地产行业成本控制内容 2.1 土地获得过程中的成本项目 土地的取得在房地产开发中起着重要作用,有时甚至是决定性作用。土地的获得方式也仅限为招标、拍卖、挂牌以及二级市场转让方式。 土地获得过程中的成本项目主要表现为土地投标的价格和进行土地投标决策以及投标行为的相关费用, 因而控制土地获得过程中的成本主要就是控制土地投标的价格。 2.2 设计活动过程中的成本项目 设计活动包括两部分,一是概念设计,二是规划设计。概念设计通常指开发商的开发理念也就是项目主题,更准确的说应该是购房者的理念。概念设计是用来指导规划设计的。概念设计也就是项目市场定位的分析,通用的方法为 SWOT 分析法。 2.3 工程建设过程中的成本项目 工程建设过程中, 相关的成本项目表现为实现设计的功能而在项目建设过程中花费的所有投入。根据当前行业惯例,工程建设过程中的成本的支付分为两种情况,一种是房地产企业自己有建筑施工资质或者有下属建筑公司,可以自己施工建设;另一种是房地产企业仅作为开发商,通过招标确定施工单位。本文将对这两种情况下的工程建设成本进行分别探讨。 (1)自建工程的成本项目。自建项目的成本主要是在施工阶段进行的与工程建设有关的所有投入。 从工程的组成角度可以分为前期工程费用、岩土工程费用、基础工程费用、主体工程费用以及室外配套工程费用等;从成本类别角度可以分为建筑工程费、安装工程费、设备购置费、工器具购置费以及其他费用等。由此可见,从工程的组成角度来看,主体工程费用是控制的重点;而从成本类别角度看建筑工程费和安装工程费以及设备购置费是控制的重点。 (2)外包工程的成本项目。如果房地产公司自身没有施工资质或下属建筑公司,则需要将工程建设部分外包给其他建筑公司,在这种情况下,房地产公司发生的成本主要是招标过程中的相关成本、中标价格以及变更签证。其中招标过程中的相关成本应该属于管理成本的一部分,而中标价格主要是建筑工程的总成本以及建筑公司的合理利润。因此中标价格的高低是影响建筑工程成本的关键,也是房地产公司控制的重点。 2.4 销售活动中销售税金项目 随着国家对房地产企业税收政策以及监管的加强, 房地产项目的总纳税额高达项目销售额的10%-20%,有的项目甚至超过20%。税金是企业的一项成本支出,税金的支出在房地产项目成本中是暨土建安装成本后的第二大成本,不得不引起企业的高度重视。合理避税是纳税人应该享有的权力,也是开发商控制成本的有效措施。通过前置性的税收筹划,做到总体税收成本的最低。 2.5 售后的成本项目 在房产交付后, 房地产公司的价值链并没有终结, 还会发生售后的相关成本,包括售后服务成本、工程索赔成本等。而业主购买楼盘后会更关注后期能源的消耗和物业管理费用的支出。 关注售后成本是一个房地产开发商能够长远发展的基本要求。因而,售后活动成本作为房地产企业生命周期总成本的一部分也必须加以控制。 2.6 资金成本 房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、风险高的特点。一般来说,房地产企业,尤其是大型房地产企业,都会采用负债经营的方式以增加公司资本。随着宏观信贷政策的调控,"银根紧缩",存款准备金率的上调,贷款利息的上调,都导致房地产开发的资金成本加大。另外,房屋交付使用后, 对于开发商来说, 房屋是对外出售还是对外出租都要注意考虑到资金成本。 房地产行业成本控制建议:房地产行业的成本控制 【摘要】本文以房地产行业的成本控制为研究对象，从房地产行业前期阶段、行业设计阶段和招投标阶段等方面对成本控制的问题进行了详细的阐述和分析。 【关键词】房地产；行业；成本控制 1 房地产行业前期阶段的成本控制 对于房地产行业来说前期阶段的成本控制是事前控制，由于前期阶段影响项目投资的程度最高，因此在前期阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。该阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定前期阶段成本控制的关键。 投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。 据有关资料统计，在项目的建设各阶段中，前期阶段中的投资决策影响项目投资的程度最高，可达到 80%-90%。按照投资决策的过程，它是一个由浅入深、不断深化的过程。依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，项目投资的控制结果也不同。 2 房地产行业设计阶段的成本控制 2.1 加强设计方案的优化和比选 设计是投资控制的关键环节，设计单位在其中起着举足轻重的作用。作为开发单位，要抓住这个关键环节，使设计单位不仅要对所承担项目的技术可行性负责，而且必须严格控制其投资。从选择建设场地和工程总平面布置开始，直到最后结构构件的设计，都应进行多方案比选，从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案，以提高工程建设的投资效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，以最少的投入创造最大的经济效益。对方案进行选择时，必须综合考虑各方面因素，对方案进行全方位技术经济分析与比较，结合当时当地的实际条件，运用价值工程的原理来选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。开发商在提供给设计公司的设计任务书中必须有一个准确的设计定位，可根据项目所处的地理位置和规划设计指标，合理确定楼座的布置、户型的大小、户型比例、外立面的形式、装修的档次等。这些对确定项目的成本起着至关重要的作用。 2.2 在建筑设计中引入价值工程的概念 设计方案优化常采用价值工程法，将工程项目的功能要求与投资有机结合，根据工程的实际情况，既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能与成本的比值，获得最佳的设计方案。 在这一过程中，需引入价值工程理念以提高最终新产品的核心价值。“价值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低论”，而是要通过功能和价值的分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来，把具体工程的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑，以求花较少的钱办相对最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此问题笔者认为，在满足一般的使用要求的前提下，考虑所谓的“功能点”不是绝对的，而是要视具体项目情况而言；这需要投资方做实际的产品市场调查，选择终端顾客相对看重或关注的“功能点”进行重点投资，而可以“忽视”他们不太看重或关注的功能点，以求花较少的成本生产相对最“优”的产品。 2.3 推行限额设计 设计阶段的投资控制，说到底是编制出满足设计任务书要求，造价又受控于决策投资的设计文件，限额设计就是根据这一点要求提出来的。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味的考虑节约投资，也绝不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。为了使投资控制在限额内，在初步设计开始时，设计员项目总负责人应将批准的可行性研究报告向各专业设计人员和技经人员交底，按技术先进、经济合理、适用、安全可靠、美观并符合国情的建设方针，按照工艺、土建、给排水、暖通、电气等专业将投资限额分解成各专业限额，下达给各专业技术人员，对设备选型、工艺流程、总图布置、建筑方案进行反复比较，研究实现投资控制的具体措施，分块进行限额设计，同时技经人员对每一阶段的设计都要进行造价核算，发现超过限额及时与设计人员沟通，分析原因，修改设计，确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内，达到动态控制投资的目的。工程建设过程中采用限额设计是我国工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。 3 房地产行业招投标阶段的成本控制 招投标阶段是项目实施的重要环节，是把工程从图纸状态转化为实物状态的一个纽带，也是整个项目实施过程中资金支付额度最大，周期最长的一个过程，在招投标环节需要做好以下几方面的事情： 3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前， 应严格审查施工单位资质， 必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。 3.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。 3.3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的低价。 房地产行业成本控制建议:浅谈房地产行业资源成本控制的发展方向 摘要： 中国有14亿人口，城镇化率大约只去到了50%，未来还会有很大的城镇住房需求需要满足，可以预见未来房地产行业的建设规模还是非常巨大的。在规模化的情况下，任何一个细微的成本变化，都会对整个行业乃至社会带来非常大的经济影响。如何控制房地产建设的资源成本，成为未来地产商在市场角逐的重要领域之一，也是建设节约型社会的重要体现。 关键词：房地产 成本控制 房地产开发理念的转变 中国的房地产发展经过了快速扩张的黄金十年后，将进入一个缓慢增长期。很多人可能都不太看好地产行业未来十年的投资回报率，人们更倾向于把资金投入到互联网行业，以获得更高的投资回报率。房地产市场的降温，恰好可以祛除之前的市场泡沫，让建设者重回理性，反思过去的得失，思考未来更稳健的发展道路。 过去因为市场的供不应求，有房即不愁卖的现象导致了非常多的开发商单纯追求建设速度，忽略了建设过程的成本控制，造成了资源的浪费。一方面，房地产行业自身进行成本控制是提升市场竞争力的重要手段之一。另一方面现在国家提倡建设资源节约型社会，房地产因为其建设量大，涉及行业多，现有建造水平偏低，该行业的成本控制备受关注。通过有效的资源成本控制，可以使得房地产开发成本有效降低，提升利润空间，也可以为国家快速发展节约资源，减少浪费，成为一个市场与环境双赢的局面。部分开发商已经在做此类的研究或者应用，下面主要从节约资源的方向，谈一下房地产行业里面有哪些方法是可以达到这一双赢效果。 住宅产业化 住宅产业化也被业内人士成为住宅工业化，其核心概念是通过标准化的构建生产，使建筑物能够大量被复制，形成流水线型的作业。其目的是通过模块化的生产，降低施工过程中的资源浪费，同时也可以更加有效的对建筑建设质量进行控制。一般而言，其操作流程是先进行标准化构建的设计，这个构建可以小至一个门窗构建，大至一个房间。设计完毕后，通过工厂进行生产，某些地方也可以在现场进行生产。