产业经济学论文:试论战略管理与产业经济学二者的关系 [摘 要] 战略管理是管理学中的一个年轻分支。20世纪80年代，随着产业经济学理论和研究方法的引入，该学科才形成真正的理论体系。对我国战略管理学研究现状的评估表明，目前，我国战略管理研究的水平还处于国外该学科未形成理论体系的阶段，并带有很强的经济学思维倾向。但战略管理并不仅是产业经济学的具体应用，它具有与产业经济学截然不同的分析视角。 [关键词] 战略管理 产业经济学 联系 界限 一、引言 在我国经济改革的大背景下，国内企业的组织和战略为广大学者所关注。但这些研究多数未能从战略管理的视角出发。徐德音、周长辉所做的中国战略管理学研究现状评估指出，我国企业战略管理还处于垦荒阶段，其论文带有根深蒂固的经济学思维倾向，学界应该明晰战略管理和产业经济学的区别。 本文下面的篇幅将对战略管理和产业经济学的内容和演化、战略管理和产业经济学间联系和界限的进行介绍和分析，希望从中探寻出战略管理所应有的视角。 二、产业经济学回顾 产业经济学（也称为产业组织理论）是从微观经济学中分化发展出来的一门相对独立的经济学科。比较一致的看法是, 产业经济学源于美国, 作为一种理论体系产生于20世纪30年代。产业经济学是以“市场与企业”为研究对象的，从市场角度研究企业行为，是制订产业政策的理论基础。 西方产业经济学的发展历程大体上可以划分为两大阶段： 第一阶段:20世纪30年代至70年代 这一时期主要是以梅森和贝恩为代表,形成了著名的“市场结构―市场行为―市场绩效”范式,简称SCP范式。该阶段理论通过分析在市场结构的差异下企业行为对资源配置绩效的影响，从而指出产业组织的发展应当与市场交易的机制相一致。SCP范式的形成标志着产业经济学的初步成熟，产业经济学因此而成为一门相对独立的经济学科。 第二阶段：1970年至今 产业经济学的发展沿以下两条主线进行：一条是沿着SCP范式继续前进的“新产业组织学”；另一条是以芝加哥学派为首的产业组织理论的崛起。除此之外, 还有以科斯的交易费用理论为基础，从制度角度研究经济问题的“新制度产业经济学”，也被称为“后SCP流派”。 新产业组织学在研究方向上，不再强调市场结构，而是突出市场行为，将市场的初始条件及企业行为看作是一种外生力量，而市场结构则被看作内生变，并且不存在反馈线路，寻求将产业组织理论与新古典微观经济学进行更加紧密的结合。 芝加哥学派注重用严格的经济理论进行分析,强调对理论的经验证明,反对“结构―行为―绩效”的单向因果关系,而强调三者之间的双向互动关系;对市场行为持自由放任主义观点,反对政府对产业组织实施干预。 后SCP流派组织理论的主要特点在于它引入交易费用理论，彻底改变了只从技术角度考察企业和只从垄断竞争角度考察市场的传统观念，为企业行为的研究提供了全新的理论视角。如果说主流产业组织理论注重产业组织之间的关系的话，该流派则将研究重点深入到企业内部。 三、战略管理回顾 战略管理学是管理学中比较年轻的一门学科。在20世纪70年代末以前的半个多世纪一直依赖案例作为研究和教学的手段，其学术成就并不为其他学科所重视。此后，产业经济学的理论和工具被引入该领域，战略管理学才形成了真正的理论体系，成为一个真正的学科领域。战略管理关注于组织特别是商业企业的发展方向，如何构建和保持企业竞争优势是企业战略管理理论研究的中心内容。 战略管理的发展历程大体上可以划分为以下三个阶段 第一阶段:20世纪60至70年代 该阶段被视为传统的战略管理理论阶段，理论的核心是要求企业组织适应环境变化, 组织内部结构也要随之发生变化。在战略实施过程中, 企业组织结构势必要与企业战略相适应。 第二阶段：20世纪80年代 美国哈佛大学商学院的迈克尔・波特教授为代表的，以产业(市场)结构分析为基础的竞争战略理论取得了战略管理理论的主流地位。竞争战略理论将产业组织理论引入企业战略管理研究之中, 认为企业赢利能力取决于其选择何种竞争战略。 第三阶段：20世纪90年代至今 20世纪90年代以来的战略管理理论集中于企业核心能力的培养。这一阶段的战略管理理论更加强调企业自身能力和外部环境条件的协调; 更加注重企业间的合作,而不再仅仅局限于竞争。 四、战略管理和产业经济学的联系 20世纪80年代，经济学的理论和方法被引入战略管理领域。波特作为一名横跨企业战略和产业经济学两个领域的教育者和研究者，一直致力于为这两个领域架起“桥梁”。他在产业经济学的理论基础之上构建了竞争战略理论，并取得了战略管理理论的主流地位。这被视为是产业经济学对战略管理的最大贡献。 战略制订过程中必须对组织的内外部环境进行分析，企业所处产业的情况正是外部环境中最主要的部分。产业经济学提供了系统模型来评估产业中的竞争情况，从而消除了战略制订过程中的一大障碍，为战略管理提供了科学的理论依据和具有可操作性的外部环境分析框架。 随着产业经济学的发展，其研究对象从仅局限于产业拓展到产业和企业内部，这些发展使产业经济学进入到战略管理的核心。产业经济学关于产业结构和演变、产业内企业定位及动态竞争战略的分析框架丰富和推动了战略管理理论的发展，并对竞争战略的选择提供了理论解释和支持。与此同时，产业经济学的方法论在战略管理中得以应用。这些都推进了战略管理的理论发展。 五、战略管理和产业经济学的界限 从本质上看，战略管理和产业经济学是两个不同的学术领域，双方思维方式的主要有如下不同点： 1.出发点不同：战略管理从企业自身利益角度出发，产业经济学则从整个社会出发。 2.着眼点不同：战略管理是在具体企业中来考虑问题；产业经济学则是以企业局外人的眼光来进行分析。 3.目标不同：战略管理关注于企业的多重目标，经济目标只是其中之一。 4.分析对象和相关假设不同：战略关注每个企业个体的问题，并认为每个个体有其独有的问题,分析基础是“个性化竞争”(distinctive competence);产业经济学则关注整个产业，其假设是产业中的企业除了规模，其他都是相同的。 5.决策思想不同：战略认为领导者个人及更多目标都会影响决策，人是战略管理的中心；产业经济学认为企业基于经济目标，不考虑人的因素。 6.战略管理会考虑到企业要涉足不同产业；产业经济学认为企业的产品是单一的。 7.战略管理认为产业结构是变动的，而且是可以通过企业自身行为对产业发生影响；产业经济学则认为产业结构是稳定的，对一个企业而言产业结构是给定的，一切决策只能在此范围内做出。 8.战略管理对处于独特环境中的企业个体感兴趣；产业经济学更关注于正常整个产业的结构与绩效。 此外，从学科特点上看，经济学主要是实证表述，管理学则更多注重于规范表述。作为上述学科的分支，战略管理和产业经济学也具有同样的特点。 六、结语 由于战略管理和产业经济学分析问题的视角不同，两者间存在着清晰的界限；同时，随着两个学科研究的不断深入，双方在许多领域将会相互交融，相互促进。战略管理理论的沿承有着清晰的经济学逻辑，同时也受管理学、经济学、社会学、心理学等多学科知识的影响。对战略管理而言，单纯以经济学的思维方式是不足以为企业“把脉开药”的。 产业经济学论文:产业经济学当前的动态 [摘要]产业经济学是介于微观经济学和宏观经济学之间的中观经济领域,其研究对象是由狭义和广义产业组成的产业系统,因而说,产业经济学是一门应用性的经济学学科。在我国社会经济转向市场化的过程中,无论是产业经济学的理论还是产业经济学的实践都有着巨大的发展,在研究领域,对产业经济学的重视度也越来越高。在本文中,笔者首先对西方产业经济学的几个主要理论和进展进行分析,然后提出在我国构建具有中国社会主义特色的产业经济学。 [关键词] 产业经济学 西方 理论 发展 中国特色 构建 一、西方产业经济学的主要理论及进展 1.“市场结构――市场行为――市场绩效”范式 西方产业经济学分为哈佛学派、芝加哥学派、新奥地利学派,其中哈佛学派的核心观点为SCP范式,即 “市场结构――市场行为――市场绩效”范式,市场结构、市场行为、和市场绩效便是此范式的主要构成要素。市场绩效的产生由市场行为引起,市场行为被企业所在市场结构所决定。在这一范式下,行业集中度高的企业总是倾向于提高价格、设置障碍,以便谋取垄断利润,阻碍技术进步,造成资源的非效率配置;要想获得理想的市场绩效,最重要的是要通过公共政策来调整和改善不合理的市场结构,限制垄断力量的发展,保持市场适度竞争。 2.新产业组织理论:SCP范式的修订和补充 新产业组织理论兴起于上世纪七十年代,此理论对企业在市场上的行为进行了着重研究,致力于紧密结合产业组织理论与新古典微观经济学;数学方法与博弈方法是此理论的主要研究方法,也就是说,对于此理论的研究主要以理论模型的建立来对企业行为的合理性进行探索,同时对经济福利问题进行强调。 在上述发展之外,新产业组织理论对产业组织的具体问题有了新的发展。以产品差别为例,在新产业组织理论中,以模型的建立为依据,产品差别可以分为两类,一类是垂直产品差别,一类是水平产品差别。在古诺双头垄断模型下对进入壁垒问题进行考察,企业对市场需求的满足能力决定了企业所拥有的优势,并且企业所能够承受的沉没成本的多少决定了企业能够满足市场需求能力的大小。在博弈理论下,对厂商的竞争在不确定性问题和不确定条件下进行研究,可竞争理论诞生了。在此理论下,不赞成对传统产业组织理论强度对市场竞争的维持,提出企业市场的多少并非由较好市场绩效的市场结构所决定,认为可竞争性市场是进入市场的成本非常低,且已经在市场中的企业存在可感的潜在压力时的市场,在这种可竞争性市场中良好的市场绩效才会产生。 3.产业组织理论:芝加哥学派 芝加哥学派是与新产业组织理论同时发展起来的理论,与传统的“结构――行为――绩效”范式相比,芝加哥学派所提倡的理论是截然不同的。在芝加哥学派中,其分析方法依据严格的经济理论,并对理论的经验证明进行着重强调,认为SCP中的结构、行为、绩效三个因素之间的单向因果关系是不科学的,它们之间的关系应该是双向的、互动的;在市场经济发展方面,认为应该放任自由,而不是以政府为主导进行干预。 4.新制度经济学:“后SCP”流派 科斯、诺斯、威廉姆斯、阿尔钦等是这一学派的代表人物。对经济问题的研究以制度角度来进行,是新制度经济学这个新兴流派的主要特点。在新制度经济学中,其研究内容包括企业“黑箱”内部的产权机构、组织结构的变化、市场绩效受到前两者的影响,简言之,新制度经济学的研究范围已经深入到产业组织内部。所以说,在研究企业行为方面,与其他学派相比,新制度经济学拥有一个全新的理论施教,不仅对深化了产业组织的理论,更催化了其对企业行为产业的结果。对我国在产业经济学方面的研究有着巨大的启迪意义。 二、构建中国特色产业经济学的设想 1.在研究对象方面 第一,概念方面。在我国,在研究产业经济学时依然继续沿用行业、部门等过时的概念,并没有以市场的角度来进行,也就是说还没有明确产业的概念。 第二,重点确定方面。与产业组织的内部研究相比,更加重视对产业之间关联关系的研究,因而在产业组织方面的研究缺乏深度。 第三,内容构成方面。使一些经济增长、经济增长方式的转变、市场机制与宏观调控、等原本不与产业经济学相关的内容纳入到产业经济学的研究范围之中,导致产业经济学研究的内容过大、过杂,模糊了产业经济学的研究范围。 为了使上述问题得以解决,从而保证产业经济学的路径回到正轨之上,使市场机制和企业组织的运作机理得以突显出来,首要问题就是纠正产业经济学的研究对象。 2.在学科体系方面 为了使中国特色在产业经济学中体现出来,必须以我国市场经济发展的现状为依据,主体内容替换为企业组织和市场交易机制来对产业经济学的卢纶逻辑体系进行构建,同时压缩目前的产业经济学的研究内同,将关注点转移到研究和检验产业运作的实证上来,在对产业经济学体系进行探索时必须与我国市场经济发展的层次差异相结合。 3.在方法论体系方面 规范性研究和实证性研究是研究经济学的两个基本的方法。其中,在规范研究中必须对经济事物的逻辑合理性与伦理价值观进行强调;在实证研究中,研究重点必须放在经济事物的实证检验方面。定量研究,指的是在考证理论与实践时的主要方式是经济计量、实证检验和模拟试验等,这是研究现代产业经济学的主要方法。我国在研究产业经济学时应当对这些方法进行吸收、借鉴。 4.在教育教学方面 在进行财经教育教学活动时,必须将当前的市场发展现状融入产业经济学的课程之中,对产业经济活动中产生的新为题进行探索,不断更新、创新产业经济学的的研究方法和理论,同时,将企业在市场决策中所遇到的新问题 纳入到研究范围之中。 产业经济学论文:有关产业经济学理论发展的探讨 摘要 现代的产业经济学原理向我们阐释产业安全决定着一个国家的经济安全，因为产业安全对国家经济安全有着如此的重要性，这就要求我们的政府在制定国民经济的政策时对产业发展安全需要具备一定的前瞻性。 关键词 产业组织理论 产业结构理论 产业布局理论 一、关于产业组织理论历史 我们所研究的产业组织它的基本内容是西方产业经济理论基础性理论内容。它的历史可以起源于经济学家亚当•斯密。其著名著作《国民财富的性质和原因的研究》表述的重要原理：首先就是市场竞争理论，其次的重要理论就是劳动分工。我们可以看到理论的提出都是研究竞争的体制我们作为市场主体的竞争经行为，这个理论对现代的经济学组织理论的产生、发展都有着十分关键的作用，也为理论的产生提供了可能性、目的性。在这个理论中它进一步论证了结构对市场行为、主题绩效的关键作用，故而我们通常意义上称之为结构主义学派。与此同时我们发现产业组织理论也在进一步的完善之中，其在政府产业决策之中逐渐发挥不可替代作用，然而理论本身存在的问题，其弊端也逐渐在社会实践中日渐显现，这就是很多专家、学者越来越持批判态度。持不同意见者认为，理论并没有重视企业之于市场结构的反作用力，与此同时理论研究中过于的静态、单一的研究方法也饱受批评。这就是要求我们的理论研究工作者进一步丰富完善理论内容，针对理论自身存在缺陷加以研究。新的理论研究工作者更加重视企业行为的研究，这就是这一批的研究者获得了行为主义学派或厂商主义学派的头衔。随着学者对于这一理论研究的深入才使理论逐渐的完善，逐渐成长为一门独立的学科，并且在实践中得以检验。 二、理论的产生及其发展历程 首先我们需要明确产业经济学的定义到底是什么？它是研究产业之间的关系以及演化的规律。我们的研究主要分为：首先我们探讨的是广义上来研究产业间的关系；其次从狭义的产业概念出发研究产业之间的关系。在这里我们提出了三个产业的划分，农业、工业和第三产业。在三产业理论的研究中我们需要着重研究的是英国经济学家克拉克（G．G．Clark），在对众多国家的三产业发展的深入研究之后，最终得出劳动力在三次产业之间分布和转移的规律性，这就是我们确认的关于产业的理论性研究配第―克拉克定理。德国经济学家霍夫曼（W．G．Hoffmann）最先开始在工业经济中开展理论研究。其理论主要集结在《工业化的阶段和类型》论著中，其研究的重要成果是划分 消费资料产业、资本资料产业和其他产业，在这个基础之上通过研究得出结论消费资料产业净产值与资本资料产业净产值的比例会随着工业化的进程而不断下降，与此同时通过研究还得出结论消费资料产业比重逐步减少，资本资料产业比重逐步上升。这一理论更加深入的阐释了产业理论，更加深入地解释了产业中的关系。丰富和发展了西方经济学的产业理论。 三、产业布局理论的产生与发展 我们最开始对专门论述所产生的布局问题的理论，都是把农业区位论和韦伯工业区位论为最经典的代表和最古典的区位论。古典区位论其实一直处于单一的立足于企业或者是单一的立足与企业中心，古典区位论一直是以最低成本和最省运费的理念，古典区位论不对市场的销售量的问题和消费因素而考虑，所以我们通常将这种区位论称之为西方区位理论的成本学派。我们由于社会的变化市场的发展和劳动者的生产成果的不断提高，使得第二与第三产业的不断的提高，逐渐的将农业给取代了，从而第二和第三产业会逐步的成为国民经济的主导部门，与此同时我国随着社会的发展交通运输与网络的迅速发展，运输不会在是对我国生产造成一定的影响，反而市场的销售量等问题却成为我们产业能否成为我们产业盈利与生存的主要关键问题。我国现代随着社会的发展区位理论逐渐的将古典区位理论的弊端逐渐改进为近代区位理论市场学派，由于古典区位理论一直是处于单一的立足于企业或者是单一的立足于工厂当中，从而我们将古典区位理论转变成可以立足于城市或者可以立足于地区的理论。由于我们必须以最低的成本和最省的运费我们才能满足市场的发展和市场的最大需求。 四、产业政策理论的产生与发展 通过市场经济的发展我们可以得知长夜经济理论当中还有一个非常重要的组成部分，他对产业起着重要的主导作用，他就是产业政策理论。在没有产生政策概念之前我们对于政策概念的思想和实践已经有了一定的理论，但是产业政策的概念却是在第二次世界大战之后才产生的结论。 五、结语 我们随着社会经济的发展全球经济迅速的变化，产业经济学理论作为新兴的科学我们可以广泛的应用创新，产业经济学理论有这很大的发展空间但是在传统意义上完整的产业的控制权并不复存在，这也是各国所关注的最现实的问题。因而产业安全概论体系的形成是与产业经济学理论息息相关的最新创新与发展。 产业经济学论文:我国产业经济学案例教学若干问题探讨 摘要:产业经济学是一门应用性较强的学科,案例教学是其教学过程中的一种主要手段与方法。由于多种原因,我国产业经济学的案例教学还存在诸多的问题和不足,文章对此提出了相应的解决措施,以利于进一步改善我国产业经济学教学方法、提高教学水平。 关键词:产业经济学;案例教学 一、案例教学在产业经济学教学中的必要性 案例教学就是按照一定的教学目的,以案例为教材,让学生通过自己对案例的阅读与分析及在集体中共同讨论,并拟身在其位、如临其境地解决问题,以培养和提高实际工作能力的方法和过程。案例教学是理解深化理论知识的有效途径,通过对案例具体生动的演示,帮助学生说明、验证、消化某种理论,巩固所学知识,同时运用所学理论分析解决实际问题。由于产业经济学的学科特性、研究内容等方面的原因,案例教学应该成为其教学过程中不可或缺的手段和方法之一。 从产业经济学的学科特性看,我国国务院学位委员会在1996年在调整研究生专业学科分类目录时明确将产业经济学列为应用经济学中的二级学科,作为应用经济学学科,它以理论经济学为理论基础,在科学总结各产业实践的基础上,对不断出现的新情况、新问题、新经验做出理论概括,形成新的应用经济理论,以指导各产业的发展。作为应用经济学,它来源于实践,也必须指导实践,理论联系实际,而案例教学正是理论联系实际的有效桥梁,因此,案例教学法是产业经济学教学过程中必不可少的方法之一。 从产业经济学的理论体系构成来看,我国存在两种观点:一是认为产业经济学等同于产业组织学,以市场结构、市场行为和市场绩效和产业组织政策为基本理论框架,主要围绕规模经济问题、进退壁垒、市场集中、产品差别化行为、价格行为等问题展开;二是认为产业经济学不仅包括产业组织理论,还包括产业结构、产业关联、产业布局、产业发展和产业政策等内容,而产业结构则主要围绕着产业结构的调整和优化、产业布局与优化、主导产业的选择与扶持等问题展开。不管是哪种体系,这些问题导向都决定了产业经济学的研究带有很强的实践性和应用性,尤其是产业政策的制定、实施与评估,更是应考虑到不同国家的具体特点和实际情况,这种实践性和应用性决定了产业经济学的教学必须运用案例教学,才能达到其教学目的和要求。 二、我国目前产业经济学教学存在的主要问题 由于学科起步较晚,实践教学经验积累不足,案例教学应用还不是很普遍,产业经济学的案例教学总体水平有待进一步提高,在师资力量、案例教材建设、教学手段与工具等方面仍存在许多问题。 (一)师资力量较为薄弱 由于现代案例教学所体现的现实性、生动性和开放性特征,因而要求教师除了应当具备丰富的理论知识和较高的学术水准外,还必须具有较强的实践能力和准备、组织案例教学的能力,同时还应当具备较强的应变和判断能力,既能及时分析和解决教学过程学生发现的新问题,也能够对学生的分析方法和结论加以客观的、科学的评判和引导。由于我国经济学教学长期以来一直忽视案例教学,再加上产业经济学本身建设时间短,许多高校甚至还没有开设本科专业,正规科班产业经济学专业毕业的教师缺乏,致使目前处于产业经济学教学第一线上的达到以上水平和要求的教师缺乏,更谈不上形成一支这样的队伍了。 (二)案例教材建设滞后 我国经济理论界对产业经济学的研究起步较晚,1985年杨治教授出版的《产业经济学导论》可以称得上是国内最早的著作,此后西方的产业经济理论才陆续传入我国,一批产业经济学著作也得到翻译出版。据笔者对国内目前大部分产业经济学教材分析,部分教材开设专门的案例章节,但多数案例较为陈旧,而且因为都是附在一章之后,必然是针对本章的知识点,综合性的案例就较为缺乏,难以串联前后的基础理论;在诸多的教材中,专门的案例教材寥寥无几,与管理学案例教材建设相比,还存在很大的差距,案例教材建设任重道远。 (三)案例教学手段与工具相对落后 随着互联网技术的发展,计算机、互联网、投影仪等设备和工具在教学中得以广泛应用,许多课程都开始采用多媒体教学手段,教学效果得以提升。但目前仍然普遍存在的一个问题是,尽管采用多媒体教学,但利用的深度不够,只是把以前的黑板换成投影而已,尤其是在案例教学过程中,更是缺乏对多媒体的综合利用。另外,案例教学实际上是一种带有实验性质的教学方式,这就要求在案例教学过程中,配备完备的专业教学实验室和有关设备,而在这方面,国内高校与国外高校相比差距更大,除个别学校建成的专业教学实验室具备模拟经济运行功能外,大多数学校的专业教学实验室名不副实,认为一个单纯的计算机房就是专业教学实验室,软件建设与实际需要相差甚远。产业经济学实验,包括它在经济学案例教学中的运用,都需要先进的计算机网络和相应的计算机软件等,这需要相当大的一笔投资,这对于教学经费本来就不宽裕的许多高校自然是一个严峻的挑战。 (四)师生互动性差,学生参与积极性欠缺 这首先与前面所分析的师资力量薄弱有关,由于教师专业素养的欠缺,在案例教学过程中,教师不能对学生发言进行有见解、有深度的总结和科学的引导,致使案例讨论流于形式,难以有效提高学生分析问题、解决问题的能力,难以提高学生对相关理论的理解深度。当然,问题更多的一方面是,学生参与的积极性差、主动性差,将案例分析单纯看成是一项作业、任务,而不是将之视为提高其专业素养和综合素质的一种有效手段,案例讨论不积极,案例发言的形式单一,案例分析不够深度。 三、对于改善产业经济学案例教学的若干建议 案例教学是产业经济学教学过程中必不可少的一种教学手段和方法,各高校应该加大对产业经济学案例教学的投入、加强师资队伍建设和案例教材的建设、改善案例教学设备与工具、改革授课方式,充分实现案例教学在产业经济学教学过程中的普遍应用。 (一)加强师资队伍建设 产业经济学案例教学的质量从根本上取决于教师水平,对于从事产业经济学案例教学的教师,除了具备深厚的产业经济学理论素养和丰富的教学经验之外,还必须更新教学观念,改革教学方式,掌握案例教学所必需的各种专门技能。在引进师资时要注意考察教师的理论素养和案例教学的技能。更为重要的是要注重教师相关技能培训工作,经常组织教学观摩,总结经验,以老带新,采取多种形式提高教师的案例教学水平,形成适合案例教学的教学团队。 (二)注重案例教材建设 有条件的学校要组织专业教师,申报至少校级级别的课题进行案例教材编写,这不仅可促进本校的教材建设,对我国产业经济学的教材建设也有极大意义。在案例教材的编写过程中,要体现“四个结合”:既要吸收国外产业发展案例,又要吸收国内产业发展案例;既要有历史上的经典案例,又要注重对当前的产业热点问题、案例加以引入;既要注意产业发展的既定历史,又要从案例深度、广度的角度加以修饰以利于更好的用于案例分析;既要有具体重点知识点的案例,又要编排综合性案例。 (三)不断改善案例教学设备与工具 加大对产业经济学案例教学的投入,加强产业经济学教学中多媒体、互联网、课件等的建设。对于一些重点高校,根据学校经济学科的专业设置,可加强产业经济学教学实验室的建设,实现产业经济学的相关知识在计算机上的模拟仿真、分析和计量。例如,武汉理工大学产业经济课程组自主开发了产业结构演变和产业组织变动计算机模拟仿真实验系统,并编写了产业经济学课程实验指导教材,指导学生进行验证性实验和设计性实验。不仅能创造接近产业变动的真实现状的学习环境(仿真性),学生的学习目标明确且具挑战性,也提供了动态学习的环境(可变性),取得了良好的教学效果。这种教学实验室的建设,为案例教学提供了更好、更广的平台。 (四)改革授课方式 改变现有的以讲授为主的“满堂灌”或“填鸭式”的刻板教学方式,加强讨论环节的教学,调动学生参与的积极性。与喻言(2008)的做法相似,笔者也曾在课堂采取课前案例讨论、课中案例分析和课后案例调查的形式,将案例贯穿于课堂,学生案例讨论、发言的形式也不拘一格,充分发挥学生的能动性,锻炼学生的思维能力、语言表达能力、应变能力,增强学生对课程内容的感性认识和理性认识,激发学习兴趣,取得过一定的效果。教师一方面要和学生一起,共同参与对实际案例的讨论和分析,另一方面要把握讨论的进度和深度,尽可能地激发学生的主观能动性和独立分析问题、解决问题的能力。 产业经济学论文:国内外产业经济学文献分类的定位分析 摘要：国内产业经济学和国际产业经济学的研究范围一直存在着差异和争论。文章从经济学文献分类的角度给出了国内和国际产业经济学的定位，并指出了二者简单的内容区分和发展趋势。 关键词：产业经济学；文献分类；定位 按照国内一般的文献分类，“经济”都是列在“社会科学大部”之下。因为社会科学是研究人类各科社会活动和各科社会关系的理论和历史的多种学科的总称，研究对象包括经济、政治、法律、军事、教育、语言、文学、艺术、宗教等方面的活动和关系，所以各部分类法将“经济”列在“社会科学大部”之下都是正确的。关于经济类目的位置，大概分为三种类型：第一种是将“经济”列在“社会科学大部”之下，“政治”、“法律”、“军事”之前。例如《中小型表》、《科图法》、《武大法》、《大型法》等。第二种是将“经济”列在“社会科学大部”之下，“政治”、“法律”、“军事”之后。例如《中图法》。第三种是将“经济”列在“社会科学大部”之下，“政治”与“军事”、“法律”之间。例如《人大法》（白国应，2002）。从国际来看，比较流行的是经济学论文中经常用到的JEL的经济学文献分类系统。该分类系统由著名经济学杂志JEL（Journal of Economic Literature）创立并推广实施。产业经济学属于应用经济学领域的一个二级学科，产业经济学课程也是经济学专业本科学生的必修课。由于大部分的国内产业经济学在内容上不同于国际上的产业经济学，本文试图从文献分类的角度分析一下国内产业经济学的内容在经济学文献分类中的定位。由于文献分类方法众多，这里仅仅分析在国内《中图法》中的定位以及在国际上JEL分类法中的定位。 一、国内产业经济学的内容框架及其在《中图法》中的定位 国内《产业经济学》教材的主要内容包括产业组织、产业结构与产业关联、产业布局、产业政策等基本内容，还有的教材涉及到了产业集群、产业技术创新等内容。按照微观和宏观层面进行划分，产业组织、产业集群属于微观层面的内容，而产业结构与产业关联、产业关联以及产业政策则属于宏观层面的内容。 在中图分类法中，F代表经济。由于产业经济学属于应用经济学范畴，如果是研究理论经济学，宏观经济学是F015，微观经济学是F016。 第一，产业经济学可以看成经济学的一个分支学科，经济学分支学科的分类号是F06，具体产业经济学是F062.9。但由于产业经济学研究的内容比较广泛，从各个分支学科来看，主要与区域经济学、计量经济学、科学经济学和知识经济学、技术经济学以及信息经济学有关系。所以在研究具体问题的时候，主要看研究内容的侧重点在什么地方。具体关系为：产业经济学中的产业布局、技术创新、产业组织、以及产业经济学中的实证分析分别和中图分类法中的区域经济学（F061.5）、科学经济学和知识经济学（F062.3）、技术经济学（F062.4）、信息经济学（F062.5）、计量经济学（F064.1）等分类相对应。 第二，在“世界各国经济概况、经济史、经济地理（F1）”中，中国经济分类号为F12，其中产业结构为F121.3。由于在产业经济学教材中，产业结构的研究也是重要的内容，所以应该归入这一部分内容。另外国际或者国内的经济地理的分析也和产业经济学中的产业布局、产业关联等内容有紧密的关系，所以根据内容的侧重点可以归入这一部分内容。 第三，从产业经济学的数量研究方法上来看，涉及到了博弈论方法、经济统计方法、投入产出方法以及运筹学方法等。而这部分内容应该归入“经济计算、经济数学方法（F22）”之中。具体有经济核算（F221）、投入产出分析（F223）、经济统计学（F222）、经济数学方法（F224）等。 第四，在产业组织中必然涉及企业理论问题。企业理论有单独的分类，位于企业经济（F27）中的企业经济理论和方法（F270）。 第五，产业经济学与工业经济紧密相关。对于工业经济中的各个部门，产业经济学都有相关的研究。在“工业经济（F4）”中，各个部门的分类号如表1所示。如果研究的是特定部门的问题，则可以归入这一类。 如果研究的是国际工业经济各个部门，则划分到F41中，如果研究的是中国工业经济部门则应该归入F42。 二、在JEL分类法中的定位 JEL（The Journal of Economic Literature）是经济文献杂志的缩写，1969年始在美国经济协会（AEA）赞助下每年的3月、6月、9月和12月季度发行。该系统将所有的经济学文献按内容分为A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、N、O、P、Q、R、Z共计19个领域，每个领域又细分为若干个子方向，在每个方向之下再设有专题内容。其中各领域和方向都有专门的综述栏，专题就不再设有综述内容栏。 西方的产业经济学主要是指产业组织，在JEL分类中分类号是L，具体内容如表2所示。 根据国内产业经济的研究范围，还有产业结构、产业关联、产业集群以及一些数量研究方法。这些内容在JEL分类中的定位如下：产业结构（industrial structure）主要在“经济发展、技术转变和增长”分类中，分类号为O，具体包括“经济发展的宏观经济分析”（O11）和“工业化、制造业和服务产业以及技术选择”（O14）；对于“产业关联”的分析应该定位在“经济发展”中的“地区、城市和农村分析（O18）；“产业集群”的相关研究内容则涉及范围比较广泛，主要是产业组织的相关内容和其他JEL分类中相关内容的结合。 三、国内和国际产业经济学研究内容的区分及其演进 国际上的产业经济学主要是指产业组织理论，国内的产业经济学包括的内容则比较广泛。目前在中国的产业经济学中基本上沿用“行业”或“部门”的含义，没有从“市场”的角度分析问题。主要表现在以下几个方面： 第一，结构和政策的不同。在结构问题上，国内产业经济学不仅仅研究产业结构，也研究市场结构问题，而国外的产业经济学主要是研究市场结构及其市场竞争。在政策方面，国内的产业经济学不仅研究产业结构政策，也分析产业组织政策（竞争政策），而国外的产业经济学则只研究产业组织政策（竞争政策）问题。 第二，研究方法的差异。内容的不同决定的研究方法的差异。在国内产业经济学教材中，产业结构和产业关联部分的内容更多使用的是投入产出分析方法。在产业组织研究中，则更多的是使用博弈论方法。对于计量经济学的分析方法则是二者通用的。 第三，研究内容的演进。国内产业经济学最初主要研究工业经济问题，但随着中国经济的发展，其他产业发展和竞争问题的研究也显得日益重要。所以当前的产业经济学涉及的产业范围增加，不仅有第二产业的研究，也有第三产业和第一产业的研究。 产业经济学论文:医药产业经济学在医药贸易专业中的地位与教学探讨 摘　要:医药产业经济学课程是医药学与经济学的交叉学科,分析了它在医药贸易专业中的地位,并探讨了课程的内容设置和教学方法。 关键词:医药产业经济学;医药贸易专业;教学研究 为适应社会对医药人才的多元化需求,很多中医药院校开设了医药经济贸易、医药营销、医药人力资源管理等专业,这些专业是由医学、药学、经济学、管理学、营销学等学科的交叉形成的新兴专业。教学实践、毕业生和用人单位的反馈意见表明,在这类专业中开设医药产业经济学课程是必要的。该课程立足于产业经济学的基本理论,针对医药院校的医药经济贸易类专业的本科学生开设。 一、医药产业经济学是医药学与经济学的交叉学科 1.医药产业经济学是产业经济学的分支学科。产业经济学的研究对象是介于企业和国民经济之间的“产业”,主要研究产业内部各企业之间、产业自身、产业间相互作用关系的规律以及产业布局规律等的科学。医药产业经济学是将成熟的产业经济学理论用于分析医药行业,以医药产业为研究对象,从中观产业层面剖析医药经济的性质和运营状况,运用产业分析的基本框架揭示医药经济发展的基本规律,为医药领域的宏微观决策提供支撑的一门应用性学科。 2.医药产业经济学体现了有关学科交叉的特性。医药产业经济学是由产业经济学、医药学综合知识、药事法规等多种学科有机结合与相互渗透而形成的一门交叉学科,而不是几门学科简单拼凑。它从相关学科交叉点出发,展开医学、药学、经济学等多角度探讨,建立完整体系的学科。医药产业经济学一方面作为产业经济学的分支,要应用其基本理论和分析框架,同时医药产业本身是一个特殊产业,又有其自身的发展特点,特别是结合医药产业实际,注重产业经济理论的运用。如对医药产业经济总体运行状态、医药产业内部结构协调与发展、医药产业内各企业的竞争与合作行为等问题的分析都体现出交叉学科的特点。 二、医药产业经济学在医药贸易类专业中的作用与地位 1.医药产业经济学是医药贸易类专业的基础课程。当今医药行业不仅需要专才,更需要复合型人才。所谓复合型人才即既要掌握医药专业知识,熟悉医药市场,具备医药的学术背景;又要兼具经济管理学科知识体系,能够将经济管理学科的原理和方法运用到医药产业中的人才。目前,这种综合素质的医药专业人才较为缺乏,也正是由于相关的学科建设和人才培养还不够完善,使得现有的医药产业经济研究水平整体不高,研究体系也不够健全。因此,客观上要求建设一个具备完整且综合知识体系的独立的学科专业,医药贸易类专业作为交叉型学科专业,较好地适应了这种需求。 在现有医药贸易类专业中,经济学类基础课程一般都开设了微观经济学、宏观经济学,医药类基础课程大多开设了医药学综合、药理学、药剂学等;专业课程有医药国际贸易学(偏宏观)、医药商品学(偏微观)、医药市场营销学和医药营销实务(偏微观)、医药企业管理学等。医药产业经济学作为中观经济学,是该类专业的一门基础课,它的开设使该类专业培养计划更加合理,课程体系联系更加紧密,知识结构更趋完善,适应复合型人才的培养目标。不仅能很好地解决了人才培养计划中宏观与微观经济理论知识之间的沟通问题。也融合了经济管理类知识与医药专业知识。如医药产业的分类与介绍对专业课程的学习提供了一个整体概览;医药产业结构与关联理论对医药国际贸易和医药商品学的学习都提供了很好基础。 2.有助于提高医药贸易类学生分析解决问题的能力。现有的教学实践和对学生的调查显示,医药产业经济学的作用不仅在于成为两类知识的纽带,重要的是有助于培养学生运用经济管理知识去理解、分析和解决医药行业中的一些问题-的能力。医药产业经济学课程侧重于从总体上把握医药市场,将产业经济学的原理方法应用于医药产业各环节的分析中。如运用医药市场结构理论可以进行医药竞争者分析,解释医药市场中的“过度营销”现象;企业行为理论不仅对医药市场营销学中4P策略的学有裨益的,也可以分析医药企业的产品差异化、技术创新行为等许多实际问题;产业政策的学习和相关案例分析则有助于理解医药政策法规,并有助于学生提高在实际工作中运用相关政策的能力。 三、医药产业经济学课程设置与教学探讨 医药产业经济学的地位与作用决定了该课程的内容设置特点,课程设置既要实现医药学与经济管理两类知识的沟通,又要注重学生知识运用的能力提高;既要考虑到它是产业经济学的分支,又要体现医药产业的特点。 1.医药产业经济学课程内容设置与知识结构。该课程的前期课程有:微观经济学、宏观经济学、医药学综合知识和药事法规等。内容上将产业经济学的原理和方法贯穿其中,以医药行业的分类为起点,研究医药产业结构与关联、产业组织等基本问题,揭示医药产业经济的特征和规律。就内容设置而言可以分为以下几个部分:第一部分为导论。主要介绍医药产业经济学的研究内容、方法和意义以及中国医药产业发展概述。第二部分为医药产业的结构与关联。主要介绍医药产业结构和产业关联的基本原理和方法及其应用。通过医药产业的分类、医药产业结构和医药产业关联的学习,使学生从总体上把握医药产业的概貌,掌握医药产业链各环节,上下游产业和关联产业。理解医药产业结构演变及其规律,了解中国医药产业的在全球价值链中的地位。第三部分为医药产业组织。主要介绍医药产业组织理论和分析框架及其应用,这一部分的内容也是本课程核心部分。通过产业组织理论和分析框架的学习,使学生能够运用这些理论和思维模式分析医药产业中出现的大量经济现象。特别是熟练运用市场结构和企业行为理论。并将医药企业的研发和技术进步等内容纳入到企业行为章节中。第四部分为医药产业的布局。通过学习使学生掌握中国目前医药产业的区域发展状况,能够运用空间聚集理论分析医药产业中的一些问题,了解中国医药产业的高新园区的建设等。第五部分为产业政策及其运用。介绍产业规制理论,分析中国现行医药产业政策,提高学生运用政策的能力。 2.医药产业经济学课程的教学方法探讨。由于本学科的特点,在教学中要把握理论联系实际的原则。既要注重原理方法的讲解,又要注重能力的培养。在日常教学中,采用理论、方法的讲解与其运用相结合,讲授法与案例分析法相结合,课后查资料和课堂讨论相结合,课堂教学与课后练习相结合等教学方法的运用。如在医药市场结构理论和方法的学习中,就要求学生完成关于中国医药市场结构分析的课后论文,从而使学生学会运用市场结构度量的相关方法。如针对中国出台的新医改政策,就要求同学们先查找资料后,在课堂上就该政策实施后对医药行业的生产和流通等方面带来的影响展开讨论。 四、小结 医药产业经济学科是交叉学科,也是一门新兴学科,加之中国医药产业处于不断发展变革中,因此开展该学科的研究以及学科的运用具有重要意义。本文结合《高等医药贸易人才培养模式改革研究与实践》课题的研究主要探讨了医药产业经济学科在医药贸易学科中的地位、课程设置和教学方法,肯定有很多不足,旨在共同推动这门学科发展。 产业经济学论文:从产业经济学看河南的高速公路发展 摘要：在世界性经济危机的背景下，高速公路因其自身特性在国民经济中发挥着越来越重要的作用。从产业经济学理论出发，在分析了高速公路的经济特性及其在国民经济发展中的作用的基础上，探讨了河南高速公路的产业化中存在的问题，并提出河南省高速公路发展的对策。 关键词：产业经济学；河南；高速公路；发展 世界上最早的高速公路出自德国，于1931年建成，位于科隆与波恩之间，长约30公里。目前，全世界已有80多个国家和地区拥有高速公路，通车总里程超过了23万公里。高速公路建设情况反映着一个国家或地区的交通发达程度乃至经济发展的整体水平。中国作为发展中国家到20世纪80年代才开始有了大陆的第一条高速公路：沪嘉高速。沪嘉高速公路1984年12月21日开始建造，1988年10月31日通车。沪嘉高速公路的南部端点是上海市宝山区的真北路汶水路口，北部端点是上海市嘉定区的博乐南路嘉戬公路口，全长16公里。现阶段，我国高速公路正在以世界上罕见的速度发展。交通运输部相关数据显示，到2010年底，我国高速公路由“十五”期末的4.1万公里发展到7.4万公里，仅次于美国，居世界第二位。高速公路是经济发展的必然产物，是适应工业化和城市化的发展而产生的。城市是产业与人口的集聚地，其汽车的增长远比乡村快的多，成为汽车的集聚中心，因此高速公路的建设多从城市的环路，辐射路和交通繁忙路段开始，逐步成为以高速公路为骨干的城市交通。同时高速公路的发展也为经济发展创造了条件，促进经济社会的进一步发展。 一、高速公路发展对相关产业和经济起到的促进作用 高速公路是国民经济和社会发展的重大基础设施，高速公路的建设对国土资源的开发和区域经济发展具有先导作用，可以推动沿线地区产业结构的调整，带动第三产业的发展，有利于城镇体系的合理布局，促进区域社会经济的平衡发展，同时高速公路的发展可以带动消费，带动国内生产总值增加，带动就业。也就是说，高速公路建成后会在整个国民经济中产生连锁反应，高速公路在建设和通车后都需要大量的劳动力投入，这样不仅造成国民经济各部门产出的增加，同时也产生劳动者收入的变化，进而对居民消费也产生影响。由于居民消费品支出的增加，最终必将影响到整个国民经济各部门的总产出和国内生产总值的增长。这种连锁反应对国民经济各部门又提出了新的需求，进一步拉动国民经济的发展。高速公路建设对经济的促进作用表现在以下几个方面。 1.高速公路建设作为一项数额巨大的投资，对经济具有长期的拉动作用。据专家测算，每1元公路建设投资带动的社会总产值接近3元，相应创造国民生产总值0．4元；每亿元公路建设投资可为公路建筑业创造2 000个劳动日就业机会，同时为相关产业提供就业机会近5 000个劳动日。 2.高速公路建设推动现代物流业的发展，通过提升交通运输业降低社会物流成本。高速公路上能达到平均时速是普通公路的1~2倍，而且路况好，提高了运输质量，加大了交通流量，具有快速度、大负荷、远辐射、高效益等优势，有效的降低了沿线地区的物流成本，在促进现代物流业发展具有重要的现实意义。 3.高速公路建设可以拉动沿线经济增长。利用高速公路的交通优势，可以加强各类工业园区的建设，调整生产力布局，促进产业结构的调整和产业内部升级。高速公路建成后为当地第三产业、旅游等带来更多的商机，显著地降低当地的企业的物流成本，促进当地经济的发展。高速公路的建设同时也能对农业的发展起到推动作用。高速公路缩短了农产品的运输时间，保证了农用物资和救灾物资的及时调入，加快了农业信息的交流，有助于农业生产结构的调整和优化，有助于农业的规模经营和集约化生产，有力地推动了农产品的商品化和农业的现代化经营。据统计，京津塘高速公路建成后，沿线地区每年向京津两市提供鲜菜2亿公斤、肉类2.3亿公斤、水产品1亿公斤、鲜果250万公斤，这不但增加了农民的收入，也丰富了两市人民的“菜篮子”，提高了人们的生活水平。 4.高速公路推动了区域经济的发展，缩小了城乡差别，加快了城镇化建设步伐。高速公路网络化发展对沿线的影响是通过沿线的城镇对周围地区的辐射作用实现的。高速公路经济网的形成，将使各区域重新定义其区位优势和时空概念，重新塑造主导产业和竞争格局。高速公路可以发挥各级中心城市的作用，实现生产布局与沿线基础设施之间的空间结合，有利于城市之间、区域之间便捷的联系，进而促进整个区域经济带的演进。高速公路的建设加强了农村与城市的经济联系，农村的产品结构导向取决于城市，农村的轻重工业都是为城市服务的，受益于高速公路的农村地区发展迅速，从而较快形成城市边缘区。高速公路使城乡差别越来越小，极大地促进了中小城镇的发展和崛起，加快城镇化步伐。 二、河南省高速公路发展现状和在产业化过程中存在的问题 河南省的高速公路发展比较晚，1994年12月26日，全长81公里的郑州至开封高速公路建成通车，结束了河南省无高速公路的历史。随着河南省经济社会的快速发展，高速公路建设也有了很大突破，实现了跨越式发展：2004年突破1 000公里；2005年突破2 000公里；2006年突破3 000公里，跃居全国第一；2007年突破4 000公里；2010年通车总里程突破5 000公里，达到5 016公里，连续5年保持高速公路通车里程全国第一。预计到2012年高速公路通车里程将突破6 000公里。目前，全省18个省辖市中有17个省辖市形成了高速公路的十字交叉；全省109个县（市）中有99个通达高速公路，通达率92％，其中45个县有两条高速通过。全省高速公路已基本形成了以郑州为中心的1个半小时中原城市群经济圈，3小时可达全省任何一个省辖市，6小时可达周边6省任何一个省会城市。 高速公路建设对地方经济的拉动作用无论在短期还是长期都是明显的。河南省近年经济的快速发展，保持10%以上的增长速度，这与高速公路的拉动作用是分不开的。在高速公路发展过程中，河南省在高速公路养护、路政、收费和运营管理等多方面进行了许多有益的探索，取得了显著成绩。但是我们必须看到，河南省高速公路及附属产业发展中还存在诸多问题，需要尽快加以解决。主要表现在以下几方面：（1）根据国民经济和社会经济发展“十二五”规划，河南省到2012年高速公路将突破6 000公里，全省高速公路基本连网，形成规模效益，将充分发挥公路网的整体优势。要达到此规模，以现行的造价水平3 000万元/公里计算，至少需要投资300亿元，资金缺口很大。而在目前财政资金不足、公路行业贷款总量偏高的情况下，如何充分利用市场机制，筹集建设资金，是发展高速公路所面临的首要问题。（2）高速公路经营管理理念落后。目前高速公路大多是在计划经济向市场经济转轨的过程中建成的。受原有公路管理体制（即政府管理）的影响，管理单位多为政府部门下属的事业单位，或虽为公司实为事业性质，并未形成真正按市场经济运作的企业主体，所以存在政企不分、事企不分的问题，束缚了高速公路以自主法人的身份参与市场竞争，影响了运营效益的提高。需要转变经营理念。（3）对高速公路沿线丰富的附属经济资源及其他资源的开发和利用不足。应加快河南省高速公路沿线附属产业的开发利用，促进高速公路附属产业开发尽快形成并可持续发展。（4）对经济欠发达地区的高速公路发展模式的研究不足。与近年来我国高速公路建设取得的举世瞩目的成就相比，对高速公路这一新兴产业的理论研究，却显得明显滞后。特别是对典型地区（如地处经济欠发达地区的河南省）的研究更少。随着经济社会的进一步发展，河南省高速公路产业正处在从粗放型的快速扩张向集约型的规模化、网络化发展的历史阶段，实践的发展和形势的变化迫切要求理论的发展，用理论去指导实践，用实践去验证理论。 三、河南省高速公路产业化发展对策 交通运输业是国民经济和社会发展的动脉，是推动经济发展和社会进步的强大动力。反过来，迅猛发展的社会经济需要与之发展相适应的发达完善的交通运输系统，然而高速公路在带来巨大经济效益和社会效益的同时，也带来了对诸如生态环境、社会环境等的不良影响，如果这些问题得不到及时解决，将会严重制约高速公路建设事业的健康发展。所以，针对河南省高速公路发展中存在的问题，并充分考虑河南省的实际，最主要的是准确定位，确立经营目标，转变经营理念。河南省高速公路及附属产业为了准确制定经营管理战略目标，就要对自身有全面清楚的认识，根据自身的实际情况在经济、社会与文化三个层面进行正确的企业定位，转变经营理念，实行多元化经营。（1）经济层面定位。河南省高速公路发展应根据自身实力的强弱、资金的雄厚程度、经营规模的大小来决定近期及长远发展所要展开的经营业务，以及各个经营活动所要达到的经济效益和总体经济效益。（2）社会层面定位。河南省高速公路发展不但要考虑自身的经济效益，而且还要考虑自身对社会的影响，由于高速公路属于国家大型基础设施，服务范围和影响极大，因而高速公路公司相对于其他行业来说，应该具有更强的社会责任感，承担更多的社会责任，积极促进交通基础设施的建设和公路行车安全，充分维护国家利益和消费者利益。（3）文化层面定位。河南省高速公路附属产业应该认识到，作为一个现代社会的企业，文化建设是必不可少的。 产业经济学论文:产业经济学方法论述评 【摘 要】产业组织理论是有关市场经济中企业行为和组织制度的学科。本文分析了产业组织理论的渊源及发展过程中的哈佛学派、芝加哥学派和新产业组织理论的主要观点、政策主张以及研究方法,并且根据信息化时代产业的变化运用模块化理论解释了产业组织理论的新发展。 【关键词】产业组织理论;方法论 一、研究、方法和方法 埃思里奇(Don Ethridge, 1995)对研究作了一个准确、全面而简练的定义:研究是获取新的可靠知识的系统方法。这一定义主要包含了四层含义:首先,研究是有系统的、有规则的;其次,研究的目的是为了获取知识;最后,研究获取的知识要有新颖性和可靠性。研究可分为基础研究和应用研究,又可分为分析研究和描述研究。研究不是偶然发现、不是数据搜集、不是在图书馆查找已出版的研究成果,研究是一个过程、为的是寻求解释。 经济学研究是为了产生新的可靠知识,而获得可靠知识的主要工具便是科学。与管理学相比较,经济学的科学性更强。获取知识的主要途径有六个:感觉、经验、直觉、启示、测量和推理,在获取知识后要通过逻辑来判断其可靠性。经济学的逻辑可被划分为两个一般类型,即演绎和归纳。演经济理论极大的依重于演绎逻辑。博弈论便是一种进行推理演绎的有效工具,泰勒尔(Tirole,1988)的《产业组织理论》一书正是运用博弈论将产业经济学/产业组织学进行了重新构建。归纳逻辑是从特殊的事实或结果得出关于一般事实或结果的结论的推理,它也可以被描述为从观察客观实际所得到的已知数据和经验中得出结论或新原理的经验过程。 二、产业经济学方法论 产业经济学演进的历程就是一个研究方法变化的过程。1879年,马歇尔(Marshall)夫妇合著的《产业经济学》出版,标志着产业组织学的诞生。而现代产业经济学真正的理论基石源于哈佛大学教授张伯伦(Chamberlin,1933)的《垄断竞争理论》和剑桥大学教授罗宾逊夫人(Robinson,1935)的《不完全竞争经济学》两本著作中所提出的垄断竞争理论。张伯伦以垄断的强弱程度为依据,把市场形态分为从完全竞争到完全垄断的多种类型,其提出的一些概念和观点成为现代产业组织理论的重要来源。产业组织理论在发展过程中共出现过三个主要的学派,即哈佛学派(Harvard School)、芝加哥学派(Chicago School)和20世纪80年代以来在交易费用理论影响下发展起来的新产业组织理论(New Industrial Organization)。 1.哈佛学派及其方法论 哈佛大学的梅森(E. Mason)教授和其弟子贝恩(J. Bain)是哈佛学派的代表人物。1959年,贝恩所著的第一部系统阐述产业组织理论的教科书《产业组织》出版,标志着哈佛学派正式形成。哈佛学派以实证的截面分析方法推导出企业的市场结构、市场行为和市场绩效之间存在一种单向的因果联系:集中度的高低决定了企业的市场行为方式,而后者又决定了企业市场绩效的好坏。这便是产业组织理论特有的“结构・行为・绩效”(structure-conduct-performance,简称SCP)分析范式。按照这一范式,行业集中度高的企业总是倾向于提高价格、设置障碍,以便谋取垄断利润,阻碍技术进步,造成资源的非效率配置;要想获得理想的市场绩效,最重要的是要通过公共政策来调整和改善不合理的市场结构,限制垄断力量的发展,保持市场适度竞争。哈佛学派建立的SCP分析范式,为早期的产业组织理论研究提供了一套基本的分析框架,使该理论得以沿着一条大体规范的途径发展。然而贝恩最终并没有就SCP范式作出进一步的更为一般化的完整说明,谢勒(Scherer,1970)通过完善SCP范式中各环节的反馈效应,①才使得传统产业组织理论的SCP分析范式得到了系统完整的阐述。 2.芝加哥学派及其方法论 芝加哥学派是指主要以斯蒂格勒(Stigler)、德姆塞茨(Demsetz)、布罗曾(Brozen)和波斯纳(Posner)等人为代表的在20世纪60-70年代形成的有别于哈佛学派的产业组织理论。1968年斯蒂格勒的《产业组织》一书的问世,标志着芝加哥学派在理论上的成熟。 3.新产业组织理论及其方法论 所谓新产业组织理论(NIO),是指20世纪70年代以后出现的以分析企业策略性行为为主旨的与以往有着根本不同的产业组织理论(Davis and Lyons,1988; Pepall, 1999)。新产业组织理论区别于传统产业组织理论的首要标志,在于理论研究方法的统一。新产业组织理论的研究重点从结构环节转向了行为环节,由于行为属性具有很强的不确定性,研究方法上很难再延用传统的实证手段,因此新产业组织理论采用了推理演绎为主的研究方法。博弈论成为新产业组织理论研究的统一方法,其中非合作博弈理论居于统治地位。 博弈论方法的广泛应用导致了整个产业组织理论体系的重构,但其本身在运用于产业组织研究领域也有着难以克服的若干缺陷(Schmalensee,1988)。首先,即使是较为简单的关于不完全信息条件下策略性行为的多阶段博弈的多重均衡,也需要通过深奥的分析才能处理,虽然这在理论上看来是非常完美、精确的,也充分体现了理论分析的严密逻辑,但在现实生活中有限理性的决策者似乎不太可能从事如此复杂的博弈。其次,博弈论模型的结论所依赖的一系列假设过于精细,以致其中任何一个细小变化都足以导致有关结论失去赖以立足的基础。最后,运用博弈论模型所得出的结论尚难以获得足够的经验性分析的支持。 4.实证主义的复兴时代 尽管发生了理论革命,理论研究方法的统一也似乎导致了产业组织理论领域向正统经济理论的回归,但是产业组织学毕竟是一个经验性分析的领域,应用性的优劣也从来就是检验一种产业组织理论价值的首要标准。新产业组织理论也开始寻求一种更具实证支持的理论研究方法。1987年《产业经济学杂志》以特刊的形式出版了一期研究成果选集,尽管这些论文在研究内容上多种多样,但在风格和方法上却具有共性。萨顿(Sutton, 1991)在其著作中将理论与实证作了精妙的融合,为未来的研究工作树立了典范。 产业经济学论文:对产业经济学及新兴产业群的发展的几点思考 摘 要：目前，新兴产业群在发展的过程中不断提出新的产业经济学问题，为了能够促进我国新兴产业群实现快速、健康发展，需将我国新兴产业群具有的特征作为切入点，对产业经济学及新兴产业群的发展进行深入分析。通过研究分析可更加全面、深入地把握新兴产业群在发展过程中所提出产业经济学问题以及产业经济学学科范式方向，进而为我国新兴产业群实现可持续发展提供更多可靠参考依据。 关键词：产业经济学；新兴产业群；思考 进而20世纪90年代之后，我国不断涌现大量新兴产业，进入21世纪之后，新兴产业群的发展又进入了一个全新的发展阶段。在新兴产业群快速发展地推动下，我国不断加强从产业经济学角度对新兴产业群的发展进行深入研究，深入探索该产业群的有效发展路径。产业经济学在新兴产业群产生及发展地推动下，进展程度得到不断加深。产业经济学进展的深入反过来又对新兴产业群实现快速、稳定、健康发展产生推动作用。 1 新兴产业群特征概述 1.1 梯度性特征分析 梯度性特征主要包含有技术、需求两个层面。在技术层次方面，相同的一个新兴产业群内部、各个新兴产业群之间均表现为梯度分布。在需求层次方面，相同新兴产业群的内部、各个新兴产业群之间均表现为梯度分布。我国经济性质决定了我国新兴产业群表现出梯度性特征。我国现代化经济发展分两个阶段进行经济发展水平缺乏不平衡性，均是导致新兴产业群出现梯度性特征的主要原因。两个阶段指的是我国在经济发展过程中，工业化、后工业化两个阶段同时进行。不同两个阶段的工业化同时发展使得存在于新兴产业群中的各个行业在业发展水平上表现出明显差异性，进而使得该产业群内部表现出梯度性分布特点。此外，我国经济发展表现出明显的不平衡现象。城乡经济水平存在明显差距，使得部分新兴产品在结构以及销量上均表现出明显差异性，这也是导致我国新兴产业群表现出梯度性特点的一个重要原因。 1.2 体制性特征分析 新兴产业群所具有的体制性指的是该产业群的健康、稳定发展存在较多的体制性障碍。目前，在我国的公共决策过程中，在很大程度上还深受计划性思维影响，计划性思维还未完全消失，主要体现为部分公共部门过多地干预新兴产业群的发展以及相关产业经济的运行。例如，相关公共部门经常选择部分行业作为重点对象进行扶持，甚至直接选择具体的企业作为重点对象，对其发展给予更大的支持。这种行为会使得资源出现倾斜，使得各行业在市场上的地位出现不平等现象，进而导致市场上出现不公平性竞争。不公平性竞争的存在使得部分企业的发展受到制约，对我国新兴产业群实现稳定、快速、持续发展产生间接阻碍作用，最终导致新兴产业表现出畸形发展。 2 新兴产业群的产生给我国带来的影响 2.1 新兴产业群是我国社会经济发展的重要载体之一 虽然新兴产业群的发展需要三种力量的共同推动，但是随着新兴产业群的不断发展和成熟，新兴产业群如今己经能够因为自身的发展来带动其他行业的发展，新兴产业群的经济如今己经能够很好的与其他行业的经济形成良性的互动，促进社会经济的发展，从而实现我国经济的繁荣。所以说新兴产业群己经成为我国社会经济持续、稳定发展的重要载体之一。 2.2 新兴产业群是实现我国经济跨越式发展的关键 新兴产业群的发展是实现现代国家经济跨越式发展的关键之一，因此发展中的国家想要提升国家的经济建设水平，加快新兴产业群的发展是一个不错的选择。产业的更替对国家经济发展的兴衰有着直接的影响，所以说国家如果能够抓住新兴产业群发展的命}，想要实现国家经济的复苏便会简单容易了许多。例如：日本和美国两个国家，依靠信息技术这一新兴产业的发展，国家的经济水平己经步入了世界经济水平的前列。因此，新兴产业群的发展能够带动国家经济的快速发展，新兴产业群是实现我国经济跨越式发展的关键之一。 3 我国产业经济学未来发展的研究与规划 在我国新兴产业群的实践推动下，我国产业经济学对新兴产业群的研究和探索也在不断的深入新兴产业群的产生，促进了产业经济学的进展，产业经济学的进展又推动了新兴产业群快速的发展。因此可以说产业经济学与新兴产业群具有相互的作用，产业经济学的未来发展对我国的新兴产业群的发展有着重要的影响。 3.1 新兴产业群发展的对策 在科学技术快速发展的现代环境中，对传统产业进行强化改造升级，加大高新技术产业以及新兴产业群的发展力度，两个方面均为促进我国整体经济发展速度不断加快，经济实力不断增强的一个根本性支点。在传统产业的改造升级上，我国拥有独特优势，优势主要体现在拥有极为丰富的劳动力资源。在高科技新兴产业群的发展上，我国也并不处于劣势，可凭借购买、学习先进科学技术的方式，促进高科技新兴产业群实现快速、稳定发展。因此，当前，我国应紧紧抓住新兴产业群出现所创造的有利时机和条件，积极推动国家经济实现跨越式发展。 3.2 我国产业经济学学科范式的方向 根据相关研究表明，我国产业经济学在很多方面还存在着一些不足，特别是在研究内容的选择和研究方向的规划上。产品经济学可以大致的分为产业结构、产业布局、产业组织、产业发展、产业政策以及产业关联六大部分。这六个部分又可以归类为产业结构和产业组织两个问题这是因为在本质上产业布局、产业政策、产业发展和产业关联都属于产业结构上的问题，对产业结构还是对产业组织的关注，这完全取决于国家对我国经济市场的态度，这也同时决定了我国产业经济学的学科范式。 从我国新兴产业的特点和发展现状来看，产业组织学应该是重点研究的对象。因为对产业组织学的深入研究能够有效的解决我国新兴产业群“体制性”特征所引发的一系列问题，并且对产业组织学的研究对产业的政策的规划与制度也有一定的帮助。当然对产业结构学的研究也不容忽视，随着市场机制的不断改变，市场的产业结构也会相应的发生一系列的变化，对产业结构学的研究，能够有效的解决我国新兴产业群“梯度性”特征存在给市场经济带来的影响。 3.3 我国产业经济学的未来发展规划 我国新兴产业的发展形成了新兴产业群，我国用实践推动了新兴产业群的进步与发展，进而也有效的促进了我国经济的发展，并且对产业经济学提出了一些要求。新兴产业群是我国社会经济发展的重要载体之一，是实现我国经济跨越式发展的关键，新兴产业群独有的“梯度性”特征和“体制性”特征对我国产业经济学提出了更高的要求，对产业结构和产业组织的研究是当今我国产业经济学中存在的主要问题之一。想要同时将产业结构和产业组织同时作为产业经济学研究的重点，产业经济学就必须要转换研究思路，从我国新兴产业的实际情况出发，对新兴产业群中存在的重点问题进行深入的研究和探讨，分别从理论讨论和实践研究两个方面进行，找出造成我国新兴产业群问题的根本原因，并提出相应的解决方案，改善我国新兴产业群发展现状，促进我国新兴产业群持续、稳定的发展，进而加快我国社会经济的发展步伐，提高广大人民的生活水平。 4 结束语 综上所述，我国产业经济学的发展还存在许多方而要研究的问题，我国新兴产业群的发展能给国家经济带来新的机遇，而在解决产业经济学上的问题的同时，能指明我国在产业经济学发展上而临的方向选择。 产业经济学论文:高等农业院校产业经济学课程翻转课堂混合式教学模式构建 摘要：本文在经济学专业的混合式教学改革实践中引入翻转课堂的理念，结合高等农业院校经济学专业的人才培养目标，探索基于翻转课堂的经济学专业课程混合式教学模式，并在产业经济学课程教学过程中进行实践，以验证教学效果，以期为高等农业院校经济学专业的教学模式创新提供新思路。 关键词：产业经济学；翻转课堂；混合式教学 一、问题的提出 目前，国内大多数高校农业院校经济学专业采用的仍然是传统的教学模式，这种教学模式只是机械地对学生灌输知识，难以有效地训练学生的经济学思维能力，从而导致经济学专业具有理论性较强、职业指向性不明确的特征。产I经济学是经济学科下的应用经济学二级学科，因此，在课程的教学过程中需要改变以往单纯以课堂讲授为主的教学方式，利用新的教学方式，使学生能更好的发挥主观能动性，解决我国经济发展和具体产业发展中遇到的实际问题。 二、文献综述 1.国外研究现状。国外学者主要从四个方面对高等教育翻转课堂进行了研究：（1）翻转课堂的定义（Baker，2000；Mazur，2009；Brian，2012）；（2）翻转课堂的理论基础（Bloom，1960；Savery Duffy，1995；Sweller，1988；Chickering Gamson，1987）；（3）高等教育翻转课堂促进学生学习成果的研究（Ayers，2006）；（4）高等教育翻转课堂教学有效性的影响因素研究（Prince，2004；Berrett，2012；Talbert，2014）。 2.国内研究现状。国内学者对翻转课堂的研究文献自2012年以来呈快速增长趋势，他们主要从三个方面进行了研究：（1）对翻转课堂本质的探讨（陈玉琨，2014；黄琰、蒋玲、黄磊，2014；张金磊，2013；何克抗，2014）；（2）对新型翻转课堂模式的构建（张金磊，2012；曾贞，2012；钟晓流等，2013；赵兴龙，2014）；（3）基于翻转课堂理念的具体课程教学实践（马秀麟，2013；翟雪松、林莉兰，2014；田爱丽、吴志宏，2014）。 3.研究述评。从国内外有关翻转课堂的文献来看，现有研究大都围绕基础教育中翻转课堂的本质、模式、教学实践及其有效性展开，对高等院校翻转课堂的研究较少，在这少数文献中，将翻转课堂运用于经济学专业课程混合式教学模式改革的研究更少。因此，本文以高等农业院校经济学专业的产业经济学课程为研究对象实施基于翻转课堂的混合式教学模式改革，以期为大数据时代我国高等农业院校经济学专业教学改革提供有益的借鉴。 三、产业经济学课程翻转课堂混合式教学模式构建 1.课前。根据翻转课堂混合式教学模式的特点，产业经济学课程的课前教学主要采取充分利用线上平台的方式来进行。线上平台主要提供以下几个功能：（1）提供课程要求或重难点清单以及教学参考意见，学生可以根据教师提供的内容进行课前的自主学习和预习。（2）提供课程脉络树状图，以及基于此链接下的微视频。（3）学科学习网站推荐和热点问题推送。由于产业经济学课程是一门应用性质的经济学，它与生活中发生的最新经济现象密切相关，教师借助平台分享一些最新的视频、新闻等电子资料，学生可根据自身时间来安排学习时间。（4）问题留言。学生在课前自主学习中遇到的问题可以在网络平台上留言，教师可以及时收到反馈，根据学生问题及兴趣调整课堂安排。 2.课中。产业经济学课程的课中教学以分组合作为基础，采取专题教学和案例教学相结合的方式，以演讲和讨论作为主要形式。我们可以综合利用以下几种教学方法：（1）分组合作教学方法。教学班的学生可以根据个人意愿自由组合或采取抽签组合的形式形成4―6人的小组，并对组内成员进行分工。学期开头，教师可以通过课堂或网络平台设计一些选题，学生以小组为单位就教师设定的某一个选题，在查找文献、联系现实的基础上，提出自己的研究观点，制作PPT，每次课前安排1―2名同学讲解。教师还可以在每节课前花几分钟做一个新闻速递，以小组为单位查找关于产业发展的不同资讯，将查找的咨询整理并制成PPT。如果每堂课安排两个学生，可以采取选题演讲和热点传递交替的形式。在具体任务中，轮流指定一名小组成员作为主导者，成员之间相互做出评价，作为教师平时成绩的参考。（2）专题教学法。产业经济学学科体系比较复杂，就基本理论部分来看，理论性都很强。目前各高校产业经济学课程的课时安排大多为40―50学时之间，在有限的课时内不可能将全部理论都灌输给学生，再加上单纯的理论讲解会使学生在听课过程中感到枯燥无味，因此可以依据基本理论提炼相关专题进行专项讲解。例如，产业结构部分的我国主导产业转换专题，产业关联部分的各指标计算专题，产业布局部分的产业集群专题，产业组织部分的博弈专题以及产业政策部分的反垄断专题等。专题教学的形式将理论知识与现实经济相结合，使学生能运用基本理论分析显示产业经济中的各种问题，大大增强产业经济学课程的应用性。（3）案例教学法。产业经济学除了理解基本理论之外，还非常强调理论的应用。特别是在产业组织理论部分，结合哈佛学派SCP分析框架衍生出来的案例比较多。例如，结合市场结构中集中度的测量方式讨论我国汽车制造业的市场集中度；结合形成产品差异化的因素和产品差异化的测量方式讨论现实经济中厂商的差异化策略；结合市场行为中价格行为的不同方式讨论国内外厂商进行掠夺性定价、限制性定价和价格歧视的效果；结合现实经济中的横向并购和纵向并购案例讨论厂商组织调整行为的动因等。由于课堂教学时间有限，教师在课堂上可以引入的案例数量也是有限的。因此，可以结合课堂上案例讨论的内容，衍生相关课后案例供学生思考和分析，并以课后作业的形式向教师就所分析的内容进行反馈。案例教学法的实施方式有三种，即讨论式、辩论式和研讨式。讨论式案例教学的过程是由教师首先对案例的基本概况进行讲述，然后提出相应的要求和讨论题，学生以小组为单位在课堂上进行自由讨论并派代表发言，最后由教师做出总结。辩论式案例教学的过程中，教师可以自己提供或根据学生提供的选题选择出一个现实经济中有争议的问题，学生采取自愿报名的方式确定主席及正反两方的辩手。与一般辩论赛不同的是，这里除了双方辩手的自由辩论外，还需组织剩余学生进行自由辩论。研讨式案例教学过程中，教师只负责提供背景材料和参考文献，学生将扮演具体案例中的决策者，对案例进行全方位的考察，并撰写分析报告。 3.课后。产业经济学课程的课后教学可以采取开展实践周活动和撰写课程论文或调查报告的形式来进行。（1）开展课外实践活动。为了更好的发挥实践教学基地的作用，克服校内资源不足的局限性，教师可以让学生将已有的项目计划方案带入实践基地，或者让学生直接参与实践基地的研究项目，并采取校内导师和校外导师共同指导学生参加项目的双导师制度。这样的合作交流过程，避免了学生没有目的的参加实践教学或者在实践教学基地里仅仅从事简单机械劳动的现象，能够充分利用实践基地的条件，最大限度的提高学生的实战能力。（2）课程论文或调查报告。课后可以以小组为单位针对某一问题开展社会调查，写成调查报告或课程论文，在期末时给予学生时间做课堂汇报，或者自己就某一问题查阅资料、阅读文献的基础上写一篇课程论文。撰写报告或论文的形式可以加深学生对问题的思考，理论与实际相结合。 4.评价与反馈。实施翻转课堂教学模式的产业经济学课程结束后，教师可以在网络平台推荐一些好的书籍或论文，还可以结合教学内容推送一些相关新闻内容，拓展学生思路。教师可以结合教授内容设计一些小测试，学生可以通过网页或者微信平台做小测试，检验学习效果；学生课后可以通过留言等方式及时向教师反馈学习意见，还可以通过教师设计的平台自己学习课程后的感想或对某一问题的研究，同学们可以浏览、点赞以及在线评论。 产业经济学论文:产业经济学人才培养创新研究 摘 要：当前新兴产业正在成为引领未来经济社会发展的重要力量，培育和发展战略性新兴产业是我国重要的战略举措。在我国经济转型的关键时期，需要依靠产业经济类的专门人才来发挥战略性新兴产业的关键性作用，从而带动经济增长。这就要求根据战略性新兴产业发展需求对产业经济学人才培养模式进行教学改革创新和体制创新。一方面，学校需要提高师资水平，进行教材内容更新，注重实验教学和实践教学，以实现教学方式创新；另一方面，要求校企结合，改善科研环境，形成以市场为导向的人才培养体制。通过人才培养模式的创新充分发挥产业经济人才的价值，从而促进战略性新兴产业更好的发展。 关键词：战略性新兴产业；产业经济学；人才培养 1 我国产业经济学人才培养现状 战略性新兴产业是具有高知识密集、高技术密集和高创新性的新兴产业，对新兴技术类和产业经济类人才具有强烈的需求。当前正是我国大力发展战略新兴产业的关键时期，因此与之相适应的产业经济人才培养问题显得日益突出，同时适应新兴产业发展的产业经济学学科相关教学资源也亟待升级改造。 在当前战略新兴产业迅猛发展的趋势下，产业经济学的培养目标是着力培养具有创新精神和实践应用能力，适应新兴产业发展的复合型高端人才。然而在目前的教学体制和资源约束下，我国在产业经济类高素质创新人才培养方面存在着许多问题，主要体现在教育观念、教学内容陈旧，教学模式的方法呆板；过于强调理论，脱离实际，缺乏社会实践，难以适应新兴产业发展对于人才培养的需要。由此造成的后果是，虽然近几年培养产业经济类人才在数量上有较大幅度的增长，但是新兴产业发展急需的、具有创新意识和创新精神、能够参与国际竞争的产业经济类创新性人才目前仍然是非常紧缺。另一方面，虽然产业经济学课程也已经围绕教学理念、教学内容、教学方法和教学手段等方面开展教学研究工作，然而紧密结合战略新兴产业发展需求的人才培养模式研究以及新兴产业教学资源研究仍显不足，基本停留在教学内容、教学方式等理论改革上，并未真正提出适应现代新兴产业发展的产业经济学教学理念，关于新兴产业经济类人才培养方式和有效途径研究尚不多见，面向新兴产业发展和需求的产业经济学教学资源也亟待整合、更新和升级改造。 目前战略性新兴产业人才的培养存在三个主要问题。 1.1 人才培养观念的保守 传统的教育观念认为经济学作为社会科学学科，学科教学的重点在于理论知识的教授。老师致力于在课堂上向学生灌输知识，忽视对学生思维逻辑的训练；课堂之外，师生进行学习交流的机会不多，课程考核仍然以考试分数为主，学生为应对考试就会对理论知识死记硬背。这种情况下，学生对知识的理解必然不深刻，逻辑思维体系就不易建立。而产业经济学作为一门应用经济学，强调用理论知识解决实际经济问题。在填鸭式的人才培养观念下，学生的基本理论知识虽然有所掌握，但应用知识于实践的能力不强。 1.2 培养目标和培养方式的单一 和国外人才培养目标相比，我国产业人才培养目标就显得比较单一。我国人才培养注重基础知识的积累，而国外注重学生思维逻辑的训练。当今社会发展需求的是既有深厚知识基础，又有创新思辨的人才。因此，学校就应该以市场为导向培养符合社会需要的人才。这就要求学校转变单一的人才培养模式。目前人才培养侧重于校内单方面培养，而与产业企业合作的比较少。学生参加讲座、例会的机会虽然多，但是参与校企合作开发的项目的机会不多。这种单一校内培养方式不利于产业经济类学生将理论与实际很好的结合，使得学生学术研究的价值大打折扣。中国的学术论文数量是世界上最多的，但是真正被认可的成果却是少数，这也与我们单一人才培养模式有关。 1.3 教学内容的滞后 教学所用的教材内容滞后。编写一本教材往往要花费大量的人力、财力和精力，然而战略性新兴产业发展的速度比较快、情况又比较复杂，所以产业经济学的教材一般要滞后于当前战略性产业发展的实际。一些产业政策条例和产业案例得不到及时更新，学生掌握的信息过时，这会影响学生对战略性新兴产业发展态势的把握和对其发展前景的思索。 2 战略性新兴产业对产业经济学人才培养的需求 战略性新兴产业对人才资源有很强的依赖性，既需要掌握高精尖技术的技术人才，还需要熟悉产业战略布局的产业经济人才。产业经济人才是以产业为主要研究对象，掌握专业的产业理论知识的人才。培养高层次的产业经济人才，对战略性新兴产业的发展和我国经济增长有不可替代的作用。战略性新兴产业发展要求具有创新意识和创新精神的产业经济人才参与。虽然近几年培养的产业经济类人才在数量上有较大幅度的增长，但是新兴产业发展急需的、能够参与国际竞争的产业经济类创新性人才目前仍然非常o缺。因此，要实现战略性新兴产业的高效发展，就要求对高层次产业经济学人才的培养提出新的要求。 2.1 培养更多的产业经济高层次人才 目前高层次人才特别是经济学方面的人才是不足以支撑战略性新兴产业发展的。根据中国统计年鉴整理了2005年至2014年之间我国较高层次的人才数量。从趋势上可以看出不管是硕士还是博士的人数整体上逐年增加，海归人数也在增加。经济学研究生人数也从2005年的1.87万人增加到2014年的2.8万人。但是这些受过较高层次教育的人才在总量上占比全国总的受教育人数还是较少。 2.2 培养有国际视野的产业经济人才 随着中国对外开放的深入，中国的经济与世界经济已经不可分割。中国作为发展中国家，经济发展模式在某种程度上会借鉴欧美发达国家的经济发展模式。中国经济正处于转型时期，产业结构升级转型要求主导产业的更换升级，这就要求产业经济人才要有国际视野。通过阅读国外最新产业经济文献，了解现下最先进的产业经济理论，选择符合我国实际的主导产业，使战略性新兴产业往更具国际竞争力的方向发展。 2.3 培养有创新能力的产业经济人才 如果说本科教学就是让学生学会发现问题，那研究生教学就要求学生开始学会提出问题，并尝试解决问题。战略性新兴产业发展过程中出现的许多问题，还没有得到解决，学术界对其研究还不够完备。这些都需要一批具有创新精神的人才来完善学术研究，对问题的解决提出比较符合实际的方案。培养有创新精神的产业经济人才，除了要求阅读大量的文献和著作来开拓思维，还要求深入战略性新兴产业发展的部门，进行实地考察。当然这些都要求教育设施的改善、教学资源的整合和正确的教学引导。培养创新型人才，符合我国经济发展的长远需要，有利于战略性新兴产业发挥更强大的带动作用。 3 适应战略新兴产业人才培养需求的教学改革创新 产业经济学人才掌握专业的产业经济理论知识，可以运用所学很好的帮助战略性新兴产业进行布局规划，推进战略性新兴产业的健康发展。我国战略性新兴产业发展时间虽较短，但发展环境复杂，面临的问题较多，急需产业经济类人才改变其发展现状。这也使得它的发展必然会对高校产业经济教学提出新的要求。 3.1 提高师资水平与教材内容更新 一方面，教师是教学的主体，教师教学的质量直接影响到学生吸纳知识的效果。高校产经教师不但要有丰富的知识储备和教学经验，还要树立新的教学理念，改变呆板的授课方式，引导学生的学习兴趣；另一方面，教材是学生学习和掌握知识的重要途径。好的教材有清晰明了的概念，丰富的内容，逻辑合理的结构，简便易懂。现在战略性新兴产业发展取得了一些成就，也存在一些新的问题。产业经济学教材要结合战略性新兴产业发展的这些实际情况，添加最新产业案例，附上最新产业政策条例，从而引导学生以新的视角思考战略性新兴产业发展的方向和趋势。 3.2 注重实验教学 产业经济学作为一门应用经济学科和市场运作紧密联系。这就要求学校不仅要做好产业经济的理论教学，还要加强其实验教学，提高学生理论与实践结合的能力和具体动手操作能力。进行实验教学就是将产业经济学与互联网技术结合，建设产业系统平台，使学生可以在平台上对相关知识进行计量操作。虽然一些产业经济问题的实验结果，不能代表现实产业经济发展的真实情况，但是实验教学可以使学生很好的了解产业结构演变的规律，积累自身分析和预测产业发展趋势的经验。实验的过程也可以让学生熟练相关计量软件的运用，为进一步的学术研究打下基础。这比纯粹的理论教学更有成效，也算是对理论教学的一个补充和巩固。学生也更能展现出积极性和创造性。 3.3 注重实践教学 社会实践不仅可以让学生掌握课本知识，对其进行深层次的剖析，形成自己的理论体系；还可以培养学生的动手能力和学习兴趣。学校为了鼓励学生进行社会实践，可以与当地企业进行沟通合作，共建实践教学基地，拓宽学生校外实践渠道。并可以充分利用学校和企业的师资力量对一些学生进行指导，辅助学生更好的完成实践项目。另外，学校可还以请企业优秀工作人员来校讲座会谈，与学生互动交流。 4 适应战略性新兴产业人才培养需求的体制机制创新 战略性新兴产业对高层次人才的需求越发强烈，这不仅要求对人才培养的教学方式进行改革创新，还要求对现有人才培养体制进行改进和创新。市场是资源配置的决定性因素，产业经济人才的培养要以市场为导向；培养创新型产业经济人才需要社会各界发挥自己的作用，形成产学研结合的校企合作模式；创新人才的培养需要自由的学术氛围，相对自由的学术环境有利于活跃学生的思维。 4.1 以市场为导向 学校培养的人才最终会走向社会，服务于企业。现在很多高校毕业生掌握的知识理论和学习技能是和社会脱节的，并不符合市场需求。学校对产业经济学学生的要求更多的是学好课本知识，查看产业理论文献。但是只偏重理论教学，就会使培养出来的学生实用性不强。结合战略性新兴产业对产业经济学教学的新要求，创新人才培养模式就要改变高校在产业经济学课程设计上有理论性而无实践性的状况。这就要求高校在培养产业经济学人才时，把握市场动向，在培养学生的基础知识积累的同时，将学生推向企业学习，锻炼其实践能力和动手能力。 4.2 形成校企合作模式 高校与企业双向合作，整合高校资源。一方面，学校可以为产业经济学专业的学生提供机会，鼓励他们去有关战略性新兴产业的企业实习，切身体会战略性新兴产业当前的发展状态。尽可能给学生机会，参与相关产业的合作项目，策划相关部分的方案。在企人员可以对学生的策划方案给予指导和点评；另一方面，学校可以请一些优秀产业经济学校友来校指导学生有效学习产业经济学。还可以请相关战略性新兴产业的高层次技术人员和专家来校授课，让师生更全面的了解战略性新兴产业的发展现状。 4.3 加大对高层次人才培养资助力度 高层次人才培养具有高消耗性。国家对高校高级人才的培养进行投资资助时，要做好整体性培养资助规划。要结合重大科研项目、重点基地和重点学科建设的实践对高校高层次人才进行培养，形成一套完整的资助体系。可以通过科研启动经费、研究生津贴等方式资助优秀青年后备人才。将中青年教师作为重点培养资助对象，纳入高校高层次人才储备队伍进行培养。并和国外高校保持学术探讨，让优秀人才出国培训，学习和吸收国外先进的产业经济学的学术成果。 4.4 科研环境的改善 环境可以分为软环境和硬环境。学术氛围是软环境，学术讨论的自由与否影响学生发散性思维的培养。教师在给出自己的观点后，要允许学生自由讨论，并允许他们提出质疑。学生和老师在一个比较平等的位置时，学生才会畅所欲言，从而激发创造性思维的形成。学术讨论的过程，是师生相互学习的过程。而像好的师资队伍、先进的实验平台这些就是硬环境，战略性新兴产业的研究需要进行实验研究，而实验的成功需要优秀的教师进行指导，因此师资力量的提升也有利于优秀学生的培养。学校教学资源的有效整合，科研资源的优化配置，专业平台的建设，对打破僵化的教学模式和提高学生自身的学术素养有重要的意义。 5 结束语 战略性新兴产业关系到我国经济发展的未来和趋势。面向新兴产业需求的创新型人才培养是大力发展战略性新兴产业的支持和保证。要根据战略性新兴产业的发展要求和高校人才培养模式的现状，整合优化产业经济学的教学资源，进行面向战略新兴产业需求的教学改革创新和体制机制创新，从而推动创新型产业经济人才培养，使产业经济人才面向市场，适应社会需要。 产业经济学论文:体育产业经济学的理论体系构架探讨 【摘要】本文采用逻辑分析以及文献综述等方法，对体育产业经济学的理论体系进行了深入的研究与分析。得到学科理论应以产业经济学、邓小平产业经济思想以及本文经济学为基础。研究对象主要包含政策、发展、布局、关联、结构以及组织。从上述五个部分的学科领域出发，将学科体系划分为五个层次。 【关键词】理论体系 经济学 体育产业 体育产业是我国人文社会科学领域十分重要的研究领域，经过多年的研究与发展，体育产业研究无论是实践上还是在理论上都取得了巨大的进步。我国体育产业方面的研究最早开始于上世纪80年代，然而时至今日，我国在体育产业研究方面仍存在理论体系不完善的问题。本文从经济学的角度出发，对体育产业方面的有关理论体系进行了深层次的研究与探索，将体育产业经济学看作是一门具有充分独立性的学科，希望可以为以后的体育产业发展起到指导作用。 一、构架体育产业经济学理论体系的基础 （一）马克思主义政治经济学 政治经济学从经济发展规律的角度出发，对人类社会的活动特点进行分析与研究，是我国科研部门与政府机制社会主义市场经济体制改革的理论基础。同时也是本文对体育产业进行探索与研究的理论依据。马克思主义政治经济学对社会各部门的生产关系、再生产规律、竞争理论、垄断理论以及生产目的进行了全面且深入的阐述。是指导我国现代化建设、制定产业政策以及产业经济分析的理论基础，同时也是对我国体育产业经济学理论进行深入分析的重要理论框架。 （二）邓小平产业经济思想 邓小平理论是中国国情与马克思主义理论相结合的产物，以社会主义实践经验与我国历史发展经验为基础并对优秀理论不断深入与丰富的重要成果，是马克思主义在我国社会主义市场经济建设实践中的重要体现。邓小平产业经济思想是年20年代指导我国经济实践与产业政策的重要理论基础，同时也是未来指导我国经济建设以及产业发展的重要理论依据。尤其是在我国体育产业建设中，更加离不开邓小平产业经济思想对宏观建设方面的理论支持。 （三）产业经济学 产业经济学主要针对类型相同的各经济组织集团之间相互作用以及发展规律的一门学科。当前我国产业经济学方面的探索与研究尚处于一个比较初级的阶段，是一门新兴学科，在我国科研机构的不断努力下，该学科在实践以及理论上的进步十分迅速。虽然当前我国已经初步形成了学生体系，但由于研究起步较晚，实践经验较少。总体上来看，产业经济学重点探索某一领域内自身的发展规律以及不同企业之间部分与合作的一般规律，同时也研究某一领域与其他生产部门之间的合作关系。