房地产业与区域经济发展探究:房地产业发展与区域经济增长的互动机制研究 【摘 要】在我国的三大产业划分中，房地产业属于第三产业中的一个大类，其增加值是我国GDP的关键组成部分。房地产业发展和区域经济增长具有一定的互动关系，对这一关系进行分析和加以利用具有重要的现实意义。本文以此为基础，首先分析了房地产发展和区域经济总量之间的关系，然后分别从多个不同的层面探讨了房地产业发展与区域经济增长的互动机制。 【关键词】房地产业；区域经济增长；互动机制 截止到目前，我国的房地产业正经历过山车式的发展阶段，从几年前的膨胀式高涨到近1～2年间的在较低的水平上徘徊，房地产一直牵动着国民的神经。但是，无论如何，房地产的发展是一个国家、一个地区获得发展的道路上不可或缺的重要因素，即便其在特定的时期面临特定的困境，但是它与区域经济之间的联系是难以割断的。而对区域经济而言，其增长与区域的资源、教育、政策以及投资直接或间接相关，良好的持续的房地产投资能够在较大程度上促进区域经济的增长，这已经被无数的案例所证实。当然，不可否认的是，我国的房地产事业的发展面临诸多的问题，房地产对区域经济的影响正在减弱，区域经济对房地产的支撑也越来越模糊。但房地产业发展和区域经济增长具有一定的互动关系，对这一关系进行分析和加以利用具有重要的现实意义。 一、房地产业发展与区域经济增长之间的关联 （1）房地产业的波动对区域经济产生了间断性的影响。近年来，我国的房地产业在区域经济中的发展一直呈现出一种“波动型”上升的趋势，与其他类型的产业相比，我国的房地产业占区域经济总量的幅度相对较小。当然，房地产业在区域经济中比重的上升与一些传统产业的比重下降是同时出现的，即便房地产业位于新兴产业中的重要产业行列，正向支柱地位迈进，但是，在发展壮大的过程中，房地产业总是表现出对区域经济的间断性影响。（2）房地产投资的整体作用与区域经济总量之间关联密切。近年来，全国范围内的房地产业投资都呈现出了明显的上升态势，地王频生，实际投资增长势头表现的异常强劲。当然，一个基本的事实是，房地产业的开发投资活动是必须与区域经济的发展为前提的，任何脱离区域经济本身的做法都将导致失败，这是历史发展的惯性使然。可见，房地产业通过投资而产生的辐射作用是与区域经济的发展和经济总量密切相关的，如同任何投资都不能脱离土地等生产一样，房地产投资难以单方面的发挥作用。此外，值得注意的是，房地产业的开发投资能够在较短的时间内转化为推动区域经济增长的力量，将投入转化为产出，从这个角度讲，房地产业在区域经济增长中发挥的作用就不可低估了。（3）房地产业是区域经济中的重要产业。在区域经济增长的视域下，房地产业的发展往往与其保持一种同步的关系，其增加值的增长过程是十分迅速的。这是因为，房地产业是资本密集型的行业，这样一来，货币的供给或者发行就会在其中发挥重要的作用，当期货币的供给增加能够在很大程度上推动房地产业的发展，促进其产出的增加。可见，房地产业和区域经济增长之间是紧密相关的，房地产业是促进区域经济增长中的重要因素。 二、房地产业发展对区域经济产生影响的因素分析 （1）房地产业的“惯性”超过了区域经济的承受水平。近年来，我国的房地产业在区域经济发展中的地位得到了持续的提升，房地产的发展周期和经济发展周期之间的关联越来越紧密，这一现象能够很好的说明，房地产业已经进入到了宏观经济发展的关键领域，它对区域经济、国民经济发展的重要作用正在逐渐的显现。从这个角度讲，应该以宏观经济为视角，对房地产业的投资与经济周期之间的关联进行实时的把握，以期获得作为及时和关键的信息。当然，从另外一个层面讲，房地产业的供给结构失衡也会对区域经济的增长产生负面的影响。这就是为什么当前情况下我国房地产业的发展会遭遇瓶颈，房源大量积压，三四县城市面临崩盘的重要原因。为此，需要调整房地产业的供给结构，调整和消除阶段性的消费断层，保持房地产业的可持续性发展。（2）房地产投资对相关行业的影响。在任何一个社会的经济活动中，不同行业之间存往往在着广泛的、甚至是复杂的关联，这些行业间是一种相互依存同时又相互影响的关系，并且在多种因素的作用下，最终使房地产业对区域经济的协调发展产生了深刻的影响。但是，不可否认，我国的房地产业的发展在很大程度上带动了相关行业的发展，这对区域经济而言，虽说是间接的影响，但是这种影响的范围和深度都是其他产业所无法比拟的。比如，近年来，房地产业的快速发展带动了钢铁行业和水泥、玻璃行业的快速增长，房地产业对这些产业所出产的产品的需求量越来越大。同时，钢材产量的增长，还极有可能形成一种对需求的长期增长的预测，这又会使得社会对钢铁的需求和投资都会长期增加，如果这些投资最终转化为了生产能力，如果房地产业能够对其形成有效的需求支撑，钢铁行业将会一如既往的良性的发展下去。 三、区域经济增长对房地产业发展产生的影响 （1）区域经济的发展水平决定房地产业发展水平。房地产业的发展既向社会提供了可供使用的土地、房屋等生产资料和产品，也从现实生产过程中带走了一定数量的生产资料、生活资料与劳动力，而在一定时期内，全社会能够提供的资源数量必定是有限的，受到当时的经济发展水平的影响。所以，区域经济的发展水平可以看作是房地产业发展的最为重要的基础。区域经济发展水平越高，房地产业的发展越快速——这是一个不争的事实。（2）收入水平和消费结构是影响房地产发展水平的重要因素。在房地产也的产品体系中，住宅是其中的主要部分。