生产完毕后，直接在工厂内装配完毕，或者运送到现场后再进行构建组装。每个构建到达现场后，建设工人只需要把这些构建像搭积木似的进行装配，即可完成整栋住宅的施工。 这种形式被在日本、美国、澳洲等发达国家运用得比较多，因为建设住宅变成和生产汽车一样采用了工业化的处理方式，在流水线式的作业上面使得人力资源得到了最大限度的利用，甚至某些岗位未来还可以使用机器人（自动机械）代替人工操作，极大的提升了建筑质量。建筑质量的提升，可以延长建筑的使用寿命，也是节约资源的表现。除此之外，因为现状国内的房屋建设，与工人的技术熟练程度有很大关系，很多时候因为工人不熟练造成大量的返工，浪费了人力的同事，也造成极大的资源浪费。而产业化后的住宅建设，因为其生产都是在工厂内进行，可以有效的降低施工的返工情况，进一步达到节约资源与成本的目的。 绿色建筑评定 绿色建筑在我国起步较晚，现在主要执行的是2006年颁布的《绿色建筑评价标准》。标准里面把绿色建筑分为了三个等级，级别从低到高分别是一星、二星、三星绿色建筑。获得二星及以上级别的建设项目，按认定的建筑面积可以获得国家绿地建筑节能补贴，根据星级评定，不同星级绿色建筑会有不同的补贴标准。而国外绿色建筑普遍运用得比较成熟，并且国内某些高端项目，除了国内的绿色建筑认定之外，还会参与国外的绿色建筑评价认定，一般我们接触得比较多的国外绿色建筑评估体系有美国的LEED、英国的BREE-AM、日本的CASBEE等。 绿色建筑的评定，可以有效的在建设及运营阶段对建设项目进行成本控制。比如国内绿色建筑评价里面有关材料本土化的规定，如果采用本地建材，或景观采用本地植物，可以获得相应的得分项。本地块的建材可以有效的降低运输成本，节约建设资源。 建设成本与资源的节能控制在绿色建筑评 定里面占的篇幅不多，更多的控制与规定是针对运营方面的。在建设过程中的资源的节约可以为房地产开发单位带来显著的效益，因此在市场竞争的机制下，每个地产开发企业都很自发的去进行此类研发与应用。但是涉及到运营资源的节约，因为不能立竿见影的产生经济效益，所以很多房地产开发单位不重视绿色建筑的评定。而今后，这一观念将逐渐转变。 越来越多的房地产开发单位不再单纯的仅建造房屋进行出售，而是把后期的物业管理及运营纳入到公司的管理范围，比如提供后期的物业管理服务，万科、碧桂园等企业在这方面已经有多年的经验。同时因为房产销售利润的降低，更多的开发商更倾向于物业的自持而非出售，物业运营的成本与利润将直接算入母公司的效益，比如万达、万科、绿地、碧桂园等，都有自己的自持物业运营管理公司。 运营成本的控制在绿色建筑评定标准里面得到很大的体现，比如为了节约水资源，会要求采用节水器具，绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式；节能方面会要求公共区域照明采用高效节能灯具，太阳能、地热能等可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例要大于5%；在日常管理方面会要求进行垃圾分类，对每户的燃气、水、电实行分户计量等措施。这些评定标准都会极大的降低物业后期运营的使用成本与管理成本，既为企业创造了利润，也为社会节约了资源。 传统技术与材料更新 现在国内建设行业执行的标准与国外还有比较大的差距，现行标准的材料及做法在某种程度上已经跟不上时代的发展。传统的材料与工艺经过近期的发展，均已经进行了极大的优化，某一种材料或工艺已经很难在原有基础上进行优化。而二十一世纪很多新材料，无论是材料本身还是与其相关的施工工艺都有了很大的优化空间。新材料在原材料的使用上，会比传统材料更加节约，相关的施工工序也得到了简化，从而进一步节省了建材的使用。但很多时候，因为规范及标准的制约，导致很多房地产开发单位不愿意使用新型材料与工艺。要使新材料得到广泛的应用，除了技术的创新外，行业标准也应该进行整体更新。 小结 房地产行业已经到了转型期，开发项目市场利润的降低，为房地产开发企业的成本控制提供了一个很好的契机。改革总是痛苦的，不改革就会被市场淘汰。希望中国的房地产企业，能够利用好现在的形势，顺势而为，忍住阵痛，未企业未来打开一条发展之路。

房地产成本控制论文:房地产施工成本控制现状分析 摘要:近年来，经济不断发展，房地产业不断发展，人们对工程建设的需求越来越多，各种各样的房地产企业层出不穷，各个房地产企业之间竞争逐渐加剧。在质量和安全的保证下，房地产公司的每个项目都尽全力做到利润最大化。只有这样，才能使企业在建筑行业的激烈竞争中存活下来，获得足够大的发展空间。因此，房地产工程施工成本控制才显得尤为重要。 关键词:房地产施工成本控制 随着经济的不断发展，国家不断深化市场改革，建筑行业在不断发展的过程中遇到了一些瓶颈。房地产行业竞争压力不断增大，国家对房地产行业不断进行调控，房地产行业利润下降，行业发展不景气。控制房地产工程的施工成本是行业发展的必经之路。在此，笔者就房地产行业现状及控制对策谈谈自己的想法。 1房地产施工成本控制的概念 1．1房地产施工成本 房地产成本分为固定资产投资和流动资产投资两个部分。房地产成本类似于建设项目的工程造价，一般包含购买工程项目所含的各种设施的费用，建筑施工和安装的费用，地质工程勘探的费用，购买土地的费用以及企业自身项目管理的费用。 1．2房地产施工成本控制 房地产施工成本控制，是指在系统工程理论的指导下，采用预定制定的，科学的标准，在企业项目施工过程中，产生的成本费用和成本消耗控制在预算范围内，进行预算，决策，计划，核算，管理以及监督，对不符合标准进行不断调控，把建设成本和消耗使施工成本最小化，在施工质量和安全的控制下，使企业利益最大化。 1．3房地产施工成本控制原则 房地产施工成本控制的过程中，要遵循成本最低化原则，成本整体控制的原则，动态控制原则，目标管理原则，权责利相结合原则，例外管理原则，创收与节约相结合的原则以及因地制宜原则。只有严格遵循这样原则，才能更好的控制施工成本，提高企业利润，保证住户的安全，推进房地产的发展。 2房地产施工成本控制中的问题 2．1成本控制体系不健全 在整个施工的过程中，虽然进行管理和控制，但并不是施工成本控制，施工成本控制只有在项目完成后，企业做出决算才能得知项目的盈亏，并不能及时发现盈亏状况，并进行改善。各部门各司其职，技术部门只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责工程施工生产和施工进度。材料管理人员只负责材料的采购和发放。从表面上来看，这些部门与施工成本控制关系不大，但却给施工成本控制造成很大的困扰，所以不能简单地将施工成本控制的责任归结于成本管理部门。施工成本控制需要各个部门之间的配合与沟通，因此，一个健全的施工成本控制体系是施工成本控制的前提。 2．2施工成本控制的难度不断加大 建筑施工行业竞争是不断加大的，在这样的社会环境下，一个有序，公平的竞争市场显得尤为关键。但却存在着先天的不平衡的市场主体地位，使承包商处于一个被动的地位，产生了很多的不良现象。各个企业在市场竞争激烈的情况下，都企图展示出自己的优势和综合实力，以求可以承包这个项目。竞争的附加条件不断增多，国家对承包商的竞争成本进行规定，例如，计划利润和期间费用。但企业往往为了中标，经常会放弃其中的一部分乃至全部。 2．3在施工成本要素管理中存在问题 在施工成本中，材料成本是施工成本的重中之重，占施工成本的百分之七十左右，但材料成本往往存在很大的问题。一方面，在采购材料之前，没有健全的采购计划或者计划的实施不到位，可能造成材料不足而停工，增加了人工成本，或是采购过量，造成大量材料的浪费，不利于成本控制。另一方面，在材料的领用和入库管理过程中，没有指定的材料领用人，材料领用混乱，造成不必要的浪费。在材料入库管理时，没有指定专业人员进行管理，使材料堆放凌乱，清点不到位，材料可能出现腐蚀等情况甚至存在丢失的可能性。一次性材料的领用和管理无人问津，使用特别混乱。除此之外，在材料合算的过程中，材料消耗无准确计量，却将重点放在材料核算的财务账要与材料部门的台账核算相符，不进行实地盘点，经常使用当月入库和月末库存倒算的方式计算材料消耗数量的操作方法，故意掩盖材料运输过程和入库过程中材料消耗量以及由于现场管理不当而造成的不正常损耗，造成成本控制不合理。还有材料成本控制不及时，是施工成本波动大。材料成本的浪费造成施工成本控制不良。 2．4施工成本控制方法不合理 施工成本不规范，比如在施工过程中将一部分施工项目分包出去，只进行费用的收取，没有做具体的记录，造成未转包的部分项目数据资料不完善，使成本核算不准确以及盈亏状况不明确。成本控制手段落后，不随着社会的进步逐渐发展，未进行完善的信息管理。 3房地产成本控制的对策 3．1加强施工生产管理要素 在施工之前，相关单位要制定健全的计划，对单项工程进行详细计算，相关材料保管齐全，内容完整。在分包合同中，要对物资消耗进行规定，将责任划分给分包单位，明确供应范围，制定相应的奖罚措施，完你善物资领用的制度，及时进行物资消耗计算。 3．2进行现场成本控制 在施工之前，企业要组织相关人员进行图纸会审，避免返工造成的人力，物力的浪费，加快施工进度。在会审图纸的过程中，尽量多发现问题，通知设计人员进行及时修改，将施工成本将至最低。要随着工程的进度，不断结算工程款，在工程完成后进行对工程款进行结算，避免不必要的纠纷，造成责任索赔或者信誉受损。建筑工程中，对成本有影响的因素多种多样，施工人员应该根据具体情况做出决策，尽可能的减少成本。在房地产行业经济日益激烈的情况下，相关企业和施工单位应该不断提高施工人员的相关素质，加强施工管理，进行现场成本控制，对各个生产要素进行规范，减少余料废料的产生。在保证工程质量和安全的基础上，进行施工成本控制，使企业利益最大化，在残酷的竞争中拥有的一席之地。 作者：刘晓艳 单位：大连鸿玮置业有限公司 房地产成本控制论文:房地产开发企业财务管理与成本控制 摘要：当前阶段，市场经济发展迅猛，带动了房地产行业的发展，极大刺激了产业投资的加大。就房地产企业发展而言，发挥重要影响作用的因素主要是是财务管理和成本控制，因此必须对财务管理以及成本控制问题越来越得到了企业管理者的重视。实现企业财务合理管理问题以及成本有效控制是房地产行业目前阶段研究的对象。本文首先简单阐述了房地产开发企业财务管理与成本控制的意义，并针对财务成本管理的过程中存在的问题进行分析，最后就如何强化财务管理以及成本控制提出了相应的应对方案。 关键词：房地产开发企业财务管理成本控制 对于我国国民经济发展来讲，房地产行业占有重要的地位，是重要的支柱性产业。近年来，房地产行业发展迅速，房地产企业数量以惊人的速度上涨，但是企业水平参差不齐。在如此激烈的竞争中，想要取得较强的竞争力，挣得一席之地，必须严格实施财务管理，加强成本控制，更要切实将两者有机结合起来。协同实施财务管理以及成本控制，可以有效促进企业经济效益的提升，有利于综合竞争力的增强，有利于企业更好的发展，可以在竞争中占据有利地位。 一、房地产开发企业财务管理与成本控制的重要性 成本控制是企业财务管理的一部分，二者的协同管理主要针对企业财务方面实施管理，其实施依据是特定时间段内企业制定的财管目标，二者管理实施主体也就是财务管理的主体，在自身主权范围内，管理对象是企业运营各个环节的财务状况。