由于我国经济系统庞大而复杂，其中包含许多不同领域的子系统与细分产业，而这些产业依照自身所特有的属性和经济活动方式，在物料供应层次上各自体现出了较大的差异，子系统所承担的责任各不相同。产业经济学则从产业的角度出发对不同层次的研究对象所体现出来的经济活动特点以及区域子系统内所协作关系进行研究与分析。 （四）西方经济学 在我国产业经济学领域研究不断发展的过程中，许多研究成果都是以西方经济学的有关理论为基础，并在相关的理论支持下得出的。根据已往的实践经验来看，产业经济学无论是研究方法上还是在原理应用上都很大程度上受到西方经济学的影响。微观经济学中的市场结构理论是产业组织理论体系的重要框架；通过微观经济学的理论指导对市场行为中的均衡价格理论与厂商理论进行应用与分析；微观经济学中的市场绩效理论能够将生产与消费行为的分配理论与优先行为理论进行模拟。从宏观角度来看，市场关系结构与产业组织理论为研究对象，根本上是以微观经济学中的垄嗉鄹窭砺畚基础，结合已往的研究结果进行深层次的挖掘而进行的探索。通过现代经济学的有关理论，可以对微观经济学与产业组织理论进行更加细致的划分与组合，将产业经济学中的各种微观与宏观现象有机结合起来。 二、体育产业经济学的概念和研究对象 当前我国的体育产业经济学主要从交换、流通以及生产三个方面出发，对相关的组织集团、经济活动与发展规律进行阐述。主要的研究对象包含体育产业政策、体育产业布局、体育产业结构以及体育产业组织等。其中体育产业组织即市场上从事体育类产品生产的社会组织集合，重点研究其在宏观的市场竞争与合作中各部门在利益关系上的发展规律与变化形态。体育产业结构即产业领域内所形成的的行业技术经济联系以及数量关系形式，不断变化的产业结构主要受到关联机制、就业结构以及需求结构的影响。体育产业关联即所生产的产品或在中间产品的投入过程中，产业内部各企业之间在结构联系、产品技术之间的形态，不同维度下，产业内企业与企业之间的关系以产业结构的方式体现出来。在关联过程方面，体育产业结构是宏观经济结构与产业结构是否均衡的研究对象之一。体育产业布局即在某一时刻的生产力条件下，某一区域的空间组合情况与空间布局情况。其中体育产业空间结构是反映体育产业布局的重要体现，产业空间结构是否具有充足的合理性决定该区域能够充分发挥经济优势、促进体育产业健康快速发展的重要因素之一。体育产业发展即该产业从开始建立到进行淘汰阶段之间不断发展以及改良的过程，同时也是体育产业在发展状态下中对企业领域产业影响的过程，其中主要包含体育产业发展周期以及发展规律等方面的有关因素。体育产业政策主要指的是某一区域内政府部门从社会经济发展的角度的出发，利用经济学的有关理论，针对体育产业所提出的有利于促进产业健康发展的有关措施。 三、体育产业经济学的学科领域 （一）体育产业组织理论 体育产业组织理论是产业内部不同生产部门之间的竞争与合作关系作为主要研究对象，以明确不同生产部门的经济活动规律为主要目的。企业关系主要指的是某一特定行业内容不同企业之间在经济活动中所产生的行为关系、利益关系以及交易关系等，以上几方面的关系在不断变化与发展的过程中可能会对企业以及行业本身的发展与生态产生重要影响。 （二）体育产业结构理论 体育产业结构理论以体育产业结构在长期的发展过程中具体的经济活动中影响经济发展的有关因素与演变规律为基础，对产业结构调整的有关方案进行研究与分析。以满足区域经济发展的有关需求为目标，对行业间的结构层次深化以及资源占有关系进行深入挖掘，并以研究结构为理论基础来对政府部门的政策优化工作以及产业结构规划工作进行有针对性的指导。体育产业结构理论主要包含以下几方面的内容：第一，研究对产业结构造成影响的决定性因素和来自各方面的影响因素进行分析；第二，揭示在体育产业不断发展过程中所体现出来的一般规律；第三，寻找优化产业结构的具体操作方案；第四，从体育产业长期的发展需求出发，结构调整政策以及体育行业的选择进行科学有效的指导等。体育产业结构理论在对体育产业长期发展过程中所体现出来的一般规律进行研究与探索的同时还重点研究产业结构调整与产业结构规划的基本方案，并对基本方案的可行性进行专门的分析。 （三）体育产业关联理论 体育产业关联理论通常也被称为体育产业联系理论，相比于传统的体育产业结构理论，该理论能够对行业内部各企业之间的竞争与合作关系进行更加精确的量化描述，该理论的研究背景与理论基础介于宏观经济学与微观经济学之间。产业关联理论主要对产业内容经济活动过程中所体现出来的投入产出关系进行量化的阐述，该理论在解决经济问题方面主要采用的计算方法为投入产出法。投入产出法通过投入产出模型与具体的经济活动所生成的投入产出表对投入产出关系进行描述。将某一特定区域内，以一段时期内的经济活动过程具体到行业内部的各个企业方面，在对企业之间经济技术关系进行反映的同时以量化的方式对单个企业的投入产出关系进行研究，选取投入产出特性、投入产出比以及波及效果等方面的结论。其中涉及效果主要包含资本需求、就业需求以及体育产业影响力等。 （四）体育产业布局理论 体育产业布局理论主要是对某一特定区域内体育产业布局与该区域中经济活动内存变化与外在表现之间的关系进行探索与研究。特定区域内，政府部门需要根据自身的经济发展需求对体育产业内部各企业的生产关系进行有针对性的调整，就必然会形成体育产业结构布局。而政府部门接下来政策调整方案的调整也一定要结当前该区域内合体育产业布局的有关特点来制定调整方案。因此，对体育产业布局进行深入的研究与分析也是当前我国经济体制改良政策制定的重要研究项目之一。 （五）体育产业发展理论 当前我国下处于体育产业发展的黄金时期，研究人员一定要结合考虑体育产业发展政策、产业转移、发展周期以及发展规律等方面的问题。有关问题也需要对当前区域内体育产业的发展阶段与发展规律有一个全面的深入的认识，根据产业发展理论的基本内涵有针对性地制定产业政策，使企业长期的发展战略能够顺利实现。发展体育产业需要综合考虑到发展政策、资源配置、发展周期以及发展规律等方面的问题。其中挖掘体育产生的发展规律是促进体育产业发展的关键，需要根据不同阶段的行业形态特点有针对性地制定行业政策，才能起到增强产业发展的竞争能力的作用。 产业经济学论文:产业经济学视域下的我国物联网产业发展 摘 要：随着经济的发展和社会的不断进步，我国物联网产业发展迅速，其在人们生产和生活所涉及的诸多领域中得到了不同程度的拓展和应用。在市场逐渐成为了社会经济的决定性因素的环境背景下，如何实现物联网产业的动态和可持续发展是我们面临的重要问题。鉴于此，文章主要针对产业经济学视域下的我国物联网产业发展进行相关浅析，仅供参考。 关键词：产业经济学；视域；物联网；产业发展 前言 近年来，我国在物联网产业的发展和建设的过程中投入了大量的人力、物力和财力。即便如此，在技术升级的过程中还是会遇到很多问题和阻碍。例如：在“顶层设计”上有所欠缺，缺乏相应的核心技术，没有完善的标准和体系，以及规模应用的范围不足等诸多问题。因此，如何实现对物联网产业的动态优化选择，使其走可持续发展的道路是相关的研究人员不得不重视的问题。 1 什么是物联网 针对于物联网，我国一直没有定义成一个统一的概念和定义。但是从形式上来看，物联网的主要功能就是有效实现物与物的连接，主要包含了两个意思：一方面是物联网依旧是以互联网为基础而进行应用范围的延伸的，另一方面是更好地建立人与物、物与物之间的联系，从而有效的对信息进行交互传递。从某种程度上来说，就是将物联网与互联网进行有效的联结，实现人与物的整合。通过这样的方式，对人、设备及其相关的基础设施进行更为和谐有效的管理。物联网技术的应用会给人们的生活带来很大的影响。 从本质上看，物联网是通过信息传感技术赋予物品“智慧”，使整个商品的生产、运营和交易能够实现智能化。它是一种将多种技术进行有效统一和聚合的网络技术，为人与物提供良好的沟通渠道，不断打造出一个“智慧”的世界。因此被成为第三次信息技术革命。在这种概念的作用下，我国也逐渐纳入了一些新型的产业和技术，早在“十二五”的规划上就明确地提出了要加强对物联网的研究和应用。因此，这就要求相关的工作人员如何在对国外的经验进行有选择的借鉴，选择物联网产业不同的发展模式，从而更好的推进相关战略的实施，这不仅能够促进物联产业的发展，还能够使产业的组织更为规范，进而提高行业的业务水平，为企业的目标实现创造有利的条件，实现社会效益和经济效益的统一。 2 我国物联网产业发展的现状以及存在的问题 2.1 缺乏创新整合因素 随着经济的发展和社会的不断进步，我国物联网行业得到了突飞猛进的发展，但是这种快速的发展进程中，还是缺少“顶层设计”，换一种说法说就是没有一个统筹的物联网发展战略和发展蓝图，没有合理的整合因素，这就使得物联网产业在发展的过程中处于一个自发的状态，不同的地区不同的企业很据各自的喜好特点来进行没有秩序的发展，重复的建设，这严重的导致物联网产业无法全面发展。这不仅导致资源不能够实现有效共享，还会给投资带来极大的浪费。除此之外，在物联网产业的发展进程中，相关的规划意识和协调机制比较欠缺薄弱，导致研发的成本过高，资源的利用率非常低，这种情况对我国的物联网行业的发展产生了巨大的阻碍作用。因此，国家的高层应该对物联网产业的发展进行宏观的规划，才能够使物联网产业链得到完好发展。 2.2 物联网产业的发展缺少核心的技术 阻碍物联网产业发展的主要因素还有物联网技术的研发能力不足。在实际的生产过程中，我们不难发现，国内的能源应用型产品产能过剩，但却没有拥有本国的核心技术。国内的物联网的发展首要问题就是缺少相关的核心技术，关键技术上存在着严重的缺失，研发能力和创新能力比较薄弱，因此，对关键的核心技术进行完善和提高是我国物联网当前发展的最主要的课题研究。 2.3 物联网的产业链不够完善 目前，我国的物联网处于发展的初期，因此整个行业的发展和应用的技术还不够成熟，这是限制物联网产业发展的主要因素，主要是因为产业链的产生不够完善，企业的规模比较小，资源和利益的分配上存在偏颇，物联网产业在运行的过程中各个环节涉及的诸多问题，例如：价值产生、管理机制、运行机制以及如何体现价值等等，这些问题都不能促进各个产业链之间友好合作。与此同时，我国的互联网在界定和分工的过程中也不够明确，一些重要程度环节还没有得到有效的发展。例如：物网的系统设计、公共信息平台、服务等方面的能力还处于缺位的状态，严重的限制了物联网产业的发展。 3 产业经济学视域下的我国物联网产业发展的优化路径 3.1 加强产业“顶层设计” 相比较互联网而言，物联网产业的操作流程和发展进程都更为复杂。设计的社会多部门、多环节的协同运作。从国家战略层面制定物联网产业发展规划、突破核心技术难题、标准化体系建设等，这些都是加快推进我国物联网产业发展的重要的关键因素。物联网产业要想实现有力的发展，离不开组织的领导和合理的规划。因此，政府部门应该对产业战略加强研究，建立完善的发展体系，对相关的政策和经济以及市场需求进行有效的转变，提高物联网的管理水平，从而提高服务的专业化水平，完善组织领导体系的建立，在分工上予以明确和强化。 3.2 完善商业模式产业链的构建 在物联网产业不断发展的进程中，为了促进物联网行业更为有效的发展，在产业发展的初期可以依靠政府的相关政策给予商业的扶持，物联网要找到想法找到产业市场，这样才能够保证合理的需求度，而且物联网应用涵盖了诸多范围，因此相关的人员要形成良好的产业集聚。使流程中的管理体系更为规范和完善，有效促进双方互利共赢的模式建立，实现物联网行业的市场化和商业化的运行，让物联网产业上各个环节和部门都能够从中获得经济利益，这样才能够将上下游的产业进行有效的联动，为整个行业链的发展创立有利条件。 3.3 加强核心技术的创新和研发 国家在发展物联网产业的过程中，应该能够及时找到瓶颈点和技术难点，能够抓准机遇，建立完善的物联网的标准化体系，尽快的找到在市场的主动权。而与此同时，还要推进物联网产业的示范和规模化的应用，对资源进行有效的整合，突出发展中的重点，对于研发的新政策和新技术，要采取试点示范带动社会投入，并且逐步延伸和拓展应用，扩展物联网的应用范围。 4 结束语 综上所述，物联网产业的发展能够有效的带动社会经济的发展，并且能够提高人们的生产和生活的质量和水平。因此，相关的研究人员应该对此加强重视程度，在不断的发展和应用进程中，对整个模式和技术给予不断的优化和创新，从而有力实现物联网产业的辉煌发展。 产业经济学论文:信息经济下的产业变革与产业经济学教学改革探索 摘 要：产业经济学是现代经济学中用来分析现实经济问题的新兴的应用经济理论，以产业为具体研究对象。随着时代特征的变迁，产业也处于变革与升级过程之中。因此，在大的时代背景下学习和研究产业的具体问题，强化产业经济学的应用性特征，就需要从教学理念、教学方法、教学评价和教学材料等方面进行必要的改革和探索。 关键词：信息经济；产业变革；产业经济学；教学改革 1 信息经济下的传统产业变革与升级 随着信息经济的发展，互联网与传统产业跨界融合更加广泛、深刻，传统产业也在向智能化、数字化、网络化纵深发展。互联网技术对传统产业的产品设计、生产流程、生产方式、产品销售等全过程渗透。传统产业通过互联网技术整合产业链上下游资源，加快生产流程创新与突破，对产业自身发展开辟了新的路径。产业之间也将以新的形式进行融合发展。例如借助互联网的发展，利用新的技术、资源和融合方式把农业由一次产业升级为六次产业，不仅拓展了传统农业功能和社会收益，并且，使得这些功能和收益可以通过市场机制得以实现。新兴信息网络技术对生产性服务业的各个环节的渗透和扩散，催生出各种基于产业发展的服务新业态，生产性服务业将从技术应用、服务内容、商业模式等方面不断提升。互联网与传统产业的融合，不仅是对传统产业的改造升级，也将不断催生出新的产业形态，这影响不仅体现在产业结构的变化、转型和升级方面，也会影响市场结构、竞争行为、盈利模式及市场绩效等方面，对产业组织产生深刻影响；对产业的空间布局及产业政策也将产生强烈冲击。因此，忽视这些新的变化，将无法对当下的产业经济现象进行更合理而深刻的解释，也难以对产业领域的现实问题做出有效的解决，产业经济学的应用性将难以体现。 2 信息经济下的市场和产业分布变化 信息经济经济使得传统理论下的很多规律发生改变。长尾理论（Long Tail）和众包（crowdsourcing）思维已经深入到传统产业的很多领域，市场细分越来越细，“个性化”、“客户力量”和“小利润大市场”概念正在广泛而深刻地影响着传统产业的市场结构和商业模式，处于需求曲线尾部的市场正在获得前所未有的关注和重视。影响市场结构的关键因素：集中度、差异化和进入退出壁垒也正在发生变化。市场中的竞争行为也随之变化，处于需求曲线头部的一级或者二级市场的占有率和利润率也正在经历由盛转衰。在互联网广泛应用之后，企业的营销活动也在发生着革命性的变化，营销活动受时空限制越来越少，营销费用越来越低，营销结果越来越精准，广告方式越来越多样化，交易付费的广告付费方式使得广告费用大幅度缩减。这些信息经济下市场、竞争策略、商业模式的变化应该被充分关注，融入产业经济学的日常教学之中。 电子商务发展促成产业空间分布新格局。电子商务纵向延展，促进城镇资源快速流转，横向跨境布局，促进全球消费市场的形成。与电子商务相关联的企业如软件公司、代运营工地、在线支付、物流公司等围绕电子商务企业进行聚集，也推动着传统产业集群升级。互联网与传统产业正在加速融合，推动产业集群向“在线产业带”转型。信息经济下的产业集聚现象越来越显著，与传统经济下的指向性集聚相比，经济联系性的聚集在加强，创新效益的分析也应该被进一步强化。 信息经济下，传统产业为适应市场需求在不断转变，新的产业形态不断在催生，市场结构，消费需求和空间布局都在不断变化，新的现象和新的问题需要新的思维和新的理论，这对传统产业经济学理论是个挑战，具有经济学教学改革的必要性。 3 信息经济背景下产业经济学教学改革探索 3.1 教学理念 产业经济学是现代经济学中用来分析现实经济问题的新兴的应用经济理论。学习本门课程的主要目的是使学生系统掌握产业结构、产业关联、产业组织，产业政策等基本理论，对目前产业的现状，问题及发展有一定的了解，并且能够独立的运用基本理论和概念分析我国目前产业经济当中的现状、问题、使理论和实践相统一。然而，互联网正在改变人们的消费习惯、市场环境，这些新的现象应该被引入课堂，这就要求在教学中必须摒弃单纯讲授传统理论的教学观念和对单一教材的依赖，结合网络资源和典型案例拓展学生在产业经济学领域的学科视野，强化学生发现、分析与解决市场经济中的实际问题的能力，突出学生在教学中的主体地位。 3.2 教学方法 在信息经济时代，创新教学方法是产业经济学教学改革的重点。课堂上理论讲解、案例分析是基础，但是，让学生在置身市场和具体产业之中，才能更加深入地了解产业发展所面临的市场环境、竞争格局，行为策略以及政府规制等。在创新产业经济学课程教学过程中，探索教、学、用协同的产业经济学课外教学活动的组织形式，深化课堂教学。把“浸入式”的教学理念引入产业经济学的教学之中，让学生能够对某个产业的基本情况做调查研究，撰写调研报告等；引导学生根据自己的兴趣和将来就业的意愿对具体产业进行追踪研究，并撰写行业分析报告；开展产业问题讨论，让学生能够把理论与现实问题相结合，深化对理论和现实的理解，并能够积极地寻求解决问题的方法和路径，提高学生的实际运用能力。 3.3 教学评价 要贯彻教学方法的改革，考核方式必须相应的做以调整。单一闭卷考试形式不能充分反映学生对知识点的理解、掌握及运用情况，考核方式需要与教学方式相配合，多元化地考查学生实际运用相关概念和理论的能力，以及发现、关注产业经济现象与事实。例如，可以引导学生对信息经济下产业市场结构、市场行为和市场绩效的变化，传统产业在网联网经济下面对的机遇与挑战，产业结构的重构、转型与升级，产业规制面临的新问题等进行讨论分析；让学生尝试撰写具体的产业经济案例和产业分析报告等。把考试与考查结合起来，更加全面地提升学生对产业经济学的理解和运用能力，增强知识的现实应用性。 3.4 教学材料 信息经济下的产业经济学教学内容应该更加丰富。毋庸置疑，选择一本经典但又符合当下经济形势的好教材非常必要，但是，任何一本教材都有它的优缺点，为了扬长避短，更加丰富的学习材料和学习资源应该引入教学，包括经典案例，统计年鉴、行业报告、与课程内容相关的网络资源，以及与之相关的网络公开课程。多样化的教学材料不仅可以满足学生的课堂学习，而且可以作为课后辅助材料，开阔学生的视野，让学生更加充分地了解产业相关的知识和现实，让学生对产业经济学的内容形成综合知识结构体系，为其后续研究与应用奠定良好的理论基础和分析能力。 4 结论 产业经济学是现代经济学中用来分析现实经济问题的新兴的应用经济理论。要体现它的应用性特征，就需要把握好经济运行所处的时代特征和市场环境，在大的背景下学习和研究产业的具体问题，产业经济学的教学不仅要注重经典概念和理论的讲授，更应该关注产业发展过程中出现的新现象和新问题；不仅要注重传统的产业经济学知识体系的完整性，更应该把现实中出现的新的突破性的变化引入教学内容，形成更具综合性和开放性的知识体系，增加产业经济学的应用性特征和学生对知识的实际运用能力。 产业经济学论文:产业经济学在西方的发展及其在我国的构建 【摘要】在信息快速发展的今天，产业经济学也受到了越来越多人的重视。产业经济学作为一种文化传播形式，可以为国家做宣传，从而扩大国家的影响力。本文通过研究产业经济学理论、产业经济学理论流派、产业经济学理论在我国的发展、产业经济学及其在我国发展的影响，这为产业经济学及其在我国的发展具有重要的意义。 【关键词】产业经济学理论 流派 发展 一、前言 （一）研究的背景 产业经济学理论源于西方，并且是对经济学发展的一种诠释。在我国发展过程中，经济学理论对于我国企业的发展也具有重要的作用。而且，产业经济学理论流派的发展对于我国经济学发展以及企业的实际发展都具有重要的意义。不同的流派代表着不同的经济学观点，以及经济学规律，这也是促进我国产业发展的关键条件。然而，我国的产业经济学理论发展无法与西方国家的经济学理论发展相比，所以这就需要我国经济学家能够不断发展研究，从而促进产业经济学理论在我国的发展与进步。 （二）研究的目的和意义 研究本文的目的就是希望通过对产业经济学及其在我国的发展，进一步找出适应现在产业发展的产业经济学理论，并且通过经济学理论的分支学科，探讨出以公有化为中心的经济发展中产业结构的关系以及产业结构变化的规律，这样可以更好地促进我国企业内部产业经济的发展与完善。所以，本文的研究对于我国产业的发展以及我国产业经济学理论的发展都具有重要的意义。 二、产业经济学理论 产业经济学换句话说又称产业组织学和产业组织理论学，在应用经济学中，人们都把产业经济学成为应用经济学的分支结构，是非常重要的。起初，在我国，产业经济学并没有被人们一致认为是独立的经济学科，自从到了二十世纪七十年代后，成为了一门独立的经济学。产业经济学的的起源相比于其他的学科是较早的，可以追溯到马歇尔经济学。产业经济学从宏观上来说又可以分为两个阶段，第一个阶段是二十世纪三十年代到二十世纪七十年代，在各个阶段中，关于产业经济学的代表书作有《产业组织论》，是出自贝恩手写，在一九五九年被推出，这本书是至今为止最早出现的就关于经济学展开研究的一本系统性的图书。同时，《产业组织论》也标志着产业经济学理论体系的形成。然而自从二十世纪七十年代以后，产业经济学的发展开始进入了第二阶段的发展，当时出版了一本名叫《产业组织与公共策论文选》的书，然后就以这本书为中心开始了对于产业经济学的研究，这也标志着产业经济学理论已经开始走向了成熟的道路，在经济学的各个方面中都取得了很大的理论发展。由此，产业经济学理论开始慢慢的步入了正轨。 三、产业经济学理论在西方的发展 （一）哈佛学派 哈佛学派在二十世纪三十年代初步形成，它的代表人物是梅森和贝恩。哈佛学派治理与产业经济学理论的研究，在理论研究中建立了非常完整的SCP理论范式。也正是SCP理论范式的形成，标志着产业经济学的初步成熟，也与此同时代表了产业经济学正式走向了独立学科的这一道路，对于产业经济学的研究也就此开始了系统化的理论研究阶段。 （二）芝加哥学派 自从二十世纪六十年代以来，许多来自芝加哥的经济学者开始了对于SCP范式的研究，并提出了他们的批评，所以正是这个原因，SCP范式开始走下坡路，逐渐的衰落，自此以后，芝加哥学派开始逐渐取代哈佛学派，走向经济舞台。施蒂格勒早在一九八二年，就是诺贝尔经济学奖的获奖者，对于产业经济学的研究模式具有开创性的作用。施蒂格勒也曾经出版了一本叫《产业组织》的书，这本书的诞生也正式标志着芝加哥学派对于产业经济学理论的研究已经达到了成熟的阶段。 （三）奥地利学派 二十世纪七十年代，奥地利学派的出现也预示着对于产业经济学的研究开始走向新的理论模式和研究方法，所以从那以后，产业经济学理论的研究开始对于理论基础。分析手段等方面展开了卓越性的研究，取得了实质性的突破。泰勒而是奥地利学派的代表人物，他出版的《产业组织理论》引起了轩然大波，成为当今最具权威性的经济学教科书。奥地利学派从实质上说不仅继承了芝加哥学派的理论研究成果，更是在此基础上取得了长足的进步，成为了二十世纪以来经济学理论的主要流派。 四、产业经济学理论在我国的构建 （一）初级阶段 在新中国成立之初，我国还处于计划经济时代，我国经济比较落后，而且经济发展滞后。在这一时期，我国的经济发展方式比较传统而老套，并且发展思维也比较落后，无法跟上产业经济发展的潮流。而且，在新中国成立之初，我国无法迅速的接受西方先进的产业，经济学理论的发展情况。并且这一理论无法更好地指导产业经济结构的发展，所以，产业经济学理论在新中国成立初期并没有得到很好的应用以及发展，但是在这一时期，产业经济学理论却有了发展的萌芽，这也是产业经济学理论在我国发展处于初级阶段的表现。 （二）发展阶段 在20世纪90年代，我国的一些学者开始尝试运用西方产业经济学理论对我国产业组织进行相关研究，这也是促进我国产业经济学理论发展的重要条件。虽然在建国初期我国产业经济学理论无法得到更好的发展，但是，改革开放之后所实行的市场经济为产业经济学在中国的打下了基础。大学开展产业经济学理论课程为产业经济学理论在我国的发展奠定了基础，这也体现出产业经济学理论对于我国经济发展的重大贡献，这也是我国产业能够更好发展的重要原因。 （三）成熟阶段 在90年代后，随着我国产业的发展，也使得产业经济学理论在我国逐步成熟，并且得到了很多企业发展的认可。随着我国经济的不断发展壮大，我国很多企业都迅速兴起，并且获得了国家政府的支持。然而在发展的过程中，越来越多的企业由于产业结构不合理或者是产业结构过于传统而无法得到更好的发展。面临这一情况，产业的发展就投向了产业经济结构理论的指导，很多的企业都希望能够通过产业经济学理论而找到促进产业经济转型升级的方法。 （四）完善阶段 21世纪是科技发展占主导的时代，所以，这就需要每个产业在发展过程中能够大力发展生产力，并且将科技发展作为第一生产。产业经济学理论在21世纪得到了不断的完善，并且产业经济学理论指出，21世纪的发展要以第三产业为发展方向，摒弃传统的你劳动力为主的第一产业，大力发展科技以及服务行业，这样才能够更好地推动国家经济的发展，从而带动经济学理论的完善。 五、总结 我国很多企业都进行了产业经济转型以及产业经济优化升级，目的就是为了更好地促进产业经济的平稳运行与健康发展。虽然产业经济学理论来源于西方，但是我国产业的发展都运用的是理论，所以总体来说，产业经济学理论在中国企业具有重要的地位。产业经济学在我国有良好的发展前景，并且是我国产业发展的重要支撑力量，对于我国产业转型和发展都具有重要的意义。 作者简介：何玲玲（1987-），女，汉族，安徽省巢湖市人，中央财经大学（申硕中），研究方向：资本运营与投融资分析。 产业经济学论文:产业经济学的理论地位与应用性质 【摘要】产业经济理论，在经济学理论中，是一个独特的研究领域，与微观经济学和宏观经济学都不大相同，它是一个独立的不可替代的研究课题。产业经济学属于应用经济学科，是刚刚兴起的一门学科。从企业范围内来看，产业经济学主要研究产业的组织结构、组织分布、各种布局、组织联系和相关的政策等。产业经济学的理论地位是不可替代的，是较为重要的，可是产业经济学的应用性质，也是一个非常重要的特性。它主要表现在，产业经济学理论的重点，是产业结构，结构作为经济的变量进行考虑，从而影响经济的发展。产业经济学的应用性质，就是从它的经济哲学观点上，看待有效的经济学效用。 【关键词】产业经济学 理论地位 应用性质 一、引言 产业经济学作为一门新兴的课题，在上个世纪九十年代末期，才作为研究生研究的专业学科而设立起来。产业经济学是归属于应用经济学中的一个学科。从国外传入我国时，已经时一个较为成熟的学科，它的理论内容，已经时一个较为全面的系统。在实际经济交易过程中，是能够起到对经济的促进作用的。产业经济学作为经济学的重要部分，产业政策与产业经济理论是一个整体，能够起到应用经济性质。 二、产业经济学概述 （一）产业经济学概念 产业经济学结合了产业分析和产业政策，包含了理论与实践两方面内容，是相对较新的应用经济学下的一门学科。从西方的相关经济学，主要从产业内外关系以及企业组织的结构相关内容进行研究。因此产业经济学，主要是产业组织理论为主，可以称为产业组织学这个称号。在国际期刊上，可以看到国外经济学上和管理学的相关内容出发，作为核心的主要学科教学中心，高校主要相关的课程有宏观经济学的研究，加入微观经济学的讨论，同时注入计量经济学体现其应用性质，还要就是产业经济学，这些都是学生必考或者参考较多的课程。 （二）产业经济学理论国际发展 产业经济学理论，从机器大工业时代的亚当.斯密的国富论中，就提到注意市场分工以及机制等问题，这样的理论与英国经济学家在十九世纪提出的经济规模效应，从垄断引起的竞争，提出一定的矛盾。这样的产业组织结构，就是产业经济学的重点。到了二十世纪四十年代，提出经验主义，这是产业经济学的初步组织理论化过程。到了六十年代，提出的市场的机构和行为、绩效等，这些确立了产业经济学的相关内容。一直到了九十年代，有了现代产业组织理论的相关探讨，更多的西方学者，从产业组织的相关内容，结合了博弈论等相关内容，指出了产业经济学的战略性分析。 （三）产业经济学理论国内发展 从二十世纪八十年代，我国的产业经济学研究参与者愈来愈多。到了九十年代，产业经济学理论到了这时，才进入高校，作为一门独立的学科，同时有了许多众多的研究成果。经济发展的过程中，我国的学科发展的多样化，人才需求的精细化，这就促进了科目的发展。在应用经济学的二级学科设置中，产业经济学从各个行业出发，按照经济的发展需求，在各研究机构和高校，都设定有相关的科目，产业经济学，也作为应用经济学的一个重要学科，逐渐受到重视。 三、产业经济学理论地位 （一）从现代经济学科上分析产业经济学理论的地位 在现代经济学上看，产业经济学作为众多内容中的一个体系，内容较为完整。从经济内容体系中去看产业经济学，它随着经济在生活中的重要性提升，也越来越规范化和广泛化。作为二级学科，每个学科都有其特殊性。产业经济学展示的是组织产业结构的特殊性，有助于人们认识经济规律的潜在规律，更能够成为人们进行经济行为的工具。产业经济学理论，不仅从概念上，展示其专业的细化特质，更从其研究内容上，可以看出经济的产业分析的深入化。产业经济理论的完善和发展，更能够促进整体现代经济的发展。 （二）从微观经济学上分析产业经济学理论地位 从微观经济学角度出发，产业经济学理论，也是对其深入和细化的过程。微观经济学理论，作为经济学的一个重要组成部分，对于企业和个人在经济活动中的细化分析，这些都是为了找到经济运行规律服务的。只有对各个研究，才能看到企业经济学的个体作用，更能够从社会发展中，找到其相应的经济位置，从根本规律出发，找到产业经济学的相关组织结构地位，促进微观经济学的深入化和完善化，这也是和产业经济学的相关企业分工特点，相符合的一个特性。 （三）从宏观经济学上分析产业经济学理论地位 从宏观经济学角度，可以看到在经济学的发展过程中，整个社会政局，对经济发展的影响性。这样的关系，不仅仅是促进作用，还有阻碍和停滞不前的时期。但是每个时期，都应该根据各自的特点，结合相关的理论框架，从而发展经济。产业经济学从这样的整体出发，结合当前国民经济的特点，从而对经济结构能够起到广域上的整体量上的促进，能够促进国民经济的多样化和深入化。产业经济学理论，是能够和宏观经济学的个量上的促进，更能够多方面的促进。 四、产业经济学应用性质 （一）产业经济学理论经济性质 产业经济学理论，可以从其理论经济学角度出发，以经济学基础为导向，结合基本的研究规律能够促进整个经济制度的公平化发展，更能够提高经济理论发展的效率。从经济体制的合理性出发，从经济体制的相关功能，能够促进经济体制的发展和完善，更能够使得经济发展的模式多样化。经济模式和经济活动的相关规律，可以包含众多学科，包括政治经济学的相关理论，微观和宏观经济学的基本理论出发，结合应用经济学的相关理论基础，让其更实用。产业经济学的理论经济性质，就是结合实际情况，使其更加具体化和实用性增强。 （二）产业经济学应用经济学性质 产业经济学在其相关的理论研究过程中，应该注意到其应用经济性质，从其研究的相关课题上看，产业经济学的性质，不仅仅包括规模经济的相关讨论，也不只是相关的竞争问题和垄断问题，其中相关合并和产业结构发展问题，应该注意到产业经济学理论的应用性结合。产业结构的合理化，应该注意到经济发展的方向性问题，产业经济学的应用性质，从国家的不同特点，地区的不同情况出发，应该是符合当地特殊的情况的。这样的发展过程才能够促进产业经济学的应用经济学性质，更能够促进产业结构合理化研究，促进产业经济学应用经济学性质的凸显。 （三）经济学理论对应用性质的影响 在经济学理论的发展过程中，对于经济学理论的研究是不断发展的，从市场的经济出发，结合经济发展秩序，从社会的实用性出发，从而得到整个经济发展过程中，凸显出来的各种经济哲学中的相关理论的有效性。对于产业经济学的有用性质的凸显，是结合经济学理论而得出的。从凯恩斯的相关历史局限性，就可以看到经济理论哲学的发展，不仅从经济角度，更对社会角度，能够起到促进作用。产业经济结构也是根据经济学理论的有用性出发，这样才能够得到更好的产业经济理论和政策。 产业经济学论文:金融管制的产业经济学分析 摘 要 本文在对一般产业管制进行分析的基础上，对金融管制的产业经济学进行了分析。分析了金融管制中包括的金融稳定函数、金融资源配置等，也分析了产业经济市场和金融的关系。因为经济市场存在着一定的风险，所以对市场加强金融管制是很有必要的。金融管制在历史上发挥了避免恶性竞争的作用，保证了金融体系的安全和稳健。但是，金融管制也存在着一些问题。需要找到有效的解决方法，对金融管制进行完善，从而促进经济的健康发展。 关键词 金融管制 产业经济学 分析 一、关于金融管制 金融管制指的是一国的政府采用经济手段对金融市场进行干预来保证经济市场的稳定发展的一种方法，金融管制是政府管制的重要组成部分。一般来说，政府管制指的是政府依据一定的经济规则，对构成特定社会的个人和构成特定经济的经济主体活动进行限制的行为，这种行为是带有强制性的。金融管制是随着20世纪30年代的金融危机产生的，金融市场由于其特性存在着风险，而金融管制可以在一定程度上减少金融市场的风险，维护金融业的稳定。政府对金融市场实行金融管制主要是通过法律、行政和经济手段来对金融机构的运行实行监督和干预，从而可以保证金融市场的稳定和金融资源的优化配置，以此来建立一个稳定高效的金融体系，促进金融市场健康发展。[1] （一）金融管制的性质 金融管制是政府对金融市场进行的管制，具有强制性，它弥补了金融市场的不足。政府通过金融管制这种宏观调控手段对金融市场的发展进行强制性的干预，设立金融监督机构，制定有关法律，让监督部门在法律范围内对金融市场进行监督和干预，以此来降低金融风险，将其控制在一定范围之内，从而保证金融市场健康稳定地发展。[2] （二）金融管制的目标 金融管制的目标从根本上是为了保证金融市场的健康稳定发展，也是为了货币职能与金融中介职能的稳定。在20世纪金融大危机发生之前，金融管制实行主要是为了保证货币职能的稳定；在大危机爆发后，金融管制的主要目的是实现金融资源的优化配置，将金融资源从富余者转移到短缺者手中，通过金融市场实现资源的最大利益配置。所以近年来金融管制的主要目标是保证金融市场的稳定，保证金融职能的实现。 （三）实行金融管制的必要性 自20世纪30年代金融危机以来，许多发展中国家在金融方面都进行了制度上的改革，金融自由化是改革的核心内容。对金融制度进行改革，主要包括在利率管制、指导性信贷计划、金融机构审批权限、金融同业竞争等方面的改革。有些人认为金融管制的存在会对金融进行压制，对金融竞争进行限制，进而影响银行效率。但这些观点是不正确的。如果国家放松对金融的管制，那么对金融市场的秩序就会产生影响。金融管制就是为了克服市场的失灵，保证市场的稳定发展。本文从银行业的金融垄断和破坏性竞争方面对金融管制的作用进行了分析，以此来说明金融管制的重要性。 二、金融管制对银行业的影响 金融管制在银行业方面主要表现为对市场进入限制、存款利息率上限规定、资产组合限制、资本要求、存款保险等的监管和控制。金融管制措施主要是对市场集中度进行干预，进而影响市场竞争。 （一）金融管制对市场集中度的影响 市场集中度又被称为产业集中度，它是衡量产业竞争性和垄断性经常使用的一种标准，一般用产业内最大的若干家企业所占的市场份额来衡量。如果产业内有众多的企业，那么表示市场的集中度低，如果产业内企业数目越少，则表示市场的集中度越高。市场进入壁垒、规模经济、市场需求等因素是影响市场集中度的主要因素，它们的相互结合可以对市场结构产生重大影响。金融管制在市场进入限制、银行和银行分支机构设立的限制等管制政策方面对市场集中度有重要的影响。 （二）金融管制对市场竞争的影响 金融管制政策中的市场进入限制会影响银行业的市场集中度，它通过制定各种限制性法律法规和措施程序对新企业进入一个产业实行限制来影响市场竞争，如果市场进入限制小，那么进入的企业会增多，市场的竞争性就会加剧，也会导致银行业扩张过度，进而增加产生金融危机的风险。如果提高市场进入限制，则会增强某一个产业的垄断性，也不利于市场的发展。 （三）金融管制对银行市场行为的限制 银行市场行为指的是银行为了达到占有更多市场、获取更多利润的目的而采取的战略性行为。国家为了保持银行市场的稳定发展，银行市场进行金融管制是很有必要的。在价格管制方面，主要是对银行利率进行管制。通过对银行的存款利率设置上限来减少银行发放高风险贷款，这种管制虽然可以在一定程度上降低金融风险，但是会造成银行储户由于存款利率降低而减少存款，使得银行发生资金匮乏的现象，迫使银行削减大客户的贷款，造成信贷紧缩。在非价格管制方面，主要指的是市场的供求关系对价格没有影响和指导力，市场上的竞争也会表现为在服务等非价格方面的竞争，那些服务质量好、信誉高的银行竞争力较大。因此在利率统一的情况下，有些银行为了提高竞争力，会将很大一部分资源用到规模扩张上，这会导致银行费用的增加。 三、在产业经济发展中充分发挥金融管制作用的方法 （一）明确区分金融管制和金融监管 在产业经济发展中，产业的结构形态和竞争模式本身不是最重要的，重要的是要有能够产生与产业结构和竞争相同的结论，实现有效的结构和竞争。在银行市场竞争中，不同的银行会采用不同的方法。有些银行有较大的沉淀成本，而有些银行的沉淀成本较小，所以对于那些沉淀成本较小的银行，国家应该放松金融管制，通过金融监制来维护金融效率。对那些沉淀成本较大的银行就需要采用金融管制。采取金融监制，可以放松对金融的管制，促进沉淀成本较小的银行市场的发展；采取金融管制，可以对银行业务的随意扩张进行限制，维护银行市场的稳定发展，产生均衡的竞争，以较低的成本带来较高的效益。所以国家要对金融管制和金融监制进行明确的定位，对不同的银行市场采用不同的方法，这样才能促进产业经济的健康发展。 （二）要加强对存贷款市场的金融管制 因为在银行的传统存贷款业务方面，有着较高的沉淀成本，并且多种形式的投资都可能成为这种成本的了来源，所以不能放松对存贷款市场的金融管制。在对存贷款市场进行金融管制时，要避免银行联合提高沉淀成本效益，也要避免银行将沉淀成本作为限制市场进入的手段而引起市场的破坏性竞争。对存贷款利率进行管制，不是为了保护垄断者的利润，而是为了防止由沉淀成本引起的银行间的恶性竞争。加强对存贷款市场进行金融管制，可以从对存贷款的最高利率进行控制入手来实现稳定市场的目的。对存贷款的最高利率进行控制是限制进入和实现有竞争者利润长期最大化的有效手段，而且它还可以对银行提供的服务进行调节，提高银行的竞争力和服务力。 （三）要根据经济市场具体情况实行金融管制 实行金融管制不是为了限制竞争和保护垄断，而是为了保障金融体系的安全和健康发展。因此，如果金融市场的稳定和安全不需要金融管制来维持时，就应该放松或解除金融管制，并通过竞争的效率来维护。当金融市场因为缺乏金融管制而产生破坏性竞争时，就应该实行和加强金融管制。 产业经济学论文:产业经济学参与式教学模式应用设计与思考 摘要：结合产业经济学自身学科特点，首先指出了参与式教学模式能有效激发学生学习的主动性和积极性，培养学生的创新意识和能力，提升课堂授课效果，是一种值得推荐的教学模式。从建立学习小组、设计问题解决方案、形成教学方案初稿、登台汇报讲解、进行评价总结五个方面给出了参与式教学模式的具体实施步骤。针对实际教学实施效果总结得出，教师在实施参与式教学过程中需要不断加强和提高自身的知识储备、调控能力和组织能力。最后指出建立新型考评体系的重要性，突出过程考核，才能有效引导参与式教学模式深入开展与应用。 关键词：产业经济学；参与式教学模式；应用设计 作为一门应用性和实践性很强的经济学科，产业经济学的研究内容主要包括基本理论部分和理论应用部分，基本理论部分以传统的SCP范式，即市场结构―市场行为―市场绩效为基础，包括产业组织理论、产业结构理论、产业关联理论、产业布局理论以及产业发展理论等，主要围绕产业结构优化调整问题、产业间的投入产出关系、产业间的空间分布关系、产业内企业间的行为、关系等问题。理论应用部分主要涉及产业政策，是政府根据产业经济学的各种基本理论，制定相应的政策对产业的状况及其发展实行必要的干预，与实际联系紧密。事实上，该课程的逻辑性、应用性须通过学生主动建构加之教师引导才能更好地理解，重教师“好教”轻学生“好学”、重“学会”轻“会学”、重“教材知识”轻“生活世界”的传统课堂教学模式难以达到理想的教学目标，难以有效调动学生的积极性，不利于学生综合素质的提高。 一、参与式教学模式的提出 现代教学理念强调“以学生为本，以活动为内容，以参与为中介，以发展为目标”，参与式教学作为一种新的教学模式，把学生置于主体地位，注重学生个性特点发展，强调学生对教学活动的积极参与，引导学生创造性和自主性的高度发挥，充分调动学生学习的积极性和主动性。参与式教学是一种建立在“自我实现论”、“建构主义”、“多元智能”等多种理论基础之上的教学模式，是发达国家通行的教学方法模式。当代大学生个性突出、分析问题视角独特，喜欢表达自己的看法观点，展现个人魅力，参与式教学正是在把握学生特点、尊重学生心理需要的基础上，把学习和思考的主动权交给学生，让学生在参与中体验，在体验中提高，从而达到掌握知识，促进全面发展的教学目的。 二、参与式教学模式的具体设计与应用实施 1.建立学习小组，进行角色分工。采用自由组合、抽签等方式建立学习小组，每组以4～8人为宜，结合组员的性别、能力、个性等情况进行角色分工，包括组长、记录员、汇报员等，确保每个组员均承担一定的任务。根据实际需要，一段时间后可以对小组进行调整。 2.教师确定讨论题目，要求学生设计解决问题的方案。根据教学大纲和教学进度，教师提前将学习内容及教学重点和难点以思考题、案例分析等形式分解为教学目标。将思考题、案例分析题以小组分发，每组学生可根据教学大纲结合教学目标，对将要学习的内容进行有针对性的预习，明确学习目标，了解需要什么样的教学以及需要什么样的帮助。教师可根据每组学生知识掌握的程度提出相应的问题，充分了解并记录他们的个性特点、兴趣爱好、能力水平；同时提供产业经济学习网站的网址、产业经济学期刊以及相关的参考书目录。每个学习小组可选择一类比较感兴趣的内容，作为本组的学习目标；课后针对所选内容及问题进行讨论，将查阅的相关资料进行整理，设计解决问题的方案。比如，在产业结构理论的学习中，可结合产业结构演进的一般规律，讨论我国的产业结构演进是否符合以及在多大程度上符合产业结构演进的一般规律。在产业关联理论的学习中，结合所学的投入产出法的基本原理及应用，可选取某一地区进行简单的投入产出分析，使学生更加深刻地掌握投入产出分析的基本方法。在产业布局理论的学习中，可结合产业布局的基本原则和基本规律，分析产业集群的基本构成单位、特征、种类以及我国现阶段产业集群的发展情况；在产业组织理论的学习中，可以根据SCP框架的具体内容，即市场结构中的市场集中度、产品差别化、进入与退出壁垒，市场行为中的价格行为、非价格行为、企业组织调整行为以及市场绩效中的各项指标等，选取具体某一产业讨论分析产业的发展历程、发展现状、发展不足，并提出相应的见解。 3.在师生相互讨论沟通的基础上形成教学方案初稿。通过师生讨论、建议书或头脑风暴等方法，学生和教师均可通过相互取长补短来修改完善个人的见解。教师需要同等看待每位学生提出的见解，让每个层次的学生都能获得阐述想法的机会。通过深入学习讨论，各小组形成解决问题的初步设想；根据设想由学习小组拿出教学方案初稿，教师对学生设计的教学方案初稿提出意见与建议，学生根据教师的意见进一步修改教学方案，并形成教学方案定稿。这一阶段要求师生间的通力协作，所设计出来的教学方案应切合学生的个性特点、遵循学生的意见与建议。比如，在学习“产业结构演进模式之雁行发展模式”时，学习小组可以首先以日本和亚洲四小龙为例介绍“雁行模式”；再联系中国实际，目前我国东、中、西部地区的经济发展状况类似于早期日本推行“雁行模式”时东亚各国经济发展状况；“雁行模式”在中国可以有一个创新性发展，介绍并引导学生思考“珠三角”、“泛珠三角”以及“长三角”的产业转移中，河南正面临的众多机遇和挑战。 4.要求学生登台汇报讲解，引导全体学生独立自主思考。每组派一名代表将本组的教学方案进行汇报，并对疑难问题进行着重分析讲解，启发全体学生对该组内容的思考，全体学生亦可作补充或质疑提问。教师需对关键问题及时提示，引导全体学生自主思考。各组汇报后，对于学生有价值的见解和看法，指导教师应给予相应的肯定；对于有新意但尚欠成熟的认识，教师应给予一定的鼓励与帮助；对于一些不恰当的想法，不要急于评判，更不能轻率否定，应予以尊重的基础上分析引导，让学生自己发现问题，并自我矫正。 5.进行考核评价与归纳总结。最后，由教师对每组的汇报内容进行点评，针对不足之处提出改进完善建议。当然，他组同学也可以向汇报的同学提出问题，自由讨论等。最终由教师根据公平公正原则对该组汇报的内容打分，所打分数即是该组每位同学的分数。在此过程中，学生各方面能力，如团队协作能力、口头表达能力以及组织协调能力均得到有效锻炼与提升，更重要的是对学习知识的把握与理解更为牢固。 三、参与式教学模式在实践中对教师的要求 参与式教学模式的实施应用，对授课教师的知识储备水平、课堂调控与组织能力均提出了更高要求。要做好参与式教学的应用设计，需要教师进行积极进行角色转换和不断提高业务能力，即教师要以平等的姿态，作为教学活动的引导者和与学生平等对话的参与者；同时还应以职业和专业的敏感，不断拓宽自身知识面，提高自身技能水平，了解和研究本学科发展前沿和社会热点，以保持教学内容的鲜活性。 1.激发学生的参与意识，发挥学生的主体作用。作为一种教学互动，教学相长的理念与模式，参与式教学通过教师的引导，激发学生主动思考，自觉学习的积极性，变“要我学”为“我要学”，调节和优化师生关系，形成“教”“学”共振，进而达到理想的教学效果，促进师生共同进步。教师在具体设计与实施参与式教学的过程中，应摒弃传统教学方式，真正激发学生的参与意识，发挥学生的主体作用，引导学生参与问题的思考与学习的讨论。 2.具备调控课堂节奏的能力，按时完成教学任务。参与式教学过程虽以学生为主体，但并不是把课堂完全交给学生，教师不是不需要备课，在某种程度上其实是增加了教师的工作量。教师在课前要充分备课，确定具体可行的课堂教学目标，提供适合教学活动的材料案例；教师在课中要恰当引导，调控教学围绕目标开展，按时完成教学任务。因此，在参与式教学的实施过程中，教师应根据教学进度安排，在课前设计好教学过程的时间，在课中调控好课堂汇报的节奏，保障在规定时间内完成教学任务。 3.给予学生恰当的鼓励，营造和谐平等的师生关系。在参与式教学实施过程中，教师应积极转变自己的角色定位，充分做好教学的“引导者”和“协助者”，给予学生适时恰当的鼓励，同他们相互讨论、分享观点，认可他们的学习成果和学习结论，这将给予他们极大的自信。特别是当好学生讨论在最激烈、最高涨的时候，要关注学困生、不善表达和发言的学生，在保护自尊心的前提下，鼓励他们参与到小组讨论活动中。通过改变传统教学中教师“居高临下”式的空洞说教，选择恰当有效的活动形式，采用多种技术手段和方式，营造和谐平等的师生关系，进而实现理想的教学效果。 为有效引导参与式教学模式深入实施和应用，还必须在政策上给予教师进行参与式教学模式实施的空间，进行考试方式的配套改革，建立新型考评体系，即打破传统机械记忆、闭卷考试的单一形式，变“终结性考核”为“形成型考核”。在教学评价上采用多元方式，注重过程考核。一方面注重学生应用所学知识解决实际问题能力的考核，又要注重学生专业知识掌握情况的考核。比如，平时考核成绩可以占总成绩的50%，包括对平时课堂表现（考勤、作业、提问）与课堂汇报成绩两部分，期末考试成绩占总成绩的50%，主要包括知识性考核与能力性考核两部分，其中知识性考核占分30%，能力性考核占分70%，这样，学生在平时讨论和参与汇报时就会更积极主动，更注重理论与实践的有机结合。 产业经济学论文:基于产业经济学的国际贸易和直接投资分析 摘 要：以往对国际贸易和投资理论的分析大多是基于宏观角度进行的，但在全球经济一体化背景下，这种分析角度在解释当代一些实际问题时，难免会存在偏差，而基于产业经济学的微观角度来进行分析更具有现实意义，因为通过这种分析可以揭示外国竞争对本国经济产生的影响和竞争机制，着眼于产业底层，这样分析起来更有力度。本文将从产业经济学理论的角度，从微观层面来分析国际贸易和直接投资。 关键词：产业经济学；国际贸易；直接投资 国与国之间的贸易是基于国家利益基础而进行的，按照要素划分的国际竞争和国际分工认为，不同国家在生产要素上的禀赋是不同的，也正是这种差异性才有了国际贸易及国际贸易纠纷的出现。资本雄厚的国家（比如欧美国家）主要以出口高科技、高附加值产品为主，原材料和劳动力富足的国家则主要出口劳动力密集型产品为主，但事实上美国这个资本雄厚的国家也出口劳动密集型产品，进口资本密集型产品，中国这个劳动力富足的国家也出口资本密集型产品，进口劳动力密集型产品，这一现象冲击了旧有理论，同时也催生了基于产业经济学的相关理论的诞生。本文将以此为例，从而产业经济学的角度来分析国际贸易和直接投资相关现象的存在。 一、公司成本效益构成分析 对于一个公司来说，如果他们主要以经营海外市场为主，那么他们有三种经营途径可以选择：第一，是将生产环节放在国内，然后将产品在国外进行销售，这就是出口；第二，将生产放在本国，同时还在海外建设新公司来负责销售产品，这就是直接的国外投资；第三，跟国外某公司签定特许权合约，授权这家公司在海外生产并销售该产品，这就是特许权贸易。一家公司选择出口时，它的成本除了管理成本、研发成本、宣传成本外这些固定成本外，还需要承担关税和运费。在海外直接投资办厂虽然能够节省运费和关税，但会产生更多的成本，比如信息成本、政策性成本。一个公司是选择出口还是国外直接投资，主要是衡量哪种方式能够产生更大的利润，是商品资本流动还是货币资本国际流动成本较高是决定选择出口还是直接投资的根源。对于一些比较重、体积大、单位售价低的产品，比如矿石、原油等这些产品不管哪种运输方式，其运输成本都比较高，就不适合出口而更适合直接海外投资；对于一些单位售价内关税比较高的产品，比如烟酒、化妆品等，这些也不适宜出口而适合直接投资。中国为了吸引外资而采取的优惠政策，就是为了能使外国来华直接投资成本降低。随着全球经济一体化，不少生产经营科技产品的公司都实施了海外直接投资进行全球化运营，以追求利润最大化。 二、市场结构分析 产业经济学理论指出，市场结构包括企业的规模及分布、壁垒和进入条件，产品差异及企业成本结构和政府管制的程度，用于衡量市场结构的因素有市场集中度、进入和推出壁垒及产品差异化程度，这些因素是决定直接投资和贸易流的动力。当国内经营一家工厂的固定成本越来越大时，就会出现公司级别的规模经济，导致公司的经营决策向海外直接投资倾斜，又由于有工厂这一级别的规模经济存在，这又会使得决策向出口倾斜。对小国经济而言，企业出口的规模经济意义重大，只有通过出口才能有机会获得经济性强大的规模生产，若在国内市场中大规模出现规模工厂，那么出口就要比直接海外投资更有优势。其次，产业经济学中，将产品差异与规模经济糅合在一起来分析企业在国际经济中的的作用，产品差异化更倾向于对单种产品进行多样化生产，规模经济则倾向于在某个国家进行多样化产品生产，并在各个国家各个公司专业化生产基础上进行贸易。因此可以说，规模经济和产品差别化的结合是鼓励国际贸易，但并不鼓励外国直接投资。 三、交易成本是贸易和投资的决定因素 交易成本理论是产业经济学中一个重要的理论，在国际产业经济学有着广泛的应用，主要用于解释特许权贸易和垂直一体化投资活动的现象。在上文中，我们就有提到过，特许权贸易是一个企业将特许权授权给国外的公司，让国外公司在该国市场上生产并销售该产品，这个企业按照销售情况的一定比例来计提特许权费用。特许权贸易，它的优势是能够让该企业不需要为进入到国外市场支付较高的费用，能够提升在海外市场的竞争力，但在实际操作上，获得特许权是需要付出很大的代价，从而增加了企业的交易成本。其次，跨国公司时常会面临一些国际贸易纠纷，为了在这些贸易纠纷中能够占据优势，就有了跨国公司垂直一体化投资的出现，利用垂直一体化方式来组织生产，可以对交易成本进行讨价还价，从而获得交易成本优势。 四、市场绩效、汇率波动分析 长期以来，人们在分析产业园经济绩效的过程中，习惯于局限在国内经济范围内进行分析，而忽略了国际经济关系，在实际中，投资流和贸易都会对国内市场绩效产生影响，其影响途径有两个方面：第一，通过进出口、投资流和贸易对国内市场产生绩效影响；第二，通过汇率的波动来影响国内的价格以及国内市场绩效。我们假设有存在美国和英国两家公司，这两家公司在美国市场上进行古诺寡头竞争，两者都在常数的平均与边际成本的条件下各自在国内生产该产品，美企的产品用美元标价，英企的产品用英镑标价，汇率指的就是用一美与阿奴可以购得的英镑数量，如果能购的英镑数量越多，那就意味着英镑对美元贬值，当用美元等价物进行边际成本衡量时，汇率的增加的就意味着美元的升值，如果英国企业的产品用美元来标价，边际成本越低，其产出就会随利润的变大而变大。如果英国企业在产出占主导地位，美元的升值会使得美国的均衡价格下降，其所表现出的另一个现象就是美国在均衡价格方面下降程度要比美元升值幅度小。 五、国际贸易对国内市场绩效的影响分析 当国外的供应商参与到本国市场竞争来时，本国产品在外国产品的冲击下，竞争力必然会有所下降，若通过扩大生产规模可以提升利润额，那么主导性厂商将价格控制在编辑成本以上的能力就会被追随性厂商扩张产量的行为给限制住，而那些可以在其他市场完成生产力转移的各国外供应商就会全部变成这种带有追随性质的厂商。 六、结束语 随着国际经济一体化的形成，我国已成为世界产业分工不可或缺的一部分，在参与市场竞争的过程中是选择国际贸易还是选择对外直接投资，主要还是取决于如何优化企业自身的竞争优势，成本和收益的权衡、市场结构的评估及相关贸易及市场绩效的考虑，因此，基于产业经济学理论来分析国际贸易和直接投资有着现实指导意义。

房地产经济论文:分析我国房地产经济泡沫预防策略 论文关键词:房地产;楼市;泡沫经济 论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。 一、房地产市场泡沫 所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。 房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。 二、我国房地产泡沫的产生 近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因: 第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。 第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。 第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。 第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害 第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。 第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。 四、房地产泡沫的对策 第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。 第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。 房地产经济论文:关于我国房地产经济发展规律的分析与探讨 在当前的时代之中,房产行业在国家的总的经济中体现着非常关键的意义,其成为了带动经济进步的关键行业,而且对于货币以及财政政策的落实等有着非常积极的意义。所以,要认真的分析其发展规律。 1 房产经济对于国家经济的带动意义 在我们国家,它是经济的基础行业,在经济中占据非常关键的位置。其发展带动了内需,而且也带动了有关行业的进步,其对于国家的经济进步来讲有着非常关键的意义。不过在经济进步的时候,也会存在很多的不利现象,干扰到经济的几部,因此要积极的应对存在的变化。 1.1 行业的进步带动了其他的一些行业的进步,对于国家的总的经济有着非常关键的意义。像是房产行业的进步,就能够显着的带动家电以及建材和装修等领域的进步,其有着非常紧密的关联,此类行业的进步,能够切实的带动经济的进步。 1.2 经由群众对房产的消费,能够带动很多行业的消费,其牵扯到很多层次。对于房产消费来讲,其是一项综合化的消费活动,因此群众的消费活动,使得内需扩大,带动了经济的进步。 1.3 行业的发展要靠着很多的工作者来扩充其实力,因此能够有效的缓解目前的就业压力。行业的发展速率越快,其供应的就业职务就越多,就可以更加积极的缓解目前的压力。除此之外,行业的发展还能够带动其他行业的进步,而且也增加了就业机会。 2 积极的分析当前的房产经济的发展特点 我们国家的房产行业是一步步发展得到的今天的成就的,该过程是有很大的变化性,从最初到目前总共历经了四个时期:1981~1983年的第一轮周期;1984~1990年的第二轮周期;199l~1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。通过比对这四个阶段我们得知国家的房产和走起的体现形式有着非常显着的改变。其时间在增加,而且变化的幅度降低了,衰退与扩张的时间比在减少。我们可知,在今后的一段时间中,行业除了要持续这种发展规律,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。行业的高速前进带来了非常多的经济以及社会方面的不利现象,对于房产发展太快的担忧,国家设置了很多的调控法规,这种发展态势过热的问题,其实是发展周期波动规律的表现。 3 当前的宏观经济对于房产市场发展规律的意义 3.1 国民生产总值的影响 我们国家的总的经济进步和行业的经济进步之间有着非常大的关联意义,其是互相影响的。经济的高速前进,带动了国家的生产总值的提升,此时群众收入也开始增加,在这种背景之中,群众的物质生活能力也得到了显着的提升,对于房产行业的进步有着非常积极的带动意义,价格稳定上升。所以国民生产总值和房价是正相关的关系。 3.2 利率的影响 在行业高速发展的时期,要靠着充足的资金扶持,其是一种非常显着的资金性的行业。在行业之中,不管是结合房产来投机亦或是投资,均要靠着非常多的资金投入,在利率降低的时候,很多的单位或是个体就会贷款然后将资金投入到房地产市场中,促进了房地产价格的上涨。同时由于利率的下降,在还款难度上也有所下降,那么就会刺激一部分消费者进入的市场中,贷款购房,推动到了房地产市场的价格。反之,利率上涨,就会出现相反的状况。所以说利率的变化和房价是呈负相关的关系。 3.3 消费水平的影响 在经济快速发展的背景下,居民的消费水平有所提高,在消费方面的能力有所提升,那么在房屋上的投入也就会有所增长。这种消费水平是在不断的累积过程中逐渐上升的,在消费水平达到一定层次的时候,房价上涨也可以在居民的消费能力范围之内,所以消费水平的增长会促进房价的提升。所以说消费水平和房价之间是正相关的关系。 3.4 货币供给量的影响 央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性。当货币供应量下降时,贷款难度增加,会引起房价下跌;而货币供应量增加时,贷款难度减小,就会引发房价上升。也就是说如果央行实行从紧的货币政策,则房价会下跌;反之,则房价就上升。 4 促进我国房地产经济可持续发展的对策分析 4.1 加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用 首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向资源集约利用的方向转变,尤其要提高对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,使房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增长,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。 4.2 调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展。房地产投资政策的制定和出台,要特别注意到以下经济状况:(1)密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应,不能脱离宏观经济基本面的支持:保持房地产投资占固定资产投资的合理比重,防止比重过大或过小;(2)投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。 4.3 变革目前的土地策略。我们国家在之前的土地出让形式中面对很多的不利现象,此时就使得开发商对于其使用不合理。价格增加,就会使得房价变高,因此要对土地策略积极的调节。在出让的时候,要防止暗箱操控,确保交易工作是公平的,确保行业发展顺畅,确保经济有序前进。 5 结束语 我们国家的房产经济的稳定进步对于带动总的经济发展来讲有着非常关键的意义,在之前的时间中其已经被有效的证实了。在房价高速上升的时候,城市中存在泡沫现象,国家经由积极的调控,对于行业市场做了一定的干预,此时的房价开始变得稳定,经由国家的努力,价格已经开始变得稳定。发展有序的房产市场,带动其经济稳定发展,对于国家的经济进步有着非常关键的作用,因此要积极地分析它的发展规律。 房地产经济论文:论如何促进房地产经济的可持续发展 近年来,我国经济体制改革的不断深入,房地产经济得到了迅速的发展,房地产经济在国民经济发展中地位日益重要,房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一。但随着我国房地产经济运行的不断深入,关系到千家万户合法权益的住房问题也日益凸显。房地产经济的发展关系着房地产经济的可持续发展,本文主要分析了国民经济发展中房地产业的主要作用和当前房地产经济运行存在的问题,并提出了相关对策,以供大家参考。 一、房地产经济可持续发展的重大意义 房地产业不仅仅要合理利用每一份宝贵的土地资源,还要为我们的子孙后代留下合理的发展道路。 房地产不是单单盖房子与卖房子这么简单,还要考虑到其是否会影响环境、资源、金融等相关问题。房地产经济的发展,它的暴利性是人们争论的焦点。尤其是近年来,人民大众、专家、媒体都对其批评与赞扬争论不休。我们不能否认房地产经济在十年来带给国人经济的提高。它的迅速发展不仅仅满足了当代人对房屋的需求,还带动了相关产业的发展。房地产业的发展要顺应社会发展、人口发展、经济发展,更要适应生态的发展。过度的地产行业发展势必将导致地产行业经济的衰退,从而制约多方面行业经济的发展。所以,房地产经济走可持续发展对社会有着十分重大的意义。 二、我国房地产业发展中存在的问题 1、总量性与结构性的供求失衡,导致了大量的商品房空置 从目前的房地产业发展来看,一个实际情况是,有相当一部分商品房未得到有效的利用,空置率居高不下。空置商品房产生的原因很多。包括开发商资质低,开发的房地产质量有问题、销售不畅,或缺乏自身特点导致的空置等等。空置商品房不但占用大量宝贵的资源,长此以往,还将影响到整个地区经济的发展。 2、无序的开发与发展,导致了土地资源的浪费及生态环境的破坏 房地产业发展中资源浪费是一个普遍存在的问题,我国人口众多,土地资源有限。房地产业要想持续长久发展,合理的利用有限的土地资源及有效的保护环境是必须考虑的问题。 3、房价过高导致贫富悬殊的加剧,也增加了社会的不和谐因素 房价的超高上涨,使中低收入人群很难拥有一套房子,一般的老百姓买不起房,这样一个庞大的社会阶层必然存在一定的心理落差,导致社会失去和谐。社会财富的分配不公,各阶层间严重对立就不可避免。房价不和谐导致了社会底层涌动大量的不满及愤怒情绪,贫富差距悬殊导致社会矛盾激化,也致使社会稳定的成本过大,房地产经济的发展也将会受到严重的阻碍。 4、房地产投资的比重过大,造成金融潜在风险及行业不平衡 我国房地产金融虽已完成基本制度的建设,形成了具有一定规模及良好发展态势的金融体系。但还存在一定的问题。由于房地产的投资过大,住房消费贷款的发放将给银行资产带来安全隐患,贷款资产流动性不足,低进低出运营的方式使资金使用低效率且有失公平。这些问题得不到有效解决,将影响房地产业的持续发展。 5、在房屋的开发建设上科技含量低,新材料、新技术使用量小 某些开发商为，！了节省资金,在房屋建设过程中,不愿意运用新技术、新材料,房屋建设的科技含量较低、质量较差。因此,房地产业要想长久发展,在建设上必须走上高科技、低消耗,少污染的可持续发展道路。 三、促进我国房地产经济可持续发展的对策 1、加强市场监管及宏观调控,依靠科技进步、加大科技投入 政府公平、高效的监管与宏观调控是房地产业可持续发展必须依靠的外部环境。政府部门应加强管理与监督,减少或避免房地产开发过程中的政府行为或腐败与暗箱操作现象,相关部门应严格执法,并力求不断的完善房地产经济的法律法规,创造一个公平与透明的良性发展的市场环境,使房地产项目与市场需求相协调。并在开发建设中依靠科技进步,加大在房地产建设中的科技投入,提高城市住房的科技含量。将新科学知识运用于住房建设实践,不断的开发新材料代替有限的自然资源,重视新能源及可再生能源的开发与利用,提高能源使用的效率,只有这样才能保持房地产业的可持续性发展。 2、和谐的开发与利用,注重对生态环境的保护 房地产业是城市生态经济的一个重要的有机组成部分。所以,在进行房地产项目的建设时,要进行充分的调研,科学的进行规划,树立“保护环境,以人为本”的设计理念。合理的利用及保护人类赖以生存的自然资源及生态环境,房地产经济要想持续发展,就必须处理好人类生存发展与保护自然资源之间的关系。房地产与环境因素的衔接应自然优美,房地产建设应当以低消耗、高效率为根本,确保环境质量的不断改善及有效提高。 3、逐步完善相关金融体系,建立与发展房地产金融二级市场 当前,房地产业要想持续发展就必须依靠房地产金融基础支持,这也是其发展过程中的重要一环。从我国当前房地产金融的发展现状来看,必须要加强房地产贷款结构的调整,注意防范金融风险的发生。同时,对于房地产金融发展资金来源的问题、期限错配问题及资产流动性等问题,房地产金融业就必须研究并进一步建立起住房抵押贷款的二级市场,逐步实现抵押贷款证券化,打通房地产市场和资本市场的联系,这就从根本上解决了房地产可持续发展资金来源的问题,有效的分散了银行贷款的风险,房地产金融的市场化程度得到提高,加快了国有商业银行转变为真正意义上的商业银行的步伐,提高了整个房地产金融的实际效率。 4、科学的规划与管理,有效利用各种有限的资源 房地产业只有持续发展才能满足人们不断改善住房条件的需求。为了抑制在房地产开发过程中的各种不良现象的发生,就要加强管理,进行科学的规划,适度控制其发展规模与速度。在政策上限制粗放型的房地产经济,使房地产经济走资源集约利用的发展道路。提高土地与空间资源的利用率。要发挥房地产对国民经济的支柱作用,避免那种过分超前,危害经济发展的行为,形成房地产业同国民经济三大产业良性与协调的发展态势。 四、结语 从过去的房地产经济发展的过程中可以看出,房地产经济的发展对我国的经济发展做出了卓越的贡献,房地产业也是我国经济发展中的支柱性产业,在国民经济发展中的作用是不可估量的。 在房地产业发展的过程中,出现了一些问题,阻碍了房地产经济的发展,同时也对我国的经济发展造成了极大的影响。 我们在对房地产经济进行管理的时候,应该采取现代的经营管理手法,运用先进的管理理念,走可持续发展的道路,才能够保证我国的房地产经济有更长远的发展道路,对我国的经济发展也会起到更大的促进作用。 房地产经济论文:房地产业国民经济的论文 一、我国房地产业的近年来的发展现状及发展过程中存在的问题 1.近年来我国房地产业发展现状跟据中国房地产协会的相关信息,我国房地产市场近年来的发展具有两个特点:一是新的房地产项目开发面积增大与竣工面积的增长幅度减缓并存;二是各地房地产项目拆迁规格的增长放缓,但对土地使用的控制情况恶化。原因在于,一是在国家的房地产市场宏观调控政策的影响之下,开发企业对土地囤积的空间越来越小,相应的土地利用效率在提高,促使项目开工的比例提高。但仍然有一些开发企业为了确保项目收益,控制项目的建设进度,延缓项目的开发时间,从而使得竣工面积的增长速度减缓。二是国家针对拆迁过程中出现的问题,出台了文件政策进行规范,使得拆迁增长速度减缓。但土地使用情况仍然需要进一步进行规范。从投资角度看,目前我国对房地产的投资热情仍然持续高涨,对房地产业的投资在整体社会固定资产投资中所占的比例也较大。从投资构成角度看,主要的资金来源是国内民间资本,其投资占到国内房地产市场投资总份额的绝对比例。据2011年的统计,这个比例超过76%。在最近十年的统计数据中,除2008年存在回落之外,国内民间资本对房地产业的投入一直保持着高速增长的状态。 2.我国房地产业发展过程中存在的问题我国房地产业的快速发展,也导致问题较多,从社会整体来看,目前我国房地产业的发展存在以下问题: (1)对自然资源的浪费较为严重伴随着近年房地产业的迅猛发展,土地资源、木材建材资源的浪费较为严重,政府有关部门及房地产开发企业对资源的合理利用工作不到位,房地产开发企业节能技术较低,节能材料及可再生材料使用率较低,管理措施不到位。 (2)对文化环境的破坏较为严重特别表现为在城市规划及具体拆迁过程中对具有文化、历史内涵,具有较高文化、艺术特色的老城区、老街区、老建筑物的保护不力,随着城市开发的程度加深,高层建筑数量不断增加,城市的文化氛围文化底蕴也越来越淡,各城市外貌在不断趋同。 (3)对生态环境破坏较为严重部分开发企业片面追逐经济利益,盲目增加开发项目的建筑密度和容积率,由于城市建筑密度的增加,住宅小区建筑物容积率的增大,从而致使城市的绿化空间变小,城市空气质量问题和气候问题突出,导致生态环境的恶化。(4)商品房的空置率较高由于种种原因,我国城市的商品房空置率较高,甚至有些地方商品房开发的面积、数量已经超过了当地的人口规模,鬼城频现。高居不下的空置率给经济社会带来较多的问题。 二、房地产业对我国国民经济发展的影响及重要作用 1.房地产业特征显着,一是与数量众多的行业的高关联性,二是创造财富的巨额性,三是产品的基础性,从而在我国国民经济中占有重要地位。我国房地产经济的发展并不是平稳不变的,它的发展与我国宏观经济的发展一样,也会受到资源、消费因素的影响而起伏。当受到资源、消费的约束时就会收缩,当受到资源、消费的刺激时就会扩张。 (1)我国房地产经济周期性波动我国房地产经济发展存在周期性波动的特点和规律,与我国宏观经济周期具有较高对应性。研究我国房地产经济周期性波动的原因,及影响我国房地产经济周期波动的因素,以便采取相关经济手段,并制定相应的宏观调控措施,对于房地产业可持续及保持我国国民经济协调健康发展意义重大。从上世纪八十年代开始,我国房地产业发展可以划分为四个发展周期,目前我国房地产业的发展正处在第四个周期。第一个周期从1981年到1983年;第二个周期从1984年到1990年;第三个周期从1991年到1996年;第四个周期从1997年开始至今。通过对比我国房地产业的这四个发展周期,可以看出我国房地产经济周期性波动存在以下两个特点:一是房地产经济周期的长度每经过一轮都在变长,波动的幅度在不断减小;二是房地产经济的衰退周期与扩张周期的比例是在不断减少的。 (2)影响我国房地产经济周期性波动的因素 ①内在因素主要包括房地产投资和房地产市场供求房地产投资规模波动是房地产经济周期性波动的引擎。房地产企业在作投资决策时,必须考虑其投资回报率。房地产投资回报率的高低直接影响到房地产企业的投资增加或减少,这个对房地产业投资规模的周期波动会直接影响到房地产经济的周期性波动。房地产市场供求波动对房地产经济周期波动影响巨大。因市场价格、居民收入、政府政策、对市场预期变化等因素影响,房地产需求总量会发生波动;因资金、技术、管理、人力资源等因素影响,房地产供给总量会发生波动。这些波动会对房地产经济周期波动产生巨大影响。只有在房地产供需总量保持平衡,同时供需结构保持平衡的情况下,房地产经济发展才能保持平衡;只要房地产供需总量失衡,或供需结构发生失衡,就不可避免的影响到房地产经济的周期波动。 ②外在因素包括政策因素和社会经济与技术因素政策因素指国家制定的有关财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这此宏观政策因素具有明显的周期性,对房地产经济的周期波动的影响是直接的、显着的。社会经济与技术因素。房地产经济发展与我国国民经济增长率相关性极高,当我国宏观经济增长率高的时候,我国房地产经济的发展速度也呈现快速发展势头;反之亦然。此外,我国对产业结构进行调整、房地产业的技术变革、经济政治体制的变化等,都会对房地产经济的发展带来巨大影响,使得其发生周期性的波动。 ③偶发因素是指自然灾害、社会突发事件,及其他不可预测的因素,比如技术的根本性变革等。这此因素对房地产经济周期波动的影响是突然的直接的。房地产市场与我国国民经济协调发展研究牛雨来(徐州市观音机场有限公司,江苏徐州221006) 2.房地产经济周期与我国宏观经济政策具有关联性房地产经济周期性波动与我国宏观经济政策具较大关联性。在对房地产业进行宏观调控时,适当的宏观经济政策可以有效预防房地产经济大起大落,力求能够最大限度的减少房地产经济周期性波动对经济社会带来的不利影响。 (1)宏观经济政策统一性与房地产经济周期差异性方面我国房地产业具有明显的区域性 特点,各地区发展水平、程度有很大差异,这也导致我国房地产经济周期既有全国性的,又有区域性。这在客观上要求宏观经济政策对房地产业的市场调控要结合以上特点,采用科学的理念制定政策,避免一刀切。 (2)货币政策灵活性与经济形势的变化性方面货币政策对我国房地产经济的影响显而易见,为预防房地产经济的大起大落,客观上要求货币政策要适应我国的经济发展形势,并根据国民经济的发展情况进行灵活调整。要控制货币政策的调整幅度,控制金融市场的流动性,灵活调整利率,连续微调调控方式及松紧程度,以充分发挥房地产业的经济增长点作用,扩大内需,延缓波动的周期。 (3)财政政策的稳定性与房地产经济的波动性方面积极、稳定的财政政策对治理经济衰退、促进经济稳定增长有重要作用,要谨慎权衡制定紧缩财政政策、扩张财政政策和稳定财政政策,防止财政政策的调整引发房地产经济周期大幅的波动。根据目前的经济形势及房地产业现状,应当主动进行结构性的调整,采取中性、稳健的财政政策,适度紧缩由财政资金支持的房地产投资项目。 (4)政府引导的价格体系及市场需求多样性与供应市场相对单一性方面价格因素对房地产经济波动的影响较为突出,政府应当引导制定合理的房地产产品的价格,避免房地产经济周期波动的不稳定。对房地产供应市场与房地产需求市场严重失衡问题,要建立健全居民住房保障体系;保持合理的住房投资建设规模;调整住房的供给结构;适当引导市场形成一种梯级消费;促进住房建设和消费模式的合理化。 3.房地产业对我国国民经济发展具有重要作用 (1)对我国国民经济的发展具有带动作用房地产业因其自身规模较大,因此,其对我国国民经济的总体影响非常强,其对我国国民经济发展的带动作用非常大。据有关资料显示,1998年-2011年,房地产业包括建筑开发对GDP的直接拉动作用呈上升趋势,从1998年的0.43%上升到2011年的0.65%,房地产业每年平均拉动我国经济增长0.64%。房地产业对GDP的间接拉动作用也越来越大,从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,年平均拉动经济增长1.19%。直接拉到与间接拉动合计,房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%。同期我国平均经济增速为年9.86%,房地产业对我国经济的贡献率超过19.7%。房地产业自身增加值占GDP的比重从2009年起已经超过9%,2009年到2011年这个比例平均为9.6%。房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重,从2010年起已超过30%,2009年到2011年这个比例平均为30.1%。 (2)对关联产业具有需求拉动作用据有关资料显示,抽样调查2002年、2005年和2007年这3年,房地产业对我国42个产业的完全消耗系数之和分别是1.6339、1.7977和1.9526,这意味着房地产业每增加1个单位产值,2002年拉动关联产业增加1.6339个产值,20005年数据为1.7977,2007年数据为1.9526。证明房地产业对关联行业的需求拉动作用越来越大。从拉动的行业种类来看,主要受益的是物质及原材料型行业。这3年,受房地产业需求拉动影响最大的前10个产业中2002年有6个是物质及原材料型产业,2005年有8个,2007年有9个。2002年房地产业对这些关联产业的单位拉动作用占所有产业单位拉动作用的61.5%,2005年占63.2%,2007年占66.5%,呈逐步上升趋势。 (3)对关联产业价格的影响突出房价的变化对其关联产业产品价格的变化影响突出,根据有关资料对房价上升10%,其对关联产业产品价格的影响,及对物价指数的影响,排名前10的产业列表如下:从上表可以看出,价格上涨幅度最大的主要是服务业,在服务业的成本比重中房地产所占比较高,因此房价的变化对服务业的影响更大。 三、促进我国房地产业的可持续发展,与我国国民经济协调发展 1.房地产业可持续发展内涵房地产业可持续发展有丰富的内涵,它涵盖了社会、经济、文化、技术、环境等领域,总体来说,包括其一,要能够促进经济的持续增长,其二要能够保护环境,保证资源的有效利用及持续发展,其三是能够促进社会的全面进步。也就是说,实现房地产经济可持续发展,既要能够满足目前人民的物质需求,并能给今后预留发展空间,还要能够使得房地产业与社会各产业协调发展。 2.房地产业可持续发展的措施及对策 (1)加强对房地产业的市场监管力度政府要加大对房地产业的市场监管力度,理顺行政管理和企业自主经营的关系,管好政府的份内工作,引导房地产市场向规范化、市场化方向发展。要加强对房屋质量检测力度,确保开发项目的质量;要努力提高土地利用率,避免土地空置现象;加强管理监督的同时必须杜绝对项目的暗箱操作,减少并消灭对房地产业的不合理收费。此外,还要积极引导房地产企业适应市场需求,促使开发项目与当地的环境资源人口等相协调,控制房地产开发的投机行为和短期行为。 (2)重视制度创新和科技创新制度创新。一是优化税收结构,除对增量房产进行征税外,对存量房产征税要进入议事日程;二是开发企业的观念创新、产品创新,房地产开发企业必须进行环境成本核算,改变过去片面追求环境、低容积率、人均居住用地超规范的做法;三是消费观念创新,考虑潜在需求如何转化为有效需求问题;四是服务创新,创新中介、经纪、物管的内容和形式,简化房贷、产权登记等事项繁琐的手续,建立一套科学合理利于操作的流程。科技创新。要采用先进的科技手段和方法,利用新能源,使用新材料,争取最大的经济效益;要提高资源的有效利用率,减少环境污染,改善人们的居住、办公条件,优化城市环境,从而增进人与自然的亲和力,使得房地产业的发展与人民居住文明协调发展。 (3)建立健全房地产业法律法规,规范和指导房地产市场积极推进房地产市场的制度化和法制化建设,对房地产业经济活动整个流程的各个环节,都要有规定明确具体、具有较强操作性的法规和准则,从而引导和规范我国房地产市场健康有序发展。对该流程中的买(拍)地环节、行政审批环节、企业融资环节、开发建设环节、质检环节、商品房预售环节、销售环节、售后环节、物管环节等几大重要环节的法律法规进行建立健全完善。特别要注意对法规准则的细化,如买(拍)地环节中对土地市场信息公开的法规准则,应细化说明规划结构、土地储备量、在拍土地、规划评估价格等;行政审批环节中审批程序和监督机制应细化;融资环节中指定金融机构、指定金融监控机构及金融秩序的监管制度应细化;开发建设环节中房地产税收的细则要细化;销售环节中对价格标准应细化。 (4)创立房地产金融二级市场,完善房地产金融体系据有关资料,其他国家居民个人住房的贷款占社会总贷款的比例大约为20%,而我国的比例仅为1.6%,这可以解释为我国房地产业有效需求不足,因此,有必要把房地产金融信贷更多的转移为房地产消费信贷,以实现我国房地产业生产-消费的良性循环。制约我国房地产业发展的瓶颈之一就是金融信贷问题,我国房地产业一直被资金来源、资金流动性、期限错配等等因素的制约,为确保房地产业的可持续发展,就要完善现有的房地产金融体系,打通房地产市场与资本市场的联系。具体讲就是建立和完善我国住房抵押贷款的二级市场,争取将抵押贷款实行证券化,把住房抵押贷款的一级及二级市场纳入到金融的整体大循环之中。 (5)做好房地产信贷风险的预防及管控工作由于我国商业银行及其他金融机构与房地产业的联系是如此紧密,房地产业的行业风险会传递到商业银行及其他金融机构,成为它们的信贷风险,要做好预防及管控工作,一是,要抓紧做好自身信贷结构的调整,自身资料缺课大,规模小的开发企业,抗风险能力不强,必须严格控制信贷;二是控制好个人住房贷款的风险,重点支持自住房及改善型住房的贷款需求,同时还要严格执行贷款审查,坚决杜绝开发企业假按揭真贷款的风险做法;三是要加强贷后的管理,做好信贷资金的跟踪、调查工作。 (6)制定合理规划,提高资源有效利用率房地产业要改变过去那种粗放型的发展方式,合理规划,提高对土地资源及其他各种资源的合理利用,提高资源的有效利用率。一是合理利用土地资源。