摘要：改革开放以来,中国大陆的商品房社区广泛扩展,其建设与治理的模式承袭了中国香港特别行政区的“部分基因”。社区是时间、空间、人群与制度交汇的产物,商品房社区的典型特征是空间与服务的“二次商品化”。既往的研究缺乏对这两个环节的“贯通式”制度研究,本文引入空间和制度的视角,对两岸三地的商品房社区治理展开全过程比较。研究发现,制度在商品房社区“二次商品化”的过程中发挥了刚性约束作用。“空间商品化”环节的“制度失准”埋下了后期治理的隐患“,服务商品化”环节对权责配置的“制度模糊”加剧了问题的严重性,贯穿其中的是对权利关系的规范失调。具体而言,与港台地区相比,中国大陆商品房社区的土地出让规模、人口体量偏大,造成了后期治理中的业主组织和动员难题;由于缺乏对市场组织、业主组织的监督条款,且采取“积极多数决”的决策手段,造成了业主群体的服务选择难题。由此观之,找准时空坐标,贯通“空间生产-后期治理”全过程,完善制度设计,调整和规范“二次商品化”中的权利关系,是推动商品房社区治理的必要条件。

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