企业在进行成本管理的时候，充分利用工程性选择运行系统，有效计算和调度企业正常运营下产生的消耗以及逆行的情况。这样不仅可以更好的将自身的薄弱环节给予充分的挖掘，还可以有效发现企业内部潜力。也由此还能够将企业有效实施成本控制的方法查找出来。如果企业进行成本控制的机制科学，合理，那么其对于改善企业运营管理发挥着很好的推动作用，有利于企业进行自身运营机制的转变，有利于企业素质的提升，增强企业竞争力，更好地应对市场激烈的竞争。 二、房地产开发企业财务管理与成本控制存在的问题 (一)前期工作重视不足 没有切实关注重视前期工作的运行是房产开发公司进行财务成本两者管理过程中出现问题的原因所在。当前阶段，房产公司往往更多关注的是施工过程中的成本控制问题，忽视了前期工作的成本控制问题，比如招投标以及工程设计阶段的成本问题。部分企业缺乏科学，成熟的成本管理观念，对前期工作盲目压低费用或者设计工艺不同，反而导致了企业成本的大幅上涨，也就使得企业成本管理出现失控的局面。 (二)控制机制尚待进一步完善 关于建设极端，企业的控制机制还需进一步完善和健全。在我国，房地产市场并没有发展太久，市场经济发展的初期阶段，该行业企业的发展还不足够充分，之后的很久的时间内，房地产的发展也仍然处于相对低迷的状态，这几年，房地产行业发展的势头猛进，但是与市场发展相适应的规章制度并没有得到进一步的完善，企业的发展的经验也相对缺乏。例如，在市场开发过程中，针对招投标的制度不够健全，招投标市场建设也相对薄弱，也缺乏健全的招投标机制，在此过程中，缺乏相关部门严格、有效的监督和管理，由此，成本管理问题更是一塌糊涂。 (三)成本控制体系需要进一步完善 在具体的工作中，企业的成本控制问题缺乏相应管理机制。目前阶段，科技日新月异，经济全球化深入发展，市场竞争随之越发激烈。对于成本控制各个方面，企业应当使用较为先进的技术实施管理，因此，企业必须采用先进、合理的手段，企业才能够实现利润最大化的目标。然而，在发展过程中，部分企业缺乏相对先进的成本控制的观念，仍然只是简单的认为是最大限度的提高收入降低支出即是对成本的控制。传统成本控制观念，没有充分分析研究市场以及对产品实施科学定位，导致盲目降低成本。这种成本控制方式很好地促进了企业支出费用的大幅降低，但是，却也产生了较大的负面作用，造成了企业与市场严重脱节。同时，就目前的房地产的发展来看，成本控制缺乏科学性和系统性，因此，对于自身成本控制问题无法实施充分全面的管理。 三、加强房地产开发企业财务管理与成本控制策略 (一)加强对前期财务工作的重视 对于建设项目而言，其成本控制实施的关键在设计环节。工程设计是工程施工的灵魂，它全面反映了项目整体规划情况以及具体的施工意见。因此，在设计环节，企业全面处理整体工程的处理技术关键环节以及涉及的相关经济问题。设计阶段，也是对工程造价进行确定以及有效控制的最佳时期。设计不仅很大程度上决定着工程的造价情况，也对施工工期以及工程质量发挥着绝对的影响作用，公司的经济效益也受到设计的直接影响。 (二)建立健全企业的建设机制 企业在进行企业建设机制建立的过程中，最先要做的是，制定科学、合理的设计招标制度并对实施有效的处理。创造公平合理的招投标环境，使得资质较高，实力较轻的设计机构可以公平的参与竞争，同时企业必须对自身管理不断强化，促进企业设计水平的不断提升，使企业竞争力得到最大限度的提升。关于工程监理问题，不仅设计机构主动突破自身设计局限，同时设计监理也应当帮助设计机构，推动其设计思路的不断开拓，进而进一步优化工程的设计方案，在工程成本之前，最大限度地控制工程施工的成本。 (三)完善企业的成本控制体系 首先，把日常工作中最基本的财务管理做好。目前阶段，部分房地产企业实施的财务管理其工程有待进一步的完善，管理理念还相对落后。所以，切实更新管理理念，加强基础财务的管理，将日常的财务工作做好，可以促进财务管理的科学分析。其次，进一步提升财务管理水平。企业定期组织管理人员参加专业培训，提升财务管理人员的专业素质，整体提升企业专业水准。此外，对于成本控制问题，财务管理人员必须增强认识。必须立足于成本控制，对企业实施全方位的管理。再次，对企业资金加强管理。必须重视企业资金的管理，资金管理涉及方面众多，主要有筹资、现金及成本的管理等方面。科学资金的管理，有利于维护企业的信用，有利于企业低利率贷款的获得。制定科学的融资计划有利于资金的周转，降低资金成本，有利于资金管理的进一步完善。最后，对企业资本结构加强管理。在企业资产负债适当时，不仅能够帮助企业的有效发展，而且还可以促进企业资金的充分利用，提高资金使用效率。所以，企业依据发展目标、融资现状制定科学的规划来科学确定权益债务比。在融资方面，财务管理部门制定详细的计划，以保障投资项目顺利开展。 四、结束语 房地产开发本身就很复杂，在工期较长的情况下，必须进行实施科学的财务管理和成本控制，但是其工作量是相当大，工作强度也非常高。近年来，社会经济不断发展，市场经济得到进一步深化，房地产企业必须充分结合市场竞争具体情况，实施自身成本管理，因此，财务管理部门必须实施全面的成本管理，针对项目的各个环节，对项目工程进行整体控制和管理。实施切实可行的成本强化管理措施，不仅切实保障工程质量，还可以有效促进成本的严格控制，为企业发展谋取更多的利益，促进企业经济效益的提升。 作者：张美萍 单位：沈阳华强新城市发展有限公司 房地产成本控制论文:房地产公司项目成本控制探析 摘要：随着房地产行业市场宏观调控的不断加强，我国的房地产市场正在面临着生存和发展的严峻考验，行业内的竞争日益激烈，虽然在管理上一直比较重视成本控制，但企业项目开发成本控制仍然存在诸多问题。本文在探讨房地产行业项目成本构成的基础上，对房地产公司项目成本控制问题及其成因进行了剖析，并提出了加强房地产公司项目成本控制的具体措施。 关键词：房地产项目成本成本控制 在我国，房地产业是涵盖建筑、建材、运输、中介、金融在内的大产业，是国民经济结构不可或缺的关键行业。伴随着市场经济的快速发展，许多房地产公司逐渐的发展起来，且很多具备国家一级房地产开发资质，经营的范围不仅是房地产开发，还兼具物业管理、机电设备的安装等。一些公司通过不断的改革与创新，许多大型的企业全面采取预算成本控制制度，坚持实施工程管理的主导流程控制。能够实现全员的成本控制，总体来讲要将项目成本控制分为准备阶段、施工阶段的事中项目实施阶段，以及项目事后评估阶段。目前的市场条件下，在成本控制中仍然还存在着一些问题，能否做好以及如何做好成本控制是一个房地产开发项目能否盈利或者盈利水平高低的关键。 一、房地产公司的项目成本构成 1.土地成本。 土地成本主要包括土地出让金、土地契税及交易服务费等。土地成本占总成本的30%—50%，在项目成本中占有很大的比重，其中土地契税约占土地成本中的3%，可见取得土地的成本价格高低是房地产公司能否赚到钱的关键。 2.前期费用。 前期费用主要包括项目开发的可行性研究费用、三通一平费、规划设计费以及交给政府涉及到报建的费用等。该项费用在总成本中占5%左右。 3.建筑安装工程费。 建筑安装工程费是指在项目开发过程中的实体工程费、设备购置费和安装费等。此项费用在总成本中占的比例较大，一般在35%以上。 4.基础设施配套费。 基础设施配套费主要包括服务性的一些工程支出和基础配套设施费用。前者主要有供电、道路、环卫、排水等；后者主要是停车场、警务室等；占总成本的10%—20%。 5.间接费用及税费等。 间接费用主要包括管理费用、销售费用和财务费用。税费包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税等。 二、房地产公司项目成本控制存在的问题分析 1.成本控制理念不全面。 公司的人治问题太严重，管理层参与度太高，事无具细，大大降低了工作的效率。没有树立起全面的成本控制理念，仅仅局限在具体的流程控制中，看似在监控之中，但是却没有严格的设计监督机制。在项目施工的过程中，各个部门只站在自己的立场上来看待问题，使本该拥有的规模效益大打折扣。在设计阶段不论是图纸的设计还是方案的设计，从开始设计时就要想到如何设计成本低，或者是更合理、收益高的方案。由此可见，建立全面的成本管理理念势在必行，刻不容缓。 2.管控模式和组织架构设计不合理。 该模式具有民营企业的通病，人治往往凌驾于制度流程之上，所以如果没有监督和标准就会使得管理控制流于形式。再者，项目的流程控制只能对流程可以规范的项目成本费用进行，仅仅控制的是审批、执行阶段，在工程项目控制的流程设计上审批的流程过于繁琐，没有体现出各个部门的独立性，过多的关注了部门间的相关性，使得流程过多且涉及部门多，使工作效率大打折扣。 3.项目各阶段具体成本控制不系统。 房地产公司从投资拿地开始到工程竣工，其成本控制大致可以分为：事前控制、事中控制和事后控制三个部分。但是具体成本控制上没有系统成本控制，导致很多职能部门或者在职责上是重叠的，或者是都参与却无人负责的现象。没有主导部门或者主要负责人去推动或者承担责任。这样就必然会导致工程项目进度的延迟或者其他环节实施的延迟、无法进行。 三、加强房地产公司项目成本控制的措施 1.树立公司全员成本控制意识。 设立相应的奖惩措施，提高员工对改善成本控制的积极性，才能够使得全面成本成为可能。但是这就要求企业员工及各个职能部门具备高素质的管理，不仅需要工作和职能的细分，还有监督与职责的各个部门的协作，这些都需要对每个员工更为严格的要求。所以全员的成本控制理念的树立也是非常重要的。 2.房地产项目管控模式选择及组织架构设计。 房地产项目从拿地到实施竣工，期间整个过程可以分为几个方面：土地投资论证、项目启动、方案设计、初步设计、工程实施、竣工。所以地产项目成本控制要从这几个阶段入手，这样就需要采用项目成本流程控制与目标成本控制相结合的模式。还要建立项目成本具体环节控制节点体系，要根据各个部分各个阶段具体环节在其实施过程中所需的实际操作，进行节点管控，将控制分解到具体的职能部门，将每个部分的每个阶段环节严格落实到实处。建立合理的项目全过程成本控制体系。按照各个阶段的特点，设计目标成本，然后再通过预算与决算的比较来改进预算。将目标成本控制与项目流程控制相结合。同时各个阶段注重每个阶段关键节点的控制。将各个职能部门的职责精细化、明确化，同时形成具体的成文形式加以公布，贯彻执行的过程中能够严格的按此执行。 3.房地产行业项目成本体系的优化。 公司要设计有针对性的指标进行考核，对超过指标的金额通过流程进行审批，将其控制在部门管理中，使公司的商业机密在一定程度内得到了控制，节约人力成本。在项目成本体系优化方面，还应该加强会计制度和规则的建立，使各个房地产企业之间，在具体的一些成本核算上有更统一的标准，使各个企业间的成本，更具可比性和借鉴性。而新的会计成本核算体系的建立，也会为成本的控制提供更多的理论支持和改善的可行性建议。 4.项目成本控制流程的完善。 在项目成本控制流程中，应该更紧密的与成本预算相结合，给以部门更多的权限。项目成本控制流程要严格的进行筛选，通过进行设计方案的评选。与供应商的合同要进行市场调查，防范未来可能发生的材料价格上涨引发的成本大幅上升问题等各项事前控制，使得其在项目成本的控制上更加的精细化，也能从源头上起到节流的作用。 