摘要：制度供给是城市更新成败的关键。"租差"作为衡量更新前后地租总量变化的工具,提供了剖析制度的框架。借鉴史密斯"租差"模型,提出更新制度的作用机制:通过创造差异化的"租差"和门槛值,推迟或提前不同利益主体的更新时机,从而决定利益分配方式。以广州为例,归纳为对"租差"的政企垄断、政府抑制、业主共享和多方平衡四个阶段。揭示了不同外部规制条件下"租差"实现路径,认为在工业文明和资本逻辑下,城市更新困境在于资本流向与政策目标的错位。最后结合生态文明内涵,提出可通过细化产权束、授予开发权、构建共同体等措施,引导资本服务人民。

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