土地资源是不可再生资源,是我国房地产市场开发过程中必须加以合理利用的资源;土地资源也是我国实现房地产业可持续发展的基础,是我们改善人居环境的的前提。要合理利用土地资源,必须首先按照可持续发展的原则来开发利用;其次,对城乡结合地区的土地开发,要对土地征用许可证进行严格把关;再次,对已经转为建设用地的,政府有关部门必须要督促开发企业提高土地的利用效率;最后,要对各类用地合理配置,以实现土地资源高效配置。二是抓好空置土地的处理工作首先要调整土地的存量,避免闲置,其次,需要从法规制度的角度妥善处理闲置的土地,对通过招拍挂手续以后超时限的土地,要通过回收、收购、兼并、拍卖的方式来使土地重新回到市场,从而使土地的利用率得以提高。 (7)抓好环保工作,促进生态可持续发展一是在房地产开发建设过程中必须注重对生态的保护,生态环境直接影响人们身心健康,是我们生活的重组成部分,是一直以来人类发展关注的重点,因此,房地产开发建设必须树立以人为本的设计理念,在开发建设过程中抓好对环境的保护工作。二是要发展低碳房地产,积极提倡使用节能材料、可再生能源。 (8)做好保障性住房建设,促进社会和谐本着保护弱势群体的原则,政府必须保证中低收入阶层对住房的刚性需求,切实解决中低收入人群的住房问题,因此,必须加大力度建设保障房,保质保量完成国家制定的保障房开工面积、套数及竣工面积、套数的目标,以促进社会和谐发展。保障房建设应做到公开透明,要坚持监督公开、地价公开、招标公开、建设公开、决算公开、住户申请公开、入住情况公开等,坚持全过程信息透明,把好事办好。 房地产经济论文:房地产经济可持续发展战略研究 一、房地产经济可持续发展相关概念的研究 (一)发展与可持续发展 唯物辩证法认为,发展是新事物代替旧事物的过程,是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展,是指发展过程中的一个特殊发展模式,其发展是可以持续和连续的。在实际生活中,可持续发展强调人与自然的和谐发展,经济与人口、资源、环境的和谐发展,发展是注重质量和子孙后代人幸福的。 (二)房地产经济可持续发展 在房地产经济中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等着名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出,追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则,房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润,而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力,以增强应对不利环境的弹性。 (三)企业可持续发展战略 企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划,发展性是企业可持续发展战略的本质特征,用企业可持续发展战略指导企业其他战略,用企业其他战略执行可持续发展战略,这是企业可持续发展的必然途径。 二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础 (一)核心竞争力理论 “核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出,并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征:(1)核心竞争力是无法被模仿和代替的;(2)核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力;(3)核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值,对客户关键性利益有重要作用。 房地产经济的可持续发展,首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力,创新自身的产品和服务质量。 (二)波特发展战略理论 20世纪80年代,迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论,该理论指出了行业结构“五力模型”:(1)供应商的议价能力;(2)客户的议价能力;(3)行业的竞争现状;(4)新进入者的挑战;(5)替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高,为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略,对企业经营的产业环境进行了研究。 (三)企业资源理论 企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为,企业的资源必须拥有4个基本性质:(1)价值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。资源是一个综合体,企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合,资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。 三、促进房地产经济可持续发展的战略研究 根据产业经济学理论,房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时,才能实现房地产经济的可持续发展,如图1所示。 根据图可以看出,当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时,也就是说处于图中的阴影区——优势发展区,房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。 (一)确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向 房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求,以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标,要想使企业永续经营,就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益,应该用发展的,战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟,亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段,但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果,只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上,才能够实现企业的永续经营。 (二)推行品牌战略 房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目地设计、塑造,并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象,是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分,企业品牌是房地产品牌的载体,是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志,是企业对消费者的一种承诺,也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键,是企业品牌的具体体现,是企 业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容,是项目品牌的必要延伸,三者相互联系、相互作用。 (三)拓宽融资渠道 房地产企业应将资金管理规范化和制度化,充分利用市场资源,积极探索资本市场、银行市场以及其他途径的融资方式,利用资产重组等手段,充分整合优良地产资产资源,获取低成本资金,保证资金链的顺畅运转。例如,万科企业在制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程,按照公司集中统一管理的原则,通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司设立资金管理中心,对公司和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。 房地产经济论文:浅谈阳泉市房地产市场经济 2013年,阳泉市房地产开发市场一改往年观望、低迷,各项指标回落的窘况,全市房地产开发投资额呈明显上升趋势,施工规模扩大,成交市场活跃,到位资金增长,房地产开发市场逐步回暖、预期良好。由于影响房地产市场发展的不确定因素较多,诸多问题需引起关注。 一、上半年房地产市场运行情况 (一)开发投资增长较快,住宅投资力度加大 上半年,全市房地产开发投资完成25.7亿元,同比增长49.8%,增幅排名也由同期全省的第10位提高到今年的第二位。开发投资中,住宅投资18.5亿元,增长43.5%,占房地产开发投资的比重为71.8%,比同期提高51个百分点。办公楼和商业营业用房投资分别增长147.6%和62.5%,保障性住房投资完成7.3亿元,占全部住宅投资的28.4%,同比增长50%,其中廉租房投资0.4亿元,同比增长138.7%。 (二)房屋施工面积和新开工面积均保持较快增长 上半年,全市房屋施工面积739.9万平方米,增长29.4%,增速(比1-5月)上升33.1个百分点,比同期提高30.7个百分点。其中,住宅、办公楼施工面积增长较快,分别达到568.5万平方米和22万平方米,同比增长35.1%和14.8%;保障性住房施工面积305.7万平方米,占住宅施工面积的41.3%,同比增长50.7%,其中廉租房施工面积13.3万平方米,同比增长30.8%。房屋施工规模持续扩大。 (三)商品房销售面积增长较快,待售面积减少 今年以来,我市房地产市场销售呈逐月回升之势,1-6月份,商品房销售面积33.5万平方米,同比增长11.4%,增速(比1-5月)提高31.3个百分点,比同期提高40.2个百分点;其中,住宅销售面积32.9万平方米,同比增长12.6%,商品房销售额10亿元,增长29.9%,其中,住宅销售额9.7亿元,同比增长33.7%。销售情况良好,商品房待售面积不断下降。上半年,全市商品房待售面积40.2万平方米,同比虽增长2.9%。但比前五月减少3.2万平方米。 (四)房贷调控政策效果递减,国内贷款增势较强 上半年,房地产开发企业到位资金22.7亿元,同比增长21.5%。从资金结构看,国内贷款保持了较快增长,1-6月到位1.6亿元,增长111.7% ,占全部到位资金的比重由同期的3.4%提高到5.4%,自筹资金、定金及预收款分别增长19.5%和10%,二者占全部资金来源的81.9%,比上年同期提高15.8个百分点。 二、当前房地产市场需关注的几个问题 (一)关注商品房供求结构矛盾 近年来,随着人们需求的改变,商品房开发结构得到较大调整。从城市人群看,以改变现有住房条件,追求舒适享受的生活为目标,90平米以上的住房为购房首选。据统计,上半年,全市90平米以上的商品房销售面积达4万平米,同比增长2.5倍,其中,144平米以上的住房销售同比增幅达2.3倍;从农村人群看,随着城镇化步伐的加快,住房已成为众多进城务工人员的刚性需求,但由于受收入、经济等因素的制约,90平米及以下住宅以及二手房更受青睐,因此,各级政府要积极引导开发企业根据市场需求合理安排商品房供求结构,以满足更多的市场需求。 (二)关注区位因素对未来房地产市场的影响 区位是影响房地产销售的一个非常重要的因素,我市地理环境较差,沟多坡多,经过多年的开发,中心地区已是非常有限。房地产开发只能朝更远、更偏的地区蔓延,那些位置偏远、配套设施不够完善的楼盘往往需要一段时间逐步成“气候”,才能得到买房者的普遍认同,而开发商对此的目光更是领先于买房者,因此,相关部门要尽快完善新楼盘的各项配套工程,以防因偏远小区入住或销售偏低,影响开发商投资的积极性,进而影响全市的房地产开发市场。 (三)关注房地产开发企业竞争实力 目前,全市纳入国家企业一套表的房地产开发企业99个,资质一级以上的企业仅2个,二、三、四级分别为12、23和55个,暂定级7个,1级资质占全省比重为15.4%,二、三、四级分别占8.6%、6.3%、5.4%,暂定级占1.1%。2012年底,全市房地产开发企业拥有资产200.6亿元,每个企业平均资产为2.03亿元,开发企业的数量、规模和实力均不及全省及兄弟地市,在全国、全省有影响力、竞争力的房地产企业更是少之又少。 (四)关注房地产市场的融资 在目前房地产运行高速发展的过程中,要特别关注房地产市场的融资情况。在房地产业的融资过程中,金融业最具备筹集资金的优势,它可以把社会上闲散资金吸收进来,由分散变为集中,由小额转为大额,能解决房地产业生产与经营中遇到的资金困难,从而保证房地产市场的顺利进行。房地产金融的发展可带动如建筑、各种装饰材料、交通运输等行业的发展。目前,我国现阶段房地产市场还不够完善,金融市场发育比较缓慢,这样就使得房地产发展资金严重不足,这就急需金融业的大力扶持。发展房地产金融既推动了房地产业的发展,又促进了金融市场及房地产市场的发展。 三、几点建议 当前和今后一个时期,要高度关注房地产市场出现的新情况、新变化,积极引导和调控房地产市场走势,促进房地产市场稳定健康发展。 1.继续优化住房供应结构,切实增加有效供给 要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,适度发展中高档商品房,形成各种价位档次住房供给的合理配置。继续加大保障性住房投资力度,考虑满足不同层次家庭的基本住房需求和改善性住房需求。 2.积极引导房地产业实现转型发展 指出,改善民生是经济发展的根本目的,这为房地产业指明了发展方向。因此,各级政府部门要积极引导房地产业实现转型发展以适应经济社会发展的需要。要引导房地产业由国民经济的支柱性产业向民生保障性产业转型;运行模式从粗放型向集约型转变。 房地产经济论文:房地产经济发展过程中存在的问题及对策 1.绪言 从某种程度上来讲,房地产经济的发展问题已经不单单是一个经济范畴的问题,它对人们的生活水平以及国计民生都有着非常明显的影响。近些年来,市场环境的变化促使房地产经济获得了空前的发展,在这个过程中,政府也对房地产行业的发展加强了控制,加大了宏观管理的力度,也颁布了一系列的法律来规范整个行业的发展,但是这些政策由于受到多种环境的影响,并没有起到应有的效果,包括也受到其他原因的影响,房地产经济发展过程中的问题甚至还出现了愈演愈烈的状况。在这样的状况下,我们有必要针对房地产经济运行过程中所出现的一系列问题进行解决,因为这和人民的生活甚至国家的经济走向有着非常密切的关联。 2.房地产经济发展过程中存在的问题 2.1 缺乏有效的管理和规划 从大的范围来看,我国的房地产市场在经历了多年的发展,已经成为一个支柱型的产业,甚至成为国家经济发展过程中的一个命脉,因此如果处理不好,很有可能会形成非常严重的问题。也正是认识到了这一点,政府通过多种有效的措施,包括颁布一系列的法律法规来保证房地产行业的发展,但是从实际意义来看,这些政策所起到的效果非常有限,很多政策法规没有结合实际状况,形式感浓烈,缺乏一定的可执行力。 众所周知的是,在我国,相关经济的落实都是由上而下一步步落实的,在具体的政策执行过程中,由于缺乏统一的标准,就很容易出现矛盾,特别是房地产行业的复杂性和各个具体地域实际情况的不一致性,很容易导致这种矛盾的加剧。缺乏有效管理体制所导致的另一个问题是,在地产交易的过程中,出现了很多潜规则,这些潜规则虽然没有形成明文规定,但却在暗箱操作的过程中给整体的地产发展过程中带来了非常大的阻碍力。[1] 2.2 相关的房地产政策缺乏一定的目的性 房地产行业作为当下经济运行过程中的一个重要的经济产业,受经济大环境的变化,房地产经济在运行发展过程中也在不断的发生变化,可以说,房地产市场经济无时无刻都是在变化状态中的,但是受多种因素的影响,很多与房地产相关的政策在颁布的过程中并未结合当下的实际状况,也就丧失了本应该具有的执行力和约束力。 笔者根据自己的观察分析出现这一状况的具体原因,主要有以下三个方面:其一,我国当下正处于社会主义初级阶段,无论是宏观调控还是微观的政策执行,都很有可能会出现判断不准确的状况,在具体的发展过程中,未能对房地产市场形成一个科学合理的认识,当然也就不可能认清其中所存在的一些不足,所以就造成了相关政策的不稳定;其二,由于政策的不稳定,在很多情况下,当下被执行的法律法规和实际的运营和发展状态是不吻合甚至是截然相反的,这就会在很大程度上影响房地产经济发展的稳定性;其三,很多不法分子看到了房地产运营和政策执行过程中的漏洞,投机取巧,这些行为都会在很大程度上妨碍和扰乱了房地产市场的正常运行,还会对市场经济的发展秩序造成极大的破坏。据观察,我国房地产市场在管理过程中,所颁布的一系列法律都存在着类似的问题,譬如说在税收过程中的政策、与经济适用房相关的政策、与住房产业相关的政策等等,这些政策在管理的目标上不够明确,甚至在思路上并不明晰,所以在当下无法起到应有的作用,甚至还会阻碍房地产行业的持续稳定发展。 3.房地产经济发展过程中存在问题的解决策略 在房地产经济的运行发展过程中,受到政策、经济环境等多种因素的影响,出现很多问题,在接下来的一段时间内,我们必须要梳理思路,认清现状,根据实际情况和出现的问题,制定出一系列能够促进房地产经济平稳运行和发展的策略,保证整个产业的稳定,保证人民的正常生活不受影响,维护国家的整体经济结构稳定。 3.1 加强规划,持续发展 在房地产经济发展的过程中,首先需要做到的就是要对所拥有的资源进行高效的利用,杜绝资源的浪费,杜绝房地产经济的粗放式发展,而是要坚持走集约化的发展道路。在这个过程中,最需要强化的就是对土地资源的有效管控和利用。除此之外,还需要在发展的过程中加强对资源的有效规划,要保障房地产经济作为整个国民经济结构的支柱性地位,并以此来推动整体国民经济的长远发展。最后,我们在致力于推动房地产行业的发展过程中还需要注重对环境的保护,要将房地产行业作为一个可持续的发展产业,将它作为城市生态经济发展的一个有机组成部分。在这个过程中,需要做的就是在规划的过程中认真的对实际状况进行分析和研究,听取相关的专家的意见,科学的规划和发展。[3] 3.2建立和健全发展管理机制 房地产行业作为一个对国民经济有着重要影响的产业,有必要通过政策的引导和规划来保障它的发展过程能够平稳有效,在制定政策的过程中,必须要对当下的发展实际进行准确的衡量和认识,一方面要重视市场的自我调节功能,另一方面也要加强引导和制约,进行适度、科学的控制与干预,从而建立起有效的管理机制,为了房地产经济的平稳运行营造出合理的发展环境。 3.3 强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效 在促进房地产经济运行发展的过程中,政府应该将制度建设作为一个重点,致力于减少房地产开发过程中政府行为的参与,杜绝盲目的开发以及贪污腐败和暗箱操作的问题,杜绝一切不符合法律法规的暗箱操作行为的发生。其次,政府应该完善相关的法律法规,保证房地产产业法律环境和市场环境的纯净,为房地产市场的稳定有序运行创设良好的环境,在这个过程中,需要集中全社会的力量,来提升开发商的素质,尽最大的可能促使房地产的开发项目和人口与环境协调发展,杜绝开发商的短视行为。 4.结语 我国房地产经济在运行和发展的过程中依然存在很多的矛盾和问题,譬如说政策管理的问题,包括没有形成有效的管理体制,而相关的房地产政策缺乏一定的目的性等。鉴于房地产行业在整个经济运行过程中的重要作用,我们有必要通过一系列的措施来规范房地产经济的发展,建立和健全发展管理机制,强化对市场的监管作用,有效的发挥市场的功效,加强规划,从而持续推动房地产行业的发展。 房地产经济论文:区域房地产投资与国民经济发展论文 工业化发展现状 对于工业化发展状况,目前已有部分专家和学者进行了相关研究,如:王秉建(28)对工业化水平进行了评价;胡亭亭(27)对工业化的发展现状和存在的问题进行了分析;余华银(26)对工业化的进程进行了评价等。通过对研究的梳理可知,工业化的发展状况为:工业化进程慢于全国,工业化已处于工业化的实现和经济高速增长期的初期,但与全国相比还有一定的差距;工业高度化水平低于全国,高度化进程也相对较弱,工业处于由重工业化阶段向高加工度化阶段转变时期,工业高度化水平不断提高,但工业高度化水平明显偏低:轻工业中以非农产品为原料的加工业比重低;重工业中加工工业比重低;重加工工业内部高技术含量、高附加值的加工业的比重低。 现阶段工业化发展的外部环境和内部条件分析 (一)外部环境 1.有利条件。新型工业化道路为农业发展带来新的机遇。在新型工业化道路和新区域工业化模式下,人们开始重视农业地区和农业的发展。一方面,工业化的目标从单纯的经济增长转向人的全面发展,这就要求大力发展农业和农业地区经济;另一方面,技术进步成为经济增长的最主要驱动力,使得农业的价值得到了重新认识。在新型工业化道路中,工业化的内容不再是狭义的,而是通过包括农业在内的各个产业的技术进步和效率提高实现全面发展。因此,农业不仅是加速工业化的一种工具,而且本身也是工业化的目的;发达地区产业转移和人们消费结构升级促生新机遇。虽然面临这一系列约束条件,但是,仍然存在有利于工业化的机遇:发达地区产业结构调整,一部分劳动力密集型产业逐步向内陆地区转移。可以选择适合本地比较优势的产业,通过承接发达地区的产业转移,积累工业化的资金;随着人们生活水平的提高,对消费品的需求日益多样化,特别是对绿色生态产品的需求越来越大,这就为发挥其优势,发展绿色生态产业提供了机遇。 2.不利外部条件。国际金融危机的持续蔓延。最近一个时期以来,国际金融危机持续蔓延,对我国经济的负面影响日益加深,对于来说尤其明显,主要表现为:一是农产品价格全面下行。二是农村就业和增长局面趋于严峻。三是质量安全事件对农民、农业产业的冲击不可低估。民以食为天,我国有13亿人口,占世界人口的22%,而耕地面积只占世界的1%,粮食安全现状面临严峻考验。作为粮食主产区,在粮食安全体系中承担了重要责任,28年平均粮食产量为647万吨,占全国总产量的5.78%。因此,在选择新型工业化道路时绝不能以损害农业、减少粮食产量为代价。 (二)内部条件 丰富的资源条件。处于我国腹地,蕴藏了丰富的矿产资源。如煤炭、有色金属等。同时拥有大量的水资源。以中部五省为例,不仅拥有长江、淮河等水系,还拥有鄱阳湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。丰富的农业资源,有利于农、林、牧、渔的全面发展和形成较高的农业生产率,为充分发挥农业资源优势,建设现代农业,提供了广阔的资源配置空间和环境。 优越的地理区位。从地域优势看,位于长三角腹地,东临江苏、浙江等发达省份,西连广大中西部地区,承东启西,地跨江淮,交通发达,发展农业生产条件优越,区位优势明显。可充分利用东部沿海发达地区的信息、资金,接受辐射,又可面向全国,推广自己的优势产品。特别是随着东部地区产业的升级换代,将逐步淘汰一部分落后的劳动密集型产业,作为重要的劳务输出人口大省,积累了相当的技术和资金要素,已完全有能力承接长三角产业特别是农产品加工业的产业转移,这些都为农业的发展创造了难得的机遇。 较强的科研优势。从科研优势看,的高校、科研单位众多,合肥是全国四所科技城之一。截至27年底,全省共有各类研究与开发机构157家,其中国有独立科研机构116家(包括2家中央在皖科研院所、96家省属及省以下科研机构)、高等学校科研机构154家。这些科研机构特别是一批中央在皖科研院所,是科技资源优势的集中体现,强大的科研优势为工业化的发展提供了坚实的科研条件。 良好的生态环境。由于长期以农业为主,工业化进程相对缓慢,因此高污染、高能耗的传统工业较少,这使得的自然生态环境得到较好的保护。可以充分利用生态优势,跨越重化工业阶段,直接进入高起点发展对环境要求高的生态产业。 不利的因素。“三农”问题依然比较突出。面临严重的“三农”问题,主要表现在:农村基础设施相对落后,生产、生活条件较为恶劣。农业比较效益低,市场化发育程度低,小农生产的特点导致农业省在农业中的比较优势和竞争力无法发挥出来。农民收入水平不高,且商品意识、创新精神和经营能力不足,无法满足农业省工业化发展的需要。“三农”问题对工业化发展来说,依然是一个重要的制约因素;城市化发展水平相对滞后。 现代农业驱动型工业是工业化的现实选择 综上,结合实际,笔者认为应选择现代农业驱动型的新型工业化道路,即依托区域比较优势,以市场为导向,以生物技术、信息技术改造传统农业,围绕现代农业这个核心,把农业资源深度开发产业确立为区域主导产业,并形成有竞争力的产业集群,以劳动力密集型和技术密集型产品进入市场的工业化道路。这一选择具有重要意义,具体来说,主要体现在以下方面: 现代农业驱动型工业化模式符合新型工业化的特点。由于符合本阶段的资源禀赋结构,可以充分发挥其比较优势,在此战略下建立的产业体系能够适应激烈的市场竞争,不断发展壮大。通过产业的发展,利益的积累可以逐步改变的资源享赋结构,实现由农业省向工业省的转变。在资源禀赋结构变化后,现代农业有可能不再占主导地位,而是由更符合区域资源禀赋结构的产业取代,从而实现产业结构的升级,促进经济的发展。 有利于形成现代农业区域聚集优势,获取重要资源。现代农业与传统农业不同,具有要素投入集约化、资源配置市场化、生产手段科技化、产业经营一体化的特征,产品附加值高,有很高的投资回报率,这样就可以吸引区域外资金、人才等要素的流入。通过产业聚集主动吸收资源的作法,改变了以往被动等待资金、技术支持(即简单的工业反哺农业)的引资方式;改变了因传统农业效益低下而出现资源净流出的局面。通过市场化竞争吸引要素的方式,可以实现经济的可持续增长。公务员之家 有利于发挥比较优势,找准定位,确立主导产业。首先,的比较优势在农业,新型工业化的重点应放在农产品加工业。其次,如果不发挥在农业生产方面的比较优势,提供更为丰富的农产品和深加工品,发达省份就会将需求转向国外寻求替代供应者,这样,就会失去发展的外部市场。区域工业化理论认为,有竞争力主导产业是区域经济增长的关键。而现代农业正是具有竞争优势的产业,因仅使用传统生产要素的农业是无法对经常经济增长作出重大贡献的,但现代化的农业能够实现。 可以有效克服资金瓶颈的约束。一方面,农产品加工业所需资金少、投入门槛低,是一种适合的劳动力密集型工业。另一方面,农产品加工业与农业形成良性联动关系,可以通过 加工增值农副产品,进而增加农民收入,提高农户积累能力,为加工业的进一步发展积累资金。 能够实现农村剩余劳动力的有效转移。由于现代农业驱动型工业化模式强调工业与农业的联动关系,必然促进农业生产向深度和广度发展,在农业内部吸收大量劳动力,缓解农村剩余劳动力流动带来的负面影响。传统工业限制了农村剩余劳动力的转移,而新型工业化是农村剩余劳动力转移的根本保证。 房地产经济论文:经济法视野下房地产经济论文 一、经济法调控房地产经济的依据 1.房地产经济宏观调控法制化路径的必要性 经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律,即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益,其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段,房地产各市场载体竞相追逐利润最大化,加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱,这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天,针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行,而要进行宏观调控就需要以法律为依据,其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法,经济法作为国家宏观调控政策的法律,为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据,是房地产市场宏观调控法制化的必需。 2.经济法价值理念的契合 利益冲突是法律的产生之源,所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此,为协调市场各类经济关系主体而产生,其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进,利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健康发展,其追求的也是一种社会整体利益。再者,在房地产调控过程中,不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐,由于缺乏经验、目光短缺,极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展,针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题,并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见,房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的,基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。 二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷 我国政府为解决房地产市场失灵,已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施,但其中一些关键性问题并未得到有效解决,房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。 1.房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱 宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求,但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先,建设部、发展改革委员会等部门联合于26年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物,这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权,同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次,陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多,且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达,欠缺法律应有的确定性和严谨性,在法律责任上很难界定。此外,历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税,对比发现新旧规范之间也存在不少抵触,房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改,不仅降低了行业金融决策的权威性,也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期,大大折损了政府金融调控中的实际绩效。 2.房地产决策的效力层次性不强 首先,在房地产税收调控法律上,目前我国的不少税种均以“暂行条例”的行政法规形式出现,其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点,不难发现房地产金融调控措施也大多以“通知”、“意见”等口吻出现,立法层次与效力层级不够突出,而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次,我国分模块的管理体制,使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时,“上有决策、下有对策”的现象普遍存在,不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文,难以付诸实施,更别说取得实际成效。最后,我国房地产经济的发育还不够成熟,缺乏战略抉择导向及理论指导规范,部分法律法规的出头过于仓促应付,没有经过严谨的实践论证,尤其表现在价格管理方面的规范性文件上,其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑,且文件来源不一,颁布部门各不相同,受职权限制或出于行业利益考虑,难以协调平衡各方利益,文件的执行效率不高。 3.政府决策的严重倾向性 在房地产开发领域,土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆,具体在执行中央政策上,“上有政策,下有对策”,所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要,而是根据本地政府财政或GDP增长需要,具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金,甚至劳动力基本上非市场化,而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP数量快速上升而对土地进行完全的垄断,土地招标拍卖大多流为形势,不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准,基本只好由开发商来主导,炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻,造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形 局面,短期内虽然经济拉动作用显着,但长期不利于宏观经济的合理发展,给经济结构的优化配置埋下了隐患。 4.房地产宏观调控法律体系的不完善 首先在房地产税收调控法律体系方面,有很多不合理的地方,例如租、税、费在设计与征收方面都暴露了各自的问题,以税代租、以费代税、以税代费、税费倒挂等问题非常严重。众所周知我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税,却要改缴土地使用费,这便是典型的税费并存现象。其次在房地产金融调控法律体系方面,我国目前尚未颁布有关规制房地产金融的法律规范,只有极少数商业银行出台了有关房屋抵押贷款的相关规定。同时,房地产金融业缺乏行之有效的科学运作体系,银行等金融机构的信贷审查制度和信息披露制度不够健全。再次关于房地产土地调控的法律体系,我国房地产业现实中存在有“灰色土地”,开发商容易打“擦边球”。例如按照规定商业、娱乐等经营性用地中适用招标、拍卖、挂牌的方式出让,而该用途以外的其他土地在特定情况下也允许复制该类模式,这种单一的土地供应设计模式,使某些地方政府和不法房地产商有空可钻。与此同时,不规范的土地交易、不充分的信息披露和监督制度的存在也导致了房地产经济中的一系列问题。例如,开发商与某些政府官员勾结共同经营土地,由此出现政府官员的“寻租”问题。 三、经济法视野下我国房地产经济宏观调控路径 我国房地产经济尚未步入良性发展的轨道,为保证政府在地产经济中的理性行为,我们应在明确调控方向、目标和重点的基础上,根据房地产经济现实发展需要制定既具有科学性,又符合客观实际,并逐步完善的房地产经济宏观调控体系。 1.提高房地产立法的法律位阶 我国《立法法》明文规定,“财政、税收、海关、金融等基本制度”只能以一般法律的形式规定,否定了以行政法规、地方性法规、规章等渠道规定的合法性。显然,各级政府不得以行政法规的形式对以上基本制度做出规定,而法院判决、部门规章等更是不得越雷池半步。法律对基本制度的规定应当是占主导地位的,而行政法规、地方性法规、规章等,不过是对法律的细化或说明,仅占辅助的或次要的地位。行政法规、地方性法规都不能脱离法律规定的范畴。首先,提高立法的位阶,统一由全国人大及其常委会颁布施行。就拿房地产调控税收来说,目前大多数宏观调控税种依旧停留在“暂行条例”阶段,立法层次低,亟待转型成法律形态的正式规范。其次,明确实施细则的制定权限,即授权省一级人大制定税法的具体细则,从省际实际出发,一定程度赋予地方政府拓展新税种的立法权。由此,在发挥地方房地产调控积极性的同时,更好地确保宏观调控立法的合理性、权威性及可操作性。 2.建立健全房地产宏观调控法律法规 (1)建立金融调控的法律法规 我国尚未建立一套完整的房地产金融法律体系,已出台的《基金管理法》、《担保法》、《证券法》虽然在一定程度上催化了房地产宏观调控法治的健全,但由于它们在具体领域的实际针对性较差,内部一致性不够,因此我国应加强房地产金融法律体系的建设。首先,国家相关立法机关应出台高效力的金融调控法律来实施统一规范,打造房地产金融的有效平台。其次,以法治为依托完善制度建设。切实做好住房储蓄管理、住房融资的税收管理、公积金管理、低收入者的住房补贴等房地产金融活动相关制度,实现房地产金融市场的高效率运作。再次,打通新的融资渠道,推出更多与之匹配的金融服务,使资本运作渠道多样化,降低经营成本。最后,要确立房地产信贷的合法地位,建立科学有效的风险保障机制。作为房地产投资者,仅有投资动机是不够的,还需要雄厚的资金支持,而银行的主要资产就是信贷资产,如果失去银行的支持,房价的上涨趋势就会失去源源不断的动力。所以,确立房地产信贷的合法地位,是保障房地产市场健康发展必备条件之一。 (2)完善税收调控法治体系 税收作为国家宏观调控的重要手段,有着社会财富再分配、财政资金筹措等重要功能。因此,我们要尽快完善税收调控法律体系,发挥国家对房地产经济的引导作用。通过对房产税设置分段函数,高征低补,以合理调配市场资源的自由流通。一方面增加了资本的流动性和土地供给的有效性,另一方面也抑制了高房价背后的囤房行为。具体来说,第一,统筹落实原有税种与新税间的转化工作。期限内,将原本规定一笔缴纳的房地产税款,改为在房地产保有环节分期缴纳,切实减轻工薪阶层在购房交易环节中的税收负担,吸引潜在消费者。其次,在缴纳序位上,将原来需要在购买环节缴纳的税款推迟到房地产保有环节缴纳,从而让地方政府在土地审批环节和土地开发环节财政不至于过度吃紧,防止“拆东墙补西强”的粗放行为方式。 (3)完善土地调控法律法规的建设性探索 在地产经济中,政府的职权范围往往过于宽广,“手”伸得太长,常常过度干预房地产经济活动。因此,以法律条文为准则,进一步明确政府在房地产宏观土地调控中的职能范围和角色定位,改善行政权力过度膨胀的问题显得十分必要。首先,转变国有土地供应方式,在土地审批环节上推陈出新,注重综合考量,并规定土地价格的上限标准,防止地方政府过度追求经济增长而与开发商缔联,通过私下协调及非法手段操纵土地出让,哄抬地价。其次,建立法制化的地价调控体系,设立公示地价制度,明确房产价格与土地使用权租用价格两者的设定标准,完善房地产土地监督管理体系。最后,统一土地储备立法,通过统一土地储备立法实现土地“前期开发、整理、储存环节”的程序化和法治化,真正意义上将土地储备制度的运作推向正轨,建立有效的权力运行约束机制。 3.明确宏观调控权限,提高房地产宏观调控法律实效 先前出台的一系列房地产经济宏观调控措施均收效不大,其中很重要的一个原因就是政府内部权责不分,因此我们着眼于中央政府与地方政府、地方政府各部门间的实际权限,形成有效的监督评价机制,从根本上实现房地产宏观调控的法治化。具体措施如下:首先,在中央政府与地方政府的权限划分问题上,要建立对央行增加功能性监管房地产经济权限的授权制度,在特殊情况下,可以授权央行对部分地方房地产金融市场的直接监管权,形成有效的制约机制和良性的竞争机制。对部分地区特殊情形的差别化处理,有利于弥补中央监管的空白。其次,在地方政府与内部部门的权限划分上,地方政府一旦授权内部部门对房地产经济进行某方面调控,就不应在过多干预部门行动,只是进行适当性的建议和必要的监督。再次在政府部门间的权限划分问题上,明确央行与银监会在信贷政策中的职责划分,也要明确政府内部各部门之间各自的权限职责。同时,为加强各级政府、各部门及其主要领导人对经济实施有效的、常规的调控,也必须明确他们宏观调控失职的法律责任。最后有 必要将一些有效政策法制化,落实地产信贷政策的宏观自主调控权,以法律的形式明确规定政策磋商与制定过程中的权限与程序。 房地产经济论文:可持续发展下房地产经济论文 一、房地产经济的可持续发展的现实意义 在市场经济的作用下,房地产经济的暴利性成为了人们关注与争论的焦点。尤其是近几年,学术界、媒体、人民群众都对此进行了批评与赞扬,各种言论争论不休。在此,我们不否认房地产为国民经济提高所做出的贡献,房地产经济的迅速崛起,不但满足的人民群众的住房需求,还带动了国民经济的发展[2]。但在发展地过程中,房地产业不仅要合理利用土地资源,还应为后展开辟道路。房地产开发不是单纯的把土地变成房子,应对环境、资源、金融等问题进行全方位进行考虑。房地产经济发展应根据经济发展、社会发展与人口发展之需要,在保护生态环境的前提下进行的,不是盲目开发,乱修乱建。过度的开发必然导致房地产经济衰退,进而制约相关产业的经济发展,因此研究房地产经济可持续发展具有重要的现实意义。可持续发展的现实意义主要体现在以下两个方面: (一)房地产业的快速发展为其他相关产业提供发展的空间与平台 如:家具行业、装修行业、中介行业、保险业以及其他服务业,同时还解决大部分农村剩余劳动力的就业问题。房地产经济的发展为上述行业开辟发展空间,解决剩余劳动力为维护和谐社会做出了卓越贡献。 (二)房地产行业是我国的龙头产业之一,在拉动国民经济发展方面功不可没 据统计,现阶段,我国每投入1元房地产资金,需要7-22元相关产业支持。住宅每销售1元,可带动13-15元的相关商品销售。因而,我国住宅建设每上涨1个百分点,可推动国民经济1个百分点的生产总值上涨。所以,房地产经济的发展推动着国民经济的提高。 二、房地经济发展存在的矛盾 随着市场经济的发展,我国房地产经济取得了可喜的成绩。同时,房地产经济的发展也面临新问题与挑战。现阶段,我国房地产经济发展主要存在以下几个突出的矛盾: (一)房地产经济发展与土地资源供需矛盾 房地产在开发的过程中,对土地掠夺性的开发,对生态环境造成严重的破坏。城市可利用资源已到山穷水尽的地步,而偏远地区又没有开发利用价值。因而,合理的运用节能技术、有规划的开发、加强管理以及节约资源,形成良性的循环是房地产经济发展的必经之路。 (二)房地产经济发展与文化资源保护矛盾 为满足住房需求,大面积的折迁,使许多具有文化特色,具有历史意义,保护价值的建筑也逃不掉拆迁的命运。特色城市的建设,发展特色文化是城市建设的重要方向,然而房地产经济一味追求经济效益,我国的城市文化正在慢慢消失,出现千城一景的尴尬局面。 (三)房地产经济发展的供需矛盾 房地产在开发的过程中,没有对市场需求量作充分的调查,盲目的发展与当地需求严重脱轨。接二连三的鬼城出现,就是房地产盲目开发的结果。大量空置房的出现,增加房地产的资金压力,导致许多房地产企业资金链断裂,面临破产。另一方面,某些不良企业在追求高利润的过程中以次冲好,房屋质量问题频出,造成销售困难,加大房屋空置量同时,激化了供需矛盾。 (四)房地产经济发展与生态环境的矛盾 在房地产开发的过程中,在利益的趋使下,高密度的建筑使绿化面积越来越小,生态环境的破坏,造成大量的环境问题出现,如空气质量问题、气候问题、珍稀物种保护问题等,进而导致城市生活紧张、压抑,给人们的生活带来严重的困扰。 三、我国房地产经济的可持续发展策略 我国房地经济迎来新的转型时期,开始行业洗牌,通过优胜劣汰的洗礼之后,存活下来的企业实力更强。随着国家对房地主经济发展规划,房地产发展正向规范化、合理化、理性化以及国际化方向发展。形成了房地产市场公平公正、合理有序的竞争环境。随着改革开放的深入发展,房地产经济也从国内市场走向国际市场。在新的历史条件下,如何推动房地产经济可持续发展,主要从以下几个方面进行: (一)杜绝资源浪费,促进房地产经济的可持续发展 土地资源是不可再生资源,加强土地资源永续利用价值开发,是房地产经济可持续发展的重要保障。由于土地资源的有限性,在房地产开发的过程中,在保护环境的前提下,严格执行人均居住用地,降低容积率。由于我国土地资源没有价格底线,出现资源低价或无价,产品高价的现象。使资源再生产缺乏积极性,在刺激消费的同时也造成了资源浪费。因而,房地产要加快从粗放型开发向集约型开发的转变,对土地资源实行可持续开发与利用。同时对住宅用地加大使用率的监管力度,打击哄抬地价、炒地皮的情况出现。根据城市规划之需要,对新纳入的住宅用地进行合理的配置,把有限的资源进行合理的运用。 (二)保护生态环境,是推动房地产经济可持续发展的有力保障 房地产经济发展要与环境发展,人口发展以及资源合理利用有效结合。生态环境的保护可将房屋价值体现到极致。房地产经济的生态价值是房地产经济可持续发展的有效手段。因而,在房地开发的过程中,对环境价值进行核算,在开发的同时保护好生态环境,使房屋融入生态环境之中,而不是将环境成为房屋的点缀,追求原生态的生活方式,是当代人的住房选择的主要方向。保护生态环境是实现房地产经济可持续发展的保障。 (三)加强房地金融体系构建,保障房地产行业的良性循环,促进房地产经济可持续发展 抑制房地产经济发展又一关键性因素就是金融信贷。在发展面临流动资金困难、资金来源没有保障、期限错配等问题,要实现房地产经济的可持续发展,必须构建房地产金融体系,发展专属的房地产金融的二级市场, 把抵押贷款进行证券化,把一、二级级市场有效结合,形成一个大循环体系,打通资产市场与房地产市场的联系,解决房地产发展的资金来源问题。 (四)增强市场调控与监督力度,是市场功能的有力保障 任何一项经济的发展都离不开政府的支持,高效、公平的竞争环境是房地产经济可持续发展的保障。首先,政府应将建立保障房地产经济持续发展的制度作为工作重点,减少政府部门对房地产经济发展的抑制作用,杜绝暗箱操作行为,根除腐败行为,减少中间环节,取缔不合理收费等行为。其次,建立健全房地产经济相关的法律法规,包括法律法规的实施细则,尽量避免法律漏洞,建立完整的执法体系,打造公平、透明的房地产市场环境,根据市场法则优胜劣汰。同步提高房地产企业综合能力与素质,把房地产开发项目与资源、人口、市场需要以及生态环境相协调,减少房地产开发的投机行为和短期行为。 四、结束语 总之,在全球经济一体化发展的今天,我国房地产经济在迎来新的发展机遇的同时,也面临巨大的挑战,在今后很长一段时间,房地产市场仍处于不断转型之中,房地产市场将继续不断整合。这需要国家,加大宏观调控力度,从经济政策上进行支持。同时房地产企业加强自身综合实力建设,克服因难,在实现我国房地产经济可持续发展的同时,引领国民经济的持续发展。 房地产经济论文:对房地产经济可持续发展战略研究 一、房地产经济可持续发展相关概念的研究 (一)发展与可持续发展 唯物辩证法认为,发展是新事物代替旧事物的过程,是一个由小到大、由简单到复杂、由低级到高级的上升过程。所谓可持续发展,是指发展过程中的一个特殊发展模式,其发展是可以持续和连续的。在实际生活中,可持续发展强调人与自然的和谐发展,经济与人口、资源、环境的和谐发展,发展是注重质量和子孙后代人幸福的。 (二)房地产经济可持续发展 在房地产经济中,沃特曼、柯林斯、波拉斯和彼得斯等着名学者研究了房地产经济可持续发展的几种主要影响因素。柯林斯通过研究指出,追求利润最大化的这一理念是房地产经济可持续发展的准则,房地产开发商所拥有的远大目标和激励制度是房地产经济可持续发展的具体内容。传统的房地产经济发展目标是侧重于追求利润,而可持续的房地产经济发展应在于追求从逆境中恢复的能力,以增强应对不利环境的弹性。 (三)企业可持续发展战略 企业可持续发展战略是关于对企业在发展中整体性、长期性、基本性问题的谋划,发展性是企业可持续发展战略的本质特征,用企业可持续发展战略指导企业其他战略,用企业其他战略执行可持续发展战略,这是企业可持续发展的必然途径。 二、房地产经济可持续发展战略相关理论基础 (一)核心竞争力理论 “核心竞争力”一词于1989年被哈默尔教授和普拉哈拉德教授在其研究学术成果《公司的核心竞争力》首次公开提出,并对核心竞争力理论进行了系统和权威的阐述。企业核心竞争力理论包括3个方面特征:(1)核心竞争力是无法被模仿和代替的;(2)核心竞争力拥有着广泛的市场推广能力;(3)核心竞争力代表着企业客户长期的核心价值,对客户关键性利益有重要作用。 房地产经济的可持续发展,首先就要求房地产企业努力提高自身的核心竞争力,创新自身的产品和服务质量。 (二)波特发展战略理论 20世纪80年代,迈克尔·波特在其《竞争战略》一书中提出了企业发展战略理论,该理论指出了行业结构“五力模型”:(1)供应商的议价能力;(2)客户的议价能力;(3)行业的竞争现状;(4)新进入者的挑战;(5)替代产品或服务威胁。他指出了企业应该在哪些点上谋求竞争力的提高,为产业经济学和管理学之间的相互联系提供了条件。波特发展战略理论从产业角度分析了企业发展的竞争策略,对企业经营的产业环境进行了研究。 (三)企业资源理论 企业资源理论从资源的视角来对企业竞争能力进行分析。企业资源理论认为,企业的资源必须拥有4个基本性质:(1)价值性(Valuable);(2)不可模仿性(Inimitable);(3)稀缺性(Rare);(4)非替代性(Non-substitutable)。资源是一个综合体,企业的持续竞争优势应该包括上述4个性质。房地产企业的生产性和经营性活动需要资源组的良好协调与配合,资源组包括固定资产、人力资源、资本性投入和外形资产等投入。 三、促进房地产经济可持续发展的战略研究 根据产业经济学理论,房地产经济的可持续发展需要在市场、资源、能力和政策方面达到均衡时,才能实现房地产经济的可持续发展,如图1所示。 根据图可以看出,当房地产企业在市场、资源、能力和政策四个方面达到均衡时,也就是说处于图中的阴影区——优势发展区,房地产经济才能可持续发展。以下是关于房地产经济可持续发展的战略研究。 (一)确立以“顾客价值至上”为导向的战略方向 房地产企业可持续发展应该围绕着市场需求,以提升顾客价值为战略目标。追求利润最大化不再是当前企业终极的发展目标,要想使企业永续经营,就不能单纯地追求某一个项目或者一段时间的利益,应该用发展的,战略的眼光去制定长远发展计划。“水能载舟,亦能覆舟”的道理在商业战场中的力量也是无穷的。项目是经营的手段,但是单个项目的利益不能代表永续经营的成果,只有一贯地坚持围绕市场需求和坚持顾客价值至上,才能够实现企业的永续经营。 (二)推行品牌战略 房地产品牌是产品品质、产品创新、服务质量、建筑科技、生态环境、居住文化、企业形象以及企业实力等诸多因素的综合体现。房地产品牌是由房地产开发企业在进行房地产产品开发经营的同时,有计划、有目地设计、塑造,并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确定的商标和企业形象,是公众对房地产理性认识与感性认识的总和。房地产品牌包涵了企业品牌、项目品牌和物业品牌三个部分,企业品牌是房地产品牌的载体,是房地产企业信誉、素质、服务和文化品位的一种标志,是企业对消费者的一种承诺,也是消费者对企业实旌有效监督的手段。项目品牌是房地产品牌的关键,是企业品牌的具体体现,是企 业品牌的基础。物业品牌是房地产品牌的重要内容,是项目品牌的必要延伸,三者相互联系、相互作用。 (三)拓宽融资渠道 房地产企业应将资金管理规范化和制度化,充分利用市场资源,积极探索资本市场、银行市场以及其他途径的融资方式,利用资产重组等手段,充分整合优良地产资产资源,获取低成本资金,保证资金链的顺畅运转。例如,万科企业在制定了包括《资金管理制度》、《资金业务操作细则》等在内的资金管理制度,明确公司资金管理的要求和控制流程,按照公司集中统一管理的原则,通过资金管理平台对资金业务进行管理和控制,从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司设立资金管理中心,对公司和各子公司的融资和结算业务实行统一管理。 房地产经济论文:对房地产经济未来发展创新思考 一、房地产经济对我国经济作用 (一)房地产业的发展需要国民经济当中许多部门和以及提供物质资料的相关行业与之配套发展 据测算,在我国当前的情况下,每投入100元的住房资金,可创造相关产业70~220元的需求; 每销售100 元的住宅,便可带动130~150元的其他商品销售。因此,住宅建设若增加10个百分点,可望带动国民生产总值增长1个百分点,住宅行业每吸纳100人就业,可带动相关行业200人就业。由此可以看出,房地产业对推动国民经济发展的重要作用。 (二)房地产业提供的产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所,这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。 (三)住房消费是综合性消费,它带动生活消费的方方面面 房地产的消费特别是住房消费是种综合性的消费,以及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费,它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。 二、房地产经济中存在着非理性的行为 (一)以供给决定需求,城市化规划脱离市场化进程 我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好,然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿,美其名曰“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的,但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的,实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来,城市化的进程是市场化的结果,城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定,它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益,政府的行政抉择不能代替它们的利益选择,也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则,进行规划协调,这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态,从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”,其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发,基本建设的投资效益大大下降。 (二)片面的追求高层次产业结构,产业结构调整脱离市场化导向 在市场的经济当中,产业结构的变动是平均利润规律作用的结果,市场导向既有盲目的一面,又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性,调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构,发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是,或者不顾投资者的经营方向,下命令定指标,谁出高价就批租给谁; 或者不尊重投资者的市场取向,强行改变投资方向,片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家,正处于社会的转型时期,产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内,产业结构的特点是:第一产业仍是基础,第二产业还将占主要比例,然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡,由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡,需要经过多次产业结构调整才能实现,何况各地经济发展很不平衡。另外,各种城市集聚经济的功能是不同的,有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市,还有各种因素的相互交叉渗透,这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。 三、房地产经济发展的未来走向 (一)合理规划建设用地,搞好“城市经营” 大部分人都是这样认为“城市经营”它就是“炒地皮”,地方政府仅仅通过土地出让来增加财政收入,以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利,比如商品住宅、小商铺等; 有的是长期 :请记住我站域名/ 获利,比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力,但却提升了城市形象、品味,吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光,使城市经济收入增加,比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生? 这些问题都要求我们一切从实际出发,以科学发展观看待城市建设。 (二)加强政府宏观调控,地价将趋于合理水平 如上面所论述,房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,政府有必要加强宏观调控,借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段,适当调整地产价格,使之趋于一个合理的水平,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为,房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以的监督机构和执法机构,使非营利组织的各项活动有法可依就成为当务之急。政府部门只有加快我国非营利组织的立法进程,进一步完善非营利组织方面的法律法规体系,才能促使非营利组织有更大、更快的发展。 四、结束语 由于非营利组织提供的社会服务面较为狭隘,缺乏严密的会计制度、工作透明度和管理的科学性,少数非营利组织存在管理混乱、资金滥用等问题。许多国家政府都不同程度地加强了对非营利组织的管理和质量控制。 房地产经济论文:对房地产经济管理探讨 房地产经济管理问题不仅是一个经济问题也是一个社会问题,房地产业涉及面广、关联性强、带动性大,是改善人民物质生活水平和增强国家经济的支柱性产业,对国民经济产生巨大的促进作用。然而现在房地产业繁荣表面的背后,也存在一些突出的问题,而这些问题已经成为社会关注的焦点。因为我国特殊的社会背景,房地产业发展中的种种问题不仅是简单的经济问题,同时也承担着难以推卸的社会责任。如何引导房地产业持续稳定健康的发展,是我们首先考虑直接关系国际民生的问题。近几年,针对房地产市场中存在的各种问题,我国房地产不断加大宏观经济管理力度,制定出许多政策,受关注程度比以往任何一个时期都高。然而,从我国房地产市场运行的情况来看收效甚微,究其原因,即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题,仍未得到解决和纠正,房价仍然持续上涨得不到有效的抑制,甚至出现政府越管问题越多的现象。由此可见,虽然我国房地产业发展前景是好的,但是如果不正视我国房地产经济管理问题,仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍, 一、房地产经济管理过程中主要存在的问题: (一)机制不完善, 管理流于形式 在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击,政策短时间里密集推行。但效果不佳,许多政策规定只流于形式,走走过场,执行不到位,甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布,我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式,中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段,房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源,也成为地方政府推高地价,拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易,权钱交易,导致宏观经济管理操作明显存在失范现象,房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大,国家宏观政策也注定流于形式,难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。 (二)相关法律法规体系的不健全 在我国,由于房地产正处于快速发展的初始阶段,房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系,但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求,导致法律真空现象越来越多,其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性,稳定性和普遍适用性特点,即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例,实施细则不完备造成房地产市场,特别是土地市场上政令不通,有法不依,执法不严,陷入恶性循环中。 二、解决措施 (一)制定长期发展规划, 指导短期实践 我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下,明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要,以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上,出台房地产业的中长期发展规划,这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。 (二)建立健全管理机制 保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因,单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用,调整政府部门的管理职能,正视市场失灵的存在,但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上, 根据市场的变化进行适度的干预,最终建立起有利于房地产业发展的合理,有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展,创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系,明确责任主体,确立双方的职责范围,并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念,认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓,在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发,因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革,遏制土地财政,降低地方财政收入,对于房地产业的依赖。 (三)完善相关法律法规体系 当前实现我国房地产市场的正常运行,需逐步建立和完善我国房地产法律法规。建立起具有中国特色的完整房地产法律体系。实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先,应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥,避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响。同时以法律切实保障我国房地产综合全方位的多层次的宏观调控体系的建立和实施,继续完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地产管理法》尽快出台各相关的实施细则,促成《房地产法》的出台,将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理、及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系。提高我国房地产行业相关规范政策的层次性,稳定性和严肃性。使我国房地产市场经济管理有法可依!执法必严,违法必究! 结束语:房地产经济能有效推进我国经济的发展,对房地产经济发展现状及其未来走势进行思考,可有效促进我国房地产产业的健康可持续发展。 房地产经济论文:对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析 简单来说,房地产经济管理就是对房地产项目的开发、投资、融资等各项经济活动的管理,它包括了项目管理的各种管理制度、策略和方式等等。通过协调各部门对施工过程、经济关系等方面的管理,提高房地产项目建设的质量和效率,提高经济发展的效率,以获得更多的经济效益。作为我国国民经济发展的支柱和先导性产业房地产产业,是我国经济发展的重要组成部分。由此可见,在房地产经济发展过程中,运用科学合理的经济管理手段提高其管理效率有着多么重要的作用和意义。 一、我国目前房地产经济管理的现状思考 1.对经济管理的认识不足,缺乏相应的重视,国家在房地产经济管理的政策不够稳定和完善。随着改革开放以来,国家的经济步伐加快,越来越多的房地产企业和项目不断的发展壮大,经济管理已经成为了一项具有很强系统性的任务,需要依靠一套完善的管理制度和政策,运用科学的管理方式,以提高其管理效率,促进经济的发展。然而就如今的情况来看,很多企业对经济管理的认识不足,在经济发展的过程中缺乏对科学管理的重视,而一味的将扩大项目、提高房价、提高经济利润为目标,致使我国的房价不断的暴涨。据统计,如今我国已成为世界上房价最贵的国家,在全世界房价最贵的十个城市中,我国就占据了六个,而北京、上海、深圳等更是名列前茅。这种不合理的房价上涨不仅加重国民生活的负担,也使得房地产行业经济发展正演变成一种泡沫式的发展模式,存在着巨大的风险。而国家在房地产经济管理中所制定的法律政策也存在着很大的不合理性,目前国家制定的在房地产经济管理的政策方面主要是以宏观调控为主、抑制房价过快增长、控制房屋供需平衡为主,然而这只是眼下的主要主要方式,对房地产经济管理的长期规划却没有相关指示,甚至在对一些问题的认识上模糊不清,缺乏长远目光,还存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象,严重扰乱了房地产市场的运行秩序,也给投机倒把者留下了漏洞。这些因素都为房地产产业的未来健康发展埋下了隐患。 2.房地产经济管理制度执行力度不够强。随着近几年来我国城市化进程加快,政府以及各相关部门都加大了对房地产经济管理的制度建设和监督,房地产经济管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整个房地产经济管理体系建设还不够完善,存在着很多漏洞。一些企业组织为了一己私利,不惜铤而走险,极力寻找法律的空子,经济管理的方式与国家制定的管理方针相违背。另一个方面,国家虽然制定了很多经济管理的政策方针,然而在这些政策方针的实施上却不够力度,加上一些制度是早年制定的,与眼下的经济管理存在着一定的差异,这些因素就导致了已建设的经济管理体系在实施上流于形式,妨碍了房地产经济的科学管理。 3.房地产经济管理制度不够完善。经济管理制度是经济管理的前提条件和有效保证。制度的合理、有效与否直接决定了经济管理的效果。然而由于我国的房地产经济管理还处于一个初级的阶段,因此在经济管理的制度上还存在着诸多不规范和完善。目前我国还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律,而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。这样的就使房地产经济管理手段在一定程度上没有科学性,不利于提高管理水平,长此以往,更会对企业的长远、健康发展造成恶性影响。 二、加强我国房地产经济管理的措施 1.加强相关人员对房地产经济管理的认识,明确管理目标,提高管理水平。这一点是指房地产企业和国家两个方面都要提高对房地产经济管理的认识,国家在规划房地产经济发展的时候要做好短期规划和长期规划,以解决目前房地产经济管理存在问题的同时使房地产经济发展从偏离的轨道上逐渐走向一条稳定、健康的可持续发展之路。房地产企业在经济房地产经济管理的时候也要从大局出发,不能只顾当前利益,而要配合和支持国家颁布的政策,使企业走向一个规范的发展之路。企业和国家要明确自身的目标,重视科学规范的管理手段,提高管理水平,使我国整个房地产行业走向健康、稳定的可持续发展之路。 2.完善房地产经济管理的制度措施,经济管理是房地产企业稳定、健康、可持续发展的理论依据,新时期的市场经济发展情况决定了企业项目发展的过程中必须强化经济管理,完善经济管理制度,以更好地对企业经济管理进行实施。具体措施可以通过以下几个方面:首先是要确定经济管理的重点,确定经济管理的重点并加以着重控制,提高管理效率,降低风险;其次是要完善管理调节机制,受环境及各方面不确定因素的影响,管理在实际工作中会遇到各种不期的问题,这就需要能因地制宜进行调整,但是这种调整不是根据个人意愿随意的调整,而是要根据企业的制度和营销战略目标为出发点,有一个完善的管理调节机制;第三是要健全信息交流、反馈机制,加强各管理人员之间的交流,提出管理过程中存在或遇到的问题,并建立相应的反馈机制,以加强管理的跟踪和监督;最后是不断地完善和创新管理手段,提高管理效率。新时期的市场竞争压力就要求经济管理方式要灵活应变,而不能将传统的管理模式生搬硬套,一成不变地作为管理规则。而是要不断的完善管理机制,创新手段。要充分地分析当前的形式,运用先进的科学技术,提高管理水平。 三、结束语 总而言之,二十一世纪是一个充满机遇和挑战的时代。国民经济的发展为房地产经济发展提供了一个广阔的平台,同时也要求了房地产经济管理需要更高的水平。只有利用先进的管理手段,结合完善的管理制度,才能提高房地产经济管理水平,促进房地产经济的发展。