作者：董慧 侯文哲 单位：哈尔滨商业大学 房地产成本控制论文:房地产开发项目投资决策成本控制 前言 房地产开发项目是一个周期性较长的项目，因此在此期间无论是居民消费、市场需求还是国家宏观调控政策都会有很大变动，一旦决策分析和成本控制失误均会给开发企业带来重要影响，采取有效的措施来做出正确决策、有效控制成本是目前房地产开发企业确保收益、减少损失来说十分必要。 一、房地产开发项目决策分析失误对成本造成的影响 (一)经济形势影响着开发成本 之所以说房地产开发企业受到经济形势改变的影响，是因为经济形势的不稳定导致房产开发产生巨额亏损。例如：消费者需求、市场需求和人民币汇率等都对开发成本产生影响。由于房地产开发商从开始研究该项目的可行性，到最后楼盘上市期间隔的时间较长，在该时间段内，市场需求这种不定性因素，极有可能有很大的更懂变。消费者购买力、银行汇率等各类要素的变动必然会造成投资收益预期与目前状况相差甚远。比如二线城市开发房地产，购买的地皮位置较好，并且估算上市必然会卖到6000元/平米，然而受到上述因素的影响，房价是以4000元/平米出售，这必然会影响房地产商的收益。 (二)国家的相关法律政策影响着开发成本 财政和金融两大政策是决定房地产开发成本的直接要素。一个国家的国内国际政治局势变化以及相关政策法律更动被称之为法律政策风险，法律政策风险一旦出现必然会使房地产商承受巨大经济亏损。宽松或者紧张的货币政策会对项目开发产生直接影响，这主要是影响房地产商开发项目的成本。 二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施 (一)构建科学的评估指标体系 建筑密度、土地面积、绿地率、交通是否方便、容积率以及公共性的配套设备等要素均是评估指标规划时应当予以考量的要素。在评估设计方案时必须要对经济性、性价比、格局和环保等细枝末节给予充分的评估。在展开经济评估时应当从财务评估和综合性就评估两个方面给予全方位考量，里面包含在任何一个评价指标要素都会对房地产开发直接或者间接的影响房地产开发项目成本。恰当的将建筑楼层的高度提高和增加密度、恰当的控制其容积率、均是降低每平米房地产开发成本的有效措施。同时还会在很大程度上节省建筑用地，这样就在相应的节约了部分开发成本。 (二)优选规划方案 想要提高控制工程造价的有效性，必然要对市场展开充足的调研后，与项目详实的实际状况相结合，才能确保在符合消费者使用功能和生产需求的基础上，有效的整合经济和技术把多种方案设计出来再展开对比，进而在方案中选出最佳方案。在对最佳方案展开选择时，先保证各类开发方案间有可比性，同时应以项目现实状况为根据，采用的评价参考指标必须保持其合理性，不能有所偏颇。 (三)尽最大可能使项目抗风险力提升 作为资金密集型的房地产行业，决定了要投入巨额资金才能满足开发需求。由于调整国家政策和市场变动均严重影响着房地产项目的收益。这就需要房地产商在投资决策环节均要对社会、环境、经济、市场和政策等各种影响着投资项目成效的因素进行充分分析，掌握各种因素对项目产生的影响以及各种要素属性，能够起到帮助开发商衡量项目风险的特点和大小正确性的作用，进而保证投资收益水平的合理性，将卓有成效的控制风险方案设计出来，加大防控重点要素的投资风险力度。 (四)采用多样化方式进行组合投资 开发房地产的企业在选择开发项目时，应注意把资金投入到各种不同类型的项目，对于各种收入层次的居民进行差异化的建设类型，即建设层次不同的写字楼、住宅区和文化娱乐场所等，从而达到降低未来不确定风险的目的。房地产开发项目的类型不同，在开发时也会出现不同风险，进而收益上也会有很大区别。通常，高风险投资就有高收益回报，而低风险投资项目相对于高风险项目而言，其收益相对较低。假如把资金投入到各种不同类型的项目中去，就会使整体企业的风险系数降低，最后获取的收益也较为均衡，如果有一个开发项目决策失误，也会有另外项目补足，这就是用的“把鸡蛋放在不同篮子里”的策略。 三、有效控制房地产开发项目成本的方式 (一)转嫁风险 第一，利用向保险公司投保的方式把风险转嫁给保险公司，这需要企业提前缴纳保费到保险公司，而真正遭受损失时由保险公司承担。值得注意的是，虽然保险公司是一种有效、及时且能够科学实行的弥补损失方法，但是在开始缴纳保险费时数额较大且在使用方位上有较大限制。因此通过投保来转嫁风险不能解决所有的投资风险。第二用合同的方式把风险向另外的经济主体转嫁。例如，在项目在施工时，可以把少数高风险性的工程外包给有丰富经验的施工主体，这样就会降低该部分风险。 (二)透过目标成本控制方案进行投资决策 研究开发房地产项目的可行性是开发商开发项目前必备的功课，假若糊里糊涂的就去投资，不但不能确保该企业的获取相应的利润，还极有可能使自己蒙受损失，更甚至面临破产的风险。这说明在做投资决策时把目标建筑成本控制方案充分利用起来，在很大程度上有可行性和科学性。在设立项目之前必须要不断的评估预算，确定建筑成本控制数高于总的建筑成本资金时，才能确保该项目具备可行性。假若低于总建筑成本资金，那就说明不能达到自身利润的预期，该项目不具备可行性。通过全面系统的测算后，才能够保证房地产开发商开发该项目的收益目标能够实现，降低盲目去投资开发给开发商造成的运营风险和没有必要产生的开发成本。 作者：张新建 单位：武汉纺织大学 房地产成本控制论文:房地产开发企业成本控制研究 房地产开发成本控制是房地产开发企业的内功，要想度过中国房地产企业的寒冬，练内功是必修课，下面将从立项阶段，规划设计阶段，合同商洽阶段，施工阶段，竣工结算阶段，五个阶段进行论述。 一、立项阶段的成本控制 立项阶段的成本控制主要是成本的细化分析，包括：1、土地开发成本：主要为土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费，此部分费用占项目总支出的30﹪，个别地区数值有可能还要高，要成分考虑开发风险和升值空间。2、前期工程费用：主要为“三通一平”和“临时设施费”占项目总支出的3﹪左右，要提高临时设施与建筑项目同寿命性，进而降低成本。3、建筑安装成本：占项目总支出的45%-55%，因地域差异比例数也不尽相同，要了解市场人工、材料、设备变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正与调整，合理科学的确定项目的建筑成本指标。4、配套设施与智能化费用成本：占项目总支出的8﹪左右，此部分成本费用受小区规模和档次的影响很大，控制此部分的费用，园林环境工程成本：占项目总支出的3%-5%，此部分成本与小区规模，档次也有直接的关系，控制起来难度较大，对成本将产生较大的影响。5、投资决策阶段的费税：管理费、销售费用、财务费用、税金，对于可控部分，以最少的费用满足项目要求，节约部分即可成为开发商的利润。6、不可预见费：一般占直接成本的3%-5%，此部分费用应有足够的预留，要根据实际情况进行测算和估计，不能盲目的压缩。 二、规划设计阶段的成本控制 设计是施工的基础，此阶段的控制会对其他阶段产生重要的影响，地产企业对以下三点的控制不能忽略。1、工程设计的招投标制度：地产企业在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制房地产开发的成本的目的。2、实行限额设计：凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应，特别是结构数据，如含金量，砼量等，以方便对节后设计的造价比较。3、强化设计出图前的审核工作：从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或者缺陷来加以克制时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核和管理工作，以求得提高实际质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。 三、合同洽商阶段的成本控制 在形成合同的过程中，除了对价格的控制外，还有两点不能忽视，就是合同的严密性和合同的可操作性。1、合同的严密性；除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。2、合同的可操作性：合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目各项计划的实施。 四、施工阶段的成本控制 施工阶段是将地产设计建成实物的阶段，在此过程中，费用投入是最大的一个阶段，过程复杂、繁琐，对成本的影响也是最大，必须加强以下三点的控制。1、加强变更、签证监督和管理：变更、签证主要包括设计变更、施工条件变更等。施工阶段的变更、签证是不可避免的，但应处于一个严谨的控制体系中。控制施工变更，签证变更的关键在于地产企业的自我约束。变更及签证管理控制体系应明确。造作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认有限、否决与责任追究制度等，确保变更、签证质量，杜绝不实与虚假变更、签证的发生。2、加强材料设备的采购：首先地产企业要清澈的划分材料、设备的“甲供”、“甲控”、“乙供”的范围，其次地产企业的预算成本人员要广泛掌握建材行情，严格按有关规定做好材料限价工作。合理控制差价水平。对施工单位自行采购的材料，属于制定价范围的，应实行“适当参与，推荐厂家、监督质量、合理限价“的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。3、严格审核承包商的索赔要求：对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。 五、竣工结算阶段的成本控制 “大量、集中、复杂”。是结算阶段的特点，为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单，应做好工程洽商签证及预算增减账的管理。重点做好材料差价及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定措施费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审核制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。 六、结语 当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本控制，将房地产开发的成本控制贯穿与项目开发的全过程，其控制的重点在于立项阶段、规划设计阶段、合同洽商阶段、施工阶段、竣工结算阶段的全面细致工作。控制好成本，房地产开发企业的春天就会再次降临！ 作者：张浩 单位：大连泰安房地产开发有限公司 房地产成本控制论文:开发项目前期成本控制房地产论文 1房地产开发项目前期成本控制的重要意义 近二十年来，我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度，其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言，仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作，没有真正认真开展相应的成本管理工作，这主要是受到了企业短期行为的影响。