摘要：当前,土地管理存在两个主要矛盾,一是城市发展对土地的需求和农村集体建设用地大量废弃的矛盾,二是建设用地的增加和耕地保护间的矛盾,这两个矛盾是相互联系、相互作用,其中的关键就是如何盘活农村集体建设用地。该文运用博弈论的方法,以中央、地方和农户三者为研究对象,分析了中央政府与地方政府、地方政府与农户在宅基地退出、退出后用途中的博弈行为和收益情况。在理性假设前提下,主要得出以下结论：（1）地方政府的策略选择与其发展的阶段性特征及自然环境现状相关;（2）地方政府缺乏将宅基地退出后的建设用地指标用于生态用途的动机;（3）由区位决定的宅基地升值空间直接影响了农户策略选择;（4）政府主导的宅基地退出应满足退出农户对社会服务的需求。宅基地退出政策是提高土地使用效率的重要手段,既有利于减少农村的土地浪费,又可以满足城市发展对建设用地的需求。

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