人们的收入水平、消费水平以及消费结构市房地产业发展水平的重要因素。居民的收入水平越高，用于住房的支出就会越高，房地产的容量就会越来月大，产品价格也会随之走高；相反，收入水平越低，用于居住方面的支出就会越少，房地产业的发展就会受到明显的限制。实际上，我国目前的经济发展水平还处于较低的水平，多数居民的消费水平也相对较低，这是影响房地产业发展水平的重要因素之一。（3）固定资产投资水平影响和限制房地产投资水平。房地产开发的规模、水平与结构要受到全社会固定资产投资的规模水平的限制与影响。此外，房地产业的开发投资规模还要受到全社会固定资产投资总量的制约，同时，全社会固定资产投资总量则受当时社会所能提供的资金、物资等方面的限制。其中，固定资产投资率越高，房地产业开发投资规模越大，占固定资产投资的比重也就越大；反之，则正好相反。 四、结语 房地产业被称看做是区域经济发展的“风向标”与“晴雨表”，在区域经济发展的过程中发挥着基础性和主导性的作用。因此，需要在一定程度上，规范房地产建设住房结构比例，尽最大可能增加中、小面积的商品房供给量；此外，政府也应积极的发挥作用，实施提高城乡居民收入、建立与完善社会保障的政策，帮助社会公众提高购买房屋的能力，促进房地产业步入良性发展的轨道，更好的为区域经济的发展贡献力量。本文基于这样的忧思，对房地产业与区域经济增长的互动机制问题进行了研究，得出了一些结论，希望这些结论能够为相关产业或区域的发展提供一定的思路。 房地产业与区域经济发展探究:基于房地产业与区域经济协调发展关系的理论研究 【摘要】经过近30多年的发展，中国房地产业取得了令世人瞩目的成就。房地产业已成为我国的基础性、支柱性和先导性产业。区域经济的迅速发展推动了房地产业的发展，而反过来房地产业的兴起又促进了国民经济的快速发展。只有充分把握两者的关系，才能够实现房地产业与区域经济的协调发展。 【关键词】房地产业 区域经济 协调发展 一、房地产业对区域经济发展的带动效应分析 从经济学的角度来讲，带动效应是指一个产业发展所需的各项生产要素直接或间接引起的对其他产业的拉动。在区域经济中表现为，房地产业及其直接或间接产业的经济技术关系，即房地产业的发展对其他产业发展产生不同程度的连锁反应，从而对区域经济的整体协调发展产生影响。这一带动效应主要包括三个层次：（1）房地产发展对区域经济相对后向产业的带动；（2）房地产发展对区域经济前向产业带动；（3）房地产发展对区域经济的旁侧带动。 （一）房地产发展对区域经济相对后向产业的带动 这一带动效应又称向关联效应，是指房地产业发展对其直接或间接提供生产要素产业的带动，如金融业、建材业、冶金业、建筑业、劳动力等。房地产业的发展离不开这些产业为其提供原料基础。而就某一具体地区看，若房地产业的发展呈现快速上升的态势，则该地区的这些产业必然产生繁荣发展的景象。相反，若房地产业发展萎靡，则该地区的这些产业则会相应的产生衰退。 （二）房地产发展对区域经济相对前向产业的带动 亦称房地产业前向关联效应，是指房地产业发展对直接或间接需求本产业产品或服务的产业产生的影响，如装饰装修行业、厨房设备行业、卫生设备行业等。尽管房地产业的发展离不开建筑业、建材业等为其提供基本生产要素，但由于现代化市场经济的需要，房地产业的发展对装饰装修、厨房设备等行业的需求产生了巨大影响。 （三）房地产业的旁侧带动效应 旁侧带动主要指的是由于房地产业的发展，直接或间接对区域内的经济结构、社会结构等产生的较大影响。房地产业是国民经济的基础产业，房地产市场的良好发展对消费者的生活形成有利保障。从而对改善区域内的人口素质、社会制度、消费结构等提供可能性。 房地产业正是通过以上三种形式的带动效应对区域经济的发展产生作用。但这种作用并不能简单的看作是积极的，同时这种效应也有自身的限度。由于现代市场经济制度的不健全和相关法律法规的不完善，加之我国不同地域具有的较大区域性差异，使得房地产由满足人类基本生活所需的必需品，逐步演变成可以增值的投资理财产品，尤其是在大中城市这种现象更为明显。这一方面说明，房地产的发展给区域经济的发展带来了有效动力，但另一方面，由于区域经济对房地产的过度依赖也给区域经济带来了较大的负面影响。 二、区域经济对房地产业发展的推动效应分析 房地产业通过带动效应，对区域经济的发展产生影响；同时反过来区域经济的良好发展也推动了房地产业的发展。这一经济现象表现为区域经济对房地产业的推动效应上。 （一）国民收入增长对房地产业产生的推动效应 有关学者研究表明，国民收入与房地产业之间存在着倒U现象，即在人均收入较低的发展水平下，由于住房难以成为大众化消费物品，在国民经济发展中房地产业所起作用就很小；但随着收入的增加，住房需求则不断扩大，国民经济中房地产业的促进作用则增强；而到后期，由于住房高度普及化，区域经济对房地产业的推动效应则变弱。由此可见，房地产业一味的突飞猛进并非能完全促进区域经济的良好发展。只有把握好两者的发展比例关系，才能够实现两者合理发展的关键目标。 （二）区域经济内投资水平对房地产业产生的推动效应 房地产业与区域经济内投资水平之间保持着及其密切的关系。表现为两者之间正向相关的关系。增加区域经济的投资水平，尤其是增加对固定资本的投资力度，会直接刺激房地产业的发展。相反，投资水平的降低，特别采取相关措施抑制固定资产投资，房地产业的发展则会出现收缩。但这种关系并非绝对，而是保持一定的比例关系。 （三）区域消费水平对房地产业产生的推动效应 消费水平与房地产业之间往往保持着正相关的关系，一个国家或地区随着消费水平的提高，消费者对房地产的需求则会变大；反之则会缩减对房地产的需求。同样，这种推动效应的前提是，消费水平的提高与房价的变动保持在一定的合理比值上。如果，房价过高或由于消费水平的变动而导致边际消费倾向发生显著变化时，区域经济的消费水平则会对房地产业的发展产生抑制作用。此外，像信贷规模、利率等对房地产业同样产生较大影响。投资量大、收益率高、投资风险大等特点，使得房地产业开发对于信贷规模和利率变化极为敏感。通常情况下，信贷规模扩大、信贷门槛降低时，有利房地产业的发展；同样，利率的降低一方面不但降低了房地产的开发成本，同时另一方面低利率信贷间接扩大了市场需求，进而推动房地产业的发展。 三、结语 从房地产业与区域经济相互作用看，房地产业都是一个具有较强区域性特点的基础性行业，在经济发展中往往起先导性作用。但国民经济的区域性特点使得并非每个地区都适合把房地产业作为主导产业，甚至支柱产业。相反，房地产业发展过程当中产生的区域性差异又反作用于区域经济，因此只有正确研究、把握房地产业与区域经济发展关系的内在规律，才能够实现区域经济与房地产业的协调发展。 作者简介：卢小涛（1986-），男，山东省博兴县纯化镇人，硕士，上海师范大学，研究方向：国民经济学。 房地产业与区域经济发展探究:湖南省房地产业与区域经济的协调性研究 [摘要]房地产业作为一个区域的基础性产业，因其产业链长、横向关联度大而成为区域的主导产业和支柱产业，推动着区域经济全面而快速发展。本文以房地产经济理论和区域经济的协调发展入手分析二者的内在关系。运用比较归纳法对前人成果进行了系统总结；运用数值比较法对房地产业指标与区域经济核心指标进行了横向与纵向比较分析，阐明了二者之间的关系；通过建立耦合度修正模型，对房地产业与区域经济的协调发展水平进行了测度，并对湖南省房地产业与区域经济相关数据进行实证分析。 [关键词]房地产业 区域经济 协调发展 耦合度修正模型 1引言 随着中国经济的快速发展，人民生活水平大幅度提高，居住环境的改善直接刺激了房地产业的发展，房地产业在国民经济的比重也越来越大，旧城改造、城市化建设离不开房地产业的发展，投资环境优化、城市竞争力提高同样需要房地产业的支撑。通过对房地产业与区域经济关系进行分析，我们可以理顺房地产业和区域经济的各自脉络的同时，理清房地产业与区域经济的逻辑关系，从而在此基础上形成一套理论框架帮助决策者理清房地产业与区域经济的关系。 2房地产业与区域经济的关系定性分析 房地产业对区域经济有直接拉动作用，主要体现在房地产业的投资效应对地方就业的拉动和对地方财税等支持。同时房地产业对区域的经济也有一定的负作用，比如房地产泡沫常常为区域经济带来很大的风险，房地产投资不足又常常会成为区域经济发展的瓶颈。通过总结以往的文献我们可以得出房地产业与区域经济之间存在如下关系（表1）。 3房地产业与区域经济的协调发展的定量分析 在定量评价方法中，我们整合了比较归纳法、相互比较法、数学模型法，形成一个系统评价方法。 3.1数值定量比较法 在对房地产业与区域经济协调发展的分析中，我们首先用比较归纳法和相互比较法，对房地产系统、区域经济系统及二者之间的相关指标进行比较。 3.2定量模型综合评价法 （1）定量评价指标体系选取。 （2）基于系统性原则，房地产业的定量分析中我们选取三个方面来衡量房地产业：房地产投资状况、房地产产值状况、房地产就业状况。再根据可控性和可操作性原则选取二级指标；在区域经济的定量分析中我们选取三个方面来衡量区域经济的发展情况：消费水平、发展水平、基础设施建设水平。 （3）房地产业与区域经济综合发展水平的计算。通过综合评价函数求出两个系统的整体发展水平，计算公式为： 其中χi为房地产业系统各指标的标准化值，yj为区域经济系统各指标的标准化值，wi、wj分别为相关权重，f（χ）、g（y）分别为房地产业系统和区域经济。 （4）房地产业与区域经济的耦合度。我们将物理学中的方法应用到经济分析中来，用上述方法来对房地产业与区域经济的协调性进行分析得出耦合度模型，表示为： 这一模型直接形成一个量化结果，通过数值来反应系统之间的协调度。 （5）房地产业与区域经济的耦合度修正模型。评价房地产业与区域经济情况时，在考虑二者的耦合度的前提下还要分析它们各自的发展程度，因此需要对模型进行一个必要的修正， 将衡量房地产业和区域经济状况的总变量引入模型，形成一个新的耦合协调度模型，计算方式如下： 其中E为耦合度；F为耦合协调度；W综合反应了房地产业和区域经济的整体水平数。 （6）房地产与区域经济协调发展定量标准。对于综合衡量房地产业与区域经济的耦合度修正模型，结合二者的F值、f（x）与g（y）三个具体数值进行了细分，列出如下标准（表2）。 4湖南省房地产业与区域经济协调性定量分析 4.1湖南省房地产业发展速度与区域经济发展速度协调性分析 在房地产发展速度与区域经济协调分析中选取房地产增加值、GDP、房地产增加值/GDP、房地产增加值增长率/GDP增长率、房地产业对区域经济的贡献率这六个指标进行纵向和横向比较分析得出：房地产业占GDP的比重为3%左右，由此可知，湖南省房地产业的发展尚有很大空间。 4.2房地产业投资与区域经济总量协调性分析 根据房地产业与区域经济的关系的理论分析，我们选取房地产投资/GDP的比值进行相互比较分析，从整体而言，湖南省房地产投资水平是比较高的（见图1）。 