但是如果从长远发展考虑的话，要想使企业能够得到更好的发展，延长企业生命周期，强化自身的竞争力，通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段，通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。如果从盈利角度来考虑的话，在当前市场竞争日趋激烈的今天，企业的各项运营成本逐渐上涨，在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。为此，只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算，对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。并且从风险角度出发的话，鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期，并且投入相对较大的项目，这使得前提的控制工作显得至关重要。 2当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题 对于房地产开发项目来说，虽然在前期阶段的成本费用较少，但是其对于项目的整体质量效果却具有至关重要的影响作用。限于种种客观因素的限制使得我国当前在前期的成本控制方面存在较多问题。首先，问题体现在重视程度不足上，目前许多开发商都缺少对决策阶段成本控制应有的认识，造成了策划报告水平较低、操作性较差的问题，在决策中经常会出现各类问题和意外，产生了大量的资金浪费问题。与此同时，在项目的可行性研究上也缺少应有的科学合理性。对于项目开发而言，其可行性大小在很大程度上关乎着项目的成败，如果一味的生搬硬套很有可能会面临失败。此外，我国许多房地产开发商在项目成本的估算上也存在较大问题，不能精确的对项目成本进行估算。成本估算是成本控制的重要基础，属于一项动态性较强且连续的工作，估算的结果虽然并不是最终的结果，但是对于成本的控制来说却具有较强的借鉴参考价值，如果估算的准确性较差的话，将会影响到整体的成本控制水平。 3房地产开发项目前期成本控制的相关建议 3.1做好投资决策阶段的成本控制工作房地产开发项目前期的成本控制主要受到项目区位以及项目方案选择的影响。其中项目区位的选择将在很大程度上决定着项目的成本费用，具体表现为土地成本上。而在项目方案的选择上，如果选择了适合自身的开发方案可以有效地降低开发成本，反之则会使开发成本上升。针对投资决策阶段的成本控制特点，我们应当采取有效的手段和措施。投资决策阶段属于一个不断深化的过程，项目开发的成败在很大程度上都受到此阶段的影响，因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测，在可行性等方面加大研究力度，确保前期工作的开展能够落实到位。在此期间的成本控制应当主要集中在三方面，首先就是购地方面一定要慎重，对于购地成本应当进行理性控制；其次，还要对市场需求状况进行预见性分析，确保自身开发项目的准确定位；此外，还要对市场的整体走向以及发展趋势进行分析，便于发现自身在未来发展中的主要侧重点，进而做到有的放矢。投资决策阶段属于综合性较强的阶段，在此期间内要充分做好有关的分析和调查工作。房地产开发项目的投资相对较高，如果不在前期阶段对成本费用有个大致的了解很有可能影响到后期的施工建设，进而威胁到项目开发的成败。这使得投资决策阶段的成本控制工作显得至关重要。 3.2进行正确的成本估算工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作，要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先，就要正确的确定成本估算对象。通常情况下，在此阶段分为两项任务，分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面，大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况，朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大，并且还有不同施工单位施工的单项工程，应当将该项目依照不同的施工单位予以划分，将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程，可以采取合并的形式，将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说，在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则，根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入，而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。 4结束语 宏观经济发展的形势为建筑施工企业带来了新的发展机遇，但是在此过程中也面临着诸多问题和挑战。建筑施工企业要想在当前激烈的市场竞争环境中生存壮大，就必须做好自身的前期成本控制工作。作为房地产领域的企业，建筑施工企业的发展状况不仅关乎到自身的前途和命运，更在很大程度上影响着我国房地产行业的发展。为此，我们一定要积极完善和改进建筑施工企业的前期成本控制，促进整个行业的健康有序发展，为社会和国家提供更多的就业岗位，促进我国经济的整体发展。 作者：孙瑨单位：天地源股份有限公司 房地产成本控制论文:房地产工程施工成本控制分析 1规范合同管理 在施工企业的管理上，合同管理的地位十分显著，所以必须对合同有明确的规范，不能盲目地进行施工。企业为了保证工程成本，创造更多的经济利润，必须规范合同的内容、条款。经过设计阶段，施工的合同内容更需要从大到小各方面都有一定的要求，才能保证竣工的顺利。同时，前期的合同规范明确，就能给施工过程中的资金运作指明方向，这就是合同管理的最终目标。另一方面，合同管理能对施工过程的完成进度进行监控，针对规定的施工成果进行验收，保证施工的质量。因为在施工过程中，容易出现豆腐渣项目，以非常低的价格购买质量很差的材料，这样只会形成劣质的工程。针对此种问题，最好的避免方式就是制定严格的合同管理条例。 2完善成本控制，优选施工组织方案 建筑施工企业为了完善管理，提高施工质量，会在成本上进行控制，并甄选出最佳的施工组织方案。一个合理科学的施工组织方案，对施工的进度、竣工有很大的帮助。在设计方案之初，需要引入成本控制的内容，并根据施工企业的实际资金情况，在成本费用、施工目标、施工模式、竣工时间等方面做出详细的规定。鉴于成本控制的规范，施工组织方案的选择也比较方便。 3工程施工阶段费用方面的成本控制 3．1材料费用方面从内容上来说，材料费用包含两个方面，分别是价格用量方面的费用以及材料用量方面的费用。在工程的施工过程中，项目材料的优劣好坏都有一定的标准，材料的消耗数量、价格空间都必须有一定的控制管理。并且，施工材料的每一笔限额领料单都需要落实到位，而且单据上面的信息必须准确，尤其是数目方面的信息。同时，为了控制成本，材料的功能需要得到重视，最好是通过低价的合格材料来替换昂贵的材料，保证周转料的合理使用。另一方面，材料采购的供应商需要仔细删选，最好在价格、质量、信誉上进行对比分析，找出最低价最合格的产品。针对必须购置的高价材料，项目部门需要进行询问标价，对采购的数量和资金进行预算处理。同时，对于需要大量购买的材料，材料部门可以按照轻重缓急分批购买。 3．2人工费用方面企业施工的项目需要大量的人力成本，这就需要对施工人员的费用进行合理的规划，并制定对应的合同规定。而且企业按照内部的定价，在工程项目的周期上提前做好议程设置，拟出承包价格，再核算成人工成本。此外，人工费用方面的结算，还可以灵活处理，通过项目员工的动态管理，控制人员的费用支出。并且尽管工程项目的主要职责是跟踪和监督项目的完成情况，但是在人事管理上也有自己的权利。为了保证项目的顺利竣工，节约人工费用，项目部可以在冗员结构的情况下进行一定程度的精简，保证最优化的人力资源来担任施工的职责。此外，项目承包合同有关于人工费用的规定，划分了工资含量指针。通过这种方式，施工项目的员工、费用都有了明确的标准，避免了过多人工开支造成的成本浪费。 3．3机械费用方面企业的施工必然会需要购置轻重型的机械设备，方便工程的建设，同时，这也是一笔昂贵的费用支出。为了保证施工的进度、项目的竣工，企业可对生产使用过程中的机械进行统计，避免购置重复功能的设备，最大限地地发挥机械的功能，又提高施工的建设效率。并且，机械设备的保养维修都必须有明确的规定，相关人员要做好监督，保证机械设备的健康状态。在人员的调度上，施工结束后，机械设备的使用人员要切断电源，做好清洁保养工作，同时上机人员和辅助合作人员必须加强合作，增加设备的台班产量，强化施工的工程进度。 4完善成本控制，构建施工阶段管理体系 4．1加强成本控制责任制成本控制不仅需要从管理上进行加强，而且需要引入目标责任制，提高企业施工人员和管理层的责任意识。成本控制的责任包含很多，主要是在施工的质量、成本、工期、竣工目标上有严格的规定，避免出现形式上节约、施工中浪费现象出现。 4．2增设先进的技术管理系统企业在施工建筑过程中可以通过合理性的技术方式降低工程成本。在实施过程中需要将成本控制以及质量控制两者结合在一起，这样既能够保证施工质量，同时施工成本也能有所降低。所以说，先进的计算管理系统是房地产企业成本控制最有效的方式。 5结语 总的说来，房地产项目工程施工阶段成本控制需要通过对于设计、采购、制造、质量、管理等环节所使用费用进行跟踪，对于每一个环节所使用的费用需要控制在费用开支标准内。同时需要有合理性降低成本方式，能够更好的掌控房地产项目中各个环节的成本，对于每一个环节所使用的成本资料进行研究分析，为决策者提供可靠的数据分析报告，并与项目计划成本进行对比，对于项目进行经济责任承包考核。这样才能完善企业经营管理方式，企业成本才会有所降低，企业经济效益得到提升。 作者：宫鹏单位：山东鲁能菏泽煤电开发有限公司 房地产成本控制论文:开发项目成本控制房地产论文 1房地产开发成本构成及影响因素分析 1.1房地产开发成本构成所谓房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。 1.2房地产开发成本影响因素分析 ①项目决策。房地产项目的投资通常都是投资数额很大，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一个工程项目，不同的房地产企业面临的风险同样存在一定的差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断。 ②土地成本。目前，由于用于商业开发的土地数量极为有效，在这种情况下进一步抬高了土地的拍卖价格。