北京房地产论文:北京房地产业走势 “由于全球金融体系是建立在以美元为本位的基础之上，因此美国次贷危机向金融危机演变后，迅速向全球扩散。英国、日本、欧盟等世界主要经济体均受其影响，出现了全球性的金融危机。我国各大、中城市房价环比均出现下跌，商品住房成交量大幅下滑，市场观望气氛浓厚。2008年三季度中国国内生产总值增速从第二季度的10.1％下滑为9.0％，并且有进一步下滑的风险。保持房地产业健康稳定发展至关重要。”北京市社会科学院副院长梅松在接受《经济》记者采访时说道。 中国政府基于对当前经济形势的正确判断，出台了一系列扩大内需促进经济平衡较快增长政策措施。去年9月15日，央行六年来首次调低利率。10月22日，促进房地产业健康发展的措施出台。11月5日召开的国务院常务会议出台了投资4万亿元的刺激经济计划和促进经济增长的十项措施。12月20日，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。 北京房价下降空间不大 2007年的《北京经济蓝皮书》就曾经预测：“北京在接下来的两到三个月内，房价有可能继续小幅下跌，但随着2008年奥运会的临近，北京的房价仍然会转头继续向上攀升。奥运会结束以后，北京市房价可能会出现下降的趋势，但如果影响北京近年来房价上涨的因素不发生根本性的改变，房价下降的空间不会很大。” “从2008年北京房地产市场的走势来看，北京商品房销售均价完全符合我们的预测。”梅松强调，北京商品房销售均价2008年年初有所回落，在奥运会举办前的7月份达到峰值，随后8、9月份开始回落。现在支撑北京房价上涨的基本因素并没有发生根本性的改变，但由于国际国内市场环境发生改变，加上北京经济适用房和限价商品房的大规模开发建设，因此房价可能还会继续下降，具体下降的幅度有多大，还有待于对国际国内经济环境的观察，但我们仍然维持房价下降空间不大的预测。北京的商品住房均价从普通老百姓购买的角度来说，确实已经比较高了，超过了一般老百姓的实际购买能力。并且许多已经购买了商品房的业主也在承受着巨大的还贷款压力。北京的房地产开发商理智地面对市场变化，促使房价理性地回归，这不仅是应该的，而且也是十分必要的。 与此同时也要看到，当前房地产业对经济的贡献仍然较大，对上下游产业的影响也相当大。2008年前三季度，北京建筑业和房地产业的增加值总额为683.34亿元，占北京GDP的9％，这几年来一直是北京经济的支柱产业。因此，保持房地产业的健康发展会有利于北京经济的平稳发展。主要应该从以下三个方面着手。 第一，加快保障性住房的建设和配售。当前尤其要加快保障性住房的销售特别是预售，以促使资金尽快回收，从而保证更大规模的保障性住房建设的资金需求。 第二，进一步鼓励自住型和改善型住房消费。在国家已出台的首次和第二次贷款购买普通自住房的优惠政策、住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策的基础上，北京还可采取降低中间环节的收费标准，给市民购买自住普通商品房一定的补贴或退税等办法。 第三，引导房地产开发企业积极应对市场变化。积极引导房地产开发企业理性对待市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。帮助房地产开发企业拓宽直接和间接融资渠道，满足其合理的融资需求。 看房地产业未来走势 2008年北京市住宅市场出现了房屋销售量、销售价齐衰、开发投资大幅下滑的供需双向疲软态势。截至三季度末，开发投资出现2003年以来的首度负增长（－8.12％），施工面积、新开工面积和竣工面积均出现负增长。7月份以来，多块土地甚至限价房土地的流拍，反映出了开发商对北京市住宅市场未来的不乐观预期和投资意愿的大幅下降。住宅空置面积的下降，证实了实际需求的存在，但主要受心理预期的影响，北京市住宅市场有效需求受到了严重抑制，多年来少有的“婚育”双高峰都没能带来有效需求的释放，一、二手房销售均出现负增长。 北京市经济信息中心经济研究部齐心博士在2009版《北京经济蓝皮书》的专稿中指出，房地产领域需要关注以下三个问题：住宅市场供需双向疲软、商业地产明显供过于求、改善性住房需求受到明显抑制。 北京奥运会的举办，刺激了北京市商业地产开发，部分开发商将未来三年甚至更长计划的项目都集中在奥运前开发，使商业项目在近两年出现了井喷，造成北京市商业地产供给明显过剩。2008年1～9月份，写字楼和商业及服务业等经营性用房竣工面积在房地产竣工面积下降7％的背景下，分别实现了119.73％和14.5％的增长；与此同时，空置面积分别增长了14.92％和24.65％。非理性的集中开发和世界经济下行的影响，给奥运会后部分商业项目、尤其是高端商业项目带来了巨大的生存压力。 2009年，世界经济仍将处于调整期，面临衰退的风险加大，美国等发达经济体房地产市场仍将呈现疲软态势。全球金融危机仍将持续，全球信贷市场将出现空前审慎，随着人民币升值的放缓和全球联合降息，游资重新规模性流动的可能性增加。我国房地产运行的政策环境将有所放松，但市场信心的恢复仍需时日。 2009年北京市房地产市场走势主要包括以下五个方面： 一、土地供给依然充足，信贷形势依然严峻，房地产开发投资增长稳步回升。 虽然2008年房地产开发投资增长大幅下降，但用于一级开发的土地投资保持了30％以上的增长，2009年土地供给仍将十分充足。虽然国家整体贷款规模增加，但受到基础设施建设和重大项目需求的挤压以及银行对房地产业不景气的预期，房地产业贷款形势依然严峻。房地产开发投资增长将在2008年三季度达到阶段性底部后逐步攀升，预计2009年全年达到13％的增长。 二、房地产供给出现结构性差异 住宅供给不乐观，商业地产出现过剩，保障性住房供给力度不断加大。2008年北京市住宅施工面积和新开工面积出现负增长，由于传统房地产开发周期为2、3年，所以2009年竣工面积很不乐观；2008年三季度，北京市预售许可取证项目个数和预售面积均出现大幅下降，开发商信心明显不足，2009年上市项目套数预期下降。与住宅形成鲜明对比的是，2008年商业地产竣工面积大幅增长，空置面积不断上升，在经济景气下滑的2009年，北京市商业地产将出现过剩。在保障完成《住房用地规划》要求的情况下，保障性住房的供给规模仍将逐年扩大。 三、市场需求依然低迷 虽然国家出台了多项刺激购房政策，但在北京市居民增收放缓、对未来宏观经济悲观预期下，实际购房需求短时间难以被激发释放；其中，首次购房需求将部分得到释放，但改善性需求难有改观，投资性需求仍将被极大抑制，住宅购买观望气氛仍将浓厚；在经济下行期，企业投资谨慎，再加上预期外资回流，北京市商业地产实际需求仍然相对不足。 四、房地产价格持续调整 受销售不景气、信心恢复困难、大规模保障性住房价格偏低的影响，房价整体仍将有小幅调整空间，但不同区位和不同档次的房价将呈现差异化演变，预计个别地区最大降幅将达到20％左右，黄金地段、新开地铁沿线房价仍将保持稳健。 五、房地产市场体系逐步完善 在各种交易税费下调和预期进一步下调或减免的刺激下，二手房交易或将企稳，租赁市场仍将延续2008年的繁荣态势，房地产二手市场日趋成熟，北京市房地产市场体系将逐步完善。随着租房价格的不断上涨，商品房的租售 比在2008年10月的1∶341（上年同期为1∶396）的基础上继续上升，向1∶200～1∶300的合理区间靠拢。 政府要让利于房地产供需双方 要保持房地产业健康平稳发展，究竟应该怎么做？ 一、调整财政支出结构，政府要让利于房地产供需双方 在经济不景气的背景下，只有改善居民收入预期，才有释放购房需求的可能。因此，政府要调整原有的财政支出结构，加大对教育、社会保障和就业、医疗卫生等领域的支出比例，建议将每年财政盈余按比例直接转入社保支出项目，增加居民进行购房消费支出的信心和能力。适当降低购买商业用房的税费比例，尤其是对创业型群体购房、高端产业群体购房给予一定的税收优惠。在开发商信心不足、预期供给下降的形势下，政府应适度让利，以刺激开发的积极性。可以采取减免相关拿地手续费用、进行土地增值收益分成、鼓励一、二级土地开发联动等措施。由于目前经济适用房的建设主要由国有和市属房地产企业承担，利润极低，很多处于亏损边缘，极大地影响了这些企业的经营和盈利能力，建议财政设立经济适用房建设专项支出，政府和国有企业一起承担这项民生责任。 二、完善第二套房政策，释放改善性需求 在国家出台刺激首次购买小面积住房需求政策的同时，要适度刺激中等收入人群存在的巨大的改善性购房需求。从制度设计上，对购买第二套住房的认定进行补充说明，将在购买较大面积住房1～2年内同时出售原有住房的排除在购买第二套住房之外，将已经征收的上浮利息在出售原有住房后，在总还款额中进行冲销，超额首付在重新计算后可以部分退还。 三、个税和房贷联动，挖掘公积金贷款潜力 在国家即将提高个税起征点的预期下，针对北京市购房群体进行一定微调：可以在纳税前，提前扣除房贷月供，对剩余月收入征收个人所得税；可以对购房者在购房后开始还贷日起，按比例返还个人所得税；或在支付首付时进行一次性退税。进一步降低购房相关税费，尤其是二手房交易中间环节收费，可以采取取消两年以上二手房交易营业税等方法。进一步下调公积金贷款利率，提高公积金贷款额度和还款年限，尤其是对夫妻双方都缴存公积金的家庭，在原有基础上进一步实行贷款优惠，并监督银行积极实行。 四、加大经济适用房和廉租房建设力度，从制度设计上对限价房进行改造 进一步加大经济适用房和廉租房的建设力度，并将保障性住房建设选址与北京市轨道交通建设紧密结合，既解决住房需求，也缓解了城市地面交通压力；将保障性住房建设和北京市南城发展战略相结合，降低政府和企业的成本，加快南城建设步伐。着手对已经成为“鸡肋”的限价房进行改造：要保证限价房供给，政府就要给开发商适度让利，可以采取土地出让金分成、减免税费等措施；要保障购房者利益，就要根据市场变化，适度调整销售价格，并进一步明确产权归属；或者直接让限价房淡出市场。 北京房地产论文:北京房地产投资“钱”景 北京市投资类物业的形成大约有10年的历史，从早期的单纯以写字楼为主体的市场演变成如今的多类型、多档次、投资类物业出租市场。目前市场上，投资类物业主要有写字楼、公寓、商铺。分布区域主要集中在二环线及周边，中央商务区及周边，燕莎商圈，亚运村商圈，中关村商圈。目前北京市的投资类物业市场正处于快速发展阶段，在项目的销售过程中，投资类客户逐步增多，投资购买意向趋浓，房地产的保值增值功能逐渐显现。 北京市投资类物业市场发展前景看好，投资热点区域和热点项目增多。建立在对宏观经济平稳发展态势的基础上，北京市房地产投资热潮有望升温，以自用为目的购买动机日渐增多。但随着存量的加大，投资类物业出租市场的竞争会变大，投资回报率有望趋于合理。目前在北京投资类物业出租市场上，正常投资回报率大约在10％～15％之间，当然具体到不同的物业类型和不同的片区，投资回报率有所不同。就写字楼出租市场而言，正常投资回报率多在12％以上；公寓出租市场的投资回报率约在10％左右，而商铺的投资回报率的变化范围较大，商务氛围较浓的区域的回报率可能会超过15％。 作为投资型物业应具备以下一些必要条件： 第一是地段，即物业所处位置是否在大型商圈内或靠近商圈，是否在人流集中的地区，是否有使用该类物业的客户等，地段基本决定了投资价值。 第二是影响物业本身品质的各项条件，现以居住型物业为例，列举如下： 自然条件。房屋的自然条件包括日照、温度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化、是否临水等人文条件，以及有无空气、水流等公害污染等。 环境条件。环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。 交通条件。交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全。 配套条件。配套条件主要是指小区内的水、电气、热、电视、电话等管线网络、学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力。 但需要说明的是虽然一些黄金地段物业的价格不断攀升，但随着城市交通和其他基础设施的发展，非热点区域的物业投资回报可能会更好一些。因此除了地段以外还可以关注物业的稀缺性。投资性物业的最佳位置应该是交通便利、经济发达、环境优美、配套设施齐全的地区。目前在北京主要集中在城市交通枢纽、三大商圈、长安街沿线、大型商业街区、使馆区以及随着城市规划、市政基础设施建设而发展起来的新区等区域。 10年前的北京，曾经风行过买房投资，但在当时，市场尚未完全开放，物业较少且相互间无甚竞争，投资者中部分为先富起来的内地人士及部分港澳人士，其行为也多是炒作为主(炒楼花)的自发行为，经过10年的发展，产品与市场环境已逐渐走向成熟，在市场与媒体的引导下，投资行为日渐理性化，过去的自发行为变成如今的自觉行为。而目前的投资者中绝大部分为内地人士，由于房地产投资物业种类较多，在投资金额亦有很大差别，所以无法笼统的说出所有客群的特征，一般情况下，根据其购买物业的档次和投资金额把投资者分成高档物业投资者(大额投资者)和普通投资者(小额投资者)，然后再进行分别描述。就目前而言，所谓的投资者主要是针对高档物业而言，即面向高档物业，如高档公寓、别墅、商住两用房、写字楼、大型商铺等进行投资的客户，这部分客户中，自由职业者、民营、私企老板约占80％左右的比例，其次多为金融证券、IT、律师等行业中的佼佼者。年龄结构呈枣核形分布，31岁～45岁之间的客户占到九成，有稳定的经济来源及足够的支付能力，对将来发展预期良好。总的来说，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。 值得关注的是，最近一段时期，港人在内地投资置业的风气日盛，据统计，2001年港人在内地置业共达到19500个单位，与2000年相比增长15％，总金额达到87.75亿元，增长29％，预计今年港人在内地置业的单位总量会在此基础上再度增长12.8％，总金额会相应增长到23％。其购买单位主要分布在北京、深圳、上海、广州等地，在2000年港人置业行为中，投资比重仅占到7％，而在2001年，这个比例达到10％，预计今年的比例为15％～20％，回报率是置业中首要考虑的因素之一。 从总体上来说，商铺和写字楼物业的投资前景还是看好的，就写字楼市场而言，目前市场上人气旺盛，入住率和租金水平节节上升，投资者的信心也全线飘红，归纳起来有几方面原因：一是写字楼的客群中有相当一部分是来自于国外的大型企业财团，因此与国际接轨较早，市场也比较成熟；二是目前国内经济还处于高速增长期，对写字楼的市场需求量不会萎缩，在这里要特别提到民间资本问题，多年来默默无闻的民间资本会在短期内浮出水面并成为今后经济的新亮点，其相应的需求量也是非同小可的；三是在未来几年内，随着中国资本市场逐步放开，届时会有以金融、保险、电信、物流等行业为首的一大批外资企业进入中国，市场预期较高；四是目前北京的办公成本在世界排名28位，与世界经济中心的地位并不相符，预计今后上升空间较大。完善的市场环境＋新的内、外需求＋升值潜力，在这种情况下，市场想不热都难。 实际上许多开发商早以把目光投向几年后的市场，并瞄准CBD、金融街、中关村三大板块，但目前市场上的新项目并不是很多，主要是由于三大板块规划方案的出台只是近期的事，另外写字楼从立项到建设竣工，开发周期也比较长。随着三大板块规划的出台，预计在未来的5年内会有1000万平米的供应量，虽然如此大的供应量是前所未有的，但如果在政府宏观调控下，分阶段逐步推出，相信消化起来也不会是难事。由于北京特别是在三大板块区域，土地资源是有限的，所以即使短期内供应量相对过剩，但长期的经济发展也可以提供更多的市场需求来消化掉。 总之，大势虽好，仍需谨慎把握。正如“牛市”里也有人赔钱一样，没有风险的投资是不存在的。与居住型物业相比，写字楼投资存在着资金投入大、回报率高、存量难以掌握、需求不稳定、受经济形势影响大、适合长期持有经营而非短期炒作获利等特点，要求投资者具备一定的专业知识，对宏观市场的正确了解以及良好的心态。 商铺是近年来才兴起的投资热点，之所以称之为热点，与当前的市场需求以及它自身的特点是密不可分的。 从宏观角度来看，我国经济正处于由投资型经济向消费型经济转换的过程中，这是由市场经济而非人为因素决定的，因此在今后很长的一段时期内对商铺有很大的需求量，但是商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，适合其开发的土地供应有限，通常较为紧缺，因而导致市场需求大，就北京目前而言，虽然商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足，特别是近几年来，在旧城拆迁改造过程中，也拆掉了一部分商铺，因此进一步加大了供需矛盾。另外北京连续多年GDP增幅均超过两位数，经济活跃带动商业繁荣，进而导致商铺需求扩大。中国加入世贸组织后，商业、零售、金融、服务业等率先开放，国外零售业巨头准备正式进入中国市场。为应对新的经济形势，许多银行、零售商等已开始了新的“圈地运动”，商铺正是所谓商家必争之地。 商铺的特点是：回报率高，可以达到15％以上，在地块炒热的情况下，达到20％也并不奇怪；投资获利方式灵活，即可以从行业经营中获利，也可以很快转手变现而获取巨额利润；稳定性强是商铺的另一优势，租约通常为3至5年，或更长，因为承租户在装修投资、赢利预期上有长期规划；长期升值，商铺不会因时间增长而降低其价值，好的商铺还会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。旺盛的市场需求、高回报、稳定、长期升值等诸多因素，把今年的商铺市场衬托的非常火热，这是对去年下半年至今，京城商铺空置率下降，租金上调现象最好的解释。 但是商铺类投资与其它类物业投资相比更显专业，因为落实到最终使用者上，还是要依靠经营而收益，是纯商业行为，因此对开发商和物业管理商的商业经营、管理水平要求更高。另外经济形势变化以及国民消费水准的增减，也是影响投资、收益的主要因素。 今年北京投资地产市场中居住类物业、写字楼商铺，这三者都会有热点出现，这与北京市的总体规划有关，但是程度不同，范围也不同。从这个角度说，居住类物业会产生局部亮点，写字楼市场要依托三大板块，商铺是普遍看好，从而造成写字楼优于居住物业，而商铺又优于写字楼的局面。就商铺而言，新的北京城市规划会造就新的行业类特色商业区域，永久性的商业设施会取代目前的小型商场和临街商业铺面，这可能是今年最大的投资热点。但不管怎么说，只有政策导向和市场导向才能决定热点和投资机会。 北京房地产论文:北京房地产开发投资现状实证分析 [摘要]本文基于当前北京房地产市场开发投资现状，从总量和结构两方面进行了深入的分析，指出其中存在的问题及产生的影响，并提出了相关政策建议。 [关键词]房地产；开发投资；政策建议 1、北京房地产开发投资发展现状 近年来北京房地产开发投资增长迅猛，成为社会经济发展一个重要增长点，房地产业在全市经济发展中的地位和作用日益突出。 1.1　北京市房地产开发投资总量变化情况 2005－2009年北京房地产开发投资额呈不断上升的态势。2005年，北京市房地产开发投资额为1525.0亿元，2009年上升至2337.7亿元，增长53.3％。除2008年有小幅减少外，其余各年均有稳定增长。 从年均增长来看，2005－2009年，北京市地区生产总值的年均增长率为12.0％，而同期固定资产投资的年均增长率为11.4％，房地产投资的年均增长率仅为8.9％。北京房地产开发投资呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，(见表1)。 1.2　房地产开发投资结构变化情况 按房地产开发投资结构来划分，总投资可以分为建筑安装工程费用、设备工器具购置费用以及土地购置费用三大类。北京市近几年房地产开发投资结构情况如表2所示。 2005－2009年，北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元，增长149.0％，同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3％，而建筑安装工程和设备工器具购置两项费用则相对稳定，没有出现大幅上涨，并且在2008年和2009年两年反而出现了不升反降的现象。 从土地购置费用占房地产开发投资总额百分比变动情况来看，2005年该比例仅为39.4％，随后逐年增加，2009年北京房地产土地购置费为1496.1亿元，房地产开发投资总额为2337.7亿元，土地购置费用占房地产开发投资总额的比例为64.0％，比2005年高出24.6个百分点。 2、北京房地产开发投资存在的问题及政策建议 根据行业发展规律，在房地产快速发展期，房地产投资占固定资产投资25％～35％是合理区间，房地产投资占GDP比重在8％～12％是合理区间(刘春兰，2007)，超过上限，过热特征开始出现。2005－2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35％，在2008年达到最高值62.2％，2005－2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20％左右，显示出房地产开发投资比例高出正常比例，应引起重视。另外，房地产开发的投资比例发生了较大变化，房地产市场中土地价格有了大幅增长，房地产开发商加大了对于土地的投资。 20世纪90年代初的日本经济崩盘，90年代末的亚洲金融危机，以及2007年以来的美国金融危机，都与房地产泡沫的形成与破灭有着直接关系。为此，相关部门应积极调控，将房地产投资比重控制在合理的范围内，确保北京房地产市场健康发展。要进一步完善北京市房地产的宏观调控政策，避免楼市过热造成的不利影响，通过税收、金融等手段限制房地产投机，引导房地产开发投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模，从而影响整体的宏观经济。同时，由于房地产宏观调控是项系统工程，要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性，加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨，因此有必要对长期的调控目标作出进一步明确，并根据现实情况及时有效地进行调整。 北京房地产论文:北京房地产开发中的闲置土地问题 ［摘 要］本文基于当前北京房地产市场开发投资现状,结合2005―2009年的相关数据,对北京市房地产业的开发投资发展现状进行了实证分析，并针对投资过热和闲置土地问题提出了相关政策建议。 ［关键词］房地产；闲置土地；政策建议 1 北京房地产开发投资现状 近年来,北京经济高速发展,取得了巨大的成就。同时,北京市房地产市场也一路高歌,房地产开发投资不断增长,商品房价格大幅飙升,如此高涨的楼市引起社会的普遍关注。 （1）房地产投资占固定资产投资比例过大,楼市过热。根据行业发展规律,在房地产快速发展期,房地产投资占固定资产投资25%~35%是合理区间,房地产投资占GDP比重在8%~12%是合理区间（刘春兰,2007）,超过上限,过热特征开始出现。从下表可以看出,2005―2009年北京房地产投资占固定资产投资比重均超过35%,2005―2009年北京房地产投资占地区生产总值的比重平均在20%左右,两项数据均显示出房地产开发过热,应引起重视。 （2）土地占用资金过多,闲置土地问题严重。2005―2009年,北京市房地产开发投资中土地购买费用从600.9亿元增加到1496.1亿元,增长149.0%,同期房地产开发投资总额的增长率仅为53.3%。一方面,国家在2005年实行了包括“暂停审批”在内的严格土地政策,使得市场上土地供应减少,由于供小于求,土地价格在2005―2009年有了大幅的上涨。 另一方面,则是由于房地产开发商有意“囤地”的行为。由于囤地可带来巨额回报,“囤地”已成为很多房地产企业惯用的赢利手段,开发商对于囤地乐此不疲。通过前后数据对比分析可发现,从约定开工时间看,经过10多年的囤积,增值高达几十倍甚至上百倍。例如,2004年,泛海建设集团股份与北京市国土局签订东四环的土地合同,但直至目前这4块土地仍未开工建设,闲置期长达6年。目前这里新房均价估计超过45000元/平方米,而2004年该地区房价仅为18000元/平方米,按照二期项目规划总建筑面积87.31万平方米推算,这4块地的升值额度达到237亿元。 闲置土地问题已成为关系到地价、房价、房地产调控乃至社会民生、经济发展模式等系列重大问题。为此,2010年7月30日,国土部《有关房地产开发企业土地闲置情况表》,强调会进一步严厉打击囤地、闲地、炒地行为。根据国土部调查表显示,截至2009年9月30日,全国共闲置土地1457宗,闲置面积14.7万亩,合同总价款为256.1亿元。其中北京闲置土地共160宗,闲置面积为1.1万亩,合同总价款为57.9亿元。其中合同总价款这一项北京占到了全国的1/3还多。 2 北京闲置土地的政策建议 北京市政府近年来对闲置土地的问题已有重视,但是重视的程度仍需加强。土地闲置问题的产生有着复杂的原因,和当地政府相关利益相关联。政府有关机关要首先以身作则,依法办事,透明审批程序,及时调查摸清闲置土地的最新情况,并及时将闲置土地的信息公布于众,接受人民的监督。作为市场中立者积极维护房地产行业按市场经济规律运行,杜绝过多的行政干预。另外,土地闲置是影响地价的重要因素,从而对整个房地产开发投资产生影响。要严格执行《城市房地产管理法》等相关法律法规,对于现实生活中房地产开发商有意的囤地牟利行为予以坚决严厉制裁,对于违法的“地王”现象更要追究其法律责任。由于房地产宏观调控是个系统工程,要从全局、根本上控制房地产投资规模过快增长就需要加强政策的规划性和系统性,加以政策管理和长期监督。未来北京市房地产调控的任务仍十分艰巨,因此有必要对长期的调控目标做出进一步明确,并根据现实情况及时有效地进行调整。 北京房地产论文:北京房地产市场调控应进入转型期 1998年，我国实行住房分配货币化改革，自此房地产业进入迅猛的市场化发展阶段。2008年末，在全球金融危机背景下，中央和地方又密集出台多项房地产市场调控政策，并已对市场产生一定影响。 但通过对1998年以来北京市房地产市场景气周期分析可看出：本市房地产市场供需结构及其影响因素现已发生改变，政策调控对房地产市场的影响效果也发生变化，在本轮宏观调控的大背景下，本市应相机抉择，调整房地产市场调控取向。 不同时期房地产政策调控效果有异 我们对1998年以来各阶段仔细梳理后发现，不同周期内，政策对房地产市场的调控效果有异。 第一个周期(1998-2003年)政策调控效果显著。1998年在国家启动内需的大背景下，中央开始实施积极的财政政策和稳健的货币政策，本市房地产市场需求逐步得到释放，需求增加刺激供给上升，供需双旺带动周期上行。2002年，全国出现房地产热，中央开始收紧土地闸门，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：国家六部委共同颁发《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》：本市出台33号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》等政策，导致当年本市房地产开发投资增长应声而落，带动周期下行。 第二个周期(2003-2006年)，政策调控产生较好效果。2001年，世界发达国家不约而同采取频繁的、幅度较大的降息行动以刺激经济。为防通货紧缩，2002年央行先后下调公积金贷款利率和人民币存贷款利率，本市也将购房征收契税税率由原总购房款的4％降为3％；但房地产市场需求的释放延迟到2003年末，并因此带来周期上行。到2004年下半年，投资过热明显得到控制，但商品房价格仍继续攀升。为稳定房价，中央先后颁布新旧“国八条”，从房价、土地供应，供应结构拆迁、市场监测、检查等多方面切入。同年，国务院提高了包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20％及以上提高到35％及以上；本市国土房管局联合四部门制定《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，本市房地产开发投资增长于2005年跌落至个位数，带动周期下行。 第三个周期(2006年至今)政策调控效果低于预期。2006年下半年以来，需求大量释放再度带动本市房地产周期上行。房地产价格出现跨越式攀升，为稳定房价，国家出台以调整住房结构为重点的“国六条”；并及时启动金融服务，出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“一费二税”上调等多项调控政策，同时央行收紧银根，但却收效甚微。直至2007年末，因为价格涨幅过大，刚性需求增长开始下降，同时受人民银行银监会的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》即“二套房政策”影响，投资需求大幅下降，房地产市场火爆行情出现逆转，并进入下行周期。 由以上分析可看出，1998年以来本市房地产周期波动的三次上行均是由需求增加引起。由于本市长期一直存在巨大需求，只要存在合理预期，即使是小幅税费减免政策也能起到显著刺激作用。前两次周期波动下行是受政策调控影响带来供给下降导致，而第三轮周期下行主要是由价格过高导致需求下降引发。价格对资源配置、市场供需的调节作用开始显现。 政策调控应进入转型期 从分析看出，本市房地产市场的市场化程度正日益提高，随着价格对市场供求的调节作用日益显著，部分政策的影响效果开始降低。面向房地产市场的政策调控取向应进行三个转变：由总量控制转向结构调整，由一级市场调控转向二级市场联动，由短期调节转向长期规划。 (一)由总量控制转向结构调整 从房地产市场供需看，政策调控对供需结构的影响明显大于对总量调控的影响。从需求角度看，分别针对刚性需求、投资需求的结构性调整政策因其针对性强，可操作性强，往往会取得显著成效(典型的包括“二套房政策”)。从供给角度看，对不同规划用途土地的供给调整(如减少别墅用地供给)，对不同房屋建筑面积占市场比例的规定(如“70、90”政策)等都有效地影响了实际供给。从整体来看，房地产市场供需总量调节应由价格决定，尤其是商品房的供需，政府调节力量应主要集中于保障性住房的开发、建设、租赁、出售等方面。在保障性住房达到一定规模的基础上，地方政府可通过保障性住房的供给量来适度调节市场供需平衡，通过保障性住房的价格议定影响周边商品房价格。虽然近年来本市加大了保障性住房的开发建设力度，但仍与实际需求存在较大差距，因此继续增加保障性住房的建设力度将成为现阶段的调控重点。 (二)由一级市场调控转向二级市场联动 房地产市场从产品供给方式看，分为增量房市场和存量房市场。由于数据信息限制，上文分析仅局限于增量房市场即新房市场，而实际上，由于拥有一定数量的央产房和占比达到20％以上的投机需求的存在，本市存量房市场已达到一定规模。但由于存量房市场信息不对称，资料不透明等多重因素，很大程度上制约了本市存量房市场的发展。为刺激存量房市场交易，本市已开始筹建存量房交易市场，但信息不对称等因素仍是其发展瓶颈。存量房市场的发展有利于形成住房梯级消费，促进增量房市场发展。因此应将主要针对增量房市场的调控转向二级市场联动调控：加快本市央产房产权认定及认购工作；进行全市房地产多级市场盘点普查，及时公开、公布各级市场房源信息，合理引导投资需求，增加存量房市场活力，合理引导消费需求预期及偏好，形成本市住房梯级消费。 (三)由短期调节转向长期规划 在经济下行期，政府加大对投资，尤其是房地产开发投资的刺激力度，是短期内促进经济平稳增长的有效举措，但以保增长为主的短期政策目标却与优化结构调整为主的长期目标出现背离。在2008年本市房地产市场刚开始理性回归时，在中央及本市保增长政策影响下，本应出现的房地产开发业内部的优胜劣汰没有出现，本已开始行业整合的房地产中介业离散度再次加大，甚至刚出现小幅回调的房地产价格又开始回升。经济周期波动是自然规律，对房地产市场的短期政策调控难以避免，但短期调整应在坚持长期发展战略的基础上相机抉择。制定符合本市长期发展战略的“房地产业发展规划”将成为指导本市房地产市场政策调控基调的重要保障。 北京房地产论文:防范北京房地产市场外资风险 大量外资造成房地产高热不止 目前，我国房地产需求非常旺盛,房价仍然有上涨趋势。只要房价涨,这些房地产商的利润就会源源不断地增加。此外，人民币升值也是外资进入房地产行业重要因素之一。由于我国实行了比较严格的外汇管理制度，因此一些“热钱”流入中国将会显得非常困难，然而通过投资房地产就在一定程度上能够避免这些管制。外资大量涌入国内房地产市场，将对国内房地产市场及经济产生多方面不利影响。 推动房价上涨，使中央政府调控房价的意图更难实现。大量外资进入国内的房地产市场抬高中国的房价，一方面会激励政府在极短的时间内挥霍既定的土地，损害下一代国人的利益；另一方面会诱导国内大量的企业也涌入房地产市场，继续推高房价。事实表明，国内不少地方的房价，先是外资进入，然后是外地资金进入，最后和本地资金一起对土地价格、房价进行炒作。而房价的快速飚升，不仅会把绝大多数当地居民排除在房地产市场之外，严重损害国内居民的住房福利水平，还容易使房地产市场的泡沫膨胀。泡沫总有破灭的一天。当外资在中国房地产市场获得了暴利而撤出中国市场的时候，房地产泡沫破灭的恶果就要国内广大民众来承担了。 产生对内资的挤出效应。随着经济的持续快速发展，我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩，实物领域中的有利投资机会已不充足，局部地区的资本过剩明显存在。近年来我国金融市场存在的长期低利率、信贷资金大规模存贷差、银行对房贷的高积极性等现象都表明了这一点。在这种情况下，外资直接投资的过度流入很容易形成对内资的大规模挤出，影响国内资本的合理流向，使内资在缺乏有利的实业投资机会的情况下流向虚拟市场，不利于经济的发展。 影响货币政策的有效性，干扰宏观调控。流动性过剩、银行信贷增长过快以及人民币升值压力过大是目前国内金融市场所面临的主要问题。外资大量流入中国的房地产市场，央行将不得不用更多的基础货币来冲销大量的外币流入，从而使货币的流动性进一步过剩。同时，大量的外资流入也使中国的外汇储备增长速度加快，人民币升值压力加大。在金融项目没有完全开放的情况下，让外资大量进入不仅会加大人民币升值的压力，也影响宏观经济的稳定。 为了防范外资大量流入国内房地产市场带来的金融风险，政府已陆续出台了一系列措施。2006年政府出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》的171号文件，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定。2007年3月，商务部出台25号文件，重申了严格限制外资投资房地产的精神。最近，国家外管局又下发了“130号文件”，对外资投资国内房地产的企业将一律不予办理外债登记和外债结汇批准手续。这些措施使外资投资国内房地产步伐有所放缓，但国家统计局的数据显示，2007年一季度外资投资国内房地产仍然同比增长了68.7%。 外资进入北京房地产势头汹涌 2002年中国取消了外销房和内销房的区别，放开了外资对房地产投资的限制，使外资进入中国房地产市场的脚步日益加快。2006年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，其中北京和上海集中吸引了九成以上房地产外资。仅德意志银行在京就买下美林香槟小镇174套别墅，交易金额接近4亿元。 随着境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深，度过一阵物业收购热潮之后，更多的境外机构将注意力转移到开发领域。北京市政府从2002年以来，便逐步放宽了对地产外资进入北京市场的限制。目前外资开发商除了不能开发一级土地以外，在项目开发上，他们与本土开发商的待遇是相同的。2003年，外资投资于北京房地产业的项目就将近20个，总建筑面积达500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。2004年以后境外机构加快了进入了北京房地产市场的步伐。如2007年3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。 根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的最新统计，截至2006年12月底，北京市共有外资房地产开发企业344家，比上年同期增加34家，增长9.9%；房地产开发项目共计254个。2006年，外资房地产开发企业完成投资为266.7亿元，占北京市房地产开发投资的15.5%。2006年，外资在北京投资的房地产开发企业主营业务收入323.3亿元，占16.1%；这些外资开发商实现的利润总额占北京市房地产行业利润总额的33.3%，金额达49.9亿元；应交所得税69.9亿元，占26.6%。外资房地产开发企业建设的商品房施工面积达到1561.1万平方米，占北京全部商品房施工面积的14.9%。其中，商品住宅769.8万平方米、办公楼326.9万平方米、商业服务业等经营性用房252.7万平方米，分别占全部的12.2%、26.2%和18.0%。在北京市2607.6万平方米的商品房销售面积中，13.6%是由外资房地产开发企业销售的，销售面积达353.5万平方米。其中，商品住宅销售251.5万平方米，占全市商品住宅销售面积的11.4%；办公楼81.8万平方米，占31.4%；商业服务业等经营性用房12.8万平方米，占11.8%。 从外资进入的方式来看，除了直接收购地产物业，主要有以下几种方式：一是入股或合资。如华平投资与阳光100、富力地产、北京融科开展合作，累计出资10亿美元；美林与北京银泰结成战略合作伙伴关系。二是注资。如软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元。三是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，2005年上半年投资达78亿人民币。四是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行2005年业务量中，房贷已占30%。 此外，外资也开始涉足国内的房地产中介服务。根据中国入世的承诺，2007年中国政府开始允许外资进入金融服务领域。2007年8月，首家外商独资房地产担保公司中易安房地产担保公司在京成立。中易安担保是世界500强之一的美国房地产金融服务商“第一美国集团”全资子公司，而继其后，又有几家规模与其相当的外资担保公司正在申请进入。 目前，北京市房地产市场已出现过热的苗头。房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比标准为200:1到300:1。而据京城房产中介的数据显示，8月份北京市普通住宅平均售租比已达到315:1。在这种形势下，应当对外资继续流入北京房地产行业实行限制措施，抑制房地产行业短期内的过度投资。 近期国家出台了一系列限制外资投资政策，加大了外资进入中国的资金成本，但对投资回报率期望较低的海外资本影响不明显。这些政策的出台将在短期内对部分外资机构投资者，特别是一些在中国持中短期发展策略的投资基金产生影响，而持长期发展策略的投资者仍在积极寻找国内合作伙伴并参与优质项目的管理与开发。此外，外资机构会采取各种措施规避管制。如，一些外资机构由于已经和国内银行建立了长期的合作关系并具有一定的依存度，他们通常会把外汇存在国内的银行，再由银行贷给他们人民币，然后投资到房地产项目当中。还有一些外资基金投资内地房地产公司的股权通过采取运作海外上市的方式实现退出。 北京应防范房地产外资风险 严格限制外资直接收购地产物业，防范金融风险。应当调整资本流进流出的政策，特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产。2006年7月24日，建设部等五部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即第171号文件），随后北京迅速出台实施细则，限制境外人士购买第二套住宅。但171号文件并没有从根本上限制外资进入中国房地产市场，无论对外商在华投资项目转让和股权的转让，还是在对外资企业办公用房的管理方面，都没起到对外资的实际限制，外资仍然一如既往进入中国房地产市场。要想真正抑制外资大量进入房地产市场，北京市应该出台更加全面细致的规定，限制外资企业和个人直接购买房地产。此外，还可以通过税收等方式提高其持有成本，如征收物业税。我国现有的房地产管理体制是土地、房产分割登记，评估也不统一。《物权法》出台后，可以考虑改革房地产管理体制，成立独立的登记机关，实行统一登记、统一评估税基，并对中介评估行业加以规范。 对外资直接投资房地产企业加以限制和引导。就国内情况而言，要对外资直接投资房地产行业作必要的限制，除经济手段之外，也要有适当的行政手段。对于北京房地产市场，应重点限制高端产品，如对土地利用规划和计划，应收紧对高档地产物业的土地供应，甚至可在一段时间内停止供地；投资管理应停止这类项目的立项审批，或上收审批权限；建设部门不发建筑许可；工商部门不予登记，等等。 可以通过城市规划，对外资投资房地产行业加以引导。如政府办公区、大学城、娱乐城等等，可以建到离城区几十公里以外的地方，通过发展房地产，逐步形成新的豪华城区，使城市外延扩展。在这方面，国外如美国等有成熟的经验，国内也有成功的做法，可以参照。 鼓励外资进入房地产中介行业。近年来，随着房地产市场规模的不断扩大，以及住房贷款、房产融资与房产理财需求的增加，房地产金融担保行业的发展也随之加快。而《物权法》以及存量房资金监管政策的出台，也为房地产担保企业的发展带来空前机遇。外资房地产中介的进入，在带来先进理念的同时，可以促进北京房地产中介行业有序健康地发展。在很多房地产市场比较发达的国家和地区，房地产领域的分工相当细致。如在美国，房地产经纪人只负责交易信息的提供与交易促成，而房屋交易在签约前的产权核查与确权，以及交易促成之后的权属变更、按揭贷款等服务都由另外的专业机构来进行。这种方式一方面可以避免房地产交易环节的暗箱操作，另一方面也可以为整个房地产产业链带来一种科学的分工。外资房地产中介的竞争，可以推动北京房地产中介行业内的分工，促进国内房地产中介的专业化、规范化以及服务水平的提高。 （作者单位：北京联合大学应用经济与管理研究所） 北京房地产论文:北京房地产市场未来趋势判断 新建商品住房(不含保障房)市场很焦灼。2011年1～9月，新建商品住房(不含保障房)成交4.66万套，同比下降23.4％。成交均价涨势趋缓。 成交价格波动幅度较大，原因有二：其一，从统计角度来讲，由于本身成交量较小导致价格计算样本缩小，就会造成价格波动的可能性增加；其二，各区域成交比重变化频繁，例如3月均价为18629元／平方米，主要因为当月五环以外成交量占总成交量的80.8％，为一年来最高(见图1)。 高端别墅市场大幅萎缩，四环六环之间价格开始松动。1～9月全市别墅成交1400套，同比下降40.6％，高于整体市场降幅；从产品结构构成上来看，仅仅是独栋别墅明显萎缩，同比下降54.0％，而联排别墅出现了逆市上涨，成交量同比上涨2.9％(见图2)。 新开项目销售率不高，开发企业推盘积极性受挫。在调控之初，市场尚不明朗的大背景下，开发商大多选择谨慎观望，并积极寻找适应市场变化的推盘策略，4～6月、9月两时间段中，部分开发企业开始试探性推盘。 二手房市场很低迷，2011年1～9月二手住房成交7.7万套，同比减少42.2％。成交均价涨势趋缓。 其中，三季度成交量为20256套，同比减少33.1％，环比减少4.8％。5月以来，二手房成交量呈现逐月小幅回涨态势。2011年1～9月，二手房成交均价23972元／平方米，同比上涨18.1％；从各月价格变化走势看，总体上涨趋缓，9月成交均价环比8月下降2.3％，价格下调幅度大于新建商品房市场(见图3)。 租赁市场火热，但正在步入淡季。前三季度成交量同比上涨5.8％，成交均价保持高位。 成交总量环比二季度上涨了4.2％，与去年三季度的成交量相比大幅上涨了近30％。租赁旺季使得租赁市场供需比上升为1：3-5，比二季度的供需比上升了0.6％。在区域租赁市场方面，三季度北京方庄、通州梨园、芍药居、北苑、双榆树、五道口区域是租赁市场成交最为活跃的六大板块。 房地产市场未来走势判断 购买制度与货币基调成为主导市场的关键要素。 第一，限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌。2007～2011年期间，除了传统的季节性变化之外，北京市新建商品住房成交量的增减与同期出台的限制购买资格、限制贷款条件等政策密不可分。另外，成交量对出台政策极为敏感，绝大多数政策一出台，最多半月之内成交量就开始有明显变化。 第二，货币政策基调及企业资本实力影响成交价格的起伏。2007～2011年期间，刨除成交结构对成交均价的影响，新建商品住房成交价格趋势的增减与全国宏观经济运行关联性较大，尤其与货币政策基调基本一致。另外，价格变化与货币政策基调转变并非同步，价格变化滞后于货币政策变化，滞后期少则两个月、长则半年。 尤其是在价格下调过程中，房企与市场还需要经历一段时间的博弈，博弈时间长短取决于企业自身资金压力和负债情况(见图4)。 北京房地产论文:北京房地产回归“短缺经济” 整体来看，2005年北京土地供应非常不足。 第一， 土地供给面积同比大幅下降，前10个月，北京供应住宅用地仅为572 公顷，规划建筑面积832万平方米,同比下降38%。 第二，相对市场开发需求及购房需求而言，远远不足。前10个月，住宅土地供给建筑面积为832万平方米，而同期的住宅新开工面积及销售面积分别为1265.53万平方米和2138.68万平方米。如果以市场规模不增长计算，土地供给仅相当于开发需求的65.74%，相当于购房需求的38.9%，目前市场销售则维持在30%以上的高增长状态。 第三， 相对北京市场土地供给计划而言，还远没有完成供地计划。根据2005 年土地供应计划，北京市供应商品房用地面积应该是1750公顷。但截止到10 月底，北京市国土局向北京市供应住宅用地仅为572公顷。也就是说，前10个月仅完成全年计划的32.69%。 供给短缺无可避免，价格仍将上涨 从目前先行指标看，北京房地产供给短缺无可避免。房地产开发的特点是周期较长，当期的供给量是由前期的施工项目决定的，而施工面积又由再前期的开工面积决定，开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。同样，今后的竣工面积及投资额，则是由目前的施工面积、开工面积、土地开发面积、土地购置面积等指标所决定的。 因此，通过观察先行指标的增长情况，基本上就可以判断未来行业的增长情况。自2003年起房地产开发的先行指标开始回落，特别是进入2004年，回落速度开始加快，而且基本上是越是先行的指标，回落的速度越快。 2005年前个月，先行指标均处于低位，越是先行的指标，下降幅度越大，下图 2、3反映了这种情况： 供给短缺必然导致房价的加速上涨。多年来北京房价一直保持相对稳定，但自2004年底开始，北京供给增速在快速下降，导致房价加速上涨， 未来一段时间，北京供给（至少是增幅）下降将更加明显，北京房价涨速仍将持续在较高的水平上。 资金、土地仍是导致供给下降的主要原因 供给短缺的主要原因在于开发商资金短缺，在过去两年内，房地产开发对资金的需求大幅上升，但资金供给却遭受巨大限制，导致资金短缺。 一方面，由于土地价格上涨、地价支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，导致住房开发对资金需求量大幅增加，增加幅度估计在5 至10 倍。 另一方面，资金供给却在下降，银行贷款是房地产开发的主要资金来源，包括对开发商的贷款及对消费者住房的贷款，两部分加起来占房地产行业资金来源比例约70%。受2003年央行121号文件及2004年宏观调控影响，银行贷款在快速下降，以长期以后40%以上的增长速度降至2004年1%，2005年这一指标有所回升，但依然保持在较低的水平上。 土地储备为王 未来的趋势已经很明显，供给不足导致房价上涨，从而导致项目毛利率大幅提高，这同样也会导致土地价格快速上涨，而且土地储备对资金的占用将越来越多，因此，在北京拥有较多土地储备的公司则可从中获益，如阳光股份、亿城股份、冠城大通等。金地、万科等一线开发商在北京的项目储备已经明显不足， 这类公司正在大量寻找项目，前期金地集团、北京城建已经了在北京新增项目的公告，万科则希望以并购来快速增加土地储备。 北京房地产论文:北京房地产价格及其影响因素的浅析 摘 要：房地产价格尤其是住房价格是当前社会各界关注的焦点。本文以北京市房地产价格(主要以住宅价格)为研究对象，试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下，哪些因素对北京市房地产价格产生影响。 关键词：房地产价格 影响因素 探讨 1.近年房地产价格趋势 多年来房价的高速上涨，已使城市中特别是北上广的普通白领对拥有自己的房产越来越感到可望而不可及，更不要说其他的下层民众。2010年4月以来，面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力，中共终于开始实行被称为“史上最严厉的房地产调控政策”，从国十条到国五条，从上调房贷到限购、加息，从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，从抑制房产投机需求到加大保障房供给，这次房地产调控的力度之大、涉及面之广前所未有。房价的不断攀升，政府对房地产市场泡沫扩大的担心与日俱增，自然而然地有关房地产价格的的影响因素成了大家所关注的问题。 2.我国房地产价格主要影响因素 我国由于处于转型期间，房地产市场的真正发展时间还较短，影响住宅价格的主要因素和国外或其他地区有一定差异。根据我国学者近年的研究成果，现阶段我国住宅价格的影响因素主要是城市人口、国内生产总值、人均可支配收入、商品住宅销售面积、人均住房使用面积、恩格尔系数、住宅成本、住宅租金、住宅抵押贷款和心理预期。 3.北京市房地产价格影响因素分析 3.1经济及金融因素对北京房地产价格影响 3.1.1人均可支配收入对房产价格影响 从国民收入总量来看，如果假定国民收入分配比例不变，在排除了通货膨胀因素以后，国民收入的增长与房地产业的发展一般呈正相关关系。因为，国民收入的增长既能反映在一般消费者购买力的增长上，也能反映在社会投资水平和可供投资的资源数量的增加上。在住宅支出占消费者收入比例不变的条件下，一般消费者购买力的增加同时表现为对房地产商品支出的增加。另一方面，社会总投资水平的增加也使得对工业房地产、办公楼宇等的需求增加，从而，国民收入总量的增加会促进房地产业发展。反之，在国民收入水平下降的情况下，撇开调节的时滞因素，消费者收入中用于住宅的支出相对量不变，而绝对量会呈下降趋势。一般可以认为，如果国民经济增长加快，房地产业增长会更快;反之，如果国民经济相对下降了，则房地产业下降速度会更快。 3.1.2投资水平对房地产价格的影响 实际投资水平特别是固定资产投资的增加，必然直接刺激房地产业的发展。 反之，投资水平的降低，特别是固定资产被控制时，房地产业的发展必然会受到很大的影响。可见，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系(见表四)。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用就越大;反之，相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就较小。 3.1.3消费水平对房地产价格的影响 一般而言，消费水平越高的国家对房地产商品等高价耐用产品的需求也会越大。反之，则会缩减。 改革开放以来，北京经济飞速发展，居民收入持续稳定增长，消费水平不断提高。10年来北京市国民经济和人民生活增长较快，表现在人均国内生产总值快速增加、居民人均可支配收入和居民人均消费性支出不断提高.从收入需求弹性来看，在增加可支配收入的情况下，居住这项的弹性大于1，说明北京市市居民对住房需求量的增长率高于收入的增长率。这也是北京市近几年房地产价格逐年上涨的原因之一。 3.2社会因素对北京房地产价格的影响 3.2.1北京市人口因素与房地产价格关系分析 由于中国正处于城市化进程中，许多中小城市房价由于农村人口大量进城，人口也在持续攀升。虽然人口总量对房地产价格的影响不是必然的，但是它对房地产市场形成了潜在的支持力，当众多的人口具备相当的购买力和购买欲望时，需求就会旺盛。而城市基础设施建设水平和产业结构的高度等不仅决定了城市房地产的品质(拥有较好基础设施的城市和小区本身就是房地产品质的一部分，较高产业结构的城市区域一般来说环境质量也会较好)，而且也影响着购买欲望和购买力。 由图表的数据我们可以知道，北京近十年来人口数量急剧增加，外来人口也不断攀升。北京作为国家首都，基础设施及产业结构比较完善，影响了人们对住房的购买欲望。这也是造成北京房价较高的原因之一。 3.3住房制度改革对北京房地产价格的影响 住房制度改革是推动房地产业发展的根本性力量，没有住房制度改革，就不存在房地产市场。它主要是通过以下三个方面来影响房地产市场的发展的。 3.3.1从制度上保证房地产市场体系建立的必要条件 切断单位建房、分房的旧渠道，停止住房实物福利分配，居民只能从市场上购买或租赁所需的住房，从而保证了市场体系的需求要素。 3.3.2从居民住房观念和消费能力上强化需求的有效性 住房制度改革内容之一的公积金制度的建立，有利于政策性抵押贷款的建立，提高职工购、建住房的能力和对住房消费能力的心理预期。同时，通过舆论的引导和宣传，转变了居民的住房观念，刺激了需求。 3.3.3从配套制度上为房地产市场的完善创造条件 住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或创新的重要一步。通过完善住房抵押贷款、开发建设贷款、产权抵押登记、住房贷款保险等制度，为房地产市场的完善创造了条件。 北京房地产论文:北京房地产市场泡沫分析与对策 摘要：房地产业是关乎国计民生的重要产业，但是近年来，我国的房价持续上升，房地产价格虚高容易造成房地产市场泡沫，甚至可能成为阻碍社会稳定和谐的重要因素。文章分析了北京房地产行业发展的现状，并提出了一些意见和对策。 关键词：房地产泡沫；原因；对策 近年来，我国的房地产业正经历着飞速发展的时期，目前房地产业不仅是国民经济的重要支柱，更是关系到人民群众切身利益的主要行业之一。因此，房地产业的良性发展，对于促进国民经济的发展，提高人民的生活水平，保持社会稳定，构建和谐社会，都具有十分重要的现实意义。而如今我国大中城市的房地产价格增长过快，远远超过了普通群众可承受的程度，房地产甚至也成为一些商人投机的主要工具。这类社会问题已经引发了国家和社会各界的广泛重视，从2005年开始，国家不断推出相关政策如“国八条”、“国六条”、“新国八条”等等。但是这些政策在短期内并没有对房地产业起到太大的作用，各大中城市的房价仍然居高不下，甚至造成房地产泡沫。 一、房地产与房地产泡沫的概念 （一）房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自身特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。主要有三种存在形态，即土地、建筑物、房地合一。我们通常所说的房地产主要是指房地产建筑物。 （二）房地产泡沫的概念 所谓房地产泡沫是指由房地产投机等原因所引起的房地产价格脱离其市场基础价值、持续上涨的价格运动现象。它表现为：在经济繁荣期，房地产价格飞涨形成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价大跌，泡沫破灭。准确来说，房地产泡沫应该是房地产资产的价格脱离市场基础价值的运动。 二、北京房地产状况分析 （一）市场基本情况分析 房地产市场具有很强的区域性，北京作为首都以及我国的经济文化中心，有其得天独厚的优势。加之北京申奥成功的一系列利好消息，外资及外地房地产企业纷纷进入，使原本看好的房地产市场价格更加坚挺。但是在景气的市场背景下也应存在开发规模的高速扩张带来的销售压力、供需失衡导致的大量空置面积和高危险空置率、房价与居民可支配收入的不协调上升引致的不合理房价收入比等诸多问题。 （二）行业投资供应分析 据北京市的统计报告指出，北京市全社会固定资产投资仍保持较快增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例自1998年以来一直保持着强劲的增长，从1998年的32.66%一直增长到2010年58.27%，已经逼近60%，房地产在固定资产中所占比重越来越大。在投资增长的同时，北京市房屋供给也在相应的增长。其中：2004年北京商品房开复工面积9931.3万平方米，较上年增长95%；竣工面积3067万平方米，较上年增长18.2%；销售面积2472万平方米，是竣工面积的80%，是当年施工面积的2.49%；施工面积远大于销售面积和竣工面积。 （三）房价收入比分析（见图1） 根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27∶1，超出国际平均水平5倍，而同时北京市的工资水平位列全球第64位；还有一个国际通用的指标是“租售比”，所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。最新零点调查机构统计的一项北京租售比调查，结果显示：92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍；45%参加者称月租售比超过500倍；21%的参加者称所住房屋的月租售比在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多，而超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。 （四）商品房空置情况分析 2002年北京市房屋空置率达到26.8%，到2010年其空置率仍高达17%。如果以国际上10%-13%的警戒线作为标准，毫无疑问北京这么高的空置率可以看作是房地产市场存在泡沫的一个征兆。一路上升的房价，使得越来越多的房子压在了开发商手里。北京市统计局的最新报告显示：2011年末，全市空置商品房面积达到637.42万平方米，比年初上升21.6%。其中：商品房空置299.7万平方米，住宅房空置330.6万平方米，比年初分别上升31.6%和10.5%。 （五）房价增长趋势分析 根据日本的经验，如果房地产市场存在泡沫，那么房屋销售价格的增长率会远大于居民消费价格指数。本文选取统计年鉴上的北京居民消费价格指数和北京房屋销售价格指数，重新计算后得到两个指数的增长率。结果显示：自2005年来，房屋销售价格的增长率均在居民平均消费价格指数之上，且有逐年增大的趋势，说明北京市房地产价格的增长速度大于其他商品价格增长的速度，且两者的差别幅度越来越大。 三、房地产泡沫的危害性 房地产业是一个与诸多产业高度相关的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也相应较大。在房地产高速发展时，它会带动诸多产业的共同发展。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业，使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在以下几个方面： （一）房地产泡沫的存在和发展抑制了其他产业的发展 房地产泡沫的存在使得投资于房地产有更高的投资回报预期。因此，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期，由于房地产投机带来的高额营业外收益，使企业在行业的虚高增长引诱下，通过银行大量间接融资来扩大其房地产投资。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 （二）房地产泡沫破灭将直接导致金融危机 房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房子销售不出去，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构不但收不上利息，甚至即使实行抵押权也无法全部收回贷款。此外，大量不良债权还影响到了银行的国际信誉，使得银行等金融机构在海外的筹资成本大大提高。 （三）房地产泡沫破灭导致生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境等。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。经济不景气和个人收入水平的下降，会减少居民当期的消费，个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。 （四）房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 房地产泡沫破裂和经济危机的发生，将会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧，社会动荡不安。 四、针对地产泡沫的对策与建议 无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看，北京房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制，在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成重大的负面影响。因此，本文对预防与改进房地产泡沫提出以下对策： （一）进一步完善监管体系 完善的监管体系是预防和克服房地产泡沫的必要措施。很多地区房地产泡沫的破灭都是由于银行、金融机构等监管体系的不健全而导致的。首先，我们应该加强对于银行的资本充足率、资产流动性、风险管理以及控制能力等方面的监管力度，因为推动地产泡沫产生的资金都是从银行流出的。其次，就是加强政府宏观调控政策和对于经济形势的监控。同时，需要建立风险机制，正确地评估房地产抵押价值，避免呆帐、坏账损失和信用膨胀，减少金融机构的风险。最后，加强对于外资的监管。 （二）严格控制土地出让市场 本次房地产周期中，北京市的某些地区存在着土地炒卖现象严重、地价上涨幅度大的现象。因此，需要对土地市场严格控制，规范土地供应，加强存量土地的管理，严格控制土地供应总量，从源头上控制土地供应量。这方面可以借鉴香港地区的经验，滚动编制各地区的土地供应计划，对每年土地供应量进行严控，所有土地进入市场都必须进入招投标，对土地供应计划严格执行。加速推进土地的招标和拍卖制度，对于土地招投标市场中的问题，政府应严格执行法规，加大监管力度，控制土地开发数量；严格限制土地炒卖和土地闲置，通过税收手段提高土地炒作和土地闲置的成本，对闲置土地长期不开发的要执行收回制度。 （三）大力发展公共租赁和廉租房制度 借鉴香港和新加坡的公屋发展模式，大力发展建设租赁房和公租房，公共租赁房和廉租房不仅适应低收入者的承受能力，而且解决了中等收入人群即“夹心层”对住房的现实需求，从而降低人们对房地产市场的刚需。根据国际大都市的经验，大都市居民约有一半是租赁住房，也就是说，住房租赁市场是最大的住房供给来源，但北京住房租赁市场却发展缓慢，存在市场不规范、规模小、税收负担重、交易成本高等缺陷，严重制约住房租赁市场的发展，因此，积极发展租赁市场应成为北京市政府的一项长期重要政策。 （四）积极稳妥推进房地产税费改革，完善相关土地政策 现行土地政策以及房地产税费制度的弊端已经越来越明显，房地产税制改革势在必行。物业税也被称为财产税或地产税，主要针对不动产。根据政府的要求，不动产所有者或承租者须按期缴纳一定的税费。据国家财税部门的介绍，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。由于物业税是把商品住房70年的地租改为按年支付，同时物业税是按照当年地产的评估价格征收，因此物业税具有较强的打击房地产投机的效应，起到了抑制房地产泡沫的作用。 （五）建立完善房地产泡沫预警体系 建立完善的地产泡沫预警体系可以对房地产泡沫的产生进行预告，还可以对泡沫的严重程度做出判断，对泡沫的破裂发出警报。该体系可以通过公布房地产信息，增强楼市透明度，引导开发商理性投资、购房者理性消费等方式，使政府部门逐渐从行政干预转为市场引导。 （六）规范市场秩序，加强市场信息的公开透明 规范的市场秩序和信息的公开透明有利于人们建立合理的预期，从而引导房地产理性投资和消费，抑制炒房和哄抬房价等行为。规范市场秩序应从法制建设上着手，完善房地产相关法律法规，规范企业在房地产交易、合同签订、质量保证、广告、中介等方面的行为，同时充分利用网络信息手段，将房地产各相关法律行政制度以及房地产市场信息公之于众，并将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣迹及受到的处罚等进行记录。 （作者单位：北京林业大学经济管理学院） 北京房地产论文:北京房地产中介市场发展状况探讨 【摘要】近十年来我国房地产发展势头迅猛，尤其在北京、上海等这样的发达城市中催生出了房地产中介服务行业的繁荣。在十几年的发展，房产中介行业也逐渐由充满暴力与黑暗的行业状态逐步走向专业与规范的道路。虽然我们能够看到整个行业在发展过程中的蓬勃向上，但其在发展过程中存在的问题也是不容忽视。长久以来，房产中介都在一个较低层次的水平上运行，房地产中介服务公司数量庞大，素质良莠不齐，经营不规范，服务水平低等问题非常严重急待解决。 【关键词】房地产中介 服务营销 一、房地产中介行业服务营销的内涵 房地产营销是市场营销的重要分支，通过房地产市场交换，满足现实或潜在房地产需求的综合性的经营销售活动过程。对于我国房地产营销的发展还处于初级阶段，房地产中介的从业人员也对服务营销的认识还处于较为肤浅的阶段。许多营销失误的原因都是因为对服务营销的内涵不能够深入理解造成的。不过随着房地产实践的逐步深入，在北京、上海或许多发达城市，已经成为房产中介行业营销的排头兵，为房地产中介行业服务营销的发展道路事先做一示范。然而深刻的认识服务营销理念与策略，如何对房地产中介的服务营销组合进行更为深入的调整与组合，成功进行服务营销战略也是企业能在未来市场中获得成功的关键之一。 （一）房地产服务营销是一种态度，理念或思考方式 服务营销作为一种理念，它的概念或必须能够引导所有的人，过程，及组织各个部门，而且组织中的每个部门都必须理解并且接受这种观念，这是成功展开服务营销活动的基础。首先从行动理念上对营销的认同是能够良好实行服务营销的基础. （二）房地产中介服务营销是一种组织 成功的服务营销还要要求企业以一种恰当的方式进行组织。那些做出并兑现承诺的部门必须相互配合，如果发生争执，则无法合作，表明整个企业没有形成真正的营销观点。在现今竞争的环境中，企业承受不起部门间存在的障碍，营销理念必须在组织中广泛传播，可以被接受。 （三）房地产中介服务营销包括有一系列的工具与组织活动 服务营销以提供无形服务为目的，无形是服务营销最明显的特征，服务可以表现为一种行为，努力或绩效。顾客难以具体判断服务质量，它取决于顾客的感知。当服务营销具体的表现为像包装，或活动那样具体，才是能够让顾客感觉到营销的一种方式。但这也是许多人误解服务营销的一种方式，因为这也只是服务营销中的一个方面。 二、房地产中介行业的特定内涵 房产中介行业是非常典型的服务行业，它几乎不生产产品，对客户及业主双向服务。所以无论是在买方市场还是卖方市场的情况下，都必须关注服务营销。服务营销的内涵与传统营销不同，其营销组合要素也有一定的调整，有经典的4p组合扩充为7p营销组合，增加了人员，过程与有形展示三个要素。房产中介企业通过中介及附加服务来获得服务收益的社会机构。是否能够提供良好的服务直接关系到企业的生存与发展。 （一）注重品牌营销 房地产中介行业的服务同质性很强，中介公司准入门槛低，各个中介公司提供的服务有很强的模仿性，所有在营销过程中不断宣传的同时，应注重建立诚信中介品牌。客户对于中介公司的选择更多的是会被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更够提供的具体服务。 （二）注重全员营销 房产中介的员工房产经纪人是最一线的人员，展示公司形象，与顾客沟通，为客户办理业务，提供各项服务的过程中最为重要的一架桥梁，他们直接面对客户，推荐，带看，洽谈，后续手续的办理。他们最直接的了解客户需求。而二线或其他层级的后勤员工也是协助一线员工及客户，成为满足客户需求的重要部分。因此服务型企业中人员的重要性不言而喻。 （三）注重整合营销 整合营销是通过把服务业发展的各种有利因素组合成一种综合优势向外界宣传，以充分发挥有限资金和人力的整体效用，是不同营销主体联合开发一个或几个营销机会，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美国市场营销学教授唐・舒尔茨（Don Schultz）提出了“整合营销”传播的新概念，认为整合营销传播是一个“管理与提供给顾客或者潜在顾客的产品或服务有关的所有来源的信息的流程，以驱动顾客购买企业的产品或服务并保持顾客对企业产品、服务的忠诚度”。顾客的消费需求是跟为复杂的过程。企业应多角度的观察消费者来创造有利于成交的条件，得到更多的的机会。 三、对北京市场房地产中介服务营销发展状况解析 （一）北京房地产中介服务体系构成 随着北京政府对房产中介行业的引导，以及行业中领导型企业的共同努力下，二手房市场越来越成熟，中介公司之间的竞争将日益激烈，中介市场同时开始向规范化。操作和打造服务品质，因此规范和优质服务将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、21世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年发展壮大的。同时，在规范操作程序和树立行业良好形象方面积极努力，出谋划策，它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星罗棋布，填充着剩余市场急需规范。 （二）北京房地产中介服务营销发展现状 （1）对房地产中介市场了解。北京市常住人口突破2000万大关，达2018.6万人，对北京来说具有标志性的意义。北京科技文化环境分析。过度膨胀的人口数量让房屋需求变得更为紧张，首先，目前从行业发展来讲，北京一手房的市场在渐渐紧缩，而二手房市场却在不断的增长，从09年开始，二手房的交易量已经开始大大超过了一手房。因为北京可以开发的地越来越少，尤其是市区，这样就导致一手房的新增在逐渐减少并且所处地段也逐渐向远郊偏移。二手房成为北京市房产的居住类主要市场。房产不同与普通易耗品，它的价值量大，尤其以北京的房产，标的通常在百万元之千万元不等。由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性各随着收入的提高得到进一步的拓展。随着房地产市场的扩大，需求层次的多样化，对房产中介企业的营销能力提出了更高的要求。 （2）有庞大的分销渠道。分销渠道并不是对实体产品的分配，服务领域同样存在分销渠道。服务产品的具有不可分离性，使得提供服务的企业不可能像有形产品的生产企业那样可以通过批发零售等物流渠道将有形产品送到客户手中。而服务营销企业选择服务营销的渠道，多是通过直销来实现的。有一线员工直接接触顾客，产生服务，交换价值。而房产中介行业的销售渠道为店面直营，用高密度的连锁经营的方式，追随新建社区，在社区门口开店，实行社区就会有门店的方针，使服务不断贴近顾客。作为北京房产中介的领军企业的链家地产在北京有千余家店铺，市场追随者我爱我家房地产经纪有限公司有五百余家店。可见直销作为其销售渠道的重要性。而另外一种直营的方式更为贴近客户，即驻街，也称之为外拓。在人流聚集区，或热点楼盘的入口处摆拍宣传，一线人员驻守，提高与潜在客户的交流。使中介公司的服务表现得更为具体形象。 四、北京房地产中介服务营销存在的问题及原因分析 （一）服务营销观念缺失 近年来，房地产中介行业虽然越来越重视服务营销，但也难以改变长期来形成的只顾眼前利益，不顾长远发展的服务文化。其中不论是企业的高层管理者还是一线的房产经纪人，把服务营销孤立的看待。把服务营销当作是获取佣金前的签单手段，主要考虑的是个人利益与公司利益，少于站在客户，业主的角度上考虑适合服务流程与管理方法。没有建立起对服务营销理念真正的理解。 （二）房地产中介服务营销层次较低 现今房产中介公司作为信息服务的提供者，值得信赖的置业顾问，往往令人失望。虽然房产经纪人大多称自己为专业的房产工作者，但也多是对原始的商业信息的收集与，很少有对房地产市场的综合性评估分析和预测。对于买方与卖方的业主顾客来说不够系统与透明的信息服务，往往掺杂着太多的不确定因素，不是安全的或可值得托付的服务。没有长远的考虑客户的需求。 （三）房地产中介行业服务营销人才匮乏 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。房地产经纪机构，即从事房地产经纪活动的机构。房地产经纪机构为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务，促成交易。现今房地产从业人员往往素质较低，他们高中毕业后便可以从事房产经纪人的工作。做房产销售是掘金的地方，但工作压力大，行业内人员流动非常大，有人排着队入职也有人排着队离职。流动性较大意味着公司培训成本提高，即使在北京大型的房产经纪有限公司对于员工的培训也仅有3-5天的专业知识及企业文化的培训，难以满足行业对高素质人才的需求。所以房产经纪公司的经营形式也较为粗放。 房产中介行业面临着诸多挑战中，人才的竞争是居于首位的。房产中介需要的人才有两类类，一是能够在一线房产工作上有良好表现的销售精英房地产经纪人，名副其实的置业顾问。二是管理型人才，能够适应公司的管理工作。对于房地产经营人才的缺失也是导致房地产行业发展较慢的重要因素之一。 五、如何提升中介行业服务竞争力 （一）强化服务营销理念，同时注重内部营销 随着各大中介公司采用最新的技术，硬件设施的不断提高以及客户的理性和成熟。房地产企业在争取新客户的成本也在不断地上升。因此房地产经纪公司必须要树立以客户为中心的服务理念。真正用心服务客户，不断提高服务品质。同时注重对员工在知识技能方面的培训与引导。首先对于员工进行态度管理，对员工的态度及他们的服务意识及顾客意识产生的状态进行管理，这可以是企业在服务战略中占得有利条件。态度管理是引导员工服务营销的基础。其次各级部门的管理人员，一线的员工，及后勤支持人员需要信息也完成他们的工作，这些包括工作规定，产品和服务特征以及对顾客的承诺。他们需要了解对管理层在需要，要求，对提高业绩的看法，及客户需要等内容进行沟通。如果企业想要有良好的业绩这两者都是必备的。在公司内部的沟通中，并不是以上级向下级传递要求，而是需要双向沟通，高层管理者，不应只向业绩看齐，更应该注重得到员工态度的反馈。 （二）采取差异化营销策略 实行差异化战略指的是对不同的细分市场采取不同的营销策略。最大限度的满足客户需求，通过企业形象，客户服务，技术特点和客户网络等形式，努力形成在本行业内具有特色的东西，是客户起品牌偏好和忠诚。采取差异化营销战略必须要有创造性的眼光，在服务方面享有声誉，有与销售渠道的强有力的合作。 （三）健全人才培养机制 房产中介企业要创造良好的客户体验需要一大批富有知识，经验，热情的专业化高素质的营销人才来明确的传达出企业服务的精髓与内涵。针对各类人才的不同特点和成长规律，创新人才工作体制和方法，并且注重整合力量，建立系统结合、协调高效的工作机制。应该积极提供服务，通过公司内部行政支持、精神激励和环境保障，不断改善各类人才的工作与生活条件，以提高对人才的吸引力和激励。要着眼于创新，建立科学的选人用人机制。使人才在市场实践中成长和发挥作用，能够不断得到更新知识和提升能力的机会。建立健全人才的保障和激励机制，切实为各类人才提供包括生活、学习、工作在内的保障和激励措施，激励员工成才。 （四）建立健全客户满意度考核制度化 能够为顾客提供良好的服务质量是对企业的利益而言是非常明显的，如果因为要将改变服务质量作为头痛医头脚痛医脚的权宜之计，就会使工作失败的几率增大。改进质量需要组织中的每一个人都必须重视质量，关注尝试改变质量的方法，它需要领导层级管理人员的可定与支撑，也需要下层一线的房产经纪人的支持与热情。达到一种双赢的局面。人的行为对服务企业很重要，而服务的传递过程也重要。而建立健全客户满意度考核制度化可以通过规范化技能化，态度和行为，服务提供者的可接近性和灵活性，给予客户的可靠性和忠诚感，在发生问题时的补救能力，与企业的名誉和可信性等6个方面展开客户满意度的服务质量体系考察。

房地产开发与经营论文:房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法分析 摘要：房地产企业具有建设周期长以及投入资金多等特点，且面临着相对较大的市场风险以及政策风险。由于房地产企业具有独特的性质，再加上房地产开发时面临的风险相对巨大，因而只有加强财务预算管理，才能对各种风险进行有效的规避。在房地产开发经营中财务预算管理主要包括两部分内容，即损益预算和现金流预算。因此本文对房地产开发经营中财务预算管理的应用与实践方法做了详细的分析与阐述。 关键词：房地产开发；财务预算管理；应用；实践方法 在房地产企业预算管理中，财务预算管理是核心的部分，作为一项综合性的财务计划，企业预算包括的内容主要有：财务预算、资本预算以及经营预算等。而在资本预算以及经营预算的基础上，财务预算的工作则是安排现金流，并预计一定时期末企业的资产负债表以及一定时期内的损益表。 一、房地产开发经营中的财务预算管理作用 在开发房地产的活动中，获得一定的经济效益是其根本目的，因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破，并将经营活动与房地产开发看做是一个整体，这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式，有关从属单位、经营管理部门以及房地产开发才能将子目标完美的结合起来，从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致。因此房地产开发企业必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来，这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的。而房地产开发经营中的财务预算管理，是围绕其初期发展战略目标，在科学合理的预测和决策经营的前提下，对一定时期内筹集、使用、分配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划，财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理，从而达到满足市场需求，获取最大经济效益的目的。 二、房地产开发企业财务预算管理情况 （一）损益预算 在损益预算中，成本预算、收入预算、税费预算以及费用预算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定，即房地产企业在确认销售收入时，必须满足以下要求：已经签订商品房销售合同，已经确定销售收入；获得竣工备案表，且验收竣工商品房合格；已经科学合理地计量了商品房的有关成本；客户验收商品房时，商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作，财务预算管理部门就能获得有效的信息支持，并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成。而税费预算涉及到较广的范围，即包括城市维护建设税、营业税以及土地增值税等，且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。 （二）现金流量预算 在房地产开发经营过程中，财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合理地控制和规划，又能对资金进行集中强化管理。通常现金预算主要包括两大部分，即流入现金以及流出现金的预算，而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款，市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行贷款政策以及工程进度等。 三、房地产开发经营中的财务预算管理问题 （一）财务预算编制认识不全面 在房地产开发经营的过程中，财务预算管理的作用主要有两个，一是企业的经营成果，二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况。但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中，由于财务预算编制认识不全面，很多部门认为，财务预算管理仅是财务部门的工作，因而各部门之间缺乏有效的合作，从而导致财务预算管理存在一定的问题。 （二）缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行 房地产企业不同，执行和制定财务预算的方式也不同，分析其原因：首先在对财务预算进行制定时，客观性不足，且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析，因此导致了实际经营情r与编制目标分解联系不足。其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。 （三）项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足 在房地产开发经营中，存在较多的不确定因素，而开发周期长则是最重要的一点。而房地产开发经营中，由于套用了以往的财务预算方法，导致财务预算管理存在一定的问题，即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等。 四、房地产开发经营的财务预算管理实践方法 （一）合理编制财务项目预算 在房地产开发经营中，如果项目预算存在问题，就不能充分利用企业的资金，进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况。因此在项目实施之前，企业需要收集大量资料，并对其进行整理分析，以便对整体项目情况进行全方位的考虑，从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作，并将整体大于部分的作用充分发挥出来，从而促使企业获得最大的经济效益。 （二）强化各部门的配合度、现金预算及损益预算 在财务预算管理的工作中，其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面，而通过预算收入成本，就能分期规划现金预算，并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中，需要不断强化各部门的配合度，同时对现金预算以及损益预算进行强化，这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。 （三）提高财务预算的考核程度 企业要实现发展目标，就必须展开一系列的经济活动，而这是财务预算管理的基本要求。在执行财务预算管理的过程中，企业要想实现强化管理，就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中，提高财务预算考核程度，增强预算的约束力以及控制力，加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中，特别是针对建设部门与销售部门的工作，就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动。 （四）财务预算管理执行与监督的优化 在房地产开发经营的过程中，针对财务预算管理需不断优化执行与监督，即通过财务预算管理，在项目实施前，对发展目标进行制定，并对各项工作加强控制。而在项目实施的过程中，财务预算管理能有效监督各项工作，还能及时找出问题并加以解决，以便将资产支出控制在预算范围内。而在项目实施之后，财务预算管理还能对其进行公正、客观的评价，并找出和分析错误的原因，以避免其再次发生在下一个项目中。 五、总结 综上所述，房地产开发经营过程中，财务预算对决策的制定以及正确性具有直接的影响。因此房地产企业必须以现金流控制为主线，构建一个完善的财务预算管理体系，加强执行和考核财务预算，督促各个职能部门之间加强协调和沟通，这样才能顺利实现财务预算管理的目标。 （作者单位：青岛城市发展集团有限公司） 房地产开发与经营论文:新时期房地产开发与经营策略的转变研究 [摘 要]近年来，我国社会经济取得较大进步，各行各业迎来广阔的发展空间。而作为经济实体之一的房地产企业在运行过程中具有一定独立性，经营者在加大投资力度的过程中，以追求收益最大化为目标。然而，房地产企业经营过程中存在没有充分利用土地资源的现象，不仅造成了土地资源的严重浪费，也将严重影响该行业领域的长期可持续发展。在这种情况下，本文积极进行新时期房地产开发与经营策略的转变研究，以期促进我国房地产领域的发展。 [关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变 0 引 言 我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。 1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因 1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键 空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。 1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用 我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。 2 房地产开发与经营中的土地利用问题 首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。 3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略 3.1 有效结合土地资源管理和资产管理 新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。 从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。 3.2 提升房地产企业市场竞争力 在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。 4 结 语 近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。 房地产开发与经营论文:房地产开发经营风险分析与对策研究 【摘要】房地产行业是一种高风险也是高收益的产业，当然，它还有很多的不确定性。房地产开发与经营产业的成败与否，盈利多少都是这些不确定性起了大作用。所以，为了房地产行业安全有效的发展，必须要做出大量的资料搜集，风险预测，对未来的经济状况和各种影响因素做出准确的判断，争取利益最大化的同时将风险降低到最小。 【关键词】房地产开发 经营风险 对策 一、房地产开发经营行业风险的特征 不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。 可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。 综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。 损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。 二、影响房地产开发经营风险的因素 开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面： 房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。 高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。 位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。 三、房地产开发经营风险的防范对策 提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。 完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。 营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。 总之，为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理，增强工程开发的效益，使房地产行业发展的好，，就必须建立完善的风险分析评估系统。 房地产开发与经营论文:房地产开发经营与管理的分析 【摘要】从古到今，房子是人们生活过程中不可缺少的物品，而房地产作为一种顺应时代的产物，已经逐渐成为我国经济的重要组成部分，本文为了加强房地产的经营与管理方面，做出了以下几点分析。 