4.3房地产价格与区域居民收入水平协调性分析 在分析湖南省房地产价格与区域居民收入水平的协调性时，我们选取湖南省房价收入比这个指标进行比较分析。 5结语 本文首先对房地产业与区域经济的关系进行了定性分析，在此基础上得出房地产业与区域经济即可能相互促进，也可能会相互抑制，其二者之间的理想状态是保持一种协调关系。其次，根据定性分析构成的理论基础通过数据分析法和耦合度修正模型对房地产业与区域经济的协调关系进行量化；最后，以湖南省房地产业与区域经济的数据进行实证研究，得出湖南省房地产业存在较大发展空间，房地产业发展速度滞后于区域经济发展速度。 房地产业与区域经济发展探究:探讨房地产业与区域经济发展的互动性 摘 要 随着时代的发展和社会经济的进步，房地产业已经成为国民经济非常重要的一个组成部分，特别是近些年来，房地产业的发展速度越来越快。通过研究表明，房地产市场的走势将会对本区域经济的走势产生直接的影响，并且本区域经济发展状况也会影响到房地产业的需求和供给。本文简要探讨了房地产业和区域经济发展的互动性，希望可以提供一些有价值的参考意见。 关键词 房地产业 区域经济 互动性 一、房地产业的发展密切关系着区域经济发展状况 目前，我国的房地产市场有着十分突出的一个性质就是区域特性，在划分国内房地产市场时，主要依据的是地理区域，其中区域又可以继续细分为各个城市，城市又可以划分为多个部分，划分的依据是地段级差。通常情况下，国内某一区域最先出现房地产波动，然后逐渐向区域周围的城市进行扩散，最后，一定规模的房地产业周期波动就形成了。因为我国各个地区经济发展状况存在着很大的差异，因此国内房地产业在不同的地理区域间也呈现出不同的发展规律，这样区域间房地产业就呈差异化发展，这也是我国房地产业发展很重要的一个特点。 房地产业区域价格弹性差异：因为房地产业是房产和地产的统称，土地作为一种空间载体，是固定不变的，它的价格会对房地产的价格产生一定程度的影响；土地上固定着房产，这样房地产就存在着区位上的固定性。这样就不可能移动房地产实体，那么就导致很大的差异存在于房地产价格和供求数量上。如果一个区域内的房地产价格在短期内大幅上升，这样也无法有效的吸引其他区域的房地产实体，吸引过来的只是很小一部分的房地产流动投资资金，并且需要很长的一段时期，才可以将其转化为房地产实体。这样就说明了只能在本地区内开发利用房地产，不能将其转移到相对有利的市场中，从而对房地产商品的供求范围产生了很大程度的制约作用，价格区域差异性是房地产业区域性的最主要表现。 房地产业可以有效的推动区域经济的发展：劳动力的住宅和生活环境都是房地产业所提供的，企业所必需的办公用房和工业厂房也是房地产业所提供的，这样就可以有效的促进劳动力再生产，实现区域经济发展的目的。从某个角度上来讲，区域经济要想持续的增长，很重要的一个方面就是保证房地产的供给能力。除了这些直接的促进作用，房地产业对区域经济发展还有一些关联影响，有至少50个行业与房地产业密切相关，并且房地产业不仅关系着建筑行业、金融行业的发展，对于钢铁行业、化工行业以及机电等基础行业有着重要的影响。 二、房地产业与区域经济协调发展 房地产业需要与区域经济协调发展，这才是一个健康的房地产投资；否则就很容易出现问题，比如如果房地产投资的发展超前于社会对房地产投资的需求，或者是房地产投资结构存在着问题，那么就会挤压大量的资金，影响到房地产业机制的正常流动，从而出现一些金融业坏账情况，不仅对房地产投资的整体质量产生影响，还会对我国的金融系统产生一定的负面作用。 在制定本地区房地产业发展战略时，需要充分的考虑本地区的经济发展情况：在经济比较发达的地区，要充分重视房地产业的经济带动作用，将其作为一个产业增长极，不断的促使其商品化和市场化，提高其经营管理水平。在经济发达地区，需要对过去的开发生产观念进行创新，以市场需求为指导，开发出适合新型消费的楼盘；如果部分地区的房地产业一直都有着过大的能耗，有着过高的环境负荷，那么就需要依据可持续发展的要求，改变那种传统的房地产建设方式，推广节能型房地产。如果本地区经济不发达，那么就可以利用近期国家颁布的一系列政策，重点建设经济适用房；经济不发达地区的中低收入者则可以选择那些带有社会福利性质的低价房，比如安居工程、经济适用房等等。那么，房地产业就可以在经济不发达地区采用经济适用房住宅小区的建设模式，多开发一些低廉成本的住宅，按照薄利多销的原则，加快资金周转的速度，对投资资金进行合理的利用，同时还可以加快其他相关产业的发展速度，从而实现本地区区域经济快速稳步增长的目的。 房地产业价格应该符合本地区区域经济的发展水平：目前，很严峻的一个问题就是许多地方的房地产价格超出了居民的承受能力范围，这就是不合理的价格形成机制所造成的。针对这个问题，就需要紧密的结合本地区区域经济发展状况，保证制定出的价格形成机制符合于本地区的区域经济发展情况，对于经济欠发达的地区，则可以采用行政事业性收费降低的方法，来实现房地产价格降低的目的。很多的地区都对于涉房收费项目进行了明确的规定，除了要落实这些政策之外，还需要禁令禁止那些乱收费项目，从而有效的降低房地产开发成本，以实现房价降低的目的。 三、结语 房地产行业可以有效的拉动国民经济增长和相关的行业的发展，并且，房地产行业还可以改善人们的居住条件和缓解就业压力；但是，如果是不合理的房地产投资，将会对区域经济的发展产生十分严重的负面影响。