另外房企之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本很难控制。同时由于土地价格占项目总成本的比重较大，约占项目总成本的30～35%左右，以相对合理的价格取得开发用地显得尤为重要。 ③工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、工期、建筑产品的质量水平、生产要素价格市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金等对房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。 2房地产开发的成本控制措施 2.1开发项目前期成本控制 2.1.1规范前期的项目投资分析，有效控制投资风险。房地产投资决策过程的科学性，在一定程度上为决策成功奠定基础，而可行性研究为决策提供了参考依据。房地产开发项目的可行性研究，通常情况下，主要是从市场、技术、经济等方面对项目前景进行分析和预测，进而在一定程度上对项目进行整体评价，在技术上判断项目是否可行，以及经济方面是否合理，同时对多个方案进行优选。在项目投资决策之前，首先要对拟选择项目产品的市场定位，未来消费群体，预期的销售价格进行科学地预测；同时还要对项目所在地原材料价格，市政设施，地理和人文环境等等进行充分的调研。根据已经取得调研资料对项目的成本进行估算，评估项目的经济可行性。在确定项目可行的前提下，还要结合开发项目的实际情况，在满足使用功能的前提下，借助价值工程等相关理论，进行设计多方案比选，在满足技术先进条件下又兼具经济合理性。房地产属于资金密集型行业，市场的任何波动和国家的宏观政策等都会在不同程度上对项目的投资收益产生影响，甚至造成企业资金链的断裂，进而瘫痪整个项目。通过投资决策阶段对开发项目的综合评估，明确各因素对项目产生的影响，根据房地产项目风险的类型和特点，帮助投资者提出相应的风控实施方案，进而在一定程度上有效地防范和控制投资风险。 2.1.2土地竞拍价格的控制。房地产整个开发过程中，一旦获得土地，其开发成本就基本确定，在开发过程中，该成本一般不会太大的变化。因此，对土地成本进行控制的关键是准确分析拿地成本，在土地招投标过程中，制定相应的竞标策略，进而在一定程度上确保以最小的代价和风险获取最大的收益。 2.1.3设计阶段。对于工程项目来说，成本控制的关键主要集中在设计阶段。这一阶段对于工程造价、建设工期、工程质量等都有一定的决定性作用。①推行设计监理。优化设计方案、加强造价控制工作，仅仅依靠设计合同的制约是不行的，还要通过设计监理协助设计单位开拓设计思路，优化设计方案。②加强设计出图前的审核。设计变更、现场签证的产生主要是由于施工图质量偏低造成的。加强设计出图前的审核工作，能有效降低施工过程中的成本变动。同时加强审核工作也可以将设计方案的不足或缺陷及时改正。 2.2项目建设阶段 2.2.1完善招投标管理。为了确保招标文件规范、严谨，保证所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，以便开发商进行对比分析，做出公平合理的评价。可以从以下几点来考虑：①招标文件编制人员除了要有较强的预算知识外，还应当有一定的工程设计知识，施工经验，以及材筑材料与设备、建筑机械、施工技术等综合性建筑科学知识，这样才能对工程有一个全面了解，做到工程量计算不重不漏。②清单编制完成后要认真进行全面复核。最好是将编制好的清单与同类建筑工程，从工程造价、主要材料消耗量、主要工程量等方面进行比较分析，有助于检查遗漏的项目。同时还要仔细阅读建筑说明，结构说明及各节点详图，发现一些疏忽和遗漏的项目，要及时补足。 2.2.2设计变更和现场签证。为了减少设计变更的发生，就要认真做好开工建设前的图纸会审工作。在施工过程中确要设计变更的，应严格按照工作流程办事，必须经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位协商确认后才能发生变更。同时在实际管理过程中还要防止设计变更降低原有项目的使用功能情况发生，以及将设计变更引起的工程造价增加的幅度控制在合理的范围之内。在工程建设过程中，设计图纸以外以及施工图预算中没有包含的而现场又实际发生的施工内容很多。如果不严格管理，势必会增加总投资。要严格审查各种签证的及时性、合理性和真实性，避免事后签证。要对增加的子项目认真核查，一方面要核查增加的子项目是否合同中有约定，另一方面要对增加费用的合理性进行核算。 2.2.3加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本。在房地产开发过程涉及合同比较多，合同规定双方基本责任和义务，同企业经济利益息息相关，是任何企业都应该高度重视的工作。房地产企业应该争取建立明确的合同付款台账，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题。 2.3严格审核工程竣工结算竣工结算是房地产开发项目成本控制的最后阶段，是核定建设工程造价的最终依据，工程实践表明，在一般情况下，经审查的工程结算较编制的工程结算价款相差10%左右，有的高达20%，对控制投资成本起着重要的作用。在审核项目竣工决算时，应该依据现行的建设工程项目管理的相关法规，严格按照承包合同中约定的条款，结合工程竣工图纸、设计变更和现场签证等资料认真审核。 ①根据施工图、竣工图等资料审核是否按图纸施工，逐项核对合同条款，检查是否存在遗漏或者重复计算的项目； ②审查设计变更是否符合工程建设相关标准，手续是否齐全。审核施工现场的相关资料，确认工程是否按设计变更要求实施； ③对于工程量清单已有的项目，按照合同约定的价格执行。对于新增的项目并且合同没有约定的，可以参照类似项目或者双方协商确定。 2.4健全成本管理的考核与激励机制在成本管理过程中要坚持责与权相互结合的工作原则，是企业成本管理工作能够健康、科学发展的基础。目标成本确定以后，就要将成本逐步分解，落实到相关部门，明确部门管理职责，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。4结语成本管理对房地产开发企业至关重要，企业要生存下去获得持久的竞争力，还应该树立全员全过程的成本管理理念，建立和完善房地产项目成本监控体系，实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合，以达到提高企业经济效益的目的。 作者：王新芳单位：咸阳师范学院旅游与资源环境学院 房地产成本控制论文:房地产企业开发成本控制论文 一、房地产企业进行成本控制的意义 (一)可以提高企业的核心竞争力房地产企业的黄金时期已经慢慢过去，在这个激烈竞争的市场环境中，房地产企业要想得到市场的认可。不仅需要在资金实力、品牌口碑方面取得一定的影响力，还需要在房屋建筑方面实现低成本。在其它条件相同的情况下，房层建筑的低成本，就代表着在销售价格方面的超强竞争力，销售越快资金流就越大，企业的竞争力也就越强。所以房地产企业进行成本管理是降低成本、提升企业核心竞争力的主要途径。 (二)可以保证利润空间的最大化利润就是在扣除成本、费用及税金后剩下的资金额度。落实成本控制，自然可以为企业谋取更多的利润。目前经济效益是保证一个企业持续发展的重要手段。因此，房地产企业在实现其最大经济增加值和目标利润方面，落实成本控制与管理非常必要。 (三)可以提升企业的运营效率成本控制还能够提高企业的管理效率。主要表现在成本控制是现代房地产企业成本管理的重要举措，成本控制水平的高低，就代表着企业管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地产开发项目管理效率的重要手段。 二、房地产企业开发成本控制存在的问题 房地产企业在成本控制方面除了缺乏健全的制度体系和良好的成本控制意识外，对开发各环节成本制定不能全面到位的问题也普遍存在。房地产开发具有周期长、投入大的特点，房地产开发成本集中产生在开发的各主要环节。在这几个关键环节成本控制存在的问题主要有：( 一)设计环节很多房地产企业在控制设计成本时，往往存在设计单位选择不当，沟通不利以及成本控制意识不严等问题。很多房地产开发项目在设计阶段都没能将成本与技术、工艺、材料等指标很好的结合起来分析，很多房地产企业没有重视设计方案会审这一环节，不能很好的组织评审小组来进行科学、系统的讨论和会审。这些问题的存在，都导致了后续施工过程中设计的变更较多，从而造成后期窝工、返工以及误工等现象，直接影响到了成本的后续控制。 (二)招标环节企业的工程部和成本控制等部门缺乏对投标企业的认真考察，导致一些资质较差的或者是一些资金及技术实力不强的施工企业中标；在对招标文件进行编制时，没有对相关的信息、数据及资料进行全面的收集，也不能做到精确的分析。导致在招标过程中出现了很多成本控制隐患。 (三)施工环节在这一环节存在的问题最多，很多企业在施工现场签证都没有严格的制度规范，也不能制定科学的制度流程，导致签证流程混乱，从而造成成本控制失利；一些大宗的材料及设备采购和使用方面，没能做到尽可能的利用自身资源和渠道，导致材料及设备的使用成本控制不利，同时也无法保障品质；工程在付款审核方面各方的责任感缺失，审核机制不健全，导致审核不到位，甚至流于形式。 三、房地产企业成本控制的有效措施 (一)做好设计环节的成本控制对于房地产企业来说，开发项目设计方案的好坏对整个项目开发的成败都会产生直接影响。因此，在对设计方案进行确定时，必须做好方案的评审工作，尽量选择最为合理、最为经济也最为科学的设计或规划方案，同时还要考虑土地的统合利用率。通常最优的设计方案不一定是最为漂亮、最为宏伟的，但必须是即经济又实用的。无论是布局还是搭配都应该体现出比例的合理性，同样在户型、面积及层数方面也应当体现出合理性。实际上方案设计本身的成本控制是次要的，而且通常成本较高的设计方案其技术指标也同样高，投资效益也越好，因此，在开发项目的设计方案选择过程中，应该对高收益、低成本等因素进行综合考虑，以保证设计方案成本的投资收益最大化。 (二)做好招标环节的成本控制在开发项目的设计方案确定以后，便可对该项目实施真正意义上的开发，首先就是对施工单位进行确定。通常施工单位的确定需要根据招投标文件，招投标的目的就是为了以最低的成本，来实现最高的施工标准。因此，在进行招标时，需要先对投标企业的资质、业绩、以及技术、管理水平等进行综合调查和评价，尽量选择规模较大，信誉较好以及建筑能力强的施工企业。在招投标过程中，房地产企业应该严格审查招标文件，在招投标过程中尽量考虑成本控制问题，以低成本为目标，签订细致而严谨的中标合同条款，避免由于合同中权责不清的问题而引起日后的纠纷，这样也能够为自身企业获取利益的保障。 (三)做好项目前期预算的成本控制房地产开发项目通常周期都较长，尤其是一些大型的项目需要进行分期开发，因此，地房产开发项目开发之前，应该对预算编制进行严谨的控制。通常房地产企业所采用的预算控制模式为全面预算模式，主要包括了房地产筹资、采购、投资、销售以及其它经营活动。在预算控制方面不但要做好预算的编制，还要做好预算的执行、分析以及考核等管理工作。