【关键词】房地产 经营 管理 近年来，我国的房地产事业得到了前所未有的发展，建筑规模已经位居世界前列，而在现今社会中，房地产在经营管理当中存在非常多的问题，本文会通过分析如今房地产行业的现状，对经营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论。 一、房地产经营管理的现状 （一）在工程设计上的管理问题 我国多数的房地产开发企业，对于生产设计的管理并不重视，认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成，工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制，而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念，所以在选择建筑材料的同时，往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担，而房地产开发商要想减去这些负担，只有抬高最后的工程造价，最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计，对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度。 （二）预防风险的能力不高 我国的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险，例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。 （三）对于工程造价的掌控 房地产企业目的都是为了获得利润，而想要获得应有的利润，就需要控制工程的造价，如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题，那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力，那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。 二、就目前的现状进行如何的改变 （一）建立优秀的品牌形象 现如今房地产事业竞争十分激烈，而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一个重大的挑战，而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地，品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己独有的形象及标准，品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。 （二）工程造价的控制 在建筑的过程中，如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本，成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本，有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时，需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等，先规划基本的策略，初期所使用资金等问题，组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性，为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了合理性的成本控制，才能在未来获得较大的利润。 （三）风险控制管理的加强 风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情，如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时，果断放弃现有项目，达到风险回避的目的。当然这种回避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段，正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制，主要形式是签订合同与购买保险，房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的，虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时，防止了企业的巨大亏损。 三、结语 在国际经济形势的飞速发展下，未来会有很多国内外企业的合作与投资，这对中国房地产市场是一个很好的机遇，需求与竞争加剧的同时，对于房地产质量的要求也有很大提高，为了更好的发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理，累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度。 房地产开发与经营论文:高职房地产开发与经营课程问题启发式教学的实践探索 摘 要：新加坡共和理工学院的问题启发式教学模式具有良好的教学效果。笔者学校借鉴这一手段，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学方法改革的实践探索，详见本文。 关键词：问题启发式教学 教学方法 实践 问题启发式教学法（Problem-Based Learning），是指从学生的实际出发，以真实事例或问题为基础，以启发学生的思维为核心，调动学生的学习主动性和积极性，促使他们生动活泼地学习的一种教学方法。问题启发式教学模式是新加坡共和理工学院最为显著的特点，每个专业的学生在3年的时间内要修完30个学科，每个学科设置成16个问题，学生在学习这门学科时就要解决这16个问题，每个学期为16周，每周解决1个问题，每个学期完成5个学科。通过实施这种教学模式，培养学生解决实际问题的能力、终身学习的能力，塑造学生的团队合作精神。笔者学校借鉴这一教学经验，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学的尝试。 一、对房地产开发与经营课程进行问题启发式教学改革的必要性 房地产开发与经营课程是高职房地产经营与估价专业的一门专业基础课程，通过该门课程的学习，学生要认知房地产业的基本概念，以及对房地产开发有一个框架和整体上的认知。一般情况下，这门课程会安排在大一，作为各门专业课程的先导性课程。 目前，在高职教学中运用得较多的有任务驱动法和项目教学法。房地产开发与经营课程作为理论性较强的先导性课程，同时又涵盖了房地产开发过程的各个重要环节，用这两种方法教学，将使学生在完成学习任务时面临大量的未知知识，从而使完成任务和项目变得不现实，降低了学生学习的积极性和兴趣。 相比任务驱动法和项目教学法，问题启发式教学适用于理论性较强的学科。问题启发式教学要求建立在有感染力的真实事件或真实问题的基础上，让学习者到现实世界的真实环境中去感受、去体验（即通过获取直接经验来学习），而不是仅仅聆听别人（例如教师）关于这种经验的介绍和讲解。这种教学法的环节主要有：创设情境、确定问题、自主学习、协作学习和效果评价。因此，我们在房地产开发与经营课程中运用该方法，可以让学生在房地产行业中所发生的真实事件或真实问题的基础上，对房地产业的基本理论和工作内容进行深刻的认知，同时还可以提升学生的学习兴趣，发挥其自主精神和合作精神。 因此，房地产开发与经营课程有必要彻底摒弃以教师为中心、强调知识传授，只把学生当做知识灌输对象的传统教学模式，进行问题启发式教学的尝试和挑战。 二、房地产开发与经营课程问题启发式教学的实施 通过对新加坡共和理工学院问题启发式教学的分析，笔者学校对房地产经营与估价专业的核心课程进行了改革，实施的具体环节如下。 1.打破传统教材的编排，以八大问题来统领该门课程 在房地产经营与估价专业的课程体系中，房地产开发与经营的计划课时为72学时，笔者将该门课程设计成8个真实的问题： （1）房地产开发与社会经济的开发是怎样的关系？ （2）房地产一级市场、二级市场、三级市场的关系是怎样的，政府如何干预房地产市场？ （3）在房地产开发各个阶段，政府如何实现监管审批？ （4）开展可行性研究工作的实施方案是什么，如何做好此项工作的资料搜集？ （5）房地产开发商如何获得开发用地？ （6）房地产开发商在建设阶段的主要工作任务有哪些？ （7）房地产营销策划的内容有哪些？ （8）房地产开发商资金筹措的渠道有哪些？ 2.针对要解决的问题，设置有感染力的真实事件或真实情境 在该门课程中，教师要尽量创造接近真实情境的学习环境，激发学习者参与交互式学习的积极性、主动性。 以问题（2）为例，针对“政府如何实现对房地产市场的干预”，设置真实事件操作如下。教师在资料准备时，提取最近或具有代表性的国家对房地产市场的宏观调控政策（如“国五条”），让学生分析在这些政策中如何运用土地政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策实现对房地产市场的调控，这些政策会对房地产一级市场、二级市场、三级市场产生怎样的影响。 学生在解决这一问题时，首先要完成基本概念的认知，包括房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场、房地产供给与需求、房地产宏观调控政策。第二步是分析，学生在认知了基本概念的前提下，进行信息的收集与分析加工，分析在现实问题中具体采用了哪些政策，这些政策对房地产供给与需求、对房地产各级市场产生了怎样的影响。 3.教学环节的实施 （1）分组。通过分组学习，实现问题启发式教学所强调的协作学习。为更有效地利用学习时间，在本门课程开始前，教师需进行学生分组，每组成员4～5人。在分组过程中，教师要兼顾学生好、中、差水平的搭配，让先进影响后进。 （2）“一天解决一问题”教学环节的展开。问题启发式教学需要采用集中排课法，即一周中需集中一天进行同门课程的编排，一天解决一个问题，亦即实现“一天一题”。将房地产开发与经营课程的72个学时安排在9天，每周安排1天，每天解决1个问题，1天作为机动。 ①第一阶段，每一轮会议和第一次自由讨论或独立探索。每天教学活动开始时，由教师召开第一次会议，第一次会议主要解决的问题为：教师问题，学生在教师的引导下，进一步思考、拟定和分配实际任务，会议时间一般为1小时。 会议一完，进入自由讨论时段或独立探索。学生在各自的组内进行独立的探索，或发挥群策群力的精神，完成以下任务：搜寻和阅读资料，开始建构初步的解题方案，进一步分析问题的核心议题。自由讨论时段一般为1～2小时。 以第二个问题的教学开展为例。教师在第一轮会议中真实的情境和真实的问题。准备“国五条”或“国六条”方案，然后针对“国五条”问题：“国五条”分别运用了哪些土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策？这些政策对房地产市场供需，以及房地产一、二、三级市场产生怎样的影响？在充分了解问题后，学习小组确定解决问题的路径，完成小组分工。 在第一轮会议完成后的自由讨论或独立探索时间，学习小组可以根据自己小组的情况集中讨论或分开学习。在该阶段，学生要自己阅读资料，这些资料可以是教材，也可来源于图书馆资料或网络。学生收集和阅读理解问题的相关资料，形成对问题解决的初步认知，如关于这个问题的基本概念，以及网络上收集到的市场反馈信息或言论。 在完成该阶段的任务时，教师要随时了解小组讨论的动态，及时解决学生在该阶段中的疑问。 ②第二阶段，第二轮会议和第二次自由讨论，准备演示PPT。在学生完成第一阶段的自由讨论或自由讨论的自主学习后，进入第二轮会议。第二轮会议的主要内容是教师了解学生的学习进度，集中探讨学生在学习过程中所碰到的难题，协助学生制定进一步解决问题的方案。会议之后，进入自由讨论时段，该段时间为2～2.5小时。学生继续在所属的组内探讨问题，阅读和剖析资料，在取得共识的前提下，制定更精细的解决问题的方案，然后准备演示内容。 ③第三阶段，第三次会议。在该阶段，学生和教师交流，演示研究成果，并进行答辩，学生观摩并通过提问了解其他组如何制订解决方案。教师进行探究和给予评价。若需要，教师可提供额外资料。 （3）课后完善及补充阶段。一天的学习后，还有一些环节及细节需要进一步完善及细化，学生可在课后进一步进行，最后提交成果，教师给予反馈。 （4）教学评价。采用问题启发式教学法，教师需要对传统教学法下的教学评价方法作出改进。根据房地产开发与经营课程的特点，课程的评价方法为：小组成员互评占10%，成果质量占50%，成果汇报占15%，过程控制占10%，课后改进占15%。 三、房地产开发与经营课程实施问题启发式教学体会 1.实施问题启发式教学是一个先难后易的过程 在房地产开发与经营课程中实行问题启发式教学，在8大问题的解决中，前两个问题的实施是最困难的。原因之一是房地产开发与经营课程在大一开设，学生对专业知识的积累很少，相关概念难以准确把握。针对该种情况，教师可在第二阶段的会议中增加基本概念与知识的集中讲解时间，从而纠正在第一阶段自由讨论中学生所出现的理解上的偏差。另一个原因是，学生大多首次接触小组学习方法，学生之间的分工合作还不默契，容易造成有些学生的任务很重，而有些学生偷懒甚至不参与整个学习过程而“搭便车”的情况。针对该种情况，教师对每个小组的分工与学习进程要进行更为紧密的监督与跟踪指导。因此，在前两个问题的学习中，教师要对学生进行更仔细的指导，尽量协助学生解决他们在自主学习过程中碰到的困难，增加学生的信心和兴趣。随着对问题（1）和问题（2）的解决，学生逐步掌握了房地产行业的基本概念和理论知识，同时通过前期的相互了解和调整，小组协助学习也变得更加有效，因而后面6个问题的启发式教学将变得更加容易和有效。 2.课后的完善和补充阶段尤为重要 在完成第三阶段的PPT汇报后，学生还应根据老师的意见，在课后进行进一步的完善，包括完成学习日志，总结学习的收获和感悟。这一环节非常重要，因为课堂的时间有限，学生对问题的解答往往不尽完善，课后的完善有助于提升学生对问题的认知水平。学生通过进一步收集资料，扩充知识量，形成更好的解答问题的角度，这是对学生自主学习能力、分析和解决问题能力的进一步提升。教师应对学生改善后的方案或学习日志提出及时的评价，维持学生的积极性，提升其学习的兴趣。通过实践，很多学生课后完善的PPT，不管是PPT的编排，还是解答问题的角度和表述，都得到很大的提升。 四、问题启发式教学改革的收获与尚待解决的问题 1.收获 在问题启发教学方法下的房地产开发与经营课程，需要学生自己去查阅相关的资料，形成对基本概念的认识，同时要通过小组成员的讨论，学生形成解决问题、完成任务的思路和具体的操作可行的办法。这将锻炼学生的自主学习能力，使学生终身受益。同时，在该种教学方法下，强调小组团结协作，共同去完成任务，符合房地产经纪和策划职业需团队分工协作的真实情况，培养了学生的职业精神。 2.问题 （1）充足的信息资源。在问题启发式教学方法下，教师需要确定学习本主题所需信息资源的种类、每种资源在学习本主题过程中所起的作用。这需要学校有充足的资料或信息资源，来满足学生自主学习时查阅资料的需要。特别是该门课程具有很强的操作性，还应为学生准备充足的真实案例资料。 （2）合理的师生配比。在问题启发式教学中，教师的任务是促进学生自主学习，既强调学习者认知主体作用，又不忽视教师的指导作用。教师是学生学习的辅导者和学生学习的合作者。在问题启发式教学中，教师首先要检测、了解学生对某一现实问题的解决能力；其次，应该确定具体的教学目标， 由直接传授知识转变为确定学生的学习目标；最后，教师应在可能的条件下组织协作学习，开展讨论与交流，通过对话帮助学生分析所面对的问题，最终让学生自主解决问题。 在该门课程的教学中，老师要非常了解每阶段学生完成任务及讨论的进度，及时解决在该过程中学生存在的问题。同时，老师还要对课后任务改进和完善给出具体的、持续的指导。因此，在该种教学方法下，教师的工作量远大于传统教学方法下的工作量，为了达到良好的教学效果，教师所带班级的学生人数不宜过多。以新加坡共和理工学院为例，每班学生不超过25人，从而有条件实行小班教学，保障教学效果。 （3）教材建设。传统的教材以教师为中心进行教授，学生以听为主，而问题启发式教学要求以学生自主学习为主，所以需要有全新的教材来适应新的教学方法，而目前适应的教师教材和学生学材无疑是最为缺乏的。 （作者单位：重庆城市管理职业学院） 房地产开发与经营论文:房地产开发与经营 【摘要】随着世界经济全球化发展的趋势，我国房地产业也要逐步走向世界舞台.所以，房地产业的开发与经营是值得深思的问题.本文主要通过对房地产开发项目市场定位的研究，并结合其在经济实践中的应用，发现其所面临的问题，从而提出相关性的合理建议. 【关键词】房地产；开发项目；市场定位 引言 目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用. 1、房地产开发项目市场定位的相关理论 房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍. 1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容 房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点： （1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象. （2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用. （3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件. （4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来. （5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估. （6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行. 2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题 2.1 与市场定位的理论和原则相偏离 一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展. 2.2 缺少规范的市场定位工作的主体 目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低. 2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差 通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益. 2.4 差异化策略运用不当 目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯. 3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议 （1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理. （2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析. （3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训. （4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格. 4 结论 房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用. 房地产开发与经营论文:房地产开发与经营的风险分析与规避 摘要：房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。房地产开发与经营存在的风险主要有社会政策和治安风险、市场风险、经营性风险、货币政策引起的风险等。文章针对这些风险，提出了一定的规避措施。 关键词：房地产；开发与经营；风险；规避 房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理特别是风险管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一，使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。 一、房地产开发与经营存在的风险 1.社会政策和治安风险 政府政策的出台，其目的都是积极的，但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，均对房地产投资带来巨大的风险，政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 另外，社会治安也回直接影响到房地产的开发与经营。社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。 2.市场风险 市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。 房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长，各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。 3.经营性风险 经营性风险是指由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误，它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性，一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，经营净收入期望值。 4.货币政策引起的风险 通货膨胀因素。当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。银行利率的变动也可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。 二、房地产开发与经营风险的规避 1.及时准确的预测风险 在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资，更好地得到国家或政府的支持。 2.风险控制 选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法，但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法。 3.风险转移 房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。一是保险转移，开发商可通过对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿，还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司；二是契约合同转移，房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人；三是财务责任转移，如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。 4.风险分散 不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。另外，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。 房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析 摘要：近年来，由于我国经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋，油然而生。国内房地产行业日新月异，在产生巨大经济效益的同时，其竞争压力也日益巨大。因此，对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。本文从这一背景出发，着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题，并针对出现的问题给予切实有效的解决措施，旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。 关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析 一、房地产开发企业经营管理的主要部门 1.工程部门 工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。 2.财务部门 财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二，负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。 3.销售部门 销售部门主要负责把企业产品——楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。 4.人事部门 企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等。 房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此，房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现。 二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题 随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题，这些问题出现既有观念的原因，同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面： 1.观念上的危机 观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问题主要包括三方面的内容： 第一、被动的市场意识。这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备，但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理。 第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益。 第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败。 2.资源配置不合理 一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资，经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题，因为，资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险。 3.部门协调能力差 部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系，其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。 三、房地产开发企业经营管理的有效途径 针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。 1.更新经营管理理念 房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有观念，时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规，便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性，使自身的经营管理理念与市场相一致，与时代相契合。 2.合理配置企业资源 设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理，同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管理和监督机制，充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。 3.强化部门协调 加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制，强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养，定时对换岗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风，企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的，确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。 房地产开发与经营论文:“房地产开发经营与管理”课程的教学分析 摘要：“房地产开发经营与管理”是一门实践性很强的课程，有助于培养实践能力强的专业技术人员。针对“房地产开发经营与管理”这门课在教学过程中存在的各种问题，从教师授课、案例教学、发挥学生主观能动性和增加实践环节等方面提出建议，希望能够提高该课程教学效果，达到教学目的。 关键词：房地产开发经营与管理；教学问题；实践 中国房地产业的发展始于20世纪改革开放后的90年代，二十多年来，随着我国城镇住房制度的不断发展和具有中国特色的市场经济体制的逐步建立，房地产业也随之蓬勃发展起来。在过去的二十多年当中，房地产业解决了部分住房需求问题，改善了许多居民的住房环境，并且在拉动内需、促进整个国民经济发展方面起到了很大的作用，促进了房地产业和建筑业的进一步发展。 然而，在房地产业蓬勃发展的同时，也出现了一系列的社会问题，比如房价过高，超过了居民的支付能力；对银行资金依赖过大，使得整个银行资金被房地产业绑架；受到政府行为的影响过大等。这些问题引起了整个社会的关注，由此政府开始对房地产业进行调控，调控力度也在不断增大，国家的多次调控政策使得房地产业的资金链、盈利能力遭遇到了很大的挑战。而现在房地产业的发展仍处于粗放阶段，对资源的消耗很大，如土地的消耗，住宅建造过程和使用过程对能源的消耗等。因为缺乏技术创新能力和资源集约能力，对资本市场的依赖特别大，并且抵御市场风险、政策风险的能力也非常弱，再加上房地产业自身固有的特点，导致房地产业难以支撑自身的可持续发展。房地产业如何实现可持续发展，如何在经营过程中降低风险，降低政策因素的影响，就依赖于素质较高的房地产人才。 一、“房地产开发经营与管理” 课程教学的目的 “房地产开发经营与管理”这门课程的内容包括房地产开发企业开发一个房地产项目的整个过程，包括市场调研、土地使用权的获得、编制可行性研究报告、进行开发报建、领取五证、工程施工、销售、竣工验收和物业管理等。许多工程管理专业的毕业生会去房地产开发企业或者施工单位、设计单位、物业管理等相关企业就业，而这些工作都是属于房地产开发全过程当中的一个环节。因此我国许多高校工程管理专业中会将房地产开发与经营这门课程设置为必修课程。这门课与其他课程有一定交叉，需要有其他课程作为先导，因此“房地产开发经营与管理”一般都在大三和大四开设。 另外，“房地产开发经营与管理”是房地产估价师职业资格证书的四门考试课程之一，如果学生能够在大学期间就能将这门课程掌握好，那么今后无论是在工作方面，还是在考试方面都能得心应手得多。 这门课程涉及范围广，包含房地产业从业人员所必须掌握的知识点和内容。工程管理专业的学生掌握“房地产开发经营与管理”这门课可以了解房地产开发和经营过程，成为满足社会需要的专业技术人才，能推动房地产业的持续发展。 二、“房地产开发经营与管理”课程教学过程中存在的问题 结合笔者的教学实践以及从学生方面获得的反馈，本文认为“房地产开发经营与管理”课程现在教学过程中存在如下几个问题： 1.课程的交叉性、重复性太高 “房地产开发经营与管理”这门课程所包含的的内容太广，交叉性、重复性较高。本课程内容包括决策阶段、项目报批与前期工作阶段、建设实施阶段、销售出租和服务阶段等四个阶段。[1]这些内容当中与其他的课程有一定重叠和交叉，如市场营销、工程经济学、项目管理、财务管理、物业管理等。[2]也正因为如此，学生在学习的时候，会觉得一些内容是已经学习过的。比如房地产决策中部分内容与工程造价课程、工程经济学的财务评价、风险和不确定性分析以及概率分析重合；房地产开发项目策划与市场营销重合；房地产投融资与财务管理、项目融资、建设管理内容与项目管理重合等等。由于这些内容具有重复性，学生已经学过，或者在同时上的其他课程当中会得到更加系统的学习，这样便失去了学习本课程的兴趣，不愿意投入时间和精力。而事实上，除了这些交叉或重复的内容，还是有许多内容是本课程独有的，如房地产开发的基本流程、如何获得土地使用权等等。因此要结合房地产和房地产开发的特点，加入大量的案例并开展实践活动，否则就达不到教学目的。 2.教材的滞后性 现在政府为了对房地产业和房地产企业进行宏观调控，从房价、土地、信贷、税收等方面陆续出台了一些调控政策，因而教材本身很容易存在一定的滞后性，在内容上不能反映行业最新的发展动态。例如2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式颁布，2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，房地产估价师考试所用教材也已经修改过来了，但很多教材仍然没有更新过来，还在沿用以前房屋拆迁的说法。如果教师没有关注这些内容的话，就可能会向学生传递过时的信息。这样对教师就有一定的要求，需要教师经常关注房地产市场和政策的变化。 3.教学过程中缺乏实践活动 这样会影响学生学习积极性。学生学习积极性不高的另外一个原因是，本教程教材理论性、概念性的内容很多，需要记忆的内容很多，与一些其他工程施工类的课程区别很大。但是房地产开发活动的实践性非常强，例如土地使用权的获得、开发报建过程、五证的领取等等，这些都是教材上不可能讲清楚的。教材中的内容多是一些条条框框的东西，如果教师在授课的过程中只是照本宣科，介绍理论知识，而不联系实际的话，就会使得教学过程十分枯燥，无法激发学生兴趣，教学效果就不可能理想。 三、提高“房地产开发经营与管理”课程教学效果的措施 针对上述影响教学效果的问题，本文从以下几个方面提出建议，希望可以提高教学效果，达到教学目的。 1.教师授课的过程中要分清主次，重点突出 教学过程当中，对于那些重复性、交叉性高的内容，学习先导课程以及对先导课程的掌握程度也影响到学生对本课程的学习效果。要检验这些内容是否被学生掌握，可以采用提问的方式考查学生对相关知识点的掌握情况。若掌握得好，回答问题也会很好，那么就可以跳过；如果掌握得不够好，或者有些内容已经遗忘，那么可以再提一遍。另外要注意的是有些科目与本课程在时间上可能是并列的，例如工程经济学和房地产课程安排在同一个学期，那就要注意在讲到相关课程内容的时候，要询问是否已经讲过了，哪些内容还没有讲到。简而言之，对已经在别的科目中讲过并且学生已经掌握的内容，可以简单带过；对没有讲过的，又或者是讲过了但是学生掌握不牢的，可以在本课程中讲一遍。强化本课程所独有的知识点，对交叉性的知识点则视情况突出重点即可。本课程理论教学32学时，图1是对于“房地产开发经营与管理”主要章节及对应学时的分配。 2.案例教学 案例教学的特点就是形象和生动。教师导入有代表性和针对性的案例，为学生创造一种问题环境，指导学生对相关问题进行讨论，使得学生在问题的讨论当中理解如何将理论应用于实践中进而更好地掌握理论知识。例如在“房地产项目的策划”这一部分内容中，要阐述清楚房地产策划的特点，可以介绍广东顺德碧桂园在20世纪90年代的系列策划创新；在介绍“房地产项目定位”内容时，可以介绍万科以客户为导向的产品模式，通过客户细分，扩大客户群，延伸了其产品线；另外可以引入上海汤臣一品项目和市场定位失败的案例。通过案例的导入，组织学生对案例进行讨论，最后由教师进行总结，让学生在案例学习中理解和掌握相关知识点。 3.发挥学生的主观能动性 房地产业近年来受到政府政策的调控，金融方面的调控政策在不断更新，因此房地产业的现状不可能及时地反映在教材中。基于这一现状，教师应持续关注行业动向，并在讲课的过程中融入最新的资讯。此外，教师还可以发挥学生的主观能动性，只提出教材中哪些内容不合时宜，给学生布置作业，让学生在课后进行资料收集和调研，下次课由学生来讲解最新政策或者税制情况，并对未来的政策走向做预测；还可以在课堂上组织专题讨论，针对现在房地产业发展中的一些热点事件和热点问题，如城中村的问题、小产权房的走向等，组织专题讨论，[3]通过提高学生参与度达到提高教学效果的目的。 4.增加课程实践性 （1）学校自己增加实践教学环节。例如可以请房地产企业中的一些从业人员来给学生上课，开一些专题讲座，每月1～2次；还可以给学生增加实践环节，例如在本科目中房地产开发项目的可行性研究报告能综合反映许多教学内容的知识点，在前述32学时理论环节的基础上可在学期末增加1～2周的课程设计环节，给学生布置任务，划定一块或者几块地皮，给出一些土地的基本信息，让学生分组来做市场调研，编制一份房地产开发项目的可行性研究报告。 （2）多让学生参与一些实践性的活动。可以带学生去房地产企业的销售案场去参观，鼓励学生利用课余时间去房地产相关企业实习。如果学校或者教师本身有这方面资源的话，也可以介绍感兴趣的学生到相关的企业参观、实习。只有增加实践环节，才能培养出能满足社会需要的房地产人才。 四、结语 除了采用以上提出的几种教学方法之外，教师也要提高对自己的要求。房地产业变化较大，需要教师关注行业动态，尽可能参与到房地产业实践活动中。只有教师自己将理论与实际结合起来，才能在教学中向学生传递准确的信息。教师还要根据教材内容，结合实际做好课件，适当增加多媒体教学，以多种方式结合，才能激发学生的学习兴趣，达到提高教学效果的目的。 房地产开发与经营论文:房地产开发企业负债经营中的问题与对策 【摘要】 负债经营是我国房地产开发企业很重要的一种经营方式，负债经营能够给房地产企业带来一定的利益，但同时也存在很多问题。本文就房地产企业负债经营中财务风险加大、资本结构和负债结构不合理等方面进行分析，并提出相应的对策。旨在促进房地产开发企业解决负债经营中的问题，使之能够健康持续的发展。 【关键词】 房地产开发企业 负债经营 资本结构 负债结构 负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。 一、房地产开发企业负债经营现状 据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。 从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。 2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；利用外资112亿元，同比下降22.4％；自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；其他资金7506亿元，同比下降8.0％。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。 二、房地产开发企业负债经营中存在的问题 负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。 1、负债经营会加大房地产开发企业风险 从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。 2、房地产开发企业的资本结构不合理 权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。 3、房地产开发企业负债结构不合理 负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。 三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施 1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制 （1）企业应牢固树立风险意识。在目前经济体制下，企业属于自主经营、自负盈亏生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业需加强风险意识的防范，否则在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致大败。企业为了将总体风险控制在可以承受的范围，总是要权衡经营风险和财务风险的组合关系。如果经营风险增加，必须通过降低负债比率来减少财务风险。当企业采取高负债策略，处于较高的债务资本比率状态时，投资者将负担较大的债务成本，并经受收益率大幅度变动的冲击，财务风险增大，抵抗不利经营环境下的经营风险的能力相应减弱，或者说同样的经营风险将对企业带来更大的损害和危机。 （2）建立有效的风险防范机制和财务信息网络。企业应建立风险预测、防范预警机制。首先应建立企业经营风险检测机制。通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机，把风险减少到最低限度。建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，企业应全面、及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。 房地产开发与经营论文:高职院校《房地产开发与经营》课程的教学改革探讨 摘 要：《房地产开发与经营》是房地产估价专业一门重要的专业基础课。通过分析该课程存在的不足，探讨高职院校应从课程目标、课程体系、教学方法、实践实训等方面对该课程进行教学改革。 关键词：《房地产开发与经营》；课程目标；课程体系 随着中国城市化进程的加速，房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位日益突显，并呈现快速发展的趋势，房地产业一线高素质应用人才的市场需求增加。为此，国内不少高职院校纷纷开设了房地产经营与估价专业，培养适合房地产市场需要的房地产类应用型人才，服务于当地经济发展，以满足房地产业发展对人才的需求。而房地产经营管理作为高职院校房地产经营与估价专业培养房地产专门人才的一个专业方向，《房地产开发与经营》 课程是其中一门非常重要的专业基础课程。该课程的学习，有利于培养高职学生进行房地产市场分析、投资决策分析的能力，以适应房地产及其相关领域各个层面的工作，对于拓宽学生就业渠道也起了不可估量的作用。 一、存在的不足 1.课程地位不明确，教学重点不突出。《房地产开发与经营》作为一门专业课程，在房地产经营与估价专业的教学计划中本课程地位不明确，目标不清晰，涉及内容庞杂，包括房地产市场、房地产开发程序、房地产开发项目用地的获取、房地产开发项目前期准备、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目融资、房地产开发项目的市场营销、房地产交易管理、房地产税收、物业管理等。课程内容面面俱到但不深入。并且该课程的内容和其他课程有所交叉。《房地产开发与经营》课程涉及开发过程的建设阶段管理，与《工程项目管理》课程内容冲突；《房地产开发与经营》课程中的物业管理与《物业管理》课程交叉；《房地产开发与经营》课程中开发项目的市场营销与《房地产市场营销》课程内容交叉。因此，在该课程的教学中容易出现重复讲授、教学过程中重点不突出问题。 2.教学模式基本上以教师为中心、单一课堂教学模式为主。在目前的教学方法上仍然以教师为主导。通过教师的讲解在一定程度上可以让学生学习该课程思路清晰，掌握大量的知识和信息，少走弯路。但学生只是被动地接受知识，对习题、作业等能够得心应手，但碰到实际应用问题却无法解决，难以激发学生学习的积极性，阻碍其创新思维和创新能力的发展。因此，展开教学模式与教学方法方面的研究对发挥学生学习的主观能动性作用突出。 3.实践教学环节不完善。《房地产开发与经营》是一门应用性较强的课程，需要培养学生实际解决问题的能力。这就必须使教学面向实践。但在《房地产开发与经营》教学过程中，普遍存在以课堂理论教学为主，实践教学环节不完善，与企业的合作不够紧密。导致学生理论知识够用，感性认识不足。因此，探讨实践经验教学作为本课程教学环节的作用也有其必要性。 二、解决思路 1.确立课程目标。根据房地产人才应用特点，着手研究高职院校应用型人才培养目标和业务要求，在该课程体系中要以素质为基础，以能力为中心，以实用为目的，立足培养应用型人才，满足学生就业和社会需要。基础理论知识以“必需、够用”为度，突出能力和素质培养，使学生不仅掌握与职业能力相关的必需、够用的理论与实践知识，而且还具备一个房地产人才应有的综合素质。该课程也应成为学生学习《房地产估价》、《工程招投标》、《房地产金融》等课程的基础课程。 2.建立基于“工作过程系统化”的课程体系开发模式。本课程以房地产开发与经营为主线安排工作内容，将房地产开发与经营划分为房地产市场分析、土地使用权的获取、房地产开发项目的评价、房地产开发项目的报建、房地产项目融资、房地产市场营销、物业管理七个学习情境，让学生以最接近工作实际的方式开展学习，真正掌握实际工作所需的能力，真正做到学以致用。各个学习情境采用“任务驱动、行动导向”的教学方法，融知识、方法、素质培养于一体，提高学生的分析能力、判断能力、问题解决能力，从而提高学生的综合职业能力。（下转252页） （上接250页） 3.强化课程设计、实习实训环节教学，体现应用型技能培养的教学理念。在实践教学中，使“实践性”教学与“理论性”教学的比例接近1∶1。在整个实践教学过程中，密切与房地产企业、房地产中介公司的合作，建立稳定的融“教学、培训、生产、技能鉴定和技术服务”、“五位一体”的重点实习实训基地。如可以提供更多的机会让学生到房地产企业进行实习，熟悉房地产开发的运作过程，协助企业进行市场调研、编制房地产开发项目的可行性研究报告、进行开发项目的营销策划工作等，增强学生的感性认识，以强化学生综合运用知识能力、策划能力、市场开发能力、文献检索能力和技术经济分析能力的培养。 4.教学方法灵活多样，注重学生应用性能力培养。在教学过程中，制定一套能引导学生积极思维、自主学习，充分发挥教与学两方面的积极性的新的教学方法。在理论教学中，可以运用项目式教学、情景教学等方法，让学生在完成某项任务的同时提高相关技能；同时配合案例教学，提高学生分析问题、解决问题的能力。如我校准备建设一个水利培训楼，具体的项目方案还在探讨中。针对这一项目，在教学中就可以让学生分组自主设计一个可行性研究报告，将理论知识用于实践，避免单一的理论讲授为主，增强学生学习的兴趣，提高教学效果。 着眼于培养高技能应用型人才的目标，《房地产开发与经营》这门课程的改革任重道远。在教学过程中，教师在课程内容体系、教学方法、实践环节等方面需加以改进，同时应掌握中国房地产的各项宏观调控政策，与理论相结合，适当地补充教材以外的知识，才能让学生系统地运用房地产开发与经营专业知识于实践，适应市场的需要。 房地产开发与经营论文:房地产开发的经营与管理分析 摘要：近年来，由于我国经济的飞速发展，房地产行业如雨后春笋，油然而生。国内房地产行业日新月异，在产生巨大经济效益的同时，其竞争压力也日益巨大。因此，对房地产开发企业进行科学合理的经营和管理是保证其抢占市场、在竞争日益激烈的房地产行业利于不败之地的必然要求。本文从这一背景出发，着重探讨房地产开发经营管理过程中出现的问题，并针对出现的问题给予切实有效的解决措施，旨在为我国房地产企业提供必要的理论指导。 关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析 一、房地产开发企业经营管理的主要部门 1.工程部门 工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。 2.财务部门 财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二，负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。 3.销售部门 销售部门主要负责把企业产品――楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。 4.人事部门 企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等。 房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此，房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现。 二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题 随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题，这些问题出现既有观念的原因，同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面： 1.观念上的危机 观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问题主要包括三方面的内容： 第一、被动的市场意识。这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备，但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理。 第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益。 第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败。 2.资源配置不合理 一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资，经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题，因为，资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险。 3.部门协调能力差 部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系，其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。 三、房地产开发企业经营管理的有效途径 针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。 1.更新经营管理理念 房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有观念，时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规，便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性，使自身的经营管理理念与市场相一致，与时代相契合。 2.合理配置企业资源 设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理，同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管理和监督机制，充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。 3.强化部门协调 加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制，强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养，定时对换岗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风，企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的，确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。 房地产开发与经营论文:浅析房地产开发与经营的风险与防范 [摘 要]近几年,尽管受到金融危机的影响,尽管国家出台了一系列政策来调控房地产市场,但中国的房地产业扔持续升温。因此,仍有大量投资者进入到房地产开发与经营的活动中区。由于房地产具有的种种特性,房地产开发与经营过程中会伴随着多种风险。本文对这一过程中的种种风险进行识别,并对其中占主要地位的几种风险进行具体详细的分析,最后,结合我国房地产业的现状,提出风险的防范措施。 [关键词]房地产 开发与经营 风险 防范 对策 一、我国房地产开发与经营的现状及主要问题 1. 我国房地产业的现状 近年来,房地产业逐渐成为中国的经济支柱,随着房价的不断上涨,人们对房地产业的关注越来越密切,毕竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,现阶段房地产业发展地过于快速,以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来,房地产每年开发投资额平局增长率为22.6%,而国内生产总值平均价增长率为12.9%,由图1可见,房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长,带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19.6%的增速增长,具体见图2所示。 为了调控我国的房地产市场,抑制房地产业的现象,国家出台了一系列政策和法规,以降低房价,限制房地产开发,控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控,房地产发展过热的现象仍然存在。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%。全国房地产开发景气指数为105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点,见图3所示。商品房空置面积分类指数为103.48,比4月份提高1.70点,比去年同期提高14.43点。 2. 我国房地产市场存在的主要问题 分析我国房地产业的发展现状,我们可以看出,目前我国商品房房价仍然过高,商品房空置率也在增加,房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长,连续几年超过了国内生产总值的增长,每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热,继而带来一些问题。首先,房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视,为了保证房地产市场的正常运行,国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次,炒房团应运而生,这些群体利用手中闲置资金,在大中城市大量购置房屋,再转手以高价卖出,赚取其中差额,达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次,房价过高导致普通消费者无力购买,银行贷款无力偿还。另外,投资者为了获取更多的利益,大量投资开发,这可能会带来资金周转链断裂的后果。 二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素 1. 主要风险 房地产与一般商品相比,具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点,而房地产开发是一个长期的过程,它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些,会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性,而这些不确定性会带来很高的风险。另外,我国房地产业过热的现状也会带来一定的投资风险。基于市场调查的风险识别方法,在房地产开发与经营的过程中,我们可以识别到以下几类风险。 (1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。 (2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素,对房地产市场产生影响,导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。 (3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点,决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。 (4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中,主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好,就可能导致整个开发过程前功尽弃,造成投资者的巨大损失。 2. 风险的影响因素 房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程,存在许许多多的不确定因素,对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要,现选取几个对结果影响较大的风险影响因素,结合现阶段的具体行业情况分析。 (1)政策因素。政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。2010年上半年,国家推出的政策文件有:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等等。由这些文件可以看出,国家正在积极地在宏观方面调控房地产市场,抑制房地产市场的不正常发展,使其能稳定、合理、有序地发展。对于房地产投资商和经营者来说,频繁的出台的抑制房地产过热的政策会带来开发方式、开发时机、开发规模选择的改变,也会带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,可能会导致房地产项目偏离本来的意图或达不到预期目标,甚至可能导致亏损。 (2)市场供求。现阶段,市场对住房的需求的确大于供给,以上海为例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口数环比增长了0.85%,2008年人口数比2007年增长了0.96%,2008年末达到了1321.7万人。可见,上海是人口呈现加速度的增长。每年都有大量外来人员进入上海工作或学习,因而产生大量对于住宅的需求,而上海本地人对住房的需求也是有增无减,因此,可以说,市场上对于住房的需求是极大的,房地产市场供不应求。而事实上,许多开发出来的楼盘并不能满足人们的住房需求,高房价使得大多数人望而却步、“望房兴叹”,而买房子的很多都是炒房团或投机者。这导致了另一种供求不平衡现象:一般收入的人需要的是中低档的、有能力负担的自住房,而开发商开发出的楼盘房价太高,买不起;开发商建造的住宅吸引来的不是住房的需求者而是投机者,只买不住,并抬高房价,转手卖出,造成空置率升高和房价的进一步上升,从而致使普通人更加买不起房。这一现象的存在对房地产投资者来说也是一种风险。 (3)融资。房地产的开发是一项规模大、周期长的活动,需要大量的资金的连续注入,如果资金链中断,就会导致开发过程不能正常进行,经营活动也就无从谈起了,也就无法保证资金的流动。因此,融资活动是保证房地产开发与经营活动顺利进行的基石。资金的来源的渠道主要有自筹资金、银行贷款、外商投资、发行债券、发行股票等。自筹资金来源安全、使用成本低,因而,使用自筹资金风险很小。但是,自筹资金数量有限,只能用于项目前期的费用支付,分析近十年房地产开发投资资金来源(见表)可知,其在所有资金来源中所占的平均比重不超过30%。银行贷款具有财务杠杆效应,但是银行贷款的限制条件很多,并且受利率影响较大,具有一定的风险。根据测算,国内银行贷款占融资金额的平均比重为21%。利用外资和外商直接投资在融资金额中所占比重较小,分别为3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的资金来源于其他融资渠道,包括发行债券、股票和其他金融工具。这类融资方式比较灵活,没有沉重的利息负担,使用期限限制不大,可以有效地保障资金的周转。但这种融资方式相应地存在一定的风险,不仅仅有财务上的风险,还涉及公司形象等问题。 (4)房地产经济周期。与宏观经济的周期性波动一样,房地产业也存在这样一种周期性的波动规律,称之为房地产经济周期。房地产经济的周期性波动是由供给与需求的周期性波动造成的(见图4)。房地产经济周期大致分为四个阶段,繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。因此,对于投资者而言,房地产经济周期对其开发与经营的影响说到底就是开发的时机选择的问题。如果开发时机选择不当,可能无法带来预期的效益,甚至可能有所损失。 三、风险防范的对策 房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险,其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险,对这类风险,投资者不易进行判断和控制;另一类是非系统风险,包括经营风险和技术风险,这是易于控制与防范的风险。针对以上提出的各种风险,结合我国房地产业现状,提出一些风险防范的对策。 1. 做好全面的市场调研,以尽量避免项目开发与经营决策的失误 在进行房地产开发前,进行细致的市场调研,找准切入点,正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境,发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素,寻找应对策略,尽量回避或转移一些风险,对于无法回避的风险,制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。完备、全面、细致的开发前市场调研能有效地规避和认识风险,达到风险预防的目的。 2. 进行区域化、多样化投资,以分散风险 由于各个区域房地产供给与需求存在差异,因此,各区域房地产经济周期的波动也存在差异,有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期,这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响,同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。另外,不同类型的房地产产品的风险及收益也有很大的区别,投资者可以采用组合投资策略,同时投资于不同类型的房地产,既能够获得可观的收益,又能够有效控制风险。运用这两种策略可以实现风险分散的目的。 3. 购买适当保险,以转移风险 对于开发过程中可以预测损失并且损失程度适当的一些风险,可以购买保险,通过向保险公司支付一定的保险费用的方式,将风险转嫁给保险公司。投保人缴纳了保险费后,如果发生了风险损失,保险公司必须分摊损失,给投保人以经济补偿。在这一过程中,可以购买的保险有建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。尽管只有限定范围的风险可以购买保险,但这一风险转移方式还是能够及时、有效地控制一部分风险的。 4. 签订必要的合同文件,以转嫁风险 通过签订正当、合法的合同,可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方,达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险,也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。 5. 优化融资结构,以降低财务风险 由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险,因此,合理地选择融资模式,选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先,拓宽融资渠道,选择多种融资方式,实现资金来源分散化。其次,计算各种融资方式的资本成本,并估计其风险大小。再次,结合不同融资渠道,平衡各种融资方式的风险,提出多种融资方案。最后,选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。 6. 缩短开发周期,以降低市场的政策风险 房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源,开发周期越长,对开发期内的政治经济形式变化就越难调整,就越无能为力。因此,缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然,缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”,也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等,加强对开发人员的培训与教育,加强项目管理,保证工程质量,并在此基础上合理地控制成本。 四、结语 目前,我国的房地产市场处于调整期,国家正在积极调控房地产市场。在这一时期的房地产项目面对着多种压力与挑战,投资者要能够识别出各种风险,并时刻关注各种潜在的风险因素,尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的风险,应用各种风险防范措施,做好风险的防御应对工作,及时、合理地管理和控制各种风险,从而保证房地产业稳定、健康、持续地发展,进而带动整个社会的健康发展。 房地产开发与经营论文:浅议房地产开发经营风险分析与对策 摘 要 随着我国经济社会的发展，人们对房地产的需求增加，极大地促进了房地产行业的发展，房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。因而，对房地产开发项目的风险进行识别，进而提出防范对策，具有重要的现实意义。 关键词 房地产开发 经营 风险分析 对策 房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析，或者说对房地产开发投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产开发的风险，明确导致开发投资效果明显变化的因素，并进行控制，以提高房地产开发投资效益，减少或避免不必要的风险损失。 一、房地产开发项目的风险分析 根据房地产开发项目的流程，可将房地产开发项目的风险依次分为政策风险、经济风险、建造风险和销售风险等四类。 1．政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失，近两年国家加大房地产的调控政策，从国家和各地区的房地产房价、销售的数据来看，对房地产业影响巨大。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失，例如2010年1月国家出台房地产“国十一条”，到2010年4月的“国十条”，再到2010年“9.29新政”，一年三波调控，一波紧似一波，给房地产企业带来巨大压力；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响，如2011年1月国务院出台“新国八条”房地产调控政策，1月25日住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。（2）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失，如2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。（3）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 2．经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险，如2011年2月9日，住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。 3．建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等；如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失，都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。 4．销售风险。销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售方式都有各自不同的风险，国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感，如果价格过高，可能导致房屋销售量降低，难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和营销两种，如果自己营销，可能缺乏专业的营销技术和人才，但营销又可能因为费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。 二、房地产开发投资风险防范对策 1．重视可行性分析。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始进行，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计及可行性研究阶段对风险的估计，分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。 2．建立风险预警体系。建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。 3．重视工程质量。房地产作为开发项目的最终产品，既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理，保证工程质量，质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力，能具体负责落实质量方针和质量目标，进行现场指导和帮助解决实际质量问题，这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理，严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中，要建立项目经理负责制度，由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则，择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位，从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中，施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务，定期召开工程质量会议和安全专题会议，从思想上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。 4．创新营销方法。（1）实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。（2）实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。（3）预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。 房地产开发与经营论文:经营决策对房地产开发企业生存与发展的意义 【摘要】本文拟通过对A房地产有限公司经营策略制定过程的分析，论证房地产开发企业经营策略的制定对企业本身的生存与发展所具有的重要战略意义。 【关键词】经营策略 战略意义 随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。 在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。 一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环 供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。 二、房地产企业经营决策理念 基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。 1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求 对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。 2、加强企业信誉的管理 企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。 3、树立终身服务观念 从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众，则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。 4、基于价值链构筑竞争优势 房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须设法提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现问题，从根本上杜绝失误。 5、进行人文关怀，树立社会责任 一个房地产企业能否真正得到顾客的认可，建立长期的信誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务；重视经济增长的质量和可持发展；为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时，却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉，而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。 以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。 三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析 A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业，起步晚、规模小、资金有限，信贷能力较弱，面对日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追逐大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势：擅长策划包装、资源整合、创意。 该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较，最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。 1、2006年上海房产市场总体概况 去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场处于结构性调整之中。 “政策细分执行力加强，市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。 在2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头；商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。 由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。 去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多；此外，作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，总数达到了75家。 总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测，判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具有滞后效应；加上去年的“70”“90”政策会在今年发力，未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅来自本地，更有国际需求。在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。 2、市场总体供求分析 2006年上半年，上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势，并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。 3、上海市房地产市场客户需求最新调查 根据调查，未来一年消费者购房选择最热门的区域是：浦东、徐汇、杨浦、闵行，客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示，浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势，其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上，面积在80～100平方米的房子最受消费者青睐，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有：配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。 4、高端住宅市场供求情况分析 高档住宅市场供应总量开始放大，且市场需求量也有很大的增长，从1999年的7.1%市场份额，上涨为2001年的13.9%，升幅达到将近1倍。 2006年，随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实，对高档物业虽造成一定影响，一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬，但局部区域房价仍居高不下。由此可见，在未来几年当中，全市高档住宅需求量的增长还将持续。 近日来，由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域，而沿江等具有独特景观资源的区域，黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。 近几年来，消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高，高价位楼盘经过多年的激烈发展，竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看：全市高价位楼盘的价格相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，景观是支持豪宅价格的重要因素；其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域，淮海路和镇宁路版块，徐家汇和人民广场辐射区域版块等，也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景，以大学教授、留学生、留学归来人士居多，他们注重未来发展大环境和增值空间。 5、上海市写字楼市场研究 市场概述：受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，大量发展商投资兴建写字楼，使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长；良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。2006年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到10000平方米的面积都有成交，跨幅惊人；一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升，估计可能出现新的租金上涨高潮。 从近年上海写字楼租金的变化可以看到，受整体市场环境的影响，各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。 市场空置率分析：2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦东空置率大幅下降，从12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6％。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。 市场租金分析：一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。 未来市场展望：上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张，面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼，2008年将达到供应高峰期。 6、市场亮点――创意工业房地产 继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后，创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐，正蓬勃发展，大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。 其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。 “八号桥”位于建国中路8-10号，占地11亩，其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司，厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。 2003年，在市经委和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造，创立“八号桥”。 “八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴，注入新产业元素，从而成为一个激发创意灵感，吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接，因此得名为“八号桥”。 经过一番设计和包装，老厂房彻底改变了面貌，抛开工业老厂房原有的沉重感，随处可见的是前卫的创意，并利用原厂房的高空间、多层次的布局，开展各种时尚展览活动。 目前，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。 创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合，成为二、三产业共同发展的结合点，这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点，是上海都市旅游的新景点。 通过对上海市房地产市场全面的调查、分析，A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求，但对中小房地产企业来说，风险太大，而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。 首先，旧厂房的改造无须投入大量的资金，而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积，更能得到金融机构的垂青，因而愈发显得财大气粗，一出手即是大手笔，这是非A房地产有限公司力所能及的。因此，公司领导决定扬长避短，另辟蹊径，把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。 其次，工业房地产的改造，创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项，精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品，为企业的持续发展闯出一条新路。 通过以上分析，A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略，并经过实践取得成功。 最后，通过深入了解上海房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，A房地产有限公司制定了科学的经营策略，找准企业发展的专业化定位，明确努力方向，通过运作，该企业正不断取得成功。 四、结束语 A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例，反映了了解房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之，作为一个企业，要想获得成功，首先必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。