房地产业和区域经济发展呈互动性的关系，双方互相影响，互相依存，因此，就需要协调发展，从而促进我国更好更快的发展。本文简要探讨了房地产业和区域经济发展的互动性，希望可以提供一些有价值的参考意见。 房地产业与区域经济发展探究:平顶山市房地产业与区域经济协调发展问题研究 【摘 要】本文首先在分析平顶山市房地产业发展概况的基础上，对房地产业与区域经济之间的协调关系进行了理论构建，确立了房地产业与区域经济协调发展的评价标准，并对我市房地产业与经济的协调性进行了实证分析。 【关键词】房地产业；区域经济；协调发展 房地产业作为宏观经济的一个重要组成部分也要科学发展，房地产业发展的健康与否首先要看它的发展是否与经济社会相协调，房价合理与否首先要分析房地产价格与当地居民家庭收入之间、房地产价格与宏观经济发展状况之间的协调程度，如果协调就合理，不协调就不合理。也正因为如此，保持房地产业与经济社会的协调发展将成为房地产业持续健康发展的前提和基础。 一、平顶山市房地产业的发展概况 1.房地产企业经营状况稳定，居民居住环境有了较大提升。从2006～2010年，我市房地产企业的资产负债率如图1所示，整体的资产负债率稳中有降。 随着房地产市场的逐步发展，我市人民的居住环境也有了较大提升。人均住房面积由2003年的20.66平方米增加到2010年的30平方米。 2.经济实力逐步增强，经济效益显著增加。随着行业规模的不断扩大，平顶山市房地产业的整体经济实力日渐增强，房地产企业各项指标发展良好，经济效益显著增加。从图2可以看出，房地产数量逐步增加，2010年我市房地产企业的总数量达到220家，占全省第七位，其中一级资质企业2家，二级资质15家，三级资质31家，四级资质49家，资质等及以上企业总计达97家，占全市总数量的44.09%，这也说明我市的房地产市场在逐步走向规范。 随着房地产业生产的稳步发展，我市企业继续加强经营管理，开展成本核算和控制，降低管理费用，经营方式更趋灵活，企业效益明显增加。根据河南省统计年鉴，2009年全市房地产业利润总额达2亿多元，从图2还可以看出，从2006～2010年，我市房地产业销售总额呈持续上涨趋势，且增幅较大。 二、房地产业与区域经济的协调性分析 1.房地产开发投资与区域协调性分析。（1）房地产开发投资/GDP。根据河南省统计年鉴相关数据整理可得，我市房地产开发投资额和GDP比较的数据表及开发投资总额占GDP的比重,我市近年房地产开发投资占GDP的比重处于快速上升阶段，从2008年开始出现拐点，房地产投资增长比值达到108.32%。从整个中国的经济水平看，平顶山市还处于经济相对落后地区，房地产开发投资应占GDP的合理区间应为6%～8%，数据表明今年我市房地产投资偏低，房地产业与区域经济关系很不协调。（2）房地产开发投资拉动区域经济增长分析。本文应用柯布一道格拉斯生产函数分析我市房地产开发与区域经济的关系。在模型中选取我市GDP为被解释变量，选取我市房地产开发投资为解释变量。应用柯布一道格拉斯生产函数，确定形式为：Y=aXb。对上式两边去自然对数，得：LnY=Lna+bLnX，其中，Y为GDP，X为房地产开发投资。a为常数项，包含政策，经济环境、劳动力等因素的影响。b为正的常数，它表明了解释变量对被解释变量的影响程度。 用HI代表房地产开发投资，据此，可以建立平顶山市房地产开发投资与GDP关系的弹性模型： LnGDP=5.547+0.397LnHI （10.207） （2.452） 回归方程的判决系数为R2为0.6678，而调整后的判决系数为R2为0.556，这说明我市房地产开发投资额对GDP有整体的解释意义；F检验值=6.014，查F分布临界值表F……（1，5）=4.06，F F0.1（1，5）表明该模型通过概率为10%的检验；D.W统计量为2.641，因此方程的参数估计在统计意义上是可置信的。结果表明，平顶山市国内生产总值对房地产开发投资的弹性系数为0.397，即我市房地产开发投资每增长1%将拉动国内生产总值增长0.397%，房地产开发投资拉动经济增长作用较弱。 2.房地产投资与固定资产投资的协调性分析。 由上表显示，我市房地产开发投资占固定资产投资的比重经历了两个阶段的变化：第一阶段（2005～2006）为缓慢回上升阶段，比重值由5.48%缓慢上升到6.78%；第二阶段（2007～2010）为持续快速增长期，比重值由4.71%提高到7.61%。整体上，房地产开发投资占固定资产投资的比重处于持续上升阶段，2010年达到历史最高点7.61%。综合全国目前经济发展水平，我市属于欠发达的区域，人均GDP约为全国人均GDP的50%，其合理的比重可以确定为18%～20%。因此，我市房地产投资发展仍然较慢。由于房地产行业关联性较强，因此，房地产投资和由此引起的其它投资占据固定资产投资比重相对较小，这说明我市的整体投资更注重全方位发展。 综上所述，我市房地产业的开发投资增长较慢，显现出与区域经济发展水平不协调的现象；另外，从房地产业投资开发对区域经济增长贡献来看，对区域经济的拉动作用较弱，尚未充分发挥了基础产业和支柱产业的作用。 三、促进平顶山市房地产业与区域经济协调发展的建议 1.制定长期发展规划，完善房地产业区域性发展战略。房地产业长期发展规划应根据平顶山市的整体水平，可以房地产投资固定资产投资的比例为参考，将房地产的发展速度应控制在一个合理的区间和幅度范围内。