预算项目和标准都应明确，同时还要对预算的审定、下达等程度进行规范，这样才能及时而有效的控制好预算成本。另外，相关部门还应该对预算的成果进行评价、分析，以积极有效的采取改进措施，保证预算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在筹资时，首先要确定筹资的方案，对现金的使用计划进行编制和修订，然后再制定出相应的成本费用计划，其中要尽量准确的预测出分阶段的现金支出情况，最后再对销售的预期计划进行制定，以便对未来的收入情况进行较为准确的预测。 (四)做好施工环节的成本控制施工成本占房地产开发总成本的比例较高，因此，对施工成本进行控制是房地产开发成本控制的重中之重。在进行施工成本控制时，应该充分发挥技术及管理优势，在不影响工程质量的情况下，将施工成本控制到最低，这可以说是房地产企业进行开发成本控制的主要途径。施工阶段除了在技术和管理方面进行成本控制，还应该在工程变更及签证方面做好成本控制工作。在施工阶段设计变更、进度变更、施工条件变更以及工程项目变更等都会对施工成本产生严重影响，因此施工过程中要做好这一系列的变更管理工作。由于在房地产开发施工过程中，容易受到很多不确定因素的影响，从而导致工程计划成本与实际成本出现差异，因此房地产项目施工之前，还需要对各种可能出现的影响因素进行全面的分析，并制定好相应的防范措施，以保证施工成本的可控性。另外，在施工过程中，房地产企业还应该尽量避免扩大建筑规模、提高建筑标准、增加建筑内容等导致施工成本突增的现象出现。 四、结束语 由于房地产企业利润空间不断缩小，房地产行业的竞争也越来越激烈，做好开发项目的成本控制，已经成为现阶段房地产企业实现经济利益最大化，保持良性发展的关键。房地产企业不仅要建立起完善的成本管理制度和体系，更要做好开发各个环节的成本控制与管理工作。同时，不断分析问题、积累经验，以便对成本控制措施进行改进和创新，为企业创造更多的经济效益提供保障。 作者：刘波单位：新疆金辉房地产开发有限责任公司 房地产成本控制论文:会计与房地产筹资和成本控制 一、会计在房地产企业筹资与成本控制管理实施的可行性分析 1.企业具备财务筹资与成本控制管理实施的必备条件 房地产企业是属于快速发展和变化的行业，房地产企业为了保证财务的筹资与成本控制管理，时刻确保企业拥有最新最全面的信息。现在我国房地产企业都发展非常快，原因就是其掌握了大量准确的市场信息，能够不断应变市场需求，实力非常强大，企业都采用先进的管理信息系统来获取市场信息，利用网络和人力资源来进行市场信息的及时获取，所以企业具备财务筹资与成本控制管理实施的重要条件。 2.流动资金巨大，对财务筹资与成本控制管理模式有很强的欲望 房地产企业一般都是实力非常雄厚，且流动资金非常大的企业，其一个项目的投资可能就占据整个企业超过一半的资金规模，风险性非常大，因而其迫切需要有一个优良的管理系统来进行资金管理和成本控制，因其资金流动性强，对动态的财务筹资与成本控制管理模式有很强的欲望。 二、当前房地产企业筹资与成本控制方面存在的问题 随着我国经济的快速增长，现代化管理水平的提高，房地产企业财务筹资与成本控制管理也有了很大改进，但是由于其获取有效信息的局限性，仍然存在一些问题，主要包括以下几方面：第一、房地产企业企业内部股权分配不合理的问题；第二、形式主义，财务筹资与成本控制管理并不真正实行；第三、企业收付款管理存在很多问题；第四、库存商品的管理核算控制问题；第五、企业监督管理制度不完善；第六、动态财务管理和库存控制管理制度不健全；第七、企业员工素质低，财务动态筹资与成本控制管理以及库存控制管理意识淡薄。 三、当前我国房地产企业的财务管理方式概述 房地产企业目前主要采取的财务管理以及库存控制管理模式分为几个阶段进行，主要包括： 1.在投资和销售阶段 第一，房地产投资和销售项目的提出，信息收集，主要是前期对相关财务信息进行收集，事前进行分析报告；第二，房地产投资和销售项目规划完成，对其进行成本转化，从而进行投资规划分配；第三，房地产投资和销售项目交易开始后，对预定成本和实际发生成本进行比较控制，在实施交易过程中，对其超出预定成本范围的影响因素进行动态研究分析，对成本计划之内的影响因素进行动态研究分析，将预定成本进行实时修改；第四，房地产投资和销售项目实施过程中，做好成本控制评价。 2.在售后服务阶段 第一，做好企业投资、筹资成本控制和核算管理；第二，做好企业应收应付账款的管理：首先，对企业的日常经营过程中的资金流动做好全面管理，其次，一定要保证企业营业收入款项的账实相符，防止出现企业小金库等现象；最后，企业收付款项账实相符，通过企业风险预测降低企业经营过程中的风险交易；第三，房地产投资和销售项目完成后，对其交易过程中一切支出进行财务资料汇总，取其精华，以便以后商品采购和销售项目建设实现财务的动态管理，将企业成本降到最低。 四、当前房地产企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建 1.企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建的原理 对其投资计划和设计计划进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较控制。对企业筹资成本等相关的成本支出进行成本分解，对其成本支出的控制具体到每一个细小环节，对其资金流动状况进行实时的信息管理，根据市场需求的变化，对具体的财务动态指标与计划目标进行比较，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。通过对市场需求的实时变化进行分析，从而确定合理的系统模块，保证其系统的有效顺利运转，最终对整个成本系统进行全面管理。 2.企业筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式的构建的思路 依据企业制定的筹资与成本控制的财务管理和库存控制管理模式，实现房地产企业建造过程中的整个的管理控制，对于任一环节的成本支出进行实时管理、控制和调整。 3.健全制度体系，夯实企业成本控制管理基础 企业只有拥有了健全的成本管理制度才能够保证日常工作的有序开展，通过建立完善的企业成本控制管理体制，结合工作实际，不断夯实企业成本管理基础。 4.强化责任落实，提高成本管理水平 企业要想取得快速发展，提高成本管理水平，就必须保证每一个环节的责任落实，只有做好成本管理过程中每一个环节的成本控制，才能不断地完善部门人员的职责分配，只有这样才能够充分发挥每个员工的主观能动性，确保职责问题，不要一旦出现问题，就互相推诿责任。 5.加强成本管理的督导考核 成本管理不是一项固定的工作，在工作中要两手抓，既要通过硬性的制度来约束员工，同时也可以通过激励制度来鼓励员工实现成本管理方式的创新，最大限度地发挥员工的主观能动性。与此同时，做好企业成本管理工作的监督考核。 6.企业现代信息网络系统的构建 企业要想高效快速发展，就必须建立现代信息网络系统，有效地保证企业相关经营数据及其文件处理的自动化、企业相关各类事务处理的自动化及其企业决策管理的自动化。通过建立的现代信息网络系统，能够有效地提高企业处理相关各类事务的效率和准确性。同时办公自动化的实现能够将企业决策所需要的信息进行网络系统分析，提高数据的准确性和决策的可靠性，能够及时地对决策所需信息进行查看和汇总，不断优化企业经营计划，从源头上降低企业成本的支出。 五、结束语 企业要实现发展和获利，就必须要有完善的管理系统，那么这既包括人员管理系统、财务管理系统等，房地产企业最重要的管理系统就是财务成本的控制，因此实行企业财务的动态管理有着深刻的意义，房地产企业只有拥有良好的管理团队和做好实时的财务控制才能够控制其成本，从而提高其获利水平。随着社会经济的不断发展和进步，企业的筹资与成本控制的有效管理已经表现出很先进的优良性，但同时仍然有问题存在，因此，建立适合房地产企业发展的动态财务管理系统，才能保证房地产企业持续稳定的快速发展。 作者：郭红亮单位：河南中力房地产发展有限公司 房地产成本控制论文:房地产成本控制探讨论文 摘要：房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意叉，还渗透到7每一个老百姓的生活中，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的。但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意叉。本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法．从而提高项目的利润。 关键词：房地产；成本控制 前言：工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从项目的前期入手，在施工阶段进行重点控制，对项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强项目设计阶段和项目建设阶段的成本控制，以实现项目成本控制的总目标。 一房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。 配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10％～15％。 管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二设计阶段的成本控制 (一)设计方案优化 设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。 (二)实行限额设计，有效控制造价 限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。 (三)前期造价分析 通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1％左右，但正是这1％的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。 二工程招投标阶段的成本控制 建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企业中选取3～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。 投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如(生活水泵的采购)，我们就是以第一轮低干报价的30％，第二轮又降3％的价格最终成交。三项目建设阶段的成本控制 项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。 (一)采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。 在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议、优化设计方案。 