0引言 蔗糖产业是广西着力打造的千亿型产业。崇左市发展糖业已经有60多年历史，被称为“中国糖都”［1］，其中的江州区是崇左市唯一的城区，甘蔗种植涉及13个乡（镇）、街道、农场，105个行政村（社区）。江州区80%以上的农业人口从事原料蔗种植，种蔗收入占江州区农民总收入的70%以上，占财政收入的60%以上，制糖和甘蔗种植长期以来都是该区的支柱产业，蔗糖产业的发展直接影响着江州区的国计民生。2017年的中央一号文件把粮、棉、油和糖列为影响国计民生的重点战略物资，广西作为国家食糖战略安全的最后主屏障，肩负着国家食糖安全战略和经济社会发展的多重使命。在国家加大糖业发展扶持力度的机遇中，广西于2013年12月出台了《广西壮族自治区人民政府关于促进我区糖业可持续发展的意见》，明确自2014年起，利用5年时间，在全广西建成33.3万hm2平均每666.7m2蔗茎产量力争达到7.00t、蔗糖分超14%的“双高”基地，最终目标是实现糖料蔗基地经营规模化、水利现代化、种植良种化和生产机械化的“四化”目标。2014—2021年崇左市糖料蔗“双高”基地建设经历了探索—小结—实施—总结的一系列探索、决策、实践和建设过程，现结合作者的工作体会，回顾总结江州区“双高”基地建设的得失，为继续做强做大江州区蔗糖产业提供可借鉴经验。 1“双高”基地建设实施前江州区糖业发展面临的困境 1.1种植面积接近饱和，面积与产量遇到发展瓶颈 江州区（2003年以前为崇左县）自1958年建设第一家机制糖厂以来开始大规模种蔗，近十多年以来甘蔗种植面积与甘蔗总产量连年抬升，种植面积从改革开放初（1978年）的3933.0hm2发展到2014年的7.4万hm2，原料蔗进厂总量从1978年的7.93万t发展到2014年的426.00万t，种蔗面积约增长了20倍，甘蔗产量增长了60多倍［2］。截至2014年，江州区约8.7万hm2耕地面积中的85%以上用于种植甘蔗，宜蔗土地几乎已得到充分利用，很难再扩种甘蔗。2014年江州区5家制糖企业日处理甘蔗量7.00万t，按榨季100d计，可处理甘蔗总量达700.00万t以上，每年缺口原料蔗270.00多万t，制糖企业产量严重不足，企业经济效益不高。 1.2甘蔗品种退化严重，引种推广体制不健全，新品种更新换代步伐较慢 江州区甘蔗当家种植品种新台糖22号从1999年引进种植，经过十多年的生产，已严重感染宿根矮化病和黑穗病，且新台糖22号为中熟品种，糖厂开榨初期糖分较低，不利于早期开榨。因此，江州区广大蔗农和制糖企业迫切需要一个与新台糖22号农艺性状相当的品种，以解决目前品种单一化存在的高风险问题，使江州区甘蔗种植形成早、中、晚熟品种合理搭配的甘蔗种植新局面，做到早期开榨糖分高、高糖高榨、后期糖分不退化。多年以来，江州区甘蔗新品种主要通过制糖企业、科研院所和区直相关部门及中介机构和甘蔗种植大户引进，引进方通常各自为战，信息独立闭塞，引进和繁育体系均不够健全，时常造成重复引进不适应品种而浪费时间与金钱，制约了优良新品种的推广［3］。 1.3甘蔗生产规模小，生产力水平低，机械化程度不高，抵抗自然灾害能力弱 1950年江州区的原料蔗单产为22.50t/hm2，1978年为20.25t/hm2，2014年为63.00t/hm2，而甘蔗生产强国巴西的产量为79.50t/hm2，美国为82.50t/hm2，澳大利亚为89.40t/hm2，说明江州区甘蔗单产处于中等偏下水平。江州区地处桂南旱片中心，属喀斯特地貌，地表水较少，打井出水也较困难，历来“十年九旱”，特别是春旱和秋旱严重影响甘蔗的出苗和拔节生长，直接影响甘蔗有效苗数和单位面积产量，是甘蔗总产偏低的决定性因素。地块存在散、小、乱现象，据不完全统计，江州区7.4万hm2种蔗土地涉及44.2万块地，面积最小的只有66.7m2；适合机收蔗地面积仅占8%，全江州区仅有机械收割机6台，种植和砍运基本上以人工为主，如2014年外籍民工到江州区帮砍运甘蔗人数达2万多人。 2甘蔗“双高”基地建设经验 2.1推进“双高”基地建设，夯实糖业发展基础江州区把“双高”基地建设作为破解糖业生产瓶颈、做大做实做强糖业的一场大变革，认真学习实施方案，外出学习先进生产经验，坚持把“双高”基地建设作为糖业“二次创业”的第一主战场，创新举措，全力推进甘蔗生产，为糖业全产业链提供充足的原料。 2.1.1创新工作思路，敢于担当，摸索创新发展之路 根据地方实际把上级政策进一步细化和实化。在法律法规允许的情况下对各项政策进行调整、细化、补充，出台《崇左市江州区优质高产高糖糖料蔗基地土地整治实施工作细则》《崇左市江州区优质高产高糖糖料蔗基地水利化实施工作细则》和《崇左市江州区优质高产高糖糖料蔗基地建设资金统筹使用管理办法》等地方项目和资金管理细则，完善土地整治和水利化建设相关方案与资金支付方式。在良种补贴方面，将资金直接补贴到自治区确定的良种繁育基地，确保基地培育的种苗均为接近原料蔗价格的限价苗，严格执行《广西“双高”基地甘蔗良种补贴项目实施方案》，对翻蔸新种良种给予7500.00元/hm2的资金奖补并直接发放到种植者手中。相关政策调整和完善后，“双高”基地建设的操作性更强，吸引力更大，解决了地方和实施主体在推进基地建设中遇到的关键难题［4］。 2.1.2严格规范项目实施，在严格建管中树立品牌 严格按照国家项目建设和自治区“双高”基地建设规定要求，把“双高”基地每一个片区作为一个项目来开展建设管理工作，在项目选点、立项、建设方案设计、专家评审、选定建设单位、建设管理、竣工复核和验收等环节，建立完善的项目建设工作流程、项目建设资料收集目录清单，工作各环节均依法依规实施，环环相扣，同时明确各环节的监管责任单位和责任人，确保项目建设经得起历史考验。2014—2019年江州区共实施双高基地建设项目片区691个，实施面积约4.0万hm2，全部按照项目建设规范实施。 2.1.3解放思想开拓创新，建立“双高”基地 建设新模式，打造高标准示范片区坚持因地制宜，积极探索创新，推行“政府+制糖企业+种植公司+农户”的“四方共建”建设模式，打造罗白乡益兴公司333.0hm2、孔香200.0hm2和通康166.7hm2水肥一体化等高标准示范片区，不断通过示范基地片区的辐射带动，使更多的群众看到“双高”基地建设的好处，提高参与建设的积极性。 2.1.4引导发展“政企银”共建，着力破解“双高”基地建设启动资金难题 “双高”基地建设（尤其是前期建设）投资大，江州区通过引导商业银行给缺乏资金的建设主体（专业种植公司和农民合作社）预付资金、项目验收奖补资金到位后及时返还贷款的方式，形成资金滚动运行机制，有效破解了“双高”基地建设中的资金难题。2.1.5项目管理权责下放，释放基层自主建设活力从2016年开始，江州区将“双高”基地建设的权、责、利下放到乡镇（街道）和农场，增加乡镇（街道）和农场在项目建设工作中的“话语权”，调动了基层建设“双高”基地的积极性，工作开展更加高效顺利。 2.2坚持“四化”同步，创新甘蔗种植管理模式，不断降低甘蔗种植成本 江州区通过政府引导、企业自主、农民参与、创新运营和管理举措等，进一步扭转了甘蔗种植规模化程度不高、生产效率低和种植品种单一的被动局面，实现了“双高”基地甘蔗种植规模化、良种化、专业化和科学化，有效降低甘蔗生产成本，甘蔗生产经营者收入得到不断提高，种植甘蔗的信心得到进一步增强。 2.2.1坚持推进土地整合“小并大”模式，初步实现甘蔗种植规模化 通过“双高”基地土地整治，实施“小块并大块”，将群众零散、碎小的土地约1.9万hm2整合成“田成方，路成行，沟相通，渠相连”的2.0万多块土地。在“小并大”基础上，继续按照自愿原则，由农户在基地里进行多户再联合，组成“农民互助联营”小组（专业种植公司或农民合作社），进行“小块并大块”的“二次整合”，将土地进一步整合成1.8万块规模化、集约化程度更高的地块，初步满足适度规模经营的要求［5］。 2.2.2坚持引进推广优良品种，扭转种植品种单一局面，初步实现甘蔗种植良种化 江州区在2014—2017年累计建成甘蔗良种繁育基地8个，基地面积666.7hm2，形成了拥有一级、二级和三级良种繁育体系的县区，并不断建设完善良种繁育推广体系，结合糖料蔗绿色高产创建项目，累计推广桂糖42、柳城05/136和粤糖93-159等高产高糖品种种植面积6.0万多hm2，一举扭转新台糖22号十多年来作为单一当家品种的局面，加快了甘蔗品种更新改造步伐。2017年4月，江州区被农业农村部批准认定为全国区域性甘蔗良种繁育基地［6］。 2.2.3坚持严格“双高”基地耕种管收标准，初步实现甘蔗种植专业化 以江州区2016年12月成为全国甘蔗种植标准化示范区为依托，引进专业种植管理公司，按照全程机械化要求进行管理。在甘蔗种植上，按照1.2m行距标准，采用拖拉机GPS定位导航技术精确开行、深耕深松种植作业，实现下种、施肥和布管等一次性同步完成；在田间管理上，运用测土配方和无人机喷防技术开展统防统治；在甘蔗收获上，采取小型履带式切段收割机集中连片收割，实现机耕、种植、用水、施肥、打药和砍运“六统一”，进一步提高了甘蔗生产的组织化和专业化水平，种植成本不断降低，种植企业形成良性发展循环［7］。 2.2.4坚持高标准起步，解决水肥药一体化难题，初步实现甘蔗种植科学化 充分发掘江州区多年以来在甘蔗高效节水灌溉方面探索取得的全国领先技术优势，引导自主引进“水肥药一体化”灌溉设备，专业服务公司统一开展技术指导和售后维护管理，蔗农根据甘蔗生长需要，适时实施精准浇灌和定向施肥，做到精准化、科技化施肥和打药，有效减少水肥蒸发流失。据测算，采用甘蔗生产水肥药一体化种植后，可节约用水或用肥达70%左右，有效降低生产成本30%~50%，每公顷产量增加30.00t以上。此外，合作社还通过签订“双高”基地水利化建设“水肥药一体化”灌溉设备采购协议书，先“免费”获取所需灌溉设备，待甘蔗入厂后再直接从糖厂扣减相关费用，有效减轻合作社的资金压力。江州区水肥药一体化管理模式多年来累计实施12个片区约2300.0hm2，占江州区“双高”基地建设总面积的5%以上，探索了一条适合南方地区大田农作物水肥药一体化的道路［8］。 3甘蔗“双高”基地建设存在问题 3.1“双高”基地全面实施水利化建设推进难，建设成效达不到预期 3.1.1项目片区难以保证常年持续稳定的水源 江州区属桂南喀斯特地貌，地下溶洞发育较成熟，虽然有左江和黑水河过境，但无常年的天然湖泊，大部分耕地处于工程性缺水状态，江州区实施的约4.0万hm2“双高”糖料蔗基地中，仅有约1.7万hm2可实施水利化建设（在基地周边2km范围内水源相对充足），部分利用小溪、小河、山塘和水库水源的水利化项目因长时间干旱缺水（尤其是春季和秋季）而无水可用。 3.1.2水利项目建成后发挥效益难 中央和自治区专项补助资金仅能满足水利化项目的水源工程建设，只能做到引水到田头。而田间管网、肥料配施等配套设施建设需要地方配套资金和实施主体自筹资金共同建设，但地方财政困难，配套资金难以到位，而实施项目的业主或一些由合作社实施项目片区内部的群众也不愿意筹措资金，造成水到田头却无法用水，“双高”基地水利化难发挥效益。 3.1.3水利设备管护使用困难 甘蔗属于粗放管理、经济效益不高的作物，按每公顷生产75.00t甘蔗计，每公顷产出仅3.75万元，扣除生产成本投入，每公顷净产出仅1.20万元，相比种植香蕉、水果和西瓜等高产出的作物，收益极为低微。因此，群众用水灌溉甘蔗积极性不高，项目建成后对水利设施的使用率不高，难以筹措管护经费，难落实管护主体和人员，极易导致水利设施报废。3.2全程机械化程度特别是机械化收割程度不高项目建设基地除部分项目片区由专业公司种植外，“双高”基地甘蔗种植仍以户经营为主，虽然相对面积有所增大，但总体上仍属于小而分散状态，机械化程度低。受江州区丘陵地形影响，机械作业主要进行新植蔗犁地、耕地、开行、装载，田间管理、作业及收获机械化水平仍不高，只能使用小型收获机械，其中，2018/2019年机械收获仅为约20.00万t，仅占江州区进厂原料蔗量的4%。如何在甘蔗生产全程机械化上取得质的突破，仍有很长的路要走［9］。 4提高甘蔗“双高”基地建设成效的对策建议 4.1地方要完善“双高”项目建后管护机制，确保项目建成后可持续发挥效益 必须调动一切社会资源的主动性，社会资本、农民能人、专业种植公司、科研院所互相协调。加强工程后续管理工作，完善工程项目移交手续，加大对管护主体的培训力度，确保水利化项目建后能投入使用，探索建立建全水利化管护后续工作的措施（机制），做好项目管护试点，如引进辖区制糖企业参与水利化项目建后管护，引导农民积极参与项目使用管理，保障水利化项目持续发挥效益；项目建成后，应遵循“谁收益、谁负担”的原则，制定建后管护管理办法，明确管护经费由农户、制糖企业和县级政府共同负责并落实，县级管护经费纳入年度财政预算；建议自治区和市级财政也落实部分管护经费，确保“双高”基地建后能正常运行。 4.2全力抓好甘蔗生产全程机械化创新融合 组织农机部门和制糖企业积极引进甘蔗收获机械，多尝试、多探索、多对比，找到适合本地生产实际的收获模式。重点推进甘蔗全程机械化区域服务中心项目建设，大力引导和积极配合各种机械研发企业，加快中小型甘蔗收获机本土研发，不断开创甘蔗生产全程机械化发展新局面。组建农机服务团队，为江州区及周边地区提供农业机械研发改进、维修保养和技术培训等服务，形成农机生产销售服务产、学、研一条龙体系，解决农机购买、使用的后顾之忧［10］。 4.3全力抓好甘蔗良种繁育基地建设 江州区是全国认定的区域性甘蔗良种繁育基地，必须围绕甘蔗种业为切入点，加快推进现有甘蔗良繁基地的升级改造，加强与广西农业科学院甘蔗研究所、中国热带农业科学院和广西大学等种业科研单位的强强合作，打造全国最大的甘蔗良种研发、培育和供应基地。同时，建议国家级甘蔗科研机构进驻崇左市建设科研分中心，开展甘蔗科研工作，每年由研究机构直接将选育出来有潜力的甘蔗品系，作为甘蔗优良新品种投放到江州区，以缩短甘蔗良种从实验室到大田生产的时间，加快崇左市甘蔗优良品种的推广普及步伐。同时，在已建成的“双高”基地片区大力推广应用优质甘蔗新品种，全面优化江州区甘蔗品种种植结构；编制完善江州区甘蔗良种繁育推广体系建设规划，科学合理布局江州区良繁基地，打造江州区布局合理、科研与大田生产有效衔接的现代甘蔗种业体系。 4.4全力抓好其他农作物改种蔗工作 严格遏制基本农田“非粮化“、“非农化”的势头，大力推进“退蕉（果、桉）还蔗”工作。重点整改已建成“双高”基地和糖料蔗生产保护区非“双高”基地内种植香蕉和速生桉等擅自改变糖料蔗生产保护区用途的违规行为，制定甘蔗生产工作奖励办法，引导制糖企业加大将其他作物改种蔗的扶持力度，解除种植业主改种的后顾之忧，确保“退得回，稳得住”，从而确保糖料蔗生产保护区面积的稳定。 5结语 “双高”基地建设是一项系统性工程，由于甘蔗生产的季节性非常强，如何配合甘蔗种植开展“双高”基地建设也没有可供借鉴的成功经验，因此，“双高”基地建设是一个不断探索的过程，只有不断解放思想、勇于突破，遵循农业发展规律，建立一整套科学合理的建设、运营和推广机制与体制才能为原料蔗生产建立一个科学合理、搭配比例适宜的甘蔗品种种植和生产体系，为广西糖业的健康发展打下良好基础。还需不断总结“双高”基地建设的经验，为继续开展高标准农田建设，不断夯实广西糖业发展基础提供参考依据。 作者:农雪萍 罗春毅 单位:崇左市糖料发展与基地建设服务中心 崇左市江州区审计局

摘要： 节能环保产业与化工产业的技术协同日趋突出，产业融合更加迫切。以扬州某高职院校为例，服务于节能环保、石油及化工产业、生物医药产业的环境工程技术省级高水平专业群实施“1+X”证书试点，可有效促进基于“1+X”证书导向的人才培养模式形成。针对现有“1+X”证书存在技能供需吻合度不够、1与X融合深度不够的问题，提出通过加强调研推进改革顶层设计，对接需求推进X证书开发和“三教”改革，以X证书为导向重构“三全育人”体系等措施，推进专业群“1+X”证书制度试点，为产业持续高质量发展培养复合型技术技能环保与化工人才。 关键词： 1+X证书；产业链；专业群；环境工程 当前，我国经济社会进入全面绿色转型阶段，节能环保产业持续发展壮大，产业链条不断延伸，化工产业绿色转型升级纵深推进，环保与化工行业的技术协同需求日趋突出，产业深度融合更加迫切。在此背景下，高水平专业群应运而生，强调与产业（链）的紧密对应性，基于严密的组群逻辑，围绕产业链主线布局组群专业，培养适应新产业形式的高素质复合型技术技能人才。实施“1+X”证书制度，加快学历证书和职业技能等级证书相互融通[1]，实现人才培养面向社会发展的适应性和面向行业发展的适应性有机结合。在经济社会全面绿色转型、地方政府推进传统化工企业绿色升级改造、推进先进化工制造、大力发展以化学化工为基础的生物医药等高新产业系列政策背景下，企业对复合型化学化工、环保类人才需求旺盛，开展好高职环境工程技术专业群“1+X”证书试点，将“1+X”、技能竞赛内容融入教学内容和课程标准，有利于形成化学化工、环境保护协同的课程体系，促进“1”与“X”深度融合的人才培养方案重构与完善，使人才培养更加复合多元、跨界可迁移，对于全过程提升人才培养质量、支撑行业持续高质量发展具有十分重要的意义。为此，本文以扬州某高职院校专业群为例，分析当前“1+X”证书现状及存在的问题，进而提出产业链视域下专业群试点“1+X”证书措施建议，为专业教育教改和节能环保、化学化工人才培养提供参考。 1环境工程技术高水平专业群基本情况 1.1专业群概况及服务产业链分析 以扬州某高职院校为例，该校获立项建设的省级环境工程技术高水平专业群聚焦该省属于化工大省、正在推进全省化工绿色转型升级、先进化工制造等现实形势，以环境工程技术为牵头专业，将应用化工技术、药品生产技术纳入组群专业，培养环境保护与化学化工一线技术人才，在节能环保产业链的上游（规划设计与建设）、中游（生态环保工程运营及管理）和下游（化工、医药等产业）位置形成衔接与支持，在专业技术上形成互补。 1.2专业群人才培养设计 （1）培养目标 培养面向节能环保产业以及石油及化工产业、生物医药产业的节能减排、技术研发、操作与管理、检测分析等岗位，适应产业协同交融新形势，具有良好的思想道德修养、职业素养、工匠精神、安全环保意识、创新意识和团队协作精神的复合型技术技能人才。 （2）核心课程设置 立足于服务该省传统石油化工产业及生物医药高新产业的目标，构建模块化课程体系。环境工程技术专业设置“环境监测”“水污染控制技术”“大气污染控制技术”“固体废弃物处理”“土壤污染治理与修复”等核心课程。应用化工技术专业设置“化工DCS识用与操作”“化工单元操作技术”“化工设备”“化工产品生产技术”“化工工艺学”等核心课程。药品生产技术专业设置“药物分析”“制药工艺学”“发酵工程”“GMP应用基础”等核心课程。由此可见，三大组群专业均不同程度涉及到化学化工领域知识，必须夯实学生“有机化学”“无机及分析化学”“仪器分析”等化学基础；均围绕环境监测与治理、化学反应与化工生产等原理、实践过程，推进基于工作任务、职业技能导向的教育教学改革。 2环境工程技术专业群“1+X”证书现状及存在问题 2.1“1+X”证书现状 截至2020年12月，高职环境类专业及应用化工技术、工业分析技术等部分化学化工类专业已试点的X证书有“污水处理职业技能等级证书”“智能水厂运行与调控”“水环境监测与治理”“地表水（河湖库湾）水质监测”，主要岗位是工艺控制、生产调度、设备运维、分析检测、方案编制。应用化工技术、药品生产技术等专业目前已试点X证书的有化工危险与可操作性分析、化工精馏安全控制等，涉及化工、制药、轻工、食品、环保等行业企业生产操作、工程设计、工艺运行与控制、安全培训与安全管理工作领域。由此可见，现有环境类和化学化工类“1+X”证书主要是围绕“水处理、水监测”“化工操作与管理”，对学生的水环境监测与治理以及化学工程设计、工艺操作、生产与安全管理的技术能力提出要求。 2.2存在的问题 （1）类型不足导致技能供需吻合度不够节能环保产业技术与人才需求主要集中于工程、监测、咨询、管理、研发等领域，产业呈现链条延伸、领域广阔、技术交融的特征，同时现有化学化工类技能等级证书主要面向化学化工操作、安全生产管理，难以匹配化工产业绿色转型升级、化工企业节能减排的现实形势需要。因此，专业群的各专业现有的技能等级证书覆盖面存在一定的空白，技能培训与现实需求出现了一定的错位，导致已发布的“1+X”证书在产业链上、中、下游覆盖面不足，技术技能要求与需求吻合度不够充分。为此，需要开发更多适应产业行业企业需求的证书类型。（2）教改偏差导致1与X融合深度不够部分高职院校环境类专业在开展“1+X”证书试点过程中，对“1”与“X”的关系理解不够深刻，导致在教学体系、人才培养方案及教学过程设计方面存在一定的偏差，职业技能等级标准与学历教育的培养目标未建立起较强的对应关系，使得“1”与“X”并行推进，出现为了“X”而“X”，为了“考证”而“考证培训”的“证书陷阱”，存在被“X”证书及市场牵鼻子的现象。 3产业链视域下专业群试点“1+X”证书措施建议 3.1加强调研，推进改革顶层设计 近年来，国家和各地区印发了一系列关于生态环境保护、高职院校人才培养、内涵建设等文件，出台了具有内在逻辑联系、环环相扣的配套政策。高职院校需要认真研读，结合发展规划，做好人才培养顶层设计，主动对接政策和战略，将“1+X”证书试点融入院校发展规划。面向广阔的节能环保、化工绿色转型升级、先进化工制造等产业市场，高职院校专业群还需要问计问需于政府部门、环保与化工企业、毕业校友，了解当前的产业行业形势、需求及痛点、人才培养评价反馈，吸取标杆院校的优秀办学经验，在专业群办学政策支持、教学体系与培养方案设计、组群专业发展规划方面予以优化调整。通过调研，形成“学校有清晰的支持政策、发展规划；学院有明确的专业群建设路径、办学面向；专业群有可聚焦的内涵建设载体、指标体系”，在顶层设计上形成环境工程技术专业群“1+X”证书导向的建设改革方略和路径图。 3.2对接需求，推进X证书开发 立足环境工程技术高水平专业群人才培养目标，着重从化工行业企业节能减排、检测分析、设备运维、工程设计、技术咨询五大类领域着手，分析人才需求的核心要素（素养、知识、技能）。例如，当前化工行业企业节能减排、检测分析涉及化学、环境两大类专业的交融，需要从业人员具备能源计量与平衡测试、常规工业污染物（特别是工业废水、废气污染物检测分析）以及产品质量与成分检测分析、化工安全生产与责任意识等核心素养，了解节能减排以及废水、废气处理工艺知识，优化设备维护，协助企业节能降耗及环保治理工程设计，提高清洁生产水平；相应地，企业需要专业设置化工方向周边课程（例如化工原理、工业分析技术、化工环境工程、绿色化工与清洁生产等），围绕需求开设有针对性的实验训练项目（例如化学分析实验、化工废水检测与处理实验、工业废气检测与处理试验）。对接上述需求，教育主管部门、行业组织、化工与环保企业、高校开展新种类“X”证书论证、开发及技能等级标准编制，形成多样化、覆盖全产业链的“X”证书供院校试点与考核使用，以适应节能环保产业业态及岗位领域细分的现实形势需要。 3.3对接需求，推进“三教”改革 在教学实践资源与课程建设方面，充分考虑学生在中学阶段的化学学科基础现状，以及为适应环保检测、环保治理、化工企业绿色转型升级、产品检验对检测分析与治理技术的需求，可整合环境、化工、药品生产组群专业的化学实验室，建设“环境与化工分析测试中心”，赋予“综合化学”课程教学、实验、科研功能，着力提升学生有机化学、无机及分析化学、仪器分析等化学基础；开设化工安全与环保、清洁生产等专业群高层方向课程，培养开拓型、创新型化工与环保人才。在教学方法上，从偏重理论或偏重实践转向理论教学与实践教学并重[2]，注重将环保与化工、医药等行业企业项目实践任务、环境与化工专业技能等级证书元素融入课程教学内容，将化工安全、环保与职业健康意识融入课程思政育人，形成“学-产/研-再学-再产/研”的素养、知识、能力三维目标螺旋递进式的新型实践教育模式。在教材建设上，重构优化教材内容，形成基于工作任务导向的知识树状脉络、技能递进螺旋，融入实际化工与环保项目案例、操作任务步骤，开发新形态教材。在师资队伍建设上，开展教师企业实践跟岗学习或帮助化工、环保企业解决实际问题，深化教师对企业技术现状、人才培养需求以及X技能证书的认知，丰富完善课程教学资源，具备课程重组与合作开发的能力[3]，反哺课程教学，实现教师“保鲜”与课堂“新鲜”的统一。 3.4证书导向，重构“三全育人”体系 鉴于“1+X”证书制度试点与“三全育人”在育人逻辑、目标、功能、内涵上的契合与互补的特征[4]，坚持“五育并举”理念。以X证书为导向，融合学生学历教育及素养、知识、技能“三维育人”目标达成，重构“三全育人”体系，使“1+X”证书制度试点与“三全育人”实现有效融合。在实施过程中，以课程、科研、实践、文化、媒体、管理育人等为抓手，将教职员工定位于“三全育人”体系各环节。教务、学工、团委、后勤等部门围绕学生的“德”“美”“劳”教育，开展基于职业技能或生活技能主题的劳动技能竞赛，让职业劳动思想、职业工匠精神融入日常管理和专题教育活动；专业所在学院、教务处、创业创新学院、团委等围绕专业X证书技能要求、环保与化工行业企业当前的技术需求，精心设计（修订）专业群人才培养方案和课程标准，精心开展专业知识技能竞赛、绿色化学与低碳环保创新创业比赛、校园环保科技文化活动，形成完整的协同配合、逻辑联系紧密的“三全育人”工作体系，引导学生树立职业理念，培育职业素养，递进式强化职业岗位技能学习、情境式体验企业运作、全程式参与项目任务实施。 4结束语 随着我国经济社会全面绿色转型深入推进，社会亟需大量高素质技术技能环保与化工人才。服务于节能环保、石油及化工产业、生物医药产业的高职环境工程技术高水平专业群实施“1+X”证书试点制度，必将有效促进基于“1+X”证书导向的人才培养模式形成，推进教育教改。现有环境类和化学化工类“1+X”证书存在类型不足导致技能供需吻合度不够、部分院校教改偏差导致1与X融合深度不够的问题。为此，采取加强调研，推进改革顶层设计；对接需求，推进X证书开发和“三教”改革；以X证书为导向，重构“三全育人”体系等措施，打好环境工程技术专业群“1+X”证书制度试点组合拳，推进职业技能培育与学历教育的深度融合，培养更多适应新时代下节能环保产业需求的高素质技术技能环保与化工人才，为产业持续高质量发展提供支撑。 作者：鲍家泽 单位：扬州市职业大学

房地产经济学论文:房地产价格高涨的政治经济学解释 摘 要： 运用马克思政治经济学基本原理分析我国房价高涨的原因及治理对策。我国房价高涨虽然全国层面看泡沫不大，但京津沪等发达城市泡沫严重。房价高涨乃至形成泡沫的根源在于地租过高，直接原因是房地产业的行业利润过高吸引了社会资本的过度集中，资本虚拟化和银行的信贷支持则成为其加速器。房价高涨会产生严重的民生问题，泡沫破灭又会对实体经济带来灾难，因此降低地租和有比例实现国民经济各部门间均衡发展是解决问题的根本出路。 关键词：房地产价格高涨；形成机制；政治经济学视角；地租 一、相关文献综述与问题的引出 房地产价格高涨及其泡沫问题是目前社会各界关注的焦点，自2010年初至今我国房地产价格调控效果甚微。据天相投顾统计，2010年8月全国的商品房销售均价为4 430元/平米，到2011年8月则为5 196元/平米，涨幅达17.3%，北京、上海等发达城市的房价则上涨更快，有关我国房地产是否存在泡沫的争论也充斥着学术界、政府和媒体的视眼。根据资本定价理论，房地产的当前价格等于其未来收益的贴现值。但由于未来收益的不确定性，房地产的当前价格很难反映其市场价值，也就较难对泡沫作出识别和预警。难怪很多西方学者也承认：由于很难判断资产价格是由其基本面引起的还是由投机因素引起的，因而泡沫只有当它破灭后才能发现。国内相关文献主要用西方经济学原理来寻求我国房价高涨的原因。易宪容认为金融制度不完全性、效应的滞后性及利益的渗透性，金融交易制度安排的缺陷为我国房价波动的制度性根源，并认为信贷扩张过度是房价过快增长的主要原因 [1]。昌忠泽则指出信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，其中隐藏着巨大的双重风险：一方面导致财政风险加剧，土地财政难以为继；另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。并认为房地产业从长期来看不应该作为我国的支柱产业，加大公共财政体制改革，严格土地管理制度，改变地方政府对土地财政的依赖关系是抑制房价泡沫的可能途径[2]。周彬、杜两省认为土地财政必然推动房价持续上涨，从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满，房价越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推动房价上升的内在激励，给定土地财政现状，在地方政府互相竞争情况下，中央政府通过商业银行来控制房价过快上涨存在极大的困难[3]。 上述文献的不足之处是只从某一个角度来解释我国房价泡沫形成的原因，不能将影响房价高涨的因素纳入一个统一的分析框架。马克思主义政治经济学将商品价值的研究作为其核心任务之一，尤其是对价值和价格的概念在理论上作了严格区分，加上其平均利润理论、地租理论及虚拟资本理论，构成了研究房地产泡沫的最有说服力的理论框架。因此，从马克思政治经济学角度来把握我国房地产泡沫的度量、判断房地产价格高涨的根源，对我们认识现实情况、把握政策方向、掌握投资力度，以及引导和促进我国房地产市场的健康发展都具有重要的现实意义。 二、马克思关于“泡沫”的定义与解释 1.关于泡沫的定义。关于“泡沫”，马克思政治经济学中没有明确定义，最为经典的关于泡沫的定义要数《新帕尔格雷夫经济学大词典》：“泡沫状态”就是一种或一系列资产在一个连续过程中徒然涨价，开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价而来的常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。马克思认为“商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的”，“商品的价格是其价值的表现形式，价格围绕着价值上下波动”，“在垄断市场中，商品的价格形式表现为垄断价格，而垄断价格也不会脱离商品价值，也围绕着价值上下波动”[4]47102，871。据此，可以将泡沫定义为商品价格对其价值的严重背离，泡沫的大小与其背离的程度成正比。 2.房地产价格的构成。房地产价值由房产和地产两部分构成。房产是人类劳动的结果，地产则分为两种情况：一是未经开垦的生地，没有经过人类的劳动，没有价值；二是经过人类开垦的熟地，具有价值。依据商品价值公式c+v+m，预付资本C可以分为两部分：一是购买生产资料而支付的货币额c，属于不变资本；二是购买劳动力而支付的货币额v，属于可变资本。在房地产价格的构成中，不变资本主要由建筑材料和设备折旧构成，钢筋、水泥和装修材料等建材一次性转移到房价中，而用于盖房子的设备和其他固定资产投资以折旧的形式多次转移到房价中，不变资本不产生价值。马克思认为只有可变资本v才能创造剩余价值，按照产业分类，建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，由此可以判断房地产价值由建筑工人创造，这里的建筑工人应是广义的，房地产的设计、建造、管理、营销等诸多劳动是否应归于可变资本范畴需要区别看待。对生产劳动的定义主要从增值资本角度和增加使用价值角度来看，前者是资本交换劳动，后者是生产物资产品或具有物资载体的非物质产品的劳动。从马克思“总体工人”的概念来看，“随着劳动过程本身的协作性质的发展，生产劳动和它的承担者即生产工人的概念也就必须扩大，为了从事生产劳动，现在不一定要亲自动手，只要成为总体工人的一个器官，完成它所属的某一种职能就够了。”按照此定义，建筑设计工人的劳动是生产工人劳动的向前延伸，尤其是建筑设计师的劳动属于创造性脑力劳动且能创造出更大的剩余价值，应被纳入到创造性物质产品的总劳动过程中，为资本增值服务，应算作生产性劳动。同样，房地产的管理人员也应属于生产性劳动，而营销人员的劳动属于流通环节了，不属于生产性劳动[5]。 房价中的m部分为剩余价值，m/v则为剩余价值率，如果用m/（c+v）则变成了利润率，马克思认为由剩余价值率向利润率的转变掩盖了资本家剥削工人的本质。利润为预付资本的增值额，在货币形式上表现为生产资料价格、生产性劳动工资和利润。利润作为资金使用的回报，房地产企业也需要利润以维持资金流通和生产继续，其利润的计算应是平均利润，但不是房地产业的平均利润，而是社会平均利润。房地产企业的定价是在平均利润的基础上加上一个行业超额利润，以此造成房价的虚高，再加之房地产业具有消费和投资的双重属性，从而更加剧了泡沫的产生。 3.我国房地产价格泡沫的度量。衡量房价是否有泡沫的思路之一是房价与人均可支配收入之比，一般认为房价收入比为H/In=1左右为房价的合理区间，11.5则为恶性泡沫。 注：ΔH为房价的增长率，H/In为房价与人均可支配收入之比，其中2011年的数据为前三季度数据。原始数据来源为天相投顾有限公司开发的金融数据库 我国2007～2011年房价增长率和泡沫的度量如表1。全国的房价增长率2007～2011年分别同比增长16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危机和2010年我国房地产调控增幅有所放缓外，其余年均增长率均超过10%。全国的房价收入比则变化不大且在1上下波动，说明在一定程度上全国的房价是比较合理的，不存在泡沫。我国4个直辖市的房价则差异性很大，京、津、沪三市均存在严重的房价泡沫，尤以上海、北京最为严重，且房价波动剧烈。房企与政府间存在多重博弈，在紧缩政策下，房企采取不降价的行动，而在宽松政策下，房企则加快房价的上涨。重庆的房价也在快速上涨，但还在合理的范围内，基本不存在泡沫。事实上在类似于重庆的二线城市，房企在近几年加快了涨价步伐和开发力度，尤其是在政府对一线城市加大宏观调控的背景下。 三、房地产泡沫产生的根本原因： 绝对地租与级差地租 房地产业是地产业和房产业的总称，它作为一个统一的组合产业在国际上已成为惯例，其作为一个独立的产业是始于资本主义社会。但人类对土地的使用自有人类就开始了，且人类文明的长足进步与土地密切相关，正如威廉·配第说：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。进入商品经济社会后，商品经济和生产力的空前发展使得国民经济的部门日益多样化和复杂化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地产业不但成为与其他一切部门、行业并立的一个独立行业，而且成为国民经济的基础性行业，它甚至成为经济兴衰的关键，牵动着整个经济的消长变化。房地产业除了正常的经营业务外，还出现了投机经营，这既危害了社会生产的正常发展，又加速了资本和生产的集中，刺激了更大规模的扩大再生产。 土地私有制与生产关系密切相关。人类从事物质资料的生产总是在一定的生产关系下进行的，且这种生产关系是以一定的生产资料所有制为基础的，它同时又是决定社会形态性质的基因。土地不是人类劳动的生产物，它作为人类生产不可缺少的要素，作为人类生产和生活的自然载体，在生产力尚未发展起来之前是自然而然地被人类共同所有，但并不存在所有和占用问题。随着生产力的发展，人类使用土地，使生活上能够定居下来，形成所谓部落、氏族，因而就占有一定范围的土地，再加上土地是不可人为移动的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范围内的公有，这便是土地所有制产生的原因。到了资本主义社会，所有生产资料都私有化了，土地也出现了私有化，于是就产生了土地所有权、占有权、使用权和支配权的分离或结合，租赁关系也随即产生。土地的资本主义租赁形成了土地所有者、土地资本主义经营者和生产工人三者之间的关系。 地租是土地所有权在经济上的实现，是土地使用者经营成果的一部分。土地所有者凭借土地所有权并依据土地肥力的优劣、离市场的远近和土地上的生产设备，向土地租赁者收取绝对地租和级差地租。地租即为土地所有权的报酬，实质是将土地分期分次进行买卖，如果将若干年的地租一次性付，就成为土地的价格，使没有价值的土地成为可以买卖的商品，实现了土地商品化。土地价格与地租成正比，与银行利息率成反比。人们根据利息率的高低来预测地租和地价的变动趋势，也就为土地炒作提供了可能。 我国的土地制度是国家所有和集体所有，地价为零或者非常低，但土地的国家所有并不等于无所归属，也不意味着全由国家及其政府利用行政手段统包使用，而是也存在土地使用权、占有权、支配权等分离的经济条件，与之相关的房地产业就存在着同样的问题。改革开放以后我国土地的开发过程逐步实现低地价向高地价的转化，地租同样存在着绝对地租和级差地租，前者是与国家和地方政府对土地的绝对垄断有关，后者是由土地位置和投资不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家和地方政府通过征收土地增值税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，便又产生了更大的绝对地租和级差地租。这几种地租在要素市场化过程中逐步显现并在地方政府和开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成为房地产业超额利润的来源，这就既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济产生的特殊因素[6]。 地租在我国表现为土地购置费 2007年全国的土地收入为4 866亿元，到2010年则为9 992亿元，上涨幅度为101%。北京、上海等发达城市的涨幅则更大，北京2007年的土地收入为293亿元，到2010年则达到1 292亿元，涨幅为341%，上海2007年的土地收入为131亿元，2010年则为449亿元，涨幅为243.7%。 地方政府的财政收入也不断地增加，从土地收入与财政收入之比来看，全国2007～2011年分别为0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，说明我国的财政收入也是不断增加的。像北京、重庆等市的财政收入对土地收入的依赖很严重，北京的土地收入/财政收入比2007～2009年为0.2左右，但到了2010年则达到0.54，重庆的这一比重最高达到0.39。导致这一现象的主要原因首先是土地成交价格的持续上升。随着城市化进程的加快，基础设施建设、房屋建设等对土地的需求大大增加，导致地价不断上涨，尤其是土地政策2002年由划拨制度转为“招拍挂”制度后，地价更是突飞猛进，而地价的上涨，直接带动了地方财政收入的增加，导致很多地方政府依靠卖地来增加收入，对土地财政的依赖也越来越大。其次，货币政策的变化也导致土地价格过快上涨，尤其是从2003年开始的宽松货币政策。地方政府对土地财政的依赖，对我国经济发展的影响是巨大的。地价上涨最明显的表现就是房价的过快上涨，所以，要稳定房地产市场，主要措施之一就是使地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。 地价的过快上涨是房价飙升的主要原因。全国土地成本占房价的比重为0.45左右，在2010年则高达0.52。而北京、上海两市的地价/房价比则更高，北京2007～2009年为0.6左右，到2010年则达到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年为0.9左右，到2010年则达到1.22，这说明房价居高不下的原因之一在于土地购置成本过高，加上对商品房过度炒作，全国各地惊现“地王”，严重歪曲了土地市场和房地产市场。 注：土地收入为房地产企业的土地购置费，地价为房地产企业土地购置费除以购置土地面积，L/H为地价/房价比，L/I为土地收入/财政收入比，L为土地收入。原始数据来源同表1，2011年为前8个月份的数据 绝对地租的背后表现为土地所有权的垄断，在我国土地为国家和集体所有，其名义所有者为各级政府，对土地财政的过度依赖，使得地租上涨过快；建筑地段的级差地租表现为其地理位置的好坏，建房用地的稀缺性助长了地产商的投机性，地租包括绝对地租和级差地租是房价高涨的根本原因。 四、房地产高涨的直接原因：行业 平均利润差距过大 马克思认为平均利润率就是社会总资本的年利润率（亦称一般利润率），是指资本家阶级每年生产的剩余价值同社会范围内全部预付资本的比率，它体现了职能资本家之间分配剩余价值的关系。平均利润率是由全社会各个产业部门不同的个别利润率，在竞争规律作用下，趋向平均化而形成的。各个产业部门不同的利润率的形成取决于三个主要因素：剩余价值率、资本有机构成和资本周转速度。由于各个产业部门获得不同的利润率使得等量资本获得不同的利润，必然导致不同部门之间的竞争，也就会出现资本在不同部门间的转移。这种转移包括资本增量投向高利部门与资本存量由不利部门抽出投向高利部门。平均利润率的形成过程是通过部门之间的竞争将全部利润在各部门间重新分配的过程，表现为等量资本获得等量利润，即平均利润[7]。 在商品经济条件下，虚拟经济获得了无可比拟的高回报，资源大规模地从实体经济抽出流入房市、股市、债市等，推高了资产价格，而虚高且不断增高的资产价格更进一步吸引着更多的资源向虚拟经济部门集中。资源向房地产市场高度集聚会使其资源相对于利润率来说严重供过于求，实体经济部门因资源抽逃而难以为继，且实体经济部门对资源的使用成本由于虚拟经济的拉动而不断提高。在房价泡沫破灭之前，一个共有的规律就是流动性在虚拟经济领域过剩而在实体经济领域奇缺，投资于资产的回报畸高，经济规律强行发挥作用，新的平衡以生产力的巨大破坏为代价，通过财富与收入分配格局重新调整而重新趋于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而债券的收益率远低于通货膨胀率，故社会上的资金疯狂地向房地产市场聚集，造成了房价的高速上涨。 我国工业企业、建筑企业与房地产企业的平均利润率，如表3。全国工业企业的行业利润基本上为6%左右，历年变化不大；而房地产企业的平均利润率要高得多，考虑到数据收集的便利性，我们以中国证监会的房地产行业中的132家上市公司为样本，对其采取简单的算术平均，结果发现2007～2011年房地产行业的平均利润率分别为344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用马克思对资本家贪婪的描述：“一旦有适当的利润，资本就会胆壮起来；有10%的利润，它就会到处被使用；有20%，就会活泼起来；有50%，就会引起积极的冒险；有100%，它就会不顾人间的一切法律；有300%，它就敢冒绞首的风险。”[4] 我国房地产行业不但吸引着原来从事房地产的企业，还吸引了大量的国有企业，全国有约70%的国有企业从事房地产开发，加上银行等金融机构对房地产企业的金融支持以及置业者对从事房地产的投机的热情，加剧了房价的高涨，尤其是非理性对房价泡沫的推动。 自2002年以来，我国商品房改革加快，房价上涨也随之加快，房地产业作为基础行业对经济的推动作用日益显著。一方面它加剧了社会资源向房地产企业、政府和银行聚集，结果便是政府越来越富而人民相对来说越来越穷，在城市里很多需要购房的年轻工薪阶层有许多成为了“房奴”或买不起房子成了“城市飘着的一族”，造成民生问题严重；另一方面社会资本过度地向房地产业聚集，不但加剧了房价泡沫，一旦破灭则对实体经济造成严重的负面作用，而且资本向房地产业的过度集中剥夺了其他行业的发展，尤其是作为基础行业的现代制造业，这是造成国民经济“生产性缺失”、增长乏力乃至导致债务危机的主要根源。 注：原始数据来源同表1。截止2011年11月25日，沪深两市共有房地产企业132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利润率为2007～2011年的净利润率做简单算术平均五、房价高涨的加速器：虚拟资本与 信用杠杆 马克思指出：“交换过程同时就是货币的形成过程”，“货币的根源在于商品本身”。资本最初表现为货币，但货币不一定是资本，资本与货币的区别在静止状态下看不出来，只有通过运动状态即流通才能显现出来。资本流通公式是：货币-商品-货币（G-W-G），在这里资本家用货币购买商品，然后把商品卖出去，重新获得货币。资本流通过程从买（G-W）开始，以卖（W-G）结束，其结果不是发生在这种商品价值上，因为交换是等价的，所以只能发生在购买到这种商品的使用价值上，也即要获得剩余价值，货币持有者必须在市场上找到一种特殊产品，这种商品的使用价值具有创造价值的能力，并且它所创造的价值能够大于自身的价值，这种商品就是劳动力，劳动力成为商品，货币转化为资本，使货币资本化。随着商品经济的进一步发展，资本作为纯粹的能够带来剩余价值的职能日益凸现，虚拟化的资本形式不断涌现，虚拟资本不是现实资本，只是资本的“纸质复片”。虚拟资本不但包括以股票、债券等有价证券形式存在的能够定期给持有者带来一定收入的资本，而且还包括银行券和不动产抵押，其中就包括房地产[8]249253。 房地产的剩余价值来源包括两个方面：一是房产，表现为建筑工人创造的剩余价值；二是地产，表现为土地价格的剪刀差。房地产业的虚拟化与金融机构对其的信贷支持，加速了房价的高涨和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器机制”原理，信用市场各个变量的内生变动会放大和扩展宏观经济的动荡[9]21。房地产业的投资和投机，从供需双方来看，银行等金融机构的信贷支持作为供给方，使得房地产企业获得的信贷支持占全部资金投入的50%～80%，在京沪深等发达城市房企获得的信贷支持更高；作为需求方的置业者一般也是从银行获得贷款，首套住房的首付比例为30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。据此推算，银行等金融机构对房地产业的信贷支持使得房价上涨的速度提高了2～5倍。 六、结论与政策建议 本文从马克思政治经济学视角解释了泡沫的定义、房价的构成和度量，并对我国房地产价格高涨乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器进行了分析。房价泡沫可以定义为房地产价格对其价值的严重背离，背离程度越大泡沫越严重。房地产价格由房产价格和地产价格两部分构成，房产利润的来源是建筑工人的剩余价值，从事房地产设计、管理等脑力劳动者创造出的剩余价值更多；土地本来没有价值，随着土地商品化也有了价值。我国房地产价格自2003年以来持续快速上涨，从房价和人均可支配收入之比来看，全国房价包含的泡沫不大但京津沪等一线城市中则存在恶性房价泡沫。我国房价高涨的根本原因在于地租过高，即土地成交价格快速上涨，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地财政收入增加迅猛，出现了地价与土地财政收入双双快速上涨的格局，“圈地价格的剪刀差”成为房地产业超额利润的另一个来源。我国房地产价格高涨的直接原因是其平均利润率过高而吸引了过多的社会资本，而房地产价格的虚拟化和银行等金融机构对其提供的金融信贷杠杆则成为房价高涨的加速器。 我国房地产价格高涨会造成一系列的后果：一是社会资本过度地向房地产行业聚集，造成资源过度地向政府、银行和房企集中，造成了国富民穷，出现了典型的民生问题；二是房价过高乃至出现泡沫，泡沫一旦破灭则会给实体经济带来灾难；三是房地产业作为国民经济的基础行业乃至支柱性行业，资源过度在房地产业聚集会剥夺了其他行业的发展机会，尤其是起着基础性作用的现代制造业，造成了生产性缺失和社会经济增长乏力；四是伴随着房价高涨地价也飞速上涨，形成了地方政府对土地财政的过度依赖，一旦房价泡沫破灭会导致严重的政府债务危机。 因此，要抑制房地产价格过快上涨、让房价趋向合理，首要的问题是控制过高的地租，主要途径有二：一是逐步摆脱地方政府对土地财政的过度依赖，可以尝试通过中央和地方政府的税制改革来实现，让地方政府有更多的财权；二是降低地租甚至使地租为零，土地本身并没用价格，国家大力建设经济适用房就是较好的举措。其次是要实现国民经济各部门间有比例地协调发展，降低社会资本在房地产业的过度集中，让国有企业退出房地产领域，鼓励资本向新兴制造业转移，同时也要丰富投资者的投资渠道并拓宽投资领域，避免过度炒作房地产。再次，抑制银行等金融机构对房地产业的信贷支持过度，合理利用信贷杠杆和虚拟资本，避免金融机构对房地产泡沫的过度放大，同时，银行等金融机构更应对信贷流向进行合理引导和管理，比如更多地支持新兴产业的发展。 房地产经济学论文:房地产市场“限购令”的法经济学与经济法学思考 摘要：限购令是我国房地产市场二次调控中，经中央宏观调控部门授权，由地方政府行使行政职权制定并在一定期限内执行的，针对本区域内房价过快上涨的情势，以限制一定条件的居民家庭從事商品房屋自由交易的权利能力的方式，降低市场投机成分，從而达到规范房地产市场良性运行目的的政府行政干预市场的政策措施。限购令本身具有丰富的法经济学与经济法学基础理论支撑色彩。运用法经济学和经济法学相关理论评析限购令，有利于從更深层面理解限购令内涵及其本质。当然，限购令在手段运用上存在着诸多不足甚至争议，也须從两方面理论的深层次上进行反思与推敲。 关键词：房地产市场调控；限购令；法经济学；经济法学 楼市新政之中，限购之令频出。在法律层面探讨限购令，通常的路径必须先從政策文本的具体规定中来提炼其概念或内涵。出于立论与探讨重心的异样，本文对限购令内涵的论述将予以简化，而将着重对限购令的法律属性进行探究，由此阐明其实施的法经济学和经济法学的若干理论基础，以從正反两方面来对其进行全面审视其“利弊得失”，以推进健康、合法的房地产市场调控机制体系的构建与完善。 一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况 (一)政策起源及其依据 中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月，2011年1月关于房地产市场调控的政策意见。從内容上看，三项政策，层层递进，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场运行出现良性变化，通过继续有效地遏制房市投资投机性因素，遏制房价过快上涨势头，促进房地产市场平稳健康发展，最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外，为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的房市运行背景，后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”政策出台的授权性规定“……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这就是“限购令”政策原始“文件”和各地方政府陆续出台限购令的“法律(或政策)依据”。 (二)法律属性及其认识 对限购令内涵的认识，可從各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼。從各地版限购令的具体内容来看。本人认为，限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过(或不通过)融资手段来购买(或交易)商品房屋权利的普遍性行政指令。尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的，但相比其他宏观调控政策手段相比，其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性，必须做到两点，一是将限购令界定为一种法律手段，并将其“政策法律化”；二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环，而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体，才能真正從积极方面发挥其应有的作用，实现房地产市场宏观调控的目的。 (三)实施概况与趋势 截至目前，全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容，可以对限购令做出如下几点基本认识：第一，限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数，但具体限购期限，各地有不同的规定，有些城市规定了明确的实施期限，如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日；第二，大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策，一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制；第三，限购令不仅规制一手商品房市场，而且将二手房也纳入其规制的客体范围：第四，有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定，如广州的“未满18岁不得单独购买商品房；境外购房按照国家有关政策执行”等；第五，有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果，主要是“房地产登记机构不予受理(办理)房地产登记”。從目前实施的效果来看，“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立，能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。 二、限购令的经济学与经济法学分析进路 凡此种种，可以看出，限购令内涵较为简单，无非是各地方政府在全国房地产二次调控中，经由中央调控规制部门授权，针对本地区房价上涨过快的现状，由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨，在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的政府针对房地产市场的规制干预的政策措施。那么，如何在国家针对楼市的调控政策整体框架中從更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善。笔者认为可以從经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵。并且提出完善我国当前楼市宏观调控政策体系的意见和建议。 限购令的出台在社会上充满着争议，在学术界引发了关于合法性与合理性纷争。在经济学界普遍所持的观点认为，限购令是对市场运行与市场机制的粗暴干预，是用计划的手段干预自由的市场，与完善社会主义市场经济与增加居民财产性收入的本旨目标相违背，并且已经是对居民个体的民事基本权利一合法财产受法律保护、民事法律行为自由等的无理限制。在经济法学理论界，则似乎存在着与上述观点不同“味道”的见解，市场机制從来就不是万能的，市场机制带来经济机制充分运行与发展的同时也会产生不可避免的诸多“负外部性”，市场也有失灵的时候，市场的失灵将有损于社会公共利益，因此，需要通过国家某种形式与程度上的外部干预来消除市场机制的这种缺陷，而限购令可能正是体现这种国家适当干预的“一剂良药”。“合理的现代市场经济不仅需要技术生产手段，而且需要一种可靠的法律体系和照章行事的行政管理制度。”笔者认为，在当今中国存在的经济运行制度市场化趋向转型与现有制度结构与内在运行机制逆趋向型本性体制矛盾下，衡量任何一种针对这种转型市场运行的规制措施的标准应当是多元化的，具体应当做到“四个统一(或协调)”：一是转型目标与转型手段的统一(或协调)；二是多元价值利益与核心价值利益的统一(或协调)；三是社会总体利益与个体局部利益的统一(或协调)；四是政策意图的扩充性与法律规定的局限性统一(或协调)。文章则将具体针对这四个“统一(或协调)”，分别從经济学与经济法学的基本理论范畴人手来论证限购令所具有的“工具合理性”。但是不能对限购令的合法性就予以认定，限购令在行政法制领域自身就存在问题，在私权法制与经济法制领域也存在着诸多超越法规限定的情形。 房地产经济学论文:政府加强房地产市场行政调控的经济学分析 内容摘要：本文认为，由于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场，单纯的经济调控手段效果有限。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。 关键词：房地产 市场 行政调控 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是属于不动产范围，它作为一种特殊商品，具有不可或缺性、稀缺性、地域性、不同质性、使用价值的稳定性和价值的相对增长性的特点。基于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。 当前我国房地产市场不可能也不是完全的自由竞争市场 （一）从理论上来讲，当前我国的房地产不能完全市场化 作为完全市场化的条件，商品必须是同质的，供给随着需求的发展而发展，通过前面的分析，很显然，房地产市场不可能具有此特点。住房需要是老百姓的基本需求，而且由于供给是有限且确定的，如果完全市场化，势必会有相当数量的老百姓无钱买房，最基本的生存需求不能得到满足；另一方面，鉴于资本逐利的本性和投机性，导致有钱人投机房产，占有大量的住房资源，并借机抬高房价，造成房价的非理性上涨。目前我国的粮食市场就是基于这样的原因，还没有完全市场化。 （二）从市场结构看，房地产市场是个垄断市场 作为房地产重要组成部分的土地市场，目前只有一个卖家，即政府，而有众多的买家（房地产商），这无疑是一个完全垄断的市场；而房产市场，虽然从表面上来看，有无数的卖家（开发商）和买家（消费者），但由于以下方面的原因，也是一个垄断的竞争市场： 从整体上看，买方的数量大，力量小，且分散；信息不完全，而相对于卖方的数量而言，是一个很小的数字，且实力雄厚、集中、信息充分，最重要的是，由于房地产的地域性，不能跨地域流通，区域外的其它买家和商品对它的影响较小，从而使某一特定地区的房地产供应具有相当垄断性。 从供求关系上讲，由于我国正处于工业化进程的中期，加上我国人口数量极度庞大，以及安家乐业的传统思想观念，使我国在相当长的时间内总需求大于总供给，房地产作为商品的特殊性，在一定程度上也会加剧这种供求的不平衡，因而从总体上看，供给的规模相对于需求而言是一个很小的数字，从而使供给在某种程度上具有垄断的性质。 （三）从市场行为看，当前我国房地产市场存在诸多问题 土地买卖虽然实行招拍挂制度，但由于土地供给的唯一性和稀缺性，土地价格基本上是垄断价格。 房屋价格虽然实行市场价格，但是，由于极度庞大的需求和相对较小的供给，从而形成房屋价格总趋势不断上涨，开发商只要竞标得到土地就有利可图；价格失去了市场经济中应有的杠杆调节作用。 由于地方政府、开发商、银行在同一条利益链上，加之其强大的行政资源和经济资源，从而使他们能达成默契和同盟，并影响消费者的消费倾向，哄抬价格。 消费者行为的非理性。房屋从根本上来说，就是满足老百姓的住房需求，这种需求与国家的经济发展和个人的经济实力相适应，它虽然具有一定的保值、增值功能，但是它与传统奢侈品是有本质的区别；我们强调“居者有其屋”，但这个屋不一定要为自己所有。消费者消费行为的非理性主要表现在对房屋所有权的过度追求和对未来保值、增值的过度预期，基于此，目前有人拥有二套房、三套房甚至多套房。 （四）从市场绩效看，政府应调控房价以避免带来不利影响 如果中央政府不采取强有力的行政措施，房价持续的、快速的上涨，它将社会财富从居民向地方政府、开发商和银行等机构转移，其不利影响表现在四个方面： 进一步增加社会分配不公和低效率。高房价使大部分购房者在长时间内沦为房奴，社会财富向开发商、银行和地方政府转移，贫者愈贫，富者愈富。房地产市场的垄断行为必然会产生低效率，过度投机，必然造成大量房地产资源闲置。 滋生腐败和其它寻租行为。高房价以及由此带来的超额利润使房地产业成为我国的暴利行业，垄断为腐败和寻租行为提供了现实的制度基础。在所有行业中，房地产业产生的富豪最多，腐败现象也最严重。 积累社会经济风险，并引发全面的经济危机。房地产业的虚假繁荣必然吸引大量产业资本聚集，从而形成产业空洞化，社会经济结构畸形。而一旦房地产市场泡沫破灭，必然会引起其他相关行业的连锁反应。 在一定程度上会引起社会公众不满情绪，如果两极分化超出了人们容忍的底线，或者两极分化对绝大多数中下层民众生存发展造成了极大的压迫和威胁，社会将有可能失去理性而陷于动荡和混乱。 单纯的经济调控手段不能解决我国房地产业存在的根本问题 （一）高房价的原因分析 第一，土地价格畸高。尽管宏观调控措施密集出台，但2010年末各地的“地王”仍不断刷新纪录。从竞拍的激烈程度看，南昌地王加价逾200轮，广州地王历经222轮抢牌竞赛，南京地王更在350轮竞拍中决出；从总价来看，武汉地王近54亿，广州地王值86亿，北京地王开标总额超过238亿；从楼面单价上看，南昌地王每平方米2万，杭州地王2.5万，而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录（骆海涛，2010）。 第二，开发商的超额利润。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。万科实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。开发商的暴利关键不在成本，暴利的一个重要来源是土地升值。 第三，总体上需求大于供求，尤其是少数游资的炒作在一定程度上也推高了房价。 （二）房地产市场宏观调控效果不佳的原因分析 经济手段只着眼于调整总需求，没有涉及总供给；尤其对高房价的重要因素―土地成本没有影响。熊方军、马永开等人（2009）借鉴货币交易方程，形成了一个分析房价和供求关系变化的理论分析框架，并运用2003年以来的数据进行实证分析，在此基础上通过梳理十年来房地产宏观调控的各项政策措施后指出，各项政策对需求的抑制效果有限，这样不仅没有实现房价平稳的政策初衷，反而加剧了市场的供求矛盾，致使房价迅速上涨。 调控手段对开发商的市场行为没有影响，不能影响开发商追求超额利润的行为。因为大多数开发商经过一定的积累，资金实力雄厚，即便是银根缩紧，对其影响也不大。尽管历经多次调控，尤其2010年内两次严厉调控，但开发商的资金处于可控状态：国家统计局数据显示，2010年1-10月，房地产开发企业本年资金来源5.69万亿，同比增长32％；其中，国内贷款1.04万亿元，同比增长26.3％。房地产开发企业更加倚重自筹资金，加上预售制、销售回笼以及加快流入的海外资金，开发商不至于陷入窘境，所以有实力的开发商敢于大胆竞标获得土地使用权（骆海涛，2010）。根据2011年6月14日国家统计局公布的房地产数据，2011年1-5月，房企利用外资266亿元，增长幅度达57.3％；自筹资金12486亿元，增长达到30.9％，而来自国内贷款的资金为5803亿元，增长仅为4.6％（周祺瑾，2011）。 这些手段一定程度上能影响消费者群体中的中产阶层的消费行为，但对高收入阶层和低收入阶层没有太大影响。2005年3月，房贷优惠政策取消，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%；2005年10月，国税总局重申二手房交纳个税，征收契税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等；2007年3月到9月，5次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率由最初的2.52%提高到7.29%；2007年9月27日，央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50% ；2010年4月，国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。无论提高住房贷款利率，还是提高首付款比例，或者是纳税，影响的主要是中产阶级，对原本就无力购房的低收入家庭更使其无力购房，而对资金充裕的高收入阶层没有根本性影响。 这些经济调控手段不能从根本上改变总需求的趋势及预期，因此不能从根本上改变现有的市场结构、市场行为和市场需求。2011年第二季度，中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户第二季度问卷调查同样显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”仍为居民投资首选。在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占22.2%，仍为居民投资首选。“债券”取代“股票”升至居民投资第三选择。这充分说明，在房地产的需求中，有相当一部分是投资需求而非居住需求。 笔者认为在一个非完全市场化的环境里，单纯的经济手段一定会产生市场失灵和市场缺陷，而且不可避免地会误伤一部分本来应该得到扶持的消费者群体。我国房地产业存在的问题比较多，而且错综复杂，表现形式和后果都比较严重。其产生的原因已经超越了房地产行业以及市场体制自身，寄希望在行业内和市场体制内解决问题是不现实的，理论上不成立，时间上不允许。 多层次、多渠道的住房供应体系构建 改革开放以来，我国房地产市场发展迅速，对满足人民群众的住房需要，推动我国的经济发展有着不可磨灭的作用，但是，在计划经济向市场经济转轨过程中，缺乏弹性和缓冲。1998年以前，我国主要提供纯福利性住房制度，而1998年实行住房货币化改革后，停止住房实物分配，住房实行完全的市场化供给。我们将所有的房地产需求都推向市场，同时让这个不成熟的市场来解决一切供给和需求问题，结果在供给和需求严重不平衡的情况下，导致房地产价格连年上涨。 西方各国的经验表明，在工业化、城市化过程中，政府必须对房地产市场进行管制。即使是在市场化程度较高的国家，大多采用市场性住房供给和福利性住房供给并举的模式。新加坡、中国香港地区、英国和德国等的成功经验表明，单一的房地产市场从来不是解决住房问题的唯一出路，建立一个包含房地产市场在内的多层次、多渠道的住房供应体系才是满足广大民众需求的有力保障。综合当前我国的实际情况，笔者认为应从以下几个方面努力： 当务之急是阻止房地产价格的上涨预期，并通过一系列的措施使房地产价格回归到理性的水平。从2010年开始的限购政策在一定程度上显现了效果，但有关利益集团的博弈使这种效果并不明显，甚至个别地方还出现了取消限购令的行为。其实，限购令不仅不能取消，甚至应该有决心在特殊情况下采取限价政策。地方政府应该有全局观念、长远观念和可持续发展观念。局部的、短期的利益损失换来的是全局的、长期的社会发展，这是转型中不得不经历的过程。 切实做好房地产价格下降后所引起的一系列经济和社会问题，这是行政调控能否坚持以及取得成果的重要保证。重要问题是两点，一是房屋价格下降后，消费者会断供，这种违约行为会带来类似美国次贷危机的金融危机；二是价格下降后，所引起的老业主的群体抵制。这个问题必须在遵从法律的基础上讲究原则性和灵活性，兼顾各方利益，减少矛盾。否则又会成为社会不稳定的因素。 大量加强社会保障房的建设。有资料表明，2013年我国要新建3600万套保障房，但仍然只占需求的20%。保障房建设要从制度上解决资金来源、分配体系、管理体系以及继承问题。 改革土地供应体制。传统的招挂拍制度在垄断体制下一定会导致高地价、高房价。可以考虑在建设保障性住房时，土地实行划拨制、限价制等。对高端市场的用地要继续实行招挂拍制度。 房地产经济学论文:政府调控房地产市场的经济学思考 在2011年的政府工作报告中，总理明确指出政府要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，主要包括进一步扩大保障性住房建设规模；落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；建立健全考核问责机制。这既表明了政府对房地产市场调控政策的延续性同时也表明了调控的难度和政府的决心。政府之所以要坚定不移地搞好房地产市场调控是基于多方面的考虑作出的选择。 一、优化经济结构，促进经济又好又快发展的需要 在市场经济条件下，资源在各个生产部门的配置主要通过价格的涨落以及供求的变化来实现。价格的变化对生产具有调节作用，当某种商品由于需求变大导致价格上涨时，这种商品的生产者获利就会增加，在高利润的刺激下，社会上的资源就会向该行业流动，使这一商品的生产规模不断扩大，从而满足人们对这一商品的需求。相反，如果某种商品由于需求量减少导致价格降低，生产者的获利就会减少，于是社会资源就会从该行业流出，从而使该产品的生产规模减小，这样就达到了节约社会资源的目的。价格若在一个合理区间内变化会，它就会在需求和供给之间起一个平衡的作用，在保证人们需求得到满足的情况下又能让有限社会资源得到有效的利用，不被浪费。 前期房价的过快上涨，刺激了对房地产的投机性需求，许多部门和个人纷纷把“炒房子”当成自己的投资渠道，房地产业的投机性需求越来越大，在这一需求的刺激下，房价出现过快非理性的上涨。此时价格的合理变化区间已经被突破，价格已不能正确的反映供求之间的关系，它不但失去了平衡供求关系的作用而且还对供求失衡起了推动作用，对房价的上涨起了推波助澜作用。在虚高的价格的刺激下社会上大量资金源源不断地涌入房地产业，致使房地产业规模空前扩大，房地产业的发展远远超出了人们真实的需求，推高房价的已经不是人们的真实需求而是人们的发财梦。如果政府不及时的挤出房地产业的泡沫，任由这种情况继续，就会造成社会资源的极大浪费，致使经济结构呈现畸形发展，甚至会影响经济安全和社会的稳定。要想实现经济的可持续发展必须要遏制房价的过快上涨，使房价步入理性的轨道。 二、缩小收入差距，实现社会公平的需要 商品房既具有普通消费品的属性又具有投资品的属性。房价上涨对不同家庭会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨会增加用于住房的支出，使生活的成本增加，收入相对减少。对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨可以使出租和出售的收益大大增加。所以，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。中国经济社会发展的最初是由不均衡发展起步，但是最终的路径却必然是走向均衡发展，让发展成果由人民共享，实现共同富裕，这也是当下科学发展观的要义所在。房地产市场的畸形发展恰恰导致均衡发展之路被人为阻滞，不同社会群体间会因为拥有房产数量的不等而无法实现共同富裕，甚至由于高房价而失去了依靠自身努力改变人生的机会。所以要缩小收入差距，实现社会公平必须要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。 三、保障改善民生需要 房价的持续上涨造成了这样一个尴尬的局面：一方面是房地产的规模超出了人们真正的需求，另一方面是许多中低收入者很难改善自己的居住质量。这中间一部分人通过贷款购买了房，却由此背负上沉重的债务负担变成了"房奴"，生活质量反而下降。近年来居民用于住房的支出不断增加。在收入一定的前提下，用于住房支出的增加必然会挤占其他消费支出，特别是发展资料和享受资料的支出。这样要提高和改善人们的生活质量和水平就成了一句空话。所以要改善民生必须要重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求，扩大保障性住房建设规模。把普通中低收入者从高房价的重压下解放出来，让发展的成果由人民共享这也是构建社会主义和谐社会的需要落实科学发展观的需要。 由于市场调节具有自发性、盲目性和滞后性的特点，所以如果单纯依靠市场对社会资源进行调节会导致资源浪费；社会经济不稳定；收入分配不公平等现象。所以政府必须要及时的对市场进行有效的宏观调控。政府对房地产业的调控可以说一直就有，但在不同的阶段调控的内容和重点是不同的。这次的重点很明显在于稳定房价，抑制投机。相信通过政府的这一系列调控措施可以进一步促进我国房地产业的健康发展，实现经济的腾飞、社会的稳定以及民生的改善。 房地产经济学论文:从经济学理论看房地产价格居高不下 [摘要]中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产价格的居高不下?本文作者首先从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面介绍了我国房地产价格居高不下的原因，然后对如何控制房地产价格提出了自己的建议。 [关键词]需要 需求 经济学 房地产高价 作者以经济学理论为基础，首先对我国房地产价格居高不下的原因进行了简单的分析，然后在原因分析的基础上，探索了如何解决我国房地产价高居高不下的现状。 房地产价格居高不下的原因 中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产的居高不下?下面作者将从四个方面解释房地产价格居高不下的原因。 (一)需要与需求 1.理论分析 需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向，它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。 经济学中需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。 在经济学中，必须区分需要不等于需求，这是两个不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。需要只相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。