房地产业可以从不同的角度出发，寻找房地产的空间，合理开发投资，发展不同房地产产品结构，不同层次房地产开发结构。利用区域优势发展，探索和引入更多更有效的房地产发展新模式，注重发展经济适用房、廉租房，积极发展旅游房地产及分时度假产业、养老休闲产业，改善产品供应结构，拓展内需和外销市场。 2.规范土地市场和房地产市场。一切用地必须以规划和计划为前提，而不是以立项为前提，只有符合规划和计划的项目才可以供地并予以立项，而不是相反。土地供应规划要与城市建设规划相互协调，互为补充，而不是相互割裂。这就要求主管部门要对城市土地（存量和增量）了如指掌，并做好可进入一级市场的土地利用规划、计划和储备，同时对土地规划、计划等科学制定并建立信息公开制度，使投资者对未来有很好的预期，从而减少盲目性，并建立城市用地听证制度， 使得土地供应有序、透明；在技术上，政府还应该制定一套用地指标，为各类用地的使用设置一定的门槛。房产市场价格关系到老百姓切身利益，要强化价格管理。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。同时，价格检查部门要加大检查力度，提高检查覆盖面。开发企业要在报批每栋楼基准价时，向价格检查部门提供每套住房的价格，供检查部门核查，检查部门要严肃查处违规企业。 3.积极加强房地产业宏观调控和引导，实现融资体系多元化。我市房地产金融业的监管应根据国家的宏观调控政策及相关部门要求，对内部控制等制度积极进行修改和完善，使得内控制度完整覆盖业务全过程。对可能偏离内部控制政策、目标的操作，应建立适当的调整机制。 绝大多数房地产开发以商业银行贷款为主，这就使得企业过多信赖于商业银行，而股权融资、债券融资以及风险投资等融资方式在房地产融资中所占比例很小。融资途径的单一使得房地产企业融资结构不合理，最终对企业的健康发展不利；同时这种融资方式还会使房地产投资的市场风险和融资信用风险过度集中于商业银行。因此必须要创新房地产融资方式，拓展房地产金融渠道，例如房地产信托、住房资产证券化等，以构建房地产业多元化融资体系。

所谓财务管理，是指从资金价值角度对企业的各项经营活动进行合理安排以及对各种财务资源进行合理配置，以保证企业的各项事业能够正常运行，从而降低企业运行成本，提高资金使用效率，有效控制财务风险，提高企业盈利水平。房地产作为我国的支柱产业之一，曾经经历了相当长一段时期的“井喷式”发展，为提高我国居民的居住水平和推动国民经济的发展作出了巨大的贡献。但随着近几年来我国房地产市场区域性、结构性过剩矛盾显现以及政府一系列调控政策实施，房地产企业经营中的各类矛盾日渐突出，需要加强财务管理。 一、房地产企业加强财务管理的必要性 (一)经营周期长，资金投入大 房地产项目开发通常需要较长的时间，要经历前期论证、土地购入、房产设计、行政审批、工程招投标、建设施工、工程验收、营销宣传、房产交易、后续服务等多个环节，通常一个房地产项目的开发不会少于3年。在开发过程中需要投入巨额的资金，包括前期论证费用、土地出让金、拆迁补偿费、设计费、材料费、施工费、营销宣传费、销售费用等，其中土地费用可占到全部投资的40%甚至更高。房地产作为资本密集型产业，投资建设周期长，决定了其具有较高的风险。一旦成为“烂尾楼”，不仅会对房地产企业本身造成灭顶之灾，可能还会影响银行、购房户等的利益，甚至会影响社会稳定。 (二)管理难度大，财务风险高 房地产项目开发周期长，开发过程中会碰到一系列的矛盾和问题，一旦处理不当，将会加重开发成本，降低收益。首先前期论证必须要对项目的可行性进行充分的分析，对项目的现金流要进行充分论证，还要合理预计市场趋势及可能面临的各种风险。在土地购入及拆迁过程中要严格遵循国家的有关法律法规及相关政策，避免法律风险。工程建设过程中在保证项目质量的基础上应当加快工程进度，提高资金周转速度。选择有效的营销方式，降低广告费等营销宣传费用。可见，房地产项目开发包括了前期论证管理、征地与拆迁管理、施工管理、销售管理等各个方面，要将财务管理理念和思想贯穿始终。 (三)政策变化快，法律风险高 目前我国经济已进入新常态，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，供给不足不再是我国经济的主要矛盾。在房地产行业表现为区域性、结构性过剩现象开始凸显，中央及各地方政府密集出台房地产调控政策。当前一线城市房地产供给依旧不足，市场需求旺盛；二三线城市房地产空置率较高，去库存压力较大。随着国家对住宅地产调控的力度加大，越来越多的房地产企业选择开发商业地产，在商业地产繁荣的表象下，也隐藏着过剩风险。可以预见，为保证楼市的健康发展，政府调控的力度将会不断加大，新的政策将会不断出台，房地产企业必须关注。 二、房地产企业财务管理存在的问题 (一)财务管理意识淡薄，人员综合素质偏低 房地产业曾长期处于高收益、高回报的状态，使得企业管理层将更多的精力关注于圈地、建设和销售工作，而忽视了财务管理工作，对资源有效配置和资金使用效率重视不够。由于企业管理层对财务管理工作不够重视，财务人员薪资水平相对较低，职业发展前景不明，直接导致房地产企业财务人员综合素质良莠不齐。一方面难以招聘到高素质的人才，另一方面现有人员的工作积极性得不到有效激发。目前房地产企业的财务人员主要工作仅局限于收支审核、会计核算及纳税申报等方面，尚未真正参与企业经营全过程，财务管理的作用并未有效发挥。 (二)重事后管理，轻事前、事中管理 作为企业管理的核心，财务管理的理念和思想要贯穿于企业经营的全过程，将事前预测、决策、计划和事中控制及事后核算、分析、考核等相关工作有机结合起来。目前房地产企业财务管理工作的重心仅局限于收支审核、会计核算和纳税申报，而在预测经济前景、参与经营决策、制定经营计划、控制企业运营等方面的作用基本没有发挥。有些房地产企业在做项目可行性分析时仅依据粗略的宏观经济数据，对项目的现金流量和收益率计算不准确，项目实施风险未作充分评估。在项目控制时仅进行简单的收支审核，缺少全面预算管理控制。 (三)资金使用效率低下，财务风险高 房地产属于资本密集型行业，需要投入高额的资金，在以往房地产业收益较高的时代，企业可以不计融资成本。但是随着房地产行业收益水平的逐步回落(据统计目前房地产行业平均利润率已下降至个位数，较2009年峰值时的14.8%下降近半)，企业应当选择合理的融资方式，降低融资成本。目前房地产企业最主要的融资方式为银行贷款，但随着限贷政策的实施，企业获得银行贷款的难度增大。有相当部分中小房地产企业转而选择民间融资，增加了企业融资成本。另外，有些企业融资结构不合理，导致大量资金闲置，也会使得资金使用效率低下。 三、加强房地产企业财务管理的对策建议 (一)实施全面预算管理，加强成本控制 全面预算管理是指为实现企业总体经营目标，以预算形式将各种财务资源及非财务资源在企业内部各部门、各单位之间进行合理配置，并以预算为依据加强控制和考核。对于房地产企业来说，其项目开发主要包括前期论证与投资决策、土地购入及拆迁安置、项目设计、建设与验收、宣传与营销、房产交易与投资收回等环节，成本可大致分为土地成本(含土地出让金、拆迁补偿费等)、前期费用(含土地平整、临时设施等费用等)、工程成本(含设计费、材料设备费、建筑施工费、监理费用等)、管理费用、销售费用、财务费用，涉及设计部、工程部、合约部、营销部、财务部等多个部门。因此必须要实施全面预算管理，在项目开发之前对各阶段各项成本费用进行详细分析并制定科学的预算指标。在项目开发过程中强化预算控制，对于预算调整项目要充分说明调整的原因和依据。在项目开发之后，以预算为依据进行分析、考核，奖优罚劣。 (二)提高资金使用效率，做好融资管理 房地产开发需要的资金量比较高，除企业自有资金外，目前房地产企业常用的融资方式主要有银行贷款、定金及预收款、上市融资、项目股权出让、发行债券、企业合作融资、信托融资及私募基金融资等。据统计，银行贷款融资占房地产项目投资总额的近25%，是房地产企业重要的融资渠道。但随着房地产调控政策日趋严厉，房地产企业获得银行贷款的难度不断加大。定金及预收款是房地产企业向购房人收取的，占房地产项目投资总额的30%以上，也是维系房地产项目开发的重要资金来源。但随着房地产市场的逐渐“冷却”，房地产投资需求逐步压缩，定金及预收款融资比重存在逐步下降的趋势。上市融资(包括直接上市和买壳上市)、项目股权出让、企业合作融资等均属于股权融资性质，虽然资金成本较低，但会稀释原股东所持的股份，降低股东收益。信托融资及私募基金融资的资金成本通常比银行贷款高，但在目前银行限贷环境下也不失为有效的融资方式。融资管理的关键是综合考虑成本和风险，合理确定融资方式和融资期限，防止资金不足或资金闲置。 (三)重视财务管理工作，加强人员培训 房地产企业盈利的关键在于“开源”和“节流”并举。在目前房地产市场逐渐回归理性的环境下，如何做好“节流”工作，控制成本开支，显得尤为必要。因此，企业的领导层必须要高度重视财务管理工作，将财务管理的理念和思想具体应用到企业经营的每一个环节。建立健全财务管理体系，落实全面预算管理，切实控制各项支出；分析企业资金需求，合理确定融资方式和融资期限，降低资金成本。同时加强财务人员的引进和培训，提高财务人员综合素质和能力，使得财务人员的工作不仅局限于收支审核、会计核算、纳税申报等，而应当更多参与企业决策和考核，全面提高企业财务管理水平。

一、房地产行业全面预算管理体系构建的重要性 (一)有效提升房地产企业战略管理水平 根据当前我国房地产实际运营现状来看，针对预算执行过程实施监管，能够在一定层次上确保我国房地产企业战略目标的实现，而且经过预算监管的主要形式，还能及时发现和了解当前房地产企业在运营管理过程当中存在的相关问题以及部分挑战等，那么以上这些数据都能够运用预算汇报的主要形式及时反映给各个决策部门当中，从而给房地产企业实现战略目标提供可实施条件，促使房地产企业战略管理水平得到有效提升[1]。 (二)有效加大企业各个部门之间的沟通 在房地产企业当中构建完善的全面预算管理体系，还能促进企业各个部门之间的沟通和交流，促使每一个部门甚至是个人都能够针对自身所需要完成的实际目标有着明确的了解，并且还将根据自身所设定的目标来合理规划自己所需要负责和管理的范围，对于所完成资本性投资等财务指标和非财务指标而言，每一个企业都希望能够把其资源消耗、现金流以及人员配置等多个方面进行有效的相结合，所以开展战略性的全面预算管理机制，则是能够有效促进房地产各个部门之间交流和沟通的作用力，确保各个方向的年度预算都能够完成，促使整个房地产企业的预算体系具有着完整性和实际性等特点。 二、当前房地产行业全面预算管理体 系存在的问题 (一)缺乏较为完善的全面预算管理体系 现如今当房地产企业在开展工程项目的时候，具有着一定的复杂性和其他因素等方面的影响，从而给房地产企业全面预算管理工作加大了工作难度，根据当前我国房地产企业的全面预算管理现状来看，房地产企业并没有构建多种产品种类的预算管理标准，从而导致房地产企业缺乏完善的全面预算管理，促使最终的预算结果和真实情况之间存有着加大差异。