在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式．工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。 (二)合同签署要严密 签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。 目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和合同示范文本，但与国际标准合同文本，尤其是与国际通行的FIDIc合同文本相比，在合同的严谨性、合同主体的责权利方面仍存在一定差距，有必要吸收国外合同的合理部分，结合我国金融。保险，建筑法规，对现行的合同文本进行修订。 (三)提高工程变更的预见性 在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一股从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更3类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析．这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。 (四)结算审核要细致 工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。 一般应从以下角度控制结算工程成本： 核对合同条款．只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等· 检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算； 落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算； 按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。 严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价； 注意各项费用计取．建安工程的收赞标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行； 要求有关单位参与把关，除建设单位外，监理、设计等有关单位负责人和经办人员应大力支持，参与把关。 结语：成本控制贯穿于工程建设的全过程。在房地产开发项目设计阶段一一“软”环节，弹性空间较大不易控制和把握，相应的如果开发商能够做出正确的选择，那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。但施工阶段和竣工结算阶段——“硬”环节也需要严格把关。一个优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键。只要我们本着精益求精的态度，科学的方法，一定可以把工程造价的成本控制在较低的水平上，提高设计阶段的质量，达到较好的成本控制效果。 房地产成本控制论文:房地产开发项目成本控制 1现阶段房地产项目成本管理中存在的问题 1.1项目运作过程中不注重施工计划 项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。 1.2把项目成本管理的重点放在施工阶段 房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。 2提升房地产项目成本管理水平的方法 2.1加强项目前期投资决策阶段的成本管理 项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的问题。在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。 （1）合理确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。 （2）做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，造成在项目决策阶段造价控制不严。要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。 （3）合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己的特点、特色来进行。 2.2设计阶段的成本管理 设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。 （1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 （2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 （3）加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。 3结语 房地产项目成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。我国的项目管理水平仍十分落后，有待于我们不断的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目成本管理的内涵，重视项目成本管理的有效实施，才能永远立于不败之地。 房地产成本控制论文:房地产成本控制 论文关键词：成本控制新思路 论文摘要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。 一房地产开发中的主要成本构成 （一）土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 （二）前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 （四）市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。 （五）管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 （六）贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 （七）税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 （八）其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。 二开发全过程中的成本控制方法 （一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价 （1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。 （2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。 （3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。 （二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度 各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。 （三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用 对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。 （四）适当降低税收负担 依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。 （五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用 金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。 （六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳 加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。 （七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理 企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。 三开发全过程中的成本控制要点 （一）前期阶段 在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采较取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。 在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。 因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。（二）项目建设阶段的成本控制 项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。 招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。 签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。 （三）管理费用的控制 管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。 （四）销售费用的控制 销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。 （五）财务费用的控制 财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。 四开发全过程中个别成本的控制 在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。 在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。 五建立成本管理控制的保障措施 建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系(如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等)和组织保障体系(设立相对独立的成本管理职能部门)。 六综述 总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家。