需求比需要的层次更高，涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中，必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论，而非需要与供给理论。 同时由于文化习惯等原因，中国人对于购买房屋等类的固定资产是有着强烈的心理偏好的，即商品房是缺乏弹性的，需求量对于价格变动的反映欠敏感，需求量随价格的变动变化下。同时，对于缺乏弹性的商品，提高商品的价格会使厂商的销售收入增加，这也为商品房价格的提升奠定了理论基础。 2.实际分析 我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多。因此，伴随着我国城市化进程的发展，越来越多的农村居民迁移到城市中来，形成了对商品房的庞大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因为刚刚进入城市的很多人并没有购买商品房的经济能力。所以，我国房地产市场上，商品房的需要量大于需求量。 通过微观经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。但是，现实中往往将需要和需求混淆，错把需要当做需求，而没有注意到两者的差别。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线看做需求曲线，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。 (二)高基尼系数下的贫富差距 在前半部分的介绍中作者指出，由于经济承担能力的因素，我国众多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧被销售出去了呢?这是因为我国居民贫富差距大，富人虽少但富裕程度相当高，趋于利润的追逐，他们把商品房作为一种投资的手段，大量买进并炒作商品房，进一步加剧了商品价格的居高不下。 2009年我国的GDP总量位于世界第三位，表明我国的经济发展势头良好，经济总量位居世界前列。但是我国的贫富差距大，穷人太穷、富人太富。社科院的2011年《社会蓝皮书》中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。 通过上面的分析我们可以看到，中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象。由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商品房以赚取差价。 由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高。 (三)土地的稀缺性 房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。 由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。 同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。 (四)国际“热钱”的流入 热钱的流入也在推动中国房地产价格的一步步持续走高，在所有的商品房价格的影响因素中，热钱的流入是最可怕的，它对于中国房地产市场甚至中国整体经济的打击可能是致命的。我国尚未发现境外“热钱”有组织、大规模流入境内。违规流入的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式、渗透的特点，从去向上来看，部分“热钱”流入后直接或辗转流入房地产市场，推动房地产价格继续走高。 房地产价格居高不下的解决措施 认清原因是途径，解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上，探索解决房地产价格居高不下的途径。 1.认清房地产市场的需要与需求。需要是人的本能，需求才会创造市场。因此，应该分清房地产市场上的需要与需求，以需求为基础来对商品房进行定价，避免因高需要、低需求造成商品房市场价格的居高不下。 2.创造社会公平，避免两极分化。公平与效率的关系一直是专家学者探讨的重点，但也是众口难调，没有形成一致的结论。但是，我国的基尼系数太高，两极分化太严重似乎已成为不争的事实。因此，国家要进一步处理好效率与公平的关系，在注重效率的基础上也要注重公平的因素。 3.改变地方政府评价指标体系。中央政府在对地方政府的评价过程中，要改变“唯GDP论”的方法，更加注重地方政府的综合执政能力，防止地方政府为了追求高GDP而提高转让土地的价格。 4.抵制热钱，发展正常跨境资本流动。国家相关部门在发展正常的跨境资本流动过程中，也要严查热钱，抵制热钱对我国房地产市场甚至是整个经济体系的打击。发展正常的国际贸易，抵制不合理因素对我国经济体系的打击。 论文中，笔者从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面分析了房地产价格居高不下的原因，并对如何解决房地产价格的居高不下提出了自己的意见和建议，希望能为推动房地产高价问题的解决提供参考。 房地产经济学论文:当今房地产价格的经济学解释 摘要：最近几年，房地产价格的飙升以及政府出台的各种调控政策成为了人们街谈巷议的话题之一，房价的微小变动牵动着很多人的神经。对于房价的走势尽管已有很多的方法和角度进行预测，但都过于复杂，本文意在从最基本的供给需求曲线角度给予一解决方案。 关键词：供给需求曲线 房价 限购 经济学作为一门应用性十分强的学科，它在人们寻求对社会经济问题做出合理的解释中产生，并随着经济的逐步发展和变化而不断地发展和完善。在现代，经济学的应用已经深入到人们日常生活中的各个方面，并也对普通人的生活观念产生巨大的影响。而整个社会对房地产价格的关注和讨论就是其中一个非常有力的证明。由于房地产价格关系到很多人的切身利益，人们不由自住的想要从经济学中寻找到答案，期望能够对当今社会高昂的房价做出一个合理的解释并且能够预计未来房价的走势。 本文主要是从经济学最基本的供求原理角度出发，解释当今社会房地产价格形成的原因，以及社会上一些热点问题对未来房价可能造成怎样的影响。 一、 经济学中的供给需求理论 在整个经济学中，价格起了非常重要的作用，而价格又是由供给和需求两个方面决定的。需求在经济学上被定义为在一定的时期内，在一定的价格水平下，消费者愿意而且有能力购买的商品的数量。可以看出，满足需求的条件一般有两个：一是有购买的欲望，二是有购买的能力，所以需求有时又被称为有效需求。只具有购买的欲望而并没有购买能力并不算作需求。 供给是指在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且有能力提供的商品的数量。行业的短期供给曲线一般是向上倾斜的。但是从长期来看，行业的长期供给曲线产生多种情形，不再是必然向上倾斜的：对于成本不变行业，供给曲线是水平的，表示厂商能够在给定的价格内提供任意量的商品，例如饮料行业；对于成本递增行业，供给曲线是向上倾斜的，表示随着供给量的提升，商品的价格也会升高，例如房地产行业；对于成本递减行业，行业供给曲线向下倾斜，表示随着供给量的提升，商品的价格会逐渐下降，例如需要大规模基础投资的铁矿石开采行业。而生产成本的变化是直接与生产要素的稀缺性以及其他原因相关的。 商品的供给曲线和需求曲线共同决定了市场上商品的价格和成交量。 二、 房地产价格决定中的供给需求因素 房地产作为一个在市场的交易的商品，它的价格也主要由供给和需求两个方面共同决定。但是与其他商品不同的是，房地产作为一项不动产，无法移动，所以不同地方的房地产由于地理位置的不同可以看作是不同的商品。并且由于房地产市场的特殊性，它的供给和需求曲线也有着自己的特点。 1.房地产价格决定中的需求因素 在需求方面，由于住房是每个人最基本的必需性需求，所以普遍认为中国的住房需求十分巨大，但其实这种观点并不完全准确。根据需求的定义，购买的欲望和能力必须同时具备才能称之为需求。购买的欲望每个没有房子的人都有，但是在购买能力方面，由于房价较高，其实已经超出很多人的购买能力，所以并不能全部都认为是需求。这也是为什么政府要推出政策性住房的原因，其目的就是要解决只有购房的需要而没有购房能力的这部分群体的居住问题。 具体的可以把具有住房需求的人分为三类：第一类是有完全能力承受房地产价格的人，比如拥有一套以上房屋的人，在房地产市场上的投资（机）者亦属此类；第二类是基本能够承受房地产价格的人，比如那些个人房屋价值占到个人总资产的主要份额，每月按揭支出占当月收入中重要份额的人；第三类是没有能力承受房地产价格的人，既对房屋既有需要，但是在目前和可预见的将来没有购买能力的人，政策性住房的主要照顾对象就是此类，这点将在后面做详细说明。第一类和第二类可以看作是符合需求定义的有效需求，但是他们之间也存在着很大的区别。 对于第二类，基本具有购房能力的人，这部分人购买房屋与否的主要考虑因素除了有未来房价的预期之外，更重要的是自己是否具有承担当前房价的能力。虽然他们是否买房的决策也受到未来房价预期涨落的影响，但是这更多在短期内起作用，由于对住房的需求有一定的刚性，当能够承担当前的房价并且未来房价走势较长时间内仍然不明朗时，这部分群体会较多的选择进行买房。相比较于未来的房价走势，他们更多的是考虑对住房的刚性需求以及当前的房价是否在自己能够承受的范围之内。因此，当前的商品房的价格对需求有直接的影响。由于对当前房价的敏感性，所以当总需求主要是有这部分组成时，需求曲线相对平坦，即价格的较小变动可能对房屋需求产生较大的影响。 相比之下，对于第一类有能力承担一套以上商品房的房屋需求者，由于已经拥有自己的必需的居住性住房，多余的房屋更多的是作为一种投资品而不是生活必需品。所以对于这类商品房的需求不只受到当前房价的影响，还更多的受到未来房价预期的影响，并且他们的风险承受能力也要高得多。即使当前的房价较高时，如果有对未来良好的预期，这部分的需求仍然会十分旺盛。由于中国城市化进程的推进，和人们收入水平的逐渐提高，市场上普遍预期未来房地产市场的需求仍将十分巨大，这也直接导致了当前这部分需求的庞大，并且与第二种需求相比，这部分需求对当前房屋价格的敏感度也较低。如果市场上总的需求主要是由这部分需求构成的，则需求曲线相对于第二种需求情况下更为陡峭。 综合而言，当房屋价格较低时，较多的人能够承担房屋价格，需求以第二类为主，而当房屋的价格升高时，很多第二类需求者被排除在需求的行列之外，从而需求中第一类所占的比例将会增加。总体的表现为房屋价格较低时，需求曲线趋向于平缓，随着房屋价格的逐渐身高，需求曲线的斜率也变得越来越陡峭，如上图所示。 2.房地产价格决定中的供给因素 房地产作为一项比较特殊的商品，它的生产要素中最重要的组成部分土地具有非常大的稀缺性，这也直接导致了房地产的稀缺性，它不可能向许多其他的商品那样具有较大的供给弹性。当房地产的价格升高时，土地的价格也会水涨船高，导致成本增加，成本的增加反过来会抑制房地产的供给，所以对于房屋价格的供给弹性相对较小，供给曲线相对陡峭。 三、供给和需求曲线的移动对房地产价格的影响 在经济发展的一般过程当中，整个社会的收入是随经济的不断向前发展而逐渐增加的，人们的购买能力也随着收入的增加而逐渐的增长。但是，收入的增长对供给曲线和需求曲线造成的直接和间接地影响是不同的，最终也会对房地产的价格和一定时期内的房地产成交量产生不同的影响。 1）在需求方面，收入水平的提高会增强人们对商品房的购买能力，但是由于现在社会收入分配结构中，资本所带来的收入要远远大于劳动所带来的收入，收入分配不均现象将在现在和未来一段时间内长期存在。而在以上的对住房需求者的分类中，第二类基本能够承受房地产价格的人主要是以劳动收入为主，第一类完全能够承受房地产价格的人是以资本所带来的收入为主。所以虽然收入的增长都会增加两类人的购买能力，但是对两类人的影响并不完全相同，总体上看，对第一类人收入的增加幅度会大于第二类人收入的增加幅度。供给曲线会向上移动，并且需求曲线左侧陡峭的区域会变得更加的陡峭。 2）在供给方面，收入的逐渐增加和城市化进程的一步步推进导致房地产需求的逐渐增加。房地产需求的增加又会促进房地产的供应并且会抬高土地等生产要素的成本，即在同一价格水平下，土地的成本增加会导致房地产的供应量会减少，供给曲线也要向上移动。 3）在供给曲线和需求曲线都向上移动的情况下，成交价格和成交量也会随之增长，但是两者增长的幅度和产生的影响也决然不同。从长期看，房地产的价格终归是要由收入来支撑的，所以在同一价格水平下，房地产需求的增加幅度要大于房地产供给的减少幅度，才会使总的收入影响为正。需求曲线的上移幅度要大于供给曲线的上移幅度。但是具体的，由于收入分配的不均导致高收入者的收入增长幅度大于低收入者的增长幅度，房地产价格的上涨对第二类需求造成的影响要大于对第一类需求造成的影响。同时，房地产价格的上涨也会给第一类投资性的住房需求产生未来仍有可能进一步上涨的良好预期，需求曲线左侧部分的斜率趋向于陡峭。最终造成第二类需求占总需求的比例下降，投资性的需求占总需求的比例逐渐上升。 另外由于房地产供应的有限性，房地产成交量的增长幅度也要小于房地产价格的增长幅度。总体上看，收入的增长最终表现为价格的大幅上涨和成交量相对的小幅上涨，自住性房地产需求在总需求中所占的比例逐渐下降。 四、政策性住房对商品房价格的影响分析 政策性住房主要是指经济适用房和廉租房。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房，它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性的特点。相对于市场价格而言，房屋价格是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 无论是经济适用房还是廉租房，对正常市场中的商品房造成的影响是一样的。一方面，政策性住房的对象主要是没有能力在以市场的价格在购买商品房的住房需求者，所以主要是指第三类的住房需求者。由于政策性住房的照顾，他们不需要再以市场价格购买商品房，可以说把这部分住房的需求分流出去。但是实际上对市场上商品房的有效需求并没有产生想象中大的影响，因为对于这部分需求，即使是不分流出去的话，这部分群体仍然没有购房的能力，所以并不算作是有效需求，他们的分流对市场上的有效需求没有影响。 另一方面，供给经济适用房和廉租房是需要大量土地的。土地的来源主要有两种途径：一种是不改变原有商品房土地供应的情况下，另外对政策性住房进行土地供应；第二种情况是把原本应供应给商品房的土地拿出一部分转作政策性住房用地。虽然两种情况都存在，即一方面增加土地的总的供应量，同时另一方面又把原本属于正常房地产的用地划作是政策性住房用地，由于土地的有限性，更多的是以第二种为主，这就相当于是减少了商品房土地的供应。进而对商品房的供给产生负面的影响。 一方面是需求的不变，另一方面是供给的减少，综合两方面可以看出，在其他条件不变的情况下，政策性住房会对正常市场上的商品房房价产生正向的影响，推动房地产价格的上涨。 五、限购对商品房价格的影响分析 现阶段，由于住房价格的过快上涨引起了社会的普遍不满，各主要城市纷纷出台政策，限制外地人以及第二套住房的购买，被俗称作是“限购”。“限购”政策会对房地产市场产生怎样的影响呢？ 在需求方面，“限购”对第一类需求产生了重要影响，导致第一类需求者即使有购房的需求及能力，但也无法实际实施，因此第一类需求大额减少。对于第二类需求，基本生活需要而购房，对于本地人基本不会产生影响，而外地人在本区购房会产生较大影响，但鉴于一般外地人购房比重占总购房比重不大，并且很多外地人购房是属于第一类需求范畴，因此可以合理认为“限购”政策对第二类住房需求产生了较小的影响。具体到需求曲线上，需求曲线向左移动，即在同等价格下需求量减少，并且对于价格较高的住房的影响程度大于对价低的影响程度，需求曲线上部分左移量要大于下部分左移的量。 在供给方面，“限购”政策对供给的影响较小，并且更多的是间接的通过影响需求进而影响供给，因此暂且忽略不计。 在供给不变的情况下，最后的结果就是成交量的大幅下降以及价格的小幅下降，如果政策长期持续下去，将对房地产供应者的现金流产生影响，进而影响供给曲线。 以上就是从最基本的供给需求曲线出发，探讨房地产价格的决定机制，如果要更加准确的研究，还应该考虑很多其他因素，但是这些因素最终也是通过影响供给需求进而对最终的价格产生影响。 房地产经济学论文:房地产宏观调控背景下住房保障制度的经济学评价 摘要：住房保障制度作为当前国家房地产宏观调控政策的重要组成部分，对抑制房地产投资过热，房价上涨过快起到了积极的作用。文章从住房保障制度的基本概念出发，重点分析了住房保障制度影响房地产市场的内在机理，揭示了其在增加住房供给、拉动住房需求方面的经济学作用机制。 关键词：房地产；宏观调控；住房保障；评价 近年来，随着我国经济持续快速发展、城市化进程提速、土地价格不断飙升，高房价已成为摆在政府面前的一个现实民生问题，由此引发的各种社会问题也层出不穷，房价已成为构建和谐社会的拦路虎。作为国家对房地产市场宏观调控重要组成部分的住房保障政策，已紧密关系到人民群众的切身利益。 2011年6月，党的十七届五中全会，再次提出要加大保障性住房建设力度，全国将在今年完成建设保障房1000万套，未来5年开工建设约3600万套保障房，这为我国未来的保障性住房建设指明了方向。因此，在当前房地产市场宏观调控的大背景下，如何正确理解及评价住房保障制度的经济学作用，对保持我国房地产市场的健康有序发展具有重要意义。 一、住房保障制度的基本概念 住房保障制度通俗地讲就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，运用经济、行政和法律手段，以保障满足国民基本住房需求所做出的多种制度安排。在一个完整的住房保障体系中，住房保障的对象，从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大社会成员以提高其住房消费能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助；普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持。换言之，普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石，而特殊性住房保障制度则是为了救助弱势群体，体现的是社会公平与互助，而一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。因此，保障性住房可以定义为那些政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格、租金的经济适用房和公共租赁房。 政府救助和扶持的保障对象不同，保障的方式也有所不同，可以是实物保障，也可以是货币保障；而从保障切入点或方式上讲，又可以将住房保障分为住房供给面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象，后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房可支付能力。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府实施住房保障政策的目标只有一个，就是让“人人住有所居”。 二、制度评价的理论依据 住宅保障制度作为政府调控房地产市场的政策措施应符合经济规律。因此，了解相关经济理论对制度评价具有特殊重要作用。 （一）“准公共物品”理论 经济学所谓的公共物品是指政府为社会提供集体利益的物品和劳务，具有消费的排他性、使用效益的外部性和所需费用的共同分担性特征，如国防、教育等。而所谓私人物品指那些消费具有竞争性和排他性，而且能够准确地识别其受益产品，如食品、服装等。介于上述两者之间的就是“准公共物品”或“准私人物品”，如煤气、通信等。 在解决居住问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入水平息息相关。家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。显然，在我国现阶段，对于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之间，具有“准公共物品”特征。 （二）供求理论 供求理论是在市场经济条件下，描述供求数量和价格之间相互关系的理论，价格与供给数量正相关，与需求数量负相关。由于房地产市场的不完备性，使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡，因此需要借助政府的干预来影响市场的供给、需求的数量和价格，引导各市场主体对房地产市场形成合理预期，以实现房地产市场资源配置的优化。 政府干预房地产市场是必需的，但这种干预并不是取代市场本身的自行调节机制，而是弥补市场机制的不足和缺陷。因此，政府制定市场干预政策时，必须准确把握已存在的供求关系，分析房地产市场供给弹性、需求弹性等市场特征，遵循房地产市场短期和长期的供求变化规律。 三、住房保障制度的经济学评价 在当前国家对房地产市场宏观调控的政策背景下，住房保障制度作为调控的手段之一，一方面增加了住房供给；另一方面拉动了住房需求，对平衡房地产市场的供求失衡，平抑居高不下的房价，避免房地产市场因国家调控对经济发展的影响，起到了内在稳定的作用。 （一）保障住房供给 保障住房供给的方法有两种：一是修建公有住房，直接增加住房供给；二是减少投资者的成本，间接增加住房供给。 1.直接增加住房供给 如图1所示，政府直接增加住房供给时，住房供给曲线向右移动，与住房需求在E′点相交，在较低的价格水平上使供给与需求达到均衡。 政府直接提供住房充分发挥了政府行政调配资源的优势，能够在短时间内扩大住房总量，缓解住房短缺。但其弊端也很明显，如政府财政压力过大，而且在相当程度上抑制了房地产开发企业的作用，不利于发挥社会投资的积极性。因此，政府直接提供住房仅限于在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的环境下实施，同时还要注意保持适度。 2.间接增加住房供给 当前，政府对保障性住房建设出台了许多优惠政策，如提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本和简化行政审批手续等形式来减少投资成本，间接地增加了住房供给。 政府采取这些措施的目的是减少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和边际成本。如图2所示，房地产开发企业的投资建设成本由于各种供给政策而下降，住房的平均成本曲线和边际成本曲线分别从AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本减少使住房供给量从Q0增加到Q1。 减少房地产开发企业的投资成本，间接地在更大范围内增加住房供给，同时也存在着某些缺陷，如低息贷款政策不仅需要国家不断的财政支持，而且这种金融制度与整个国家的资本市场分割，不利于提高国家金融体系的运行效率；同时，减少土地成本不仅会造成国有资产的流失，而且会使享受政策的房地产开发企业处于一种不公平的竞争状态；另外，减税政策扭曲了市场信号，降低了微观经济效率。 （二）拉动住房需求 政府实施保障住房需求政策的目的是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。这里，我们依据一般消费理论对政府的住房补贴政策进行分析。 基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消费，且住房商品正常消费数量q和非住房商品消费数量z时效用最大；家庭初始选择住房商品和非住房商品的消费数量分别为q0（最低为qmin）和z0；得到没有任何附加条件的住房补贴s时，家庭消费住房商品的数量增加到q1。 对于接受补贴的家庭，还必须假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消费，图3中q′表示这一固定的住房数量。显然，只需考虑q′点竖线右方的区域。根据qmin、q0和q1之间的关系，可以得出以下三种情况：如图3（a）所示，初始消费q0超过要求的最小值，即q0在qmin的右方，对于其进行补贴，这种家庭会将这种补贴当作额外收入，而由于住房收入弹性较小，因此预期拉动住房支出的增加较小；如图3（b）所示，初始消费q0没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于其进行补偿，收入就会使住房消费增加，达到最低限度的要求qmin，从而预期会拉动住房消费；如图3（c）所示，初始消费也没有达到最低限度要求，即q0在qmin的左方，对于这种家庭进行补贴，住房消费仍然小于qmin，因此预期：除非政府给予更多的补贴，否则原有的补贴不会拉动住房需求。 由此可见，住房补贴政策，一方面能保证真正补贴给中低收入家庭，从而更能控制和减少政府的住房开支；另一方面，它还能避免对房地产市场自身运行规律和运行效率的干预。但同时，这种方式只能在一定限度内拉动住房需求，并不能对住房供给产生任何作用，并且在住房供给不足的情况下，发放住房补贴会引起房租和房价上涨，从而增加申请住房补贴的数量，增加政府财政支出压力。 四、结论 房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场，是国民经济增长的重要支柱产业，国家对房地产的宏观调控，在一定程度上影响了社会投资。而通过保障性住房的建设，一方面可以平衡因宏观调控导致房地产业的投资下降，避免经济的剧烈震荡；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，从经济学理论角度看，住房保障制度对于稳定社会投资，拉动住房消费，保持国民经济的健康稳定发展具有极其重要的经济学意义。但同时，因其实行政府严格的价格管制，虽然在一定时期能够达到“满足中低收入家庭需要”的目的，但会对长期住房问题的解决带来压力，如会影响社会投资的积极性，导致长期市场供给的减少，不利于房地产市场自我调节机制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。 （作者单位：广州市市政集团有限公司） 房地产经济学论文:房地产宏观调控的经济学分析 [摘 要] 针对房价的持续上涨和房地产市场的混乱，从2003年起我国开始了长达四年的房地产宏观调控。本文在对房地产宏观调控背景分析的基础上，列举了国家陆续出台各项调控措施，并用四象限模型对其影响效果进行了分析，最后对房地产宏观调控的效果进行了客观的阐述。 [关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型 2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。 一、宏观调控的背景分析 1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。 需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。 成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。 市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。 货币发行量。我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右， 利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。 2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。 3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。 房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。 4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。 二、宏观调控手段分析 自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。 1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满１年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。 房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制高档商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。 房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记，下手设立抵押，不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。 房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。 住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。 涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。 2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。 3.货币手段。针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购买限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等。针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。 三、房地产宏观调控的经济学分析 四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。 1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。 第一象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行，经济适用房和廉租房的大量建设和上市，使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房，商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制，营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升，都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌，或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升，开发贷款利率的上升，土地增征税的清算，房地产金融渠道的单一，法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少，或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观，但由于我国经济的持续增长，在未来相当长一段时间内，开发量必然会大于拆迁量，造成存量增加。从四象限模型可以看出，在宏观调控的初期，租金下调，价格下调，开发成本增加，假设减少，但市场整体存量还是增加。应该说，国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是完全符合的。 2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看，宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀，第一象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性，租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率，导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟，房地产开发量将会逐渐稳定，但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量，导致房地产存量增加。 四、解译房地产宏观调控的几个误区 1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。 房地产经济学论文:房地产行业价格泡沫的经济学模型设计――基于改进的CAPM模型 [摘要] 中国的房地产价格是否存在泡沫是近年来大家持续关注的一个话题，而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格是否存在泡沫是很多学者关心的课题。在本文中，笔者综合前人的研究成果，利用改进的CAPM模型，设计出了判断房地产行业价格泡沫的模型，希望能抛砖引玉，引起相关研究者的重视。 [关键词] 房地产 房地产泡沫 CAPM模型 近年来，中国房地产价格持续攀升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以乌鲁木齐为代表的西部地区房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。虽然目前中国的房价增速放缓，甚至有些地区的房价出现下调，但整体仍维持高水平，使得不少购房者望房兴叹。据国家发展和改革委员会、国家统计局7月16日的调查结果，今年6月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。同时，中国的CPI持续攀升，屡次创下新高，瑞士信贷首席经济学家陶冬在5月份做出预测，2008年中国CPI或将达到7%。如此之高的CPI，如此高的房价，已经引起了人们的普遍关注。不少业内人士明确指出，中国的房地产存在泡沫。 一、房地产泡沫的概念 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。中国的房地产行业目前也面临着相似的严峻形势。 二、房地产泡沫的特征以及判定 房地产泡沫的主要特征有:(1)房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;(2)房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大;(3)房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率;(4)房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。中国社会科学院财贸经济研究所的倪鹏飞认为，一般一国的房地产价格是否存在泡沫可以从以下指标或状况判断： 1.房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降。而在当前的中国房地产市场，存在下列问题:(1)房屋的出售价格过高：房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2～6之间，我国平均房价收入近1∶8；不少城市在1比10以上。(2)出售价格上涨过快：房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现，合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续，而在中国这个情况不容乐观。(3)实际租金下跌：2006年～2007年，房屋的租赁价格增长率为1.8%，远低于城市居民消费价格11.2%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。上述现象中国的房地产市场在房价方面表现为泡沫。 2.需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入。在中国目前的房地产市场，存在如下问题:(1)房屋销售额超常增长：房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。近年来，由于对房地产过热预期，房屋销售额增长率达到42%～56%，高出社会消费品零售总额增长率25～27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。(2)抵押贷款爆炸性增长：房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长，已明显超过个人可支配收入的增长。(3)国际热钱与民间游资大量流入：目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国，并投资房地产，带动投机需求。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。上述现象说明中国的房地产市场在需求方面表现为泡沫。 3.供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高。在中国目前的房地产市场，存在下列问题:(1)投资性购房的比重高：投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。(2)供给超常增长：房地产开发投资额超常增长、开发贷款超常增长、开发贷款超常增长、施工面积超常增长。(3)房屋空置率过高：国际公认的警戒线是10%，当前中国房地产市场中房屋空置率达到25%。这些现象说明了中国房地产市场在供给方面也表现为泡沫。 从房价、需求、供给三个方面来判断，中国的房地产市场都存在明显的价格泡沫。 三、房地产行业价格泡沫经济学模型的设计――基于改进的CAPM模型 泡沫是价格问题，价格又决定于供给和需求。房地产行业的泡沫本质上是一种供求失衡现象，是价格狂热的向上偏移。但到现在为止，一国的房地产行业是否存在泡沫只能从上述的指标来判断，一直没有建立一套系统的模型。在本部分，笔者结将结合倪鹏飞等人的研究成果，并参考借鉴CAPM模型，试图建立一个综合评价的模型来测定房地产行业的泡沫。 CAPM（Capital Asset Pricing Model的缩写，中文意思：资本资产定价模型）由经济学家威廉-夏普（William F. Sharpe）、约翰-林特纳（John Lintner）在20世纪60年代提出，自那时起，一直对财务界产生重要的影响，该模型假设非系统性风险可通过多元化投资分散掉，不发挥作用，只有系统性风险发挥作用。就特定证券而言，相关风险不是总风险，而是个别证券的系统性风险。 CAPM的公式为： 其中是证券J的报酬率，是无风险资产的报酬率，是市场均衡组合的报酬率，β是证券J的贝他系数。β越大，系统性风险越高，要求的报酬率越高；反之，β越小，要求的报酬率越低。证券组合的β是个别证券的β的加权平均。 借鉴CAPM模型，笔者建立的测定房地产行业泡沫的经济学模型如下: 其中，表示未来一期的房地产价格，表示现期的房地产价格， 表示前一期房地产价格，表示现期的房地产价格比前一期的价格变化。特别要指出的是，常数，因此，随机项u具有异方差性。而值与值正相关，值越大，则值越大，反之，值越小，则值越小。 房地产泡沫究竟有多大，主要取决于值，值则主要取决于房地产市场的需求；另一方面，值也受房地产市场供给的影响。可设： 表示影响房地产市场需求的函数,而表示房地影响产市场供给的函数，并设α＞β，(α,β均为常数),表示房地产需求对值的影响比房地产供给对值影响要来得大。则有: 其中,表示现期人均年收入,表示现期房地产价格,表示房价收入比弹性，E表示恩格尔系数，a、b为常数，表示各变量对该需求函数的影响度；v是随机项，表示影响需求的其他决定因素，包括人口数量、人口结构、政府有关政策等等。 表示现期对房地产业的投资,I表示现期的总固定资产投资,表示房地产投资增长比固定资产投资增长,K表示空置率,c、d为常数，表示各变量对该供给函数的影响度,F表示负债率,n次幂表示负债率对供给的影响（影响有正向有负向,主要看房地产企业从什么角度看待负债与盈利预期）;w是随机项，表示影响供给的其他决定因素,包括房地产价格、利率、政府有关政策等等。 四、模型的分析与评价 上述模型很好的将影响房地产价格的相关指标进行了拟合，剔除了一些不易量化的指标，可以达到一个综合评价的效果。该模型克服了以前的判断房地产行业是否存在泡沫只是使用租售率、收入房价比等单一指标的方法，具有很强的理论意义，这是文章的一个创新。但由于该模型的建立是基于CAPM的启发，而CAPM模型在应用存在着检验的可观察性问题，因此，检验的可观察性问题是房地产泡沫分析模型无法克服的一个不足；在实际使用过程中如何有效量化政府的有关政策也是我们不得不面临的一个挑战。总之，该模型还存在很多需要改进的地方，有待在实际运用中进一步进行修正。 房地产经济学论文:房地产中介服务业的委托――经济学分析 摘要：本文基于消费者与房地产中介服务机构的信息不对称，剖析了两者之间的委托――关系，阐述了两者委托――关系的经济学特征和基本问题，并提出了解决问题的几点措施。 关键词：房地产中介服务业 信息不对称 委托― 房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。 一、房地产中介服务业的委托――关系 委托理论起源于20世纪60～70年代，是伴随西方企业人问题的出现而产生的。委托―是一种基于契约分工关系，通过契约，一方（委托人）授权另一方（人）为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托―关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是人。 依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托关系，经纪公司和消费者的委托关系，估价公司和消费者的委托关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。 二、房地产中介服务业的委托―关系的经济学特征 房地产中介服务业的委托―关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托―关系的经济特征主要表现为： （一）消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性 传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体（买者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。 （二）中介服务结果的不确定性 房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。 （三）中介服务的非连续性和有偿性 房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。 三、房地产中介服务业的委托―关系的运行模型 房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司的业务也包括商品房销售。 以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。 综上所述，房地产中介服务业的委托―关系的运行模型见图1所示 四、房地产中介服务业的委托―关系的基本问题 消费者委托房地产中介机构服务，但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托问题。 （一）逆向选择问题 消费者与房地产中介结构达成协议，其委托―关系就已经产生。在这种契约下，中介机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用，双方分工明确。然而，出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得，损害消费者的利益。如图2所示：开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的，开发商并不了解营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩，营销经纪公司则可以利用这种信息不对称，以低报价合同获得营销任务，造成逆向选择问题。 （二）道德风险问题 消费者与房地产中介机构建立委托―关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性，引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为，即人利用信息的不对称性，隐瞒信息或隐藏行动，通过减少自己的资源（时间、精力、信息等）投入或采取机会主义行为（即不诚实的利己主义行为），来达到自身效用极大化的目的，从而影响服务效率。如图3所示：在二手房市场，有的经纪人为了取得售房委托，往往不管委托人所开底价偏高，都先与卖方签下委托协议，而后再找些理由与屋主议价等。 四、房地产中介服务业的委托―基本问题的几点解决措施 从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题，要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。 （一）解决逆向选择的措施 建立信号传递系统和信号筛选系统，诱使人披露真实信息，委托人则根据某种可观测的信号判断人的真实信息，可以有效解决逆向选择问题。 1．建立信号传递系统 信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于人弄虚作假，传递虚假信息，委托人要在调查的基础上，利用信号筛选系统，加以甄别。从长远来看，建立信号传递系统即是要建立网络化的信息平台，促进信息的顺畅流转，实现行业信息共享。如美国房地产经纪行业实行的多种挂牌服务（Multiple Listing Sevice , 简称MLS）,实现了行业成员之间的有序联系、信息共享等，改变了房地产经纪服务业的格局。 2．建立信号筛选系统 信号筛选指委托人主动搜集和分析交易人的信息。为此可以做好以下几方面工作：一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的人中介机构。二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虚设。 （二）解决道德风险的措施 1．加强行业标准化建设 加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设，使该行业的发展有一个坚实的基础，坚决杜绝弄虚作假，坑害消费者，使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设，制定行业服务标准，严格贯彻职业资格准入制度，规范房地产中介服务市场的运作。 2．建立人信用担保机制 为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作，保护消费者的合法权益，可以让该公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式，降低了消费者委托人的风险，提高人房地产中介机构的危机意识。 3．加大败德处罚力度 明确惩罚条件、惩罚标准，加大败德处罚力度，人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择――不败德，这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化。 4．设计激励合同 契约是委托人和人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件，是激励与约束的主要手段。基于此，笔者设计了一种激励合同，使得人和委托人的目标函数趋于一致。 消费者和房地产中介公司签订合同时，设立最高合同价S，最低合同价P，中介公司的收益为R=P+θ（S-P） ，市场合同价R*。且0≤θ≤1，P 签订合同时，双方就对服务结果质量、效率满意度达成一致写入合同，并约定完成服务后组织评审专家组（由中介公司服务人员、消费者和邀请专家组成。特别的，销售和经纪服务不需要专家的参与），根据质量、效率满意度指标就服务结果给θ评分，从而确定中介机构的收益R。θ取值见下表1。 当中介公司努力工作时，在约定的时间内按照质量指标完成消费者的委托任务，付出努力的成本为C，并且有R* +C 基于房地产中介服务市场委托―关系而产生的种种问题，必须得到有效的治理，房地产中介服务市场才能繁荣发达，才能为房地产业走向成熟创造一个良好的环境和条件。 房地产经济学论文:对房地产问题的经济学理解 一、房地产涨价不影响社会成员中低收入者的利益 低收入者从来就不可能是买房一族的中坚力量。不错，低收入者也需要有栖身之所，然而，正是因为收入不高，他们不会对栖身之所过分挑剔，甚至不奢望拥有房产，更没能力进行房地产投资。因此，房地产价格变动对低收入者不构成直接的影响。 那么，房地产价格变动带动相关物价变动会不会对低收入者产生间接影响呢？答案同样也是否定的。低收入者是社会分配体制中的弱者，但这并不等于说他们就是绝对的弱者，在劳动力市场中他们有着强势的一面。低收入者是社会劳动构成中不可缺少的组成要素，多从事最基本的低层劳动。没有了低收入者，这个社会在很多的领域中将没有生产者，也没有服务提供者。因此，在得到至少作为人的最基本的权益要求方面，低收入者有足够的分量向社会提出要求，包括栖身之所。低收入者是靠什么自动获得其基本权益呢？低收入者靠的是流动。如果做人最基本的物资权益都得不到足够保障时，低收入者就会选择离开，即使在有严格的户籍制度约束的条件下，他们也会作出同样的选择，农民工现象就是典型的例子。一旦足够多的低收入者选择离开，社会就不得不做出妥协。换句话来讲，为什么在商品房价极高的地区低收入者没有选择离开呢？只有一个解释那就是：在那儿低收入者的待遇没有越过他们所要求的底线，甚至就其个人纵向比对来看，在那儿其物资权益要求不但没有降低反而提高了。这其实解释了现实中为什么房地产价格越高的地区越是低收入者选择的流入地区。进一步的理解是：正是基于对低收入者的社会妥协（当然还有其他因素），商品房价高的地区工资率普遍要高于商品房价低的地区。地区商品房价低，其居民收入相对较低，商品房价高其居民收入亦相对上升。这种社会群体平衡的市场化调节，一方面维持着低收入者的社会基本物资诉求水平的平衡；另一方面，也给向低消费地区流动的跨地区消费低收入者带来一定的超额物资权益。 二、房地产涨升是自然规律，可引导不可抑制 土地是唯一受到总量严格约束的要素，在社会经济受到激励的初始时期，局部或全面性的劳动要素和资本都会以相当高的速度递增，而土地的绝对供给往往不增反减。经济学常识告诉我们：当一种要素被严格约束住以后，那么，另外两种要素的增长就必然会被自动强制调节，调节的方式就是相对价格的变化，稀缺资源价格将不断上升。也就是说，土地价格的上涨是我国当前经济增长之必然结果。当然，土地价格的上涨并不一定代表商品房价格必然上涨――土地价格的上涨有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于对两个方面的认识：1.计划体制下的地产价格几十年来都未曾充分调整，地价（或地租）相对较低；2.前期经济的持续高速增长，资本积累相当丰厚；有充分的理由相信我国本轮土地价格的上涨从其绝对幅度上看正是当前商品房价格上涨的主要因素。那么，商品房价会不会无休止地单向上升呢？可以说在商品房价没有达到其合理匹配时，的确会单向上涨，但绝对不会无休止。一旦地价（地租率）得到合理提升，并且与资本赢利率相匹配时，商品房价格的涨升就会趋于平静。 当然，现实中，市场调节从来就不可能是精确调节，因此，市场中商品房价只会以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。这也就是说：商品房价有可能在剧烈的调整过程中表现出极大的调整惯性。而房地产是具有投资功能的特殊商品，赚钱的示范效应很容易诱导人们盲目投入。中国的市场经济运行不久，人们的市场经济意识普遍不强。盲目地抢购会导致巨大的伤害，一旦涉及面过广则会危及社会。自始至终我们并不认为现在某些地区商品房价的畸形上冲是合理的现象。但经济的粗放性高速增长必然导致土地以及土地上房产价格的提高，这是经济规律，也是市场中“看不见的手”在调理人们高效运用土地资源的体现。 我们若盯住商品房价，将思维定格在如何驱赶投机者、抑制投机收益上，采取简单的、表层性的经济手段抑或是僵硬的行政方法，结果却要么徒劳无功，要么约束了经济，压抑了自然规律。比如：在房地产交易环节课以重税。这种方式看似能剥夺投机暴利，打击投机，但同时也导致了对存量房产的严格锁定，客观上造成了对房地产供给能力的抑制，在需求既定的情况下，这种抑制反过来又转化为推高房地产价格的动力。进一步提高的投机收益补偿了税收对投机者的利益剥夺，顺利地实现了税收向最终住房消费者的转嫁。因此，交易环节税不但不能抑制投机，挟着某种程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投机收益。在这一方面，我们应该理性地承受房产价格涨升所带来的社会压力，戒除简单思维下的社会尝试，借鉴发达经济社会建立在严格税收理论基础上的合理的、成功的方法，从房地产持有方向调整税收结构，规范人们的合理投资行为和房地产的持有行为。除非我们又彻底回到计划经济时代，试图将房地产从投资品的名单中剔除掉是根本行不通的。另外，从维护社会公平的角度出发，大多数市场经济社会从来不将土地完全地市场化、商品化，这也是我国目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回购就是很具创意性的设想。 三、结论 现阶段房地产价格的持续涨升归根结底是经济滞胀下的资本相对过剩所致。基于这一认识，从长远来看，政府应该通过进一步加强医疗、养老等福利制度的健全和增强其社会覆盖力度，努力增加人民消费信心；同时由于低收入者收入的增长几乎不会转化为对房地产的需求，因此，更应特别注重提高低收入者（下岗、退休工人）以及农民收入，以增强非房地产类的产品需求，为经济的持续发展提供全面的产能出口，从而拉动内需，提高资本赢利率，进而促进产业资本需求增长，最终从根本上缓解房地产投资需求的压力。从短期来看，政府一方面应该开源节流，大力推进证券市场，特别是债券市场的发展，拓宽资本投资领域，疏导富余资本合理流动；另一方面，要打击非法资金对房地产市场的恶意炒作，改善房地产税收结构，通过房地产持有方向调整税降低房地产持有的资本利得，淡化房地产投资利得期望，疏导和抑制套利性投资对房地产的巨大需求，最终实现房地产行业的平稳发展。 (作者单位：长沙航空职业技术学院管理工程系) 房地产经济学论文:房地产泡沫效应的经济学分析研究 陈海秋（译） 阿伦・格林斯潘认为目前的房地产市场存在着一定泡沫――几年前他也曾指责与高科技相关的证券市场存在着“非理性的增长”。联想到1997年底到2000年3月，纽约股市的市值增加了5.5万亿美元，其中11只最主要的科技股占了增加额的一半。2001年3月14日，道琼斯工业指数开始跌破10000点，达到13年来的最低，纳斯达克已由5000多点跌到2000点以下，接着又跌到1700点以下，损失惨重，美国高科技股泡沫破灭。那时美联储频频加息，挤压股市泡沫，促使了高科技股市回归理性。现在，联邦基金利率每上涨25个基点，都伴随着人们对地产泡沫是否形成的进一步猜测，以及美联储挤压房地产泡沫的疑虑。这种现象阻碍了债券投资商的脚步，同时也使抵押贷款利率一步步地上涨――目前已经上涨到与缓慢复苏的经济不相符合的程度。房地产价格仍然在以远远超出预期的速度增长――目前已攀升至租金成本的很多倍。 过去两年的大部分时间里，普通的小投资者们――他们中间有些人正是因为经济结构转型或者说衰退才被迫提前退休――已经开始极力追捧房地产市场的种种优越之处。这些小投资者们以前也曾极力鼓吹首次公开发行股票（IPO），他们在1998-2000年之间对高科技股票评价也非常高――那段时间恰恰就是在泡沫破灭之前。目前，购置第2套住房对很多家庭来说似乎已经成为一个不可错过的投资机会。当然，我们很清楚的记得，当年我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的网络经济、通信产业和全球性的电信公司的时候，那是怎样一个景象。这些投资对象被疯狂追捧同时疏于监管，他们是高科技产业经济泡沫的助推器，储蓄组合甚至养老账户与这些投资对象相比都失去了价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公开发行股票利润如何之高的朋友们在面对现在房地产市场时，都变得沉默了。 现在，我们听到那些并非专业的小投资者们又在开始商量着某种赚大钱的内部途径，但遗憾的是，他们并没有把现在低利率推动的市场与10年的经济低迷和强迫性的利率提升联系在一起考虑。目前，房地产市场的投资者主要分为几大类。大量的金融机构介入其中，如养老基金、保险公司、房地产信托投资基金等等。大部分投资者青睐于商业地产，房地产信托投资基金及其与住宅开发商组成的合资公司开始大举进军商品住宅和多户型住宅项目。尤其是房地产信托投资基金，其给与个人投资者的利润回报要远远高出一般的股票分红，这种现象在高科技经济泡沫破灭之后5年来是从未有过的。公众拥有房地产信托投资基金的数量通过共同基金或者经纪账户保持着持续增长。 个人投资者也可以投资于那些大型房屋建造商――这些企业正在积极地购买农田和废旧的商业及工业地产，甚至已经把触角伸到了新修建的洲际高速公路，利用其周边的土地开展建筑项目，通常都包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的抵押贷款等等客观条件都使得人们能够从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来，搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里，这些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的天花板、大大的后花园……或者搬进联排别墅，告别过去拥挤的空间，享受高高的屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子和高层公寓，则可以成为年轻家庭负担得起的新居所，从而告别拥挤吵闹的城区。这一切听上去都是如此的美妙！ 一、低利率和高需求是新的房地产投机者推动房地产泡沫的基础 房地产泡沫的形成要有一系列的基本条件，这些基本条件主要有两个：较低的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使得房地产的投机者和实际需求者能以低成本支付住房低押贷款，较高的住房需求使得房地产价格上升成为可能。 但是应该注意到，真正的泡沫，是被那些新的投机者们吹起来的。这些投机者从两个不同的角度来发力，但最终带给房地产价值的影响却是基本相同的。 “自助型”的投机者很快发现了在新一轮行情中建立一个房地产帝国的可能――他们积极购入那些被取消了赎回权的或者是价值被低估了的住宅房产。通常这些投机者与当地的房地产经纪人和房地产承销商合作，选择那些价值被低估的房产加以重新装修，以期获得高额回报。 当然，这种投机方式获得的回报取决于每一个环节增加的价值，取决于投机者套利的能力，取决于投机者讨价还价，降低交易费用和房屋翻新费用的能力，但是只要利率仍然能维持较低的水平，而房屋售价又不是太高，这种投资策略就会奏效。购房首付款可以通过低利率且免税的抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来解决。这套投机策略的回报是明显的，但也不乏损失，而且目前来看损失的可能性越来越凸显出来。整个这一系列投资活动就像是击鼓传花，最后花落在谁手里，谁就会赔得一塌糊涂。 第2类投机者注意到旨在迎合婴儿潮一代口味的奢华社区越来越多，并且从这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据，2004年，美国房价大幅上涨，平均涨幅为11%，创下1979年以来的新高。其中，内华达州在赌城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动下，全州房价一年之内上涨了32%，涨幅居全美之首，夏威夷、加州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达20%。美国南部和西南部的“阳光地带”、水岸、山脚以及美国东海岸和西海岸沿线的有些房屋价值近3年来已经上升2-3倍，原因就在于低利率的抵押融资、低利率的房屋抵押贷款、买断工龄的提前退休还有积蓄已久的对于购置第2套住房的渴望。这样一个淘金热似的局面让房屋租赁者都开始蠢蠢欲动，谋划着将自己的小型住宅或高层公寓推向市场以求获利。而投机者们更是坚信，凭着自己的洞察力，能够在这一轮淘金热潮结束之前取得巨额的利润。 二、提高利率是紧缩房地产市场的有效途径 阿伦・格林斯潘是我们对抗通货膨胀的伟大斗士。持续不一致的经济统计数据让人们不得不去怀疑目前的通货膨胀究竟到了一个怎样的水平，即将卸任的美联储主席应该为将来要发生的事情负责。 的确，房地产泡沫与通货膨胀、利率都有直接的关系。推动通货膨胀的原因多种多样，从美联储的态度看来，现在的美国可能处在通货膨胀率正在快速上升时期，房地产正像前几年的高科技泡沫一样，是推动这次美国通货膨胀率上升的主要原因。而降低通货膨胀率就可能降低经济增长，减少人们在房地产上的投资，同时使得房地产投机者的成本提高，挤压房地产泡沫。现在，我们可以从美联储调控利率的步伐来猜测挤压房地产泡沫的路线。美国消费者越来越依赖住房抵押贷款来为他们的消费提供资金，抵押贷款利率上升将会引发消费支出的降低。最近的调查数据显示，消费者靠房屋抵押贷款而增加的支出高达6000亿美元，相当于个人可支配收入的7%，而2000年和1994年的这一比例分别仅为3%和1%。联邦基金利率“以稳定的步骤”上升25%，这毫无疑问地会提升短期伦敦同业拆借利率，相对应的，那些大银行也会提升自己针对浮动利率贷款的优惠利率。这样做的后果是降低消费者购买欲望、减少大金额采购项目，并最终导致制造业存货增长，长期来看会影响未来的产出。可以看出来，美联储计划让利率在5年期、10年期和30年期国债利率之间浮动，继而控制受利率影响的抵押贷款数量――尽管这是有待证明的，但美联储的做法看上去真的是计划让房地产市场陷入紧缩，而不是让贫血的经济步伐慢下来，或许这是因为房地产价值很大程度上代表着个人资产净值，目前来看还代表着可支配净收入。 2005年春天的前几个星期，综合经济成长报告将美国10年期基准国债收益率从4.40%提高为4.65%。这使市场对10年期、30年期国债和抵押贷款利率预期都提高了。大的房地产投资者和开发商们都开始考虑如何处理手中的存货和在建项目，并考虑今后的发展前景。6月上旬，报告指出消费者价格指数和生产者都有下降，经济增长疲软，美元处于相对强势，这些消息对债券市场和房地产市场来说可谓利好。这里预期在继续发挥着重要的影响，消费指数的下降和经济增长乏力，给美联储继续提高利率增添了压力，降息或至少是保持利率不变似乎成了联储合理的选择。以至于一位颇有胆识的官员建议美联储在6月底的会议后就该停止提高利率的计划，并把10年期国债收益率降低至3.85%。 执着的格林斯潘在国会听证会上阐述了长期低利率带来的问题――低利率毫无疑问会影响抵押贷款利率。10年期国债利率依旧低得让人无法理解，格林斯潘坚持，并且暗示了他的意愿――要让短期利率持续上升，直到目前过于宽松的利率环境回升到一个比较合理的水平。这一过程的需要持续的时间目前还无法预计，但一旦达到了 预期的目标是可以被发现的。上述内容就是所谓的“格林演说”。 三、利率变动与住宅需求之间关系的市场反应机制 从目前的趋势来看，债券利率和抵押贷款利率都在升高，那么我们从房地产市场上又能看出些什么呢？ 首先，利率调整这种货币政策的效应有一定的迟滞。这些迟滞表现在已经购房者不会因为利率的提高而导致低押贷款利率的提高，及时把手中的房地产卖出去；也有的因为购房合同还没有到期，必须要执行合同，这样利率提高的政策就不会立即发生明显的作用。 其次，在正常的政策效应迟滞过后，新的住宅开发和建设都会戏剧性的减缓，同时，符合抵押贷款条件的首次购房者数量会减少。前文中提到的投机者中有些会不得已以低利润或零利润售出手中的房产，其他的则会赔钱。借入浮动利率抵押贷款的自住和非自住房产拥有者，在目前利率调整的环境下，会发现自己的处境相当被动，有些甚至不得不选择重新住回小房子。筹资的困难、合格消费者数量的减少，让房地产市场供给相对过剩，价格也出现了下跌――但在高档住房领域并非如此。一般的针对高收入贷款者的放贷风险比率可高达90%，这听上去让人很舒服，但事实上放贷者和评估方现在都倾向于高估物业价值。在高利率环境下，在银行紧缩银根的放贷评估准则下，曼哈顿区的一间两室公寓可能被评到130万美元，这足以让购房者和大部分投机者望而却步。当然，一些潜在的住宅购买者会拒绝高房价，转而选择省下首付款并且宁愿选择高租金也不选择高持有成本――尽管这样的成本可能最终会带来较好的资本回报。如果消费者调低对市场的预期，不期望自己的股票红利能永远上涨，也不期望用“巨无霸似的贷款”换来一栋“巨无霸似的豪宅”，市场价格可能会保持稳定或稳中有降。事实上，一些市场上新开发的高层公寓项目已经出现了上述迹象。 四、利率与商业地产的关系 商业地产事实上也受益于投资热潮和低利率环境――尽管受益程度可能比住宅项目稍低。新开发的住宅项目需要周边有零售中心配套，同时也需要旧中心的现代化改造。低贷款利率同样也对新的工业地产和写字楼项目起到了推动作用。在近20年的低迷后，房地产市场供给重新又活跃起来，而且并未伴随实质性的通货膨胀现象，这不能不说是低利率带来的一个良好效果。 在一些新的市场中，写字楼和工业地产的租赁业务开始繁荣起来，但总的来说这部分业务依然稳定在城市中心商业区和那些主要的郊区市场。由于机构投资者从股票和债券中获得的回报越来越低，因此投资越来越多的转向房地产市场――统计显示，机构投资者投向房地产市场的资金占其总投资额的比例已由原来的3-5%上升到目前的8-12%。这些现象都意味着可能有越来越多的资金在追逐同一处房产，越来越低的资本化率以及越来越低的投资回报。类似于个人住宅市场的投机者――投资的基本前提是认为资本参与能够获得巨额利润回报。通过低成本的抵押贷款可以获得更高的杠杆投资效应，更有利于获利，但是，许多大的机构投资者都在控制投入，同时把贷款率控制在60-65%，相比之下，一般的企业投资者贷款率都高达80-85%。持有大量资本的对冲基金和非传统的房地产投资者进入市场后，提供的夹层融资和补充融资也使投资杠杆效应进一步提高。 最近的房产交易显示营业收入相当的高，而与此相对的，租赁业务收入提高的前景有限。这就意味着，特定区域的特定房产可以经过改造实现商住两用，这样一来租金业务和销售收入就不构成矛盾了。 五、利率的变动对房地产与宏观经济的影响 美联储现在越来越重视利用利率来调节经济了。但是利率对于经济的影响是复杂的。一般说来，商业房地产市场的价格主要受两个因素的影响。其一是过去十几年来年美国房地产投资信托基金（REITs）市场资本值的增加，增强了商业地产市场的资金流。美国房地产投资信托基金的市场规模从1991年的90亿美元，以每年增长速度增加。另一个影响商业地产价格的因素就是美国十年期国债收益率创历史新低。近年来大量资本流入商业地产市场与低利率和投资选择单一有关。纳斯达克泡沫破裂之后，人们开始关注不同资产类别的风险/回报比较，他们看到房地产市场有利可图。于是利率成了一个“巨大的引擎”，推动人们进入商业地产俯拾巨利。 较高的利率不仅会影响未来的发展，而且，商业贷款利率的重新设定会在经济扩张之前压低租金。较高的利率会降低企业利润，同时，低利率会导致消费需求萎缩，直接影响销售增长。在这种背景下，较高的租金水平会促使承租企业将自己原本可能分散在各地的业务合并于一个地点以减少租金成本，当然，这个过程会带来裁员。紧缩的银根和房地产市场上资金流动的减少会轻易使经济接近衰退边缘。 如果我们审视过去几年的经济运转情况――从合理的高利率以及蓬勃的股票市场到伴随着高失业率的低迷的经济，似乎可以发现，美联储为衰退的经济增添动力的办法就是将利率降至历史最低水平。例如，自2001年第4季度以来美国经济增长的主要原因是私人消费的强劲增长，而促进私人消费强劲增长的主要因素有，住房抵押再贷款（refinancing）、零息汽车贷款、商品销售打折、减税和退税、燃料价格的下跌和历史少见的低利息率。这种措施的直接后果就是股票市场的缓慢复苏和房地产市场的泡沫。现在的问题是，如果把利率恢复到以前的从理论上看较为合理的水平，现在的房地产泡沫就会破裂，但是与此相伴的，美联储为了拯救上一轮经济衰退而提出的低利率措施也将走向终结。 六、从上一轮经济衰退看目前房地产的走向 1980年受里根减税刺激，美国房地产投资大规模扩张，1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。1986年国际石油价格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地产萧条，23个大城市房屋空置率为20%。通过机构关闭和银行信贷收缩，美国房地产泡沫破灭了。目前的情况与20世纪80年代后期房地产市场的崩溃有很多明显的相似之处：大量的个人投机者随着专业投机者、国外的企业投资者和小的商业投资者一起涌入房地产市场。人们对房地产市场的迷信程度甚至堪与算命师和选股师相比；生怕失去投资机会的淘金热潮；过热的银行信贷；资金贷款人和借款人都过于关注未来可能获得的利益，而忽视了眼前利率调整可能带来的风险；没有对借款者的现金流加以足够重视，尤其是对1946年出生的一代人和那些提前退休的人――这部分人的现金流事实上是不够安全稳定的；过热的股市催生出的投资思想影响了房地产市场――这种思想认为房地产本身并没有什么稳定的、合理的价值水平，房地产价格的变动方向只有一个――就是上涨；坚信投资房地产是永远有利无害的，而且房地产投资能够不受周期性的经济波动影响。 当然，这并非意味着目前的状况将重复1987-1995年间银行破产、信托公司陷入困境、发展停滞的可怕局面。美联储应该富有远见，应该认识到他为了平抑新一轮通货膨胀而采取的措施应该是多样性的、多角度的，而不仅仅是抬高利率让消费者感到难受。上次房地产市场低迷受到了1986年的税收改革法案深刻影响――这部法案不鼓励个人投资，同时通过影响房产抵押出售使整个市场陷入萧条。毫无疑问的，抑制投机行为是个值得称赞的目标，但是美联储不应该把利率推升到过高的水平，以至于影响到经济健康运行的程度和整个房地产市场的资金流动性。强制抵押品赎回、拍卖，房地产减值、增值，房地产市场资金流动等等这些问题不应该受到旨在抑制通货膨胀的政策的不良影响。 七、对于合理的利率水平的探讨 利率的变化无论对房地产的投机者还是消费者的收益都会产生直接的影响。房地产的相关者和其他经济组织应为利率的变化导致他们经济行为的改变，这种改变可以促进经济繁荣或衰退。如果提高利率，可以挤压房地产泡沫，但有可能导致经济衰退；如果要抗击经济衰退，就要降低利率，这有可能推动房地价格上涨。那么究竟怎样的利率水平才是合理的呢？美联储的官员说合理的利率水平到来时我们自然会感觉到，是否真的是这样呢？根据理论定义，合理的利率水平应该能够使市场上的投机行为与消费行为取得平衡，既要保证投资需求不会过热，又要维持市场活力。很显然的，这样的利率水平依赖于人们的预期水平。如果消费者预期经济发展势头很好、市场价格会持续走高或者自己的收入会提高，那么他们就会愿意在高利率环境下贷款购买房地产、轿车还有液晶电视之类的商品。这种情绪在20世纪80年代初是十分普遍的，1981年时的优惠利率高达21%，抵押贷款和汽车信贷甚至可以容忍16%的高利率。但也就是从那个时候开始，美国的经济状况发生了根本上的转变，普通消费者的收入也不再可能以每年10%的速度递增。支撑着美国经济正常运转的正是那些已经退休的或正在工作着的普通消费者，因此，考虑到他们有限的收入，利率确实应该恢复到一个合理的较低的水平。 能源消耗量上升到正常水平的两倍，而且没有任何降低的迹象，这种背景下，7%的优惠利率出台了，与之相伴的是接近6%的浮动利率和7%左右的汽车信贷利率，这样的利率水平会将自由可支配收入引入市场――自由可支配收入正是投机行为的资本基础。但是，一旦发现消费者购买力下降，失业率重新抬头，美联储官员们短暂的成就感就会消失殆尽了。新的经济发展模式下，新的工作机会在不断出现，而与之相矛盾的是，整个社会的可支配净收入却是在不断下降，因此，如果要避免拖欠贷款行为出现和房地产价格侵蚀，6.25%的优惠利率和4.25%的国债利率可能还是显得太高了。或许，合理的利率应当更低一些。 八、可资借鉴的澳大利亚经验 房地产崩溃给美国经济上了惨痛的一课，尽管美联储看上去并不为此担心。我们从别的国家也可以学习到类似的经验，比如近年来澳大利亚稳中有降的房地产市场。当然，由于两国现实情况的不同，我们不能将美国的市场完全与澳大利亚对比，但是这种比较是有借鉴和学习价值的。澳大利亚在经济衰退期间，失业率曾高于10%，利率则高达17%，在这之后，1997年，房地产价格开始缓慢上升，失业率开始下降，与此同时，澳大利亚储备银行开始调低利率。加之澳大利亚税法对房地产市场收入比较宽容，房屋净值贷款为针对房地产市场的投机活动提供了资本支持。 从2003年开始，澳大利亚联邦各储备银行开始酝酿调高利率，同时开始强迫借款者向银行证明其还贷能力，这无疑提高了放贷标准。2004年底，澳大利亚开始提高利率，至今已加息3次，每次加息25基点。这一措施明显软化了房地产泡沫，但并未使之破裂。过去几年澳大利亚的房价年均上涨20%，而目前全国平均房价仅上涨了0.4%，其中悉尼上涨了0.2%，而墨尔本下跌了5.2%。提升利率带来的最大影响是受投机需求驱动的房地产投资骤降了10%――这一点从美国的现状也可以看到，同时，房屋净值贷款几近停止，直接导致了消费者支出下降，人们开始关注未来利率继续提升可能带来的影响，消费支出下降带来的失业现象也开始出现。时至今日，基本可以判断澳大利亚的房地产市场实现了软着陆。 九、对美联储下一步所要采取的对策的建议 对澳大利亚来说比较合理有效的利率，放在美国可能就显得太高了，而且，消费者价格指数上涨仅仅是一份临时报告得出的结论，单凭这个判断经济过热，继而决定摧毁整个房地产市场的价值，这样做付出的经济成本实在是太高了。利率问题永远是个悖论，理论上看来无懈可击的利率升降措施有时候会带来灾难性的后果。 所以，美联储现在真正应该关心的并不是如何把房地产价格压低，或者提高利率以惩罚那些投机者，而是如何采取措施给高涨的投机需求降降温。如可以通过强制证明借款者还贷能力来提高放贷标准――当然这一措施在目前看来显得为时已晚了。但是中央银行系统还可以采取些别的措施――如根据借款用途来决定放贷政策，这就像证券市场上通过收取保证金来抑制投机行为一样。这样一来，银行可以要求那些出于投资需求购置房产的借款者提供更高的净资产额作为担保，同时，通过对二次抵押贷款和房屋净值贷款加以限制来抑制投机行为。这些措施都能够使房地产市场泡沫逐渐萎缩下来，同时降低了利率政策引发消费者损失的风险。 注：本文译自2005年8月的《房地产金融》，原作者：（美）吉尔・桑德勒。 （作者单位：中国社会科学院当代中国研究所。作者为博士、助理研究员） 房地产经济学论文:房地产市场中的行为经济学分析 一、行为经济学 1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起，行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支，是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，发现了传统经济学模型中的错误或遗漏，修正了主流经济学关于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起，既对主流经济学提出了挑战，也对其进行了补充和拓展。 2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时，通常采用实例研究、实验研究和现场研究，而最重要的方法是抽样、谈话调查，从某种意义上说，正是由于借助了可靠程度较高的抽样调查法和谈话法，才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。（1）它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为，以实际调查为根据，对在不同环境中观察到的行为进行比较，然后加以概括，并得出结论；（2）行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程，而不是这些行为所完成的实绩（如花了多少钱，存了多少钱等）；（3）行为经济学更重视人的因素，因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件，例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等；（4）行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的，它有助于修正传统经济学的某些基本假设，像关于理性行为人假设、效用极大化的假设，等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。 3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性，并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人，使经济学成为研究人的行为的科学。 二、基于行为经济学的房地产市场分析 1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。 2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的最大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给；另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机性行为所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。 3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。 我国房地产市场的引发性事件主要有：国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业；同时，我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。就此而言，国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时，房地产市场存在着反馈机制：当看到过去的增长，参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加，这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中（正强化作用）。第二轮的价格增长又反馈到第三轮，以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用，它影响着房地产市场波动的振幅。最后是“心理依托”和“从众行为”。 综上所述，政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动，形成了波动的源泉；消费者依托于近期的价格做出行动选择，确定了波动方向；价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。 三、从行为经济学角度分析消费者购房行为 我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为，根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时，风险和收益会促使他进行认真的理性思考，他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是，房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择，当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时，他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制，是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。 一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的，至于该理论研究的侧重点，则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景，还表现在理性选择向非理性选择的转化方面；或者相反，先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。 四、如何运用行为经济学监管房地产市场 基于以上行为经济学的分析，为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。 1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看，监管的对象应包括所有的参与者，包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者，而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改变参与者非理性的心理和行为。 2、监管的手段和措施应更加多样。在明确了房地产市场波动性的深层原因后，政府可以通过令非利益相关者的参与来改变参与者的心理因素。 （作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