由于我国房地产企业在预算管理工作方面是处于刚刚初步发展的阶段，所以在全面预算管理机制上缺乏完善的管理体系，导致房地产企业在没有结合预算编制结果就已经落实了各项考核机制，给房地产企业预算管理自身作用带来了严重影响，促使房地产企业全面预算管理过于闲散，企业高层领导和工作人员之间没能进行有效的沟通，没有办法将预算管理自身价值全方面发挥出来[2]。 (二)全面预算编制方式、方法不合理 根据当前我国房地产企业的全面预算管理工作现状来看，由于全面预算管理是属于系统化工程，在运行的过程当中是需要企业各个部门都能积极参与进来的。例如：当前土地证件办理进度会直接给项目施工以及资金统筹等多个方面带来影响，而且整体的施工进度也会直接影响企业获取到相关的营销证件。现如今大多数的房地产企业为了能够获取到更多的经济效益，从而在运用预算编制工作的时候，由于编制时间较短，促使所编制出来的内容和结果不符合实际，而且针对外部环境也没能进行全方面的市场调研，最终导致预算编制方式不合理，影响了预算执行效率和效果。 (三)缺乏完善的全面预算监管机制 当我国房地产企业进行落实全面预算管理工作的时候，还缺乏较为完善的全面预算监管机制，促使预算管理工作没有实际落实到企业当中，那么当前我国房地产企业在开展预算管理工作的时候，就只是把工作的主要中心点着重放在预算目标的落实、预算编制以及预算执行效力等多个方面，从而忽视了预算管理评估以及监管等，由于预算信息的来源形式较为广泛，其数量多等特点，假设房地产企业没有较为完善的预算监管机制，那么就会在开展预算管理工作的时候，没有办法针对实际预算执行情况加以监管，促使预算管理工作缺乏全面性和科学性等特点。 三、房地产行业全面预算管理体系的优化措施 (一)构建完善的全面预算管理体系 在我国房地产企业当中构建完善的全面预算管理体系，则是应当先根据当前我国房地产企业的实际运营发展现状进而创设[3]。(1)充分了解全面预算管理的关联性首先则是需要我国房地产企业能够先充分了解预算管理和财务管理之间存在的关联性特点，因为全面预算管理是属于在整个企业运营管理当中最为关键的工作内容，而且现阶段大部分企业的工作人员只是认为开展预算管理工作的主要目的就是为了能够实现财务管理，从而把预算管理工作交接给财务部门加以管理，但是实际上并不是只让财务部门进行计划和管理的工作，其中则是包含了业务预算、财务预算以及效益预算等多个方面，是需要房地产企业各个部门都能够参与到其中的一项工作内容，以此来确保预算管理的全面性特点。(2)不断优化预算管理机制根据当前我国房地产企业的运营发展现状来看，已经针对全面预算管理工作提出了较高要求，房地产企业应当在内部进行创设专门的预算管理委员会，从而安排更多的专业人员参与到其中，以此来确保预算管理工作能够顺利的进行，或者房地产企业还可以构建完善的预算管理激励体系，从而加大对预算管理工作的监管力度，根据实际情况以及相关结果给予工作人员相对应的激励，充分激发工作人员参与到预算管理机制当中的积极性，促使全面预算管理工作能够更好的落实在实际工作当中。 (二)确保全面预算编制方式、方法的合理性 现如今我国的房地产企业要是想确保全面预算编制方式、方法的合理性，这就需要我国房地产企业能够让企业当中的各个部门都积极参与到预算编制工作当中，我国房地产企业还应当做好充分的市场调研，将根据自身企业发展现状进行优化预算编制方式、方法，将在现有的预算编制方法基础上结合现代化预算编制理念，其中包含零基预算和滚动预算等，并且还要在预算编制当中秉承着“上下结合、分级编制以及逐级汇总”的形式开展，促使预算编制具有着可操作性特点。与此同时，房地产企业还应当根据自身的实际运营发展现状，进而在预算期内进行适当的调整，以此来有效减轻预算执行和预算目标之间的差距情况。 (三)构建完善的全面预算监管机制 在房地产企业当中运用全面预算管理工作的时候，还可以通过预警监管机制进行提升企业全面预算管理效力，促使房地产企业能够明确预算编制的重要性，从而全方面落实预算管理工作，加大全面预算执行情况的监管，不仅能够提升工作效率还能确保预算管理目标的落实，所以构建完善的预算预警监管机制是房地产企业必要措施，那么在落实预警监管机制的时候还需要构建预警标准以及等级，从而针对房地产企业的预算执行情况和真实情况之间的差异开展监管，以此来确保预算管理工作能够全方面落实和开展。 四、结束语 综上所述，由于全面预算管理工作是属于全新的管理形式，相比较传统的管理模式，运用全面预算管理不仅能有效提升房地产企业的管理水平，还能减少企业在运营发展过程当中不必要的成本消耗，那么当房地产企业进行落实全面预算管理工作的时候，还需要房地产企业能够根据自身企业的实际运营现状从而构建预算管理体系，促使我国房地产企业能够更好的进行发展。财 参考文献： [1]李宝霞.房地产企业构建预算管理体系的完善对策[J].企业改革与管理，2018(16)：34-35. [2]赵菲菲.论房地产企业全面预算管理体系的构建经验[J].中国集体经济，2018(19)：34-35. [3]贺晶.房地产企业全面预算管理体系的构建[J].财会学习，2018(17)：64+66. 作者:陶蓉芹 单位:河北弘胜企业管理咨询有限公司