本文首先阐释了房地产经济波动各个阶段的特征，然后分析了波动的因素，最后详细论述了具有针对性的对策，旨在强化房地产经济的稳定发展，造福于人民群众。近年来，我国经济水平取得了非常明显的进步，在改善人们生活质量的同时，为国民经济的发展奠定了良好的基础。在这种环境下，房地产行业的发展迎来了新的契机，在社会经济中占据着越来越关键的位置。当前，房地产经济存在着不同程度的波动现象，需要结合实际情况，对其中的影响因素进行详细分析，并将各方面的资源进行整合，提出科学合理的对策，增强房地产经济的平稳性。 1房地产经济波动各个阶段的特征 1.1房地产经济复苏阶段 房地产经济的各个阶段是相互联系并且不断循环，萧条时期之后是复苏时期。因此，这个阶段中，房地产市场的供求不均，供给量大于需求量，在这种情况下，房地产市场中，开发商的数量远远减少，导致投资的项目和金额也不断减少。在需求量增加的情况下，供给之间的平衡状态将被打破，房地产会进入第一个快速发展的时期，进步的速度较快。 1.2地产经济繁荣阶段 复苏之后，房地产经济取得了比较快速的发展，交易的数量大大增加，在需求量增大的背景下，抬高了房地产的价格，大大增加了投资回报率。这种现象会使开发商重视房地产的投资项目，投资的数量逐渐增多，出现供不应求的现象，房地产市场的发展进入繁荣阶段。 1.3地产经济衰退阶段 繁荣之后将会衰退，这是必然的阶段，在最繁荣的阶段，房地产的需求量增加到一定程度时，市场过度饱和之后将逐渐萎缩。在这种情况下，房地产市场的价格会出现节节攀高的现象，超出了消费者的承受能力，需求开始经历下滑趋势，供求之间的关系出现了反转。 1.4房地产经济萧条阶段 在房地产经济衰退阶段，房地产市场上的供求关系出现了一些不可避免的矛盾，开发商手上的房地产项目堆积，为了减轻自身的压力，开发商之间出现了较大的竞争压力。此时，开发商们开始压低项目的价格，但是，在价值量一定的情况下，虽然出现了降低，仍然难以取得良好的交易效果，出现有价无市的局面，加重了房地产经济的萧条现象。 2房地产经济波动的影响因素分析 2.1外部的影响因素分析 金融、土地和市场是影响房地产经济的主要外部因素。房地产市场是密集型产业，需要大量的资金支持，只有在资金充足的情况下，才能使行业内部的资金能够正常流转。同样，市场资金在运转的过程中，能够吸引较多的资金，两者在相互促进的过程中，使房地产行业能够与金融行业联系的更加紧密。土地资源是房地产项目中的另一个重要因素，更像是一种商品，土地使用权的转移是交易过程中的重要内容，这会在很大程度上使房地产经济出现波动的现象。市场经济具有自主调节的特点，因此，政策的主要作用是进行宏观调控，对经济市场进行相应性的引导，最终影响房地产经济的波动。 2.2内部的影响因素分析 在制定市场价格的时候，与供求关系紧密联系，这种供求矛盾一直存在于房地产市场。在房地产规模不断增加的过程中，开发商和消费者是影响的两个主体，市场价格受到供求关系的直接影响。在供求关系稳定的情况下，房地产经济也会出现一定的波动现象，在价格变动的过程中，房地产经济也会出现相应的波动现象。为了追求经济效益，房地产行业涌入越来越多的社会资本，随着市场规模的扩大，价格的增长只能降低实际的交易量，最终出现衰退现象。同时，投资的增加扩展了房地产市场，投资减少会导致房地产陷入低谷中，掌握房地产投资与收益是至关重要。 2.3经济的影响因素分析 房地产企业在实际发展过程中是完全离不开金融资金，特别是对于刚刚起步的房地产，在前期发展的过程中应该投入一定资金，如果资金不能及时的到位，就会阻碍房地产行业的稳定发展，所以为了能够进一步推动房地产的不断发展，相关的企业以及银行应该建立良好的关系，这样做的目的能够利用贷款的形式有效的处理资金遇到的问题，只有这样才能在后期发展的过程中，保证房地产企业能够与资金进行相应的联系，企业内部可以在一定程度上使用转账这一方法科学的调整资金动向，其他的方面可以利用相适应的方式进行处理，在对资金进行筹备的时候也是可以保证一些基本的运作。 2.4土地带来的影响因素 我国的国土面积较大，房地产行业的发展需要充足的土地支持。在利用土地的过程中，由于人为和自然环境的影响，会出现一系列不合理的地方，对房地产行业的发展产生不良影响。另外，房地产在开发的时候，需要获得国家的批准和政策的支持，才能获得合法的土地使用权，才能自主利用土地，在土地上进行合理的规划，建造出合适的房屋，给人民群众提供相应的住宅或者办公场所。在开发的过程中，如果出现一些难以控制的状况，会在很大程度上影响房地产后期的发展，出现经济波动的现象，需要对其中的因素进行详细把控。 2.5市场带来的影响因素 现阶段，房地产的发展具有较强的波动性，结合市场的反馈情况分析，在购买房屋的过程中，消费水平在很大程度上受到面积大小的影响。因此，在发展房地产经济的时候，需要全面分析市场的实际情况，在科学合理调整的过程中，确定出行业的日后发展方向。在这个过程中，首先要做的就是进行针对性的调查，对人们的消费水平、意愿、行业情况等进行了解，将各种影响性因素进行整合，在此基础上做出针对性的决策，降低可能产生的其他风险。 3房地产经济波动的控制对策分析 3.1对房地产价格进行控制 房地产价格是影响房地产市场的一个重要因素，在制定相关政策之前，必须对市场进行科学合理的分析。根据实际情况的差异性，制定出具有针对性的对策，只有这样才能对房地产的经济波动状况进行全面性的控制，将其作为最关键的因素，对波动的状况进行详细划分。在调控房地产价格的时候，国家需要对房地产市场承担一定的责任，在合理的范围内，使房地产价格进行有限的波动，不做管制工作，只做调控工作。因此，国家的房地产经济部门，不要进行过多的干预，使房地产市场按照自己的节奏正常发展，当出现问题的时候，实施相应的价格政策，对房地产市场进行科学合理的控制。 3.2完善经济管理制度 经济的影响会使房地产市场出现波动，必须制定出相应性的法律制度，完善经济政策，在从事经济活动的时候，为房地产的发展提供切实可靠的法律依据，获得法律上的支持。一方面，需要进行政策支持，在调查市场的基础上，重视经济适用房的建设，将其作为规划工程的重点项目，使房地产行业能够及时全面的掌握相关的优惠政策，同时使管理的力度不断加大，使其在宏观层面上认可政策。另一方面，需要对金融管理制度进行建立健全，对当地的经济发展状况进行分析，制定出完善的发展体系，对房地产经济波动状况进行科学合理的调整，使制度和管理能够发挥出同步性作用，使房地产行业能够健康稳定的发展。 3.3科学有效的调整土地政策 房地产企业发展中，土地资源是不可或缺的内容，需要对当前的整个体系进行详细分析，结合各种相关性因素，对土地管理策略进行调整，使房地产经济能够以稳定的速度取得平稳的发展。另外，加强土地审批制度的管理，提高管理人员的综合能力，聘请专业素养高的人员，承担项目中的重要内容，执行土地招标过程中的一系列程序，增强其规范性和科学性。结合土地政策中的内容，严格执行协议上的规定事项，做好土地流程的细化工作，加强土地的管理力度，对土地管理进行积极的改善，在实际规划的过程中，使不明确现象得到有效控制，增加相关性内容，对土地规划制度进行完善，使管理体系有更强的包容性和适应性。 3.4规范土地市场 对土地市场进行规范，使土地批租工作得到政府的重视，在控制的过程中，可以做到以下几点：第一，对总量进行控制，按照相关规定，在划拨用地的时候，结合相关的标准科学合理的进行。同时，保证制定的土地供应技术科学合理，使土地的最终用于得到全方位的监控。第二，增强招标拍卖的规范性。对传统的土地转让方式进行完善，使招标、投标和拍卖等形式能够体现出市场化特征，必须使行政性的土地出让方式不断减少，严格控制其中的违规操作。第三，政府垄断城市土地出让市场，使政府的土地供给能力不断加强，对土地转让市场进一步放开，城市的土地使用权能够由土地的二级市场进行转让，在调控市场机制的基础上，重新配置和组织土地市场机制。第四，对市场化的新型土地供应机制进行完善和创新，土地一级市场的出让行为由政府垄断，避免房地产经济波动的出现。 4结语 综上所述，房地产现阶段的发展与我国的整体经济存在着非常密切的联系，在外部、内部、经济、土地、市场等因素的影响下，房地产市场存在着不同程度的波动现象。需要结合实际情况，在分析多方面因素的基础上，对房地产价格进行控制，完善经济管理制度，科学有效的调整土地政策，规范土地市场，进一步推动房地产经济长期稳定的发展，对国民经济的发展做出积极有益的贡献。 参考文献： ［1］贾哲栋.我国房地产经济波动与金融风险防范研究［J］.经济研究导刊,2018,88(3):106-107. ［2］解斌.房地产经济波动的影响因素及应对策略探析［J］.城市建设理论研究:电子版,2018,85(2):133-135. ［3］唐伟.影响我国房地产经济稳定的因素以及相关对策分析［J］.时代金融,2017,89(20):123-128. ［4］孙宇,李伟伟.房地产经济和国民经济波动的影响因素研究［J］.科技经济导刊,2017,99(8):209+208. ［5］林永学.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究［J］.财经界:学术版,2017,99(3):121-122. ［6］迟立岩.房地产经济波动的影响因素及对策分析［J］.知识经济,2017,99(1):188-189. 作者:张春君 单位:河南驻马店市国土资源局城区分局橡林国土所

房地产经营管理论文:房地产信托经营管理论文 “信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。 一、现代信托制度的发展 （一）现代信托制度的确立 早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。 （二）消极信托向积极信托的转化 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。 随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。 （三）现代信托制度的传播和创新 英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。 二、国外房地产信托经营模式 （一）美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。 l、美国房地产投资信托的类型 美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。 2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同 虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。 （二）德国的房地产投资信托 德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离（三）日本的土地信托 日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。 三、我国房地产信托经营管理模式的选择 我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。 （一）建立房地产投资信托基金 建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3） （二）建立国有土地信托经营管理运作机制 我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。 （三）“房屋银行”的信托化规范经营 “房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。 在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。 在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。 四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题 《中华人民共和国信托法》的出台，为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过，要真正促进房地产信托经营业务的发达，尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。 房地产经营管理论文:市房地产开发经营管理处党支部党建工作经验交流材料 根据局党委要求，局属各党支部之间开展党建工作经验交流会，以及经验交流会上各党支部重点发言提目要求，我处党支部的重点为《树立和落实科学发展观、全面推进党的建设促进首府房地产开发市场有序发展》，我们本着实事求是的原则及虚心学习的态度，重点将加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设的学习活动及今后党支部的工作思路向大家汇报，以便各党支部之间相互学习交流。 ·切实加强领导班子建设，扎实推进基层党组织建设 一、加强领导班子建设，决定一切工作的前提及保障是领导班子成员之间的团结，这要取决于领导的政治理论素养和自身素质，并结合本处实际工作，针对性地开展工作。在具体工作中，领导班子成员之间精诚团结，提倡“五互”精神，重大决策问题严格按照“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的原则，建立健全议事规则和决策程序，班子成员及党员干部的积极主动性和主观能动性得到了充分发挥。 二、党建工作应有分工，但绝对不能分家，党内干部要积极参与行政工作，通过政治理论学习，提高自身理论素养，在具体工作中相互通气、谈心。党支部以党的作风建设为切入点，结合处中心工作，在党员干部职工中开展“了解人、关心人、帮助人、影响人、凝聚人”的“五人”活动，逐渐使我处形成一个团结的、战斗的、富有凝聚力的一支高素质的干部队伍。 三、重点作好党建的各种规章制度的建立，根据实际工作坚持针对性地开展政治理论知识的学习，如例会制度上大家一致通过职工关心的福利、表彰事宜等，真正作到民主集中制，通过每年两次的民主生活会，开展批评与自我批评等，解决每个职工在工作中积累的思想问题。积极组织参加局党委组织的理论学习，保证全体党员无特殊情况不缺席，并在学习过程中按照局党委的要求认真做学习笔记并撰写学习心得。学习后，由党支部派专人检查笔记及学习心得情况，将其装入个人政治理论业务学习档案中，200年期间共撰写学习论文7篇，学习心得10篇。 四、领导干部要重视以身作则的重要性，在我处大力提倡党员、领导、环节干部在日常工作中身教重于言教的宗旨，它将更有说服力，更有针对性。200年开发处年度工作重点目标是督促检查10个20万m2平方米以上的商品房住宅小区的工程进度，为了保证重点小区优质高效快速度建成，为企业排忧解难，我处领导干部在项目建设中，深入各基层单位进行实地走访调研，加班加点，不计任何报酬，对我市重点住宅小区项目进行跟踪管理，每周派工程专业人员深入到各小区跟踪服务，发放问卷，及时了解开发建设当中存在的问题，通过简报向市委、市政府有关部门反馈信息，帮助企业协调解决问题，保证了各重点项目建设如期进行。 五、党支部不是单一的，应发挥其优点、抑制其弱点，根据本单位职责、工作特点，我处党支部充分调动党员职工的工作积极性，并根据每个职工的优缺点发挥其作用。 （1）房屋面积测绘工作涉及到我市千家万户的利益，对于外聘的专业技术人员，我处党支部在每次的政治思想理论学习中，要求他们必须参加，从理论学习中净化思想。在日常测绘工作中，坚决杜绝吃、拿、卡、要等不良风气。为配合我市大型企业及事业单位的改制工作，大量的测绘任务要求在短时间内完成，在时间紧、任务重的情况下，我处职工常常利用业余及休息时间，加班加点，有时把审核的资料拿回家，不方便带资料时甚至加班工作到凌晨及整晚，不计任何报酬，这样的工作作风与我处党支部日常的思想教育是分不开的； （2）进一步完善“爱心基金会”。“爱心基金会”自2000年成立后，首先建立了职工家庭调查表，对每位职工的家庭情况进行调查登记，特别是将家庭有困难的职工作为重点“爱心”对象。截止目前，已累计爱心基金3326余元，先后为我处职工提供爱心援助12笔，累计2545元，为灾区捐款1000余元。虽然基金会拿出的每一笔钱都不是很多，献出的爱心仿佛微不足道，但它是全处职工的爱心体现，它凝聚了全处每位职工的浓浓真情。在今后的运作中，我们要不断总结经验，将“爱心基金会”进一步完善； （3）贯彻落实中纪委、中组部《关于党和国家机关党员领导干部民主生活会的若干意见》，全年召开不少于一次民主生活会，有针对性地解决全处干部职工在思想、工作上等方面存在的突出问题。在200年上半年，按照局党委的要求，组织处领导、环节干部开展主题为自身政治理论学习、工作小结、对我处今后工作的建议及批评与自我批评的民主生活会，与会同志认真准备，会上积极发言，并分别对发言的同志提出了思想上、工作上、生活上等各方面的问题。相互及时交换了解决问题的建议及意见，两次生活会上，共计给我处今后工作建议6条，向处领导提出建议或批评7条，对环节干部提出建议或批评15条,从思想上、工作上得到了统一，从而达到这次支部民主生活会的目的。·今年党支部的工作方法及措施： 一、继续作好局党委200年度党支部党建目标责任制，保证责任制所有内容全部达标。 二、在适当的时候组织开展“党员模范示范月”活动及“三上墙”制度，即制度上墙、程序上墙、职责上墙及社会公开承诺服务等，变自律为他律，公开接受监督，通过示范月活动，内强素质，外树形象，增强党员干部职工的宗旨意识、公仆意识、廉政意识及服务意识，从而提高干部队伍的整体素质。 三、把党风廉正建设和反腐斗争纳入全年总体工作部署，分解目标，责任到人，健全和完善领导干部责任追究制度。 总之，在此次全局系统党建工作经验交流会上，我处党支部将本着虚心学习、共同发展的态度，向各总支、党支部学习，在今后的支部工作中，把工作做的更加细致到位。 呼市房地产开发经营管理处党支部 房地产经营管理论文:电子商务环境下房地产企业的经营管理研究 【摘要】在经济迅速发展的今天，电子商务已然成为当下市场发展不可或缺的一部分，它关乎着新环境下各行各业的经营发展模式和思想理念。作为当下热门的房地产企业，也面临着来自电子商务的巨大挑战。本文主要阐述了电子商务对房地产企业经营管理的意义，提出了房地产企业经营理念在电子商务环境下的创新意识，有利于房地产企业电子商务活动的开展，对引导人们走向崭新的经济时代起到重要作用。 【关键词】电子商务；房地产企业；经营管理；创新 电子商务作为现代房地产企业发展的新型管理模式，正在潜移默化地深入当今社会。它不仅带动了房地产企业的全球销售范围，而且还利用现代化的电子商务技能加快了市场的格局变动。只有科学合理的规划房地产资源，提高房地产企业的核心内容、经营发展模式，才能体现电子商务环境下房地产企业的经营管理模式；与此同时，房地产企业也需要适应目前的市场竞争压力，发挥信息时代电子商务的积极作用。 一、电子商务为房地产企业提供的优势 电子商务信息建立在互联网的基础上，在激烈的竞争环境中充分地把房地产企业的服务宗旨展现出来。由于互联网具有全球覆盖性，良好的网络宣传会带来许多潜在的客户，对房地产市场的开发具有重要作用。通过互联网了解大众需求，及时调整房地产资源的经营模式，为大众提供一线的优质房源，帮助房地产企业树立良好的自身形象。 房地产企业在互联网上建立属于自己的营销平台，通过互联网可以共享多种房产信息，有效降低了营销成本，便于大众的房源选购，以及对房产市场上新楼盘开发的资源共享，真正实现让大众足不出户就可以了解到市场上的房源信息，从而也大大降低了宣传成本。研究表明，假设使用互联网进行广告宣传，其销售量是传统销售的5倍以上，而只花费了预算的1/5，在竞争中加大了预算成本的效益。 而且，由于互联网不仅可以全天运作，不受任何因素的影响，随时随地扩展市场信息，及时准确地掌握市场发展方向，通过网络宣传房地产企业形象，加大与大众的信息交流，从而提高房地产的市场竞争，增加房地产企业的商机。 二、电子商务为房地产企业带来的积极意义 传统的纸媒介被信息化网络的电子商务所取代，改变了一些企业的服务方式，形成了一些以信息为核心的新型运作模式，使房地产企业的信息化逐步加强，从而提升房地产的影响力，促使电子化信息时代的管理水平不断进步。一方面，从房地产企业进入市场后的运作模式来说，其营销手段有地段、品质、设计等几个方面，由于电子商务的发展使房地产企业具备整合营销、资源共享的现实意义，在很多方面呈现标准的模块化发展趋势，销售目标具有群体性，在电子商务信息的带动下房地产企业商品房销售呈国际化、综合化发展趋势；另一方面，由于生活质量的提高，消费者对房屋住所的需求也在不断加大，房地产企业通过网络信息来提升品牌的竞争力，以信息服务化为核心，吸引了更多的消费者。 电子商务已然成为现代房地产企业的经营管理模式之一。随着网络时代的日益普及，企业与企业之间的全面沟通越来越便利，不受条件的约束可以实现跨区域、跨国界的房产沟通，通过网络宣传不仅可以促进房产资源的销售，而且宣传的范围广，具有开放性特点，使房地产企业将房源更好的推向全球市场，让世界各地的客户随时访问自己喜欢的房源位置，为客户提供便捷的条件。可见开展电子商务的信息时代对房地产企业有着积极的作用，不仅可以降低房地产企业的成本利润，还获得了更多的房产客户，为房地产企业提供了更多的成交机会。 在互联网时代，房地产企业要想获得成功，需要高质量的房源产品和了解市场需求。恰恰电子商务带给房地产企业的积极意义在于将房源模型、房源销售、大众需求做出了整合，节省了房地产企业的市场竞争时间，也提高了房地产企业的经营管理模式。运用高科技的手段分析大众需求，便于获取市场的房产信息，有针对性地与客户进行房产资源的交流，更好的满足大众，使房源信息在市场的竞争中抢占先机，提高客户的信任度，便于新开发的房源及时推广。 三、电子商务下房地产企业的经营管理研究对策 在电子商务信息时代的迅速发展下，房地产企业要建立新型完善的房地产经营管理模式，提升房地产企业的市场竞争力。将房地产企业与市场信息化更好的结合，进一步管理房地产企业的信息资源现代化；完善房地产企业的经营理念，重视信息化的发展，以市场竞争力为核心，不断激发员工的责任感使命，加强员工自身的能力素质培养，才能在信息化的时代下积极发挥创造性，使房地产企业的经营管理更具现代化。 电子商务环境下房地产企业迅速发展，主要是由于信息化的形成带动了房地产经济效益的提高，只有完善房地产市场的战略要求，建立房源网站，使客户更加全面了解到市场的房源信息，获得咨询服务，才能在新型的市场战略中提升知名度，带动电子商务下房地产企业的全面发展。 受电子商务信息化的影响，房地产企业的经营管理模式也发生了巨大改变。人才培养作为房地产企业发展下不可或缺的一部分，也对企业的发展提出了新要求，只有建立新制度，转变新观念，采取有效的措施对人才资源进行管理，适应信息化的管理要求，提高房地产企业的整体素质培养，才能在激烈的房地产市场竞争中获得一席之地。 结束语 综上所述，电子商务以其强大的信息发展影响着房地产企业的经营管理模式，在信息化时代下，房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存，只有提高市场适应力以及信息化的工作效率，建立完善的经营管理模式，促进房源的市场开发，降低房地产企业的市场成本，提升市场竞争力，完善人才的资源优化，才能使房地产企业在竞争中成功应对市场考验，顺应信息化的发展趋势。推进房地产企业在电子商务环境下生存与发展，对房地产企业的经营管理模式提出了创新要求的管理对策。 房地产经营管理论文:浅谈在循环经济下如何加强房地产经营管理 [摘要]房地产行业的崛起，极大推动了我国国民经济的增长，而房地a行业想要健康发展离不开健全的管理制度，只有加强房地产的经营管理，才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段，采用先进的管理理念以及管理措施，还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下，房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新，这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍，并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施，以供同行探讨与交流。 近年来，住房问题成为了人们的热门话题，房地产行业也受到了人们极大的关注，这一行业的发展规模不断扩大，经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平，还促进了我国国民经济的增长，所以相关人员必须采取有效措施，不断加强房地产经营管理，使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中，可以实现房地产行业发展的可持续性，也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。 1循环经济的概念 循环经济是一个环保经济的概念，随着人们对资源的开发与利用，我国的不可再生资源越来越少，而且生态环境也越来越差，为了缓解这一现象，我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中，可以实现该行业的可持续发展，还能改善人们生活的环境，为人们创造良好的生活空间，也有利于构建和谐的社会环境。 将循环经济的理念应用在房地产行业中，提高了清洁资源的利用率，而且有利于构建生态环保的社会，还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下，房地产行业应该改善经营管理模式，并根据生态循环经济的理念，指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则，这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则，这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率，还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中，人们也可以根据实际情况利用循环经济理论，使其发展更具长远性，还能使当地的生态环境得到更好的建设，从而使循环经济理论发挥更好的效用，使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。 2循环经济下房地产经济管理体系 2.1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势 社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用，随着社会发展进程的不断加快，我国的不可再生资源越来越少，而且过度的开发也破坏了生态平衡，不利于国家的长远发展，也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础，其不但可以推动国民经济的增长，也可以给人们提供良好、舒适的生活环境，但是这一行业的发展以及规模的扩大，有时也会增加对资源的使用率以及使用量，所以建立绿色、环保的经营管理体系，有利于对生态环境的保护，还可以实现房地产行业的可持续发展。 2.2房地产绿色经营管理体系的结构 绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势，建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标，其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念，可以使房地产行业在提升经济效益的同时，提高行业的社会效益以及环境效益，使房地产经营管理理念更加健康、环保，并对周围环境起到保护与节能的作用。 3加强房地产经营管理的方法 3.1转变房地产经营目标，培育绿色经营理念 在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。 3.2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持 房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按照循环线路实施运行，使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。 3.3追求房地产经营环境管理体系的创新 绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，并从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。 4结语 随着社会的发展以及市场经济的变化，房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善，这样才能更好的适应社会的发展，使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关，尤其是近几年，人们对住房的需求大大提升，房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大，会利用大量的资源，如果不对其经营管理模式进行改变，很容易对生态环境造成破坏，在这样的背景下，循环经济的理念被引入了房地产经营管理中，并发挥了经济、合理、环保的效果，降低了房地产行业对资源的使用量，大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。 房地产经营管理论文:房地产开发与经营管理专业建设与发展对策研究 摘 要：在分析新常态下我国房地产市场现状与发展趋势的基础上，结合国内房地产开发与经营管理专业建设与发展情况，得出该专业建设过程中的一些问题以及新时期下的发展趋势。然后通过对某高校的案例分析，分析其在专业建设发展中存在的不足，结合新常态下房地产企业对人才的要求，提出相应的对策建议，以促进房地产开发与经营管理专业的建设与发展。 关键词：新常态；房地产开发与经营管理专业；对策建议 1 新常态下国内房地产市场现状与发展趋势 1.1 房地产市场发展现状分析 1.1.1 一线城市发展现状 一线城市主要是指北京、上海、广州、深圳，这四个城市的房地产市场一直呈现出快速发展状态。由于其对人口的吸引力是其他二三线城市无法比拟的，这就导致其房地产市场处于供不应求状况，房价居高不下。对于这种情况，各地政府在近几年相继出台一系列的政策，稳定房地产市场的健康发展。同时，由于建筑用地存量不足和政策的限制导致一线城市新建商品住宅、商业建筑减少，甚至一段时间内没有新开工项目，这就对在一线城市的房地产从业人员带来一系列问题，例如房地产开发类人员过剩，而房地产建成项目经营管理人才和物业管理人才短缺。 1.1.2 二、三线城市发展现状 二线城市主要针对GDP大于5000亿元的城市，例如杭州、苏州、重庆等。这些二线城市得益于经济的快速发展和城镇化速度的加快，其房地产市场发展速度较快，新增建筑面积不断增加，去存库速度较快，房价也是不断增长，总体形势良好。对于二线城市的房地产从业人员，在房地产的开发与经营方面对人才的需求程度较高，发展空间大。相比于二线城市，三线城市的房地产市场环境就不太乐观，这些城市的GDP处于5000亿元至2000亿元期间，由于其城市的发展潜力不足、经济发展速度较慢，导致对人口的吸引力不足，这些因素导致房地产库存量较高，新增建筑面积减少。对于三线城市的房地产从业人员目前处于十分困难的环境。 1.2 新常态下房地产发展趋势分析 所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。在新常态下，房地产发展的经济环境与发展环境都会发生变化。 1.2.1 一线城市发展趋势 新常态下，对于一线城市来说，房地产企业在城中开发机会已明显减少，更多的是在城市周边进行开发，例如北京，新建开发项目甚至已经扩展到相邻的河北省与天津市。因此，对于一线城市来说，未来的开发空间会逐渐变小，需要从项目的前期开发逐步转移至项目后期的经营管理上。同时，由于信贷难度加大，成本上升，房地产企业会对于前期资金投入更为慎重，对后期项目能否良好的运营将成为重点关注的方面。 1.2.2 二、三线城市发展趋势 对于二线城市来说，未来的发展趋势依然围绕着开发与经营同步进行。在保证质量与数量的基础上，会更加注重项目的后期经营管理，提升项目的品质，总体发展形势良好。对于三线城市来说，发展形势依然严峻，去库存压力较大，在限制新项目开工的同时，将加大政策引导，加快去存量将会成为这一时期的主要任务。伴随着城镇化的快速发展，有望在未来几年扭转目前不乐观的形势。 2 我国房地产开发与经营管理专业建设与发展现状分析 2.1 房地产开发与经营管理专业建设与发展现状 目前，全国共有38所高等院校开设房地产开发与经营管理专业，包括重庆大学、华中师范大学、南京大学、中央财经大学、东北财经大学、吉林建筑大学、沈阳建筑大学、山东建筑大学等，涵盖经济、管理、规划、施工等多个专业方向。 2.1.1 培养目标 培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握房地产领域的技术知识，掌握房地产开发与经营管理相关的技术、管理、经济和法律等基础知识，具有较高的科学文化素养和专业综合素质，具有良好的职业道德、创新精神和国际视野，对房地产项目进行全过程管理的高级专门人才。 毕业生能够在房地产、投资、咨询、设计、施工、金融与保险等领域企事业单位及政府部门从事项目决策、项目开发、市场营销、物业管理等工作。 2.1.2 课程设置 1998年我国启动城镇住房制度改革以来，随着市场对专业人才需求的迅速增长，我国的房地产开发与经营管理专业及课程设置也不断进行改革和调整。从目前看，我国各高校的房地产开发与经营管理专业、方向及课程在全国高校中设置的情况大致可以分为以下六类（见表1），不同学科背景的学校将房地产开发与经营管理专业或方向分别设置在不同学科下，这也正反映出房地产开发与经营管理学科的多学科交叉性。 2.1.3 教师团队建设 对于房地产专业的教师团队建设多数高校依然将专业知识教育、实践培训作为教师团队建设的主要任务，强调对于学生掌握专业知识、强化学生的实践能力。团队多以专业分类，各团队由“专业系主任+各课程教师”为基础构建教师团队。教师毕业院校包括东北大学、吉林大学、大连理工大学、同济大学、重庆大学等国内重点院校。 2.1.4 学生教学及考核方式 授课方式以教师面授为主，配合一些小组讨论，对于一些特殊课程，以少量的实验与实践相结合的方式配合教学。考核方式由开卷考试与闭卷考试相结合，具体方式由课程教学目标决定，在评卷时任课老师按照“标准答案”分步骤评分。考试成绩主要有三部分，分别为课堂表现、作业完成情况以及期末考成绩组成，最终成绩将由这三部分进行加权得出。 2.2 专业建设与发展中存在问题 2.2.1 培养目标多样，定位不明确 培养目标较多，对学生个人素质要求较高，没有考虑到学生素质差异的现实情况。培养人才形式单一，局限于应用管理型人才培养，没有对有意愿从事科研同学的提出具体培养方法与手段，没有将培养目标与新常态下房地产市场发展趋势相结合，缺乏侧重点的培养，培养人才同质化较强。 2.2.2 课程设置不完善，缺乏重点 课程设置涵盖内容较为丰富，但是缺乏侧重点，没有突出本校的教学特色课程，导致人才培养缺乏具体的专业性。新时期下，与房地产业发展趋势相关的课程设置较少，例如金融学、文化旅游产业项目建设运营等。对于不同实践能力培养的课程没有具体分类，实践课程设置不足。 2.2.3 师资配置单一，缺乏培训体系 教师基本有国内各高校的毕业生为主，缺乏对国外高端人才的引进。同时，由于本专业的学科交叉性较强，对于师资力量的配备要求也比较苛刻。不仅需要教师需要掌握经济、管理、工程施工等方面的专业知识，更加需要将其与房地产相结合。现阶段，大部分院校教师团队的构成都是以院校自身情况和专业课程为基础，没有考虑到学科专业的现实要求以及交叉性学科对教师能力素质的高要求，往往出现教学内容和方法与专业的教学理念不相符。同时，教师对于学生创新能力的培养不足，填鸭式、书面式教学方式依然常见。 2.2.4 教学手段单一，考核体系不完善 人才培养以上课为主，教学手段相对单一，多媒体课件往往成为了电子版教材，教学缺乏吸引力。对学生创新能力的培养不够重视，局限于专业知识的掌握与实践能力的培养。实践课程教学存在形式化，难以达到教学目的。考核体系不完善，仅仅考察学生死记硬背的知识点导致学生考前突击情况经常发生，平时成绩所占比重较小，没有扩展学生的学习思路和培养学生独立思考的能力，考核成绩难以真实反映学生的学习情况。 3 新时期下房地产开发与经营管理专业发展趋势 3.1 由开发向经营转变 物业管理业的变化带来专业建设发展。随着一线房地产开发建设高潮期的结束与三线城市去库存压力的不断加大，房地产业将迎来一个存量经营管理时代即物业运营管理时代，这里的物业运营管理既包括了传统意义上的物业管理及设施设备管理，也逐渐兴起了房地产资产管理、房地产组合投资管理等综合经营、管理等服务，贯穿于房地产产品整个生命周期，因此相关的经纪、评估、咨询等将成为房地产开发与经营管理学科的发展重点。 3.2 单一化管理向多元化管理转变 房地产开发行业本身变化带来专业建设发展。房地产业的发展从根本来讲依托于社会经济的发展水平。在新时期下，我国居民消费将从传统的重衣食过渡到重住行，表现在房地产行业就是从住宅房地产至商住地产、养老地产；从办公地产至商业综合体；从购物娱乐地产至旅游文化地产、休闲地产的多业态、混合业态不断演进，这是国民经济快速增长、居民储蓄水平和消费水平日渐提高及消费升级的必然结果。与传统的住宅房地产市场的市场供求、开发模式、商业盈利模式相比，未来的房地产经营管理专业要以经营管理为主线，结合工商业项目、旅游休闲产业、文化产业等培养多元化、专业化人才。 3.3 学习型教师团队的建设 对于新时期下，房地产行业的分工会日趋细化，管理理念更新速度加快，这就要求教师自身教学能力不断提高，与时俱进。教师团队不仅需要制定更加符合时代要求的教学体系，更要教授符合发展趋势的知识理念。为此，学习型教师团队的建设尤为重要。学习型团队是新时期发展的趋势，学习型团队通过营造整个团队的学习气氛，充分发挥高校教师的创造性思维能力，而建立的一种有机的、高度柔性的、符合人性的、能持续发展的团队。这种教学团队具有持续学习的能力，具有高于个人绩效总和的综合绩效表现，不断升级团队的教学能力。 3.4 金融学与房地产行业结合日益紧密 在新时期，房地产业与金融业的进一步融合带来专业建设发展的新要求。随着企业融资成本与难度的增加以及融资方式不断的更新升级，房地产业与金融业的联系更加紧密，从之前依靠土地升值盈利转变为依靠赚取资本回报盈利，从单一的银行贷款转变为房地产信托、房地产投资基金等新型融资方式。如果开发商不具备强大的金融运作能力，则只能赚取房地产建设相适应的合理利润而不是超额利润，只能依靠银行贷款等传统方式融资，这将会对制约企业在新时期下的发展。因此，房地产开发与经营管理专业更需要培养既懂房地产业相关基础知识又精通现代金融学的高级人才。 4 新常态下房地产开发与经营管理专业建设与发展对策建议 4.1 以需求为导向，构建培养定向化模式 结合新常态下房地产企业的发展趋势，制定与之相适应的培养目标。新时期下，房地产企业需求的人才不局限于的项目的开发、建设、管理等，而是更多的倾向于项目后期经营管理、资金运作、物业服务等方面。因此，培养目标的制定应该侧重以上这几方面，可以通过设置定向化的培养目标，根据学生的自身情况与兴趣爱好，选择合适的培养目标，在满足基础知识的学习后，依据培养目标进行相应课程的安排，使学生的学习达到全而精，广而深，通过个性化的培养，使学生的就业竞争力或专业方向的科研能力得到全面提升，满足新时期房地产行业的需要。 4.2 结合新时期要求，健全课程培养体系 随着我国房地产业的快速发展和新时期的发展趋势，可以把专业的课程设置的重点放在房地产项目开发理念、资金运作管理、房地产产品开发与营销、房地产经营管理等几个方面。同时，伴随着市场经济的发展，国家对专业技术资格日趋看重。因此，在课程的设置方面可以结合资格证的考试而进行适当增加或调整，教学内容可以与历年的考试重点结合在授课中进行讲解，增加学生学习的积极性和提高适应社会需求的能力。对于新课程的设置，可以参考国外相关专业的课程设置，例如宾夕法尼亚大学大学沃顿商学院的不动产专业、伯克利加州大学商学院房地产系、纽约大学金融系等知名院校。健全R悼纬蹋适应新常态下房企的发展需求。 4.3 完善教师培训体系，提升教师自身素质 为了更好的使教师队伍整体素质可以与时俱进，不断优化教学理念与教学方法，可以定期组织教师参加国内外的学术论坛、讲座，引进、消化、吸收先进的教学理念与前沿学科知识，鼓励教师们多参与各类教师技能比赛，在比赛中取长补短，促进教学方法进步，同时，积极开展教师团队的内部交流会，将自己有效的教学经验方法传授于大家，使团队成员共同进步。也可以通^类似学生交流的方式，与国内外房地产专业知名院校进行交流合作，引进优秀的教师，培养优秀的教师，提高师资整体水平。 4.4 搭建多样化教学体系，创新学生考核方式 房地产开发与经营管理专业具有很强的实践性，因此教师把课本的知识深入浅出的讲解明白就需要恰当的教学方法。从教学目的、内容和学生的情况出发，注重交流和讨论，推行自主和交互式学习方法，重视合作学习。平时的教学中尤其注意给出一些开放性、探索性、研究性的题目，让学生自主探索，激发他们学习的积极性、主动性、增强创新能力。同时学校要和企业进行互动式办学，学校可以为房地产开发项目提供一些专业咨询意见和企业培训，而企业负责人可以导师的形式指导学生进行实践活动。对于考核方式，将考核与考试、检查与测评结合起来，综合检查学生的学习情况。既要对房地产开发与经营理论进行考试，又要对其资料的收集、课堂讨论、实践情况等进行考核，把平时的成绩融入最终成绩中，减少理论考试在成绩评定中所占的比重，通过加强学生平时学习的考核，使学生转变观念，有计划有步骤的学习，不搞考前突击，培养学生收集资料、独立思考、独立分析的能力。这样的教学方法，使教师和学生的教与学的精力不放在应付考试上，能够更广泛深入的拓宽学生知识面，教会其科学的学习方法，使其更加高效的学习，掌握更多的专业知识与技能。 房地产经营管理论文:论房地产项目的经营管理 摘要：作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 关键词：房地产项目 经营管理 当前房地产项目经营管理存在一些普遍性的问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，针对实际情况本文从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析， 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发项目的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后服务管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要体现在收费标准与所提供的服务水平是否相当，如果不相当，必然造成不良后果。 房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。 开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关”，然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位不足，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建项目的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师”，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。 项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合不足，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了项目的建设，也没有起到促销的作用； 一个完整的项目经营机构通常包括董事会、总经办、营销策划中心、工程管理中心、企业管理中心、销售部、策划部、设计部、工程部、总工室、装修部、预决算部、项目拓展部、人事行政部、培训部、公关部、财务部、物业管理部等组织机构。 房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。 团队凝聚力和执行力。所谓企业的团队凝聚力，就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石般的吸引力。 团队凝聚力是维持固队存在的必要条件。如果一个房地产团队丧失凝聚力，就会像一盘散沙，难以维持下去，并呈现出低效率状态；而房地产团队凝聚力较强的房地产团队，其成员工作热情高，做事认真，并有不断的创新行为，因此，房地产团队凝聚力也是实现房地产团队目标的重要条件。综上所述，房地产团队执行力就是“当上级下达指令或要求后，迅速做出反映，将其贯彻或者执行下去的能力。” 面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。提高执行力，各级房地产团队干部要切实发挥“桥梁”作用。房地产团队干部的主要职责就是承上启下、上传下达，既要对上级负责，又要对下级负责；既要吃透上级精神，把领导的意图完完整整地向职工传达，又要结合实际，把落实过程中出现的问题及时全面地向领导汇报。 开发商拟开发一个项目，首先考虑的是国家、地区或地方的经济特性，以确定整体经济的发展趋势，一个地区的建设和发展通过对城市区域的经济分析，城市土地的利用和工程建设的实施，达到城市物质环境的协调发展，给城市居民的现在以及未来的生活和工作提供的条件如何，这个城市的生活与工作环境能不能适应社会经济发展的需求。 房屋成功出售后，售后服务相当重要，房地产项目开发的售后服务主要是物业管理。其关键是提供的服务及巧妙处理客户的各类投诉可安排富有经验的专兼职投诉接待员，创造安全、清洁、舒适的生活环境。对于小区物业管理，开发商可以自己成立物业管理公司，连带管理康乐设施及配套商场、车库的出租。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。 房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。希望本文对于房地产企业管理人员有所启发。 房地产经营管理论文:房地产企业经营管理中的问题及对策 【摘 要】房地产企业作为建筑的开发商，其运营水平直接关系着建筑工程能否高质高量的按时完成，关系着我国建筑行业能否保持一片欣欣向荣的气氛，因此及时解决房地产经营过程中所出现的问题对于企业的平稳发展以及建筑业的兴盛都具有非常重要的意义。本文主要阐述了房地产经营管理中所遇到的问题及其相应的解决策略。 【关键词】房地产；经营管理；问题；策略 在建筑行业中，房地产企业作为建筑工程的开发商主要从事房建的经营、管理、服务活动，其工程建设具有耗资大、周期长等特点，如果经营不善很有可能给企业带来巨大的经济危机，尤其是在工程建设的前期，需要大量的资金，售楼款资金还未回笼，更是要严肃对待。总而言之，保证房地产企业良好的经营管理是使其屹立于建筑行业不败之地的前提。 一、房地产经营管理中所遇到的问题。 1.财务管理经营方面的问题 （1）管理者素质低下 在我国的房地产企业中，民营企业占了很大的比重，由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的，这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限，普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识，对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行，并没有经过科学的决策分析，这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。 （2）存在严重的集权现象 在房地产企业中，普遍存在着这样一个现象，企业的投资者与运营者往往是同一个人，这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算，而受自身知识水平、管理意识的局限性，管理者在作出决断时，凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识，并没有经过科学严密的论断，更无后续的监督审查机制，管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式，财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去，由于事先并没有经过周详的计划，于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。 （3）家族式管理领导班子 房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中，不被对手窃取商业机密，于是在公司的管理方面，任人唯亲，久而久之，形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位，这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象，但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素，如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行，这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来，最终将导致企业走向衰退，使企业被社会所淘汰。此外，这种家族式的管理模式，使得企业员工内心会认为自己与企业的要职位无缘，无法产生上进心与对企业的归属感，认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要，企业向心力与凝聚力无法形成，将会对企业的发展产生不利的影响。 2.忽略流动资金的重要性，存在融资困难问题 （1）筹资方面 房地产企业为了开发一个巨大的项目工程，必定需要大量的资金，而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方 式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用，长期拖累之下，企业的支付能力日渐削弱，资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更是不堪设想。 （2）投资缺乏科学性 房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。 （3）忽略日常经营过程中的资金管理 房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金，并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性，从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性，为了快速的获取回笼资金，企业进行产品的促销，而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素，为客户进行购房担保，对于没有能力偿还银行贷款的客户，还帮助其进行垫付贷款，从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时，房产严重贬值，银行对房产进行低价拍卖，并不能补上银行欠款空缺，至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下，企业财政情况日益空虚。 二、针对房地产经营管理中所出现问题提出的对策。 1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识 对于一个企业的管理来着来说，其必须具备全局观念，掌握一掌，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识，认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运，因此必须加强企业的风险管理，这不是一个可有可无的部分，如果企业缺乏投资风险的管理，那么对于企业的发展是相当不利的，同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用，甚至还会拖后腿。因此，对于房地产企业来说，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。 2.加强房地产开发工程前期资金管理 由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。 3.建立专门的市场调查班组 对于房地产企业来说，及时掌握市场的动向极其重要，市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组，专门进行市场调研活动工作，收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向，从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据，达到规避、减小风险的目的。 4.公司职位应该避免任人唯亲 为了保证能者居之，充分刺激员工的工作积极性，企业在进行重要岗位的分配时，应极力避免任人唯亲的现象发生，而应该是能者居之，使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台，而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想，这对企业的长久发展是及其不利的。 三、结论 建筑业是国民经济中一个重要组成部分，关系着国家的经济命脉，房地产企业作为建筑开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况，因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中，无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待，加强房地产企业的运营管理，使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。 作者简介： 赵大充、男、1 986年9月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司 胡成刚、男、1 976年3月、助理工程师、工作于红旗渠建筑集团有限公司 房地产经营管理论文:谈新形势下的房地产经营管理 摘 要：现阶段，国内的房地产事业发展形势良好，这是因为房屋需要越来越大，社会上也出现了很多的房地产企业，更加刺激了我国房地产的发展。作为经济发展中的一部分，房地产事业对于我国的经济有促进的作用。很且发展房地产事业也有利于维护社会稳定。在当前的形势下，为了能够与社会的发展相适应，房地产必须要加强管理。本篇文章主要是讲述了房地产在管理上的几点建议。 关键词：新形势；房地产；管理；建议 房地产的发展空间大，各个与房地产有关的企业，都想在这个前景很好的产业中分一杯羹，因此也使房地产市场竞争变得激烈。很多的房地产企业由于属与对企业内部的管理，而使竞争力减弱，最终被是市场淘汰。而还在市场上竞争的企业就要引以为戒，加强经营管理，可将企业打造成一个可持续发展的企业，在人力资源上，要优化其内部结构，吸引更多的人才来到企业，在企业财务上，控制财务，防范风险。在企业的发展上，制定与企业相符合的发展战略，促进企业的转型。下面从多个角度探析房地产的经营管理。 1 以可持续发展理论为指导 1.1 将所有与房地产项目的效益提高，尤其是环境效益。针对房地产而言的环境效益是指，在项目确定以及开发的过程中，保证可利用的资源能够发挥最大的价值。而且房地产项目在建设的时候，都要考虑环境的因素，以环境的承载力为依托，开展项目建设。因此，房地产项目在建设的时候，要检查发展战略，做到合理循环的利用资源，重视资源的开发与利用，而且还要在利用之后，保护其资源。在建设中可能会给环境造成污染，但是一定要做到，将污染降到最低，以免项目建设破坏当地的环境。如果在建设中干扰了当地的环境，该项目的效益也受到损伤，为了使项目能够更好地服务社会，就要保证项目具有环境效益。 1.2 房地产事业能为经济创造利益，因此在建设项目的时候，要保证该项目具有与经济效益。所有的房地产企业在开发项目的时候，都是为了获得较高的效益，因此在项目开发的时候，运用科学的管理手段，并且使用先进的技术才能保证项目的效率提高。因为科学的管理与技术能够将与房地产有关的资源合理利用，还能将污染与浪费减少，从而废弃物也降低。如果在项目建设上使用科学的管理和技术就能使项目的质量有了科学的保证，而且还能将项目的成本降低，更能为房地产企业创造利益，最终实现多赢。 1.3 房地产在建设中可以创造经济效益、环境效益，除此之外，还能创造社会效益。房地产的社会效益一般都是指项目在建设结束后的效益。房地产项目在结束后，供人们使用，如果一个好的房地产项目能够能够让人们的生活水平以及文化能力提高，使人类与社会能够协调发展，那么这个就属于项目的社会效益。人们的需要是当代社会的发展要求，但是不能损害后人的利益，而房地产企业发展也是如此，创造经济效益是企业的直接目的，而社会的效益确实每一个房地产企业都要遵守的最后目标。 2 引进人才 房地产项目开发建设是一个完成的工程，而开发的过程其实就是将所有的资源整合，而这个整合还要有一定的意义。保证所有参与到项目开发的资源都能够有效的利用，这样才能使一个项目成功。在这个整合的过程中，从项目的市场策划、对项目的具体设计到工程的正式施工最后到项目销售都不能缺少人才。如果没有了人才，上述的任何一个环节都有可能失去准确性。特别是在调研方面，对市场的准确估计，才能科学的开展建设。如果在这一阶段市场已经饱和，不需要更多的房屋，那么在继续建设项目，对于企业发展不利。在设计以及施工中如果缺少了人才，设计的方案中会有很多错误，以至于后期的施工无法进行，而施工缺少人才，工程的质量就没有保证，可见人才的重要性。因此当今时代的房地产市场，要想发展，就要更加重视人才。可以把引进人才的目标，放在高端人才上。很多的人才是因为没有机会才不能发挥才能，因此房地产企业在引进人才的时候，要给予机会。我国有很多高校都在培养与房地产有关的人才，因此企业在管理人才上，可以与各大高校合作，可以在学校实施定点培养的计划，在学生完成学业之后，可以直接到企业上班，这种做法，一方面，解决了学生的就业问题，一方面企业也不需要花太多的时间去寻找人才。 3 注重财务风险的控制 房地产企业在不断的发展中面临的各种风险和挑战正在不断的提升，尤其是在全球范围内房地产市场竞争日益激烈的今天，要想实现企业的可持续发展就必须注重财务风险的控制。而全球金融危机爆发以来，全球的房地产行业都经过了大的洗涤，很多房地产企业因经营不善而倒闭，实则就是企业爆发了财务风险，虽然我国房地产企业在国家宏观调控政策得到了复苏，房地产泡沫得到了有效的抑制，但是加强财务风险的控制同样重要。因为市场环境是变幻莫测，所以在财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。 4 加快企业战略转型 随着全球一体化进程的加快，在房地产行业中，房地产企业所面临的挑战也是前所未有，虽然机遇往往与挑战并存，但是在当前竞争日益激烈的今天，房地产企业要想发展的唯一出路就转型升级，而这就需要企业加快战略转型，对现有的发展战略及时的进行调整，并在不断的发展中促进企业战略发展目标的转型和升级，才能更好地成为行业的佼佼者。在企业战略发展中，经营管理是战略发展目标得以实现之根本，所以在做好上述工作的同时，还应在企业战略转型中切实注重市场经营环境的改进和规范，提高企业的核心竞争力。着力构建符合企业发展的经营管理模式，不断提高自身核心竞争力的同时注重企业经营管理模式的创新和发展。 结束语 综上所述，对新形势下如何加强房地产企业的经营管理进行探讨具有十分重要的现实意义。因而作为新时期背景下的房地产企业，必须充分意识到可持续发展在整个企业发展中的作用，并在整个经营管理全程以可持续发展理念为指导，致力于自身人才竞争力的提升，注重财务管理的同时加强企业的战略转型，强化企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。 房地产经营管理论文:新时期背景下房地产经营管理策略 摘要：经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧造成了二三线城市房地产过剩、高空置率，房地产行业经营管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。打造房地产品牌、提高物业管理效率、强化房地产营销管理技能、注重财务风险的控制对房地产企业的可持续发展有着重要意义。 关键词：房地产；经营管理；新时期背景 一、当前房地产发展现状 从2014年开始我国社会对于房地产的态度已然已经悄悄的发生了微妙的变化，随着各大银行纷纷暂缓部分房地产授信业务，房地产开发贷款一时间成了敏感话题。在过去的几年里，中国政府政府针对房贷进行了数次政策上的紧缩，这给中国房地产业带来了不少的压力。这一压力除了来自于政府，更是来自于市场。其实从2013年开始，中国房地产泡沫危机就已经开始显现了，二三线城市的房地产泡沫率先破裂。 2014年下半年，有关于中国楼市楼价将大跌的传闻不断传出。从去年统计局的数据来看，我国大部门城市住宅价格均有所变动，新建商品房价格出现一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分楼盘价格大幅下跌。在这种情况下，众多房地产商纷纷下调楼盘价格，试图通过降价达到提量促销的效果。 当前，中国房地产行业不再像前些年那样好做，经济的放缓、融资成本的上升以及流动性偏紧给原本火爆的房地产市场泼了一盆冷水。二三线城市房地产过剩、高空置率无一不显示着房地产行业经营与管理风险的加大。探索出一套适应于当前新时期背景下房地产经营管理的策略显得非常的重要。 二、新时期背景下房地产经营管理策略 （一）打造房地产品牌 本人认为品牌永远不过时，不管是哪一个时期，品牌永远都会受到大众的欢迎与认可。新时期背景下房地产的经营管理应当建立在良好的房地产品牌这一基础上。当前我国房地产企业已经趋于饱和，市场竞争已经达到了白炽化状态，房地产企业必须打造属于自己的战略品牌，同时不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识。只有打出了属于自己的房地产品牌，才能最大程度的获得消费者的认可与信任，才能吸引消费者，才能扩大市场占有率。 （二）提高物业管理效率 在新时期背景下，房地产经营与管理很大程度上在其软实力与硬件上体现出来。房地产物业管理是房地产经营管理的重要环节，提高物业管理效率能够有效提高房地产企业市场竞争力。 本人认为，房地产企业应当依照企业制度以及相关房管部门的要求积极进行物业管理的改革，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求。物业管理效率的提高应当从以下几个方面展开：一是构建一支优秀的物业管理队伍，提高物业管理与服务的水平；二是加强物业管理内部制度建设，做到对内的严格要求，将服务住户的物业理念时时放在心中；三是开展相关培训工作，加强物业管理员工服务意识，提高物业管理效率。 （三）强化房地产营销管理技能 打造房地产品牌以及提高物业管理效率是对房地产软实力的拔高，而强化房地产营销技能则是从外部提高房地产经营管理效率。 房地产行业最为重要的目标一个是服务，另一个就是销售。本人认为房地产经营管理的强化离不开营销管理技巧的提升。房地产项目的成败很大程度上取决于房地产销售工作的成绩。情话房地产营销管理技能可以有效提高房地产销售业绩，是房地产经营管理中不容忽视的重要环节。首先房地产营销管理人员应当积极进行有关房地产营销技能的培训，主动掌握当前当地产行业动态，学习新的营销技巧；其次，创新房地产营销管理办法，根据不同的客户群体制定针对性的营销方案，提高营销成功率。 （四）注重财务风险的控制 财务风险是房地产经营管理面临的重大挑战之一。在新时期背景下，房地产企业想要实现企业的可持续发展必须重视财务风险的规避。经融危机以来，我国不少中小型房地产企业因对财务风险不重视、或是财务风险处理不当而倒闭。 新时期背景下，楼市泡沫不断破裂，国家针对楼市的政策不断紧缩，市场环境险象环生。在这种情况下，注重财务风险的控制显得更加重要。 本人认为在房地产企业财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。 三、小结 综上所述，在新时期背景下强化房地产的经营管理显得非常重要。打造房地产品牌，不断的优化自身配置，提高标准化程度，增强品牌意识；提高物业管理效率，在最大程度上做好住宅小区的服务与管理工作，满足住户对于物业管理的要求；强化房地产营销管理技能，提高营销成功率；注重财务风险的控制，提高房地产企业抵御财务风险的能力对房地产企业的可持续发展有着重要意义。 刘帝荣（1982―），男，汉族，福建省三明市人，重庆大学硕士研究生，重庆天盈置地有限公司，研究方向：房地产经营与管理 房地产经营管理论文:房地产开发企业经营管理中存在的问题和创新思考 摘要：随着国家经济的增长，推动了房地产开发企业的发展，但在国内土地、金融、税收等政策的调控幅度不断加大的情况下，房地产开发企业之间的竞争越来越激烈，正面临着巨大的挑战，所以目前企业最重要的工作就是提高经营管理水平，增强抗风险的能力，促进房地产开发企业高效发展。本文通过对房地产开发企业经营管理中存在的问题进行分析，研究创新经营管理的措施，提供给房地产开发企业思考。 关键词：房地产开发企业 经营管理 存在问题 解决对策 房地产开发行业要想获得更好的发展前景，就要加强经营管理，尤其是项目管理。近年来，项目管理逐渐成为了企业保证产品质量、取得经济效益的主要手段，很多房地产企业都加大了对项目管理的研究力度，把项目管理作为一种高效的管理模式，逐渐应用到企业开发的实践中。从目前来看，房地产开发企业项目管理还存在很多问题，正阻碍房地产事业的发展，因此，寻找有效的解决对策势在必行。 一、房地产开发企业项目管理中存在的问题 （一）项目方案方面存在问题 项目方案的确定对房地产企业日后的发展起决定的作用。一般来说，房地产开发商对项目方案的确定比较重视，但在这一过程中总是不按照相应的规章制度进行，导致这方面的工作做得不足，主要体现在以下几个方面：第一，没有深入市场进行调研。很多房地产开发企业在得到项目后，想要快速获得经济效益，在没有进行市场调查的情况下，就盲目确定了开发的方案，只考虑什么赚钱，就开发什么样的产品，过分的效仿别人，所以导致开发的产品没有特色，缺少吸引力。第二，因为缺少市场调查这一过程，所以导致决策层在方案的决策阶段会出现失误，从而增加企业的风险。第三，没有树立品牌意识。房地产开发企业过分的追求经济利益，在方案确定的过程中，只考虑怎样才能从这个项目中赚到更多的钱，而没有重视产品的品牌意识和形象，而一个企业要想可持续发展，就要树立品牌意识，否则企业将无法生存。第四，项目开发投资估算报告缺乏，这一过程如果不严谨，会导致项目在施工过程中无法有效的控制投资成本，从而会出现投资成本大于计划成本的现象，造成严重的经济损失。 （二）施工设计方面存在问题 很多房地产开发企业在图纸设计阶段做的工作很少，甚至没有，开发商认为图纸设计不是他们的事情，只要交给专业的设计单位就可以，所以只注重施工阶段的成本控制和质量控制，忽略设计阶段的成本和质量控制。一些企业为了尽快的得到图纸进行项目施工，在一切事情都不明了的情况下，要求设计单位进行设计工作，这样就会导致设计的图纸在功能和使用方面存在问题，如果在施工的过程中发现问题，就要进行变更，这不仅增加了投资的成本，还影响了工期。企业对设计单位图纸设计的过程缺乏监督和管理，使得图纸在投资控制方面不明确，企业无法有效的进行成本控制。 （三）合同管理方面问题 目前，还有很多房地产开发企业缺乏法制观念，导致在合同管理方面存在问题。企业在合同签订的过程中，大多是经过双方友好协商签订的，但如果合同的内容不完善，双方对合同条款的理解存有歧义，协商不成就会产生纠纷。很多企业合同管理存在的问题有以下几点：第一，开发项目合同签订的过程十分简单，不符合标准合同的要求，合同的内容不全面、不严谨，存在漏洞，往往会因一字之差给企业带来经济损失。第二，合作双方都不严格遵守合同的内容予以执行，存在随意更改合同的现象，这样就会导致工程索赔、工期延长、成本增加的情况发生。第三，在发生纠纷时，往往采取一些不恰当的手段进行解决，而不用法律武器来维护自身的权益。 二、房地产开发企业提高项目管理的措施 （一）深入市场进行调研 房地产开发企业要重视项目的市场定位，根据市场的需求研究项目产品。首先，企业要了解国家和地区的政策和法规，明确政府对房地产企业的政策取向，如果政府对这一行业持支持的态度，就会在各方面给予帮助，这样企业就会减小投资的风险，所以企业要清楚了解开发的项目是否是政府支持的，切忌违反政策。其次，企业要根据自身的发展情况和特点，积极深入市场进行调查，明确该项目的消费群众，掌握消费群众的生活水平、居住环境、设施需求等情况，从而研究出满足人们需求的产品。最后，开发商要了解周围楼盘的基本情况，如：设计、价格、销售面积、开发商的实力等，掌握竞争对手的情况，做到知己知彼，提高企业的竞争力。 （二）重视品牌建设 房地产企业的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展，就要重视品牌建设，树立品牌意识。企业要在为市场提供优等的产品和优良服务的情况下，进行科学的策划宣传活动。可以利用媒体广告进行宣传，要保证广告的真实性，不要自我吹嘘。房地产企业品牌建设和形象的树立要经过长期的积累，例如：万科地产、绿地地产等，它们都是经过了多年的经验积累才获得知名度的。 （三）加强项目合同管理 合同是房地产企业顺利开展的关键，首先，房地产企业要做好基础工作，其中包括：明确国家的政策、行业的发展情况、项目所需要的材料、设备和投资等。其次，在合同制定的过程中要走相应的法律程序，保证合同的完整性和合法性，这样可以在发生纠纷时，做到有法可依。最后，在施工的过程中，要严格按照合同的内容进行，避免随意修改合同的现象出现，保证工程的质量和进度。 三、结束语 总而言之，房地产企业在激烈的市场竞争中要想站稳脚跟，就要不断提高项目管理的水平，完善管理程序，创新经营管理理念，深入市场调查，树立品牌建设意识，只有这样才能提高企业的竞争能力，获得知名度，从而为企业带来更大的经济效益。 房地产经营管理论文:关于房地产公司经营管理的思考 摘要：随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的_发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。 关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略 房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。 1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。 国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。 1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。 1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。 1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。 1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。 1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。 1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。 1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。 1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。 2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。 鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。 2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。 人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。 2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。 房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。 2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。 房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。 2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。 由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。 2.5整合资源，合理有效的运用资源。 企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。 总结 本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。 房地产经营管理论文:基于房地产企业经营管理分析 摘要：随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。本文通过对房地产企业经营的基本要素分析，对房地产企业的经营管理方式提供参考。 关键词：房地产企业经营管理 房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。 1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力 房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。 2、房地产企业经营基本要素 2.1房地产企业的内部管理 优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基 本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。 2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。 2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。 2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。 2.2外包管理 随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。 3、房地产企业经营管理方式 3.1建立风险预警体系 建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。 3.2创新营销方法 3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。 3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。 3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。 3.3建立健全企业的财务管理体系 从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。 3.4竖立良好的企业形象和自身品牌 对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。 3.5加强资金管理 资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。 4、结语 房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动,站稳脚跟,棋高一着,做大做强,关键是要紧紧抓住经营管理创新这根主线,牢牢把握经营管理机制中的关键环节,勇于持续不断地进行创新。用客观、科学的态度,合理、大胆、有效的创新,企业才能在竞争中不但安身立命,充满发展的活力,而且能够始终立于不败之地。